EXPLOITATIEPLAN WEEGBREE

1450.67-EP4/gs/s/i

Valkenswaard

EXPLOITATIEPLAN “WEEGBREE”

Behorende bij: Bestemmingsplan “Dommelkwartier”

Blad 2. 1450.67-EP4 - Valkenswaard / exploitatieplan “Weegbree”

INHOUDSOPGAVE

DEEL A: TOELICHTING ........................................................................................................................... 4 1.

Inleiding ....................................................................................................................................... 4 1.1. Aanleiding exploitatieplan................................................................................................... 4 1.2. Koppeling met bestemmingsplan “Dommelkwartier” ......................................................... 4 1.3. Leeswijzer .......................................................................................................................... 5

2.

Exploitatiegebied ........................................................................................................................ 6 2.1. Omschrijving van het exploitatiegebied.............................................................................. 6 2.2. Grondgebruik ...................................................................................................................... 7

3.

Eigendomssituatie ...................................................................................................................... 9 3.1. Te verwerven gronden ....................................................................................................... 9

4.

Omschrijving werken en werkzaamheden ............................................................................. 10 4.1. Bouwrijp maken ................................................................................................................ 10 4.2. Nutsvoorzieningen ............................................................................................................ 10 4.3. Woonrijp maken ............................................................................................................... 10

DEEL B: EXPLOITATIEOPZET ............................................................................................................. 11 1.

Exploitatieopzet ........................................................................................................................ 11 1.1. Aanduiding van het tijdvak ............................................................................................... 11 1.2. Aanduiding van de fasering .............................................................................................. 11 1.3. Raming van de inbrengwaarde van de gronden .............................................................. 12 1.4. Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie .......................................... 13 1.5. Raming van de opbrengsten van de exploitatie ............................................................... 14

2.

Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden ............... 16

3.

Gerealiseerde kosten en opbrengsten ................................................................................... 19

4.

Herziening en afrekening exploitatieplan .............................................................................. 20 4.1. Herziening van het exploitatieplan (artikel 6.15 Wro) ...................................................... 20 4.2. Afrekening van het exploitatieplan (artikel 6.20 Wro) ...................................................... 20

DEEL C: REGELS .................................................................................................................................. 21 1.

Begrippen .................................................................................................................................. 21

2.

Werken en werkzaamheden ..................................................................................................... 23

3.

Locatie-eisen ............................................................................................................................. 25 3.1. Fasering............................................................................................................................ 25 3.2. Sociale woningbouw......................................................................................................... 26 3.3. Particulier opdrachtgeverschap ........................................................................................ 26

4.

Slotregel .................................................................................................................................... 27


Bijlagen bij toelichting (deel A) 1. 2. 3. 4. 5.

Kaart ‘Exploitatiegebied’, nr 11102.1-01D Kaart ‘Bestaande situatie’, nr 11102.1-02D Kaart ‘Eigendommenkaart’, nr 11102.1-03D Kaart ‘Ruimtegebruik per eigenaar’, nr 11102.1-04E Kaart ‘Uitgeefbaar terrein per eigenaar (Weegbree)’, nr 11102.1-05BE

Bijlage bij exploitatieopzet (deel B) 1. 2.

Exploitatieopzet Ontwerp regeling plankosten exploitatieplan (plankostenscan) Weegbree

Bijlage bij regels (deel C) 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Programma van Eisen inrichting openbare ruimte exploitatieplan “Weegbree” Gebiedsvisie Dommelkwartier Inrichtingsplan natuur Dommeldal Kaart ‘Fasering (Weegbree)’, nr 11102.1-06BD Kaart ‘Sociale woningbouw / Particulier opdrachtgeverschap (Weegbree)’, nr 11102.1-07BB Regionale Begrippenlijst Wonen, Samenwerkingsverband Regio Eindhoven,


DEEL A: TOELICHTING 1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding exploitatieplan

Het bestemmingsplan “Dommelkwartier” maakt de realisatie van 206 woningen en een kantorencomplex mogelijk. Binnen het plangebied zijn twee deelgebieden waarvoor een exploitatieplan wordt opgesteld, te weten: het deelgebied “Hoppenbrouwers” en het deelgebied “Weegbree”. Voorliggend exploitatieplan heeft betrekking op het deelgebied “Weegbree”, waarbij in de realisatie van 126 woningen is voorzien. Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Wro”) dient met het oog op het gemeentelijk kostenverhaal een exploitatieplan te worden vastgesteld. Op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro en op grond van artikel 6.2.1a Besluit ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Bro”) vervalt de verplichting om een exploitatieplan op te stellen, indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (anterieure overeenkomst met grondeigenaar of gemeentelijk grondeigendom), de noodzaak tot het vastleggen van nadere locatie-eisen ontbreekt (fasering, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap of eisen en regels voor het inrichten van de openbare ruimte) of sprake is van financiële kruimelgevallen. De gronden in het deelgebied “Weegbree” zijn deels in eigendom van de gemeente Valkenswaard (hierna te noemen: “de gemeente”) en deels van particuliere eigenaren. Met deze laatsten heeft de gemeente (nog) geen anterieure overeenkomsten gesloten, met als gevolg dat de gemeente gehouden is om gelijktijdig met het bestemmingsplan “Dommelkwartier” een exploitatieplan van het deelgebied “Weegbree” - als samenhangend onderdeel van het bestemmingsplan - vast te stellen.

1.2.

Koppeling met bestemmingsplan “Dommelkwartier”

Het onderhavige exploitatieplan behoort bij het bestemmingsplan “Dommelkwartier”. Het bestemmingsplan maakt het juridisch-planologisch mogelijk het deelgebied “Weegbree” te ontwikkelen tot woongebied, inclusief openbaar gebied met bijbehorende groenvoorzieningen. De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om: de noodzakelijke juridische basis te leggen voor het kostenverhaal; het tijdvak en fasering te bepalen; eisen, regels, en een uitwerking van regels te stellen. Met inachtneming van voornoemd bestemmingsplan en het onderhavige exploitatieplan kunnen particuliere eigenaren de aan hun eigendom toegekende bestemming zelf realiseren. De gemeente zal alsdan de te verhalen kosten in rekening brengen aan de eigenaren op basis van een posterieure overeenkomst of bij het verlenen van een omgevingsvergunning. De percelen in het deelgebied “Weegbree”, die in eigendom zijn van de gemeente, worden door de gemeente bouwrijp gemaakt en als zodanig door de gemeente verkocht, waardoor het kostenverhaal middels de gronduitgifte is verzekerd.


1.3.

Leeswijzer

Het exploitatieplan “Weegbree” bestaat uit een toelichting met bijlagen (deel A), de exploitatieopzet met bijlagen (deel B) en de regels met bijlagen (deel C). Conform de bepalingen van artikel 6.13 lid 1 Wro (verplichte onderdelen) en artikel 6.13 lid 2 Wro (niet verplichte onderdelen) zijn deze wettelijke bepalingen in de verscheidene delen van het exploitatieplan “Weegbree” verwerkt. In deel A Toelichting worden in de hoofdstukken 2 en 3 achtereenvolgens de begrenzing van het exploitatiegebied, het grondgebruik, het grondeigendom en de te verwerven gronden beschreven. In deel B Exploitatieopzet is de exploitatieopzet opgenomen, die een raming van de inbrengwaarden, kosten en opbrengsten bevat. Daarnaast is opgenomen binnen welk tijdvak en met welke fasering de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden. Voorts is de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden opgenomen. Tot slot wordt een overzicht gegeven van de reeds gerealiseerde kosten. In deel C Regels worden in hoofdstuk 1 de in de regels gebruikte begrippen uitgelegd. Hoofdstuk 2 bevat de eisen en regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Hoofdstuk 3 bevat de nadere locatie-eisen voor fasering, sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. In hoofdstuk 4 is aangegeven hoe het exploitatieplan wordt geciteerd.


2.

Exploitatiegebied

Het exploitatiegebied heeft niet vanzelfsprekend dezelfde grenzen als het bestemmingsplangebied. Daarbij kan het exploitatiegebied echter niet groter, maar wel kleiner zijn dan het bestemmingsplangebied. Hiervan is sprake in het onderhavige exploitatieplan “Weegbree”. Dit hoofdstuk beschrijft het exploitatiegebied en de redenen voor de gekozen begrenzing. Daarnaast wordt aangegeven hoe het voorgenomen grondgebruik van het exploitatiegebied eruit ziet.

2.1.

Omschrijving van het exploitatiegebied

Het exploitatiegebied “Weegbree” is gelegen ten noordwesten van de woonkern Valkenswaard en kenmerkt zich door de bijzondere situering ten opzichte van het beekdal van de Dommel en het aangrenzende open landschap. Het beekdal wordt gekenmerkt door het licht glooiende landschap en de rivier de Dommel die in het dal stroomt. Het exploitatiegebied wijkt, zoals reeds aangegeven, af van het bestemmingsplangebied “Dommelkwartier”. Het exploitatiegebied “Weegbree” is kleiner dan het bestemmingsplangebied vanwege: – ruimtelijke en functionele samenhang: het bestemmingsplan “Dommelkwartier” wordt als een ruimtelijk geheel beschouwd, maar de functionele samenhang van het exploitatiegebied “Hoppenbrouwers” met het exploitatiegebied “Weegbree” is niet voor alle delen van het bestemmingsplan “Dommelkwartier” aanwezig. Op de als bijlage 1 behorende bij deel A van dit exploitatieplan gevoegde kaart ‘Exploitatiegebied’ is zowel de bestemmingsplangrens als de grens van het exploitatiegebied “Weegbree” weergegeven. Ter indicatie is in onderstaande afbeelding de globale begrenzing van zowel het bestemmingsplangebied (blauwe begrenzing) als het exploitatiegebied (rode begrenzing) weergegeven.


Luchtfoto met globale begrenzing bestemmingsplangebied (blauw) en exploitatieplangebied (rood) Bron: Google Maps, 2012

In bijlage 2 behorende bij deel A van dit exploitatieplan is tevens de bestaande situatie van het plangebied “Dommelkwartier” weergegeven. 2.2.

Grondgebruik

Het grondgebruik voor het exploitatiegebied “Weegbree” is gebaseerd op de gebiedsvisie Dommelkwartier, inclusief stedenbouwkundig plan van Compositie 5 Stedenbouw B.V. te Breda, die door het college van burgemeester en wethouders is vastgesteld op 14 juli 2009. Uit het stedenbouwkundig plan kan het toekomstige grondgebruik van dit gebied worden afgeleid, onderverdeeld in de volgende categorieën: -

38.445 m² 17.109 m² 28.962 m²

Uitgeefbaar gebied (woningen, bedrijven); Openbaar gebied (wegen en bijbehorende groenvoorzieningen); Groen (inclusief fiets- / wandelpaden).

De bovenstaande onderverdeling van het grondgebruik vormt de basis voor de exploitatieopzet, als beschreven in deel B.


Het voorgenomen grondgebruik is tevens weergegeven op de kaart ‘Ruimtegebruik per eigenaar’, die als bijlage 4 behorende bij deel A van dit exploitatieplan is aangehecht. De bedoelde kaart heeft uitsluitend een financiële functie en geen functie om de verkaveling bindend voor te schrijven. De uit deze bijlage gegenereerde informatie met betrekking tot oppervlakten van kadastrale percelen kan echter afwijken van de daadwerkelijke in het Kadaster opgenomen oppervlakten. In deze situatie is de oppervlakte uit het Kadaster leidend en zullen de ramingen in het exploitatieplan dienovereenkomstig worden bijgesteld.


3.

Eigendomssituatie

In het exploitatiegebied “Weegbree” is nog een aantal gronden in eigendom van particuliere eigenaren. De gemeente beoogt deze gronden minnelijk te verwerven voor vaststelling van dit exploitatieplan.

3.1.

Te verwerven gronden

De eigendomssituatie in het exploitatiegebied “Weegbree” is weergegeven op de ‘Eigendommenkaart’, die als bijlage 3 behorende bij deel A van dit exploitatieplan is opgenomen. Uit deze kaart kan worden geconcludeerd dat - verspreid in het exploitatiegebied - in totaal 10 kadastrale percelen in eigendom zijn van een viertal particulieren c.q. private partijen. De gemeente beoogt deze gronden vóór vaststelling van het exploitatieplan minnelijk te verwerven of het kostenverhaal anderszins te verzekeren, teneinde de realisatie van exploitatieplan “Weegbree” te kunnen garanderen. In het geval geen minnelijke overeenstemming kan worden bereikt met de eigenaren van de betrokken gronden in het exploitatiegebied, zal de gemeente, indien noodzakelijk, overgaan tot het gebruik van het instrument onteigening. Mocht een eigenaar daarbij een succesvol beroep op zelfrealisatie doen, waardoor onteigening van het betreffende particuliere eigendom niet aan de orde is, dan moeten de eisen en regels, zoals opgenomen in dit exploitatieplan, eveneens in acht worden genomen. Hiermee blijft het gewenste kwaliteitsniveau van het bestemmingsplan gewaarborgd.


4.

Omschrijving werken en werkzaamheden

Als onderdeel van het bestemmingsplan “Dommelkwartier” moeten voor de realisatie van het deelgebied “Weegbree” werken en werkzaamheden worden uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden de benodigde werken, werkzaamheden en voorzieningen omschreven die betrekking hebben op het bouwrijp en woonrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte.

4.1.

Bouwrijp maken

In het exploitatiegebied “Weegbree” zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien: -

4.2.

het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels; het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; het dempen van sloten en watergangen; het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; het afvoeren van grondwater; het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen; het aanleggen van bouwwegen; en overige voorkomende werkzaamheden.

Nutsvoorzieningen

In het exploitatiegebied “Weegbree” zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien: -

4.3.

aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antennesysteem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties / gebouwen voor duurzame energievoorzieningen.

Woonrijp maken

In en ten behoeve van het exploitatiegebied “Weegbree” zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de openbare ruimte voorzien: -

het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen; het herstructureren van De Weegbree, alsmede het aanpassen van het Zandpad; het aanleggen van trottoirs, voet- en rijwielpaden en parkeerplaatsen; het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, hondentoiletten, sierende elementen en afrasteringen in de openbare ruimte; het aanleggen van groenvoorzieningen; het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen.


DEEL B: EXPLOITATIEOPZET 1.

Exploitatieopzet

De Wro (artikel 6.13) en het Bro (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.6) geven limitatief aan welke kosten in het exploitatieplan mogen worden opgenomen. Daarnaast geeft het Bro aan (artikel 6.2.7) wat tot opbrengsten van de exploitatie wordt gerekend. Onderstaand volgt een toelichting op de exploitatieopzet en haar (verplichte) onderdelen ter zake van het exploitatiegebied “Weegbree”.

1.1.

Aanduiding van het tijdvak

De werkzaamheden in het het deelgebied “Weegbree” - het bouwrijp maken van de gronden - zullen aanvangen, nadat het bestemmingsplan “Dommelkwartier” onherroepelijk is geworden. De exploitatieperiode bedraagt 9 jaar en loopt van 2012 tot en met 2020. Dit betekent dat de gemeentelijke exploitatie per 1 januari 2021 zal worden beëindigd en afgesloten. Een omgevingsvergunning, activiteit bouwen, zal niet worden verleend indien de volledige aanvraag niet binnen het aangeduide tijdvak van uitgifte wordt ingediend, als beschreven in deel C Regels, paragraaf 3.1. Indien een omgevingsvergunning voorafgaand aan dit tijdvak wordt ingediend, zal deze pas worden verleend bij aanvang van het tijdvak.

1.2.

Aanduiding van de fasering

In de exploitatieopzet is de uitgifte van bouwrijpe gronden voor woningbouw voorzien in 5 jaar, te weten: 2014 tot en met 2019. In onderstaande tabel 1 is de fasering van de kosten en opbrengsten, zoals gehanteerd in de exploitatieopzet, procentueel opgenomen. Fasering van de kosten en opbrengsten

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen Kosten buiten het exploitatiegebied Kosten voor toekomstige exploitaties Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer (netto) Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten Uitgifte gronden Bijdragen en subsidies van derden Bijdrage andere exploitaties

100% 0% 100% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 2% 50% 0% 20% 0% 0% 0% 100% 0% 100% 0%

Tabel 1: fasering van de kosten en opbrengsten

0% 0% 0% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 0% 10% 25% 0% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 22% 0% 0% 25% 0% 10% 0% 0% 0% 0% 22% 0% 0%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 18% 21% 15% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 17% 20% 16% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 10% 10% 10% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 34% 0% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 0% 0% 34% 0% 0%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 18% 0% 34% 0% 17% 0% 0% 10% 0% 0% 0% 0% 34% 0% 0%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 18% 0% 0% 0% 18% 0% 0% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%


Vanuit deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment (peildatum exploitatieplan en bestemmingsplan) “teruggerekend”, waarbij de totale kosten en totale opbrengsten contant worden gemaakt. In onderstaande tabel 2 zijn de parameters voor het contant maken van de totale kosten en totale opbrengsten opgenomen. Parameters dynamische eindwaardeberekening

Startdatum exploitatie Einddatum exploitatie

1-1-2012 1-1-2021

Prijspeildatum

1-1-2012

Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Rente baten Rente contante waarde

2,0% 0,0% 4,0% 4,0% 4,0%

per jaar per jaar per jaar per jaar per jaar

Tabel 2: parameters exploitatieopzet

1.3.

Raming van de inbrengwaarde van de gronden

Om de inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied te ramen, worden, conform artikel 6.2.3 Bro, tot de kosten gerekend, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: 1. 2. 3. 4.

de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

Ad 1 en 2 Alle eigendommen, gronden en opstallen, in het exploitatiegebied zijn per peildatum 1 januari 2012 getaxeerd conform artikel 40b tot en met 40f Onteigeningswet door een beëdigd en onafhankelijk taxateur. De gemeentelijke (openbare) grond, die niet in het complex Weegbree valt, is het kadastrale perceel Valkenswaard A 3695 ged. (3.861 m²). Dit is de bestaande weg De Weegbree. De totale waarde is daarbij getaxeerd op circa € 3.630.000,00. Ad 3 De kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten, zoals opgenomen in artikel 6.2.3 sub c Bro, worden in totaal geraamd op circa € 72.000,00. Ad 4 Er worden in de exploitatieopzet geen kosten voorzien voor sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen. De totale inbrengwaarden van de gronden en opstallen bedraagt derhalve circa € 3.702.000,00. In onderstaande tabel 3 zijn de bovenstaande kostensoorten opgenomen, zoals voorzien in het exploitatieplan (al dan niet deels gerealiseerd).


Inbrengwaarde gronden

6.2.3.a 6.2.3.b 6.2.3.c 6.2.3.d

Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen opstallen, obstakels, funderingen en kabels & leidingen

Totaal inbrengwaarde gronden

€ 3.629.476 € € 72.590 € € 3.702.066

Tabel 3: raming van de inbrengwaarde van de gronden

1.4.

Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie

In de exploitatieopzet worden alle kosten die verbonden zijn met de exploitatie van het exploitatiegebied geraamd. Bij de raming van kosten is uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij zouden worden gehanteerd. Het prijspeil van de raming van de andere kosten in verband met de exploitatie is 2012. De raming van de andere kosten in verband met de exploitatie heeft op grond van artikel 6.2.4 Bro tot en met artikel 6.2.6 Bro plaatsgevonden. Op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro moeten de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan, naar evenredigheid worden opgenomen in de exploitatieopzet. In deze bepaling zijn de onderstaande drie criteria terug te vinden: 

 

Profijt: het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan moet baat hebben bij de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen. Te denken valt aan fysiek nut (bijvoorbeeld bij wegen of riolering) of aan het feit dat door de voorzieningen en maatregelen een groter gebied kan worden ontwikkeld. Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder het plan niet gemaakt worden of worden mede ten behoeve van het plan gemaakt. Proportionaliteit: als meerdere exploitatiegebieden profijt hebben van een voorziening, werk of maatregel, worden de kosten naar rato verdeeld.

In onderstaande tabel 4 zijn de kostensoorten inclusief kostenstijging opgenomen die in dit exploitatieplan voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd). Andere kosten in verband met de exploitatie

6.2.4.a 6.2.4.b 6.2.4.c 6.2.4.d 6.2.4.e 6.2.4.f 6.2.4.g 6.2.4.h 6.2.4.i 6.2.4.j 6.2.4.k 6.2.4.l 6.2.4.m 6.2.4.n

Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer (netto) Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten

Totaal andere kosten in verband met de exploitatie

€ 65.037 € € 3.187.624 € € 573.078 € € 623.862 € 155.925 € € 855.825 € € 70.220 € € 525.736 € 6.057.307

Tabel 4: raming van de andere kosten in verband met de exploitatie

De raming van de kostenonderzoeken is op basis van werkelijk bestede kosten en een raming van nog te verwachte kosten voor onderzoeken. Deze kostenonderzoeken zijn voornamelijk per 1 januari 2012 in de exploitatieopzet opgenomen.


De raming van de kosten voor de aanleg van voorzieningen in en buiten het exploitatiegebied “Weegbree”, als opgenomen in tabel 4, zijn in opdracht van de gemeente door een extern adviesbureau geraamd en als zodanig in de exploitatieopzet opgenomen. Voor een nadere specificatie en technische omschrijvingen van werken, werkzaamheden en maatregelen wordt verwezen naar bijlage 1 (Programma van Eisen), bijlage 2 (Gebiedsvisie Dommelkwartier) en bijlage 3 (Inrichtingsplan natuur Dommeldal), behorende bij deel C van dit exploitatieplan. Bijlage 2 en bijlage 3 zijn ook te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl of www.ruimtelijkeplannenvalkenswaard.nl. De raming van de kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht, kosten opstellen ruimtelijke plannen en gemeentelijke apparaatskosten zijn conform het ontwerp van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan (Plankostenscan) opgenomen, zoals opgenomen in bijlage 2, behorende bij deel B van dit Exploitatieplan. De kosten voor planschade zijn extern geraamd in opdracht van de gemeente. De totale kosten op eindwaarde van de in tabel 3 en 4 opgenomen kosten bedragen € 11.801.387,00. Aan de hand van de in tabel 2 genoemde parameters komt de contante waarde van de totale kosten uit op € 8.291.498,00. 1.5.

Raming van de opbrengsten van de exploitatie

Op grond van artikel 6.2.7 Bro worden tot de opbrengsten van de exploitatie, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten derde Wro, gerekend de ramingen van de volgende opbrengsten: • • •

van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied; van bijdragen en subsidies van derden; welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

In het deelgebied “Weegbree” omvat het woningbouwprogramma in totaal 126 woningen, dat als volgt is verdeeld: 1. 2. 3.

45 grondgebonden woningen in de sociale sector (5.994 m²); 71 grondgebonden woningen in de vrije sector (22.980 m²); 10 kavels voor particulier opdrachtgeverschap (9.471 m²).

In onderstaande tabel 5 wordt aangegeven welke opbrengsten, inclusief opbrengstenstijging, worden verkregen uit de uitgifte van gronden in het exploitatiegebied. Daarbij is het vastgestelde grondprijsbeleid van de gemeente als uitgangpunt gehanteerd. Opbrengsten van de exploitatie Eenheidsprijs Hoeveelheid Eenheid 6.2.7.a

6.2.7.b 6.2.7.c

Uitgifte gronden

Nominaal

Opbrengsten Stijging

Totaal

€ 14.164.306

€

-

€ 14.153.556

Woningbouw * Woningbouw sociale sector (grondgebonden) Rijwoningen sociale sector

€ 1.822.176

5.994 m2

1.822.176 1.822.176

-

304,00

€ €

€

€

* Woningbouw vrije sector (grondgebonden) Patiowoningen vrije sector 2^1 kapwoningen Vrijstaand geschakeld Vrijstaand Vrijstaand (particulier opdrachtgeverschap)

-

€ 12.331.380

380,00 380,00 380,00 380,00 380,00

6.862 2.931 9.152 4.035 9.471

€ 12.331.380 € 2.607.560 € 1.113.780 € 3.477.760 € 1.533.300 € 3.598.980

€

€ € € € €

Bijdragen en subsidies van derden Bijdrage andere exploitaties

€ €

10.750 -

€ €

-

€ €

TOTAAL OPBRENGSTENRAMING

€ 14.164.306

€

-

€ 14.164.306

Tabel 5: raming van de opbrengsten van de exploitatie

m2 m2 m2 m2 m2

10.750 -


Voor een gedetailleerde onderbouwing van de uitgifteprijzen per categorie wordt verwezen naar bijlage 1, behorende bij deel B van dit exploitatieplan. De totale opbrengsten op eindwaarde van in tabel 5 opgenomen opbrengsten bedragen € 16.206.320,00. Aan de hand van de genoemde parameters in tabel 2, bedragen de totale opbrengsten op contante waarde € 11.386.346,00.


2.

Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden

De kosten en opbrengsten van de exploitatieopzet, zoals genoemd in paragraaf 1.4 en 1.5 van deel B, worden gefaseerd in het tijdvak van de exploitatie, waardoor de kosten en opbrengsten onderhevig worden aan de gevolgen van inflatie en van rentekosten / -baten (dynamische eindwaardeberekening). Vanuit deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment “teruggerekend”. Hierdoor worden de totale kosten en totale opbrengsten contant gemaakt. Op grond van artikel 6.16 Wro mogen de contante kosten verhaald worden tot de som van de opbrengsten in de exploitatieopzet, de zogenaamde macro-aftopping. De totale contante kosten worden vervolgens verdeeld (omgeslagen) over alle percelen waarop een bouwplan mogelijk is. Onder een bouwplan wordt op grond van artikel 6.2.1 Bro verstaan: • • •

•

•

de bouw van één of meer woningen of hoofdgebouwen; de uitbreiding van een gebouw met minimaal 1.000 m² brutovloeroppervlakte of één of meer woningen; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel/dienstverlening/kantoor of horecadoeleinden mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies minimaal 1.500 m² brutovloeroppervlakte bedraagt; de bouw van kassen met een oppervlakte van minimaal 1.000 m² brutovloeroppervlakte.

De totale contante kosten, de contante waarde van de ramingen in paragraaf 1.3 en paragraaf 1.4 van deel B, bedragen voor het exploitatieplan € 8.291.498,00. Hierop dient de contante waarde van de (gerealiseerde) bijdrage van derden in mindering te worden gebracht, zijnde € 10.750,00. Dit resulteert in een totaal aan contante kosten van € 8.280.748,00. De bruto exploitatiebijdrage die door de exploitant bij het verlenen van de omgevingsvergunning moet worden betaald, wordt op grond van artikel 6.18 Wro als volgt berekend: 1. 2.

3. 4. 5.

Ten eerste worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld (§ 1.5 deel B). Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht. Vervolgens wordt per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte, of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. Daarna worden, door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor, gewogen eenheden vastgesteld. Vervolgens worden de gewogen eenheden in het exploitatiegebied bij elkaar opgeteld tot een totaal van gewogen eenheden van het exploitatieplan. Tenslotte is het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid dan het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het overeenkomstig het totaal berekende aantal gewogen eenheden.

De totale contante opbrengsten, de contante waarde van de raming in paragraaf 1.5 deel B, bedragen € 11.386.346,00. De totaalsom van de contante kosten is derhalve lager dan de totaalsom van de contante opbrengsten. Aldus kunnen alle kosten worden verhaald.


In onderstaande tabel 6 is de berekening van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid weergegeven. Verhaalbaar bedrag per gewogen eenheid

Eenheidsprijs Programma (m2) (per m²)

Woningbouw * Woningbouw sociale sector (grondgebonden) Rijwoningen sociale sector * Woningbouw vrije sector (grondgebonden) Patiowoningen vrije sector 2^1 kapwoningen Vrijstaand geschakeld Vrijstaand Vrijstaand (particulier opdrachtgeverschap)

5.994 5.994 € 22.980 6.862 2.931 9.152 4.035 9.471

€ € € € €

Gewichtsfactoren

Gewogen eenheden

304,00

0,80

4.795

380,00 380,00 380,00 380,00 380,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

6.862 2.931 9.152 4.035 9.471

Niet woningbouw Totaal gewogen eenheden

37.246

Maximaal verhaalbare kosten

8.280.748

Maximaal verhaalbare kosten per gewogen eenheid

€

222,32

Tabel 6: berekening verhaalbare bedrag per gewogen eenheid

Op basis van het in de omgevingsvergunningaanvraag opgenomen bouwprogramma kan de bruto exploitatiebijdrage worden bepaald. De bruto exploitatiebijdrage wordt bepaald door het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid te vermenigvuldigen met de uitgiftecategorieën die in de aanvraag voor omgevingsvergunning zijn opgenomen. De bepaalde bruto exploitatiebijdrage wordt vervolgens met de navolgende kosten verminderd (artikel 6.19 Wro): 1. 2.

de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven; de eventuele kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan.

Na aftrek van bovenstaande kosten resteert de netto exploitatiebijdrage die de exploitant binnen de daartoe in de omgevingsvergunning gestelde termijn dient te voldoen. Tenslotte moet de netto exploitatiebijdrage worden verminderd met de aankoopwaarde openbaar gebied van de desbetreffende zelfrealisatie. De bovengenoemde netto exploitatiebijdrage is berekend op contante waardedatum 1 januari 2012. De netto exploitatiebijdrage wordt vanaf de contante waardedatum tot aan het moment van verlening omgevingsvergunning, activiteit bouwen, geïndexeerd met de in tabel 2 opgenomen parameter rente contante waarde.


In onderstaande tabel 7 is de voorbeeldberekening van de netto exploitatiebijdrage per eigenaar 1 weergegeven, indien deze exploitant een succesvol beroep op zelfrealisatie doet . Berekeningswijze exploitatiebijdrage per omgevingsvergunning

Stap 1: gegevens ingediende omgevingsvergunning

A B C D E

Inbrengwaarde perceel Uitgeefbaar gebied perceel Openbaar gebied perceel Totaal aantal gewogen eenheden omgevingsvergunning Zelfverrichte werkzaamheden

€ 1.000.000 60% 40% 20.000 € -

Stap 2: berekening exploitatiebijdrage per omgevingsvergunning

F Totaal contante kosten G Totaal contante opbrengsten

€ 8.280.748 € 11.386.346

H Maximaal verhaalbare kosten ( = minimum van F en G)

€ 8.280.748

I Totaal aantal gewogen eenheden exploitatieplan J Maximaal verhaalbare kosten per gewogen eenheid D Totaal aantal gewogen eenheden omgevingsvergunning

€

K Maximaal te verhalen kosten op omgevingsvergunning ( = J x D / bruto exploitatiebijdrage )

€ 4.446.493

A Inbrengwaarde perceel B Uitgeefbaar gebied perceel L Inbrengwaarde zelf te bebouwen deel perceel ( = A x B )

€ 1.000.000 60% € 600.000

E Zelfverrichte werkzaamheden aanvrager omgevingsvergunning

€

M Netto exploitatiebijdrage omgevingsvergunning ( = K - L - E ) te betalen bij verlening van de omgevingsvergunning

€ 3.846.493

37.246 222,32 20.000

-

Tabel 7: netto exploitatiebijdragen individuele eigenaar

1

In de berekening is uitgegaan van een fictieve toekomstige situatie van een grondeigenaar met een fictieve inbrengwaarde en fictieve gewogen eenheden. De contante kosten en opbrengsten zijn op het exploitatieplan “Weegbree” gebaseerd.


3.

Gerealiseerde kosten en opbrengsten

De in de exploitatieopzet opgenomen begroting van kosten en opbrengsten is voor een groot deel gebaseerd op ramingen. In de huidige situatie zijn reeds (een gedeelte van) onderzoeken en planvoorbereidende werkzaamheden uitgevoerd. Op een enkele bijdrage na zijn nog geen opbrengsten uit gronduitgifte of anderszins in het kader van dit exploitatieplan gerealiseerd. Een overzicht van de gerealiseerde kosten en opbrengsten, bij vaststelling van het exploitatieplan, zijn op grond van artikel 6.2.8 Bro in onderstaande tabel 8 weergegeven. Percentage gerealiseerde kosten Begroot

Gerealiseerd per 31/12/2011

%

Kostensoort 6.2.3.a Waarde van de gronden 6.2.3.b Waarde van de opstallen 6.2.3.c Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. 6.2.3.d Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen

€ € € €

3.629.476 72.590 -

€ € € €

-

0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

6.2.4.a 6.2.4.b 6.2.4.c 6.2.4.d 6.2.4.e 6.2.4.f 6.2.4.g 6.2.4.h 6.2.4.i 6.2.4.j 6.2.4.k 6.2.4.l 6.2.4.m 6.2.4.n

€ € € € € € € € € € € € € €

65.037 3.187.624 573.078 623.862 155.925 855.825 70.220 525.736

€ € € € € € € € € € € € € €

469 67 12.094 53.736 42.497 3.410

0,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1,9% 34,5% 0,0% 5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,6%

Totaal kosten

€

9.759.372 €

112.273

1,2%

Opbrengstensoort 6.2.7.a Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties

€ € €

14.153.556 € 10.750 € €

10.750 -

0,1% 0,0% 0,0%

Totaal opbrengsten

€

14.164.306

10.750

0,1%

Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer (netto) Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten

€

Tabel 8: percentage gerealiseerde kosten en opbrengsten

De reeds gemaakte kosten voor het bestemmingsplan “Dommelkwartier” zijn naar rato van de oppervlakte van het exploitatiegebied “Weegbree” en het exploitatiegebied “Hoppenbrouwers” verdeeld.


4.

Herziening en afrekening exploitatieplan

4.1. Herziening van het exploitatieplan (artikel 6.15 Wro) Een exploitatieplan wordt na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar herzien, totdat de in dat exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Indien tegen het exploitatieplan beroep is ingesteld, vangt deze termijn aan op de dag nadat een beslissing omtrent het exploitatieplan onherroepelijk is geworden. Bij een herziening van een exploitatieplan is artikel 6.15, eerste lid Wro niet van toepassing en kan de mededeling, bedoeld in artikel 6.15, tweede lid Wro, achterwege blijven voor zover de herziening uitsluitend betrekking heeft op: • • • •

een uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten; een aanpassing van deze ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering; een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten, of andere niet-structurele onderdelen.

Deze herziening kan ertoe leiden dat eigenaren die nog geen omgevingsvergunning hebben aangevraagd, een hogere of een lagere exploitatiebijdrage moeten betalen dan in het geval de eigenaren voor de herziening hun omgevingsvergunningaanvraag hadden ingediend. De daadwerkelijk te betalen exploitatiebijdrage bij de verlening van de omgevingsvergunning is af te leiden uit de laatst vastgestelde herziening van het exploitatieplan.

4.2. Afrekening van het exploitatieplan (artikel 6.20 Wro) Binnen drie maanden na uitvoering van de in een exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast. Bij de afrekening worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend op grond van de totale kosten en het totale aantal gewogen eenheden in het exploitatiegebied. De basiseenheden en gewichtsfactoren die zijn toegepast bij de berekening van een betaalde exploitatiebijdrage, worden ook toegepast bij de herberekening. Indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, betaalt de gemeente binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil, voor zover het groter is dan vijf procent, naar evenredigheid terug met rente aan degene die ten tijde van de betaling van de bijdrage, of een gedeelte daarvan, houder was van de desbetreffende omgevingsvergunning, of diens rechtsopvolger. Indien ten minste negentig procent van de in het exploitatieplan begrote kosten is gerealiseerd, wordt op verzoek met betrekking tot de desbetreffende exploitatiebijdrage een afrekening opgesteld. Tegen een besluit omtrent de afrekening en de herberekende exploitatiebijdrage kan beroep worden ingesteld.


DEEL C: REGELS 1.

Begrippen

Bestemmingsplan

: Het bestemmingsplan “Dommelkwartier”.

Bouwkavels

: De gronden waarop één of meer bouwplannen mogelijk zijn.

Exploitatiebijdrage

: De door een particuliere exploitant via de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigde betaling in de kosten van de grondexploitatie op grond van artikel 6.18 Wro en artikel 6.19 Wro. De exploitatiebijdrage wordt berekend op de contante waardedatum, zijnde 1 januari 2012. De exploitatiebijdrage wordt vanaf de contante waardedatum tot aan het moment verlening omgevingsvergunning, activiteit bouwen, geïndexeerd met de in paragraaf 1.2 van deel B van dit Exploitatieplan opgenomen parameter.

Exploitatieplan

: Het exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro en artikel 6.13 Wro.

Exploitatiegebied

: Het gebied waarop dit Exploitatieplan van toepassing is, zoals weergegeven in bijlage 1 behorende bij deel A van dit Exploitatieplan.

Exploitatieopzet

: De exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c Wro en als bedoeld in hoofdstuk 1 van deel B van dit Exploitatieplan.

Openbare ruimte

: De gronden waarop de openbare voorzieningen worden gereconstrueerd of gerealiseerd, waaronder openbare wegen, waterwegen en groenvoorzieningen.

Bouwrijp maken

: In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien: • het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels; • het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; • het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; • het dempen van sloten en watergangen; • het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; • het afvoeren van grondwater; • het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen; • het aanleggen van bouwwegen; • overige voorkomende werkzaamheden.

Nutsvoorzieningen

: In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien conform het Programma van Eisen inrichting openbaar gebiedexploitatieplan “Weegbree”, bijlage 1 behorende bij deel C van dit exploitatieplan: • aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antennesysteem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen.


Woonrijp maken

: In en ten behoeve van het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de Openbare ruimte voorzien: • Het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen; • Het herstructureren van De Weegbree en het aanpassen van het Zandpad; • Het aanleggen van trottoirs, voet- en rijwielpaden en parkeerplaatsen; • Het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; • Het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, hondentoiletten, sierende elementen en afrastering in de Openbare ruimte; • Het aanleggen van groenvoorzieningen; • Het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen.


2.

Werken en werkzaamheden

2.1.

De bestekken en tekeningen voor de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte, dienen te voldoen aan (I) de technische eisen zoals opgenomen in het Programma van Eisen, dat als bijlage 1 behorende bij.deel C van dit Exploitatieplan is gevoegd, alsmede (II) de door de gemeente gestelde nadere beeldkwaliteitseisen, zoals vastgelegd in de gebiedsvisie Dommelkwartier (inclusief stedenbouwkundig plan), dat als bijlage 2 behorende bij deel C van dit Exploitatieplan is gevoegd.

2.2.

Als onderdeel van het Bouwrijp maken, dient het terrein te worden geëgaliseerd c.q. aangevuld met schoon zand c.q. grond (van maximaal milieucategorie 1) tot maaiveldhoogte, een en ander zoals opgenomen in het Programma van Eisen, dat als bijlage 1 behorende bij deel C van dit Exploitatieplan is gevoegd.

2.3.

Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken van het Exploitatiegebied, de aanleg van Nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte, voordat het bestek ter goedkeuring is voorgelegd aan en is goedgekeurd door burgemeester en wethouders.

2.4.

De bestekken en tekeningen zullen worden getoetst aan de gestelde eisen in de in lid 2.1 genoemde stukken. Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na ontvangst van de bestekken en tekeningen omtrent de goedkeuring van deze stukken.

2.5.

De werken en werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd in overeenstemming met de door de gemeente goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het bouwen woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen, zoals opgenomen in de in lid 2.1 genoemde stukken. De partij die uitvoert, is aansprakelijk voor schade die zijn bouwactiviteiten veroorzaken.

2.6.

De uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte vinden plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aangewezen toezichthouder. De toezichthouder geeft aanwijzingen over de route van het bouwverkeer. Na de start van de uitvoering van de werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot de gronden van het Exploitatiegebied waarop de uitvoering plaatsvindt. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd.

2.7.

Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren, zijn verplicht tot het onderhouden van de bouwwegen, totdat deze wegen als onderdeel van de Openbare ruimte woonrijp zijn gemaakt.

2.8.

Zodra de werken en werkzaamheden zijn voltooid, wordt hiervan door partijen schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding wordt een voltooiingverslag gevoegd, dat een aanduiding van de werken en werkzaamheden inhoudt, waarop de melding betrekking heeft.

2.9.

Een voltooiingverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.


2.10.

Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een voltooiingverslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt, dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met de goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het bouwen woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen, zoals opgenomen in de in lid 2.1 genoemde stukken.

2.11.

Voor exploitant geldt na overdracht van de Openbare ruimte aan de gemeente een garantieperiode van 12 maanden, waarin hij eventuele gebreken voor zijn rekening herstelt.

2.12.

Het is verplicht de diensten, werken en werkzaamheden namens de gemeente openbaar aan te besteden volgens de richtlijnen 2004/18/EG van het Europees Parlement en de raad van 31 maart 2004 betreffende de coördinatie van de procedures voor het plaatsen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten, zoals gepubliceerd in PbEG 2004, L 134/114 d.d. 30 april 2004, alsmede volgens de interpretatieve mededeling van de Europese Commissie over de Gemeenschapswetgeving die van toepassing is op het plaatsen van opdrachten die niet of slechts gedeeltelijk onder de richtlijnen inzake overheidsopdrachten vallen, zoals gepubliceerd in PbEG 2006, C 179/02. Wat betreft opdrachten met een opdrachtsom onder het betreffende drempelbedrag uit de voornoemde richtlijnen, dient voorts het gemeentelijk aanbestedingsbeleid te worden gevolgd, welke door initiatiefnemer op te vragen is bij de gemeente.

2.13.

Om te garanderen dat aan het in lid 2.12 bepaalde wordt voldaan, dient exploitant de raming van de door deze exploitant aan te leggen openbare voorzieningen 13 weken voorafgaand aan de geplande aanleg ter controle aan de gemeente voor te leggen. Daarbij dient de exploitant tevens een aanbestedingsprotocol op te stellen in overleg met het cluster centrale inkoop van de gemeente Valkenswaard, waarin is aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt gegund. Dit aanbestedingsprotocol dient aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd. Burgemeester en wethouders beslissen uiterlijk 8 weken na ontvangst van de raming en het protocol omtrent de instemming met het protocol.

2.14.

De gunning van opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats in overeenstemming met het aanbestedingsprotocol waarmee door burgemeester en wethouders is ingestemd.

2.15.

Het is verboden de werken, werkzaamheden en bouwwerken, zoals omschreven in hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan, uit te voeren in strijd met de eisen zoals opgenomen in de regels 2.1 tot en met 2.14 van hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan.


3.

Locatie-eisen

Voor het Exploitatieplan “Weegbree” is een fasering opgesteld om tot een zorgvuldige en geleidelijke realisatie van het plangebied te komen. Het Exploitatieplan is daarbij opgedeeld in verschillende bouwblokken die in de tijd zijn gefaseerd.

3.1.

Fasering

3.1.1.

In bijlage 4 behorende bij deel C van dit Exploitatieplan is de kaart ‘Fasering (Weegbree)’ opgenomen. Op de kaart is aangegeven wanneer de grond voor het programma wordt uitgegeven. De omgevingsvergunning, activiteit bouwen, zal worden verleend indien de volledige aanvraag binnen het op de voornoemde kaart aangegeven tijdvak van de fasering valt. Op de desbetreffende kaart wordt in een elftal bouwblokken voorzien. De omgevingsvergunning, activiteit bouwen, kan voor deze bouwblokken slechts worden verleend indien deze overeenkomt met de opgenomen jaartallen. Bouwblok nr. 1, 2, 3 en 11: 2014 / 2015: Bouwblok nr. 4, 5, 6, 7, 8, 9 en 10: 2018 / 2019. Indien een omgevingsvergunning voorafgaand aan dit tijdvak wordt ingediend, zal deze pas worden verleend bij aanvang van het tijdvak.

3.1.2.

Met de uitvoering van een bouwplan, zoals opgenomen in de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, mag pas worden begonnen, nadat dit bouwplan rechtstreeks ontsloten is via een bouwweg die voldoet aan de in hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan.

3.1.3.

Een omgevingsvergunning, activiteit bouwen, voor de bouwblokken 4, 5, 6, 7, 8, 9 en 10 wordt pas verstrekt op het moment dat bouwblok 1, 2, 3 en 11 zijn gerealiseerd, en de daarbij behorende gronden tevens woonrijp gemaakt zijn.

3.1.4.

Met de uitvoering van een bouwplan, zoals opgenomen in de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, mag pas worden begonnen op het moment dat het volledige, bij het bouwblok behorende deelgebied, bouwrijp is gemaakt.

3.1.5.

Het is verboden werk, werkzaamheden en activiteiten uit te voeren die in strijd zijn met de voornoemde fasering in artikel 3.1.1 tot en met artikel 3.1.4, als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan.

3.1.6.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 3.1, als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan, maar alleen indien de ontheffing past binnen een ter inzage gelegde herziening van dit Exploitatieplan.


3.2.

Sociale woningbouw

In het plangebied “Weegbree” dient bouwblok 1 als sociale sector te worden gerealiseerd. Dit betreft 45 woningen, oftwel 35,7% van het totaal aantal te bouwen woningen. 3.2.1.

Voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen worden aangewezen de gronden die met de aanduiding “sociaal” zijn opgenomen op de bijlage 5 behorende bij deel C van dit Exploitatieplan.

3.2.2.

Een sociale huurwoning is een woning, zoals bepaald in artikel 1.1.1 onder d Bro. Voor een nadere specificatie van de bepaling sociale huurwoning, als bedoeld in dit Exploitatieplan, wordt verwezen naar bijlage 6 behorende bij deel C van dit Exploitatieplan.

3.2.3.

Sociale huurwoningen dienen voor een periode van 10 jaar als zodanig in stand te worden gehouden, nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, en gedurende die periode onder de huurprijs uit de Wet op de huurtoeslag te blijven. De aanvrager van de omgevingsvergunning dient beide onderdelen bij de aanvraag van de omgevingsvergunning aan te tonen. Indien de aanvrager van de omgevingsvergunning dit niet kan aantonen, eist de gemeente dat hiertoe een overeenkomst wordt gesloten, waarin deze vereisten worden gewaarborgd.

3.2.4.

Het is verboden in strijd met de regels te handelen, zoals omschreven in de paragrafen 3.2.1 tot en met 3.2.3 van deel C van dit Exploitatieplan.

3.3.

Particulier opdrachtgeverschap

In het Exploitatiegebied “Weegbree” dient bouwblok 8 in particulier opdrachtgeverschap uit te worden gegeven. Dit betreft 10 kavels, oftewel 8% van het totaal aantal te bouwen woningen. 3.3.1.

Voor de ontwikkeling van 10 kavels voor particulier opdrachtgeverschap worden aangewezen de gronden die met de aanduiding “particulier opdrachtgeverschap” zijn opgenomen op de bijlage 5 behorende bij deel C van dit Exploitatieplan. Van een kavel voor particulier opdrachtgeverschap is sprake als een particulier volledige juridische zeggenschap heeft en de verantwoordelijkheid draagt, voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning.

3.3.2.

Bij de uitgifte van deze kavels dienen de bepalingen van de gemeentelijke nota grondbeleid in acht te worden genomen.

3.3.3.

Het is verboden in strijd met de regels te handelen, zoals omschreven in de paragrafen 3.3.1 tot en met 3.3.2 van deel C van dit Exploitatieplan.


4.

Slotregel

Dit Exploitatieplan wordt geciteerd als: “Exploitatieplan Weegbree”.

EXPLOITATIEPLAN WEEGBREE

Recommend Documents