Bestemmingsplan Oost, Sassenheim. Gemeente Teylingen

Bestemmingsplan Oost, Sassenheim Gemeente Teylingen

Toelichting, behorende bij het bestemmingsplan Oost te Sassenheim van de gemeente Teylingen

Opdrachtgever: Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Teylingen

Barendrecht, Raadsbesluit d.d. 27 september 2007

IMROstatuscode

Procedurefase

Datum

01

Concept

04-06-2004

02

Voorontwerp voor inspraak/overleg

November 2005

03

Ontwerp voor zienswijzen

1 mei 2006

04

Vastgesteld Raad

27 september 2007

04

Gewijzigd vastgesteld

27 september 2007

06

Goedgekeurd G.S.

INHOUDSOPGAVE VAN DE TOELICHTING 1

INLEIDING 1.1 Algemeen 1.2 Begrenzing plangebied 1.3 Doelstellingen van het plan 1.4 Vigerende bestemmingsplannen

2

KARAKTERISTIEK VAN HET PLANGEBIED 2.1 Ontstaansgeschiedenis 2.2 Architectuur en stedenbouwkundige opzet 2.3 Openbare ruimte 2.4 Archeologie en cultuurhistorie 2.5 Functies

4 4 5 9 9 10

3

BELEIDSKADER 3.1 Ruimtelijk beleid 3.2 Volkshuisvestingsbeleid 3.3 Archeologie- en monumentenbeleid 3.4 Verkeers- en vervoerbeleid 3.5 Ecologie 3.6 Sport- en recreatie 3.7 Prostitutiebeleid 3.8 Welstand 3.9 Horecabeleid

17 17 20 21 21 22 22 23 23 24

4

OMGEVINGSASPECTEN 4.1 Inleiding 4.2 Verkeer 4.3 Milieu

25 25 25 25

5

WATER 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

34 34 35 35 35 37 38 38

Waterbeleid- en beheer Waterhuishouding Waterkeringen Watergangen en sloten Waterkwaliteit Riool- en baggerbeheer Bestemmingen

1 1 1 1 2

6

ONTWIKKELINGEN 6.1 Hoek Narcissenlaan / Parklaan, locatie 1 6.2 Hoek Crocussenstraat / Mondriaanlaan, locatie 2 6.3 Locatie Parklaan / Menneweg, locatie 3 6.4 Menneweg, locatie 4 6.5 Menneweg, locatie 5 6.6 Kagerdreef, locatie 6 6.7 Essenlaan 36, locatie 7 6.8 Lindenlaan, locatie 8 6.9 Geelhoornstraat e.o., locatie 9 6.10 Sassenheimervaart en omgeving, locatie 10

39 39 40 41 42 42 43 44 45 45 47

7

JURIDISCHE ASPECTEN 7.1 Inleiding 7.2 Planvorm 7.3 Bestemmingsregelingen 7.4 Overige regelingen 7.5 Handhaving

48 48 48 48 50 52

8

OVERLEG EN INSPRAAK 8.1 Inspraak 8.2 Verslag van de informatie-bijeenkomst 8.3 Resultaten overleg ex artikel 10 Bro 1985

53 53 70 73

9

FINANCIËLE UITVOERBAARHEID

78

BIJLAGE 1: STAAT VAN BEDRIJFSACTIVITEITEN

Afbeelding 1 Ligging van het plangebied

Toelichting bestemmingsplan Oost gemeente Teylingen

1

1

INLEIDING

1.1

Algemeen Het voorliggende bestemmingsplan “Oost” van de gemeente Teylingen vormt het planologisch-juridisch bindende kader voor het toelaatbaar ruimtelijk gebruik van de gronden binnen het plangebied, dat is vastgelegd op de plankaart behorende bij dit bestemmingsplan. Het wordt grofweg begrensd door de Narcissenlaan / Parklaan, de Sassenheimer vaart, de Rijksweg A44 en de waterloop De Zandsloot. De woonwijk Mennepark is buiten het plangebied gelaten. Hier geldt momenteel een actueel bestemmingsplan. Het bedrijventerrein Industriekade is eveneens buiten het plangebied gelaten, omdat het gebied een andere functie heeft en niet in de vigerende plannen is opgenomen. In het kader van de wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) moeten bestemmingsplannen tenminste eens in de tien jaar worden herzien. Met de herziening van de betreffende bestemmingsplannen beoogt de gemeente een actueel toetsingskader te bieden. Het uitgangspunt van de gemeente is dat het hele grondgebied van Teylingen door actuele bestemmingsplannen wordt geregeld. Er wordt gestreefd naar een vermindering van het aantal bestemmingsplannen, een logische geografische en functionele gebiedsindeling en uniformiteit in planmethodiek en voorschriften. De voorliggende actualisatie voegt meerdere vigerende bestemmingsplannen samen tot één bestemmingsplan.

1.2

Begrenzing plangebied Het plangebied beslaat een gebied van circa 60 hectare. In het plangebied staat de woonfunctie centraal. Het plangebied betreft een gebied dat, ten noorden omsloten wordt door de Narcissenlaan en de Parklaan en aan de oostkant gedeeltelijk door de waterloop van de Sassenheimer vaart en de Geelhoornstraat. De zuidkant heeft een grillige grens die gevormd wordt door de Kagerweide en de Rijksweg A44. De waterloop De Zandsloot begrenst het westelijk deel van het gebied. De exacte grenzen van het plangebied zijn vastgelegd op de bij dit bestemmingsplan behorende plankaart met het kaartnummer 073601-B-01.

1.3

Doelstellingen van het plan De gemeente is van plan om voor het gemeentelijk grondgebied actuele bestemmingsplannen te vervaardigen. Op dit moment gelden er in het plangebied 5 verschillende bestemmingsplannen, die dateren uit de periode 1982-1993. Daarnaast hebben er in de loop der jaren enige tientallen vrijstellingen plaatsgevonden op grond van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), die een ordentelijke invulling in het bestemmingsplan behoeven. In het geactualiseerde bestemmingsplan “Oost”wordt er een actuele en uniforme methodiek voor het plangebied gehanteerd. Met deze actualisatie van het bestemmingsplan worden ontwikkelingen uit het verleden integraal opgenomen en wordt in juridischplanologisch opzicht een vereenvoudiging met betrekking tot de wijze van bestemmen doorgevoerd. Dit zijn echter niet de enige doelstellingen van voorliggend bestemmingsplan. In de eerste plaats is het college van burgemeester en wethouders van mening dat de ruimtelijk-visuele en -functionele kwaliteiten van het plangebied dusdanig hoog zijn, dat ter behoud en beheer hiervan een adequaat beschermend planologisch instrumentarium dient te worden opgesteld. Het voorliggende bestemmingsplan waarborgt derhalve de huidige ruimtelijke en structurele kwaliteit van Sassenheim-Oost. Anderzijds zijn er in het plangebied locaties waarvan de ruimtelijke, visuele of functionele structuur niet corresponderen met de kwaliteit van het overige gebied. Hier zullen in de bestemmingsplanperiode naar verwachting transformaties gaan plaatsvinden. Met het bestemmingsplan kan de gemeente sturing geven aan deze mogelijke ontwikkelingen. Het bestemmingsplan laat zich dan ook schetsen als een beheersplan met gespecificeerde ontwikkelingsmogelijkheden.

WISSING

stedebouw en ruimtelijke vormgeving BV

TO-223-736-jv-ldw

2


Deze typering is terug te vinden in de opzet en systematiek van het plan. Voor die delen waarvan de structuur, de bebouwing, het gebruik en de openbare ruimte van goede kwaliteit zijn, wordt een conserverende bestemmingsregeling toegepast. Dit is met name het geval bij de woonstraten die in ruimtelijk-visueel en ruimtelijk-functioneel opzicht in orde zijn, zoals de Rusthofflaan, J.P. Gouverneurlaan, Parklaan en de Kerklaan. Waar het gaat om kleine wijzigingen, die niet direct van invloed zijn op de ‘openbare’ kwaliteit van het woongebied, zijn deze mogelijk middels een flexibele bijgebouwen regeling. Door enerzijds conserverend te handelen in de aanwezige hoofdbebouwing die de structuur en beeldkwaliteit van het woongebied bepaalt en anderzijds flexibeler te handelen in het domein van de individu wordt een balans gevonden in de openbare kwaliteit en particuliere vrijheid. Alleen op deze manier kunnen de huidige ruimtelijke kwaliteiten van het woongebied naar de toekomst toe behouden blijven en wordt er voldoende ruimte geboden aan de vitaliteit die noodzakelijk is om de leefbaarheid in stand te houden. De wijze van bestemmen en de bijgebouwenregeling worden toegelicht in hoofdstuk 7. Voor locaties waar van oudsher sprake is van een functiemenging (wonen, bedrijven en voorzieningen) is het beleid gericht op het vooralsnog behouden van aanwezige nietwoonfuncties, wanneer deze geen onaanvaardbare hinder voor het wonen veroorzaken. Toename van deze niet-woonfuncties wordt echter tegengegaan. Het beleid ten aanzien van de bedrijven binnen de woongebieden is er in algemene zin op gericht deze te verplaatsen naar omliggende bedrijventerreinen. Er zal binnen de bestemmingsplanperiode mogelijk een relatief groot aantal locaties van functie en inrichting veranderen. Deze locaties zullen een transformatie ondergaan, maar het is essentieel dat de plekken na de transformatie een logisch samenhangend deel uitmaken van de dorpsen bebouwingsstructuur. Gelet op de bestaande ruimtelijke kwaliteiten, geldt als uitgangspunt voor ruimtelijke ingrepen dat nieuwe bebouwing zoveel mogelijk moet aansluiten op de schaal en maat van de bestaande karakteristiek in de wijk. In het bestemmingsplan wordt elk van deze locaties onderzocht op de mogelijkheden van herstructurering. Door middel van het opnemen van wijzigingsbevoegdheden wordt de gewenste ruimtelijk inrichting in de toekomst mogelijk gemaakt. 1.4

Vigerende bestemmingsplannen In het plangebied zijn de volgende bestemmings- en uitwerkingsplannen van toepassing: Bestemmingsplan De Kooi (1982) Bestemmingsplan De Kooi (1982), herziening Bestemmingsplan De Kooi (1982), uitwerkingsgebied UW I gedeeltelijk Bestemmingsplan De Kooi (1982), uitwerkingsgebied UW II Bestemmingsplan Oost-West (Oostelijk deel, kaart 1 en 2)

Raadsbesluit 20-12-1982 05-07-1988 11-04-1989

G.S.-besluit 12-02-1985 08-11-1988 04-07-1989

19-04-1988

12-07-1988

21-12-1993

28-06-1994

Bestemmingsplan de “De Kooi (1982)” uit 1983 was een integrale herziening van een eerder bestemmingsplan “De Kooi” dat in 1970 is vastgesteld. In 1988 is het uitwerkingsgebied UW II vastgesteld en in 1989 het uitwerkingsplan UW I. Het bestemmingsplan “Oost-West” uit 1993 verving toentertijd de uitbreidingsplannen Sassenheim herziening uit 1960 en 1962. Het ruimtelijk beleid dat is neergelegd in bovenstaande bestemmings- en uitwerkingsplannen wordt met de inwerkingtreding door dat van het bestemmingsplan “Oost” vervangen.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


3

Afbeelding 2: Plangebied bestemmingsplan

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

4


2

KARAKTERISTIEK VAN HET PLANGEBIED

2.1

Ontstaansgeschiedenis Sassenheim is gesticht op een langgerekte zandrug. Deze zandruggen zijn in de loop der tijd vrijwel geheel afgegraven voor de steenfabricage en de bloembollenteelt. Aan de ligging van de oude dorpskern is nog duidelijk te zien dat deze op een hoog niveau gebouwd is. De loop van de zandrug is tevens gebruikt voor de aanleg van de Heerweg, de route tussen Leiden en Haarlem. De kern van Sassenheim kent van oorsprong een lineair karakter en heeft zich in de loop der jaren ontwikkeld langs de oude verbinding tussen Leiden en Haarlem. Tot aan de 18e eeuw vond in Sassenheim voornamelijk agrarische ontwikkeling plaats. Rond 1860 kwam de bloembollenteelt in opkomst en maakte Sassenheim tot een gewilde plaats om te wonen. Uitbreiding van het woningbestand was noodzakelijk voor de groeiende behoefte aan arbeiders. De oplossing werd gevonden in het verdichten van de bestaande lintstructuur van Sassenheim, dat tot ongeveer 1920 is doorgegaan. Tussen 1880 en 1925 zijn vele fraaie villa’s gebouwd die getuigen van de bloei van het dorp. De bloembollengronden in de gemeente Teylingen en de bijbehorende bloembollenschuren, zijn tegenwoordig vrijwel geheel verdwenen. De handel en teelt hebben zich verplaatst naar gebieden buiten Sassenheim. Na de planmatige uitbreidingen van 1920 tot 1940 en de woningbouwcomplexen in de jaren ’50 en ’60, vond er in Sassenheim in de jaren ’60 en ’70 op grote schaal uitbreiding plaats. Het plangebied maakt deel uit van de uitbreiding die tussen de Parklaan en de rijksweg plaatsvond. Sinds de tweede wereldoorlog is veel nadruk gelegd op het aantrekken van lichte industrie. Het grondgebied van Sassenheim is deels voor lichte industrie en deels voor woningbouw gebruikt. De ontwikkeling als industriegemeente en forensengemeente zorgde voor een sterke groei die zich voortzette tot in 1991. Deze groei ging gepaard met een aanzienlijke toename van de welstand. De vernieuwing en uitbreiding van de winkelstand hield met de groei een gelijke tred. Het karakteristieke dorpsgezicht van Sassenheim ging door de drastische verandering van modernisering van panden, kaalslag en nieuwbouw veelal verloren. Hedendaags kent Sassenheim een grondgebrek waardoor er beperkte mogelijkheden zijn voor woningbouw en de groei van de gemeente vrijwel tot een eind is gekomen.

Afbeelding 3: Sassenheim rond circa 1840

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


2.2

5

Architectuur en stedenbouwkundige opzet Het plangebied bestaat uit twee verschillende bestemmingsplandelen te weten; het plangebied Oost-West (oostelijk deel) en het plangebied De Kooi (zie afbeelding 2). De plangebieden kennen, samenhangend met de bouwperiode, elk een kenmerkende verkaveling, architectuur en openbare ruimte. Het plangebied Oost is primair een woongebied en kent een diversiteit in bouwvormen uit verschillende perioden. De onderstaande architectonische en stedenbouwkundige beschrijvingen hebben betrekking op de gebieden zoals aangeduid in afbeelding 4.

Afbeelding 4: Indeling deelgebieden

Gebied 1 Langs de Rusthofflaan / Parklaan, Adelborst van Leeuwenlaan en de Kerlaan bevindt zich voornamelijk een grote differentiatie aan vrijstaande woningen en korte rijwoningen (max. 3 woningen) op ruime kavels. Op de overwegend grote percelen zijn enkele bedrijven te vinden. Een aantal van deze gebouwen kan als oriëntatiepunt in de wijk worden beschouwd, zoals het appartementencomplex op de hoek van de J.P. Gouveneurlaan / Rusthofflaan. De Parklaan is een doorgaande weg door Sassenheim met een wisselend bebouwingstype. Er staan vrijstaande enkele en dubbele woonhuizen en korte rijtjes die worden herhaald. De voorgevels zijn naar de weg georiënteerd met een gevarieerde rooilijn parallel aan de weg. De woningen langs de Parklaan kennen één á twee bouwlagen en een nadrukkelijke, uitstekende kap waarbij verschillende dakvormen voorkomen. Erkers zijn veel voorkomende accenten en geven de massa een verticaal karakter waarbij de daklijsten zorgen voor een horizontale geleding. De detaillering is grotendeels zorgvuldig en het materiaalgebruik traditioneel. Sommige rijenwoningen wijken in kleurgebruik af en ondersteunen daarmee niet het statige beeld van de Parklaan. Langs met name de Rusthofflaan en de Kerklaan is sprake van structuurbepalend groen, voornamelijk in de vorm van bomen en plantsoenen. En ook de omgeving van de vrijstaande woningen aan de Adelborst van Leeuwenlaan heeft een groen karakter. De Adelborst van Leeuwenlaan wordt naast het groen en water gekenmerkt door zorgvuldig architectonische uitgewerkte rijen woningen en grotere twee-onder-een-kapwoningen met een duidelijke horizontale geleding en een nadrukkelijke kap. De bebouwing vormt samenhangende clusters.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


6

Afbeelding 5: Adelborst van Leeuwenlaan

Het beleid van de gemeente is gericht op handhaving van de bestaande woonfunctie. Beleid omtrent eventuele ontwikkelingen ten behoeve van de woonfunctie is hier strenger geregeld. Een strenger beleid dient om de aanwezige ruimtelijke en stedenbouwkundige kenmerken te behouden en aantasting van die kenmerken te voorkomen. Een actief beleid gericht op het verplaatsen van de bedrijven is niet noodzakelijk. Een goede ruimtelijke en functionele inpassing van bedrijven wordt nagestreefd. Bedrijfsmatige ontwikkelingen op de achtererven zijn niet gewenst. Gebied 2 De woningen rondom de Sportlaan, Lindenlaan en Berkenlaan kennen in mindere mate variatie in woningtypen en bouwvormen. Het behoort tot een grote uitbreidingwijk met een heldere structuur en een eenvoudige woningopbouw van twee lagen met kap. De woningen beschikken over onbebouwde voortuinen. In de loop der tijd heeft er zich op enkele achtererven kleinschalige ontwikkelingen, ten behoeve van de woonfunctie, voorgedaan. De opbouw van het stratenpatroon en bebouwingsstructuur is hier overwegend lineair. Groene elementen zijn er in de vorm van bomen die verticale accenten vormen in de lineaire structuur van de woonstraten. Enkele andere groene elementen zijn de bijzondere kwaliteiten van de open ruimten en zijn bestemd als speelterrein. De buurtverzamelwegen worden gevormd door de Adelborst van Leeuwenlaan, Lindenlaan en de Esenlaan / Rusthofflaan en vervullen tevens een ontsluitingsfunctie voor het achterliggende woongebied de Kooi.

Afbeelding 6: Berkenlaan

Afbeelding 7

Het beleid in dit gebied is gericht op handhaving van de bestaande functies. Kleinschalige ontwikkelingen ten behoeve van de woonfunctie zijn aanvaardbaar, indien dit geen hinder veroorzaakt voor de aangrenzende percelen.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


7

Gebied 3 Het westelijk deel van het plangebied is in hoofdzaak een woongebied met daarin enkele maatschappelijke voorzieningen. De opbouw van het stratenpatroon en de bebouwingsstructuur heeft ook hier een overwegend lineair karakter. De woningen beschikken over onbebouwde voortuinen en hebben een beperkte variatie in woningtypen en bouwvormen. De woningen kennen een eenvoudige opbouw van twee lagen met kap, voornamelijk met zadeldak. De woningen rond de Tulpenstraat hebben juist vaak een plat dak. De hoekwoningen zijn, op een extra raam of deur na, gelijk aan tussenwoningen. Op enkele plaatsen komt men een woonaccent tegen in de vorm van gestapelde woningen met een flauw hellend of plat dak. De woningen aan de Menneweg vormen een uitzondering op de woningen in de overige buurten. De Menneweg is een voormalige route richting de Kagerplassen en kent een dorpse uitstraling. De Menneweg is ruim opgezet met weinig rijwoningen en slechts enkele twee-onder-een-kap woningen, waardoor een meer landelijk karakter ontstaat dan in de rest van de omgeving. Op de veelal grote percelen staan vrijstaande woningen die incidenteel zijn voorzien van een zorgvuldige detaillering. De woningen hebben een heldere hoofdmassa en bestaan uit een of twee lagen met voornamelijk een zadeldak, maar ook andere kapvormen worden aangetroffen. Een aantal voorkomende bedrijven past qua schaal en gebruik minder goed in deze omgeving. De Menneweg heeft een overwegend groen karakter door een breed wegprofiel met bomen en diepe voortuinen. Het overige groen is voornamelijk aan de randen, langs de Zandsloot en de A44, te vinden. In de bocht van de Menneweg, op de kruising met de Rusthofflaan, bevindt zich een cluster woningen van twee lagen met plat dak. De woningen beschikken over deels inpandige balkons en horen bij de complexmatige bebouwing van Parkhove. De Menneweg en Vijfmeiweg / Tulpenstraat vormen de buurtverzamelwegen voor het westelijk deel. De overige woonstraten, welke zijn ingericht als verblijfsgebied sluiten hierop aan. Voor het westelijk gelegen deel is het beleid gericht op handhaving van de aanwezige functies. Een ontwikkeling is te verwachten aan de locatie waar voorheen een rioolwaterzuiveringsinstallatie was gevestigd. Op het terrein is momenteel nog een influentgemaal aanwezig. Een woongebied is hier niet mogelijk en bedrijfsontwikkeling is gezien de ligging en ontsluiting niet gewenst. Gestreefd wordt naar een recreatieve bestemming van deze locatie. Een verplaatsing van het tenniscomplex aan de Parklaan naar de voormalige rioolwaterzuiveringsinstallatie aan de Schoonzorgseweg is gewenst. Op de vrijkomende locatie aan de Parklaan kan nieuwbouw plaatsvinden.

Afbeelding 8: Woningen aan de Rusthofflaan

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

8


Gebied 4 Het zuid-oostelijk deel van het plangebied wordt gevormd door het gebied van de Kooi. Dit deel is in de jaren zestig ontwikkeld om de groei van inwoners en de toenemende woningbehoefte op te vangen. Het gebied kent een hoge bebouwingsdichtheid en is primair een woongebied met een mindere mate van diversiteit in bebouwingstypen en bouwvormen. In het gebied komen naast woningen ook enkele voorzieningen voor. De eengezinswoningen in het gebied hebben variërende woonlagen van 2 lagen met kap tot 3 lagen met kap of plat dak. Centraal in het plangebied van de Kooi liggen enkele flats van 7 lagen, waarbij de balkons en galerijen zorgen voor een horizontale geleding. De belangrijkste ontsluitingen vormen de Kagerdreef, de Essenlaan, de Mercuriusstraat, de Plantanenlaan en de Kagertuinen. De overige wegen zijn korte woonstraten die direct aansluiten op de buurtontsluiting en zijn ingericht als verblijfsgebied. Het beleid in dit deelgebeid is gericht op handhaving van de bestaande functies. Kleinschalige ontwikkelingen ten behoeve van de woonfunctie zijn aanvaardbaar, indien dit geen hinder veroorzaakt voor de aangrenzende percelen. Uitbreiding van bedrijven is, gezien de overwegende woonfunctie van dit deelgebied, niet gewenst.

Afbeelding 9: Hoofdstructuur van het plangebied

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


9

2.3

Openbare ruimte In het plangebied komen naast enkele grotere groene ruimten beperkt kleine groenelementen voor. Het grootste gedeelte van het plangebied heeft een beperkte groene uitstraling. De privé-ruimten zijn strikt gescheiden van de openbare ruimte. Garageboxen komen in het gebied op enkele plaatsen voor, maar veelal vindt het parkeren plaats in de openbare ruimte. De verkeersstructuur van de buurten kenmerkt zich door woonstraten die zijn ingericht als verblijfsgebied.

2.4

Archeologie en cultuurhistorie De afwisselende bebouwing van de Menneweg en de Rusthofflaan staat in een oude lintstructuur en kan daarmee aangemerkt worden als cultuurhistorisch waardevol. Het beleid is gericht op het zorgvuldig inpassen van ontwikkelingen in de bestaande situatie; een variatie zonder verommeling en behoud en versterking van de eenheid binnen rijen en clusters. In de Welstandsnota van de gemeente staan criteria aangegeven aan welke gewenste eigenschappen een bouwwerk in deze oude lintstructuur moet voldoen. De bebouwing langs de Parklaan kent een statig profiel en vormt door met name de ligging langs het park een waardevolle synthese tussen bebouwing en omgeving. Het beleid is gericht op het tegengaan van schaalvergroting en verstoring van de eenheid binnen de variatie. Het welstandsniveau is gericht op het behoud en versterking van de statige bebouwing die deels herhaling kent en deels individueel is.

Afbeelding 10: Woningen langs de Parklaan

Niet alleen in het buitengebied van Sassenheim zijn boerderijen te vinden die aan het agrarisch verleden van de gemeente herinneren. Ook in de kern zoals aan de Menneweg komt men boerderijen tegen. De boerderij ligt verder van de weg, dieper op de kavel gelegen en veelal omgeven door beplanting. De bebouwing bestaat uit een hoofdgebouw en iets teruggelegen bijgebouwen als stallen en schuren. Het hoofdgebouw staat met de kop- of langsgevel gericht naar de hoofdweg, in dit geval de Menneweg. De boerderijen bepalen mede het cultuurhistorisch waardevolle beeld in Sassenheim. Beleid is gericht op ordening op het erf en de zorgvuldige detaillering.

Afbeelding 11: Kaasboerderij aan de Menneweg

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


10 2.5

Functies In het bestemmingsplan komen verschillende functies voor. Oost is over het algemeen een woonbuurt, maar er bevinden zich ook enkele winkels, sportvelden en bedrijvigheid. Het gebied is gunstig gelegen ten opzichte van het centrum van Sassenheim en de daar aanwezige voorzieningen. In deze paragraaf wordt inzicht geboden in de functioneelruimtelijke samenstelling van Oost.

2.5.1

Wonen De woningen in het plangebied zijn gebouwd variërend van de jaren ’60 tot ’80 met op enkele locaties (woon)bebouwing van de afgelopen tien jaar. Het gebied heeft veelal een beperkte variatie in woningtypen en bouwvormen. Naast de vele grondgebonden woningen en enkele beneden-bovenwoningen, komen er ook flats van 7 lagen en galerijwoningen van 3 lagen voor. Het beleid van de gemeente is gericht op voldoende aanbod van sociale woningbouw. Bij nieuwe locaties wordt hierbij een percentage sociale woningbouw gehanteerd van 30%. In het plangebied is een voldoende aanbod van sociale woningbouw aanwezig (32% in 2003, zie §3.2).

Afbeelding 12: Bebouwingstructuur plangebied

2.5.2

Groen- en water De groenvoorzieningen in “Oost” zijn gering en bestaan op wijkniveau uit open groene ruimte die worden gebruikt als speelterreinen. In enkele woonstraten wordt de openbare ruimte bepaald door hoogopgaand groen zoals in de Rusthofflaan en Kerklaan te zien is. Op het niveau van de buurt komen beperkt kleine groenelementen voor. Verder wordt het groen bepaald door de bomen in de woonstraten en de particuliere tuinen. Het water van de Sassenheimervaart en de Zandsloot aan de randen van het plangebied zijn voor belang van de wijk. Langs de Sassenheimervaart staan enkele woningen gesitueerd aan het water waardoor het water op deze plek meer een privé karakter kent. Het water in de rest van het plangebied heeft een belangrijke rol binnen de openbare ruimte. Het water geeft doorzichten en biedt mogelijkheden voor recreatie, zoals vissen en varen.

Afbeelding 13: Groen- en waterelementen in de wijk

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


2.5.3

11

Verkeer Langs het plangebied ligt een belangrijke doorgaande route; de Parklaan. De Parklaan sluit ter hoogte van de Sassenheimervaart aan op de provinciale weg N202 (van Pallandtlaan), die een verbinding vormt met de A44. De Parklaan kent een maximale rijsnelheid van 50 km/h. De belangrijkste wijkontsluitingswegen die zich in het plangebied bevinden zijn de Vijfmeiweg, Menneweg, Lindelaan- Kerklaan en de Adelborst van Leeuwenlaan. De Vijfmeiweg en de Kagerdreef sluiten de eerst genoemde drie wegen op elkaar aan. De buurtwegen worden gevormd door de Essenlaan, Mercuriusstraat, Plantanenlaan en de Rusthofflaan. Tussen deze wijkontsluitings- en buurtwegen ligt een netwerk van woonstraten. Het stratenpatroon van Oost vormt een eenheid van rechthoekige straten. De woonstraten- en erven hebben voornamelijk een verblijfsfunctie en zijn dan ook ingericht als 30 km/uur gebied. In 2006 is op het kruispunt Van Pallandtlaan met de Parklaan en de Willem Warnaarlaan een (meerstrookse)rotonde gerealiseerd. Hoewel niet in het plangebied gelegen heeft deze rotonde een positieve invloed op de bereikbaarheid van en naar het plangebied Oost. Openbaar vervoer Door het plangebied lopen vier (streek)buslijnen; namelijk de lijnen Leiden – Haarlem, Noordwijk – Haarlem, Noordwijkerhout – Nieuw Vennep en Sassenheim- Schiphol Oost. De haltes voor deze buslijnen bevinden zich alle aan de Parklaan. Tevens wordt het plangebied ontsloten door de buslijn 88. De route van deze lijn loopt via de Kerklaan, Kagerdreef, Vijfmeiweg en de Tulpenstraat. De haltes bevinden zich aan de Vijfmeiweg, Kagerdreef (twee maal), Kagertuinen en twee maal op de Parklaan. De spoorlijn Leiden – Schiphol welke zich net buiten het plangebied bevindt stopt niet in Sassenheim. Een station in Sassenheim / Warmond is ter sprake en het provinciaal en gemeentelijk beleid is gericht op de realisering van een NS station langs deze spoorlijn. Nader onderzoek wordt gedaan naar de mogelijkheid van station op de locatie Wasbeeklaan. Fietsroutes Er is geen uitgesproken en als zodanig herkenbaar fietsenstelsel door het plangebied. Het langzaam verkeer maakt gezamenlijk met het gemotoriseerde verkeer gebruik van de rijbanen. Alleen langs de Parklaan en de Narcissenlaan zijn fietsstroken aanwezig. De J.P.Gouverneurlaan is aan de zijde van de Parklaan afgesloten voor het autoverkeer, maar kan wel gebruikt worden door het fietsverkeer. Parkeren Het parkeren in het plangebied wordt, op enkele straten na, opgelost door parkeren langs de straat. Op doorgaande wegen, zoals onder andere de Lindenlaan, Kagertuinen en Kagerdreef zijn parkeervakken evenwijdig aan de weg gelegen. In de woonstraten wordt geparkeerd op de straat en de stoep, op enkele plekken levert dit een hoge parkeerdruk op. Parkeren op eigen terrein vindt plaats op de brede kavels zoals aan de Menneweg, Adelborst van Leeuwenlaan en op enkele kavels aan de Parklaan. Door het gehele plangebied komen garageboxen voor. Deze bevinden zich over het algemeen aan de achterzijde van de woningen, in hofjes en op pleintjes. De garageboxen leveren een bijdrage aan het terugdringen van parkeren in de woonstraten.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

12


Afbeelding 14: Verkeersstructuur

2.5.4

Detailhandel en bedrijvigheid Detailhandel en bedrijvigheid zijn verspreid over de hele wijk te vinden, maar er zijn ook enkele kleine concentraties. Een kleine concentratie van bedrijvigheid bevindt zich aan de Adelborst van Leeuwenlaan en de achterliggende Oosthaven, aan de Menneweg op de hoek met de Parklaan en aan de Menneweg nabij de Kagerdreef. Aan de Menneweg komt een agrarisch bedrijf voor. Detailhandel is nauwelijks in het plangebied aanwezig (zie afbeelding 15, nummer 2 en 6). Op slechts drie locaties komt detailhandel voor; aan de Kerklaan bevindt zich een bloemenwinkel en een kapper en aan de Kagerdreef is een kringloopwinkel gelegen.

2.5.5

Sport- en speeldoeleinden In Oost komen enkele speelvoorzieningen voor (zie afbeelding 16). Over het algemeen gaat het om speelterreinen met een redelijk oppervlak. 1 Speeltuin, Kagerweide; 2 Grasveld, Kagerplein; 3 Speeltuin, Sporthoflaan; 4 Groen + spel, Apollostraat; 5 Spel, Planetenplein; 7 Speeltuin, Krelagenhove. Het plangebied kent geen grootschalige sportvoorzieningen. Behalve de sportschool aan de Menneweg zijn geen overige sportvoorzieningen te vinden. Net buiten het plangebied is een sport- en recreatiecomplex (Wasbeek) gelegen. Ondanks dat dit complex niet in het gebied valt heeft het wel een wijkoverschrijdende functie en voorziet het de bewoners in het plangebied van de nodige sport en recreatie. In de toekomst is op het terrein van het Hoogheemraadschap aan de Schoonzorgseweg een recreatieve bestemming voorzien. De mogelijkheid bestaat dat het tenniscomplex, nu gelegen aan de Parklaan, wordt verplaatst naar de locatie aan de Schoonzorgseweg. Onderliggend bestemmingsplan kent aan het perceel een recreatieve bestemming toe, zodat sportvelden en overige sportieve en recreatieve dienstverlening mogelijk worden gemaakt.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

m

12

12

ɀ

2

73

ɀ

ɀ

63

43

41

1

ɀ

ɀ

13

22 6 26

dslo

Zan

22 22 2 4 22 2 4

20

straat

11

ɀ

Nicolaas Dames

61

51

49

33

ot

ɀ

35

7

ɀ

J

a oh

1

n

19

a str

9

23 2 32

ɀ

23 2 4 36 34 36

38

ɀ

ɀ

46

44

16

Johan

35

11 t/m 17 111 t/m 117 211 t/m 217

sstraat

14

21 9 11 1 9 9

Nicolaas Dame

2

Dix

at

2 21 21 12 1

27

24

Dix str.

ɀ

37

1 t/m 9 101 t/m 109 201 t/m 209

62

64

ɀ

74

82

72

ɀ

ɀ

22

31

30

57

Ba

g

ɀ

RW

44

da

11

ɀ

9

m

51

20

9

Am ster

ɀ

15

g erswe anbrek

16

53

an ssenla Narci

Haa

1

Den

9

35

58

14

54

ɀ

4

1

traat

at nstra

intens

Irisse

Hyac

45

9

v.Alkemadelaan

60

2

8

9

14

14

1

21

10

7

ɀ

2

18 14

35

1

2

ɀ

Scho

GD

1

ɀ

2

66

ɀ

44

ɀ

17

2

aa g

31 37

ɀ

11 13

ɀ

ove Vredeh

7

len

ɀ

straat

48

16

ɀ

54

40

38

30

22

2

14

34 32

24

48

46

Mondriaanlaan

50

44

Mondriaanlaan

26

ɀ ɀ

14

45

G

59

77

61

1

ɀ

Nar

56 a

35 37

33

ɀ

ɀ

an

46

56 58

30

Rembra ndtlaan

56

60

20

58

40

1

18

n

ɀ

97

66

10

8

99

12

4

16

ɀ

1-7 1

24

5

ɀ

1

9

10 1

7

Kage rdr

ɀ

22

n oplaa

6

1

17

23

ɀ

a 37

ɀ ɀ

8

4

ɀ

14 3

ɀ

laan

2

24

22

20

ɀ

2

2

ɀ

1

12a

De

Mennew 161

nH

5

RW

8

44

10

16

60

27

15

ɀ

3

11

29

9

eg 163

38

72

31

7

eweg

ɀ

6

33

3

40

17

72a

1

2

64

54

79

35

50abc

68

11

75

13

73

5

1

4

ɀ

ree Kagerd

f

reef

4

Kage rd

2

1

2

1

8

25

15

71

48

70

37

15

30

69

72

ɀ

27

29

ɀ

10

Jupiterstraat

10

15

Neptunusstraat

28

Rusthofflaan

66

37

eweg Menn

Mercuriusstraat

32

18

9

Marsstraat

62

Parklaan

5

4

40

17

ɀ

70

39

17

17

Marsstraat

42

74

61

ɀ

74

41

19

1

76

59

80

40

W K

53

2

GD

Venusstraat

55

45

80

ɀ

24

24

Mercuriusstraat

8

78

31

31

88

51

47

51 151 251

82

ɀ

36

86

88

34

48

94

ɀ

1 101 201

32

90

40

ɀ

Essenplein

129

39

fflaan Rustho

38

84

30

92

37

28

94

10 110 208

90

Kagerdreef

ɀ

96

26

t/m 117

D

ɀ

27

22

ɀ

f Kagerdree

Kagerplein

643

36

100

24

38

624

29

98

Parklaan

6

ste rda m

ɀ

13

Menn

8

34

34

18

106

27a

Kagervoorde

ɀ

142

30

2

28

14 12

15

110 112

ɀ

1

51a

27

158

156

Platanenlaan

16

108

140

17

offlaan Rusth

20

102 104

10

21

6

ɀ

160

36

92

53

53

9

4

W K

164

ɀ

20

14

64

106

3

ɀ

166

31

22

39

37

27

ɀ

168

43

41

18

71

74

4

45

D

ɀ

34

Kagersingel

9

Kagertuinen

11

7

enlaan Platan

1

Kagertuinen

13

12

50

5

122 124

55

Kagerdreef

19

7

2

62

60

58

118 120

18

162

170

Kagersingel

16

51

56

1

35

33 3

126

1

64

120

1

2

ɀ

200

128

Kagertuinen

Kagertuinen

ɀ

eweg

145

153

8

de

Afbeelding 15: detailhandel / horeca / kantoren / gemengde doeleinden

TO-223-736-jv-ldw

ɀ

ɀ

ɀ

11

8

114 116

Kagertuinen

Am

25

24 a

Kagerplein

ɀ

12l

15

24 a

52

57

146

H

65

148

71

27

an

9

24

33

ɀ

Essenlaan

ɀ

ɀ

11

ɀ

ɀ

24

73

85

24

61

ɀ

ɀ

17

43

12

117

Kagertuinen

23

26

11

traat Joseph Elsts

31

26

154

73

Bijweglaan

Berkenlaan

Acaciala 2

8

18

9

leijstraat Arend Verk

1

14

144

16

Kagertuinen

131

202

13

40

134

12

63

130a

130

10

1

2

11

75

139

aa g

109

4

3

30 5

Planetenplein

ɀ

807

ve Parkho

101 t/m

Parklaan

i ge We De Hoo

10

19

104

ɀ

ɀ

eef

15

2

Charley Toorop

8

or C.To

38

24

17

Saturnusstraat

ɀ

10

ɀ

151

ɀ

74

10 9

14

Mondriaanlaan

10 1

68

2

ɀ

3b

van Goghlaan

5

3

Rembrandtlaan

6

1a

149

ɀ

10

6

2

ɀ ɀ

12

39

2

14

niuslaan St. Anto 12

147

ɀ

Vijfmeiw eg

54

48

40

ɀ

4

2

31

141

ɀ

ɀ

enla

21

ciss

6

36

34

30

ɀ

ɀ

12

ɀ

32

43

111

44

ɀ

Mondria anlaan 28

52

42

36

15b

Mon driaa nlaan

ɀ

1 t/m

17

Mondriaanlaan

ste rda m

1

ɀ

2

7

7

7

7

ɀ

9

16

16

16

16

10

ove dingsh Bevrij

1

tshove Verze

1

ove Israelh

1

hove Grebbe

1

ɀ

7

Gladio

27

45

40

ɀ

Am

ɀ

52

46

42

ɀ

RW

2

2

30

t/m 20b

32

rkweg Sportpa

6

54

31b

29

34

3

39

ɀ

De nH

ɀ

aat

56

17 t/m

lenstr

31

2

g

2

15

Gladio

33

ahove Europ

weg

2

gse onzor

20

6

erswe

rek Baanb

1

43

52

19

1

38

30

G.B De Vroomenstr.

16

20

ɀ

29

12

ɀ

ɀ

ɀ

40

12

lde enpo

12

ɀ

ɀ ɀ ɀ ɀ

ɀ

2

8

42 46 44 48 50 52

traat

2

54

ers enpold Vrouw

58

Vrouw

12

10

22

32

4

ɀ ɀ ɀ ɀ

38

20

2

42

16 18b 18a

2 16

4 2

18

30 40

50

9 1

ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ

2

25

1

ɀ

4

20

38

2

22

36

15 24

14 16

9

t rstraa

22

4

ɀ ɀ 40b

34

1

24

40

14 16

70 72 74 76 78 80

ɀ

ɀ 40

24 26

2

31 25

23 17 15

28

7

2

ɀ

1

103

91

232

2

1

34

20

19

e Kagerweid

14

29

32

n ornlaa Meido

79

2 8 10

9

16

21

18

1

ɀ

WISSING stedebouw en ruimtelijke vormgeving BV 28

ɀ

ɀ 40a

2 30

18

Menn

40

107

42

Vijfmeiweg 25 32

20

ɀ

40b

105

40c

23 34

ehove Krelag

ɀ 22

ɀ 12

17

101

14

ɀ 99

20

15

97

22

hlaan 95

28

9

93 30

91 36

van Gog 89 6

orstka Beerh

ove

ɀ 87 8

38

81 .

36

39

24

26

9

ɀ

57 6

2

ɀ

5

8

Kagertuinen

Kagerweide

ɀ

22

32

2

ɀ

adelaan 18

n 10

ɀ 20

laa

26

ɀ

ove

Kruijfh 30

7 36

1 511 38

Engel

ɀ 85 101 48

16

ɀ

n Va

e ad em Alk

24

ɀ 26 24

ush Linnae 32

27 28

2

26

ɀ n 81

50

eiweg

ɀ 79

54

n 77

ɀ

t

Planetenplein 56

weg Menne

ɀ

16

75

ɀ

hove gteren van Slo

ɀ 2

ɀ

raat

ɀ Venusstraat 60

12

ɀ

7

28

ɀ 30

Rem bran dtlaa n

ɀ 19

62

27

94

66

Apollostraat 109 t/m 616

73

602

63

ɀ

Vijfm

Essenlaan

102

Apollostraat

30

61 35

48 133

ɀ

59

32

Rem bran dtlaa

ɀ 23 25

2

ɀ

ɀ

ɀ anlaa 55a

13

8

17

38

ɀ

ɀ

Mond ria 11

laan

ɀ

ɀ

straat 1

ɀ

ɀ

ɀ

ɀ ɀ Wilgen

10

7

ɀ

ɀ

ɀ

Nicolaas Dames

ɀ

ɀ

ɀ

Nicolaas Damesstr aat

ɀ ɀ

ɀ

ɀ

ɀ 1

16

37

66

26

ɀ

ɀ

ɀ

7

ɀ

ɀ

Zandsloot

straa 1

flaan

72

ɀ

ɀ

inten Hyac 35

122

69

ɀ

ɀ

13 55

65

ɀ

at 53 14

ɀ

traat 7 83

128

ɀ

Cha rley Too ropl aa

ɀ 26

ɀ

ɀ

ɀ 43

an Sportho

45

ɀ

nstra

ɀ hofla Sport 25

59

1

an 77 105

31

115

ɀ

ɀ

Van Alkem

38

87

29

44

7

23 4

9

ɀ

ɀ

ɀ

48

30

16 b

9b

ɀ

Parklaa

89

46

1 t/m 72

Acacialaan

34

ɀ

5

40

ɀ

ɀ

ɀ ɀ ɀ

42

ɀ

sse Crocu

ɀ 51

48

ɀ

1

47

4 13

17

1

ɀ

ɀ

ɀ 47 147 247

15 16

23

ɀ

11

ɀ

ɀ

19

ɀ Lindenla

ɀ

ɀ

ɀ

ɀ 49

5

ɀ

ɀ

aan 3

ɀ

ɀ

3

eurlaan Gouvern 1a

ɀ

ɀ

41 1

2

ɀ

ɀ

ɀ

Hoekstraat

J.P 75

ɀ

Kerklaan 65

ɀ

ɀ

at lenstra Gladio 63

ɀ

9

ɀ

Kerklaan 1

ɀ

27

ɀ

ɀ

ɀ

ɀ 21

ɀ

ɀ

ɀ

Tulpenst 19

ɀ

ɀ

weg Menne 57

8

ɀ

ɀ

ɀ

ias Frees 10

ɀ

ɀ

ɀ

1 55

16

ɀ

ɀ

erlaan

2

18

ɀ

ɀ 47

24

ɀ

ɀ

url verne 26

Geelhoornstraat

ɀ

ɀ

ɀ

3a

32

2

rnstraat Geelhoo

ɀ

ɀ

ɀ

Knorrenburgerlaan

3

Leeuwenlaan

ɀ

ɀ

ou J.P.G

Adelborst van Leeuwenlaan

10

15

ɀ

ɀ

1 13

ɀ

ɀ

Dr. de Viss

Adelborst van 9

ɀ

ɀ

ɀ

Bijdorpstraat

ɀ

cht

ɀ

Havenzi 5

ɀ

Toelichting bestemmingsplan Oost gemeente Teylingen 15a

13

ɀ ɀ

24

m

12

12

ɀ

2

73

ɀ

ɀ

63

43

41

1

ɀ

ɀ

13

22 6 26

dslo

Zan

22 22 2 4 22 2 4

20

straat

11

ɀ

Nicolaas Dames

61

51

49

33

ot

ɀ

35

7

ɀ

J

a oh

1

n

19

t

9

23 2 32

ɀ

23 2 4 36 34 36

38

ɀ

ɀ

46

44

16

Johan

35

11 t/m 17 111 t/m 117 211 t/m 217

sstraat

14

21 9 11 1 9 9

Nicolaas Dame

2

aa str Dix

2 21 21 12 1

27

24

Dix str.

ɀ

R

37

1 t/m 9 101 t/m 109 201 t/m 209

62

64

74

ɀ

82

R

72

ɀ

ɀ

22

31

30

57

Ba

g

ɀ

RW

44

da

11

ɀ

9

m

51

20

Am ster

ɀ

15

g erswe anbrek

16

53

an ssenla Narci

Haa

1

Den

9

35

58

14

54

ɀ

4

1

traat

at nstra

intens

Irisse

Hyac

45

9

v.Alkemadelaan

60

2

8

9

14

14

1

21

10

7

ɀ

2

18 14

35

2

ɀ

Scho

1

6

erswe

ɀ

2

66

ɀ

44

ɀ

17

2

aa g

37

33

Am

52

ɀ

11 13

1

1

ove Israelh

1

hove Grebbe

1

ɀ

2

ɀ

ɀ

ove Vredeh

7

7

7

7

7

27

Gladio

46

7

ɀ

9

16

16

16

16

10

ove dingsh Bevrij

1

tshove Verze

ste rda m

ɀ

2

30

t/m 20b

32

len

ɀ

3

45

straat

48

39

16

ɀ

54

40

38

30

22

2

14

34 32

24

48

46

Mondriaanlaan

50

44

Mondriaanlaan

26

ɀ ɀ

14

45

G

59

77

61

1

ɀ

Nar

56 a

35 37

ɀ

ɀ

an

46

56 58

30

Rembra ndtlaan

56

60

20

58

40

1

18

n

ɀ

97

66

10

8

99

1a

12

16

1-7 1

24

5

ɀ

1

9

10 1

7

Kage rdr

ɀ

22

n oplaa

6

1

17

23

ɀ

a 37

ɀ ɀ

8

4

ɀ

14 3

ɀ

laan

2

24

22

20

ɀ

2

2

ɀ

1

12a

De

Mennew 161

nH

8 10

RW

5

44

13

60

27

11

15

eg 163

ɀ

38

72

R

31

7

eweg

ɀ

6

33

3

40

17

72a

1

2

64

54

79

35

50abc

68

11

75

13

73

5

1

4

ɀ

ree Kagerd

f

reef

4

Kage rd

2

1

2

1

8

25

15

71

48

70

37

69

72

15

30

ɀ

27

29

ɀ

10

Jupiterstraat

10

15

Neptunusstraat

28

Rusthofflaan

66

37

eweg Menn

Mercuriusstraat

32

18

9

Marsstraat

62

Parklaan

5

4

40

42

74

17

ɀ

70

39

17

17

Marsstraat

R

61

ɀ

74

41

19

1

76

59

80

40

53

2

Venusstraat

55

45

80

ɀ

24

24

Mercuriusstraat

8

78

31

31

88

51

47

51 151 251

82

Essenlaan

ɀ

36

86

88

34

94

48

ɀ

1 101 201

32

90

40

ɀ

Essenplein

129

39

fflaan Rustho

38

84

30

92

37

28

94

10 110 208

ɀ

90

Kagerdreef

Kagerplein

ste rda m

ɀ

16

3

29

9

Menn

8

34

96

26

ɀ

22

Kagerplein

643

ɀ

f Kagerdree

t/m 117

27

36

100

24

38

624

29

98

Parklaan

34

18

106

27a

R

30

17

offlaan Rusth

20

102 104

2

28

14 12

Kagervoorde

ɀ

142

ɀ

140

15

110 112

1

51a

R

27

158

156

Platanenlaan

16

108

10

21

ɀ

160

36

92

53

53

9

4

164

ɀ

20

14

64

106

3

ɀ

166

31

22

39

37

27

ɀ

168

43

41

18

71

74

ɀ

4

45

34

Kagersingel

9

Kagertuinen

11

7

enlaan Platan

1

Kagertuinen

13

12

50

5

122 124

55

Kagerdreef

19

7

2

62

60

58

118 120

18

162

170

Kagersingel

16

6

51

56

1

35

33

1

64

120

1

2

3

126

ɀ

200

128

Kagertuinen

Kagertuinen

ɀ

eweg

145

153

Afbeelding 16: Sport- en speeldoeleinden

TO-223-736-jv-ldw

ɀ

ɀ

ɀ

11

8

114 116

Kagertuinen

Am

25

24 a

2

ɀ

R

12l

15

24 a

52

57

146

65

148

71

27

an

9

24

33

73

85

R

ɀ

Essenlaan

ɀ

ɀ

ɀ

9

ɀ

23

61

ɀ

117

Kagertuinen

1 24

24

ɀ

17

43

12

traat Joseph Elsts

31

26

11

26

28

7

79

2

ɀ

1

103

91

232

2

1

34

20

19

e Kagerweid

14

29

32

n ornlaa Meido

154

73

Bijweglaan

Berkenlaan

Acaciala 2

8

18

9


1

14

144

16

Kagertuinen

131

202

13

40

134

12

63

130a

130

10

1

2

11

75

139

aa g

109

4

3

30 5

Planetenplein

ɀ

807

ve Parkho

101 t/m

Parklaan

i ge We De Hoo

10

19

104

ɀ

ɀ

eef

15

2

Charley Toorop

8

or C.To

38

24

17

Saturnusstraat

ɀ

10

ɀ

151

ɀ

74

10 9

14

Mondriaanlaan

10 1

68

2

ɀ

3b

van Goghlaan

5

3

Rembrandtlaan

6

4

ɀ ɀ

10

6

2

ɀ ɀ

12

39

2

14


149

ɀ

Vijfmeiw eg

54

48

40

ɀ

4

2

31

141

ɀ

ɀ

enla

21

ciss

6

36

34

30

ɀ

ɀ

12

ɀ

32

43

111

44

ɀ

Mondria anlaan 28

52

42

36

15b

40

Mon driaa nlaan

ɀ

1 t/m

17

42

Mondriaanlaan

RW

2

6

54

31b

29

34

38

ɀ

1

rkweg Sportpa

31

ɀ

De nH

ɀ

aat

56

17 t/m

lenstr

31

2

g

2

15

Gladio

33

ahove Europ

weg

2

gse onzor

20

1

19

43

52

rek Baanb

20

30

G.B De Vroomenstr.

16

1

ɀ

ɀ ɀ ɀ

29

12

40

12

25

12

38

20

ɀ

ɀ ɀ ɀ ɀ

ɀ

42 46 44 48 50 52

2

2

54

traat

58

lde enpo

10 22

32

4

ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ

2 16

Vrouw

12

16 18b 18a

2

42

2

4 2

18

30 40 50

18 20

ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ

4

ers enpold Vrouw

38

9 1

14 16

20

36

2

22

22

4

70 72 74 76 78 80

t rstraa

40

ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ

9

ɀ 40b

1 147

40

34

1

24

40

14 16

ɀ ɀ 42

ɀ 40a

24 26 28

2

31 25

23 17 15

2 8 10

9

16

21

18

1

ɀ


ɀ 32

8 ɀ 40b

105

40c

23 34

38

81 .

36

39

24

26

11

ɀ

Vijfmeiweg 25

ɀ 8

ehove Krelag

ɀ 12

7 ɀ

6 22

Menn 14

ɀ 20

107

22

de 17

101

28

15

ɀ 99 30

9

97 36

15 24

Kagertuinen

Kagerweide

ɀ

22

32

2

ɀ

adelaan 10

ɀ hlaan 95 6

eiweg 93 8

2

van Gog 91 6

orstka Beerh

ɀ 89 8

8 30

2

ove 36

1 511 38

n

ɀ 87 101 48

n 18

a ela

26

ɀ

ove

Kruijfh

ɀ 85

50

n 81

54

Engel

ɀ 79

56

16

ɀ

n Va

ad em Alk

24

ɀ 20

ush Linnae 26 24

27 32

2

ɀ 77

ɀ

16

Planetenplein

ɀ

7

75

ɀ

raat

ɀ 2

ɀ

ɀ 57

60

12

ɀ

hove gteren van Slo

ɀ Venusstraat 62

73

ɀ

t

ɀ

Vijfm

26

ɀ 30

Rem bran dtlaa n

5 602

63 19

94

66

Apollostraat 109 t/m 616

Apollostraat 102

weg Menne 28

61

28

59 35

30

4

32

Rem bran dtlaa

ɀ 23 25

2

ɀ 13

48 133

ɀ

27

ɀ

ɀ

ɀ

ɀ anlaa 11

8

17

ɀ

Mond ria 55a

ɀ

ɀ

straat 1

laan

ɀ

ɀ

ɀ ɀ Wilgen

10

7

16

ɀ

ɀ

ɀ

Nicolaas Dames

ɀ ɀ

ɀ

ɀ

Nicolaas Damesstr aat 1 66

26

ɀ

ɀ

ɀ ɀ

3

38

72

9

7

ɀ

ɀ

ɀ 37

122

69

ɀ

ɀ

Zandsloot

straa 55

65

ɀ

ɀ

inten Hyac 1

14

ɀ

ɀ

13

7 83

128

ɀ

ɀ

ɀ at 53

an flaan Sportho

45

ɀ

nstra

ɀ 26

ɀ

at iastra 35

59

ɀ

ɀ

Van Alkem

38

87

29

44

7

23 4

9

ɀ

ɀ

ɀ

48

30

16 b

9b

ɀ

Parklaa

89

46

1 t/m 72

Acacialaan

34

ɀ

5

40

ɀ

Cha rley Too ropl aa

42

ɀ

sse Crocu

ɀ 51

48

ɀ

47

hofla Sport

an 77 1

31

105

1 25 17

115

23

ɀ

ɀ

ɀ

ɀ ɀ 43 15

16

ɀ

ɀ

ɀ 47 147 247 13

ɀ

11

ɀ

ɀ

1

ɀ ɀ

Lindenla

ɀ

ɀ

ɀ

ɀ 49

5

ɀ

ɀ

n 3

ɀ

ɀ

19

aan verneurl 1a

2

ɀ

41 1

ɀ

ɀ

ɀ

3 75

ɀ

ɀ

ɀ

Hoekstraat

J.P Gou 65

ɀ

ɀ

ɀ

Tulpenst 19

ɀ

9

ɀ

Kerklaan

1

ɀ

ɀ

ɀ

ɀ 27

ɀ

ɀ

ɀ

Frees 21

ɀ

ɀ

ɀ at lenstra Gladio 63

2

ɀ

ɀ

weg Menne 57

8

ɀ

10

ɀ

ɀ

ɀ

Knorrenburgerlaan

ɀ

ɀ

1 55

16

ɀ

ɀ

Kerklaan 18

ɀ

ɀ

47

24

ɀ

ɀ

erlaan

urlaa 26

Geelhoornstraat

ɀ

32

rnstraat Geelhoo

ɀ

ɀ

ɀ

3a

verne

Leeuwenlaan

ɀ

ɀ

ou J.P.G


10

15

ɀ

ɀ

Dr. de Viss

Adelborst van 13

ɀ

ɀ

ɀ

Bijdorpstraat

ɀ

cht

ɀ

Havenzi 5 9

ɀ

14 Toelichting bestemmingsplan Oost gemeente Teylingen 15a

ɀ ɀ

24


2.5.6

15

Horeca In het plangebied is uitsluitend lichte horeca toegestaan; horeca categorie I. Onder categorie 1 vallen bijvoorbeeld een snackbar, een traiteur en een broodjeszaak. In het plangebied is naast een snackbar aan de Essenlaan ook een Chinees-Indisch restaurant aan de Parklaan aanwezig (zie afbeelding 15: nummer 1).

2.5.7

Overige en bijzondere doeleinden In het plangebied bevinden zich diverse voorzieningen, die de wijk in functioneel opzicht completeren. Hierbij moet onder meer gedacht worden aan dienstverlenende bedrijven en onderwijs. De benaming van de voorzieningen in deze paragraaf zijn in overeenstemming met de betreffende bestemming op de plankaart en de voorschriften. De overige doeleinden betreffen (zie afbeelding 15): Kantoren 3. Kantoor, Essenlaan; 4. Kantoor, Kerklaan. Gemengde doeleinden 5. Zonnestudio en snackbar, Essenlaan; 7. Autorijschool, kapper, advocaat, Vijfmeiweg. De bijzondere doeleinden betreffen (zie afbeelding 17): 2 Wijkgebouw, Rusthofflaan; 4 Kagerdreef; 5 Politie, Riag en een gezondheidscentrum, Rusthofflaan; 9 Fysiotherapeut en dansschool, Gladiolenstraat; 10 Buurtcentrum, Gladiolenstraat; 11 Gymzalen, Gladiolenstraat. Dagopvang en onderwijs In het gebied bevinden zich 3 (basis)scholen en 2 maal een kinderopvang: 1 School aan de Parklaan; 3 Basisschool ’De Springplank’, Kagerplein; 6 Openbare basisschool ‘Het Bolwerk’, Menneweg; 7 Trias stichting kinderopvang en naschoolse opvang, Menneweg. 8 Kinderdagverblijf en school, Kagerdreef;

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

m

12

12

ɀ

63

73

ɀ

ɀ

2

43

41

ɀ

ɀ

13

33

22 6 26

dslo

Zan

22 22 2 4 22 2 4

20

straat

1

11

ɀ

Nicolaas Dames

61

51

49

35

ot

7

ɀ

J

a oh

1

n

19

t

9

23 2 32

ɀ

23 2 4 36 34 36

38

ɀ

ɀ

46

44

16

Johan

35

11 t/m 17 111 t/m 117 211 t/m 217

sstraat

14

21 9 11 1 9 9

Nicolaas Dame

2

aa str Dix

2 21 21 12 1

27

24

str.

Dix

ɀ

37

1 t/m 9 101 t/m 109 201 t/m 209

62

64

ɀ

74

82

72

ɀ

ɀ

22

30

57

Ba

g

ɀ

RW

44

da

11

ɀ

9

m

51

20

Am ster

ɀ

15

g erswe anbrek

16

53

58

14

intens

1

traat

at nstra Irisse

Hyac

45

54

ɀ

4

8

9

14

14

1

21

10

7

ɀ

2

18 14

31

an ssenla Narci

Haa

1

Den

9

35

9

v.Alkemadelaan

60

1

2

2

ɀ

Scho

1

ɀ

2

66

g

ɀ

44

15

Gladio

33

ɀ

17

2

aa g

37

33

Am

52

ɀ

11 13

1

1

ove Israelh

1

hove Grebbe

1

ɀ

2

ɀ

ɀ

ove Vredeh

7

7

7

7

7

27

Gladio

46

7

ɀ

9

16

16

16

16

10

ove dingsh Bevrij

1

tshove Verze

ste rda m

ɀ

2

30

t/m 20b

32

len

ɀ

3

45

straat

48

39

16

ɀ

54

40

38

30

22

2

14

34 32

24

48

46

Mondriaanlaan

50

44

Mondriaanlaan

26

ɀ ɀ

14

45

G

Nar

ciss

59

77

61

1

ɀ

56 a

35 37

ɀ

6

ɀ

BD

enla an

ɀ

46

56 58

Rembra ndtl aan 60

20

58

56

BD

BD 1

18

n

ɀ

97

66

10

8

1a

99

12

16

1-7 1

24

5

ɀ

1

9

10 1

7

Kage rdr

ɀ

22

n oplaa

6

1

17

23

ɀ

a 37

ɀ ɀ

8

4

ɀ

14 3

ɀ

24

22

20

laan

2

ɀ

2

2

ɀ

1

12a

De

Mennew 161

nH

BD

BD

5

RW

8

44

10

13

15

3

29

9

ɀ

eg 163

38

62

40

17

72a

1

2

64

54

79

35

50abc

68

11

75 73

Rusthofflaan

66

37

5

1

4

ɀ

ree Kagerd

f

reef

4

Kage rd

2

1

2

1

71

48

70

eweg Menn

13

8

28

15

25

37

15

30

69

72

ɀ

27

29

ɀ

10

Jupiterstraat

10

15

Neptunusstraat

Mercuriusstraat

32

18

9

Marsstraat

BD

ɀ

8 72

33

3

4

Parklaan

5

BD

31

7

eweg

6

40

17

ɀ

70

39

17

17

Marsstraat

42

74

61

ɀ

74

41

19

1

76

59

80

40

53

2

Venusstraat

55

45

80

ɀ

24

24

Mercuriusstraat

8

78

31

31

88

51

47

51 151 251

82

Essenlaan

ɀ

36

86

88

34

94

48

ɀ

1 101 201

32

90

40

ɀ

Essenplein

129

39

fflaan Rustho

38

84

30

92

37

28

94

10 110 208

ɀ

90

Kagerdreef

Kagerplein

ste rda m

ɀ

16

60

27

11

Menn

8

34

96

26

ɀ

22

Kagerplein

ɀ

34

18

106

27a

Kagervoorde

ɀ

142

30

2

28

14 12

15

110 112

ɀ

1

51a

158

21

ɀ

160

36

Kagersingel

16

6

51

92

53

53

56

9

4

18

19

7

20

64

106

3

ɀ

166

31

22

39

37

27

ɀ

168

43

41

18

71

74

ɀ

4

45

34

Kagersingel

9

Kagertuinen

11

7

enlaan Platan

1

Kagertuinen

13

12

50

5

122 124

55

Kagerdreef

164

ɀ

162

170

2

14

118 120

62

60

58

1

35

33

1

64

120

1

2

3

126

ɀ

200

128

Kagertuinen

Kagertuinen

ɀ

eweg

145

153

8

de

Afbeelding 17: bijzondere doeleinden

TO-223-736-jv-ldw

ɀ

ɀ

ɀ

11

8

114 116

10

BD

BD

27

156

Platanenlaan

16

108

140

17

offlaan Rusth

20

102 104

BD

643

f Kagerdree

t/m 117

27

36

100

24

38

624

29

98

Parklaan

Kagertuinen

Am

25

24 a

4

ɀ

12l

15

24 a

52

57

10

1

2

63

12

13

40

134

146

65

148

71

27

an

9

24

33

ɀ

Essenlaan

ɀ

ɀ

11

ɀ

9

ɀ

24

73

85

24

61

ɀ

117

Kagertuinen

23

ɀ

17

43

12

traat Joseph Elsts

31

26

11

26

28

7

79

2

ɀ

1

103

91

232

2

1

34

20

19

e Kagerweid

14

29

32

n ornlaa Meido

154

73

Bijweglaan

Berkenlaan

Acaciala 2

8

18

9


1

14

144

16

Kagertuinen

131

202

BD 130a

130

11

75

139

aa g

109

4

3

30 5

Planetenplein

ɀ

807

ve Parkho

101 t/m

Parklaan

i ge We De Hoo

10

19

104

ɀ

ɀ

eef

15

2

Charley Toorop

8

or C.To

38

24

17

Saturnusstraat

ɀ

10

ɀ

151

ɀ

74

10 9

14

Mondriaanlaan

10 1

68

2

ɀ

3b

van Goghlaan

5

3

Rembrandtlaan

6

4

ɀ ɀ

10

6

2

ɀ ɀ

12

39

2

14


149

ɀ

Vijfmeiw eg

54

48

40

30

40

31

141

ɀ

21

ɀ

4

2

36

34

30

ɀ

ɀ

12

ɀ

32

43

111

44

ɀ

Mondria anlaan 28

52

42

36

15b

40

Mon driaa nlaan

ɀ

1 t/m

17

42

Mondriaanlaan

RW

2

6

54

31b

29

34

rkweg Sportpa

31

ɀ

De nH

ɀ

aat

56

17 t/m

lenstr

31

2

2

30

ahove Europ

weg

2

gse onzor

20

6

erswe

rek Baanb

1

43

52

19

1

38

30

G.B De Vroomenstr.

16

20

35

12

ɀ

29

12

38

20

ɀ

ɀ ɀ ɀ ɀ

ɀ ɀ ɀ

ɀ

ɀ ɀ

lde enpo

12

32

2

42

18

4 2

18

10 22 50

12

Vrouw

Vijfmeiweg 40

16 18b 18a

54

40

2

42 46 44 48 50 52

2

58

traat

8

ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ ɀ

4

25

9

ɀ

1

ɀ 40b

15 24

2 16

ɀ ɀ 40c

2

ers enpold Vrouw

38

2

20

40

4

70 72 74 76 78 80

22

40a

4

9

t rstraa

36

10

14 16

1

24

22

2

31 25

23 17 15

2 8 10

9

16

21

18

ɀ ɀ 147

40

ɀ 40b

24 26 28

9 1

ɀ


ɀ 32

2

ɀ 42

Vij 25

3

ɀ

23 34

ehove Krelag

ɀ 22

ɀ 12

20

Menn 14

ɀ 20

105

22

107

28

17

101 30

ɀ 99 36

15

97 6

hlaan 95 8

34

81 .

36

39

24

26

40

14 16

26

1

ɀ

adelaan 18

an 9

93 6

eg fmeiw 91 8

orstka Beerh 30

2 36

Kagertuinen

Kagerweide

ɀ

22

32

2

ɀ

ad em Alk 20

ɀ

ove

ove 511 38

16

Kruijfh van Gog 101 48

1

ɀ 89

50

n

ɀ 87

54

Engel

ɀ 85

56

n 81

60

38

n Va

ɀ

26

ela

24

ɀ 26 24

ush Linnae 32

27 28

2

26

ɀ 57

62

27

94

66

16

Venusstraat

ɀ

7

ɀ ɀ 79

ɀ

raat

ɀ 77

ɀ

t

ɀ 75

602

73 2

ɀ

hove gteren van Slo

30

ɀ

7 Planetenplein 109 t/m 616

12

ɀ

anlaa

Apollostraat

102

Apollostraat

30

weg Menne

28

63 35

48

133

ɀ

61

32

Rem bran dtlaa n 23 25

2

59

ɀ

ɀ

5 19

ɀ

Rem bran dtlaa

ɀ 13

8

17

10

ɀ

ɀ

Mond ria 55a

laan

16

ɀ 11

ɀ

straat

ɀ

ɀ

ɀ ɀ Wilgen

66

7

ɀ

11 1

ɀ

ɀ

Nicolaas Dames 1

ɀ

ɀ

ɀ

Nicolaas Damesstr aat

ɀ

ɀ

ɀ

ɀ ɀ ɀ

ɀ

ɀ

straa 1 38

72

38

87

29

44

7

23 4

9

ɀ

ɀ

ɀ

4

30

16

9

ɀ

Parkla

89

46

1 t/m 72

Acacialaan

34

ɀ

ɀ

ɀ 37

122

ɀ

ɀ

Zandsloot

7

ɀ

ɀ

inten Hyac 69

ɀ

traat 55

65

ɀ

ɀ

ɀ at 53 14

ɀ

ɀ

13

ɀ

7 83

128

ɀ

ɀ

Van Alkem

nstra 43

26

ɀ

ɀ 35

77 1

47 147 247

an flaan Sportho

45

ɀ

ɀ

ɀ Cha rley Too ropl aa 51

hofla Sport

an 59

ɀ

5

40

ɀ

sse Crocu

ɀ

42

ɀ

1

47

48

ɀ

ɀ

ɀ 31

105

1 25 17

115

23

ɀ

11 13

ɀ

ɀ

19

ɀ ɀ

2

15 16

ɀ

ɀ

ɀ

6

Lindenla

ɀ

ɀ

ɀ

Tulpenst 49

5

ɀ

ɀ

3

aan verneurl 3

ɀ

ɀ

aan 1a

ɀ

ɀ

41 1

2

ɀ

at lenstra Gladio 75

ɀ

ɀ

ɀ

ɀ

Hoekstraat

J.P Gou 65

ɀ

ɀ

9 63

ɀ

Kerklaan

1

ɀ

ɀ

ɀ

ɀ 27

ɀ

ɀ

ɀ

ias Frees 21

ɀ

ɀ

ɀ

1

19

ɀ

9

ɀ

ɀ

Me g nnewe 57

2

ɀ

ɀ

ɀ

3a 55

8

ɀ

10

ɀ

1

16

ɀ

ɀ

ɀ

Knorrenburgerlaan

ɀ

Kerklaan 18

ɀ

ɀ

47

24

Geelhoornstraat

ɀ

ɀ

n de Visserlaa 26

rnstraat Geelhoo

ɀ

ɀ

ɀ

10 url verne

Leeuwenlaan

ɀ

ɀ

ou J.P.G


10

15

ɀ

ɀ 32

13

ɀ

Adelborst van 9

ɀ

ɀ

ɀ

Bijdorpstraat

ɀ

Dr.

ɀ

cht

ɀ

Havenzi 5

ɀ

16 Toelichting bestemmingsplan Oost gemeente Teylingen 15a

ɀ ɀ

24


3

17

BELEIDSKADER Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van de beleidsonderdelen van de verschillende overheden, voor zover het beleid van belang is voor het plangebied van dit bestemmingsplan. Hetgeen in dit bestemmingsplan is vastgelegd past binnen de beleidskaders van de onderstaande beleidsdocumenten. Daar waar sprake is van afwijking van het relevant beleid zal dit gemotiveerd worden aangegeven.

3.1

Ruimtelijk beleid Nota Ruimte Bijna een jaar na vaststelling door het kabinet is een aangepaste Nota Ruimte op 17 april 2005 door de Tweede Kamer aangenomen. In de Nota Ruimte wordt ‘ruimte voor ontwikkeling’ centraal gesteld. Voor heel Nederland is een beperkt aantal generieke regels gehanteerd onder de noemer ‘basiskwaliteit’, wat zorgt voor een ondergrens op het gebied van veiligheid, milieu, verstedelijking, groen en water. De nota zorgt ervoor dat water een integraal onderdeel wordt van de ruimtelijke planvorming. De Bollenstreek (waaronder Sassenheim) is in de Nota Ruimte aangewezen als ‘greenport’. Dit houdt in dat de internationale betekenis van de bloemen- en bollenteelt behouden blijft en versterkt wordt. De provincies hebben het voortouw om dit beleidsmatig uit te werken en ruimtelijk te verankeren in hun streekplannen. Grootschalige uitleglocaties in de Bollenstreek worden tot 2020 uitgesloten. Ten zuidwesten van Amsterdam is een substantiële uitbreiding van de verstedelijkingsruimte gewenst, maar moet ook ruimte geboden worden aan strategisch groen, natuur, water en bedrijventerreinen. De in de Nota opgenomen randvoorwaarden voor het gebied behorende tot de greenports beïnvloeden de ontwikkelingsmogelijkheden in de Haarlemmermeer en de Bollenstreek. De provincies Noord- en Zuid-Holland maken gezamenlijk en in overleg met andere betrokkenen een nadere gebiedsuitwerking voor het buiten het Groene Hart liggende gebied Haarlemmermeer en de Bollenstreek. In de gebiedsuitwerking moet binnen de beleidskaders van deze nota worden bezien op welke wijze de ruimtelijke ontwikkelingen (waaronder de verstedelijking) kunnen plaatsvinden. De beperkingen die met name voortvloeien uit het ‘greenportbeleid’ betekenen dat in de Bollenstreek geen grootschalige verstedelijking plaatsvindt. Tot slot zal rekening gehouden moeten worden met de (kwantitatieve en kwalitatieve) afspraken over het strategisch groenproject in de Haarlemmermeer. Momenteel ligt er een ‘Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek’, het betreft een ambtelijk concept van 30 juni 2005. Het rapport omvat een door alle partijen gedragen advies over de mogelijke ruimtelijke inrichting van het gebied met betrekking tot woningbouw, waterbeheer, groen en recreatie, landbouw, bedrijvigheid en bereikbaarheid. Gestreefd wordt om het advies in april 2006 aan de Minister van VROM aan te bieden. Met betrekking tot Schiphol beschrijft het kabinetsbeleid dat onder intensief gebruikte vliegroutes geen nieuwe stedelijke gebieden mogelijk zijn. Deze regel houdt concreet in dat, buiten de in de verstedelijkingsafspraken vastgelegde locaties (Vinex en Vinac 2010), geen nieuwe uitleglocaties ontwikkelt kunnen worden binnen en direct gelegen aan de 20 Ke-contour behorende bij het vijfbanenstelsel. Het gaat hierbij om locaties die liggen onder de intensief gebruikte vliegroutes. De kern Sassenheim en het plangebied Oost valt net binnen de 20 Ke-contour. Echter wordt herstructurering en intensivering in bestaand bebouwd gebied volgens de Nota Ruimte, binnen de 20 Ke-contour nu en in de toekomst wel mogelijk gemaakt. De in het plan opgenomen wijzigingslocaties behoren tot bestaand stedelijk gebied. Woningbouw binnen het plangebied Oost is zodoende wel mogelijk. Het bestemmingsplan “Oost” past binnen het ruimtelijke beleid van de Nota Ruimte; onder andere doordat de kwaliteiten zoveel mogelijk in stand worden gehouden en ongewenste ontwikkelingen geweerd worden.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

18


Nationaal Milieubeleidsplan 4 In de kabinetsnota Nationaal Milieubeleidsplan 4 uit 2001 wordt het te voeren milieubeleid uiteengezet. Het NMP4 wil een eind maken aan het afwentelen van milieulasten op de generaties na ons en op mensen in arme landen. Volgens het NMP4 moet het lukken binnen dertig jaar te zijn overgestapt naar een duurzaam functionerende samenleving. Belangrijke elementen in het bodembeleid uit het plan zijn het streven naar het in kaart brengen van de bodemkwaliteit in Nederland en de beperking van het aanbod verontreinigde grond. Het bestemmingsplan “Oost” levert hieraan een bijdrage door een specifieke regeling op te nemen. De regeling houdt in dat ontwikkeling van een eventuele nieuwe locatie in het plangebied enkel uitgevoerd kan worden nadat na onderzoek blijkt dat de bodem geschikt is voor de beoogde functie(s). Streekplan Zuid-Holland West Op 19 februari 2003 hebben de Provinciale Staten van Zuid-Holland het Streekplan ZuidHolland West vastgesteld. In het streekplan is ervoor gekozen het stedelijk ruimtebeslag met behulp van rode bebouwingscontouren te sturen. Deze zogeheten rode contouren zijn getrokken rond bestaand stedelijk gebied. Binnen de rode contouren wordt vooralsnog tot 2015 ruimte geboden voor wonen, werken en andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe woningbouw en bedrijfsvestiging dienen plaats te vinden binnen het stedelijke gebied en in de nabijheid van haltes van het openbaarvervoerssysteem. Het concentreren van wonen en werken heeft namelijk een gunstig effect op het draagvlak voor stedelijke voorzieningen en op het terugdringen van automobiliteit ten gunste van langzaam verkeer en openbaar vervoer. In het kader van het project Stedenbaan wordt de mogelijkheid voor een station in Sassenheim onderzocht. De provincie heeft de opening van een nieuwe halte in Sassenheim voorgesteld. In het Meerjarenprogramma Infrastructuur en Transport is geld gereserveerd voor het station in Sassenheim. De voorkeurslocatie is gelegen in het verlengde van de Wasbeeklaan. Op de plankaart van het streekplan Zuid-Holland West is het plangebied aangegeven als ‘Stads- en dorpsgebied’ welke gelegen is binnen een ‘Bebouwingscontour’. Bij de aanduiding Stads- en dorpsgebied’ gaat het om een aaneengesloten bebouwd gebied met als hoofdfunctie wonen, waarin ook gebiedsdelen voorkomen met kantoren, winkels, horeca en andere stedelijke voorzieningen. De Bollenstreek, waartoe Sassenheim behoort, is in het streekplan aangegeven als provinciaal landschap. Behoud en versterking van het open bollenlandschap en het vitaal houden van de aan de bollen gerelateerde bedrijvigheid is de inzet van een integraal ontwikkelingsplan Bollenstreek. Dit plan sluit aan op het Pact van Teylingen en het Landschapsbeleidsplan. Het gebied behoort tevens tot Topgebied Cultureel Erfgoed. De aanwezige cultuurhistorische waarden krijgen, op basis daarvan, een planologische bescherming. In het plangebied zijn geen bijzondere cultuurhistorische waarden aanwezig (zie paragraaf 3.3).

Afbeelding 18: Plankaart Streekplan Zuid-Holland

WISSING

Afbeelding 19: Kaart Cultuurhistorische waarde. Bron Provincie


TO-223-736-jv-ldw


19

Regels voor Ruimte De nota Regels voor Ruimte uit 2005 vertaalt het provinciale ruimtelijke beleid in richtlijnen en goedkeuringscriteria. Deze nota vormt in principe het toetsingskader op basis waarvan gedeputeerde staten goedkeuring aan vastgestelde bestemmingsplannen kunnen verlenen of onthouden. Onderstaande punten uit de nota Regels voor Ruimte komen dan ook terug in dit bestemmingsplan. Het provinciaal beleid is erop gericht kaders te scheppen voor een efficiënt gebruik van de ruimte. Dit geldt voornamelijk voor gebieden die aangegeven zijn als stads- en dorpsgebied zoals onderliggend plangebied. Het knopen- en locatiebeleid vormen hierbij een belangrijk speerpunt. Inzet is bijvoorbeeld een koppeling van functies aan OV infrastructuur. De in de toekomst geplande stationslocatie Sassenheim vormt de uitvoering van een van de speerpunten. De begrenzing van het plangebied door de A44 brengt met zich mee dat er rekening gehouden dient te worden met een bebouwingsvrije zone. De (snel)wegkant langs het plangebied betreft een stedelijk gebied zodat er een 50 m bebouwingsvrije zone aangehouden moet worden. De Nota Regels voor Ruimte beschrijft voor de onderwerpen milieu, water en het cultureel erfgoed nadere specifieke eisen waaraan ruimtelijke plannen zoals dit bestemmingsplan moeten voldoen. Het plan dient inzicht te geven in gebiedsgericht beleid waarbij, indien aanwezig, de toetsingscriteria voor het betreffende gebied aan de orde komen. Eerder genoemde onderwerpen worden in paragrafen hierna behandeld. Pact van Teylingen Het Pact van Teylingen is een manifest van en voor de Duin- en Bollenstreek in het kader van het invulling en vorm geven aan haar toekomst. Deelnemende partijen in deze zijn de provincie Zuid-Holland en de samenwerkende gemeenten van de Duin- en Bollenstreek en van de Leidse Regio. Het Pact heeft een afsprakenset gemaakt met de essentie; een streek met een vitale duurzame bollensector (“bollencomplex”) en een fraai natuurlandschap. Op 29 mei 2002 is de Evaluatie van het Pact bestuurlijk vastgesteld. De integrale tekst van het Pact van Teylingen is opgenomen in de Evaluatie ("Vijf jaar Pact van Teylingen"), waarbij is geconcludeerd dat de doelstellingen van het Pact gehandhaafd moeten blijven en het uitvoeringstraject versterking behoeft. De koers die is ingezet is verder uitgewerkt in het Landschapsbeleidsplan voor de Duin- en Bollenstreek. Samenwerkingsverband Holland-Rijnland (SHR) Het SHR is een fusie (inwerkingtreding vanaf 1 oktober 2004) tussen de Leidse regio en het Samenwerkingsverband Duin en Bollenstreek. Het SDB is een samenwerkingverband van 10 gemeenten waaronder de gemeente Teylingen. Het doel van dit samenwerkingsorgaan is een evenwichtige ontwikkeling van de Leidse regio en de Duin- en Bollenstreek bewerkstelligen en daarbij het zo evenwichtig mogelijk op elkaar afstemmen van de belangen van de deelnemende gemeenten en hun inwoners. Om deze belangen zo goed mogelijk uit te voeren wordt er tussen de gemeenten overlegd, geadviseerd en taken uitgevoerd. Op 25 november 2002 is een Programma van Afspraken ondertekend door het SDB, de Leidse regio en de Provincie Zuid-Holland. De gemeenten en de provincie hebben zich daarmee verbonden aan een ambitieus programma dat bepalend is voor de ontwikkeling van de streek voor de komende jaren. In het streekplan is het programma één op één overgenomen door de provincie. Het programma kan gezien worden als een aanvulling op het Pact van Teylingen. Toekomstvisie De gemeente is in 2006 gestart met het proces om tot een Toekomstvisie voor Teylingen te komen. Dit is gebeurt via workshops met maatschappelijke organisaties, inwoners, de raad, college etc. Mede op basis van de aangedragen thema’s, opgaven en ideeën hebben diverse analyses en verkenningen plaatsgevonden. Deze zijn uitgewerkt in vier denkrichtingen voor de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van Teylingen. Uiteindelijk zal een voorkeur worden uitgesproken voor een bepaalde denkrichting of onderdelen van verschillende denkrichtingen.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

20


De uitkomst van dit keuzeproces resulteert in een kaart met de gewenste ontwikkelingen tot 2030. In de Toekomstvisie staan de ambities van de gemeente voor de ruimtelijke ontwikkeling op hoofdlijnen. Daarnaast is de Toekomstvisie een ontwikkelings- en toetsingskader voor realisering van meer ruimtelijke kwaliteit, zowel in de dorpen als in het landelijk gebied. De verwachting is dat de gemeenteraad eind 2007 de visie zal vaststellen. 3.2

Volkshuisvestingsbeleid In het Pact van Teylingen zijn afspraken gemaakt voor de regio omtrent de ontwikkeling van de woningmarkt tot 2005. Daarbij is de afspraak dat de streek voorziet in haar eigen woningbehoefte. Tevens is er, om deze beleidsontwikkeling te ondersteunen, een regionaal woningmarktonderzoek gehouden en omvat in een Regionale Woonvisie. In de visie komt zowel een kwalitatief als een kwantitatief tekort naar voren. Specifiek beleid is aangewezen ten aanzien van ouderen en jonge starters. Tevens is waargenomen dat de vraag naar koopwoningen in de regio stijgt. Naar de toekomst blijken bij het overgrote deel van de gemeenten in de Duin- en Bollenstreek binnen de contouren onvoldoende bouwmogelijkheden. De komende jaren moet de gemeente rekening houden met nieuwe ontwikkelingen in de woningbehoefte van haar bewoners. De ontwikkelingen of trends hebben betrekking op: • Een kwalitatief hoogwaardige woning en een hoogwaardig woonmilieu; • Stijging wens van een koopwoning; • Behoefte aan een wooncarrière, zoals doorstroming naar twee-onder-een-kap en vrijstaand; • Toenemende vraag naar woningen die geschikt zijn voor ouderen; • Toename huishoudens van 55 jaar en ouder; • Afname vraag van gezinnen met kinderen; • Meer vrijheid in keuzemogelijkheden voor het uiterlijk en de inhoud van een woning. De kern Sassenheim kent een relatief ruimte sociale huursector (32% in 2003), met relatief veel eengezinshuurwoningen en weinig seniorenwoningen en woningen voor eenpersoonshuishoudens en starters. In 1999 was er sprake van 1.110 woningzoekenden en een aanbod van 690 woningen. Er is een tekort geconstateerd aan ééngezins- en meergezinswoningen waaronder koopappartementen. De saldovraag ligt in de prijsklasse boven de 200.000 euro. In de huursector daarentegen ligt de vraag vooral bij meergezinswoningen (huurappartementen en seniorenwoningen) in de goedkope en middeldure prijsklasse. Sassenheim heeft in de afgelopen jaren (1999-2003) gedifferentieerd gebouwd. Meergezinshuurwoningen (90 stuks), meergezinskoopwoningen (90 stuks) en eengezinskoopwoningen in verschillende prijsklasse en bouwvormen (150 stuks). In de bouwplannen tot 2004 – 2008 ligt het accent op meergezinskoopwoningen (waarvan circa 280 appartementen), eengezinshuurwoningen (70 stuks), meergezinshuurwoningen (90 stuks) en eengezinskoopwoningen (90 stuks). In demografische prognoses is een daling te zien van het inwoneraantal in Sassenheim, maar een toename van het aantal huishoudens van 130 huishoudens tussen 1999-2005 en 40 huishoudens tussen 2005-2010. Uitgangspunt bij de ontwikkeling van woningbouwprogramma’s is het op tijd bouwen van starterswoningen en woningen voor ouderen. Naast het bieden van huisvesting voor deze doelgroepen zijn ook de volgende principes van belang: - het creëren van doorstroming; - levensloopbestendig bouwen; - omlabelen van woningen.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


21

Als gevolg van de fusie doen zich ook op het gebied van wonen veranderingen voor. De gemeente Teylingen werkt aan een visie op wonen voor de periode 2007-2020. In deze visie wil de gemeente in nauwe samenwerking met lokale woningcorporaties de route uitstippelen om het wonen in Teylingen kwantitatief en kwalitatief op peil te brengen. De uitkomst hiervan zal worden vertaald in prestatieafspraken met de corporaties. 3.3

Archeologie- en monumentenbeleid Verdrag van Malta In 1998 heeft het parlement het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed goedgekeurd. Dit zogeheten Verdrag van Malta voorziet in een beperking van de risico’s op aantasting van cultureel erfgoed. Dit kan door het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk in oorspronkelijke vindplaats te bewaren en door de integratie van archeologie in de ruimtelijke ordening. Het wetsvoorstel voor de nieuwe archeologiewet die invoering van het verdrag regelt, verplicht gemeenten, als deze een nieuw bestemmingsplan opstellen, rekening te houden met de in hun bodem aanwezige archeologische waarden. Binnen het plangebied van “Oost” zal dan ook bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in kaart gebracht moeten worden of archeologische waarden gevaar lopen en hoe hiermee omgegaan wordt tijdens de uitvoering van het project. De toepassing van de wijzigingsbevoegdheid mag dus uitsluitend worden toegepast als uit een onderzoek blijkt dat er geen sprake is van archeologische waarden die zich tegen de functiewijziging verzetten. Cultuurhistorie In de provinciale Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland - Regio Duin- en Bollensteek is een overzicht in hoofdlijnen weergegeven van het cultureel erfgoed zoals belangrijke historisch-landschappelijke, archeologische en historische-stedebouwkundige structuren. Uit de bijbehorende kaarten blijkt het volgende: • In nagenoeg het gehele plangebied bestaat er een redelijke tot grote kans op archeologische sporen. Ter hoogte van de lijn Rusthofflaan bestaat een zeer grote kans op archeologische sporen; • In het plangebied komen geen belangrijke historische-landschappelijke waarden voor; • Het plangebied kent voor het overgrote deel een complex van strandzanden aan het huidige oppervlak, waar occupatie vanaf de Bronstijd is geweest. Het noorden van het plangebied kent oude duinen en strandwallen onder het oppervlak waar vanaf de Jonge Steentijd occupatie is geweest. De zuidkant kent een complex van wadplaat-, geul- en komafzettingen aan of onder het huidige oppervlak waar occupatie vanaf de IJzertijd / Romeinse tijd is geweest. Het is aannemelijk dat in het plangebied, gezien de huidige hoge bebouwingsdichtheid van de wijk, prehistorische resten in de bodem niet meer aanwezig zijn. Monumenten In het plangebied bevinden zich geen rijks- of gemeentelijke monumenten. De woningen aan de Menneweg 3 tot en met 7 zijn op grond van artikel 10 van de Monumentenverordening Sassenheim 1996 aangewezen als beeldbepalende panden met cultuur-historische waarden (d.d. 31 mei 2005). De woningen aan de Menneweg 3 tot en met 7 zijn op de plankaart of in de voorschriften niet als zodanig opgenomen vanwege het ontbreken van een juridische status.

3.4

Verkeers- en vervoerbeleid De provincie Zuid-Holland geeft in haar Provinciaal Verkeer- en Vervoerplan 2002-2020 aan, dat zij staat voor een verbetering van de bereikbaarheid, alsmede voor een beheerste groei. Die mag niet ten koste gaan van de leefbaarheid en veiligheid. Voor de korte termijn is op de bestaande netwerken nog enige winst te halen. Beter gebruik is mogelijk met dynamisch verkeersmanagement en mobiliteitsmanagement. Op de langere termijn zijn investeringen nodig in hoogwaardig regionaal openbaar vervoer en in de fiets. Ook het regionaal wegennetwerk, moet een groter aandeel van de verkeersstromen gaan opvangen. Per saldo zal het totale netwerk van hoofd- en onderliggende wegen beter moeten functioneren. De provincie zet in op het totstandkomen van een hoogwaardig, sa-

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


22

menhangend, stadsgewestelijk en regionaal systeem, waar spoor de ruggengraat van vormt: het Zuidvleugelnet. Dit concept dient als basis voor de verbetering van het openbaar vervoer. Het doel van dit concept is om het geheel aan stadsgewestelijke, regionale en interregionale (randstedelijke) verbindingen tot één samenhangend netwerk te maken. Het gaat om de afstemming van vervoersystemen binnen hetzelfde regionale schaalniveau en tevens om de afstemming van de systemen op verschillende schaalniveaus met elkaar. Onderdeel van het programma Stedenbaan in het station Sassenheim die in het kader van het programma staat gepland in 2009/2010. 3.4.1

Parkeerbeleid In het plangebied komen verschillen typen woningen voor; vrijstaande (dure) woningen, geschakelde woningen (middelduur) en rijwoningen / appartementen (goedkoop). De parkeernormen zijn bepaald aan de hand van de regels van de ASVV en CROW van april 2004. Dit komt neer op: Vrijstaand en 2-onder-1-kap 2 p.p. Rijwoningen 1,7 p.p Appartementen 1,5 p.p Bij de berekening van de benodigde hoeveelheid parkeerplaatsen in de openbare ruimte zijn de oprit op eigen terrein en de garageboxen, van belang. Uitgangspunten hierbij zijn: Garage met korte oprit 1,0 p.p. Garage met lange oprit 1,5 p.p. Garage onder woongebouw 1,0 p.p Oprit op eigen terrein 0,85 p.p. Openbaar terrein 1,0 p.p.

3.5

Ecologie Het plangebied bestaat uit bestaand en ontwikkeld stedelijk gebied en bevat naar verwachting geen bijzondere natuurwaarden. De locatie maakt geen deel uit van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur. Flora- en Faunawet De Flora- en Faunawet heeft als doel zeldzame en in het wild voorkomende plant- en dierensoorten in stand te houden. De wet bevat ook de implementatie van de soortenbeschermingsbepalingen van de Vogel- en Habitatirichtlijn. In een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met deze bepalingen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen in “Oost” zal dan ook rekening gehouden moeten worden met de Vogel- en Habitatirichtlijn en de Flora- en Faunawet. Het plangebied valt overigens niet binnen een Vogel- of Habitatrichtlijnengebied. Op grond van de Flora- en faunawet gelden algemene verboden tot het verwijderen van beschermde plantensoorten van hun groeiplaats, het beschadigen, vernielen, wegnemen, of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfsplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort. Deze verboden gelden niet alleen voor de zeldzame, maar voor alle in het wilde levende plant- en diersoorten. Wanneer in een bepaald gebied activiteiten plaatsvinden die een bedreiging kunnen vormen voor beschermde diersoorten moet een ontheffing worden aangevraagd. Dit is zeker het geval wanneer in het betreffende gebied rode lijstsoorten voorkomen. Bij de nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied dient ter plaatse een onderzoek uitgevoerd te worden in het kader van de flora en faunawet.

3.6

Sport- en recreatie Sport Er is een verschuiving waar te nemen in vrijetijdsbesteding. Het spanningsveld van vraag en aanbod neemt hierdoor toe. Daarnaast verandert de vraag van sporters, het aanbod dient beter aan te sluiten op hun wensen en behoeftes. Het Welzijnsplan 2001-2005 van de voormalige gemeente Sassenheim schept voorwaarden op het gebied van sportaccommodaties. Het beleid is gericht op zo goed en evenwichtig mogelijk aanbod van sport- en recreatievoorzieningen. Het plan voorziet in verplaatsing en uitbreiding van diverse sportverenigingen. De in het plangebied aanwezige

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


23

tenniscomplex kan in de toekomst wellicht worden verplaatst naar het terrein van de voormalige rioolzuiveringsinstallatie aan de Schoonzorgseweg. In dit bestemmingsplan krijgt het terrein een recreatieve bestemming, zodat sportdoeleinden tennis, in de toekomst mogelijk kan worden gemaakt. In de nieuwe planperiode zal een separate nota verschijnen omtrent de bevordering van de sportparticipatie onder jongeren in de leeftijd van 14 tot 18 jaar. Hiermee moet voorkomen worden dat de deelname van de jongeren aan sportactiviteiten nog verder daalt. Visie recreatie en toerisme Na recente samenvoeging wil de gemeente zich de komende jaren nadrukkelijk verder profileren op het gebied van recreatie en toerisme. Belangrijke kaders zijn hiervoor het visiedocument “bouwstenen voor de toekomst” en het coalitieakkoord. Hierin is gekozen om recreatie en toerisme als speerpunt op te pakken en uit te werken in een integrale visie met uitvoeringsprogramma. Deze visie over recreatie en toerisme in Teylingen wordt in 2007 vastgesteld. Sassenheim ligt in een recreatief aantrekkelijke regio die voor toeristen het nodige te bieden heeft. Om beter te kunnen profiteren van de aanwezige toeristisch-recreatieve potentie is in 1996 de nota “Sassenheim in toeristisch-recreatief perspectief” uitgebracht. Het doel van de nota is het versterken van het toeristisch-recreatief product van de gemeente. Daarnaast is in 1999 een regionaal ambtelijk overleg recreatie en toerisme opgestart, dit overleg heeft sinds 2000 een formele status. Het toekomstige toeristische beleid van de gemeente richt zich op een verdere versterking van de positie van Sassenheim binnen de regio. Dit betekent dat er voornamelijk binnen de gemeentegrenzen aandacht wordt besteed aan een aantrekkelijk toeristisch product. Buiten de gemeentegrenzen draagt de ontwikkeling van het recreatiegebied Klinkerbergplas en de aandacht voor wandel- en fietsroutes vanuit Sassenheim, bij aan de versterking van Sassenheim binnen de regio. 3.7

Prostitutiebeleid Het bestemmingsplan parapluregeling Prostitutie voorziet in een aanvulling van de bestemmingsplannen die in Sassenheim gelden. Hierdoor is het in heel Sassenheim verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of laten gebruiken voor prostitutiebedrijven. In het plangebied komen geen seksinrichtingen voor en zijn derhalve niet toegestaan. Voor het bestemmingsplan Oost zijn er geen consequenties aan verbonden.

3.8

Welstand De woningwet heeft een wijziging ondergaan die 1 januari 2003 in werking is getreden. Voor de welstand in de gemeente betekent deze wijziging dat een advies door een welstandscommissie wettelijk alleen nog toegestaan is op basis van welstandscriteria die tevoren door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Deze verandering zorgt voor duidelijkheid over de inhoud van de welstandtoets en vergroot de rechtszekerheid voor initiatiefnemers of ontwerpers. De welstandnota van de voormalige gemeente Sassenheim (vastgesteld op juni 2004) gaat uit van een klantgerichte en klantvriendelijke benadering. In 2007 zal bovendien een welstandsnota voor de gehele gemeente Teylingen worden vastgesteld. Deze nota vervangt de afzonderlijke welstandsnota’s uit de 3 kernen. Naast afstemming van het hele scala aan bouwinitiatieven is de nota dus ook bedoeld om de verschillende doelgroepen in de stad te informeren. Het Welstandsbeleid beschrijft per gebiedsaanduiding de waarde, verwachte ontwikkelingen en het welstandsregime. Daarnaast worden ook de gewenste eigenschappen van een bouwwerk binnen de gebiedsaanduiding omschreven. Binnen het plangebied Oost bevinden zich zes gebiedsaanduidingen, deze zijn: 1. Lint Menneweg / Rusthofflaan; 2. Lint Parklaan; 3. Rechte wijken; 4. Tuinwijken; 5. Complexen; 6. Boerderijen.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

24 3.9


Horecabeleid Het gemeentelijk beleid omtrent de horecabestemming is gericht op het concentreren van horeca in het centrumgebied (Oude Haven en de Hoofdstraat). De bestaande horecainrichtingen in het plangebied blijven gehandhaafd. De horeca-inrichtingen zijn ingedeeld in vier verschillende categorieën, waarbij categorie I de lichtste vorm is van verkoop en categorie IV geldt voor de zwaarste vorm zoals discotheken. Naast een vermelding in de voorschriften is horeca opgenomen in de bijlage “Staat van horeca-inrichtingen”. In deze bijlage wordt nader ingegaan op een aantal definities van te onderscheiden horeca-inrichtingen en de opzet van een beoordelingssysteem. Aan de hand van een aantal beoordelingscriteria kan bepaald worden tot welke categorie een bepaalde horeca-inrichting gerekend moet worden. In het plangebied is uitsluitend lichte horeca, categorie 1, toegestaan.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


25

4

OMGEVINGSASPECTEN

4.1

Inleiding Sassenheim is gelegen in een gebied waar diverse verkeersactiviteiten kunnen zorgen voor milieuknelpunten. De ligging van het plangebied nabij de snelweg A44 en het spoor kunnen zorgen voor milieuknelpunten op het gebied van onder andere luchtkwaliteit en geluidsoverlast door wegen railverkeer. In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de eventuele milieuknelpunten in relatie tot het plangebied.

4.2

Verkeer Indien binnen het plangebied Oost nieuwbouwontwikkelingen plaatsvinden, kan gemakshalve worden gezegd dat daarmee ook het aantal verkeersbewegingen veranderd. In het plangebied Oost bevinden zich op diverse plekken bedrijfsactiviteiten. Enkele van deze bedrijven bevinden zich binnen de wijzigingsbevoegdheden. Als binnen deze wijzigingsbevoegdheden woningbouw in de plaats komt van andere functies geldt in dit geval dat de verkeersbewegingen in samenhang moet worden gezien met hoofdzakelijk de afname van het vrachtverkeer. De verkeerssamenstelling in de oude en in de nieuwe situatie zijn onderling vergeleken (zie tabel en bijlage 5). Hieruit kan worden geconcludeerd dat voor alle categorieën voertuigen in de nieuwe situatie minder verkeersbewegingen per voertuigcategorie worden gegenereerd. Situatie

Lichte motorvoertuigen

Middelzwaar vrachtverkeer

Zwaar vrachtverkeer

Oud Nieuw

1565 1514

59 20

24 15

Tabel 2: Verkeersproductie in de oude en nieuwe situatie

4.3

Milieu

4.3.1

Bodemkwaliteit De gemeente heeft een bodemkwaliteitskaart (28 juni 2005 Concept) voor het stedelijk gebied opgesteld waarin de gebiedseigen bodemkwaliteit in beeld wordt gebracht. De bodemkwaliteitskaart vormt uiteindelijk de basis voor een bodembeheerplan. Het toetsen van de bodem is uitgevoerd per gebiedszone. Het plangebied van dit bestemmingsplan is gelegen in de zones; ‘woningbouw voor 1940’, ‘woningbouw na 1940’ en ‘voormalige bollenteelt’. Bij de ontwikkeling van nieuwe locaties waar onder andere een wijzigingsbevoegd is gelegen, geldt dat de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid uitsluitend mag worden toegepast als uit een bodemonderzoek blijkt dat de locatie voor de beoogde functie geschikt is of kan worden gemaakt.

4.3.2

Geluid Wegverkeerslawaai en Spoorweglawaai Voor wegverkeerlawaai en spoorweglawaai geldt de Wet geluidhinder. Volgens deze wet dienen nieuwe woningen aan grenswaarden te voldoen. De voorkeursgrenswaarde bedraagt 50 dB(A) voor wegverkeerslawaai en 57 dB(A) voor spoorweglawaai. Indien deze waarde wordt overschreden is het mogelijk bij provinciale staten een ontheffing aan te vragen. Voor stedelijk gebied geldt een maximale ontheffing hogere grenswaarde van 65 dB(A) voor wegverkeerslawaai, 55 dB(A) voor wegverkeerslawaai afkomstig van (auto)snelwegen en 70 dB(A) voor spoorweglawaai. Indien ontheffingen wordt verleend kan op de gebieden met een wijzigingsbevoegdheid woningbouw mogelijk worden gemaakt.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


26

Ook voor verkeerslawaai geldt dat de bijdragen van 10 personenauto’s ongeveer gelijk is aan de bijdrage van 1 vrachtauto; door realisatie van de woningbouw neemt de geluidshinder in de omgeving zeker niet toe (zie ook paragraaf 4.2). Voor wegverkeer en spoorwegverkeer zijn de geluidscontouren met Geonoise berekend en in kaart gebracht, in stappen van 5 dB(A). Op 17 oktober 2006 is van Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland een hogere grenswaarde ontvangen voor nieuw te bouwen woningen in de zone van de Parklaan, de A44, van Pallandtlaan en het spoortraject 494. Deze woningen behoren tot een zestal ontwikkellocaties uit het bestemmingsplan Oost (kenmerk: DQWM/2006/14838A). Geluidszones Volgens de Wet geluidhinder bevindt zich aan weerszijden van elke weg een onderzoekszone, met uitzondering van woonerven en wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur. De zonebreedte is afhankelijk van het aantal rijstroken en de aard van de omgeving. Volgens de Wet geluidhinder gelden de volgende zonebreedten: Aantal rijstroken 3 of meer 1 of 2

Stedelijk Buitenstedelijk Aantal meter aan weerszijden van de weg 350 m 400 – 600 m 200 m 250 m

Volgens de Wet geluidhinder is sprake van buitenstedelijk gebied wanneer het betreffende gebied gelegen is buiten de bebouwde kom of wanneer het gebied is gelegen binnen de zone van een auto(snel)weg. In de overige gevallen is sprake van stedelijk gebied. Het betrokken gebied ligt binnen de bebouwde kom. De onderzoekszone van de A44 is 400 m, van de N 208 is deze 250 m en van de Parklaan is de onderzoekszone 200m. De breedte van de onderzoekszone wordt gemeten vanuit de rand van de verharding. Spoorweglawaai Volgens de Wet geluidhinder bevindt zich aan weerszijden van de spoorweg Leiden Schiphol (trajectcode 494) een onderzoekszone van 500 m. Grenswaarden Grenswaarden wegverkeerslawaai In stedelijke situaties, waarin de weg reeds aanwezig is, gelden de volgende grenswaarden voor het geluidsniveau aan gevels van nieuw te bouwen woningen. Stedelijk gebied: VoorkeursMaximumWeg Woning grenswaarde grenswaarde Aanwezig Nieuw 50 dB(A) 65 dB(A) Aanwezig, Snelweg Nieuw 50 dB(A) 55 dB(A) Volgens artikel 103 Wet Geluidhinder mogen voor wegen met een rijsnelheid van minder dan 70 km/u de geluidsniveaus tijdelijk worden gereduceerd met 5 dB(A), voor wegen met een hogere maximumsnelheid bedraagt de reductie 2 dB(A). Deze aftrek is voor de in dit rapport vermelde resultaten reeds toegepast. Bij overschrijding van de voorkeursgrenswaarde dienen burgemeester en wethouders ontheffing aan te vragen bij Gedeputeerde Staten. De hierboven aangegeven maximum grenswaarden mogen hierbij echter niet worden overschreden. Voor spoorweglawaai is de voorkeursgrenswaarde 57 dB(A), de maximale ontheffingswaarde bedraagt 70 dB(A).

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


27

Gebruikte gegevens en resultaten (algemeen) Per weg zijn de 45, 50, 55, 60, 65 en 70 dB(A) contouren in kaart gebracht voor een waarneemhoogte van 5 m. Voor spoorweglawaai is ook de 57 dB(A) contour berekend. Voor alle bronnen is uitgegaan van de etmaalwaarde; dit is voor wegverkeerslawaai de hoogste waarde van a: dagwaarde, b: nachtwaarde + 10 dB(A). Voor spoorweglawaai is dit de hoogste van a: dagwaarde, b: avondwaarde + 5 dB(A) of c: nachtwaarde + 10 dB(A). De waarden zijn berekend voor de geprognotiseerde intensiteit voor 2015. De verkeersgegevens zijn afkomstig van de gemeente, Provinciale waterstaat, rijkswaterstaat en het akoestisch spoorboekje (Aswin, versie 2004). Indien de betreffende gebieden worden uitgewerkt kunnen de ontwerpen binnen het akoestisch model worden ingebracht, zodat nauwkeurig de geluidsbelasting, per gevel, per woning en per bouwlaag, kan worden berekend. Conclusie per gebied wijzigingsbevoegdheid. Gebied I Dit betreft maximaal 30 woningen in variant 1 en maximaal 17 woningen in variant 2, in een gebied dat nu nog de bestemming ‘Bijzondere doeleinden’ heeft. Het gebied ondervindt geluidhinder van de Parklaan. De eerste bebouwingslijn ondervindt een geluidsbelasting van tussen de 55 en 60 dB(A). door de realisatie van de bebouwing wordt de achterliggende bebouwing afgeschermd. Indien een ontheffing hogere grenswaarde wordt verkregen kan hier woonbebouwing worden gerealiseerd. Gebied II Dit gebied met maximaal 32 woningen ligt achter gebied I en wordt door deze bebouwing voldoende afgeschermd van de Parklaan. Ook voor de A44, de van Pallandlaan en de Spoorweg geldt dat de afstand en de afscherming van tussenliggende bebouwing ruim voldoende is om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen. Momenteel liggen hier tennisbanen. Gebied III Deels langs de Parklaan gelegen bedrijven, hier komen maximaal 12 woningen. De enige waarneembare bron is hier de Parklaan. De geluidsbelasting voor de lang de weg gelegen NW gevel bedraagt iets meer dan 60 dB(A), de gevel langs de Menneweg ondervindt een lagere geluidsbelasting (55 – 60 dB(A)). De bebouwing schermt het achtergelegen woongebied af. Gebied IV Voormalig openbaar groen, 6 woningen. Ligt buiten de invloed van alle onderzochte bronnen (minder dan 45 dB(A)). Woningbouw mogelijk, geen ontheffing vereist. Gebied V Huidige functie: bedrijven. Hier komen maximaal 12 woningen. Ligt deels tussen de 57 en de 60 dB(A) contour spoorweglawaai en tussen de 50 en de 55 dB(A) contour van de A44. voor beide bronnen geldt dat een ontheffing vereist en mogelijk is. De invulling van gebied VI kan een afschermende werking voor dit gebied hebben. Gebied VI Maximaal 10 woningen aan de andere zijde van de Kagerdreef. Ondanks de maar weinig grotere afstand tot spoor en A44 wordt hier voor spoorweglawaai aan de voorkeursgrenswaarde voldaan. Voor de A44 geldt dat de 50 dB(A) contour vrijwel gelijk ligt met de voorgevel. Mede door de gewenste bouw met 4 lagen is een ontheffing tot 55 dB(A) noodzakelijk. Gebied VII Een bedrijf temidden van woningen wordt vervangen door een woongebouw / appartement. Voor alle bronnen geldt dat geluidsbelasting minder dan 45 dB(A) bedraagt.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


28

Gebied VIII Idem als gebied VII, zij het met maximaal 3 woningen Gebied IX Reconstructie van een woongebied; de nu aanwezige 92 woningen worden vervangen door 50-100 woningen. Het gebied ligt binnen de invloedsfeer van de van Pallandlaan. Voor 1 woning bedraagt de geluidbelasting meer dan 60 dB(A), voor een tiental woningen (afhankelijk van de uiteindelijk gekozen verkaveling) is een waarde van 55 tot 60 dB(A) te verwachten, terwijl circa 1/3 van het gebied een geluidsbelasting van 50 – 55 dB(A) ondervindt. Ontheffingsgrond is hier vervangende nieuwbouw. Gebied X Huidige bedrijven langs de Sassenheimer Vaart. Maximaal 15 woningen, met een geluidsbelasting ten gevolge van de van Pallandlaan van 55 tot 60 dB(A) op de oost gevel. Een ontheffing met als motief vervanging van bestaande bebouwing is hier noodzakelijk. Het verkeerslawaai van de Parklaan wordt door de bestaande bebouwing effectief afgeschermd (< 45 dB(A)). Resumerend de benodigde ontheffingen hogere grenswaarde per gebied: Gebied

4.3.3

I II III IV V

Aantal wonigen 30 32 12 6 12

VI

10

VII VIII IX X

Max.2550 bvo 3 50-100 15

Parklaan

Pallandlaan

A44

Spoorweg

Ontheffing

60 dB(A)

Ja Voldoet Ja Voldoet Ja

60 dB(A) < 50 dB(A) 60 dB(A) 55 dB(A) 55 dB(A)

65 / 60 dB(A) 60 dB(A)

Ja Voldoet Voldoet Ja Ja

Luchtkwaliteit Inleiding Voor nieuwe gevoelige situaties (waaronder wonen) dient tegenwoordig te worden voldaan aan de grenswaarden uit het “Besluit Luchtkwaliteit 2005”. Ook de effecten op de omgeving door de gewenste wijziging danwel afwijking van het bestemmingsplan dient te worden onderzocht. Hiertoe is met het programma CAR II versie 5.0 een onderzoek luchtkwaliteit uitgevoerd voor de A 44, de van Pallandlaan en de Parkweg. Uit dit onderzoek blijkt dat de luchtkwaliteit binnen het bestemmingsplan aan alle kwaliteitseisen voldoet. Door het vervangen van de aanwezige bedrijven door woningbouw neemt het aantal verkeersbewegingen voor vrachtverkeer ter plekke af; deze omzetting heeft voor deze omgeving uitsluitend positieve gevolgen. Dit omdat de emissies van vrachtvoertuigen vele male hoger zijn dan de emissies van personenauto’s. De invloed van deze bedrijfsbeëindigingen op de toekomstige luchtkwaliteit is in dit onderzoek niet meegenomen. Te onderzoeken bronnen. Behalve door het wegverkeer op de langs het plangebied lopende A 44 en de Provinciale N 208 (van Pallandlaan) en de door het plangebied lopende wegen wordt de luchtkwaliteit ter plaatse ook beïnvloed door bronnen buiten het plangebied, zoals het wegverkeer van de regio’s IJmond en den Haag, Schiphol, industrie en landbouw. De bijdrage van deze bronnen maken echter deel uit van de achtergrondconcentratie.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


29

Voor deze achtergrondconcentraties put het rekenprogramma op basis van de coördinaten van de onderzochte weg automatisch uit het nationaal model. Grenswaarden voor bepaalde luchtverontreinigende stoffen Volgens het besluit luchtkwaliteit 2005 gelden de volgende grenswaarden en plandrempels Grenswaarden voor zwaveldioxide Voor zwaveldioxide gelden de volgende grenswaarden voor de bescherming van de gezondheid van de mens: a. 350 microgram per m3 als uurgemiddelde concentratie, waarbij geldt dat deze maximaal vierentwintig maal per kalenderjaar mag worden overschreden; b. 125 microgram per m3 als vierentwintig-uurgemiddelde concentratie, waarbij geldt dat deze maximaal drie maal per kalenderjaar mag worden overschreden. Grenswaarden voor stikstofdioxide 1. Voor stikstofdioxide gelden de volgende grenswaarden voor de bescherming van de gezondheid van de mens: a. 200 microgram per m3 als uurgemiddelde concentratie, waarbij geldt dat deze maximaal achttien maal per kalenderjaar mag worden overschreden, en b. 40 microgram per m3 als jaargemiddelde concentratie, uiterlijk op 1 januari 2010. 2. Het eerste lid, onder a, is met ingang van 1 januari 2010 van toepassing bij wegen waarvan ten minste 40.000 motorvoertuigen per etmaal gebruik maken. Grenswaarden voor zwevende deeltjes (PM10) Voor zwevende deeltjes (PM10) gelden de volgende grenswaarden voor de bescherming van de gezondheid van de mens: a. 40 microgram per m3 als jaargemiddelde concentratie; b. 50 microgram per m3 als vierentwintig-uurgemiddelde concentratie, waarbij geldt dat deze maximaal vijfendertig maal per kalenderjaar mag worden overschreden. In verband met de correctie voor de aanwezigheid van het onschadelijke zeezout binnen de groep zwevende deeltjes mogen voor de gemeente Sassenheim de meetresultaten onder a met 6 microgram gecorrigeerd worden. Het aantal overschrijdingen onder b mag in verband met het zeezout met 6 dagen worden vermeerderd. Grenswaarde voor lood Voor lood geldt 0,5 microgram per m3 als jaargemiddelde concentratie als grenswaarde voor de bescherming van de gezondheid van de mens. Grenswaarde voor koolmonoxide Voor koolmonoxide geldt 10.000 microgram per m3 als acht-uurgemiddelde concentratie als grenswaarde voor de bescherming van de gezondheid van de mens. Grenswaarden voor benzeen Voor benzeen gelden de volgende grenswaarden voor de bescherming van de gezondheid van de mens, gedefinieerd als jaargemiddelde concentraties: tot 1 januari 2010, 10 microgram per m3 met ingang van 1 januari 2010, 5 microgram per m3. Gebruikte gegevens en uitgangspunten. De berekeningen voor de luchtkwaliteit zijn uitgevoerd met het programma CAR II versie 5.0. Voor de verkeersintensiteiten is gebruik gemaakt van prognoses voor het jaar 2015. Voor de onderzochte jaren is van onderstaande verkeerscijfers gebruik gemaakt.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


30

Weg

Etmaalintensiteit % vrachtver- Snelheidstype mvt/weekdag

keer

Type

Bomen

gebied

factor

1 open

1.25

Middelzw Zwaar A 44

67900

3.74 %

2.87

Snelweg

% Van Pallandlaan

23500

6.98 %

3.07 Doorstromend 2 basisstadsverkeer

Parkweg

12000

4.74

Wijzigingsgebieden

1650

3.5

1.5

oud 1550

1.3

1

nieuw 0

0

0

type type

Doorstromend 2 basisstadsverkeer

achtergrondniveau

1


Wijzigingsgebieden

type

3.66 Doorstromend 2 basisstadsverkeer

1

type


type

Uitgegaan is van de gemiddelde meteoconditie volgens het CAR rapport. De berekeningen voor luchtkwaliteit zijn uitgevoerd op de afstand van 5 m uit de as van de weg voor de Parklaan en de van Pallandlaan en op 35 m uit de as van de A 44. Voor de A 44 is dit de minimale afstand van de wegas tot de grens van het bestemmingsplan. Voor de Parklaan en de van Pallandlaan is dit de minimale afstand van het rekenprogramma CAR II. De afname van de verkeersintensiteit door de vervanging van bedrijven door woningen is nader onderzocht. Hiertoe is op basis van de woningaantallen, de oppervlakte van de terreinen en de aard van de bedrijven een schatting gemaakt van de hoeveelheid verkeer in de huidige en de toekomstige situatie. Maatregelen van de gemeente Sassenheim om de luchtkwaliteit te verbeteren waren ten tijde van het opstellen van dit rapport niet bekend. Bovendien zijn de mogelijkheden voor de gemeente Sassenheim niet groot; mogelijkheden tot het wijzigen van de verkeerscirculatie zijn beperkt en de invloed van bijvoorbeeld het gemeentelijke wagenpark is in beperkt. Het grootste deel van de vervuiling is afkomstig van niet beïnvloedbare bronnen buiten de gemeente. Resultaten De resultaten zijn per onderzochte stof berekend. In onderstaande tabel zijn per stof voor het jaren 2006, 2010, 2015 en 2020 de berekeningsresultaten voor de A 44, de van Pallandlaan en de Parkweg. Daarnaast is de invloed van het achtergrondniveau aangegeven.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


Stof

soort norm

norm

Achter

A 44

grond SO 2

Jaargemiddelde

Overschr 24 u

31

Van Pal-

Parklaan

landlaan

3

4

4

4

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

0

0

0

0

40

26

36

48

38

25

32

41

24

23

28

36

29

22

28

34

28

18

0

0

0

0

(40+6=)46

26

28

33

29

25

27

30

27

24

26

27

26

24

25

27

25

21

27

45

28

20

23

31

24

18

21

24

21

18

20

23

20

0.3

0.3

0,6

0,4

0.3

0.3

0.5

0.4

0.3

0.3

0.5

0.4

0.3

0.3

0.4

0.4

0.538

0,694

1.362

0,915

0.538

0.647

0.971

0.749

0.538

0.633

0.878

0.710

0.538

0.619

0.786

0.670

1

1

2

1

1

1

2

1

1

1

2

1

1

1

1

1

(125) NO 2

Jaargemiddelde

Overschr 24 u (200) Fijn stof

Jaargemiddelde

PM10

Overschr 24 u

(35+6=)41

(50)

BaP

Jaargemiddelde

Koolmonoxide

Benzeen

Jaargemiddelde

Jaargemiddelde

3,6 *

5

Voor de vergelijking tussen de oude en de nieuwe situatie zijn voor beide situaties de verkeersproductie doorgerekend voor 2010 als zijnde een fictieve weg. Dit geeft onderstaande resultaten:

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


32

Stof

soort norm

SO 2

norm

Achter

Situatie

Situatie

grond

oud

nieuw

3

3

3

0

3

0

0

0

0

Jaargemiddelde

40

25

26

26

0

Overschr 24 u

18

0

0

0

0

Jaargemiddelde

(40+6=)46

25

25

25

0

Overschr 24 u

(35+6=)41

20

20

20

0

0.3

0.3

0,3

0

Jaargemiddelde Overschr 24 u

Verschil

(125) NO 2

(200) Fijn stof PM10 (50) BaP

Jaargemiddelde

Koolmonoxide

Jaargemiddelde

3,6 *

0.538

0,606

0.605

0,001

Benzeen

Jaargemiddelde

5

1

1

1

0

Voor koolmonoxide gebruikt CAR II een afgeleide van de norm. De 98 percentiel van 8 uurgemiddelden (in mg/m3); 3,6 mg/m³ geldt als equivalent van de feitelijke CO grenswaarde (10 mg/m³ als 8 uurgemiddelde concentratie) Conclusie In de huidige situatie wordt voor alle gebieden met een wijzigingsbevoegdheid aan de grenswaarden voldaan. Door de steeds hogere eisen die aan de voertuigen worden gesteld neemt de kwaliteit van de lucht ter plekke toe zodat ook in de toekomst aan de kwaliteitseisen met betrekking tot de luchtkwaliteit wordt voldaan. Ook voor de binnen het plangebied liggende Parklaan wordt aan de grenswaarden voldaan. Voor de buiten het plangebied liggende van Pallandlaan geldt dat voor de jaargemiddelde norm voor NO2 in 2006 (48) en 2010 (41) niet aan de grenswaarden wordt voldaan. Ook het aantal dagen met een overschrijding van de daggemiddelde grenswaarde is in 2006 meer dan de toegestane 41 dagen (45) Er geldt dat het overgrote deel van de aanwezige luchtverontreiniging wordt gevormd door de aanwezige achtergrondconcentratie en slechts een klein deel wordt veroorzaakt door het wegverkeer op de onderzochte weg. Door de strengere eisen aan de voertuigen vindt in 2015 geen overschrijding van de normen meer plaats. Ten gevolge van de omzetting van bedrijven en recreatie in wonen vindt een minimale verbetering van de luchtkwaliteit plaats. 4.3.4

Externe veiligheid De overheid stelt grenzen aan de grootte van risico's, die de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gebieden beïnvloedt. De doelstelling van het (externe) veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico’s van industriële activiteiten met opslag en transport van gevaarlijke stoffen. Het beleid is er op gericht te voorkomen dat er te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


33

De risicobenadering kent twee begrippen die het risico hiervan naar de omgeving aangeven. Deze begrippen zijn het individueel risico1 (ook wel het plaatselijk risico genoemd) en het groepsrisico2. Ook het provinciaal beleid bepaalt dat bij de (her)inrichting van een gebied de externe veiligheidssituatie de ruimtelijke (on)mogelijkheden mede bepaalt. De langs het plangebied gelegen snelweg A44 blijkt, uitgaande van de risicoatlas AVIV 2002, geen 10-6 PR contour te hebben die zich buiten de weg bevindt. Het GR is beneden de oriënterende waarde. Hieruit is af te leiden dat het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A44 geen risico vormt voor het plangebied. Het nabij gelegen spoor heeft een PR contour die kleiner is dan 10-6 en het GR ligt beneden de oriënterende waarde. Het vervoer gevaarlijke stoffen over het spoor vormt geen risico voor het plangebied. 4.3.5

Kabels, leidingen en straalpaden Langs het plangebied, in de berm van de Rijksweg A44 ligt een brandstofleiding van Defensie Olie Centrale. Inmiddels is de leiding buiten werking zodat er geen rekening meer gehouden dient te worden met een aan te houden afstand. Binnen het plangebied is aan de zuidzijde een rioolpersleiding aanwezig. Aan weerszijden van de leiding geldt een beschermingszone van 2,5 meter. Voor werkzaamheden op of in de tot de ondergrondse leiding bestemde gronden geldt een aanlegvergunning.

1

Het individueel risico geeft de kans per jaar aan dat een individu, dat continue en onbeschermd op een bepaalde plaats aanwezig is, komt te overlijden ten gevolge van de activiteit. De norm voor nieuwe situatie houdt in dat binnen de risicocontour een overlijdenskans bestaat van eens in de miljoen jaar. Binnen deze contour mogen zich geen kwetsbare objecten bevinden. 2 Het groepsrisico voor transportroutes voor gevaarlijke stoffen geeft de kans aan dat per jaar een groep mensen van een bepaalde omvang komt te overlijden bij die activiteit. Voor transport mag de kans per jaar op een ongeval met minstens tien doden niet groter zijn dan één op de tienduizend, per kilometer routelengte.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


34

5

WATER

5.1

Waterbeleid- en beheer Sinds 14 februari 2001 is het verplicht een watertoets bij ruimtelijke ontwikkelingen uit te voeren, wat als gevolg heeft dat in alle ruimtelijke plannen - en dus ook het bestemmingsplan - een waterparagraaf moet zijn opgenomen. De waterparagraaf omvat het advies van de waterbeheerder en een gemotiveerd besluit ten aanzien van de wateraspecten. Eventuele afwijkingen van het advies van de waterbeheerder worden gemotiveerd. Daarbij moet door de initiatiefnemer worden aangegeven hoe met die afwijking wordt omgegaan. In laatste instantie kan worden teruggegrepen op het nemen verzachtende maatregelen of compensatie inclusief afspraken over financiering en uitvoering. Ook in de Nota ‘Regels voor Ruimte’ van de Provincie Zuid-Holland worden nadere eisen gesteld aan de inhoud van de waterparagraaf in bestemmingsplannen. Voor de inhoud van het bestemmingsplan “Oost” en de beleidskeuze ten aanzien van deze waterparagraaf is daarnaast rekening gehouden met een aantal beleidsdocumenten, waaronder de Vierde Nota Waterhuishouding en de startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw en het provinciale beleid zoals neergelegd in het Beleidsplan Milieu en Water en de nota Bruisend Water. In het kader van de watertoets heeft op 6 september 2005 overleg plaatsgevonden met het hoogheemraadschap over het initiatief tot het opstellen van een conserverend bestemmingsplan met daarin enkele wijzigingsbevoegdheidgebieden. Met het Hoogheemraadschap van Rijnland is afgesproken dat in samenwerking met de waterbeheerders de waterparagraaf zal worden opgesteld, waarmee de watertoets vorm krijgt. Het voorliggende hoofdstuk bevat de waterparagraaf. Nota Waterbeleid Een belangrijke conclusie uit het Waterbeleid 21e eeuw is om water meer ruimte te geven en te voorkomen dat de waterproblematiek in tijd of ruimte wordt afgewenteld. Er worden twee drietrapsstrategieën als uitgangspunten aangegeven: Ten aanzien van waterkwantiteit: Vasthouden - Bergen - Afvoeren; Ten aanzien van waterkwaliteit: Schoonhouden - Scheiden - Zuiveren. Deze strategieën vertalen zich voor het stedelijk gebied in aandachtspunten als: meer ruimte voor water en een relatie tussen het stedelijk water en het water in het omliggende gebied, vergroting van het waterbergend vermogen met name in de stadsranden, verbetering van de waterkwaliteit, vergroting van de belevingswaarde van water, en kansen voor natuur en recreatie in en rondom stedelijk water. Bruisend Water Met de nota Bruisend Water heeft Provincie Zuid-Holland in samenwerking met de ZuidHollandse waterschappen een gezamenlijke visie over het waterbeheer in de toekomst opgesteld. Deze visie met de benaming ‘Bruisend Water’ behandelt een aantal thema’s waarop geanticipeerd dient te worden bij beslissingen op het gebied van de ruimtelijke inrichting. Water moet een meer sturende rol krijgen bij de inrichting van Zuid-Holland. Verder richten waterschappen en de provincie zich de komende jaren op duurzaam stedelijk waterbeheer, het beter benutten van zoet water, creëren van ruimte voor de rivieren en het ontwikkelen van een kustvisie. Alle wateren (oppervlakte- en grondwater) binnen de provincie hebben een functie toegewezen gekregen, waarbij voor alle wateren een ecologische basisfunctie geldt. Het plangebied behoort tot het stedelijk gebied waar vanuit de provincie een waterkwantiteitsdoelstelling ligt voor het oppervlaktewater. Deze aanvullende doelstelling is gericht op berging en buffering in het stedelijk groen (minimaal 10% wateropppervlakteberging).

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


5.2

35

Waterhuishouding Het plangebied valt binnen de Floris Schouten Vrouwenpolder en behoort tot het peilgebied 3.19.1.2. Het plangebied watert, door middel van een stuw, af richting het zuiden naar peilgebied 3.19.1.1 waar het via een vijzelgemaal af watert op het boezemwater. Het plangebied is door middel van een duiker verbonden met peilgebied 3.19.1.3, dat gelegen is ten oosten van het plangebied, achter de Sassenheimervaart. De grondwaterstand bevindt zich gemiddeld op een diepte van x,xx m NAP. De grondwaterstroming vindt plaats in zuidelijke richting, naar de Kooipolder en de Kagerplassen.

5.3

Waterkeringen In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn twee waterkeringen aanwezig, namelijk de kade van de Zandsloot en een waterkering ter plaatse van de Adelborst van Leeuwenlaan behorende bij de Sassenheimervaart. Ten aanzien van de waterkeringen zijn door de waterbeheerders randvoorwaarden gesteld, zoals de bebouwingsafstand, geen plaatsing van bomen of keten op de waterkering. In het bestemmingplan is hiertoe een zone aangegeven van 15,00 meter, gemeten vanaf de waterlijn van het boezemwater.

5.4

Watergangen en sloten Het plangebied behoort tot ‘nieuw stedelijk water’ waar een waterkwantiteitsdoelstelling ligt voor het oppervlaktewater. Bij uitbreiding van het verhard oppervlak moet er compensatie plaatsvinden binnen het plangebied in de vorm van open waterberging. Deze doelstelling is gericht op een berging en buffering in het stedelijk gebied met een indicatie van 10% oppervlakteberging. Het hoogheemraadschap gaat bij nieuwe situaties uit van een watercompensatie van 15% bij toename van het verhard oppervlak. In de huidige situatie is circa 22.418 m² (3,7 %) oppervlaktewater aanwezig. Dit zijn onder andere de Sassenheimervaart en de Zandsloot. In het plangebied bevindt zich zowel polderwater als boezemwater. Dit water bestaat uit een watergang (Zandsloot) langs de rioolwaterzuivering richting het westen en maakt ter hoogte van de Irissenstraat een splitsing richting de Parklaan, een watergang (Sasserheimervaart) parallel langs de N202 en meerdere sloten.

Afbeelding 20: Watergangen in en rondom het plangebied

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


36

Het oppervlaktewater heeft een belangrijke functie in de ontwatering van het plangebied. Daarnaast heeft het water een recreatieve functie en een ecologische functie. De Sassenheimervaart en de Zandsloot zijn in beheer bij het Hoogheemraadschap van Rijnland, zij dragen tevens de verantwoordelijkheid voor de waterkwaliteit van de watergangen. De verantwoordelijkheid voor de waterkwantiteit van de overige watergangen binnen het plangebied ligt bij de gemeente.

Afbeelding 21: Sassenheimervaart

5.4.1

Afbeelding 22: Zandsloot

Gebieden met wijzigingsbevoegdheid Het plangebied bevat 10 locaties waar momenteel bedrijvigheid of verouderde woonbebouwing aanwezig is. De locaties beslaan bij elkaar in totaal 5,2 ha. Indien van de wijzigingsbevoegdheid gebruik wordt gemaakt zal van deze locaties circa 2200 m² wateroppervlak moeten worden gerealiseerd om bij te dragen aan de totale wateropgave. Er zal bij ontwikkeling van deze gebieden voorkomen dat er juist minder verharding in de nieuwe situatie wordt gerealiseerd. De eis van 15% extra water is dan niet aan de orde. Een mogelijkheid is; een locatie waarvan de verharding afneemt, de watercompensatie te laten opvangen van wijzigingsbevoegdheidgebieden waar de realisatie van water geen plaats kan vinden. Er dient opgemerkt te worden dat de nieuwe situaties, schetsen betreffen en dus een indicatieve voorstelling is van de inrichting van de gebieden. De verharding in de nieuwe situatie is gebaseerd op de schetsen (zie hoofdstuk 6), zodat de gegevens over de verharding in de nieuwe situatie en watercompensatie in de onderstaande tabel, een indicatieve waarde weergeven. Andere inrichtingen zijn hier mogelijk. Indien van de wijzigingsbevoegdheid gebruikt word gemaakt zal de watertoets gelden, waarbij het Hoogheemraadschap van Rijnland per wijzigingsbevoegdheid een wateradvies zal geven. De onderstaande tabel laat per locatie zien wat de huidige verharding en de verharding in de nieuwe situatie is.

Wijzigingsbevoegheid gebieden Locatie 1, opp. 8873 m² Locatie 2 Opp. 13212 m² Locatie 3 Opp. 2849 m² Locatie 4 Opp. 1980 m² Locatie 5 Opp. 6688 m² Locatie 6 Opp. 1855 m²

WISSING

Verharding gelegen in boezem

Verharding gelegen in polder 7067 m² 8570 m² water 686 m² 2849 m² 668 m² 4228 m²

637 m²


Verharding in de nieuwe Situatie (indicatieve waarde) 2218,25 m² (circa 25%) 1981,8 m² ( circa 15%) 712,25 m² (circa 25%) 297 m² (circa 15%) 3910 m² (circa 15%) 463,75 m² (circa 25%)

Toename (+) / afname (-) Verharding -4857,75 m² -6588,20 m² -2136,75 m² -371 m²

Compensatie water (15%)

-318 m²

0 m²

-173,25 m²

0 m²

0 m² 0 m² 0 m² 0 m²

TO-223-736-jv-ldw


Locatie 7 Opp. 1235 m² Locatie 8 Opp. 881 m² Locatie 9 18335 m²

1235 m² 881 m² 10606 m² water 356 m²

Locatie 10 8481 m²

6178 m² water 2303 m²

Totaal

6815 m²

37 -926,25 m²

0 m²

-749 m²

0 m²

-393 m²

0 m²

1272,15 m² (circa 15%)

-4906 m²

0 m²

13742,65

-27400,65 m²

308,75 m² (circa 25%) 132,15 m² (circa 15%) 10213 m²

0 m² 34319 m²

Tabel 1: Verharding in huidige en nieuwe situatie wijzigingslocaties

In de bovenstaande tabel is te lezen dat de 15%-regel van het Hoogheemraadschap van Rijnland voor alle gebieden niet aan de orde is. In alle gebieden vindt namelijk een afname van de verharding plaats bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid, waardoor er geen compensatie met extra open water noodzakelijk is. In de kolom ‘Compensatie water’ is zodoende een 0 (nul) opgenomen. 5.4.2

Watergangen Hoofdwatergangen hebben een beschermingszone van 5.00 meter. Bij overige watergangen is dit 2.00 meter.

5.4.3

Boezem Het plangebied is gelegen in nieuw stedelijk gebied, dat deel uit maakt van het boezemgebied van Rijnland. Delen van de Zandsloot en de Sassenheimervaart vallen binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan Oost. Het oppervlak boezemwater dat binnen de plangrenzen valt bedraagt gezamenlijk circa 12.157 m² hetgeen overeenkomt met 7,1%. Dit oppervlak blijft ongewijzigd. Het vastgestelde waterpeil in het boezemgebied is -0,60 m NAP. Het bestemmingsplan Oost heeft weinig tot geen invloed hebben op de waterkwaliteit in het boezemwater.

5.4.4

Polder Het overige water in het plangebied is polderwater. Het areaal polder binnen de bestemmingsplangrens is circa 43 ha groot. Hiervan is circa 10.261 m² water, hetgeen overeenkomt met 2,4%. Het poldergebied heeft een zomer- en winterpeil van respectievelijk 1,55 en -1,60 meter NAP. De huidige maaiveldhoogte is niet gemeten. In het overleg met het hoogheemraadschap is aangegeven dat er incidenteel sprake is van wateroverlast in het plangebied.

5.5

Waterkwaliteit Mede belangrijk voor de waterkwaliteit is de intensiteit van kwel of infiltratie in het gebied. In de Floris Schouten Vrouwenpolder is een licht infiltratie aanwezig van 0 t/m 0,25 mm/dag. Er is geen sprake van kwelwater. De huidige waterkwaliteit kan omschreven worden als voedselrijk, dat wil zeggen dat een hoog gehalte aan stikstof en fosfor in het water aanwezig is. Voor de toekomstige waterkwaliteit in de polder (en in de boezem) is een algemeen beeld te schetsen. De waterkwaliteit hangt samen met het peilregime wat gevoerd wordt. Er zijn enkele aspecten waar in het plangebied rekening mee gehouden kan worden ten gunste van de waterkwaliteit. Natuurvriendelijke oevers hebben een gunstig effect op de waterkwaliteit. Het Hoogheemraadschap van Rijnland streeft ernaar dat minimaal 50% van de oevers natuurvriendelijk wordt ingericht. Om de huidige waterkwaliteit in de toekomst te garanderen of zelfs nog te verbeteren zijn in het bestemmingsplan een aantal maatregelen voorgeschreven ten behoeve van de inrichting van de openbare ruimte en de watergangen. Deze worden in het navolgende behandeld.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

38 5.5.1


Ontwikkelingen aan de waterkant Op de waterkanten zijn beschermingszones van toepassing in de vorm van keurzones, welke zijn vastgesteld door de waterbeheerders. In het geval van het indienen van een bouwaanvraag of beroering van de grond in deze keurzone, zal de eigenaar of bewoner van het perceel een ontheffing moeten aanvragen bij het Hoogheemraadschap van Rijnland en de gemeente. Ook voor het dempen of het graven van watergangen dient een keurvergunning bij het Hoogheemraadschap van Rijnland aangevraagd te worden. Daarnaast geldt het beleid van het hoogheemraadschap dat bij het dempen van water 100% van dit water gecompenseerd moet worden binnen hetzelfde peilgebied. Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft onder meer beleid vastgesteld betreffende overkluizingen van het water. Overkluizingen zijn alle kunstwerken die het wateroppervlak afdekken en de lichttoetreding belemmeren. Het beleid beschrijft een aantal richtlijnen en voorwaarden waar de kunstwerken aan moeten voldoen. De voorwaarden zijn terug te vinden in ‘Overkluizingenbeleid’ van het Hoogheemraadschap van Rijnland.

5.6

Riool- en baggerbeheer Het beheer en met name het riool- en baggerbeheer, heeft een belangrijke invloed op de waterkwaliteit binnen het plangebied. Bij de ontwikkeling van gebieden zal gebruikt gemaakt moeten worden van een verbeterd gescheiden stelsel. Dit stelsel vangt apart het regenwater op, dat rechtstreeks naar het oppervlaktewater wordt afgevoerd. Het regenwater van woningen en tuinen zal direct in het oppervlaktewater worden opgevangen. De waterbeheerder is van mening dat ook de verharding in het openbaar gebied (trottoir, parkeerplaatsen en straten met een verkeersintensiteit tot 500 mvt/etmaal) eveneens op het oppervlaktewater kunnen afstromen. Dit systeem stelt randvoorwaarden aan de materialisering van woningen en openbaar gebied. De daken en goten van woningen mogen niet bestaan uit uitlogende materialen. Ten zuidoosten van het plangebied is een ondergrondse afvalwatertransportleiding gelegen. De leiding is bij de gemeente bekend en heeft geen gevolgen voor het plan.

5.7

Bestemmingen In de voorschriften en op de plankaart behorende bij het bestemmingsplan Oost komen de aspecten van water op de volgende manier terug: Bestemmingen: Water, bestemd voor waterberging en oevers; Waterkering (dubbelbestemming), primair bestemd voor waterkering, de overige functies waarop deze dubbelbestemming is gesitueerd zijn secundair; Groendoeleinden, bestemd voor onder meer groen, water en oevers; Verkeersdoeleinden, bestemd voor onder meer verharding, groen, water, molgoten, wadi’s etc; Uit te werken woongebied, bestemd voor onder meer woningen, tuinen, water, goten etc.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


6

39

ONTWIKKELINGEN Voor de nabije toekomst worden er in het plangebied diverse ruimtelijke ontwikkelingen voorzien dat zijn uitstraling kan hebben op het gehele gebied. De ontwikkelingen worden in de onderstaande paragraven beschreven. De invulling van de locaties moet aanknopingspunten bieden voor de toekomstige ontwikkeling en hebben op onderdelen nadere uitwerking en detaillering nodig. De onderstaande beschreven en gevisualiseerde ontwerpschetsen hebben een indicatief karakter. Andere inrichtingen binnen de gestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn hier mogelijk.

Afbeelding 23: Overzicht ontwikkelingslocaties binnen het plangebied van dit bestemmingsplan

6.1

Hoek Narcissenlaan / Parklaan, locatie 1 Op de hoek van de Narcissenlaan en Parklaan zijn momenteel diverse bestemmingen aanwezig, van een dansschool tot gymzalen. Aangrenzend ligt het tenniscomplex van STV. De mogelijkheid bestaat dat deze locatie heringericht gaat worden met woningbouw en een brandweerkazerne. Momenteel is de brandweerkazerne gevestigd op de hoek bij de gemeentewerf. De werf zal naar alle waarschijnlijkheid na de gemeentelijke herindeling uit Sassenheim verdwijnen. Een mogelijke herhuisvesting voor de brandweer zou kunnen worden gevonden op het perceel aan de Narcissenlaan / Parklaan. Het is een perfecte locatie gezien de centrale ligging in het dorp, nabij twee belangrijke wegen (Narcissenlaan en Parklaan). De inrichtingsschets voor deze locatie betreft twee varianten: een inrichting met alleen woningbouw en een inrichting met woningbouw en een brandweerkazerne. Bij de inrichting van de schetsen is met betrekking tot de brandweerkazerne rekening gehouden met de VNG richtlijnen. Hierbij is uitgegaan van een zone van 30 meter. De bestaande vrijstaande woning in het plangebied wordt gehandhaafd. Programma: Variant 1 Maximaal 30 woningen Variant 2 maximaal 17 woningen Brandweerkazerne circa 1034 m² BVO (begane grond) Parkeernormen = 1,5 parkeerplaats per appartement = max. 26 p.p.; in het planvoorstel zijn 26 p.p. aanwezig.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

40


Volgens de VNG publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ valt een brandweerkazerne onder SBI-code 7525. Ten aanzien van geluid geldt een afstand van 50 meter (stap 3). De genoemde afstanden in de VNG richtlijn betreffen geen absolute afstandsnormen, maar richtlijnen waarvan gemotiveerd kan worden afgeweken. De VNG-lijst is toegesneden op rustige woonwijken. In een meer dynamische omgeving kunnen eventueel afwijkende afstanden worden aangehouden. De Parklaan en Narcissenlaan zijn doorgaande wegen binnen de kern Sassenheim. De bebouwing die hier aan ligt/komt te liggen is te karakteriseren als een drukke woonwijk. Afwijking van de richtlijn met een afstandstap, van stap 3 (50 meter) naar stap 2 (30 meter) wordt in deze dynamische omgeving aanvaardbaar geacht aangezien de hinder ten opzichte van de huidige situatie niet zal toenemen.

Afbeelding 24a: Inrichtingsschets locatie Narcissenlaan en Parklaan, variant met alleen woningbouw

Afbeelding 24b: Inrichtingsschets locatie Narcissenlaan en Parklaan, ruimte voor brandweerkazerne

6.2

Hoek Crocussenstraat / Mondriaanlaan, locatie 2 Als de ontwikkeling van locatie 1 heeft plaatsgevonden wordt het tenniscomplex STV omringd door woningbouw. De mogelijkheid bestaat dat het tenniscomplex STV wordt verplaatst naar de locatie aan de Schoonzorgseweg. Het terrein van het voormalige tenniscomplex dient dan geherstructureerd te worden. Nieuwe woningbouw op deze locatie kan een afronding vormen van de woonwijk Mennepark.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


41

De Mondriaanlaan wordt afgemaakt, waarbij haaks op de laan een voortzetting van de waaier plaatsvindt. In het verlengde van de Crocussenstraat komt een nieuwe weg. In het centrale gedeelte is een nieuwe hof met vijver gepland. De singel die zich langs de Sportparkweg bevindt komt rondom het plangebied te liggen en eindigt in een vijverpartij . Programma: 3 x 3 korte rijwoningen (max. 3 woningen) 23 geschakelde woningen Totaal = maximaal 32 woningen Parkeernormen = 2,0 parkeerplaats per geschakelde woning en 1, 7 parkeerplaats per rijwoning = max. 46 p.p. en max 15 p.p.

Afbeelding 25: Inrichtingsschets locatie Crocussenstraat / Mondriaanlaan

6.3

Locatie Parklaan / Menneweg, locatie 3 Op de hoek van de Parklaan en de Menneweg bevinden zich een tank- en een auto servicestation. Uitplaatsen van deze functies geeft mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen. De Parklaan betreft een oud bebouwingslint en heeft hedendaags de functie als doorgaande route door Sassenheim. De Parklaan wordt begeleid door losstaande kleinschalige bebouwing en twee appartementencomplexen aan weerszijden van de Parklaan. Eén hoogteaccent (36 meter) is gelegen op het snijpunt van de Sassenheimervaart en de Parklaan en markeert de dorpsentree van Sassenheim. Het andere hoogteaccent (25 meter) is gelegen in de bocht van de Parklaan. De locatie aan de Parklaan / Menneweg kan gezien worden als een intermediair tussen de twee beschreven hoogteaccenten. Indien de locatie vrijkomt voor nieuwbouw kan gedacht worden aan appartementen in de vorm van een hoogteaccent van 9 meter. De oriëntatie zal zich aan de Parklaan bevinden, gelegen in de rooilijn van de kleinschalige bebouwing. In de rooilijn van de Menneweg ligt het laagbouwdeel van 6 meter. Parkeren zal plaatsvinden op het achterterrein in een parkeerhof op maaiveldniveau, voor zowel het eigenbezit als het bezoekersparkeren. Programma: hoogteaccent maximaal 6 appartementen laagbouwdeel maximaal 6 appartementen Parkeernormen = 1,5 parkeerplaats per appartement = max. 18 p.p. Totaal = 12 woningen

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

42


Afbeelding 26: Inrichtingsschets locatie Parklaan / Menneweg

6.4

Menneweg, locatie 4 Tussen de woonbebouwing aan de Menneweg is een bedrijfspand gelegen. Het platte dak, de grote roldeuren en het verharde voorterrein verraden de afwijkende functie. Achter het bedrijfspand en de woonbebouwing ligt een open privé-terrein met kleinschalige agrarische activiteiten van een hobbyboer met o.a. geiten, opslag een kas en tuinbouw. De locatie is opgebouwd uit twee delen. Het ene deel betreft het bedrijfspand dat onderdeel uitmaakt van het bebouwingslint de Menneweg. Het andere deel sluit echter aan bij de achterliggende planmatige wijk met voornamelijk rijtjeswoningen. Deze tweedeling zorgt voor twee verschillende ontwikkelingsmogelijkheden. Langs de Menneweg is het daarbij mogelijk in aansluiting op de woonbebouwing van het lint de bedrijfsfunctie te vervangen voor een vrijstaande woning. Op het achterliggende terrein is het mogelijk om met een rijtje van 5 woningen aan te sluiten op de bestaande bebouwings- en ontsluitingsstructuur. Programma:

1 vrijstaande woning 5 rijwoningen met garageboxen / parkeergelegenheid Parkeernormen = 2,0 parkeerplaats per vrijstaande woning en 1, 7 parkeerplaats per rijwoning = max. 2 p.p. en 9 p.p. Totaal = 6 woningen

Afbeelding 27: Inrichtingsschets locatie Menneweg

6.5

Menneweg, locatie 5 Op de locatie aan de Kagerdreef is momenteel een transportbedrijf, een horecagroothandel en een sportcentrum gelegen. Het uitplaatsen van deze functies geeft mogelijkheden

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


43

voor woningbouwontwikkeling. De locatie is gelegen tussen het historische lint de Menneweg en de ten oosten gelegen planmatige wijk. De woningen aan de Saturnusstraat en het plein aan de Kagerdreef vormen de grens van de planmatige wijk, waaraan de twee locaties met de achterkant zijn gelegen. De locatie vormt een onderdeel van de organische structuur van het bebouwingslint. Indien locatie 5 vrijkomt voor nieuwbouw kan gedacht worden aan een woonhof met vrijstaande en twee onder één kap woningen met een verspringende rooilijn. Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. Tussen de Menneweg en de Saturnusstraat is het mogelijk een verbinding voor langzaamverkeer te maken. Programma: maximaal 12 vrijstaande en twee onder één kap woningen Parkeernormen = 2,0 parkeerplaats per vrijstaande woning/2onder-1-kap Bezoekers kunnen parkeren in het openbaar gebied langs de straat. Het bezoekersparkeren moet plaats kunnen vinden binnen de wijzigingslocatie.

Afbeelding 28: Inrichtingsschets locatie 5

6.6

Kagerdreef, locatie 6 Op de locatie is momenteel een kringloopwinkel aanwezig. Het uitplaatsen van deze functie geeft mogelijkheden voor woningbouwontwikkeling. De Kagerdreef is een lange woonstraat en aan twee zijden bebouwd. Aan de zuidzijde ligt de bebouwing op enkele plaatsen ruim naar achteren, waardoor een ruimte gecreëerd wordt. In deze groene ruimten staat lage bebouwing met een bijzondere functie. De ruimten worden omgeven door woonbebouwing van 3 tot 4 lagen hoog. Het concept van de open groene ruimten moet behouden blijven. De omvang van de bebouwing zal beperkt blijven en de positie wordt zodanig gekozen dat de bomen behouden kunnen blijven. Het woonprogramma van de locatie wijkt af van het woonprogramma langs de rest van de Kagerdreef. Toekomstige ontwikkelingen kunnen plaatsvinden in de vorm van kleine appartementengebouwtjes. Door het beperken van de omvang met de mogelijkheid tot maximaal 3 appartementen per laag blijft er voldoende groene ruimte over. Met een hoogte van maximaal 4 lagen krijgt het gebouw het karakter van een torentje en biedt tevens voldoende volume in aansluiting op de bestaande omliggende bebouwing. Parkeren vindt plaats naast het appartementengebouw. De bebouwing aan de noordzijde vormt een doorgaande wand. Het pand van de kringloopwinkel maakt onderdeel uit van deze wand. De locatie ligt daarbij precies tussen de flatbebouwing en de rijtjeswoningen. In de stedelijke context hoort de locatie echter bij de bebouwingsstructuur van de flatbebouwing.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

44


Bij het realiseren van nieuwe ontwikkelingen op de locatie moet gezorgd worden voor een goede overgang tussen de (lage) rijtjeswoningen en de (hoge) flatbebouwing. Indien deze locatie vrijkomt voor nieuwe ontwikkelingen kan er een kleinschalig appartementengebouw worden gebouwd. Het gebouw moet een duidelijke oriëntatie hebben naar de Kagerdreef en in hoogte aansluiten bij de naastgelegen rijtjeswoningen. In de omliggende ruimte is plaats voor groen en eventueel parkeren. Tevens kunnen er inpandig bergingen of garageboxen worden gemaakt in de plint. Programma: maximaal 10 appartementen Parkeernormen = 1,5 parkeerplaats per appartement= 15 p.p. 10 bergingen/garageboxen

Afbeelding 29: Inrichtingsschets locatie 6

6.7

Essenlaan 36, locatie 7 De locatie is momenteel in gebruik door een garagebedrijf. Het uitplaatsen van de functie geeft mogelijkheden voor woningbouwontwikkeling. Rondom de locatie zijn grootschalige galerijflats, maar ook eengezinswoningen gelegen. Op de locatie is een kleinschalig appartementengebouw gepland die zorgt voor het afmaken van de slingerbeweging van de galerijflats. Het kleinschalige appartementencomplex vormt een overgangselement van de grootschalige appartementencomplexen naar de omliggende eengezinswoningen. De vierde (top)laag is iets teruggelegen ten opzichte van de onderste verdiepingen. De eerste tot en met de derde laag hebben de hoogte van de tegenoverliggende bestaande woningen. Het nieuwe appartementencomplex vormt hiermee een trapsgewijze overgang van de aan de westkant gelegen galerijflat naar de naastgelegen straten. Als referentieproject heeft het appartementencomplexje aan het Essenplein gediend. Bij het appartementencomplexje is namelijk sprake van een tussenschaal. Programma: Maximaal 2550 m² bruto vloeroppervlak (bvo) de onderste drie bouwlagen max. 700 m² de bovenste laag max. 450 m² Parkeernormen = 1,5 parkeerplaats per appartement. Ten behoeve van het parkeren worden er, direct grenzend aan het plangebied, 15 nieuwe parkeerplaatsen in het openbaar gebied gerealiseerd.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


45

Afbeelding 30: Inrichtingsschets Essenlaan

6.8

Lindenlaan, locatie 8 Op de locatie is momenteel een garagebedrijf en een benzinestation gehuisvest. De locatie bevindt zich tegenover het woonbuurtje aan de Kagertuinen. Het uitplaatsen van de functie geeft mogelijkheden voor woningbouwontwikkeling. Het perceel vormt een onderdeel van het traditionele bouwblok verkaveling. Door middel van drie geschakelde woningen kan het bouwblok worden afgemaakt. Programma: maximaal 3 woningen parkeernorm 1, 7 p.p. per woning= max. 5 p.p.

Afbeelding 31: Inrichtingsschets locatie Lindenlaan

6.9

Geelhoornstraat e.o., locatie 9 De locatie heeft betrekking op een woonbuurtje van 92 woningen gelegen tussen de Geelhoornstraat en de Kagertuinen met een wigvormige uitloop richting de Industriekade. De woningen, voornamelijk beneden-bovenwoningen, zijn in het bezit van de Woonstichting. Doordat de woningen niet meer voldoen aan de eisen van de huidige tijd, kan herontwikkeling van deze locatie een interessante optie vormen. Het woonbuurtje grenst in het zuiden aan een buurt met woonerfinrichting en in het noorden aan een woonbuurt met traditionele verkaveling met gesloten bouwblokken. Het woonbuurtje ligt tussen twee lange lijnen die haaks op de doorgaande route door Sassenheim zijn gelegen. In het oosten gaat het om de Adelborst van Leeuwenlaan die uitmondt in de Industriekade en in het westen om de Kerklaan die uitmondt in de Lindenlaan en Kagertuinen. Bij herontwikkeling kan vanuit de bestaande context een nieuwe structuur worden bedacht. Daar komt ook nog bij dat de ondergrondse infrastructuur aan vervangen toe is. Bij de inrichting van het gebied is rekening gehouden met de VNG richtlijnen. Deze richtlijnen geven een grenswaarde aan. Een milieuvergunning voor een specifiek bedrijf kan hiervan afwijken. De nieuwe wijk bestaat uit twee woonhoven met een hoogteaccent van ten hoogste 14 meter in het zuidelijk deel van locatie. De woonstructuur zal worden gekoppeld aan de waterstructuur die loopt door de zuidelijke wijken van Sassenheim. Het hoogteaccent is tevens een beëindiging van de structuur met flats en heeft een centrale ontsluiting aan de Kagertuinen. Het parkeren vindt plaats op maaiveld in parkeerhoven en in de openbare ruimte, indien mogelijk kan het parkeren verdiept worden gerealiseerd.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

46 Programma:


44 grondgebonden eengezinswoningen 32 appartementen Totaal = maximaal 50 tot 100 woningen Parkeernormen = 1,7 parkeerplaats per rijwoning en 1,5 per appartement

Afbeelding 32: Inrichtingsschets locatie Kagertuinen en de Industriekade.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


6.10

47

Sassenheimervaart en omgeving, locatie 10 Vanaf de kruising op de Van Pallandlaan voert de Parklaan het verkeer Sassenheim in. Links van de Parklaan ligt aan deze entree van Sassenheim de locatie met de brandweerkazerne, de gemeentewerf en het nieuwe appartementencomplex met daarachter enkele bedrijfsterreinen. Haaks op de Parklaan ligt de Sassenheimervaart die het gebied in tweeën deelt. Daarbij vormt het nieuwe grootschalige appartementencomplex een groot contrast met de aangrenzende woningbouw met een dorps karakter en schaal. Het geheel vormt daardoor een gevarieerd en onsamenhangend geheel waar nieuwe ontwikkelingen orde en samenhang moeten creëren. Stedenbouwkundig is het ongewenst voor de locatie aansluiting te zoeken bij het grootschalige appartementencomplex. Aan deze zijde van de Sassenheimervaart is de schaal van de bebouwing klein en is plaats voor patiowoningen. Insteekhaventjes zorgen ervoor dat hier elke woning aan het water ligt. Het parkeren vind plaats op maaiveldniveau, maar ook inpandig in de woningen. Tevens wordt het bestaande lint aangevuld met een enkele vrijstaande woning. Programma: Locatie 10

1 vrijstaande woning 14 patiowoningen Totaal = maximaal 15 woningen Parkeernorm = 2,0 parkeerplaats per vrijstaande woning en 1,7 parkeerplaat per patiowoning = max. 2 p.p. en max. 24 p.p. = totaal 26 p.p.

Afbeelding 33: Inrichtingsschets Sassenheimervaart

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

48


7

JURIDISCHE ASPECTEN

7.1

Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridisch-technische opbouw van de voorschriften en de plankaart van het bestemmingsplan “Oost”. Het hoofdstuk is te beschouwen als een leeswijzer voor de voorschriften en de plankaart. Paragraaf 10.2 geeft de hoofdlijn van het bestemmingsplan weer, terwijl de twee daarop volgende paragrafen gedetailleerder ingaan op de verschillende bestemmingen en overige regelingen, zoals die zijn neergelegd in de voorschriften.

7.2

Planvorm De voorschriften en de plankaart vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. De toelichting is niet juridisch bindend, maar kan wel gebruikt worden als toetsingskader, bijvoorbeeld bij een verzoek tot het verlenen van een bouwvergunning of het verlenen van een vrijstelling. De toelichting is namelijk niet alleen een motivering en onderbouwing van wat in de voorschriften en op de plankaart is vastgelegd, maar ook een beschrijving van wat het gemeentebestuur als de meest gewenste ontwikkeling van het plangebied voor ogen staat. Op de bij het bestemmingsplan “Oost” behorende plankaart met het nummer 0736.01B01 zijn alle noodzakelijke en op grond van het Besluit op de ruimtelijke ordening vereiste gegevens ingetekend. Op het renvooi is te zien dat er een onderscheid wordt gemaakt in bestemmingen en aanduidingen op de plankaart. De bestemmingen zijn de belangrijkste elementen. Elk stuk grond op de kaart heeft een bestemming. Deze wordt zichtbaar gemaakt door middel van een kleur, al dan niet in combinatie met een letter ter aanduiding van de bestemming en een cijfer die de maximaal toegestane goothoogte aangeeft (tenzij anders vermeld op de plankaart). Daardoor is het voor een ieder mogelijk om mede met behulp van het bijbehorende renvooi te zien welke bestemmingen zijn gegeven aan de gronden en opstallen binnen het plangebied. Elke op de plankaart ingetekende bestemming is gekoppeld aan een bestemmingsartikel in de voorschriften. De voorschriften laten vervolgens bij elke bestemming zien op welke wijze de gronden binnen de desbetreffende bestemming gebruikt mogen worden. Daarbij wordt onder meer verwezen naar aanduidingen op de kaart. Aanduidingen geven diengevolge, in samenhang met de voorschriften, duidelijkheid over datgene wat binnen een bestemmingsvlak al dan niet is toegestaan.

7.3

Bestemmingsregelingen Naast de meer algemene bepalingen, zoals die zijn weergegeven in artikel 1 ‘Begripsbepalingen’, artikel 2 ‘Wijze van meten’ en artikel 3 ‘Dubbeltelbepaling’, kent het bestemmingsplan 18 bestemmingsartikelen. In de begripsbepalingen wordt een definitie gegeven van begrippen die in de voorschriften worden gebruikt, zodat daarover geen misverstanden kunnen bestaan. Bij de wijze van meten wordt aangegeven hoe bepaalde maten gemeten dienen te worden. In deze paragraaf zullen de in de voorschriften voorkomende bepalingen van een korte uitleg worden voorzien. De gebruiksbepalingen en bijzondere beperkingen komen in paragraaf 7.4 aan bod. Artikel 4

WISSING

Woondoeleinden Naast ééngezinswoningen biedt de bestemming ‘Woondoeleinden‘ ruimte aan tuinen, erven, groenvoorzieningen, ontsluitingspaden, al dan niet gebouwde parkeervoorzieningen en water. Zolang zij maar ondergeschikt blijven aan de woonfunctie mogen bepaalde bedrijfsactiviteiten binnen deze bestemming plaatsvinden. In dit artikel zijn niet alleen de bebouwingsvoorschriften voor woningen opgenomen, maar ook die voor aanen bijgebouwen.


TO-223-736-jv-ldw


49

Artikel 5

Woondoeleinden gestapeld Voor deze bestemming gelden in principe dezelfde regels als voor de bestemming ‘woondoeleinden’met dien verstande dat binnen deze bestemming uitsluitend gestapelde woningen zijn toegestaan.

Artikel 6

Woon- en bedrijfsdoeleinden De ter plaatse toegestane woning hoort bij het achterliggende bedrijf.

Artikel 7

Woon- en kantoordoeleinden Naast een woning is binnen het bestemmingsvlak ook een kantoor toegestaan.

Artikel 8

Kantoordoeleinden Binnen het plangebied is 1 kantoor aanwezig en dit is als zodanig bestemd.

Artikel 9

Gemengde doeleinden Deze bestemming maakt vestiging mogelijk van bedrijven die vallen in categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Verder voorziet deze bestemming in de aanwezigheid van detailhandel, horeca en woningen, die veelal op de eerste verdieping gesitueerd zijn.

Artikel 10

Bijzondere doeleinden De bestemming ‘bijzondere doeleinden’ heeft betrekking op onder andere de scholen, de brandweer en het politiebureau binnen het plangebied. Ook de medische voorzieningen op wijkniveau worden onder deze bestemming geschaard.

Artikel 11

Bedrijfsdoeleinden Bedrijven zijn als zodanig bestemd en middels een cijfer op de plankaart en in de voorschriften voorzien van een categorisering overeenkomstig de in de bijlagen ingevoegde de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Kantoren zijn alleen toegestaan als ze onderdeel vormen van het bedrijf en niet meer dan de helft van het bedrijfsvloeroppervlak of tweeduizend vierkante meter beslaan. Detailhandel en horeca zijn niet toegestaan.

Artikel 12

Agrarische doeleinden De kaasboerderij binnen het plangebied heeft de bestemming ‘agrarische doeleinden’ gekregen.

Artikel 13

Detailhandelsdoeleinden Binnen het plangebied bevindt zich een enkele zelfstandige detailhandelsvestiging die als zodanig is bestemd. Het gaat hier om een kringloopwinkel aan de Kerklaan.

Artikel 14

Horecadoeleinden Er bevindt zich binnen het plangebied een horecagelegenheid aan de Parklaan.

Artikel 15

Recreatieve doeleinden Onder deze bestemming vallen alle sportvelden en –accommodaties.

Artikel 16

Recreatieve doeleinden, speelterrein Hiermee worden de speelterreinen aangeduid.

Artikel 17

Nutsdoeleinden Naast de wat kleinere nutsgebouwtjes vallen binnen deze bestemming een gemaal en een rioolwaterzuiveringsinstallatie.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

50

7.4


Artikel 18

Water Met de bestemming ‘water’ wordt de waterhuishouding en waterberging binnen het plangebied geregeld. Binnen de bestemming zijn oeververbindingen toegestaan.

Artikel 19

Groendoeleinden Naast groenvoorzieningen in de vorm van groenstroken en plantsoenen zijn hier ook water, oeververbindingen, voeten fietspaden en in ondergeschikte mate parkeren toegestaan.

Artikel 20

Garages De bijgebouwen bestemd als ‘Garages’ mogen niet aangewend worden voor bepaalde bedrijfsactiviteiten. Ze zijn enkel en alleen bedoeld voor de berging van vervoersmiddelen en voor niet-bedrijfsmatige bergingsdoeleinden.

Artikel 21

Verblijfsdoeleinden Naast verblijfsgebied is binnen de bestemming ruimte voor groen, bermen, nutsdoeleinden en parkeervoorzieningen.

Artikel 22

Verkeersdoeleinden De buurten wijkontsluitingswegen hebben deze bestemming gekregen. Binnen deze bestemming zijn ook groen- en parkeervoorzieningen, alsmede voeten fietspaden toegestaan.

Artikel 23

Waterkering (dubbelbestemming) De waterkeringen zijn als zodanig bestemd. Eer het college van burgemeester en wethouders een bouwvergunning verleent, zal advies ingewonnen worden bij de betrokken beheerder van de waterkeringen.

Artikel 24

Archeologisch waardevol gebied (dubbelbestemming) De dubbelbestemming ‘Archeologisch waardevol gebied’ heeft de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden tot doel. Het college van burgemeester en wethouders mag vrijstelling verlenen voor het oprichten van een gebouw, zolang het niet zal leiden tot een verstoring van de archeologische resten of onder bepaalde voorwaarden.

Artikel 25

Ondergrondse leiding (dubbelbestemming) Deze bestemming omvat een afvalwaterpersleiding en de bijbehorende beschermingszone. Ter bescherming van de leiding is een aanlegvergunningsstelsel opgenomen.

Overige regelingen Artikel 26 Gebruik van gronden en bouwwerken In het eerste lid van dit artikel is het gebruik van gronden en bouwwerken geregeld. De gebruiksbepalingen bevatten algemene verboden om gronden en bouwwerken anders dan overeenkomstig de gegeven bestemming te gebruiken. Hieronder vallen bijvoorbeeld het opslaan van goederen voor bedrijfsdoeleinden en het gebruik als opslagplaats van hout en aannemersmateriaal, tenzij de opslag noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden. Hetzelfde is van toepassing met betrekking tot de opslag van onbruikbare of voorwerpen, stoffen en materialen die voor hun oorspronkelijke gebruik aangewend kunnen worden. Verder mogen vrijstaande bijgebouwen niet voor bewoning gebruikt worden en mogen gronden en bouwwerken niet gebruikt worden ten behoeve van seks-, porno- of prostitutiebedrijvigheid in welke vorm dan ook. Een belangrijk element wordt gevormd door de algemene vrijstellingsbepaling, zoals verwoord in het tweede lid van dit artikel. Deze houdt in dat

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


51

burgemeester en wethouders vrijstelling moeten verlenen van het gebruiksverbod, indien strikte toepassing van de verbodsbepaling leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Het opnemen van deze vrijstelling, is een eis die voorkomt uit Kroonjurisprudentie en is gebaseerd op een interpretatie van artikel 10 WRO. Mede gezien de jurisprudentie zal het andere gebruik moeten aansluiten bij het in lid 1 genoemde gebruik. Toepassing van de vrijstelling mag niet leiden tot een formele bestemmingswijziging. Artikel 27

Algemene vrijstellingsbevoegdheid (ex art. 15 WRO) Deze vrijstellingen zijn gebaseerd op artikel 15, lid 1 onder a. WRO en hebben onder meer tot doel enige flexibiliteit in de voorschriften aan te brengen. Via een door het college van burgmeester en wethouders te verlenen vrijstelling, kunnen onder meer bouwwerken ten behoeve van openbare nutdoeleinden van geringe omvang worden gebouwd, geringe wijzigingen in maatvoering en in bestemmings- of bebouwingsgrenzen worden aangebracht. Zo kunnen geprojecteerde begrenzingen tussen verschillende bestemmingen en maximale en minimale hoogte-, breedte-, oppervlakte- en inhoudsmaten aangepast worden, zolang de afwijking maar niet meer bedraagt dan vijftien procent.

Artikel 28

Wijzigingsbevoegdheid (ex artikel 11 W.R.O.) Binnen het plangebied bevinden zich tien gebieden waar een wijzigingsbevoegdheid op rust. Voor een verdere beschrijving van de verschillende gebieden wordt verwezen naar hoofdstuk 6 van deze toelichting. Voor het gebied waarop wijzigingsbevoegdheid X van toepassing is, geldt dat het bestemmingsplan binnen dit gebeid slechts in z’n geheel gewijzigd mag worden en niet deels. Voor wijzigingsbevoegdheid I geldt, dat in dit geval de gemeenteraad bevoegd van de wijzigingsbevoegdheid gebruik te maken.

Artikel 29

Overgangsbepalingen De overgangsbepalingen hebben tot doel de rechtstoestand te begeleiden van bouwwerken die op het tijdstip van het in ontwerp ter visie leggen van het plan gebouwd zijn of kunnen worden gebouwd op grond van een reeds afgegeven bouwvergunning en afwijken van de bebouwingsvoorschriften van het plan. De bouwplannen voor dergelijke bouwwerken mogen gedeeltelijk veranderd of vernieuwd worden, zolang de bestaande afwijkingen niet vergroot worden. Ook mogen dergelijke bouwwerken gedeeltelijk uitgebreid worden met ten hoogste tien procent van een bestaand oppervlak van een gebouw, op het moment dat het bestemmingsplan van kracht wordt. Verder mag het gebruik van gronden en opstallen, dat met het rechtsgeldig worden van dit bestemmingsplan strijdig zou zijn met dit bestemmingsplan, worden gehandhaafd.

Artikel 30

Strafbepaling In dit artikel wordt overtreding van de voorschriften betreffende het gebruik van gronden en bouwwerken strafbaar gesteld. Op deze manier wordt de mogelijkheid opengehouden om, indien dit nodig mocht blijken, het strafrecht in te zetten bij de overtreding van gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan.

Artikel 31

Titel van het plan Dit artikel geeft aan onder welke naam de voorschriften en de plankaart dienen te worden aangehaald, namelijk “Oost”.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

52 7.5


Handhaving De handhaving van de regelgeving vervat in dit plan is de bevoegdheid van burgemeester en wethouders. Het gaat daarmee met name om de voorschriften inzake het bouwen en het gebruik van gronden en bouwwerken. De planvoorschriften bevatten een algemeen verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met de bestemming. Een aantal vormen van gebruik worden specifiek aangeduid als strijdig met de bestremming, om handhavend optreden hiertegen goed mogelijk te maken. Uiteraard betreft het hier een niet-limitatieve opsomming. Handhaving van dit plan is van belang om de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid van de met plan te realiseren woonomgeving te realiseren en in stand te houden. Daarnaast heeft handhaving uiteraard ook een belangrijke functie in het kader van de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid. Een integraal handhavingsbeleid voor de gemeente Teylingen wordt opgesteld in 2007. De voorschriften in dit plan zijn voldoende duidelijk, concreet en toepasbaar om te kunnen handhaven. Handhaving van het plan zal in de praktijk primair plaatsvinden via de bestemmingsplantoets in het kader van de bouwvergunning en door feitelijk toezicht op de aanwezigheid van bouwwerken en op gebruiksactiviteiten. Binnen de gemeente heeft Bouw- en Woningtoezicht hierin een centrale taakstelling. Bij gebleken strijdigheid met het plan wordt een handhavingstraject ingezet. Gebruik in strijd met de bestemming in het plan wordt aangemerkt als strafbaar feit (overtreding). Dit maakt strafrechtelijk handhaving en de daaraan verbonden instrumenten en opsporingsbevoegdheden mogelijk.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


53

8

OVERLEG EN INSPRAAK

8.1

Inspraak Op basis van de gemeentelijke inspraakverordening heeft het voorontwerpbestemmingsplan “Oost” gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode konden zowel mondelinge als schriftelijke inspraakreacties ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan naar voren gebracht worden. Het voorontwerpbestemmingsplan is tevens tijdens een inspraakavond toegelicht. In dit document zijn de ontvangen inspraak- en overlegreacties samengevat en beantwoord. Per reactie is aangegeven of de reactie leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. Nota van beantwoording inspraakreacties Voorontwerpbestemmingsplan Oost Inleiding Het voorontwerpbestemmingsplan “Oost” omvat in hoofdzaak het oostelijk deel van de kern Sassenheim binnen de gemeente Teylingen. Het plangebied is gelegen tussen de Narcissenlaan / Parklaan, de Sassenheimervaart, de Rijksweg A44 en de waterloop De Zandsloot. Het bestemmingsplan “Oost” is in hoofdzaak een actualisatie van de in het plangebied geldende bestemmingsplannen “Oost” en “de Kooi” daterend uit de periode 1982-1983. Daarnaast biedt het bestemmingsplan voor een aantal locaties ontwikkelingsmogelijkheden in de vorm van woningbouw. Voor een aantal locaties is derhalve een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij met het bestemmingsplan sturing gegeven kan worden aan deze mogelijke ontwikkelingen. In een bestemmingsplan wordt het planologisch-juridisch bindende kader aangegeven voor het toelaatbaar ruimtelijk gebruik van de gronden binnen het plangebied. Het bestemmingsplan heeft de status van voorontwerpbestemmingsplan. Voordat de bestemmingsplanprocedure verder wordt afgerond en het ontwerpbestemmingsplan wordt vastgesteld, hebben burgers en overige belanghebbenden de gelegenheid gekregen hun mening te geven over het plan. Op 29 november 2005 april is een informatieavond gehouden over het voorontwerpbestemmingsplan. Het verslag van de informatieavond is als bijlage aan deze nota toegevoegd. Met ingang van 24 november 2005 heeft het voorontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Een ieder is gelet op het bepaalde in de gemeentelijke inspraakverordening in de gelegenheid gesteld gedurende deze periode een inspraakreactie (zienswijze) kenbaar te maken. In het kader van het wettelijk verplicht overleg ex artikel 10 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening (BRO) hebben belanghebbende organisaties, waaronder de provincie Zuid-Holland, het Hoogheemraadschap van Rijnland zich over de plannen gebogen. In dit kader zijn een aantal overlegreacties ontvangen welke in paragraaf 1.2 zijn samengevat en beantwoord.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


54

Tijdens deze periode zijn inspraakreacties ontvangen van: 1. De heer G.J.O. Stam, Venusstraat 2, 2172 CA Sassenheim 2. Woonstichting ‘Vooruitgang’, Hoofdstraat 10, 2171 AT Sassenheim 3. VEMS (Vereniging van eigenaren van Meanderwoningen te Sassenheim, de heer F.A. Jagtman en C. Maris, Kagertuinen 47, 2172 XJ Sassenheim 4. De heer A. van de Bovenkamp, Kagertuinen 43, 2172 XJ Sassenheim 5. Familie Witkamp, Kagertuinen 53, 2172 XJ Sassenheim 6. De heer J.W.N. Bakker, p/a Industriekade 16A, 2172 HV Sassenheim 7. De heer P. Berg, Kagertuinen 37, 2172 XJ Sassenheim 8. De heer H.J. Beljon, Adelborst van Leeuwenlaan 15a, 2172 AA Sassenheim 9. Kiebert Beheer B.V., Molenstraat 15, 2171 GM Sassenheim 10. Familie Ransijn, Parklaan 34, 2171 EE Sassenheim 11. De heer T. Goslinga, Lindenaan 8, 2172 AJ Sassenheim en W. Houweling, H. Willemse, Lindenlaan 30, B. Schmidt, Lindenlaan 21, P. en I. Kovacs, Lindenlaan 23, H. van Zoen, Berkenlaan 1 12. Horsman & CO Vastgoed b.v., Postbus 57, 2160 AB Lisse 13. Swart & Co b.v., de heer J.A. Esseveld, Postbus 40, 2170 AA Sassenheim 14. Praktijk voor fysiotherapie ‘de Ontmoeting’, Narcissenlaan 1, 2172 TA Sassenheim 15. Total Nederland N.V., de heer C.A. van Dijk, Postbus 294, 2501 BC ‘s-Gravenhage De ingekomen reacties zijn onderstaand samengevat en beantwoord. Daarbij is per reactie aangegeven of de reactie leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. Inspraakreacties 1.

De heer G.J.O. Stam

Samenvatting Bebouwingsregeling In het verleden is door de heer Stam verzocht in de zijtuin van zijn woning Venusstraat 2 een carport/eenvoudige aanbouw te bouwen. Een carport was destijds in strijd met het geldende bestemmingsplan “De Kooi”. Bij de herziening van dit bestemmingsplan zouden opnieuw de bouwmogelijkheden worden onderzocht. Het voorontwerpbestemmingsplan “Oost” voorziet niet in de mogelijkheid tot het bouwen van een carport in de zijtuin van de woning Venusstraat 2. Vanwege de ligging voor de voorgevelrooilijn is hier geen bebouwing toegestaan. De heer Stam verzoekt de gemeente nader te onderzoeken of in het nieuwe bestemmingsplan een mogelijkheid opgenomen kan worden voor het bouwen van een carport in de zijtuin. Overwegingen Bebouwingsregeling Kleine wijzigingen aan woningen, die niet direct van invloed zijn op de ‘openbare’ kwaliteit van het woongebied, zijn mogelijk middels een flexibele bijgebouwen regeling welke op de plankaart is aangegeven als een gearceerd gebied en aangeduid wordt als “gebied bijgebouwen toegestaan”. Voor het perceel Venusstraat 2 is geen bebouwing toegestaan in de zijtuin van de woning, omdat in het voorontwerpbestemmingsplan het stedenbouwkundig uitgangspunt is overgenomen dat voor de voorgevelrooilijn geen bebouwing is toegestaan, anders dan de vergunning vrije bouwwerken, om de structuur en beeldkwaliteit van de aanwezige hoofdbebouwing te behouden. Op grond van de regeling vergunning vrije bouwwerken is het niet mogelijk zonder bouwvergunning een carport te bouwen in de zijtuin van de woning. Het ‘gebied bijgebouwen toegestaan’ is enkel opgenomen aan de achterzijde van woningen en vanaf een afstand van minimaal 3 meter uit de voorgevelrooilijn. Slechts in gevallen waarbij reeds bebouwing in de zijtuin aanwezig is geeft het bestemmingsplan ook voor de zijtuin de aanduiding “bijgebouwen toegestaan” aan, om reeds bestaande situaties in het nieuwe bestemmingsplan te actualiseren.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


55

Het is voor het perceel Venusstraat 2 niet gewenst om voor de zijtuin de mogelijkheid voor bebouwing op te nemen, omdat hierdoor inbreuk wordt gemaakt op het karakter van het openbaar gebied en precedentwerking wordt geschapen richting overige hoekwoningen om in hun zijtuin te bouwen. Op het privé-terrein aan de achterzijde van woningen wordt meer vrijheid geboden en is bebouwing tot een maximum percentage van het achtererf toegestaan en zijn maximale goot- en bouwhoogtes opgenomen voor bouwwerken. Hierdoor wordt in het domein van de individu particuliere vrijheid geboden, en kan toch de ruimtelijke kwaliteit van woongebieden ook voor de toekomst behouden blijven. Conclusie De opmerkingen leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. 2.

Woonstichting ‘Vooruitgang’

Samenvatting Begrenzing wijzigingslocatie 9; Geelhoornstraat en omgeving Tot op heden is door de Woonstichting Vooruitgang uitsluitend gesproken over de herstructurering van 5 woningen aan de Geelhoornstraat en 68 woningen in de omgeving van de Arend Verkleijstraat. Het in het voorontwerpbestemmingsplan aangegeven gebied beslaat een veel groter gebied. Ook de woningen aan Acacialaan en Industriekade zijn nu in de wijzigingslocatie opgenomen. De Woonstichting maakt bezwaar tegen de opname van de woningen aan de Acacialaan in de wijzigingsbevoegdheid omdat deze woningen grotendeels deel uitmaken van de verkoopselectie. Op een kaart is de begrenzing van het gebied aangegeven zoals de Woonstichting dit voor ogen heeft. Ruimtelijke Randvoorwaarden De Woonstichting kan zich niet vinden in de randvoorwaarde dat het aantal woningen is gemaximeerd voor de wijzigingslocatie. Voor het bepalen van het aantal woningen zijn niet alleen stedenbouwkundige uitgangspunten bepalend, maar is ook de exploitatie van het gebied van belang. Door de stedenbouwkundig adviseur is dit niet bekeken. Verder wordt verzocht het gebied als uitwerkingsgebied te beschrijven zonder dat een voorstel wordt opgenomen van een mogelijke uitwerking van het gebied. Tenslotte wordt gevraagd of vermeden kan worden om parkeeroplossingen op te nemen. In 2006 wil de Woonstichting samen met de gemeente de verdere ontwikkeling van dit gebied ter hand nemen. Overwegingen Begrenzing wijzigingslocatie 9; Geelhoornstraat en omgeving De begrenzing van de wijzigingslocatie Geelhoornstraat en omgeving wordt aangepast, waarbij de woningen Acacialaan 1 t/m 29 (oneven) en Lindenlaan 21 t/m 27 (oneven) uit het herstructureringsgebied worden gehaald. Ruimtelijke Randvoorwaarden In het ruimtelijk kader zijn randvoorwaarden opgenomen waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Als randvoorwaarde is voor de locatie aan de Geelhoornstraat opgenomen dat het maximaal aantal woningen tussen de 50 en 100 mag bedragen. Bij de formulering van de stedenbouwkundige randvoorwaarden is gekeken naar de grootte van de wijzigingslocatie en het karakter van het gebied. Aangezien de begrenzing van de locatie zal worden aangepast en rekening gehouden dient te worden met de milieuzonering rond bedrijven aan de Industriekade zijn nieuwe ontwerpschetsen voor de locatie opgenomen, waarbij het maximaal aantal woningen is aangepast. De ruimtelijke randvoorwaarden zijn opgenomen om te voorkomen dat ongewenste stedenbouwkundige situaties ontstaan. Bovendien dient uit oogpunt van rechtszekerheid inzicht verschaft te worden in de (maximaal) denkbare invulling van de wijzigingsbevoegdheid.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

56


De ontwerpschetsen zijn opgenomen om aan te geven wat binnen de gestelde randvoorwaarden op een locatie mogelijk en haalbaar is. Van een gedetailleerd voorstel is echter geen sprake, aangezien binnen de ruimtelijke randvoorwaarden andere invullingen van het gebied mogelijk zijn. In de toelichting op het schetsontwerp wordt aangegeven dat gezien de intensivering van het plangebied het voor parkeren noodzakelijk is dat dit ondergronds plaatsvindt. De formulering van de oplossing voor de benodigde parkeergelegenheid zal worden aangepast. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat de toelichting geen juridisch bindend deel van het bestemmingsplan is. Het aanbrengen van parkeerplaatsen op het maaiveld gaat ten koste van het aantal vierkante meters uitgeefbaar terrein en de kwaliteit van de openbare ruimte. Doordat parkeergelegenheid zoveel mogelijk ondergronds aan te brengen kan het aantal te realiseren woningen toenemen en kan een hoogwaardiger kwaliteit van de openbare ruimte worden bereikt. Conclusie De gebiedsbegrenzing van de wijzigingslocatie Geelhoornstraat en omgeving zal worden aangepast, waarbij de woningen Acacialaan 1 t/m 29 (oneven) en Lindenlaan 21 t/m 27(oneven) uit het herstructureringsgebied worden gehaald. In de ruimtelijke randvoorwaarden wordt naar evenredigheid het maximale aantal te realiseren woningen aangepast. De formulering van de oplossing voor parkeergelegenheid zal worden aangepast. 3. Vereniging van Eigenaren van Meanderwoningen te Sassenheim (VEMS), de heer A. van de Bovenkamp, Familie Witkamp, de heer P. Berg Samenvatting Gebiedsbegrenzing locatie Geelhoornstraat De zienswijze is gericht op wijzigingslocatie 9, Geelhoornstraat en omgeving. In het voorontwerpbestemmingsplan wordt vermeld dat de locatie is gelegen aan de Kagertuinen en Industriekade. Dit is onjuist. Het betreft de straten Geelhoornstraat, Joseph Elststraat, Arend Verkleijstraat en Acacialaan en een klein gedeelte van de Kagertuinen. Bij eventuele nieuwbouw op deze locatie is in het voorontwerp ook de Acacialaan meegenomen. De Woonstichting Vooruitgang heeft tijdens de informatieavond aangegeven dat de Acacialaan niet in de nieuwbouw betrokken zal worden. In het verslag van de informatieavond is dit niet opgenomen. Bouwhoogte De ontwikkeling van een woonhof met gestapelde woningen met een mogelijke bouwhoogte van 21 meter zal het beeld van de wijk ernstig in diskrediet brengen. In de directe omgeving van het gebied zijn alleen woningen gelegen met 1 of 2 woonlagen en veelal een kap. Het is ongewenst in het bestemmingsplan een mogelijkheid te creëren voor woningbouw met een hoogte groter dan 9 meter. Een en ander zal het ruimtelijk beeld van de directe en bredere omgeving van de woonwijk ernstig verstoren en zal de privacy van de direct omwonenden ernstig aantasten. Voor de realisatie van het aantal woningen is de hoogte bovendien niet noodzakelijk. Door een groter grondoppervlak te gebruiken kan met minder woonlagen worden volstaan. Het aantal van 128 woningen is niet onderbouwd. De relatief goedkope huurwoningen worden bovendien vervangen door appartementen in een hoger segment. Overwegingen Gebiedsbegrenzing locatie Geelhoornstraat Het gebied van de wijzigingslocatie Geelhoornstraat en omgeving heeft betrekking op een aantal straten in het oostelijk deel van Sassenheim en heeft slechts gedeeltelijk betrekking op de Industriekade. Dit leidt mogelijk tot verwarring. De beschrijving van de ligging van de locatie zal in de toelichting op de locatie worden aangepast. Het gebied van de wijzigingslocatie is op de plankaart duidelijk aangegeven.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


57

Woonstichting ‘Vooruitgang’ heeft aangegeven dat de wijzigingslocatie een te groot gebied beslaat. De woningen Acacialaan 1 t/m 29 (oneven) maken deel uit van de verkoopselectie. De begrenzing van de wijzigingslocatie Geelhoornstraat en omgeving wordt aangepast, waarbij de woningen Acacialaan 1 t/m 29 (oneven) en Lindenlaan 21 t/m 27 (oneven) uit het herstructureringsgebied worden gehaald. De wijzigingslocatie zal derhalve een kleiner oppervlakte krijgen, waarbij naar evenredigheid het maximaal aantal te realiseren woningen zal worden aangepast. Zie tevens de beantwoording onder punt 2. Bouwhoogte In het ruimtelijk kader zijn randvoorwaarden opgenomen waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Als randvoorwaarde is voor de locatie aan de Geelhoornstraat opgenomen dat de hoogte van een gebouw met gestapelde woningen niet meer mag bedragen dan 21 meter. Deze hoogte is gelijk aan de hoogte van de appartementen aan het Kagerplein. In de inrichtingsschets, welke een indicatief karakter heeft, is een mogelijke invulling van het gebied gegeven binnen de gestelde randvoorwaarden. Bij de formulering van de stedenbouwkundige randvoorwaarden is gekeken naar de oppervlakte van de wijzigingslocatie en het karakter van het gebied. De woonkern Sassenheim heeft een kleinschalig en dorps karakter waardoor met het toestaan van hoogbouw terughoudend moet worden omgegaan. Door een goede inpassing en positionering van een appartementengebouw, waarbij waterpartijen en groenzones worden aangebracht kan een voor de beleving lage dichtheid gecreëerd worden en kan voldoende afstand gewaarborgd worden tot omliggende woningen. Binnen de wijk zijn reeds een aantal hoogteaccenten aanwezig, waardoor het karakter van de woonwijk niet ingrijpend verandert indien een hoogte van 21 meter wordt toegepast. Een bestemmingsplan is geen middel om het woningsegment te bepalen. Uitsluitend kan worden gestuurd op het type woning door middel van het aangeven van bebouwingsvlakken en bouwhoogtes of zoals in dit geval door in de ruimtelijke randvoorwaarden aan te geven dat woningen uitgevoerd dienen te worden in de vorm van gestapelde, geschakelde of rijenwoningen, waarbij eveneens de bouwhoogtes zijn gemaximeerd. De ontwerpschetsen, in hoofdstuk 6, zijn opgenomen om aan te geven wat binnen de gestelde randvoorwaarden op een locatie mogelijk en haalbaar is. Van een gedetailleerd voorstel is echter geen sprake, aangezien binnen de ruimtelijke randvoorwaarden een andere invulling van het gebied mogelijk is. Voor een toekomstig wijzigingsplan voor alle wijzigingslocaties is toestemming vereist van de gemeente en dient een procedure ex artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening te worden gevoerd. Deze procedure is omkleed met voldoende rechtswaarborgen, waarbij belanghebbenden gedurende 6 weken in de gelegenheid worden gesteld hun zienswijzen omtrent een wijzigingsplan naar voren te brengen. De bekendmakingen vinden plaats in de gemeenterubriek van het ‘nieuwsblad Teylingen’ Conclusie De beschrijving van de ligging van de locatie zal in de toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan worden aangepast, alsmede de begrenzing van de wijzigingslocatie Geelhoornstraat en omgeving, waarbij de woningen Acacialaan 1 t/m 29(oneven) en Lindenlaan 21 t/m 27(oneven) uit het herstructureringsgebied worden gehaald. In de ruimtelijke randvoorwaarden wordt naar evenredigheid het maximale aantal te realiseren woningen aangepast.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

58 4.


De heer A. van de Bovenkamp

Samenvatting Bebouwingshoogte wijzigingslocatie Geelhoornstraat en omgeving Indiener vraagt zich af waarom is gekozen voor een dergelijk grootschalig en buitenproportioneel vernieuwingsproject rond de Acacialaan en omgeving. Voorts worden zorgen geuit over de extra verkeerbelasting en de parkeervoorzieningen in het onderhavige plan aan met name de Kerklaan en de Adelborst van Leeuwenlaan. Bebouwingsregeling Er wordt verzocht een hogere netto hoogte op te nemen voor de garages op het perceel, zodat de mogelijkheid ontstaat voor een zadeldak en tevens voertuigen met een groter hoogte in de garage gestald kunnen worden. Overwegingen Bebouwingshoogte wijzigingslocatie Geelhoornstraat en omgeving Voor de bebouwingshoogte van de Geelhoornstraat en omgeving wordt verwezen naar de overwegingen onder 3. De ontsluiting van de locaties zal plaatsvinden via de bestaande wegenstructuur, omdat in bestaand stedelijk gebied deze structuur niet eenvoudig te wijzigen is. Uitgangspunt is dat parkeren op eigen terrein opgelost moet worden. Voor de toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van het extra aantal woningen kan uitgegaan worden van circa 6 verkeersbewegingen per huishouden per dag. Vanwege de aanpassing van de begrenzing van het plangebied is een nieuwe schets ontwikkeld. In de huidige situatie bevinden zich 92 woningen in het gebied. De wijzigingslocatie voorziet voor deze locatie in maximaal 50 tot 100 woningen. In het gebied is een beperkte verdichting mogelijk. Dit kan bereikt worden door stapeling van woningen. De verkeersbewegingen komen ten laste van de bestaande wegenstructuur. De beperkte toename van het aantal woningen en daarmee het aantal verkeersbewegingen kan verantwoord worden afgewikkeld via de bestaande wegenstructuur. De wegen hebben bovendien voldoende profiel voor de afwikkeling van het extra verkeer. Voor een onderbouwing van de verkeersbewegingen met betrekking tot de wijzigingsbevoegdheden verwijzen we naar paragraaf 4.2 van de bestemmingsplantoelichting. Bebouwingsregeling In bestemmingsplannen wordt als uniform uitgangspunt gehanteerd dat de goothoogte van bijgebouwen, aanen uitbouwen maximaal 3 meter mag bedragen en de bouwhoogte maximaal 4,50 meter. Deze maximale hoogtes worden ook voor het bestemmingsplan “Oost” gehanteerd. Conclusie De opmerkingen leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. 5.

Familie Witkamp

Samenvatting en Overwegingen Voor de samenvatting van de inspraakreactie en de overwegingen wordt verwezen naar punt 3 van deze Nota van beantwoording. Conclusie De opmerkingen leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


6.

59

De heer J.W.N. Bakker

Samenvatting Toegankelijkheid bedrijven Industriekade 7, 9 en 9b Door de opname van de wijzigingsbevoegdheid voor locatie 9; Geelhoornstraat e.o., komt de bereikbaarheid van de bedrijven aan de Geelhoorstraat 7,9a en 9b in het geding. Dit leidt tot een waardedaling en bemoeilijking van de bevoorrading en beperking van de bedrijfsuitoefening. Verzocht wordt andere mogelijkheden te bekijken waardoor de Geelhoornstraat een doorlopende straat blijft. Wijzigingslocatie 8; Lindenlaan Indiener is van mening dat de wijzigingslocatie nummer 8; Lindenlaan, potentie heeft voor de bouw van een kleinschalig appartementencomplex met circa 6 à 8 kleine appartementen bestaande uit 2 bouwlagen en parkeerplaatsen op eigen terrein. Gevraagd wordt of kan worden nagegaan of er mogelijkheden zijn om dit op de locatie aan de Lindenlaan in te passen. Indien dit niet mogelijk is geeft verzoeker aan dat er op het perceel 4 woningen goed inpasbaar zijn gezien de perceelsoppervlakte waarop het huidige garagebedrijf gehuisvest is. Overwegingen Toegankelijkheid bedrijven Industriekade 7, 9 en 9b Voor de wijzigingslocaties zijn slechts de begrenzing van het gebied en de stedenbouwkundige randvoorwaarden aangegeven waarbinnen ontwikkelingen plaats kunnen vinden. De in hoofdstuk 6 van de toelichting op het bestemmingsplan gevisualiseerde ontwerpschetsen hebben een indicatief karakter. De in de verkavelingsschets opgenomen verkavelingsstructuur geeft slechts een indicatie van wat binnen de gestelde randvoorwaarden op een locatie mogelijk en haalbaar is. Binnen de aangegeven randvoorwaarden zijn andere invullingen van het gebied eveneens mogelijk. Het is dan ook niet vanzelfsprekend dat gekozen wordt voor eenzelfde verkavelingsopzet en wegenpatroon zoals opgenomen in de ontwerpschets uit paragraaf 6.9 van het voorontwerpbestemmingsplan, waarbij de bedrijfspanden Industriekade 7, 9 en 9b aan een doodlopende weg zijn gesitueerd. In de aangepaste ontwerpschetsen voor de wijzigingslocatie Geelhoornstraat en omgeving is rekening gehouden met de toegankelijkheid van de bedrijven aan de Industriekade. Het bestaande wegprofiel blijft in de nieuwe situatie onveranderd waardoor het transport naar de bedrijven geen hinder ondervindt. Wijzigingslocatie 8; Lindenlaan De locatie van het garagebedrijf en het tankstation hebben een beperkte oppervlakte, waarbij het gebied wordt gekenmerkt door een traditionele bouwblokverkaveling met grondgebonden eengezinswoningen van 1 tot 2 bouwlagen met een kap. Gezien het karakter van de woonwijk is een (kleinschalig) appartementencomplex op deze locatie niet gewenst. Voor de rooilijn en verkaveling is derhalve aansluiting gezocht bij de naast gelegen woningen aan de Lindenlaan. De mogelijkheid voor realisatie van 4 rijwoningen op de locatie is onderzocht. De breedte van het terrein is echter onvoldoende voor de inpassing van 4 rijwoningen. De gekozen inrichting van het gebied met 3 rijwoningen bij een eventuele uitplaatsing van de bedrijven is een voor het perceel logische verkaveling. Conclusie De opmerkingen leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

60 7.


De heer P. Berg

Samenvatting De zienswijze heeft betrekking op locatie 9; Geelhoornstraat en omgeving, waarbij aanpassingen op een tweetal punten wordt gewenst: 1. het eerste punt heeft betrekking op de voorgestelde hoogte van 21 meter. De opmerkingen zijn meegenomen in de samenvatting van bedenking 2.1; 2. het bosplantsoen dient behouden te worden. Mocht het tekort aan ruimte voor water nijpend worden, wordt voorgesteld de waterberging te beperken tot de locatie van de volkstuintjes aan de Geelhoornstraat. Overwegingen Bebouwingshoogte Geelhoornstraat en omgeving Voor de bebouwingshoogte van de Geelhoornstraat en omgeving wordt verwezen naar de overwegingen onder punt 3. Groenvoorzieningen Voor de wijzigingslocatie is een toename van het aantal woningen voorzien in het gebied. Dit kan bereikt worden door het toestaan van bebouwing in meerdere bouwlagen. In de ontwerpschetsen is een invulling gegeven op basis van de stedenbouwkundige randvoorwaarden, waarbij water en groenvoorzieningen zijn aangebracht in de openbare ruimte. Door een goede inpassing en positionering van een appartementengebouw, waarbij waterpartijen en groenzones worden aangebracht kan een voor de beleving lage dichtheid gecreëerd worden en kan voldoende afstand gewaarborgd worden tot omliggende woningen. De ontwerpschetsen, in hoofdstuk 6, zijn opgenomen om aan te geven wat binnen de gestelde randvoorwaarden op een locatie mogelijk en haalbaar is. De ontwerpschets omvat mede de realisatie van groenvoorzieningen en water. Ook de realisatie van water draagt bij aan (de beleving van) een hoogwaardige kwaliteit van de openbare ruimte. Aangezien hier sprake is van een mogelijke verkaveling is niet duidelijk of de invulling van het gebied in de toekomst er op deze wijze uit komt te zien. Van een gedetailleerd voorstel is geen sprake, aangezien binnen de ruimtelijke randvoorwaarden een andere invulling van het gebied mogelijk is. De ruimtelijke randvoorwaarden voor de wijzigingsbevoegdheid voorzien echter tevens in de realisatie van ‘groendoeleinden’ en ‘water’. Conclusie De opmerkingen leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. 8.

De heer H.J. Beljon

Samenvatting Beperkende bepalingen wijzigingslocatie Sassenheimervaart en omgeving De inrichtingsschets Sassenheimervaart (wijzigingslocatie 10) presenteert zeer kleinschalige woningbouw binnen de plangrens met een maximale goothoogte van 6 meter. Deze beperkende bepalingen maken ontwikkelingen op de locatie financieel onuitvoerbaar. Er lijkt niet te zijn gekeken naar een exploitatieopzet voor het gebied, wat strijdig lijkt met de doelstelling zoals opgenomen in het voorontwerpbestemmingsplan, namelijk dat “ontwikkelingen mogelijk gemaakt worden”. De randvoorwaarden leveren geen bijdrage aan de geformuleerde doelstelling van het bestemmingsplan “vereenvoudiging wijze van bestemmen”. In de toelichting is bovendien opgenomen dat bij nieuwe ontwikkelingen aangesloten wordt bij de bouwstijl van het bestaande nieuwe appartementencomplex. De kleinschalige bebouwing contrasteert met het appartementencomplex “Sassemerhof”. Ondeelbaarheid plangebied De wijzigingsbevoegdheid houdt geen rekening met eigendomsgrenzen. Dit heeft nadelige invloed op de uitvoerbaarheid, omdat een wederzijdse afhankelijkheid ontstaat. Bestemming ‘Water’

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


61

De inrichtingsschets voorziet in de toename van de hoeveelheid water in het gebied, waarbij tevens een groot gedeelte van de huidige grond van de eigenaar wordt omgezet naar water. Uit oogpunt van financiële uitvoerbaarheid lijkt deze opzet niet realistisch en ongewenst. Betreurd wordt dat niet in een eerder stadium overleg heeft plaatsgevonden over de uitgangspunten en hoofdlijnen. Het in de inrichtingsschets gepresenteerde plan is niet uitvoerbaar en onrealistisch vanwege ondeelbaarheid van het plan en het verloren gaan van grond ten behoeve van water. Overwegingen Beperkende bepalingen wijzigingslocatie Sassenheimervaart en omgeving De ruimtelijke randvoorwaarden voorzien in maximaal 15 woningen op deze locatie. De locatie is gelegen tussen het grootschalige appartementengebouw Sassemerhof en de kleinschalige woningbouw met een dorps karakter aan de zuidzijde van de Adelborst van Leeuwenlaan. In de toelichting op de ontwerpschets is opgenomen dat nieuwe ontwikkelingen op deze locatie orde en samenhang moeten creëren met de bestaande bebouwing. Hierbij dient het appartementengebouw Sassemerhof niet als uitgangspunt genomen te worden. In de toelichting op de ontwerpschets is per abuis aangegeven dat aangesloten zal worden op het appartementengebouw. Door nieuwbouw op deze locatie te realiseren die aansluit bij de bestaande woningen langs de Adelborst van Leeuwenlaan ontstaat stedenbouwkundig een samenhangend geheel dat bijdraagt aan een ruimtelijke- en visuele verbetering van de locatie. In de ruimtelijke randvoorwaarden wordt aangegeven hetgeen stedenbouwkundig als maximaal aanvaardbaar wordt geacht. De economische uitvoerbaarheid is een relevant aspect. Het is echter niet wenselijk een stedenbouwkundige ongewenste situatie te creëren omwille van financiële argumenten. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het niet wenselijk aan te sluiten bij het appartementengebouw Sassemerhof. Dit appartementencomplex vormt een groot contrast met de rijwoningen aan de Adelborst van Leeuwenlaan. De bestaande bedrijfsbebouwing is gesitueerd in het overgangsgebied tussen de rijwoningen aan de Adelborst van Leeuwenlaan en het naastgelegen appartementencomplex. Stedenbouwkundig is het ongewenst voor de locatie aansluiting te zoeken bij het grootschalige appartementencomplex. Thans is niet te voorzien of deze locatie financieel uitvoerbaar is. Overigens is het voorstel niet in strijd met het bestemmingsplan, het betreft een wijzigingsbevoegdheid en geen verplichting om tot de realisatie over te gaan. Ondeelbaarheid plangebied De wijzigingsbevoegdheid heeft betrekking op diverse kadastrale percelen die als ruimtelijke eenheid zijn beschouwd. Bij de bepaling van de gebiedsgrens is gekeken naar het karakter en de aard van de op de percelen aanwezige bebouwing en de gewenste toekomstige ruimtelijke invulling. De wijzigingslocatie zoals opgenomen voor het gebied Sassenheimervaart en omgeving waarbinnen een tweetal woningen, een aantal bedrijfsruimtes, garageboxen en opslagruimte is gelegen is daarbij aangemerkt als één locatie. De aanwezige bebouwing vormt momenteel een in ruimtelijk opzicht minder logische invulling van het gebied dat zich voornamelijk kenmerkt door woningbouw. De ligging van het gebied langs de Sassemheimervaart maakt het gebied aantrekkelijk voor woningbouw. Opdeling van de locatie in twee separate wijzigingslocaties is ongewenst omdat hierdoor een versnipperde indeling ontstaat. Dit gaat bovendien ten koste van de indeling en ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied. De opdeling van het gebied in twee kleinschalige locaties maakt een toekomstige ontwikkeling van het gebied lastiger. Verkeersontsluiting zal dan per deelgebied geregeld moeten worden, waarbij 2 ontsluitingen nodig zijn, terwijl bij één gebied slechts één ontsluiting benodigd is. Dit gaat ten koste van de uit te geven grond.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

62


Voortzetting van de bedrijfsactiviteiten van een van de eigenaren kan bovendien een milieutechnische belemmering vormen voor de realisatie van woningen op het aangrenzende terrein. Bestemming ‘Water’ In de inrichtingsschets, welke een indicatief karakter heeft, is een mogelijke invulling van het gebied gegeven binnen de gestelde randvoorwaarden. Hierbij zijn insteekhaventjes gerealiseerd voor de woningen. De ontwerpschetsen zoals opgenomen in hoofdstuk 6 hebben een indicatief karakter. Binnen de gestelde ruimtelijke randvoorwaarden is het mogelijk een andere invulling te geven aan het gebied. Het staat niet vast dat bij een uitgewerkt plan eveneens eenzelfde hoeveelheid water wordt gerealiseerd. In Hoofdstuk 5 ‘Water’ van de toelichting op het bestemmingsplan wordt nader aandacht besteed aan de noodzakelijke watercompensatie bij toename van het aantal vierkante meters verhard oppervlak. Voor de wijzigingslocaties worden door de gemeente de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. Hierover heeft geen overleg plaatsgevonden met de eigenaren. De inspraakprocedure biedt goede mogelijkheden tot een gedachtewisseling over de gewenste en mogelijke invulling van de wijzigingslocaties. Binnen deze randvoorwaarden kan door initiatiefnemers een bebouwingsvoorstel worden ingediend. Conclusie De opmerkingen leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. 9.

Kiebert Beheer B.V.

Samenvatting De eigenaar van de percelen Adelborst van Leeuwenlaan 5, 5a en 5b maakt bezwaar tegen de “inrichtingsschets Sassenheimervaart”. In de schets zijn slechts 5 woningen op zijn perceel mogelijk met een dakhoogte van 6 meter. Dit plan is financieel onacceptabel en onuitvoerbaar. Naast het perceel is grootschalige “Sassemerhof” gelegen met een hoogte van ca. 30 meter. Volgens het voorontwerpbestemmingsplan moeten nieuwe ontwikkelingen orde en samenhang creëren en bij nieuwe ontwikkelingen zal aangesloten moeten worden bij het bestaande appartementencomplex “Sassemerhof”. Het is onzin om direct daarnaast slechts 5 kleine huisjes te bouwen. Voor de locatie is een goothoogte mogelijk van bijvoorbeeld 20 meter zodat er een meer samenhangend geheel met de Sassemerhof komt. Volgens de inrichtingsschets worden de gronden in eigendom van Kiebert Beheer B.V. als een terrein gezien met het perceel van Beljon. Het is onwenselijk om met de buurman een wederzijds afhankelijkheid te doen ontstaan. Eigenaar is ontstemd over het feit dat hij niet rechtstreeks geïnformeerd is over het plan en wil graag persoonlijk en schriftelijk op de hoogte gehouden worden van verdere ontwikkelingen. Overwegingen De inhoud van de inspraakreactie is van een soortgelijke strekking als de reactie onder punt 8. Derhalve wordt volstaan met een verwijzing naar de overwegingen onder punt 8. Conclusie De opmerkingen leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


10.

63

Familie Ransijn

Samenvatting Familie heeft bezwaar tegen de wijzigingsbevoegdheid voor verplaatsing van de brandweer naar de Narcissenlaan hoek Parklaan en vindt de op handen zijnde verplaatsing van de brandweer niet aanvaardbaar. Er bestaan twijfels over de waardevastheid, veiligheid van verkeer en wooncomfort door geluidsoverlast van de woning bij komst van een brandweer op de hoek Narcissenlaan. Overwegingen In de wijzigingsbevoegdheid voor de locatie hoek Narcissenlaan/Parklaan is de mogelijkheid opgenomen voor herhuisvesting van de brandweerkazerne die nu is gevestigd aan de Parklaan/Oosthaven. Voor de locatie hoek Parklaan/Narcissenlaan is gekozen omdat deze centraal is gelegen in de kern Sassenheim, direct aan een doorgaande route (Parklaan). Conclusie Bij de inrichting van deze locatie is met betrekking tot de brandweerkazerne rekening gehouden met de VNG richtlijnen ‘Bedrijven en Milieuzonering’. Hierbij is uitgegaan van een zone van 30 meter, zodat de omliggende bebouwing geen hinder ondervindt van de brandweerkazerne. 11.

T. Goslinga, W. Houweling, H. Willemse, B. Schmidt, P. en I. Kovacs en H. van Zoen

Samenvatting Procedure Bewoners tekenen protest aan tegen deze gang van zaken rond de ter visie legging van het voorontwerp. Het plan is ten inzage gelegd in een nogal hectische periode, waardoor het bestemmingsplan niet te allen tijde kon worden ingezien. Dit komt een behoorlijke inspraakprocedure niet ten goede. Bewoners houden zich het recht voor hun zienswijze op een later tijdstip aan te vullen en verzoeken een correct exemplaar met bijlagen toe te zenden. Het plan had tevens in de bibliotheek ter inzage gelegd kunnen worden of via de internet site beschikbaar kunnen zijn. De schijn wordt gewekt dat inspraak blijkbaar niet gewenst is. De voorlichtingsavond op dinsdag 29 november 2005 pas in de Sassenheimer de donderdag ervoor aangekondigd. Hierbij is geen redelijke termijn in acht genomen. Bestemming locatie tankstation Lindenlaan Een tankstation hoort niet thuis in een woonwijk. In het vigerende bestemmingsplan “Oost West” staat het tankstation/garagebedrijf expliciet als ongewenst bedrijf aangemerkt. In het voorontwerp is hier niets meer van terug te vinden, waardoor de belangen van de omwonenden worden geschaad. De bestemming is bovendien aangepast van BIIbs naar BII, waardoor de nadere aanwijzing benzinestation ontbreekt. Tenzij dit inhoudt dat er in het vervolg geen tankstation meer gevestigd mag worden is dit niet in het belang van de omwonenden en de woonfunctie van het gebied. Het verbaast bewoners verder dat voor de bestemming slechts is opgenomen dat deze ook in wonen kan worden veranderd, maar de aantekening dat de bestemming bij bedrijfsbeëindiging niet langer tankstation zou zijn is niet opgenomen. Het college van burgemeester en wethouders heeft toegegeven dat er bij de gevolgde werkwijze fouten in het nadeel van de omwonenden zijn gemaakt en dat de situatie ter plaatse niet goed ingeschat is. Verwacht wordt dat dit tot concrete resultaten leidt. Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is niet gevonden in het voorontwerpbestemmingsplan.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

64


Geluidszonering Lindenlaan-Kerklaan In het vigerende bestemmingsplan “Oost West” wordt in de toelichting aangegeven dat de geluidsnormering voor een aantal ontsluitingswegen met een aantal dB wordt overschreden. Voor de Lindenlaan bedraagt deze overschrijding 4 dB(A). In het voorontwerp wordt geconstateerd dat de geluidsbelasting binnen de normen valt. Dit terwijl achtergrondmetingen bij het tankstation en de toename van de verkeersbelasting in de orde van grootte is zoals in het vigerend bestemmingsplan is geprognosticeerd. Het toestaan van een groei van het tankstation met het daarbij behorende verkeer van de Parklaan alsmede de toenemende activiteiten op de Industriekade vergroot deze overschrijding. Er worden vraagtekens geplaatst bij de in het voorontwerp genoemde geluidsmetingen omdat deze niet altijd in overeenstemming lijken te zijn met voorgaande bevindingen. Ontsluiting Industriekade In principe dient de Adelborst van Leeuwenlaan als ontsluiting voor de Industriekade. Hierbij wordt de Lindenlaan echter steeds vaker als ontsluitingsweg voor de Industriekade gebruikt. De verpachte parkeerplaatsen aan de Industriekade resulteren in zwaar vrachtverkeer door o.a. de Lindenlaan op ongebruikelijke tijden. Omwonenden verwachten dat op korte termijn de ongewenste situatie van parkerende vrachtwagens op de Industriekade beëindigd wordt door de vrachtwagens elders te parkeren. In de tussentijd zouden aan de parkeervergunningen beperkingen tav rijroute en rijtijden gekoppeld kunnen worden. In de toelichting van het voorontwerp wordt niet gesproken over de ontsluiting van de Industriekade, wel over de ontsluiting van de achterliggende woonwijk. Kan hieruit de conclusie worden getrokken dat de Industriekade op een andere wijk ontsloten gaat worden? Afgevraagd wordt waarom de wisselwerking met de Industriekade niet duidelijker afgetimmerd wordt. Verdwijnen voorzieningen ten gunste van woningbouw In het bestemmingsplan wordt het aantal mogelijke woningbouwlocaties vergroot waardoor de ruimte voor algemene voorzieningen afneemt. Afgevraagd wordt of dit de leefbaarheid en levendigheid van een wijk ten goede komt als op termijn voorzieningen als peuterspeelzaal, kinderdagverblijf, tankstation etc. verdwijnen uit de wijk. Vergeten is aan te geven hoe verder in deze voorzieningen voorzien zal gaan worden binnen Sassenheim. Locatie brandweerkazerne-gemeentewerf Het is de bedoeling de locatie van de huidige brandweerkazerne en gemeentewerf te gaan gebruiken voor woningbouw en een passantenhaven. Het bevreemdt bewoners dat deze locatie niet in het bestemmingsplan “Oost” is opgenomen. Planologisch vormt het een geheel met het gebied “Oost” en zal er sprake zijn van wisselwerking op allerlei gebied. Er worden vraagtekens geplaatst bij de mogelijkheid voor een brandweerkazerne in een woonwijk met alle overlast van dien. Het is zinnig tot een centrale locatie voor de brandweer te komen binnen de gemeente Teijlingen, bijvoorbeeld op industrieterrein Zuid of bij de Rode Molen. Overige bedrijfslocaties Het bestemmingsplan Oost betreft primair een woonwijk. Toch is een aantal bedrijfslocaties die gezien de aard van de activiteiten ongewenst zijn, ongemoeid gelaten. Er zijn in elk geval voor deze bedrijven geen beperkingen voor de nabije toekomst neergelegd en een duidelijke signalering van minder gewenste bedrijven ontbreekt alsmede een overzicht van locaties met (mogelijke) bodemverontreiniging.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


65

Luchtkwaliteit Er worden vraagtekens geplaatst bij de bevinden van luchtkwaliteit, omdat deze contrasteren met het gegeven dat de hele Randstad niet aan de Europese normen voldoet. Overwegingen Procedure Per 1 juli 2005 zijn de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Algemene Wet Bestuursrecht gewijzigd. Op grond van de wetswijziging is het niet langer wettelijk verplicht om ingezetenen van de gemeente en in de gemeente een belang hebbende natuurlijke en rechtspersonen bij de voorbereiding van ruimtelijke plannen of herzieningen daarvan door middel van een inspraakprocedure te betrekken. Het bestemmingsplan moet worden voorbereid overeenkomstig Afdeling 3.4 van de AWB (algemene voorbereidingsprocedure). Dat betekent dat een ieder in de gelegenheid moet worden gesteld om tegen het ontwerp bestemmingsplan mondeling of schriftelijk (een) zienswijze(n) kenbaar te maken bij de gemeenteraad, die degene(n) die (een) zienswijze(n) kenbaar hebben gemaakt in de gelegenheid stelt tot het geven van een mondelinge toelichting. Ondanks dat een inspraakprocedure voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan geen verplichting meer is, is er toch voor gekozen om belangstellenden en belanghebbenden in een zo vroeg mogelijk stadium kennis te laten nemen en te betrekken bij de opstelling van dit nieuwe bestemmingsplan. De gemeente hecht belang aan interactie met de samenleving bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen. De informatieavond op 29 november was druk bezocht en er was sprake van een levendige gedachtenwisseling over diverse onderdelen van het plan. Voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld zijn er voor burgers en overige belanghebbenden nog diverse mogelijkheden om op het plan te reageren. De rechtspositie van alle belanghebbenden wordt hiermee voldoende beschermd. De bekendmaking van de inspraakmogelijkheden zal plaatsvinden via de ‘gemeenterubriek’ van het ‘nieuwsblad Teylingen’. Bij de gemeente kan een kopie worden verkregen van een aantal pagina’s van het bestemmingsplan. Daarvoor zijn leges verschuldigd. Ook is het mogelijk om een exemplaar van het hele plan te bestellen, tegen vergoeding van de kosten. Bestemming locatie tankstation Lindenlaan Indien het tankstation aan de voorwaarden van de melding in het kader van het Besluit tankstations milieubeheer voldoet, waarbij permanent toezicht noodzakelijk is, kan het tankstation haar activiteiten op een normale manier uitoefenen. Het bedrijf betreft een legaal bedrijf, waarbij sprake is van de intentie tot voortzetting van de bedrijfsactiviteiten. Derhalve is het bedrijf positief bestemd in het bestemmingsplan. Er is een melding in het kader van het Besluit tankstations milieubeheer om op de locatie Lindenlaan 30 een tankstation te exploiteren waarbij direct toezicht noodzakelijk is. Indien het tankstation aan de voorwaarden van de melding voldoet, kan het tankstation haar activiteiten op een normale manier uitoefenen. Het bedrijf betreft een legaal bedrijf, waarbij sprake is van de intentie tot voortzetting van de bedrijfsactiviteiten, waardoor het bedrijf positief is bestemd in het bestemmingsplan. In bijlage 2 van het voorontwerpbestemmingsplan is de Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen. Een tankstation valt in het kader van deze Staat van Bedrijfsactiviteiten onder categorie 2, wat inhoudt dat de activiteiten gelet op hun aard en invloed op de omgeving toelaatbaar zijn tussen of onmiddellijk naast woongebouwen. Geluidszonering Lindenlaan-Kerklaan Volgens de Wet geluidhinder (WGh), artikel 74 eerste lid, bevindt zich aan weerszijden van elke weg een geluidszone, met uitzondering van woonerven en wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

66


In het kader van de ontwikkeling van een nieuw bestemmingsplan is op grond van de Wet geluidhinder akoestisch onderzoek noodzakelijk voor nieuwe woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen deze zone. Voor de Lindenlaan geldt een maximum snelheid van 30 km/uur. Dit houdt in dat de Lindenlaan geen gezoneerde weg is. Zoals opgenomen in paragraaf 4.2.2. bedraagt de geluidsbelasting voor de Lindenlaan minder dan 45 dB(A). Van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde voor de 3 woningen is derhalve geen sprake. Ontsluiting Industriekade Het bestemmingsplan “Industriekade” uit 1985 is een separaat bestemmingsplan met eigen voorschriften en bepalingen. De Industriekade betreft een bedrijventerrein en verschilt aanzienlijk met het plangebied van het bestemmingsplan “Oost” dat voornamelijk wordt gekenmerkt door woningbouw. Vanwege deze verschillende karakters is het niet wenselijk het gebied van de Instriekade te betrekken in het bestemmingsplan “Oost”. Het bestemmingsplan is geen middel om de rijrichting van voortuigen te bepalen. Wel wordt op de plankaart van het bestemmingsplan onderscheid gemaakt tussen doorgaande wegen, aangegeven met de bestemming ‘Verkeersdoeleinden’ en woonstraten aangegeven met de bestemming ‘Verblijfsgebied’. De Lindelaan-Kerklaan is in het plangebied aangegeven als een van de wijkontsluitingswegen evenals de Adelborst van Leeuwenlaan. Verdwijnen voorzieningen ten gunste van woningbouw Van verplichtte uitplaatsing van voorzieningen op grond van de wijzigingsbevoegdheid is geen sprake. In geval van vrijwillige bedrijfsbeëindiging of overplaatsing is wel voorzien in een mogelijkheid de bestemming te wijzigen in woondoeleinden. Het bestemmingsplan voorziet niet in alternatieve locaties voor de voorzieningen. Indien van de wijzigingsbevoegdheid gebruik wordt gemaakt en voortzetting van de activiteiten gewenst is, dient door de eigenaar/huurder een alternatieve locatie gezocht te worden voor de alternatieven. Locatie brandweerkazerne-gemeentewerf Over de mogelijke ontwikkeling van een jachthaven en woningbouw aan de Oosthaven bestaat nog geen concrete duidelijkheid. De locatie valt buiten het gebied van de vigerende bestemmingsplannen “De Kooi” en “Oost-West” waarop deze herziening betrekking heeft. In de wijzigingsbevoegdheid voor de locatie hoek Narcissenlaan/Parklaan is de mogelijkheid opgenomen voor herhuisvesting van de brandweerkazerne die nu is gevestigd aan de Parklaan/Oosthaven. Voor de locatie hoek Parklaan/Narcissenlaan is gekozen omdat deze centraal is gelegen in de kern Sassenheim, direct aan een doorgaande route (Parklaan). Bij de inrichting van deze locatie is met betrekking tot de brandweerkazerne rekening gehouden met de VNG richtlijnen ‘Bedrijven en Milieuzonering’. Hierbij is uitgegaan van een zone van 30 meter, zodat de omliggende bebouwing geen hinder ondervindt van de brandweerkazerne. Overige bedrijfslocaties Voor het merendeel van de bedrijven die in een woongebied zijn gelegen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Een aantal locaties zijn echter ongemoeid gelaten omdat het perceel niet geschikt wordt bevonden voor een andere bestemming en de opname van een andere bestemming geen verbetering oplevert ten opzichte van de huidige bestemming. Luchtkwaliteit Voor de berekening van de luchtkwaliteit is gebruik gemaakt van het rekenprogramma Geoair versie 4.0.0. Aan de hand van de verkeersintensiteit op de A44, de van Pallandtlaan en de Parklaan is een berekening gemaakt voor SO2, NO2, Fijn stof (PM10), lood, koolmonoxide en benzeen. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat aan de grenswaarden uit het besluit Luchtkwaliteit 2005 wordt voldaan. De berekeningsresultaten voor het jaar

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


67

2015 ontbreken nog in de tabel. Deze resultaten worden in het ontwerpbestemmingsplan toegevoegd. Conclusie De opmerkingen leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. 12.

Horsman & CO Vastgoed b.v.

Samenvatting De zienswijze is ingediend namens de heer Postma, eigenaar van Menneweg 109 en heeft betrekking op wijzigingslocatie 5: Menneweg. Indieners willen voor deze locatie in overweging geven om: de locatie Sport- en Fitnesscentrum The Right Move, Menneweg 107 te betrekken in het bestemmingsplan, waardoor de omgeving af is van parkeeroverlast en de locatie alleen maar bestaat uit wonen; het ontwerp gaat uit, zonder The Right Move van 8 vrijstaande woningen. Naar onze mening is het belangrijk om dit aantal op te rekken naar 15 woningen. Vaststaat dat de grondeigenaren hun bezittingen alleen maar vervreemden als hiervoor een ruime compensatie bestaat. Door de aantallen op te rekken naar 15 stuks is er sprake van enige flexibiliteit om het plan te optimaliseren en wordt voorkomen dat in de toekomst alsnog een artikel 19 procedure doolopen moet worden. Bij de zienswijze is bijgevoegd een stedenbouwkundige studie Menneweg d.d. 19 december 2005. In dit gebied is een gedeelte van de grond in eigendom van de gemeente. Wij zouden graag in overweging geven deze gronden aan Horsman & Co Vastgoed te verkopen. Overwegingen Momenteel is in de wijzigingsbevoegdheid het Sport- en Fitnesscentrum, dat een recreatieve bestemming heeft, buiten beschouwing gelaten. In de wijzigingsbevoegdheid zijn slechts de bedrijfsdoeleinden opgenomen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bestaan er geen bezwaren tevens het Sport-en Fitnesscentrum in de wijzigingsbevoegdheid op te nemen. Op deze wijze wordt het tussenliggende gebied een woonhof gecreëerd dat omgeven wordt door woningen. Voor de wijzigingslocatie is een stedenbouwkundige studie ingediend met 2 varianten, waarbij het perceel van het sport- en fitnesscentrum is meegenomen. Variant 1; bestaat uit 8 vrijstaande woningen met garages. Op de openbare weg worden 4 parkeerplaatsen gerealiseerd. Variant 2; bestaat uit 14 royale geschakelde woningen en 1 vrijstaande woning. De openbare ruimte wordt voor beide varianten op gelijke wijze ingericht. In het middengebied wordt een rondrijdmogelijkheid gecreëerd voor voertuigen met een centrale waterberging. Het woonhof wordt via één centrale ontsluitingsweg aangesloten op de Menneweg. Op de Saturnusstraat wordt een langzaam verkeersverbinding voor fiets- en voetgangers aangesloten. De kavels variëren van 460 m2 tot 690 m2. Voor locatie 5 Menneweg is een nieuwe schets opgenomen waarin het Sport- en Fitnesscentrum is ogenomen. Verdere verdichting van het terrein en stilstaand water in het plangebied is niet wenselijk. De ruimtelijke randvoorwaarden voor de locatie blijven derhalve ongewijzigd, waarbij het maximale aantal te realiseren woningen voor de locatie 8 bedraagt. Een gedeelte van de grond, het perceel kadastraal bekend sectie A, nummer 7260 is eigendom van de gemeente Teylingen. Zodra een voor beide partijen acceptabel plan is bereikt zal tevens de mogelijkheid van verkoop van het perceel worden meegenomen.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

68


Conclusie In de wijzigingsbevoegdheid 5; locatie Menneweg wordt eveneens de locatie van het sport- en fitnesscentrum opgenomen, waarbij tevens het maximaal toegestaan aantal woningen in de ruimtelijke randvoorwaarden is aangepast. 13.

Swart & Co. b.v.

Samenvatting Het lijkt eigenaar logisch om de sportschool Menneweg 107 die over de jaren voor parkeer- en geluidsoverlast heeft gezorgd ook de in de wijzigingsbevoegdheid voor deze locatie op te nemen. De mogelijkheid van een woonhof op deze locatie is een goede invulling, echter wel met een hogere dichtheid. Dit kan bereikt worden met voornamelijk twee- onder-1-kap woningen naast enkele vrijstaande woningen aan de Menneweg. Een 16-tal woningen op deze locatie is dan goed haalbaar. Overwegingen De inhoud van de inspraakreactie is van een soortgelijke strekking als de reactie onder 2.12. Derhalve wordt volstaan met een verwijzing naar de overwegingen onder 2.12. Conclusie In de wijzigingsbevoegdheid 5; locatie Menneweg wordt eveneens de locatie van het sport- en fitnesscentrum opgenomen, waarbij tevens het maximaal toegestaan aantal woningen in de ruimtelijke randvoorwaarden is aangepast. 14.

Praktijk voor fysiotherapie ‘de Ontmoeting’

Samenvatting Voor de locatie hoek Parklaan/Narcissenlaan is het de bedoeling de bestemming ‘bijzondere doeleinden’ te wijzigen waarmee de bestemming ‘medisch/paramedisch’ komt te vervallen. Dit zou betekenen dat de toekomstperspectieven van de florerende praktijk voor fysiotherapie zeer negatief beïnvloed zullen gaan worden. De praktijk heeft een regionale functie en is niet eenvoudig te verplaatsten naar bijvoorbeeld een industrieterrein. Dit zou de bedrijfsvoering bovendien negatief beïnvloeden. Een oppervlakte van minimaal 20 bij 15 meter is benodigd met voldoende parkeergelegenheid. De spreiding van fysiotherapeutische zorg in Sassenheim is momenteel optimaal gerealiseerd. Bekend is dat de gemeente geen voorstander is van decentralisatie van medische en paramedische voorzieningen. Naar verwachting zal door de vergrijzing van de bevolking de behoefte aan fysiotherapie toenemen. Vooral voor deze groep wordt een belangrijke lokale functie vervuld. Wij zouden graag zien dat er een aanvulling ‘medisch/paramedisch’ voor het perceel in het bestemmingsplan wordt opgenomen. Overwegingen Voor praktijk voor fysiotherapie is in het voorontwerpbestemmingsplan de bestemming ‘Bijzondere doeleinden’ opgenomen. Deze gronden zijn ondermeer bestemd voor medische doeleinden, waaronder ondermeer een fysiotherapeut wordt verstaan. De ‘enge’ methode van bestemmen door het opnemen van nadere aanduidingen voor een bestemming zoals ’medisch/paramedisch’ werd in het verleden veelvuldig toegepast. In recentere bestemmingsplannen wordt veelal gekozen voor een ‘ruimere’ methode van bestemmen, waarbij een ruimere benaming wordt opgenomen zoals ‘Bijzondere doeleinden’. Hierdoor kunnen qua milieucategorie nagenoeg gelijke activiteiten (zoals educatieve, sociale, en culturele doeleinden) in de toekomst bij een eventuele beëindiging van de huidige activiteiten op het perceel gevestigd worden en wordt een perceel minder ‘op slot

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


69

gezet’. De toekomst perspectieven voor de bestaande praktijk voor fysiotherapie wordt door deze verruiming van de bestemming niet beïnvloed. Conclusie De begane grond van het nieuwe pand zal naast de bestemming wonen, de bestemming bijzondere doeleinden verkrijgen zodat een medische/paramedische praktijk, waaronder fysiotherapie, is toegestaan. 15.

TOTAL Nederland N.V.

Samenvatting Er is kennis genomen van het voorontwerpbestemmingsplan Oost, waarin onder andere het TOTAL tankstation (hoek Parklaan/Menneweg) is gelegen. Begrepen is dat er een plan bestaat om dit tankstation eventueel te (doen) verwijderen, doch hebben daarbij de toezegging gehad dat e.e.a. niet zal geschieden zonder dat daarvoor met de huurder (Van der Zee) overeenstemming is bereikt. Wij willen u er op attent maken dat ook Total Nederland N.V. in haar positie van huurder en onderverhuurder van dit tankstation, belanghebbende is in deze zaak en dat het zeer wel mogelijk is dat wij, mocht het inderdaad tot realisatie van het voorontwerpbestemmingsplan Oost komen, grote schade lijden. Indiener wenst graag van de komende ontwikkelingen op de hoogte gehouden te worden. Overwegingen Binnen het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan “Oost” bestaan geen plannen om het tankstation te verwijderen. De activiteiten van een tank- en een auto servicestation kunnen ook in het nieuwe bestemmingsplan worden voortgezet. Naast de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden’ bestaat de mogelijkheid (in de vorm van een wijzigingsbevoegdheid, ex artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) voor de realisatie van maximaal 12 woningen indien bedrijfsbeëindiging door de eigenaar wenselijk is. Van enige vorm van schade als gevolg van het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid voor de locatie is geen sprake. De mogelijkheid bestaat dat een (particuliere) initiatiefnemer interesse toont in de locatie en in overleg met de eigenaar een bebouwingsvoorstel voor deze locatie bij de gemeente indient. Voor een toekomstig wijzigingsplan voor alle wijzigingslocaties is toestemming vereist van de gemeente en dient een procedure ex artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening te worden gevoerd. Deze procedure is omkleed met voldoende rechtswaarborgen, waarbij belanghebbenden gedurende 6 weken in de gelegenheid worden gesteld hun zienswijzen omtrent een wijzigingsplan naar voren te brengen. De gemeente heeft in deze geen taak danwel verplichting om overeenstemming te bereiken met de eigenaar danwel huurder of een alternatieve locatie aan te bieden voor de bedrijfsactiviteiten, maar zal een planologische afweging moeten maken of het bebouwingsvoorstel op de locatie wenselijk is. Conclusie De nota van beantwoording zal worden toegezonden aan Total Nederland N.V alsmede zal een uitnodiging worden toegezonden voor de commissievergadering van 14 juni 2006. De opmerkingen leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

70 8.2


Verslag van de informatie-bijeenkomst Verslag van de informatie-bijeenkomst op 29 november 2005 over het voorontwerp van het bestemmingsplan Oost van de gemeente Sassenheim. Aanwezig namens de gemeente: de heer mr. C.J. D. Waal, burgemeester de heer mr. J. Zandstra, medewerker afdeling Ruimte en Bestuur mevrouw drs. L.J. Le Clercq, medewerkster afdeling Ruimte en Bestuur de heer mr. J. Voeten, Wissing stedebouw en ruimtelijke vormgeving mevrouw ing. E. Stuijts, Wissing stedebouw en ruimtelijke vormgeving De heer Waal heet de aanwezigen welkom en licht de status van de informatieavond toe. Vanavond wordt een toelichting gegeven op de opzet van het bestemmingsplan en de te volgen procedure. Een schema van de procedure ligt op de tafel in de raadszaal en kan worden meegenomen. Als eerste zal een presentatie worden gegeven door de heer Voeten en mevrouw Stuijts van Wissing stedebouw en vormgeving uit Barendracht. Na de pauze is er gelegenheid tot het stellen van vragen. De bijeenkost is openbaar. Eigenaren van de wijzigingslocaties zijn schriftelijk geïnformeerd, waarbij tevens de wettelijk verplichte publicaties in de Sassenheimer en de Staatscourant zijn geplaatst. Het voorontwerpbestemmingsplan “Oost” ligt met ingang van 24 november voor 6 weken voor een ieder ter inzage in de leeskamer van het gemeentehuis. Een ieder kan gedurende deze termijn mondeling of schriftelijk zijn zienswijze over het voorontwerpbestemmingsplan kenbaar maken. Presentatie De heer Voeten geeft een toelichting op de aanleiding van de herziening van de bestemmingsplannen “Oost” en de “Kooi”. Voor haar grondgebied streeft de gemeente naar een logische gebiedsindeling en naar een actueel en uniform beleidskader. De huidige bestemmingsplannen die in het gebied Oost gelden zijn ouder dan 10 jaar en bieden een onvoldoende ruimtelijk kader voor gewenste ontwikkelingen in het plangebied. Bestemmingsplannen dienen eens in de 10 jaar te worden herzien. De heer Zandstra wijst erop dat niet alleen de leeftijd van een bestemmingsplan aangeeft of een bestemmingsplan herzien dient te worden, maar ook of het bestemmingsplan beleidsmatig nog actueel is. Het plangebied heeft hoofdzakelijk een woonfunctie, waarbij daarnaast verspreid in het plangebied ook andere functies aanwezig zijn, zoals bedrijven en maatschappelijke voorzieningen. Voor die delen waarvan de structuur, de bebouwing, het gebruik en de openbare ruimte van goede kwaliteit zijn, wordt een conserverende bestemmingsregeling toegepast. Naast dit conserverend karakter is het bestemmingsplan tevens gericht op het mogelijk maken van ruimtelijk gewenste ontwikkelingen in het plangebied. Voor een aantal locaties is derhalve een wijzigingsbevoegdheid op genomen. Mevrouw Stuijts geeft een toelichting op de 10 wijzigingslocaties die binnen het plangebied zijn opgenomen. Per locatie is in de voorschriften van het bestemmingsplan een ruimtelijk kader aangegeven voor de ruimtelijk gewenste ontwikkeling. Om inzichtelijk te maken wat binnen deze voorwaarden op een locatie mogelijk en haalbaar is, zijn ontwerpschetsen (verkavelingen) opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. De ontwerpschetsen hebben een indicatief karakter, waarbij binnen de aangegeven randvoorwaarden ook andere invullingen mogelijk zijn. Tevens is voor elke locatie de geluidsbelasting en voor de hoofdwegen de luchtkwaliteit berekend. Er bestaat geen verplichting om van de wijzigingsbevoegdheid gebruik te maken. Wel biedt een wijzigingsbevoegdheid voor de toekomst een mogelijkheid om woningbouw te realiseren. Een wijzigingsbevoegdheid legt als het ware een extra bestemming bovenop de voor het perceel reeds geldende bestemming. Binnen de voor het perceel aangegeven bestemming is ook na beëindiging van de huidige activiteiten opvolging toegestaan. Het bestemmingsplan geeft de bestaande situatie zo goed mogelijk weer. De huidige bestemmingen worden in het nieuwe bestemmingsplan in principe overgenomen. Als het

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


71

nieuwe bestemmingsplan van kracht wordt, komen de oude bestemmingsplannen te vervallen. Pauze De heer Matze merkt op dat er veel woningbouw bijkomt met meerdere woonlagen. De vraag is hoe de gemeente het verkeersprobleem dat er nu al is, denkt op te lossen. De heer Zandstra licht toe dat de ontsluiting plaats vindt via de bestaande wegenstructuur, die in bestaand stedelijk gebied niet eenvoudig te wijzigen is. Op grond van de huidige bestemming vinden echter ook verkeersbewegingen plaats. Mevrouw Stuijts licht toe dat in de verkeersparagraaf van het bestemmingsplan per type woning de parkeernorm is bepaald. Uitgangspunt is dat parkeren op eigen terrein opgelost moeten worden. Gemiddeld zijn er per woning circa 6 verkeersbewegingen per dag. Om te bepalen wat de gevolgen zijn voor de verkeersbelasting van de wijzigingslocaties kan door middel van de verkeersgegevens van de bestaande toestand en de nieuwe toestand worden nagegaan wat de extra verkeersbewegingen zijn als gevolg van de wijziging welke mogelijk gemaakt wordt. De heer Jacobi vraagt concreet of een praktijk voor fysiotherapie kan terugkeren op haar huidige locatie aan de Parklaan indien gebruik wordt gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid of op een andere locatie in het plangebied. De heer Voeten stelt dat er voor de wijzigingslocaties geen rekening mee is gehouden dat een voorziening nadat gebruik is gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid kan terugkeren op haar huidige locatie. Binnen het plangebied of de gemeente kan de voorziening zich vestigen mist dit binnen de bestemming past. Een praktijk voor fysiotherapie is eventueel ook mogelijk als een aan-huis-gebonden beroep. In het bestemmingsplan worden geen nieuwe locaties gecreëerd voor bedrijven. Vanuit het publiek wordt aangegeven dat binnen de randvoorwaarden een economisch haalbaar plan niet mogelijk is. Mevrouw Stuijts licht toe dat voor de wijzigingslocaties primair is bekeken wat ruimtelijk op deze locaties mogelijk en wenselijk is. In het ruimtelijk kader zijn randvoorwaarden opgenomen waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. De heer Zandstra vult daarop aan dat de economische uitvoerbaarheid een relevant aspect is, maar dat het niet wenselijk is om een stedenbouwkundige ongewenste situatie te creëren omwille van de economische haalbaarheid. Over wijzigingslocatie 9, Geelhoornstraat en omgeving, wordt door een aantal omwonenden aangegeven, dat een hoogte van 7 bouwlagen niet past in een gebied met voornamelijk woningen van 2 bouwlagen met een kap. De heer Voeten merkt op dat om een gelijk aantal woningen in het gebied te realiseren, anders dan de beneden-boven woningen, stapeling noodzakelijk is. De gekozen hoogteaccenten zijn gelet op de afstand tot de omliggende woningen stedenbouwkundig acceptabel. De heer Waal zegt dat middels een maquette inzichtelijk gemaakt kan worden of een dergelijke hoogte in dit gebied acceptabel is. De heer Bouwmeester vraagt of bedrijven zijn betrokken bij de invulling van de locaties en of het mogelijk is het studiegebeid te verkleinen. De heer Voeten zegt dat alleen is gekeken wat binnen de ruimtelijke kaders mogelijk is. Het is mogelijk een studiegebied kleiner te maken, maar dit heeft gevolgen voor de invulling van het gebied. De heer Zandstra merkt op, dat zowel de inhoud als de begrenzing van de wijzigingslocaties in de inspraakprocedure aan de orde kunnen worden gesteld. Vanuit de tennisvereniging STV wordt aangegeven dat zij graag zekerheid willen of de vereniging op de locatie aan de Parklaan kan blijven. De heer Waal zegt dat verplichte uitplaatsing op grond van de wijzigingsbevoegdheid niet aan de orde is. Verplaatsing wordt echter wel mogelijk gemaakt en er zijn veel geslaagde voorbeelden van. Dit kan in de toekomst ook in het belang van de tennisvereniging zijn. In het bestemmingsplan “Oost” wordt voor het perceel van de rioolwaterzuivering aan de Schoonzorgseweg een

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

72


recreatieve bestemming opgenomen, waardoor uitplaatsing van de tennis naar dit perceel mogelijk wordt gemaakt. Uit de zaal wordt gevraagd of een kopie van het bestemmingsplan kan worden verkregen. Bij de gemeente kan een kopie worden verkregen van een aantal pagina’s van het bestemmingsplan. Daarvoor zijn leges verschuldigd. Ook is het mogelijk om een exemplaar van het hele plan te bestellen, tegen vergoeding van de kosten. Mevrouw Le Clercq zegt dat een verslag van de informatiebijeenkomst met de presentatie binnen twee weken wordt toegezonden. De inspraakperiode dient er voor een ieder in de gelegenheid te stellen op het voorontwerpbestemmingsplan Oost te reageren. De inspraakprocedure voor het voorontwerpbestemmingsplan loopt tot en met 4 januari 2006. Een ieder kan gedurende deze termijn een zienswijze in dienen. De heer Waal dankt de aanwezigen van hun aanwezigheid en inbreng en geeft aan dat het vervolg van de bestemmingsplan procedure in de gemeente Teylingen zal plaatsvinden. De aanwezigen zijn van harte welkom op het afscheid van het college op 21 december 2005.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


8.3

73

Resultaten overleg ex artikel 10 Bro 1985 Nadat het overleg ex artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 heeft plaatsgehad, zal op deze plaats hiervan verslag gedaan worden. Te zijner tijd zullen naar aanleiding van de opmerkingen uit dit overleg en uit de inspraak eventuele planaanpassingen worden doorgevoerd. Nota van beantwoording overlegreacties ex artikel 10 Besluit op de Ruimtelijke ordening In het kader van het overleg ex artikel 10 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening (Bro) is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

Provinciale Planologische Commissie VROM-Inspectie, regio Zuid-West Ministerie van Landbouw, Natuurbeheer en Visserij, Directie Zuidwest Ministerie van Economische Zaken, Regio Zuid-West Rijkswaterstaat, Directie Zuid-Holland Ministerie van Defensie, Dienst Gebouwen, Werken en Terreinen, directie West Hoogheemraadschap van Rijnland Waterschap De Oude Rijnstromen Nederlandse Gasunie, Gastransport Services/Directie West Energie en Watervoorziening Rijnland NS Railinfrabeheer B.V., Afdeling GJZ/Bureau Planologie Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rijnland NUON Gemeente Voorhout Gemeente Warmond Provinciale Planologische Commissie

Van de onder 6, 7 11 en 16 genoemde instanties is een inhoudelijke reactie ontvangen. De reacties worden in deze nota samengevat en van een reactie voorzien. Van de overige instanties is bericht ontvangen dat zij kunnen instemmen met het voorontwerp of de betreffende instanties hebben niet gereageerd. 1.

Ministerie van Defensie, Dienst Gebouwen, Werken en Terreinen, Directie West

Samenvatting In het plangebied van het bestemmingsplan is een, buiten gebruik zijnde, brandstofleiding gelegen. Planologisch gezien hoeft hier geen rekening meer mee gehouden te worden. Overwegingen In de toelichting op het bestemmingsplan wordt in hoofdstuk 4, onderdeel kabels, leidingen en straalpaden aandacht besteed aan de in het plangebied voorkomende kabels en leidingen. Hierin is voor de brandstofleiding welke zich langs het plangebied bevindt, in de berm van de Rijksweg A44, dat deze buiten werking is, zodat er geen rekening meer gehouden dient te worden met een aan te houden afstand. Conclusie In het bestemmingsplan wordt geen rekening gehouden met een toetsafstand voor de brandstofleiding aangezien deze buiten werking is gesteld.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

74 2.


Hoogheemraadschap van Rijnland

Samenvatting Geurcirkel rioolgemaal Op het plan wordt een positief wateradvies gegeven, waarbij de waterparagraaf goed is uitgewerkt. Naar aanleiding van het plan bestaan nog een aantal opmerkingen. Verzocht wordt al het bestaande water als ‘Water’ te bestemmen. Tevens wordt verzocht de geurcirkel van het rioolgemaal Sassenheim op de plankaart in te tekenen. 15%-regel In de toelichting bij paragraaf 5.4.1 ‘Gebieden met een wijzigingsbevoegdheid’ wordt ingegaan op de gebieden waar ontwikkelingen mogelijk zijn en wordt berekend wat de watercompensatie hierbij moet zijn op grond van Rijnlands 15%- regel. Verzocht wordt in de tekst op te nemen dat de watertoets ook bij het gebruik maken va de wijzigingsbevoegdheid geldt. Het Hoogheemraadschap van Rijnland zal te zijner tijd per wijzigingsbevoegdheid een wateradvies geven. De 15%-regel wordt in paragraaf 5.4.1 niet correct toegepast. De 15%-regel houdt in dat van de toename aan verharding er 15% aan extra open water dient te worden gerealiseerd. Deze regel geldt alleen bij een toename aan verharding. In de tabel dient dan ook bij alle wijzigingsbevoegdheden waar een afname aan verharding plaatsvindt een 0 (nul) opgenomen te worden in de tabel ‘te compenseren water’. Uit de tabel wordt opgemerkt dat er in alle gebieden een afname van de verharding plaats zal vinden bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid, waardoor er geen compensatie met extra open water noodzakelijk is. In paragraaf 5.4.1. wordt gesteld dat het mogelijk is een locatie waar de verharding afneemt de watercompensatie te laten opvangen van een locatie waar de realisatie van water niet plaats kan vinden. Dit blijkt in dit bestemmingsplan niet aan de orde te zijn, maar opgemerkt wordt dat dit slechts onder voorwaarden mogelijk is. Indien in het plangebied zelf geen mogelijkheden zijn voor extra wateroppervlak, infiltratie etc. dan is het mogelijk om bovenstrooms van het plangebied deze waterberging te realiseren. In het bestemmingsplan dient concreet aangegeven te worden waar deze waterberging dan wordt aangelegd. De waterberging dient voor de aanvang van de bouwactiviteiten gerealiseerd te zijn. Het ontbrekende waterpeil in paragraaf 5.4.3. (het boezempeil) bedraagt -0,60 m NAP. Overwegingen Het is verheugend dat het plan positief is ontvangen. De opmerkingen zullen waar nodig worden verwerkt in de waterparagraaf. Met de aanbeveling ten aanzien van de lengte van duikers in het plangebied zal bij herstructurering zoveel mogelijk rekening worden gehouden. Geurcirkel rioolgemaal Het Hoogheemraadschap heeft verzocht de geurcirkel van het rioolgemaal op te nemen op de plankaart. De zone voor het rioolgemaal blijkt volgens de VNG richtlijnen 30 meter te zijn. De VNG richtlijnen zijn algemene grenswaarde die over het algemeen niet op de plankaart worden opgenomen. Tevens zal binnen of in de directe nabijheid van het rioolgemaal geen woningbouw worden ontwikkeld die hinder kan ondervinden van het gemaal. De geurcirkel zal in de toelichting van het bestemmingsplan worden opgenomen. 15%-regel In de voorschriften wordt opgenomen dat voor alle wijzigingsbevoegdheden, bij toename van verharding, een watercompensatie van 15% geldt. De opmerking over het realiseren van waterberging is voor dit bestemmingsplan niet aan de orde vanwege de afname van verharding bij de wijzigingsbevoegdheden. Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft op 10 april 2006 bevestigd dat dit voor Oost niet aan de orde is.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


75

Conclusie De waterparagraaf zal zoveel mogelijk overeenkomstig de gemaakte opmerkingen in het ontwerpbestemmingsplan worden aangepast, waarbij rekening gehouden zal worden met de gemaakte aanbevelingen. Geurcirkel rioolgemaal De geurcirkel zal in de toelichting van het bestemmingsplan worden opgenomen. Water In de voorschriften wordt opgenomen dat voor alle wijzigingsbevoegdheden, bij toename van verharding, een watercompensatie van 15% geldt. 3.

ProRail

Samenvatting Beheerder ProRail merkt op dat in paragraaf 4.2.2 ‘Geluid’ voor “Railverkeerslawaai” de oude zonebreedte en de oude voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde. Dit zijn niet de juiste waarden. Op bladzijde 25 worden bij “Spoorweglawaai/grenswaarden” wel de juiste breedte en waarden genoemd. Verzocht wordt bladzijde 24 overeenkomstig aan te passen. Overwegingen In paragraaf 4.2.2. is per abuis uitgegaan van oude gegevens voor wat betreft Railverkeerslawaai. De paragraaf zal worden aangepast waarbij de meest recente gegevens gebruikt zullen worden voor wat betreft de zonebreedte, voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde. Conclusie De waarden voor Railverkeerslawaai zullen in paragraaf 4.2.2 van het ontwerpbestemmingsplan worden aangepast conform de meest recente regelgeving. 4.

Provincie Zuid-Holland, Directie Ruimte en Mobiliteit

Samenvatting Het plan past binnen de Provinciale Structuurvisie en is in overeenstemming met het streekplan. Het plan geeft aanleiding tot de volgende reacties. Luchtkwaliteit De toelichting omtrent luchtkwaliteit is nog onvoldoende. Het plan beschrijft de luchtkwaliteit in het plangebied aan de hand van een drietal wegen rond het gebied voor het jaar 2010. De berekening voor 2015 ontbreekt, dit dient te worden aangevuld. Onduidelijk is tot op welke afstand de berekeningen betrekking hebben. De gebruikte methodiek Geoair is niet van toepassing voor rijkswegen. Op grond van het Besluit luchtkwaliteit 2005 dient in te worden gegaan op de luchtkwaliteit voor het gehele plangebied en niet enkel voor de nieuwe ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt. De onderbouwing dat de wijzigingsbevoegdheden niet zullen leiden tot extra verkeer is te summier en onvoldoende gemotiveerd. Externe veiligheid In de toelichting wordt aangegeven dat langs het plangebied een DPO buisleiding aanwezig is. Het is onduidelijk of de brandstofleiding als zodanig is bestemd in het betreffende bestemmingsplan. Indien dit het geval is dient rekening gehouden te worden met de toetsafstand.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

76


Milieuzonering en bedrijvigheid Het plan bevat een wijzigingsbevoegdheid voor de bouw van een brandweerkazerne gecombineerd met woningen. De locatie is tevens gelegen in de nabijheid van bestaande woningen. Ook zijn op korte afstand van woningen bedrijven in de categorie III bestemd. Dit is in strijd met de VNG-bedrijvenlijst voor milieuzonering. Hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken, deze motivering ontbreekt echter. Water Het benodigde percentage watercompensatie van 15 % is wel opgenomen in de waterparagraaf, echter dit is niet verankerd in de voorschriften. Dit dient te worden aangevuld. Cultureel erfgoed Uit de toelichting blijkt dat er in het gehele plangebied een redelijke tot grote kans op het aantreffen van archeologische sporen bestaat, slechts een deel van het plangebied heeft de dubbelbestemming “archeologisch waardevol gebied”. Archeologisch onderzoek zal moeten uitwijzen of inderdaad geen archeologische resten in de bodem aanwezig zijn. De bescherming van de archeologische waarden zal derhalve voor het gehele plangebied moeten gelden. Overwegingen Luchtkwaliteit Ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit zal nader onderzoek worden gedaan voor het jaar 2015. Voor wat betreft de onderbouwing van de extra verkeerbewegingen is een nader verkeersonderzoek uitgevoerd. Hierin zijn de verkeersbewegingen van de voertuigcategorieën in de oude en in de nieuwe situatie vergeleken. Hieruit kan worden geconcludeerd dat voor alle categorieën voertuigen in de nieuwe situatie minder verkeersbewegingen per voertuigcategorie worden gegenereerd. Externe veiligheid In de toelichting op het bestemmingsplan wordt in hoofdstuk 4, onderdeel kabels, leidingen en straalpaden aandacht besteed aan de in het plangebied voorkomende kabels en leidingen. Hierin is voor de brandstofleiding opgenomen, welke zich langs het plangebied bevindt, in de berm van de Rijksweg A44, dat deze buiten werking is, zodat er geen rekening meer gehouden dient te worden met een aan te houden afstand. Milieuzonering en bedrijvigheid Ten aanzien van de wijzigingsbevoegdheid waarin een brandweerkazerne is opgenomen, kan het volgende gezegd worden: in de voorschriften behorende bij de wijzigingsbevoegdheid wordt een brandweerkazerne mogelijk gemaakt. Voor een brandweerkazerne is op grond van de bedrijvenlijst uit de VNG publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' voor geluid een afstand van 50 meter opgenomen. Voor een drukke woonwijk kan voor geluid een afstandsstap lager worden aangehouden, stap 2 (30 meter). De Parklaan en Narcissenlaan zijn hoofdwegen. De bebouwing die hier aan ligt/komt te liggen is te karakteriseren als een drukke woonwijk. Hierdoor kan voor geluid een afstandsstap lager worden aangehouden, naar stap 2 (30 meter). In de indicatieve schetsen is zijn voor de invulling van de locatie een aantal varianten te bedenken waarbij rekening gehouden dient te worden van een afstand van 30 meter tot bestaande en nieuwe bebouwing. Tot de wijzigingslocatie 2 dient in principe een afstand van 50 meter aangehouden te worden, tenzij voldoende aanvullende (geluidsreducerende) maatregelen worden genomen. Nader onderzoek dient aan te tonen of in een concreet geval van deze afstanden kan worden afgeweken. In de indicatieve ontwerpschetsen is met de genoemde afstanden rekening gehouden. Daarnaast zijn er een aantal varianten te bedenken voor de invulling van de betreffende wijzigingsbevoegdheid (zoals geen of minder woningbouw).

WISSING


TO-223-736-jv-ldw


77

Wat betreft de wijzigingsbevoegdheid die woningbouw mogelijk maakt in de buurt van bedrijven in categorie 3 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten: de voorschriften en de schetsen behorende bij deze wijzigingsbevoegdheid zijn zodanig aangepast dat de vereiste afstanden worden gerespecteerd. Water De compensatie van 15% bij toename van verharding met betrekking tot de wijzigingsbevoegdheden is niet opgenomen in de voorschriften, dit zal worden aangepast. Cultureel erfgoed Nadere toelichting provincie over opmerking over Cultureel erfgoed: “In gebieden die in de Cultuurhistorische Hoofdstructuur zijn aangemerkt als gebieden met een zeer grote tot redelijke kans op archeologische sporen dient bij het voorbereiden van verstorende plannen verplicht verkennend onderzoek uitgevoerd te worden. Indien voorafgaand geen archeologisch onderzoek is verricht kan op voorhand niet worden uitgesloten dat zich in het gebied archeologische sporen bevinden, waardoor voor het gehele gebied de dubbelbestemming archeologisch waardevol gebied opgenomen dient te worden”. Het plangebied Oost is op de plankaart aangegeven als ‘archeologisch waardevol gebied’ (dubbelbestemming). In de voorschriften zijn voorwaarden gesteld aan het oprichten van een gebouw / aanbouw / uitbouw om de archeologische waarde van het gebied veilig te stellen. Conclusie Waar dat nodig mocht blijken zal de paragraaf over luchtkwaliteit, milieuzonering en bedrijvigheid, water en cultureel erfgoed en andere onderdelen van het bestemmingsplan worden aangevuld en aangepast. Luchtkwaliteit De resultaten van het nader onderzoek voor wat betreft het jaar 2015 worden verwerkt in het bestemmingsplan, waarbij aangegeven wordt wat dit betekend voor het plangebied. In hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten is een onderbouwing opgenomen die de extra verkeersbewegingen van de wijzigingsbevoegdheden verantwoord. Externe veiligheid In het bestemmingsplan wordt geen rekening gehouden met een toetsafstand voor de brandstofleiding aangezien deze buiten werking is gesteld. Milieuzonering en bedrijvigheid De voorschriften en de schetsen behorende bij deze wijzigingsbevoegdheid zijn zodanig aangepast dat de vereiste afstanden worden gerespecteerd. Water In de voorschriften wordt opgenomen dat voor alle wijzigingsbevoegdheden indien er sprake is van een toename van verharding binnen een gebied, compensatie plaats dient te vinden door het realiseren van extra open water ter grootte van 15% van het aantal vierkante meters aan toegenomen verharding. Cultureel erfgoed De aanduiding archeologisch waardevol gebied is voor het gehele plangebied opgenomen.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

78

9


FINANCIËLE UITVOERBAARHEID Het voorliggende bestemmingsplan kent een overheersend consoliderend karakter. Aangezien de ruimtelijke inrichting van het plangebied een bestaande situatie betreft, verwacht de Gemeente Teylingen geen nieuwe kosten die verbonden zijn aan inrichting van dit gebied. De incidentele nieuwe ontwikkelingen die binnen het plangebied te verwachten zijn, zullen hoofdzakelijk particuliere initiatieven zijn. Deze ontwikkelingen zullen dan ook niet van invloed zijn op de gemeentelijke financiële uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

WISSING


TO-223-736-jv-ldw

Bestemmingsplan Oost, Sassenheim. Gemeente Teylingen

Recommend Documents