Nota zienswijzen Bestemmingsplan ‘Centrum’ Het ontwerpbestemmingsplan Centrum heeft van 1 april 2011 gedurende 6 weken als ontwerp ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn 7 zienswijzen binnengekomen. Het betreffen zienswijzen van: 1. * De heer Schoutrop, Haalbrugskensweg 20; 2. * De heer J. Coumans, Haalbrugskensweg 24; 3. * Achmea Rechtsbijstand namens de heer R.W.M.H. Groenen, de Loop 7, te Soerendonk (eigenaar van vastgoed aan de Haalbrugskensweg) 4. * De heer J.V.M. Verkennis, eigenaar panden Haalbrugskensweg 22 en 22a; 5. * De heer J.J. Smeets c.q. Poeliersbedrijf John Smeets, Haalbrugskensweg 12; 6. * Projectum Advies, namens de heren Diederen, Dassen en Eidams (eigenaren vastgoed in voormalig winkelcentrum); 7. * Stichting Maaskant Wonen. Hieronder worden de zienswijzen weergegeven en onze reactie ten aanzien van de zienswijzen. De heer Schoutrop, Haalbrugskensweg 20 en de heer J. Coumans, Haalbrugskensweg 24 (identieke zienswijzen) De zienswijzen van de heer Schoutrop en de heer Coumans zijn identiek aan elkaar en zullen derhalve gezamenlijk worden behandeld. 1. De bebouwing aan de Haalbrugskensweg van het nieuwe centrumplan wordt maximaal 10 meter hoog en komt op 15 meter afstand te liggen van de bestaande woningen aan de Haalbrugskensweg 20 en 24. In de oude situatie lag de bebouwing van 6 meter hoog op een afstand van 50 meter. Dit leidt tot planschade. Onder het oude bestemmingsplan ‘Kern Stein’ lag de bebouwing van het winkelcentrum op circa 40 tot 50 meter afstand van de woningen aan de Haalbrugskensweg 20 en 24. Deze bebouwing had een goothoogte van 6 meter. Afstand tot nieuw op te richten bebouwing aan de Haalbrugskensweg In het definitieve bestemmingsplan ‘Centrum Stein’ komt de bebouwing op circa 27 meter afstand te liggen van gevel tot gevel (bestaande bebouwing- nieuwe bebouwing). Om tegemoet te komen aan de belangen van reclamanten, betreft deze afstand een wijziging ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. In het voorontwerpbestemmingsplan was bebouwing aan de Haalbrugskensweg op 15 meter voorzien. Daarna hebben wij, naar aanleiding van de inspraakreacties, de bebouwingsgrens 5 meter naar achter geschoven. In het definitieve bestemmingsplan is de bouwgrens van de te realiseren bebouwing aan de Haalbrugskensweg nogmaals 7 meter verder van de bestaande bebouwing verschoven. Hierdoor ligt deze op circa 27 meter van de bestaande woningen aan de Haalbrugskensweg, waaronder de woningen van reclamanten. Gelet op de grootte van het plangebied en het aantal benodigde vierkante meters voor het totale programma in het centrum Stein, is de nieuwe bebouwing zoveel als mogelijk van de woningen van reclamanten verschoven, zonder dat de gemeente de contactueel vastgelegde afspraken over het programma van de centrumontwikkeling niet meer kan nakomen. Bovendien zijn de bouwvlakken, zoals op de verbeelding weergegeven, het resultaat van een stedenbouwkundig masterplan dat op 25 februari 2010 door de Raad is vastgesteld en waarbij als uitgangspunt is gebruikt dat bebouwing aan
1
weerszijden van de Haalbrugskensweg stedenbouwkundig aanvaardbaar is en past binnen het beeld van een straat met een gemengde woon- en winkelfunctie in het centrum van een woonkern. Voor een evenwichtig stedenbouwkundig beeld, is aan beide kanten bebouwing geprojecteerd. Het nog verder verschuiven van de bebouwing aan de Haalbrugskensweg zou een ernstige aantasting van het door de Raad vastgestelde stedenbouwkundig masterplan zijn. In het beeldkwaliteitkader is te zien hoe vanuit stedenbouwkundig oogpunt het wegprofiel ter plaatse eruit komt te zien. Vanaf de bestaande woningen aan de Haalbrugskensweg zal het straatprofiel zodanig worden ingericht dat eerst een loopstrook langs de kavels ligt, vervolgens een wegprofiel van 6 meter, daarna kopse parkeerplaatsen en vervolgens nog een loopstrook. Achter de loopstrook zal een rij bomen worden geplant, waardoor inkijk vanuit de nieuw te bouwen woningen op de bestaande woningen voor een groot deel wegvalt. Anderzijds nemen de bomen ook het zicht vanuit de bestaande woningen op de nieuwe bebouwing grotendeels weg. Pas achter de rij bomen is de nieuw op te richten bebouwing voorzien. Een voordeel van deze invulling van de openbare ruimte is ook dat parkeren niet aan de straatzijde van de bestaande panden aan de Haalbrugskensweg is voorzien maar aan de overzijde van de weg. Hoogte nieuw op te richten bebouwing aan de Haalbrugskensweg Onder het oude bestemmingsplan ‘Kern Stein’ had de bebouwing van het winkelcentrum een goothoogte van 6 meter. In het definitieve plan wordt, naar aanleiding van onderhavige zienswijzen, de totale bouwhoogte ter hoogte van de panden aan de Haalbrugskensweg 18 tot en met 26 teruggebracht tot 8 meter. In het ontwerpbestemmingsplan was naar aanleiding van de inspraakreacties bepaald dat de bouwhoogte weliswaar 10 meter was maar de goothoogte 8 meter bedroeg. Hiermee werd bewerkstelligd dat werd gebouwd in twee bouwlagen (1 winkellaag en 1 woonlaag), vandaar een goothoogte van 8 meter. Wel was de mogelijkheid gecreëerd om in de kapwoonruimte te creëren, vandaar een benodigde bouwhoogte van 10 meter. In het kader van de ingekomen zienswijzen dient de gemeente echter een afweging van alle belangen te maken en is aldus besloten om de bouwhoogte terug te brengen tot 8 meter. Hiermee is alleen een winkellaag mogelijk en daarop één woonlaag. Dit betreft een wijziging ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan om tegemoet te komen aan de belangen van reclamanten. Door de bouwhoogte van de op te richten bebouwing aan de Haalbrugskensweg te wijzigen in 8 meter is naar ons oordeel geen sprake is van een toename van de bouwhoogte. Onder het oude bestemmingsplan ‘Kern Stein’ was namelijk geen bouwhoogte vastgelegd maar alleen een goothoogte van 6 meter. De stelling dat de hoogte verandert van 6 meter naar 8 meter gaat dus niet op aangezien de juiste maatvoering met elkaar dient te worden vergeleken. De bouwhoogte van de bebouwing aan de Haalbrugskensweg was destijds aldus planologisch niet vastgelegd. Uitgaande van een kap van 2 tot 3 meter komt de bouwhoogte dan op 8 tot 9 meter. Tenslotte wordt opgemerkt dat, indien reclamanten van mening zijn dat zij ondanks voornoemde aanpassingen in het definitieve bestemmingsplan, schade lijden, het hen vrij staat om conform artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening een planschadeclaim in te dienen. 2. De bebouwing van het nieuwe plan aan de Haalbrugskensweg leidt tot beperking van de lichtinval, beperking van het vrije uitzicht, inkijk en daardoor aantasting van privacy, geluidsoverlast als gevolg van geïntensiveerd verkeer en geluidsoverlast door laad- en losactiviteiten voor de winkels gelegen aan de Haalbrugskensweg. 2
Hiervoor is aangegeven dat in het kader van de belangenafweging die wij in de bestemmingsplanprocedure moeten maken, een aantal relevante wijzigingen ten aanzien van de bouwgrens en bouwhoogte zijn doorgevoerd die tegemoetkomen aan bovenstaande bezwaren. De nieuwe bebouwing komt nu op circa 27 meter afstand van de bestaande bebouwing te liggen en heeft een maximale hoogte van 8 meter. In het centrumgebied van Stein achten wij dit een aanvaardbare situatie. Door voornoemde wijzigingen, die tegemoetkomen aan de belangen van reclamanten, is er aanzienlijk minder sprake van inkijk, beperking van het vrije uitzicht en aantasting van de privacy. Door inrichting van het nieuwe wegprofiel en de aanleg van een rij bomen tegenover de woningen van reclamanten valt inkijk vanuit de nieuw te bouwen woningen op de bestaande woningen voor een groot deel weg. Anderzijds nemen de bomen ook het zicht vanuit de bestaande woningen op de nieuwe bebouwing grotendeels weg. Uit het beeldkwaliteitkader komt naar voren dat de woningen aan de Haalbrugskensweg naar het zuiden zullen zijn georiënteerd waardoor ook minder sprake is van inkijk en aantasting van de privacy voor reclamanten. Verder blijkt uit het verrichte en naar aanleiding van voorgaande wijzigingen aangepaste schaduwonderzoek, dat de nieuw op te richten bebouwing niet tot een hinderlijke schaduwwerking leidt voor de panden aan de Haalbrugskensweg. Wat betreft het verminderde uitzicht wordt opgemerkt dat in de oude situatie ter plaatse een parkeerplaats was, een flinke groenvoorziening en op circa 40 tot 50 meter afstand het oude winkelcentrum, zodat van vrij uitzicht al geen sprake was. De stelling dat de geluidsoverlast toeneemt door laden en lossen van winkels aan de Haalbrugskensweg klopt niet. In de oude situatie was tegenover de panden aan de Haalbrugskensweg, zoals hiervoor vermeld, de parkeerplaats voor het oude winkelcentrum gevestigd. Dit bracht een aanzienlijk aantal verkeersbewegingen door parkeerzoekend verkeer met zich. Door in het nieuwe bestemmingsplan ‘Centrum’ het parkeerplein te vestigen op de hoek van de Heerstraat-Centrum en de Haalbrugskensweg wordt de Haalbrugskensweg ontzien voor een groot deel van het verkeer. Het verkeer in deze straat zal aanzienlijk afnemen. In het beeldkwaliteitkader en in de eerste bouwschetsen voor het nieuwe winkelcentrum is verder bepaald dat laden en lossen voor de twee supermarkten in het nieuwe winkelcentrum zal plaatsvinden aan de Stadhouderslaan. Het verkeer zal dus niet intensiveren aan de Haalbrugskensweg en overlast door laden en lossen is niet te verwachten. Mede gelet op de ring rondom het centrum, die conform het verkeerscirculatieplan zal worden aangelegd, wordt de Haalbrugskensweg ontzien voor verkeer en zal de huidige functie van de weg als erf gehandhaafd blijven, zie paragraaf 3.3 van het verkeers- en parkeeronderzoek van DHV. Verder is hiervoor reeds opgemerkt dat het toekomstige wegprofiel aan de Haalbrugskensweg, conform het beeldkwaliteitkader en de inpassing van het aantal parkeerplaatsen, ervoor zorgt dat de parkeerplaatsen in de straat zelf komen te liggen aan de overzijde van de straat, bezien vanuit de woningen van reclamanten. Ten overvloede wordt opgemerkt dat de panden aan de Haalbrugskensweg op grond van het bestemmingsplan ‘Kern Stein’ een gemengde doeleindenbestemming hebben en conform het bestemmingsplan is het dus toegestaan om al deze panden om te zetten in detailhandel. Dan is er ook sprake van enige vorm van laden en lossen zoals bijvoorbeeld bij het Kruidvat aan de Haalbrugskensweg 14 het geval is. 3. De maatvoering die wordt genoemd in het eindverslag van de inspraakprocedure voor de bebouwing aan de Haalbrugskensweg (goothoogte 7 meter) komt niet overeen met de maatvoering 3
die op de verbeelding staat (goothoogte 8 meter). Ook is met de aangepaste maatvoering, zoals genoemd in het eindverslag van de inspraakprocedure geen rekening gehouden. Zoals hiervoor ad. 1 reeds opgemerkt, zullen in het bestemmingsplan, zoals dat aan de Raad ter vaststelling wordt aangeboden, de juiste hoogtematen worden aangegeven op de verbeelding, rekening houdend met de belangen van reclamanten: bouwhoogte van 8 meter. 4. In de planregels staan nog twee mogelijkheden genoemd waarmee de bouwhoogte alsnog kan worden verhoogd. Het betreffen artikel 3.2.1 sub d en artikel 3.4.1 van de planregels. Wat betreft de mogelijkheid van artikel 3.2.1. van de planregels dat met maximaal 1,5 meter kan worden afgeweken van de bouwhoogte voor voorzieningen ten behoeve van zonne-energie en met 0,5 meter kan worden afgeweken van de bouwhoogte voor waterretentie op het dak, is naar aanleiding van deze zienswijzen bepaald dat deze extra bouwhoogte niet geldt in het bouwvlak dat is gelegen aan de Haalbrugskensweg. De planregels zijn hiertoe aangevuld. Op deze wijze wordt tegemoetgekomen aan de bezwaren van reclamanten en wordt meer rechtszekerheid geboden omtrent de bouwhoogte voor eigenaren van de bestaande panden aan de Haalbrugskensweg. De mogelijkheid, genoemd onder artikel 3.4.1 van de planregels, is een afwijkingsmogelijkheid van het bestemmingsplan. Met andere woorden, de verhoging van 2 meter van de bouwhoogte is geen rechtstreekse mogelijkheid die het bestemmingsplan biedt maar daarvoor dient een aparte procedure te worden gevolgd. Aan deze aparte procedure zit een extra afwegingskader verbonden en dan dient de gemeente alle relevante belangen af te wegen, waaronder de belangen van de eigenaren aan de Haalbrugskensweg. Aangezien deze bepaling geen directe consequenties heeft voor de bouwhoogte, zoals aangegeven op de verbeelding en in het algemeen planologisch verantwoord en niet onaanvaardbaar is, kan deze in het bestemmingsplan blijven. Voorgaande zienswijzen zijn deels gegrond en hebben geleid tot de volgende aanpassingen in het definitieve bestemmingsplan: * bouwhoogte 8 meter aan overzijde van Haalbrugskensweg 18 tot en met 26; * bouwgrens 27 meter van bestaande panden; * aanpassing van het schaduwonderzoek naar aanleiding van het voorgaande en * het garanderen dat het verhogen van de bouwhoogte niet rechtstreeks ter plaatse op basis van de planregels is toegestaan (aanvulling artikel 3.2.1. sub d).
4
De heer J.V.M. Verkennis, eigenaar panden Haalbrugskensweg 22 en 22a 1. Door realisering van de bouwhoogte van het bestemmingsplan zijn 3 bouwlagen aan de Haalbrugskensweg nog steeds mogelijk. De aangepaste hoogte uit het inspraakverslag is niet verwerkt in het bestemmingsplan. In het definitieve plan wordt, naar aanleiding van onderhavige zienswijze de totale bouwhoogte ter hoogte van de panden aan de Haalbrugskensweg 18 tot en met 26 teruggebracht tot 8 meter. In het ontwerpbestemmingsplan was naar aanleiding van de inspraakreacties bepaald dat de bouwhoogte weliswaar 10 meter was maar is de goothoogte op 8 meter bepaald. Hiermee werd bewerkstelligd dat werd gebouwd in twee bouwlagen (1 winkellaag en 1 woonlaag) vandaar een goothoogte van 8 meter. Wel was de mogelijkheid gecreëerd om in de kap woonruimte op te nemen, vandaar een benodigde bouwhoogte van 10 meter. In het kader van de ingekomen zienswijzen dient de gemeente echter een afweging van alle belangen te maken en is aldus besloten om de bouwhoogte terug te brengen tot 8 meter. Hiermee is alleen een winkellaag mogelijk en daarop één woonlaag. Dit betreft een wijziging ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan om tegemoet te komen aan de belangen van reclamant. In het bestemmingsplan, zoals dat aan de Raad ter vaststelling wordt aangeboden, is de juiste maatvoering verwerkt op de verbeelding. 2. De nieuwbouw op 21 meter afstand van de woning aan de Haalbrugskensweg 22/22a (voorheen 56 meter) zorgt ervoor dat de privacy wordt aangetast door inkijk vanuit de nieuw te bouwen woningen, aantasting van het vrije uitzicht en schaduwwerking. Al deze factoren tasten het woongenot aan. In het definitieve bestemmingsplan ‘Centrum Stein’ komt de bebouwing op circa 27 meter afstand te liggen van gevel tot gevel (bestaande bebouwing- nieuwe bebouwing). Om tegemoet te komen aan de belangen van reclamant, betreft deze afstand een wijziging ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. In het voorontwerpbestemmingsplan was bebouwing aan de Haalbrugskensweg op 15 meter voorzien. Daarna hebben wij, naar aanleiding van de inspraakreacties, de bebouwingsgrens 5 meter naar achter geschoven. In het definitieve bestemmingsplan is de bouwgrens van de te realiseren bebouwing aan de Haalbrugskensweg nogmaals 7 meter verder van de bestaande bebouwing verschoven. Hierdoor ligt deze op circa 27 meter van de bestaande woningen aan de Haalbrugskensweg, waaronder de woningen van reclamant. Gelet op de grootte van het plangebied en het aantal benodigde vierkante meters voor het totale programma in het centrum Stein, is de nieuwe bebouwing zoveel als mogelijk van de woningen van reclamant verschoven. Verdere verschuiving is niet mogelijk omdat de gemeente dan de contactueel vastgelegde afspraken over het programma van de centrumontwikkeling niet meer kan nakomen. Bovendien zijn de bouwvlakken, zoals op de verbeelding weergegeven, het resultaat van een stedenbouwkundig masterplan dat op 25 februari 2010 door de Raad is vastgesteld en waarin is gemotiveerd dat bebouwing aan weerszijden van de Haalbrugskensweg stedenbouwkundig aanvaardbaar is en past binnen het beeld van een straat met een gemengde woon- en winkelfunctie in het centrum van een woonkern. Voor een evenwichtig stedenbouwkundig beeld, is aan beide kanten bebouwing geprojecteerd. Het nog verder verschuiven van de bebouwing aan de Haalbrugskensweg zou een ernstige aantasting van het door de Raad vastgestelde stedenbouwkundig masterplan zijn. In het beeldkwaliteitkader is te zien hoe vanuit stedenbouwkundig oogpunt het wegprofiel ter plaatse eruit komt te zien. Vanaf de bestaande woningen aan de Haalbrugskensweg zal het straatprofiel zodanig worden ingericht dat eerst een loopstrook langs de kavels ligt, vervolgens een wegprofiel van 6 meter, 5
daarna kopse parkeerplaatsen en vervolgens nog een loopstrook. Achter de loopstrook zal een rij bomen worden geplant, waardoor inkijk vanuit de nieuw te bouwen woningen op de bestaande woningen voor een groot deel wegvalt. Anderzijds nemen de bomen ook het zicht vanuit de bestaande woningen op de nieuwe bebouwing grotendeels weg. Pas achter de rij bomen is de nieuw op te richten bebouwing voorzien. Een voordeel van deze invulling van de openbare ruimte is ook dat parkeren niet aan de straatzijde van de bestaande panden aan de Haalbrugskensweg is voorzien maar aan de overzijde van de weg. Door aanleg van groen aan de Haalbrugskensweg wordt aldus de inkijk en aantasting van privacy van de bestaande woningen grotendeels weggenomen en de nieuw te bouwen woningen zullen op het zuiden georiënteerd zijn, zie het beeldkwaliteitkader voor wat betreft de bebouwing aan de Haalbrugskensweg. Wat betreft het verminderde uitzicht wordt tenslotte opgemerkt dat in de oude situatie ter plaatse een parkeerplaats was, een flinke groenvoorziening en op 40 tot 50 meter afstand het oude winkelcentrum, zodat van vrij uitzicht al geen sprake was. In het definitieve bestemmingsplan komt de nieuwe bebouwing aan de Haalbrugskensweg dus op circa 27 meter van de woningen van reclamant te liggen met een hoogte van 8 meter. In het centrum van een woonkern achten wij dit aanvaardbaar. Door voornoemde wijzigingen, die tegemoetkomen aan de belangen van reclamant, is er aanzienlijk minder sprake van inkijk, beperking van het vrije uitzicht en aantasting van de privacy. Verder toont het schaduwonderzoek aan dat er geen sprake is van schaduwwerking. Dit onderzoek is mede naar aanleiding van deze zienswijze vanwege de veranderingen in bouwmassa nogmaals verricht. Tenslotte merken wij op dat door de bouwhoogte van de op te richten bebouwing aan de Haalbrugskensweg op 8 meter vast te stellen, naar ons oordeel geen sprake is van een toename van de bouwhoogte. Onder het oude bestemmingsplan ‘Kern Stein’ was namelijk geen bouwhoogte vastgelegd maar alleen een goothoogte van 6 meter. De stelling dat de hoogte verandert van 6 meter naar 8 meter gaat dus niet op aangezien de juiste maatvoering met elkaar dient te worden vergeleken. De bouwhoogte van de bebouwing aan de Haalbrugskensweg was destijds aldus planologisch niet vastgelegd. Uitgaande van een kap van 2 tot 3 meter komt de bouwhoogte dan op 8 tot 9 meter. 3. Gelet op het verkeerscirculatieplan wordt de Haalbrugskensweg een doorgaande weg naar de Dross. Jonker van Kesselstraat. Dit betekent een extra toename van het geluid. De Haalbrugskensweg wordt, gelet op het verkeerscirculatieplan juist geen doorgaande weg. Het verkeer wordt in de ring namelijk omgeleid van de Heerstraat-Centrum via de Drossaert Jonker van Kesselstraat, Mauritsweg en Stadhouderslaan. Van de Haalbrugskensweg wordt in dit onderzoek expliciet gezegd dat de huidige erffunctie wordt gehandhaafd, zie paragraaf 3.3. van het verkeers- en parkeeronderzoek van DHV. Het huidige pad naast de apotheek en Maaskant Wonen wordt via onderhavig bestemmingsplan verbreed, maar daarvan zegt DHV expliciet dat een directe verbinding tussen Heerstraat-Centrum- Haalbrugskensweg en Dross. Jonker van Kesselstraat (richting Dross. Mangelschotstraat) voor gemotoriseerd verkeer is uitgesloten. Dit zou trouwens ook de door ons gewenste ring rondom het centrum, waarbij de Haalbrugskensweg wordt ontzien, volledig ondermijnen. Er komt aldus geen extra verkeerstoename in de Haalbrugskensweg en vanwege het verdwijnen van de parkeerplaats aan de Haalbrugskensweg (die terugkomt op de hoek van de Heerstraat-Centrum, en Haalbrugskensweg), neemt het aantal verkeersbewegingen juist af. Daar waar in de oude situatie een grote parkeerplaats in deze straat zelf aanwezig was, zal het parkeerzoekend verkeer, door de situering van nieuwe parkeerplaats in deze straat aanzienlijk afnemen.
6
4. Vanwege voorgaande factoren vindt waardevermindering van de panden aan de Haalbrugskensweg 22 en 22a plaats en zal de daaraan verbonden huurprijs eveneens wijzigen. Na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan zal dan ook een planschadeprocedure worden opgestart. Hoewel rekening is gehouden met de bezwaren van de eigenaren aan de Haalbrugskensweg door de door voornoemde aanpassingen, staat het een ieder vrij om conform artikel 6.1 Wro een planschadeclaim in te dienen. De vraag of in alle gevallen zondermeer waardevermindering plaatsvindt, wordt overigens bestreden want bij omzetting naar commerciële doeleinden of detailhandel, conform de huidige bestemming gemengde doeleinden, zijn wij van mening dat de waarde van de panden aanzienlijk wordt verhoogd vanwege het feit dat het winkelgebied in de Haalbrugskensweg een flinke impuls krijgt door realisering van het nieuwe winkelcentrum. Zoals reeds in het eindverslag van de inspraak vermeld, zal de verblijfskwaliteit worden verhoogd aan de Haalbrugskensweg en krijgt deze een impuls doordat de nieuw te bouwen panden ook een uitstraling en interactie moeten hebben met de bestaande panden en dat niet tegen een achterkant wordt aangekeken, zoals bij het oude winkelcentrum wel het geval was. In het beeldkwaliteitkader wordt hieraan ook aandacht besteed, zodat de bouwtekeningen daadwerkelijk worden getoetst aan de kwaliteitseisen die daarin zijn vastgelegd. Verder zijn hiervoor ad. 1 en ad.2 een aantal wijzigingen beschreven die tegemoetkomen aan de belangen van reclamant. Voorgaande zienswijze is deels gegrond en heeft geleid tot de volgende aanpassingen in het definitieve bestemmingsplan: * bouwhoogte 8 meter aan overzijde van Haalbrugskensweg 18 tot en met 26; * bouwgrens 27 meter van bestaande panden en * aanpassing van het schaduwonderzoek naar aanleiding van het voorgaande.
7
Achmea Rechtsbijstand namens de heer R.W.M.H. Groenen, de Loop 7, te Soerendonk (eigenaar van vastgoed aan de Haalbrugskensweg) 1. De goothoogte aan de Haalbrugskensweg is vastgelegd op 7 meter en onduidelijk is wat de totale bouwhoogte is. De bouwhoogte is te hoog, nu de bebouwing op korte afstand van de bestaande bebouwing aan de Haalbrugskensweg wordt gerealiseerd. In het definitieve plan wordt de totale bouwhoogte ter hoogte van de panden aan de Haalbrugskensweg 18 tot en met 26 teruggebracht tot 8 meter. Dit betreft een wijziging van het definitieve plan ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Voor de hoeken aan de Haalbrugskensweg ter hoogte van nummer 14 en 28/28a is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt wenselijk om te werken met hoogte-elementen. Voor de hoeksituaties geldt een goothoogte van 8 meter en een bouwhoogte van 10 meter. Daarmee wordt aangegeven dat in beginsel maximaal in twee bouwlagen wordt gebouwd (1 winkellaag + 1 woonlaag). Verder wordt mogelijk gemaakt om in de kap woonruimte te creëren, eventueel via een setback,om te voorkomen dat aan de Haalbrugskensweg een massaal blok bebouwing ontstaat. Juist om aan te sluiten op de bestaande bebouwing zijn deze druppelsgewijze elementen relevant. In het beeldkwaliteitkader wordt aan de architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit van de Haalbrugskensweg uitgebreid aandacht besteed, zie hoofdstuk 5. 2. Het verschuiven van de bouwgrens van 5 meter van de bestaande bebouwing af naar aanleiding van de inspraakreactie, heeft een gunstig effect maar daarmee wordt niet volledig tegemoetgekomen aan de gestelde uitzichtschade, inkijk, aantasting van privacy en schaduwwerking. In het definitieve bestemmingsplan ‘Centrum Stein’ komt de bebouwing op circa 27 meter afstand te liggen. Om tegemoet te komen aan de belangen van reclamant betreft deze afstand een wijziging ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. In het voorontwerpbestemmingsplan was bebouwing aan de Haalbrugskensweg op 15 meter voorzien. Daarna hebben wij, naar aanleiding van de inspraakreacties de bebouwingsgrens 5 meter naar achter geschoven. In het definitieve bestemmingsplan is de bouwgrens van de te realiseren bebouwing aan de Haalbrugskensweg nogmaals 7 meter verder van de bestaande bebouwing verschoven. Hierdoor ligt deze op circa 27 meter van de bestaande woningen aan de Haalbrugskensweg, waaronder de panden van reclamant. Gelet op de grootte van het plangebied en het aantal benodigde vierkante meters voor het totale programma in het centrum Stein, is de nieuwe bebouwing zoveel als mogelijk van de woningen van reclamanten verschoven, zonder dat de gemeente de contactueel vastgelegde afspraken over het programma van de centrumontwikkeling niet meer kan nakomen. Bovendien zijn de bouwvlakken, zoals op de verbeelding weergegeven, het resultaat van een stedenbouwkundig masterplan dat op 25 februari 2010 door de Raad is vastgesteld en waarbij als uitgangspunt is gebruikt dat bebouwing aan weerszijden van de Haalbrugskensweg stedenbouwkundig aanvaardbaar is en past binnen het beeld van een straat met een gemengde woon- en winkelfunctie in het centrum van een woonkern. Voor een evenwichtig stedenbouwkundig beeld, is aan beide kanten bebouwing geprojecteerd. Het nog verder verschuiven van de bebouwing aan de Haalbrugskensweg zou bovendien een ernstige aantasting van het door de Raad vastgestelde stedenbouwkundig masterplan zijn. In het beeldkwaliteitkader is te zien hoe vanuit stedenbouwkundig oogpunt het wegprofiel ter plaatse eruit komt te zien. Vanaf de bestaande woningen aan de Haalbrugskensweg zal het straatprofiel zodanig worden ingericht dat eerst een loopstrook langs de kavels ligt, vervolgens een wegprofiel van 6 meter, daarna kopse parkeerplaatsen en vervolgens nog een loopstrook. Achter de loopstrook zal een rij bomen worden geplant, waardoor inkijk vanuit de nieuw te bouwen woningen op de bestaande 8
woningen voor een groot deel wegvalt. Anderzijds nemen de bomen ook het zicht vanuit de bestaande woningen op de nieuwe bebouwing grotendeels weg. Pas achter rij bomen is de nieuw op te richten bebouwing voorzien. Een voordeel van deze invulling van de openbare ruimte is ook dat parkeren niet aan de straatzijde van de bestaande panden aan de Haalbrugskensweg is voorzien maar aan de overzijde van de weg. In het definitieve bestemmingsplan komt de nieuwe bebouwing aan de Haalbrugskensweg dus op circa 27 meter van de panden van reclamant te liggen met een hoogte van 10 meter. In het centrum van een woonkern achten wij dit aanvaardbaar. Door voornoemde wijzigingen, die tegemoetkomen aan de belangen van reclamant, is er aanzienlijk minder sprake van inkijk, beperking van het vrije uitzicht en aantasting van de privacy. Verder toont het schaduwonderzoek aan dat er geen sprake is van schaduwwerking. Dit onderzoek is mede naar aanleiding van deze zienswijze vanwege veranderingen in bouwmassa nogmaals verricht. Wat betreft het verminderde uitzicht wordt tenslotte opgemerkt dat in de oude situatie ter plaatse een parkeerplaats was, een flinke groenvoorziening en op 35 tot 40 meter afstand het oude winkelcentrum, zodat van vrij uitzicht al geen sprake was. Wat betreft de wens om ter hoogte van de Haalbrugskensweg 28 een parkeerterrein aan te leggen wordt opgemerkt dat vanwege de verkeersfunctie en het wegprofiel van de Haalbrugskensweg het verkeerskundig niet aanvaardbaar is om ter hoogte van de Haalbrugskensweg een dergelijk parkeerplein aan te leggen met een belangrijke verkeersaantrekkende werking. De Haalbrugskensweg dient autoluw te blijven. Hieraan kan aldus niet tegemoet worden gekomen. 3. Naar aanleiding van de inspraakreactie is een schaduwonderzoek toegezegd, maar dat is nog niet uitgevoerd, waardoor lastig kan worden beoordeeld of het terugleggen van de bouwgrens daadwerkelijk effect heeft. Mede naar aanleiding van de inspraakreactie van reclamant is een schaduwonderzoek ter plaatse verricht. Dit onderzoek is als separate bijlage bij het ontwerpbestemmingsplan en alle overige stukken bijgevoegd en heeft als zodanig analoog en digitaal ter inzage gelegen. In de toelichting van het bestemmingsplan staat dit niet als zodanig expliciet gemeld. Derhalve zal de tekst in de toelichting expliciet melding maken van het uitgevoerde schaduwonderzoek en zal dit als bijlage aan de inhoudsopgave van de toelichting van het bestemmingspan worden toegevoegd. Uit het schaduwonderzoek blijkt dat de bebouwing, mede doordat de bebouwingsgrens verder van de bestaande bebouwing is verschoven, niet leidt tot een zodanige schaduwwerking dat deze bezwaarlijk is voor de winkels en aanwezige woningen ter plaatse. 4. In de structuurvisie 2001 staat dat de verblijfskwaliteit van het centrum moet worden verhoogd door middel van een hoogwaardige inrichting van een plein aan de Haalbrugskensweg en het overige openbaar gebied en het realiseren van gebouwen die voldoen aan hoge architectonische eisen. Onduidelijk is of de verblijfskwaliteit met onderhavige plannen wordt verhoogd. 5. Een niet te hoge, nog verder naar achter geschoven bebouwing en een plein aan de Haalbrugskensweg ter hoogte van het eigendom van de heer Groenen met een brede doorgang komt de leefbaarheid en verblijfskwaliteit in de kern Stein ten goede. 6. Het pleinelement aan de Haalbrugskensweg dient te worden benadrukt. Vanwege de onderlinge samenhang worden voorgaande drie zienswijzen hier integraal besproken. Als eerste wordt opgemerkt dat structuurvisie uit 2001 is opgesteld toen het centrumgebied nog vanuit de ruimtelijke ordening bezien, aanzienlijk anders was ingericht. Destijds werd van een uitbreiding van 9
het bestaande winkelcentrum uitgegaan. Door de verwoestende brand in 2009 is sprake van een totaal andere en nieuwe situatie. Derhalve kan hetgeen is vermeld in de structuurvisie uit 2001 niet meer onverkort worden toegepast. Desalniettemin worden de uitgangspunten van de structuurvisie wel nog in acht genomen. In het onderhavige bestemmingsplan ‘Centrum’ is een plein aan de Haalbrugskensweg voorzien. Het plein in het noordwesten van het plangebied ligt immers aan de Haalbrugskensweg. Bovendien is tegenover het eigendom van reclamant ter hoogte van de doorgang tussen het ‘eerste faseblok’ en het ‘tweede fase blok’ (de voormalige verbinding tussen de Stadhouderslaan en de Haalbrugskensweg), de bebouwing zo opgezet en gesitueerd dat hier sprake is van een kleine ruimte voor een plein. Op de verbeelding bij het beeldkwaliteitkader is deze ruimte ook aangeduid als ‘pleinvormige verruiming’. Juist door het terugleggen van de bouwgrens tot 27 meter van de bestaande bebouwing ontstaat ter plaatse deze ruimte. Voor de gemeente en de contractpartners is deze pleinruimte tegenover het eigendom van reclamant eveneens een belangrijke doorgang, aangezien twee doorgangen ter plaatse gevestigd zijn. Het is ook de enige verbinding tussen de twee blokken waaruit het nieuwe winkelcentrum is gebouwd en derhalve verdient deze plaats extra aandacht. Door deze brede passage tussen de twee bouwblokken, met daaraan twee ingangen van het winkelcentrum, heeft het eigendom van reclamant een goede zichtlocatie, goed bereikbaarheid en uitstekende ligging ten opzichte van het nieuwe winkelcentrum. Om de gewenste ruimtelijke kwaliteit te waarborgen, is ervoor gekozen om een beeldkwaliteitkader op te stellen. Dit wordt het toetsingskader voor de welstandscommissie wanneer deze de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het winkelcentrum dient te beoordelen. Voornoemde doorgang en pleinvormig element krijgen in het beeldkwaliteitkader extra aandacht en derhalve zal de welstandscommissie de bouwtekeningen met betrekking tot onderhavig element streng toetsen. Door het opstellen van een beeldkwaliteitkader leggen wij kwalitatief hoogwaardige eisen op ten aanzien van de gewenste kwaliteit op stedenbouwkundig, architectonische gebied en ten aanzien van de openbare ruimte. Hiermee wordt gewaarborgd dat de verblijfskwaliteit van het centrumgebied aanzienlijk wordt verhoogd ten opzichte van de situatie van vóór de brand in 2009. 7. Het wandelcircuit is weliswaar planologisch gewaarborgd maar de ontsluitingen zijn indicatief en kunnen nog 25 meter verschuiven. Dit geeft onvoldoende duidelijkheid voor de heer Groenen dat de Haalbrugskensweg geen ondergeschoven kindje wordt in het centrum en de zichtlocatie en loop naar de Haalbrugskensweg worden gewaarborgd. De gemeente is zich in onderhavige bestemmingsplanprocedure terdege bewust geweest van de belangen van de reeds gevestigde winkeliers aan de Haalbrugskensweg en deze belangen zijn ook meegewogen. Met onderhavig bestemmingsplan wordt via een wandelcircuit het winkelend publiek optimaal geleid naar de toekomstig te bouwen winkels en de reeds bestaande winkels, zie pagina 5 van het eindverslag van de inspraak. In het voorontwerpbestemmingsplan stond in de regels dat er minstens twee ontsluitingen in het winkelcircuit zouden komen. Dit is aangepast tot 3 ontsluitingen in de planregels in artikel 3.1, lid 8, teneinde het wandelcircuit te verzekeren, zoals uitgedacht in het stedenbouwkundig masterplan. Dat in de planregels is bepaald dat 25 meter kan worden geschoven met de ontsluitingen heeft er slechts mee te maken dat bij het uitwerken voor de bouwplannen en het programma van eisen kan blijken dat de ontsluiting iets kan verschuiven. Daarom is ervoor gekozen in dit bestemmingsplan enige flexibiliteit in te bouwen, zonder dat dit ten koste gaat van de rechtszekerheid. De term ‘indicatief’ duidt aldus op de exacte locatie van de ontsluitingen en betekent niet dat de komst van de ontsluiting louter indicatief is. 10
De winkels aan de Haalbrugskensweg zijn niet naar binnen gekeerd, zoals in de oude situatie, en hebben een extraverte uitstraling naar de Haalbrugskensweg toe. Dit levert extra verblijfskwaliteit op voor de Haalbrugskensweg en is gunstig voor de bestaande winkeliers ter plaatse. Hiervoor ad. 4/5/6 is reeds aangegeven dat de zichtlocatie van reclamant ook volledig is gewaarborgd. In het eindverslag van de inspraak wordt gewezen op de kwalitatieve impuls van het toekomstige winkelcentrum op de Haalbrugskensweg en de te verwachten aantrekkende werking van nieuwe klanten, zie ondermeer pagina 6. Derhalve levert de realisering van dit bestemmingsplan eveneens een impuls op voor de reeds gevestigde winkeliers en is de Haalbrugskensweg zeker geen ondergeschoven kindje. 8. Het aantal parkeerplaatsen is onvoldoende aangezien reeds in de “oude” situatie sprake was van een tekort aan parkeerplaatsen en er wordt geen rekening gehouden met bezoekers van de nog te realiseren woningen, de bezoekers van winkels, de zorginstellingen en de andere openbare voorzieningen. Ook met werknemers wordt geen rekening gehouden. In de parkeernorm die is gehanteerd in het verkeers- en parkeeronderzoek van DHV is uitgegaan van de juiste getallen die gelden conform het gemeentelijk parkeerbeleid. Daar waar richtlijnen in het gemeentelijk beleid ontbreken, zijn aanvullend landelijke richtlijnen gebruikt: de CROW. Inherent aan een parkeernorm voor woningen, winkels etc. is dat daarin reeds de aantallen voor bezoekers en werknemers zijn verdisconteerd. Naar aanleiding van onderhavige zienswijze en de inpassing van het aantal parkeerplaatsen in het beeldkwaliteitkader, zie pagina 14, is een aanvullende parkeerbalans ‘Stein in balans, Parkeerbalans voor het Winkelcentrum Stein’ opgesteld. Deze balans vervangt paragraaf 4.1 van het eerdere onderzoek van DHV d.d. 22 december 2010.In deze parkeerbalans is rekening gehouden met de parkeerdruk van de reeds aanwezige voorzieningen rondom het plangebied. Hieruit blijkt dat sprake is van een parkeeroverschot en dat er voldoende parkeerplaatsen zijn. In deze aanvullende parkeerbalans is zelfs al rekening gehouden met een toekomstig initiatief voor een gezondheidscentrum op de plaats van de huidige apotheek om een volledig en correct beeld te krijgen van de daadwerkelijke parkeerbehoefte. 9. Het aantal verkeersbewegingen neemt door realisering van het programma van het bestemmingsplan toe. Deze kan niet goed worden opgevangen. Het bestemmingsplan voorziet in onvoldoende mogelijkheden in de ontsluiting van dit gebied. Het aantal verkeersbewegingen neemt in ieder geval niet of nauwelijks toe in de Haalbrugskensweg. Door ons is advies gevraagd aan DHV voor een verkeerskundige oplossing. DHV heeft geadviseerd een ring in te richten rondom het centrum via de Heerstraat Centrum, Dross. Jonker van Kesselstraat, Mauritsweg en Stadhouderslaan. Voor de Haalbrugskensweg wordt de huidige erffunctie gehandhaafd, zie pagina 13 van het verkeers- en parkeeronderzoek d.d. 22 december 2010. Deze ring dient nog te worden aangelegd maar aangezien een groot gedeelte van de ring buiten het plangebied valt (het noordelijke deel), dient dit nader te worden uitgewerkt. Hiervoor wordt een apart verkeersbesluit genomen en dit zit in de uitwerkingsfase van het plan. 10. Realisering van het bouwprogramma uit het bestemmingsplan leidt tot aantasting van privacy. Door de bovenwoningen aan de Haalbrugskensweg te bouwen, ontstaat inkijk in de bovenwoning. Verder verslechtert het uitzicht, omdat onder het oude bestemmingsplan zicht was op een parkeerplaats en een plein.
11
Zoals hiervoor aangegeven, is bij de ontwikkeling van onderhavig plan zoveel als mogelijk rekening gehouden met de belangen van reclamant en is de ontwikkeling, alle belangen afwegende, gewenst en aanvaardbaar. Dit laat echter onverlet dat door realisering van onderhavig bestemming altijd enige waardevermindering kan optreden van omliggende panden. In dergelijke gevallen staat het een ieder vrij om een planschadeclaim, conform artikel 6.1 Wro in te dienen. Wellicht ten overvloede wordt nogmaals benadrukt dat de Haalbrugskensweg door realisering van het onderhavig bestemmingplan een extra impuls krijgt. Verder zijn panden met de huidige gemengde doeleindenbestemming (waar naast wonen, ook detailhandel en andere bedrijvigheid kan worden gevestigd in de panden) naar ons oordeel minder gevoelig voor planschade, zeker als de gunstige wijzigingen, zoals beschreven hiervoor beschreven ad. 1 en ad. 2 in acht worden genomen. Voorgaande zienswijze is deels gegrond en heeft geleid tot de volgende aanpassingen in het definitieve bestemmingsplan: * bouwgrens 27 meter van bestaande panden; * een aangepast schaduwonderzoek naar aanleiding van de veranderde bouwmassa aan de Haalbrugskensweg en * een aangepaste parkeerbalans.
12
De heer J.J. Smeets c.q. Poeliersbedrijf John Smeets, Haalbrugskensweg 12 Onderhavige zienswijze is ingediend tegen het ontwerp-hogere waardenbesluit op grond van de Wet geluidhinder voor het centrumgebied dat gelijktijdig als ontwerp ter inzage heeft gelegen met het ontwerpbestemmingsplan ‘Centrum’. In overleg met de Intergemeentelijke milieudienst Beek/ Nuth/ Stein is deze zienswijze doorgestuurd en aangemerkt als zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan. 1. De heer Smeets stelt (plan)schade te lijden door de toekomstige bouwactiviteiten die samenhangen met de realisering van het bestemmingsplan in de vorm van verminderde bereikbaarheid en omzetdaling, zeker gelet op de fasering die inherent is aan onderhavig bestemmingsplan. Ten aanzien van voorgaande zienswijze wordt opgemerkt dat met ieder bestemmingsplan dat bouwplannen bevat onlosmakelijk is verbonden dat er bouwactiviteiten plaatsvinden. Aangezien door de brand in 2009 het gehele winkelcentrum is afgebrand, is het onvermijdelijk dat een nieuw winkelcentrum wordt teruggebouwd. Juist doordat de bouw gefaseerd plaatsvindt, kan in de planning rekening worden gehouden met de belangen van de bestaande winkeliers aan de Haalbrugskensweg. Ook kan met speciale bebording en omleidingen van verkeer de eventuele schade tot een minimum worden beperkt, dan wel volledig worden weggenomen. Ten aanzien van de eventueel te nemen verschillende verkeersbesluiten staat het een ieder vrij om een nadeelcompensatieclaim in te dienen. Voor het nieuwe bestemmingspan wordt opgemerkt dat bij (inkomens)schade een planschadeclaim kan worden ingediend. Het nieuwe bestemmingsplan levert echter ook voordeel op nu de Haalbrugskensweg een nieuwe impuls krijgt en een aantrekkende werking heeft op klanten. Bovendien wordt een groot plein gecreëerd ter hoogte van de huidige Stevel waar ook terrassen komen, hetgeen de verblijfskwaliteit ten goede komt. Ter plaatse is ook een belangrijke ingang van het winkelcentrum voorzien, waardoor juist de zaak van reclamant veel meer in de loop komt te liggen dan onder de oude situatie. 2. Door het nieuwe plan vervalt de parkeerplaats en zal er geen natuurlijke aansluiting meer zijn op het huidige winkelcentrum, waardoor de directe bereikbaarheid verslechtert. Dit levert (plan)schade op. Aan de Haalbrugskensweg zelf zullen parkeerplaatsen zijn gevestigd en zoals hiervoor vermeld komt er een groot parkeerplein op de hoek van de Haalbrugskensweg en de Heerstraat-Centrum. De parkeerplaats die was gevestigd onder de oude situatie aan de Haalbrugskensweg wordt aldus ruimschoots gecompenseerd. De directe bereikbaarheid van de winkel van reclamant verslechtert niet door realisatie van het bestemmingsplan ‘Centrum’ en wordt zelfs beter door het wandelcircuit dat is verankerd in het bestemmingsplan. Voorgaande zienswijze leidt niet tot wijziging van het bestemmingsplan.
13
Projectum Advies, namens de heren Diederen, Dassen en Eidams 1. De eigenaren Diederen, Eidams en Dassen hebben na de brand aangegeven om betrokken te worden bij de centrumontwikkeling nu zij een eigendomspositie hebben in het centrum. De heren Eidams, Diederen en Dassen zijn door ons gedurende de centrumontwikkeling meerdere malen geïnformeerd, evenals hun verschillende vertegenwoordigers. Zij hebben inderdaad een eigendomspositie in het nieuwe centrumgebied en derhalve zijn wij meerdere gesprekken aangegaan. De gesprekken die hebben plaatsgevonden zijn informerend van aard geweest en gedurende de periode dat is gesproken met de contractspartners van de realiseringsovereenkomst van 3 april 2009 (Maaskant Wonen en 3W) zijn over de inhoud hiervan geen mededelingen gedaan. Dit was een vertrouwelijk onderhandelingsproces. Wij hebben daarnaast ook meerdere gesprekken gevoerd met de grootste eigenaar Hertogsland/Ruijters. Reden hiervoor is dat de drie eigenaren in de VVE Centrum Stein zijn verenigd met Hertogsland en de familie Ruijters daarnaast nog een eigendomspositie heeft als eigenaar van Loeks BV. Hertogsland bezit circa 73% van de gronden binnen de VVE. Daarnaast hebben Hertogsland Ruijters en dochterbedrijf Loeks BV buiten de VVE nog eigendom van het voormalige winkelcentrum. Dit komt neer op in totaal meer dan 8500 m2 en de overige eigenaren (reclamanten) bezitten gezamenlijk 589 m2. Hertogsland/Ruijters heeft in de VVE een leidende positie. Bij nadere bestudering komen wij tot de volgende conclusie. * Op grond van het reglement van splitsing van eigendom uit 1973 wordt bepaald dat alle besluiten worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen. * Besluiten tot het doen van uitgaven die een in de akte nader te bepalen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van ten minste ¾ van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is dat ten minste 2/3 van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan 2/3 van het in de vorige zin bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen. * Uit de splitsingsakte uit 1974 blijkt dat de verdeling van de stemmen geschiedt naar rato van het aantal centiare aan bedrijfsvloeroppervlakte, waarbij iedere centiare recht geeft op het uitbrengen van een stem. Alle besluiten worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, met dien verstande dat deze meerderheid dient te zijn uitgebracht door minimaal vier verschillende eigenaars. Gelet op het voorgaande zou Hertogsland in beginsel alleen een volstrekte meerderheid zou kunnen vormen. Echter, de splitsingsakte bepaalt dat de meerderheid moet zijn uitgebracht door minimaal vier eigenaars. Hierdoor wordt voorkomen dat Hertogsland alleen de beslissende meerderheid zou kunnen vormen. Hertogsland heeft dus de steun van ten minste drie andere eigenaars nodig. Daar staat tegenover dat de andere appartementseigenaars (reclamanten) gezamenlijk geen volstrekte meerderheid kunnen vormen om besluiten te kunnen nemen. Daarvoor is altijd de stem van Hertogsland nodig. Binnen de VVE Centrum dient dus onderling overeenstemming te bestaan over verschillende keuzes en de gemeente staat hier buiten. Hertogsland/Ruijters heeft binnen de VVE als grootste eigenaar zijn verantwoordelijkheid genomen want per brief van 23 september 2010 heeft Hertogsland Ruijters aangegeven om namens de VVE het volledige eigendom terug te bouwen en aangeboden aan reclamanten om terug te keren in het toekomstige winkelcentrum op een vergelijkbaar commerciële locatie met hetzelfde aantal vierkante 14
meters. Op deze wijze wordt gewaarborgd dat het eigendom zijn waarde blijft behouden. Dit is echter een zaak die binnen de VVE dient te worden opgelost. Het is echter logisch dat bij een dermate ingrijpende ontwikkeling, waarin een geheel nieuw winkelcentrum wordt gebouwd, in sommige gevallen dient te worden geschoven met eigendomsposities, anders had na de brand het toenmalige winkelcentrum op exact dezelfde wijze moeten worden teruggebouwd, terwijl dat centrum dringend aan vernieuwing en uitbreiding toe was. 2. De gemeente heeft met name met Hertogsland/Ruijters aan tafel gezeten, terwijl Hertogsland geen partij is in de ontwikkeling van Winkelcentrum Stein. Hertogsland/Ruijters is weliswaar geen contractspartij maar heeft een herbouwplicht op grond van de brandverzekering en zal daarnaast nog investeren in de centrumontwikkeling en een architect inbrengen. Derhalve is het relevant dat met deze partij zorgvuldig is gecommuniceerd in onderhavige centrumontwikkeling. Na de brand in 2009 is Hertogsland wel degelijk partij in de centrumontwikkeling Stein. Wij hebben dit tijdig ingezien en derhalve heeft Hertogsland/Ruijters in een verklaring van 11 januari 2011 verklaard in te stemmen met het door de Raad vastgestelde stedenbouwkundig masterplan d.d. 25 februari 2010 en onder die voorwaarden deel te nemen. Verder is zelfs verklaard door Hertogsland Ruijters dat, in geval één van de contractpartijen (3W Vastgoed/Maaskant Wonen) onverhoopt niet aan de contractsverplichtingen kan voldoen, zij met overname van deze verplichtingen (exclusief woningbouw) zich in de plaats van stellen van deze contractpartij. 3. Op het eigendom van de heren Diederen, Dassen en Eidams is nu het multifunctioneel centrum voorzien en zorgwoningen. Eigenaren willen het eigendom herbouwen op dezelfde plaats en zijn bang dat de combinatie van wonen en winkels onverenigbaar is vanwege afstandeisen in verband met geluidsproductie afkomstig uit het Activiteitenbesluit. Laden- en lossen, koelunits, ventilatoren en andere geluidsproducerende zaken die zijn verbonden aan winkels kunnen hierdoor in het gedrang komen. Op het eigendom van reclamanten is niet het multifunctioneel centrum gepland, althans niet op het overgrote deel van de gronden van reclamanten. Op deze gronden rust de brede centrumbestemming en is concreet het winkelcentrum voorzien. Zoals hiervoor reeds opgemerkt, dient te worden geschoven met eigendomsposities en daarbij worden de belangen van reclamanten uiteraard meegenomen, zij het dat deze binnen de VVE Centrum worden opgelost, zie ad. 2. Verder is de gemeente zich bewust van het feit dat de combinatie van woningen en winkels soms tot problemen kan leiden. Echter, als bij het ontwerp van het winkelcentrum concreet rekening wordt gehouden met de verschillende geluidsproducerende onderdelen van de winkels en aspecten als laden en lossen, hoeft de aanwezigheid van winkels de bouw van woningen niet uit te sluiten. Bij het ontwerp van het totale winkelcentrum dient daar voldoende rekening mee te worden gehouden, evenals bij het ontwerp van de woningen in de vorm van geluidsisolatie. Zodra de ontwerpfase is aangebroken en duidelijk is welke functies waar zullen komen in het winkelcentrum en waar de woningen exact worden gebouwd, zal aan voorgaande aspecten uitgebreid aandacht worden besteed door de architect en door de gemeente, met name in de fase van de omgevingsvergunning. In onderhavige bestemmingsplanprocedure, waar een brede centrumbestemming woningen winkels mogelijk maakt, maar de exacte plaatsing daarvan en ook de toekomstige invulling van de verschillende winkels nog niet exact bekend is, kunnen nog geen concrete maatregelen worden getroffen. Winkels en wonen zijn in ieder geval op voorhand geen onverenigbare functies, ook getuige vele andere winkelcentra in Nederland waarboven winkels zijn gevestigd. 15
4. * Doordat het centrumproject is gekoppeld aan woningbouw, wordt de bouw van het totale complex afhankelijk gesteld van het aantal verkochte woningen waardoor de totale realisering van het centrum later kan worden gestart. Hierdoor lijden de winkeliers schade. * Aan de economische uitvoerbaarheid van het plan wordt getwijfeld. De bouw van 100 flatwoningen is niet reëel en het winkelcentrum is wat betreft de bouw gekoppeld aan woningbouw. De realiseringsovereenkomst met de contractpartijen 3W, Maaskant Wonen en de gemeente dateert van voor de brand. Op basis van het oude contract kan de nieuwe ontwikkeling niet plaatsvinden. Economische uitvoerbaarheid De economische uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan is op de volgende wijze volledig geregeld. Het traject is als volgt verlopen: * Op 3 april 2009 is een realiseringsovereenkomst gesloten tussen de gemeente, Maaskant Wonen en 3W voor, kort samengevat, de uitbreiding van het bestaande winkelcentrum, de bouw van 100 koopwoningen, de sloop van de Stevel en daaraan gekoppeld het terugbouwen van zorgwoningen; * In oktober 2009 is het bestaande winkelcentrum volledig afgebrand. Daarna hebben de contractpartijen overleg gevoerd en hebben zij afgesproken dat de oude realiseringsovereenkomst de basis blijft voor de nieuwe centrumontwikkeling; * Partijen hebben een ‘Aanvulling’ op de reeds gesloten realiseringsovereenkomst van 2009. Dit document is te beschouwen als ‘vertaaldocument’ waarin de verschillen tussen de realiseringsovereenkomst en de huidige situatie zijn benoemd en vertaald en over deze onderdelen zijn in de ‘Aanvulling’ concrete afspraken gemaakt; * Verder waren wij ons ervan bewust dat Hertogsland/Ruijters een grote rol speelt in de centrumontwikkeling als grootste eigenaar binnen dit winkelcentrum. Na constructief overleg heeft deze partij een verklaring d.d. 11 januari 2011 getekend, waarin wordt verklaard dat er zal worden geparticipeerd in de centrumontwikkeling en dat daarbij de uitgangspunten van het stedenbouwkundig masterplan en de afspraken uit de realiseringsovereenkomst d.d. 3 april 2009 worden gerespecteerd. * Voorts hebben de contractpartijen van de realiseringsovereenkomst toestemming gegeven aan de nieuwe investerende partij Volker Wessels c.q. dochterbedrijf Bouwbedrijven Jongen, om de contractverplichtingen over te nemen van 3W aangezien de contractverplichtingen integraal worden overgenomen en een garantstelling is afgegeven door de nieuwe contractpartij. Overigens blijft 3W verbonden aan het centrum als feitelijk bouwbegeleider/niet-risicodragend ontwikkelaar. Het enige verschil is aldus dat de investeringen door een andere partij zijn overgenomen. * Ook heeft 3W een samenwerkingsverband met Orbis voor de realisering van 60 verpleeghuisbedden (als transformatie van 50 koopwoningen) en heeft Zo Wonen in een intentieverklaring aangegeven deze investering mogelijk te willen maken. * Vivantes en Maaskant Wonen hebben een samenwerkingsverband om de zorgwoningen te realiseren. * Tenslotte krijgt de financiële haalbaarheid van de centrumontwikkeling een extra impuls door een bijdrage vanuit de Regio Westelijke Mijnstreek en door een ISV2-bijdrage van de Provincie Limburg. De economische uitvoerbaarheid is, in tegenstelling tot hetgeen reclamanten betogen, contractueel gezien volledig geborgd. Gestelde vertraging in de uitvoering De uitvoering van het centrum vindt plaats in twee fases, mede naar aanleiding van de inspraakreactie van reclamanten, waardoor de kans op vertraging van uitvoering nog kleiner is. In de centrumontwikkeling is woningbouw gecombineerd met winkels, maar dit leidt niet tot extra vertraging. Het wonen bestaat uit 100 koopwoningen, of 50 koopwoningen en 60 verpleeghuisbedden, 16
en 65 zorgappartementen. Door deze flexibiliteit in te bouwen in de planregels wordt woningbouw minder afhankelijk gemaakt van de verkoop van de woningen en zal het geen vertragende factor opleveren in de centrumontwikkeling. In de ‘Aanvulling’ op de realiseringsovereenkomst is het volgende afgesproken: * fase 1: 60 verpleeghuisplaatsen, 25 koopappartementen, maximaal 60 levensloopbestendige huurwoningen, winkel- en commerciële ruimten, dienstverlening en horeca met een totale oppervlakte van 12.500 m2 bvo, het multifunctioneel centrum en een gedeelte van de gebouwde parkeervoorzieningen; * fase 2: 25 koopappartementen, 2000 m2 bvo winkel- en commerciële ruimten, dienstverlening en horeca en een gedeelte van de gebouwde parkeervoorziening. Verder is overeengekomen dat wijziging in het bouwprogramma slechts mogelijk is met een voorafgaande goedkeuring van de contractpartijen en een optie om koopwoningen om te zetten in huurwoningen. Op deze wijze wordt de uitvoering van de centrumontwikkeling absoluut niet afhankelijk gesteld van de verkoop van woningen. De conclusie dat de economische uitvoerbaarheid van onderhavige centrumontwikkeling niet voldoende zou zijn gewaarborgd klopt niet, evenals de stelling dat door het realiseren van de woningbouw vertraging in de bouw zou ontstaan. Om verdere misverstanden te voorkomen, wordt tenslotte opgemerkt dat de gemeente de brand in 2009 in het winkelcentrum niet heeft aangegrepen om een groter winkelcentrum te plannen. Het bestaande winkelcentrum bestond uit: circa 8500 m2 Bvo, 500 m2 Bvo uitbreidingsmogelijkheden in het oude bestemmingsplan zelf, 600 m2 kelderruimte, in totaal 9600 m2 Bvo. 9600+ 4900 = 14.500 m2 Bvo. Met andere woorden: de omvang van het winkelcentrum van 14.500 m2 ligt al vast vanaf april 2009, ruim voor de brand eind 2009. 5. In het bestemmingsplan is maar plaats voor 2 supermarkten. Hierdoor wordt het winkelcentrum beperkt in de ontwikkelmogelijkheden want de aantrekkingskracht zou groter zijn als een supermarkt zich ter plaatse zou kunnen vestigen naast de Aldi en Jumbo met een volledig A assortiment. Het aantal supermarkten is bepaald aan de hand van het door de gemeente in dit kader uitgevoerde dpo. Hieruit blijkt dat in samenhang met de reeds bestaande supermarkten behoefte en plaats is in het centrum van Stein voor 2 supermarkten, althans aan 3400 m2 Bvo supermarkten, hetgeen twee supermarkten betekent. De gemeente blijft vasthouden aan de uitgangspunten van dit onderzoek, teneinde geen overaanbod op de detailhandelmarkt te creëren, dan wel leegstand te creëren elders. Aangezien de gemeente de balans tussen dagelijks- en niet-dagelijkse, zoals uit het dpo naar voren komt, wil nastreven, zal in overleg met de contractpartijen en Hertogsland/Ruijters een brancheadviescommissie worden ingesteld. 6. Als naar de parkeerindeling wordt gekeken (80 pp plein Haalbrugskensweg, 170 pp plein Dross. Jonker van Kesselstraat, 170 auto`s , 100 pp gebouwde parkeervoorziening, 110 pp langs de Heerstraat Centrum en 70 pp langs de Dross. Jonker van Kesselstraat wordt een totaal gehaald van 690 pp. Dit is conform de parkeernorm voldoende. Het is echter vreemd dat de straten rondom het centrum worden meegeteld inzake parkeren, maar dat de voorzieningen, zoals winkels, kantoren, woningen, verzorgingstehuis die aan dezelfde straten liggen, niet zijn meegenomen op de parkeerbalans. Dit, terwijl deze parkeerplaatsen al in een bestaande behoefte voorzien. Naar aanleiding van onderhavige zienswijze en de daadwerkelijke inpassing van het aantal parkeerplaatsen in het beeldkwaliteitkader, zie pagina 14, is een aanvullende parkeerbalans ‘Stein in 17
balans, Parkeerbalans voor het Winkelcentrum Stein’ opgesteld. Deze balans vervangt paragraaf 4.1 van het eerdere onderzoek van DHV d.d. 22 december 2010. In deze parkeerbalans is rekening gehouden met de parkeerdruk van de reeds aanwezige voorzieningen rondom het plangebied. Hieruit blijkt dat sprake is van een parkeeroverschot en dat er voldoende parkeerplaatsen zijn, zie paragraaf 4.1 van de Parkeerbalans en het eerdere onderzoek d.d. 22 december 2010, paragraaf 4.1.1. In deze aanvullende parkeerbalans is zelfs al rekening gehouden met een toekomstig initiatief voor een gezondheidscentrum op de plaats van de huidige apotheek om een volledig en correct beeld te krijgen van de daadwerkelijke parkeerbehoefte. 7. De weekmarkt is niet meegenomen in de parkeerbalans. Bovendien legt de weekmarkt beslag op een 75-tal pp waarop deze wordt gehouden. In de aanvullende Parkeerbalans wordt expliciet rekening gehouden met de weekmarkt, en zijn de cijfers gebruikt uit het gemeentelijk parkeerbeleid en daar waar nodig de landelijke CROW-richtlijn. Het uitgangspunt is, gelet op de omvang van de weekmarkt (4000m2), dat de markt volledig kan worden geplaatst in de openbare ruimte in het plangebied, zonder dat dit ten koste gaat van een 75-tal parkeerplaatsen, zoals wordt gesteld. In het kader van het beeldkwaliteitkader is dit doorgerekend en onderzocht. De weekmarkt leidt ertoe dat voor slechts 10 parkeerplaatsen een parkeerplaats dient te worden gevonden buiten het directe plangebied. Uit het onderzoek van DHV d.d. 22 december 2010 blijkt dat in het overloopgebied (binnen een straal van 200 meter rondom het centrumgebied, conform Gemeentelijk Beleid), ruim voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn om deze 10 extra plaatsen, gedurende 1 keer in de week tijdelijk op te vangen. 8. In het verkeer- en parkeeronderzoek zijn verkeerstellingen verricht ten tijde van de situatie dat alleen het tijdelijk winkelcentrum aanwezig was. Uit een onderzoek van Projectum Advies blijkt dat dit tijdelijk winkelcentrum 33% minder bezoekers trekt dan het winkelcentrum (voor de brand) in oktober 2009. Dit heeft ook zijn weerslag op de bezettingsgraad van de parkeerplaatsen. De verkeerstellingen zijn niet verricht om te bezien hoeveel parkeerdruk uitgaat van het tijdelijk winkelcentrum. Voor het tijdelijk winkelcentrum is een parkeerplaats aangelegd met voldoende parkeerplaatsen. De parkeertelling is juist verricht om het huidige parkeergebruik van bewoners uit de directe omgeving goed in beeld te brengen om te kijken of het reëel is dat naast de nieuw aan te leggen parkeerplaatsen ook een aantal bestaande plaatsen kunnen voorzien in het opvangen van de parkeerdruk. Dit staat ook expliciet vermeld paragraaf 4.1.1. van het verkeers- en parkeeronderzoek van DHV. Voor de berekening van het aantal parkeerplaatsen voor het nieuw te realiseren winkelcentrum is uitsluitend uitgegaan van kengetallen uit het gemeentelijk parkeerbeleid en daar waar nodig aanvullend de CROW. 9. Uit het onderzoek van Projectum Advies blijkt ook dat de parkeerplaatsen op de Heerstraat Centrum en de kantoren en winkels aan de Haalbrugskensweg nu ook al goed bezet zijn door bezoekers van winkels aan de Haalbrugskensweg en het verzorgingstehuis. In een aanvullende parkeerbalans heeft DHV alle overige functies rondom het centrumgebied nader onderzocht en bekeken hoeveel parkeerplaatsen hiervoor nodig zijn. Daaruit is gebleken dat de functies rondom het centrum, waaronder het zorgcentrum, de flats aan de Stadhouderslaan en de winkels aan de Haalbrugskensweg, kunnen voorzien in hun eigen parkeerbehoefte. Aan de hand hiervan, wordt een reëel beeld verkregen hoeveel parkeerplaatsen daadwerkelijk beschikbaar zijn voor het nieuwe te realiseren centrumproject. 18
10. 3W projectontwikkeling bestaat niet meer en is overgegaan naar een andere eigenaar en doet de ontwikkeling van het centrum niet meer. Het is de vraag of Jongen Bouw het contract van de uitbreiding van het winkelcentrum overneemt. De gemeente heeft met 3W een overeenkomst gesloten en contractuele afspraken gemaakt. In artikel 12 jo. artikel 16 van de realiseringsovereenkomst is een bepaling opgenomen dat overdracht van de contractspositie alleen mogelijk is na goedkeuring van de overige contractpartijen die daarbij beoordelen of de belangen van de centrumontwikkeling niet in geding komen. Het voorgaande is aldus gebeurd. Volker Wessel cq dochterbedrijf Jongen Bouwen heeft het contract integraal overgenomen van 3W, waarbij alle contractueel afgesproken uitgangspunten één op één zijn overgenomen. Als extra waarborg om nog meer zekerheid te krijgen, is aan Volker Wessels, cq Jongen Bouwbedrijven, een verklaring gevraagd waaruit blijkt dat zij zal handelen conform de uitgangspunten van de eerder gesloten realiseringsovereenkomst met daaraan gekoppeld een garantstelling. Voorgaande zienswijze is deels gegrond en leidt tot de volgende wijziging van het bestemmingsplan: * een aangepaste parkeerbalans.
19
Stichting Maaskant Wonen In een overleg van 18 mei 2011 heeft Maaskant Wonen toegelicht dat deze zienswijze niet dient te worden beschouwd als een verzet van een contractpartner tegen de centrumontwikkeling, maar meer als garantie om bepaalde rechten veilig te stellen, mocht de centrumontwikkeling onverhoopt niet doorgaan. Doel van de zienswijze is dat Maaskant Wonen tot uitdrukking wil brengen dat de realiseringsovereenkomst in 3 april 2009 is gesloten en dat deze overeenkomst uitgangspunt is voor de start van de nieuwe centrumontwikkeling. De tijd waarin deze overeenkomst is gesloten, is een andere tijd dan de huidige tijd en er wordt aandacht gevraagd om in de ‘Aanvulling’ op de realiseringsovereenkomst rekening te houden met de gewijzigde omstandigheden op financieel en volkshuisvestelijk gebied. 1. Het perceel van Maaskant Wonen is bestemd voor ondermeer kantoor. Gelet op het percentage van 70% bebouwing en het ingetekende bouwvlak is de voorziene uitbreiding van het kantoor van Maaskant Wonen niet goed mogelijk. Het huidige voetpad naast het kantoor van Maaskant Wonen krijgt nu ook de bestemming maatschappelijk . Indien de bouwgrens gelijk wordt gelegd met de bestemmingsgrens zijn de uitbreidingsplannen wel uitvoerbaar. Het gelijkleggen van de bestemmingsgrens met de bebouwingsgrens stuit vanuit stedenbouwkundig oogpunt op bezwaren. De nieuwe verbinding vanaf de Haalbrugskensweg naar de Dross. Jonker van Kesselstraat (het huidige voetpad naast het kantoor van Maaskant Wonen) krijgt weliswaar geen doorgaande functie in het nieuwe bestemmingsplan, maar het is een belangrijke zichtlijn richting de Drossaert Mangelschotstraat. Het opschuiven de bouwgrens richting de bestemmingsgrens zorgt ervoor dat de verbindingsweg het karakter krijgt van een steeg en daardoor is de belangrijke zichtlijn verdwenen. Daarbij speelt verder een rol dat bij de uitbreidingsplannen van de aangrenzende apotheek juist heel veel moeite wordt gedaan om de op de verbeelding aangegeven rooilijn te hanteren. De gewenste uitbreiding van het kantoor van reclamant aan de zuidzijde, zoals aangegeven op de tekening die bij de zienswijze is gevoegd, is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk. Daarbij wordt opgemerkt dat de zuidelijke uitbreiding niet op de gronden van reclamant is maar van de gemeente dus dat er geen sprake is van wegbestemming van directe bouwmogelijkheden dan wel eigendom. Het percentage van 70% is in het ontwerpbestemmingsplan overgenomen om te voorkomen dat het bestemmingsvlak met de bestemming maatschappelijke doeleinden volledig wordt volgebouwd. Nu blijkt dat dit percentage te weinig is voor de uitbreidingsplannen van Maaskant Wonen, wordt een percentage van 80% opgenomen, temeer om ook een niet te strak kader te vormen voor de uitbreidingsplannen van de apotheker ter plaatse. Met dit percentage wordt nog voldoende gewaarborgd dat het bestemmingsvlak niet volledig wordt bebouwd. Voorgaande aanpassing (verhogen bouwpercentage 80% binnen maatschappelijke doeleindenbestemming) wordt overgenomen in het definitieve bestemmingsplan. 2. De Stevel wordt wegbestemd en valt onder het overgangsrecht. Dit betekent dat Maaskant Wonen mogelijk schade lijdt. De Stevel wordt inderdaad wegbestemd op de huidige locatie aangezien ter plaatse een verkeersplein is voorzien. Maaskant Wonen is contractpartner in de centrumontwikkeling en heeft vanaf het begin van de onderhavige centrumontwikkeling geparticipeerd, bijvoorbeeld in de ateliersessies voor het stedenbouwkundig masterplan waar het fundament van het bestemmingsplan is gelegd. Maaskant Wonen wist dus dat de Stevel zal verdwijnen.
20
In de realiseringsovereenkomst d.d. 3 april 2009 en de ‘Aanvulling’ op deze overeenkomst (beide door Maaskant Wonen ondertekend) is echter vastgelegd dat Maaskant Wonen de woningen kan terugbouwen aan de Heerstraat Centrum. Ook is een extra artikel in de ‘Aanvulling’ opgenomen over de financiële verplichtingen tussen Maaskant Wonen en de gemeente waarbij een aantal financiële bepalingen uit de realiseringsovereenkomst d.d. 3 april 2009 zijn vervangen en vertaald naar de huidige situatie. Het betreft ondermeer, het vervallen van de sloopkosten van het sociocentrum, de verkoop van de gemeente aan Maaskant Wonen van een stuk grond en de koop van de ondergrond van de Stevel ten behoeve van de inrichting van de openbare ruimte. Wat betreft mogelijke concurrentie door eventuele transformatie van 25 koopwoningen naar 25 huurwoningen is in de ‘Aanvulling’ duidelijk vastgelegd, dat indien 3W koopwoningen zal omzetten in huurwoningen, Maaskant Wonen de eerste kandidaat is om dit te realiseren en alle contractpartijen daartoe toestemming moeten geven. Verder is contractueel overeengekomen dat de omgezette huurwoningen niet in een concurrerend segment op de markt worden gezet als sociale huurwoning indien de realisering van de huurwoningen door een andere contractpartij zal plaatsvinden. Op deze wijze worden de belangen van Maaskant Wonen optimaal geborgd. Het feit dat wordt teruggegaan in de bouwhoogte van 30 meter naar maximaal 22 meter levert ons inziens op zichzelf geen planschade op aangezien de waarde van een complex dan wel een woning niet wordt bepaald door de bouwhoogte. Ook in een groter geheel hebben de gemeente en Maaskant Wonen zich al voorbereid op de verplaatsing van de Stevel. Op de hoek van de Halstraat-Heerstraat Centrum is een voormalig wooncomplex gesloopt en worden 37 woningen teruggebouwd. Ook aan de Halstraat-Assevedostraat is een bestemmingsplanprocedure doorlopen om 29 levensloopbestendige woningen mogelijk te maken. Er is aldus geen sprake van schade aangezien Maaskant Wonen in het nieuwe centrumgebied naar behoefte het aantal woningen kan terugbouwen. Maaskant Wonen heeft verder expliciet aangegeven en contractueel laten vastleggen in de huidige woningmarkt niet meer het aantal van 85 woningen terug te bouwen, maar maximaal 65 woningen terug te bouwen. 3. Er zijn nog geen bindende afspraken gemaakt over de financiële uitvoerbaarheid. De realiseringsovereenkomst d.d. 3 april 2009 is een bindende overeenkomst en vormt samen met de ’Aanvulling’, waarin de verschillen tussen de oude en nieuwe situatie zijn vertaald in een nieuw vaststellingsdocument, de grondslag voor de economische uitvoerbaarheid van het plan. 4. Vanwege de optie in het bestemmingsplan dat 100 koopappartementen of 50 koopappartementen en 60 verpleeghuisbedden worden gerealiseerd, bestaat er voor Maaskant Wonen geen behoefte om 60 zorgappartementen te realiseren. Geopteerd wordt om de zorgappartementen te wijzigen in levensloopbestendige appartementen. Levensloopbestendige appartementen worden dan beschreven als woningen die geschikt zijn of eenvoudig geschikt zijn te maken voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronisch ziekten van bewoners. Maaskant Wonen zal vervolgens de woningen toewijzen aan personen, die gezien hun leeftijd en/of gezondheidssituatie (op termijn) zorg zullen gaan behoeven. Wij zijn van oordeel dat de zorgwoningen niet in de concurrerende sfeer zullen liggen met de verpleeghuisbedden. De verpleeghuisbedden voorzien in een regionale vervangingscapaciteit van een ander verpleeghuis en bewoning hiervan is niet voor dezelfde doelgroep als van de zorgwoningen van Maaskant Wonen. 21
De suggestie om de term zorgwoningen aan te passen in levensloopbestendige appartementen, wordt niet overgenomen aangezien in het bestemmingsplan niet de aanvullende eis wordt gesteld dat alleen mensen met een indicatie van het CIZ voor een zorgwoning in aanmerking komen. Bovendien blijkt uit voorgaande zienswijze dat de woningen door reclamant feitelijk toch zullen worden gebruikt als zorgwoning. Temeer nu in overweging wordt genomen dat reclamant voor de woningen een samenwerkingsverband heeft met zorgaanbieder Vivantes. Transformatie naar levensloopbestendige woningen heeft bovendien gevolgen voor de parkeernorm en de extra behoefte aan parkeerplaatsen die daaruit vloeit kan niet direct in het plangebied worden opgevangen. Voorgaande zienswijze is deels gegrond en leidt tot de volgende wijziging van het bestemmingsplan: * verhogen bebouwingspercentage 80% binnen maatschappelijke doeleindenbestemming.
22
LIJST AMBSTHALVE AANPASSINGEN * de bouwhoogte van de bestemming maatschappelijke doeleinden is 10 meter; Deze aanpassing wordt doorgevoerd teneinde nieuwbouwplannen van de apotheek ter plaatse te integreren. * de bouwgrens binnen de bestemming maatschappelijke doeleinden schuift op naar de grens van de bestaande bebouwing; Deze aanpassing wordt doorgevoerd teneinde stedenbouwkundig een evenwichtig beeld te creëren en een goede doorkijk en ruimtelijke doorgang naar de Haalbrugskensweg vanaf de Drossaert jonker van Kesselstraat te realiseren. * er is benadrukt per bestemming in de planregels dat dient te worden voldaan aan de parkeernorm conform gemeentelijk beleid. Deze aanpassing wordt doorgevoerd om te allen tijde te garanderen dat ter plaatse voldoende parkeerplaatsen zijn. * de bouwhoogte boven het MFC wordt aangepast van 13 meter naar 16 meter. Deze aanpassing is noodzakelijk om te garanderen dat boven het MFC nog een aantal bouwlagen kunnen worden gerealiseerd, terwijl in het MFC een gehoorzaal komt met een hoogte die hoger is dan gebruikelijk. * aanpassing van de toelichting naar aanleiding van de aangepaste parkeerbalans; * aanpassing van de toelichting naar aanleiding van het beeldkwaliteitkader en * aanpassing van de toelichting paragraaf economische uitvoerbaarheid en regionaal woonbeleid.
23
