NOTA ZIENSWIJZEN (geanonimiseerd) EXPLOITATIEPLAN OVERVEERPOLDER

NOTA ZIENSWIJZEN (geanonimiseerd) EXPLOITATIEPLAN OVERVEERPOLDER

Nota zienswijzen (geanonimiseerd) Exploitatieplan Overveerpolder Gemeente Oegstgeest Postbus 1270 2340 BG Oegstgeest 30 september 2010

Nota zienswijzen exploitatieplan Overveerpolder Het ontwerp exploitatieplan “Overveerpolder” heeft van 23 juli 2009 tot en met 3 september 2009 voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens de periode van ter inzage legging kon een ieder schriftelijk zijn of haar zienswijzen omtrent het ontwerp kenbaar maken. Er zijn 5 zienswijzen ingediend. Doordat tijdens de eerste ter inzage legging niet alle bijlagen ter inzage lagen van het bestemmingsplan Overveerpolder, heeft het ontwerp exploitatieplan van 18 februari 2010 tot 28 april 2010 nogmaals ter inzage gelegen. Gedurende deze periode was het wederom mogelijk zienswijzen in te dienen. In deze periode zijn 5 zienswijzen ingediend. Deze periode is langer dan de wettelijk verplichte termijn van 6 weken. Dit heeft te maken met het feit dat er problemen ontstonden bij het digitaal publiceren van het bestemmingsplan dat sinds 1 januari 2010 verplicht is. Nadat de digitale publicatie lukte is alsnog de wettelijk verplichte termijn van 6 weken aangehouden. Tevens is ten behoeve van dit voorval een rectificatie gepubliceerd, zodat een ieder voldoende is ingelicht. In deze Nota zienswijzen zijn de zienswijzen samengevat en van beantwoording voorzien. De zienswijzen die zijn ingediend gedurende de eerste periode van ter inzage legging van het ontwerp exploitatieplan zijn eveneens in deze Nota van zienswijzen opgenomen. Zienswijzen 1 t/m 5 betreffen de zienswijzen die in de eerste periode zijn ingediend en zienswijzen 6 t/m 10 betreffen de zienswijzen die in de tweede periode zijn ingediend. Zienswijzen Zienswijze

Beantwoording

Aanpassing

1

09.09267

1.1

Indieners vinden dat de gemeentelijke bijdrage van € 165.000 ten onrechte niet op ASC wordt verhaald.

De genoemde gemeentelijke kosten hoeven op basis van de kostensoortenlijst wettelijk niet te worden verhaald op particuliere ontwikkelaars binnen het exploitatiegebied.

Het exploitatieplan wordt niet aangepast.

1.2

Volgens indieners geeft het exploitatieplan geen reëel beeld van de te verwachten inbrengwaarden.

Na de ter inzagelegging zijn de inbrengwaarden van de gronden getaxteerd om een reëel beeld te krijgen van de inbrengwaarde.

Inbrengwaarden worden naar aanleiding van de taxatie aangepast.

1.3

Indieners zijn niet in staat het ontwerp-exploitatieplan goed te beoordelen vanwege onzichtbaar gemaakte bedragen.

Aan indieners is het ontwerp-exploitatieplan gestuurd zonder onzichtbaar gemaakte bedragen. Op 10 augustus 2009 is een kleurenexemplaar gestuurd naar de behandelende advocaat.


1

2

09.10320

2.1

Indiener wijst actieve grondpolitiek af vanwege grote financiële risico’s en de strijdigheid met raadsbesluit van 18 september 2006.

Het uitgangspunt voor het gemeentelijk grondbeleid is actieve grondpolitiek, zoals door de raad vastgesteld op 26 september 2002. Waar gewenst of noodzakelijk wordt een passieve grondpolitiek gevoerd. Het vaststellen van een exploitatieplan voor Overveerpolder is op grond van de Wet ruimtelijke ordening verplicht en staat nadrukkelijk niet gelijk aan het voeren van een actieve grondpolitiek. De Wet ruimtelijke ordening maakt het juist mogelijk om middels een exploitatieplan gemeentelijke kosten bij (her)ontwikkeling te kunnen verhalen, zonder dat de gemeente een actief grondbeleid voert. Het vaststellen van een exploitatieplan is daarom niet strijdig met het raadsbesluit van 18 september 2006. Aan de raad wordt in een later stadium de gemeentelijke rol inzake de (her)ontwikkeling van Overveerpolder voorgelegd, inclusief de hier aan verbonden risico's. Onderdeel van deze rol kan een actieve verwerving en uitgifte van gronden zijn.


2.2

Een grondexploitatie baseren op een conceptovereenkomst is volgens indiener niet acceptabel.

Voor het opstellen van het ontwerp-exploitatieplan is gebruik gemaakt van diverse ramingen waaronder de conceptovereenkomst met ASC. De inbrengwaarden van gronden zijn inmiddels getaxeerd en de bijbehorende waarden worden in het exploitatieplan aangepast. De gronduitgifte is gebaseerd op het gemeentelijk grondprijzenbeleid. Dit beleid wordt ook gehanteerd in de conceptovereenkomst met ASC.


3

09.10431

3.1

Indiener vindt dat een actieve acquisitie van gronden niet in overeenstemming is met eerder gemaakte raadsbesluiten en andere afspraken.

Het uitgangspunt voor het gemeentelijk grondbeleid is actieve grondpolitiek, zoals door de raad vastgesteld op 26 september 2002. Waar gewenst of noodzakelijk wordt een passieve grondpolitiek gevoerd. Het vaststellen van een exploitatieplan voor Overveerpolder is op grond van de Wet ruimtelijke ordening verplicht en staat nadrukkelijk niet gelijk aan het voeren van een actieve grondpolitiek. De Wet ruimtelijke ordening maakt het juist mogelijk om middels een exploitatieplan gemeentelijke kosten bij (her)ontwikkeling te


Nota zienswijzen exloitatieplan Overveerpolder

2

kunnen verhalen, zonder dat de gemeente een actief grondbeleid voert. Het vaststellen van een exploitatieplan is daarom niet strijdig met het raadsbesluit van 18 september 2006. Aan de raad wordt in een later stadium de gemeentelijke rol inzake de (her)ontwikkeling van Overveerpolder voorgelegd, inclusief de hier aan verbonden risico's. Onderdeel van deze rol kan een actieve verwerving en uitgifte van gronden zijn. Er is in die zin geen sprake van strijdigheid met het gemeentelijk beleid of eerder genomen raadsbesluiten of andere afspraken. 3.2

Het exploitatieplan leidt volgens indiener tot een groot financieel risico voor de gemeente Oegstgeest en bevat geen risicoanalyse

Het exploitatieplan geeft inzicht in de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie en is voor de gemeente de basis om kosten te kunnen verhalen op particuliere ontwikkelaars. Hiermee beperkt de gemeente haar financiële risico’s. Het is wettelijk niet verplicht om een risicoanalyse op te nemen in het exploitatieplan.


3.3

Indiener maakt bezwaar dat de gemeente de richting van actieve grondpolitiek gaat volgen.

Het uitgangspunt voor het gemeentelijk grondbeleid is actieve grondpolitiek, zoals door de raad vastgesteld op 26 september 2002. Waar gewenst of noodzakelijk wordt een passieve grondpolitiek gevoerd. Het exploitatieplan is niet het middel om bezwaar te maken tegen het gemeentelijk grondbeleid.


4

09.10432

4.1

Volgens indiener blijft de gemeente op afstand wat betreft de grondverwerving en verwijst hierbij naar een raadsbesluit.

Het is wettelijk verplicht om bij vaststelling van een nieuw bestemmingsplan gelijktijdig een exploitatieplan vast te stellen. Het vaststellen van een exploitatieplan voor Overveerpolder is op grond van de Wet ruimtelijke ordening verplicht en staat nadrukkelijk niet gelijk aan het voeren van een actieve grondpolitiek. De Wet ruimtelijke ordening maakt het juist mogelijk om middels een exploitatieplan gemeentelijke kosten bij (her)ontwikkeling te kunnen verhalen, zonder dat de gemeente een actief grondbeleid voert. Het vaststellen van een exploitatieplan is daarom niet strijdig met het raadsbesluit van 18 september 2006. Aan de raad wordt in een later stadium de gemeentelijke rol inzake de (her)ontwikkeling van Overveerpolder voorgelegd, inclusief de hier aan verbonden



3

risico's. Onderdeel van deze rol kan een actieve verwerving en uitgifte van gronden zijn. Er is in die zin geen sprake van strijdigheid met het gemeentelijk beleid of eerder genomen raadsbesluit. 4.2

Voor indiener is het niet duidelijk waarom er over exploitatiebijdrage wordt gesproken.

Het exploitatieplan heeft voor de gemeente als doel om kosten in de vorm van een exploitatiebijdrage te kunnen verhalen op particuliere ontwikkelaars in een exploitatiegebied. Het gaat hier dus niet om ondersteuning van een particuliere onderneming, maar om het verhalen van kosten gerelateerd aan het exploitatieplan. Het vastgestelde exploitatieplan is de titel waarop dit wordt gedaan.


4.3

Indiener is van mening dat het allerminst nodig is dat de voor ecologisch inpassing bestemde terreindelen worden aangekocht en meegenomen in de ontwikkeling.

Welke terreinen wel of niet worden aangekocht voor de ecologische inpassing is niet van belang voor het exploitatieplan.


4.4

Indiener refereert aan eerder gemaakte afspraken over ecologische inpassing en verwacht dat deze worden opgevolgd.

Het nakomen van eerder gemaakte afspraken over de ecologische inpassing is niet van belang voor het exploitatieplan.


5

09.10437

5.1

Indiener verwijst naar het naar raadsbesluit van 18 september 2006, in het bijzonder dat de gemeente in financieel opzicht geen risicodragende partij wil zijn bij realisatie van het project ASC. In het ontwerp exploitatieplan leest indiener dat de gemeente een actieve grondpolitiek voert om het sportcomplex te realiseren zoals beschreven in het bestemmingsplan Overveerpolder. Indiener vraagt zich af of het college van burgemeester en wethouders bereid is zich te houden aan het genoemde raadsbesluit van september 2006.

Het is wettelijk verplicht om bij vaststelling van een nieuw bestemmingsplan gelijktijdig een exploitatieplan vast te stellen. Het vaststellen van een exploitatieplan voor Overveerpolder is op grond van de Wet ruimtelijke ordening verplicht en staat nadrukkelijk niet gelijk aan het voeren van een actieve grondpolitiek. De Wet ruimtelijke ordening maakt het juist mogelijk om middels een exploitatieplan gemeentelijke kosten bij (her)ontwikkeling te kunnen verhalen, zonder dat de gemeente een actief grondbeleid voert. Het vaststellen van een exploitatieplan is daarom niet strijdig met het raadsbesluit van 18 september 2006. Aan de raad wordt in een later stadium de gemeentelijke rol inzake de (her)ontwikkeling van Overveerpolder voorgelegd, inclusief de hier aan verbonden risico's. Onderdeel van deze rol kan een actieve verwerving en uitgifte van gronden zijn. Er is in die zin geen sprake van



4

strijdigheid met het raadsbesluit van 18 september 2006. 6

10.03832

6.1

Eerder ingediende zienswijzen van 23 juli 2009, ontvangen 24 juli 2009, worden gehandhaafd.

De eerder ingediende zienswijzen zijn voorafgaand aan deze zienswijze opgenomen en van beantwoording voorzien.


6.2

Taxatierapport voor de inbrengwaarden is slechts beperkt openbaar, zodat cliënten daar niet op kunnen reageren

De totale inbrengwaarde in het taxatierapport is openbaar. De waardering van de individuele percelen is vertrouwelijk van wege de onderhandelingspositie van de gemeente bij minnelijke verwerving of onteigening.


6.3

Taxatie geeft irreëel beeld van de kosten die gemeente zal moeten maken voor grondverwerving in de polder. Daarbij wordt gewezen op:

Voor het bepalen van de inbrengwaarden is een onafhankelijke deskundige ingeschakeld die op grond van artikel 6.2.3. Besluit ruimtelijke ordening de gronden in het exploitatiegebied heeft gewaardeerd. Hiermee is een objectief beeld gegeven van de inbrengwaarden.


-

-

p. 5. uitgangspunt dat alle gronden nog niet in eigendom van de gemeente via minnelijke verwerving of onteigening in het bezit komen van de gemeente. Bij de raming van de inbrengwaarden wordt uitsluitend rekening gehouden met vermogensschade. Dit uitgangspunt is onjuist, ondat de cliënten niet bereid zijn hun gronden minnelijk te verkopen, zeker niet voor de voorziene prijs in het ontwerpexploitatieplan. Gemeente heeft tot op heden geen contact gehad over aankoop, dat betekent dat onteigening onontkoombaar is, en dus in het kader van het exploitatieplan rekening gehouden moet worden met hogere kosten en bijkomende vergoedingen als gevolg van de onteigeningsprocedure De gemeentelijke gronden in het exploitatieplan hebben een inbrengwaarde van ca. € 29,- per m2. Kennelijk is dit de boekwaarde van de gemeente. Het bedrag is aanmerkelijk minder dan de boekwaarde. Dat zou blijken uit het aanbod dat ASC in 2008 heeft gedaan op gronden van cliënten. Uitgaande van dat bod zal de gemeente ten minste € 80, - per m2 toeleggen bij de verkoop van gronden aan ASC.


De inbrengwaarde betreft de waarde van gronden vastgesteld met overeenkomstig toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn, of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de volledige schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Bij gronden in particulier eigendom, die op basis van de vigerende bestemming in gebruik zijn of waarvan vooralsnog wordt aangenomen dat er geen exploitatieovereenkomst met de gemeente tot stand komt, is voor de inbrengwaarde uitgegaan van een onteigeningsschadeloosstelling. De gronden van de gemeente zijn gewaardeerd op de werkelijk waarde uitgaande van de huidige bestemming sportterrein klasse A, actieve recreatie en maatschappelijke voorzieningen. Een kleine strook gemeentegrond grenzend aan het eigendom van indieners langs de Abtspoelweg is gewaardeerd op de bestemming agrarische doeleinden klasse A. De verwijzing naar een niet tot stand gekomen transactie tussen ASC en indieners kan geen grondslag zijn voor de waardering van de gronden in het exploitatieplangebied. 5

-

Hoewel de gronden in eigendom van de gemeente qua aard en ligging identiek zijn aan de percelen van cliënten is de inbrengwaarde van cliënten nog lager gewaardeerd. Een rechtvaardiging voor dat verschil is niet aan te wijzen. Opnieuw wordt verwezen naar het bod van ASC in 2008.

-

De begrote inbrengwaarde van € 14,50 staat ook in geen verhouding met de WOZ-waarde die de gemeente aan die percelen heeft toegekend. Dat is thans € 40,35 per m2.

-

Er zijn niet te verklaren verschillen in de gehanteerde inbrengwaarden. Voor particulier C wordt een inbrengwaarde van € 53,20 gerekend, terwijl het hier om identieke weidegrond gaat als die van mijn cliënten.

De eigendommen van indieners hebben een andere bestemming dan de gemeentelijke eigendommen. Het betreft hier de vigerende bestemmingen agrarische doeleinden klasse A en Volkstuinen en Kwekerij. Deze bestemmingen hebben een andere waardering dan de bestemmingen sportterrein klasse A, actieve recreatie en maatschappelijke voorzieningen, die bij het gemeentelijk eigendom horen. De grondslag voor de waardering van de WOZ heeft een andere basis dan die voor de waardering van de inbrengwaarden voor een exploitatieplan. De vigerende bestemming voor de gronden van particulier C is Volkstuinen en Kwekerij. De waardering van deze bestemming en de bijkomende schadeloosstelling kunnen omgerekend naar vierkante meters afwijken van de inbrengwaarde van indieners.

6.4

Deze ongerijmdheden in de taxatie van de inbrengwaarden zorgen dat de uitgangspunten van het ontwerpexploitatieplan en daarmee de uitvoerbaarheid van het ontwerpbestemmingsplan volledig illusoir wordt. Er moet uitgaande van de bieding van ASC uit 2008 rekening gehouden worden met ten minste € 5,73 miljoen voor de in totaal benodigde 5,3 ha. Dit bedrag is volgens cliënten en hun adviseurs ook al veel te laag.

Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van zienswijze 6.3.


6.5

Als deze veel realistischer inbrengwaarde wordt vermeerderd met de overige door de gemeente te maken kosten, in het ontwerpexploitatieplan begroot op € 4,2 miljoen, betekent dit dat het totaal van alle kosten voor de gemeente ten minste ca. € 10 miljoen zal bedragen, waarbij nog geen rekening houden is met kosten en vergoedingen in het kader van een onteigeningsprocedure.



Gezien het feit dat ASC volgens de conceptovereenkomst met de gemeente slechts € 5,4 miljoen hoeft te betalen, betekent dit dus dat de gemeente in totaal te minste € 4,6 miljoen “subsidie” aan ASC ter beschikking stelt. Hier is sprake van strijd met het verbod op staatssteun.


6

7

10.05562

7.1

SBDO handhaaft de eerder ingediende zienswijze (ref. SBDO 090826 Bst-07, datum 27082009)



7.2

SBDO stelt dat het raadsbesluit van 18 september 2006 uitgaat van het gegeven dat de gemeente geen financiële risico’s mag lopen bij een verhuizing van ASC naar de Overveerpolder. Op het grond van het feit dat nu een exploitatieplan is opgesteld en ter visie is gelegd, geeft het college van B&W te kennen dat de kosten voor planontwikkeling nog niet met zekerheid volledig gedekt zijn. Mocht de planontwikkeling niet cf de door de raad vereiste wijze van de grond komen, dan is de gemeente verantwoordelijke voor de financiële risico’s. Het nemen van deze risico’s door het college is in strijd met het genoemde raadsbesluit.

Het opstellen van het exploitatieplan Overveerpolder is een verplichting uit de Wet ruimtelijke ordening en is daarmee niet strijdig met het raadsbesluit van 18 september 2006. Het exploitatieplan Overveerpolder is opgesteld, omdat nog niet alle gronden in eigendom zijn van de gemeente en over de resterende gronden nog geen overeenkomsten zijn gesloten met de eigenaren.


7.3

SBDO merkt op dat de verschillen in inbrengwaarde tussen de ter visie gelegde exploitatie in juli 2009 en februari 2010 onaanvaardbaar afwijkend zijn. SBDO stelt vast dat er een slag wordt geslagen om een papier sluitende exploitatie te krijgen.


De toelichting op de inbrengwaarde wordt aangepast.

Verder vermeldt het ontwerpexploitatieplan dat bij de inbrengwaarde uitsluitend rekening is gehouden met de vermogensschade; dit in tegenstelling met hetgeen in het rapport van de deskundige staat vermeld.

De genoemde inbrengwaarde uit juli 2009 waren gebaseerd op ramingen en niet op taxaties conform artikel 6.2.3. Besluit ruimtelijke ordening. Voor de gronden die geen eigendom zijn van de gemeente en via onteigening worden verworven is de inbrengwaarde gelijk aan de volledige schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet en ook op die wijze opgenomen in het exploitatieplan. De toelichting in het exploitatieplan over de inbrengwaarde is daarover onduidelijk Per eigenaar is voor het bepalen van de inbrengwaarde de werkelijke waarde en indien van toepassing een onteigeningsschadeloosstelling gebaseerd op de gebruikswaarde en de waarde ruwe bouwgrond berekend. Vervolgens is de hoogste uitkomst als inbrengwaarde opgenomen. Dit zal in de toelichting op de inbrengwaarde


7

worden opgenomen. 7.4

SBDO merkt op dat de kosten voor bovenwijkse- en bovenplanse voorzieningen c.q. verevening ontbreken in de raming van andere kosten (Tabel G). Deze conclusie baseert SBDO op de publieksversie van de Koop- en Ontwikkelingsovereenkomst.

8

10.05426

8.1

Indiener maakt bezwaar tegen het ontwerp bestemmingsplan Overveerpolder en het ontwerp exploitatieplan Overveerpolder. Ondanks de expliciete vermelde intentie en wettelijke verplichting om grond in goed overleg en rekening houdend met de eigenaar te verwerven, is bij de gevolgde procedure vanaf het moment dat de gronden bij indiener in bezit kwamen tot aan de indirecte pogingen tot verwerving van het perceel van indiener door partners van de gemeente, amper rekening gehouden met de belangen van de huidige grondbezitters. De gemeente heeft nooit rechtstreeks contact gezocht. Indiener vindt dat dit contact in een vroegtijdig stadium had moeten plaatsvinden en dat de gemeente in gebreke is gebleven. De enige contacten die er zijn geweest, zijn vanuit de indiener gekomen en hebben tot niets geleid.

In het exploitatieplan zijn de kosten voor voorzieningen buiten het exploitatiegebied opgenomen. Voor mogelijke andere kosten voor bovenwijkse en bovenplanse voorzieningen, waar indieners naar verwijzen, moet volgens de Wet ruimtelijke ordening een structuurvisie zijn vastgesteld welke aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het daarvoor ingestelde fonds kunnen komen. In de vastgestelde structuurvisie zijn daarover geen bepalingen opgenomen.


Deze zienswijze heeft geen betrekking op het ontwerpexploitatieplan. Deze zienswijze is van toepassing op het bestemmingsplan of de bestemmingsplanprocedure en zal als zodanig worden beantwoord.


De wens om een huis te bouwen was onbespreekbaar vanwege de agrarische bestemming die op de gronden rustte, terwijl in het verleden hier vaker toestemming is verleend voor: 1) het bouwen van een woonhuis op andere percelen in de polder; 2) er een bouwvergunning in het vooruitzicht is gesteld aan de grootvader van de indiener voor een woning op eigen terrein; 3) in de loop der jaren de hele omgeving langzaam is volgebouwd. Verder is er nooit contact door de gemeente gezocht. Alle Nota zienswijzen exloitatieplan Overveerpolder

8

contact werd door de gemeente afgehouden. Eerst was de planvorming niet ver genoeg gevorderd, daarna werd de indiener geconfronteerd met de voorgestelde bestemming als voldongen feit. Overleg over het inpassen van de belangen en wensen van de indiener is er nooit geweest. 8.2

Hoewel er gesteld wordt dat de gemeente streeft naar minnelijke verwerving zijn daar nooit enige pogingen toe gedaan. Twee keer is telefonisch contact geweest met een vertegenwoordiger van ASC met een onrealistisch bod van 20 euro per m². Op het voorstel van indiener een gesprek te hebben is niet gereageerd, na toezegging van een gesprek in het tweede telefoongesprek is niets meer gebeurd. Daarna is de verwerving kennelijk over een andere boeg gegooid en heeft een lang gesprek met de heer Krijgsman van de Planfabriek plaatsgevonden, waarin een beginbod van 80 euro per m² is gedaan met daarbij de toezegging dat zou worden gekeken naar de suggestie van de indiener om elders in de gemeente een perceel bouwgrond aan te bieden. Deze afspraak staat in het officiële verslag van dit gesprek aan de gemeente en ASC. Hiervan is niets meer vernomen. Er is geen afstand genomen van deze afspraak en er is geen enkele poging gedaan tot een vervolgcontact. Indiener is van mening dat de gemeente ernstig in gebreke is gebleven in de verplichting om in goed overleg met indiener het perceel te verwerven. Uit niets blijkt dat rekening is gehouden met het belang van ondergetekende. Zo is er niet geprobeerd achter zijn wensen en belangen te komen en heeft geen enkele terugkoppeling plaatsgevonden.



8.3

In het verlengde van zienswijze 8.2 wil indiener aangeven dat het niet goed duidelijk is hoe hij als privé-persoon als exploitatiepartner wordt opgevoerd (particulier C) in een plan waar hij niets mee te maken heeft, zowel qua totstandkoming als qua uitvoering. De constructie dat als indiener niet met de voorwaarden akkoord gaat, hij dan verantwoordelijk wordt voor de exploitatie en de daarbij behorende kosten, terwijl de opbrengsten volkomen onduidelijk zijn, staat uiteraard volkomen haaks op ieder fatsoenlijk overleg en rekening houden met de belangen van de eigenaar. Indiener neemt dan ook afstand van alle afspraken die de gemeente met ASC heeft gemaakt en alle ramingen die op basis van die afspraken zijn gemaakt. Met name wordt bezwaar gemaakt tegen de

Het opstellen van het exploitatieplan Overveerpolder is een verplichting uit de Wet ruimtelijke ordening. Bij het vaststellen van het bestemmingsplan Overveerpolder moet ook een besluit worden genomen over het exploitatieplan. Het exploitatieplan Overveerpolder is opgesteld, omdat nog niet alle gronden in eigendom zijn van de gemeente en over de resterende gronden nog geen overeenkomsten zijn gesloten met de eigenaren. Dit betekent dat eigenaren een beroep kunnen doen op zelfrealisatie. In dat geval kan de gemeente op basis van het exploitatieplan Overveerpolder kosten verhalen. Indiener is één van de grondeigenaren binnen het exploitatieplangebied.



Er is geen sprake van een constructie binnen het exploitatieplan 9

gehanteerde constructie voor de realisatie van de plannen van ASC en de gemeente, waarbij ASC de grond afstaat en de gemeente de grond vervolgens uitgeeft als bouwgrond tegen de daarbij passende hoge grondprijzen om vervolgens goedkope grond voor ASC te verwerven middels een zwaar middel als onteigening.

Overveerpolder of elders waarbij ASC gronden aan de gemeente levert die de gemeente uitgeeft als bouwgrond.

8.4

Ook wordt het acceptabel gevonden dat er een splitsing van de grond van de indiener plaatsvindt. Tevens zit hierin een discrepantie tussen het ontwerp-exploitatieplan en het ontwerp-bestemmingsplan. Concreet blijft de bestemming en exploitatie van deze 314 m² onbesproken.

In het bestemmingsplan worden de gronden opgenomen die voor de realisatie van het veldsportcomplex noodzakelijk zijn. In het exploitatieplan worden de kosten opgenomen voor het verwerven van het gehele perceel.


8.5

Gezien het grote belang dat de realisatie van een woning op familiegrond heeft voor indiener en het hoogst minimale belang dat de gemeente heeft bij de bestemming, wordt afgevraagd waarom de gemeente geen bouwvergunning voor dit reststukje afgeeft. Tegen de bouw van een dubbel herenhuis zijn geen zwaarwegende bezwaren aan te voeren en dat past ook in het beleid uit het verleden waar de bouw van incidentele huizen al vaker is toegestaan en grote delen van de polder langzamerhand zijn volgebouwd. Een alternatief blijft uiteraard het uitgeven van een stuk bouwgrond elders in de gemeente als compensatie voor de indiener.



8.6

Ten aanzien van de voorgestelde inbrengwaardes en de genoemde exploitatiebijdrages wordt bezwaar gemaakt tegen de irreële inschattingen daarvan die resulteren in een onhaalbaar plan. Afgevraagd wordt waarop de exploitatiebijdrage is gebaseerd en of deze reëel is. Het opgevoerde bedrag is voor indiener, zelfs als participant in de exploitatie, onhaalbaar. Het fungeert zo als dwangmiddel om het plan door te drijven zonder rekening te houden met de belangen van de indiener en alleen ten goede van de gemeente. Ten aanzien van de opgevoerde inbrengwaarde wordt gesteld dat deze te laag is, onder meer gezien het volgende:



1) dat er (naast het bekijken van mogelijkheden om vervangende grond aan te bieden) er al een beginbod van 80 euro ligt; Nota zienswijzen exloitatieplan Overveerpolder

De inbrengwaarde betreft de waarde van gronden vastgesteld met overeenkomstig toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn, of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de volledige schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Bij gronden in particulier eigendom, die op basis van de vigerende bestemming in gebruik zijn of waarvan vooralsnog wordt aangenomen dat er geen 10

2) dat er al veel hogere bedragen geboden zijn aan andere grondeigenaren in de polder; 3) dat de gemeente zelf de uitgeefwaardes per m² voor maatschappelijke functies (190 euro) en snippergroen (minimaal 170 euro) en bij bouwbestemming meer, hanteert;

exploitatieovereenkomst met de gemeente tot stand komt, is voor de inbrengwaarde uitgegaan van een onteigeningsschadeloosstelling.

4) dat de uitgeefwaardes voor bouwgrond starten bij 600 euro. Deze waarde is van belang omdat de gemeente de realisatie van het project baseert op de verwerving van de oude locatie van ASC elders in Oegstgeest, die vervolgens als bouwgrond wordt uitgegeven. Aan de ene kant wordt goedkope grond verkregen van een partner om duur te verkopen en aan de andere kant worden particuliere grondbezitters tegen veel lagere prijzen onteigent om een belangrijke bestemming voor diezelfde partner te realiseren dan is dat voor een overheid een niet passende vorm van speculatie met het voortrekken van de ene particulier voor de andere. Ten overvloede wijst de indiener erop dat het in deze constructie goed mogelijk is om de indiener te compenseren met een stuk grond met bouwbestemming (op de grond van ASC of elders). De genoemde inbrengwaarde van de grond van de indiener steekt wel schril af bij bovenstaande bedragen en komen niet in de buurt van de reeds aangeboden 80 euro per m² en hogere bedragen aan anderen plus het beschikbaar stellen van grond met bouwbestemming. 8.7

Voorgesteld wordt om zo snel mogelijk in overleg te treden over een oplossing die tegemoet komt aan alle belangen. Tevens wordt voorgesteld dat ter verwerving van de grond van de indiener:

Het indienen van een zienswijze tegen het exploitatieplan is niet het middel om een voorstel te doen over de verwerving van gronden.


1) een perceel grond aanbieden (elders in Oegstgeest en mogelijk op de resterende grond, 314 m², in de Overveerpolder) met bouwbestemming en bouwvergunning met voldoende omvang voor de realisatie van een twee-ondereen-kap dubbel herenhuis. 2) een prijs per m² van de door de gemeente gehanteerde uitgeefwaardes voor maatschappelijke functie a 190 euro als een uiterst redelijk midden tussen de door de gemeente gehanteerde uitgeefwaardes van de door de gemeente uitgegeven grond van ASC en het middels Planfabriek Nota zienswijzen exloitatieplan Overveerpolder

11

uitgebrachte beginbod van 80 euro per m². 3) een en ander rekening houdend met het juridische beding bij de splitsingsacte van het oorspronkelijke perceel dat de grond eerst aangeboden dient te worden voor dezelfde prijs aan de eigenaar van perceel 7129. 9

10.05495

9.1

Zowel het ontwerp exploitatieplan als het ontwerp bestemmingsplan beogen de realisatie van een veldsportcomplex in de Overveerpolder te Oegstgeest. Er wordt bezwaar gemaakt tegen de beoogde locatie, omdat er niet voldaan is aan een goede belangenafweging, een zorgvuldige voorbereiding en er niet goed gekeken is naar alternatieve locaties.



9.2

Het veldsportcomplex wordt alleen ter beschikking gesteld aan ASC. Een sportclub is niet opgericht op het behartigen van het algemene belang zodat het belang van de sportclub niet per definitie samenvalt met het belang van de gemeente Oegstgeest. Daarbij zijn verschillende groepen mensen betrokken bij het voornemen om ASC naar de Overveerpolder te verplaatsen. Als gekeken wordt welke groepen mensen er belang bij hebben bij de aankoop en realisering moet er geconstateerd worden dat dit alleen de mensen van ASC zijn.



9.3

Met de plannen wordt beoogd de voetbalactiviteiten en cricketactiviteiten weer samen op een plek te krijgen. Dit is in belang van ASC, maar niet in het belang van de burgers van de gemeente Oegstgeest in het algemeen, aangezien er vele miljoenen nodig zijn om het land aan te kopen. In het verleden is de afspraak gemaakt om de verhuizing van ASC voor eigen rekening te laten komen. Dit is ook het uitgangspunt bij iedere vestiging van een private partij. De gemeente mag, zeker in tijden van een economische crisis, niet op kosten van de gemeenschap een private partij voor miljoenen begunstigen ten opzichte van andere soortgelijke private partijen.



9.4

Door de wethouder is als algemeen belang genoemd de bouw van woningen op de huidige gronden van ASC. Dit kan geen argument zijn voor rechtvaardiging, in het kader van het

Deze zienswijze heeft geen betrekking op het ontwerpexploitatieplan. Deze zienswijze is van toepassing op het bestemmingsplan of de bestemmingsplanprocedure en zal als



12

algemene belang van de bekostiging door de gemeente van de vestiging van de sportclub ASC op de huidige voorgestane locatie. Er is geen garantie dat de sportclub ASC de gronden in de toekomst blijvend zal gebruiken. Er is geen argument te vinden waarom het de plicht is van de gemeente om twee aparte soorten van sportbeoefening binnen een club bij elkaar te plaatsen en daarvoor miljoenen euro’s te besteden. Hiermee wordt het algemeen belang niet gediend en elke belangenafweging gaat per definitie mank. In het kader van een goede belangenafweging dient uw gemeenteraad dan ook te besluiten niet mee te werken aan de realisatie van een sportcomplex, bedoeld voor een private vereniging, op de huidige voorgestane locatie.

zodanig worden beantwoord.

9.5

Er is niet goed gekeken naar de meest geschikte locatie doordat er niet goed gekeken is naar mogelijke alternatieven. Alternatieven zijn er wel degelijk, zoals de Invliegfunnel. In de vergelijking met deze alternatieve locaties is er echter gemanipuleerd met kosten en wordt er doelgeredeneerd. Inzichtelijk moet worden gemaakt wat de consequenties zijn bij zowel de vestiging van ASC in de Overveerpolder dan wel in de Invliegfunnel, de daarmee samenhangende kosten en het verschil hiervan.



9.6

De juiste gegevens blijven geheim om zogenaamde speculatie van de gronden te voorkomen. Hierdoor is elke inspraak en mogelijkheid tot indienen van een zienswijze een wassen neus. Hierdoor kan met rede getwijfeld worden aan de juistheid van de exploitatiebegroting, de financiële uitgangspunten en economische haalbaarheid.



9.7

Door de VVD-fractie wordt een bedrag van 6 miljoen geroepen zonder dit inzichtelijk te maken. Wat zijn de werkelijke aankoopkosten van de gronden in het plangebied? De CDAfractie geeft aan dat de aankoopkosten voor de invliegfunnel hoger zijn dan de aankoopkosten van de Overveerpolder, doordat het gaat om een groter gebied. Dit betekent dat er geen goede besluitvorming is geweest in de gemeenteraad, omdat er geen goede vergelijking is gemaakt in de kosten. Ook andere aspecten zijn niet goed afgewogen, zodat op dit punt de ontwerp besluiten genomen zijn in strijd met de bij de




13

voorbereiding van een besluit te trachten zorgvuldigheid. 9.8

ASC kan de benodigde grond van de gemeente krijgen tegen de boekwaarde. In vergelijk voor de keuze Overveerpolder of Invliegfunnel zou dit moeten zijn de vergelijking tussen de marktwaarde van de grond. In een exploitatieplan moet worden uitgegaan van de marktwaarde. ASC zou dus de grond moeten aanschaffen tegen de grondwaarde, zodat inzichtelijk wordt gemaakt welk bedrag ASC financieel wordt bevoordeeld op kosten van de gemeentelijke begroting of de exploitatiebegroting.

Voor het bepalen van de inbrengwaarden in het exploitatieplan is een onafhankelijke deskundige ingeschakeld die op grond van artikel 6.2.3. Besluit ruimtelijke ordening de gronden in het exploitatiegebied heeft gewaardeerd. Hiermee is een objectief beeld gegeven van de inbrengwaarden.


9.9

De VVD-fractie zegt dat er in de Invliegfunnel tuinders moeten worden uitgekocht en dit zou enorm duur zijn. Er is op provinciaal niveau veel geld beschikbaar om tuinders uit te kopen. Tuinders willen zelf ook graag weg. De CDA-fractie zegt dat de huidige tuinders al jarenlang geen investeringen doen omdat ze weten dat de aankoop van hun percelen toch gaat gebeuren. Er wordt afgevraagd waarom er niet een verantwoordelijke keuze wordt gemaakt voor de toekomst. Tuinders weg naar concentratiegebieden en een duidelijke keuze voor nieuwe woongebieden met bijbehorende sportvoorzieningen. Door de realisatie van woningen op het gebied van de Invliegfunnel worden de kosten in relatie tot de opbrengsten tussen de huidige beoogde locatie en de locatie aan de Invliegfunnel een geheel andere.



9.10

De CDA-fractie geeft aan dat er nogal wat land opgehoogd zal moeten worden. Voor een goede waterbeheersing is dit inderdaad essentieel. Het land ligt laag ten opzichte van het waterniveau. Er moet voldoende worden opgehoogd of een onderbemaling systeem worden aangelegd. Deze kosten zouden moeten worden meegenomen in de vergelijking van de kosten tussen de realisatie van een sportpark op het terrein van de Invliegfunnel en in de Overveerpolder. Dit wordt niet gedaan. Dit geldt ook voor de andere kosten van het bouwrijp maken.



9.11

ASC komt met een presentatie waarin in hun visie en rekening houdend met de aanwezige flora en fauna, de bouw verdiept moet worden aangelegd met een deel van het gebouw boven

Deze zienswijze heeft geen betrekking op het ontwerpexploitatieplan. Deze zienswijze is van toepassing op het bestemmingsplan of de bestemmingsplanprocedure en zal als



14

maaiveld onder een natuurlijke tribune. Dit wordt heel mooi en prestigieus gevonden, maar gevraagd wordt naar het prijsverschil tussen deze bouw en een traditionele bouw die in de Invliegfunnel kan worden gebouwd en wie dit verschil betaalt. Dit verschil in prijs moet inzichtelijk worden gemaakt en ook moet worden besloten wie de hogere kosten gaat betalen.

zodanig worden beantwoord.

9.12

Een wethouder geeft aan dat er een gebied zal worden ingericht ter compensatie voor flora en fauna. Ten eerste geeft hij aan er van bewust te zijn dat natuur vernietigd gaat worden. Ten tweede geeft hij aan dat er ten opzichte van de Invliegfunnel een extra kostenpost moet worden gemaakt. Er is niet gesproken over natuurcompensatie in de Invliegfunnel. Er zijn immers alleen maar tuinders, aldus de raadsleden. De kosten voor het realiseren van een natuurcompensatiegebied, moet inzichtelijk gemaakt worden en in de vergelijking tussen de alternatieve locaties aantoonbaar worden gemaakt. Anders is een goede vergelijking tussen de locaties niet mogelijk. Deze kostenpost dient eveneens te worden meegenomen, aangezien de mogelijke kosten van uitplaatsing van tuinders een reden was om te kiezen voor onderhavige locatie.



9.13

Een wethouder geeft aan dat om de natuur zo min mogelijk schade toe te brengen, er een verlichtingssysteem kan worden toegepast die geen lichtuitstraling naar achteren geeft, zodat al het licht doelgericht naar een kant gaat en de natuur (vooral vleermuizen) geen last hebben. Allereerst moet deze techniek maar eens fysiek aangetoond moeten worden. Er zijn geen bewijzen dat deze techniek succesvol ergens anders is toegepast. De kosten hiervan zouden ook meegenomen moeten worden in de vergelijking met andere locaties. Aangetoond moet worden of deze techniek ook in de Invliegfunnel nodig is. Is deze techniek daar niet nodig dan zou dit kunnen leiden tot een andere uitkomst in een vergelijking tussen alternatieve locaties.



9.14

Bij het vestigen van ASC naar een andere locatie krijg je te maken met omwonenden en andere gebruikers. In het geval van de Overveerpolder is dit behoorlijk. Hoe dit in geval van de Invliegfunnel zal zijn, is niet bekend. Hierover is in raadsvergaderingen niets gezegd. Dit aspect moet inzichtelijk




15

worden gemaakt. En wat is het verschil in kosten voor specifieke maatregelen voor omwonenden en andere gebruikers tegen overlast (geluid, licht, uitzicht en hekken) en daarmee samenhangende schadevergoedingen. 9.15

Bewoners van de Overveerpolder wonen direct aan de beoogde locatie voor ASC en de scouting. Gevraagd wordt welke maatregelen worden genomen om overlast te voorkomen. Er wordt hier gedoeld op geluid, licht, drukte in de breedste zin van het woord ten opzichte van de huidige situatie.



9.16

De bewoners aan de Haarlemmertrekvaart willen bij deze er nog op wijzen dat er nog een recht van overpad is in het plangebied. Dit is tot op heden onvermeld gebleven en dit recht van overpad moet gehandhaafd blijven.



9.17

De Overveerpolder heeft veel te bieden voor de natuur. Het verplaatsen van ASC naar de Overveerpolder zou de aanwezige natuur onherstelbaar vernietigen. Er is niet aangetoond hoe dit in de Invliegfunnel is. De VVD-fractie kwam met de aanwezigheid van een beestje. Hoe de VVD-fractie tot dit inzicht of deze kennis kwam, wil de indiener weten. Tevens wordt afgevraagd of de aanwezigheid van dit beestje tot een andere afweging ten aanzien van de aanwezige natuur of het beestje zal verdwijnen bij het ophogen van het terrein en de hiermee gepaard gaande natuurvernietiging. De natuurwaarde in de Invliegfunnel is onvergelijkbaar veel minder dan in de Overveerpolder.



9.18

De Overveerpolder kent door zijn leeftijd veel kenmerken. De Invliegfunnel niet, door het intensieve gebruik door tuinders. De uitstraling van het thans nog aanwezige stukje Overveerpolder op het omliggende gebied verdient een andere invulling die wel het algemeen belang zou dienen, bijvoorbeeld een kinderboerderij met educatief centrum.



9.19

De gemeente heeft medegedeeld dat ASC 15 miljoen euro krijgt na verkoop van de huidige locatie. Desondanks draagt de gemeente bij in de verhuiskosten van ASC. Als ASC geld overhoudt aan de verhuizing dan heeft ASC de grond van de gemeente veel te goedkoop verkregen en moeten alle burgers

De gemeente heeft geen mededelingen gedaan over de transactie of overeenkomst die ASC heeft afgesloten met derden over haar huidige locatie. Hierin is de gemeente geen contractpartij en heeft daarmee ook geen kennis van de inhoud van deze transactie. De huidige locatie van ASC valt niet binnen



16

mee betalen aan een private club.

het exploitatieplangebied Overveerpolder en vormt daarmee geen onderdeel van het exploitatieplan.

9.20

Door het achterhouden van gegevens kan er geen goede vergelijking worden gemaakt door de raad, vindt er geen eerlijke voorlichting plaats aan de inwoners en is er sprake van een strijd met het algemeen belang ten gunste van het bevoordelen van het private belang van ASC. De plankosten zouden voor rekening moeten komen van ASC, aangezien die partij als enige baat heeft bij de ontwerpplannen die ter inzage liggen. Verzocht wordt om beide ontwerp besluiten niet vast te stellen en ASC op te dragen zelf op zoek te gaan naar geschikte locaties voor het beoefenen van sport.



10

10.05557

10.1

Indiener handhaaft de eerder ingediende zienswijze



10.2

Indieners maken ernstig bezwaar tegen de actieve grondpolitiek die de gemeente wil voeren. Indieners stellen dat deze actieve grondpolitiek door de gemeente in strijd is met het Raadsbesluit van 18 september 2006, dat de gemeente geen partij in de ontwikkeling zal zijn en daarom geen financiële risico's voor haar rekening zal nemen, noch zal voorfinancieren



10.3

Volgens indieners laten de exploitatiekosten vreemd genoeg een daling zien van € 4,6 miljoen. Indieners concluderen dat de kosten steeds op andere wijze zijn samengesteld. De exploitatiekosten Overveerpolder bedroegen in 2004 (Deloitte en Touche) € 10 miljoen (Cie Ruimte 13 oktober 2009). Door de gemeenteraad en het College werd dit bedrag zeer betrouwbaar genoemd. In mei 2006 (Grontmij) bedroegen de exploitatiekosten nog maar € 7,2 miljoen (waarschijnlijk excl. o.a. grondophoging van € 2,8 miljoen). In het ontwerpexploitatieplan van juli 2009 werd dit € 6,4 miljoen (met € 40 per m2 voor gemeente en particuliere grond A) en in het ontwerp-exploitatieplan van september 2009 en februari 2010 was dit nog maar € 5,4 miljoen. (€ 29 per m2 voor

Indieners verwijzen naar een daling van exploitatiekosten gebaseerd op ramingen in 2004 en 2007. De uitgangspunten voor deze ramingen c.q. berekeningen zijn niet vergelijkbaar met het exploitatieplan Overveerpolder. Het exploitatieplan Overveerpolder is opgesteld op basis van de in de Wet ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. De genoemde verlaging tussen een eerdere versie van het exploitatieplan in juli 2009 en het huidige exploitatieplan heeft te maken met de uitgevoerde taxatie van de inbrengwaarden door een onafhankelijke deskundige, waardoor een objectief beeld van de inbrengwaarde is gegeven.



17

gemeentegrond en € 14,5 per m2 voor particulieregrond A). 10.4

Volgens de indieners worden de gemeentegronden in de Overveerpolder met een fikse korting gewaardeerd gezien de 29 euro/m2. Voorts wordt de grond van particulier A met zo'n 2.4 ha slechts op 14.5 euro/m2 gewaardeerd. Dit terwijl ASC al 108 euro/m2 geboden heeft (Cie Ruimte 13 october 2009). Terugrekenende betekent dit al een verhoging van de exploitatiekosten van ongeveer 2.6 min. euro. Met 2.8 min. euro voor een grondophoging komen de exploitatiekosten weer tegen de 10 min. euro. De 5.4 min. te betalen door ASC lijkt gebaseerd op staatssteun.



10.5

Indieners vinden de post 'onvoorzien' van 10% laag (voor leerzame kostenoverschrijdingen, zie: HSL, Metro Amsterdam....en Poelgeest!).

Er is geen wettelijke hoogte vastgelegd voor de post ‘onvoorzien’. Het gehanteerde percentage is in de dagelijkse praktijk gebruikelijk bij het opstellen van grondexploitaties.


10.6

Indieners stellen dat de kosten in het Ontwerp-Exploitatieplan Overveerpolder van € 5,4 miljoen onrealistisch zijn. De kosten die eerder zo'n € 10 miljoen zouden moeten bedragen geven een navenant financieel "exposure" voor Oegstgeest. Er ontbreekt een gedegen risicoanalyse in het exploitatieplan.

Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van zienswijzen 3.2 en 6.3.



18

NOTA ZIENSWIJZEN (geanonimiseerd) EXPLOITATIEPLAN OVERVEERPOLDER

Recommend Documents