Exploitatieplan Gouweknoop

Exploitatieplan Gouweknoop Gemeente Moordrecht

Ontwerp

2 februari 2009

Projectnummer R.151350-738-01

Inhoudsopgave

Deel A – Toelichting ................................................................................. 3 1

Inleiding.............................................................................................. 3 1.1 Situering ..................................................................................... 3 1.2 Aanleiding en doel van het exploitatieplan .................................. 4 1.3 Leeswijzer................................................................................... 4

2

Het ruimtelijk kader van de ontwikkeling ......................................... 5 2.1 Ruimtelijk kader .......................................................................... 5 2.2 Relatie bestemmingsplan............................................................ 5 2.3 Relatie omliggende exploitatieplannen........................................ 5 2.4 Exploitatieplangrenzen................................................................ 6 2.5 Bovenwijkse voorzieningen......................................................... 6 2.6 Verwervingen.............................................................................. 8

3

Exploitatieopzet ................................................................................. 9 3.1 Algemeen ................................................................................... 9 3.2 Ruimtegebruik en programma..................................................... 9 3.3 Kosten ...................................................................................... 10 3.4 Opbrengsten............................................................................. 14 3.5 Exploitatiebijdrage .................................................................... 14

4

Vervolg ............................................................................................ 16

Deel B – Voorschriften ........................................................................... 17 1

Exploitatiegebied ............................................................................. 18

2

Regels ten aanzien van woningbouwcategorieën ......................... 20

3

Locatie-eisen en aanvullende regels.............................................. 21 3.1 Inleiding .................................................................................... 21 3.2 Regels ...................................................................................... 21 3.3 Ontheffingen ............................................................................. 22 Ontheffingsgronden .................................................................. 22 Voorwaarden ontheffing............................................................ 22

4

Exploitatieopzet ............................................................................... 23

Deel A – Toelichting 1

Inleiding

1.1 Situering Reeds in de Nota Ruimte is de Zuidplaspolder aangewezen als zijnde een potentiële ontwikkellocatie. De Zuidplaspolder is gelegen tussen Gouda, Moordrecht en Waddinxveen. De totale ontwikkeling in de Zuidplaspolder is gesplitst in verschillende deelgebieden. Dit is weergegeven in figuur 1. Gouweknoop is een van de deelgebieden aan de oostzijde van de Zuidplaspolder. Dit deelgebied concentreert zich rond kruisingen van wegen en spoorlijnen, zoals de A12, A20 en provinciale wegen als de N457, N207 en de Zuidelijke Dwarsweg. Het bestemmingsplangebied heeft een omvang van circa 228 hectare. Figuur 1. Deelgebieden Zuidplaspolder

Ontwerp Exploitatieplan Gouweknoop, R.151350-738-01

Pagina 3 van 24

1.2 Aanleiding en doel van het exploitatieplan Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) van kracht geworden. Onderdeel van de Wro is de grondexploitatiewet. Met deze grondexploitatiewet krijgen de gemeenten een instrument in handen om bij particuliere grondexploitaties kosten te verhalen, te verevenen en locatie-eisen te stellen. Voor gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente, bestaat bij planrealisatie het risico dat de gemeente de kosten van openbaar nut niet kan verhalen. Om dit risico te voorkomen kan, en in sommige gevallen moet, een exploitatieplan worden vastgesteld. De gronden in het exploitatieplangebied Gouweknoop zijn nog deels in bezit van particuliere eigenaren. Op een aantal van deze gronden is de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gevestigd. Omdat grondeigenaren mogelijk zelf een deel van het plan willen realiseren, is kostenverhaal niet voor het hele plan verzekerd. Daarom is hier een exploitatieplan verplicht.

1.3 Leeswijzer Het voorliggende exploitatieplan is onderverdeeld in twee delen. Een toelichting op de voorschriften is verwoord in deel A. In deel B is het juridisch bindende gedeelte opgenomen. Deel A begint met een inleidend hoofdstuk. In hoofdstuk twee wordt het ruimtelijke kader van het plan nader uiteengezet. In het laatste hoofdstuk, hoofdstuk drie, wordt een toelichting gegeven op de gegevens zoals deze zijn opgenomen in de exploitatieopzet. Deel B zijn de voorschriften. In vier hoofdstukken passeren achtereenvolgens het exploitatiegebied, regels ten aanzien van woningbouwcategorieën, locatieeisen en aanvullende regels, en de exploitatieopzet.


Pagina 4 van 24

2

Het ruimtelijk kader van de ontwikkeling

2.1 Ruimtelijk kader In de Nota Ruimte is de driehoek RZG Zuidplas aangewezen als de uitbreidingsruimte van de Zuidvleugel van de Randstad. In 2002 is het planproces gestart met het voorbereiden van een Interregionale Structuurvisie (ISV) voor dit gebied. In dit ISV zijn de beleidsuitgangspunten en het ruimtelijke kader voor het Intergemeentelijk Structuurplan (ISP) aangegeven. Inmiddels is op basis hiervan het streekplan Zuid-Holland Oost voor het gebied Zuidplaspolder partieel herzien. In navolging van de ISV, het ISP en het streekplan zijn voor de verschillende deelgebieden van de Zuidplaspolder, waaronder Gouweknoop, bestemmingsplannen opgesteld. Deelgebied Gouweknoop biedt volgens het streekplan mogelijkheden voor de realisatie van woningen, werklocaties en voorzieningen. In de streekplanherziening is het programma Gouweknoop in twee, zowel programmatische als chronologische, fasen verdeeld. Het bestemmingsplan Gouweknoop en het voorliggende exploitatieplan Gouweknoop betreft de ontwikkeling tot 2020. Het programma van de ontwikkeling wordt omschreven in paragraaf 3.2.

2.2 Relatie bestemmingsplan Het voorliggende exploitatieplan hoort bij het bestemmingsplan “Gouweknoop”. De uitgangspunten in het bestemmingsplan gelden ook voor dit exploitatieplan. De grenzen van het exploitatieplan wijken af van de grenzen van het bestemmingsplan. De exploitatieplangrenzen zijn nadergeduid in paragraaf 2.4. Wanneer tussen het ontwerp en het definitieve bestemmingsplan wijzigingen worden doorgevoerd in het bestemmingsplan, worden deze wijzigingen (voor zover ze gevolgen hebben voor de exploitatieopzet) ook meegenomen in het exploitatieplan. Het kan zijn dat in de toekomst een projectbesluit wordt vastgesteld voor delen van het bestemmingsplan. Dit besluit moet binnen een jaar verwerkt zijn in het bestemmingsplan zelf. Hetzelfde geldt voor het exploitatieplan: bij het projectbesluit is een exploitatieplan gevoegd (indien nodig). Deze wordt binnen een jaar verwerkt in het exploitatieplan dat bij het bestemmingsplan hoort. Dit gebeurt in de herziening die ieder jaar plaatsvindt.

2.3 Relatie omliggende exploitatieplannen Zoals de inleiding vermeldt, maakt Gouweknoop onderdeel uit van een grotere ontwikkeling. Dit betekent dat ook kosten gemaakt worden die voor meerdere deelgebieden van de Zuidplaspolder van nut zijn. De zogenaamde bovenplanse kosten en bovenwijkse voorzieningen. De kosten voor deze voorzieningen worden proportioneel verdeeld over de deelgebieden. In


Pagina 5 van 24

paragraaf 2.5 worden deze bovenplanse kosten en bovenwijkse voorzieningen nader gedefinieerd.

2.4 Exploitatieplangrenzen Volgens de Wro moeten de grenzen van het exploitatiegebied gelijk zijn aan de grenzen van het bestemmingsplan of daarbinnen vallen. Het exploitatieplangebied is kleiner dan het bestemmingsplangebied en bestaat uit twee delen. Een nadere detaillering van de exploitatieplangebied wordt gegeven in hoofdstuk 1 van deel B. Het exploitatieplangebied omvat alleen de gedeelten uit het bestemmingsplan waarin bouwplannen worden voorzien. De bouwlocatie aan de noordoostzijde van het bestemmingsplangebied bestaat uit hoogbouw met uitsluitend appartementen. De bouwlocatie aan de zuidwestzijde betreft voornamelijk grondgebonden woningbouw.

2.5 Bovenwijkse voorzieningen Tabel 3 geeft een weergave van de te verdelen kosten over de verschillende deelgebieden binnen de Zuidplaspolder. Alleen de kosten zijn weergegeven die een relatie hebben met het deelgebied Gouweknoop. Het schema kent een drietal categorieën: Categorie 1: Kwaliteit Hoofdplanstructuur De in deze categorie opgenomen elementen behoren tot de hoofdplanstructuur. Bekostiging vindt plaats uit de bovenplanse verevening en bijdragen van derden (subsidies). Het Regionale Orgaan Zuidplaspolder (ROZ) coördineert de financiering en voert de regie op de uitvoering. Categorie 2: Kwaliteit deelgebied De onder deze categorie vallende elementen zijn essentieel voor de ontwikkeling van een deelgebied. Deze elementen dienen in elke deelexploitatie te worden opgenomen. Categorie 3: Kwaliteit gewenst of te realiseren door derden In deze categorie zijn projecten die door derden worden gerealiseerd of waarvoor een bijdrage aan derden wordt gevraagd. Tabel 3. (Bron: Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder) Categorie 1 Water-en klimaatselementen % oppervlaktewater;

Categorie 2

Elk deelgebied

Nieuwerkerker dwarstocht in Gouweknoop; Viaducten spoorlijn Den Haag, RijnGouwelijn en A20 t.b.v. de Nieuwerkerker dwarstocht; Water vasthouden;


Categorie 3

Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard Bovenplanse verevening

Elk deelgebied

Pagina 6 van 24

Infrastructuurelementen RijnGouwelaan; bestaand viaduct over de A12 moet mogelijk worden aangepast; Gouweparklaan viaduct over A20, extra verbinding tussen delen Gouweknoop; Moordrechtboog;

Gouweknoop

Gouweknoop 50% Bovenplanse verevening, Meerjarenprogra mma Infrastructuur provincie ZuidHolland, Meerjarenplan Infrastructuur, Ruimte en Transport (Min. V&W)

Gouweparklaan, oostelijk van de RijnGouwelijn, onderdeel ontsluiting Gouweknoop; Ruimtereserving treinstations Doelwijk en Gouwenkoop Zuid; Spoorvak 3, RijnGouweLijn, nieuwe halte Gouweknoop + passeerspoor; Spoorvak 3, RijnGouweLijn, passage drie sporen bij halte Gouweknoop Zuid (P.M.); Elementen Groenstructuur en fietsroutes Ecozone Westergouwe, met fietsroute;

Groenzone Vijfde Tocht en het Boogpark met fietsroute;

Waddinxveen 50%

Gouweknoop

RijnGouweLijn

Gouda, inclusief Meerjarenprogramma Infrastructuur Provincie ZuidHolland. Bovenplanse verevening+Invest eringsbudget Landelijk gebied van de Provincie?

Herinrichting polderwegen ten behoeve van lokaal verkeer en fietsroutes; Bomenlanen; Fietsroutes op de bestaande wegen, herinrichting als lint; Fietsroute langs


Elk deelgebied Elk deelgebied Elk deelgebied Gouweknoop

Pagina 7 van 24

RijnGouwelijn; Nutsvoorzieningen Nieuwe nutsvoorzieningen in eerste instantie aangelegd door de verantwoordelijke instantie; Kwaliteitsimpuls infrastructuur en entrees Zuidplaspolder (€ 25,0 mln.): Spoorweghaltes Doelwijk en Gouweknoop en de A12/Parallelstructuur van Rotte tot Gouwe, het plantagekwadrant, de aansluiting van de Moordrechtboog op de A12, Viaduct over het Boogpark en het landschapsvenster A20, Oostpolderlaan.

Diverse instanties

Bovenplanse verevening, VROM

2.6 Verwervingen Het plangebied bestaat op dit moment voornamelijk uit agrarische gronden. De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) is gevestigd op gronden binnen het plangebied. Voor de percelen die nog moeten worden verworven wordt ingezet op minnelijke verwerving.


Pagina 8 van 24

3

Exploitatieopzet

3.1 Algemeen De exploitatieopzet (hoofdstuk 4 van deel B) betreft een berekening op basis van kengetallen, doordat het is gebaseerd op een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplicht. Bij het vaststellen van de uitwerkingsplannen zal de exploitatieopzet gefaseerd worden gedetailleerd. De exploitatieopzet houdt rekening met een fasering van de kosten en de opbrengsten met de daarbij gepaard gaande rente- en inflatie-invloeden. Ten behoeve van de rente- en inflatie-invloeden zijn de volgende financiële parameters gebruikt in de exploitatieopzet: rentekosten 5,00% renteopbrengsten 5,00% inflatiecijferkosten 2,50% inflatiecijferopbrengsten 2,50% Het rentekostenpercentage is op basis van de euribor renteprognoses. De euribor renteprognose bedraagt in juni 2008 4,96%. De inflatiecijfers zijn afgeleid van de consumentenprijsindex (CPI). De gemiddelde inflatie van 1990 tot 2008, zonder dat daar extremen in voorkomen, is 2,50%. De looptijd van de in dit bestemmingsplan en exploitatieplan voorziene ontwikkeling in deelgebied Gouweknoop is vanaf 1 januari 2008 tot 31 december 2020.

3.2 Ruimtegebruik en programma Het bestemmingsplan Gouweknoop is een globaal bestemmingsplan met uitwerking. Hierdoor is het ruimtegebruik nog indicatief. Indien voor velden een uitwerkingsplan met een verkavelingsplan wordt vastgesteld zal het daadwerkelijke ruimtegebruik en programma worden opgenomen. Tabel 4 geeft het totale ruimtegebruik binnen het exploitatieplangebied weer. Tabel 5 geeft een nadere detaillering van het bouwprogramma. Tabel 4. Ruimtegebruik in het exploitatieplan Bestemming Uitgeefbaar Groen/ water Verharding


Hoeveelheid 2 211.884 m 2 149.050 m 2 123.681 m

Pagina 9 van 24

Tabel 5. Programma Functie App. Sociaal Rij sociaal App. middelduur Rij middelduur App. duur 2^1 kap duur Vrijstaand duur Totaal

Hoeveelheid 143 143 162 124 47 166 166 951

Percentage 15% 15% 13% 17% 5% 17,5% 17,5% 100%

Voor de berekening van de kosten wordt het programma naar eenzelfde eenheid toegerekend. Elke woning staat gelijk aan een basiseenheid.

3.3 Kosten Er bestaat onderscheid tussen de verschillende kosten, gezien de criteria ‘profijt’, ‘toerekenbaarheid’ en ‘proportionaliteit’. Kosten dienen, wanneer er sprake is van profijt en toerekenbaarheid, proportioneel worden toegerekend naar dit exploitatieplan. Er bestaan drie opties, zie tabel 6. Tabel 6. Onderscheid in toerekenbaarheid van kosten Type 1 Type 2 Type 3

Binnenplanse kosten Bovenwijkse kosten binnen het plan Bovenwijkse kosten buiten het plan

100% toerekenbaar % toerekenbaarheid wordt nader bepaald in dit plan % toerekenbaarheid wordt buiten dit plan bepaald

De kosten in verband met de ontwikkeling van het exploitatieplan bedragen € 78.393.063,=. Dit zijn de kosten op prijspeil 1 januari 2008 (exclusief inflatie en nog te maken rentekosten). Tabel 7 geeft de totale kosten per onderdeel weer. Tabel 7. Specificatie kosten Omschrijving Verwervingen en schadeloosstellingen (type 1) Sloopwerken (type 1) Milieuvoorzieningen en grondonderzoek (type 1) Bouw- en woonrijp maken (type 1) Plankosten (type 1) Planstructurele elementen (type 2) Bovenplanse bijdrage (type 3)


Bedrag (CW 01/januari/2008) € 24.230.800,= € 0,= € 155.947,= € 37.440.109,= € 9.982.724,= € 4.464.640,= € 2.118.843,=

Pagina 10 van 24

Verwervingen en schadeloosstellingen (type 1) De gronden die verworven dienen te worden, ten behoeve van het programma in de eerste fase, zijn als complexwaarde in de exploitatie opgenomen. In een latere herziening van het exploitatieplan zal deze complexwaarde worden vervangen door de inbrengwaarde op basis van de onteigeningswet. Reden hiervoor is het voorkomen van onnodige renteverliezen. Sloopwerken (type 1) Binnen het exploitatieplangebied zijn geen opstallen aanwezig. Milieuvoorzieningen en grondonderzoek (type 1) Er zijn kosten zijn geraamd voor verkennend archeologisch onderzoek, archeologisch vervolgonderzoek, bodemonderzoek, ecologisch en geluidsonderzoek. Deze kosten zijn geraamd aan hand van bedrag per hectare. Uitgangspunt is dat voor het totale exploitatiegebied deze kosten worden gemaakt met uitzondering van de zones waar niets gebeurt in verband met onderliggende kabels en leidingen. Bouw- en woonrijp maken (type 1) De volgende onderdelen vallen onder het bouw- en woonrijp maken: Groot grondwerk € 9.802.628,= Riolering en infiltratie € 5.151.154,= Verharding € 9.146.591,= Groen en water € 1.583.254,= Nutsvoorzieningen € 1.410.404,= Kunstwerken € 5.904.000,= In de kostenraming van groot grondwerk is rekening gehouden met opruimen van het plangebied en het partieel (ter plaatse van de woningen en infrastructuur) ophogen van het terrein met 2 meter zand. De kosten van riolering en infiltratie betreffen het aanleggen droogweerafvoer (DWA) inclusief huisaansluitingen, rioolgemaal en een persleiding. Daarnaast een regenwaterafvoer (RWA) met uitstroomvoorzieningen. De post verharding omvat de kosten voor het aanleggen van tijdelijke bouwwegen, de uiteindelijke woonstraten, fietspaden, trottoirs en parkeerplaatsen. De kostenpost voor groen en water houdt rekening met een basiskwaliteit inrichting. Een basiskwaliteit houdt een aanplant van gras, heesters, hagen en bomen in. De 10% te realiseren oppervlaktewater wordt ontgraven tot een diepte van 1,7 meter. De kosten voor nutsvoorzieningen betreffen het verleggen van kabels en leidingen en het realiseren van brandkranen en lichtmasten. Voor de volgende kunstwerken zijn kosten opgenomen: 2 autobruggen met een lengte van 14 meter; 2 voetgangersbruggen met een lengte van 14 meter; 14 duikers met een lengte van 10 meter en een diameter van 1000 millimeter;


Pagina 11 van 24

2.600 strekkende meter aan geluidsschermen. Ten behoeve van de openbare ruimte zijn diverse elementen opgenomen als speelvoorzieningen, straatmeubilair en bebording. Plankosten (type 1) De planontwikkelingskosten zijn geraamd op 5% van de sloopkosten en milieuvoorzieningen en 10% van het bouw- en woonrijp maken. De Kosten voor Voorbereiding & Toezicht zijn geraamd op 2% van de verwervingen, 12% van sloop en milieuvoorzieningen, 5% over het groot grondwerk, 12% over overige bouw- en woonrijp maken en 16% over planstructurele werken. De plankosten zijn tevens geraamd aan de hand van de concept plankostenscan van 7 september 2008. De uitkomsten van de plankostenscan geeft een klein verschil ten aanzien van het totaal aan geraamde plankosten, namelijk circa € 200.000,= lager. De plankostenscan zal mogelijk in de loop van 2009 worden voorgeschreven via een ministeriële regeling. Nadat de ministeriële regeling ten aanzien van maximering van plankosten bekend is gemaakt, wordt bij de eerstvolgende actualisering van dit exploitatieplan de raming op dit onderdeel aangepast. Planstructurele elementen (type 2) De volgende planstructurele elementen opgenomen (tabel 8):

zijn

in

de

kostenberekening

Tabel 8. Planstructurele elementen Omschrijving Viaduct Gouweparklaan/A20

% 50

Medefinancier Gemeente Waddinxveen

Motivatie HKZ

(aanpassen) Viaduct A12/RijnGouwelijn Wijkaansluiting op bestaande infrastructuur Deel Gouweparklaan Vrijliggend fietspad langs RijnGouwelaan

100

HKZ

100

Naar rato profijt

100 100

HKZ HKZ

Het viaduct over de A20, welke Gouweknoop middels de Gouweparklaan verbindt met de gemeente Waddinxveen, wordt gedeeltelijk betaald vanuit de grondexploitatie Gouweknoop en voor het overige deel door de gemeente Waddinxveen. Dit volgt uit het Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder (zie paragraaf 2.5). Motivatie van de drie criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (art. 6.13 lid 6 Wro): Gouweknoop ondervindt profijt van deze voorziening doordat het de bereikbaarheid vergroot; de voorziening is toerekenbaar doordat er een causaal verband bestaat tussen de ontwikkeling van Gouweknoop en de komst van deze voorziening. De voorziening was niet voorzien zonder de ontwikkeling in Gouweknoop;


Pagina 12 van 24

de mate waarin Gouweknoop profijt ondervindt van deze voorziening is afhankelijk van het aantal verkeersbewegingen over deze voorziening. Vooralsnog is de mate van profijt evenredig verdeeld over beide financiers. Het aanpassen van het viaduct onder de A12, ten behoeve van de RijnGouwelijn, dient volledig ten laste te komen van het exploitatieplan Gouweknoop. Dit volgt uit het Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder en is eerder weergeven in paragraaf 2.5 motivatie van de drie criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (art. 6.13 lid 6 Wro):. Gouweknoop ondervindt profijt van deze voorziening doordat het de komst van de RijnGouwelijn mogelijk maakt en daarmee de bereikbaarheid wordt vergroot; de voorziening is toerekenbaar doordat er een causaal verband bestaat tussen de komst van de RijnGouwelijn en de ontwikkeling in de Zuidplas waar Gouweknoop een onderdeel van uitmaakt; de mate van profijt is regionaal vastgesteld op 100%. Realisatie van een ontsluiting voor Gouweknoop ten behoeve van het wegverkeer wordt volledig ten koste gebracht van het exploitatieplan Gouweknoop. Motivatie van de drie criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (art. 6.13 lid 6 Wro): Gouweknoop ondervindt profijt van deze voorziening; de voorziening is toerekenbaar. Zonder de ontwikkeling van de Gouweknoop; zou de voorziening niet zijn aangelegd; de mate van profijt is 100%. De voorziening dient slechts één doel en wel het ontsluiten van Gouweknoop. Het aanleggen van een gedeelte van de Gouweparklaan dient volledig ten laste te komen van het exploitatieplan Gouweknoop. Het betreft het gedeelte vanaf de RijnGouwelijn tot aan de A20. Dit volgt uit het Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder en is eerder weergeven in paragraaf 2.5. Motivatie van de drie criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (art. 6.13 lid 6 Wro):. Gouweknoop ondervindt profijt van deze voorziening doordat de voorziening de bereikbaarheid vergroot; de voorziening is toerekenbaar doordat er een causaal verband bestaat tussen de komst, en de Gouweparklaan en de ontwikkeling van de Gouweknoop; de mate van profijt is regionaal vastgesteld op 100%. De aanleg van een vrijliggend fietspad langs de RijnGouwelijn dient volledig ten laste te komen van het exploitatieplan Gouweknoop. Alleen voor dat deel van het fietspad dat binnen het bestemmingsplangebied Gouweknoop valt zijn kosten opgenomen. Het Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder is leidend hierin. Motivatie van de drie criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (art. 6.13 lid 6 Wro): Gouweknoop ondervindt profijt van deze voorziening doordat de voorziening de bereikbaarheid vergroot; de voorziening is toerekenbaar doordat er een causaal verband bestaat tussen de komst van de Gouweparklaan en de ontwikkeling van de Gouweknoop; de mate van profijt is regionaal vastgesteld op 100%.


Pagina 13 van 24

Bovenwijkse bijdragen (type 3) Het exploitatieplan Gouweknoop draagt € 10,= per m2 uitgeefbaar bij aan bovenwijkse kosten, zoals de ecologische hoofdstructuur en de Moordrechtboog. De precieze hoogte van deze bijdrage van deelgebied Gouweknoop aan de hoofdplanstructuur wordt op regionale schaal bepaald. Dit regionale financiële kader is in voorbereiding. Bij de herziening van het onderhavige exploitatieplan zal de hoogte van de bovenwijkse bijdrage worden bijgesteld aan dit financiële kader.

3.4 Opbrengsten De opbrengsten in het exploitatieplan bestaan uit de grondverkoop van bouwrijpe grond en subsidies. In het kader van de exploitatieplanberekening worden de subsidies en bijdragen gezien als negatieve kosten en dus bij de berekening in mindering gebracht op de kosten (art. 6.6 Wro). De opbrengsten bedragen op prijspeil 1 januari 2008 € 85.834.800,=. Dit is exclusief rente en inflatie. Gronduitgifte Op basis van het programma in het exploitatieplan en de grondprijzen, zoals residueel bepaald op basis van referentieprojecten, bedraagt de nominale grondopbrengst € 84.834.800,=. De gehanteerde grondprijzen worden weergegeven in tabel 9. Tabel 9. Gehanteerde grondprijzen Functie App. Sociaal Rij sociaal App. middelduur Rij middelduur App. duur 2^1 kap duur Vrijstaand duur

Grondprijs per appartement € 13.476,= € 23.534,= € 42.851,= € 72.135,= € 56.364,= € 113.103,= € 254.407,=

Subsidies en bijdragen Voor Gouweknoop wordt een bijdrage in de grondexploitatie verwacht van de gemeente Waddinxveen ter hoogte van € 1.000.000,=. Dit is exclusief rente en inflatie invloeden. De bijdrage betreft een tegemoetkoming in 50% van de totale kosten voor het aanleggen van een viaduct ten behoeve van de kruising tussen de Gouweparklaan en de A20.

3.5 Exploitatiebijdrage Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdragen worden de kosten omgeslagen over het programma. Conform de in de wet voorgeschreven methode wordt het programma nog omgezet in gewogen eenheden op basis van de grondprijzen. De gewogen eenheden bedragen 1.176 (zie tabel 10).


Pagina 14 van 24

10. Gewogen eenheden op basis van de grondprijzen Soort appartement App. Sociaal Rij sociaal App. middelduur Rij middelduur App. duur 2^1 kap duur Vrijstaand duur Totaal

Basiseenheden

Grondprijs

Gewicht

143 143 162 124 47 166 166 951

€ 13.476,= € 23.534,= € 42.851,= € 72.135,= € 56.364,= € 113.103,= € 254.407,=

0,19 0,33 0,59 1,00 0,78 1,57 3,53

Gewogen basiseenheid 27 47 96 124 37 260 585 1.176

De exploitatiebijdrage per basiseenheid bedraagt € 57.855,=. Tabel 11 geeft aan hoe tot dit bedrag wordt gekomen. De totale kosten, inclusief inflatie, dienen in vermindering te worden gebracht met verkregen subsidies (art. 6.6 Wro). Er mogen niet meer kosten worden verhaald dan er aan opbrengsten zijn waardoor, in deze situatie, het te verhalen bedrag sterk daalt (6.18 lid 5 Wro). Als laatste worden de te verhalen kosten gedeeld door het totaal aan gewogen basiseenheden waardoor het bedrag per gewogen basiseenheid bekend wordt. Tabel 11. Bedrag per gewogen basiseenheid Te verhalen kosten Minus subsidies en/of bijdragen Netto te verhalen kosten Totale opbrengsten(drempel) Mogelijke te verhalen kosten Aantal gewogen basiseenheden Te verhalen kosten per gewogen eenheid


(contante waarde 1 januari 2008) € 68.688.876,= € 648.731,= € 68.040.145,= € 69.214.070,= € 68.040.145,= 1.176 € 57.855,=

Pagina 15 van 24

4

Vervolg Nadat het exploitatieplan onherroepelijk is geworden, wordt het exploitatieplan ten minste eenmaal per jaar herzien, totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken die voorzien zijn in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. Tegen een herziening kan alleen bezwaar en beroep worden ingesteld als het een herziening betreft van structurele onderdelen. Een structurele herziening betreft een wijziging anders dan de volgende gevallen: a. uitwerking en detaillering van ramingen van kosten en opbrengsten; b. aanpassing ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering; c. vervanging van de ramingen, gemeentelijke kosten door de gerealiseerde kosten; d. andere niet structurele onderdelen. Ad a. Naarmate het planproces vordert, worden de ontwerpen steeds gedetailleerder. Het is dan bijvoorbeeld bekend welk soort straatsteen er wordt gebruikt en welke speeltoestellen worden geplaatst. De bedragen in de ramingen worden dan daarop aangepast. Ad b. De kosten worden nu geraamd, maar pas in de toekomst gemaakt. Door marktontwikkelingen en prijsveranderingen, veranderen deze kosten. Bij de berekening van de exploitatiebijdrage is een prijsontwikkeling meegenomen die gebaseerd is op de ontwikkeling in afgelopen jaren. Het is echter niet precies te voorspellen hoe de prijsontwikkeling in de komende jaren is. Wanneer het exploitatieplan wordt herzien, wordt op basis van de markt- en prijsontwikkelingen bepaald of de gehanteerde parameters nog kloppen. Hierbij wordt onder meer gebruik gemaakt van de consumentenprijsindex (CPI) en de GWW-index (bouwkostenindex). Ad c. Tijdens de looptijd van het project worden daadwerkelijk kosten gemaakt. Ieder jaar wordt de exploitatieopzet bijgewerkt door ramingen te vervangen door boekwaardes (gerealiseerde kosten en opbrengsten).


Pagina 16 van 24

Deel B – Voorschriften


Pagina 17 van 24

1 Exploitatiegebied


Pagina 18 van 24


Pagina 19 van 24

2

Regels ten aanzien van woningbouwcategorieën Bij een herziening van het voorliggende exploitatieplan, waarin meer ruimte wordt gegeven aan uitvoering van de in het bestemmingsplan Gouweknoop voorziene ontwikkelingen, worden in dit hoofdstuk regels gesteld aan de te realiseren woningcategorieën. De Grondexploitatiewet geeft mogelijkheden om regels te stellen ten aanzien van sociale huur woningen, sociale koop woningen en particulier opdrachtgeverschap. Vooralsnog wordt aangesloten bij de programmatische verdeling in het bestemmingsplan Gouweknoop wat inhoud dat 30% van het totale programma uit sociale woningbouw moet bestaan.


Pagina 20 van 24

3

Locatie-eisen en aanvullende regels

3.1 Inleiding De gronden die niet in bezit van de gemeente zijn, liggen in het gebied waarvoor nog geen concrete locatie-eisen gesteld aan de ontwikkeling. Om te voorkomen dat, vooruitlopend op die nog te stellen regels al werken worden uitgevoerd die mogelijk niet binnen de op te stellen regels, kunnen passen, worden in dit exploitatieplan regels opgenomen die de uitvoering van bepaalde werken en werkzaamheden verbieden. Deze regels zijn hieronder uitgewerkt. Wel geeft de gemeente de mogelijkheid om, met uitdrukkelijke toestemming van burgemeester en wethouders, hierop een uitzondering te maken.

3.2 Regels Het is verboden, zonder vergunning van burgemeester en wethouders, binnen het exploitatiegebied de volgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren: a. in strijd met de fasering in het exploitatieplan; b. ophogen, afgraven en/of egaliseren van de gronden dan wel wijzigen van de hoogte van het bestaande maaiveld met meer dan 0,20 m; c. dempen van sloten, watergangen en greppels, dan wel graven van nieuwe watergangen en wijzigen van het profiel van bestaande watergangen; d. aanleggen van drainageleidingen dan wel uitvoeren van werkzaamheden verband houdende met de ontwatering van gronden; e. aanleggen van bouwstroken; f. aanleggen van wegen, waaronder begrepen al dan niet tijdelijke wegen voor een doelmatige ontsluiting voor het bouwverkeer; g. de aanleg van fiets- en voetpaden en parkeervoorzieningen; h. aanbrengen van, al dan niet tijdelijke, oppervlakteverhardingen; i. aanbrengen van riolering, nutsvoorzieningen en het leggen van andere (ondergrondse) leidingen; j. plaatsen van straatmeubilair, waaronder begrepen straatverlichting, aanbrengen van openbare bewegwijzering en straatnaamborden; k. aanleggen van (openbare) groenvoorzieningen en bermen, l. slopen van bouwwerken; m. wijzigen van het profiel van bestaande wegen, fiets- en voetpaden; n. aanleggen van (tijdelijke) gronddepots en werkterreinen. o. uitvoeren van werkzaamheden verband houdende met de uitvoering van bouwwerkzaamheden, zoals het aanleggen van bouwputten; p. verwijderen van: 1. wegen, paden en oppervlakteverhardingen; 2. obstakels. q. rooien of vellen van bomen.


Pagina 21 van 24

3.3 Ontheffingen Ontheffingsgronden Van de hierboven gegeven verbodsregels kan door burgemeester en wethouders ontheffing worden verleend, indien: a. de uitvoering van de genoemde werken en/of werkzaamheden passen binnen een uitwerkingsplan, inrichtingsplan, exploitatieplan en een eventueel deel daarvan uitmakende fasering, dan wel een herziening van bovengenoemde plannen, zoals deze door burgemeester en wethouders is/zijn vastgesteld; b. de uitvoering van de werkzaamheden geen (onevenredige) afbreuk doen aan de realisatie van het plan; c. met een exploitant een overeenkomst is gesloten met betrekking tot het realiseren van (een deel) van het bestemmingsplan. Voorwaarden ontheffing Aan een ontheffing als bedoeld onder ‘Ontheffingsgronden’ kunnen door burgemeester en wethouders voorwaarden worden verbonden.


Pagina 22 van 24

4

Exploitatieopzet


Pagina 23 van 24


Pagina 24 van 24

Exploitatieplan Gouweknoop

Recommend Documents