Mei Gemeente Helmond Ontwerp Exploitatieplan Stiphout-Zuid

Gemeente Helmond Ontwerp Exploitatieplan Stiphout-Zuid

Mei 2011

Inhoud 1. Het exploitatieplan

5 5 1. De status van het exploitatieplan 5 1.1 Koppeling met ruimtelijk besluit 5 1.2 Begrenzing van het exploitatiegebied 5 1.3 Voorgenomen grondgebruik 5 1.4 Te verwerven gronden. 6 1.5 Citeertitel 6 2. De omschrijving van werken en werkzaamheden 6 2.1 Bouwrijp maken van het exploitatiegebied 6 2.2 Aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied 6 2.3 I nrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied 7 3. De eisen en regels 7 Artikel 1 Begripsbepalingen Artikel 2 Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan 8 Artikel 3 Regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en 10 werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten Artikel 4 Regels met betrekking tot de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen 11 Artikel 5 Regels met betrekking tot koppelingen tussen werken, werkzaamheden, maatregelen en 11 bouwplannen Artikel 6 Uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid aangewezen 11 woningbouwcategorieën 12 Artikel 7 Verbodsbepaling Artikel 8 Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan 12 aangegeven regels 13 4. De exploitatieopzet 13 4.1 Aanduiding van het tijdvak 4.2 Aanduiding van de fasering en koppelingen 13 14 4.3 Raming van de inbrengwaarden van de gronden 15 4.4 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie 16 4.5 Raming van de opbrengsten van de exploitatie 4.6 Wijze van toerekening van te verhalen kosten aan de uit te geven gronden 17 17 4.7 Percentage gerealiseerde kosten 19 Kaarten bij het exploitatieplan 19 Kaart 1: Exploitatiegebied 21 Kaart 2: Voorgenomen grondgebruik 23 Kaart 3: Eigendommen 25 Kaart 4: Faseringen en tijdvakken 27 Bijlagen bij het exploitatieplan 27 Bijlage 1: Beeldkwaliteitplan Stiphout Zuid 24 mei 2011 Bijlage 2: aanbestedingsprotocol "Inkoop- en aanbestedingsbeleid Gemeente Helmond 2007" 27 januari 2007 27 Bijlage 3: Notitie "Sociale koopwoningen in Helmond: een nieuwe start" 29 II. Toelichting bij het exploitatieplan 29 Toelichting bij hoofdstuk 1 De status van het exploitatieplan 29 1.1 Toelichting bij koppeling met ruimtelijk besluit 31 1.2 Toelichting bij begrenzing van het exploitatiegebied 31 1.3 Toelichting bij voorgenomen grondgebruik 34 1.4 Toelichting bij te verwerven gronden 36 1.5 Toelichting bij citeertitel 38 1.6 Leeswijzer bij het exploitatieplan 40 Toelichting bij hoofdstuk 2 De omschrijving van werken en werkzaamheden 40 2.1 Toelichting bij bouwrijp maken van het exploitatiegebied 40 2.2 Toelichting bij aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied 40 2.3 Toelichting bij inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied 41 Toelichting bij hoofdstuk 3 De eisen en regels 41 3.1 Toelichting bij Artikel 1 Begripsbepalingen 3.2 Toelichting bij artikel 2 Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de 41 uitvoering ervan.

3.3 Toelichting bij artikel 3 Regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten 43 3.4 Toelichting bij artikel 4 Regels met betrekking tot de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen 43 3.5 Toelichting bij artikel 5 Regels met betrekking tot koppelingen tussen werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen 44 3.6 Toelichting bij artikel 6 Uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid aangewezen woningbouwcategorieën 44 3.7 Toelichting bij artikel 7 Verbodsbepaling 45 3.8 Toelichting bij artikel 8 Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan aangegeven regels 45 Toelichting bij hoofdstuk 4 De exploitatieopzet 46 4.1 Toelichting bij de aanduiding van het tijdvak 48 4.2 Toelichting bij de aanduiding van de fasering en koppelingen 48 4.3 Toelichting bij de raming van de inbrengwaarden van de gronden 49 4.4.Toelichting bij de raming van de andere kosten in verband met de exploitatie 50 4.5 Toelichting bij de raming van de opbrengsten van de exploitatie 59 4.6 Toelichting bij de wijze van toerekening van te verhalen kosten aan de uit te geven gronden61 4.7 Toelichting bij het percentage gerealiseerde kosten 64 Kaarten bij de toelichting 64 Bijlagen bij de toelichting 64

4

1. Het exploitatieplan 1. De status van het exploitatieplan 1.1 Koppeling met ruimtelijk besluit Dit exploitatieplan behoort bij het Bestemmingsplan Stiphout Zuid. Binnen de voor dit gebied vigerende bestemmingsplannen zijn de voorgenomen ontwikkelingen niet mogelijk. Om deze reden is er een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Afstemming exploitatieplan op de aard van het bestemmingsplan De beoogde ontwikkeling wordt ingezet op basis van één ruimtelijk en functioneel samenhangende gebiedsontwikkeling en grondexploitatie op basis van één Exploitatieplan Stiphout Zuid. Ter uitvoering van de wettelijke regeling in afdeling 6.4 Wro stelt de gemeente ten aanzien van de nieuwe woonwijk Stiphout Zuid dit exploitatieplan vast en wel onder de naam 'Exploitatieplan Stiphout Zuid'. Het ontwerp bestemmingsplan zal gelijktijdig met het onderhavige ontwerp exploitatieplan voor een ieder ter inzage worden gelegd.

1.2 Begrenzing van het exploitatiegebied Het plangebied ligt aan de zuidkant van Stiphout in het tussengebied van de bestaande woonbebouwing van de kern Stiphout en het bedrijventerrein Schooten. Het plan wordt in het noorden begrensd door de Leemkuilenweg/Jan Ettenstraat/ Stilpot, in het oosten door de Hortsedijk, in het zuiden door de Schootensedreef/Veedrift en in het westen door de Vogelenzang. De begrenzing van het exploitatiegebied volgt de begrenzing zoals aangegeven op de kaart "Exploitatiegebied" die als kaart 1 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.

1.3 Voorgenomen grondgebruik De gemeente heeft het grondgebruik voorgenomen zoals aangegeven op de kaart "Voorgenomen grondgebruik" die als kaart 2 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. Deze kaart geeft het grondgebruik aan waarbij onderscheid is gemaakt tussen de uitgeefbare delen van het exploitatiegebied en het openbaar gebied. Aangegeven is welke openbare voorzieningen en welke uitgiftecategorieën waar gesitueerd zijn. Deze kaart is de visualisering van de aannames in de exploitatieopzet. Deze kaart is bindend van karakter.

1.4 Te verwerven gronden. De kaart "Eigendommen", die als kaart 3 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan, geeft inzicht in de kadastrale perceelsindeling en eigendomssituatie per 1 mei 2011. Het merendeel van de gronden (90%) is in eigendom van de gemeente. Alleen de in blauw aangegeven percelen met een gezamenlijke grootte van circa 11.593 m2 zijn in eigendom van particulieren. De gemeente is niet voornemens alle gronden die nog niet in eigendom zijn te verwerven. Betrokkenen hebben de mogelijkheid tot zelfrealisatie. Met betrekking tot de te betalen exploitatiebijdrage kan nog tot de datum van vaststelling van het exploitatieplan op basis van een anterieure privaatrechtelijke overeenkomst worden gecontracteerd. Na vaststelling zal de aan de gemeente volgens dit exploitatieplan te betalen exploitatiebijdrage op basis van een af te sluiten posterieure privaatrechtelijk overeenkomst of op grond van een financiële voorwaarde verbonden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen moeten worden voldaan. Uitzondering hierop vormen twee gedeelten van perceel Stiphout B 3953, waarvan een buiten en een binnen het exploitatieplangebied gelegen. De gemeente wenst deze percelen te vemerven ten behoeve van de toegangsweg in en naar het oostelijk plangebied en de noodzakelijke aanpassing van de bestaande openbare ruimte aan de Gasthuisstraat.

5

De gemeente wenst beide percelen op minnelijke wijze en indien noodzakelijk op basis van onteigening te verwerven.

1.5 Citeertitel Dit exploitatieplan wordt aangehaald als "Exploitatieplan Stiphout Zuid".

2. De omschrijving van werken en werkzaamheden 2.1 Bouwrijp maken van het exploitatiegebied I n het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien: Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied Bij het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: - Verwijderen opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en opschonen van het exploitatiegebied - Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken (het verwijderen van begroeiing) - Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren, respectievelijk aanvoeren en ophogen en egaliseren van het terrein voor zover nodig - Het dempen van bestaande watergangen - Het treffen van grondwaterregulerende maatregelen en waterkundige voorzieningen - Uitvoeren sanering bodem en/of grondwater afgestemd op de functie van de bodem Bouwrijp maken ten behoeve van de inrichting van de openbare ruimte Voor een nadere definiëring van de werkzaamheden met betrekking tot het bouwrijp maken van de openbare ruimte wordt verwezen naar paragraaf 2.3 I nrichten van de openbare ruimte.

2.2 Aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen voorzien: - Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water (waaronder ook bluswatervoorzieningen), elektra, telefoon, centraal antenne systeem, glasvezelkabels, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en dergelijke - Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten, inclusief het eventueel plaatsen van noodmasten.

2.3 Inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied Voor de inrichting van het openbaar gebied worden twee fasen onderscheiden waarin de volgende werken worden aangelegd en werkzaamheden worden verricht: In de fase van het bouwrijp maken: - Aanleg riolering (gescheiden rioolstelsel) (vuilwaterriool, hemelwaterriool en schoonwaterriool), persleiding naar hoofdgemaal. Inclusief een noodzakelijke aanpassing, het op diepte brengen, van de bestaande riolering van de Gasthuisstraat (buiten het exploitatiegebied). - Aanleg bouwwegen en tijdelijke bouwwegen inclusief ontgraven cunetten en aanbrengen fundering - Realisatie van de ontsluiting inclusief de aanleg van een rotonde aan de Schootensedreef/ Veedrift (buiten het exploitatiegebied gelegen), noodzakelijk voor de ontsluiting van het nieuwe woongebied. - Aanleg van waterhuishoudkundige werken zoals uitstroomvoorzieningen, waterafvoerende sloten en wadi's, waterbergingsvoorzieningen met bijbehorende duikers. - Plaatsen van tijdelijke straatnaamborden, markeringen, verkeer- en waarschuwingsborden In de fase van het gebruiksrijp(woonrijp) maken: - aanleg van geluidwerende voorzieningen parallel aan de Schootensedreef in fase oost. - Aanleg inritten vanaf de kavels naar de openbare weg en overige huisaansluitingen

6

- Aanleg definitieve wegen, voetpaden, fietspaden en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen en herprofileren van wegen van de bestaande infrastructuur (buiten het exploitatiegebied) ten behoeve van de ontsluiting van het plangebied - Aanleg bovengrondse hemelwaterafvoer (ingeval van wadi's of andere systemen) - Aanleg van groenvoorzieningen, planten bomen en struiken in bermen langs wegen; aanleg plantsoenen, werkzaamheden aan bestaande groenvoorzieningen en het herplanten van bestaand en te compenseren bosgebied. - Aanbrengen speelvoorzieningen - Aanbrengen straatmeubilair - Aanleg openbare voorzieningen voor afvalverzameling - Aanleg openbare parkeerplaatsen - Bebording, bebakening en belijning

3. De eisen en regels Artikel 1 Begripsbepalingen 1n deze eisen en regels wordt verstaan onder: a. aanbestedingsregels: het als bijlage 2 bij dit exploitatieplan gevoegde document "Protocol aanbesteding en inkoop 2007 Gemeente Helmond" met daarin opgenomen de regels voor aanbesteding en inkoop in de gemeente Helmond, zoals dit is vastgesteld in de vergadering van burgemeester en wethouders op 30 januari 2007. Bij actualisatie hiervan zijn de meest recent vastgestelde regels van toepassing; b. aanbestedingsverslag: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is gegund; c. anti-speculatieregels: met betrekking tot de woningbouwcategorieën sociale koop/huur en collectief/particulier opdrachtgeverschap zoals verwoord onder artikel 6 van dit hoofdstuk; d. beeldkwaliteit: het Beeldkwaliteitplan Stiphout Zuid, versie dd. 24-05-2011 welke gelijktijdig met dit exploitatieplan wordt vastgesteld, en dat van deze voorschriften onderdeel uitmaakt en als bijlage 1 is toegevoegd; e. bestemmingsplan: Het bestemmingsplan Stiphout Zuid van de gemeente Helmond; f. bestemmingsplankaart: Verbeelding met identificatiecode NL.IMR0.0794.1700BP090172-1001 met bijbehorende regels en bijbehorende verklaring waarop, als onderdeel van het bestemmingsplan Stiphout Zuid, de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangeven; g. bijlagen: de als zodanig benoemde en bij dit exploitatieplan gevoegde bijlagen nrs. 1 tot en met 3 en bijlage 1 behorende bij de toelichting; h. bouwrijp maken: de werkzaamheden zoals deze noodzakelijk zijn voor het totale exploitatiegebied, uitgeefbare gebied en de openbare ruimte, en zoals deze nader omschreven zijn in paragraaf 2.1 tot en met 2.3. van dit exploitatieplan; i. bouwweg: een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein voor bouwverkeer; j. bvo: bruto vloeroppervlak: de som van de bruto vloeroppervlakte van gebouwen welke tot het complex behorende gemeten volgens NEN 2580; k. deelgebied: de op Kaart 4 "faseringen en tijdvakken" aangegeven deelgebieden zoals deze binnen het plangebied oostelijk en westelijk van de Gasthuisstraat zijn gesitueerd; 1. eigenaar: de rechthebbende van, inclusief zakelijk rechthebbenden op, de eigendom van een binnen de exploitatiegrens van het plan gelegen onroerende zaak; m. exploitatiegrens of exploitatiegebied: de afbakening van het gebied binnen de grenzen van het bestemmingsplan, niet zijnde te handhaven bestaande bestemmingen. Het gebied binnen de exploitatiegrens zoals aangegeven op kaart 1 "exploitatiegebied"; n. fasering: de op kaart 4 "Faseringen en tijdvakken" aangegeven volgorde waarin de aangegeven deelgebieden tot ontwikkeling en uitvoering worden gebracht; o. gesloten grondbalans: Een dusdanige balans tussen enerzijds gronden welke binnen het exploitatiegebied worden afgegraven en afgevoerd en anderzijds gronden welke voor ophoging van gronden en voor de aanleg van de aarden wal en andere voorzieningen worden aangevoerd dat de hoeveelheid af te graven en af te voeren gronden evenveel is als de hoeveelheid grond benodigd voor ophoging en aanleg van de aarden wal en de overige voorzieningen;

7

p. inrichting openbare ruimte: de aanleg van werken en het uitvoeren van werkzaamheden die betrekking hebben op de inrichting van het openbaar gebied zoals deze nader beschreven zijn in paragraaf 2.3; q. nutsvoorzieningen: de aanleg van werken en het uitvoeren van werkzaamheden ten behoeve van nutsvoorzieningen zoals deze nader beschreven zijn in paragraaf 2.2.; r. omgevingsvergunning: omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; s. particulier opdrachtgeverschap(po) en collectief particulier opdrachtgeverschap(cpo): de situatie dat de burger of een groep van burgers, in het laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk, of krachtens overeenkomst tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige juridische zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning; t. projectbouw (pb): bij projectbouw worden patio(koop)woningen gerealiseerd door één projectontwikkelaar die de keuze bepaalt van de architect en de aannemer binnen de stedenbouwkundige en architectonische uitgangspunten (beeldkwaliteitplan); u. projectmatige bouw (pmb): bij projectmatige bouw worden vrijstaande (kangoeroe)woningen gerealiseerd door middel van (collectief)projectmatig particulier opdrachtgeverschap waarbij een vrije keuze bestaat voor de architect en de aannemer binnen de stedenbouwkundige en architectonische uitgangspunten(beeldkwaliteitplan). Hierbij bestaat de vrijheid om de woning te ontwerpen en aan te passen aan specifieke woonwensen, individueel passend gemaakt, en wordt deze individueel per stuk gebouwd; v. senioren: mensen met een leeftijd van 55 jaar en ouder; w. sociale huurwoning: huurwoning, waarbij de aanvangshuurprijs ligt onder de grens als bedoeld in artikel 20, tweede lid, onder b, van de Wet op de huurtoeslag; x. sociale koopwoning: koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste de bedragen genoemd in de door het college van burgemeester en wethouders van Helmond op 26 april 2011 vastgestelde en als bijlage 3 bij dit exploitatieplan gevoegde notitie "Sociale koopwoningen in Helmond: een nieuwe start" en die ook voldoet aan de in deze notitie bij deze bedragen gestelde criteria; y. starter: iemand die vanuit een niet-zelfstandige en niet-eigen woning, zoals vanuit het ouderlijk huis of een huurwoning, een eigen woning koopt om deze zelf (met zijn gezin) te gaan bewonen; z. uitgifte bouwpercelen: het verkopen van bouwpercelen ten behoeve van een opstalontwikkeling; aa. voltooiingsverslag: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd; ab. werken en werkzaamheden: werken en werkzaamheden, zoals bedoeld in de omschrijving van werken en werkzaamheden (paragraaf 2) voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied; ac. Woonrijp maken: de werken en werkzaamheden zoals deze noodzakelijk zijn voor het gebruiksrijp maken van de openbare ruimte zoals deze nader omschreven zijn in paragraaf 2.3. van dit exploitatieplan;

Artikel 2 Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan 2.1 Toepasselijkheid van eisen en regels voor werken en werkzaamheden en de uitvoering De inrichting van de openbare ruimte moet voldoen aan het nog vast te stellen inrichtingsplan. De eisen voor de aanleg van de werken en uitvoering van werkzaamheden worden daarbij ontleend aan het voor het gebied opgestelde beeldkwaliteitplan Stiphout Zuid dat als bijlage 1 is toegevoegd en als zodanig onlosmakelijk deel uitmaakt van dit exploitatieplan. De inrichting van de openbare ruimte in het exploitatiegebied vindt daarnaast plaats volgens de eisen, voor zover van toepassing, zoals deze vervat zijn in de onderstaande documenten van de gemeente Helmond: - Het voor Stiphout Zuid nog op te stellen waterhuishoudings- en rioleringsplan. De meest recente versie van : Beleidsnota kwaliteiten openbare ruimte gemeente Helmond Handboek Ruimtelijk Fysieke Projecten Handboek Kabels en leidingen Beleidsnota openbare verlichting gemeente Helmond

8

-

Verkeersveiligheidsplan Helmond Fietsbeleidsplan gemeente Helmond Waterplan Helmond Beleidsplan stedelijk groen Kadernota groenbeheer Nota Bomen in Helmond Speelruimte beleidsplan

2.2 Melding van voorbereiding van werken en werkzaamheden, goedkeuring van het bouwproces, uitvoering van werken en werkzaamheden, voltooiing en overdracht aan de gemeente. 2.2.1 Uiterlijk 4 weken vóór de voorgenomen aanvang van de voorbereiding van de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt daarvan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding worden de volgende gegevens verstrekt: a. een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft; b. het proces van bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting van de openbare ruimte tot en met de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente dat dient te zijn beschreven in een plan voor het bouwproces. c. tevens dienen regels te zijn opgenomen met betrekking tot het tijdelijk beheer en onderhoud van uitgevoerde werken en werkzaamheden tot aan de definitieve overdracht. d. Het plan voor het bouwproces als bedoeld in lid b dient ter goedkeuring te worden voorgelegd aan Burgemeester en wethouders. Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na het indienen van het plan voor het bouwproces. e. Aan het besluit als bedoeld in lid d kunnen door Burgemeester en Wethouders, voor zover deze niet reeds voortvloeien uit het document Beeldkwaliteitplan Stiphout Zuid, extra voorwaarden worden verbonden met betrekking tot het bouwproces. 2.2.2 Goedkeuring ontwerp en bestek a. Het is verboden te starten met de aanbesteding en uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte, zoals omschreven in het plan van het bouwproces, voordat het ontwerp en het bestek ter goedkeuring is voorgelegd aan en is goedgekeurd door Burgemeester en Wethouders. b. Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na het indienen van het ontwerp en het bestek omtrent de goedkeuring. c. Aan het goedkeuringsbesluit kunnen, voor zover deze niet reeds voortvloeien uit het document Beeldkwaliteitplan Stiphout Zuid, voorwaarden worden verbonden met betrekking tot de technische uitvoering. 2.2.3 Toezicht op de uitvoering (tussentijdse inspecties) a. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met het goedgekeurde bestek. b. De uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte, vindt plaats onder toezicht van een door Burgemeester en wethouders aan te wijzen toezichthouder. c. Na start van de aanleg van werken en werkzaamheden heeft de toezichthouder ten allen tijde toegang tot het bouwterrein. d. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd. e. Tussentijdse inspecties vinden plaats conform het hiervoor binnen de gemeente gebruikelijke document. 2.2.4 Melding van voltooiing van uitvoering van werken en werkzaamheden (eindinspectie) en overdracht aan de gemeente a. Zodra de werken en werkzaamheden zijn voltooid wordt hiervan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding wordt een voltooiingsverslag gevoegd, dat in ieder geval inhoudt: - een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft; - een technisch inspectierapport voorzien van foto's. Samen met een vertegenwoordiger van de gemeente zal een visuele opname plaatsvinden. Eventuele tekortkomingen en gebreken dienen alsnog te worden hersteld.

9

Van deze opname wordt proces-verbaal opgemaakt door vastlegging op een situatieschets en in een staat van gegevens, opmerkingen en afspraken. b. Een voltooiingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming ermee besloten. Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een verslag, indien daarin niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met artikel 2.2.1 tot en met 2.2.3 2.2.5 Overdracht van uitgevoerde werkzaamheden aan de gemeente Realisator neemt initiatief tot overdracht en kondigt het gewenste moment van overdracht 2 maanden van tevoren aan. Het moment van overdracht dient in ieder geval te liggen na het moment van oplevering/ eindinspectie. Aan de volgende eisen dient te worden voldaan: a. de, in het proces-verbaal onder 2.2.4. genoemd, geconstateerde gebreken dienen voorafgaande aan de overdracht te zijn hersteld. b. de realisator levert alle beheergegevens 8 weken voor de geplande overdracht in bij de gemeente. De beheergegevens worden getoetst door de gemeente, bij eventuele onvolkomenheden moet de realisator zorgen voor de benodigde aanvullingen zodanig dat deze kunnen worden goedgekeurd. c. van alle door de gemeente over te nemen inrichtingselementen worden digitale revisiegegevens gemeten/verzameld en beschikbaar gesteld aan de gemeente voor het moment van overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente. Tevens dienen alle relevante stukken aan de gemeente beschikbaar worden gesteld. Onder relevante stukken worden verstaan productspecificaties, onderhoudsvoorschriften, garantiebewijzen e.d. van de leverancier/ producent. Naast analoog dienen deze stukken ook digitaal te worden overlegd. d. de gemeente laat uiterlijk 2 werkweken voor de feitelijke overdracht weten of de aangeleverde beheergegevens zijn goedgekeurd, zodat de overdracht op de geplande datum en tijdstip kan plaats vinden. e. van de overdracht wordt een procesverbaal opgemaakt. f. de realisator blijft gehouden aan de eisen ten aanzien van onderhoudstermijnen zoals beschreven in het bestek. g. de overeengekomen onderhoudstermijn met derden blijft een contractuele relatie tussen derden en de realisator. Overname door de gemeente ontslaat de realisator niet van zijn verplichtingen volgens de standaard garantieregels. 2.3 Uitzonderingsbepaling De artikelen 2.2.1 tot en met 2.2.5 zijn niet van toepassing, indien de gemeente ter zake als exploitant optreedt.

Artikel 3 Regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten 3.1 Toepasselijkheid van regels voor aanbesteding en gunning van werken en werkzaamheden 3.1.1 Op de aanbesteding en gunning van de opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is het aanbestedingsprotocol "Protocol aanbesteding en inkoop 2007 Gemeente Helmond", zoals dit is vastgesteld in de vergadering van burgemeester en wethouders op 30 januari 2007 en bij actualisatie hiervan het meest recent vastgestelde regels protocol, dat als bijlage 2 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan van toepassing. 3.1.2 Een voorgenomen besluit tot aanbesteding van de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden en de daarbij te volgen aanbestedingsvorm dient aan Burgemeester en wethouders ter toetsing te worden voorgelegd met als doel te controleren of de aanbestedingsprocedure wordt gevolgd overeenkomstig het bepaalde in lid 3.1.1 Burgemeester en wethouders beslissen binnen drie weken na het indienen van een voorgenomen besluit. 3.2 Melding van gunning van werken en werkzaamheden 3.2.1 Uiterlijk 6 weken voor de voorgenomen aanvang van werken en werkzaamheden wordt daarvan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders.

10

3.2.2 Bij die melding wordt een aanbestedingsverslag gevoegd, zoals dit als bijlage 2 behoort bij het in artikel 3.1.1 genoemde aanbestedingsprotocol, dat in ieder geval bevat: a. een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft; b. de besteksraming c. de gevolgde aanbestedingsprocedure d. de datum van aanbesteding e. een overzicht van de inschrijfsommen f. het gevolgde gunningcriterium met een motivatie van de keuze voor de aannemer 3.3 Instemming met gunning van werken en werkzaamheden 3.3.1 Een aanbestedingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 3 weken na ontvangst van een aanbestedingsverslag beslissen burgemeester en wethouders omtrent de instemming daarmee. 3.3.2 Het is verboden te starten met de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden, voordat Burgemeester en Wethouders kenbaar hebben gemaakt dat de aanbestedingsprocedure is verlopen overeenkomstig het bepaalde in lid 3.1. Gunning van werken en werkzaamheden kan alleen plaatsvinden onder voorbehoud en voorwaarde van de in artikel 3.3.1. genoemde instemming. 3.3.3 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een aanbestedingsverslag, indien daarin niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen opdracht voor de uitvoering van de betrokken werken en werkzaamheden is gegund in overeenstemming met artikel 3.1.

Artikel 4 Regels met betrekking tot de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen Fasering 4.1 Voor de uitvoering van de bouw-, aanleg- en inrichtingsactiviteiten zijn voorgeschreven de faseringen met bijbehorende tijdvakken zoals deze zijn opgenomen op kaart 4 "Fasering en tijdvakken".

Artikel 5 Regels met betrekking tot koppelingen tussen werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen 5.1 Op de uitvoering van werken en werkzaamheden zijn de volgende koppelingen van toepassing a. voor zover de door de gemeente aan te leggen bouwwegen en de inrichting van de openbare voorzieningen gesitueerd zijn op gronden in eigendom van derden zal deze uitvoering eerst plaatsvinden onder voorwaarde dat de eigendomsoverdracht van de hiervoor benodigde ondergrond aan de gemeente heeft plaatsgevonden. b. Er mogen niet eerder omgevingsvergunningen voor het bouwen worden verleend alvorens de bouwwegen ten behoeve van één of meer van de desbetreffende bouwpercelen in een deelgebied zijn aangelegd en deze zijn opgeleverd en zijn aangesloten op bestaande openbare wegen.

Artikel 6 Uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid aangewezen woningbouwcategorieën 6.1 Aantal en situering woningen en percelen aangewezen woningbouwcategorieën 6.1.1 Voor de ontwikkeling van 20 sociale huurwoningen (appartementen) worden aangewezen de gronden die met de aanduiding App/sh zijn opgenomen op de kaart "Voorgenomen grondgebruik" die als kaart 2 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. 6.1.2 Voor de ontwikkeling van 24 percelen in de vrije sector in collectief particulier opdrachtgeverschap en voor starters in de prijsklasse sociale koop worden aangewezen de gronden die met de aanduiding Vs/cpo/sw/sk zijn opgenomen op de kaart "Voorgenomen grondgebruik" die als kaart 2 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. 6.1.3 Voor de ontwikkeling van 24 percelen in de vrije sector in collectief particulier opdrachtgeverschap voor starters in de prijsklasse middeldure koop worden aangewezen de gronden die met de aanduiding Vs/cpo/sw/mk zijn opgenomen op de kaart "Voorgenomen grondgebruik" die als kaart 2 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.

11

6.1.4 Voor de ontwikkeling van 25 percelen in de vrije sector particulier opdrachtgeverschap met een vrijstaande woning worden aangewezen de gronden die met de aanduiding Vs/po/vw zijn opgenomen op de kaart "Voorgenomen grondgebruik" die als kaart 2 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. 6.1.5 Voor de ontwikkeling van 8 percelen in de vrije sector particulier opdrachtgeverschap met een tweekapwoning worden aangewezen de gronden die met de aanduiding Vs/po/tk zijn opgenomen op de kaart "Voorgenomen grondgebruik" die als kaart 2 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. 6.2 Doelgroep van sociale huurwoningen Onder de doelgroep wordt verstaan huishoudens met een belastbaar inkomen van minder dan €.33.614,= per jaar. 6.3 Doelgroep en toewijzing van kavels voor collectief particulier opdrachtgeverschap in de sociale sector 6.3.1 Een kavel voor collectief particulier opdrachtgeverschap in de sociale sector wordt toegewezen aan een woningzoekende die past binnen een doelgroep zoals daartoe omschreven in de door het college van burgemeester en wethouders van Helmond op 26 april 2011 vastgestelde en als bijlage 3 bij dit exploitatieplan gevoegde notitie "Sociale koopwoningen in Helmond: een nieuwe start" en die ook voldoet aan de in deze notitie gestelde criteria. 6.4 Tegengaan van speculatie met betrekking tot sociale huur- en koopwoningen en vrije sectorwoningen gerealiseerd in particulier opdrachtgeverschap 6.4.1 Een sociale huurwoning wordt verhuurd aan een woningzoekende die past binnen de doelgroep zoals omschreven in artikel 6.2 (De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen is vastgelegd in het Bro en bedraagt 10 jaar (artikel 1.1.1, lid 1, sub d Bro). 6.4.2 Een sociale koopwoning wordt vervreemd aan een woningzoekende die past binnen een doelgroep zoals daartoe omschreven in de door het college van burgemeester en wethouders van Helmond op 26 april 2011 vastgestelde en als bijlage 3 bij dit exploitatieplan gevoegde notitie "Sociale koopwoningen in Helmond: een nieuwe start" en die ook voldoet aan de in deze notitie gestelde criteria. 6.4.3 Een vrije sector woning voor particulier opdrachtgeverschap mag eerst worden vervreemd met inachtneming van de bij besluit van het college van burgemeester en wethouders op 6 juli 2010 vastgestelde beleidwijziging bewoningsplicht (antispeculatiebeding). 6.5 Vervreemding van kavels voor particulier opdrachtgeverschap Op het sluiten van een overeenkomst tot vervreemding van een kavel voor particulier opdrachtgeverschap en de overdracht van de voor de kavel verstrekte omgevingsvergunning tot aan het moment van voltooiing van de bouw van de woning mag alleen overdracht plaatsvinden aan de in artikel 6.1.4.en 6.1.5 genoemde doelgroep "particulier opdrachtgeverschap".

Artikel 7 Verbodsbepaling 7.1 Handelen in strijd met deze eisen en regels Het is verboden te handelen in strijd met de in artikel 2 tot en met 6 gestelde eisen en regels. 7.2 Strafbaar feit Een overtreding van het verbod als bedoeld in artikel 7.1 wordt aangemerkt als een strafbaar feit.

Artikel 8 Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan aangegeven regels 8.1 Algemene weigeringsgrond Een omgevingsvergunning voor een activiteit in strijd met de regels van dit exploitatieplan kan slechts worden verleend, indien de vergunningverlening betrekking heeft op niet-structurele onderdelen van het exploitatieplan. 8.2 Regels inzake afwijking 8.2.1 Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van overige voorschriften en verboden in dit exploitatieplan, indien dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan 8.2.2 Aanvoer van gronden van buiten het exploitatiegebied is verboden. Van dit verbod kunnen burgemeester en wethouders afwijken indien, op het moment dat de aanvoer van gronden voor de voortgang van de werkzaamheden noodzakelijk is, het gronddepot onvoldoende grond bevat.

12

4. De exploitatieopzet 4.1 Aanduiding van het tijdvak Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden bedraagt 8 jaren. Hierbij is de begindatum op 1-1-2012 en einddatum op 31-12-2019 bepaald.

4.2 Aanduiding van de fasering en koppelingen De fasering van de ontwikkeling van het plangebied is in onderstaande tabellen weergegeven Tabel 4.2 Fasering woningbouwprogramma

Woni ngtype

Oostelijk gebiedsdeel: Verle ning woningen bouwvergunning 20 2 012-2015

aanta I

Appartement sociale huur

Westel ijk gebiedsdeel: aantal Verlenjng won ingen bouwvergunning

Appartement vrije sector huur

20

2 012-20 15

Vrije sector / collectief particulier opdrachtgeverschap / starterswoning/ middeldure koop <€.250.000.=

12

2 012-2015

12

201 6-2019

sociale koop starterswon ingen (von-prijs plu s/extra max €.194. 000,= / von-prijs plus/epc waarde 0,5 of lager max. €.205.700, =) (cpo)

12

2 012-2015

12

201 6-2019

Vrije sector/ particulier opdrachtgeverschap / vrijstaande woning

7

2 012-2015

3

201 2-2015

Vrije sector/ particulier opdrachtgeverschap / vrijstaande woning

3

2 016-2019

12

201 6-2019

20

2012-2015

Vrije sector/ particulier opdrachtgeverschap/ tweekapwoning

8

201 6-2019

Vrije sector/ projectmatige bouw / vrijstaande woning

9

201 6-2019

Vrije sector / projectmatige bouw /kangoeroewoning

5

201 6-2019

5 66

201 6-2019

Vrije sector/ projectbouw/patiowoning <€.330.000,=

Vrije sector / projectmatige bouw /kangoeroewoning (buidelwoning = sociale huur) Totaal

94

13

Tabel 4.2 Fasering bouw- en gebruiks(woon-)ri p maken

.. Omschrijving werkzaam heden

Uitvoe ri ngspe riode

Upgrad ing bestaan de i nfrastructuur b uite n pla ngeb ied : Rotonde Sch oote nsedreef/Veedrift/vog elenzan g

2011

Gasthuisstraat / Veedrift / Vogelenzang / Leem skuil enweg / Hortsedijk

2012-2014

Bouwrijpma ke n ooste lijk plange bied

2012-2014

Gebruiksrijp(woon rijp)m aken oostel ijk pla ngeb ied

2014-2016

Bouwrijpma ke n westelijk pla ngeb ied

2015-2017

Gebruiksrij p(woon rijp )m aken westelijk p lan gebied

2018-2019

4.3 Raming van de inbrengwaarden van de gronden 4.3 RAMING VAN DE INBRENGWAARDEN VAN DE GRON DEN

Wro

Bio

omschrijving

Eigenaar

Perceeln um mer 0 ppervlakte m2 In breng waarde Co ntante waarde binnen (per 1-1-2012) plangebied

Gemeente Helmond A Gemeente Helmond A Gemeente Helmond A Gemeente Helmond A Gemeente Helmond A Gemeente Helmond A Gemeente Helmond A Gemeente Helmond A Gem eente Helmond A Gem eente Helmond A Gem eente Helmond A Gemeente Helmond A Gemeente Helmond A Gemeente Helmond A

B 2979 B 3980 B 1390 B 3870 B 191 6 B 4188(ged) B 4060(ged) B 3860(ged) B 3914(ged) B 3916(ged) B 326 (ged) B 3985(ged) B 3562 B 3563(ged)

5.060 19.223 372 30.431 5.665 263 3.089 3.510 17.853 1.204 2.875 3.160 13.100 47

€ 32 1.10 0 € 62 7.03 5 € 1 1.16 0 € 91 2.93 0 € 198.275 € 8.715 € 10 8.11 5 € 12 2.85 0 € 624.855 € 4 2.14 0 € 10 0.62 5 € 11 0.60 0 € 2.936.410 € 3.795

€ 321.100 € 627.035 € 11.160 € 912.930 € 198.275 € 8.715 € 108.115 € 122.850 € 624.855 € 42.140 € 100.625 € 110.600 € 2.936.410 € 3.795

Eigenaar B Eigenaar C Eigenaar D Eigenaar D

B 4059 B 3977 B 3851 B 3953(ged)

1.400 960 3.200 6.033

€ 235.000 € 17 1.00 0 € 15 2.00 0 € 381.155

€ 235.000 € 171.000 € 152.000 € 381.155

€ 21 9.59 1

€ 219.591

117.445 € 7.287.351

€ 7.287.351

6.13, lid 1, 6.2.3, inbrengwaarden sub c, ten sub a grond eerste

6.13, lid 1, sub c, ten eerste 6.13, lid 1, sub c, ten eerste 6.13, lid 1, sub c, ten eerste

6.2.3, sub b

waardete slopen opstallen

6.2.3, sub c

vrijmaken gronden

6.2.3, sub d

sloop, verwijdering en verplaatsing

B 3562 Sloop vm

school ROC ter Aa vh Hortsedijk

Gem eente Hel mond A

135

Totaal van de inbrengwaarden van de gronden (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten eerste Wro)

14

4.4 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie 4.4 RAMING VAN DE ANDERE KOSTEN IN VERBAND MET DE EXPLOITATIE narninaal Bro asolrrijning geThvesteSt0 13a)

1-7-2012

1-7- 011%

75.000

56.250

18.750

578.029

93.368

93.368

vennosen

6.13, lid 1, 6.2.4, onderzoek sub c, ten sub a tweede 6.13,11d 1, 6.2.4, bodemsanering sub c, ten sub b en grondwerlsen tweede 6.13, Ild 1, 6.2.4, 6.2.5, aanleg nuts sub c, ten sub c sub a voorzieningen tweede 6.2.5, aanleg riolering sub b 6.2.5, aanleg sub c Infrestructuur 6.2.5, aanleg sub d infrastructuur openbaar vervoer 6.2.5, aanleg gmen sub e 6.2.5, openbare sub f verlichting 6.2.5, straatmeubilair sub g 6.2.5, gebouwde sub h parkeervoorzlen Ingen 6.2.5, mIlIeu- en sub I archeologlevoor zieningen 6,13, Ild 1, 6.2,4, maatregelen sub c, ten sub d tweede 6.13, lId 1, 6.2.4, 6.2.5, nutsvoorzIening sub c, ten sub e sub a en tweede 6.2.5, aanleg dolering sub b 6.2.5, aanleg wegen sub c e.d. 6,2.5, aanleg OV Infra sub d 6.2.5, aanleg gmen sub e 6.2.5, openbare sub f verlIchting 6.2.5, straatmeubilalr sub g 6.2.5, gebouwde sub h parkeervoorzien ingen 6.2.5, milieu- en sub I archeologievoor zieningen 6.13, lId 1, 6.2.4, 6.2.5, straatmeubllaIr sub c, ten sub e sub g tweede 6.2.5, gebouwde sub h parkeervoorzien ingen 6.2.5, milleu- en sub t archeologievoor zieningen kosten voor 6.13, lid 1, 6.2.4, toekomstige sub c, ten sub f locatIes tweede voorbereidIng, 6.13, lid 1, 8.2.4, toezicht en sub c, ten sub g uftvoering tweede (VTU) 6.13, Ild 1, 6.2.4, opstellen sub 0,100 sub h ruimtelijke tweede plannen ontwerpcompet1 6.13, lid 1, 6.2.4, sub c, ten sub ties tweede gemeentelijke 6.13, lid 1, 6.2.4, sub c, ten sub j apparaatskoste tweede tijdelijk beheer 6.13, lid 1, 6.2.4, sub c, ten sub k tweede 6.13, lid 1, 6.2.4, ramIng sub c, ten sub I planschade tweede 6.13, lid 1, 6.2.4, nietterugvorder sub c, ten sub nn bare belasting tweede 6.13, IId 1, 6.2.4, rente sub c, ten sub n tweede Totaal van de andere kosten in verband met de exploitatie (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten tweede Wro):

-2014

1-7-201 1 1-7-2010

1 -7-2017

1 010

1-7-2010 COrtlant8 Wearde (per 1-1-2012) 73.786

36.581

106.285

106.285

106.285

35.857

537.553

0

379.364

94.841

75.873

18.968

1.531.692

153.169

229.754

229.754

94.841

75.873

18.968

153.169

229.754

229.754

153,169

153.169

1.408,331

354.927

0

665.820

33.291

99.873

99.873

99.873

99.873

99.873

66.582

66.582

610.109

291.230

29.123

58.246

29.123

29.123

58.246

29.123

29.123

29.123

268.364

124.180

18.627

24.836

12.418

6.209

18.627

24.836

12.418

6.209

114.933

0

0

50.816

52.500

13.125

26.250

13.125

422.929

107.890

202.862

112.177

409.271

394.571

197.285

1.357.352

1.389.181

797.325

0

0 74.588

7.459

22.376

44.753

71.411

124.180

18.627

43.463

62.090

119.282

0

0

0

0

893.282

587.153

173.100

173.100

124.493

120.411

884.804

61.225

173,100

0

1.126.134

1.126.134

1.126.134

0

699.800

349.900

209.940

139.960

681.814

0

8.601.009

1.886.387

1.897.488

1.620.573 1.057.332

15

394.659

607,626

565.744

316.117

255.083

8.241.987

4.5 Raming van de opbrengsten van de exploitatie 4.5 RAM ING VAN DE OPBRENGSTEN VAN DE EXPLOITATIE ornschrijving nominaal geinvesteerd 1-7-2012 vermogen

1-7-2013

1-7-2014

1-7-2015

1-7-2016

1-7-2017

1-7-2018

1-7-2019 Contante waarde (per 1-1-2012)

Appartement sodale huur

497.200

124.300 124.300 124.300 124.300

457.983

Appartement vrije sector huur

910.000

227.500 227.500 227.500 227.500

838.223

1.408.358

179.875 179.874 179.875 179.874 172.215 172215 172.215

172215

1.199.957

922.308

112.209 112.209 112.209 112.209 118.368 118.368 118.368

118.368

782.673

8.443.876

1.178.625 1.178.625 1.178.625 1.178.625 932.344 932.344 932.344

932.344

7.251.010

Vrije sector / collectief particuller opctachtgeverscha p / starterswoning/ rriddeldure koop <€.250.000.= sodale koop starterswoningen (von-prijs plus/extra max €.194.000,= / vonprijs plus/epc waarde 0,5 of lager max. €.205.700,.) (cpo) Vtije sector/ particutier opctachtgeverscha p/ vajstaande woninq

2.401.980

600.495 600.495 600.495 600.495

2.212.521

Vrije sector/ projectbouvipatiow onhe <€.330.000,= 595.000

148.750 148.750 148.750

148.750

464.014

1.522.524

380.631 380.631 380.631

380.631

1.187.348

1.058.444

264.611 264.611 264.611

264.611

825.433

90.400

22.600 22.600 22.600

22.600

70.499

2.039.519

15.289.659

Vtije sector/ particulier opctachtgeverscha p/ tmekapv■onlne Vrije sector/ projectmatige borm / vrijstaancle woning Veje sector/ projectrnafige borm fkangoeroewoning Vrije sector/ projectmallge bouw /kangoeroewoning (buidelwoning = sociale huur) Tottle opbrengsten van uitgifte van gronden in het exploitatiegebled (6.13, lid 1 sub c,

17.850.090

2.423.004

2.423.003 2.423, 004 2.423.003

ten derde Wro juncto 6.2.7, sub a Bro)

16

2.039.519

2.039.519

2.039.519

4.6 Wijze van toerekening van te verhalen kosten aan de uit te geven gronden 4.6 W1JZE VAN TOEREKENING VAN TE VERHALEN KOSTEN AAN DE UIT TE GEVEN GRON DEN

COntante waarde (peildatum 1-1-2 012) 7.287.351

Totaa I van de inbrengwaarden van de gronden (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten eerste Wro) Totaa I van de andere kosten in verband met de exploitatie (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten tweede Wro):

8.241.987 15.529.338

Bruto te verhalen kosten Totale opbrengsten van bijd ra gen en subsid ies van derden (6.13, lid 1, sub c, ten derde Wro juncto 6.2.7, sub b Bro)

0

Totale opbrengsten welke worden verkregen of toegekend naaste ontwikkeling (6.13, lid 1, sub c, ten derde Wro juncto 6.2.7, sub c Bro)

0

Netto te verhalen kosten

15.529.338

Totale opbrengsten van uitgifte van gronden in het exploitatiegebied (6.13, lid 1, sub c, ten denie Wro juncto 6.2.7, sub a Bro)

15.289.659

Maximaal te verhalen kosten (met toepassing van a rtikel 6.16 Wro)

15.289.659

4.7 Percentage gerealiseerde kosten Het percentage gerealiseerde kosten bedraagt per 1-01-2011 0 procent

17

18

Kaarten bij het exploitatieplan Kaart 1: Exploitatiegebied Onderstaand is weergegeven de kaart van de begrenzing van het exploitatiegebied. Deze kaart geeft een overzicht van het bestemmingsplangebied Stiphout zuid met daarin opgenomen het exploitatieplangebied.

Exploitatiegebied AanpassIng bestaande Infra buiten exploitatiegebied Te handhaven bestaande bebouwing en agrarisch landschappelijk gebled. Bestemmingsplangrens Exploitatiegebiedsgrens

Stiphout Zuid Exploltatiegebied (kaart 1) Schaal 1:2000 d.d. 23-05-2011

19

Kaart 2: Voorgenomen grondgebruik Onderstaand is opgenomen de kaart van het voorgenomen grondgebruik.

uitgeefbaar gebled / wonen

verkeer- en verblijfsgebied

bosgebied

openbaar verblijfsgroen Bestemmingsplangrens Exploitatiegebiedsgrens

Stiphout Zuid

r'

Voorgenomen grondgebruik (kaart 2) Schaal 1:2000 d.d. 09-06-2011

7200

Kaart 3: Eigendommen Onderstaand is opgenomen een kaart met de eigendommen. Deze kaart geeft inzicht in de kadastrale perceelsindeling van de gronden in het exploitatiegebied en de betrokken eigenaren. De in geel aangegeven gronden zijn eigendom van de gemeente en de in blauw aangegeven gronden zijn eigendom van derden. Hierbij is uitgegaan van de eigendomssituatie op 1 mei 2011.

Eigendom Gemeente. (A)

Eigendom particulier. (B,C,D)

Bestemmingsplangrens Exploitatiegebledsgrens

Stiphout Zuid Elgendommen. (kaart 3) Schaal 1:2000 d.d. 24-05-2011

23

Kaart 4: Faseringen en tijdvakken Deze kaart geeft inzicht in hoe de fasering van de ontwikkeling van het bestemmingsplan zal plaatsvinden.

bouw- en gebruiksrijpmaken 2012 tot en met 2016 bouw- en gebruiksrijpmaken 2015 tot en met 2019 aanpassing bestaande infra buiten exploitatiegebied 2011 to en met 2014 uitgeefbaar gebied 2012 tot en met 2015 uitgeefbaar gebied 2016 tot en met 2019 Bestemmingsplangrens Exploitatiegebiedsgrens

Stlphout Zuld Fasering en tijdvakken (kaart 4) Schaal 1:2000 d.d. 09-06-2011

--

'

Bijlagen bij het exploitatieplan Bijlage 1: Beeldkwaliteitplan Stiphout Zuid 24 mei 2011 Bijlage 2: aanbestedingsprotocol "Inkoop- en aanbestedingsbeleid Gemeente Helmond 2007" januari 2007 Bijlage 3: Notitie "Sociale koopwoningen in Helmond: een nieuwe start"

27

,

28

II. Toelichting bij het exploitatieplan Toelichting bij hoofdstuk 1 De status van het exploitatieplan 1.1 Toelichting bij koppeling met ruimtelijk besluit Plangebied en beoogde ontwikkeling Dit exploitatieplan behoort bij het Bestemmingsplan Stiphout Zuid. Het voornemen voor transformatie van dit gebied naar een woongebied is vastgelegd in de "Structuurvisie Stiphout". Het beoogt de realisatie van een woongebied met een centrum-dorps en groenstedelijk woonmilieu, dat aansluit aan het dorpse ruimtelijke karakter van de bestaande kern Stiphout en dat voorziet in de nadrukkelijke behoefte aan meer woonruimten voor starters en senioren, zowel in de koop als de huursector. De gemeente Helmond ontwikkelt dit nieuwe woongebied van maximaal 160 woningen / appartementen aan de zuidkant van Stiphout in het tussengebied van de bestaande woonbebouwing van de kern Stiphout en het bedrijventerrein Schooten. Deze woonwijk vormt in zuidelijke richting de afronding van de bestaande kern Stiphout en sluit aan op het bestaande bedrijventerrein Schooten. Een groene corridor met een deels (niet bedrijfsmatig) agrarisch karakter zal als buffer tussen beide gebieden blijven fungeren. Het plan wordt in het noorden begrensd door de Leemkuilenweg/Jan Ettenstraat/ Stilpot, in het oosten door de Hortsedijk, in het zuiden door de Schootensedreef/Veedrift en in het westen door de Vogelenzang. De gemeente heeft haar ambitie ten aanzien van deze ontwikkeling en inrichting in 2009 verwoord in de "Structuurvisie Stiphout". De ontwikkeling is gericht op een gevarieerd woonklimaat, mede bepaald door de landschappelijke kwaliteiten, waarbij de groei in relatie blijft met de dorpse eigenheid van Stiphout. Behoud van een evenwichtige bevolkingssamenstelling is hierbij zeer belangrijk. Het doel van het woonbeleid voor de nieuwe wijk is dat, in overeenstemming met de gemeentelijke woonvisie, een belangrijke bijdrage wordt geleverd aan de benodigde nieuwbouw voor Helmond/ Stiphout, zowel voor wat betreft de aantallen als de te onderscheiden wooncategorieën/ doelgroepen (sociale koop/huur/vrije sector bouw voor starters, senioren, (collectief) particulier opdrachtgeverschap). Binnen de vigerende bestemmingsplannen (Stiphout, Geledingszone Stiphout en Buitengebied (oud)) zijn deze ontwikkelingen niet mogelijk. Om deze reden is er een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Ontwerp bestemmingsplan Stiphout zuid Het is een bestemmingsplan met gedetailleerde bestemmingen, een groot deel van het bestemmingsplangebied heeft de bestemming "wonen". Daarnaast voorziet het bestemmingsplan in bestemmingen betreffende onder andere groen, bos, verkeer en verblijfsgebied en wordt hierbinnen ruimte gecreëerd voor waterretentie in combinatie met een recreatieve inrichting. Om dit alles mogelijk te maken zijn diverse ingrepen nodig. De uitkomsten van het exploitatieplan, inclusief de omvang van de te verwachten bijdragen van derden van de gronden die door middel van zelfrealisatie worden ontwikkeld, vormen een element van de in het bestemmingsplan op te nemen paragraaf economische uitvoerbaarheid. Wet ruimtelijke ordening (Wro) Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. De Wro bevat onder afdeling 6.4 een nieuwe afdeling over de grondexploitatie. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente en particuliere eigenaren bij een locatieontwikkeling op vrijwillige basis afspraken maken over kostenverhaal. Indien dit niet mogelijk is, verplicht de wet de gemeente om een exploitatieplan op te stellen om kostenverhaal af te dwingen i.c. veilig te stellen. Daarnaast biedt het nieuwe stelsel ook een verbeterde grondslag voor het stellen van eisen betreffende de volkshuisvesting en voor het stellen van locatie-eisen en faseringen en koppelingen. Zo kan de gemeente in het nieuwe stelsel, onder meer, het aantal en de situering van drie bijzondere categorieën van woningbouw nader regelen, te weten de categorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap (artikel 6.2.10, sub a Bro), alsmede regels stellen betreffende het tegengaan van speculatie met betrekking tot deze sociale huur- en koopwoningen (artikel 6.2.10, sub f Bro). Met betrekking tot de locatie-eisen kan de gemeente eisen vastleggen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied (artikel 6.13, lid 2, sub b Wro).

29

Het exploitatieplan Het exploitatieplan is sinds de inwerkingtreding van de Wro en de hierin opgenomen "Grondexploitatiewet" (afdeling 6.4. Grondexploitatie) een nieuwe planfiguur. Het exploitatieplan is een nieuw instrument voor de gemeente en biedt, zoals in de voorgaande paragraaf aangegeven, naast de grondslag voor publiekrechtelijk kostenverhaal in het kader van grondexploitatie de mogelijkheid om via locatie-eisen noodzakelijke regels te stellen ten aanzien van bijvoorbeeld de inrichting van de openbare ruimte, o.a. fasering en de wijze van bouw- en woonrijp maken, en nadere regels te stellen met betrekking tot bijvoorbeeld de fasering van bouwactiviteiten en de te realiseren woningbouwcategorieën. Ingevolge het bepaalde in artikel 6.12 van de Wro stelt de gemeenteraad voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, een exploitatieplan vast. Sinds de inwerkingtreding van de Wro is de gemeente in afdeling 6.4 van deze wet verplicht tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan tenzij, samengevat, het kostenverhaal anderszins is verzekerd en/of het stellen van eisen aan woningbouwcategorieën en locatie-eisen niet nodig is. Het exploitatieplan is dus vooral van belang in situaties waarin de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet beschikt over het eigendom van alle percelen in het plangebied en (nog) niet met alle eigenaren een (privaatrechtelijke) overeenkomst heeft gesloten over de grondoverdracht of grondexploitatie. Het exploitatieplan voorziet daarmee in situaties waarin mogelijk sprake is van zelfrealisatie. Grondbeleid Het beleid van de gemeente Helmond is een actieve grondpolitiek, verwerving van alle benodigde gronden in het gehele exploitatiegebied en het voeren van de gehele grondexploitatie door de gemeente, passend binnen het gemeentelijk beleid in deze. Motivatie Op het moment van vaststelling van dit plan is circa 90 % van het plangebied in eigendom bij de gemeente. Daarbij is uitgegaan van de eigendomssituatie op 1 mei 2011. De overige gronden zijn in eigendom van een woningbouwcorporatie en van andere particuliere eigenaren Over de percelen die niet in eigendom zijn bij de gemeente zijn ook niet anterieur met de eigenaren afspraken gemaakt en vastgelegd in een (anterieure) overeenkomst, waardoor het kostenverhaal niet anderszins verzekerd is. Voorts is het noodzakelijk om eisen te stellen t.a.v. woningbouwcategorieën, locatie-eisen met betrekking tot de kwaliteit en uitvoering van de openbare ruimte en eisen met betrekking tot faseringen en koppelingen. Het niet anderszins verzekerd zijn van het kostenverhaal en de noodzaak om locatie-eisen te stellen leidt ertoe dat er voor Stiphout Zuid een plicht is tot het vaststellen van een exploitatieplan. Omdat in het onderhavige plan : nog niet alle gronden in eigendom zijn van de gemeente - op de gronden van derden bouwplannen zijn aangewezen zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Bro de gemeente het stellen van locatie-eisen (eisen aan werken en werkzaamheden met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte) en nadere regels aan de te realiseren woningbouwcategorieën (zoals het aanwijzen van gronden voor sociale woningbouw en voor uitgifte in (collectief) particulier opdrachtgeverschap) nodig acht er behoefte is aan het opnemen van regels met betrekking tot koppelingen en faseringen van de uit te voeren werken en werkzaamheden en het te realiseren bouwprogramma en met alle grondeigenaren in het plangebied hierover (nog) geen privaatrechtelijke grondtransactieovereenkomst voor minnelijke verwerving van de gronden of een grondexploitatieovereenkomst over kostenverhaal en/of acceptatie van de door de gemeente te stellen (locatie-)eisen en nadere regels kon worden gesloten geldt hier nu op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening voor de gemeente de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan. Immers het kostenverhaal en het realiseren van (locatie-)eisen is anderszins (via een anterieure overeenkomst) niet/ of niet voldoende verzekerd nu ook dienaangaande geen overeenkomsten met particuliere exploitanten zijn gesloten.

30

1.2 Toelichting bij begrenzing van het exploitatiegebied Het exploitatieplan is niet van toepassing op het gehele plangebied (circa 15,5 ha) van het bestemmingsplan Stiphout Zuid. Naast de mogelijkheid tot het bouwen van woningen met de bijbehorende nieuwe infrastructuur en verblijfsgebied behoort tot het bestemmingsplan ook bestaande bebouwing en bestaande infrastructuur die niet zijn opgenomen in het exploitatiegebied. Zoals aangegeven op kaart 1 "Exploitatiegebied" (groene kleur) komt de grens van het exploitatiegebied voor een deel overeen met de "buitengrens" van het bestemmingsplan en is deze met een zwarte onderbroken lijn aangegeven. Ten opzichte van het totale bestemmingsplangebied maakt geen deel uit van het exploitatiegebied : de bestaande bebouwing met bijbehorende percelen (Leemkuilenweg 1 en Veedrift 2) waarvan de bestaande functie wordt gehandhaafd. In het exploitatiegebied is deze bestaande en te handhaven bebouwing niet opgenomen omdat hiervoor geen sprake is van nieuw te ontwikkelen bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1. een tweetal percelen in het westelijk gebiedsdeel die hun groene agrarische landschappelijke bestemming behouden en waaraan geen werkzaamheden plaatsvinden. Op de kaart van het exploitatiegebied zijn deze objecten als witte vlekken weergegeven. - de infrastructuur / openbare ruimte waarvan de bestaande functie wordt gehandhaafd maar waarvan als gevolg van het uitbreidingsplan aanpassing/upgrading noodzakelijk is. De kosten voor de noodzakelijke aanpassing/upgrading van deze infrastructuur worden op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit volledig als kosten voor werkzaamheden buiten het plangebied in het exploitatieplan meegenomen (art 6.2.4. sub e Bro). Op de kaart met de begrenzing van het exploitatiegebied (kaart 1) zijn deze objecten in rose kleur weergegeven. De oppervlakte van het exploitatiegebied is hierdoor ongeveer 11,7 ha groot. Daarnaast zijn er nog op twee locaties aanpassingen/upgrading van de bestaande infrastructuur noodzakelijk, verbinding Leemkuilenweg met Wilde Wingerd en een gedeelte van de Hortsedijk (eveneens op kaart 1 in rose kleur aangegeven), die buiten het exploitatieplangebied en ook buiten het bestemmingsplangebied zijn gelegen. Ook hiervan worden de kosten op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit volledig als kosten voor werkzaamheden buiten het plangebied in het exploitatieplan meegenomen (art 6.2.4. sub e Bro).

1.3 Toelichting bij voorgenomen grondgebruik Het plangebied kent thans een hoofdzakelijk agrarisch gebruik en bestaat voor een deel uit populierenbos. In het gebied zijn een aantal bestaande te handhaven woningen gelegen die niet in het exploitatieplan en het bestemmingsplan zijn opgenomen. Ook zijn er twee bestaande te handhaven woningen en twee onbebouwde percelen in het bestemmingplan opgenomen waarvan de bestemming gehandhaafd blijft en die daarom geen deel uitmaken van het exploitatieplan. Daarnaast maakt ook de infrastructuur / openbare ruimte waarvan de bestaande functie wordt gehandhaafd geen onderdeel uit van het exploitatiegebied. De kosten voor de noodzakelijke upgrading van deze infrastructuur zijn op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit wel als kosten voor werkzaamheden buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.4 sub e Bro) in het exploitatieplan meegenomen. In de nieuwe situatie zal het agrarisch gebied en een deel van het populierenbos worden omgevormd tot woongebied met openbare voorzieningen. Het deel van het populierenbos dat nodig is als woningbouwlocatie en verwante functie zal op basis van herplant(plicht) deels aansluitend aan het bestaande bos en deels op een andere locatie binnen het plangebied (hoek GasthuisstraatNeedrift) worden gecompenseerd. Aan de zuidkant van het westelijk plandeel wordt een groen uitloopgebied en een uitstroomgebied voor de opvang van het hemelwater aangelegd. Hierdoor wordt voor een deel het zicht op het bestaande bedrijventerrein weggenomen en zal dit gebied samen met het behoud van de niet bedrijfsmatige agrarische bestemming van de aangrenzende percelen in het westelijk deel, die buiten

31

het exploitatiegebied blijven, als bufferzone fungeren tussen het nieuwe woongebied en het bestaande bedrijventerrein. De Hoofdontsluiting van het gebied zal plaatsvinden via de Gasthuisstraat/Veedrift en de Vogelenzang en door middel van een te realiseren rotonde ter hoogte van de Vogelenzang aantakken aan de bestaande Schootensedreef. Daarnaast zal er vanuit het oostelijk gebiedsdeel een ontsluiting worden gerealiseerd op de Hortsedijk. Er zal een "knip" worden gemaakt in de bestaande Gasthuisstraat ter hoogte van de Stilpot om het nieuwe woongebied niet te belasten met extra (sluip)verkeer vanuit de bestaande kern Stiphout. Het bewoners parkeren zal op eigen terrein plaatsvinden. Het benodigd aantal parkeerplaatsen is bepaald op basis van de beleidsregel parkeernormen Helmond 2007. Door middel van kaart 2 "Voorgenomen grondgebruik" wordt ook duidelijk gemaakt met welk toekomstig gebruik de eigenaren in het plan te maken krijgen. Hiervan kan onder meer worden afgeleid wat het te verwachten opbrengstpotentieel per eigenaar is. Onderstaand staat het toekomstige ruimtegebruik aangegeven. Het exploitatiegebied is circa 11,7 ha groot (bruto plangebied). Zoals aangegeven is een viertal percelen in het plangebied buiten het exploitatiegebied gehouden. Het gaat hier om 2 bestaande woningen die gehandhaafd blijven en een tweetal percelen waar geen ruimtelijke ingrepen plaatsvinden doordat ze hun bestaande niet bedrijfsmatige agrarische en landschappelijke functie behouden. Daarnaast maakt ook de infrastructuur / openbare ruimte waarvan de bestaande functie wordt gehandhaafd geen onderdeel uit van het exploitatiegebied. Zoals aangegeven zijn de kosten voor de noodzakelijke upgrading van deze infrastructuur op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit wel als kosten voor werkzaamheden buiten het exploitatiegebied in het exploitatieplan meegenomen. De exploitatiegrens en de percelen die buiten de exploitatiegrens vallen zijn ook aangegeven op kaart

1 "Exploitatiegebied". Toekomstig ruimtegebruik (afgerond): Bruto plangebied = Bestemmingsplangebied Te handhaven bebouwing /percelen en infrastructuur binnen plangebied bestemmingsplan Netto plangebied = Exploitatiegebied Uitgeefbaar Verkeer en verblijfsgebied Openbaar/verblijfsgroen Bosgebied

Aantal m 2 155.500

Procentueel

38.000 117.500 52.500 23.500 21.500 20.000

100% 45% 20% 18% 17%

De op de kaart 2 "Voorgenomen" grondgebruik aangegeven vormen van grondgebruik zijn: Uitgeefbaar gebied / wonen: Een groot deel van de gronden in het exploitatiegebied zal gebruikt worden ten behoeve van wonen. In het bestemmingsplan hebben deze gronden een op wonen toegeschreven bestemming. Aangegeven is waar de kavels voor particulier opdrachtgeverschap en de kavels voor sociale woningen (huur/koop) gesitueerd zijn. Deze gronden hebben de aanduiding : App/sh/vsh = Appartement sociale huur / vrije sector huur Vs/cpo/sw/mk = Vrije sector / collectief particulier opdrachtgeverschap / starterswoning/ middeldure koop Vs/cpo/sw/sk = Vrije sector / collectief particulier opdrachtgeverschap / starterswoning/ sociale koop Vs/po/vw = Vrije sector/ particulier opdrachtgeverschap / vrijstaande woning Vs/po/tk = Vrije sector/ particulier opdrachtgeverschap/ tweekapwoning Vs/pmb/vw = Vrije sector/ projectmatige bouw / vrijstaande woning Vs/pb/pw = Vrije sector/ projectbouw/patiowoning Vs/pmb/kw = Vrije sector / projectmatige bouw /kangoeroewoning Het betreft een nadere uitwerking van artikel 7.1.1 van de planregels van het bestemmingsplan. De bestemming Verkeer-Verblijfsgebied

32

Deze bestemming betreft de geprojecteerde wegen en straten met een verblijfsfunctie (erftoegangswegen), parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden met een openbaar karakter. De wegen en parkeervoorzieningen in het exploitatiegebied hebben geen bovenplans karakter. Ze hebben uitsluitend een functie voor de binnen het exploitatiegebied gelegen gronden. Openbaar/verblijfsgroen Aan een deel van het plangebied is de bestemming openbaar groen/verblijfsgroen toegekend. Deze bestemming kent een zeer brede bestemmingsomschrijving. Binnen het geprojecteerde groengebied worden namelijk diverse uiteenlopende gebruiksmogelijkheden geboden, zoals groenvoorzieningen, voet- en fietspaden, water en speelvoorzieningen. Bosgebied Aan een groot deel van het plangebied is de bestemming Bos toegekend. Dit houdt verband met de compensatie van bos binnen het plangebied. Het bestaande populierenbos wordt deels gekapt en herplant op de huidige locatie aansluitend aan het bestaande bos en deels op een andere locatie binnen het plangebied (hoek Gasthuisstraat/ Veedrift) en wordt hiermee 1:1 gecompenseerd. Woningbouwprogramma In het bestemmingsplan is ruimte gecreëerd voor maximaal 160 woningen. In de differentiatie van deze 160 woningen is nadrukkelijk rekening gehouden met enerzijds de behoefte vanuit de wijk en anderzi ds de s eer unten van beleid zoals vernoemd in de Woonvisie.

Prijsklassen Huur Sociale huur

%

Vrije sector huur Koop Sociale koop Middeldure koop < €250.000 Middeldure koop €250.000-330.000 Dure koop .€330.000 Totaal Verhouding eengezins-meergezins Aandeel starterswoningen Aandeel woningen voor senioren Aandeel (collectief)particulier opdrachtgeverschap

10%tot 15% 65%tot 75% 15%tot 20% 15%tot 20% 15%tot 20% 20%tot 30% 100%

25%tot 35% 15%tot 20%

Opmerking Appartementen+kangeroewo ningen Appartementen Starterswoningen Starterswoningen Tweekap+ patio's VS kavels 72%-28% 30% 35% 35%-60%

Het te realiseren programma is in onderstaande tabel weergegeven. Op de kaart 2 voorgenomen grondgebruik zijn de diverse woningbouwcategorieën aangegeven.

33

Woningbouwprogramma Stiphout zuid

Woningtype Appartement sociale huur Appartement vrije sector huur Vrije sector/ collectief particulier opdrachtgeverschap / starterswoning/ niddeldure koop <€.250.000.= sociale koop starterswoningen (von-prijs plus/extra max€.194.000,= / von-prijs plus/epc waarde 0,5 of la ger max. €.205.700,=) (cpo) Vrije sector/ particulier opdrachtgeverschap / vrijstaande woning Vrije sector/ projectbouw/patiowoning <€.330.000,= Vrije sector/ particulier opdrachtgeverschap/ tweekapwoning Vrije sector/ projectmatige bouw / vrijstaande woning Vrije sector/ projectmatige bouw /kangoeroewoning Vrije sector/ projectmatige bouw /kangoeroewoning (buidelwoning = sociale hulr) Totaal

Oostelijk gebiedsdeek aantal woningen

Westelijk gebiedsdeel: aantal woningen

20 20

Totaal aantal woningen

Procentueel

20 20

12,5% 12,5%

12

12

24

15,0%

12

12

24

15,0%

10

15

25

15,6%

20

12,5%

8

8

5, 0%

9

9

5,7%

5

5

3,1%

5 66

5 160

3,1% 100%

20

94

1.4 Toelichting bij te verwerven gronden De gemeente voert een actieve grondpolitiek. Dat wil zeggen dat de gemeente wenst en er naar streeft zelf alle gronden/eigendommen binnen een exploitatiegebied te verwerven, de gehele grondexploitatie te voeren en de gronden uit te geven. Op het moment van vaststelling van dit plan is circa 90% van het plangebied in eigendom bij de gemeente. Daarbij is uitgegaan van de eigendomssituatie op 1 mei 2011. De overige gronden zijn in eigendom van een woningbouwcorporatie en particulieren. De gemeente is niet voornemens alle gronden die nog niet in eigendom zijn te verwerven. Betrokkenen hebben de mogelijkheid tot zelfrealisatie. Met betrekking tot de te betalen exploitatiebijdrage kan nog tot de datum van vaststelling van het exploitatieplan op basis van een anterieure privaatrechtelijke overeenkomst worden gecontracteerd. Na vaststelling zal de aan de gemeente volgens dit exploitatieplan te betalen exploitatiebijdrage op basis van een af te sluiten posterieure privaatrechtelijk overeenkomst of op grond van een financiële voorwaarde verbonden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen moeten worden voldaan. Uitzondering hierop zijn twee gedeelten van perceel Stiphout B 3953, waarvan een buiten en een binnen het exploitatieplangebied gelegen, die de gemeente wel wenst te verwerven. Deze zijn benodigd voor de te realiseren infrastructuur met bijbehorend openbaar gebied in het oostelijk plangebied en aanpassingen aan de bestaande infrastructuur van de Gasthuisstraat buiten het plangebied. Voorwaarde voor de verlening van de omgevingsvergunning is dat de bouwpercelen moeten zijn ontsloten. Hiervoor is het noodzakelijk dat de gemeente, ten behoeve van de realisatie van de betreffende toegangsweg, kan beschikken over de betreffende ondergrond binnen het exploitatieplan gelegen ter grootte van circa 1.000 m2 van perceel Stiphout B 3953. Daarnaast zal door de gemeente moeten worden verworven een gedeelte ter grootte van circa 644 m2 van de voorstrook van perceel Stiphout B 3953 aan de Gasthuisstraat, met een huidige en toekomstige verkeersbestemming, ten behoeve van de ontsluiting en noodzakelijke aanpassing van de bestaande infrastructuur en openbare ruimte buiten het exploitatieplan. Hiervan worden de kosten op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit als kosten voor werkzaamheden buiten het plangebied in het exploitatieplan meegenomen (art 6.2.4. sub e Bro). De gemeente wenst beide percelen op minnelijke wijze en indien noodzakelijk op basis van onteigening te verwerven. De voorgenomen werken met betrekking tot de te realiseren openbare voorzieningen op betreffende percelen zijn belangrijk voor de ontsluiting van het oostelijk plangebied.

34

Hierbij is er de voorwaarde dat deze in een eerder stadium op basis van de condities van het exploitatieplan aan de gemeente worden overgedragen ten behoeve van de realisatie van de geplande voorzieningen waardoor anders geen omgevingsvergunningen om te bouwen kunnen worden verleend. Indien hierover nadat het exploitatieplan is vastgesteld geen overeenstemming wordt bereikt door middel van een (grondtransactie-)overeenkomst zal de gemeente hiervoor de procedure tot onteigening in gang zetten. Naast de noodzaak tot tijdige ontsluiting van het oostelijk plangebied en de noodzakelijke aanpassing van de bestaande Gasthuisstraat zijn belangrijke redenen voor de (tijdige) verwerving van dit perceel voor het toekomstig openbaar gebied: - De integrale vorm van planuitvoering en dat een belangrijk deel van het exploitatiegebied niet uitgegeven dan wel bebouwd kan of mag worden voordat het openbaar gebied bouwrijp is gemaakt (aanleg bouwweg en riool). Onder bouwweg wordt in dit verband verstaan de weg die nodig is om de betreffende uitgeefbare percelen bouwrijp te kunnen maken. Om die reden zal hierover bouwverkeer moeten kunnen plaatsvinden. Doordat de ondergrond van de aan te leggen openbare voorzieningen verdeeld is over meerdere kadastrale percelen met meerdere eigenaren, i.c. de gemeente en een woningcorporatie, is ten behoeve van een tijdige en juiste volgtijdelijke realisatie alsmede in verband met de integraliteit van het werk, regie vereist op het complete werk en dient dit niet afhankelijk te zijn van de onzekerheid of de betreffende eigenaar tijdig zal overgaan tot realisatie. Daar komt bij dat indien eigenaren afzonderlijk overgaan tot realisatie dit risico's op bouwfouten en kwaliteitsverschillen geeft daar waar realisatoren op elkaar moeten aansluiten. Dit zou zich kunnen voordoen bijvoorbeeld bij het aansluiten van verschillende stukken riool op elkaar, waarbij zich verschillen in zetting zouden kunnen voordoen. - De kostenefficiency. Bij een integrale vorm van planuitvoering voor wat betreft de openbare voorzieningen geldt dat de gemeente als eigenaar tegen lagere kosten kan uitvoeren dan wanneer verschillende eigenaren dat elk voor hun eigen percelen moeten doen. Zonder integrale uitvoering door de gemeente zou de eigenaar zelf ook de afstemming met nutsbedrijven moeten organiseren, hetgeen hogere kosten met zich meebrengt door inefficiency. Het gaat ook ten koste van de efficiency waar het betreft de voorbereiding, directievoering en het toezicht door de gemeente. Die hogere kosten drukken dan op de exploitatie van het gehele exploitatiegebied. Omdat noch het ruimtelijke besluit, noch het exploitatieplan een particuliere eigenaar dwingen tot uitvoering van het besluit en plan en het indienen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen, is de gemeente afhankelijk van de bereidheid van de eigenaar om een aanvraag voor een omgevingsvergunning in te dienen. Dit zou tot gevolg hebben dat voor de gronden van deze eigenaar het bestemmingsplan en het exploitatieplan niet tot uitvoering komen wanneer de eigenaar geen omgevingsgunning aanvraagt. Ook in deze situatie zal de gemeente alsnog de procedure inzetten tot onteigening. Eigendomsituatie In het exploitatiegebied hebben behalve de gemeente Helmond nog drie eigenaren een grondpositie. In onderstaande tabel staan de eigenaren met een lettercode benoemd en staat het grondoppervlak per eigenaar aangegeven. De lettercode correspondeert met de lettercode aangehouden op kaart 3 "Eigendommen" . Op deze kaart is ook een nadere detaillering op kadastraal perceel opgenomen. Eigendomspositie (standopname 1 mei 2011) Eigenaar Aantal m2 Gemeente Helmond A 105.852 Eigenaar B 1.400 Eigenaar C 960 Eigenaar D 9.233 Totaal



117.445

Procentueel (afgerond) 90,1% 1,2% 0,8% 7,9% 100%

De eigendomsituatie betreft een momentopname. De gronden in het gebied kunnen nog van eigenaar wisselen. De uiteindelijke eigendomssituatie is bij de vaststelling van de exploitatiebijdrage doorslaggevend voor wat de betreffende eigenaar op grond van het betalingsvoorschrift bij de omgevingsvergunning betaalt. Zoals uit de tabel blijkt heeft de gemeente bij standopname 1 mei 2011 verreweg de grootste eigendomspositie binnen het exploitatiegebied.

35

1.5 Toelichting bij citeertitel Inhoud Het bestemmingsplan Stiphout Zuid biedt een rechtstreekse bouwtitel zoals aangegeven op de verbeelding van het bestemmingsplan. De opzet en gedetailleerdheid van het voorliggende exploitatieplan is afgestemd op de aard van het bestemmingsplan. Het exploitatieplan moet, volgens wettelijke verplichting, bevatten: - een kaart van het exploitatiegebied; - een omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, het inrichten van de openbare ruimte en de aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied (voor zover deze werken in het exploitatiegebied aan de orde zijn). - een exploitatieopzet De exploitatieopzet gaat uit van objectief vastgestelde marktconforme prijzen voor de raming van de kosten en opbrengsten (Hierbij zijn de uitgifteprijzen gebaseerd op het gronduitgifte beleid van de gemeente Helmond). Alle verhaalbare kosten worden meegeteld in de exploitatieopzet. In het exploitatieplan staan ook regels voor het omslaan van de kosten over de verschillende uitgiftecategorieën van de uit te geven gronden, uitgewerkt met inachtneming van de regels die daartoe zijn opgenomen in afdeling 6.4 Wro. Op deze wijze krijgen alle bouwpercelen naar draagkracht een relatief aandeel van de kosten. Het exploitatieplan bevat daarnaast (locatie-)eisen met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte, de nutsvoorzieningen en het bouw- woonrijpmaken, de te realiseren woningbouwcategorieën en de fasering. Procedure en rechtsgevolgen Het eerste exploitatieplan voor een locatie moet worden vastgesteld samen met het bestemmingsplan. Procedure De procedure van het exploitatieplan loopt gelijk op met die van de bijbehorende planologische maatregel. Voor eigenaren waarmee vooraf nog geen anterieure overeenkomst over grondexploitatie is gesloten, is het van belang om te weten dat er een exploitatieplan bestaat dat tot de betaling van een exploitatiebijdrage bij de verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen verplicht en dat inzicht biedt in de locatie-eisen. Daarom worden binnen het plangebied alle eigenaren geïnformeerd over het ontwerp-exploitatieplan en in een later stadium over het vastgestelde exploitatieplan. Voor de vaststelling van het exploitatieplan en het ruimtelijk besluit moet de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Awb worden doorlopen. Dit betekent dat het college van burgemeester en wethouders het ontwerp-exploitatieplan voor een periode van zes weken ter inzage leggen. In deze periode kunnen belanghebbenden mondeling of schriftelijk hun zienswijze kenbaar maken. Na vaststelling van het exploitatieplan door de gemeenteraad is er voor belanghebbenden gedurende een termijn van 6 weken na de tervisielegging van het vaststellingsbesluit de mogelijkheid tot het instellen van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Een algemene kennisgeving van het ontwerp- en het vastgestelde exploitatieplan wordt gepubliceerd in het weekblad De Trompetter. Voor toekomstige eigenaren is het van groot belang om te weten dat er een exploitatieplan bestaat, dat tot de betaling van een exploitatiebijdrage bij de verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen verplicht en waarbij voorts geldt dat een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen ook inhoudelijk dient te voldoen aan de eisen van het exploitatieplan. Daarom wordt na vaststelling door de gemeenteraad van het exploitatieplan, voor alle percelen in het exploitatieplan waarop een exploitatiebijdrage rust, een aantekening ingeschreven in het gemeentelijk register van publiekrechtelijke beperkingen op grond van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. Het beroep tegen een exploitatieplan is gekoppeld aan het beroep tegen de bijbehorende planologische maatregel.

36

Rechtsgevolgen Het exploitatieplan heeft een aantal rechtsgevolgen. Zo dient aan de omgevingsvergunning voor het bouwen een voorschrift te worden verbonden tot betaling van een exploitatiebijdrage indien zich de in artikel 6.17 Wro bedoelde situatie voordoet en dient weigering van een omgevingsvergunning voor het bouwen die in strijd is met het exploitatieplan plaats te vinden. Ook is in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht geregeld dat zolang een exploitatieplan niet onherroepelijk is burgemeester en wethouders een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen dienen aan te houden. Wel is er onder voorwaarden de mogelijkheid deze aanhouding te doorbreken. Jaarlijkse herziening In afwijking van de wettelijke herzieningstermijn van 10 jaar voor het bestemmingsplan, geldt voor het exploitatieplan de verplichting het plan jaarlijks te actualiseren (ingaande 1 jaar na het onherroepelijk worden van het eerste vaststellingsbesluit). De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste een keer per jaar te herzien. Grondexploitaties zijn dynamisch en worden regelmatig aangepast. Daarom is bepaald dat exploitatieplannen minimaal jaarlijks herzien moeten worden totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken die voorzien zijn in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. Een herziening van het exploitatieplan kan dus los van het bestemmingsplan plaatsvinden. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan reeds een omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt en de exploitatiebijdrage is voldaan en die percelen waarvoor eerder overeenkomsten over grondexploitatie zijn gesloten. Een herziening kan er ook toe leiden dat locatie-eisen worden toegevoegd, gewijzigd of komen te vervallen. Indien de herziening betrekking heeft op niet-structurele onderdelen, zoals de vervanging van een raming van kosten door werkelijk gemaakte kosten, behoeft geen wettelijke voorbereidingsprocedure te worden doorlopen, bestaat er geen beroepsmogelijkheid en eindigt de procedure met een raadsbesluit tot herziening van het exploitatieplan. Als er sprake is van wijzigingen van structurele onderdelen, dan is daarop de uniforme voorbereidingsprocedure van toepassing en staat de mogelijkheid open daartegen in beroep te gaan bij de Raad van State. In een herziening van een structureel karakter kunnen onder meer nieuwe inzichten betreffende het ruimtegebruik en/of de verkaveling en de fasering worden verwerkt. Het is ook mogelijk dat aanpassing van de locatie-eisen, woningaantallen en het programma aan de orde zijn. Eindafrekening. Het publieke kostenverhaal verloopt via een posterieure overeenkomst of via de omgevingsvergunning. Een aanvrager van een omgevingsvergunning betaalt bij het verlenen van de omgevingsvergunning een bijdrage die is gebaseerd op (de laatste herziening van) het exploitatieplan. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2. Het kan zijn dat achteraf de totale kosten van de exploitatie lager blijken te zijn dan de kosten, waarvan is uitgegaan bij het vastleggen van de financiële voorwaarde aan de omgevingsvergunning, waardoor de aanvrager een te hoge bijdrage heeft betaald. Indien de aanvrager niet vrijwillig (overeenkomst) maar in het kader van de omgevingsvergunning heeft betaald, wordt het eventueel teveel betaalde boven een drempel van 5% terugbetaald door de gemeente. Lid 3 van artikel 6.20 bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger). Naheffing van kosten is niet toegestaan. In afwijking van het voorgaande kan een houder van een omgevingsvergunning, die de exploitatiebijdrage heeft voldaan als financiële voorwaarde bij deze vergunning, ook zelf verzoeken om een eindafrekening zodra 90% van de begrote kosten zijn gerealiseerd.

37

1.6 Leeswijzer bij het exploitatieplan Om het exploitatieplan nog inzichtelijker te maken en uit te leggen wat de diverse onderdelen van het plan inhouden is onderstaand nog aanvullend een leeswijzer opgenomen. Doel en functie van het exploitatieplan In het proces van locatieontwikkeling spelen grondbezit en grondexploitatie een cruciale rol. In de per 1 juli 2008 in werking getreden nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het bijbehorende besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de rollen van de gemeente en particuliere grondeigenaren bij de realisering van plannen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen verduidelijkt. Een grondeigenaar mag in beginsel zijn eigen perceel ontwikkelen mits hij bereid en in staat is de toegelaten bestemming te realiseren overeenkomstig de door de gemeente, vanuit het publiek belang meest aangewezen, gewenste vorm van uitvoering. De gemeente wil de ruimtelijke ontwikkeling sturen en streeft naar een goede ruimtelijke kwaliteit en een eerlijke verdeling van de kosten en baten van de grondexploitatie. In situaties waarin sprake is van particuliere eigendomssituaties waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien zijn er ten aanzien van het kostenverhaal en de te hanteren locatie-eisen, verschillende mogelijkheden: - de eigenaar sluit met de gemeente voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst, de zogenaamde anterieure overeenkomst; - de eigenaar sluit met de gemeente na vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst, de zogenaamde posterieure overeenkomst; - de eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en betaalt, op basis van het vastgestelde exploitatieplan, bij de verlening van de omgevingsvergunning(en) voor het bouwen een exploitatiebijdrage. In een anterieure overeenkomst zullen ook omtrent (locatie-)eisen afspraken zijn vastgelegd. In geval van een posterieure overeenkomst zal in de overeenkomst uitvoering worden gegeven aan de in het exploitatieplan opgenomen (locatie-)eisen en de te betalen exploitatiebijdrage. In geval geen overeenkomst wordt gesloten dient een particuliere eigenaar bij de realisatie rekening te houden met de inhoudelijke (locatie-)eisen opgenomen in het exploitatieplan. De omgevingsvergunning voor het bouwen dient te voldoen aan de eisen van het exploitatieplan. Een bouwaanvraag zal worden geweigerd indien er sprake is van strijd met het exploitatieplan. Afdeling 6.4 van de Wro, in combinatie met het Bro, geeft de gemeenten naast de mogelijkheid (en verplichting) om de kosten van de grondexploitatie te verhalen op de grondeigenaren/ontwikkelaars in het plangebied, ook de mogelijkheid om eisen te stellen aan de kwaliteit van de inrichting van het gebied, de uitvoeringsregels bij de feitelijke aanleg, de fasering van deze ontwikkeling en aan het realiseren van een aandeel sociale woningbouw (huur en koop) en particulier opdrachtgeverschap. De kosten, verbonden aan de exploitatie van de gronden, zullen worden verhaald conform de regeling van afdeling 6.4 van de Wro. De vaststelling van dit exploitatieplan dient er derhalve toe om de noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal, waarvan de berekening plaatsvindt bij het bepalen van het betalingsvoorschrift bij de aan te vragen omgevingsvergunningen voor het bouwen dan wel waarvan de berekening wordt opgenomen in een overeenkomst welke wordt gesloten na (posterieur) de vaststelling van dit exploitatieplan. Na vaststelling van het exploitatieplan is dat plan leidend bij de over kostenverhaal te maken afspraken. Het sluiten van een anterieure of posterieure overeenkomst bevrijdt de eigenaar van de verplichting de exploitatiebijdrage te betalen op grond van een financiële voorwaarde verbonden aan de omgevingsvergunning. De gebruikelijke legesheffing blijft onverminderd van kracht. Een belanghebbende kan echter niet voor dubbel kostenverhaal komen te staan. Voor onderdelen die zowel in het kostenverhaal van het exploitatieplan zitten als in de leges volgt uit de legesverordening dat de legesregeling voor dat onderdeel terugtreedt. Opzet van dit exploitatieplan Artikel 6.13 van de Wro noemt een aantal verplichte en een aantal facultatieve onderdelen van een exploitatieplan. Volgens de Wro moet een exploitatieplan in ieder geval een kaart van het exploitatiegebied bevatten evenals een exploitatieopzet en een omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, aanleg openbare ruimte en nutsvoorzieningen. Daarnaast kan een exploitatieplan een aantal facultatieve onderdelen bevatten die vooral dienen om de gemeente kwalitatieve eisen te laten stellen aan de uitvoering van de voorzieningen op een locatie en

38

voorschriften te geven met betrekking tot een specifieke groep aangewezen woningbouwcategorieën (sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap). Het Bro schrijft voor dat een exploitatieplan een toelichting dient te bevatten, waarbij voorts eisen aan die toelichting worden gesteld (art 6.2.11 Bro). De opzet van dit exploitatieplan bestaat uit deel 1 Het exploitatieplan met daarin opgenomen de vanuit de wetgeving expliciet benoemde onderdelen en uit deel II De toelichting bij het exploitatieplan. Gekozen is om de opzet van de toelichting aan te laten sluiten bij de opzet van het exploitatieplan, waardoor een gezamenlijke structuur ontstaat die de dwarsverbanden tussen het exploitatieplan en de bijbehorende toelichting duidelijker maken. De toelichting bevat een motivering van de in, of inzake, het exploitatieplan gemaakte keuzes en moet het hierdoor voor eenieder mogelijk maken de status, de inhoud en de rechtsgevolgen van het exploitatieplan beter te begrijpen. De opbouw is als volgt: Deel I Het exploitatieplan: Hoofdstuk 1: De status van het exploitatieplan In het eerste hoofdstuk wordt duidelijk gemaakt welk exploitatieplan is vastgesteld, welk bevoegd gezag het betreffende exploitatieplan heeft vastgesteld, wanneer het exploitatieplan is vastgesteld, en waarom het exploitatieplan is vastgesteld. Hoofdstuk 2: De omschrijving van werken en werkzaamheden Een van de verplichte onderdelen van het exploitatieplan vormt de omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied (artikel 6.13, lid 1, sub b Wro). Doel van deze omschrijving is aan te geven welke werken en werkzaamheden nodig worden geacht voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied. Hoofdstuk 3: De eisen en regels In dit hoofdstuk zijn de eisen opgenomen voor de werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied en regels omtrent de uitvoering van de genoemde werken en werkzaamheden en faseringen en koppelingen (artikel 6.13, lid 2, respectievelijk sub b en sub c Wro). Daarnaast is een uitwerking gegeven van de in het ruimtelijke besluit opgenomen regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid van aangewezen woningbouwcategorieën (artikel 6.13, lid 2, sub d Wro).Ten slotte zijn hier regels opgenomen met inachtneming waarvan bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de eerder genoemde regels (artikel 6.13, lid 2, sub e Wro). De eisen en regels hebben de vorm van voorschriften. Hoofdstuk 4: De exploitatieopzet De Wro bepaalt dat een exploitatieplan een exploitatieopzet bevat (artikel 6.13, lid 1, sub c Wro). De exploitatieopzet behoort bovendien tot de verplichte onderdelen van het exploitatieplan. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het kostenverhaal. In de exploitatieopzet worden de kosten met betrekking tot de grondexploitatie afgezet tegen de opbrengsten. Op basis van dit vergelijk van kosten en opbrengsten wordt de exploitatiebijdrage berekend die als voorschrift aan de omgevingsvergunning zal worden verbonden, of die via een posterieure overeenkomst zal worden geïnd. Kaarten bij het exploitatieplan In het exploitatieplan zijn ter verduidelijking een aantal kaarten opgenomen. De kaart met de begrenzing van het exploitatiegebied vormt een verplicht onderdeel van het exploitatieplan (op grondslag van artikel 6.13, lid 1, sub a Wro). De overige kaarten kennen een facultatief karakter en zijn opgenomen voor zover van toepassing (op grondslag van artikel 6.13, lid 2, sub a Wro). Bijlagen bij het exploitatieplan Vanuit de vier hoofdstukken van het exploitatieplan wordt verwezen naar bijlagen (niet zijnde het kaartmateriaal) die bij het exploitatieplan zijn gevoegd. Deze bijlagen betreffen onder andere het beeldkwaliteitplan het aanbestedingsprotocol. In het exploitatieplan is hierbij expliciet aangegeven welke bijlagen onderdeel uitmaken van het exploitatieplan. Deel II Toelichting bij het exploitatieplan: De toelichting heeft een identieke indeling waarbij het exploitatieplan nader wordt toegelicht met een motivering van de gemaakte keuzes waardoor het voor eenieder mogelijk wordt de inhoud en de status van het exploitatieplan beter te begrijpen. Ook wordt een uitleg gegeven over de kosten en de berekening

39

daarvan per kostensoort, alsmede een onderbouwing van de uitgifteprijzen en een uitleg over de wijze van toerekening van kosten aan bepaalde gronden. Toelichting bij Hoofdstuk 1: De status van het exploitatieplan Toelichting bij Hoofdstuk 2: De omschrijving van werken en werkzaamheden Toelichting bij Hoofdstuk 3: De eisen en regels Toelichting bij Hoofdstuk 4: De exploitatieopzet Kaarten bij de toelichting Bijlagen bij de toelichting Kaartmateriaal en bijlagen bij de toelichting Naast het kaartmateriaal en de bijlagen die onderdeel uitmaken van het exploitatieplan zelf, kunnen ook bij de toelichting bij het exploitatieplan een of meerdere kaarten en/of bijlagen worden opgenomen. Deze kaarten en bijlagen bij de toelichting van het exploitatieplan hebben, anders dan de kaarten en bijlagen bij het exploitatieplan, geen bindende werking, maar dienen slechts ter toelichting voor de lezer van het exploitatieplan.

Toelichting bij hoofdstuk 2 De omschrijving van werken en werkzaamheden Een van de verplichte onderdelen van het exploitatieplan vormt de omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied (artikel 6.13, lid 1, sub b Wro). Doel van deze omschrijving is aan te geven welke werken en werkzaamheden nodig worden geacht voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied.

2.1 Toelichting bij bouwrijp maken van het exploitatiegebied Bij bouwrijp maken van het exploitatiegebied worden onderscheiden werkzaamheden die betrekking hebben op het uitgeefbaar gebied èn die welke betrekking hebben op de (her-)inrichting van het openbare gebied, de openbare ruimte(zie toelichting 2.3). Bij aanvang van de realisatie van het bestemmingsplan zullen de gronden bouwrijp worden gemaakt. Hierbij vinden werken en werkzaamheden plaats ten behoeve van het uitgeefbare gebied en de inrichting van de openbare ruimte met als resultaat dat de bouwkavels zijn ontsloten en er gebouwd kan worden.

2.2 Toelichting bij aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied De aanleg van de nutsvoorzieningen wordt afgestemd op het bouw- en gebruiks-/woonrijpmaak proces. Hierbij wordt opgemerkt dat de kosten van de werkzaamheden die doorgaans op een andere grondslag gefinancierd worden, niet als toerekenbaar gelden en dus geen onderdeel uitmaken van de exploitatieopzet. Dit zijn de kosten van de aanleg van nutsvoorzieningen (gas, water, elektra, kabel en telefoon) die via gebruikerstarieven worden gefinancierd.

2.3 Toelichting bij inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied Naast de in 2.1 vermelde werkzaamheden met betrekking tot het bouwrijp maken van de openbare ruimte zal bij aanvang van de realisatie waar nodig ook worden gestart met de ten behoeve van het woongebied noodzakelijke herprofilering van bestaande wegen en de aanleg van de hoofdontsluiting van het plangebied, die merendeels buiten het plangebied zijn gelegen, maar waarvan de kosten op grond van artikel 6.2.4 e Bro in het kostenverhaal zijn betrokken. Met de aanleg van de rotonde SchootensedreefNeedrift ter hoogte van de Vogelenzang is inmiddels in het voorjaar van 2011 gestart. Tegen de tijd dat de woningen worden opgeleverd vindt de definitieve inrichting plaats van de openbare ruimte waarbij het gebied gebruiks-/woonrijp wordt gemaakt. Dit houdt in dat de wegen hun definitieve verharding krijgen, de overige kabels en leidingen en de trottoirs worden aangelegd. Afhankelijk van het plantseizoen wordt eveneens het groen aangelegd. Belangrijk is dat het bouwverkeer niet meer over de definitieve verharding mag rijden, zodat er een spanning is tussen het moment van gebruiks-/woonrijp maken en het opleveren van de bouw.

40

Toelichting bij hoofdstuk 3 De eisen en regels I n dit exploitatieplan zijn eisen opgenomen voor de werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied en regels omtrent de uitvoering van werken en werkzaamheden. Daarnaast is in het exploitatieplan een uitwerking gegeven van de in het ruimtelijke besluit opgenomen regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid. Ook zijn regels opgenomen met inachtneming waarvan bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de eerder genoemde regels. Alle definities uit het bestemmingsplan Stiphout Zuid zijn ook van toepassing op dit exploitatieplan tenzij anders bepaald. Waar nodig is onderstaand artikelsgewijs een toelichting opgenomen.

3.1 Toelichting bij Artikel 1 Begripsbepalingen I n dit artikel zijn de meest relevante begrippen uit dit exploitatieplan gedefinieerd. Voor zover begrippen uit het bestemmingsplan Stiphout Zuid ook voorkomen in dit exploitatieplan hebben ze dezelfde betekenis.

3.2 Toelichting bij artikel 2 Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan. Dit artikel ziet toe op de eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied (hierna ook kortweg te noemen: de werken en werkzaamheden) en bevat regels en procedurevoorschriften omtrent de voorbereiding en het uitvoeren van de genoemde werken en werkzaamheden en de overdracht aan de gemeente, waaraan eenieder zich dient te houden bij de realisering van het bestemmingsplan. Toepasselijkheid van eisen en regels voor werken en werkzaamheden en de uitvoering artikel 2.1 De inrichting van de openbare ruimte in het exploitatiegebied vindt plaats volgens de eisen, voor zover van toepassing, zoals vervat in de meest recente versie van de genoemde beleidsdocumenten. Het beeldkwaliteitplan Stiphout Zuid is een uitwerking van het stedenbouwkundig plan en geeft aan welke beeldkwaliteit voor onder meer de openbare ruimte wordt voorgeschreven. In het beeldkwaliteitplan zijn de identiteit en de inrichtingseisen voor het gebied vastgelegd. Het beeldkwaliteitplan dient als basis voor de verdere uitwerking van het plangebied en vormt het toetsingskader voor de gemeente met betrekking tot de kwaliteit van de aanleg van de openbare ruimte. De aanleg van de nutsvoorzieningen en kabels en leidingen in het exploitatiegebied vindt plaats door de nutsbedrijven in de door de gemeente aangewezen leidingstroken onder de hiervoor van toepassing zijnde voorwaarden en eisen. Het werken met een gesloten grondbalans Werken en werkzaamheden met betrekking tot de aanleg van retentiebekkens voor de opvang van hemelwater, af te graven en af te voeren gronden binnen het exploitatiegebied en het aanvoeren en ophogen van gronden binnen het exploitatiegebied worden uitgevoerd door te werken met een gesloten grondbalans. De bedoelde gronden worden indien nodig afgevoerd naar dan wel aangevoerd van een daartoe binnen het exploitatiegebied ingericht gronddepot. Aanvoer van gronden van buiten het exploitatiegebied is verboden. Van dit verbod kunnen burgemeester en wethouders afwijken(zie artikel 8.2.2) indien, op het moment dat de aanvoer van gronden voor de voortgang van de werkzaamheden noodzakelijk is, het gronddepot onvoldoende grond bevat. Burgemeester en wethouders kunnen aan deze afwijking voorwaarden verbinden. Voor de bedoelde aan- en afvoer worden afspraken gemaakt met de beheerder van de gemeente Helmond. Deze beheerder houdt toezicht op de aan- en af te voeren gronden 2.2 Melding van voorbereiding van werken en werkzaamheden, goedkeuring van het bouwproces, uitvoering van werken en werkzaamheden, voltooiing en overdracht aan de gemeente. Bij het proces van de voorbereiding en de uitvoering van het bouwrijp- en gebruiksrijp maken van de openbare ruimte tot en met de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente dient door

41

eigenaren, indien de gemeente de uitvoering niet zelf voor haar rekening neemt, de in dit artikel gestelde eisen in acht te worden genomen. Hierbij is bepaald dat de exploitant van de besteksvoorbereiding en uitvoering van voorgenomen werken en werkzaamheden melding moet doen bij en goedkeuring moet krijgen van het college van burgemeester en wethouders. Deze melding is in het bijzonder van belang voor de door of vanwege het college van burgemeester en wethouders uit te oefenen controle op de uitvoering van de betrokken werken en werkzaamheden. Het bouwproces, alle uit te voeren werkzaamheden vanaf de voorbereiding tot en met de overdracht, moet door de exploitant worden beschreven en ter goedkeuring aan het college van burgemeester en wethouders worden voorgelegd. Tussentijdse inspecties (artikel 2.2.3) vinden vooral plaats op momenten dat sprake is van een belangrijke fase voor het toekomstig onderhoud. Met het oog op de overdracht van openbare voorzieningen in beheer aan de gemeente vinden direct voorafgaande aan deze overdracht inspecties plaats conform het hiervoor binnen de gemeente gebruikelijke document. Artikel 2.2.4 bepaalt dat de exploitant een voltooiingsverslag moet opstellen dat de instemming van het college van burgemeester en wethouders behoeft. Het voltooiingsverslag biedt ook een vrijwaring voor de exploitant. Ingeval het college van burgemeester en wethouders zijn instemming heeft betuigd, dan kan — behoudens misschien ten tijde daarvan niet kenbare omstandigheden — nadien bezwaarlijk nog een handhavingsactie door het college van burgemeester en wethouders worden geëntameerd, gebaseerd op de omstandigheid dat de betreffende werken en werkzaamheden of de uitvoering ervan niet in overeenstemming zijn met het exploitatieplan. De Wro bepaalt dat de gemeente een aan de vergunninghouder verschuldigde financiële bijdrage verstrekt, indien de prestaties waaraan die bijdrage is gerelateerd overeenkomstig het exploitatieplan zijn verricht en een verzoek tot betaling bij de gemeente is ingediend (artikel 6.22, lid 1 Wro). De instemming met het voltooiingsverslag dient er ook toe om vast te stellen of de betrokken werken en werkzaamheden overeenkomstig het exploitatieplan zijn uitgevoerd en of bedoelde financiële bijdrage, mits ook aan de toepasselijke andere voorwaarden is voldaan, kan worden verstrekt. Indien niet overeenkomstig het exploitatieplan is gehandeld, dan zal de betaling van de financiële bijdrage reeds om die reden niet aan de orde kunnen zijn. In artikel 2.2.5 zijn regels en voorwaarden opgenomen met betrekking tot de overdracht van de gerealiseerde werken en werkzaamheden van de exploitant aan de gemeente. Aan het einde van artikel 2 is bepaald dat als de gemeente als uitvoerder van werken en werkzaamheden optreedt, de artikelen onder 2.2. niet van toepassing worden verklaard (artikel 2.3). Voor het exploitatieplan Stiphout Zuid gaat de gemeente met gebruikmaking van dit artikel (2.3) alle voorgenomen werken en werkzaamheden zelf uitvoeren en realiseren. Dit is gewenst uit oogpunt van integraliteit, efficiency en kostenbesparing. De argumentatie en de redenen, integraliteit, efficiëncy en kostenbesparing, die aan deze keuze ten grondslag liggen zijn als volgt te motiveren: - omdat belangrijke delen van het exploitatiegebied niet uitgegeven dan wel bebouwd kunnen worden voordat het openbaar gebied bouwrijp is gemaakt (aanleg bouwwegen en riolen) vraagt dit om een integrale planuitvoering. - Slechts voor een klein deel is de ondergrond van de te realiseren openbare voorzieningen niet in eigendom van de gemeente. Ten behoeve van een tijdige en juiste volgtijdelijke realisatie alsmede in verband met de integraliteit van het werk is regie op het complete werk vereist en dient dit niet afhankelijk te zijn van de onzekerheid of deze eigenaar bijtijds kan overgaan tot realisatie. - naast het integraliteitsaspect is het ook vanuit het efficiency- en kostenoogpunt en de kans op kwaliteitsverschillen (Dit zou zich kunnen voordoen bijvoorbeeld bij het aansluiten van verschillende stukken riool op elkaar, waarbij zich verschillen in zetting zouden kunnen voordoen) niet wenselijk dit kleine maar wel cruciale deel van de openbare ruimte door de betreffende eigenaar te laten realiseren.

42

3.3 Toelichting bij artikel 3 Regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten In dit artikel zijn regels en verbodsbepalingen opgenomen met betrekking tot de aanbesteding van de werken en werkzaamheden, waaraan eenieder zich dient te houden bij de realisering van het bestemmingsplan. Op grond van Europees recht en in lijn daarmee op grond van eigen beleid rekent de gemeente het tot haar taak om mededinging te bewerkstelligen als het gaat om werken, leveringen en diensten. Om te waarborgen dat deze mededinging ook daadwerkelijk plaatsvindt, verklaart de gemeente de desbetreffende Europese richtlijn van toepassing voor dit exploitatieplan en schrijft zij aanvullend haar eigen gemeentelijk aanbestedingsbeleid voor. Om te waarborgen dat de aanbestedingen conform de regels en dit beleid worden gehouden schrijft de gemeente voor dat voorgenomen besluiten tot aanbesteding en gunning door haar worden getoetst op naleving van deze regels en dit beleid. De volmacht kan slechts worden verstrekt op basis van een door de gemeente goedgekeurd aanbestedingsdocument. Het is zonder schriftelijke volmacht van de gemeente verboden over te gaan tot aanbesteding en uitvoering van de werken en werkzaamheden. Artikel 3.1 bepaalt welke regels van toepassing zijn op de gunning van werken en werkzaamheden. Verwezen wordt naar het aanbestedingsprotocol dat als bijlage 2 onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan. In dit protocol is o.a. opgenomen dat werken en werkzaamheden voortvloeiend uit de uitvoering van het bouwproces Europees openbaar moeten worden aanbesteed volgens de richtlijn 2004/18/EG van het Europees Parlement en de Raad van 31 maart 2004 betreffende de coOrdinatie van de procedures voor het plaatsen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten, zoals gepubliceerd in PbEG 2004, L 134/114, d.d. 30 april 2004, voor zover de geraamde prijzen van deze werken en werkzaamheden boven de drempel uitkomen, zoals deze drempel geldt op het moment van de uitvoering. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Bao) (Staatsblad 2005/408). Indien en voor zover bovengenoemde richtlijn, dit gezien de drempelwaarde, niet van toepassing is, is het gemeentelijk beleid zoals vastgelegd in het "Protocol aanbesteding en inkoop 2007 Gemeente Helmond" zoals opgenomen in bijlage 2 van dit exploitatieplan van toepassing. Vervolgens volgt een samenstel van een melding van een voorgenomen besluit tot aanbesteding (artikel 3.1.2), melding van een gunning van een opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied (artikel 3.2) en de vereiste instemming hiermee van het college van burgemeester en wethouders (artikel 3.3.1.). Dit stelsel moet zorg dragen dat de exploitant de opdrachten gunt in overeenstemming met het geldende aanbestedingsrecht en de gemeente niet in gebreke blijft. Een voorgenomen besluit tot gunning van de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden(aanbestedingsdocument) dient aan Burgemeester en wethouders ter toetsing te worden voorgelegd (artikel 3.2) met als doel te controleren of de aanbestedingsprocedure is verlopen overeenkomstig het bepaalde in lid 3.1. Hierbij moet door exploitant worden gevoegd een aanbestedingsverslag, op te maken na de definitieve gunning van de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden en voor de feitelijke start van de werkzaamheden (artikel 3.3.2). In het aanbestedingsverslag dient aannemelijk te worden gemaakt dat de betreffende opdracht daadwerkelijk is gegund in overeenstemming met het toepasselijke aanbestedingsprotocol. De exploitant dient in de overeenkomst met de geselecteerde uitvoerder het voorbehoud te maken van instemming van het college van burgemeester en wethouders met het aanbestedingsverslag.

3.4 Toelichting bij artikel 4 Regels met betrekking tot de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen De realisatie van het bouw- gebruiks-/woonrijpmaken is voornamelijk verdeeld in een oostelijk deel (fase 1) en een westelijk deel (fase 2). De grens tussen beide fasen wordt gevormd door de bestaande Gasthuisstraat. Gelijktijdig met fase 1 zal de uitvoering plaatsvinden van de noodzakelijke aanpassingen aan de bestaande infrastructuur en de realisatie van nieuwe infrastructuur, inclusief de

43

realisatie van een rotonde aan de SchootensedreefNeedrift, die gelegen zijn buiten het exploitatiegebied maar noodzakelijk zijn voor de ontsluiting van het totale nieuwe woongebied. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar de aanduiding van de fasering en koppelingen onder hoofdstuk 4.2 en de daarbij behorende toelichting.

3.5 Toelichting bij artikel 5 Regels met betrekking tot koppelingen tussen werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen Dit artikel bevat regels over de volgorde waarin werken en werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd en de koppeling tussen bouw- en aanlegactiviteiten. Hierbij is bepaald dat een omgevingsvergunning eerst kan worden afgegeven, nadat de geplande bouwwegen zijn aangelegd en opgeleverd door/aan de gemeente.

3.6 Toelichting bij artikel 6 Uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid aangewezen woningbouwcategorieën Artikel 3.1 lid 1 Wro bepaalt dat de gemeente in een bestemmingsplan een percentage kan opnemen gerelateerd aan het plangebied voor de woningbouwcategorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Artikel 6.13 lid 2 onder d Wro bepaalt dat het percentage verder uitgewerkt wordt naar concrete aantallen en de situering in het exploitatieplan. Overeenkomstig het bepaalde sub a van artikel 6.2.10 van het Besluit ruimtelijke ordening zijn onder meer regels gesteld over het aantal en de situering van sociale huur- en koopwoningen en de percelen voor particulier opdrachtgeverschap. Op grond van deze bepaling is in het exploitatieplan een nadere invulling, naar concrete aantallen en de situering, gegeven met betrekking tot de uitvoerbaarheid van de drie aangewezen woningbouwcategorieën sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap. De toedeling van de aangewezen woningbouwcategorieën aan daartoe aangewezen vlakken in het exploitatiegebied, vormt de uitwerking van de percentages voor de betreffende categorieën die in het bestemmingsplan Stiphout Zuid 2011 zijn opgenomen voor de uitvoerbaarheid van de genoemde woningbouwcategorieën. De artikelen 6.1.1 tot en met 6.1.5 hebben betrekking op het aantal en de situering van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en percelen voor particulier opdrachtgeverschap. In de redactie van deze artikelen is een verwijzing opgenomen naar aanduidingen op de kaart 2 "Voorgenomen grondgebruik" die onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan. Artikel 6.2. heeft betrekking op de beschrijving van de doelgroep die in aanmerking komt voor bewoning van een sociale huurwoning Artikel 6.3.1 heeft betrekking op de categorie woningzoekenden die voor een kavel voor collectief particulier opdrachtgeverschap in de sociale sector in aanmerking komen. Om te voorkomen dat deze kavels alsnog aan anderen buiten de doelgroep worden verkocht, zijn de categorieën woningzoekenden die voor een kavel in aanmerking komen in het exploitatieplan vastgelegd. Wat betreft de categorieën woningzoekenden die in aanmerking kunnen komen voor een kavel voor particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector is het stellen van bindingseisen niet toegestaan. Artikel 6.4 heeft betrekking op het tegengaan van speculatie met betrekking tot sociale huur- en koopwoningen (en geeft toepassing aan artikel 6.2.10, sub f Bro) en vrije sectorwoningen gerealiseerd in particulier opdrachtgeverschap. - (De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen is vastgelegd in het Bro en bedraagt 10 jaar (artikel 1.1.1, lid 1, sub d Bro). De gemeente heeft geen eigen bevoegdheid om hiervan af te wijken. - De instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen wordt door het Bro aan de gemeente ter invulling overgelaten en is geregeld (artikel 1.1.1, lid 1, sub e Bro). Een sociale koopwoning mag worden vervreemd aan een woningzoekende die past binnen de doelgroep zoals daartoe omschreven in de door het college van burgemeester en wethouders van Helmond op 26 april 2011 vastgestelde en als bijlage 3 bij dit exploitatieplan gevoegde notitie "Sociale koopwoningen in Helmond: een nieuwe start" en die ook voldoet aan de in deze notitie gestelde criteria.

44

- Voor wat betreft het vervreemden van een vrije sector woning gerealiseerd in particulier opdrachtgeverschap geldt een antispeculatiebeding met de verplichting om de woning gedurende een periode van drie jaar vanaf de inschrijving in het bevolkingsregister op het betreffende adres zelf te bewonen. Bij verkoop binnen deze driejaars-termijn is een boete verschuldigd aan de gemeente tenzij er een ontheffingsgrond van toepassing is. Artikel 6.5 heeft betrekking op regels te stellen voor het sluiten van een overeenkomst tot vervreemding van een kavel voor particulier opdrachtgeverschap en de overdracht van de voor de kavel verstrekte omgevingsvergunning, tot aan het moment van voltooiing van de bouw van de woning (op grondslag van artikel 6.2.10, sub e Bro). Het betreft regels om te voorkomen dat een particuliere opdrachtgever (met of zonder voorbedachte rade) zijn kavel en de verleende vergunning weer overdraagt aan de oorspronkelijke exploitant of een ander professioneel bedrijf, dat de kavel niet via particulier opdrachtgeverschap ontwikkelt. Een absoluut verbod tot vervreemding van kavels voor particulier opdrachtgeverschap tot het moment van voltooiing van de bouw van een woning lijkt ongewenst, omdat de uitvoering particulier opdrachtgeverschap in de praktijk geen eenvoudige zaak blijkt te zijn. Sommige particuliere opdrachtgevers zullen mogelijk hun woning niet gerealiseerd krijgen en wensen hun kavel zonder daadwerkelijk tot bebouwing te komen te kunnen vervreemden. In dit artikel is daarom opgenomen dat de kavel in deze situatie opnieuw als kavel voor particulier opdrachtgeverschap beschikbaar moet worden gesteld. Indien een particulier opdrachtgever zijn kavel wil vervreemden in combinatie met de overdracht van een verleende omgevingsvergunning voor de bouw, voorafgaand aan de voltooiing van de bouw van de woning, dan gelden dezelfde regels voor selectie van gegadigden en toewijzing als bij de (eerste) uitgifte van bouwpercelen.

3.7 Toelichting bij artikel 7 Verbodsbepaling Zonder verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het exploitatieplan, zou men zich niet hoeven te houden aan de regels in het exploitatieplan en zou de gemeente niet kunnen ingrijpen met een dwangsom of bestuursdwang. Er is voor regels die gesteld zijn krachtens de Wro, zoals het bestemmingsplan en exploitatieplan, een algemeen gebruiksverbod opgenomen (in artikel 7.2, sub b Wro). Door de daarin gekozen bewoordingen, heeft dat gebruiksverbod echter alleen rechtskracht, indien tevens is bepaald dat een overtreding van het gebruiksverbod een strafbaar feit is. Daarom zijn deze bepalingen in het exploitatieplan nodig. Handelen in afwijking of in strijd met de regels van het exploitatieplan is hierdoor publiekrechtelijk handhaafbaar. De gemeente kan van een strafbaar feit aangifte doen doordat concreet omschreven overtredingen van het exploitatieplan zijn aangemerkt als strafbaar feit. Voor zover verbodsbepalingen onderdeel uitmaken van de regels, levert overtreding hiervan, een strafbaar feit op als bedoeld in de Wet op de Economische delicten.

3.8 Toelichting bij artikel 8 Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan aangegeven regels De Wro bepaalt, dat het exploitatieplan regels kan bevatten met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van bij het exploitatieplan aan te geven regels (artikel 6.13, lid 2, sub e Wro). Dit afwijken heeft de vorm van een omgevingsvergunning in de zin van de Wabo. Deze wet bepaalt aanvullend aan de Wro daartoe dat voor zover de aanvraag om de omgevingsvergunning betrekking heeft op een activiteit in strijd met het exploitatieplan, de omgevingsvergunning slechts kan worden verleend met toepassing van de in het exploitatieplan opgenomen regels inzake afwijking (artikel 2.12, aanhef en lid 1, sub b Wabo). In de eerste plaats is bepaald dat de verlening van de omgevingsvergunning alleen betrekking kan hebben op niet-structurele onderdelen van het exploitatieplan (artikel 7, lid 1). Indien de wens tot afwijken van het exploitatieplan ook betrekking heeft op structurele onderdelen van het exploitatieplan, dan dient daar ofwel een aparte procedure tot herziening van het exploitatieplan plaats te hebben ingeval de activiteit niet in strijd is met het geldende planologische regime, ofwel een aparte procedure tot het vaststellen van een omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken. Ook mag de verlening van een omgevingsvergunning geen gevolgen hebben voor de exploitatieopzet, aangezien dit (mogelijk) gevolgen heeft voor de exploitatiebijdrage van niet-betrokken derden. Voor het mogelijk maken van dergelijke activiteiten

45

dient een herziening van het exploitatieplan plaats te hebben (zoals bedoeld in artikel 6.15 Wro).

Toelichting bij hoofdstuk 4 De exploitatieopzet Algemeen De Wro bepaalt dat een exploitatieplan een exploitatieopzet bevat (artikel 6.13, lid 1, sub c Wro). De exploitatieopzet behoort tot de verplichte onderdelen van het exploitatieplan. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het kostenverhaal. I n de exploitatieopzet worden de kosten met betrekking tot de grondexploitatie afgezet tegen de opbrengsten. Op basis van dit vergelijk van kosten en opbrengsten wordt de exploitatiebijdrage berekend die als voorschrift aan de omgevingsvergunning zal worden verbonden, of die via een posterieure overeenkomst zal worden geMd. Deze exploitatieopzet bestaat uit achtereenvolgens: 1. de aanduiding van een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten vierde Wro); 2. de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en zo nodig de koppelingen hiertussen (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten vijfde Wro); 3. de raming van de inbrengwaarden van de gronden (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten eerste Wro); 4. de raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten tweede Wro): 5. de raming van de opbrengsten van de exploitatie (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten derde Wro); 6. de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten zesde; Wro); en 7. het percentage gerealiseerde kosten (artikel 6.2.8 Bro). De fictie van gemeentelijke grondexploitatie in het exploitatiegebied Voor het opstellen van de exploitatieopzet moet worden uitgegaan van de fictie dat de gemeente als enige exploitant optreedt in het exploitatiegebied. I n werkelijkheid blijven de gronden tijdens het gehele ontwikkelproces weliswaar eigendom van de exploitant maar voor het opstellen van de exploitatieopzet gaat de systematiek kort gezegd uit van de fictie dat de gemeente de gronden verwerft (kosten voor de gemeente), alle handelingen verricht of in opdracht laat verrichten op het gebied van werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied (kosten voor de gemeente) en de gronden uiteindelijk uitgeeft in bouwplanklare kavels (opbrengsten voor de gemeente). De exploitatieopzet is, anders gezegd, een rekenkundige omslagmethode uitgaande van de fictieve situatie dat de gemeente de gehele exploitatie actief ter hand zou nemen. Aangezien het in werkelijkheid niet de gemeente is die als enige exploitant optreedt, maar het juist de particuliere eigenaren zijn die (een gedeelte van) de locatie ontwikkelen, voorziet het stelsel van het kostenverhaal vervolgens in een correctie waardoor kosten die door de exploitant zijn gemaakt en niet door de gemeente, in aftrek komen op de exploitatiebijdrage. Profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit Kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan worden naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet (artikel 6.13, lid 6 Wro). Dat betekent dat om bepaalde kosten (geheel of gedeeltelijk) op te kunnen nemen in de exploitatieopzet, de kosten ook in een directe relatie moeten staan tot de ontwikkeling waarop het exploitatieplan betrekking heeft. Meer bepaald zal de vraag in welke mate kosten van grondexploitatie te verhalen zijn via het exploitatieplan, moeten worden beantwoord door de kosten per kostenpost te beoordelen op drie criteria. Dit samenstel van drie criteria bepaalt of, en in welke evenredigheid van nut kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen kunnen worden opgenomen in de exploitatieopzet en verhaald kunnen worden op de exploitant. In het exploitatieplan dient daartoe duidelijk naar voren te komen op welke wijze de kosten zoals deze in de exploitatieopzet zijn opgenomen, voldoen aan de genoemde drie criteria. Profijt In de eerste plaats moeten de kosten worden beoordeeld op het criterium profijt. De ontwikkeling waar het exploitatieplan betrekking op heeft, moet profijt ondervinden van de uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen waarvoor kosten worden gemaakt. Indien de locatie in het geheel geen profijt ondervindt, dan zijn de kosten ook niet te verhalen via de grondexploitatie.

46

Overigens geldt deze toets voor de locatie als geheel en niet voor elk van de te ontwikkelen gronden afzonderlijk. Ook indien slechts een gedeelte van de locatie profijt ondervindt, dan is aan het profijtcriterium voldaan. Toerekenbaarheid In de tweede plaats moeten de kosten worden beoordeeld op het criterium toerekenbaarheid. Aan dit criterium wordt voldaan indien er een causaal verband bestaat tussen de kosten en de gebiedsontwikkeling. De kosten voor de uitvoering van werken, werkzaamheden en maatregelen zouden niet gemaakt worden, zonder dat het plan tot ontwikkeling wordt gebracht. Hierbij moet worden opgemerkt dat de kosten die doorgaans op een andere grondslag gefinancierd worden, niet als toerekenbaar gelden. Duidelijk voorbeeld van dit soort kosten zijn de kosten van de aanleg nutsvoorzieningen (gas, water, elektra, kabel en telefoon) die doorgaans via gebruikerstarieven worden gefinancierd. Proportionaliteit I n de derde plaats moeten de kosten worden beoordeeld op het criterium proportionaliteit. Indien meerdere locaties (bestaand, in ontwikkeling zijnde, of nog te ontwikkelen) profijt hebben van een werk, een werkzaamheid of een maatregel moeten de desbetreffende kosten naar evenredigheid over deze profijthebbende locaties worden verdeeld. Rekentechnische uitgangspunten voor de exploitatieopzet Bij de rekentechnische uitgangspunten gaat het om de bepaling van de startdatum van het project, de einddatum van het project, de faseringsperiode (per jaar, per half jaar et cetera), de rentevoet, de kostenstijging en opbrengstenstijging. Wro en Bro geven geen richtlijnen voor de te hanteren rekentechnische uitgangspunten. Aangezien de wet de fictie hanteert dat de gemeente het gebied integraal exploiteert, is het om deze reden aanbevolen zoveel mogelijk aan te sluiten bij het bestaande gemeentelijk beleid. De bedragen die in de exploitatieopzet worden opgenomen, worden gecorrigeerd voor stijging van kosten en opbrengsten en worden vervolgens opgenomen als netto contante waarde. Jaarlijkse stijging van kosten en opbrengsten I n de exploitatieopzet dient rekening gehouden te worden met de jaarlijkse stijging van kosten en opbrengsten gedurende het tijdvak van de exploitatie. Indien bepaalde kosten op het moment van het vaststellen van het exploitatieplan worden geschat, terwijI de daadwerkelijke investering pas na vijf jaar plaats zal hebben, moet de raming van de investering gecorrigeerd worden met vijf jaarlijkse stijgingen van kosten. Netto contante waarde In de exploitatieopzet worden de kosten en opbrengsten zoals gecorrigeerd voor de jaarlijkse stijging van kosten en opbrengsten vervolgens teruggerekend tot een netto contante waarde. De rente-invloed van de voorgenomen uitgaven en nog te realiseren inkomsten kan worden uitgerekend door deze beide contant te maken en terug te rekenen naar het moment dat het exploitatieplan wordt vastgesteld. Voor de exploitatieopzet van Stiphout Zuid is uitgegaan van de volgende rekentechnische uitgangspunten: • Alle bedragen • Prijspeildatum • Startdatum grondexploitatie: • Contante waarde datum • Einddatum grondexploitatie • Looptijd/Exploitatieduur • Fasering in enig jaar • Rentekosten per jaar • Kostenstijging per jaar • Opbrengstenstijging per jaar

zijn in Euro's en exclusief btw 1 januari 2012 1 januari 2012 1 januari 2012 31 december 2019 8 jaar 1 juli 4,25% 2,0% 0,0%

De kosten, opbrengsten en fasering worden beschreven en gekwantificeerd. Dit leidt tot een exploitatiesaldo, uitgedrukt in een netto contante waarde per 1-1-2012. De exploitatieberekeningen

47

zijn volgens de Contante Waarde methodiek uitgevoerd, waarbij alle kasstromen naar één prijspeil- en valutadatum terug worden gebracht. Vervolgens wordt aangegeven hoe de kosten worden toegerekend aan de verschillende kostendragers.

4.1 Toelichting bij de aanduiding van het tijdvak De looptijd van de exploitatie bedraagt 8 jaar. Gekozen is voor een startdatum van de exploitatie op 1 januari 2012. Deze begindatum is gekoppeld aan de te verwachten datum eerste vaststelling van het exploitatieplan. De einddatum van het tijdvak, 31-12-2019, is afgeleid van het moment waarop naar verwachting de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. De daadwerkelijke uitvoering van de werkzaamheden in het exploitatiegebied vindt voornamelijk plaats nadat het bestemmingsplan in werking is getreden. Tot die tijd zullen met name kosten gemaakt worden voor de planvorming en voorbereiding. Uitzondering hierop is de aanleg van de rotonde SchootensedreefNeedrift ter hoogte van de Vogelenzang waarmee inmiddels in het voorjaar van 2011 is gestart. De verwachting is dat de diverse werkzaamheden ten behoeve van de bouwactiviteiten medio 2012 aan zullen vangen.

4.2 Toelichting bij de aanduiding van de fasering en koppelingen Het plangebied Stiphout zuid is gebiedsmatig in twee delen te onderscheiden, een oostelijk en een westelijk gebiedsdeel, waarbij de scheiding ligt bij de bestaande Gasthuisstraat. De keuze voor deze scheiding komt voort uit stedenbouwkundige en ruimtelijk kwalitatieve overwegingen en de mogelijkheid de doelgroepen starters en senioren op een zo kort mogelijke termijn van een door hen gewenste woning te voorzien (sociale koop/vrije sector bouw voor starters(cpo) en sociale/vrije sector huur en patio's(koop) voor senioren. Met de fasering wordt ook een spreiding van de verschillende woningbouwcategorieën en de afzetmogelijkheden in relatie tot de behoefte in de tijd beoogd. De fasering in de exploitatieopzet gaat ervan uit dat na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan de civieltechnische werkzaamheden worden uitgevoerd die leiden tot het beschikbaar komen van (in civieltechnische zin) bouwrijpe terreinen. Na het beschikbaar komen van deze bouwrijpe terreinen vindt de bouw van de bouwwerken plaats, gevolgd door de inrichting van de openbare ruimte (woonrijp maken). Voor wat betreft de fasering van de uitvoering van het bouw- en gebruiks(woonrijp)maken zijn er globaal 3 fasen te onderscheiden: - De aanpassing/upgrading van de bestaande infrastructuur/openbare ruimte die gelegen is buiten het plangebied, waarvan de bestaande functie wordt gehandhaafd, maar waarvan als gevolg van het uitbreidingsplan aanpassing/upgrading noodzakelijk is, zal hoofdzakelijk plaatsvinden in de periode 2011 tot en met 2014. Het betreft hier de aanleg van de rotonde aan de Schootensedreef/ Veedrift/ Vogelenzang, aanpassingen aan de Gasthuisstraat, Veedrift, Vogelenzang, Leemskuilenweg en de Hortsedijk. Deze aanpassingen dienen reeds in een vroeg stadium plaats te vinden omdat deze wegen moeten gaan functioneren als hoofdontsluiting voor het totale gebied. Het oostelijk gebiedsdeel in de periode 2012-2016 Het westelijk gebiedsdeel in de periode 2015-2019 Voor wat betreft de realisatie van de woningbouwplanning wordt: het oostelijk gebiedsdeel gerealiseerd in de periode 2012-2015. Uitzondering hierop vormen een drietal kavels gelegen achter Gasthuisstraat nrs. 69 en 73, waarvan de eigenaren de wens hebben uitgesproken te opteren voor zelfrealisatie en daarbij verzocht hebben bebouwing eerst plaats te laten vinden in de periode 2016-2019. het westelijk gebiedsdeel gerealiseerd in de periode 2016-2019. Uitzondering hierop vormen een drietal kavels gelegen aan de Leemskuilenweg waarvan ontwikkeling in de periode 20122015 zal plaatsvinden. Dit als gevolg van toezeggingen die onderdeel uitmaken van een grondtransactie voortvloeiend en noodzakelijk voor de voortgang van de ontwikkeling van Brandevoort. De fasering van de ontwikkeling van het exploitatiegebied Stiphout zuid is in de tabellen onder 4.2 weergegeven.

48

Deze tabellen geven aan de volgorde van het bouwrijp- en gebruiks(woon)rijp maken van de diverse deelgebieden. In relatie tot artikel 5 werkt deze tabel zo dat geen omgevingsvergunningen in een deelgebied mogen worden verleend als de gronden in het betreffende deelgebied niet bouwrijp zijn gemaakt, dat omgevingsvergunningen in een deelgebied niet eerder mogen worden verleend dan het beginjaartal in het betreffende deelgebied en dat het verboden is te starten met bouwrijp maken in een deelgebied als het bouwrijp maken in een deelgebied, dat volgens de periodes in de tabel daaraan voorafgaand wordt ontwikkeld, nog niet is afgerond of als de in de tabel aangegeven periode nog niet is aangevangen. Er kan in een deelgebied niet eerder worden gestart met bouwrijp maken of met gebruiksrijp maken dan het beginjaartal in het betreffende deelgebied. De einddata in de tabel geven de voortgang van de ontwikkeling en daarmee de planning van de fasering aan, maar deze data zijn niet bindend in die zin dat bijvoorbeeld na afloop van de betreffende periode van verlening omgevingsvergunning in het betreffende deelgebied geen omgevingsvergunningen meer zouden mogen worden verleend. Het gebruiks(woonrijp)maken vindt eerst plaats als meer dan 90% van alle woningen in het betreffende gebiedsdeel zijn voltooid. Dit om stukrijden van de definitieve bestrating zoveel mogelijk te voorkomen. Met de in deze tabel aangegeven jaartallen worden de gehele kalenderjaren bedoeld. Aanduidingen als 2012 - 2014 betekenen 2012 tot en met 2014. De fasering is ook gevisualiseerd op kaart 4 "fasering en tijdvakken". Artikel 4.1 stelt deze fasering zoals opgenomen in de tabellen 4.2 bindend alsmede de koppelingen

tussen het bouw- en gebruiks(woonrijp)maken en de afgifte van de omgevingsvergunning.

In artikel 4 en artikel 5 van de eisen en regels zijn regels gegeven voor, respectievelijk, de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en voor de koppelingen hiertussen. Omdat deze fasering en koppelingen van invloed zijn op de exploitatieopzet, is ook in de exploitatieopzet hiermee rekening gehouden. De aanduiding van de fasering en de koppelingen in de exploitatieopzet is van belang om de kosten en opbrengsten in het tijdvak van de exploitatie te kunnen plaatsen. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd is bepalend voor het financiële resultaat van de exploitatie en daardoor essentieel voor de integrale en gestructureerde volgorde van ontwikkelen.

4.3 Toelichting bij de raming van de inbrengwaarden van de gronden Algemeen De Wro noemt als onderdeel van de exploitatieopzet de raming van de inbrengwaarde van de gronden waarop het exploitatieplan betrekking heeft (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten eerste Wro). De inbrengwaarde van de gronden wordt nadrukkelijk beschouwd als kosten in de exploitatieopzet, omdat in de fictieve gemeentelijke exploitatie die het stelsel van de Wro als uitgangspunt neemt, de gemeente ook de gronden zou moeten verwerven. De inbrengwaarde wordt bepaald per datum van vaststelling van het exploitatieplan. Tot de raming van de inbrengwaarden van de gronden worden gerekend de ramingen van: (1) de waarde van de gronden in het exploitatiegebied, (2) de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt, (3) de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten, en (4) de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied (zoals bepaald in artikel 6.2.3, sub a tot en met d Bro). Systematiek van raming van de inbrengwaarden Voor de raming van de inbrengwaarde wordt aangesloten bij de systematiek van de Onteigeningswet. Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (zoals bepaald in artikel 6.13, lid 5, eerste volzin Wro). Dit betekent dat de inbrengwaarden van de gronden worden vastgesteld tegen de werkelijke waarde van de zaak, en niet de denkbeeldige waarde die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft (artikel 40b Ow). Daarbij wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële

49

verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper, waarbij slechts in bijzondere gevallen de werkelijke waarde naar andere maatstaf wordt bepaald. Omdat bij het bepalen van de inbrengwaarden van de gronden moet worden uitgegaan van artikel 40b tot en met 40f Onteigeningswet, moet de werkelijke waarde worden bepaald door de hoogste waarde te nemen van de gebruikswaarde en de complexwaarde. De gebruikswaarde-waardebepaling gaat uit van een voortgezet gebruik op basis van de mogelijkheden van het oude planologische regime. De complexwaarde-waardebepaling, daarentegen, gaat uit van de gebruiksmogelijkheden van het planologisch regime dat na de herbestemming van toepassing is. Voor gronden die reeds onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde op te nemen in de exploitatieopzet gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet (artikel 6.13, lid 5, tweede volzin Wro). De volledige schadeloosstelling omvat naast de werkelijke waarde (verkeerswaarde) ook alle andere bijkomende schades. Waardebepaling inbrengwaarden gronden en opstallen(artikel 6.2.3.a en 6.2.3.b Bro) voor het onderliggende exploitatieplan Stiphout Zuid 2011 Omdat de grondexploitatiewet uit gaat van de fictie dat de gemeente alles ontwikkelt volgens haar grondbeleid hebben alle eigendommen in het exploitatiegebied (ook die van de gemeente) een getaxeerde waarde (inbrengwaarde) gekregen. Aan de ondergrond van de infrastructuur / openbare ruimte waarvan de bestaande functie wordt gehandhaafd is geen inbrengwaarde toegekend en deze maakt ook geen onderdeel uit van het exploitatiegebied. (De kosten voor de noodzakelijke upgrading van deze infrastructuur zijn op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit wel als kosten voor werkzaamheden buiten het plangebied in het exploitatieplan meegenomen). In het exploitatiegebied zijn geen waarden opgenomen van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden nog moeten worden gesloopt en hoeven geen gronden te worden vrijgemaakt van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten. Kosten op grond van artikel 6.2.3. sub b en c zijn daarom in dit exploitatieplan niet aan de orde. Bij dit exploitatieplan zal indien de situatie er om vraagt sprake zijn van onteigening. De inbrengwaarde van de voor de ontwikkeling benodigde gronden en opstallen in het exploitatiegebied zoals deze in de tabel 4.3 zijn opgenomen zijn gebaseerd op een onafhankelijke taxatie van bureau Van den Berk en Kerkhof Makelaars en Taxateurs Aarle-Rixtel B.V. De totale inbrengwaarde van de gronden en opstallen die niet kunnen worden gehandhaafd in het gebied bedraagt op basis van genoemd rapport per vermoedelijke datum vaststelling van het exploitatieplan 1-01-2012 €.7.067.760,=. Dit is exclusief de sloopkosten van het voormalige scholencomplex ROC ter Aa vh Hortsedijk 135. Inbrengwaarden sloopkosten (artikel 6.2.3.d Bro) Er is rekening gehouden met de kosten van de reeds uitgevoerde sloopwerkzaamheden van het voormalige scholencomplex ROC ter Aa die per 1-01-2012 een verwachte inbrengwaarde hebben van €.219.591,=. Dit gebouw kon voor de toekomstige bestemming niet worden gehandhaafd. Voor het overige betreft het onbebouwde percelen waarvoor geen sloopkosten hoeven te worden gemaakt.

4.4.Toelichting bij de raming van de andere kosten in verband met de exploitatie Algemeen In het Bro is een lijst opgenomen van kostensoorten die de gemeente in het exploitatieplan moet opnemen en publiekrechtelijk op de exploitant moet verhalen (opgenomen in artikel 6.2.4 Bro, met een uitwerking in artikel 6.2.5 Bro voor wat betreft de kosten voor voorzieningen). Deze lijst omvat, onder meer, de kosten van archeologisch en milieukundig bodemonderzoek, de kosten van bodemsanering, de kosten van aanleg van voorzieningen binnen en buiten het exploitatiegebied, de kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering van voorzieningen en werken, de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied en de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden. Daarnaast gelden ook de eventuele kosten van tegemoetkomingen in planschade nadrukkelijk als

50

kostensoort. De kostensoortenlijst van het Bro is een limitatieve lijst. De lijst verschaft duidelijkheid over de mogelijk te verhalen kostensoorten. Het limitatieve karakter van de lijst betekent dat kostensoorten die niet op de lijst zijn opgenomen, ook niet via het exploitatieplan mogen worden verhaald. Om deze kosten toe te kunnen rekenen aan het exploitatiegebied moet, wat betreft de in artikel 6.2.4 Bro genoemde kostensoorten, worden voldaan aan de 3 criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (Wro 6.13 lid 6). Ministeriële regeling plankosten exploitatieplan Het Bro bepaalt dat met betrekking tot bepaalde kostensoort bij ministeriële regeling regels kunnen worden gesteld met betrekking tot de hoogte en de begrenzing van de via het exploitatieplan verhaalbare kosten (de zogenoemde microaftopping, zoals bepaald in artikel 6.2.6 Bro). Het betreft de kosten van voorbereiding en toezicht op de voorbereiding, de kosten van het opstellen van de gemeentelijke ruimtelijke plannen voor het exploitatiegebied en de kosten van door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden (meer bepaald de kosten zoals bedoeld in artikel 6.2.4, onder g tot en met j Bro). Op dit moment ligt een ontwerp voor een dergelijke regeling open ter internetconsultatie. Het betreft een regeling met een forfaitair karakter die afhankelijk van parameters als onder meer de looptijd van het project, de omvang van het exploitatiegebied, het aantal te realiseren bouwplannen, de eigendomssituatie en de beoogde programmering komt tot een bedrag dat in het exploitatieplan maximaal mag worden verhaald via de exploitatieopzet, voor wat betreft de eerder genoemde kostensoorten. De toerekenbaarheid van kosten aan de exploitatieopzet Met betrekking tot de toerekenbaarheid van de kosten kan in abstractie een onderscheid worden gemaakt tussen drie soorten kosten: - In de eerste plaats zijn er de kosten van werken, maatregelen en voorzieningen die uitsluitend ten dienste van één exploitatiegebied worden gemaakt. Voorbeelden van deze groep van kosten zijn de kosten van de aanleg van woonstraten, woonerven en buurtgroen, maar ook investeringen in natuurcompensatie, waterberging en een ontsluitingsweg voor zover deze alleen een functie hebben voor het betreffende gebied (en dus volledig toerekenbaar zijn aan het betreffende gebied). Deze kosten moeten dan ook volledig op dit betreffende exploitatiegebied worden toegerekend en mogen niet ten laste van andere grondexploitaties komen. Het maakt hierbij overigens niet uit of de werken, maatregelen en voorzieningen binnen of buiten het exploitatiegebied worden gemaakt. De tweede groep van kosten zijn de kosten van werken, maatregelen en voorzieningen die mede van belang zijn voor andere exploitatiegebieden en/of bestaande wijken (de zogenoemde bovenplanse, bovenwijkse of meerwijkse voorzieningen). Voorbeelden van deze groep van kosten zijn de kosten van een verbindingsweg tussen twee wijken, het maken van een wijkpark in het ene exploitatiegebied mede ten behoeve van een ander exploitatiegebied en ecologische zones. Omdat deze functies ook van nut zijn voor andere te ontwikkelen of in ontwikkeling zijnde exploitatiegebieden of ook voor reeds bestaande wijken, mogen deze kosten niet volledig aan één exploitatiegebied worden toegerekend, maar slechts proportioneel ten opzichte van het nut voor de individuele locaties aan de betreffende grondexploitatie ten laste worden gelegd (conform artikel 6.13, lid 6 Wro). De derde groep van kosten betreft de zogenoemde bovenplanse kosten, waarvoor de gemeente in het exploitatieplan een fondsbijdrage mag opnemen (op grond van artikel 6.13, lid 7 Wro). Door middel van de fondsbijdrage kan de winstgevende grondexploitatie van een (deel)locatie A in een gemeente mede de lasten dragen van de verliesgevende grondexploitatie van een (deel)locatie B. Met de regeling wordt beoogd een samenhangende ontwikkeling van verschillende locaties mogelijk te maken. Voorwaarde hiervoor is dat de ruimtelijke en functionele samenhang tussen de te verevenen locaties duidelijk wordt beschreven in een vastgestelde structuurvisie, waar zowel de samenhang wordt beschreven, alsook aanwijzingen worden gegeven over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen. Voor de toepassing van de bovenplanse kosten in de zin van artikel 6.13, lid 7 Wro gelden de drie criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.

51

De toelichting bij de raming van de andere kosten in verband met de grondexploitatie Stiphout Zuid De raming van de andere kosten in verband met de grondexploitatie zijn opgenomen in tabel 4.4, waarin per kostensoort af te leiden uit de artikelen 6.2.4 en 6.2.5 Bro een contante waarde per peildatum 1-01-2012 is berekend. De contante waarden per kostensoort zijn opgeteld tot een totaal van de andere kosten in verband met de grondexploitatie. Voor alle kosten in de exploitatieopzet is onderstaand nader toegelicht en onderbouwd waarom en in welke mate de kosten ten laste van de exploitatie zijn gebracht. In de toelichting op de raming van de andere kosten in verband met de exploitatie is voor elk van de kostensoorten duidelijk gemaakt in welke evenredigheid van nut de kosten zijn opgenomen in de exploitatieopzet. De opgenomen bedragen zijn voor een belangrijk deel ramingen. Jaarlijks zal de exploitatieopzet worden aangepast waarbij waar mogelijk en nodig de ramingen worden bijgesteld of vervangen door gerealiseerde kosten. Onderzoekskosten (artikel 6.2.4.a Bro) Voor voorliggend plan worden en zijn inmiddels diverse onderzoeken uitgevoerd. De kosten en de ambtelijk bestede uren van het verrichten van deze onderzoeken vallen volgens het Bro onder de verhaalbare kostensoorten. Het betreft vooralsnog een grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, een akoestisch onderzoek, een luchtkwaliteitonderzoek, een flora en fauna onderzoek, een watertoets en een planschaderisicoanalyse. De totale nominale onderzoekskosten worden geraamd op €.75.000,= . Toetsingscriterium Afweging en beoordeling Profijt Ja, er is sprake van nut/noodzaak voor de locatie. Bovenstaande werkzaamheden zijn noodzakelijk voor de ontwikkeling van het plan Stiphout Zuid. Toerekenbaarheid Zonder bovenstaande werkzaamheden is het niet mogelijk het plan Stiphout Zuid te realiseren. Proportionaliteit Alle kosten zijn volledig toerekenbaar aan de uitgeefbare bouwpercelen in het exploitatiegebied, daarom worden alle kosten evenredig naar rato van de opbrengstpotentie van de uitgeefbare bouwpercelen omgeslagen over de uitgeefbare bouwpercelen. Er zijn geen andere locaties die ook profijt trekken van de opgenomen werkzaamheden. De opgenomen kosten zijn daarom voor 100% toerekenbaar aan het exploitatiegebied. De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven(artikel 6.2.4.b Bro) Bodemkwaliteit en sanering Ten behoeve van het onderhavige bestemmingsplan is een uitgebreide inventarisatie verricht van de kwaliteit van de bodem ter plaatse. Voor de bevindingen hiervan wordt verwezen naar de milieuparagraaf in de toelichting op het bestemmingsplan. Nabij het exploitatiegebied is een voormalige vuilstort gelegen die niet gesaneerd behoeft te worden. Uitgevoerde onderzoeken geven geen aanleiding te veronderstellen dat hier ten behoeve van de voorgestane ontwikkelingen een noodzaak is tot bodemsanering. Voor bepaalde onderdelen van het plangebied bestaat wel een verdenking van bodemverontreiniging en omdat diverse (delen van) percelen nog niet zijn onderzocht of uitgevoerde onderzoeken in het verleden hebben plaatsgevonden en daardoor te oud zijn om te worden gebruikt in het kader van de omgevingsvergunningen, dient daarvoor in het kader van de aan te vragen omgevingsvergunningen een actueel bodemonderzoek te worden aangeleverd. Concluderend kan gesteld worden dat het exploitatieplangebied gekenmerkt wordt door lichte verhogingen ten opzichte van de desbetreffende achtergrond- en streefwaarden. Deze lichte verhogingen vormen geen belemmering voor de realisatie van de in het bestemmingsplan aangegeven functies. De nu bekende mogelijke problemen met de bodem hebben financieel gezien geen grote gevolgen voor de realisatie van het plan. Voor het in de toekomst verlenen van bouwvergunningen dient nog bodemonderzoek conform de NEN5740 verricht te worden.

52

Voor sanering van lokale spots is in de ramingen vooralsnog een bedrag opgenomen van €.250.000,=. Daarnaast is een raming opgenomen voor het opruimen van de terreinen, het dempen van oppervlaktewateren, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven en de aanleg/doortrekking van de bestaande geluidswal langs de Schootense Dreef die gelegen is binnen het exploitatiegebied. Dit laatste komt voort uit het akoestisch onderzoek met betrekking tot het wegverkeerslawaai van de Schootense Dreef. Hieruit is gebleken dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. In het akoestisch onderzoek (en ook in de milieuparagraaf) wordt melding gemaakt van mogelijke maatregelen om de geluidbelasting vanwege het wegverkeerslawaai te reduceren. De maatregelen die getroffen moeten worden en zijn doorgerekend betreffen hier vooralsnog het aanleggen van een geluidwal ten noorden van de Schootense Dreef, aansluitend op de al aanwezige geluidwallen (ter plaatse van de woningen op de hoek van de Gasthuisstraat/Schootense Dreef en de geluidwal op de hoek van de Schootense Dreef en de Hortsedijk). Het treffen van de overdrachtmaatregelen in de vorm van een geluidwal is een logische voorziening, omdat deze aansluit op de al bestaande geluidwallen langs de Schootense Dreef. Toetsingscriterium Afweging en beoordeling Ja, er is sprake van nut/noodzaak voor de locatie. Bovenstaande Profijt werkzaamheden zijn noodzakelijk voor de ontwikkeling van het plan Stiphout Zuid. Toerekenbaarheid Alle saneringen vinden plaats binnen het exploitatiegebied. Zonder bovenstaande werkzaamheden is het niet mogelijk het plan Stiphout Zuid te realiseren. Proportionaliteit Alle kosten zijn volledig toerekenbaar aan de uitgeefbare bouwpercelen in het exploitatiegebied, daarom worden alle kosten evenredig naar rato van de opbrengstpotentie van de uitgeefbare bouwpercelen omgeslagen over de uitgeefbare bouwpercelen. Er zijn geen andere locaties die ook profijt trekken van de opgenomen werkzaamheden. De opgenomen kosten zijn daarom voor 100% toerekenbaar aan het exploitatiegebied. De kosten van aanleg van voorzieningen in het exploitatiegebied (artikel 6.2.4.c Bro) worden onderstaand nader gespecificeerd en toegelicht.

Op basis van de criteria bedragen de totale nominale kosten van aanleg van voorzieningen in het exploitatiegebied (artikel 6.2.4.c Bro) die aan de exploitatie worden toegerekend afgerond circa 3 miljoen euro. Van deze uitgaven is nog niets gerealiseerd. Voor alle opgenomen kostenramingen geldt voor wat betreft de toetsingscriteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit: Toetsingscriterium Afweging en beoordeling Profijt Ja, er is sprake van nut/noodzaak voor de locatie. Bovenstaande werkzaamheden zijn noodzakelijk voor de ontwikkeling van het plan Stiphout Zuid. Toerekenbaarheid Alle werkzaamheden vinden plaats binnen het exploitatiegebied. Zonder bovenstaande werkzaamheden is het niet mogelijk het plan Stiphout Zuid te realiseren. Proportionaliteit Alle kosten zijn volledig toerekenbaar aan de uitgeefbare bouwpercelen in het exploitatiegebied, daarom worden alle kosten evenredig naar rato van de opbrengstpotentie van de uitgeefbare bouwpercelen omgeslagen over de uitgeefbare bouwpercelen. Er zijn geen andere locaties die ook profijt trekken van de opgenomen werkzaamheden. Onderstaande volgens artikel artikel 6.2.5 a tot en met i. opgenomen kostensoorten zijn daarom voor 100% toerekenbaar aan het exploitatiegebied. Artikel 6.2.5 a. nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt;

Hiervoor zijn in het onderhavige plangebied geen kosten te verwachten en is geen raming opgenomen.

53

Artikel 6.2.5 b riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken;

Er wordt in het gebied een gescheiden rioolstelsel aangelegd. Het afstromende water van de openbare ruimte en de woningen wordt geacht schoon genoeg te zijn om zonder voorbehandeling te lozen in aan te leggen bergings- infiltratiegebieden (cf. uitgangspunt lozingenbesluit buiten inrichtingen).

Artikel 6.2.5 c. wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken; Onder deze post zijn alle kosten opgenomen voor het bouwrijp- en gebruiksrijp(woonrijp) maken van de openbare ruimte, de aanleg van verhardingen met betrekking tot de woonstraten, voetpaden, parkeervoorzieningen en ontsluitingswegen die aansluiten op de bestaande infrastructuur, die binnen de grens van het exploitatiegebied vallen. Op basis van het stedenbouwkundig ontwerp en het beeldkwaliteitplan is er met gebruikmaking van voorcalculatorische eenheidsprijzen een kostenraming opgesteld. De totale nominale kosten zijn op prijspeil 2012 geraamd op circa 1,5 miljoen euro. Onder deze post zijn geen ramingen opgenomen voor de upgrading van de infrastructuur/openbare ruimte waarvan de bestaande functie gehandhaafd blijft. Deze zijn niet binnen de plangrens van het exploitatiegebied opgenomen en zijn aan te merken als kosten van werkzaamheden buiten het exploitatiegebied(artikel 6.2.4.e Bro). Woonstraten Voor de woonstraten is afhankelijk van de aard en functie gerekend met diverse profielbreedtes uitgevoerd in betonstraatklinkers. Afhankelijk van de woonstraat is deze voorzien van een parkeerstrook voor langsparkeren, een trottoir en/of berm/groenstrook.

Artikel 6.2.5 d. infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; Hiervoor zijn geen ramingen opgenomen

Artikel 6.2.5 e. groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; Groenvoorzieningen Naast het bermgroen wordt nog circa 1,5 ha openbare groenvoorziening aangelegd. In de openbare groenvoorziening worden 3 speelplekken met speeltoestellen gerealiseerd. Populierenbos Het bestaande populierenbos tussen Stilpot en Schootense Dreef valt onder de Boswet. I n de nieuwe situatie zal een deel van het bestaande populierenbos worden omgevormd tot woongebied met openbare voorzieningen. Het deel van het niet te handhaven populierenbos dat nodig is als woningbouwlocatie en verwante functie zal op basis van een 1:1 herplant(plicht) ingevolge de Boswet zoveel mogelijk, in verband met de aanwezigheid van een roekenkolonie in het bestaande bos, gecompenseerd worden door nieuw bos aansluitend aan het te handhaven bosgedeelte en voor een deel in de directe nabijheid (hoek Gasthuisstraat/ Veedrift) binnen het exploitatiegebied. De uitgaven van deze herplant en compensatie zijn opgenomen in de exploitatieberekening.

Artikel 6.2.5 f. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; Voor de openbare verlichting wordt gebruik gemaakt van lichtmasten van een verschillende lengte.

Artikel 6.2.5 g. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; In deze post is een raming van €.60.000,= opgenomen voor de volledige inrichting van de 3 speelplekken in het exploitatiegebied. Daarnaast is voor het straatmeubilair, afrasteringen e.d. in de openbare ruimte gerekend met een normbedrag per woning.

54

Artikel 6.2.5 h. gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;

Om te voldoen aan de parkeernorm zal ten behoeve van de 2 appartementenblokken een ondergrondse parkeergarage moeten worden gerealiseerd. Omdat de kosten hiervan volledig ten laste van de opstalrealisatie komen is hiervoor in de exploitatieberekening geen raming opgenomen. Artikel 6.2.5 i. uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen.

Hiervoor zijn geen ramingen opgenomen de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren;( Artikel 6.2.4 d Bro)

Hiervoor zijn in het exploitatieplan geen ramingen opgenomen. Kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen (Artikel 6.2.4 e. Bro)

Zoals in paragraaf 2 van hoofdstuk 1 aangegeven en toegelicht maakt de ondergrond van de bestaande openbare ruimte geen onderdeel uit van het exploitatiegebied. De kosten die verband houden met de upgrading van deze infrastructuur / openbare ruimte, waarvan de bestaande functie wordt gehandhaafd, maken wel onderdeel uit van de exploitatieberekening. Het gaat hier om door de gemeente te maken kosten voor de upgrading van de bestaande infrastructuur die noodzakelijk is ten behoeve van de nieuwe woonfunctie. Omdat hier sprake is van werken en werkzaamheden buiten het exploitatiegebied die gemaakt worden ten behoeve van het exploitatiegebied worden deze op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, als kosten van werkzaamheden buiten het plangebied voor 100% in het exploitatieplan meegenomen. Het betreft hier de upgrading, waarnodig inclusief riolering, van de Leemkuilenweg, Vogelenzang, Gasthuisstraat en de Veedrift, noodzakelijk ten behoeve van de ontsluiting van het exploitatiegebied. Ook de kosten van het maken van een knip in de Gasthuisstraat ter hoogte van de Stilpot, ter voorkoming van sluipverkeer door het woongebied, maken hiervan deel uit. De kosten waar de hoofdontsluiting van het plangebied in zuidelijke richting aansluit op de bestaande hoofdwegenstructuur, de realisatie van een rotonde ter hoogte van de VogelenzangNeedrift die aansluit op de Schootensedreef, zijn ook in het exploitatieplan opgenomen. Verder zijn er ramingen opgenomen voor de verbinding van de Leemkuilenweg met de Wilde Wingerd en het vervangen van klinkers door asfalt van een gedeelte van de Hortsedijk ten behoeve van de reductie van het verkeergeluid. De kosten van aanleg van voorzieningen buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.4.e Bro) worden onderstaand nader gespecificeerd en toegelicht.

Op basis van de criteria bedragen de totale nominale kosten van de werkzaamheden buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.4.e Bro) die aan de exploitatie worden toegerekend afgerond circa 2 miljoen euro. Van deze uitgaven zal in 2011 naar verwachting circa €.300.000,= worden gerealiseerd. Voor alle opgenomen kostenramingen geldt voor wat betreft de toetsingscriteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit: Toetsingscriterium Afweging en beoordeling Ja, er is sprake van nut/noodzaak voor de locatie. Bovenstaande Profijt werkzaamheden zijn noodzakelijk voor de ontwikkeling van het plan Stiphout Zuid. Toerekenbaarheid Alle werkzaamheden vinden plaats buiten het exploitatiegebied. Zonder bovenstaande werkzaamheden is het niet mogelijk het plan Stiphout Zuid te realiseren, de uitgaven vinden niet plaats wanneer er geen sprake is van gebiedsontwikkeling.

55

Proportionaliteit Alle kosten zijn volledig toerekenbaar aan de uitgeefbare bouwpercelen in het exploitatiegebied, daarom worden alle kosten evenredig naar rato van de opbrengstpotentie van de uitgeefbare bouwpercelen omgeslagen over de uitgeefbare bouwpercelen. Er zijn geen andere locaties die ook profijt trekken van de opgenomen werkzaamheden. Onderstaande volgens artikel 6.2.5 a tot en met i. opgenomen kostensoorten zijn daarom voor 100% toerekenbaar aan het exploitatiegebied en waarnodig wordt dit onderstaand bij de respectievelijke posten nog nader toegelicht waarom de geraamde kosten op basis van het profijt-, toerekenbaarheidproportionaliteitsbeginsel voor 100% ten laste van de exploitatie Stiphout Zuid komen..

Artikel 6.2.5 a. nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt;

Kabels en leidingen Voor het verleggen van bestaande kabels en leidingen is, omdat er nog onvoldoende gedetailleerde informatie voorhanden is, een stelpost opgenomen.

Artikel 6.2.5 b riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken;

Gasthuisstraat Om te kunnen aanhaken op het bestaande rioolstelsel moet het bestaande riool in de Gasthuisstraat worden aangepast. Door de realisatie van de woningbouw in het plan Stiphout Zuid moet er een afvoer gecreëerd worden op het bestaande openbaar riool in de Gasthuisstraat. Het bestaande riool in de Gasthuisstraat ligt te ondiep om deze aansluiting vanuit het nieuwe plan te kunnen maken. Daarom moet het bestaande riool in de Gasthuisstraat vervangen worden door een dieper liggend riool. Het bestaande riool in de Gasthuisstraat is relatief nieuw (1996). Uitgaande van een gemiddelde afschrijvingstermijn van 60 jaar betekent dit, dat 25% van de levensduur van het riool voorbij is. In de raming van de kosten voor de vervanging van dit riool is hiervoor een "nieuw voor oud" correctie als bijdrage vanuit de rioleringszorg toegepast. Leemkuilenweg In de Leemkuilenweg is op dit moment slechts gedeeltelijk riool aanwezig en moet een stuk riool worden bijgelegd op de plaats waar een aantal bouwpercelen wordt gerealiseerd. Dit stuk kan aangesloten worden op het bestaande riool in de Leemkuilenweg. De aanleg hiervan komt helemaal ten laste van de exploitatie.

Artikel 6.2.5 c. wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken; Het betreft hier : de upgrading van de Leemkuilenweg inclusief aansluiting op de Wilde Wingerd, de Vogelenzang, de Gasthuisstraat en de Veedrift, welke noodzakelijk is ten behoeve van een goede ontsluiting van het exploitatiegebied. Voor de aanpassing van de Gasthuisstraat is het ook noodzakelijk dat de gemeente over een gedeelte ter grootte van 644 m2 van perceel Stiphout B 3953 kan beschikken. De verwervingskosten maken deel uit van de raming. - de kosten van het maken van een knip in de Gasthuisstraat ter hoogte van de Stilpot, ter voorkoming van ongewenst sluipverkeer door het woongebied. Om te zorgen dat met de ontsluiting van het onderhavig plangebied op de Schootense Dreef en de koppeling met de bestaande wegenstructuur van Stiphout geen ongewenst neveneffect (sluipverkeer) gaat ontstaan wordt voor het autoverkeer een knip in de Gasthuisstraat ter hoogte van de Stilpot gerealiseerd. - de realisatie van een rotonde ter hoogte van de Vogelenzang/Veedrift die aansluit op de Schootensedreef ten behoeve van de aansluiting van de hoofdontsluiting van het plangebied op de bestaande hoofdwegenstructuur in zuidelijke richting. De aansluiting van dit plangebied op de Schootense Dreef zorgt dat de Dorpsstraat niet extra onder druk komt te staan, door de realisatie van de woningen in dit plan. Een eventueel te ontvangen subsidie voor dit project zal op de kosten die aan de exploitatie worden toegerekend in mindering worden gebracht. het aanbrengen van een ander wegdek op de Hortsedijk (asfalt in plaats van klinkers op het wegdeel van de Dorpsstraat tot en met de aansluiting op de Schootense Dreef)

56

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van het verkeer op de Hortsedijk de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. Het treffen van de bronmaatregelen op de Hortsedijk, door het wegdek van klinkers te vervangen door dab (dicht asfaltbeton) zijn in ieder geval noodzakelijk om de geluidbelasting te reduceren. De maximale geluidbelasting kan hiermee gereduceerd worden met 4 dB. Ook na het aanbrengen van de voorzieningen zal echter de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai nog worden overschreden en zal op basis van de Wet geluidhinder onder voorwaarden van te treffen bouwtechnische maatregelen door het college van burgemeesters een hogere grenswaarde kunnen worden vastgesteld. Artikel 6.2.5 d. infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;

Hiervoor zijn in het exploitatieplan geen ramingen opgenomen. Artikel 6.2.5 e. groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen;

Het betreft hier een raming van de aanpassingen van de groenvoorzieningen/bermgroen die verband houden met de noodzakelijk upgrading van de bestaande openbare ruimte/infrastructuur ten behoeve van de nieuwe woonfunctie. Artikel 6.2.5 f. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen;

Het betreft hier kosten van het verwijderen van bestaande lichtmasten en het aanbrengen van nieuwe lichtmasten die verband houden met de noodzakelijk upgrading van de bestaande openbare ruimte/infrastructuur ten behoeve van de nieuwe woonfunctie. Artikel 6.2.5 g straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte;

Hiervoor zijn in het exploitatieplan geen ramingen opgenomen. Artikel 6.2.5 h gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;

Hiervoor zijn in het exploitatieplan geen ramingen opgenomen. Artikel 6.2.5 i uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen;

Hiervoor zijn in het exploitatieplan geen ramingen opgenomen. kosten voor zover deze noodzakelijk zijn in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen art. 6.2.4. f

In het onderhavige plan is geen sprake van realisatie van voorzieningen (mede) voor andere in de toekomst te realiseren locaties. Een verrekening met andere toekomstige locaties is dan ook niet van toepassing. Plankosten (artikel 6.2.4. g tot en met j Bro)

Voor de plankosten is de berekening toegepast zoals deze is verwoord in de "conceptregeling plankosten exploitatieplan". Dit is de meest recente versie zoals deze in het voorjaar van 2010 door de minister ter internetconsultatie is vastgesteld. De "conceptregeling plankosten exploitatieplan" bevat regels over de hoogte en begrenzing van enkele kostensoorten van grondexploitatie. De uitkomsten van de toepassing van de regeling geven een forfaitair maximum aan van de raming van deze te verhalen kosten. Dit zijn ambtelijke kosten die de gemeente maakt bij grondexploitatie met betrekking tot de voorbereiding en toezicht op de uitvoering van voorzieningen en werken, het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen en de overige gemeentelijke apparaatskosten voor het project. Invoer van gegevens van het plan in de concept regeling plankosten heeft geleid tot de volgende maximering van de ambtelijke kosten

57

Product

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Raming

Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke Ordening Civiele en cultuurtechniek (excl. werkz. buiten plangebied) Landmeten/vastgoedinformatie Communicatie Gronduitgifte Management Planeconomie

€. 0 € . 105.600 €. 67.500 €. 587.153 €. 32.331 €. 97.118 €. 234.240 €. 589.065 €. 173.380

Totaal

€.1.886.387

Het inputformulier en de resultaatsheet van de ontwerpregeling plankosten exploitatieplan is als bijlage 1 bij de toelichting bijgevoegd. Mocht de regeling op basis van de internetconsultatie nog wijzigingen ondergaan dan zal de uiteindelijk definitieve versie beschikbaar bij de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan worden toegepast. Daarnaast voorziet de regeling niet in de ambtelijke kosten die gepaard gaan met civiele en cultuurtechnische werkzaamheden buiten het plangebied. Hiervoor is afzonderlijk, maar analoog aan de regeling, voor voorbereiding 8% (€.163.269,=) en toezicht 7% (€.142.860,=) gerekend van de geraamde civiel- en cultuurtechnische werkzaamheden. In totaal is hiervoor opgenomen €.306.129,=. de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten (artikel 6.2.4.k Bro) Het gaat hier om kosten die gedurende de grondexploitatie nodig zijn, bijvoorbeeld om het terrein of voorzieningen te beschermen of bruikbaar te houden. De kosten van het tijdelijk beheer lopen door totdat voorzieningen en gebieden formeel zijn opgeleverd. Deze kosten zijn verdisconteerd in de kosten voor bouw- en gebruiksrijp maken. De tijdelijke beheerskosten van de gronden in eigendom van de gemeente in het gebied zijn niet meegenomen in dit bedrag. Er wordt vanuit gegaan dat de opbrengsten uit tijdelijke verhuur de beheerskosten dekken. Deze kosten zijn daarom per saldo op nihil geraamd. de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet (planschade) (artikel 6.2.4.L Bro)

De realisatie van het plan geeft mogelijk verzoeken van tegemoetkoming in planschade vanuit de bestaande aan het plan grenzende eigendommen. Door een extern bureau is een indicatieve planschaderisicoanalyse opgesteld. I n dit rapport zijn betrokken alle panden die grenzen aan het nieuwe bestemmingsplan. Vervolgens zijn ze gegroepeerd in categorieën van panden die voor en na de planologische maatregel in een "vergelijkbare" omstandigheid verkeren. Op basis hiervan is het % van de planschade bepaald. Van elk van deze groepen/categorieën is vervolgens één pand geselecteerd waarvoor op basis van voorgeveltaxatie de waarde en op basis van het bijbehorende percentage de planschade is getaxeerd. Vervolgens is dit planschadebedrag vermenigvuldigt met het aantal panden uit de categorie en heeft vervolgens het totaalbedrag van alle categorieën tezamen geleid tot een totaalbedrag van mogelijke tegemoetkomingen planschade voor Stiphout zuid. Hierbij is vooralsnog voorbijgegaan aan het criterium van voorzienbaarheid. Het rapport als zodanig geeft nog geen recht op een tegemoetkoming in de planschade. Eerst na vaststelling van de planologische maatregel zal aan de hand van concrete verzoeken, op basis van de wettelijke norm (artikel 6.1.e.v. van de Wro), een eventuele tegemoetkoming in de planschade worden beoordeeld en vastgesteld. Het geraamde bedrag aan mogelijke tegemoetkoming in de planschades op basis van deze analyse is opgenomen in de exploitatieopzet. De kosten van het uitvoeren van de risicoanalyse zijn opgenomen onder de onderzoekskosten. niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW, of andere nietterugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder a tot en met 1 Kosten btw (artikel 6.2.4.m Bro)

Niet compensabele en/of aftrekbare BTW: alle BTW-kosten kunnen in principe worden verrekend met de fiscus voor wat betreft het bouwrijp maken van de kavels en met het BTW-compensatiefonds voor wat betreft de openbare ruimte. BTW die samenhangt met vrijgestelde prestaties kan echter

58

niet worden verrekend en vormt een kostenpost in de grondexploitatie. Zoals het er nu naar uitziet kan alle BTW worden verrekend.

rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten (art 6.2.4.n Bro)

Het gaat hier om de rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten. Bij start van de exploitatie zijn er nog geen rentelasten/renteopbrengsten gerealiseerd.

4.5 Toelichting bij de raming van de opbrengsten van de exploitatie Naast een raming van de kosten verbonden aan de grondexploitatie moet in de exploitatieopzet ook een raming van de opbrengsten worden opgenomen (op basis van artikel 6.13, lid 1, sub c, ten eerste Wro). Het Bro limiteert in het verlengde van het bepaalde in de Wro de ramingen van de opbrengsten tot drie soorten opbrengsten: de opbrengsten van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied de opbrengsten van bijdragen en subsidies van derden de opbrengsten die worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen (zoals bepaald in artikel 6.2.7, sub a tot en met c Bro).

Opbrengsten van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied (art. 6.2.7 a Bro) In de onderhavige exploitatie zijn er alleen opbrengsten van uitgifte van gronden in het exploitatiegebied. De inventarisatie van deze opbrengsten vindt plaats vanuit de fictie dat de gemeente alle gronden verwerft en uitgeeft. De raming van de totale opbrengsten zijn in de exploitatieopzet verwerkt op basis van bestaande gemeentelijke uitgifteprijzen en bedragen nominaal €.17.850.000,=. De gehanteerde uitgifteprijzen voor de verschillende functies zijn gebaseerd op de (marktconforme) uitgifteprijzen zoals deze conform het gemeentelijk gronduitgifte prijsbeleid voor 2011 door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Deze grondprijzen worden jaarlijks aangepast conform de volgens het gemeentelijk grondprijsbeleid door de gemeenteraad vastgestelde grondprijzen De gehanteerde uitgifteprijzen en het aantal m2 gronduitgifte/Bvo, conform het te realiseren bouwprogramma (zie tabel onder 1.3 Toelichting bij voorgenomen grondgebruik), resulterend in de totale nominale opbrengsten zijn aangegeven in onderstaande tabel.

59

omschrijving

Appartement sociale huur Appartement vrije sector huur Vrije sector/ collectief particulier opdrachtgeverschap / starterswoning/ middeldure koop <€.250.000.= sociale koop starterswoningen (vonprijs plus/extra max €.194.000,= / von-prijs plu s/epc waarde 0,5 of lager max. €.20 5.700,.) (cpo)

uitgifteprijs per eenheid

eenheid

€ 226,00

m2 bvo

2.200

20 € 497.200,00

€ 350,00

m2 bvo

2.600

20 € 910.000,00

€ 322,50

m2

4.367

24 € 1.408.357,50

€ 226,00

m2

4.081

24 € 922.306,00

m2

22.517

25 € 8.443.875,00

m2

7.448

20 € 2.401 .980, 00

€ 350,00

m2

1.700

8 € 595.000,00

€ 322,50

m2

4.721

9 € 1.522.522,50

€ 322,50

m2

3.282

5 € 1.058.445,00

€ 226,00

m2 bvo

400

5 € 90.400,00

Vrije sector/ particulier opdrachtgeverschap / vrijstaande woning € 375,00 Vrije sector/ projectbouw/patiowonin g <€.330.000,= € 322,50 Vrije sector/ particulier opdrachtgeverschap/ tweekapwoning Vrije sector/ projectmatige bouw/ vrijstaande woning Vrije sector/ projectmatige bouw /kangoeroewoning Vrije sector/ projectmatige bouw /kangoeroewoning (buidelwoning = sociale huur) Totaal opbrengsten nominaal

programma programma m2 woningen

Totaal opbrengsten nominaal

€ 1 7.850.086,00

Opbrengsten van bijdragen en subsidies van derden (art. 6.2.7 b Bro) Omdat er geen bijdragen en subsidies van gemeente of derden te verwachten zijn zijn er geen bijdragen geraamd.

Opbrengsten die worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen(art. 6.2.7 c Bro) Omdat er geen werkzaamheden worden uitgevoerd waarvan eventuele toekomstige exploitaties profijt kunnen hebben zijn er hiervoor geen opbrengsten geraamd.

60

4.6 Toelichting bij de wijze van toerekening van te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Wijze van toerekening van te verhalen kosten aan de uit te geven gronden De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden omvat twee stappen: (1) het bepalen van de maximaal te verhalen kosten, en (2) de toerekening van de maximaal te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. In de Grondexploitatiewet wordt de fictie gehanteerd dat de gemeente alle gronden uitgeeft (artikel 6.13 lid 4 Wro). Voor de opbrengst uit gronduitgifte is daarom het gemeentelijke gronduitgifte beleid richtinggevend. Het saldo tussen kosten en opbrengsten is bepalend voor de vraag of alle kosten ook verhaald mogen worden. Indien de opbrengsten hoger of gelijk zijn aan de kosten dan kunnen en moeten alle kosten worden verhaald. Is dat niet zo dan dient de gemeente, indien ze desondanks beslist tot vaststelling van het bestemmingsplan, het ingecalculeerde tekort ten eigen laste te nemen. De toerekening van de kosten, die worden gemaakt voor de binnen het exploitatiegebied gelegen werken en de kosten van werken die gesitueerd zijn buiten het exploitatiegebied maar die gemaakt worden ten behoeve van het exploitatiegebied, aan de grondeigenaren binnen het exploitatieplan geschiedt op basis van de opbrengstpotentie. Hiervoor is per grondeigenaar bepaald wat op zijn grond(en) kan worden gerealiseerd. Dit is vervolgens gekwantificeerd in opbrengstpotentie. De verhaalbare kosten kunnen dan percentagegewijs worden toegerekend naar de diverse grondeigenaren. Aldus wordt de brutoexploitatiebijdrage bepaald. De grondeigenaren kunnen de inbrengwaarde van hun uitgeefbaar terrein op deze brutoexploitatiebijdrage in mindering brengen. Met deze verrekeningen wordt de netto-exploitatiebijdrage van de grondeigenaar bepaald. Daarnaast zal de gemeente waar nodig de grond ten behoeve van het openbare gebied verwerven van de grondeigenaar. Met deze verrekeningen wordt alsdan de netto-exploitatiebijdrage van de grondeigenaar bepaald. Indien de eigenaar tevens werken en/of werkzaamheden uitvoert of wordt geacht deze zelf uitgevoerd te hebben (zoals bijvoorbeeld de kosten van bodemonderzoek) dan dienen deze nog met de nettoexploitatiebijdrage te worden verrekend. Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen zijn de kosten en opbrengsten zoals in de voorgaande paragrafen weergegeven in de tijd gefaseerd, en is met behulp van de gehanteerde parameters ( zie begin van dit hoofdstuk) de eindwaarde en het resultaat van de exploitatie, is de netto contante waarde per 1 januari 2012, bepaald Netto contante waarde In het exploitatieplan zijn de kosten en opbrengsten geraamd op een eenduidige prijspeildatum (1 januari 2012). Vanaf deze prijspeildatum tot aan de datum van uitgaaf (als het gaat om kosten) wordt dan rekening gehouden met de parameter voor kostenstijging (2%). Hetzelfde geldt voor opbrengstenstijging (0%). De rente-invloeden van de voorgenomen uitgaven en nog te realiseren inkomsten worden uitgerekend door deze contant te maken en terug te rekenen naar het heden, in dit geval de startdatum van de exploitatie 101-2012. (De netto contante waarde is in feite de huidige waarde van een bedrag waarover je pas na een bepaalde periode, in dit geval 2018, de beschikking hebt). I n tabel 4.6 (Wijze van toerekening van te verhalen kosten aan de uit te geven gronden) is het resultaat weergegeven. Hieruit blijkt dat voorliggend plan op basis van de exploitatieopzet een voorzien nadelig (netto contant) resultaat laat zien van €.239.679,= op peildatum 1-1-2012. Saldo netto contante kosten 1 januari 2012 Saldo netto contante opbrengsten 1 januari 2012 Saldo netto contante waarde per 1 januari 2012

61

Bedrag (EUR) €.15.529.338,= €.15.289.659,= €. 239.679,= (negatief)

Het bepalen van de maximaal te verhalen kosten De raming van de opbrengsten is van belang voor de omvang van de te verhalen kosten. Van de verhaalbare kosten worden de eventuele opbrengsten van bijdragen en subsidies van derden en de opbrengsten die worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen, afgetrokken. Deze zijn in het onderhavige plan nihil. De maximaal te verhalen kosten zijn (art. 6.16 Wro) wettelijk begrensd. Waarbij volgens de systematiek van de Wro via een exploitatiebijdrage verhaald kan worden: het totaal van de kosten minus externe subsidies met als maximum de opbrengstpotentie. De te verhalen kosten zijn op deze wijze gemaximeerd. Als de totale netto contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro aftopping genoemd. Voor voorliggend plan ziet dit er als volgt uit. Tabel 4.6 Maximaal te verhalen kosten contante waarde 1-1-2012 €.15.529.338,=

Bruto te verhalen kosten Voor het kostenverhaal moet hierop worden gecorrigeerd: Subsidies en bijdragen derden per 1-1-2012 Bijdragen andere grondexploitaties per 1-1-2012 Netto te verhalen kosten

-/- af €. 0,= -1- af €. 0,=



€.15.529.338,=

De maximering van het kostenverhaal is het totaal van de netto contante opbrengsten uit Gronduitgifte. Maximaal te verhalen kosten per 1-1-2012 bedragen derhalve



€.15.289.659,= €.15.289.659,=

Aangezien de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte lager zijn dan de netto contante kosten, kunnen de totale kosten (na aftrek subsidie en bijdrage derden) niet volledig worden verhaald en is er in dit geval sprake van aftopping van de kosten. De toerekening van de maximaal te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage zijn de uitgiftecategorieën vastgesteld (artikel 6.18, lid 1 Wro). Per onderscheiden categorie is een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte en een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte,(artikel 6.18, lid 2 Wro). Door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met de per categorie vastgestelde uitgifteprijs is de opbrengstpotentie berekend. Een uitgiftecategorie met een hogere opbrengstpotentie per basiseenheid betaalt als gevolg hiervan relatief meer mee per basiseenheid aan de verhaalbare kosten dan een uitgiftecategorie met een geringere opbrengstpotentie per basiseenheid. Hierdoor worden binnen het exploitatieplan de lasten verdeeld over bouwpercelen met bouwplannen naar rato van opbrengstpotentie van die bouwpercelen. Op deze wijze krijgen alle gronduitgiftes naar draagkracht een relatief aandeel van de kosten. Percelen met de meeste opbrengstcapaciteit dragen op deze wijze het meeste bij aan de verhaalbare kosten. Berekening exploitatiebijdrage De exploitatiebijdrage te verbinden als voorschrift aan de omgevingsvergunning De Wro bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders de kosten verbonden aan exploitatie van de gronden gelegen in een exploitatiegebied verhaald door aan een omgevingsvergunning, af te geven voor een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, of voor een gedeelte van een zo bedoeld bouwplan, het voorschrift te verbinden dat de vergunningverkrijger een exploitatiebijdrage is verschuldigd (artikel 6.17, lid 1 Wro). De exploitatiebijdrage wordt berekend door het aantal gewogen eenheden en gedeeltes van eenheden, dat in het exploitatieplan is toegedeeld aan de in de vergunningaanvraag betrokken

gronden, dan wel indien dit tot een hoger aantal leidt, het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag, te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (artikel 6.19 Wro). Deze uitkomst moet vervolgens worden verminderd met de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag betrokken gronden en de eventuele kosten van zelf verrichte werkzaamheden die door de aanvrager in verband met de betreffende gronden zijn gemaakt (artikel 6.19 respectievelijk sub a en sub b Wro). De contante waarde van de exploitatiebijdrage die afgerekend moet worden bij het afgeven van de betreffende omgevingsvergunning(en) voor het bouwen wordt voor Stiphout Zuid als volgt berekend: - grondopbrengst kavel waarvoor omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend - Verhaalbare kosten in % van de totaalopbrengst % - bruto exploitatiebijdrage - correctie inbrengwaarde uitgeefbaar terrein - correctie zelf verrichte werkzaamheden - Te betalen bij omgevingsvergunning voor het bouwen - Gemeente koopt openbaar gebied Netto exploitatiebijdrage contant per 1-1-2012 Exploitatiebijdrage per exploitant Voor het totaalbeeld bij de huidige stand van zaken staat in onderstaande tabel een indicatie van de exploitatiebijdrage per exploitant (prijspeil 1 januari 2012).

Opbrengst nominaal

Contante waarde opbrengsten 01-0112

p roc en tu ee l

Eig enaar

Tabel Exploitatiebijdrage per exploitant

Contante waarde max. verhaalbare kosten 01-01-12

Bruto Inbrengwaard exploitatlebildrage e uitgeefbaar

Te betalen bij bouwvergunning

€ 13.984.443,50 € 11.854.118,00 77,53% € 11,854.118€0

Klaassen Gasthulsstraat 73

€ 525,00€00 € 409.366,00 2,68% € 409.366,00

€ 409.366,00

€ 235.000

€ 174.366€0

€ 360,000,00 € 280.708,00 1,84% € 280.708,00

€ 280.708,00

€ 171.000

€ 109.708,00

De Greef Gasthulsstraat 69 BOW

t11, tlY tle

-

Gemeente

vergoeding zelf verrichte werkzaamhe Inbrengwaarde den openbaar

Saldo per elgenaar

E 174.366,00 € 109,708,00

€ 58.148,71 € 2.212.312,00 € 2.980.642,50 € 2.745.467,00 17,96% € 2.745.467,00 € 2.745.467,00 E 475.006 € 2.270.460,71 € 17.850.086,00 € 15.289.659,00 100,00% € 15.289,659,00 € 3.435,541,00 € 881.006 € 2.554.534,71 € - € 58.148,71 € 2.498.386,00

Financiële voorwaarde bij de omgevingsvergunning Bij de verlening van de omgevingsvergunning stelt het college van burgemeester en wethouders een termijn waarbinnen de exploitatiebijdrage betaald dient te worden en legt hierbij eveneens een betalingsregeling op (artikel 6.17, lid 2 Wro). In het voorkomende geval dat na het overschrijden van de genoemde termijn nog geen exploitatiebijdrage is voldaan, kan het college van burgemeester en wethouders besluiten dat het bouwen niet kan aanvangen of moet worden gestaakt totdat aan de betalingsverplichtingen is voldaan (artikel 6.21, lid 1 Wro). Indien na verloop van een maand na het verstrijken van de betalingstermijn nog altijd geen betaling heeft plaatsgehad, kan het college van burgemeester en wethouders bij dwangbevel het verschuldigde bedrag vorderen, te verhogen met de op de invordering vallende kosten (artikel 6.21, lid 2 Wro). In het geval dat binnen drie maanden na het besluit van het college van burgemeester en wethouders om de betreffende bouwactiviteiten niet te laten aanvangen of in het voorkomende geval te staken de exploitatiebijdrage nog niet is voldaan, dan kan het college van burgemeester en wethouders de verleende omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk intrekken (artikel 6.21, lid 3 Wro). Eindafrekening van het exploitatieplan Het college van burgemeester en wethouders stelt binnen drie maanden na uitvoering van de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen een afrekening van het exploitatieplan vast (zoals bepaald in artikel 6.20, lid 1 Wro). Bij de afrekening worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend op grond van de werkelijk gemaakte kosten en het totale aantal gewogen eenheden in het exploitatiegebied, voor zover bekend (artikel 6.20, lid 2 Wro).

63

Indien een herberekende exploitatiebijdrage bij de eindafrekening meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, dan betaalt de gemeente dit verschil, voor zover het groter is dan de genoemde vijf procent, terug aan de houder van de omgevingsvergunning, of in het voorkomende geval aan de rechtsopvolger van de vergunningverkrijger (artikel 6.20, lid 3 Wro). Deze terugbetaling heeft binnen een maand plaats te vinden en bovendien met rente. Het is aannemelijk dat deze rente gelijk is aan de rente in de laatste herziening van het exploitatieplan. Als achteraf blijkt dat de werkelijk gemaakte kosten hoger uitvallen dan vooraf als ramingen in het exploitatieplan waren opgenomen, dan komt dit verschil voor rekening van de gemeente.

4.7 Toelichting bij het percentage gerealiseerde kosten Degene die ten tijde van betaling van een exploitatiebijdrage houder was van de betreffende omgevingsvergunning, of ook diens rechtsopvolger, kan bij het college van burgemeester en wethouders ook vroegtijdig een verzoek tot afrekening indienen (zoals bepaald in artikel 6.20, lid 4 Wro). Dit verzoek kan worden ingediend vanaf het moment dat ten minste negentig procent van de geraamde kosten als werkelijk gemaakte kosten bekend zijn. In de exploitatieopzet dient daarom te worden vermeld welk percentage van de totale kosten gerealiseerd is (op grond van artikel 6.2.8 Bro). Bij de minimaal jaarlijkse herziening moet dit percentage telkens worden aangepast naar de laatste stand van zaken. Indien dit percentage de grenswaarde van negentig procent bereikt, kan door de genoemde belanghebbenden dus een verzoek tot afrekening worden ingediend. Ingevolge artikel 6.2.8 Bro wordt vermeld dat voor het onderhavige exploitatieplan per 1-1-2012 0% van de geraamde kosten is gerealiseerd. De totale geraamde kosten in de exploitatieopzet bedragen (nominaal) €.15.888.360,=. Van deze totale kosten is per 1 januari 2012 €.nihil gerealiseerd. Dit bedrag komt overeen met een percentage van 0 %. Hierbij opgemerkt dat de inbrengwaarde en de plankosten volgens de plankostenregeling bij de berekening van dit percentage buiten beschouwing zijn gelaten. Ook is hierbij nog geen rekening gehouden met de realisatiekosten van de rotonde ter hoogte van de Vogelenzang/Veedrift die in 2011 zal plaatsvinden.

Kaarten bij de toelichting Er zij geen kaarten bij de toelichting toegevoegd.

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1 Inputformulier en de resultaatsheet van de ontwerpregeling plankosten exploitatieplan

64

Bijlagen bij het exploitatieplan Bijlage 1: Beeldkwaliteitplan Stiphout Zuid

Bijlage 2: aanbestedingsprotocol "Inkoop- en aanbestedingsbeleid Gemeente Helmond 2007"

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

G

nond

Regels voor aanbesteding en inkoop in de gemeente Helmond op basis van artikel 26 "Financiële verordening gemeente Helmond" zoals vastgesteld door het College van B&W dd. 30 januari 2007

Gemeente Helmond Januari 2007





Gemeente Helmond

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

Inhoudsopqave: 1 SAMENVATTING

4

2 AANLEIDING EN VOORGESCHIEDENIS

5

3 DOEL EN DEFINITIES

7

3.1 DOEL VAN DIT PROTOCOL

7

3,2 DEFINIT1ES EN KADERS

7

4 EXTERNE AANBESTEDINGSREGELS EN REGLEMENTEN 4.1 EUROPESE REGELS

9 9

4.1.1 Waardebepaling van de opdracht 4.1.2 Gunningcriteria 4.1.3 Termijnen 4.2 UITZONDER1NGEN

10 10 10 10

4.2.1 Atlant Groep

10

4.3 AANBESTED1NGSREGLEMENT WERKEN

10

4.4 INKOOPV0ORWAARDEN

11

4.5 WET KETENAANSPRAKELIJKHEED (WKA)

11

5 INTERNE AANBESTEDINGSREGELS

12

5.1 UITGANGSPUNTEN INTERN AANBESTEDINGSBELEID

12

5.2 GEMEENTELIJK AANBESTED1NGSPROCES

13

5.3 STAP 1: KEUZE AANBESTEDINGSPROCEDURE

13

5.3.1 Welke aanbestedingsprocedures zijn er? 5.3.2 Hoeveel offertes? 5.3.3 Keuze aanbestedingsprocedure: groene procedure vs. blauwe procedure 5.3.4 Criteria voor de keuze wie wordt uitgenodigd tot inschrijving 5.3.5 Mandaten 5.3.6 Wanneer gebruikmaken van de blauwe procedure? 5.3.7 Geen aanbestedingsvergoedingen 5.3.8 Onderhandelen 5.3.9 Afstandsverklaring 5.3.10 Werk of dienst?

13 13 14 14 14 16 17 17 17 18

5.4 STAP 2: SELECT1E

18

5.5 STAP 3: GUNN1NG

19

5.6 VOORWAARDEN VOOR EEN GOEDE AANBESTED1NG

20

5.6.1 Zorgvuldig programma van eisen, bestek, opdrachtbeschrijving e.d 5.6.2 Altijd een kostenraming maken 5.6.3 Zorgvuldig contract en opdrachtverstrekking 5.6.4 Tijd(sdruk) is geld reële planning en geduld 5.6.5 Zorgvuldig de interne en externe procedures en regels volgen

20 20 21 21 21

6 INTERNE ORGANISATIE

22

6.1 AANBESTED1NGSTEAMS

22

6.2 INKOOP- EN AANBESTEDINGSFUNCTIONARISSEN

23

6,3 PROCEDUREBESCHREVING

23

6.4 UN1FORMITEIT VAN DE AANBESTEDINGSPROCEDURES

24

6.5 JURIDISCHE AANGELEGENHEDEN

25

2

Gemeente Helmond

Protocol aanbesteding en inkoop 2007 7 OVERIGE AANVERWANTE ONDERWERPEN

tï 26

7.1 INTERNE CONTROLE (INKOOPCONTROL)

26

7.2 VERPLICHTINGENADMINISTRATIE

26

7.3 CONTRACTENBEHEER

26

7.4 MONITORING EN EVALUATIE

26

7.5 RAPPORTAGES

27

8 CONCLUSIE

28

9 COMMUNICATIE

29

1) Agenda openen enveloppen in het bijzijn van inschrijvers bij een openbare en meervoudig onderhandse aanbesteding 2) Stroomdiagram "Procedure aanbesteding en inkoop 2007" 3) Aanbestedingsformulier gemeente Helmond 4) Inkoopvoorwaarden leveringen en diensten gemeente Helmond

3

Gemeente Helmond

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

1 Samenvatting Voor de gemeente Helmond geldt als uitgangspunt dat een goed aanbesteding- of inkoopproces aan de volgende eisen voldoet: 1. De aanbesteding of inkoop moet transparant zijn door volgens de afgesproken procedures (waarin het zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel gewaarborgd zijn) en daarmee volgens het vastgestelde aanbestedings- en inkoopbeleid te werken. Onderdeel hiervan is dat volgens zo objectief mogelijke criteria keuzes (selectie, gunning e.d.) worden gemaakt. 2. Er moet sprake zijn van effectieve concurrentie. Het resultaat moet een optimale prijs/kwaliteit verhouding zijn. 3. Het aanbesteding- of inkoopproces zelf moet zo efficiënt mogelijk zijn. In de aanbesteding is een aantal keuzemomenten te onderscheiden: 1. Keuze aanbestedingsprocedure. 2. Selectie. Er dient zo objectief mogelijk een selectie te worden gemaakt welke ondernemingen worden uitgenodigd in te schrijven. Bij meervoudig onderhandse aanbestedingen zal zo mogelijk in ieder geval één gekwalificeerde Helmondse onderneming worden uitgenodigd om in te schrijven. 3. De gunning zal op basis van de laagste prijs of de economisch meest voordelige inschrijving gebeuren. Het zal altijd op de een of andere wijze geobjectiveerd moeten worden, zodat uitgelegd kan worden waar de keuze op gebaseerd is. Bij aanbestedingen en inkopen boven de € 10.000,- zullen de genoemde keuzes altijd in aanbestedingsteamverband worden gemaakt. Een aanbestedingsteam bestaat uit een medewerker aanbesteding en inkoop van de betreffende dienst en betreffende budgethouder. Daar worden in ieder geval de bovengenoemde keuzes gemaakt. Verder wordt van de totale aanbestedingsprocedure een verslag gemaakt conform de format die als bijlage 3 bij deze notitie is gevoegd, waarvan het origineel in het betreffende projectdossier wordt bewaard. Als randvoorwaarden voor een goede aanbesteding worden de volgende onderwerpen genoemd: 1. Er dient een goed programma van eisen en wensen bij de aanbesteding te worden betrokken. 2. De aanbesteding moet tot resultaat hebben dat er een goed contract uit volgt. Dat betekent dat tijdens de aanbesteding goede en heldere afspraken moeten worden gemaakt. 3. Vermijd tijdens een aanbesteding of inkoop tijdsdruk. Dat kan door een goede en reële planning te maken. 4. Interne en externe procedures en regels worden gevolgd.

4



Gemeente Helmond

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

2 Aanleiding en voorgeschiedenis Op 4 november 2003 heeft de gemeenteraad Raadsbijlage 208, de Financiële Verordening van de gemeente Helmond, vastgesteld. In artikel 26 van die Verordening is het volgende opgenomen: "Het college draagt zorg voor en legt (in een besluit) vast de interne regels (protocol) voor de inkoop en aanbesteding van werken en diensten. De regels waarborgen dat wordt gehandeld in overeenstemming met de regels terzake van de Europese Unie." Dit protocol aanbesteding en inkoop is het protocol zoals bedoeld in genoemd artikel uit de Financiële Verordening 2003. Aanbestedingen en inkoop staan in het middelpunt van de belangstelling. Ook op gemeentelijk niveau is in Helmond veel aandacht voor aanbesteden en inkopen. De inkooporganisatie is in 2005 uitgebreid met twee inkopers. Dit aangepaste inkoop- en aanbestedingsprotocol is een dynamisch document en zal ook de komende tijd regelmatig worden aangepast aan de actualiteit. Aanleiding tot de huidige aanpassing is de recente wijziging van de regelgeving en de implementatie van verbeteringen naar aanleiding van jurisprudentie. Hierbij wordt het oorspronkelijke protocol zoveel mogelijk gehandhaafd qua structuur en de toegankelijkheid verbeterd waarbij zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met wensen vanuit de verschillende diensten. Hiervoor is gekozen in verband met de komst van de Aanbestedingswet in 2007, die regels zal stellen voor aanbestedingen onder de drempelbedragen. Protocol en handleiding zijn in deze versie met elkaar verweven maar worden in de volgende uitvoering duidelijk van elkaar gescheiden. Het protocol aanbesteding en inkoop heeft een gemeentebrede toepassing. In de afgelopen 10 jaar is binnen de gemeente Helmond diverse keren aandacht besteed aan beleid aangaande het inkoopproces. We zullen hier de belangrijkste notities en rapporten kort benoemen en het onderwerp van de notitie geven. Voor meer informatie wordt verwezen naar de notities zelf. 1. Notitie "gemeentelijk aanbestedingsbeleid; begrensd onbegrensd" (1994). De opdracht van de werkgroep was "B&W adviseren over de procedure aanbestedingsbeleid en de relatie met (Europese) regelgeving." Belangrijk onderdeel van de notitie is de inventarisatie van factoren die een rol spelen bij selectie en gunning. Daar wordt later in dit protocol op teruggekomen. 2. "Aanbestedingsprotocol" (1998) van de dienst Stadsbeheer. Het aanbestedingsprotocol beschrijft de aanbestedingsprocedures bij aanbestedingen binnen de dienst Stadsbeheer. Het gaat daarbij zowel om de aanbestedingsprocedure (openbaar, meervoudig onderhands, enkelvoudig onderhands etc) als de beslissingsbevoegdheid. Uitgangspunt in de notitie is om zoveel mogelijk in concurrentie aan te besteden. Verder zijn in het protocol de mogelijke argumenten opgenomen om van de algemene richtlijn tot openbaar aanbesteden af te wijken. 3. "Inkooponderzoek gemeente Helmond" (2001) door Cap Gemini Ernst & Young (en Emeritor). In dit rapport wordt op basis van algemene uitgangspunten en kengetallen geconcludeerd dat in Helmond door professioneel aan te besteden f.10 miljoen (ongeveer € 4,5 miljoen) kan worden bespaard.

5

Protocol aanbesteding en inkoop 2007 4.

5.

Gemeeme Helmond

Notitie "inkopen voor Helmond" (2002). In deze notitie wordt ingegaan op de interne gemeentelijke organisatie van inkopen. Uitgangspunt is dat er een inkoopresultaat te behalen is door bewuster in te kopen. Daartoe wordt vanuit een viertal invalshoeken (transparant, professioneel, besparend en werkbaar) inkoopbeleid geformuleerd. Deze notitie is bestuurlijk goedgekeurd en is daarom een belangrijke basis om concrete invulling te geven aan het aanbestedingsbeleid en dus voor dit protocol. Rapport "gemeentelijk aanbestedingsbeleid" (2003) gemaakt door Deloitte & Touche (D&T) en aangeboden aan de Rekeningcommissie gemeente Helmond. D&T heeft een drietal vragen beantwoord: (1) Beschikt de gemeente Helmond over een formeel vastgesteld aanbestedingsbeleid? (2) Zo ja, voldoet dit beleid aan te stellen eisen zoals centrale aansturing, Europese regelgeving etc.? (3) Wordt intern vastgesteld dat de aanbestedingsregels in de praktijk ook worden nageleefd? Ten aanzien van het formele aanbestedingsbeleid concludeert D&T dat met name op onderwerpen zoals mandatering, contractenbeheer, relatiebeheer, interne controle, dossiervorming en verplichtingenadministratie nog een slag is te slaan. Deze elementen zullen in dit protocol of in de nog op te stellen handleiding aanbesteding & inkoop worden betrokken.

6

Protocol aanbesteding en inkoop 2007



Gemeente Helmond

3 Doel en definities 3.1 Doel van dit protocol Doel van het protocol aanbesteding en inkoop 2007 is om tot een heldere en concrete beschrijving te komen van de aanbestedingsprocedures voor de gemeente Helmond (aanbestedings- en inkoopproces). Met deze notitie wordt een brug geslagen van algemene uitgangspunten van aanbestedings- en inkoopbeleid naar concrete invulling en implementatie in de praktijk. Het gaat daarbij zowel om aanbesteding van werken als de inkoop van goederen en diensten. Onder aanbestedingsprocedures vallen niet alleen de strikte regels voor het feitelijk aanbesteden en inkopen, maar ook aanverwante zaken zoals toezicht op naleving betreffende procedures (interne controle), contractenbeheer, relatiebeheer, monitoring etc. De aanbestedingsprocedures moeten in de praktijk goed uitvoerbaar zijn en niet leiden tot onnodige bureaucratie. Er moet wel altijd rekening worden gehouden met (extra) administratieve lasten. Verder is het uitgangspunt van dit protocol dat de procedures zodanig worden vormgegeven, dat de aanbestedingen de belangen van de Helmondse burgers, ondernemingen en de gemeente optimaal dienen. Het college heeft op 10 juni 2003 in dit kader het volgende besluit genomen: "Het college spreekt uit dat bij inkoop- en aanbestedingstrajecten er aandacht moet zijn voor participatie van lokale ondernemers, die voldoen aan de kwaliteitseisen, in combinatie met borging van effectieve concurrentie." De belangen van het Helmondse bedrijfsleven worden behartigd door in principe voor iedere aanbieding minimaal één gekwalificeerde Helmondse onderneming (bij de Kamer van Koophandel geregistreerd als gevestigd binnen de Helmondse gemeentegrenzen) uit te nodigen om in te schrijven. Helmondse ondernemingen zullen evenals andere ondernemingen concurrerend moeten zijn om een opdracht te kunnen verwerven. Dit betekent dat bij meervoudig onderhandse aanbestedingen in principe ook niet-Helmondse ondernemingen worden uitgenodigd. Bovendien moet het voorgaande niet zodanig worden gelezen dat bij enkelvoudige onderhandse aanbestedingen altijd een Helmondse onderneming wordt gekozen. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen MKB-ondernemingen en grotere ondernemingen.

3.2 Definities en kaders Onder aanbesteding en inkoop (hierna aanbesteding genoemd) wordt in feite alles verstaan waarbij de gemeente een (schriftelijke) overeenkomst aan wil gaan met een inschrijver waarin is vastgelegd dat de gemeente een prestatie krijgt geleverd voor een tegenprestatie te leveren aan de inschrijver. Uit deze definitie blijkt dat aanbestedingen ruim moeten worden gedefinieerd. Het kan gaan om aanbesteding van leveringen, diensten (waaronder inhuur) of werken. Bovendien kan het ook gaan om verschillende soorten contracten zoals raamcontracten, geïntegreerde contracten, 'stilzwijgende verlenging van lopende contracten, maar ook het opvragen van offertes behoort hiertoe. Het intern aanbestedingsproces eindigt in principe bij de gunning. Uiteraard behoort meerwerk binnen de kaders van de UAV nog wel tot de oorspronkelijke aanbesteding. 1 1 Aanvullend of extra werk (buiten de strikte kaders van meerwerk conform de UAV) moet echter worden beschouwd als een aparte aanbesteding. De UAV stelt in dit kader dat een afzonderlijke opdracht als onderdeel van de oorspronkelijke opdracht niet groter of kleiner mag zijn dan maximaal 15% van de oorspronkelijke opdracht en dat het totaal aan aanvullende opdrachten niet meer of minder mag zijn dan 10% van de oorspronkelijke opdracht. Indien dat wel het geval is, heeft de aannemer de gelegenheid de eenheidsprijzen aan te passen.

7

Protocol aanbesteding en inkoop 2007



Gemeente Helmond

Voor de duidelijkheid wordt in het vervolg van dit protocol het moment van gunning als eindpunt van de aanbesteding beschouwd.

8

Protocol aanbesteding en inkoop 2007



Gemeente Helmond

4 Externe aanbestedingsregels en reglementen Belangrijke randvoorwaarden voor het vormgeven van de interne gemeentelijke aanbestedingsregels zijn de bestaande externe wettelijke regels. Uiteraard dienen alle overheden zich aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te houden (objectiviteit, zorgvuldigheid, gelijkheid, non-discriminatie, transparantie, e.d.). Deze gelden altijd, ook onder de Europese drempelbedragen. Omdat deze beginselen verweven zitten in alle procedureafspraken, wordt hier verder niet expliciet op ingegaan. Naast de algemene beginselen van behoorlijk bestuur worden de randvoorwaarden bepaald door de Europese aanbestedingsrichtlijn (2004/18/EG) en de omzetting van de Europese richtlijn in nationale wetgeving in de vorm van het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (BA0).

4.1 Europese regels Doel van de Europese aanbestedingsregels is het openstellen van overheidsopdrachten voor alle ondernemingen in de EU, ongeacht hun nationaliteit. Daarmee wordt eerlijke concurrentie en een open markt binnen de Europese Gemeenschap bevorderd. Op 6 februari 2004 is het zogenoemd 'wetclevend pakket' door het Europees parlement aangenomen (aanbestedingsrichtlijn 2004/18/EG). Dit pakket voorziet in de samenvoeging van de drie Europese aanbestedingsrichtlijnen tot één richtlijn. Dit om uniformiteit in procedures te krijgen. De aanbestedingsrichtlijn schrijft een professioneel en zorgvuldig aanbestedingsproces voor. Openheid, doorzichtige procedures en gelijke behandeling en kansen voor leveranciers zijn hierbij de belangrijkste kenmerken. Verder zijn er zaken aan toegevoegd, zoals ruimere mogelijkheden voor elektronisch aanbesteden en het gebruik van milieu en sociale criteria voor de gunning. Verder is nieuw ten opzichte van de oude regels, de mogelijkheid om voor bijzonder complexe overheidsaanbestedingen (aanbestedingen waarbij vooraf niet alle technische, financiéle of juridische eisen waaraan het project moet voldoen kunnen worden voorgeschreven) een speciale aanbestedingsprocedure, de concurrentiegericht dialoog, te kunnen volgen. Ook wordt het aanbesteden van raamcontracten mogelijk gemaakt. Per 1 december 2005 is de Europese richtlijn omgezet in nationale wetgeving in de vorm van het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (BA0). In 2007 wordt de Aanbestedingswet verwacht, die regels zal stellen met betrekking tot aanbestedingen onder de Europese drempelbedragen. Opdrachten van de gemeente moeten Europees worden aanbesteed als de waarde (excl. BTW) daarvan de Europese drempelwaarden overschrijdt. Momenteel zijn de drempelbedragen als volgt: Europese aanbesteding van: Drempelbedrag (excl. BTW): 1. Levering € 211.000,2. Dienst € 211.000,€ 5.278.000,3. Werk

9

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

Gemeente Hei mond

4.1.1 Waardebepaling van de opdracht De kostenraming is een taak en verantwoordelijkheid van de aanbestedende dienst. Hierbij is zij verplicht de berekening objectief te kunnen onderbouwen. De richtlijn geeft aanwijzingen over de wijze waarop de berekeningen dienen te geschieden. Bijzondere aandacht is er voor het verbod tot (kunstmatige) splitsing van opdrachten of een oneigenlijk gebruik van bijzondere regelingen om onder de bovenstaande drempelbedragen te blijven aldus aan de aanbestedingsregels te ontkomen. Wel kunnen enkele percelen buiten de procedure worden gelaten indien zij voldoen aan de zogenoemde percelenregeling. Indien sprake is van een meerjarige overeenkomst of de mogelijkheid om de overeenkomst te verlengen, dan dient de totale contractswaarde in beschouwing te worden genomen voor de waardebepaling van de opdracht.

4.1.2 Gunningcriteria De toegestane gunningcriteria zijn de laagste prijs' of de 'economisch meest voordelige inschrijving (EMVI)' (zie paragraaf 5.5).

4.1.3 Termijnen In de Europese richtlijn zijn globaal de volgende minimum termijnen opgenomen (onder normale omstandigheden): Openbare procedure: 52 dagen (verkorting is mogelijk bij vooraankondiging, bij elektronische aankondiging of bij het met elektronische middelen volledige en rechtstreekse toegang geven tot de aanbestedingsstukken) Niet-openbare procedure: 37 dagen verzoek tot inschrijving en 40 dagen voor indiening offerte Bekendmaking gunning 48 dagen na gunning

4.2 Uitzonderingen 4.2.1 Atlant Groep Een aanbestedende dienst kan op grond van artikel 19 van richtlijn 2004/18/EG bij het gunnen van overheidsopdrachten preferentie verlenen aan sociale werkplaatsen indien de meerderheid van de betrokken werknemers personen met een arbeidshandicap zijn (sociale werkvoorzieningen). In de aankondiging dient te worden vermeld dat de opdracht is voorbehouden aan sociale werkvoorzieningen. In de collegebesluiten van 20 april 2004 en 13 december 2005 is deze preferred supplier positie toegekend aan de Atlant Groep. Hieraan zijn echter wel randvoorwaarden verbonden, waaronder dat sprake moet zijn van het hanteren van marktconforme tarieven.

4.3 Aanbestedingsreglement Werken In de praktijk zijn voor overheidsaanbestedingen van werken algemeen aanvaarde voorschriften vormgegeven. Deze voorschriften betreffen de pre-contractuele fase. De beleidsregels zijn in nauw overleg tussen enkele ministeries en het bedrijfsleven tot stand gekomen. Aan deze reglementen liggen geen formeel wettelijke bepalingen ten grondslag. Ze zijn daarom (voor gemeenten) niet verplicht. Het is wel gebruikelijk om bij grotere aanbestedingen een reglement van toepassing te verklaren.

10

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

Gemeente Helmond

Momenteel verklaart de gemeente Helmond over het algemeen nog het UAR 1986 van toepassing. Omdat dit reglement (en ook het UAR-EG 1991) op tal van punten afwijkt van het BAO (definities, gunningcriteria, milieu, varianten, elektronisch aankondigen, verplichte uitsluiting, terminologie, formulieren, e-veilen, raamovereenkomsten, Alcatel etc.) wordt ernaar gestreefd om uiterlijk in het 1 0 kwartaal van 2007 over te gaan op toepassing van het ARW 2005 in plaats van het UAR 1986 voor de aanbesteding van werken. In het ARW 2005 worden 17 aanbestedingsvormen onderscheiden (Europees en nationaal). In het reglement worden per aanbestedingsprocedure de regels waaraan de aanbestedingsprocedure moet voldoen beschreven. Het gaat daarbij onder andere om eisen ten aanzien van termijnen, de eventuele aankondiging, maar ook om de vorm van het gunningcriterium en het recht op inlichtingen. Ook stelt het ARW 2005 eisen aan de inschrijving, het inschrijvingsbiljet, gezamenlijke inschrijvingen en varianten van de inschrijver.

4.4 Inkoopvoorwaarden Als alternatief voor door externe partijen opgestelde (standaard)voorwaarden zijn door de gemeente Helmond eigen inkoopvoorwaarden van de gemeente Helmond ontwikkeld. Voor opdrachten van de gemeente Helmond moeten deze inkoopvoorwaarden steeds van toepassing worden verklaardl In de praktijk blijken leveranciers deze inkoopvoorwaarden meestal ongewijzigd te accepteren. De meest actuele versie van de inkoopvoorwaarden is via intranet beschikbaar. Tevens zijn de inkoopvoorwaarden als bijlage opgenomen (bijlage 4). Voor specifieke branches kan gebruik gemaakt worden van voor deze branche specifieke voorwaarden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de RVOI 2001 of DNR 2005. Indien hiervan gebruik wordt gemaakt, dient vooraf te worden bepaald of er artikelen zijn die een verhoogd risico veroorzaken voor de gemeente. Als dat het geval is, kunnen deze artikelen worden uitgesloten of beperkt van toepassing worden verklaard. Het plaatsen van opdrachten dient op eigen briefpapier van de gemeente Helmond te geschieden waarbij steeds expliciet de voorwaarden van de leverancier worden afgewezen en de inkoopvoorwaarden van de Gemeente Helmond van toepassing worden verklaard. Binnenkort wordt het genereren van inkoopopdracht-formulieren vanuit Decade hiertoe ge'implementeerd.

4.5 Wet Ketenaansprakelijkheid (WKA) De WKA heeft tot doel het zekerstellen van de betaling van verschuldigde loonbelasting, premies volksverzekeringen en premies werknemersverzekeringen bij aanneming van werk en inlening van personeel. De hiermee gepaard gaande risico's dienen zoveel mogelijk te worden beperkt door bij de selectie van toeleveranciers zorgvuldig te werk te gaan met betrekking tot het beoordelen van de financiële situatie van onderaannemers. Ook het gebruik van Grekeningen (geblokkeerde rekeningen waarop prem ies worden gestort van waaruit uitsluitend betalingen kunnen worden gedaan van loonheffing en sociale verzekeringspremies aan de belastingdienst of uitvoeringsinstelling) is aanbevelenswaardig afhankelijk van de mate waarin door de gemeente risico wordt gelopen. Voornamelijk de opdrachten die een groot gedeelte aan arbeid (mensuren) in zich hebben moeten getoetst worden op het risico dat de gemeente loopt in het kader van de WKA. Denk hierbij aan dienstenopdrachten (bv. Groenvoorziening, Huishoudelijke Verzorging in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning of uitzendwerkzaamheden). Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de syllabus Wet Ketenaansprakelijkheid van september 1999 opgesteld door Deloitte & Touch (verkrijgbaar bij inkoop) of de internetsite van de belastingdienst.

11

Protocol aanbesteding en inkoop 2007



Gemeente Helmond

5 Interne aanbestedingsregels Ook bij het plaatsen van overheidsopdrachten onder de Europese drempelwaarden dienen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (objectiviteit, zorgvuldigheid, gelijkheid, nondiscriminatie, transparantie, e.d.) te worden gerespecteerd. In de praktijk betekent dit vaak dat de Europese regels ook worden toegepast voor opdrachten onder de drempels.

5.1 Uitgangspunten intern aanbestedingsbeleid Een goede aanbesteding voldoet in het kader van dit handboek aan alle volgende eisen: 1. Transparantie en correct toepassen van procedures wordt gewaarborgd door volgens vaste, voorgeschreven procedures te werken, waarbij mandatering is vastgelegd en beslissingen door de beslissingsbevoegde personen worden genomen. De procedures zijn gebaseerd op de algemene uitgangspunten van zorgvuldigheid (waaronder integriteit en willekeur) en non-discriminatie. Transparantie is verder gediend door zoveel mogelijk openheid te betrachten over de gevolgde procedure en de uitkomst van de aanbesteding. Openheid moet echter niet de belangen van de gemeente schaden. Vandaar dat openheid in bepaalde gevallen kan worden beperkt. 2. Effectieve concurrentie. De keuze van de wijze van aanbesteden moet tot gevolg hebben dat er in de praktijk sprake is van concurrentie. Dit betekent dat als het enigszins kan (ook bij relatief kleine opdrachten) meerdere inschrijvingen worden gevraagd. 3. Efficiënte aanbesteding. Onder voorwaarde dat effectieve concurrentie wordt gerealiseerd, moet de procedure zelf tegen zo min mogelijk kosten geschieden. Dit betekent dat van een praktische aanpak sprake moet zijn. Deze uitgangspunten vormen de basis voor de in dit protocol opgenomen procedures en de gekozen interne organisatie bij aanbestedingen. Doel van een aanbesteding zelf is om de dewenste prestatie geleverd te krijgen tegen een zo laag mogelijke prijs. Met "gewenste prestatie" wordt bedoeld dat de prestatie de kwaliteit heeft die vooraf is gedefinieerd. De kwaliteit mag zeker niet minder zijn. Een hogere kwaliteit is ook niet gewenst indien dit tot hogere kosten leidt. Om dit doel te bereiken gaan we uit van het principe dat de aanbesteding zoveel mogelijk in concurrentie moet geschieden. Belangrijk aspect bij het vooraf bepalen en definiëren van wat exact gevraagd wordt, is het bepalen van de omvang van de opdracht. In sommige gevallen is het voordelig om opdrachten samen te voegen in verband met schaalvoordelen. Dit samenvoegen kan niet alleen door opdrachten simpelweg samen te voegen, maar ook door het aanbesteden van raamcontracten waarbinnen besteld kan worden. 2 Soms ook is het voordeliger om zaken te splitsen omdat verwacht wordt dat daarmee voordelen te behalen zijn omdat we bijvoorbeeld cotirdinatiekosten van de hoofdopdrachtnemer besparen. Dit moet vooraf zorgvuldig worden afgewogen. Het bevorderen cq. instandhouden van plaatselijke werkgelegenheid als doel komt in (politieke en bestuurlijke) discussies steeds terug. Bij aanbestedingen is het niet toegestaan om nietregionale ondernemingen uit te sluiten (non-discriminatie beginsel). Bij aanbestedingen gaan we er wel, zoals gezien, vanuit dat (zo mogelijk) één of meer gekwalificeerde Helmondse ondernemingen worden uitgenodigd om in concurrentie een prijs in te dienen. Daar staat tegenover dat bij meervoudig onderhandse aanbesteding ook ondernemingen buiten Helmond worden uitgenodigd in te schrijven. Hiermee wordt reële concurrentie bevorderd.

2

Dit kan betekenen dat de aanbesteding afdelings- en zelfs dienstoverstijgend is.

12

Protocol aanbesteding en inkoop 2007



Gemeente Helmond

5.2 Gemeentelijk aanbestedingsproces Bij iedere aanbesteding zijn enkele belangrijke keuzemomenten (stappen) te onderscheiden: 1. Welke aanbestedingsprocedure wordt gehanteerd? 2. Welke bedrijven worden geselecteerd en uitgenodigd in te schrijven of welke selectiecriteria worden gesteld (in geval van een openbare aanbesteding)? 3. Aan wie wordt de opdracht gegund? De gemeente Helmond wil zo goed mogelijk aanbesteden. Dat betekent dat zorgvuldig omgegaan moet worden met de belangrijke keuzemomenten. Verder betekent het dat, ondanks dat het onmogelijk is om aanbestedingen volledig te standaardiseren, we richtlijnen opstellen om de juiste keuzes te maken en zo elke keer weer maatwerk te kunnen leveren.

5.3 Stap 1: Keuze aanbestedingsprocedure 5.3.1 Welke aanbestedingsprocedures zijn er? De meest voorkomende aanbestedingsprocedures binnen de gemeente Helmond zijn: 1. Europees. Binnen de Europese aanbesteding zijn meerdere procedures mogelijk. Er is bij deze aanbestedingprocedure geen keuze om wel of niet Europees aan te besteden. Als aan de voorwaarden wordt voldaan, is het wettelijk verplicht deze procedure te volgen. 2. Nationaal openbaar zonder preselectie. Hierbij wordt bijvoorbeeld op internet en/of in een landelijk (vak)blad een advertentie geplaatst met een algemene oproep om een bestek te kopen en een inschrijving te doen. 3. Nationaal openbaar met preselectie. Landelijk wordt op dezelfde wijze als onder 2 iedereen, die aan de gestelde criteria voldoet, opgeroepen zich als gegadigde te melden. Vervolgens wordt uit de gegadigden op basis van bepaalde vooraf opgestelde objectieve criteria een selectie gemaakt. 4. Meervoudig onderhands. Hierbij wordt een aantal bedrijven gevraagd offerte in te dienen. Uit deze offertes wordt de beste aanbieding (laagste prijs of econom isch meest voordelige inschrijving) gekozen. 5. Enkelvoudig onderhands. Één bedrijf wordt uitgenodigd een vrijblijvende offerte te doen. Naast bovengenoemde veel voorkomende aanbestedingsprocedures, zijn er ook diverse aanbestedingsprocedures voor specifieke aanbestedingen, namelijk: • concurrentiegerichte dialoog; • procedure van gunning door onderhandelingen, met of zonder mededeling van de aankondiging van de overheidsopdracht; • gunning van opdrachten gebaseerd op een raamovereenkomst met een enkele ondernemer of met meer ondernemers.

5.3.2 Hoeveel offertes? Bij openbaar aanbesteden met preselectie en bij meervoudig onderhands aanbesteden zal moeten worden bepaald hoeveel bedrijven mogen inschrijven. Als algemene richtlijn voor de gemeente Helmond geldt dat 3 tot 5 bedrijven worden uitgenodigd om offerte uit te brengen. Naar de aard van de omstandigheden van de opdracht zal daar echter van afgeweken kunnen worden. Het besluit hoeveel offertes zullen worden opgevraagd, maakt onderdeel uit van de keuze van de aanbestedingsprocedure. In het geval van een niet-openbare Europese aanbesteding dienen 5 partijen geselecteerd te worden in de pre-selectiefase.

13

Protocol aanbesteding en inkoop 2007



Gemeente Helmen

5.3.3 Keuze aanbestedingsprocedure: groene procedure vs. blauwe procedure Bij aanbestedingen zijn er verschillende mogelijkheden ten aanzien van de te hanteren aanbestedingsprocedure. In dit protocol wordt aangegeven wat in de gemeente Helmond onder bepaalde omstandigheden (het criterium is met name de hoogte van de kostenraming) de meestvoorkomende procedure is (groen) en wat een alternatieve procedure is (blauw). De criteria voor deze procedures worden in dit hoofdstuk beschreven.

5.3.4 Criteria voor de keuze wie wordt uitgenodigd tot inschrijving Bij onderhandse aanbestedingen komen in principe alleen bedrijven in aanmerking die regelmatig en met aanvaardbare inschrijvingsnormen hebben ingeschreven bij openbare en/of meervoudig onderhandse aanbestedingen. Ook moeten deze bedrijven hebben aangetoond dat ze een goede en betrouwbare partner zijn en dat zij een goede kwaliteit werk, product of dienst hebben geleverd. Het is echter ook goed voor de gemeente Helmond om minder bekende bedrijven met een goede staat van dienst uit te nodigen tot het doen van een inschrijving. Het is uiteraard niet de bedoeling bedrijven, die bij openbare aanbestedingen hebben aangetoond niet concurrerend te zijn, uit te nodigen voor enkelvoudig onderhandse aanbestedingen ten koste van bedrijven die hebben aangetoond wel concurrerend te zijn. Wel moeten er zo mogelijk één of meer gekwalificeerde Helmondse bedrijven worden uitgenodigd. Hierna wordt per soort opdracht (werken enerzijds en leveringen en diensten anderzijds) aangegeven wat de normale (groene) procedure is en welke (alternatieve) blauwe procedure toegestaan is. Per soort opdracht zijn door bedragen van de raming van de totale contractswaarde begrensde categorieën onderscheiden. Het is niet toegestaan om door het splitsen van opdrachten in een andere categorie terecht te komen waardoor een andere aanbestedingsprocedure mogelijk isl

5.3.5 Mandaten Algemene uitgangspunten bij de mandaten in het kader van de uitvoering van aanbestedingen zijn dat: 1) De uitvoering binnen de normale procedures is gemandateerd aan het aanbestedingsteam. Alleen de keuze voor enkelvoudig onderhands en de selectie van de aannemer bij grotere projecten die eigenlijk meervoudig onderhands zouden moeten geschieden, is gemandateerd aan de directeur. 2) Toestemming van het college wordt gevraagd bij het besluiten tot onderhands aanbesteden terwijl volgens de groene procedure nationaal openbaar zou moeten worden aanbesteed. 3) Aanbestedingen beneden de € 10.000,- worden op afdelingsniveau door de budgethouder afgehandeld. Hierna zijn deze uitgangspunten ten aanzien van de aanbestedingsmandaten verwerkt in een tweetal overzichten uitgesplitst naar categorie van de opdrachten. Dit betreft opdrachten met traditionele contractvormen. De keuze van de aanbestedingsprocedure bij alternatieve contractvormen dient altijd expliciet vooraf door het college te worden goedgekeurd. Hierbij wordt volledigheidshalve nog eens verwezen naar het apart gepubliceerde mandatenregister. Overigens impliceert mandatering dat politiek relevante aanbestedingen (ongeacht of deze onder de groene of blauwe procedure vallen!) altijd met medeweten van de directeur aan de voor aanbestedingen verantwoordelijke wethouder worden voorgelegd. In overleg met deze wethouder zal beoordeeld worden of deze aanbesteding aan het college wordt voorgelegd.

14



Gemeente Helmond

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

Categorie 1: Werken (Grond-, weg- en waterbouw, sloop, sanering, nieuwbouw vastgoed, zoals genoemd in bijlage 1 van het BAO) Bedrag besteksraming

Groene procedure Mandaat maken keuze

Meer dan € 5,2 miljoen

Europees

Procedure: aanbestedingsteam

Blauwe procedure

Mandaat maken keuze

Nvt

Nvt

Evt. preselectie: directeur Gunning: directeur Meervoudig of

Procedure: college

met of zonder

Evt. preselectie: idem

enkelvoudig

Keuze inschrijver(s): directeur

preselectie

Gunning: idem

onderhands

Gunning: aanbestedingsteam

€ 211.000 tot € 5,2 miljoen Nationaal openbaar Procedure: aanbestedingsteam

€ 50.000 tot € 211.000

Meervoudig

Procedure: aanbestedingsteam

Enkelvoudig

Procedure: directeur

onderhands

Keuze inschrijvers: idem

onderhands

Keuze inschrijver: directeur Gunning: aanbestedingsteam

Gunning: idem € 10.000 tot € 50.000

Meervoudig

Procedure: aanbestedingsteam

Enkelvoudig

Procedure: aanbestedingsteam

onderhands

Keuze inschrijvers: idem

onderhands

Keuze inschrijver: idem Gunning: idem

Gunning: idem Minder dan € 10.000

Enkelvoudig of

Procedure: budgethouder

meervoudig

Keuze inschrijvers: idem

onderhands

Gunning: idem

Nvt

Nvt

Categorie 2: Leveringen en diensten (inclusief regulier klein onderhoud en zoals genoemd in bijlage 2 van het BAO)) Bedrag besteksraming

Groene procedure

Mandaat maken keuze

Blauwe procedure

Mandaat maken keuze

Meer dan € 211.000)

Europees

Procedure: aanbestedingsteam

Nvt

Nvt

Procedure: aanbestedingsteam

Meervoudig of

Procedure: college

Evt. preselectie: idem

enkelvoudig

Keuze inschrijvers: directeur

Gunning: idem

onderhands

Gunning: aanbestedingsteam

Evt preselectie: directeur Gunning: directeur

€ 100.000 tot € 211.000

€ 50.000 tot € 100.000

Nationaal openbaar

Meervoudig

Procedure: aanbestedingsteam

Enkelvoudig

Procedure: directeur

onderhands

Keuze inschrijvers: idem

onderhands

Keuze inschrijver(s): directeur Gunning: aanbestedingsteam

Gunning: idem

€ 10.000 tot € 50.000

Meervoudig onderhands

Procedure: aanbestedingsteam

Enkelvoudig

Keuze inschrijvers: idem

onderhands

Keuze inschrijver: idem Gunning: idem

Gunning: idem

Minder dan € 10.000

Procedure: aanbestedingsteam

Enkelvoudig of

Procedure: budgethouder

meervoudig

Keuze inschrijver: idem

onderhands

Gunning: idem

Nvt

Nvt

In bijlage 2 zijn de genoemde mandaten in de vorm van een stroomdiagram weergegeven.

15

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

Gemeente Helmond

5.3.6 Wanneer gebruikmaken van de blauwe procedure? De volgende argumenten kunnen worden gebruikt om de blauwe procedure te hanteren. Overigens gelden de argumenten om niet de groene procedure te hanteren niet bij een Europese aanbesteding, een Europese aanbesteding is immers een wettelijke verplichting. De argumenten om van de blauwe procedure gebruik te maken mogen bovendien niet als "smoes" worden gebruikt. Er zal steeds inhoudelijk goed moeten worden onderbouwd waarom één van de genoemde argumenten wordt gebruikt. 1. Tijdsdruk. Indien er zwaarwegende redenen zijn een opdracht op de meest korte termijn te willen gunnen, dan kan een openbare aanbestedingsprocedure of zelfs het maken van een programma van eisen te veel tijd in beslag nemen. Er moeten externe en daardoor niet beïnvloedbare factoren aan ten grondslag liggen. Deze factoren dienen in het aanbestedingsteam te worden besproken. Overigens biedt de Europese procedure onder zeer stringente voorwaarden de mogelijkheid om een zogenaamde 'versnelde procedure' te doorlopen. Oorzaken mogen in geen geval te wijten zijn aan de aanbestedende dienst. 2. Marktsituatie. Het aanbod (de capaciteit) van de markt kan wisselend zijn. Vaak zal deze zich met een zekere vertraging aanpassen aan de vraag. Dit kan betekenen dat in het bedrijfsleven tijdelijk over- of ondercapaciteit aanwezig is die invloed kan uitoefenen op de prijsvorming van het aangeboden werk. Het is van belang bewegingen op de markt te volgen, met name op basis van resultaten van eerder gehouden aanbestedingen. Zeker in een markt met overcapaciteit is het financieel aantrekkelijk om openbaar aan te besteden. In een krappe markt echter kan een andere procedure weer tot betere resultaten leiden. 3. Gewenste kwaliteit. Indien een opdracht moet worden geplaatst dat van een bedrijf een meer dan normale of specifieke kwaliteit vraagt (technisch of organisatorisch), kan het gewenst zijn de betreffende levering, dienst of werk onderhands aan te besteden. 4. Specialistisch opdracht. Bij openbare aanbesteding van een specialistische opdracht zullen maar weinig of slechts een enkele onderneming inschrijven. Bovendien is vaak vooraf al in te schatten welke bedrijven dat zullen zijn. Dit alles kan tot gevolg hebben dat er nagenoeg geen of in het geheel geen sprake is van concurrentie waardoor er een te hoge prijs wordt aangeboden. Met andere woorden: een openbare aanbesteding zorgt in dit geval niet voor reële concurrentie. 5. Kosten van aanbesteden. De (financiële) omvang van de opdracht dient in verhouding te staan tot de kosten van aanbesteden. Deze kosten kunnen bestaan uit het plaatsen van advertenties, tijdsbesteding etc. Het moet niet zo zijn dat we voor een opdracht van € 100,- aanbestedingskosten maken. Wel kan het aantrekkelijk zijn veel kleine opdrachten te bundelen, één aanbesteding te doen en een raamcontract af te sluiten. 6. Aard van de opdracht of andere omstandigheden maken dat een opdracht vooraf moeilijk in een programma van eisen of specificatie is te omschrijven. In de praktijk blijkt dat er bepaalde leveringen, diensten of werken zijn die weliswaar financieel gezien omvangrijk zijn, maar die om verschillende redenen moeilijk vooraf helemaal te beschrijven zijn. Door deze opdrachten openbaar aan te besteden is de kans groot dat we ons in de eigen vingers snijden. Een aanleiding kan zijn dat er bestuurlijk nog geen duidelijkheid is over het gewenste eindresultaat of dat de opdracht dermate complex is en een optelsom is van kleine leveringen, diensten of werken dat het moeilijk in een allesomvattend programma van eisen te beschrijven.

16

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

Gemeente Helmond

7. Meerdere gelijksoortige opdrachten volgtijdelijk. Incidenteel komt het voor dat zich tijdens de uitvoering van één specifieke opdracht - ten tijde van de aanbesteding echter niet bekend!) -ook nog (een) andere gelijksoortige kleinere opdracht(en) voordoen. Indien deze opdracht de grens van € 50.000 niet te boven gaat kan worden overwogen deze opdracht bij de bestaande leverancier te plaatsen. 8. Opdrachten met een aanzienlijk materiaalaandeel dat qua prijsstelling niet of nauwelijks beïnvloedbaar is. Als het in de lijn der verwachting ligt dat alle aanbieders dezelfde materiaalprijs geoffreerd krijgen uit de markt en deze een aanzienlijk deel uitmaakt van de totale offerte kan worden overwogen de blauwe procedure te volgen.

5.3.7 Geen aanbestedingsvergoedingen Door de gemeente Helmond worden geen rekenvergoedingen aan inschrijvers betaald. Mochten er in uitzonderlijke gevallen wel vergoedingen worden betaald, dan moet daartoe expliciet vooraf worden besloten. Dit zullen echter nooit vergoedingen zijn voor het rekenen of calculeren. Een reden om wel vergoedingen te betalen kan zijn dat ondernemingen worden uitgenodigd om met ideeën te komen bijvoorbeeld als het het gaat om specialistisch werk, waarvan de wijze van aanpak nog niet duidelijk is. In feite worden dan een plan van aanpak en een offerte gecombineerd. Door een vergoeding te betalen kan zonder (morele) bezwaren van ideeën van alle inschrijvers gebruik worden gemaakt bij de uiteindelijke aanpak. Hierover zullen wel vooraf afspraken moeten worden gemaakt met betreffende inschrijvers, omdat een vergoeding zelfs auteursrechten niet buitenspel zet! Het uitgangspunt om geen rekenvergoedingen te betalen is ingegeven door het feit dat inschrijven en de kosten daarvan als ondernemersrisico (acquisitiekosten) worden beschouwd, maar ook dat er daardoor naar verwachting (praktisch) alleen serieuze inschrijvers zullen zijn. De rekenvergoeding zelf kan dan immers geen aanleiding zijn om in te schrijven.

5.3.8 Onderhandelen Onderhandelen is een wezenlijk onderdeel van een aanbestedingstraject. Het aanbestedingssteam maakt een inschatting van de onderhandelingsruimte bij de afsluiting van het aanbestedingstraject en zal de onderhandelingsstrategie bepalen. De ervaring leert dat het zeker de moeite loont (prijs-)onderhandelingen te voeren. Veelal zal de inkoper de onderhandelingen met de leveranciers voeren en afronden, al of niet ondersteund door andere leden van het aanbestedingsteam. Resultaten van een Europese procedure zijn uitgesloten van verdere onderhandelingen. Bij de totstandkoming van de definitieve overeenkomst kan slechts marginaal van een conceptovereenkomst worden afgeweken.

5.3.9 Afstandsverklaring Als de opdracht betrekking heeft op een enkelvoudige onderhandse aanbesteding met onderhandelingen of als de aanbesteding bijvoorbeeld in bouwteamverband plaatsvindt, dan is het van belang vooraf goede afspraken te maken over de condities en voorwaarden waaronder onderhandelingen gestopt of een contract ontbonden kan worden. Dit wordt vastgelegd in een afstandsverklaring. Het principe van een afstandsverklaring is dat de gemeente vrij is om het contract te ontbinden, maar dat richting de andere partij wel wordt gemotiveerd op basis waarvan ontbinding plaatsvindt.

17

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

Gemeente Helmond

5.3.10 Werk of dienst? Een belangrijk discussiepunt bij de keuze van de aanbestedingsprocedure is de vraag of een opdracht als een werk of als een dienst wordt gekwalificeerd. Dit is met name van belang bij de keuze van de aanbestedingsprocedure, daar de drempelbedragen voor diensten en werken nogal verschillen. In het BAO is in bijlage 1 een lijst van werken opgenomen en in bijlage 2 een lijst van diensten. Aan de hand van CPV (Common Procurement Vocabulary) is op Europees niveau een uniform classificatiesysteem voor overheidsopdrachten ontwikkeld. Door middel van een cijfercode zijn alle mogelijke leveringen, diensten en werken te identificeren en onder te brengen in een van de categorieën zoals genoemd in bijlage 1 en 2 van het BAO. In bijlage 2 wordt voor de diensten onderscheid gemaakt in onderdeel A en B. De diensten genoemd in bijlage 2A vallen onder het uitgebreide regime van het BAO en de diensten uit bijlage 2B vallen onder het beperkte regime. Het grensgebied tussen werken en diensten bestaat in grote lijnen uit opdrachten die met onderhoud te maken hebben. Als algemene regel kan je stellen dat onderhoudsopdrachten die betrekking hebben op reparaties en onderhoud van machines, voertuigen en technische installaties als dienst gekwalificeerd worden. Ook het onderhoud van gebouwen in de zin van het beheer en schoonmaken van gebouwen behoort hiertoe. Ingrijpend onderhoud aan gebouwen en wegen daarentegen wordt als werk gekwalificeerd. Voor groenvoorziening geldt dat ingrijpend onderhoud als cultuurtechnisch werk als werk gekwalificeerd wordt. Niet-ingrijpend groenonderhoud, zoals maaiwerk en schoffelen, valt onder de categorie 'overige diensten' van bijlage 2B van het BAO. Voor diensten van bijlage 2B is het verlichte regime van toepassing. Dit betekent dat in ieder geval aan de volgende regels moet worden voldaan: het non-discriminatie beginsel met betrekking tot technische specificaties, een passende mate van openbaarheid bij het aankondigen van de aanbesteding en er dient een aankondiging van de gunning aan de EG te worden gezonden.

5.4 Stap 2: Selectie Selectie kan zich op twee momenten voordoen. Voor een meervoudig onderhandse aanbesteding moet een aantal bedrijven worden gekozen (geselecteerd) die worden uitgenodigd tot het doen van een inschrijving. In de tweede plaats kan selectie voorkomen in een aanbesteding met preselectie. Er wordt dan een aantal bedrijven gevraagd zich als gegadigde te melden. Uit die gegadigden wordt een aantal bedrijven geselecteerd, die worden vervolgens uitgenodigd een inschrijving te doen. Bij openbare en meervoudig onderhandse aanbestedingen zullen we altijd werken met selectiecriteria. Met andere woorden,de onderneming zal aan bepaalde voorwaarden moeten voldoen wil zij 0berhaupt in aanmerking komen voor een opdracht. Dit hoeft niet altijd in de vorm van een expliciete preselectie te zijn. Het kan ook integraal onderdeel uitmaken van de totale beoordeling van de inschrijving die tot gunning zal leiden. Indien sprake is van onderhands aanbesteden, dan is een zekere subjectiviteit niet uit te sluiten. Om een zo goed mogelijke selectie te maken is het van het grootste belang dat het aanbestedingsteam de markt en de potentiële aanbieders goed kent. Daarnaast is het van belang te overwegen extern nadere informatie en ervaringen op te vragen via bijvoorbeeld andere gemeenten, de Kamer van Koophandel (op een aantal plaatsen binnen de gemeente kan die informatie elektronisch worden opgevraagd) en/of Graydon (de gemeente heeft een contract waarbij via de afdeling Financieel Beleid informatie over een bedrijf kan worden opgevraagd).

18

Protocol aanbesteding en inkoop 2007



Gemeente Helmond

Om de belangen van de Helmondse bedrijven en burgers optimaal te behartigen zonder de markt te verdelen, is ervoor gekozen om als het enigszins mogelijk (en wenselijk) is ook een gekwalificeerd Helmonds bedrijf uit te nodigen. Hierdoor krijgen Helmondse bedrijven een eerlijke kans om de opdracht te verwerven (zie ook collegebesluit van 10 juni 2003). Als selectiecriteria kunnen worden opgenomen: betrouwbaarheid van het bedrijf (getuigschrift afdracht belastingen en premies), financiële en economische geschiktheid (bankverklaring of bankgarantie), referenties en technische geschiktheid (beroepsdiploma's, tevredenheidsverklaring). Per aanbesteding zal vooraf moeten worden bepaald welke factoren bij de selectie een rol spelen. Het is van belang om proportionele eisen te stellen, eisen worden dus bepaald door de omvang en het belang van de opdracht. Geen aanbesteding is hetzelfde. Daardoor zullen de criteria ook per aanbesteding verschillen. De bovenstaande opsomming van criteria is niet per definitie limitatief.

5.5 Stap 3: Gunning Als gunningcriteria worden gehanteerd: Laagste prijs. Het uitgangspunt is om de goedkoopste aanbieding te kiezen mits aan de vooraf vastgelegde selectiecriteria en de gestelde minimumeisen is voldaan. Uitgangspunt bij de gunning is dus "de goedkoopste mits..". Econom isch meest voordelige inschrijving. Dit betekent dat er vooraf andere gunningcriteria zijn benoemd naast de laagste prijs. In dit geval wordt een matrix gemaakt, waarbij de criteria worden afgezet tegen de inschrijvingen. Per aspect zal vervolgens een beoordeling moeten worden gegeven. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van cijfers (1 t/m 10) of algemene beoordeling (--, 0, +, ++). Ook moet vooraf de weging van de genoemde criteria worden bepaald. Gezien het mogelijk subjectieve element is het belangrijk dit soort keuzes in aanbestedingsteamverband te maken en er een verslag van te maken. Het is mogelijk dat er varianten worden ingediend mits dit niet uitdrukkelijk vooraf is uitgesloten. Indien een proces-verbaal wordt opgemaakt, worden varianten hierin vermeld. Ook deze zullen (als het enigszins mogelijk is) op basis van de vastgestelde gunningcriteria worden beoordeeld. Verlenqinq van lopende contracten is ook gunning. Dit kan expliciet via een bericht van verlenging van het contract, maar ook stilzwijgend. Vaak wordt met lopende contracten die tussentijds kunnen worden verlengd in de praktijk anders omgegaan dan met het afsluiten van nieuwe contracten. Contractverlenging dient te worden behandeld volgens de in dit protocol omschreven procedures. Reguliere verlengingen van contracten onder normale bedrijfsvoering worden door het aanbestedingsteam afgehandeld. Beleidsgevoelige opdrachten worden met de directeur of B&W besproken, vervolgens beslist de directeur of wethouder of dit beleidsgevoelige onderwerp wel of niet wordt voorgelegd aan het college. De looptijd van de overeenkomst is afhankelijk van het karakter van de opdracht. De gunning wordt geëffectueerd door het versturen van de opdrachtbrief of het ondertekenen van een overeenkomst. In het mandaatregister is de tekenbevoegdheid vastgelegd. Het protocol en het mandaatregister zijn op elkaar afgestemd.

19

Gemeente Helmond

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

5.6 Voorwaarden voor een goede aanbesteding Er zijn vele factoren die van invloed zijn op een goede aanbesteding. In ieder geval moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan.

5.6.1 Zorgvuldig programma van eisen, bestek, opdrachtbeschrijving e.d. Een programma van eisen, bestek of opdrachtbeschrijving dient zeer zorgvuldig en tijdig te worden samengesteld. Het is zelfs zo dat voor het hanteren van de laagste prijs als enig gunningcriterium een goed bestek inclusief een goede calculatie bepalend is. Het programma van eisen speelt een cruciale rol in zowel het aanbestedingstraject zelf als het vervolgtraject (het maakt immers onderdeel uit van het contract): 1) De opdrachtgever wordt door het maken van een programma van eisen gedwongen goed na te denken over het plan en de uitwerking daarvan. 2) Voor de inschrijvende partijen is het programma van eisen het uitgangspunt voor het bepalen van de aanbieding, de daaraan verbonden kosten en uiteindelijk de prijs. 3) Na de opdrachtverstrekking vormt het programma van eisen een onderdeel van de overeenkomst tussen gemeente en opdrachtnemer. Het programma van eisen met eventuele specifieke later gemaakte afspraken en de van toepassing verklaarde inkoopvoorwaarden vormen de basis voor de levering van een product of dienst of de uitvoering van een werk, de controle van het resultaat en de betaling. Het programma van eisen is een informatie- maar vooral een contractdocument. Als er geen goed programma van eisen (en dus ook geen goed contract) ligt, loopt de gemeente grote financiële risico's. Als er door een slecht programma van eisen veel meerwerk ontstaat, brengt de gemeente zich in een nadelige onderhandelingspositie. Er is praktisch gezien geen mogelijkheid uit te wijken naar een andere opdrachtnemer. Sommige bedrijven maken hiervan gebruik. Het risico is uiteraard ook afhankelijk van de aard en omvang van de opdracht. Is het een (financieel) kleine opdracht, dan kan het programma van eisen e.d. globaler zijn. Maar ook dan is een dergelijk document nodig om goede afspraken te maken met de opdrachtnemer ten aanzien van de opdracht. Er zijn voorbeelden waar het feitelijk onmogelijk is een compleet programma van eisen te maken, bijvoorbeeld omdat informatie nog niet bekend is. Dan is het van groot belang dat via een zorgvuldig proces tot een duidelijke opdracht wordt gekomen.

5.6.2 Altijd een kostenraming maken Verder wordt in ieder geval vooraf een ram ing gemaakt van de kosten van het aan te besteden project. Deze raming dient ter beoordeling van de inschrijving. Een raming is verder nodig om budgetten te "regelen". Uitgangspunt is immers dat zonder voldoende beschikbaar gesteld budget geen aanbesteding en geen externe opdrachtverstrekking kan worden gedaan.

20

Protocol aanbesteding en inkoop 2007



Gemeente Helmond

5.6.3 Zorgvuldig contract en opdrachtverstrekking Na afloop van de aanbesteding dient er een zorgvuldig contract te liggen. In een contract worden alle afspraken die in de aanbestedingsfase worden gemaakt, geformaliseerd. Probeer zoveel mogelijk toekomstige discussiepunten in het contract te vatten. Vaak kunnen op onderdelen standaardvoorwaarden worden opgenomen. De gemeentelijke inkoopvoorwaarden moeten hierbij worden betrokken. Vermijd mondelinge opdrachtverstrekking. Als het al niet anders kan, laat de mondelinge opdracht dan onmiddellijk volgen door een schriftelijke bevestiging.

5.6.4 Tijd(sdruk) is geld = reële planning en geduld Voor aanbesteden is tijd nodig. Wil je een goede aanbesteding doen, dan is een goede planning een belangrijke voorwaarde. Het is algemeen bekend dat aanbesteden of onderhandelen onder tijdsdruk geld kost. Indien bijvoorbeeld door tijdsdruk geen goed bestek gemaakt wordt, dan worden (financiële) risico's genomen. In een aanbestedingsprocedure kosten alle stappen tijd. Ook de potentiële inschrijvers moeten voldoende tijd hebben om een goede aanbieding te kunnen doen.

5.6.5 Zorgvuldig de interne en externe procedures en regels volgen Indien de aanbestedingsregels niet zorgvuldig worden uitgevoerd, kan dit door bijvoorbeeld bezwaren en geschillen van "verliezers" tot belangrijke vertragingen en/of kostenverhogingen leiden. Deze regels zijn in bijvoorbeeld de Europese aanbestedingsrichtlijnen, dit protocol of in aanbestedingsreglementen beschreven. Leveranciers en dienstverleners gaan er in toenemende mate toe over, in geval zij door gemeenten worden afgewezen, de gevolgde procedures nauwgezet te controleren. Dit gebeurt zowel op inhoudelijke aspecten alsook op procedurele onvolkomenheden. Het aantal dagvaardingen neemt ook door de toenemende complexiteit van de wet- en regelgeving toe. De consequenties voor de gemeente kunnen zowel in tijd als financieel groot zijn. De informatie- en motiveringsverplichting bij aanbestedingsprocedures jegens de inschrijvers is in het BAO uitgebreid beschreven als uitbreiding op de Wet Openbaarheid van Bestuur. De sancties kunnen uiteenlopen van schadevergoeding tot een verbod tot gunning en herbeoordeling of heraanbesteding. Ergo: de procedures dienen zeer zorgvuldig te worden nageleefdl

21

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

Gemeente Helmond

6 Interne organisatie 6.1 Aanbestedingsteams Uitgangspunt van integraal management in de gemeente Helmond is dat de budgethouder verantwoordelijk is voor het doen van uitgaven en het afleggen van verantwoording daarover. De dienstcontroller ziet toe op de naleving van beleidskaders op het terrein van aanbesteden. Qua organisatie van aanbestedingen is ervoor gekozen om deze functies te bundelen door aanbestedingsteams te formeren, waarin minimaal zowel de medewerker aanbesteding en inkoop (eventueel vervangen door een medewerker O&C) als de budgethouder deelneemt. In geval van intern opdrachtnemerschap zoals bij IBH en Vastgoed het geval is, zal de medewerker aanbesteding en inkoop samen met het afdelingshoofd of de teamleider van die afdeling eventueel aangevuld met een (sr.) projectmanager het aanbestedingsteam vormen. De taak van de medewerker aanbesteding en inkoop is om een onafhankelijke en neutrale positie binnen de dienst in te nemen. Bovendien kan doordat de medewerker aanbesteding en inkoop aan alle aanbestedingsteams deelneemt hij/zij een co&dinerende en afstemmende rol spelen. Bepaalde informatie en ervaring kan daardoor ten dienste van meer aanbestedingsteams worden gesteld. Doel van de structuur met aanbestedingsteams is om: 1. Optimaal gebruik te maken van kennis en vaardigheden van betrokkenen. 2. Zoveel mogelijk gebruik te maken van concurrentie en marktomstandigheden en te borgen dat gekwalificeerde Helmondse bedrijven zo veel als mogelijk en wenselijk een kans krijgen in te schrijven. 3. Realiseren optimale prijs/kwaliteitverhouding op korte en middellange termijn. 4. Integriteit te waarborgen mede door dubbele petten te voorkomen. 5. Erop toezien dat aanbestedingsrapportages (zoals rapportage marap, rapportage EG, aangifte CROW) worden verzorgd en dat procedures worden gevolgd. 6. Borgen dat aanbestedingen binnen de gemeente op een uniforme wijze worden uitgevoerd. Kenmerken functioneren aanbestedingsteams: ledere aanbesteding waarvan de raming boven de € 10.000,- is, moet in het betreffende aanbestedingsteam zijn besproken. Zoveel mogelijk wordt per vakgebied één aanbestedingsteam geformeerd. In ieder aanbestedingsteam neemt altijd de medewerker aanbesteding en inkoop (of een medewerker O&C) en het betreffende afdelingshoofd of teamleider deel. Indien het aanbestedingsteam zelf geen mandaat heeft om een keuze te maken bijvoorbeeld ten aanzien van de aanbestedingsprocedure of gunning, wordt de vraag altijd via het aanbestedingsteam aan de directeur of het college voorgelegd. Er wordt gewerkt met een aanbestedingsformulier (bijlage 3). In dit formulier worden de belangrijkste keuzes vastgelegd. Tevens wordt in het formulier de informatie opgenomen die nodig is voor verschillende rapportages. Enveloppen met offertes of inschrijvingen worden in het betreffende aanbestedingsteam geopend. Voorzover tot het openen van enveloppen in het bijzijn van de inschrijvers is besloten, is de medewerker aanbesteding en inkoop voorzitter van de bijeenkomst waarin de enveloppen worden geopend. Het initiatief voor een aanbesteding of inkoop ligt bij de budgethouder. Dit betekent dat de betreffende budgethouder verantwoordelijk is voor het tijdig inbrengen van een aanbesteding in het aanbestedingsteam. 22

Protocol aanbesteding en inkoop 2007 De -



Gemeente Helmond

volgende zaken maken onderdeel uit van de agenda van het aanbestedingsteam: Welke aanbestedingsprocedure wordt gevolgd? Welke bedrijven worden uitgenodigd? Eventueel doorspreken programma van eisen en bijbehorende raming. Voeren van (prijs)overleg met bedrijven. Openen enveloppen, globale beoordeling inschrijving(en), bepalen gunning en opmaken proces verbaal van aanbesteding. Documenteren van stukken, correct bijhouden van de aanbestedingsdossiers en correcte archivering.

6.2 Inkoop- en aanbestedingsfunctionarissen Het inkoop- en aanbestedingsbeleid wordt gemeentebreed geformuleerd en vastgesteld. De concerninkoper doet hiertoe, in goed overleg met de dienstinkoper(s) voorstellen aan het MT. De meer operationele ondersteuning vindt plaats binnen de drie diensten door de desbetreffende dienstinkoper die hiertoe deelneemt in de aanbestedingsteams.

6.3 Procedurebeschrijving In de onderstaande tabel worden de stappen in het aanbestedingsproces kort beschreven met daarbij door wie de betreffende stap wordt uitgevoerd. Uitgangspunt daarbij is dat de budgethouder voor de aanbesteding de initiërende persoon is. Verder wordt het hele proces gevolgd door middel van een aanbestedingsformulier (zie bijlage 3). Het origineel wordt uiteindelijk opgenomen in het projectdossier en een afschrift (of kopie) wordt gedurende 3 jaar bewaard bij O&C.

23

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

Stap: 1. 2.

Gemeente Helmo

Wat?

Wie?

Beslissing nemen tot aanbesteding (nemen initiatief)

Aanbestedende afdeling

Maken programma van eisen én kostenraming

Aanbestedende afdeling

3.

Zo nodig administratieve zaken regelen zoals maken B&Wvoorstel, extern krediet, intern krediet etc.

Aanbestedende afdeling

4.

Kostenraming >€ 10.000,- dan inbrengen in aanlpestedingsteam

Aanbestedende afdeling

5.

Keuze aanbestedingsprocedure voorzover gemandateerd aan aanbestedingsteam en voorleggen aan directeur of college indien mandaat te boven gaat

Aanbestedingsteam

6.

Keuze en beslissing welke bedrijven moeten worden uitgenodigd (selectie)

Aanbestedingsteam of directeur

7.

Uitvoeren aanbesteding tot openen enveloppen zoals brieven schrijven, inlichtingen afhandelen, aanwijzing etc.

Aanbestedende afdeling

8.

Openen enveloppen inschrijvingen en openen van de open begroting van de laagste inschrijving

Aanbestedingsteam

9.

Verslag (proces verbaal) van aanbesteding maken.

10.

Beoordelen van de economisch meest voordelige inschrijving of de begroting van de laagste inschrijver

Aanbestedende afdeling Aanbestedende afdeling

11. 12.

Beslissing nemen over gunning of voorselectie Opdracht verstrekken

13.

Verzorgen financiéle rapportages marap, CROW etc.

Aanbestedende afdeling O&C

14.

Interne controle steekproefsgewijs achteraf op naleving procedure

O&C

Aanbestedingsteam

Bij Europese aanbestedingen zullen per aanbesteding afspraken gemaakt worden wie wat doet. De rol van de medewerker aanbesteding en inkoop in ondersteunende zin zal dan groter zijn dan bij een "reguliere" aanbesteding. Het voert te ver om dat hier in een procedurebeschrijving uit te werken, bovendien kan de rolverdeling per aanbesteding verschillen.

6.4 Uniformiteit van de aanbestedingsprocedures Om uniformiteit in de uitvoering van de procedure binnen de gemeente Helmond te garanderen, wordt op een aantal terreinen volgens een vast stramien gewerkt: Bij aanbestedingen die via het aanbestedingsteam lopen,wordt van de hele procedure een verslag gemaakt (zie bijlage 3). Het origineel van het verslag wordt opgenomen in het projectdossier. Een kopie van het verslag wordt 3 jaar bij O&C van de betreffende dienst bewaard. Inlichtingen worden bij voorkeur schriftelijk (en slechts bij uitzondering mondeling) en op een vast tijdstip verstrekt. Van de gestelde vragen wordt een verslag gemaakt (nota van inlichtingen), waarin alle vragen en antwoorden geanonimiseerd worden opgenomen. Deze nota wordt aan alle houders van het programma van eisen verstrekt.

24

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

Gerneente Helmond

Het openen van enveloppen zowel bij een meervoudig onderhandse als openbare aanbesteding kan op twee manieren gebeuren: 1. Niet in het bijzijn van inschrijvers. Dan worden de enveloppen op een vooraf bepaald tijdstip in het bijzijn van het aanbestedingsteam geopend en worden de resultaten vastgelegd in het aanbestedingsformulier of proces verbaal van opening. 2. In het bijzijn van de inschrijvers. Dit gebeurt dan volgens een vaste agenda en procedure (zie bijlage 1). Daarbij is in principe het aanbestedingsteam aanwezig. De rolverdeling is als volgt: budgethouder opent enveloppen, medewerker aanbesteding en inkoop is voorzitter en noemt de inschrijver plus het inschrijvingsbedrag op en een medewerker van de aanbestedende afdeling (of de budgethouder) noteert de bedragen. Van deze vergadering wordt een proces verbaal gemaakt.

6.5 Juridische aangelegenheden Bij aanbestedingen kunnen nogal wat juridische zaken een rol spelen. In de eerste plaats zijn er natuurlijk de Europese aanbestedingsregels. Deze regels zijn complex en er is veel jurisprudentie op dit terrein. Dit betekent dat er veel vragen en geschillen kunnen ontstaan over de interpretatie en werking van de Richtlijn. Binnen de gemeente is op de afdeling Bestuurs- en Juridische Zaken een consulent Europees recht aangewezen. Deze consulent is specialist en kan vragen op dit terrein beantwoorden. Daarnaast spelen juridische aspecten een belangrijke rol bij het maken en aangaan van overeenkomsten. Op een aanbesteding volgt opdrachtverstrekking. Vaak zal de opdrachtverstrekking een brief zijn waarin bepaalde zaken expliciet worden beschreven en verder verwezen wordt naar andere stukken zoals een programma van eisen. Soms ook volgt er een uitgebreide overeenkomst. Dit zal vaak bij complexe aanbestedingen zoals projecten, bouwmanagement en raamcontracten het geval zijn. Een overeenkomst is niet meer of minder dan het op een zo goed mogelijke wijze schriftelijk vastleggen van de gemaakte afspraken. Hierbij moet zo goed mogelijk geanticipeerd worden op zaken die zich in de toekomst kunnen voordoen. Alles regelen is niet mogelijk, daarom is het belangrijk dat het contract een bepaalde "geest uitstraalt". Geschillen kunnen altijd ontstaan. Over het algemeen kunnen die in onderling overleg worden opgelost. Soms lukt dit niet, waardoor er juridische wegen moeten worden bewandeld. Indien geschillen niet in onderling overleg kunnen worden opgelost, zijn er diverse mogelijkheden: 1) Voor geschillen kan naar de nationale burgerlijke rechter worden gegaan. 2) Afhankelijk van het aanbestedingsreglement wat van toepassing is verklaard, wordt de juridische instantie aangegeven. Voor het ARW 2005 is dit de burgerlijk rechter. 3) In een aantal gevallen waarbij geschillen betrekking hebben op de Europese richtlijn kan het Hof van Justitie van de EG worden ingeschakeld bijvoorbeeld door de Europese Commissie of een nationale rechter. Op het moment dat geschillen onderling of via arbitrage niet zijn op te lossen, zullen de beroepsmogelijkheden specifieker moeten worden bekeken. Daarbij moet de consulent van BJZ worden ingeschakeld.

25

Gemeente Helmond

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

7 Overige aanverwante onderwerpen 7.1 Interne controle (inkoopcontrol) Door O&C wordt over allerlei onderwerpen interne controle uitgevoerd. De interne controle binnen de gemeente Helmond heeft grofweg twee doelen. Enerzijds willen we controleren of we intern doen wat we afgesproken hebben. Anderzijds is er een afspraak met de accountant dat als wij een bepaalde minimum variant van interne controle met afgesproken rapportage doen, zij bij de jaarrekening veel minder hoeven te controleren en er dus op de kosten bespaard kan worden. Interne controle op het terrein van aanbestedingen en inkoop zal betrekking hebben op de vraag of de procedures m.b.t. aanbestedingen correct worden uitgevoerd. Zijn alle opdrachten boven de € 10.000,- in het aanbestedingsteam besproken? Heeft de juiste persoon de beslissingen genomen? Functioneert het aanbestedingsteam volgens de afspraken? Het is de bedoeling om tweemaal per jaar een interne controle uit te voeren door een willekeurig aantal verplichtingen of betalingen te nemen en te controleren of deze volgens de regels zijn aanbesteed. Deze interne controle zal niet worden uitgevoerd door de medewerker aanbesteding en inkoop omdat deze een rol speelt in de procedure zelf, maar door de medewerker AOIC van O&C. Er wordt hierbij gebruik gemaakt van de reguliere interne controlemaatregelen.

7.2 Verplichtingenadministratie De gemeente is voornemens om binnenkort de verplichtingenmodule van Decade in gebruik te nemen. Verplichtingen worden hierin vastgelegd om budgetten beter te kunnen bewaken en facturen efficiënter te kunnen afhandelen. Hierbij wordt verwezen naar de hiervoor vigerende administratieve regelingen en mandaten.

7.3 Contractenbeheer Door de verantwoordelijkheid voor de aanbesteding primair bij de budgethouder neer te leggen, kan de budgethouder contracten afsluiten en verlengen. Dit betekent dat contracten versnipperd over de dienst zijn verspreid. Dat is geen probleem, maar toch wordt het als een gemis ervaren dat er centraal binnen de dienst geen overzicht is van alle (langlopende) contracten. Daarom is het initiatief genomen tot het maken van een contractenbeheersysteem. Hierin worden alle contracten opgenomen. Om het contractenbeheer en de verplichtingenadministratie te laten functioneren is iedere budgethouder verplicht een kopie van alle contracten aan O&C te sturen. De medewerker aanbesteding en inkoop zorgt ervoor dat contracten van afgehandelde aanbestedingen worden opgenomen in het contractenbeheer. De contracten worden centraal per dienst geregistreerd en beheerd. Het blijft de verantwoordelijkheid van de budgethouder het contract correct uit te voeren.

7.4 Monitoring en evaluatie Het huidige inkoop- en aanbestedingsbeleid is een doorontwikkeling van eerdere procedures en richtlijnen en zal regelmatig door de inkoopafdeling(en) worden geëvalueerd en zonodig worden bijgesteld, een en ander in goed overleg met belanghebbenden.

26

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

Gemeente Helmond

7.5 Rapportages Binnen de aanbestedingsprocedures moet op verschillende momenten een rapportage worden gemaakt. Deze worden hierna kort benoemd en beschreven: Aparte rapportage (dossiervorming) van iedere aanbesteding boven € 10.000,- van de gevolgde procedure met inhoudelijke afwegingen van het aanbestedingsteam. Het origineel wordt in het projectdossier opgenomen. Verder wordt gedurende 3 jaar een afschrift (kopie) bij O&C als aanbestedingsdossier bewaard. Van de procedure en inschrijvingen van openbare aanbestedingen wordt een proces verbaal gemaakt. Dat proces verbaal maakt onderdeel uit van het projectdossier én van het aanbestedingsdossier. De gemeente gebruikt nogal eens zogenoemde RAW-bestekken. Deze besteksvorm wordt door het CROW beschikbaar gesteld. ledere keer als het bestek gebruikt wordt, moet een bijdrage van 0,15% van het bedrag van de opdracht betaald worden. De gemeente heeft ervoor gekozen deze betaling via de aannemer te laten lopen. Dit betekent wel dat de gemeente opgave moet doen van de verstrekte opdrachten waarbij een RAW-bestek is gebruikt. De gegevens die nodig zijn voor het doen van betreffende opgave zullen opgenomen worden in het aanbestedingsdossier, zodat O&C op basis van die dossiers de aangifte kan verzorgen. Tenslotte worden van grote projecten afzonderlijke evaluaties gemaakt. Bij deze evaluatie zal ook op de aanbesteding worden ingegaan.

27

Protocol aanbesteding en inkoop 2007

Gemeente Helmond

8 Conclusie Het argument dat het bedrag van de opdracht binnen het budget past, is niet maatgevend voor de vraag of de aanbesteding goed was. Het doel van aanbesteden in de gemeente Helmond is dat de gemeente het gevraagde krijgt geleverd tegen een optimale prijs/kwaliteitverhouding. De regels in dit protocol moeten waarborgen dat dit wordt bereikt. De regels zelf zijn daarmee een middel en geen doel op zich. Dit betekent dat de regels via de juiste besluitvorming kunnen worden aangepast als ze niet (meer) bijdragen aan het verwezenlijken van het doel. Aanbesteden is lang niet volledig te vatten in (standaard) regels. Het gaat daarbij voor een groot gedeelte om 'fingerspitzengef0h1'. Je moet weten wanneer je nog een keer moet bellen om nog eens te onderhandelen over de prijs, maar ook wanneer je dat juist niet moet doen. Verder moet je gevoel hebben voor verhoudingen en mores (wat kun je wel en wat kun je niet maken?) en voor marktwerking. Professioneel onderhandelen is iets anders dan bedrijven tegen elkaar uitspelen. Maar het omgekeerde geldt ook. Soms moet bij nader inzien toch een extra offerte gevraagd worden. Belangrijk zijn ook de juridische aspecten van aanbesteden. Kortom: aanbesteden en inkopen is een vaki

28

Protocol aanbesteding en inkoop 2007



Gemeente Heimond

9 Communicatie De medewerker aanbesteding en inkoop fungeert per dienst als trekker van de implementatie van het protocol binnen de diensten. Alle betrokkenen bij aanbestedingen (met name directeuren, budgethouders, afdelingshoofden) zullen worden geMformeerd. Dit traject wordt uitgewerkt onmiddellijk nadat het protocol door het college is vastgesteld.

29

Protocol aanbesteding en inkoop 2007



Gemeente Helmond

Bijlage 1 :

Agenda openen enveloppen in het bijzijn van inschrijvers 1. Welkom 2. Voorstellen Namen en taak noemen van de aanwezigen van de gemeente (voorzover ze een rol bij de aanbesteding spelen) 3. Overgaan tot de aanbesteding: Naam noemen Nummer noemen Nota van inlichtingen van noemen en/of andere relevante aan inschrijvers verstrekte informatie Vragen of er nog zaken in de procedure of ten aanzien van het werk, product of dienst zijn die voor de aanbesteding van belang zijn. (Eventuele opmerkingen in het proces verbaal opnemen.) 4. Oplezen inschrijvingen Aantal inschrijvers noemen Per inschrijving noemen: - naam bedrijf - hoogte inschrijfsom (excl. BTW) Laagste inschrijving nogmaals noemen Altijd zeggen: "De gunning houden we in beraad." 5. Afsluiting Dankwoord ivm genomen moeite

30

Bijlage 2: Procedure aanbesteding en inkoop 2007 kostenraming

Werken > €5,2 mln 9 Lev./dienst > €211.000?

JA

Altijd uropees openbaar aanbesteden

Let op! Aanbestedingen boven de €10.000 gaan altijd via betreffend aanbestedingsteam ongeacht de aanbestedingsvorm!

Nee

1 kostenraming.

Werken > €211.000? Lev./dienst > €100.000?

JA

nudaat keuze aanhestedingsvoenn aanbestedingsleam Mandaat gunning: uanhestedingYteanz

al openha NEE

Nee Meervoudig of enkelvoudig onderhands?

kostenraming Werken tussen €50.000 en €211.000? Levering en dienst tussen €50.000 en €100.000

JA

JA

eervoudig onderhands 9 (5 aannemers, minimaal 31

Mandaat kenze aanbestedingsvorrn: college &W Mandaat selectie en gunning: aanbestedingsteam

udaat hele procedure: ainzbestedingleam

NEE

Nee Enkelvoudig onderhands? kostenraming

Werken, levering of dienst tussen €10.000 en €50.000?

M ndaat keuze aanbest college B&W Mandaat selectie en gunning: directear

landaat hele procedure: aanbestedingsteam

JA

Nee

Groen: `normale' procedure Blauw: `alternatieve' procedure

JA

Mandaat keuze aanbestedingsvorm en selectie: directeur Mandaat gunning: aanbestedingsteam

NEE

Mandaat

hele procedure: aanbestedingsteam

Manda t hele procedure:

dgethouder

Bijlage 3:

Procedureformulier aanbestedinq/inkoop qemeente Helmond Dit formulier moet worden ingevuld voor alle aanbestedingen en/of inkoop boven de € 10.000,-. Ook moet het formulier altijd in het aanbestedingsteam worden besproken! Omschrijving Project • Projectnummer•

Decade-code •

Afdeling • Projectleider/budgethouder • Categorie: Levering / Dienst / Werk Nummer aanbestedingsdocument : RAW-bestek ? Ja / Nee Zo ja, bestek gemaakt door : gemeente / derde

Raming: €

Definitieve raming: €

Raming boven Europese norm?

Ja / Nee

Gunningscriterium: laagste prijs / economisch meest voordelige inschrijving, namelijk:

Zo nee, Voorstel aanbestedingsprocedure: Groene procedure aanbestedingsprotocol : ja / nee Zo nee, motivatie toepassing blauwe procedure:

Opmerkingen en overwegingen aanbestedingsteam:

Indien relevant: Toestemming verleend door: Aanbestedingsteam

dd.

Toestemming verleend door: Directeur / B&W

dd.

Gemeente Helmond

Protocol aanbesteding en inkoop 2007 Datum aanbesteding: Aannemer(s)/leverancier(s) (minimaal 1 Helmonds bedrijf): Inschrijfsom :

€

1 2

€

3

€

4

€

5

€

Besluit aanbestedingsteam:

Gunning aan

voor €

dd

Afdracht CROW • € Akkoord aanbestedingsteam•

dd

Eventueel akkoord directeur .

dd

33

Protocol aanbesteding en inkoop 2007



Gemeente Helmond Et

Bijlage 4: INKOOPV0ORWAARDEN VAN DE GEMEENTE HELMOND IN HET KADER VAN EEN OVEREENKOMST VOOR DIENSTVERLENING en/of LEVERINGEN

34

Procedure aanbesteding en inkoop 2010-2011

Bijlage 2.

Altij d Europees openbaar aanbesteden

kostenraming Werken > €4,85 mln? JA LevIdienst > €193.000?

Let op! Aanbestedingen boven de €10.000 gaan altijd via betreffend aanbestedingsteam ongeacht de aanbestedingsvorm!

Nee

Ir kostenraming JA Werken > €193.000? Lev./dienst > €100.000?

Nationaal openbaar aanbested.en?

JA

NEE

Standaat keuze openbaar of met préselec ie: college B&W Mandaat selectie en gunning: directeur Mandaat keuze aanbestedingsvorm: aanbestedingsteam Mandaat gunning: aanbestedingsteam

Nee Meervoudig of enkelvoudig onderhands?

kostenraming Werken tussen €50.000 en €193.000? Levering en dienst tussen €50.000 en €100.000

JA

JA

Meervoudig onderhands? (5 aannemers, minimaal 3)

Mandaat hele procedure: aanbestedingsteam

NEE

Nee Enkelvoudig onderhands? kostenraming Werken, levering of dienst tussen €10.000 en €50.000? Nee

Mandaat keuze aanbestedingsvorm: college B&W Mandaat selectie en gunning: aanbestedingsteam

JA

Meervoudig onderhands?

JA

JA

Enkelvoudig onderhands of NEE meervoudig onderhands

Mandaat hele procedure: aanbestedingsteam Mandaat hele procedure: aanbestedingsteam Mandaat hele procedure: budgedionder

Groen: `normale' procedure Blauw: `alternatieve' procedure

Mandaat keuze aanbestedingsvorm en selectie: directeur Mandaat gunning: aanbestedingsteam

ALLE BEDRAGEN EXCL. BTW

Bijlage 3: Notitie "Sociale koopwoningen in Helmond: een nieuwe start"

Sociale koopwoningen in Helmond: een nieuwe start Inleiding De sociale koopwoning is een belangrijk onderdeel van het Helmondse nieuwbouwprogramma. Met deze woning wordt enerzijds getracht huisvesting te bieden aan starters op de woningmarkt. Anderzijds is het de bedoeling de sociale koopwoning in te zetten om de doorstroming van huur naar koop gemakkelijker te maken, aangezien op dit moment er een te groot gat zit tussen huren en kopen. In de Woonvisie 2007-2015 en ook in de Evaluatie van deze Woonvisie vormen de sociale koopwoningen 10% van het nieuwbouwprogramma. Voorts is als beslispunt opgenomen dat jaarlijks gemiddeld circa 100 sociale koopwoningen voor starters gebouwd zullen worden. De prijs van deze woningen is inmiddels door de gemeente Helmond vastgesteld op €185.000 (prijspeil medio 2010).

Probleemstelling Zowel door de marktpartijen (projectontwikkelaars/aannemers) als de woningcorporaties wordt aangegeven dat op basis van de huidige marktomstandigheden en de eisen die aan een starterswoning worden gesteld, het niet mogelijk is binnen de definitie een volwaardige woning te realiseren. Daar komt nog bij dat het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven al enkele jaren hogere verwervingskostengrens (VON-prijs) hanteert, te weten € 194.000,-. Zowel van de zijde van de marktpartijen als de woningcorporaties is gevraagd de definitie voor een starterswoning aan te passen, door een hogere stichtingskostengrens te accepteren. Doel van deze notitie is een kader vast te stellen, waarin het mogelijk moet zijn het afgesproken programma in de sociale koopsector te realiseren.

Aanleiding Nog steeds hebben starters op de woningmarkt moeilijk toegang tot de koopmarkt. De geformuleerde doelstelling uit de Woonvisie 2007-2015 is daarom begin 2010 in de Evaluatie van de Woonvisie nogmaals uitgesproken. In 2008 is reeds aan de hand van een notitie aangetoond dat het bouwen van een starterswoning, ook binnen de huidige marktomstandigheden, haalbaar is. In het kader van de prestatieafspraken is met de woningcorporaties afgesproken dat, indien in 2009 geen projecten in de sociale koop worden gerealiseerd, bezien zal worden of een bijstelling van de stichtingskostengrens noodzakelijk is. ln 2007 zijn 23 sociale koopwoningen opgeleverd, in 2008 20, in 2009 18 (zijnde 6,5 % van het totaal aantal opgeleverde woningen) en in 2010 14, bij lange na niet het vastgestelde percentage van 10% van het nieuwbouwprogramma l . Vandaar dat nu deze notitie actueel is.

Overwegingen Enkele decennia geleden werden door de rijksoverheid contingenten vastgesteld, ofwel het aantal woningen dat een gemeente mocht bouwen. Dit aantal werd bovendien verder gedifferentieerd in enkele huurprijsklassen en koopprijsklassen. ln de koopsector waren dat de premiekoop woningen. Premie A woningen zijn de voorlopers van de hedendaagse sociale koopwoningen. Op deze premiekoopwoningen zat een meerjarige subsidie, gebaseerd op de Beschikking Geldelijke Steun Eigen Woningen. De premieregeling ging in begin jaren negentig over is de BWS-subsidie, die tot het jaar 2002 van kracht is gebleven en daarna is overgegaan in het ISV2. De sociale koopwoning van tegenwoordig kent geen subsidie meer. De prijs van deze woning werd jaarlijks door het ministerie van VROM vastgesteld. Ook nadat de subsidie was verdwenen, bleef de rijksoverheid de prijs van sociale koopwoningen vaststellen in het kader van het ISV2. Reden was omdat via deze ISV2 gemeenten een taakstelling bleven houden om betaalbare koopwoningen te realiseren Toepassing van deze prijs was echter vanaf die tijd niet meer verplicht, maar dat werd toch vrij algemeen in den lande gedaan. Ook de gemeente Helmond heeft het bouwen van betaalbare koopwoningen door middel van de sociale koopsector nog steeds als doelstelling geformuleerd in haar volkshuisvestingsbeleid. ln het verle1

Opgemerkt wordt dat ook de woningen met een vorm van maatschappelijk gebonden eigendom (kopen met korting, slimmer kopen, koopgarant etc.) waarbij met inachtname van de korting de woonlasten voor de koper gelijk zijn aan een sociale koopwoning, aangemerkt zijn als sociale koopwoning.

1

den is hier dan ook een niet onaanzienlijk aantal gerealiseerd. De laatste jaren vindt er steeds meer discussie plaats over de hoogte van de verwervingskosten (VON-prijs), mede doordat het SRE enkele jaren geleden vrij willekeurig een ander bedrag heeft vastgesteld en doorgevoerd. Doelgroep voor sociale koopwoningen Als gevolg van de EU-maatregel is de doelgroep voor corporatiewoningen met een huur onder de grens voor huurtoeslag beperkt tot huishoudens met een belastbaar inkomen tot €33.614. Met dit inkomen is volgens de rekenmodule van NHG een hypotheek van circa €150.000 bereikbaar. Overigens rekent de NHG met bruto inkomen. Het maximale hypotheekbedrag zal dus uiteindelijk iets hoger uitvallen. Om de doorstroming op de huurmarkt te bevorderen is het huidige kabinet voornemens om voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen van meer dan 43.000 euro een maximale huurstijging van inflatie + 5% toe te staan. Deze groep is dus eigenlijk niet welkom in de sociale huursector en is dus aangewezen op de koopsector. Met dit (bruto) inkomen is volgens de NHGnormen, afhankelijk of er sprake is van één inkomen of twee inkomens een hypotheek mogelijk van circa €190.000 tot €200.000. Een derde grens die gehanteerd kan worden is de grens van anderhalf maal modaal, ofwel bruto €49.500. Met dit inkomen is een hypotheek bereikbaar van circa €225.000 tot €245.000. Aangezien voor de inkomensgroep tot bruto €43.000 de sociale huursector nauwelijks meer toegankelijk is, terwijI de normale koopsector financieel slechts zeer beperkt haalbaar is, wordt voorgesteld de doelgroep voor de sociale koopwoning te beperken tot de inkomensgroep tot bruto €43.000. Voorts is geen vermogen boven het maximaal in box 3 vrijgestelde bedrag (€20.785 per persoon en € 41.322,voor partners) toegestaan.

Sociale koopwoning Definitie:

Onder een sociale koopwoning wordt verstaan een koopwoning, die door middel van een bijdrage van de overheid en/of corporatie, bereikbaar is voor de doelgroep van beleid. ln het verleden werden deze bijdragen verstrekt in de vorm van een subsidie door de rijksoverheid. Tegenwoordig vindt de bijdrage plaats in de vorm van een korting op de grondprijs (door de gemeente) en in sommige gevallen ook een korting op de verwervingskosten (door de corporatie in de vorm van koopgarant of slimmer kopen constructie). Met behulp van deze bijdrage wordt de prijs van deze woning gebracht onder het niveau dat door de gemeente is vastgesteld. Op dit moment is de grens €185.000 VON (prijspeil 2011) en voorzien van alle basisvoorzieningen (keuken, badkamer, cv, etc.). Hierbij gelden voorts de volgende voorwaarden: Voor grondgebonden woningen:

• • • •

Het bouwperceel mag maximaal 120 m 2 bedragen. De inhoud van de woning mag maximaal 350 m 3 bedragen. De bouwkosten per m 3 mogen niet meer bedragen dan €300. Er kan soepel omgegaan worden met de kwaliteitseisen die door de gemeente Helmond gesteld worden (met name de eisen met betrekking tot bezoek- en aanpasbaar bouwen).

Voor appartementen:

• Het oppervlak van het appartement mag niet meer bedragen dan 80 m 2 BV0 (ca. 70 m 2 GBO) met twee slaapkamers en parkeren op maaiveld. Sociale Koopwoning Plus Het feit dat de afgelopen jaren slechts een zeer beperkt aantal woningen in deze prijsklasse gerealiseerd zijn, blijkt dat het lastig, maar niet onmogelijk is, deze woningen te realiseren. Vanzelfsprekend kan geen luxe villa voor dit bedrag gerealiseerd worden. Daarom hebben zowel team Wonen van de gemeente Helmond als WoCom en Woonpartners, als vertegenwoordigers van de Helmondse corporaties, enkele praktijkvoorbeelden geanalyseerd. Dit betrof Helmondse projecten van beide corporaties en projecten van niet in Helmond actief zijnde partijen. Beide partijen concluderen, dat het in theorie mogelijk is om een woning onder de prijsgrens van

2

€185.000 VON te realiseren. De Helmondse bouwlocaties lenen zich echter slechts zeer beperkt voor het realiseren van woningen met zeer sterke beperkingen in omvang en kwaliteit, die nodig zijn om een dergelijke prijs te verwezenlijken. De prijs van €194.000 2 VON (prijspeil 2011), die het SRE momenteel hanteert, sluit dan beter aan bij de Helmondse mogelijkheden. De voorwaarden zijn dan iets ruimer: Voor grondgebonden woningen: • Het bouwperceel bedraagt tussen 120 en 150 m 2 . • De inhoud van de woning bedraagt tussen 350 en 400 m 3 . • De bouwkosten per m 3 mogen niet meer bedragen dan €300. • Er kan soepel omgegaan worden met de kwaliteitseisen die door de gemeente Helmond gesteld worden (met name de eisen met betrekking tot bezoek- en aanpasbaar bouwen). Voor appartementen: • Het oppervlak van het appartement moet liggen tussen 80 m 2 en 90 m 2 BV0 (ca. 70-80 m 2 GBO) met twee slaapkamers en parkeren op maaiveld. Voorgesteld wordt voor woningen, die aan de voorwaarden voor Sociale Koop Plus voldoen de prijs vast te stellen op €194.000.

Sociale Koopwoning Extra Daarnaast bieden SRE en provincie Noord-Brabant de mogelijkheid om bij extra voorzieningen om het energieverbruik terug te dringen (EPC van 0,5 of lager), een iets hogere prijs te realiseren, namelijk €205.700 VON (prijspeil 2011). De hogere hypotheeklasten worden daarbij gecompenseerd door de lagere energiekosten. De analyses leiden tot enkele voorwaarden om te voorkomen dat een sociale koopwoning uiteindelijk toch te duur uit zal vallen en toch bij een krimpende markt voldoende aantrekkelijk zal zijn. Voorgesteld wordt voor woningen, die voldoen aan de voorwaarden van de hiervoor genoemde "Sociale Koopwoning Plus en daarnaast een EPC-waarde van 0,5 of lager hebben de prijs vast te stellen op €205.700 VON (prijspeil 2011). Deze woningen worden de Sociale Koopwoningen Extra genoemd.

Lagere kavelprijs De hiervoor genoemde categorieën Sociale Koop, Sociale Koop Plus en Sociale Koop Extra worden hierna gemakshalve Sociale Koop genoemd. Sociale Koopwoningen die onder het regime van de Beschikking Geldelijke Steun Eigen Woningen en de BWS-regeling gerealiseerd zijn, kwamen in aanmerking voor een lagere kavelprijs. Dit was in beide regelingen opgenomen. Na afloop heeft de gemeente Helmond deze korting op de grondprijs gehandhaafd voor sociale koopwoningen. De kavelprijs voor sociale koopwoningen bedraagt €226,00 excl. BTW en die voor vrije sectorwoningen €322,50 excl. BTW (prijspeil 2011). Daarmee kent Helmond een relatief lage grondprijs in vergelijking met de andere gemeenten in de regio. V oorgesteld wordt voor alle nieuwe Sociale Koopwoningen een korting op de grondprijs beschikbaar te stellen.

Regelingen om de koop van woningen voor de doelgroep te vergemakkelijken Er zijn inmiddels vele constructies om de koop van woningen voor de doelgroep te vergemakkelijken. Genoemd kunnen onder andere worden Erfpachtconstructie, Koopgarant, Slimmer Kopen, Slimmer Financieren, Startersrenteregeling, Starterslening, etc.. De constructies kunnen grofweg onderscheiden worden in regelingen met betrekking tot het object (objectregelingen) en constructies die gericht zijn op de kopers zelf (subjectregelingen). Met behulp van de objectregelingen wordt de koopprijs van de woning omlaag gebracht. In feite biedt de verkoper een korting op de koopprijs in ruil voor een deel van de meerwaarde bij verkoop (Koopgarant en Slimmer Kopen).

2

Jaarlijks bepaald door SRE op basis van de CBS-outputindex nieuwbouwwoningen (na herindexering van de CBS-prijsindex van de bouwkosten van nieuwe woningen).

3

De subjectregelingen bieden de koper een voordelige financiering, zodat de woonlasten omlaag gebracht worden. Slimmer Financieren, Startersrenteregeling en de Starterslening zijn hier voorbeelden van. Bij Erfpacht wordt de koopprijs van de woning ook omlaag gebracht, maar moet de koper in ruil daarvoor een canon betalen. Voorgesteld wordt om woningen, waarvan de prils via een objectregeling, zoals een Koopgarant- of Slimmer Kopen-constructie, verlaagd wordt tot onder de bij de verschillende categorieën Sociale Koop genoemde bedragen, ook tot de Sociale Koopwoningen gerekend worden. Deze woningen komen daarmee ook in aanmerking voor de hiervoor genoemde korting op de grondprijs. Woningen, waarbij subjectregelingen, zoals Slimmer Financieren, de Starterslening en de Startersrenteregeling ingezet worden, komen slechts in aanmerking, wanneer de transactieprijs onder bovengenoemde bedragen voor Sociale Koop, Sociale Koop Plus of Sociale Koop Extra ligt. Deze regelingen leiden namelijk wel tot lagere financieringslasten, echter niet tot een lagere koopprijs. Ook woningen die verkocht worden met een Erfpachtregeling wordt niet gerekend tot de sociale koopwoningen, omdat hier weliswaar de financieringslast omlaag, maar de woonlasten vervolgens door de canon weer omhoog gebracht worden.

Behouden voor de doelgroep Woningen, die door middel van een objectregeling en/of korting op de grondprijs kunstmatig laag in verkoopprijs worden gebracht, hebben bij oplevering al een hogere marktwaarde. Voorkomen dient te worden, dat kopers op deze wijze snel willen cashen. Het antispeculatiebeding (bewoningsplicht) kan bij een verleende korting op de koopprijs mogelijk hierin uitkomst bieden. Belangrijk is bovendien, dat de woningen ook bij doorverkoop nog steeds beschikbaar blijven voor de doelgroep, hetgeen als een voorwaarde voor toestemming door de gemeente bij doorverkoop binnen de bij het antispeculatiebeding bedongen termijn kan worden opgelegd. Het beschikbaar blijven voor de doelgroep geldt ook voor woningen die door de inzet van objectrelingen tot de sociale koopwoningen behoren. Bij terugkoop dient de corporatie deze regelingen voort te zetten om de woning bereikbaar te houden voor de doelgroep. Voorgesteld wordt deze woningen beschikbaar te houden voor de doelgroep door inzet van het "antispeculatiebeding':

Toekomst van Sociale Koopwoningen De vraag kan gesteld worden of een door de overheid en/of corporatie gesubsidieerde koopwoning nog in deze tijd van de terugtrekkende overheid past. In feite kan gesteld worden dat een dergelijke woning niet hierin past, echter wel nog steeds noodzakelijk is. De kloof tussen huren en kopen is de afgelopen jaren steeds groter geworden. Steeds meer mensen komen, zeker na de EU-maatregel, niet meer verder in hun woonwensen. De doorstroming is vrijwel volledig stil komen te staan. In het verleden werd in Helmond het beleid toegepast van het bouwen van dure koopwoningen. Immers hoe duurder de woning, hoe langer de verhuisketen. Uiteindelijk werden bestaande betaalbare woningen vrijgemaakt voor starters en voor doorstromers vanuit de huursector. De afzet van de dure koopwoningen is de afgelopen jaren steeds minder geworden. Deze bieden dus geen soulaas meer om de doorstroming op gang te brengen. Daardoor is het nodig om aan de onderkant van de koopsector woningen toe te voegen. Niet alleen in de Sociale Koop, doch ook in de klasse daarboven. Wellicht is op deze wijze dan nog een beperkte doorstroomketen op gang te brengen. Dit betekent dat een deel van de behoefte aan betaalbare woningen via nieuwbouw geholpen kan worden en het overige deel door middel van doorstroming naar de nieuwbouwwoningen in de iets duurdere prijsklasse. Hierdoor ontstaat ook meer druk op de voorraad bestaande te koop staande woningen. Voorgesteld wordt om de behoefte aan betaalbare koopwoningen de komende jaren deels rechtstreeks in te vullen door middel van het bouwen van Sociale Koopwoningen en deels door middel van doorstroming naar nieuwbouw in de iets duurdere pnjscategorie. Voorgesteld wordt voorts in de nieuwe Woonvisie 2010-2020 te bepalen in welke verhouding dit zal moeten plaatsvinden.

Aanbevelingen 1. Voorgesteld wordt om vooralsnog uit te blijven uitgaan van een nieuwbouwprogramma voor Sociale Koopwoningen en in de nieuwe Woonvisie 2010-2020 het programma hiervan te bepalen.

4

2.

3. 4. 5.

6. 7.

8.

Te streven deze woningen zoveel mogelijk over de stad te spreiden. Echter niet alle locaties zijn geschikt voor dit soort woningen, gezien extra kosten in verband met ligging, ontsluiting, bodemsanering, etc.. De Sociale Koopwoning ook in grootte te limiteren tot maximaal 350-400 m3 met een kavel van maximaal 120-150 m2. Bij deze Sociale Koopwoningen soepel om te gaan met de kwaliteitseisen van de gemeente Helmond (met name bezoek- en aanpasbaar bouwen). De verwervingskosten (VON-prijs) van Sociale Koopwoningen Plus en Extra op te trekken naar het niveau van het SRE (momenteel €194.000), of bij een EPC-waarde van 0,5 of lager in combinatie met Sociale Koopwoning Plus op €205.700. Toepassing van de sociale kavelprijs te beperken tot die koopwoningen, die voldoen aan de voorwaarden voor Sociale Koop, Sociale Koop Plus en Sociale Koop Extra. De prijs, die de koper bij de notaris moet betalen voor de woning hierbij bepalend te laten zijn. Dit betekent, dat woningen, waarvan de prijs via een objectregeling verlaagd wordt, ook tot de Sociale Koopwoningen gerekend worden. Woningen, waarbij een subjectregeling ingezet wordt, komen slechts in aanmerking, wanneer de transactieprijs onder bovengenoemde bedragen voor Sociale Koop, Sociale Koop Plus of Sociale Koop Extra ligt. Voor de woningen, die in aanmerking komen voor een sociale kavelprijs, dient een garantie te worden verstrekt, dat deze ook in de toekomst (minimaal 10 jaar) voor de doelgroep van beleid bereikbaar blijven door middel van toepassing van het "antispeculatiebeding".

5

Grondprijzen voor sociale koopwoningen in de gemeenten in het SRE Gemeente Asten Bergeijk Best Bladel Cranendonk Deurne Eersel Eindhoven Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Heeze-Leende Helmond Laarbeek Nuenen Oirschot Reusel-de Mierden Someren Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre

Prijs per m2 €217-265 Vanaf €300 Onbekend Onbekend Onbekend E280 €340 €275 €206 €215-275 €189 €226 €215 Onbekend €200-500 €292 €186 €375 €380 €316 Onbekend

Opmerking Tot €174.000 resp. 194.000

Varieert per kerkdorp

Geen afzonderlijke prijs

Geen afzonderlijke prijs

Bron: SRE

6

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1 Inputformulier en de resultaatsheet van de ontwerpregeling plankosten exploitatieplan