Exploitatieplan LAARVELD

Exploitatieplan LAARVELD - 2009

Vastgesteld bij raadsbesluit van 23 september 2009

De griffier, Mevr. mr. M. Wolfs-Corten

Exploitatieplan Laarveld

Pagina 1

Gemeente Weert Postbus 950 6000 AZ Weert Datum: 10 augustus 2009


Pagina 2

1.

Algemeen en toelichting ............................................................................5 1.1

2.

Inleiding .........................................................................................5

Toelichting bij de kaarten, werken en werkzaamheden en exploitatie-opzet..............6 2.1

Inleiding .........................................................................................6

2.2

Het exploitatiegebied .........................................................................7

2.3

Uitgangspunten grondexploitatie – art 6.13 lid 1 c 3˚ en 4˚ Wro.......................8

2.4

Fasering en koppelingen – art 6.13 lid 1 c 5˚ en 6.13 lid 3 Wro.........................8

2.5

Toelichting kostensoorten art 6.2.11 h Bro ...............................................9

2.5.1 2.6

Inbrengwaarde art 6.13 lid 1 c 1˚ Wro...................................................9 Werken en werkzaamheden ................................................................ 10

2.6.1

Bouw- en woonrijpmaken en nutsvoorzieningen art 6.13.1 b Wro ................ 10

2.6.2

Kosten werken en werkzaamheden..................................................... 11

2.6.3

Aanleg en verbetering bovenwijkse voorzieningen .................................. 12

2.6.4

Plankosten, apparaatskosten en VTU (art 6.2.4 g, h en j) Bro ..................... 17

2.6.5

Overige kosten zoals omschreven in artikel 6.2.4. Bro.............................. 17

2.7

Opbrengsten .................................................................................. 16

2.7.1

Gronduitgifte .............................................................................. 16

2.7.2

Maatschappelijke voorzieningen ........................................................ 19

2.7.3

Programma deelgebieden 2 tot en met 4 ............................................. 19

2.7.4

Regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid (Regels artikel 5).................. 19

2.7.5

Bijdragen en subsidies.................................................................... 20

2.8 Kaart ruimtegebruik en fasering, analyse .................................................... 20 2.9 Exploitatieopzet art 6.13. lid 1 c .............................................................. 21 2.10 Macro aftopping: totale kosten versus totale opbrengsten (art 6.16 Wro) ............. 21 2.11 Exploitatiebijdrage grondeigenaren (art 6.18 Wro en 6.2.11 Bro) ...................... 21 2.12 Vaststelling en actualisatie/jaarlijkse herziening en eindafrekening (art 6.15 en 6.20 Wro)

................................................................................................. 23

3.

Toelichting op de regels .......................................................................... 24

4.

Regels................................................................................................ 27

Bijlagen: Bijlage 1: Plankaart bestemmingsplan – LAARVELD-2009 .......................................... 32 Bijlage 2: Kaart ruimtegebruik en fasering (tekeningnummer 08-431) .......................... 33 Bijlage 3: Eigendommenkaart.........................................................................333 Bijlage 4: Beeldkwaliteitsplan Laarveld / fase 1.................................................... 35 Exploitatieplan Laarveld

Pagina 3

Bijlage 5: Voorlopig ontwerp inrichtingsplan fase 1 Laarveld..................................... 36 Bijlage 6: Dwarsprofielenkaart voorlopig ontwerp inrichtingsplan fase 1 Laarveld............ 37 Bijlage 7: Inkoop- en aanbestedingsbeleid Gemeente Weert 2006............................... 38 Bijlage 8: Plankostenscan .............................................................................. 39 Bijlage 9: Overzicht van geprognosticeerde investeringen en opbrengsten..................... 40 Bijlage 10: Exploitatiebijdragen per eigenaar (geanonimiseerd overzicht betrokken eigenaren/percelen) .................................................................................... 42 Toelichting bijdragen: .................................................................................. 42


Pagina 4

1. Algemeen en toelichting 1.1 Inleiding Sinds de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 geldt de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan. Het exploitatieplan is een nieuw instrument voor de gemeente, primair gericht op kostenverhaal in het kader van grondexploitatie. Daarnaast biedt het exploitatieplan de mogelijkheid om via locatie-eisen regels te stellen ten aanzien van bijvoorbeeld de fasering van de bouwactiviteiten en de wijze van bouw-en woonrijpmaken. Het exploitatieplan is vooral van belang in situaties waarin de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet beschikt over het eigendom van alle percelen in het plangebied en (nog) niet met alle eigenaren een overeenkomst heeft gesloten over de grondexploitatie. Het exploitatieplan voorziet daarmee in situaties waarin mogelijk sprake is van zelfrealisatie. Dit exploitatieplan hoort bij het Bestemmingsplan Laarveld 2009, opgesteld voor de realisering van Woningbouw en een woonzorgcomplex. Voor een deel van het plan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de realisatie van een school. Op het moment van vaststelling van dit plan is circa 35% van het plangebied in eigendom bij de gemeente. Daarbij is uitgegaan van de eigendomssituatie op 1 mei 2009. De overige gronden zijn particulier eigendom. De gemeente is vanaf 2003 actief bezig om het plangebied Laarveld te ontwikkelen. Het bestemmingsplan Laarveld is al in 2002 goedgekeurd door GS en is inmiddels onherroepelijk. Het grootste deel van het plangebied is daarin bestemd voor de functie Wonen en daarom aangemerkt als uit te werken woondoeleinden “Wu”. Inmiddels is besloten om in Laarveld een woon-zorgcomplex te realiseren waarvoor gronden deels dienen te worden bestemd voor maatschappelijke dienstverlening. Daarnaast is besloten om in Laarveld een basisschool te realiseren waarvoor in een deel van het plan met de bestemming “Wu” een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen. Met ingang van 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden met als onderdeel de Grondexploitatiewet, waardoor de gemeente de beschikking krijgt over nieuwe instrumenten voor het verhalen van kosten en het stellen van locatie-eisen. Het ontwerp bestemmingsplan zal gelijktijdig met het onderhavige ontwerp exploitatieplan voor een ieder ter inzage worden gelegd. De beoogde ontwikkeling wordt ingezet op basis van één ruimtelijk en functioneel samenhangende gebiedsontwikkeling en grondexploitatie op basis van één Exploitatieplan Laarveld. Deelgebied/fase 1 wordt direct in ontwikkeling genomen. Voor de deelgebieden/fasen 2, 3 en 4 geldt een uitwerkingsverplichting gekoppeld aan een verbod op de bouw en het uitvoeren van werken en werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 1 en 2 Wro en in het bijzonder artikel 6.12 lid 6 Wro totdat een uitwerkingsplan voor deze deelgebieden/fasen in werking is getreden. Voor het met streeparcering aangegeven gedeelte op de Kaart Ruimtegebruik en fasering (bijlage 2) geldt geen verbod tot uitvoeren van werken en werkzaamheden ten behoeve van de aanleg van een geluidswal en kabels en leidingen. Voor het met kruisarcering aangegeven gedeelte geldt geen verbod voor de aanleg van een tijdelijke bergingsvoorziening voor hemelwater.


Pagina 5

2. Toelichting bij de kaarten, werken en werkzaamheden en exploitatie-opzet 2.1 Inleiding Nu nog niet alle gronden in eigendom zijn van de gemeente en met een aantal grondeigenaren die grondeigendom bezitten in het plangebied geen overeenkomsten konden worden gesloten voor minnelijke verwerving van de gronden, kostenverhaal en/of acceptatie van de door de gemeente te stellen locatie-eisen, geldt op grond van artikel 6.12 Grondexploitatiewet de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan omdat op de ontbrekende gronden bouwplannen zijn aangewezen zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Bro. Immers het kostenverhaal en het realiseren van locatie-eisen is anderszins (via een anterieure overeenkomst) niet/niet voldoende verzekerd. Met een aantal eigenaren is een (anterieure) overeenkomst gesloten i.v.m. grondverwerving door de gemeente Weert met de volgende afspraak: grondverwerving door de gemeente Weert behoudens één of meerdere “vrije kavels” welke door eigenaren op de door hen verkochte gronden zijn uitgehouden. Eigenaren hebben hiervoor een bijdrage betaald in de exploitatiekosten. De gemeente maakt de uitgehouden kavels bouwrijp. Als bijlage 3 bij dit exploitatieplan is de Eigendommenkaart opgenomen waarop is aangegeven welke gronden eigendom zijn van de gemeente en waarop op grond van art 6.13 lid 2a Wro is aangegeven welke gronden de gemeente nog wil verwerven. Hierbij is uitgegaan van de eigendomssituatie op 1 mei 2009. Tevens is hierop aangegeven voor welke gronden anterieure overeenkomsten zijn gesloten. Artikel 6.12 van de Grondexploitatiewet verplicht gemeenten kostenverhaal te plegen jegens alle grondeigenaren van gronden in het plangebied waarop aangewezen bouwplannen zijn gepland. Ondanks de vaststelling van het exploitatieplan blijft de gemeente daarom in overleg met de eigenaren om te komen tot minnelijke verwerving en/of kostenverhaal via een zogenaamde posterieure overeenkomst. De gemeente voert ten aanzien van dit plan een actieve grondpolitiek. Dat wil zeggen, dat zij er naar streeft zelf de grondexploitatie te voeren en daartoe alle eigendommen in het exploitatiegebied te verwerven. De kosten van de grondexploitatie worden gedekt door gronduitgifte, dan wel bijdragen van derden (provincie, rijk, regio). Ingeval de gemeente er niet in slaagt via onderhandelingen de eigendommen te verwerven, wordt overwogen het instrumentarium van de onteigeningswet in te zetten, met name indien aangekondigde zelfrealisatie niet of niet overeenkomstig de wijze van uitvoering zoals de gemeente deze onder andere in het exploitatieplan heeft vastgelegd, of veel te laat op gang dreigt te komen en dus schade en vertraging zal veroorzaken. In situaties waarin sprake is van zelfrealisatie zijn er ten aanzien van het kostenverhaal en de te hanteren locatie-eisen, verschillende mogelijkheden: -

de eigenaar sluit met de gemeente voorafgaand aan vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst, de zogenaamde anterieure overeenkomst; de eigenaar sluit met de gemeente na vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst, ofwel de zogenaamde posterieure overeenkomst; de eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en betaalt bij de verlening van de bouwvergunning(en) een exploitatiebijdrage.

De bouwvergunning dient te voldoen aan de eisen van het exploitatieplan. In een anterieure overeenkomst zullen omtrent deze locatie-eisen afspraken zijn vastgelegd. In geval van een posterieure overeenkomst zal in de overeenkomst uitvoering worden gegeven aan de in het exploitatieplan opgenomen locatie-eisen en de te betalen exploitatiebijdrage. In geval geen overeenkomst wordt gesloten dient een particuliere eigenaar bij de realisatie rekening te houden met de inhoudelijke locatie-eisen, opgenomen in het exploitatieplan. Een bouwaanvraag zal worden geweigerd indien er sprake is van strijd met het exploitatieplan.


Pagina 6

Na vaststelling van het exploitatieplan is dat plan leidend bij de over kostenverhaal te maken afspraken. Het sluiten van een anterieure of posterieure overeenkomst bevrijdt de eigenaar van de verplichting de exploitatiebijdrage te betalen op grond van een financiële voorwaarde verbonden aan de bouwvergunning. De gebruikelijke legesheffing blijft onverminderd van kracht. Een belanghebbende kan echter niet voor dubbel kostenverhaal komen te staan. Voor onderdelen die zowel in het kostenverhaal van het exploitatieplan zitten als in de leges volgt uit de legesverordening dat de legesregeling voor dat onderdeel terugtreedt. In afwijking van de wettelijke herzieningstermijn van 10 jaar voor het bestemmingsplan, geldt voor het exploitatieplan de verplichting het plan jaarlijks te actualiseren (ingaande 1 jaar na het onherroepelijk worden van het eerste exploitatieplanbesluit). Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan reeds een bouwvergunning is verstrekt of waarvoor posterieur is gecontracteerd. Het is ook mogelijk dat bij een herziening de locatie-eisen worden aangepast. Voorts is er sprake van een eindafrekening die gevolgen kan hebben voor de omvang van een eerder bij vergunning betaalde bijdrage. In die zin dat naheffing van kosten niet is toegestaan. Wel geldt er een verplichting tot terugbetaling van wat meer dan 5% teveel via de bouwvergunning in rekening is gebracht.

2.2 Het exploitatiegebied In bijlage 1 is de plankaart opgenomen van het bestemmingsplan Laarveld 2009. De grens van het exploitatiegebied zoals aangegeven op de Kaart ruimtegebruik en fasering (bijlage 2) komt overeen met de plangrens van dit bestemmingsplan voor zover het de “buitengrens” van het exploitatiegebied betreft. Te handhaven bestaande bebouwing en bijbehorende percelen binnen het plangebied maken geen deel uit van het exploitatiegebied. De plankaart kent vier fasen/deelgebieden. De cijferaanduiding op bijlage 2 slaat op de fasering alsmede op de aanduiding van de deelgebieden. De daarmee samenhangende fasering binnen het exploitatieplan is gebaseerd op de mogelijkheden die geboden worden in artikel 6.13 lid 1 c 5 en artikel 6.13 lid 3 Wro. Deze artikelen zijn van toepassing omdat een deel van het gebied een directe bouwtitel kent en het andere deel een uit te werken bestemming. Zie tevens paragraaf 2.4. Het plangebied Laarveld ligt aan de noordzijde van Weert en is ongeveer 63 ha groot. Het plangebied wordt globaal begrensd door de buurt Hushoven aan de westzijde, de Rietstraat aan de noordzijde, de Laarderweg aan de oostzijde en de Ringbaan-noord aan de zuidzijde Deelgebied 1 wordt globaal begrensd door de Hushoverweg aan de westzijde, de Rietstraat aan de noordzijde, de Maasenweg aan de zuidzijde en aan de oostzijde door een lijn welke loopt door het plangebied vanaf de Rietstraat 8 tot aan de Maasenweg 27. Binnen de begrenzing van dit deelgebied 1 is een aantal objecten aan te merken als bestaande, te handhaven bebouwing. Deze maken geen deel uit van het exploitatiegebied. Op de kaart van bijlage 2 zijn deze objecten als “witte vlek” opgenomen en omkaderd door de blauwe grens van het exploitatiegebied.


Pagina 7

2.3 Uitgangspunten grondexploitatie – art 6.13 lid 1 c 3˚ en 4˚ Wro De exploitatieberekeningen zijn volgens de Contante Waarde methodiek uitgevoerd, waarbij alle kasstromen naar één prijspeil- en valutadatum terug worden gebracht. In de exploitatieberekeningen is rekening gehouden met de volgende rekentechnische uitgangspunten: Prijspeildatum civieltechnische kosten

1 januari 2008, tenzij anders vermeld

Startdatum grondexploitatie:

1 januari 2009

rentevoet per jaar

5,5%

kostenstijging per jaar in %

3,0%

opbrengststijging per jaar in %

3,0%

De daadwerkelijke aanvang van de werkzaamheden in het exploitatiegebied zal plaatsvinden nadat het bestemmingsplan in werking is getreden. Tot die tijd zullen met name kosten gemaakt worden voor de planvorming en voorbereiding. De verwachting is dat de diverse werkzaamheden ten behoeve van de bouwactiviteiten eind 2009 aan zullen vangen. Ten behoeve van de berekening van de contante waarde van de diverse bedragen is gerekend met een startdatum van 1 januari 2009. Alle bedragen worden naar deze datum contant gemaakt zodat deze onderling vergelijkbaar zijn. In de berekeningen is rekening gehouden een eindwaarde berekening per 31 december 2021. De looptijd van het plan bedraagt circa 11 jaar, van eind 2009 tot en met medio 2021. De geplande doorlooptijd van deelgebied 1 bedraagt ca. 4 jaar, van eind 2009 tot eind 2013. De gronduitgifte voor de deelgebieden 1 t/m 4 is voorzien in de periode 2010-2019. Bij het opstellen van ramingen is gebruik gemaakt van de Exploitatieberekening van de gemeente Weert, van 10 december 2008.

2.4 Fasering en koppelingen – art 6.13 lid 1 c 5˚ en 6.13 lid 3 Wro In het plangebied worden de volgende werkzaamheden op hoofdlijnen onderscheiden: Bouwrijp maken: het ophogen en egaliseren van het terrein voor zover nodig, het verwijderen van opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en het opschonen van het exploitatiegebied, het verwijderen van begroeiing, het uitvoeren van grondwerkzaamheden (afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen), uitvoering van bodemsanering. Uitgifte bouwpercelen: het verkopen van bouwrijpe grond ten behoeve van een opstalontwikkeling. Inrichting openbare ruimte (woonrijp maken): de aanleg bouwwegen inclusief ontgraven van cunetten, de aanleg van een waterbergend funderingssysteem voor de berging en infiltratie van hemelwater onder de wegen, de aanleg definitieve wegen, fietspaden en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen, de aanleg van nieuwe watergangen en –partijen met bijbehorende duikers, het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen, het aanleggen van geluidswerende voorzieningen, aanleg van riolering (vuilwaterriool), pompputten en persleidingen, het planten van bomen en struiken in bermen langs wegen, aanleg van plantsoen, het aanbrengen van straatmeubilair, de aanleg van bluswatervoorzieningen, het aanbrengen van bebording, bebakening en belijning. Het plangebied is opgedeeld in 4 fasen/deelgebieden zoals aangegeven op onderstaande kaart. Onderstaande kaart heeft geen juridisch bindende status. De fasering is ook opgenomen op de Kaart ruimtegebruik en fasering die wel een bindende status heeft (bijlage 2).


Pagina 8

Deelgebied 1: 2009-2013 Bouwrijp maken: 2009 - 2011 Uitgifte kavels: 2010 - 2012 Woonrijp maken: 2011 - 2013 Deelgebied 2: 2013-2015 Bouwrijp maken: 2012 - 2014 Uitgifte kavels: 2013 - 2015 Woonrijp maken: 2014 - 2016 Deelgebied 3: 2015-2018 Bouwrijp maken: 2014 - 2016 Uitgifte kavels: 2015 - 2017 Woonrijp maken: 2016 - 2018 Deelgebied 4: 2017-2021 Bouwrijp maken: 2016 - 2018 Uitgifte kavels: 2018 - 2019 Woonrijp maken: 2020 – 2021

Uitgangspunt is dat het plangebied gefaseerd bouwrijp wordt gemaakt en wel in genoemde 4 fasen/deelgebieden. Verwezen wordt ook naar pagina 80 van de “Structuurvisie fase 1-document” waarin het beoogde bouwprogramma is weergegeven. De fasering van het uitwerkingsplan volgt de fasering zoals in de bij dit exploitatieplan behorende regels is bepaald. Het is niet toegestaan hiervan zonder ontheffing af te wijken. Voor de deelgebieden 2 tot en met 4 geldt dat die niet eerder kunnen worden ontwikkeld dan nadat de daarop betrekking hebbende uitwerkingsplannen in werking zijn getreden. De fasering is aangegeven op Kaart ruimtegebruik en fasering (bijlage 2). De op deze bijlage aangegeven fasering heeft een juridisch bindende status. In de bij dit exploitatieplan behorende regels is bepaald dat een bouwvergunning pas kan worden afgegeven, nadat de geplande bouwwegen zijn aangelegd. Het is verboden anders dan via de voorgeschreven bouwwegen het werkterrein te benaderen en te verlaten. De voor werkverkeer te volgen routes over bestaande wegen wordt middels bewegwijzering aangegeven. Hiermee wordt beoogde verkeersoverlast in de kernen van Hushoven en Laar zo veel mogelijk beperkt.

2.5 Toelichting kostensoorten art 6.2.11 h Bro 2.5.1 Inbrengwaarde art 6.13 lid 1 c 1˚ Wro De inbrengwaarde van de voor de ontwikkeling benodigde gronden en opstallen in het exploitatiegebied is gebaseerd op een taxatie van april 2009 van Ing. P.G. Strijbos Adviespraktijk en Rentmeesterskantoor Huntjens. Deze taxateurs zijn onafhankelijk. De inbrengwaarden van de gronden is vastgesteld overeenkomstig toepassing van de artikelen 40b – 40f van de onteigeningswet. De inbrengwaarde van gronden die reeds in bezit zijn van de gemeente (zie eigendommenkaart bijlage 3) is getaxeerd op in totaal € 15.061.754,- (netto contante waarde per 1 januari 2009). In dit bedrag zijn tevens de percelen verwerkt waar met de eigenaren een anterieure overeenkomst is gesloten. De inbrengwaarde van overige in te brengen gronden is getaxeerd op € 14.054.356,- (nettocontante waarde per 1 januari 2009 ). Exploitatieplan Laarveld

Pagina 9

2.6 Werken en werkzaamheden De in het gebied uit te voeren werken en werkzaamheden worden in de paragrafen hieronder toegelicht. Per onderdeel wordt getoetst aan de 3 wettelijke criteria: 1. profijt; 2. toerekenbaarheid; 3. en proportionaliteit. Deze toets is vereist om te bepalen of de geraamde kosten voor geheel of gedeeltelijk kostenverhaal via het exploitatieplan in aanmerking komen.

2.6.1 Bouw- en woonrijpmaken en nutsvoorzieningen art 6.13.1 b Wro Omschrijving van werken en werkzaamheden Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: • Het ophogen en egaliseren van het terrein voor zover nodig. • Verwijderen van opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en het opschonen van het exploitatiegebied. • Het verwijderen van begroeiing. • Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen. • Uitvoering van bodemsanering. Aanleg nutsvoorzieningen Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: • Aanleg van en indien van toepassing verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen zoals transformatorhuisjes en verdeelkasten. Inrichting openbare ruimte (woonrijp maken) Voor de inrichting van de openbare ruimte worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht (zowel in de bouwrijp fase als in de woonrijp fase): • Het ophogen en egaliseren van het terrein voor zover nodig. • Verwijderen van opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en het opschonen van het exploitatiegebied. • Het verwijderen van begroeiing. • Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen. • Uitvoering van bodemsanering. • Aanleg bouwwegen inclusief ontgraven van cunetten • Aanleg van een waterbergend funderingssysteem voor de berging en infiltratie van hemelwater onder de wegen • Aanleg definitieve wegen, fietspaden en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen • De aanleg van nieuwe watergangen en –partijen met bijbehorende duikers • Het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen • Het aanleggen van geluidswerende voorzieningen • Aanleg van riolering (vuilwaterriool), pompputten en persleidingen • Planten van bomen en struiken in bermen langs wegen, aanleg van plantsoen. • Aanbrengen openbare verlichting door aanleg van leidingen en plaatsen van lichtmasten. • Aanbrengen van straatmeubilair • Aanleg van bluswatervoorzieningen • Aanbrengen van bebording, bebakening en belijning.


Pagina 10

Eisen voor de werken en werkzaamheden (Regels artikel 3) Artikel 3 van de Regels bevat kwalitatieve eisen voor de omschreven werken en werkzaamheden. De eisen voor de werken en werkzaamheden en voor de inrichting van de openbare ruimte hebben betrekking op de volgende onderwerpen: - Grondwerken - Riolering en duikers - Verhardingen - Openbare verlichting - Straatmeubilair en bebording - Groenvoorzieningen - Speelvoorzieningen - Civieltechnische kunstwerken Regels voor het uitvoeren van de werken en werkzaamheden (Regels artikel 4) In artikel 4 zijn regels gesteld ten aanzien van de eventuele uitvoering van de werken en werkzaamheden door particuliere exploitanten. Daarnaast bevat dit artikel de aanbestedingsregels. Hierbij is het op 28 juni 2006 door de gemeenteraad vastgestelde “Inkoop- en aanbestedingsbeleid Gemeente Weert 2006” van toepassing verklaard (bijlage 7). De kosten van bouwen woonrijp maken zijn gebaseerd op grondexploitatieberekeningen van de gemeente Weert d.d. 10 december 2008. Conform de eis geformuleerd in de Grondexploitatiewet zijn de ramingen marktconform. De besteksvoorbereiding voor deelgebied 1 zal in het 2e kwartaal van 2009 starten en zal naar verwachting in augustus 2009 worden afgerond. Daarna zal de aanbesteding van werken plaatsvinden, afhankelijk van het verloop van de planologische procedure.

2.6.2 Kosten werken en werkzaamheden Hieronder volgt een opsomming van investeringen voor werken en werkzaamheden volgens de kostensoortenlijst (art 6.2.4 Bro) die te verhalen zijn op de uitgeefbare bouwpercelen in het gebied. In onderstaande tabel wordt onderbouwd op welke wijze deze kosten toegerekend worden aan alle uitgeefbare gronden in het exploitatiegebied. Daarbij geldt dat voor fase 1 een gedetailleerde stedenbouwkundige opzet beschikbaar is en de kosten derhalve ook voor fase 1 gedetailleerd uitgewerkt zijn. Voor fase 2 tot en met 4 is een volledig normatief ruimtegebruik gehanteerd en derhalve ook een normatieve civieltechnische kostenraming. Toetsingscriterium

Afweging en beoordeling

Profijt

Ja, er is sprake van nut/noodzaak voor de locatie. Onderstaande werkzaamheden zijn noodzakelijk voor de ontwikkeling van het plan Laarveld. Zonder onderstaande werkzaamheden is het niet mogelijk het plan Laarveld te realiseren. Alle kosten zijn volledig toerekenbaar aan de uitgeefbare bouwpercelen in het exploitatiegebied, daarom worden alle kosten evenredig naar rato van oppervlak omgeslagen over de uitgeefbare bouwpercelen. Er zijn geen andere locaties die ook profijt trekken van de opgenomen investeringen, maatregelen en werken. De hieronder opgenomen kostensoorten zijn daarom voor 100% toerekenbaar aan het exploitatiegebied.

Toerekenbaarheid Proportionaliteit

Sloop, verwijdering en verplaatsing; het slopen van opstallen in het gebied, het verwijderen van eventuele obstakels, kabels en leidingen en verhardingen. Op grond van artikel 6.2.3. Bro behoren sloopkosten tot de inbrengwaarde, zo ook in dit plan. Bodemsanering: het saneren van gronden in het plangebied om deze gereed te maken voor gebruik conform de aangewezen bestemming/functie ten behoeve van de planvorming.


Pagina 11

Grondwerk: algemene werkzaamheden aan de bodem, zoals het egaliseren van het terrein en eventueel grondverzet. Verharding: het aanbrengen of vervangen van bouwwegen, woonstraten, wijkwegen, parkeerverhardingen, voetpaden en bijzondere voorzieningen zoals rotondes en aansluitingen op bestaande wegen. Riolering: het aanbrengen van een rioolstelsel en gemalen ten behoeve van de afvoer van afvalwater en overtollig hemelwater. Dit laatste voor zover de bergings- en infiltratievoorzieningen de hoeveelheid neerslag niet meer kunnen verwerken. Tevens het realiseren van huisaansluitingen voor zover deze niet gedekt worden uit bijdragen. Waterpartijen/-gangen: de aanleg van technisch water ten behoeve van de hemelwaterberging en afvoer. Groenvoorzieningen: kosten voor het openbare groen, zowel structuurgroen (parken e.d.) als blokgroen (perken, groen langs verharding, etc.). Nutsvoorzieningen: in principe wordt er vanuit gegaan dat de nutsvoorzieningen gefinancierd worden door de nutsbedrijven. Wijzigingen of toevoegingen van aansluitingen op het bestaande net zijn in deze post opgenomen. Openbare verlichting/brandkranen: lichtmasten ten behoeve van de openbare verharding en brandkranen inclusief de daarvoor benodigde leidingnetten. Kunstwerken: Er is een aantal bruggen in het gebied geprojecteerd, daarnaast dient er een geluidswerende voorziening langs de Ringbaan-Noord gerealiseerd te worden om te voldoen aan de wettelijke normen ten aanzien van geluidshinder. Tevens is voorzien in de aanleg van duikers. Micromilieu: kosten voor straatnaamborden, bankjes, prullenbakken, speeltoestellen, etc. Voorzieningen voor milieuhygiënische doeleinden en archeologie: er dienen enkele stankcirkels weggenomen te worden om het plan te kunnen realiseren. Daarnaast is deze voorziening beschikbaar voor eventuele beschermende maatregelen voor archeologische vondsten.

2.6.3. Aanleg en verbetering bovenwijkse voorzieningen Naast de civieltechnische werkzaamheden in het plangebied die uitsluitend aan het exploitatiegebied kunnen worden toegerekend is er tevens sprake van enkele bovenwijkse voorzieningen, gelegen buiten het plangebied. De kosten hiervan zijn deels toe te rekenen aan het plangebied. Achter bovenstaande opsomming is tussen de rechte haakjes de verwijzing aangegeven naar de nummering van de bovenwijkse voorzieningen zoals opgenomen in het “Meerjareninvesteringsplan bovenwijkse voorzieningen”. Het betreft voorzieningen zoals bedoeld in artikel 6.2.5 Bro. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

De aansluiting van de Rietstraat op de Eindhovenseweg [3] Aanpassing kruispunt Ringbaan-Noord/Laarderweg [1] Aanpassing kruispunt Ringbaan Noord/Wiekendreef [2] Aanleg turbo-rotonde Eindhovenseweg/Ringbaan Noord [4] Herinrichting Stationsplein [11] Spoorse doorsnijdingen, waaronder een nieuwe tunnel in het centrum [14]

Bovenstaande werken zijn opgenomen in het “Structuurvisie fase 1 document en het Meerjaren investeringsplan bovenwijkse voorzieningen” van de gemeente Weert. De toerekening van de kosten van deze bovenwijkse voorzieningen staan vermeld in het document Meerjareninvesteringsplan bovenwijkse voorzieningen. Het structuurvisie fase 1-document en Meerjareninvesteringsplan bovenwijkse voorzieningen zijn vastgesteld door de gemeenteraad op 18 maart 2009. Uitgangspunt in deze globale verdeling van de kosten over nieuwe exploitatiegebieden en bestaande wijken is dat de kosten van (aanpassing van) aansluitingen op de Ringbaan Noord worden gedragen Exploitatieplan Laarveld

Pagina 12

door de aangesloten wijken c.q. gebieden. Voor de meeste aanpassingen is nog niet concreet uitgewerkt hoe deze aanpassing vorm zal krijgen en in welke mate bestaande wijken dan wel nieuwe exploitatiegebieden zullen profiteren. Op basis van de omvang van de wijken c.q. gebieden met een zwaarder gewicht – de bestaande wijk heeft immers al de bestaande ontsluiting – is in eerste instantie een globale verdeling gemaakt tussen bestaande wijken en nieuwe exploitatiegebieden. Daarna is per investering bepaald welke nieuwe exploitatiegebieden profiteren van de desbetreffende bovenwijkse voorziening. Deze exploitatiegebieden dragen bij per m² uitgeefbaar, waarbij op basis van de waarde per m2 uitgeefbaar bedrijventerreinen meetellen voor 50% van de woningbouwgebieden. De uit te voeren werkzaamheden kunnen beknopt als volgt worden omschreven. De volgorde van bovenstaande nummering is hierbij gehanteerd: (1)

Het plan Laarveld wordt aan de westzijde ontsloten via de Rietstraat/Hushoverweg op de Eindhovenseweg. De bestaande ontsluiting zal worden aangepast aan de hoeveelheid te verwerken verkeer. Verder zal het mogelijk worden gemaakt voor het langzaam verkeer, om via een gelijkvloerse oversteek over de Eindhovenseweg de wijk Boshoven te bereiken. De vorm van deze aanpassing is nog niet bepaald. Deze bovenwijkse voorziening komt ten goede aan de twee aangrenzende wijken Laarveld en Boshoven. De investering komt voor 50% ten laste van de nieuwe wijk Laarveld en 50% ten laste van de bestaande wijk Boshoven.

(2)

Het plan Laarveld wordt aan de oostzijde ontsloten via de Laarderweg op de Ringbaan Noord. De bestaande aansluiting is niet geschikt om de toename van het verkeer als gevolg van de nieuwe functies in de wijken Laarveld en het dorp Laar te verwerken. De aanpassing van deze bovenwijkse voorziening komt ten goede aan de nieuwe wijk Laarveld, de uitbreidingsgebieden in de dorpskern Laar en de bestaande bestaande bebouwing van de dorpskern Laar. De investering komt voor 70% ten laste van de nieuwe wijk Laarveld, voor 5% ten laste van de uitbreidingsgebieden in Laar en voor 25% ten laste van de bestaande kern Laar.

(3)

Om de bewoners van Laarveld gebruik te laten maken van de wijkvoorzieningen in Molenakker, is een aanpassing van het kruispunt van de Wiekendreef op de Ringbaan Noord noodzakelijk. De bovenwijkse voorziening is een aanpassing van de bestaande ontsluiting van de wijk Molenakker op de Ringbaan Noord en voorziet tevens in een langzaam verkeer ontsluiting voor het exploitatiegebied Laarveld met de centrumvoorzieningen in de Molenakker. De investering komt voor 50% ten laste van de bestaande wijk Molenakker en voor 50% ten laste van de nieuwe wijk Laarveld.

(4)

De komst van een woongebied met 900 woningen verhoogt de druk op de rotonde Eindhovenseweg – Ringbaan Noord. Om de toenemende verkeersdruk te kunnen verwerken is gekozen voor een turborotonde. De kosten van deze bovenwijkse voorziening komt voor 50% ten laste van alle nieuwe ontwikkelingsgebieden aan de noordzijde van Weert. Hiervan wordt 23,6 % bijgedragen uit het nieuwe woongebied Laarveld. Voor meer inzicht in de verdeling over de overige nieuwe ontwikkelingsgebieden wordt verwezen naar het Meerjareninvesteringsplan bovenwijkse voorzieningen. De andere helft van de kosten van de turborotonde komt ten laste van de bestaande wijken en bedrijventerreinen.

(5)

De verbetering van de veiligheid en de bereikbaarheid in het Stationsgebied maakt het noodzakelijk te komen tot een vernieuwde inrichting van het gebied. De bereikbaarheid van het Stationsgebied is van belang voor alle inwoners en bedrijven van Weert. De kosten van deze bovenwijkse voorziening worden verdeeld over alle nieuwe ontwikkelingsgebieden (samen 25%) en alle bestaande wijken en bedrijventerreinen (samen 75%). Laarveld draagt als grootste nieuw te ontwikkelen woongebied 8% van de kosten.

(6)

De plannen voor de spoorse doorsnijdingen zijn nog in voorbereiding. In de komende jaren zullen deze plannen een oplossing moeten bieden voor de toenemende verkeersdruk van en naar het Stationsgebied en voor de verbinding met het zuidelijk deel van de stad. De bereikbaarheid van de centrumvoorzieningen (binnenstad) is van belang voor alle inwoners en bedrijven van Weert. De kosten van deze bovenwijkse voorziening worden verdeeld over alle nieuwe ontwikkelingsgebieden (samen 50%) en alle bestaande wijken en bedrijventerreinen


Pagina 13

(samen 50%). Laarveld draagt als grootste nieuw te ontwikkelen woongebied 16% van de kosten. (ad 1) Het plan Laarveld wordt aan de westzijde ontsloten via de Rietstraat/Hushoverweg op de Eindhovenseweg. De bestaande ontsluiting zal worden aangepast aan de hoeveelheid te verwerken verkeer. Verder zal het mogelijk worden gemaakt voor het langzaam verkeer, om via een gelijkvloers oversteek over de Eindhovenseweg de wijk Boshoven te kunnen bereiken. Toetsing kostenverhaal verbetering ontsluiting Rietstraat – Eindhovenseweg Toetsingscriterium

Profijt


Afweging en beoordeling Ja, er is sprake van nut voor de locatie. De aansluiting op de Eindhovensweg dient als één van de twee noodzakelijke ontsluitingswegen voor het nieuwe woongebied De aanpassing van deze aansluiting is noodzakelijk in verband met de ontwikkeling van Laarveld. Een plan van 900 woningen heeft twee ontsluitingen nodig. De kosten drukken voor 50% op het exploitatiegebied. Deze toerekening is gebaseerd op de verwachte verkeerscirculatie. Deze ontsluitingsweg heeft ook de functie van ontsluitingsweg voor de bestaande wijk Boshoven, op basis waarvan de Algemene Dienst ook 50% van de kosten draagt.

(ad 2) Het plan Laarveld wordt aan de oostzijde ontsloten via de Laarderweg op de Ringbaan Noord. De bestaande aansluiting zal worden aangepast om een veel groter aantal vervoersbewegingen te kunnen verwerken. Toetsing kostenverhaal de aansluiting aan te passen aan de hoeveelheid verkeer Toetsingscriterium

Profijt



Afweging en beoordeling Ja, er is sprake van nut voor de locatie. De vernieuwde aansluiting dient als één van de 2 noodzakelijke ontsluitingswegen voor het nieuwe woongebied De aanpassing van deze aansluiting is noodzakelijk in verband met de ontwikkeling van Laarveld. Een plan van 900 woningen heeft twee ontsluitingen nodig. De kosten drukken voor 70% op het exploitatiegebied Laarveld, voor 5% op de uitbreidingsgebieden Laar en 25% komt t.l.v. de Algemene dienst, omdat ook de bestaande kern Laar profiteert. Deze aansluiting heeft naast de functie van wijkontsluitingsweg voor Laarveld ook de functie van ontsluitingsweg voor de kern Laar.

Pagina 14

(ad 3) Om de bewoners van Laarveld gebruik te laten maken van de wijkvoorzieningen in Molenakker, is een aanpassing van de verbinding van de Wiekendreef op de Ringbaan Noord noodzakelijk. Toetsing kostenverhaal verbinding Wiekendreef en Ringbaan Noord Toetsingscriterium

Profijt

Toerekenbaarheid

Proportionaliteit

Afweging en beoordeling Ja, er is sprake van nut voor de locatie. De verbetering van de verbinding is noodzakelijk voor de bereikbaarheid van wijkvoorzieningen (supermarkt en scholen) in de naastgelegen wijk. De gemeente Weert zou niet deze verbetering tot stand hoeven te brengen zonder de toename van het verkeersaanbod. Deze toename komt voor een belangrijk deel uit de nieuw aan te leggen wijk Laarveld . De kosten drukken voor 50% op het exploitatiegebied. Ook de bestaande wijk Molenakker profiteert van deze verbetering vandaar dat ook de Algemene Dienst 50% van de kosten draagt.

(ad 4) De komst van een woongebied met 900 woningen verhoogt de druk op de rotonde Eindhovenseweg – Ringbaan Noord. Om de toenemende verkeersdruk te kunnen verwerken is gekozen voor een turborotonde. Toetsing kostenverhaal turbo rotonde Toetsingscriterium

Profijt Toerekenbaarheid

Proportionaliteit


Afweging en beoordeling Ja, er is sprake van nut/noodzaak voor de locatie. De nieuwe rotonde is nodig om de toenemende verkeersdruk te verwerken. De aanleg van de turbo-rotonde is noodzakelijk voor de ontwikkeling van Laarveld en andere gebieden aan de noordzijde van Weert. De capaciteit van de bestaande rotonde is te beperkt om een toename van het verkeersaanbod te kunnen verwerken. De kosten drukken voor 23,6% op het exploitatiegebied Laarveld. Deze toerekening is gebaseerd op de functie van de rotonde voor Laarveld. De rotonde is een belangrijk verkeersknooppunt aan de noordkant van de stad. Naast andere aanliggende exploitatiegebieden is deze vernieuwing van belang voor de bestaande stad. De kosten van deze voorziening komen voor 50% voor rekening van de bestaande stad. De overige kosten komen voor rekening van nieuwe exploitatiegebieden. 23,6% van de totaalkosten komen voor rekening van Laarveld. De verdeling van de toerekening aan de nieuwe exploitatiegebieden is gebaseerd op een gecorrigeerd aantal m² uitgeefbaar terrein. Met deze correctie is bewerkstelligd dat nieuwe exploitatiegebieden voor woningbouw per m2 uitgeefbaar meer bijdragen aan deze voorziening dan exploitatiegebieden voor bedrijfsterreinen per m2 uitgeefbaar.

Pagina 15

(ad 5) De verbetering van de veiligheid en de bereikbaarheid in het Stationsgebied maakt het noodzakelijk het stationsgebied opnieuw in te richten. Toetsing kostenverhaal verbetering/veiligheid Stationsgebied Toetsingscriterium

Profijt

Toerekenbaarheid

Proportionaliteit

Afweging en beoordeling Ja, er is sprake van nut/noodzaak voor de locatie. De nieuwe inrichting is nodig om de toenemende verkeersdruk te reguleren en de veiligheid van de gebruikers te garanderen. Deze verbetering, bestaande uit de herinrichting van de openbare ruimte, is noodzakelijk als gevolg van de groei van de aantallen inwoners en werknemers in de gemeente. De investeringen in de bereikbaarheid van de centrumvoorziening zijn nodig voor de bestaande stad maar ook voor alle nieuwe uitleggebieden. De verbetering van de veiligheid en bereikbaarheid van het stationsgebied is voor 75% toe te rekenen aan de bestaande stad. De overige 25% wordt toegerekend aan alle ontwikkelgebieden in de gemeente Weert. Ruim 8% komt voor rekening van Laarveld. De verdeling van de toerekening aan de nieuwe exploitatiegebieden is gebaseerd op een gecorrigeerd aantal m² uitgeefbaar terrein. Met deze correctie is bewerkstelligd dat nieuwe exploitatiegebieden voor woningbouw per m2 uitgeefbaar meer bijdragen aan deze voorziening dan exploitatiegebieden voor bedrijfsterreinen per m2 uitgeefbaar.

(Ad 6) De plannen van de spoorse doorsnijdingen zijn noodzakelijk voor de bereikbaarheid van deze centrumvoorziening en zijn ook van belang voor de nieuwe uitleggebieden, waardoor ook deze gaan meebetalen aan de realisering ervan. Toetsing kostenverhaal spoorse doorsnijdingen Toetsingscriterium

Profijt

Toerekenbaarheid

Proportionaliteit


Afweging en beoordeling Ja, er is sprake van nut/noodzaak voor de locatie. De bereikbaarheid van het station en de verbinding met de zuidzijde van de stad is op termijn alleen te garanderen door nieuwe doorsnijdingen van het spoor. Deze verbetering, bestaande uit een nieuwe spoorwegkruising en aanpassing van omliggende openbare ruimte, is noodzakelijk als gevolg van de groei van de aantallen inwoners en werknemers in de gemeente. De investeringen in de bereikbaarheid van de centrumvoorziening (binnestad) zijn nodig voor de bestaande stad maar ook voor alle nieuwe uitleggebieden. De verbetering van de veiligheid en bereikbaarheid van het stationsgebied is voor 50% toe te rekenen aan de bestaande stad. De overige 50% wordt toegerekend aan alle ontwikkelgebieden in de gemeente Weert. Ruim 16% komt voor rekening van Laarveld. De verdeling van de toerekening aan de nieuwe exploitatiegebieden is gebaseerd op een gecorrigeerd aantal m² uitgeefbaar terrein. Met deze correctie is bewerkstelligd dat nieuwe exploitatiegebieden voor woningbouw per m2 uitgeefbaar meer bijdragen aan deze voorziening dan exploitatiegebieden voor bedrijfsterreinen per m2 uitgeefbaar.

Pagina 16

2.6.4 Plankosten, apparaatskosten en VTU (art 6.2.4 g, h en j) Bro De plan- en apparaatskosten (de personele kosten die gemaakt worden ten behoeve van de planvorming) en VTU (voorbereiding en toezicht op uitvoering) zijn geraamd op basis van een concept versie van de plankostenscan zoals deze door VROM wordt ontwikkeld. De verwachting is dat in de loop van 2009 de verhaalbaarheid van deze kostensoorten via de zogenaamde “plankostenscan” wordt voorgeschreven via een ministeriële regeling (art 6.2.6 Bro). De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. De voorlopige raming voor plankosten en VTU bedraagt €11,3 mln., gebaseerd op “Testmodel III” van de plankostenscan. Nadat de ministeriële regeling ten aanzien van maximering van plankosten definitief bekend is gemaakt wordt bij de eerstvolgende actualisering van dit exploitatieplan de raming op dit onderdeel zonodig aangepast. De ingevulde formulieren van de plankostenscan zijn als bijlage 8 opgenomen. In de raming van de plankosten en VTU is het forfaitaire bedrag opgenomen.

2.6.5 Overige kosten zoals omschreven in artikel 6.2.4. Bro Planschade: kosten voortkomend uit eventuele in de toekomst toe te wijzen claims van belanghebbenden, voor schade die opgelopen is door de ruimtelijke planvorming van Laarveld. Rente: reeds gerealiseerde rentekosten die een directe relatie hebben met de planontwikkeling van Laarveld. Hieronder vallen onder andere rentekosten voor verwerving, bouwen woonrijp maken en plankosten. Tevens worden voor toekomstige kasstromen rentes berekend op basis van werkelijke gemaakte kosten en opbrengsten zoals genoemd in dit exploitatieplan. Niet compensabele en/of aftrekbare BTW: alle BTW-kosten kunnen in principe worden verrekend met de fiscus voor wat betreft het bouwrijp maken van de kavels en met het BTW-compensatiefonds voor wat betreft de openbare ruimte. BTW die samenhangt met vrijgestelde prestaties kan echter niet worden verrekend en vormt een kostenpost in de grondexploitatie. Zoals het er nu naar uitziet kan alle BTW worden verrekend.

2.7 Opbrengsten Opbrengsten in het plan worden gerealiseerd door uitgifte (verkoop) van bouwrijpe gronden. Daarnaast zijn er bijdragen vanuit subsidies (FES-subsidie voor bodemsanering: Fonds Economische Structuurversterking). De Grondexploitatiewet gaat uit van een fictie dat er sprake is van gemeentelijke uitgifte van alle uitgeefbare gronden (ook die gronden die van derden zijn). In de gemeentelijke grondexploitatie wordt dus van alle uitgeefbare m2 grond de totale opbrengstpotentie berekend. Deze dient als basis om het aandeel kostenverhaal te berekenen per grondeigenaar.

2.7.1 Gronduitgifte In het plan is gerekend met een totaal uitgeefbare oppervlakte van 367.690 m2 met de bestemming wonen waar deels maatschappelijke dienstverlening is toegestaan. In het bestemmingsplan is voor een deel van het gebied met een uit te werken woonbestemming een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de bestemming “Maatschappelijk” met de aanduiding “Onderwijs”. Een definitieve verkaveling heeft enkel plaatsgevonden voor de eerste fase van het plan, voor de overige deelgebieden/fasen (2 t/m 4) is er gerekend met een normatieve en daarmee globale invulling van het gebied. De opbrengsten in het plan kunnen daardoor nog wijzigen. Een herziening c.q. nadere detaillering van de thans voor deze fases berekende kosten en opbrengsten zal plaats vinden zodra de uitwerkingsplannen in procedure gaan. De raming van de opbrengsten voor woningbouw zijn gebaseerd op het gemeentelijk grondprijsbeleid waar het commerciële woningbouw en sociale woningbouw betreft. De prijzen voor bouwgrond voor woningbouw worden jaarlijks door de gemeenteraad vastgesteld. Er is sprake van marktconform vastgestelde uitgifteprijzen. Hiertoe wordt jaarlijks onderzoek verricht naar gerealiseerde verkoopprijzen van woningen en wordt er een vergelijking gemaakt met prijzen van omliggende gemeenten en ontwikkelaars. Daarbij wordt eveneens vergeleken met prijzen die worden gehanteerd voor starterswoningen en sociale huurwoningen.


Pagina 17

Deze gegevens zijn éénmalig gecompleteerd door een onderzoek naar de mogelijkheden om de prijzen voor Laarveld verder te verhogen. Dit onderzoek is in 2008 uitgevoerd door Adviesbureau Companen. De volgende uitgiftecategorieën worden gehanteerd, met bijbehorende uitgifteprijzen (prijspeil 1-12009):

Particulier opdrachtgeverschap (vrije sector particulier) Vrije sector projectmatig (grondgebonden) Vrije sector projectmatig (gestapeld) Sociale koopwoningen (starterswoningen) Sociale huurwoningen (begeleid wonen) Sociale koopwoningen (chalets) Sociale huurwoningen (appartementen In het wozoco) Sociale huurwoningen (groepswoningen woonzorg in WoZoCo)

Per m2 (exclusief BTW) €233,33

VON (+20%) €280,-

€233,33 25% grondquote van VON-prijs ex. BTW €150,€129,17 €150,€16.146,- (per woning)

€280,25% grondquote van VON-prijs €180,€155,€180,€19.375,-

€191,34

€227,70

Ter illustratie is hiernaast weergegeven op welke gebieden in deelgebied/fase 1 de onderscheiden uitgifteprijzen van toepassing zijn (zie tevens bijlage 2). Daarbij geldt dat enkel voor fase 1 de exacte opbrengstenpotentie bekend is, voor de overige fasen wordt dit in de toekomst nader uitgewerkt. De vermelde uitgifteprijzen hebben betrekking op de prijspeildatum 1 januari 2009. De daadwerkelijke uitgifteprijzen zullen voorafgaand aan de feitelijke uitgifte worden geïndexeerd en geactualiseerd, aan de hand van het gemeentelijk grondprijsbeleid. Bijlage 2 heeft in deze een juridisch bindend karakter voor de bepaling van de uitgiftecategorieën. Bij strijdigheden tussen bijlage 2 en bovenstaande tekening gaat bijlage 2 voor. In fase 1 worden de volgende gronden uitgegeven op basis van de voornoemde uitgifteprijzen:

Vrije sector projectbouw betreft in fase 1 enkel grondgebonden woningen.


Pagina 18

2.7.2 Maatschappelijke voorzieningen In deelgebied 1 wordt een gebied van 13.321 m² uitgegeven voor de realisatie van een woonzorgcomplex. Dit woon-zorgcomplex bestaat uit zelfstandige woonruimte (appartementen) voor ouderen en groepswoningen ten behoeve van psychogeriatrische patiënten.

2.7.3 Programma deelgebieden 2 tot en met 4 Als totaal voor de deelgebieden 2 tot en met 4 is het volgende woningbouwprogramma voorzien: Particulier opdrachtgeverschap (vrije sector particulier): Vrije sector projectmatig grondgebonden: Vrije sector projectmatig gestapeld: Sociale koopwoningen (starterswoningen): Sociale huurwoningen (inclusief begeleid wonen): Sociale koopwoningen (chalets):

214 stuks 234 stuks 60 stuks 38 stuks 68 stuks 6 stuks

Dit programma wordt gerealiseerd op zowel gronden van gemeente als gronden van derden. Daarbij geldt, op het moment van vaststellen van voorliggende exploitatieplan, de volgende verdeling van eigendommen en (dus) programma: Oppervlaktes fase 2 t/m 4 Fase 2 tm 4 Gemeente Fase 2 tm 4 Overig

124.739 348.172 472.911

26,4% 73,6% 100,0%

Voor de gronden die nog niet in bezit van de gemeente zijn, is in onderstaand schema normatief het ruimtegebruik vertaald in oppervlaktes uitgeefbaar, groen/water etc. Dit vormt de basis voor de toerekening zoals genoemd in paragraaf 2.11: 343.893

57,46%

197.616

28.949

Uitgeefbaar Groen/water Verharding Overig Structuren Totaal verantwoord omschrijving

Sociale huur (0 treden won.) Sociale huur (begeleid wonen) Sociale koop (starterswoningen) Vrije sector projectbouw (gestapeld) Vrije sector projectbouw (grondgebonden) Particulier opdrachtgeverschap

aantal

47 2 32 44 182 170 477

uitgeefbaar per uitgeefbaar per woning type 150 475 200 40 544 544

7.050 950 6.400 1.760 99.046 92.515 207.721

47.810 Oppervlaktes obv programma 207.721 19.194 49.809 71.448 348.172

Groen per woning

60% 6% 14% 21% 100%

Verharding per woning

-

-

-

-

Oppervlaktes weergegeven in m² Deze normatieve verdeling geldt ook voor de gronden die in bezit zijn van de gemeente. De functies die onder “structuren” vallen betreft de aanleg van openbare ruimte met een zogenaamde wijkfunctie. Daaronder vallen ondermeer de wijkontsluitingswegen en het wijkgroen.

2.7.4 Regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid (Regels artikel 5) In artikel 5 van de Regels zijn regels gesteld over het aantal en de situering van sociale huur- en koopwoningen als mede regels over woningen voor particulier opdrachtgeverschap. Voor het gebied dat in het bestemmingsplan een directe (niet uit te werken) bestemming heeft, zijn de aantallen per woningbouwcategorie aangegeven op kaart 08-431 (bijlage 2). Voor het gebied dat in het bestemmingsplan een uit te werken bestemming heeft wordt beoogd om de volgende aantallen woningen te realiseren: Exploitatieplan Laarveld

Pagina 19

• •

• • •

sociale huurwoningen (inclusief begeleid wonen en chalets): 74 sociale koopwoningen: 38 woningen voor particulier opdrachtgeverschap: 214 Vrije sector projectmatig grondgebonden: 234 stuks Vrije sector projectmatig gestapeld: 60 stuks

De situering van de in de fasen 2 t/m 4 te bouwen woningen is nog niet bekend. Op basis van het gemeentelijke woningbouwbeleid is in het bestemmingsplan een bepaling opgenomen dat minimaal 8% en maximaal 15% van deze te bouwen woningen zal bestaan uit sociale huurwoningen, minimaal 5% en maximaal 10% van deze te bouwen woningen zal bestaan uit sociale koopwoningen en minimaal 30% en maximaal 40% van deze te bouwen woningen in particulier opdrachtgeverschap zal worden ontwikkeld.

2.7.5 Bijdragen en subsidies De volgende bijdragen zijn in de exploitatieplanberekening opgenomen: Bijdrage vanuit de FES-gelden (Fonds Economische Structuurversterking) ter hoogte van 60% van de begrote saneringskosten. Het betreft hier kosten van bodemsanering.

2.8 Kaart ruimtegebruik en fasering, analyse Via de Kaart ruimtegebruik en fasering (bijlage 2) wordt duidelijk gemaakt met welke toekomstige uitvoering van de bestemming de eigenaren in het plan te maken krijgen. Hiervan kan onder meer worden afgeleid wat het te verwachten opbrengstpotentieel is. De resultaten van het ruimtegebruik zijn als volgt: GEBIED Plangebied Buiten Beschouwing

633.166,00 m2 21.624,00 m2

Exploitatiegebied Uitgeefbaar Openbaar gebied

611.542,00 m2 372.017,13 m2 239.524,87 m2

61% 39%

Verharding Groen/water

100.636,65 m2 138.888,22 m2

16% 23%

Ruimtegebruik Woningbouw [61%] Niet-woningbouw [0%] Verharding [16%] Groen/Water [23%]

In het gebied zijn er diverse grondeigendommen die nog niet zijn verworven c.q. waarvoor nog geen (anterieure) overeenkomst is gesloten. Bij vaststelling van het exploitatieplan worden deze eigenaren bij verlening van een bouwvergunning verplicht een exploitatiebijdrage te betalen. Deze exploitatiebijdrage wordt bepaald op basis van de huidige eigendommen van de eigenaar en de in het exploitatiegebied vastgelegde ruimtegebruik in het gebied. Hieronder volgt een opsomming van de diverse eigenaren in deelgebieden 1 t/m 4 en de functies die geprojecteerd zijn op de gronden van deze eigenaren. Vanwege privacyoverwegingen zijn de namen van de eigenaren niet genoemd. In plaats daarvan worden de perceelnummers genoemd. Zie tevens bijlage 10.


Pagina 20

Eigenaar Gemeente W31 W36, W28, W33 C818 W39ged./41ged. eigenaren met ant. ovk. div. fase 2 t/m 4

Oppervlaktes ten behoeve van programma Structuren Uitgeefbaar Groen/water Verharding Overig Groen/water Verharding Overig 149.416 12.224 33.180 0 41.793 6.036 0 3.094 143 703 0 0 0 0 0 1.172 308 0 0 0 0 757 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.611 11.029 267 1.637 0 0 0 0 207.721 19.194 49.809 0 8.964 0 62.484 372.017

33.000

85.637

0

105.888

15.000

-

Totaal Per eigenaar 242.649 3.940 1.480 757 1.611 12.933 348.172 0 611.542

Oppervlaktes weergegeven in m² In de fasen 2, 3 en 4 is een zogenaamd normatief programma geprojecteerd, waardoor een exact programma per eigenaar nog niet te bepalen is. Derhalve is het niet mogelijk een uitgewerkte onderbouwing per m2 per kavel te geven op dit moment. Om een juiste exploitatiebijdrage voor de eigenaren in fase 2 tot en met 4 te bepalen is er daarom voor gekozen het bovenstaande programma over alle eigenaren in de fasen 2 t/m 4 te verdelen. In paragraaf 2.11 wordt hier nader op ingegaan.

2.9 Exploitatieopzet art 6.13. lid 1 c Op basis van deze investeringen en opbrengsten worden de diverse bijdragen per eigenaar bepaald. Een gecomprimeerd overzicht van de investeringen en opbrengsten is opgenomen als bijlage 9 waarmee aan de eis van artikel 6.2.11 Bro is voldaan. De bijdrage per eigenaar is opgenomen als bijlage 10.

2.10 Macro aftopping: totale kosten versus totale opbrengsten (art 6.16 Wro) De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd. Als de totale kosten, na aftrek van bijdragen van derden, hoger zijn dan de geraamde opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macroaftopping genoemd. Voor dit plan luidt de toets aan de macroaftopping als volgt: 1. VERHAALBARE KOSTEN MINUS BIJDRAGEN Totaal investeringen

CONTANTE WAARDE per 01-01-2009 € 70.983.329

Bijdragen derden

€ 449.030

Maximaal te verhalen kosten

€ 70.534.300

2. MACRO AFTOPPING: KOSTEN VS. OPBRENGSTEN Totaal opbrengsten (excl. bijdragen) Maximaal te verhalen kosten Macro aftopping: te verhalen kosten in exploitatieplan

€ 71.842.876 € 70.534.300 € 70.534.300

Aangezien de opbrengsten hoger zijn dan de kosten kunnen alle kosten verhaald worden op de eigenaren in het exploitatiegebied.

2.11 Exploitatiebijdrage grondeigenaren (art 6.18 Wro en 6.2.11 Bro) In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van te verhalen kosten wordt berekend. Dit dient plaats te vinden aan de hand van de opbrengstpotentie die een eigenaar op zijn gronden heeft. Er is in dit plan voor gekozen de weging plaats te laten vinden aan de hand van de uitgifteprijs per m2 grond. Dit impliceert dat naarmate het uitgifte-opbrengstpotentieel van een bepaald eigendom hoger is, de eigenaar ook een naar verhouding hogere exploitatiebijdrage betaalt. De te verhalen kosten worden verdeeld naar rato van de te verwachten opbrengsten, gebaseerd op onderbouwde uitgifteprijzen. Bovenstaande methodiek is de wettelijk in de Grondexploitatiewet vastgelegde methode voor berekenen van het aandeel kostenverhaal per eigenaar. (zie MvT blz 27 TK 30312)


Pagina 21

Op basis van het in paragraaf 2.8 gepresenteerde ruimtegebruik en verdere uiteenzetting van de exploitatie in de paragrafen 2.9 en 2.10 is voor fase 1 per eigenaar een gedetailleerde exploitatiebijdrage bepaald. Een samenvatting is hieronder opgenomen in de tabel “GEW Exploitatiebijdrage”. GEW EXPLOITATIEBIJDRAGE EIGENAREN IN HET PLANGEBIED Gemeente W31 W36, W28, W33 C818 W39ged./41ged. eigenaren met ant. ovk. div. fase 2 t/m 4 TOTAAL

Aandeel van totale Te betalen als financiële voorwaarde bij bouwvergunning opbrengst 39,91% 0,93% € 465.048 0,00% €0 0,23% € 104.852 0,00% €0 3,36% €0 55,57% € 32.147.500

Opbrengstpotentie (NCW per 1-1-2009) € 28.672.589 € 671.638 €0 € 166.383 €0 € 2.410.745 € 39.921.522 €

71.842.876

100% €

32.717.400

Naar rato van het aandeel van de opbrengst worden tevens de kosten toegerekend aan de eigenaren in het exploitatieplan. Als voorbeeld is de bepaling van de exploitatiebijdrage van de diverse eigenaren in fase 2 tot en met 4 opgenomen:

Overige eigenaren

Eigenaar betaalt:

1 Aandeel van de totale opbrengst 55,57%

Aandeel ruimtegebruik Correctie: aandeel uitgeefbaar 59,66% Correctie: door eigenaar aangelegde voorzieningen Te betalen als financiële voorwaarde bij bouwvergunning Aankoop openbare ruimte Saldo eigenaar

32147500

Totaal te verhalen kosten € 70.534.300

Inbrengwaarde eigenaar € 11.811.607

40,34% CONTANTE WAARDE per 01-01-2009

Bruto exploitatiebijdrage € 39.194.374 Aandeel inbrengwaarde € 7.046.874 €0 € 32.147.500 € 4.764.733 € 27.382.767

Voor fase 2 tot en met 4 zijn nog geen gedetailleerde gegevens per eigenaar bekend omdat in deze fases een normatief programma is gehanteerd. In de toekomst wordt het programma gedetailleerd uitgewerkt en zullen per kavel de functies bekend worden. In voorliggend exploitatieplan is er daarom voor gekozen om de exploitatiebijdrage per eigenaar in fase 2 tot en met 4 normatief te bepalen op basis van het kaveloppervlak en de inbrengwaarde per eigendom. De berekening is als volgt opgebouwd: 1. bepaling exploitatiebijdrage voor alle eigenaren op basis van programma in fase 2 tot en met 4 (zie bovenstaande tabel); 2. berekening van de exploitatiebijdrage per eigenaar in fase 2 tot en met 4 door het bepaalde bij 1 toe te rekenen naar rato van oppervlak per eigenaar (zie bijlage 10); 3. na bepaling exploitatiebijdrage worden de inbrengwaardes in mindering gebracht, dit geldt in eerste instantie enkel voor de uitgeefbare component. Voor aankoop van de openbare ruimte dient de gemeente een aanvullend bedrag te betalen (zie bovenstaande tabel en bijlage 10). In bijlage 10 is een overzicht opgenomen van de diverse eigenaren en de berekende exploitatiebijdrage voor desbetreffende eigenaren. Ten behoeve van de privacy zijn de namen van de eigenaren geanonimiseerd en worden enkel de perceelsnummers genoemd. Er wordt geen financiële voorwaarde aan een bouwvergunning verbonden voor die gronden, waarvoor geldt dat het kostenverhaal ten tijde van de indiening van de bouwvergunningaanvraag anderszins is verzekerd. Bijvoorbeeld wanneer er een bouwperceel van de gemeente wordt gekocht of wanneer er sprake is van een eerder met de gemeente gesloten overeenkomst over de grondexploitatie. Exploitatieplan Laarveld

Pagina 22

2.12 Vaststelling en actualisatie/jaarlijkse herziening en eindafrekening (art 6.15 en 6.20 Wro) Na vaststelling van dit exploitatieplan door de gemeenteraad, is er voor belanghebbenden gedurende 6 weken na tervisielegging van het vaststellingsbesluit een beroepsmogelijkheid bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als dit plan na behandeling van de beroepschriften in stand blijft, is er sprake van een (al dan niet gewijzigd vastgesteld) onherroepelijk plan. In afwijking van de wettelijke herzieningstermijn van 10 jaar voor het bestemmingsplan, geldt voor het exploitatieplan de verplichting het plan jaarlijks te actualiseren (ingaande 1 jaar na het onherroepelijk worden van het eerste vaststellingsbesluit). Als er sprake is van structurele wijzigingen, dan is daarop de uniforme voorbereidingsprocedure van toepassing en staat de mogelijkheid open daartegen in beroep te gaan bij de Raad van State. Bij niet-structurele wijzigingen, zoals het aanpassen van de ramingen aan de werkelijke kosten, is de uniforme voorbereidingsprocedure niet van toepassing, bestaat er geen beroepsmogelijkheid en eindigt de procedure met een raadsbesluit tot herziening van het exploitatieplan. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan reeds een bouwvergunning is verstrekt c.q. waarvoor eerder overeenkomsten over grondexploitatie zijn gesloten. Herzieningen van structurele onderdelen kunnen ook betrekking hebben op: - aanvullingen/aanpassingen van de regels over locatie-eisen; - de verdere detaillering van deelgebieden 2 tot en met 4 zodra uitwerkingsplannen in procedure worden genomen. Eindafrekening dient binnen 3 maanden te geschieden nadat alle werken en werkzaamheden voor het totale exploitatiegebied zijn uitgevoerd. De gemeenteraad stelt dan een eindafrekening vast van het Exploitatieplan (zie artikel 6.20 lid 1 Grondexploitatiewet) en doet de eindafrekening plaats vinden zoals bedoeld en omschreven in artikel 6.20 lid 2 van de Grondexploitatiewet. In afwijking van het bepaalde, in de vorige volzin, kan een houder van een bouwvergunning, die de exploitatiebijdrage heeft voldaan als financiële voorwaarde bij de vergunning, verzoeken om een eindafrekening zodra 90% van de begrote kosten zijn gerealiseerd. Ingevolge artikel 6.2.8 Bro wordt vermeld dat per 1-1-2009 €20.381.279 (23%) van de geraamde kosten zijn gerealiseerd.


Pagina 23

3.Toelichting op de regels Hoofdstuk 4 bevat de regels van het exploitatieplan. Deze worden in het navolgende artikelsgewijs toegelicht.

Artikel 1. Begrippen In dit artikel zijn de relevante begrippen omschreven. Ten aanzien van het begrip ‘bouwrijp maken’ wordt nog opgemerkt dat het bouwrijp maken uitsluitend betrekking heeft op de uitgeefbare gronden. Om duidelijk te maken dat onder het begrip ‘inrichting van de openbare ruimte’ ook werkzaamheden vallen die onder het bouwrijp maken vallen zijn deze werkzaamheden ook bij dit begrip expliciet genoemd.

Artikel 2. Verbodsbepaling Lid 1 Met deze bepaling is handelen in afwijking of in strijd met de regels van het exploitatieplan publiekrechtelijk handhaafbaar. Lid 2 Dit voorschrift is ten overvloede opgenomen zodat helder is dat de gemeente aangifte van een strafbaar feit kan doen doordat concreet omschreven overtredingen van het exploitatieplan zijn aangemerkt als strafbaar feit.

Artikel 3. Eisen voor de werken en werkzaamheden Dit artikel bevat kwalitatieve eisen voor de werken en werkzaamheden. Artikel 3.1 Beschrijving van kwaliteitseisen aan werken en werkzaamheden. Lid 1 Het beeldkwaliteitplan is een uitwerking van het stedenbouwkundig plan en geeft aan welke beeldkwaliteit voor onder meer de openbare ruimte wordt nagestreefd. In het beeldkwaliteitplan zijn de identiteit en de inrichtingseisen voor het gebied vastgelegd. Het beeldkwaliteitplan dient als basis voor de verdere uitwerking van het plangebied en vormt het toetsingskader voor de gemeente met betrekking tot de kwaliteit van de aanleg van de openbare ruimte. Lid 2 Het voorlopig ontwerp inrichtingsplan omvat het voorlopige ontwerp van de inrichting van de openbare ruimte.

Artikel 4 Regels voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden en regels over fasering en koppelingen In dit artikel zijn regels gesteld ten aanzien van de uitvoering van de werken en werkzaamheden, waaraan eenieder zich dient te houden bij de realisering van het bestemmingsplan en overtreding daarvan levert een strafbaar feit op als bedoeld in de Wet op de Economische delicten. In dit artikel zijn ook regels opgenomen over fasering en koppelingen. Overtreding van deze laatste regels levert overigens geen strafbaar feit op als bedoeld in de Wet op de Economische delicten. Daarnaast bevat dit artikel de aanbestedingsregels die in acht moeten worden genomen bij het uitvoeren van deze werken en werkzaamheden. Artikel 4.1 Algemeen Dit artikel bevat regels over voorbereidende activiteiten die moeten worden verricht en goedkeuringen die moeten zijn verkregen alvorens kan worden gestart met het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met het goedgekeurde bestek en voorafgaand aan de goedkeuring van het inrichtingsplan én bestek. Artikel 4.2 Verbod in strijd met regeling tijdvakken of koppelingen en aanbestedingsregels Dit artikel bevat enkele verbodsbepalingen. Het betreft een verbod om werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de fasering en koppelingen zoals opgenomen in de artikelen 4.3 en 4.4. van de regels. Het is tevens verboden een aanvang te maken met werken en werkzaamheden indien er ingevolge artikel 4.5. een aanbestedingsplicht geldt en er ingevolge artikel 4.5. lid 2 nog geen positieve toetsing van de gunning heeft plaatsgevonden. Exploitatieplan Laarveld

Pagina 24

Artikel 4.3 Tijdvak fasering Dit artikel bevat een regel over de volgorde waarin werken en werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd. Artikel 4.4 Koppeling tussen bouwen aanlegactiviteiten In dit artikel is geregeld welke werkzaamheden moeten zijn uitgevoerd alvorens er bouwvergunningen mogen worden verleend. Daarnaast is geregeld hoe de routes van bouwverkeer moeten lopen. Hiermee wordt beoogd verkeersoverlast in de kernen van Hushoven en Laar zo veel mogelijk te beperken. Artikel 4.5 Plicht tot (Europese) aanbesteding Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van toepassing. Het is verplicht werken en werkzaamheden voortvloeiende uit de uitvoering van deze voorschriften namens de gemeente Europees openbaar aan te besteden volgens het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Stb 2005, 408) voorzover de geraamde prijzen van deze voorzieningen boven de drempel uitkomen, zoals deze drempel geldt op het moment van de uitvoering volgens de fasering zoals bepaald in paragraaf 2.3 van dit exploitatieplan. Indien en voorzover bovengenoemde richtlijn, dit gezien de drempelwaarde, niet van toepassing is, is het gemeentelijk beleid zoals vastgelegd in “Inkoop – en aanbestedingsbeleid Gemeente Weert” van toepassing. Op grond van het Europees recht, het BAO en – in lijn daarmee – op grond van haar eigen beleid, rekent de gemeente het tot haar taak om mededinging te bewerkstelligen als het gaat om werken, leveringen en diensten. Om te waarborgen dat deze mededinging ook daadwerkelijk plaatsvinden, verklaart de gemeente de desbetreffende Europese richtlijn van toepassing voor dit exploitatieplan en schrijft zij –aanvullend – haar eigen gemeentelijk aanbestedingsbeleid voor. Om te waarborgen dat deze aanbestedingen conform deze regels en dit beleid worden gehouden schrijft de gemeente voor dat het zonder schriftelijke volmacht van de gemeente verboden is over te gaan tot aanbesteding van de werken en werkzaamheden als bedoeld in dit artikel. De volmacht kan slechts worden verstrekt op basis van een door de gemeente goedgekeurd aanbestedingsdocument. Het aanbestedingsdocument zal vooral getoetst worden op het in acht nemen van de juiste aanbestedingsvorm in relatie tot de Europese en gemeentelijke drempelbedragen, de gunnings- en selectiecriteria en de van toepassingverklaring van de gemeentelijke inkoopvoorwaarden zoals opgenomen in bijlage 15 van het gemeentelijke Inkoop- en aanbestedingsbeleid 2006, zoals opgenomen in bijlage 7 van dit exploitatieplan. Verder is bepaald dat voorgenomen gunningsbesluiten door haar worden getoetst op de naleving van deze regels en dit beleid. Blijken deze regels respectievelijk dit beleid niet te zijn gehonoreerd in voorgenomen gunningsbesluiten dan is uitvoering niet toegestaan. Artikel 4.6 Gemeentelijk toezicht De Wro biedt in artikel 6.13, tweede lid, onder c, de mogelijkheid om in het exploitatieplan regels te stellen over het uitvoeren van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. Het toezicht van gemeentezijde bij de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt hiermee verplicht opgelegd, inclusief (gereed)meldingsplicht. Artikel 4.7 Beheer en onderhoud In dit artikel is omschreven op welke wijze partijen die werken en werkzaamheden uitvoeren deze tijdelijk dienen te beheren en te onderhouden. Artikel 5. Regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid Op grond van artikel 6.2.10 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden hier regels gesteld met betrekking tot de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Overeenkomstig het bepaalde sub a van dit artikel zijn onder meer regels gesteld over het aantal en de situering van sociale huur- en koopwoningen en de percelen voor particulier opdrachtgeverschap.


Pagina 25

Daarnaast zijn op grond van artikel 6.2.10 sub f Bro regels opgesteld om met betrekking tot sociale koopwoningen en sociale huurwoningen speculatie te voorkomen. Om speculatie daarmee zoveel mogelijk te voorkomen wordt bij verkoop of verhuur van deze woningen binnen de daarvoor in de op 6 mei 2009 vastgestelde “Verordening doelgroepen sociale woningbouw” welke bekend is gemaakt op 13 mei 2009 en in werking is getreden op 14 mei 2009, gestelde termijnen aan een gegadigde die niet tot de doelgroep behoort een bedrag verbeurd van €25.000,-, welk bedrag vanaf het 2e en volgende jaren met €2.500,- afneemt per jaar. Het bedrag van €25.000,- vormt het forfaitair vastgestelde verschil in waarde van de grond behorende bij woningen in de sociale koop of sociale verhuur en kavels met een vergelijkbare oppervlakte in de vrije sector. Dit is dus onafhankelijk van de concrete oppervlakte van de kavel of ondergrond behorende bij de woning. Bij bouwpercelen voor particulier opdrachtgeverschap zijn op basis van het bepaalde in artikel 6.2.10 van het Bro regels opgenomen over de categorieën woningzoekenden, die voor een kavel voor particulier opdrachtgeverschap in aanmerking komen. Het betreft regels over de selectie van gegadigden, de methode van toewijzing en vormt een strafbaar feit op grond van de Wet Economische delicten, waarop naast hechtenis of een taakstraf een geldboete van de vierde categorie (momenteel €18.500,- ) of onder omstandigheden 5e categorie (momenteel €74.000,-) staat, waarmee een duidelijke rem wordt gezet op de verkoop van een kavel voordat de woning gerealiseerd is aan een gegadigde die niet onder de definitie van particulier opdrachtgeverschap valt. Indien een particulier opdrachtgever zijn kavel wil vervreemden in combinatie met de overdracht van een verleende bouwvergunning, dan gelden dezelfde regels voor selectie van gegadigden en toewijzing als bij de (eerste) uitgifte van bouwpercelen zoals hierboven genoemd. Artikel 6. Ontheffing Dit artikel geeft aan dat afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerpbesluit om ontheffing te verlenen gedurende 6 weken ter inzage wordt gelegd met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen.

Artikel 7. Slotregel Dit artikel beschrijft de naam waaronder deze regels kunnen worden aangehaald.


Pagina 26

4.Regels Artikel 1. Begrippen Alle definities uit het bestemmingsplan Laarveld 2009 zijn ook van toepassing op dit exploitatieplan tenzij anders bepaald. In deze regels wordt verstaan onder: Aanbestedingsregels: het als bijlage 7 bij dit exploitatieplan gevoegde Inkoop- en Aanbestedingsbeleid Gemeente Weert zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Weert d.d. 28 juni 2006 en zoals laatstelijk gewijzigd op 20 maart 2008. Aanbestedingsdocument: document waarin beschreven staat op welke wijze ingeschreven dient te worden om mee te dingen om opdracht gegund te krijgen voor de uitvoering van werken, werkzaamheden of diensten en aan welke criteria daarbij door de aanbestedende partij zal worden getoetst. Bijlagen: de als zodanig benoemde en aan dit exploitatieplan gehechte bijlagen. Bouwweg: een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein, die voldoet aan de eisen zoals beschreven in artikel 3.1. van deze regels. Bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond dat volgens de Kaart ruimtegebruik en fasering (bijlage 2) zelfstandig uitgeefbaar is en volgens de op deze kaart aangegeven perceelsindeling. Bouwrijp maken: het ophogen en egaliseren en voor zover nodig, het verwijderen van aanwezige opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en het opschonen van het exploitatiegebied, het verwijderen van begroeiing, het uitvoeren van grondwerkzaamheden (afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen), uitvoering van bodemsanering ter plaatse van de bouwpercelen. Deelgebied: de op bijlage 2 “Kaart ruimtegebruik en fasering” met de cijfers 1 t/m 4 aangegeven gebieden met de daarbij behorende legenda ruimtegebruik. Eigenaar: de zakelijk gerechtigde krachtens eigendom van een binnen de exploitatiegrens gelegen onroerende zaak. Exploitatiegebied: het gebied binnen de exploitatiegrens zoals aangegeven op de “Kaart ruimtegebruik en fasering”,bijlage 2. Exploitatiegrens: de grens van het exploitatiegebied zoals aangegeven op de “Kaart ruimtegebruik en fasering”, bijlage 2. Fasering: de op bijlage 2 “Kaart ruimtegebruik en fasering” met de cijfers 1 t/m 4 aangegeven volgorde waarin de aangegeven deelgebieden tot uitvoering worden gebracht. Inrichting openbare ruimte (woonrijp maken): het ophogen en egaliseren en voor zover nodig, het verwijderen van aanwezige opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en het opschonen van het exploitatiegebied, het verwijderen van begroeiing, het uitvoeren van grondwerkzaamheden (afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen), uitvoering van bodemsanering ter plaatse van de bouwpercelen, de aanleg bouwwegen inclusief ontgraven van cunetten, de aanleg van een waterbergend funderingssysteem voor de berging en infiltratie van hemelwater onder de wegen, de aanleg definitieve wegen, fietspaden en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen, de aanleg van nieuwe watergangen en –partijen met bijbehorende duikers, het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen, het aanleggen van geluidswerende voorzieningen, aanleg van riolering (vuilwaterriool), pompputten en persleidingen, het planten van bomen en struiken in bermen langs wegen, aanleg van plantsoen, het aanbrengen van Exploitatieplan Laarveld

Pagina 27

straatmeubilair, de aanleg van bluswatervoorzieningen, het aanbrengen van bebording, bebakening en belijning. Nutsvoorzieningen: de aanleg van en indien van toepassing verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen zoals transformatorhuisjes en verdeelkasten, het aanbrengen van openbare verlichting door aanleg van leidingen en plaatsen van lichtmasten. Plangebied: het op bijlage 1 “Plankaart bestemmingsplan Laarveld 2009” aangegeven bestemmingsplangebied binnen de plangrens. Sociale koopwoning: koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 27, tweede lid, onder g, van het Besluit beheer sociale huursector, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd. Sociale huurwoning: huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd. Werken en werkzaamheden: het geheel van de activiteiten ten behoeve van het bouwrijp maken, openbare ruimte (woonrijp maken) en nutsvoorzieningen. Wet ruimtelijke ordening: wet van 20 oktober 2006, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan. Artikel 2. Verbodsbepaling 1. Het is verboden te bouwen dan wel werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de regels als genoemd in artikel 3 en 4. 2. Het is verboden om in de deelgebieden, die in het bestemmingsplan Laarveld 2009 een uit te werken bestemming hebben, werken en werkzaamheden uit te voeren, voordat een uitwerkingsplan zoals bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening in werking is getreden met uitzondering van de op tekeningnummer 08-431 (bijlage 2) met streep- en kruisarcering aangegeven gedeelten. 3. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het in lid 2 bedoelde verbod. 4. Overtreding van het bepaalde in artikel artikel 2 lid 2, artikel 4. 2 lid 2, artikel 4.5, 4.6, 4.7 en artikel 5 van deze regels wordt, behoudens voor zover op grond van het derde lid ontheffing is verleend van het bepaalde in artikel 2 lid 2, aangemerkt als strafbaar feit ingevolge de Wet op de Economische Delicten art. 1a onder 2. Artikel 3. Eisen voor de werken en werkzaamheden Artikel 3.1 Beschrijving van kwaliteitseisen aan werken en werkzaamheden Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren dienen zich bij de uitvoering te houden aan de door de gemeente gestelde nadere eisen zoals vastgelegd in: 1. Het beeldkwaliteitplan Laarveld fase 1 (bijlage 6) d.d. 26 juni 2008 vastgesteld door de gemeenteraad op 17 september 2008. 2. Het voorlopig ontwerp inrichtingsplan fase 1 (bijlage 7) d.d. 25 februari 2009 met bijbehorende dwarsprofielenkaart (bijlage 8). 3. Plankaart en de toelichting op het bestemmingsplan (bijlage 1). 4. De Kaart “ruimtegebruik en fasering” (bijlage 2). 5. Bouwwegen dienen te voldoen aan de volgende eisen: o Een breedte van 5,5 meter, met een toplaag van tijdelijk asfalt o Op een ondergrond van zand, breed 7 meter, dik 35 cm; o Een waterbergende fundering in doek breed 7 meter, dik minimaal 30 cm;


Pagina 28

o o o

Afwatering door middel van (tijdelijke) straatkolken, tijdelijk aangesloten op het vuilwaterriool; Aanbrengen van tijdelijke verlichting; Het plaatsen van (tijdelijke) bebording;

Artikel 4 Regels voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden en regels over fasering en koppelingen. Artikel 4.1 Algemeen Voorafgaand aan de uitvoering van de werken en de werkzaamheden dient een inrichtingsplan te worden gemaakt conform de eisen zoals opgenomen in artikel 3.1 en aan de gemeente ter goedkeuring te worden overlegd. Dit inrichtingsplan dient steeds een volledig deelgebied te omvatten. De goedkeuring voor het inrichtingsplan voor de deelgebieden 2 tot en met 4 kan nooit eerder worden verleend dan na inwerkingtreding van het uitwerkingsplan waarop het deelgebied betrekking heeft. Na goedkeuring van dit inrichtingsplan dient een bestek te worden gemaakt dat ter goedkeuring aan de gemeente dient te worden overlegd. Het bestek op basis van het goedgekeurde inrichtingsplan dient te voldoen aan de eisen zoals gesteld in de Standaard RAW bepalingen 2005 met de wijzigingen van mei 2008, zoals uitgegeven door de CROW, Galvanistraat 1, 6716 AE Ede. Dit voorschrift geldt voor de genoemde eisen met betrekking tot de werken en werkzaamheden maar ook voor uitvoering van werken en werkzaamheden waarvoor in deze regels geen specifieke eisen zijn opgenomen. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met het goedgekeurde bestek en voorafgaand aan de goedkeuring van het inrichtingsplan én bestek. Artikel 4.2 Verbod regeling tijdvakken of koppelingen en aanbestedingsregeling 1. Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de fasering en koppelingen zoals aangegeven in artikel 4.3. en 4.4. 2. Het is tevens verboden een aanvang te maken met werken en werkzaamheden indien er ingevolge artikel 4.5. een aanbestedingsplicht geldt en er ingevolge artikel 4.5. lid 2 nog geen positieve toetsing van de gunning heeft plaatsgevonden. Artikel 4.3 Tijdvak fasering Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden dient de volgorde van de fasering zoals aangegeven op bijlage 2, Kaart ruimtegebruik en fasering, in acht te worden genomen. Artikel 4.4 Koppeling tussen bouwen aanlegactiviteiten Er mogen niet eerder bouwvergunningen worden verleend alvorens de bouwwegen ten behoeve van één of meer van de desbetreffende bouwpercelen waarop de bouwvergunning betrekking heeft, in een deelgebied zijn aangelegd en deze zijn opgeleverd en zijn aangesloten op bestaande openbare wegen. Het is verder verboden anders dan via de voorgeschreven bouwwegen het werkterrein te benaderen en te verlaten. Artikel 4.5 Plicht tot (Europese) aanbesteding 1. Werken en werkzaamheden die volgens de (Europese) aanbestedingsregels moeten worden aanbesteed dienen overeenkomstig die regels te worden aanbesteed. Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden is het “Inkoop en aanbestedingsbeleid Gemeente Weert 2006 van toepassing” (Bijlage 7). Zonder schriftelijke volmacht van de gemeente is het verboden over te gaan tot aanbesteding van de werken en werkzaamheden als bedoeld in lid 1 van dit artikel. De volmacht kan slechts worden verstrekt op basis van een door de gemeente goedgekeurd aanbestedingsdocument dat gebaseerd is op het bestek zoals genoemd in artikel 4.1. van deze regels en dat tenminste getoetst wordt op de juistheid van de aanbestedingsvorm gelet op de Europese en gemeentelijke drempels alsmede op de aanwezigheid van helder geformuleerde en goed te beoordelen selectie- en gunningscriteria alsmede de van toepassingverklaring van de gemeentelijke inkoopvoorwaarden (bijlage 6 respectievelijk bijlage 15 van het inkoop- en aanbestedingsbeleid 2006, zoals opgenomen in bijlage 7 bij dit exploitatieplan). 2. Een voorgenomen besluit tot gunning van de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden dient aan Burgemeester en Wethouders ter toetsing te worden Exploitatieplan Laarveld

Pagina 29

voorgelegd met als doel te controleren of de aanbestedingsprocedure is verlopen overeenkomstig hetgeen is bepaald in lid 1. Artikel 4.6 Gemeentelijk toezicht 1. De uitvoering van werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte, wordt door een door Burgemeester en wethouders aan te wijzen toezichthouder gecontroleerd of deze uitvoering in overeenstemming is met de goedgekeurde bestekken zoals genoemd in artikel 4.1 van deze regels 2. Na start van de aanleg van werken en werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot het uit te voeren deelgebied. 3. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd. 4. De toezichthouder is bevoegd tot het geven van aanwijzingen dan wel het werk stil te leggen indien werken en werkzaamheden worden uitgevoerd afwijkend van het goedgekeurde bestek conform artikel 4.1. 5. Na afronding van de werkzaamheden dienen deze werkzaamheden gereed gemeld te worden aan de toezichthouder en zal er een opname plaatsvinden in aanwezigheid van de toezichthouder, welke opname schriftelijk wordt vastgelegd. 6. Na herstel van de in de opnamestaat vermelde tekortkomingen en na goedkeuring hiervan door de toezichthouder kan het werk worden opgeleverd. Artikel 4.7 Beheer en onderhoud Partijen die de werken en werkzaamheden met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte uitvoeren zijn verplicht deze zodanig tijdelijk te onderhouden dat deze blijven voldoen aan de kwaliteitseisen als omschreven in artikel 3.1 van deze regels alsmede de volgens artikel 4.1. door de gemeente goedgekeurde bestekken tot een jaar na oplevering van genoemde werken en werkzaamheden aan de gemeente. Voor groenwerken geldt hiervoor een onderhoudstermijn van 2 jaar. Artikel 5 Regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid Woningbouwcategorieën 1 Het is verboden de op kaart 08-431 (bijlage 2) binnen deelgebied 1 als zodanig aangewezen gronden die aangewezen zijn voor sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en woningen voor particulier opdrachtgeverschap anders dan als zodanig te bebouwen en/of te gebruiken 2 Het is verboden sociale koopwoningen of sociale huurwoningen binnen de door de gemeente op 6 mei 2009 vastgestelde ‘Verordening doelgroepen sociale woningbouw‘, in werking getreden op 14 mei 2009, bepaalde periode waarin de woning tot de doelgroep behoort te blijven, te verkopen of te verhuren aan iemand die niet tot de doelgroep behoort. 3 Bij verkoop of verhuur van deze woningen binnen de in voornoemde verordening aangegeven termijn aan een gegadigde die niet tot de doelgroep behoort verbeurt de verkoper of verhuurder aan de gemeente een bedrag van €25.000,-, zijnde het forfaitair vastgestelde verschil in waarde van de grond behorende bij woningen in de sociale koop of sociale verhuur en kavels met een vergelijkbare oppervlakte in de vrije sector. Vanaf het 2e en volgende jaren neemt dit bedrag af met €2.500,- per jaar. 4 Het is verboden onbebouwde bouwpercelen die voor particulier opdrachtgeverschap zijn aangewezen toe te wijzen aan burgers of een groep van burgers die niet aan de definitie voor particulier opdrachtgeverschap voldoen. Overtreding van dit verbod is een strafbaar feit als bedoeld in de Wet op de Economische delicten. Zie artikel 2 lid 4 van deze regels. 5 De toewijzing van bouwpercelen voor particulier opdrachtgeverschap dient te geschieden via loting door een onafhankelijke instantie (bijvoorbeeld een notaris) na een gehouden openbare inschrijving gedurende een periode van tenminste 3 weken. Daarbij vindt eerst loting plaats onder de inschrijvers die 10 jaar voorafgaand aan de inschrijving in Weert nog geen woning voor eigen gebruik hebben gebouwd en daarna wordt de verdere rangorde bepaald door loting onder degenen die in die periode wel al een woning voor eigen gebruik hebben gebouwd. 6 Indien een particulier opdrachtgever zijn kavel wil vervreemden al dan niet in combinatie met de overdracht van een verleende bouwvergunning voorafgaand aan de voltooiing van de bouw van de woning dan dient dit te geschieden op de wijze zoals omschreven in lid 5 van dit artikel.


Pagina 30

Artikel 6. Ontheffing Op de voorbereiding van een besluit tot het verlenen van ontheffing zoals opgenomen in de regels van dit plan is Afdeling 3.4 Awb van toepassing. Aanvullend hierop zullen burgemeester en wethouders de terinzagelegging van het ontwerp-besluit vooraf ook altijd voor kennisgeving toezenden aan de grondeigenaren in het gebied, een en ander conform art. 6.14 Wro. Artikel 7. Slotregel Deze regels kunnen worden aangehaald onder de titel: “Regels exploitatieplan LAARVELD 2009”

Bijlagen: Bijlage 1: Plankaart bestemmingsplan – LAARVELD 2009 Bijlage 2: Kaart ruimtegebruik en fasering (tekeningnummer 08-431) Bijlage 3: Eigendommenkaart Bijlage 4: Beeldkwaliteitsplan Laarveld / fase 1 Bijlage 5: Voorlopig ontwerp inrichtingsplan fase 1 Laarveld Bijlage 6: Dwarsprofielenkaart voorlopig ontwerp inrichtingsplan fase 1 Laarveld Bijlage 7: Inkoop- en aanbestedingsbeleid Gemeente Weert 2006 Bijlage 8: Plankostenscan Bijlage 9: Overzicht van geprognosticeerde investeringen en opbrengsten Bijlage 10: Exploitatiebijdragen per eigenaar


Pagina 31

Bijlage 1: Plankaart bestemmingsplan – LAARVELD-2009


Pagina 32

Bijlage 2: Kaart ruimtegebruik en fasering (tekeningnummer 08-431)


Pagina 33

Bijlage 3: Eigendommenkaart


Pagina 34

Bijlage 4: Beeldkwaliteitsplan Laarveld / fase 1


Pagina 35

Bijlage 5: Voorlopig ontwerp inrichtingsplan fase 1 Laarveld


Pagina 36

Bijlage 6: Dwarsprofielenkaart voorlopig ontwerp inrichtingsplan fase 1 Laarveld


Pagina 37

Bijlage 7: Inkoop- en aanbestedingsbeleid Gemeente Weert 2006


Pagina 38

Bijlage 8: Plankostenscan


Pagina 39

Bijlage 9: Overzicht van geprognosticeerde investeringen en opbrengsten Investeringen en opbrengsten (excl. bijdragen) op netto contante waarde per 1-1-2009

KOSTENSOORTEN GRONDEXPLOITATIEWET Verwervingen Bodemsanering Grondwerk Verharding Riolering Huisaansluitingen Waterpartijen/-gangen Groenvoorzieningen Nutsvoorzieningen Openbare verlichting Brandkranen Kunstwerken Micromilieu Voorz. milieuhygienisch/volksgez./arch. Planschade

Netto Contante Waarde per 1-1-2009 € 29.116.110 € 1.225.429 € 1.159.076 € 11.038.563 € 2.933.071 € 241.894 € 1.634.286 € 1.276.250 € 174.339 € 1.059.055 € 479.770 € 3.452.195 € 317.376 € 3.827.006 € 763.803

Plankosten en VTU Rente (boekwaarde) Totaal

€ 9.978.857 € 2.306.250 € 70.983.329

EIGENAREN Gemeente W31 W36, W28, W33 C818 W39ged./41ged. eigenaren met ant. ovk. div. fase 2 t/m 4 Totaal

€ 28.672.589 € 671.638 €0 € 166.383 €0 € 2.410.745 € 39.921.522 71.842.876


€

Pagina 40

Onderbouwing investeringen op startwaarde per 1-1-2009 Milieukosten Bodemsanering panden BW bodemsanering panden Stelpost overige sanering Opheffen stankcirkel kavel Rietstraat Opheffen stankcirkel kavel Hushoverweg Opheffen stankcirkel kavel Laarderweg Totaal Milieukosten

post post post post post post

san boekw san boekw san san

1 1 1 1 1 1

514.450 308.039 520.236 1.602.000 343.801 1.901.855

514.450 308.039 520.236 1.602.000 343.801 1.901.855 5.190.381

Grondwerk Grondwerk gesloten grondbalans BW grondwerk Egaliseren terrein Totaal Grondwerk

post post m2

wrm boekw brm

1 1 611.542

339.475 173.730 1

339.475 173.730 795.005 1.308.209

Verharding Bouwweg (waterdoorlatende verharding met asfalt toplaag) Woonstraat (asfalt verwijderen, putten verwijderen) Wijkonstluitingsweg brm (asfalt) Wijkonstluitingsweg wrm (asfalt) Parkeerverharding (bss, pk handboek 2008 Metrum) Voetpaden (bss, pk handboek 2008 Metrum) Ontsluiting eindhovenseweg (voorl. raming, na ontwerp herzien) Rotonde ringbaan Noord/Laarderweg Rotonde ringbaan Noord/Wiekendreef Turborotonde Eindhovenseweg/Ringbaan Noord Herstellen Maassenweg ivm sanering Herstraten Rietstraat Herinrichten stationsplein Geluidsreducerend asfalt Ringbaan Totaal Verharding

m2 m2 m2 m2 m2 m2 post post post post post m2 post m2

brm wrm brm wrm wrm wrm brm brm brm brm brm wrm handm brm

53.608 53.608 15.000 15.000 8.725 20.504 1 1 1 1 1 2.800 1 16.800

104 16 66 57 70 70 196.357 530.772 353.848 330.213 104.047 123 180.874 34

5.577.885 836.817 983.250 858.450 608.220 1.429.328 196.357 530.772 353.848 330.213 104.047 343.784 180.874 568.176 12.902.020

Riolering Riolering (600 DWA) Huisaansluitingen Plaatsing rioolgemaal Totaal Riolering

m1 st post

brm wrm brm

11.276 925 1

291 312 52.024

3.285.121 288.730 52.024 3.625.875

Groen / Water Waterpartijen bouwrijpfase, betonnen beschoeiing Waterpartijen woonrijpfase Groenvoorzieningen Hagen Bomen in groen Totaal Groen / Water

m2 m2 m2 m1 st

brm wrm wrm wrm wrm

70.000 70.000 68.888 11.276 1.000

17 10 10 21 572

1.165.500 728.000 716.437 234.660 572.260 3.416.857

Openbare verlichting/brandkranen Nutsvoorzieningen Woonstraat verlichting Parkeren verlichting Voetpaden verlichting Brandkranen Bijdrage nutsvoorzieningen bestaande wegen Totaal Openbare verlichting/brandkranen

post st st st st post

brm wrm wrm wrm wrm brm

357 58 137 245 1

2.289 2.289 2.289 2.341 208.094

818.068 133.146 312.895 572.663 208.094 2.044.866

Kunstwerken Bruggen Duikers Geluidswal Totaal Kunstwerken

st m1 m1

brm brm wrm

3 1.000 1.000

78.035 832 2.861

234.106 832.380 2.861.300 3.927.786

Diversen Micromilieu Speelvoorzieningen Archeologie Totaal Diversen

m1 post post

wrm wrm san

11.276 8 1

11 31.214 312.141

129.114 249.713 312.141 690.968


Pagina 41

Bijlage 10: Exploitatiebijdragen per eigenaar (geanonimiseerd overzicht betrokken eigenaren/percelen) Toelichting bijdragen: In het overzicht op deze pagina zijn de verschillende percelen in het plangebied gecodeerd. Van fase 1 zijn de gedetailleerde exploitatiebijdragen per eigenaar berekend op basis van de stedenbouwkundige invulling en de tabel in paragraaf 2.8 van dit exploitatieplan. Daar waar “anterieur” vermeld is, is een anterieure overeenkomst gesloten met desbetreffende eigenaar. Voor de fasen 2, 3 en 4 is geen gedetailleerd programma bekend en daarom is er geen gedetailleerde functieverdeling per eigenaar toe te kennen. Op basis van een normatieve invulling, zoals genoemd in paragraaf 2.11, is een exploitatiebijdrage bepaald voor alle particuliere eigenaren in de deelgebieden 2, 3 en 4, namelijk €39.194.374,-. Op basis van kavelgrootte en inbrengwaarde zijn vervolgens de bijdragen per perceel bepaald. Kad. aand. C1534ged C818 C2969 W39 W41 W31 W483 W484 W486 W487 C2036 C2938 W472 W36 W28 W33 W37ged

Kad. aand. C2920 W423 C2896 C1058 W355 W424 W19 W354 W425 W406 W87 W88 W91 W92 W103 W408 W446 W102 W10 W97 W489 W421 W107 W115 W351 W12 W110 W15 W16 W47 W114 W436 W14 W13 W116 W109 W11 TOTAAL

Kavelgrootte % van opp (m2) Fase fase 2 t/m 4 600 1 0,00% € 757 1 0,00% 1 0,00% 840 161 1 0,00% 1.450 1 0,00% 3.936 1 0,00% € 1.012 1 0,00% 975 1 0,00% 909 1 0,00% 695 1 0,00% 915 1 0,00% 897 1 0,00% 1.200 1 0,00% 592 1 0,00% 105 1 0,00% 786 1 0,00% 600 1 0,00% Kavelgrootte % van opp (m2) Fase fase 2 t/m 4 2.034 2 0,58% 1.140 2 0,33% 33 2 0,01% 1.465 2 0,42% 15.677 2 4,50% 20.590 2 5,91% 4.060 2 1,17% 1.071 2 0,31% 2.561 2 0,74% 1.440 3 0,41% 10.523 3 3,02% 1.453 3 0,42% 3.255 3 0,93% 11.449 3 3,29% 6.936 3 1,99% 39.010 3 11,20% 10.318 3 2,96% 4.538 3 1,30% 9.645 3 2,77% 852 3 0,24% 32.500 4 9,33% 1.415 4 0,41% 94.210 4 27,06% 4 0,68% 2.357 4 4,94% 17.210 7.108 4 2,04% 535 4 0,15% 4.674 4 1,34% 5.120 4 1,47% 519 4 0,15% 2.182 4 0,63% 6.309 4 1,81% 3.845 4 1,10% 4.455 4 1,28% 8.765 4 2,52% 2.015 4 0,58% 6.903 4 1,98% 348.172 100,00%


Bijdrage obv kostenraming 163.352 659.405 -

Exploitatiebijdrage obv kostenraming € 228.971 € 128.332 € 3.715 € 164.918 € 1.764.789 € 2.317.855 € 457.042 € 120.564 € 288.297 € 162.103 € 1.184.594 € 163.567 € 366.421 € 1.288.835 € 780.799 € 4.391.429 € 1.161.517 € 510.851 € 1.085.756 € 95.911 € 3.658.586 € 159.289 € 10.605.396 € 265.332 € 1.937.362 € 800.161 € 60.226 € 526.161 € 576.368 € 58.425 € 245.632 € 710.216 € 432.839 € 501.508 € 986.692 € 226.832 € 777.084 € 39.194.374

Inbrengwaarde €

€

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

58.500 247.500 -

Inbrengwaarde 87.153 48.847 96.000 655.001 781.500 136.500 80.500 95.500 487.500 420.006 57.994 107.285 377.360 311.000 1.285.773 340.082 213.000 293.000 1 962.601 36.000 3.082.500 60.349 440.651 183.001 13.500 119.546 130.954 24.001 58.001 161.500 98.500 114.000 224.500 51.500 176.500 11.811.607

Aandeel uitgeefbaar

€

Te betalen bij bouwvergunning

Aankoop openbare ruimte

58.500

104.852

-

194.357

465.048

53.143

Aandeel uitgeefbaar (60%) € 51.996 € 29.142 € € 57.274 € 390.777 € 466.247 € 81.437 € 48.027 € 56.976 € 290.845 € 250.578 € 34.599 € 64.007 € 225.135 € 185.544 € 767.100 € 202.895 € 127.077 € 174.806 € 1 € 574.293 € 21.478 € 1.839.038 € 36.005 € 262.895 € 109.179 € 8.054 € 71.322 € 78.128 € 14.319 € 34.604 € 96.352 € 58.766 € 68.013 € 133.938 € 30.725 € 105.301 € 7.046.874

Te betalen bij bouwvergunning € 176.975 € 99.190 € 3.715 € 107.644 € 1.374.012 € 1.851.607 € 375.605 € 72.538 € 231.321 € 128.742€ 934.016 € 128.967 € 302.415 € 1.063.700 € 595.254 € 3.624.329 € 958.621 € 383.774 € 910.950 € 95.911 € 3.084.292 € 137.811 € 8.766.359 € 229.327 € 1.674.467 € 690.981 € 52.172 € 454.839 € 498.240 € 44.106 € 211.028 € 613.864 € 374.073 € 433.495 € 852.754 € 196.107 € 671.783 € 32.147.500

Aankoop openbare ruimte € 35.157 € 19.705 € € 38.726 € 264.224 € 315.253 € 55.063 € 32.473 € 38.524 € 196.655 € 169.428 € 23.394 € 43.278 € 152.225 € 125.456 € 518.673 € 137.187 € 85.923 € 118.194 € 0 € 388.308 € 14.522 € 1.243.462 € 24.345 € 177.756 € 73.822 € 5.446 € 48.224 € 52.826 € 9.682 € 23.397 € 65.148 € 39.734 € 45.987 € 90.562 € 20.775 € 71.199 € 4.764.733

Saldo eigenaar (anterieur) € 104.852 (anterieur) € 411.905 (anterieur) (anterieur) (anterieur) (anterieur) (anterieur) (anterieur) (anterieur)

Saldo eigenaar € 141.818 € 79.485 € 3.715 € 68.918 € 1.109.788 € 1.536.355 € 320.542 € 40.064 € 192.797 € 325.397€ 764.588 € 105.573 € 259.136 € 911.475 € 469.799 € 3.105.655 € 821.434 € 297.851 € 792.756 € 95.910 € 2.695.985 € 123.289 € 7.522.896 € 204.982 € 1.496.711 € 617.160 € 46.726 € 406.615 € 445.414 € 34.424 € 187.631 € 548.716 € 334.339 € 387.508 € 762.192 € 175.332 € 600.584 € 27.382.767

Pagina 42

Exploitatieplan LAARVELD

Recommend Documents