Gemeente Valkenswaard Bestemmingsplan “Parallelweg Oost 21-23”
datum: 24 februari 2011 projectnummer: 02611.001
Gemeente Valkenswaard Bestemmingsplan “Parallelweg Oost 21-23”
Inhoud 1. 2. 3.
toelichting bestemmingsplanregels verbeelding identificatienummer: NL.IMRO.0858.BPparallelwego21-VA01 d.d.: 25-09-2009 gew: 24-02-2011
projectverantwoordelijke: referentie: status:
mevr. ir. C.L.J.C. Hagenaars 02611.001bp16 vastgesteld
Toelichting
02611.001bp16
7
INHOUD 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 3 3.1 3.2 3.3 4 4.1
4.2
4.3
5 5.1 5.2 5.3 6 6.1 6.2 7 7.1 7.2 8 8.1 8.2
Inleiding .................................................................................................................................... 9 Aanleiding en doel................................................................................................................. 9 Plankarakter........................................................................................................................... 9 Leeswijzer .............................................................................................................................. 9 Plangebied .............................................................................................................................. 11 Situering.............................................................................................................................. 11 Bestaande juridische regeling............................................................................................... 11 Planologisch beleidskader ...................................................................................................... 13 Rijksbeleid ........................................................................................................................... 13 Provinciaal en regionaal beleid............................................................................................. 13 Gemeentelijk beleid ............................................................................................................. 15 Bestaande situatie................................................................................................................... 23 Ruimtelijke en functionele kwaliteit ...................................................................................... 23 4.1.1 Ruimtelijke structuur ..................................................................................................... 23 4.1.2 Functionele structuur..................................................................................................... 25 Fysieke milieuwaarden ......................................................................................................... 26 4.2.1 Water .......................................................................................................................... 26 4.2.2 Bodem ......................................................................................................................... 28 4.2.3 Flora en fauna .............................................................................................................. 28 4.2.4 Wegverkeerslawaai ....................................................................................................... 29 4.2.5 Luchtkwaliteit ............................................................................................................... 29 4.2.6 Milieuhygiënische aspecten bedrijven ............................................................................. 30 4.2.7 Externe veiligheid.......................................................................................................... 31 4.2.8 Kabels en leidingen ....................................................................................................... 33 Historische kwaliteit ............................................................................................................. 33 4.3.1 Archeologie .................................................................................................................. 33 4.3.2 Cultuurhistorie.............................................................................................................. 35 4.3.3 Monumenten ............................................................................................................... 35 Planbeschrijving...................................................................................................................... 37 Stedenbouwkundig plan...................................................................................................... 37 Beeldkwaliteit ...................................................................................................................... 39 Verkeer en parkeren............................................................................................................. 39 Uitvoeringsaspecten ............................................................................................................... 41 Handhaving......................................................................................................................... 41 Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................. 41 Juridische regeling .................................................................................................................. 43 Algemeen ............................................................................................................................ 43 Artikelsgewijze toelichting.................................................................................................... 43 Overleg en inspraak................................................................................................................ 47 Overleg ............................................................................................................................... 47 Inspraak............................................................................................................................... 47
Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Watertoets Verkennend bodemonderzoek Flora- en faunaonderzoek Onderzoek milieuzonering Verkennend archeologisch onderzoek Reacties vooroverleg
7.
Zienswijzennota
8
Ligging plangebied in Valkenswaard
02611.001bp16
1
Inleiding
1.1
Aanleiding en doel
9
Cootjans Vastgoed Exploitatie heeft het voornemen om op de locatie aan de Parallelweg Oost 23 in Valkenswaard een nieuw kantoorgebouw te realiseren. Er is een schetsplan gemaakt voor aangebouwde nieuwbouw op het achterterrein. Hiervoor zijn ook delen van aangrenzende percelen benodigd. De nieuwbouw bestaat uit twee bouwlagen plus een terugliggende derde bouwlaag. Extra parkeerbehoefte wordt gerealiseerd op het oostelijk gelegen perceel. Ook het aangrenzende perceel Parallelweg 21 wordt in dit plan meegenomen, zodat de huidige kantoorfunctie van het pand specifieker bestemd kan worden. Dit betreft het gedeelte van het plangebied kadastraal bekend als gemeente Valkenswaard, sectie F, nummers 4311 en 3670. Ter plaatse van het plangebied gelden twee bestemmingsplannen. Op het voorste deel ligt het bestemmingsplan ‘Schaapsloop 1” vastgesteld door de gemeenteraad op 30 oktober 1997 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 20 april 1998. Het achterste gedeelte van het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan ‘Omgeving Zandbergstraat – Ooistraat’, vastgesteld door de gemeenteraad op 28 januari 1993 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 23 augustus 1993. Het initiatief tot herontwikkeling is strijdig met het vigerende bestemmingsplan, omdat extra bouwmogelijkheden worden gecreëerd en de bouwhoogte van de maximaal toegestane bouwhoogte afwijkt. Om deze reden is voor het plangebied een nieuw bestemmingsplan opgesteld wat de voorgenomen ontwikkeling mogelijk maakt. Hierdoor kan het plangebied tevens in één bestemmingsplan gevat worden. 1.2
Plankarakter Het bestemmingsplan Parallelweg Oost 21-23 draagt het karakter van een ontwikkelingsgericht plan. Dit houdt in, dat er in het plangebied stedenbouwkundige/ruimtelijke veranderingen worden voorzien. In hoofdstuk 5 is een beschrijving opgenomen van de gewenste ontwikkeling.
1.3
Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de situering van het plangebied beschreven en de huidige juridische regeling. Hierna wordt in hoofdstuk 3 het planologische kader geschetst. Hoofdstuk 4 bevat een omschrijving van de bestaande situatie en hierin komen de fysieke milieuwaarden zoals water, bodem en wegverkeerslawaai aan de orde. In hoofdstuk 5 volgt een omschrijving van het stedenbouwkundig plan. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoeringsaspecten, zoals handhaving en economische uitvoerbaarheid. In hoofdstuk 7 volgt de opzet van de juridische regeling en hoofdstuk 8 bevat tenslotte de resultaten van inspraak en overleg.
10
Uitsnede bestemmingsplan ‘Schaapsloop 1’ met begrenzing plangebied
Uitsnede bestemmingsplan ‘Omgeving Zandbergstraat – Ooistraat’ met begrenzing plangebied
02611.001bp16
2
Plangebied
2.1
Situering
11
Het plangebied omvat de kadastrale percelen F 3670, 4306, 4307, 4308, 4309, 4310, 4311 en 3478 (deels). Het is in totaal circa 3.500 m² groot en direct gesitueerd aan de Parallelweg Oost. Het plangebied is globaal in drie delen te splitsen: twee kantoorlocaties en een tuin. 2.2
Bestaande juridische regeling Vigerend bestemmingsplan ‘Schaapsloop 1’ Op het voorste deel van het plangebied, aan de Parallelweg Oost, is het bestemmingsplan ‘Schaapsloop 1’ van toepassing. Dit bestemmingsplan is op 30 oktober 1997 vastgesteld door de gemeenteraad en op 20 april 1998 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Het plangebied heeft de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden’ met aanduiding ‘bedrijfsactiviteiten C’. Dit houdt in dat de gronden in dit gebied bestemd zijn voor de uitoefening van nijverheid en andere kleine bedrijven (niet zijnde agrarische en detailhandelsbedrijven), alsmede bedrijfswoningen met inbegrip van toegangswegen, (parkeer)terreinen, nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en groenvoorzieningen, een en ander voor zover deze bedrijven voorkomen in de categorieën 1 en 2 van de bij dit plan behorende staat van inrichtingen. Binnen het gebied gelden onder meer de volgende bouwvoorschriften: • bedrijfswoningen mogen uitsluitend worden opgericht gelijktijdig met of na de realisering van een bedrijfsgebouw op het bouwperceel; • per bouwperceel mag ten hoogste één woning worden opgericht binnen de aangegeven bebouwingsgrenzen; •
• •
maximaal 60% van de bouwperceelsoppervlakte mag worden bebouwd, waarbij de totale oppervlakte van de bedrijfsbebouwing per bouwperceel niet meer dan 1.000 m2 bedraagt; de afstand van bedrijfsgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt tenminste 3 meter; het aantal bouwlagen van bedrijfswoningen mag niet meer bedragen dan twee; dat van bedrijfsgebouwen niet meer dan één.
Vigerend bestemmingsplan ‘Omgeving Zandbergstraat – Ooistraat’ Het achterste gedeelte van het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan ‘Omgeving Zandbergstraat – Ooistraat’, vastgesteld door de gemeenteraad op 28 januari 1993 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 23 augustus 1993. Het plangebied ligt binnen de bestemming ‘Woondoeleinden’ en heeft de aanduiding ‘A’. Binnen de bestemming ‘Woondoeleinden’ zijn gronden bestemd voor wonen. Uitgangspunt voor nieuwe bebouwing daarbij is behoud en versterking van het bestaande stedenbouwkundige karakter. Nieuwe woonlokaties moeten derhalve zowel qua sfeer als qua bebouwingshoogte en bouwmassa kunnen worden ingepast in de omgeving. Er zijn geen hoofdgebouwen toegestaan in het plangebied. Het aantal bouwlagen van aanbouwen en vrijstaande bijgebouwen bedraagt maximaal 1. Binnen gebieden met aanduiding ‘A’ kan met een wijzigingsplan de bestemming worden omgezet in ‘handel en dienstverlening’ met inachtneming van enkele voorwaarden.
12
Uitsnede uit Verordening ruimte plankaart ‘Stedelijke ontwikkeling’ met aanduiding plangebied
Uitsnede uit Structurenkaart van Structuurvisie NoordBrabant met aanduiding plangebied
02611.001bp16
3
Planologisch beleidskader
3.1
Rijksbeleid
13
Nota Ruimte In 2006 heeft de Eerste Kamer de Nota Ruimte aangenomen. Hierin heeft het Ministerie van VROM de uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2020 vastgelegd. De nota heeft vier algemene doelen: versterken van de economie, krachtige steden en een vitaal platteland, waarborging van waardevolle groengebieden en veiligheid. Op het gebied van verstedelijking zet de Nota Ruimte in op een voortzetting van het bundelingsprincipe. Bundeling draagt bij aan economische schaalvoordelen en benutting van (overheids)-investeringen in voorzieningen (zoals die in infrastructuur), versterkt het draagvlak voor diverse stedelijke voorzieningen en beperkt de druk op de landelijke gebieden. De Nota Ruimte kent zes nationale stedelijke netwerken, waaronder Brabant-Stad (Breda, Tilburg, 'sHertogenbosch en Eindhoven). Valkenswaard valt buiten dit stedelijk netwerk. Buiten de stedelijke netwerken gelden twee verstedelijkingsprincipes die van belang zijn. Uitgangspunt is dat in iedere gemeente voldoende ruimte wordt geboden om te voorzien in de natuurlijke bevolkingsaanwas. Dat geldt ook voor meer landelijke gebieden, waar vooral starters en ouderen moeite hebben om aan een geschikte woning te komen, waardoor de sociale samenhang onder druk komt te staan. Om dit te kunnen volgen, gaat het rijk de streek- en bestemmingsplancapaciteit voor wonen ’monitoren’. Behalve voor de eigen bevolkingsaanwas, moet iedere gemeente ook voldoende ruimte bieden voor de lokaal georiënteerde bedrijvigheid. Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten betekent dat nieuwe bebouwing voor deze functies grotendeels geconcentreerd tot stand komt, dat wil zeggen in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. De ruimte die in het bestaande stedelijke gebied aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt. 3.2
Provinciaal en regionaal beleid Verordening ruimte In de Verordening Ruimte heeft de provincie Noord-Brabant regels opgesteld waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van bestemmingsplannen. Het provinciale beleid is al jaren gericht op het bundelen van de verstedelijking. Enerzijds om de steden voldoende draagvlak te geven voor hun functie als economische en culturele motor, anderzijds om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Het plangebied maakt deel uit van bestaand stedelijk gebied als onderdeel van een stedelijk concentratiegebied. Binnen bestaand stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij om, binnen de grenzen van andere wetgeving, te voorzien in stedelijke ontwikkeling. Voor bedrijvigheid en kantoren geldt dat een substantieel gedeelte van de behoefte gerealiseerd moet worden door herstructurering, intensivering en meervoudig ruimtegebruik.
14
Kaartbeeld uit StructuurvisiePlus Valkenswaard met aanduiding plangebied
02611.001bp16
15
Structuurvisie Noord-Brabant De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025. De provincie kiest daarin voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendige en duurzame provincie. Ruimtelijke keuzes die invulling geven aan de ruimtelijke kwaliteit en van provinciaal belang zijn, zijn onder meer: - regionale contrasten; - concentratie van verstedelijking; - vitaal en divers platteland; - ruimte voor duurzame energie; - groene geledingszones tussen steden. Leidende principes zijn zorgvuldig ruimtegebruik (inbreiden, herstructurering en landschapsinvestering) en regionale afstemming. Op de structurenkaart is Valkenswaard aangegeven als stedelijk concentratiegebied. Deze gebieden hebben een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. 3.3
Gemeentelijk beleid Structuurvisie Plus Valkenswaard De Structuurvisie Plus Valkenswaard geeft een visie voor de lange termijn waarop antwoord wordt gegeven op ruimtelijke vraagstukken en ontwikkelingen binnen de gemeente. De nadruk ligt op inbreiding en herstructurering van de kernen. Ook het landelijk gebied vraagt veel aandacht. Een belangrijke opgave voor de kernen is de structuur- en kwaliteitsverbetering. De linten en groene wiggen zijn essentiële kwaliteiten. Door ontwikkeling van inbreidingslocaties kan vorm worden gegeven aan deze verbetering. Prioriteit wordt gelegd bij de inbreidingen waarmee een structurele kwaliteitsverbetering kan worden bereikt. Concreet zijn dit de plekken in het centrum, in de belangrijkste linten of in de groenzones. Het plangebied ligt aan één van de linten van Valkenswaard. Deze zijn van grote betekenis en vormen de dragers van de historisch-stedebouwkundige structuur. De verschijningsvorm en functie van de linten varieert. De linten zijn onder te verdelen in een aantal categorieën. De Europalaan vormt een afzonderlijke categorie. Hoewel deze weg geen historisch lint is, maar een oude spoorbaan, is deze weg wel zeer structuurbepalend in Valkenswaard. Van oudsher heeft deze weg (als voormalig spoor) niet of nauwelijks aanliggende bebouwing. Mede hierdoor heeft deze weg een groen karakter. Hoewel er wel degelijk bebouwingsmogelijkheden langs deze weg liggen, zal dit groene karakter behouden dienen te blijven. Er is geen aparte strategie opgezet voor de Europalaan. Deze doorsnijdt diverse deelgebieden. Van belang is wel dat de groene uitstraling van deze as behouden blijft. Daarnaast moet bij inbreidingen rekening worden gehouden met de consequenties van eventuele geluidsproblematiek.
16
Op infrastructureel gebied heeft de gemeente als ambitie het verbeteren van de afhandeling van het lokale en doorgaande verkeer. De Lage Heideweg in combinatie met een opwaardering van de Europalaan zal zorg dragen voor een betere verkeerssituatie. De verkeersstructuur in bestaand stedelijk gebied zal nader worden onderzocht. Aanpassing van de Europalaan maakt hiervan deel uit. Wat betreft bedrijvigheid wil Valkenswaard ook in de toekomst vasthouden aan het lokale ontwikkelingsprofiel, waarin ruimte wordt geboden aan lokale bedrijvigheid die qua schaal en maat past in de structuur van de gemeente. Een van de uitgangspunten is dan ook dat in principe alleen aan bedrijven met een ruimtevraag kleiner dan 5000 m² ruimte wordt geboden. Om een goed evenwicht tussen wonen en werken in stand te houden en wetende dat de uitbreidingsruimte zeer beperkt is, zal in het uitgiftebeleid sterker worden gestuurd op arbeidsintensieve werkgelegenheid en intensief ruimtegebruik.
Kaartbeeld uit Voorontwerp Structuurvisie Valkenswaard met aanduiding plangebied
02611.001bp16
17
Voorontwerp Structuurvisie Valkenswaard In het kader van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is de gemeente Valkenswaard gestart met het opstellen van een nieuwe Structuurvisie. Een update van de StructuurvisiePlus uit 2003 is benodigd omdat een aantal zaken al ontwikkeld of uitgevoerd zijn en er nieuwe aandachtspunten op de agenda zijn gekomen. Ook heeft de gemeente op diverse punten nieuw beleid geformuleerd en beleidslijnen herzien. Tenslotte ontbreekt een uitvoeringsprogramma. Voor Valkenswaard is een visie weergegeven voor de ontwikkelingen binnen de bebouwde kom. Het plangebied ligt in de overgangszone tussen woongebied en bedrijventerrein. Voor woongebieden geldt in het algemeen dat bij eventuele nieuwe inbreidingsmogelijkheden de ontwikkeling dient aan te sluiten bij de bestaande omgeving. Voor bedrijventerreinen dient, gelet op het aspect zuinig ruimtegebruik, altijd moeten worden gezocht naar ruimte voor inbreiding, herstructurering en intensief meervoudig gebruik van de ruimte. Specifiek voor kantoren is in de Structuurvisie aangegeven dat hiervoor weinig locaties voor handen zijn waar ook voldoende (eigen) parkeervoorzieningen gerealiseerd kunnen worden. Om ook deze voorzieningen in de toekomst op een goede plek onder te kunnen brengen, is het van belang om hier in nieuwe bestemmingsplannen, zowel in het kader van de actualisering van bestemmingsplannen als bij inbreidingslocaties, rekening mee te houden. Dit kan gebeuren door er ruimte voor aan te wijzen of door meer flexibiliteit aan te brengen in de planregels. Op infrastructureel gebied is één van de maatregelen om het centrum te ontzien de opwaardering van de Europalaan. Deze relatief nieuwe weg, aangelegd op het voormalige spoortracé naar Hasselt wordt opgewaardeerd om de rol van de Eindhovenseweg in het doorgaande verkeer over te nemen.
18
02611.001bp16
19
Groenstructuurplan gemeente Valkenswaard, juni 1998 De gemeente Valkenswaard heeft voor de bebouwde kommen van Valkenswaard, Dommelen en Borkel en Schaft een Groenstructuurplan opgesteld. Het plan geeft een lange-termijn-visie, waarin de doelen en visies voor het openbaar groen zijn omschreven voor de komende 10 jaar. Er worden zeven hoofdzaken aangegeven die de gemeente wil bereiken met het Groenstructuurplan. Het betreft: Het verbeteren en aanvullen van bomenlanen, zodat de samenhang in de groene structuur verbetert; Het vernieuwen van perken en begraafplaatsen door nieuwe gebruiksmogelijkheden te scheppen en karakteristiek groen aan te leggen; Het ontwikkelen en ontsluiten van het Dommeldalgebied om de hoeveelheid openbaar groen te vergroten; Het verbeteren van de kwaliteit van de bomen en het overig groen in het centrum van Valkenswaard; Het creëren van verbindingen tussen het openbaar groen in de kernen en het groen in het buitengebied; Het opzetten van een meer buurt- en wijkgerichte aanpak door de gemeente voor het groen in de wijken; Het opstellen van een eenduidig beleid voor de uitgifte van groen aan particulieren. De Europalaan is in het Groenstructuurplan één van de wegen waar het ontwikkelen van een bomenstructuur uitgangspunt is. Dit is wenselijk omdat de Europalaan een functioneel belangrijke weg is. Welstandsnota, Beeldkwaliteit in het vizier Voor de gemeente Valkenswaard is een welstandsnota opgesteld die als wettelijke basis dient voor het welstandsbeleid binnen de gemeente. Een groot deel van het plangebied ligt in welstandsgebied B 1.3 ‘Bedrijventerreinen, Schaapsloop 2’ en heeft welstandsniveau 3. Gebieden met welstandsniveau 3 hebben over het algemeen slechts een beperkte betekenis voor de openbare ruimte. Voor deze gebieden geldt dat zonder al te veel problemen afwijkingen van de bestaande ruimtelijke structuur of ingrepen in de architectuur kunnen worden verdragen. De meeste bedrijventerreinen hebben weinig allure en uitstraling en worden vaak gekarakteriseerd met een rommelig uiterlijk. De randen van de recentelijk aangelegde bedrijventerreinen vormen hierop een enigszins positieve uitzondering. Het beleid in deze gebieden is er dan ook op gericht de uitstraling van de terreinen waar mogelijk te verbeteren door middel van het streven naar architectonische variatie en kwaliteit en naar herinrichting van de openbare ruimte. Hierbij dient extra aandacht te worden besteed aan de randen die het aanzicht van het terrein vormen.
20
02611.001bp16
21
Het achterste deel van het plangebied ligt in welstandsgebied H 3.1 ‘Gemengde bebouwing Valkenswaard’. Dit gebied heeft eveneens welstandsniveau 3 (neutrale betekenis). Het gevarieerde en gedifferentieerde bebouwingsbeeld is kenmerkend voor deze gebieden. Het gebogen verloop van de straten en de gevarieerde bebouwing zijn bepalend voor de uitstraling en het karakter van de gemengde gebieden. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid is gericht op het handhaven van de basiskwaliteit van de gebieden waarbij de kwaliteit van de woonomgeving centraal dient te staan. Voor concrete criteria wordt verwezen naar de welstandsnota. Verkeersbeleidsplan, Gemeente Valkenswaard, Goudappel Coffeng, 13 oktober 1997 De gemeente Valkenswaard wordt in toenemende mate geconfronteerd met de negatieve gevolgen van het groeiende autogebruik. De leefbaarheid staat onder druk door hinder van rijdende en stilstaande voertuigen. Goudappel Coffeng heeft in opdracht van de gemeente Valkenswaard een verkeersbeleidsplan opgesteld. Belangrijke uitgangspunten van het verkeersbeleidsplan zijn het verminderen van de verkeersdruk in het centrum en het beter benutten van de bestaande infrastructuur. In het beleid worden de volgende uitgangspunten gesteld: concentreren van autoverkeer op stroom- en ontsluitingswegen; streven naar grote verblijfsgebieden, waar het doorgaand verkeer uit geweerd is; zoveel mogelijk gebruik maken c.q. beter benutten van bestaande infrastructuur; ontwikkelen van een primair fietsnetwerk. Beleidsnota Parkeernormering Gemeente Valkenswaard In juni 2008 heeft de gemeente Valkenswaard parkeerbeleid vastgesteld, waarin voor elke locatie binnen de gemeente helder is gemaakt welke parkeernorm voor welk type voorziening/woning van toepassing is. Doel van het stellen van een parkeernorm is het voorkomen of oplossen van parkeerproblemen aan het begin van de planvorming. Door het hanteren van de normen ontstaat inzicht in de parkeerbehoefte en kan op voorhand een ruimtelijk, economisch en verkeerskundig kader worden geschetst. Bij de planomschrijving wordt ingegaan op de parkeernormen en andere voorwaarden waaraan onderhavige gebiedsontwikkeling dient te voldoen.
22
Ligging en begrenzing plangebied
Woning langs Parallelweg Oost
Aangrenzende bedrijfsbebouwing
Huidige bebouwing in plangebied
Profiel Parallelweg Oost
02611.001bp16
4
Bestaande situatie
4.1
Ruimtelijke en functionele kwaliteit
23
4.1.1 Ruimtelijke structuur Algemeen De kern van Valkenswaard is, met ongeveer 20.000 inwoners, de grootste kern van de gelijknamige gemeente. De gemeente Valkenswaard is gelegen in het zuiden van de provincie Noord-Brabant, ten zuiden van Eindhoven. De gemeente grenst aan de zuidelijke zijde aan België. Het plangebied ligt in het zuidelijke deel van Valkenswaard, langs één van de doorgaande noordzuidverbindingen, de Europalaan. De Europalaan is ontstaan als een spoorlijn tussen Eindhoven en Hasselt. Het ligt tevens in de overgang van woongebied (noordelijk) naar bedrijvigheid (zuidelijk). Dit kenmerkt tegelijkertijd het karakter van de Europalaan, bestaande uit een stedelijk woon- en winkelmilieu in het centrum, bedrijvigheid richting de Zuidelijke Randweg en daartussen een woongebied met vrijstaande woningen. Verkeersstructuur Het plangebied ligt aan de Europalaan. Deze weg heeft een duidelijke stroomfunctie en doorkruist de gehele kern Valkenswaard. De profilering van deze weg past bij het karakter door een ruime opzet, een groene inkadering en op enkele plaatsen een middenberm. In noordelijke richting komt de Europalaan uit op de Eindhovenseweg en in zuidelijke richting wordt aansluiting gevonden op de Zuidelijke Randweg. Kenmerkend voor deze kruising is dat verkeer vanuit noordelijke richting alleen in oostelijke richting af kan slaan. Aan weerszijden van de Europalaan zijn parallelwegen gesitueerd, waaronder de Parallelweg Oost. Deze weg sluit op twee plaatsen aan op de Europapalaan, waaronder ter hoogte van de Ooistraat. De Parallelweg Oost is in twee richtingen te berijden en langs de weg zijn mogelijkheden om te parkeren. Aan de oostelijke zijde van het plangebied, de achterzijde, bevindt zich de Ooistraat/Zeelbergseweg. Het betreft een woonstraat die in oostelijke richting overgaat in een ruime en functionele ontsluitingsweg van het bedrijventerrein. Bebouwing De bebouwing aan de Parallelweg Oost heeft een divers karakter. Ter hoogte van het plangebied zijn zowel vrijstaande woningen aanwezig als kleine en middelgrote bedrijfsgebouwen. De woningen zijn opgebouwd in één tot twee bouwlagen met kap en dateren van diverse bouwperioden. De straat heeft daarmee het karakter van een lint, hetgeen de oorsprong vindt in de voormalige spoorlijn. De rooilijn verspringt enigszins en er zijn op veel plaatsen voortuinen aanwezig. Woningen hebben een traditionele uitstraling door toepassing van baksteenarchitectuur en pannendaken. De woningen ter hoogte van de Ooistraat en De Scheer hebben een vergelijkbaar karakter. Hier komen op enkele plaatsen ook kleinschalige meer planmatige inbreidingen voor.
24
Kantoor in plangebied in twee bouwlagen
Parkeergelegenheid op eigen terrein
Achterste deel van plangebied
Zicht vanuit plangebied kantoorbebouwing
Kadastrale begrenzing plangebied
op
aangrenzende
02611.001bp16
25
Ter plaatse van de bedrijfsbebouwing, waaronder ook het plangebied valt, is het bebouwingsbeeld geheel anders. De bedrijfspanden zijn functioneel, eigentijds en individueel vormgegeven. De bouwhoogte bedraagt twee tot drie bouwlagen met plat dak. De gevels zijn opgetrokken in metselwerk en hebben een eigen kleurstelling. Aan De Vest is de bedrijfsbebouwing grootschaliger vormgegeven op grotere percelen. Beide kantoren in het plangebied hebben dezelfde architectuurstijl, bestaande uit een lichtgrijze baksteen met een donkergrijze plint. De volumes zijn eenvoudig vormgegeven in twee bouwlagen met een plat dak. Groenstructuur De groenstructuur blijft beperkt tot de bermen en bomenstructuur langs de Europalaan. Tussen de Parallelweg Oost en de Europalaan is een berm aanwezig van ongeveer 6 meter breed. Hierin is laag groen in de vorm van een haag gesitueerd, maar beeldbepalend zijn vooral de bomen die op gelijke afstand van elkaar gesitueerd zijn. De bomenstructuur past bij het doorgaande karakter van de straat en geeft het geheel een groene uitstraling. Buitenruimte De buitenruimte op eigen terrein aan de voorzijde is eveneens in samenhang vormgegeven door in één lijn geplaatste bomen, kleine groenelementen en eenduidige erfafscheidingen. Het achterste deel van het perceel is grotendeels onbebouwd en verhard met klinkers. Verder naar achter is een tuin aanwezig met gazon, enkele bomen en struiken langs de rand. De erfafscheidingen zijn divers, variërend van hagen en losse struiken tot eenvoudige houten schuttingen. 4.1.2 Functionele structuur Functioneel is wel duidelijk sprake van twee afzonderlijke kantoorpanden met een eigen entree, oprit en parkeergelegenheid. Het kantoorpand op nummer 21 heeft een beperkt oppervlak en is voorzien van een parkeerplaats op eigen terrein. In het pand is tevens een (bedrijfs)woonruimte ingericht. Het pand op nummer 23 heeft een groter vloeroppervlak. Aan de straatzijde zijn 3 parkeerplaatsen aanwezig en op het achterterrein kunnen daarbij nog 5 auto’s geparkeerd worden.
Zicht op achterzijde van bestaand kantoor
Groene ruimte achter bestaand kantoor
26
4.2
Fysieke milieuwaarden
4.2.1 Water Door DvL is een waterparagraaf opgesteld ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling. De waterparagraaf is integraal opgenomen als bijlage 1. In het onderstaande volgt een samenvatting. Gebied Het plangebied is niet gelegen in keurbeschermingsgebied danwel attentiegebied. Voor overige gebieden, waartoe het plangebied behoort, geldt dat beheer en inrichting vooral is gericht op de instandhouding en ontwikkeling van het landbouwkundige gebruik en het realiseren van de gewenste ontwateringsbasis in het stedelijk gebied. Het gebied kent weinig hoogteverschillen en ligt op ongeveer 26,2 meter + NAP. Het heersende grondwaterpeil ligt op ongeveer 2,70 meter beneden maaiveld (23,5 + NAP) en de stroming is overwegend in noordelijke richting. Er is geen oppervlaktewater in of direct om het plangebied aanwezig en er is geen sprake van een habitatgebied. Beïnvloeding waterhuishoudkundig systeem Als gevolg van de ontwikkeling zal de waterhuishoudkundige situatie veranderen. Een aspect binnen het plangebied is de afkoppeling en eventuele infiltratie van hemelwater in de bodem. Infiltratie van hemelwater biedt namelijk voordelen tegenover de gebruikelijke afvoermethoden via het oppervlaktewater of via rioleringssystemen. Om te bepalen of infiltratie tot de mogelijkheden behoort dient de k-waarde (infiltratiesnelheid) bepaald te worden. Uit het infiltratieonderzoek blijkt dat een gemiddelde k-waarde van 2,6 m/d aangehouden kan worden. Het extra verharde/bebouwde oppervlak zal circa 1.545 m² bedragen, waardoor het totale verharde oppervlak uitkomt op circa 2.045 m². Voor de afvoer van hemelwater geldt het uitgangspunt ‘hydrologisch neutraat ontwikkelen’. Dit houdt in dat het hemelwater dat op daken en verhardingen valt, niet versneld mag worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Voor behandeling van dit water geldt de waterkwantiteitstrits, waarbij optie 1 het meest wenselijk en optie 4 het minst wenselijk is: 1. hergebruiken; 2. vasthouden; 3. bergen; 4. afvoeren naar oppervlaktewater. Deze trits dient te worden doorlopen en er dient beargumenteerd te worden voor welke optie wordt gekozen. ‘Vasthouden’ betekent infiltratie in de bodem. Als hergebruik en (volledige) infiltratie niet mogelijk zijn, is het noodzakelijk om water te bergen of af te voeren naar oppervlaktewater. Bij ‘bergen’ kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een buffersloot met een geknepen afvoer naar een watergang. De te bergen hoeveelheid hemelwater dient te worden berekend met een neerslagreeks van T=10 + 10%. De initiatiefnemer dient deze berging op eigen terrein te realiseren. De afvoer vanuit de berging mag niet meer bedragen dan de afvoer in de
02611.001bp16
27
oorspronkelijke situatie. Deze afvoer is locatiegebonden en varieert grofweg van 0,1 tot 2 l/s/ha. Voor de projectlocatie geldt een afvoercoëfficiënt van 1,33 l/s/ha. Bij de berekeningen van de maatgevende berging (T=10 + 10%) en de berging bij extreme neerslag (T=100 +10%) wordt derhalve uitgegaan van een gemiddelde afvoer van 1,33 l/s/ha. De maatgevende berging uitgaande van een toename van het verhard oppervlak van circa 2.045 m² bedraagt 45 m³ waarbij een hoeveelheid van 74 m³ geen overlast bij derden mag veroorzaken. De berekende hoeveelheid hemelwater zal in de vorm van water doorlatende bestrating (bijvoorbeeld van Aquaflow) worden geborgen ter plaatse van het nog aan te leggen parkeerterrein. Aquaflow wegfundatie heeft een grove en open structuur met bijna 40% holle ruimte. Hierin kan circa 140 liter hemelwater per m² worden gebufferd. Voor elke m3 te bergen hemelwater is derhalve 7 m2 Aquaflow bestrating nodig. Het hemelwater wat op de verharde dakvlakken valt zal via een regenwaterriolering, of over het maaiveld, worden afgevoerd naar het parkeerterrein met de Aquaflow bestrating waar het vervolgens kan infiltreren in de bodem. De exacte locatie en dimensionering van de bergingsvoorziening zal bij de technische uitwerking nader worden bepaald. In het uitzonderlijke geval dat de infiltratievoorziening vol zou lopen, zal het water niet direct voor problemen zorgen aangezien het dan in de omliggende groenvoorzieningen (tuinen) overloopt. Dit zal tevens het geval zijn bij een T=100bui. Hierbij zal de infiltratievoorziening vol raken en zal het overig water naar de omliggende groenvoorzieningen overlopen. De verwachting is niet dat dit tot problemen zal leiden. Hemelwater passeert de straatstenen van het parkeerterrein door kleine inkepingen. Deze inkepingen zijn niet zichtbaar. Voor de werking van Aquaflow is het uiteraard noodzakelijk dat de stenen goed vastliggen en niet gaan “klapperen”. Het is dan ook van belang om strak te bestraten en grondig in te vegen of in te wateren. Een goede voegvulling is hierbij de basis van goed straatwerk. Een Aquaflow systeem zorgt er bovendien voor dat gezuiverd hemelwater voor 100% wordt teruggebracht in de natuur. In de vlijlaag 4 cm onder de straatstenen worden zware metalen afgevangen. De vlijlaag vormt met het filterdoek een beheersbare, kunstmatige bodempassage. Aangezien het hemelwater niet op het riool wordt afgevoerd maar op bovenstaande wijze op locatie geborgen, geïnfiltreerd en vertraagd wordt afgevoerd dient er rekening gehouden te worden met de geconstateerde barium en zink in het grondwater. De aangetroffen verontreinigingen leveren gezien de relatief lage gehalten echter geen humane, ecologische of verspreidingsrisico’s op. Afkoppeling van het hemelwater van het afvalwater maakt dat er in de bebouwing geen materialen gebruikt mogen worden die de grondwaterkwaliteit negatief kunnen beïnvloeden. Het betreft uitlogende materialen zoals zink en lood. In het afwateringssysteem van de daken moeten voorzieningen worden aangebracht om vaste bestanddelen als bladeren en zand achter te houden zodat het systeem niet verstopt raakt. Het is niet toegestaan om chemische bestrijdingsmiddelen toe te passen of agressieve reinigingsmiddelen te gebruiken op de af te koppelen verharde oppervlakken.
28
4.2.2 Bodem Om de bodemkwaliteit in het plangebied te bepalen is door Inpijn-Blokpoel een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie. Het onderzoek is integraal bijgevoegd in bijlage 2. In onderstaande volgen de onderzoeksresultaten. Het geheel aan onderzoeksresultaten (o.a. veldwaarnemingen, aanvullende historische informatie en analyseresultaten getoetst aan het desbetreffende kader) geeft geen overwegende aanleiding de gestelde hypothese te verwerpen. De vaste bodem is niet verontreinigd met de onderzochte parameters. Het grondwater is ‘slechts’ licht verontreinigd met barium en zink. Deze lichte verontreinigingen kunnen worden toegeschreven aan een diffuus verhoogd achtergrondniveau. Overigens kunnen de gehalten aan enkele zware metalen in ondiep grondwater, ook zonder lokale bron, sterk in tijd en ruimte variëren. Het criterium voor nader onderzoek wordt voor de genoemde parameters niet overschreden, nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. De gevolgde onderzoeksopzet wordt derhalve als adequaat beoordeeld. Resumerend kan bij beoordeling van het geheel aan onderzoeksresultaten gesteld worden dat de aangetroffen bodemkwaliteit aanvaardbaar wordt geacht en zodoende geen belemmering vormt voor de geplande herontwikkeling. Afhankelijk van de bestemming en toepassing zal bij afvoer van de grond om een onderzoek conform het protocol uit het besluit bodemkwaliteit worden gevraagd. 4.2.3 Flora en fauna Door DvL is een flora- en fauna onderzoek uitgevoerd om te bepalen of de ontwikkeling een belemmering vormt voor eventueel aanwezige natuurwaarden. Het onderzoek is integraal opgenomen als bijlage 3. In het onderstaande volgen de conclusies en aanbevelingen. Het terrein is momenteel in gebruik als tuin en zal voor een groot deel gebouwd gaan worden. Enkele aanwezige landschapselementen, met name aan de rand van het perceel, zoals bomen en struiken zullen gehandhaafd blijven. De reeds aanwezige bebouwing zal eveneens gehandhaafd blijven. Uit het literatuuronderzoek kan geconcludeerd worden dat het plangebeid niet in of nabij een beschermd gebied ligt en geel onderdeel uit maakt van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). In het onderzoeksgebied komen mogelijk verschillende beschermde soorten voorkomen die vermeld staan op de lijsten van de Flora- en faunawet. Deze soorten zijn echter tijdens het veldbezoek niet waargenomen. Een sporenonderzoek naar de aanwezigheid van vraat-, loopen veegsporen, nesten, holen, uitwerpselen, prooiresten en haren heeft eveneens niets opgeleverd. Mogelijk voorkomende planten, grondgebonden zoogdieren en een aantal soorten amfibieën komen voor de FFlijst 1. Voor deze soorten geldt een vrijstelling: bij het uitvoeren van ruimtelijke ingrepen is het voor deze soorten niet noodzakelijk een ontheffing aan te vragen. Mogelijk voorkomende vogelsoorten staan vermeld op FFlijst 3 en zijn feitelijk ontheffingsplichtig. Indien broedende vogels aanwezig zijn kunnen verstorende
02611.001bp16
29
werkzaamheden als een eventuele verwijdering van de beplanting niet plaatsvinden zonder hinder te veroorzaken. Wanneer er geen broedende vogels aanwezig zijn kunnen de werkzaamheden wel plaatsvinden. Door beplanting voor het broedseizoen voor vogels te verwijderen wordt voorkomen dat vogels er zullen gaan broeden. Indien er op deze manier wordt gehandeld treden er geen effecten op ten aanzien van vogels. Wanneer de werkzaamheden in het geheel plaats vinden buiten het broedseizoen worden eveneens geen nadelige effecten verwacht op vogels. Indien de werkzaamheden worden uitgevoerd op bovenstaande wijze, zullen er derhalve geen nadelige effecten optreden ten aanzien van vogels en is het niet noodzakelijk een ontheffing aan te vragen. Mogelijk in het onderzoeksgebied voorkomende vleermuizen staan vermeld op FFlijst 3 en zijn ontheffingsplichtig. Voor vleermuizen geldt echter dat er in de onderhavige situatie geen effecten optreden ten aanzien mogelijk aanwezige verblijfplaatsen, foerageergebieden en vliegroutes. De reeds aanwezige bebouwing en bomen blijven namelijk gehandhaafd. Het uitvoeren van nader onderzoek of het aanvragen van een ontheffing zijn derhalve niet aan de orde. Voor alle aanwezige flora en fauna geldt de zorgplicht van de Flora- en faunawet, die van toepassing is op zowel beschermde als onbeschermde dier- en plantensoorten. Op grond hiervan dient men zoveel als redelijkerwijs mogelijk is te handelen op een wijze waarop nadelige gevolgen voor flora en fauna kunnen worden voorkomen of, voor zover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen, deze zoveel mogelijk worden beperkt of ongedaan worden gemaakt. 4.2.4 Wegverkeerslawaai In het kader van de Wet geluidhinder dient bepaald te worden of wegverkeerslawaai een belemmering kan zijn voor de ontwikkeling van het plangebied. Omdat het in deze situatie echter niet gaat om de realisatie van een geluidgevoelig object is geen toetsing benodigd. 4.2.5 Luchtkwaliteit In het kader van de planologische procedure dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij dient het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van de nieuwe ontwikkeling, als ook de toetsing aan de eisen in beeld te worden gebracht. Sinds 15 november 2007 is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervangen door de “Wet luchtkwaliteit”. De Wet luchtkwaliteit kent een aantal begrippen zoals ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) en het nationaal samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL). Voor nieuwe plannen betekent dit dat er nagegaan dient te worden of het plan past binnen het Besluit en/of de ministeriële regeling ‘niet in betekenende mate’. Niet alle projecten hoeven in het NSL te worden opgenomen. Nederland telt ongeveer 5.000 bouwprojecten. Het overgrote deel ervan heeft vrijwel geen invloed op de luchtkwaliteit. Daarom introduceert de Wet luchtkwaliteit ‘kleine’ en ‘grote’ projecten. Een paar honderd grote projecten dragen ‘in betekenende mate’ bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het
30
gaat vooral om bedrijventerreinen in infrastructuur. Wat het begrip ‘in betekenende mate’ precies inhoudt, staat in een AMvB. In hoofdlijnen komt het erop neer dat ‘grote’ projecten die jaarlijks meer dan 3% bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een ‘betekenend’ negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. ‘Kleine’ projecten die minder dan 3% bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Voor kantoorlocaties met één ontsluitingsweg geldt een grens van 100.000 m2 bruto vloeroppervlak. De realisatie van de beoogde uitbreiding van het kantoorcomplex zal leiden tot een toename van het aantal voertuigbewegingen. Voor het plangebied geldt echter dat de toename van het bruto vloeroppervlak ruim onder de voornoemde NIBM grens van 100.000 m2 bruto vloeroppervlak blijft. De Wet luchtkwaliteit legt dan ook geen beperkingen op aan het bouwplan.
4.2.6 Milieuhygiënische aspecten bedrijven Door DvL is onderzoek gedaan naar milieuzonering met als doel de eventuele milieuhinder in beeld te brengen. Het volledige onderzoek is opgenomen als bijlage 4. In het onderstaande volgt een samenvatting. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden. De hoofdvraag hierbij is: Hoe kunnen bedrijven en woningen ten opzichte van elkaar worden gesitueerd? Deze is op te delen in vier deelvragen: 1. Welke afstand is aanvaardbaar tussen nieuwe bedrijven en bestaande woningen? 2. Welke afstand is aanvaardbaar tussen nieuwe woningen en bestaande bedrijven? 3. Welke bedrijven zijn aanvaardbaar in een gemengd gebied? 4. Mag een concreet bedrijf zich op een bepaalde locatie vestigen? Alleen deelvraag 1 is nog enigszins van toepassing in onderhavige situatie. Volgens de VNGpublicatie is een kantoorpand in te delen in categorie 1. Er dient voor het aspect ‘geluid’ een minimale richtafstand van 10 meter tot geluidgevoelige objecten zoals woningen te worden aangehouden. Deze afstand wordt ook in de situatie behaald. In het onderhavige geval gaat het echter vooral om de beoordeling van onderlinge hinder tussen bedrijven. Er is sprake van onderlinge hinder tussen bedrijven als een bedrijf schade ondervindt in het productieproces of aan het product als gevolg van de activiteiten van ene ander bedrijf. Onderlinge hinder kan ontstaan als gevolg van de ruimtelijke milieuaspecten geur, stof, gevaar, trillingen, grondwater en bij imagoschade. In de volgende tabel zijn de bedrijven weergegeven die in de omgeving van het plangebied gesitueerd zijn.
02611.001bp16
31
Met uitzondering van ‘Machinefabriek De Valk’ wordt er in het onderhavige geval voldaan aan de voorkeursafstanden uit de tabel. Het bedrijf grenst direct aan het plangebied. Omdat een kantoor geen geluidsgevoelige bestemming is zal de beoogde uitbreiding van het bestaande kantoorpand de activiteiten van de machinefabriek niet inperken. Er blijft voldoende zekerheid bestaan dat het bedrijf haar activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kan blijven uitoefenen. Tenslotte dient nog te worden opgemerkt dat de beoogde uitbreiding van een bestaand kantoorpand en de realisatie van meer dan dertig parkeerplaatsen op het eigen terrein tot milieuhinder voor de omliggende woningen kunnen leiden. Te denken valt hierbij onder andere aan visuele hinder (tuin wordt gebouw en parkeerplaatsen) en geluidhinder vanwege de verkeersaantrekkende werking die de ruimtelijke ontwikkeling met zich meebrengt. Gezien de relatief grote afstand van de omliggende woningen tot de beoogde nieuwbouw en de beperkte bouwhoogte (plaatselijk maximaal 9,3 meter) van de nieuwbouw zal er van hinder echter geen sprake zijn. 4.2.7 Externe veiligheid Het beleid inzake externe veiligheid is gericht op de beheersing van risico’s voor de omgeving met betrekking tot: • het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen); •
het transport spoorwegen);
van
gevaarlijke
stoffen
(buisleidingen,
waterwegen,
wegen
en
• het gebruik van luchthavens. In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) zijn milieukwaliteitseisen op het gebied van externe veiligheid geformuleerd. Dit besluit heeft tot doel de risico’s waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken.
32
Inrichtingen De externe veiligheid van inrichtingen heeft betrekking op de kans die bestaat om te overlijden buiten een inrichting als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Bij het bepalen van dit risico speelt de hoeveelheid opgeslagen gevaarlijke stoffen een belangrijke rol. Aan de Zuidelijke Randweg ligt een LPG tankstation op circa 500 meter van het plangebied. Deze afstand is ruim voldoende. Verder zijn in de omgeving van het plangebied geen bedrijven/inrichtingen aanwezig die in interessant zijn in het kader van de BEVI. Transport Op 3 juni 2008 is een inventarisatie vervoer gevaarlijke stoffen voor de gemeente Valkenswaard uitgevoerd waarin de gemeentelijke route gevaarlijke stoffen is betrokken. Deze route gevaarlijke stoffen is gelegen op 100 meter van het plangebied. De route is een weg met aandachtspunt voor het plaatsgebonden risico. Dit betreft de kans per jaar op overlijden van een onbeschermd individu op een bepaalde locatie naar aanleiding van een incident met gevaarlijke stoffen op deze route. Voor nieuwe situaties is de maximaal toelaatbare overlijdenskans van en persoon 10-6 jaar (1 op een miljoen). Gezien de afstand tot het plangebied, zijnde 100 meter, is de risicocontour van 10-6 niet in het plangebied aanwezig. Voor het plangebied zijn de overige aspecten niet van belang aangezien er geen hoofdvaarwegen spoorwegen, buisleidingen en luchthavens aanwezig zijn die voor belemmeringen zouden kunnen zorgen. Geconcludeerd kan worden dat er voor dit plan geen belemmeringen zijn vanuit het oogpunt van externe veiligheid.
Uitsnede risicokaart Noord-Brabant
02611.001bp16
33
4.2.8 Kabels en leidingen Er zijn in het plangebied geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig. Hiermee worden de grotere kabels en leidingen bedoeld die meestal gepaard gaan met een beschermingszone. Huisaansluitingen zijn wel aanwezig, maar in deze fase niet relevant en daarom niet nader onderzocht.
4.3
Historische kwaliteit
4.3.1 Archeologie Wat betreft archeologie is per 1 september 2007 de nieuwe Wet Archeologische Monumentenzorg in werking getreden. Deze wet geeft aan dat een advies betreft het al dan niet uitvoeren van een verkennend archeologisch onderzoek op de locatie door de gemeente gegeven dient te worden. Navraag binnen de gemeente (de heer W. Coolen) heeft uitgewezen dat het wenselijk is een verkennend archeologisch onderzoek uit te voeren. Door Ingenieursbureau MUG is een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd in het plangebied. Het onderzoek is integraal opgenomen in bijlage 5. In het onderstaande zijn de onderzoeksresultaten weergegeven. Omdat in het plangebied bodemverstorende activiteiten zullen plaatsvinden dient conform de wet op de archeologische monumentenzorg voorafgaande aan de werkzaamheden een inventariserend archeologisch veldonderzoek noodzakelijk (IVO). Uit het archeologisch bureauonderzoek komt naar voren dat nabij de onderzoekslocatie een vindplaats ligt met bewoningsresten uit de IJzertijd – Romeinse tijd. De bodem van het onderzoeksgebied bestaat uit een dekzandrug met een enkeerdgrond. In het recente verleden heeft er een spoorbaan gelegen waarbij de bodem mogelijk verstoord is geraakt. Bij een intacte bodem is er een grote trefkans op archeologische resten. Uit het inventariserend booronderzoek blijkt dat het onverstoorde dekzand in het zuidelijke deel van de onderzoekslocatie op 1,5 meter beneden maaiveld ligt. In het noorden is dat circa 0,5 meter. Het maaiveld vertoont geen reliëf. Deze bovengrond is vergraven en vertoont grijze vlakken. Ze gaat scherp over in het gele dekzand. Geconcludeerd kan worden dat de bodemopbouw niet meer intact is en daarom wordt er aanbevolen geen verder archeologisch onderzoek uit te voeren. Mochten er tijdens grondwerk onverhoopt alsnog archeologische resten worden aangetroffen dan dient de bevoegde overheid, de gemeente Valkenswaard, hiervan meteen op de hoogte gebracht te worden.
34
Historische kaart van omstreeks 1900 met aanduiding plangebied langs spoorlijn
Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Noord-Brabant
02611.001bp16
35
4.3.2 Cultuurhistorie Cultuurhistorische waarden in de omgeving van het plangebied zijn aanwezig in de linten. Met name de Europalaan vormt een historisch geografische lijn met een hoge waarde. In het verleden is ter plaatse van de Europalaan een spoorlijn aanwezig geweest. Een station bevond zich net noordelijk van de kruising met de Leenderweg. In het profiel staat de verkeersfunctie nu vooral centraal. In het plangebied zelf zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig. 4.3.3 Monumenten In de directe omgeving van het plangebied zijn geen monumenten en/of beeldbepalende panden aanwezig.
36
Voorstel situering nieuwbouw
Voorstel plattegrond begane grond
02611.001bp16
5
Planbeschrijving
5.1
Stedenbouwkundig plan
37
Algemeen Het project betreft de realisatie van circa 1.300 m² BVO aan kantoorruimte naast en achter het huidige kantoorpand op het adres Parallelweg Oost 23. Het betreft een aanvulling op het reeds aanwezige kantoorpand en zal hiermee direct in verbinding komen te staan. Aanvullend behoort ook het huisvesten van het politiebureau tot de mogelijkheden. Om aan de parkeerbehoefte te voldoen zal achter de bebouwing een buitenruimte ingericht worden met voldoende parkeergelegenheid. Het naastgelegen perceel op het adres Parallelweg Oost 21 wordt eveneens meegenomen in dit bestemmingsplan. Reden hiervoor is dat een meer specifieke bestemming aan het perceel gegeven kan worden. De bedrijfsfunctie wordt vervangen door een dienstverlenende functie. De functie van bedrijfswoning die nu middels het vigerende bestemmingsplan mogelijk is zal komen te vervallen. Er vinden geen ontwikkelingen plaats op dit perceel. Situering De nieuwbouw wordt naast de bestaande bouw geprojecteerd in een gelijke rooilijn. Tussen de nieuwe en de bestaande bouw zal een directe verbinding mogelijk worden gemaakt. De nieuwbouw is in één geheel opgebouwd en loopt door naar de achterzijde van het perceel. De randen van het perceel worden opgezocht door het gebouw mee te laten buigen. Hierdoor ontstaat een kleinschalig binnenterrein waarop het volume georiënteerd wordt. De afstand tot de perceelsgrenzen bedraagt minimaal 3 meter. Het electrohuisje aan de zuidzijde kan worden gehandhaafd. Op het meest oostelijk gelegen perceel van het plangebied wordt parkeergelegenheid gerealiseerd. Dit terrein is bereikbaar langs de noordzijde van het bestaande kantoorgebouw. Vormgeving De nieuwbouw wordt als één geheel vormgegeven. Evenals de bestaande bouw wordt aan de straatzijde een bouwhoogte van twee bouwlagen voorgesteld met een maximale bouwhoogte van 7 meter. Het platte dak is passend in de omgeving en tevens typerend voor bedrijfsbebouwing. Het achterste gedeelte van het kantoorgebouw heeft een tweede verdieping en daarmee een maximale bouwhoogte van 10 meter. Deze wordt enkele meters terug gesitueerd (set-back-laag) waardoor het gebouw een minder volumineuze uitstraling heeft. De entree van de nieuwbouw bevindt zich aan het binnenterrein en onderscheidt zich in vormgeving van de entree door een verspringende (terugliggende) gevellijn.
38
Indicatie gevelbeeld straatzijde
Indicatie gevelbeeld binnenterrein
Indicatie doorsnede met terugliggende bouwlaag op tweede verdieping
02611.001bp16
5.2
39
Beeldkwaliteit In architectuurbeeld dient aangesloten te worden bij de bestaande bouw op het perceel. Aan de straatzijde dient de gevel dan ook op een vergelijkbare wijze ingedeeld te worden. Bij de uitwerking van het architectonische plan dienen de criteria uit de welstandsnota gerespecteerd te worden. Enkele belangrijke criteria zijn: • •
•
5.3
Er dient gestreefd te worden naar een eenduidige hoofdvorm van bebouwing met eenzelfde richting, ten behoeve van een rustige en herkenbare omgeving; Bij de gevelindeling dient er een evenwichtige compositie te zijn tussen de verschillende gevelopeningen. Ramen moeten een passende indeling en verhouding hebben. Grotere openingen moeten op een zorgvuldige manier worden opgenomen in de gevelindeling en hoeven daarmee geen afbreuk te doen aan de gevel; In materiaalkeuze dient gezocht te worden naar een kwalitatief hoogwaardige afwerking.
Verkeer en parkeren De buitenruimte aan de voorzijde van het kantoorgebouw dient een groene uitstraling te krijgen. Groenvoorzieningen dienen als een volwaardige component in de omgeving te worden opgenomen. Aan de achterzijde van het gebouw zal meer ingezet worden op het creëren van verblijfskwaliteiten en het bereikbaar maken van het terrein voor autoverkeer. Vanaf de openbare weg komt men langs de bestaande bouw uit op een binnenterrein. Deze zal functioneel ingericht worden, maar er dient ook ruim voldoende aandacht te zijn voor groene kwaliteiten. Verder in oostelijke richting zal de parkeergelegenheid gesitueerd worden. Bij de inrichting van de buitenruimte zal rekening moeten worden gehouden met de aanleg van infiltratievoorzieningen. De parkeerbehoefte zal met de ontwikkeling van nieuwbouw toenemen. In totaal wordt op het perceel 420 m² BVO (bestaande bouw) + 1.300 m² BVO (nieuwbouw) = circa 1.720 m² aan kantoorruimte gerealiseerd. Conform de gemeentelijke parkeernota gelden de volgende parkeernormen voor kantoren: Functie
Parkeernorm (per 100 m² BVO)
Kantoren zonder baliefunctie
1,75 p.p.
Kantoren met baliefunctie
3,05 p.p.
De parkeernorm is alleen van toepassing op de uitbreiding (nieuwbouw). Zonder baliefunctie komt de totale parkeerbehoefte voor de nieuwbouw uit op 23 parkeerplaatsen. Het aantal reeds aanwezige parkeerplaatsen dient behouden te blijven of elders op het terrein terug te komen. Bij de nadere inrichting van de buitenruimte achter het gebouw dient aan de gestelde parkeernormen te worden voldaan.
40
Indien sprake is van een kantoor met baliefunctie, stijgt de norm sterk als gevolg van het aandeel bezoekers. Het bruto vloeroppervlak en de parkeerbehoefte dienen dan op elkaar afgestemd te worden, waarbij het uitgangspunt blijft dat de volledige parkeerbehoefte op eigen terrein gerealiseerd dient te worden conform de vastgestelde normering.
02611.001bp16
6
Uitvoeringsaspecten
6.1
Handhaving
41
Toezicht en handhaving van een bestemmingsplan houden in de eerste plaats in, dat van overheidswege wordt gekeken op de naleving van de regelgeving. De gemeente inventariseert de uitkomsten van een dergelijk onderzoek en vormt zich een oordeel. Tenslotte beslist zij of er interventies in de vorm van maatregelen en acties nodig zijn. De praktische uitwerking is nader in dit hoofdstuk beschreven. Als een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld en op termijn een ander ruimtelijk rechtsregiem gaat gelden, dient de gemeente op een bepaald ijkmoment inzicht te hebben, wat er feitelijk aan bouwwerken in een gebied aanwezig is, hoe deze en de onbebouwde omgeving worden gebruikt. De rechtssituatie gaat specifiek een rol spelen als in het kader van toezicht en handhaving teruggegrepen moet worden op het overgangsrecht, zoals dat in het geldend bestemmingsplan is beschreven. Op grond van het overgangsrecht is met objectieve feiten vast te stellen hoe de rechtssituatie is en of er bouw- en of gebruiksregels zijn overtreden. Het geheel geeft duidelijkheid aan burgers en overheid over en weer. Het systeem biedt de gemeente de mogelijkheid, als het opleggen van een dwangsom geen zin heeft gehad, op te treden via de weg van bestuursdwang. Eventueel kan door inschakeling van justitie een procedure in gang worden gezet die gericht is op vervolging wegens het begaan van een strafbaar feit. Het betreft hier de activiteiten die in de planregels worden ingeleid met de zinsnede "het is verboden ………". 6.2
Economische uitvoerbaarheid De initiatiefnemer is financieel drager van het project. De gemeente beperkt zich tot het verlenen van planologische medewerking aan de uitvoering van het project en draagt geen verdere financiële risico’s voor de realisatie. De gemeente en de initiatiefnemer hebben een planschade- en exploitatieovereenkomst gesloten.
42
02611.001bp16
7
Juridische regeling
7.1
Algemeen
43
Dit hoofdstuk bespreekt de wijze waarop het ruimtelijk en functioneel beleid voor het plangebied in het bestemmingsplan is vertaald. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en planregels, die vergezeld gaan van een toelichting. De verbeelding en de planregels zijn juridisch bindend. De toelichting maakt geen onderdeel uit van het juridisch plangedeelte. Wel fungeert de toelichting als interpretatiekader voor de uitleg van de planregels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan. Het Besluit ruimtelijke ordening (per 1 juli 2008 tezamen met de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden) stelt dat een bestemmingsplan één of meer verbeeldingen bevat. Dit plan kent één verbeelding. Als ondergrond voor de verbeelding is een kadastrale kaart gebruikt. De bestemmingen op de verbeelding zijn door kleuren en coderingen aangegeven. Daarnaast zijn ook de nodige aanduidingen opgenomen voor specifieke toepassingen. De bestemmingen en de aanduidingen op de verbeelding zijn getekend overeenkomstig de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP 2008) en het handboek digitale bestemmingsplannen van de gemeente Valkenswaard (vastgesteld op 8 december 2009). De SVBP 2008 is de landelijke standaard waaraan bestemmingsplannen na 1 juli 2008 dienen te voldoen. 7.2
Artikelsgewijze toelichting De opzet van de bestemmingsplanregels zijn gebaseerd op de standaardregels van de gemeente Valkenswaard, het Besluit ruimtelijke ordening en de SVBP 2008. In de navolgende tekst worden de regels artikelsgewijs toegelicht. Deze toelichting heeft enkel betrekking op eventuele bijzonderheden uit de diverse artikelen. Hoofdstuk 1 Inleidende regels bestaat uit: - Artikel 1 Begrippen - Artikel 2 Wijze van meten Artikel 1 Begrippen In dit artikel worden in de verdere bestemmingsplanregels gehanteerde begrippen nader omschreven om bij de toepassing duidelijkheid te geven aan betekenis en reikwijdte.
44
ad bouwperceel In feite is het bouwperceel het stuk grond, dat bij de beoordeling van een omgevingsvergunningsaanvraag moet worden aangemerkt als behorende bij de aangevraagde bebouwing. Let op: indien bij een woning een deel van een aangrenzende bestemming groenvoorziening bij de aanvraag is opgegeven als bouwperceel, dan dient deze aanvraag toch beoordeeld te worden zonder dit gedeelte. Meten dient beperkt te zijn tot de bestemming, waarvoor de regeling geldt. Het begrip "bouwperceel" kan nodig zijn om het toelaatbare bebouwingsareaal rechtvaardig per vestiging, per bedrijf, per beheerseenheid of per wooneenheid etc. te verdelen. Een op de verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde bestemming kan in bepaalde gevallen meerdere bouwpercelen omvatten. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor bij huurcomplexen die als eengezinswoningen in een rij gerealiseerd zijn. In dit geval moet aan het begrip perceel een andere betekenis worden toegekend dan normaal in het eigendomsrecht geldt. Artikel 2 Wijze van meten Dit artikel beschrijft de wijze van meten om bij hantering van sommige begrippen duidelijk te maken wat de uitgangspunten zijn om de maat te bepalen en hoe een en ander in praktische zin moet worden verklaard en toegepast. ad goothoogte van een gebouw De hoogte van bouwvolumes reguleren kan op verschillende manieren. Traditioneel wordt hierbij in Valkenswaard het begrip goothoogte als belangrijke factor gehanteerd. De onderliggende gedachte is een mogelijke opbouw van bouwmassa's in een hoofdvolume met daarop mogelijk een secundair volume in de vorm van een kapconstructie of daarmee vergelijkbare dakafdekking. Vaak is het onderscheid tussen beide niet voor de volle honderd procent eenduidig. Met de goothoogte wordt beoogd de maximale hoogte van de basismassa te reguleren. De te toetsen hoogte moet dan ook plaatsvinden aan de hand van de goothoogte die representatief kan worden geacht voor de hoofdmassa. Ter illustratie zijn hieronder enkele voorbeelden geschetst.
02611.001bp16
45
Bij aanbouwen/uitbouwen en bijgebouwen geldt in principe dezelfde filosofie. Artikel 2 over de "wijze van meten" sluit met een lid waarin is opgenomen, dat ondergeschikte bouwdelen bij het meten buiten beschouwing worden gelaten, mits aan een 2-tal voorwaarden wordt voldaan. Er is een niet-limitatieve opsomming gegeven van ondergeschikte bouwdelen. De reden van "buiten beschouwing laten" is gebaseerd op de volgende feiten. Om de contouren van de stedenbouwkundige massa te toetsen, zijn ondergeschikte bouwdelen die niet representatief zijn voor de massa en verschijningsvorm van een gebouw, van mindere betekenis. In deze context is het niet gerechtvaardigd om in de gegeven situatie van een maatoverschrijding te spreken die niet tolerabel is. Tot openbare ruimten worden de openbare weg en openbaar groen gerekend. Voor het garanderen van veiligheid dienen maatafwijkingen hier apart in beschouwing te worden genomen; een directe toelaatbaarheid is in deze gevallen minder gewenst. Wanneer niet voldaan wordt aan de voorwaarden om te mogen afwijken, kan in bepaalde gevallen de gemeentelijke bouwverordening soelaas bieden om met een voorwaardelijke ontheffing toch nog wat meer toe te laten. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels bestaat uit: - Artikel 3 Dienstverlening Artikel 3 Dienstverlening Deze bestemming is gereserveerd voor dienstverlening. Hiertoe behoren kantoren al dan niet met een baliefunctie, echter niet als onzelfstandig onderdeel van de hoofdfunctie van productie- of ander gelijksoortig bedrijf. Gelet hierop vallen onder dienstverlening bijvoorbeeld reisbureaus, bankinstellingen, verzekerings- en/of administratiekantoren, makelaarskantoren, advocaten- en/of notariskantoren en uitzendbureaus. Niet tot deze doelgroep behoren kinderdagverblijven, peuterspeelzalen, sportscholen, fitnesscentra en uitvaartcentra, die mede gelet op de ruimtelijke impact thuishoren onder de bestemming "Maatschappelijk" met als zodanig specifieke locaties. Binnen de op de verbeelding weergegeven bouwvlakken zijn gebouwen met een maximale goothoogte van 7 meter toegestaan. Deze dienen voorzien te worden van een plat dak. Buiten het bouwvlak zijn tevens aan- en bijgebouwen en overkappingen toegestaan met een maximale goothoogte van 3,5 meter. Op de verbeelding is de aanduiding ‘maatschappelijk’ opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding is de vestiging van een politiebureau toegestaan. Hoofdstuk 3 Algemene regels bestaat uit: - Artikel 4 Anti-dubbeltelbepaling - Artikel 5 Algemene gebruiksregels - Artikel 6 Algemene afwijkingsregels - Artikel 7 Algemene procedureregels Artikel 4 Anti-dubbeltelbepaling Dit artikel bepaalt dat gronden, die betrokken zijn bij (de uitvoering van) een bouwplan, niet nogmaals kunnen worden betrokken bij de beoordeling van een ander bouwplan.
46
Artikel 5 Algemene gebruiksregels Dit artikel regelt het gebruik van de bebouwing en de gronden. Artikel 6 Algemene afwijkingsregels Voor een 9-tal situaties biedt deze regeling uitkomst om af te wijken van de reguliere bepalingen van het bestemmingsplan. Het bevoegd gezag kan daarbij nadere eisen stellen. De belangen van waaruit die eisen worden gesteld, zijn ook nader opgesomd in dit artikel. Op deze algemene afwijkingsbepaling kan een beroep gedaan worden, waar het gaat om bijvoorbeeld bepaalde overschrijdingen met 10%, voor het oprichten van bouwwerken ter wering van geluidhinder, voor gebouwtjes ten dienste van het verkeer of openbaar nut, voor antennes en zendmasten en voor bepaalde bouwwerken op of direct nabij de openbare weg. Artikel 7 Algemene procedureregels Dit artikel bevat de procedureregels voor wijzigingsbevoegdheden. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bestaat uit: - Artikel 8 Overgangsrecht - Artikel 9 Slotregel Artikel 8 Overgangsrecht In dit artikel wordt gesproken over bouwwerken, die op het tijdstip van terinzagelegging van het bestemmingsplan bestaan, in uitvoering zijn, dan wel kunnen worden gebouwd. Het gaat hier om verleende bouw- of omgevingsvergunningen op grond van de Woningwet vóór het tijdstip van tervisielegging van dit bestemmingsplan in het kader van de vaststellingsprocedure. Artikel 9 Slotregel Dit artikel geeft de titel aan de bestemmingsplanregels.
02611.001bp16
8
Overleg en inspraak
8.1
Overleg
47
Ten aanzien van de maatschappelijke haalbaarheid is het bestemmingsplan aan vooroverleg onderworpen zoals bedoeld in Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. En behoeve van het vooroverleg is het plan aangeboden aan de volgende partijen: - VROM inspectie Zuid; - Provincie Noord-Brabant; - Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE); - Waterschap De Dommel. Deze instanties hebben allen schriftelijk, per email danwel in een overleg reactie gegeven op het aangeboden voorontwerp bestemmingsplan. De VROM inspectie en SRE geven aan geen opmerkingen te hebben op het voorontwerp bestemmingsplan. De provincie Noord-Brabant heeft in het overleg van 8 februari 2010 aangegeven dat in het bestemmingsplan geen provinciaal belang aanwezig is. In de reactie van het waterschap wordt aangegeven dat de exacte locatie en dimensionering van de beoogde waterbergingsvoorziening nader omschreven dient te worden. Tevens dient nader aangegeven te worden op welke wijze wateroverlast in een extreme situatie (T=100) wordt voorkomen. In dit ontwerp bestemmingsplan is naar aanleiding van deze reactie de waterparagraaf aangepast en wordt nader ingegaan op de genoemde punten. De vooroverlegreacties zijn bijgevoegd in bijlage 6 bij deze toelichting. 8.2
Inspraak Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 2 september 2010 tot en met 20 oktober 2010 ter inzage gelegen in het gemeentehuis. Daarvan is openbare kennisgeving gedaan in de Kempener Koerier. Gedurende deze periode is één zienswijze binnengekomen. Deze is samengevat en beantwoord in de zienswijzen nota in bijlage 7. De zienswijze heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.
Bestemmingsplanregels
Verbeelding
