Bestemmingsplan
De Zonnestraal
Gemeente Oldenzaal
Datum: 24 september 2009 Projectnummer: 80648 ID: NL.IMRO.0173.BP08025-va01
INHOUD
1
Inleiding
3
1.1 1.2 1.3 1.4
Aanleiding Ligging plangebied Geldende bestemmingsplan Opzet van het bestemmingsplan
3 3 5 6
2
Bestaande ruimtelijke situatie
7
3
Planbeschrijving
8
4
Wijze van bestemmen
12
4.1 4.2
Opzet van het plan Wijze van bestemmen
12 13
5
Haalbaarheid van het bestemmingsplan
15
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7
Beleid Milieu Water Flora en fauna Archeologie en cultuurhistorie Verkeer en parkeren Economische uitvoerbaarheid
15 19 25 28 30 32 33
6
Procedure
34
Bijlagen – – – – –
Bijlage 1: bodemonderzoek Bijlage 2: akoestisch onderzoek Bijlage 3: quick scan luchtkwaliteit Bijlage 4: flora- en faunaonderzoek Bijlage 5: archeologisch onderzoek
1 1.1
Inleiding Aanleiding WBO Wonen heeft het plan opgevat om op de locatie van het huidige activiteitencentrum aan de Johanna van Burenlaan-Dokter de Bruynstraat een zorginstelling met zorgappartementen en bijbehorende voorzieningen te realiseren. Het gebouw zal worden verhuurd aan Zorggroep Sint Maarten. Met onderhavig bestemmingsplan worden de bouwplannen planologisch mogelijk gemaakt. Het onderhavige plangebied is in het bestemmingsplan “De Thij I” opgenomen als “bijzondere gebouwen”. Momenteel is het “Activiteitencentrum Oldenzaal” van InteraktContour gevestigd in het plangebied. Het activiteitencentrum biedt dagbesteding aan mensen met een lichamelijke en/of zintuiglijke handicap en mensen met hersenletsel. Het gebouw zal in de toekomst gesloopt worden om plaats te maken voor de nieuwe ontwikkeling. Voor dit plangebied is een ontwerp bouwplan voor een zorginstelling met bijbehorend erf opgesteld. Voorliggend plan is het resultaat van de samenwerking tussen de gemeente Oldenzaal, WBO Wonen en Zorggroep Sint Maarten. De beoogde ontwikkeling past niet geheel binnen het geldende bestemmingsplan “De Thij 1”. Met onderhavig bestemmingsplan worden de bouwplannen planologisch mogelijk gemaakt. Voor een overzicht van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding bij dit bestemmingsplan.
1.2
Ligging plangebied Het plangebied is gelegen in de wijk De Thij. Deze wijk is gelegen ten westen van de binnenstad, tussen de provinciale rondweg N342 (ten zuidoosten), de Schipleidelaan en het recreatiepark ‘Het Hulsbeek’(ten zuidwesten). Een groenstrook vormt een buffer tussen De Thij en de woonwijken De Graven Es, De Essen (ten noorden) en het centrum van Oldenzaal (ten oosten). Het plangebied wordt begrensd door de Johanna van Burenlaan (ten zuiden), de Dokter de Bruynstraat (ten westen), de Jan Jansstraat (ten noorden) en praktijkruimten voor tandarts, huisarts, fysiotherapeuten (ten oosten). Voor de exacte begrenzingen wordt verwezen naar de verbeelding.
SAB
3
globale ligging plangebied bron Google
huidige situatie plangebied, bron Google
SAB
4
1.3
Geldende bestemmingsplan Het plangebied ligt binnen de grenzen van het geldende bestemmingplan “De Thij I”. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad Oldenzaal op 23 februari 1968 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 25 november 1968. Het plangebied heeft op grond van dit bestemmingsplan de bestemming “bijzondere gebouwen”.
1.3.1
Bestemmingen In deze paragraaf is een uitsnede van de plankaart met de geldende bestemming voor het plangebied opgenomen. De op de plankaart voor “bijzondere gebouwen” aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen, die zich door hun vormgeving onderscheiden van de omringende gebouwen en als zodanig een stedenbouwkundig effect bewerkstelligen, zoals kerken, scholen, verenigingsgebouwen, bejaardentehuizen conferentieoorden, ziekenhuizen, hotels, motels, laboratoria, kantoorgebouwen e.d. Gebouwen mogen alleen worden opgericht binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak. Dit bouwvlak mag voor 50% worden bebouwd, waarbij een maximale goothoogte van 8 m is toegelaten.
globale aanduiding plangebied (rood) in uitsnede plankaart bestemmingplan De Thij I
1.3.2
Strijdigheid met het geldende bestemmingsplan Het bouwplan voorziet in de realisatie van een zorginstelling met daarin zorgappartementen met bijbehorende voorzieningen. De bouwwerkzaamheden worden grotendeels binnen de geldende bestemmingsplanmogelijkheden uitgevoerd. De beoogde nieuwbouw is echter in strijd met de geldende voorschriften, omdat het voorgeschreven bebouwingspercentage en de goothoogte worden overschreden. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een nieuwe planologische regeling voor het plangebied.
SAB
5
1.4
Opzet van het bestemmingsplan Het bestemmingsplan "De Zonnestraal” bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Deze toelichting van voornoemd bestemmingsplan is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande situatie in het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen door middel van een planbeschrijving. Waarna in hoofdstuk 4 de opzet van het plan en de wijze van bestemmen aan de orde komt. Hoofdstuk 5 gaat in op de haalbaarheid van het plan. Hier komen de aspecten beleid, milieu, flora en fauna, archeologie, cultuurhistorie en economische uitvoerbaarheid aan de orde. Hoofdstuk 6 is ten slotte gereserveerd voor de resultaten van de procedure.
SAB
6
2
Bestaande ruimtelijke situatie Oldenzaal kent vier naoorlogse woonwijken die rondom de kern in verschillende perioden gebouwd zijn, namelijk Zuid Berghuizen, De Thij (waar het plangebied deel van uit maakt), De Essen en De Graven Es. De drie laatstgenoemde wijken zijn door groene zones van elkaar gescheiden. In de wijk De Thij zijn twee bouwfases te herkennen in de bebouwingsstructuur; op onderstaande afbeelding aangeduid als Thij 1 en Thij 2. De Thij 1 is eind jaren zestig, begin zeventig ontstaan. Karakteristiek zijn de zeer lange rechte, brede straten, de heldere, eenvoudige structuur met blokverkaveling, de rijen woningen en galerijflats van maximaal zeven lagen hoog. De gehele wijk wordt gescheiden van de kern Oldenzaal en andere wijken door een groene zone met sportvoorzieningen en een aantal kantoren.
twee bouwfases in “De Thij, bron: welstandsnota Gemeente Oldenzaal Het plangebied is gelegen in De Thij 1, ten westen van de N342 aan voornoemde groenzone. De vierhoekige vorm van het plangebied is te verklaren door de eenvoudige stratenstructuur typerend voor De Thij 1. Het gebouw van het Activiteitencentrum Oldenzaal van InteraktContour onderscheidt zich van de overige bebouwing rondom het plangebied door zijn grotere massa. Ondanks zijn massa is de bebouwing door zijn positionering passend in de eenvoudige bebouwingsopzet van de rest van de wijk. De positionering en de massa van het gebouw zorgen daarnaast voor een “landmark” aan de entree van de wijk. Aan de randen van het plangebied zijn groenzones gelegen begroeid met bomen. Het overige deel van het plangebied is verhard.
SAB
7
3 3.1.1
Planbeschrijving Aanleiding Samen met de WBO Wonen en Zorggroep Sint Maarten wil de gemeente een passend antwoord geven op de wensen en behoeften van de ouderen die graag willen wonen met zorg in de eigen leefomgeving. De mate van zorg kan daarbij variëren. Om optimaal in te kunnen blijven spelen op de zorgvraag is het wenselijk gebleken om de locaties te hergroeperen. Op dit moment zijn de woonzorgvoorzieningen geconcentreerd in het centrum van Oldenzaal. WBO Wonen heeft plannen om de huidige bebouwing op de locatie Zonnestraal te slopen, en daarvoor in de plaats een zorginstelling te realiseren met 42 zorgappartementen, alsmede aanvullende voorzieningen. De zorginstelling wordt verhuurd aan Zorggroep Sint Maarten. In een overleg tussen WBO Wonen en gemeente is voorliggend plangebied gekozen om het tekort aan zorgappartementen op te vangen. Voor deze zorgappartementen is een indicatie vereist. Door de realisatie van de zorginstelling zullen zorgvoorzieningen nadrukkelijker in de wijk De Thij worden aangeboden. In het kader van de hergroepering van zorgvoorzieningen past de realisatie van het project daarmee in het beleid. Momenteel is het “Activiteitencentrum Oldenzaal” van InteraktContour gevestigd in het plangebied. Het activiteitencentrum biedt dagbesteding aan mensen met een lichamelijke en/of zintuiglijke handicap en mensen met hersenletsel. Het oude gebouw zal in de toekomst gesloopt worden om plaats te maken voor de nieuwe ontwikkeling.
3.1.2
Het plan stedenbouwkundige uitgangspunten Op 13 september 2006 heeft een eerste informatieavond plaatsgevonden voor omwonenden en andere geïnteresseerden. Op de betreffende avond is het schetsontwerp gepresenteerd, waarna de aanwezigen hun reactie konden geven. In navolging hierop heeft het college gewijzigde uitgangspunten voorgelegd aan de gemeenteraad en hebben zij de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten en beeldkwaliteitcriteria vastgesteld op 8 maart 2007: − het gebouw heeft drie bouwlagen; − het gebouw wordt georiënteerd op de Johanna van Burenlaan, waardoor de afstand tot de woningen aan de Jan Jansstraat gemaximaliseerd wordt; − het gebouw krijgt een heldere, eenvoudige bouwmassa, passend binnen de blokverkaveling zoals deze typerend is voor de wijk De Thij; − de minimale parkeernorm op basis van het CROW zal gehanteerd worden, maar gestreefd wordt extra parkeerplaatsen te realiseren; − de parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein met de entree aan de Dokter de Bruynstraat en de uitgang aan Jan Jansstraat; − de voorzijde van het gebouw zal bereikbaar blijven voor voetgangers, fietsers en vervoer van personen; − het gebouw wordt omgeven door voetpaden en groenstroken; − het gebouw heeft een moderne architectuur. Op 26 februari 2007 heeft op basis van bovenstaande stedenbouwkundige uitgangspunten een presentatie plaatsgevonden van het aangepaste schetsontwerp in het poli-
SAB
8
tiek forum ter voorbereiding op besluitvorming in de raad. Het eerste schetsontwerp had als ambitie de zorgappartementen en bijbehorende voorzieningen van de Zorggroep Sint Maarten en van InteraktContour in één gebouw onder te brengen. In het aangepaste schetsontwerp van februari 2007 is geen plaats meer voor de dagbesteding van InteraktContour door de beperking van de bouwhoogte tot 3 bouwlagen. Voor de dagactiviteiten van InteraktContour is een alternatieve locatie gevonden die medio 2009 zal worden betrokken. het schetsontwerp Het schetsontwerp zoals gepresenteerd op 26 februari 2007 is verder uitgewerkt. Het schetsontwerp d.d. 27 november 2008 dient als basis voor dit bestemmingsplan en wordt hieronder beschreven. Het plan omvat de realisatie van een gebouw dat ruimte biedt aan in totaal maximaal 42 zorgappartementen, aanvullende voorzieningen van Zorggroep Sint Maarten en de inrichting van het bijbehorende terrein. Het gebouw is een bouwblok van circa 1.860 m² bestaande uit 3 bouwlagen. Op de begane grond is ruimte beschikbaar voor voorzieningen als een kapper, een pedicure, een recreatieruimte en een besloten bar en buffet. Daarnaast is ruimte gereserveerd voor opslag en ondersteunde diensten vanuit de zorgonderneming. Verder bevinden zich hier 10 zorgappartementen met balkons. Op de eerste en tweede verdieping bevinden zich elk 16 zorgappartementen met balkon. De verdiepingen zijn bereikbaar via een trappenhuis en lift. De ingangen van het gebouw bevinden zich aan de noordzijde en aan de zuidzijde.
situatieschets, IAA Architecten
SAB
9
impressies gebouw, IAA Architecten
verkeer en parkeren Ten noorden van het gebouw is een parkeerterrein geprojecteerd dat ruimte biedt aan 41 parkeerplaatsen. De ingang van het parkeerterrein is gelegen aan de zijde van de Dokter de Bruynstraat. Het parkeerterrein moet worden verlaten via de Jan Jansstraat. Deze wijze van afwikkeling van het verkeer draagt bij aan een goede verkeersafwikkeling in en rondom het plangebied. Voor meer informatie omtrent verkeer en parkeren wordt verwezen naar paragraaf 5.6 “Verkeer en parkeren”. ruimtelijke inpasbaarheid In de Wijkvisie De Thij 2007-2015 (zie ook paragraaf 5.1.4) is aangegeven dat de omgeving van het plangebied uit stedenbouwkundig oogpunt geschikt is voor een hoogteaccent. Dit als een ruimtelijke beëindiging van de centrale as van de wijk. In voorliggend plan is een beperking van de bouwhoogte tot 3 bouwlagen opgenomen om het uitzicht vanuit de bestaande woningen rondom het plangebied niet te verstoren. Het voornemen is om in de toekomst een hoogteaccent te realiseren direct ten oosten van het plangebied. In voorliggend plan is meer aansluiting gezocht op de bouwhoogte van de bestaande bebouwing. Het gebouw neemt ondanks een beperkte bouwhoogte nog steeds een
SAB
10
markante plaats in door de grotere bouwmassa in vergelijking met de omliggende bebouwing. Daarnaast is het gebouw door zijn strakke gevelindeling passend binnen de blokverkaveling, zoals typerend is voor de wijk De Thij. Het gebouw ligt op een afstand van 30 meter van de woningen aan de Dokter de Bruynstraat en meer dan 35 meter van de woningen aan de Jan Jansstraat. Voorts draagt het nieuwe gebouw door de architectuur bij aan de presentatie van de wijk naar de Johanna van Burenlaan die een functie heeft als wijkontsluitingsweg. Rondom het gebouw liggen wandelpaden die aansluiten op bestaande looproutes en de groenzone ten oosten van het plangebied. Voorliggend plan past daarmee binnen de stedenbouwkundige uitgangspunten zoals deze zijn vastgesteld door de gemeenteraad op 8 maart 2007. Daarnaast is het gebouw passend als ruimtelijk accent aan de entree van de wijk. Dit wordt nog versterkt door de voorgenomen bouw van het hoogteaccent direct ten oosten van het plangebied.
SAB
11
4 4.1 4.1.1
Wijze van bestemmen Opzet van het plan Inleiding Onderhavig bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en regels vormen tezamen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De wijze waarop dit juridisch bindende deel is vormgegeven, wordt de planmethodiek genoemd. In dit hoofdstuk worden achtereenvolgens de planmethodiek, de opbouw van de verbeelding, de regels en de functie van de toelichting verklaard.
4.1.2
Planmethodiek verbeelding Op de verbeelding is de bestemming van de gronden aangegeven. Tevens zijn aanduidingen opgenomen op de verbeelding. Aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover deze daaraan in de regels bij de bestemming wordt gegeven. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van die kaart (bijvoorbeeld kadastrale lijnen, topografische symbolen en huisnummers). regels De regels zijn ondergebracht in een viertal hoofdstukken: − hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin een aantal artikelen die van belang zijn voor een juiste interpretatie en toepassing van de regels in de overige hoofdstukken (begrippen, meetregels, een bepaling die een regeling geeft voor bestaande van het plan afwijkende afstanden en maten en een bepaling die een beperkte overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen toestaat); − hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), waarin per bestemming een bestemmingsomschrijving, bouwregels en ontheffingsbevoegdheden worden gegeven; − hoofdstuk 3 (algemene regels), waarin een anti-dubbeltelregel, algemeen geldende bouw- en gebruiksregels, ontheffingsbevoegdheden en procedureregels zijn opgenomen; − hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregel), waarin de in het Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven overgangsregels en een slotregel zijn opgenomen. inleidende regels, algemene regels en overgangs- en slotregels De inleidende regels, de algemene regels en de slotregels behoeven hier geen nadere toelichting. Voor zover een toelichting noodzakelijk is, volgt die in de hierna volgende hoofdstukken van deze plantoelichting. bestemmingsregels De bestemmingsregels kennen alle een zelfde opbouw. Deze opbouw bestaat uit achtereenvolgens, voor zover aanwezig, de volgende leden: lid 1 bestemmingsomschrijving; lid 2 bouwregels.
SAB
12
De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In deze bestemmingsomschrijving worden limitatief de functies genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan. De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. De ontheffingsbevoegdheden zijn gebaseerd op artikel 3.6 van de Wet op de ruimtelijke ordening en geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden ontheffing te verlenen van een specifieke regel. plantoelichting De plantoelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft geen rechtskracht. Het belang ervan is vooral gelegen in de weergave die de toelichting vormt van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen en die ook in belangrijke mate bepalend zullen zijn voor de wijze waarop het gemeentebestuur omgaat met ruimtelijke initiatieven en ontwikkelingen in het plangebied. Daarnaast is de toelichting van belang voor een juiste interpretatie en toepassing van de verbeelding en regels.
4.2
Wijze van bestemmen algemeen Het bestemmingsplan is afgestemd op een voorlopig ontwerp van een bouwplan voor een zorginstelling, bestaande uit zorgappartementen met bijbehorende voorzieningen. Voor de wijze van bestemmen is aangesloten bij het Handboek bestemmingsplannen van de gemeente Oldenzaal. Alvorens op de diverse bestemmingen afzonderlijk in te gaan, wordt hierna eerst nog kort nader ingegaan op enkele algemene onderwerpen van de bestemmingssystematiek. bebouwing bouwvlak Het bouwvlak vormt een begrenzing van gronden waarop bepaalde bebouwing is toegestaan. Het bouwvlak is op de verbeelding aangegeven. Het begrenst binnen een bestemmingsvlak de gronden waarop gebouwen zijn toegestaan. bouwhoogte In de bouwregels van de bestemming worden maxima gesteld aan de goothoogte en bouwhoogte van gebouwen en bouwwerken. Voor wat betreft de bestemming "maatschappelijk" zijn deze hoogten op de verbeelding aangegeven. Op grond van een in artikel 8 van de regels (algemene ontheffingen) opgenomen mogelijkheid is een afwijking van onder meer de voorgeschreven de goothoogte en bouwhoogte met 10% mogelijk. de bestemmingen bestemming "maatschappelijk" (artikel 3) De bestemming “maatschappelijk” met de nadere aanduiding ‘zorginstelling’ is opgenomen voor de zorgappartementen met bijbehorende voorzieningen en de omliggende gronden. De gronden zijn bestemd voor een woonzorginstelling met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven.
SAB
13
De gebouwen moeten binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd. Zowel de goothoogte als de bouwhoogte bedraagt maximaal 11 meter. Voor de ondergeschikte bouwdelen liftschachten en installaties geldt dat deze maximaal 2 meter hoger mogen zijn dan de toegelaten bouwhoogte. Buiten het bouwvlak mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht, met uitzondering van fietsenstallingen en containerbergingen.
SAB
14
5 5.1 5.1.1
Haalbaarheid van het bestemmingsplan Beleid Nota ruimte De Nota Ruimte, vastgesteld in de Ministerraad op 23 april 2004, bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen voor de komende decennia. De ambitie is een dynamisch, op ontwikkeling gericht, ruimtelijk beleid en een heldere verdeling van verantwoordelijkheden tussen rijk en decentrale overheden. De nota bevat de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. In de nota wordt gesteld dat in de nationale stedelijke netwerken centrumvorming essentieel is. Centra vergroten de stedelijkheid en bieden naast wonen en werken, een breed scala aan voorzieningen (zorg, kunst, cultuur, sport, recreatie en overige diensten). Versterking van de bestaande centra is belangrijk, evenals een betere benutting van het bestaand bebouwd gebied in samenhang met de (bestaande) infrastructuur en de verkeers- en vervoersknooppunten.
5.1.2
Streekplan Overijssel 2000+ Het provinciaal planologisch beleid van de provincie Overijssel is verwoord in het streekplan Overijssel 2000+. Op de functiekaart van dit streekplan is te zien dat het plangebied de functie ‘bestaand stedelijk gebied’ heeft. Oldenzaal vervult vanuit het verleden voor het noordoostelijk deel van Twente een verzorgingsfunctie die blijkt uit omvang en kwaliteit van onderwijs-, markt-, winkel-, culturele, sport-, gezondheids- en openbaar vervoervoorzieningen. Daarnaast biedt Oldenzaal complementair aan Enschede en Hengelo belangrijke werkgelegenheid in Twente. Ruimtelijk worden de ontwikkelingsmogelijkheden van Oldenzaal nadrukkelijk ingekaderd door een aantal belangrijke omgevingsfactoren (natuur- en landschapskwaliteiten, rail- en weginfrastructuur en het vliegveld Twente). Dit heeft ertoe geleid dat er in de omgeving van Oldenzaal verschillende belemmeringenlijnen liggen. Dit betekent dat de gemeente de aanwezige ruimte zeer zorgvuldig moet benutten en ook het accent meer naar oplossingen in het bestaand stedelijk gebied zal moeten vinden. Oldenzaal vervult een verzorgende rol voor Noordoost-Twente en wordt in het streekplan gekenmerkt als een grotere kern. Deze kernen hebben in het algemeen een meer lokale woon-, werk- en verzorgingsfunctie en krijgen hierop toegesneden ontwikkelingsmogelijkheden voor wonen, werken en voorzieningen. De provincie stelt ten aanzien van deze kernen de volgende doel- en taakstellingen: − accent op bundeling van wonen, werken en regionale voorzieningen in het stadsgewest Twente; − de ontwikkeling van de economische functie wordt door een adequaat aanbod van kantoren- en bedrijvenlocaties gericht op een versterkte groei en verbreding van de werkgelegenheid met name in het stadsgewest Twente;
SAB
15
− binnen het stadsgewest wordt in het gebied tussen Almelo en Borne een groene buffer vrijgehouden van stedelijke ontwikkelingen als een geleding in het stadsgewest en als brede ecologische verbinding tussen Noordoost-Twente en ZuidwestTwente; − binnen de bandstedelijke ontwikkeling worden voorts ecologische verbindingszones ontwikkeld en in de steden worden groene longen en stadsparken beschermd en waar mogelijk verder ontwikkeld; − versterking van de functionele samenhang van Enschede en Hengelo/Borne; − in het stadsgewest worden nieuwe bedrijventerreinen in onderling verband en afstemming ontwikkeld; − bij de ontwikkeling van de woningbouw in het stadsgewest ligt het accent op toevoeging van hoogwaardige woonmilieus. 5.1.3
Stadsvisie 2025 Oldenzaal heeft met medewerking van haar inwoners de Stadsvisie 2025 opgesteld. Deze stadsvisie is vastgesteld in de raad van 9 oktober 2008. Het document beschrijft de ambities van de stad, waarbij rekening is gehouden met ontwikkelingen op het gebied van woningbouw, economie, ruimtelijke ordening en welzijn. Er zijn zes ambities voor het Oldenzaal van 2025 geformuleerd: − Oldenzaal, binnenstad met sfeer; − Bedrijvigheid, succes van heden en toekomst; − Oldenzaal, de glimlach van Landgoed Twente; − Oldenzaal, waar je graag woont en leeft; − Verbinden en samenwerken, sleutel tot succes; − Oldenzaal, behoud van inwonertal voor behoud van voorzieningen. Met de Stadsvisie heeft de gemeente Oldenzaal een toekomstperspectief voor Oldenzaal dat aansluit op de opvattingen en overtuigingen van de bewoners van Oldenzaal. De Stadsvisie is door de raad vastgesteld in de raadsvergadering van 9 oktober 2008.
5.1.4
Wijkvisie De Thij 2007-2015 De gemeente Oldenzaal en WBO Wonen hebben de wijkvisie De Thij opgesteld om te komen tot een duurzame en samenhangende aanpak van knelpunten en een betere benutting van kwaliteiten. Vanuit een analyse van kwaliteiten en knelpunten zijn uitgangspunten geformuleerd die als basis dienen voor het uitvoeringsprogramma. Voor De Thij is de volgende viervoudige strategie opgesteld: − het vergroten van betrokkenheid door meer kansen te bieden voor ontmoeting en ontplooiing voor alle wijkbewoners in het algemeen en kwetsbare doelgroepen in het bijzonder; − zorgen voor een aanbod van woningen en voorzieningen, dat voldoet aan de behoefte van huidige en toekomstige bewoners; − waar nodig te investeren in de fysieke aantrekkelijkheid van de woonomgeving en bebouwing; − een betere wijkregie en hechtere samenwerking tussen organisaties en met wijkbewoners.
SAB
16
5.1.5
Woonvisie gemeente Oldenzaal In de “Woonvisie gemeente Oldenzaal1” is een analyse gedaan naar de woonwensen van ouderen en zorgbehoevenden. Uit berekeningen in het rapport blijkt dat het aantal huishoudens in de leeftijdsklasse ‘55+’ toeneemt. Het grootste aandeel van huishoudens uit de leeftijdscategorie ‘55 tot 74 jaar’ is woonachtig in de wijk De Thij. Uit de analyse blijkt dat ouderen in de gemeente Oldenzaal zelfstandig willen wonen. In het geval dat dit niet meer mogelijk is, heeft deze groep een voorkeur voor aanleunwoningen of verzorgings- of verpleeghuizen. Uit de analyse blijkt verder dat zelfstandige woonvormen in bijvoorbeeld een woonzorgcomplex en/of groepswonen beperkt aanwezig zijn in Oldenzaal. Daarnaast blijkt uit de analyse dat een tekort bestaat aan opvang voor oudere verstandelijke gehandicapten. Op grond van de woonvisie kan worden gesteld dat vraag en aanbod van (zelfstandige) woonruimte voor ouderen niet in balans is. Uit de woonvisie komt verder naar voren dat het realiseren van nieuwbouw, waarbij rekening wordt gehouden met de woonwensen van ouderen, doorstroming op gang kan brengen. De vrijgekomen woningen zijn dan geschikt voor de huisvesting van starters. Hierbij is de ambitie om de nieuwbouw voor ouderen zoveel mogelijk als levensloopbestendige woningen te realiseren. Hierdoor zijn deze woningen voor meerdere doelgroepen geschikt en wordt een ruimer woningbouwprogramma verkregen. De gemeente heeft de volgende beleidsuitgangspunten ten aanzien van het wonen voor ouderen en zorgbehoevenden: − in het nieuwbouwprogramma voor de periode 2003-2009 is rekening gehouden met een uitbreiding van de huurwoningvoorraad met 210 specifieke ouderenwoningen en 100 zogenaamde levensloopbestendige woningen; − in de koopsector is ruimte voor het realiseren van minimaal 100 levensloopbestendige woningen; − de gemeente staat welwillend tegenover het honoreren van de vraag uit de markt gericht op het realiseren van vormen van groepswonen voor ouderen en zorgbebehoevenden; − door de extramuralisering van zorgplaatsen voor zorgbehoevenden ontstaat een extra vraag naar woonruimte.
5.1.6
Prestatieafspraken woningbouw 2006 Het beleidskader ten aanzien van wonen is vastgelegd in de prestatieafspraken 20052009 met zowel de provincie Overijssel als WBO Wonen te Oldenzaal. Deze partijen beschouwen dit afsprakenkader als een werkdocument dat de inspanningsverplichting vastlegt ten aanzien van het woonbeleid in Oldenzaal. Hierin streven de partijen ernaar in de genoemde periode minimaal 1.000 woningen te realiseren. De gemeente heeft zelfs de ambitie een hoger woningbouwprogramma te bereiken, omdat uit berekeningen blijkt dat de behoefte in Oldenzaal hoger is dan deze 1.000 woningen. De gemeente en de provincie beschouwen dit afsprakenkader als een werkdocument dat de inspanningsverplichtingen vastlegt ten aanzien van het woonbeleid in Oldenzaal.
1
Atrivé, Woonvisie gemeente Oldenzaal, projectnummer: 107167, augustus 2003.
SAB
17
In de prestatieafspraken worden onder andere de volgende uitgangspunten beschreven: − voor de differentiatie van de woningbouw is de lokale woningbehoefte het uitgangspunt; − aandacht voor de woningbehoefte van starters en van ouderen; − kwaliteit staat voorop bij de realisering van de woningbouwprojecten in Oldenzaal. Gemeenten en provincie willen de ruimtelijke kwaliteit verder versterken. Dat zal gebeuren door aan te sluiten bij het kleinstedelijke woonmilieu dat Oldenzaal te bieden heeft en bij het fraaie stadscentrum van Oldenzaal; − de gemeente geeft in haar woonbeleid prioriteit aan de ontwikkeling van inbreidingslocaties. Gemeente en provincie gaan ervan uit dat in de periode 2005 tot en met 2009 40% van de woningbouw in inbreidingsplannen zal plaatsvinden. 5.1.7
Welstandsnota Oldenzaal Op grond van de gemeentelijke welstandsnota behoort het plangebied tot deelgebied “Wijken”. Bij de welstandstoets van een bouwplan in de wijken zijn de volgende algemene criteria van belang: − behouden van de gevarieerdheid tussen de architectonische eenheden; − respecteren van de karakteristieken van de verschillende architectonische eenheden; − individuele aanpassingen mogen niet ten koste gaan van de structurele hoofdkarakteristiek; − bij grote ingrepen en veranderingen dient er een herkenbare nieuwe samenhang met de oorspronkelijke architectuur gerealiseerd te worden. Overigens kan worden gesteld dat de stedenbouwkundige uitgangspunten en beeldkwaliteitcriteria zoals genoemd in paragraaf 3.1.2, door de raad zijn vastgesteld en derhalve boven de criteria van de welstandsnota gelden.
5.1.8
Conclusie Oldenzaal vervult een verzorgende rol voor Noordoost-Twente en wordt in het streekplan gekenmerkt als een grotere kern. Deze kernen hebben in het algemeen een meer lokale woon-, werk- en verzorgingsfunctie. Oldenzaal is daarom een centrum voor wonen en werken met een breed scala aan voorzieningen zoals zorg, kunst, cultuur, sport, recreatie en overige diensten. Voorliggend plan sluit aan op de ontwikkelingsmogelijkheden voor wonen, werken en voorzieningen door het aanbieden van zorgappartementen met de bijbehorende voorzieningen. Er vindt daarbij herstructurering plaats binnen de grenzen van het bestaande stedelijk gebied. Tevens is met de realisatie van voorliggend plan aandacht voor de geconstateerde woningbehoefte en leefbaarheid van ouderen binnen Oldenzaal. Hierdoor wordt het maatschappelijk welbevinden van deze groep versterkt. Verder houdt de nieuwe ontwikkeling een kwalitatieve verbetering in van de bebouwing in het plangebied die aansluit op de eenvoudige bebouwingsopzet van De Thij. Hiermee is het voorliggend plan in lijn met het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.
SAB
18
5.2
Milieu
5.2.1
Bodem Voordat een bestemmingsplan kan worden vastgesteld moet worden aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik. In april 2009 heeft Lankelma Geotechniek Almelo b.v. een verkennend bodemonderzoek2 uitgevoerd voor de locatie. Uit het onderzoek kan worden geconcludeerd dat de bodem op de locatie niet geheel vrij is van bodemverontreiniging. De aangetroffen verontreinigde parameters zijn slechts in licht verhoogde gehalten/concentraties aangetoond. Asbest is niet in een gewogen gehalte boven de interventiewaarde aangetoond. Er bestaat geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek en/of sanerende maatregelen. Wat betreft de overige bodemverontreinigende stoffen kan worden gesteld dat deze niet in gehalten boven de tussenwaarde zijn aangetoond. Dit houdt in dat er op basis van de Wet bodembescherming geen aanleiding bestaat voor het uitvoeren van nader onderzoek. Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek is er uit oogpunt van de aangetoonde bodemkwaliteit geen belemmering voor de voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan. Het aspect bodem levert daarmee geen belemmeringen voor de realisatie van het plan. Indien grond van de locatie vrijkomt, moet er rekening mee worden gehouden dat deze niet zonder meer elders toepasbaar is. Op hergebruik van grond is het Besluit bodemkwaliteit van toepassing waarbij een andere onderzoeksstrategie geldt. In de bijlage is een kopie van het bodemonderzoek opgenomen.
5.2.2
Geluid De mate waarin het geluid veroorzaakt door het (spoor) wegverkeer het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Voor wegverkeer stelt de wet dat in principe de geluidsbelasting op woningen niet de voorkeurgrenswaarde van 48 dB mag overschrijden. Voor spoorwegverkeer mag de voorkeurgrenswaarde van 55 dB niet worden overschreden. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van alle (spoor) wegen op een bepaalde afstand van de geluidsgevoelige functie(s). Het plangebied ligt niet binnen de onderzoekszone van de spoorlijn Hengelo - Duitsland. Het plangebied ligt volgens de kaart met maximumsnelheden van het ministerie van Verkeer en Waterstraat binnen de onderzoekszone van wegen met een maximum snelheidsregime van 50 km/uur of hoger. Het betreft de Johanna van Burenlaan, de Dokter De Bruynstraat, de provinciale weg N324 en de Graveneslaan. Daarom is door
2
Lankelma Geotechniek Almelo b.v., Verkennend bodemonderzoek locatie J. van Burenlaan in Oldenzaal, opdrachtnummer: Rapportkenmerk: ATR/VN-26560A, 10 april 2009.
SAB
19
SAB een akoestisch onderzoek3 verricht naar de geluidbelasting door omliggende wegen. Uit de berekeningen blijkt dat het plangebied buiten de 48 dB-contour, vrijeveldsituatie, van de Graveneslaan ligt. Wel ligt het plangebied binnen de 48 dBcontouren, vrije-veldsituatie, van de N342, Doctor de Bruynstraat en de Johanna van Burenlaan. N342 Bij 19 zorgappartementen zijn de gevelbelastingen hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, ten gevolge van het wegverkeer op de N342. De hoogste gevelbelasting bedraagt 53 dB, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh en afronding. Deze gevelbelasting wordt gevonden bij zorgappartement A1 op de tweede verdieping (zie onderstaande figuur).
Doctor de Bruynstraat Bij 10 zorgappartementen zijn de gevelbelastingen hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, ten gevolge van het wegverkeer op de Doctor de Bruynstraat. De hoogste gevelbelasting bedraagt 55 dB, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh en afronding. Deze gevelbelasting wordt gevonden bij zorgappartementen A9 (zie navolgende figuur) op de begane grond, eerste en tweede verdieping.
3
SAB Arnhem, Akoestisch onderzoek Zonnestraal, projectnummer: 80648, 15 december 2008.
SAB
20
Johanna van Burenlaan Bij 20 zorgappartementen (zie onderstaande figuur) zijn de gevelbelastingen hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van het wegverkeer op de Johanna van Burenlaan. De hoogste gevelbelasting bedraagt 54 dB, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh en afronding.
Aanvraag hogere grenswaarden Voor de zorgappartementen met een gevelbelasting hoger dan 48 dB dient de gemeente Oldenzaal een hogere grenswaarde te verlenen. Om een hogere grenswaarde aan te kunnen vragen moet worden voldaan aan twee voorwaarden: − de optredende gevelbelasting moet lager zijn dan de maximaal toelaatbare gevelbelasting; − de situatie moet passen in het gemeentelijke geluidsbeleid ten aanzien van vaststelling van de hogere grenswaarden.
SAB
21
De maximaal toelaatbare gevelbelasting voor nieuw te bouwen woningen langs een bestaande weg in stedelijk gebied bedraagt 63 dB (artikel 83 lid 2 van de Wgh). De optredende gevelbelastingen zijn hiermee lager dan de maximaal toelaatbare gevelbelasting. Gemeenten volgen voorlopig in hun geluidsbeleid de oude ontheffingscriteria uit het inmiddels vervallen Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen. Hierin stond het ontheffingscriterium: “ter plaatse gesitueerd worden als vervanging van bestaande bebouwing”, dit criterium is in deze situatie van toepassing. Uitgaande van het verlenen van de hogere waarden door de gemeente Oldenzaal vormt het aspect geluid geen belemmering voor de realisatie van het plan. Bouwbesluit Voorts dient te worden voldaan aan hetgeen in het bouwbesluit is opgenomen over de gevelisolatie. De cumulatieve gevelbelasting (optelling van de gevelbelastingen ten gevolge van het wegverkeer op de van de Rijksrondweg, de Doctor de Bruynstraat en de Johanna van Burenlaan) is van belang voor: − de vereiste gevelisolatie: volgens het Bouwbesluit moet de akoestische binnenwaarde van 33 dB worden gegarandeerd. Om deze binnenwaarde bij de zorgappartement met de hoogste belasting (A8 op de begane grond, eerste en tweede verdieping) te halen, moet een minimale geluidsisolatie van (60-33=) 27 dB worden bereikt. Ter indicatie: een standaard spouwmuur bezit volgens het Bouwbesluit een minimale geluidsisolatie van 20 dB. In een aanvullend bouwakoestisch onderzoek moet worden onderzocht welke aanvullende gevelmaatregelen nodig zijn; − toename door cumulatie: door de cumulatie mag de gevelbelasting niet zeer sterk toenemen. Als leidraad kan worden aangehouden dat de hoogste cumulatieve gevelbelasting niet hoger mag zijn dan de hoogste te verlenen hogere grenswaarde +2 dB. De hoogst te verlenen hogere grenswaarde bedraagt 55 dB bij de zorgappartementen A8 op de begane grond, eerste en tweede verdieping. Zonder de aftrek ex artikel 110g Wgh is dit een waarde van 60 dB. De hoogste cumulatieve gevelbelasting (exclusief aftrek ex artikel 110g Wgh) bedraagt 60 dB bij dezelfde zorgappartementen. Door cumulatie neemt de gevelbelasting op deze zorgappartementen dus toe met minder dan 1 dB. Tevens blijft bij alle zorgappartementen de cumulatieve gevelbelasting lager dan de maximaal toelaatbare gevelbelasting van 63 dB. Compensatie (waarborgen wooncomfort) De zorginstelling is een geluidsbelaste locatie met een gevelbelasting van meer dan 53 dB en daarom moet bij de beoordeling van het plan en bij de verlening van de hogere grenswaarde ook nog worden gekeken naar zogenaamde compenserende factoren (aanvullende eisen ten aanzien van het wooncomfort). In dit plan kunnen de volgende zaken als compenserende factoren worden aangemerkt: − Alle zorgappartementen hebben een geluidsluwe gevel4 die grenst aan de gemeenschappelijke overdekte ruimte. Het akoestisch onderzoek is opgenomen in de bijlage.
4
Geluidsluwe gevel: gevel met een geluidsniveau welke lager is dan de voorkeursgrenswaarde.
SAB
22
5.2.3
Luchtkwaliteit De ‘Wet luchtkwaliteit’ is een implementatie van de Europese kaderrichtlijn luchtkwaliteit en de vier dochterrichtlijnen waarin onder andere grenswaarden voor de luchtkwaliteit ter bescherming van mens en milieu zijn vastgesteld. De wet- en regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen kleine en grote ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate (ofwel niet in betekenende mate) leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Kleine projecten hoeven niet langer afzonderlijk te worden getoetst aan de grenswaarden, tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is. Grotere projecten kunnen worden opgenomen in het ‘Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit’ (NSL) mits overtuigend wordt aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL; anders moet met projectsaldering worden aangetoond dat de luchtkwaliteit per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft. Het begrip ‘niet in betekenende mate’ is verder uitgewerkt in een gelijknamig AMvB. Deze treedt gelijk met de wet in werking. De grens van ‘niet in betekenende mate’ wordt gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof. Voor fijn stof en stikstofdioxide betekent dit een maximale toename van 1,2 µg/m3. In de gelijknamige ministeriële regeling wordt de 3% norm gekwantificeerd voor veel voorkomende ruimtelijke functies als: − woningen: 1.500 woningen met 1 ontsluitingsweg; − kantoren: 10 hectare bruto vloeroppervlak (bvo) met 1 ontsluitingsweg; − landbouwinrichtingen: akkerbouw of tuinbouw met open teelt, teelt van eetbare gewassen in een gebouw of onverwarmde glastuinbouw ongeacht de omvang en verwarmde opstanden van glas of kunststof van maximaal 2 hectare; − kinderboerderijen. Tijdens de interim-periode (tot de derogatie door de EU mogelijk is) wordt een grens van 1% gehanteerd (een maximale toename van 0,4 µg/m3). Uiteraard moet niet alleen bij gevoelige bestemmingen, maar bij alle plannen sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Uit dit oogpunt moet afgewogen worden of het aanvaardbaar is om een bepaald project op een bepaalde plaats te realiseren. Hierbij speelt de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol, ook als het project zelf niet of nauwelijks bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Met een quick scan luchtkwaliteit is onderzocht of er mogelijke belemmeringen zijn vanuit de Wet Milieubeheer. Verder is beoordeeld of het in deze context aanvaardbaar is om dit plan op deze plaats te realiseren, of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Op basis van de door SAB uitgevoerde quick scan5 kunnen de volgende conclusies worden getrokken: − Het plan leidt ‘niet in betekenende mate’ tot verslechtering van de luchtkwaliteit. Het project betreft een gevoelige bestemming, maar ligt niet binnen de onderzoekszones van provinciale en rijkswegen (resp. 50 en 300 meter). Op basis van deze quick scan kan geconcludeerd worden dat de Wet luchtkwaliteit (hoofdstuk 5,
5
SAB Arnhem, Quick scan luchtkwaliteit Zonnestraal, projectnummer: 80648, 22 oktober 2008.
SAB
23
titel 2 van de Wet milieubeheer) voor dit project geen nadere eisen, maatregelen of onderzoeksplicht stelt. − Op de planocatie worden mensen langdurig blootgesteld aan luchtverontreiniging. De concentraties van de luchtvervuilende stoffen stikstofdioxide en fijn stof blijven onder de luchtkwaliteitsnormen die op Europees niveau zijn vastgesteld om te voorkomen dat de gezondheid onaanvaardbare risico’s loopt. De mate van blootstelling leidt hier niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico’s. Het aspect ‘luchtkwaliteit’ vormt in deze situatie geen belemmering voor een goede ruimtelijke ordening. Zowel vanuit de Wet Milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening kan geconcludeerd worden dat de luchtkwaliteit ter plaatse geen belemmering vormt voor het plan. De quick scan luchtkwaliteit is opgenomen in de bijlage. 5.2.4
Bedrijven en milieuzonering milieuzonering Indien door middel van een plan nieuwe, gevoelige functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de milieuzone van omliggende bedrijven. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van een nieuwe gevoelige functie. Het plan voorziet in een gevoelige functie in de vorm van zorgappartementen. In de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’6 worden op basis van onderzoeksen ervaringsgegevens richtafstanden aanbevolen tussen bedrijvigheid en gevoelige functies. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in richtafstanden voor zowel het omgevingstype ‘gemengd gebied’ als ‘rustige woonwijk en rustig buitengebied’. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies zoals bedrijven of kantoren voor. Het plangebied ligt gezien de omliggende functies in een gebied dat valt te karakteriseren als gebiedstype ‘rustige woonwijk’. bedrijven Ten zuidoosten van het plangebied zijn de sportvelden van Honk- en Softbalvereniging Run ‘71 gelegen. Op basis van de VNG-brochure geldt voor een veldsportcomplex met verlichting in een rustige woonwijk een richtafstand van 50 m. De afstand tussen het plangebied en het dichtstbijzijnde sportveld is ruim 100 m. In de directe omgeving van het plangebied zijn verder geen bedrijven aanwezig die hinder veroorzaken ten aanzien van het plangebied. Tevens beperkt de beoogde ontwikkeling geen bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden.
6
Bedrijven en milieuzonering, Vereniging van Nederlandse Gemeenten, 16 april 2007, ISBN: 9789012117333.
SAB
24
5.2.5
Externe veiligheid Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (chemische fabriek, lpg-vulpunt) en de mobiele bronnen (route gevaarlijke stoffen). Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijk slachtoffers. Het plaatsgebonden risico biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico heeft een oriënterende waarde en voor het plaatsgebonden risico geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Op de risicokaart van de provincie Overijssel is te zien dat er in de omgeving van het plangebied geen stationaire risicobronnen zijn gesitueerd. Het plangebied ligt verder op ruim 1100 meter vanaf de spoorlijn Hengelo-Duitsland. Tussen het plangebied en de spoorlijn is een aantal kwetsbare objecten gesitueerd. Voorts ligt op ruim 500 meter een benzinestation met LPG-installatie. Gezien de grote afstand en de tussenliggende objecten worden wat betreft externe veiligheid geen problemen verwacht.
globale aanduiding plangebied in risicokaart provincie Overijssel
Het aspect externe veiligheid levert geen belemmering op voor het project.
5.3 5.3.1
Water Vierde Nota Waterhuishouding De hoofddoelstelling van de Vierde Nota Waterhuishouding is het hebben en houden van een veilig en bewoonbaar land door het instandhouden en versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen. Gezonde en veerkrachtige watersystemen betekenen dat een duurzaam gebruik ervan voor nu en in de toekomst gewaarborgd blijft. De veerkracht van watersystemen kan worden versterkt door het waterbeheer op een natuurlijke wijze uit te voeren, zodat de wezenlijke waarden en kenmerken van het watersysteem zo veel mogelijk in tact blijven.
SAB
25
5.3.2
Streekplan Overijssel 2000+ Bij de planvorming (locatiekeuze en inrichting) dienen waterhuishoudkundige aspecten een medebepalende rol te spelen. Dit betreft vooral het voorkomen van een verdere aantasting van de veerkracht van watersystemen en het realiseren van de streefbeelden voor het te voeren waterbeheer uit het Waterhuishoudingsplan. Gemeenten zullen hieromtrent de waterschappen in een vroeg stadium moeten betrekken.
5.3.3
Waterbeheerplan Regge & Dinkel Het beleid van het waterschap Regge & Dinkel is verwoord in het waterbeheerplan. Het waterbeheer in Twente, Nederland en zelfs Europa is een nieuwe weg ingeslagen. De centrale boodschap is, dat het water voor minder overlast zorgt als het water meer een bondgenoot wordt en teruggekeerd wordt naar natuurlijke, veerkrachtige watersystemen. Het waterschap Regge & Dinkel wil altijd en overal zorgen voor de juiste hoeveelheid water van een goede kwaliteit. Door verschillende maatschappelijke ontwikkelingen, die vaak over de grenzen heen reiken, ziet het waterschap Regge en Dinkel zich in de planperiode 2002-2005 voor de volgende opgaven geplaatst: − zorgen voor veiligheid en beperking van overlast; − bevorderen van de integratie van waterbeleid in ander beleid; − verzorgen van het juiste grond- en oppervlaktewaterregime; − herstellen en veiligstellen van het Twentse “visitekaartje”; − meer aandacht schenken aan “water in de stad”; − versterken van het waterketenbeheer; − vergroten van de toegankelijkheid van het waterbeheer. In 2005 is het waterschap Regge en Dinkel met de provincie Overijssel overeengekomen dat het waterbeheerplan 2002-2005 nog voldoende actueel was. Het waterbeheerplan 2002-2005 is daarom verlengd tot 1 juli 2007, met daarbij de afspraak dat vanaf die datum nog een actualisatie zou plaatsvinden, geldend voor de periode tot 1 januari 2009. Op dit moment stellen alle waterbeheerders in Nederland nieuwe Waterbeheerplannen op voor de periode 2010-2015. Deze plannen treden op 1 januari 2010 in werking. ontwerp-waterbeheerplan 2010-2015 Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Reest en Wieden, Velt en Vecht, Regge en Dinkel, Groot Salland en Rijn en IJssel. Het nieuwe waterbeheerplan is een resultaat van deze samenwerking. De opzet en grote delen van dit waterbeheerplan zijn inhoudelijk hetzelfde als dat van de andere waterschappen in Rijn-Oost. Bij de aanpak van het stedelijk waterbeheer hanteren de waterschappen in Rijn-Oost onder andere deze uitgangspunten: – Bij het verbeteren van het watersysteem in stedelijk gebied sluiten de waterschappen zoveel mogelijk aan bij plannen van derden. Waar mogelijk wordt het water opnieuw zichtbaar gemaakt dat nu in duikers onder de grond zit.
SAB
26
– –
5.3.4
Voor nieuwe (bouw-)projecten geldt het veroorzakersprincipe. De ontwikkelende partij zorgt ook voor een goede waterinfrastructuur. De waterschappen zien het als hun taak om samen met de gemeenten te zoeken naar oplossingen voor situaties van wateroverlast. De beperkte capaciteit van het rioolstelsel speelt hierbij een belangrijke rol.
Waterplan Oldenzaal Het gemeentelijk waterplan is opgesteld in samenwerking met verschillende afdelingen van de gemeente, het waterschap Regge & Dinkel en waterleidingmaatschappij Vitens en diverse maatschappelijke organisaties binnen Oldenzaal. In het waterplan komen alle aspecten van water aan bod. Het is een plan op hoofdlijnen dat is opgesteld met de bestaande kennis en informatie. Uit het waterplan blijkt dat Oldenzaal is gelegen op de stuwwal Oldenzaal-Enschede en het watersysteem maakt deel uit van het Regge-systeem. De bodemstructuur in de stuwwal is gelaagd met onderin een dichte keileemlaag. Het grondwater dat infiltreert, zal naar beneden stromen en zal aan de teen van de stuwwal in de vorm van kwel weer aan het oppervlak komen. Hier ontstaan de beken en precies in dit gebied is Oldenzaal gelegen. In het waterplan wordt beschreven hoe Oldenzaal er in 2033 uit zal zien, voor wat betreft water. Alle aspecten van onder andere waterkwaliteit, waterkwantiteit, beheer en inrichting en riolering komen aanbod. De kerngedachte van het waterplan is ‘de lusten van het water benutten, maar eerst de lasten aanpakken’. De gemeente Oldenzaal streeft naar integraal duurzaam waterbeheer. Er is een concreet eindbeeld opgesteld voor 2033 op basis van een inhoudelijke workshop en de volgende principes: − geen kwantitatieve afwenteling; − geen kwalitatieve afwenteling; − geen verspilling van water, locale benutting; − water als ordenend principe; − samenwerking en afstemming, goede communicatie; − lerende organisatie ontwikkelen. Het product hiervan is een waterplan waarin 12 projecten geformuleerd zijn, met samen ruim 30 maatregelen. Bij de projecten zal gekeken worden hoe verder gewerkt kan worden om het eindbeeld te realiseren binnen de financiële en maatschappelijke mogelijkheden. De volgende 12 projecten zijn geformuleerd: − optimalisatie en terugdringen vuilemissie riolering; − inrichting Stakenbeek/Zuid-Berghuizen; − saneren ongezuiverde lozingen buitengebied (voor 2005); − grondwater; − open water/vijvers De Graven Es en De Thij; − samenwerking en service; − bluswater; − beheer; − schoonwaterafvoer/-stelsel/ afkoppelen; − inrichting Stakenbeek Hazewinkel; − hergebruik; − bodem- en grondkwaliteit.
SAB
27
5.3.5
Randvoorwaarden plangebied Bij het realiseren van nieuwe plannen moet sprake zijn van gescheiden riolering. Hierbij wordt het vuile afvalwater afgevoerd naar het riool. De geplande ontwikkeling mag niet leiden tot wateroverlast in het plangebied of in de omgeving. Het hemelwater moet in het plangebied worden geborgen. Door rekening te houden met kansen in de omgeving, kan bij afkoppelen van hemelwater wateroverlast voorkomen worden. Er dient rekening gehouden te worden met de aanleg van een bergingsvoorziening en een afvoer op de gemeentelijke riolering. Conform de gemeentelijke eisen moet worden uitgegaan van een toetsingsbui van 20 mm voor het verharde oppervlak (dak en parkeerterrein). Indien mogelijk gaat de voorkeur uit naar infiltratie van regenwater. De vereiste berging dient binnen 10 tot 12 uur weer leeg te zijn.
5.4
Flora en fauna Bij ruimtelijke ingrepen zoals het realiseren van woningbouw, dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Voor soortenbescherming geldt het beschermingsregime van de Flora- en faunawet en voor gebiedsbescherming is onder andere de Natuurbeschermingswet van toepassing. Voor het plan is in eerste instantie een quick scan flora en fauna uitgevoerd.7 Hierin zijn op basis van een gebiedsanalyse (ruimtelijk ecologisch), beschikbare soortgegevens en een eenmalige veldverkenning uitspraken zijn gedaan over de mogelijke aanwezigheid van beschermde planten en dieren in het projectgebied. Het projectgebied is beoordeeld op geschiktheid voor beschermde planten en diersoorten en de verwachte effecten op deze soorten. Dit heeft geresulteerd in conclusies en aanbevelingen. De quick scan is uitgevoerd op basis van de op het moment van uitvoering geldende uitwerking en interpretatie van beleid en wetgeving. Gebiedsbescherming In het kader van de Natuurbeschermingswet (NB-wet) en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) moet worden getoetst of de beoogde ontwikkelingen een negatieve invloed hebben op de beschermde gebieden. Natuurbeschermingswet 1998 Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied dat is aangewezen in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998. Het dichtstbijzijnde gebied ligt op ongeveer 2,4 kilometer afstand en betreft het Natura 2000-gebied ‘Landgoederen Oldenzaal’ (Habitatrichtlijngebied). De beoogde plannen hebben betrekking op een relatief kleine oppervlakte dat in de huidige situatie intensief beheerd en gebruikt wordt. Gezien de afstand, het gebruik en de ligging zijn geen negatieve effecten te verwachten op het Natura 2000gebied ‘Landgoederen Oldenzaal’.
7
SAB Arnhem, Flora- en Faunaonderzoek De Zonnestraal te Oldenzaal (tussenrapportage), 11 februari 2009, nummer 80648.
SAB
28
Ecologische Hoofdstructuur Het plangebied ligt niet in de EHS, maar wel ongeveer op ongeveer 2 kilometer van de EHS. Door het intensieve beheer en gebruik van het plangebied en het bebouwde karakter van de omgeving, ontbreekt een relatie met de EHS. Negatieve effecten op de EHS worden niet verwacht. Er zijn alleen lokaal effecten op flora en fauna te verwachten. Soortenbescherming In het kader van de Flora- en faunawet moet worden nagegaan of vaste rust- en verblijfplaatsen door de ingreep worden aangetast (verwijderd, ongeschikt gemaakt) of dieren opzettelijk worden verontrust. De beoogde ontwikkelingen kunnen biotoopverlies of verstoring (indirect biotoopverlies) tot gevolg hebben. Invloeden die leiden tot een verminderde geschiktheid van het plangebied als bijvoorbeeld foerageergebied zijn niet ontheffingsplichtig, tenzij het een zodanig belang betreft dat bij het wegvallen van deze functie ook de vaste rust- en verblijfplaatsen van soorten niet langer kunnen functioneren. Door de sloop, de grondbewerking en de nieuwbouw zullen alle aanwezige soorten negatieve effecten ondervinden van de ingreep. Voor de meeste soorten is dit tijdelijk van aard. In de toekomst zijn de groene elementen waarschijnlijk ook weer geschikt als leefgebied. De meeste van de mogelijk in het plangebied voorkomende soorten zoals bruine kikker, gewone pad, egel, kleine marterachtige, mol en (spits)muizen zijn beschermd volgens het lichte beschermingsregime van de Flora- en faunawet. Voor deze soorten geldt dat aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen op basis van een vrijstelling mogelijk is, zonder dat sprake is van procedurele consequenties. Een aantal van de mogelijk voorkomende soorten is meer strikt beschermd. Voor deze soorten moet bij aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet worden aangevraagd. Op basis van verspreidingsgegevens, de aanwezige habitats en de biotoopeisen van individuele diersoorten, zijn de steenmarter en soorten uit de soortgroep vleermuizen niet uit te sluiten binnen het plangebied. Tevens kunnen bij de start van werkzaamheden in het broedseizoen, broedende vogels worden verstoord of hun nesten worden aangetast. Er is geen vrijstelling te verkrijgen in het kader van de Flora- en faunawet voor activiteiten die vogels in hun broedseizoen zouden kunnen verstoren. Consequenties De verkennende quick scan flora en fauna kan op basis van het eenmalige veldbezoek de aanwezigheid van alle mogelijk voorkomende ontheffingsplichtige soorten niet op voorhand uitsluiten. Daarom moet nader onderzoek gedaan worden naar: − steenmarter (tabel 2; Flora- en faunawet), onderzoeksperiode: gehele jaar; − vleermuizen alle soorten (tabel 3; Flora- en faunawet en bijlage IV van de Habitatrichtlijn), onderzoeksperiode: eind april tot begin augustus, waarvan minimaal één onderzoeksronde na half mei vanwege mogelijke aanwezigheid van myotissoorten. Het gebruik van het plangebied door deze soorten kan door middel van nader onderzoek in beeld worden gebracht zodat het werkelijke effect van de ingreep op (het leefgebied van) daadwerkelijk aanwezige soorten kan worden bepaald. Pas dan kan wor-
SAB
29
den bepaald of het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet noodzakelijk is. Bij een dergelijke ontheffing worden vaak mitigerende en/of compenserende maatregelen gevraagd. Als wordt voldaan aan dergelijke voorwaarden, kan op basis van eerdere ervaringen redelijkerwijs worden verwacht dat een dergelijke ontheffing door het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit wordt verleend. Nader onderzoek Op 12 januari 2009 is door ecologisch onderzoek- en adviesbureau AD.ECO, nader veldonderzoek verricht naar de steenmarter. Half mei wordt het nader onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd. De aanwezigheid van steenmarter is onderzocht door middel van zichtwaarnemingen en sporen. Sinds 1 januari 2009 lag er sneeuw in het plangebied. Hierdoor kon goed sporenonderzoek uitgevoerd worden. In deze 12 dagen is de steenmarter eenmaal in het plangebied geweest. Gezien de aanwezige rommel en door de gebruiker waargenomen herrie verbleef in het gebouw binnen het plangebied eerder minimaal één steenmarter. Doordat deze steenmarter in het verleden overlast veroorzaakte zijn in het gebouw maatregelen getroffen om de steenmarter te weren (mededeling gemeente en gebruiker). Toegangsgaten zijn dichtgemaakt met gaas en trespa platen. Nadien is door de gebruiker geen steenmarter meer in het gebouw gehoord. Gezien de afgesloten toegangsgaten is het voor de steenmarter niet meer mogelijk om toegang te krijgen tot het gebouw. Vaste rust- en verblijfplaatsen zijn niet meer aanwezig in het plangebied. Een ontheffing voor de steenmarter is niet noodzakelijk. Wel wordt aanbevolen, met het oog op toekomstige bebouwing van het nieuwe gebouw door steenmarters, om in de groene zone rondom het gebouw een steenmarter verblijfplaats te creëren. Dit wordt ook wel een martertakkenhoop genoemd. Het nader onderzoek naar vleermuizen heeft plaatsgevonden op 10 en 31 mei 2009. Op deze data is gericht veldonderzoek naar vleermuizen uitgevoerd. Met behulp van een batdetector en zichtwaarnemingen is in de avonduren onderzoek gedaan naar vleermuizen. Hieruit is gebleken dat de Vondellaan door gewone dwergvleermuizen gebruikt wordt als vliegroute. Op deze locatie zijn op beide avonden 2-4 foeragerende gewone dwergvleermuizen aangetroffen. Tevens passeerde op 31 mei een Laatvlieger langs het plangebied. Tijdens het gerichte veldonderzoek zijn geen uitvliegende vleermuizen waargenomen. Op basis van het nader onderzoek zijn geen vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen binnen het plangebied aangetoond, waardoor negatieve effecten op verblijfplaatsen als gevolg van dit plan niet zijn te verwachten. Een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet is niet noodzakelijk. Het flora- en faunaonderzoek is opgenomen in de bijlage.
5.5
Archeologie en cultuurhistorie Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast. Archeologisch onderzoek zal moeten worden uitgevoerd indien sprake is van een hoge of middelhoge trefkans of indien het plangebied niet is gekarteerd.
SAB
30
5.5.1
Archeologie Om een beter inzicht te krijgen in de archeologisch waardevolle en de minder of niet waardevolle gebieden heeft de gemeente Oldenzaal een archeologische inventarisatie laten uitvoeren voor het gehele gemeentelijke grondgebied. Op grond hiervan is de archeologische verwachtingenkaart opgesteld van de binnenstad en het buitengebied van Oldenzaal. De archeologische verwachtingenkaart biedt de gemeente houvast bij het opstellen van een eigen archeologiebeleid en het vertalen van dit beleid naar bestemmingsplannen.
plangebied in uitsnede kaart archeologische waarnemingen binnenstad bron Oldenzaal.nl
Bijgaand is een uitsnede van de kaart “Archeologische Verwachtingen Buitengebied Oldenzaal” opgenomen. Uit de kaart blijkt dat het gebied waarin het plangebied is gelegen op de kaart is aangegeven als “Bebouwde kom, niet onderzocht”. Dit gebied is op de kaart in de kleur grijs aangegeven. In de nabijheid van het plangebied zijn archeologische resten bekend uit de Bronstijd en IJzertijd. Binnen het plangebied is er een gerede kans op het aantreffen van archeologische resten. Aangezien onbekend is in hoeverre de bodem ter plaatse verstoord is kunnen met name dieper gelegen archeologische resten nog bewaard zijn gebleven. Een inventariserend archeologisch onderzoek is daarom noodzakelijk. Door ADCArcheoProjecten is in januari 2009 een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd8. Uit dit bureauonderzoek bleek dat met name in het onbebouwde deel van het plangebied direct aan of onder het maaiveld archeologische resten te verwachten zijn vanaf het Paleolithicum. Het vondstniveau werd verwacht in de eerste circa 30 cm beneden
8
ADCArcheoProjecten (2009), Ontwikkelingslocatie De Zonnestraat te Oldenzaal (gemeente Oldenzaal). Een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek in de vorm van een verkennend en karterend booronderzoek. ADC Rapport 1776
SAB
31
het maaiveld, in de podzolbodem of in de top van de C-horizont. De verwachte archeologische resten bestaan hoofdzakelijk uit aardewerk- of vuursteenstrooiingen. Voor het karterend onderzoek zijn grondmonsters genomen van de onderkant van het plaggendek en de top van de C-horizont. In tegenstelling tot de verwachting zoals opgesteld na het bureauonderzoek, is uit het booronderzoek gebleken dat in het plangebied van opgehoogde en omgewerkte grond sprake is. De verwachte veldpodzolbodems zijn niet gevonden. In slechts drie boringen is nog iets van het oorspronkelijke oppervlak herkenbaar. Dit zijn ook de boringen waarin, op de grens naar de ongestoorde ondergrond, vuursteenfragmenten zijn aangetroffen. In alle overige boringen is de oorspronkelijke bovengrond volledig omgewerkt en vervolgens opgehoogd. Ten opzichte van het huidige maaiveld betekent dat een verstoring van 90 – 130 cm diepte. Onder dit niveau zijn geen archeologische resten te verwachten. Binnen het plangebied wordt de huidige bebouwing gesloopt, waarna nieuwbouw zal plaatsvinden. Resten van een vuursteenvindplaats kunnen zich langs de noordwestelijke rand en de oosthoek van het plangebied bevinden, maar die zijn vermoedelijk reeds teveel verstoord om behoudenswaardig te zijn. ADC ArcheoProjecten adviseert om geen verder archeologisch onderzoek uit te voeren, vanwege de zeer geringe kans op behoudenswaardige archeologische resten. Het is niet uit te sluiten dat binnen het plangebied toch archeologische resten voorkomen. Daarom verdient het aanbeveling om de uitvoerder van het grondwerk te wijzen op de plicht archeologische vondsten te melden bij de bevoegde overheid, zoals aangegeven in de Monumentenwet 1988 en de Wet op de Archeologische Monumentenzorg. Het archeologisch onderzoek is opgenomen in de bijlage. 5.5.2
Cultuurhistorie Het plangebied herbergt geen cultuurhistorische waarden waarmee rekening moet worden gehouden in de planontwikkeling. Gesteld kan worden dat de aspecten ‘archeologie’ en ‘cultuurhistorie’ geen belemmering vormen voor de uitvoering van dit plan.
5.6
Verkeer en parkeren Het plangebied wordt voor autoverkeer ontsloten op de Jan Jansstraat en de Dokter de Bruynstraat. Het ontsluitingsverkeer kan worden opgenomen in het heersende verkeersbeeld op deze wegen. Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet. Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van de standaardnormen van het CROW9. Voor de vaststelling van de parkeernorm is het van belang om de uitbreiding van de parkeerdruk veroorzaakt door
9
CROW, ‘parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering’, 2004.
SAB
32
het plan te beschrijven. Hierbij wordt een vergelijking gemaakt tussen de parkeerdruk vanuit de voormalige gebruiksfuncties en de nieuwe gebruiksfuncties. In de huidige situatie genereert het plangebied een lagere parkeervraag in tegenstelling tot de nieuwe situatie. In de huidige situatie is sprake van een dagverblijf met een verkeersaantrekkende werking van circa 12 voertuigen per dag. Na uitvoering van het plan liggen in het plangebied maximaal 42 zorgappartementen met bijbehorende voorzieningen. Het plan moet in voldoende mate in de eigen parkeerbehoefte voorzien. Het plangebied is op basis van de CROW-publicatie gelegen in een matig stedelijk gebied met de gebiedstypering ‘rest bebouwde kom’. Volgens de stedenbouwkundige uitgangspunten (paragraaf 3.1.2) wordt de minimale parkeernorm op basis van de CROW-publicatie gehanteerd. Tevens blijkt uit de stedenbouwkundige uitgangspunten dat gestreefd wordt om extra parkeerplaatsen bovenop de normen van het CROW te realiseren. Op basis van de CROW-publicatie hanteert de gemeente voor zorgappartementen bij een verpleeghuis/verzorgingshuis met bijbehorende zorgvoorzieningen in een matig stedelijk gebied (rest bebouwde kom) een parkeernorm inclusief bezoekersaandeel van minimaal 0,5 en maximaal 0,7 parkeerplaats per wooneenheid. Voor Zonnestraal wordt een norm aangehouden van minimaal 0,6 parkeerplaats per zorgappartement. Voor het plangebied moeten op basis van voorgaande theoretisch 26 (naar boven afgerond) parkeerplaatsen worden gerealiseerd om in de parkeerbehoefte te voorzien. Voorliggend plan voorziet in 41 parkeerplaatsen. Hiermee is voldaan aan de ambitie om meer parkeerplaatsen te realiseren. Het plan veroorzaakt geen onevenredige aantasting van de parkeerbalans in de openbare ruimte. De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de haalbaarheid van het plan.
5.7
Economische uitvoerbaarheid Het realiseren van de ontwikkeling is een particulier initiatief. De locatie is van de gemeente en wordt in de huidige toestand overgedragen aan WBO Wonen. In de bouwgrondexploitatie zijn de gemeentelijke kosten opgenomen. Deze kosten zijn derhalve in de grondopbrengst verdisconteerd, zodat geen exploitatieplan vereist is. Het plan is kostendekkend. Op grond van het bovenstaande kan worden aangenomen dat het plan economisch uitvoerbaar is.
SAB
33
6 6.1.1
Procedure Overleg Te zijner tijd worden in een separate bijlage de resultaten van inspraak in het kader van dit bestemmingsplan verwerkt.
6.1.2
Inspraak Te zijner tijd worden in een separate bijlage de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro verwerkt.
6.1.3
Zienswijzen Te zijner tijd worden in een separate bijlage de zienswijzen verwerkt.
SAB
34
