Exploitatieplan Hooghkamer 2011, gemeente Teylingen

Exploitatieplan Hooghkamer 2011, gemeente Teylingen Definitief

Opdrachtgever: gemeente Teylingen NEXT Vastgoed Consultancy BV Maarten Valkenet Msc / mr. Kristian van de Laar

Rotterdam, 2 mei 2011

NEXT

NEXT Vastgoed Consultancy BV WTC Rotterdam, Beursplein 37 Postbus 30237 3001 DE Rotterdam

T +31 (0)10 217 91 16 F +31 (0)10 217 91 12 E kristian.vandelaar @nextvastgoed.nl W www.nextvastgoed.nl KvK nr 24435291

EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN

2

NEXT

Inhoud EXPLOITATIEPLAN

5

1 Het 1.1 1.2 1.3

6 6 6 6

exploitatiegebied Begrenzing exploitatiegebied Koppeling met het ruimtelijk besluit Ruimtegebruik Hooghkamer

2 Locatie-eisen 2.1 Werken en werkzaamheden, algemeen 2.2 Werken en werkzaamheden, bouwfase 1 (uitgewerkt) 2.3 Werken en werkzaamheden, hoofdinfrastructuur (uitgewerkt) 2.4 Regels betreffende woningcategorieën 2.5 Supervisor

7 7 11 13 15 17

3 Exploitatieopzet 3.1 Tijdvak 3.2 Fasering 3.3 Exploitatieopzet 3.4 Toerekening kosten

18 18 18 19 20

4 Regels

22

5 Slotbepaling 5.1 Citeertitel

25 25

TOELICHTING

26

1 Aanleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Noodzaak voor het vaststellen van het exploitatieplan

27 27 27

2 Exploitatieplan en bestemmingsplan 2.1 Doel van het exploitatieplan 2.2 Relatie met het bestemmingsplan

28 28 28

3 Het 3.1 3.2 3.3

30 30 31 31

exploitatiegebied Ligging en begrenzing exploitatieplangebied Ruimtegebruik Huidige eigenaren

4 Locatie-eisen 4.1 Werken en werkzaamheden 4.2 Regels betreffende woningcategorieën 4.3 Supervisor en welstand

34 34 35 37

5 Exploitatieopzet 5.1 Tijdvak 5.2 Fasering 5.3 Exploitatieopzet 5.4 Kostensoorten 5.5 Verklaring buitenplanse kosten 5.6 Verklaring bijkomende kosten 5.7 Exploitatiebijdrage per eigenaar 5.8 Aanbesteding

38 38 38 40 41 42 44 45 45

6 Bouwfase 1 en hoofdinfrastructuur 6.1 Ruimtegebruik en programma bouwfase 1

46 46


3

NEXT 6.2 Kosten bouwfase 1 6.3 Opbrengsten bouwfase 1 6.4 Hoofdinfrastructuur

47 49 49

7 Resultaat en toerekening 7.1 Omvang kostenverhaal 7.2 Resultaat 7.3 Toerekening van de kosten

53 53 53 54

8 Juridische aspecten 8.1 Rechtsgevolgen 8.2 Procedures

57 57 57

Bijlage 1 Kaart: Plangebied

59

Bijlage 2 Kaart: Ruimtegebruik

60

Bijlage 3 Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer, infrastructuur openbare ruimte

61

Bijlage 4 Kaart: Fasering

62

Bijlage 5 Kaart: Woningbouwcategorieën

63

Bijlage 6 Kaart: Eigenaren

64

Bijlage 7 Supervisor in Hooghkamer

65


4

NEXT

EXPLOITATIEPLAN


5

NEXT 1 Het exploitatiegebied 1.1

Begrenzing exploitatiegebied Het exploitatiegebied is aangegeven op de kaart “Plangebied” (zie bijlage 1).

1.2

Koppeling met het ruimtelijk besluit Het exploitatieplan “Hooghkamer 2011” behoort bij het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011”.

1.3

Ruimtegebruik Hooghkamer Het totale plangebied Hooghkamer bedraagt ca. 33,9 ha. Daarvan is circa 16,6 ha openbaar gebied (verharding en groen), circa 14,3 ha. uitgeefbaar voor woningbouw en ca. 3 ha. water. Voor het ruimtegebruik is aansluiting gezocht bij het stedenbouwkundig ontwerp. Het ruimtegebruik van het plangebied is weergegeven op de onderstaande tekening (zie ook bijlage 2).


6

NEXT 2 Locatie-eisen 2.1

Werken en werkzaamheden, algemeen Voor het plangebied Hooghkamer worden technische eisen gesteld met betrekking tot het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Voor de werken en werkzaamheden is het “Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer, infrastructuur openbare ruimte” van maart 2011 van toepassing. Dit programma van eisen is opgenomen als bijlage 3. Daarnaast is de Nota Duurzame Stedenbouw van de gemeente van toepassing. Het Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteitsplan (beide van SVP, d.d. 23 juni 2011) zullen vooralsnog als basis dienen. Voorts wordt verwezen naar de regels zoals beschreven in hoofdstuk 2 van de Regels bij het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” door buRO van 23 juni 2011. Tevens zijn voor alle partijen die bij de ontwikkeling van Hooghkamer betrokken zijn, de procesafspraken realisatie Hooghkamer van toepassing. Deze procesafspraken maken integraal onderdeel uit van het Programma van eisen. Het omliggende wegennet direct grenzend aan het exploitatiegebied, voor zover dit gebied aantoonbaar is beschadigd als gevolg van de bouwactiviteiten, dient te worden hersteld. Voorafgaand aan de start van de uitvoering van het project wordt de feitelijke situatie van de routes voor bouwverkeer op foto´s vastgelegd. Bij herstel van eventuele schade wordt de situatie zoals vastgelegd op de foto´s als uitgangspunt gehanteerd. Werken en werkzaamheden: bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken van het gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: •

Aanleg bouwwegen;

•

Verwijderen opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en het opschonen van het exploitatiegebied;

•

Het verwijderen van struiken, bomen (voor zover noodzakelijk) en boomstronken;

•

Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen;

•

Het dempen van bestaande watergangen;

•

Het treffen van grondwaterregulerende maatregelen;

•

Voor zover nodig het afvoeren van grondwater;

•

Uitvoeren sanering bodem en/of grondwater afgestemd op de functie van de betreffende gronden.

Werken en werkzaamheden: aanleg nutsvoorzieningen Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: •

Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem,


7

NEXT inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten, etc.; •

Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten.

•

De benodigde kabels en leidingen worden gelegd in daarvoor bestemde

Lichtmasten worden altijd geplaatst in (toekomstig) openbaar gebied; leidingstroken. Voor de diepteligging wordt verwezen naar het “Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer, infrastructuur openbare ruimte” van maart 2011. Werken en werkzaamheden: inrichten openbare ruimte Binnen de openbare ruimte dienen de volgende werkzaamheden te worden uitgevoerd: •

Aanleg ontsluitingen inclusief bruggen;

•

Aanleg definitieve wegen, parkeerplaatsen, fietspaden, voetpaden, en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen;

•

Onder alle verhardingen wordt een voldoende dikke fundering aangelegd;

•

Aanleg riolering; Gescheiden stelsel waarbij HWA wordt uitgevoerd in beton of PVC en de DWA in PVC;

•

Aanleg bovengrondse hemelwaterafvoer;

•

Eventuele problemen met waterberging dienen binnen het plangebied te worden opgelost;

•

Aanleg watergangen inclusief beschoeiing;

•

Aanbrengen van duikers;

•

Planten, bomen en struiken in bermen en aanleg plantsoenen, groenstroken. Er wordt uitsluitend soort-echte beplanting toegepast voorzien van een hiervoor geldend keurmerk;

•

Aanleggen speelvoorzieningen;

•

Aanbrengen straatmeubilair, bebording, bebakening en belijning;

•

Aanleggen ondergrondse huisvuilcontainers bij gestapelde bouw;

•

Aanleg bluswatervoorzieningen;

•

Aanleg calamiteitenpaden, dit zijn langzaam verkeersroutes met een vrije doorrijbreedte van 4,5 meter ten behoeve van nood- en hulpdiensten.

Werken en werkzaamheden: woongebieden Er zijn drie verschillende bouwfasen, deze zijn op onderstaande kaart aangegeven (zie bijlage 4).


8

NEXT

Elke bouwfase heeft eigen locatie-eisen, welke achtereenvolgens behandeld worden. Voor de beschrijving van de diverse bouwfasen is aangesloten bij de benamingen van de betreffende gebieden zoals deze zijn opgenomen in het Stedenbouwkundige Plan van SVP. Bouwfase 1 ‘Zone Lint’ uit Stedenbouwkundig plan: •

Jacoba van Beierenweg in profiel handhaven en waar nodig aanpassen aan nieuwe bebouwing;

•

Realisatie buitenplanse elementen zoals de aanleg van de parkeerplaatsen aan de Jacoba van Beierenweg en het aanhelen van de bestaande openbare inrichting.

Bouwfase 2 ‘Zone Dorp’ uit Stedenbouwkundig plan: •

Onderscheid in woonstraten en woonpaden (zie profiel);

•

Rijbanen en parkeerstroken in gebakken klinkers;

•

Voetpaden in tegels of gebakken klinkers bij woonpaden;

•

Parkeren op eigen terrein, langs de straten en op parkeererven;

•

Parkeererven omranden met groene hagen;

•

Straatbomen in het openbaar profiel;

•

Speelplekken omranden met groene hagen.

‘Zone Park’ uit Stedenbouwkundig plan: •

Parkeren voor de bewoners binnen bouwvolume of op eigen terrein;

•

Gebundeld parkeren, omgeven door hagen voor bezoekers;

•

Materiaalgebruik van openbare ruimte afwijkend, maar niet te contrasterend, ten opzichte van de rest van de wijk.

Het park heeft geen gebiedsoverstijgende functie. Het park vindt haar omvang in het kader van duurzame stedenbouw. In het park dient conform de Nota Duurzame


9

NEXT Stedenbouw groen en bomencompensatie plaats te vinden, aangezien die niet overal in het plangebied gerealiseerd kan worden. Bouwfase 3 ‘Zone Strandvlakte’ uit Stedenbouwkundig plan: •

Onderscheid in woonstraten en woonpaden (zie profiel);

•

Rijbanen en parkeerstroken in gebakken klinkers passend bij materialisatie van woonveld;

•

Voetpaden in tegels of gebakken klinkers bij woonpaden, passend bij materialisatie woonveld;

•

Parkeren op eigen terrein, langs de straten en op parkeererven;

•

Parkeererven omgeven door hek of keerconstructie op grens met water;

•

Speelplekken omgeven met groene hagen.

Profielen woonstraten en woonpaden De woonpaden en de woonstraten in de woongebieden dienen aan deze profielen te voldoen.

Profiel woonstraat


10

NEXT Profiel woonpad

2.2

Werken en werkzaamheden, bouwfase 1 (uitgewerkt) Bouwfase 1 heeft in het bestemmingsplan een directe woonbestemming gekregen. Dit betekent dat voor deze bouwfase het exploitatieplan is uitgewerkt. Bouwfase 1 bestaat uit 3 kleinere deelontwikkelingen (1a, 1c en 1d), alle gelegen aan de Jacoba van Beierenweg. Op onderstaande kaart fase 1a weergegeven.

Kwaliteitseisen Voor de kwaliteitseisen die worden gesteld aan de uit te voeren werkzaamheden wordt verwezen naar “Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer, infrastructuur openbare ruimte” van maart 2011 van de Gemeente Teylingen. Voor alle werken geldt uitdrukkelijk dat, conform hetgeen is vastgelegd in dit Programma van Eisen, vooraf goedkeuring dient te worden gevraagd aan de gemeente. Fase 1a Ontsluiting en overige verharding In fase 1a zijn wegen en parkeergelegenheid nodig. In de onderstaande tekening staan de aan te leggen wegen, trottoirs en parkeervoorzieningen aangegeven. De woonstraten zijn geelgekleurd, de trottoirs rood en de openbare parkeerplaatsen oranje. Het groen is plantsoen.


11

NEXT

Waterhuishouding Ten behoeve van de waterhuishouding dient in fase 1a riolering te worden aangelegd. Daarnaast dient de nieuwe riolering te worden aangesloten op de bestaande riolering aan de Mozartlaan. Op de volgende tekening staat de aan te leggen riolering in rood en blauw weergegeven. De 8 woningen aan de Jacoba van Beierenweg zullen daar op het riool worden aangehaakt.

Overige werkzaamheden De locatie dient (voor zover nodig) functioneel gesaneerd te worden. Tevens dienen de opstallen gesloopt te worden en de bestaande verharding te worden verwijderd. Daarnaast dient er een ondergrondse afvalcontainer te worden gerealiseerd bij het appartementencomplex in fase 1a. Deze is aangegeven op de bovenstaande tekening middels een witte cirkel met zwarte rand. Buiten de exploitatieplangrens dient een vijftal parkeerplaatsen aan de Jacoba van Beierenweg gerealiseerd te worden. Fases 1c en 1d Fases 1c en 1d zijn klein van oppervlak en relatief gunstig ontsloten. Hier behoeven weinig werkzaamheden in de openbare ruimte uitgevoerd te worden. Voor zover nodig


12

NEXT dienen de locaties functioneel gesaneerd te worden. Op onderstaande kaart zijn bouwfase 1c en 1 d weergegeven.

Fase 1c Fase 1c telt één woonstraat aan de westzijde van het gebied. Naast de woonstraat dient hier riolering ten behoeve van de waterhuishouding van de woning die het verste van de Jacoba van Beierenweg afligt aangelegd te worden. De overige woningen kunnen direct aan de Jacoba van Beierenweg ontsloten worden, zowel qua riolering als qua verkeer. Fase 1d In fase 1d dient één woonstraat te worden aangelegd die het deelgebied door het midden van noord naar zuid doorkruist. De woningen worden direct ontsloten aan de Jacoba van Beierenweg. In fase 1c en fase 1d dienen buiten de exploitatieplangrens aan de Jacoba van Beierenweg respectievelijk 2 en 5 parkeerplaatsen aangelegd te worden. 2.3

Werken en werkzaamheden, hoofdinfrastructuur (uitgewerkt) Voor de hoofdstructuur van het gebied worden in hoofdlijnen de volgende uitgangspunten van toepassing: •

Gemeente ontwikkelt de openbare ruimte;

•

Gemeente en Hoogheemraadschap van Rijnland onderhouden de openbare ruimte.

Er zijn vijf verschillende hoofdinfrastructuurelementen: A. Wijkontsluitingsweg •

Rijbaan (7,0 m¹) in asfalt;

•

Aan weerszijde groene bermen (5,0 m¹);

•

Fietspad (3,5 m¹) in asfalt aan één zijde;

•

Voetpad (1,5 m¹) in betontegels aan één zijde;


13

NEXT •

Aan weerszijde wegsloot;

•

Laanbomen in korte rijen, afgewisseld met open ruimten;

•

Bijzondere plekken in talud naar wijksloot met natte vegetatie;

•

Lage beplanting in buitenbocht;

•

Verlichting in aansluiting op het Natuurcompensatieplan (zie paragraaf 5.5.1 van de Toelichting van dit Exploitatieplan);

•

Een drietal rotondes.

Profiel wijkontsluitingsweg

B. Park Molentocht •

Handhaven Molentocht (wel aanpassen breedtes);

•

Verschillende steiltes en breedtes met oevervegetatie zuidoever Molentocht;

•

Natuurvriendelijke noordoever Molentocht, continu beeld;

•

Gras met verschillende boomgroepen;

•

Educatieve speelplek 0-6 jaar;

•

Speelplek 12-18 jaar;

•

Wandelpaden (1,5 m¹) in asfalt;

•

Fietspaden (3,5 m¹) in asfalt.

C. Componistenlaan •

Rijbaan in asfalt (7,0 m¹);

•

Voetpaden (2,0 m¹) in betontegels;

•

Vrijliggend fietspad (3,5 m¹) in asfalt;

•

Laanbomen als decor parkrand in het gras tussen hoofdrijbaan en ventweg;

•

Verlichting in aansluiting op rest van Componistenlaan;

•

Op de Componistenlaan aan weerszijden van de weg een bushalte realiseren.


14

NEXT Profiel Componistenlaan. De ventweg is geen onderdeel van de hoofdinfrastructuur

D. Groenvelden •

Gras met bomen in rechte rijen;

•

Een speelplek voor 0-6 jaar en 6-12 jaar.

E. Dorpsvaart •

Dorpsvaart (8,0 m¹);

•

Houten, lage beschoeiing vormt continu beeld langs tuinen en openbaar gebied;

•

Doorlopend grastalud langs openbare oevers.

Profiel Dorpsvaart

2.4

Regels betreffende woningcategorieën Het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” heeft deels een globaal karakter voor zover het betreft de uit te werken bestemmingen. Bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur hebben wel directe bestemmingen. In het bestemmingsplan zijn voor het gehele plangebied, conform artikel 3.1 Wro, regels opgenomen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Met betrekking tot de woningbouwcategorieën is opgenomen dat: •

Minimaal 3,3% en maximaal 8% van de woningen voor particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels) zijn bestemd;

•

Minimaal 30% van de woningen dient sociale woningbouw, zowel huur als koop, te betreffen.

Differentiatie woningbouw De gemeente wenst eveneens aansluiting te zoeken bij de Woonvisie, welke is vastgesteld op 5 juni 2008. In dit kader wordt verwezen naar hetgeen wordt gesteld in de Woonvisie in hoofdstuk 4.2, pagina 45 e.v. Eisen particulier opdrachtgeverschap De woningen voor particulier opdrachtgeverschap dienen in de vorm van vrijstaande woningen of twee-onder-een-kapwoningen te worden gerealiseerd. De omschrijving van het begrip in artikel 1.1.1 lid 1 onder f Bro is van overeenkomstige toepassing. In het geval van particulier opdrachtgeverschap bij de realisatie van twee-onder-eenkapwoningen, dienen de burgers georganiseerd te zijn als rechtspersoon of een overeenkomst te hebben.


15

NEXT Boetebeding particulier opdrachtgeverschap In het project Hooghkamer wordt voor kavels voor particulier opdrachtgeverschap een vervreemdingsverbod opgenomen. Voor de kavels voor particulier opdrachtgeverschap geldt dat geen overeenkomst tot vervreemding van de kavel voor particulier opdrachtgeverschap mag worden gesloten en de voor de kavel verstrekte omgevingsvergunning niet mag worden overgedragen tot aan het moment van voltooiing van de bouw van de woning. Bij niet nakoming hiervan verbeurt de wederpartij, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van € 100.000,-. Boetebeding (handhavingtermijn bij sociale woningbouw) In het project Hooghkamer wordt voor zowel sociale huur- als koopwoningbouw een minimale handhavingtermijn opgenomen. Bij sociale koopwoningen is aan deze handhavingtermijn tevens een boetebeding gekoppeld. Ten aanzien van sociale huurwoningen geldt een minimale termijn van 10 jaren conform hetgeen is bepaald in artikel 1.1.1. lid 1 onder d van het Bro. Binnen deze termijn mag geen omzetting plaats vinden van sociale woningbouw naar de koopsector. Voor sociale koopwoningen geldt een handhavingtermijn van minimaal 5 jaar. Bij nietof niet tijdige nakoming van deze termijn verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de in deze ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van de gemeente, een onmiddellijk opeisbare boete van € 25.000,-- voor het eerste en tweede bewoningsjaar, € 18.000,-- voor het derde bewoningsjaar en € 12.000,-- voor het vierde en vijfde bewoningsjaar. Overzicht woningbouwcategorieën Voor een overzicht van verschillende woningcategorieën op kaart, wordt verwezen naar onderstaande kaart, welke tevens in bijlage 5 is opgenomen.


16

NEXT

In het exploitatieplan zijn deze categorieën, behoudens bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur indicatief vastgelegd. De gemeente heeft nog geen uitgekristalliseerde plannen voor de gebieden met een globale bestemming. Het exacte grondgebruik is daarom in dit stadium nog niet vastgelegd doch indicatief aangegeven op de kaart “Woningbouwcategorieën”. Deze kaart is gebaseerd op het stedenbouwkundige plan dat als referentie dient voor de verdere uitwerkingen. 2.5

Supervisor Voor het gebied Hooghkamer zal een supervisor worden aangewezen. Verwezen wordt naar de nota “Supervisie Hooghkamer”. Deze nota is opgenomen als bijlage 7 bij dit exploitatieplan.


17

NEXT 3 Exploitatieopzet 3.1

Tijdvak Het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” voorziet in een ontwikkeling van de gronden in een periode van maximaal 10 jaren. De periode waarin de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden, bedraagt naar verwachting circa 12 jaren. In deze periode is rekening gehouden met het feit dat de exploitatie en de afronding daarvan volgend is op de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling.

3.2

Fasering Vooralsnog is bepaald dat het zuidelijk deel van het plangebied als eerste zal worden ontwikkeld. Van daaruit worden de plandelen langs de Jacoba van Beierenweg in ontwikkeling gebracht. Vervolgens wordt fase 2 (tussen de Molentocht en de Dorpsvaart) ontwikkeld. Als laatste zal het gedeelte ten noorden van de Molentocht worden ontwikkeld. De precieze fasering staat echter nog niet vast. De fasering van de ontwikkeling van deze woonwijk zal nog nader worden bepaald en bij de vaststelling van de uitwerkingsplannen en de herziening van het exploitatieplan worden vastgesteld. Daarbij spelen ruimtelijke en functionele eisen een rol. In de onderstaande kaart wordt weergegeven waar de verschillende fasen (en de bijbehorende hoofdinfrastructuur) zich in het plan bevinden (zie ook bijlage 4).

Voor het exploitatieplan wordt uitgegaan van de volgende fasering. Hierin wordt een onderscheid gemaakt tussen de hoofdinfrastructuur en de overige gronden. Hoofdinfrastructuur: •

Fase 1:


18

NEXT

o •

Fase 2 o

•

Sloop en start werkzaamheden vanaf 2011; Start werkzaamheden vanaf 2011;

Fase 3 o

Start werkzaamheden vanaf 2016

Ten aanzien van de hoofdinfrastructuur geldt dat de realisatie van de hoofdstructuur afgestemd dient te worden op de realisatie van de bouwfase. Zo zal het groen eerst kunnen worden gerealiseerd indien de betreffende bouwfase gereed is. Overige gronden: •

•

•

•

Fase 1a o

Sloop en bouwrijp maken 2011

o

Woonrijp maken 2011 – 2012

o

Uitgifte 2011 – 2014

Overig fase 1 o

Sloop en bouwrijp maken 2011 -2012

o

Woonrijp maken en uitgifte 2011 – 2017

Fase 2 o


o

Woonrijp maken 2013 -2019

o

Uitgifte 2013 -2019

Fase 3 o

3.3


o

Woonrijp maken 2019-2023

o

Uitgifte 2019 - 2023

Exploitatieopzet Algemeen Voor het plan Hooghkamer is een exploitatieopzet gemaakt met alle relevante kosten en opbrengsten. De opzet kent de posten van verwerving, sloop, milieu(onderzoeks)kosten, bouwrijp maken, woonrijp maken, planontwikkelingskosten en bijkomende kosten, zoals opgenomen in de kostensoortenlijst van het Bro. De verschillende kosten en opbrengsten zijn uitgezet in de tijd. De exploitatieopzet heeft een resultaat op netto contante waarde per 1-1-2011 van € 1,8 mln., op eindwaarde is dit circa € 3,3 mln. Omdat sprake is van een minimaal sluitend plan kunnen alle kosten worden verhaald. Voor de exploitatieopzet gelden de volgende uitgangspunten: •

Prijspeil 1-1-2011;

•

Rente 4,5% en de index voor kosten en opbrengsten 2,5%;

•

Looptijd exploitatie: 2011 – 2023.

De kosten en opbrengsten en het resultaat op de grondexploitatie zijn weergegeven in de volgende tabel.


19

NEXT

Kostensoort Verwerving Sloop en milieu

Bedrag € 20.751.409 € 1.040.188

Bouwrijp maken

€ 3.776.116

Woonrijp maken

€ 18.018.085

Buitenplanse kosten

€ 4.821.985

Planvoorbereidingskosten

€ 7.283.492

Bijkomende kosten

€ 2.001.484

Kosten nominaal

€ 57.692.759

Kosten geïndexeerd

€ 67.128.211

Kosten contant

€ 54.187.825

Opbrengsten Woningbouw Voorzieningen

€ 64.006.168 € 180.000

Opbrengsten nominaal

€ 64.186.168

Opbrengsten geïndexeerd

€ 76.843.927

Opbrengsten contant

€ 56.031.825

Resultaat nominaal

€ 6.493.408

Resultaat geïndexeerd

€ 9.715.716

Rente

-€ 6.447.786

Resultaat eindwaarde

€ 3.267.930

Resultaat contante waarde

€ 1.844.000

De verschillende posten zijn gebaseerd op marktconforme eenheidsprijzen. De inbrengwaarde van de gronden is gebaseerd op een onafhankelijk taxatie. De grondprijzen zijn gebaseerd op een residuele grondwaardebepaling, mede ondersteund door een onafhankelijk woningmarktonderzoek. Deze grondprijzen zullen bij de herziening van dit exploitatieplan voor het uit te werken deel definitief worden vastgesteld. Omdat er nog geen duidelijkheid is inzake de eventuele toekenning van subsidies, is hiermee geen rekening gehouden in de exploitatieberekeningen. In deze tabel zijn bouwfase 1 alsmede de hoofdinfrastructuur opgenomen. 3.4

Toerekening kosten Toerekening kosten, algemeen De kostenverdeling (toerekening) vindt plaats op basis van de opbrengstpotentie per m² uitgeefbaar per woningtype en per m² bvo voorzieningen. Daarbij zijn de verschillende opbrengsten uitgezet in de tijd waarna per type een netto contante waarde per m² (per 1-1-2011) is berekend. Op netto contante waarde bedragen de totale opbrengsten ca. € 56,0 miljoen. De totale kosten voor de ontwikkeling van het EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN

20

NEXT gehele gebied bedragen € 54,2 miljoen (contante waarde per 01-01-2011). Omdat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten kunnen alle kosten worden verhaald. Er mogen niet meer kosten worden verhaald dan de maximale opbrengstpotentie van het plan.


21

NEXT 4 Regels Artikel 1 Begrippen In deze regels wordt verstaan: o

Aanbestedingsregels: Inkoop en aanbestedingsregels van de gemeente Teylingen en de Europese aanbestedingsregels inzake de aanbesteding van werken en diensten zoals ze gelden op het moment van uitvoering;

o

Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” van de gemeente Teylingen vervat in de plankaart (verbeelding) en regels en vergezeld van een toelichting;

o

Bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

o

Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein voor bouwverkeer;

o

Eigenaar: De rechthebbende van een eigendom zoals die staat ingeschreven in het kadaster;

o

Exploitatiegebied: Het gebied dat is omvat door de exploitatiegrens;

o

Exploitatiegrens: De grens van het exploitatiegebied zoals weergegeven in Bijlage 1 van dit Exploitatieplan;

o

Fasering: Ontwikkeling van het plangebied in de tijd zoals opgenomen in paragraaf 3.2 van dit exploitatieplan;

o

Gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

o

Particulier opdrachtgeverschap: situatie dat de burger of een groep van burgers -in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst- tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning;

o

Plan: bestemmingsplan “Hooghkamer 2011“ van de Gemeente Teylingen;

o

Plankaart: de analoge verbeelding van het GML-bestand NL.IMRO.1525.BP2010VHT07001-0401;

o

Programma van eisen: de eisen en randvoorwaarden zoals omschreven in het “Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer, infrastructuur openbare ruimte” van maart 2011.

o

Sociale huurwoning: huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd;

o

Sociale koopwoning: koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 26, tweede lid, onder g, van het Besluit beheer sociale huursector, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd;

o

Werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde;

o

Wet ruimtelijke ordening: Wet van 20 oktober 2006, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening), inclusief de


22

NEXT invoeringswet Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Eerste Kamer, 319 53, A; Artikel 2 1. Het is verboden de werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de bepalingen en eisen van het bestemmingsplan; 2. Het is verboden de werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de bepalingen en eisen van het “Programma van Eisen voor Hooghkamer” van de gemeente Teylingen; 3. Overtreding wordt aangemerkt als strafbaar feit. Artikel 3 De toerekening van de te verhalen kosten aan de verschillende eigenaren geschiedt naar rato van de ramingen van het opbrengstpotentieel van de in het plangebied gelegen eigendommen. Artikel 4 1. Het ontwerpbestek voor de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, dienen ter goedkeuring te worden ingediend bij de gemeente Teylingen (zie hiervoor het “Programma van Eisen”); 2. Voor de termijn waarin de gemeente Teylingen zal beslissen wordt verwezen naar het “Programma van Eisen”; 3. Aan het goedkeuringsbesluit kunnen voorwaarden verbonden worden met betrekking tot de in het eerste lid genoemde activiteiten. Artikel 5 Op de werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van toepassing. Artikel 6 1. De uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aan te wijzen toezichthouder; 2. Na de start van de aanleg van werken en werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot het bouwterrein; 3. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd. Artikel 7 1. Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de fasering en tijdvak zoals opgenomen in het exploitatieplan; 2. Het is verboden te handelen in strijd met of in afwijking van de in het exploitatieplan opgenomen locatie-eisen. 3. Het is verboden te handelen in strijd met of in afwijking van de regels van het exploitatieplan; 4. Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren, totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b. Wro in werking is getreden.


23

NEXT Artikel 8 Burgemeesters en wethouders kunnen van het verbod als bedoeld in artikel 6.12, lid 6 Wro ontheffing verlenen indien en voor zover daarmee geen afbreuk wordt gedaan aan de goede werking van het bestemmingsplan en het exploitatieplan, en mits belangen van derden daardoor niet onevenredig worden geschaad. Artikel 9 Op de voorbereiding van een besluit tot het verlenen van ontheffing van regels van dit plan is de volgende procedure van toepassing: 1. Het ontwerpbesluit tot het verlenen van ontheffing ligt gedurende tenminste 4 weken in het gemeentehuis voor eenieder ter inzage; 2. Burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging van het ontwerpbesluit tevoren bekend in één of meer dag-, nieuws- en huis-aan-huis-bladen die in de gemeente worden verspreid en voorts op de gebruikelijke wijze; 3. De bekendmaking houdt in de bevoegdheid van de belanghebbenden tot het naar keuze schriftelijk of mondeling indienen van zienswijzen bij burgemeester en wethouders tegen het ontwerpbesluit gedurende de onder 1 genoemde termijn; 4. Burgemeester en wethouders delen aan hen, die een zienswijze hebben ingediend, de beslissing daarover mede. Artikel 10 Het handelen in strijd met verbodsbepalingen van artikel 6.12 lid 6 Wro is een strafbaar feit als bedoeld in de Wet economische delicten. Artikel 11 De kaart van het exploitatiegebied maakt een onverbrekelijk onderdeel uit van dit Exploitatieplan. Artikel 12 Deze regels kunnen worden aangehaald onder de titel “Regels exploitatieplan Hooghkamer 2011”.


24

NEXT 5 Slotbepaling

5.1

Citeertitel Dit exploitatieplan kan worden aangehaald als exploitatieplan “Hooghkamer 2011”.


25

NEXT

TOELICHTING


26

NEXT 1 Aanleiding 1.1

Aanleiding De gemeente Teylingen is voornemens om in het gebied Hooghkamer te Voorhout een woningbouwlocatie te ontwikkelen. Deze ontwikkeling vindt gefaseerd plaats. Voor het gebied als geheel wordt het bestemmingsplan Hooghkamer 2011 in procedure gebracht. Op grond van de regeling, opgenomen in artikel 6.12, lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de ontwikkelingen anderszins is verzekerd.

1.2

Noodzaak voor het vaststellen van het exploitatieplan Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 geldt de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan, indien het bestemmingsplan voorziet in bouwplannen, zoals genoemd in artikel 6.12 lid 1 Wro juncto artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening. De gemeenteraad kan besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen, indien sprake is van de in artikel 6.12 lid 2 Wro genoemde omstandigheden. Het vaststellen van een exploitatieplan is verplicht in situaties waarin de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet met alle grondeigenaren binnen het plangebied een overeenkomst heeft gesloten over de grondexploitatie. In deze situaties is het kostenverhaal nog niet (geheel) anderszins verzekerd. Het exploitatieplan is dan de grondslag voor het publiekrechtelijke kostenverhaal. In het geval van het plan Hooghkamer is de gemeente (nog) geen eigenaar van alle gronden binnen het plangebied; de gemeente heeft met de betrokken eigenaren nog geen exploitatieovereenkomsten gesloten. Om die reden is het kostenverhaal van de ontwikkeling niet volledig anderszins verzekerd. Bovendien acht de gemeente het noodzakelijk, dat in het exploitatieplan locatie-eisen worden gesteld. Aldus dient de gemeente een exploitatieplan vast te stellen, waarin de juridische basis wordt gelegd voor het kostenverhaal en voor de locatie-eisen.


27

NEXT 2 Exploitatieplan en bestemmingsplan 2.1

Doel van het exploitatieplan De gemeente moet om tot vaststelling te komen van het bestemmingsplan en van het exploitatieplan kosten maken. Bovendien zijn werken en werkzaamheden noodzakelijk voor de realisatie van bebouwing en van openbare voorzieningen. Hiervoor moeten eveneens kosten worden gemaakt. De kosten, verbonden aan de exploitatie van de gronden, zullen worden verhaald conform de regeling van afdeling 6.4 van de Wro op de verschillende eigenaren. Met dit exploitatieplan wordt de systematiek van kostenverhaal vastgelegd. De daadwerkelijke kostentoedeling naar verschillende eigenaren, voor zover het niet betreft de hoofdinfrastructuur en de eerste bouwfase, vindt eerst plaats bij de vaststelling van de uitwerkingsplannen. Bij de vaststelling van het uitwerkingsplan dient een herziening van het exploitatieplan te worden vastgesteld. Voorts is het gewenst om voor het plangebied in het exploitatieplan locatie-eisen op te nemen. Deze locatie-eisen zijn in dit exploitatieplan reeds opgenomen en worden definitief vastgesteld bij de herziening van het exploitatieplan, gelijktijdig met de vaststelling van uitwerkingsplannen. Het gaat hier om de navolgende locatie-eisen: 1. in welke tijdvakken en met welke onderlinge koppelingen vinden bouw-, aanleg- en inrichtingsactiviteiten plaats. Aldus wordt een kader gecreëerd voor de realisatie van het bestemmingsplan; 2. welke overige voorschriften zijn verbonden aan en van toepassing op de bouw, aanleg- en inrichtingsactiviteiten. Deze worden in het exploitatieplan opgenomen om te waarborgen dat bij realisatie specifieke eisen ten aanzien van het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte en regels voor de uitvoering in acht worden genomen; 3. op welke plaatsen en onder welke voorschriften worden woningen voor sociale huur en sociale koop gebouwd en kavels in particulier opdrachtgeverschap uitgegeven.

2.2

Relatie met het bestemmingsplan Het exploitatieplan ”Hooghkamer 2011” vormt samen met het bestemmingsplan ”Hooghkamer 2011” het juridische en planologische kader voor de ontwikkeling conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan legt de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden vast en het exploitatieplan legt het kostenverhaal vast en bevat tevens locatie-eisen. De gemeente Teylingen zal het voorliggende exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 1 tegelijkertijd vaststellen met het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan ”Hooghkamer 2011” is een bestemmingsplan met een gemengd karakter, in die zin dat het bestemmingsplan voor het grootste deel een globaal karakter heeft met uit te werken bestemmingen (in de zin van art. 3.6 lid 1 sub b Wro) en voor een deel directe bestemmingen. Dit geldt voor de hoofdinfrastructuur en het plandeel “bouwfase 1” (zuidkant van het gebied). Voor deze delen kan het EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN

28

NEXT exploitatieplan niet volstaan met een globale inhoud. Het exploitatieplan heeft derhalve een opzet met een meer globaal karakter, behoudens voor de delen die in het bestemmingsplan een directe bestemming hebben. De gemeente heeft thans nog geen uitgekristalliseerde plannen voor de invulling van de onderdelen van het bestemmingsplan met een globale woonbestemming en heeft er daarom voor gekozen om het beoogd grondgebruik in dit stadium nog niet in het exploitatieplan vast te leggen. Er is wel een stedenbouwkundig plan gemaakt, dat dient als referentie voor de verdere uitwerking. Deze werkwijze heeft ten gevolge dat er voor de globale delen van het bestemmingsplan nog aanpassingen kunnen worden gemaakt, bijvoorbeeld op verzoeken van de eigenaren, en dat deze een rol kunnen spelen bij de uitwerkingsplannen, hetgeen de flexibiliteit bevordert. Indien het stedenbouwkundig kader zoals dat er ligt, planologisch zou worden verankerd, dan brengen aanpassingen met zich mee dat het bestemmingsplan aangepast moet worden, hetgeen als ongewenst wordt ervaren. Indien de globale delen middels een uitwerkingsplan nader worden uitgewerkt zal het exploitatieplan voor die delen worden herzien. Overeenkomstig artikel 6.12 lid 6 Wro is in dit exploitatieplan voor de globale delen van het exploitatieplan een verbod opgenomen om werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b Wro in werking is getreden.


29

NEXT 3 Het exploitatiegebied 3.1

Ligging en begrenzing exploitatieplangebied Het onderhavige bestemmingsplangebied is gelegen aan de noordwestzijde van Voorhout op de overgang van de kern naar het buitengebied. Het plangebied wordt begrensd door de Jacoba van Beierenweg aan de oostzijde en de spoorlijn Haarlem – Leiden aan de westzijde. Aan de zuidelijke zijde bevinden zich de Componistenlaan en de Mozartlaan. Het is de bedoeling dat de huidige Zuidelijke Randweg wordt doorgetrokken (als wijkontsluitingsweg), om zo, met een bocht richting het spoor, de begrenzing aan de Noordzijde te vormen. Door het plangebied loopt het water van de Molentocht. De overwegende noordwest - zuidoost oriëntatie van de perceelgrenzen in het plangebied is te verklaren door de traditionele aanwezigheid van agrarische bedrijven aan de Jacoba van Beierenweg. De daar aanwezige agrarische bedrijven gebruik(t)en de gronden ten noorden van de Molentocht immers ten behoeve van hun bedrijfsvoering. In het exploitatiegebied zijn enkele gebieden gelegen (over het algemeen bestaande woonlocaties, die in het bestemmingsplan positief worden bestemd), die buiten het exploitatiegebied worden gelaten. In de onderstaande kaart is aangegeven welke delen binnen het exploitatiegebied vallen, en welke delen worden gehandhaafd (zie ook bijlage 1).


30

NEXT 3.2

Ruimtegebruik Het ruimtegebruik is indicatief, behoudens bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur, in dit exploitatieplan aangegeven. De gemeente heeft immers voor de uit te werken bestemmingen nog geen uitgekristalliseerde plannen. Wel is er een stedenbouwkundig plan welke als referentie zal dienen voor de verdere uitwerking van de plannen. Onderstaande kaart geeft indicatief het ruimtegebruik weer (zie bijlage 2).

3.3

Huidige eigenaren Een gedeelte van de gronden binnen het plangebied Hooghkamer is verworven door projectontwikkelaars. De overige gronden zijn eigendom van verschillende private eigenaren en de gemeente. Een overzicht van de eigendomsposities in het plangebied is weergegeven in de onderstaande tekening (zie ook bijlage 6).


31

NEXT

In de volgende tabel staan de verschillende eigenaren in het gebied weergegeven inclusief het grondoppervlak.

Oppervlakte (m²)

Oppervlakte (m²) Bruto

Te handhaven

Netto %

G.J. VAN DER HULST PROJECTONTWIKKELING B.V.

88.356

1.328

87.028

25,68%

GEMEENTE TEYLINGEN

50.656

80

50.576

14,92%

GROEN IN T WOUD, dhr. J.G.

2.129

2.054

75

0,02%

HOOGHEEMRAADSCHAP VAN RIJNLAND

5.137

4.727

410

0,12%

HULST, dhr. H.L.M.P VAN DER

2.035

-

2.035

0,60%

338 146.445

43,21%

INTERPROJECTA VASTGOED BEST B.V.

146.783

JANSZE, dhr. A.

1.393

-

1.393

0,41%

JANSZE, dhr. W. (e.a.) ‘5X JANSZE’

2.270

-

2.270

0,67%

16.673

3.390

13.283

3,92%

1.071

471

600

0,18%

12.048

39

12.009

3,54%

2.116

1.462

654

0,19%

VASTGOED TEYLINGENMATRIX B.V.

11.148

-

11.148

3,29%

WOONSTICHTING STEK

10.986

-

10.986

3,24%

13.889 338.912

100,00%

JANSZE, dhr. H.G.W. VESTER SCHOOTEN, dhr. A.M. VAN TEEUWEN, dhr. T

TOTAAL

352.801

Het opnemen van namen is een gevolg van het feit dat op deze wijze het exploitatieplan transparant is en een belanghebbende duidelijk kan zien welke positie in het exploitatieplan wordt ingenomen. Daarnaast heeft dit als voordeel dat het voor partijen duidelijk is met wie afspraken moeten worden gemaakt omtrent zaken als het EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN

32

NEXT aanbesteden van de openbare ruimte, het maken van afspraken omtrent de onderling benodigde gronden, etc. Indien en voor zover grondeigenaren gebruik willen maken van het recht van zelfrealisatie zal de gemeente met hen trachten een overeenkomst te sluiten, waarin in ieder geval het kostenverhaal en de locatie-eisen (met name woningcategorieën) zijn geregeld.


33

NEXT 4 Locatie-eisen 4.1

Werken en werkzaamheden In het exploitatieplan is een omschrijving van de uit te voeren werken en werkzaamheden voor het bouwen woonrijp maken van het exploitatiegebied opgenomen. Onderstaand wordt een toelichting gegeven op de uit te voeren werken en werkzaamheden. Bouwrijp maken Onder bouwrijp maken wordt verstaan het uitvoeren van al die werkzaamheden en werken waardoor de grond geschikt is om te bebouwen. In dit geval valt hieronder ook het ophogen van het terrein in het kader van de waterhuishouding, alsmede het aanleggen van alle nutsvoorzieningen en riolering, voor zover het betreft de aanleg van de hoofdkabels en leidingen. In het exploitatieplan zijn deze werkzaamheden op hoofdlijnen beschreven. Daarnaast vallen bijkomende werkzaamheden en werken tevens onder bouwrijp maken en de geraamde kosten hiervan zijn tevens meegenomen in de exploitatieopzet. De genoemde werken en werkzaamheden hebben betrekking op het gehele exploitatiegebied, dus zowel op de uit te geven gronden als op het openbare gebied. Deze werken en werkzaamheden moeten worden uitgevoerd anders is het niet mogelijk om de grond te bebouwen. De kosten van het bouwrijp maken van de grond zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatiegebied en komen derhalve in zijn geheel voor verhaal in aanmerking. Woonrijp maken Onder woonrijp maken wordt verstaan het definitief inrichten van het openbare gebied. Het gaat hierbij niet alleen om het aanbrengen van definitieve verhardingen op wegen, fietspaden, enz., maar ook om de inrichting hiervan, zoals het aanbrengen van straatmeubilair, openbare verlichting, verkeersborden, enz. Daarnaast wordt voorzien in een aantal groenvoorzieningen en speelplekken voor kinderen. Na het uitvoeren van de werken en werkzaamheden opgenomen in het exploitatieplan is het openbare gebied binnen het exploitatiegebied definitief ingericht. De kosten voor het woonrijp maken van het openbare gebied zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatiegebied en komen derhalve in zijn geheel voor verhaal in aanmerking. In de verdere uitwerking van het exploitatieplan zal nader aandacht worden besteed aan de straatprofielen. Op dat moment zal in de totaalmaat van deze profielen aandacht worden gegeven aan de bovengrondse HWA. Eisen voor werken en werkzaamheden De Wro maakt het mogelijk om eisen te stellen aan de kwaliteit van de locatie. Dit is van belang als een particuliere partij zelf wenst over te gaan tot het bouwrijp maken


34

NEXT van de grond en de realisatie van het openbare gebied. De eisen kunnen zowel betrekking hebben op de uitgeefbare grond als het openbare gebied. Daarnaast is in het exploitatieplan een verbod opgenomen om in strijd met de regels te handelen. Indien van het exploitatieplan dan wel de regels wordt afgeweken heeft de gemeente de mogelijkheid om handhavend op te treden. Om toch nog enigszins flexibel te kunnen zijn is opgenomen dat het College van het verbod kan afwijken indien een gelijkwaardige andere oplossing door een ontwikkelaar wordt voorgesteld. Afwijking van het verbod is alleen mogelijk als het College hiervoor een ontheffing heeft verleend. Regels over uitvoeren van werken en werkzaamheden De Wro maakt het mogelijk om naast locatie-eisen ook regels te stellen inzake het uitvoeren van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken en woonrijp maken. De gemeente is voornemens bij de herziening van de exploitatieplannen als gevolg van de vaststelling van de uitwerkingsplannen nadere regels te stellen bijvoorbeeld omtrent de goedkeuring van plannen voor het bouwproces, van bestekken, van aanbesteding en van inspectie bij de overdracht van de voorzieningen van openbaar nut. Andere regels met betrekking tot de uitvoering van werken en werkzaamheden worden niet noodzakelijk geacht. Woongebieden Daar waar de appartementengebouwen in het groen van het Park en de Groenvelden staan dient het parkeren van de bewoners en eventueel ook de bezoekers plaats te vinden binnen het bouwvolume. In dat kader dient te worden gesteld dat er fysiek op maaiveld buiten de gebouwen voldoende ruimte aanwezig is voor parkeren maar dat dit vanuit de functie van het groen en de beeldkwaliteit ongewenst is. Voor de appartementengebouwen in de Zone Park geldt daarom dat de bewoners binnen het bouwvolume parkeren en voor de appartementengebouwen in de Zone Strandvlakte geldt dat zowel bewoners als bezoekers binnen het bouwvolume parkeren. 4.2

Regels betreffende woningcategorieën Op basis van de Wro en Bro kan de gemeente regels opnemen over de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan ten aanzien van specifieke woningbouwcategorieën. De gemeente heeft thans nog geen volledig uitgekristalliseerde plannen, behoudens bouwfase 1, omtrent allocatie van de woningtypen binnen het plangebied. De gemeente is voornemens om van de geboden wettelijke mogelijkheden voor het toewijzen van woningcategorieën gebruik te gaan maken bij de vaststelling van de herziening van het exploitatieplan en zal dat bij de uitwerking van de bestemmingen en het exploitatieplan ook doen.


35

NEXT In het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” is wel opgenomen dat minimaal 3,3% en maximaal 8% van de woningen particulier opdrachtgeverschap moet betreffen en minimaal 30% van de woningen dienen sociale koop- en huurwoningen te zijn. De kavels voor particulier opdrachtgeverschap zijn evenredig verdeeld over drie bouwfasen, te weten fase 1, 2 en 3. De keuze voor de locaties is een gevolg van stedenbouwkundige eisen en wensen. De sociale woningbouw, verdeeld over zowel koop- als huurwoningen, zijn op diverse plaatsen binnen het plangebied geprojecteerd, eveneens op basis van stedenbouwkundige eisen en wensen. Gekozen is voor een spreiding over het gehele gebied zodat geen concentratie van sociale woningbouw zal kunnen ontstaan. Uit efficiëntie overwegingen geldt dit niet voor het blok met maatschappelijke voorzieningen centraal in het park. De gemeente heeft prestatieafspraken gemaakt met de 3 locale corporaties dat zij bij de toewijzing de voorkeur genieten. De gemeente zal in de te maken afspraken trachten de prestatieafspraken na te komen. Differentiatie woningbouw Bij de differentiatie van de woningen zal worden aangesloten bij de Woonvisie Teylingen, vastgesteld op 5 juni 2008. Hierin is aangegeven dat: •

30% van de nieuwbouw in de sociale sector (huur en koop) moet worden

•

20% moet bestaan uit middeldure koopwoningen (tot € 350.000,-) en

gerealiseerd; middeldure huurwoningen (€ 670,- tot € 900,-). Prijspeil 1 januari 2011. In het Bro is aangegeven wat onder zowel sociale huur– als koopwoningen dient te worden verstaan. Deze begrippen zijn opgenomen in de regels van dit exploitatieplan. Ten aanzien van de prijzen is voor de sociale huurwoningen aansluiting gezocht bij het Bro en voor de sociale koopwoningen is aansluiting gezocht voor de in de regio Holland-Rijnland gemaakte regionale afspraken. Op 1 januari 2011 gelden de volgende prijsgrenzen: •

Sociale huur € 652,52 (= liberalisatiegrens Wet op de huurtoeslag en

•

Sociale koop € 198.000 (= grens als genoemd in de gemaakte afspraken in de

Huisvestingswet); regio Holland-Rijnland) Deze prijsgrenzen worden jaarlijks aangepast aan de op dat moment geldende grenzen. Eisen particulier opdrachtgeverschap Particulier opdrachtgeverschap is de situatie dat een burger of een groep van burgers tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning. Deze eisen zijn voor het project Hooghkamer onverkort van toepassing. De aanvraag voor een omgevingsvergunning zal worden afgewezen indien deze afwijkt van de regels van het exploitatieplan en de gestelde eisen omtrent EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN

36

NEXT particulier opdrachtgeverschap. Deze regels dienen te voorkomen dat ontwikkelaars zeggenschap hebben bij de ontwikkeling van de betreffende kavels. In het project Hooghkamer kan particulier opdrachtgeverschap plaatsvinden ten aanzien van vrijstaande woningen of bij twee-onder-een-kapwoningen. In het laatste geval zullen de burgers georganiseerd dienen te zijn als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst. Dit is gedaan omdat de woningen in groepsverband gerealiseerd dienen te worden. De “samenwerking” treedt op als opdrachtgever richting ondermeer architect en aannemer. Boetebeding particulier opdrachtgeverschap Ter voorkoming van antispeculatie en ter voorkoming van ongewenste tussenkomst van “stromannen” is een vervreemdingsverbod opgenomen. Ten aanzien van de kavels voor particulier opdrachtgeverschap zal gelden dat geen overeenkomst tot vervreemding van de kavel mag worden gesloten tot aan het moment dat de woning volledig is voltooid. Daarnaast geldt dat de omgevingsvergunning niet mag worden overgedragen tot aan het moment van de volledige voltooiing van de woning, anders zouden ontwikkelaars alsnog de woning kunnen bouwen. Boetebeding (handhaving bij sociale woningbouw) Om de sociale woningen voor de doelgroep ter beschikking te houden dient bij de sociale woningbouw een handhavingtermijn te worden opgenomen, waarbinnen geen omzetting mag plaats vinden naar koopwoningen of de woningen in de markt worden aangeboden. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de handhavingtermijn bij sociale koopwoningen en sociale huurwoning. Voor de sociale koopwoningen geldt een minimale handhavingtermijn van 5 jaren. Bij nietof niet tijdige nakoming van deze termijn verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de in deze ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van de gemeente, een onmiddellijk opeisbare boete van € 25.000,-- voor het eerste en tweede bewoningsjaar, € 18.000,-- voor het derde bewoningsjaar en € 12.000,-- voor het vierde en vijfde bewoningsjaar. Deze bedragen zijn gebruikelijk in de markt. Voor de sociale huurwoningen geldt een handhavingtermijn van minimaal 10 jaar, conform artikel 1.1.1. lid 1 onder d van het Bro. Binnen deze periode mag geen omzetting plaatsvinden van een sociale huurwoning naar een koopwoning. 4.3

Supervisor en welstand Het gebied Hooghkamer is aangewezen als gebied waarvoor een supervisor is aangewezen. In de nota “Supervisie Hooghkamer” die als bijlage 7 bij het exploitatieplan is opgenomen, is de invulling van de supervisor voor Hooghkamer beschreven.


37

NEXT 5 Exploitatieopzet De Wro gaat bij het exploitatieplan uit van de fictie dat de gemeente de grondexploitatie op zich neemt. Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet die als basis dient voor het kostenverhaal. De in de exploitatieopzet gehanteerde uitgangspunten worden in dit hoofdstuk nader gedefinieerd en daarnaast zal de exploitatieopzet toegelicht worden. Bij de berekening van de kosten is uitgegaan van de fictie dat de gemeente de enige ontwikkelaar is in het exploitatiegebied. Het stedenbouwkundige ontwerp vormt de basis voor de berekeningen. Wijzigingen zullen nadien worden verwerkt in de herziening van het exploitatieplan. 5.1

Tijdvak Het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” voorziet in een ontwikkeling van de gronden in een periode van maximaal 10 jaar. De periode waarin de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden, bedraagt naar verwachting circa 12 jaar. In deze periode is rekening gehouden met het feit dat de exploitatie en de afronding daarvan volgend is op de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling. De doorlooptijd van het exploitatieplan is gebaseerd op de looptijd van het bestemmingsplan, welke uitgaat van een werkingsduur van maximaal 10 jaar, in die zin dat binnen een periode van 10 jaar met de uitvoering zal worden gestart. Een exploitatie is echter dynamisch en zal in tijd volgen op de uitvoering. Recente veranderingen in de economie en de woningmarkt en de onzekerheid voor de toekomst hebben een langere afzetperiode tot gevolg. Een en ander wordt bevestigd door woningmarktonderzoek van Ecorys (januari 2010), waarin gesteld wordt dat tot 2015 in geheel Teylingen hooguit 400 woningen afgezet kunnen worden. Gezien de omvang van Hooghkamer en de andere projecten die in ontwikkeling zijn is een betrekkelijk rustige fasering derhalve gewenst, om niet ‘voor de leegstand’ te bouwen. Geconcludeerd wordt dat de opnamecapaciteit van woningen in Voorhout de komende jaren beperkt is. In dat kader wordt aanbevolen om de geplande productie van woningen over een langere periode te spreiden in de tijd, daar de markt grotere aantallen niet kan opnemen.

5.2

Fasering Algemeen De fasering is gebaseerd op een tweetal uitgangspunten, zijnde: •

Het zo min mogelijk voorfinancieren;

•

De gerealiseerde fasen moeten onafhankelijk kunnen functioneren..

De exacte fasering ligt op dit moment nog niet vast en is deels afhankelijk van de nog vast te stellen uitwerkingsplannen. Indien de fasering als gevolg van de uitwerkingsplannen anders is dan de thans in het exploitatieplan opgenomen fasering dan zal deze worden herzien bij de herziening van het exploitatieplan, echter aangezien een beeld moet worden verkregen van de fasering, wordt hieronder de initiële fasering toegelicht. EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN

38

NEXT

Bouwfase 1 is gelegen langs de Jacoba van Beierenweg. Het op deze locatie starten van de ontwikkeling van Hooghkamer is logisch, omdat er vanuit het centrum van Voorhout een uitbreiding naar het buitengebied plaats vindt. Hiermee wordt voorkomen dat er losstaande woonenclaves zonder samenhang in het huidige buitengebied worden gecreëerd. Hierbij komt dat eerst het lint afgemaakt wordt voordat een verdere uitbreiding tot stand kan komen, met name fase 1c en 1d zien op deze “afwerking” van het Lint.

Fase 2 kent een aantal uit te werken woonbuurten die redelijk onafhankelijk van elkaar kunnen worden ontwikkeld. In ieder geval wordt gestart met het aanleggen van het eerste deel van de wijkontsluitingsweg, het water, de Verlengde Componistenlaan en het geluidsscherm langs het spoor. Vervolgens kunnen de woongebieden worden aangelegd. Eén van die woongebieden (fase 2c) ligt nog onder de toekomstige Dorpsvaart en grenst aan de zuidkant aan fase 1c en 1d. De ontsluiting daarvan dient plaats te vinden via de noordkant van de Dorpsvaart (toekomstige Componistenlaan) zodat deze stedenbouwkundig dient te behoren tot fase 2. Het woongebied behoort tot de in fase 2 gelegen zone “Dorp”. De parkzone zal als laatste deel van fase 2 tot ontwikkeling komen. Een deel van de ontwikkelingen, de infrastructuur en het water, moeten al gereed zijn voordat fase 2 verder ontwikkeld kan worden. Dit om voldoende waterberging te hebben. Ten aanzien van de deelgebieden 2d en 2e geldt als bijzondere voorwaarde dat bewoning niet eerder mag plaats vinden dan nadat het spoorscherm ter plaatse is gerealiseerd. Fase 3 wordt gevormd door de woonzone “Strandvlakte” en de bijbehorende hoofdinfrastructuur. Die hoofdinfrastructuur (2e deel ontsluitingsweg en water) zal in deze fase als eerste worden aangelegd. Voor de drie woongebieden geldt dat ze onafhankelijk van elkaar kunnen worden aangelegd. Aangezien het twee eigenaren EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN

39

NEXT betreft, zal er wel een afstemming plaats moeten vinden. Dit deelgebied zal als laatste worden ontwikkeld aangezien dit het verst van het centrum afligt. Het is niet wenselijk om dit deel eerder dan fase 2 te ontwikkelen, aangezien dan een losstaande woningenclave zou ontstaan. De verschillende fasen omvatten een looptijd van 10 jaar waarbinnen met de ontwikkeling zal worden gestart. De basis hiervoor is het onafhankelijk Woningmarktonderzoek Hooghkamer van ECORYS. Bouwfase 1 Het plangebied fase 1 wordt gerealiseerd in vier onderdelen. Fase 1a, 1c en 1d betreffen daarbij woningbouw met een directe bestemming (bouwfasen) en fase 1b betreft het deel van de hoofdinfrastructuur dat is gelegen in fase 1 en wat als bestemming “Water” heeft. Voor de ontwikkeling van de bouwfase is uitgegaan van start in 2011, waarbij uitgifte van de gronden in een periode van 2 jaar plaats vindt. Dit resulteert in de volgende fasering: Bouwrijp maken bouwfase 1

: 2011 - 2012;

•

Woonrijp maken bouwfase 1

: 2011 - 2017;

•

Uitgifte gronden bouwfase 1

: 2011 - 2017.

•

Hoofdinfrastructuur De hoofdinfrastructuur maakt, zoals hierboven omschreven, deel uit van de verschillende fasen. De opzet is daarbij dat in eerste instantie alleen dat gedaan wordt wat technisch en functioneel noodzakelijk is. Dit mede om de risico’s in de cashflow te beperken. Ten aanzien van de hoofdstructuur geldt tevens dat de onderdelen daarvan voorafgaand aan een bouwfase, maar ook halverwege en aan het eind van een bouwfase (groen) dient plaats te vinden. 5.3

Exploitatieopzet Rekentechnische uitgangspunten In de exploitatieberekeningen is rekening gehouden met de volgende rekentechnische uitgangspunten. De financiële uitgangspunten t.a.v. de GREX zijn de volgende: •

Prijspeil 1-1-2011.

•

Er wordt vanuit gegaan dat de debet- en de creditrente gelijk zijn.

•

Het gemiddelde rentepercentage bedraagt 4,5% per jaar.

•

Indexering van kosten en opbrengsten tegen 2,5% per jaar.

•

Looptijd exploitatie: 2011 - 2023

Peildatum en rente In het exploitatieplan moeten de kosten en opbrengsten geraamd worden op een eenduidige prijspeildatum. Vanaf deze prijspeildatum wordt dan rekening gehouden met een kostenstijging, dit is ook van toepassing op de opbrengstenstijging. De rentekosten van geïnvesteerde kapitalen en overige kosten worden in rekening gebracht via het exploitatieplan. De eventuele renteopbrengsten moeten van deze kosten worden afgetrokken. In een exploitatiegebied worden de kosten meestal in een eerder stadium gemaakt dan het moment van ontvangst van de exploitatiebijdrage, dit EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN

40

NEXT moet daarom in een cashflow worden uitgezet. De rente-invloeden van de voorgenomen uitgaven en nog te realiseren inkomsten worden uitgerekend door deze contant te maken en terug te rekenen naar een moment in het heden. Te handhaven objecten/bestemmingen In het plangebied van het bestemmingsplan is ook een aantal objecten/bestemmingen opgenomen, dat niet opgenomen is in het exploitatiegebied. Dit zijn te handhaven objecten. Dit zijn bestaande bebouwingen die in de ontwikkeling van Hooghkamer worden ingepast of bestemmingen die niet wijzigen. Ten aanzien van deze objecten dient allereerst te worden gesteld dat op deze gronden geen bouwplannen kunnen worden gerealiseerd als bedoeld in artikel 6.2.1. Bro. Voorts geldt dat in het bestemmingsplan de huidige planologische en juridische beperking wordt gehandhaafd, met uitzondering van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Deze wordt er vanaf gehaald zodra de bestemming is gerealiseerd. 5.4

Kostensoorten De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. Om kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen opnemen, zullen de kosten echter ook aan de betreffende locatie toegerekend moeten kunnen worden. Er zijn drie criteria waaraan moet worden voldaan om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan. Deze zijn: •

Profijt;

•

Toerekenbaarheid;

•

Proportionaliteit.

De in de exploitatieopzet opgenomen kostenramingen zijn conform de lijst van het Bro. De betreffende kosten worden uitsluitend ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied gemaakt zodat deze voldoen aan de drie criteria en daarmee voor de volledige 100% voor verhaal in aanmerking komen. Uitzondering hierop zijn: •

Persleiding en pompput toegerekend voor 70% (op basis van het aantal woningen Hooghkamer, Engelse Tuin en Hoog Teylingen fase F1);

•

Ambtelijke begeleidingskosten milieucirkel toegerekend voor 81,8% (op basis van het aantal woningen Hooghkamer en Engelse Tuin).

Inbrengwaarde De inbrengwaarden zijn gewaardeerd door een ter zake deskundig en onafhankelijk taxatiebureau. Dit bureau is geheel onafhankelijk van de gemeente en de opstellers van het bestemmingsplan en dit exploitatieplan. De taxateur heeft de inbrengwaarde bepaald op basis van artikel 6.13 lid 5 Wro, ofwel met inachtneming van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de zogenoemde verkeerswaarde). Voor de vaststelling van het exploitatieplan zijn de gronden door het taxatiebureau opnieuw bepaald ten opzichte van het ontwerp exploitatieplan. De peildatum van de inbrengwaarden is 1 april 2011. EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN

41

NEXT De overige kostensoorten hebben als peildatum 1 januari 2011. Om aansluiting te houden met de overige ramingen worden de door de taxateur getaxeerde inbrengwaarden netto contact gemaakt naar de datum 1 januari 2011. Een herziening van de taxaties voor de delen die nog niet in exploitatie zijn genomen is nodig, indien de mutaties in de markt daartoe aanleiding geven. De inbrengwaarden zijn gefaseerd in de tijd opgenomen. Hierbij is rekening gehouden met een risicoopslag. Sloop en sanering De kosten met betrekking tot sloop hebben betrekking op de sloop van enkele opstallen en de aanwezige verharding in het gebied. Tevens is rekening gehouden met een post voor functionele sanering. De reden daarvoor is dat nog niet bekend is dat ter plaatse een sanering dient plaats te vinden en dat het opnemen ter zekerheid dient. Indien zekerheid aanwezig is zal de raming worden aangepast. 5.5

Verklaring buitenplanse kosten Natuurcompensatie In het exploitatieplan zijn kosten opgenomen voor noodzakelijke compensatiemaatregelen van natuurwaarden welke verloren gaan in het exploitatiegebied. Zonder deze compensatie kan het plan geen doorgang vinden. In Hooghkamer is kostenverhaal aan de orde aangezien de gemeente extra kosten moet maken om natuur op een andere plek aan te leggen. Compensatie is noodzakelijk wanneer compensatie in de ruimtelijke plannen/regels van Rijk, provincie, regio of gemeente of op basis van Europese regels verplicht is gesteld. In het kader van Hooghkamer dient te worden gesteld dat binnen het plangebied soorten voorkomen die onder de toepassing van de Flora- en Faunawet vallen en voorkomen op de zogenaamde Rode Lijst. Op grond van het provinciale compensatiebeginsel wordt de compensatie van verloren gegane natuurwaarden noodzakelijk geacht. Tot slot heeft de provincie in haar besluit gebieden aangewezen die binnen het toepassingsbereik van de regeling vallen. Hoogkamer is een van die gebieden, zodat de kosten voor natuurcompensatie voor verhaal in aanmerking komen. Arcadis heeft het rapport ‘Natuurcompensatie Hooghkamer, uitwerking provinciaal compensatiebeginsel en compensatie flora- en faunawet’ (d.d. 24-08-2010) opgesteld. Hierin staan de wettelijke kaders van de Provincie Zuid-Holland en het Rijk omschreven, teneinde de natuurverstoring door geluid, licht en ruimtegebruik te compenseren. De wettelijke kaders resulteren in een drietal hoofdgroepen van maatregelen welke hieronder specifiek voor Hooghkamer worden beschreven. Inpassingsmaatregelen Het aanleggen van een plas/dras-oever aan de zuidkant van de Molentocht, de kosten hiervoor zijn in het bouwen woonrijp maken opgenomen. Het treffen van kleinschalige voorzieningen (broedmogelijkheden) onder bruggen. De extra kosten hiermee gemoeid bedragen € 2.500,-.


42

NEXT Mitigerende maatregelen Het beperken van verlichtingsverstoring door te kiezen voor verlichting door middel van gerichte armaturen met een lage lichtstroom langs de wijkontsluitingsweg. Het beperken van de verstoring van de openheid van het gebied door geen bomen langs de wijkontsluitingsweg te plaatsen. Het voorkomen van verlichtingsverstoring door auto’s door in de buitenbocht van de wijkontsluitingsweg een haag te plaatsen. De hierboven beschreven mitigerende maatregelen zijn meegenomen in de raming van de wijkontsluitingsweg. Compenserende maatregelen Door het doorvoeren van bovenstaande maatregelen binnen het plangebied kan het te compenseren gebied (aankoop, inrichting en beheer van grond) buiten het plangebied verkleind worden. In totaal moet er, na doorvoering van bovenstaande inpassings- en mitigerende maatregelen, 17,6 ha. worden aangekocht en ingericht. Inclusief afkoop van beheer voor 15 jaar, zijn de totale kosten hiervoor circa € 2,2 mln. Deze voorstellen zijn gebaseerd op de in het rapport van Arcadis opgenomen maximale variant. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat een keuze voor een andere variant alleen mogelijk is, indien er sprake is van een daadwerkelijk aanwezig gunstig gebied waar compensatie kan plaatsvinden. Deze is niet voorhanden, zodat alleen de maximale variant van toepassing kan zijn. Geluidsscherm langs het spoor Langs het spoortracé Leiden – Haarlem zal ter hoogte van Hooghkamer een geluidsscherm worden gerealiseerd om de geluidscontour van het spoorgebruik in te perken. Dit scherm wordt geacht ten behoeve van het hele plan te zijn. Vooralsnog wordt uitgegaan van een scherm van 560 meter lang, met een bijbehorende kostenpost van circa € 2,4 miljoen. Aanleggen van water en groen op gronden van Railinfratrust BV Binnen het stedenbouwkundig plan , maar niet in plangebied van het bestemmingsplan, is langs het spoortracé een talud aangelegd en wordt water aangelegd. Dit water moet worden aangelegd in het kader van de watercompensatietaakstelling die door het Hoogheemraadschap wordt opgelegd. Als gevolg daarvan is ook de aanpassing van het talud richting het spoortracé noodzakelijk. De gemeente zal het water en groen aanleggen, maar de gronden blijven in eigendom van Railinfratrust BV, deels als spoorsloot. Aanleggen van parkeerplaatsen op Jacoba van Beierenweg Langs de Jacoba van Beierenweg dienen enkele parkeerplaatsen aangelegd te worden. Deze zijn ten behoeve van de woningen langs de Jacoba van Beierenweg, maar vallen net buiten het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011”. Ze kunnen gerealiseerd worden in het huidige bestemmingsplan dat ter plaatse vigeert. Aansluiting op bestaand woongebied Het nieuwe gebied dient aangesloten te worden op het bestaande gebied. Vooralsnog gaat het alleen om de kosten die gemaakt moeten worden voor fase 1a. De nieuw te realiseren openbare ruimte dient te worden aangesloten op het bestaande gebied. De


43

NEXT kosten die daarmee gepaard gaan, zijn opgenomen. Het gaat om de aansluiting van de aanwezige woonstraat en de aanwezige speelplek. 5.6

Verklaring bijkomende kosten Onrendabel openbaar gebouwd parkeren In bouwfase 3 zijn vooralsnog 36 sociale appartementen gepland. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is parkeren in de openbare ruimte op maaiveld niet gewenst. Parkeren dient daarom halfverdiept onder het gebouw te worden opgelost. Deze parkeerplaatsen zullen niet speciaal ten behoeve van de bewoners worden aangelegd, maar zullen openbaar toegankelijk blijven. Conform art. 6.2.5.h van het Bro kunnen deze kosten via het exploitatieplan verhaald worden. In totaal worden er 56 halfverdiepte parkeerplaatsen aangelegd. Planschade Aan planschade is een post opgenomen van € 140.000,-. Deze post is opgenomen op basis van een door een ter zake deskundig bureau opgestelde analyse. Dit bureau staat los van de opstellers van het stedenbouwkundig plan, het bestemmingsplan en het exploitatieplan. Het bedrag is tot stand gekomen met inachtneming van de Wro en het bestemmingsplan als de voorgenomen stedenbouwkundige invulling zoals deze thans voorliggen. Vrijmaken gronden van persoonlijke rechten en lasten, etc. Artikel 6.2.3.c van het Bro geeft aan dat kosten voor het ‘Vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten’ verhaald kunnen worden in het exploitatieplan. Dit zijn kosten als onderhandelingskosten, aankoopkosten, kosten voor titelonderzoek, etc. Voor het project Hooghkamer is rekening gehouden met een bedrag van ca. € 220.000, aangezien sprake is van een historische bouwclaim. Ambtelijke begeleidingskosten milieucirkel Artikel 6.2.4 onder d van het Bro geeft aan dat kosten van “maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot de gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren” verhaald kunnen worden. Op de gronden van het project Hooghkamer was een milieucontour gelegen. Middels een revisievergunning is deze milieucontour ingeperkt. De ambtelijke begeleidingskosten voor het inperken van deze milieuvergunning dienen ten laste van het project te komen. De kosten van het inperken dienen te worden toegerekend aan Hooghkamer. Naast het project Hooghkamer heeft ook het toekomstige project Engelse Tuin hiervan profijt. Toerekening vindt plaats op basis van het aantal woningen, zodat 81,8% dient te worden toegerekend aan Hooghkamer. Rentekosten boekwaarde Artikel 6.2.4 onder n Bro geeft aan dat “rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten”, tot de kosten behoren die verhaald kunnen worden. In het exploitatieplan is het saldo opgenomen. De betreffende post heeft


44

NEXT betrekking op de rente van de door de gemeente gemaakte kosten vanaf 1 januari 2009. 5.7

Exploitatiebijdrage per eigenaar De exploitatiebijdrage per eigenaar zal worden vastgesteld als percentage van de kosten, naar rato van de opbrengstpotentie van de gronden. Zowel de kosten als de opbrengstpotentie worden op contante waarde uitgerekend. De in het exploitatieplan opgenomen bijdragen zijn de bruto exploitatiebijdragen. Van deze bijdrage dient in ieder geval nog in mindering te worden gebracht de inbrengwaarde (inclusief de eventuele sloopkosten) en de mogelijk zelf te maken kosten. Aftopping oppervlakten t.b.v. berekening exploitatiebijdrage Naar aanleiding van de zienswijze zijn een aantal percelen toegevoegd aan het plangebied. Het gaat om percelen van particuliere eigenaren. De oppervlakte van die percelen is van dien aard dat het meenemen van de volledige oppervlakte leidt tot een onevenredig zware toedeling van kosten. Voor de werking van het exploitatieplan worden deze percelen afgetopt op een maximale oppervlakte van 600 m2.

5.8

Aanbesteding Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van de gemeente Teylingen van toepassing. Daarbij geldt ook dat als boven de drempel (2010 en 2011 €4.845.000,= (excl. BTW)) behorend bij Richtlijn 2004/18/EG (“de Aanbestedingsrichtlijn”) en het BAO (Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten) wordt uitgegaan, een Europese aanbestedingsplicht geldt. Dit houdt in dat de betreffende werken en/of werkzaamheden dan Europees zullen moeten worden aanbesteed volgens één van de procedures als omschreven in het BAO en de Aanbestedingsrichtlijn. Deze Europese aanbestedingsplicht geldt niet alleen in geval van opdrachtverlening door de gemeente, maar ook indien een private eigenaar de betreffende (bovendrempelige) werken wil uitvoeren en daartoe een beroep op zelfrealisatie doet. De gemeente is in dat geval, volgens de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie, niet ontslagen van haar aanbestedingsverplichting. De gemeente zal deze aanbestedingsplicht dan, op grond van het bepaalde in artikel 6.13 lid 2 onder c Wro juncto artikel 6.2.9 Bro, doorleggen aan de betreffende private eigenaar. Dit betekent dat de private eigenaar de werkzaamheden dan in plaats van de gemeente Europees zal moeten aanbesteden volgens de procedures als omschreven in het BAO en de Aanbestedingsrichtlijn.


45

NEXT 6 Bouwfase 1 en hoofdinfrastructuur In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling van bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur nader toegelicht. Er wordt ingegaan op het ruimtegebruik, het programma, de kosten en de opbrengsten. 6.1

Ruimtegebruik en programma bouwfase 1 Ruimtegebruik Er is een berekening van het ruimtegebruik (in m²) per eigenaar voor (de toekomstige) bouwfase 1 gemaakt. In de onderstaande tabel is dit nader uitgewerkt: Partij

Groen

Fietspad

Gemeente Teylingen

Parkeren Uitgeefbaar Voetpad

Woonstraat

1.205

51

397

433

566

1.558

H.L.M.P. van der Hulst Interprojecta Vastgoed Best BV

-

-

-

2.035

-

-

-

-

-

5.160

-

153

Jansze, dhr. HGW Vastgoed Teylingenmatrix BV

-

-

-

3.071

-

134

432

-

772

8.096

630

1.218

A. Jansze

-

-

-

949

-

-

L.D. Vester

-

-

-

600

-

-

1.637

51

1.169

20.344

1.196

3.063

TOTAAL

Programma Het woningbouwprogramma voor bouwfase 1 is verdeeld over de verschillende huidige eigenaren zoals weergegeven in onderstaande tabel. In de tabel staan de namen van de personen die in bouwfase 1 eigendommen hebben. j. Sociaal appartemen t

n. Particulier OG

i. Vrijstaand

Sociaal app.

Particulier OG

Vrijstaand

2^1 kap woning

Hoekwonin g

h. 2&1 kap

g. Hoekwonin gen

GGB Beuk 6,0 m

Goedkope koop

GGB Beuk 5,4 m

e. Middelduur 6,0 vs

Goedkope koop

c. Middelduur 5,4 vs

Partij

Partij Gemeente Teylingen

-

-

-

-

98

129

-

204

466

-

-

-

-

-

1.569

-

835

-

158

851

24

3.291

-

-

Jansze, dhr. HGW Vastgoed Teylingenmatrix BV

-

-

-

-

-

-

3.071

-

-

2160

291

894

770

2.782

-

799

A. Jansze

-

-

-

-

-

-

949

-

L.D. Vester

-

-

-

-

-

-

600

-

1.301

2160

449

1.745

892

6.202

6.189

1.003

H.L.M.P. van der Hulst Interprojecta Vastgoed Best BV

TOTAAL


46

NEXT

6.2

Kosten bouwfase 1 Algemeen In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende kostenposten in de grondexploitatie voor zover ze relevant zijn en betrekking hebben op bouwfase 1. Kosten verwerving Voor de inbrengwaarden van de gronden is uitgegaan van de geobjectiveerde werkelijke waarde van de gronden. Hiervoor heeft een taxatie plaatsgevonden door een onafhankelijke taxateur. Op basis van de taxaties is gebleken dat de waarde op basis van de toekomstige woningbouw meestal hoger is dan de waarde op basis van het huidige gebruik/bestemming. De totale inbrengwaarde voor bouwfase 1 is getaxeerd op circa € 2,3 miljoen. Sloop Alle bestaande opstallen in bouwfase 1 moeten worden gesloopt. Daarvoor is een bedrag geraamd van in totaal circa € 127.000,-. Hiervoor moet in ieder geval de loods op grond van Vastgoed Teylingenmatrix BV worden gesloopt. Verder dient ook de naastgelegen verharding te worden opgebroken en dient de beplanting te worden verwijderd. Milieukosten Er wordt in het gebied functioneel gesaneerd. De kosten voor de bodemsanering worden geraamd op circa € 31.000,-. Dit bedrag is exclusief het verwijderen van de bestaande verharding en aanwezige nutsvoorzieningen. Kosten bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken is een gesloten grondbalans voor het gehele project het uitgangspunt. Dit is berekend door bureau Tauw. De kosten voor het bouwrijp maken van bouwfase 1 bedragen ca. € 35.800,-. Bouwrijp maken

Eenheid

Bedrag/ eenheid

26.923

m2

0,50

Ophogen

2.692

m3

5,00

Dempen water

9.419

m2

7,50

550

m2

16,00

Opruimen / egaliseren

Grondverbetering groen / plantvakken

Hoeveelheid

Kosten woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken van bouwfase 1 bedragen ca. € 781.000 en zijn in onderstaande tabel weergegeven. Daarbij worden de volgende opmerkingen gemaakt: •

Voor de riolering is uitgegaan van een gescheiden stelsel;

•

Een nieuwe persleiding is niet nodig, wel wordt er bijgedragen aan de bestaande persleiding;


47

NEXT •

Voor de woonstraten en parkeren is uitgegaan van gebakken klinkers, betonstraatsteen, voor voetpaden/trottoir van tegels. De prijzen zijn inclusief kolken, trottoir- en opsluitbanden en cunetten alsmede overige afwerkingen;

•

Groen betreft een combinatie van gras en overige beplanting;

•

Voor de lichtmasten geldt dat dit inclusief het aanbrengen van kabels is;

•

Straatmeubilair heeft betrekking op bankjes, prullenbakken en straatnaamborden.

Woonrijp maken

Eenheid

Bedrag/ eenheid

1

post

9.295

613

m1 weg

375

1

post

19.860

Bouwwegen

3.063

m2

25

Woonstraat

3.063

m2

60

Parkeren

1.169

m2

50

Trottoir / voetpad

1.196

m2

45

51

m2

45

Aanleg nieuw groen (incl. struiken)

9

st

275

Bomen in groen

8

st

750

Bomen in verharding

8

st

750

Brandkranen

6

st

950

Lichtmasten

25

st

2.000

Speelplekken klein

1

st

30.000

Ondergronds afvalstation

1

st

7.500

20.341

m2 uitgeefbaar

1,83

Persleiding HWA + DWA Kabels en Leidingen

Fietspad

Straatmeubilair

Hoeveelheid

Buitenplanse kosten Een aantal kosten ten behoeve van bouwfase 1 wordt buiten het plangebied van Hooghkamer gemaakt. Het gaat hier met name om: -

Een dertiental parkeerplaatsen langs de Jacoba van Beierenweg. Deze zijn ten behoeve van de parkeerbalans van Hooghkamer, maar vallen net buiten het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011”. De hiermee gemoeide kosten worden geraamd op € 26.000,-;

-

Het aansluiten van de woonstraat in fase 1a op het Mahlerpad alsmede aansluiting op de bestaande speelplek. In fase 1 gaat het om een bedrag van € 10.000,-.

Planvoorbereidingskosten Voor de planvoorbereidingskosten is de plankostenscan voor het gehele plan Hooghkamer uitgevoerd. Voor wat betreft bouwfase 1 worden de kosten uit de plankostenscan naar rato van de netto contante waarde van de opbrengstpotentie opgenomen.


48

NEXT Overige kosten De overige kosten betreffen de volgende onderdelen: -

Planschade: voor planschade is een stelpost opgenomen van circa € 140.000,voor het gehele gebied Hooghkamer, deze wordt voor 40% naar bouwfase 1 toegerekend. Het gaat hierbij om planschade t.b.v. woningbezitters langs de Jacoba van Beierenweg en bewoners van de randen van de bestaande woonwijk Hoogh Teylingen;

-

Tijdelijk beheer: over alle aan te leggen verhardingen en water wordt een bedrag van € 2 per m² gerekend voor tijdelijk beheer. Bij tijdelijk beheer valt bijvoorbeeld te denken aan wegafzettingen en omleidingen;

-

Vrijmaken gronden van persoonlijke rechten en lasten: de kosten worden over

-

Ambtelijke begeleidingskosten van onderzoeken: de kosten worden over het

het gehele gebied verdeeld, naar rato van opbrengstpotentie. gehele gebied verdeeld, naar rato van opbrengstpotentie. 6.3

Opbrengsten bouwfase 1 De opbrengsten in bouwfase 1 van het plan Hooghkamer zijn in de onderstaande tabel uitgewerkt. De grondopbrengsten per woningtype zijn bepaald op basis van een “residuele berekening”. Hierbij dient te worden opgemerkt dat er per woning een additionele kostenpost van € 4.500,- voor duurzaamheid is opgenomen. De woningtypen, de aantallen m², de prijs per eenheid en de bijbehorende opbrengsten zijn weergegeven in de onderstaande tabel. Type

Prijs per m2

1301

Goedkope koop

2160 € 339

Middelduur 6,0 vs

€ 411

Opbrengsten € 535.169 € 732,240

449

€ 590

€ 264.910

1745

€ 402

€ 701.490

892

€ 521

€ 464.732

Vrijstaand

6202

€ 449

2.786.301

Sociaal appartement

1003

€ 385

€ 386.559

Particulier OG

6189

€ 550

€ 3.403.950

Hoekwoningen 2&1 kap

6.4

Aantal m2

Middelduur 5,4 vs

Hoofdinfrastructuur Algemeen In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende kostenposten in de grondexploitatie voor zover ze relevant zijn en betrekking hebben op de hoofdinfrastructuur. In de hoofdinfrastructuur zijn geen opbrengsten gerekend. Kosten verwerving Voor de inbrengwaarden van de gronden is uitgegaan van de geobjectiveerde werkelijke waarde van de gronden. Hiervoor heeft een taxatie plaatsgevonden door een onafhankelijke taxateur. Op basis van de taxaties is gebleken dat de waarde op basis van de toekomstige woningbouw meestal hoger is dan de waarde op basis van het huidige gebruik/bestemming. De totale inbrengwaarde voor de hoofdinfrastructuur is getaxeerd op circa € 6,5 miljoen.


49

NEXT Sloop Alle bestaande opstallen in de hoofdinfrastructuur moeten worden gesloopt. Daarvoor is een bedrag geraamd van in totaal circa € 76.000,-. Dit zijn opstallen die gelegen zijn in het toekomstige park. Voor het opruimen van groen en opbreken van eventuele bestaande riolering is een bedrag van ca. € 75.000,- geraamd. Milieukosten Er wordt in het gebied functioneel gesaneerd. De kosten voor de bodemsanering worden geraamd op circa € 133.000,-. Dit bedrag is exclusief het verwijderen van de bestaande verharding en aanwezige nutsvoorzieningen. Kosten bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken is een gesloten grondbalans voor het gehele project het uitgangspunt. Dit is berekend door bureau Tauw. De kosten voor het bouwrijp maken van de hoofdinfrastructuur bedragen ca. € 2,3 mln. Bouwrijp maken

Eenheid

Bedrag/ eenheid

112.450

m2

0,50

Ophogen

11.245

m3

5

Graven waterloop

55.018

m3

15

6.672

m2

21

Voorbelasting verharding

65.282

m3

13

Dempen water

65.933

m2

8

Grondverbetering groen / plantvakken

20.315

m2

16

Opruimen / egaliseren

Graven natuurlijke oevers waterloop

Hoeveelheid

Kosten woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken van de hoofdinfrastructuur bedragen ca. € 5,3 mln. en zijn in onderstaande tabel weergegeven. Daarbij worden de volgende opmerkingen gemaakt: •

Voor de riolering is uitgegaan van een gescheiden stelsel;

•

Een nieuwe persleiding is niet nodig, wel wordt er bijgedragen aan de bestaande persleiding;

•

Voor de woonstraten is uitgegaan van gebakken klinkers. De prijzen zijn inclusief kolken, trottoir- en opsluitbanden en cunetten alsmede overige afwerkingen;

•

Groen betreft een combinatie van gras en overige beplanting;

•

Voor de lichtmasten geldt dat dit inclusief het aanbrengen van kabels is.


50

NEXT

Woonrijp maken

Eenheid

Bedrag/ eenheid

1

post

40.286

1.271

m1 weg

375

1

post

86.077

Bouwwegen

22.368

m2

25

Woonstraat

6.353

m2

60

Trottoir / voetpad

1.510

m2

45

32.030

m2

60

3

st

150.000

3.628

m2

45

Duikers

112

m1

1.250

Beschoeiing natuurlijke laag

726

m1

88

Opknappen bestaand groen

800

m2

5

44.143

m2

8

278

st

275

97

st

2.000

Speelplekken groot

3

st

80.000

Speelplekken klein

4

st

30.000

Persleiding HWA + DWA Kabels en Leidingen

Wijkontsluitingsweg Opslag rotonde 1, 2 en 3 Fietspad

Aanleg nieuw groen Bomen in groen Lichtmasten

Hoeveelheid

Buitenplanse kosten Een aantal kosten ten behoeve van de hoofdinfrastructuur wordt buiten het plangebied van Hooghkamer gemaakt. Het gaat hier met name om: -

Het aanleggen van groen en water buiten op gronden van Railinfratrust BV. Hiermee is een bedrag gemoeid van circa € 62.000,-;

-

De aankoop van gronden ten behoeve van natuurwaardencompensatie. Deze kosten worden toebedeeld naar rato van oppervlak van de hoofdinfrastructuur en bouwfase 2 en 3. In totaal wordt 37% van de totale kosten voor natuurwaardencompensatie toebedeeld aan de hoofdinfrastructuur. Dit is een bedrag van ca. € 830.000,-.

Planvoorbereidingskosten Voor de planvoorbereidingskosten is de plankostenscan voor het gehele plan Hooghkamer uitgevoerd. Voor wat betreft de hoofdinfrastructuur worden de kosten uit de plankostenscan naar rato van de netto contante waarde van de opbrengstpotentie opgenomen. Het gaat voor de hoofdinfrastructuur om een bedrag van circa € 2,5 mln. Overige kosten De overige kosten betreffen de volgende onderdelen: -

Planschade: er wordt gerekend op totaal circa € 140.000,- aan planschadekosten, gerelateerd aan potentiële claims van bewoners langs de Componistenlaan;


51

NEXT -

Tijdelijk beheer: over alle aan te leggen verhardingen en water wordt een bedrag van € 2 per m² gerekend voor tijdelijk beheer. Bij tijdelijk beheer valt bijvoorbeeld te denken aan wegafzettingen en omleidingen;

-

Vrijmaken gronden van persoonlijke rechten en lasten: de kosten worden over het gehele gebied verdeeld naar rato van opbrengstpotentie.

-

Beperken milieucirkel en ambtelijke begeleidingskosten voor de onderzoeken: de kosten worden over het gehele gebied verdeeld naar rato van opbrengstpotentie.

Uitvoering hoofdinfrastructuur In het exploitatieplan is uitgegaan van een drietal rotonden. De betreffende rotonden worden noodzakelijk geacht als gevolg van de realisatie van het project Hooghkamer. De noodzaak voor het wegprofiel en de kruispunten in het ontwerp van de wijkontsluitingsweg is getoetst. De basis voor de toets is het resultaat van de verkeersscan van RBOI. Het opgenomen profiel van de wijkontsluitingsweg is noodzakelijk als gevolg van de ligging van de weg buiten de bebouwde kom. Deze ligging heeft tot gevolg dat op basis van CROW-richtlijnen aan de weg verkeerstechnische eisen dienen te worden gesteld. Het gekozen profiel voldoet aan deze normen. De noodzaak voor de zuidelijke rotonde in het ontwerp voor Hooghkamer is getoetst op basis van het resultaat van een verkeersscan. De conclusie van de toets is dat de realisatie van Hooghkamer alleen de aanleg van de rotonde noodzakelijk maakt. Dit brengt met zich mee dat deze kosten volledig dienen te drukken op het project Hooghkamer. Ten aanzien van de andere twee rotonden dient te worden gesteld dat de nieuwe wijkontsluitingsweg in het verlengde ligt van de Zuidelijke Randweg. Uit een oogpunt van uniformiteit en duidelijkheid is het noodzakelijk dat het wegontwerp van de wijkontsluitingsweg conform het ontwerp is van de Zuidelijke Randweg. Hierdoor is de aanleg van de rotonden noodzakelijk aangezien zonder de uniformiteit en duidelijkheid niet gerealiseerd kan worden.


52

NEXT 7 Resultaat en toerekening 7.1

Omvang kostenverhaal Om te berekenen hoeveel kosten verhaalbaar zijn, is het allereerst van belang om te weten welke kosten verhaalbaar zijn. De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. Om kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen opnemen, zullen de kosten echter ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan de gemeente moet voldoen om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen bij een bepaalde exploitatie in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan. Deze zijn: •

Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen

•

Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband zijn tussen de

of voorzieningen; gebiedsontwikkeling en de kosten. De werken, maatregelen en voorzieningen zouden niet aan de orde zijn zonder het plan, of de kosten worden mede gemaakte ten behoeve van het plan; •

Proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening moeten deze kosten naar evenredigheid (neergelegd in expliciet gemaakte verdeelstaten) worden verdeeld.

Vervolgens is de hoogte van de opbrengsten bepaald. Het Bro definieert de opbrengstenzijde van de grondexploitatie in artikel 6.2.7 als volgt: •

uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied;

•

bijdragen en subsidies van de gemeente;

•

bijdragen en subsidies van derden;

•

opbrengsten welke worden verkregen of toegekend i.v.m. het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

Voor het bepalen van de hoogte van de te verhalen kosten geldt dat de verhaalbare kosten (inclusief inbrengwaarde) niet hoger kunnen zijn dan de opbrengsten uit het plan. Op basis van deze informatie zijn de berekeningen in de exploitatieopzet gemaakt, waarbij zowel de kosten als de opbrengsten door middel van een contante waardeberekening vergelijkbaar zijn gemaakt. Hieruit blijkt dat de contante waarde van de verwachte opbrengsten hoger is dan de contante waarde van de te verwachten kosten. Daarmee kan geconcludeerd worden dat 100% van de kosten van het plan verhaald kunnen worden op de ontwikkelende partijen. 7.2

Resultaat De exploitatieopzet kent een eindwaarde en contante waardeberekening. Indien wordt uitgegaan van alleen de nominale kosten en opbrengsten ontstaat een nominaal resultaat van circa € 6,5 miljoen positief. Rekening houdend met invloed van kostenen opbrengstenstijging en rente ontstaat een positief saldo van circa € 3,3 miljoen op EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN

53

NEXT eindwaarde per 31-12-2023. Op netto contante waarde per 1-1-2011 bedraagt het positief resultaat circa € 1,8 miljoen. 7.3

Toerekening van de kosten Om ook onrendabele delen te kunnen ontwikkelen is er een systematiek ontwikkeld, waarbij er een vereveningsmethodiek wordt toegepast om dit mogelijk te maken. De opbrengsten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro omschreven bouwplannen zijn voorzien. Bij de verdeling van de kosten wordt rekening gehouden met de opbrengstpotentie per m² uitgeefbaar per woningtype en per m² voorzieningen. Per onderscheiden categorie/eigenaar wordt de opbrengstpotentie omgeslagen naar een percentage waarop de kosten verhaald zullen worden. Om de exploitatiebijdrage te kunnen bepalen moet men kijken naar de feitelijke situatie. De toegerekende verhaalbare kosten worden gecorrigeerd met de inbrengwaarde van de uit te geven gronden. Deze inbrengwaarde wordt in mindering gebracht bij een exploitatiebijdrage ten behoeve van een omgevingsvergunning of een posterieure overeenkomst. De correctie voor zelf uit te voeren werkzaamheden is ingevolge artikel 6.19 onder b Wro beperkt tot door de vergunningaanvrager op dat moment reeds gemaakte kosten. Er kan dus geen aftrek plaatsvinden voor later door de vergunninghouder nog zelf te maken kosten. Voor dat laatste zal artikel 6.22 Wro moeten worden toegepast, of een posterieure overeenkomst moeten worden gesloten. Toerekening kosten aan het gehele gebied In de onderstaande tabel is de sleutel voor het toerekenen van de kosten van geheel Hooghkamer weergegeven. Per huidige eigenaar is berekend wat de opbrengstpotentie binnen geheel Hooghkamer is, zowel nominaal, als geïndexeerd en netto contant. Deze bedragen zijn gerelateerd aan het woningprogramma dat op de kavels van deze eigenaren is geprojecteerd. Op basis van de netto contante opbrengsten is bepaald welk aandeel van de totale opbrengstpotentie op het grondgebied van een eigenaar gerealiseerd kan worden. Dit aandeel zal met de te verhalen kosten worden vermenigvuldigd om de kostenbijdrage per eigenaar te verkrijgen. Zoals reeds beschreven dient daar nog wel de inbrengwaarde van de eigen grond en de waarde van eigen werkzaamheden vanaf te worden getrokken.


54

NEXT

% van kosten toerekenbaar G.J. VAN DER HULST PROJECTONTWIKKELING B.V.

24,34%

GEMEENTE TEYLINGEN

1,86%

GROEN IN T WOUD, dhr. J.G.

0,02%

HOOGHEEMRAADSCHAP VAN RIJNLAND

0,12%

HULST, dhr. H.L.M.P VAN DER

1,71%

INTERPROJECTA VASTGOED BEST B.V.

48,57%

JANSZE, dhr. A.

1,14%

JANSZE, dhr. W. (e.a.) ‘5X JANSZE’

1,40%

JANSZE, dhr. H.G.W.

5,93%

VESTER, dhr. L.D.

0,53%

SCHOOTEN, dhr. A.M. VAN

5,51%

TEEUWEN, dhr. T

0,53%

VASTGOED TEYLINGENMATRIX B.V.

5,25%

WOONSTICHTING STEK

3,11%

TOTAAL

100,00%

Toerekening kosten bouwfase 1 In de onderstaande tabel is per huidige grondeigenaar in bouwfase 1 berekend wat de exploitatiebijdrage voor bouwfase 1 zal zijn. Hierbij is per eigenaar de netto contante opbrengstpotentie in bouwfase 1 gerelateerd aan de totale opbrengstpotentie voor Hooghkamer, om de verdeelsleutel van de totale kosten voor Hooghkamer voor bouwfase 1 te verkrijgen. Dit percentage is vermenigvuldigd met de totale netto contante kosten voor heel Hooghkamer (€ 54,2 mln). Hiervan worden de inbrengwaarde van de eigen grond (inclusief de eventuele kosten van sloop) en de waarde van werkzaamheden aan de openbare ruimte voor bouwfase 1 uitgevoerd door de betreffende eigenaar afgetrokken, om de exploitatiebijdrage te verkrijgen. Partij

% Opbrengstpotentie t.o.v. totale plan

Bruto exploitatie bijdrage

Gemeente Teylingen

0,29%

€ 157.992

H.L.M.P van der Hulst

1,71%

€ 925.259

Interprojecta Vastgoed Best B.V.

3,56%

€ 1.930.583

Jansze, dhr. HGW

2,70%

€ 1.461.835

Vastgoed Teylingenmatrix B.V.

5,25%

€ 2.844.852

Jansze, dhr. A

0,83%

€ 451.736

Vester, dhr L.D.

0,53%

€ 285.608

Totaal

€ 8.057.866

Toerekening kosten hoofdinfrastructuur Voor de hoofdinfrastructuur worden geen opbrengsten gerekend; kosten verhalen op de eigenaren van de percelen waar de hoofdinfrastructuur wordt gerealiseerd is dan ook niet aan de orde. Alle kosten voor de hoofdinfrastructuur dienen volledig te worden toegerekend aan Hooghkamer. De hoofdinfrastructuur is gelegen binnen de grenzen van het plangebied EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN

55

NEXT en er is geen profijt aanwezig voor gebieden/wijken buiten het plangebied. Aangezien de gemeente de hoofdinfrastructuur aanlegt vindt er geen aftrek plaats in het geval van zelfrealisatie. Verlichting in aansluiting op het compensatieplan Als gevolg van Hooghkamer is natuurcompensatie buiten het plangebied noodzakelijk. Hooghkamer dient zo min mogelijk effect te hebben op het omliggende gebied. Het is daarbij noodzakelijk dat het effect van openbare straatverlichting door de uitstraling naar het omliggende gebied zoveel mogelijk dient te worden beperkt. Bij de wegverlichting zal daarom gebruik moeten worden gemaakt van gerichte armaturen met een minimale lichtintensiteit. Rotondes In het zuidelijk deel van het plangebied is een rotonde aanwezig. Zoals reeds gesteld is de meest zuidelijke rotonde noodzakelijk door de realisatie van het project Hooghkamer. Dit brengt met zich mee dat de kosten hiervoor volledig dienen te drukken op het project Hooghkamer. Ten aanzien van de andere twee rotonden acht de gemeente deze verkeerstechnisch gezien noodzakelijk in verband met uniformiteit en het scheppen van duidelijkheid, doordat de wijkontsluitingsweg in het verlengde van de Zuidelijke Randweg is gelegen. Natuurvriendelijke oevers Het park Hooghkamer heeft geen gebiedsoverschrijdende functie en is slechts bedoeld als park/groenvoorziening voor het project Hooghkamer en dient derhalve volledig op Hooghkamer te drukken. Met natuurlijke beschoeiing wordt bijvoorbeeld een beschoeiing van gevlochten wilgentenen bedoeld. Dit is toegepast langs de noordzijde van de Molentocht waar in verband met de markering van de kadastrale grens een scheiding gewenst is, maar voor het beeld geen harde houten beschoeiing gewenst is. Het gaat om een natuurvriendelijke oever.


56

NEXT 8 Juridische aspecten In dit hoofdstuk wordt ingaan op de rechtsgevolgen van het exploitatieplan, de vaststellingsprocedure en de herzieningsprocedure. 8.1

Rechtsgevolgen Een exploitatieplan heeft een aantal rechtsgevolgen. Het belangrijkste is dat aan de omgevingsvergunning een voorschrift kan worden verbonden tot betaling van een exploitatiebijdrage. In de Woningwet is voorts geregeld dat een omgevingsvergunning geweigerd moet worden bij strijdigheid met een exploitatieplan. In de Woningwet wordt eveneens geregeld dat zolang een exploitatieplan niet onherroepelijk is, het College van burgemeester en wethouders een aanvraag om een omgevingsvergunning moet aanhouden.

8.2

Procedures Bestemmingsplan In artikel 3.1 lid 2 Wro is geregeld dat een bestemmingsplan een maximale looptijd heeft van 10 jaar. De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om, indien zij van oordeel is dat de in het bestemmingsplan aangewezen bestemmingen en de met het oog daarop gegeven regels in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening, in afwijking van het tweede lid, te besluiten tot verlenging van de periode van tien jaar, genoemd in dat lid, met tien jaar. Het Ministerie van VROM is van oordeel dat uit de jurisprudentie moet worden afgeleid dat, uit een oogpunt van rechtszekerheid, een nieuwe bestemming binnen 10 jaar uitgevoerd moet kunnen worden, althans er moet een reëel zicht zijn op uitvoering binnen 10 jaar. Daarbij kan uitvoering zo worden gelezen dat gestart moet zijn met de feitelijke uitvoering, bijvoorbeeld het bouwrijp maken. De exploitatie op zich mag dus nog wel enkele jaren doorlopen. Een bestemmingsplan moet er daarom in voorzien dat er binnen 10 jaar moet zijn gestart met de realisatie. Het exploitatieplan gaat uit van een ontwikkeling binnen een periode van de bedoelde 10 jaar, in ieder geval zal een start zijn gemaakt met alle onderdelen van het gebied binnen deze periode van 10 jaar. Vaststellingsprocedure exploitatieplan Het exploitatieplan wordt voorbereid met inachtneming van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, met dien verstande dat de kennisgeving van de terinzagelegging tevens geschiedt aan degenen die in het kadaster als eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied staan vermeld. Het ontwerp van het exploitatieplan en het ontwerpbesluit tot vaststelling van het exploitatieplan liggen gedurende 6 weken ter inzage in de gemeente Teylingen. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden hun zienswijze mondeling of schriftelijke naar voren brengen bij de gemeenteraad. Vervolgens zal de gemeenteraad het exploitatieplan gelijktijdig met het bestemmingsplan “Hooghkamer EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN

57

NEXT 2011” vaststellen en bekend maken. Na bekendmaking van de vaststelling van het exploitatieplan kan binnen 6 weken beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen een wijziging bij de vaststelling van het exploitatieplan. Verder wordt voor alle kadastrale percelen waarvoor de verplichting bestaat aan een omgevingsvergunning een voorschrift tot betaling van een exploitatiebijdrage te verbinden, een aantekening ingeschreven in het gemeentelijke register van publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. Herzieningsprocedure Het exploitatieplan moet ten minste eenmaal per jaar worden herzien, voor het eerst binnen een jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan, totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken die voorzien zijn in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. Deze herziening vindt plaats los van het bestemmingsplan. Alleen indien de herziening van het exploitatieplan zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, moet tegelijkertijd het bestemmingsplan herzien worden. De gemeente zal het exploitatieplan minimaal jaarlijks herzien. Hierbij geldt dat de gemeente het exploitatieplan tevens zal herzien indien de bestemmingen nader worden uitgewerkt middels uitwerkingsplannen.


58

NEXT Bijlage 1 Kaart: Plangebied


59

Gemeente Teylingen

2281

193

1933 808

Hooghkamer

422

1867

761

ROgeo Grenzenkaart, exploitatie Datum 29-04-2011 Schaal 1:4000 op A3

430 762

807

1932

423 803

1784

1862

806

763

431

445

1491 1863

3268

432

1490

434 800

672

3843

5229 1060

446

1785 1786

805

799 674 1205 1208

363

5114

437

4161 440 5012

4851 802

4563

796 3300

3815 441

4852

1100

5113 3777

3816

2140

1609

3299

801

4040

3817

4919

447 3818

4180 2246 448

798

3776

4237 11

4181

2245

7682

5184

204

3846

4918

4182 452

7192

4813

2695

5027

4932

4354 797 291 5025

3484

1138 Spoorbaan Leiden-Haarlem

1137 3485

3 5026

5023

792

4235 4933

4042

Water

5024

1231 458

Spoorlaan

7220 4565 4077

2692

3820

6188

2141 4625

3572

Molentocht

2134

3571

4609

4179

791

2142

Stelcon

4934

3813

5022

Jacoba van Beierenweg

4186 4949 4163

3266

4485

4945 4185 Stelcon

787 2230

2129

2128

4948

4184

4946

Stelcon

1675

4610

48463601 5147 k-alg

4167 4815 4165

4950

5174

5116

4623

4890

4157 3923 3979 3978

2125

5176 Griegplantsoen


5172

487 4736

4735

7681 5082 5221

5040 5041 5042

Mozartlaan

5158 5170 785

4765 4764

3662

4763

5157 5165 5159

5160 5173 5162

5054 5055 5056 5057 5058 5059

5146

5161 5164 4793 4794 4795 5166 5169 5163 4792 4796 4797 4791 4375 4800 4798 4801 4799 4374 4802 4373 4376 4372 4377 5167 4371 4378 4370 4379 4369 4389 4380 4368 4390 Stelcon 4367 4391 43884392 4366 4387 4393 5171 4365 4386 4385 43964394 43644356 4395 5077 4384 4397 4383 4398 4363 4357 4382 Stelcon 4381 4399 4362 4358 4359 4400 4361 4512 4401 4360 4402 4513 4514 4511 4403 4515 4404 4516 4510 4424 4517 4405 4423 4518 4509 4520 4519 4406 4521 4422 4522 4421 4407 4523 4524 4508 4420 4408 4525 44194409 4526 4502 4527 4507 4418 4528 4506 45034501 4410 4417 4529 4500 4530 44164411 4531 4505 4504 4415 4412 4499 4532 4414 4533 4432 4413 4425 4431 4534 4498 4426 4430 4535 4427 4428 4429

4568

5197

Puccinipad

4328 4327

4567

5177

6840

2676 pb

4733 7227 69377226

k-alg

5188 4128

6936

4089

5205 5913

5189

6143

4300 4490 4491 4492 4493

5321

7239

7665

7142

6838

7141 7140 7139 7138 7666 7137 7136 7135 7134 7133

6931 7067 7066 7065

7536 2862

2803 3831

5324 2802 7534

6481

7535

6479

3705 3706

2137

7837

7537 7422 7838

1919

52965297

3707 72

1849

7241

7423

1918

1845 73942136

Legenda

7809

7811 Tekst GBKN A 7810 7309 7307 7836 Kadastraal nummer A 7322 7839 7321 7305 7306 7308 7343 6681 7304 7320 7342 Kadastrale grenzen 6938 7303 6682 7319 7341 7302 6683 7318 7340 Bijpijl kadastraal nummer 7301 6684 7317 7339 7300 6771 7316 7338 6685 6770Gemeentegrens 7310 Kadastrale 7324 7299 6772 7370 7337 6686 7311 7376 7325 7298 6769 7336 7312 6768 7364 Sectiegrens 7326 7297 6687 6767 6773 7367 7335 6766 7313 7363 7296 7327 6774 6765 6775 7334 66 7314 7295 7362 Ontwerp 6993 6764 7328 6776 6763 7315 7294 6777 7361 7329 6762 6820 7377 6778 6761 7293 Exploitatiegrens 7360 6821 6819 7330 6779 6760 6822 7378 7292 6827 7359 7331 7228 6818 6780 7345 6781 6823 6828 7358 7379 6817 6782 7332 6824 Binnen exploitatie 7346 7357 7380 6732 6816 6783 6825 7333 7291 7347 7356 6784 7290 7381 7348 Werkzaamheden buiten exploitatiegebied 6744 7355 6815 6785 7289 6743 6786 7349 7382 7288 6742 6814 6787 7229 7350 6788 Te handhaven 7383 6741 7287 6813 6789 7351 6790 7286 7384 6740 6996 7352 6812 6791 7018 7285 6792 67 7385 6739 7353 7017 7284 6811 7016 6796 7386 6733 7354 7015 6738 7283 6797 6 6810 7061 7014 6798 7387 7060 7282 7013 6997 6737 6799 7059 6809 7425 6800 6601 7012 7281 7058 7388 6801 6736 6808 6802 7011 7057 7019 6602 6624 7424 7010 6807 6803 6735 69327056 7009 6804 6806 6603 6623 7055 7020 7021 7008 6805 6734 7007 7054 7022 6847 6604 6622 7053 7023 7389 6748 6848 7006 6 6998 7005 7052 7024 6605 6621 6749 7051 7025 7004 6999 6745 6747 6750 6606 6620 7003 7050 7026 6754 6751 7000 7049 7027 6607 6619 6752 6753 6510 6625 7048 7028 7001 6608 6618 6511 7047 7029 7030 6626 6644 7002 6512 7046 7031 6513 6609 6617 7369

5198 26824146 5101 2723 2681 2722 2679 2677 5910 2675 2680 2678 2674

2861 4293

2860 5885

5322 5323

3564

Mozartlaan

5178

5884

5110 5109 3325

5083

5099 5098 5097 5096 5095

5091 5090 5089 5092 5088 5093 5087 5094 5086

5175

3704 7680

5883


5103 4952

5882 5220

3323

5100

5053

3977

4484

5145

5036 5037 5038 5039

4951

3994 3995 3993 3992 3991 3990

3920 3941 3947 3942 3996 3948 3943 3997 3949 3944 3998 4731 3916 3950 3945 3999 3915 3946 4000 3914 3951 4001 3913 3917 3963 3952 3912 3929 3901 3964 4987 3953 3965 3911 4189 3902 4988 3954 3966 3910 3903 3955 3967 4004 3892 3968 3904 3956 3928 3893 4005 3957 5225 3969 3905 3894 4006 3895 3906 3958 3407 4060 3896 3907 4007 4190 3959 3897 3908 3960 4008 3927 3898 4059 3961 4009 3899 3909 3962 4058 3900 4191 4010 3926 4057 4056 3489 3490 4055 4043 3925 4192 4044 4054 3491 4045 3488 3492 4053 4046 4047 3487 3924 4052 4048 3493 5071 4051 3659 4891 4050 4049 3702 3498 3678 3497 3654 3496 3505 3655 3495 3504 3656 3703 3503 3657 3502 3658 3704 3501 3679 3500 3629 3680 3499 3630 3681 4882 3631 3632 3682 3633 3683 3705 3634 3684 3628 3635 3636 3627 4883 3626 3710 3706 3637 3674 3625 3624 3667 3648 3675 3668 3618 3647 3669 3619 3676 3646 3670 3711 3645 3620 3671 3677 3649

5044 5046 5045 5048 5047 5050 5049 5052 5051

3363

7574

5115

Stelcon

4158 3919

7472

5084

Componistenlaan

4879

52243980 3981 3982 3983 3984 3985 3986 3987 3988 3989

7679

7573

4944 3921

4258

4372

2687 5035

4947

3306

4404

7393 6247

7471

3322

Ravellaan

2127

7219

5148

4816

7433

7417 7416 7410 7415 7409 7414 7408 7413 7407 7412

7371 7372 7373 7374 7375

7405 7406

NEXT Bijlage 2 Kaart: Ruimtegebruik


60

212 193

2281

Gemeente Teylingen 1933

808

Hooghkamer

422

1867

761 430

ROgeo Functiekaart met oppervlakteanalyse Datum 29-04-2011 Schaal 1:4000 op A3

762

807

1932

423

215

803

1784

806

431

445

763

1862

1491

174 M2

3268

432

2740 M2 157 M2

1863

1490

3804 M2 3674 M2

434

2237 M2 1545 M2 660 M2

800

Leidsevaart

672

3843

5229

70 M2 50 M2

1060

1644 M2

446

88 M2

3a

1785 1786

5114

437

88 M2 46 M2

805 799

24 M2

12 M2 1198 M2

363

24 M2 24 M2

18 M2 87 M2

1256 M2

123 M2

674 1205

33 M2 27 M2

1208

37 M2

87 M2

440

18 M2 87 M2

24 M2 24 M2

190 M2

8 M2

802

566 M2

687 M2 63 M2 12 M2

480 M2 100 M2

945 M2

27 M2

3815

20 M2 100 M2

119 M2

15 M2 10 M2 4 M2 4 M2 13 M2 109 M2 31 M2 198 M2

3816 2140

3817

24 M2

4181

5184

2245

124 M2 83 M2 207 M2 83 M2

423 M2

3e

9 M2 9 M2

1201 M2

474 M2

66 M2

767 M2

6826 M2 415 M2

282 M2

50 M2 10 M2

15 M2 75 M2

14 M2

12 M2 30 M2 38 M2

50 62 M2M2 10 M2

175 M2 35 M2

183 M2

18 M2 87 M2

12 M2

1038 M2

6584 M2

188 M2 38 M2

12 M2

10 M2

925 M2

8 M2 24 M2

1928 M2

50 M2 10 M2

39 M2

32 M2

50 M2 10 M2 88 M2

22 M2

24 M2

10 M2

157 M2

24 M2

19 M2 558 M2 198 M2

1452 M2

220 M2

50 M2 10 M2 40 M2

818 M2

144 M2

39 M2

81 M2

25 M2

1114 M2

63 M2 12 M2

11 M2

49 84 M2M2

21 M2

63 M2

27 M2

11 M2

62 M2 63 M2

762 M2

599 M2

42 M2 51 M2

28 M2

12 M2

891 M2

360 M2

75 M2

565 M2

11 M2

1510 M2

11 M2

524 M2

90 M2M2 1047

891 M2

2709 M2

614 M2

193 M2

8 M2 18 M2 24 M2 11 M2

740 M2

32 M2

881 M2

39 M2 122 M2

5 M23 M2 5 M2 2 M2 14 M2 31 M2 5 M2 56 M26 M218 M2 9 M2 62 M2 21 M2 8 M2 12 M2 19 M2 72 M2 8 M2 17 M2 39 M2

38 M2

956 M2

919 38 M2M2

37 M2

2299 M2

37 M2

112 M2

22 M2

129 M2 186 M2

71 M2

A

386 M2 360 M2 171 M2 2 M2 43 M2 118 M2

Oppervlakte per object Basisteksten

71 M2

2127

Gemeentegrens

10140 M2

11 M2

54 M2 11 M2

79 M2

951 M2

106 M2

125 M2 115 M2 103 M2 152 M2

12 M2

749 M2 140 M2

1591 M2

335 M2

11 M2

70 M2

11 M2

73 M2 94 M2

21 M2

21 M2

36 M2

22 M2

49 M2

11 M2

15 M2 5 M2

282 M2

3160 M2

21 M2 267 M2

36 M2

5 M2

22 M2

85 M2

67 M2

319M2 45 M2 M2 45 M2

112 M2 77 M2

3726 M2

22 M2

181 M2

M2

5 M2 15 M2 6 M2 40 M2

39 M2

1536M2 791 M2

60 M2

23 M2

118 M2 48 M2 42 M2

10 M2 27 M2

46 M2

1850 M2

36 M2

3929 M2

22 M2

63 M2

776 M2

46 M2

377 M2

11 M2

38 M2

38 M2

24 M2 9 M2 20 M2

82 M2

267 M2

905 M2

M2 14354 M2 162 M2

2540 M2

162 M2

38 M2

100 M2

712 M2

48 M2

22 M2

50 M2 77 M2

134 M2

22 M2

1738 M2

339 M2 113 M2

36 M2

62 M2

38 M2

38 M2

43 M2

110 M2 168 M2 110 M2

11 M2

70 M2

627 M2

178 M2 113 M2

45 M2

113 M2

48 M2

37 M2

38 M2

38 M2

38 M2

300 M2

36 M2

1030 M2

38 M2

1333 M2

664 M2

77 M2

25 M2

63 M2

37 M2

38 M2

11 M2

24 M2

12 M2

22 M2

32 M2

37 M2

75 M2 75 M2

9 M2

117 M2

36 M2

48 M2

98 M2

121 M2

364 M2

94 M2 116 M2

18 M2

15 M2 9 M2 5 M2

2304 M2

24 M2

63 M2

38 M2

38 M2

75 M2

866 M2

4 M2 9 M2 3 M2

573 M2

246 M2

12 M2 8 M215 M2 11 M2 40 M2

189 M2

833 M2

117 M2 178 M2

22 M2

10 M2 M2 212M2

33 M2

44 M2 9 M2

11 M2 18 M2 409 M2

339 M2

62 M2 62 M2

632 M2

1146 M2

100 M2

936 M2 1274 M2

63 M2 62 240 M2 M2

150 M2 52 M2 150 M2

1983 M2

24 M2 1124 M2 12 M2

28 M2

63 M2

23 M2

445 M2

11 M2

11 M2

44 M2

24 M2

24 M2

22 M2

5279 M2

62 M2 63 M2

860 M2

839 M2

48 M2

3790 M2

634 M2

32 M2 60 M2

131 M2 119 M2227 M2

48 M2

24 M2 36 M2

401 M2

446 M2

540 M2

17 M2

1155 M2

6 M2

3524 M2

11 M2

196 M2 65 M2 287 M2

3937 M2

24 M2

81 M2

108 M2

1133 M2

137 M2

523 M2

22 M2

11 M2 3 M2 19 M2

9 M2

110 M2 141 M2

150 M2 196 M2

75 M2

264 M2

130 M2

303 M2

790 M2

22 M2

36 M2

24 M2 24 M2

1454 M2

149 M2

111 M2 54 M2

342 M2

2066 M2

431 M2

1370 M2

178 M2 100 M2

10 M2

4185 M2

M2 40 M2 30 10 M2 15 M2 5 M2

22 M2 87 M2

110 M2

36 M2

36 M2

569 M2

291 M2

132 M2 88 M2

63 M2 13 M2

63 M2

63 M2

132 M2

638 M2

63 M2 13 M2

11 M2 521 M2

4837 M2

560 M2

8 M2 10 M2 12 M2 15 M2

200 M2

20 M2

21 M2

299 M2

11 M2

24 M2

79 M2

24 M2

21 M2

22 M2

3390 M2

1946 M2

48 M2

540 M2

785 M2

24 M2

446 M2

913 M2

11 M2 3 M2 106 M2 6 M2 2 M2 25 M2 49 M2 14 M2 65 M2 7 M2 5 M2 13 M2 7 M2

50 M2 10 M2

11 M2

22 M2

22 M2

4459 M2

11 M2

201 M2

45 M2

87 M2

328 M2

24 M2

1704 M2

354 M2

11 M2

24 M2

17 M2 10 M2 4 M2 63 M2 10 M2 4 M2 17 M2 9 M2 5 M2

51 M2

45 M2

64 M2

753 M2

2475 M2

96 M2

50 M2

3703 M2

1409 M2

22 M2

22 M2

105 M2

132 M2

8 M2 6 M2 14 M2

27 M2

186 M2

11 M2

11 M2 1040 M2

144 M2

244 M2 63 M2

63 M2

18 M2 11 M2 1 M2 2 M2 16 M2

327 M2

86 M2 171 M2

89 M2

22 M2

30 M2

10 M262 M2 10 M2

32 M2

69 M2

854 M2

328 M2

86 M2

50 M2 10 M2

1022 M2

24 M2

1392 M2

989 M2 50 M2 10 M2

2 M2 8 M2

106 M2

5549 M2

11 M2

63 M2

206 M2

574 M2

544 M2

11 M2

24 M2

38 M2

4 M2 10 M2 12 M2 4 M2 6 M230 M2 12 M2 15 M2 6 M2 9 M2

22 M2

32 M2

140 M2

426 M2 950

35 M2

63 M2 1422 M2

223 M2 63 M2

932 M2

15 M2

10 M2

38 M2

200 M2

1500 M2

27 M2

14 M2

22 M2

167 M2

50 M2 10 M2

1185 M2

22 M2 144 M2

69 M2 11 M2 2 M2 6 M2 11 M2 16 M2 6 M229 M2 10 M2

176 M2

450 M2

2816 M2

43 M2

4 M2

716 M2

2644 M2

22 M2

88 M2

722 M2

50 M2 10 M2 40 M2

92 M2

4932

130 M2

27 M2

299 M2

33 M2 26 M2

734 M2

12 M2

6235 M2

1426 M2M2

2979 M2

402 M2 11 M2

12 M2

1600 M2

94 M2

614 M2 425 M2 947 M2

18 M2

1729 M2M2

1 M2

12 M2

945 M2

831 M2

22 M2

1244 M2

1262 M2

75 M2

13 33 M2M2 M2 4 7M2

38 M2

Legenda

7192 2695

31 M2

32 M2

275 M2

634 M2 4 M2

38 M2 9 M2 85 M2 7 M2 38 M2

11 M2

1507 M2

2128

4918

3846

4813

88 M2

240 M2

921 M2

34 M2

12 M2

2142

7682

730 M2

Deelgebied Code Omschrijving M2 2f 1810 Buiten beschouwing 3726 797 7010 Groen 970 3c 291 hgb 7031 Woonstraat 4232 3484 7032 Parkeren 1721 2a 5025 1138 7041 Voetpad 2100 Spoorbaan Leiden-Haarlem 7050 Uitgeefbaar 16272 1137 131 Totaal 2f 29021 3485 128c 2g 1810 Buiten beschouwing 3400 5026 792 4235 3f 7010 Groen 2858 7011 Speelplaats 300 5023 4933 4042 7020 Water 42 Water 2g 128 7031 Woonstraat 4997 126 5024 1231 7032 Parkeren 2349 458 93 2h 3f Spoorlaan 7220 7040 Fietspad 258 91 4565 7041 Voetpad 3583 127 6188 4077 2692 3b 3820 7043 Kade 29 128a 4625 7050 Uitgeefbaar 26537 3572 Molentocht 125 Totaal 2g 44353 2134 3571 4609 2h 1810 Buiten beschouwing 4543 4179 791 7010 Groen 27348 1d Stelcon 7011 Speelplaats 590 4934 2c 3813 7020 Water 6121 Jacoba van Beierenweg 5022 Deelgebied Code Omschrijving M2 2b 81 7031 Woonstraat 82 2e 1a 1810 Buiten beschouwing 7 7040 Fietspad 1583 4186 7010 Groen 1100 4949 7041 Voetpad 560 7031 Woonstraat 2593 121 122 Totaal 2h 40827 3266 4163 7032 1169 7219 4485 Parkeren 4945 7010 Groen 624 1c 5148 7040 Fietspad 51 3a 2f 4185 4816 7020 Water 7631 79 7041 Voetpad 1202 4948 Stelcon 4184 7030 Wijkweg 18059 787 4946 7050 Uitgeefbaar 15198 256 Stelcon 1675 77 254 118B 7031 Woonstraat 109 120 Totaal 1a 21320 75 4610 3601 2230 119 7041 Voetpad 31 4404 2129 7393 102 1c5147 4846 1b 1810 Buiten beschouwing 20 4167 43 k-alg 6247 26454 4815 7010 Groen 538 Totaal 3a 4165 7010 Groen 2544 117 248 4950 7020 Water 1258 3b 5174 5116 4623 7471 3322 7031 Woonstraat 2492 Totaal 1b 1816 2 Ravellaan 4372 250 2687 73 7032 Parkeren 739 1c 7031 Woonstraat 335 5035 7679 4947 3306 7040 Fietspad 51 152 7573 71 7050 Uitgeefbaar 2542 2d 118A 4944 26 41 41 7041 Voetpad 1098 7472 Totaal 1c 2877 77 5084 7574 Componistenlaan 3921 7050 Uitgeefbaar 14349 5115 2125 Stelcon 1d 7031 Woonstraat 134 1b 4879 5176 15 4484 21273 138 5145 Mozartlaan 5036 7050 Uitgeefbaar 3071 Totaal 3b 5224 3980 7681 3981 5037 116 28 111t/m147 136 39 3c 1810 Buiten beschouwing 35 Ravellaan 246 3982 47 Griegplantsoen 5882 Totaal 1d 3205 79 5082 3704 5038 3983 105 5044 5221 7010 Groen 1389 3984 5046 1 114 5220 7680 3705 101 5039 2a 1810 Buiten beschouwing 126 1 3706 3985 4873 5883 5045 5048 Meidoornrode 3363 3986 7011 Speelplaats 106 110 5040 3323 3987 7010 Groen 6122 124 2 5047 5050 1918 2136 Mozartlaan 3988 18 1845 7394 5041 37 4157 7 7020 Water 1782 3707 Spoorbaan Leiden-Haarlem Jacoba van 5146Beierenweg 2861 240 5172 3989 5052 7020 Water 3054 5049 35 5042 Spoorlaan 25 1919 2137 Haydnlaan 98 4293 5884 Haydnlaan 97 1A 2860 7031 Woonstraat 467672 5051 108 5110 5083 26 40 4158 7030 Wijkweg 13971 63 242 5100 16 3923 5885 5322 8 7536 1849 4951 3994 61 3995 5109 3919 96 3993 7032 Parkeren 1981 3992 29 3991 3990 3325 7031 Woonstraat 6071 5323 5099 59 3979 28 5053 2862 1 92 2803 3978 113 7040 Fietspad 33 2 5098 7241 4568 9 704014Fietspad 1929 10 17 103 4328 1 5103 5097 55 7537 5296 5297 2 27 3920 4327 7423 96 2 3831 7041 Voetpad 2825 5324 Essenrode 1315 Meidoornrode 42 t/m 72 11 7422 3941 8 Meidoornrode 7041 Voetpad 863 6479 5096 6d Engelselaan 42 5054 111 4952 7809 6c Essenrode 5091 6481 9 2802 7535 3947 3942 3996 15 11 7838 7043 Kade 114 3564 5095 5055 6b 7837 418 Totaal 2a 32136 5158 3977 5090 7534 3948 3943 5197 3997 7811 1 6a 4567 44 7 6 3949 3944 7810 5056 1 7405 3998 1 7050 Uitgeefbaar 23494 7369 Puccinipad 5092 7417 12 7309 4731 7307 1354 7406 5089 3916 3950 3945 12 6 7433 2b 7010 Groen 7836 1 5160 99 Mozartlaan 5093 3999 412 5198 3 5057 5157 19 4 17 5088 58 3915 5175 2682 7416 7410 3946 4 5178 14 Totaal 3c 36435 4000 5170 Mozartlaan 5173 4146 3914 7322 7020 Water 2596 7839 17 5058 5165 5087 5094 3951 14 367 7306 7415 6840 5 7321 5 5101 7409 7305 4001 410 7308 3913 3917 3963 2723 37 90 7371 7343 5086 99 3952 91 6681 5162 5059 3d 1810 Buiten beschouwing 13 53c 3 79 7414 7408 15 3912 3901 3929 7 3964 7031 Woonstraat 90 7304 5159 7320 65 4987 3953 785 3 7342 2 53b 88 2681 32 Willem 6938 3965 7372 3911 Barthoenstraat 13 3902 3 7303 6682 2722 498897 3954 7319 3966 7010 Groen 2059 7413 7407 7341 Totaal 86 89 365 3910 4 2b 4040 3903 84b 2679 3955 3967 29 7302 7373 26 5161 5 4004 100 6683 7318 30 3892 6 396826 7412 7340 3904 Dirck van Delffstraat 11 3956 84a 5164 7011 Speelplaats 82 7301 2677 3928 3893 4005 3969 28 4793 7374 2c 7010 542 6684 7317Groen 3957 3905 82 5910 7339 83 3894 5225 31 9 5 8 4006 4794 7300 Willem Barthoenstraat 28 2675 363 3895 3906 55 6771 10 396 3958 7316 7020 Water 3407 7375 235 363 7338 10 2680 6685 991 4795 6770 4007 3896 4060 7310 26 7031 Woonstraat 3959 53 7324 3907 7299 1265 7 5166 3897 4796 5169 6772 7370 7337 5163 12 4008 394 3960 Essenrode 24 2678 6686 4792 7311 12 7 3927 9 7376 3898 3908 4059 7031 Woonstraat 3833 7325 7298 w.i.u. 2674 4797 4765 5177 3961 Willem Barthoenstraat 6769 49 7032 Parkeren 552 Spoorlaan 4791 w.i.u. 14 88 4009 3899 3909 7336 42 3962 6768 7312 7364 4798 361Beukenrode 7326 7297 83 4375 4058 40 4800 6687 22 11 3900 6767 2676 4191 7367 388 4010 7032 Parkeren 1676 4799 6773 7335 4801 4374 6766 12 16 14 7041 Voetpad 7313 7363 7296 47 13 3926 7327 4057 380 68 6774 53a 4802 4373 6765 18 6775 7334 7314 4376 1 4764 7295 7362 7041 290366 4372 6993 90 6764Voetpad 6776 5167 16 7328 Componistenlaan 4056 15 3489 359 7050 Uitgeefbaar 3228 Beethovenlaan 4377 Essenrode 4733 219 4371 48 t/m 88 6763 86 4378 20 17 7315 18 7294 6777 7361 7329 6762 pb 6820 4370 3490 4055 4043 1a 3925 4379 7227 4192 7043 Kade 83 7377 k-alg w.i.u. Hooghkamer Ludolph 6778 4369 6761 Debussyhof 5599 4389 7293 73602c20 217 6821 Bohlenstraat 4380 4044 7330 Totaal 6819 6779 6760 4054 17 3491 19 4368 38 4390 2 6822 5188 382 4045 80 7378 6937 7226 6780 7292 36 6827 7050 80 Uitgeefbaar 20047 357 7228 3492 Code Omschrijving M221 7331 2d7359 22 6818 4367 Stelcon 4391 3488 4053 4046 school 1810 Buiten beschouwing 11342 7345 6781 19 6823 15 4128 6828 44 4047 24 7358 3924 7379 386 3487 6782 6817 4388 4392 78 4366 7332 23 53 21 6824 4052 7346 Totaal 3d 31687 4048 3493370 4387 4393 1610 Projectgrens 362897 7031 Woonstraat 1904 5171 26 76 74 7357 5071 4365 7380 6732 6816 6825 7333van Delffstraat 7291 4386 17 7347 4051 6783 4394 Dirck 23 46 28 3659 4385 4396 bos 4891 4364 4356 60 7356 6784 28 7010 Groen 847 7290 39 4395 1810 Buiten beschouwing 23212 16 4384 7032 Parkeren 169 3e 74 7381 7348 5077 25 4050 58 4397 6744 6785 355 51a 4357 4383 23 4363 7355 30 6815 7289 4398 6936 6743 6786 4382 72 27 7349 4358 72 7382 56e 4049 7020 Water 6850 32 3702 Stelcon 360 3683498 7010 Groen 59961 4381 7041 693 4362 4399 6787 3678 Beukenrode 73 7288 Voetpad 36 6742 32 6814 7229 4359 7350 51 29 3497 6788 4400 3654 4361 70 7383 353 Chopinlaan 6741 7287 Totaal 3e 7697 38 3505 6789 4512 4401 7011 Speelplaats 1478 3496 7050 Uitgeefbaar 7981 6813 7351 3655 33 31 362 5205 201 4360 6790 68 3504 7286 4402 3495 4513 49 7384 3656 40 6740 3703 4511 6996 4089 4514 3503 7352 Bohlenstraat 6812 4403 33 6791 290 Ludolph 7010 Groen 3797 7012 1454 Totaal 350 3657 2d 22089 3f 7018 Groen Privé 7285 42 4515 4510 3502 6792 6 7385 4404 3658 66 6739 298 7353 7017 318 199 4424 351 35 4516 59 1 3704 7284 44 31 6811 31 5913 4517 7011 Speelplaats 200 70207016 Water 18 288 Componistenlaan 4405 64 30852 6796 2e7354 7010 Groen 4358 6733 7386 56 3501 296 3679 302 4423 56f 4518 7015 4520 6738 4509 7283 46 6797 3500 Beethovenlaan 4406 6810 Pieter16van Slingerlandstraat 4519 7061 3629 304 7014 3680 54 6798 57 4521 4422 7387 5 7060 62 3499 7040 Fietspad 117 7030 Wijkweg 32030 6997 7282 7012 Groen Privé 1454 48 7013 4522 6737 3630 6799 4407 3681 282 7059 4882 6809 7425 7142 4421 6800 7012 6601 5189 4523 7665 3631 60 7281 308 21 7 7058 50 7388 6143 6736 6801 280 7011 6808 7031 Woonstraat 36208 7041 Voetpad 55 4508 4524 7057 7031 Woonstraat 3394 4420 4408 3632 6802 3682 7019 Harman de Vriesstraat 6602 6624 19 Componistenlaan 7424 45 52 7010 4525 6807 6735 161 58 6803 6932 7056 3633 4419 3683 7009 4526 310 3705 7020 4409 6804 4169 6806 4502 7032 Parkeren 12168 54 7032 Parkeren 1812 Totaal 3f 6603 6623 3634 4507 7055 Jacoba van Beierenweg 7021 7008 4527 6805 3684 4418 6734 56 2 7007 7054 3635 6847 Beethovenlaan 4528 Willame Naghelstraat 4503 4501 3662 4300 3628 7022 4410 4506 6838 314 272 29 13 15 7053 6748 4417 7010 Groen 35136 7040 Fietspad7006 4121 7389 159 4529 7040 Fietspad 6604 6622 100 3g 7023 6848 3636 3627 4500 7141 6998 4883 28 7005 7024 157 7052 4530 21 6605 6621 186 6749 3626 4416 4411 43a 3637 3706 3710 7140 4504 4505 40 47 7051 7004 4531 3674 6999 70257041 Voetpad 17927 7011 Speelplaats 200 186 7041 Voetpad 2003 3625 270 23 6745 7139 6747 6750 182 6606 7026 6620 7003 4415 7050 250 24 26 4499 4490 7138 4412 3624 4532 6754 6931 3667 3648 6751 180 Chopinlaan 38 7666 110 111 7000 7049 25 3675 7027 7137 33 19 4414 6607 6619 7043 Kade 226 3668 6752 7020 6753 Water 7050 16Uitgeefbaar 105416625 7028 3618 Boekenburglaan 1 6510 527 3647 4491 7136 4533 43 109 4432 7048 7001 17 4425 177 4413 3669 3619 27 7135 151 3676 7067 7029 3646 174 30 6608 6511 18 6618 4492 4431 4534 7047 188 262 4498 3670 31 7134 7030 Uitgeefbaar 7066 6644 Totaal 3g 4240 Totaal 2e 23662 6626 7002 7050 143260 4426 6512 46 15 5321 3711 4430 3645 4535 3620 4763 4427 4428 7046 107 22 7031 7133 227 3671 3677 4493 7065 1717 M2

5027

2141

3776 4237

93 M2

113 M2

12 M2 44 M2 12 M2

22 M2

146 M2

452

772 M2M2 304 21 M2

41 M2

208 M2 10 M2

4919 bos

12 M2

179 M2

947 M2

44 M2 16 M2 4 M2 14 M2 6 M2 5 M2

83 M2

432 M2

27 M2

150 M2 30 M2

3104 M2

160 M213 M2 62 M2 425 M2

369 M2 268 M2

11 M2 1651 M2

1180 M2

50 M2 10 M2

828 M2

1048 M2

1429 M2

4182

9 M2 287 M2

2h

2g

482 M2

82 M2

22 M2 24 M2

50 M2 10 M264 M2 891 M2

59 M2 1209 M2 33 M2

13 M2 62 M2

524 M2

59 M2 24 M2

50 M2 10 M2

21 M2

204

4354

448

105 M2

15 M2 75 M2

125 M2

24 M2

42 M2 12 M2 30 M2 12 M2

1086 M2 105 M2 150 M2 13 M2 62 M2

126 M2 25 M2 197 M2 196 M2 13 M2 56162 M2M2 28 M2 212 M2 158 M2 9 M2 24 M2 29 M2 356 M2 869 M2 20 M2 8 M2 17 M2 4 M2 42 M2 33 M2 14 M2 119 M2227 M2 M2 40 M2 3 M226M2 3 M2 13 M2 75 M2 9 M2 19 M2 14 M2 120 M2 41 M2 83 M2 4 M2 12 M2 97 M2 9 M2 167 M240 M2 4 M2 228 M2 M2 6910 M2 128 M2

869 M2 202 M2 439 M2 22 M2

42 M2

3299 3777

12 M2 20 M2 100 M2

22 M2

200 M2

5113

35 M2 24 M2 10 M2 35 M2

12 M2

29 M2

22 M2 4570 M2

50 M2 10 M2

59 M2

846 M2

798

1032 M2

12 M2

677 M2

3513 M2

4180

70 M2

12 M2

88 M2 18 M2

24 M2

3g

50 M2 10 M264 M2 30 M2

1554 M2

527 M2

71 M2

2246

3d

447

50 M2 10 M2

68 M2 31 M2 56 M2

24 M2

112 M2 23 M2 24 M2

187 M2

4852

2726 M2

24 M2

3818

3

3300

205 M2

24 M2 24 M2 1739 M2

227 M2 413 M2

11

4563 2244 M2

22 M2

24 M2 24 M2

441

94 M2

801

4040

Leidsevaart

672 M2

1036 M2

24 M2

175 M2 100 M2 20 M2

1100

1609

5012

4851

1709 M2

15 M2 786 M2 75 M2

291 M2 48 M2

796

4161

M2 42M2

24 M2 24 M2 5350 M2

158 M2

11 M2 376 M2

96 M2 219 M2

21 M2

339 M2

36 M2

11 M2

48 M2

126 M2 153 M2

3036 M2

2437 M2

2474 M2

112 M2

Sectiegrens

11 M2

21 M2

11M2 M2 58

22 M2

1258 M2

120 M2

22 M2

380 M2

1128 M2

Projectgrens

79 M2

11 M2

899 M2

1572 M2

Deelprojectgrens

11 M2

537 M2

20 M2

203240 M2 M2

4890

Ondergrond ontwerp

39 M2

1163 M2

14 M2

Functielijn

2104 M2

Kadastrale lijn

43 M2

268 M2

178 M2 61 M2 35 M2

327 M2

Buitenbeschouwing A

47 M2 30 M2

Groen

30 M2

Speelplaats

11 M2 216 M2

20 M2

210 M2

Groen Privé

202 M2

4189

20 M2 100 M2

904 M2

18 M2

17 M2

Water

4258

Wijkweg

12 M2 63 M2

100 M2

2957 M2

41 M2

9 M2

Woonstraat Parkeren

30 M2

Voetpad Kade

4736

412 M2 95 M2

21 M2 8 M2

75 M2 20 M2

30 M2

687 M2 22 M2

2867 M2

103 M2

977 M2

18 M2

15 M2 446 M2 75 M2

20 M2

12 M2 13 M2

411 M2

12 M2 63 M2

75 M2

1569 M2

20 M2

15 M2 75 M2

288 M2

1667 M2 18 M2

58 M2

1001 M2

15 M2 75 M2

72 M2 84 M2

75 M2

31 M2

659 M2

487

Woningbouw

19 M2 13 M2 62 M2

64 M2

59 M2

7 M2

Fietspad

19 M2 13 M2 63 M2

170 M2

100 M2

4190

107 M2

2395 M2

1065 M2

4735 65

6 M2

3649

4429

7239

240

20

6609

6617

6513

NEXT Bijlage 3 Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer, infrastructuur openbare ruimte


61

Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer infrastructuur openbare ruimte

afdeling Beheer Leefomgeving team infrastructuur + team woonomgeving & buitengebied maart 2011

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

1.1 1.2

Doelstelling Onderdelen

2.

Betrokkenheid bij de ontwikkeling van projecten

2.1 2.2

Voorbereidingsfase Uitvoeringsfase

3.

Technische randvoorwaarden

3 3

4 4

3.1 3.2 3.3

Ontwerpeisen Kwaliteit van het aangeleverde plan Overleg

5 5 6

4.

Vergunningen

7

5.

Kabels en leidingen

5.1 5.2

Algemeen Huisaansluitingen nutsvoorzieningen

6.

Civieltechnische kwaliteitseisen

8 8

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 6.12 6.13 6.14 6.15 6.16

Algemeen Bouwkundige opname, nulmetingen en monitoring Bouwrijp maken Grondwater Hemelwater Riolering Duikers Kunstwerken Verharding Aan- en afvoerwegen Openbare Verlichting Verkeersborden Bewegwijzering Straatmeubilair Materialen, constructies en details Oplevering terreinen en openbare ruimte

7.

Groen-, speel- en oevervoorzieningen

9 9 9 10 11 11 14 14 15 16 16 17 17 17 17 17

7.1 7.2 7.3

Groenvoorzieningen Speelvoorzieningen Oevervoorzieningen en steigers

19 20 21

8.

Huisvuilvoorzieningen

22

Bijlage 1 Bijlage 2

standaardprofiel kabels & leidingen kwaliteitseisen plantmateriaal

Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer afdeling Beheer Leefomgeving

23 24

2

1. Inleiding De gemeente Teylingen wordt regelmatig betrokken bij initiatieven voor de realisering van projecten. Hierbij speelt de afdeling Beheer Leefomgeving (BL) een cruciale rol voor wat betreft de inrichting van de openbare buitenruimte in al zijn aspecten. Alvorens mee te werken aan deze ontwikkelingen heeft de afdeling BL er de behoefte aan om de randvoorwaarden, eisen en wensen vast te leggen in een Programma van Eisen voor projecten. 1.1 Doelstelling Met dit Programma van Eisen worden door de afdeling BL de volgende doelstellingen beoogd: • het vastleggen van de kwaliteitseisen; • het bieden van zekerheid omtrent datgene waar de ontwikkelaar aan kan worden gehouden; • het creëren van een helder en duidelijk toetsingskader voor de plannen; • het creëren van een helder en duidelijk toetsingskader voor de gerealiseerde projecten. Hierbij geldt dat het alleen mogelijk is om in gezamenlijke overeenstemming af te wijken van de eisen, als een ontwikkelaar met een gelijkwaardig of beter voorstel komt. 1.2 Onderdelen In dit Programma van Eisen zijn de volgende onderdelen opgenomen: • betrokkenheid bij alle fasen van de Ruimtelijke Ontwikkeling (RO) die leiden tot de ontwikkeling van projecten; • technische randvoorwaarden; • vergunningen; • kabels en leidingen; • civieltechnische kwaliteitseisen; • groen- en speel- en oevervoorzieningen; • reiniging. De betrokkenheid van de afdeling BL bij bovenstaande onderdelen zal er toe leiden dat er sprake zal zijn van een weloverwogen plan waarin het voor de toekomstige bewoners goed wonen zal zijn. In principe zijn alle kosten die voortkomen uit de gestelde eisen voor rekening van de ontwikkelaar, ook als dit niet expliciet genoemd wordt.


3

2. Betrokkenheid bij de ontwikkeling van projecten 2.1 Voorbereidingsfase Vooruitlopend op de RO-procedures worden de schetsontwerpen en het voorlopig ontwerp (VO) ter beoordeling voorgelegd aan de afdeling BL. Voordat overgegaan wordt tot het besteksgereed maken wordt het definitief ontwerp (DO) ter beoordeling voorgelegd aan de afdeling BL. De definitieve bestekken en tekeningen moeten worden goedgekeurd door de afdeling BL. De • • • • • • • •

bovenstaande beoordeling dient plaats te vinden door de vakspecialisten van de disciplines: Infra / Wegen Verkeer Verlichting Groen Riolering Waterbeheer Vuilafvoer Gemeentewerken

2.2 Uitvoeringsfase Tijdens de uitvoering zal door de gemeente toezicht worden gehouden op de uitvoering van de werkzaamheden. Dit houdt in dat een opzichter aanwezig zal zijn bij bouwvergaderingen en op het werk controleert of het werk volgens bestek wordt uitgevoerd. Kosten hiervan zijn voor rekening van de ontwikkelaar. De ontwikkelaar dient rekening te houden met een vergoeding aan de gemeente van max. 7% van de uitvoeringskosten, afhankelijk van de complexiteit en grootte van het project.


4

3. Technische randvoorwaarden 3.1 Ontwerpeisen • ontwerpen moeten in overeenstemming zijn met de door het gemeentebestuur vastgestelde eisen; • ontwerpen moeten in overeenstemming zijn met het concept Duurzaam Veilig verkeer, de ASVV 2004 en CROW-publicaties die in de loop der tijd als aanvulling hierop gepubliceerd zijn en het Gemeentelijk Verkeer en Vervoer Plan; • ontwerpen moeten in overeenstemming zijn met de Beleidsregels en Algemene regels m.b.t. de inrichting van het watersysteem van het Hoogheemraadschap van Rijnland; • ontwerpen moeten in overeenstemming zijn met het Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw en de Regionale DuBo Plus Richtlijn; • het aantal parkeerplaatsen is vastgelegd in de exploitatieovereenkomst, parkeerplaatsen gelijkmatig verdelen over het plan; • (sociale) veiligheid: In verband met sociale veiligheid moet rekening worden gehouden met het zicht vanuit woningen (bedrijven) op de openbare ruimte, parkeervakken, voet- en fietspaden en speelplekken. Dit betekent goed overzicht, geen dode hoeken, voldoende doorkijk, voldoende uitzichtdriehoeken op de kruisingen en een goede verlichting. De grens tussen openbaar en niet-openbaar gebied moet in het ontwerp duidelijk zichtbaar gemaakt worden om onduidelijkheid in het beheer na de oplevering te voorkomen. De uitwerking van het maaiveld dient te voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. De bereikbaarheid van nood- en hulpdiensten en gladheidbestrijding dient te allen tijde gewaarborgd te zijn. Houd hiervoor onder meer rekening met bochtstralen, fundering en verkeersbelasting op bruggen. Op locaties waar zicht belangrijk is (speelplaatsen, oversteekplaatsen, kruisingen van straten etc.) geen hoge beplanting toepassen. Concreet houdt dit in dat eventuele beplanting niet hoger mag zijn dan 60 cm, rekening houdend met uitgroei in het voorjaar. De • • • • • • • • • • •

volgende ontwerpen moeten worden geleverd aan en goedgekeurd door de afdeling BL en: groenvoorzieningen afdeling Gemeentewerken (via afdeling BL) verkeerskundige inrichting verkeersadviseur (Politie) (via afdeling BL) civieltechnische voorzieningen afdeling Gemeentewerken (via afdeling BL) openbare verlichting adviseur Politie Keurmerk Veilig wonen verkeersborden, straatnaamborden verkeersadviseur (via afdeling BL) milieutechnische voorzieningen en saneringen Milieu Dienst West Holland berekening oppervlakte- en grondwatersysteem / waterhuishoudkundig plan / watertoets Hoogheemraadschap van Rijnland riolering Hoogheemraadschap van Rijnland bewegwijzering (ANWB, fiets en objecten) verkeersadviseur (via afdeling BL) brandkranen brandweer OVSW kunstwerken Hoogheemraadschap van Rijnland

Alle aan te brengen boven- en ondergrondse materialen, constructies en details dienen conform de Standaard RAW 2010 te zijn. Geleverde materialen moeten voorzien zijn van een KOMO en/of KIWA certificaat. Steenachtige materialen dienen te voldoen aan het bouwstoffenbesluit. Toe te passen hout dient te worden geleverd met FSC-keurmerk. Kosten voor de keuring van materialen komen voor rekening van de ontwikkelaar. 3.2 Kwaliteit van het aangeleverde plan Ontwerpen moeten worden vervaardigd op basis van de Grootschalige Basis Kaart Nederland (GBKN). Plannen moeten aangeleverd worden op een ingemeten ondergrond waarop het te realiseren werk herkenbaar moet zijn (sluitmaten dienen in het werk te zijn ingemeten). Door middel van kadastrale recherche en inmeting aantonen dat het plan gerealiseerd kan worden binnen de aangehouden grenzen.


5

De plannen dienen in elke fase zowel analoog als digitaal te worden aangeleverd, geschikt voor gebruik in AutoCAD. Op • • • • • •

het plan moet minimaal zijn aangegeven: plangrens van het beschouwd gebied; bestaande en toekomstige kadastrale grenzen; grens openbaar – niet openbaar in bestaande en toekomstige situatie; hoogte van het maaiveld t.o.v. N.A.P in bestaande en toekomstige situatie; vloerpeil t.o.v. N.A.P. van toekomstige en bestaande aangrenzende bebouwing; inrichting van het plangebied in functie, materiaal en meubilair.

3.3 Overleg Al het noodzakelijke overleg met belanghebbenden zoals nutsbedrijven, hoogheemraadschap, hulpdiensten, openbaar vervoersdiensten, omwonenden e.d. dient verzorgd te worden op initiatief van en door de ontwikkelaar. De toegewezen opzichter dient hierbij betrokken te worden. Hij ontvangt hiervan binnen twee weken na het overleg het verslag.


6

4. Vergunningen Alle benodigde vergunningen worden aangevraagd door de ontwikkelaar. Speciale aandacht moet hierbij worden geschonken aan de tenaamstelling van vergunningen als de gemeente de toekomstige eigenaar van het object wordt. Alle vergunningen met betrekking tot het toekomstige openbare gebied worden bij oplevering overhandigd aan de directie, bij het ontbreken van vergunningen wordt het werk niet door de gemeente overgenomen. Alle kosten zijn voor rekening van de ontwikkelaar. Er dient rekening gehouden te worden met onder andere de volgende activiteiten waarvoor een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd: • • • • • • • •

Het bouwen van een bouwwerk (steigers, bruggen, opstallen etc) Het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, als dit bij een bestemmingsplan is bepaald (aanlegvergunning) Het gebruiken van gronden in strijd met het bestemmingsplan Houtopstand vellen of te doen vellen (kapvergunning) Bouwwerk slopen >10m3 sloopafval Asbestverwijdering Milieuvergunning Flora- en faunawet, ontheffing diverse verplichtingen (alleen bij samenloop met andere activiteiten)

Daarnaast zijn er nog andere regelingen die niet onder de omgevingsvergunning vallen maar waarvoor wel vergunning of toestemming noodzakelijk is. Hierbij valt te denken aan: • • • • • • • • • •

Uitwegvergunning erven (meldingsplicht) Vergunning Boswet Aansluiten riolering Instemmingbesluit aanleg kabels en leidingen Keurvergunning Hoogheemraadschap van Rijnland APV-vergunning geluidshinder Gebruik openbare grond (meldingsplicht) Vergunning grondwateronttrekking Provincie Zuid Holland Lozingsvergunning Hoogheemraadschap van Rijnland bij lozing bemaling op open water Toestemming gemeente bij lozen bemaling op DWA-riool

Ook dient vooraf rekening te worden met de benodigde vergunningen en onderzoeken die betrekking hebben op de uitvoering, onder andere: • • • • • • • • • • •

Bemalingsadvies Monitoring grondwaterstandsverlaging Geotechnisch / grondmechanisch en funderingsonderzoek Trillingsprognose Monitoring trillingen Bouwkundige opname Monitoring hoogtebouten Schoongrondverklaring af te voeren en te leveren grond Bouwplaatsinrichting Uitweg bouwplaats Bouwveiligheidsplan


7

5. Kabels en leidingen 5.1 Algemeen In het voortraject wordt er door of namens de ontwikkelaar via een KLIC-melding een inventarisatie gemaakt van kabels en leidingen in het uit te geven gebied. Kosten voor het verwijderen en/of verleggen van kabels en leidingen zijn voor rekening van de ontwikkelaar. Naast de offertetijd houden de beheerders van kabels en leidingen de volgende voorbereidingstijden aan: Liander KPN Ziggo Dunea

min. 6 weken voorbereidingstijd vanaf opdracht min. 13 weken voorbereidingstijd vanaf opdracht min. 13 weken voorbereidingstijd vanaf opdracht min. 16 weken voorbereidingstijd vanaf opdracht

Overleg met de belanghebbende diensten en nutsbedrijven dient verzorgd te worden door de ontwikkelaar. De afdeling BL ontvangt hiervan binnen twee weken na het overleg het verslag van dat overleg. De verantwoordelijkheid voor de coördinatie van de nutsaanleg ligt bij de ontwikkelaar. Voor het standaard dwarsprofiel voor de gemeente Teylingen zie de bijlage. Kabels en leidingen dienen minimaal 2,00 m uit de stam van aanwezige of te planten bomen aangelegd te worden. Bovengrondse kasten en trafo’s moeten, buiten het aangegeven tracé worden ingepast in het inrichtingsplan, ter goedkeuring van de gemeente. Het plaatsen van brandkranen in overleg en met goedkeuring van de brandweer. Brandkraandeksels omsluiten door passende sparingtegels, kleur wit, dikte 80mm. en voorzien van aanwijspaal met maatvoeringsbord. Kosten zijn voor rekening van de ontwikkelaar. Duurzaamheidaspecten: • beperk het gebruik van milieubelastende materialen bij kabels en leidingen; • vermijd oliegekoelde kabels en leidingen; • gebruik alleen kabels en leidingen met halogeenvrije isolatie; • vermijd lood- en/of bitumenhoudende kabels en leidingen. 5.2 Huisaansluitingen nutsvoorzieningen De ontwikkelaar / bouwer dient zorg te dragen voor de aanvraag van de nieuwe huisaansluitingen. Het tracé van deze huisaansluitingen in overleg met de gemeente/nutsbedrijf bepalen.


8

6. Civieltechnische kwaliteitseisen 6.1 Algemeen De hieronder gestelde eisen hebben alleen betrekking op de kwaliteit van de civieltechnische werkzaamheden. Voor de kwaliteitseisen gesteld aan werkzaamheden in de grond-, water- en wegenbouw (GWW) in openbaar gebied binnen de gemeente Teylingen wordt verwezen naar de Standaard RAW Bepalingen 2010 (uitgave CROW), hierna te noemen “Standaard RAW Bepalingen” en de duurzaam bouwen maatregelenlijst voor de GWW van de milieudienst www.mdwh.nl/dubo. Duurzaamheidaspecten: • pas zoveel mogelijk secundaire of hergebruikte materialen toe; • pas vernieuwbare materialen toe; • pas betonpuingranulaat toe als grindvervanger in beton; • gebruik ontkistingsmiddelen op plantaardige basis of biologisch afbreekbare middelen op minerale basis, gebruik deze producten zuinig; • geen uitlogende en/of milieubelastende materialen toepassen voor zover deze in contact komen met afstromend hemelwater en/of oppervlaktewater, in aanvulling op het convenant “duurzaam bouwen” wordt hieronder ook verstaan het afzien van zink, koper, lood en “zacht” PVC; • gebruik van kwalitatief hoogwaardig materialen; • gebruik maken van energiezuinige en milieuduurzame materialen; • streef naar een gesloten gronden/of grondstoffenbalans. 6.2 Bouwkundige opname, nulmetingen en monitoring In het geval werken worden uitgevoerd in een omgeving met bestaande bebouwing, moet rekening worden gehouden met het uitvoeren van een in- en exterieure opname van de opstallen waarbij de bestaande schade wordt vastgesteld (zogenaamde nulmeting). Tijdens de uitvoering van het werk moeten aan de hand van de in hoofdstuk 4 genoemde onderzoeken en een monitoringsplan frequent metingen (trillingen, grondwaterstandsverlaging) en opnamen worden uitgevoerd i.v.m. de kans op het ontstaan van schade. In geval van bemalingwerkzaamheden dienen de grondwaterstanden d.m.v. peilbuisopnamen te worden vastgesteld. De grondwaterstanden dienen te worden vastgesteld tot minimaal twee weken na de beëindiging van de bemalingwerkzaamheden. Kosten van onderzoek, ontwerp en rapportage zijn voor rekening van de ontwikkelaar. Meetgegevens van bovenstaande metingen dienen minimaal één keer per maand schriftelijk te worden overlegd aan de afdeling BL. De meetgegevens moeten ter beschikking worden gesteld aan de afdeling BL. 6.3 Bouwrijp maken Kosten voor het bouwrijp opleveren van uit te geven grond zijn voor rekening van de ontwikkelaar. Aan de hand van een grondmechanisch rapport met advies van een onafhankelijk deskundig bureau, zal besloten worden over het al dan niet aanbrengen van een zandophoging en het onderheien van het riool. Hierbij dient rekening gehouden te worden met een minimale drooglegging van 1,00 m. t.o.v. het zomerpeil voor de kruin van de aan te leggen wegen. Kosten van onderzoek, ontwerp en rapportage zijn voor rekening van de ontwikkelaar. In de rapportage moet verder rekening worden gehouden met: • de optredende zettingen op korte termijn voor het op hoogte brengen van een terrein d.m.v. een zandophoging; • de optredende zettingen op lange termijn voor het op hoogte brengen van een terrein d.m.v. een zandophoging; • de gevolgen van de zandophoging voor de omgeving en bestaande infrastructuur. • de maximale restzettingseis: - verhardingen 10 cm in 30 jaar - niet verharde terreindelen en openbaar groen 30 cm. in 30 jaar; De ontwikkelaar levert voor het uit te voeren grondwerk een grondstromenplan. Hierbij kan gebruik gemaakt worden van het gemeentelijk gronddepot.


9

In het geval vrijgekomen grond moet worden afgevoerd, dient deze conform de wettelijke bepalingen te worden bemonsterd en onderzocht. De bouwwegen dienen te worden opgebouwd uit straatzand, dikte 30cm en gecertificeerd menggranulaat 0-40 mm dikte 30 cm. Het menggranulaat in de toekomstige rijbanen na afloop van de bouwactiviteiten handhaven als fundering voor de wegverharding. Kosten voor het leveren en aanbrengen zijn voor rekening van de ontwikkelaar. 6.4 Grondwater Conform het Grondwaterplan van de gemeente Teylingen moet aandacht besteed worden aan de aanpak van watervraagstukken in bebouwd gebied, er moeten doelmatige maatregelen getroffen worden in de openbare ruimte. Dit moet door bij de bestemmingsfase al rekening te houden met mogelijke overlast, niet alleen op locaties waar grondwateroverlast bekend is. Bij het bouwrijp maken van de locatie moet worden nagedacht over het voorkomen van grondwateroverlast. Dit kan door ophoging of door het aanleggen van drainage. Door ophoging kan ook bodemdaling t.g.v. drainage geminimaliseerd worden en is een duurzame oplossing. Keuze moeten worden gemaakt aan de hand van een rapportage en advies van een onafhankelijk deskundig bureau. Het bureau draagt zorg voor de berekeningen en het ontwerp. Kosten van onderzoek, ontwerp en rapportage zijn voor rekening van de ontwikkelaar. De volgende eisen worden gesteld: • • • •

•

een grondwaterstand die niet hoger mag komen dan 0,20 m. onder de vloer in de kruipruimte van de te bouwen woningen en niet hoger dan 1,25 m. beneden de kruin van de aan te leggen wegen; het eventueel aan te brengen drainagesysteem mag geen negatieve invloed hebben op de grondwaterstand in de omgeving van het plangebied; voorkom (verspreiding) van verontreinigingen in freatisch en middeldiep grondwater; houten paalfunderingen in de omgeving mogen als gevolg van grondwaterstandwijzigingen in het plangebied niet droog komen te staan, ook dient rekening gehouden te worden met woningen die “op staal” gefundeerd zijn; de kwaliteit en kwantiteit van het te lozen grondwater dient te worden onderzocht / gemeten;

• het drainagesysteem moet indien mogelijk zonder pompen ontworpen worden; • PVC-materialen moeten voldoen aan stijfheidsklasse SN8; Duurzaamheidaspecten: Kunststoffen: Pas alleen PVC toe waarvan de kringloop gesloten wordt: • PVC waarvoor een aantoonbaar functionerend retour- of recyclingsysteem bestaat; • gerecycled PVC. • • • •

•

bouwblokdrainage is verplicht, afvoer naar open water of via drainageriool naar open water; drainputten voorzien van deksel met tekst “DRAIN”, moeten bovengronds toegankelijk zijn, dit geldt ook voor drainputten op particulier terrein; toekomstige eigenaren moeten door de ontwikkelaar schriftelijk op de hoogte worden gesteld over plaats van drainage en –putten en het belang van periodiek onderhoud; in de rioolsleuven moeten drains voor horizontale drainage aangebracht worden, leggen in grindkoffer 0,50 x 0,50 m met filtergrind 4-16 mm, onderdoorgangen t.p.v. rioolbuizen en kabelkruisingen uitvoeren in dichte PVC-buis, drains afsluitbaar aansluiten op rioolput; toepassen PE dubbelwandige drainagebuis merk Strabusil o.g. met ribbelvorm aan buitenzijde en gladde binnenzijde, rondom geperforeerd, verbindingen d.m.v. klikmof, Ø 125 mm.

Na afloop van de werkzaamheden wordt de drainage schoon opgeleverd. De ontwikkelaar levert een in het Rijksdriehoeksnet (RDN) ingemeten revisie. De revisie wordt op strengniveau op tekeningformaat A4 en digitaal op .dwg-bestandsformaat aan de afdeling BL overgedragen bij de eerste oplevering van het straatwerk. De revisie bevat minimaal de volgende onderdelen: drainstrengen met diameter en


10

materiaalsoort (b.o.b.-hoogten ingemeten t.o.v. NAP, lengtematen ingemeten t.o.v. bestaande bebouwing) en uitlaten (lengtematen ingemeten t.o.v. bestaande bebouwing). Alle kosten zijn voor rekening van de ontwikkelaar. 6.5 Hemelwater De duurzaamheidambitie van de gemeente Teylingen is vertaald in deze ontwerpeisen voor vuilwater- en hemelwaterafvoer: -

hemelwater dient afgekoppeld te zijn van de riolering van de voorkeursvolgorde, vasthouden – infiltreren – afvoeren, moet voorzichtig met infiltreren omgesprongen worden vanwege de grondwaterstand drainage afvoeren naar oppervlaktewater toepassen van natuurvriendelijke oevers conform de eisen van het Hoogheemraadschap

Het toepassen van vegetatiedaken (vasthouden van hemelwater) valt buiten dit PvE voor infrastructuur en openbare ruimte maar past in de duurzaamheidambitie. Het opstellen van een waterhuishoudkundig plan, het opnemen van water als ruimtelijk element en het doorkoppelen van watersystemen maken deel uit van de ontwerpeisen. De wijze van afvoer van het hemelwater dient in overleg met het Hoogheemraadschap van Rijnland te worden bepaald. De • • • • • • • • • • • •

volgende eisen worden gesteld: geen overstort van afvalwater op het oppervlaktewater, dus een (verbeterd) gescheiden stelsel; opstellen kwaliteitsplan foutaansluitingen afvalwater; geen buis voor hemelwater waar het water over maaiveld kan lopen via goten of over straat; deze goten in het midden van de straat leggen zodat het gehele profiel als berging werkt; waar geen hemelwaterbuis ligt loopt ook het dakwater over straat; bewoners duidelijk maken dat hun wijk een hemelwaterstelsel heeft en dat bijv. het wassen van auto’s op straat niet toegestaan is omdat dit in het oppervlaktewater terechtkomt; zo min mogelijk uitstroompunten voor het hemelwaterstelsel zodat in de toekomst eventueel aanvullende maatregelen eenvoudiger te nemen zijn zoals ruimte reserveren voor lamellenfilters; zo veel mogelijk het hemelwater via de berm in de watergangen laten lopen, vuildeeltjes blijven in de berm achter (bermpassage), parkeren en rijden door de berm voorkomen; zo veel mogelijk toepassen van natuurvriendelijke oevers t.b.v. de waterkwaliteit conform de algemene en beleidsregels van het Hoogheemraadschap; kolken toepassen met (vergrootte) zandvang; hemelwater-inspectieputten toepassen met zandvang op strategische punten waar stroming beperkt is; ontstoppingsstukken in zowel vuilwater- als hemelwater- huisaansluitingen uitvoeren als ontstoppingsput met straatpot of putrand t.b.v. controle en het verhelpen van verstoppingen;

Vanwege de hoge grondwaterstand zijn wadi’s en infiltratieriolen niet toepasbaar. Achterpaden zijn geen gemeentelijk eigendom, vanwege de (on)mogelijkheid tot controle op goed gebruik van de aansluitingen wordt hier (in tegenstelling tot kolkleidingen) geen tweede hemelwater- en vuilwaterafvoer voor de percelen aangelegd. 6.6 Riolering Het ontwerp voor de riolering dient te voldoen aan de geldende NEN-normen en NPR-richtlijnen en de Beleidsregels en Algemene regels m.b.t. de inrichting van het watersysteem van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het ontwerp inclusief de hydraulische berekening moet worden goedgekeurd door het Hoogheemraadschap van Rijnland en de afdeling BL. Geleverde materialen moeten voorzien zijn van een KOMO/KIWA certificaat. De kosten zijn voor rekening van de ontwikkelaar.


11

Bij het ontwerp van het riool moet worden uitgegaan van een aan te leggen (verbeterd) gescheiden stelsel waarbij het hemelwater op open water wordt geloosd. Er dient zo veel als mogelijk verhard oppervlak te worden afgekoppeld. De wijze van afvoer van het hemelwater dient in overleg met het Hoogheemraadschap van Rijnland te worden bepaald. Voor goedkeuring van het ontwerp dient een schriftelijke verklaring van het Hoogheemraadschap van Rijnland overlegd te worden. Er moet rekening gehouden worden met het bestaande rioleringsstelsel, gemalen, capaciteiten, maatvoering, bestaande bebouwing, het Gemeentelijk Riolerings Plan en de Leidraad Riolering. De afdeling BL bepaalt of het ontwerp en de wijze van uitvoering en de materialen voldoen. De volgende eisen worden gesteld: • bij nieuwbouw moet een (verbeterd) gescheiden riolering aangelegd worden; • bij reconstructie van wegen en rioolvervanging moet het verhard oppervlak afgekoppeld worden; • bij afkoppeling is het gewenst indien mogelijk ook de huisaansluitingen van bestaande woningen mee te nemen, in ieder geval tot de erfgrens; • de afstand van het riool tot bestaande of nieuwe bomen dient minimaal 2,00 m. te bedragen. • • •

uit het grondmechanisch en funderingsonderzoek en –advies moeten lengte, diameter en materiaal van de eventueel toe te passen heipalen blijken; de minimale voorgeschreven diameter van de heipalen geldt voor de gehele lengte van de heipalen; als de wens bestaat niet te onderheien moet de constructie zo zijn dat optredende zettingen voldoen aan de eisen voor restzettingen in het kader van duurzame aanleg, onderbouwd in het advies;

• • •

riool ≤ 400 mm uitvoeren in PVC; riool > 400 mm uitvoeren in beton; bij betonriolering een meterstuk toepassen bij iedere aansluiting op putten c.q. iedere rioolstreng beginnen en eindigen met een meterstuk; inlaten bij betonnen buizen door middel van ingestorte prefab mof van PVC; inlaten altijd op “klokstand 12 uur”; per standleiding maximaal 2 aansluitingen koppelen door middel van een zettings-T-stuk.

• • • •

PVC-materialen HWA uitvoeren in kleur grijs, RAL 7037; PVC-materialen DWA uitvoeren in kleur bruin, RAL 8023; PVC-materialen moeten voldoen aan stijfheidsklasse SN8; inlaten bij PVC-buizen door middel van klikinlaten met zettingsconstructie, mof met rubbermanchet;

• •

sleuven dienen aangevuld te worden met zand, in lagen van maximaal 20 cm te verdichten; voordat de sleuven worden gedicht moet het werk worden goedgekeurd door de afdeling BL.

• • • • •

de inspectieputten uitvoeren in beton; de inspectieputten ontwerpen met een stoomprofiel; na goedkeuring van het ontwerp moet een puttenstaat ter goedkeuring aangeboden worden; te maken aansluitingen op putten maken door boren of zagen; te maken aansluitingen op putten maken d.m.v. betonomstorting, metselen is niet toegestaan.

•

putranden met deksel t.b.v. inspectieputten, gietijzeren rand met betonvoet en bijbehorende deksel TBS type RB-3223-VR-Vepro, hoog 240 mm, deksel voor zwaar verkeer klasse 400 kN, voorzien opschrift VW (vuilwater) of RW (regenwater) in de rand dus niet in de deksel, mangat minimaal Ø 520mm; putrand op hoogte brengen met stellagen van steens metselwerk, 1e soort, waalformaat, stellen in metselspecie, binnenzijde vertinnen, buitenzijde berapen.

• • •

•

•

huisaansluitingen moeten op particulier terrein voorzien worden van een ontstoppingsstuk in een diameter gelijk aan de huisaansluiting, te plaatsen op 50 cm achter de erfgrens;


12

• • • •

in PVC-huisaansluitingen moeten bochten van 900 uitgevoerd worden met twee bochtstukken van 450 ; de ontwikkelaar / bouwer dient zorg te dragen voor de aanvraag van de nieuwe huisaansluitingen; het tracé van deze huisaansluitingen in overleg met de gemeente bepalen; in geval van zettinggevoelig gebied dienen er voorzieningen getroffen te worden voor de instandhouding van een goede werking.

•

rioolgemalen in het stelsel moeten worden voorzien van een dubbele pomp in verband met de bedrijfszekerheid; rioolgemalen moeten voorzien worden van een complete telemetrie zodat communicatie met de bestaande hoofdposten mogelijk is, in grote lijnen is dit voor Sassenheim een Landustrie-systeem, voor Voorhout en Warmond is dit een Flygt-systeem, in het buitengebied van Warmond is dit een Desman-systeem, keuze en ontwerp op aanwijzing van de afdeling BL; voor de rioolgemalen moet een capaciteitsberekening opgesteld worden (QH-kromme); rioolgemalen moeten als “natte opstelling” berekend en aangelegd worden; zoals alle ontwerpen moet ook dit ontwerp ter goedkeuring aan de afdeling BL worden voorgelegd.

•

• • • •

t.b.v. reiniging en inspectie wordt voor oplevering van het werk het rioolsysteem schoon opgeleverd en geïnspecteerd conform de standaard RAW Bepalingen, in het bijzijn van de opzichter van de afdeling BL, door middel van een door het riool rijdende videocamera die elke verbinding inspecteert en vastlegging op papier en digitaal (SUF-RIB en DVD).

•

drukriolering moet in een GVK (glasvezel versterkt kunststof) ontvangstput ontvangen worden waarna het via kunststofleiding en een betonnen inspectieput (conform bovenstaande eisen) op het DWA-riool afgevoerd wordt; door een onafhankelijk deskundig bureau moet een hydraulische berekening en een sterkteberekening gemaakt worden waarbij rekening wordt gehouden met geotechnisch / grondmechanisch onderzoek en de geldende NEN-normen.

•

•

straatkolk TBS STR-9737-ES/flex, dus voorzien van klemdeksel en flexibele aansluiting;

• •

trottoirkolk TBS TRK-4717-ES/flex, dus voorzien van klemdeksel en flexibele aansluiting; trottoirkolk t.b.v. geleideband 5/20 TBS TRK-2020-ES/flex, dus voorzien van klemdeksel en flexibele aansluiting.

Duurzaamheidaspecten: Kunststoffen: Pas alleen PVC toe waarvan de kringloop gesloten wordt: • PVC waarvoor een aantoonbaar functionerend retour- of recyclingsysteem bestaat; • gerecycled PVC. Materiaalkeuze riolering (van lage tot hoge milieubelasting): • PP (poly-propyleen); • PE (poly-propyleen; • PB (poly-buteen); • Beton; • Gres; • PVC (poly-vinyl-chloride)(recyclebaar). De ontwikkelaar levert een in het Rijksdriehoeksnet (RDN) ingemeten revisie aan. De revisie wordt op strengniveau (per rioolsysteem) op tekeningformaat A4 en digitaal (DWG-formaat) aan de afdeling BL overgedragen bij de eerste oplevering van het straatwerk. De revisie bevat minimaal de volgende onderdelen: rioolstrengen (DWA en RWA) met diameter en materiaalsoort (b.o.b. hoogten ingemeten t.o.v. NAP, lengtematen ingemeten t.o.v. bestaande bebouwing), kolken, kolkaansluitingen en inlaten, drainageleidingen, doorspuitpunten en drainaansluitingen (lengtematen ingemeten t.o.v. nabij gelegen


13

rioolput), rioolputten met putnummers, ontstoppingsstukken en huisaansluitingen (lengtematen ingemeten t.o.v. bestaande bebouwing). Alle kosten zijn voor rekening van de ontwikkelaar. 6.7 Duikers Duikers uit te voeren in beton. Het ontwerp voor de duikers dient te voldoen aan de geldende NEN-normen en NPR-richtlijnen en de Beleidsregels en Algemene regels m.b.t. de inrichting van het watersysteem van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het ontwerp moet worden goedgekeurd door het Hoogheemraadschap van Rijnland en de afdeling BL. Geleverde materialen moeten voorzien zijn van een KOMO/KIWA certificaat. De kosten zijn voor rekening van de ontwikkelaar. Uitvoeringseisen aan duikers

• •

• • • • • • •

duikers worden onderheid tenzij aangetoond wordt, door middel van berekening, dat dit niet nodig is; duikers moeten minimaal voldoen aan de belastingklasse genoemd in de tabel bij het onderdeel Kunstwerken (fig. 1). Indien een duiker buiten één van de in de tabel genoemde wegen ligt, dan geldt minimaal belastingklasse 30 volgens VOSB 1995; pas in hoofdwatergangen doorvaarbare duikers toe (eisen Hoogheemraadschap); voor de maatvoering van de duikers wordt verwezen naar het “Waterstructuurplan Hooghkamer. het aantal te bepalen duikers dient de doorstroming te garanderen; ten minste 30% of 0,15 m. van de duiker moet boven water (zomerpeil) liggen; rechthoekige duikers zijn voorzien van stootplaten over de gehele breedte, lang 3,00 m; bij toepassen van een vuilrooster in een duiker, alleen roosters met verticale spijlen van duurzaam en roestvrij materiaal toepassen, zodat schoonmaken met een hark mogelijk is; duikers markeren met twee fel gekleurde kunststof palen.

6.8 Kunstwerken Uitvoeringseisen aan verkeersbruggen en -tunnels

• • •

• •

voor de bruggen worden duurzame en onderhoudsarme materialen gebruikt; verkeersbruggen in beton met een stalen tweelaags (dubbel) gecoate leuning; langzaamverkeerbruggen uitvoeren als houten brug of stalen liggers met een betonnen fundering voorzien van een fiberline dek welke voorzien is van een slijtlaag, afgestrooid met steenslag 2/6 in de kleur van de aansluitende verharding; brugdekken dienen stroef en zonder groeven te worden uitgevoerd; voor de volgende brug- en verhardingstypen is de aangegeven belastingklasse van toepassing: Type en/of doel

Belastingklasse (VOSB 1995)

fig.1

Hoofdstructuur (wegtype 1, 2 en 3*)

60

Rijwegen, wijkontsluiting (wegtype 3* en 4)

45

Wegtype 5

30

Toegang geven tot perceel

24

Voet- en fietspaden (indien onderdeel van een

18

hulpverleningshoofdroute minimaal klasse 30)

• • • • •

de keuze voor belastingklasse 45 of 60 bij wegtype 3 is mede afhankelijk bij gebruik van de wegen op een bedrijventerrein; als fundering moet een betonnen paalfundering worden toegepast, tenzij door middel van een berekening kan worden aangetoond dat een alternatieve constructie ook mogelijk is; onder- en achterloopsheid moet worden voorkomen; verkeersbruggen zijn voorzien van stootplaten over de gehele breedte, lang 3,00 m; leuningen moeten minimaal 0,90m. hoog zijn en voldoen aan het bouwbesluit.

6.9 Verharding


14

De materialen en de wijze van uitvoering van de verhardingen worden ter beoordeling voorgelegd aan de afdeling BL. De afdeling BL bepaalt of deze materialen voldoen. Van verhardingen in asfalt of beton moet door de ontwikkelaar een ASCON, respectievelijk VECON berekening worden gemaakt. De berekeningen moeten ter goedkeuring aan de afdeling BL worden overhandigd. Kosten hiervoor zijn voor rekening van de ontwikkelaar. De definitieve bestrating (wegen, parkeerplaatsen en trottoirs) dienen aangelegd te zijn voordat de aangrenzende woningen zijn opgeleverd. Alle aangebrachte verhardingen worden een maand voor het aflopen van de onderhoudstermijn door een onafhankelijk bureau ‘gedetailleerd’ geïnspecteerd conform de methodiek en de criteria zoals omschreven in CROW publicaties 146 a, b en c. Schades in de ernstklassen “matig” en “ernstig” dienen te worden hersteld op kosten van de ontwikkelaar. Schades in de ernstklasse “licht” mogen worden afgekocht door de ontwikkelaar. Voor het bepalen van het afkoopbedrag wordt door een onafhankelijk bureau de vermindering van de restlevensduur berekend als gevolg van de lichte schade. Kosten voor inspecties, rapportage en herstel zijn voor rekening van de ontwikkelaar. De volgende eisen worden gesteld: Materialen, fundering en maatvoering wegen:

•

• • •

•

•

(gebieds)ontsluitingswegen en wegen binnen bedrijventerreinen (minimaal 6,50 m. breed) in asfalt met fundering van beton- of menggranulaat (constructie aan de hand van een funderingsadvies) en gootconstructie bestaande uit betontegels 300x150x60 mm, te stellen in cementspecie; erftoegangswegen (minimaal 5,50 m. breed) in gebakken klinkers dikformaat kwaliteit A4-12, kant gestraat); wegen voorzien van een fundering van 30 cm zand + 30 cm menggranulaat +10 cm straatzand; trottoirbanden (130/150x250 mm) en bijbehorende inritbanden (450x200x500 mm) van beton met een gewassen deklaag toepassen tussen trottoir en rijbaan, bij toepassing van asfaltwegen deze te stellen in cementspecie en voorzien van rug van schraal beton; bij (doorgaande) asfaltwegen, RWS-banden met een gewassen deklaag toepassen tussen trottoir en rijbaan en ter plaatse van middengeleiders, middenbermen, vluchtheuvels e.d, te stellen in cementspecie en voorzien van een rug van schraal beton; eisen bushalten in kader van toegankelijkheid mindervalide CROW publicatie 233 handboek halteplaatsen.

Materialen, fundering en maatvoering parkeervakken:

•

• • • •

parkeervakken (haaks parkeren 2,50 m breed en 5,00 m diep, langsparkeren 2,00 m breed en min. 6,00 m lang beginnend en eindigend onder een hoek van 45º, parkeerplaatsen grenzend aan openbaar groen voorzien van uitstapstrook, tegels 40x60 grijs) in betonstraatstenen keiformaat dik 80 mm, parkeervoorzieningen voor vrachtverkeer uitvoeren overeenkomstig eisen ASVV 2004; “p”-tegel alleen toe te passen in woonerven en in geval van blauwe zone; haaksparkeervakken voorzien van twee stootbanden 200x200x1000 die samen één aansluitende stootband vormen, rechthoekige onderkant zodat er zonder knipwerk gestraat kan worden; parkeervakken voorzien van een fundering van 50 cm straatzand.

Materialen, fundering en maatvoering drempels, plateaus en inritconstructies:

• • •

drempels in erftoegangswegen: betonstraatstenen zwart, grijs en witte verkeersstenen keiformaat dik 80 mm. overeenkomstig CROW-publicaties; plateaus in erftoegangswegen opritten als drempels, kruisingsvlak in betonstraatsteen met minerale deklaag, overeenkomstig CROW-publicaties; inritconstructies ontwerpen en uitvoeren overeenkomstig CROW-publicaties.

Materialen, fundering en maatvoering fietspaden:


15

•

• • • •

fietspaden langs ontsluitingswegen in rood asfalt (respectievelijk min. 2,00 m en min.3,50 m. breed voor de in één en twee richten bereden paden). Constructie aan de hand van een funderingsadvies waarbij rekening gehouden moet worden met de belasting door strooi- en veegwagens; overige fietspaden (min. 2,00 m en 3,50 m breed) in betontegels (300 (150)x300x80 mm), kleur rood, met vellingkant; fietspaden voorzien van een fundering van 50 cm straatzand; gazonbanden (100x200 mm) van beton toepassen tussen fietspad en groenstroken; verwijderbare afzetpalen, klappaal model 90 verzonken met slot kroon, leverancier Erdi.

Materialen, fundering en maatvoering trottoirs:

• • • • • • •

voetpaden min. 2,00 m breed in betontegels (300(150)x300x45 mm), kleur grijs, met vellingkant, in halfsteensverband straten; voetpaden voorzien van een fundering van 30 cm straatzand; er mogen geen bomen in het trottoir geplaatst worden; ter plaatse van inritten betontegels grijs 300 x 300 x 60 mm in lintlagen toepassen. de trottoirs moeten voorzien worden van invalidenopritten; de invalidenopritten uitvoeren met inritperronbanden 130/150 x 750 mm met een gewassen deklaag , en voorzien van betontegels 300x300x80 mm kleur grijs; gazonbanden (100 x 200 mm) van beton toepassen langs plantsoenen, op overige locaties opsluitbanden 60(100)x200 mm.

Materialen voor de hemelwaterafvoer:

• • •

straatkolk TBS STR-9737-ES/flex, dus voorzien van klemdeksel en flexibele aansluiting; trottoirkolk TBS TRK-4717-ES/flex, dus voorzien van klemdeksel en flexibele aansluiting; putranden met deksel t.b.v. inspectieputten, gietijzeren rand met betonvoet en bijbehorende deksel TBS type RB-3223-VR-Vepro, hoog 240 mm, deksel voor zwaar verkeer klasse 400 kN, voorzien opschrift VW (vuilwater) of RW (regenwater) in de rand dus niet in de deksel.

6.10 Aan- en afvoerwegen In een vroeg stadium moeten in overleg afspraken gemaakt worden over de aan- en afvoerroutes voor het bouwverkeer, over bereikbaarheid en parkeervoorziening voor de bewoners in de directe omgeving en over parkeervoorziening voor de aannemers. Kosten voor het herstellen van schade aan verhardingen door bouwverkeer worden door de gemeente Teylingen (na gereedkomen van het werk) bij de ontwikkelaar in rekening gebracht. Meting van de schade geschiedt volgens de criteria zoals vermeld in publicaties 146 a, b en c van het CROW. "Ernstige" schade moet direct door de ontwikkelaar, direct na constatering worden hersteld in verband met de veiligheid, bij "matige" schade plegen de partijen overleg. Een "nul"-meting van de aan- en afvoerwegen wordt voor aanvang van het werk gemaakt door een onafhankelijk bureau (foto’s en rapportage). Een eindmeting van de aan- en afvoerwegen wordt na gereedkomen van het werk gemaakt door een onafhankelijk bureau (foto’s en rapportage). De kosten van de metingen, inspecties en rapportages zijn voor rekening van de ontwikkelaar.

6.11 Openbare Verlichting De openbare verlichtingsplannen worden gemaakt door een extern bureau of leverancier op kosten van de ontwikkelaar. Ontwerpen inclusief berekening ter goedkeuring overleggen aan de afdeling BL. De volgende eisen worden gesteld: • het verlichtingsniveau van het gehele openbare gebied dient te voldoen aan het “Politiekeurmerk veilig wonen – Certificaat veilige Omgeving” en aan NPR 13201-1 (NSVV); • lichtmasten van aluminium niet gekleurd van fabrikaat Sapa o.g, voorzien van maaiveldbeschermer fabrikaat Alcoa o.g; • het toepassen van LED-armaturen van de leveranciers Innolumis, Indal, Phillips;


16

• • •

functionele armatuur IP klasse 65, decoratieve armatuur IP klasse 54; IK klasse 09; Witlicht.

Duurzaamheidaspecten: • Pas lichtmasten met CO2 certificaat toe; • duurzame verlichting toepassen door middel van LED; • verlichtingsinstallatie moet minimaal voldoen aan energielabel C. 6.12 Verkeersborden Het verkeersborden- en straatnamenplan dient ontworpen te worden door of namens de ontwikkelaar. Het plan dient, tezamen met het woonrijpbestek, ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de afdeling BL. Verkeers- en straatnaamborden dienen geleverd te worden met QualiSign kwaliteitskeurmerk en uitgevoerd in Diamond Grade retroreflecterende folie. De verkeersborden model “dubbel omgeslagen rand”. De straatnaamborden conform Systeem 2000. De onderzijde van de borden moet t.b.v. voetgangers en fietsers minimaal 2,20 boven de verharding hangen en t.b.v. overig verkeer minimaal 4,00 m boven de rijbaan. Alle kosten zijn voor rekening van de ontwikkelaar. 6.13 Bewegwijzering Op de kruisingen (rotondes) van ontsluitingswegen dient een ANWB-bewegwijzering aangebracht te worden. De te vermelden bestemmingen en objecten vaststellen in overleg met de afdeling BL. Ook dient een ANWB-fietsbewegwijzering langs de fietspaden aangebracht te worden. Het bewegwijzeringsplan dient, tezamen met het woonrijpbestek, ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de afdeling BL. Objecten van secundair belang dienen vermeld te worden op een objectbewegwijzering. Type en systeem ter goedkeuring van afdeling BL. Het objectbewegwijzeringsplan dient, tezamen met het woonrijpbestek, ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de afdeling BL. Alle kosten zijn voor rekening van de ontwikkelaar 6.14 Straatmeubilair Ten aanzien van het toe te passen straatmeubilair is onderstaand aangegeven welke materialen van toepassing zijn binnen de gemeente Teylingen. Dit straatmeubilair dient meegenomen te worden in het woonrijpbestek. • zitbanken en picknicktafels, model “Siësta”, leverancier Velopa; • afvalbakken, type “Capitole” kleur dennegroen (RAL 6009) met wit logo van de gemeente Teylingen. leverancier Bammens. • afzetpalen, type VAP 140, kunststof met twee reflecterende banden rood/wit, leverancier Velopa; • verwijderbare afzetpalen, klappaal model 90 verzonken met slot kroon, leverancier Erdi. 6.15 Materialen, constructies en details Alle aan te brengen boven- en ondergrondse materialen, constructies en details dienen conform de Standaard RAW 2010 te zijn. Geleverde materialen moeten voorzien zijn van een KOMO en/of KIWA certificaat. Steenachtige materialen dienen te voldoen aan het bouwstoffenbesluit. Toe te passen hout dient te worden geleverd met FSC-keurmerk. Kosten voor de keuring van materialen komen voor rekening van de ontwikkelaar. 6.16 Oplevering terreinen en openbare ruimte Bij de overdracht van grond aan de gemeente moet het terrein vrij van bouwafval worden opgeleverd tot minimaal een diepte van 1,50 m minus toekomstig maaiveld. Bij riolering en drainage moet dit 1,00 m. minus onderkant riolering zijn. Het terrein dient vrij van oude en buiten gebruik gestelde kabels en leidingen te zijn. Bij de oplevering moeten schoongrondverklaringen worden overhandigd inzake alle door de ontwikkelaar geleverde gronden zandaanvullingen. Indien er een sanering moet worden uitgevoerd vindt de oplevering aan de gemeente plaats nadat de evaluatie en de uitgevoerde sanering door het


17

bevoegd gezag zijn goedgekeurd en de kadastrale aantekening is doorgehaald. Alle kosten van onderzoek en sanering zijn voor rekening van de ontwikkelaar, tenzij dit anders is overeengekomen. Inzake oplevering van (deel)gebieden van de openbare ruimte aan de gemeente dienen vooraf concrete afspraken gemaakt te worden tussen gemeente en de ontwikkelaar over een eventuele fasering, mede in relatie tot het ingaan van de garantietermijn. Binnen drie maanden na de overdracht dient bij het kadaster te zijn geregistreerd welke percelen in eigendom van de gemeente zijn gekomen. Alle kosten voor inmeten, notaris, etc. die hiermee samenhangen zijn voor rekening van de ontwikkelaar.


18

7. Groen-, speel- en oevervoorzieningen 7.1 Groenvoorzieningen Er dient in het plan een oppervlakte van minimaal 7 % van de voor wonen bestemde gebieden ingericht te worden als openbaar groen. In het plan rekening houden met de volgende categorieën per 100 m2 openbaar groen: • 70 % gazon/bloemrijke berm; • 30 % heesters; • 1 boom. Bestaande bomen: • voorafgaande de bouw dient een Boomeffectenanalyse te worden opgesteld voor alle beschermingswaardige bomen (zie www.teylingen.nl) op de bouwlocatie; • de aanbevelingen hieruit dienen tijdens de bouwactiviteiten te worden opgevolgd; • tijdens de bouw zijn voor beschermingswaardige bomen de richtlijnen “Boombescherming op bouwlocaties” (uitgave Stadswerk) van toepassing; • het is niet toegestaan te graven (bijv. t.b.v. kabels, leidingen en cunetten) binnen de kroonprojectie van de boom; • wanneer een boom onherstelbaar wordt beschadigd tijdens de bouw, dient deze in het eerstvolgende plantseizoen door een gelijkwaardige boom te worden vervangen. Schonen terrein: • alle plantstroken dienen vrij te zijn van puin, zwerfvuil en wortelresten; • in de teelgrond mogen geen resten zitten groter dan 15 mm. Plantstroken: • minimale oppervlakte plantvak is 20 m2 en minimale breedte 1,5 m.; • plantstroken voor sierheesters en bosplantsoen zijn opgebouwd uit een laag van 0,40 m. teelaarde met een organische stofgehalte van minimaal 5%; • de indringingsweerstand van deze aarde is niet meer dan 2,5 Mpa; • de aangebrachte grond komt 0- max. 0,03 m. boven de verhardingopsluitingen uit; • toepassen grote maten met kluit/container (zie verder bijlage 2 kwaliteitseisen plantmateriaal); • toegepaste planten zijn hoofdzakelijk rijkbloeiend en kleurrijk; • bosplantsoen is inheems; • plantkeuze in de vorm van beplantingsplan moet door gemeente zijn goedgekeurd; • dicht planten in driehoeksverband (ter bestrijding onkruidgroei); • planttijdstip tussen 15 november en 1 april; • op drukke verkeerspunten beplanting niet hoger dan 50 cm.; • plantstroken worden na het aanplanten vlak afgewerkt. Planten van bomen: • minimale afstand van bomen tot gevels, lantaarnpalen en watergangen 2,5 m.; • per boom in volle grond 8 m³ bomengrond/teelaarde opgebouwd met een organische stofgehalte van minimaal 5%; • aanbrengen per boom in verharding: 8 m³ ééntoppig boomgarantzand ’Rotterdam’; • plantgaten 0,80 m.diep ontgraven (of zoveel ondieper als de grondwaterspiegel); • bij bomen in verharding beluchtingsdrain (Ф8; 0,20 m.+MV; vastgebonden met tierips aan binnenzijde boompaal); • na planten boom, de aarde in lagen van 0,15 m. gelijkmatig aandrukken; • boomkeuze in de vorm van beplantingsplan moet door gemeente zijn goedgekeurd; • plantafstand in woonstraten is 10-15 m.; • planttijdstip tussen 15 november en 1 maart;


19

• • •

bomen hebben minimale maat 18-20 en 3x verplant (zie verder bijlage 2 kwaliteitseisen plantmateriaal); afstand tussen kabels/leidingen en stamvoet minimaal 2,00 m.; bomen vastzetten met twee boompalen (FSC hout 2,5 m. lengte Ф10; 1,6 m.+MV) en boomband van 0,05m breed en 0,05 m. onder kruin paal.

Inzaaien van gazons: • gazons zijn opgebouwd uit een laag van 0,20 m. teelaarde met een organische stofgehalte van minimaal 5%; • de indringingsweerstand van deze aarde is niet meer dan 2,5 Mpa; • de aangebrachte grond komt 0- 0,03 m. boven de verhardingopsluitingen uit; • bij het inzaaien het zaad 10 tot 20 mm. onderwerken en licht aandrukken; • zaadkeuze moet door de gemeente zijn goedgekeurd; • gazons worden na inzaaien vlak afgewerkt; • grastaluds zijn niet steiler dan 1:3. Inzaaien van bloemrijke berm: • plantstroken voor bloemrijke bermen zijn opgebouwd uit 0,40 m. schrale grond; • de indringingsweerstand van deze aarde is niet meer dan 2,5 Mpa; • de aangebrachte grond komt 0- 0.03 m. boven de verhardingopsluitingen uit; • bij het inzaaien het zaad 10 tot 20 mm. onderwerken en licht aandrukken; • de keuze van het zaadmengsel moet afgestemd zijn op de aangebrachte grondsoort; en de maximale hoogte van de kruiden mag niet hoger worden dan 0,50m; • van de aangebrachte grond moet een grondmonster genomen worden, waarna de zaadkeuze bepaald kan worden; • zaadkeuze moet door de gemeente zijn goedgekeurd; • bermen worden na inzaaien vlak afgewerkt. Oplevering/overdracht van groen en bomen: Na aanplant wordt er een vooroplevering gehouden met de groenmedewerker van de afdeling Beheer Leefomgeving. De ontwikkelaar is aansluitend één jaar verantwoordelijk voor het beheer conform het Groenbeleidsplan Teylingen. Na deze termijn vindt de definitieve oplevering (met de groenmedewerkers van de afdeling Beheer Leefomgeving en Gemeentewerken) en de overdracht plaats. Duurzaamheidaspecten: • het groen moet aansluiten op en passen binnen de aanwezige groenstructuurplannen en op de ruimtelijke en ecologische structuren; • zorg voor een netwerk van gedifferentieerde groene elementen die op elkaar aansluiten; • om het ontstaan van ‘olifantspaadjes’ tegen te gaan, dient bij het ontwerpen van groenvakken rekening te worden gehouden met doorlooproutes en deze zo veel mogelijk op te nemen in het ontwerp, daarbij het gebruik van hekwerken tot een minimum beperken.

7.2 Speelvoorzieningen Een oppervlakte van 3% van de voor wonen bestemde gebieden inrichten als formele speelplaats; Speelterreinen moeten aangelegd en ingericht worden aan de hand van de volgende normen: -Leeftijd: 0-6 jaar actieradius: 100 m min. oppervlakte: 100 m2 -Leeftijd: 6-12 jaar actieradius: 300 - 400 m min. oppervlakte: 200 m2 -Leeftijd: 12+ jaar actieradius: 700 - 800 m min. oppervlakte: 800 m2


20

Voor inrichten speelterreinen 0-12 jaar rekening houden met € 65,=/m2 incl. ondergrond (prijspeil 2009, jaarlijks te indexeren). Voor het inrichten van het speelterrein voor kinderen ouder dan 12 jaar rekening houden met de aanleg van een trapveld (20 x 40 m) incl. doelen met een ondergrond van kunstgras en rondom een afrastering. Speelterreinen, -toestellen en ondergronden moeten voldoen aan: • het Attractiebesluit; • het Bouwbesluit; • Richtlijnen voor integraal toegankelijkheid speelvoorzieningen; • Richtlijnen voor sociale veiligheid; • Europese normen NEN 1176 en 1177. Verder mogen onder de speelterreinen en aangrenzende groenstroken geen kabels en leidingen gelegd worden. Speelterreinen mogen niet direct langs de openbare weg gesitueerd worden en moeten omheind worden met een dubbelstaafs hekwerk van 1,00 m. hoog. De opvangzones van speeltoestellen moeten voorzien zijn van een kunststof ondergrond. Het gebruik van houtsnippers binnen een speelterrein is niet toegestaan. Voor de aan te leggen speelvoorzieningen dient, gelijktijdig met het woonrijpbestek van de verhardingen, een apart ontwerp en cultuurtechnisch bestek ter goedkeuring aan afdeling BL te worden ingediend. Duurzaamheidaspecten: • geen uitlogende en/of milieubelastende materialen toepassen voor zover deze in contact komen met afstromend hemelwater en/of oppervlaktewater. Geen toepassing van zink, koper, lood en “zacht” PVC. Kunststoffen: Pas alleen PVC toe waarvan de kringloop gesloten wordt: • PVC waarvoor een aantoonbaar functionerend retour- of recyclingsysteem bestaat; • gerecycled PVC.

7.3 Oevervoorzieningen en steigers De nieuw aan te leggen en bestaande oppervlaktewateren voldoen aan de Beleidsregels en Algemene regels m.b.t. de inrichting van het watersysteem van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Voor nieuw aan te leggen oevers betekent dit o.a. de toepassing van zo veel mogelijk natuurvriendelijke oevers in het plan, overeenkomstig bovengenoemde beleidsregels van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Naast de benodigde Keurvergunning van het Hoogheemraadschap zal mogelijk ook een Bouwvergunning bij de gemeente moeten worden aangevraagd. Duurzaamheidaspecten: • streven naar bovengrondse, zichtbare afvoer van afstromend hemelwater; • streven naar vasthouden van hemel- en oppervlaktewater; • toe te passen hout dient te worden geleverd met FSC-keurmerk.


21

8. Huisvuilvoorzieningen

In het plan rekening houden met opstelplaatsen voor minicontainers voor laagbouw. Locaties in overleg met de afdeling BL. In verband met de tijdige distributie van de minicontainers dient het opleverschema, ruim voor oplevering, ter kennis gebracht te worden aan de afdeling BL. Voor hoogbouw ondergrondse aanbiedvoorzieningen toepassen, fabrikaat Bammens, inhoud 5 m3, specificaties overeenkomstig type “Teylingen”. Het betreft hier voor dat doel aangewezen en als zodanig herkenbare plaatsen. Inpandige voorzieningen kunnen dan achterwege blijven. Er dient rekening gehouden te worden met het volgende: • Rekening houden met 30 à 35 aansluitingen per container; • de containers situeren op een loopafstand van maximaal 75 meter vanaf de perceelsgrens; • locaties dienen optimaal toegankelijk te zijn voor mindervaliden en senioren; • locaties moeten ten alle tijden bereikbaar zijn voor het ledigingsvoertuig; • tot op een diepte van 3,50 m. dient de ondergrond onder een locatie vrij te zijn van kabels en leidingen en andere eventuele obstakels; • bij locatiebepaling opletten dat deze in lijn wordt geplaatst met overig straatmeubilair (fietsenrekken e.d.); • plaatsing bij voorkeur in een lijn evenwijdig of gerelateerd aan de gevellijn, voor kopgevels i.p.v. langsgevels en niet voor het raam van een woning; • plaatsing niet in structureel groen, maar bij voorkeur op of aan het trottoir langs het groen; • bij plaatsing in het trottoir, zorgen voor een vrije (mindervalide)doorgang van min. 90 cm; • te gebruiken openbare parkeerplaatsen compenseren; • Locaties in overleg met de afdeling BL. Alle kosten zijn voor rekening van de ontwikkelaar.


22

Bijlage 1

standaardprofiel Kabels & Leidingen


23

Bijlage 2

Kwaliteitseisen plantmateriaal

Bomen 1. Algemene kwaliteitseisen 1.1 Normering Laan- en Parkbomen • Kwaliteitsnormering van Laan- en Parkbomen, 1989 van de Stichting Kwaliteitsnormering van Boomkwekerijgewassen is van toepassing. 1.2 NAKT keuringen • Alle bomen zijn gekeurd volgens de standaard kwaliteitskeuring van NAKT en bezitten het NAKTcertificaat. Goedkeuring op basis van de NAKTuinbouwcertificering moet blijken uit de aangehechte waarmerkstrookjes. 2. Specifieke eisen 2.1 Uiterlijke verschijningsvorm bomen bovengronds • De stam van de boom is recht en stevig, naar boven toe neemt de omvang van de stam af met 510 mm per meter. • De stam heeft geen beschadigingen en/of kneuzingen en geen dubbele toppen of zuigers. De boom moet genetisch dominant zijn (oftewel: in de habitus van de boom en het wortelgestel mogen geen kenmerken voorkomen die erop wijzen dat sprake is van een co-dominante boom) • De wortelhals is recht. • De spil is rechtdoorgaand en de eindknop onbeschadigd. • De boom is regelmatig gegroeid. • De stamomtrek op 1 meter staat in relatie met de boomlengte. De verhouding omtrek:lengte mag in het algemeen niet groter zijn dan 1:30 en bij snelgroeiende bomen 1:35 • Bomen hebben een takvrije stamhoogte van minimaal 200 cm, tenzij op de plantlijst anders is aangegeven. • De vertakking is regelmatig en de boom heeft minimaal 3 gesteltakken. • Er mogen geen zwaardere takken boven de lichtere voorkomen • Dunbastige bomen met gevoeligheid voor zonnebrand hebben een goed beveerde stam. • Snoeiwonden moeten overgroeibaar zijn. • Bomen worden geleverd op eigen wortel. Indien enten noodzakelijk zijn, wordt de entplaats c.q. enthoogte op de plantlijst aangegeven. 2.2 Uiterlijke verschijningsvorm bomen ondergronds • De boom heeft een evenwichtig verdeelde wortelpruik. • Het wortelstelsel is vertakt in een regelmatig verspreide vorm, zonder knikken of bochten van de hoofdwortels. • Wurgwortels, geknikte wortels en onnatuurlijke vergroeiingen mogen niet aanwezig zijn. • Beschadigingen komen nagenoeg niet voor. 2.2.1 Naaktworteligen • De diameter van het wortelstelsel moet minimaal 5 x de omtrek van de stam bedragen. 2.2.2 Kluit- en containerbomen • Kluit- en containerbomen zijn minimaal 1 x per 3 jaar verplant. • De boom is gegroeid in de grond waaruit de kluit bestaat of waarmee de container is gevuld. • Er mag geen sprake zijn van een kunstmatig gevormde kluit. • De kluit bestaat uit licht leemhoudend zand. • Draadkorven om de kluit mogen niet zijn gegalvaniseerd en zijn bekleed met volledig verteerbaar materiaal (korf van uitgegloeid draad en natuurjute). 3. maten 3.1 de maat van de aan te planten bomen is minimaal 18-20 gemeten op 1.30 mtr. boven de kluit.


24

Heesters 1. Specifieke eisen 1.1 Uiterlijke verschijningsvorm heesters bovengronds • De partij dient vrij te zijn van ingegroeide bind- en entmaterialen. • Bij geënte planten dient de ent goed vergroeid te zijn. • De partij dient vrij te zijn van kleurafwijkingen als gevolg van gebreksziekten. • Heesters en klimplanten dienen, afhankelijk van de soort of cultivar, vanaf de wortelhals goed vertakt te zijn (conform de H.B.N.-normen) en in het bezit te zijn van 3 goedgeplaatste takken. • Pyramide heesters moeten minimaal 1 koptak en 3 goed ontwikkelde gesteltakken hebben.

1.2 Uiterlijke verschijningsvorm heesters ondergronds • Alle geforceerde heesters dienen een goed wortelgestel te hebben. • Alle geforceerde heesters dienen regelmatig verplant en/of opgepot te zijn, afhankelijk van soort of cultivar. • Alle geforceerde heesters dienen naar de eisen van de soort ruim voor het moment van aanvoer te zijn rondgestoken. • De kluit moet in een evenwichtige verhouding met het opgewas zijn. • Indien de kluit in gaas wordt verpakt, dient de gaaslap te voldoen aan de H.B.N.-normen. • Indien de kluit in gaas wordt verpakt, dient te worden ingegaasd in de grond waarin de plant is opgegroeid, zonder gebruik van vulmiddelen zoals tuinturf en of oud stekmedium. • Indien de kluit wordt ingegaasd, dan dient dit stevig te geschieden, echter zonder slag om de stam. • Indien machinaal wordt ingegaasd, dan mag de kluit niet vervormd worden en mogen de wortels niet gedraaid zijn. Alle heesters voldoen aan A1 norm.


25

NEXT Bijlage 4 Kaart: Fasering


62

Gemeente Teylingen

2281

193

1933 808

Hooghkamer

422

1867

761

Plangebied Datum 29-04-2011 Schaal 1:4000 op A3

430 762

807

1932

423 803

1784

1862

806

763

431

445

1491 1863

434 800

3a

672 1060

3843

5229

446

1785 1786

5114

437

805

799 674 1205 1208

363

3268

432

1490

4161 440 5012

4851 802

4563

796 3815

3300

3d

441

4852

1100

5113 3777

3816

2140

1609

3299

801

4040

3g

3817

4919

447

3818 4180 2246 448

798 11

4181

2245

3e

5184

3776

4237

7682

204

3846

4918

4182

3c

5027

452

7192

4813

2695 4932

4354 797 291

2a 5025

3484


1137 3485

3 5026

792

2g

3f 5023

4235

4042

4933

2h

Water

5024

1231

3b

Spoorlaan

458 7220 4565 4077

2692

3820

6188

2141 4625 Molentocht

1d

2134 4609

4179 2142

2e

Stelcon

4934

3813

5022 4186

A

Tekst GBKN

A

Kadastraal nummer

2f

4949

4163

3266 4185 Stelcon

787

Bijpijl kadastraal nummer

2230

2129

2128

4948

Stelcon

1675

1c

48463601 5147 k-alg

4167 4815 4950

5174

Sectiegrens

5116

4623

Ondergrond Ontwerp

4947

Bestemmingplangrens

3921

Deelprojectgrens 4890

4157

Bouwfase 1 3923 3979 3978

1b

Componistenlaan

4879

2125


5172

7681 5082 5221

5040 5041 5042

5158 5170 785

4765 4764

3662

4763

5157 5165 5159

5160 5173 5162

5054 5055 5056 5057 5058 5059

5146

5161 5164 4793 4794 4795 5166 5169 5163 4792 4796 4797 4791 4375 4800 4798 4801 4799 4374 4802 4373 4376 4372 4377 5167 4371 4378 4370 4379 4369 4389 4380 4368 4390 Stelcon 4367 4391 43884392 4366 4387 4393 5171 4365 4386 4385 43964394 43644356 4395 5077 4384 4397 4383 4398 4363 4357 4382 Stelcon 4381 4399 4362 4358 4359 4400 4361 4512 4401 4360 4402 4513 4514 4511 4403 4515 4404 4516 4510 4424 4517 4405 4423 4518 4509 4520 4519 4406 4521 4422 4522 4421 4407 4523 4524 4508 4420 4408 4525 44194409 4526 4502 4527 4507 4418 4528 4506 45034501 4410 4417 4529 4500 4530 44164411 4531 4505 4504 4415 4412 4499 4532 4414 4533 4432 4413 4425 4431 4534 4498 4426 4430 4535 4427 4428 4429

5091 5090 5089 5092 5088 5093 5087 5094 5086

5175

5189

4490 4491 4492 4493

5099 5098 5097 5096 5095

5884

5110 5109 3325

5083

4568

5197

4328 4327

2861 4293

2860 5885

5322 5323

7536 2862

2803 3831

5324 2802

3564

7534

7535

6481

6479

3705 3706 1918

1845 73942136 2137 1849

1919

3707 72

7241

7423 7837

7537 7422 7838

52965297

7809

7811 7810 7405 7417 7309 7307 7433 7406 Mozartlaan 7836 5198 26824146 7416 7410 5178 7322 7839 7415 7409 6840 7321 5101 2723 7305 7306 7308 7343 7371 6681 7304 7414 7408 7320 7342 2681 6938 7372 7303 6682 2722 7319 7413 7407 7341 2679 7302 7373 6683 7318 7340 7412 7301 2677 7374 6684 7317 5910 7339 7300 2675 6771 7316 7375 7338 2680 6685 6770 7310 7324 7299 6772 7370 7337 6686 2678 7311 7376 7325 7298 2674 5177 6769 7336 7312 6768 7364 7326 7297 6687 6767 6773 2676 7367 7335 6766 7313 7363 7296 7327 6774 6765 6775 7334 66 7314 7295 7362 6993 6764 7328 6776 4733 6763 7315 7294 pb 6777 7361 7329 6762 6820 k-alg 7227 7377 6778 6761 7293 7360 6821 6819 7330 6779 6760 6822 7226 7378 6937 7292 6827 7359 7331 7228 6818 6780 7345 6781 6823 4128 6828 7358 7379 6817 6782 7332 6824 7346 7357 7380 6732 6816 6783 6825 7333 7291 7347 7356 6784 7290 7381 7348 6744 7355 6815 6785 7289 6936 6743 6786 7349 7382 7288 6742 6814 6787 7229 7350 6788 7383 6741 7287 6813 6789 7351 5205 6790 7286 7384 6740 6996 4089 7352 6812 6791 7018 7285 6792 67 7385 6739 7353 7017 7284 6811 7016 5913 6796 7386 6733 7354 7015 6738 7283 6797 6 6810 7061 7014 6798 7387 7060 7282 7013 6997 6737 6799 7059 6809 7425 7142 6800 6601 7012 7665 7281 7058 7388 6143 6801 6736 6808 6802 7011 7057 7019 6602 6624 7424 7010 6807 6803 6735 69327056 7009 6804 6806 6603 6623 7055 7020 7021 7008 6805 6734 7007 7054 7022 6847 4300 6604 6622 6838 7053 7023 7389 6748 6848 7006 6 7141 6998 7005 7024 7052 6605 6621 6749 7140 7051 7025 7004 6999 6745 6747 7139 6750 6606 6620 7003 7050 7026 7138 6754 6931 6751 7666 7000 7049 7027 7137 6607 6619 6752 7028 6753 6510 7136 6625 7048 7001 7135 7067 6608 6618 6511 7047 7029 7134 7030 7066 6626 6644 7002 6512 5321 7046 7031 7133 7065 7239 6513 6609 6617

1a 5188

3704 7680

5883


5103 4952

5882 5220

3323

Mozartlaan

5100

5053

3977

4484

5145

5036 5037 5038 5039

4951

3994 3995 3993 3992 3991 3990

3920 3941 3947 3942 3996 3948 3943 3997 3949 3944 3998 4731 3916 3950 3945 3999 3915 3946 4000 3914 3951 Hoofdstructuur Fase 1 4001 3913 3917 3963 3952 3912 3929 3901 3964 4987 3953 3965 3911 4189 3902 4988 3954 3966 3910 3903 3955 3967 4004 3892 3968 3904 3956 Hoofdstructuur Fase 2 3928 3893 4005 3969 3957 3905 4258 5225 3894 4006 3895 3906 3958 3407 4060 3896 3907 4007 4190 3959 3897 3908 3960 4008 3927 3898 4059 3961 Hoofdstructuur Fase 3 4009 3899 3909 3962 4058 3900 4191 4010 3926 4057 4056 3489 Buiten beschouwing 3490 4055 4043 3925 4192 4044 4054 3491 4045 3488 3492 4053 4046 4047 3487 3924 4052 4048 3493 5071 4051 3659 4891 4050 4049 3702 3498 3678 487 3497 3654 3496 3505 3655 3495 3504 3656 3703 3503 3657 3502 3658 3704 3501 3679 3500 3629 3680 3499 3630 3681 4882 3631 3632 3682 3633 3683 3705 3634 3684 3628 3635 3636 3627 4735 4883 3626 3710 3706 3637 3674 3625 3624 3667 3648 3675 3668 3618 3647 3669 3619 3676 3646 3670 3711 3645 3620 3671 3677 3649

5044 5046 5045 5048 5047 5050 5049 5052 5051

3363

7574

5115

Griegplantsoen

4158 3919

7472

5084

Stelcon

5176

52243980 3981 3982 3983 3984 3985 3986 3987 3988 3989

7679

7573

4944

Projectgrens

4372

2687 5035

2127

4404

7393 6247

7471

3322

Ravellaan

2d 3306

7219

4184

4946

4610

4165

4736

4485

5148

4816

Kadastrale Gemeentegrens

Bouwfase 3


4945

Kadastrale grenzen

Bouwfase 2

3571

2c

2b

791

Legenda

3572

Puccinipad

4567

7369

NEXT Bijlage 5 Kaart: Woningbouwcategorieën


63

2281

Gemeente Teylingen

193

1933

808

Hooghkamer

422

1867

761 430

ROgeo Functiekaart met Woningbouwcategorieën 1932 Datum 29-04-2011 Schaal17841:4000 op A3

762

807 423 803

806

763

1862

431

445

1491 1863

3268

432

1490

434 800

672

3843

5229 1060

446

1785 1786

805

799

167M2

145M2

162M2

138M2

162M2

138M2

162M2

138M2

162M2

138M2

674 1205 1208

363

170M2

138M2 145M2

301M2

141M2

441

167M2 245M2

113M2

245M2

113M2 113M2

185M2 414M2

290M2

3d

172M2

3817

447 3818

4180

162M2 218M2 250M2

245M2

250M2

245M2

144M2

5184 134M2 128M2 128M2

369M2

138M2

132M2

138M2

134M2

3e

136M2 136M2

138M2

337M2

219M2

138M2

337M2

391M2

239M2

3c

138M2 113M2

239M2

138M2

292M2

138M2

239M2

138M2 228M2

239M2

113M2

2a

522M2

292M2 292M2 491M2

239M2

120M2

1138

1d Totaal 1d

270M2 270M2

291

138M2

292M2

4932

270M2

145M2 113M2 113M2 113M2 113M2 113M2 281M2 113M2 113M2 281M2 113M2 113M2 281M2 145M2 281M2 281M2

170M2

239M2

113M2

313M2

2695

270M2 921M2

345M2

113M2

831M2 1038M2

151M2

248M2

239M2 292M2

113M2 113M2

Totaal 1c

120M2 120M2

138M2 138M2

452

113M2

122M2 122M2 122M2

5025

345M2

239M2

767M2

138M2

113M2 138M2

129M2

387M2

138M2

113M2 113M2

122M2 122M2 151M2 153M2

797

138M2

149M2

123M2

138M2 145M2 337M2

316M2 138M2

117M2

131M2

138M2 337M2

5027 4354

1c

186M2

154M2

239M2

Spoorbaan Leiden-Haarlem

1137

313M2

292M2

295M2

345M2 239M2

792138M2 138M2

3f

138M2

109M2 109M2

239M2

3484

2c

424M2

138M2 138M2

Spoorlaan

389M2

138M2 276M2

138M2 213M2

234M2

2h

3f

458

446M2

171M2 213M2

157M2

3820

171M2

3b

237M2

2141

130M2

138M2

75M2 281M2

4179

251M2

2142

Molentocht

458M2

638M2

108M2 108M2

Stelcon

429M2

5022 256M2

125M2 125M2

108M2 108M2

509M2

125M2 132M2

114M2

170M2

125M2

251M2

137M2

61M2

130M2

2e

146M2

125M2

Legenda

343M2

Stelcon

787

M2

5053 A

4948

4185

388M2 455M2

2230

2129

4184

4946

2128

533M2

4950

473M2

137M2

Deelprojectgrens Ondergrond ontwerp Kavelgrenzen 4890

4157

Kadastrale lijn 3923

Appartementen sociale huur Appartementen vrije sector huur

4736

3979 3978

4879

2125

52243980 3981 3982 3983 3984 3985 3986 3987 3988 3989

2d

4947

4944

5176 Griegplantsoen

5044 5046 5045 5048 5047 5050 5049 5052 5051

395M2 899M2

293M2

3363

293M2

5172

141M2

5036 5037 5038 5039

5082 5221

5158

785

4765 4764

5091 5090 5089 5092 5088 5093 5087 5094 5086

4763

5099 5098 5097 5096 5095

4568

5884

5197

5885

5322 5323 4328 4327

2803 3831

5324 2802

3564 4567

3758 1560 2021 5788 1048 2098 16273 4404

7393

woningtypes_2^1 kapwoningen woningtypes_app_marktkoop woningtypes_goedkope_koop woningtypes_particulier_opdrachtgeverschap 7679 woningtypes_rij_vrij_60 woningtypes_rijwoning_soc_huur woningtypes_rijwoning_soc_koop 4484 woningtypes_vrst7681

7534

8771 474 2321 2039 2929 3292 4166 2545 26537 3704

7535

6481

woningtypes_2^1 kapwoningen 1918 1845 73942136 2861 1919 2137 woningtypes_app_soc 4293 2860 7536 1849 woningtypes_hoekwoning 2862 woningtypes_particulier_opdrachtgeverschap 7241 7537 52965297 7423 woningtypes_rij_vrij_60 7422 6479 7809 7838 woningtypes_vrst 7837 7811 7810 Totaal 3b 7309 7307 7836

3705 3706 3707

818 1869 72 3214 1809 4868 1770 14348

7405 7417 7433 7406 Mozartlaan 5160 5198 5157 5175 26824146 7416 7410 5178 5170 5173 7322 7839 5165 7415 7409 6840 7321 5101 2723 7305 7306 419M2 7308 7343 7371 5162 6681 440M2 7304 7414 7408 7320 5159 3c woningtypes_2^1 kapwoningen 2867 7342 2681 6938 7372 7303 6682 2722 7319 7413 232M2 7407 7341 485M2 241M2 2679 woningtypes_goedkope_koop 1296 7302 7373 5161 6683 7318 228M2 7340 7412 154M2 5164 7301 2677 4793 7374 6684 7317 5910 229M2 7339 woningtypes_particulier_opdrachtgeverschap 1243 Hoogkamer7375 4794 7300 2675 206M2 6771 7316 220M2 7338 2680 4795 6685 6770 7310 7324 146M2 7299 5166 474M2 woningtypes_rij_vrij_57 524 152M2 206M2 5169 6772 7370 7337 5163 146M2 Woningcategorie Totaal 6686 2678 4792 4796 7311 7376 7325 7298 4797 5177 146M2 2674 148M2 6769 251M2 4791 7336 146M2 7312 6768 7364 148M2 woningtypes_rij_vrij_60 5712 7326 7297 4375 4800 4798 6687 6767 6773 2676 7367 146M2 woningtypes_2^1 kapwoningen 25613 148M2 6116M2 7335 399M2 4801 4799 4374 6766 7313 146M2 7363 7296 7327 215M2 6774 148M2 4802 4373 585M2 6765 256666 221M2 6775 7334 4376 7362 6993 4372 4377 206M2 5167 144M2 6764 7328 6776 190M2 woningtypes_app_markthuur 743 7314 7295 woningtypes_rijwoning_soc_huur 4733 4371 4378 6763 7315 7294 pb 6777 215M2 7361 7329 woningtypes_vrst 9285 6762 184M2 6820 4370 491M2 k-alg 7227 4379 7377 175M2 6778 6761 4369 4389 woningtypes_app_marktkoop 7330 3995 7293 7360 6821 6819 4380 215M2 6779 6760 6822 126M2 4368 4390 5188 220M2 7378 Totaal 3c 23493 69377226 7292 6827 493M2 7359 Stelcon 126M2 7331 7228 216M2 6818 6780 4367 4391 7345 146M2 6781 6823 woningtypes_app_soc 4398 4128 6828 126M2 146M2 7358 7379 6817 6782 43884392 7332 4366 6824 126M2 7346 146M2 4387 4393 5171 126M2 7357 4365 7380 6732 6816 woningtypes_goedkope_koop 9704 6825 7333 4386 7291 222M2 7347 6783 174M2 4385 43964394 43644356 7356 6784 213M2 7290 3d woningtypes_2^1 kapwoningen 3960 4395 5077 4384 4397 7381 7348 6744 146M2 4383 4398 579M2 woningtypes_hoekwoning 4959 4363 4357 7355 6815 6785 7289 6936 6743 6786 4382 Stelcon 146M2 7349 7382 woningtypes_app_marktkoop 1688 4381 4399 4362 4358 199M2 7288 6742 6814 6787 7229 4359 7350 581M2 6788 woningtypes_particulier_opdrachtgeverschap 19245 4400 4361 7383 6741 7287 4512 4401 6813 6789947 7351 woningtypes_goedkope_koop 5205 4360 6790 4402 7286 4513 7384 562M2 6740 woningtypes_rij_vrij_54 1301 6996 4089 4514 4511 7352 6812 6791 4403 7018 7285 4515 woningtypes_particulier_opdrachtgeverschap 62267 6792 7385 4404 6739 7353 7017 4516 4510 4424 673M2 woningtypes_rij_vrij_57 1090 7284 6811 7016 5913 4517 4405 6796 7386 6733 7354 4423 4518 woningtypes_rij_vrij_57 566 7015 4520 4519 4509 6738 7283 6797 6 4406 6810 7061 7014 4521 6798 4422 7387 7060 woningtypes_rij_vrij_60 23210 7282 7013 6997 4522 6737 6799 7059 woningtypes_rij_vrij_60 1256 6809 7425 7142 4421 4407 6800 6601 5189 7012 4523 7665 7281 7058 7388 6143 6801 6736 6808 7011 4524 4508 7057 7019 4420 4408 woningtypes_rij_vrij_75 3266 6802 3266 6602 6624 7424 7010 4525 woningtypes_rij_vrij_75 6807 6803 6735 69327056 1064M2 44194409 7009 4526 6804 6806 4502 6603 6623 7055 7020 7021 7008 4527 4507 woningtypes_rijwoning_soc_huur 10694 6805 4418 6734 1745 7007 7054 7022 6847 4528 4506 45034501 4300 6604 6622 woningtypes_rijwoning_soc_huur 6838 7053 7023 7389 6748 6848 7006 44174410 6 4529 7141 4500 7M2 6998 woningtypes_rijwoning_soc_koop 7194 7005 7024 7052 4530 6605 6621 6749 woningtypes_rijwoning_soc_koop 931 44164411 7140 7051 7025 7004 6999 4531 4505 4504 6745 7139 6750 6747 6606 6620 7003 4415 4412 7050 7026 4499 4490 7138 4532 6754 woningtypes_vrst 27841 6931 6751 woningtypes_vrst 5066 7666 7000 7049 7027 7137 4414 6607 6619 6752 7028 6753 6510 4491 7136 4533 4432 6625 7048 7001 4413 4425 7135 7067 7029 6608 6618 6511 Totaal 3d 20047 143253 4492 4431 4534 4498 7047Eindtotaal 7134 7030 7066 6626 6644 7002 4426 6512 5321 4430 4535 4427 7046 7031 7133 4493 7065 4428 4429 7239 6513 6609 6617

1a

3662

3b

5146

5110 5109 3325

5083

woningtypes_2^1 kapwoningen woningtypes_goedkope_koop woningtypes_particulier_opdrachtgeverschap woningtypes_rij_vrij_60 7219 woningtypes_rijwoning_soc_huur woningtypes_vrst

7680

5883


5100

743 1833 1526 2299 2043 2097 10541

Totaal 2g

5882 5220

3323

Mozartlaan

5103 5054 5055 5056 5057 5058 5059

7574

5115 5145

5040 5041 5042

5053

4952

7472

5084

239M2

4951

3994 3995 3993 3992 3991 3990

3920 3941 Appartementen vrije sector koop 3947 3942 3996 3977 3948 3943 3997 3949 3944 3998 Rijwoningen sociale huur 4731 3916 3950 3945 3999 3915 3946 4000 3914 3951 4001 Rijwoningen sociale koop 3913 3917 3963 3952 3912 3929 3901 3964 4987 3953 3965 3911 3902 4988 3954 Goedkope Koopwoningen 4189 3966 3910 3903 3955 3967 4004 3892 3968 3904 3956 3928 3893 4005 Rijwoningen 5,4m 3969 3957 3905 4258 5225 3894 4006 3895 3906 3958 3407 4060 3896 3907 4007 4190 3959 Rijwoningen 5,7m 3897 3908 3960 4008 3927 3898 4059 3961 4009 3899 3909 3962 4058 3900 4191 Rijwoningen 6,0m 4010 3926 4057 4056 3489 Rijwoningen 7,5m 3490 4055 4043 3925 4192 4044 4054 3491 Hoekwoning 4045 3488 3492 4053 4046 4047 3487 3924 4052 4048 3493 2 onder 1 kap woningen 5071 4051 3659 4891 4050 Vrijstaande Woningen 4049 3702 3498 3678 487 3497 3654 Vrije Kavels, part. opdrachtgeverschap 3496 3505 3655 3495 3504 3656 3703 3503 3657 3502 3658 3704 3501 3679 3500 3629 3680 3499 3630 3681 4882 3631 3632 3682 3633 3683 3705 3634 3684 3628 3635 3636 3627 4735 4883 3626 3710 3706 3637 3674 3625 3624 3667 3648 3675 3668 3618 3647 3669 3619 3676 3646 3670 3711 3645 3620 3671 3677 3649

1b

141M2

215M2


7573 483M2

141M2

Stelcon

363M2

293M2

4372

2687 252M2

141M2

Componistenlaan

293M2

4873

7471

3322

141M2

250M2

500M2

2g

6247

252M2 190M2

249M2

243M2

401M2

4623 364M2

230M2

5035

215M2

243M2

4158 3919

3306 243M2

243M2

3921

5116

319M2

141M2

243M2

292M2

2127

Projectgrens

526M2

4815

252M2

5174 141M2 Ravellaan

Sectie grens

k-alg

252M2

1231 7220

woningtypes_app_markthuur woningtypes_app_marktkoop woningtypes_app_soc woningtypes_particulier_opdrachtgeverschap woningtypes_rijwoning_soc_huur woningtypes_rijwoning_soc_koop

Totaal 2f

592M2 494M2

1c514748463601

247M2 248M2

4485

270M2

258M2

246M2

243M2

4163 464M2

1c

10M2

270M2

220M2

245M2

292M2

2f

339M2 5M2

5148 486M2

278M2

138M2

292M2

174M2

256M2

1675

113M2

107M2 104M2

Gemeente grens

4816

113M2

Stelcon

4167

Deelgebied en oppervlakte

138M2

270M2

113M2 388M2

525M2

4165

138M2

270M2

134M2

118M2 106M2

4610

138M2

270M2

2f

141M2 205M2

318M2

218M2

399M2

Oppervlakte per kavel Kadastraal nummer

108M2 103M2 103M2 103M2 103M2 108M2

132M2

4547 2558 875 7980


329M2

128M2 129M2 130M2 130M2 130M2

138M2

270M2

145M2

125M2

4945

woningtypes_2^1 kapwoningen woningtypes_particulier_opdrachtgeverschap woningtypes_vrst

Totaal 2e

318M2 321M2

139M2 140M2

198M2

138M2 330M2

269M2

142M2

3266

427M2

2b

138M2 258M2

125M2 165M2 162M2

167M2

2c 139M2

4934

137M2

138M2

379M2

1d

432M2

137M2

130M2

138M2

142M2 146M2 143M2 145M2

3571

200M2

130M2

126M2 130M2

197M2

270M2

434M2

569M2

134M2 130M2

130M2 126M2

360M2

138M2

281M2

134M2

130M2

237M2

270M2

3572

371M2

138M2

154M2

130M2

392M2

170M2 211M2

330M2

154M2

130M2

270M2

108M2 103M2 103M2 103M2 108M2

125M2

4949

300M2

148M2

61M2

4186

132M2 459M2

254M2

191M2

3813

154M2

130M2

61M2

125M2

6188

138M2

270M2

154M2

137M2

137M2

4077

145M2 138M2

270M2

154M2

137M2

130M2

139M2 61M2

125M2

114M2

130M2

144M2

2692

270M2

154M2

132M2

154M2

540M2 132M2

108M2 114M2

479M2

270M2 154M2

130M2

154M2

2e

4565

212M2

130M2

154M2

135M2

446M2

114M2

791

169M2 170M2 255M2

75M2

110M2

394M2

270M2

130M2

154M2

139M2

75M2

375M2

1020 2208 3228

330M2

161M2

137M2

75M2 99M2

woningtypes_goedkope_koop woningtypes_rij_vrij_60

Totaal 2d

455M2

182M2

257M2

135M2

75M2

424M2

3071 3071

221M2

172M2

4625132M2

138M2

161M2

247M2

4813

woningtypes_particulier_opdrachtgeverschap

154M2

160M2

135M2

Water 419M2

2g

270M2

154M2

130M2

133M2

540M2

138M2

4933

154M2

130M2

138M2

163M2

2134 4609

315M2

134M2

130M2

165M2

138M2

201M2

240M2

270M2

473M2

270M2

154M2

949 1591 2540

7192

Totaal 2c 2d

4235

270M2

270M2 154M2

7682

270M2

154M2 109M2 110M2 110M2 113M2 154M2 114M2 130M2 110M2 130M2 159M2 130M2 147M2 130M2

345M2

138M2

153M2 154M2

3485

270M2

281M2

219M2 158M2

232M2

270M2

473M2

281M2

270M2

213499M2

345M2

190M2

5024

281M2

270M2

316M2

414M2

4042

391M2

281M2

281M2

180M2

360M2

191M2

5023

349M2

239M2 292M2

270M2 138M2

5026

113M2 113M2 113M2 113M2 270M2 109M2

woningtypes_particulier_opdrachtgeverschap 3846 woningtypes_vrst 4918

270M2

281M2

281M2

187M2

239M2

220M2

3

426M2

4563

892 1003 2560 1745 2634 1301 449 4611 15195

270M2

292M2 313M2

Totaal

3776

4237

316M2

109M2 109M2 111M2 113M2

136M2

138M2

474M2

175M2

206M2

138M2

4182

316M2

448

188M2 180M2

2h

2g

308M2

144M2

798

263M2

250M2

315M2

144M2

2246

204

305M2

250M2

144M2

2245

360M2

250M2

302M2

144M2

4181

162M2

250M2

290M2 270M2

5113

162M2

250M2

245M2

3g

199M2

162M2 250M2

245M2 245M2

290M2

2140

167M2

245M2

113M2 113M2

801 3816

162M2

141M2

122M2

1100

162M2

113M2

122M2

Deelgebied Woningcategorie 1a woningtypes_2^1 kapwoningen 3300 woningtypes_app_soc 4852 woningtypes_goedkope_koop 3299 woningtypes_hoekwoning 3777 woningtypes_particulier_opdrachtgeverschap 4919 woningtypes_rij_vrij_54 woningtypes_rij_vrij_60 woningtypes_vrst Totaal 1a

162M2

113M2

122M2 122M2

287M2

5012

4851

162M2

113M2 113M2

151M2 122M2

3815

11

113M2

122M2 151M2

117M2

222M2

158M2

122M2

796

4040

440

122M2

111M2 111M2 111M2 356M2

222M2

122M2 122M2

138M2

802

4161

162M2

138M2

115M2

1609

5114

437

3a

Puccinipad

7369

NEXT Bijlage 6 Kaart: Eigenaren


64

Gemeente Teylingen

2281

193

1933 808

Hooghkamer

422

1867

761

ROgeo Kadasterpluskaart Datum 29-04-2011 Schaal 1:4000 op A3

430 762

807

1932

423 803

1784

1862

806

763

431

445

1491 1863

3268

432

1490

434 800

672

3843

5229 1060

446

1785 1786

805

799 674 1205 1208

363

5114

437

3a

4161 440 5012

4851 802

4563

796 3300

3815 441

4852

1100 3816

2140

1609

5113

3d

801

4040

3817

3299 3777 4919

447

3g

3818 4180 448

798

2h

2g

2246

3776

4237 11

4181

2245

7682

5184

204

3846

4918

4182

3e

452

7192

4813

2695

5027

4932

4354

3c

797

291 5025

2a

1138

3484


1137 3485

3 5026

5023

792

3f

4235 4933

4042

Water

2g

5024

1231

2h

3f

458

Spoorlaan

7220 4565

3b

3820

4077

2692

6188

2141

Legenda

4625

3572

Molentocht

2134

M2

Oppervlakte per deelgebied

3571

4609

4179

1d

791

2142

A

Kadastraal nummer

A

Tekst GBKN

Stelcon

4934

3813

5022

2c

2b

2e


4186

GBKN 4949

Kadastrale lijn

4163

3266 4945

Projectgrens

2f

4185 Stelcon

Deelprojectgrens

787

Bestemmingsplangrens

2230

2129

2128

4948

Stelcon

1675

1c514748463601

4167

k-alg

Kadastrale sectiegrens

4815 4165

4950

5174

Burgelijke gemeentegrens

5116

4623

3921

G.J. van der Hulst Projectontwikkeling B.V. Gemeente Teylingen Groen in ‘t Woud, dhr. J.G. 4890 Hoogheemraadschap van Rijnland

4157 3923

Hulst, dhr. H.L.M.P. van der Interprojecta Vastgoed Best B.V.

4736

3979 3978

Griegplantsoen

4873

5044 5046 5045 5048 5047 5050 5049 5052 5051

3363


5172

4158 3919

1b

Stelcon

5176

5158 5170 785

4765 4764

3662

4763

5157 5165 5159

5160 5173 5162

5054 5055 5056 5057 5058 5059

7681

5040 5041 5042

5161 5164 4793 4794 4795 5166 5169 5163 4792 4796 4797 4791 4375 4800 4798 4801 4799 4374 4802 4373 4376 4372 4377 5167 4371 4378 4370 4379 4369 4389 4380 4368 4390 Stelcon 4367 4391 43884392 4366 4387 4393 5171 4365 4386 4385 43964394 43644356 4395 5077 4384 4397 4383 4398 4363 4357 4382 Stelcon 4381 4399 4362 4358 4359 4400 4361 4512 4401 4360 4402 4513 4514 4511 4403 4515 4404 4516 4510 4424 4517 4405 4423 4518 4509 4520 4519 4406 4521 4422 4522 4421 4407 4523 4524 4508 4420 4408 4525 44194409 4526 4502 4527 4507 4418 4528 4506 45034501 4410 4417 4529 4500 4530 44164411 4531 4505 4504 4415 4412 4499 4532 4414 4533 4432 4413 4425 4431 4534 4498 4426 4430 4535 4427 4428 4429

5146

1a

5189

4490 4491 4492 4493

3704 7680

5883


5091 5090 5089 5092 5088 5093 5087 5094 5086

5188

5882 5220

3323

Mozartlaan

5100

5175

4484

5145

5103 4952

7574

5115

5082 5221

5053

3977

7472

5084

5036 5037 5038 5039

4951

3994 3995 3993 3992 3991 3990

7679

7573

4944

2125

3920 3941 3947 3942 3996 3948 3943 3997 3949 3944 3998 4731 Jansze, dhr. A. 3916 3950 3945 3999 3915 3946 4000 3914 3951 Jansze, dhr. A. 4001 3913 3917 3963 3952 3912 3929 3901 3964 4987 3953 3965 3911 4189 3902 4988 3954 Jansze, dhr. H.G.W. 3966 3910 3903 3955 3967 4004 3892 3968 3904 3956 3928 3893 4005 3969 3957 3905 4258 Provincie Zuid-Holland 5225 3894 4006 3895 3906 3958 3407 4060 3896 3907 4007 4190 3959 3897 3908 3960 4008 3927 Schooten, dhr. A.M. van 3898 4059 3961 4009 3899 3909 3962 4058 3900 4191 4010 3926 4057 Schooten, dhr. J.G. van 4056 3489 3490 4055 4043 Teeuwen, dhr. T. 3925 4192 4044 4054 3491 4045 3488 3492 4053 4046 Vastgoed Teylingenmatrix B.V. 4047 3487 3924 4052 4048 3493 5071 4051 3659 4891 Woonstichting STEK 4050 4049 3702 3498 3678 Overige eigenaren 487 3497 3654 3496 3505 3655 3495 3504 3656 3703 3503 3657 3502 3658 3704 3501 3679 3500 3629 3680 3499 3630 3681 4882 3631 3632 3682 3633 3683 3705 3634 3684 3628 3635 3636 3627 4735 4883 3626 3710 3706 3637 3674 3625 3624 3667 3648 3675 3668 3618 3647 3669 3619 3676 3646 3670 3711 3645 3620 3671 3677 3649

Jansze, dhr. W.; Jansze, dhr. A.; Jansze, mevr. J.N.. Jansze, mevr. H.G.W.; Jansze, mevr. M.C.A.

2d

Componistenlaan

4879

52243980 3981 3982 3983 3984 3985 3986 3987 3988 3989

4372

2687 5035

4947

3306

4404

7393 6247

7471

3322

Ravellaan

De Erven dhr. L.D. Vester; Ooms, dhr. E. Constandse, mevr. M.J. 2127

7219

4184

4946

4610

Kadastrale bijpijl

4485

1c

5148

4816

5099 5098 5097 5096 5095

5884

5110 5109 3325

5083

4568

5197

4328 4327

2861 4293

2860 5885

5322 5323

7536 2862

2803 3831

5324 2802

3564

7534

7535

6481

6479

3705 3706 1918

1845 73942136 2137 1849

1919

3707 72

7241

7423 7837

7537 7422 7838

52965297

7809

7811 7810 7405 7417 7309 7307 7433 7406 Mozartlaan 7836 5198 26824146 7416 7410 5178 7322 7839 7415 7409 6840 7321 5101 2723 7305 7306 7308 7343 7371 6681 7304 7414 7408 7320 7342 2681 6938 7372 7303 6682 2722 7319 7413 7407 7341 2679 7302 7373 6683 7318 7340 7412 7301 2677 7374 6684 7317 5910 7339 7300 2675 6771 7316 7375 7338 2680 6685 6770 7310 7324 7299 6772 7370 7337 6686 2678 7311 7376 7325 7298 2674 5177 6769 7336 7312 6768 7364 7326 7297 6687 6767 6773 2676 7367 7335 6766 7313 7363 7296 7327 6774 6765 6775 7334 66 7314 7295 7362 6993 6764 7328 6776 4733 6763 7315 7294 pb 6777 7361 7329 6762 6820 k-alg 7227 7377 6778 6761 7293 7360 6821 6819 7330 6779 6760 6822 7226 7378 6937 7292 6827 7359 7331 7228 6818 6780 7345 6781 6823 4128 6828 7358 7379 6817 6782 7332 6824 7346 7357 7380 6732 6816 6783 6825 7333 7291 7347 7356 6784 7290 7381 7348 6744 7355 6815 6785 7289 6936 6743 6786 7349 7382 7288 6742 6814 6787 7229 7350 6788 7383 6741 7287 6813 6789 7351 5205 6790 7286 7384 6740 6996 4089 7352 6812 6791 7018 7285 6792 67 7385 6739 7353 7017 7284 6811 7016 5913 6796 7386 6733 7354 7015 6738 7283 6797 6 6810 7061 7014 6798 7387 7060 7282 7013 6997 6737 6799 7059 6809 7425 7142 6800 6601 7012 7665 7281 7058 7388 6143 6801 6736 6808 6802 7011 7057 7019 6602 6624 7424 7010 6807 6803 6735 69327056 7009 6804 6806 6603 6623 7055 7020 7021 7008 6805 6734 7007 7054 7022 6847 4300 6604 6622 6838 7053 7023 7389 6748 6848 7006 6 7141 6998 7005 7024 7052 6605 6621 6749 7140 7051 7025 7004 6999 6745 6747 7139 6750 6606 6620 7003 7050 7026 7138 6754 6931 6751 7666 7000 7049 7027 7137 6607 6619 6752 7028 6753 6510 7136 6625 7048 7001 7135 7067 6608 6618 6511 7047 7029 7134 7030 7066 6626 6644 7002 6512 5321 7046 7031 7133 7065 7239 6513 6609 6617 Puccinipad

4567

7369

NEXT Bijlage 7 Supervisor in Hooghkamer


65

Voorstel supervisie Hooghkamer Voorhout Hooghkamer supervisie algemeen

22 maart 2011 Kenmerk 2678A/N2011-01/MW Projectnummer 2678A

Aan Gemeente Teylingen Van Manon Witbraad

Concept

1.

Algemeen In voorliggende notitie wordt, op verzoek van de gemeente Teylingen, door SVP een voorstel gedaan voor de invulling van haar rol als supervisor voor het plan Hooghkamer in Voorhout. Deze notitie moet daarbij gelezen worden als een aanvulling op de notitie ‘Procesafspraken realisatie Hooghkamer’ concept 01 d.d. 11 februari 2011 opgesteld door Witteveen+Bos. Deze notitie ‘Procesafspraken realisatie Hooghkamer’ beschrijft de technische, kwantitatieve, planologisch juridische en financiële aspecten van de planontwikkelingsprocedure terwijl voorliggende notitie betrekking heeft op de kwalitatieve en esthetische aspecten van de planontwikkeling.

2.

Kader De supervisiewerkzaamheden zoals bedoeld in deze notitie hebben betrekking op de feitelijke ontwikkeling van Hooghkamer in Voorhout. Het voor dit plan vervaardigde Beeldkwaliteitplan (SVP Architectuur en Stedenbouw d.d. 10 februari 2011) vormt het inhoudelijk kader waarop de supervisiewerkzaamheden dienen te worden gebaseerd.

De supervisor legt uitsluitend verantwoording af aan de projectwethouder van de gemeente Teylingen, dan wel aan degene die door het college is aangewezen om het ontwikkelproces te managen. Halfjaarlijks vindt over en weer een evaluatie plaats van de werkzaamheden, op uitnodiging van de projectwethouder.

De supervisiewerkzaamheden betreffen de bewaking van het ambitieniveau zoals dat in het Beeldkwaliteitplan is beschreven voor zowel de opstallen als de openbare ruimte. Het gaat daarbij met name om de ruimtelijke en esthetische karakteristiek van de vier verschillende zones in het plan: Lint, Dorp, Park en Vlakte.

3.

Supervisor en welstand In het collegeprogramma 2010-2014 ‘Anders werken, meer bereiken’ heeft het College van Burgemeester en Wethouders het onderzoeken van de mogelijkheden voor welstandsvrij bouwen opgenomen. In deze lijn is gesproken over de bewaking van de beeldkwaliteit in het plan Hooghkamer en de vorm en inhoud van het hierbij horende Beeldkwaliteitplan. Door het college is vervolgens de wens uitgesproken om de planontwikkeling van opstallen en openbare ruimte op basis van een globaal inspiratiekader (Beeldkwaliteitplan) te laten bewaken door de stedenbouwkundige van dit project aan te stellen als supervisor.

Over de precieze invulling van de rol van de supervisor in relatie tot welstand zullen tussen de gemeente en de Welstandscommissie Dorp, Stad en Land nadere afspraken moeten worden gemaakt.

4.

Rol supervisor De supervisor zal de ruimtelijke en esthetische kwaliteit van het totale project bewaken. SVP stelt voor dat deze toets plaatsvindt op de volgende producten:

2-5



voorlopig ontwerp opstalontwikkeling



definitief ontwerp opstalontwikkeling



tekeningen aanvraag Omgevingsvergunning

SVP stelt voor dat deze plannen pas aan de welstandscommissie kunnen worden voorgelegd als naast de gemeente en de grondeigenaar ook de supervisor met de plannen heeft ingestemd. Daarnaast stelt SVP voor dat de supervisor, naast de betreffende architect, altijd aanwezig is bij vergaderingen van welstand waarin de plannen van Hooghkamer worden besproken. Op deze manier is de supervisor de continue factor en daarmee vanuit de planontwikkeling een vaste gesprekspartner met welstand. De Omgevingsvergunning kan ook pas worden aangevraagd als de gemeente en de supervisor de tekeningen hebben goedgekeurd. Het is de verantwoordelijkheid van een grondeigenaar om de supervisor tijdig te consulteren en/of informeren door tekeningen voor te leggen.

De stedenbouwkundige plannen en inrichtingsplannen die door de ontwikkelaar worden opgesteld, zullen in het gemeentelijke werkgroep (stedenbouw + civiel) worden besproken en beoordeeld. Het gaat daarbij om de kwantitatieve en daarmee samenhangende kwalitatieve beoordeling. De supervisor heeft hier in principe geen rol in behalve daar waar het gaat om de materiaalkeuze. Indien deze afwijkt van hetgeen in het Technisch programma van eisen Hooghkamer is vastgelegd zal er een overleg met de supervisor nodig zijn.

5.

Overige aandachtspunten Bij de selectie van een architect is hetgeen is vastgesteld in het Stedenbouwkundig Plan en het Beeldkwaliteitplan richtinggevend. De architect dient te passen binnen het thema van de zone en zich verwant te voelen met de stedenbouwkundige opzet en de koers van het beeldkwaliteitplan. De grondeigenaar zal in nauwe samenspraak met de supervisor tot een architectenkeuze komen waarbij de grondeigenaar de uiteindelijke keuze maakt. De architect dient ingeschreven te staan in het register.

SVP stelt voor bij aanvang van een deelplan een startoverleg te houden waarin de grondeigenaar, de stedenbouwkundige en de architect een mondelinge toelichting krijgen op het

3-5

stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan. Ook voor eigenaren van particuliere kavels is een dergelijk startgesprek zeer nuttig.

6.

Inschatting kosten supervisor In onderstaand overzicht is een inschatting gemaakt van de werkzaamheden en bijhorende kosten van de supervisor voor een fictief deelplan van 25 woningen. De grootte van dit deelplan is een gemiddelde. Te verwachten is dat er grotere deelplannen zullen ontstaan waarbij de beoordeling efficiënter is maar tevens zullen er voor de vrije kavels individuele ontwerpen moeten worden beoordeeld die relatief meer tijd kosten.

De werkzaamheden zijn verdeeld over een stedenbouwkundig ontwerper (voorlopige beoordeling) en de supervisor (goedkeuring voorlopige beoordeling). Uitgangspunt is dat de werkzaamheden van de supervisor op het bureau van SVP plaatsvinden, er is dus geen rekening gehouden met reistijd.

Voorbereidende werkzaamheden als beoordelen architectenvoorstel en bijwonen algemeen startoverleg deelplan. stedenbouwkundig ontwerper

2 uur

supervisor

2 uur

Beoordeling voorlopig ontwerp opstallen met schriftelijke terugkoppeling naar ontwikkelaar, architect en gemeente. stedenbouwkundig ontwerper

6 uur

supervisor

2 uur

Beoordeling definitief ontwerp opstallen met schriftelijke terugkoppeling naar ontwikkelaar, architect en gemeente. stedenbouwkundig ontwerper supervisor

10 uur 3 uur

Beoordeling aanvraag Omgevingsvergunning opstallen met schriftelijke terugkoppeling naar ontwikkelaar, architect en gemeente.

4-5

stedenbouwkundig ontwerper

6 uur

supervisor

2 uur

2x bespreken plannen met welstand (VO+ en aanvraag Omgevingsvergunning). supervisor

6 uur

Tussentijds telefonisch overleg met architect/ ontwikkelaar. supervisor

2 uur

Totaal stedenbouwkundig ontwerper

24 uur

x € 85,00

= € 2.040,00

supervisor

17 uur

x € 115,00

= € 1.955,00

Totale kosteninschatting voor 25 woningen

= € 3.995,00

Afhankelijk van de afspraken over de werkzaamheden van welstand is te verwachten dat de werkzaamheden van welstand voor dit project minder uitvallen waardoor de kosten van welstand lager zullen zijn.

Eventuele werkzaamheden op verzoek van de ontwikkelaar zoals tussentijds overleg of beoordeling van tekeningen, komen voor rekening van de ontwikkelaar.

7.

Tot slot Regelmatig overleg met de ontwikkelaar, stedenbouwkundige en architect van een deelplan maken de tijdige bijsturing van ontwerpen, alsmede de uiteindelijke beoordeling efficiënter en makkelijker. De projectorganisatie is daarvoor een bepalende factor. Welke overlegmomenten zijn er en wie zijn bij deze overleggen aanwezig.

5-5

Exploitatieplan Hooghkamer 2011, gemeente Teylingen

Recommend Documents