Responsnota zienswijzen ontwerp exploitatieplan Hooghkamer mei Inleiding

Responsnota zienswijzen ontwerp exploitatieplan Hooghkamer 2011 3 mei 2011 Inleiding De gemeente heeft een ontwerp exploitatieplan voor het gebied Hooghkamer opgesteld. Dit ontwerp exploitatieplan Hooghkamer 2011 heeft van vrijdag 5 november tot en met donderdag 16 december 2010 voor een ieder ter inzage gelegen. Dit brengt echter niet met zich mee dat ook een ieder tegen het ontwerp exploitatieplan een zienswijze mag indienen. Artikel 3:15 Algemene wet bestuursrecht geeft aan dat alleen belanghebbenden een zienswijze bij het bestuursorgaan naar voren kunnen brengen. Artikel 8.2 lid 5 Wro geeft een beperking aan het begrip belanghebbende. Als belanghebbende bij een besluit als bedoeld in artikel 6.12 lid 1 Wro (vaststelling exploitatieplan) wordt gezien degene die een grondexploitatieovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot de gronden in het exploitatieplan of degene die eigenaar is van die gronden. Binnen de genoemde periode zijn 9 zienswijze ingediend, die niet alle ontvankelijk kunnen worden verklaard. Twee zienswijzen zijn ingediend door indieners die niet als belanghebbenden kunnen worden gezien. De gemeente heeft deze zienswijzen wel beantwoord. In diezelfde periode zijn het ontwerp bestemmingsplan Hooghkamer 2011 en het ontwerp-besluit hogere grenswaarden geluid ter inzage gelegd. Hierover konden belanghebbenden zienswijzen inbrengen. De zienswijzen over het ontwerp bestemmingsplan en het ontwerp-besluit hogere grenswaarden geluid worden afzonderlijk behandeld. De responsnota in het kort In deze responsnota heeft de gemeente een antwoord geformuleerd op de ingediende zienswijzen over het ontwerp exploitatieplan Hooghkamer 2011. De responsnota vormt feitelijk de basis voor de wijzigingen in het exploitatieplan. Enkele terugkerende thema’s in de zienswijzen zijn: de realisatie van de wijkontsluitingsweg en de daarbij behorende rotonden, de fasering en de compensatie van de natuurwaarden. Dit zijn slechts een aantal onderwerpen die aan de orde komen. Leest u daarom ook de individuele zienswijzen. De originele zienswijzen zijn in te zien bij de gemeente, samenvattingen ervan zijn in dit document opgenomen. Hoe verder Het ontwerp exploitatieplan dat ter inzage heeft gelegen gaat de volgende fase in. De wijzigingen die uit deze responsnota zijn voortgekomen zijn verwerkt in het exploitatieplan. Ook heeft de raadscommissie kennis kunnen nemen van het exploitatieplan, de zienswijzen en de responsnota. De vaststelling van het (gewijzigde) exploitatieplan Hooghkamer is gepland op 23 juni 2011.

1

Leeswijzer De feitelijke responsnota bestaat uit een opsomming van de binnengekomen zienswijzen, gevolgd door een schema, waarin de reactie van de gemeente per zienswijze is weergegeven. Ook is aangegeven welke feitelijke veranderingen zijn doorgevoerd in het exploitatieplan. Hieronder volgt de lijst van personen en instanties die een zienswijze bij de gemeente hebben ingediend alsmede een beoordeling omtrent de ontvankelijkheid. 1. Indiener 1. Het betreft een zienswijze op het ontwerp exploitatieplan. De zienswijze is gedateerd op 17 november 2010 en ontvangen op 18 november 2010. De zienswijze is voorzien van een inhoudelijke motivatie en is binnen de termijn ontvangen. De zienswijze is ontvankelijk. Deze zienswijze is nadien per brief van 20 december 2010 en ontvangen op 21 december 2010 aangevuld. De aanvulling is derhalve niet ontvankelijk, maar zal wel inhoudelijk worden behandeld. 2. Indiener 2. Het betreft een zienswijze op het ontwerp exploitatieplan. De zienswijze is gedateerd op 14 december 2010 en is ontvangen op 16 december 2010. De zienswijze is voorzien van een inhoudelijke motivatie en is binnen de termijn ontvangen. De zienswijze is ontvankelijk. 3. Indiener 3. Het betreft een zienswijze op het ontwerp exploitatieplan. De zienswijze is gedateerd op 15 december 2010 en is ontvangen op 16 december 2010. De zienswijze is voorzien van een inhoudelijke motivatie en is binnen de termijn ontvangen. Indiener kan niet worden gezien als belanghebbende als bedoeld in artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrechtspraak. Indiener is geen eigenaar van gronden gelegen binnen het plangebied en voorts is met indiener geen overeenkomst gesloten of is anderszins gebleken van zodanige belangen dat indiener als belanghebbende dient te worden aangemerkt. De zienswijze is niet-ontvankelijk. 4. Indiener 4. Het betreft een zienswijze op het ontwerp exploitatieplan. De zienswijze is gedateerd op 15 december 2010 en is ontvangen op 16 december 2010. De zienswijze is voorzien van een inhoudelijke motivatie en is binnen de termijn ontvangen. De zienswijze is ontvankelijk. 5. Indiener 5. Het betreft een zienswijze op het ontwerp exploitatieplan. De zienswijze is gedateerd op 15 december 2010 en is ontvangen op 16 december 2010. De zienswijze is voorzien van een inhoudelijke motivatie en is binnen de termijn ontvangen. De zienswijze is ontvankelijk. 6. Indiener 6. Het betreft een zienswijze op het ontwerp exploitatieplan. De zienswijze is gedateerd op 15 december 2010 en ontvangen op 16 december 2010. De zienswijze is voorzien van een inhoudelijke motivatie en is binnen de termijn ontvangen. De zienswijze is ontvankelijk. 7. Indiener 7. Het betreft een zienswijze op het ontwerp exploitatieplan. De zienswijze is gedateerd op 16 december 2010 en ontvangen op 17 december 2010. De zienswijze is voorzien van een inhoudelijke motivatie. De zienswijze is gedateerd binnen de termijn en ontvangen binnen een week na afloop van de termijn. Indiener kan niet worden gezien als belanghebbende als bedoeld in artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrechtspraak. Indiener is geen eigenaar van gronden gelegen binnen het plangebied en voorts is met indiener geen overeenkomst gesloten of is anderszins gebleken van zodanige belangen dat indiener als belanghebbende dient te worden aangemerkt. De zienswijze is niet-ontvankelijk. 8. Indiener 8. Het betreft een zienswijze op het ontwerp exploitatieplan. De zienswijze is gedateerd op 16 december 2010 en ontvangen op 17 december 2010. De zienswijze is voorzien van een inhoudelijke motivatie. De zienswijze is gedateerd binnen de termijn en ontvangen binnen een week na afloop van de termijn. De zienswijze is ontvankelijk. 9. Indiener 9. Het betreft een zienswijze op het ontwerp exploitatieplan. De zienswijze is gedateerd op 16 december 2010 en ontvangen op 17 december 2010. De zienswijze is voorzien van een inhoudelijke motivatie. De zienswijze is gedateerd binnen de termijn en ontvangen binnen een week na afloop van de termijn. De zienswijze is ontvankelijk.

2

Zienswijzen over ontwerp exploitatieplan Hooghkamer 2011

1. Indiener 1 Zienswijze

Reactie Volledigheidshalve wordt voor de planologische mogelijkheden en invulling verwezen naar de beantwoording van de zienswijze van het bestemmingsplan van indiener onder de punten 1 en 2.

Aanpassen exploitatieplan

1.

1.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het exploitatieplan.

Indiener geeft aan dat in het exploitatieplan is opgenomen dat voor het opnemen van kosten in een exploitatieplan de kosten ook daadwerkelijk aan de locatie moeten kunnen worden toegerekend. Gesteld wordt dat niet voldaan wordt aan de drie criteria en dat de te maken kosten geen enkele functie hebben voor fase 1a. Functioneel gezien wordt fase 1a gescheiden door de reeds bestaande woningen en is er daarom geen directe functionele samenhang. Het enkele feit dat de gronden in één bestemmingsplan zijn opgenomen, brengt niet met zich mee dat er dan sprake is van één exploitatiegebied.

De gemeente deelt op zich de stellingname dat bij het verhaal van kosten de drie in de wet genoemde criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit van belang zijn in geval er sprake is van bovenplanse kosten of bovenwijkse voorzieningen. Alvorens deze toets aan de orde kan komen voor het verhaal van kosten is van belang in hoeverre de gronden gelegen binnen het bestemmingsplan als één exploitatiegebied moeten worden beschouwd. Het wel of niet aan de orde zijn van één dan wel meerdere complexen is ook reeds aan de orde geweest in de door indiener gestarte Wvg procedure. In deze procedure heeft de gemeente reeds een notitie van Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. te Strijen ingebracht. In het kader van de Wvg-procedure is de complexbenadering vanuit de Onteigeningswet bepalend. Die benadering volgend kan er maar één juiste conclusie zijn en dat is dat het complex als één geheel moet worden bezien. Een complex is namelijk een als één geheel in exploitatie te brengen of gebrachte zaken. Niet van belang mag daarbij worden geacht in hoeverre kosten

3

in een deel worden veroorzaakt door werkzaamheden of maatregelen in een ander deel. Het feit dat natuurcompensatie moet worden gedaan, of een geluidsscherm moet worden geplaatst is voor de bepaling van het complex niet van belang. Pas als de omvang van het complex is bepaald, wordt gekeken welke kosten of maatregelen binnen het complex van toepassing zijn en als gevolg daarvan welke kosten voor verhaal in aanmerking komen. Fase 1A vormt te samen met de andere fasen een financiële maar ook functionele eenheid. De reden daartoe is dat de ene fase niet zonder de andere kan worden gerealiseerd. Fase 1A kan niet zelfstandig zonder de andere fasen worden gerealiseerd. Immers voor fase 1A is ondermeer een verplichte watercompensatie nodig. Binnen het gebied van fase 1A kan deze niet worden gerealiseerd. Indien fase 1A wordt afgescheiden van de andere fasen dan kan fase 1A in zijn huidige vorm geen doorgang vinden aangezien de fysieke ruimte in het betreffende gebied te kort schiet voor de realisatie van watercompensatie. De huidige vorm van fase 1A brengt met zich dat deze watercompensatie in een ander deel van het plangebied gerealiseerd dient te worden. Een gelijk oordeel geldt voor het aan te leggen groen. Het groen dat benodigd is voor de realisatie van fase 1A kan niet worden gerealiseerd binnen het gebied van fase 1A en dient derhalve elders binnen het plangebied te worden gerealiseerd. In het bestemmingsplan is voorts 4

opgenomen dat binnen het plangebied 30% sociale woningbouw dient te worden gerealiseerd. Fase 1a betreft een gebied met gedetailleerde bestemmingen. In zijn huidige vorm kan fase 1A niet voldoen aan de eis van 30% sociale woningbouw. Om aan deze eis uit het bestemmingsplan te kunnen voldoen dient er een relatie te zijn met de overige gebieden/fasen. Immers de benodigde sociale woningbouw voor fase 1A is geprojecteerd in deze gebieden. Zonder deze gebieden kan fase 1A niet zelfstandig conform het bestemmingsplan in exploitatie worden gebracht. Naast deze functionele samenhang is er ook sprake van een financiële en organisatorische samenhang tussen fase 1A en de overige fasen. In de huidige vorm –zonder compensatie en 30% sociaal- is de ontwikkeling van 1A winstgevend, terwijl de overige fasen te samen verliesgevend zijn. Gegeven de budgetneutraliteit die de gemeente gelet op haar grondbeleid nastreeft dienen beide locaties dan ook als een complex beschouwd te worden. Het feit dat 1a en de overige fases door een projectorganisatie aangestuurd worden onderschrijft dit . In het kader van het exploitatieplan is de uitspraak van de deskundigen voor de complexbenadering minder relevant. Het begrip complex of de complexafbakening uit de Onteigeningswet komt echter in de Wro niet voor, behoudens bij de waardering van de inbrengwaarde en dan ook nog alleen indirect via de verwijzing naar de Onteigeningswet. De Wro gaat uit van het begrip exploitatiegebied. Uit de Memorie van Toelichting volgt slechts dat de begrenzing van het gebied vanuit een 5

oogpunt van rechtszekerheid wel op een kaart moet worden aangegeven. In de MvT wordt wel ingegaan op de begrenzing van het exploitatiegebied. Hierin wordt aangegeven dat de begrenzing van het exploitatiegebied kan verschillen van die van een bestemmingsplan. Een bestemmingsplangebied kan uit meerdere exploitatiegebieden bestaan. Uit de MvT volgt dat het exploitatiegebied zo dient te worden begrensd dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen. Onderdelen welke tevens ten dienste staan van andere locaties of anderszins een bovenwijks karakter hebben en die aan de rand van het gebied gelegen zijn, kunnen worden meegenomen in het exploitatiegebied of worden aangemerkt als bovenwijkse elementen. De afbakening van het exploitatiegebied wordt niet begrensd door het feit dat gebieden niet aaneen liggen. De MvT geeft expliciet aan dat het gebied ook uit verschillende niet-aaneengesloten delen kan bestaan. Een exploitatiegebied kan uit verschillende niet-aaneengesloten delen bestaan, als er planologisch of functioneel maar een duidelijke samenhang is tussen de delen. Deze samenhang is in het voorgaande reeds aangetoond. De wetgever heeft zowel in de Wro zelf als in de parlementaire totstandkoming van de Wro geen verwijzing (zowel niet impliciet als expliciet) gemaakt naar het feit dat de begrenzing van het gebied conform de complexafbakening van de Onteigeningswet dient te geschieden. Dit brengt met zich mee dat de afbakening zeker niet de maatstaf der dingen is voor de grondexploitatie. De begrenzing dient 6

te worden gebaseerd op de grondexploitatie zelf, waarbij wel rekening dient te worden gehouden met het feit dat van eigendomsplanologie geen sprake kan zijn. Concluderend dient derhalve te worden gesteld dat fase 1a gezamenlijk met de andere fasen als één geheel in exploitatie moet worden gebracht. Het feit dat het betreffende gebied niet geheel aansluitend is op de overige fasen doet daar in het geheel niets aan af. De ontwikkelingsmogelijkheden van fase 1A kunnen slechts bestaan vanwege de samenhang met de ontwikkelingsmogelijkheden van de overige in het bestemmings- en exploitatieplan begrepen gronden. Functioneel en financieel gezien maakt fase 1A in meer dan voldoende mate deel uit van het geheel, waardoor de conclusie dat er sprake is van één complex op juiste gronden is gedaan. Hiermee is er derhalve in meer dan voldoende mate grondslag om de kosten voor de in de zienswijze genoemde zaken mede te verhalen op fase 1A omdat deze zeker ook voor fase 1A een functie hebben. Namelijk in die zin dat deze maatregelen het mogelijk maken om fase 1A in zijn huidige vorm te realiseren. 2.

Indiener stelt dat zij zich in goed gezelschap bevindt ten aanzien van de onder 1 genoemde stellingname. Indiener geeft aan dat zij de gronden in het kader van het gevestigde voorkeursrecht hebben aangeboden aan de gemeente. In verband met de onderhandelingen is een deskundigenadvies opgesteld waarin de deskundigen het standpunt van indiener

2.

De gemeente is van oordeel dat het feit dat de rechtbankdeskundigen op dit moment de stellingname hebben dat er sprake is van een tweetal complexen, dit nog niet betekent dat dit ook als juist ervaren dient te worden. Immers de gemeente vindt dit gelet op de bovenstaande argumenten niet terecht en heeft tegen het concept


7

delen. Daarnaast heeft indiener het bureau Gloudemans ingeschakeld die het standpunt van indiener eveneens deelt.

3.

Indiener geeft voorts aan dat uitgaande van twee complexen en wat fouten in de berekening, zonder deze nader te specificeren, een exploitatiebijdrage resteert van € 827.113.

deskundigenadvies een zienswijze ingediend. De gemeente heeft zich bij haar stellingname dat het één complex is laten bijstaan door advocatenkantoor Houthoff Buruma, Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. te Strijen, NEXT Vastgoed Consultancy B.V. te Rotterdam. Voor zover dat op grond van het gestelde onder 1 nog relevant is, zijn deze allen van oordeel dat het geheel als één exploitatiegebied is aan te merken en dat er in voldoende mate sprake is van een functionele of planologische samenhang. Het feit dat het plangebied niet geheel aansluitend, brengt in het kader van het exploitatieplan niet met zich mee dat er dan 2 exploitatiegebieden zijn. Het feit dat –zoals gezegd- compensatie van wateren groen, benodigd voor fase 1A op een andere locatie, ook niet aansluitend aan fase1A, wordt gerealiseerd brengt reeds de ruimtelijke samenhang met zich mee. 3.

De gemeente kan zich niet vinden in de berekening van indiener, aangezien indiener er vanuit gaat dat als fase 1A als afzonderlijk exploitatiegebied wordt beschouwd, deze in zijn huidige vorm kan worden gerealiseerd. Een gedachte die als onjuist moet worden beschouwd. Op dat moment zouden voor fase1A dezelfde uitgangspunten gelden als voor het gehele gebied. Fase 1A zou dan net als de andere fasen dienen te voldoen aan de eisen ten aanzien van groenen watercompensatie en de eis van 30% sociale woningbouw, die thans voor fase 1A is geprojecteerd in de andere fasen. In het hypothetische geval dat fase 1A een afzonderlijk exploitatiegebied zal worden, dan dient de realisatie van onder meer deze drie zaken


8

binnen fase 1A te geschieden, aangezien in de directe omgeving dan geen andere mogelijkheden tot compensatie zijn. Naast het feit dat voor fase 1A dan een apart bestemmingsplan- en exploitatieplan gemaakt dient te worden, waarbij de (hogere) plankosten dan volledig op deze fase zullen gaan drukken, zal in fase 1A ook water en groen gerealiseerd moeten worden welke kosten eveneens volledig drukken op dit gebied. Immers fase 1A voldoet zelfstandig gezien niet aan de eisen van het bestemmingsplan en het exploitatieplan. Het beschouwen van fase 1A als afzonderlijk exploitatiegebied heeft in ruimtelijke zin tot gevolg dat er planologisch de nodige wijzigingen zullen moeten plaatsvinden. Immers sociale woningbouw zal binnen fase 1A gerealiseerd moeten worden, hetgeen een verminderde opbrengstpotentie tot gevolg heeft en daarnaast zal groen en water binnen het gebied gerealiseerd moeten worden. Hierdoor zal het uitgeefbaar gebied drastisch afnemen. De nieuwe inrichting zal tot gevolg hebben dat de kosten zullen toenemen en de opbrengsten zullen afnemen. Hiernaast zal de planning en realisatie vanwege de nieuwe procedure opgeschoven dienen te worden. In dat kader is de stellingname ten aanzien van de hoogte van de exploitatiebijdrage op onjuiste gronden en uitgangspunten gedaan. 4.

Indiener is van oordeel dat de realisatie van de gronden niet mogelijk is vanwege de hoogte van de exploitatiebijdrage.

4.

Indiener gaat bij haar stellingname ten onrechte uit van de door haar betaalde aankoopprijs in 2007. Deze aankoopprijs wordt ook zeker niet door de rechtbankdeskundigencommissie als juist ervaren. De betreffende aankoop is


9

gedaan in de periode van voor de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening en de daarin genoemde verhaalsmogelijkheden. In het kader van het exploitatieplan is de inbrengwaarde van de gronden bepaald, welke inbrengwaarde de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigen. De gemeente is bereid voor deze prijs de gronden van indiener over te nemen aangezien deze waarde de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Het feit dat indiener meer heeft betaald doet niet af aan het feit dat de waarde van de gronden niet zo hoog is en dient tot de conclusie te leiden dat indiener meer dan de huidige marktwaarde heeft willen betalen. Ter zijde zij overigens opgemerkt dat ook het deskundigenadvies in deze een waarde aangeeft die om en nabij de inbrengwaarde is gelegen. 5.

Indiener stelt tot slot dat zij de gronden niet tot ontwikkeling zal brengen en ook niet bereid is te verkopen. Een groot deel van fase 1A zou daarmee al gelijk in de knop breken, hetgeen geen fraai begin is van een ambitieus plan.

5.

De gemeente stelt zich op het standpunt dat indiener met deze stellingname na laat met een aantal zaken rekening te houden. Indien en voor zover indiener niet bereid is de gronden te verkopen aan de gemeente, dan houdt dit automatisch in dat zij zich beroept op het verweer van zelfrealisatie. Dit verweer brengt met zich mee dat indiener aangeeft in staat en bereid te zijn om de gronden te ontwikkelen conform de eisen en wensen van de gemeenten, ondermeer binnen de in het exploitatieplan genoemde fasering. Op het moment dat indiener niet zal voldoen aan het bestemmingsplan en exploitatieplan dan brengt dit met zich mee dat de gemeente aan het eind van de voor de betreffende fase zich zal bezinnen op de inzet van het instrument van


10

minnelijke verwerving en onteigening. . 6.

In de nadien ingezonden aanvulling geeft indiener aan dat de rechtbankdeskundigen hun definitieve advies hebben uitgebracht en dat de deskundigen van mening blijven dat er geen sprake is van één complex.

6.

De gemeente blijft bij haar oordeel dat er sprake van een verschil tussen de waardering van de gronden en de daarbij gehanteerde complexafbakening en de begrenzing van het exploitatiegebied en het aanmerken als één exploitatiegebied. Kortheidshalve wordt verwezen naar het gestelde onder 1.


7.

Indiener geeft aan dat in het project Hooghkamer een aantal kosten (de rondweg) is opgenomen die van nut kunnen zijn voor een andere locatie (Engelse tuin). Indiener stelt dat er sprake is van ongelijke behandeling die op geen enkele wijze wordt gerechtvaardigd.

7.

In het ontwerp exploitatieplan en het ontwerp bestemmingsplan is geen rekening gehouden met de toekomstige aanleg van de Noordelijke Randweg. Kortheidshalve wordt verder verwezen naar het gestelde onder punt 10 bij zienswijze van indiener 2. Ten aanzien van de rotonden wordt verwezen naar hetgeen is gesteld onder de punten 9 en 10 bij indiener 2.

De zienswijze heeft tot gevolg dat in de toelichting van het exploitatieplan de keuze van de gemeente omtrent de wijkontsluitingsweg en de rotonden nader zullen worden toegelicht.

8.

Indiener is van oordeel dat deze ongelijke behandeling ertoe leidt dat zij in het kader van de Wvg een vergoeding van haar grond wordt geboden die aanzienlijk lager ligt dan de door haar aangeleverde transacties.

8.

De gemeente is van oordeel dat hetgeen in het kader van de Wvg wordt gedaan, buiten het toepassingsbereik van deze zienswijze procedure is gelegen. Ten aan zien van de door indiener aangehaalde transacties dient te worden gesteld dat deze vanwege alle relevante omstandigheden niet direct vergelijkbaar zijn en buiten beschouwing dienen te blijven. Immers het gaat deels ook om transacties van bebouwde percelen met een bedrijfsbestemming en ook bijvoorbeeld in het geval van de transactie van indiener zelf om een transactie van voor de invoering van de Wet ruimtelijke ordening.


9.

Indiener is van oordeel dat zij tweemaal

9.

De gemeente kan zich niet vinden in de

De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van 11

stellingname. De inbrengwaarde is naar haar oordeel op juiste wijze bepaald en wordt ook grotendeels ondersteund door het prijsadvies van de deskundigen. De gronden van de Engelse Tuin kunnen niet worden meegenomen in het exploitatieplan, simpelweg vanwege het feit dat deze niet in het bestemmingsplan zijn opgenomen.

wordt gepakt door de gemeente, namelijk eerst door de te lage inbrengwaarde waardoor ze onmogelijk tot exploitatie kan overgaan en tevens in het kader van de Wvg door de te lage prijs, simpelweg vanwege het feit dat de gronden van indiener wel en de gronden van de Engelse Tuin niet in het exploitatieplan zijn opgenomen.

het exploitatieplan.

2. Indiener 2 Zienswijze 1. Indiener geeft aan dat in het exploitatieplan wordt verwezen naar hoofdstuk 4.2 van de Woonvisie voor aanvullende eisen. Indiener geeft aan dat in het betreffende hoofdstuk vooral beschrijvend van aard is en dat de verwijzing naar de aanvullende eisen derhalve ook niet kunnen plaatsen en verzoekt derhalve deze regels te schrappen.

Reactie 1. De Woonvisie Teylingen bestaat uit een tweetal delen te weten; 1. De analyse van het wonen in Teylingen en 2. Visie op het wonen in Teylingen. Beide delen hebben een hoofdstuk 4.2. De verwijzing in het exploitatieplan heeft betrekking op hoofdstuk 4.2 van het deel Visie op het wonen in Teylingen. Dit hoofdstuk is getiteld: “Uitgangspunten bij nieuwbouw”. Hierin is een aantal aanvullende eisen opgenomen. In het exploitatieplan zal een juiste verwijzing worden opgenomen.

Aanpassen exploitatieplan De zienswijze leidt tot een correcte verwijzing naar hoofdstuk 4.2 van de Woonvisie in het exploitatieplan.

2.

2.

De zienswijze leidt tot een nadere toelichting van de gemaakte keuze voor fase 2c in het exploitatieplan.

Indiener merkt op dat deelgebied 2c onder de 'Dorpsvaart' is gelegen. Desalniettemin is dit deel onder fase 2 geschaard. Qua ruimtelijke samenhang zou het logisch zijn dit gedeelte binnen fase 1 op te nemen. Waarschijnlijk is vanwege onzekerheid over het tijdig door de gemeente verkrijgen van voor watercompensatie benodigde gronden 2c onder fase 2 geschaard, maar kunnen dat niet uit het O-EP opmaken. Indiener geeft in overweging te beschouwen of gebied 2c

De gemeente heeft het verzoek van indiener in overweging genomen maar kan hierin niet aan indiener tegemoet komen. De reden daarvoor is van praktische aard. Het is de wens van de gemeente om eerst het Lint af te maken (fase 1a, 1c en 1d ) voordat een verdere uitbreiding tot stand komt. Fase 1c en 1d zijn aan te merken als de “afwerking” van het Lint. Hoewel fase 2c gelegen is onder de dorpsvaart behoort deze stedenbouwkundig gezien tot fase 2. In

12

niet in fase 1 kan worden opgenomen.

het exploitatieplan zal als gevolg van deze zienswijze de keuze van de gemeente nader worden gemotiveerd. Hiernaast geldt dat het betreffende deelgebied niet ontsloten kan worden via de Jacoba van Beierenweg, maar via de Componistenlaan ontsloten moet worden.

3.

Indiener geeft aan dat bij de fasering consequent wordt gesproken van "uitgifte van bouwkavels". De gemeente geeft geen bouwkavels uit, maar beperkt zich tot de hoofdinfrastructuur. Buiten een aantal kavels aangewezen voor particulier opdrachtgeverschap gaat het om zelfrealisatie van woningen door grondeigenaren. In het geval van indiener houdt die zelfrealisatie in dat het gaat om het projectmatig verkopen en realiseren van woningen. Indiener stelt voor de terminologie daarop aan te passen, door i.p.v. over "uitgifte" te spreken van "start bouw".

3.

Als eerste dient te worden gesteld dat het exploitatieplan is opgesteld conform het bepaalde in artikel 6.12 Wro. Het exploitatieplan heeft ten doel het verhaal van kosten, het bepalen van het tijdvak en de fasering en het stellen van eisen en regels. Per fictie vanuit de wet wordt ervan uitgegaan dat de gemeente de grondexploitatie voert. Het feit dat een indiener zich daarbij beroept op het verweer van zelfrealisatie doet aan die fictie niet af. Het gaat derhalve om de grondexploitatie en niet om de opstalrealisatie. De gebruikte terminologie wordt in dat kader een juiste geacht.


4.

Indiener geeft aan dat voor fase 1 wordt uitgegaan van uitgifte kavels vanaf 2012. Indiener is van oordeel dat, mits het juridische planologische kader tijdig d.w.z. conform door de gemeente beoogde planning - wordt vastgesteld, een start bouw in Bouwfase 1a in 2011 mogelijk moet zijn. Om die reden dient indiener nog in 2010 de omgevingsvergunningsaanvraag in voor de op haar grondeigendommen gelegen woningen in fase 1. Dit overigens in overleg met de gemeente en met de ondertekening van het Hoofdlijnenakkoord Hooghkamer is dit gecommuniceerd in een gezamenlijk persbericht. Indiener verzoekt dan ook om de in het exploitatieplan opgenomen fasering te herzien naar een

4.

De in het exploitatieplan opgenomen planning op de ten tijde van het opstellen aanwezige inzichten. Het is de gemeente bekend dat indiener reeds in 2010 in overleg met de gemeente en met inachtneming van het Hoofdlijnenakkoord een omgevingsvergunning heeft ingediend voor de op haar gronden gelegen woningen. Gelet op de planning van zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan acht de gemeente het in ieder geval haalbaar dat de gronden in 2011 bouwen woonrijp worden gemaakt. Ten aanzien van de uitgifte van de kavels/gronden bestaat daar naar haar oordeel minder zekerheid over. Mede gelet op het hoofdlijnenakkoord als gelet

De zienswijze leidt tot een aanpassing van de fasering van fase 1a in het exploitatieplan.

13

'start bouw' in 2011 en zonodig de Exploitatieopzet daarop te herzien.

5.

Indiener geeft aan dat de totale looptijd van het exploitatieplan loopt tot 2023. Deze looptijd is gebaseerd op het Woningmarktonderzoek van Ecorys. Toegelicht wordt dat een exploitatie echter dynamisch is en zal in tijd volgen op de uitvoering. Recente verandering in de economie en de woningmarkt en de onzekerheid voor de toekomst hebben een langere afzetperiode tot gevolg." Indiener is van oordeel dat Hooghkamer een uitstekende marktpotentie heeft. Indiener geeft aan een doorlooptijd van circa 8 jaar te voorzien. De uiteenlopende inzichten maken op z'n minst duidelijk dat sturing op de werkelijke marktvraag van groot belang is. Ten aanzien van de fasering is in algemene zin vermeld dat deze nog niet exact vaststaat en dat de fasering van de ontwikkeling nog nader zal worden bepaald en vastgesteld. Indiener geeft aan dat hierdoor niet is te voorspellen op welk moment welke delen van de grondeigendommen voor realisatie in aanmerking komen en ook niet aan welke heldere/toetsbare voorwaarden moet zijn voldaan, eer tot de uitwerking van een vervolgfase (uitwerkingsplan) mag of zal worden overgegaan. Indiener verzoekt om in het exploitatieplan criteria op te nemen aan de hand waarvan de gemeente voornemens is vast te stellen of een

op de aanvraag zal de gemeente de fasering zodanig aanpassen dat het mogelijk is om in 2011 te starten met de bouw. De gemeente zal de fasering herzien dat start bouw in 2011-2012 mogelijk moet zijn. De exploitatieopzet zal daaraan tevens dienen te worden aangepast. 5.

De in het exploitatieplan opgenomen fasering is gebaseerd op het onderzoek dat Ecorys heeft verricht. Op basis daarvan dient te worden gesteld dat tot 2015 hooguit 400 woningen kunnen worden afgezet. Binnen de gemeentegrenzen is ook nog een aantal andere projecten. Mede gelet op de binnen de gemeente lopende projecten is de gemeente van oordeel dat een “betrekkelijk rustige” fasering van evident belang is. Bij de fasering is rekening gehouden met het aantal in de markt op te nemen woningen waarbij voorts rekening wordt gehouden met de binnen de gemeente lopende dan wel aanstaande projecten. De gemeente heeft met de fasering ten doel om zorg te dragen dat uiteindelijk niet voor leegstand wordt gebouwd. De gemeente kan daarbij niet aan een bepaald project of een bepaalde grondeigenaar voorrang geven. Hoewel de stellingname van indiener omtrent de doorlooptijd mogelijk een juiste aanname kan zijn, is de gemeente van oordeel dat daarmee slechts naar Hooghkamer wordt gekeken en niet naar het grotere geheel van de gemeente. Naast de woningaantallen in Hooghkamer heeft de gemeente voor de realisatie van haar woningvoorraad ook de aantallen benodigd van de andere projecten. De

De zienswijze leidt tot een aanpassing van de fasering in het exploitatieplan.

14

vervolgfase gerealiseerd mag gaan worden en waarmee helder is wanneer uitwerkingsplannen aan de orde zijn.

fasering van deze projecten dient op elkaar afgestemd te zijn dan wel worden. Indien de gemeente de door indiener voorgestane doorlooptijd in acht zal nemen, zal dat met zich mee brengen dat in andere projecten geen evenwichtige afzet/fasering meer gerealiseerd kan worden. Het kan naar het oordeel van de gemeente niet de bedoeling zijn om een bepaald project dan wel indiener voorrang te geven ten opzichte van andere, aangezien de gemeente rekening heeft te houden met meerdere belangen. Het is daarbij juist dat in het exploitatieplan is aangegeven dat de fasering nog niet geheel vaststaat. Deze fasering en daarmee ook de vaststelling van de uitwerkingsplannen zal afhankelijk worden gesteld van de omstandigheden die zich zullen voordoen en wel van het aantal woningen dat daadwerkelijk worden opgenomen en de op dat moment aanwezige verwachtingen omtrent de opname van woningen in de markt. Ten tijde van het vaststellen van het exploitatieplan kan daarop nog geen feitelijk antwoord worden gegeven. Het opstellen van exacte criteria heeft naar het oordeel van de gemeente weinig toegevoegde waarde aangezien de marktomstandigheden de uitgifte dienen te bepalen. Indien thans exacte criteria worden vastgesteld, wordt daarmee ook de flexibiliteit van het plan onder druk gezet en kan het alsnog voorkomen dat gebouwd voor leegstand zal worden. Het bovenstaande neemt niet weg dat de gemeente het standpunt omtrent de fasering deels kan delen. In het exploitatieplan zal een andere fasering worden opgenomen die meer recht doet 15

aan de wens van alle partijen. Fase 2 en 3 zullen meer naar elkaar worden toegeschoven, zodat een meer continue bouwstroom zal ontstaan. De doorlooptijd zal wel in stand blijven. Hierbij dient te worden opgemerkt dat afhankelijk van de omstandigheden in de markt, de fasering hierop aangepast zal worden. 6.

Indiener geeft aan dat in het exploitatieplan enkele cijfers zijn opgenomen met verwijzing naar de Woonvisie. Indiener stelt echter dat, in tegenstelling tot het exploitatieplan, in de Woonvisie geen prijspeildatum is opgenomen, aangezien het cijfer materiaal uit 2006 en 2007 stamt. Indiener verzoekt de betreffende cijfers uit te drukken in het prijspeil van het ontwerp exploitatieplan zodat helder is welke grenzen in de praktijk zullen gelden.

6.

De gemeente is van mening dat de stelling dat in de Woonvisie geen prijspeildatum is opgenomen, sec bezien juist is. De Woonvisie is echter op 5 juni 2008 door de gemeenteraad vastgesteld. Bij de Woonvisie behoren echter ook een aantal bijlagen. Uit de betreffende bijlagen volgt het in het exploitatieplan opgenomen prijspeildatum van 1 juli 2008. De betreffende bedragen zijn gerelateerd aan de op prijspeildatum geldende bedragen. De gemeente kan zich vinden in het verzoek om de bedragen uit te drukken in het prijspeil van de vaststelling van het exploitatieplan.

De zienswijze leidt tot een aanpassing van de peildatum van de bedragen alsmede een aanpassing van de bedragen in het exploitatieplan.

7.

Indiener geeft aan dat wordt toegelicht dat in het ontwerp kosten zijn opgenomen voor het realiseren van een compensatiegebied. Het compensatiegebied wordt buiten de plangrens gerealiseerd. Gesteld wordt dat uit de handreiking Grondexploitatiewet blijkt dat onder verwijzing naar Bro art. 6.2.4.e. expliciet blijkt, dat agrarische grond ten aanzien van groen en natuur niet gecompenseerd hoeft te worden. Indiener vraagt aanvullend te motiveren waarom en op grond waarvan deze compensatie voor verhaal in aanmerking komt. En of deze motivering gevolgen heeft voor het kostenverhaal. Indiener refereert aan het onderzoek van Arcadis en vraagt aan te

7.

De gemeente is van oordeel dat uit de in het exploitatieplan opgenomen kosten en oppervlakte, in vergelijking met het rapport van Arcadis, het duidelijk gaat om de maximale variant. De reden hiervoor is gelegen in het feit dat slechts een keuze gemaakt kan worden voor de minimale variant als er gekozen kan worden voor een gunstig gebied. Hiervan kan echter niet worden uitgegaan, zodat slechts de maximale variant overblijft. Voor het overige wordt kortheidshalve verwezen naar het gestelde onder punt 42 van de zienswijze van indiener 4.


16

geven welke compensatievariant is gekozen en waarom. 8.

Indiener geeft aan dat het park volledig is toegerekend aan Hooghkamer. In het bestemmingsplan en het stedenbouwkundigplan staat dat het park een Hooghkamer overstijgende functie heeft. Dit dient met zich mee te brengen dat de kosten niet volledig toerekenbaar zijn aan Hooghkamer. Indiener verzoekt om een onderbouwing van de toerekenbaarheid van het Park Molentocht en de toerekening van de kosten te herzien conform de vereiste criteria.

8.

De gemeente is van oordeel dat de stellingname van indiener dat in het ontwerp bestemmingsplan en in het ontwerp van het stedenbouwkundige plan is aangegeven dat Park Molentocht in Hooghkamer een overstijgende functie heeft en dat in dat geval de kosten niet volledig toegerekend kunnen worden, berust op een onjuiste lezing van het bestemmingsplan en het stedenbouwkundige plan. In het betreffende deel wordt beschreven dat voor het ontwikkelen van Hooghkamer wordt voortgegaan op het ruimtelijk kader zoals dat in het Ontwikkelingsplan uit 2004 voor zowel Hooghkamer als Voorhout Noord is opgesteld. Op de afbeelding staat het Park Molentocht ook aangegeven. Het park op die afbeelding is zowel gelegen in Hooghkamer als in Voorhout Noord. Het feit dat staat aangegeven het “park als groene ruimte in Voorhout” brengt niet met zich mee dat het park een gebiedsoverstijgende functie heeft. Het park zoals dat in Hooghkamer is opgenomen is alleen bedoeld als groene ruimte voor de wijk Hooghkamer en niet voor een ander deel van Voorhout. Dit brengt met zich mee dat de kosten hiervan volledig ten laste van Hooghkamer dienen te komen.


9.

Indiener geeft aan dat de wijkontsluitingsweg een drietal rotondes bevat. De meest zuidelijke daarvan heeft naar het oordeel van indiener een Hooghkamer overstijgende verkeersfunctie. Naar het oordeel van indiener kunnen

9.

De noodzaak voor de zuidelijke rotonde in het ontwerp voor Hooghkamer is getoetst. De conclusie van de toets is dat de realisatie van Hooghkamer de aanleg van de rotonde noodzakelijk maakt. Ter plaatse van de huidige kruising is

De zienswijze leidt tot een nadere toelichting van de gemaakte keuze omtrent de rotonde in het exploitatieplan.

17

vanwege de realisatie van het project Hooghkamer een extra poot nodig, waardoor de aanleg van een rotonde noodzakelijk wordt. Daarnaast is de bijdrage van Engelse Tuin kwalitatief bekeken. In tegenstelling hetgeen indiener van oordeel is dienen beide projecten als een separate autonome ontwikkeling te worden beschouwd. Zonder de realisatie van Engelse Tuin zou de rotonde ter plaatse nog steeds noodzakelijk zijn, zodat de kosten daarvan volledig dienen te drukken op het project Hooghkamer.

Engelse Tuin en Hooghkamer niet als separate, autonome ontwikkeling worden gezien. Indiener verzoekt de toerekenbaarheid te herzien conform de 3 wettelijke criteria.

10.

Indiener geeft aan dat voor de uitvoering van de noordelijke ontsluiting van Hooghkamer op de wijkontsluitingsweg geen verkeerskundige noodzaak bestaat om deze als rotonde uit te voeren. Dit zou anders zijn wanneer sprake zou zijn van een Noordelijke Randweg met een functie voor doorgaand verkeer. De noordelijke ontsluiting van de wijkontsluitingsweg kan met een kostenefficiëntere en verkeerskundig (en qua verkeersveiligheid) gelijkwaardige oplossing worden gerealiseerd. Indiener verzoekt om het toepassen van een rationelere, verkeerskundig gelijkwaardige, maar kostenefficiëntere oplossing voor de noordelijke ontsluiting van Hooghkamer op de wijkontsluitingsweg. Waarbij zo nodig een ruimtereservering wordt opgenomen voor aanpassing tot rotonde in geval de Noordelijke Randweg (alsnog) wordt gerealiseerd.

10.

De gemeente deelt de stellingname omtrent de noordelijke rotonde van indiener niet. De gemeente is van oordeel dat ze op goede beleidsmatige gronden heeft gekozen voor het wegontwerp van de wijkontsluitingsweg zoals dat nu in de planvorming is opgenomen. Deze wijkontsluitingsweg is noodzakelijk voor de realisatie van Hooghkamer omdat het gebied anders niet op een verantwoorde wijze kan worden ontsloten. Ten aanzien van het wegprofiel dient te worden gesteld dat de wijkontsluitingsweg een weg buiten de bebouwde kom is, waardoor er aan het ontwerp verkeerstechnische eisen zoals afmetingen en kruispuntoplossingen dienen te worden gesteld. Het gekozen profiel voldoet aan een weg die buiten de bebouwde kom is gelegen. Daarnaast ligt de weg in het verlengde van de Zuidelijke Randweg en acht de gemeente het uit een oogpunt van uniformiteit en duidelijkheid voor de weggebruiker noodzakelijk dat het ontwerp aan dezelfde kenmerken voldoet. Het bovenstaande brengt met zich mee

De zienswijze leidt tot een nadere toelichting van de door de gemaakte keuze omtrent de wijkontsluitingsweg in het exploitatieplan.

18

dat het gekozen wegprofiel en dus ook de rotonden een rechtstreeks gevolg zijn van de realisatie van Hooghkamer. Als gevolg daarvan dienen de kosten volledig ten laste te komen van Hooghkamer. In het exploitatieplan is een en ander nader toegelicht. 11.

Indiener geeft aan dat uit het exploitatieplan volgt dat de plankosten zijn berekend vanuit de fictie dat de gemeente de enige ontwikkelaar is in het gebied. Indiener stelt dat de invulling van de plankostenscan niet geheel strookt met de "Handreiking Regeling plankosten exploitatieplan. Indiener verwijst naar de pagina’s 56 t/m 64 van de Handreiking. Indiener verzoekt tot aanpassing van de invulling van de plankostenscan conform de handreiking en de resultaten te verwerken in het exploitatieplan.

11.

Het is de gemeente niet geheel duidelijk wat indiener bedoelt. Indiener geeft niet aan welk onderdeel op onjuiste wijze zou zijn ingevuld. De gemeente heeft de plankosten berekend aan de hand van de plankostenscan zoals deze vanuit het voormalige Ministerie van VROM ter beschikking is gesteld en voorts aan de hand van de door indiener genoemde Handreiking getoetst. De uitkomsten daarvan zijn verwerkt in het exploitatieplan.


12.

Indiener stelt dat uit het exploitatieplan volgt dat ten aanzien van de rotondes wordt opgemerkt dat de zuidelijke rotonde volledig aan Hooghkamer moet worden toegerekend en niet tevens aan Engelse Tuin, omdat het laatstgenoemde plan ook zonder die rotonde gerealiseerd zou kunnen worden. Indiener merkt daarbij op dat dit op geen enkele wijze blijkt uit het Stedenbouwkundig Plan locatie Engelse Tuin d.d. 29 november 2010. Een bestemmingsplan voor deze locatie moet nog in procedure gaan. Uit berichtgeving op de gemeentelijke website maken wij op dat een start bouw in 2012 wordt nagestreefd. Wij hebben begrepen dat de raad op 16 december een besluit naar aanleiding van het planboek neemt. Het planboek is, aldus de gemeentelijke website, de opmaat voor

12.

Ten aanzien van de eerste rotonde wordt verwezen naar het gestelde onder punt 9.


19

het ontwerp-bestemmingsplan. Gezien de door de gemeente geformuleerde fasering en doorlooptijd voor Hooghkamer, alsmede de aangekondigde fasering en doorlooptijd van Engelse Tuin, kan volgens indiener niet op voorhand gesteld worden dat Hooghkamer de eerste veroorzaker van de noodzaak voor een rotonde zal zijn. Wij verwijzen daarom naar ons verzoek bij opmerking 19 om de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit voor de zuidelijke rotonde nader te onderbouwen en herzien. 13.

Indiener stelt dat in het exploitatieplan staat aangegeven dat voor een scherm van 560 meter lengte een kostenpost van €2,4 mln is opgenomen. Uit het bestemmingsplan wordt opgemaakt dat het gaat om een scherm van 2,0ml hoogte. Indiener geeft aan dat op basis van eigen ervaringen de kostenpost te hoog is geraamd. Indiener verzoekt om een hercalculatie van de kosten van het spoorscherm om toekomstige verrekeningen t.g.v. een substantieel te hoog in rekening gebrachte exploitatiebijdrage te voorkomen. Indiener stelt dat ook andere kostenposten te hoog voorkomen. Genoemd worden de geraamde sloopkosten en de kosten voor de wijkontsluitingsweg. Vermoed wordt dat voor de calculatie van onjuiste uitgangspunten wordt uitgegaan. Ten aanzien van de sloop van een onjuist areaal en ten aanzien van de weg van onjuiste aannames ten aanzien van grondverbeteringen. Ook op deze punten wordt verzocht om hercalculatie.

13.

De gemeente is van oordeel dat de in het exploitatieplan opgenomen ramingen als marktconform dienen te worden aangemerkt. Een hercalculatie om toekomstige verrekeningen te voorkomen wordt dan niet nodig geacht. Ten aanzien van de door indiener aangehaalde specifieke punten het volgende. Ten aanzien van het spoorscherm dient te worden gesteld dat deze op basis van ervaringen en op basis van overleggen met ProRail zijn opgesteld. Naast het spoorscherm zijn in het bedrag ook de kosten voor ondermeer het toegangspad, het hekwerk etc. opgenomen. In het bedrag dient eveneens de post BTW te worden meegenomen aangezien ProRail deze niet kan verhalen. Indien de kosten meezitten, dan kan dit worden verrekend, doch dit kan niet eerder dan dat de factuur van ProRail bekend is. De post sloopkosten zal wel opnieuw berekend worden. De reden daarvoor is dat in werkelijkheid er al is gesloopt en dat er meer kassen staan. Hierbij was tevens uitgegaan van sloop/hergebruik van de kassen, hetgeen gelet op de staat niet

De zienswijze leidt tot een hercalculatie van de posten sloop en de kosten voor de milieucontour in het exploitatieplan.

20

mogelijk is. De prijs blijft aan de hoge kant aangezien er rekening dient te worden gehouden met asbest, daar er delen met asbest bedekt zijn. Het is de gemeente niet geheel duidelijk waar indiener op doelt ten aanzien van de grondverbeteringen bij de wijkontsluitingsweg. Uit nader onderzoek is gebleken dat voorbelasting ter plaatse noodzakelijk blijft. De in het exploitatieplan opgenomen ramingen zijn gebaseerd op onder meer verrichte onderzoeken en worden als marktconform beschouwd. 14.

Indiener geeft aan dat in het exploitatieplan kosten zijn opgenomen voor het inperken van een milieuhindercontour, doch dat zij zich afvragen of er wel kosten zijn gemaakt. Los daarvan wordt gesteld dat ook een ander plan daarvan profijt heeft. Indiener verzoekt om een herziening van deze kostenpost.

14.

De stelling van indiener is juist dat er kosten zijn opgenomen. De gemeente is van oordeel dat deze kostenpost dient te blijven bestaan aangezien er wel degelijk betaald zou kunnen moeten worden, maar dat als er geen beroep wordt ingesteld, er geen kosten gemaakt behoeven te worden die betrekking hebben op de milieucontour. Los daarvan zijn er ten aanzien van de milieucontour wel kosten gemaakt in de vorm van ambtelijke kosten. Volgens de al eerder genoemde Handreiking Regeling Plankosten Exploitatieplan is ervoor gekozen om voor onderzoeken geen normering op te nemen, doch de werkelijk betaalde kosten in het exploitatieplan op te nemen. Deze ambtelijke kosten zullen in het exploitatieplan worden opgenomen. Ten aanzien van het gestelde omtrent de Engelse Tuin, kan de gemeente het standpunt delen. De kosten zullen naar evenredigheid op de Engelse Tuin worden verhaald.


15.

Indiener merkt op dat het prijspeil in het

15.

De gemeente was reeds voornemens het

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het 21

exploitatieplan 01-01-2010 is. Met een door de gemeente verwachte vaststelling in mei/juni 2011 hebben we het op dat moment dus over een 1% jaar achterlopend prijsniveau. De eerste verplichte herziening is vervolgens een jaar later, waardoor de situatie kan ontstaan dat met een 1½ jaar oud prijsniveau wordt gerekend. Indiener geeft in overweging om het exploitatieplan vast te stellen met prijspeildatum 01-01-2011. 16.

Indiener geeft aan dat op de kaart met woningbouwcategorieën op diverse plaatsen hoekwoningen van rijwoningen zijn aangeduid als "2^1 kapwoningen vrije sector". Het gaat in totaal om 18 woningen die onterecht het predicaat tweekapper krijgen, aangezien het om hoekrijwoningen gaat. In het exploitatieplan worden om die reden aan de betreffende woningen een te grote bijdrage in het kostenverhaal toegerekend. Voor 12 van de betreffende 18 woningen geldt dat deze in gedeelten van het bestemmingsplan vallen waarvoor een uitwerkingsplicht geldt, de overige 6 vallen binnen het gebied moet globale eindbestemming. Indiener verzoekt deze te beschouwen als rijenwoningen en het exploitatieplan daarop te herzien.

16.

exploitatieplan vast te stellen met de prijspeildatum 1 januari 2011.

exploitatieplan.

De gemeente heeft de door indiener aangehaalde aanduiding op de betreffende kaart eveneens waargenomen en zal de kaart bij de definitieve vaststelling aanpassen. In de berekeningen voor het kostenverhaal is echter aan deze woningen reeds het juiste predicaat gehangen, zodat de berekeningen voor het kostenverhaal geen wijziging behoeven te ondergaan.


3. Indiener 3 Zienswijze 1. Volgens het exploitatieplan moeten er langs de Jacoba van Beierenweg een aantal parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Echter ter plaatse van de

Reactie 1. De gemeente heeft in het stedenbouwkundig plan een parkeerbalans laten opnemen, op basis van de vigerende parkeernota van de gemeente en de in

Aanpassen exploitatieplan De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het exploitatieplan.

22

Nederland als leidraad geldende CROW normen. Om voldoende parkeerplaatsen voor het plan Hooghkamer te realiseren zijn er parkeerplaatsen langs de Jacoba van Beierenweg noodzakelijk. In de nog op te stellen inrichtingsplannen wordt de exacte locatie van de aan te leggen parkeerplaatsen opgenomen. Gelet op de opgestelde parkeerbalans dient de gemeente het gewenste aantal parkeerplaatsen realiseren. Bij de bepaling van de locaties daarvan zal de gemeente zoveel als mogelijk rekening dienen te houden met de thans bestaande situatie. Indien het realiseren van parkeerplaatsen ten koste van bestaande beplanting gaat, dan zal gemeente deze in het plangebied compenseren.

geprojecteerde parkeerplaatsen bij deelplan 1a, liggen een aantal van deze parkeerplaatsen op plekken waar er al parkeerplaatsen zijn. Andere plaatsen komen op plaatsen waar nu een boom staat. Volgens bijlage 12, de ambitietabel duurzame stedenbouw, wordt er aan de basis ambitie van 0.9 boom per woning nu al niet voldaan, laat staan aan de extra ambitie van 0.9 boom per inwoner. De Jacoba van Beierenweg wordt gezien als een belangrijke langzaam verkeersroute binnen het plan, het aanleggen te veel parkeerplaatsen langs die weg is niet bevorderlijk voor de veiligheid van fietsers. Indiener stelt voor om de parkeerplaatsen achter de eigen achtertuin aan te leggen. Indiener heeft zelf geen behoefte aan parkeerplaatsen langs de Jacoba van Beierenweg, zeker niet voor het huis. Bezoekers van indiener parkeren normaliter op de eigen oprit 2.

Indiener stelt dat uit de mobiliteitsscan blijkt dat de nieuwe wijk Hooghkamer niet gebouwd kan worden zonder een herinrichting en selectieve afsluiting van de Jacoba van Beierenweg. Indiener vraagt de gemeente om de hiermee gemoeide kosten over te nemen in het exploitatieplan, voorzien van een tijdsplanning. Het enkel volledig afsluiten van de Jacoba van Beierenweg voor al het autoverkeer, en het enkel herinrichten van de straat terplekke van het cluster komt voor indiener als niet voldoende voor. Een volledige herinrichting tussen Componistenrotonde en sporthal de Tulp als langzaam verkeersroute zal ook

2.

De afsluiting van de Jacoba van Beierenweg is een onderdeel van de Verkeersstructuur van Voorhout. In die zin heeft het met alle woningbouw (bestaand en nieuw) te maken. Maar de gemeente voert die afsluiting nu (2011) uit in verband met de verkeersveiligheid rondom het Cluster. De gemeente is van oordeel dat de werkzaamheden ook zonder de realisatie van de nieuwe wijk Hooghkamer dienen plaats te vinden, vandaar dat de afsluiting en de herinrichting rondom het Cluster nu al wordt uitgevoerd. Toerekenen van de kosten is aan de exploitatie van Hooghkamer is daarom niet aan de orde. De Jacoba van Beierenweg is momenteel


23

al ingericht als langzaam verkeersroute. Er liggen brede fietsstroken in rood asfalt, een vrij liggend trottoir en snelheidsremmende maatregelen voor het wegverkeer. Door de afsluiting van de weg waardoor de verkeersintensiteiten drastisch naar beneden gaan, zijn aanvullende maatregelen niet nodig. De afsluiting wordt niet opengesteld voor bewoners van de Jacoba van Beierenweg omdat dat de maatregelen ter bevordering van de verkeersveiligheid te niet zou doen.

bijdragen aan de veiligheid voor het Cluster, en ouders verleiden om via de randweg naar de Tulp te rijden dan wel om lopend of op de fiets te komen.

4. Indiener 4 Zienswijze 1. Indiener geeft aan dat zij in staat en onder voorwaarden bereid zijn de bouwplannen welke zijn geprojecteerd op hun eigendommen te realiseren.

Reactie 1. Indiener heeft in de gesprekken dan wel onderhandelingen met de gemeente aangeven zich te beroepen op het verweer van zelfrealisatie. Dit verweer brengt met zich mee dat indiener in staat en bereid dient te zijn de op de gronden gelegen bestemmingen conform de eisen en wensen van de gemeente te realiseren. Het maken van een voorbehoud ten aanzien van door indiener te stellen voorwaarden is dan in eerste instantie niet op zijn plaats. Eventuele voorwaarden kunnen hoogstens een gevolg zijn van onderhandelingen tussen indiener en de gemeente en de eventuele uitkomsten daarvan.


2.

2.


Indiener geeft aan dat naast de in eigendom zijnde gronden indiener ook reeds enkele jaren het economische eigendom van percelen gronden in het

De betreffende zienswijze is inhoudelijk niet gericht tegen het exploitatieplan, maar tegen de aanwijzing van gronden waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26

24

en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeente van toepassing zijn. Tegen het besluit tot aanwijzing van de gronden is door indiener bezwaar gemaakt. Dit bezwaarschrift is op dit moment nog in procedure.

plangebied heeft. De juridische levering naar het bedrijf van indiener is geblokkeerd als gevolg van een nadien door de gemeente gevestigd voorkeursrecht.

3.

Indiener geeft aan dat in het exploitatieplan meerdere malen wordt gerefereerd aan het stedenbouwkundig en beeldkwaliteitplan, terwijl deze geen deel uit maken van het bestemmingsplan of exploitatieplan. In het exploitatieplan wordt voorts aangegeven dat de gemeente nog geen uitgekristalliseerde plannen heeft voor de gebieden met een globale bestemming. De uit te werken woonbestemmingen kunnen volgens indiener dus nog op diverse manieren worden ingevuld met stedenbouw en woningtypes (met uitzondering van de bepalingen in het bestemmingsplan met betrekking tot sociale woningbouw en vrije kavels). Het stedenbouwkundige plan en het beeldkwaliteitplan zijn niet vastgelegd in de regels en verbeelding van het ontwerp bestemmingsplan. Indiener vraagt om het ontwerp exploitatieplan in overeenstemming te brengen met de regels en verbeelding van het ontwerp bestemmingsplan en verder niet de mate van detaillering van het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan te hanteren voor de uit te werken bestemmingen maar alleen van toepassing te verklaren op de delen van het ontwerp bestemmingsplan waarop een directe bestemming rust.

3.

De gemeente deelt de stellingname van indiener slechts ten dele dat het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitplan geen deel uitmaken van het bestemmings- dan wel exploitatieplan. Hoewel beide documenten juridisch gezien geen deel uitmaken van het bestemmingsplan en het exploitatieplan, kunnen het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitplan niet los worden bezien van het bestemmings- en exploitatieplan. In het bestemmingsplan wordt aangegeven dat het stedenbouwkundig plan de basis is voor het bestemmingsplan zoals dat in procedure is gebracht. Hierbij is slechts fase 1 direct bestemd en is ervoor gekozen om voor de andere fasen te kiezen voor een uit te werken bestemmingen. De uitwerkingsregels zijn gebaseerd op het stedenbouwkundig plan. De reden voor deze keuze is gelegen in het feit dat de realisatie van het stedenbouwkundig plan de voorgestelde wens van de gemeente is voor het plangebied, doch dat de exacte uitgekristalliseerde invulling thans niet is vastgesteld. Deze exacte invulling is een gevolg van een aantal toekomstige ontwikkelingen en zal nader worden bepaald op het moment dat de diverse fasen nader worden uitgewerkt. Het stedenbouwkundig plan is voorts de basis voor de grondexploitatie die wel een verplicht onderdeel is van het


25

exploitatieplan. Middels het stedenbouwkundigplan kan een basisberekening gemaakt welke aan de eigenaren inzicht verschaft waar ze aan toe zijn. De gemeente is daarbij van oordeel dat een “ondergrond” noodzakelijk is om anterieure overeenkomsten te sluiten. Immers zonder enige vorm van vastigheid (welke het stedenbouwkundig plan biedt) kan de gemeente geen inschatting maken van de te verhalen kosten en daarmee is ze niet in staat om overeenkomsten te sluiten op basis waarvan kan worden gesteld dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Op het moment dat een uitwerkingsplan wordt vastgesteld zal ook het exploitatieplan worden herzien en zal worden gekeken in hoeverre het ruimtegebruik aangepast dient te worden. Het bovenstaande neemt niet weg dat zowel het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitplan in het kader van het exploitatieplan een grotere rol kunnen spelen dan in het bestemmingsplan. De wetgever heeft dit onderscheid mogelijk gemaakt door de gemeente in staat te stellen in het exploitatieplan een aantal zaken op te nemen dan wel nader uit te werken ten opzichte van het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan kunnen slechts middels percentages bepaalde gebruiken worden verankerd en terwijl deze in een exploitatieplan nader mogen worden bepaald. Gekozen is om het ruimtegebruik op deze wijze vast te leggen, hetgeen binnen de grenzen der wet passend is. Op grond van het bepaalde in artikel 6.13, tweede lid onder b, c of d Wet ruimtelijke ordening kan de gemeente eisen voor de 26

werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied stellen, regels omtrent het uitvoeren van de onder b bedoelde werken en werkzaamheden en een uitwerking van de in de artikelen 3.1, eerste lid, en 3.10, derde lid Wro bedoelde regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid in een exploitatieplan opnemen. In het exploitatieplan is opgenomen dat het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitplan, naast een aantal andere documenten, als basis dienen voor de technische eisen betrekking tot het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Tevens vormt het stedenbouwkundig plan de basis voor het voorgenomen ruimtegebruik, zoals deze in het exploitatieplan kan worden opgenomen op basis van artikel 6.13 Wro. Op basis van dit artikel kan de gemeente voor delen waarvoor een uitwerking moet worden vastgesteld in het exploitatieplan een globale inhoud opnemen. Dit is echter een keuze en geen verplichting. De gemeente is derhalve van oordeel dat de verwijzing naar het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitplan in het exploitatieplan op goede gronden en op juiste wijze heeft plaatsgevonden en zal niet ingaan op het verzoek van indiener. 4.

Indiener geeft aan dat aangegeven wordt dat voldaan dient te worden aan het "programma van eisen voor projecten infrastructuur en openbare ruimte" terwijl deze geen onderdeel uitmaakt (ook niet

4.

Het `Programma van Eisen voor Projecten, infrastructuur en openbare ruimte` is een door de gemeente vastgesteld beleidsdocument welke van toepassing is voor alle projecten binnen de

In het exploitatieplan zal een programma van eisen als bijlage worden opgenomen die specifiek ten aanzien van Hooghkamer is opgesteld.

27

als bijlage) van het exploitatieplan voor wat betreft de locatie-eisen en niet bij het ontwerp exploitatieplan ter visie is gelegd.

5.

Indiener vraagt wat wordt verstaan onder een voldoende dikke fundering.

gemeente. In het exploitatieplan wordt in artikel 2 van de regels aangegeven dat het verboden is de werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de bepalingen en eisen van het “Programma van Eisen voor projecten, infrastructuur en openbare ruimte” van de gemeente Teylingen. Het programma van eisen maakt derhalve wel degelijk deel uit van de locatie-eisen. Het feit dat deze niet bij het exploitatieplan ter inzage is gelegd, doet daar niet aan af. Op grond van de Algemene wet bestuursrecht dient bij het ter inzage te leggen ontwerp de stukken de daarop betrekking hebbende stukken die redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor een beoordeling van het ontwerp ter inzage te worden gelegd. De gemeente is van oordeel dat het “Programma van Eisen” op zich niet een stuk is dat redelijkerwijs noodzakelijk was voor de beoordeling van het exploitatieplan. Het exploitatieplan regelt immers het verhaal van kosten. Tevens is de gemeente van oordeel dat de belangen van indiener met het niet terinzageleggen van dien aard zijn dat hiermee de vaststelling van het exploitatieplan ter discussie kan staan vanwege het feit dat het Programma van Eisen bij de gemeente opvraagbaar is. Een specifiek Programma van Eisen voor de wijk Hooghkamer zal bij het definitieve exploitatieplan als bijlage worden opgenomen. 5.

Hiermee wordt verstaan een fundering die voldoet aan de eisen die daaraan in het ‘Programma van Eisen voor Projecten, infrastructuur en openbare ruimte’ worden gesteld. In het “Programma van Eisen” wordt aangegeven waaraan de


28

funderingen ten aanzien van (gebieds)ontsluitingswegen, wegen, parkeervakken, fietspaden en trottoirs aan dienen te voldoen. De gemeente verwijst kortheidshalve naar hetgeen in punt 4 is opgenomen, omtrent de vervanging van het bedoelde document. 6.

Indiener vraagt wordt dient te worden verstaan onder “soort-echte” beplanting.

6.

De beplanting dient te voldoen aan hetgeen in `Programma van Eisen voor Projecten, infrastructuur en openbare ruimte` hieromtrent is opgenomen. Zie tevens punt 4 omtrent de vervanging van het document.


7.

Indiener geeft aan dat schijndetailleringen zijn uitgewerkt door het opnemen van wegprofielen voor de fasen 2 en 3. Indiener verzoekt deze detailleringen eerst op te nemen bij het uitwerken van de bestemmingen.

7.

De noodzaak voor het wegprofiel en de kruispunten in het ontwerp van de wijkontsluitingsweg is getoetst. De gemeente verwijst kortheidshalve naar de beantwoording onder punt 9 en 10 van indiener nummer 2. Het opnemen van de wegprofielen wordt noodzakelijk geacht omdat de secundaire en hoofdinfrastructuur een directe bestemming heeft. Hierbij komt dat de woonstraten in fase 1A wel een directe bestemmingen hebben. Er is derhalve geen sprake van schijndetailleringen.


8.

Indiener geeft aan dat in het exploitatieplan vijf hoofdinstrastructuur elementen zijn opgenomen, doch dat geen kaart is toegevoegd om deze onderling te begrenzen. De in bijlage 1 opgenomen kaart spreekt van Hoofdinfrastructuur fase 1 t/m fase 3. Nu de hoofdinfrastructuur een directe bestemming heeft, wenst indiener dat er eenduidige detailkaarten worden ontwikkeld zodat duidelijk wordt wat de gemeente bedoelt en welke profielen en vierkante meters waaraan

8.

De gemeente zal niet ingaan op het verzoek van indiener. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat het bestemmingsplan en het exploitatieplan in voldoende mate duidelijkheid gegeven omtrent de hoofdinfrastructuur. Het bestemmingsplan op welke gronden welke bestemming rust. De gronden welke als hoofdinfrastructuur zijn aangemerkt hebben de directe bestemmingen “Verkeer”, “Water” en “Groen”. In het exploitatieplan is vervolgens een fasering


29

worden toegerekend.

9.

Indiener geeft aan dat het profiel van de ontsluitingsweg onnodig breed is en er dus onnodige kosten worden gemaakt. Het profiel van de weg is een voorsortering op de Noordelijke randweg. De verwervingskosten en inrichtingskosten van deze gronden dienen buiten de grondexploitatie te worden gehouden. Hetzelfde geldt voor de opgenomen rotondes waar volgens indiener een buitenproportioneel profiel voor wordt

opgenomen welke in de tijd aangeeft op welk moment welk deel van het gebied tot ontwikkeling wordt gebracht. Hierbij is uitgegaan van een drietal fasen. De vijf hoofdelementen worden gefaseerd uitgevoerd. De kaart zoals deze is opgenomen in bijlage 1 geeft de fasering van het de ontwikkeling van het project Hooghkamer weer. Hierbij is op de kaart een onderscheid gemaakt tussen de hoofdinfrastructuur en het bouwen. Per fase wordt aangegeven welk deel van de hoofdinfrastructuur zal dienen te worden gerealiseerd. In het exploitatieplan volgt een verdere verduidelijking van de uitleg van de realisatie van de 5 elementen van de hoofdstructuur. De gewenste profielen zijn verder opgenomen in het exploitatieplan. In het exploitatieplan zijn vervolgens de eisen waaraan de werken en werkzaamheden ten aanzien van de hoofdinfrastructuur dienen te voldoen opgenomen. Het is naar het oordeel van de gemeente, op basis van zowel het exploitatieplan en het programma van eisen, meer dan voldoende duidelijk op welke wijze de infrastructuur uitgevoerd dient te worden, afzonderlijke tekeningen worden niet noodzakelijk geacht. 9.

In het bestemmingsplan is voor de wijkontsluitingsweg een verkeersbestemming opgenomen en is geen rekening gehouden met de toekomstige realisatie van de Noordelijke Randweg. Kortheidshalve verwijst de gemeente naar punt 9 en 10 van de beantwoording van de zienswijze indiener 2. Op dit moment wordt niet uitgegaan van de realisatie van een Noordelijke Randweg. Indien in de toekomst deze

In het exploitatieplan zal de door de gemeente gemaakte keuze nader worden toegelicht.

30

alsnog wordt gerealiseerd dan zullen de effecten daarvan worden meegenomen in het exploitatieplan.

aangehouden afgaande op de exploitatieplan kaarten. Indiener geeft aan dat, gelet op tellingen, volstaan kan worden met het verval van een rotonde aan de noordwestzijde en ter hoogte van de Componistenlaan met een T-kruising met de Noordelijke Randweg. De ontworpen wijkontsluitingsweg kan verder worden gezien als een erftoegangsweg aangezien de verwachte etmaalintensiteit geen aanleiding geeft tot het aanleggen van een gebiedsontsluitingsweg. Indiener verzoekt de gemeente het exploitatieplan (en bestemmingsplan) op dit punt aan te passen. Indien de gemeente wil voorsorteren op een Noordelijke randweg dan dienen alle “extra” kosten buiten de exploitatie van Hooghkamer te worden gelaten. 10

Indiener geeft aan dat er een nauwe samenhang tussen het bestemmingsplan en het daarop gebaseerde exploitatieplan is, aangezien deze niet los van elkaar worden gezien. Indien de planperiode van het exploitatieplan bij voorbaat al een afwijking vertoont van de planhorizon van het bestemmingsplan, dan zou dit een aanwijzing kunnen zijn dat het bestemmingsplan wellicht (op termijn) niet financieel-economisch haalbaar zal zijn. In verband met het voorgaande geven wij u in overweging om de planhorizon van het exploitatieplan gelijk te schakelen met de planhorizon van het bestemmingsplan.

10

De gemeente deelt de stellingname van indiener niet en is daarbij van oordeel dat een afwijking van de periode van het bestemmingsplan en het exploitatieplan zeker niet als aanwijzing kunnen worden beschouwd voor het wellicht niet financieel-economisch haalbaar zijn van het plan. Het feit dat de looptijd van het exploitatieplan afwijkt is een meer dan logische. Artikel 3.1 lid 2 Wro geeft aan dat de bestemming van de gronden binnen een periode van 10 jaren opnieuw wordt vastgesteld. De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om, indien zij van oordeel is dat de in het bestemmingsplan aangewezen bestemmingen en de met het oog daarop gegeven regels in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening, in afwijking van het tweede lid, besluiten tot verlenging van de periode van tien jaar, genoemd in dat lid,


31

met tien jaar. Grondexploitaties zijn echter dynamisch en dienen regelmatig te worden aangepast. De maximale looptijd van een exploitatieplan is niet geregeld in de Wro. Artikel 6.15 lid 1 Wro stelt slechts dat een exploitatieplan na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar wordt herzien totdat de in dat exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. In theorie kan een exploitatieplan een langere looptijd hebben dan 10 jaren. Immers hoewel een exploitatieplan is gekoppeld aan een bestemmingsplan waarvoor in beginsel een periode van 10 jaar geldt, dient het exploitatieplan te worden herzien totdat de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Uit de Wro moet worden afgeleid dat volgens de jurisprudentie uit een oogpunt van rechtszekerheid een nieuwe bestemming binnen 10 jaar uitgevoerd moet kunnen worden, althans er moet een reëel zicht zijn op uitvoering binnen 10 jaar. Daarbij moet uitvoering zo worden gelezen dat gestart moet zijn met de feitelijke uitvoering, bijvoorbeeld het bouwrijp maken. De exploitatie op zich mag dus nog wel enkele jaren doorlopen. Een exploitatieplan moet er dus in voorzien dat er binnen 10 jaar moet zijn gestart met de realisatie. In het geval van het plan Hooghkamer zal de exploitatie dus langer doorlopen dan de 10 jaar in de planperiode van het bestemmingsplan, doch dit is een logisch gevolg van de ontwikkelingen en kan zeker niet als aanwijzing worden gezien voor het financieel niet haalbaar zijn. In het exploitatieplan zal rekening dienen te 32

worden gehouden met het feit dat ook toekomstige ontwikkelingen moeten kunnen worden ingebracht in die zin dat rekening moet worden gehouden met het feit dat indien bepaalde toekomstige ontwikkelingen binnen de periode van het bestemmingsplan een aanvang nemen, het verhaal van kosten nog mogelijk moet kunnen zijn. Dit geldt overigens alleen voor degene die geen overeenkomst hebben gesloten, dan wel nog geen omgevingsvergunning hebben. 11.

Indiener geeft aan dat de bepaling van het boetebeding voor de handhavingstermijn van 5 jaar is in strijd met de bepaling van artikel 1.1.1 lid d en e van het Bro, waarin staat dat deze sociale woningbouw tenminste 10 jaar in stand dient te worden gehouden. Indiener verzoekt de gemeente het exploitatieplan in overeenstemming met de wet te brengen.

11.

De gemeente is van oordeel dat de stelling van indiener dat in de artikelen 1.1.1 lid 1 onder d en e van het Bro staat aangegeven dat de instandhoudingtermijn van sociale woningbouw 10 jaar is, niet correct is. Het Besluit ruimtelijke ordening maakt een onderscheid tussen een sociale koop- en een sociale huurwoning. Voor beide type woningen geldt een andere instandhoudingtermijn. Artikel 1.1.1 lid 1 onder d Bro geeft aan dat een sociale huurwoning een huurwoning is waarbij de instandhouding voor de in de gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste 10 jaar ingebruikname is verzekerd. Ten aanzien van een sociale koopwoning geldt deze termijn echter niet. Immers artikel 1.1.1 lid 1 onder e Bro geeft aan dat een sociale koopwoning een koopwoning is waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening opgenomen doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste 1 jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd. Het Bro gaat derhalve uit van een periode van minimaal 1 en ten hoogte 10 jaar en dus niet zoals indiener

In het exploitatieplan zal een andere omschrijving worden opgenomen omtrent het boetebeding zodat de scheiding tussen een sociale koopwoning en een sociale huurwoning duidelijker wordt.

33

stelt tenminste 10 jaar. Het in het exploitatieplan opgenomen boetebeding van 5 jaren heeft betrekking op sociale koopwoningen en niet op sociale huurwoningen. De omschrijving is derhalve in overeenstemming met de wet. De stellingname van indiener brengt wel met zich mee dat de omschrijving in het exploitatieplan aangepast zal worden om duidelijker te maken dat het gaat om sociale koopwoningen. 12.

Indiener geeft aan dat uit het exploitatieplan blijkt dat in de periode tussen fase 2 en 3 5 jaar lang geen gronden worden uitgegeven. De motivatie daaromtrent ontbreekt. Indiener stelt voor om de fasering van de gronduitgifte zodanig aan te passen dat er een ononderbroken realisatieproces ontstaat.

12.

De gemeente kan de stellingname van indiener delen. In het definitief vast te stellen exploitatieplan zal een andere fasering worden opgenomen die een (meer) aansluitend karakter zal hebben, alsmede een nadere motivatie van de gemaakte keuze.

De zienswijze leidt tot een aanpassing van de fasering in het exploitatieplan.

13.

Indiener geeft aan dat in par. 3.2 een kaart is opgenomen met een legenda met termen die niet in de tekst van de exploitatieopzet terugkomen. Zo wordt de term parkzone gebruikt die verder niet terugkomt.

13.

De gemeente deelt de stellingname van indiener ten dele. Voor zover het de kaart betreft verwijst de gemeente kortheidshalve naar het gestelde onder 8 van de beantwoording van de zienswijze van indiener. Voor zover het gaat het gaat om bepaalde termen zal in het exploitatieplan terminologie in overeenstemming worden gebracht met de kaarten. Met de parkzone wordt het park Molentocht bedoeld.

De zienswijze leidt tot een aanpassing van de in het exploitatieplan gebruikte termen.

14.

Indiener is van oordeel dat bij de totale kosten van bouwen woonrijp maken een behoorlijk bedrag is opgenomen voor het voorbelasten van de verharding. Hieraan ligt echter geen geotechnisch onderzoek aan ten grondslag waaruit de noodzaak hiertoe blijkt. Indiener stelt voor om de kosten voor het voorbelasten van

14.

De gemeente heeft op basis van de gesprekken met indiener aangegeven dat zij nader onderzoek zal doen naar de bodemgesteldheid van het gebied en dat als gevolg van dat onderzoek nader zal worden bezien of en in welke mate kosten voor het voorbelasten zullen worden opgenomen. Uit het onderzoek van


34

verharding te verwijderen uit de kostenraming waardoor de totale kosten worden verlaagd. Indiener merkt tevens op dat uit de gedetailleerde grondexploitatie blijkt dat de gehanteerde kostenraming voor het sloop,saneren, bouwen woonrijp maken, gezien de huidige marktsituatie, te hoog te noemen zijn en ontvangt gaarne een onderbouwing van de gehanteerde eenheidsprijzen en kostenramingen.

Deltares volgt dat voorbelasten in het gebied, zeker in de fasen 2 en 3 noodzakelijk is. Dit betekent dat de kosten van het voorbelasten meegenomen dienen te worden in de exploitatie. Ten aanzien van het verzoek omtrent het ter beschikking stellen van de onderbouwing van de eenheidsprijzen en de stelling dat deze te hoog zijn te noemen, het volgende. Naar het oordeel van de gemeente geven de in de exploitatieberekening opgenomen eenheidsprijzen een reëel beeld van de eenheidsprijzen zoals die thans worden gehanteerd. Hierbij dient te worden opgemerkt dat het gaat om een raming van de kosten in verband met de exploitatie van de gronden. De Wro gaat in eerste instantie ook uit van ramingen. Indien en voor zover mocht blijken, waarvan thans niet wordt uitgegaan, dat deze ramingen mogelijk te hoog zijn, dan worden deze ramingen aangepast bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan. Immers de jaarlijkse herziening, zoals deze wettelijk is verplicht, heeft tevens betrekking op een uitwerking dan wel detaillering van de ramingen en de vervanging van de ramingen door gerealiseerde kosten. Aan het eind van de exploitatieperiode zal voor de eigenaren die het betreft een eindafrekening plaatsvinden waarbij rekening worden gehouden met alle daadwerkelijk gemaakte kosten. Een groot deel van het plangebied betreft nog een uit te werken bestemming. Voor deze bestemming heeft het exploitatieplan nog een globaal karakter. Om enig inzicht te hebben in de totale exploitatie en ter onderbouwing dan wel ondersteuning in 35

de onderhandelingen voor het sluiten van anterieure overeenkomsten heeft de gemeente wel een exploitatieberekening opgesteld, welke het stedenbouwkundige plan als basis heeft. De hoofdlijnen daarvan zijn in het exploitatieplan opgenomen. De gedetailleerde beramingen maken vanwege het globale karakter geen deel uit van het exploitatieplan. De gemeente heeft een deel daarvan in het kader van de onderhandelingen ter beschikking gesteld aan indiener. Nu deze nog geen deel uitmaken van het exploitatieplan, kan hiertegen ook geen zienswijze worden ingediend. Hiertegen kunnen zienswijzen worden ingediend op het moment dat het exploitatieplan wordt herzien als gevolg van de vaststelling van de uitwerkingsplannen. 15.

Indiener geeft aan dat in het exploitatieplan gesproken wordt over de totale opbrengsten van het gebied. Dit zou impliciet inhouden dat de gemeente eenzijdig de opbrengsten van de kavels voor particulier opdrachtgeverschap heeft bepaald. Artikel 6.2.10 sub d van het Bro verplicht de gemeente tot het vragen van instemming van de verkopende partij. Er is echter geen contact geweest met indiener omtrent de raming van de opbrengsten van de gronden voor particulier opdrachtgeverschap.

15.

De gemeente kan zich niet vinden in de stellingname van indiener. Naar het oordeel van de gemeente legt indiener het betreffende wetsartikel op onjuiste wijze uit. Artikel 6.2.10 geeft een aantal mogelijke onderwerpen die op basis van de regels omtrent de uitvoerbaarheid in het exploitatieplan kunnen worden opgenomen. Een van de zaken die in een exploitatieplan kunnen worden opgenomen zijn regels omtrent de prijsvorming van kavels voor particulier opdrachtgeverschap. In het geval regels omtrent de prijsvorming worden opgenomen dan geldt voor de kavels in de vrije sector dat of uitgegaan dient te worden van een door een onafhankelijke taxateur vastgestelde prijs die is aanvaard door de gemeente en de verkoper of van een veiling onder toezicht van een notaris.


36

In het exploitatieplan zijn echter geen regels opgenomen omtrent de prijsvorming van kavels voor particulier opdrachtgeverschap zodat het betreffende artikel ook geen toepassing vindt. In het exploitatieplan is ten behoeve van de opbrengsten wel een schatting gemaakt van de opbrengsten van de betreffende kavels, maar dat is gebeurd op basis van vergelijkende verkopen. 16.

Indiener geeft aan dat de totale kosten van de hoofdinfrastructuur voor rekening komen van het project Hooghkamer, terwijl er een aantal discutabele zaken in deze hoofdinfrastructuur zijn opgenomen. Het park in het midden van het project is onnodig uitgebreid en de Noordelijke Randweg heeft een zodanig breed profiel en ruime niet noodzakelijke rotondes dat deze alvast voorsorteert op de toekomstige functie.

16.

De gemeente deelt de stellingname van indiener niet. Ten aanzien van de Noordelijke Randweg verwijst de gemeente kortheidshalve naar de beantwoording van de zienswijze van indiener onder punt 9 en onder de punten 9 en 10 van indiener 2. Het plangebied zoals dat is opgenomen in het exploitatieplan is het beeld dat de gemeente voor ogen heeft voor de realisatie van het plangebied Hooghkamer. De gemeente acht het zeer wenselijk dat in het plangebied een park wordt opgenomen. Het feit dat indiener deze discutabel acht en onnodig uitgebreid is haar oordeel en zeker niet die van de gemeente. De gemeente acht het betreffende park wenselijk en noodzakelijk voor een goede ruimtelijke inpassing en voorts acht ze het park noodzakelijk om een bepaalde hoeveelheid groen in het plangebied in te passen en het verwijderde groen te compenseren. De doelstelling van de gemeente is om van de wijk Hooghkamer een groene wijk te maken. Ook heeft de gemeente de wens om de ambitietabel te volgen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat ruimtelijke ordening, waaronder de inpassing van ondermeer groen in een plangebied, een


37

taak is van de gemeente en niet van indiener. Het feit dat indiener een dergelijke hoeveelheid groen discutabel acht is voor haar rekening. Indiener beroept zich op het beginsel van zelfrealisatie. Bij dit beginsel hoort dat ze in staat en bereid is om de bestemmingen te realiseren conform de eisen en wensen van de gemeente. 17.

Indiener stelt dat bij het begrip fasering wordt verwezen naar een niet bestaande paragraaf. Vermoedt wordt dat de gemeente bedoelt paragraaf 3.2.

17.

De gemeente deelt de stelling van indiener. Abusievelijk is in het exploitatieplan een verwijzing opgenomen naar een eerdere versie van het exploitatieplan. In het definitief vast te stellen plan zal een juiste verwijzing worden opgenomen.

De zienswijze leidt tot aanpassing van de in het exploitatieplan opgenomen verwijzing omtrent de fasering.

18.

Indiener geeft aan dat de fasering uit het exploitatieplan aangehouden moet worden, doch dat in het exploitatieplan tevens staat aangegeven dat de fasering nog niet exact vastligt en afhangt van de ontwikkeling van uitwerkingsplannen. Indiener stelt dat het houden aan de fasering zoals die nu in het exploitatieplan zit dus onmogelijk is en eigenlijk alleen achteraf mogelijk als de uitwerkingsplannen klaar zijn. Men dwingt dus een fasering af waarvan men aangeeft dat deze nog alle kanten op kan in verband met het vast stellen van de uitwerkingsplannen. Dit biedt geen rechtszekerheid voor de ontwikkelaars.

18.

De gemeente deelt het oordeel van indiener zeker niet. Het feit dat de fasering tevens geen zekerheid biedt voor ontwikkelaars wordt daarbij zeker niet gedeeld. De fasering die is opgenomen in het exploitatieplan is een gevolg van de ontwikkelingen zoals die zich thans voordoen dan wel thans bekend zijn. De fasering is gebaseerd op basis van de huidige marktontwikkelingen en mogelijkheden voor afzet van de geprojecteerde woningen. Het feit dat de fasering, indien dat noodzakelijk mocht zijn, brengt in geen geval met zich mee dat deze allereerst niet kan worden opgenomen in het exploitatieplan en daarnaast dat de huidige fasering geen rechtszekerheid met zich mee zal brengen. Immers indiener kan ook niet met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid aangeven wat de marktsituatie in het jaar 2020 is. De fasering zoals die thans is opgenomen is


38

gebaseerd op de huidige kennis van de toekomstige situatie. Het feit dat in het exploitatieplan is opgenomen dat deze nog niet exact vastligt en afhangt van de uitwerkingsplannen heeft te maken met het feit dat gemeente flexibiliteit wenst in te bouwen in het exploitatieplan. Indien als gevolg van marktontwikkelingen het nodig dan wel noodzakelijk is om de uitwerking van de plannen aan te passen in de tijd, dan dient de fasering hierop te worden aangepast. Deze methode is een gevolg van het feit dat de gemeente voornemens is de woningontwikkeling zo wil faciliteren dat ze op de markt komen op een moment dat dit het meest nodig, wenselijk en gevraagd is. Deze methode van toepassen van flexibiliteit heeft juist ten gevolge dat de gemeente zich bij het uitgeven van de gronden zal aanpassen aan marktomstandigheden, hetgeen juist weer voor particuliere ontwikkelaars, zoals indiener, als meest voordelig dient te worden beschouwd. Hierdoor zal de gemeente een particuliere ontwikkelaar niet dwingen op een voor haar ongunstig moment woningen in de markt te zetten en daardoor minder “winstpotentieel” zal hebben, maar juist meedenken om woningen in de markt te zetten op een voor haar gunstig moment. 19.

Indiener geeft aan dat in het exploitatieplan wordt ingegaan op gebiedsnamen die verder niet op een kaart worden begrensd.

19.

Hoewel in het exploitatieplan deze begrippen dan wel gebiedsnamen niet met enige regelmaat worden gebruikt, zijn deze zonder meer terug te vinden in het bestemmingsplan. Uit het bestemmingsplan had indiener de betreffende benamingen kunnen achterhalen. Een kaart met de begrenzingen van de betreffende gebieden


39

zoals indiener deze voorstelt wordt derhalve niet noodzakelijk geacht, deze zijn voor het exploitatieplan niet van belang. 20.

Indiener geeft aan dat in de parkappartementgebouwen parkeerplaatsen inpandig moeten worden gebouwd terwijl ruimte voldoende aanwezig is in de omgeving. Indiener stelt daarbij dat dit een relatief dure maatregel voor iets dat niet per sé noodzakelijk is. Bovendien is in het bestemmingsplan geen parkeernorm opgenomen of een bepaling dat inpandig of op eigen terrein parkeren verplicht is.

20.

De gemeente kan zich niet vinden in de stellingname van indiener. Het in het exploitatieplan geschetste beeld is de invulling van het plangebied en de door de gemeente gewenste stedenbouwkundige invulling van de gemeente. Het is ruimtelijke gezien en daarmee een van de eisen die daar vanuit de gemeente wordt gesteld is dat parkeren bij de appartementcomplexen het parkeren inpandig dient plaats te vinden, aangezien het ruimtelijk gezien niet wenselijk is dat deze in de groenen ruimte dient plaats te vinden. Het feit dat indiener deze oplossing relatief duur vindt, doet daar niet aan af. Immers het is niet indiener doch de gemeente die de ruimtelijke ordening voor een bepaald gebied inclusief de daarbij van toepassing zijnde randvoorwaarden vaststelt. Reeds eerder is aangegeven dat het noodzakelijk is dat bepaalde zaken in het bestemmingsplan worden aangegeven aangezien deze in het exploitatieplan (nader) geregeld kunnen en mogen worden.


21.

Indiener geeft aan dat in het exploitatieplan wordt aangegeven dat de sociale woningbouw evenwichtig over het gehele gebied is verspreid. Deze stelling wordt niet gedeeld, nu relatief veel sociale woningen op de eigendommen van indiener zijn gepositioneerd zonder verdere onderbouwing. Indiener geeft daarbij aan dat de sociale woningbouw in de kaartjes zo neergezet dat deze mengt

21.

De gemeente is van oordeel dat indiener een tweetal zaken door elkaar haalt. In tegenstelling tot hetgeen indiener stelt staat in het exploitatieplan niet aangegeven dat sociale woningen evenwichtig over het gehele plangebied zijn verspreid, doch dat sociale woningbouw op diverse plaatsen binnen het plangebied zijn geprojecteerd, op basis van stedenbouwkundige eisen en


40

met reguliere koopwoningen waardoor een prijsdrukkend effect kan optreden bij deze koopwoningen. Indiener vermoed dat de gemeente wel degelijk bij uitwerkingsplannen en bijbehorende exploitatieplan herzieningen een dergelijke verkaveling zal willen afdwingen.

wensen. De term evenredig is gebruikt bij de spreiding van de kavels voor particulier opdrachtgeverschap. De gemeente streeft voor de wijk Hooghkamer naar een gedifferentieerde wijk. Stedenbouwkundige eisen en wensen brengen dan met zich mee dat gekozen wordt voor een spreiding van de sociale woningbouw over het gehele gebied, zodat geen concentratie van sociale woningbouw zal kunnen ontstaan, hetgeen onwenselijk wordt geacht. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat sociale woningbouw wordt gepositioneerd nabij reguliere koopwoningen, juist om concentratie te vermijden. Bij de verdeling van de sociale woningen is in het stedenbouwkundigplan geen rekening gehouden met de eigendomsgrenzen. Het gekozen uitgangspunt kan met zich mee brengen dat afhankelijk van de grondpositie de ene eigenaar relatief gezien meer sociale woningen dient te realiseren dan een andere, doch dit zal ook met zich mee brengen dat de exploitatiebijdrage relatief gezien lager zal zijn dan bij een eigenaar die relatief gezien minder sociale woningen dient te realiseren. Het feit dat hierdoor mogelijk een prijsdrukkend effect kan optreden, kan op zich juist zijn. Het gaat echter om een programmatische toedelingen van woningtypologieën en maatschappelijk. Het feit dat indiener relatief veel sociale woningbouw dient te realiseren is een gevolg van het gegeven dat het betreffende zorgblok op de gronden van indiener is gelegen. Hier staat tegenover dat op de gronden van indiener relatief gezien veel vrijstaande woningen, middeldure woningen en middeldure appartementen en relatief 41

minder kavels voor particulier opdrachtgeverschap zijn geprojecteerd. Ten opzichte van het percentage van de grondpositie (ca. 29,4%, op basis van het ontwerp exploitatieplan) heeft indiener een groter percentage aan bouwvolume (ca. 36,9%, op basis van het ontwerp exploitatieplan). Hierbij dient te worden opgemerkt dat de gemeente verantwoordelijk is voor een goede ruimtelijke ordening en daarmee een goede inpassing van plannen, waaronder ook een verantwoorde stedenbouwkundige inpassing van sociale woningen. Het verweer van zelfrealisatie brengt met zich mee dat indiener de bestemmingen conform de eisen en wensen van de gemeente dient te realiseren. Het stedenbouwkundig plan is het streefbeeld dat de gemeente voor de wijk Hooghkamer wenst na te streven. Op dit moment wordt uitgegaan van het opgestelde stedenbouwkundige plan voor de nog uit te werken gebieden. Een eerdere toewijzing voor deze gebieden wordt niet zinvol geacht aangezien nog veel van de marktomstandigheden afhangt. Afhankelijk van toekomstige ontwikkelingen zal hiervan in meer of mindere mate van worden afgeweken. 22.

Indiener dat de gemeente door de aansluiting bij de differentiatie van de Woonvisie, via een indirecte methode dus toch invloed op alle financieringscategorieën (en niet alleen sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap). Feitelijk gaat de gemeente daarmee verder dan het Bro toestaat, immers uitsluitend voor de sociale bouw en het particulier

22.

De gemeente deelt de stellingname van indiener niet dat met de nastreving van het beleid van de Woonvisie de gemeente verder gaat dan artikel 6.2.10 sub a Bro. In de toelichting van het exploitatieplan staat aangegeven dat in Hooghkamer wordt aangesloten bij de differentiatie van de Woonvisie. De gemeente heeft wel een streefbeeld voor de ontwikkeling van Hooghkamer welke is neergelegd in het


42

opdrachtgeverschap mogen regels worden opgenomen (artikel 6.2.10 sub a van het Bro).

stedenbouwkundig plan. De gemeente is echter wel verantwoordelijk voor het opstellen van bestemmingsplannen waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op de bestemming regels gegeven. Op grond van een goede ruimtelijke ordening kan de gemeente in het bestemmingsplan typen woningen verankeren, rooilijnen, eventuele breedtematen, hoogte maten en de situering daarvan binnen het plangebied. In het bestemmingsplan en het exploitatieplan zijn regels opgenomen ten aanzien van sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap.

23.

Indiener stelt dat bij de toelichting op de fasering onder 5.2.1. een aantal woonbuurten worden omschreven die niet zodanig op de kaart (exploitatieplan kaarten of bestemmingsplankaart) zijn terug te vinden. Wellicht wel in het stedenbouwkundig plan maar dat ligt niet vast en is geen onderdeel van het exploitatieplan. Verder ligt ook de fasering zelf niet vast.

23.

De gemeente verwijst ter beantwoording van deze zienswijze kortheidshalve naar de beantwoording van de zienswijze onder de nummers 18 en 19.


24.

Indiener geeft aan dat maar zeer beperkt wordt ingegaan op de in de grondexploitatie opgenomen kosten en dat wordt tot een beschrijving van de inbrengwaarde en de kosten voor sloop en sanering. De kosten voor bouwen woonrijp maken en plankosten worden hier niet vermeld. Indiener stelt voor om hiervoor ook een toelichting over op te nemen.

24.

Formeel is de gemeente niet verplicht een toelichting te geven op het bouwen woonrijp maken. Echter zij vindt het een goede suggestie van de indiener meer toelichting te geven t.a.v. de plankosten alsmede het bouwen woonrijp maken

De zienswijze leidt tot een aanpassing van de toelichting op het bouwen woonrijp maken.

43

25.

Indiener geeft aan dat is gebleken dat voor het bepalen van de plankosten gebruik is gemaakt van de plankostenscan van het ministerie van VROM. Gesteld wordt dat een van de parameters de looptijd van het project is. Voorgesteld wordt om de looptijd aan te passen aan de hand van de gedane voorstellen omtrent de fasering.

25.

De gemeente heeft reeds aangegeven dat de fasering een aanpassing zal ondergaan. Deze aanpassing heeft uiteraard tot gevolg dat de looptijd van het project in de plankostenscan aangepast zal worden.


26.

Indiener geeft bij de plankostenscan voorts aan dat de plankosten volledig als boekwaarde zijn opgenomen en niet zijn gefaseerd over de looptijd van het project, waardoor de netto contante waarde van de kosten kunstmatig wordt verhoogd. Voorgesteld wordt om de plankosten niet als boekwaarde op te nemen maar gelijkmatig over de jaren te faseren.

26.

Het voorstel van indiener gaat uit van een onjuiste toepassing van de plankostenscan en zal derhalve niet kunnen worden gevolgd door de gemeente. Uit de Ontwerp Memorie van Toelichting zoals deze is opgenomen bij plankosten valt te halen dat is gekozen voor een forfaitaire regeling. In de Memorie van Toelichting staat voorts dat de uitkomst van de regeling tot een specificeert bedrag leidt waarop geen nacalculatie plaatsvindt. Het forfaitaire karakter werkt door bij de eindafrekening, de aftrek van de kosten van de aanvrager bij de omgevingsvergunning en de vergoeding van de kosten. Nacalculatie zou het forfaitaire karakter teniet doen. Bij de regeling is geen fasering van de plankosten in de tijd mogelijk. De kosten worden in hun geheel toegerekend op het moment waarop het exploitatieplan wordt vastgesteld en worden verder niet gefaseerd. Dit brengt met zich mee dat de plankosten niet gelijkmatig over de jaren gefaseerd kan worden.


27.

Indiener stelt dat de inbrengwaarde is getaxeerd door Grondbeleid Adviesbureau Overwater uit Strijen. Gesteld wordt dat uit de eerdere informele contacten met

27.

Het is de gemeente onbekend waar de door indiener gestelde eisen die aan de taxateur gesteld dienen te worden vandaan komen. In tegenstelling tot

De zienswijze leidt tot het opnemen van meer informatie in het exploitatieplan.

44

hetgeen indiener aangeeft geeft de Nota van Toelichting op het Bro slechts aan dat: “Het is daarom noodzakelijk de inbrengwaarde te laten taxeren door onafhankelijke deskundigen om te voorkomen dat de gemeente de regels met betrekking tot staatssteun overtreedt.” Van de door indiener aangehaalde eisen wordt in de wet geen melding gemaakt en voorts is voor het standpunt van indiener ook geen steun te vinden in de parlementaire geschiedenis. Het bovenstaande neemt niet weg dat de gemeente van oordeel is dat de inbrengwaarden door een deskundige onafhankelijke taxateur dient te geschieden. De gemeente heeft voor de taxatie van de inbrengwaarde gekozen om deze te laten taxeren door Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. te Strijen, welke bekend staat als een ter zake deskundig bureau, niet alleen op het gebied van taxeren van inbrengwaarden, maar ook op het gebied van waarderingen op basis van de Onteigeningswet.

de gemeente ook overleg is gevoerd met de heer Van der Kooij van Overwater die als taxateur de inbrengwaarde heeft getaxeerd. De inbrengwaarde is een onderdeel wat de wetgever met speciale waarborgen heeft voorzien. Zo blijkt uit de Nota van Toelichting op het Bro dat aan de taxateur zware eisen worden gesteld. Hij moet te goeder naam en faam bekend staan, een relevante opleiding hebben genoten en voldoende kennis van het taxeren van grond en gebouwen in de betreffende streek. In het concept exploitatieplan ontbreekt alle informatie over bijvoorbeeld de kennis, ervaring, afgeronde opleidingen en behaalde certificeringen van de taxateur om objectief te kunnen vaststellen of is voldaan aan de eisen die aan een taxateur worden gesteld. De gemeente wordt verzocht om nadere informatie te geven op de genoten opleidingen van de taxateur, de behaalde certificeringen (VastgoedCert/SCVM) en regionale bekendheid van de taxateur. 28.

Indiener stelt dat de inbrengwaarde door de taxateur is vastgesteld met toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Hierbij wordt gesteld dat de verkeerswaarde de hoogste waarde is die aan een zaak kan worden toegekend op basis van het gebruik dat een potentiële koper daarvan denkt te kunnen maken. Per object zal moeten worden beoordeeld of de hoogste waarde wordt ontleend aan het bestaande gebruik (gebruikswaarde) of het toekomstige gebruik (complexwaarde). De taxateur heeft dit niet inzichtelijk gemaakt waardoor niet is voldaan aan de artikelen

28.

De gemeente kan zich niet vinden in de stelling van indiener. In tegenstelling hetgeen indiener stelt heeft de taxatie van de inbrengwaarden per perceel/eigenaar plaatsgevonden volledig conform de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. De deskundige heeft per perceel/eigenaar de gronden gewaardeerd zowel op basis van de huidige gebruikswaarde als op basis van het toekomstige gebruik. Per perceel/eigenaar is vervolgens een afweging gemaakt welke waarde de hoogste waarde vertegenwoordigt en welke waarde derhalve voor de inbrengwaarde van


45

40b tot en met 40f van de Onteigeningswet.

belang is. In het kader van de onderhandelingen is de door de deskundige gemaakte afweging per perceel aan indiener kenbaar gemaakt, evenals de onderliggende berekeningen van de deskundige. Hierbij dient te worden opgemerkt dat het van algemene bekendheid mag worden verwacht dat bij een plan als Hooghkamer de bij indiener in eigendom zijnde agrarische gronden zonder meer hun hoogste waarde hebben op basis van het toekomstige gebruik.

29.

Indiener geeft aan dat de inbrengwaarde uitsluitend is gebaseerd op een residuele benadering. Een waardering op basis van de comparatieve (vergelijkende) methode die in de regel bij het bepaalde van de verkeerswaarde wordt gebruikt, ontbreekt volledig. De onderbouwing van de gemaakte keuze (voor de residuele benadering) ontbreekt echter volledig.

29.

De gemeente kan zich niet vinden in het oordeel van indiener en verwijst kortheidshalve naar hetgeen onder punt 28 is aangegeven. Een gelijk antwoord kan worden gegeven ten aanzien van de door de deskundige gebruikte methode. De onafhankelijke deskundige heeft in het kader van de taxatie van de inbrengwaarde onderzoek gedaan naar gerealiseerde transacties en overeenkomsten binnen het plangebied en nabij gelegen gebieden. Hierbij is geoordeeld dat de transacties voor de waardering niet direct vergelijkbaar zijn vanwege alle relevante omstandigheden en de gewijzigde wetgeving.


30.

Indiener stelt dat het ontbreken van enige motivering klemt om meerdere redenen. Ten eerste hebben in de afgelopen jaren in en rond het plangebied diverse markttransacties plaatsgevonden. Het betreft transacties waarbij een redelijk handelend koper en een redelijk handelend verkoper elkaar hebben gevonden en een transactie zijn aangegaan. Indiener draagt een tweetal verkopen aan uit de jaren 2006 en 2007

30.

De gemeente kan zich niet vinden in de stelling van indiener en verwijst kortheidshalve naar het voorgaande antwoord. Ten aanzien van de door indiener aangedragen verkopen kan worden gesteld dat deze tot stand zijn gekomen in de periode van voor de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008. Deze aankopen zijn niet alleen gedaan voor de verandering van de economische en marktomstandigheden als


46

die een hogere waarde laten zien dan de inbrengwaarde. De taxateur gaat hieraan volledig voorbij.

gevolg van het begin van de huidige crisis in het najaar van 2008, maar tevens is bij deze transacties geen rekening gehouden met de wettelijke mogelijkheden voor kostenverhaal zoals de gemeente die sinds 1 juli 2008 heeft en die derhalve bij transacties na 1 juli 2008 wel een rol spelen.

31.

Indiener geeft aan dat de residuele benadering grote afwijkingen geeft bij een plan met veel onzekerheden.

31.

De gemeente verwijst kortheidshalve naar hetgeen is gesteld in de antwoorden onder de nummers 28, 29 en 30.


32.

Indiener geeft aan dat het saldo van kosten en opbrengsten contant wordt gemaakt tegen een Internal Rate of Return (IRR) van 7%. Er dient contant te worden gemaakt tegen een percentage wat overeenkomt met de benodigde funding van het kapitaal. De gemeente past zelf een rente toe van 4,5%. Naar de overtuiging van indiener past de gemeente het contant maken tegen 4,5% correct toe. Indiener geeft aan dat deze omissie uit de inbrengwaarde dient gecorrigeerd te worden.

32.

De gemeente kan zich niet vinden in deze stellingname. In het kader van de onderhandelingen zijn aan indiener niet alleen de taxatie van de inbrengwaarden bekend gemaakt, maar tevens de door de taxateur gebruikte onderliggende berekeningen. De genoemde percentages volgen uit deze berekeningen. De IRR betreft een vergelijkingsgetal dat de gewenste rentabiliteit van investeringen van een onderneming weergeeft, rekeninghoudend met het risico dat zij loopt. Een dergelijke vergelijkingsgetal is niet gelijk te stellen met een rentepercentage waarvoor geld op de markt kan worden geleend. Hierbij wordt opgemerkt dat op basis van de huidige marktomstandigheden en risicofactoren voor aankoop van ruwe bouwgronden, het berekende percentage hoger zou uitkomen.


33.

Indiener geeft aan dat de opslagen die voor risico zijn gehanteerd zijn willekeurig en niet onderbouwd. Het risico wordt voorts eenzijdig negatief uitgelegd. De taxateur houdt geen rekening met het feit dat een risico een zuiver risico is indien

33.

De gemeente kan zich niet vinden in deze stellingname. Naarmate een ontwikkeling verder in de toekomst ligt nemen de onzekerheidsfactoren toe. Naarmate de onzekerheidsfactoren toenemen, verdisconteert een redelijk handelend 47

niet alleen worst case is gerekend maar ook rekening is gehouden met de positieve ontwikkelingen.

koper dit in de koopsom door een berekende waarde naar beneden bij te stellen. Daarom is een oplopend risicopercentage getaxeerd naarmate de ontwikkelingen verder in de toekomst liggen.

34.

Indiener is van oordeel dat de opbrengst van € 219 per m2 volstrekt willekeurig is gekozen nu het aantal woningen en de verdeling van het aantal typen woningen onzeker is.

34.

De gemeente is van oordeel dat de exacte invulling nog niet exact vaststaat, en dat er sprake is van een bepaalde mate van flexibiliteit. Dit neemt echter niet weg dat de stelling dat het bedrag aan opbrengsten uit de lucht is komen vallen, juist is. Het stedenbouwkundige plan vormt thans de basis voor het maken van de berekeningen van het exploitatieplan. In de toekomst kan dit plan mogelijk aangepast worden. Dit brengt echter geenszins met zich mee dat het plan thans geen correcte basis kan vormen voor de berekeningen van de opbrengsten van het plan. Het feit dat de verdeling nog aanpassing behoeft doet aan de huidige bruikbaarheid van de “ondergrond” niet af. Indien de uitwerkingsplannen worden vastgesteld, dan zal bij deze uitwerkingsplannen tevens herzieningen van het exploitatieplan vastgesteld te worden. Als gevolg van de uitwerkingsplannen zullen ook de exploitatieberekeningen opnieuw moeten plaatsvinden aan de hand van de daadwerkelijke invullingen.


35.

Indiener is van mening dat het door Overwater geschatte bedrag van € 100,00 kosten per m2 willekeurig lijkt zijn gekozen. Het bedrag sluit niet aan bij de bedragen die zijn genoemd in het exploitatieplan. Om de juistheid van dit bedrag te kunnen bepalen is een nadere

35.

De taxateur heeft niet zelfstandig een kostentechnische onderbouwing op detailniveau opgesteld, maar heeft deze beoordeeld, hetgeen gebruikelijk is. De taxateur heeft voor de waardering aansluiting gezocht bij het exploitatieplan. Ter voorkoming van dubbeltelling, omdat

Deze zienswijze leidt tot een aanpassing van het exploitatieplan. De kostenposten die niet in de kostensoortenlijst zijn opgenomen worden verwijderd.

48

kostentechnische onderbouwing van Overwater noodzakelijk.

enkele kostenposten ook in de residuele waardering zijn opgenomen en omdat enkele kostenposten niet voorkomen op de kostensoortenlijst zoals is opgenomen in het Bro, zijn de kosten per m² naar beneden bijgesteld.

36.

Indiener verzoekt de gemeente , gelet op het feit dat de uiteindelijke taxatie op een zuiver residuele benadering is gebaseerd en enige motivering waaruit de deskundigheid van de taxateur blijkt geheel ontbreekt,inzage te geven in de deskundigheid van de taxateur (opleiding, werkervaring bij een kostenbureau of aannemer in de GWW) inzake het ramen van civiele kosten.

36.

De gemeente zal aan het betreffende verzoek geen gehoor geven. Het verzoek van indiener gaat uit van onjuiste veronderstellingen dat de uiteindelijke taxatie zuiver is gebaseerd op een residuele benadering. Deze veronderstelling is op basis van het voorgaande reeds onjuist. De gemeente is van oordeel dat de deskundigheid, onafhankelijkheid en de kennis en ervaring van de taxateur inzake het waarderen van inbrengwaarden buiten twijfel staat.


37.

Indiener is van oordeel dat bij de berekening van de inbrengwaarde gerekend is met verschillende risicoopslagen per fase. Gevolg van deze benadering is dat er per fase een andere waarde ontstaat, hetgeen volgens indiener in strijd is met artikel 40d van de Onteigeningswet die uitgaat van een complex van onroerende zaken die tegelijk in exploitatie worden gebracht. Blijkens het exploitatieplan is er naar de mening van de gemeente sprake van één complex. De berekening dient dan ook gebaseerd te zijn op één complex met één exploitatie en één risico.

37.

De gemeente is van oordeel dat de stelling van indiener uitgaat van een onjuiste uitleg van hetgeen in artikel 40d van de Onteigeningswet is bepaald. Nergens in de wet wordt gesteld dat het gaat om het tegelijk in exploitatie brengen. In artikel 40d Onteigeningswet wordt aangegeven dat onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen. Het plangebied van Hooghkamer wordt als één geheel in exploitatie gebracht, doch dit brengt niet met zich mee dat er geen fasering in de uitvoering van werken en werkzaamheden dan wel uitgifte van de gronden kan plaatsvinden. Bij het bepalen van de inbrengwaarde dient te worden uitgegaan van een redelijk denkend en handelend koper. Een dergelijke koper zal altijd rekening houden met risico’s. Hoe verder


49

in de toekomst de gronden kunnen worden ontwikkeld, hoe groter de betreffende koper het risico zal inschatten dat de exploitatie niet dan wel niet tijdig zal kunnen plaatsvinden. Dit betekent dat het risico per fase ook niet hetzelfde zal zijn. Per fase zal de inbrengwaarde derhalve ook afwijkend dienen te zijn aangezien de gronden in fase 1 een andere risico hebben dan de gronden in fase 3. In de onteigeningsjurisprudentie is reeds uitgemaakt dat niet alleen gronden binnen een complex altijd gelijk gewaardeerd dienen te worden. 38.

Indiener geeft aan dat de taxatie van de inbrengwaarde deel uitmaakt van het exploitatieplan en dat derhalve de peildatum van de taxatie van de inbrengwaarde gelijk moet zijn aan de datum van vaststelling van het exploitatieplan. In de toelichting op de inbrengwaarde staat vermeld dat de inbrengwaarde (om administratieve redenen) is getaxeerd met de peildatum van 1-1-2010. Dit is onzorgvuldig en onjuist.

38.

De gemeente deelt de stellingname van indiener niet. De reden hiervoor is gelegen in het feit dat de taxateur van oordeel is en de praktijk ook uitwijst dat indien als peildatum de datum van vaststelling van het exploitatieplan wordt gekozen, dit tot gevolg heeft dat in de tijd vooruit gewaardeerd moet worden. Hierbij moet worden opgemerkt dat om te komen tot vaststelling van het exploitatieplan deze in ieder geval als ontwerp ter inzage dient te worden gelegd. Gedurende de procedure tot vaststelling van het exploitatieplan was niet bekend op welk moment het exploitatieplan vastgesteld zou worden. “Fictief” is daarom gekozen voor de datum van 1 januari 2010. Mede als gevolg van de tussen de eerste taxaties en de datum van vaststelling van het exploitatieplan gelegen tijdsspanne, alsmede een aantal wijzigingen en toevoegingen aan het plangebied, zijn de taxaties door de taxateur geactualiseerd naar peildatum 1 maart 2011. De taxateur heeft voor de inbrengwaarden een datum bepaald die zo dicht mogelijk bij de vaststelling van het


50

exploitatieplan is gelegen, namelijk 1 maart 2011. De overige kostenposten hebben als peildatum 1 januari 2011 zodat de inbrengwaarden ook netto contant zijn gemaakt naar die datum om zoveel mogelijk aansluiting te behouden. Tot slot moet worden opgemerkt dat de datum van vaststelling niet wettelijk is verankerd en als zodanig ook niet uit de Memorie van Toelichting bij zowel de Wro als het Bro is te achterhalen. 39.

Indiener geeft aan dat het bureau Beeld uit Baarn samen met rentmeesterkantoor LBP Sight uit Utrecht de grondexploitatie heeft gecorrigeerd met de genoemde onjuistheden alsmede een nadere analyse gemaakt van de te maken kosten en opbrengsten. Uit deze analyse blijkt dat uiteindelijk nominaal € 34.423.397,00 beschikbaar is voor verwervingen. Op basis daarvan komt de inbrengwaarde uit op een bedrag van € 96 per m2 nominaal. Indiener is van oordeel dat dit een juiste afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer.

39.

De gemeente kan zich niet vinden in de door indiener aangegeven inbrengwaarde. De reden daarvoor is dat indiener uitgaat van de juistheid van haar stellingen, terwijl in het voorgaande is aangegeven dat deze stellingnamen berusten op onjuiste uitgangspunten en veronderstellingen.


40.

Indiener geeft aan dat bij de mondelinge toelichting van deze zienswijze dan wel bij de Raad van State het gespecificeerde en onderbouwde rapport van bureau Beeld en rentmeesterkantoor LBP Sight zal worden overlegd.

40.

De gemeente neemt kennis van deze stellingname van indiener. Het feit dat deze stukken niet zijn toegestuurd, brengt met zich mee dat de gemeente hierop niet kan reageren.


41.

Indiener stelt dat wordt uitgegaan van de fictie dat alle gronden in 2010 worden verworven. Indiener stelt echter dat in een normaal planproces de gronden gefaseerd over de jaren worden verworven. Door alle verwervingen in de grondexploitatie in 2010 te faseren wordt

41.

De Wro gaat er per fictie vanuit dat de gemeente de grondexploitatie voert. De gemeente kan er voor kiezen om alle gronden zo snel mogelijk in handen te krijgen. In het project hebben partijen hun gronden aangeboden aan de gemeente en kunnen ze vervolgens

De zienswijze leidt tot een aanpassing van het exploitatieplan, in die zin dat de verwervingen in de tijd worden uitgezet.

51

middels een bouwclaim het recht krijgen om de opstallen te realiseren. De aanname dan de gronden in het eerste jaar worden ingeleverd dan wel aangekocht is dan gerechtvaardigd. De gemeente kan zich echter ook vinden in de stellingname van indiener dat de gronden ook gefaseerd over de jaren worden verworven. Het uitzetten van de verwervingen in de tijd brengt wel met zich mee dat rekening dient te worden gehouden met een stijging/indexering van de gronden. Het bovenstaande brengt met zich mee dat de verwervingen in de tijd zullen worden uitgezet en dat het exploitatieplan op deze methode zal worden aangepast.

de netto contante waarde van de kosten kunstmatig verhoogd waardoor tevens de exploitatiebijdrage hoger wordt dan noodzakelijk. Bovendien kan het bestemmingsplan niet eerder dan in 2011 worden vastgesteld door de gemeenteraad.

42.

Indiener geeft aan in beginsel geen moeite te hebben met het toerekenen van kosten van inpassingmaatregelen en mitigerende maatregelen aan het exploitatiegebied voor zover het werken en werkzaamheden betreft die binnen het exploitatiegebied plaatsvinden. Indiener geeft aan dat dit anders is voor de kosten van de compenserende maatregelen, te weten de kosten van aankoop, inrichting en beheer van gronden buiten het exploitatiegebied voor de realisatie van nieuwe natuur. Indiener geeft aan dat blijkens de nota van toelichting bij het ontwerp Bro er een noodzaak is tot het compenseren van natuurwaarden wanneer de in exploitatie te nemen gronden als natuur zijn benoemd in rijks-, gemeentelijke-, provinciale- of regionale ruimtelijke plannen. Primair is indiener van oordeel dat er geen noodzaak bestaat tot het treffen van compenserende maatregelen buiten het exploitatiegebied.

42.

De gemeente kan zich niet vinden in het oordeel en standpunt van indiener. Alvorens nader in te gaan op de noodzaak voor de natuurcompensatie wenst de gemeente een opmerking te maken omtrent hetgeen door indiener wordt gesteld op pagina 11 van haar zienswijze met betrekking tot de Flora- en Faunawet. Het betreffende stuk in de Memorie van Toelichting heeft betrekking op de uitvoerbaarheidregels en verhouding tot de Flora- en Faunawet. Het gaat hier echter om de noodzakelijke natuurcompensatie buiten het gebied als bedoeld in artikel 6.2.4 onder e Bro. Met betrekking tot het provinciale compensatiebeginsel geldt dat het voornemen om deze te herzien inderdaad geuit is, maar dat de herziening nog niet is uitgevoerd. Het provinciale compensatiebeginsel is echter met de aankondiging van herziening niet ingetrokken en vigeert daarmee nog


52

Het enkele feit dat beschermde soorten die voorkomen op de rode lijst binnen het exploitatiegebied zouden zijn aangetroffen is op zichzelf geen reden aan te nemen dat compensatie van leefgebied noodzakelijk is. In het bestemmingsplan zelf wordt immers geconcludeerd dat de Flora- en Faunawet geen belemmering zal vormen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Voor zover het vaststellen van dit bestemmingsplan al zou noodzaken tot het treffen van natuurcompensatie buiten het exploitatiegebied menen wij dat de kosten van deze compensatie niet door middel van het exploitatieplan kunnen worden verhaald. Uit de nota van toelichting Bro blijkt expliciet dat de wetgever niet beoogd heeft een "verkapte openruimteheffing" te introduceren en dat van verhaal van kosten ten behoeve van natuurcompensatie slechts sprake kan zijn wanneer binnen het exploitatiegebied als zodanig bestemde natuurwaarden verloren gaan. Hiervan is geen sprake. Als laatste punt merkt indiener op dat, voor zover de kosten van natuurcompensatie al zouden kunnen worden verhaald door middel van het exploitatieplan, dit in ieder geval niet geldt voor de beheerskosten. Deze zijn thans ten onrechte in de kostenopgave opgenomen (afgekocht).

steeds. Daaruit vloeit ook de verplichting om leefgebieden van weidevogels van de Rode lijst te compenseren. Met betrekking tot de Flora- en faunawet wordt met de natuuronderzoeken en het hier aan gekoppelde rapport “Natuurcompensatie Hooghkamer” (Arcadis, 2010) inzichtelijk gemaakt dat het plan vergunbaar is voor de Flora- en faunawet. Dit is een noodzakelijke stap voor de onderbouwing van het bestemmingsplan. De hier aan gekoppelde maatregelen, voor de Floraen faunawet weergegeven als inpassingmaatregelen in het plan zelf, zijn hiervoor noodzakelijk geacht. Voor de Flora- en faunawet worden geen “buitenplanse” maatregelen voorgesteld. Met de beschreven inpassingmaatregelen voor de Flora- en faunawet wordt geen invulling gegeven aan uitvoeringsaspecten, enkel aan inrichtingsaspecten. De uitvoeringsaspecten dienen voorafgaand aan de uitvoering in een ecologisch werkprotocol verwoord te worden, ter voorbereiding van de mogelijk noodzakelijke ontheffingsprocedure Floraen faunawet. Het Bro geeft aan dat tot het verhaal van kosten kan behoren de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het gebied verloren gegane natuurwaarden. Een verdere verduidelijking is niet aanwezig. In de toelichting op het Bro staat aangegeven dat het bestemmingsplan gevolgen kan hebben voor de belangen van natuur en milieu, voor cultuurhistorische, landschappelijke en archeologische waarden, de waterhuishouding en andere waarden. Het bestuursorgaan dient bij de voorbereiding 53

van een bestemmingsplan derhalve te onderzoeken welke waarden bij het plan in het geding zijn en wat de gevolgen van het plan zijn voor deze waarden. Artikel 6.2.4 onder e Bro gaat uit van de mogelijkheid van kostenverhaal van kosten met betrekking tot gronden gelegen buiten het exploitatiegebied. Hieronder vallen ook de noodzakelijke compensatiemaatregelen van natuur, welke verloren is gegaan in het exploitatiegebied of welke op grond van wettelijke eisen gerealiseerd hadden moeten worden in het exploitatiegebied. Hoewel het plangebied van Hooghkamer niet is aangewezen als natuur in ruimtelijke plannen van de overheid, brengt dit niet met zich mee dat kostenverhaal niet mogelijk is. De toelichting op het Bro geeft aan dat kostenverhaal aan de orde is wanneer de overheid extra kosten moet maken om natuur op een andere plek aan te leggen. Compensatie is noodzakelijk wanneer compensatie in de ruimtelijke plannen/regels van rijk, provincie, regio of gemeente of op basis van Europese regels verplicht is gesteld. Europees gezien zijn de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG) van toepassing waarin de Europese Unie heeft vastgelegd op welke manier de vogels in Europa beschermd moeten worden. Nederland heeft de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn uitgewerkt in de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet. Samen zorgen deze bepalingen voor bescherming van de soorten en van de bescherming van de leefgebieden. Tevens heeft de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit in 2004 een Rode Lijst 54

vastgesteld, waarin 78 vogelsoorten staan vermeld. Deze Rode Lijst biedt Vogelbescherming Nederland een handvat om haar beschermingsactiviteiten op af te stemmen. Naast Europese regelgeving, welke is vertaald naar Nederlandse regelgeving, is ook provinciale regelgeving van toepassing. Provinciale Staten van Zuid-Holland hebben een besluit genomen omtrent een compensatiebeginsel voor natuur en landschap. De toepassing daarvan is gekoppeld aan een gebied en niet aan een activiteit. In het besluit worden door PS gebieden aangewezen waarop de regeling van toepassing is. Een van de aangewezen gebieden zijn “biotopen van zogenoemde Rode Lijst soorten en gebieden buiten de EHS met (zeer) hoge natuurwaarden”. In dat kader kan worden gesteld dat binnen het plangebied van Hoogkamer soorten voorkomen die onder de toepassing van de Flora- en Faunawet vallen en voorkomen op de Rode Lijst. Op grond van het provinciale compensatiebeginsel, zoals dat door Provinciale Staten van Zuid-Holland is besloten in haar vergadering van 12 september 1997, wordt de compensatie van verloren gegane natuurwaarden noodzakelijk geacht. Tot slot heeft de provincie in haar besluit gebieden aangewezen die binnen het toepassingsbereik van de regeling vallen. Hoogkamer is een van die gebieden, zodat aan alle voorwaarden van artikel 6. 2.4 onder e Bro worden voldaan. Arcadis heeft het rapport ‘Natuurcompensatie Hooghkamer, uitwerking provinciaal compensatiebeginsel en compensatie floraen faunawet’ (d.d. 24-08-2010) 55

opgesteld. Hierin staan de wettelijke kaders van de Provincie Zuid-Holland en het Rijk omschreven, teneinde de natuurverstoring door geluid, licht en ruimtegebruik te compenseren. De wettelijke kaders resulteren in een drietal hoofdgroepen van maatregelen welke specifiek voor Hooghkamer worden beschreven. Het betreft inpassingsmaatregelen, mitigerende maatregelen en compenserende maatregelen. Tot slot wordt de stelling van indiener niet gedeeld dat beheerskosten niet mogen worden meegenomen in het exploitatieplan. In tegenstelling hetgeen indiener stelt gaat het niet alleen om de noodzakelijke natuurcompensatie maar op grond van artikel 6.2.4 onder e Bro met verwijzing naar onder meer artikel 6.2.4 onder g, j en k Bro ook om de inrichting, toezicht en het tijdelijke beheer. De kosten voor het tijdelijk beheer behoren niet thuis in de plankostenscan, maar in het exploitatieplan. 43.

Indiener geeft aan dat in het exploitatieplan wordt aangegeven dat parkeerplaatsen buiten het plangebied worden aangelegd ten behoeve van de parkeerbalans van het plan. Buiten het bestemmingsplangebied en exploitatieplangebied kunnen echter geen kosten worden opgenomen voor deze parkeerplaatsen. Bovendien is er in het bestemmingsplan of exploitatieplan geen parkeerbalans opgenomen.

43.

De gemeente deelt de stelling van indiener niet. Kosten van maatregelen die noodzakelijk zijn, doch buiten het plangebied zijn gelegen kunnen wel degelijk worden meegenomen. Enerzijds kunnen deze op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro dan wel op grond van artikel 6.2.4. onder e Bro worden meegenomen. De aantallen parkeerplaatsen zijn gebaseerd op Parkeernota Teylingen. De parkeerbalans is opgenomen in het stedenbouwkundigplan.


44.

Indiener stelt dat wordt vermeld dat de halfverdiepte parkeerplaatsen onder de

44.

De gemeente deelt de stellingname van indiener niet. Ten aanzien van de

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het exploitatieplan. 56

parkeerbalans wordt verwezen naar de beantwoording bij nummer 43. In tegenstelling hetgeen door indiener wordt gesteld kan de gemeente wel degelijk aangegeven in hoeverre een gebouwde parkeervoorziening openbaar dient te zijn. De kosten daarvan kunnen op grond van artikel 6.2.5 onder h voor verhaal in aanmerking komen. Het feit dat nog geen uitwerkingsplan is vastgesteld, doet daar niet aan af.

appartementgebouwen in fase 3 openbaar dienen te zijn. De vraag is of dit wel verplicht gesteld kan worden aangezien het gaat om een nog uit te werken bestemming en er gevraagd wordt om een uitgeefbaar stuk grond openbaar te maken. Bovendien is er in het bestemmingsplan of exploitatieplan geen parkeerbalans opgenomen.

45.

Indiener geeft aan dat in het exploitatieplan een stelpost aan planschade is opgenomen doch dat er geen rapport is opgenomen dat deze 350.000 euro onderbouwt. We vragen de gemeente dan ook om een onderbouwing van deze raming.

45.

In het exploitatieplan is een stelpost/raming opgenomen voor de kosten als bedoeld artikel 6.1 Wro. Het betreffende bedrag is bedrag is tot stand gekomen op basis van een door het SAOZ te Rotterdam opgestelde risicoanalyse planschade. Aangezien het een risicoanalyse uit het verleden betrof, is voor de vaststelling van het exploitatieplan een nieuwe risicoanalyse opgesteld op basis van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen mogelijkheden, waarbij eveneens rekening is gehouden met de gevolgen van de Wro De uitwerkingsplannen vormen echter de basis voor de nog uit te werken bestemmingen. Per uitwerkingsplan zal bezien dienen te worden wat de gevolgen voor de ramingen zijn. De gemeente is van oordeel dat een rapport omtrent de planschade niet behoort tot de stukken als bedoeld in artikel 3:11 Awb.

In het exploitatieplan is rekening gehouden met een geactualiseerd planschadeadvies van het SAOZ.

46.

Indiener geeft aan dat de planvoorbereidingskosten voor bouwfase 1 naar rato van oppervlakte is overgenomen, aangezien de exploitatiebijdrage waarmee de kosten

46.

De gemeente kan zich vinden in het voorstel van indiener om de planvoorbereidingskosten naar rato van de netto contante waarde van de opbrengstpotentie toe te rekenen. In het

De zienswijze leidt tot aanpassing van de planvoorbereidingskosten.

57

exploitatieplan zal een en ander worden aangepast.

van het gehele plangebied wordt verdeeld op basis van netto contante waarde van de opbrengstpotentie wordt bepaald . Indiener stelt voor om deze planvoorbereidingskosten voor bouwfase 1 naar rato van de voor deze fase geldende netto contante waarde van de opbrengstpotentie toe te rekenen. 47.

Indiener maakt bezwaar tegen de percentages zoals opgenomen in de tabel op deze bladzijde, indiener (25,70%) en een andere eigenaar in het plangebied (5,90%). Bij het bepalen van de opbrengstpotentie per eigenaar is indiener van oordeel dat er een reële verdeelsleutel gehanteerd dient te worden. Indiener stelt dat er te weinig rekening wordt gehouden met afwijkingen in de kaveloppervlakte per woning van het zelfde woningtype. Het nu gehanteerde systeem komt hierdoor niet overeen met de werkelijke situatie. Indiener vindt dat er een betere systematiek moet worden gehanteerd voor de berekening van deze percentages waarbij rekening gehouden wordt met o.a. de perceelsoppervlakten.

47.

De gemeente is in principe van oordeel dat de in het exploitatieplan gehanteerde methode recht doet en een goede basis is voor het berekenen van de exploitatiebijdrage; zeker als het gaat om het onderhavige exploitatieplan, wat in hoofdlijnen een globaal exploitatieplan, waarbij een globale uitwerking per type aan de orde is. De gemeente kan zich ten dele voorstellen dat indiener de gehanteerde methode als bezwaarlijk ervaart. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat er in mindere mate rekening wordt gehouden met de kaveloppervlakte met name bij vrijstaande woningen dan wel kavels voor particulier opdrachtgeverschap. De gemeente zal als gevolg van de gesprekken met indiener en de zienswijze op dit punt de gehanteerde methode verfijnen en toe gaan passen in het exploitatieplan zodat rekening kan worden gehouden met de verschillen in kavelgrootte bij vrijstaande woningen en kavels voor particulier opdrachtgeverschap.

De zienswijze leidt tot een verfijning van de methodiek zodat rekening wordt gehouden met de grootte van de kavels voor vrijstaande woningen en particulier opdrachtgeverschap.


Reactie

Aanpassen exploitatieplan 58

1

Indiener heeft op 4 november 2010 het ontwerp-exploitatieplan Hooghkamer ontvangen. Hierin staat indiener als één van de eigenaren in het gebied aangemerkt. Op 18 november 2010 heeft indiener in de Teylinger gelezen dat “met de eigenaren van gronden uitgebreid is gesproken en dat die al van de hoed en de rand afweten”. Indiener is van mening dat hij op dat moment zeker niet van de hoed en de rand afwist en dat er slechts op zijn eigen initiatief een gesprek met de gemeente is geweest. Indiener is van mening dat de gemeente dit op een elegantere manier kenbaar had kunnen maken.

1

De gemeente kan deze opmerking niet plaatsen en neemt deze voor kennisgeving aan. De gemeente is van oordeel dat hetgeen in de “Teylinger” is opgenomen geen officiële mededeling van de gemeente is geweest.


2

In par. 3.3.1 en 6.5.2. van het exploitatieplan staat dat de inbrengwaarde van de gronden gebaseerd is op een onafhankelijke taxatie. Om een goed inzicht te krijgen in het financiële aspect van het plan verzoekt indiener om een kopie van het betreffende taxatierapport.

2

In het kader van de minnelijke verwerving van de gronden alsmede het verzoek tot deelname is aan indiener een kopie van de waardering van de gronden ter beschikking gesteld, alsmede de berekeningen die de taxateur heeft gemaakt.


3

Indiener overweegt gebruik te maken van het recht op zelfrealisatie op een deel van zijn kavel. Graag treed indiener in overleg met gemeente om eventueel te komen tot een overeenkomst.

3

In het ontwerp bestemmingsplan is op de kavel van indiener geen zelfrealisatie mogelijk aangezien de bestaande situatie in het bestemmingsplan opgenomen. Hierbij is de realisatie van extra woning niet mogelijk. Naar aanleiding van de zienswijze zijn de stedenbouwkundige mogelijkheden onderzocht om 1 vrijstaande woning te realiseren. De gemeente is bereid om met indiener in overleg te treden over de gewenste invulling van het deel van zijn kavel, om dit eventueel in het definitieve bestemmings- en exploitatieplan op te nemen. Om aan de wens van indiener tegemoet te komen heeft de gemeente

De zienswijze leidt tot opname van het perceel in het bestemmingsplan en zodoende ook in het exploitatieplan(gebied).

59

gesprekken gevoerd met indiener. Uit deze gesprekken is naar voren gekomen dat indiener een kavel voor particulier opdrachtgeverschap op zijn gronden wenst te hebben.

6. Indiener 6 Zienswijze 1 Het is indiener niet duidelijk of hij op enige wijze het beoogde woningbouwprogramma niet zou kunnen uitvoeren.

Reactie 1 Verwezen wordt naar het antwoord op zienswijze nummer 6 en 7 van het bestemmingsplan. Aanvullend wordt gesteld dat elke grondeigenaar in principe vrij is om het programma uit te voeren voor zover dit past binnen het bestemmingsplan en exploitatieplan, met als voorwaarde dat de berekende exploitatiebijdrage wordt betaald. Zoals eerder aangegeven acht de gemeente vier kavels voor particulier opdrachtgeverschap niet mogelijk. De gemeente is wel bereid om het programma aan te passen zodat op de gronden van indiener een drietal kavels voor particulier opdrachtgeverschap worden geprojecteerd. De gemeente heeft deze mogelijkheid aan indiener voorgelegd. In de gesprekken die de gemeente met indiener heeft gevoerd, is naar voren gekomen dat indiener van deze mogelijkheid gebruik wenst te maken. Ten aanzien van een deel van het programma op zijn gronden, dient te worden aangegeven dat deze niet zelfstandig kunnen worden ontwikkeld, aangezien een deel van de gronden de tuinen zijn van aan een andere eigenaar toegewezen woningen. Indiener zal met

Aanpassen exploitatieplan De zienswijze leidt tot aanpassing van de mogelijkheden op het perceel van indiener en tot een aanpassingen van de exploitatiebijdrage.

60

deze eigenaar afspraken moeten maken omtrent verkoop dan wel aankoop. De door indiener te betalen exploitatiebijdrage zal worden gebaseerd op deze mogelijkheden. 2

De exploitatierekening biedt voor indiener onvoldoende inzicht in de toerekening van kosten aan de eigenaren van fase 1. Enerzijds wordt er gesproken over kosten voor fase 1, anderzijds over de totale exploitatiekosten.

2

Onderdeel van het exploitatieplan is de exploitatieopzet, waarin voor het totale gebied de kosten en opbrengsten tegen elkaar worden afgezet. Op basis van deze totale exploitatieopzet wordt, conform art. 6.16 en 6.18 van de Wro, een verdeling van kosten over de eigenaren in het gebied gemaakt. (zie ook het antwoord op de volgende zienswijze) Daarnaast is in het exploitatieplan een exploitatieopzet opgenomen voor de plandelen fase 1a en Hoofdstructuur, omdat voor deze plandelen een nietglobaal exploitatieplan wordt gemaakt.


3

Het is indiener niet duidelijk waarom er geen verdeelsleutel wordt toegepast in de toerekening van de kosten. Indiener vraagt zich af waarom de kosten evenredig verdeeld worden, terwijl er een groot contrast is in de toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit van de exploitatiekosten, ten opzichte van het totale plan.

3

De gemeente is van mening dat indiener de begrippen toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit in een onjuiste context plaatst. Deze drie criteria worden namelijk toegepast bij het toedelen van kosten naar de totale exploitatieopzet, zoals beschreven in artikel 6.13 lid 6 van de Wro. In de praktijk gaat het hier vaak om buitenplanse of bovenwijkse elementen. In het exploitatieplan worden de totale kosten van de exploitatieopzet (art. 6.16 Wro) verdeeld over de eigenaren (art. 6.18 Wro). De gemeente kiest voor een verdeling naar rato van de opbrengsten die de eigenaar op zijn grond kan realiseren.


4

In het exploitatieplan worden kosten opgenomen (€ 140.000) voor sloop van een bedrijfspand. Het is indiener niet

4

Deze kosten zullen bij het definitieve exploitatieplan worden heroverwogen en aan marktconformiteit worden getoetst.

De zienswijze leidt tot een nadere toelichting van de kosten voor sloop.

61

duidelijk waarom deze kosten zo hoog zijn.

5

De planvoorbereidingskosten zijn niet gespecificeerd, evenzo ontbreekt de berekening van de toewijzing ervan aan de eigenaren van fase 1. Indiener vraagt zich af waarom de kosten zo hoog zijn.

Daarnaast zal een geactualiseerde inventarisatie van te slopen opstallen worden gemaakt. 5

Voor de raming van planvoorbereidingskosten is gebruik gemaakt van de plankostenscan, die speciaal voor dit doeleinde is ontwikkeld door het voormalig ministerie van VROM. Deze plankostenscan geeft invulling aan art. 6.2.6 van het Bro (de limitering van bepaalde kostensoorten). De toewijzing naar eigenaren in fase 1 verschilt niet van de toewijzing naar andere eigenaren, zoals eerder gesteld in het antwoord op zienswijze 11 van het bestemmingsplan. De plankostenscan is onderdeel van de totale kosten in de exploitatieopzet en wordt derhalve naar rato van opbrengstpotentie over de eigenaren verdeeld.


7. Indiener 7 Zienswijze 1 Volgens het exploitatieplan moeten er langs de Jacoba van Beierenweg een aantal parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Echter ter plaatse van de geprojecteerde parkeerplaatsen bij deelplan 1a, liggen een aantal van deze parkeerplaatsen op plekken waar er al parkeerplaatsen zijn. Andere plaatsen komen op plaatsen waar nu een boom staat. Volgens bijlage 12, de ambitietabel duurzame stedenbouw, wordt er aan de basis ambitie van 0.9 boom per woning nu al niet voldaan, laat staan aan de extra

Reactie 1 De gemeente heeft in het stedenbouwkundig plan een parkeerbalans laten opnemen, op basis van de vigerende parkeernota van de gemeente en de in Nederland als leidraad geldende CROW normen. Om voldoende parkeerplaatsen voor het plan Hooghkamer te realiseren zijn er parkeerplaatsen langs de Jacoba van Beierenweg noodzakelijk. In de nog op te stellen inrichtingsplannen wordt de exacte locatie van de aan te leggen parkeerplaatsen opgenomen. Gelet op de opgestelde parkeerbalans


62

dient de gemeente het gewenste aantal parkeerplaatsen realiseren. Bij de bepaling van de locaties daarvan zal de gemeente zoveel als mogelijk rekening dienen te houden met de thans bestaande situatie. De gemeente zal in de uiteindelijke plaatsbepaling van de parkeerplaatsen zoveel als mogelijk rekening houden met de wens van indiener om zijn huidige uitrit niet te blokkeren. Indien het realiseren van parkeerplaatsen ten koste van bestaande beplanting gaat, dan zal gemeente deze in het plangebied compenseren.

ambitie van 0.9 boom per inwoner. De Jacoba van Beierenweg wordt gezien als een belangrijke langzaam verkeersroute binnen het plan, het aanleggen te veel parkeerplaatsen langs die weg is niet bevorderlijk voor de veiligheid van fietsers. Bij het maken van een parkeerplaats voor indieners huis, vreest indiener ook dat zijn huidige uitrit (voor de fiets) op straat verloren zal gaan. Waarom kunnen de parkeerplaatsen niet naast de woning van indiener gerealiseerd worden?

2

Indiener stelt dat uit de mobiliteitsscan blijkt dat de nieuwe wijk Hooghkamer niet gebouwd kan worden zonder een herinrichting en selectieve afsluiting van de Jacoba van Beierenweg. Indiener vraagt de gemeente om de hiermee gemoeide kosten over te nemen in het exploitatieplan, voorzien van een tijdsplanning. Het enkel volledig afsluiten van de Jacoba van Beierenweg voor al het autoverkeer, en het enkel herinrichten van de straat terplekke van het cluster komt voor indiener als niet voldoende voor. Een volledige herinrichting tussen Componistenrotonde en sporthal de Tulp als langzaam verkeersroute zal ook bijdragen aan de veiligheid voor het Cluster, en ouders verleiden om via de randweg naar de Tulp te rijden dan wel om lopend of op de fiets te komen. Wel wil indiener graag dat de selectieve afsluiting, als afsluiting überhaupt nodig is, ook open is voor bewoners als indiener.

2

De afsluiting van de Jacoba van Beierenweg is een onderdeel van de Verkeersstructuur van Voorhout. In die zin heeft het met alle woningbouw (bestaand en nieuw) te maken. Maar de gemeente voert die afsluiting nu (2011) uit in verband met de verkeersveiligheid rondom het Cluster. De gemeente is van oordeel dat de werkzaamheden ook zonder de realisatie van de nieuwe wijk Hooghkamer dienen plaats te vinden, vandaar dat de afsluiting en de herinrichting rondom het Cluster nu al wordt uitgevoerd. Toerekenen van de kosten is aan de exploitatie van Hooghkamer is daarom niet aan de orde. De Jacoba van Beierenweg is momenteel al ingericht als langzaam verkeersroute. Er liggen brede fietsstroken in rood asfalt, een vrij liggend trottoir en snelheidsremmende maatregelen voor het wegverkeer. Door de afsluiting van de weg waardoor de verkeersintensiteiten drastisch naar beneden gaan, zijn aanvullende maatregelen niet nodig. De afsluiting wordt niet opengesteld voor


63

bewoners van de Jacoba van Beierenweg omdat dat de maatregelen ter bevordering van de verkeersveiligheid te niet zou doen.


Reactie ALGEMENE OPMERKING BIJ DEZE ZIENSWIJZEN Een aantal van de door indiener aangehaalde zienswijzen komen de gemeente vreemd voor en deze kan ze als zienswijze op het ontwerp exploitatieplan niet plaatsen. Het komt de gemeente voor dat de door indiener aangehaalde zienswijze zijn gebaseerd op een niet, vanaf 5 november 2010, ter inzage gelegd document. Een aantal door indiener aangehaalde onderwerpen heeft namelijk betrekking op het voorontwerp exploitatieplan. Een aantal daarvan zijn reeds van voorontwerp naar ontwerp door de gemeente aangepast. Gemeente vraagt zich zeer sterk af of indiener de ter inzage gelegde documenten wel gelezen heeft. Daarnaast heeft indiener zienswijzen ingediend op een deel van de berekening van de inbrengwaarde, welke evenmin ter inzage is gelegd. Voor zover mogelijk zal gemeente de zienswijzen van indiener toch beantwoorden.

Aanpassen exploitatieplan

1

1


Naar aanleiding van de vraag van indiener om meer informatie is alleen een rekenmodel van de taxateur en een kostensoortenlijst beschikbaar gesteld.

De gemeente is het niet eens met indiener. Op 31 augustus 2010 is er namens de gemeente door dhr. M. Valkenet een beantwoording op de

64

Hiermee is nog niet alle informatie en onderbouwing waarom indiener heeft gevraagd beschikbaar gesteld.

gestelde vragen per mail aan indiener verstrekt. Daarnaast is er door bureau Overwater contact gezocht met indiener aangaande de vragen die betrekking hebben op inbrengwaarden en de taxatie. Indiener heeft alle gevraagde informatie ontvangen, voor zover dit openbare stukken betreft. In de eerdergenoemde mail van dhr. Valkenet is tevens de complete gedetailleerde exploitatieopzet van het voorontwerp-exploitatieplan meegestuurd. Dit is al meer informatie dan de gemeente noodzakelijkerwijs behoeft te verstrekken.

2

Op basis van de ter inzage gelegde ontwerpplannen is indiener van mening dat de in het ontwerp exploitatieplan opgenomen toerekeningen, opbrengsten en kosten onvoldoende te controleren zijn. Meer specifiek gaat het om de toerkenbaarheid van bepaalde kosten, die in het exploitatieplan integraal aan het gebied worden toegerekend. Indiener is van mening dat dit standpunt niet te controleren of verifiëren valt zolang achterliggende stukken en berekeningen ontbreken.

2

Gemeente is van mening dat de stukken die ter inzage gelegd zijn, voldoende basis voor een weloverwogen beslissing kunnen zijn. Voor wat betreft de vragen van indiener wordt verwezen naar onderstaande antwoorden.


3

Indiener is van mening dat het ontwerpbesluit (vanwege de onder zienswijze nummer 2 genoemde punten) in strijd is met de plicht tot het verrichten van zorgvuldig onderzoek en tot het nemen van een afdoende gemotiveerd besluit die op de gemeenteraad rust.

3

Gemeente is het niet eens met standpunt van indiener en is van mening dat zij voldoende onderzoek heeft verricht om tot de onderhavige plannen te komen.


4

Indiener is van mening dat de inbrengwaarde van € 80,- respectievelijk € 70,- per vierkante meter onjuist zijn vastgesteld althans onvoldoende

4

De door indiener genoemde inbrengwaarden komen uit het voorontwerp exploitatieplan en worden in het ontwerp exploitatieplan niet


65

onderbouwd zijn vastgesteld.

gehanteerd. De inbrengwaarden zijn geraamd door een onafhankelijke taxateur van een gerenommeerd taxatie bureau. De gemeente heeft vertrouwen in de uitgevoerde taxatie, die zo nodig, jaarlijks wordt herzien.

5

Indiener vraagt een onderbouwing van de bruto-opbrengst van € 219,00 per m² bij de berekening van de inbrengwaarde.

5

De zienswijze van indiener heeft betrekking op de bepalingswijze van de inbrengwaarde. De gemeente heeft in het kader van de gevoerde gesprekken de berekening van dit bedrag, zoals deze door de taxateur is opgesteld ter beschikking gesteld. Uit deze berekening van de taxateur, volgt naar het oordeel van de gemeente, in voldoende mate de wijze waarop het bedrag tot stand is gekomen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat het genoemde bedrag geen deel uit maakt van het exploitatieplan. Dit neemt niet weg dat de onderbouwing van de bruto-opbrengst per m² in het geactualiseerde inbrengwaarde taxatierapport van Overwater wordt opgenomen.


6

Indiener vraagt een onderbouwing van de keuze om binnen het exploitatiegebied Hooghkamer verschillende methoden te hanteren om inbrengwaarden te bepalen nu voor andere percelen in dit exploitatiegebied een gunstigere waarderingsmethode wordt gehanteerd.

6

Voor het bepalen van de inbrengwaarden dient conform art. 6.13 lid 5 Wro de systematiek van de Onteigeningswet art. 40b tot en met 40f te worden gevolgd. In beginsel voorziet de systematiek van de Onteigeningswet in het bepalen van de werkelijke waarde zonder rekening te houden met de (waardeverstorende) invloed van het plan. Dit betekent dat de waarde wordt bepaald uitgaande van een koper die het huidige gebruik kan en beoogt voort te zetten. Hoewel de term niet als zodanig is genoemd in de Onteigeningswet, de Wro of het Bro wordt deze benadering voor het bepalen van de


66

werkelijke waarde gekwalificeerd als de gebruikswaarde. Bij het bepalen van een onteigeningsschadeloosstelling gebaseerd op de gebruikswaarde wordt deze vermeerderd met eventuele bijkomende schaden, zoals financieringsschade, omzetgerelateerde schade, verhuiskosten, deskundigenkosten en dergelijke. Door verwijzing in de Wro naar artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet zal ook het begrip complexwaarde (40d) moeten worden toegepast. In de Onteigeningswet is deze term gedefinieerd als ‘de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken’. Dat houdt in dat bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met alle bestemmingen die gelden voor zaken die deel uitmaken van het complex, in die zin dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. De werkelijke waarde zoals bedoeld in de Onteigeningswet is de hoogste van de gebruikswaarde en de complexwaarde. De gemeente is het niet eens met de stelling van indiener dat er verschillende methoden om inbrengwaarde te bepalen zijn gehanteerd. Voor alle eigenaren zijn zowel de gebruikswaarde als de complexwaarde berekend. Wanneer een eigenaar (zoals Indiener) gronden bezit die voor het grootste deel een agrarische bestemming hebben, is het overigens logisch dat de complexwaarde hoger ligt dan de huidige waarde. 7

Indiener vraagt een onderbouwing van de keuze om voor zijn percelen geen rekening te houden met het feit dat de

7

Zoals in het door indiener aangehaalde artikel wordt geconcludeerd (zie p.1150 van het genoemde artikel) zal er “als


67

gevolg van het verbeterde kostenverhaal door de inwerkingtreding van de Grondexploitatiewet , van een toeslag op de complexprijs voor voorstroken die niet in hoge mate juridisch en technisch bouwrijp zijn, slechts in geringe mate sprake zijn.” De gemeente is van mening dat er op dit moment nog geen enkel perceel binnen het plangebied in hoge mate juridisch en technisch bouwrijp is. Dit geldt zeer zeker ook voor de eigendommen van indiener die voor het grootste deel nu nog maagdelijk zijn.

percelen reeds dor wegen ontsloten zijn en dat een aansluiting van die percelen op riolering en openbare voorzieningen eenvoudig kan plaatsvinden. Indiener stelt dat zijn gronden zogenaamde voorstroken zijn en verwijst naar het artikel “Is de inbrengwaarde uit de Grondexploitatiewet gelijk aan de prijs in de Wvg?”, Tijdschrift voor Bouwrecht, december 2010, p.1144 e.v.)

8

Indiener vraagt een onderbouwing van de kosten van € 100,00 per m² bij de berekening van de inbrengwaarde.

8

De zienswijze van indiener heeft betrekking op de bepalingswijze van de inbrengwaarde. De gemeente heeft deze berekening van het bedoelde bedrag aan indiener in het kader van de informatieverstrekking ter beschikking gesteld. De achterliggende berekening maakt echter geen deel uit van het exploitatieplan. Deze berekening is naar het oordeel van de gemeente in voldoende mate duidelijk. Dit neemt niet weg dat een onderbouwing van de kosten per m² in het geactualiseerde inbrengwaarde taxatierapport van Overwater wordt opgenomen.


9

Indiener vraagt een onderbouwing waaruit blijkt en stukken waarmee kan worden beoordeeld of de kosten voor de Noordelijke Randweg, het geluidsscherm langs het spoor, de natuurcompensatie, de rotonden en de achterpaden vanwege het profijt hiervan voor dit gebied terecht integraal aan dit plan worden toegerekend.

9

Alvorens nader in te gaan op de punten van indiener dient te worden gesteld dat de term achterpad alsmede de Noordelijke Randweg niet voorkomen in het ontwerp exploitatieplan. Ten aanzien van de weg wordt in het ontwerp exploitatieplan gesproken over een wijkontsluitingsweg. Kortheidshalve verwijst de gemeente voor de beantwoording van de zienswijze naar hetgeen is aangegeven bij de zienswijze


68

van indiener 2 onder de punten 9 en 10 (rotonden), 10 (wijkontsluitingsweg), 13 (geluidsscherm) en 7 (natuurcompensatie). Voor de natuurcompensatie wordt tevens verwezen naar punt 42 van de beantwoording van de zienswijze van indiener 4. 10

Indiener vraagt een onderbouwing waaruit blijkt en stukken waarmee kan worden beoordeeld dat de kosten het kwaliteitsbudget die niet op de kostensoortenlijst staan opgenomen en dus niet kunnen worden toegerekend toch niet onder een andere noemer alsnog als toerekenbare kosten worden gezien.

10

De gemeente heeft de in het ontwerp exploitatieplan genoemde kosten getoetst aan de kostensoortenlijst uit het Bro. Hieruit blijkt dat alle kosten in de exploitatieopzet via het exploitatieplan verhaald kunnen worden.


11

Indiener vraagt een onderbouwing waarom bij de toerekenbare kosten rekening zou moeten worden gehouden met 6% overdrachtsbelasting.

11

Het is de gemeente onduidelijk wat er met deze zienswijze bedoeld wordt. In het exploitatieplan is geen rekening gehouden met overdrachtsbelasting.


12

Indiener vraagt een onderbouwing van de notariskosten.

12

Notariskosten worden in het ontwerp exploitatieplan niet genoemd. Indiener doelt waarschijnlijk op de berekening van de inbrengwaarde, welke de gemeente in het kader van de informatieverstrekking ter beschikking gesteld aan indiener. De achterliggende berekening maakt echter geen deel uit van het exploitatieplan en heeft ook niet ter inzage gelegen. Hiertegen kan derhalve ook geen zienswijze worden ingediend.


13

Indiener vraagt een onderbouwing van de risico-opslag gelet op de fase waarin de planvorming zich bevindt.

13

De gemeente neemt aan dat de zienswijze van indiener betrekking heeft op de bepalingswijze van de inbrengwaarde, aangezien er in het exploitatieplan geen risico-opslagen gehanteerd worden. Deze risico-opslagen zijn opgenomen in de aan


69

indiener ter beschikking gestelde taxatie. In het kader van de waardering van de inbrengwaarde heeft de taxateur rekening gehouden met risico’s. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat naarmate een ontwikkeling verder in de toekomst ligt de onzekerheidsfactoren toenemen. Een redelijk handelend koper zal dit verdisconteren in de koopsom door de berekende waarde naar beneden bij te stellen. Hoe verder in de tijd hoe groter het risico wordt. 14

Indiener vraagt een onderbouwing van de keuze om tweemaal een risico-opslag te hanteren en de omvang van de post onvoorzien.

14

Het is gemeente niet duidelijk wat er met deze zienswijze bedoeld wordt. De typering ‘tweemaal een risico-opslag’ kan zij niet plaatsen, zowel niet in het kader van het exploitatieplan als niet in het kader van de inbrengwaardebepaling. Verder komt een post onvoorzien niet voor in het ontwerp exploitatieplan dus kan hiervoor onmogelijk een omvang voor worden afgegeven.


15

Indiener vraagt een onderbouwing van de vaststelling van het aandeel van de totale opbrengstpotentie die op het grondgebied van een eigenaar gerealiseerd kan worden op 43%.

15

Het genoemde percentage van 43% kan de gemeente in het ontwerp exploitatieplan niet terugvinden. Op basis van het exploitatieplan zou indiener, indien hij de woningen op zijn kadastrale eigendom (per 06-10-2010) zou ontwikkelen een exploitatiebijdrage van 34,42% moeten betalen. De berekening hiervan geschiedt op basis van de netto contante waarde van de grondwaarden die indiener op zijn gronden kan ontwikkelen. Deze netto contante waarde wordt gerelateerd aan de totale netto contante waarde van de grondwaarden in Hooghkamer. Op basis van die relatieve verhouding worden de kosten toegerekend naar de eigenaren.


70

Tevens wordt verwezen naar het antwoord op zienswijze nummer 18. 16

Indiener vraagt een onderbouwing van het standpunt dat er geen andere opbrengsten van de exploitatie zouden zijn.

16

Het is de gemeente niet duidelijk waar indiener op doelt. In het exploitatieplan is rekening gehouden met de grondopbrengsten uit het (als basis gebruikte) stedenbouwkundig plan. Het bouwprogramma uit dit stedenbouwkundig plan is geheel overgenomen. Voor wat betreft het bouwprogramma zijn er derhalve geen andere opbrengsten. Voor wat betreft subsidies en bijdragen van derden wordt verwezen naar het antwoord op zienswijze nummer 20 van indiener.


17

Indiener stelt dat in het ontwerp exploitatieplan staat vermeld dat de inbrengwaarde door de taxateur op verschillende manieren is bepaald waarbij “per eigenaar de hoogste uitkomst van de verschillende inbrengwaardeberekeningsmethoden” wordt gekozen als inbrengwaarde. Indiener stelt dat dit mogelijk een conflict in met de regels in het kader van staatssteun kan opleveren.

17

Het komt de gemeente voor dat indiener het ontwerp exploitatieplan niet op geheel juiste wijze tot zich heeft genomen, aangezien het door indiener aangehaalde citaat niet in het ontwerp exploitatieplan is opgenomen. Het betreffende citaat stond overigens wel in het voorontwerp exploitatieplan, doch is niet meer in geding en heeft ook niet vanaf 5 november 2010 ter inzage gelegen. Voor wat betreft het hanteren van verschillende inbrengwaardeberekeningsmethoden wordt verwezen naar het antwoord op zienswijze nummer 6. De gemeente is van mening dat dit niet in strijd is met regels in het kader van staatsteun.


18

In het ontwerp-exploitatieplan staat vermeld dat op basis van de netto contante opbrengsten is bepaald welke aandeel van de totale opbrengstpotentie op het grondgebied van een eigenaar gerealiseerd kan worden. Op pagina 24

18

Gemeente benadrukt dat de Handreiking Grondexploitatiewet geen juridische status heeft. Art. 6.18 lid 5 Wro geeft aan dat er een verdeling van kosten op basis van gewogen eenheden dient plaats te vinden.


71

De gemeente heeft als eenheid gekozen voor de netto contante grondwaarde per kavel voor de woningen en de netto contante grondwaarde per m² BVO voor de voorzieningen. Op deze manier worden kosten het meest eerlijk over alle ontwikkelaars verdeeld, omdat alle tijdseffecten (rente en indexering) hierin worden verrekend. Hierbij dient te worden opgemerkt dat als gevolg van onderhandelingen met een aantal marktpartijen in het vast te stellen exploitatieplan de methodiek zal zijn verfijnd, waarbij op basis van de woningtypen meer rekening wordt gehouden met de kaveloppervlakten.

van de Handreiking Grondexploitatiewet blijkt dat om te kunnen bepalen op welke wijze de kosten moeten worden omgeslagen moet worden gewerkt met gewogen eenheden. Deze lijken hier te ontbreken waardoor niet kan worden vastgesteld hoeveel zwaarder de kosten aan vrije kavels worden toegerekend dat aan rijtjeswoningen. Voor zover het percentage van 43% als zodanig moet worden gezien is indiener van mening dat iedere onderbouwing van dit hoge percentage ontbreekt.

19

In het ontwerp wordt voor de voor de “excessieve kosten” verwezen naar de wijkontsluitingsweg, de natuurcompensatie, het geluidsscherm langs het spoor en een budget kwaliteit. Naar indiener heeft vernomen zou een hoge post onvoorzien staan opgenomen, zou de prijs voor rotondes hoog zijn en staat de verlichting van niet-openbare wegen en paden ook als kosten aangegeven. Indiener vraagt hoe het integraal toerekenen van alle kosten van de weg, de natuurcompensatie en het geluidsscherm zich verhoudt tot de drie criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Het budget kwaliteit, een post onvoorzien en de verlichting van niet-openbare wegen en paden staan niet op de kostensoortenlijst.

19

In het ontwerp exploitatieplan komt de term ‘excessieve kosten’ niet voor. Gemeente vermoedt dat indiener doelt op het voorontwerp-exploitatieplan, welke niet ter inzage heeft gelegen vanaf 5 november 2010. Kortheidshalve wordt verwezen naar het antwoord op zienswijze nummer 9. Indiener geeft aan dat het budget kwaliteit, een post onvoorzien en de verlichting van niet-openbare wegen en paden niet op de kostensoortenlijst staan. Dit klopt, maar deze staan ook niet ontwerp exploitatieplan.


20

Indiener stelt dat het onaannemelijk is dat voor een project als het onderhavige geen

20

Gemeente benadrukt dat de Handreiking Grondexploitatiewet geen juridische status

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het exploitatieplan. 72

subsidies zouden kunnen worden verkregen, en dat het feit dat hierover nog geen besluiten zijn genomen niet af doet aan hetgeen in pagina 122 van de Handreiking staat geschreven, namelijk dat ook bijdragen van derden moeten worden geraamd.

heeft. Uit artikel 6.2.7 onder b Bro blijkt wel dat bijdragen van derden en subsidies geraamd moeten worden. De gemeente heeft momenteel geen zicht op enige subsidies of subsidies en heeft daarom deze post geraamd op € 0,-. Als gedurende de looptijd blijkt dat er toch subsidies of bijdragen van derden beschikbaar komen, dan zullen deze in de herziening van het exploitatieplan worden meegenomen.

9. Indiener 9 Zienswijze 1 De in het exploitatieplan opgenomen ‘buitenplanse kosten’ komen indiener erg hoog voor. Er wordt verzocht om de marktconformiteit van de ramingen te toetsen.

Reactie 1 De buitenplans aan te leggen parkeerplaatsen, het groen en het water hebben dezelfde eenheidsprijs als gehanteerd bij de binnenplanse parkeerplaatsen, groen en water. De gemeente acht deze prijzen marktconform. De kosten voor natuurcompensatie zijn geraamd door een onafhankelijk bureau (Arcadis) in het natuurcompensatieplan en zijn als zodanig door de gemeente overgenomen. De kosten voor het spoorscherm zijn geschat op basis van eenheidsprijzen en enkele overleggen met ProRail. De gemeente acht deze op dit moment marktconform. Overigens wordt opgemerkt dat indien gedurende de exploitatieperiode kosten daadwerkelijk worden gemaakt, in de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan de ramingen worden


73

vervangen door de daadwerkelijke kosten. Tevens zal aan het eind van de exploitatieperiode voor de eigenaren die het betreft een eindafrekening plaatsvinden waarbij rekening worden gehouden met alle daadwerkelijk gemaakte kosten. 2

Indiener geeft aan dat naast de gebouwde parkeervoorziening in fase 3 ook in het centrale gebouw in het park parkeerplaatsen binnen het bouwvolume moeten worden opgenomen. Hoewel dit niet noodzakelijk ondergronds hoeft te worden opgelost zijn hier wel aanzienlijke investeringen mee gemoeid. Hiertegenover staan geen dekkingen. Ook de kosten voor de realisatie van deze parkeervoorziening dienen verhaald te kunnen worden via het exploitatieplan.

2

De stelling van indiener is juist dat ook in het centrale gebouw de parkeervoorzieningen binnen het volume dienen plaats te vinden. Hierbij is het juist dat deze ook bovengronds binnen het bouwvolume mogen worden gerealiseerd. De eventueel daarmee gepaard gaande meerkosten, waar geen dekkingen tegenover staan, kunnen echter in tegenstelling hetgeen indiener stelt niet via het exploitatieplan worden verhaald. De reden daarvoor is dat in het exploitatieplan alleen kosten kunnen worden opgenomen voor gebouwde parkeervoorzieningen indien deze openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied. Op dit moment is echter de aanname dat de parkeerplaatsen voor bezoekers bij het centrale blok in de openbare ruimte worden gerealiseerd en dat de inpandige parkeerplaatsen exclusief voor de woningen beschikbaar zijn. De eventuele meerkosten van het inpandige parkeren kunnen niet via het exploitatieplan worden verhaald aangezien geen sprake is van openbaar toegankelijk. De gemeente ziet een nauwe samenhang met hetgeen indiener in zienswijze drie aan de orde stelt.


3

Het openbaar toegankelijk stellen van

3

Vanuit de ruimtelijke kwaliteit gezien is

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het 74

gebouwde parkeervoorzieningen onder de appartementengebouwen is naar mening van de indiener uit het oogpunt van beheer en sociale veiligheid zeer ongewenst. Indiener verzoekt de gemeente met klem om dit te schrappen uit het plan.

4

De exploitatiebijdrage per grondeigenaar wordt vastgesteld als percentage van de kosten, naar rato van de opbrengstpotentie. Indiener zet vraagtekens bij de juiste hantering van deze methode bij de totstandkoming van de tabel in paragraag 7.3.1. Indiener verzoekt de gemeente om inzicht te geven hoe de toerekening van de kosten tot stand is gekomen.

4

het realiseren van deze parkeerplaatsen op maaiveld niet gewenst. De gemeente kiest daarom voor parkeren onder het gebouw. Er is geen andere manier om de kosten voor het onrendabel aanleggen van parkeerplaatsen te verhalen dan deze openbaar toegankelijk te maken. Kortheidshalve wordt verwezen naar art. 6.2.5 sub h Bro. De gemeente is bereid het openbare aspect te laten vervallen, mits indiener als eigenaar van de gronden, deze kosten draagt.

exploitatieplan.

Het is de gemeente niet duidelijk waar indiener exact haar vraagtekens bij stelt. Naar mening van de gemeente is de methodiek wel goed toegepast. Voor elke eigenaar is de netto contante waarde van de opbrengsten die op zijn kavel ontwikkeld kan worden bepaald. Deze wordt gerelateerd aan de totale contante waarde van alle grondopbrengsten in het plan Hooghkamer. Op basis van deze relatieve verhouding wordt de totale netto contante kosten over de eigenaren verdeeld. De gemeente merkt op dat indiener in zijn overwegingen dient mee te nemen dat het gaat om het bouwprogramma op de huidige (!) kavels van kadastrale (per 0610-2010) eigenaren.


10pvgd228

75

Responsnota zienswijzen ontwerp exploitatieplan Hooghkamer mei Inleiding

Recommend Documents