Dutch Capital Markets Outlook Sustainable steady growth

Dutch Capital Markets Outlook 2014

Sustainable steady growth

2 Advance • Dutch Capital Markets Outlook 2014 • Sustainable steady growth

De Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt heeft in 2013 veerkracht laten zien. Het totale beleggingsvolume is met meer dan 20% toegenomen tot bijna € 5,1 miljard. Ook voor 2014 zijn de verwachtingen positief. Het eerste kwartaal is goed van start gegaan en noteerde een beleggingsvolume van circa € 1,5 miljard. Voor heel 2014 verwachten we een groei van minimaal 10% en zal het beleggingsvolume uitkomen boven de € 5,6 miljard. Ook aan de financieringszijde zijn er positieve signalen. Naast de traditionele en recent toegetreden financiers hebben eveneens financiers uit onder andere Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en Duitsland zich in de eerste maanden van 2014 op de Nederlandse markt gemeld, op zoek naar interessante financieringsmogelijkheden. Dit heeft geresulteerd in extra liquiditeit op de vastgoedmarkt. De beschikbaarheid van extra vreemd vermogen zorgt ervoor dat de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt kan doorgaan op de ingeslagen weg. We verwachten dan ook dat in 2014 alle vastgoedsectoren een stijging van het beleggingsvolume laten zien. Het is belangrijk om rekening te houden met het feit dat de verschillende sectoren zich ieder in een andere fase van de vastgoedcyclus bevinden. Dat resulteert voor iedere vastgoedsector in een andere manier van prijsvorming en specifieke kansen en uitdagingen. Zowel op de kantorenmarkt als binnen de logistieke vastgoedmarkt is er binnen bepaalde segmenten sprake van schaarste. Hierdoor zullen partijen opportunistischer gaan beleggen en meer risico’s nemen wat betreft de kwaliteit van het vastgoed of de locatie. De woningmarkt en de hotelmarkt kunnen blijven rekenen op onverminderde interesse van beleggers. Binnen de Amsterdamse hotelmarkt zijn er nog veel kansen omdat een groot deel van de hotelexploitanten zelf eigenaar is van het vastgoed en hier vermoedelijk afstand van wenst te nemen. Binnen de retailsector lijkt wat prijsdalingen betreft de bodem in zicht. Dit biedt mogelijkheden aan partijen die opportunistisch willen beleggen en daarmee de sector een positieve impuls zullen geven. De instroom van nieuw kapitaal in de Nederlandse vastgoedmarkt betekent ook dat er wordt nagedacht over geplande exits. Strategie en timing rondom deze exits worden in sterke mate bepaald door de marktontwikkelingen op zowel de gebruikers- als de beleggingsmarkt. Bovendien volgen ze de economische cyclus. Een strategie die mogelijk meer in zwang zal komen, is een exit via een IPO (Initial Public Offering). Door de huidige marktomstandigheden is de verwachting dat in 2014 de eerste Nederlandse IPO succesvol zal worden afgerond. In 2013 is het fundament voor de verbetering van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt duidelijk gelegd. Deze opwaartse trend zal in 2014 zeker doorzetten. Er zal sprake zijn van duurzame en gestage groei.

Dré van Leeuwen – Head of Capital Markets

Advance • Dutch Capital Markets Outlook 2014 • Sustainable steady growth 3

The Dutch market for real estate investment showed its resilience in 2013. Total investment volume increased by over 20% to almost € 5.1 billion and expectations for 2014 are also positive. The first quarter started well and realised an investment volume of circa € 1.5 billion. For the whole of 2014, we expect growth of at least 10% and expect investment volume to exceed € 5.6 billion. There are also positive signs as far as financing is concerned. Besides traditional and relatively new financiers, financiers from countries such as France, the United Kingdom, and Germany have also entered the Dutch market in the first few months of 2014 in search of attractive financing opportunities. This has resulted in greater liquidity in the real estate market. This access to extra loan capital means the Dutch market for real estate investment can continue its recent evolution. Therefore, we expect all real estate sectors to witness an increase in investment volume in 2014. It is important to take into account that the various sectors are all in different stages of the real estate cycle. This means prices in each real estate sector will be determined differently, with each sector confronting its own opportunities and challenges. Certain segments within the offices and logistics real estate markets are subject to scarcity. This means parties will be more opportunistic in their investments and take more risks when it comes to the quality or location of real estate. The residential market and the hotel market will continue to enjoy the same level of interest from investors. There are still considerable opportunities in the Amsterdam hotel market because many hotel operators own their properties and will probably want to get rid of them. The end appears to be in sight for price decreases in the retail sector. This could present opportunities for opportunistic investors, which will help to give the sector a positive boost. The influx of new capital into the Dutch real estate market also means certain parties are planning an exit. The strategy and timing for these exits will be largely determined by market developments in the user and investment markets. They will also follow the economic cycle. One strategy that could become more common involves exiting via an IPO (Initial Public Offering). Due to the current market circumstances the first Dutch IPO is expected to be successfully concluded in 2014. The foundations for improvement in the Dutch market for real estate investment have been clearly established in 2013. This upward trend will continue in 2014, whereby sustainable and gradual growth will be witnessed.

Dré van Leeuwen – Head of Capital Markets


Review of 2013 Positive reversal in the Dutch market for real estate investment Figure 2: Portfolio sales started to increase

EUR millions

EUR millions

€ 2.000

€ 5.000

€ 1.800

€ 4.500 € 1.784

Figure 1: Investment volume 2013 by sector

€ 1.600

Single-asset

€ 4.000 € 3.500

€ 1.200

€ 3.000

€ 1.000

€ 2.500

€ 1.025

€ 1.400

€ 2.000 € 1.500 € 1.000

€ 200 €-

Q1 Q2 Q3 Q4 FY Q1 Q2 Q3 Q4 FY Q1 Q2 Q3 Q4 FY Q1 Q2 Q3 Q4 FY Q1 Q2 Q3 Q4 FY Residential

Retail

Hotel

Other

Source: JLL 2014

Na de zomer van 2013 keerde het tij Het totale beleggingsvolume voor direct commercieel vastgoed is in 2013 uitgekomen op € 5,08 miljard. Dit is een stijging van meer dan 20% ten opzichte van 2012. In het eerste halfjaar van 2013 kwam de beleggingsmarkt nog moeizaam op gang en het beleggingsvolume daalde in die periode zelfs met bijna 13% ten opzichte van dezelfde periode in 2012. Sinds het tweede kwartaal, en met name in het derde en vierde kwartaal, keerde het tij dankzij een aantal grote portefeuilles en aansprekende transacties op onder andere de Amsterdamse Zuidas. Nieuwe internationale beleggers, voornamelijk met Angelsaksische en Anglo-Amerikaanse achtergronden, betraden vanwege de huidige attractieve marktomstandigheden de Nederlandse vastgoedmarkt. Zij richtten zich vooral op omvangrijke kantoren- en logistieke portefeuilles en op single-asset hotels. Het waren met name deze categorieën waar de afgelopen jaren weinig activiteit werd waargenomen, voornamelijk door onzekerheid op de Nederlandse vastgoedmarkt en beperkte liquiditeit. Daarnaast was er een toename van de beleggingsactiviteit van al aanwezige Duitse fondsen, zoals Union en Deka. Beide fondsen richtten zich voornamelijk op het core segment van de markt. Deze twee ontwikkelingen laten zien dat de Nederlandse beleggingsmarkt veerkrachtig is. Sterke groei kantorenmarkt Het totale beleggingsvolume binnen de kantorenmarkt bedroeg € 1,78 miljard, een toename van 48% ten opzichte van 2012. De kopersgroep diversifieerde. Terug van weggeweest zijn de Angelsaksische en Anglo-Amerikaanse kopers die zich met name richten op het core-plus segment. De kantorenmarkt werd gedomineerd door grote portefeuille- en single-asset transacties.

€ 500 €-

2001 Q1 2001 Q3 2002 Q1 2002 Q3 2003 Q1 2003 Q3 2004 Q1 2004 Q3 2005 Q1 2005 Q3 2006 Q1 2006 Q3 2007 Q1 2007 Q3 2008 Q1 2008 Q3 2009 Q1 2009 Q3 2010 Q1 2010 Q3 2011 Q1 2011 Q3 2012 Q1 2012 Q3 2013 Q1 2013 Q3

€ 400

€ 525

€ 628

€ 600

€ 332

€ 800

Office

Portfolio

Source: JLL 2014

The tide turned after the summer of 2013 The total investment volume for direct commercial real estate amounted to € 5.08 billion in 2013. This represents an increase of over 20% compared to 2012. The investment market was rather sluggish in the first six months of 2013 and investment volume decreased by almost 13% compared to the same period in 2012. However, thanks to several large portfolios and eye-catching transactions in locations such as the Zuidas in Amsterdam, the tide eventually turned in the third and fourth quarters. Due to attractive conditions in the Dutch real estate market, new international investors, mainly with an Anglo-Saxon and Anglo and Anglo-American background, also entered the fray. They primarily focused on large office and logistics portfolios as well as single-asset hotels. There has been very little activity in these specific categories in recent years, mainly due to limited liquidity and general uncertainty in the Dutch real estate market. Furthermore, there has been an increase in activity by already represented German funds, such as Union and Deka, who primarily focus on the core segment of the market. These two developments prove the resilience of the Dutch market for real estate investment. Strong growth offices market Total investment volume in the offices market amounted to € 1.78 billion, which is an increase of 48% compared to 2012. Also, there has been greater diversification among buyers. Anglo-Saxon and Anglo-American buyers have returned to focus on the core-plus segment. The offices market was dominated by large portfolios and single-asset transactions.


Review of 2013 Positive reversal in the Dutch market for real estate investment Logistiek toont sterkste toename Binnen de traditionele sectoren zag de logistieke sector het beleggingsvolume het sterkst groeien. Het totale beleggingsvolume bedroeg € 790 miljoen, een stijging van 84% ten opzichte van het voorgaande jaar. De belangrijkste ‘driver’ die heeft gezorgd voor de sterke stijging, is de gezonde situatie op de gebruikersmarkt voor dit type vastgoed in combinatie met de beschikbaarheid van enkele omvangrijke portefeuilles. Naast de traditioneel actieve beleggers waren in 2013 nieuwe partijen succesvol op de logistieke beleggingsmarkt, zoals Granite REIT, DCAM, Montea, Blackstone en de combinatie TPG/Ivanhoe Cambridge die in 2013 PointPark Properties (P3) overnam. Interesse in woningbeleggingen houdt aan Het totale beleggingsvolume binnen de woningmarkt bedroeg in 2013 circa € 1,02 miljard, waarbij het onderling verhandelde corporatiebezit buiten beschouwing is gelaten. In vergelijking met het volume van € 999 miljoen in 2012, is dit een zeer lichte stijging van 2%. Er is sprake van aanhoudende interesse in verhuurd woningvastgoed. De huidige prijsniveaus bieden op basis van de exploitatie voldoende rendement aan beleggers. In de huidige markt hoeven beleggers geen actieve uitpondstrategie te voeren om hun rendement te realiseren. Uitzondering op positieve beleggingstrend is winkelvastgoed Anders dan in voorgaande jaren bleven in 2013 omvangrijke transacties van winkelvastgoed uit en kwam het beleggingsvolume 43% lager uit ten opzichte van 2012, op circa € 630 miljoen. De toenemende polarisatie in de winkelmarkt en de daarmee gepaard gaande onzekerheid binnen het secundaire retailsegment waren mede de oorzaak voor het uitblijven van deze transacties. Hotelmarkt ontstijgt niche-status In Nederland is er sinds 2010 sprake van toenemende beleggingsdynamiek binnen de hotelsector. In 2013 werd een recordbedrag belegd in Nederlands hotelvastgoed. Deze beleggingscategorie ontgroeide daarmee definitief de niche-status. Het totale beleggingsvolume bedroeg afgelopen jaar € 524 miljoen, een stijging van 254% ten opzichte van 2012. Van het totale beleggingsvolume had 85% betrekking op hotels in Amsterdam. De grootste hoteltransactie in 2013 was de verkoop van het NH Grand Hotel Krasnapolsky in Amsterdam. NH Hotels verkocht dit hotel voor € 157 miljoen aan AXA Real Estate.

Major increase in logistics Among the traditional sectors, the strongest growth in investment volume was witnessed in the logistics sector. The total investment volume amounted to € 790 million, an increase of 84% compared to the previous year. The main driver responsible for this strong growth has been the healthy demand for this type of real estate in the occupier market, together with the availability of few large portfolios. Besides traditional investors, new players have been successful in the logistical investment market in 2013, such as Granite REIT, DCAM, Montea, Blackstone and the TPG/Ivanhoe Cambridge partnership that acquired PointPark Properties (P3) in 2013. Continued interest in residential investment The total investment volume in the residential market amounted to circa € 1.02 billion in 2013, (excluding inter-traded corporation property). This represents a slight increase of 2% compared to the volume of € 999 million in 2012. The interest in leased residential real estate has remained high. Current price levels (relative to operating costs) are offering sufficient returns to investors, meaning investors do not have to implement active individual sell-off strategies in order to achieve their yields. Retail real estate the exception to positive investment trend Unlike previous years, there have been no large transactions in the retail sector in 2013 and investment volumes were 43% lower than in 2012 at circa € 630 million. Increasing polarization in the retail market and accompanying uncertainty in the secondary retail sector played a part in the absence of such major transactions. Hotels market outgrows its niche status There has been increasing activity in the Dutch hotel sector since 2010, with a record amount now being invested in 2013, outgrowing its niche status. Total investment volume amounted to € 524 million last year, an increase of 254% compared to 2012. Of the total investment volume, 85% of involved hotels were located in Amsterdam. The largest hotel transaction in 2013 involved the sale of the NH Grand Hotel Krasnapolsky in Amsterdam. NH Hotels sold the property for € 157 million to AXA Real Estate.


Economy Cautious recovery Dutch economy Figure 3: GDP (million), nominal, US$

Figure 4: Dutch economic indicators % 6,00

Andorra Montenegro Kosovo Malta Estonia Latvia Slovenia Luxembourg Slovakia Portugal Ireland Greece Finland Austria Belgium Netherlands Spain Italy France Germany

5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 -1,00 -2,00 -3,00

Millions -

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

Source: Oxford Economics 2014

Nederlandse economie vertoont lichte groei… De Nederlandse economie, qua omvang de vijfde in het eurogebied, is in 2013 hersteld van de derde recessie sinds de wereldwijde financiële crisis in 2007. Volgens de meest recente cijfers van het CBS is het herstel van de Nederlandse economie versneld doorgezet in het vierde kwartaal van 2013 met een groei van 0,7%. Parallel aan het lichte herstel van de Nederlandse economie is ook het vertrouwen van de consument verbeterd en toont de woningmarkt tekenen van herstel. Het aantal verkochte woningen neemt toe en de huizenprijzen stijgen weer. Ondanks signalen van verbetering blijven bedrijven voorzichtig ten aanzien van nieuwe investeringen. Desondanks zijn volgens de

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014F 2015F

-4,00

Gross Domestic Product (GDP)

Active labour force aged 15-64

Private consumption

Source: Centraal Planbureau March 2014

Dutch economy showing small signs of growth… In 2013, the Dutch economy, which is the fifth largest in the Eurozone, managed to recover from its third recession since the worldwide financial crisis in 2007. According to the latest figures from the CBS, the recovery in the Dutch economy gathered pace in the fourth quarter of 2013, leading to a growth of 0.7%. Parallel to this slight economic recovery, consumer confidence has also improved and the housing market is showing signs of improvement. House purchases are increasing and prices are beginning to rise again. Despite signs of improvement, companies remain cautious with regards to new investments. Nonetheless, business investment has been improving slightly since October 2013, according to the latest figures from the CBS

meest recente cijfers van het CBS de bedrijfsinvesteringen sinds oktober 2013 licht positief. ….en klimt verder uit dal In de context van de eurozone blijft het herstel van Nederlandse economie fragiel. De verwachtte economische groei voor Nederland in 2014 bedraagt circa 0,75% en wordt nog altijd gedreven door onze handelspositie. Het uitblijven van robuust herstel heeft voorlopig een negatief effect op de arbeidsmarkt. De huidige werkloosheid stijgt naar verwachting licht in de eerste helft van 2014 en zal gedurende 2015 stabiliseren. Deze relatief ‘slechte’ omstandigheden op de arbeidsmarkt hebben uiteraard ook effect op de consumentenbestedingen, die mogelijk pas in 2015/2016 verbetering laten zien.

….and slowly climbing to safety In the context of the Eurozone, the recovery of the Dutch economy is still fragile. Economic growth in the Netherlands is expected to be circa 0.75% in 2014 and will still be driven by its trading position. The absence of a robust recovery is currently having a negative impact on the employment market. The level of unemployment is expected to rise slightly in the first half of 2014, before beginning to stabilize by 2015. Naturally, the relatively 'poor' conditions in the employment market also have an impact on consumer spending, where signs of improvement are likely not to be observed until 2015/2016.


Investment activities German funds More capital originating from German funds Figure 5: EMEA investment volumes by vendor / purchaser source of capital 100%

Figure 6: Dutch investment volumes by vendor / purchaser source of capital

Other

90%

Singapore

80%

Kuwait

20% 5%

Canada

70%

4%

Russia 60%

Norway

50%

Sweden

40%

Global

30%

16%

Unknown

4%

14% 51% 8%

20%

France

10%

Germany

17%

UK

0% Purchaser

Netherlands Germany Global UK Other

70%

USA

16%

7%

Inner ring: 2004 - 2012 Outer ring: 2013

Vendor

Source: JLL 2014

Zowel de open als de gesloten Duitse fondsen zijn, verspreid over Europa, ook in 2013 zeer actief geweest. Open fondsen die in liquidatie zijn, kiezen in het belang van de aandeelhouders van het fonds voor opbrengstmaximalisatie. Deze strategie houdt in dat er per land en per object wordt bekeken waar een goed resultaat valt te behalen. De afgelopen periode waren deze fondsen heel actief in met name core markten, zoals Duitsland, het Verenigd Koningrijk (Londen) en Frankrijk (Parijs), waar portefeuilles verder werden afgebouwd. Nederland is voor veel van deze open fondsen nog geen prioriteit in de dispositiestrategie. Duits kapitaal dominant op Europese beleggingsmarkt Kapitaal afkomstig uit Duitsland en met name van de open en gesloten fondsen, blijft dominant op de Europese vastgoedbeleggingsmarkt. In totaal was 16%, ofwel € 23 miljard, van het aan- en verkopend kapitaal binnen Europa afkomstig uit Duitsland. Dit kapitaal werd met name belegd in het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk, het eigen thuisland en ook in Nederland.

Source: JLL 2014

In 2013, open and closed German funds were very active across all of Europe. In the interest of their shareholders, open funds that are in liquidation tend to opt for yield maximization. This strategy involved examining each asset individually, in order to determine where the best results could be achieved. In the past year, the majority of their activity was focused on core markets like Germany, the United Kingdom (London), and France (Paris), where they further reduced their portfolios. The Netherlands was not a priority in the disposition strategies of many of these open funds. German capital dominant in European investment market Capital originating from Germany, namely from open and closed funds, continues to dominate the European market for real estate investment. In total, 16% or € 23 billion of the buying and selling capital in Europe originates from Germany. The majority of which is invested in the United Kingdom, France, and Germany, as well as the Netherlands.


Investment activities German funds More capital originating from German funds Duitse kopers bepalen Nederlandse beleggingsdynamiek Traditioneel wordt de dynamiek op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt voor het overgrote deel bepaald door kapitaal van eigen bodem. Duits kapitaal speelt echter een steeds grotere rol. In 2013 was 17% ofwel bijna € 850 miljoen van de totale vastgoedbeleggingen in Nederland afkomstig van kapitaal uit Duitsland. Diverse Duitse fondsen, zowel open als gesloten fondsen, kochten in 2013 vooral vastgoed aan de Amsterdamse Zuidas. Voorbeelden hiervan zijn Amsterdam Symphony, de nieuwbouw van Stibbe, het nieuwe hoofdkantoor van AkzoNobel en daarnaast 400 Beethovenstraat. Dankzij de hoge instroom van kapitaal in een beperkt aantal Duitse open fondsen waren deze in 2013 het meest actief. Gesloten fondsen waren in 2013 evenals in 2012 nog beperkt actief. Het was de Hamburgse fondsinitiator HIH Global Invest GmbH die in Nederland 400 Beethovenstraat (nieuwbouw NautaDutilh) kocht voor circa € 62,5 miljoen.

Germany buyers determine Dutch investment dynamics Traditionally, most of the activity in the Dutch market for real estate investment is determined by capital from within the country. However, German capital is playing an increasingly important role. In 2013, 17% - almost € 850 million - of all real estate investment in the Netherlands took place using German capital. In 2013 various German funds, both open and closed, purchased real estate on the Zuidas in Amsterdam. Examples of this include Amsterdam Symphony, the new-built Stibbetower, the new headquarters of AkzoNobel and 400 Beethovenstraat. German funds were the most active in 2013, thanks to a large inflow of capital into several open funds. Closed funds behaved similarly in 2013 as they did in 2012, displaying very limited activity. In the Netherlands Hamburg-based fund initiator HIH Global Invest GmbH purchased 400 Beethovenstraat (new-build NautaDutilh) for circa € 62.5 million.


Real estate financing Measures for further improving the Dutch market for real estate financing Figure 7: Euribor interest rates

Figure 8: Dutch bond yields

% 6,0

%

5,0

6,0

5,0

4,0

4,0

3,0 3,0 2,0 2,0 1,0 1,0 1999 Jan 1999 Jul 2000 Jan 2000 Jul 2001 Jan 2001 Jul 2002 Jan 2002 Jul 2003 Jan 2003 Jul 2004 Jan 2004 Jul 2005 Jan 2005 Jul 2006 Jan 2006 Jul 2007 Jan 2007 Jul 2008 Jan 2008 Jul 2009 Jan 2009 Jul 2010 Jan 2010 Jul 2011 Jan 2011 Jul 2012 Jan 2012 Jul 2013 Jan 2013 Jul 2014 Jan

0,0

1 month Euribor

3 months Euribor

Source: De Nederlandsche Bank 2014

De Europese financieringsmarkt ontwikkelt zich positief. Het aantal actieve financiers neemt toe en er is toenemende competitie tussen kredietverstrekkers. De leningproductie stijgt en de marges op de verstrekte financieringen dalen. De groeiende activiteit heeft betrekking op zowel grootbanken, investeringsbanken als alternatieve financieringsvormen, waaronder verzekeraars en gespecialiseerde ‘debt funds’. De condities op de Nederlandse financieringsmarkt zijn op dit moment minder positief dan elders in Europa. Het grootste deel van de financieringen is verstrekt door Nederlandse banken die zwaar zijn geraakt door de financiële crisis en hun solvabiliteitsratio’s moeten verbeteren. Met name financieringen verstrekt aan ontwikkelaars worden als risicovol bestempeld. Dit valt op te maken uit het halfjaarbericht Overzicht Financiële Stabiliteit van De Nederlandsche Bank (DNB). In reactie op deze ontwikkelingen is DNB een vastgoedonderzoek gestart om de kwaliteit van de commercieel vastgoeduitzettingen en de risicobeheersingsprocessen van Nederlandse banken beter in kaart te brengen. Dit onderzoek wordt uitgevoerd door het Amerikaanse BlackRock Solutions. DNB heeft vooruitlopend op de resultaten van dit onderzoek aan banken een extra kapitaalbuffer opgelegd van ruim € 6 miljard om een mogelijke verdere verslechtering van de markt te kunnen opvangen. Bovendien zal de Europese Centrale Bank (ECB) in 2014 een stresstest laten uitvoeren bij 130 Europese banken. Het onderzoek door BlackRock Solutions loopt vooruit op deze aangekondigde stresstest. Momenteel is DNB in gesprek met de onderzochte banken over de conclusies van BlackRock Solutions.

0,0 1-1-2007

1-1-2008

1-1-2009

1-1-2010 10Y

1-1-2011

1-1-2012

1-1-2013

1-1-2014

5Y

Source: Thompson Reuters Datastream 2014

There are positive developments in the European financing market. The number of active financiers is increasing and there is also increasing competition among credit providers. Loan-related activity is increasing and margins on awarded funding are decreasing. This boost in activity involves major banks, investment banks and alternative forms of financing, and includes insurers and specialized ‘debt funds’. Conditions in the Dutch financing market are not as positive as elsewhere in Europe. Most of the funding is being provided by Dutch banks, which were hit hard by the financial crisis and are under pressure to improve their solvency ratios. Funding provided to developers is regarded as risky, as highlighted in the bi-quarterly Financial Stability Overview carried out by De Nederlandsche Bank (DNB). In response to these developments, the DNB started a real estate study to enhance the identification of the quality of commercial real estate and to examine the risk management processes at Dutch banks. This study is conducted by the American company BlackRock Solutions. While awaiting the results of this study, the DNB has imposed an extra capital buffer of over € 6 billion on banks, in order to cope with further deterioration in the market. In addition, the European Central Bank (ECB) will be performing a stress test on 130 European banks in 2014. The study by BlackRock Solutions is a precursor to the announced stress test. The DNB is currently consulting with the examined banks about the conclusions presented by BlackRock Solutions.


Real estate financing Measures for further improving the Dutch market for real estate financing Figure 9: Debt funds - Loan strategy composition 100%

3%

90%

14%

80%

Figure 10: Regional strategy by number of funds

6%

15% 30%

14%

70%

41%

60% 50%

32%

40% 69%

30%

35%

20%

32%

10%

9%

0% Equity Senior

Junior+Mezzanine

Number Senior+Subordinated

Whole Loans

Source: Inrev – Debt Fund Universe 2013

Op basis van de eerste berichten over de onderzoeksresultaten worden geen omvangrijke afwaarderingen in de vastgoedleningenportefeuilles verwacht die eventueel de stabiliteit van de financiële sector zouden kunnen aantasten. Een positief advies van BlackRock Solutions en de ECB over de Nederlandse banken geeft hun betere en goedkopere toegang tot internationale kapitaalmarkten. Daarmee kunnen ze hun balanspositie verbeteren en de leningenproductie voor vastgoed wellicht laten stijgen. Daarnaast heeft het kabinet de ambitie om een Nationaal Hypotheek Instituut op te richten om de Nederlandse financieringsmarkt verder te verbeteren. Het is de bedoeling dat dit instituut met kapitaal van pensioenfondsen en/of verzekeraars voor enkele tientallen miljarden euro's hypotheken van banken overneemt. Op dit moment hebben de Nederlandse banken voor circa € 80 miljard aan binnenlandse vastgoedleningen uitstaan. Voor pensioenfondsen en verzekeraars is dit bedrag respectievelijk € 20 miljard en € 11 miljard. Ook buitenlandse financiers en/of debt funds kunnen voor meer liquiditeit op de Nederlandse vastgoedmarkt zorgen. Volgens een recente studie van INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles) zijn er in Europa momenteel 34 actieve debt funds met een totaal vermogen van € 26 miljard. Naar verluidt zijn in 2013 ook al enkele Nederlandse objecten gefinancierd door een debt fund. De Nederlandse overheid verwelkomt deze concurrentie en doet momenteel onderzoek naar het verlagen van de toetredingsdrempels voor deze partijen. Een aantal (Duitse) banken heeft al kenbaar gemaakt zich op de Nederlandse markt te oriënteren evenals een aantal internationale pensioenfondsen en Angelsaksische financiers.

Western Europe

Whole of Europe

UK

Other countries

Source: Inrev – Debt Fund Universe 2013

Based on initial reports about the study results, no major depreciation is expected in real estate loan portfolios, which could affect the stability of the financial sector. A positive evaluation of Dutch banks by BlackRock Solutions and the ECB will give them better and cheaper access to international capital markets. This will allow them to improve their balance sheets and increase the number of loans issued for real estate. Furthermore, the government intends to establish the National Mortgage Institute to further improve the Dutch financing market. The aim of this institute is to use capital from pension funds and/or insurers to acquire mortgages worth tens of billions of euros from the banks. At this moment in time, Dutch banks have circa € 80 billion worth of outstanding national real estate loans. The amount is € 20 billion and € 11 billion for pension funds and insurers, respectively. Foreign financiers and/or debt funds could also help to improve liquidity in the Dutch real estate market. According to a recent study by INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles), there are currently 34 active debt funds with total assets of € 26 billion. In 2013, a number of Dutch assets are also said to have been financed by debt funds. The Dutch government welcomes this competition and is currently exploring ways to eliminate barriers preventing such parties from entering the market. A number of (German) banks have already been active in the Dutch market, as have a number of international pension funds and Anglo-Saxon financiers.


Potential exits for active investors Stock market listing an attractive exit opportunity once again? Figure 11: GPR European indices (100 = 31-12-2003)

Figure 12: Europe indices discount to NAV

350 300

20,0%

250

14,3%

200

9,2%

8,0%

5,6%

10,0% 0,0%

Industrial

30-6-2013

31-12-2013

30-6-2012

31-12-2012

30-6-2011

31-12-2011

30-6-2010

Residential

31-12-2010

30-6-2009

31-12-2009

30-6-2008

Office

31-12-2008

30-6-2007

31-12-2007

30-6-2006

-40,0%

31-12-2006

0

30-6-2005

-30,0%

31-12-2005

50

30-6-2004

-20,0%

31-12-2004

-10,0%

100

31-12-2003

150

Retail

Source: Global Property Research February 2014

Nieuw kapitaal – blijvend of van korte duur? De instroom van nieuw kapitaal in de Nederlandse vastgoedmarkt zorgt direct voor vragen over de geplande exit-strategieën. Er zijn partijen met een langetermijnstrategie, terwijl andere partijen op korte of middellange termijn een exit willen realiseren. De strategie en timing van een exit worden in sterke mate gedreven door de ontwikkelingen op zowel de gebruikers- als de beleggingsmarkt. Bovendien volgen ze de economische cyclus. Tevens spelen de kwaliteit van het onderliggende vastgoed en de aard van het kapitaal waarmee is gefinancierd een belangrijke rol. Kortom, er zijn vele exits mogelijk en voor ieder type belegger zal dit anders liggen. Voor de komende periode ziet JLL drie strategieën die het meest waarschijnlijk zijn. Namelijk een IPO (Initial Public Offering), een single-asset verkoop of een langetermijnstrategie waarbij het vastgoed voor ten minste zeven jaar in beheer blijft. Beursgang als exit Een IPO, oftewel een beursgang, is een van de mogelijk exitstrategieën van een vastgoedbelegger. De belangrijkste reden om een beursgang te initiëren is het ophalen van kapitaal. Het resultaat is een indirecte (gedeeltelijke) exit van het kapitaal van de zittende investeerder(s). Nu de economie zich stabiliseert en vastgoedmarkten tekenen van herstel vertonen, wordt er achter de schermen veel gesproken over een mogelijke beursgang van diverse (nieuwe) vastgoedfondsen. Uiteraard spelen de performance van andere beursgenoteerde vastgoedfondsen en de algehele performance van de aandelenmarkt een belangrijke rol bij de mogelijkheden voor een succesvolle IPO. Voor de vastgoedaandelen is de situatie op dit moment gunstig, recent presteerden deze over bijna de gehele linie beter dan het vijfjarig gemiddelde (zie figuur 11 en 12).

-9,9%

-6,3% -7,7% -15,4%

-22,6%

-20,8%

-36,1%

-50,0% -60,0%

-41,7% Current month (Feb)

Last month (Jan)

Europe

5 year average

Source: EPRA February 2014

New capital – lasting or temporary phenomenon? The inflow of new capital to the Dutch real estate market immediately raises questions about planned exit strategies. Some investors adopt long-term strategies, while other investors may want to exit in the short or medium term. The strategy and timing for these exits will be greatly determined by market developments in the user and investment markets. They will also follow the economic cycle. The quality of underlying real estate and the type of capital used for funding also plays an important role. In short, many types of exits are possible and will differ for each type of investor. JLL has identified three of the most likely strategies in the coming year. Namely, an IPO (Initial Public Offering), a single-asset sale or a long-term strategy whereby real estate is retained for a period of at least seven years. Stock market listing as exit An IPO, or a stock-market listing, is one of the potential exit strategies for real estate investors. Capital collection remains the main reason for initiating a listing on the stock market. This will result in an indirect (partial) exit for the capital of existing investors. Now that the economy is stabilizing and the real estate market is showing signs of recovery, there are rumours about potential stock-market listings by several (new) real estate funds. Naturally, the performance of other stock-market-listed real estate funds and the general performance of the shares market also plays an important role in the opportunities for a successful IPO. The situation for real estate shares is currently favorable and recently, almost all were performing better than the five-year average (see Figures 11 and 12).


Potential exits for active investors Stock market listing an attractive exit opportunity once again? Figure 13: Number of Real Estate IPOs in Europe

Figure 14: Investments 2013 by risk segment 100%

18 16

16

16%

90%

14

80%

12

0% 41%

70%

10

60%

60%

8 6

5

4

4 2

2

50%

6

2

1

2

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

2011

Q2

Q3 2012

Q4

Q1

30%

2

0

0 2010

Value Added

57%

Opportunistic Core-Plus

40%

4

3

14%

0

Q2

Q3

Q4

2013

#IPO Real Estate

Source: PWC, IPO Watch Europe 2013

11% 37%

11%

20%

27%

10% 0%

Core

17%

9%

Office

Retail

Industrial

Source: JLL 2014

In 2013 zijn in zowel de USA als in Europa diverse vastgoed IPO’s succesvol afgerond. De grootste vastgoed IPO had betrekking op de beursintroductie van LEG Immobilien AG in het eerste kwartaal van 2013. LEG Immobilien AG is een Duitse woningbelegger die met deze beursintroductie meer dan € 1 miljard ophaalde. Andere voorbeelden zijn onder andere Countrywide, Deutsche Annington Immobilien SE en Green REIT plc. In Nederland is na de mislukte beursgang van Uni-Invest in 2007 al enige tijd geen activiteit waarneembaar op het gebied van IPO’s gerelateerd aan vastgoed.

In 2013, several IPO's were successfully completed in the USA as well as Europe. The largest real estate IPO was the stock market introduction of LEG Immobilien AG in the first quarter of 2013. LEG Immobilien AG is a German housing investor that managed to raise over € 1 billion with a stock-market listing. Other examples include Countrywide, Deutsche Annington Immobilien SE and Green REIT plc. Since the failed stock-market launch of Uni-Invest in 2007, there has been very little activity concerning real- estate-related IPO’s in the Netherlands.

Zowel nieuwe internationale partijen die nu actief zijn op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt, als institutionele beleggers die al langer aanwezig zijn, zien een exit via een IPO als een mogelijke strategie. Een notering aan het Damrak behoort dan uiteraard tot de mogelijkheden, maar is gezien de pan-Europese strategie van enkele van deze fondsen niet altijd voor de hand liggend.

New international investors that are currently active in the Dutch market for real estate investment, as well as institutional investors that have been present for quite some time, see IPO's as a potential strategy. Naturally, listing on the Damrak is one of the possibilities, but is not always practical considering the pan-European strategies adopted by of some of these funds.

EPRA, de Europese brancheorganisatie voor beursgenoteerd vastgoed, vindt de vastgoedmarkten voor logistiek en woningen het meest kansrijk om succesvol een IPO af te ronden in de komende twee jaar. De Nederlandse beurs (Euronext Amsterdam) heeft momenteel geen notering van fondsen met woning- of logistiek vastgoed. Echter voor beide segmenten is nu wel concrete belangstelling onder buitenlandse beleggers. Voor logistiek vastgoed blijkt dit bijvoorbeeld uit de beursnotering aan de NYSE Euronextbeurs van het Belgische WDP. Dit aandeel is de afgelopen vijf jaar sterk in waarde gestegen en noteert momenteel een stevige premie.

EPRA, the European sector organization for stock-market-listed real estate, believes the real estate markets for logistics and residential property offer the most opportunities for realizing a successful IPO in the coming two years. The Dutch stock exchange (Euronext Amsterdam) does not currently feature any funds specializing in residential and logistical real estate. However, there is now significant interest in both segments among international investors. In terms of logistics real estate, this is demonstrated by the listing of WDP (Belgium) on the NYSE Euronext stock exchange. In the past five years, these shares have significantly increased in value and are now delivering hefty premiums.


Potential exits for active investors Stock market listing an attractive exit opportunity once again? Single-asset verkoopstrategie Een tweede exit-strategie is de single-asset verkoop waarbij objecten geschikt worden gemaakt voor specifieke kopersgroepen. Vaak gaat het om meer risicovolle beleggingssegmenten, zoals core-plus, opportunistic en value-add segmenten. In 2013 vond een groot deel van de beleggingen, veelal in portefeuillevorm, plaats in deze categorieën (zie figuur 14). Een van de oorzaken hiervoor was de attractieve prijsvorming door onder andere distressed verkopen, gewijzigde fondsstrategieën, de toegenomen transparantie alsmede de mogelijke portefeuille discounts. Om het meer risicovolle karakter van deze beleggingen te ondervangen zijn beleggers nieuwe joint ventures aangegaan, veelal tussen partijen met (lokale) expertise in een bepaald marktsegment en grote (private) equity spelers. JLL verwacht dat ook in 2014 deze ´equity & expertise´-trend doorzet in zowel Europa als Nederland. Bij een single-asset verkoopstrategie is het doel - al dan niet in combinatie met lokale expertise - waarde toevoegen aan de verworven objecten. Enerzijds gebeurt dit door kwaliteitsverbetering en anderzijds door het verbeteren van de huursituatie. Door middel van actief asset management, in combinatie met de juiste timing, kunnen deze vastgoedobjecten aantrekkelijk worden voor beleggers met een ander profiel zoals Duitse vastgoedfondsen of (Nederlandse) institutionele beleggers, en tegen scherpere rendementen worden verkocht. Belangrijk is dat de locaties binnen het profiel vallen van deze kopersgroepen. In 2013 heeft een aantal portefeuilletransacties plaatsgevonden dat voldeed aan deze criteria. Objecten binnen deze portefeuilles zijn onder andere gelegen op de Amsterdamse Zuidas, in Rotterdam Central District en Den Haag Nieuw Centrum. De kwaliteit, multifunctionaliteit en bereikbaarheid van deze locaties biedt naar verwachting in de toekomst voldoende potentie op zowel de gebruikersmarkt als de beleggingsmarkt.

Single-asset sales strategy The second exit strategy involves a single-asset sale, whereby assets are modified to make them appeal to specific groups of buyers. This often occurs in riskier investment segments such as the core-plus, opportunistic and value add segments. In 2013, many of the investments, often in portfolio’s, took place in these segments (see Figure 14). One of the reasons has been attractive pricing, due to distressed sales, changing fund strategies, increasing transparency and the potential portfolio discount. In order to compensate for the risky nature of these investments, many investors have decided to partake in joint ventures, often between investors with (local) expertise in certain market segments and large (private) equity investors. JLL also expects this ´equity & expertise´ trend to continue in 2014, both in Europe and the Netherlands. The aim of a single-asset sales strategy involves whether or not using local expertise to increase the value of acquired assets by improving quality and lease conditions. By using active asset management, combined with appropriate timing, these objects could become appealing to investors with different profiles, such as German real estate funds or (Dutch) institutional investors, and sold with improved yields. However, it is important for locations to be compatible with the profiles of these groups of buyers. In 2013, there have been several portfolio transactions meeting these criteria. Objects in these portfolios are found in locations such as the Zuidas in Amsterdam, Rotterdam Central District, and The Hague New Centre. The quality, multi-functionality and accessibility of these locations are expected to offer sufficient potential in the occupier and investment markets in the future.


Potential exits for active investors Stock market listing an attractive exit opportunity once again? Langetermijnstrategie voor kapitaalbehoud Een exit-strategie voor de korte tot middellange termijn is niet altijd een voor de hand liggende optie. Bepaalde beleggers kiezen heel bewust voor een exit-strategie op de lange termijn en beleggen in vastgoed voor een periode langer dan zeven jaar. Voor deze strategie kan worden gekozen vanwege het soort beleggingskapitaal, het type vastgoed of in veel gevallen een combinatie van beide. Partijen die zich voor een zeer lange periode verbinden aan een beleggingsobject beschikken vaak over kapitaal afkomstig uit een ‘sovereign wealth fund’ (staatsfond), particulier vermogen of over pensioengeld. Dit geldt ook voor een groot aantal Duitse vastgoedfondsen. Met name als de kwaliteit van zowel het vastgoed als de locatie hoog genoeg is, of wanneer het vastgoed in een gesloten fonds is geplaatst. Kapitaal van sovereign wealth funds en particulier vermogen wordt, gezien de langetermijnstrategie, hoofdzakelijk belegd in ‘trophy assets’ binnen de kantoren- retail- en hotelmarkt. Geschikte objecten liggen onder meer in het centrum van Amsterdam en op de Amsterdamse Zuidas. Vanwege de schaarste van dergelijke objecten zijn partijen die beschikken over dit type kapitaal bereid een bepaalde ‘premium’ te betalen ten opzichte van de marktwaarde. Omdat deze partijen een langetermijnstrategie hanteren is het betalen van een premium voor hen een reële optie. .

Long-term strategy for capital retention An exit strategy in the short to mid-term is not always the most straightforward option. Certain investors consciously plan for a longterm exit strategy and invest in real estate for a period longer than seven years. This strategy may be selected due to the type of investment capital, the type of real estate, or in many cases a combination of the two. Investors that commit themselves to investment assets for a very long time often possess capital originating from a 'sovereign wealth fund' (government fund), private capital or a pension scheme. This also applies to many German real estate funds. They will be attracted if the quality of real estate and location are high enough, or if the real estate has been placed in a closed fund. Considering their long-term strategies, capital from sovereign and private capital is primarily invested in ‘trophy assets’ within the office, hotel, and retail markets. Suitable objects are located in places such as the city centre and Zuidas in Amsterdam. Due to the scarcity of such objects, investors who possess such capital are prepared to pay certain a ‘premium’ relative to the market value. Due to these investors’ long-term strategies, they often perceive paying a premium as a feasible option.


Outlook: sustainable and stable growth Sustainable and stable growth Beleggingsmarkt klimt verder uit dal De interesse in Nederlands vastgoed is in 2013 toegenomen. Het beleggingsvolume steeg met meer dan 20% en de prognose voor 2014 is gunstig. Herstel van de gebruikersmarkten laat altijd wat langer op zich wachten. Dit blijkt ook uit de cijfers van 2013. De toegenomen interesse van met name internationale beleggers is grotendeels te danken aan de licht verbeterende economie en de toegenomen transparantie ten aanzien van prijsvorming. Transacties binnen het secundaire segment komen momenteel veelal tot stand op basis van de resterende kasstroom, plus een restwaarde voor de opstallen. Transacties in dit segment worden niet langer vastgesteld op basis van het aanvangsrendement. Deze nieuwe aanpak heeft geleid tot bodemvorming in de markt. Naar verwachting zal dit zich in 2014 uiten in verdere stabilisatie binnen het secundaire vastgoedsegment. De toegenomen transparantie en stabilisatie hebben een toenemende verhandelbaarheid binnen het secundaire en tertiaire segment tot gevolg. Deze ontwikkeling was in 2013 met name te

Investment market climbs further to safety Interest in Dutch real estate increased in 2013. The investment volume increased by more than 20% and the forecast for 2014 is positive. As expected, the occupier market has been slow to recover and this was reflected in the 2013 figures. Increasing interest from international investors can primarily be attributed to the slightly improved economic climate and increased pricing transparency. Currently, transactions in the secondary segment are often funded by surplus cash flows, plus residual value from lease-related returns. Transactions in this segment are no longer determined by the initial yield, causing the market to bottom-out. This is expected to manifest itself in 2014 by further stabilization within the secondary real estate segment. Improved transparency and stabilization has resulted in increased liquidity in the secondary and tertiary segments. In 2013, this development has been clearly visible in the market for office real estate. Other real estate sectors find themselves currently at a different point in the real estate cycle, which means each real estate sector has its own investment opportunities.

zien op de vastgoedmarkt voor kantoren. Andere vastgoedsectoren bevinden zich op dit moment op een ander punt in de vastgoedcyclus. Dit betekent dat iedere vastgoedsector zijn eigen beleggingskansen heeft. Kantoren: aanscherping netto-aanvangsrendementen De dynamiek op de kantorenmarkt heeft zich in 2013 sterk geconcentreerd op core(-plus) kantoren in Amsterdam. De attractieve prijzen en de vooruitzichten op netto-effectieve huurgroei zorgden ervoor dat beleggers terugkeerden naar Amsterdam. In totaal had namelijk 50% van het kantoorbeleggingsvolume in 2013 betrekking op deze stad.

Offices: improved net initial yields In 2013, activity in the offices market focused strongly on core(-plus) offices in Amsterdam. Attractive prices and prospects of effective growth in net lease prices caused investors to return to Amsterdam. Of the office investment volume in 2013 50% was Amsterdambased. Demand for suitable investment products will remain high in Amsterdam in 2014. By the end of 2013, this unrelenting investment pressure had already resulted in slightly improved net initial yields in the core segment. This improvement will continue during the course of 2014, which will also slightly influence net initial yields in the coreplus segment.

Voor Amsterdam blijft ook in 2014 de vraag naar geschikt beleggingsproduct onverminderd groot. Deze aanhoudende beleggingsdruk leidde eind 2013 al tot een lichte aanscherping van het netto-aanvangsrendement in het core-segment. In de loop van 2014 zal een verdere aanscherping volgen. Dit geldt ook in lichte mate voor het netto-aanvangsrendement binnen het core-plus segment. Vanwege de druk in Amsterdam zal de beleggersinteresse zich in 2014 meer gaan richten op Rotterdam, Utrecht en Den Haag.

Due to the investment pressure in Amsterdam, in 2014 investors interest will start shifting towards Rotterdam, Utrecht, and The Hague.


Outlook: sustainable and stable growth Sustainable and stable growth Als gevolg van deze verhoogde beleggersinteresse zullen met enige vertraging ook de rendementen in deze steden eind 2014 of begin 2015 licht aanscherpen. Op het moment dat ook de gebruikersmarkten in deze steden verder aantrekken, zullen op deze locaties de netto-effectieve huren een lichte groei laten zien. De geschetste vooruitzichten blijven met name interessant voor Angelsaksische en Anglo-Amerikaanse beleggers. Het aandeel van deze kopersgroepen binnen de kantorenmarkt zal hierdoor naar verwachting gedurende 2014 groeien. Ook worden meerdere nieuwe toetreders verwacht. Het eerste bewijs van deze ontwikkeling wordt mogelijk geleverd door het Canadese Maplewood International REIT. Deze REIT heeft binnen Europa een speciale focus op Nederland en heeft de eerste acquisitie aangekondigd. Het zou gaan

As a result of this shifting investors interest, perhaps with a slight delay, yields in these cities will also improve towards the end of 2014 and early 2015. As the user markets in these cities improve, there will also be slight improvements in the net effective rents. The identified prospects will continue to appeal to Anglo-Saxon and Anglo-American investors. As a result, the presence of these buyer groups is expected to increase further in the office market during the course of 2014, with a number of new arrivals also anticipated. The first sign of this development is the arrival of Canadian investor Maplewood International REIT. This REIT has focused its European activities on the Netherlands and has now announced its first acquisition. The assets in question are said to be four properties in the Amsterdam, Rotterdam, and The Hague region. This portfolio amounts to almost € 60 million.

om vier single-asset objecten in de regio´s Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. De koopsom van deze portefeuille bedraagt bijna € 60 miljoen. Logistiek: vraag overstijgt het beleggingsaanbod Voor logistiek vastgoed geldt dat de beleggingsinteresse binnen het schaarse core segment ook in 2014 aanhoudt. Deze ontwikkeling gaat in de loop van 2014 waarschijnlijk zorgen voor een aanscherping van de rendementen binnen het core segment. Vanwege de schaarste binnen dit segment zullen de meer opportunistische beleggers op zoek gaan naar core-plus en wellicht opportunistische beleggingsproposities. Zij zullen meer risico durven te nemen wat betreft de kwaliteit van het vastgoed en/of de huurder. De schaarste aan goed beleggingsproduct binnen het logistieke segment zorgt ook voor nieuwe samenwerkingsvormen. Op internationale schaal ontstaan nieuwe joint ventures waarbij ‘equity’ en ‘expertise’ worden gebundeld. Zo ontstaan kapitaalkrachtige partijen die in staat zijn om grote platformdeals te kunnen acquireren. Voorbeelden hiervan zijn onder andere de joint ventures tussen ProLogis en Norges, Segro en PSP Investments. Ook ontstaan er op nationale schaal samenwerkingsvormen tussen aannemers en beleggers. Ontwikkelaars hebben hun posities in de ontwikkelketen verloren aan aannemers en ook de eindgebruiker wendt zich steeds vaker rechtstreeks tot de aannemer. Voor de beleggers is dit aanleiding om rechtstreeks samen te werken met aannemers. Zo verzekeren beleggers zich van geschikte beleggingsproposities die zij tegen zeer aantrekkelijke prijzen kunnen kopen. Een voorbeeld hiervan is onder meer de recente overeenkomst tussen Montea en Van der Maazen Bouwbedrijf voor een ontwikkeling in Oss.

Logistics: demand exceeding investment supply In terms of the logistics market, investment interest will also continue in the scarce core segment in 2014. During the course of 2014, this development is likely to lead to an increase in yields within the core segment. Due to the scarcity within this segment, the more opportunistic investors will shift towards the core-plus and possibly riskier investment propositions. They will dare to take more risks with regards to the quality of real estate and/or tenant. The scarcity of good investment products in the logistics segment is also resulting in new forms of collaboration. At an international level, new joint ventures are being created where ‘equity’ and ‘expertise’ are being bundled together. This is helping to create investors with enough resources to complete major platform deals. Examples of include the joint ventures between ProLogis and Norges, and Segro and PSP Investments. At national level as well, new partnerships are being created between contractors and investors. Developers have conceded their position in the development chain to contractors, and end users are also increasingly approaching contractors directly. This has caused investors to collaborate directly with contractors. Investors are therefore guaranteeing themselves suitable investment propositions at very appealing prices. An example is the recent agreement between Montea and Van der Maazen Bouwbedrijf for a development in Oss.


Outlook: sustainable and stable growth Sustainable and stable growth Winkels: bodemvorming winkelmarkt Ondanks het feit dat online retailverkopen nog altijd toenemen, blijft er een sterke behoefte aan fysieke winkels. In Nederland bestaat echter een overaanbod aan winkelvastgoed. Bovendien sluit het winkelaanbod vaak niet aan op de behoefte van de consument of past het niet (meer) binnen een bepaald winkelgebied. Dit heeft al geleid tot de eerste signalen van polarisatie op de winkelvastgoedmarkt. Hiermee treedt de winkelmarkt in de voetsporen van de kantorenmarkt. Deze ontwikkeling zet in 2014 door, waarbij het tempo per winkelsegment verschilt. Het gevolg van deze ontwikkeling is dat in de eerste maanden van 2014 enkele buitenlandse durfinvesteerders interesse hebben getoond voor Nederlands winkelvastgoed. Binnen de markt voor winkelcentra lijkt de prijsvorming naar aanleiding van de verkoop van de diverse Corio-centra te hebben gezorgd voor transparantie in het secundaire segment. Er is sprake van een sterke prijsdaling die mogelijk nog verder zal doorzetten. De verwachting is dat er meerdere transacties binnen dit segment zullen volgen. Winkelcentra waar de prijsvorming onder druk staat, hebben te maken met een korte looptijd van de huurcontracten, te hoge huurniveaus in combinatie met een moeilijke branchering en zijn vaak gelegen op secundaire locaties. Deze centra kunnen met aantrekkelijke rendementen worden aangekocht waarbij kopers de ruimte hebben om te investeren. Net zoals binnen de kantorenmarkt zal dit Angelsaksisch en Anglo-Amerikaans kapitaal aantrekken. Hoogwaardige centra die op een goede locatie liggen, met de juiste huurdersmix en huurcontracten met een langdurige looptijd, behouden hun waarde en blijven een interessante beleggingscategorie voor Nederlandse institutionele beleggers, particulieren en REITs. In Nederland is dit type beleggingsproduct schaars. Na enkele uitdagende jaren voor het PDV/GDV-segment lijkt herstel in zicht. De PDV/GDV-sector laat een correlatie zien met het presteren van de woningmarkt. Vanwege het ongelijkmatige herstel van de woningmarkt zal ook binnen de PDV/GDV een polarisatie optreden tussen de gebieden waar het met de woningmarkt al duidelijk beter gaat en gebieden waar herstel achterblijft. Tot slot de binnenstedelijke winkelstraten. De A1-winkelstraten en meer specifiek de winkelstraten met luxe retailers, kunnen blijven rekenen op beleggersinteresse. Dit geldt echter alleen voor de A1-winkelstraten in de grootste winkelsteden van Nederland. Dit zijn de favoriete winkelstraten van de Nederlandse consument. Deze ontwikkeling heeft al bij diverse beleggers geleid tot een aanscherping van de beleggingsstrategie, zij richten zich nu vooral op de top15 steden.

Retail: retail market bottoming out Despite ever increasing online retail sales, there continues to be strong demand for physical retail outlets. However, there is an abundance of retail real estate in the Netherlands. In addition, the available retail stock is often incompatible with the needs of consumers or no longer compatible with certain shopping areas. This has already resulted in the first signs of polarization in the retail real estate market; following in the footsteps of the office market. These developments have continued in 2014, albeit at different rates for different retail segments. As a result, only speculative foreign investors have shown interest in the Dutch retail market in the first few months of 2014. Due to the sale of various Corio centres, prices appear to have created greater transparency in the secondary segment of the shopping centre market. Already, there have been major price decreases and this trend will continue. Several transactions are also expected to follow within this segment. Shopping centres where prices are under pressure have short-term leasing contracts, excessive rental prices combined with difficult segmentation, and are often located in secondary locations. These centres can be purchased with attractive yields, which give buyers capacity to invest further. As is the case in the offices market, this will attract AngloSaxon and Anglo-American capital. High-quality centres in good locations, with the right mix of tenants and long-term leases will continue to retain their value and remain an interesting investment category for Dutch institutional investors, private investors and REIT's. This type of investment product is scarce in the Netherlands. After a few challenging years recovery appears to be in sight for the PDV/GDV segment. The performance of the PDV/GDV sector correlates with that of the housing market. Due to the uneven recovery in the housing market, there will also be polarization in the PDV/GDV sector between areas where the housing market is recovering well and areas where the market is lagging behind. Finally, inner-city shopping streets. The A1 shopping streets, and more specifically shopping streets with luxury retailers, will continue to generate interest among investors. However, this only applies to A1 shopping streets in the largest cities in the Netherlands, because these are the favorites of Dutch consumers. This development has already caused several investors to fine-tune their investment strategies, which means they have increased their focus on the top 15 cities.


Outlook: sustainable and stable growth Sustainable and stable growth Woningen: grote (inter)nationale interesse Op de huurwoningmarkt is de beleggersinteresse onverminderd groot. De aanvangsrendementen liggen door de prijsdalingen die sinds 2008 zijn ingezet, op niveaus die leiden tot een aantrekkelijk rendement bij voortgezette exploitatie. Voorheen was een dergelijk rendement alleen mogelijk door het uitponden van individuele units. Omdat in ons omringende landen de rendementen lager liggen, hebben in het afgelopen halfjaar diverse buitenlandse beleggers interesse getoond in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. De buitenlandse interesse valt op te delen in twee verschillende investeringsprofielen. Eén groep is meer opportunistisch gedreven en heeft veelal een Angelsaksische of Anglo-Amerikaanse achtergrond. Deze groep werkt met een tijdshorizon van circa vijf jaar, waarbij behoefte is aan grote volumes tegen hoge aanvangsrendementen. De tweede groep bestaat uit (buitenlandse) institutionele fondsen met een middellange- tot langetermijnhorizon en een lager risico-rendementprofiel. Deze laatste groep kopers is kritisch en zoekt goedpassende portefeuilles of omvangrijke singleasset proposities. De verwachting is dat op korte termijn een eerste omvangrijke portefeuilledeal met een opportunistische buitenlandse partij wordt afgerond. De vraag is hoe lang deze buitenlandse interesse, van met name de meer opportunistische fondsen, aanhoudt. De positieve berichtgeving over verkoopaantallen en prijsontwikkeling op de woningmarkt zorgt waarschijnlijk voor aanscherping van aanvangsrendementen, waardoor de buitenlandse interesse afneemt. De eerdergenoemde Angelsaksische en Anglo-Amerikaanse partijen willen het liefst in korte tijd een omvangrijke Nederlandse woningportefeuille opbouwen. Dat biedt schaalvoordelen in financiering en het opstarten van een managementorganisatie, spreiding van risico’s en grootschalig profijt van de huidige marktomstandigheden (uitsluiting van concurrentie en discounts in acquisitie). Het wordt voor deze partijen een uitdaging om op korte termijn in Nederland succesvol te worden. Portefeuilles die aansluiten bij het gewenste profiel zijn in de Nederlandse markt beperkt beschikbaar. Daarnaast zijn verkopende partijen veelal niet bereid om tegen een discount te verkopen.

Residential: strong (inter)national interest Interest from investors continues to be high in the rental housing market. Due to price decreases since 2008, initial yields are at a level where attractive returns can be achieved. In the past, such returns were only possible by selling off individual units. Because yields are lower in the surrounding countries, various international investors have shown an interest in the Dutch market for residential investment during the past six months. This international interest can be divided into two different investment profiles. The first group has more opportunistic motives and primarily features investors with Anglo-Saxon or AngloAmerican backgrounds. This group operates with a time line of around five years and requires large volumes where high initial yields are available. The second group features (foreign) institutional funds with a mid- to long-term time line and a lower risk/yield profile. The latter group of buyers is critical and on the lookout for appropriate portfolios or large single-asset propositions. The first large portfolio deal with an opportunistic foreign investor is expected to be completed very soon. The question is, how long will this foreign interest in opportunistic funds continue. Positive announcements about sales figures and price increases in the housing market will probably result in tighter initial yields, leading to a decline in international interest. The afore-mentioned Anglo-Saxon and Anglo-American investors prefer to establish large Dutch housing portfolios within a short time frame. This offers scale benefits for financing, allows a management organization to be established, risks to be spread and major profit to be realized from the current market conditions (exclusion of competitors and discounts in acquisition). It will be a challenge for these investors to be successful in the Netherlands in the short-term. Portfolios meeting the required profile are certainly not in abundance n the Dutch market. In addition, selling parties are often not prepared to sell at discounted rates.


Outlook: sustainable and stable growth Sustainable and stable growth Beleggers die huurwoningen kopen om langjarig te exploiteren, waaronder de (buitenlandse) institutionele fondsen, hebben interesse in een ander type product dan beleggers die uitponden. Over het algemeen hebben beide groepen wel een voorkeur voor geliberaliseerde of te liberaliseren woningen. De beste vooruitzichten op de huurwoningmarkt zijn te vinden binnen gemeenten waar, vanwege demografische en economische groei, een aanhoudende schaarste is op de woningmarkt. Deze gemeenten liggen voornamelijk in de Randstad, maar zeker ook daarbuiten. Hotelmarkt zet positieve trend door Op de hotelmarkt zullen zich in 2014 mogelijkheden blijven aandienen vanwege de aanhoudende verkoop van te zwaar gefinancierde beleggingsobjecten die in handen zijn gekomen van kredietverleners. Ook zetten hotelketens hun ‘asset-light’-strategie voort, ze hebben daarbij duidelijke de voorkeur om het vastgoed niet in eigendom te hebben. Dit kan mogelijk leiden tot een toename van beleggingsobjecten die worden afgestoten, waarbij eigenaren kunnen profiteren van de positieve stemming bij beleggers. Vooral in Amsterdam is momenteel nog een relatief groot deel van het hotelvastgoed in eigendom van hotelexploitanten. Deze kansen kunnen door zowel nationale als internationale beleggers worden opgepakt. De interesse van internationale partijen gaat met name uit naar beleggingsproposities in Amsterdam, zowel naar bestaande hotels als naar nieuwbouw. Daarnaast is er ook interesse in hotelvastgoed in Rotterdam en Den Haag, maar minder dan in Amsterdam. De interesse binnen deze steden gaat voornamelijk uit naar value-add beleggingsproposities. Het gaat dan om hotels met mogelijkheden voor verbetering van de exploitatie die ten goede komen aan de beleggingswaarde.

Investors buying rental homes for long-term exploitation, which includes (foreign) institutional funds, are interested in another type of product than those selling off individual units. In general, both groups prefer liberalized or soon-to-be-liberalized residential property. The best prospects in the residential rental market will be found within municipalities where, due to demographic and economic growth, there is relentless scarcity in the housing market. These municipalities are primarily located in the Randstad, but certainly also elsewhere in the Netherlands. Hotel market continues positive trend In 2014, opportunities will continue to present themselves within the hotel market due to over-financed investment objects now being sold off by credit providers. Hotel chains will also continue their ‘assetlight’ strategies and prefer to not own their properties. This could increase the availability of investment objects as owners decide to cash in on the positive sentiment among investors. Particularly in Amsterdam, a relatively large portion of hotel real estate is currently owned by hotel operators. These opportunities could be exploited by national as well as international investors. Interest from international investors will focus on investment propositions in Amsterdam, which includes existing hotels and new-builds. Furthermore, there is also interest in hotel real estate, though to a lesser extent than seen in Amsterdam, in Rotterdam, and The Hague. Interest within these cities primarily focuses on value-add investment opportunities. In this case, it involves hotels with potential for improvement, whereby investment value can also be increased.


Outlook: sustainable and stable growth Sustainable and stable growth Tot slot…. Zoals blijkt uit deze outlook voor 2014 bevinden de verschillende Nederlandse vastgoedsectoren zich ieder in een andere fase van de vastgoedcyclus. In combinatie met het prille economische herstel biedt dit beleggingskansen voor partijen met zeer uiteenlopende achtergronden en strategieën. Samenwerking, innovatie en creativiteit zorgen ervoor dat binnen de verschillende vastgoedsectoren nieuwe mogelijkheden en uitdagingen volop benut kunnen worden. Binnen de kantorenmarkt zorgt de hernieuwde interesse al voor schaarste binnen het core en core-plus beleggingssegment. Hierdoor gaan beleggers in 2014 mogelijk meer risico nemen ten aanzien van locaties en kwaliteit van het beleggingsproduct. Voor de logistieke sector blijft er sterke buitenlandse beleggersinteresse. Het beperkte aanbod van core en core-plus beleggingsproduct gaat ook binnen deze sector leiden tot het nemen van meer beleggingsrisico. Binnen de winkelmarkt zullen de prijzen voor het secundaire segment de bodem bereiken. Hierdoor zal de interesse van Angelsaksisch en Anglo-Amerikaans kapitaal toenemen en de sector uiteindelijk uit het dal worden getrokken. Beleggersinteresse voor woningvastgoed blijft onverminderd groot. Zowel buitenlandse als Nederlandse partijen met kapitaal blijven zoeken naar geschikt beleggingsproduct. De hotelmarkt is de niche-status ontgroeid en kan rekenen op een blijvend sterke (inter)nationale beleggersinteresse. Gezien de ‘assetlight’-strategie van diverse hotelketens blijft de sector in 2014 haar momentum vasthouden. In 2013 is er een sterk fundament gelegd voor het verbeteren van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Op basis hiervan zal de markt in 2014 duurzame en gestage groei laten zien.

Finally…. As demonstrated in this outlook for 2014, each of the various Dutch real estate sectors is in a different stage of the real estate cycle. Together with the fragile economic recovery, this offers investment opportunities for investors with a very wide range of backgrounds and strategies. Collaboration, innovation, and creativity will allow new opportunities and challenges to be fully exploited in the various real estate sectors. Within the office market, this renewed interest has already resulted in scarcity in the core and core-plus investment segments. As a result, investors may take more risks in 2014 in terms of location and quality of investment projects. International investors will continue to have a strong interest in the logistics sector. The scarcity of core and core-plus investment products will result in more investment risks to be taken in this sector. In the retail market, prices in the secondary segment will bottom out. This will increase interest from Anglo-Saxon and AngloAmerican capital and will eventually help the sector to recover. Investors will continue their unrelenting interest in residential real estate. International and Dutch investors with sufficient capital continue to look for suitable investment products. The hotel market has outgrown its niche status and will continue to count on unrelenting interest from (inter) national investors. Considering the ‘asset-light’ strategy of several hotel chains, the sector will retain its momentum during 2014. In 2013, strong foundations were established for improving the Dutch real estate investment market. As a result, the market will show sustainable and gradual growth in 2014.


Business Contact Dré van Leeuwen Head of Capital Markets +31 (0)20 5 405 405 [email protected]

Report Contact Sven Bertens

Michael Hesp

Senior Researcher

Head of Research

+31 (0)20 5 405 405

+31 (0)20 5 405 405

[email protected]

[email protected]

Dutch Capital Markets Outlook 2014 • Sustainable steady growth Advance publications are topic-driven white papers from JLL that focus on key real estate and business issues. www.jll.com

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of JLL. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

Dutch Capital Markets Outlook Sustainable steady growth

Recommend Documents