Focus op onze toekomst Denken mét en vanuit de klant

Focus op onze toekomst Denken mét en vanuit de klant VE R SLA G VAN H ET B ESTUU R OVE R H ET J AA R 2 0 1 1

N E D E R W E E R T

WONINGVERENIGING

Focus op onze toekomst Denken mét en vanuit de klant VE R SLAG VAN H ET B ESTUU R OVE R H ET J AA R 2011

N E D E R W E E R T

Woningvereniging Neder weert JAAR verslag 2011

WONINGVERENIGING

1

N E D E R W E E R T

WONINGVERENIGING Woningvereniging Nederweert Gutjesweg 6 6031 ET NEDERWEERT Postbus 2755 6030 AB NEDERWEERT T 0495-632050 F 0495-634719 I www.wvnederweert.nl

Colofon Tekst: Woningvereniging Nederweert Vormgeving: Grafisch ontwerpbureau Anne Halfers, Weert Foto omslag: Woningvereniging Nederweert Verspreidingsvorm: digitaal en op de website www.wvnederweert.nl Nederweert, juli 2012 © Woningvereniging Nederweert, 2012. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op ander wijze dan ook, zonder voorafgaande toestemming van de uitgeefster, de Woningvereniging Nederweert.

2

VERSLAG VAN HET BESTUUR OVER HET JAAR 2011 Focus op onze toekomst: dat is de rode draad geweest in onze aanpak in 2011 Een toekomst, die erg onzeker is als je kijkt naar alle berichten over crisissen op het gebied van economie, financiën, Europa en de recente val van het kabinet. Ontwikkelingen, die wij als Woningvereniging niet kunnen beïnvloeden, maar waar we wel in onze bedrijfsvoering mee geconfronteerd worden. Risicovol, omdat het gevaar van adhoc beleid en blijven steken in korte termijnaanpak daarmee zwaar op de loer ligt. Het belang van een eigen koers, zowel inhoudelijk als financieel is meer dan ooit noodzakelijk om de Woningvereniging door deze roerige tijden te loodsen. Die koers hebben we vastgelegd, na een intensief proces, waarin dialoog met onze huurders, leden en stakeholders voorop heeft gestaan. De inhoud stond voorop, waarna we onze strategische uitgangspunten zijn gaan toetsen aan de financiële mogelijkheden. Helder is dat we komende jaren ons meer richten op de mens en de omgeving en minder op de stenen. Onze financiële kaders maken dat we bewust dienen om te gaan met keuzes; de “gouden” tijden van vastgoedontwikkeling liggen achter ons. Het vereffenen van de financiële gevolgen van de in het verleden gemaakte keuzes is zichtbaar in voorliggende jaarrekening en heeft geleid tot een negatief resultaat in 2011. We hebben voor de komende jaren gekozen voor een financiële koerswijziging, waarbij we niet gaan bezuinigen door het toepassen van de welbekende Hollandse kaasschaaf methode, maar door in te zetten op de kansen die er liggen op het gebied van onderhoud, huurinkomsten en verkoop. Daarbij gaan we uit van het bieden van maatwerk, medeverantwoordelijkheid en samenwerking, met en voor onze klanten, onze leveranciers en onze samenwerkingspartners. Deze uitgangspunten zijn vertaald in een onderhouds- en huurbeleid, waar we inzetten op een goede balans tussen kwaliteit en prijs en het maatwerk bieden, indien de huurder extra service en kwaliteit wil. Daarnaast hebben we fors ingezet op een uitgebreider woningverkoopprogramma, dat begin 2012 voortvarend van start is gegaan. In de gesprekken met onze leden, huurdersplatform en bewonerscommissies merken we dat er begrip en draagvlak is voor dit beleid: we doen het niet alleen; we doen het samen! Dit jaarverslag laat zien dat ook kleine organisaties groot kunnen zijn: we hebben ons ambitieuze jaarplan 2011 succesvol afgerond met het realiseren van nagenoeg alle voorgenomen activiteiten, waarbij het ondernemingsplan, de financiële meerjarenplanning, het geactualiseerde verhuur-, onderhoud, verkoopen strategisch beleid belangrijke pijlers zijn om onze koers de komende jaren te kunnen volgen. Dat we daarbij nog heel wat onverwachte kliffen en roerig water zullen tegenkomen zal ongetwijfeld zo zijn. Afgelopen jaar heeft laten zien dat we desondanks, met vertrouwen in onszelf en ons eigen kompas, onze weg kunnen vervolgen. Corry Keulen Directeur - bestuurder


3

4

INHOUDSOPGAVE JAARVERSLAG

I Onze visie en missie: Wonen doe je niet alleen! Positionering, visie en missie Ondernemingsplan 2011-2015 Jaarplan 2011

II Onze klanten: met en vanuit de klant Wat vindt u? KWH: Klantwaardering en klanttevredenheid Ons overleg met huurders Onze vereniging Onze stakeholders Ons overleg met collega-corporaties

III Onze vastgoedportefeuille: differentiatie in prijs en kwaliteit Onze lokale en regionale woningmarkt Onze portefeuillestrategie tot 2020 Nieuwbouw en ontwikkeling Ons verkoopbeleid

IV Ons woningaanbod: prioriteit voor primaire doelgroepen Ons woningaanbod model Woningzoekenden Mutaties Ons huurbeleid Ons betalings- en incassobeleid

V Ons onderhoud: basiskwaliteit en keuzemogelijkheden Ons onderhoudsbeleid Kosten onderhoud Klachtenonderhoud

VI Naoberschap en leefbaarheid: Wonen doe je niet alleen Ons Leefbaarheidsfonds Onze Aanpak Burenoverlast

VII Wonen en zorg: Maatwerk door samenwerking Senioren Bijzondere doelgroepen Vangnetoverleg


7 7 7 8 9 9 10 10 11 12 14 15 15 15 17 19 21 21 21 23 24 25 26 26 26 27 29 29 29 30 30 31 32

5

VIII Onze organisatie: Slank, flexibel en resultaatgericht Onze structuur Onze personele inzet Onze ondernemingsraad

IX Onze governance: Naar een betrokken, professioneel toezicht op gepaste afstand Verslag Raad van Commissarissen over 2011 Auditcommissie Remuneratiecommissie Huurderscommissie

X Onze deelnemingen Energiebedrijf Nederweert BV Vereniging van Eigenaren

XI Ons financieel beleid en Risicobeheer: Sturen op liquiditeit Externe ontwikkelingen De financieringspositie Onrendabele investeringen Vennootschapsbelasting

33 33 33 34

36 36 38 39 39 42 42 42 43 43 45 46

XII KLACHTENADVIESCOMMISSIE WONINGVERENIGING (KAC) 47 Jaarverslag 2011 47 XIII Verklaring besteding middelen 49

6

I ONZE VISIE en MISSIE: Wonen doe je niet alleen! Positionering Woningvereniging Nederweert is uitsluitend werkzaam in de gemeente Nederweert. Nederweert is een landelijke gemeente met ca. 17.000 inwoners en met een woningbestand van ca. 6.300 woningen waarvan ongeveer 2.100 huurwoningen. Woningvereniging Nederweert heeft er daarvan 1.563 in eigendom. De gemeente bestaat uit de hoofdkern Nederweert-dorp en de kernen Budschop, Ospel, Ospeldijk, Eind en Leveroy. Op de woningmarkt is er een duidelijke relatie met de gemeente Weert.

Onze visie Wonen doe je niet alleen! Samenwerking en maatwerk voor een leefbare woonomgeving De Woningvereniging kwam tot stand in 1968. Destijds werd in de statuten als doelstelling vastgelegd: “Het verzorgen van de sociale woningbouw in deze gemeente en het exploiteren van het woningbezit“. Anno 2011 is het zorgen voor woningen alleen niet meer voldoende. De woningvereniging voelt zich als lokale huisvester medeverantwoordelijk voor de woonomgeving, waarbij inspelen op vergrijzing, zorg en welzijn thema’s zijn die in ons woningen dienstenaanbod terugkomen. Medeverantwoordelijkheid, samen delen en maatwerk zijn de uitgangspunten in onze werkwijze, gericht op onze klanten en op onze stakeholders.

Onze missie Creëren van een veilige en prettige thuishaven voor diverse doelgroepen Het bieden van betaalbare woningen in een prettige en veilige woonomgeving, waarbij we onze klanten ondersteunen bij het zoveel mogelijk realiseren van hun woonwensen. Dat doen we met een divers woningaanbod en een pakket aan woondiensten, samen met andere partners.

Ondernemingsplan 2011-2015 Proces: Van buiten naar binnen Om de thema’s voor de komende jaren vast te stellen is bewust gekozen voor een werkwijze, waarbij van buiten naar binnen werken centraal heeft gestaan. Onze filosofie is dat wij anticiperen op de ontwikkelingen op de lokale woningmarkt, leefomgeving, waarbij we in dialoog met onze huurders, leden en andere stakeholders tot strategische keuzes en concrete thema’s voor de komende jaren komen. Daarmee sluiten we aan op de aanbevelingen van de visitatiecommissie, waarin aandacht werd gevraagd voor de interactie met huurders en stakeholders. In een divers samengesteld gezelschap zijn in twee world-café sessies de thema’s benoemd en zijn deze aan de hand van stellingen aangescherpt. Deze uitgangspunten zijn medio 2011 in een enquête voorgelegd aan alle huurders en onze leden. Onze speerpunten voor 2011-2015 • Naar een klantgerichte organisatie • Maatwerk in wonen • Maatwerk in welzijn en zorg • Naoberschap en Leefbaarheid • Financiële continuïteit


7

ONZE VISIE en MISSIE: Wonen doe je nie t alleen!

Jaarplan 2011: Focus op ondernemingsplan en financiële meerjarenperspectief Aan het begin van 2011 hebben we een aantal activiteiten voor 2011 vastgelegd in een jaarplan. Onze focus was afgelopen jaar gericht op het ondernemingsplan en op onze financiën. Voortvloeiend uit de thema’s en uitgangspunten voor het ondernemingsplan zijn in het 2de, 3de en 4de kwartaal voortvarend het herijken van het strategisch voorraadbeleid; huurbeleid, onderhoudsbeleid en verkoopbeleid ter hand genomen en getoetst aan de uitgangspunten van ons financieel beleid. Daarmee is een solide basis gelegd om komende jaren op verder te bouwen.

8

II ONZE KLANTEN: met en vanuit de klant Wat vindt U? Enquête ondernemingsplan 2011 We gaan onze huurders steeds meer als onze klanten benaderen. We vinden het belangrijk in te kunnen spelen op hun woonwensen en hen te betrekken bij de keuzes die de Woningvereniging maakt. Naast de verschillende, formele, overlegorganen is in 2010 met de KWH-meting en de visitatiecommissie al een start gemaakt met het meten van de tevredenheid van onze klanten over onze dienstverlening. In 2011 hebben we ingezet op het betrekken van onze huurders bij de invulling van de thema’s in ons ondernemingsplan. In dit ontwikkelingsproces is bewust ingestoken om van buiten naar binnen te werken: Welke thema’s vinden onze huurders en stakeholders belangrijk voor een goed woon- en leefklimaat in Nederweert komende jaren? Naast de world-café bijeenkomsten, waaraan bewonerscommissies, huurdersplatform en dorpsraden hebben meegedaan, zijn alle huurders en leden van de Woningvereniging medio 2011 geënquêteerd over de hoofdthema’s en de daarin te maken keuzes voor het Ondernemingsplan. Resultaten enquete: Iets meer als 20% van onze huurders/leden heeft de enquete ingevuld. Opvallend daarbij is dat het grootste deel hiervan ouder is als 40 jaar, waarbij de categorie 70+ het hoogste scoort. Dit correspondeert met ons woningbestand, waarbij ruim 30% van onze woningen bedoeld is voor 55 plussers.

Prioritering thema’s: 1 Klant 2 Wonen 3 Welzijn en zorg 4 Leefbaarheid en Naoberschap Daarnaast werd in een aantal stellingen gepeild hoe men denkt over: • eigen verantwoordelijkheid in relatie tot klantgericht werken • basispakketten in onderhoud en duurzaamheid; extra service en keuzepakketten tegen betaling • prijs- kwaliteitsverschil in huurbeleid • aanbod zorg en welzijn; 1 loketfunctie • combinatie bijzondere woonvormen • rol bewoners bij naoberschap en leefbaarheid • multifunctioneel gebruik van voorzieningen. Samenvattend was uit deze enquête het volgende af te leiden: • De klant is koning tot op zekere hoogte; hij heeft een eigen verantwoordelijkheid voor het doen van klein onderhoud aan de woning, waarbij dit naar keuze uitbesteed kan worden. • Keuzemogelijkheden voor diensten en producten kan, maar dan moet er wel spraken zijn van een goed basispakket en dient de prijs voor extra’s in verhouding te zijn met datgeen wat geboden wordt. • Meebetalen aan investeringen in energieprestatie en duurzaamheid kan, mits daar voor de huurders ook iets tegenover staat in de zin van kostenbesparing op energielasten. • Betalen voor prijs/kwaliteit vindt men acceptabel en men begrijpt dat er meer betaald moet worden voor meer kwaliteit. Niet alle woningen/prijsklassen hoeven bereikbaar te zijn voor iedereen.


9

ONZE KLANTEN: me t en vanuit de klant

• Divers aanbod zorg en welzijn is fijn, maar het creëren van 1 loketfunctie voor wonen, welzijn en zorg zou men wel op prijs stellen. Ouderen hebben het gevoel vaak van het kastje naar de muur te worden gestuurd. • Voor een combinatie van woonvormen voor bijzondere doelgroepen is men huivering; men vindt het vooral belangrijk dat zorgwoningen voor ouderen en speciale woonvormen voor mensen met een beperking gescheiden moeten blijven. • Naoberschap en leefbaarheid; veel huurders zijn het ermee eens dat dit begint bij de bewoners zelf deze moeten zelf initiatief tonen. Toch is hulp van andere partijen bij de uitvoering van plannen wel wenselijk. • Multifunctioneel gebruik van voorzieningen; hier is men wat dubbel: het is fijn als iedere groep zijn eigen plek heeft, daarbij kunnen deze wel multifunctioneel gebruikt worden. In de verdere uitwerking van ons ondernemingsplan, beleidsplannen en activiteiten wordt in de toekomst dan ook meer ingezet op: medeverantwoordelijkheid; prijs- kwaliteitsdifferentiatie; maatwerk en keuzepakketten; samen delen.

KWH: Klantenwaardering en klantentevredenheid In het voorjaar van 2010 heeft de eerste meting plaatsgevonden en is daarover door KWH gerapporteerd, met als postitief resultaat het behalen van het KWH label. Met de belangrijkste aanbevelingen uit het rapport zijn we in 2011 verder gegaan:

• Het aanbod huurwoningen inzichtelijk maken op website en op kantoor. Per 1 mei 2011 zijn we gestart met een nieuw woningaanbodmodel, dat via de website te gebruiken is. • Informatie over (planmatig) onderhoud op de website plaatsen. Hiermee is een start gemaakt in 2011. • Meer aandacht voor afhandeling klachten (reactietijd/ schriftelijk). Voorstellen ter verbetering hiervan zijn in 2011 uitgewerkt en worden in 2012 geïmplementeerd. Verder wordt er strikter gestuurd op afhandelingtermijnen post en mail. • Het jaarverslag van de klachtenadviescommissie opnemen in het jaarverslag. Dit is bij het jaarverslag van 2010 opgevoerd. • Klanten meer betrekken bij beleid en beheer. Hiermee is een start gemaakt bij het opstarten van het ondernemingsplan.

Ons overleg met huurders Vereniging Huurdersplatform Regio Weert Het Huurdersplatform is een zelfstandige, statutaire vereniging met als voornaamste doel het behartigen van de belangen van alle huurders in de gemeenten Weert en Nederweert. Het Huurdersplatform treedt in overleg met het bestuur ten aanzien van zaken van beleid en beheer die van belang kunnen zijn voor onze huurders. Het overleg met het Huurdersplatform is vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst huurdersoverleg.

10


In de statuten van Woningvereniging Nederweert is bepaald dat het voordrachtrecht, zoals bedoeld in artikel 7.1.E van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), om bindende voordrachten uit te brengen aan de algemene vergadering voor twee zetels in de Raad van Commissarissen is voorbehouden aan de huurders c.q. huurdersorganisaties. Onderwerpen 2011: • Ondernemingsplan 2011-2015 • Huurbeleid • Onderhoudsbeleid • Voorbereiding service-abonnement • Verkoopbeleid • Huurverhoging 2011 • Werving en selectie nieuwe commissaris Raad van Commissarissen Onze bewonerscommissies Binnen ons bezit zijn 5 bewonerscommissies actief, allen gekoppeld aan complexen voor senioren. Het betreft de bewonersverenigingen: • “De Drie Lelies” en “Burg. Hobusstraat” die als doel hebben het beheren van de algemene ruimte in de seniorencomplexen aan de Schoolstraat en de Burg. Hobusstraat. • Bewonersverenigingen “Aan Stad-Thoês” en “Domus Bona Ventura” en sinds 2011 ook voor het complex “Antonius-Veste” die als doel hebben het mede invulling geven aan welzijnsactiviteiten in de algemene ruimte van het woon-zorgcomplex aan Stad te Ospel en de algemene ruimte van het woon-zorgcomplex aan de Kapelaniestraat en het appartementencomplex Antonius-Veste te Nederweert. In woongebouwen zonder algemene ruimte wordt ernaar gestreefd één van de huurders als vaste contactpersoon te hebben met betrekking tot het beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen van het woongebouw. Overleg met de bewonerscommissies heeft in 2011 op afroep plaatsgevonden. Naast het bespreken van reguliere zaken betreffende onderhoud en de afhandeling van klachten was opvallend dat de Woningvereniging gevraagd werd om bij 2 woon-zorgcomplexen te bemiddelen in meningsverschillen over het gebruik van algemene ruimtes.

De verwachting is dat komende jaren binnen de woon-zorgcomplexen de onderlinge communicatie en afstemming extra aandacht zal gaan vragen van de Woningvereniging.

Onze vereniging Woningvereniging Nederweert is een vereniging waarvan elke inwoner, ouder dan 18 jaar, van de gemeente Nederweert lid kan worden. De ledenvergadering vormt in de vereniging het hoogste orgaan en kan zodoende dan ook invloed uitoefenen op het beleid in algemene zin. Tijdens de jaarlijkse algemene ledenvergadering spreken de leden zich onder andere uit over dit verslag, de jaarrekening en benoeming van leden van de Raad van Commissarissen.


11


Aantal leden per 31-12-2011: 115 leden (2010 123 leden). 8 leden zijn geroyeerd omdat ze 3 achtereenvolgende bijeenkomsten zonder afmelding niet hebben deelgenomen; 2 leden zijn overleden en 2 zijn verhuisd; er waren 4 nieuwe aanmeldingen. Met ingang van 2011 is er voor gekozen 2 maal per jaar een algemene ledenvergadering te beleggen, met als doel naast de formele verantwoordingsstukken ook de nieuwe ontwikkelingen en beleidszaken met de leden door te kunnen spreken. Communicatie en informatieverstrekking Actuele informatie over de Woningvereniging is te lezen op onze website. Enkele malen per jaar publiceren we in regionale weekbladen; afgelopen jaar is dit met name gedaan naar aanleiding van ons ondernemingsplan. Twee maal per jaar verschijnt het huurdersblad Gehuurtj. In 2011 is onder andere ingegaan op ons ondernemingsplan, de enquête, burenoverlast en klachtenprocedure, oplevering en opening van Antonius-Veste, landelijke regelingen met betrekking to Europadossier; huurverhoging en huurtoeslag en de eventuele consequenties hiervan voor huurders.

Onderwerpen 2011: • Vaststelling jaarrekening en jaarverslag 2010 • Ondernemingsplan 2011-2015 • Meerjaren financiële planning: ontwikkelingen en risico’s • Strategisch voorraadbeleid; actualisatie en uitgangspunten • Uitgangspunten nieuw huurbeleid, onderhoudsbeleid en verkoopbeleid • Begroting 2012 • Instemming benoeming 1 Commissaris op voordracht van het Huurdersplatform

Onze stakeholders Onze belangrijkste stakeholders op lokaal niveau zijn de gemeente, de zorgen welzijnsorganisaties en de 2 collega-corporaties (Wonen Limburg en Wonen Zuid). Samenwerking met hen is essentieel om samen een goed aanbod op het gebied van wonen, welzijn en zorg in Nederweert te kunnen blijven garanderen. Een aantal van hen heeft dan ook actief meegedaan aan de bijeenkomsten rondom ons ondernemingsplan in 2011. Overleg met de gemeente Nederweert De gemeente Nederweert en Woningvereniging Nederweert zijn voor wat betreft de sociale volkshuisvesting elkaars voornaamste partners. In de prestatieafspraken (2007-2010) is, voor 4 jaar door beide partijen vastgelegd welke activiteiten ontwikkeld en gerealiseerd worden. Op bestuurlijk niveau vindt in beginsel één maal per kwartaal overleg plaats tussen de gemeente Nederweert en Woningvereniging Nederweert. Belangrijke onderwerpen, die in het verslagjaar in dit overleg aan bod zijn gekomen, zijn:

12


• Evaluatie prestatieafspraken 2007-2010/themaraad juni 2011 - Geconcludeerd is dat de Woningvereniging voortvarend de nieuwbouwprojecten voor senioren en bijzondere doelgroepen heeft opgepakt en gerealiseerd (OCfase I en II; PSW Geenestraat en Aerthijsplein). Door de veranderende markt zijn de voorgenomen plannen Carisplan; Bredeweg en Leveroy niet gerealiseerd en worden deze heroverwogen. - Met betrekking tot duurzaamheid is er fors geïnvesteerd in innovatieve voorzieningen binnen de nieuwbouwcomplexen, evenals in domotica. Daarnaast is in de bestaande voorraad bij grootschalige renovatie geïnvesteerd in HR++glas; vervanging kozijnen en Cv-ketels. - De vervangende nieuwbouw voor het verzorging-verpleegtehuis is door Land van Horne zelf ter hand genomen. - Maatregelen op het gebied van jongerenhuisvesting, speciaal voor de groep 18 tot 23 jaar zijn achtergebleven. • Voorbereiding prestatieafspraken 2012-2015; raad december 2011 • Huisvesting van statushouders; • Voortgang lopende projecten; • Nieuwe woongebieden/uitleglocaties mn. woonwagenlocatie Hoebenakker; • Woonwagenbeleid; • Het Centrumplan Nederweert-Budschop; • WMO beleid; deelname WMO platform; • Ontwikkelingen binnen de woningcorporatiesector; • Regionale woonvisie. Zowel vanuit het College als vanuit de gemeentelijke organisatie is in 2011 meegedaan aan de bijeenkomsten in het kader van het ondernemingsplan. Ouderenzorg: overleg met de Stichting Land van Horne In juni 2006 heeft de Woningvereniging Nederweert een samenwerkingsintentie vastgelegd met Land van Horne, waarbij beide partijen zich inspannen om in samenwerking met elkaar een passend pakket van woon- en zorgvoorzieningen te realiseren voor de gemeente Nederweert. In 2011 zijn geen gezamenlijke nieuwe initiatieven ontwikkeld. Voor de verschillende woon-zorgcomplexen heeft regelmatig overleg plaatsgevonden over activiteiten, in afstemming met het bestuur van de bewonerscommissie van het betreffende complex.

Verdere aandachtspunten zijn de verrekeningen servicekosten; de afrekening van de stilgelegde projectontwikkeling Leveroy en het actualiseren van de Vereniging van Eigenaren bij bepaalde complexen.

Bijzondere doelgroepen: samenwerking met de stichting Pedagogisch Sociaal Werk (PSW) Midden-Limburg De stichting PSW Midden-Limburg richt zich op de zorg voor mensen met een beperking. Met de Woningvereniging Nederweert bestaat al een aantal jaren een goede relatie, waarbij de Woningvereniging de huisvesting levert. De samenwerking met PSW is in 2005 in een samenwerkingsovereenkomst geformaliseerd. Daarnaast participeert de Woningvereniging Nederweert actief in het afstemmingsoverleg begeleid wonen vanuit de gemeente Nederweert, waaraan diverse hulp- en zorginstellingen deelnemen.


13


Ons overleg met collega-corporaties Op lokaal niveau is Wonen Limburg onze sparringpartner op het gebied van projecten gebiedsontwikkeling. Afgelopen jaar is in collegiaal overleg afgesproken dat Wonen Limburg de aankoop en verbouw van een pand ten behoeve van PSW zou overnemen, gezien de liquiditeitspositie van de Woningvereniging Nederweert. Verder werken we samen in de planontwikkeling voor Budschop/centrumplan Nederweert en Leveroy. Woningvereniging Nederweert participeert actief in het samenwerkingsverband vereniging DOMAAS, waarin 19 kleine Limburgse woningcorporaties kennis en kunde uitwisselen met behoud van hun eigen identiteit en zelfstandigheid. Op enkele terreinen worden schaalvoordelen met elkaar gedeeld door gezamenlijke inkoop. De corporatie is verder lid van het Platform Limburgse Woningcorporaties (voorheen Aedes kieskring Limburg) waarin dit jaar onder andere aan de orde kwamen de gezamenlijke beroepsprocedure Vogelaarheffing; het Europadossier; de krimp; bedrijfsvoering en maatschappelijk ondernemerschap. Binnen Aedes wordt deelgenomen aan het netwerk Middelgrote- en Kleine Woningcorporaties.

14

III ONZE VASTGOEDPORTEFEUILLE: DIFFERENTIATIE IN PRIJS EN KWALITEIT Onze lokale en regionale woningmarkt Nederweert is van oudsher een kopersmarkt, waarbij het huuraandeel rond de 30% ligt, waarvan weer 70% eigendom van de Woningvereniging is. In de Regionale woonvisie is door de gemeente Nederweert ingezet op kwaliteit van wonen en woonomgeving. Met een gefaseerd nieuwbouwprogramma op 6 uitleglocaties wordt in de periode tot 2020 voorzien in circa 800 woningen, waarvan circa 1/3 deel is bestemd voor starters. Op deze wijze hoopt de gemeente de verwachte ontgroening, die gepaard zal gaan met de toename van het aantal ouderen, tegen te gaan. De Woningvereniging Nederweert participeert niet in deze ontwikkellocaties, waar alleen wordt ingezet op de kopersmarkt. De prognoses zijn dat na 2020 de vergrijzing meer dan gemiddeld zal zijn, waarbij het aantal 75-plussers stijgt met bijna 60% van ruim 1.000 naar ruim 1.600. Als gevolg van verdunning in de gezinsomvang groeit de woonruimtebehoefte tot ± 2025 heel licht. Daarna zakt ze hard. Ontwikkelingen vastgoedmarkt De vastgoedsector is in 2009 hard geconfronteerd met de gevolgen van de kredietcrisis. Het duurt langer voor woningen verkocht zijn en verkoopprijzen staan onder druk. Dit heeft ook zijn effect op de huursector. Zittende huurders stappen minder gemakkelijk over naar de koopsector en doorstroming van koop naar huur (bijv. bij ouder worden) komt onder druk te staan. Dit heeft ook zijn weerslag op de mutatiegraad binnen ons bezit, die lager is dan gebruikelijk, de verkoopprijzen die tot maximaal 10% lager waren dan de vraagprijs (taxatiewaarde) en het aantal woningen dat in 2011 is verkocht. De nieuwbouwprojecten, die de Woningvereniging Nederweert afgelopen jaren heeft ontwikkeld hebben een hoog kwaliteits- en afwerkingsniveau. Door het afboeken van een hoge onrendabele top zijn deze appartementen vooralsnog weggezet op de sociale huurmarkt. Merkbaar is echter dat daarmee een interne concurrentie is gecreëerd binnen het eigen aanbod, waardoor in het strategisch voorraadbeheer/ portefeuillestrategie een herbezinning diende plaats te vinden. Dit heeft geresulteerd in een huurbeleid, waarbij komende jaren wordt ingezet op differentiatie, gekoppeld aan prijs-kwaliteit. Kansen liggen er in het vergroten van het huursegment tussen 500 en 800 euro binnen de Nederweertse verhuurmarkt, rekening houdend met de kaders vanuit DAEB-niet DAEB (DAEB = diensten algemeen economisch belang).

Onze portefeuillestrategie tot 2020 Medio 2011 heeft de Woningvereniging haar strategisch voorraadbeleid daterend uit 2008, herbezien. Daarin zijn de volgende uitgangspunten vastgelegd: • Focus op de centrumkernen Nederweert, Budschop en Ospel geen nieuwe ontwikkelingen in de overige kernen • Focus op starters en senioren, waarbij we uitgaan van aanpassingen bij bestaand bezit en minder in uitbreiding van ons bezit • Selectieve afname van onze portefeuille met maximaal 10% (150 woningen) • Differentiatie in prijs en kwaliteit, vertaald in ons huurbeleid; beperkte niet-DAEBportefeuille • Afname van de woningtypes < 60 m2 • Sturen op kostendekkende exploitatie.


15

ONZE VASTGOEDPORTEFEUILLE: DIFFERENTIATIE IN PRIJS EN K WALITEIT

Gekoppeld aan onze portefeuillestrategie zijn vervolgens ons huurbeleid, verkoopbeleid en onderhoudsbeleid in 2011 geactualiseerd. Ontwikkelingen in de woningvoorraad Het huidig bezit Het woningbezit naar type en kerkdorp is in het verslagjaar gewijzigd als gevolg van de verkoop van 8 woningen uit het verkoopprogramma en de nieuwbouw van 10 woningen aan het Aerthijsplein te Ospel. Er zijn geen panden aangekocht. Overzicht naar wijk en type woning:

Gez.w.

Sen.w.

1-2 w.

Al.w.

eenheden

Zorgw.

Woonwagens Totaal

Nederweert 533 357 74 24 77

44

3 1.112

Ospel

129 58 14 - -

39

-

240

Budschop

95 21 6 - -

-

2

124

Eind

45 23 - - -

-

- 68

Leveroij

11 6 - - -

-

- 17

Ospeldijk

1 1 - - -

-

Totaal

814 466 94 24 77

83

-

2

5 1.563

• De gezinswoningen kunnen omschreven worden als traditionele woningen met drie of vier slaapkamers waarvan halfvrijstaand (551) of geschakeld (263). • De 1-2 woningen, bedoeld voor alleenstaanden, zijn voornamelijk gelegen in gestapelde bouw tot maximaal drie bouwlagen. • De seniorenwoningen betreft voor een groot deel gelijkvloerse woningen met twee slaapkamers, halfvrijstaand (191) of geschakeld (75). Daarnaast zijn er 200 appartementen verspreid over verschillende complexen. 26 Appartementen bevinden zich in 2 complexen waarbij geen lift aanwezig is. Deze appartementen worden bij mutatie gelabeld voor 1-2 persoonshuishoudens. Het woningbezit naar huurklasse is als volgt verdeeld: Overzicht naar huurklasse (in euro) en type woning: Huurklasse Gez.w. Sen.w. 1-2 w. Al.w. eenheden begeleid w. <361,66

Zorgw.

Woonwagens Totaal

31

72

82

-

20

-

1

206

>361,66 en <554,76

762

353

12

24

46

77

4

1.278

>554,76 en <652,52

20

23

-

-

11

6

-

60

>652,25 Totaal

1 18 - - - 814 466 94 24 77

- 83

- 19 5 1.563

Naast de verhuur van de 5 woonwagens worden 17 standplaatsen voor woonwagens verhuurd. Van de 1.563 woningen zijn er 206 voorzien van een garage.

16


Niet-DAEB bezit Per ultimo 2011 bestond ons niet-DAEB bezit uit; • 19 vhe’s, waarvan 1 woning en 18 appartementen • 15 garageboxen en 89 parkeerplaatsen • 7 commerciële ruimten (medisch en daaraan gerelateerde functies; Thuiszorg Land van Horne en kantoorruimte voor Land van Horne; kinderopvang Humanitas).

Nieuwbouw en ontwikkeling Centrumplan Nederweert-Budschop Het aanvankelijke plan hiervoor, dat in 2009 door de Raad was vastgesteld, is in 2010 en 2011 bijgesteld, gezien de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en de gevolgen van de financiële crisis, waardoor ook de gemeente Nederweert een aantal keuzes heeft moeten maken. Voor de kern Budschop is afgesproken dat, samen met gemeente, Wonen Limburg, dorpsraad en provincie in het kader van GOML (Gebiedsontwikkeling Midden-Limburg) een integrale gebiedsvisie wordt ontwikkeld, waarin fasegewijs verschillende ontwikkelingen en activiteiten worden vastgelegd. Dit planproces is in het laatste kwartaal van 2011 weer opgepakt, waarbij de gemeente de regiefunctie vervult. Oplevering Antonius-Veste In de periode december 2010/maart 2011 is de laatste nieuwbouw van de Woningvereniging Nederweert binnen de Woonservicezone Nederweert opgeleverd. Het betreft 66 appartementen, waarvan 8 in de duurdere huur. Nagenoeg alle appartementen waren bij oplevering verhuurd. Medio 2011 heeft een feestelijke opening plaatsgevonden in samenwerking met de kersverse bewonerscommissie, die in de algemene ontmoetingsruimte diverse activiteiten organiseert voor bewoners en buren van Agneshof. Oplevering Project “Rabobank Ospel” Op de locatie aan het Aerthijsplein is een woongebouw van 10 appartementen in de vrije huur sector gerealiseerd. Vanuit de toenmalige visie in 2006 een mooi streven; de realiteit anno 2011 is echter van een heel andere orde. Helaas is er sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod op deze locatie. Eind 2010/begin 2011 is dan ook besloten de appartementen in de verkoop te doen met als doel het complex op termijn af te stoten voor de verhuur. Ondanks een bijgestelde verkoopprijs in 2010 verloopt de afzet van dit complex niet goed. Ultimo 2011 waren 3 appartementen verhuurd en 1 appartement verkocht. Ondanks inschakeling van makelaars en een landelijk opererende commerciële verhuurder staan nog 6 appartementen leeg, wat hoge lasten met zich meebrengt. Afhankelijk van de ontwikkelingen op de huurmarkt zal worden bezien of de huurprijzen verlaagd worden naar een voor Nederweert meer geaccepteerde marktconforme huurprijs. Ontwikkeling nieuwbouwportefeuille In september 2010 was al pas op de plaats gemaakt met de ontwikkeling van projecten in de nieuwbouwportefeuille. Na de herijking van ons strategisch voorraadbeleid en het benoemen van ons meerjaren financieel beleid medio 2011 is geconcludeerd dat we komende jaren zeer behoedzaam dienen om te gaan met nieuwbouwontwikkelingen. Concreet betekent dit dat voor de verschillende locaties de strategie dient te worden herbezien: • Levensloopbestendige woningen Nederweert-Eind: In aansluiting op het Dorpsontwikkelingsplan Nederweert-Eind is het plan om gefaseerd levensloop-


17


bestendige appartementen te realiseren. In de eerste fase is sprake van 11 appartementen. De planvoorbereiding vindt plaats in overleg met het Parochieel Comité en de gemeente. Met de gemeente zijn in 2010 afspraken gemaakt over de randvoorwaarden met betrekking tot de realisatie. De financiële haalbaarheid hangt nauw samen met de te realiseren opbrengst uit onze verkoopportefeuille en eventueel financiële negatieve consequenties die voort kunnen vloeien uit het rijksbeleid. • Bredeweg: 10. Vooroorlogse gezinswoningen zijn gesloopt nadat in goed overleg met de zittende huurders voor ieder van hen een passend alternatief was gevonden. Het voornemen in 2009/2010 was om op deze locatie in te zetten op de ontwikkeling van duurzame en zeer energiezuinige woonruimten voor senioren (patiobouw) en licht-gehandicapten (woongebouw). Eind 2011 is afgesproken om deze locatie (deels) af te stoten en is er een intentieovereenkomst in voorbereiding met een projectontwikkelaar. • Carisplan. Dit plan omvatte oorspronkelijk de bouw van 24 appartementen (koop/vrije sector huur) op de beide hoeken Carisstraat/Mgr. Kreijelmansstraat, in combinatie met één grondgebonden woning. In 2011 is besloten, mede op basis van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt in Nederweert, af te zien van nog meer appartementen in de vrije sector. Een mogelijke doorstart samen met een zorgpartij is in 2011 onderzocht. Dit heeft eind 2011 geresulteerd in het opstellen van een intentieovereenkomst met PSW, waarin onderzocht wordt of op deze locatie een gebouw voor PSW kan worden gerealiseerd, waarin zij verschillende woon-zorgvormen voor hun doelgroep kunnen realiseren, waardoor versnipperd bezit, en dus kostbare zorgverlening, kan worden geconcentreerd. • ’t Huitje te Leveroy. Samen met Wonen Limburg zijn we 2006 gestart met de planvoorbereiding voor de ontwikkeling van een kleinschalig woonzorgcomplex en een woongebouw voor 24 psycho-geriatrische cliënten van Stichting Land van Horne op de locatie “t Huitje” en een aantal starterswoningen op de locatie Barbarastraat. Wijziging in de financieringsstromen in de zorgsector en de effecten van de kredietcrisis op de woningmarkt maken dat het gehele project sinds december 2009 op alle onderdelen wordt heroverwogen (beperktere opzet, fasering e.d.). In april 2010 heeft Land van Horne aangegeven af te zien van de realisatie van de beoogde 24 PG-plaatsen. In 2011 heeft de Woningvereniging Nederweert, samen met Wonen Limburg, onderzocht of er alsnog een beperkter aantal levensloopbestendige appartementen kan worden gerealiseerd. Financieel bleek dit echter niet haalbaar te zijn; in verhouding zou een onrendabele top per woning te hoog worden. Om tot een afronding te komen van de verrekening van de gemaakte kosten ten behoeve van de planontwikkeling voor Land van Horne, is er een grondaanbieding gedaan aan Land van Horne in het laatste kwartaal van 2011. Een definitief afronding hierover zal naar verwachting in het 1ste kwartaal van 2012 plaatsvinden. • 8 Woonwagenstandplaatsen: In de 1e fase Hoebenakker zal een locatie voor 8 standplaatsen voor woonwagens worden gerealiseerd (2011-2012). De ontwikkeling van deze uitleglocatie, in handen van een commerciële ontwikkelaar, verloopt moeizaam. Met de gemeente is in 2011 onderzocht, mede in het kader van regulering van het aantal woonwagenplaatsen, op welke wijze een kwalitatieve invulling gegeven kan worden aan de locatie. Dit heeft geresulteerd in het aanpassen van het aantal standplaatsen op deze locatie van 8 naar 5, waarbij de voorkeur uitgaat naar verhuur van de standplaatsen, maar koop van de woonwagens. December 2011 is hierover overleg opgestart met de ingeschrevenen voor de locatie. 18


Vooralsnog bevindt het overleg zich in de fase, dat de betrokken woonwagenbewoners via een juridische procedure alsnog 8 standplaatsen, met huurwoonwagens, willen bewerkstelligen.

Ons verkoopbeleid Vanuit strategisch en financieel oogpunt worden door de Woningvereniging Nederweert komende jaren woningen afgestoten. Onze huidige financiële situatie, gezet naast de financiële meerjaren-prognoses, waarin met de heffing huurtoeslag en vennootschapsbelasting is gerekend, maakt dat we komende jaren forse extra inkomsten uit verkoop dienen binnen te krijgen om onze financiële huishouding gezond te kunnen maken en houden.

Voor 2011 was begroot dat we 12 woningen zouden verkopen. Hiervan zijn uiteindelijk 8 verkopen gerealiseerd (66%). Omdat we voor onze liquide positie sterk afhankelijk zijn van de verkoop van woningen is dan ook besloten om onze verkoopstrategie voor komende jaren bij te stellen. Ons verkoopbeleid is medio 2011 bijgesteld, waarbij de volgende doelen worden nagestreefd: • Genereren van liquide middelen om op korte termijn onze kasstromen gezond te

maken en te houden.

• Investeringsruimte creëren voor toekomstige ontwikkelingen. • Mogelijkheid voor lage inkomens en starters om een koopwoning te verwerven. • Stimuleren van doorstroming naar de particuliere markt voor middeninkomens,

die nu nog sociaal huren.

Financieel betekent dit dat we op jaarbasis voor 2 mln. aan verkoopopbrengsten willen binnenhalen, waarbij additioneel 2 ton is ingerekend ter compensatie van de heffing huurtoeslag per 1-1-2014. Op jaarbasis betekent dit gemiddeld de verkoop van minimaal 14 woningen.

Om de omloopsnelheid van de te verkopen woningen te verhogen is op basis van het bijgestelde strategisch voorraadbeleid in 2011 besloten onze potentiële verkoopportefeuille uit te breiden van 125 woningen naar 380 woningen, waarbij verkocht zal worden aan zittende huurders en bij mutatie. Maximaal worden er 150 woningen verkocht (10% van onze portefeuille) waarbij we ook gespikkelde verkoop in complexen toestaan. Voor zittende huurders geldt een 10% kortingsregeling. Starters op de woningmarkt kunnen vanaf januari 2012 ook gebruik gaan maken van de startersregeling, die de gemeente Nederweert heeft vastgesteld. Deze startersregeling geldt ook voor kopers van een woning van de Woningvereniging Nederweert.


19


Het nieuwe verkoopprogramma is in januari 2012 opgestart en verloopt bijzonder positief. Inmiddels zijn er 12 woningen verkocht; is voor 16 woningen een getekende koopovereenkomst afgesloten; zijn er 8 potentiële kopers, die inmiddels al een taxatie hebben laten uitvoeren en staan 6 woningen in de verkoop na mutatie. Dit betekent dat we met 28 al verkochte woningen onze doelstellingen ruim zullen behalen voor 2012, maar ook al voor 2013. Op basis van de complexbeheerplannen, die in 2012 worden opgesteld en onze financiële meerjarenprognoses derde kwartaal 2012 zal kritisch gekeken worden naar de vervolgacties voor de verkoop.

Bouw van woningen, bestemd voor verkoop Het bouwen van woningen voor de verkoop is geen onderdeel van de strategie van Woningvereniging Nederweert. In 2011 is er wel voor gekozen om de nieuwbouwappartementen, gelegen aan het Aerthijsplein, alsnog te koop aan te bieden, omdat dit dure huursegment niet past binnen onze vastgoedportefeuille. Helaas heeft dit in 2011 pas geresulteerd in 1 verkoop van de 10 appartementen. Aankoop van woningen Het beleid is niet gericht op het verwerven van bestaand bezit van derden tenzij dit noodzakelijk is voor het realiseren van nieuwbouw op herontwikkelingslocaties. In 2011 hebben we in dat kader géén woningen aangekocht.

20

IV ONS WONINGAANBOD

Ons Woningaanbodmodel Met ingang van 1 mei 2011 presenteren we ons woningaanbod op onze website, zodat geïnteresseerden zelf actief kunnen gaan reageren. Daarbij zijn bindingseisen losgelaten en kunnen ook gegadigden buiten Nederweert zich inschrijven bij ons. Ook 1-2 persoonshuishoudens kunnen reageren op ééngezinswoningen, waardoor we bijdragen aan de huisvesting van jongeren in onze gemeente. Toewijzing gebeurt op basis van inschrijvingsduur en toetsing van het inkomen, conform Europadossier. Urgentie wordt alleen toegepast bij medische indicatie (op basis van onafhankelijk advies) en bij echtscheiding, indien het gezin al woonachtig is in Nederweert. Vooralsnog is niet gekozen voor participatie in het provinciale woningaanbodmodel Thuis in Limburg vanwege de hoge bijdrage in de investeringslasten. Op de lokale markt hebben wij immers nog geen leegstand in onze verhuur, waardoor er nog geen noodzaak is om ons aanbod uit te breiden naar provinciaal niveau.

Woningzoekenden Overzicht aantal ingeschrevenen naar soort woning per ultimo: Per einde

2011 2010 2009 2008 2007 2002 2001 2000 1999

Gezinswoningen 132 131 133 152 147 157 129 116 96 Seniorenwoningen 269 273 291 297 283 204 180 182 162 1-2 woningen 71 101 95 105 110 103 83 83 63 Aanleunwoningen 0 0 0 37 46 70 57 70 63 Zorgwoningen 50 59 62 62 73 0 0 0 Totaal 522 564 581 653 659 534 449 451 384

De categorie aanleunwoningen is toegevoegd aan de categorie zorgwoningen. Hiermee is een groot aantal dubbele inschrijvingen komen te vervallen. De vraag naar woningen voor senioren- en zorgwoningen blijft onveranderd groot (61,1% van de woningzoekenden). Bij de toewijzing van seniorenwoningen wordt steeds meer gelet op leeftijd en (medische) urgentie. Overzicht aantal nieuwe inschrijvingen naar inkomen (doelgroep / niet doelgroep): 2011 Totaal Doelgroep Niet doelgroep 2011 2010 2009 2008 2007 2002 2001 1999 Gez.w. 65

26

91 74 78 99 116 94 91 99

Sen.w. 42

23

65 77 69 74 96 65 33 59

1-2 w.

23

13

36 66 43 61 67 61 55 50

A.l.w.

0

0

Zorgw. 10 Totaal

140

3 65

0

0 0 9 9 22 22 10

13 30 17 23 35 0 0 0 205 247 207 266 323 242 201 218


21

ONS WONINGAANBOD

Uitvoering van het toewijzingsbeleid De toewijzing van woningen volgens de criteria van het BBSH kan als volgt gespecificeerd worden: Overzicht toewijzing woningen volgens passendheidscriterium:

Huurklasse

Eenpersoonshuishoudens Goedkoop Betaalbaar Duur Totaal Leeftijd Inkomen = < 361,66 > 361,66 - = < 517,64 > 517,64 < 65 jaar

< 21.625,00

7

5

*7

19

> 21.625,00

*3

*7

3

13

> 65 jaar

< 20.325,00

0

16

*2

18

> 20.325,00 0 0 0 0 Tweepersoonshuishoudens Goedkoop Leeftijd Inkomen = < 361,66

Betaalbaar Duur > 361,66 - = < 517,64 > 517,64

Totaal

< 65 jaar

< 29.350,00

0

4

*3

7

> 29.350,00

0

0

2

2

> 65 jaar

< 27.750,00

0

10

*2

12

> 27.750,00

0

*3

1

4

Betaalbaar Duur > 361,66 - = < 554,76 > 554,76

Totaal

Drie- en meerpersoonshuishoudens Goedkoop Leeftijd Inkomen = < 361,66 < 65 jaar

< 29.350,00

0

9

*12

21

> 29.350,00

0

*1

1

2

> 65 jaar

< 27.750,00

0

0

0

0

> 27.750,00 0 0 0 0 Totaal alle huishoudens

10 (*3 + 7)

55 (*11 + 44)

33 (*26 + 7)

98 (*40 + 58)

Bij de toetsing van passende toewijzing in het kader van staatssteuncriteria, is als criterium genoemd dat 90% van de toewijzingen aan personen met een belastbaar inkomen beneden € 33.614 moet plaatsvinden.

Over 2011 voldeed 96,94% van onze toewijzingen aan dit criterium. Wij verwachten dat we, met de toepassing van de regelgeving staatssteundossier, ook in 2012 de markt voor lage inkomensgroepen meer dan voldoende kunnen bedienen. Wel zal er naar verwachting een hiaat ontstaan in het woningaanbod voor die inkomensgroepen, die boven de inkomensgrens van 34.085 euro vallen. Huurwoningen in het middensegment (500 tot 800 euro) zijn in Nederweert slechts beperkt aanwezig.

Daarnaast zijn vier woningen van Wonen Limburg verhuurd aan woningzoekenden van Woningvereniging Nederweert.

22

ONS WONINGAANBOD

De met * weergegeven aantallen, totaal 40, geven het aantal niet passende toewijzingen aan (in 2010: 15). Er zijn 3 goedkope woningen die niet toegewezen zijn aan de primaire doelgroep (in 2010: 0). De toewijzing van 11 (in 2010: 10) qua huurprijs betaalbare woningen aan de niet primaire doelgroep is vooral een gevolg van het ontbreken van dure woningen in de woningvoorraad. De toewijzing van 26 dure woningen aan de primaire doelgroep zijn toegewezen op basis van echtscheidingsurgentie met kinderen, medische omstandigheden en een groot gezin statushouders van 8 personen (in 2010: 5).

Mutaties In 2011 werden 98 woningen als gevolg van mutaties toegewezen die als volgt zijn verdeeld: Overzicht woningmutaties naar type woning: Mutaties

2011 2010 2009 2008 2007 2002 2001 2000 1999

Gezinswoningen 42 31 19 39 47 30 38 49 66 Seniorenwoningen 28 24 18 24 21 17 25 11 13 1-2 woningen

11 6 1 11 12 4 8 10 7

Aanleunwoningen 4 4 3 3 4 Zorgwoningen

13 13 9 9 8 5 5 4 2

Woonwagen/standpl. 0 1 1 2 0 0 0 Totaal

98 79 51 88 92 56 76 74 88

De mutatiegraad ligt al jaren beneden het gemiddelde in de sector. Dit hangt deels samen met ons bezit, dat voor een groot deel bestaat uit ééngezinswoningen en we weinig appartementen hebben voor de jonge startersmarkt, waarin gemiddeld meer mutatie plaatsvindt. Recente economische ontwikkelingen als gevolg van de kredietcrisis hebben een zichtbaar negatieve invloed op de mutatiegraad over 2009 en 2010; men is geneigd minder snel te verhuizen. In 2011 is er weer een lichte stijging zichtbaar, grotendeels veroorzaakt door de oplevering van Antonius-Veste, 66 appartementen bedoeld voor senioren. Hierbij is een klein 40% van zittende huurders vanuit een ééngezinswoning doorgestroomd naar dit complex. De vrijkomende woningen (98 mutaties) hebben we aangeboden aan 146 woningzoekenden waarvan er 48 de aanbieding niet hebben geaccepteerd. Dit betekent een weigeringpercentage van 32,9% (in 2010: 30,7%). Reden van het hoge weigeringpercentage is gelegen in het feit dat de acute vraag naar seniorenhuisvesting voor een groot deel is ingevuld. In het verslagjaar is huurderving geleden wegens leegstand, onderhoud en renovatie voor € 114.476 (2010: € 23.370); 1,37% totale huursom. De stijging wordt veroorzaakt door de aanvangsleegstand in het complex Aerthijsplein. De huurderving van panden in afwachting van sloop of verkoop bedroeg € 29.247 (2010: € 17.908); 0,35% totale huursom. Mutaties als gevolg van sloop Gekoppeld aan de ontwikkeling van het project Nederweert-Eind is in 2011 1 huishouden verhuisd (Past. Brandstraat 19). Voor deze herhuisvesting hanteert de Woningvereniging Nederweert de landelijke verhuiskostenregeling, met daaraan gekoppeld een vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen. Deze vergoeding wordt jaarlijks geïndexeerd.


23

ONS WONINGAANBOD

Ons Huurbeleid Ons huurbeleid is in 2011 bijgesteld, mede op basis van onze strategische en financiële uitgangspunten, vastgelegd in ons ondernemingsplan. We richten ons met ons huuraanbod primair op die doelgroepen, die gezien hun inkomen en achtergrond, afhankelijk zijn van de sociale huurmarkt.

Uitgangspunten huurbeleid: • Differentiatie op basis van prijs-kwaliteit van de woningen. • Vergroten verdiencapaciteit (minimaal 1 ton per jaar in relatie tot heffing huurtoeslag). • Beperkt aanbod voor inkomens vanaf 34.085, - (niet-DAEB). Doel is te komen tot een meer gedifferentieerder aanbod, gekoppeld aan de kwaliteit van de woning; een hogere kwaliteit wordt gekoppeld aan een hogere huur. Gezien de hoge kwaliteit van een deel van onze woningen zal de komende jaren voor 40% (nu slechts 3%) van onze woningen de huurprijs worden opgetrokken naar het segment 555 - 664 euro-(prijspeil 2011).

5% extra huurverhoging Met betrekking tot de mogelijkheid van uit het Rijk om 5% extra huurverhoging te vragen aan huurders, met een inkomen boven de 43.000,- is bewust ervoor gekozen in 2012 nog geen gebruik te gaan maken van deze mogelijkheid vanwege de grote onduidelijkheid in de besluitvorming en implementatie hierover op rijksniveau. We kiezen voor een zorgvuldige invoering, op basis van vastgestelde wetgeving, waarbij we een koppeling willen gaan leggen tussen inkomens en de markthuurprijzen voor onze complexen. Dit wordt in 2012 verder vormgegeven en in 2013 geïmplementeerd, indien de wet daartoe mogelijkheden zal geven. Huurprijsaanpassingen De huursomaanpassing per 1 juli 2011 bedroeg 1,3%. Er is geen differentiatie toegepast. De gemiddelde huur- en puntprijzen per 1 juli 2011 bedroegen voor gezinswoningen € 442,62/€ 2,70; voor seniorenwoningen traditioneel € 388,24/€ 3,05 stapelbouw € 495,14/€ 4,07 en voor 1-2 woningen € 297,19/€ 3,27. Tegen de huuraanpassing per 1 juli 2011 zijn geen bezwaren gemaakt. Huren van commerciële ruimtes worden jaarlijks geïndexeerd met het consumentenprijsindexcijfer. Bij mutatie wordt huurharmonisatie toegepast naar een gemiddeld huurprijsniveau van 70% van de maximaal redelijke huur volgens het Woning Waardering Stelsel (WWS). Uit de huurprijsherwaardering inclusief EPA labeling, is gebleken dat een aantal woningen bij 100% Maximaal redelijke huur boven de liberalisatiegrens zouden uitkomen. Vooralsnog hebben we de huurprijzen van deze woningen dan ook afgewaardeerd op een percentage onder de 100% Maximaal redelijke huur. Daar waar grote comfortverhogende investeringen in bestaand bezit worden uitgevoerd wordt een huurprijsaanpassing overeengekomen.

24

ONS WONINGAANBOD

Huurtoeslag (HT) Het toewijzingsbeleid is en blijft gericht op het zoveel mogelijk passend toewijzen (inkomenscriterium) en daarmee op het beperken van de mate waarin huurders een beroep kunnen doen op HT. In relatie tot de aanpassingen in ons huurprijsbeleid zal dit komende jaren echter naar verwachting gaan wijzigen. Het aantal aanvragen huurtoeslag in januari 2011 bedroeg 221 (2010: 232). Het uit te betalen bedrag huurtoeslag per maand bedroeg € 39.850,- (2010 € 41.614, -). Het gemiddelde bedrag huurtoeslag per aanvraag kwam hierdoor uit op € 180,31 (2010 € 179,37). In overleg met de gemeente zijn de lokale aftoppingsgrenzen afgeschaft en gelden de hiervoor vastgestelde landelijke grenzen.

Ons betalings- en incassobeleid Overzicht huurbetaling: (In duizenden Euro’s) 2011 2010 2009 2008 2007 2002 2001 2000 1999 Huuromzet (bruto) Toename

8.332

7.676

7.440

7.189

6.906

5.382

5.215

5.086

4.953 139

656

236

251

283

651

167

129

133

Achterstand

53

45

40

53

55

50

45

38

25

Vooruitbetaling

51

53

46

25

20

19

7

13

25

De huur is maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd met uitzondering van 74 oudere huurovereenkomsten, destijds overeengekomen met de gemeente Nederweert. De huurinning verloopt over het algemeen goed. Ultimo 2011 maakte 79% van de huurders van de mogelijkheid van automatisch incasso gebruik. Bij huurachterstanden wordt een actieve en oplossingsgerichte houding aangenomen. Er wordt overleg gepleegd met de betreffende huurders en eventueel bijstandsorganisaties. De ervaring leert dat het vangnetoverleg een positieve bijdrage levert aan het beheersbaar houden van huurachterstanden. Door korte lijnen kan snel hulp worden geboden op het vlak van schuldhulp begeleiding en budgetbeheer waardoor hoge huurachterstanden en ontruimingen zo veel mogelijk worden voorkomen.

Het percentage huurachterstand is licht gestegen van 0,55% ultimo 2010 tot 0,62% ultimo 2011. Het aantal invorderingen via de deurwaarder bedraagt 8 in 2011 (5 in 2010). We zijn er trots op dat, mede dankzij onze aanpak in overleg met de vangnetpartners, ook in 2011 geen ontruimingen hebben hoeven plaats te vinden (0 in 2010; 2 in 2009 ).


25

V ONS ONDERHOUD: BASISKWALITEIT EN KEUZEMOGELIJKHEDEN Ons Onderhoudsbeleid Gekoppeld aan ons strategisch voorraadbeleid, ondernemingsplan en onze financiële meerjarenprognoses is in 2011 ook kritisch gekeken naar ons onderhoudsbeleid. Hoewel ons onderhoud binnen de benchmark Aedes in gunstige zin afsteekt tegenover vergelijkbare corporaties dwingt onze financiële meerjarenprognose ons ook kritisch te kijken naar de uitgaven voor onderhoud en eventueel bezuinigingen daarin, zonder dat de huurder daarvan de dupe wordt.

Bij het actualiseren van dit onderhoudsbeleid hanteren we de volgende uitgangspunten: • Balans brengen tussen verantwoordelijkheid van verhuurder en de huurder. • Sturen op vraag-gestuurd binnen onderhoud; stimuleren zelf aangebrachte voorzieningen. • Basispakket onderhoud, met maatwerk door het aanbieden van keuzepakketten tegen extra betaling. Financieel gezien wordt er vanaf 2012 ingezet op een bezuiniging op de totale onderhoudspost van 100.000 euro, ter compensatie van de heffing huurtoeslag per 1-1-2014. Daarnaast wordt er vanuit de kasstroom gestuurd op een evenwichtiger spreiding van de uitgaven binnen het jaar en in meerjarenperspectief. De uitgangspunten zijn vertaald in een pakket van te treffen maatregelen, waarmee de gestelde doelen kunnen worden gerealiseerd. Zo is in 2011 een start gemaakt met het voorbereiden van service-abonnementen per 1 april 2012; waarbij het uitvoeren van klachten zal worden teruggebracht. Daarnaast zal het vraaggestuurd binnenonderhoud worden uitgewerkt.

Kosten onderhoud Onderstaand treft u in de tabel een overzicht aan van de gemaakte kosten van onderhoud, waarbij een vergelijking is gemaakt met de kosten in 2010 en de begrotingen. Onderhoud

2011 2010 2011 2010

Planmatig

e 633

e 1.320

e 886

e 2.096

Klachten

e 324

e 391

e 364

e 364

Mutatie

e 109

e 110

e 94

e 94

* X € 1.000,Planmatig Op de verschillende woonwagenlocaties zijn de bijgebouwtjes op de standplaatsen, die verhuurd worden door de woningvereniging gerenoveerd. Het betrof 15 van de 17 bijgebouwtjes, met een aanneemsom van 152.538,- excl. BTW.

26

ONS ONDERHOUD: BASISK WALITEIT EN KEUZEMOGELIJKHEDEN

Klachtenonderhoud Het aantal klachtmeldingen over 2011 is gestegen ten opzichte van voorgaand jaar (een melding kan resulteren in meerdere opdrachten). Gemiddeld zijn 1,9 meldingen per woning behandeld. Opvallend is de stijging in opdracht aan derden; dit werkt kostenverhogend. De uitbesteding van werkzaamheden betreft hoofdzakelijk het verhelpen van c.v.-storingen, sanitairklachten en rioolontstoppingen. In 2011 is besloten dat het rioolfonds verplicht wordt gesteld, indien er sprake is van verstoppingen, veroorzaakt door gebruik van de huurder. 1040 Huurders nemen inmiddels deel aan het rioolfonds. Verder blijkt dat een groot deel van de klachten reparaties betreft, die eigenlijk voor rekening van de huurder zijn.

In 2011 is dan ook besloten om, in aansluiting op ons ondernemingsplan, de huurder weer medeverantwoordelijk te gaan maken voor het huurdersonderhoud. In 2012 zal gestart gaan worden met service-abonnementen. Op deze wijze willen we het aantal klachten en budget voor klachtenonderhoud komende jaren gaan reduceren. Overzicht klachtmeldingen:

2011 2010 2009 2008 2006 2005

Aantal meldingen

3.053

2.838

3.325

3.207

2.951

46

33

225

178

133

90

Afgehandeld

3.007

2.805

3.100

3.029

2.840

2.622

Opdracht eigen dienst

1.440

1.707

2.084

1.907

2.096

1.793

Opdracht derden

2.210

1.658

1.413

1.335

1.183

1.222

Af: opgelost via inspectie

2.729

Mutatie-onderhoud Onze woningen verkeren gemiddeld genomen bij een mutatie in een goede staat. Onze huurders zorgen goed voor hun woning. In 2011 waren er 98 mutaties met een kostenpost van 108.900,-. Bij de analyse van deze kostenpost is geconstateerd dat we de meeste mutatiewoningen onnodig lang laten leeg staan, zodat er een post huurderving ontstaat die niet nodig hoeft te zijn.

Besloten is dan ook om te gaan sturen op aansluitende verhuur, waarbij alleen bij planmatig onderhoud de woning maximaal 2 weken leeg mag staan. Dit beleid is per 1 november 2011 ingevoerd.

Renovatie In de periode 2004 t/m 2008 heeft een grootschalige renovatie (zowel inpandig als aan de buitenkant) plaatsgevonden aan 508 woningen. Incidenteel wordt nu bij mutatie een enkele te renoveren woning nog meegenomen. In 2011 heeft geen renovatie aan woningen bij mutatie plaatsgevonden.


27

ONS ONDERHOUD: BASISK WALITEIT EN KEUZEMOGELIJKHEDEN

In de complexbeheerplannen, die in 2012 aansluitend op het strategisch voorraadbeleid zullen worden uitgewerkt, zal de renovatiestrategie gekoppeld gaan worden aan een exploitatie/terugverdienmodel ook in relatie tot duurzaamheidsmaatregelen.

Duurzaamheid/Energiebesparing Voor al onze woningen zijn EPA-certificaten opgesteld. Ons woningbezit heeft gemiddeld een groen C-label. Ons streven is om in 2018 gemiddeld een B-label te behalen, waarbij nog een doorvertaling van het strategisch voorraadbeleid naar de diverse complexen dient plaats te vinden. Uit de monitoring rapportage over 2009 blijkt dat ten tijde van de nulmeting (2008) 54% van onze woningen het groene label (A, B of C) bezat. In 2009 is dat door een aantal maatregelen gestegen naar 61,7%. De doelstelling is dat in 2018 95,4% van alle woningen een groen label bezit.

Wij vinden dat energiemaatregelen niet alleen een verantwoording zijn van de verhuurder, maar dat ook de huurder hierin deels mag meebetalen, afhankelijk van de keuzes die hij maakt. De uitwerking hiervan wordt gekoppeld aan het vraaggestuurd onderhoud in 2012.

In afwachting van dit nog uit te werken beleid hebben in 2011 geen projectmatige activiteiten plaatsgevonden op het gebied van duurzaamheid/energiebesparing. Wel zijn bij mutatie of onderhoud op individueel niveau zaken uitgevoerd, b.v. vervanging CV ketel door een HR++ ketel. Uitgangspunten kwaliteit van de nieuwbouw De afgelopen jaren heeft de Woningvereniging Nederweert fors geïnvesteerd in nieuwbouw voor senioren. Opvallend hierbij is de hoge kwaliteit, die echter niet doorvertaald is in de huurprijs en servicekosten, waardoor onze inkomsten op deze complexen scheef lopen met de uitgaven. In ons huurbeleid 2011 zijn deze kwaliteits-complexen gelabeld op 100% MRH waarbij we bij mutatie deze huurprijzen kunnen corrigeren. Een beperkt aantal van deze woningen is gelabeld als niet-DAEBportefeuille.

Voor nieuwe ontwikkelingen in de nieuwbouw zal gestuurd worden op een versobering van de kwaliteit, passend bij de sociale huurprijzen. Naast een basispakket aan voorzieningen kan de huurder voor extra service en kwaliteit kiezen, maar daar hangt dan wel een prijskaartje aan.

Ons nieuwbouwbeleid blijft gericht op het bouwen van multifunctionele woningen, die in ieder geval geschikt zijn voor ouderen (levensloopbestendig). Binnen de mogelijkheden bouwen we woningen met twee slaapkamers volgens de regels van aanpasbaar bouwen/seniorenlabel/woonkeur, waarbij we inzetten op energiebeperkende maatregelen en een basispakket van domotica. Overige dienstverlening Vanaf 1 januari 2010 geldt een collectieve glasverzekering en bestaat de mogelijkheid tot aansluiten bij het rioolfonds. Per einde 2011 nemen 851 huurders deel aan de collectieve glasverzekering en 1.040 huurders aan het rioolfonds. De diensten die werden verleend aan de huurders en bewoners zijn tegen kostprijs verrekend met de huurders. Daarnaast wordt een servicepakket geleverd aan de huurders van de aanleunwoningen en de appartementen voor ouderen aan de Schoolstraat. Dit houdt in dat zij vrijblijvend gebruik kunnen maken van de faciliteiten in het verzorgingshuis St. Joseph en daar ook kunnen deelnemen aan de activiteiten die er worden georganiseerd. In 2011 en 2012 zijn deze faciliteiten tijdelijk stilgelegd doordat het verzorgingshuis is gesloopt en er nieuwbouw wordt gerealiseerd. 28

VI NAOBERSCHAP EN LEEFBAARHEID: Wonen doe je niet alleen! Uit de sessies en de enquêtes rondom ons ondernemingsplan bleek dat men veel waarde hecht aan een prettige, leefbare woonomgeving, waarin mensen elkaar helpen en ondersteunen in de gewone, dagelijkse zaken. Medeverantwoordelijkheid en samen delen zijn begrippen, die bij dit thema zeker thuishoren. Zowel organisaties als bewoners vinden dat de sleutel hiervan ligt bij de bewoners zelf. Gemeente en organisaties kunnen daarbij ondersteunen. De Woningvereniging Nederweert is een van die organisaties, die daarin kan faciliteren. Dorpsraden en bewonerscommissies zijn voor de Woningvereniging Nederweert partijen, die een initiërende rol kunnen vervullen in initiatieven op het gebied van leefbaarheid.

Ons Leefbaarheidsfonds Bij het 40 jarig jubileum in 2010 is door de Woningvereniging Nederweert een budget gereserveerd, om bij de verschillende complexen de ontmoetingsmogelijkheden binnen en buiten te vergroten. Bij 6 complexen zijn de verschillende ideeën in 2011 uitgevoerd voor een bedrag van 17.930 euro. Daarnaast ontvangen de bewonerscommissies van oudsher een bijdrage welzijn. De bijdrage is gebaseerd op het aantal vhe’s binnen een complex. In 2011 bedroeg deze bijdrage 10 euro per vhe.

In aansluiting op deze initiatieven heeft de Woningvereniging Nederweert besloten binnen de begroting een apart budget te gaan reserveren voor initiatieven op het gebied van leefbaarheid. Per vhe is daarvoor in 2011 een bedrag van 20 euro inclusief BTW gereserveerd, totaal een bedrag van € 37.533 dat in een Leefbaarheidsfonds wordt gestort. De gemeente heeft toegezegd ook een bijdrage aan dit fonds te willen geven. Dit wordt in 2012 verder uitgewerkt.

Onze aanpak burenoverlast In geval van meldingen van burenoverlast wordt de klager verzocht, als zelf bespreekbaar maken met de beklaagde niet (meer) mogelijk is, de melding schriftelijk te doen in het kader van dossiervorming. Alleen schriftelijke klachten worden in behandeling genomen. Na onderzoek wordt de beklaagde op basis van het huurreglement aangeschreven over de veroorzaakte overlast en wordt hij/zij (soms samen met de klager) uitgenodigd voor een (bemiddeling-) gesprek. Afhankelijk van de soort overlast worden in het traject ook wel eens partners uit het vangnetoverleg er bij geroepen ter oplossing/aanpak van de overlast. Hiervoor gelden korte lijnen waardoor in de meeste gevallen snel en adequaat handelen mogelijk is. Daar waar de oplossing niet zo snel voor de hand ligt wordt de casus via het vangnetoverleg nauwlettend gevolgd. Gemiddeld komen per jaar 25 casussen in het vangnetoverleg ter sprake, waarvan een groot deel huurders betreft. Mocht ook dit uiteindelijk geen soelaas bieden zal de stap naar de kantonrechter worden ingezet. Dossiervorming, ook bij de partners uit het vangnetoverleg, is hierbij noodzakelijk en van belang voor de kans van slagen. Er hebben in het verslagjaar geen juridische procedures plaatsgevonden voor de aanpak van overlast. Wel signaleren wij een toename van met name het aantal kleine overlastklachten.

Aansluitend op ons ondernemingsplan is eind 2011 met de politie, maatschappelijk werk en de gemeente de pilot buurtbemiddeling opgestart, vanuit de doelstelling bewoners medeverantwoordelijk te maken voor het oplossen van kleine burenirritaties.


29

VII WONEN MET ZORG: Maatwerk door samenwerking Senioren Bij het thema wonen en zorg moet worden gedacht aan de huisvesting van ouderen en andere zorggeïndiceerden. In de gemeente Nederweert is de komende jaren sprake van een meer dan gemiddelde vergrijzing van de bevolking.

Ook het afgelopen jaar hebben we daarom weer extra aandacht besteed aan de invulling van huisvestingsbehoeften van de groeiende doelgroep ouderen met de realisatie van 66 levensloopbestendige appartementen in het centrum van Nederweert (Antonius-Veste) en 10 appartementen aan het Aerthijsplein in Ospel.

Overzicht naar wijk en type woning:

Sen.w. DAEB Sen.w. niet DAEB Nederweert

A.l.w.

Zorgw. Totaal

347

10

24

44

425

Ospel

49

9

-

39

97

Budschop

21

-

-

-

21

Eind

23

-

-

-

23

Leveroij

6

-

-

-

6

Ospeldijk

1

-

-

-

447

19

24

83

Totaal

1 573

Domotica Alle nieuwbouw levensloopbestendige woningen zijn voorzien van een basispakket domotica (huisautomatisering) mede ook om het leveren van zorg in thuissituaties voor zelfstandig wonende senioren te faciliteren. Appartementen voor de vrije sector verhuur zijn voorzien van een domotica plus pakket waarin ook beeld en geluidsvoorzieningen zijn geïntegreerd. Ook een ringleiding is daarbij voorzien. Met het aanbrengen van een gesloten wifi-netwerk in de seniorenappartementen in de woon-servicezone Nederweert en door een appartement als gemeenschappelijke ruimte in te richten worden de communicatiemogelijkheden en ontmoetingsmogelijkheden van de bewoners vergroot. Samenwerking met zorgleveranciers en belangenorganisaties In het verslagjaar hebben we met diverse zorgleveranciers overleg gevoerd aangaande het zolang mogelijk zelfstandig kunnen laten wonen van (potentiële) zorgbehoevenden en het aanpasbaar bouwen van nieuwe woningen. Wij overleggen op het gebied van wonen en zorg onder andere met Stichting Land van Horne (verzorging voor senioren) die vanuit verzorgingshuis St. Joseph zorg verleent aan de aanleunwoningen en de seniorencomplexen Kloosterhof, Domus Bona Ventura en Agneshof. Ook vanuit het woonzorgcomplex Ospel wordt zorg verleend in de wijk. Met PSW (begeleid wonen verstandelijk gehandicapten), die vanuit het Woonbegeleidingscentrum Nederweert (WBC) begeleiding verzorgt voor haar cliënten, wordt intensief samengewerkt.

30

WONEN MET ZORG: Maat werk door samenwerking

Wet maatschappelijke ondersteuning Naast de aandacht voor zowel senioren als begeleid wonen voor gehandicapten bestaat er ook een convenant met de gemeente Nederweert waarin woningaanpassingen en voorzieningen voor gehandicapten worden geregeld. Dit kan variëren van een enkele beugel, douchezitjes, trapliften tot woningen met complete nieuw aangebouwde voorzieningen. In overleg met betrokkenen, gemeente en Woningvereniging Nederweert komt er een woningaanpassing tot stand al dan niet gebaseerd op medische adviezen met als uitgangspunt het leveren van maatwerk. Vanuit de Woningvereniging Nederweert wordt deelgenomen aan het platform WMO. Woningaanpassingen Van het woningbezit zijn 28 woningen voorzien van grotere aanpassingen (kosten meer dan € 4.500) ten behoeve van bewoners met een functiebeperking. Daarnaast is in een groot aantal woningen (187) kleinere aanpassingen aangebracht op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Met de gemeente Nederweert is, met het oog op een zo snel mogelijke uitvoering van aanvragen, afgesproken dat de gemeente de kleinere aanpassingen zelf laat uitvoeren.

Bijzondere doelgroepen Van de 98 mutaties zijn 3 woningen (3,1%) toegewezen aan bijzondere doelgroepen. Daarmee levert de Woningvereniging Nederweert een belangrijke taak in het bieden van huisvesting voor kwetsbare groepen. Asielzoekers en statushouders In het verslagjaar is één woning rechtstreeks verhuurd aan statushouders. Regionaal voldoen we jaarlijks ruimschoots aan de taakstelling hiervan. Ultimo 31 december 2011 lagen we 4 woningen voor op onze taakstelling. Vrouwenopvang (Blijf van mijn Lijf) In het verslagjaar zijn twee woningen rechtstreeks verhuurd aan vrouwen uit opvanghuizen. Begeleid wonen OGGZ In het verslagjaar zijn geen nieuwe woningen toegevoegd aan instellingen begeleid wonen/maatschappelijke opvang. Overzicht naar organisaties begeleid wonen OGGZ en type woning: Gez.w.

Sen.w.

1-2 w.

Zorgw Eenheden begeleid w. Totaal

PSW

-

7

-

1

8

16

Geef ze de Vijf

-

-

-

-

5

5

PGZ

-

-

6

-

-

6

Mensana

-

-

1

-

2

3

Maatman

-

-

3

-

-

3

Doornvogel

-

-

1

-

-

1

Totaal

-

7

11

1

15

34


31

WONEN MET ZORG: Maat werk door samenwerking

De 15 eenheden begeleid wonen betreffen groepswoningen waar in totaal 77 cliënten worden gehuisvest. Daarnaast worden in verschillende complexen cliënten individueel gehuisvest, dit zijn er 19 afgelopen jaar. In totaal biedt de Woningvereniging Nederweert onderdak aan 96 huurders uit de categorie begeleid wonen.

Vangnetoverleg In het vangnetoverleg worden casussen van “zorgwekkende zorgmijders” ingebracht en besproken. Er is vaak sprake van multiproblematiek. Dit varieert van wanbetaling, overlast, hennepteelt tot vereenzaming, medische problematiek, verslaving, dakloosheid etc. Aan het vangnetoverleg nemen deel de gemeente Nederweert, de politie, bemoeizorg, Algemeen Maatschappelijk Werk (AMW), gespecialiseerde thuiszorg, MEE, Vorkmeer en Woningvereniging Nederweert. Andere organisatie zoals jeugdzorg etc. schuiven adhoc aan bij bepaalde casuïstiek. De overlegfrequentie is zes weken. Gemiddeld komen er ongeveer 25 casussen aan bod. Door de korte lijnen kan er in de meeste gevallen snel en adequaat gehandeld worden. Personen zijn met hun hulpvraag snel bij de juiste organisatie en worden niet van het kastje naar de muur gestuurd. De voortgang van de casussen wordt nauwlettend gevolgd vanuit het vangnetoverleg.

32

VIII ONZE ORGANISATIE: slank, lenig en resultaatgericht Onze Structuur Doordat wij een verenigingsstructuur kennen is, naast de reguliere organisatiestructuur een aparte relatie met de algemene ledenvergadering. Per 17 mei 2010 is een directeur-bestuurder aangesteld. In de statuten van de vereniging en in de samenwerkingsafspraken met de Raad van Commissarissen zijn de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder vastgelegd.

De organisatie van Woningvereniging Nederweert kunnen we het duidelijkst weergegeven door middel van een organigram, waarin de diverse organen in onderling verband zijn terug te vinden.

Leden

Huurders/bewoners

Algemene Vergadering Huurder-platform

RvC Directeur/Bestuurder KAC Werkapparaat

KAC = de Klachtenadviescommissie RvC = de Raad van Commissarissen

Onze personele inzet De dagelijkse uitvoering van de diverse werkzaamheden vindt plaats door 16 medewerkers (11,84 fte’s - inclusief 0,33 fte interieurverzorging; incl. directie) verdeeld over: • team verhuur-bewonerszaken: 3,39fte • team service- en onderhoud; 5 fte • team financiële zaken 2,56 fte • interieurverzorging: 0,33 fte • directie/managementassistente: 1,56 fte. Met de in corporatieland gehanteerde vuistregel van 1 fte op100 vhe scoort de organisatie goed met een bezetting van 1 op 166 woningen excl. directie; 1 op 148 incl. directie. Een dergelijke slanke bezetting vergt wel onderlinge flexibiliteit om in te kunnen spelen op fluctuaties in de dagelijkse werkzaamheden. De cultuur is erop gericht hierin elkaar te ondersteunen. De toenemende administratieve werkdruk in relatie tot eisen aan verslaggeving en financiële verantwoording en toezicht is een aandachtspunt voor de kwantitatieve en kwalitatieve bezetting.


33

ONZE ORGANISATIE: slank, lenig en resultaatgericht

In 2011 zijn de volgende veranderingen opgetreden in de personele bezetting: • Aanstelling Manager Financiën/Controller (36 uur) ter vervanging van het Hoofd Financiën, die per 1-11-2011 gebruik heeft gemaakt van de pre-pensioenregeling • Aanstelling interieurverzorgster (6 uur p.w) per 1-11-2011, ter vervanging in het kader van pre-pensioen. Tijdelijke inhuur personeel: professionalisering Bewust wordt er gekozen voor een slanke, vaste formatie, waar op basis van gewenste kwaliteitsslag; professionalisering en tijdelijke werkzaamheden gekozen wordt voor tijdelijke inhuur van professionals en advieswerkzaamheden. In het verslagjaar is extra ingezet op verbetering kwaliteit rapportages en financieel beleid. Hiervoor is vanaf medio mei tot medio december 2011 voor een aantal uren per week een interim-controller ingehuurd. Daarnaast heeft er vanwege langdurige ziekte van een medewerker verhuur ook vanaf februari 2011 vervanging plaatsgevonden voor 24 uur per week. Voor het begeleiden van het proces van ons ondernemingsplan is Koraal Consulting ingehuurd en voor het herijken van ons strategisch voorraadbeleid hebben we gebruik gemaakt van de diensten van de STECgroep. Ontwikkeling: naar een klantgerichte, resultaatgerichte, kostenbewuste organisatie Gekoppeld aan ons ondernemingsplan wordt komende jaren ingezet op een meer klantgerichte organisatie, waarbij medewerkers meer verantwoordelijkheid krijgen en ook nemen en resultaatgerichter gaan werken. In 2011 is een start gemaakt met resultaatgesprekken, als basis voor de functionerings- en beoordelingsgesprekken. Naast deze individuele aanpak wordt ingezet op teamverantwoordelijkheid en integrale verantwoordelijkheid. De teamleiders spelen een cruciale rol in het transformeren van de organisatie naar een meer klantgerichte en resultaatgerichte cultuur. Naast individuele coaching wordt, met de komst van de nieuwe manager financiën november 2011, in 2012 ingezet op een teamcoachingstraject, te starten bij het managementteam.

Onze ondernemingsraad De Woningvereniging Nederweert heeft sinds 2000 een Ondernemingsraad. Deze behartigt de belangen van de medewerkers en is voor de directeur-bestuurder gesprekspartner daar waar het gaat om beleid en activiteiten op het gebied van personeel en ARBO. De ondernemingsraad bestond aan het einde van 2011 uit twee leden, te weten: • De heer C. Reijnen plv. voorzitter • Mevrouw R. Daniëls-Saes secretaris In juli 2011 zijn er nieuwe verkiezingen geweest, waarbij een nieuwe voorzitter was benoemd, de heer R. Markus. Na korte tijd bleek echter dat er binnen de OR een groot verschil was in opvattingen, werkwijze en visie, waarop de voorzitter zich heeft teruggetrokken uit de OR. Vooralsnog is de OR in 2011 er niet in geslaagd nieuwe kandidaten te werven. Zij zal zich dan ook bezinnen op haar positie. In 2011 kwamen OR en directeur-bestuurder vier maal bijeen voor een officiële OR-overlegvergadering. Daarnaast zijn de OR-leden vijf maal bijeengekomen voor een officiële OR-vergadering. Tevens heeft er een aantal malen informeel overleg plaatsgevonden betreffende specifieke onderwerpen door de OR-leden onderling.

34

ONZE ORGANISATIE: slank, lenig en resultaatgericht

Bespreekpunten OR in 2011 waren: • Risico inventarisatie & evaluatie (RI&E) • Protocollen (agressieprotocol, conflictprotocol, bedrijfsreglement) • Regeling cursusuren • Werkdruk • Integriteit • Bereikbaarheidsdienst • Ondernemingsplan 2011-2015 • ARBO • (collectieve) vrije dagen 2011; verlofregeling per 1-1 -2012 • Flexibilisering werktijden • Klimaatbeheersing kantoor • Uitbreiding fietsenhok • Verkiezing OR


35

IX ONZE GOVERNANCE: Naar een betrokken, professioneel toezicht op gepaste afstand In de jaarvergadering van 18 juni 2009 is besloten tot statutenwijziging om invulling te geven aan de overgang van een meerhoofdig “vrijwilligers” bestuur naar een directeur-bestuurder model. Vanaf medio 2010 is het éénhoofdig directeur-bestuurder model geëffectueerd. De Woningvereniging Nederweert kent dus een 2-lagenstructuur waarin de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor de uitvoering en de Raad van Commissarissen toezicht op afstand houdt. De gewenste verdere professionalisering van de werkorganisatie heeft ook zijn weerslag op het functioneren van de Raad van Commissarissen en het professionaliseren van de eigen werkwijze en de interactie met de directeur-bestuurder. In aansluiting op de governancecode (juli 2011) en de rapportage van de visitatiecommissie eind 2010 zijn afgelopen jaar dan ook enkele zaken in de werkwijze van de Raad van Commissarissen herijkt. Met betrekking tot de bezetting van de Raad van Commissarissen heeft dit geresulteerd in het vervroegd terugtreden van 2 commissarissen, te weten dhr. Kluskens, (op voordracht van de huurders) per 1 juli 2011 en de voorzitter, dhr. Steuten, per 31-12-2011. Verder zijn met betrekking tot de werkwijze afspraken gemaakt over de verschillende commissies: auditcommissie; remuneratiecommissie en commissie huurders en zijn deze afspraken vastgelegd in reglementen. In de samenwerkingsafspraken tussen directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen is vastgelegd hoe de verantwoordelijkheden, besluitvorming en informatievoorziening met betrekking tot bedrijfsvoering en beleidsontwikkeling in de dagelijkse praktijk wordt vormgegeven.

Verslag Raad van Commissarissen over 2011 Inleiding De crisissen tuimelen over elkaar heen. Het is het kabinet Rutte niet gelukt om tijdens de aanhoudende economische crisis tot een pakket maatregelen te komen, waardoor de recessie in 2011 bleef aanhouden met vooralsnog weinig perspectief voor 2012. Ook de corporatiesector merkt de gevolgen van deze recessie; de verkoop van woningen stagneert waarbij de prijzen nog steeds onder druk staan en de periode dat een woning te koop staat langer is dan enkele jaren geleden. De beperktere inkomsten van verkoop zijn van invloed op de kasstroom – en liquiditeitspositie van de corporaties, zo ook voor de Woningvereniging Nederweert. Het kabinet leek bijna op het punt gekomen om de woningwet te behandelen. De nieuwe woningwet moest nieuwe kaders stellen voor de doelgroepen, taakvelden, omvang en governance in de branche. Maatregelen om de stagnerende woningmarkt weer vlot te trekken zijn nog niet genomen. Het is afwachten hoe het nieuw te vormen kabinet hiermee verder gaat. De gevolgen van de financiële crisis en de bankencrisis hebben in 2011 pijnlijk de achilleshiel van ons corporatiebestel blootgelegd. De financiële crisis en het dreigende faillissement bij Vestia hebben laten zien hoe kwetsbaar de garantiestelling van het WSW is, met mogelijk grote risico’s voor alle corporaties. De acute liquiditeitsproblemen bij Vestia roepen terechte vragen op, waarbij de rol van de toezichthouders niet buiten schot blijft. Bij enkele andere dossiers zijn inmiddels juridische procedures opgestart, waarbij bestuurder en toezichthouders aansprakelijk worden gesteld. Deze voorbeelden illustreren dat de rol van een Raad van Commissarissen ook in de schijnwerpers is komen te staan. In de voorstellen van de Woningwet was dit al zichtbaar, onder meer door een grotere status te verlenen aan de governancecode. De externe toezichthouders verscherpen hun eisen, vanwege de crisis, maar ook door recente debacles in de corporatiebranche.

36

ONZE GOVERNANCE: Naar een be trokken, professioneel toezicht op gepaste afstand

Woningvereniging Nederweert heeft in haar nieuw opgestelde ondernemingsplan in intensief overleg met al haar stakeholders een balans gezocht tussen kwaliteit en financiële haalbaarheid om aan de behoefte op het gebied van wonen, zorg en welzijn komende jaren te kunnen voldoen. Op basis van dit ondernemingsplan kan de Woningvereniging Nederweert haar acties voor de komende jaren formuleren en beschikt de Raad van Commissarissen over een actueel en door de relevante geledingen gedragen toetsingskader. Governancecode Als lid van Aedes onderschrijft de Woningvereniging Nederweert de governancecode. Op basis van de aanbevelingen van het visitatierapport 2010, de vastgestelde governancecode juni 2011 en de voorliggende Herziening-Woonwet zijn de aandachtspunten voor de Woningvereniging Nederweert door de Raad van Commissarissen benoemd. Deze liggen met name op het vlak van transparant en duidelijk communiceren; vastleggen en inzichtelijk maken van beleidsstukken en besluiten.

De volgende punten zijn in 2011 gerealiseerd: • De website is aangepast op het onderdeel governance. • De bestuursbesluiten en besluiten Raad van Commissarissen worden apart vastgelegd. • In het proces voor het ondernemingsplan is bewust gekozen voor een aanpak van buiten naar binnen, waaraan de leden van de Raad van Commissarissen actief hebben deelgenomen. • Bij de werving van nieuwe leden voor de Raad van Commissarissen is gekozen voor een regionale werving, omdat belang wordt gehecht aan kennis en feeling met de regio en de in de regio werkzame netwerkpartners en gemeentes. • Voor de beloning van de directeur-bestuurder en de vergoedingen voor de leden van de Raad van Commissarissen wordt aangesloten bij de regelingen, vastgelegd door Aedes en de VTW en gepubliceerd in het jaarverslag. • De verschillende commissies van de Raad van Commissarissen zijn geactualiseerd, met bijbehorend reglement; over de besproken punten wordt verslag gedaan in het jaarverslag. De volgende punten worden komend jaar verder uitgewerkt: • Opstellen investeringsstatuur en actualiseren treasurystatuut. • Opstellen remuneratierapport. • Teamevaluatie/team coaching met externe ondersteuning.

Toetsingskader en werkwijze De werkwijze van de Raad van Commissarissen volgt uit statutaire en wettelijke bepalingen. Daarnaast vormen de governancecode en bevindingen uit onderzoeken als uitgevoerd door accountant en visitatiecommissie een leidraad voor de te hanteren werkwijze. De werkwijze ligt vast in een reglement en de samenwerkingsovereenkomst tussen Raad van Commissarissen en directeur-bestuurder. Inhoudelijk vormden in 2011 het beleidsplan 2007-2010, uitgangspunten strategisch voorraadbeheer 2008-2018 en de prestatieafspraken 2007-2010, de belangrijkste beleidskaders in overgang naar een nieuw ondernemingsplan. De financiële meerjarenprognoses (FMP) en de daarvan afgeleide jaarbegroting en


37


activiteitenplan vormen het toetsingskader voor 2011. Aan de hand van de kwartaalrapportages wordt toezicht gehouden op de voortgang van de voorgenomen activiteiten en financiële risicobeheersing. Belangrijk kader voor de financiële toetsing is de CFV/WSZ normering zodat tegen de meest gunstige voorwaarden toegang tot de kapitaalmarkt te verzekeren. Er is een treasurystatuut waarin onder andere is aangegeven dat een solvabiliteit wordt nagestreefd van het gemiddelde niveau van corporaties van gelijke omvang als de Woningvereniging Nederweert. Een actualisatie van dit statuut staat voor 2012 gepland, evenals een investeringsstatuut. Naast mogelijke wijzigingen in wet en regelgeving, worden de kansen en bedreigingen die externe ontwikkelingen hebben voor Nederweert, Limburg en de corporatiesector als geheel en de invloed daarvan op de Woningvereniging Nederweert besproken. Aldus kwamen in de Raad van Commissarissen-vergaderingen in 2011 bijvoorbeeld het Europa dossier met de gevolgen voor DAEB-niet DAEB aan de orde, evenals een eerste doorkijk naar de gevolgen van de nieuwe RJ645 (nieuwe richtlijn). Algemeen De Raad van Commissarissen dient zich in hoofdzaak bezig te houden met drie zaken, te weten: • Functioneren als klankbord en daarmee bijdragen aan strategieontwikkeling door het bestuur • Toezien op een adequaat risicomanagement/-beheersing bestuurder • Instemmen met of afwijzen van majeure besluiten. Daarenboven verleent de Raad van Commissarissen gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur en staat deze met raad en daad terzijde. De Raad van Commissarissen is pluriform samengesteld om integraal toezicht te houden. Leden van de deze raad worden geworven aan hand van een profielschets en benoemd door de ledenvergadering, waarbij twee commissarissen worden voorgedragen door de huurdersorganisatie “Huurdersplatform Regio Weert”. Er geldt binnen de raad een collectieve verantwoordelijkheid, hoewel elke commissaris zijn eigen aandachtsgebied heeft. De Raad van Commissarissen heeft zijn werkwijze vastgelegd in een reglement. Bijzondere commissies De Raad van Commissarissen kent drie bijzondere commissies, de remuneratiecommissie, de auditcommissie en de commissie huurders die over haar werkzaamheden rapporteert aan de Raad van Commissarissen en besluiten van de Raad van Commissarissen voorbereidt op de verschillende terreinen.

Auditcommissie De auditcommissie heeft in januari haar werkwijze en planning voor 2011 afgestemd met de Raad van Commissarissen waarbij de voorbespreking van de kwartaalrapportages met advisering aan de Raad van Commissarissen centraal heeft gestaan. De auditcommissie heeft driemaal overleg gevoerd met de controlerende accountant waarbij onder andere de invloed van externe ontwikkelingen, de opdracht voor de interim-controle, de controlebevindingen, managementletter en het accountantsverslag 2011 zijn besproken. Naast een evaluatie van het proces rondom de jaarrekening. Het overleg met de accountant vond deels buiten aanwezigheid van het bestuur plaats. De auditcommissie heeft in 2011 deelgenomen aan de selectie-procedure voor de beoogde kandidaat manager financiën/controller; daarnaast heeft prioriteit gelegen bij de begroting; het toezicht op de informatieverschaffing aan de externe toezichthouders. de toepassing en werking van de integriteitscode (onder andere evaluatiegesprek met de

38


benoemde vertrouwenspersoon) en heeft men zich intensief bezig gehouden met de implicaties van de invoering RJ645. Daarnaast is het reglement van de auditcommissie geactualiseerd.

Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie is in 2011 3 maal bij elkaar geweest in het kader van de reguliere functioneringsbeoordelingscyclus met de directeur-bestuurder en heeft, gekoppeld aan de beoordeling de bezoldiging voor de bestuurder voorgesteld aan de Raad van Commissarissen, passend binnen de vastgestelde beloningscode voor bestuurders. Verder heeft deze commissie de werving van de 2 vacante functies binnen de Raad van Commissarissen begeleid en voorbereid.

Huurderscommissie In 2011 heeft 1x het jaarlijkse overleg plaatsgevonden met de huurdersbelangenvereniging. Daarnaast is het reglement voor deze commissie geactualiseerd. Samenstelling Raad van Commissarissen: Wijzigingen en benoemingen in 2011 De heren Steuten en Kluskens hebben in 2010 aan de Raad van Commissarissen te kennen gegeven in 2011 hun lidmaatschap van de Raad te zullen beëindigen. In onderling overleg is dit in 2011 geeffectueerd; dhr. Kluskens is terug getreden per 1 juli 2011 en dhr. Steuten heeft per 31-12-2011 zijn lidmaatschap beëindigd. Als gevolg hiervan heeft de Raad van Commissarissen in het verslagjaar 2 maal een selectieprocedure opgestart (begin 2011 en najaar 2011) om de vrij te komen plaatsen weer in te kunnen vullen. Beide wervingen hebben plaatsgevonden via publicatie in de regiokrant en de website van de Woningvereniging Nederweert. De eerste werving betrof een kandidaat namens de huurders. Een vertegenwoordiging van de huurdersbelangenvereniging en de Raad van Commissarissen heeft gesproken met een 4-tal kandidaten. Hieruit is de heer Zinken als beste kandidaat naar voren gekomen en (na positief advies van de Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder) voorgedragen als commissaris namens de huurders aan de algemene ledenvergadering van juni 2011. Bij de tweede werving is specifiek gezocht naar kandidaten met ervaring in een sociaal-maatschappelijke omgeving, waarbij gezien de gewenste diversiteit in de samenstelling van de Raad van Commissarissen de voorkeur uitging naar een vrouw als toekomstig lid van de Raad van Commissarissen. Op basis van de binnengekomen reacties heeft een afvaardiging van de Raad van Commissarissen gesproken met 3 kandidaten. Hieruit is mevrouw De Corti als beste kandidaat naar voren gekomen en heeft de Raad een voordracht gedaan, waarna de directeur-bestuurder een advies heeft uitgebracht aan de vereniging. Ook deze voordracht is positief bevonden door de algemene ledenvergadering in november 2011. Hiermee is de heer Zincken benoemd met ingang van 1-7-2011 en mevrouw de Corti per 1-1 2012. Met deze wisselingen voldoet de samenstelling van de Raad van Commissarissen met ingang van 1-1-2012 aan de eisen zoals de governancecode die stelt en sluit daarmee aan bij het advies van de visitatiecommissie januari 2011, waarin werd geadviseerd kritisch te kijken naar de deelname van een voormalig bestuurder aan de raad en de dubbele pet van de voorzitter van het Huurdersplatform, eveneens lid van de raad. Tevens heeft de Raad van Commissarissen in haar vergadering d.d.3-11-2011 de heer Peter Geerts benoemd tot voorzitter van de Raad van Commissarissen met ingang van 1 -1-2012.


39


Samenstelling Op het einde van het verslagjaar 2011 was de Raad van Commissarissen als volgt samengesteld: Dhr. H. Steuten, 51 jaar, accountant, aandachtsgebied Financiën, voorzitter Raad van Commissarissen, lid remuneratie- en auditcommissie in 2010-2011 (per 1 januari 2012 opgevolgd door mevrouw M. de Corti). Dhr. P.M. Geerts, 49 jaar, stedenbouwkundige, vertegenwoordiger huurders, aandachtsgebied projectontwikkeling, volkshuisvesting en ruimtelijke ordening; lid huurderscommissie en lid auditcommissie; 2007-2011 en vicevoorzitter sinds eind 2010. Herbenoemd in de ALV van 21 november 2011 en tevens met ingang van 1-1-2012 benoemd als voorzitter van de Raad van Commissarissen. Dhr. R. Zincken, 49 jaar, ondernemer; vertegenwoordiger huurders, aandachtsgebieden volkshuisvesting en huurders/klanten; voorzitter huurderscommissie (opvolger van de heer H.G.M. Kluskens per 1-7-2011). Dhr. J.A. van Nierop, 55 jaar, bestuurder middelbare scholengemeenschap, lid Raad van Toezicht Topsport Limburg en lid Raad van Commissarissen Vixia BV, aandachtsgebied personeel en organisatie; voorzitter renumeratiecommissie; 2009-2013. Dhr. E. Sentjens, 47 jaar, controller zorginstelling, aandachtsgebied financiën en ict; voorzitter auditcommissie; 2009-2013. Geen van de commissarissen heeft een arbeidsovereenkomst met de vereniging, zitting in het college van B&W van de gemeente Nederweert, hebben nevenfuncties of anderszins een relatie met Woningvereniging Nederweert die volgens de statuten onverenigbaar zou zijn met het commissariaat of anderszins de onafhankelijkheid van enig commissaris in het geding zou kunnen stellen. Vergaderingen De Raad van Commissarissen kwam in 2011 10 maal bijeen. Het betrof 8 reguliere bijeenkomsten en 2 extra themabijeenkomsten; in januari 2011 is ingezoomd op de sytematiek van het CFV in relatie tot de financiële meerjaren-prognoses en DPI; in mei 2011 vond een extra bijeenkomst plaats met betrekking tot de uitgangspunten voor het strategisch voorraadbeleid van de Woningvereniging Nederweert. Acht bijeenkomsten betroffen overlegvergaderingen met het bestuur; de bijeenkomst van december 2011 is voorafgegaan door de zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen. Daarnaast heeft de voltallige Raad van Commissarissen deelgenomen aan de 2 bijeenkomsten met stakeholders in relatie toe het ondernemingsplan.

In het verslagjaar hebben nadrukkelijk het ondernemingsplan, met daaraan gekoppeld het strategisch voorraadbeleid, verhuur-, verkoopen onderhoudsbeleid centraal gestaan, naast de financiële meerjarenprognoses en kasstromen met de uit te zetten acties om de financiële positie van de Woningvereniging Nederweert te versterken komende jaren.

De kwartaalrapportages worden vooraf besproken met de auditcommissie, zodat inhoudelijke verdieping en toetsing kan plaatsvinden, waarna de auditcommissie haar advies voorlegt aan de Raad van Commissarissen

40


Naast deze hoofdthema’s kwamen in 2011 meer specifiek aan de orde: Activiteitenplan 2011, begroting 2011 en 2012; jaarrekening en jaarverslag 2011; integriteitzaken, de exploitatie van Energiebedrijf Nederweert BV, de governancecode en werkwijze binnen de Raad van Commissarissen; de rapportages van de externe toezichthouders en de actiepunten, voortvloeiend uit het visitatierapport; de projectenportefeuille (en in het bijzonder besluitvorming rondom het project in Nederweert-Eind); werving en selectie nieuwe leden Raad van Commissarissen; de nieuwe prestatieafspraken 2012-2015, volgend op het nieuwe ondernemingsplan van de Woningvereniging Nederweert; de benchmarking Aedes en het europadossier.

De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar 2 maal overleg gehad met de accountant in het kader van de jaarrekening 2010, waarbij presentatie en toelichting op de jaarrekening 2010 plaatsvond naast een evaluatie van de procesgang met betrekking tot de jaarrekening 2010. Hierbij zijn afspraken gemaakt ter verbetering met een gepland evaluatiemoment medio 2012, na de afronding van de jaarrekening 2011. Ter voorbereiding van de algemene ledenvergadering zijn de verantwoordingsstukken over 2010; de begroting 2012 en financiële meerjarenprognoses van een advies aan de leden voorzien. Opleidingen cursussen De Raad van Commissarissen wenst op de hoogte te blijven van relevante ontwikkelingen en de benodigde kennis up-to-date te houden. Afgelopen jaar is deelgenomen aan 2 workshops VTW over (financieel) toezicht en risico-management; er is deelgenomen aan een workshop diversiteit en aan een workshop van Ernst en Young over RJ645. Verantwoording aan belanghouders Vanuit de verenigingsstructuur heeft in 2011 2 maal een algemene ledenvergadering plaatsgevonden, waarbij bestuur en Raad van Commissarissen verantwoording hebben afgelegd maar ook het voorgenomen beleid op hoofdlijnen hebben gedeeld met de leden. In het verslagjaar hebben de 2 interactieve bijeenkomsten met de stakeholders een goede bijdrage geleverd aan wederzijdse verbreding binnen het lokale netwerk. De commissarissen, die zijn benoemd op voordracht van de huurdervertegenwoordiging, hadden in het verslagjaar eenmaal overleg met het huurdersplatform. Verantwoording van het beleid met betrekking tot de beloning van bestuurders en honorering van commissarissen. De vergoeding aan bestuurder en commissarissen is afzonderlijk opgenomen in de door de ledenvergadering goed te keuren begrotingsstukken. • het beloningspakket aan de directeur-bestuurder bedroeg € 78.497 (incl. een variabele component van 7%) en is bepaald op basis van de.vastgestelde Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties – VTW juli 2010. Daarnaast wordt er een reiskostenvergoeding uitgekeerd conform de reguliere Cao-afspraken. • De vergoedingen aan de leden van de Raad van Commissarissen bedroegen in totaal € 10.582. Integriteit Sinds november 2009 kent de vereniging een op de website gepubliceerde integriteitscode en klokkenluidersregeling. Integriteitszaken staan op de agenda van elk overleg van de Raad van Commissarissen en van het MT. Het auditcommittee houdt toezicht op de werking van de code en rapporteert hierover aan de Raad van Commissarissen Er hebben in 2011 geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur en/of de Raad van Commissarissen met de vereniging hebben gespeeld die van materiële betekenis waren voor de corporatie en de leden van het bestuur en/of commissarissen. In statuten en reglementen is aangegeven hoe in dergelijke gevallen te handelen.


41

X ONZE DEELNEMINGEN

EnergieBedrijf Nederweert BV In 2009 is besloten een (100%) dochtermaatschappij op te richten voor het beheer van de gemeenschappelijke warmte-koude-opslag installaties voor complexen van de Woningvereniging Nederweert. Op 13 januari 2010 zijn de statuten gepasseerd bij de notaris. Als eerste is eind 2010 een WKO (warmtekoude opslag) installatie in het complex Antonius-Veste in exploitatie genomen. De huurders krijgen daarbij op basis van het principe “niet meer dan anders” de energiekosten, verbonden aan de opwekking van warmte en koeling en warm tapwater in rekening gebracht door EBN BV (Energiebedrijf Nederweert BV).

De WKO installatie was in 2011 nagenoeg 1 jaar in exploitatie. Uit de exploitatieopzet begin 2011 en de eindafrekening eind 2011 is gebleken dat er jaarlijks een negatief saldo komende jaren zal zijn van minimaal 22.500 euro. Dit exploitatietekort kan slechts beperkt gecompenseerd worden in aanpassing van de tarieven voor energielevering. De investeringen à 559.000,- euro blijken niet verrekend in de huurprijzen en exploitatie van het complex en zullen komende jaren dan ook maar beperkt worden gecompeseerd door een bijstelling van de huurprijzen bij mutatie. De vordering op de deelneming voor deze WKO installatie/EBN BV is dan ook in de jaarrekening 2011 afgewaardeerd.

Vereniging van Eigenaren Daarnaast neemt de Woningvereniging Nederweert deel aan 4 Verenigingen van Eigenaren: • Woon-zorgcomplex Aan Stad-Thoês, waarin Woningvereniging Nederweert eigenaar is van 39 woonzorgappartementen en Land van Horne eigenaar is van de algemene ontmoetingsruimte. • Brugstraat: dit is een gemengd complex van 9 appartementen, samen met Vastgoedbeheer Familie Wijen van Heugten. De Woningvereniging is eigenaar van 6 appartementen. • Pastorieweg: Dit betreft een Verenigingen van Eigenaren met de gemeente, die eigenaar is van de bibliotheek en gehuisvest is in de onderplint van het complex. De Woningvereniging Nederweert is eigenaar van de 8 boven de bibliotheek gesitueerde appartementen. • Aerthijsplein: Dit betreft een Verenigingen van Eigenaren waarin de Woningvereniging Nederweert eigenaar is van 9 appartementen in het duurdere segment en er 1 eigenaar bewoner is van een appartement.

42

XI ONS FINANCIEEL BELEID en RISICOBEHEER: Sturen op liquiditeit Externe ontwikkelingen Europadossier en toekomstige financiering Gekoppeld aan het Europadossier vindt binnen de Herziening van de Woningwet een herbezinning plaats op de financiering van zogenaamde DAEB en niet DAEB activiteiten of te wel: sociale huur/maatschappelijk vastgoed is borgbaar via het WSW; (middel)dure huur en commerciële projecten dienen vanaf 2012 eventueel geherfinancierd te worden via commerciële leningen. Op basis van de huidige inzichten heeft dit geen consequenties voor de bestaande leningenportefeuille van de Woningvereniging; deze leningen waren allemaal afgesloten vóór 31 december 2010 en zijn langlopend. Onduidelijk is nog of en op welke wijze een administratieve en wellicht ook een economische scheiding dient plaats te vinden van de DAEBniet DAEBactiviteiten. Mocht dit ook voor kleinere corporaties met een omzet onder de 45 miljoen moeten gaan plaatsvinden, dan betekent dit een administratieve en financiële lastenverzwaring van onze bedrijfsvoering. Financiële Meerjarenprognoses Met het afgeven van de A2 status begin 2011 heeft het CFV onze eigen analyse bevestigd dat onze financiële meerjarenprognoses risico’s met zich meebrengen. Belangrijk aandachtspunt daarin is onze grote leningenportefeuille, die komende jaren zwaar drukt op onze kasstromen. De overheidsmaatregelen op het gebied van integrale belastingplicht (25%), de bijdrageheffing wijkaanpak (Vogelaarheffing – 80.000 euro p.j.); de in te boeken bijdrage voor de huurtoeslag (± € 400.000 p/jr. voor Woningvereniging Nederweert) waarvan zeer recent is besloten dat deze vervroegd gaat worden van 1-1-2014 naar 1-1-2013 en inflatievolgend huurbeleid maken de risico’s groter.

Gekoppeld aan het Ondernemingsplan is in 2011 dan ook kritisch gekeken naar ons financieel meerjarenbeleid, waarin de volgende uitgangspunten zijn geformuleerd; • Verbeteren van onze liquiditeitspositie en kasstromen: minimaal 4 ton jaarlijks op jaarbasis ten behoeve van compensatie heffing huurtoeslag. • Vooralsnog geen uitbreiding van onze leningenportefeuille. Investeringen dienen betaald te worden uit ons eigen vermogen. Dit betekent dat in 2012/2013 2 miljoen toename liquide middelen is ingerekend ten behoeve van gewenste investeringen. • Bereiken A1 status in 2013. Om deze doelstellingen te bereiken is er een integraal pakket van beleid en maatregelen opgesteld. Gekoppeld aan de herijking van het Strategisch Voorraadbeleid, is ons huurbeleid en verkoopbeleid aangepast waardoor de inkomsten op korte termijn verhoogd kunnen worden. Qua uitgaven is kritisch gekeken naar ons onderhoudsbeleid en is onze nieuwbouwportefeuille gesaneerd.

Risicobeheer Risicobeheer hangt samen met de mate, waarin risico’s vooraf zijn in te schatten en de wijze, waarin de organisatie zelf in staat is deze risico’s te managen. Externe, niet beïnvloedbare factoren vormen echter een groter risico, zo is afgelopen jaar wel duidelijk geworden. Woningvereniging Neder weert JAAR verslag 2011

43

ONS FINANCIEEL BELEID en RISICOBEHEER: Sturen op liquiditeit

2011 Heeft laten zien dat externe, onvoorziene factoren, een extra risico vormen voor het voeren van een adequate bedrijfsvoering. De crisis binnen Europa heeft gevolgen voor de financieringsvoorwaarden; de ontstane crisis bij Vestia brengt onvoorziene risico’s met zich mee voor alle corporaties en 1,5 jaar kabinet Rutte I heeft zowel op financieel gebied als op het gebied van de woningmarkt alleen maar geleid tot onrust, dalend vertrouwen in de woningmarkt en in onze ogen onzorgvuldig bestuur op het gebied van het huurbeleid en huurverhoging. Een dergelijke, instabiele omgeving, gezet naast een kwetsbare financiële positie van de Woningvereniging vraagt om een behoudend en stabiel financieel beleid, zodat reserves kunnen worden opgebouwd en eventueel onvoorziene tegenslagen kunnen worden opgevangen. In 2011 heeft dan ook het financiële risico centraal gestaan in ons risicobeheer: op basis van onze financiële meerjarenprognoses zijn beleidsmaatregelen afgesproken die leiden tot ombuiging van onze risico’s op het gebied van onze kasstromen en liquiditeit en het opbouwen van een buffer. Maand- en kwartaalrapportages geven inzicht in de stand van zaken met betrekking van de voorgenomen activiteiten/uitgaven, inkomsten en aandachtspunten. De kwartaalrapportages zijn vast onderdeel van de agenda Raad van Commissarissen. Vanaf het laatste kwartaal 2010 is een resultatenrekening, kasstroomoverzicht en een liquiditeitsprognose opgenomen in de kwartaalrapportage. De rapportages worden voorgesproken met de auditcommissie.

Aandachtspunten in 2011 waren: • Kasstromen en liquiditeitsprognose • Verfijning rapportages; benchmarking Aedes en normeringen • Financiële Meerjarenprognoses in relatie tot investeringen • Oriëntatie op effecten implementatie RJ 645 per jaarrekening 2012.

De vermogenspositie De werkelijke cijfers over 2011 worden vergeleken met de medio 2010 in de financiële meerjarenbegroting geprognosticeerde cijfers voor 2011 (afgerond).

Overzicht vermogenspositie: Balanspost x e 1.000,- Eigen vermogen

Werkelijk ultimo 2011 Geraamd voor 2011 5.696

7.170

Schulden lange termijn

72.356

71.993

Materiële vaste activa

79.011

78.806

Financiële vaste activa

3.473

3.667

44


De belangrijkste factoren, die van invloed zijn op het resultaat en eigen vermogen, zijn: • Afwaardering van de 9 in verhuur zijnde nieuwbouwappartementen Aerthijsplein; • Verrekening historische kosten Carisplan • Afwaardering nieuwbouwprojecten, in 2010 en 2011 in exploitatie genomen, waarbij een correctie op de onderhoudslasten heeft plaats gevonden • Afwaardering investering Energiebedrijf Nederweert BV • Voorziening herbestedingsreserve opgenomen (in relatie tot nieuwbouw Nederweert-Eind) • Latentiebelasting ten behoeve van compensabele verliezen afgeboekt ten laste van het resultaat voor een bedrag van

€ 565.000,€ 59.500,€ 1.200.000,€ 548.500,€ 209.000,€ 585.500,-

De financieringspositie Leningportefeuille De leningportefeuille van de Woningvereniging Nederweert is fors, maar wel behoudend van aard. Er is gekozen voor langlopende annuïtaire leningen, waardoor onze leningportefeuille de komende jaren wordt afgebouwd. Het gemiddelde rentepercentage ligt onder de disconteringsvoet van WSW, zijnde 5,25%. In 2011 zijn twee leningen geherfinancierd voor een bedrag van € 1.781.756. De aflossingen bedroegen € 3.025.506. Daarnaast heeft de Woningvereniging een kredietfaciliteit lopende bij de Rabobank voor 2mln. euro.

Overzicht kengetallen: Financiële kengetallen

Werkelijk ultimo 2011 Geraamd voor 2011

Solvabiliteit

6,72% 8,38%

Rentabiliteit totaal vermogen

2,40%

5,24%

Rentabiliteit eigen vermogen

-24,93%

14,39%

0,36

0,57

Current ratio

Solvabiliteit Uit onze meerjarenraming vermogen en financiering blijkt dat vanaf 2013 onze financiële positie onder druk komt te staan. Temporisering en fasering van grote investeringen wordt ingezet om het risico te spreiden. Daarnaast worden de nieuwe investeringen in de nieuwbouw gekoppeld aan de opbrengsten van de verkoopwoningen. Op termijn wordt gestreefd naar een solvabiliteit rond het gemiddelde van corporaties van gelijke omvang. De liquiditeitspositie In het verslagjaar is het saldo van de liquiditeit afgenomen van € 865.213 naar € 113.010 negatief. De daling is vooral het gevolg van minder inkomsten uit de verkoop van woningen, onderhoudskosten uit 2010 die in 2011 zijn betaald en hogere rentelasten en aflossingen. De afgenomen liquiditeit noopt ons tot maatregelen om onze inkomsten te vergroten en in onze uitgaven, met name onrendabele investeringen, zeer kritisch te zijn komende jaren. We willen een grotere buffer opbouwen om onverwachte tegenslagen te kunnen opvangen. Onze koerswijziging, ingezet in 2011, op het gebied van huur-onderhoudsverkoop en investeringsbeleid zal de liquiditeitspositie gaan verbeteren. Het uitgezette verkoopprogramma laat in het eerste kwartaal van 2012 al zeer positieve resultaten zien.


45


Kasstromen Bij ongewijzigd beleid komen de operationele kasstromen vanaf 2012 in gevaar. Bij het inboeken van de huurheffing per 2013 zal dit leiden tot negatieve kasstromen. In 2011 zijn gekoppeld aan het strategisch voorraadbeleid, maatregelen getroffen om via huurbeleid, onderhoudsbeleid, verkoopbeleid en investeringsbeleid onze kasstromen op termijn positief te houden.Uit de rapportages van het laatste kwartaal 2011 en het 1ste kwartaal 2012 zijn de eerste positieve resultaten te zien van het ingezette veranderend beleid.

Onrendabele investeringen In het verslagjaar is per saldo een bedrag van € 1.360.187 afgewaardeerd op materiële vaste activa in exploitatie omdat de bedrijfswaarde lager is dan de voortbrengingskosten (afwaardering € 2.379.292 en terugname van € 1.019.106).

46

XII KLACHTENADVIESCOMMISSIE WONINGVERENIGING (KAC) De leden van de Klachtenadviescommissie worden benoemd door het bestuur. De Klachtenadviescommissie adviseert het bestuur ten aanzien van bij de commissie ingediende klachten. De Klachtenadviescommissie is een intern beroepsorgaan voor huurders en woningzoekenden. De KAC stelt ieder jaar een jaarverslag op. Uit het jaarverslag 2011 blijkt dat er in 2011 géén klachten ingediend zijn. Op basis van de adviezen vanuit de KWHrapportage 2010 is in 2011 wel de klachtenprocedure bijgesteld en geactualiseerd. Ook is in deze bijgestelde werkwijze afgesproken dat huurders, die niet tevreden zijn met het besluit van het bestuur betreffende een klacht actief gewezen worden op de mogelijkheden van de klachtenadviescommissie.

Jaarverslag 2011 Algemeen Iedere toegelaten instelling dient de huurders van haar woongelegenheden in de gelegenheid te stellen klachten over haar handelen of nalaten, of het handelen of nalaten van personen die voor haar werkzaamheden verrichten, in te dienen bij een klachtencommissie die tot taak heeft haar met redenen omkleed over de behandeling van die klachten te adviseren. Vaststelling van het reglement en benoeming van de leden van de commissie is een bevoegdheid van het bestuur van Woningvereniging Nederweert. Doelstelling De commissie heeft tot doel: 1 huurders en woningzoekenden in de gelegenheid te stellen klachten in te dienen over zaken waarbij zij belang hebben; 2 bij te dragen aan een goede behandeling van klachten van huurders en woningzoekenden en daarmee aan de verbetering van de relatie, die Woningvereniging Nederweert met haar huurders en woningzoekenden heeft; 3 tegemoet te komen aan de behoefte van huurders en woningzoekenden om op het niveau waar (de uiteindelijke) beslissingen worden genomen, die hen direct treffen, gehoord te kunnen worden en invloed uit te oefenen; 4 bij te dragen aan de verbetering/optimalisering van het functioneren van Woningvereniging Nederweert. Samenstelling De commissie was per 1 januari 2011 als volgt samengesteld: Dhr. J. Dohmen, P. Holtenstraat 33 lid namens de leden niet-huurders, voorzitter Dhr. P. Theunissen, Ospelseweg 20 lid namens de leden niet-huurders, secretaris Dhr. P. Knapen, Beukenstraat 6 lid namens de leden huurders Dhr. J. Moors, Lemmenhoek 14 lid namens de leden niet-huurders Dhr. P. Hermans, Beukenstraat 26 lid namens de leden huurders Aan de commissie is Dhr. W.P. de Bruin, hoofd verhuur en bewonerszaken, als ambtelijk secretaris toegevoegd. Vergaderingen De dato 18 mei 2011 heeft de commissie het jaarverslag 2010 vastgesteld en vervolgens aangeboden aan het bestuur.


47

KLACHTENADVIESCOMMISSIE WONINGVERENIGING (KAC)

Behandeling klachten In het verslagjaar zijn geen klachten ingediend bij de commissie. Schematisch overzicht afhandeling klachten:

2006 2007 2008 2009 2010 2011

Ontvangen klachten

1 1 0 0 0 0

Ontvankelijk verklaart

1 0 0 0 0 0

Behandelde klachten

1 0 0 0 0 0

Advies t.o.v. klager positief

0

0

0

0

0

0

Advies t.o.v. klager negatief

0

0

0

0

0

0

Advies t.o.v. klager positief/negatief

1

0

0

0

0

0

Afwijkend besluit bestuur

0 0 0 0 0 0

Gemiddelde afhandelingtermijn (dagen) 61 0 0 0 0 0

Conclusie De commissie is van oordeel en constateert, gezien dat zij in 2011 geen klachten heeft hoeven te behandelen, dat het algemeen beleid van Woningvereniging Nederweert er op gericht is om klachten op een zorgvuldige en correcte wijze te behandelen en adequaat af te handelen. Zij blijft opteren, mag dit nodig zijn, bij te dragen aan de verbetering van het functioneren van Woningvereniging Nederweert.

De klachtenadviescommissie Woningvereniging Nederweert, J. Dohmen Voorzitter P. Theunissen Secretaris

48

XIII Verklaring besteding middelen

Het bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Nederweert, mei 2012

Het bestuur van de Woningvereniging Nederweert, C.P.A.M. Keulen Directeur-bestuurder


49

50

INHOUDSOPGAVE JAARREKENING 2011

1

Balans per 31 december 2011

52

2

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2011

54

3

Kasstroomoverzicht

55

4

Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening 4.1 Grondslagen van waardering en van bepaling van het resultaat 4.2 Toelichting op de balans 4.3 Toelichting op de winst- en verliesrekening

56 56 61 75

5

Ondertekening van de jaarrekening

82

6

Overige gegevens

83


51

1

BALANS PER 31 DECEMBER 2011

(na resultaatbestemming)

ACTIVA

in euro’s

in euro’s

31-dec-2011

31-dec-2010

77.998.213

78.361.801

79.197

1.077.783

933.698

937.487

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

79.011.108 80.377.071

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies

212.545

280.678

0

14.291

0

579.148

Actieve belastinglatentie

2.182.400

2.290.335

Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds

1.045.000

1.045.000

33.011

33.011

3.472.956

4.242.463

1.840.331

2.582.090

Huurdebiteuren

66.469

66.016

Gemeente

50.083

24.250

Deelnemingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

Overige

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vorderingen

Overige vorderingen

3.763

778

Overlopende activa

349.066

182.520

469.381

273.564

20.577

865.213

84.814.352

88.340.401

Liquide middelen TOTAAL ACTIVA

52

BALANS PER 31 DECEMBER 2011 (na resultaatbestemming)

PASSIVA

in euro’s

in euro’s

31-dec-2011

31-dec-2010

5.695.581

7.508.587

208.593

0

72.196.903

74.930.597

EIGEN VERMOGEN Overige reserves

VOORZIENINGEN Voorziening latente belastingverplichtingen

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

158.778

156.206

72.355.681

75.086.803

3.104.340

3.025.505

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers

332.539

671.247

Belastingen en premies sociale verzekeringen

43.565

92.089

Overige schulden

12.649

69.743

Overlopende passiva

3.061.404

1.886.427

6.554.497

5.745.011

TOTAAL PASSIVA

Woningvereniging Neder weert JAARREKENING 2011

84.814.352 88.340.401

53

2 WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2011

in euro’s 2011

in euro’s 2010

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten

8.188.869

7.634.403

167.563

149.926

771

771

759.247

558.342

3.400

0

9.119.850

8.343.442

Afschrijvingen op materiële vaste activa

1.482.314

1.156.858

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa

1.419.686

1.373.756

Som der bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten

654.749

564.491

97.708

82.875

125.502

109.091

Lasten onderhoud

1.301.748

1.503.388

Overige bedrijfslasten

1.560.979

1.412.882

Som der bedrijfslasten

6.642.685

6.203.341

BEDRIJFSRESULTAAT

2.477.165

2.140.101

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten

- 548.503

0

78.738

414.470

27.684

52.455

3.454.611

3.386.091

- 1.419.527

- 779.065

- 367.755

340.130

- 25.724

- 3.710

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN

- 1.813.006

- 442.645

RESULTAAT NA BELASTINGEN

- 1.813.006

- 442.645

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN Belastingen Resultaat deelnemingen

54

3 KASSTROOMOVERZICHT

(bedragen X € 1.000)

2011

2010

2.477

2.140

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: * Afschrijvingen

1.482

1.157

* Afschrijvingen desinvesteringen

- 132

-

* Waardeveranderingen materiële vaste activa

1.360

1.882

60

- 508

* Mutatie voorzieningen * Verandering in werkkapitaal

- mutatie voorraden en onderhanden projecten

- mutatie vorderingen

- mutatie kortlopende schulden

- 77

- 1753

- 196

- 446

625

2713

352

514

Kasstroom uit bedrijfsoperaties * Ontvangen rente * Betaalde rente * Belasting

79

467

- 3.454

- 3.386

-

340 - 3.375

Kasstroom uit operationele activiteiten

- 2.579

2.224

2.606

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Mutatie financiële vaste activa

- 1.236 650

- 10.927

-

115

- 398

- 471

- 11.325

3

9.000

Aflossingen langlopende schulden

- 2.734

- 5.775

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

- 2.731

3.225

Mutatie liquide middelen

- 978

- 5.494

Liquide middelen ultimo boekjaar

- 113

865

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden

Liquide middelen aanvang boekjaar Mutatie liquide middelen in boekjaar


865

6.359

- 978

- 5.494

55

4 TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING

4.1. GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN VAN BEPALING VAN HET RESULTAAT Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgesteld met inachtneming van het Bbsh en dientengevolge de wettelijke bepalingen zoals vastgelegd in Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving met in het bijzonder Richtlijn 645. Woningvereniging Nederweert is op basis van het grootte criterium aangemerkt als een “kleine” organisatie, derhalve heeft de woningvereniging vrijstelling van artikel 407 lid 2a BW voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder toepassing van de minimumwaarderingsregeling respectievelijk nominale waarde, tenzij anders vermeld. De balans en de winst- en verliesrekening worden na resultaat-bestemming bepaald, waarbij het jaarresultaat aan het eigen vermogen wordt toegevoegd. Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het netto-resultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. Algemeen Activiteiten Woningvereniging Nederweert, statutair gevestigd te Nederweert, is uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting in de gemeente Nederweert. Het adres van de woningvereniging is Gutjesweg 6, 6031 ET te Nederweert. BALANSWAARDERING Materiële vaste activa • Onroerende zaken in exploitatie De woningcomplexen met de daarbij behorende installaties, de garages, de investeringen in woningverbetering en de woningaanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen bepaald basis van de economische levensduur danwel tegen bedrijfswaarde indien deze naar verwachting duurzaam lager zal zijn. Als kasstroomgenerende eenheid wordt hierbij de complex-indeling gehanteerd aangezien deze indeling aansluit bij het strategisch voorraadbeleid van Woningvereniging Nederweert. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem. De grond gewaardeerd tegen historische kostprijs, hierop wordt niet afgeschreven. Tot de verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt tevens gerekend de rente tijdens de bouwperiode op vreemd vermogen als direct toerekenbare interne kosten. • Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling betreffen woningen in aanbouw en zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met het eventueel voorcalculatorisch onrendabele deel van de investering. • Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur danwel tegen lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn bepaald volgens het annuïtaire danwel lineaire systeem.

56

TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING

Financiële vaste activa • Te vorderen BWS-subsidies De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) te vorderen subsidies worden eenmalig vastgesteld op basis van de contante waarde van de voorcalculatorisch bepaalde jaarlijkse-exploitatietekorten, rekening houdend met veronderstelde toekomstige huur- en exploitatielasten-stijgingen over de periode totdat de exploitatietekorten omslaan in voorgecalculeerde exploitatie-overschotten. De vordering is rentedragend en wordt maximaal gedurende 30 jaar jaarlijks verminderd met de door de budgethouder beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten. De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met de rente, over het jaarlijks resterend saldo. • Deelnemingen De deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Woningvereniging Nederweert. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Woningvereniging Nederweert geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door Woningvereniging Nederweert ten behoeve van deze deelnemingen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden ge waardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. • Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen zijn opgenomen tegen amortiseerde kostprijs, zijnde de nominale waarde, met daarop in mindering gebracht de noodzakelijk geachte voorzieningen. • Actieve belastinglatentie Actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd vastgoed Voor in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een actieve belastinglatentie getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermeningvuldigd met het geldende belastingtarief. De actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd vastgoed heeft betrekking op de verschillen tussen de commerciële waarde van de vaste activa in exploitatie en de fiscale waarde per ultimo boekjaar. De fiscale waarde van het vastgoed is gebaseerd op de meest actuele WOZ-waarde. De actieve belastinglatentie is gebaseerd op het geldend vennootschapstarief en wordt contant gemaakt tegen de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief. Het onroerend goed bestaat uit een drietal categorieën onroerend goed: - onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie - onroerend goed bestemd voor verkoop (op termijn) - onroerend goed bestemd voor sloop/herstructurering (op termijn).


57


Aangezien er voor het onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie en sloop/herstructurering onvoldoende informatie beschikbaar is om tot een betrouwbare schatting van de latentie te komen beperkt de latentie zich tot het onroerend goed bestemd voor verkoop.

Actieve belastinglatentie leningenportefeuille De actieve latentie heeft betrekking op het verschil tussen de commerciële waardering van de leningportefeuille (nominale waarde) en de fiscale waarde (marktwaarde). Als gevolg van de lagere fiscale waardering ontstaat er fiscaal een disagio welke naar rato van de looptijd van de leningen ten laste van de fiscale winst wordt gebracht. De actieve belastinglatentie die hiervoor wordt gevormd is gebaseerd op het geldend tarief van de vennootschapsbelasting en wordt contant gemaakt tegen de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief. Actieve latentie uit hoofde van verliesverrekening Voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Een betrouwbare inschatting van het uiteindelijk te verwachten fiscale afwaarderingsverlies uit hoofde van een mogelijke voortgezette daling van de WOZ waarde ultimo 2011 valt op dit moment niet te maken. Gezien de onzekerheid omtrent de omvang van het afwaarderingsverlies kan geen inzicht worden gegeven in de omvang en de waardering van de hiermee samenhangende actieve belastinglatentie. • Overige financiële vast activa De overige financiële vaste activa zijn opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde de nominale waarde. Voorraden • Voorraden onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen gemiddelde inkoopprijs. • Voorraad grond Onder de voorraad grond zijn (strategische) grondposities verantwoord waarop nog geen concrete bouwbestemming rust. De waardering van deze grondposities vindt plaats tegen verkrijgingsprijs. Indien de actuele waarde van deze gronden naar verwachting duurzaam lager is, vindt afwaardering plaats. • Voorraad woningen Onder de voorraad woningen zijn (aangekochte) woningen verantwoord welke op balansdatum niet aangemerkt zijn voor (duurzame) exploitatie. De waardering van deze woningen vindt plaats tegen verkrijgingsprijs danwel vervaardigingsprijs. Indien de actuele waarde van deze woningen naar verwachting duurzaam lager is, vindt afwaardering plaats. • Voorraad onderhanden werk Onder de voorraad onderhanden werk is het onverkochte deel van koopwoningen in ontwikkeling opgenomen. De waardering van deze projecten vindt plaats tegen nominale waarde van de tot en met balansdatum betaalde kosten. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten. Vorderingen De vorderingen zijn opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs zijnde nominale waarde onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling. De vorderingen hebben een verwachte looptijd van maximaal één jaar.

58


Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en staan, voor zover niet anders vermeld, vrij ter beschikking. Eigen vermogen • Overige reserves Aan de overige reserves wordt het saldo van het jaarresultaat toegevoegd. Deze post is tegen nominale waarde opgenomen. Schulden • Langlopende schulden De aangetrokken leningen van kredietinstellingen zijn opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs zijnde de nominale waarde, verminderd met de aflossingen op basis van het annuïtaire, lineair danwel fixe-systeem danwel dynamische kostprijssysteem. De schulden hebben een resterende looptijd van meer dan één jaar met dien verstande dat het aflossingsbestanddeel van de langlopende schulden dat in het volgend verslagjaar vervalt eveneens als langlopende schuld is verantwoord. Dit aflossingsdeel volgend verslagjaar wordt wel toegelicht. • Kortlopende schulden De kortlopende schulden zijn opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs zijnde de nominale waarde en hebben een verwachte looptijd van maximaal één jaar. RESULTAATBEPALING Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het jaar waarin de prestaties zijn verricht. Voor de toerekening van de bedrijfskosten wordt, waar mogelijk de causale samenhang tussen baten en lasten als grondslag gehanteerd. Verliezen en risico’s die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen, indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Huren Betreft de te ontvangen nettohuren exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten en onder aftrek van huurderving. Vergoedingen Betreft van huurders (boven de netto-huurprijs) en derden ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten onder aftrek van gederfde vergoedingen. Overheidsbijdragen Betreft de op grond van overheidsregelingen berekende jaarlijkse bijdragen in de exploitatietekorten van woningaanpassingen t.b.v. mindervaliden. Verkoop onroerende zaken Betreft de resultaten uit de verkoop van huurwoningen. De opbrengsten zijn verminderd met alle daarop betrekking hebbende kosten.


59


Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: • grond in eigendom geen afschrijving • bouw/renovaties/installaties annuïtair 25/50 jaar • inventaris lineair 5 jaar • automatisering lineair 3 jaar • vervoer lineair 5/7 jaar Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder zijn de onrendabele investeringen opgenomen inzake nieuwbouw alsmede de waardeverandering van de materiële vaste activa op basis van de toetsing aan de bedrijfswaarde. Lonen, salarissen en sociale lasten Hieronder zijn de lonen en salarissen en de sociale lasten met betrekking tot in het boekjaar werkzame medewerkers opgenomen. Lasten onderhoud Hierop worden verantwoord de jaarlijkse uitgaven wegens planmatig-, dagelijks- en mutatie-onderhoud. Overige bedrijfslasten Hierop worden verantwoord de overige kosten die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten en overige personeelskosten en voorts belastingen, verzekeringen en kosten die samenhangen met de levering van goederen en diensten. Rentebaten en lasten De rentebaten betreffen de werkelijke rente ontvangsten uit hoofde van (tijdelijke) belegging van onder de vlottende activa begrepen liquide middelen en effecten alsmede geactiveerde bouwrente over het geïnvesteerd vreemd vermogen. Onder de rentelasten zijn de verschuldigde rentelasten verantwoord alsmede de toegerekende rente aan de waarborgsommen. Belastingen De vennootschapsbelasting wordt berekend op basis van het resultaat uit normale bedrijfsuitoefening voor belastingen, rekeninghoudend met niet in de belastingheffing betrokken bestanddelen, (gedeeltelijk) niet aftrekbare kosten alsmede de mutaties in de belastinglatenties.

60


4.2 TOELICHTING OP DE BALANS ACTIVA VASTE ACTIVA Materiële vaste activa

31-dec-2011

Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Het verloop in 2011 is als volgt:

31-dec-2010

77.998.213

78.361.801

79.197

1.077.783

933.698

937.487

79.011.108

80.377.071

Onroerende zaken Onroerende zaken Onroerende en roerende in exploitatie in ontwikkeling zaken tdv exploitatie

Boekwaarde per 1 januari 2011: Verkrijgingsprijzen

113.950.508

Cumulatieve afschrijvingen

- 13.450.275

Cumulatieve waardeveranderingen

- 22.138.432

- 146.822

Boekwaarde

78.361.801

1.077.783

Investeringen

-

214.623

Overboekingen naar onroerende zaken in expl.

1.147.713

Overboekingen van en naar Voorraad

1.607.816

Desinvesteringen

- 639.457

Afschrijvingen op desinvesteringen

1.224.605

- 1.455.167

Overige waardeveranderingen

- 1.360.187

- 277.250 937.487

998.141

23.358

- 1.147.713

121.071

Afschrijvingen

1.214.737

-

- 849.014

-

-

- 11.000

-

- 27.147

-

-

- 363.588

- 998.586

- 3.789

Verkrijgingsprijzen

116.281.203

79.197

1.227.095

Cumulatieve afschrijvingen

- 14.784.371

-

- 293.397

Cumulatieve waardeveranderingen

- 23.498.619

-

Boekwaarde

77.998.213

11.000

Boekwaarde per 31 december 2011:

79.197

933.698

WOZ-waarde Per 31-12-2011 heeft het bezit een totale WOZ-waarde van € 222.919.000 (peildatum 01-01-2011), onder te verdelen in € 222.344.000 (onroerende zaken in exploitatie/ontwikkeling) en € 575.000 (onroerende zaken t.d.v. exploitatie). Investeringen Het bij ‘onroerende zaken in exploitatie’ vermelde bedrag betreft de binnenrenovatie van een aantal woningen in complex 6 (Ribestraat en omgeving), de renovatie van de bijgebouwen van de woonwagenlocaties en nog nagekomen investeringen voor OC1 en OC2. In 2011 is het project Aerthijsplein in exploitatie genomen (10 huurappartementen), waarvan 1 appartement in 2011 is verkocht.


61


Onroerende zaken in ontwikkeling

31-dec-2011

31-dec-2010

Carisplan - 15 appartementen Stand per 1 januari

-

Investering

-

Naar voorraad

1.035.263 129.165

-

Stand per 31 december

-

- 1.164.428

-

Ospelseweg - gronden Stand per 1 januari Investering

-

Naar voorraad


-

-

20.728

-

- 20.728

-

-

OC, fase 2 - 66 appartementen voor senioren Stand per 1 januari Investering

-

1.902.037 6.972.826

-

Afwaardering

-

-

Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie

-

- 8.874.863


-

-

WBC / Spes Nostra - 28 appartementen begeleid wonen Stand per 1 januari

-

2.167.183

-

980.776

Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie

-

- 3.147.959


-

-

Investering

Bredeweg 1948 - 12 appartementen en 12 grondgebonden woningen Stand per 1 januari Investering Naar voorraad


593.031

151.159

92.056

441.872

- 685.087

-

-

593.031

328.239

-

819.474

2.333.175

-

491.880

- 1.147.713

-

-

- 2.496.816

-

328.239

Rabobank Aerthijsplein - 9 huurappartementen Stand per 1 januari Investering Afwaardering / terugname

Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie Naar voorraad


62


Onroerende zaken in ontwikkeling

31-dec-2011

31-dec-2010

156.270

137.936

6.919

18.334

Reulisweg / ‘t Huitje - 12 appartementen voor senioren Stand per 1 januari Investering Naar voorraad

- 163.189


-

-

156.270

31-dec-2011

31-dec-2010

Eind - 11 appartementen voor senioren Stand per 1 januari

243

243

78.954

-


79.197

243

Totaal

79.197

1.077.783

Investering

Desinvesteringen De desinvesteringen van 2011 betreft de verkoop van 8 huurwoningen. Woningvereniging Nederweert heeft haar verkoopbeleid verankerd in een verkoopplan. In 2011 is dit verkoopplan gewijzigd. In totaal zijn per ultimo 2011 380 woningen geclassificeerd voor de verkoop, waarbij de verkoopverwachting voor 2012 is vastgesteld op 35 woningen en ook voor volgende jaren op 14 woningen. De verwachte verkoopopbrengst voor 2012 bedraagt € 4.848.550. Afschrijvingstermijnen De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur (jaren): Onroerende zaken in exploitatie:

annuïtair

Bouw/cv

40/50 jaar

Lift Renovaties

50 jaar

25 jaar

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie:

annuïtair

lineair

Kantoorgebouw

50 jaar

-

Werkplaats

50 jaar

-

Inventarissen

Vervoersmiddelen

-

3/5 jaar

-

5/7 jaar

Zekerheden Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de lang-lopende schulden. Verzekeringen De onroerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2011 voor € 125.040.000 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. De laatste wijziging van de verzekerde waarde heeft plaatsgevonden in 2011. Op de betreffende polissen is de indexclausule van toepassing, zodat de verzekerde waarden op de premievervaldatum automatisch worden aangepast aan de gewijzigde herbouwkosten.


63


De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie is als volgt:

soort verzekering

verzekerd bedrag

laatstelijk vastgesteld

Kantoorgebouw/Werkplaats U.G.V.

1.117.103

2011

Kantoor- en magazijninv. U.G.V.

158.600

2011

Kantoorbescheiden/archief

400.000

2011

Hardware

Brand reconstruktie

62.700

2011

50.800

2011

Fraude/geldtransport

454.000

2011

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

2.500.000

2011

Vervoermiddelen

WA/CASCO

Bedrijfswaarde De gecorrigeerde bedrijfswaarde van het woningbezit (inclusief garages) per 31 december 2011 bedraagt € 99.965.991 (ultimo 2010: € 98.670.689). De bedrijfswaarde wordt complexgewijze bepaald als het saldo van de contante waarde van de toekomstige bedrijfsopbrengsten (huren en bijdragen) en de variabele lasten inclusief rentabiliteitswaardecorrectie van de DAEBactiviteiten. In de bedrijfswaardeberekening 2011 is het verkoopplan opgenomen. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd, gebaseerd op de door het WSW bepaalde parameters:

2011

2010

1,30%

1,80%

2,00%

2,00%

Jaarlijkse variabele lastenstijging:

1 5 jr 2,00%, daarna 3,00%

3,00%

Jaarlijks stijging onderhoudskosten

1e 5 jr 2,00%, daarna 3,00%

3,00%

1,00%

0,45%

Jaarlijkse huurstijging eerste jaar: Jaarlijkse huurstijging volgende jaren: e

Jaarlijkse huurderving Jaarlijkse inflatie Grondwaarde per VHE Minimale levensduur complexen

Variabele exploitatie-uitgaven (per woning)

2,00%

2,25%

€ 5.000

€ 5.000

10 jaar

10 jaar

cf meerjarenbegroting

cf meerjarenbegroting

Disconteringsvoet externe financieringsrente (tot renteconversie werkelijke percentage):

5,25%

In de bedrijfswaardeberekening 2011 en in 2010 is de onderhoudsbegroting per complex opgenomen.

64

5,25%


Mutatie bedrijfswaarde De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 1.295.302 ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: (a) Autonome ontwikkeling Vervallen jaarschijf en opschuiven kasstromen

- 1.248.638

(b) Voorraadmutaties Nieuwbouw

1.900.113

Verbeteringen bestaand bezit

- 271.954

Sloop bestaand bezit Aankoop bezit

83.208

-

Verkocht bezit

282.386

Overige mutaties woninggegevens

2.175.391

4.169.144

(c) Parameterwijzigingen In de inflatie / lastenstijging In de levensduur

2.633.233

155.855

In de mutatiegraad / huurbeleid

In de vermogenskostenvoet / methode van contant maken

- 1.379.234

1.409.854

(d) Wijzigingen in de uitgangspunten / niveauwijzigingen Huren

- 153.494

Huurderving

- 210.169

Onderhoudsuitgaven

- 5.229.396

Overige exploitatieuitgaven

Grondwaarde (€ 5.000 per vhe; geindexeerd 5,25%; disconteringsvoet 5,25%) Voorgenomen sloop

- 427.812 10.000 - 117.130

Voorgenomen verkopen

3.297.943

- 2.830.058

(e) Rentabiliteitswaardecorrectie Invloed nieuwe leningen

(Eind)aflossingen Renteconversies Herfinancieringen

- 297.000 92.000

- 205.000

Totale mutatie bedijfswaarde


1.295.302

65


Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Stand per 1 januari

31-dec-2011 280.678

31-dec-2010

182.056

Mutaties in het boekjaar: • rente

4.172

• ontvangen bijdragen

5.429

- 72.306

• vastgestelde subsidie cplx. 21 (WBC) en 42 (Oc, fase 2) Stand per 31 december

- 54.307

-

147.500

212.545

280.678

Het in het komend verslagjaar beschikbaar te stellen deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt € 72.306. Deelnemingen

31-dec-2011

Deelneming Energiebedrijf Nederweert

31-dec-2010

-

14.291

14.291

-

Het verloop van de deelneming is als volgt: Stand per 1 januari

-

18.000

Aandeel resultaat deelneming

Verworven deelneming

- 25.724

- 3.710

- 11.433

14.290

Voorziening wegens negatief eigen vermogen Stand per 31 december

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Energiebedrijf Nederweert

11.433

-

0

14.290

31-dec-2011

31-dec-2010

-

579.148

579.148

-

Verstrekte gelden/aflossingen gedurende het boekjaar

- 19.212

579.148

Voorziening i.v.m. negatief eigen vermogen

- 11.433

Het verloop van de vordering op Energiebedrijf Nederweert is als volgt: Stand per 1 januari

-

- 548.503

-

-

579.148

Energiebedrijf Nederweert Voorziening vordering energiebedrijf Nederweert Stand per 31 december

Omdat de verwachting is dat de verstrekte gelden aan Energiebedrijf Nederweert niet meer terugbetaald zullen worden, is per 31-12-2011 voor de vordering - na aftrek van de deelname in het negatief eigen vermogen van Energiebedrijf Nederweert - een voorziening getroffen. Actieve belastinglatentie Latente belastingvordering

66

31-dec-2011

31-dec-2010

2.182.400

2.290.335


De actieve belasting latentie bestaat enerzijds uit een latente belastingvordering gevormd voor het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed. Daarnaast is een actieve belastinglatentie gevormd gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningenportefeuille. Tevens is een actieve belastinglatentie gevormd uit hoofde van compensabele verliezen. Voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de materiële vaste activa in exploitatie is sprake van een latente belastingvordering. Aangezien verondersteld wordt dat de exploitatie eerst op lange termijn wordt beëindigd, zal de contante waarde van de actieve latentie naar nihil tenderen. De nominale waarde van de actieve belastinglatentie per 31 december 2011 over de materiële vaste activa in exploitatie bedraagt circa € 26 miljoen. Deze actieve latentie is niet opgenomen in de balans van Woningvereniging Nederweert. Het verloop van de actieve belastinglatentie bestaat uit: Belastinglatentie voor verkoop bestemd onroerend goed Stand per 1 januari 2011

1.283.665

Mutatie latentie verkoop bestemd vastgoed

485.882

Stand per 31 december 2011

1.769.547

De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed. Woningvereniging Nederweert heeft voor de periode 2012-2016 91 woningen voor verkoop aangemerkt. Commerciële waarde voor verkoop bestemd onroerend goed per 31 december 2011 Fiscale waarde voor verkoop bestemd onroerend goed per 31 december 2011

4.379.549 12.017.211

Verschil

7.637.662

Contante waarde van dit verschil uitgaande van netto-disconteringsvoet 3,94%

7.078.187

Berekende latentie op basis van het huidige vennootschapsbelastingtarief 25%

1.769.547

Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt € 2.937.158. Belastinglatentie voor leningenportefeuille Stand per 1 januari 2011 Mutatie latentie leningenportefeuille Stand per 31 december 2011

421.158 - 8.305 412.853

De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningportefeuille. Contante waarde verschil uitgaande van een netto-disconteringsvoet van 3,94% gerekend Latentie gebaseerd op huidig vennootschapsbelastingtarief ad. 25%

1.651.410 412.853

Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt € 62.968.


67


Belastinglatentie uhv compensabele verliezen Stand per 1 januari 2011

585.512

Mutatie latentie compensabele verliezen

- 585.512

Stand per 31 december 2011 Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds

31-dec-2011

31-dec-2010

1.045.000

1.045.000

Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds

• Rentevoet en looptijd De lening heeft een vaste (fixed) jaarlijkse rentevergoeding over de hoofsom van 4,5%. De looptijd van de lening is onbepaald (perpetueel karakter) en eindigt als het Wooninvesteringsfonds haar recht tot koop van alle of gedeelte van uitstaande certificaten (zogenaamde “call-optie”) uitoefent.

• Achtergesteld karakter: De vordering jegens het Wooninvesteringsfonds strekkende tot betaling van enig bedrag uit hoofde van de hoofdsom en/of rente zijn: - achtergesteld bij de rechten van alle andere niet-achtergestelde, huidig en toekomstige schuldeisers van het Wooninvesteringsfonds. - onderling gelijk in rang tussen houders van certificaten, ongeacht de datum waarop de certificaten zijn uitgegeven of de

tranche waartoe de certificaten behoren.

Overige financiële vaste activa Te vorderen ISV-subsidies (provincie)

31-dec-2011 33.011

31-dec-2010 33.011

Te vorderen subsidies Betreft nog te vorderen provinciale subsidie ten behoeve van het project OC Nederweert in het kader van “Subsidieverordening voor het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing, periode 2005-2009” en de Algemene Subsidieverordening 2004. Deze post zal naar verwachting komend boekjaar worden ontvangen.

68


VLOTTENDE ACTIVA Voorraad Voorraad - onderhoudsmaterialen

31-dec-2011

31-dec-2010

43.903

38.426

124.386

103.658

Voorraad - gronden Ospelseweg Stand per 1 januari Overgeboekt vanuit MVA in ontwikkeling Stand per 31 december

-

20.728

124.386

124.386

Reulisweg Stand per 1 januari Overgeboekt vanuit MVA in ontwikkeling

-

-

163.926

-


163.926

-

Totaal voorraad - gronden per 31 december

288.312

124.386

-

296.064

Voorraad - woningen Bredeweg Stand per 1 januari Overgeboekt vanuit MVA in ontwikkeling Desinvestering Totaal voorraad - woningen per 31 december

685.087

-

-

-296.064

685.087

-

1.607.816

-

Voorraad - onderhanden werken Rabobank Aerthijsplein - 10 verkoopappartementen Stand per 1 januari Afwaardering

Overgeboekt vanuit MVA in ontwikkeling Overgeboekt naar MVA in exploitatie Stand per 31 december

-

- 889.000

-

2.496.816

- 1.607.816

-

-

1.607.816

Door een beleidswijziging zijn de appartementen van het Aerthijsplein overgeboekt van de voorraad naar de materiële vaste activa in exploitatie. Carisplan Stand per 1 januari

811.462

847.034

Afwaardering

- 59.500

- 1.200.000

Investering

71.068

Overboeking van MVA in ontwikkeling

-

1.164.428


823.030

811.462

Totaal voorraad - onderhanden werken per 31 december

823.030

2.419.278

1.840.331

2.582.090

Totaal voorraad


69


Vorderingen Huurdebiteuren

31-dec-2011

31-dec-2010

Zittende huurders: • te vorderen huren

53.603

• te vorderen herstelkosten • te vorderen incassokosten

46.466

195

382

2.606

1.310

10.973

14.235

Vertrokken huurders: • te vorderen huren • te vorderen herstelkosten

814

704

• te vorderen incassokosten

4.374

2.880

• te vorderen servicekosten

39

39

Voorziening dubieuze debiteuren

- 6.135

-

66.469

66.016

De van ‘zittende’ huurders te vorderen huren zijn naar maand van ontstaan en aantal huurders als volgt te specificeren: Achterstand

2011

Aantal huurders

2010

2011

Bedrag achterstand

17.204

17.005

2010

tot 1 maand

70

65

1 tot 2 maanden

16

16

9.459

10.787

2 tot 3 maanden

10

4

12.304

3.687

3 tot 4 maanden

7

5

10.955

6.229

4 tot 5 maanden

1

0

1.302

-

5 mnd. of meer

1

5

2.379

8.758

105

95

53.603

46.466

De van ‘zittende’ huurders te vorderen huren ultimo boekjaar bedragen 0,62 % van de bruto jaarhuur (12x huur over december 2011). De van vertrokken huurders te vorderen huren, herstelkosten en vervolgingskosten zijn naar jaar van ontstaan als volgt samengesteld:

31-dec-2011

2011

31-dec-2010

421

2010

-

1.023

4.619

2009

3.462

5.295

2008

4.647

1.453

728

3.077

2007 2006

3.760

2005

863

2.676 -

2004

557

2003

518

133

2001

221

221

70

16.200

385

17.858


Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt: Stand per 1 januari Afboeking dubieuze debiteuren Dotatie boekjaar

Stand per 31 december Gemeente

2011

2010

-

-

-

-

6.135

-

6.135

-

31-dec-2011

Te vorderen exploitatie bijdragen Overige vorderingen Overige posten Overlopende activa Nog niet bijgeschreven rente deposito’s Vooruitbetaalde bedragen

31-dec-2010

50.083

24.250

31-dec-2011

31-dec-2010

3.763

778

31-dec-2011

31-dec-2010

4.193

26.223

138.752

-

-

47.025

Nog te ontvangen vergoeding kosten nieuwbouw

-

42.050

Nog te ontvangen vergoeding kosten WMO

-

57.067

Nog te ontvangen rente Wooninvesteringsfonds

Nog te ontvangen gelden verkoop woning Personeel

Overige posten

166.787

-

32.317 7.017

349.066

Liquide middelen

31-dec-2011

10.155 182.520 31-dec-2010

Direct opvraagbaar Kas Postbank Rekening courant rabobank Spaarrekening banken

966

644

18.038

22.465

-

66.346

933

758

19.937

90.213

Op termijn uitgezet Deposito

640

Totaal liquide middelen 20.577

775.000 865.213

De liquide middelen staan ter vrije beschikking aan de corporatie.


71


PASSIVA EIGEN VERMOGEN Overige reserves Saldo per 1 januari Jaarresultaat Saldo per 31 december

VOORZIENINGEN Onrendabele investeringen nieuwbouw

31-dec-2011

1-dec-2010

7.508.587

7.951.232

- 1.813.006

- 442.645

5.695.581

7.508.587

31-dec-2011

1-dec-2010

Saldo per 1 januari

-

508.298

Mutaties in het boekjaar: • dotatie in het boekjaar

-

• onttrekking in het boekjaar

-

Saldo per 31 december

-

Voorziening latente belastingverplichtingen

- 508.298 -

31-dec-2011

31-dec-2010

Herbestedingsreserve Saldo per 1 januari

-

-

Mutaties in het boekjaar: • dotatie in het boekjaar

208.593

• onttrekking in het boekjaar Saldo per 31 december

-

-

208.593

-

Naar verwachting zal in 2014 een seniorencomplex met 11 appartementen in Nederweert-Eind worden gerealiseerd. Hiervoor is fiscaal een dotatie gedaan voor de herbestedingsreserve. Er zijn nog geen feitelijke verplichtingen aangegaan voor de bouw van het complex. De toepassing van de HBR is derhalve onzeker. Hiervoor is de latentie opgenomen tegen een rente van 3,94%.

LANGLOPENDE SCHULDEN De langlopende schulden zijn als volgt samengesteld: Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

31-dec-2011

31-dec-2010

72.196.903 158.778

74.930.597 156.206

Totaal

72.355.681

75.086.803

Waarvan langer dan 5 jaar

61.582.748

63.999.985

Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de langer dan één jaar uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 4,48% (2010: circa 4,61%). De leningen van de kredietinstellingen worden afgelost op basis van het annuïteitensysteem danwel het dynamisch kostprijssysteem. Zekerheden Voor leningen van kredietinstellingen is een wsw- of gemeentegarantie afgegeven.

72


Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari 2011

74.930.597

Mutatie aflossingsgedeelte kortlopend

-

Mutaties in het boekjaar: Af: - aflossingen Bij: Nieuw afgesloten leningen

- 2.733.693

-

Saldo per 31 december 2011 Waarborgsommen

31-dec-2011

Waarborgsommen Rente waarborgsommen

72.196.904

31-dec-2010

98.738

97.175

60.040

59.031

158.778

156.206

De uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen waarborgsommen dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde mutatiekosten en achterstallige huur. De te betalen waarborgsom per woning bedraagt € 75. De waarborgsom inclusief 5% enkelvoudige rente per jaar wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Rente waarborgsommen

2011

Saldo per 1 januari

59.031

Bijgeschreven rente Af: uitgekeerd in dit boekjaar

2010

57.337

- 2.707

4.420

- 3.411

4.401

aan vertrokken huurders Saldo per 31 december

60.040

59.031

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Kortlopend deel van de langlopende schulden

31-dec-2011

31-dec-2010

2.733.693

3.025.505

Rekening-courant Rabobank

133.587

Aflossing kredietinstellingen

237.060

-

3.104.340

Schulden aan leveranciers Crediteuren

31-dec-2011

31-dec-2010

332.539

Belastingen en premies sociale verzekeringen

3.025.505

671.247

31-dec-2011

31-dec-2010

Omzetbelasting

10.016

113.546

Loonheffing

32.409

27.055

Premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting

1.140 43.565


2.715

- 51.227 92.089

73


Overige schulden

31-dec-2011

31-dec-2010

Waarborgsommen vertrokken huurders

2.653

5.028

Personeel

9.996

19.851

Servicekosten Overige posten

Overlopende passiva

12.649

69.743 31-dec-2010

2.390.114

1.338.653

1.002

Vooruitontvangen huur Nog te betalen verlofdagen

55.961

37.649

Vooruitontvangen huurtoeslag

Afrekening servicekosten met huurders Nog te ontvangen facturen

-

51.272

Kosten externe controle en administratieve ondersteuning

Nog te betalen kosten complex 41, 42 en 111 Nog te betalen kosten Carisplan Nog te betalen planmatig onderhoud Overige posten

8.741 36.123

31-dec-2011

Niet vervallen rente leningen Kosten banken

- -

-

40.282

23.443

48.869

49.123

43.277 23.582

8.096

265.578

28.301 381.648

59.500

-

100.279

-

3.061.404

1.202 1.886.427

NIET UIT DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van een door het Fonds geborgde lening, welke opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het Fonds betaalde disagio en de achtergestelde lening bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op het Fonds te dekken. Ultimo boekjaar bedraagt het obligo € 2.884.844.

74


4.3 TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen

2011

2010

8.093.816

7.441.138

238.776

234.543

8.332.592

7.675.681

• huurderving wegens leegstand

- 92.750

- 9.991

• huurderving wegens onderhoud

- 19.926

- 13.379

Af:

• huurderving wegens renovatie • huurderving wegens sloop

• huurderving wegens verkoop

Vergoedingen Leveringen en diensten

- 1.800

-

- 15.353

- 2.765

- 13.894

- 15.143

- 143.723

- 41.278

8.188.869

7.634.403

2011

2010

174.897

150.798

Af: vergoedingsderving: • wegens leegstand

- 7.334 167.563

- 872 149.926

De post leveringen en diensten betreft vergoedingen die huurders boven de (netto-)huurprijs betalen voor o.a. premie glasverzekering, rioolfonds, stroomlevering, gemeenschappelijke voorzieningen en service seniorenwoningen. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast.

Overheidsbijdragen

2011

2010

Bijdragen van de gemeenten in de exploitatietekorten: - bijdragen woningaanpassing mindervaliden


771

771

75


Verkoop onroerende goederen Overig Boekverlies verkoop Bredeweg 33

2011

2010

- 64.397

- 41.724

-

Boekwinst verkoop Kapelaniestraat 55

-

Boekwinst verkoop Kapelstraat 16

-

Boekwinst verkoop Lemmenhoek 44

- 21.748 168.355

105.859

-

135.986

Boekwinst verkoop Lemmenhoek 46

-

Boekwinst verkoop Pastoor Vullersstraat 14

-

95.293

91.292

-

Boekwinst verkoop Lambertusstraat 3 Boekwinst verkoop Eikenstraat 99

116.321

130.137

Boekwinst verkoop Pastoor Vullerstraat 40

16.618

-

Boekwinst verkoop Pastoor Vullerstraat 42

106.675

-

Boekwinst verkoop Lochtstraat 39

134.991

-

119.501

-

Boekwinst verkoop Klumpenstraat 10

Boekwinst verkoop Kapelstraat 18 Boekwinst verkoop Aerthijsplein 4B3

115.896

-

8.534

-

759.247

558.342

3.400

-

Overige bedrijfsopbrengsten Inschrijfgelden

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa

2011

2010

1.451.580

1.124.243

3.587 27.147

30.321

1.482.314

1.156.858

2011

2010

- 1.147.000

565.292

1.035.822

59.500

1.200.000

Terugname afwaardering Rabobank Ospel/Aerthijsplein Onrendabele investeringen Aerthijsplein Afwaardering Carisplan

2.294

Terugname afwaardering lagere bedrijfswaarde verkrijgingsprijs materiële vaste activa

- 1.019.106

- 3.179.169

Afwaardering wegens lagere bedrijfswaarde dan verkrijgingsprijs materiële vaste activa

1.814.000

3.464.103

1.419.686

1.373.756

Lonen en salarissen Salarissen Ziekengeld (ZW)

76

2011

2010

678.963

595.764

- 24.214

- 31.273

654.749

564.491


Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Woningvereniging Nederweert heeft geen medewerkers in dienst waarvan de som van het belastbaar loon en de voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn boven de WOPT-grens (Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, grens 2011: €193.000) komt. Werknemers Gedurende het boekjaar had de corporatie gemiddeld 12,75 werknemers in dienst. Het aantal is daarbij herleid op full-time basis. De indeling is als volgt:

2011

• Directie • Financiële Zaken

• Verhuur en Bewoners Zaken • Technische Zaken toezichthoudend

• Technische dienst uitvoerend • Huishoudelijke dienst

2,00

3,39

3,39

3,56

2,89

2,00

2,41

12,75

Sociale lasten

2011

Sociale lasten

97.708

Pensioenlasten Pensioenlasten

0,69

1,91

0,33

2010

1,56

0,33 11,71 2010 82.875

2011

2010

125.502

109.091

Pensioenen De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als toegezegd-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/ salarissen van de werknemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde-bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.130 voldaan is aan de voorwaarden dat: a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast; en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2011 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 101% (ultimo 2010: 102%). De Nederlandsche Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120%. Er zijn geen aanvullende regelingen voor individuele werknemers of het bestuur afgesloten.


77


Lasten onderhoud Lasten niet planmatig onderhoud 2011 Totale lasten t.l.v. exploitatie

Bij: Verbruik klein materiaal

Totale lasten niet planmatig onderhoud

2010

299.214

289.652

18.255

17.086

317.469

306.738

984.279

1.196.650

1.301.748

1.503.388

Lasten planmatig onderhoud Totale lasten planmatig onderhoud Totale onderhoudslasten

Overige bedrijfslasten Directe bedrijfskosten Belastingen

2011 678.638

2010

675.270

Verzekeringen

21.511

18.919

Contributie landelijke federatie

16.618

16.931

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Servicekosten complex 22

6.135

-

18.372

26.296

Servicekosten complex 38

46.691

55.327


34.551

39.802


2.335

9.123


28.810

3.450


3.705

-

Stroomverbruik Rioolfonds

Premie glasverzekering Overige

2.342

1.353

12.344

9.688

11.187

8.192

899

251

884.138

864.602

Huisvestingskosten

2011

2010

Onderhoud kantoorgebouw en werkplaats

1.113

2.371

Belastingen/Verzekeringen

1.966

Gas, water en elektra

12.218

Schoonmaakkosten Overige huisvestingskosten

Bestuurskosten Presentie- en vacatiegelden Bestuur Presentie- en vacatiegelden Raad van Commissarissen Presentie- en vacatiegelden Klachtenadvies commissie Opleidings- en excursiekosten

3.336

11.896

3.668

3.213

5.334

4.690

24.299

25.506

2011

2010

-

45.689

11.302

9.638

1.134

1.134

6.161

325

Overige bestuurskosten

18.173

19.468

36.770

76.254

78


Bezoldiging bestuur De bezoldiging van de bestuurder over boekjaar 2011 bedraagt € 78.497 (2010: € 45.689) Bezoldiging toezichthouder De bezoldiging van de (gewezen) commissarissen over boekjaar 2011 bedraagt € 10.582 (2010: € 9.638). De hierin opgenomen vergoeding van de voorzitter bedraagt € 2.886 op jaarbasis.

Overige personeelskosten Gereedschapsvergoeding enz. Opleidingskosten

Autokostenvergoeding

Inlenen uitzendkrachten

2011

2010

673

1.834

9.663

6.220

2.734

2.978

136.595

-

Verplichting vakantiedagen

37.649

-

Overige

17.323

6.229

204.637

17.261

Algemene kosten

2011

2010

Onderhoud machines

2.484

2.536

1.240

1.329

Onderhoud kantoorinventaris

Onderhoud, belastingen, verzekeringen en brandstof vervoermiddelen Drukwerk en kantoorbenodigdheden

-

-

5.092

9.706

23.806

31.638

Kosten catering

3.320

3.545

Advertentiekosten

4.886

3.137

Bankkosten

5.168

4.972

Porti en telefoon

22.626

18.483

Contributies en abonnementen

12.842

15.440

Kosten automatisering

82.802

99.250

3.863

3.860

1.069

1.069

WA-verzekering

Fraudeverzekering

Reconstructie- en computerverzekerin

306

474

Ongevallenverzekering

274

269

CAR-verzekering

4.072

Brand verzekering

1.134

-

-

64.408

Kosten externe controle en administratieve ondersteuning

67.129

33.853

Advieskosten

38.136

4.405

Oninbare vorderingen op vertrokken huurders

1.644

208

Financieringskosten

7.833

5.867

-

-

EPA, strategisch voorraadbeheer, woningkarthotheek

6.660

5.196

Kosten KWH-labelling

4.167

7.356

Bijdrageheffing wijkaanpak

53.146

79.215

Bijdrageheffing saneringssteun

36.684

-

Kosten 40-jarig jubileum

Kosten website


3.948

79


Algemene kosten Kosten visitatie Overige algemene kosten

Totaal OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

Honorarium accountant

2011

2010

-

16.508

20.752

12.587

411.135

429.259

1.560.979

1.412.882

2011

2010

19.635

19.635

De honoraria van de accountant zijn als volgt: Onderzoek van de jaarrekening Adviesdiensten op fiscaal terrein

5.355

5.355

24.990

24.990

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Voorziening vordering Energiebedrijf Nederweert

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente liquide middelen

Rente deposito BNG Heffingsrente Rente onroerend goed in aanbouw

2011 - 548.503

2010

-

-

33.745

-

25.688

2011

2.413

2010

-

76.325

355.037

78.738

414.470

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

2011

2010

Rente vordering BWS-subsidie

4.172

5.430

Rente Wooninvesteringsfonds

23.512

47.025

27.684

52.455

Rentelasten en soortgelijke lasten Rente liquide middelen Rente leningen kredietinstellingen Rente waarborgsommen

80

2011

2010

218

-

3.449.974

3.381.690

4.420

4.401

3.454.611

3.386.091


Belastingen

2011

Nagekomen vennootschapsbelasting 2008

-

Verrekening vordering vennootschapsbelasting 2009 Mutatie actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd onroerend goed Dotatie herbestedingsreserve

24.696

- 51.227

Mutatie actieve belastinglatentie uhv verliezen voorgaande jaren Mutatie actieve belastinglatentie leningenportefeuille

2010

-

- 585.512

585.512

485.882

- 419.928

- 8.305

149.850

- 208.593

-

- 367.755

340.130

Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat: Commercieel resultaat voor belastingen

- 1.419.527

Verschillen tussen commerciële en fiscale waarderingen: • fiscaal lager resultaat verkoop woningen bestaand bezit

- 563.568

• fiscaal lagere afschrijving MVA

1.457.326

• fiscaal niet in aanmerking te nemen overige waardeveranderingen

1.360.186

• fiscaal toe te rekenen kosten projectontwikkeling

3.921

• fiscaal te activeren onderhoudslasten

- 35.315

• vrijval disagio leningportefeuille

- 121.664

• afwaardering vordering Energiebedrijf Nederweert

548.503

Resultaat voor belastingen

1.229.862

• investeringsaftrek

- 6.540

• fiscaal niet-aftrekbare heffing CFV (Vogelaarheffing)

89.830

• niet/beperkt aftrekbare kosten

4.300

• vennootschapsbelasting 2011

-

Fiscaal resultaat / Belastbaar bedrag

1.317.452

Verliesverrekening

- 380.522

Dotatie Herbestedingsreserve

- 936.930

Verschuldigde vennootschapsbelasting 2011

-

Resultaat deelnemingen Energiebedrijf Nederweert


2011

2010

- 25.724

- 3.710

81

5 ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING

5.1 Ondertekening door het bestuur De jaarrekening is door het bestuur opgemaakt op 21 mei 2012. Keulen C.P.A.M. Directeur - Bestuurder

5.2 Ondertekening door de Raad van Commissarissen Geerts P.M. Voorzitter Raad van Commissarissen

Nierop van J.A. Lid Raad van Commissarissen

Sentjens E. Lid Raad van Commissarissen

Zincken R.L.A.T. Lid Raad van Commissarissen

de Corti M.H. Lid Raad van Commissarissen i.a.

82

6 OVERIGE GEGEVENS

6.1 Statutaire regeling resultaatbestemming In de statuten van Woningvereniging Nederweert is geen statutaire regeling aangaande de resultaatbestemming vastgelegd.

6.2

Resultaatbestemming

Door de directie wordt voorgesteld om het behaalde resultaat de volgende bestemming te geven: Resultaat na belastingen:

- 1.813.006

Ten laste brengen aan de overige reserves:

- 1.813.006

Bovengenoemd voorstel is als zodanig in de jaarrekening verwerkt.

6.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening 2011 van Woningvereniging Nederweert te Nederweert gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011 en de winst-en-verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. De directie van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als ze noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage lll bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat ais gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.


83

OVERIGE GEGEVENS

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningvereniging Nederweert per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Besluit beheer sociale-huursector, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG 2011-02 alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Maastricht, 21 mei 2012 Ernst & Young Accountants LLP J.M. Heijster RA

84

N E D E R W E E R T

WONINGVERENIGING Woningvereniging Nederweert Gutjesweg 6 6031 ET NEDERWEERT Postbus 2755 6030 AB NEDERWEERT T 0495-632050 F 0495-634719 I www.wvnederweert.nl

Focus op onze toekomst Denken mét en vanuit de klant

Recommend Documents