Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors

Dutch Capital Markets Outlook 2010 Institutional Investors

2 Advance • Dutch Capital Markets Outlook • Institutional Investors

Advance • Dutch Capital Markets Outlook • Institutional Investors 3

Voorwoord

Foreword

Het afgelopen jaar kenmerkte zich door stabilisatie op de financiële

The past year was characterised by stabilisation in the financial

markten. Bovendien zijn de recente economische groeicijfers positief.

markets, while recent economic growth figures are positive.

Toch blijft er sprake van aanhoudende onzekerheid over het

Nevertheless, there is continuing uncertainty as to when the

economisch herstel en is er wisselvalligheid op de financiële

economy will recover. Furthermore, the financial markets are still

markten. Dit wordt met name veroorzaakt door de aangekondigde

fluctuating. This is caused in particular by the announced austerity

bezuinigingsmaatregelen van de verschillende Europese overheden

measures of the various European governments and the concern

en de bezorgdheid over de staatsschulden in Europa. Daarnaast

about national debts in Europe. In addition, banks are faced with new

worden banken geconfronteerd met nieuwe regels en is er een golf

rules and many loans are about to expire. On top of that, there are

van aflopende leningen op komst. Er zijn bovendien grote verschillen

great differences in the rate of recovery on the European property

in het herstel op de Europese vastgoedmarkten waar te nemen. Op

markets. On the Dutch property market, an increase in activity on the

de Nederlandse vastgoedmarkt is er sinds medio 2009 een

investment market could be perceived from mid-2009. This does not

toenemende activiteit op de beleggingsmarkt zichtbaar. Dat neemt

alter the fact that there is still little dynamism on the occupier market

niet weg dat de dynamiek op de gebruikersmarkt nog altijd laag is en

and that the recovery is not evenly balanced.

het herstel onevenwichtig verloopt. We interpret these signals as the beginning of a new area, an era Wij interpreteren deze signalen als het begin van een nieuw tijdperk.

with different market conditions and a permanently altered view of

Een tijdperk met andere marktomstandigheden en een blijvend

market risks. We can see a clear break in the trend in comparison

andere kijk op marktrisico’s. Er is sprake van een trendbreuk ten

with the past. Therefore, it is unlikely that the situation on the

opzichte van het verleden, waardoor het onwaarschijnlijjk is dat de

property market will return to the way it was before the crisis. In

situatie op de vastgoedmarkt zich volledig herstelt tot die van vóór de

addition, themes such as laws and regulations, access to the capital

crisis. Daarnaast vormen thema’s als wet- en regelgeving, toegang

market, demographic trends, sustainability and polarisation together

tot de kapitaalmarkt, demografische trends, duurzaamheid en

determine the new normal for the property investment market. .

polarisatie gezamenlijk de nieuwe norm voor de vastgoedbeleggingsmarkt.

This Dutch Capital Markets Outlook will explain how Dutch institutional investors and property funds are dealing with the

In deze Dutch Capital Markets Outlook wordt inzicht gegeven in hoe

changing market. This is the 19th time a survey was carried out in

de Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen omgaan

review of their investment policies and their views of the future. We

met de veranderende markt. Voor de negentiende keer is onderzoek

would like to thank those who participated in this survey for their

gedaan naar hun beleggingsbeleid en hun visie op de toekomst.

cooperation. Furthermore, this report describes the contours of the

Hierbij willen wij de deelnemers aan dit onderzoek bedanken voor

new era, as well as the new challenges it presents for all players.

hun medewerking. Bovendien beschrijven wij in de vooruitblik de contouren van het nieuwe tijdperk, evenals de nieuwe uitdagingen

Although the future is uncertain, tomorrow’s world is shaped today.

die het voor alle spelers met zich meebrengt.

The institutional investors and property funds can play an important pioneering role in that context and thus become the winners of the

Hoewel de toekomst onzeker is, wordt morgen vandaag bedacht. De

new era. We are happy to help them meet that challenge.

institutionele beleggers en vastgoedfondsen kunnen daarbij een belangrijke voortrekkersrol spelen en zo de winnaars zijn van het nieuwe tijdperk. Wij denken graag mee over het aangaan van die uitdaging.

Eric de Clercq Zubli Managing Director

Marijn Snijders Chairman

Ruben Langbroek Head of Research


Thema ‘institutionele beleggers en vastgoedfondsen’

Theme ‘institutional investors and property funds’

Voor de negentiende keer heeft Jones Lang LaSalle in

For the 19th time, Jones Lang LaSalle, in collaboration with the

samenwerking met de Universiteit van Amsterdam onderzoek

University of Amsterdam, has surveyed the investment policies of

gedaan naar het beleggingsbeleid van de Nederlandse institutionele

Dutch institutional investors and property funds. Through a

beleggers en vastgoedfondsen. Door middel van een vragenlijst en

questionnaire and a number of interviews, a picture was obtained of

een aantal interviews zijn het huidige beleggingsbeleid van de

the respondents’ current investment policies and their expectations

respondenten, alsmede hun verwachtingen voor de toekomst in kaart

for the future. As in 2009, respondents were again explicitly asked for

gebracht. In totaal hebben 23 Nederlandse institutionele beleggers

their views on sustainability. A total of 23 Dutch institutional investors

en vastgoedfondsen aan het onderzoek meegewerkt.

and property funds participated in the survey.

Het totale belegde vermogen van de participanten (de totale

The participants’ total invested capital (i.e. the total investment

beleggingsportefeuille inclusief aandelen, obligaties en overige

portfolio including shares, bonds and other investments) was well

beleggingen) bedroeg ultimo 2009 ruim € 384 miljard. Hiervan is

over € 384 billion at the end of 2009. Of this amount, € 82.6 billion

€ 82,6 miljard belegd in vastgoed, waarvan € 39,9 miljard in direct

was invested in property of which € 39.9 billion in direct property. Of

vastgoed. Van de in het onderzoek participerende institutionele

the institutional investors and property funds taking part in the survey,

beleggers en vastgoedfondsen investeert 45% alleen in direct

45% invested exclusively in direct property, an increase of 1%

vastgoed, dit is vrijwel gelijk met vorig jaar. Ook het aandeel

compared with the previous year. The number of respondents

respondenten dat uitsluitend investeerde in indirect vastgoed is met

investing exclusively in indirect property remained virtually the same

23% nagenoeg onveranderd gebleven.

in relation to the previous year (23%).

Huidige situatie directvastgoedportefeuille In 2009 investeerden de Nederlandse institutionele beleggers en

Current situation in the direct property portfolio In 2009, Dutch institutional investors and property funds invested

vastgoedfondsen circa € 550 miljoen in Nederlands vastgoed. Die

around € 550 million in Dutch property. These investments

beleggingen vormden ruim 10% van het totale Nederlandse

constituted more than 10% of the total Dutch investment volume (€

beleggingsvolume (€ 5,3 miljard). In de eerste helft van 2010

5.3 billion). In the first half of 2010, the total investment volume was

bedroeg het totale beleggingsvolume bijna € 2,6 miljard. Voor bijna

nearly € 2.6 billion. Institutional investors and property funds

een derde deel waren institutionele beleggers en vastgoedfondsen

accounted for nearly one third of this amount. The total investment

hiervoor verantwoordelijk. Het totale beleggingsvolume ligt daarmee

volume was substantially higher than in the first half of last year.

aanmerkelijk hoger in vergelijking tot de eerste helft van vorig jaar. Table 1: Distribution real estate portfolios 2005

2006

2007

2008

2009

Distribution real estate portfolio Direct real estate

43%

50%

48%

44%

45%

Indirect real estate

22%

21%

19%

22%

23%

Both

35%

29%

33%

33%

32%

Distribution direct real estate portfolio Domestic

47%

36%

31%

35%

71%

Cross border

53%

64%

69%

65%

29%


Opvallend is dat het aandeel van institutionele beleggers en

What is also striking is that the share of institutional investors and

vastgoedfondsen bijna verdubbelde vergeleken met de eerste helft

property funds nearly doubled in comparison with the first half of last

van vorig jaar. Desondanks waren beleggers in het afgelopen half

year. Nevertheless, investors still were considerably less active in the

jaar nog altijd aanmerkelijk minder actief vergeleken met het langjarig

last six months compared with the long-term average.

gemiddelde.

“Het echte dieptepunt in de economische groei is geweest, maar de toekomstige groei zal matig zijn.”

“We are past the worst of the downturn, but future growth will be moderate” D. van Hal - Bouwinvest

D. van Hal - Bouwinvest

The relatively low activity rate on the investment market was caused De relatief lage activiteit op de beleggingsmarkt werd veroorzaakt

by the economic insecurity and the strict conditions associated with

door de economische onzekerheid en de strenge voorwaarden aan

lending for new investments. In addition, listed property funds had

kredietverstrekking voor nieuwe beleggingen. Bovendien hadden

little investable capital at their disposal because of the intention to

beursgenoteerde vastgoedfondsen afgelopen jaar weinig belegbaar

‘de-leverage’ the current portfolio. As a result, the available liquid

vermogen beschikbaar door het voornemen de huidige portefeuille te

resources were used for [the repayment of] loans. In addition, there

‘de-leveragen’. Dit maakte dat beschikbare liquide middelen werden

were relative few new share issues in the first half of 2009, because

gebruikt om leningen af te lossen. Daarnaast waren er in de eerste

the shares of these funds were traded in the market at a discount to

helft van 2009 relatief weinig nieuwe aandelenemissies, omdat de

net asset value of the underlying property portfolio. If the share is

aandelen van beursgenoteerde vastgoedfondsen tegen een lagere

traded at a discount, a share issue is not in the interest of the existing

prijs dan de intrinsieke waarde van de onderliggende

shareholders and will therefore be avoided where the financial

vastgoedportefeuille werden verhandeld. Aandelenuitgifte is in die

position allows this. Because of the strong value increase on the

situatie niet in het belang van de bestaande aandeelhouders en zal

various stock exchanges in 2009, the discount at which the shares

dan ook worden vermeden als de financiële positie dit toelaat. Door

were traded decreased and thereby also the resistance against new

de sterke waardestijging op de diverse beursen gedurende 2009,

share issues. This had the effect that various property funds issued

daalde het disagio waartegen de aandelen werden verhandeld en

new shares in the past six months in order to make acquisitions.

hiermee ook de weerstand tegen nieuwe aandelenemissies. Dit had als als resultaat dat verschillende vastgoedfondsen het afgelopen halfjaar nieuwe aandelen hebben uitgegeven om de

The current situation in the domestic property market is characterised

eigenvermogenspositie op de balans verder te versterken en

by the difference between the letting market and the investment

acquisities te kunnen doen.

market. With the exception of the residential market, the letting markets in 2010 are facing increasing vacancy levels and pressure

Kenmerkend voor de huidige situatie op de binnenlandse

on rent levels. Owing to increasing investor activity, particularly in the

vastgoedmarkt is het verschil tussen de verhuurmarkt en de

high end of the property market, the sales prices realised within this

beleggingsmarkt. Met uitzondering van de woningmarkt, kampen de

segment are showing slightly positive developments again.

verhuurmarkten in 2010 met oplopende leegstand en huurprijzen die onder druk staan. Dankzij toenemende activiteit van beleggers in met name het topsegment van de vastgoedmarkt, vertonen de gerealiseerde verkoopprijzen binnen dit segment weer een licht positieve trend.


Figure 1: Vacancy development direct real estate portfolios 10%

Figure 2: Solutions to drive back vacancy Increase incentives

9%

Disposition of vacant objects

8% 7%

Increase sustainability

6% 5%

Redevelopment

4%

Lower asking rent

3% 2%

Transformation

1% 0%

Other 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Offices

Retail

Residential

Warehousing

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Groei aandeel Nederlands direct vastgoed Eind 2009 bestonden de direct vastgoedportefeuilles van de

Growth of share of Dutch direct property At the end of 2009, Dutch property accounted for an average of 71%

respondenten gemiddeld voor 71% uit Nederlands onroerend goed.

of the respondents’ direct property portfolio. This means that the

Het aandeel Nederlands vastgoed is hiermee toegenomen ten

share of Dutch property went up in comparison with the previous

opzicht van vorig jaar. Hiervoor zijn twee oorzaken aan te wijzen.

year. The cause of this growth is twofold. On the one hand, the

Enerzijds geven de institutionele beleggers en vastgoedfondsen aan

institutional investors and property funds indicated that they

zich in toenemende mate te concentreren op de Nederlandse markt.

increasingly concentrated on the Dutch market. On the other hand,

Anderzijds is de grotere afwaardering op buitenlands vastgoed, ten

the shift is attributable to the greater write-down on foreign property

opzichte van vastgoed binnen de landsgrenzen, hier oorzaak van. Bij

in comparison with property situated in the Netherlands. For half of

de helft van de respondenten nam het afgelopen jaar het aandeel

the respondents, the share of direct property within the total

van direct vastgoed binnen de totale beleggingsportefeuille af. De

investment portfolio declined in the past year. The ratios within the

verhoudingen binnen de portefeuilles van de overige respondenten

other respondents’ portfolios remained unchanged. Decreases in

bleven ongewijzigd. Waardedalingen en strategische dispositie

value and strategic sales were mentioned as the principal causes of

werden genoemd als belangrijkste oorzaken van het gedaalde

the fall in the share of direct property.

aandeel direct vastgoed. Leegstand Het afgelopen jaar bestonden er onder de Nederlandse institutionele

Vacancy rates In the past year, vacancy rates varied greatly among the portfolios of the Dutch institutional investors and property funds. Broadly

beleggers en vastgoedfondsen grote verschillen in de

speaking, an increase in vacancy could be perceived across the

leegstandpercentages van de portefeuilles. In grote lijnen was ten

sectors in comparison with the previous year. It was only within the

opzichte van een jaar eerder over de verschillende sectoren een

residential portfolio that vacancy levels fell slightly.

toename van de leegstand te zien. Alleen de leegstand binnen de woningportefeuille van de respondenten daalde licht.

Vacancy rates were highest in the office portfolio (8.2%), followed by the warehousing portfolio (6.8%). The average vacancy rates in the

Het leegstandpercentage was het hoogst binnen de kantoren-

retail and residential portfolios were 3.6% and 2.2% respectively.

portefeuille (8,2%), gevolgd door de bedrijfsruimteportefeuille (6,8%).

The respondents anticipated a substantial further increase of

De leegstand binnen de retail- en woningportefeuille bedroeg

vacancy levels in their office portfolios for the coming year. In

gemiddeld respectievelijk 3,6% en 2,2%. De respondenten voorzien

particular, investors were concerned about vacancies in outdated

voor komend jaar een aanzienlijk verdere stijging van het

office buildings and secondary locations.

leegstandpercentage binnen de kantorenportefeuille. Beleggers toonden zich voornamelijk bezorgd over de leegstand in verouderde kantoorgebouwen en op secundaire locaties.


Binnen de kantorensector wordt geanticipeerd op een verdere

Within the offices sector, the vacancy rate is expected to go up by

toename van de leegstand van 70 basispunten tot 8,9%. Minder

another 70 basis points, to 8.9%. Vacancy expectations for the other

negatief zijn de verwachtingen voor de leegstand binnen de drie

three sector portfolios were less negative. The majority of

overige sectorportefeuilles. De meerderheid van de respondenten

respondents only foresaw a slight increase in vacancies within the

verwacht dat het leegstandpercentage binnen de bedrijfsruimtesector

warehousing sector in 2011. Within the residential sector, stable

in 2011 slechts licht zal oplopen. Binnen de woningsector wordt een

development is expected. According to the respondents, the vacancy

stabiel verloop verondersteld. Het leegstands percentage in de

rate in the retail sector will even decrease in 2011.

retailsector loopt volgens de respondenten in 2011 zelfs terug. Institutional investors and property funds intend especially to reduce Institutionele beleggers en vastgoedfondsen zijn vooral voornemens

vacancy rates within their portfolios by offering lessees incentives in

de leegstand binnen de portefeuille terug te dringen door het bieden

the form of rent-free periods and rent discounts. Other frequently

van incentives aan huurders in de vorm van huurvrije periodes en

mentioned options were the sale of structurally vacant buildings, the

huurkortingen. Andere veelvuldig genoemde opties zijn verkoop van

redevelopment of such buildings and adjusting into a lower asking

structureel leegstaandegebouwen, overgaan tot herontwikkeling

rent. Sustainability was also mentioned as a means to counteract

hiervan, of het neerwaarts bijstellen van de vraaghuur. Ook

vacancy.

verduurzaming wordt genoemd als middel om leegstand tegen te gaan.

“Transformatie is door huidige regelgeving niet haalbaar; in de binnensteden waar er markt is kan het niet, en op de overige locaties waar het wel kan is er geen markt.” H. Jagersma - Syntrus Achmea

“Current regulations make transformation not feasible; in the inner cities there is market but no possibilities, while on other locations where it is possible there is no market.” H. Jagersma - Syntrus Achmea

Over one third of the respondents made investments to increase the sustainability of the property in order to attract or retain tenants. In

Ruim een derde van de respondenten doet investeringen om het

the previous survey, this share was still one fifth. Unlike last year,

vastgoed te verduurzamen om huurders te trekken of te behouden. In

respondents also regard transformation as an option to tackle

voorgaand onderzoek bedroeg dit aandeel nog een vijfde. In

vacancy rates. This may be caused by rising awareness of the

tegenstelling tot vorig jaar zien respondenten ook in transformatie

oversupply of outdated office buildings. It is striking that none of the

een mogelijkheid om leegstand tegen te gaan. Mogelijke oorzaak

respondents indicated that they would consider demolishing

hiervoor kan toenemende bewustwording zijn van het overaanbod

structurally vacant property in order to reduce vacancy.

aan verouderd kantoorvastgoed. Opvallend is wel dat geen van de respondenten aangeeft sloop van het structureel leegstaande vastgoed te overwegen om de leegstand te verkleinen.

Domestic and foreign investments Like last year, the retail sector constituted the main investment category this year within the respondents' Dutch property portfolio.

Binnenlandse en buitenlandse beleggingen Evenals vorig jaar vormt de retailsector dit jaar de belangrijkste

However, the share of the retail sector fell from over 36% to an

beleggingscategorie binnen de Nederlandse vastgoedportefeuille van

sector also accounted for a large part of the investments in Dutch

de respondenten. Wel daalde het aandeel van retail naar een

direct property and, like last year, was the second largest investment

gemiddelde van ruim 36% naar 32% van de totale portefeuille. De

category. 26% of the invested capital was allocated to the retail

kantorensector is met een aandeel van 29% eveneens goed voor

sector. Investments in warehousing property constituted around 10%

een groot deel van de beleggingen in Nederlands direct vastgoed en

of the Dutch direct property portfolio.

is evenals vorig jaar de tweede grootste beleggingscategorie. 26% van het belegd vermogen is gealloceerd naar de woningsector. Beleggingen in bedrijfsruimte vormen ongeveer 10% van de Nederlandse directvastgoedportefeuille.

average of 32% of the total portfolio. With a share of 29%, the offices


Figure 3: Distribution domestic direct real estate portfolio

Figure 4: Distribution cross border direct real estate portfolio

3%

10%

5%

6%

2%

32%

26%

29% 58% 29% Retail

Offices

Residential

Warehousing

Other

Retail

Offices

Residential

Warehousing

Other

De beleggers geven aan als alternatieve beleggingscategorie

The investors indicated that, as an alternative investment category,

voornamelijk te investeren in parkeervoorzieningen, maar ook

they invested primarily in parking facilities, with healthcare facilities

zorgvastgoed en kinderdagverblijven zijn in toenemende mate

and day nurseries being increasingly viewed as interesting

interessante beleggingsmogelijkheden. Deze alternatieve sectoren

investment property. These alternative sectors together constitute the

vormen samen de overige 3% van de direct vastgoedportefeuilles

other 3% of the respondents’ direct property portfolios.

van de respondenten. In other countries, the distribution of the respondents’ portfolios De buitenlandse portefeuille vertoont een andere verdeling van

among the various sectors differs from that of the Dutch portfolio.

sectoren dan de Nederlandse portefeuille. Ook in het buitenland is de

Although the retail sector is the largest investment category in other

grootste beleggingscategorie de retailsector, maar het aandeel is met

countries as well, at 58% its share is significantly larger. The offices

58% van de totale buitenlandse portefeuille fors groter. De

sector represents nearly one third of total investments and attracts

kantorensector vertegenwoordigt bijna een derde van de totale

much investment in other countries too. At around 6%, the residential

beleggingen en is ook in het buitenland een sector waarin veel wordt

sector has a considerably smaller share and comprises a relatively

geïnvesteerd. De woningsector is met ongeveer 6% aanzienlijk

small part of the foreign portfolio. The warehousing sector accounts

minder vertegenwoordigd en beslaat een relatief klein deel van de

for 5% of the foreign portfolio and is therefore the smallest, just like in

buitenlandse portefeuille. De bedrijfsruimtesector omvat 5% van de

the domestic portfolio.

buitenlandse portefeuille en is hiermee net als voor de binnenlandse portefeuille het kleinst.

When asked about the geographical allocation of their property investments, the respondents appeared to be primarily active in the

Gevraagd naar de geografische allocatie van de vastgoed-

French and Italian property markets. In addition to investments in

beleggingen, blijken de respondenten voornamelijk actief te zijn op

these countries, a substantial part of the direct foreign property was

de Franse en Italiaanse vastgoedmarkt. Naast beleggingen in deze

allocated to Belgium, Spain and Scandinavia. Large property funds in

landen is een substantieel deel van het buitenlandse direct vastgoed

particular are active in the international property markets; the

naar België, Spanje en Scandinavië gealloceerd. Vooral de grote

institutional investors tend to focus more on the domestic market.

vastgoedfondsen zijn actief op de internationale vastgoedmarkten, de institutionele beleggers richten zich meer op de binnenlandse markt.


Figure 5: Current cross border direct real estate portfolio France Italy Belgium Spain Scandinavia United States Turkey United Kingdom 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Vorig jaar was Spanje na Frankrijk nog het land waar het meeste

Last year, Spain was – after France – the country where most of the

vermogen van de respondenten in direct vastgoed was belegd.

respondents’ capital invested in direct property was allocated to. A

Drastisch verslechterde marktomstandigheden hebben geleid tot

dramatic deterioration in market conditions resulted in sales and

verkopen en negatieve herwaarderingen, wat de afname van het

negative revaluation, which explains the declining share of Spanish

aandeel Spaans vastgoed verklaart. Toch zijn de internationaal

property. Nevertheless, the internationally operating property funds

opererende vastgoedfondsen meer dan vorig jaar bereid tot het doen

are more prepared to make cross border acquisitions than they had

van acquisities in het buitenland. Toen was de buitenlandse activiteit

been the year before. At that time, foreign activity was very limited

zeer beperkt en gaven beleggers aan terughoudend te zijn in het

and investors declared themselves reluctant to make new foreign

doen van nieuwe buitenlandse beleggingen. Zij wilden zich wat

investments. They wanted to focus primarily on the Dutch market

betreft direct vastgoed vooral concentreren op Nederlands vastgoed

where direct property was concerned.

“Nederland blijft aantrekkelijk voor vastgoedbeleggers, want we hebben de meest gereguleerde woningen retailmarkt van Europa.”

“The Netherlands will remain attractive to property investors, because we have the most regulated housing and retail market in Europe.”

H. Jagersma - Syntrus Achmea


Dit jaar gaven respondenten aan meer financiële middelen te hebben

This year, respondents indicated that they had reserved more

gereserveerd voor buitenlandse acquisities. Een aantal zegt alleen

financial resources for foreign acquisitions. A number of them are

bereid te zijn tot het doen van acquisities als zich uitzonderlijke

only prepared to make acquisitions if presented with exceptional

kansen in de markt voordoen. Hierbij lijkt vooral de combinatie van

opportunities in the market. In this context, the combination of

aantrekkelijk geprijsd vastgoed en goede timing de doorslag te

attractively priced property and the right timing seems to be

geven. Andere respondenten zijn juist proactief en gericht op zoek

particularly decisive. This is in contrast to other respondents, who are

naar nieuwe beleggingsobjecten in specifieke regio’s en sectoren

looking in a pro-active and targeted manner for new investments in

waarin zij om strategische redenen willen beleggen. Hierbij geven

specific regions and sectors, in which they want to invest for strategic

beleggers aan vooral het belang op de Franse, Spaanse en

reasons. In this respect, investors indicated that they especially

Italiaanse vastgoedmarkt te willen uitbreiden. De respondenten willen

wished to expand their interests in the French, Spanish and Italian

tevens meer investeren in de Turkse vastgoedmarkt.

property markets. The respondents also wanted to invest more in the Turkish property market.


Figure 6: Financing used by property funds Secured

Unsecured Bond issue

Privately placed loan Revolving credit facility

Securitisation 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Financiering De deelnemende institutionele beleggers geven aan bij investeringen

Financing The institutional investors taking part indicated that they only used

enkel gebruik te maken van eigen vermogen. De gemiddelde Loan-

equity capital for their investments. The average loan-to-value among

to-Value onder de vastgoedfondsen bedraagt 38%. Dat is een daling

the property funds was 38%. This is a decrease of 200 basis points

van 200 basispunten ten opzichte van vorig jaar. De ‘de-leveraging’-

compared with last year. This turned out to be primarily attributable to

strategieën om het vreemd vermogen binnen de portefeuille terug te

de-leveraging strategies, designed to reduce the proportion of debt

brengen, blijken hiervan de hoofdoorzaak. Ook waardetoename van

capital within the portfolio. The value increase of property in the

vastgoed binnen de portefeuille draagt bij aan een toename van het

portfolio also contributed to an increase in equity capital, thereby

eigen vermogen en leidt daarmee tot een lagere Loan-to-Value-ratio.

resulting in a lower loan-to-value ratio. In addition, the stricter

Ook blijken aangescherpte eisen van vastgoedfinanciers remmend te

conditions imposed by property financiers appeared to inhibit the

werken op het kunnen aantrekken van nieuwe vastgoedleningen. Met

ability to attract new loans. The lower advance financing by banks in

name de lagere bevoorschotting van banken vraagt om een groter

particular requires a larger share of equity capital.

aandeel eigen vermogen.

“Banken financieren wel weer, maar selectief. De kwaliteit van de balans, het vastgoed en de reputatie telt wederom van mee.”

“Banks are financing again, but selectively. The quality of the balance sheet, portfolio and reputation are afresh important.” H. Pars - Wereldhave

H. Pars - Wereldhave

In most cases, property funds used secured mortgage loans to In de meeste gevallen betreft de financiering van vastgoedfondsen

finance acquisitions. Unsecured bank loans were also quite

een hypothecaire lening (‘secured’). Daarnaast wordt veelvuldig

frequently used. Last year, the majority of respondents indicated that

gebruikgemaakt van een bancaire lening (‘unsecured’). Vorig jaar gaf

they used bank loans. This change finds its origin in the desire of

nog de meerderheid van de respondenten aan gebruik te maken van

banks for more security and less risk. Of the Dutch property funds,

een bancaire lening. Deze verandering komt voort uit het verlangen

over 85% used more than one form of financing. Three quarters of

van banken naar meer zekerheden en minder risico. Van de

the respondents indicated that they were experiencing stricter

Nederlandse vastgoedfondsen gebruikt ruim 85% meer dan één

requirements from banks in comparison with the previous year. In

financieringsvorm. Drie kwart van de respondenten geeft aan

addition, the due diligence process took more time than in the past.

strengere eisen van banken te ondervinden ten opzichte van een jaar eerder. Ook neemt het due dilligence proces meer tijd in beslag.


Figure 7: Development total annual return on domestic direct real estate portfolio

Table 2: Returns realised on domestic direct real estate portfolio 2005

20%

2006

2007

2008

2009

Income return

5.6%

4.7%

5.0%

5.7%

4.9%

Capital growth

4.3%

5.3%

5.6%

-1.3%

-6.6%

Total return

9.8%

10.0%

10.6%

4.4%

-1.7%

15%

10%

Table 3: Returns realised on domestic and foreign indirect real 5%

estate portfolio

0%

2005

2006

Domestic investments

13.9%

33.5%

4.7%

0.4%

20.9%

Cross border investments

18.2%

29.2%

-3.7%

-12.2%

8.4%

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 -5%

2007

2008

2009

Gemiddeld wordt een stijging van de rente van 30 basispunten

On average, an increase in interest rates of 30 basis points was

gerapporteerd ten opzichte van vorig jaar. Hoewel de basisrente

reported in comparison with the year before. Although the basic

historisch laag is, verwacht slechts een enkel vastgoedfonds dat de

interest rate was at an historic low, only a few property funds

rente op korte termijn weer zal oplopen. Oorzaak hiervan is volgens

expected interest rates to rise again in the near future. According to

de respondenten een geringe economische groei en de onzekerheid

the respondents, this was because of a modest economic growth and

op de kapitaalmarkt, als gevolg van structurele begrotingstekorten

the insecurity on the capital market, owing to the structural budget

van vooral Zuid-Europese landen. Ook de prognose van lage inflatie

deficits especially of southern European countries. The respondents’

in de Eurozone op de korte tot middellange termijn speelt een rol in

expectations were also influenced by the forecast of low inflation in

deze verwachtingen van respondenten. Bovendien wordt algemeen

the Eurozone in the short to medium term. Moreover, it was generally

aangenomen dat banken terughoudend blijven in de

assumed that banks would remain reluctant to extend loans, partly in

kredietverstrekking, mede door de verscherpte regelgeving omtrent

view of the forthcoming stricter regulations on the capital

kapitaaleisen die aan banken worden gesteld.

requirements made by banks.

Gerealiseerde rendementen Het totaalrendement op de Nederlandse directvastgoedportefeuille

Returns achieved The average total return on the Dutch direct property portfolios of the

van de respondenten bedroeg, gewogen naar portefeuilleomvang, in

respondents, weighted according to portfolio size, was -1.7% in 2009.

2009 gemiddeld -1,7%. Sinds 1993 was het totaalrendement niet

The total return had not been negative since 1993. The strong

eerder negatief. De sterke terugloop in het totaalrendement wordt

decline in total return was caused primarily by write-downs resulting

voornamelijk veroorzaakt door afwaarderingen als gevolg van

from deteriorating market conditions as well as a fall in transaction

verslechterde marktomstandigheden en daling van transactieprijzen.

prices.

Het directe rendement is met 4,9% ten opzichte van vorig jaar

At 4.9%, the income return went down in comparison with the

gedaald, als gevolg van een toename in de leegstand en huurprijzen

previous year, owing to an increase in vacancies and pressure on

die onder neerwaartse druk staan. Het indirecte rendement was vorig

rent levels. The capital growth, already negative last year, fell even

jaar ook al negatief, maar zakte dit jaar verder weg (-6,8%). Dit

further this year (-6.8%). This negative picture corresponds to last

negatieve beeld is gelijk aan de verwachtingen van de institutionele

year’s expectations of the institutional investors and property funds.

beleggers en vastgoedfondsen van vorig jaar. De performance van

Thus, the performance of the respondents’ direct property portfolio

de directvastgoedportefeuille van de respondenten is hiermee

was more or less in line with the performance of the dutch ROZ/IPD

nagenoeg in lijn met de performance volgens de Nederlandse

Property Index.

ROZ/IPD Vastgoedindex.


Op buitenlandse directvastgoedbeleggingen werden vergelijkbare

International direct property investments generated comparable

rendementen behaald. Het totaalrendement op buitenlands vastgoed

returns. The total return on foreign property amounted to -1.4%.

bedroeg -1,4%. Hier waren eveneens vooral afwaarderingen op het

Here, too, write-downs on the property were the main cause of a

vastgoed verantwoordelijk voor een negatief indirect resultaat

negative capital growth result (-7.1%), as opposed to a relatively

(-7,1%), tegenover een relatief stabiel direct rendement (5,7%).

stable income return (5.7%).

“De goed renderende jaren in het vastgoed komen voorlopig niet terug. Het gaat nu juist om rendementsoptimalisatie in plaats van rendementsmaximalisatie.”

“The profitable years in real estate will not return in the short run. Currently, the focus should be on return optimisation instead of return maximisation.”



Het totale gewogen gemiddelde rendement op indirect vastgoed was

In the past year, the total weighted average return on indirect

het afgelopen jaar aanzienlijk beter dan de rendementen op direct

property was considerably better than the returns on direct property.

vastgoed. Op indirect vastgoed (zowel beursgenoteerd als niet-

In the past year, the respondents achieved an average return of

beursgenoteerd in binnen- en buitenland) werd afgelopen jaar door

11.6% on indirect property (both listed and unlisted property in the

de respondenten een gemiddeld rendement behaald van 11,6%.

Netherlands and abroad). Dutch indirect property made a major

Nederlands indirect vastgoed droeg in grote mate bij aan dit positieve

contribution to this positive return. It should be noted that there were

rendement. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de gerealiseerde

great differences in the returns achieved on indirect investments by

rendementen van institutionele beleggers en vastgoedfondsen op

institutional investors and property funds. Timing and geographical

indirecte beleggingen onderling sterk verschillen. Timing en

allocation are important explanatory factors here.

geografische allocatie zijn hiervoor belangrijke verklarende factoren. The distribution between listed and unlisted property remained De verdeling tussen beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd

virtually the same in the past year. The proportion of listed property

vastgoed was afgelopen jaar nagenoeg gelijk. De proportie

partly explains the positive return, because the positive sentiment on

beursgenoteerd vastgoed verklaart ten dele het positieve rendement,

the stock exchanges in the last three quarters of 2009 was greatly

omdat ook die vastgoedaandelen sterk hebben geprofiteerd van het

beneficial to those property shares as well.

positieve sentiment op de beurzen in de laatste drie kwartalen van 2009.

Initial yields applied Compared to the previous year, there was no substantial change in

Gehanteerde aanvangsrendementen De gehanteerde bruto aanvangsrendementen (kosten koper) zijn in

the average applied gross initial yield (purchasing price payable by

vergelijking tot een jaar eerder in alle sectoren niet substantieel

yield at category A locations within the Randstad area went up by 10

veranderd. Op de kantorenmarkt steeg het gehanteerde bruto

basis points to 7.3%. The gross initial yield at category A locations

aanvangsrendement op A-locaties binnen de Randstad met 10

outside the Randstad area rose by 50 basis points to 8.4%. Investors

basispunten tot 7,3%. Op A-locaties buiten de Randstad steeg het

also applied higher initialyield for other office locations within and

gehanteerde bruto aanvangsrendement met 50 basispunten tot

outside the Randstad area.

8,4%. Beleggers hanteren voor overige kantoorlocaties, zowel binnen als buiten de Randstad, eveneens hogere aanvangsrendementen.

the purchaser). In the offices market, the average applied gross initial


“Veel vastgoed dat in voorgaande jaren is gekocht, is nog steeds overgefinancierd. Dit komt mede doordat de vastgoedwaardes in veel gevallen niet meer actueel zijn.”

“A large amount of property purchased in previous years is still overfunded. This is partly because in many cases, property values are not up to date.” H. Pars - Wereldhave


The average gross initial return for retail units at category A locations Het gemiddelde gehanteerde bruto aanvangsrendement voor

within the Randstad area remained unchanged in the past year

winkelunits op A-locaties binnen de Randstad bleef afgelopen jaar

(6.6%). Outside the Randstad area, the required return went up by 40

onveranderd (6,6%). Buiten de Randstad steeg de rendementseis

basis points to 7.4%. A similar development could be perceived in the

met 40 basispunten tot 7,4%. De gehanteerde

initial returns applied for lower-quality locations, both within and

aanvangsrendementen voor winkellocaties van mindere kwaliteit, op

outside the Randstad area.

locaties zowel binnen als buiten de Randstad, toonden een vergelijkbare ontwikkeling.

The gross initial returns on residential property in the Randstad area within the prime segment decreased slightly. Within the Randstad

De gehanteerde bruto aanvangsrendementen van woningen in de

area, these returns fell by 20 basis points to an average of 5.3%,

Randstad binnen het primesegment zijn licht aangescherpt. Binnen

while outside the Randstad area the initial yield applied by investors

de Randstad daalden deze met 20 basispunten tot gemiddeld 5,3%,

for residential property went up to 6.3%.

terwijl buiten de Randstad het door beleggers gehanteerde aanvangsrendement voor woningen steeg naar 6,3%.

Gross initial returns for warehousing property at prime locations within the Randstad area fell by 20 basis points to 8.3%. As in the

Bruto aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte op toplocaties

previous survey, the initial return outside the Randstad area was

binnen de Randstad zijn met 20 basispunten gedaald tot 8,3%. Het

9.0%. Here, too, it appeared that location and quality of warehousing

gehanteerde aanvangsrendement buiten de Randstad bedraagt

and logistics property are of increasing significance for the initial

evenals in het voorgaande onderzoek 9,0%. Ook hier blijkt dat locatie

return applied. Initial returns decreased for high-quality property at

en kwaliteit van bedrijfsruimte en logistiek vastgoed van toenemend

good locations.

belang zijn voor het gehanteerde aanvangsrendement. Dit daalde

“We see a return of price stability, amongst others caused by new types of buyers in the investment market.”

voor kwalitatief hoogstaand vastgoed op goede locaties.

“We zien een terugkomst van prijsstabiliteit, onder andere veroorzaakt door andere kopers op de beleggingsmarkt.”



Table 4: Gross initial yields applied (purchasing price payable by the purchaser) Within Randstad region

Outside Randstad region

2009

2010

2009

2010

Prime locations

6.25% - 8.00%

6.75% - 8.00%

7.00% - 8.50%

7.50% - 9.50%

Non-prime locations

6.90% - 9.00%

7.50% - 9.00%

7.25% - 10.00%

7.50% - 10.50%

Prime unit shops

5.75% - 8.00%

5.80% - 7.00%

6.20% - 8.00%

6.30% - 8.00%

Retail parks

7.00% - 8.00%

7.00% - 8.50%

7.00% - 9.00%

7.00% - 10.00%

4.50% - 8.00%

4.50% - 6.20%

5.00% - 8.00%

5.40% - 7.20%

7.75% - 10.00%

7.50% - 8.50%

8.00% - 10.50%

7.50% - 9.50%

Offices

Retail

Residential Prime locations Warehousing Prime locations


Figure 8: Planned investments direct real estate 2010/2011 per sector compared to 2009

Figure 9: Planned purchases and sales 2010/2011 per sector

20%

70%

18%

60%

16%

50%

14% 12%

40%

10% 30%

8% 6%

20%

4% 10%

2% 0%

0% Offices

Retail Increase

Residential Stable

Warehousing

Offices

Retail

Residential Purchases

Decrease

Warehousing

Other

Sales

Naast de algemene trend van dalende bruto aanvangsrendementen

In addition to the general trend of declining gross initial returns

binnen een aantal sectoren, valt op dat de rendementseis binnen de

across various sectors, it is noticeable that the required return fell

Randstad sneller daalt dan daarbuiten. Deze ontwikkeling wordt

more sharply within the Randstad area than it did outside this area.

zonder uitzondering in de vier beschouwde vastgoedsectoren

This development could be perceived across all four considered

waargenomen.

sectors, without exception.

Toekomstige ontwikkelingen beleggingsmarkt De helft van de respondenten geeft aan in 2010 meer vermogen

Future developments in the investment market Half of the respondents indicated that in 2010 they had more capital

beschikbaar te hebben voor nieuwe beleggingen in direct vastgoed.

available for new investments in direct property. Four respondents

Voor een viertal respondenten is de bestedingsruimte afgenomen,

had seen a decrease in available funds, while the acquisition budget

het acquisitiebudget van vijf respondenten bleef onveranderd. De

of five respondents had remained unchanged. The investors

beleggers verwachten in 2010 en 2011 circa € 2,3 miljard aan direct

expected that in 2010 and 2011 they would buy around €2.3 billion

vastgoed aan te kopen en voor ruim € 1,7 miljard aan direct vastgoed

in direct property and sell over €1.7 billion in direct property.

te verkopen. Hiermee liggen zowel het beoogde acquisitievolume als

Accordingly, both the envisaged acquisition volume and the planned

het geplande dispositievolume ruim boven het niveau van vorig jaar

disposition volume are well above last year’s levels, thus providing a

en lijkt de dynamiek in de markt zich voorzichtig te herstellen.

tentative recovery in market dynamics.

“Ondanks verschillende toekomstige huisvestingstrends, zal locatie uiteindelijk doorslaggevend blijven in de gebruikerskeuze voor gebouwen.”

“Despite various future accomodation trends, the location will eventually still prevail in occupier's choice of buildings.”

J. Bomhoff - Unibail-Rodamco


De respondenten verwachten in 2010 en 2011 vooral aankopen te

The respondents expected to buy primarily within the retail sector in

doen binnen de retailsector. Daarnaast is er de intentie gemiddeld

2010 and 2011. In addition, they intend to invest on average one

een derde deel van de bestedingsruimte te beleggen in woningen.

third of available funds in residential property. In terms of investment

Uitgedrukt in beleggingsvolumes vinden voorgenomen verkopen

volumes, the proposed sales will occur primarily in the residential

vooral plaats binnen de woningen kantorenportefeuille. Per saldo

and office portfolios. The institutional investors and property funds

verwachten de institutionele beleggers en vastgoedfondsen het

expect to reduce the net amount of capital invested within the two

belegd vermogen binnen de twee laatstgenoemde sectoren te

latter sectors.

verkleinen.


Figure 10: Changes in allocation indirect real estate 2009 and future expectations 2010 and 2011 50%

Figure 11: Expected recovery prime office occupier and investment market 60%

45% 50%

40% 35%

40%

30% 25%

30%

20% 20%

15% 10%

10%

5% 0%

0% 2009

2010 Increase

Stable

2011

2010

Decrease

2011

2012 Occupier market

2013

2014

2015 >

Investment market

De respondenten gaven aan vooral minder te willen beleggen in het

The respondents indicated that in particular they wanted to invest

duurdere woningsegment vanwege de relatief slechtere

less in residential properties in the more expensive segment, on

verhuurbaarheid in vergelijking tot goedkopere woningen. Tevens zal

account of their relatively poor leasability compared with cheaper

een wezenlijk deel van de bedrijfsruimteportefeuille worden

properties. In addition, a substantial part of the warehousing

afgestoten. De winkelmarkt is voor beleggers het meest aantrekkelijk

portfolio will be sold. The retail market is the most attractive for

vanwege de gunstige rendement/risico-verhouding.

investors because of the favourable risk/return ratio.

“Het winkellandschap verandert, al gebeurt dat slechts langzaam. De huidige markt kijkt nog te optimistisch naar de retailsector.”

“The retail landscape is changing, albeit slowly. The current market still considers the retail sector too optimistic.”



Indirectvastgoedportefeuille Het positieve sentiment op de aandelenbeurzen heeft vorig jaar zijn

Indirect property portfolio The positive sentiment on the stock exchanges last year had a

uitwerking op de waarde van de genoteerde vastgoedfondsen niet

knock-on effect on the value of the listed property funds. Unlisted

gemist. Ook niet-beursgenoteerd vastgoed behaalde een positief

property also generated a positive result in 2009. As stated earlier,

resultaat in 2009. Zoals vermeld werd afgelopen jaar een gemiddeld

an average return of 11.6% was achieved last year, with Dutch

rendement van 11,6% behaald, waarbij vooral Nederlands indirect

indirect property in particular performing well. Partly because of the

vastgoed goed presteerde. Mede door de positieve rendementen is

positive returns, the share of indirect property in the total investment

het aandeel van indirect vastgoed binnen de totale

portfolio increased.

beleggingsportefeuille toegenomen. The policies of institutional investors and property funds for both Het beleid van institutionele beleggers en vastgoedfondsen is voor

2010 and 2011 can be called divided. Nearly half of the investors

zowel 2010 als 2011 verdeeld te noemen. Bijna de helft van de

indicated that in 2010 they wished to increase the proportion of

beleggers geeft aan in 2010 het aandeel indirect vastgoed binnen de

indirect property within the total investment portfolio, while a group

totale beleggingsportefeuille te willen vergroten, terwijl bijna een even

of nearly the same size intends to reduce this proportion.

groot aantal het aandeel indirect vastgoed wil afbouwen.


Volgens de respondenten is een minder aantrekkelijk

According to the respondents, the strategic choice to reduce the

rendement/risico-profiel van deze beleggingscategorie een reden

share of indirect property had been prompted by a less attractive

voor de strategische keuze om het aandeel indirect vastgoed te

risk/return profile of this investment category. The volatility of listed

verkleinen. De volatiliteit van beursgenoteerd vastgoed kan hiervoor

property could explain this. The decision to increase the proportion

een verklaring zijn. Het vergroten van het aandeel indirect vastgoed

of indirect property is often prompted by strategic motives. In

wordt veelal vanuit een strategisch oogpunt gedaan. Bovendien

addition, the proceeds from sales within the direct property portfolio

worden opbrengsten van verkopen binnen de directvastgoed-

are temporarily invested in indirect property, until attractive property

portefeuille tijdelijk belegd in indirect vastgoed, totdat aantrekkelijke

has been found to strengthen the direct property portfolio.

objecten zijn gevonden voor de versterking van de directvastgoedportefeuille.

Expected recovery per property sector The respondents regard greater sustainability of the stock and a

Verwacht herstel per vastgoedsector Verduurzaming van de voorraad en een drastische terugval in het

drastic reduction in the number of new developments as positive

aantal nieuwbouwontwikkelingen wordt door de respondenten gezien

also clearly affected by the aftermath of the economic crisis. This is

als positieve ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Daarentegen is

expressed primarily as an increase in vacancies, due to falling

ook de nasleep van de economische crisis duidelijk merkbaar op de

demand among office occupiers who focus on consolidation and

kantorenmarkt. Dit uit zich voornamelijk in een toename van de

space reductions. Furthermore, the average number of rent-free

leegstand, als gevolg van een dalende vraag vanuit

months under a standard contract of five plus five years has gone

kantoorgebruikers die zich concentreren op consolidatie en

up. Institutional investors and property funds respond to these

inkrimping. Bovendien is het gemiddeld aantal maanden huurvrij op

developments by downsizing the office portfolio and focusing on the

een standaardcontract van vijf plus vijf jaar toegenomen.

prime segment within the offices market. Investors described the

Institutionele beleggers en vastgoedfondsen reageren op deze

prime offices market as ‘fairly good’, with the greater majority

ontwikkelingen door de kantoorportefeuille af te bouwen en binnen

regarding the secondary market as ‘bad’.

trends in the offices market. On the other hand, the offices market is

de kantorenmarkt de focus op het prime segment te leggen. Beleggers omschrijven de prime kantorenmarkt als ‘redelijk goed’, terwijl de overgrote meerderheid het secundaire segment als ‘slecht’ karakteriseert.

"The oversupply in the office market won’t disappear automatically. Firstly, parties should take their loss. Subsequently, there is an important role for the government.”

“Het overaanbod op de kantorenmarkt verdwijnt niet vanzelf. Partijen moeten eerst verlies nemen. Vervolgens is er een belangrijke rol voor de overheid weggelegd.”



market for secondary office property at lesser locations is expected

The respondents expect the definitive recovery of both the investment market and the letting market to begin in 2012. The to recover at a later stage.

Vanaf 2012 wordt door de respondenten een definitief herstel van zowel de beleggingsmarkt als de verhuurmarkt voor kantoren voorzien. Herstel van de markt voor secundair kantoorvastgoed op mindere locaties wordt pas later verwacht.


Figure 12: Attractiveness of retail investments per segment 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Prime unit shops

Urban district shopping District shopping centre centre Good

Reasonable

Moderate

Retail parcs

Poor

Institutionele beleggers en vastgoedfondsen zien de retailmarkt als

Institutional investors and property funds regard the retail market as

een relatief aantrekkelijke sector en verwachten de komende twee

a relatively attractive sector and expect to make acquisitions within

jaar acquisities te doen binnen deze markt. In vergelijking tot andere

this market in the next two years. Unlike other sectors, the cash flow

sectoren wordt binnen de retailsector de cashflow uit huurinkomsten

from rental income is regarded as very stable in the retail sector. For

als zeer stabiel ervaren. Zo vertonen de huurinkomsten binnen de

example, rental income within the office sector displays greater

kantorensector meer volatiliteit door meer fluctuatie van de

volatility because of greater fluctuation in rent levels and higher

huurprijzen en meer leegstand. Andere positieve aspecten van

vacancy rates. Other positive aspects are the scarcity of prime retail

retailvastgoed zijn de schaarste aan prime beleggingen en de

property and the entry of international retail chains on the Dutch

toetreding van internationale winkelketens op de Nederlandse

retail market.

retailmarkt.

“Retailvastgoed is interessant, omdat de waarde is gekoppeld aan de retailomzet. Daar kan je als eigenaar invloed op uitoefenen.”

"Retail is interesting, because its property value is linked to retail sales. Owners are able to exert influence on this.” H. Pars - Wereldhave


On the other hand, the falling retail turnover is regarded as a threat De dalende detailhandelsomzet wordt daarentegen gezien als een

to retail investments. The decline in turnover can be attributed inter

bedreiging voor retailbeleggingen. Ten grondslag aan de

alia to decreasing purchasing power among consumers and (future)

teruglopende omzet liggen onder meer een dalende koopkracht

demographic shrinkage. In the past, the construction of large-scale

onder consumenten en de (toekomstige) demografische krimp. De

peripheral retail locations was felt to be a negative aspect within the

bouw van grootschalige perifere winkellocaties is in het verleden als

retail sector. The effect of online shopping was mentioned less than

een negatief aspect ervaren binnen de retailsector. De negatieve

before, possibly because of the confidence that online shopping is a

effecten van online shopping worden minder dan voorheen genoemd,

poor substitute for fun shopping in city centres. The respondents

mogelijk door het vertrouwen dat online shopping het fun shopping in

noticed already in the first half of this year that the market for prime

stadscentra moeilijk kan vervangen. De respondenten hebben het

retail property was picking up, and expect a further recovery of the

aantrekken van de markt voor prime retailvastgoed in de eerste helft

letting market in 2011. However, a polarisation can be perceived

van dit jaar al geconstateerd en verwachten verder herstel van de

within the retail sector: A1 locations and district shopping centres

verhuurmarkt in 2011. Er is echter ook sprake van polarisatie binnen

are classified as attractive investment locations, whereas

de retailsector. A1-locaties en stadsdeelcentra worden als

investments in secondary retail property are unlikely to generate

aantrekkelijke beleggingslocaties aangemerkt, terwijl op korte termijn

positive returns in the near future. The respondents consider

positieve rendementen op beleggingen in secundair retailvastgoed

peripheral retail locations to be unattractive.

nog niet erg waarschijnlijk zijn. Perifere winkellocaties worden door de respondenten als onaantrekkelijk ervaren.


Beleggers ervaren de lage leegstand en de aanhoudende vraag naar

Investors experience low vacancy levels and sustained demand for

woningen als positieve aspecten binnen de woningsector.

residential property as positive aspects within the residential sector.

Aanhoudende onzekerheid over het politieke beleid omtrent de

Continuing uncertainty about government policy on the regulation of

regulering van de woningmarkt wordt als negatief ervaren. Ondanks

the housing market is regarded as negative. Despite the sustained

de aanhoudende vraag naar huurwoningen constateren de

demand for rental homes, the respondents noticed an increase in

respondenten een toename van het risico op beleggingen in het

the risk attached to investments in the more expensive rental

duurdere huursegment. Wel verwachten de meeste respondenten

segment. Nevertheless, most respondents expect both the

een herstel van zowel de beleggings- als de verhuurmarkt voor

investment market and the letting market for residential property to

woningen in de tweede helft van dit jaar. Als gevolg van de

recover in the second half of this year. As a result of the continuing

aanhoudende vraag naar woningen noemen beleggers zowel de

demand for homes, investors rated both the market for existing

markt voor bestaande bouw als voor nieuwbouw redelijk goed.

properties and the market for new developments as reasonably good.

“De woningmarkt is ernstig verstoord door een te groot aandeel sociale huurwoningen. De komende jaren ontstaat er een nog groter gebrek aan huurwoningen in de vrije sector.” H. Jagersma - Syntrus Achmea

“The housing market is seriously distorted by a disproportionate share of social housing. The next few years there will be an even greater lack of rental houses in the non-regulated sector.” H. Jagersma - Syntrus Achmea

De bedrijfsruimtemarkt voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw wordt door respondenten over het algemeen omschreven als ‘matig’

In general, the respondents described the warehousing market for

tot ‘slecht’. Volgens de respondenten hebben zich de afgelopen

both existing properties and new developments as ‘mediocre’ to

periode weinig positieve ontwikkelingen voorgedaan op deze markt.

‘poor’ According to the respondents, there had been few positive

Overaanbod en moeizame verhuur van vooral bestaande bouw

developments on this market in recent times. Oversupply and the

worden veelvuldig genoemd als negatieve aspecten van deze sector.

difficulty to let existing properties in particular were often mentioned

Respondenten geven aan herstel van de beleggings- en

as negative aspects of this sector. The respondents indicated that

gebruikersmarkt voor bedrijfsruimte te verwachten in 2012.

they expected the investment market and the occupier market for

Beleggingsbeleid ten aanzien van duurzaamheid Institutionele beleggers en vastgoedfondsen staan veelal open voor

warehousing property to recover in 2012.

maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO). Van de

Investment policy in relation to sustainability Institutional investors and property funds are often receptive to

respondenten heeft 85% hierover al een visie en/of doelstelling

corporate social responsibility (CSR). Of the respondents, 85% have

opgesteld. Daarnaast werkt ongeveer 10% momenteel aan de

formulated a vision and/or objective in this respect. In addition,

implementatie van die visie of doelstelling om maatschappelijk

around 10% are currently working on the implementation of a vision

verantwoord te ondernemen. Terwijl respondenten vorig jaar nog

or objective to ensure corporate social responsibility. While last year

unaniem van mening waren dat investeringen in duurzaamheid tot

the respondents unanimously believed that investments in

een hoger rendement leiden, is dit jaar nog maar driekwart hiervan

sustainability would produce a higher return, this year only three

overtuigd. Respondenten die niet overtuigd zijn van een hoger

quarters endorsed this view. However, several respondents who

rendement geven echter wel aan dat het uitblijven van duurzame

were not convinced of higher returns did indicate that not making

investeringen het rendement op termijn wel negatief kan

sustainable investments could have a negative effect on returns in

beïnvloeden.

the future.

Hoewel respondenten van mening zijn dat de terugverdientijd van

Although respondents indicated that the payback time of sustainable

duurzame investeringen in hoge mate afhankelijk is van de soort

investments greatly depended on the type of investment, an

investering, wordt een gemiddelde terugverdientijd voorzien van

average payback time ranging between eight and ten years was

tussen de acht en tien jaar.

anticipated.


Figure 13: Reasons to invest in sustainable developments

Figure 14: Added value sustainability per property sector

Positive property value development

10%

End user demand

13%

Image / Reputation Lower service costs tenant Environmental aspects Higher lease prices Shareholder satisfaction

51% 26%

Employement satisfaction / Increase productivity Other 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

Offices

Residential

Retail

Warehousing

De vraag naar duurzame huisvesting wordt onder meer gestimuleerd

The demand for sustainable accomodation is stimulated among

door MVO-doelstellingen van huurders ten aanzien van hun

other things by tenants’ objectives in their CSR policy regarding

huisvesting. Daarnaast wordt van de overheid volgens de

their accommodation. In addition, the respondents expect the

respondenten een verdere stimulans verwacht om de vastgoedsector

government to stimulate further sustainability of the property sector.

verder te verduurzamen. Belangrijke redenen om de portefeuille te

Important reasons for making the portfolio more sustainable are

verduurzamen zijn imago/reputatie en lagere energiekosten.

image/reputation and lower service charges. No negative aspects of

Negatieve aspecten van duurzaamheid worden dit jaar niet

sustainability were mentioned. This suggests an (increasing)

genoemd. Dit duidt op de toenemende wil tot het doen van duurzame

willingness to promote sustainable developments within the property

investeringen binnen de vastgoedportefeuilles.

portfolios.

Duurzame ontwikkelingen in de kantorenmarkt hebben volgens

According to institutional investors and property funds, sustainable

institutionele beleggers en vastgoedfondsen de grootste

developments in the office market have the greatest added value.

toegevoegde waarde. Daarnaast wordt de woningsector als

The residential sector is also regarded as an interesting market in

interessante markt gezien als het duurzame investeringen betreft. De

terms of sustainable investments. The respondents consider the

respondenten achten het doen van duurzame investeringen in de

retail and warehousing markets to be less suitable for making

retail- en bedrijfsruimtemarkt minder geschikt, mede omdat de

sustainable investments, partly because the potential benefits with

potentiële voordelen op het gebied van energiebesparing en

regard to energy savings and environmental aspects are more

milieutechnische aspecten beperkter zijn.

limited.

“De opvatting dat duurzame nieuwbouw duurder is, is onzin. Wel zijn juiste ontwerpcriteria van doorslaggevend belang voor de terugverdientijd.”

“The belief that costs for sustainable construction are higher is nonsense. Proper design criteria are crucial for the payback period though.”



Ruim de helft van de respondenten ziet de meeste potentie voor

More than half of the respondents see the greatest potential for

duurzame investeringen in bestaande gebouwen. Bijna een kwart

sustainable investments in existing buildings. Nearly a quarter of the

van de beleggers ziet voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw

investors see much potential for sustainable investments in both

veel potentie voor duurzame investeringen. In hun ogen ontloopt de

existing buildings and new developments. In their view, there is little

toegevoegde waarde van verduurzaming in beide segmenten elkaar

difference between the two segments in terms of the added value of

weinig. Volgens een minderheid van de respondenten ligt de meeste

greater sustainability. According to a minority of respondents, the

toegevoegde waarde binnen het nieuwbouwsegment.

greatest added value lies within the new development segment.


Circa twee derde van de respondenten die beleggen in direct

Certification Around two thirds of the respondents investing in direct property

vastgoed maakt momenteel gebruik van certificering van duurzame

currently make use of certification of sustainable buildings. The

gebouwen. De meest voorkomende certificeringsvormen zijn

most common forms of certification are energy labels and BREEAM.

energielabels en BREEAM. Deze laatste certificeringsvorm is een

This latter form of certification is an assessment tool for determining

meetinstrument om duurzaamheid te bepalen aan de hand van

sustainability on the basis of nine categories. A number of

negen categorieën. Een aantal respondenten geeft aan op termijn

respondents indicated that they would use certification in due

gebruik te gaan maken van certificering en verdiept zich momenteel

course and were presently investigating the various options.

Certificering

in de diverse mogelijkheden. Benchmarking is one of the most frequently mentioned reasons for Benchmarking is één van de meest genoemde redenen voor

sustainability certification. Certification will enable a better

duurzaamheidcertificering. Door certificering kunnen zowel

comparison of both individual properties and whole portfolios, for

individuele gebouwen als gehele portefeuilles beter met elkaar

example in terms of energy consumption. Thus, the opportunities for

worden vergeleken; bijvoorbeeld op het gebied van energieverbruik.

making the property even more sustainable can be identified. The

Hierdoor kan worden bepaald waar de mogelijkheden liggen voor

respondents also indicated that they were using certification

verdere verduurzaming van het vastgoed. De respondenten geven

because occupiers had specifically asked for this.

eveneens aan van certificering gebruik te maken omdat gebruikers hier concreet naar vragen.

“Op de koopwoningmarkt zijn energielabels mislukt. Toch biedt deze sector vanuit energiebesparingen zeker potentieel.” D. van Hal - Bouwinvest

“On the market for owner-occupied homes, energy labels failed. However, this sector certainly offers potential due to energy savings.” D. van Hal - Bouwinvest

The most frequently mentioned concrete actions for improving the sustainability of the property within the current portfolio were TES

Als meest genoemde acties om het vastgoed binnen de huidige

installations, additional building insulation, for instance with more

portefeuille te verduurzamen worden genoemd: toepassing van

energy-efficient window glazing, and the installation of rooftop solar

WKO-installaties, extra isolatie van gebouwen door onder meer

panels. Other examples included grass roofs, heat pumps, the

energiezuinigere beglazing en de installatie van zonnepanelen op

selection of less polluting materials and redevelopment rather than

daken. Daarnaast worden voorbeelden genoemd als grasdaken,

new development.

warmtepompen, keuze voor minder milieubelastende materialen en herontwikkeling in plaats van nieuwbouw.

Three quarters of the investors take the view that the government should offer greater incentives for making property even more

Driekwart van de beleggers is van mening dat de overheid meer

sustainable. According to investors, the best way to do this is to

stimulans voor verdere verduurzaming van vastgoed moet bieden.

amend laws and regulations, for instance by setting stricter CO2

Volgens beleggers kan dit het beste gebeuren door aanpassing van

emission standards. The respondents also believe that subsidies for

wet- en regelgeving, bijvoorbeeld door het stellen van strengere

sustainable investments and requirements regarding government

eisen aan CO2-emissies. Ook subsidiëring van duurzame

accommodation will provide greater incentive for improving the

investeringen en eisen ten aanzien van de huisvesting van de

sustainability of the property sector.

overheid zelf zorgen volgens de respondenten voor meer stimulans van verdere verduurzaming van de vastgoedsector.

“Verduurzaming van de vastgoedsector hangt vooral af van nieuwe regelgeving vanuit de overheid. Dit kan voor een stroomversnelling zorgen.” H. Pars - Wereldhave

“Improving the sustainability of the property sector is largely dependant on new regulations from the government. These could provide momentum for the industry.” H. Pars - Wereldhave


Waarderen van duurzaamheid Een overgrote meerderheid van de respondenten is van mening dat

Putting a price on sustainability The overwhelming majority of respondents acknowledge that the

de effecten van duurzame investeringen in de waardering dienen te

effects of sustainable investments should be taken into account in

worden opgenomen. Volgens de respondenten biedt duurzaam

the property valuation. The respondents indicated that sustainable

vastgoed een concrete kostenbesparing door een lager

property delivers concrete savings through lower energy

energieverbruik. Een deel van die besparing zou via bijvoorbeeld

consumption. Part of the savings could be charged in a higher rent

‘green leases’ verrekend kunnen worden in een hogere huurprijs voor

for the tenant, for example via green leases. For the investor, this

de huurder. Dit heeft voor de belegger een positief effect op de

results in a positive effect in value, while the total occupier costs for

waarde, terwijl de totale huisvestingskosten voor de huurder lager

the tenant are lower due to savings in energy costs. Furthermore,

uitvallen als gevolg van de besparing op energiekosten. Bovendien

investments in matters such as the indoor climate can lead to

kunnen investeringen in onder meer het binnenklimaat leiden tot een

increased labour productivity. If tenants can be offered future

verhoogde arbeidsproductiviteit voor de huurder. Door huurders een

savings on their energy bills, according to the respondents they will

besparing op hun energiekosten te kunnen aanbieden, zijn huurders

also be more likely to enter into a long-term lease.

volgens de respondenten ook eerder bereid een langjarig huurcontract aan te gaan.

“Green leases in de retail sector zijn vooral gericht op het uitwisselen van informatie over energieverbruik tussen huurder en verhuurder.” J. Bomhoff - Unibail-Rodamco

“Green leases in the retail sector are mainly aimed at exchanging information on energy consumption between landlord and tenant.” J. Bomhoff - Unibail-Rodamco

The respondents indicated that sustainable investments resulted in particular in improved lettability and thus in a lower risk of vacancy.

Tot slot verwachten de respondenten dat duurzaam vastgoed tevens

Furthermore, investors expect that sustainable properties will lead to

leidt tot een betere verhuurbaarheid en daarmee tot een lager

a higher residual value than non-sustainable properties.

leegstandsrisico. Beleggers verwachten bovendien dat duurzaam

Sustainability thus gives an important support in the value

vastgoed op termijn een hogere restwaarde oplevert dan niet-

preservation of property investments.

duurzaam vastgoed. Duurzaamheid levert daarmee een belangrijke bijdrage aan de waardevastheid van vastgoedbeleggingen.


Vooruitblik Nederlandse beleggingsmarkt Economische vooruitzichten De economische vooruitzichten zijn beter dan een jaar geleden. Toch is het herstel nog erg kwetsbaar, onder meer doordat de diverse stimuleringsmaatregelen langzaamaan worden afgebouwd of uitgewerkt raken. De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) stelde onlangs dat het tempo waarin de grootste economieën van de recessie herstellen sterker afzwakt dan verwacht. Verdere stimulering van de economie kan daardoor noodzakelijk zijn. Wellicht moeten voorgenomen bezuinigingen worden uitgesteld en moeten centrale banken wederom inspringen. De langetermijnvooruitzichten voor de economie laten zien dat we te maken krijgen met een tijdperk van marginale groei. De effecten van de financiële crisis en recessie blijven voorlopig nog merkbaar. De fors toegenomen staatsschulden, de grote hoeveelheden kapitaal die in het systeem gepompt zijn en de oplopende olie- en grondstofprijzen blijven een belangrijk punt van aandacht en kunnen op termijn sterk oplopende inflatie veroorzaken. Transitie naar een nieuw tijdperk De vastgoedbeleggingsmarkt kent, net zoals de economie, een cyclisch patroon. Na een aantal jaar van gezonde groei volgt vanzelfsprekend een aantal jaar van mindere groei of zelfs krimp. Maar de langjarige trend is de afgelopen decennia altijd positief geweest, met name door het stimulerende monetaire en fiscale beleid van de overheid. Op de vastgoedbeleggingsmarkt zijn er veel spelers die hiervan hebben geprofiteerd Een tijdelijke dip op de vastgoedbeleggingsmarkt, of een slechte performance van enkele vastgoedbeleggingen, werd gemaskeerd door die positieve trend. Als gevolg van de trendbreuk lijkt dat nu voorbij. Met de financiële crisis is gebleken dat het systeem dat de motor was achter die positieve trend zichzelf niet in stand heeft kunnen houden. We zitten in de overgang naar een nieuw tijdperk op de vastgoedbeleggingsmarkt. Dat nieuwe tijdperk wordt de komende jaren gevormd door een groot aantal verschillende ontwikkelingen. Denk daarbij aan de verwachte periode van zeer gematigde economische groei. Maar ook aan de invloed van de overheid en de rol van banken.

A look ahead at the Dutch investment market Economic outlook The economic outlook is better than it was a year ago. Nevertheless, the recovery is still very fragile, partly because the various stimulus measures are gradually being phased out or expiring. The Organisation for Economic Cooperation and Development (OECD) recently stated that the rate at which the largest economies are recovering from the recession is slowing down more than expected. Further stimulation of the economy may therefore be required. Perhaps intended cuts must be postponed and central banks must again intervene. The long-term outlook for the economy shows that we are heading for a period of marginal growth. The effects of the financial crisis and recession will remain noticeable for a while longer. The sharp rise in national debts, the large amounts of capital pumped into the system and the increasing prices of oil and raw materials will remain important points for concern and could in term lead to sharply rising inflation. Transition to a new era The property investment market, like the economy, moves in cycles. A period of healthy growth is automatically followed by a period of less growth or even contraction. However, the long-term trend has always been positive in recent decades, particularly caused by stimulating monetary and fiscal policies of the government. There are many players in the property investment market who have benefited from this positive trend. A temporary dip in the property investment market, or the poor performance of a number of property investments, was absorbed by that positive trend. Because of the break in the trend, this now seems to be over. The financial crisis revealed that the system which was the engine behind that positive trend was unable to sustain itself. We are moving into a new era in the property investment market. This new era will be shaped in the coming years by a large number of different developments. These include the expected period of very limited economic growth, as well as government influence and the role of banks.


Daarnaast zijn er wereldwijde macro-factoren die de Nederlandse

In addition, there are worldwide macro factors that influence the

beleggingsmarkt beïnvloeden, zoals globalisatie en de opkomst van

Dutch investment market, such as globalisation and the emergence

nieuwe markten. Tegelijkertijd zijn er dichter bij huis demografische,

of new markets. At the same time, there are demographic,

technologische en maatschappelijke ontwikkelingen die de toekomst

technological and social developments closer to home that affect

van de vastgoedsector zowel positief als negatief beïnvloeden.

the future of the property sector both positively and negatively.

Het nieuwe tijdperk kenmerkt zich door polarisatie. Wat nu sterk is

The new era is characterised by polarisation. What is strong now

wordt sterker, maar wat zwak is wordt veel zwakker. De

will become stronger, but what is weak will become much weaker.

langetermijntrend is dus niet langer uitsluitend positief, eerder

Therefore the long-term trend is no longer exclusively positive, but

zijwaarts en in sommige gevallen zelfs negatief. De spelers op de

tends to be lateral and in some cases even negative. The players on

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt worden de komende jaren

the Dutch property investment market will be faced with this break in

geconfronteerd met deze trendbreuk. Hierna bespreken we een

the trend in the coming years. Hereafter, we will discuss a number

aantal van de ontwikkelingen die impact hebben op de

of developments that have an impact on the property markets and

vastgoedmarkt en de spelers op de beleggingsmarkt voor nieuwe

present the players on the investment market with new challenges.

uitdagingen stellen.


Financiële ontwikkelingen

Financial developments

Invloed van de overheid Als gevolg van de recessie hebben Europese overheden te kampen

Government influence As a result of the recession, European governments are facing

met begrotingstekorten. Dit komt enerzijds door lagere inkomsten

budget deficits. These are attributable to lower income owing to

vanwege teruglopende belastingopbrengsten en anderzijds door de

decreasing tax revenues on the one hand and bailout operations

reddingsoperaties tijdens de crisis, gevolgd door hogere uitgaven om

during the crisis, followed by higher expenditure because of

de economie te stimuleren. Dit heeft voor een aantal landen

economic stimulus packages on the other. For a number of

geresulteerd in een schuldencrisis en vraagt de komende periode om

countries, the budget deficits have caused a debt crisis and require

extra maatregelen. De hieruit voortvloeiende bezuinigingen van de

additional measures in the coming period. The resulting government

overheid hebben in de komende jaren een vertragend effect op de

cuts will slow down economic growth in the coming years and

economische groei. Daarmee vormen die bezuinigingen een reële

therefore constitute a real threat to the recovery of the property

bedreiging voor het herstel van de vastgoedbeleggingsmarkt.

investment market.

Daarnaast bepaalt ook de uiteindelijke kabinetsformatie het

The eventual formation of a new government is another factor

toekomstig ruimtelijkeordeningsbeleid en de regelgeving in

determining the future spatial planning policy and regulations in the

Nederland. Eventuele versoepeling van het omgevingsrecht leidt

Netherlands. For example, a relaxation of environmental law will

bijvoorbeeld tot minder administratieve lasten en kortere procedures

result in a smaller administrative burden and shorter procedures for

voor het verkrijgen van vergunningen voor bouwen, wonen, ruimte,

obtaining construction, residential, spatial, nature and environmental

natuur en milieu. Maar ook het terugdraaien van subsidies en

permits. The termination of subsidies and abolition of mortgage

afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zullen de

interest relief will also affect the property investment market.

vastgoedbeleggingsmarkt beïnvloeden. Bovendien zorgt liberalisatie

Liberalisation of rent legislation regarding homes and retail spaces

van de huurwetgeving voor woningen en winkels voor extra

will provide additional income, but will also entail new uncertainties.

inkomsten, maar brengt het ook nieuwe onzekerheden met zich mee.

Finally, government cuts will result in shrinkage of the administration

Tot slot leiden overheidsbezuinigingen tot inkrimping van het

and further disposal of public property. This will offer opportunities to

ambtelijk apparaat en tot verdere dispositie van publiek vastgoed. Dit

investors who are looking for possibilities to expand their property

biedt kansen voor beleggers die zoeken naar uitbreidings-

portfolios.

mogelijkheden van hun vastgoedportefeuilles. Rol van de banken Als gevolg van de veranderde marktomstandigheden en de

Role of the banks Owing to the change in market conditions and the structurally higher price of risk, banks are returning to their key activities. They rely

structureel hogere prijs van risico, gaan banken terug naar hun

more on core investment products, have a stronger focus on the

kernactiviteiten. Zij richten zich meer op ‘core’-beleggingsproducten,

home market and abandon complex financial instruments. European

hebben een sterkere focus op de thuismarkt en doen complexe

banks have around € 900 billion in outstanding property loans,

financiële instrumenten in de ban. Europese banken hebben voor

which need to be cut back partially due to the shift in focus. The

circa € 900 miljard aan vastgoedleningen uitstaan die door het

period of de-leveraging at financial institutions is now followed by

verschuiven van de focus gedeeltelijk afgebouwd moeten worden. Na

work-out schemes. This leads to opportunities in the market,

de periode van ‘de-leveraging’ bij financiële instellingen volgen nu

because investors can buy attractively priced property. However,

‘work-out schemes’. Dit leidt tot kansen in de markt, omdat beleggers

this development may also restrict the availability and extent of new

aantrekkelijk geprijsd vastgoed kunnen kopen. Maar deze

property financing.

ontwikkeling kan tegelijkertijd de beschikbaarheid en de omvang van nieuwe vastgoedfinancieringen beperken.


Bovendien loopt in de komende drie jaar ongeveer de helft van de

Furthermore, around half of the outstanding property loans will

uitstaande vastgoedleningen af. Dit betekent dat er voor circa € 450

expire in the next three years. This means that around € 450 billion

miljard afgelost, dan wel herfinancierd moet worden. Verlengen van

must be repaid or refinanced. After all, renewing these loans in

die leningen volgens het ‘extend and pretend’-principe is immers niet

accordance with the ‘extend and pretend’ principle is no longer an

langer een voor de hand liggende optie voor banken.

obvious option for banks.

Naast de veranderde marktomstandigheden worden de banken

In addition to the change in market conditions, banks are faced with

geconfronteerd met strengere regels. Banken moeten in de toekomst

stricter rules. In the future, banks must set aside more money as a

meer geld opzij zetten als buffer voor tijden van financiële crisis. De

buffer for times of financial crisis. The resulting shrinkage of the

hieruit voortvloeiende inkrimping van de bankbalansen beperkt

bank balances will further restrict the options of banks to provide

banken mogelijk om in de toekomst financieringen te verstrekken.

financing in the future. Furthermore, it could lead to a higher cost of

Bovendien zou het kunnen leiden tot hogere kosten van kapitaal.

capital.

Wet- en regelgeving Ook andere partijen op de vastgoedbeleggingsmarkt kunnen

Laws and regulations Other parties on the property market may also look forward to

strengere regels en toezichtwetgeving tegemoet zien. Zo worden

stricter control laws and regulations. Pension funds and insurers

pensioenfondsen en verzekeraars geconfronteerd met een

face a tightening of the solvency regime, which will require a larger

aanscherping van het solvabiliteitsregime, waardoor ook zij hogere

buffer. Besides, a bill has been submitted with regard to German

buffers nodig hebben. Er is daarnaast een wetsvoorstel voor Duitse

open-ended property funds, which restricts the marketability of

‘open-ended’ vastgoedfondsen, dat de verhandelbaarheid van

shares in these funds. Investors must hold on to their interests for a

aandelen in deze fondsen beperkt. Investeerders moeten hun belang

minimum period of two years. If this bill becomes law, German

minimaal twee jaar aanhouden. Als dit wetsvoorstel wordt

institutional investors will probably resort to other investment

geaccepteerd, zullen Duitse institutionele beleggers waarschijnlijk

vehicles, such as special funds and closed-ended funds. Since it is

hun toevlucht nemen tot andere beleggingsvehikels, zoals ‘special

the open-ended funds in particular that were responsible for the

funds’ en ‘closed-ended’ fondsen. Aangezien het vooral de open-

recovery of the European property investment market, this will have

ended fondsen zijn die verantwoordelijk waren voor het herstel van

a negative effect on investment volumes.

de Europese vastgoedbeleggingsmarkt, worden beleggingsvolumes in dat geval negatief beïnvloed.

Property pricing The new era involves increased regulation for financial institutions

Pricing van vastgoed In het nieuwe tijdperk is er sprake van toegenomen regulering voor

and greater power of supervisory authorities, but also less available

financiële instellingen en meer macht van toezichthouders, maar ook

to financial risks is permanently higher. Because of these increased

van minder beschikbaar kapitaal voor vastgoed. Bovendien is er een

risk premiums, the return requirements on debt and equity will go up

blijvend hogere prijs voor financiële risico’s. Door deze toegenomen

as well. This is contrary to the fact that property, because of its

risicopremies stijgen de rendementseisen op het vreemd en eigen

characteristics, such as a stable direct return and a partial inflation

vermogen. Dit is tegenstrijdig met het feit dat vastgoed vanwege zijn

hedge, is a relatively safe investment category. A healthier

karakteristieken, zoals een stabiel direct rendement en gedeeltelijke

debt/equity ratio on the property investment market is in any case a

inflatiebestendigheid, een relatief veilige beleggingscategorie is. Een

positive development. A new soap bubble resulting from the

gezondere verhouding tussen eigen en vreemd vermogen op de

pressure of a possible future ‘wall of debt’ will therefore be less

vastgoedbeleggingsmarkt is in elk geval een positieve ontwikkeling.

likely. Furthermore, the property loans to be provided in the future

Een nieuwe zeepbel als gevolg van de druk van een eventuele

will be backed by more realistically priced property.

toekomstige ‘wall of debt’ is daardoor minder waarschijnlijk. Bovendien worden de in de toekomst uit te geven vastgoedleningen gedekt door meer realistisch geprijsd vastgoed.

capital for property investments. In addition, the price tag attached


Maatschappelijke ontwikkelingen

Social developments

Demografische ontwikkelingen Nederland heeft de komende jaren te maken met een afnemende

Demographic developments In the coming years, the Netherlands will experience a slowdown in

groei van de beroepsbevolking. Dit is het gevolg van toenemende

the growth of the working population. This is the result of increasing

vergrijzing en een minimale stijging van de bevolkingsgroei.

ageing and a minimal rise in population growth. In addition, the

Daarnaast neemt de werkgelegenheid de komende jaren slechts

number of jobs will only grow marginally in the near future, which

marginaal toe, waardoor de uitbreidingsvraag van kantoorhoudende

means that demand for expansion among office-based

organisaties beperkt blijft. Dit leidt tot structureel minder vraag naar

organisations will be limited. This will lead to a structurally lower

kantoorruimte. Samen met de afnemende groei in

demand for office space. Combined with the declining growth in

arbeidsproductiviteit leidt dit de komende jaren bovendien tot een

labour productivity in the coming years, this will also result in a

blijvend lagere economische groei en dus tot een lager besteedbaar

permanent slowdown in economic growth and therefore in lower

inkomen. Daardoor worden ook retailers geconfronteerd met een

disposable income. This means that retailers, too, will see a fall in

dalende omzet. Zij zullen genoodzaakt zijn kritischer te kijken naar

turnover. They will be forced to look more critically at their

hun huisvesting, met een afnemende vraag naar winkelruimte tot

accommodation, resulting in a falling demand for retail space.

gevolg. The ageing process is expected to only reach its peak around 2040. Verwacht wordt dat de vergrijzing pas rond 2040 zijn piek bereikt.

The drastic demographic change will also change consumers’

Met de ingrijpend veranderende bevolkingssamenstelling veranderen

needs and spending patterns. There will be greater demand for

ook de behoeften en bestedingspatronen van consumenten. Er

care-related products, services and accommodation. Apart from the

ontstaat meer vraag naar zorggerelateerde producten, diensten en

residential sector, this will also affect the retail sector. Non-food

huisvesting. Naast de woningsector merkt ook de retailsector hiervan

retailers in particular will face lower spending and changing target

de gevolgen. Vooral non-food retailers worden geconfronteerd met

groups.

lagere bestedingen en veranderende doelgroepen. Technische innovaties De retailsector krijgt bovendien te maken met verdere groei van

Technical innovations The retail sector will also experience a further growth in Internet sales. At the present stage, nearly 10% of all spending takes place

internetverkopen. Nu al vindt bijna 10% van alle bestedingen online

online, and this share will soar in the coming years. The growth of

plaats en dit aandeel neemt de komende jaren sterk toe. De groei

online spending will have a direct impact on spending in physical

van online bestedingen heeft een directe invloed op de bestedingen

shops. As a result, the need among retailers for retail space will also

in fysieke winkels. De behoefte van retailers aan winkelruimte neemt

fall. Since retail space will play a different part in the buying process

daardoor eveneens af. Doordat winkelruimte een andere rol gaat

of consumers, retail property will also have to meet different

spelen in het koopproces van consumenten, veranderen bovendien

qualitative requirements. Experience, convenience and an emphasis

de kwalitatieve eisen die aan retailvastgoed worden gesteld.

on service will be the key factors. Due to the emergence of the

Beleving, gemak en servicegerichtheid komen centraal te staan.

Internet and social media, retailers are less dependent upon the

Door de opkomst van internet en ‘social media’ zijn retailers minder

traditional A1 locations. Because more manufacturers of consumer

sterk gebonden aan de traditionele A1-locaties. Doordat meer

products sell their products directly to consumers, there is also a

fabrikanten hun producten direct aan consumenten verkopen,

growing need for smaller retail units, aimed at meeting, informing

ontstaat er ook een toenemende behoefte aan kleinere winkelunits,

and providing service.

gericht op kennismaken, informeren en serviceverlening.


Ook de kantorensector krijgt te maken met de invloed van technische

The offices sector will also feel the impact of technical innovations.

innovaties. Glasvezel geeft kantoorgebruikers toegang tot supersnel

Using fibre optic networks, office occupiers have access to ultra-fast

internet, telefonie en televisie. Concepten als ‘Het Nieuwe Werken’

Internet, telephony and television services. This promotes the

zijn hierdoor in opkomst. Het Nieuwe Werken staat voor flexibiliteit in

emergence of concepts such as the ‘New Way of Working’. The

arbeidstijd en werkomgeving en sluit daarmee naadloos aan op de

New Way of Working stands for flexibility in working hours and

wensen van de huidige en komende generaties werknemers. Zij

working environment and thus ties in perfectly with the wishes of the

stellen andere eisen aan hun werkplek en werken vaker vanuit huis.

present and coming generations of employees. The have different

Maar voor zakelijke contacten blijft het kantoor als ontmoetingsplek

requirements in terms of their workspace and are more likely to

belangrijk.

work from home. When it comes to business contacts, however, the office remains important as a meeting place.

De fileproblematiek en een groeiende behoefte aan een betere ‘work/life balance’ stimuleren bovendien de aandacht voor

Furthermore, the traffic congestion problem and a growing need for

efficiëntere tijdsbesteding. Binnen de kantorensector raken

a better work/life balance encourage people to focus on using time

snelweglocaties steeds meer uit de gratie. De vraag naar

more efficiently. Within the offices sector, locations near motorways

kantoorruimte concentreert zich in het nieuwe tijdperk voornamelijk

are increasingly less popular. In the new era, the demand for office

op goed bereikbare, binnenstedelijke en multifunctionele locaties.

space will focus primarily on accessible, inner-city and multifunctional locations.

Duurzaamheid Een andere ingrijpende ontwikkeling is de opkomst van maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) in relatie tot de

Sustainability Another major development is the emergence of corporate social

energie-, klimaat- en milieuproblematiek. De vastgoedsector verbruikt

responsibility (CSR) in relation to energy, climate and environmental

circa 40% van alle energie en is verantwoordelijk voor bijna 50% van

issues. The property sector consumes around 40% of all energy and

de totale CO2-uitstoot. Nu gebruikers van commercieel vastgoed en

is responsible for nearly 50% of total CO2 emissions. Now that

consumenten zich hiervan steeds meer bewust worden, neemt de

occupiers of commercial property and consumers are becoming

behoefte aan duurzame huisvesting in versneld tempo toe. Deze

increasingly aware of this, the need for sustainable accommodation

trend veroorzaakt een groeiende, concrete vraag naar energiezuinige

is growing at a rapid pace. This trend causes a rising, specific

gebouwen op locaties met een intrinsieke kwaliteit in termen van

demand for energy-efficient buildings at locations with an intrinsic

bereikbaarheid en multifunctionaliteit. Maar ook flexibiliteit in gebruik

quality in terms of accessibility and multi-functionality. Another

en bestemming speelt daarbij een belangrijke rol.

important factor in this context is flexibility in use and designation.

Met dwingende wet- en regelgeving en de inzet van stimulerende

Through mandatory laws and regulations and the use of incentive

maatregelen, geeft de overheid niet alleen gebruikers, maar ook

measures, the government gives a leg-up to both occupiers and

beleggers een duwtje in de rug om vastgoed te verduurzamen. Er is

investors in making property more sustainabile. Furthermore, there

bovendien steeds meer bewijs dat het mogelijk is een sluitende

is increasing evidence that it is possible to make a balanced

business case te maken voor het verduurzamen van bestaand

business case for improving the sustainability of existing property.

vastgoed. Er is niet langer sprake van een ‘circle of blame’, maar van

Rather than a ‘circle of blame’, this now involves a ‘circle of profit’, of

een ‘circle of profit’, waarvan alle betrokkenen de vruchten plukken.

which all those involved reap the benefits. For investors in the new

Duurzaam vastgoed is voor beleggers in het nieuwe tijdperk ook niet

era, sustainable property will not so much be a matter of value

zozeer een kwestie van waardecreatie, maar van waardebehoud.

creation as a matter of value retention.

Het tempo waarmee de verschillende vastgoedsectoren reageren op

Not all of the various property sectors will respond to this

deze ontwikkeling verschilt. Vast staat wel dat verduurzaming van de

development as quickly. It is certain, however, that improving the

bestaande voorraad één van de belangrijkste uitdagingen voor

sustainability of the existing stock constitutes one of the principal

vastgoedbeleggers vormt in het nieuwe tijdperk.

challenges for property investors in the new era.


Ontwikkelingen op de vastgoedmarkt

Developments on the property market

Polarisatie op de gebruikersmarkt De vraag vanuit vastgoedeindgebruikers is door de crisis grotendeels

Polarisation in the occupier market The crisis has largely removed the demand from property users.

weggevallen. Door het huidige overaanbod kunnen zij bovendien

Because of the current oversupply, furthermore, they can often

vaak verhuizen naar kwalitatief betere locaties en gebouwen, voor

move to better quality locations and buildings, for the same or

dezelfde of soms zelfs aantrekkelijkere huurprijzen. Daardoor

sometimes even lower rents. This results in rising vacancy levels in

ontstaat er een toenemende leegstand in het secundaire segment.

the secondary segment. For the warehousing sector, this primarily

Voor de bedrijfsruimtesector zijn dat voornamelijk gebouwen op

involves buildings on outdated industrial estates, situated at

verouderde bedrijventerreinen, gelegen op minder goed bereikbare

locations that are less accessible. Within the retail sector, vacancy

locaties. Binnen de retailsector is er vooral steeds meer leegstand in

levels are increasing especially in the approach roads and at

de aanloopstraten en op perifere locaties. De kantorensector kent

peripheral locations. The vacancies in the offices sector are

voornamelijk leegstand op monofunctionele locaties en op

primarily at mono-functional locations and in outdated business

verouderde kantoorparken. Het betreft veelal gebouwen die niet

parks. This often involves buildings that no longer meet end users’

meer voldoen aan de hedendaagse huisvestingseisen van

present-day accommodation requirements. Depending on the

eindgebruikers. Afhankelijk van de locatie, zou herontwikkeling een

location, redevelopment might be a solution for the vacancy issue.

mogelijke oplossing bieden voor de leegstandsproblematiek. Maar

This hardly happens, however, because the business case does not

dat gebeurt nauwelijks doordat de business case voor veel beleggers

balance for many investors. An additional problem is that investors

niet sluitend te maken is. Bijkomend probleem is dat beleggers hun

insufficiently write down their property and apply excessive exit

vastgoed onvoldoende afwaarderen en te hoge exit waardes

values. As a result, redesignation and/or redevelopment are often

hanteren. Hierdoor is herbestemmen en/of herontwikkelen in veel

not financially attractive. Without concrete solutions, the polarisation

gevallen financieel niet aantrekkelijk. Zonder concrete oplossingen

in the property market is expected to continue in the new era.

zet de polarisatie op de vastgoedmarkt in het nieuwe tijdperk naar verwachting verder door.

Divide in the investment market Not only has there been a change in occupier demand, but investor

Tweedeling op de beleggingsmarkt Niet alleen de vraag vanuit gebruikers verandert, ook de vraag vanuit

demand has changed as well. In the new era, investors will focus

beleggers is veranderd. In het nieuwe tijdperk richten beleggers zich

profile. Previously, a number of parties invested in ‘value-add’ or

voornamelijk op veilige beleggingsproducten met een goede kwaliteit

‘opportunistic' property in the secondary segment. In doing so, they

en een laag risicoprofiel. Voorheen belegden een aantal partijen in

consciously ran the risk of vacancies, but tried to add value in a

‘value-add’ of ‘opportunistic’ vastgoed in het secundaire segment. Zij

rising market through their market knowledge and active letting

liepen daarmee bewust risico op leegstand, maar trachtten in een

policies. Furthermore, they were able to compensate for the non-

opgaande markt vanuit hun marktkennis en actief

performing investments financially with other properties within the

verhuurmanagement waarde toe te kunnen voegen. Bovendien

portfolio with an above-average performance. The break in the trend

waren zij in staat de niet-presterende beleggingen financieel te

has changed this forever. Consequently, risk-avoiding investors

compenseren met andere, bovengemiddeld renderende objecten

who, in the past, primarily invested in property with a low risk profile

binnen de portefeuille. Door de trendbreuk is dat definitief veranderd.

are now facing increasing competition from investors who used to

Risicomijdende beleggers die in het verleden voornamelijk belegden

focus on the higher risk investments.

in vastgoed met een laag risicoprofiel, ondervinden hierdoor in toenemende mate competitie van beleggers die voorheen juist focusten op de meer risicovolle beleggingen.

primarily on safe, high-quality investment products with a low risk


Als gevolg van de toegenomen interesse voor hoogwaardig vastgoed

Because of the greater interest in high-quality property with a low

met een laag risicoprofiel enerzijds en de schaarste in het aanbod

risk profile on the one hand and the scarcity in the supply of such

hiervan anderzijds, stijgen vastgoedprijzen in het prime segment.

property on the other, property prices in the prime segment are

Voor beleggers wordt het hierdoor steeds moeilijker om aan de

rising. This makes it increasingly difficult for investors to fulfil the

rendementseisen bij acquisitie te voldoen. Deze aanhoudende

return requirements upon acquisition. The result of this continuing

tweedeling op de vastgoedmarkt heeft tot gevolg dat het prijsverschil

divide in the property market is a further increase in the price

tussen prime en secundair verder uiteenloopt. Beleggers moeten in

difference between prime and secondary. In the new era, therefore,

het nieuwe tijdperk daarom gedreven en creatief zijn om deals te

investors must be driven and creative in order to close deals.

kunnen sluiten. Veranderende spelers Ook zijn de spelers op de vastgoedbeleggingsmarkt zelf aan

Change in players The players in the property investment market itself are also subject to change. The risk attached to property investments is increasingly

veranderingen onderhevig. Het risico van vastgoedbeleggingen wordt

determined by liquidity rather than price. Because of the lower

in toenemende mate bepaald door liquiditeit in plaats van prijs. Door

financing ratios, the property investment market is becoming less

de lagere financieringsratio’s wordt de vastgoedbeleggingsmarkt

sensitive to turmoil on the financial market. A less tense market

minder afhankelijk van onrust op de financiële markt. Een minder

results in greater transparency and thus leads to better liquidity.

gespannen markt zorgt voor meer transparantie en daarmee voor

However, access to capital will be a major challenge for parties with

een betere liquiditeit. Toegang tot kapitaal wordt echter een grote

insufficient equity. This will offer opportunities for wealthy

uitdaging voor partijen met onvoldoende eigen vermogen. Dit biedt

professional private investors and for institutional investors and

kansen voor vermogende professionele particuliere beleggers en

property funds, which nearly always invest largely with equity. If they

voor institutionele beleggers en vastgoedfondsen, die vrijwel altijd

have sufficient professionalism and flexibility, they will create the

grotendeels beleggen met eigen vermogen. Indien zij in het nieuwe

chance to respond appropriately to opportunities presenting

tijdperk over voldoende professionaliteit en flexbiliteit beschikken,

themselves in the new era. Thus, they will determine the dynamics

creëren zij de mogelijkheid om op adequate wijze te reageren op

on the investment market in the coming years.

mogelijkheden die zich voordoen. Ze bepalen daarmee de dynamiek op de beleggingsmarkt in de komende jaren.

Final remarks As stated previously, the perception of risk has changed

Tot slot Zoals eerder beschreven is de risicoperceptie in het nieuwe tijdperk

considerably in the new era and the price of risk is permanently

aanzienlijk veranderd en is er een blijvend hogere prijs voor risico. Dit

requirements. On the other hand, financial, social and property

stelt andere eisen aan rendementsdoelstellingen. Maar op hun beurt

market developments also have an impact on the return to be

hebben financiële, maatschappelijke en vastgoedmarkt-

achieved on property in the new era. Rental growth prospects are

ontwikkelingen ook impact op het te behalen rendement op vastgoed

moderate and substantial increases in value are becoming less

in het nieuwe tijdperk. Huurgroeivooruitzichten zijn matig en

likely. Property will largely cease to be a financial instrument but will

aanzienlijke waardesprongen worden onwaarschijnlijker. Vastgoed

revert to its traditional role; a long-term investment which may

wordt veel minder een financieel instrument, maar keert terug naar

provide a stable internal rate of return to professional investors with

haar traditionele rol: een langetermijnbelegging die professionele

thorough market knowledge. To this end, those parties must be

beleggers met gedegen marktkennis een stabiel looptijdrendement

willing to tackle the challenges facing them in the new era. We

kan opleveren. Daarvoor moeten die partijen wel de uitdagingen aan

would be happy to provide them with all the support, knowledge and

durven gaan waar ze in het nieuwe tijdperk voor worden gesteld. Wij

expertise required in that respect.

bieden ze daarin graag alle steun, kennis en expertise.

higher. The return objectives now have to meet different

Business Contact Eric de Clercq Zubli Managing Director +31 (0)20 5 405 405 [email protected]

Marijn Snijders Chairman +31 (0)20 5 405 405 [email protected]

Report Contact Ruben Langbroek Head of Research +31 (0)20 5 405 405 [email protected]

Dutch Capital Markets Outlook 2010 – Institutional Investors Advance publications are topic-driven white papers from Jones Lang LaSalle that focus on key real estate and business issues. www.joneslanglasalle.com

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2010. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors

Recommend Documents