EXPLOITATIEPLAN DORP REEVE, BESTEMMINGSPLAN IJSSELDELTA-ZUID GEMEENTE KAMPEN NL.IMRO VB01

EXPLOITATIEPLAN DORP REEVE, BESTEMMINGSPLAN IJSSELDELTA-ZUID

GEMEENTE KAMPEN NL.IMRO.0166.00991150-VB01

RAPPORTKENMERKEN Onderwerp:

Exploitatieplan Dorp Reeve, bestemmingsplan IJsseldeltaZuid

Opdrachtgever:

Gemeente Kampen

Auteurs:

J. van den Brand (VD2 Advies) S.B. Hafkenscheid (-2NAP) G.J. Hellinga (HzA) H. Kuiper (Kuiper & Van Tilborg) A. Hofman (Bureau SAB) P.J. Willemse (gemeente Kampen)

Datum: Kenmerk:

12 december 2013 (definitief) NL.IMRO.0166.00991150-VB01

12 december 2013 definitief III

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING ................................................................................................ 5 1.1. Wettelijke plicht exploitatieplan ............................................................................. 5 1.2. Relatie exploitatieplan gebied Dorp Reeve met bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid ...... 15 1.3. Doel en functie van het exploitatieplan ................................................................. 19 1.4. Begrenzing exploitatieplangebied ........................................................................ 26 1.5. Jaarlijkse herziening en eindafrekening ................................................................ 29 1.6. Leeswijzer ....................................................................................................... 30

2.

TOELICHTING OP DE GEBIEDSONTWIKKELING DORP REEVE ......................... 32 2.1. Beoogd ruimtegebruik bestemmingsplangebied ..................................................... 32 2.2. De relatie tussen de aanleg van de bypass en de gebiedsontwikkeling van Dorp Reeve 34 2.3. Beoogd ruimtegebruik exploitatieplangebied ......................................................... 50

3.

TOELICHTING OP DE REGELS VAN HET EXPLOITATIEPLAN ............................ 58

4.

OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN .......................................... 65 4.1. Toelichting werkzaamheden bouwrijp maken ........................................................ 65 4.2. Toelichting werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen ........................................... 68 4.3. Toelichting werkzaamheden inrichting openbare ruimte .......................................... 69 4.4. Aanleg van voorzieningen buiten het exploitatieplangebied ..................................... 70

5.

DE EXPLOITATIEOPZET ............................................................................. 72 5.1. Inleiding .......................................................................................................... 72 5.2. Rekenmethodiek en parameters........................................................................... 737 5.3. Ruimtegebruik ................................................................................................. 758 5.4. Programma en fasering ..................................................................................... 759 5.5. Kosten ............................................................................................................ 83 5.6. Opbrengsten ................................................................................................... 100 5.7. Vaststelling hoogte maximaal verhaalbare kosten ................................................. 104 5.8. Omslagmethode .............................................................................................. 105 5.9. Bruto- en netto-exploitatiebijdrage per eigendom ................................................. 106

6.

DE REGELS .............................................................................................109

7.

GRONDVERWERVING EN EIGENDOMMEN ...................................................114

8.

BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN ........................................................116 bijlage 1

kaart exploitatieplangebied

12 december 2013 definitief IV

bijlage 2

faseringskaarten

bijlage 3

ruimtegebruikskaart

bijlage 4

kaart uitgiftecategorieën

bijlage 5

eigendommenkaart met eigendommenoverzicht

bijlage 6

kaart bestaande situatie

bijlage 7

verwervingskaart

bijlage 8

plankostenscan

bijlage 9

kwalitatieve beschrijving bouwrijp maken, nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte

bijlage 10

aanduiding zone geluidhinder Gebied 1- Haven en Gebied 2 - Kreek

bijlage 11

detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet

bijlage 12

detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet

bijlage 13

overzicht ruimtegebruik per eigendom

bijlage 14

taxatierapport inbrengwaarden

bijlage 15

planschaderisicoanalyse

bijlage 16

specificaties en onderbouwingen bovenwijkse voorzieningen

bijlage 17

resultaten marktanalyse gronduitgifte

bijlage 18

jaarschijven exploitatieopzet kosten en opbrengsten

bijlage 19

overzicht macroaftopping

bijlage 20

overzicht gewogen eenheden totaal uitgeefbaar gebied

bijlage 21

gewogen eenheden per eigendom

bijlage 22

specificatie exploitatiebijdrage per eigendom

12 december 2013 eindconcept pagina 5 van 222

1.

INLEIDING

1.1.

Wettelijke plicht exploitatieplan

1.1.1.

Inleiding

In de Planologische Kernbeslissing Ruimte voor de Rivier (hierna: PKB) is door het Rijk een samenhangend pakket van rivierverruimende maatregelen vastgesteld, met het doel het stroomgebied van de Rijn en de Maas in de toekomst beter te beschermen tegen overstromingen. Het stroomgebied van de rivier de IJssel wordt daarin gezien als onderdeel van het stroomgebied van de Rijn. Het PKB heeft niet alleen tot doel veiligheidsmaatregelen vast te leggen; ook is een belangrijk doel dat die veiligheidsmaatregelen op zodanig wijze worden ingericht en vormgegeven, dat een bijdrage wordt geleverd aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het rivierengebied. Wat betreft het stroomgebied van de IJssel bij Kampen voorziet de PKB in een verlaging van het zomerbed (de zogeheten lange zomerbedverlaging). Inmiddels is een wijziging van de PKB in procedure gebracht en vastgesteld (mei 2013) waarbij er sprake is van een korte zomerbedverlaging (tussen Molenbrug tot net voorbij de Eilandbrug in Kampen) gecombineerd met de aanleg van een hoogwatergeul (hierna: bypass). In de eerste fase wordt de bypass deels ingezet (circa 220m3/sec) en in fase twee wordt de bypass geheel ingezet (circa 700 m3/sec). De zomerbedverlaging houdt in dat de bodem van het zomerbed van de rivier verlaagd wordt, waardoor de waterstand lager blijft. De bypass bestaat uit de aanleg van een aftakking van de IJssel ten zuiden van Kampen richting het Drontermeer / Vossemeer /Ketelmeer die bij hoogwater in de IJssel extra water kan afvoeren. Deze bypass krijgt naast een waterafvoerende functie tevens een functie voor natuur en recreatie, waardoor een aantrekkelijk en bijzonder landschap ontstaat. De aanleg van de bypass biedt ook de mogelijkheid om een uniek watergebonden woongebied te realiseren dat voorziet in de regionale en lokale woningbehoefte. Daarnaast worden gemengde functies gerealiseerd ten westen van de N50 nabij het nieuwe station Kampen-Zuid. In het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid is de planologische regeling vastgelegd voor deze verschillende functies en ontwikkelingen. Kort samengevat gaat het om de volgende doelstellingen: Veiligheid: het uitvoeren van de zomerbedverlaging in de IJssel (gelegen buiten het bestemmingsplangebied) en het aanleggen van de bypass van de IJssel naar het Drontermeer/ Vossemeer / Ketelmeer. De uitvoering van deze maatregelen geschiedt in het kader van de Planologische Kern Beslissing (PKB) Ruimte voor de Rivier, waarin de zomerbedverlaging reeds is opgenomen en de korte termijndoelstelling van de bypass via een zojuist vastgestelde wijziging van de PKB daarin is opgenomen. Ruimtelijke kwaliteit: naast de veiligheid dient de ruimtelijke kwaliteit van IJsseldelta te worden behouden en waar mogelijk te worden versterkt.


Woningbouw: in het deelgebied Dorp Reeve wordt voorzien in de bouw van maximaal 1300 woningen, waarvan 1100 woningen voor de regionale opgave. De woningen moeten worden gerealiseerd in een bijzondere water-woonomgeving. Daarnaast worden er diverse rood-voorroodkavels gerealiseerd als vervanging van te slopen woningen/opstallen in het gebied. Infrastructuur: de huidige verkeersproblematiek tussen Dronten en Kampen (N307) maakt het noodzakelijk dat de (situatie rond de) Hanzeweg (inclusief de verbinding over de Roggebotsluis) en de Flevoweg op korte termijn worden aangepakt. Het bestemmingsplan faciliteert, samen met het bestemmingsplan van de gemeente Dronten het verbeteren van de doorstroming van de N307 op korte termijn door het verplaatsen van de rotonde die de N306 et de N307 verbindt en met het realiseren van een nieuwe oeververbinding voor doorgaand verkeer van de N307, die zodanig wordt gepositioneerd dat deze als schakel kan dienen in de toekomstige N23 bij Roggebot. De huidige sluis met brug dient voor de tweede fase van de aanleg van de bypass te worden vervangen door een nieuwe brug met een doorstroomopening van tenminste 100 meter breed. Economische versterking nabij station Kampen-Zuid: de aanleg van de Hanzelijn met het station Kampen-Zuid vormt een grote infrastructurele ingreep. De stationsomgeving vormt de nieuwe entree van het stedelijke gebied en daarmee ook de grens tussen het stedelijke en landelijke gebied. Dit vraagt om een zorgvuldige ruimtelijke inrichting. Het bestemmingsplan voorziet in een gemengde bestemming die ruimte biedt voor functies als een hotel/congrescentrum, leisure, horeca, detailhandel en dienstverlening. Recreatie: doelstelling van de IJsseldelta-Zuid is het versterken van de droge en natte recreatie. Dit gebeurt door de vergroting van het buitendijks gelegen recreatiegebied Roggebot en met de realisatie van 125 extra ligplaatsen ter hoogte van de huidige Roggebotsluis, de recreatieve spin-off ten gevolge van de extra vaargeulverbinding tussen het randmeer en de IJssel, de circa 700 ligplaatsen in het nieuw te ontwikkelen dorp Reeve (dit aantal mag conform het MER nog oplopen tot 1100 stuks), aanlegsteigers en met struin- fiets- en wandelpaden. Natuurontwikkeling: de bypass wordt aangegrepen voor de ontwikkeling van areaal nieuwe natte natuur. De bypass is een schakel in de Ecologische Hoofdstructuur tussen de IJsseluiterwaarden en de Veluwerandmeren. De nieuwe natuur kan een uitbreiding betekenen van het leefgebied van riet- en moerasvogels, waaronder de beschermde roerdomp en de grote karekiet in de zone grenzend aan het Drontermeer/ Vossemeer. Tevens vindt buiten het plangebied natuurontwikkeling plaats in de vorm van een weidevogelgebied. Agrarische structuurversterking: door middel van kavelruil wordt ernaar gestreefd de verkaveling te verbeteren en de doorsnijding als gevolg van de Hanzelijn en de bypass op te heffen. De verbetering van de agrarische structuur binnen de IJsseldelta-Zuid wordt uitgevoerd in een apart traject buiten het plangebied in opdracht van de provincie Overijssel in de vorm van vrijwillige kavelruil. Hieronder is de verbeelding van het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid opgenomen, waaruit de veelheid en diversiteit van functies en ontwikkelingen blijkt.


Figuur 1: afdruk verbeelding bestemmingsplan


Figuur 1 legenda bestemmingsplan






De veelheid, maar ook diversiteit van functies en ontwikkelingen in het bestemmingsplangebied heeft tot gevolg dat bij de voorgenomen uitvoering van de bestemmingen sprake is van verschillende overheidsactoren: Rijk: in de hoedanigheid van opdrachtgever in het kader van de PKB Ruimte voor de Rivier, belast met het, in gezamenlijk opdrachtgeverschap met de provincie Overijssel, de uitvoeringsfase van de waterveiligheidsopgave, waarbij het Rijk de aanbestedende partij is; provincie Overijssel: belast met het, in gezamenlijk opdrachtgeverschap met het Rijk. de uitvoeringsfase van de waterveiligheidsopgave en de integrale gebiedsontwikkeling. (De uitwerking van een aantal doelen van de integrale gebiedsontwikkeling, zoals realisatie van de regionale woningbouwopgave in het Dorp Reeve ligt in handen van de gemeente Kampen); gemeente Kampen: belast met het faciliteren van de planologische maatregel ten behoeve van de waterveiligheidsopgave en de integrale gebiedsontwikkeling en belast met de gebiedsontwikkeling van het gebied Dorp Reeve. en met de deelgebieden Zwartendijk, Zone N50 (bestemming Gemengd-2) en de locatie met de bestemming Gemengd-1. Een ander bijzonder kenmerk van het project IJsseldelta-Zuid is de technische en functionele verwevenheid van enerzijds de in het kader van de gestelde veiligheidsdoelen aan te leggen bypass en anderzijds de ruimtelijke ontwikkeling die zowel in technische als volgtijdelijke zin afhankelijk is van de aanleg van de bypass. De aanleg van de bypass gaat gepaard met de aanleg van dijken, waaronder een klimaatdijk aan de zuidzijde van het gebied Dorp Reeve. De met de aanleg van de zomerbedverlaging en de bypass vrijkomende gronden zijn voor een belangrijk deel nodig voor de aanleg van de dijken en deels voor de ophoging van het toekomstige woongebied Dorp Reeve. Bijzonder karakter van het toekomstige woongebied is dat woningen ook zullen worden gebouwd op de aan te leggen klimaatdijk. Dorp Reeve kan worden gezien als een water-woonomgeving, waarbij binnen het Dorp Reeve voorzien is in een binnenhaven, voorzien van ligplaatsen voor de bewoners van het woongebied, en met een waterverbinding met de bypass en de hier gelegen buitenhaven via een sluis. Het aan te leggen water in het deelgebied Dorp Reeve kent op zijn beurt ook meerdere functies. Naast de functie van verbinding voor boten en schepen van/naar de te bouwen woningen (ligplaatsen) binnendijks biedt het water ook de functie van kwelwateropvang en voor recreatieve doeleinden. 1.1.2.

Toepassing afdeling 6.4 Wro

Het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid kent een omvangrijk aantal mogelijkheden tot het ontwikkelen van bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.12, eerste lid Wro. Onder een ‘bouwplan’ wordt ingevolge artikel 6.2.1 Bro verstaan:

a.

de bouw van een of meer woningen;

b.

de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

c.

de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² brutovloeroppervlakte of met een of meer woningen;


d.

de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste tien woningen worden gerealiseerd;

e.

de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m² brutovloeroppervlakte bedraagt;

f.

de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m² brutovloeroppervlakte.

Zo kent het deelgebied Dorp Reeve een bouwopgave van maximaal 1300 woningen en ruimte voor functies, zoals een (brede) school, een hotel, winkelvoorzieningen, etc. Maar ook biedt het bestemmingsplan bouwplanmogelijkheden buiten Dorp Reeve in de zone gelegen tussen de Zwartendijk en de N50 nabij het station Kampen-Zuid, in de (uitbreiding van de) recreatiebestemming bij de Roggebotsluis en verder is verspreid in het totale bestemmingsplangebied is planologische ruimte gecreëerd voor individuele woningen in het kader van de rood-voor-roodregeling. Er is daarmee sprake van bouwplanmogelijkheden zoals bedoeld in artikel 6.12 Wro. Ingevolge artikel 6.12 Wro dient de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid een exploitatieplan vast te stellen. Ingevolge artikel 6.12, tweede lid Wro kan de gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien, onder meer: a.

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien, anderszins is verzekerd;

b.

er geen noodzaak is tot het bepalen van een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden of van een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden en/of maatregelen en bouwplannen en zo nodig koppelingen daartussen;

c.

er geen noodzaak is tot het stellen van eisen en/of regels aan het uitvoeren van werken inzake het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en/of de inrichting van de openbare ruimte;

d.

er geen noodzaak is tot het stellen van een uitwerking van regels met betrekking tot woningbouwcategorieën sociale huur, sociale koop en/of particulier opdrachtgeverschap.

Voor de toepassing van de criteria a tot en met d zijn twee zaken van belang: 1.

Kent het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid één exploitatieplangebied of omvat het meerdere exploitatieplangebieden?

2.

Indien het antwoord op vraag 1 luidt dat er sprake is van meerdere exploitatieplangebieden, wat is dan de uitkomst van de criteria a tot en met d per te onderscheiden exploitatieplangebied?

Ad 1. Is er sprake van één of van meerdere exploitatieplangebieden? Een exploitatieplangebied dient zodanig te worden begrensd, dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie, bovenwijkse voorzieningen daarvan uitgezonderd, daarbinnen


vallen. Daarbij geldt dat een exploitatieplangebied nimmer groter kan zijn dan het gebied zoals dat is opgenomen in het bijbehorende bestemmingsplan. Een uitzondering geldt voor intergemeentelijke exploitatieplanontwikkelingen, zoals bedoeld in artikel 6.12, vijfde lid Wro. In de onderhavige situatie is hiervan evenwel geen sprake. In beginsel zal een exploitatieplangebied bestaan uit één aaneengesloten gebied. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat een exploitatieplangebied ook uit verschillende nietaaneengesloten delen kan bestaan, mits er planologisch of functioneel sprake is van een duidelijke samenhang tussen die delen (MvT Grondexploitatiewet, Kamerstukken II 2004/05, 30 218, nr. 3, p. 16-17). Voor de toepassing van het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid betekent dit dat er sprake is van acht verschillende exploitatieplangebieden. Op de hieronder opgenomen kaart zijn deze gebieden aangeduid. Figuur 2: overzichtskaart exploitatieplangebieden bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid


Tussen de verschillende onderscheiden exploitatieplangebieden is geen sprake van ruimtelijke of functionele samenhang. Zo staat de mogelijke bouwplanontwikkeling in het recreatiecomplex bij de Roggebotsluis geheel los van de mogelijke ontwikkeling van Dorp Reeve, van de ontwikkeling langs de N50, nabij het station Kampen-Zuid, en van de verspreid in het bestemmingsplangebied opgenomen individuele bouwplanmogelijkheden. Het omgekeerde is eveneens het geval. Een en ander heeft tot gevolg dat voor elk van de negen onderscheiden exploitatieplangebieden de toepassing van de criteria a tot en met d dient te worden beantwoord. Dit leidt tot de volgende uitkomst:

Aanduiding exploitatie-

Is kostenverhaal

Is er een noodzaak

plangebied

anderszins

tot het stellen van

(letteraanduiding is

verzekerd?

eisen en regels?

opgenomen in figuur 2)

(criterium a)

(criterium b tot en

Resultaat

met d) Exploitatieplangebied A

ja, via een anterieure

geen noodzaak aanwezig

(bouwplanontwikkeling

overeenkomst

vaststellen van een

recreatiecomplex

gesloten met de

exploitatieplan voor

Roggebotsluis)

provincie

dit gebied

Exploitatieplangebied B


(Cluster van 5 rood-voor-

overeenkomst

vaststellen van een

roodkavels aan de

gesloten met de


Buitendijksweg)

provincie

dit gebied

Exploitatieplangebieden C1


en C2

overeenkomst

vaststellen van een

(Twee rood-voor-

gesloten met de


roodkavels zuidzijde

provincie

dit gebied



raadsbesluit tot niet-



bypass aan de VenendijkZuid, per code 1 kavel) Exploitatieplangebied D

nee, betreft een

(Horecakavel noordzijde

wijzigingsbevoegdheid


raadsbesluit op moment van inzet

bypass op de IJsseldijk)

wijzigingsbevoegdheid

Exploitatieplangebied E

ja, via tijdige

(kavel Gemengd 1)

verkrijging van het

vaststellen

eigendom door de

exploitatieplan

gemeente van de

wegens tijdige

provincie (anders

verkrijging eigendom

verzekerd via

grond

gronduitgifte)




Exploitatieplangebied F

ja, via tijdige

(kavel Gemengd 2)

verkrijging van het

vaststellen

eigendom door de

exploitatieplan

gemeente van de

wegens tijdige

provincie (anders


verzekerd via

grond



gronduitgifte) Exploitatieplangebied G (Uitbreiding bedrijfskavel op de hoek Slaper/Zwartendijk)




overeenkomst

vaststellen van een

gesloten met de


eigenaar

dit gebied

Exploitatieplangebied H

ja, via tijdige



(Twee kavels Gemengd-3

verkrijging van het

vaststellen

aan de Zwartendijk)

eigendom door de

exploitatieplan

gemeente van de

wegens tijdige

provincie (anders


verzekerd via

grond

gronduitgifte) Exploitatieplangebied I

nee

ja

(Dorp Reeve)

raadsbesluit tot het vaststellen van een exploitatieplan voor dit gebied

Uit het overzicht volgt dat voor het exploitatieplangebied Dorp Reeve een exploitatieplan moet worden vastgesteld. Het hier voorliggende exploitatieplan beperkt zich tot het gebied Dorp Reeve. Het is goed om de toepassing van de criteria a tot en met d voor het exploitatieplangebied Dorp Reeve nader toe te lichten. Deze toelichting wordt verstrekt in de paragraaf 1.2.

1.2.

Relatie exploitatieplan gebied Dorp Reeve met bestemmingsplan IJsseldelta-

Zuid In paragraaf 1.1.2 is vastgelegd dat als gevolg van de toetsing aan de daar genoemde criteria a tot en met d, er voor het gebied Dorp Reeve een verplichting bestaat een exploitatieplan vast te stellen. Dit vraagt om een nadere toelichting. In het gebied Dorp Reeve is sprake van drie bestemmingen: a.

De bestemming Woongebied (WG) Binnen deze bestemming is onder meer de bouw van maximaal 1300 woningen mogelijk. Daarnaast biedt het bestemmingsplan de ruimte voor de ontwikkeling van maximaal 22.000 m²


bvo voor maatschappelijke functies, bedrijven, detailhandel, etc (botenhuizen niet meegerekend). b.

De bestemming Recreatie-2 (R-2) Binnen deze bestemming is de bouw mogelijk van gebouwen voor dagrecreatie, watersportactiviteiten en horeca tot maximaal 200 m². Ter plaatse van de aanduiding ‘jachthaven’ is een jachthaven mogelijk.

c.

De bestemming Water (WA) ter plaatse van de aanduiding “wa”. Binnen deze bestemming is de oprichting van gebouwen niet mogelijk.

Een en ander maakt dat het bestemmingsplan in dit gebied aangewezen bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.12, eerste lid Wro juncto artikel 6.2.1 Bro, bevat. Het exploitatieplangebied kent een oppervlakte van circa 105,6 ha, waarbij de eigendomssituatie als volgt is verdeeld: Een gedeelte van circa 48,8 ha is in eigendom van de gemeente Kampen. Een gedeelte van circa 44,2 ha is via een anterieure overeenkomst door de gemeente Kampen aangekocht van de provincie Overijssel (Bureau Beheer Landbouwgronden). De juridische levering van deze gronden is beoogd uiterlijk op 1 juli 2018. De te sluiten koopovereenkomst is gesloten voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan. Een gedeelte van circa 1,7 ha is via een anterieure overeenkomst door de gemeente Kampen aangekocht van Waterschap Groot Salland. De juridische levering van deze gronden wordt beoogd uiterlijk 1 januari 2014. De te sluiten koopovereenkomst is gesloten voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan. Een gedeelte van circa 10,95 ha is in handen van verschillende particuliere eigenaren. De eigendomssituatie is aangeduid op de eigendommenkaart, zoals deze als bijlage 5 bij dit exploitatieplan is gevoegd. Is het kostenverhaal anderszins verzekerd (criterium a paragraaf 1.1)? Voor de gronden die in eigendom zijn van de gemeente is het kostenverhaal anderszins verzekerd. Als gevolg van de aankoop van de gronden door de gemeente van de provincie Overijssel en van de aankoop van de gronden van het Waterschap Groot Salland in dit exploitatieplangebied is het kostenverhaal voor de op die gronden voorziene bouwkavels waarop aangewezen bouwplannen kunnen worden gerealiseerd, ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan eveneens verzekerd. Anders ligt dit voor de eigendommen die in handen zijn van particuliere eigenaren. Met geen van deze eigenaren zijn anterieure overeenkomsten zoals bedoeld in artikel 6.24 Wro gesloten, waardoor het kostenverhaal voor die gronden niet is verzekerd. Deze vaststelling leidt ertoe dat reeds om deze reden de gemeenteraad gehouden is een exploitatieplan vast te stellen.


Is er een noodzaak tot het stellen van eisen en regels (criterium b tot en met d paragraaf 1.1)? Het is goed de criteria sub b tot en met d, zoals deze zijn omschreven in paragraaf 1.1, nader toe te lichten. We duiden het geheel van de eisen en regels hierna in dit exploitatieplan aan als ‘locatieeisen’. Criterium b. Noodzaak bepalen van een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden of van een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden en/of maatregelen en bouwplannen en zo nodig koppelingen daartussen. Er is een noodzaak tot het opnemen van regels en eisen inzake het tijdvak van exploitatie, de fasering, en van de bedoelde koppelingen tussen de aanleg van werken en het verlenen van omgevingsvergunningen voor het bouwen. De bestemming Woongebied kan worden getypeerd als een globale bestemming, waar sprake is van een directe bouwtitel. Vanuit de samenhang met de aan te leggen bypass en de noodzaak om voor delen van het exploitatieplangebied een geluidwerende voorziening langs de spoorlijn gereed te hebben is de daadwerkelijke gebiedsontwikkeling binnen Dorp Reeve, gericht op het creëren van een woonwijk met bijbehorende woon- en andersoortige bebouwing, echter grotendeels pas mogelijk als de bypass is gerealiseerd en daarmee de aan de zuid/westzijde geplande klimaatdijk geheel is aangelegd c.q. de geluidwerende voorziening aan de noordzijde is gerealiseerd. Verder worden eisen gesteld ten aanzien van de hoogte van het maaiveld in Gebied 2-Kreek, waar een glooiend landschap van woonterpen wordt vereist die aansluiten op de klimaatdijk. Dit betekent dat, gegeven de bestemmingsregeling met een directe bouwtitel, eisen en regels inzake fasering maar ook inzake de koppeling tussen de voltooiing van werken en het kunnen verlenen van omgevingsvergunningen voor het bouwen niet kunnen worden gemist. Criterium c. Noodzaak tot het stellen van eisen en/of regels aan het uitvoeren van werken inzake het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en/of de inrichting van de openbare ruimte. Zoals aangegeven in paragraaf 1.1.1 hebben Rijk, provincie en gemeente ieder een eigen taak bij de uitvoering van de in het bestemmingsplan voorziene bestemmingsregeling. De taakstelling van Rijk en provincie brengt met zich mee dat de aanleg van de werken die verband houden met de zomerbedverlaging en de aanleg van de bypass in de ruimste zin van het woord in handen zijn van Rijk en provincie. Voor de samenwerking tussen partijen zijn/worden drie overeenkomsten aangegaan, te weten de realisatieovereenkomst tussen Rijk en provincie, de samenwerkingsovereenkomst tussen alle betrokken partijen in de regio met het Rijk en een realisatiebrief tussen provincie, Rijk en gemeente Kampen. Alle overeenkomsten zijn reeds ondertekend. Die taakstelling brengt met zich mee dat, hoewel de zomerbedverlaging en de bypass niet binnen het exploitatieplangebied zijn gelegen, de uitvoering van die werkzaamheden directe invloed heeft op de werkzaamheden van het bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en inrichting van de openbare ruimte binnen het exploitatieplangebied Dorp Reeve. Vanuit de uitvoering van de zomerbedverlaging/bypass worden binnen het Dorp Reeve de klimaatdijk aangelegd, aanvullende grondstromen bouwgrond geleverd, een gronddepot ingericht, een


tijdelijke wegverlegging aangelegd en kwelvoorzieningen getroffen. Verder wordt de buitenhaven gegraven, waarbij de uitkomende grond voor de dijken wordt gebruikt. Deze grote werken vanuit de waterveiligheidsuitvoering binnen het exploitatieplangebied betreffen daarmee de eerste werken en werkzaamheden van het bouwrijp maken van het gebied Dorp Reeve. Het bouwrijp maken van het Dorp Reeve wordt vervolgens voortgezet, waarbij tijdens de eerste fase van de aanleg van de bypass sprake is van een technische samenhang tussen de voortgang van de aanleg van de bypass (in de ruimste zin van het woord) en de verdere voortgang van het bouwrijp maken van het exploitatieplangebied. Een nadere uitwerking van deze samenhang en fasering is opgenomen in paragraaf 2.2. De samenhang in de uitvoering van de grootschalige waterstaatkundige werkzaamheden buiten (en deels overlappend binnen) het exploitatieplangebied en de uitvoering van het bouwrijp maken binnen het exploitatieplangebied brengt met zich mee dat hierover duidelijke afspraken zijn gemaakt tussen Rijk/provincie (als uitvoerende instantie met betrekking tot de aanleg van de bypass) enerzijds en de gemeente (als uitvoerende instantie van de gebiedsontwikkeling Dorp Reeve) anderzijds. Die afspraken zijn vastgelegd in een tweetal documenten: de samenwerkingsovereenkomst (tussen alle betrokken regionale partijen en het Rijk) en de realisatiebrief (tussen provincie/Rijk en gemeente). Knelpunt hierbij is dat, zoals hiervoor is omschreven, niet alle gronden binnen het exploitatieplangebied in handen zijn van de gemeente. Het wettelijke beginsel van zelfrealisatie brengt met zich mee dat particuliere eigenaren de gelegenheid krijgen de op hun gronden toegedachte bestemming zelf te realiseren, mits voldaan wordt aan de door de gemeente in het kader van het publieke belang vast te stellen meest aangewezen vorm van uitvoering. De globale bestemmingsregeling is daartoe onvoldoende concreet en taakstellend. Om die reden is in dit exploitatieplan ook het toekomstige ruimtegebruik van het woongebied Dorp Reeve vastgelegd. De ruimtegebruikskaart is opgenomen als bijlage 3 bij dit exploitatieplan. In dat kader ontstaat de noodzaak om eisen en regels inzake de uitvoering van het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte in het exploitatieplan op te nemen. Criterium d. Noodzaak tot het stellen van een uitwerking van regels met betrekking tot woningbouwcategorieën sociale huur, sociale koop en/of particulier opdrachtgeverschap. In de Woonvisie 2010-2020 zijn beleidsdoelen vastgelegd wat betreft de kwantitatieve maar ook kwalitatieve invulling van de behoefte uit de lokale woningmarkt. Vertaald naar het bestemmingsplan betekent dit, dat gestreefd wordt naar een woningbouwprogramma met een variatie in de verhouding 30:40:30 (goedkoop:middelduur:duur) voor zover de woningbouwtaakstelling voorziet in de lokale behoefte (totaal 200 woningen). Ook ligt daarbij een belangrijke doelstelling voor de stimulering van het (collectieve) particuliere opdrachtgeverschap zoals bedoeld in artikel 1.1.1 Bro. In artikel 33.1 van de regels van het bestemmingsplan is daartoe bepaald dat minimaal 4,7% van het aantal in het bestemmingsplangebied te bouwen woningen dient te worden gerealiseerd in de categorie ‘sociale koop’ (zoals bedoeld in artikel 1.1.1 Bro) en minimaal


31,8% van het aantal te bouwen woningen in het bestemmingsplangebied dient te worden gerealiseerd in de categorie ‘particulier opdrachtgeverschap’ (zoals bedoeld in artikel 1.1.1 Bro). Onder de kavels voor particulier opdrachtgeverschap vallen ook de buiten het exploitatieplangebied Reeve gelegen kavels voor de toepassing van de rood-voor-roodregeling. Deze taakstelling in het bestemmingsplan, in relatie met het gegeven dat niet alle gronden waarop woningbouwplannen kunnen worden gerealiseerd in handen zijn van de gemeente, maakt dat er een noodzaak bestaat in het exploitatieplan de taakstelling voor sociale koopwoningbouw en particulier opdrachtgeverschap nader uit te werken in regels. Slotsom Uit het vorenstaande volgt dat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan voor deelgebied Dorp Reeve zowel is gestoeld op het element van kostenverhaal (het kostenverhaal over alle gronden in dit deelgebied waarop bouwplannen zijn voorzien, is niet anderszins verzekerd) als op het element van de noodzaak tot het vaststellen van locatie-eisen. Die noodzaak bestaat er vanuit de optiek van fasering, tijdvakken en koppelingen tussen werken en bouwen (dit in relatie tot de juridische bestemmingsplanfiguur van een globaal eindplan en de technische en functionele verbinding tussen de ontwikkeling van Dorp Reeve en de aanleg van de bypass), vanuit de optiek van de eisen/regels voor de aan te leggen werken inzake bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte en vanuit het belang om regels te kunnen stellen voor de woningcategorieën sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Procedure totstandkoming exploitatieplan Ingevolge artikel 6.14 Wro is op de voorbereiding van een exploitatieplan afdeling 3.4 Awb van toepassing, wat betekent dat een ontwerpexploitatieplan ter visie wordt gelegd voor zienswijzen (uniforme openbare voorbereidingsprocedure). Nu ook een zienswijzenfase geldt voor het bestemmingsplan, ligt het in de rede de tervisielegging van de beide planfiguren zo veel mogelijk op elkaar af te stemmen. De vaststelling van het exploitatieplan is voorzien in de raadsvergadering waarin ook het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Vervolgens dienen, ingevolge artikel 6.12, vierde lid Wro, het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan en het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan gelijktijdig te worden bekendgemaakt. Tegen het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Voor het instellen van beroep, de behandeling van het beroep en de uitspraak op het beroep worden het bestemmingsplanbesluit en het exploitatieplanbesluit aangemerkt als één besluit (artikel 8.3, derde lid Wro).

1.3.

Doel en functie van het exploitatieplan

Werken, werkzaamheden en maatregelen inzake de grondexploitatie Binnen het exploitatieplangebied geldt voor het gedeelte van de buitendijkse haven de bestemming Recreatie-2 respectievelijk Water (met aanduiding “jh” (jachthaven)). Voor het binnendijkse


gedeelte geldt de bestemming Woongebied. Laatstgenoemde bestemming voorziet, waar het gaat om de toepassing van afdeling 6.4 Wro, erin dat qua ruimtegebruik uiteindelijk twee delen gaan ontstaan: a.

de openbare ruimte, bestaande uit aangelegde wegen, fietspaden, voetpaden, water, groenvoorzieningen etc.;

b.

de uitgeefbare ruimte, bestaande uit kavels (met inbegrip van uitgeefbaar water) voor de bouw van maximaal 1300 woningen en maximaal 22.000 m² bvo voor andere functies (botenhuizen niet meegerekend).

Het beoogde ruimtegebruik is vastgelegd op de ruimtegebruikskaart, zoals deze als bijlage 3 bij dit exploitatieplan is gevoegd. Om tot de realisatie van de bebouwing binnen het uitgeefbaar gebied te komen, zijn werken en werkzaamheden nodig die, indachtig de begripsbepaling in artikel 6.13, eerste lid, onder b Wro, als volgt kunnen worden onderverdeeld: a.

Het bouwrijp maken Het bouwrijp maken omvat het geheel van werken en werkzaamheden die nodig zijn om het gebied in technische zin ‘rijp’ te maken voor het kunnen oprichten van de beoogde bebouwing voor woon- en andere functies. In een standaarduitleglocatie voor een toekomstig woongebied komt dit neer op het doen van de nodige grondwerken (bijvoorbeeld egaliseren ophogen) en (indien van toepassing) drainage in het gebied voor zowel de ondergrond van de toekomstige bouwkavels als de openbare ruimte, en binnen de openbare ruimte de aanleg van voor de bouwontwikkeling benodigde hoofdinfrastructuur (zoals de hoofdontsluiting), bouwstraten en riolering. De ontwikkeling van het Dorp Reeve kan vanuit dit oogpunt geenszins worden aangemerkt als een standaarduitleglocatie. Wat betreft het bouwrijp maken dient voor het exploitatieplangebied Reeve onderscheid te worden gemaakt tussen twee hoofdgroepen van werken/werkzaamheden: 1.

bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass;

2.

bouwwijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op de realisatie van de eerste fase van de bypass.

De beide hoofdgroepen worden nader omschreven en toegelicht in hoofdstuk 4 van dit exploitatieplan. We volstaan in dit stadium met een korte beschrijving. Ad 1. De aanleg van de bypass met bijbehorende dijklichamen en verdere waterstaatkundige voorzieningen vindt voor een belangrijk deel plaats buiten het exploitatieplangebied. De met de aanleg van de zomerbedverlaging/bypass vrijkomende grond wordt benut voor de te realiseren dijklichamen, waaronder de klimaatdijk die gelegen is in het zuidelijke deel van het exploitatieplangebied, maar ten dele ook voor de ophoging van de overige gronden binnen het


exploitatieplangebied. Het unieke concept van Dorp Reeve als water-woonlocatie brengt met zich mee dat woningen zullen worden gebouwd op de landzijde van de te realiseren klimaatdijk. De aanleg van de bypass met dijklichamen heeft tot gevolg dat ook dat kwelvoorzieningen in het exploitatieplangebied dienen te worden aangelegd met een gemaal naar de bypass. Het exploitatiegebied vormt namelijk, samen met de westzijde van de Zwartendijk ten zuiden van de Hanzelijn een separate polder, die wordt losgekoppeld van het gemaal bij Roggebot (waar het gebied momenteel onder valt). De aanleg van de dijken langs de bypass heeft tot gevolg dat de bestaande verbindingsweg “De Slaper” tussen Flevoland (N307) en Kampen/N50 en Kamperveen (via de Nieuwendijk) komt te vervallen en vooruitlopend op het definitieve verlegde tracé van De Slaper op de (klimaat)dijk en op de woonterp in Dorp Reeve wordt voorzien in een tijdelijke weg voor het doorgaande verkeer. Ten behoeve van de nieuwe verbinding is veel grondverzet nodig met zettingstijd. In relatie tot de bypass vindt ook het uitgraven van gronden bestemd voor de aan te leggen buitenhaven binnen het exploitatiegebied en de wateraansluiting tussen het exploitatiegebied en de vaargeul in de bypass plaats. Ad 2. Na voltooiing van de eerste fase van de bypass met de daaraan verbonden dijklichamen en verdere waterstaatkundige werken en de bouwrijpmaakwerkzaamheden zoals bedoeld onder ad 1, zijn de gronden in het exploitatieplangebied nog geenszins bouwrijp te noemen. Het Dorp Reeve wordt ingedeeld in drie verschillende woongebieden, aangeduid als Gebied 1-Haven, Gebied 2-Kreek en Gebied 3-Dijk. Op de ruimtegebruikskaart in bijlage 3 zijn deze drie woongebieden aangeduid. De verdere uitvoering van het bouwrijp maken omvat de werken en werkzaamheden die verband houden met het ontgraven van water (buiten de reeds aangelegde kwelvoorzieningen), het ophogen en voorbelasten van uitgeefbaar terrein en gronden voor de openbare ruimte(N.B. dat is in delen van Gebied 2-Kreek tot 6,5 meter hoogte), de aanleg van een (tijdelijk) hoofdriool en (tijdelijke) hoofdontsluitingswegen, waarna vervolgens binnen de respectievelijke Gebieden 1-Haven, 3-Dijk en 2-Kreek wordt begonnen met het aanleggen van riolering, rioolgemalen, kades, beschoeiingen, kunstwerken en bouwstraten. b.

De aanleg van nutsvoorzieningen Het gaat hier om de aanleg van kabels en leidingen en bijkomende werken en werkzaamheden inzake gas, water, elektra, telefoon en datacommunicatie.

c.

De inrichting van de openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte ziet op het geheel van werken en werkzaamheden in de openbare ruimte, nadat (per gedeelte van een woongebied) de woon- en andersoortige bebouwing is voltooid. In de praktijk worden deze werkzaamheden ook wel aangeduid als ‘inrichting openbare ruimte ’ van het gebied. Het gaat hier om werkzaamheden en werken, zoals: 1.

aanleg van de definitieve woonstraten en fiets/voetpaden ;

2.

aanleg van openbare parkeerplaatsen, openbare verlichting, brandkranen ; en speelplekken/straatmeubilair;


3.

aanleg van openbaar groen;

4.

aanplant riet in water;

5.

aanleg wadi’s en helofytenfilters.

Toepassing van kostenverhaal De kosten van het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte worden, vanuit de in artikel 6.13, vierde lid Wro opgenomen fictie dat de gemeente geldt als de enige exploitant in het gebied, gemaakt door de gemeente. Deze werken en werkzaamheden liggen voor een deel binnen het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4, sub c Bro) en voor een ander deel buiten het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4, sub e Bro). Daarnaast heeft de gemeente, eveneens vanuit de in de vorige volzin bedoelde fictie, te maken met: inbrengwaarden van de gronden binnen het exploitatieplangebied (artikel 6.2.3 Bro); de kosten van onderzoeken (artikel 6.2.4, sub a Bro); de kosten van bodemsanering (artikel 6.2.4, sub b Bro); de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het gebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren (artikel 6.2.4, sub d Bro); de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het bestemmingsplangebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen (artikel 6.2.4, sub e Bro); de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering inzake de aanleg van voorzieningen, alsmede in verband met het vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten en lasten etc., alsmede van sloop, verwijdering van opstallen, etc. (artikel 6.2.4, sub g Bro); de kosten van het opstellen van ruimtelijke plannen voor het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4, sub h Bro); de kosten van andere door het gemeentelijke apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de hiervoor omschreven werken, werkzaamheden en maatregelen (artikel 6.2.4, sub j Bro); de kosten van tijdelijk beheer van de door of namens de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten (artikel 6.2.4, sub k Bro); de kosten van tegemoetkoming van de (plan)schade zoals bedoeld in artikel 6.1 Wro (artikel 6.2.4, sub l Bro); de kosten van niet-terugvorderbare, niet-gecompenseerde compensabele btw of andere nietterugvorderbare belastingen (artikel 6.2.4, sub m Bro); de rentekosten van geïnvesteerd kapitaal en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten (artikel 6.2.4, sub n Bro). Het totaal van deze verplicht te verhalen kosten zullen, conform de regels zoals opgenomen in afdeling 6.4 Wro, worden verhaald ten laste van de eigendommen waarop ingevolge het


bestemmingsplan aangewezen bouwplanmogelijkheden (zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro) zijn voorzien. De ontwikkeltaakstelling voor het Dorp Reeve ligt bij de gemeente Kampen. Door de gemeente wordt een actieve grondpolitiek gevoerd, gericht op verwerving van alle binnen het exploitatieplangebied gelegen benodigde gronden. Voor zover die actieve grondverwerving van de uitgeefbare gronden succes heeft, vindt het kostenverhaal plaats door uitgifte van de in opdracht van de gemeente vervaardigde bouwkavels. De ten tijde van de vaststelling van dit exploitatieplan door of namens de gemeente nog te verwerven gronden zijn aangegeven op de als bijlage 7 bij dit exploitatieplan behorende verwervingskaart. In hoofdstuk 7 wordt het verwervingsbeleid nader toegelicht. Doelstelling exploitatieplan Het exploitatieplan heeft gezien het vorenstaande meerdere doelen en functies. Allereerst dient het als de publiekrechtelijke basis voor het verplicht door de gemeente toepassen van verhaal van de kosten van de grondexploitatie op particuliere eigendommen waarop aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn voorzien. Het kostenverhaal bij particuliere exploitatie ingevolge dit exploitatieplan vindt plaats op twee manieren: a. door het sluiten van posterieure overeenkomsten over de grondexploitatie zoals bedoeld in artikel 6.24 Wro; b. door het verbinden van een financieel voorschrift aan een te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen van een of meerdere aangewezen bouwplansoorten. Er wordt een financieel voorschrift aan de onder b bedoelde omgevingsvergunning verbonden, als ten tijde van de aanvraag van de vergunning is gebleken dat het kostenverhaal voor de in de vergunning begrepen gronden niet al anderszins is verzekerd of een exploitatiebijdrage voor die gronden overeengekomen en verzekerd is. Dit betekent dat indien een anterieure overeenkomst (d.w.z. voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan) of een posterieure overeenkomst (d.w.z. na de vaststelling doch voorafgaand aan de indiening van de aanvraag voor een omgevingsvergunning) is gesloten dan wel als er sprake is van gronduitgifte van bouwkavels door de gemeente, geen financieel voorschrift aan een dergelijke omgevingsvergunning wordt verbonden, om reden dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bij gronduitgifte door of namens de gemeente) c.q. overeengekomen en verzekerd is (bij een anterieure of een tijdig gesloten posterieure overeenkomst). Ten tweede geldt het exploitatieplan als publiekrechtelijke basis voor de regels en eisen die noodzakelijk zijn, nu er sprake is van een omvang van circa 10,95 ha aan particuliere eigendommen. Ingeval door deze eigenaren een succesvol beroep zou kunnen worden gedaan op zelfrealisatie, is het van belang dat vooraf duidelijk is welke publiekrechtelijke regels en eisen gelden om te komen tot de vanuit het publieke belang meest aangewezen vorm van uitvoering van het bestemmingsplan. Het gaat hier om regels en eisen voor:


a.

het tijdvak van realisatie;

b.

de fasering van de ontwikkeling in Dorp Reeve;

c.

het vastleggen van koppelingen tussen werken/werkzaamheden enerzijds en het verlenen van omgevingsvergunningen voor het bouwen anderzijds;

d.

ruimtegebruik;

e.

de uitwerking van de ontwikkelopgave voor de aangewezen woningbouwcategorieën sociale koop en particulier opdrachtgeverschap.

Deze eisen en regels zijn vastgelegd in hoofdstuk 6 van dit exploitatieplan. Ingevolge artikel 2.1 Wabo is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat bestaat uit het gebruiken van gronden in strijd met een exploitatieplan (artikel 2.1, eerste lid, sub c Wabo). Voorts is voor het bouwen van daartoe aangewezen bouwwerken een omgevingsvergunning voor het bouwen vereist (artikel 2.1, eerste lid, sub a Wabo). Ingevolge artikel 2.10, eerste lid, sub c Wabo dient een omgevingsvergunning voor het bouwen te worden geweigerd bij strijd met de regels van een exploitatieplan. Na de vaststelling van het exploitatieplan is dit plan leidend voor met particuliere eigenaren te maken afspraken over kostenverhaal (posterieure overeenkomst). Voorts bevat het exploitatieplan bindende regels, die in acht moeten worden genomen bij de aanleg van werken en werkzaammheden maar ook bij de toetsing van aanvragen om omgevingsvergunning voor het bouwen. Karakter exploitatieplan Uit de beschrijving van de juridische en technische samenhang tussen de aanleg van de bypass (met bijbehorende werken) en de gebiedsontwikkeling van het Dorp Reeve volgt dat, in de wetenschap dat er sprake is van een globale bestemmingsregeling met een directe bouwtitel voor woningbouw etc., het noodzakelijk is in het exploitatieplan een faseringsregeling op te nemen. De faseringsregeling heeft tot doel te voorkomen dat op grond van het eerst vastgestelde exploitatieplan een omgevingsvergunning voor het bouwen van bijvoorbeeld een woning zou moeten worden verleend. Bij de aanvang van de uitvoering van het project IJsseldelta (= start aanleg bypass met de dijken) is verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van woningen etc. in het Dorp Reeve reeds vanuit techniek en vanuit veiligheidsoogpunt niet aan de orde. Zwaar verkeer voor groot grondwerk rijdt door het volledige gebied, zetting van aardlichamen moet nog plaatsvinden, tijdelijke infrastructuur is nog niet aangelegd (verlegde Slaper). Het oprichten van woonbebouwing kan pas plaatsvinden nadat aan de volgende eisen is voldaan: a.

De bypass met inbegrip van de daarbij behorende dijklichamen en waterstaatkundige werken is gerealiseerd (beoogde oplevering met maximaal 15 centimeter nazetting op 1-1-2018).Deze eis geldt alleen voor de op de klimaatdijk gelegen delen van het Gebied 1- Haven en voor de gehele Gebieden3- Dijk en 2-Kreek, én


b.

de bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass (zie omschrijving hiervoor in deze paragraaf alsmede in hoofdstuk 4) voor het betreffende woongebied binnen Reeve is voltooid, én

c.

de bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op de realisatie van de eerste fase van de bypass is voltooid (zie omschrijving hiervoor in deze paragraaf alsmede in hoofdstuk 4), van het betreffende woongebied in Dorp Reeve waarin de bouwplannen zijn voorzien (onderscheiden worden de woongebieden Gebied 1-Haven, Gebied 3-Dijk en Gebied 2-Kreek), zijn voltooid, én

d.

voor zover het betreft het noordelijke deel van Gebied-1 Haven en de noordrand van Gebied 2Kreek geldt dat, als onderdeel van de bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op de realisatie van de eerste fase van de bypass, de aanleg van de geluidwerende voorzieningen langs het noordelijk gelegen spoor (Hanzelijn) is voltooid. Dit woongebied is aangeduid op de kaart Aanduiding zone geluidhinder woongebied Haven, zoals opgenomen als bijlage 10.

Deze faseringsregeling, aangevuld met een regeling voor de koppeling tussen de hiervoor beschreven werken en de verlening van omgevingsvergunningen, is opgenomen in de regels van dit exploitatieplan (zie hoofdstuk 6). Een nadere beschrijving van het proces, en daarmee van de faseringsregeling, is opgenomen in paragraaf 2.2. Daaruit volgt dat de eerste omgevingsvergunningen voor woningen respectievelijk hoofdgebouwen voor andere functies zijn voorzien in 2017. Een en ander betekent dat, als gevolg van deze fasering, in de periode die gelegen is tussen de vaststelling van het exploitatieplan en, op basis van de huidige planning, 1 januari 2017, ingevolge de regels van dit exploitatieplan geen omgevingsvergunning voor het bouwen zal worden verleend in het deelgebied Dorp Reeve. In artikel 6.13, derde lid Wro is bepaald dat voor gronden in een exploitatieplangebied waarvoor ingevolge de fasering van het exploitatieplan geen omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, de onderdelen zoals omschreven in artikel 6.13, eerste en tweede lid Wro, een globale inhoud kunnen hebben. In het voorliggende (eerste) exploitatieplan komt deze globale inhoud als volgt tot uitdrukking: a.

Als eindbeeld voor het ruimtegebruik in Dorp Reeve wordt uitgegaan van de ruimtegebruikskaart die als bijlage 3 bij dit exploitatieplan is gevoegd.

b.

Wat betreft de na te streven kwaliteit van de aan te leggen openbare ruimte in het exploitatieplangebied is uitgegaan van de uitgangspunten zoals beschreven in het document ‘De kwaliteit van de openbare ruimte’, alsmede de maaiveldhoogtekaart die tezamen als 0 bij dit exploitatieplan is gevoegd.

c.

De te onderscheiden fasen in de gebiedsontwikkeling van Dorp Reeve zijn beschreven in paragraaf 2.2.

d.

Voor het programma woningbouw en andere functies, te realiseren in Dorp Reeve, is uitgegaan van maximaal 1300 woningen en 22.000 m2 bvo voor overige functies, zoals opgenomen in de


planregels van het bestemmingsplan waar dit exploitatieplan aan is verbonden (botenhuizen niet meegerekend). e.

De inhoud van de onderdelen a tot en met d is vervolgens gehanteerd voor: 1.

de beschrijving van de werken en werkzaamheden van het bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte (zie hoofdstuk 4);

2.

de ruimtegebruiksindeling, de raming van de kosten alsmede de raming van de opbrengsten uit gronduitgifte, zoals opgenomen in de exploitatieopzet (zie hoofdstuk 5);

3.

de regels voor de fasering, zoals deze zijn opgenomen in de regels van hoofdstuk 6;

4.

de raming van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie in de tijd gespreid, zoals opgenomen in de exploitatieopzet (zie hoofdstuk 5).

Bij de toekomstige verplicht jaarlijks vast te stellen herzieningen van het exploitatieplan zal, op basis van de gehanteerde fasering, worden gekomen tot nadere detaillering van de kaders en uitgangspunten zoals die nu in de documenten onder a tot en met d zijn vastgelegd. Deze toekomstige herzieningen zullen in de fasering steeds op een zodanig moment worden vastgesteld, dat steeds tijdig – dat wil zeggen voordat een betreffende volgende fase aanbreekt – wordt beschikt over een stelsel van regels, afgestemd op de uitvoering van de op dat moment nog aan te vangen fase, alsmede over een exploitatieopzet waarin de mate van detaillering van de ramingen is afgestemd op de dan aanwezige inzichten.

1.4.

Begrenzing exploitatieplangebied

De begrenzing van het exploitatieplangebied Dorp Reeve is aangeduid op de als bijlage 1 opgenomen kaart. Gezien de schaalverhouding tussen het exploitatieplangebied en het bestemmingsplangebied is het voor de leesbaarheid niet goed mogelijk de bestemmingsplangrens in bijlage 1 ook af te drukken. Hieronder is de verhouding tussen het bestemmings- en exploitatieplangebied zichtbaar gemaakt.


Figuur 3A.

exploitatieplangrens


Figuur 3B.

exploitatieplangrens en bestemmingsplangrens

Aan de noordzijde wordt het exploitatieplangebied Dorp Reeve begrensd door de Hanzelijn. In het noorden (midden) wordt de begrenzing gevormd door het aansluitpunt van de bestaande aan te passen weg De Slaper met het bestaande Slaperviaduct over de Hanzelijn naar de nieuw aan te leggen weg binnen Dorp Reeve, die uiteindelijk aan de zuidoostzijde verbonden wordt aan de reeds aanwezige aansluiting op de N50 en aan de nieuw aan te leggen Nieuwendijksbrug over de bypass naar Kamperveen. Aan de noordoostzijde wordt het exploitatieplangebied begrensd door de bestemmingsplangrens. Aan de oostzijde wordt de begrenzing gevormd door de grens van de bestemming Woongebied, waarmee de overgang naar het agrarische landelijke gebied (Zwartendijk) wordt gemarkeerd. Aan de zuidoostzijde wordt de begrenzing gevormd door de bestemming Verkeer, waar het gaat om het nieuw aan te leggen tracé van De Slaper op de N50 en de Nieuwendijksbrug naar Kamperveen. Aan de zuiden zuidwestzijde wordt de begrenzing van Dorp Reeve gevormd door de bestemmingsgrens Agrarisch met de (dubbel)bestemming Waterstaat-Waterkering. Aan de westzijde ligt het deel van het exploitatiegebied met de bestemmingen Recreatie2 en Water (met de aanduiding “jachthaven”). Dit deel van het exploitatiegebied wordt begrensd door de bestemming Natuur aan de zuiden westzijde met aan de zuidzijde deels de bestemming Water en


aan de noordzijde door de bestemming Verkeer-railverkeer. Tussen deze twee exploitatieplandelen ligt een strook met de bestemming Agrarisch met een dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering. Buiten het exploitatieplangebied liggen daarmee de kruin en het buitendijkse deel van de aan te leggen (klimaat)dijk. Het binnendijkse deel van de klimaatdijk behoort tot de bestemming Woongebied, waarop de bouw van woningen is toegestaan. Op dit deel ligt tevens de dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering. Dit binnendijkse deel behoort daarmee wel tot het exploitatieplangebied. De buitendijkse jachthaven maakt onderdeel uit van het woongebied Gebied 1-Haven, in hoofdzaak bestemd voor de bewoners van het Dorp Reeve. Binnen dit als zodanig aangeduide gebied is sprake van nieuwe bestemmingen, waarbij de gronden worden aangewend voor de aanleg van werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte, alsmede voor de vervaardiging van bouwkavels bestemd voor op te richten bouwplannen voor woningen en andere functies. De woongebieden binnen Dorp Reeve, te onderscheiden in Gebied 1-Haven, Gebied 3-Dijk en Gebied 2-Kreek, kennen een onderlinge ruimtelijke en functionele samenhang, samen met de buitendijkse jachthaven, nu er sprake is van een integrale ontwikkelopgave van een waterwoonwijk met bijbehorende functies.

1.5.

Jaarlijkse herziening en eindafrekening

Ingevolge artikel 6.15 dient een exploitatieplan jaarlijks door de gemeenteraad te worden herzien. De herziening kan betrekking hebben op alle onderdelen van het exploitatieplan, dus zowel op de exploitatieopzet als op de regels. De herzieningsplicht is inherent aan het dynamische karakter van de ontwikkeling van het project IJsseldelta-Zuid als geheel en daarbinnen, de ontwikkeling van Dorp Reeve in het bijzonder. Die dynamiek richt zich zowel op het proces op weg naar het eindresultaat in de vorm van de definitieve stedenbouwkundige inrichting van Dorp Reeve als op de tijdvakken die in dit proces kunnen worden onderscheiden. Dit vraagt om een bestemmingsregeling met een enigszins globaal karakter, zodat er binnen vooraf bepaalde ruimtelijke kaders voldoende flexibiliteit is om in te spelen op veranderende ontwikkelingen. Die flexibiliteitseis werkt daarmee ook door naar het exploitatieplan. Ingevolge artikel 6.13, derde lid Wro heeft het exploitatieplan op onderdelen om die reden een globaal karakter. De indeling in de drie Gebieden 1-Haven, 3-Dijk en 2-Kreek met het bijbehorende bouwprogramma en de hoofdverkeersstructuur (50 kilometerwegen) zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. Met inachtname van de geluidseffecten van het spoor loopt op basis hiervan een geluidsontheffingsaanvraag. Verder is in het bestemmingsplan de minimale hoeveelheid oppervlaktewater (kwel vanuit de bypass en minimale waterberging ten behoeve van het Dorp


Reeve) met de noodzakelijke ligging door het gebied, aansluitend op het te realiseren gemaal in de dijk aan de zuidoostzijde vastgelegd. Tenslotte gelden voor delen van het exploitatieplangebied de dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering en de archeologische dubbelbestemming. Afhankelijk van de omvang van de in de toekomst door te voeren herzieningen van het exploitatieplan is er sprake van een herziening van structurele dan wel niet-structurele onderdelen. Als er sprake is van een herziening van niet-structurele onderdelen, behoeft voor de totstandkomingsprocedure niet de uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Awb te worden gevolgd. Voorts is er dan geen mogelijkheid van beroep tegen een vastgesteld herzieningsbesluit. Voor zover het herzieningsbesluit ziet op structurele onderdelen, is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure wel van toepassing. Voorts is dan beroep mogelijk tegen het herzieningsbesluit bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Een herziening van een exploitatieplan kan tot gevolg hebben dat een exploitatiebijdrage wordt verhoogd of verlaagd. In het geval voorafgaand aan de herziening van het exploitatieplan de exploitatiebijdrage al is overeengekomen dan wel als een financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning is verbonden, dan heeft een daarna te wijzigen exploitatiebijdrage niet tot gevolg dat een eerder overeengekomen bijdrage respectievelijk als financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning verbonden bijdrage met terugwerkende kracht wordt verhoogd of verlaagd. Op grond van artikel 6.20 wordt binnen drie maanden nadat de uitvoering van het geheel van in dit exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden is voltooid, door burgemeester en wethouders een eindafrekening van het exploitatieplan opgesteld. Gevolg van een eindafrekening is dat alle exploitatiebijdragen voor het exploitatieplangebied worden herberekend. De herberekening vindt plaats overeenkomstig de in artikel 6.20 Wro opgenomen regels. Daarbij is bepaald dat, wat betreft de verleende omgevingsvergunning met een financieel voorschrift, als uit de herberekening volgt dat de uiteindelijke bijdrage meer dan 5% lager uitkomt dan de eerder als financieel voorschrift aan een verleende omgevingsvergunning verschuldigde bijdrage, het verschil, voor zover dat groter is dan de genoemde 5%, met rente wordt terugbetaald aan de vergunninghouder dan wel diens rechtsopvolger.

1.6.

Leeswijzer

Het voorliggende exploitatieplan kent de volgende indeling: Hoofdstuk 1. Inleiding. Hierin wordt ingegaan op de wettelijke verplichting dat een exploitatieplan wordt vastgesteld, de relatie met het bestemmingsplan, het doel en de functie van het exploitatieplan alsmede op de begrenzing van het exploitatieplangebied. Ook wordt ingegaan op de verplichting het exploitatieplan jaarlijks te herzien en uiteindelijk een eindafrekening vast te stellen.


Hoofdstuk 2. Toelichting op de voorgenomen planontwikkeling, waarbij ook wordt ingegaan op de relatie tussen het project IJsseldelta-Zuid als geheel en het daarvan onderdeel uitmakende Dorp Reeve. Hoofdstuk 3. Toelichting op de regels van het exploitatieplan. De regels zelf zijn in hoofdstuk 6 van het exploitatieplan opgenomen. Hoofdstuk 4. Omschrijving van de werken en de werkzaamheden. Ingevolge artikel 6.13, eerste lid, onder b Wro dient in het exploitatieplan een beschrijving van de werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte te worden opgenomen. Deze beschrijving is in hoofdstuk 4 vastgelegd. Hoofdstuk 5. Tot het exploitatieplan behoort een exploitatieopzet. De inhoud van de exploitatieopzet, voorzien van een toelichting, is opgenomen in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6. De regels. De voorschriften van het exploitatieplan zijn hier opgenomen. Hoofdstuk 7. Grondverwerving en eigendommen. Ingevolge artikel 6.13, tweede lid, sub a Wro kan een exploitatieplan een kaart bevatten waarop wordt vastgelegd welke grondpercelen het bevoegd gezag voornemens is te verwerven. Deze kaart is opgenomen als bijlage 7 bij het exploitatieplan. In hoofdstuk 7 vindt een korte beschrijving plaats van het gevoerde verwervingsbeleid. Hoofdstuk 8. Bijlagenoverzicht. Tot slot bevat het exploitatieplan 23 bijlagen. In hoofdstuk 8 is het overzicht van bijlagen opgenomen. Ook wordt daar de status van elke bijlage toegelicht.


2.

TOELICHTING OP DE GEBIEDSONTWIKKELING DORP REEVE

Hoewel het exploitatieplangebied kleiner is dan het bestemmingsplangebied, is de toekomstige inrichting van het bestemmingsplangebied wel relevant voor het exploitatieplan. Deze relevantie is zichtbaar in drie facetten: a.

Er is vanuit een oogpunt van veiligheid, ruimtelijke kwaliteit sprake van één integrale en samenhangende ontwikkeling;

b.

Verschillende kwaliteiten die terugkomen in de opzet en inrichting van Dorp Reeve worden ontleend aan de specifieke omgeving die met binnen het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, zoals het natte deltagebied met de nieuwe IJsselarm (bypass);

c.

Buiten het exploitatieplangebied worden voorzieningen gerealiseerd, waarvan duidelijk is dat het exploitatieplangebied daar (mede) profijt van heeft. De kosten van deze voorzieningen worden naar rato van proportionaliteit aan het exploitatieplangebied toegerekend.

In dit hoofdstuk worden deze drie onderscheiden facetten nader toegelicht.

2.1.

Beoogd ruimtegebruik bestemmingsplangebied

Het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid heeft verschillende doelstellingen: Veiligheid: de doelstelling van de bypass is het, samen met de apart uit te voeren zomerbedverlaging van de IJssel, garanderen van de veiligheid tegen overstromen op de korte en middellange termijn bij een Boven-Rijnafvoer van circa 17.000 m³/s, waardoor wordt voldaan aan de vereiste veiligheid voor de middellange termijn. De ontwikkeling moet leiden tot een verlaging van de Maatgevende Hoogwaterstand van de IJssel. Voor de lange termijn doelstelling van 18.000 m3/sec dienen op termijn aanvullende maatregelen buiten dit bestemmingsplangebied plaats te vinden. Het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid faciliteert de eerste fase (korte termijn, 220 m3/sec door de bypass) en tweede fase (middellange termijn, 730 m3/sec door de bypass) van de waterveiligheidsopgave; Ruimtelijke kwaliteit: naast de veiligheid dient de ruimtelijke kwaliteit van de IJsseldelta te worden behouden en waar mogelijk te worden versterkt, inclusief de ontwikkeling van watergerelateerde woonfuncties. Voor de ruimtelijke kwaliteit zijn er doelen vastgelegd in de handreiking Ruimtelijke Kwaliteit IJssel en de PKB Ruimte voor de Rivier. Woningbouw: in Dorp Reeve worden maximaal 1300 woningen gerealiseerd, waarvan 1100 woningen voor de regionale vraag. Door deze woningen in IJsseldelta-Zuid te realiseren, kan het Nationaal Landschap IJsseldelta worden ontzien. De woningen moeten worden gerealiseerd in een bijzonder water-woonmilieu, wat bijdraagt aan het versterken van het vestigingsmilieu in de regio. Daarnaast worden er binnen het bestemmingsplangebied rood-voor-roodkavels gerealiseerd ter vervanging van te slopen woningen door de aanleg van de bypass. Infrastructuur: de aanleg van de dijken (deels in de eerste en deels in de tweede fase waterveiligheid) en de vervanging van de Roggebotsluis door een nieuwe brug met een vrije doorstroombreedte van 100 meter in de tweede fase leiden tot aanpassing van de


oeververbinding Roggebot met behoud van de 2x1 rijstrook met ruimte voor een parallelroute voor langzaam verkeer. De huidige verkeersproblematiek tussen Dronten en Kampen (N307) maakt het echter noodzakelijk dat de (situatie rond de) Hanzeweg en de Flevoweg op korte termijn wordt aangepakt. Het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid Kampen faciliteert daarom, samen met het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid Dronten niet alleen het realiseren van een nieuwe oeververbinding met 2x1 rijstroken voor doorgaand verkeer met 80 kilometer/uur (met een parallelroute voor langzaam verkeer), maar tevens de verlegging van de huidige rotonde in Flevoland (knoop N306/N307) met een opwaardering naar een turborotonde. De positionering van de diverse ingrepen is zodanig dat deze als schakels kunnen dienen in een toekomstige N23 bij Roggebot. Recreatie: een van de doelstellingen van het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid is het versterken van de droge en natte recreatie. Dit gebeurt door de realisatie van de bypass met een recreatieve vaargeul die zorgt voor een goede verbinding voor de recreatievaart tussen randmeer en IJssel, hetgeen zorgt voor extra vaarbewegingen in de regio. Verder komen er 125 extra ligplaatsen ter hoogte van het huidige recreatiegebied Roggebot, met uitbreiding van verblijfsrecreatie en daarnaast komen er maximaal 1.100 ligplaatsen voor de bewoners in het Dorp Reeve. De dijken langs de bypass en de noordelijke uiterwaarden van de bypass worden voorzien van recreatieve routes, fietspaden, wandelpaden, slenterroutes, speelvelden. In het bestemmingsplan worden op een aantal plaatsen mogelijkheden geboden voor de realisatie van een hotelacommodatie, bijvoorbeeld binnen het exploitatieplangebied. Natuurontwikkeling: de bypass wordt aangegrepen voor de ontwikkeling van areaal nieuwe natte natuur (circa 350 ha). De bypass is een schakel in de Ecologische Hoofdstructuur tussen de IJsseluiterwaarden en de Veluwerandmeren. De nieuwe natuur kan een uitbreiding betekenen van het leefgebied van riet- en moerasvogels, waaronder de beschermde roerdomp en de grote karekiet in de zone grenzend aan het Drontermeer. Ook vindt buiten het plangebied natuurontwikkeling plaats in de vorm van een weidevogelgebied. Agrarische structuurversterking: door middel van kavelruil wordt ernaar gestreefd de verkaveling te verbeteren en de doorsnijding als gevolg van de Hanzelijn en de bypass op te heffen. De verbetering van de agrarische structuur binnen de IJsseldelta-Zuid wordt uitgevoerd in een apart traject buiten het plangebied in opdracht van de provincie Overijssel in de vorm van vrijwillige kavelruil. Om tegemoet te komen aan bovenstaande doelstellingen, worden in het bestemmingsplan de volgende planonderdelen onderscheiden: de aanleg van de bypass met bijbehorende waterstaatkundige werken (inclusief natuur- en landschapsontwikkeling); versterking van de recreatieve structuur; aanleg van nieuwe infrastructuur; het realiseren van gemengde functies nabij het station Kampen–Zuid; functionele versterking in de zone Zwartendijk; realisatie van nieuwe erven ter vervanging van gesloopte erven; de ontwikkeling van het woongebied Dorp Reeve.


Op onderstaande afbeelding zijn bovengenoemde doelstellingen aangegeven. Daarnaast is de begrenzing van het exploitatieplangebied Dorp Reeve hierop aangegeven. Figuur 4. Weergave samenhangende doelstellingen bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid

2.2.

De relatie tussen de aanleg van de bypass en de gebiedsontwikkeling van

Dorp Reeve De bypass als kernelement van het project IJsseldelta-Zuid In de IJsseldelta bij Kampen gaat zich ook een stuk waterbouwkundig vernuft voltrekken. De IJssel krijgt haar meerarmigheid terug, er wordt een bypass ten zuiden van Kampen aangelegd, een uniek project voor Nederland maar ook ver daarbuiten. Dit project, IJsseldelta-Zuid, is vervolgens uitgebreid tot een unieke integrale gebiedsontwikkeling, waarbij de doelstellingen zoals toegelicht in paragraaf 2.1 bijeen worden gebracht. Hierbij is wat ooit begonnen is als een hoogwatergeul voor de waterveiligheid voor de middellange termijn, uitgegroeid tot een gebiedsontwikkeling van circa 1000 hectare groot met hierbinnen een hoogwatergeul die al een deeltaakstelling in de waterveiligheidsopgave voor de korte termijn krijgt (fase 1), tezamen met de zogeheten korte zomerbedverlaging in de IJssel. IJsseldelta-Zuid is voor circa 80% gelegen in de gemeente Kampen en voor circa 20% in de gemeente Dronten en heet gezamenlijk het project IJsseldelta-Zuid. Het bestemmingsplan voor het grondgebied van Dronten wordt separaat in procedure gebracht, maart valt wel onder dezelfde coördinatieregeling.


Figuur 5. Overzicht bypass in bestemmingsplan Kampen en Dronten samen.

Het bestemmingsplangebied loopt vanaf de IJsseluiterwaard ‘Onderdijkse Waard’ tot en met de huidige Roggebotsluis die op de huidige scheiding van Vossemeer en Drontermeer gelegen is. De gemeentegrens door het randmeer is de bestemmingsplangrens. Het tracébesluit van de Hanzelijn/ N50 is deels hierbinnen opgenomen. Het gebied van de zomerbedverlaging van de IJssel valt buiten het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid. Essentie van de aanleg van de bypass1 is dat deze de IJssel een nieuwe verbinding geeft met het randmeer tussen Flevoland en Overijssel (Vossemeer / Drontermeer), zodat in geval van opstuwing bij hoogwater in de IJssel, de bypass kan voorzien in een extra waterafvoer via de bypass en via het randmeer (Drontermeer en Vossemeer) naar het Ketelmeer. Op grond van de scope (kleine zomerbedverlaging met een ten dele functionerende bypass) is in september 2012 het SNIP3-besluit (projectbeslissing) voor de bypass door de staatssecretaris genomen. Op grond van dit SNIP3-besluit is een procedure opgestart worden om de kortetermijntaakstelling van de bypass op te nemen in de PKB Ruimte voor de Rivier. Deze procedure is in mei 2013 afgerond. Voor de middellange termijn (beoogde aanleg circa 2021-2025) zal de capaciteit van de bypass opgevoerd worden, zodat de bypass volledig gaat functioneren. Hiervoor zijn in de bypass op termijn additionele ingrepen nodig. Deze ingrepen vallen binnen de scope van het bestemmingsplan.

1

De bypass wordt ook wel aangeduid in de stukken als ‘Reevediep’.


De integrale gebiedsdoelstellingen van het project IJsseldelta-Zuid, bovenop de waterveiligheidsdoelstelling, zijn toegelicht in paragraaf 2.1. Samenhang en afstemming tussen aanleg bypass en gebiedsontwikkeling Dorp Reeve De uitvoering van de eerste fase van de bypass geschiedt gezamenlijk met de zomerbedverlaging. Rijkswaterstaat en de provincie Overijssel zijn voor de realisatie hiervan gezamenlijk verantwoordelijk. Deze uitvoering start, uitgaande van tijdige onherroepelijkheid van het bestemmingsplan, eind 2014/begin 2015 en zal in 2018 worden opgeleverd met nabewerkingen aan de dijken in 2019. In navolging hiervan zal binnen dit tijdvak ook worden aangevangen met de realisatie van enkele in het bestemmingsplan opgenomen belendende gebiedsontwikkelingen. Dit betreft de uitbreiding van het recreatiegebied Roggebot (bestemming Recreatie-1), de aanleg van Dorp Reeve (bestemming Woongebied) met de bijbehorende buitenhaven (bestemming Recreatie-2 en de belendende aanduiding ‘jh’ in de bestemming Water), en de twee locaties met gemengde bestemmingen (bestemmingen Gemengd-1 en Gemengd-2). De taakstelling voor de gebiedsontwikkeling van Dorp Reeve en de bestemmingen Gemengd-1 en Gemengd-2 ligt bij de gemeente. Het valt bij een grootschalige integrale gebiedsontwikkeling zoals in het project IJsseldelta-Zuid te begrijpen, dat vanuit techniek en grondstromen onderdelen van de gebiedsontwikkeling samenhangen en in elkaar grijpen. Er wordt onder andere ruim tien strekkende kilometer aan nieuwe dijken aangelegd en een nieuwe vaargeul gegraven, waarmee met de af te graven gronden uit de vaargeul en uit de zomerbedverlaging het toekomstige woongebied in Dorp Reeve ten dele wordt opgehoogd. Daarbij is in dit project een bijzonder kenmerk dat in Dorp Reeve, als eerste in Nederland, voor een deel de woningbouwontwikkeling op de nieuw aan te leggen bypassdijk (een zogeheten klimaatdijk) zal plaatsvinden. Reeds hierdoor is sprake van een sterke onderlinge samenhang zowel in proces als in techniek tussen de aanleg van de bypass met bijbehorende waterstaatkundige werken en de gebiedsontwikkeling Dorp Reeve. De looptijd van de eerste fase van aanleg van de bypass en de uitvoering van de gebiedsontwikkeling in Dorp Reeve loopt, als gevolg van deze afhankelijkheid, deels parallel. Voor de bypass beslaat dit globaal de uitvoeringsperiode van eind 2014 tot begin 2018 en voor het Dorp Reeve globaal de periode 2015 tot 2032. Vanuit de uitvoering van de zomerbedverlaging/bypass worden binnen het Dorp Reeve de klimaatdijk aangelegd, aanvullende grondstromen bouwgrond geleverd en een wegverlegging (de Slaper) met kwelvoorzieningen aangelegd. Verder wordt de buitenhaven van Dorp Reeve gegraven, waarbij de uitkomende grond voor de dijken wordt gebruikt. Met deze grote werken vanuit de waterveiligheidsuitvoering binnen de grondexploitatiegrenzen van Dorp Reeve wordt een aanvang genomen met het bouwrijp maken van Dorp Reeve; dit middels de eerste ophoog-/ontsluitings/afwateringswerkzaamheden. In deze periode worden, vanuit de gebiedsontwikkeling van het Dorp Reeve, deels overlappend/ aansluitend vanaf begin 2016 verdere bouwrijpmaakwerkzaamheden uitgevoerd. Hierbij gaat het


om een aanvullende tijdelijke weg en tijdelijke nutsaansluitingen en aanvullende ophoogwerkzaamheden en bouwrijpwerkzaamheden. Het beleid is erop gericht om vanaf 2017 in het Dorp Reeve de eerste bouwkavels te verkopen waarna de woningbouw zal starten. Er is sprake van een woningbouwopgave van maximaal 1300 woningen, wat neerkomt op 85 woningen per jaar, waarbij wordt uitgegaan van een gefaseerde gronduitgifte tot 2032. In onderstaande tabel is een beschrijving van de gefaseerde ontwikkeling van de bypass en de relatie met de gefaseerde gebiedsontwikkeling binnen het Dorp Reeve opgenomen. Uit de in onderstaande tabel opgenomen beschrijving van de fasering blijkt dat als gevolg van het bijzondere karakter van het Dorp Reeve, in het gehele exploitatieplangebied in 2017 is begonnen met de realisatie van de bestemming Woongebied. De feitelijke woningbouwopgave is voorzien in de periode 2017-2032. Daarbij zal worden aangevangen in het woongebied Gebied 1-Haven (zuidzijde). De gewenste vervolgfasering loopt door de woongebieden Gebied 1-Haven, Gebied 3-Dijk en Gebied 2-Kreek parallel aan elkaar. In bijlage 2 is deze fasering op basis van de huidige inzichten vastgelegd. Tijdens de uitvoering zal worden bezien of deze fasering ook daadwerkelijk kan worden bereikt. Zo geldt voor de klimaatdijk en voor de aanvullende op te richten aardlichamen met een hoogte van circa 6 meter, dat zij overal goed gezet moeten zijn. Vanuit de op de gemeente rustende wettelijke verplichting tot periodieke herziening van het exploitatieplan kan jaarlijks worden nagegaan of de gehanteerde fasering aangepast dient te worden. Samenvattend kan de gefaseerde ontwikkeling van het exploitatieplangebied als volgt worden weergegeven:


Tabel fasering ontwikkeling Dorp Reeve Jaar

Fase

Bouwrijpmaakwerk-

Bouwrijpmaakwerkzaam

Aanleg

Inrichting

zaamheden Reeve

heden Reeve

nutsvoorzieningen

openbare

als onderdeel van

aansluitend op realisatie

realisatie van de

van de eerste fase van de

eerste fase van

bypass

ruimte Reeve

bypass 2014

1

1.Voorbereiding 2.Opstart werken

2015

2

1.Sloopwerk

1. Aanleg tijdelijke

2.Aanleg tijdelijke

nutsvoorzieningen

ontsluiting

naar Gebied 1-Haven

3.Aanleg kwelgeul

zuidelijke eilanden

4.Start graven buitendijkse jachthaven 5.Eerste laag dijk 6.Begin gronddepot Gebied 2-Kreek oostelijke lob

2016

3

1.Ontgraven bypass

1. Ontgraven binnendijks

(Reevediep)

water (Reeveplas) westelijk

2.Ophogen dijk

van de Slaper rondom

3.Aanleg gemaal ten

westelijke lob Gebied 2-

zuidoosten van Dorp

Kreek

Reeve


4.Gronddepot Gebied 2-

water eerste fase (grof)

Kreek oostelijke lob

oostzijde van de Slaper in

uitbreiden

Gebied 2-Kreek

5.Aanvullen klimaatdijk


met 360.000 m3

water (Reeveplas) westelijk

woongrond

van Slaper in Gebied 1Haven 4. Ophogen Gebied 1-Haven zuidwestelijke zijde 5. Tijdelijke ontsluiting/riool Gebied 1-Haven zuidelijke eilanden


2017

4

1.Dijk is voltooid eind

1. Ophogen Gebied 1-Haven

1. Aanleg

2017

oostelijke zijde

nutsleidingen Gebied

2.Ontgraven bypass

2. Ophogen/oxidatie Gebied

1-Haven zuidelijke

voltooid

2-Kreek westelijke lob

eilanden

3.Ontgraven buitendijkse

3.Bouwrijpmaken Gebied 1-

2. Aanleg

jachthaven voltooid

Haven zuidelijke eilanden

nutsleidingen in

4. Gronddepot Gebied 2-

inclusief riool met

Recreatie-2


huisaansluitingen tot

uitbreiden

erfgrens uitgeefbaar gebied 4. Aanleg kades Gebied 1Haven zuidelijke eilanden 5. Bouwrijp maken Recreatie-2 inclusief riool met huisaansluitingen tot erfgrens uitgeefbaar gebied en technische kade

2018

5

1.Afwerking wateraanleg

1. Aanleg autobruggen

1. Aanleg

1. Inrichting

2.Aanleg voeten

zuidelijke eiland Gebied 1-

huisaansluitingen

westelijk deel

fietspaden

Haven

nutsvoorzieningen

openbare ruimte

3.Aanleg natuur

westelijk deel

Gebied 1-Haven

4. Gronddepot Gebied 2-

openbare ruimte

zuidelijke


Gebied 1-Haven

eilanden

uitbreiden

zuidelijke eilanden

inclusief groen

2. Aanleg

2. Inrichting

huisaansluitingen

openbare ruimte

nutsvoorzieningen

Recreatie-2

Recreatie-2

inclusief groen


2019

6

1.Aanleg hoofdweg in

.1. Aanleg

1. inrichting

Gebied 3-Dijk tot en met

hoofdnutsleidingenne

oostelijk deel

Gebied 1-Haven inclusief

t in Gebied 3-Dijk tot

openbare ruimte

hoofdriool (klimaatdijk)

en met Gebied 1-

Gebied 1-Haven

2. Bouwrijp maken

Haven (klimaatdijk)

zuidelijke

klimaatdijk Gebied 1-Haven

2. Aanleg

eilanden

zuidelijk deel inclusief riool


inclusief groen

met huisaansluitingen tot

1-Haven zuidelijk

erfgrens uitgeefbaar gebied

gedeelte op

3. Bouwrijp maken Gebied

klimaatdijk

2-Kreek westelijke lob

3. Aanleg

inclusief riool met



2-Kreek westelijke


lob

4. Ophogen Gebied 1-Haven

4. Aanleg

rest noordwestelijke zijde

huisaansluitingen

5. Aanleg beschoeiingen

nutsvoorzieningen

Gebied 2-Kreek westelijke

oostelijk deel

lob

openbare ruimte Gebied 1-Haven zuidelijke eilanden


2020

7

1.Aanleg hoofdweg door

1. Aanleg

1. inrichting

Gebied 2-Kreek middelste

hoofdnutsleidingenne

openbare ruimte

lob vanaf Gebied 3-Dijk naar

t in Gebied 2-Kreek

Gebied 2-Kreek

Slaperviaduct over Hanzelijn

middelste lob vanaf

westelijke lob

inclusief hoofdriool

Gebied 3-Dijk naar

westrand en

2. Aanleg tijdelijke duiker

Slaperviaduct over

ringweg

door Reeveplas tussen

Hanzelijn

2. Aanleg groen

viaduct over Hanzelijn en

2. aanleg

gehele


nutsleidingen

westelijke lob

lob

klimaatdijk Gebied 3-

Gebied 2-Kreek

3. Ophogen Gebied 2-Kreek

Dijk westelijk deel

3.inrichting

top westelijke lob

3. Aanleg

openbare ruimte

4. Bouwrijp maken

huisaansluitingen

Gebied 1-Haven

klimaatdijk Gebied 3-Dijk

nutsvoorzieningen

zuidelijk deel

westelijk deel inclusief riool

Gebied 2-Kreek

klimaatdijk


westelijke lob

inclusief groen


westrand en ringweg 4. Aanleg huisaansluitingen nutsvoorzieningen Gebied 1-Haven zuidelijk deel klimaatdijk

2021

8

1.Aanleg sluis Reeve door

1. aanleg

1. inrichting

klimaatdijk Gebied 1-Haven


openbare ruimte

met brug

1-Haven noordelijk

Gebied 2-Kreek

2.Aanleg geluidwerende

deel van de

westelijke lob

voorzieningen langs

klimaatdijk

noordrand

Hanzelijn bij Gebied 1-

2. Aanleg

inclusief groen

Haven noordelijke eilanden

huisaansluitingen

2. inrichting


nutsvoorzieningen

openbare ruimte

1-Haven noordelijk deel

Gebied 2-Kreek

Gebied 3-Dijk

klimaatdijk inclusief riool

westelijke lob

westrand


lnoordrand

3. Aanleg groen


3. Aanleg

gehele westzijde

4. Aanleg geluidswand

huisaansluitingen

Gebied 3-Dijk

Hanzelijn langs Gebied 1-

nutsvoorzieningen

Haven noordzijde

Gebied 3-Dijk westrand


2022

9


1. aanleg

1. inrichting

1-Haven noordwestelijk deel


openbare ruimte

inclusief riool met

1-Haven

Gebied 1-Haven


noordwestelijk deel

klimaatdijk


2. Aanleg

noordzijde deels

2. aanleg kades Gebied 1-

huisaansluitingen

inclusief groen

Haven noordwestelijk deel

nutsvoorzieningen

2. inrichting

inclusief riool met

Gebied 1-Haven

openbare ruimte


klimaatdijk

Gebied 3-Dijk


noordzijde deels

zuidwestpunt


3. Aanleg

3. inrichting

water tweede fase (fijn)

huisaansluitingen

openbare ruimte


nutsvoorzieningen

Gebied 2-Kreek

Gebied 2-Kreek

Gebied 3-Dijk

westelijke lob

zuidwestpunt

oostzijde

4. Aanleg huisaansluitingen nutsvoorzieningen Gebied 2-Kreek westelijke lob oostzijde 2023

10

1. Ophogen/oxidatie Kreek

1. Aanleg

1. inrichting


huisaansluitingen

openbare ruimte

lob

nutsvoorzieningen

Gebied 1-Haven

Gebied

noordelijk eiland

1-Haven noordelijk

westrand en

eiland westrand en

deels

deels noordelijke

noordelijke

klimaatdijk

klimaatdijk

2. Aanleg

inclusief groen

huisaansluitingen

2. inrichting

nutsvoorzieningen

openbare ruimte

Gebied 2-Kreek

Gebied 2-Kreek

westelijke lob top

westelijke lob

west

top west

3. Aanleg

3. inrichting

huisaansluitingen

openbare ruimte

nutsvoorzieningen

Gebied 3-Dijk

Gebied 3-Dijk

klimaatdijk

klimaatdijk deels

deels westzijde

westzijde


2024

11

1. Aanleg eerste brug

1. Aanleg

1. inrichting

Gebied 1-Haven

huisaansluitingen

openbare ruimte

noordwestelijk eiland

nutsvoorzieningen

Gebied 2-Kreek

Gebied 2-Kreek

westelijke lob

westelijke lob top

top oost

oost

2. inrichting

2. Aanleg

openbare ruimte

huisaansluitingen

Gebied 1-Haven

nutsvoorzieningen

noordelijke

Gebied 1-Haven

eilanden deels

noordelijke eilanden

en klimaatdijk

deels en klimaatdijk

noord deels

noord deels

inclusief groen

3. Aanleg

3. inrichting

huisaansluitingen

openbare ruimte

nutsvoorzieningen

Gebied 3-Dijk

Gebied 3-Dijk

klimaatdijk

klimaatdijk deels

deels westzijde

westzijde


2025

12


1.Aanleg

1. inrichting

1-Haven noordrand tegen


openbare ruimte

Hanzelijn en middengebied

1-Haven noordrand

Gebied 1-Haven

van de noordelijke eilanden

tegen de Hanzelijn en

noordelijke

inclusief riool met

middengebied van de

eilanden



westzijde deels


2. Aanleg

en klimaatdijk



noordzijde

2-Kreek middelste lob

2-Kreek middelste

laatste deel

inclusief riool met

lob

inclusief groen


3. Aanleg

2. inrichting



openbare ruimte


3-Dijk middelste

Gebied 3-Dijk

3-Dijk middelste deel

deel klimaatdijk

klimaatdijk

klimaatdijk inclusief riool

4. Aanleg

deels westzijde


huisaansluitingen


nutsvoorzieningen


Gebied1-Haven

westelijk deel van de


middelste lob

westzijde deels en

5. Aanleg kades Gebied 1-

klimaatdijk

Haven middelste gebied van

noordzijde laatste

de noordelijke eilanden en

deel

aanleg Gebied 1-Haven

5. Aanleg

beschoeiingen noordrand

huisaansluitingen

langs de Hanzelijn

nutsvoorzieningen

6. Aanleg 1 brug en 1 duiker

Gebied 3-Dijk

Gebied 1-Haven noordelijke

klimaatdijk deels

eilanden

westzijde


2026

13


1.Aanleg

1. inrichting

water derde fase (fijn)


openbare ruimte


1-Haven noordelijke

Gebied 1-Haven

Gebied 2-Kreek

eilanden oostzijde

noordelijke


2. Aanleg

eilanden

1-Haven noordelijke

huisaansluitingen

middendeel

eilanden oostzijde inclusief

nutsvoorzieningen

deels inclusief

riool met huisaansluitingen

Gebied 1-Haven

groen

tot erfgrens uitgeefbaar


2. inrichting

gebied

middendeel deels

openbare ruimte

3. Aanleg 2 bruggen Gebied

inclusief groen

Gebied 2-Kreek

1-Haven noordelijke

3. Aanleg

middelste lob

eilanden oostzijde

huisaansluitingen

westzijde deels

4. Aanleg kades Gebied 1-

nutsvoorzieningen

3. inrichting


Gebied 2-Kreek

openbare ruimte

oostelijk deel

middelste lob

Gebied 3-Dijk

westzijde deels

middengebied

4. Aanleg

klimaatdijk

huisaansluitingen

inclusief groen

nutsvoorzieningen Gebied 3-Dijk middengebied klimaatdijk 2027

14

1. Aanleg brug over

1. Aanleg

1. inrichting

Reeveplas tussen viaduct

huisaansluitingen

openbare ruimte

over Hanzelijn en Gebied 2-

nutsvoorzieningen

Gebied 1-Haven

Kreek middelste lob

Gebied 1-Haven

noordelijke

2. Aanleg langzaam


eilanden

verkeersbrug in Gebied 1-

middendeel rest

middendeel rest

Haven tussen noordelijke

2. Aanleg

inclusief groen

en zuidelijke eilanden

huisaansluitingen

2. inrichting

3. Ophogen/oxidatie Gebied

nutsvoorzieningen

openbare ruimte

2-Kreek oostelijke lob

Gebied

Gebied 2-Kreek


middelste lob


westzijde

lob oostelijke zijde

laatste deel 3. Aanleg groen gehele middelste lob Gebied 2-Kreek


2028

15

1.Bouwrijp maken Gebied 1-

1.Aanleg

1. inrichting



openbare ruimte

oostelijk deel inclusief riool

1-Haven noordelijke

Gebied 1-Haven


eilanden oostelijk

noordelijke


deel

eilanden eerste

2. Slopen en uitgraven

2. Aanleg

deel oostzijde

tijdelijk tracé Slaper.

huisaansluitingen

inclusief groen

nutsvoorzieningen

2. inrichting

Gebied 1-Haven

openbare ruimte


Gebied 2-Kreek

eerste deel oostzijde

middelste lob

3. Aanleg

westzijde

huisaansluitingen

noordrand

nutsvoorzieningen

3. inrichting

Gebied 2-Kreek

openbare ruimte

middelste lob

Gebied 3-Dijk

westzijde noordrand

klimaatdijk

4. Aanleg

oostzijde eerste

huisaansluitingen

deel

nutsvoorzieningen Gebied 3-Dijk klimaatdijk oostzijde eerste deel


2029

16


1. Aanleg

1. inrichting

3-Dijk oostelijk deel inclusief


openbare ruimte

riool met huisaansluitingen

3-Dijk oostelijk deel

Gebied 1-Haven

tot erfgrens uitgeefbaar

2. Aanleg

noordelijke

gebied


eilanden tweede



deel oostzijde


3. Aanleg

inclusief groen

inclusief riool met

huisaansluitingen

2. inrichting


nutsvoorzieningen

openbare ruimte


Gebied 1-Haven

Gebied 2-Kreek



middelste lob

Gebied 2-Kreek oostelijke

tweede deel oostzijde

oostzijde

lob

4. Aanleg

oostrand en

huisaansluitingen

westrand

nutsvoorzieningen

3. inrichting

Gebied 2-Kreek

openbare ruimte

middelste lob

Gebied 3-Dijk

oostzijde oostrand en

klimaatdijk

westrand

oostzijde

5. Aanleg

tweede deel

huisaansluitingen nutsvoorzieningen Gebied 3-Dijk klimaatdijk oostzijde tweede deel


2030

17

1. Aanleg

1. inrichting

huisaansluitingen

openbare ruimte

nutsvoorzieningen

Gebied 1-Haven

Gebied 1-Haven

noordelijke


eilanden derde

derde deel oostzijde

deel oostzijde

2. Aanleg

inclusief groen

huisaansluitingen

2. inrichting

nutsvoorzieningen

openbare ruimte

Gebied 2-Kreek

Gebied 2-Kreek

middelste lob

middelste lob

westzijde top

westzijde top

3. Aanleg

3. inrichting

huisaansluitingen

openbare ruimte

nutsvoorzieningen

Gebied 2-Kreek

Gebied 2-Kreek

oostelijke lob

oostelijke lob

westrand

westrand

4. inrichting

4. Aanleg

openbare ruimte

huisaansluitingen

Gebied 3-Dijk

nutsvoorzieningen

klimaatdijk

Gebied 3-Dijk

oostzijde derde

klimaatdijk oostzijde

deel

derde deel

5. Aanleg groen gehele oostelijke lob Gebied 2-Kreek 6. Aanleg groen gehele oostzijde klimaatdijk Gebied 3-Dijk


2031

2032

18

19

1. Aanleg

1. inrichting

huisaansluitingen

openbare ruimte

nutsvoorzieningen

Gebied 1-Haven

Gebied 1-Haven

noordelijke


eilanden vierde

vierde deel oostzijde

deel oostzijde

2. Aanleg

inclusief groen

huisaansluitingen

2. inrichting

nutsvoorzieningen

openbare ruimte

Gebied 2-Kreek

Gebied 2-Kreek

oostelijke lob

oostelijke lob

noordoostrand

noordoostrand

3. Aanleg

3. inrichting

huisaansluitingen

openbare ruimte

nutsvoorzieningen

Gebied 3-Dijk

Gebied 3-Dijk

klimaatdijk


oostzijde vierde

vierde deel

deel

1. Aanleg

1. inrichting

huisaansluitingen

openbare ruimte

nutsvoorzieningen

Gebied 1-Haven

Gebied 1-Haven

noordelijke


eilanden laatste

laatste deel oostzijde

deel oostzijde

2. Aanleg

inclusief groen

huisaansluitingen

2. inrichting

nutsvoorzieningen

openbare ruimte

Gebied 2-Kreek

Gebied 2-Kreek

oostelijke lob top en

oostelijke lob

oostzijde

top en oostzijde

3. Aanleg

3. inrichting

huisaansluitingen

openbare ruimte

nutsvoorzieningen

Gebied 3-Dijk

Gebied 3-Dijk

klimaatdijk


oostzijde laatste

laatste deel

deel


2.3. 2.3.1.

Beoogd ruimtegebruik exploitatieplangebied De hoofdlijn

De visie voor de ontwikkeling van Dorp Reeve gaat uit van een zelfstandig dorp in de IJsseldelta met een eigen haven. Dorp Reeve heeft mede door de ligging aan het water in het landschap van de IJsseldelta een eigen identiteit en vervult samen met de bypass een belangrijke functie als recreatief uitloopgebied voor inwoners van Kampen. Het watergebonden dorp beschikt niet alleen over een directe aansluiting op de vaargeul van de bypass, maar beschikt tevens over een binnendijkse en buitendijkse haven en een bevaarbaar binnenmeer dat naast een waterhuishoudkundige functie (in verband met de kweldruk) ook functioneert als retentiewater voor het Dorp Reeve en als recreatieplas. Voor de vaartuigen van de bewoners wordt voorzien in verschillende aanlegvoorzieningen, botenhuizen en een scheepswerf. Figuur7. De ruimtegebruikskaart.


Figuur 7. Ruimtegebruikskaart legenda

Om te kunnen functioneren als een zelfstandig dorp worden, naast woningbouw, binnen het exploitatieplangebied verscheidene maatschappelijke en verzorgende functies mogelijk gemaakt, zoals een hotel, een kroeg, een brede school, een buurthuis, een geloofscentrum, medische voorzieningen, een buurtsuper en horeca. Tevens kunnen verschillende recreatieve functies in het gebied een plaats krijgen. Naast de al genoemde voorzieningen voor de waterrecreatie kan hierbij gedacht worden aan een tennisbaan, een sportschool, maar ook een speelterrein, tevens te gebruiken voor manifestaties. Tenslotte wordt ook beperkt bedrijvigheid toegestaan. 2.3.2.

De drie woongebieden in Dorp Reeve

De invulling van Dorp Reeve is op hoofdlijnen bepaald en nog niet in detail uitgewerkt. Om die reden betreft het bestemmingsplan een globaal eindplan, op grond waarvan de visie binnen vastgelegde ruimtelijke kaders kan worden verwezenlijkt. Het bestemmingsplan gaat binnen Dorp Reeve uit van drie onderscheidende woongebieden, die ieder op een eigen manier op en aan de klimaatdijk gepositioneerd zijn: Gebied 1-Haven, Gebied 2-Kreek en Gebied 3-Dijk. De opzet van de woongebieden is gebaseerd op de typische landschapselementen van de delta: geulen, dijken, rivierduinen en oeverwallen. De indeling van de woongebieden is aangegeven in figuur 7 (zie ook bijlage 3). Wat de woongebieden gemeen hebben, is de nabijheid van het water. Deze nabijheid wordt mogelijk gemaakt door de aanleg van zogenaamde lobben (schiereilanden van Gebied 2-Kreek), die de waterlijn zo groot mogelijk maken. Op die manier kan de bebouwing zo dicht mogelijk bij het water worden gebracht, waardoor unieke woon-watercombinaties mogelijk zijn. Gebied 1-Haven In het westelijke deel wordt het dorp middels een vaargeul met schutsluis verbonden met de bypass. De buitendijkse landschappelijke geulenstructuur wordt binnendijks voortgezet, waardoor verschillende (schier)eilanden ontstaan. Het gebied vormt vanaf het water de entree en het hart van het dorp. Aan de buitendijkse zijde wordt, als onderdeel van dit woongebied, een jachthaven aangelegd. In totaal worden in de buiten- en binnenhaven tezamen circa 700 ligplaatsen voor


recreatievaartuigen van bewoners in het Dorp gerealiseerd. Aan de binnendijkse zijde van de sluis kunnen de maatschappelijke,en verzorgende functies en bedrijvigheid worden gerealiseerd, waardoor een levendig centrumgebied ontstaat. Het stedenbouwkundig concept voor Gebied 1-Haven is geïnspireerd op de oude Zuiderzeestadjes. Op de (schier)eilanden wordt relatief compacte bebouwing gerealiseerd. Deze bebouwing staat direct aan het water of aan smalle informele straatjes en pleintjes. Het bebouwingsbeeld is gevarieerd en natuurlijk. Gebied 2-Kreek Gebied 2-Kreek, gelegen tussen de klimaatdijk en de Reeveplas, kent lichte glooiingen en een groene setting met volop speel- en struingelegenheid. Een groot deel van de woningen in dit gedeelte van Dorp Reeve ligt aan de inhammen die ontstaan door de lobbenstructuur, de kreken, en hebben zodoende een directe verbinding met de binnen het exploitatieplan gelegen Reeveplas. Op de hoger gelegen delen bevinden zich woningen tussen de bomenweiden en hagen. Gebied 2Kreek is uitsluitend bedoeld voor woningbouw; andere functies (uitgezonderd: huis-aanhuisberoepen) worden op grond van het bestemmingsplan in dit deel van Dorp Reeve niet toegelaten. Gebied 3-Dijk Het deel van de klimaatdijk direct langs de bypass is duidelijk herkenbaar als dijk. In dit woongebied wordt voorzien in zogenaamde woonclusters. Hierbij wordt bebouwing geclusterd in een verder groene omgeving. Door de hoogte van de dijk biedt het gebied een uniek en weids uitzicht over de bypass. In Gebied 3-Dijk zijn eveneens voorzieningen toegestaan, te weten bedrijven en maatschappelijke voorzieningen, gecombineerd met wonen. 2.3.3.

Verkeer, groen en water in Dorp Reeve

Verkeer, ontsluiting en parkeren De hoofdontsluiting voor Reeve dorp loopt van de aansluiting bij de N50 in het oosten, via de toekomstige dijk van de bypass, naar het viaduct over de Hanzelijn bij de Slaper in het noorden van Dorp Reeve. Gekoppeld aan de hoofdontsluiting is de verbindingsweg naar woongebied Gebied 1Haven, die uiteindelijk weer leidt naar dat viaduct, deze wegen hebben vrijliggende langzaam verkeerspaden, behalve in Gebied 1-Haven in de omgeving van de sluis. De ontsluiting over de klimaatdijk vormt de verbinding tussen de delen Gebied 1-Haven, Gebied 3-Dijk en Gebied 2-Kreek. Deze route is belangrijk in de beleving van de structuur en samenhang van het gebied: de route verbindt de verschillende delen in het plan en legt tevens (visueel) de relatie met het omliggende landschap; een panoramaweg. De maximumsnelheid hier is 50 km/uur, behalve in Gebied 1-Haven daar geldt een snelheid van 30 km/uur. Vanaf de hoofdontsluiting worden door Gebied 1-Haven en Gebied 2-Kreek ontsluitingslussen aangelegd, waar de woongebieden weer op aansluiten. De woonensembles in Gebied 3-Dijk sluiten


direct aan op de hoofdontsluiting. In deze gebieden gelden maximum snelheden van 30 km/uur, en is shared space het uitgangspunt; de auto is te gast. De (schier)eilanden in Gebied 1-Haven zijn steeds met twee bruggen met elkaar verbonden. Hierdoor is de bereikbaar voor hulpdiensten gegarandeerd en is de toegankelijkheid voor langzaam verkeer goed. Doodlopende straten worden voorzien van een keerpunt. Parkeren vindt zoveel mogelijk plaats op eigen terrein en bij appartementen ondergronds/onderpands, waarbij gebruik kan worden gemaakt van de hoogteverschillen van de dijk. Bezoekersparkeren wordt overwegend aan de straat gesitueerd, binnen de groene kernen van de eilanden van Gebied 1-Haven en tussen de bomen in de Gebieden 3-Dijk en 2-Kreek. De gemeentelijke parkeernormen (parkeernorm vlgns CROW) worden aangehouden in het plan.

Figuur 8. Ontsluiting Dorp Reeve autoverkeer en bereikbaarheid per spoor

Voor het langzaam verkeer is er een hoofdverbinding parallel aan de auto-ontsluitingsroute. Deze sluit, via de Zwartendijk, aan op routes naar het station en het centrum van Kampen. Daarnaast ligt er aan de bypasszijde van de dijk een recreatief fietspad. De afstand vanuit Reeve tot het nieuwe station is maximaal 2500 meter. Figuur 9. Fietsroutes in woongebied Reeve


Groen; bomenweide en groene ruimtes Dorp Reeve is een gemaakt landschap en nederzettingenvorm met een knipoog naar het karakteristieke landschap rond Kampen met de kunstmatige hoogtes in de vorm van terpen, oeverwallen, rivierduinen en dijken. De landschappelijke identiteit van Gebied 1-Haven, Gebied 2Kreek en Gebied 3-Dijk komt in de groenstructuur en de toepassing van het groen terug. In het Gebied 3-Dijk is de dijk aan de bypasszijde strak, en binnendijks is het maaiveld glooiend, met groene intermezzo’s tussen de woonensembles, vanaf de dijk verlopend van grasweiden naar bomenweiden, soms met onderbegroeiing. In het Gebied 2-Kreek zet het glooiende landschap zich voort, verrijkt met de bomenweide die in Gebied 2-Kreek de landschappelijke samenhang vormt. De woonclusters zijn aan de bomenweide gesitueerd. De bomenweide is in Gebied 2-Kreek, naast het water van Reeveplas, altijd voelbaar. In Gebied 1- Haven verloopt het maaiveld vanaf de dijk gelijkmatig naar de overwegend vlakke (schier)eilanden. Door Gebied 1-Haven wordt de “dorpsstraat”, begeleidt met bomen, verder is het groen in Gebied 1-Haven vooral geconcentreerd in pocketparkjes of staan solitair bomen op markante punten. In Gebied 3-Dijk zijn enkele markante groene ruimten met uitzicht op Reevediep, en tevens uitzicht op Reeveplas. De sluis e.o. is een markant ontmoetingspunt voor Reeve. Overal in Reeve is ,in de bomenweide, op de dijk, buitendijks, in de pocketparkjes, ruimte voor spelen en verblijven. Water; watersysteem en waterranden De waterspiegel is in het Reevediep onderhevig aan flinke fluctuaties, zowel opstuwing door de wind als de kans op extreem hoge waterpeilen. Dorp Reeve wordt door een sluis verbonden met Reevediep. In Dorp Reeve wordt een robuust watersysteem aangelegd, deels fungerend als kwelwateropvang vanuit de bypass. Dorp Reeve is recreatief wonen in een waterrijke omgeving. De structuur van het watersysteem refereert aan krekenstructuren in delta’s. Zowel in Gebied 2-Kreek als in Gebied 1-Haven kan volop gewoond worden direct aan het water, of er is uitzicht op het water en natuur in de bypass en op de Reeveplas. De Reeveplas is bevaarbaar, een deel van de bruggen is beweegbaar, waardoor in een deel van Dorp Reeve met staande mast gevaren kan worden. Een groot deel van de woningen heeft een ligplaats direct bij de woning. Ook zijn er havens gesitueerd in Dorp Reeve. Eén aan de buitenzijde van de dijk bij de sluis en één ten noorden van Gebied 1-Haven in combinatie met botenhuizen. Daarnaast heeft het brede waterplein bij de binnenzijde van de sluis aanlegplekken. De waterranden worden afhankelijk van de ligging natuurlijk (rietkragen, kleine zandstrandjes) of juist cultuurlijk (steigers, aanlegplaatsen, en kades) vorm gegeven. In Gebied 1- Haven zijn het kades, met op verschillende plaatsen rietkragen (plas/dras zones) daarvoor, dit heeft een waterzuiverende functie. In Gebied 2-Kreek zijn de buitenranden zacht (riet) en de binnenkanten harder met aanlegplaatsen. De pleintjes in de clusters maken het water ook publiek toegankelijk. In Dorp Reeve wordt het regenwater afgekoppeld en oppervlakkig via wadi’s afgevoerd en geïnfiltreerd of geborgen in het binnenmeer.


2.3.4.

Het ontwikkelprogramma voor Dorp Reeve

Bestemmingsplan Het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid voorziet binnen het exploitatieplangebied in een directe bouwtitel voor maximaal 1300 woningen (waarvan maximaal 208 gestapelde woningen) en maximaal 22.000 m² bvo voor diverse andere functies (botenhuizen niet meegerekend). De woningbouwopgave voorziet in zowel een regionale als lokale behoefte. Uitgaande van het benutten van de volledige bestemmingsplancapaciteit, zijn in totaal 1100 woningen bedoeld voor de regionale woningmarkt en 200 woningen voor de woningbehoefte van Kampen zelf. Samen met de andere woningbouwlocaties in Kampen (waaronder de Stationslocatie, Hanzewijk, Het Onderdijks en Margaretha) bedraagt de totale capaciteit op dit moment tot 2030, 4452 woningen. Dit komt neer op een plancapaciteit van ongeveer 240 woningen per jaar. Gelet op de prognoses die gedaan zijn in het kader van de evaluatie van de woonvisie, is deze plancapaciteit voor de genoemde periode evenwichtig te noemen. In deze plancapaciteit is echter nog geen rekening gehouden met het uitvallen van woningbouwplannen of met toekomstige sloop van woningen, terwijl inmiddels wel duidelijk is geworden dat met name in de Flevowijk na 2015 een forse opgave met sloop aan de orde is, waarbij aanzienlijk minder woningen terug zullen komen. Uitgaande van de prognoses op lokaal en regionaal niveau, is de plancapaciteit door Dorp Reeve (gezien de verwachte sloop en de mogelijk planuitval) eerder te krap dan te ruim. Dit wordt versterkt door het feit dat ter plaatse van Dorp Reeve wordt voorzien in een bijzonder watergebonden woonmilieu, waar blijkens behoefteonderzoek veel vraag naar is in de regio en mogelijk boven-regionaal. In de regels van het bestemmingsplan is de woningbouwtaakstelling per woongebied als volgt vastgelegd:


Woongebied

Uitwerking taakstelling woningbouw in bestemmingsplan

Gebied 1-Haven

maximumaantal woningen

700

waarvan maximaal gestapeld

125


250


125


435


0

Gebied 3-Dijk

Gebied 2-Kreek

Voor zowel het maximale totale aantal woningen per woongebied als het maximale totale aantal gestapelde woningen per woongebied geldt dat in geen geval de totale taakstelling van maximaal 1300 woningen voor alle woongebieden tezamen respectievelijk maximaal 208 gestapelde woningen voor alle woongebieden tezamen mag worden overschreden. Ten behoeve van programmatische flexibiliteit tussen de Gebieden is er programmamarge per Gebied opgenomen. Voorts is in artikel 33 van de regels van het bestemmingsplan bepaald, dat van het totaalaantal te bouwen woningen in het bestemmingsplan minimaal 4,7% dient te worden gerealiseerd als ‘sociale koop’ en minimaal 31,8% dient te worden gerealiseerd in ‘particulier opdrachtgeverschap’. Ingevolge artikel 3.1, eerste lid Wro zijn de beide laatstgenoemde percentages gerelateerd aan de woningbouwmogelijkheden op de schaal van het bestemmingsplan. In de ruimtegebruikskaart van dit exploitatieplan is de taakstelling inzake sociale koop en particulier opdrachtgeverschap als volgt uitgewerkt: Woongebied

Woningbouwcategorie

Aantal

Gebied 1-Haven

sociale koop

61

particulier opdrachtgeverschap

0

sociale koop

0


409

sociale koop

0


0

Gebied 2-Kreek

Gebied 3-Dijk

Hiermee wordt aan de taakstelling vanuit het bestemmingsplan voldaan. Het bestemmingsplan biedt voor Dorp Reeve voorts een bouwtitel voor maximaal 22.000 m² brutovloeroppervlakte voor diverse andere functies (botenhuizen niet meegerekend) In de regels van het bestemmingsplan is dit als volgt vastgelegd:


Functie

Maximaal mogelijk op grond van bestemmingsplan in m² bvo

Gebied 1-Haven en Gebied 3-Dijk gezamenlijk maatschappelijke voorzieningen

9.000

bedrijven

2.300

Kantoren

1.500

Alleen in Gebied 1-Haven horeca tot en met categorie 2, alsmede

500

voor cafés

hotel

6.000

detailhandel

1.000

Werf

1.500

Botenhuizen

Geen maximum, zone aangeduid op verbeelding

Alleen in Recreatie-2 Horeca t/m categorie 2 / gebouwen

200

ten behoeve van watersportactiviteiten De beoogde inrichting van Dorp Reeve is aangegeven op de ruimtegebruikskaart, zoals deze in bijlage 3 bij dit exploitatieplan is opgenomen. Hoewel het een voorlopige inrichtings- en verkavelingsopzet betreft, die in de komende jaren per fase wordt gedetailleerd, heeft de kaart een bindend karakter. De ruimtegebruikskaart vormt voorts ook de basis voor de exploitatieopzet zoals deze in hoofdstuk 5 is opgenomen.


3.

TOELICHTING OP DE REGELS VAN HET EXPLOITATIEPLAN

3.1 Inleiding en begrippen De realisatie van Dorp Reeve is een grootschalig en complex project omdat vele werken en werkzaamheden moeten worden verricht in enerzijds een bepaalde volgorde en anderzijds in functionele zin sprake is van een verbinding tussen onderdelen van werken en werkzaamheden. Gelet op deze situatie alsmede op de aanwezigheid van particuliere eigendommen in het exploitatieplangebied is het noodzakelijk eisen en regels te stellen, zoals bedoeld in artikel 6.12 respectievelijk 6.13 Wro, ten aanzien van de volgende onderwerpen: a. De fasering van de werken en werkzaamheden inzake bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte; b. Koppelingen tussen de uitvoering van werken en werkzaamheden inzake bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte enerzijds en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van woningen en niet-woningbouwfuncties anderzijds; c.

Eisen ten aanzien van de kwaliteit van de uit te voeren werken en werkzaamheden inzake bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte;

d. Regels ten aanzien van ruimtegebruik; e. Uitwerking van regels inzake de uitvoerbaarheid, meer bijzonder regels inzake de aangewezen woningbouwcategorieën sociale koop en particulier opdrachtgeverschap; f.

Verbodsbepalingen omtrent de onderwerpen a tot en met e;

g. Regels waarbij via omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan. De regels en eisen zijn opgenomen in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 3 is de toelichting bij deze regels opgenomen. De nummers van de paragrafen verwijzen naar het betreffende artikelnummer (bijvoorbeeld par 3.2. betreft de toelichting bij artikel 2 en zo verder). In artikel 1 zijn de relevante begrippen vastgelegd. De begrippen zoals gehanteerd in de regels van het gekoppeld bestemmingsplan zijn van overeenkomstige toepassing, tenzij in de regels van het exploitatieplan daarvan expliciet wordt afgeweken. Dit voorkomt dat regels dubbel moeten worden opgenomen. In lid 2 is daarnaast een aantal nieuwe begrippen opgenomen, die van belang zijn voor de inhoud en toepassing van de regels van het exploitatieplan. Voor zover daarin wordt verwezen naar bijlagen of onderdelen van de toelichting van het exploitatieplan, hebben die bijlagen respectievelijk die onderdelen van de toelichting een bindende status. 3.2.

Toelichting bij de regels inzake fasering

In hoofdstuk 4 is een beschrijving van de werken en werkzaamheden inzake de in artikel 6.13 eerste lid sub b Wro opgenomen hoofdgroepen opgenomen:


a. Bouwrijpmaken. Dit is op zijn beurt weer onderverdeeld in: 1.

Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de

eerste fase van de bypass; 2.

Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase

van de bypass; b. Aanleg nutsvoorzieningen; c.

Inrichting openbare ruimte.

In paragraaf 2.2. is uitvoerig stilgestaan bij de relatie tussen de aanleg van de bypass (buiten het exploitatiegebied) en de gebiedsontwikkeling van het exploitatieplangebied. Die relatie leidt ertoe dat de aanvang van het onderdeel “Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass” eerst kan plaatsvinden nadat de “Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass” in een zodanig vergevorderd stadium is gekomen dat dit verantwoord is, zowel vanuit een oogpunt van veiligheid als vanuit een oogpunt van functionele en fysieke verbondenheid. De functionele, maar ook technische verbondenheid tussen de onderdelen “Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass”, “Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass”, “aanleg nutsvoorzieningen” en “inrichting openbare ruimte” noodzaakt dan ook tot het opstellen van een bindende faseringsregeling. Die faseringsregeling is vastgelegd in de faseringstabel, zoals die is opgenomen in paragraaf 2.2. van de toelichting. Ten aanzien van het onderdeel “Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass” kan worden gesteld dat dit werken en werkzaamheden betreffen die niet specifiek zijn gekoppeld aan één van de woongebieden, maar het exploitatieplangebied als geheel betreffen. Gronden moeten worden opgehoogd en worden voorbelast, er dient water te worden gegraven etc. Cruciaal in deze is de realisatie van het dijklichaam langs de bypass. Zodra de werken en werkzaamheden van het onderdeel Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass zodanig vergevorderd zijn dat veilig en functioneel en technisch verantwoord kan worden verdergegaan met het bouwrijpmaken van het exploitatieplangebied ten behoeve van het toekomstige Dorp Reeve, is in de faseringstabel voorzien van de start van het onderdeel Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass. Zoals in de lid 1 is aangegeven heeft de tabel een bindende werking, met dien verstande dat de in de tabel genoemde jaartallen niet bindend zijn maar een indicatief karakter hebben. Met de duiding van de jaartallen ontstaat inzicht in het tijdsverloop. Echter de complexiteit van de werken en


werkzaamheden brengt met zich mee dat, in dit stadium van de planvoorbereiding, het hanteren van bindende jaartallen voor uitvoering niet gewenst is. Wat evenwel wel een bindende werking heeft in de tabel zijn de zogenaamde verticale en horizontale verbindingen. Onder een verticale verbinding wordt verstaan de volgtijdelijke afstemming van de volgorde van werken en werkzaamheden binnen elk van de vier onderscheiden onderdelen: a. Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass; b. Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass; c.

Aanleg nutsvoorzieningen;

d. Inrichting openbare ruimte. Om die reden zijn de groepen van werken en werkzaamheden binnen de onderdelen steeds voorzien van een fase-aanduiding. De verticale verbinding betekent dat de uitvoering van werken in bijvoorbeeld fase x+1 pas mogelijk is indien de werken in de daaraan voorafgaande fase (x) zijn gerealiseerd. Onder de horizontale verbinding wordt verstaan de functionele afstemming van de werken en werkzaamheden tussen de onderdelen a tot en met d in dezelfde fase. Zo kunnen de bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Dorp Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass pas worden gestart nadat de bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Dorp Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass in het stadium van uitvoering zijn gekomen dat, zowel vanuit veiligheidsoogpunt als vanuit een oogpunt van functionele en doelmatige integrale uitvoering, de start van de werkzaamheden van het eerstgenoemde onderdeel ook verantwoord is te noemen. De horizontale verbinding doet zich niet alleen voor bij de startfase, maar raakt alle opvolgende fasen van uitvoering. De faseringstabel biedt het inzicht in de overall-fasering van de totale werken en werkzaamheden inzake bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte. Het onderdeel Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass ziet daarmee op werken/werkzaamheden die betrekking hebben op het exploitatieplangebied als geheel. We zouden kunnen spreken van werken inzake de hoofdstructuur van de toekomstige woonwijk Dorp Reeve en de bovenwijkse voorzieningen. De andere onderdelen (hiervoor aangeduid als de onderdelen b tot en met d) betreffen werken en werkzaamheden binnen het exploitatieplangebied, waarbij, naast de factor tijd, een indeling kan worden gemaakt in de territoriale fasering over de woongebieden Gebied 1-Haven, Gebied2-Kreek en Gebied3-Dijk, en vervolgens binnen die woongebieden. De visualisatie van die werkzaamheden over de woongebieden is vastgelegd in de faseringskaart (bijlage 2 bij het exploitatieplan). Ook


voor de faseringskaart geldt dat de daarin opgenomen jaartallen geen bindende werking hebben maar een indicatief toelichtend karakter. 3.3. Toelichting bij de regels inzake koppelingen Ingevolge artikel 6.13 eerste lid sub c onder 5 Wro kan een exploitatieplan regels bevatten aan te brengen koppelingen tussen de uitvoering van werken, werkzaamheden en maatregelen en de realisatie van bouwplannen (i.c. de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen). In de onderhavige situatie doet zich de noodzaak voor tot het opnemen van regels inzake een tweetal koppelingen. In het eerste lid is vastgelegd dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen of niet-woningbouwfuncties binnen het uitgeefbaar gebied, zoals dat op de ruimtegebruikskaart (bijlage 3 exploitatieplan) is vastgelegd, niet eerder wordt verleend dan nadat de Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass, bezien naar het woongebied waarbinnen de gronden zijn gelegen waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, geheel zijn voltooid. Het bestemmingsplan kent met de bestemming Woongebied een directe bouwtitel waardoor de situatie kan ontstaan dat direct na inwerkingtreding van het bestemmingsplan een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen zou kunnen worden ingediend. Dit is zeer ongewenst en moet worden voorkomen. Het bouwen van woningen en van niet-woningbouwfuncties is eerst aan de orde indien de “Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass” in een dusdanig vergevorderd stadium zijn gekomen dat uit een oogpunt van veiligheid maar ook vanuit functioneel en technisch oogpunt met het verdere bouwrijpmaken binnen Reeve kan worden begonnen en vervolgens de “Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass” voor het woongebied Dorp Reeve waar de vergunningaanvraag op betrekking heeft, geheel zijn voltooid. In het tweede lid is een aanvullende koppeling opgenomen in verband met de te treffen geluidwerende voorzieningen langs de Hanzespoorlijn. Op de als bijlage 10 bij dit exploitatieplan opgenomen geluidzoneringskaart is het gebied aangeduid waarvoor het nodig is dat eerst de geluidwerende voorziening is gerealiseerd en pas daarna omgevingsvergunningen voor het bouwen van woningen zullen worden verleend. 3.4. Toelichting bij regels met betrekking tot eisen voor de werken en werkzaamheden inzake het bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte. Op grond van artikel 6.13, tweede lid onder b Wro kan een exploitatieplan eisen bevatten ten aanzien van de uit te voeren werken en werkzaamheden inzake bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Dergelijke eisen kunnen betrekking hebben op de gewenste kwaliteit van de uit te voeren werken en werkzaamheden.


In artikel 4 is vastgelegd dat wat betreft de Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass moet worden voldaan aan maatstaven zoals die op de als bijlage 9 (deelbijlage B) opgenomen hoogtekaart zijn opgenomen. Op de hoogtekaart zijn de maatstaven opgenomen voor zowel het (aan te leggen) land (ophogen en voorbelasten) als het aan te leggen water (dieptemaat). Wat betreft de Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting openbare ruimte zijn de kwaliteitseisen opgenomen in de kwaliteitsomschrijving (zie bijlage 9 (deelbijlage A) van het exploitatieplan). 3.5.

Toelichting bij regels inzake ruimtegebruik

Ingevolge artikel 6.13 lid 2 sub a Wro kan een exploitatieplan een ruimtegebruikskaart bevatten. Op die kaart is het voorgenomen ruimtegebruik vastgelegd. Met de in het bestemmingsplan opgenomen globale eindbestemming Woongebied kan een ruimtegebruikskaart niet worden gemist. Deze ruimtegebruikskaart is als bijlage 3 bij dit exploitatieplan opgenomen. In lid 1 is bepaald dat de oprichting van de woonbebouwing dient plaats te vinden binnen de op de ruimtegebruikskaart als uitgeefbaar gebied aangeduide delen voor woningbouw. Voorkomen moet worden dat woonbebouwing plaatsvindt op het deel wat is beoogd als toekomstige openbare ruimte respectievelijk op het uitgeefbaar gebied dat is bedoeld voor de realisatie van nietwoningbouwfuncties. In lid 2 is een vergelijkbare regeling opgenomen voor de oprichting van bebouwing van nietwoningbouwfuncties. 3.6.Toelichting bij uitwerking regels uitvoerbaarheid: aangewezen woningbouwcategorieen Ingevolge artikel 3.1. eerste lid Wro kan een bestemmingsplan regels bevatten over zogenaamde aangewezen woningbouwcategorieën. Het gaat hierbij om de categorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. In de bestemmingsplan kunnen die regels uitsluitend betrekking hebben op percentages van aantallen woningen, gerelateerd aan het totale bestemmingsplangebied. Op grond van artikel 6.13 tweede lid onder d kan in een exploitatieplan een uitwerking worden opgenomen van de regels inzake de uitvoerbaarheid (i.c. deze aangewezen woningbouwcategorieën). In artikel 6.2.10 sub a Bro is bepaald dat die regels dan onder meer kunnen zien op de vastlegging van de uiteindelijke aantallen en de situering van de kavels voor deze aangewezen woningbouwcategorieën. In artikel 33 van de regels van het bestemmingsplan is bepaald dat in het exploitatieplangebied een minimumtaakstelling is opgenomen voor de aangewezen woningbouwcategorieën sociale koop en


particulier opdrachtgeverschap. Vastgelegd is dat minimaal 4,7% van het aantal in het bestemmingsplan te bouwen woningen dient te worden gerealiseerd als sociale koopwoning en minimaal 31,8% van het aantal te bouwen woningen in particulier opdrachtgeverschap dient te worden gerealiseerd. De uitwerking hiervan is opgenomen in het exploitatieplan. Ingevolge het exploitatieplan wordt voorzien in: a.

61 sociale koopwoningen, wat neerkomt op 4,7% van het totaal aantal in het

bestemmingsplan voorziene woningen; b.

409 woningen in particulier opdrachtgeverschap, wat neerkomt op 31,3% van het totaal aantal

in het bestemmingsplan voorziene woningen. Hiermee wordt voldaan aan de in het bestemmingsplan opgenomen taakstelling. De aantallen en situering van de sociale koopwoningen en kavels voor particulier opdrachtgeverschap is vastgelegd op de kaart aangewezen woningbouwcategorieen (bijlage 4, deelkaart b van dit exploitatieplan). 3.7. Toelichting bij verbodsbepalingen Zonder verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het exploitatieplan, zou men zich niet behoeven te houden aan de regels van het exploitatieplan en zou de gemeente geen instrumenten hebben inzake handhaving. Er is voor regels die gesteld zijn krachtens de Wro, zoals het exploitatieplan, een algemeen gebruiksverbod opgenomen (artikel 7.2 sub b Wro). De toepassing van artikel 7.2 sub b Wro brengt met zich mee dat een gebruiksverbod alleen rechtskracht heeft, indien tevens is bepaald dat een overtreding van het gebruiksverbod een strafbaar feit is. Om die reden is het van belang dit in het exploitatieplan vast te leggen. 3.8. Toelichting bij regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij het exploitatieplan aangegeven regels. Ingevolge artikel 6.13 lid 2 sub e Wro kan een exploitatieplan regels bevatten met inachtneming waarvan bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan. Dit afwijken gebeurt daarmee niet in de vorm van een ontheffing of iets dergelijks, maar in de vorm van een omgevingsvergunning in de zin van de Wabo. Zo is in artikel 2.12 eerste lid, sub b Wabo bepaald dat, voorzover de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden in strijd met een exploitatieplan, de vergunning slechts kan worden verleend (onder meer) met toepassing van de in dat exploitatieplan opgenomen afwijkingsregels. Het opnemen van afwijkingsregels komt de flexibiliteit ten goede. Vastgelegd is dat bij vergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan indien de voorgenomen afwijking past in een ten tijde van de ontvangst van de vergunningaanvraag ter visie gelegd ontwerp-besluit tot herziening van het exploitatieplan.


Een tweede afwijkingsregeling is opgenomen om geringe afwijkingen t.o.v. de in de ruimtegebruikskaart opgenomen situeringen van openbare ruimte, uitgeefbaar gebied en voorzieningen mogelijk te maken. 3.9. Toelichting bij de slotbepalingen Opgenomen is de citeertitel van de regels van het exploitatieplan.


4.

OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN

De werken en werkzaamheden met betrekking tot de grondexploitatie bestaan, ingevolge artikel 6.13 eerste lid sub b Wro uit drie hoofdgroepen: a. Bouwrijp maken; b. Aanleg nutsvoorzieningen; c.


In paragraaf 1.3 is een beknopte omschrijving opgenomen van deze drie hoofdgroepen. In paragraaf 2.2 worden deze hoofdgroepen eveneens beschreven, maar dan vanuit de technische en functionele samenhang die deze werken/werkzaamheden hebben met de buiten het exploitatiegebied aan te leggen bypass met bijbehorende waterstaatkundige werken. De drie onderscheiden hoofdgroepen worden in dit hoofdstuk nader toegelicht en beschreven.

4.1.

Toelichting werkzaamheden bouwrijp maken

Het bouwrijp maken omvat het geheel van werken en werkzaamheden die nodig zijn om het exploitatieplangebied in technische zin “rijp” te maken voor het kunnen oprichten van de beoogde bebouwing voor woon- en andere functies. Het bouwrijp maken heeft betrekking op zowel het toekomstige uitgeefbare gebied als de toekomstige openbare ruimte. Het onderscheid tussen het uitgeefbare gebied en het openbare gebied is aangegeven in de ruimtegebruikskaart zoals opgenomen in bijlage 3. Uit de beschrijving, zoals opgenomen in paragraaf 1.3 volgt dat er binnen de hoofdgroep “bouwrijp maken” onderscheid kan worden gemaakt in twee groepen: Groep A:


Groep B:

bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op de realisatie van de eerste fase van de bypass.

De beide groepen worden hierna afzonderlijk beschreven. 4.1.1.

Groep A: Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de

realisatie van de eerste fase van de bypass Het gaat hier om de volgende werken en werkzaamheden: Aanleg tijdelijke ontsluiting Slaper tussen Zwartendijk en viaduct over Hanzelijn De Slaper vormt voor het agrarisch verkeer de verbinding tussen Flevoland (via de N307 ten noorden van Dorp Reeve) en Kamperveen (ten zuiden van Dorp Reeve). Daarnaast vormt de Slaper een verbinding voor het lokale verkeer naar de N50 en de N307. Bij de aanleg van de Hanzelijn is deze route doorsneden en in ere hersteld door de aanleg van een viaduct over de Hanzelijn. Door


de aanleg van de bypass en de dijken komt de Slaper via zijn huidige tracé grotendeels te vervallen. Deze wordt opnieuw aangelegd via een definitief tracé op de dijk/klimaatdijk/door Dorp Reeve. Door de aanleg en zetting van de dijken en de lobben (woonterpen) in Dorp Reeve dient gedurende enkele jaren in de verbinding te worden voorzien door de aanleg van een tijdelijk Slapertracé. Realisatie kwelvoorzieningen In plaats van de realisatie van een kwelsloot direct achter de klimaatdijk worden er kwelvoorzieningen aangelegd binnen het gebied van de toekomstige Reeveplas. Door de aanleg van de bypass wordt het Dorp Reeve, samen met het agrarische gebied aan de westzijde van de Zwartendijk een separate polder die niet meer aansluit op het Roggebotgemaal bij de Roggebotsluis (bij de N307). De kwelgeul sluit aan op een separaat aan te leggen gemaal buiten Dorp Reeve aan de zuidoostzijde van Dorp Reeve (nabij Zwartendijk). Ontgraven van de buitenhaven (bestemming Water met aanduiding “jh”) De buitenhaven met 220 uitgeefbare ligplaatsen wordt tijdens de aanleg van de bypass met de dijken ontgraven. Aanleg van de klimaatdijk Tijdens de aanleg van de bypass wordt tevens het zomerbed van de IJssel verdiept vanaf de Molenbrug tot even voorbij de Eilandbrug in Kampen. De hiervoor geschikte uitkomende grondstromen worden benut om de nieuwe dijken langs de bypass aan te leggen. Zo ook de bebouwbare klimaatdijk in Dorp Reeve. De klimaatdijk is zodanig overgedimensioneerd (binnentalud 1:18) dat deze bebouwbaar wordt. De klimaatdijk vormt onderdeel van Dorp Reeve vanaf de binnenkruinlijn. Aanleg gronddepot Gebied 2- Kreek oostelijke lob De oostelijke lob van Gebied 2-Kreek is door de gemeente aan de provincie/Rijk beschikbaar gesteld als gronddepot voor geschikte woningbouwgrond. Het betreft grond met een lange oxidatie/zettingstijd. Aanvullend grondwerk 360.000 m3 op klimaatdijk De gemeente neemt van de provincie/Rijk 360.000 m3 geschikte bouwgrond af die door provincie/Rijk op de klimaatdijk wordt gedeponeerd. De gemeente zorgt voor de juiste afwerking hiervan.

4.1.2.

Groep B: Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie

van de eerste fase van de bypass Het gaat hier om de volgende werken en werkzaamheden:


Aanleg tijdelijk hoofdriool Langs de tijdelijke Slaper (tijdelijke verbindingsweg, aan te leggen door provincie/Rijk) wordt ten behoeve van de eerste bouwrijp-/vastgoedwerkzaamheden een tijdelijk hoofdriool aangelegd vanaf Gebied 1-Haven naar de Zwartendijk. Ontgraven gebied ten behoeve van aan te leggen water Het gaat om de ontgraving van de Reeveplas en alle hierop aansluitende watergangen binnen Dorp Reeve. De reeds door de provincie/Rijk aangelegde kwelgeul wordt met de omringende ontgravingen opgenomen in de Reeveplas. De vrijkomende grond (gemengde grond) wordt gebruikt voor ophogen van delen van Gebied 2-Kreek en Gebied 1-Haven. Het vrijkomende zand wordt gebruikt voor de aanleg van cunetten binnen Dorp Reeve. Ophogen en voorbelasten gronden uitgeefbaar terrein en openbare ruimte (m.u.v. water) en grondwerken, graven cunetten Aansluitend op de aanleg van de klimaatdijk door provincie/Rijk en de extra ophooggrond die door provincie/Rijk geleverd wordt (360.000 m3 gemengde grond en het gronddepot in de oostelijke lob van Gebied 2-Kreek) worden door de gemeente Kampen de 360.000 m3 grond en het gronddepot gemodelleerd (op de juiste hoogte afgewerkt) en wordt de uitkomende grond uit de Reeveplas en de aansluitende waterpartijen benut voor de noodzakelijke aanvullende ophogingen en de aanleg van zandcunetten. Daarnaast zal ten dele inkoop van extra grond en zand noodzakelijk zijn voor het bereiken van de gewenste toekomstige maaiveldhoogten. Wegens de forse ophogingen die binnen het gebied gewenst zijn (tot 6,5 meter hoogte) is de nodige overhoogte en zettingstijd hiervoor benodigd. Aanleg hoofdwegenstructuur en aanleg woonstraten Deze bestaat in de bouwrijpfase uit het aanbrengen van de tijdelijke verharding door puinverharding of in het aanbrengen van de onderste verhardings/asfaltlagen (ingeval van asfaltwegen). Voor de afwatering wordt voorzien in tijdelijke greppels e.d. De hoofdwegen betreft de hoofdverkeerslus door Reeve die aansluit op de Zwartendijk en het Slaperviaduct (vooral 50 kilometer/uurwegen en ten dele 30 kilometer/uurweg). Alle overige wegen vallen onder de term “woonstraten” en worden op dezelfde wijze aangelegd in de bouwrijpfase. Onderdeel van deze werkzaamheden is tevens het aanbrengen van tijdelijke afzettingen en verkeersregelinstallaties om het bouwverkeer goed te scheiden van bewonersverkeer. Verder wordt in deze fase reeds 30% van de openbare verlichting geplaatst, de overige 70% geschiedt bij de inrichting van het openbaar gebied. Alle straten worden in de bouwrijpfase benut voor bouwverkeer. Getracht wordt om extra tijdelijke bouwwegen zoveel mogelijk te voorkomen. Aanleg kades eilanden Gebied 1-Haven en beschoeiingen Gebied 2-Kreek Het gaat hierbij om kades in Gebied 1-Haven en de oeverbeschoeiingen in Gebied 2-Kreek. Deze vallen onder de bouwrijpfase. Afwerking geschiedt vlak voor start inrichting openbare ruimte. Aanleg hoofdriool en riolering woonstraten inclusief huisaansluitingen riool


Het gaat bij het hoofdriool om het hoofdriool bij/onder de hoofdverkeersroute door Reeve die aansluit op de Zwartendijk en het Slaperviaduct (vooral 50 kilometer/uurwegen en ten dele 30 kilometer/uurweg) en de noodzakelijke hoofdaansluitingen per woongebied binnen de Gebieden 1Haven, 2-Kreek, 3-Dijk. De riolering in de woonstraten wordt aangelegd in de wegcunetten in de bouwrijpfase. De huisaansluitingen worden in de bouwrijpfase reeds aangelegd tot aan de erfgrens van de kavels. De vastgoedontwikkelaar is verantwoordelijk voor de aansluiting van het riool tussen de erfgrens en het vastgoed. Aanleg sluis Reeve Dit betreft de sluis door de klimaatdijk die de vaargeul van de bypass/buitenhaven verbindt met de Reeveplas en de binnendijks gelegen botenligplaatsen. Deze sluis is gepositioneerd in Gebied 1Haven. Samenhangend met de aanleg van deze sluis dient een deel van de vaargeul buitendijks te worden verbreed en wordt een deel van het buitentalud van de klimaatdijk afgegraven en voorzien van een damwandconstructie. Ook binnendijks zullen aansluitend constructieve kades/damwanden moeten worden gerealiseerd. De sluis wordt tevens voorzien van een beweegbare autobrug. Deze vormt onderdeel van de hoofdverkeerslus door Dorp Reeve. Aanleg bruggen/duikerbruggen en aanleg Slaperbrug tussen Gebied 2-Kreek middelste lob en het Slaperviaduct over de Hanzelijn De Slaperbrug betreft een grote, vaste brug die de middelste lob van Gebied 2-Kreek verbindt met het Slaperviaduct over de Hanzelijn. De Slaperbrug maakt onderdeel uit van de hoofdverkeerslus door Dorp Reeve en vormt tevens de onderdeel van de doorgaande (agrarische) route vanuit Flevoland naar Kamperveen. Deze brug is ondervaarbaar ten behoeve van de boten van de bewoners van Dorp Reeve in de oostelijke helft van de middelste lob en de gehele oostelijke lob van Gebied 2-Kreek. Het betreft geen staande mastroute. De overige bruggen zijn allen gepositioneerd in Gebied 1-Haven. Het betreffen allen vaste autobruggen die de diverse eilanden/schiereilanden met elkaar verbinden. Elk eiland moet tenminste via twee autobruggen bereikbaar zijn. Alle bruggen dienen ondervaarbaar te zijn door kleine sloepen. De bruggen mogen ook worden uitgevoerd als duikerbrug. De verbindende brug tussen de meest oostelijk gelegen eilanden aan de noorden zuidzijde betreft een langzaam verkeersbrug die ten behoeve van staande mastboten geopend moet kunnen worden.

4.2.

Toelichting werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen

Het gaat hier om de volgende werken/werkzaamheden: Aanleg kabels en leidingen inclusief bijbehorende werken t.b.v. gas, watervoorziening, electra, telefoon en datacommunicatie De aanleg van nutsvoorzieningen geschiedt in fasen. Eerst worden bij de tijdelijke Slaperweg, samen met de tijdelijke hoofdriolering, de tijdelijke nutsvoorzieningen aangelegd. Daarna vindt gefaseerd de aanleg van het hoofdnutstracé plaats onder/bij de hoofdverkeerslus plaats. Hierop


aansluitend worden bij het bouwrijp maken per fase binnen de Gebieden 1-Haven, 2-Kreek en 3Dijk de nutstracés in de woonstraten aangelegd. In de fase “inrichting openbare ruimte” worden in de woonstraten de huisaansluitingen aangelegd tot en met de meter in de meterkast.

4.3.

Toelichting werkzaamheden inrichting openbare ruimte

De inrichting van de openbare ruimte ziet op het geheel van werken en werkzaamheden in de openbare ruimte, die dienen te worden uitgevoerd nadat (per gedeelte van een woongebied binnen Dorp Reeve) de woon- en/of andersoortige bebouwing is voltooid. In de praktijk wordt deze hoofdgroep van werken ook wel aangeduid als “inrichting openbare ruimte”. Het gaat hier om de volgende werken en werkzaamheden: Aanleg van definitieve woonstraten, fietsen voetpaden/ afwerking kades In goede onderlinge afstemming met de oplevering van de woningen worden woonstraten met bijbehorende trottoirs en/of fietspaden en/of openbare parkeerplaatsen definitief bestraat inclusief de benodigde grijsgoten voor de oppervlakkige afstroming van hemelwater naar de wadi’s en/of helofytenfilters. Ten behoeve van de inrichting van het openbaar gebied dienen 13 weken voorafgaand aan de oplevering van de woningen de straten en het bijbehorende openbaar groen vrij te zijn van opslagmateriaal, keten, loodsen, steigers en mag er niet meer met zwaar bouwverkeer, shovels, kranen e.d. meer gereden worden. Op het moment van oplevering van de woningen worden het straatmeubilair en de openbare verlichting en brandkranen geplaatst en worden de speelplaatsen ingericht. Aanleg van openbare parkeerplaatsen Geschiedt op het moment van aanleg van definitieve woonstraten, fietsen voetpaden. Zie hierboven. Aanleg van openbare verlichting en brandkranen Aanleg van de brandkranen geschiedt op het moment van aanleg definitieve woonstraten, fietsen voetpaden. Zie hierboven. Een deel van de openbare verlichting (30%) is reeds aangelegd tijdens de bouwrijpfase. De overige 70% geschiedt op moment van aanleg definitieve woonstraten, fietsen voetpaden. Aanleg van openbare speelplaatsen en straatmeubilair Aanleg op moment van definitieve woonstraten, fietsen voetpaden. Zie hierboven. Aanleg van openbaar groen/aanplant riet in water/ aanleg wadi’s en helofytenfilters Aanleg van openbaar groen in Dorp Reeve geschiedt in een vijftal fasen, startend in 2017 en eindigend in 2029. Hiermee wordt getracht een zo robuust mogelijke groenstructuur te creëren op het moment van oplevering van de woningen in de diverse fasen in de diverse Gebieden. Uiteraard wordt het groen op woonstraatniveau pas aangelegd in het eerste plantseizoen aansluitend op de


oplevering van het vastgoed in de betreffende fase binnen een Gebied. Aanleg wadi’s geschiedt aansluitend op de aanleg van de definitieve woonstraten, zie hierboven. De helofytenfilters worden aangelegd in het eerste plantseizoen aansluitend op de oplevering van vastgoed in en bepaalde fase van een Gebied Aanleg zinkers Er zijn zinkers benodigd in Gebied 1-Haven t.b.v. de diverse technische ondergrondse infrastructuurverbindingen.

4.4.

Aanleg van voorzieningen buiten het exploitatieplangebied en aanleg

voorzieningen binnen het exploitatieplangebied die niet volledig ten laste gebracht kunnen worden aan het exploitatieplangebied De beschrijving van de in de paragrafen 4.1 tot en met 4.3 opgenomen werken en werkzaamheden hebben betrekking op zaken binnen het exploitatieplangebied. Voor een verdere beschrijving met calculatie wordt verwezen naar bijlage 11. Er zijn een tweetal voorzieningen binnen het exploitatieplangebied die niet volledig ten laste gebracht kunnen worden aan het exploitatieplangebied en staan beschreven in bijlage 16. Deze voorzieningen zijn: Nummer 1: Verbindingsweg “De Slaper”vanaf Slaperviaduct over de Hanzelijn naar de N50 door het exploitatieplangebied Deze weg wordt aangelegd ten laste van de gemeente Kampen en sluit aan op voorziening nummer 3 die verderop beschreven staat. Deze route wordt voor 89% gebruikt door verkeer binnen het exploitatieplangebied Dorp Reeve. Nummer 2:Vaste brug in verbindingsweg “De Slaper” over het binnenmeer in het exploitatieplangebied Deze weg wordt aangelegd ten laste van de gemeente Kampen vormt onderdeel van de verbindingsweg nummer 1. Deze sluit aan op voorziening nummer 3 die verderop beschreven staat. Deze route wordt voor 89% gebruikt door verkeer binnen het exploitatieplangebied Dorp Reeve.

Buiten het exploitatieplangebied wordt de volgende voorzieningen getroffen. Deze dienen deels ten laste te worden gebracht aan het exploitatieplangebied en staan beschreven in bijlage 16. Deze voorzieningen zijn: Nummer 3: Aanleg verbindingsweg “De Slaper” tussen exploitatieplangebied Dorp Reeve en de rotonde naar de N50 Deze verbinding wordt aangelegd door Rijk/provincie buiten het exploitatieplangebied Dorp Reeve en deze start bij de rotonde naar de N50. De route sluit aan op de binnen het exploitatieplan aangelegde verbinding De Slaper naar het Slaperviaduct over de Hanzelijn. Deze route wordt voor 89% gebruikt door verkeer binnen het exploitatieplangebied Dorp Reeve.


Nummer 4: Aanleg voet/fietspad op de binnenteen van de dijk tussen Dorp Reeve en de Zwartendijk bij de aansluiting met de Nieuwendijksbrug Het betreft een verlicht voet/fietpad ter verzorging van een sociaal veilige voet/fietsverbinding, ook in de avonduren, naar de aansluiting met de Nieuwendijksbrug. Dit voet/fietspad wordt aangelegd door Rijk/Provincie in het kader van de realisatie van de bypass. Dit voet/fietspad kan voor 89% worden toegerekend aan het exploitatieplangebied Dorp Reeve.

Nummer 5: Nieuwendijksbrug over de bypass De aan te leggen Nieuwendijksbrug over de bypass wordt voor 13% benut door verkeer van het exploitatieplangebied Dorp Reeve. De Nieuwendijksbrug wordt aangelegd door Rijk/provincie. Nummer 6: Voet/fietstunnel onder de N50/Hanzelijn naar de Stationslocatie Deze voet/fietstunnel is aangelegd ten laste van de gemeente Kampen bij de aanleg van de Hanzelijn ten behoeve van de langzaam verkeersverbinding tussen de Stationslocatie en Dorp Reeve. Deze tunnel komt voor 25% ten laste van het exploitatieplangebied Dorp Reeve. Nummer 7: Het voet/fietspad tussen de voornoemde voet/fietstunnel en Dorp Reeve Dit voet/fietspad wordt aangelegd door de gemeente ter verbinding van de voet/fietstunnel tussen de Stationslocatie en Dorp Reeve. Dit voet/fietspad komt voor 75% ten laste van exploitatieplangebied Dorp Reeve. Nummer 8: Het stationsplein/busstation in de Stationslocatie Dit stationsplein/busstation wordt aangelegd ten laste van de grondexploitatie van de Stationslocatie. De kosten van de aanleg kunnen voor 1% ten laste gebracht worden aan het exploitatieplangebied Dorp Reeve. Nummer 9: Aanleg geluidwerende voorzieningen Dit betreft de aanleg van een geluidswand langs de Hanzelijn voor zone tussen de Hanzetunnel onder het randmeer en het Slaperviaduct. Op basis van deze geluidswand kan gebouwd worden in het noordelijke eilanden van Gebied 1-Haven. Deze geluidswand is gelegen op grond buiten het exploitatieplangebied. De geluidswand komt 100% ten laste van het Dorp Reeve.


5.

DE EXPLOITATIEOPZET

5.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet van het exploitatieplan. De verschillende onderdelen van de exploitatieopzet worden hierbij voorts voorzien van een toelichting. 5.1.1. Schaalniveau en situering investeringen Zoals aangegeven in hoofdstuk 1 en 2 maakt het te ontwikkelen woongebied Dorp Reeve onderdeel uit van de grotere en omliggende ontwikkeling van het project IJsseldelta-Zuid. Deze relatie brengt met zich mee dat wat betreft het niveau van de maatregelen, werken en werkzaamheden er verschillende schaalniveaus kunnen worden onderscheiden. Deze niveaus worden hierna samengevat met het oog op de toepassing van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 6 Wro. Het gaat om de volgende schaalniveaus: a. Werken, werkzaamheden en maatregelen die alleen profijt opleveren voor het exploitatieplangebied. b. Werken, werkzaamheden en maatregelen die profijt opleveren voor zowel het exploitatieplangebied als voor andere gebieden. Deze groep van werken, werkzaamheden wordt hierna aangeduid als “bovenwijkse voorzieningen”. Hierbij gaat het om de volgende investeringen: Gelegen binnen het exploitatieplangebied: 1. De weg vanaf het Slaperviaduct richting aansluiting N50 tot de grens van Dorp Reeve; 2. De (vaste) brug (kunstwerk 1) in de weg vanaf het Slaperviaduct richting N50 over de Reeveplas in Dorp Reeve. Gelegen buiten het exploitatieplangebied: 3. Aanleg verbindingsweg “De Slaper” tussen exploitatieplangebied Dorp Reeve en de rotonde naar de N50; 4.

Aanleg voet/fietspad op de binnenteen van de dijk tussen Dorp Reeve en de Zwartendijk bij de aansluiting met de Nieuwendijksbrug;

5.

De Nieuwendijksbrug over de bypass;

6.

Voet/fietstunnel onder de N50/Hanzelijn naar de Stationslocatie;

7.

Het voet/fietspad tussen de voornoemde voet/fietstunnel en Dorp Reeve;

8.

Het busstation/stationsplein in de Stationslocatie;

9.

De geluidwerende voorzieningen.

De laatste, punt 9, ligt buiten het exploitatieplangebied, maar komt voor 100% ten laste van het exploitatieplangebied. De onder b omschreven werken zijn aangeduid op de als bijlage 16 bij dit exploitatieplan opgenomen kaart met omschrijving van de bovenwijkse voorzieningen.


Naast het schaalniveau dient te worden gewezen op de situering van de aan te leggen werken en werkzaamheden. De onder a en en deels onder b bedoelde werken en werkzaamheden zijn gelegen binnen het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4 sub c Bro). Een groot deel van de onder b bedoelde werken en werkzaamheden is gelegen buiten het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4 sub e Bro), met uitzondering van b1 en b2. Daarnaast zijn er voorzieningen buiten het exploitatieplangebied die volledig toerekenbaar zijn aan het exploitatieplangebied (par 5.6.2).

5.1.2 Leeswijzer hoofdstuk 5 Er wordt achtereenvolgens ingegaan op; 5.2 Rekenmethodiek en parameters 5.3 Ruimtegebruik 5.4 Programma en fasering 5.5 Kosten 5.6 Opbrengsten 5.7 Vaststelling hoogte maximaal verhaalbare kosten 5.8 Omslagmethode 5.9 Bruto- en netto exploitatiebijdrage per eigendom Gelet op de inhoud van dit hoofdstuk zal regelmatig gebruik worden gemaakt van specificaties en onderbouwingen, die zijn opgenomen in bijlagen van dit exploitatieplan.

5.2.

Rekenmethodiek en parameters

5.2.1. Rekenmethodiek De exploitatie-opzet is opgesteld conform de zogenaamde dynamische eindwaarde methodiek. Dit betekent dat alle in de toekomst voorziene verhaalbare kosten en opbrengsten, vanaf de startdatum van de grondexploitatie (1 januari 2013) tot de investeringsdatum, met kostenstijging respectievelijk opbrengstenstijging worden verhoogd. Vanaf de investeringsc.q. opbrengstendatum worden de, ten aanzien van prijspeil gecorrigeerde, investeringen c.q. opbrengsten tot de einddatum van de exploitatieperiode met rentekosten respectievelijk renteopbrengsten belast. Vervolgens worden de eindwaarden van zowel de kosten als van de opbrengsten gesaldeerd. Hiermee is het saldo van alle kosten en opbrengsten, inclusief prijspeilcorrecties en rente-toerekeningen op eindwaarde bepaald. Om inzichtelijk te maken wat de ontwikkeling op de in de berekening aangehouden startdatum kost of oplevert is de gesaldeerde eindwaarde met het in de berekening aangehouden rentepercentage (opbrengstrente) contant gemaakt naar 1 januari 2013. De hieruit berekende zogenaamde netto contante waarde is daarmee te zien als het financieel resultaat van de ontwikkeling, uitgedrukt in euro’s op startdatum. 5.2.2. Gehanteerde parameters


Bij de eindwaardeberekening zijn ten aanzien van looptijd, indices en rente de volgende uitgangspunten gehanteerd: o Prijspeildatum: o Rekenrente: o Kostenstijging: o Opbrengstenstijging kavels woningbouw: o Opbrengstenstijging kavels woningbouw: o Opbrengststijging kavels overige functies: o Startdatum grondexploitatie: o Einddatum grondexploitatie: o Looptijd grondexploitatie:

1 januari 2013 4,5 % per jaar 2,0 % per jaar 0,0 % per jaar t/m 2016 2,0 % per jaar vanaf 2017 2,0% per jaar 1 januari 2013 1 januari 2035 22 jaar

Ten aanzien van de hiervoor vermelde uitgangspunten voor de rekenparameters wordt het volgende opgemerkt; Rekenrente; De rekenrente is gebaseerd op de in de gemeente Kampen gehanteerde intern te berekenen rente. Deze rente komt voort uit het gemiddelde van alle lopende leningen van de gemeente. Deze rente is door het college van Burgemeester en Wethouders voor het project Reeve vastgelegd voor de gehele looptijd van de grondexploitatie. Dit om het renterisico van dit project te kunnen beheersen. Kostenstijging; De kostenstijging is vastgesteld op 2% per jaar. Dit percentage is gebaseerd op de binnen de gemeente Kampen gehanteerde kostenstijgingparameter voor alle projecten binnen het Grondbedrijf en vormt de afspiegeling van de algemeen verwachte kostenstijging in de komende jaren. Indien de (markt-) situatie in de toekomst daartoe aanleiding geeft kan het nu gehanteerde percentage jaarlijks (bij herziening van het exploitatieplan) worden bijgesteld. Opbrengstenstijging; Reeve voorziet in een regionale woningbouwopgave en bedient deze woningbouwopgave met een unieke woonlocatie dat z’n eigen dynamiek kent. De regionale vraag stelt andere eisen aan een woongebied, qua kwaliteit van de woonomgeving en hiermee samenhangend het kosten- en opbrengstenniveau. Deze uniciteit (dus hiermee afwijkend van de overige grondexploitaties) is in de indexering als volgt verwerkt. De eerste vier jaar is er voor Reeve

gekozen

voor

geen

opbrengstenstijging.

Vanaf

1-1-2017

worden

de

opbrengsten

geïndexeerd met 2% (het gemiddelde inflatieniveau in de twintigste eeuw is 3,2 % volgens het CBS). Dit betekent dat de gekozen 2% opbrengstenstijging voorzichtig is ingestoken. Jaarlijks worden de parameters weer tegen het licht gehouden en financieel verwerkt in de actualisatie van het exploitatieplan.

Opgemerkt wordt dat, gezien de huidige marktsituatie voor de uitgifte van kavels voor woningbouw, er voor de uit te geven kavels woningbouw er in de komende 4 jaar (2013 t/m 2016) geen opbrengstenstijging in de berekening is toegepast omdat deze stijging gezien de marktsituatie voor deze periode niet reëel wordt geacht. Ook hiervoor geldt dat indien de (markt-) situatie daartoe aanleiding geeft het nu gehanteerde percentage jaarlijks kan worden bijgesteld.


5.3.

Ruimtegebruik

5.3.1. Inleiding In

dit

hoofdstuk

volgt

een

overzicht

en

beschrijving

van

het

ruimtegebruik

exploitatieplangebied, zoals dat geldt als input voor de exploitatieopzet. De

van

genoemde

oppervlaktes vormen de basis voor de berekeningen van de kosten en de opbrengsten. 5.3.2. Ruimtegebruik In de navolgende tabel is het ruimtegebruik opgenomen. Tabel Ruimtegebruik exploitatieplangebied Reeve (in hectares)

Het hierboven beschreven ruimtegebruik is afgeleid van de ruimtegebruikskaart, zoals die is opgenomen als bijlage 3 bij dit exploitatieplan. De verdere onderverdeling van het uitgeefbare gebied naar uitgifteprijscategorieën is zichtbaar in de kaart uitgiftecategorieën, zoals deze als bijlage 4 bij dit exploitatieplan is opgenomen. Het netto exploitatieplangebied Reeve meet ca. 105,6 hectare. Binnen de openbare ruimte is de aanleg van de hoofdontsluitingswegen (de hoofdontsluitingsweg vanaf de entree van Dorp Reeve vanaf de N50 naar het Slaperviaduct en de hoofdontsluitingsweg naar/door Gebied 1Haven, totaal ca. 1,8 hectare) opgenomen. De rest van het gebied is ca. 37, 1 hectare groot (ca. 35 %) en bestaat uit uitgeefbaar gebied. De reden van het hoge percentage openbaar gebied vindt zijn oorzaak in de waterrijkheid van het exploitatieplangebied (o.a. tengevolge van de kwelfunctie) en de groene ambiance. Dit leidt tot een uniek karakter van het woongebied.

5.4.

Programma en fasering

5.4.1. Inleiding In deze paragraaf grondexploitatie

worden de verschillende programma-onderdelen en de fasering van de

beschreven.

Hierbij

wordt

onderscheid

in

de

programma-onderdelen

“woningbouw” (met de bijbehorende uitgeefbare ligplaatsen als onderdeel van de kavel) en


niet-woningbouwfuncties (zoals commerciële en maatschappelijke functies en de separaat uitgegeven botenhuizen) gemaakt. De separaat uit te geven botenhuizen worden verkocht aan bewoners van het Dorp Reeve, maar dit geschiedt niet in de vorm van koppelverkoop met een bepaalde kavel/woning. Figuur 10 locatie separaat uit te geven botenhuizen(noordzijde Gebied 1-Haven)

5.4.2. Woningbouw Het netto exploitatie gebied is ca. 105,6 hectare groot en telt in totaal 1.300 woningen. Dit programma is mede bepaald op basis van de regionale woningbouwopgave (1100 woningen) en het type woonmilieu; waterrijk en lommerrijk. Dit betekent in dit kader een sterk

accent

op

het

programma

voor

middeldure

en

dure

woningen.

Uitgevoerd

marktonderzoek toont aan dat dit gehanteerde woningbouwprogramma marktconform is, zie bijlage 17 (Resultaten marktanalyse gronduitgifte). Voorts wordt verwezen naar de paragrafen 2.4 en 4.6 van de toelichting op het bestemmingsplan. De verdeling over de woningbouwcategorieën naar de drie woongebieden Gebied 1-Haven, Gebied 2-Kreek en Gebied 3-Dijk is in onderstaande tabel weergegeven. Tabel verdeling woningbouwprogramma woongebieden naar woningbouwcategorieën


N.B. Onder “goedkoop” wordt verstaan het programma woningbouw sociale koop (61 kavels). Dit is 4,7% van het totale aantal woningen in het bestemmingsplan. In het Gebied 2-Kreek is het volledige programma particulier opdrachtgeverschap (409 kavels) gesitueerd. Het overig programma, te weten 272 kavels middelduur in Gebied 1-Haven, 349 kavels Duur in Gebied 1Haven en 209 kavels Duur in Gebied 3-Dijk) vallen niet onder de categorieën sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Verder wordt verwezen naar bijlage 4 waar op kaart de ligging van de betreffende uitgiftecategorieën is aangegeven. In paragraaf 2.3.4. is het ontwikkelprogramma van het dorp Reeve in algemene zin beschreven. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de verdere detaillering van dit ontwikkelprogramma. Tabel verdeling grondgebonden, gestapeld en kavels voor Particulier Opdrachtgeverschap

In paragraaf 2.3.4. is het ontwikkelprogramma van het dorp Reeve in algemene zin beschreven.

Hieronder

wordt

nader

ingegaan

op

de

verdere

detaillering

van

dit

ontwikkelprogramma. Het stapelingspercentage voor het gehele programma is ca. 14,2%, waarmee het aantal gestapelde (meergezins) woningen uitkomt op 185. Hiermee wordt gebleven onder het maximum van 208 zoals dat in

het bestemmingsplan is vastgelegd. Deze bevinden zich

voornamelijk in het dure segment en in mindere mate in het middeldure segment. Binnen het woningsegment duur, zijn 409 particulier opdrachtgeverschap - kavels opgenomen. Dit is 31,3%

van

het

totale

aantal

woningen

in

het

bestemmingsplan.

De

particulier

opdrachtgeverschapkavels zijn aangeduid in bijlage 4 Kaart uitgiftecategorieën (deelkaart 2). Het percentage grondgebonden (eengezins-)woningen komt hiermee op ca. 54%. Daarnaast zijn per uitgiftecategorie verschillende woningtypes gedefinieerd met ieder een eigen (gemiddeld) kaveloppervlak. Het gemiddelde kaveloppervlak per type is bepaald door het totale uitgeefbare oppervlak per type te delen door het aantal woningen van dat type. In onderstaande tabel is een overzicht van het woningbouwprogramma opgenomen met de verschillende woningtypes per woongebied en de bijbehorende gemiddelde kavelgroottes.


Tabel woningtypen per woongebied en bijbehorende gemiddelde kavelgroottes Programma A

Exploitatieplan Reeve

Gebied 1- Haven kavel grootte m2 aantal woningen Haven Appartementen Appartementen middelduur incl. P-garage Gebied 1- Haven

44,8

Appartementen duur incl. P-garage Gebied 1- Haven

70,2

32 52

Appartementen middelduur incl. P-garage Gebied 1- Haven

44,9

32

Vrijstaand Herenhuis Gebied 1- Haven

171,6

35

Vrijstaand Projectmatig met garage Gebied 1- Haven

337,8

4

Twee onder één kap met garage Gebied 1- Haven

247,1

14

Grondgebonden

Twee onder één kap zonder garage Gebied 1- Haven

215,8

4

Vrijstaand Herenhuis Gebied 1- Haven

175,2

147

Vrijstaand Projectmatig met garage Gebied 1- Haven

365,5

39

Twee onder één kap met garage Gebied 1- Haven

265,6

48

Twee onder één kap zonder garage Gebied 1- Haven

211,5

22

Marina Groot Gebied 1- Haven

212,6

82

45,5

82

Marina Groot uitgeefbaar water Gebied 1- Haven Marina Klein Gebied 1- Haven Marina Klein uitgeefbaar water Gebied 1- Haven Rijwoning Sociaal Gebied 1- Haven

B

164,4

110

42,8

110

138,9

61

Totaal Gebied 1- Haven

682

Totaal Gebied 1- Haven

682

Gebied 3- Dijk kavel grootte m2 aantal woningen Appartementen Appartementen duur incl. P-garage Gebied 3- Dijk

71,1

69

Grondgebonden Vrijstaand Herenhuis inpandige garage Gebied 3- Dijk

164,0

0

Vrijstaand Projectmatig met garage Gebied 3- Dijk

320,4

82

Twee onder één kap met garage Gebied 3- Dijk

270,1

58

Uitgeefbaar Verharding Gebied 3- Dijk Uitgeefbaar Parkeerplaatsen Gebied 3- Dijk Uitgeefbaar Groen Gebied 3- Dijk

39,6 5,4 44,6

Totaal Gebied 3- Dijk

C

209

Gebied 2- Kreek kavel grootte m2 aantal woningen Grondgebonden Kavel P.O. Bos type 1 (lobben) Gebied 2- Kreek

498,6

80

Kavel P.O. Bos type 2 (verspreid) Gebied 2- Kreek

410,1

12

Kavel P.O. Losse Garage Gebied 2- Kreek

420,5

28

Kavel P.O. Vaste Garage Gebied 2- Kreek

430,0

50

Kavel P.O.Marina Gebied 2- Kreek

364,8

80

Kavel P.O. Marina uitgeefbaar water Gebied 2- Kreek Kavel P.O. Marina Gebied 2- Kreek Kavel P.O. Marina uitgeefbaar water Gebied 2- Kreek Totaal Gebied 2- Kreek Totaal woningen

61,7

80

353,0

159

60,4

159 409 1.300


Opgemerkt wordt dat voor de kavels van het type ’Marina’ in Gebied 1-Haven en Gebied 2Kreek, naast het uitgeefbare kaveloppervlak, nog sprake is van uitgeefbaar water in de vorm van bij de kavel mee te verkopen ligplaatsen die een aaneengesloten geheel vormen met de kavel. De overige uitgeefbare botenligplaatsen voor bewoners worden losgelegen van de kavels verkocht aan de bewoners. 5.4.3. Niet-woningbouwfuncties Hier wordt onderscheid gemaakt in commerciële, maatschappelijke en overige functies. Tenzij anders is aangegeven geldt voor alle hieronder genoemde vierkante meters dat het hierbij om de vierkante meters uitgeefbaar terrein gaat. De niet-woningbouwfuncties zijn als zodanig ook aangegeven op de ruimtegebruikskaart (bijlage 3) en de kaart van uitgiftecategorieën (bijlage 4, deelkaart 1). Voor verdeling van de niet-woningbouwfuncties over de woongebieden, zie paragraaf 2.3.4. In Gebied 2-Kreek zijn geen niet-woningbouwfuncties toegestaan (met uitzondering van beroepaan-huis). Commerciële functies Onder de commerciële functies zijn verschillende programmaonderdelen opgenomen en deze staan weergegeven in onderstaande tabel. Tabel Functies commercieel

D Programma Commercieel aantal m2 uitgeefbaar Hotel bebouwd plus onbebouwd Gebied 1 - Haven

3.635

Buurtwinkel bebouwd Gebied 1 - Haven

600

Horeca bebouwd plus onbebouwd Gebied 1 - Haven

392

Boothuizen (binnenhaven) Gebied 1 - Haven

4.215

Havengerelateerde bedrijvigheid Gebied 1 - Haven

3.948

Werfgebouw (binnenhaven) Gebied 1 - Haven Totaal Programma Commercieel

552 13.342

Maatschappelijke functies Als maatschappelijke functies in Gebied 1-Haven zijn een school, kerk en een (bestaande te verbouwen) boerderij met een maatschappelijk programma opgenomen. Deze functies staan weergegeven in onderstaande tabel.


Tabel Maatschappelijke functies

F Programma Maatschappelijk aantal m2 uitgeefbaar School bebouwd plus onbebouwd Gebied 1 - Haven

2.541

Kerk bebouwd plus onbebouwd Gebied 1 - Haven

2.922

Buurtcentrum Gebied 1- Haven Totaal Programma Maatschappelijk

576 6.039

De functies commercieel en maatschappelijk kennen een grondgebruik van circa 19.400 m2 (uitgeefbaar terrein) inclusief de uitgeefbare botenhuizen. Indien de uitgeefbare botenhuizen niet worden meegerekend (zie tevens tabel in paragraaf 2.3.4. dan is sprake van circa 15.100 m2 (uitgeefbaar terrein). Er is uitgegaan van een gemiddelde Floor Space Index van 1 (verhouding bruto vloeroppervlak met terreinoppervlak) zodat met het huidig voorzien programma ook ca. 19.400 m2 aan bruto vloer oppervlak wordt bereikt. Uitzondering hierop vormt het hotel, deze heeft een ondergrondse parkeervoorziening en kent dus dubbel grondgebruik Dit programma past binnen het bestemmingsplan gemaximeerde bruto vloer oppervlak van 22.000 m2. 5.4.4. Ligplaatsen Gezien de waterrijke omgeving waarin het plangebied is gelegen, worden er in verschillende vormen ook ligplaatsen voor de bewoners gerealiseerd. Zo worden ten eerste aansluitend aan diverse woningbouwkavels aan het water ligplaatsen gerealiseerd. Deze maken onderdeel uit van de te verkopen bouwkavels Het betreft 431 ligplaatsen voor de woningen van het type Marina. Hiervan bevinden zich 192 ligplaatsen in het Gebied 1-Haven en 239 stuks in het Gebied 2-Kreek Daarnaast worden er 220 ligplaatsen gerealiseerd in de buitenhaven en 39 binnendijkse ligplaatsen in de vorm van boothuizen. De boothuizen en de ligplaatsen in de buitenhaven vallen onder het programma niet-woningbouwfuncties. De ligplaatsen in de buitenhaven dienen naar gelang de behoefte nader gedimensioneerd te worden. Er is nu uitgegaan van een gemiddelde opbrengst per ligplaats. 5.4.5. Fasering

Algemeen In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de gewenste fasering van de uitgeefbare kavels voor woningbouw maatgevend is voor de uitvoerende werkzaamheden voor het bouwrijpmaken etc. Gezien de aanwezige aanzienlijke ophogingen in het gebied en de daarbij behorende benodigde zettingstijd van deze ophogingen wordt met de uitgifte begonnen in een deel van het exploitatieplangebied waar in verhouding weinig ophogingen benodigd zijn. De fasering van de gebiedsontwikkeling in het exploitatieplangebied, is in hoofdstuk 2, de tabel in paragraaf 2.2. opgenomen. Tevens wordt verwezen naar de faseringskaarten in bijlage 2.


Fasering kosten bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte In de exploitatieopzet is onderscheid gemaakt in een aantal verschillende categorieën aan werkzaamheden en werken. De werken en werkzaamheden met betrekking tot de grondexploitatie bestaan, ingevolge artikel 6.13 eerste lid sub b Wro uit drie hoofdgroepen: a. Bouwrijp maken; b. Aanleg nutsvoorzieningen; c.


In de paragrafen 4.1.1 en 4.1.2 staan de werkzaamheden van groep a uitgewerkt. De toelichting op de werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen staat in paragraaf 4.2 (groep b). De toelichting op de werkzaamheden inrichting openbare ruimte staat in paragraaf 4.3. (groep c). Daarnaast is sprake van aanleg van voorzieningen buiten het exploitatieplangebied en aanleg van voorzieningen binnen het exploitatieplangebied die niet volledig ten laste gebracht kunnen worden aan het exploitatieplangebied. Deze staan toegelicht in paragraaf 4.4. Het bouwrijp maken kent een hoofdindeling in twee groepen: Groep A:


Groep B:


De bouwrijpmaakwerkzaamheden van groep A zijn:

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Aanleg tijdelijke ontsluiting Slaper tussen Zwartendijk en viaduct over Hanzelijn Aanleg kwelvoorzieningen Ontgraven van de buitenhaven (bestemming Water met aanduiding “jh”) Aanleg van de klimaatdijk Aanleg gronddepot Gebied 2- Kreek oostelijke lob Aanvullend grondwerk 360.000 m3 op klimaatdijk

De fasering van deze bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass zijn staan aangegeven in de onderstaande faseringskaart.


Figuur 11 bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass (tevens bijlage 2.1)

Hierna wordt aan de hand van faseringskaartjes aangegeven welke werkzaamheden op welk tijdstip in de exploitatieopzet zijn opgenomen voor groep B van de bouwrijpmaakwerkzaamheden en de inrichting van de openbare ruimte. De aanleg nutsvoorzieningen volgen deze beide groepen


werkzaamheden, zie hiervoor de tabel in paragraaf 2.2. . Er is in de kaartjes c.q. de fasering onderscheid gemaakt naar de volgende werkzaamheden; Ontgraven (Zie 5.5.3 Kosten grondwerken BRM art.6.2.4.b) Ophogen (Zie 5.5.3 Kosten grondwerken BRM art.6.2.4.b) Bouwrijpmaakwerkzaamheden (Zie 5.5.3 Kosten voorzieningen BRM art.6.2.4.c) Beschoeiingen (Zie 5.5.3 Kosten voorzieningen BRM art.6.2.4.c) Kunstwerken (Zie 5.5.3 Kosten voorzieningen BRM art.6.2.4.c) Verharding inrichting openbare ruimte (Zie 5.5.3 Kosten voorzieningen WRM art.6.2.4.c) Groen inrichting openbare ruimte (Zie 5.5.3 Kosten voorzieningen WRM art.6.2.4.c)

In bijlage 2 wordt per onderdeel het faseringskaartje getoon.

Fasering opbrengsten De fasering van de opbrengsten is gebaseerd op een in aantal gelijkmatige verdeling van de opbrengsten van uitgifte voor woningbouwkavels in de tijd. Bij een aantal van 1.300 woningen en een uitgifteperiode van 15 jaar komt dit rekenkundig neer op een uitgifte per jaar van tussen ca. 85 en 90 woningen. Er is een marktonderzoek uitgevoerd door bureau USP (bijlage 17) dat aangeeft dat deze uitgiftesnelheid haalbaar is. De marktanalyse van bijlage 17 geeft aan dat er mogelijk sprake kan zijn van een aanpassing van deze huidige uitgifteverdeling (kans op versnelling). Bij de toekomstige herzieningen van dit exploitatieplan is dit een aandachtspunt. De opbrengsten van de niet-woningbouwfuncties is afgestemd op een inschatting waarbij aansluiting is gezocht op de uitgiftefasering woningbouw in relatie tot het hebben van voldoende draagvlak (i.c. de aanwezigheid van een voldoende aantal bewoners) voor het functioneren van deze functies.


Figuur 12 Fasering uitgiften (tevens bijlage 2.7)

In navolgende tabel is een overzicht opgenomen met de uitgiftedata van de diverse niet woningbouw functies. Tabel Uitgiftedata niet woningbouw functies

Uitgiftedata Niet Woningbouwfuncties Programma maatschappelijk School bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven Kerk bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven Buurtcentrum Gebied 1- Haven Programma commercieel Hotel bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven Buurtwinkel bebouwd Gebied 1- Haven Horeca bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven Boothuizen (binnenhaven) Gebied 1- Haven Te verkopen ligplaatsen collectief in buitenhaven Havengerelateerde bedrijvigheid Gebied 1- Haven Werfgebouw (binnenhaven) Gebied 1- Haven

Uitgifte 2025 2025 2020 Uitgifte 2023 2025 2025 2025 2017-2031 2025-2027 2025-2027


5.5.

Kosten

5.5.1. Algemeen Voor het bepalen van de kosten is het in paragraaf 5.3. beschreven ruimtegebruik als uitgangspunt genomen. In deze paragraaf , worden de aan de verschillende verhaalbare kostensoorten ten grondslag liggende uitgangspunten benoemd en toegelicht. Er wordt afgesloten met een totaal overzicht van alle in het exploitatieplan opgenomen verhaalbare kosten. De gehanteerde prijspeildatum is 1 januari 2013 en alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW. We maken in de exploitatieopzet, wat betreft de verhaalbare kosten, onderscheid in drie hoofdgroepen: a. Inbrengwaarden (par 5.5.2); b.

kosten van werken en werkzaamheden inzake bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte (par 5.5.3);

c.

overige kosten (par 5.5.4)

5.5.2. Inbrengwaarden (Inbrengwaarde art. 6.2.3 Bro) De inbrengwaarden van de binnen het exploitatieplangebied gelegen gronden behoort, ingevolge artikel 6.13 eerste lid onder c sub 1 Wro tot de verhaalbare kosten. De kosten van inbrengwaarden worden in deze paragraaf behandeld. De inbrengwaarden zijn per eigendom benoemd. Onder een eigendom wordt verstaan een samenstel van aan elkaar grenzende kadastrale percelen, voor zover die behoren tot dezelfde zakelijke gerechtigde krachtens eigendom. Indien een eigenaar op verschillende plaatsen in het exploitatieplangebied kadastrale percelen heeft liggen die uit elkaar zijn gelegen, is sprake van meerdere eigendommen voor deze eigenaar. In het exploitatieplangebied worden verschillende eigendommen onderscheiden, zie hiervoor onderstaande tabel:


Eigendom 1 Gemeente Kampen

Perceelnummer (KPN 01) P3286,P3223,P162,P167,P168,P169, P170,P2365,P2366,P1697,P2364, P2363,P186,P3215,P195,P197,P198, P4921,P5133,P223,P189,P158,P2359, P4140,P4141,P67,P3,P3220,P3221, P207,P159,P156,P157,P161,P163,P164, P2020,P166,P158,P160,P162,P186,P189, P1697,P192,P2360,P2361,P2025,P2026, P153,P15,P63,P65,P4513,P4514,P11,P2359, P66/P5630,P2,P69/5632,P151/P5605,P154, P155,P204,P205,P12.

aantal m2 931.953

Eigendom 2

Perceelnummer (KPN 01)

aantal m2

Gemeente Kampen

P63,P65,P4513,P11,P2

Eigendom 3 Stichting Vermogensbeheer De Verenigde Gasthuizen

Perceelnummer (KPN 01) P5596,P149

aantal m2 49.370

Eigendom 4 Bouwfonds Ontwikkeling BV

Perceelnummer (KPN 01) P2019

aantal m2 19.155

Eigendom 5 Bouwfonds Ontwikkeling BV

Perceelnummer (KPN 01) P160

aantal m2 17.072

Eigendom 6


aantal m2

J. van der Stouwe

P190,P3213

Eigendom 7


J. van der Stouwe

P3214

14.998

21.107 aantal m2 2.791


Voor een nadere specificatie van de eigendommen wordt verwezen naar de eigendommenkaart, zoals die is opgenomen in bijlage 5 bij dit exploitatieplan. De in het exploitatieplan opgenomen kosten ten behoeve van de inbrengwaarden zijn gebaseerd op de taxatie van bureau Overwater te Strijen d.d. 25-03-2013. De inbrengwaarden worden conform artikel 6.2.3 Bro onderscheiden in: a. De waarde van de gronden in het exploitatieplangebied; b. De waarde van de opstallen, die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. De kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatieplangebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. De kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatieplangebied. Ad a. en b. De inbrengwaarde van de voor de gebiedsontwikkeling benodigde gronden en opstallen is gebaseerd op een taxatie van externe en onafhankelijke deskundigen, in dienst van Bureau Overwater te Strijen. De taxatie per eigendom is gedateerd 25-03-2013 en is opgenomen als bijlage 14 bij dit exploitatieplan. Zoals in hoofdstuk 7 is aangegeven heeft de gemeente op basis van haar actieve grondpolitiek het voornemen om de gronden van derden te verwerven. Voor de taxatie is ten aanzien van de gronden van derden een taxatiegrondslag gehanteerd op basis van het uitgangspunt dat momenteel geen sprake is van onteigening. De inbrengwaarden zijn om die reden, conform de eerste volzin van artikel 6.13 vijfde lid Wro, geraamd met toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor de gronden in bezit van de provincie Overijssel en Bureau Beheer Landbouwgronden is sprake van een aterieure overeenkomst met de provincie / Bureau Beheer Landbouwgronden. Het aankoopbedrag hiervoor bedraagt €14.980.778,--.

Ad c. De kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatieplangebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten bedragen €0,= (zie bijlage 11) De pachtontbinding etc is opgenomen op basis van de huidige stand van zaken. Ad d. Ten aanzien van de onder deze kostensoort op te nemen kosten voor sloop etc. en opruimwerkzaamheden wordt opgemerkt dat in dit gebied een raming opgenomen voor sloopwerkzaamheden van €255.665,=.en voor opruimwerkzaamheden, een bedrag van € 264.112,=. In bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet) is het bedrag opgenomen onder inbrengwaarde per eigendom.


5.5.3. Kosten van bouwrijpmaakwerkzaamheden, inrichting openbare ruimte (Bouwrijpmaken c.a. art. 6.2.4.a t/m e Bro) 5.5.3.1. Inleiding In de exploitatieopzet is onderscheid gemaakt in een aantal verschillende categorieën aan werkzaamheden en werken. De werken en werkzaamheden met betrekking tot de grondexploitatie bestaan, ingevolge artikel 6.13 eerste lid sub b Wro uit drie hoofdgroepen: a. Bouwrijp maken; b. Aanleg nutsvoorzieningen; c. Inrichting openbare ruimte. In de paragrafen 4.1.1 en 4.1.2 staan de bouwrijpwerkzaamheden (a.) van deze groepen uitgewerkt. De toelichting op de werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen (b.) staat in paragraaf 4.2. De toelichting op de werkzaamheden inrichting openbare ruimte (c.) staat in paragraaf 4.3. Daarnaast is sprake van aanleg van voorzieningen buiten het exploitatieplangebied. Deze staan toegelicht in paragraaf 4.4. Het bouwrijp maken kent een hoofdindeling in twee groepen: Groep A:


Groep B:


De bouwrijpmaakwerkzaamheden van groep A zijn:

1. Aanleg tijdelijke ontsluiting Slaper tussen Zwartendijk en viaduct over Hanzelijn 2. Aanleg kwelgeul 3. Ontgraven van de buitenhaven (bestemming Water met aanduiding “jh”) 4. Aanleg gronddepot Gebied 2- Kreek oostelijke lob 5. Aanleg van de klimaatdijk 6. Aanvullend grondwerk 360.000 m3 op klimaatdijk De bouwrijpwerkzaamheden van groep B zijn: 1. Aanleg tijdelijk hoofdriool 2. Ontgraven gebied ten behoeve van aan te leggen water 3. Ophogen en voorbelasten gronden uitgeefbaar terrein en openbare ruimte (m.u.v. water) en grondwerken, graven cunetten 4. Aanleg hoofdwegenstructuur en aanleg woonstraten


5. Aanleg kades eilanden Gebied 1-Haven en beschoeiingen Gebied 2-Kreek 6. Aanleg hoofdriool en riolering woonstraten inclusief huisaansluitingen riool 7. Aanleg sluis Reeve 8. Aanleg bruggen/duikerbruggen en aanleg Slaperbrug tussen Gebied 2-Kreek middelste lob en het Slaperviaduct over de Hanzelijn

De werkzaamheden inrichting openbare ruimte zijn: 1. Aanleg van definitieve woonstraten, fietsen voetpaden/afwerking kades 2. Aanleg van openbare parkeerplaatsen 3. Aanleg van openbare verlichting en brandkranen 4. Aanleg van openbare speelplaatsen en straatmeubilair 5. Aanleg van openbaar groen/ aanplant riet in water/aanleg wadi’s en helofytenfilters 6. Aanleg zinkers

De kosten zijn in de navolgende subparagrafen uitgewerkt. .5.5.3.2. Kosten van bouwrijpmaakwerkzaamheden (Kosten voorzieningen BRM art 6.2.4. b Bro Vooraf De bouwrijpmaakwerkzaamheden van groep A zoals eerder zijn aangegeven worden door Rijk / provincie Overijssel uitgevoerd. Hierbij wordt ten aanzien van grondwerken opgemerkt dat de kosten van de aanleg van de klimaatdijk (nr 5, ophogen) en aanvullend grondwerk van 360.000 m3 op de klimaatdijk (nr 6, ophogen) door Rijk/ provincie tegen vooraf bepaalde condities bij de gemeente Kampen worden gedeclareerd. De overige werkzaamheden te weten; 1. Aanleg tijdelijke ontsluiting Slaper tussen Zwartendijk en viaduct over Hanzelijn 2. Aanleg kwelvoorzieningen 3. Ontgraven van de buitenhaven 4. Aanleg gronddepot Gebied 2- kreek, oostelijke lob welke ook vallen onder bouwrijpmaakwerkzaamheden groep A, worden in het kader van de aanleg van de bypass uitgevoerd en komen voor rekening van Rijk/ provincie Overijssel. Deze kosten blijven in deze exploitatieplanopzet buiten beschouwing. De bouwrijpmaakwerkzaamheden van groep B zoals eerder zijn aangegeven worden volledig door de gemeente Kampen uitgevoerd. Ten aanzien van de resterende grondwerken geldt dat het ontgraven ten behoeve van aan te leggen water tegelijk een deel van het ophogen impliceert. Naast de intern verkregen gronden zijn verdere ophogingen noodzakelijk waarbij de grond en/of zand van buiten het gebied moet


worden aangekocht en verwerkt. Ook het benodigd zand voor cunetten van wegen zijn begrepen in de grondwerken vallend onder grondwerk bouwrijpmaakwerkzaamheden groep B. Saneringen Onder saneringen zijn de gerealiseerde en verwachte kosten opgenomen voor sanering. Hierbij is onderscheid gemaakt in een boekwaarde van reeds uitgevoerde kleine deelsaneringen van € 64.251,= en een stelpost voor toekomstige kleine saneringen van €55.000,=. De uitgevoerde c.q. nog uit te voeren saneringen hebben betrekking op het saneren van kleine locale vervuilingen zoals ontstaan door het verharden van dammen met vervuild materiaal als toegang tot de graslanden. In totaal is voor saneringen daarom een bedrag opgenomen van ca. € 119.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). Ontgraven water Het te ontwikkelen woongebied wordt geaccidenteerd aangelegd. Voor een deel wordt dit bereikt door de aanleg van de bypassdijken maar daarnaast wordt er een aanzienlijke hoeveelheid grond in het exploitatieplangebied verwerkt welke voor een deel, vanwege het ontgraven van waterpartijen, afkomstig is uit het gebied zelf. Opgemerkt wordt dat de te ontgraven hoeveelheden voor een deel, vanwege het hoge veengehalte, nagenoeg niet als ophoogmateriaal gebruikt kan worden. Deze veenachtige te ontgraven gronden zullen in het gebied moeten worden uitgespreid om te kunnen oxideren. Er is gerekend met het voor 90% oxideren van de veenachtige gronden. Derhalve resteert slechts 10% van het veenachtig materiaal als te gebruiken te gebruiken voor ophoging. De overige te ontgraven grondsoorten zijn zand en klei. Deze materialen zijn volledig bruikbaar. In de berekening van het ontgraven is verder rekening gehouden met het intern transport en verwerking van de vrijkomende materialen binnen het exploitatieplangebied. In de verdere uitwerking zal het grondwerk van ontgraven nader worden gespecificeerd. Het ontgraven van het water valt voornamelijk onder de bouwrijpmaakwerkzaamheden zoals ingedeeld onder groep B. Uitzondering vormt het ontgraven van de kwelgeul welke als eerste in combinatie met de aanleg van de bypass wordt uitgevoerd en derhalve is ingedeeld onder de bouwrijpmaakwerkzaamheden van groep A In totaal is voor ontgraven water een bedrag opgenomen van ca. € 6.076.504,--. . Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). Ophogen Naast de vrijkomende en overblijvende grond uit de ontgravingen is ook verder nog veel grond benodigd om de ontworpen accenten in hoogte in het gebied te bereiken. Deze grond dient van buiten het exploitatieplangebied te worden aangevoerd. Het ophogen is daarbij onderscheiden naar een aantal onderdelen. Opgemerkt wordt dat de ophoging van de zogenaamde klimaatdijk (bouwrijpmaakwerkzaamheden groep A) door Rijk/ provincie, voor rekening van de gemeente, wordt verzorgd (N.B. dit betreft vergoeding voor het aan te leggen extra aardlichaam ten gevolge van de omzetting van een regulier dijkprofiel met een binnentalud


van 1:3 naar een klimaatdijkprofiel met een binnentalud van 1:18). Daarnaast zal de provincie ook zorg dragen voor het leveren van nog eens 360.000 m3 (bouwrijpmaakwerkzaamheden groep A) aan te voeren gronden op de klimaatdijk. Voor beide provinciale leveringen zijn financiële afspraken vastgelegd. De overige ophoogwerkzaamheden maken onderdeel uit van bouwrijpmaakwerkzaamheden groep B en worden door de gemeente zelf opgepakt. In de verdere uitwerking zal het grondwerk van ophogen nader worden gespecificeerd. In totaal is voor ophogen een bedrag opgenomen van ca. € 9.283.090,-- Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). Afwerken onderwater taluds Teneinde na de eerste (grove) ontgraving van het water de taluds onder water met het goede profiel af te werken zijn verdere werkzaamheden noodzakelijk. Om de kosten hiervan te dekken is een budget in de grondexploitatie opgenomen van ca. € 275.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).

Tijdelijke riool en persleiding en tijdelijke weg Rekening is gehouden met extra investeringen als gevolg van tijdelijke maatregelen voor de ontsluiting van de eerst in ontwikkeling te nemen delen van het Dorp Reeve (Gebied 1-Haven zuidelijke eilanden) met riolering en een aansluitende tijdelijke weg op de tijdelijke verlegde Slaper. Dit omdat het de verwachting is dat het definitieve riool met definitieve weg niet direct kan worden aangelegd in verband met de te grote zettingen in de klimaatdijk op het moment van realisatie van de eerste delen van Dorp Reeve.De hoofdontsluitingsweg met het definitieve hoofdriool zijn namelijk gepland op de klimaatdijk. Eerdere aanleg op de klimaatdijk zou de eerste jaren hoogstwaarschijnlijk teveel zetting in de riolering opleveren hetgeen tot forse herstelkosten zou gaan leiden. Er is daarom gekozen om de eerste woongebieden via een tijdelijk riool en persleiding met een tijdelijke weg , te leggen in een zettingsongevoelig gebied, te ontsluiten. Nadat het gebied voldoende is gezet kunnen de riolering en de weg op de definitieve plek worden aangelegd. In totaal is voor tijdelijk riool en persleiding een bedrag opgenomen van ca. € 537.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). Verhardingen (inclusief riolering) Onder verhardingen zijn de kosten opgenomen voor het aanleggen van de verhardingen van de hoofdwegenstructuur en woonstraten inclusief de bijbehorende rioleringen. Hierbij zijn uitsplitsingen gemaakt naar kosten voor de verhardingen in Planstructuur, Gebied 1-Haven, Gebied 2-Kreek en Gebied 3-Dijk. Verder is onderscheid gemaakt in de kosten voor hoofdwegen, en wegverkeern.Ook de voornoemde tijdelijke weg is hierin opgenomen. De toegepaste eenheidsprijzen voor de diverse profielen (verharding) bestaan uit de kosten voor de cunetten, exclusief riolering en verharding. Van de verlichting wordt reeds 30% aangelegd. De kosten van riolering zijn per onderscheiden woongebied separaat uitgerekend


en opgenomen. Hierbij wordt opgemerkt dat de riolering voor Dijk en Kreek onder de noemer Kreek gecombineerd zijn berekend. Opgemerkt wordt dat het gebruik van de weg vanaf het Slaperviaduct richting aansluiting N50 tot de knik in de dijk (grens Woongebied), op basis van de verkeersintensiteit, voor 11% door andere gebieden dan het exploitatieplangebied Reeve wordt gebruikt. Daarom is als opbrengst 11% van de kosten opgenomen. Zie hiervoor opbrengsten 5.7.4. subsidies/bijdragen derden. Zie verder ook bijlage 16 waar e.e.a. nader is gespecificeerd. In totaal is voor verhardingen, inclusief rioleringen een bedrag opgenomen van ca. € 7.747.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). Kades en beschoeiingen binnendijks (inclusief aanleg ligplaatsen) Voor de aanleg van de kades en beschoeiingen, inclusief de ligplaatsen, zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd. Voor de kades en beschoeiingen in Gebied 1-Haven en Gebied 2-Kreek is onderscheid gemaakt in beschoeiingen langs openbaar water en beschoeiingen langs de kavels. Voor de beschoeiingen langs de kavels geldt dat deze tegen kostprijs worden verkocht aan de betreffende woningen. Per onderscheiden toepassingsgebied voor de diverse kades en beschoeiingen zijn de lengtes en bijbehorende eenheidsprijzen geïnventariseerd. Voor de ligplaatsen geldt het onderstaande. Gerekend is met in totaal 470 binnendijkse ligplaatsen. Van deze binnendijkse ligplaatsen worden de volgende uitgangspunten gekozen; o 431 ligplaatsen zijn direct ‘gekoppeld’ aan de woningen (marina-woningen). De aanlegkosten maken deel uit van de kosten van de beschoeiingen langs de kavels. 39 ligplaatsen in de binnenhaven worden aangelegd in de vorm van botenhuizen. Uitgangspunt is dat de aanlegkosten hiervan niet in de grondexploitatie zijn opgenomen maar dat een ontwikkelaar deze ligplaatsen gaat realiseren. Deze botenhuizen worden niet gerekend tot de woningbouw. In totaal is voor beschoeiingen Reeve een bedrag opgenomen van ca. € 10.979.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). Buitenhaven/Buitendijks Onder deze noemer zijn de kosten opgenomen welke in relatie met de aanleg van de buitenhaven worden verwacht. Het gaat hier om diverse beschoeiingen maar ook verhardingen en steigers in de havenkom. Daarnaast zijn nog enige posten opgenomen voor inrichting van de havenkom en het parkeerplateau. Voor de 220 buitendijkse (buitenhaven/buitendijks) ligplaatsen geldt: o 220 ligplaatsen worden collectief aangelegd. o Uitgangspunt is een volledige aanleg van zowel casco als inrichting In totaal is voor buitenhaven/buitendijks een bedrag opgenomen van ca. € 2.037.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). Huisaansluitingen


Per woning is een bedrag opgenomen teneinde de aansluiting vanaf het perceel op de riolering te kunnen maken. Het gaat hierbij om de te realiseren aansluiting tussen de perceelgrens en de hoofdriolering. In totaal is voor huisaansluitingen een bedrag opgenomen van ca. €365.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). Aansluiting bovenwijkse infrastructuur Onder deze noemer zijn kosten opgenomen om de benodigde aansluitingen van het gebied op de omliggende (bovenwijkse) infrastructuur te kunnen maken. Om civieltechnische aansluitingen te kunnen maken op het omliggende wegen-, fietspaden-, voetpaden-

en rioleringnet zullen diverse aanpassingswerkzaamheden moeten worden

verricht. Hierbij worden de volgende aansluitingen verstaan: aansluiting (en) op het bestaande talud van de slaperviaduct, de aansluiting (en) op het onderhoudspad langs de Hanzelijn, de aansluiting (en) op de Zwartendijk, de aansluiting op de rotondes nabij de N50 en de tijdelijke ontsluitingsweg naar de verlegde Slaper vanaf Gebied 1-Haven en nog verdere aansluitingen op het omliggende wegennet. Om deze voorziene kosten te kunnen bestrijden is een stelpost ter grootte van € 110.000,= opgenomen. Er is ook een algemene stelpost opgenomen teneinde kosten te kunnen bestrijden voor benodigde bijdragen aan het aansluiten op de omgeving c.q. het verleggen van kabels en leidingen in het gebied. Gezien de lange uitvoeringsperiode wordt verwacht dat op enig moment er sprake zal zijn van verder benodigde aansluitingen, verleggingen en bijbehorende tijdelijke maatregelen. Om deze kosten te bestrijden is een stelpost van € 275.000,= in de exploitatie opgenomen.. . In totaal is voor aansluiting bovenwijkse infrastructuur

een bedrag opgenomen van

€385.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen Kunstwerken, onderdeel sluis Onder de noemer kunstwerken is ondermeer rekening gehouden met een sluis in Gebied 1Haven die nodig is om het water in het exploitatieplangebied te verbinden met het water uit de voor geul van de bypass. Deze sluis is gelegen aan de westzijde van het plangebied. Gerekend is met een sluis van 8 meter bij 50 meter. Hierdoor is het voor de bewoners van Reeve mogelijk om vanaf de botenligplaatsen binnendijks de vaargeul buitendijks te bereiken en viceversa. Zie verder ook de omschrijving onder 4.1.2. In totaal is voor de sluis een bedrag opgenomen van ca. € 4.829.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). Kunstwerken, onderdeel bruggen en duikers Ter plaatse van de sluis moet een ophaalbrug komen, zodat ook de boten met staande masten vanuit het exploitatieplangebied naar de bypass kunnen varen en vice-versa. Daarnaast zijn de kosten voor de Slaperbrug (zie ook de omschrijving van werken in 4.1.2) en verder nog diverse kleinere verkeersbruggen en duikers opgenomen. Opgemerkt wordt dat het gebruik van de Slaperbrug, op basis van de verkeersintensiteit, voor 11% door andere gebieden dan


het exploitatieplangebied Reeve wordt gebruikt. Daarom is als opbrengst 11% van de kosten opgenomen. Zie hiervoor opbrengsten 5.7.4. subsidies/bijdragen derden. Zie verder ook bijlage 16 waar e.e.a. nader is gespecificeerd.

In totaal is voor bruggen en duikers een bedrag opgenomen van ca. € 4.234.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). Totaal kosten bouwrijp maken In totaliteit zijn ca. € 46,85 miljoen nominaal aan kosten bouwrijp maken opgenomen. Zie voor verdere details bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).

5.5.3.3. Inrichting openbare ruimte (Kosten voorzieningen WRM art 6.2.4. c Bro)

De

kosten

ten

behoeve

van

de

inrichting

van

de

openbare

ruimte

na

de

bouwrijpmaakwerkzaamheden en de bouw van de woningen en voorzieningen worden besteed aan een aantal hierna beschreven werkzaamheden. Aanleg van definitieve woonstraten, fietsen voetpaden/afwerking kades Onder de noemer inrichting openbare ruimte wordt onder meer de definitieve aanleg van de woonstraten, fietsen voetpaden verstaan. De in de fase van de bouwrijpmaakwerkzaamheden (deels) aangelegde verhardingen worden vervangen door een definitieve afwerklaag c.q. worden geheel nieuw aangelegd. Ook wordt de definitieve verhardingslaag van fietsen voetpaden aangebracht. Op deze manier worden de opgeleverd woningen goed ontsloten en bereikbaar voor de bewoners. De kwaliteit van inrichting is afgestemd op het beoogde gebruik. Aanleg van openbare parkeerplaatsen In deze fase worden ook de openbare parkeerplaatsen aangelegd teneinde de parkeerbehoefte van de bewoners te kunnen oplossen. Aanleg van openbare verlichting en brandkranen Tegelijk met de uitvoering van de definitieve bestratingen wordt ook 70% van de openbare verlichting bijgeplaatst. De aanleg van brandkranen wordt ook in deze fase ter hand genomen. De kosten van verlichting en brandkranen maken onderdeel uit van de gebruikte profielprijzen van de verhardingen woonstraten. In totaal is voor voornoemde werkzaamheden een bedrag opgenomen van ca. € 9.666.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). Aanleg van openbare speelplaatsen en straatmeubilair


Voor de aanleg van openbare speelplaatsen en straatmeubilair in de openbare ruimte is gerekend met een norm bedrag per woning. In totaal is voor de aanleg hiervan een bedrag opgenomen van ca. € 583.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). Aanleg van openbaar groen/aanplant riet / aanleg wadi’s en helofytenfilters Onder de noemer openbaar groen zijn de kosten opgenomen voor de aanleg van het openbare groen inclusief de bomen. De opgenomen kosten voor het groen zijn gebaseerd op de diverse soorten groen en de diverse boomsoorten zoals met de stedenbouwkundige is afgestemd aan de hand van de visie op de inrichting van het gebied.. Als gevolg van de gekozen specifieke eisen en aangehouden normen per woongebied is gerekend met verschillende eenheidsprijzen per woongebied voor het groen. In totaal is voor groen een bedrag opgenomen van ca. € 5.720.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). Aanleg zinkers Verder is onder de noemer zinkers gerekend met een stelpost voor zinkers t.b.v. de diverse technische verbindingen in het gebied Haven. Om de diverse eilanden met elkaar en met het land te kunnen verbinden zijn diverse extra maatregelen nodig. Om de kosten daarvan te kunnen bestrijden is een stelpost in de begroting opgenomen. In totaal is voor zinkers een bedrag opgenomen van ca. € 281.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). Totaal kosten inrichting openbare ruimte

In totaliteit zijn ca. € 16,3 miljoen aan kosten inrichting openbare ruimte opgenomen. Zie voor verdere details bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). 5.5.4. Maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot

gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren. (art. 6.2.4. d Bro) Flora/Fauna Onder deze noemer zijn de (overeengekomen) kosten voor maatregelen ter bescherming en verplaatsing van gruttoparen opgenomen. In totaal is voor flora/fauna een bedrag opgenomen van ca. € 325.000,=. Dit bedrag is noodzakelijk om maatregelen te treffen om het fourageergebied en leefgebied gruttoparen in Reeve naar elders te verplaatsen. Ten aanzien van de maatregelen is overeenstemming bereikt met (nader aan te vullen). Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).


5.5.5. Onderzoek (Kosten Onderzoek art 6.2.4. a Bro)

Onder de noemer onderzoek zijn een drietal kostenposten opgenomen welke als volgt worden toegelicht. Op basis van een normbedrag per m2 gebied zijn de kosten van nog uit te voeren archeologisch onderzoek ingeschat. Dit normbedrag is gebaseerd op ervaringscijfers en dient er voor om het totale gebied op het gebied van archeologie basaal te kunnen onderzoeken. In het normbedrag zijn niet de kosten van eventueel benodigd vervolgonderzoek of maatregelen opgenomen. Omdat het een groot gebied betreft en dus veel onderzocht moet worden is een totaalbedrag van ca. € 529.000,= aan archeologisch onderzoek in de begroting opgenomen. Daarnaast is een post opgenomen voor door de gemeente uit te voeren milieukundig onderzoek. Het betreft hier onderzoek op een aantal plaatsen in het terrein waar zich mogelijk een vervuiling zou kunnen voordoen zoals ter plaatse bij de verharde toegangspaden tot het achterliggend grasland. Onder deze noemer is een bedrag van € 66.000,= opgenomen hetgeen is gebaseerd op extrapolatie van kosten van eerder uitgevoerd onderzoek. Ook is een post opgenomen van € 110.000,= hetgeen betrekking heeft op nog te verrekenen kosten met de provincie Overijssel voor door de provincie uitgevoerd milieukundig onderzoek op de door de provincie c.q. Bureau Beheer Landbouwgronden nog aan de gemeente Kampen te leveren gronden. In totaal is ca. € 705.000,= aan budget opgenomen. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). 5.5.6. Plankosten (art. 6.2.4. g t/m j Bro) De plankosten zijn bepaald op basis van de ontwerp regeling plankosten exploitatieplan 2010. Op 18 januari 2010 is de concept regeling plankosten door het Ministerie vastgesteld voor internetconsultatie. Voor voorliggend exploitatieplan is gewerkt met deze versie. In bijlage 8 is een afdruk opgenomen van de vragen- en produktenlijst alsmede de resultatenlijst van de toepassing van deze concept-regeling. Indien in de definitieve versie wijzigingen plaatsvinden ten opzichte van gebruikte versie zal bij de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan de raming van plankosten zo nodig aangepast. Invoer van de gegevens van het voorliggend plan in de gebruikte regeling plankosten leidt tot samengevat de hierna genoemde resultaten. Tabel Resultaten plankostenscan art. 6.2.4. g t/m j Bro


Resultaten plankostenscan 2010 Reeve Produkt/activiteit Uren Euro's Verwerving 270 € 32.400 Stedenbouw 10.454 € 1.254.432 Ruimtelijke Ordening 483 € 57.912 Civiele en cultuur techniek 3.262 € 7.962.648 Landmeten/vastgoedinformatie 2.240 € 203.856 Communicatie 1.305 € 597.798 Gronduitgifte 31.740 € 3.872.280 Management 31.362 € 3.714.206 Planeconomie 8.961 € 1.093.204 Totaal 90.076 € 18.788.737 Opgemerkt wordt dat de plankosten in de ontwerp regeling plankostenscan worden berekend inclusief de kosten van voorbereiding en toezicht. Dit geldt overigens niet voor de kosten van voorbereiding en toezicht over de bovenwijkse voorzieningen welke niet voor 100% volgens de drie criteria worden toegerekend. De VTU betrekking hebbend op de wel toerekenbare kosten per bovenwijkse voorziening zijn separaat in de betreffende kostenopstelling verantwoord. Voor de onderbouwing daarvan wordt verwezen naar bijlage 16. 5.5.7. Planschade (art. 6.2.4. l Bro)

Door bureau SAB is een planschaderisicoanalyse opgesteld d.d. 21 maart 2013. Hieruit blijkt dat er een zeer gering risico bestaat op planschadeclaims. In de exploitatieopzet is er voor gekozen om vooralsnog geen raming voor planschade op te nemen. 5.5.8.

Bovenwijkse voorzieningen

5.5.8.1. Voorzieningen buiten het exploitatieplangebied die deels aan het

exploitatieplangebied worden toegerekend Onder deze post zijn de kosten van (bovenwijkse) voorzieningen, voorzover gelegen buiten het exploitatieplangebied, opgenomen. Ook buiten het exploitatieplangebied is sprake van werken en werkzaamheden inzake het bouwrijpmaken, nutsvoorzieningen en inrichting van openbare ruimte, waarvoor geldt dat het (een gedeelte van het) exploitatieplangebied daarvan profijt heeft. Ook zijn deze voorzieningen aan te merken als toerekenbaar, in de zin van artikel 6.13 lid 6 Wro. De kosten worden toegerekend aan de uitgeefbare gronden in het exploitatieplangebied naar rato van proportionaliteit. Het gaat hierbij om de volgende bovenwijkse voorzieningen; 1) Aanleg verbindingsweg “De Slaper” tussen exploitatieplangebied Dorp Reeve en de rotonde naar de N50


2) Aanleg voet/fietspad op de binnenteen van de dijk tussen Dorp Reeve en de Zwartendijk bij de aansluiting met de Nieuwendijksbrug 3) De Nieuwendijksbrug over de bypass 4) Voet-Fietstunnel onder Hanzespoorlijn en N50 naar de Stationslocatie 5) Het voet/fietspad tussen de voornoemde voet/fietstunnel en Dorp Reeve 6) Stationsplein en busstation in de Stationslocatie De werken worden hierna toegelicht: 1) Aanleg verbindingsweg “De Slaper” tussen exploitatieplangebied Dorp Reeve en de rotonde naar de N50 . Op basis van het verkeersmodel van Royal Haskoning DHV. wordt de verkeersintensiteit op deze weg voor een groot (89%) veroorzaakt door het exploitatieplangebied Reeve. De kosten van deze weg zijn daarom voor 89% in de begroting opgenomen.

Voor de verdere

rekenkundige onderbouwing van de daartoe behorende kosten en de motivatie ten aanzien van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit wordt verwezen naar bijlage 16. 2) Aanleg voet/fietspad op de binnenteen van de dijk tussen Dorp Reeve en de Zwartendijk bij de aansluiting met de Nieuwendijksbrug .Op basis van het verkeersmodel van Royal Haskoning DHV wordt de verkeersintensiteit op dit fietspad voor een groot (89%) veroorzaakt door het exploitatieplangebied Reeve. De kosten van dit fietspad zijn daarom voor 89% in de begroting opgenomen.

Voor de verdere

rekenkundige onderbouwing van de daartoe behorende kosten en de motivatie ten aanzien van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit wordt verwezen naar bijlage 16. 3) De Nieuwendijksbrug over de bypass De verkeersintensiteit op deze brug wordt op basis van het verkeersmodel van Royal Haskoning DHV voor 13% veroorzaakt door Reeve. De provincie zal de brug aanleggen en op basis van de door de provincie aangeleverde kostenraming dient 13% van deze kosten opgenomen te worden in de begroting van Reeve. Voor de verdere rekenkundige onderbouwing van de daartoe behorende kosten en de motivatie ten aanzien van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit wordt verwezen naar bijlage 16. 4) Voet-Fietstunnel onder Hanzespoorlijn en N50 naar de Stationslocatie


In de Nota Kostenverhaal van de gemeente Kampen is onderbouwd dat 75% van het verkeer welke gebruikmaakt van deze (tunnel-) verbinding afkomstig is uit Reeve. Daarom worden 75% van de kosten opgenomen in de begroting van Reeve. Voor de verdere rekenkundige onderbouwing van de daartoe behorende kosten en de motivatie ten aanzien van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit wordt verwezen naar bijlage 16. 5) Het voet/fietspad tussen de voornoemde voet/fietstunnel en Dorp Reeve Dit fietspad is, conform de kostentoedeling van de (tunnel-) verbinding tussen spoorstation en Woongebied Reeve, voor 75% toe te rekenen aan het exploitatieplan Reeve. De gemeente zal het fietspad aanleggen en op basis van de kostenraming in de deelexploitatie Zwartendijk wordt 75% van deze kosten opgenomen in de begroting van Reeve. Voor de verdere rekenkundige onderbouwing van de daartoe behorende kosten en de motivatie ten aanzien van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit wordt verwezen naar bijlage 16. 6) Stationsplein en busstation in de Stationslocatie In de Nota Kostenverhaal van de gemeente Kampen is onderbouwd dat 1% van het verkeer welke gebruikmaakt van dit stationsplein en busstation afkomstig is uit Reeve. Daarom wordt 1% van de kosten opgenomen in de begroting van Reeve. Voor de verdere rekenkundige onderbouwing van de daartoe behorende kosten en de motivatie ten aanzien van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit wordt verwezen naar bijlage 16. In zijn totaliteit is ca. € 6.656.000,= als kosten m.b.t. bovenwijkse voorzieningen opgevoerd. Zie

voor

verdere

details

bijlage

16

(Specificaties

en

onderbouwingen

bovenwijkse

voorzieningen) waar genoemde bovenwijkse voorzieningen uitgebreid zijn beschreven.

5.5.8.2. Voorzieningen buiten het exploitatieplangebied die volledig aan het exploitatieplangebied worden toegerekend Naast de hiervoor omschreven voorzieningen buiten het exploitatieplangebied die voor een gedeelte profijt opleveren voor het exploitatieplangebied is sprake van voorzieningen buiten het exploitatieplangebied die volledig profijt voor het exploitatieplangebied opleveren. Buiten de grens van het exploitatieplan is een aantal werken ten dienste van uitsluitend het exploitatieplangebied opgenomen. De kosten daarvan worden in de exploitatiebegroting verantwoord. De kosten hebben betrekking op de inrichting van openbaar gebied, waaronder kadevoorzieningen, verhardingen en trappartijen, om het woninggebied met de buitenhaven te


verbinden en het realiseren van een noodzakelijke geluidsvoorziening ten behoeve van het woongebied. In totaal is voor kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied een bedrag opgenomen van ca. € 2.183.000,=. Zie voor de onderbouwing bijlage 11 (detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet). Totaal kosten werken en werkzaamheden m.b.t. gronden buiten het exploitatiegebied In totaliteit zijn ca. € 8,8 miljoen aan kosten voor werken en werkzaamheden m.b.t. gronden buiten

het

exploitatiegebied

opgenomen.

Zie

voor

verdere

details

bijlage

11

(detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet).

5.5.9. Samenvatting kosten grondexploitatie In onderstaande tabel is op basis van voorgaande een totaaloverzicht opgenomen van de verschillende hier boven genoemde kostensoorten. Het totale nominale investeringsbedrag per prijspeil 1-1-2013 wordt excl. BTW becijferd op ca. € 116,7 miljoen. Een uitsplitsing van dit bedrag naar de diverse kostensoorten is opgenomen in onderstaande tabel. Dit is ook weergegeven in onderstaande grafiek.


Tabel Totaaloverzicht kosten exploitatieopzet (nominaal)

+RRIGNRVWHQVRRUW

. RVWHQ

,QEUHQJZDDUGH D.RVWHQRQGHU]RHN E.RVWHQJURQGZHUNHQ%50 F.RVWHQYRRU]LHQLQJHQ%50 F.RVWHQYRRU]LHQLQJHQ:50 G.RVWHQPDDWUHJHOHQSODQQHQEHVOXLWHQHQUHFKWVKDQGHOLQJHQ H.RVWHQPEWJURQGHQEXLWHQKHWH[SORLWDWLHJHELHG JWPM3ODQNRVWHQ

೼ ೼ ೼ ೼ ೼ ೼ ೼ ೼

7RWDDONRVWHQ

೼

Grafiek totaaloverzicht kosten exploitatieopzet (nominaal)

Kosten Reeve 6.2.3 Inbrengwaarde 6.2.4.a Kosten onderzoek 6.2.4.b Kosten grondwerken BRM 6.2.4.c Kosten voorzieningen BRM 6.2.4.c Kosten voorzieningen WRM 6.2.4.d Kosten maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen

6.2.4.e Kosten m.b.t.gronden buiten het exploitatiegebied 6.2.6 g t/m j Plankosten


Netto contante waardebepaling van de kosten en toelichting op kostenstijging en rentekosten. Tabel (netto) contante waardebepaling van de kosten. Kosten prijspeil

1 6.2.3 Inbrengwaarde

kosten-

prijspeil

rente

stijging

incl/ stijging

kosten

eindwaarde

contante waarde

24.977.265

0

24.977.265

40.642.090

65.619.355

705.100

11.505

716.605

1.104.507

1.821.112

691.478

3 6.2.4.b Kosten grondwerken BRM

15.753.845

2.512.299

18.266.144

16.620.582

34.886.726

13.246.521

4 6.2.4.c Kosten voorzieningen BRM

31.112.107

6.923.118

38.035.225

26.576.293

64.611.518

24.533.051

5 6.2.4.c Kosten voorzieningen WRM

16.250.207

4.697.182

20.947.389

10.711.299

31.658.688

12.020.832

324.500

16.469

340.969

463.450

804.419

305.439

8.838.530

553.122

9.391.652

12.297.701

21.689.353

8.235.467

18.788.737 116.750.291

0 14.713.695

18.788.737 131.463.986

30.694.257 139.110.179

49.482.994 270.574.165

18.788.736 102.737.251

2 6.2.4.a Kosten onderzoek

6 6.2.4.d Kosten maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen 7 6.2.4.e Kosten m.b.t.gronden buiten het exploitatiegebied 9 6.2.6 g t/m j Plankosten Totaal

24.915.727

In bovenstaande tabel is de ontwikkeling van de kosten uit het exploitatieplan te zien wanneer deze in de tijd zijn gefaseerd. Zie voor de fasering van bijlage 18 A jaarschijven kosten. Gebruikmakend van de in 5.2. omschreven rekenmethodiek en parameters leidt de berekening met ca. € 116,7 miljoen aan nominale kosten tot een eindwaarde van ca. € 270,5 miljoen. Het verschil tussen nominaal en eindwaarde wordt veroorzaakt door enerzijds de tussentijdse kostenstijgingen als gevolg van de fasering van de kosten in de tijd. Vanaf startdatum tot de daadwerkelijk

gefaseerde

investeringsdatum

wordt

de

(nominale)

investering

belast

met

kostenstijging. Daarnaast wordt het verschil bepaald door de berekende rentekosten welke vanaf investeringsdatum tot aan de einddatum van de exploitatieperiode wordt toegerekend. Contant gemaakt naar de datum van 01-01-2013 is de netto contante waarde berekend op ca. € 102,7 miljoen totale kosten.

5.6.

Opbrengsten

5.6.1. Algemeen De opbrengsten uit de grondexploitatie bestaan uit de uitgifte van bouwkavels. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen: a. Uitgifte van bouwkavels voor woningbouw; b. Uitgifte van bouwkavels voor niet-woningbouwfuncties; c.

Subsidies en bijdragen derden

Ter bepaling van de opbrengsten is het in hoofdstuk 5.3 beschreven ruimtegebruik en het in hoofdstuk 5.4. beschreven programma als uitgangspunt genomen. In het vervolg van dit hoofdstuk, worden de aan de verschillende hoofdopbrengstensoorten ten grondslag liggende uitgangspunten toegelicht. Er wordt afgesloten met een totaaloverzicht van alle in de grondexploitatie opgenomen opbrengsten.


De gehanteerde prijspeildatum is 1 januari 2013 en alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW. 5.6.2. Uitgifteopbrengsten woningbouw Uitgangspunt is dat in totaal 1.300 woningen van verschillende woningtypen gerealiseerd gaan worden. De verdeling van de diverse bouwkavels voor woningen staan weergegeven in onderstaande tabel. Tabel verdeling van bouwkavels voor grondgebonden en gestapelde woningen en bouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap : RQLQJW\SH *URQGJHERQGHQ

*HELHG+DYHQ :RQ

P

*HELHG'LMN

*HELHG.UHHN

:RQ

:RQ

P

P

7RWDDO :RQ

3 HUFHQWDJH P

32

7 RWDDO

*HVWDSHOG

3HUFHQWDJH

:RQ

Voor de kavelgroottes, behorend bij de tabel, zie bijlage 12. De opbrengsten voor de kavels voor woningbouw zijn ten aanzien van de grondgebonden en gestapelde

woningen

in

Gebied

1-Haven

en

Gebied

3-Dijk

gebaseerd

op

residuele

waardebepalingen waarvan de teruggerekende m2-prijzen zijn vastgelegd in de nota grondprijzen 2013 van de gemeente Kampen. Een uitzondering geldt voor de kavels voor particulier opdrachtgeverschap. Voor deze kavels in Gebied 2-Kreek (categorie duur) is gerekend met vierkante met prijzen van € 360,= exclusief BTW per vierkante meter uitgeefbaar terrein. Deze grondprijs is opgenomen in de nota grondprijzen 2013 van de gemeente Kampen. Tabel verdeling van de bouwkavels uit het woningbouwprogramma in de woongebieden over de diverse prijssegmenten 7 KHPDJHELHG *HELHG+DYHQ

* RHGNRRS :RQ

P

0LGGHOGXXU :RQ

P

' XXU :RQ

7 RWDDO P

:RQ

3 HUFHQWDJH P

:RQ

*HELHG.UHHN

7 RWDDO

*HEHLG'LMN

3HUFHQWDJH

De verdeling van de prijssegmenten van de woningen is als volgt gemaakt: Goedkope woningen, in dit geval de sociale koopwoningen, hebben een vrij op naam prijs van maximaal € 182.000,=. Middeldure woningen hebben een vrij op naam prijs van € 182.000,= tot € 300.000,=


Dure woningen hebben een vrij op naam prijs van € 300.000,= en hoger.

De aan de ligplaatsen van de woningen gerelateerde opbrengsten zijn gebaseerd op de kostprijs van realisatie van de daaraan ten grondslag liggende beschoeiingen. Voor de ligplaatsen in Gebied 1-Haven en Gebied 2-Kreek is een gemiddelde prijs vastgesteld. Deze ligplaatsen zijn onder de noemer woningbouw als bijkomende opbrengsten verantwoord. De totale opbrengsten uit woningbouw zijn becijferd op ca. € 129,1 miljoen nominaal. Zie

voor

verdere

details

bijlage

12

(detailuitwerkingen

ramingen

opbrengsten

exploitatieopzet). 5.6.3. Uitgifteopbrengsten niet-woningbouwfuncties Functies commercieel Vanuit de inleiding eerst de hoofdgroep benoemen: “uitgifteopbrengsten nietwoningbouwfuncties” dan vervolgens onderdelen naar subfuncties commercieel etc. Voor de commerciële voorzieningen is voor de onderdelen hotel, buurtwinkel en horeca gerekend met een kavelprijs van € 280,= (exclusief BTW) per vierkante meter uitgeefbaar terrein. Voor de 39 boothuizen is gerekend met € 10.000,= aan grondkosten per stuk. De havengerelateerde bedrijvigheid (o.m. een mogelijk werfgebouw) heeft als opbrengstenniveau € 150,= (exclusief BTW) per vierkante meter uitgeefbaar terrein. De 220 ligplaatsen in de buitenhaven worden verkocht voor € 13.000,= (exclusief BTW) per ligplaats. De totale opbrengsten uit commerciële functies worden becijferd op ca. € 5,2 miljoen nominaal. Zie voor verdere details bijlage 12 (detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet: €4.396.660 + €823.900,-). Functies maatschappelijk Voor de maatschappelijke functies (school, kerk) is gerekend met een uitgifteprijs van € 168,= (exclusief BTW) per m2 uitgeefbaar. Daarnaast is onder de noemer maatschappelijke functies ook het buurtcentrum verantwoord. Dit buurtcentrum kent een oppervlak van 576 m2 met een prijs van €168,= per m2. De totale opbrengsten uit maatschappelijke functies worden becijferd op € 1.014.552,= miljoen. Zie voor verdere details bijlage 12 (detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet: €700.392,= + €314.160,=). 5.6.4. Subsidies/Bijdragen derden Bijdragen Waterschap (Bro 6.2.7 b) Onder de noemer subsidies en bijdragen derden zijn de bijdragen van het waterschap voor het benodigd retentieoppervlak aan water en de bijdragen van de voorzieningen binnen het plangebied welke ten gunste komen van andere exploitatiegebieden c.q. derden. (zie bijlage 16 specificaties en onderbouwingen bovenwijkse voorzieningen) opgenomen.


Het betreft hier de bijdrage van het waterschap voor het benodigd retentieoppervlak aan water. De vergoeding betreft de overeengekomen bijdrage voor 40.000 m2 retentieoppervlak en een bijdrage voor het grondwerk dienaangaande. In totaliteit betreft het hier een bijdrage van € 212.000,=. Voorzieningen binnen het plangebied welke ten gunste komen van andere exploitatieplangebieden c.q. derden (Bro 6.2.7.b) Binnen het exploitatieplangebied zijn een aantal bovenwijkse voorzieningen te onderscheiden welke in de kostenbegroting volledig zijn opgenomen. Het deel van de binnen het exploitatieplangebied gelegen bovenwijkse voorzieningen dat niet toe te rekenen valt aan het exploitatieplangebied is in de exploitatiebegroting als (fictieve) opbrengst opgenomen. Het gaat hierbij om de volgende voorzieningen en kosten; 1) De weg vanaf het Slaperviaduct richting aansluiting N50 tot de knik in de dijk (grens Woongebied). Deze weg is volledig in de kosten van de exploitatiebegroting verantwoord maar is deels bedoeld om het doorgaand verkeer de gelegenheid te geven het gebied te doorkruisen. Vanuit het verkeersmodel van Royal Haskoning DHV is afgeleid dat 11% van de aanlegkosten (gekoppeld aan verkeersbewegingen) niet ten laste van het exploitatieplangebied kan worden gebracht. In de exploitatiebegroting zijn derhalve 11% van de kosten als opbrengsten opgenomen. 89% van de (netto) kosten zijn daarmee toegerekend aan het exploitatieplangebied. De kosten worden onderscheiden naar verwerving, bouwrijp maken, cunetten (grondwerk), inrichting openbare ruimte en de toe te rekenen kosten voor voorbereiding en toezicht. In totaliteit betreft de opbrengst ca. € 105.000,=. 2) De (vaste) brug (kunstwerk 1) in de weg vanaf het Slaperviaduct richting N50 Dit viaduct wordt, op basis van het verkeersmodel, conform de weg (1) voor 11% niet ten laste van het exploitatieplangebied gebracht. In de exploitatiebegroting zijn derhalve 11% van de kosten als opbrengsten opgenomen. 89% van de (netto) kosten zijn daarmee toegerekend aan het exploitatieplangebied. De kosten worden onderscheiden naar, in dit geval, de civiele kosten en de toe te rekenen kosten voor voorbereiding en toezicht. In totaliteit betreft de opbrengst ca. € 134.000,=. De totale opbrengsten uit subsidies en bijdragen derden worden becijferd op ca. € 0,45 miljoen. Zie voor verdere details bijlage 12 (detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet). 5.6.5. Samenvatting opbrengsten grondexploitatie Op basis van bovenstaande worden de totaal opgenomen nominale opbrengsten per prijspeil 1-1-2013 excl. BTW becijferd op ca. € 136,1 miljoen. Een totaal overzicht is opgenomen in navolgende tabel Dit is ook weergegeven in onderstaande grafiek.


Tabel totaaloverzicht opbrengsten exploitatieopzet (nominaal)

+ RRIGRSEUHQJVWHQVRRUW

2SEUHQJVWHQ

:RQLQJERXZJHELHG+DYHQ :RQLQJERXZJHELHG'LMN :RQLQJERXZJHELHG.UHHN 3URJUDPPD0DDWVFKDSSHOLMN 3URJUDPPD&RPPHUFLHHO 6XEVLGLHVELMGUDJHQGHUGHQ

೼ ೼ ೼ ೼ ೼ ೼

7 RWDDORSEUHQJVWHQ

೼

Tabel (netto) contante waardebepaling van de Opbrengsten Opbrengsten prijspeil

opbrengsten

prijspeil

rente

stijging

incl/ stijging

opbrengsten

eindwaarde

contante waarde

A

Woningbouw gebied 1- Haven

46.683.100

6.498.655

53.181.755

35.577.179

88.758.934

B

Woningbouw gebied 3- Dijk

21.288.000

3.725.006

25.013.006

13.849.094

38.862.100

33.701.846 14.755.974

C

Woningbouw gebied 2- Kreek

61.115.520

13.183.908

74.299.428

32.922.825

107.222.253

40.712.385

F

Programma Maatschappelijk

1.014.552

273.264

1.287.816

710.573

1.998.389

758.790

G

Programma Commercieel

5.220.560

1.374.369

6.594.929

3.798.194

10.393.123

3.946.278

H

Subsidies/bijdragen derden

Totaal

450.643

65.142

515.785

491.301

1.007.086

382.391

135.772.375

25.120.344

160.892.719

87.349.166

248.241.885

94.257.664

Grafiek totaaloverzicht opbrengsten exploitatieopzet (nominaal)

Opbrengsten Reeve Woningbouw gebied 1- Haven






Zie voor verdere details van de opbrengsten per onderdeel bijlage 12 (detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet).


5.7.

Vaststelling hoogte maximaal verhaalbare kosten

5.7.1. Algemeen In het kader van de toerekening van kosten aan particuliere grondeigenaren in het exploitatieplangebied is het nodig om de maximaal verhaalbare kosten vast te stellen. Daarbij wordt toepassing gegeven aan de macro - aftoppingsregeling van artikel 6.16 Wro. 5.7.2. Macroaftopping Ingevolge artikel 6.16 Wro wordt de omvang van de ingevolge het exploitatieplan verplicht te verhalen netto te verhalen kosten (alles op Netto Contante Waarde per 01-01-2013) als volgt bepaald: Totale bruto te verhalen kosten; Minus: aftrek bijdragen en subsidies; Minus: aftrek opbrengsten verkregen of toegekend uit naaste ontwikkeling; Saldo totaal netto te verhalen kosten. In dit exploitatieplan is sprake van € 102.698.050,= aan bruto te verhalen kosten, er zijn € 382.391,= aan bijdragen en subsidies en geen opbrengsten verkregen of toegekend uit naaste ontwikkeling. Dit betekent dat er € 102.315.659,= aan netto te verhalen kosten resteren. Het totaal van de opbrengsten uit uitgifte bedraagt € 94.128.147,= (Netto Contante Waarde per 01-01-2013). Een en ander leidt ertoe dat de totale verhaalbare kosten het bedrag van de uitgifteopbrengsten overstijgen. Dit heeft tot gevolg dat de omvang van de verhaalbare kosten wordt beperkt tot het niveau van de opbrengsten uit uitgifte, dus exclusief subsidies en/of bijdragen van derden, zijnde € 94.128.147,= (Netto Contante Waarde per 01-01-2013). Voor verdere details en een overzichtelijke weergave van de berekening wordt verwezen naar bijlage 19 (overzicht macroaftopping).

5.8.

Omslagmethode

5.8.1. Algemeen

In navolgende tabel is het resultaat van de eerste stap van de uitwerking weergegeven. In deze tabel zijn de opbrengsten voor zowel gemeente als de particuliere eigenaren uitgedrukt in basiseenheden waarbij een basiseenheid de opbrengst van een uitgeefbare kavel voor sociale koop ( € 25.000,= per kavel) bedraagt. Alle andere opbrengstencategorieën, zowel deze welke


als kavelprijzen zijn opgenomen als ook deze welke als m2 prijzen zijn opgenomen, zijn uitgedrukt in deze basiseenheden. Tabel overzicht basis eenheden per eigendom (N.B. aanduidingen “a” en “b”van zelfde eigenaar (hier particulier genoemd) betreffen separate eigendommen van dezelfde eigenaar).

Aantal basis eenheden

Exploitatiebijdrage Eigendom Gemeente Eigendom 3 Eigendom 5 Eigendom 4 Eigendom 6 Eigendom 7 Totaal

Verdeling basis eenheden

4.990,61 280,00 9,43 132,83 0,00 0,00 5.412,87

92,20% 5,17% 0,17% 2,45% 0,00% 0,00% 100,00%

Zie tevens bijlage 20. De vervolgstap is de bepaling van de gewogen eenheden. Het aantal gewogen eenheden wordt bepaald door rekening te houden met de fasering en dus met de gevolgen van rente en inflatie.. De basiseenheden worden aldus in Netto Contante Waarde uitgedrukt. Daarmee is dan de basis bepaald op grond waarvan het tarief per eenheid (maximale te verhalen kosten per gewogen eenheid).

In navolgende tabel is het resultaat van de tweede stap van de uitwerking weergegeven. Tabel overzicht gewogen eenheden per eigendom


Aantal gewogen eenheden 3.446,33 199,24 7,27 100,84 0,00 0,00 3.753,68

Tarief per Bruto Verdeling gewogen eenheid exploitatiebijdrage exploitatiebijdrage € 25.008,87 € 25.008,87 € 25.008,87 € 25.008,87 € 25.008,87 € 25.008,87

€ 86.188.912 € 4.982.829 € 181.727 € 2.521.806 €0 €0 € 93.875.273

91,81% 5,31% 0,19% 2,69% 0,00% 0,00% 100,00%

Teneinde de gewogen eenheden te bepalen moet rekening worden gehouden met de fasering en dus met de gevolgen van rente en inflatie. De basiseenheden worden aldus op Netto Contante Waarde uitgedrukt. Daarmee is de basis bepaald op grond waarvan het tarief per eenheid


(maximale te verhalen kosten gedeeld door het aantal gewogen eenheden = tarief per gewogen eenheid) wordt bepaald.

In bijlage 21. is de onderbouwing van de hierboven getoonde samenvatting van de bepaling van de gewogen eenheden gegeven.

5.9.

Bruto- en netto-exploitatiebijdrage per eigendom

5.9.1. Algemeen Per eigendom wordt de exploitatiebijdrage in twee stappen berekend. Eerst wordt via de in paragraaf 5.9 beschreven omslagmethode de bruto - exploitatiebijdrage per eigendom bepaald. Vervolgens wordt daarop in mindering gebracht de getaxeerde inbrengwaarde van het eigendom, voor zover het gaat om het uitgeefbaar gebied van dat eigendom. Aldus resteert de netto - exploitatiebijdrage (saldo) per eigendom. De uitwerking hiervan is in de navolgende tabel uitgewerkt.

Tabel Exploitatiebijdrage per eigendom (N.B. aanduidingen “a” en “b”van zelfde eigenaar betreffen separate eigendommen van dezelfde eigenaar).


*)

Bruto exploitatiebijdrage

€ 4.982.829 € 181.727 € 2.521.806 €0 €0 € 7.686.361

Inbrengwaarde (uitgeefbaar) *)

€ 531.999 € 14.905 € 217.571 €0 €0 € 764.474

Inbrengwaarde (openbaar) **)

€ 589.708 € 372.978 € 217.639 € 479.560 € 63.413 € 1.723.299

Saldo per eigendom

€ 3.861.122 -€ 206.156 € 2.086.596 -€ 479.560 -€ 63.413 € 5.198.588

Betreft de inbrengwaarde van het uitgeefbare gebied conform de ruimtegebruikskaart.

**) Betreft de inbrengwaarde van het openbare gebied conform de ruimtegebruikskaart Deze tabel is opgenomen in bijlage 22. 5.9.2. Resultaat van het exploitatieplan Reeve van de gemeente Kampen. Op basis van voorgaand toegelichte kosten, opbrengsten en fasering alsmede de toegelichte methodiek van netto contante waardeberekening is het resultaat van het exploitatieplan berekend.


Voor de goede orde wordt opgemerkt dat deze berekening is gebaseerd op de (fictieve) aanname dat alle gronden door de gemeente worden aangekocht en dat de gemeente ook alle uitgiften zal doen. Van het resultaat van deze berekening is de volgende tabel opgesteld;


Tabel (netto) contante waardebepaling van het exploitatieplan. RESULTATEN

Exploitatieplan Reeve IJZDKAMP

Kosten prijspeil

1 6.2.3 Inbrengwaarde

kosten-

prijspeil

rente

stijging

incl/ stijging

kosten

eindwaarde

contante waarde

24.977.265

0

24.977.265

40.642.090

65.619.355

705.100

11.505

716.605

1.104.507

1.821.112

691.478

3 6.2.4.b Kosten grondwerken BRM

15.753.845

2.512.299

18.266.144

16.620.582

34.886.726

13.246.521

4 6.2.4.c Kosten voorzieningen BRM

31.112.107

6.923.118

38.035.225

26.576.293

64.611.518

24.533.051

5 6.2.4.c Kosten voorzieningen WRM

16.250.207

4.697.182

20.947.389

10.711.299

31.658.688

12.020.832

324.500

16.469

340.969

463.450

804.419

305.439

8.838.530

553.122

9.391.652

12.297.701

21.689.353

8.235.467

18.788.737 116.750.291

0 14.713.695

18.788.737 131.463.986

30.694.257 139.110.179

49.482.994 270.574.165

18.788.736 102.737.251

2 6.2.4.a Kosten onderzoek

6 6.2.4.d Kosten maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen 7 6.2.4.e Kosten m.b.t.gronden buiten het exploitatiegebied 9 6.2.6 g t/m j Plankosten Totaal

24.915.727

Opbrengsten prijspeil

opbrengsten

prijspeil

rente

stijging

incl/ stijging

opbrengsten

eindwaarde

contante waarde

A


46.683.100

6.498.655

53.181.755

35.577.179

88.758.934

B


21.288.000

3.725.006

25.013.006

13.849.094

38.862.100

14.755.974

C


61.115.520

13.183.908

74.299.428

32.922.825

107.222.253

40.712.385

F


1.014.552

273.264

1.287.816

710.573

1.998.389

758.790

G


5.220.560

1.374.369

6.594.929

3.798.194

10.393.123

3.946.278

H


Totaal Saldo (opbr.-inv.)

33.701.846

450.643

65.142

515.785

491.301

1.007.086

382.391

135.772.375

25.120.344

160.892.719

87.349.166

248.241.885

94.257.664

19.022.085

10.406.649

29.428.734

-51.761.013

-22.332.279

-8.479.587

In bovenstaande tabel is de ontwikkeling van zowel de kosten als de opbrengsten uit het exploitatieplan te zien wanneer deze in de tijd zijn gefaseerd. Zie voor de fasering van kosten de bijlage 18 A jaarschijven kosten en voor de fasering van opbrengsten bijlage 18 B jaarschijven opbrengsten. Kostenzijde. Gebruikmakend van de in 5.2. omschreven rekenmethodiek en parameters leidt de berekening met ca. € 116,7 miljoen aan nominale kosten tot een eindwaarde van ca. € 270,5 miljoen. Het verschil tussen nominaal en eindwaarde wordt veroorzaakt door enerzijds de tussentijdse kostenstijgingen als gevolg van de fasering van de kosten in de tijd. Vanaf startdatum tot de daadwerkelijk gefaseerde investeringsdatum wordt de (nominale) investering belast met kostenstijging. Daarnaast wordt het verschil bepaald door de berekende rentekosten welke vanaf investeringsdatum tot aan de einddatum van de exploitatieperiode wordt toegerekend. Contant gemaakt naar de datum van 01-01-2013 is de netto contante waarde berekend op ca. € 102,7 miljoen totale kosten. Opbrengstenzijde. Gebruikmakend van de in 5.2. omschreven rekenmethodiek en parameters leidt de berekening met ca. € 136,1 miljoen aan nominale opbrengsten tot een eindwaarde van ca. € 248,9 miljoen. Het verschil tussen nominaal en eindwaarde wordt veroorzaakt door enerzijds de


tussentijdse opbrengstenstijgingen als gevolg van de fasering van de opbrengsten in de tijd. Vanaf startdatum tot de daadwerkelijk gefaseerde opbrengstendatum wordt de (nominale) opbrengst belast met opbrengstenstijging. Daarnaast wordt het verschil bepaald door de berekende renteopbrengsten welke vanaf opbrengstendatum tot aan de einddatum van de exploitatieperiode wordt toegerekend. Contant gemaakt naar de datum van 01-01-2013 is de netto contante waarde berekend op ca. € 94,5 miljoen totale opbrengsten. Saldo. Zoals uit voorgaande blijkt sluit de (fictieve) berekening met een tekort van ca. € 8,5 miljoen netto contant. . Ingevolge artikel 6.2.11 sub m Bro wordt bijgaand toegelicht hoe met dit tekort wordt omgegaan: - Het exploitatieplan betreft een fictieve grondexploitatie; - De interne grondexploitatie van de gemeente sluit niet met een tekort, onder andere wegens de samenhang met grondexploitatiedeelgebieden die buiten onderhavig exploitatieplangebied Reeve vallen; -Het effect van het tekort van het exploitatieplan beperkt zich tot het aandeel van de oppervlakte van de derde-eigenaren in relatie tot het totaal. Het gaat hier om een netto-effect van ca. €466.000,--, dit komt ten laste van de interne gemeentelijke grondexploitatie als te derven opbrengsten.


6.

DE REGELS

Artikel 1 Begrippen 1. De begrippen, die zijn opgenomen in de “Regels van het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid van de gemeente Kampen”, zijn van overeenkomstige toepassing op de hier opgenomen Regels Exploitatieplan Dorp Reeve, bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid, tenzij in deze Regels anders is aangegeven. 2. Daarnaast wordt in deze Regels verstaan onder: a. Aanleg nutsvoorzieningen: het uitvoeren van de werken en werkzaamheden, zoals omschreven in paragraaf 4.2. b. Bestemmingsplan:het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid c. Bouwrijp maken: het uitvoeren van de werken en werkzaamheden, zoals omschreven in paragraaf 4.1. d. Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass: het uitvoeren van de werken en werkzaamheden, als onderdeel van het bouwrijpmaken, zoals omschreven in paragraaf 4.1.1. e. Bouwrijpmaakwerzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie bypass: het uitvoeren van de werken en werkzaamheden, als onderdeel van het bouwrijpmaken, zoals omschreven in paragraaf 4.1.2. f. Burgemeester en wethouders: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Kampen g. Eigendom: een samenstel van aan elkaar grenzende kadastrale percelen van eenzelfde eigenaar. h. Exploitatiegebied: het gebied waarop dit Exploitatieplan betrekking heeft, zoals dat als zodanig is aangeduid in bijlage 1; i. Fase: een tijdvak waarbinnen een afgebakend geheel van werken en werkzaamheden inzake bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass , Bouwrijpmaakwerzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie bypass, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte is voorzien, als zodanig aangeduid in de faseringstabel.; j. Faseringstabel: de tabel, opgenomen in paragraaf 2.2. waarin een beschrijving is opgenomen van de fasegewijze uitvoering van de werken en werkzaamheden inzake het bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte; k. Faseringskaarten: de als bijlage 2 bij dit exploitatieplan opgenomen kaarten, waarin een visualisatie is opgenomen van onder meer de gefaseerde uitvoering van de onderdelen bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte, onderverdeeld naar woongebied zoals opgenomen in de faseringstabel; l. Geluidzoneringskaart: de kaart, opgenomen als bijlage 10 bij dit exploitatieplan, waarin het gebied is aangeduid ten behoeve van waarvan het treffen van geluidwerende voorzieningen noodzakelijk (Gebied1-Haven) en gesloten positionering van de eerste lijn woonbebouwing noodzakelijk is ter afscherming van de achtergelegen woonbebouwing (Gebied 2-Kreek) is;


m. Hoogtekaart: kaart, waarop het hoogte- en dieptepeil is aangegeven van het (op te hogen en/of voor te belasten) land en het te graven water, zoals deze is opgenomen als bijlage 9.1 bij dit exploitatieplan; n. Horizontale verbinding: de functionele afstemming van de werken en werkzaamheden per fase, tussen de onderdelen bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass, bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte, welke fasering is opgenomen in de faseringstabel; o. Inrichting openbare ruimte: het uitvoeren van de werken en werkzaamheden, zoals omschreven in paragraaf 4.3. p. Kaart aangewezen woningbouwcategorieen: de als bijlage 4 (deelkaart b) bij dit exploitatieplan behorende kaart, waarop de aanwijzing van de gronden voor de realisatie van sociale koopwoningen en woningen voor particulier opdrachtgeverschap is aangegeven; q. Kwaliteitsomschrijving openbare ruimte: omschrijving van de beoogde kwaliteit van de aan te leggen openbare ruimte, zoals deze is opgenomen als bijlage 9.2 bij dit exploitatieplan. r. Niet-woningbouwfuncties: het ontwikkelprogramma voor maatschappelijke functies, bedrijven, kantoren, horeca, detailhandel en andere niet tot als woningbouw te typeren functies, waarvan het uitgeefbaar gebied als zodanig is aangeduid op de ruimtegebruikskaart; s. Openbare ruimte: gebied dat wordt ingericht en aangewend als de toekomstige openbare ruimte, zoals dat als openbaar is aangeduid op de ruimtegebruikskaart; t. Particulier opdrachtgeverschap: de situationele vorm van woningbouw, zoals omschreven in artikel 1.1.1. lid 1 sub f Besluit ruimtelijke ordening; u. Regels: de onderhavige “Regels Exploitatieplan Dorp Reeve, bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid”; v. Ruimtegebruikskaart: de als bijlage 3 bij dit exploitatieplan behorende kaart; w. Uitgeefbaar gebied: gebied dat wordt aangewend voor gronduitgifte voor woningbouw en niet-woningbouwfuncties, zoals dat als uitgeefbaar is aangeduid op de ruimtegebruikskaart; x. Sociale koopwoning: woning, zoals bedoeld in artikel 1.1.1. lid 1 sub e Besluit ruimtelijke ordening, met een koopprijs vrij op naam van maximaal € 182.000,-(prijspeil 1-1-2013). y. Verticale verbinding: de volgtijdelijke afstemming in fasen van de werken en werkzaamheden binnen respectievelijk de onderdelen bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass, bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte, welke fasering is opgenomen in de faseringstabel.


z. Voorzieningen: de werken zoals bedoeld in artikel 6.2.5 Besluit ruimtelijke ordening, zoals die in kader van het bouwrijpmaken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte binnen danwel buiten het exploitatiegebied worden gerealiseerd; aa. Werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde; bb. Woongebied: een als zodanig in de ruimtegebruikskaart aangeduid gedeelte van het exploitatiegebied, onderscheiden naar Gebied 1-Haven, Gebied 2-Kreek en Gebied 3Dijk; 3. Begrippen kunnen in de Regels zowel met als zonder hoofdletter zijn aangeduid. Artikel 2 Fasering 1. Op de uitvoering van de werken en werkzaamheden met betrekking tot de onderdelen: a. Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass;en b. Bouwrijpmaakwerzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass; en c. Aanleg nutsvoorzieningen, en d. Inrichting openbare ruimte; is de fasering, zoals opgenomen in de faseringstabel, van toepassing, met dien verstande dat de in de faseringstabel genoemde jaartallen geen bindende maar een indicatieve werking hebben. 2. De uitvoering van de werken en werkzaamheden van elk van de in lid 1 onder a tot en met d genoemde onderdelen geschiedt volgens de in de faseringstabel opgenomen fasering, met inachtneming van de voor elk onderdeel opgenomen verticale verbinding. 3. De uitvoering van de werken en werkzaamheden inzake het onderdeel bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass geschiedt volgens de in de faseringstabel opgenomen fasering, met inachtneming van de voor de betreffende fase geldende horizontale verbinding met de werken en werkzaamheden van het onderdeel bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass. 4. De uitvoering van de werken en werkzaamheden inzake het onderdeel aanleg nutsvoorzieningen geschiedt volgens de in de faseringstabel opgenomen fasering, met inachtneming van de voor de betreffende fase geldende horizontale verbinding met de werken en werkzaamheden van het onderdeel bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass. 5. De uitvoering van de werken en werkzaamheden inzake het onderdeel inrichting openbare ruimte geschiedt volgens de in de faseringstabel opgenomen fasering, met inachtneming van de voor de betreffende fase geldende horizontale verbinding met de werken en werkzaamheden van het onderdeel bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass en het onderdeel aanleg nutsvoorzieningen. 6. In navolging op het bepaalde in lid 1 hebben de op de faseringskaart aangeduide jaartallen geen bindende maar een indicatieve werking.


Artikel 3.

Koppelingen

1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen voor de oprichting van een woning of een gebouw voor niet-woningbouwfuncties voor gronden gelegen binnen het als zodanig in de ruimtegebruikskaart aangeduide “uitgeefbaar gebied” in een woongebied wordt niet verleend voordat de Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass voor het betreffende woongebied geheel zijn voltooid. 2. Onverminderd het bepaalde in lid 1 wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning voor gronden, gelegen binnen het als zodanig op de geluidzoneringskaart in Gebied 1-Haven, niet verleend voordat de geluidwerende voorziening, als onderdeel van de Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass, geheel is voltooid. 3. Onverminderd het bepaalde in lid 1 wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning voor gronden, gelegen binnen het als zodanig op de geluidzoneringskaart in Gebied 2-Kreek, niet verleend indien de eerste lijnswoonbebouwing niet zodanig wordt geposiotioneerd ten opzichte van de geluidsbron Hanzellijn dat deze de achtergelegen woonbebouwing afschermt van de geluidsbron.

Artikel 4

Eisen voor de werken en werkzaamheden inzake het bouwrijpmaken, aanleg

nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte 1. De uitvoering van de Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass vindt plaats overeenkomstig de “Hoogtekaart” . De gemeente is bevoegd dienaangaande (tussentijdse) inspecties te verrichten. 2. De uitvoering van de Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve aansluitend op realisatie van de eerste fase van de bypass, voorzover betrekking hebbende op de openbare ruimte; de inrichting openbare ruimte vindt plaats overeenkomstig de Kwaliteitsomschrijving openbare ruimte. Artikel 5.

Ruimtegebruik

1. De oprichting van gebouwen en bouwwerken voor woningbouw dient plaats te vinden binnen het in de ruimtegebruikskaart als “uitgeefbaar gebied woningbouw” aangeduide gronden. 2. De oprichting van gebouwen en bouwwerken niet-woningbouwfuncties dient plaats te vinden binnen het in de ruimtegebruikskaart als “uitgeefbaar gebied niet-woningbouwfuncties” aangeduide gronden. Artikel 6

Uitwerking regels uitvoerbaarheid: aangewezen woningbouwcategorieën

1. Voor de ontwikkeling van de te realiseren sociale koopwoningen worden aangewezen de gronden met de aanduiding “sociale koop (sk)”, zoals aangegeven op de Kaart aangewezen woningbouwcategorieën; 2. Voor de ontwikkeling van de te realiseren woningen in particulier opdrachtgeverschap worden aangewezen de gronden met de aanduiding “particulier opdrachtgeverschap (po)”, zoals aangegeven op de Kaart aangewezen woningbouwcategorieën.


Artikel 7 Verbodsbepaling 1. Het is verboden te handelen in strijd met de in artikel 2 tot en met 6 opgenomen regels en eisen. 2. Een overtreding van het verbod als bedoeld in artikel 7.1. wordt aangemerkt als een strafbaar feit. Artikel 8 Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan aangegeven regels. 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 2 tot en met 6, mits de afwijking past in een voorgenomen herziening van dit exploitatieplan. De omgevingsvergunning wordt alleen verleend indien de voorgenomen afwijking past in een ontwerp-besluit tot herziening van het exploitatieplan, zoals dat ten tijde van de ontvangst van de vergunningaanvraag met inachtneming van afdeling 3.4. Awb, ter inzage is gelegd. 2. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van de regels van dit exploitatieplan die betrekking hebben op de situering van voorzieningen, openbare ruimte en uitgeefbaar gebied, wanneer uit inmeting van of andere feitelijke oorzaken in het exploitatiegebied geringe maatverschillen zouden blijken ten opzichte van de in de ruimtegebruikskaart opgenomen maatvoering. De omgevingsvergunning wordt alleen verleend indien de voorgenomen afwijking ten hoogste 10 meter verschilt van de situering zoals aangegeven op de ruimtegebruikskaart en voor het overige aan de regels van dit exploitatieplan wordt voldaan. Artikel 9 Slotbepalingen 1. Deze regels kunnen worden aangehaald als “Regels Exploitatieplan Dorp Reeve, bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid”.


7.

GRONDVERWERVING EN EIGENDOMMEN

7.1.

Beschrijving verwervingsbeleid

De gemeente Kampen voert voor de gebiedsontwikkeling van Dorp Reeve een actieve grondpolitiek. Het exploitatieplangebied kent een bruto-oppervlakte van 105,6 ha. Daarvan is op dit moment 44,2 ha in juridisch eigendom van de provincie Overijssel en is 1, 7 ha in juridisch eigendom van het Waterschap Groot Salland. Door de gemeente Kampen zijn overeenkomsten gesloten met de provincie en het waterschap, waarbij de gronden zijn aangekocht door de gemeente. Levering zal plaatsvinden voordat wordt gestart met het onderdeel ‘bouwrijpmaakwerkzaamheden Reeve aansluitend realisatie van de eerste fase van de bypass’. De omschrijving van de werken en werkzaamheden van dit onderdeel van het bouwrijp maken is opgenomen in hoofdstuk 4. De resterende gronden in het gebied kennen een bruto-oppervlakte van 10,95 ha en kennen de volgende eigendomssituatie: Code eigendom2

Naam eigenaar

Oppervlakte in ha

3

Stichting Vermogensbeheer De Verenigde Gasthuizen

4,94

4

Bouwfonds Ontwikkeling B.V.

1,91

5

Bouwfonds Ontwikkeling B.V.

1,71

6

J. van der Stouwe

2,11

7

J. van der Stouwe

0,28 10,95

De gemeente wenst de eigendommen van de genoemde derden te verwerven om zodoende de integrale gebiedsontwikkeling van Dorp Reeve op zich te kunnen nemen. Op de verwervingskaart zoals deze als bijlage 7 bij dit exploitatieplan is opgenomen, is de ligging van de te verwerven percelen nader aangeduid. Integrale gebiedsontwikkeling door de gemeente is nodig vanwege de afhankelijkheid van de gebiedsontwikkeling van de aanleg van de bypass, maar ook vanwege de technische en volgtijdelijke samenhang tussen de werkzaamheden die verband houden met de aanleg van de bypass inclusief de daarbij behorende waterstaatkundige werken en het binnen het exploitatieplangebied aan te leggen water, de ophoogwerkzaamheden en verdere grondwerken. De toevallige eigendomsposities doorsnijden het aan te leggen binnendijkse water (Reeveplas) en de uit te voeren grondwerken inzake het ophogen. Indien niet voor alle eigendommen in het 2 De eigendomssituatie in het exploitatieplangebied is onderverdeeld in eigendommen. In bijlage 5 is een kaart met het eigendommenoverzicht voorzien van een eigendommenlijst opgenomen. De hier gehanteerde codering stemt overeen met de indeling in bijlage 5.


exploitatieplangebied gelijktijdig deze werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd, is er sprake van een zeer aanzienlijk kosten- en efficiencyverlies. Voorts staat het de meest doelmatige wijze van uitvoering in de weg. De specifieke technische samenhang van werken, in combinatie met de bijzondere kenmerken van het aan te leggen waterrijke Dorp Reeve, maken dat niet alleen het openbaar gebied maar ook het uitgeefbaar gebied nog moeten worden gevormd. Bebouwing op de thans aanwezige gronden is niet aan de orde. Om die reden geldt ook voor de ontwikkeling van het aan te leggen uitgeefbaar gebied in Dorp Reeve de noodzaak dat gekomen wordt tot integrale uitvoering door de gemeente Kampen. Ook hier is sprake van een sterk versnipperde eigendomssituatie. Niet uitgesloten kan worden dat voor de tijdige realisatie van werken en werkzaamheden inzake de realisatie van het bestemmingsplan voor de resterende te verwerven gronden het instrument van onteigening zal moeten worden ingezet. Bij de vaststelling van dit exploitatieplan heeft dit moment zich nog niet aangediend (zie paragraaf 5.5.2 Raming inbrengwaarde in exploitatieopzet).


8.

BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN

Zoals aangegeven in paragraaf 1.6, bevat het exploitatieplan in totaal 22 bijlagen. Sommige bijlagen hebben een juridisch bindende werking, andere bijlagen hebben een toelichtende (informerende) functie. Hierna wordt per bijlage de status hiervan toegelicht. Bijlage 1. Kaart exploitatieplangebied Deze kaart vormt een verplicht onderdeel van het exploitatieplan. De begrenzing van het exploitatieplangebied is daarop aangegeven. De kaart heeft een bindend karakter. Bijlage 2. Faseringskaarten 2.1 t/m 2.9 Deze kaarten hebben een bindend karakter. Kaart 2.1

Bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass

Kaart 2.2

Fasering ophogen

Kaart 2.3

Fasering ontgraven

Kaart 2.4

Fasering bouwrijp maken, onderdeel aanleg bouwwegen en ondergrondse

Kaart 2.5

Fasering bouwrijp maken, onderdeel beschoeiingen / kades

Kaart 2.6

Fasering bouwrijp maken, onderdeel kunstwerken (bruggen en duikers)

Kaart 2.7

Fasering uitgiften

infrastructuur

Kaart 2.8

Fasering inrichting openbare ruimte, onderdeel verharding openbare ruimte

Kaart 2.9

Fasering inrichting openbare ruimte, onderdeel aanleg groen/wadi’s/aanplant riet openbare ruimte

Bijlage 3. Ruimtegebruikskaart Op de kaart is de indeling aangegeven tussen de toekomstige openbare ruimte en het uitgeefbaar gebied. Binnen de openbare ruimte vindt indeling plaats naar de functies van openbare wegen, openbaar water en openbaar groen. Voor de indeling in het ruimtegebruik heeft de kaart een bindende werking, zowel waar het gaat om het grondgebruik als voor de toetsing van omgevingsvergunningen voor het bouwen. Bijlage 4. Kaarten uitgiftecategorieën Deze bijlage bestaat uit twee deelkaarten. Deelkaart A: Uitgiftecategorieën In de exploitatieopzet is een raming opgenomen van de marktconforme uitgifteprijzen van het uitgeefbare gebied in het exploitatieplan. Daarin is onderscheid gemaakt in uitgiftecategorieën. De op deze kaart vermelde prijzen voor de uitgiftecategorieën zijn niet bindend voor de verkopers van bouwkavels. De prijzen van de uitgiftecategorieën zijn opgenomen om inzicht te bieden in de uitgiftewaarde van de te vervaardigen bouwkavels, dit in verband met de wettelijke systematiek van de kostenomslag op basis van binnenplanse verevening (artikel 6.18 Wro). De indeling naar


uitgiftecategorieën is daarmee een element in de onderbouwing van de omslagmethode. De kaart heeft wat betreft de status van de uitgiftecategorieën en -prijzen een toelichtende functie. Deelkaart B: aanduiding aantallen en situering sociale koop en particulier opdrachtgeverschap Op deze deelkaart is uitwerking gegeven van de opgave inzake sociale koop en particulier opdrachtgeverschap, zoals deze is vastgelegd in artikel 33 van de regels van het bestemmingsplan. Deze kaart heeft een bindende status. Bijlage 5. Eigendommenkaartmet eigendommenoverzicht Op deze kaart is de eigendomsituatie per 12 maart 2013 aangegeven. Deze kaart heeft een toelichtende functie. Bijlage 6. Kaart bestaande situatie Deze kaart heeft een toelichtende functie en heeft tot doel de bestaande situatie van gebruik van grond zichtbaar te maken. Gebruik is gemaakt van een luchtfoto d.d. 12 maart 2013. Bijlage 7. Verwervingskaart Deze kaart heeft een toelichtende functie en beoogt inzicht te bieden in welke gronden ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpexploitatieplan nog niet in handen zijn van de gemeente,en voor welke gronden geldt dat de gemeente deze voornemens is te verwerven. Bijlage 8. Invulling ontwerpregeling plankosten Voor de onderbouwing van de verhaalbaarheid van de plankosten, als onderdeel van de totale te verhalen kosten van de grondexploitatie, is gebruikgemaakt van het ontwerp van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze door de minister van IenM is vrijgegeven voor inspraak in januari 2010. Van de ontwerpregeling maakt deel uit een digitale plankostenscan, waarin een vragenlijst, productenlijst en resultaatsblad is opgenomen. Deze drie elementen zijn in bijlage 8 vastgelegd. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bijlage 9. Beschrijving bouwrijp maken uitgeefbaar gebied, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte Deze bijlage bestaat uit twee onderdelen. 9.1 hoogtekaart Met betrekking tot het onderdeel “bouwrijpmaakwerkzaamheden voor Reeve als onderdeel van de realisatie van de eerste fase van de bypass” (zie de beschrijving in hoofdstuk 4) is de tot deze bijlage behorende hoogtekaart van toepassing. Op deze kaart zijn aangegeven de verplicht aan te leggen toekomstige maaiveldhoogten c.q. ontgravingsdiepten van het binnenwater van de Reeveplas. 9.2 “de kwaliteit van de openbare ruimte”


Ter onderbouwing van de ramingen van het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied, de aan te leggen nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte is gebruikgemaakt van het document ‘De kwaliteit van de openbare ruimte’. Hierin is een kwalitatieve onderbouwing van de aan te leggen werken en werkzaamheden met betrekking tot de aan te leggen openbare ruimte in het exploitatieplangebied vastgelegd.

Deze bijlage heeft bindende werking. Bijlage 10. Aanduiding zone geluidhinder Gebied 1- Haven en Gebied 2-Kreek Een gedeelte van het Gebied 1- Haven en Gebied 2-Kreek ligt qua geluidbelasting in de invloedsfeer van de Hanzespoorlijn. Ten behoeve van de in deze woongebieden geplande woningbouw is het treffen van geluidwerende voorzieningen noodzakelijk in Gebied 1-Haven en is een gesloten positionering van de eerste lijnswoonbebouwing noodzakelijk ter afscherming van de achtergelegen woonbebouwing (Gebied 2-Kreek). De kaart heeft een bindende status. Bijlage 11. Detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet In dit overzicht is een specificatie opgenomen van de volgende kostensoorten: 1. inbrengwaarden gronden 2. kosten onderzoek 3. kosten grondwerken bouwrijpmaken 4. kosten voorzieningen bouwrijpmaken 5. kosten voorzieningen inrichting openbare ruimte 6. kosten maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen 7. kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied 8. kosten toekomstige grondexploitaties 9. plankosten 10. kosten tijdelijk beheer 6.2.4.I Planschade 11. niet terugvorderbare of niet gecompenseerde BTW Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bijlage 12. Detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet In dit overzicht is een specificatie opgenomen van de opbrengstsoorten: 1. woningbouw grondgebonden 2. woningbouw appartementen 3. programma maatschappelijk 4. programma commercieel 5. subsidies/bijdragen derden Deze bijlage heeft een toelichtende functie.


Bijlage 13. Overzicht ruimtegebruik per eigendom Het exploitatieplangebied is opgedeeld in verschillende eigendommen (zie kaart bijlage 5). Het ruimtegebruik per eigendom is verschillend. In deze bijlage wordt per eigendom de indeling van het ruimtegebruik (afgeleid van de ruimtegebruikskaart) zichtbaar gemaakt. Deze bijlage bestaat uit meerdere subbijlagen 13.1 t/m 13.15.Deze bijlage heeft een bindende werking. Bijlage 14. Taxatierapporten inbrengwaarden Deze bijlage bevat een overzicht van de getaxeerde inbrengwaarden per eigendom (14A). Deze bijlage heeft een toelichtende functie voor de financiële onderbouwing van de in de exploitatieopzet opgenomen raming van de inbrengwaarden. De taxatie is na ter visielegging herbevestigd ter overbrugging van de periode tussen ontwerpexploitatieplan en vaststelling expoitatieplan (14B). Bijlage 15. Planschaderisicoanalyse Tot de verhaalbare kosten van de grondexploitatie behoren de kosten van planschade zoals bedoeld in artikel 6.1 Wro. In opdracht van de gemeente is een risicoanalyse uitgevoerd, waarvan de resultaten zijn opgenomen in bijlage 15. De bijlage heeft een toelichtende functie voor de onderbouwing van de raming van de te verwachten kosten van planschade, als onderdeel van de exploitatieopzet. Bijlage 16. Specificaties en onderbouwingen bovenwijkse voorzieningen Tot de verhaalbare kosten van de grondexploitatie behoren de volgende bovenwijkse voorzieningen: 1. Aanleg recreatieve fietspaden/wandelpaden op de kruin van de dijk en op het buitentalud van de dijk 2. Aanleg verbindingsweg “De Slaper” tussen exploitatieplangebied Dorp Reeve en de rotonde naar de N50 3. Nieuwendijksbrug over de bypass 4. Voet/fietstunnel onder de N50/Hanzelijn naar de Stationslocatie 5. Het voet/fietspad tussen de voornoemde voet/fietstunnel en Dorp Reeve 6. Het stationsplein/busstation in de Stationslocatie De totale kosten in verband met de aanleg van die voorzieningen, alsmede de toelichting op de onderbouwing van het aan het exploitatieplangebied toe te rekenen aandeel in deze kosten, is opgenomen in deze bijlage. De bijlage bestaat uit vier subbijlagen, te weten: A. specificaties en onderbouwingen bovenwijkse voorzieningen B1. Overzichtskaart bovenwijkse voorzieningen B2 Overzichtskaart buitenplanse voorzieningen. C. Nota kostenverhaal gemeente Kampen 2010, gewijzigde versie juli 2011 D. Verkeersmodel t.b.v. toerekening bovenwijkse infrastructuur. De bijlage heeft een toelichtende functie.


Bijlage 17. Resultaten marktanalyse gronduitgifte Door bureau USP is een marktanalyse uitgevoerd naar de regionale marktvraag op basis van het planconcept Dorp Reeve met de huidige proefverkaveling met woningcategorieën en woningtypologieën. Het onderzoeksrapport is als bijlage opgenomen. De resultaten van deze analyse zijn in deze bijlage opgenomen. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de raming van de gronduitgifteopbrengsten in de exploitatieopzet. Bijlage 18. Jaarschijven exploitatieopzet De exploitatieopzet kent een looptijd van meerdere jaren. Kosten en opbrengsten zijn daarmee gespreid in de tijd. De totale verhaalbare kosten en opbrengsten van de exploitatieopzet zijn zichtbaar gemaakt in de tijd conform de te hanteren fasering. Deze bijlage bestaat uit twee subbijlagen: A. Jaarschijven kosten B. Jaarschijven opbrengsten Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bijlage 19. Overzicht macroaftopping Voor de wijze van bepaling van de omvang van de uiteindelijk te verhalen kosten van de grondexploitatie zijn nadere regels gesteld in artikel 6.16 Wro. Het gaat hier om de toepassing van de zogenaamde macroaftopping. De uitwerking van deze regels is opgenomen in deze bijlage. De bijlage heeft een toelichtende functie. Bijlage 20. Overzicht gewogen eenheden uitgeefbaar gebied Vanuit de totale te verhalen kosten (bijlage 19) zijn in artikel 6.18 Wro regels gesteld op welke wijze de omslag per eigendom dient plaats te vinden. Daarbij dient rekening te worden gehouden met uitgiftecategorieën in gronduitgifteprijzen op basis waarvan gewogen eenheden dienen te worden vastgesteld. Het overzicht van gewogen eenheden voor het totale exploitatieplangebied is in deze bijlage opgenomen. Deze bijlage bestaat uit twee subbijlagen: A.

basiseenheden totaal uitgeefbaar gebied (kort)

B.

basiseenheden totaal uitgeefbaar gebied (uitgebreid)

Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bijlage 21. Overzicht gewogen eenheden per eigendom netto contant Van belang voor het kunnen berekenen van een exploitatiebijdrage per eigendom is het inzicht in het aantal aan een eigendom toe te rekenen gewogen eenheden. Daarbij speelt ook een rol in welke jaarschijf de uitgifte is voorzien. In deze bijlage is het totaalaantal gewogen eenheden uitgesplitst per eigendom. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Deze bijlage bestaat uit twee subbijlagen: A.

Kort overzicht gewogen eenheden

B.

Overzicht gewogen eenheden


Bijlage 22. Specificatie exploitatiebijdrage per eigendom Op basis van het aantal gewogen eenheden kan de bruto-exploitatiebijdrage per eigendom worden bepaald. De netto-exploitatiebijdrage wordt bepaald door in beginsel de inbrengwaarde van het uitgeefbare gedeelte van het eigendom daarop in mindering te brengen. In deze bijlage is de brutoen netto-exploitatiebijdrage per eigendom inzichtelijk gemaakt. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.


BIJLAGE 1

KAART EXPLOITATIEPLANGEBIED


BIJLAGE 2 FASERINGSKAARTEN KAART 2.1 BOUWRIJPMAAKWERKZAAMHEDEN VOOR REEVE ALS ONDERDEEL VAN DE REALISATIE VAN DE EERSTE FASE VAN DE BYPASS


Kaart 2.2 Fasering ophogen


Kaart 2.3 Fasering ontgraven


Kaart 2.4 Fasering Bouwrijp maken, onderdeel aanleg bouwwegen en ondergrondse infrastructuur


Kaart 2.5 Fasering bouwrijp maken, onderdeel beschoeiingen / kades


Kaart 2.6 Fasering bouwrijp maken, onderdeel kunstwerken (bruggen en duikers)


Kaart 2.7 Fasering uitgiften


Kaart 2.8 Fasering inrichting openbare ruimte, onderdeel verharding openbare ruimte


Kaart 2.9 Fasering inrichting openbare ruimte, onderdeel aanleg groen/wadi’s/aanplant riet openbare ruimte


BIJLAGE 3

RUIMTEGEBRUIKSKAART


BIJLAGE 4

KAARTEN UITGIFTECATEGORIEËN

4A: Deelkaart uitgiftecategorieën



4B Deelkaart locatie particulier opdrachtgeverschap en sociale koop


BIJLAGE 5

EIGENDOMMENKAART MET EIGENDOMMENOVERZICHT

legenda

Bijlage 5



BIJLAGE 6

KAART BESTAANDE SITUATIE


BIJLAGE 7

VERWERVINGSKAART

Vragenlijst ontwerp regeling plankosten exploitatieplan Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren Aantal werkweken per jaar

6-11-2013 Kampen Reeve IJDK01 1-1-2010 24 42

Eigendomsituatie

B

Betreft het een herstructureringsopgave ?

4

?

Waar ligt het exploitatiegebied ?

3

?

Wat is de grootte van het exploitatiegebied (netto) ?

2

?

Wat is de looptijd van het project vanaf het moment van vaststellen van het ruimtelijk besluit ?

1

Algemeen

A

?

7 Wordt er met een onteigeningsplan gewerkt (administratieve procedure) ? a zo ja voor hoeveel onroerende zaken ? b in hoeveel van die gevallen komt het tot een gerechtelijke procedure ?

?

6

?

5

?

a b c d

?

Beoogde programma

Wordt of is een voorkeursrecht gevestigd ?

8

Onderzoeken

D

print

22 106

jaren ha

historisch gebied binnenstedelijke locatie inbreidingslocatie uitleglocatie

Hoeveel onroerende zaken dienen verworven te worden ? waarvan percelen (onbebouwd) waarvan woningen waarvan (agrarische) bedrijven/winkels/kantoren waarvan bijzondere objecten

5 5 0 0 0

Van hoeveel huur(pacht)ontbindingen is sprake ?

Wat is het beoogde programma volgens het ruimtelijk besluit ?

9

C

Is Is Is Is

10 a b c d

E ?

2

0 0

woningen bedrijvigheid commercieel/retail maatschappelijk recreatie

1.300 4.500 8.842 6.039 0

totaal stuks stuks stuks stuks stuks

stuks stuks

aantal m2 uitgeefbaar m2 bvo m2 bvo m2

een Milieu Effect Rapportage (MER) benodigd ? nader onderzoek nodig naar luchtkwaliteit ? aanvullend archeologisch onderzoek nodig ? saneringsonderzoek nodig naar bodemverontreiniging ?

Ruimtelijke ordeningsprocedures

11 Wordt het ruimtelijk besluit opgesteld: a middels een globaal uit te werken plan of projectbesluit of projectafwijkingsbesluit ? Indien sprake is van een globaal uit te werken plan, hoeveel uitwerkingsplannen verwacht u?

? ?

?

Aantal

0

b of middels een gedetailleerd bestemmingsplan ? 12 Of kan gebruik gemaakt worden van een wijziging van het bestemmingsplan ? 13

Maakt dit exploitatieplan deel uit van een groter bestemmingsplan ? zo ja, wat is de verhouding in oppervlakte ten opzichte van dit bestemmingsplan ?

Wat zijn de (te verwachten) sloopkosten?

15

?

Wat is de (te verwachten) bodemgesteldheid in het gebied?

14

?

Civiele en cultuurtechniek

F

16

0,12

Slecht Normaal Goed €

519.777

Is sprake van ophoging danwel voorbelasting? Indien er opgehoogd/voorbelast wordt, de volgende vragen invullen: a Wordt er integraal of partieel opgehoogd?

integraal partieel

b In hoeveel deelplannen/fasen wordt er opgehoogd/voorbelast? c Wat is de te verwachten zettingstijd? d Wat is de hoogte van de voorbelasting? ?

?

17

6 2 3

Wat zijn de (te verwachten) kosten voor bouw en woonrijpmaken ?

hoeveel hoeveel hoeveel hoeveel hoeveel hoeveel

18 a b c d e f

Gronduitgifte

G

€

vrije kavels worden uitgegeven ? uitgiftecontracten woningbouw verwacht u ? uitgiftecontracten bedrijvigheid verwacht u ? uitgiftecontracten commercieel vastgoed verwacht u ? uitgiftecontracten maatschappelijke voorzieningen verwacht u ? uitgiftecontracten met gemengde uitgiften verwacht u ?

deelplan/fase jaar m1

47.167.428

409 45 5 3 3 40

stuks stuks stuks stuks stuks stuks

BIJLAGE 8 PLA NKOSTENSCAN


invullen!

Produkten/activiteitenlijst ontwerp regeling plankosten exploitatieplan

1-1-2010

Datum prijspeil

6-11-2013 Kampen Reeve IJDK01

Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Looptijd project in jaren Produkt/activiteit

print

24

Verwerving 1.1 Taxatie en aankoop onroerende zaak uur per onbebouwde perceel uur per woning (ook huur/pachtontbinding) uur per agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor uur per agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor in herstructurering uur per byzonder object uur per byzonder object in herstructurering 1.2 Onteigenen van onroerende zaken uur per administratieve procedure uur per gerechtelijke procedure vast bedrag advocaatkosten per onteigening 1.3 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente uur voor vestiging voorkeursrecht

Stedenbouw 2.1 Programma van Eisen uur voor opstellen pve uur bij maatschappelijk programa 2.2 Prijsvraag

uur voor organiseren

2.3 Masterplan uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw 2.4 Beeldkwaliteitsplan uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw 2.5 Stedenbouwkundig plan uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw uur bij maatschappelijk programa 2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw

Ruimtelijke ordening 3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan of project (afwijkings) besluit uur per globaal uit te werken plan of project (afwijkings)besluit uur per uitwerkingsplan uur per gedetailleerd bestemmingsplan 3.2 Opstellen en procedure wijziging

uur per wijziging

3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan uur per plan

Civiele en cultuur techniek 4.1 Planontwikkeling

uur per week

4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering % over sloopkosten uren en bedragen per activiteit ophogen/voorbelasten % over bouw en woonrijpmaken

Landmeten/vastgoedinformatie 5.1 Kaartmateriaal

uur per week

Communicatie 6.1 Omgevingsmanagement Uur per week kosten gemid per jaar woningbouw kosten gemid per jaar bedrijvigheid/commercieel

Gronduitgifte 7.1 Gronduitgiftecontracten uur per contract uur per contract uur per contract uur per contract uur per contract uur per contract

vrije kavel overige woningbouw bedrijvigheid commercieel vastgoed maatschappelijke voorzieningen gemengde uitgiften

Management uur per week

8.1 Projectmanagement


uur per week

8.2 Projectmanagementassistentie

Planeconomie 9.1 Planeconomie

uur per week

Resultaatsheet ontwerp regeling plankosten exploitatieplan Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren Produkt/activiteit

6-11-2013 Kampen Reeve IJDK01 1-1-2010 24

Programma van Eisen Prijsvraag Masterplan Beeldkwaliteitsplan Stedenbouwkundig plan Inrichtingsplan Openbare ruimte

10.454 153 2.587 1.348 4.318 2.047

1.305 € 1.305 €

6.1 Omgevingsmanagement

2.240 € 2.240 €

5.1 Kaartmateriaal

Communicatie Gronduitgifte

Complexiteit

euro's

129%

0% 0% 0% 0%

1.254.432 18.360 310.433 161.814 518.196 245.629

7% 0% 0% 2% 1% 3% 1%

57.912 12.462 45.450 7.962.648 329.469 7.633.179

0% 0% 0% 0% 42% 2% 41%

203.856 203.856

1% 1%

597.798 597.798 3.872.280 3.872.280 3.714.206 2.491.072 1.223.134

8.961 € 8.961 €

90.076

euro's in % 32.400 32.400 -

€ € € € € € €

31.740 € 31.740 €

7.1 Gronduitgiftecontracten

Management

print

uren

Verwerving

270 € 270 € € €

1.1 Taxatie en aankoop onroerende zaak 1.2 Onteigenen van onroerende zaken 1.3 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente

Stedenbouw 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Ruimtelijke Ordening

483 € 104 € € 379 €

3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan of project (afwijkings) besluit 3.2 Opstellen en procedure wijziging 3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan

Civiele en cultuur techniek

3.262 € 3.262 € €

4.1 Planontwikkeling 4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering

Landmeten/vastgoedinformatie

31.362 € 17.921 € 13.441 €

8.1 Projectmanagement 8.2 Projectmanagementassistentie

Planeconomie 9.1 Planeconomie

totaal

3% 3% 21% 21% 20% 13% 7%

1.093.204 1.093.204

6% 6%

€ 18.788.737 100%



BIJLAGE 9 KWALITATIEVE BESCHRIJVING BOUWRIJP MAKEN, NUTSVOORZIENINGEN EN INRICHTING OPENBARE RUIMTE

9.1 Hoogtekaart


Bijlage 9.1 uitsneden hoogtekaart














9.2 De kwaliteit van de openbare ruimte Kampen Reeve

DE KWALITEIT VAN DE OPENBARE RUIMTE bijlage bij het exploitatieplan

Kampen Reeve

maart 2013

De IJsseldelta

2

KWALITEIT OPENBARE RUIMTE | KAMPEN | REEVE | MAART 2013

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Doel voorliggend kwaliteitsdocument openbare ruimte Leeswijzer

2.

STRUCTUUR VAN HET PLAN

2.1 2.2

Context Bouwstenen van Reeve Bouwsteen 1. De klimaatdijk en woonterpen Bouwsteen 2. Reeveplas: karakteristieke randen en overgangen Bouwsteen 3. Landschappelijke samenhang: bomenwei Bouwsteen 4. Drie herkenbare dorpsdelen; Haven, Dijk en Kreek Bouwsteen 5. Routes en ‘Reeve’ plekken en bakens

3.

UITWERKING VAN DE ELEMENTEN

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Ruimtelijke hierarchie Vormgeving van het hoogteverschil De waterstructuur: watersysteem en waterranden De groenstructuur: bomenwei en groene ruimtes De verkeersstructuur: ontsluiting, parkeren en verharing Strategische elementen en plekken

4.

RELATIE OPENBAAR GEBIED EN UITGEEFBAAR GEBIED

4.1 4.2 4.3 4.4

Relatie inrichting openbare ruimte en uitstraling woningen Rooilijn, oriëntatie van de woningen Erfgrenzen, de overgang privé-openbaar Procesafspaak

4 6 8

10 11 12 13 14 14 16

18 20 22 26 30 36

38 38 39 39

COLOFON


3

1

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Masterplan IJsseldelta-Zuid Het plan IJsseldelta-Zuid heeft als doel: de integrale gebiedsontwikkeling van Kampen in combinatie met hoogwaterbescherming. Uit veiligheidsoverwegingen wordt er een nieuwe rivierarm, een ‘bypass’ (het Reevediep) in de IJsseldelta aangelegd. De aanleg van deze nieuwe rivierarm en de bijbehorende klimaatdijk zijn de aanleiding om dit deel van de IJsseldelta te transformeren en water in het gebied opnieuw te introduceren. Karakteristiek voor de IJsseldelta is de rivier, die in Nederland uitwaaiert in een patroon van meerdere armen. Tussen de armen liggen relatief hoog opgeslibde eilanden die afzonderlijk bekaad zijn. In de afgelopen eeuwen zijn de armen één voor één verzand en/of afgesloten, tot alleen de hoofdloop van de IJssel over bleef. Met de aanleg van de bypass wordt ingespeeld op het unieke karakter van de IJsseldelta door weer een nieuwe arm aan de delta toe te voegen. IJsseldelta-Zuid ligt in het gebied tussen Kampen, de IJssel en het Drontermeer Aan de noordzijde van het Reevediep krijgt het nieuwe eiland Kampen nieuwe perspectieven voor ruimtelijke ontwikkeling grenzend aan de oevers van de nieuwe rivierarm. Het hier geplande dorp Reeve wordt een uniek dorp aan de oever van de nieuw IJsselarm op steenworp afstand van de prachtige historische Hanzestad Kampen. Aan de zuidzijde van het Reevediep sluit het gebied naadloos aan op het agrarische Kamperveen. Dit gebied zal zijn luwe, open karakter als laagveenontginning behouden.

Bypass markeert het nieuw eiland Kampen (Bron: Planstudie IJsseldelta Zuid, ruimtelijke visie, H+N+S Landschapsarchitecten)

4


Ambitie Reeve Reeve dorp zal ruimte kunnen bieden aan ca. 3000 inwoners, met een school en enkele voorzieningen die passen bij de maat en schaal van het dorp. Kampen ambieert een integrale, duurzame, gebiedsontwikkeling waarbij economische, sociaal- maatschappelijke, milieutechnische- en ruimtelijke kwaliteitsfactoren met elkaar in balans zijn. Reliëf, water en groen De kernkwaliteiten van het (nieuwe) landschap, waarin reliëf, water en groen een belangrijke rol spelen, vormen de identiteit van het gebied en de basis een verantwoorde en duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Als belangrijkste ontwerpingreep wordt een nieuw waterpatroon tussen dijken binnen de bypassruimte aangelegd, een nieuwe rivierarm of kreek. Dit water maakt het Reevediep tot een herkenbare, aantrekkelijke en samenhangende nieuwe landschappelijke eenheid met zijn verschillen daarbinnen. In Reeve wordt het wonen gerealiseerd op een bijzonder stuk dijk, de nieuwe klimaatdijk, en op nieuwe landschappelijke hoogtes hierachter. Er zijn drie nieuwe dorpse kwaliteiten in Reeve, nl. Haven, Dijk en Kreek, aansluitend op het nieuwe reliëf in het gebied: Haven: In aansluiting op de ontwerpprincipes voor het nieuwe water in de bypass ligt het accent van het nieuwe woongebied Reeve aan de westzijde’ rond de nieuwe sluis. De sluis voor de recreatievaart brengt het water binnen het woongebied in contact met de bypass. Hieromheen groeperen zich meerdere faciliterende functies. Dijk: De groene klimaatdijk biedt ruimte aan woonbebouwing met uitzicht op de bypass en het landelijk gebied. Kreek: het gebiedten noorden van Reeve Dijk ligt met een lange oeverlijn direct aan het binnenwater (Reeveplas). Het nieuwe groen, de bomenwei die zich uitspreidt over het woongebied zorgt enerzijds voor samenhang, anderzijds accentueert het de verschillen in Reeve. Community Reeve Reeve wil een aantrekkelijke nieuwe woonomgeving zijn voor de toekomstige bewoners. Het dorp Reeve biedt de mogelijkheid voor rust, ruimte, groen- en waterrecreatie. De bewoners van Reeve kunnen gebruik maken van de vaarmogelijkheden, (jacht-)haven en Reeveplas met goed zwemwater. Naast de landschappelijke ingrepen is daarom de ontwikkeling van het “dorpsgevoel” essentieel. Net zoals de uiteindelijke bebouwing en de architectuur de sfeer en uitstraling van het gebied zullen gaan bepalen, geldt dit ook voor de toekomstige inrichting van de openbare ruimte. De openbare ruimte is een belangrijke ontmoetingsplek voor de nieuwe bewoners van het dorp Reeve. In dit boekje worden de randvoorwaarden voor de inrichting van de openbare ruimte in beeld gebracht.

Totaalbeeld Ruimtelijke visie IJsseldelta-Zuid (Bron: Planstudie IJsseldelta-Zuid, ruimtelijke visie, H+N+S Landschapsarchitecten


5

1.2

Doel voorliggend kwaliteitsdocument openbare ruimte

Dit boekje geeft inhoud aan de wens om de samenhang en kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte binnen Reeve te waarborgen en (beeldend) vast te leggen in het exploitatieplan.

Werken en werkzaamheden inrichting openbare ruimte in het exploitatiegebied Het exploitatiegebied Reeve betreft het binnendijkse deel van de klimaatdijk, de hierop en -binnen gelegen woongebieden en het binnendijkse water. In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de realisatie van de klimaatdijk en het binnenwater, het bouwrijp make, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte voorzien: Klimaatdijk en binnenwater Voor de inrichting van het openbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden verricht (zowel in de fase van bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied als van het inrichten van het openbare gebied): Aanleg klimaatdijk en woonterpen; Aanleg van waterpartijen en sluis; Aanleg van oeverafwerking; Aanleg van bomenweide. Bouwrijp maken (uitgeefbare gronden) Op de gronden in het exploitatiegebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd in het kader van het bouwrijp maken: Het verwijderen van bestaande bebouwing en andere boven- en ondergrondse obstakels; Het egaliseren, voorbelasten en ophogen van het terrein; Het treffen van grondwaterregulerende maatregelen, zoals (gedeeltelijke) ophoging, drainage van het terrein en aanleg watergangen; Het aanleggen van kades; Het aanleggen van tijdelijke infrastructuur en bouwwegen. Aanleg nutsvoorzieningen In het exploitatiegebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd in het kader van de aanleg van nutsvoorzieningen: Aanleg nieuwe nutsvoorzieningen, waaronder riolering, kabels en leidingen, en bijbehorende werken; (Indien van toepassing) aanpassen nutsvoorzieningen. Inrichting openbare ruimte Voor de inrichting van het openbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden verricht: Aanleg van bouwwegen; Aanleg definitieve wegen, parkeerplaatsen, fietspaden, voetpaden, en bijbehorende bermen. Aanleg van bruggen, duikers en oeverbeschoeiingen; Aanleg landschappelijke hoofdstructuur en groen, waaronder gras, bomen en struiken in bermen langs wegen; aanleg plantsoenen; Aanbrengen van brandkranen; Aanbrengen straatmeubilair, openbare verlichting, zitgelegenheden, speelvoorzieningen en afvalvoorzieningen; Bebording, bebakening en belijning.

6


openbaar gebied waterlijn exploitatieplangrens

Openbare ruimte binnen exploitatiegrens


7

Relatie inrichting openbare ruimte en exploitatieplan Het Kwaliteitsplan Openbare Ruimte betreft de niet-uitgeefbare terreinen binnen het exploitatiegebied. Door de kwaliteit van de openbare ruimte expliciet in het exploitatieplan op te nemen wordt het kwaliteitsniveau van de openbare ruimte dat door de toekomstige bewoner verwacht mag worden beschreven en geïllustreerd. De gemeente verplicht zichzelf en anderen om het beeld te realiseren zoals dit wordt aangegeven. De beschrijving, in woord en beeld, van het kwaliteitsniveau heeft een belangrijke functie als middel bij de vertaling van het verkavelingsplan naar een inrichtingsplan. Dit document biedt door inspiratie en associatie, vertaald in concrete regels en richtlijnen, een stevige basis voor de verdere uitwerking van de inrichtingsplannen voor het openbaar gebied. Het kwaliteitsdocument openbare ruimte beschrijft, binnen de context van het exploitatieplan, de principes, essenties van de belangrijkste bouwstenen van de openbare ruimte zonder de toekomstige flexibiliteit van de invulling aan te willen tasten. Dit document legt de kwaliteit en inrichting van de openbare ruimte in essentie vast en is een belangrijke (kwalitatieve) input voor het exploitatieplan. Hiervoor zijn de uitgangspunten en ambities uit de volgende documenten samengevoegd: het concept ontwikkelingsplan IJsseldelta-Zuid (2010), de studie Kreek en Dijk (2011), het schetsboek aandachtspunten Reeve VO (2011) en de studie ruimtelijke kwaliteit maaiveld (2012), en in samenspraak en overleg met de gemeente Kampen en HOSPER/REDscape.

1.3

Leeswijzer

De kwaliteit van de openbare ruimte voor het dorp Reeve wordt beschreven aan de hand van de structuur en samenhang, vertaald in de eisen en regels voor de uitvoering. Hoofdstuk 2 beschrijft de bouwstenen voor de structuur van het dorp Reeve. In hoofdstuk 3 worden de richtlijnen voor de vormgeving van de bouwstenen verder uitgewerkt. Hoofdstuk 4 tenslotte gaat in op de relatie en overgang tussen het openbaar gebied en het uitgeefbaar gebied.

8


Plangebied IJsseldelta-Zuid en Kampen Reeve


9

2

STRUCTUUR VAN HET PLAN

2.1

Context

De belangrijkste kwaliteiten van Reeve zijn: De ligging in het IJsseldelta-landschap; De ligging op/aan de klimaatdijk en op woonterpen, geaccidenteerd landschap; De ligging aan het binnenwater (Reeveplas); De dorpsdelen Haven, Dijk, en Kreek met hun eigen karakteristiek; De bomenweide als verbindend element op/aan de klimaatdijk en op de woonterpen; De ligging nabij weg-/spoorinfrastructuur en station Kampen Zuid. Tezamen vormen zij de identiteit van het dorp Reeve.

Ligging in de IJsseldelta: water en dijk als verbindend principe In de IJsseldelta vormt water dé basis voor het landschap en de stad. De dijken, kreken, geulen, oeverwallen en terpen. De binnenstad van Kampen is verweven met de rivier. De IJssel heeft Kampen gemaakt zoals het nu is en is daarom ook in de toekomst de kapstok voor de ontwikkelingen in de gemeente. De aanleg van Reevediep (bypass) in combinatie met de aanleg van Reeve biedt kansen voor het verder versterken van de relatie tussen stad en rivier. Water wordt in Reeve een leidend thema, gelegen op en aan de klimaatdijk, aan de dynamische bypass van de IJssel. Binnendijks ligt in de luwte het dorp Reeve in en aan de Reeve Plas, in een structuur geïnspireerd op de kreekpatronen en oeverwallen in delta’s. Reeveplas is bereikbaar via de sluis in Reeve Haven, zo kunnen boten afmeren bij de eigen woning of in de haven. In de plas kan worden gezwommen en gevaren. De bewoners van Reeve Dorp kunnen gebruik maken van de vaarmogelijkheden, van de (jacht)haven, en de recreatieplas.

Ligging op/aan de klimaatdijk; nieuw geaccidenteerd landschap met bomenweide De bypass dient als ‘hoogwateroverloop’ tussen IJssel en Ketelmeer/IJsselmeer en heeft een dynamisch waterniveau, afhankelijk van de wateropstuwing vanuit het IJsselmeer bij harde westelijke winden en van de piekafvoeren van rivierwater. Bij Reeve Dorp wordt een klimaatdijk aangelegd, een zeer robuuste dijk die de beschermende functie van de dijk combineert met de woonfunctie van Reeve Dorp. Hierdoor ontstaat een nieuw, uniek recreatief woonlandschap in een gecreëerd deltalandschap. In Reeve wordt de klimaatdijk gemodelleerd in een golvend groen woonlandschap met bomenweides en hogere en lagere delen, geïnspireerd op de rivierduinen en oeverwallen.

Het binnendijkse en het buitendijkse gebied zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden

10

De dijk heeft een strakke vormgeving aan de zijde van de bypass


Reeve, drie delen: Haven, Dijk en Kreek Reeve Haven ligt op de klimaatdijk en op eilanden, rondom de sluis die toegang geeft tot Reeveplas. Reeve Dijk ligt op de klimaatdijk, woonensembles met groene tussenruimten, met uitzicht op Reevediep en het omringende open landschap. Reeve Kreek bestaat uit 3 lobben, woonterpen die uitlopen richting Reeveplas, wonen aan de plas of met uitzicht op de plas.

Ligging bij infrastructuur, station en Kampen Reeve Dorp ligt dichtbij de historische stad Kampen en het nieuwe station Kampen Zuid, met rechtstreekse verbindingen naar Zwolle en Amsterdam. De interne en externe routes in Reeve voegen zich op een logische wijze in het stedelijke netwerk van Kampen.

2.2

Bouwstenen van Reeve

Reeve vindt haar oorsprong in het deltalandschap en is uitstekend verankerd in haar landelijke en stedelijke omgeving. Een vijftal bouwstenen binnen de grenzen van het exploitatieplan zijn relevant voor het duiden van de beoogde kwaliteit van de openbare ruimte. In Reeve wordt, van klein naar groot, de sociale en ruimtelijke samenhang op verschillende schaalniveaus uitgewerkt: samenhang tussen de dorpsdelen, en de samenhang daarbinnen, relatie van Reeve met het landschap. Hierdoor ontstaan bijzondere woongebieden, herkenbare routes, interessante plekken in het plan, en is er een “dorpsgevoel”. De kwaliteit van de openbare ruimte wordt binnen de beschreven context en de grens van het exploitatieplan bepaald door de herkenbaarheid van en de samenhang tussen vijf relevante bouwstenen: 1. 2. 3. 4. 5.

De klimaatdijk en woonterpen. Reeveplas: karakteristieke randen en overgangen. Landschappelijke samenhang: bomenwei. Drie herkenbare dorpsdelen: Haven, Dijk en Kreek. Routes en “Reeve” plekken en bakens.

Op verschillende schaalniveaus bepalen de hierboven genoemde bouwstenen de ruimtelijke kwaliteit in het gebied: de samenhang, orde, hiërarchie en herkenbaarheid in de ruimtelijke structuren en patronen van Reeve. Ambitieen kwaliteitsniveau voor de uitwerking is gekoppeld aan de positie binnen de structuur van Reeve.

Ligging aan het water

Ligging in een nieuw landschap

Ligging nabij nieuw station


11

Bouwsteen 1.

De klimaatdijk en woonterpen

Van oudsher is dit gebied het overgangsgebied van de zoetwaterdelta van de rivieren en de Zuiderzeekust. Het gebied maakte tot 1500 deel uit van de IJsseldelta en kent ook het meanderende karakter en het reliëf van het rivierenlandschap. Aanvankelijk woonde men op de hogere delen in het landschap, zodat bij een eventuele dijkdoorbraak de huizen gespaard bleven: op kunstmatige terpen met elk één boerderij of woonhuis, of op oeverwallen en op hogere zandafzettingen (rivierduinen) met bewoning en beplanting langs de grote rivieren.

De klimaatdijk Door de aanleg van het Reevediep ontstaat er een nieuwe landschappelijke scheiding tussen binnen- en buitendijks gebied: de klimaatdijk. De klimaatdijk heeft een binnendijks talud van 1:18 en is gemodelleerd als een uitgestrekt landschap met woonterpen op en tegen de dijk aan. De klimaatdijk vormt de ruggengraat van het woongebied Reeve.

Woonterpen Het geaccidenteerde maaiveld is een basiskwaliteit van de openbare ruimte in Reeve. Het reliëf ontstaat door het ophogen van het maaiveld aan de binnenzijde van de klimaatdijk met grond dat bij de aanleg van de bypass vrij komt. Het overbruggen van hoogteverschillen wordt in de dorpsdelen verschillend vormgegeven en ook in het privégebied voortgezet: er zijn steile en vlakke hellingen. Woningen staan soms op de helling, soms aan de voet. Soms is het reliëf gering ten opzichte van de klimaatdijk. Dit geeft een dynamisch dorpsbeeld.

hoogtelijnen in m. exploitatieplangrens 0,5

De nieuwe dijk

(Bron: HOSPER/REDscape)

4

3 3,5 3 21

0,5 0,5 5,2 5,7

6,5

0 1 2 3 4 5 6,5

1 0 1 2 3 4 5 5,2

Het verbreden van de dijk, klimaatdijk

23

6

0 1 5,7

2 3

5 4

De nieuwe hoogtes van dijk en landschap vormen de nieuwe skyline

12

3,5

Nieuw hoogteverschil


Bouwsteen 2.

Reeveplas: karakteristieke randen en overgangen

Het nieuwe binnenmeer, Reeveplas, is beeldbepalend voor de identiteit van het gebied als nieuw dorp in de IJsseldelta De sluis vormt een herkenbare schakel, de verbinding tussen het dynamische water buitendijks en het statische water binnendijks. Reeveplas kent twee karakteristieke randen en overgangen.

Overgang Reevediep-Reeveplas (buitenkant) De nieuwe klimaatdijk vormt de harde grens tussen het water van het Reevediep en Reeveplas. De dijk heeft aan de voorkant een strakke vormgeving die naadloos aansluit bij de rest van de dijken voor de bypass. Reevediep heeft een recreatieve waarde: vanaf de dijk is het landschap beleefbaar en is de nieuwe dijk met paden begaanbaar.

Overgang land-water (binnenkant) De grote waterlijn van het binnenwater is een belangrijke woonkwaliteit; bijna alle woningen staan direct of indirect aan het water. De relatie met het water wordt in het plan op verschillende wijzen vormgegeven (zie hoofdstuk 3): privé of openbaar, natuurlijk, als harde kade of met een steiger. Intieme kreken met aanlegplaatsen en kades contrasteren met de openheid van Reeveplas. Brede rietkragen aan de buitenkant, vormen de groene overgang naar het open water. De vormgeving van de randen (deels onder water) draagt bij aan de ecologische kwaliteiten van het gebied en het water kwaliteit van Reeve Plas.

Duurzaam watersysteem Reeveplas biedt de mogelijkheid tot opvang van kwelwater vanuit Reevediep. In combinatie met het hoogteverschil wordt in Reeve Dorp een duurzaam watersysteem ontwikkeld van waterinfiltratie in de vorm van wadi’s en andere opvangmogelijkheden. Ook biedt het water ruimte voor recreatie: de diepte van het water is geschikt voor boten.

jachthaven

klimaatdijk dijk Reevediep (vaargeul) + jachthaven Reeveplas

Reevediep

Het vergroten van de waterlijn Reeveplas

De sluis, verbinding tussen dynamisch en statisch water

Waterstructuur en waterlijn


13

Bouwsteen 3.

Landschappelijke samenhang: bomenweide

Eén van de nieuwe sterke identiteitsbepalende ingrepen in het landschap is een bomenweide op de klimaatdijk en de woonterpen. Op de dijk zelf resulteert dit in een afwisseling van open ruimte en bomenweide. Binnen Reeve Kreek wordt een sfeer van open bomenweide en deels meer gesloten bomenweide gecreëerd. Binnen Reeve Haven wordt de sfeer van de bomenwei subtiel doorgezet in een aantal meer groene profielen.

Landschappelijk raamwerk De bomenwei vormt samen met de dijk, de hoogteverschillen en het water een stevig landschappelijk raamwerk in Reeve, waarbinnen veel flexibiliteit en diversiteit mogelijk is. De 3 elementen hebben elk een eigen ordeningsprincipe, waardoor een sterke landschappelijke samenhang ontstaat.

Bouwsteen 4.

Drie herkenbare dorpsdelen: Haven, Dijk en Kreek

Reeve dorp bestaat uit Reeve Haven, Dijk en Kreek. Drie dorpsdelen die afzonderlijk goed herkenbaar zijn door de ruimtelijke structuur, de architectonische invulling en de eigen wijze waarop de openbare ruimte wordt vormgegeven (zie hoofdstuk 3).

Reeve Haven Reeve Haven is geïnspireerd op de oude Zuiderzeestadjes (bv Hindeloopen), met een “gegroeide” structuur met onverwachte plekken en doorkijken. Reeve Haven ligt bij de sluis en vormt het dorpshart van Reeve dorp. In Haven komen de school, een hotel, een dorpssupermarkt, een café, een buurthuis, een kerk, een werf etc. Reeve Haven wordt compact bebouwd, met een kleinschalige en gevarieerde inrichting van de openbare (plein)ruimtes en een bescheiden hoeveelheid groene ruimte. Reeve Haven heeft een ongedwongen en gevarieerd karakter. De woningen op de twee schiereilanden en de vier eilanden liggen vaak direct aan het bevaarbare binnenwater De woningen aan de binnenzijde van de eilanden liggen aan informele en gevarieerde straatjes en via steegjes en pleintjes is het water altijd dichtbij. openbaar groen bomenweide dijk Reevediep doorkijken uitzicht op de bypass in bypass recreatief groen

Nieuwe bomenwei biedt bescherming en identiteit

14

Groen, bomenwei en zichten


De beeldbepalende elementen in Haven zijn: De informele vormgeving van de openbare ruimtes van straatjes en stegen; De vormgeving van de openbare ruimtes langs het water, waaronder het sluisplein; De centrumloop, een rondgaande route, door Reeve Haven.

Reeve Dijk Reeve Dijk heeft een uniek en weids uitzicht vanaf de klimaatdijk op het Reevediep. Deze unieke ligging wordt gecombineerd met het wonen aan collectieve groene hoven met een directe verbinding naar de dijk en de Reeveplas. In Reeve Dijk zijn de ligging op de dijk, het zicht op de IJsselarm en de rugdekking van de bomenweide en de Reeveplas de beeldbepalende elementen: Vanuit de entreeroute naar Reeve dorp over de gehele linie van de dijk openbare verbindingen en uitzichten, soms vormgegeven als open stroken die het Reevediep met een aantal insteken van de Reeveplas bijna letterlijk verbinden; De woningen liggen in groepen, woonensembles, ingeklemd tussen de bomenweide en de dijk. Er zijn drie grote open verbindingen tussen Dijk en Kreek.

Reeve Kreek Reeve Kreek is het dorpsdeel aan de binnenzijde van de klimaatdijk en aan de Reeveplas. De dijk is vormgegeven met lichte glooiingen en bomen in weiden, met uitzichten op het Reevediep en Reeveplas, met volop speel- en struingelegenheid. Een groot deel van de woningen hebben een directe verbinding met Reeveplas, andere liggen op hoger gelegen delen tussen de bomen en hagen in gesitueerd en hebben uitzicht op het meer en/of Reevediep. In Reeve Kreek zijn de hoogteverschillen, de bomenweides en het water de beeldbepalende elementen: De vormgeving van de hoogtes geeft aanleiding voor een andere beleving van de ruimte; De bomenweide, de aanplant van bomen met gras en onderbegroeiing, is beelden sfeerbepalend voor de bebouwingsclusters; Langs het water contrasteren de kreken met binnenhaventjes met de open en natuurlijke oevers van Reeveplas.

Reeve Haven

Reeve Dijk

Reeve Kreek

Haven Dijk en Kreek

Drie herkenbare dorpsdelen in Reeve


15

Bouwsteen 5. Routes en ‘Reeve’ plekken en bakens Dwalend door Reeve passen de verschillende beelden als puzzelstukjes in elkaar door oriëntatiepunten in de buitenruimte en karakteristieke bebouwing langs de routes: de bakens in het dorp. Bakens springen in het oog, en contrasteren met hun omgeving. Visueel worden binnendijks en buitendijks door zichtlijnen met elkaar verbonden, functioneel zijn er routes naar en plekken op de dijk. De centrale route over de dijk is belangrijk voor de belevingswaarde van binnendijks en buitendijks. De continuïteit van de dijk en de doorgaande route op de dijk. De doorgaande route op de dijk De hoofdontsluiting over de klimaatdijk vormt de verbinding tussen de Reeve delen Haven, Dijk en Kreek. Deze route is belangrijk in de beleving van de structuur en samenhang van het gebied: de route verbindt de verschillende delen in het plan en legt tevens (visueel) de relatie met het omliggende landschap. . Voor de echte beleving van het gebied is het hierop aangetakte fijnmaziger patroon van woonstraten, fietsroutes en wandelpaden van belang. De hoofdverkeerstructuur van Reeve Dorp is ingericht op de auto. De buurtontsluitingsroutes zijn georiënteerd op de hoofdontsluiting met vrijliggende voet-/fietspaden op de dijk. Door de lobbenstructuur wordt doorgaand verkeer in de buurten vermeden. In Reeve Haven, Dijk en Kreek is ‘shared space’ verder het uitgangspunt, de auto is te gast. De eilanden in Haven worden via bruggen verbonden, waardoor de langzaamverkeersrelaties sterk zijn en de voorzieningen goed bereikbaar. In Kreek zijn geen verbindingen gemaakt tussen de aparte lobben.

primaire ontsluiting secundaire ontsluiting fietsroute shared space exploitatieplangrens

Scenic route

Recreatieve route op de buitenzijde van de dijk

16

Samenhang en routes


Bakens In Reeve vormen de plekken die zijn vormgegeven in combinatie met het hoogteverschil en het water de bakens in de openbare ruimte. Deze plekken worden vormgegeven in aansluiting op de sfeer en ambitie van het betreffende deelgebied: De centrale binnenhaven met omloop met uitzichtpunt; Sluisplein en dorpsplein met school, hotel, supermarkt, buurthuis, werf en café; In Reeve Haven het knooppunt van waterwegen; Bomenweide op interessante plekken op de dijk; In Reeve Kreek het knooppunt van wegen, in het groen; In Reeve Kreek de pleintjes aan het water; Het speelveld, buitendijks.

plekken, haven plekken, kreek speelplekken informele speelplekken routes exploitatieplangrens

Interessante open plekken op de dijk

“Reeve” plekken en bakens


17

3

UITWERKING VAN DE ELEMENTEN

3.1

Ruimtelijke hiërarchie

De uitstraling en beleving van Reeve dorp wordt bepaald door de inrichting en materialisatie van het nieuwe landschap en de openbare ruimte en de wijze waarop de bebouwing zich hierin voegt. De klimaatdijk aan de IJssel bypass vormt de oorsprong voor de ontwikkeling van Reeve Dorp. De waterstructuur en landschappelijke structuur volgen hierna in ruimtelijke hiërarchie. De hoofdontsluiting over de klimaatdijk vormt de verbinding tussen de Reeve delen Haven, Dijk en Kreek. Elk deel heeft verder zijn eigen ruimtelijke opzet, ontsluitingsstructuur en hiërarchie. Deze hiërarchie wordt gekoppeld aan de inrichting van de openbare ruimte: vormgeving van het hoogteverschil, het water, het groen, de verharding en bijzondere elementen. Uitgangspunt is een sobere maar doelmatige inrichting, passend bij het structuurniveau van de plek. Door de inrichting van de openbare ruimte aan te laten sluiten op het beoogde sfeerbeeld en de architectuur in het deelgebied, krijgen Reeve Haven, Kreek en Dijk allen een eigen identiteit. De inrichting van de openbare ruimte bestaat uit landschappelijke en stedelijke elementen. Naast de verscheidenheid wordt tegelijkertijd samenhang en continuïteit beoogt. Vooral de klimaatdijk, de oevers en water en de bomenweide spelen hierbij een rol. Voor de verschillende straten zijn dwarsprofielen met materialisatie getekend. Deze geven een indruk van de indeling van het openbare gebied. In de hiernaast gegeven schema’s is voor de inrichting van de openbare ruimte (vormgeving van het hoogteverschil, het water, groen, de verharding en bijzondere elementen) per dorpsdeel (Haven, Dijk, Kreek) en per schaalniveau (hoofdstructuur, clusterniveau, straatniveau) aangegeven welke inrichtingselementen beeldbepalend zijn. Deze schema’s worden in de navolgende paragraven verder toegelicht en uitgewerkt.

Duurzame ambitie De duurzame inrichting van het openbare gebied vindt plaats met de toepassing van groen passend binnen de landschappelijke typologie en bodemsoort, en met het gebruik van duurzame materialen voor de inrichting van plekken, ruimtes en straten. Bij duurzaam materiaalgebruik gaat het erom dat je de juiste materialen op de juiste plaats toepast en ze op een correcte manier plaatst. Voor een lange levensduur zijn ook verzorging en onderhoud belangrijk. Het meest duurzaam is om geen of zo weinig mogelijk materialen toe te passen. Is dit niet mogelijk dan kunnen materialen het beste uit de directe omgeving gewonnen/betrokken worden en/of hernieuwbare grondstoffen gebruiken. Hernieuwbare grondstoffen zijn grondstoffen die zichzelf weer kunnen aanvullen en dus niet uitgeput raken. Verantwoord geproduceerd hout is een hernieuwbare grondstof als ook vlas, wol, schelpen, bio-plastics, duurzame energie etc. In het ontwerp van Reeve Dorp is zoveel mogelijk rekening gehouden met een zuiden zuidwestoriëntatie van de kavels. Het grootste deel van de woningen ligt hierdoor gunstig voor het benutten van zonne-energie voor ruimteverwarming en voor het plaatsen van zonnepanelen. Ook de energie van straatverlichting kan van deze duurzame bron gebruik maken. .

18


Haven

Hoofdstructuur, Dorpsstraat

Buurt, (schier)eiland

“Straat”

Vormgeving van het hoogteverschil

Hoogteverschil lost zich gelijkmatig op in de openbare ruimte. Maaiveld loopt 1:18 af. Bij de sluis is hoogteverschil herkenbaar aanwezig.

Overwegend vlak. Hoogteverschil lost zich gelijkmatig op in de openbare ruimte.

Kavels overwegend vlak Privestoep.

Watersysteem en waterranden

Vormgeving openbare oevers hard met deels plasdras. Sluis en havens. Doorvaarbaar Reeveplas, diepgang tot 2,50 m mogelijk. Doorbaarbare brug, beweegbaar..

Doorvaarbare bruggen, vast. Harde kades met plasdras.

Prive-oever, steiger/botenhuis.

Groenstructuur en pleinruimtes

Speelterrein (buitendijks).

Openbare groene “pitten”, pocketparks. Speelplekken.

Privetuinen.

Ontsluiting, parkeren en verharding

Dorpsstraat: 30 km weg met tussenberm en vrijliggend voet-/ fietspad. Straten maximaal 1:20. Verder shared space. Gebakken klinkers.

Shared space, 30 km zone. Gebakken klinkers.

Shared space, 30 km zone. Gebakken klinkers. Parkeren op eigen kavel, op straat of op (groene) pleintjes.

Strategische elementen en plekken

Sluisplein/dorpsplein. Waterknooppunt. Centrale binnenhaven.

Dijk

Hoofdstructuur, “Parkway”

Woonensemble

‘Straat’’


Glooiend verloop.

Hoogteverschil oplossen in vormgeving van de kavels.

Openbaar / priveterrein..


Groene dijk met wandelpad. Wadi.


Open bomenwei.


Parkway: 50 km weg met tus- Parkeren binnen ensemble senberm en vrijliggend voet-/ Klinkers / asfalt. fietspad. Straten maximaal 1:20. Asfalt.


Open ruimte.

Centraal hof.

Kreek

Hoofdstructuur, Slaper

Lob

Cluster


Geaccidenteerd.

Ontsluiting volgt hoogtelijnen. De heuvels hebben verschillende hoogtes en een flauwe en een steile kant.

Kavels met een verschillend lopend maaiveld: steil, flauw, vlak.


Doorvaarbaar Reeveplas, diepgangs tot 2,50 meter mogelijk, ten oosten van de Slaper tot 2,00 m. Rietkragen. Wadi

Harde oever, kade. Natuurlijke oever, riet. “Pleintje”: bootinlaat. Aanlegplekken voor boten.



Open en besloten bomenwei.

Pleintje aan het water. Struinen in het groen.

Privetuinen.


Doorgaande 50 km weg met tussenberm en vrijliggend voet-/ fietspad. Straten maximaal 1:20, asfalt.

Ontsluitingslus 30 km vanaf de hoofdontsluiting, shared space. Straten maximaal 1:20, asfalt.

Wooncluster aan pleintje aan het water. Straten maximaal 1:20, klinkers. Parkeren in halfverharding of graskeien, tussen de bomen.

Groen wegenknooppunt.

Pleintjes aan het water.


Plekken aan het water.

Groene tussenruimtes.


19

3.2


De klimaatdijk heeft een hoogte van +5,2 meter N.A.P. Door gebruik van grond uit de zomerbedvergraving en de Reeveplas kan dit hoogteverschil nog meer worden geaccentueerd in Reeve. De dijk wordt aande zijde van Reeveplas opgerekt in horizontale en verticale richting. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om meer woningen en bomen te situeren op de hoogtes van de klimaatdijk en de woonterpen en kunnen meer woningen genieten van het unieke uitzicht op Reevediep en het landschap. Er ontstaat een gevarieerde en interessante situatie aan de binnenzijde aan de Reeveplas en het gebied kan tegelijkertijd een functie als gronddepot hebben. De schiereilanden in Reeve lopen enigszins op in hoogte vanaf de dijk. Het meeste westelijke schiereiland tot ca +6,5 meter NAP, het middelste tot ca +5,5 meter NAP en de meest oostelijk tot tenminste +2 meter NAP. De hoogtes hangen samen met de hoeveelheid grond die beschikbaar is en is dus flexibel. Aan de hand van een landschappelijk 3d-schetsmodel (nog zonder bebouwing) is onderzocht hoe de hoogtes zouden kunnen variëren in Reeve dorp. Het model kan in een later stadium verder ontwikkeld worden, zodra er meer duidelijkheid is over de grondbalans en de te realiseren maaiveldhoogtes. Het model geeft de basis kwaliteit aan van het geaccidenteerde klimaatdijk maaiveld. De vormgeving van de heuvels zorgt voor variatie in de beleving van de openbare ruimte: De hoofdontsluiting heeft een afwisselende hoogte van 1,50m-3,50m-6,5m-4,0m-5,0m-3,0m-4,0m NAP en heeft daarmee panoramische gezichten op de omgeving, de bypass en Reeve meer: De secundaire ontsluiting is gesitueerd om de heuvels: De helling is maximaal 1:20 voor wegverkeer. Reeve Haven op de klimaatdijk loopt gelijkmatig af van dijkniveau, +5.2 meter NAP naar +0,5 meter NAP: Het maaiveld van de (schier)eilanden in Reeve Haven zijn vlak, +0,5 meter NAP: Binnen Reeve Kreek ontstaat 1 hogere heuvel van ca. 6,5m gesitueerd naast Reeve Haven (contrastrijk): De centraal gelegen lob is afgeschuind, ca. +5,5 meter NAP met een steilere helling aan de oostkant en een flauwere helling aan de westkant: De meest oostelijke lob is iets hoger dan de minimale 1:18 lijn van de klimaatdijk, tenminste +2 meter NAP en dient als gronddepot: Er ontstaan kavels met een verschillend verlopend maaiveld: steil, flauw, vlak.


Niveau hoofdstructuur

Niveau buurt

Niveau “straat”

Haven

Hoogteverschil lost zich gelijkmatig op in de openbare ruimte. Maaiveld loopt 1:18 af. Bij de sluis is hoogteverschil herkenbaar aanwezig.

Maaiveld overwegend vlak. Kavels overwegend vlak. Hoogteverschil lost zich Privestoep. gelijkmatig op in de openbare ruimte.

Dijk

Glooiend verloop.

Hoogteverschil oplossen in de vormgeving van de kavels.

Kreek

Geaccidenteerd.

Ontsluiting volgt hoogtelijnen. Kavels met een verschillend De heuvels hebben lopend maaiveld: steil, flauw, verschillende hoogtes en een vlak flauwe en een steile kant.

Doorsnede, hoogteverschil in het landschap


20


De bebouwing voegt zich in het glooiende landschap

Hoogteverschillen zijn zowel op privéterrein als in het openbaar gebied beleefbaar


21

Het water heeft verschillende eigenschappen en kwaliteiten binnen het gehele Reeve gebied. De aansluiting van de verschillende woongebieden op het watersysteem en de omgeving, de recreatieve mogelijkheden van het water en de vormgeving van oevers en kunstwerken zullen beeldbepalend worden in Reeve. Aansluiting van de verschillende woongebieden op het watersysteem De waterspiegel is in de IJssel bypass onderhevig aan flinke fluctuaties, zowel opstuwing door de wind als de kans op extreem hoge waterpeilen. De IJssel bypass heeft verschillende waterdieptes. Zo is er een diepere vaargeul, maar ook meer ondiepe watergebieden en rietzones. Ook binnen Reeve dorp zijn deze verschillen te ontdekken. Zo is de sluis verbonden met een groot gebied dat bevaarbaar is voor boten van categorie 4 met een diepgang van 1,5 tot 2 meter, zodat een groot deel van de woningen bereikbaar is met de boot. Een deel van de bruggen is beweegbaar, waardoor voor een groot deel in Reeve dorp met staande mast gevaren kan worden. Een groot deel van de woningen heeft een ligplaats direct bij de woning of in gemeenschappelijke aanlegplekken dichtbij de woning. De wegenstructuur eindigt in de woonbuurtjes. Er zijn pleintjes waar gekeerd kan worden, deze zorgen tegelijk voor de publieke toegang tot de waterkant. Zowel privé als openbaar zijn er aanlegplekken voor boten; boothuizen, steigers en pieren (en mogelijkheden in combinatie met strandje). De vormgeving van de aanlegplekken hangt samen met het type oever. ; Ook zijn twee grotere havens gesitueerd in het dorp Reeve. Eén aan de buitenzijde van de dijk bij de sluis en één ten noorden van Reeve Haven. Daarnaast heeft het brede waterplein bij de binnenzijde van de sluis aanlegplekken. Ook de buitenhaven staat in direct contact met de sluis. Hier kunnen boten aangelegd worden zonder de sluis te passeren. Vormgeving van de oevers Haven Haven kent harde oeverbeschoeeingen, al dan niet met een plas-drassituatie. Bij de noordelijke oevers tegenover de Hanzelijn is ervoor gekozen voornamelijk privé-oevers te realiseren en de oostoever van het oostelijke eiland is voornamelijk een openbare kade om het contrast met Reeve Kreek te versterken. Rond de plek van de sluis en het sluisplein zijn de meeste functies door de kaderuimtes gekoppeld. Dijk De woningen in Dijk liggen niet direct aan het water maar hebben wel zicht op het water. De ontsluiting, het parkeren en de grotere tuinen liggen allemaal aan de noordkant, waardoor de dijk vrij en open blijft en de woningen echt met hun voeten op de dijk staan. Kreek In Kreek hebben de schiereilanden een natuurlijke, organische buitenzijde met rietkragen. Tussen de gevarieerde rietboosschages en de bomen verdwijnen de boten aan een vlonder in vegetatie. In de kreken zijn de woningen georganiseerd rondom een waterruimte. Het zijn voornamelijk privé-oevers met zachte oever; stortstenen, riet en aanlegplaatsen. Smalle rietranden vormen een intermediair: een smalle rietoever met boten evenwijdig aan de kavel en een kleine vlonder als bootaanleg. Op deze wijze “verdwijnt” de boot gedeeltelijk in het riet.

22


brug (doorvaarbaar) bewegend brug (doorvaarbaar) vast sluis havenzone natuurlijke oever, riet harde kade riet, helofytenfilter oever privé - steiger/boothuis aanmeerkade prive exploitatieplangrens Type oevers en kunstwerken


23

Duurzaamheid In Reeve wordt het huidige landschap zodanig aangepast dat bestaande ecologische waarden verdwijnen en nieuwe waarden ontstaan. Hiervoor is in het gebied veel potentie aanwezig. Mogelijkheden voor natuur-ontwikkeling liggen met name langs waterrijke randen. De oevers van Reeveplas worden voorzien van een rietlandencultuur. De groene zachte oeverzones in het ontwerp geven ruimte aan stadsecologie. In Reeve kunnen de hoogteverschillen in de inrichting van de openbare ruimte actief gebruikt worden voor waterinfiltratie. Deze waterinfiltratie wordt gerealiseerd door het aanbrengen van wadi’s in de openbare ruimte (in combinatie met een dwa). In het inrichtingsplan kan deze manier van opvang goed zichtbaar gemaakt worden aan bewoners (nog nader uit te werken). Daarnaast wordt de waterkwaliteit vergroot door het gebruik van duurzame materialen.

Watersysteem en water- Niveau hoofdstructuur randen

Niveau buurt

Haven

Vormgeving openbare oevers Doorvaarbare bruggen, vast. hard met deels plasdras. Harde kades met plasdras. Sluis en havens. Doorvaarbaar Reeveplas, diepgang tot 2,50 m mogelijk. Doorbaarbare brug, beweegbaar.

Dijk

Groene dijk met wandelpad. Wadi.

Kreek

Doorvaarbaar Reeveplas, diepgangs tot 2,50 meter mogelijk, ten oosten van de Slaper tot 2,00 m. Rietkragen. Wadi.

Binnenzijde, kreek: harde oever, kade

24

Harde oever, kade. Natuurlijke oever, riet. “Pleintje”:, bootinlaat Aanlegplekken voor boten.

Niveau “straat” Prive-oever, steiger/botenhuis.


Buitenzijde schiereiland: “zachte”, natuurlijke oever, riet


Levendigheid rond de luis

“Stedelijke””waterranden in Haven

“Dorpse” waterranden in Kreek


25

3.4

De groenstructuur: bomenwei en groene ruimtes

Reeve is een gemaakt landschap en nederzettingenvorm met een knipoog naar het karakteristieke landschap rond Kampen met de kunstmatige hoogtes in de vorm van terpen, oeverwallen, rivierduinen en dijken. De landschappelijke identiteit van de drie gebieden (Haven, Kreek, Dijk) komt in de groenstructuur en de toepassing van het groen terug. Het soortgebruik sluit aan op de bodemgeschiktheid. Reeve Haven Groenstructuur met een stedelijk en ingericht karakter. Openbare groene “pitten” en prive-tuinen. De verschillende eilanden van Haven hebben één centraal (groen) straatprofiel, de centrumloop, die verschillende parkjes op pocketformaat met elkaar verbindt. Deze “pocketparks: worden deels groen ingericht, soms met een speelplek. Reeve Kreek Het landschappelijk raamwerk is opgebouwd uit: Een sterke groenstructuur in de vorm van clusters met privétuinen worden omringd door bomenweide; Referentiebeeld: Eiken-berkenbos (zie profiel), bomendak op ca. 20 m, luwe zijde t.o.v. ZW wind; Aanplantstrategie 1: Besloten bomenweide o Boom- en vegetatiesoorten: Tilia cordata, Quercus robur, Alnus, Betula, mantelbeplanting en onderbegroeiing nader uit te werken. Langs de nauwere plekken langs de dijk, op de koppen van de kreek en langs de hoofdontsluiting. Aanplantstrategie 2: Open bomenweide, boomgroepen in een bloemrijke weide o Boom- en vegetatiesoorten: Tilia cordata, Quercus robur, Quercus petraea, Quercus palustrus, Betula o Tussen de woningen, langs de ontsluitingsloop. De open velden verspreid door de bomenweide laten allerlei initiatieven toe, vaak gesitueerd in de nabijheid van de woonclusters (trapveld) of in de oksels van de kreek (groene tussenruimtes). Reeve Dijk Het landschappelijk raamwerk van de dijk ziet er als volgt uit: Sterke groenstructuur in de vorm van clusters met gezamenlijke tuinen omringd door bomenweide; Beplanting: dichte bomenweide langs hoofdontsluiting, kleinere boomgroepen hier omheen, onderbeplanting (0,5 m) (rond hoofdontsluiting, meegaand met het reliëf), groepen bomen als lichte plekken in de rand langs de hoofdontsluiting, solitaire bomen aan de open plekken aan de dijk. Drie grote open verbindingen tussen de dijk en de kreek, de groene “lopers”. Bij de entree in het oosten en centraal bij de groene knoop is een bredere beplante strook gesitueerd, De verbindingen van de bypass met de inhammen van Reeveplas worden als meer open parkverbindingen vormgegeven; De overige parkverbindingen worden vormgegeven als landschapsbalkons met zicht op de bypass, vormgegeven als een extensieve graszone, die uiteindelijk overgaat in de lager gelegen gras- en rietzones in Reevediep.

Bomenwei en pleinruimtes

Niveau hoofdstructuur

Niveau buurt

Haven

Speelterrein (buitendijks).

Openbare groene “pitten”, Privetuinen. pocketparks. Speelplekken.

Dijk

Aanplantstrategie 2: Open bomenwei Dijkparken

Groene tussenruimtes.

Kreek

Aanplantstrategie 1: Besloten bomenwei Aanplantstrategie 2: Open bomenwei

Plekken aan het water. Struinen in het groen. I

26

Niveau “straat””

Privetuinen


laan besloten bomenweide open bomenweide gras solitaire bomen pocketpark dijk exploitatieplangrens

nieuw landschappelijk raamwerk en groene ‘pitten’


27

De bomenwei als bindend element in het plan

Aanplantstrategie 1 (Kreek, Dijk); besloten bomenweide

Besloten bomenweide, eiken en berkenbos

Ontwikkeling en beheer

Variatie in kort gras en lang gras


28


Principe pocketpark (‘groene pit) in Haven

Aanplantstrategie 2 (Kreek); open bomenweide

Ontwikkeling en beheer

Open bomenweide

Solitaire bomen



29

3.5

De verkeersstructuur: ontsluiting, parkeren en verharding

In de uitwerking wordt gestreefd naar continuïteit van de profielen. De herkenbaarheid van de primaire en secundaire ontsluitingsstructuur komt tot uitdrukking in de maatvoering van de verschillende typen wegen. De op pagina 35 weergegeven profielen zijn indicatief, doorsnedes zie pagina 31) De materialisatie van de wegen sluit aan op de hiërarchie. Uitgangspunt is het gebruik van gebakken materiaal in Haven, en in overige delen asfalt. De woonstraatjes in Kreek en Dijk kunnen met betonmateriaal of halfverharding worden vormgegeven. Hoofdontsluiting De hoofdontsluiting voor Reeve dorp loopt van de aansluiting bij de N50 in het oosten naar het viaduct bij de Slaper in het noorden van Reeve dorp. De maximumsnelheid hier is 50 km/uur. Voor de overige wegen geldt een snelheid van 30 km/uur. Gekoppeld aan de hoofdontsluiting is de verbindingsweg naar Reeve Haven, die uiteindelijk weer leidt naar het viaduct bij de Slaper. Vanaf deze twee verbindingswegen is een lokaal wegennet aangelegd om de buurten Reeve Haven, Reeve Kreek en Reeve Dijk te ontsluiten. 50km weg, asfalt, met vrijliggend fietspad met tussenberm in wisselende breedte. De hoofdontsluiting heeft in Reeve Haven de uitstraling van een allee. Buurtontsluiting Op de eilanden in Reeve Haven zijn vanaf de hoofdontsluiting ontsluitingsloops gemaakt waarmee de verschillende woonstraten bereikt kunnen worden. De verschillende eilanden van Haven hebben één centraal groen straatprofiel, opgespannen tussen de verschillende pocketparks, de groene pitten in Haven. De verharde ruimtes vormen de harde pitten van Reeve. Multifunctionele ruimtes, shared space, waar de auto de gast is! Met plekken waar een mooie boom kan staan. De eilanden zijn altijd met twee routes met elkaar verbonden. Gestraat met gebakken bestratingsmateriaal. De buurtontsluiting van Kreek en Dijk vindt plaats vanaf de hoofdontsluitingsweg op de dijk Ook de straten in Kreek en Dijk worden als shared space ingericht. Op de twee grootste lobben in Kreek zijn vanaf de hoofdontsluiting ontsluitingsloops gemaakt waarmee de verschillende woonensembles bereikt kunnen worden. Deze ontsluitingswegen zijn van asfalt, woonstraten kunnen ingericht worden met klinkers en parkeerplaatsen in halfverharding of met graskeien. In Reeve Kreek zijn halfverharde keerlussen aangelegd voor de vuilniswagen, indien de afstand tot de woning meer dan 75 meter is van de vuilnis ophaalplek.

Vrijliggend fietspad; asfalt

30

Shared space in Reeve Haven


gebakken klinkers betonstraatstenen en/of halfverharding asfalt, voet / fietspad asfalt, rijweg exploitatieplangrens profiel 4

3

2

1

Nieuwe verkeersstructuur


31

Langzaam verkeer De hoofdverbinding voor het langzaam verkeer ligt parallel aan de dijk met een fantastisch uitzicht over de bypass. Ook worden fietspaden gekoppeld aan de hoofdontsluiting van Reeve dorp. Op een punt wordt een langzaam verkeersverbinding gemaakt via de Zwartendijk in de richting van het nieuwe station en het centrum van Kampen. Vrijliggend voet-/fietspad, asfalt. Parkeren Parkeren vindt zoveel mogelijk plaats op eigen terrein en bij appartementen ondergronds, waarbij gebruik kan worden gemaakt van de hoogteverschillen van de dijk. Bezoekersparkeren wordt overwegend aan de straat gesitueerd, binnen de groene kernen van de eilanden van Reeve Haven en tussen de bomen in Reeve Dijk en Kreek. De gemeentelijke parkeernormen (parkeernorm vlgns CROW) worden aangehouden in het plan. Er zijn verschillende parkeeroplossingen: Het parkeren in Haven vindt plaats op eigen kavel, aan de straat of binnen de verschillende groene pitten van de eilanden (voor bezoekersparkeren). Daarnaast zijn er parkeergelegenheden bij appartementen gecreëerd in het dijklichaam (mits boven de 1:18 lijn). In Reeve Dijk wordt aan de inprikkers binnen de bomenstructuur een deel van het bezoekersparkeren opgelost. Bij appartementen wordt een collectieve parkeervoorziening gerealiseerd. Bij grondgebonden woningen kan op maaiveld worden geparkeerd. Door het intelligent gebruik maken van de hoogteverschillen kan parkeren aan het zicht worden onttrokken, bijvoorbeeld als verdiept parkeren. Parkeren in Kreek vindt zoveel mogelijk plaats op eigen kavel en bezoekers op straat. Een deel van het bezoekersparkeren wordt tussen de bomen opgelost. De materialisatie van de parkeerplaatsen sluit aan bij de uitstraling van het deelgebied. Binnen de shared space van Haven is dit een klinkerverharding, daarbuiten hebben de parkeerplaatsen een groene uitstraling (bijvoorbeeld ecomatten of verstevigd gras). Locaties nutsvoorzieningen woongebieden Algemeen uitgangspunt is dat de nutsvoorzieningen (rioleringen, kabels en leidingen) bij de hoofdontsluiting in de woongebieden liggen, en dus makkelijk bereikbaar zijn voor onderhouds- en reparatiewerkzaamheden.

3.2

De waterstructuur: watersysteem en waterranden

Bezoekersparkeren tussen de bomen op halfverharding

32


parkeernorm vlgns CROW parkeren openbaar parkeergarage / onderpands exploitatieplangrens

Verkeersplan: parkeren in het openbaar gebied


33

Ontsluiting, verharding

parkeren

en Niveau hoofdstructuur

Niveau buurt

Niveau “straat” Profiel Shared space, 30 km zone. Materiaal Gebakken klinkers. Parkeren op eigen kavel, op straat of op (groene) pleintjes.

Haven

Profiel Dorpsstraat: 30 km weg met tussenberm en vrijliggend voet-/ fietspad. Straten maximaal 1:20. Verder shared space. Materiaal Gebakken klinkers.

Profiel Shared space, 30 km zone. Gemeenschappelijke parkeervoorzieningen Materiaal Gebakken klinkers.

Dijk

Profiel Parkway: 50 km weg met tussenberm en vrijliggend voet-/ fietspad. Straten maximaal 1:20. Materiaal Asfalt.

Profiel Parkeren binnen ensemble Materiaal Klinkers / asfalt.

Kreek

Profiel Doorgaande 50 km weg met tussenberm en vrijliggend voet-/ fietspad. Materiaal Straten maximaal 1:20, asfalt.

Profiel Ontsluitingslus 30 km vanaf de hoofdontsluiting, shared space. Materiaal Straten maximaal 1:20, asfalt.

Profiel Wooncluster aan pleintje aan het water. Materiaal Straten maximaal 1:20, klinkers. Parkeren in halfverharding of graskeien, tussen de bomen.

Mogelijke toepassing van halfverharding in Kreek

34


BERM

5.00m

var. 5m

FIETSPAD

RIJWEG

BOS

BOS

2.50m

GROEN

RIJWEG/ FIETSPAD

Rijweg: asfalt met ruwe afstrooilaag Voet-/fietspad: asfalt

GROEN

5.00m

TUIN

RIJWEG/ FIETSPAD

Asfalt

TUIN

5.00m

SHARED SPACE

TUIN

Klinkers en/of halfverharding

5.00m

TUIN 2.00m - 3.00m

Gebakken materiaal, gelijk niveau Principeprofielen (indicatief)


35

3.6


De vormgeving van strategische elementen en plekken moet in het inrichtingsplan nader worden uitgewerkt. Er is een gebiedsgerichte aanpak: Dorp, Kreek en Dijk zijn ook in de inrichting herkenbaar. Uitgangspunt is een duurzaam materiaalgebruik dat aansluit op de lokale identiteit van het gebied. Een aanzet hiertoe is in dit hoofdstuk reeds in de beschrijving van het groen, water en verharding gegeven. Per deelgebied zijn er ook verschillende kwaliteitsniveaus voor de inrichting van de openbare ruimte: de inrichting van plekken die van belang zijn voor de structuur op dorpsniveau, zoals het sluisplein en het dijkpark, kennen een hoger ambitieniveau als de inrichting van de plekken slechts dienen als ontmoetingpslek voor de straat. Dat betekent dat de inrichting soberder zal zijn. De plekken op structuurniveau hebben zowel een herkenningsfunctie als een ontmoetingsfunctie.

Strategische elementen en Niveau hoofdstructuur plekken

Niveaubuurt

Haven

Sluisplein/dorpsplein. Waterknooppunt. Centrale binnenhaven.


Dijk

Open ruimte.

Centraal hof.

Kreek

Waterknooppunt in Haven

36

Groen wegenknooppunt.

Niveau “straat”


Groen knooppunt in Kreek


plekken, haven sluisplein/dorpsplein, haven pleintjes, kreek speelterrein waterknooppunt wegenknooppunt speelplek informele speelplek / open ruimte Reevediep uitzichtpunt exploitatieplangrens



37

4

RELATIE OPENBAAR GEBIED EN UITGEEFBAAR

4.1

Relatie inrichting openbare ruimte en uitstraling woningen

De ruimtelijke kwaliteit van de woonbuurt wordt niet alleen bepaald door het landschappelijke raamwerk, maar ook door de wijze waarop de bebouwing zich manifesteert. er is een relatie tussen de uitstraling van de woningen en de inrichting van de openbare ruimte. Voor deze relatie zijn in het kader van het exploitatieplan van belang: De rooilijn en oriëntatie van de woningen; De overgang tussen privé en openbaar.

4.2

Rooilijn, oriëntatie van de woningen

De ongedwongenheid van Reeve Haven en Kreek wordt bereikt door de verspreiding van de verschillende types binnen het woningbouwprogramma over de (schier)eilanden en lobben. Toch hebben de eilanden/lobben een heldere en herkenbare structuur die tot uitdrukking komt in de oriëntatie van de woningen en de voor- en achterkanten.

De oriëntatie van de woningen -

-

-

In het ontwerp van het dorp Reeve is zoveel mogelijk rekening gehouden met een zuiden zuidwestorientatie van de kavels. Het grootste deel van de woningen ligt hierdoor gunstig voor het benutten van zonneenergie voor ruimteverwarming en voor het plaatsen van zonnepanelen. In Reeve Haven volgen de woningen de richting van de oevers en het tussenliggende water. Hierdoor ontstaat een heldere oriëntatie binnen elk (schier)eiland, die altijd verbonden is met het water; In het noordelijke deel van Reeve Haven is er in eerste instantie voor gekozen dwars op de lengterichting te verkavelen, zodat waterinhammen ontstaan en doorzichten naar het noordelijke landschap. In de uitwerking is de watergebondenheid zo groot mogelijk zijn, met de verkavelingstructuur kan flexibel worden omgegaan; In Reeve Kreek liggen de woningen met de achterzijde gegroepeerd rond een van de vele kreken; en rond de heuvel In Reeve Dijk zijn de woningen gesitueerd rond een inprikker vanaf de hoofdontsluiting, de buitenzijde kijkt uit over de dijk.

Ongedwongen gebruik van de (collectieve) openbare ruimte

38


Voor- en achterkanten De variatie van de verkaveling op de eilanden van Haven wordt nog eens versterkt door binnen de verschillende woonstraten en oevers ook afwisselend om te gaan met voor- en achterkanten en gebouwd en onbebouwd. De woning is soms direct aan de stoep of het plein gesitueerd, soms met een kleine voortuin of zelfs een diepe achtertuin. Soms staat de woning met de voeten in het water. In Reeve Kreek zijn de woningen die aan het water liggen met de achterzijde naar het water gekeerd. De structuur van de woningen volgt de grillige oeverlijn. De woonclusters van Dijk hebben een duidelijke voorzijde (binnengebied) en buitenzijde. De binnenruimte is collectief. De overgang naar buiten is of groen of gebouwd of met niveauverschil opgelost.

4.3

Erfgrenzen, de overgang privé-openbaar

De vormgeving van de overgangen dient in het vervolg nog nader uitgewerkt te worden. Het algemene beeld is als volgt: Reeve Haven, groene pitten en woonstraten: hagen aan voor- en zijkant; Rond de harde pitten: gebouwde erfscheidingen aan zijkant, voorkant gevel in rooilijn; Reeve Kreek: haag of groene erfafscheiding aan voor- en zijkant, en groene (bijv. braam, ondoordring baar), erfafscheiding aan de achterzijde wanneer deze grenst aan de (hoofd)ontsluiting. Deze kan dan in combinatie met de bomenweide worden vormgegeven. Reeve Dijk: gebouw of haag/groen (b.v. ondoordringbaar, braam) of niveauverschil. Ook de wateroevers zijn een duidelijk overgang tussen het prive en het openbare gebied. De verschillende wateroevers zijn in hoofdstuk 3 reeds nader beschreven.

4.4

Procesafspraak

De overgangen van privé naar openbaar gebied, leert de ervaring, zijn zeer kwetsbaar in de realisering en in stand houding, en zijn voor alle bewoners zeer beeldbepalend. Voor het totale aanzicht van Reeve is het van groot belang dat deze overgangen zorgvuldig worden ontworpen en worden gerealiseerd. Het is noodzakelijk om de te realiseren erfafscheidingen bij de eerste aanleg te laten beoordelen door een supervisor.

Aanplant van hagen als erfgrenzen bij middenzone Reeve Kreek


39

Colofon Dit Kwaliteitsdocument Openbare Ruimte is onderdeel van het Exploitatieplan Kampen Reeve en is samengesteld uit documenten van het ontwerpteam (Bureau Alle Hosper (Sweden) (stedenbouw), REDscape (landschap), Vandkunsten and Friis&Möltke (architects) door HzA stedebouw & landschap.

HzA stedebouw & landschap Schuijteskade 14 1621 DE HOORN T 0229 216757 M [email protected] W www.hzabv.nl

Hoorn, maart 2013

40


Bomenwei als nieuwe identiteit van Kampen Reeve


41

42


BIJLAGE 10 AANDUIDING ZONE GELUIDHINDER GEBIED 1- HAVEN EN GEBIED 2-KREEK


tbv GREX berekening

Totaal 6.2.4.b Kosten grondwerken BRM

2016,202

100.000

m3

2,75

275.000

0 0 1.818.182 0 0 0 0 282.983 3.089.682 2.671.136 827.107 594.000

275.000

Gemeente

0,00 0,00 3,87 0,00 0,00 0,00 0,00 1,10 8,53 5,50 2,30 1,65

5.086.065 990.439

9.283.090

m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3

5,50 3,85

Afwerking onderwater taluds Afwerking onderwater taluds subtotaal onderwater taluds

2016-2026 2017-2027 2023-2027 2019 2017-2019

2019

0 2.327.000 195.000 470.000 1.662.000 270.000 146.551 37.362 257.257 362.426 485.661 360.000 360.000

m3 m3

Ophogen Ophogen woongebied inclusief binnendijks deel provincie Aftrek binnendijks deel dijk, aanleg door en voor rekening van de provincie Aftrek klimaatdijk 1 : 18, aanleg door provincie, voor rekening van de gemeente Totaal benodigd door gemeente om op te hogen (excl. cunetten) Beschikbaar klei / veen vanuit Reeve, na oxydatie (eenheidsprijs opgenomen in ontgraven) Beschikbaar klei / veen vanuit cunetten Reeve, na oxydatie (eenheidsprijs opgenomen in ontgraven) Beschikbaar zand vanuit Reeve (eenheidsprijs opgenomen in ontgraven en verwerken) Beschikbaar zand vanuit Reeve t.b.v. cunetten (van depot naar cunet) Na aanleg klimaatdijk, te verwerven en verwerken zand van elders afkomstig Na aanleg klimaatdijk, te verwerven en verwerken zand/klei/veen (na oxydatie), afkomst van elders Na aanleg klimaatdijk, te verwerven en verwerken zand/klei/veen (na oxydatie), van provincie Verwerkingskosten gemeente (profilering) ten aanzien van zand/klei/veen van provincie subtotaal Ophogen

0 924.739 257.257

Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente

119.251

subtotaal

705.100

subtotaal

22.486.251

subtotaal

6.076.504

64.251 55.000

berekend

529.100 66.000 110.000

berekend

21.993.848 0 0 492.403

berekend

2016-2026 2017-2029

64.251,00 55.000

prijs/eenheid

0,50 0,06 110.000

prijs/eenheid

21.993.848 0 0 492.403

prijs/eenheid

Gemeente Gemeente

post post

eenheid

m2 m2 st

eenheid

post post post post

eenheid

Ontgraven water Ontgraven en verwerken grond/zand binnendijks Ontgraven cunetten, verwerken uitkomende specie in directe omgeving subtotaal Ontgraven water

0,0 1 1

aantal

1.056.446 1.056.446 1 0,0

aantal

1 1 1 1

aantal

boekwaarde 2013

fasering

2013 2013 2015

fasering

2013,2018

Boekwaarde

fasering

Saneringen Onderzoek/Sanering Saneringen PM bedragen subtotaal Saneringen

kostenfactor x renteverliesfactor

6.2.4.b Kosten grondwerken BRM

Totaal 6.2.4.a Kosten onderzoek

Onderzoeken Archeologische onderzoeken Milieukundige onderzoeken, nieuw Milieukundige onderzoek te betalen aan de provincie subtotaal Onderzoeken


6.2.4.a Kosten onderzoek

Totaal 6.2.3 Inbrengwaarde

Inbrengwaarde gronden Inbrengwaarden gronden Waarde te slopen opstallen Vrijmaken gronden Sloop, verwijdering en verplaatsing subtotaal Inbrengwaarde gronden


6.2.3 Inbrengwaarde


Gemeente Gemeente

3

gemeente gemeente gemeente

2

gemeente gemeente gemeente gemeente

1

Gemeente

Kosten (excl. BTW)

BIJLAGE 11 DETAILUITWERKINGEN RAMINGEN KOSTEN EXPLOITATIEOPZET

15.753.845

totaal

705.100

totaal

22.486.251

totaal

15.753.845

275.000

0 0 1.818.182 0 0 0 0 282.983 3.089.682 2.671.136 827.107 594.000

5.086.065 990.439

64.251 55.000 0

totaal nominaal bedrag

705.100

529.100 66.000 110.000


22.486.251

21.993.848 0 0 492.403



2017 2017 2017 2017 2017-2020 2017-2020 2018 2018

2017-2031 2017-2031 2017-2031 2017-2031

Buitenhaven/Buitendijks 2.5 Kade langs dorpse infrastructuur (stalen damwand met betonnen deksleuf en talud) Taludoplossing 1 Taludoplossing 2 Verharding toegangsweg, pad naar steigers en parkeerterrein Groenverharding overig terrein Steigers in havenkom Overige inrichting havenkom Overige inrichting parkeerplateau subtotaal Buitenhaven/Buitendijks

Huisaansluitingen Woningbouw gebied 1- Haven (West) Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) Woningbouw gebied 3- Dijk Woningbouw gebied 2- Kreek subtotaal Huisaansluitingen

Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente

Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente

2027-2029 2017-2029 2019-2029 2017-2029 2017-2029 2017-2026 2017-2026

2019,2025 2019 2019 2025 2025 2029 2029

2020-2029

2017-2028 2025 2017-2028 2017-2028

2019,2021

2019,2024 2019

fasering

Reeve 1.2 A Natuurlijk profiel (talud en plasberm met riet) 1.4 Beschermde rietoever incl. aanlegsteiger op kop van schiereilanden 1.5 Aanmeerkade achter woningen en korte stukken park (kunststof damwand met houten afwerking) 1.6 Parkoevers (taluds voorzien van kraagstuk met stortsteen) 2.5 Kade langs dorpse infrastructuur (stalen damwand met betonnen deksleuf en talud) 2.6 Kade achter woning met geringe ruimte tussen woning en kade (stalen damwand zonder afdekking of afw 2.7 Metselwerkkade langs hoofdvaart (stalen damwand zonder afdekking of afwerking) 2.8 Kade i.c.m. helofytenfilter (incl. inplanten 2.377 m2 helofytenfilter) subtotaal Beschoeiingen

Beschoeiingen

Verhardingen Planstructuur -Verharding hoofdweg algemeen slaperviaduct - aansluiting N50 '-Verharding hoofdweg algemeen Woningbouw gebied 3- Dijk naar onderhoudsweg langs Hanzespoorlijn Woningbouw gebied 1- Haven (West) Wegverkeer Woningbouw gebied 1- Haven (West) Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) Wegverkeer Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) (868 m2 op brug, boven water) Wegverkeer Haventerrein (binnenhaven) Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) Woningbouw gebied 1- Haven DWA Woningbouw gebied 1- Haven HWA Woningbouw gebied 3- Dijk Wegverkeer Woningbouw gebied 3- Dijk Woningbouw gebied 2- Kreek Wegverkeer Woningbouw gebied 2- Kreek Woningbouw gebied 2- Kreek DWA Lob 1 Woningbouw gebied 2- Kreek HWA Lob 1 Woningbouw gebied 2- Kreek DWA Lob 2 Woningbouw gebied 2- Kreek HWA Lob 2 Woningbouw gebied 2- Kreek DWA Lob 3 Woningbouw gebied 2- Kreek HWA Lob 3 subtotaal Verhardingen


6.2.4.c Kosten voorzieningen BRM


Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente

Gemeente


Gemeente

Gemeente Gemeente

4

0,0 141 541 209 409,0

0,0 171 390 94 2687 4848 875 1 1

0,0 0 546 3545 3077 1418 1575 437 1509

37.192 1 1 1 1 1 1

1.347

26.475 4.623 1 1

4.658

7.785 10.486

0,0

aantal

woning woning woning woning

m1 m1 m1 m2 m2 m2 post post

m1 m1 m1 m1 m1 m1 m1 m1

m2 pst pst pst pst pst pst

m2

m2 m2 pst pst

m2

m2 m2

eenheid

280,50 280,50 280,50 280,50

774,18 561,00 561,00 140,25 84,15 841,50 56.100,00 56.100,00

100,98 729,30 594,66 224,40 774,18 1.626,90 1.683,00 2.244,00

69,55 569.400,98 141.838,28 681.049,51 154.069,73 686.497,38 135.405,85

13,97

13,97 13,97 870.280,98 415.232,79

13,97

53,41 54,61

prijs/eenheid

39.551 151.751 58.625 114.725

132.385 218.790 52.734 376.852 407.959 736.313 56.100 56.100

0 398.198 2.108.070 690.479 1.097.787 2.562.368 735.471 3.386.196

2.586.807 569.401 141.838 681.050 154.070 686.497 135.406

18.816

369.827 64.578 870.281 415.233

65.067

415.775 572.617

berekend

364.652

2.037.233

10.978.569

7.747.263

subtotaal

totaal

39.551 151.751 58.625 114.725

132.385 218.790 52.734 376.852 407.959 736.313 56.100 56.100

0 398.198 2.108.070 690.479 1.097.787 2.562.368 735.471 3.386.196

2.586.807 569.401 141.838 681.050 154.070 686.497 135.406

18.816

369.827 64.578 870.281 415.233

65.067

415.775 572.617



Gemeente Gemeente Gemeente

Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente

Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente


Gemeente Gemeente

5

Gemeente

Gemeente


Gemeente

Verhardingen Planstructuur -Verharding hoofdweg algemeen slaperviaduct - aansluiting N50 '-Verharding hoofdweg algemeen Woningbouw gebied 3- Dijk naar onderhoudsweg langs Hanzespoorlijn Woningbouw gebied 1- Haven (West) Wegverkeer Woningbouw gebied 1- Haven (West) Parkeerplaats Woningbouw gebied 1- Haven (West) LV paden/pleinen Woningbouw gebied 1- Haven (West) Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) Wegverkeer Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) (868 m2 op brug, boven water) Wegverkeer Haventerrein (binnenhaven) Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) Fietspad Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) Parkeerplaats Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) Parkeerplaats Haventerrein (binnenhaven) Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) LV paden/pleinen Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) (1.038 m2 hoogwaardig) Woningbouw gebied 3- Dijk Wegverkeer Woningbouw gebied 3- Dijk Fietspad Woningbouw gebied 3- Dijk Parkeerplaats Woningbouw gebied 3- Dijk Verharding Woningbouw gebied 3- Dijk Parkeerplaatsen Woningbouw gebied 3- Dijk Woningbouw gebied 2- Kreek Wegverkeer Woningbouw gebied 2- Kreek Fietspad Woningbouw gebied 2- Kreek Parkeerplaats Woningbouw gebied 2- Kreek subtotaal Verhardingen


6.2.4.c Kosten voorzieningen WRM

Totaal 6.2.4.c Kosten voorzieningen BRM

2020-2032 2020-2032 2020-2032

2021-2032 2021-2032 2021-2032 2021-2032 2021-2032

2018-2032 2025 2018-2032 2018-2032 2018-2032 2018-2032

2018-2032 2018-2032 2018-2032

2020,2025 2020

fasering

37192 4997 2452

1347 3408 288 8279 1125

26475 4623 1444 4883 450 16504

4658 1767 6983

7.785 10.486

aantal

1

1

1 1 1 1 1 1 1 1

m2 m2 m2

m2 m2 m2 m2 m2

m2 m2 m2 m2 m2 m2

m2 m2 m2

m2 m2

eenheid

stuks

stuks

stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks

52,04 76,30 78,54

91,73 76,30 78,54 91,73 78,54

91,73 91,73 78,54 78,54 78,54 56,10

91,73 78,54 56,10

39,25 31,35

prijs/eenheid

55.539,00

1.253.835,00

1.081.391,17 347.679,75 144.709,95 402.180,90 246.194,85 272.225,25 268.747,05 161.624,10

4.828.680,00

1.935.411 381.251 192.580

123.567 260.017 22.620 759.472 88.358

2.428.677 424.090 113.412 383.511 35.343 925.874

427.300 138.780 391.746

305.542 328.722

berekend

55.539

1.253.835

1.081.391 347.680 144.710 402.181 246.195 272.225 268.747 161.624

4.828.680

9.666.273

subtotaal

4.234.127

2025

2027

2021 2024 2025 2026 2026 2027 2018 2018

stuks

110.000 275.000

Bruggen en duikers Bruggen Gebied 1- Haven (West en Centrum) (1) Beweegbare autobrug bij de sluis (2) Niet beweegbare autobrug (185 m2) (3) Niet beweegbare fietsbrug (77 m2) (4) Niet beweegbare autobrug (214 m2) (5) Niet beweegbare autobrug (131 m2) (6) Beweegbare fietsbrug doorgaande vaart (115 m2) (7) Niet beweegbare autobrug (143 m2) (8) Niet beweegbare autobrug (86 m2) Bruggen Overig (9) Niet beweegbare brug in ontsluitingsweg naar strand (447 m2) Duikers (10) Duiker in het Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) (lengte 15 m1 doorsnede 2 m1) subtotaal Bruggen en duikers

1

110.000,00 275.000,00

4.828.680

2021

stelpost stelpost 385.000

1,0 1,0 0,0

268.784 37.413 230.386

Kunstwerken Sluizen Sluis (8 * 50) subtotaal Sluizen

2017 2017-2029

85,33 37.413,09 127,99

Aansluiting bovenwijkse infrastructuur Aansluiting bovenwijkse infrastructuur (algemeen) Kabels en leidingen (algemeen) subtotaal Aansluiting bovenwijkse infrastructuur

m1 stuks m1

Gemeente Gemeente

3150 1 1800 536.583

2017 2017 2017

Tijdelijk riool en persleiding Tijdelijk riool,DWA persleiding d=125 mm Tijdelijk riool, pompput cap. 10 m3/uur Hoofd Persleiding, (plus wijziging, extra 50%, d=160 mm tov d=125 mm) subtotaal Tijdelijk riool en persleiding


totaal

31.112.107

1.935.411 381.251 192.580

123.567 260.017 22.620 759.472 88.358

2.428.677 424.090 113.412 383.511 35.343 925.874

427.300 138.780 391.746

305.542 328.722


31.112.107

55.539

1.253.835

1.081.391 347.680 144.710 402.181 246.195 272.225 268.747 161.624

4.828.680

110.000 275.000

268.784 37.413 230.386


Gemeente

6

Totaal 6.2.4.d Kosten maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen

Flora/Fauna Maatregelen bescherming/verplaatsing gruttoparen subtotaal Flora/Fauna


6.2.4.d Kosten maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen

Totaal 6.2.4.c Kosten voorzieningen WRM

2015

fasering

1.056.446

aantal

m2

eenheid

stelpost

0,31

prijs/eenheid

280.500,00

324.500

berekend

280.500

324.500

subtotaal

280.500

1

2017-2029

63.281 242.801 93.799 183.559

Nutsvoorzieningen Stelpost zinkers etc. t.b.v. nutsvoorzieningen Woningbouw gebied 1- Haven subtotaal Nutsvoorzieningen

448,80 448,80 448,80 448,80

5.719.994

Gemeente

woningen woningen woningen woningen

1.074.535 106.310 1.790.892 322.295 42.356 40.392

380.919 194.891 58.625 380.919 68.498 42.356 20.196

431.016 296.096 37.868

377.974 53.856

583.440

141 541 209 409

11,22 280,50 28,05 168,30 280,50 1.122,00

11,22 11,22 280,50 28,05 168,30 280,50 1.122,00

28,05 729,30 280,50

28,05 280,50

2017-2031 2017-2031 2017-2031 2017-2031

m2 bomen m2 bomen bomen bomen

m2 m2 bomen m2 bomen bomen bomen

m2 bomen bomen

m2 bomen

Micro milieu Micro milieu Woningbouw gebied 1- Haven West Micro milieu Woningbouw gebied 1- Haven Centrum Micro milieu Woningbouw gebied 3- Dijk Micro milieu Diversen subtotaal Micro milieu

95769,6 379 63846,4 1915 151 36

33950 17370 209 13580 407 151 18

15366 406 135

13475 192



Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente


Gemeente Gemeente

Groen Woningbouw gebied 1- Haven (West) Groen Woningbouw gebied 1- Haven (West) 2018-2032 Bomen 100% in groen 2018-2032 Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) Groen Woningbouw gebied 1- Haven (Centrum) (2.987 m2 speelgroen) 2018-2032 Bomen 75% in verharding 2018-2032 Bomen 25% in groen 2018-2032 Woningbouw gebied 3- Dijk Groen Woningbouw gebied 3- Dijk gras, 50% geen bomen 2021,26,30 Groen Woningbouw gebied 3- Dijk open bomenweide, 30%, gecorrigeerd met -3.000 m2 (toegevoegd aan uitg 2021,26,30 Bomen in open bomenweide (1 boom/woning) 2021,26,30 Groen Woningbouw gebied 3- Dijk besloten bomenweide, 20% 2021,26,30 Bomen in besloten bomenweide (3 stuks/100m2) 2021,26,30 Bomen berken 2021,26,30 Bomen solitair 2021,26,30 Woningbouw gebied 2- Kreek Groen Woningbouw gebied 2- Kreek open bomenweide, 60% 2012,27,30 Bomen in open bomenweide 2012,27,30 Groen Woningbouw gebied 2- Kreek besloten bomenweide, 40% 2012,27,30 Bomen in besloten bomenweide (3 stuks/100m2) 2012,27,30 Bomen berken 2012,27,30 Bomen solitair 2012,27,30 subtotaal Groen

324.500

totaal

16.250.207

324.500

324.500


16.250.207

280.500

63.281 242.801 93.799 183.559

1.074.535 106.310 1.790.892 322.295 42.356 40.392

380.919 194.891 58.625 380.919 68.498 42.356 20.196

431.016 296.096 37.868

377.974 53.856


Totaal 6.2.6 g t/m j Plankosten

Plankostenscan Plankostenscan Subtotaal plankostenscan


6.2.6 g t/m j Plankosten

Totaal kosten (nominaal)

Gemeente

9

Kosten m.b.t. gronden buiten het exploitatiegebied Inrichten speelvelden Uiterwaarden Geluidsscherm 2 m1 hoog langs spoor (niet achter de boothuizen) 2.5 Kade langs dorpse infrastructuur (stalen damwand met betonnen deksleuf en talud) 2.7 Metselwerkkade langs hoofdvaart (stalen damwand zonder afdekking of afwerking) Houten vlonder Verharding Kruin Verharding toegangsweg Trappartijen Kruin-Houten Vlonder Houten vlonder (oostzijde haven) Trappartijen Kruin-Houten Vlonder subtotaal Kosten m.b.t. gronden buiten het exploitatiegebied

Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente

Totaal 6.2.4.e Kosten m.b.t.gronden buiten het exploitatiegebied

Bovenwijks 3. Weg slaperviaduct-aansluiting N50 Provincie 4. Fietspad over binnenkruin van by-pass dijk 5. Nieuwedijksebrug over by-pass 6. Voetfietstunnel onder Hanzespoorlijn en N50 (obv Nota Kostenverhaal) 7. Fietspad tussen spoorstation en woongebied Reeve (obv Nota Kostenverhaal) 8. Stationsplein/Busstation (obv Nota Kostenverhaal) subtotaal Bovenwijks


6.2.4.e Kosten m.b.t.gronden buiten het exploitatiegebied


7

2013

fasering

2017,2022 2021 2017 2021 2018 2018 2017 2017 2018 2018

2017 2016 2014 2014 2016 2014

fasering

1

aantal

3 630 228 32 984 1847 439 1 1425 2 0,0

1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0,0

aantal

post

eenheid

stelpost m1 m1 m1 m2 m2 m2 stuks m2 stuks

post post post post post post

eenheid

18.788.736,53

prijs/eenheid

27.500,00 1.444,58 774,18 1.683,00 280,50 84,15 140,25 22.440,00 280,50 22.440,00

1.126.427,65 100.761,69 839.030,94 4.388.411,00 186.406,85 14.500,00

prijs/eenheid

18.788.737

berekend

82.500 910.082 176.513 53.856 276.012 155.425 61.570 22.440 399.713 44.880

1.126.428 100.762 839.031 4.388.411 186.407 14.500

berekend

18.788.737

subtotaal

2.182.991

6.655.539

subtotaal

18.788.737

18.788.737


8.838.530

82.500 910.082 176.513 53.856 276.012 155.425 61.570 22.440 399.713 44.880

1.126.428 100.762 839.031 4.388.411 186.407 14.500


114.259.277 114.259.277

18.788.737

totaal

8.838.530

totaal


3 3 3 3



6.2.3 Inbrengwaarde tbv GREX berekening kostenfactor x renteverliesfactor

5 5 5 5




4 4 4 4





1.1 Eigendom Eigendom Eigendom Eigendom

Art 6.2.3 Bro

1

Eigendom 4



Art 6.2.3 Bro

1

Eigendom 5



Art 6.2.3 Bro

1

Eigendom 3

2013,2018

2013

fasering

2013,2018

fasering

0,0 1 1 1 1

aantal

0,0 1 1 1 1

aantal

0,0 1 1 1 1

aantal

post post post post

eenheid

post post post post

eenheid

post post post post

eenheid

430.988 0 0 4.789

prijs/eenheid

prijs/eenheid

1.110.825 0 0 12.343

prijs/eenheid

430.988 0 0 4.789

berekend

384.120 0 0 4.268

berekend

1.110.825 0 0 12.343

berekend

435.777

subtotaal

388.388

subtotaal

1.123.168

subtotaal

435.777

435.777

totaal

388.388

388.388

totaal

1.123.168

1.123.168

totaal

435.777

435.777

430.988 0 0 4.789


388.388

388.388

384.120 0 0 4.268


1.123.168

1.123.168

1.110.825 0 0 12.343



6 6 6 6




7 7 7 7





Eigendom Eigendom Eigendom Eigendom

Art 6.2.3 Bro

1

Eigendom 7


Eigendom Eigendom Eigendom Eigendom

Art 6.2.3 Bro

1

Eigendom 6

2013,2018

2013

2013,2018

2013

fasering

0,0 1 1 1 1

aantal

0,0 1 1 1 1

aantal

post post post post

eenheid

post post post post

eenheid

prijs/eenheid

474.908 0 0 5.277

prijs/eenheid

62.798 0 0 698

berekend

474.908 0 0 5.277

berekend

63.496

subtotaal

480.185

subtotaal

63.496

63.496

totaal

480.185

480.185

totaal

63.496

63.496

62.798 0 0 698


480.185

480.185

474.908 0 0 5.277



Totaal Woningbouw gebied 2- Kreek

Grondgebonden Kavel P.O. Bos type 1 (lobben) Gebied 2- Kreek Kavel P.O. Bos type 2 (verspreid) Gebied 2- Kreek Kavel P.O. Losse Garage Gebied 2- Kreek Kavel P.O. Vaste Garage Gebied 2- Kreek Kavel P.O.Marina Gebied 2- Kreek Kavel P.O. Marina uitgeefbaar water Gebied 2- Kreek Kavel P.O. Marina Gebied 2- Kreek Kavel P.O. Marina uitgeefbaar water Gebied 2- Kreek totaal Grondgebonden

opbrengstenfactor x renteopbrengstenfactor


35.696,0 4.921,0 11.598,0 20.844,0 29.184,0 4.936,0 51.548,0 8.967,0

m2 uitgeefbaar

320,4 270,1 39,6 5,4 44,6

Grondgebonden Vrijstaand Projectmatig met garage Gebied 3- Dijk Twee onder één kap met garage Gebied 3- Dijk Uitgeefbaar Verharding Gebied 3- Dijk Uitgeefbaar Parkeerplaatsen Gebied 3- Dijk Uitgeefbaar Groen Gebied 3- Dijk totaal Grondgebonden

Totaal Woningbouw gebied 3- Dijk

71,1

woning m2 bvo

171,6 337,8 247,1 215,8 175,2 365,5 265,6 211,5 212,6 45,5 164,4 42,8 138,9

44,8 70,2 44,9

kavel grootte m2

28,0% 15,4%

342.000 197.000

stichtingskosten v.o.n.incl. btw

475.200 391.300

375.400

grondkosten quote

30,2% 33,1%

25,0%

grondkosten quote

22,7% 27,1% 28,0% 27,9% 22,7% 27,1% 28,0% 27,9% 28,0%

19,9% 23,3% 19,9%

grondkosten quote

289.000 398.000 365.000 295.000 289.000 398.000 365.000 295.000 380.000

290.200 366.700 290.200


v.o.n


Appartementen Appartementen duur incl. P-garage Gebied 3- Dijk totaal Appartementen



Totaal Woningbouw gebied 1- Haven

Grondgebonden Vrijstaand Herenhuis Gebied 1- Haven Vrijstaand Projectmatig met garage Gebied 1- Haven Twee onder één kap met garage Gebied 1- Haven Twee onder één kap zonder garage Gebied 1- Haven Vrijstaand Herenhuis Gebied 1- Haven Vrijstaand Projectmatig met garage Gebied 1- Haven Twee onder één kap met garage Gebied 1- Haven Twee onder één kap zonder garage Gebied 1- Haven Marina Groot Gebied 1- Haven Marina Groot uitgeefbaar water Gebied 1- Haven Marina Klein Gebied 1- Haven Marina Klein uitgeefbaar water Gebied 1- Haven Rijwoning Sociaal Gebied 1- Haven totaal Grondgebonden

Appartementen Appartementen middelduur incl. P-garage Gebied 1- Haven Appartementen duur incl. P-garage Gebied 1- Haven Appartementen middelduur incl. P-garage Gebied 1- Haven totaal Appartementen



Totaal woningen

C

B

A

Gemeente

Opbrengsten (excl. BTW)

360 360 360 360 360 156 360 159

prijs per m2 bvo excl. btw

290 297

1.091

prijs per m2 bvo excl. btw

315 264 342 316 309 244 318 322 413 211 481 224 180

1.066 1.004 1.065

prijs per m2 excl. btw

BIJLAGE 12 DETAILUITWERKINGEN RAMINGEN OPBRENGSTEN EXPLOITATIEOPZET

prijs per kavel excl. btw

118.700 106.900

77.600


54.100 89.100 84.400 68.100 54.100 89.100 84.400 68.100 87.900 9.600 79.100 9.600 25.000

47.800 70.500 47.800

prijs per kavel vrij van btw

57.558.959 119.636.333

385,50 1.206,76

12.850.560 1.771.560 4.175.280 7.503.840 10.506.240 768.000 18.557.280 1.426.199 57.558.959

71,38 12,00 27,57 48,37 80,00 80,00 146,18 148,41 385,50

totaal excl.btw

21.288.000

aantal woningen kavels

15.933.600

15.933.600 209,00

119.636.333

57.558.959

12.850.560 1.771.560 4.175.280 7.503.840 10.506.240 768.000 18.557.280 1.426.199 57.558.959

21.288.000 CHECK totaal nominaal bedrag

9.733.400 6.200.200

5.354.400 5.354.400

9.733.400 6.200.200

5.354.400 5.354.400

40.789.374 CHECK totaal nominaal bedrag

1.460.700 356.400 619.496 136.200 7.918.617 3.300.264 4.051.200 1.498.200 6.336.711 615.264 5.687.290 620.832 1.463.000 34.064.174

1.529.600 3.666.000 1.529.600 6.725.200


82,00 58,00 209,00 209,00 209,00 140,00

69,00 69,00

totaal excl.btw

40.789.374

612,26

aantal woningen

1.460.700 356.400 619.496 136.200 7.918.617 3.300.264 4.051.200 1.498.200 6.336.711 615.264 5.687.290 620.832 1.463.000 34.064.174

1.529.600 3.666.000 1.529.600 6.725.200

totaal excl.btw

27,00 4,00 7,34 2,00 146,37 37,04 48,00 22,00 72,09 64,09 71,90 64,67 58,52 496,26

32,00 52,00 32,00 116,00

aantal woningen


Totaal Subsidies/bijdragen derden

Bijdrage waterschap per m2 retentieoppervlak Bijdrage waterschap per m2 grondwerk retentieoppervlak Bijdrage 1. Weg slaperviaduct-aansluiting N50 GREX Bijdrage 2.(vaste) Brug (kunstwerk 1) in weg slaperviaduct-aansluiting N50



Totaal Programma Commercieel

Hotel bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven Buurtwinkel bebouwd Gebied 1- Haven Horeca bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven Boothuizen (binnenhaven) Gebied 1- Haven Te verkopen ligplaatsen collectief in buitenhaven



Totaal Programma Maatschappelijk

School bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven Kerk bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven Buurtcentrum Gebied 1- Haven



Totaal Woningbouw gebied 1- Haven

Vrijstaand Projectmatig met garage Gebied 1- Haven Marina Groot Gebied 1- Haven Marina Groot uitgeefbaar water Gebied 1- Haven Marina Klein Gebied 1- Haven Marina Klein uitgeefbaar water Gebied 1- Haven Rijwoning Sociaal Gebied 1- Haven totaal Grondgebonden

Grondgebonden Vrijstaand Herenhuis Gebied 1- Haven Twee onder één kap met garage Gebied 1- Haven Twee onder één kap zonder garage Gebied 1- Haven Vrijstaand Herenhuis Gebied 1- Haven



Totaal woningen

A


Eigendom 3

Totaal

H

G

F

365,5 212,6 45,5 164,4 42,8 138,9

171,6 247,1 215,8 175,2

kavel grootte m2

v.o.n

28,0% 15,4%

342.000 197.000

22,7% 28,0% 27,9% 22,7%

grondkosten quote

27,1% 28,0%

m2 m2 post post

eenheid

280,00 280,00 280,00 95,15

prijs per m2 uitgeefbaar uitgeefbaar

168,00 168,00 168,00


398.000 380.000

289.000 365.000 295.000 289.000


40.000 40.000 1 1

aantal

27,30 220,0

aantal

prijs per m2 b.v.o.

244 413 211 481 224 180

315 342 316 309


4,30 1,00 104.821 133.822

bedrag

10.000,00 13.000

prijs per stuk

aantal m2 b.v.o.

0 0 0 0

89.100 87.900 9.600 79.100 9.600 25.000

54.100 84.400 68.100 54.100

prijs per kavel vrij van btw

aantal m2

3.635 600 392 2.869 0

aantal m2 uitgeefbaar uitgeefbaar

2.541 1.052 576


totaal

5.893.726

5.893.726

69,74 69,74

174.636 871.089 171.936 3.013.710 435.168 62.000 5.893.726

432.800 562.104 136.200 34.083

totaal excl.btw

1,96 9,91 17,91 38,10 45,33 2,48 69,74

8,00 6,66 2,00 0,63

aantal woningen

5.893.726

5.893.726

174.636 871.089 171.936 3.013.710 435.168 62.000 5.893.726

432.800 562.104 136.200 34.083


119.636.333 125.215.901

450.643

450.643 CHECK

172.000 40.000 104.821 133.822

172.000 40.000 104.821 133.822

totaal

4.428.534

4.428.534


1.017.800 168.000 109.760 272.974 2.860.000

nominaal bedrag

1.017.800 168.000 109.760 272.974 2.860.000

totaal

700.392

700.392 totaal

426.888 176.736 96.768

nominaal bedrag

426.888 176.736 96.768

totaal



Boothuizen (binnenhaven) Gebied 1- Haven Havengerelateerde bedrijvigheid Gebied 1- Haven Werfgebouw (binnenhaven) Gebied 1- Haven




Kerk bebouwd plus onbebouwd Gebied 1- Haven




Grondgebonden Kavel P.O. Vaste Garage Gebied 2- Kreek totaal Grondgebonden



Totaal

Totaal woningen

C

Eigendom 5

Totaal

G

F

655,0

kavel grootte m2

0

11,70


aantal

prijs per m2 b.v.o.

grondkosten quote

86,93 150,00 150,00


168,00


360


10.000,00

aantal m2 b.v.o.

aantal m2 b.v.o.

235.800


1.346 3.948 552


1.870


5.893.726

235.800

235.800

235.800

1,63 1,63

235.800 235.800

totaal excl.btw

1,63 1,63

aantal woningen

792.026

792.026

235.800

235.800

235.800

235.800 235.800

bedrag

totaal

6.999.912

117.026 592.200 82.800

nominaal bedrag

117.026 592.200 82.800

totaal

314.160

314.160

totaal

314.160

nominaal bedrag

314.160

totaal

totaal


Eigendom 4


Grondgebonden Kavel P.O. Bos type 1 (lobben) Gebied 2- Kreek Kavel P.O. Losse Garage Gebied 2- Kreek Kavel P.O. Marina Gebied 2- Kreek Kavel P.O. Marina uitgeefbaar water Gebied 2- Kreek totaal Grondgebonden



Totaal


Eigendom 7

Totaal


Eigendom 6

Totaal

Totaal woningen

C



0 0 0 0



4.189,0 176,0 4.581,0 630,0

Uitgeefbaar m2


grondkosten quote

360 360 360 159



0

0

3.320.761

3.320.761

3.320.761

21,87 21,87

1.508.040 63.360 1.649.160 100.201 3.320.761

totaal excl.btw

8,62 0,43 12,82 10,59 21,87

aantal woningen kavels

0

0

3.320.761

3.320.761

3.320.761

1.508.040 63.360 1.649.160 100.201 3.320.761



Percentage toebedeeld

100%

371.117 m2 35,13%

subtotaal uitgeefbare ruimte percentage uitgeefbare ruimte

100%

23.415 47%

25.955 53%

685.330 m2 64,87%

subtotaal openbare ruimte percentage openbare ruimte

100%

656 4%

16.416 96%

656 407 16.009

656 656

0 0

23.415 7.754 18.201

15.708 15.708

5.845 5.845

0 0

12.864 3.145 16.009

407 407

17.072

17.072

m2 m2

m2 m2

1.862 1.862

11.194 7.007 18.201

7.754 7.754

49.370

2% Eigendom 5

49.370

351.737 351.737

13.341 13.341

m2 m2

m2 m2 m2

m2 m2

1.056.446 m2

Eigendom 3

5%


subtotaal netto exploitatiegebied 1.056.446 m2 waarvan opp perc - uitgeefbaar 371.117 m2 35% - verharding 145.821 m2 14% - groen/water 539.509 m2 51%

Woningbouw - uitgeefbaar Bruto

Programma Commercieel - uitgeefbaar Bruto

6.039 6.039

292.812 246.698 539.509

Groen en Water - water - groen Bruto

Programma Maatschappelijk - uitgeefbaar Bruto

145.821 145.821

Verhardingen - verharding Bruto

Plangebied totaal

Ruimtegebruik totaal en per eigendom

BIJLAGE 13 OVERZICHT RUIMTEGEBRUIK PER EIGENDOM BIJLAGE 13.1 2%

100%

9.576 50%

9.579 50%

9.576 3.252 6.327

19.155

9.576 9.576

0 0

0 0

1.433 4.894 6.327

3.252 3.252

19.155

Eigendom 4

2%

100%

0 0%

21.107 100%

0 0 21.107

21.107

0 0

0 0

0 0

20.326 781 21.107

0 0

21.107

Eigendom 6

0%

100%

0 0%

2.791 100%

0 0 2.791

2.791

0 0

0 0

0 0

2.791 0 2.791

0 0

2.791

Eigendom 7

90%

100%

337.470 36%

609.482 64%

337.470 134.408 475.074

946.951

325.797 325.797

7.496 7.496

4.177 4.177

244.204 230.871 475.074

134.408 134.408

946.951

Gemeente

100%

371.117

685.330

371.117 145.821 539.509

1.056.446

351.737 351.737

13.341 13.341

6.039 6.039

292.812 246.698 539.509

145.821 145.821

1.056.446

totaal



BIJLAGE 13.2 RUIMTEGEBRUIK TOTAALOVERZICHT


BIJLAGE 13.3

EIGENDOM 3 TOTAAL


BIJLAGE 13.4

EIGENDOM 3 RUIMTEGEBRUIK


BIJLAGE 13.5

EIGENDOM 3 OPBRENGSTEN


BIJLAGE 13.6

EIGENDOM 5 TOTAAL


BIJLAGE 13.7



BIJLAGE 13.8



BIJLAGE 13.9

EIGENDOM 4 TOTAAL


BIJLAGE 13.10



BIJLAGE 13.11



BIJLAGE 13.12

EIGENDOM 6 TOTAAL


BIJLAGE 13.13



BIJLAGE 13.14

EIGENDOM 7 TOTAAL


BIJLAGE 13.15



BIJLAGE 14 TAXATIERAPPORT INBRENGWAARDEN Bijlage 14A taxatierapport

GRONDBELEID ADVIESBUREAU BV

Kerkstraat 54 Postbus 5715 3290 AA Strijen Tel. 078 674 94 94 Fax 078 674 94 00 [email protected] www.overwater.nl

TAXATIE INBRENGWAARDEN van gronden die onderdeel uitmaken van het exploitatieplan Reeve, behorende bij het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid van de gemeente Kampen

OPDRACHTGEVER: Gemeente Kampen Postbus 5009 8260 GA KAMPEN UITGEBRACHT DOOR: Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV Postbus 5715 3290 AA STRIJEN Kenmerk: 30306145/Reeve/T04/eno Datum: 25 maart 2013

Taxatierapport inbrengwaarde Reeve, IJsseldelta-Zuid Kenmerk: 30306145/T04/eno Pagina 2 van 57

INHOUDSOPGAVE 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

INLEIDING .......................................................................................... 4 Opdracht/opname ................................................................................ 4 Doel van de taxatie .............................................................................. 4 Begrip inbrengwaarde .......................................................................... 5 Objecten ............................................................................................ 5 Inbrengwaarde Reeve .......................................................................... 8

2

ALGEMEEN.......................................................................................... 9

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.5.1 3.5.2

HET PROJECT IJSSELDELTA-ZUID ........................................................ Globale omschrijving van het plangebied .............................................. Kadastrale gegevens .......................................................................... Vigerend planologisch regime .............................................................. Gebruik ............................................................................................ Milieuaspecten .................................................................................. Conclusies ........................................................................................ Aanbevelingen ..................................................................................

10 10 10 11 11 11 12 13

4 4.1 4.2 4.3 4.4 5 5.1 5.2 5.3

TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN ....................................................... Structuurvisie Kampen 2030 ............................................................... Woonvisie 2010-2020 ........................................................................ Ontwerp bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid .......................................... Stedenbouwkundige uitgangspunten .................................................... Exploitatieplan .................................................................................. Ruimtegebruik .................................................................................. Bouwprogramma ............................................................................... Grondexploitatiekosten.......................................................................

15 15 15 16 17 18 18 19 21

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

GRONDEXPLOITATIE .......................................................................... Kostenverhaal en bovenwijkse voorzieningen ........................................ Waarderingsgrondslag inbrengwaarde .................................................. Waardebegrippen .............................................................................. Gebruikswaarde versus complexwaarde ............................................... Waarderingsmethode .........................................................................

22 22 23 23 24 25

7 7.1 7.2 7.2.1 7.3 7.4

WAARDERING OP BASIS VAN DE HUIDIGE BESTEMMING ....................... Algemeen ......................................................................................... Agrarische bestemming ...................................................................... Volledige schadeloosstelling ................................................................ Verkeersdoeleinden ........................................................................... Water ..............................................................................................

26 26 26 28 29 29

8 8.1 8.2 8.3

WAARDERING ALS RUWE BOUWGROND ............................................... Vergelijkingstransacties ...................................................................... Residuele grondwaarde ...................................................................... Tussenconclusie ................................................................................

30 30 32 32


9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8 9.9 9.10

WAARDERING INBRENGWAARDE PER EIGENAAR ................................... Gemeente Kampen ............................................................................ Bureau Beheer Landbouwgronden ....................................................... Bureau Beheer Landbouwgronden ....................................................... Bouwfonds Ontwikkeling B.V. .............................................................. Stichting Vermogensbeheer De Verenigde Gasthuizen ............................ J. van der Stouwe.............................................................................. Prorail B.V. ....................................................................................... Railinfratrust B.V. .............................................................................. Provincie Overijssel............................................................................ Waterschap Groot Salland ..................................................................

33 33 36 38 40 42 44 46 48 50 52

10

OVERZICHT WAARDERINGEN .............................................................. 54

11

SLOTCLAUSULES ............................................................................... 56

12

INHOUDSOPGAVE BIJLAGEN ............................................................... 57


1

INLEIDING

1.1 Opdracht/opname In het kader van het project 'IJsseldelta-Zuid' heeft de gemeente Kampen op 7 september 2011 opdracht verstrekt tot taxatie van de inbrengwaarden van de hierna gemelde onroerende zaken aan Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV, Postbus 5715, 3290 AA Strijen. Vervolgens hebben de werkzaamheden, als gevolg van politieke besluitvorming, enige tijd stilgelegen. Tijdens overleg met de gemeente Kampen op 17 juli 2012 is verzocht de opdracht weer ter hand te nemen en taxatie van de inbrengwaarde uit te voeren. De taxatie werd uitgevoerd door: - mevrouw ir. C.A.C. Frikkee RT, beëdigd rentmeester en Register-Taxateur; - de heer E. Noordam BBA BRE RMT, beëdigd rentmeester en Register-Taxateur; beiden verbonden aan Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV in Strijen (hierna: Overwater).

1.2 Doel van de taxatie Het bepalen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13 onder lid 1 Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) per peildatum 1 januari 2013, ten behoeve van het voornemen van de gemeente Kampen om het exploitatieplan Reeve (hierna: exploitatieplan) in procedure te brengen. Tot de inbrengwaarde zoals genoemd in artikel 6.2.3 Bro worden gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: a) de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b) de waarde van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden; c) de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d) de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Deze taxatie beperkt zich tot het bepalen van de inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied zoals bedoeld in artikel 6.2.3 onder lid a en lid c Bro.


1.3 Begrip inbrengwaarde De inbrengwaarde betreft de waarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn, of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de volledige schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet.

1.4 Objecten Binnen de grenzen van het exploitatieplan wordt, volgens opgaaf van de gemeente, de navolgende onroerende zaak onderscheiden. Het object is volgens het kadastrale bericht van de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers in Nederland van 20 februari 2013 kadastraal bekend gemeente Kampen (KPN): object nummer IJZ.088 IJZ.102 IJZ.103 IJZ.105

kadastrale gemeente Kampen, sectie KPN P 223 KPN P 3286 KPN P 3223 KPN P 3221

IJZ.106

KPN P 3220

IJZ.107 IJZ.111 IJZ.112 IJZ.113 IJZ.114 IJZ.115 IJZ.116 IJZ.117 IJZ.118 IJZ.120 IJZ.121

KPN KPN KPN KPN KPN KPN KPN KPN KPN KPN KPN

P P P P P P P P P P P

5589 198 197 170 3215 195 3214 2363 2364 3213 192

IJZ.123 IJZ.124 IJZ.124A IJZ.126 IJZ.126A IJZ.130 IJZ.130A IJZ.134 IJZ.134A IJZ.135 IJZ.136 IJZ.137

KPN KPN KPN KPN KPN KPN KPN KPN KPN KPN KPN KPN

P P P P P P P P P P P P

190 189 ged. 189 ged. 1697 ged. 1697 ged. 186 ged. 186 ged. 2359 ged. 2359 ged. 2360 2361 147 ged.

oppervlakte oppervlakte in eigenaar totaal exploitatiegebied (m²) (m²) 20.880 2.039 Gemeente Kampen 85.653 10.033 Gemeente Kampen 64.119 13.840 Provincie Overijssel 84.350 19.886 Bureau Beheer Landbouwgronden 68.499 38.219 Bureau Beheer Landbouwgronden 77.396 58.624 Gemeente Kampen 16.650 16.650 Gemeente Kampen 22.580 22.580 Gemeente Kampen 14.620 6.504 Gemeente Kampen 18.337 5.953 Gemeente Kampen 35.700 35.700 Gemeente Kampen 15.472 2.791 J. van der Stouwe 26.655 26.295 Gemeente Kampen 24.370 24.370 Gemeente Kampen 30.326 16.591 J. van der Stouwe 18.720 18.720 Bureau Beheer Landbouwgronden 8.190 4.516 J. van der Stouwe 25.076 25.076 Gemeente Kampen 504 504 Railinfratrust B.V. 32.457 16.324 Gemeente Kampen 923 923 Railinfratrust B.V. 20.701 2.090 Gemeente Kampen 4.059 544 ProRail B.V. 2.985 2.985 Gemeente Kampen 16.035 134 Railinfratrust B.V. 9.635 3.397 Railinfratrust B.V. 9.355 3.300 Railinfratrust B.V. 28.375 10.625 St. Vermogensbeheer De Verenigde Gasthuizen


object nummer IJZ.138 IJZ.139 IJZ.140 IJZ.142 IJZ.142A IJZ.143 IJZ.144 IJZ.145 IJZ.146 IJZ.147 IJZ.148 IJZ.149 IJZ.150 IJZ.150A IJZ.151 IJZ.152 IJZ.152A IJZ.153 IJZ.154 IJZ.155 IJZ.156 IJZ.157 IJZ.158 IJZ.159 IJZ.160 IJZ.161 IJZ.162 IJZ.163 IJZ.164 IJZ.225 IJZ.226 IJZ.227 IJZ.228 IJZ.229 IJZ.230

kadastrale oppervlakte oppervlakte in eigenaar gemeente totaal exploitatiegebied Kampen, sectie (m²) (m²) KPN P 4140 ged. 23.616 23.616 Gemeente Kampen KPN P 4141 28.470 28.470 Gemeente Kampen KPN P 149 39.740 39.740 St. Vermogensbeheer De Verenigde Gasthuizen KPN P 158 ged. 15.500 15.500 Gemeente Kampen KPN P 158 ged. 4.200 356 Railinfratrust B.V. KPN P 151 ged. 3.702 3.702 Waterschap Groot Salland KPN P 157 14.340 14.340 Bureau Beheer Landbouwgronden KPN P 156 48.750 48.750 Bureau Beheer Landbouwgronden KPN P 155 2.280 2.280 Waterschap Groot Salland KPN P 2025 4.150 4.150 Bureau Beheer Landbouwgronden KPN P 2026 2.910 2.910 Bureau Beheer Landbouwgronden KPN P 153 280 280 Bureau Beheer Landbouwgronden KPN P 160 ged. 17.072 17.072 Bouwfonds Ontwikkeling B.V. KPN P 160 ged. 898 898 Railinfratrust B.V. KPN P 159 33.290 33.290 Bureau Beheer Landbouwgronden KPN P 162 ged. 18.925 18.925 Gemeente Kampen KPN P 162 ged. 575 575 ProRail B.V. KPN P 161 30.340 30.340 Bureau Beheer Landbouwgronden KPN P 163 48.140 48.140 Bureau Beheer Landbouwgronden KPN P 2020 18.995 18.995 Bureau Beheer Landbouwgronden KPN P 2019 19.155 19.155 Bouwfonds Ontwikkeling B.V. KPN P 164 28.280 28.280 Bureau Beheer Landbouwgronden KPN P 167 29.790 29.790 Gemeente Kampen KPN P 166 18.480 18.480 Bureau Beheer Landbouwgronden KPN P 169 15.850 15.850 Gemeente Kampen KPN P 168 36.130 36.130 Gemeente Kampen KPN P 2366 31.010 31.010 Gemeente Kampen KPN P 2365 28.810 28.810 Gemeente Kampen KPN P 207 63.840 41.389 Bureau Beheer Landbouwgronden KPN P 69 ged. 1.436 819 Waterschap Groot Salland KPN P 67 14.940 2.962 Gemeente Kampen KPN P 66 ged. 3.594 535 Waterschap Groot Salland KPN P 5568 10.635 3.365 Railinfratrust B.V. KPN P 65 5.940 3.604 Railinfratrust B.V. KPN P 4513 22.668 16.644 Railinfratrust B.V.


object nummer IJZ.231 IJZ.232 IJZ.233

kadastrale gemeente Kampen, sectie KPN P 4514 KPN P 2 KPN P 11

IJZ.234 IJZ.235

KPN P 12 KPN P 15

IJZ.237 IJZ.239 IJZ.245 IJZ.246

KPN KPN KPN KPN

P P P P

3 154 205 204

oppervlakte oppervlakte in eigenaar totaal exploitatiegebied (m²) (m²) 62.902 12.627 Railinfratrust B.V. 23.430 3.067 Waterschap Groot Salland 62.080 13.637 Bureau Beheer Landbouwgronden 1.980 259 Waterschap Groot Salland 4.030 1.021 Bureau Beheer Landbouwgronden 23.640 1.400 Gemeente Kampen 4.500 4.500 Waterschap Groot Salland 2.370 385 Waterschap Groot Salland 10.530 1.185 Waterschap Groot Salland

Volgens opgave van opdrachtgever bedraagt de totale (kadastrale) oppervlakte in het exploitatiegebied 1.056.446 m². In bijgaande GIS situatieschets is het exploitatiegebied op een topografische ondergrond weergegeven. Bijlage 1 :

GIS situatieschets


1.5 Inbrengwaarde Reeve Rekening houdend met de omstandigheden welke op de inbrengwaarde van invloed kunnen zijn, de ingewonnen en verkregen informatie, genoemde overwegingen en hierna te noemen overwegingen, bijbehorende berekeningen en vergelijkingen, worden de nader te noemen onroerende zaken op basis van het prijspeil 1 januari 2013 getaxeerd op (afgerond): Totale inbrengwaarde....................................................€

24.457.488,00

(zegge: vierentwintigmiljoen vierhonderdzevenenvijftigduizend vierhonderdachtentachtig euro) Voor een nadere toelichting op de waardering en de achtergrondinformatie die heeft geleid tot de waardering, verwijzen ondergetekenden naar de bijgevoegde informatie. Openbaarmaking van de financiële gegevens die gehanteerd zijn om te komen tot deze raming kan: x de economische of financiële belangen van de gemeente schaden; x leiden tot een onevenredige benadeling van de gemeente of betrokken particulieren; x leiden tot onevenredige bevoordeling van derden. Dergelijke gegevens zijn hierom opgenomen in een vertrouwelijke oplegnotitie. Tot het verstrekken van een nadere toelichting zijn ondergetekenden steeds bereid. Aldus getekend maart 2013 te Strijen,

ir. C.A.C. Frikkee RT Register-Taxateur Certificaatnummers: LV002.111.0983 BV02.111.2162 WOZ02.111.1217 expiratiedatum van de inschrijving 31 december 2015.

De heer E. Noordam BBA BRE RMT ab Beëdigd makelaar/taxateur o.z. Beëdigd door de Arrondissementsrechtbank te Groningen op 23 augustus 1999 Beëdigd rentmeester NVR Geregistreerd bij VastgoedCert, Certificaat nummers: RMT06.609.1270 WOZ01.20.501.5.0074 LV01.20.607.5.0751 BV02.803.5.1682


2

ALGEMEEN

Om het project IJsseldelta-Zuid op het grondgebied van de gemeente Kampen mogelijk te maken heeft de gemeente Kampen het ontwerp bestemmingsplan 'IJsseldelta Zuid', het ontwerp exploitatieplan Reeve en overige bijbehorende stukken opgesteld. Onderdeel van het project vormt de realisering van een nieuw woongebied, het zelfstandige dorp Reeve. De gemeente houdt er rekening mee dat ze, ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan, nog niet alle gronden voor Reeve heeft verworven dan wel samenwerkingsovereenkomsten heeft kunnen sluiten voor het ontwikkelen van de gronden in de vorm van uitvoering die haar voor ogen staat. Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeente Kampen verplicht om in dat geval gelijktijdig met het vaststellen van het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Onderdeel van het exploitatieplan is een raming van de inbrengwaarden van de gronden in het exploitatiegebied, waarvoor dit rapport is opgesteld. Voor de raming van de inbrengwaarden is gekozen voor de algemeen aanvaarde werkwijze dat zowel een residuele waardeberekening wordt gemaakt, de volledige schadeloosstelling wordt uitgerekend op basis van de vigerende bestemming en dat wordt gekeken naar vergelijkingstransacties in en rond Kampen. Voor de residuele berekening is gebruik gemaakt van het ontwerp bestemmingsplan 'IJsseldelta-Zuid' (toelichting, regels en verbeelding) en de door de gemeente aangeleverde gegevens, te weten het stedenbouwkundig plan, inrichtingsplankaart fase 2, grondexploitatie Reeve en diverse rapportages over o.a. haalbaarheid, leefstijlen en vermarktbaarheid van de toekomstige woningen.


3

HET PROJECT IJSSELDELTA-ZUID

3.1 Globale omschrijving van het plangebied Het plangebied IJsseldelta-Zuid is gelegen ten zuidwesten van de stad Kampen. Het plangebied is als volgt begrensd: - Aan de noordzijde door de Roggebotsluis, de N307 en de Hanzelijn; - Aan de oostzijde door de IJssel; - Aan de zuidzijde door agrarische gronden; - Aan de westzijde door het Drontermeer. Het exploitatiegebied Reeve is centraal gelegen in het plangebied van IJsseldeltaZuid nabij de Slaper, Zwartendijk en Buitendijksweg te Kampen.

3.2 Kadastrale gegevens De kadastrale berichten van de objecten zoals opgenomen in paragraaf 1.4 van dit rapport vermelden de volgende gegevens: De kadastrale berichten vermelden dat er geen beperkingen bekend zijn in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie, met uitzondering van de navolgende gegevens. De kadastrale berichten van de percelen KPN P, nummers 65 en 2025 vermelden een aantekening kadastraal object: locatiegegevens ontleend aan basisregistraties adressen en gebouwen, ontleend aan ATG 75234 d.d. 22-8-2011. Het kadastrale bericht van het perceel KPN P, nummer 5589 vermeldt een aantekening kadastraal object: locatiegegevens ontleend aan basisregistraties adressen en gebouwen, ontleend aan ATG 75281 d.d. 19-6-2012. De kadastrale berichten van de percelen KPN P, nummers 147, 149, 153, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 166, 167, 168, 169, 186, 189, 190, 192, 195, 197, 198, 207, 1697, 2019, 2020, 2025, 2026, 2363, 2364, 2365, 2366, 3213, 3214, 3215, 3220, 3221, 3223 en 5589 vermelden dat de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van toepassing is. De kadastrale berichten zijn als bijlage aangehecht. Bijlage 2 :

kadastrale informatie


3.3 Vigerend planologisch regime Binnen het exploitatiegebied vigeert volgens opgave van de gemeente Kampen het bestemmingsplan 'Dronthen', zoals vastgesteld door de raad van de gemeente Kampen op 29 mei 1975 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op 13 juli 1976. Ondergetekenden merken op dat dit bestemmingsplan niet voorkomt in de lijst van vigerende bestemmingsplannen die is opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan 'IJsseldelta-Zuid'. In het bestemmingsplan 'Dronthen' hebben de in het plangebied gelegen gronden hoofdzakelijk een agrarische bestemming. De aanwezige functies in het plangebied zijn als zodanig bestemd. Boerderij gelegen aan Buitendijksweg 14 Aan de Buitendijksweg 14 te Kampen is een boerderij gelegen die wordt ingepast in het bestemmingsplan. De boerderij is gebouwd in 1963 en nadien gerenoveerd. Het betreft een terpboerderij, uitgevoerd in steen en gedekt met pannen. Het geheel is degelijk uitgevoerd en de staat van onderhoud is goed. In het bestemmingsplan 'Dronthen' is aan de boerderij de bestemming 'Agrarische doeleinden, klasse D (AD)' toegekend. Deze gronden zijn bestemd voor agrarische bedrijfsvoering ten behoeve van aan de grond gebonden agrarische productiebedrijven, met de daartoe benodigde bouwmogelijkheden zoals bedrijfsgebouwen en andere bouwwerken met uitzondering van kassen. Als bijlage is een kopie van de plankaart en relevante voorschriften aangehecht. Bijlage 3 :

uittreksel bestemmingsplan Dronthen

3.4 Gebruik Het exploitatiegebied is grotendeels in gebruik voor agrarische doeleinden (grasland). Bij de waardering is rekening gehouden met de gebruiksmogelijkheden voor de eigenaren en/of derden, voor zover deze bij ondergetekenden bekend zijn.

3.5 Milieuaspecten De kadastrale berichten vermelden geen registratie waaruit blijkt dat er sprake is van een ernstige bodemverontreiniging zoals bedoeld in artikel 55 van de Wet bodembescherming. Ondergetekenden hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden ten behoeve van het huidige evenals het beoogde gebruik.


Indien geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Nader onderzoek kan gewenst zijn. In opdracht van de gemeente is een verkennend bodemonderzoeken uitgevoerd (rapportnummer 20110571/rap01 d.d. 16 augustus 2011). De conclusie en aanbevelingen uit het rapport zijn als volgt:

3.5.1 Conclusies De bodem op de locatie bestaat tot de maximaal geboorde diepte van 2,0 m-mv uit klei met plaatselijk zandlagen en daaronder veenlagen. De grondwaterstand bedraagt circa 1,0 m-mv. In de bodem zijn plaatselijk bodemvreemde bestanddelen (puin, asbest, kolengruis, asfalt) aangetroffen. Op de locatie zijn bij de inspectie van het maaiveld en de opgeboorde grond ter plaatse van een aantal dammen asbestverdachte materialen aangetroffen. Een groot aantal gedempte sloten is visueel waarneembaar als glooiing/ingeklonken grond. Slootdempingen De slootdempingen zijn hoogstwaarschijnlijk uitgevoerd met gebiedseigen grond. Incidenteel zijn bijmengingen (puin, kolengruis) aangetroffen. De dempingsgrond is ten hoogste licht verontreinigd met kobalt, lood, PCB en PAK. De lichte verontreinigingen met PCB en PAK zijn vermoedelijk te relateren aan de bijmenging met puin. Kavelpaden Beide paden zijn verhard met beton. Ter plaatse van kavelpad 1 (Buitendijksweg 14) is een sterk verhoogd zinkgehalte vastgesteld in de puinhoudende bovengrond (0,12 - 0,13 m-mv) onder de betonverharding ter plaatse van boring 201. In de zintuiglijk schone grond onder verharding zijn ten hoogste lichte verontreinigingen met zware metalen aangetoond. De sterke zinkverontreiniging is vermoedelijk te relateren aan de puinbijmenging. Een nader onderzoek wordt noodzakelijk geacht waarin de verontreiniging in horizontale en verticale richting dient te worden afgeperkt en wordt vastgesteld of sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Dammen In de puinhoudende bovengrond (klei en zand) van diverse puinhoudende dammen zijn lichte verontreinigingen met zware metalen (cadmium, kobalt, nikkel, lood, kwik), minerale olie, PCB en PAK aangetoond. In de zintuiglijk schone bovengrond (klei en zand) van niet-puinhoudende dammen is plaatselijk lichte verontreiniging van kobalt, PCB en PAK aangetoond. De puinhoudende bovengrond (0 – 0,4 m-mv, klei) van dam D05 is matig verontreinigd met PAK. De PAK-verontreiniging is vermoedelijk gerelateerd aan de puinbijmenging. De omvang van de verontreiniging is in horizontale richting niet volledig afgeperkt.


Bij het aantreffen van matige of sterke verontreiniging is nader onderzoek noodzakelijk om te bepalen of sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Omdat ter plaatse van dam D05 de PAK-verontreiniging enkel in de puinhoudende laag (0 – 0,4 m-mv) is aangetroffen en daarbij geen overschrijding van de interventie waarde is vastgesteld, wordt, gezien de damoppervlakte van circa 15 m², gesteld dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met PAK. Een nader onderzoek wordt daarom ons inziens niet noodzakelijk geachte. Echter, het bevoegd gezag is de gemeente Kampen. De puinhoudende bovengrond en zintuiglijk schone ondergrond (0 – 1,1 m-mv, klei) van dam D11 is sterk verontreinigd met PAK. Een nader onderzoek wordt noodzakelijk geacht waarin de verontreiniging in horizontale richting dient te worden afgeperkt en wordt vastgesteld of sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Asbest Ter plaatse van de dammen D06, D22 en D27 is asbest aangetroffen. De berekende concentraties zijn respectievelijk 65, 670 en 58 mg/kg.ds. Aangenomen kan worden dat de asbestverontreinigingen zich beperken tot de puinhoudende grond. De concentratie asbest in dam D22 overschrijdt de interventiewaarde van 100 mg/kg.ds., waarmee er in de zijn van de Wet bodembescherming sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De omvang van de ernstige bodemverontreiniging wordt derhalve geschat op circa 7,5 m³. De voor de locatie gehanteerde onderzoekshypothese 'Ter plaatse van de slootdempingen, de dammen en de kavelpaden is de grond verdacht voor verontreinigingen met zware metalen, PAK en minerale olie. Tevens is de puinhoudende grond ter plaatse van de dammen en kavelpaden verdacht voor verontreinigingen met asbest' is bevestigd. Nader onderzoek wordt noodzakelijk geacht. 3.5.2 Aanbevelingen Formeel dient een nader asbestonderzoek conform de NEN 5707 te worden uitgevoerd ter plaatse van de dammen D06, D22 en D27. Aangezien het uitgevoerde onderzoek voldoende inzicht geeft in de verontreinigingssituaties wordt een nader asbestonderzoek niet zinvol geachte. Besluitvorming hieromtrent ligt echter bij het bevoegd gezag (gemeente Kampen). Aanbevolen wordt om de met asbest verontreinigende grond ter plaatse van dam D22 te saneren, aangezien sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest. Gezien de aangetoonde concentraties asbest dient dit onder 3T-condities te worden uitgevoerd. Ter voorbereiding op de sanering dient een saneringsplan te worden opgesteld. Het saneringsplan/BUS-melding dient aan het bevoegd gezag (provincie Overijssel) te worden voorgelegd teneinde een beschikking op de voorgenomen saneringsactiviteiten te verkrijgen.


Aanbevolen wordt de sterke zinkverontreiniging ter plaatse van kavelpad 1 (Buitendijksweg 14) en de sterke PAK-verontreiniging ter plaatse van de dam D11 nader te onderzoeken om zodoende te bepalen of sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Indien van de locatie grond wordt afgevoerd dient hierbij rekening te worden gehouden met de daarop van toepassing zijnde regelgeving van onder meer de Wet bodembescherming en het Besluit Bodemkwaliteit. De vrijkomende grond is buiten de onderzoekslocatie niet zonder meer herbruikbaar. Volgens opgave van opdrachtgever heeft nader onderzoek en/of sanering momenteel nog niet plaatsgevonden.


4

TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN

Hierna wordt ingegaan op de ruimtelijke plannen die ten grondslag liggen aan de toekomstige ontwikkelingen van het exploitatiegebied, waarbij van grof naar fijn wordt gewerkt.

4.1 Structuurvisie Kampen 2030 In de Structuurvisie Kampen 2030 is de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor de gehele gemeente tot 2030 beschreven. In de structuurvisie staan een aantal belangrijke opgaven centraal. Zo noopt de toenemende hoeveelheid water in de IJssel tot het maken van meer ruimte voor de rivier en biedt de aanleg van de Hanzelijn tussen Zwolle en Lelystad nieuwe mogelijkheden voor wonen, recreatie en werken. Daarnaast vragen landelijke trends als bijvoorbeeld de vergrijzing, gezinsverdunning en schaalvergroting om aandacht, maar ook de bijbehorende lokale vraagstukken als de behoeft aan goede woningen, ruimte voor werken en de toekomst van het agrarisch landschap. Op basis van de verschillende prognoses is de verwachting dat Kampen tot 2030 zal groeien van 49.000 inwoners tot 57.000/60.000 inwoners. Centrale opgave is het ontwikkelen van ontwikkelingsmogelijkheden voor ongeveer 6.000 nieuwe woningen tot 2030 (het ijkpunt is 2005). Onderdeel daarvan zijn de 1.100 woningen voor de regio die Kampen volgens afspraak met de provincie een plek zal geven binnen de gemeente. Een gedeelte van deze ± 6.000 woningen is reeds in uitvoering, een ander deel is al in voorbereiding. Bij de invulling van de plannen hanteert de gemeente als richtlijn: x Kampen 70%, IJsselmuiden 25%, Kleine kernen 5%. x Inbreidingslocaties 30%, Uitbreidingslocaties 70%. x 65% koop, 35% huur. x Goedkoop 30%, middelduur 40% en duur 30%. Een andere belangrijke ontwikkeling die als vertrekpunt dient voor de structuurvisie is de aanleg van de bypass, een overloop aan de zuidzijde van de stad Kampen, tussen IJssel en Drontermeer, die er voor moet zorgen dat Kampen in de toekomst de waterafvoer van de IJssel kan blijven verwerken, zonder natte voeten te krijgen, en natuur- en recreatieontwikkeling.

4.2 Woonvisie 2010-2020 In de Woonvisie 2010-2020 worden verschillende woonbelangen in balans gebracht. Deze visie is niet alleen gericht op de kwantiteit en kwaliteit van nieuw te bouwen woningen, maar ook op de bestaande voorraad. Om aan voldoende ontwikkelingsmogelijkheden voor woningbouw te voldoen, wordt ingezet op een groei van de woningvoorraad met ca 3.320 woningen (2007-2020). Door vergrijzing en gezinsverdunning zijn tot 2020 ten minste 2.700 woningen nodig om de 'huidige' bevolking te kunnen blijven huisvesten.


Samengevat op hoofdlijnen worden in de Woonvisie 2010-2020 de navolgende doelstellingen verder uitgewerkt: x Vergrijzing en gezinsverdunning opvangen door nieuwbouw; x Het aanbod van sociale huurwoningen in Kampen vergroten; x Starters meer kansen bieden op de woningmarkt; x Seniorenvraag als kwalitatieve trend voor de woningbouwprogrammering; x Versterken aanbod wonen-welzijn-zorg; x Energiebesparing en streven naar duurzaamheid; x Bevorderen leefbaarheid.

4.3 Ontwerp bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid Om de integrale gebiedsontwikkeling op het grondgebied van de gemeente Kampen mogelijk te maken wil de gemeente Kampen het nieuwe bestemmingsplan 'IJsseldelta-Zuid' en het bijbehorende exploitatieplan 'Reeve' gaan vaststellen. Van het ontwerp bestemmingsplan 'IJsseldelta-Zuid' van 2 juli 2012 hebben ondergetekenden een exemplaar ontvangen. De gemeente Kampen heeft aangegeven dat het deel van het ontwerp bestemmingsplan dat betrekking heeft op het dorp Reeve nog verder zal worden uitgewerkt. In het ontwerp bestemmingsplan is dit als zodanig aangegeven. Het bestemmingsplan vormt de planologisch-juridische regeling voor de realisatie van de gebiedsontwikkeling IJsseldelta-Zuid. De gebiedsontwikkeling IJsseldeltaZuid bestaat uit de realisatie van een bypass, de aanleg van natuur en het ontwikkelen van (nieuwe) natuurwaarden, de uitbreiding van het woongebied van Kampen, de (plaatselijke) verbreding van de N50, de versterking van de toeristische infrastructuur en recreatiemogelijkheden en agrarische structuurversterking. De visie voor Reeve gaat uit van een zelfstandig dorp met een eigen haven. Dit dorp heeft mede door de ligging aan het water in het landschap van de IJsseldelta een eigen identiteit. Het watergebonden dorp beschikt niet alleen over een aansluiting op de vaargeul van de bypass maar beschikt tevens over een binnenmeer dat voorziet in verschillende recreatieve functies. Het woongebied voorziet in de lokale en regionale woningbehoefte en heeft tevens een belangrijke functie als uitloopgebied voor bewoners van bestaande wijken in Kampen. Een uniek aspect aan de woningbouwontwikkeling is de ligging op een zogenaamde klimaatdijk. De klimaatdijk is een waterkering die zo robuust is dat deze niet doorbreekt, ook als de klimaatdijk zal overstromen. De klimaatdijk biedt blijvende veiligheid, ook als het klimaat in de toekomst verder verandert. Het bestemmingsplan voor het dorp Reeve is opgezet als globaal eindplan. Dit betekent dat er binnen bepaalde kaders flexibiliteit mogelijk is waardoor het plan toekomstbestendig is voor nu nog niet geheel voorziene ontwikkelingen. Binnen het exploitatiegebied voorziet dit plan in de bestemmingen 'Woongebied', 'Recreatie - 2', 'Water' en de dubbelbestemming 'Waterstaat – Waterkering'.


De boerderij gelegen aan de Buitendijksweg 14 te Kampen wordt ingepast in het bestemmingsplan en krijgt de bestemming 'Woongebied'. Voor de toelichting en de regels wordt verwezen naar dit bestemmingsplan.

4.4 Stedenbouwkundige uitgangspunten De exacte invulling van het dorp Reeve is nog niet bepaald. Wel gaat de stedenbouwkundige visie uit van verschillende deelgebieden. In het oostdeel- en middendeel van het dorp is verspreid gelegen woonbebouwing voorzien, met daartussen royale groene, openbare ruimten. Aan de oostelijke rand wordt het contrast tussen het groene woonmilieu enerzijds en het natte en open karakter van de bypass anderzijds benadrukt. Het westelijk gebiedsdeel wordt gekenmerkt door geulen met daartussen gelegen relatief compacte bebouwing dat aansluit op de hogere delen van de bypass (de haven en de velden). De klimaatdijk is ter hoogte van de compacte bebouwing als scherpe grens vormgegeven in aansluiting op het 'stedelijke'/'nederzettings'-deel van het woongebied. Het dorp Reeve zal bestaan uit enkele buurten: Reeve Haven, Reeve Dijk en Reeve Kreek. Naast deze buurten, het woningbouwgebied, maakt de zone Zwartendijk deel uit van Reeve. Reeve Haven Reeve Haven, rond de sluis en de (schier)eilanden, is het hart van Reeve. In dit deel bevinden zich de voorzieningen, waaronder een school en supermarkt. Reeve Haven krijgt een compacte opbouw, in vergelijking met Reeve Dijk en Reeve Kreek, met een sfeer die kleinschalig en gevarieerd is. Het is er ontspannen wonen en verblijven in een waterrijke ambiance. De verrassende structuur, met onverwachte plekken en doorkijken, is geïnspireerd op de oude Zuiderzeestadjes. Er ontstaat een ongedwongen sfeer door de mix van verschillende woningtypes. Een deel van de woningen binnen Reeve Haven bevinden zich op de klimaatdijk. Deze woningen zijn gericht op de bypass en het dynamische havengebied precies buiten de sluis. De woningen op de (schier)eilanden zijn voor een groot deel direct aan het bevaarbare binnenwater gelegen. Zelfs voor de woningen aan de binnenzijde van de (schier)eilanden, gesitueerd aan informele en gevarieerde straatprofielen, is het water altijd dichtbij via steegjes en pleintjes. Reeve Dijk Reeve Dijk met woonclusters op de klimaatdijk, biedt een uniek en weids uitzicht over de IJssel bypass. Dit weidse uitzicht wordt gecombineerd met het wonen aan groene hoven met een directe verbinding naar de IJssel bypass. Reeve Kreek Reeve Kreek, gelegen tussen de klimaatdijk en het Reevemeer, kent lichte glooiingen en een groene setting met volop speel- en struingelegenheid. Een groot deel van de woningen in dit gedeelte van Reeve liggen aan de inhammen die ontstaan door de lobbenstructuur, de kreken, en hebben zodoende een directe verbinding met het Reevemeer. Op de hoger gelegen delen bevinden zich woningen tussen de bomenweiden en hagen.


5

EXPLOITATIEPLAN

Indien de gemeente ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan nog niet alle gronden heeft verworven dan wel samenwerkingsovereenkomsten heeft kunnen sluiten voor het ontwikkelen van de gronden in de vorm van uitvoering die haar voor ogen staat, zal zij gelijktijdig met het bestemmingsplan het bijbehorende exploitatieplan in procedure brengen.

5.1 Ruimtegebruik Het totaalprogramma zoals opgenomen in de exploitatieopzet is schematisch in het onderstaande overzicht weergegeven. Functie Water Groen Uitgeefbaar Verharding Oppervlakte netto plangebied

Oppervlakte in m² 292.812 245.094 371.117 147.384 1.056.446

Aandeel 27,72 23,20 35,13 13,95 100,0

% % % % %


5.2 Bouwprogramma De te realiseren functies in het plangebied Reeve bestaat uit het navolgende bouwprogramma. : RQLQJW\SH

+DYHQ

'LMN

.UHHN

7RWDDO

3HUFHQWDJH

*URQGJHERQGHQ

*HVWDSHOG

32

7 RWDDO

3HUFHQWDJH

7 KHPDJHELHG

*RHGNRRS 0LGGHOGXXU

+DYHQ

'LMN

.UHHN

7 RWDDO

3HUFHQWDJH

'XXU

7RWDDO

3HUFHQWDJH


Programma


A Haven kavel grootte m2 aantal woningen Haven Appartementen Appartementen middelduur incl. P-garage (Haven West)

44,8

Appartementen duur incl. P-garage (Haven West)

70,2

32 52

Appartementen middelduur incl. P-garage (Haven Centrum)

44,9

32

Vrijstaand Herenhuis (Haven West)

171,6

35

Vrijstaand Projectmatig met garage (Haven West)

337,8

4

Twee onder één kap met garage (Haven West)

247,1

14

Grondgebonden

Twee onder één kap zonder garage (Haven West)

215,8

4

Vrijstaand Herenhuis (Haven Centrum)

175,2

147

Vrijstaand Projectmatig met garage (Haven Centrum)

365,5

39

Twee onder één kap met garage (Haven Centrum)

265,6

48

Twee onder één kap zonder garage (Haven Centrum)

211,5

22

Marina Groot (Haven Centrum)

212,6

82

45,5

82

164,4

110

42,8

110

Marina Groot uitgeefbaar water (Haven Centrum) Marina Klein (Haven Centrum) Marina Klein uitgeefbaar water (Haven Centrum) Rijwoning Sociaal (Haven Centrum)

138,9

61

Totaal Haven

682

Totaal Haven

682

B Dijk kavel grootte m2 aantal woningen Appartementen Appartementen duur incl. P-garage (Dijk)

71,1

69

Grondgebonden Vrijstaand Herenhuis inpandige garage (Dijk)

164,0

0

Vrijstaand Projectmatig met garage (Dijk)

320,4

82

Twee onder één kap met garage (Dijk)

270,1

58

Totaal Dijk

209

C Kreek kavel grootte m2 aantal woningen Grondgebonden Vrije kavel Bos type 1 (lobben) (Kreek)

498,6

80

Vrije kavel Bos type 2 (verspreid) (Kreek)

410,1

12

Vrije kavel Losse Garage (Kreek)

420,5

28

Vrije kavel Vaste Garage (Kreek)

430,0

50

Vrijstaand Marina (Kreek)

364,8

80

Vrijstaand Marina uitgeefbaar water (Kreek) Vrije kavel Marina (Kreek) Vrije kavel Marina uitgeefbaar water (Kreek) Totaal Kreek Totaal woningen

61,7

80

353,0

159

60,4

159 409 1.300


D Programma Commercieel fasering

aantal m2 uitgeefbaar

Hotel bebouwd plus onbebouwd (Haven West)

2023

3.635

Buurtwinkel bebouwd (Haven West)

2025

600

Horeca bebouwd plus onbebouwd (Haven Centrum)

2025

392

Boothuizen (binnenhaven) (Haven Centrum)

2025

4.215

Havengerelateerde bedrijvigheid

2025-2027

3.948

Werfgebouw (binnenhaven) (Haven Centrum)

2025-2027


552 13.342

F Programma Maatschappelijk aantal m2 uitgeefbaar School bebouwd plus onbebouwd (Haven West)

2025

2.541

Kerk bebouwd plus onbebouwd (Haven West)

2025

2.922

Buurtboerderij/Buurtcentrum bebouwd (Haven West)

2020


576 6.039

5.3 Grondexploitatiekosten Voor het bepalen van de kosten van grondexploitatie hebben ondergetekenden inzage gekregen in de gemeentelijke exploitatiebegroting. Op basis van deze gegevens hebben ondergetekenden een zelfstandige kostenanalyse opgesteld waarbij rekening is gehouden met de beginselen en jurisprudentie van de Onteigeningswet ten aanzien van de afbakening van het complex. Resumerend zijn de navolgende kostenposten begroot: Omschrijving Bodemonderzoek en sanering Sloop en opschonen terrein Groot grondwerk Bouwrijp maken Woonrijp maken Kunstwerken Diverse kosten Voorbereiding en toezicht Planontwikkeling


6

GRONDEXPLOITATIE

De Wro en de daarin opgenomen Afdeling Grondexploitatie (beter bekend als en hierna genoemd de 'Grondexploitatiewet') bieden de gemeente de mogelijkheid om kosten die te maken hebben met de grondexploitatie te verhalen. De gemeente mag via een exploitatieplan alleen kosten verhalen die zijn opgenomen in de kostensoortenlijst.1 In deze lijst zijn onder andere de kosten voor de verwerving van gronden binnen het plangebied, planschade, bodemsanering en de aanleg van in het Bro gedefinieerde voorzieningen opgenomen. Een van de kostenposten van de exploitatieopzet betreft de inbrengwaarde van gronden, waarvoor dit taxatierapport is opgesteld.

6.1 Kostenverhaal en bovenwijkse voorzieningen De Wro maakt onderscheid tussen het vrijwillige kostenverhaal en het afdwingbare kostenverhaal. In het laatste geval dient de gemeente de kostensoortenlijst uit het Bro in acht te nemen en dient er daarnaast getoetst te worden aan de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Profijt:

Toerekenbaarheid:

Proportionaliteit:

De grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysiek nut voor het exploitatiegebied. Bij maatregelen zoals het opheffen van stankcirkels en bij compensatie buiten het gebied schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied kan worden ontwikkeld. Er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan) of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Ook kosten die op een andere grondslag gefinancierd worden zijn niet toerekenbaar. Dergelijke kosten doen zich onder andere voor bij nutsvoorzieningen voor gas, water en elektra en bij gebouwde parkeervoorzieningen. Als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.

Indien de aanleg van een voorziening, als vermeld op de kostensoortenlijst van het Bro, profijt oplevert voor meer dan één locatie is er sprake van een bovenwijkse voorziening. De kosten van een bovenwijkse voorziening zijn naar rato afdwingbaar te verhalen. Naast het afdwingbare kostenverhaal is het mogelijk om op basis van (anterieure) overeenkomsten meer kosten te verhalen. Dan gelden de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid niet. In het kader van deze taxatie worden dergelijke te verhalen kosten buiten beschouwing gelaten.

1

Artikel 6.2.4 Bro


6.2 Waarderingsgrondslag inbrengwaarde Artikel 6.13 lid 5 Wro geeft de waarderingsgrondslagen voor het bepalen van de inbrengwaarde. 1. Geen sprake van onteigening Indien er geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet, welke artikelen betrekking hebben op het vaststellen van de werkelijke waarde. In de volgende paragraaf zal een definitie van het begrip werkelijke waarde worden weergegeven. Op grond van de beginselen en jurisprudentie die betrekking hebben op de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet kan kort samengevat worden vastgesteld dat de werkelijke waarde betreft de hoogste waarde van de volgende twee: 1. de gebruikswaarde, ervan uitgaande dat een potentiële koper het huidige gebruik kan en beoogt voort te zetten; 2. de complexwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met de opbrengsten en kosten van het complex waarvan de betreffende onroerende zaken deel uitmaken voor zover redelijk handelend partijen hiermee rekening plegen te houden. 2. Overige gevallen Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Met het begrip schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet (hierna ook wel 'Ow' genoemd) wordt bedoeld de schadeloosstelling zoals omschreven in artikel 40 Ow, beter bekend onder de definitie 'volledige schadeloosstelling'.

6.3 Waardebegrippen De in dit rapport opgenomen waardebegrippen worden als volgt gedefinieerd. Voor het overzicht is het waardebegrip 'Inbrengwaarde' nogmaals opgenomen. Daarnaast zijn enkele alinea's ter verduidelijking toegevoegd. Inbrengwaarde De inbrengwaarde betreft de waarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn, of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de volledige schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Werkelijke waarde Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de eigenaar/onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk handelend koper. De werkelijke waarde betreft niet de denkbeeldige waarde van de betreffende onroerende zaak.


Gebruikswaarde De gebruikswaarde betreft de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk handelend koper, ervan uitgaande dat een potentiële koper het huidige gebruik kan en beoogt voort te zetten. Complexwaarde Onder complexwaarde wordt verstaan de waarde van de grond, rekening houdend met alle baten en lasten die gemaakt moeten worden om alle toekomstige bestemmingen die deel uitmaken van het complex te kunnen realiseren. Onder een complex wordt verstaan: de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Onteigeningsschadeloosstelling Onder de 'onteigeningsschadeloosstelling' wordt begrepen de schadeloosstelling, die bij onteigening of gedwongen verkoop ter voorkoming van onteigening door de onteigenaar aan de onteigende dient te worden vergoed, teneinde de onteigende zowel voor als na onteigening in een gelijke inkomens- en vermogenspositie te laten verkeren. Voor vergoeding komt in aanmerking iedere schade, die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening.

6.4 Gebruikswaarde versus complexwaarde In beginsel voorziet de systematiek van de Onteigeningswet in het bepalen van de werkelijke waarde zonder rekening te houden met de (waardeverstorende) invloed van het plan. Dit betekent zoals overigens al eerder genoemd dat de waarde wordt bepaald uitgaande van een koper die het huidige gebruik kan en beoogt voort te zetten. Hoewel de term niet is genoemd in de Onteigeningswet, de Wro of het Bro wordt deze benadering voor het bepalen van de werkelijke waarde gekwalificeerd als de gebruikswaarde. Bij het bepalen van een onteigeningsschadeloosstelling gebaseerd op de gebruikswaarde wordt deze vermeerderd met eventuele bijkomende schaden, zoals financieringsschade, omzetgerelateerde schade, verhuiskosten, deskundigenkosten en dergelijke. Door verwijzing in de Wro naar de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet zal ook het begrip complexwaarde (40d) moeten worden toegepast. Ingevolge de Onteigeningswet zal er gerekend moeten worden met het begrip 'complexwaarde', in de Onteigeningswet gedefinieerd als 'de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken'. Dat houdt in dat bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met alle bestemmingen die gelden voor zaken die deel uitmaken van het complex, in die zin dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt.


De werkelijke waarde zoals bedoeld in de Onteigeningswet is de hoogste van de gebruikswaarde en de complexwaarde. In die gevallen waar de inbrengwaarde is gebaseerd op een onteigeningsschadeloosstelling is deze gelijk aan de hoogste schadeloosstelling gebaseerd op de gebruikswaarde of de complexwaarde.

6.5 Waarderingsmethode Er worden in de onteigeningspraktijk verschillende waarderingsmethoden toegepast: 1. Die op basis van vergelijkingstransacties. 2. Die op basis van de berekende residuele grondwaarde als complexwaarde. 3. De intuïtieve benadering waarbij er vaak met een combinatie van beide voorgaande methoden wordt gewerkt.


7

WAARDERING OP BASIS VAN DE HUIDIGE BESTEMMING

7.1 Algemeen De systematiek van de Onteigeningswet gaat uit van het beginsel dat de waardeverstorende invloed van 'het werk' wordt weggedacht. Dit betekent dat de werkelijke waarde wordt bepaald door een transactie tussen een redelijk handelend koper en een redelijk handelend verkoper. De gebruiks- en eventuele bebouwingsmogelijkheden op basis van het vigerende bestemmingsplan dienen dan als uitgangspunt voor de waardebepaling (geen rekening wordt gehouden met de invloeden van de toekomstige bestemming op de transactie). Naast het bepalen van de waarde van de onroerende zaak kan er sprake zijn van extra schade op grond van het verlies van de onroerende zaak. Onder deze bijkomende schade worden bijvoorbeeld aankoopkosten, kosten verplaatsing, aanpassingskosten en dergelijke gerekend. Op deze wijze wordt voorzien in een volledige schadeloosstelling zoals bedoeld in de Onteigeningswet. Onderstaand volgt per bestemming een overzicht van de waardering per bestemming en een berekening van een volledige schadeloosstelling. Hierbij wordt per bestemming aangegeven op welke wijze de waardering tot stand is gekomen.

7.2 Agrarische bestemming Een groot deel van de gronden in het plangebied heeft een agrarische bestemming. Het betreft agrarische percelen waar op basis van de vigerende bestemming agrarische bedrijfsvoering ten behoeve van aan de grond gebonden agrarische productiebedrijven is toegestaan. Op het perceel plaatselijk bekend Buitendijksweg 14 en kadastraal bekend gemeente Kampen, sectie P nummers 2025 en 2026 groot betreft een melkveehouderij. Op dit perceel staan agrarische bedrijfsgebouwen, een ligboxenstal en een bedrijfswoning. Ondergetekenden hebben ten behoeve van de waardering onderzoek gedaan naar de transacties van (agrarische) gronden in de omgeving van Kampen. Transacties binnen het plangebied en in het plangebied van de bypass zijn hierbij buiten beschouwing gelaten. Deze transacties zijn tot stand gekomen op basis van de toekomstige niet-agrarische bestemming of op basis van een schadeloosstelling. Kadastrale informatie Oldebroek, P, 103 IJsselmuiden, G, 381 IJsselmuiden, G, 38

Transactie datum 15 juni 2012

Oppervlakte

Ligging

Koopprijs

01.09.70 ha

€ 3,28 per m²

31-05-2012

02.93.60 ha

31-02-2011

02.14.80 ha

Wezep, Oosterbroekweg Kamperveen, Hogeweg Kamperveen, Noordwendigedijk

Bijzonderheden

€ 3,61 per m² € 2,21 per m²

Verkoop voor waterschap aan agrariër


Kadastrale informatie IJsselmuiden, G, 120

Transactie datum 20-07-2011

Oppervlakte

Ligging

Koopprijs

Bijzonderheden

07.35.90 ha

Kamperveen, Leidijk

€ 2,08 per m²

IJsselmuiden, F, 378, 502

15-06-2011

09.39.15 ha

Kamperveen, Hogeweg

€ 5,74 per m²

Kampen, P, 36

20-07-2011

04.33.30 ha

Kampen, Buitendijksweg

€ 4,99 per m²

Verkoop voor waterschap aan agrariër Aankoop door BBL, mogelijk schadeloosstelling Aankoop door BBL, mogelijk schadeloosstelling

Oldebroek, AC, 242, 243

08-10-2010

02.90.10 ha

Oosterwolde, Kleine Woldweg

€ 3,40 per m²

De verkopen die door het waterschap zijn gedaan wijken af van de transactieprijzen tussen agrariërs onderling, mogelijk is er sprake van compenserende transacties met afwijkende afspraken. De aankoop door BBL heeft waarschijnlijk plaatsgevonden op basis van een volledige schadeloosstelling. Deze transacties worden in dit overzicht wel genoemd om inzage te geven in de transacties die hebben plaatsgevonden maar worden verder buiten beschouwing gelaten. Op basis van de bovengenoemde vergelijkingstransacties zijn ondergetekenden van mening dat de waarde in het economisch verkeer bij voortgezet agrarisch gebruik € 3,50 per m² bedraagt. Bijlage 4 :

kaart ligging referentietransacties agrarische bestemming

Ondergetekenden stellen voorts vast dat de waarde van het agrarische erfperceel plaatselijk bekend Buitendijksweg 14 (kadastraal bekend gemeente Kampen, sectie P nummers 2025 en 2026) niet op basis van vergelijkingstransacties in de omgeving van Kampen kan worden vastgesteld. De waarde van agrarische erfpercelen is afhankelijk van vele factoren zoals ligging, omvang, grootte en functionaliteit van de woning c.q. bedrijfsgebouwen. In het navolgende overzicht worden de onderdelen afzonderlijk genoemd en voorzien van een waardering. De waardering van de ondergrond van erf en de overige agrarische gronden is eveneens in onderstaand overzicht opgenomen.


Object Kampen, P, 2025 Woning (1963) Aangebouwde schuur Ligboxenstal (1990) Machineloods (2006) Erfverharding Overige voorzieningen Ondergrond woning Ondergrond erf Waardering (P, 2025) Kampen, P, 2026 Verhardingen Ondergrond erf Waardering (P, 2026) Waardering totaal

Eenheid

Prijs per eenheid

430 m3 676 m² 64 boxen 128 m2 500 m²

€ 375,00 € 100,00 € 3.500,00 € 150,00 € 10,00

1.000 m2 3.150 m²

€ 150,00 € 15,00

2.910 m²

€ 15,00

Waardering

€ 20.000,00 € 67.600,00 € 224.000,00 € 19.200,00 € 5.000,00 € 25.000,00 € 150.000,00 € 47.250,00 € 558.050,00

€ 5.000,00 € 43.650,00 € 48.650,00 € 606.700,00

7.2.1 Volledige schadeloosstelling Bij het bepalen van een volledige schadeloosstelling wordt rekening gehouden met de aankoop van vervangende grond in de omgeving van Kampen. Onderstaand is een overzicht weergegeven met bijkomende kosten die samenhangen met aankoop van vervangende agrarische grond. Bijkomende schade Aankoop kosten Kosten financiering Overdrachtsbelasting Premie uit handen breken Aanpassingskosten Bemesting/drainage Omrijschade Subtotaal Deskundigenkosten Totaal

Bedrag per m² € 0,02 € 0,03 N.v.t. (vrijstelling) € 0,50 € 0,20 € 0,125 € 0,50 € 1,375 € 0,025 € 1,40

Een volledige schadeloosstelling op basis van de agrarische bestemmingen bestaat uit de waarde in het economisch verkeer zoals hiervoor berekend, zijnde € 3,50 per m² vermeerderd met de bijkomende kosten ter grootte van € 1,40 per m². De volledige schadeloosstelling op basis van de vigerende agrarische bestemming bedraagt derhalve afgerond € 4,90 per m² voor wat betreft de landerijen.


Voor wat betreft de bedrijfsgebouwen aan de Buitendijksweg gaan ondergetekenden uit van een herinvestering van bestaande gebouwen die circa 15% duurder zijn dan de huidige waarde. Dit resulteert in de navolgende volledige schadeloosstelling: Buitendijksweg 14 Vermogensschade Reeds bepaald Financieringsschade Bestaand object Af: reeds vergoed Meer te investeren Jaarlijkse rentelast bij 6% Voordeel nieuw-voor-oud Te kapitaliseren tegen factor 10 Bijkomende schade Verplaatsingskosten Aankoopkosten (o.a. 6% OVB) Aanpassingskosten bedrijf Aanloop verlies Deskundigenkosten Totale bijkomende schade Totale schadeloosstelling

Bedrag € 606.700,00 € 697.705,00 € 606.700,00 € 91.005,00 € 5.460,30 n.v.t. € 54.603,00 € 50.000,00 € 50.000,00 € 50.000,00 € 25.000,00 € 10.000,00 € 185.000,00 € 846.303,00

Indien de schadeloosstelling wordt uitgesplitst op basis van de verdeling van de vermogenswaarde tussen de twee kadastrale percelen, te weten 92% voor het perceel Kampen, P, 2025 en 8% voor het perceel Kampen, P, 2026 geeft dit de volgende schadeloosstelling per kadastraal perceel: Perceel Kampen, P, 2025 (92%) Kampen, P, 2026 (8%) Totaal

Bedrag € 778.598,76 € 67.704,24 € 846.303,00

7.3 Verkeersdoeleinden De bestaande wegen en overige infrastructuur in het plangebied zijn gewaardeerd op een bedrag van € 0,50 per m². Dit bedrag is een algemeen aanvaarde norm voor gronden die in gebruik zijn als wegen.

7.4 Water Het bestaande water in het plangebied is gewaardeerd op een bedrag van € 0,10 per m². Dit bedrag is een algemeen aanvaarde norm voor gronden die in gebruik zijn als water.


8

WAARDERING ALS RUWE BOUWGROND

8.1 Vergelijkingstransacties In en rond het plangebied hebben de afgelopen jaren diverse transacties plaats gevonden met het oog op een toekomstige woningbouwbestemming, de bypass dan wel een andere dan een agrarische bestemming. Hieronder volgt een overzicht van deze transacties. Perceel

Transactie datum

Kampen P, 14, 4, 5, 11, 13, 15, 16, 3362 25.53.00 ha P, 207 06.38.40 ha

Koopprijs per m2

13-11-2012

€ 4,99

14-07-2011

€ 16,76

P, 208, 209, 237, 3220, 3221 27.33.09 ha

01-12-2011

€ 5,89

P, 195, 197 05.82.80 ha P, 222, 267, 1695, 1697 05.97.62 ha

05-01-2011

€ 20,00

16-06-2010

€ 16,60

P, 158 ged., 168 05.16.30 ha P, 192, 2020 03.77.15 ha P, 169 01.58.20 ha P, 280, 3848 06.34.50 ha

01-06-2010

€ 22,50

16-02-2009

€ 10,10

15-10-2009

€ 22,50

24-04-2009

€ 29,50

P, 153, 159, 161, 163, 164, 166 15.87.50 ha F, 450, 532, 3853 19.19.39 ha

15-07-2009

€ 20,47

15-01-2009

€ 29,86

P, 4140 02.36.16 ha

28-11-2007

€ 8,00

P, 4141 02.84.70 ha

29-11-2007

€ 8,00

P, 1752, 3199, 2359, 4911 08.05.46 ha

28-11-2007

€ 8,00

Bijlage 5 :

Bijzonderheden

Percelen in verpachte staat. Nabetaling voor gedeelte wat in plangebied Reeve valt van € 17,10 per m2 Nabetaling tot 30-11-2011 € 10,00 per m2 voor meerdere dan 04.29.39 ha in woningbouw Perceel in verpachte staat, nabetaling € 19,50 per m2 tot 1-1-2021 bij een hoogwaardiger bestemming voor wat betreft de percelen 3320/3321 Perceel in verpachte staat, geen nabetalingsverplichting Nabetaling tot 31-12-2025 € 13,50 per m2 bij woningbouw, commerciële bestemmingen of onderdeel 'complex' (percelen 1695/1697) Geen nabetalingsverplichting Nabetaling tot 01-01-2029 € 10,00 per m2 bij een 'hoogwaardiger' bestemming Geen nabetalingsverplichting Gelegen in woningbouwgebied Stationslocatie, levering in verpachte staat, nabetaling tot 24-04-2029 € 4,00 per m2 bij bestemmingswijziging Levering in verpachte staat, geen nabetalingsverplichting 03.28.49 ha in tracé Bypass gekocht voor € 5,00 per m2 en 15.90.90 ha. in woningbouw gekocht voor € 35,00 per m2 Nabetaling tot 28-11-2027 € 18,00 per m2 bij bestemming woningbouw en/of ander vastgoed en/of aanleg dijklichaam Nabetaling tot 29-11-2027 € 18,00 per m2 bij bestemming woningbouw en/of ander vastgoed en/of aanleg dijklichaam Nabetaling tot 28-11-2027 € 18,00 per m2 bij bestemming woningbouw en/of ander vastgoed

kaart ligging referentietransacties ruwe bouwgrond


Ondergetekenden stellen vast dat in de periode 2007 - 2012 in het plangebied IJsseldelta-Zuid - Reeve diverse percelen warme grond zijn aangekocht door de gemeente Kampen en marktpartijen voor prijzen inclusief de nabetalingsverplichting van tussen de € 25,00 en € 30,00 per m². In de periode 2010 en 2011 zijn als gevolg van de gewijzigde marktomstandigheden gronden verworven tegen een koopprijs (inclusief nabetalingsverplichting) van tussen de € 20,00 en € 25,00 per m². Transacties die zijn aangegaan in verpachte staat dienen met circa € 3,00 per m2 naar boven te worden gecorrigeerd om de pachter schadeloos te stellen voor zijn inkomensschade. Buiten het plangebied van IJsseldelta-Zuid is een transactie gevonden die tot stand is gekomen in 2009. De gemeente Kampen kocht in dat jaar 06.34.50 ha in de woningbouwlocatie Stationslocatie tegen een koopprijs van € 9,50 in verpachte staat met een nabetaling van € 4,00 per m². Ondergetekenden zijn van mening dat de kenmerken van de woningbouwlocatie Stationslocatie ondanks de korte afstand hemelsbreed dermate anders zijn dat er geen sprake is van een representatieve vergelijking. Ondergetekenden merken voorts op dat de transacties vaak al maanden tot soms jaren eerder zijn aangegaan voor zij uiteindelijk resulteren in een juridische overdracht van de gronden. Hierdoor laten de referentietransacties een vertraging op het marktbeeld zien. Zowel in een opgaande als een neergaande markt leidt dit tot een enigszins vertekend beeld. Onder de huidige marktomstandigheden resulteert dit bij vergelijkingen met referenties in een te hoge marktwaarde als gevolg van het latere tijdstip van overdracht ten opzichte van het aangaan van de verplichtingen alsmede het feit dat onderhandelingen op grond van de contractuele goede trouw niet gemakkelijk kunnen worden afgebroken. Een redelijk handelend koper zal bij voorgenomen verwerving op de peildatum rekening houden met alle relevante omstandigheden waaronder de marktomstandigheden voor nieuwbouwwoningen, de kosten van de gronden opstalexploitatie alsmede de publiekrechtelijke kaders van de gemeente. Gelet op de verschillende kenmerken van de verschillende ontwikkelingslocaties het niet eenvoudig om verschillende locaties met elkaar te vergelijken. Ten aanzien van het plan IJsseldelta-Zuid - Reeve kan worden vastgesteld dat er sprake is van voor de stad Kampen aanzienlijke ontwikkeling met een groot risicoprofiel. Dit komt voort uit het grote aantal woningen, de lange fasering, de voorziene infrastructurele werken en het relatief grote aandeel groen/water in het plangebied. Tenslotte zal een redelijk handelend koper rekening houden met de gewijzigde omstandigheden voor het aantrekken van kapitaal. Rekening houdende met deze feiten en omstandigheden op de peildatum van 1 januari 2013 zijn ondergetekenden van mening dat de ruwe bouwgrondwaarde voor gronden in het plangebied IJsseldelta-Zuid-Reeve op basis van vergelijking zo rond de € 22,50 per m² bedraagt.


8.2 Residuele grondwaarde Naast het analyseren van de gerealiseerde transacties hebben ondergetekenden een zogenaamde residuele grondwaardeberekening opgesteld. Hierbij is gebruik gemaakt van de gegevens zoals deze door de gemeente zijn overlegd. Deze gegevens zijn zelfstandig beoordeeld en waar nodig gecorrigeerd. Als plangebied voor de berekening zijn ondergetekenden uitgegaan van het exploitatieplangebied. In bijlage 6 is de opgestelde berekening bijgevoegd. Bijlage 6 :

berekening residuele grondwaarde (vertrouwelijk)

Samengevat is op basis van de residuele grondwaarde voor verwervingen beschikbaar een bedrag van € 23.498.304,32. Dit komt (afgerond) overeen met een bedrag van € 22,24 per m². Dit bedrag behoeft wel gecorrigeerd te worden met de kosten van excessieve verwervingen. Dit betekent dat de residuele grondwaarde is berekend aan de hand van de grondexploitatie voor het gehele gebied. Na correctie van de excessieve verwerving van de boerderij plaatselijk bekend Buitendijk 14 met een bedrag van € 846.303,00 op 7.060 m2 resteert voor de overige verwervingen een bedrag van € 22.652.001,32 zijnde € 21,59 per m2.

8.3 Tussenconclusie Op basis van de uitkomsten van de vergelijkingstransacties zoals genoemd onder 8.1 en de uitgevoerde residuele grondwaardeberekening zoals genoemd onder 8.2, zijn ondergetekenden van mening dat voor het bepalen van de inbrengwaarde de recente vergelijkingstransacties in beginsel maatgevend zijn voor het bepalen van de werkelijke waarde zoals bedoeld in de Onteigeningswet. De residuele benadering resulteert zoals onder 8.2 omschreven na correctie van de excessieve verwervingen in een prijs per vierkante meter van € 21,59 per m², een prijs die naar het oordeel van ondergetekenden in grote lijnen overeenkomt met de (vergelijkings)transacties die zijn gedaan voor de verwerving van eigendommen in het plangebied (zie 8.1). Om bovengenoemde redenen stellen ondergetekenden de (afgeronde) complexwaarde zoals bedoeld in artikel 40d Onteigeningswet vast op een bedrag van € 22,50 per m².


9

WAARDERING INBRENGWAARDE PER EIGENAAR

Per eigenaar is voor het bepalen van de inbrengwaarde de werkelijke waarde en indien van toepassing een onteigeningsschadeloosstelling gebaseerd op de gebruikswaarde en de waarde ruwe bouwgrond berekend. Vervolgens is de hoogste uitkomst als inbrengwaarde opgenomen.

9.1 Gemeente Kampen Objectnummer en aanduiding Objectnummer:

Eigenaar:

IJZ.088, IJZ.102, IJZ.107, IJZ.114, IJZ.115, IJZ.117, IJZ.134, IJZ.138, IJZ.139, IJZ.161, IJZ.162, IJZ.163, Gemeente Kampen

IJZ.111, IJZ.112, IJZ.113, IJZ.118, IJZ.124, IJZ.126, IJZ.130, IJZ.142, IJZ.152, IJZ.158, IJZ.160, IJZ.226 en IJZ.237

_______________________________________________________________________

A. Algemeen 1. Betrokken perceel Object Kadastrale nummer gemeente Kampen, sectie IJZ.088 KPN P 223 IJZ.102 KPN P 3286 IJZ.107 KPN P 5589 IJZ.111 KPN P 198 IJZ.112 KPN P 197 IJZ.113 KPN P 170 IJZ.114 KPN P 3215 IJZ.115 KPN P 195 IJZ.117 KPN P2363 IJZ.118 KPN P 2364 IJZ.124 KPN P 189 ged. IJZ.126 KPN P 1697 ged. IJZ.130 KPN P 186 ged. IJZ.134 KPN P 2359 ged. IJZ.138 KPN P 4140 ged. IJZ.139 KPN P 4141 IJZ.142 KPN P 158 ged. IJZ.152 KPN P 162 ged. IJZ.158 KPN P 167 IJZ.160 KPN P 169 IJZ.161 KPN P 168 IJZ.162 KPN P 2366

Grootte (m²) 20.880 85.653 77.396 16.650 22.580 14.620 18.337 35.700 26.655 24.370 25.076 32.457 20.701 2.985 23.616 28.470 15.500 18.925 29.790 15.850 36.130 31.010

Oppervlakte in exploitatiegebied (m²) 2.039 10.033 58.624 16.650 22.580 6.504 5.953 35.700 26.295 24.370 25.076 16.324 2.090 2.985 23.616 28.470 15.500 18.925 29.790 15.850 36.130 31.010

Bestemming

Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied


Object Kadastrale nummer gemeente Kampen, sectie IJZ.163 KPN P 2365 IJZ.226 KPN P 67 IJZ.237 KPN P 3

Grootte (m²) 28.810 14.940 23.640 Totaal

Oppervlakte in Bestemming exploitatiegebied (m²) 28.810 Woongebied 2.962 Woongebied 1.400 Woongebied 487.686

2. Aanduiding Onderwerp Ligging Zakelijk recht Kadastraal uittreksel Kadastrale kaart Bodemverontreiniging Bijzonderheden

Omschrijving Verspreid over het plangebied Geen Zie bijlage Zie bijlage Onbekend

3. Gebruiksrechten Recht Onbekend

Gebruiker Onbekend

4. Oppervlak en bebouwing Onderwerp Bebouwing BVO Inhoud VVO Gebruik Staat van onderhoud

Omschrijving Geen

Agrarische grond

B. Waardering 5. Waarderingsgrondslag Grondslag Gebruikswaarde Volledige schadeloosstelling Complexwaarde

Prijs per m² € 3,00 € 4,90 € 22,50

Gebaseerd op Agrarische grond Berekening Residueel/vergelijkingen


6. Berekening inbrengwaarde Objectnummer IJZ.088 IJZ.102 IJZ.107 IJZ.111 IJZ.112 IJZ.113 IJZ.114 IJZ.115 IJZ.117 IJZ.118 IJZ.124 IJZ.126 IJZ.130 IJZ.134 IJZ.138 IJZ.139 IJZ.142 IJZ.152 IJZ.158 IJZ.160 IJZ.161 IJZ.162 IJZ.163 IJZ.226 IJZ.237

Gedeelte binnen plangebied 2.039 m² 10.033 m² 58.624 m² 16.650 m² 22.580 m² 6.504 m² 5.953 m² 35.700 m² 26.295 m² 24.370 m² 25.076 m² 16.324 m² 2.090 m² 2.985 m² 23.616 m² 28.470 m² 15.500 m² 18.925 m² 29.790 m² 15.850 m² 36.130 m² 31.010 m² 28.810 m2 2.962 m² 1.400 m² Totaal inbrengwaarde

Inbrengwaarde €45.877,50 €225.742,50 €1.319.040,00 €374.625,00 €508.050,00 €146.340,00 €133.942,50 €803.250,00 €591.637,50 €548.325,00 €564.210,00 €367.290,00 €47.025,00 €67.162,50 €531.360,00 €640.575,00 €348.750,00 €425.812,50 €670.275,00 €356.625,00 €812.925,00 €697.725,00 €648.225,00 €66.645,00 €31.500,00 €10.972.925,00


9.2

Bureau Beheer Landbouwgronden

Objectnummer en aanduiding Objectnummer:

Eigenaar:

IJZ.105, IJZ.106 IJZ.121, IJZ.144, IJZ.145, IJZ.149, IJZ.151, IJZ.153, IJZ.154, IJZ.155, IJZ.157, IJZ.159, IJZ.164, IJZ.233, IJZ.235 Bureau Beheer Landbouwgronden

_______________________________________________________________________

A. Algemeen 1. Betrokken perceel Object Kadastrale nummer gemeente Kampen, sectie IJZ.105 KPN P 3221 IJZ.106 KPN P 3220 IJZ.121 KPN P 192 IJZ.144 KPN P 157 IJZ.145 KPN P 156 IJZ.147 KPN P 2025 IJZ.148 KPN P 2026 IJZ.149 KPN P 153 IJZ.151 KPN P 159 IJZ.153 KPN P 161 IJZ.154 KPN P 163 IJZ.155 KPN P 2020 IJZ.157 KPN P 164 IJZ.159 KPN P 166 IJZ.164 KPN P 207

Grootte (m²) 84.350 68.499 18.720 14.340 48.750 4.150 2.910 280 33.290 30.340 48.140 18.995 28.280 18.480 63.840

IJZ.233

KPN P 11

62.080

IJZ.235

KPN P 15

4.030 Totaal

Oppervlakte in exploitatiegebied (m²) 19.886 38.219 18.720 14.340 48.750 4.150 2.910 280 33.290 30.340 48.140 18.995 28.280 18.480 41.389

Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied en 13.637 Water Woongebied en 1.021 Water 373.767


Bestemming




Gebruiker Onbekend


Omschrijving Geen

Agrarische grond


Prijs per m² € 3,00 € 4,90 € 22,50


6. Berekening inbrengwaarde Objectnummer IJZ.105 IJZ.106 IJZ.121 IJZ.144 IJZ.145 IJZ.149 IJZ.151 IJZ.153 IJZ.154 IJZ.155 IJZ.157 IJZ.159 IJZ.164 IJZ.233 IJZ.235

Gedeelte binnen plangebied 19.886 m² 38.219 m² 18.720 m² 14.340 m² 48.750 m² 280 m² 33.290 m² 30.340 m² 48.140 m² 18.995 m² 28.280 m² 18.480 m² 41.389 m² 13.637 m² 1.021 m² Totaal inbrengwaarde

Inbrengwaarde €447.435,00 €859.927,50 €421.200,00 €322.650,00 €1.096.875,00 €6.300,00 €749.025,00 €682.650,00 €1.083.150,00 €427.387,50 €636.300,00 €415.800,00 €931.252,50 €306.832,50 €22.972,50 € 8.409757,50


9.3 Bureau Beheer Landbouwgronden Objectnummer en aanduiding Objectnummer: Eigenaar:

IJZ.147, IJZ.148 Bureau Beheer Landbouwgronden

_______________________________________________________________________

A. Algemeen 1. Betrokken perceel Object Kadastrale nummer gemeente Kampen, sectie IJZ.147 KPN P 2025 IJZ.148 KPN P 2026

Grootte

Oppervlakte in Bestemming exploitatiegebied (m²) (m²) 4.150 4.150 Woongebied 2.910 2.910 Woongebied Totaal 7.060


Omschrijving Buitendijksweg 14 Geen Zie bijlage Zie bijlage


Gebruiker Onbekend


Omschrijving Boerderij, zie omschrijving onder 7.2

Agrarisch gebruik



Prijs € 606.700,00 € 846.303,00 € 22,50 per m2

Gebaseerd op Berekening, zie 7.2 Berekening, zie 7.2 Residueel/vergelijkingen

6. Berekening inbrengwaarde Objectnummer IJZ.147 IJZ.148

Gedeelte binnen plangebied 4.150 m² 2.910 m² Totaal inbrengwaarde

Inbrengwaarde € 778.598,76 € 67.704,24 € 846.303,00


9.4 Bouwfonds Ontwikkeling B.V. Objectnummer en aanduiding Objectnummer: Eigenaar:

IJZ.150 en IJZ.156 Bouwfonds Ontwikkeling B.V.

_______________________________________________________________________

A. Algemeen 1. Betrokken perceel Object Kadastrale nummer gemeente Kampen, sectie IJZ.150 KPN P 160 ged. IJZ.156 KPN P 2019

Grootte (m²) 17.072 19.155 Totaal

Oppervlakte in Bestemming exploitatiegebied (m²) 17.072 Woongebied 19.155 Woongebied 36.227


Omschrijving Centraal in het plangebied Geen Zie bijlage Zie bijlage Onbekend


Gebruiker Onbekend


Omschrijving Geen

Agrarische grond



Prijs per m² € 3,00 € 4,90 € 22,50




Inbrengwaarde €384.120,00 €430.987,50 €815.107,50


9.5 Stichting Vermogensbeheer De Verenigde Gasthuizen Objectnummer en aanduiding Objectnummer: Eigenaar:

IJZ.137 en IJZ.140 Stichting Vermogensbeheer De Verenigde Gasthuizen

_______________________________________________________________________

A. Algemeen 1. Betrokken perceel Object Kadastrale nummer gemeente Kampen, sectie IJZ.137 KPN P 147ged. IJZ.140 KPN P 149

Grootte (m²) 28.375 39.740 Totaal

Oppervlakte in Bestemming exploitatiegebied (m²) 10.625 Woongebied 39.740 Woongebied 50.365


Omschrijving Noordzijde van het plangebied Geen Zie bijlage Zie bijlage Onbekend


Gebruiker Onbekend


Omschrijving Geen

Agrarische grond



Prijs per m² € 3,00 € 4,90 € 22,50




Inbrengwaarde €239.062,50 €894.150,00 €1.133.212,50


9.6 J. van der Stouwe Objectnummer en aanduiding Objectnummer: Eigenaar:

IJZ.116, IJZ.120 en IJZ.123 J. van der Stouwe

_______________________________________________________________________

A. Algemeen 1. Betrokken perceel Object Kadastrale nummer gemeente Kampen, sectie IJZ.116 KPN P 3214 IJZ.120 KPN P 3213 IJZ.123 KPN P 190

Grootte

(m²) 15.472 30.326 8.190 Totaal

Oppervlakte in exploitatiegebied (m²)


Omschrijving Oostzijde van het plangebied Geen Zie bijlage Zie bijlage Onbekend


Gebruiker Onbekend


Omschrijving Geen

Agrarische grond

Bestemming

2.791 Woongebied 16.591 Woongebied 4.516 Woongebied 23.898



Prijs per m² € 3,00 € 4,90 € 22,50


6. Berekening inbrengwaarde Objectnummer IJZ.116 IJZ.120 IJZ.123

Gedeelte binnen plangebied 2.791 m² 16.591 m² 4.516 m² Totaal inbrengwaarde

Inbrengwaarde €62.797,50 €373.297,50 €101.610,00 €537.705,00


9.7

Prorail B.V.

Objectnummer en aanduiding Objectnummer: Eigenaar:

IJZ.130A en IJZ.152A Prorail B.V.

_______________________________________________________________________

A. Algemeen 1. Betrokken perceel Object Kadastrale nummer gemeente Kampen, sectie IJZ.130A KPN P 186 ged. IJZ.152A KPN P 162 ged.

Grootte

(m²) 4.059 575 Totaal

Oppervlakte in exploitatiegebied (m²)


Omschrijving Noordzijde van het plangebied Geen Zie bijlage Zie bijlage Onbekend


Gebruiker Onbekend


Omschrijving Geen

Agrarische grond

Bestemming

544 Woongebied 575 Woongebied 1.119



Prijs per m² € 3,00 € 4,90 € 22,50


6. Berekening inbrengwaarde Objectnummer IJZ.130A IJZ.152A

Gedeelte binnen plangebied 544 m² 575 m² Totaal inbrengwaarde

Inbrengwaarde €12.240,00 €12.937,50 €25.177,50


9.8

Railinfratrust B.V.

Objectnummer en aanduiding Objectnummer: Eigenaar:

IJZ.124A, IJZ.126A, IJZ.134A, IJZ.135, IJZ.136, IJZ.142A, IJZ.150A, IJZ.228, IJZ.229, IJZ.230 en IJZ.231 Railinfratrust B.V.

_______________________________________________________________________

A. Algemeen 1. Betrokken perceel Object Kadastrale nummer gemeente Kampen, sectie IJZ.124A KPN P 189 ged. IJZ.126A KPN P 1697 ged. IJZ.134A KPN P 2359 ged. IJZ.135 KPN P 2360 IJZ.136 KPN P 2361 IJZ.142A KPN P 158 ged. IJZ.150A KPN P 160 ged.

Grootte

Oppervlakte in exploitatiegebied

(m²)

(m²)

504 923 16.035 9.635 9.355 4.200 898

504 923 134 3.397 3.300 356 898

IJZ.228 IJZ.229

KPN P 5568 KPN P 65

10.635 5.940

3.365 3.604

IJZ.230 IJZ.231

KPN P 4513 KPN P 4514

22.668 62.902 Totaal

16.644 12.627 45.752




Gebruiker Onbekend

Bestemming

Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied en Recreatie Woongebied Woongebied, Recreatie en Water Water



Omschrijving Geen

Agrarische grond


Prijs per m² € 3,00 € 4,90 € 22,50


6. Berekening inbrengwaarde Objectnummer IJZ.124A IJZ.126A IJZ.134A IJZ.135 IJZ.136 IJZ.142A IJZ.150A IJZ.228 IJZ.229 IJZ.230 IJZ.231

Gedeelte binnen plangebied 504 m² 923 m² 134 m² 3.397 m² 3.300 m² 356 m² 898 m² 3.365 m² 3.604 m² 16.644 m² 12.627 m² Totaal inbrengwaarde

Inbrengwaarde €11.340,00 €20.767,50 €3.015,00 €76.432,50 €74.250,00 €8.010,00 €20.205,00 €75.712,50 €81.090,00 €374.490,00 €284.107,50 €1.029.420,00


9.9 Provincie Overijssel Objectnummer en aanduiding Objectnummer: Eigenaar:

IJZ.103 Provincie Overijssel

_______________________________________________________________________

A. Algemeen 1. Betrokken perceel Object Kadastrale Provincie nummer Overijssel, sectie IJZ.103 KPN P 3223

Grootte (m²) 64.119 Totaal

Oppervlakte in Bestemming exploitatiegebied (m²) 13.840 Woongebied 13.840


Omschrijving Oostzijde van het plangebied Geen Zie bijlage Zie bijlage Onbekend


Gebruiker Onbekend


Omschrijving Geen

Agrarische grond



Prijs per m² € 3,00 € 4,90 € 22,50


6. Berekening inbrengwaarde Objectnummer IJZ.103

Gedeelte binnen plangebied 13.840 m² Totaal inbrengwaarde

Inbrengwaarde €311.400,00 €311.400,00


9.10 Waterschap Groot Salland Objectnummer en aanduiding Objectnummer:

IJZ.143, IJZ.146, IJZ.225, IJZ.227, IJZ.232, IJZ.234, IJZ.239, IJZ.245 en IJZ.246 Waterschap Groot Salland

Eigenaar:

_______________________________________________________________________

A. Algemeen 1. Betrokken perceel Object Kadastrale nummer gemeente Kampen, sectie IJZ.143 KPN P 151 ged. IJZ.146 KPN P 155 IJZ.225 KPN P 69 ged. IJZ.227 KPN P 66 ged. IJZ.232 IJZ.234 IJZ.239 IJZ.245 IJZ.246

KPN KPN KPN KPN KPN

P P P P P

Grootte

2 12 154 205 204

(m²) 3.702 2.280 1.436 3.594

Oppervlakte in exploitatiegebied (m²) 3.702 2.280 819 535

23.430 1.980 4.500 2.370 10.530 Totaal

3.067 259 4.500 385 1.185 16.732




Gebruiker Onbekend

Bestemming

Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied en Water Woongebied Woongebied Woongebied Woongebied



Omschrijving Geen

Water, wegen


Prijs per m² € 0,50 € 0,50 € 22,50

Gebaseerd op Verkeer/water Berekening Residueel/vergelijkingen

6. Berekening inbrengwaarde Objectnummer IJZ.143 IJZ.146 IJZ.225 IJZ.227 IJZ.232 IJZ.234 IJZ.239 IJZ.245 IJZ.246

Gedeelte binnen plangebied 3.702 m² 2.280 m² 819 m² 535 m² 3.067 m² 259 m² 4.500 m² 385 m² 1.185 m² Totaal inbrengwaarde

Inbrengwaarde €83.295,00 €51.300,00 €18.427,50 €12.037,50 €69.007,50 €5.827,50 €101.250,00 €8.662,50 €26.662,50 €376.470,00


10

OVERZICHT WAARDERINGEN

Nummer IJZ.088 IJZ.102 IJZ.107 IJZ.111 IJZ.112 IJZ.113 IJZ.114 IJZ.115 IJZ.117 IJZ.118 IJZ.124 IJZ.126 IJZ.130 IJZ.134 IJZ.138 IJZ.139 IJZ.142 IJZ.152 IJZ.158 IJZ.160 IJZ.161 IJZ.162 IJZ.163 IJZ.226 IJZ.237 IJZ.105 IJZ.106 IJZ.121 IJZ.144 IJZ.145 IJZ.149 IJZ.151 IJZ.153 IJZ.154 IJZ.155 IJZ.157 IJZ.159 IJZ.164 IJZ.233 IJZ.235 IJZ.147 IJZ.148 IJZ.150 IJZ.156 IJZ.137 IJZ.140 IJZ.116

Eigenaar Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Gemeente Kampen Bureau Beheer Landbouwgronden Bureau Beheer Landbouwgronden Bureau Beheer Landbouwgronden Bureau Beheer Landbouwgronden Bureau Beheer Landbouwgronden Bureau Beheer Landbouwgronden Bureau Beheer Landbouwgronden Bureau Beheer Landbouwgronden Bureau Beheer Landbouwgronden Bureau Beheer Landbouwgronden Bureau Beheer Landbouwgronden Bureau Beheer Landbouwgronden Bureau Beheer Landbouwgronden Bureau Beheer Landbouwgronden Bureau Beheer Landbouwgronden Bureau Beheer Landbouwgronden Bureau Beheer Landbouwgronden Bouwfonds Ontwikkeling BV Bouwfonds Ontwikkeling BV Stichting Verm. Verenigde Gasthuizen Stichting Verm. Verenigde Gasthuizen J. van der Stouwe

Opp. (m2) Waardering 2.039 € 45.877,50 10.033 € 225.742,50 58.624 € 1.319.040,00 16.650 € 374.625,00 22.580 € 508.050,00 6.504 € 146.340,00 5.953 € 133.942,50 35.700 € 803.250,00 26.295 € 591.637,50 24.370 € 548.325,00 25.076 € 564.210,00 16.324 € 367.290,00 2.090 € 47.025,00 2.985 € 67.162,50 23.616 € 531.360,00 28.470 € 640.575,00 15.500 € 348.750,00 18.925 € 425.812,50 29.790 € 670.275,00 15.850 € 356.625,00 36.130 € 812.925,00 31.010 € 697.725,00 28810 € 648.225,00 2.962 € 66.645,00 1.400 € 31.500,00 19.886 € 447.435,00 38.219 € 859.927,50 18.720 € 421.200,00 14.340 € 322.650,00 48.750 € 1.096.875,00 280 € 6.300,00 33.290 € 749.025,00 30.340 € 682.650,00 48.140 € 1.083.150,00 18.995 € 427.387,50 28.280 € 636.300,00 18.480 € 415.800,00 41.389 € 931.252,50 13.637 € 306.832,50 1.021 € 22.972,50 4.150 € 778.598,76 2.910 € 67.704,24 17.072 € 384.120,00 19.155 € 430.987,50 10.625

€

239.062,50

39.740 2.791

€ €

894.150,00 62.797,50


Nummer IJZ.120 IJZ.123 IJZ.130A IJZ.152A IJZ.124A IJZ.126A IJZ.134A IJZ.135 IJZ.136 IJZ.142A IJZ.150A IJZ.228 IJZ.229 IJZ.230 IJZ.231 IJZ.103 IJZ.143 IJZ.146 IJZ.225 IJZ.227 IJZ.232 IJZ.234 IJZ.239 IJZ.245 IJZ.246

Eigenaar J. van der Stouwe J. van der Stouwe Prorail BV Prorail BV Railinfratrust BV Railinfratrust BV Railinfratrust BV Railinfratrust BV Railinfratrust BV Railinfratrust BV Railinfratrust BV Railinfratrust BV Railinfratrust BV Railinfratrust BV Railinfratrust BV Provincie Overijssel Waterschap Groot Salland Waterschap Groot Salland Waterschap Groot Salland Waterschap Groot Salland Waterschap Groot Salland Waterschap Groot Salland Waterschap Groot Salland Waterschap Groot Salland Waterschap Groot Salland

Opp. (m2) Waardering 16.591 € 373.297,50 4.516 € 101.610,00 544 € 12.240,00 575 € 12.937,50 504 € 11.340,00 923 € 20.767,50 134 € 3.015,00 3.397 € 76.432,50 3.300 € 74.250,00 356 € 8.010,00 898 € 20.205,00 3.365 € 75.712,50 3.604 € 81.090,00 16.644 € 374.490,00 12.627 € 284.107,50 13.840 € 311.400,00 3.702 € 83.295,00 2.280 € 51.300,00 819 € 18.427,50 535 € 12.037,50 3.067 € 69.007,50 259 € 5.827,50 4.500 € 101.250,00 385 € 8.662,50 1.185 € 26.662,50 € 24.457.488,00


11 SLOTCLAUSULES Bij deze taxatie is rekening gehouden met de volgende veronderstellingen en omstandigheden:

Voor dit taxatierapport geldt het voorbehoud, dat de hierin gehanteerde gegevens en informatie juist zijn. Opdrachtnemer aanvaardt ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever en het doel waartoe het is opgemaakt. Alle bedragen zijn exclusief omzetbelasting (BTW) en er wordt van uitgegaan dat de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is; De vastgestelde waarden zijn 'kosten koper' tenzij uitdrukkelijk anders vermeld; Dit rapport is bestemd voor het in de aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid door ondergetekende(n) aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming van ondergetekende; De aansprakelijkheid van opdrachtnemer is beperkt tot het bedrag van ons honorarium met een maximum van het bedrag dat in het betreffende geval door onze beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar wordt uitgekeerd; Niets uit deze taxatie mag worden gepubliceerd, gefotografeerd of vermenigvuldigd anders dan na schriftelijke toestemming van de taxateur(s); Op deze taxatie zijn de Voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Rentmeester (NVR) van toepassing; De onderhoudstoestand van gebouwen is vanaf de openbare weg beoordeeld; Ondergetekenden verklaren dat zij in het afgelopen jaar niet betrokken zijn geweest bij een transactie die ten grondslag ligt aan deze taxatie; De taxateurs hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten anders dan de opgegeven zouden blijken; Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende(n) van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn; Ofschoon de waarden van delen van het getaxeerde object of complex, ten behoeve van een juiste waardeonderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waardevaststelling in hoofdstuk 1.5 uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.


12 INHOUDSOPGAVE BIJLAGEN Bijlage 1 :

GIS situatieschets

Bijlage 2 :

kadastrale informatie

Bijlage 3 :

uittreksel bestemmingsplan Dronthen

Bijlage 4 :

kaart ligging referentietransacties agrarische bestemming

Bijlage 5 :

kaart ligging referentietransacties ruwe bouwgrond

Bijlage 6 :

berekening residuele grondwaarde (vertrouwelijk)

GIS SITUATIESCHETS

BIJLAGE 1

2

11

8

65

69 67

255

66

15

20

153 12

Percelen gebied 1

Legenda

0

4514

4513

6 55

25

20

3

26

7

149

14

154

161

4141

159

156

510 Meter

155

61

151

23

23

164

60 4140

163

157

204205

166

9 235

2365

168

160

2019

158

162

167

207

2020

186

169

2366

170

1697

192

189

2364

223

2363

5589

198

Papierformaat: A3

3215

3214

Schaal: 1:6.000 Inbrengwaarderapporten Kampen IJsseldelta-Zuid

18 maart 2013

Kenmerk: 30306145/GIS02/jbo

197

195

3213

190

3221

3223

3286

Hoewel deze informatie met veel zorg is samengesteld, kunnen er onjuistheden in voorkomen. Daarom kunnen er aan deze informatie geen rechten en/of verplichtingen worden ontleend. De situatieschetsen zijn mogelijk niet op schaalgrootte.

3220

±

KADASTRALE INFORMATIE

BIJLAGE 2

+ +(

/ !) !

4 ) * / + ) ) ) * +( =' 0 ) ) 0* >/ * + 2 ? !! ./ "$" @< ? 3!%$7) : ' !

!"##$% &' () * +( , - ./ & / $!"" 0( + / * + * ' (* + / * * 1

' '/ 2 2 / ! 3!44 5

+$" 3

6 %!711$!"" ' +( + ' ! "! # $ % 89%3$#7!3"11!"! 89%3%7%# *5,&--11"3!"" :;-;&&6,64 89%"7%" *5,&--11#!""# :;-;&&6,64 89%!!7"# *5,&--11!! :;-;&&6,64 ) 0 4 4 ) * / + + 0 ) * ) 0 ) + * !( * 3) 4 + * < 1

, ,)

7 "* "

3 * + 7 , * * * + ,) @( 8 * * 8+ A7 + , : B "$" 56 )+ #$$ C6 B $$"%;* - ( $$"

! "#"$%&" '( )* + ,) -../0.1234 2 56 )+ ' 7 "$"## ' " )+ $ )+ 8) , 7 + , + ( )+ , 7 + + 9

( (7 : : 7 " "33 5

,$$# $

. %$";$"99$"## ( ,) " , ( ! "! # $ % <=%&;"#99"#$" <=%$%;%& +5>'2299#"## -?2?''.>.3 <=%#;%# +5>'2299&"##& -?2?''.>.3 <=%"";#& +5>'2299""$$ -?2?''.>.3 * 8 3 3 * + 7 , , 8 * + * 8 * , + ") + * 3 , + 6 9

+ +(

6 )

2 ) * 6 + ) ) ) * +( ;' : ) ) :* C6 * + > = $% 45 (* %$% D5 = %%$B ) , ' %

!" ###$%# &' () * +( ,--./-0123 1 45 (* 6' 78%8%%% 9 %% / ' ) * 3 & 6 %# & (* # (* 5(: ) ;< ) * ' & # ' 5 * %%# / ) = ' ' (* + 6 * 3 > ** + ; ' '6 5(: ) ;< ) * ' & ' 5 * %% / ) = ' ' (* + 6 * 3 > ** + ; ' '6

) &) ( 1 + #%4<&11 4

+%%?# #%%%>4<&11 4<&11

- @A$#?B%88%% ' +( + ' ! "! # $ % @A?%B#88% @A$$B#88% ) : 2 2 ) * 6 + + : ) * ) : ) + * ( * ) 2 + * 5 8

* ! *' !

5 (

1 ( ) 5 * ( ( ! ( ) *' ! <& ; ( ( ;) E5 ) * ? > 34 ') $:8 F4 > 8D!( + &

! "# $ $ %&! '( ) *' ! +,,-.,/012 0! 34 ') 5& 678 7 9 . & ( ) 2 % 5 $$ % : ') 4'; ( <= ( ) ! & % & 4 ) . ( ! > & & ') * 5 ) 2 ? )) * < & &5 4'; ( <= ( ) ! & % & 4 ) $8 8 . ( ! > & & ') * 5 ) 2 ? )) * < & &5

? ? 0 *4 , 8 8",@ *$ :$ 8 1,@ 3 A/,B@

, ! @C8 D$$77 & *' ! * !& ! "! # $ % @C8:D$77 & ,-B+-B0/+ % @C8 D877 ( ;! 1 1 ( ) 5 * * ; ( ) ( ;! ! ( * ) ' ! ) 8( 1 * ) 4 7

, ! ,) !

7 $* $

3 * + 7 , * * ! * + ,) ! <( ; * * ;+ E7 + , ? > $$ 56 )+ & F6 > $%D!* - ( $

! "# $ % & ' ( ! )* + ,) ! - . . /0. 12 34 2 ! 56 )+ 7 ( 8$9$9 : $$ 0 ( * + 4 ' 7 $ ' )+ 6 ); * <= * + ! ( ' ( 6 + $$$ 0 * ! > ( ( )+ , 7 + 4 ? ++ , < ( ( 7 6 ); * <= * + ! ( ' ( 6 + 0 * ! > ( ( )+ , 7 + 4 ? ++ , < ( ( 7

? ? 2 ,6 . ". @ , & 3. @ 5 A1. B@

. ! @C$D 99$$$ ( ,) ! , !( ! "! # $ % @C%&D$ 99$$ & . /B- /B2 1 ' @C$%D$99$ * ;! 3 3 * + 7 , , ; * + * ;! ! * , + $) ! + * 3 , + 6 9

+ +(

8 #) $

5 ) * 8 + ) ) ) * +( ?' > ) ) >* C8 * + ; @ $#$$%# 67 ( *$ 5 9 <7 @ %% #9 B ) 3 ' $%$$%#

!" # $%%# & ' ( ) * +( , & - ../0 !123../- .0 4 52 4 67 ( * $ 5 & 8 %#$%# & # ( * #$ 9 $# ( * 4& !3/ :0 & 34 5; 0 /0 . /0 3.3/0 5.0 0 ; & <, & 3 $#==# $%#$ 7 ( > ) ?, ) * ' & $ ' 7 * ###$%% - ) @ ' ' ( * + 8 * 2 ; ** + ? ' ' 8 7 ( > ) ?, ) * ' & 9 ' 7 * $ $%% - ) @ ' ' ( * + 8 * 2 ; ** + ? ' ' 8

+ +(

; @ <7 @ 3 '

8 $) $

67 ( *$ 5 %% #9 B ) $%$$%#

$#$$%# 9

' ' 8 ; ; 8 # $ #55 6

+%% $ %

. 1A9 #B #==9 $%#% ' +( # ( * + ' . 1A9 #B #%==9 $%#% ' +( #$ + ' !" #" $ % & 1A9 $B # ==#$$%# 1A9 %9 B 9 *6, & 4 4 == # 3:4 :& & ., .5 1A9 $B 9 *6, & 4 4 ==$# 3:4 :& & ., .5 1A9 #$#B *6, & 4 4 ==##$%% 3:4 :& & ., .5 ) > 5 5 ) * 8 + + > ) * ) > ) + * $#( * ) 5 + * 7 =

* *'

5 (

1 ( ) 5 * ( ( ( ) *' <& ; ( ( ;) D5 ) * ? > ###: 34 ') :# E4 > ::8B ( + & ###:

!" #$ %& '( ) *' +,,-.,/012 0 34 ') 5& 6$7$$78 9 # . & ( ) 2 % 5 #: 4'; ( <= ( ) & % # & 4 ) :# . ( > & & ') * 5 ) 2 ? )) * < & &5 4'; ( <= ( ) & % 8 & 4 ) ## . ( > & & ') * 5 ) 2 ? )) * < & &5

& &5 ? ? 5 #11 3

* #

, @A8::B$778# & *' * & ! "! # $ % @A8#$B77##: @A8:8B8$ )3=%0077 +C0C%%,=,1 @A8#B8 )3=%0077$#$ +C0C%%,=,1 @A8#:B$ )3=%0077:#: +C0C%%,=,1 ( ; 1 1 ( ) 5 * * ; ( ) ( ; ( * ) #' ) :( 1 * ) 4 7

, ! ,) !

5 *

3 * + 5 , * * ! * + ,) ! ;( : * * :+ D5 + , > = $ 15 $% E9 = $ $ &%B!* - ( $

! "# $ %&$ ' ( ! )* + ,) ! - . . /0. 12 34 2 ! 15 5( 67&7& 8 0 ( * + 4 ' 5 $ 9 ): * ;< * + ! ( ' ( 9 + $ 0 * ! = ( ( )+ , 5 + 4 > ++ , ; ( ( 5 9 ): * ;< * + ! ( ' % ( 9 + & & 0 * ! = ( ( )+ , 5 + 4 > ++ , ; ( ( 5

( ( 5 > > 5 &33 ?

, &

. ! @A%$ B77 ( ,) ! , !( ! "! # $ % @A%&B&77 $ @A%&$ %B% +?< ' 2 2 77& - C2C' ' . < . 3 @A%B% +?< ' 2 2 77 - C2C' ' . < . 3 @A%$B +?< ' 2 2 77$ $ - C2C' ' . < . 3 * :! 3 3 * + 5 , , : * + * :! ! * , + ) ! + &$* 3 , + 9 7

* *'

. (

4 ( ) . * ( ( ( ) *' =& 1 ( ( 1 ) >. ) * 3 ? / - . 0 #/$ @< ? // $7 ( : & /

!" ##$$$# % & ' ( ) *' + , - . % . /$0 #0 1 '

* . ) * ) & ' ) * . ) ) 2

& & . 3 3 . # 44 5

*$0 #

6 #7/22/$0 #0 & *' * & ! "! # $ % 89 $#7 0 220 / 89 /7 )5+ % ,,220 0 #0 :;, ;% % 6+ 64 890 ##70 )5+ % ,,220 0 :;, ;% % 6+ 64 89/#70 )5+ % ,,22// :;, ;% % 6+ 64 ( 1 4 4 ( ) . * * 1 ( ) ( 1 ( * ) ' ) /( 4 * ) < 2

+ +(

6 )

2 ) * 6 + ) ) ) * +( <' ; ) ) ;* D6 * + ? > % 45 (* #$ E5 > %%:$B ) , ' %%

!" #$%$ &' () * +( ,- - ./ - 0 12 3 1 45 (* 6' 7 %8%%% 9 % & 6 %## & #: (* 5 (; ) <= ) * ' & ' 5 * %% / ) > ' ' (* + 6 * 3 ? ** + < ' ' 6 5 (; ) <= ) * ' & $ ' 5 * #:%%: / ) > ' ' (* + 6 * 3 ? ** + < ' ' 6

+ +(

? > E5 > , '

6 )

45 (* %%:$B ) %%

% #$

' ' 6 ? ? 6 :2 2 4

+%%# :%

- @A$:%B88$%% ' +( + ' ? ' ' (*) @A$:%:%B88%% + ! "! # $ % @A$:B:#88#% @A$:%$B$ *4=&1188#:## ,C1 C&&- =- 2 @A$#B$# *4=&1188## ,C1 C&&- =- 2 @A$B# *4=&1188%% ,C1 C&&- =- 2 ) ; 2 2 ) * 6 + + ; ) * ) ; ) + * ( * :) 2 + * 5 8

* & *' &

3 (

1 ( ) 3 * ( ( & ( ) *' & ;% : ( ( :) D3 ) * > = 888# /3 "8 E9 = ##6"B&( + % 8#88#

!"#### $ % & '( ) *' & +,,-.,/012 0& /3 3% 45656## 7 8# . % ( ) 2 $ 3 8! 9 ': ( ;< ( ) & % $ 8! % 9 ) 8##! . ( & = % % ') * 3 ) 2 > )) * ; % % 3 9 ': ( ;< ( ) & % $ " % 9 ) 868##6 . ( & = % % ') * 3 ) 2 > )) * ; % % 3

% % 3 > > 3 !8611 ?

*## !86#

, & @A"#B8558# % *' & * &% ! "! # $ % @A"68!B65588# @A"6#"B" )?< $ 00556! +C0C$ $ ,< ,1 @A"8!!B" )?< $ 00558 +C0C$ $ ,< ,1 @A"8!B )?< $ 00558## +C0C$ $ ,< ,1 ( :& 1 1 ( ) 3 * * : ( ) ( :& & ( * ) 8' & ) 6( 1 * ) 9 5

, ,)

7 *

3 * + 7 , * * * + ,) 9( 8 * * 8+ C7 + , < ; & 56 )+ $%& B6 ; &##@ * - ( &

!" #$%%&#% '( )* + ,) -../0.1234 2 56 )+ ' 7 &#$$ ' % )+ 6)8 * 9: * + ( ' # ( 6 + &&# 0 * ; ( ( )+ , 7 + 4 < ++ , 9 ( (7 6)8 * 9: * + ( ' ( 6 + $%&&% 0 * ; ( ( )+ , 7 + 4 < ++ , 9 ( (7

3 =

* 1 6 56 )+& #%3 , 7 &$% , 0 * 8) ; (<4

. ( ,) , (

>?#$$&@AA&&&&

B:3 ' >?#$$&@AA&&&&

* 8 3 3 * + 7 , , 8 * + * 8 * , + ) + %* 3 , + 6 A

+ +(

4 !) !

2 ) * 4 + ) ) ) * +( ;' : ) ) :* D4 * + > = !%! 0 4 #! E9 = %%!$B) , ' %%!

!"#$!%! &' () * +( ,- - ./- 0 12 3 1 0 4 4' 56766%7$% 8 %!% / ' ) * 3 & 4 !#"# 9 (: ) ;< ) * ' & " ' 9 * !!!%%" / ) = ' ' (* + 4 * 3 > ** + ; ' ' 4 9 (: ) ;< ) * ' & $ ' 9 * #%% / ) = ' ' (* + 4 * 3 > ** + ; ' ' 4

' ' 4 > > 4 ! "!2 2 ?

+%%# "%

- @A$"!B!6#77#$%!% ' +( + ' ! "! # $ % @A$6"B!#77!#%! @A$%$B$6 *?< &1177#!#"# ,C1C&&- < - 2 @A$#""B$# *?< &11776!##6 ,C1C&&- < - 2 @A$!!"B#6 *?< &1177!!%% ,C1C&&- < - 2 ) : 2 2 ) * 4 + + : ) * ) : ) + * !( * ) 2 + * 9 7

, ,)

5 #* #

3 * + 5 , * * * + ,) ;( : * * :+ D5 + , > = ## 15 %## E9 = #&B * - ( #

!" #$%#&&&# ' ( )* + ,) - . . /0 . 12 34 2 15 5( 677 8 # 0 ( * + 4 ' 5 &#%$% 9 ): * ;< * + ( ' $ ( 9 + ###$ 0 * = ( ( )+ , 5 + 4 > ++ , ; ( ( 5 9 ): * ;< * + ( ' ( 9 + % 0 * = ( ( )+ , 5 + 4 > ++ , ; ( ( 5

( ( 5 > > 5 # $#33 ?

,&% $

. @A&$#B#%77%# ( ,) , ( ! "! # $ % @A&$B#%77#%# @AB +?< ' 2 2 77%#%$% - C2 C' ' . < . 3 @A%$$B% +?< ' 2 2 77#%% - C2 C' ' . < . 3 @A##$B% +?< ' 2 2 77## - C2 C' ' . < . 3 * : 3 3 * + 5 , , : * + * : * , + #) + * 3 , + 9 7

+ +(

4 )

2 ) * 4 + ) ) ) * +( 7' 6 ) ) 6* C4 * + : 9 $% 0 4 "%; B5 9 %!!; $@) , ' ; %

!"#"$%$ & ' ( ) * +( ,--./ -0 12 3 1 0 4 & 4 %!"" & " ( * 5 ( 6 ) 78 ) * ' & ! ' 5 * %%! / ) 9 ' ' ( * + 4 * 3 : ** + 7 ' ' 4 5 ( 6 ) 78 ) * ' & ; ' 5 * "%% / ) 9 ' ' ( * + 4 * 3 : ** + 7 ' ' 4

2 <

) 0 5 = 5 ( *% !$2 + 4 %"# + / ) 6(

9 ' :3

- ' +( + '

>?; $!""%@AA%%%%

:B- -1.<0 ,,& >B8 2 & >?; $!""%@AA%%%%

) 6 2 2 ) * 4 + + 6 ) * ) 6 ) + * ( * ) 2 + * 5 A

) )&

2 '

0 ' ( 2 ) ' ' ' ( )& ;% : ' ' :( E2 ( ) > = 8 . 2 8 F9 = 8846#D ' * % 8

! " ### $ % & ' ( )& *++,-+. /0 1 / . 2 2 % 34#56# 7 - % ' ( 1 $ 2 8# 9 & : ' ;< ' ( % $ % 9 ( 8 - ' = % % & ( ) 2 ( 1 > (( ) ; % % 2 9 & : ' ;< ' ( % $ 6 % 9 ( 44 - ' = % % & ( ) 2 ( 1 > (( ) ; % % 2

> > / )9 + 46 46! +? ) 40 +? @ A. +B?

+ ?C6#4D855 % )& ) % ! "! # $ % ?C64#D8558 & +,B*,B/. * $ ?C64#D4558 ' : 0 0 ' ( 2 ) ) : ' ( ' : ' ) ( & ( 48' 0 ) ( 9 5

+ ' +(

4 )

2 ) ' * 4 + ) ) ' ) * +( 7& 6 ) ) 6* 'C4 ' * + : 9 !## 0 4 #!# B5 9 #; !@) , & ; ##

!"!!#"$ % & ' ( ) * +( ,--./ -0 12 3 1 0 4 % 4 # ! 5 ( 6 ) 78 ) * ' & % # & 5 * # / ) 9 & & ( * + 4 * 3 : ** + 7 & & 4 5 ( 6 ) 78 ) * ' & % ; & 5 * #"#" / ) 9 & & ( * + 4 * 3 : ** + 7 & & 4

2 ' <'

) 0 5 = 5 ( * #"!2 + 4 # "$ + / ) 6(

9 & :3

- ' & +( + &

>?; !@ #AA##

:B- -1.<0 ,,% >B8 2 % >?; !@ #AA##

) 6' 2 2 ) ' * 4 + + ' 6 ) * ) 6'' ' ) + * #( * " ) 2 + * 5 A

* $ * $

1 )

0 ) 1 * ) ) $ ) * $ 9( 8 ) ) 8 B1 * < ; !3 .1 #" C7 ; 3!35 @$) + ( 5!3

!"#$% $ & '($ ) * $ +,,-%,./0& /$ .1 1( 23"#45! 6 !! ' 1 3!! ' 78 ) 9: ) $ ( ' 5 ( 7 #!!# % ) $ ; ( ( * 1 & < * 9 ( (1

( (1 < < 1 #00 =

* !! #!

, $ >?5 5 @"#443!! ( * $ * $( ! "! # $ % >?5#3!5@5" =:'//44# +A/A'',:,0 >?5@5 =:'//44"" +A/A'',:,0 >?53@" =:'//443!!3 +A/A'',:,0 ) 8$ 0 0 ) 1 * * 8 ) ) 8$ $ ) * $ #3) 0 * 7 4

' " '

. &

- & " . ' & & " & ' 6% 5 & & 5 "E. " ' : 9 002< +. 8<2 =4 9 <2<0B & ( % 002<

! " # $% " & ' ())*!)+,-# , +. .% /012 3 022 $ . 022 $ 45 & 67 & " % $ % 4 080228 ! & 9 % % ' . # : ' 6 % %.

) 9 :1;1 . < <=()>?( @ ) "

=()>?( ?A082B8 @7$,, 11022

% ' ' % ! "! # $ % ?A8B @7$,,112C (;,;$$)7)- ?A8B0 @7$,,112C (;,;$$)7)- ?A8B< @7$,,112C (;,;$$)7)- ?A8B @7$,,112C (;,;$$)7)- >C<8211<020 )(*D*(*;)@$>?( & 5 " - - & " . ' ' " 5 & & 5 "" " & ' 0 8<& - ' 4 1

* $ * $

1 ) !

0 ) 1 * ) ) $ ) * $ 9( 8 ) ) 8 B1 * < ; !!!5 .1 ! C3 ; 55"#@$) + ( !5!!5

!"# $% $ & '($ ) * $ +,,-% ,./0& /$ .1 23 1( 4 556555 7 !55 % ( ) & ' 1 !55 ' 3 8 ) 9: ) $ ( ' " ( 3 !!55 % ) $ ; ( ( * 1 & < * 9 ( (1 3 8 ) 9: ) $ ( ' != ( 3 !55= % ) $ ; ( ( * 1 & < * 9 ( (1

* $ * $

< ; C3 ; + (

1 !) !

.1 55"#@$) !5!!5

!!!5 !

( (1 < < 1 =!00 2

*#55 =!5

, $ >?"#="@566!55 ( * $ * $( ! "! # $ % >?"!# =@66!!5 >?"5"@" 2:'//66= +A/ A'',:,0 >?"!==@" 2:'//66 ! +A/ A'',:,0 >?"!=@ 2:'//66!55 +A/ A'',:,0 ) 8$ 0 0 ) 1 * * 8 ) ) 8$ $ ) * ! $ ) 0 * 3 6

( !# ( !

0 '

C ' # 0 ( ' ' !# ' ( ! 5& 4 ' ' 4 #D0 # ( 9 8 2 /0 2= ,3 8 2 27=B!' + & 22

!" !# $ %&!# ' ( ! )*+,- .! /0 1 22 % 0 222 % 34 ' 56 ' !# & % 7 & 3 22 " ' ! 8 & & ( 0 $ 9 ( 5 & &0 34 ' 56 ' !# & % : & 3 22: " ' ! 8 & & ( 0 $ 9 ( 5 & &0

( !# ( !

9 8 ,3 8 + &

0 '

/0 2 27=B!' 22

2 2=

) 8 9;<; 0 =,+)>?+ @ ) !#

,+)>?+ ?A72 B @6%.. ;;22=

& ( ! ( !& ! "! # $ % .9C;;22 ?A7=7B @6%..;;=2 +<.<%%)6)C ?A7=7B @6%..;;=2 +<.<%%)6)C ?A7=7B @6%..;;=2 +<.<%%)6)C ?A7=7B7 @6%..;;=2 +<.<%%)6)C > 2;; 2 )+-*-+-<)@%>?+ ' 4!# C C ' # 0 ( ( # 4 ' ' 4!## !# ' ( ! ' C ( 3 ;

' ! ' !

. &

- & . ' & & ! & ' ! 7% 6 & & 6 B. ' : 9 1; 4 ; 2 C5 9 ; 1; 12<@!& ( % 11;

!" ! # $ % ! & ' ! () ) *") +,- # .% / 0 1021 3 11 " % & # $ . 4 211 $ 5 6 & 78 & ! % $ 2 % 5 4 11 " & ! 9 % % ' . # : ' 7 % % . 5 6 & 78 & ! % $ % 5 ; 11 " & ! 9 % % ' . # : ' 7 % % .

% % . : : . - - =

'<114 1

) ! >?2<; ; @ 4 004 211 % ' ! ' !% ! "! # $ % >?2< @4 004 1; >?2; 12@2 =8 $ ,,004 4 4 (A,A$ $ ) 8 ) - >?24 @24 =8 $ ,,00 4 4 (A,A$ $ ) 8 ) - >?2; @4 =8 $ ,,00; 11; (A,A$ $ ) 8 ) - & 6! - - & . ' ' 6 & & 6! ! & ' ! ; & - ' 5 0

( !# ( !

/ '

. ' # / ( ' ' !# ' ( ! 8& 7 ' ' 7 #D/ # ( ; : 5553 ,/ <33 >6 : 33 C!' ) & 5553

!" !# $ %&!# ' ( ! )**+"*,-.$ -! ,/ /& 0123 4 51 " & ' $ % / 3 51 % 67 ' 89 ' !# & % 5 & 6 35 " ' ! : & & ( / $ ; ( 8 & &/ 67 ' 89 ' !# & % & 6 5<5 " ' ! : & & ( / $ ; ( 8 & &/

*;2=2 / 3 3 >)*?@) A

(53 3 >)*?@) >)*?@)

* !# @B 55<C3223 51 & ( ! ( !& ! "! # $ % @B< C A9%--22 )=-=%%*9*. @B< C5 A9%--22 )=-=%%*9*. @B< C3 A9%--22 )=-=%%*9*. @B< C A9%--22 )=-=%%*9*.

<<1 <<1 <<1 <<1

' 7!# . . ' # / ( ( # 7 ' ' 7!## !# ' ( 5 ! 3' . ( 6 2

% %

, $

+ $ , % $ $ $ % 7# 6 $ $ 6 D, % : 9 33310 ), <030. >5 9 0101;4 C$ & # 313310

! " # $ % &' ' (' )*+ ! * ), ,# -./01 2 311. # $ ! " , 014 311. " 5 6 $ 78 $ # " 3 # 5 0311 $ 9 # # % , ! : % 7 # # , 5 6 $ 78 $ # " ; # 5 3<311 $ 9 # # % , ! : % 7 # # ,

': /=/ , 0 04 >&' ?@& A

%310 04 11>&' ?@& >&' ?@&

' @B;4 33<C01//014 311. # % % # ! "! # $ % @B;<4 ;C A8 " **//4 1<<. &=*=" " ' 8 ' + @B;<4 ;C3 A8 " **//4 1<<. &=*=" " ' 8 ' + @B;<4 ;C0 A8 " **//4 1<<. &=*=" " ' 8 ' + @B;<4 ;C; A8 " **//4 1<<. &=*=" " ' 8 ' + $ 6 + + $ , % % 6 $ $ 6 $ % 3 0$ + % 5 /

& ! &

- %

, % ! - & % % ! % & 7$ 6 % % 6 ! D- ! & : 9 ;2 2 *- 2 4 12 ; >5 9 12 12 ;4 C% ' $ 12 2

! " # $ ! % & '(() (*+ ," + *- -$ ./012 3 2 2 / $ % " # - 12 4 2 2 / # 5 6 % 78 % ! $ # $ 5 12 2 % 9 $ $ & - " : & 7 $ $ - 5 6 % 78 % ! $ # ; $ 5 <2 2 % 9 $ $ & - " : & 7 $ $ -

: 0=0 - 1 14 >'(?@' A

&2 1 14 2 2 >'(?@' >'(?@'

( ! @B;4 <C12 0012 4 2 2 / $ & & $ ! "! # $ % @B;A8 # + + <4 ;C004 2 <
' " '

. 1& 1

- & " . ' & & " & ' @% 7 & & 7 "A. " ' 8 B 51 +. 1 C? B 50< & ( % 051

! " # $ % " & ' () ) *! ) +,- # , +. .% /0123 4 556 ! % & # $ . 11556 $ 7 ' . ' % ' . 2

% % . 8 8 ". 1 31- - 9

'55 35

) " :; 0<1022 11556 % ' ' % ! "! # $ % :; 031<11022151 :; 031<11221151 :; 0350<06 9 = $ ,,22 31 (>, >$ $ ) = ) - :; 0 <0 9 = $ ,,226 1 6 (>, >$ $ ) = ) - :; 011< 6 9 = $ ,,221155 (>, >$ $ ) = ) - & 7 " - - & " . ' ' " 7 & & 7 "" " & ' 1 3& - ' ? 2

) # ) #

0 (

/ ( 0 ) ( ( # ( ) # C' 3 ( ( 3 D0 ) 6 5 " - 0 = 8 B 5 " 22=>#( * ' ="

! " #$ # % &' # ( ) # *++,$+- ./% .# - 0 1 " " & 0 2" " " & 3 ) 0 ) ' ) 0 4

+ 5 6474 0 8 *+9: * ;

8 *+9: *

+ # : <=! >==44" " " ! ' ) # ) #' ! "! # $ % : <=! => ; ? &..44" @ *7.7&&+? +/ : <=! => ; ? &..44" @ *7.7&&+? +/ : <=! => ; ? &..44" @ *7.7&&+? +/ : <=! =>= ; ? &..44" @ *7.7&&+? +/ 9@! " 44" +*,A,*,7+; &9: * ( 3# / / ( 0 ) ) 3 ( ( 3# # ( ) # ! ( / ) B 4

+ ' +(

4 ") "

2 ) ' * 4 + ) ) ' ) * +( E& 9 ) ) 9* 'F4 ' * + ; : "" 04 $ =D : "$A) , & "

! "##$"# %&' () * +( ,--./-0123 1 04 4& 5676"$ 8 " % 4 * (* *4&1 "67 % 4 "# 9( + 4 * + * & (* + 4 * * 7

- : ;7<7 4 * ""=,- >, ?

=,- >,

- ' >@$"6$#A# *?B%1177 & +( + & ! "! # $ % 1;2"677" >@$$A" *?B%1177"""6 ,<1<%%-B-2 >@$$A *?B%1177"""6 ,<1<%%-B-2 >@$$A *?B%1177"""6 ,<1<%%-B-2 >@$$A$ *?B%1177"""6 ,<1<%%-B-2 677"" -,.C.,.<-?% >, ) 9' 2 2 ) ' * 4 + + ' 9 ) * ) 9'' ' ) + * "( * ) 2 + * D 7

+ ' +(

4 )

2 ) ' * 4 + ) ) ' ) * +( E& 8 ) ) 8* 'F4 ' * + : 9 # 04 #$#$

! ""#$ %&' () * +( ,--./-0123 1 04 4& 5"6### 7 ## % 4 " 8( + 4 * + * & (* + 4 * * 6

- 9 : 6;6 4 * <,- =, >

<,- =,

- ' =?$@A@ *>B%1166## & +( + & ! "! # $ % 1: 2@66## =?$$A *>B%1166#@ ,;1;%%-B-2 =?$$A *>B%1166#@ ,;1;%%-B-2 =?$$A *>B%1166#@ ,;1;%%-B-2 =?$$A$ *>B%1166#@ ,;1;%%-B-2 @#66# -,.C.,.;->% =, ) 8' 2 2 ) ' * 4 + + ' 8 ) * ) 8'' ' ) + * ( * ) 2 + * D 6

) # ) #

2 (

/ ( 2 ) ( ( # ( ) # 6' 5 ( ( 5 @2 ) 0 8 "3! 0 1 :! A1 8 !3! ">#( * ' 3!

!"#$ # % &'# ( ) # *++,$+-./% .# 0 1 & 2 3334 & 15 ( 67 ( # ' & ' 1 !33 $ ( # 8 ' ' ) 2 % 0 ) 6 ' '2

- # 9 ' ) / 9 5 0 1": 4 ;

+ # ' ) # ) #' 0 #' ' ( )

<= > ;7&.. <=3:">!" ;7&..??!3::

( 5# / / ( 2 ) ) 5 ( ( 5# # ( ) # 4!( / ) 1 ?

( " ( "

/ '

. ' / ( ' ' " ' ( " @& 6 ' ' 6 A/ ( 7 B 8 ,/ 5 ! C? B 338 <"' ) &

!!"# " $ % & " ' ( " )**+#*,- .$ - " ,/ /& 01233 4 1 % / 51 % 6 ( / ( & ( / 2

& & / 7 7 / 3!.. 9

(8 5 3!

* " :; 8 8 8 <2251 & ( " ( "& ! "! # $ % :; !8 3<22 :; !8 3<22 :; ! <1 9 = % - - 225!535 )>- >% % *= *. :; 533<5 9 = % - - 221551 )>- >% % *= *. :; 3<51 9 = % - - 22 )>- >% % *= *. ' 6" . . ' / ( ( 6 ' ' 6" " ' ( " ! ' . ( ? 2

+ +(

4 )

2 ) * 4 + ) ) ) * +( B' 9 ) ) 9* C4 * + : D #% 0 4 8%$%$ EA D %%#> ) , ' %

!" ##$% &' () * +( ,- - ./ - 0 12 3 1 0 4 4' 5#6 7 & 4 8 & # (* 9( + 4 * + * ' (* + 4 * * 6

' ' 4 : : 4 $2 2 ;

+#8 $

- < =#%#$> 66% ' +( + ' ! "! # $ % < =$#> 66% < =$#> 66%% < =$%> *; ? &11668$88 ,@1 @&&- ? - 2 < =8> 8 *; ? &116688 ,@1 @&&- ? - 2 < =%> 8 *; ? &1166%% ,@1 @&&- ? - 2 ) 9 2 2 ) * 4 + + 9 ) * ) 9 ) + * ( * $%) 2 + * A 6

* *'

5 (

1 ( ) 5 * ( ( ( ) *' 7& 6 ( ( 6) B 5 ) * 3 : $9 9 3 ') 4 C4 : 9 ##$@ ( + & 9 9

!" ##$$ % & '( ) *' +,,-. ,/ 0 12 0 3 ') 4 % 5 $# 4 '6 ( 78 ( ) & % 9 # & 4 ) 9 # . ( : & & ') * 5 ) 2 3 ) ) * 7 & & 5 4 '6 ( 78 ( ) & % & 4 ) 9 ; 9 ; . ( : & & ') * 5 ) 2 3 ) ) * 7 & & 5

/ < & * 1 < 6 3 4 $ #9 ; =

, & *' * & 3 & & ') ( *

>?9 #@9 ) =8 % 0 0 >? $@$ ) =8 % 0 0 AA 9

( 6 1 1 ( ) 5 * * 6 ( ) ( 6 ( * ) 9 ' ) ; ( 1 * ) 4 A

% %

, $

+ $ , % $ $ $ % 6# 5 $ $ 5 B, % ; : 2223< ), 9 020 C4 : <3<3/8 @ $ & # 23223<

! " # $ % & ''( ')*+ ! * ), ,# - ././0 1 233 # $ ! " , /233 " 4 5 $ 67 $ # " 8 # 4 29 /233/ $ : # # % , ! ; % 6 # # , 4 5 $ 67 $ # " 2 # 4 <233 $ : # # % , ! ; % 6 # # ,

# # , ; ; , 2/+ + =

% 339 2/3

' >?8 ?8 /20@/9 ..9 223< >?8 /<38 @8 0 =7 " **..9 /9 9 & A*A" " '7 '+ >?8 9 2@8 9 =7 " **..029 9 0 & A*A" " '7 '+ >?8 2<@9 0 =7 " **..<233< & A*A" " '7 '+ $ 5 + + $ , % % 5 $ $ 5 $ % 2 /<$ + % 4 .

' !" ' !

/ &

C & " / ' & & !" & ' ! 5% 4 & & 4 " D/ " ' 9 8 1 : . / 2B 1 2 + 3 8 :1 :1 7A!& * % 1 1 :

!" # $ % !" & ' ! ()*+ , - ! . / 0 1 1 2 $ / 1 1 1 2 $ 34 & 56 & !" % $ % 3 271 1 7 & ! 8 % % ' / # 9 ' 5 % % / 34 & 56 & !" % $ % 3 :1 1 & ! 8 % % ' / # 9 ' 5 % % /

( 8 9;<; / : :+ *(=>* ?

+ *(=>*

( !" >@77A:7;;1 1 B % ' ! ' !% ! "! # $ % - 9C7B ;;1 1 : >@27A ?6$ - - ;;1 22B *<- <$ $ (6(C >@27A ?6$ - - ;;1 22B *<- <$ $ (6(C >@27A: ?6$ - - ;;1 22B *<- <$ $ (6(C >@27A ?6$ - - ;;1 22B *<- <$ $ (6(C = B :721 ;;:1 (*,),*,<(?$ =>* & 4!" C C & " / ' ' " 4 & & 4!" " !" & ' ! 7:& C ' 3 ;

' " '

/ &

* & " / ' & & " & ' A% 2 & & 2 "B/ " ' + C 0 + . <0< ,. C 007;= & 6 % 00

! " # $% " & ' ()*)+,)- ( + . $ / 001 $ 2 ' / ' % ' / 3

4 "/ 5 * & 6" . 10(-4$(( -

8 " % ' ' % + % % & '

'70 1000+-4$(( -4$(( 9:;<00=0 -4$((33;<<

9:;010= -4$(( 33;<<< 9:;0=;; -4$(( 33<<1 9:;<= -4$((33<< ! "! # $ % 9:;71=7;3310 9:;71=3310 9:;=; -4$((33<< 6>(>$$848* 9:;71=;331001 86)?)6)>8-$@96 & 2 " * * & " / ' ' " 2 & & 2 "" " & ' 7& * ' . 3

* *'

3 (

1 ( ) 3 * ( ( ( ) *' ;& : ( ( :) E3 ) * > = $$$ /3 858 F9 = 5D ( + & $$$

! " ##$ %& '( ) *' +,,-.,/012 0 /3 3& 4$#56# 7 $8 % 3 $8#8 9 ': ( ;< ( ) & % $# & 9 ) $# . ( = & & ') * 3 ) 2 > )) * ; & &3 9 ': ( ;< ( ) & % & 9 ) $85$5 . ( = & & ') * 3 ) 2 > )) * ; & &3

> > 0 *9 , 5 5#$! ,? *88 5#1,? @ A/,B?

, ?C5$D#668$8 & *' * & ! "! # $ % ?C5$#D866#$$ & ,-B+-B0/+ % ?C5#D5#66#$$ ( : 1 1 ( ) 3 * * : ( ) ( : ( * ) $' ) 5( 1 * ) 9 6

+ ! +( !

6 )

2 ) * 6 + ) ) ! ) * +( ! <' ; ) ) ;* E6 * + 4 > 888 $ 4 (*5 %8 F5 > $ $ D!) , ' 8 88 $

! "# $% % &' ! () * +( ! ,- - ./- 0 12 3 1! 4 (*5 6' 7 899 : 8 / ' ) * 3 & 6 8$%% 5 (; ) <= ) * ! ' & 8 ' 5 * $8 / ) ! > ' ' (* + 6 * 3 4 ** + < ' ' 6 5 (; ) <= ) * ! ' & ' 5 * 8%8 / ) ! > ' ' (* + 6 * 3 4 ** + < ' ' 6

%

4 4 1 +5 - 8"- ? +% % 2 - ? @ A0 - B?

- ! ?CD$99$8 % ' +( ! + !' ! "! # $ % ?C8D$%9988 $ & - .B,.B10 , & ?C D99$8 8 ) ;! 2 2 ) * 6 + + ; ) * ) ;! ! ) + * 8( ! * $) 2 + * 5 9

) % )&

1 '

, ' % ( 1 ) ' ' % ' ( )& @$ 4 ' ' 4( %A1 % ( ) - B 2 - &(0 3 .0 B 229"=' 8 $ 2

!"" #$% &' ( )& *+,+-.+/ * - &(0 # 1 233 4& ) 1 ( ) ( $ &( ) 1 ( ( 5

6 %1 7 ,( ' 8% 0 */6#** /

: % $ )& ) $ - $ $ &(' )

)9 -/6#** /6#** ;<"3!=2 (/6#**55"33!

;<"=2! (/6#** 55"333 ;<"="" (/6#** 55!33 ;<"3!2= (/6#**55233! ! "! # $ % ;<"9!=9"552 ;<"9!=552 ;<"!=" (/6#**552332 8>*>##:6:, ;<"9="55 :8+?+8+>:/#;8 ' 4% , , ' % ( 1 ) ) % 4 ' ( ' 4%% % ' ) ( & ( 92' , ) ( 0 5

* & *'

5 (

> ( & ) 5 * ( ( & ( ) *' @% ? ( ( ?) &G5 & ) * 2 A # 2 ')3 !4 94 /3 A ##4F( . % #

!!!""# $%& '( ) *' +$,-./0 1 2 ')3 !4 5% 674!7"4 8 9 : % ( ) ; $ 5 #9!9 1$.0<=$.1>2=0=,0=.,.0=>,==2$/+ $ ."#77! 3'? ( @+ ( ) & % $ ! % 3 ) #! : ( A % % ') * 5 ) ; 2 )) * @ % %5 3'? ( @+ ( ) & % $ % 3 ) 944 : ( A % % ') * 5 ) ; 2 )) * @ % %5

2 2 & 1 *3 , 4 4!,B *9"9 4!>,B C D=,<B

, & BE4!F!#77#9 % *' * % !" #" $ % & BE4"!F#977!# ,0<.0<1=. $ BE4!F4!77#!

, ( ,)

7 *

3 * ( + 7 , * * ( * + ,) <' ; * * ;+ (E7 ( + , 5 > " 5 )+6 $" F6 > ""$#D* - ' "

! ! "#$%"$ &' ( )* + ,) - . . /0. 12 34 2 5 )+6 7 ' 89! 9% : 0 ' * + 4 & 7 "#! 6 ); * <= * + ( ' & ! ' 6 + "! 0 * > ' ' )+ , 7 + 4 5 ++ , < ' ' 7 6 ); * <= * + ( ' & $ ' 6 + 0 * > ' ' )+ , 7 + 4 5 ++ , < ' ' 7

5 5 ( 2 ,6 . $ ! $. ? ,% ! 3. ? @ A1. B?

. ( ?C$#$! $D! "99"$ ' ,) , ' ! "! # $ % ?C$#%! D"99! " & . /B- /B2 1 & ?C$! #D! 99"! * ;( 3 3 * ( + 7 , , ( ; * + * ;(( ( * , + ) + "* 3 , + 6 9

+ ' +(

6 )

2 ) ' * 6 + ) ) ' ) * +( ;& : ) ) :* ' E6 ' * + 4 = 4 (*5 $"$ F5 = #"D) , &

! "#$ %&' () * +( ,- - ./- 0 12 3 1 4 (*5 6& 7 88 9 $ / & ) * 3 % 6 $$ 5 (: ) ;< ) * ' & % & 5 * / ) = & & (* + 6 * 3 4 ** + ; & &6 5 (: ) ;< ) * ' & % " & 5 * $## / ) = & & (* + 6 * 3 4 ** + ; & &6

4 4 ' 1 +5 - #" #" - > +$?$ #2 - > @ A0 - B>

- ' > C"#$D88?$ & +( + & ! "! # $ % > C"#?D$88 & - .B,.B10 , % > C"#D#88 ) :' 2 2 ) ' * 6 + + ' : ) * ) :' ' ' ) + * ( * #) 2 + * 5 8

' ! ' !

. &

- & . ' & & ! & ' ! 2% 1 & & 1 A. ' 6 5 ; 8 +. /8// B0 5 88 774;@!& ( % 4 8

!" ! # $%! & ' ! ())*")+,-# ,! +. $ . / / $ 01 & 23 & ! % $ 4 % 0 / " & ! 5 % % ' . # 6 ' 2 % %. 01 & 23 & ! % $ 7 % 0 8 7 " & ! 5 % % ' . # 6 ' 2 % %.

' ! ' !

6 5 B0 5 ( %

. &

+. 88 774;@!& 4 8

; 8 /8//

605 $ 0 69:9 , & ;/ 4<(<), >

) ! % ' ! ' !% ) !

'48 8=<), <$:, 3$,, 99

% ' ! ' !% ! "! # $ % ** & 1! - - & . ' ' 1 & & 1! ! & ' ! 8& - ' 0 9

' " '

- &

A & " - ' & & " & ' 2% 1 & & 1 " D- " ' ( 5 8 //6 ,- 68 @ 90 5 66/4 8 ? & : % 4 //6

! " # $ % " & ' $ ()* )* $ ) + ,- . / $ - // $ 0 1 & 23 & " % $ 4 % 0 // ! & 5 % % ' - # ( ' 2 % % - 0 1 & 23 & " % $ / % 0 6/ ! & 5 % % ' - # ( ' 2 % % -

) 5 (7*7 - 6 68 9:); <: =

9:); <:

) " <>4 8 //4 ?6778 /@ % ' ' % ! "! # $ % <>4 8 4 ? =3 $ ++778 @ :*+ * $ $ )3 )A <>4 8 4 ?/ =3 $ ++778 @ :*+ * $ $ )3 )A <>4 8 4 ?6 =3 $ ++778 @ :*+ * $ $ )3 )A <>4 8 4 ?4 =3 $ ++778 @ :*+ * $ $ )3 )A ; @6776// ):BCB:B* )=$ ; <: & 1 " A A & " - ' ' " 1 & & 1 " " " & ' / 6& A ' 0 7

+ +(

6 )

2 ) * 6 + ) ) ) * +( ;' : ) ) :* E6 * + 4 = 4 (*5 % F5 = %$D ) , '

! " ##$$#% &' () * +( ,- - ./- 0 12 3 1 4 (*5 6' 7 88 9 / ' ) * 3 & 6 # 5 (: ) ;< ) * ' & # ' 5 * # / ) = ' ' (* + 6 * 3 4 ** + ; ' ' 6 5 (: ) ;< ) * ' & $ ' 5 * %% / ) = ' ' (* + 6 * 3 4 ** + ; ' ' 6

4 4 1 +5 - %$ %#$! - > +? %#2 - > @ A0 - B>

- > C$%#D88? ' +( + ' ! "! # $ % > C$%?#D88# & - .B,.B10 , & > C$%#D%#88# ) : 2 2 ) * 6 + + : ) * ) : ) + * ( * %) 2 + * 5 8

( " ( "

/ '

. ' / ( ' ' " ' ( " 8& 7 ' ' 7 B/ ( ; : 3< 4 C6 : <3<34 !@"' ) & 33<

!"# " $ % & " ' ( " )**+#*,- .$ /& 01211324 3 5 33 # & ' $ % / 4 33 % 6 7 ' 89 ' " & % 4 & 6 33 # ' " : & & ( / $ ; ( 8 & & / 6 7 ' 89 ' " & % & 6 <33 # ' " : & & ( / $ ; ( 8 & & /

& & / ; ; / .. =

(!33 3

* " >?4 !<<@1 22 4 33 & ( " ( "& ! "! # $ % >?4 !1@ 22 3< >?4 <34 @4 1 =9 % - - 22 )A- A% % *9 *. >?4 @4 =9 % - - 221 1 )A- A% % *9 *. >?4 <@ 1 =9 % - - 22<33< )A- A% % *9 *. ' 7" . . ' / ( ( 7 ' ' 7" " ' ( " <' . ( 6 2

( !# ( !

/ '

. ' # / ( ' ' !# ' ( ! 7& 6 ' ' 6 #D/ # ( ; : 3 / <<1 >5 : 3 3C!' ) & 33

!" !# $ %&!# ' ( ! )**+"*,-.$ -! / /& 012 3 4 331 " & ' $ % / 3331 % 5 6 ' 78 ' !# & % 9 & 5 339 " ' ! : & & ( / $ ; ( 7 & &/ 5 6 ' 78 ' !# & % & 5 <33 " ' ! : & & ( / $ ; ( 7 & &/

*;2=2 / >)*?@) A

(3 9 33>)*?@) >)*?@)

* !# @B<C 322 3331 & ( ! ( !& ! "! # $ % @B<C A8 %--223<<1 )=-=%%*8 *. @B<C A8 %--223<<1 )=-=%%*8 *. @B<C A8 %--223<<1 )=-=%%*8 *. @B<C A8 %--223<<1 )=-=%%*8 *. ' 6!# . . ' # / ( ( # 6 ' ' 6!## !# ' ( ! ' . ( 5 2

& ! &

- %

, % ! - & % % ! % & 6$ 5 % % 5 ! D- ! & : 9 1 - << >4 9 11;3C% ' $ 11

! " # $ ! % & '(() (*+ ," + - -$ ./01 2 11/ $ % " # - 1311/ # 4 5 % 67 % ! $ # 8 $ 4 118 % 9 $ $ & - " : & 6 $ $ - 4 5 % 67 % ! $ # ; $ 4 <11 % 9 $ $ & - " : & 6 $ $ -

(: 0=0 - 3>'(?@' A

&18 311>'(?@' >'(?@'

( ! @B;3<C1001311/ $ & & $ ! "! # $ % @B;<3;C A7 # + + 0031<
* *'

5 (

1 ( ) 5 * ( ( ( ) *' <& ; ( ( ;) E5 ) * 3 > 888 3 ')4 :$: F4 > #D( + & 888

! ""#$ %& '( ) *' +,,-. ,/012 0 3 ')4 5& 678#7 9 8: . & ( ) 2 % 5 8#:": 4'; ( <= ( ) & % 8" & 4 ) 8" . ( > & & ') * 5 ) 2 3 )) * < & &5 4'; ( <= ( ) & % & 4 ) 8:8 . ( > & & ') * 5 ) 2 3 )) * < & &5

3 3 0 *4 , "8 ,? *:$: "1,? @ A/ ,B?

, ?C#:8"D77#$8: & *' * & ! "! # $ % ?C8#$"D:77"88 & ,-B+-B0/+ % ?C"#D"77"88 ( ; 1 1 ( ) 5 * * ; ( ) ( ; ( * ) 8' ) ( 1 * ) 4 7

* *'

5 (

1 ( ) 5 * ( ( ( ) *' <& ; ( ( ;) E5 ) * 3 > 888 3 ')4 :8 F4 > #D ( + & 888

! " ###$ %& '( ) *' +,,-.,/012 0 3 ')4 5& 678#7 9 8: . & ( ) 2 % 5 8#:: 4'; ( <= ( ) & % 8 & 4 ) 8 . ( > & & ') * 5 ) 2 3 )) * < & &5 4'; ( <= ( ) & % & 4 ) 8:8 . ( > & & ') * 5 ) 2 3 )) * < & &5

3 3 0 *4 , 8! ,? *:$: 1,? @ A/,B?

, ?C#:8D77#$8: & *' * & ! "! # $ % ?C8#$D:7788 & ,-B+-B0/+ % ?C#D7788 ( ; 1 1 ( ) 5 * * ; ( ) ( ; ( * ) 8' ) ( 1 * ) 4 7

) )&

2 '

0 ' ( 2 ) ' ' ' ( )& :% 9 ' ' 9( E2 ( ) = < 7 . 2 ## F8 < 7 7 4#D ' * % 7

! " # $ % & ' ( )& *++,- +. /0 1 / . 2 2 % 345# 6 - % ' ( 1 $ 2 7 8 & 9 ' :; ' ( % $ % 8 ( 7 - ' < % % & ( ) 2 ( 1 = (( ) : % % 2 8 & 9 ' :; ' ( % $ # % 8 ( 44 - ' < % % & ( ) 2 ( 1 = (( ) : % % 2

= = / )8 + 4# 4#! +> )? 40 +> @ A. +B>

+ > C#4?D7 55? % )& ) % ! "! # $ % > C#4?D7 557 & +,B*,B/. * $ > C#4D4557 ' 9 0 0 ' ( 2 ) ) 9 ' ( ' 9 ' ) ( & ( 47 ' 0 ) ( 8 5

+ +(

4 )

2 ) * 4 + ) ) ) * +( ;' : ) ) :* D4 * + > = 8 0 4 8$ E9 = 88""$C) , ' $8

! ""#$#%" &' () * +( ,- - ./ - 0 12 3 1 0 4 4' 56"%6% 7 % / ' ) * 3 & 4 8" 9 (: ) ;< ) * ' & " ' 9 * 8" / ) = ' ' (* + 4 * 3 > ** + ; ' ' 4 9 (: ) ;< ) * ' & $ ' 9 * %% / ) = ' ' (* + 4 * 3 > ** + ; ' ' 4

* *'

5 (

1 ( ) 5 * ( ( ( ) *' <& ; ( ( ;) E5 ) * 3 > 7 3 ')4 : F4 > 7 7 $D ( + & 7

! " #$ %& '( ) *' +,,-.,/012 0 3 ')4 5& 67 8$8 9 : . & ( ) 2 % 5 7 $:: 4'; ( <= ( ) & % & 4 ) 7 . ( > & & ') * 5 ) 2 3 )) * < & &5 4'; ( <= ( ) & % & 4 ) : . ( > & & ') * 5 ) 2 3 )) * < & &5

3 3 0 *4 , ! ,? *:#: 1,? @ A/,B?

, ?C$:D88$#: & *' * & ! "! # $ % ?C$#D7 :887 & ,-B+-B0/+ % ?C$D887 ( ; 1 1 ( ) 5 * * ; ( ) ( ; ( * ) ' ) 7 ( 1 * ) 4 8

+ +(

4 )

2 ) * 4 + ) ) ) * +( ;' : ) ) :* D4 * + > = 8 0 4 E9 = 88%$B ) , ' 8

!" ####$% &' () * +( ,- - ./- 0 12 3 1 0 4 4' 566% 7 / ' ) * 3 & 4 8$# 9 (: ) ;< ) * ' & # ' 9 * 8# / ) = ' ' (* + 4 * 3 > ** + ; ' ' 4 9 (: ) ;< ) * ' & % ' 9 * / ) = ' ' (* + 4 * 3 > ** + ; ' ' 4

' ' 4 > > 4 #2 2 ?

+$ #

- @A%$#88B66% ' +( + ' ! "! # $ % @A%$#B668 @A%8%B% *?< &1166# ,C1C&&- < - 2 @A%##B% *?< &1166 ,C1C&&- < - 2 @A%8#B *?< &116688 ,C1C&&- < - 2 ) : 2 2 ) * 4 + + : ) * ) : ) + * ( * 8) 2 + * 9 6

* *'

5 (

1 ( ) 5 * ( ( ( ) *' ;& : ( ( :) E5 ) * 3 = 888# 3 ')4 $8"? F4 = ##"D( + & 888#

! "#""$ %& '( ) *' +,,-. ,/012 0 3 ')4 5& 6#78"7 9 8$ . & ( ) 2 % 5 8#"$$ 4': ( ;< ( ) & % 8 & 4 ) #8 . ( = & & ') * 5 ) 2 3 )) * ; & &5 4': ( ;< ( ) & % & 4 ) 8$8 . ( = & & ') * 5 ) 2 3 )) * ; & &5

3 3 0 *4 , 8 ,> *$?$ 1,> @ A/ ,B>

, > C"$8D77"?8$ & *' * & ! "! # $ % > C8"?D#$7788# & ,-B+-B0/+ % > C"D77#88 ( : 1 1 ( ) 5 * * : ( ) ( : ( * ) 8' ) #( 1 * ) 4 7

, ,)

5 *

3 * + 5 , * * * + ,) ;( : * * :+ D5 + , > = ###& 15 ##% E9 = &&$B * - ( ###&

!" #$%& ' ( )* + ,) - . . /0. 12 34 2 15 5( 6&7# 8 # ' 5 #& 9 ): * ;< * + ( ' # ( 9 + &# 0 * = ( ( )+ , 5 + 4 > ++ , ; ( ( 5 9 ): * ;< * + ( ' $ ( 9 + ## 0 * = ( ( )+ , 5 + 4 > ++ , ; ( ( 5

( ( 5 > > 5 #33 ?

, #

. @A$%&#B#77# ( ,) , ( ! "! # $ % @A$#%B77##& @A$&$B$% +?< ' 2 2 77 - C2C' ' . < . 3 @A$#B$ +?< ' 2 2 77%#% - C2C' ' . < . 3 @A$#&B% +?< ' 2 2 77&#& - C2C' ' . < . 3 * : 3 3 * + 5 , , : * + * : * , + #) + &* 3 , + 9 7

* *'

5 (

1 ( ) 5 * ( ( ( ) *' <& ; ( ( ;) D5 ) * 3 > 9 9 9 3 ')4 :9 #" E4 > $#B( + & 9 9 9

! """#$# %& '( ) *' +,,-.,/012 0 3 ')4 5& 677"# 8 9 . & ( ) 2 % 5 9 #:: 4'; ( <= ( ) & % 9 & 4 ) 9 . ( > & & ') * 5 ) 2 3 )) * < & &5 4'; ( <= ( ) & % $ & 4 ) 9 :9 . ( > & & ') * 5 ) 2 3 )) * < & &5

& &5 3 3 5 9 11 ?

*#: 9

, @A$#B779 & *' * & ! "! # $ % @A$9 #"B:77:9 9 @A$$B$" )?=%0077::: +C0C%%,=,1 @A$:9 B$: )?=%0077"9 ::" +C0C%%,=,1 @A$9 B:" )?=%00779 +C0C%%,=,1 ( ; 1 1 ( ) 5 * * ; ( ) ( ; ( * ) 9 ' ) ( 1 * ) 4 7

+ +(

6 )

2 ) * 6 + ) ) ) * +( <' ; ) ) ;* D6 * + 4 > 4 (*5 #$$ E5 > %$B) , '

! "#$%#" &' () * +( ,- - ./- 0 12 3 1 4 (*5 6' 7 89889% : / ' ) * 3 & 6 $#"# 5 (; ) <= ) * ' & " ' 5 * " / ) > ' ' (* + 6 * 3 4 ** + < ' ' 6 5 (; ) <= ) * ' & % ' 5 * # / ) > ' ' (* + 6 * 3 4 ** + < ' ' 6

' ' 6 4 4 6 "2 2 ?

+$# "

- @A%$"B8#99#% ' +( + ' ! "! # $ % @A%$8"B#99# @A%%B%8 *?=&1199##"# ,C1C&&- =- 2 @A%#""B%# *?=&11998##8 ,C1C&&- =- 2 @A%"B#8 *?=&1199 ,C1C&&- =- 2 ) ; 2 2 ) * 6 + + ; ) * ) ; ) + * ( * ) 2 + * 5 9

+ ! +( !

6 )

2 ) * 6 + ) ) ! ) * +( ! <' ; ) ) ;* D6 * + 4 > 4 (*5 :% E5 > %B!) , '

! "# $ % &' ! () * +( ! ,- - ./ - 0 12 3 1! 4 (*5 6' 7 $8$$ 8% 9 / ' ) * 3 & 6 :: 5 (; ) <= ) * ! ' & ' 5 * / ) ! > ' ' (* + 6 * 3 4 ** + < ' ' 6 5 (; ) <= ) * ! ' & % ' 5 * : / ) ! > ' ' (* + 6 * 3 4 ** + < ' ' 6

' ' 6 4 4 6 2 2 ?

+ :

- ! @A%B$:88:% ' +( ! + !' ! "! # $ % @A%$B:88: @A% %B%$ *?=&1188::: ,C1 C&&- =- 2 @A%:B%: *?=&1188$::$ ,C1 C&&- =- 2 @A%B:$ *?=&1188 ,C1 C&&- =- 2 ) ;! 2 2 ) * 6 + + ; ) * ) ;! ! ) + * ( ! * ) 2 + * 5 8

, ! ,) !

7 $* $

3 * + 7 , * * ! * + ,) ! <( ; * * ;+ E7 + , 5 > $$ 5 )+6 % F6 > $ &D!* - ( $

! "# $%$%& && ' ( ! )* + ,) ! - . . /0. 12 34 2 ! 5 )+6 7 ( 8$99 : $$ ' 7 &$%% 6 ); * <= * + ! ( ' ( 6 + % 0 * ! > ( ( )+ , 7 + 4 5 ++ , < ( ( 7

5 5 2 ,6 . ". ? ,%% 3. ? @ A1. B?

. ! ?C %D$99$$$$ ( ,) ! , !( ! "! # $ % ?C &D$%99$$ & . /B- /B2 1 ' ?C $&D$99$ * ;! 3 3 * + 7 , , ; * + * ;! ! * , + $) ! + * 3 , + 6 9

' " '

/ &

* & " / ' & & " & ' A% 4 & & 4 "B/ " ' + C 1112 + . 2 2 ,. C 2 2 9= & 8 % 12 112

! " # $% " & ' ()*)+,)- ( + . $ / 012 2 3 $ 4 ' / ' % ' / 5

6 "/ 7 * & 8" . 3 2 19(-6 $(( -

: " % ' ' % + % % & '

'2 3 2 2 2 +-6 $(( -6 $(( ; <02 2 =2 -6 $((550

; <2 3 12 =0 -6 $(( 551 ; <2 199= -6 $(( 5503 ; <01= -6 $((5510 ! "! # $ % ; <1903 =553 112 ; <1903 =9553 112 ; <091= -6 $((559 8>(>$$:6 :* ; <993 =1553 12 2 3 :8)?)8)>:-$@; 8 & 4 " * * & " / ' ' " 4 & & 4 "" " & ' 1 & * ' . 5

+ +(

0 )

4 ) * 0 + ) ) ) * +( <' 2 ) ) 2* =0 * + . > $$$1 . (*/ #$1 ?/ > 11%7 ) : ' $$$1

!" ##$%%%$$ &' () * +( , - . (*/ & 0 $1%# 2( + 0 * + * ' (* + 0 * * 3

' '0 . . 0 #$44 5

+% #$

6 #7$133$1%# ' +( + ' ! "! # $ % 89$%#733$$1 8917 *5,&--33# :;-;&&6,64 89$##7 *5,&--33$ :;-;&&6,64 89$1#7 *5,&--331$1 :;-;&&6,64 ) 2 4 4 ) * 0 + + 2 ) * ) 2 ) + * $( * 1) 4 + * / 3

' " '

2 ;& ;

* & " 2 ' & & " & ' A% 7 & & 7 "B2 " ' + C 4;445; + . 55 ,. C 55;? & : % 45445;

! " # $% " & ' ()*) +,)- ( + . /(0$1 $ 2 3 4556 $ 7 ' 2 ' % ' 2 8

1 "2 9 * & :" . ; 654(-1 $(( -

< " % ' ' % + % % & '

'5 6555+-1 $(( -1 $(( = >3 55?5 -1 $((88;;;;3

= >;5645?3 -1 $(( 884;;; = >;54? -1 $(( 88;3 ;;;6 = >3 4?; -1 $((88;4;3 ! "! # $ % = >43 6?;88;6445; = >43 6?;;88;6445; = >3 4;?; -1 $((88;; :0( 0$$<1 <* = >;6?;488;64556 <:)/):)0<-$@= : & 7 " * * & " 2 ' ' " 7 & & 7 "" " & ' 4; & * ' . 8

+ +(

6 )

2 ) * 6 + ) ) ) * +( C' 8 ) ) 8* D6 * + 4 : 777# 4 (*5 %#7#7 <5 : ##$@) , ' 7#77#

! """#$"%$ &' () * +( ,--./-0123 1 4 (*5 & 6 #%7#7 & 8( + 6 * + * ' (* + 6 * * 9

- : 49;9 6 * <,- =, >

<,- =,

- =?$#%@%997#7## ' +( + ' ! "! # $ % 1427"997#77# =?$%$@ *>A&1199#%%" ,;1;&&-A-2 =?$%$@7 *>A&1199#%%" ,;1;&&-A-2 =?$%$@ *>A&1199#%%" ,;1;&&-A-2 =?$%$@$ *>A&1199#%%" ,;1;&&-A-2 "%#997#7 -,.B.,.;->& =, ) 8 2 2 ) * 6 + + 8 ) * ) 8 ) + * 7( * ) 2 + * 5 9

+ ' +(

9 !) !

? ) ' * 9 + ) ) ' ) * +( E& @ ) ) @* 'F9 ' * + 7 A $!$$!= 7 (*8 #"$ # 58 A ==!D) 4 & $$$!=

!"#"$ %&' () * +( , %- . . /0 1 2. 3 45/ 6 7 (*8 # "$ 9& : ; < $ - & ) * 2 % 9 $=!" 6% 4/ >0%46?7 0/0. /04. 4/0?. 00 7 %5, % 4 #$=;;$$"$!! @( + 9 * + * & (* + 9 * * ;

. A 7 ;>; 9 *= =!!54. 1 4 B

54. 1 4

. ' 1 C!$#$D!$ *B, %66;;!$ & +( + & !" #" $ % & 67 ?$!#;;$$$!= 1 CD! *B, %66;;!!!# 4>6 >%%. , . ? 1 CD$ *B, %66;;!!!# 4>6 >%%. , . ? 1 CD= *B, %66;;!!!# 4>6 >%%. , . ? 1 CD *B, %66;;!!!# 4>6 >%%. , . ? #=;;!=$!$ . 4/3 /4/>. B% 1 4 ) @' ? ? ) ' * 9 + + ' @ ) * ) @'' ' ) + * $!( * =) ? + * 8 ;

, ! ,) !

7 *

3 * + 7 , * * ! * + ,) ! E( ; * * ;+ F7 + , 5 < & 5 )+6 %& >6 < && B !* - ( &&

! "# $%%&$ ' ( ! )* + ,) ! -. . /0. 1 23 4 2! 5 )+6 7 ( 8 9&&& : && 0 ( * + 4 ' 7 &&& ' )+ ;) , 7 + , + ( )+ , 7 + + 9

. < 59=9 7 + >-. "?@

>-. "?-

. ! ?A $B & +@C ' 2299&& ( ,) ! , !( ! "! # $ % 253 $99&& ?A % B +@C ' 2299&%%$ -=2=' ' . C . 3 ?A % B +@C ' 2299&%%$ -=2=' ' . C . 3 ?A % B +@C ' 2299&%%$ -=2=' ' . C . 3 ?A % B +@C ' 2299&%%$ -=2=' ' . C . 3 "$ %&99& . -/D/-/=. @' "? * ;! 3 3 * + 7 , , ; * + * ;! ! * , + ) ! + * 3 , + 6 9

+ +(

6 )

2 ) * 6 + ) ) ) * +( E' : ) ) : * F6 * + 4 ; %= 4 (*5 >5 ; =%=%B) , ' %%=

!" #$$% &' () * +( ,--./ -0123 1 4 (*5 6' 7 $%%8%%% 9 %% / ' ) * 3 & 6 %%% & (* : ( + 6 * + * ' (* + 6 * * 8

- ; 48<8 6 *= =>,-!?, @

>,-!?,

- ?A %# B 88%%% ' +( + ' ! "! # $ % 142$88%%= ?A B *@C &1188% $ ,<1 <&&-C -2 ?A B *@C &1188% $ ,<1 <&&-C -2 ?A B = *@C &1188% $ ,<1 <&&-C -2 ?A B *@C &1188% $ ,<1 <&&-C -2 ! $= %88=% -,.D.,.<-@&!?, ) : 2 2 ) * 6 + + : ) * ) : ) + * ( * =) 2 + * 5 8

* *'

2 !( !

- ( ) 2 * ( ( ( ) *' @& 4 ( ( 4) A2 ) * . B !! . ')1 3!! /1 B $!#=( 8 & !

!""!##!$ % & '( ) *' + ,-, ./,0 + . ')1 % 2 #!3"3 4' * 2 ) * ) & ') * 2 ) ) 5

6 2 7 -) ( 8 1 ! "#+ 06% + +

0 9 & *' * & . & & ')( *

*$ ".06% + + 06% + + :;3<= )06% + + 55!!!!33<

:;!"=< )06% + + 55!!!333 :;!##= )06% + + 55!+ >% % 969- :;##!$"=!55!"" 98,?,8,>90% :8 ( 4 - - ( ) 2 * * 4 ( ) ( 4 ( * ) !' ) $( - * ) 1 5

* *'

7 (

4 ( ) 7 * ( ( ( ) *' D& = ( ( =) E7 ) * + F #; + ')6 < $< $" ,6 F ; ; $#C( / & $;

! %& '( ) *'

""#$#$ +%,- - . - /. - . /. . 0 1 . 2 345 3 + ')6 7 & 89"#9 : 1 & ( ) 5 % 7 ; #< <

=' * 7 ) * ) & ') * 7 ) ) 9

+ + 3 *6 . $ $ . > *< "< 4. > ? @2 . A >

. > B$"C< 99; & *' * & ! "! # $ % > B$#C#99; ( = 4 4 ( ) 7 * * = ( ) ( = ( * ) ' ) ; ( 4 * ) 6 9

* & *'

2 (

- ( & ) 2 * ( ( & ( ) *' @% 4 ( ( 4) & A2 & ) * . B 3 . ')1 "3 /1 B 339#"=( 8 % 3

!!"#"! $% & '( ) *' + ,-,./,0 + . ')1 $ 2 3" 4' * 2 ) * ) % ') * 2 ) ) 5

6 & 2 7 -) ( 8& 1 "+ 06$+ + 0

: & % *' * % . % % ')( *

*9 .06$+ + 06$+ + ;<#!=3 )06$+ + 55#!

;<#=3! )06$+ + 55# ;<#""=## )06$+ + 55! ;<#!3= )06$+ + 553! ! "! # $ % ;<#9"!=9#553 ;<#9"!="553 ;<#!"=# )06$+ + 55"33 8>+ >$$:6:- ;<#""9=#55 :8,?,8,>:0$;8 ( 4& - - ( & ) 2 * * & 4 ( ) ( 4& & & ( * ) ' ) 93( - * ) 1 5

* & *'

5 (

1 ( & ) 5 * ( ( & ( ) *' B% ; ( ( ;) &C5 & ) * 3 D ## 3 ')4 :! E4 D #!!A( + % ##

!!"# $%& '( ) *' +,,-.,/012 0 3 ')4 5% 67#87 9 ## . % ( ) 2 $ 5 :!: ;' * 5 ) * ) % ') * 5 ) ) 7

3 3 & 0 *4 , " "!#,< *:8: "!1,< = >/,?<

, & <@"#8A#:77## % *' * % ! "! # $ % <@"#!A"77## ( ;& 1 1 ( & ) 5 * * & ; ( ) ( ;&& & ( * ) #' ) "( 1 * ) 4 7

+ +(

0 ") "

3 ) * 0 + ) ) ) * +( <' 1 ) ) 1* =0 * + . > "" . (*/ $"" ?/ > "%6) : ' "

! "##$#%#$ &' () * +( , - . (*/ & 0 %"$#$ 1( + 0 * + * ' (* + 0 * * 2

' '0 . . 0 " #"3 3 4

+%$ #

5 #"6"22%"$#$ ' +( + ' ! "! # $ % 7 8%9#6"$22"$" 7 869 *4,&--22$"$#$ :;- ;&&5,53 7 8$##6$ *4,&--229"$$9 :;- ;&&5,53 7 8""#6$9 *4,&--22"" :;- ;&&5,53 ) 1 3 3 ) * 0 + + 1 ) * ) 1 ) + * "( * ) 3 + * / 2

) $% )& $

. '

4 ' % ( . ) ' ' $% ' ( )& $ ?# 1 ' ' 1( %@ . % ( ) , A / , &(- 0/0 B - A / / !;$' 5 # /

! " # $% &' ( )& $ * + $ , &(- " . /0 0 1& ) . ( ) ( # &( ) . ( ( 2

* $%. 3 4 ( ' 5 % - + 6* " + + 6

7 $% # )& $ ) $# , $# # &(' )

)! ,6* " + + 6* " + + 8 90: ;/ (6* " + + 2200:

8 9 ;/: (6* " + + 22000 8 9 ; (6* " + + 22:00 8 90:/; (6* " + + 22/00: ! "! # $ % 8 9!: ;!22 / 8 9!: ;22 / 8 9:; (6* " + + 22/00/ 5 <+ <" " 7* 74 8 9! ;22 75 =>=5 =<76" 8 5 ' 1$% 4 4 ' % ( . ) ) % 1 ' ( ' 1$%% $% ' ) ( & $ ( !/' 4 ) ( - 2

+ ' + (

3 !) !

. ) ' * 3 + ) ) ' ) * + ( @& 5 ) ) 5 * 'A3 ' * + / B !! / (*2 4 "! 02 B $!#=) 9 & !

!""##$ % & ' () * + ( ,-.- /0-1 , / (*2 % 3 !4 "4 5 ( + 3 * + * & (* + 3 * * 6

7 '3 8 .* ) 9' 2 ! ",17 % ,, 1

: ' & + ( + & / & & (*) +

+ $ "/17 % ,, 17 % ,, 6 !#!!!4 4 ;<#4 = *17 % ,,6

;<#!"= *17 % ,, 6 6 #!!!4 4 4 ;<#!=## *17 % ,, 6 6 !!!!4 4 " 6 !!4 4 ;<#4 =! *17 % ,,6 ! "! # $ % 6 !"! ;<#$"=!$#6 6 !"! ;<#$"=!!6 6 !!4 4 ;<#!=!# *17 % ,,6 9>, >% % :7 :. 6 !"" ;<#!$"=!#6 :9-?-9->:1% ;9 ) 5 ' . . ) ' * 3 + + ' 5 ) * ) 5 '' ' ) + * !( * $) . + * 2 6

* *'

/ (

4 ( ) / * ( ( ( ) *' ?& 1 ( ( 1) @ / ) * - A - '). 0# B . A $ ; ( 5 &

!" ###$ % & '( ) *' + , - '). % / 0#0 1' * / ) * ) & ') * / ) ) 2

+ / 3 4 ) ( 5 . # ,6+ % ,, 6

7 & *' * & - & & ')( *

*$ #-6+ % ,, 6+ % ,, 8 90:; )6+ % ,,2200:

8 9#;: )6+ % ,, 22000 8 9 ; )6+ % ,, 22:00# 8 90:; )6+ % ,,2200: ! "! # $ % 8 9$ :#;$22# 8 9$ :#; 22# 8 9: ; )6+ % ,,22 00 5 <, <% % 7+ 74 8 9 $#;22## 75 =>=5 =<76% !8 5 ( 1 4 4 ( ) / * * 1 ( ) ( 1 ( * ) ' ) $( 4 * ) . 2

UITTREKSEL BESTEMMINGSPLAN DRONTHEN

BIJLAGE 3

KAART LIGGING REFERENTIEOBJECTEN AGRARISCHE BESTEMMING

BIJLAGE 4

01.09.70 ha, € 3,28 per m2, 2012 02.93.60 ha, € 3,61 per m2, 2012 02.14.80 ha, € 2,21 per m2, 2011, verkocht door waterschap aan agrariër 04.33.30 ha, € 4,99 per m2, 2011, aangekocht door BBL 07.35.90 ha, € 2,08 per m2, 2011, verkocht door waterschap aan agrariër 09.39.15 ha, € 5,74 per m2, 2011, aangekocht door BBL 02.90.10 ha, € 3,40 per m2, 2010

Legenda

G 38

AC 242

G 120

F 502

AC 243

F 378

P 103

Schaal: 1:27.500

Formaat: A3

Overzicht transacties omgeving Kampen Agrarische bestemming

18 maart 2013

Kenmerk: 30306145/GIS06/jbo

P 36

G 381

470

940 Meter

Hoewel deze informatie met veel zorg is samengesteld, kunnen er onjuistheden in voorkomen. Daarom kunnen er aan deze informatie geen rechten en/of verplichtingen worden ontleend. De situatieschetsen zijn mogelijk niet op schaalgrootte.

0

±

KAART LIGGING REFERENTIEOBJECTEN RUWE BOUWGROND

BIJLAGE 5

EXPLOITATIEPLAN DORP REEVE, BESTEMMINGSPLAN IJSSELDELTA-ZUID GEMEENTE KAMPEN NL.IMRO VB01

Recommend Documents