Dutch Capital Markets Outlook Regulation, Reinvention, Progression

Dutch Capital Markets Outlook 2013 Regulation, Reinvention, Progression

2 Advance • Dutch Capital Markets Outlook 2013

Voorwoord

Foreword

Jones Lang LaSalle en ABN AMRO publiceerden eind 2011 voor het

At the end of 2011, Jones Lang LaSalle and ABN AMRO jointly

eerst gezamenlijk een vooruitblik op de Nederlandse

published an outlook for the Dutch real estate investment market for

vastgoedbeleggingsmarkten. Ook voor 2013 presenteren wij een

the first time. This year we joined forces again and have published a

gezamenlijke „outlook‟ met een terugblik op het afgelopen jaar en de

new report including a retrospective analysis of the previous year

trends voor 2013. Het totale beleggingsvolume in Nederlands direct

and the trends for 2013. Overall investment volume in Dutch direct

vastgoed daalde in 2012 met circa 12% en kwam uit op € 4,25

real estate fell by around 12% in 2012 to € 4.25 billion. However,

miljard. Op sectorniveau zijn grote verschillen zichtbaar. Meest

there were considerable differences at sector level. Most notable

bijzonder was de kantorenmarkt, waar drie transacties bijna 60% van

was the office market, where three transactions alone made up 60%

het transactievolume uitmaakten, namelijk de verkoop van de High

of the transaction volume. These were the sale of High Tech

Tech Campus Eindhoven en kantoorgebouwen The Rock en Viñoly

Campus Eindhoven and office buildings The Rock and Viñoly in the

op de Amsterdamse Zuidas. De beleggingen in residentieel vastgoed

Zuidas area of Amsterdam. Investment in residential property

bleven ongeveer gelijk. De markten voor logistiek en retailvastgoed

remained broadly unchanged while logistics and retail activity

krompen beide met bijna een derde.

contracted by nearly a third.

Voor 2013 verwachten we drie nieuwe ontwikkelingen. Allereerst zal

We are anticipating three new developments for 2013. Firstly, the

het huidige (bancaire) financieringsvacuüm deels worden opgevuld

current banking gap will partly be filled by the introduction of so-

door het toetreden van zogenoemde debt-funds. Een manier voor

called debt funds, which allow private and institutional investors to

particuliere en institutionele beleggers om de Europese

enter the European real estate financing market. This we already

vastgoedfinancieringsmarkt te betreden. In de vorige Dutch Capital

announced in the previous Dutch Capital Markets Outlook. A trend

Markets Outlook kondigden wij deze toetreding al aan. Deze zal,

that is set under the influence of Basel III and Solvency II.

onder invloed van Basel III en Solvency II, verder doorzetten. Secondly, we observe German open-ended and closed-ended Als tweede zien we dat de Duitse open en gesloten

investment funds „reinventing‟ themselves under the influence of

beleggingsfondsen zich opnieuw „uitvinden‟ onder invloed van

new regulations imposed by the German government. These new

nieuwe regelgeving vanuit de Duitse overheid. Nieuwe regelgeving

regulations have affected both the creation of new funds and the

heeft impact op zowel de initiatie van nieuwe fondsen als de afbouw

dismantlement of existing funds experiencing issues with liquidity.

van bestaande fondsen met liquiditeitsissues. Doordat de fondsen

However, because of the innovative power of these funds they

innoveren blijven zij een interessant en actief beleggingsvehikel, zij

continue to be an interesting and active investment vehicle, albeit to

het in mindere mate dan voorheen en, door de zwakke economische

a lesser extent than was previously the case and, because of the

vooruitzichten in ons land, in mindere mate gealloceerd naar de

weak economic prospects for the Netherlands, less focused on the

Nederlandse markt.

Dutch market.

Als derde zullen in 2013 nieuwe kopersgroepen zich oriënteren op de

Thirdly, 2013 will see new buyer groups turning to the Dutch real

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. De verscheidenheid aan

estate investment market with more private equity-driven buyers

kopers van Nederlands vastgoed zal toenemen doordat meer private

entering the market. The lion's share of buyers targeting the Dutch

equity gedreven kopers toetreden. Vooral partijen met een

real estate market will be investors with an Anglo-Saxon

Angelsaksische achtergrond richten zich op Nederland. Deze partijen

background. These parties are increasingly well informed and will

zijn steeds beter geïnformeerd en betreden de markt direct of met

enter the market directly or with the assistance of local asset

behulp van lokale asset managers.

managers.

We verwachten dat deze gezamenlijke outlook u evenals vorig jaar

We anticipate that this joint report will provide you with ample

een handvat biedt bij het bepalen van uw beleggingsbeleid.

guidance when it comes to setting your investment policy.

Dré van Leeuwen Head of Capital Markets Jones Lang LaSalle Netherlands

Michael Hesp Head of Research Jones Lang LaSalle Netherlands

Erik Steinmaier Head of Real Estate Advisory ABN AMRO Netherlands

Advance • Dutch Capital Markets Outlook 2013 3

Beleggingsmarkt 2012

Investment market 2012

De kansen die Jones Lang LaSalle en ABN AMRO in 2012 signaleerden voor beleggers, bestaan nog steeds. Zowel in de woningmarkt, op het terrein van vastgoedfinanciering en bij belegging in grootschalig prime kantoorvastgoed.

The opportunities that Jones Lang LaSalle and ABN AMRO highlighted for investors in 2012, remain this year. Notably in the residential property market, real estate financing and large-scale prime office real estate.

Beleggingsvolume 2012 daalt Het beleggingsvolume in Nederlands direct vastgoed kwam in 2012

Investment volumes fall in 2012 Investment in direct real estate in the Netherlands totalled

uit op € 4,25 miljard, een daling van circa 12% ten opzichte van

€ 4.25 billion in 2012, a fall of around 12% in comparison with

20111.

20112. During the first three quarters investment activity was in line

In de eerste drie kwartalen lag het beleggingsvolume in lijn

met dat van 2011 en bedroeg € 3,23 miljard. Maar het traditioneel

with that of 2011, totalling €3.23 billion. However, the traditionally

sterke vierde kwartaal bleef in 2012 uit en dat veroorzaakte een

strong fourth quarter did not materialize in 2012, causing an historic

historisch dieptepunt. Het beleggingsvolume in het vierde kwartaal is

low. Investment volumes in Q4 came to over € 1.0 billion.

uitgekomen op ruim € 1,0 miljard. Figure 2: Change y-o-y Dutch investment volume

Figure 1: Dutch direct investment volume EUR Bn 14 12 10 8 6

4 2 2003 2004 2005 2006 Office Retail Industrial

2007 2008 Residential

2009 Hotel

2010 2011 2012 Mixed Other

Source: Jones Lang LaSalle, 2013


Beleggingsvolume kantoren gedomineerd door grote deals Op sector niveau zijn er grote verschillen merkbaar. Het meest

Office investment volumes dominated by major deals Considerable differences can be seen at sector level. The most

noemenswaardig is de ontwikkeling binnen de kantorenmarkt. Het

noteworthy is the trend for large lot size transactions in the office

totale beleggingsvolume op de kantorenvastgoedmarkt daalde ten

market. In comparison with 2011 (€ 1.38 billion), the overall office

opzichte van 2011 (€ 1,38 miljard) met circa 11% en komt uit op een

investment volume fell by around 11%, reaching a total of around

totaalvolume van circa € 1,24 miljard. Opmerkelijk is dat slechts drie

€ 1.24 billion. Remarkably, however, just three transactions

transacties op de kantorenmarkt bijna 60% van het totale

accounted for 60% of the total investment volume. These

beleggingsvolume bepaalden. Het ging daarbij om de verkoop van de

transactions were the sale of High Tech Campus Eindhoven and

High Tech Campus Eindhoven en kantoorgebouwen The Rock en

office buildings The Rock and Viñoly in the Zuidas area of

Viñoly op de Amsterdamse Zuidas. Nooit eerder is het voorgekomen

Amsterdam. A mere three transactions being of such importance for

dat slechts drie transacties op de kantorenmarkt zo bepalend waren

the annual volume of investment is unprecedented.

voor het jaarvolume.

1

Het is belangrijk te melden dat in bovenstaande beleggingsvolumes de Uni-Invest-

2

It is important to mention that the above investment volumes do not incorporate the

transactie niet is meegenomen. Het ging hierbij niet om een beleggingstransactie in

Uni-Invest transaction. This did not concern an investment transaction in direct real

direct vastgoed maar om een corporate deal; namelijk een herstructurering van de

estate but rather a corporate deal, namely a restructuring of the CMBS loan issued

CMBS-lening die de Duitse bank Eurohypo in 2005 verstrekte.

by German bank Eurohypo in 2005.


Residentieel vastgoed blijft in trek Het totale beleggingsvolume in residentieel vastgoed voor 2012

Residential property continues to be popular The overall volume of investment in residential property for 2012

bedraagt circa € 1,05 miljard, een lichte stijging ten opzichte van het

came to around € 1.05 billion, a slight increase in comparison with

volume in 2011. Dit laat zien dat er een aanhoudende interesse is

the volume in 2011. This demonstrates an increasing interest in

voor woningvastgoed. Opmerkelijk aan de huidige situatie op de

residential real estate. Striking about the current residential property

woningbeleggingsmarkt is de verkoop van het aantal

investment market has been the sale of a number of new-build

nieuwbouwprojecten. Beleggers hebben, afhankelijk van de

projects. Depending on the developer's financial situation, investors

financiële situatie van de ontwikkelaar, woningportefeuilles met

are finding it possible to buy residential property portfolios that are

oorspronkelijk voor de koopsector bedoelde woningen, relatief

relatively inexpensive and include properties originally intended to

goedkoop kunnen aankopen.

be sold to owner-occupiers.

Retail beleggingsvolume wordt gedomineerd door kleinschalige transacties Het totale beleggingsvolume over 2012 in winkelvastgoed komt uit op

Retail investment volumes becoming dominated by small-scale transactions The overall volume of investment in retail premises over 2012 came

circa € 1,05 miljard, een daling van circa 26% ten opzichte van het

to around € 1.05 billion, a fall of approximately 26% in comparison

volume over 2011 (€ 1,4 miljard). Een belangrijk deel van de

with the volume over 2011 (€ 1.4 billion). A significant proportion of

beleggingsdynamiek is veroorzaakt doordat Corio zeven winkelcentra

activity was down to Corio selling seven shopping centres, totalling

verkocht met een totaal beleggingsvolume van zo‟n € 170 miljoen.

around € 170 million. Retail assets in prime locations within major

Winkelvastgoed op A1-locaties in de grote steden blijft een

cities continue to be a much sought-after investment product but

interessant en gewild beleggingsproduct. Over het algemeen gaat

these tend to be relatively small lot sizes.

het daarbij om relatief kleine beleggingsvolumes. Hoogwaardig logistiek vastgoed blijft schaars Het totale beleggingsvolume in industrieel en logistiek vastgoed komt

High-quality logistics real estate remains scarce The total volume of investment in industrial and logistics real estate came to € 464 million, a fall of around 29% in comparison with 2011.

uit op € 464 miljoen, een daling van 29% ten opzichte van 2011. De

The sale of the Lake Side Portfolio for € 105 million to Warehouses

verkoop van de Lake Side Portefeuille voor € 105 miljoen aan

De Pauw (WDP) made up 23% of the overall volume within this

Warehouses De Pauw (WDP) was goed voor 23% van het totale

sector. Persistent scarcity of high-quality investment product

volume binnen deze sector. Aanhoudende schaarste aan kwalitatief

continues to constrain volumes in this sector.

hoogwaardig beleggingsproduct blijft de volumes in dit segment drukken. Table 1: Largest buyers 2012

Table 2: Largest sellers 2012

Purchaser

Volume

Chalet Group Deka Immobillien Syntrus Achmea Real Estate ASR Vastgoed WDP Altera Vastgoed Bouwinvest Segesta Newomij

€ 425,000,000 € 331,000,000

Number of transactions 2 3

€ 298,000,000 € 151,000,000 € 139,000,000 € 119,000,000 € 102,000,000 € 65,000,000 € 62,000,000

15 6 3 8 8 3 4

Bouwfonds REIM

€ 60,000,000

3


Sector

Vendor

Offices Offices, hotels

Philips Corio Credit Suisse Evans Randall Bouwbedrijf Van de Ven CBRE Global Investors Vesteda Hampshire Hospitality VastNed ABN AMRO

Residential, retail Residential, retail Logistics Residential Residential, retail Retail Residential Residential, Offices, Retail

Volume € 425,000,000 € 173,000,000 € 139,000,000 € 133,000,000

Number of transactions 2 5 1 1

€ 113,000,000

2

€ 110,000,000 € 90,000,000

16 5

Logistics Retail, residential, offices Residential

€ 81,000,000 € 80,000,000 € 71,000,000

2 8 2

Hotels Retail Offices


Sector Offices Retail Offices Offices


Terugblik Outlook 2012 In de gezamenlijke outlook van Jones Lang LaSalle en ABN AMRO

Review Outlook 2012 Last year, the joint report for 2012 produced by Jones Lang LaSalle

voor 2012 zijn met name kansen gesignaleerd voor institutionele

and ABN AMRO highlighted opportunities for institutional investors.

beleggers. Allereerst vanwege de mogelijkheid voor zowel

It did so first and foremost because of the opportunity for both

institutionele als particuliere beleggers om woningbezit over te

institutional and private investors to take over property ownership

nemen van corporaties. De versoepeling van de verkoopregels,

from housing corporations. The relaxation of regulations relating to

ingegaan op 1 november 2011 met de Circulaire Verkoop

sales, which came into effect on 1 November 2011 with the

Corporatiewoningen, was een eerste, beperkte stap in die richting.

Circulaire Verkoop Corporatiewoningen (Circular Sale of

Gebleken is dat er voor de woningmarkt inderdaad veel

Corporation Housing), was the first, albeit limited, step in this

beleggingsinteresse was. Als enige sector bleven hier de

direction. Evidently, there has been a great deal of investment

beleggingsvolumes op het niveau van 2011. Door koudwatervrees bij

interest in the residential property market. This was the only sector

corporaties is er maar beperkt corporatiebezit losgeweekt.

in which investment volumes remained at the same level as 2011. However, housing corporations developing cold feet has resulted in

Als tweede werd aangegeven dat institutionele beleggers een

limited volumes of housing corporation-owned properties

belangrijke rol zouden gaan spelen op de

exchanging hands.

vastgoedfinancieringsmarkt. Deze trend zette in 2012 door op Europees niveau en is ook voor 2013 van toepassing.

Secondly, it was stated that institutional investors were set to play a significant role in the real estate financing market. This trend

Ten derde was de verwachting destijds dat Nederlandse institutionele

persisted at European level in 2012 and will also hold for 2013.

beleggers gaan meebieden op grootschalig prime kantoorvastgoed in Nederland. Deze mogelijkheid zou ontstaan vanwege een meer

Thirdly, the expectation last year was that Dutch institutional

kritische houding ten aanzien van Nederlands vastgoed vanuit de

investors would join in the bidding for large-scale prime office real

traditioneel Duitse kopers. In 2012 hebben meerdere Nederlandse

estate in the Netherlands. It was thought that this would come about

beleggers geboden op enkele objecten in het topsegment, onder

due to a more critical attitude vis-à-vis Dutch real estate on the part

andere in Amsterdam en Rotterdam. Vooralsnog heeft dit niet geleid

of the traditional German buyers. 2012 saw several Dutch investors

tot concrete aankopen van Nederlandse partijen.

bid for some properties in the top segment, including in Amsterdam and Rotterdam. However, this has not resulted in concrete

Als laatste is in de outlook over 2012 de onbalans op met name de

purchases on the part of Dutch investors yet.

kantorenmarkt gesignaleerd. Daarbij is een „onttrekkingsfonds‟ bepleit voor het goed georganiseerd en afgewogen slopen van

Finally, our report for 2012 highlighted the imbalance in the office

kantoorpanden. Zo‟n soort fonds was uiteindelijk een belangrijk

market in particular. With this in mind, a case was made for a

uitgangspunt binnen het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren, dat

„withdrawal fund‟ entailing the well-organized and carefully

marktpartijen en overheid in juni 2012 ondertekenden. Het blijkt niet

considered demolition of office buildings. A fund along these lines

eenvoudig zo‟n fonds te lanceren. Diverse gemeenten zijn reeds

ultimately proved to be an important fundamental principle within the

afgehaakt. Het blijft echter noodzakelijk vierkante meters “uit de

Covenant on the Approach to Vacant Business Premises, which

markt” te nemen om de kantorenmarkt, en de economie in breder

was signed by market parties and the government in June 2012.

verband, weer gezond te maken.

Launching such a fund is proving to be far from straightforward. Several local authorities have already pulled out. Nonetheless, there is still a necessity to „withdraw‟ space from the market in order to restore the office market, as well as the wider economy, to health.


Economie

Economy

Economische krimp draait naar verwachting in de tweede helft van 2013 om in groei. Voor het gehele jaar wordt een lichte krimp verwacht.

It is anticipated that the second half of 2013 will see economic contraction turn into growth. A slight contraction is expected for the year as a whole.

Economie in Eurozone 2012 In 2012 bleef de staatsschuldencrisis Nederland parten spelen. Een

Eurozone economy 2012 In 2012 the national debt crisis continued to buffet the Netherlands.

jaar geleden was de verwachting dat de crisis in het voorjaar van

A year ago it was anticipated that the crisis could be satisfactorily

2012 voldoende beteugeld zou kunnen zijn. Met de terugkeer van

curbed by the spring of 2012. The expectation was that the revival in

het vertrouwen in de economie zou deze weer langzaam kunnen

confidence in the economy would engender a gradual return to

gaan groeien. Deze verwachting is niet uitgekomen. De crisis is nog

growth. This expectation did not come to fruition. The crisis remains

altijd niet voorbij, al zijn wel stappen vooruit gezet. Gevolg van de

prevalent, though some headway has been made. One

aanhoudende crisis is dat de korte en lange rente in het afgelopen

consequence of the protracted crisis is that short-term and long-term

jaar (per saldo) zijn gedaald.

interest rates have fallen (on balance) over the past year.

Diverse „voorlopende‟ indicatoren wijzen erop dat de economie in de

Various „preliminary‟ indicators suggest that the Eurozone economy

eurozone in het laatste kwartaal van 2012 weer is gekrompen. Dat

contracted during the final quarter of 2012. This wold indicates a

zou betekenen dat vijf kwartalen op rij sprake is geweest van krimp

contraction or stagnation of the economy for five consecutive

of stagnatie. In november en december was verbetering zichtbaar bij

quarters. A variety of indicators pointed to an improvement in

diverse indicatoren. Het lijkt er daardoor op dat zich een omslag in

November and December and consequently it seems that a

de cyclus van de mondiale industrie begint af te tekenen. Naar

turnaround in the cycle of global industry is starting to take shape. It

verwachting zal de economie in de loop van 2013 weer voorzichtig

is anticipated that the economy will return to tentative growth in the

gaan groeien.

course of 2013. Table 3: Economic outlook

Figure 3: Dutch economy

3m Euribor

10yr Dutch

10%

2012 Q1

0.8

2.4

5%

2012 Q2

0.7

2.1

2012 Q3

0.2

1.7

2012 Q4

0.2

1.5

-10%

2013 Q1

0.3

1.7

-15%

2013 Q2

0.4

1.9

2013 Q3

0.5

2.2

2013 Q4

0.5

2.4

0% Q1 -5%

GDP

bond yield

15%

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2008

Q3

2009

Q4

Q1

Q2

Q3

2010

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

2011

Q1

Q2 2012

-20%

Gross domestic product (GDP)

Private consumption

Public demand

Gross fixed investment, private non-residential

Export of goods and services

Import of goods and services

Source: ABN AMRO, 2013

Q3


ons parten spelen. Een jaar geleden

1.0% (2012)

-0.3% (2013)


Consumptie daalt al geruime tijd Het onzekere klimaat heeft duidelijk invloed op de binnenlandse

Consumption has been waning for some time The uncertain climate is having a clear impact on consumption in the

bestedingen. De particuliere consumptie daalde aan het einde van

Netherlands. Private consumption fell at the end of Q3 2012 for the

het derde kwartaal van 2012 voor het zevende kwartaal op rij.

seventh quarter in a row. This put private consumption at the level it

Daarmee was de particuliere consumptie terug op het niveau van

was back at the end of 2003, although this is primarily due to

eind 2003. Ook de krimp tussen midden 2008 en midden 2009 is

significant contraction between mid-2008 and mid-2009. Consumers

daar debet aan. De consument heeft te maken met een daling van

are faced with a real-term decline in disposable income, which fell

het reëel beschikbaar inkomen dat in 2012 voor het vijfde jaar op rij

for the fifth year running in 2012. Furthermore, the sense of

afnam. Bovendien wordt er door het gevoel van onzekerheid meer

uncertainty is causing people to save more. The combination of

gespaard. De combinatie van deze factoren heeft tot gevolg dat de

these factors is producing a decline in consumption, which remains

consumptie afneemt. Voorlopig blijft de consumptie zwak. De

weak. Indeed, spending power is set to wane again in 2013.

koopkracht daalt immers opnieuw in 2013. Maar als de economie

However, if the economy rallies then we could see an improvement

aantrekt kan het vertrouwen verbeteren, waardoor de

in consumer confidence, resulting in a less sluggish growth in

consumptiegroei minder achterblijft bij de ontwikkeling van het

consumption as disposable income increases relative to 2012 levels.

beschikbaar inkomen dan in 2012. Uitvoer krimpt Na twee goede kwartalen daalde in de zomer van 2012 de uitvoer.

Export volumes contract Exports fell in the summer of 2012 after two good quarters. On balance, there is still a 2% growth in comparison with the end of

Per saldo is er ten opzichte van eind 2011 nog altijd sprake van een

2011. As early as the summer, monthly figures were showing that

groei van 2%. Al in de loop van de zomer lieten maandcijfers zien

year-on-year export growth was slowing down. However the export

dat de jaar-op-jaar groei van de uitvoer omlaag ging. Opmerkelijk is

orders sub-index from the Purchasing Managers' Index (PMI)

echter dat de deelindicator van de inkoopmanagers index (PMI) voor

exceeded 50 in all months of the third quarter (as was the case in

de exportorders in alle maanden van het derde kwartaal (ook nog in

October too). As such, this indicator signalled growth. This

oktober) boven de 50 lag. Deze indicator signaleerde dus groei.

contributes to the plausibility of the idea that the contraction in

Mede op basis hiervan is het aannemelijk dat de uitvoerkrimp

exports was a one-off phenomenon and that exports will have

eenmalig was en de uitvoer in het laatste deel van het jaar weer wat

returned to modest growth in the latter portion of the year.

groeit. Inflatie flink gestegen Nadat de inflatie drie maanden 2,3% bedroeg, sprong deze in

Considerable rise in inflation Following three months during which inflation sat at 2.3%, it jumped to 2.9% in October. This was primarily due to the increase in VAT

oktober naar 2,9%. Dit kwam vooral door de btw-verhoging van 19%

from 19% to 21%. On account of the weak consumer spending

naar 21%. Vanwege het zwakke bestedingsklimaat en het voor

climate and the inconvenient time for retailers to alter pricing, there

winkeliers onhandige tijdstip om de prijzen aan te passen, volgt in

might be a second rise in January 2013. In this light the increase in

januari 2013 mogelijk een tweede effect. In dat licht lijkt de

inflation witnessed in October would appear to be somewhat

inflatiestijging in oktober wat fors. Voor een klein deel werd deze

surprising. However, to a lesser extent this increase was caused by

stijging veroorzaakt door hogere prijzen voor voedingsmiddelen

higher food prices due to poor harvests; these products fall within

(slechtere oogsten). Deze producten vallen onder het lage, niet

the lower VAT rate band, which has not been increased. Core

verhoogde btw-tarief. De kerninflatie (exclusief prijzen van energie,

inflation (excluding prices for energy, potatoes, fruit and vegetables)

aardappelen, groente en fruit) ging 0,4 procentpunt omhoog. In

rose by 0.4 of a percentage point. November saw inflation fall to

november daalde de inflatie naar 2,8%, vooral door lagere

2.8%, largely due to lower petrol prices. Inflation is forecast to

benzineprijzen. Voorlopig zal de inflatie hoog blijven. In de loop van

remain high for some time but a fall in inflation could occur during

2013 kan een daling optreden doordat de prijsstijgingen voor energie

the course of 2013, as it expected that price rises for energy and

en andere grondstoffen naar verwachting sterk zullen afnemen. Ook

other raw materials will fall dramatically. Inflation is also under

onbenutte capaciteit binnen verschillende sectoren van de economie

downward pressure from unused capacity within various sectors of

drukt de inflatie.

the economy.


2013: keerpunt verwacht vanaf tweede helft van het jaar De Nederlandse economie presteerde in het derde kwartaal 2012

2013: turning point expected in the second half of the year During the third quarter of 2012, the Dutch economy unexpectedly

onverwacht veel slechter dan in de meeste andere landen in de

underperformed the economies of most other eurozone nations.

eurozone. Op basis van de verschillende „voorlopende‟ indicatoren

Based on the various „preliminary‟ indicators, there were no

waren daar geen aanwijzingen voor. Die zijn er evenmin voor het

indications that this would be the case. There have been no such

vierde kwartaal van 2012. Er is dan ook een redelijke kans dat het

indications for Q4 2012 either, and so there is a reasonable chance

groeicijfer voor dit kwartaal een reactie zal laten zien en een plus(je)

that the growth figure for the final quarter will edge its way back into

zal tonen. Al met al zal de gemiddelde groei in 2012 wat lager

positive territory. All in all, average growth in 2012 will fall a little

uitvallen dan eerder geraamd: -0,7% (of nog iets lager) in plaats van

short of the previous estimate: -0.7% (or slightly lower) instead of the

de eerder verwachte -0,4%.

expected -0.4%.

Naar verwachting zal de economie de eerste helft van 2013 een

Negative growth is anticipated in the first half of 2013. This is the

negatieve groei laten zien. Dit als gevolg van het doorwerken van de

consequence of poor figures in 2012 making themselves felt, in

slechte cijfers in 2012, in combinatie met verdere negatieve

combination with continued negative developments in disposable

ontwikkeling van het besteedbaar inkomen. De oplopende

income. Rising unemployment and downward pressure on housing

werkloosheid en verder onder druk staande huizenprijzen zullen een

prices will also adversely affect consumption and consumer

negatieve invloed hebben op het sentiment en de consumptie.

sentiment.

Vanaf de tweede helft van 2013 zal de economie weer groeien, wat

The economy will return to growth during the second half of 2013,

vooral te danken zal zijn aan de uitvoer, die profiteert van de naar

primarily due to exports, which will benefit from the anticipated

verwachting voorzichtig aantrekkende wereldhandel. De totale groei

tentative pick-up in world trade. This will produce a slightly negative

over 2013 zal daardoor licht negatief uitvallen (-0,3%).

figure (-0.3%) for overall growth over 2013.

De lagere groei heeft waarschijnlijk gevolgen voor de

The lower growth rate is likely to have an impact on government

overheidsfinanciën: het tekort zal in 2013 wat hoger uitvallen, maar

finances: There will be a marginal increase in the deficit in 2013, but

kan nog onder de grens van 3% van het BBP (Bruto Binnenlands

it will probably remain below the threshold of 3% of GDP (Gross

Product) blijven. In dat geval zijn in 2013 geen extra maatregelen

Domestic Product). This means no additional measures would be

nodig.

required in 2013.


Vastgoedfinanciering

Real estate finance

Traditionele financieringspartijen (banken) zijn terughoudend in nieuwe leningproductie voor vastgoedbeleggingen. Er valt te verwachten dat ‘debt funds’ in dit financieringsgat stappen.

Traditional financing entities (banks) are reluctant to engage in new lending for the purposes of real estate investment. Debt funds are expected to fill this financing gap.

Op zoek naar alternatieve financieringsvormen De Europese economische „outlook‟ blijft grote zorgen baren; zowel

Looking for alternative forms of financing The outlook for the European economy is still a cause for

politiek, financieel als wat betreft de vastgoedindustrie. De

considerable concern - politically, financially and in relation to the

vastgoedfinancieringssector kent de laatste jaren dan ook turbulente

real estate industry. Unsurprisingly, the real estate financing sector

tijden. Historisch gezien is de Europese vastgoedmarkt afhankelijk

has been through some turbulent times in recent years. Historically,

van bankfinanciering. Hierbij namen banken zowel posities in aan de

the European real estate market has been dependent on financing

financieringskant als aan de koperskant van „commercial mortgage-

from banks. This has entailed banks fulfilling roles on both the

backed securities‟ (CMBS). Daarnaast is vooral in Duitsland sprake

financing side and on the purchasing side through commercial

van een sterk ontwikkelde covered bond markt, ook voor financiering

mortgage-backed securities (CMBS). Moreover there is, particularly

van commercieel vastgoed (de zogenoemde Pfandbrief-markt). In

in Germany, a flourishing covered bond market, also for commercial

Nederland wordt commercieel vastgoed bijna uitsluitend bancair

real estate financing (the so-called Pfandbrief market). In the

gefinancierd. Dit in tegenstelling tot de Amerikaanse markt waar

Netherlands commercial real estate is virtually always financed by

houders van CMBS, verzekeraars en andere instituten ongeveer

banks. This contrasts with the American market, where CMBS

40% van de markt in handen hebben. De verwachting is dat als

holders, insurers and other institutions control around 40% of the

gevolg van de krediet-/financiële crisis en nieuwe regelgeving deze

market. It is thought that, as a result of the credit crunch/financial

Europese structuur niet langer houdbaar is en de vastgoedsector op

crisis and new regulations, this European structure will no longer be

zoek gaat naar alternatieve vormen van financiering.

tenable and the real estate sector will look for alternative forms of financing. Figure 6: New lending production for real estate investment

Figure 5: Financers per region 100%

2% 13%

90%

80%

22%

70%

3% 18% 5%

60% 50%

97%

40% 63%

30%

77%

20% 10%

0% North America Banks

CMBS


Europe

Asia Pacific

Insurance & Other Institutions

Covered Bonds

Source: PropertyNL, 2012


Impact Basel III op vastgoedfinancieringen Met het oog op het voorkomen van een nieuwe financiële crisis en

Impact of Basel III on real estate financing With a view to preventing a new financial crisis and mitigating the

het risico dat staatssteun nodig is, zullen banken meer reserves

risk of state support becoming necessary, banks will be required to

moeten aanhouden om als buffer te dienen bij mogelijke

maintain larger reserves to serve as a buffer in the event of possible

tegenslagen. In Basel III zijn daarom nadere liquiditeitseisen voor

setbacks. As a consequence, Basel III incorporates more detailed

banken opgenomen. Het gaat met name om het verhogen van de

liquidity requirements for banks. In particular this entails increasing

liquiditeitsbuffers en het verminderen van de onbalans tussen liquide

liquidity buffers and reducing the imbalance between liquid

verplichtingen en illiquide vorderingen. De verscherpte

obligations and illiquid receivables. This tightening in liquidity

liquiditeitsregels zullen naar verwachting een prijsopdrijvend effect

regulations is expected to put upward pressure on prices.

hebben. Banks – and real estate financiers too – will be compelled to align Banken, en dus ook vastgoedfinanciers, zullen hun financieringen

their financing activities with the long-term picture. To a much

meer in lijn moeten brengen met het lange termijnkarakter. Ze zullen

greater extent, they will have to arrange their financing using long-

hun financieringen voor een groter deel moeten regelen met

term rather than short-term loans. The higher level of interest they

langlopende, in plaats van kortlopende, leningen. De hogere rente

will need to pay for this will, in all likelihood, be passed on to the

die zij hiervoor moeten betalen zal naar alle waarschijnlijkheid

borrower, at least in part. Although the expectation is that the rules

(deels) worden doorberekend. Hoewel verwacht wordt dat de regels

will not be introduced formally until 2015, it is possible that banks will

pas in 2015 formeel zullen worden ingevoerd, zullen banken hier

start implementing them earlier.

mogelijk al eerder op inspelen. One specific element of importance to the Dutch market, and to the Een specifiek onderdeel dat van belang is voor de Nederlandse

real estate financing sector in particular, is securitization within Basel

markt, en de vastgoedfinancieringssector in het bijzonder, is

III. Initially, long-term securitizations would no longer count as „liquid

securitisatie binnen Basel III. Oorspronkelijk zouden securitisaties op

assets‟ and so would reduce banks appetite for them. This measure

termijn niet meer meetellen als „liquide activa‟ en dus in de toekomst

could put upward pressure on the costs of financing and could lead

minder interessant worden voor kopende banken. Deze maatregel

to a higher interest rate for real estate financing. The upshot will be a

zou een opdrijvend effect kunnen hebben op de financieringskosten

decline in demand for securitizations among banks. Nevertheless,

en kunnen leiden tot een hogere rente voor vastgoedfinanciering.

the amended text of Basel III allows banks to invest a maximum of

Hierdoor zal de vraag naar securitisaties vanuit kopende banken

15% of the obligatory liquidity buffer in securitizations. This offers the

dalen. Echter in de aangepaste tekst van Basel III mogen banken

Dutch banks some options, as they have a large number of

maximaal 15% van de verplichte liquiditeitsbuffer beleggen in

mortgages on their balance sheets.

securitisaties. Dit opent perspectieven voor de Nederlandse banken, die veel hypotheken op de balans hebben staan.

Incidentally, for the purposes of financing commercial real estate, Dutch banks make limited use of funding from securitizations. This in

Voor financiering van commercieel vastgoed door Nederlandse

contrast to retail mortgages, where use of securitizations is prevalent

banken wordt overigens beperkt gebruikgemaakt van funding uit

(RMBS).

securitisaties. In tegenstelling tot retailhypotheken waarbij veelvuldig sprake is van gebruik van securitisaties (RMBS‟en).

Impact of Solvency II on real estate financing Solvency II focuses on the solvency of the insurer vis-à-vis the

Impact Solvency II op vastgoedfinancieringen Solvency II richt zich onder meer op de solvabiliteit van de

entitlements of policyholders. The new regulations, which will be

verzekeraar ten opzichte van de aanspraken van verzekerden. Deze

that is equivalent to a prescribed percentage of the market value of

nieuwe beheermethodiek, die in een aantal stappen tussen 2013 en

their investments. In the case of direct real estate, insurers will need

2018 wordt ingevoerd, vereist een buffer op basis van een

to hold equity that is equivalent to a minimum of 25% of their real

percentage eigen vermogen tegenover de marktwaarde van de

estate investments‟ market value. In the case of indirect

beleggingen. Voor direct vastgoed is een minimum aan eigen

investments, this may amount to 39% of the investments‟ market

vermogen gesteld van 25% van de marktwaarde van de belegging.

value.

Voor indirecte beleggingen kan dit oplopen tot 39% van de marktwaarde van de beleggingen.

implemented between 2013 and 2018, require insurers to hold equity


Er is een kleinere buffer vereist als men belegt in vastrentende

A smaller buffer is required for investments in fixed-interest

waarden, zoals hypotheken en staatsobligaties. Daarom is te

securities, such as mortgages and government bonds.

verwachten dat verzekeraars hun posities in vastgoed en aandelen

Consequently, it would be reasonable to anticipate insurers reducing

zullen afbouwen. Vooruitlopend op de invoering van Solvency II

their allocations to real estate and shares. Prior to the introduction of

heeft een aantal Europese verzekeraars al besloten in leningfondsen

Solvency II, several European insurers have already decided to

voor commercieel vastgoed te stappen of deze te structureren. Deze

switch to lending funds for commercial real estate or to structure

mogelijke herijking van het beleggingsbeleid kan ook kansen bieden

these. This possible re-evaluation of their investment policy could

voor de vastgoedfinancieringsmarkt. Het is echter afwachten hoe de

also present opportunities for the real estate financing market.

meest recente geluiden omtrent veranderingen in het Solvency II-

However, we will have to wait and see how the latest talks

beleid gaan uitpakken. In de laatste voorstellen is de vereiste buffer

surrounding changes to the Solvency II policy will pan out. The latest

voor hypotheken voor commercieel vastgoed verhoogd naar het

proposals include an increase in the requisite buffer for mortgages

niveau van „unrated corporate bonds‟ (afhankelijk van de looptijd is

held on commercial real estate to the level of unrated corporate

dit ongeveer 15%).

bonds (depending on the mortgage term, this is around 15%).

Kansen op de vastgoedfinancieringsmarkt Volgens diverse onderzoeken hebben banken en andere financiële

Opportunities in the real estate financing market Various studies suggest that banks and other financial institutions

instellingen meer dan € 2 biljoen uitstaan in financiering van

have in excess of € 2 trillion of outstanding loans to European

Europees commercieel vastgoed. Meer dan 50% hiervan zal in de

commercial real estate. More than 50% of this will have to be

periode 2012-2015 moeten worden geherfinancierd.

refinanced during the 2012–2015 period.

In een omgeving waarin de traditionele financieringspartijen hun

In an environment in which the traditional financing entities are

vastgoed „exposure‟ afbouwen zal een deel van dit openstaande

reducing their real estate exposure, a proportion of this outstanding

bedrag niet worden geherfinancierd. Zoals al langer bekend, volgen

sum will not be refinanced. As has been known for a long time, some

sommige Nederlandse banken een actief afbouwscenario

Dutch banks are actively reducing their exposure to real estate (e.g.

(bijvoorbeeld SNS Property Finance) en heeft een aantal belangrijke

SNS Property Finance) and a number of major German players have

Duitse spelers zich uit de Nederlandse markt teruggetrokken, zoals

withdrawn from the Dutch market, such as Hypo Real Estate / pbb,

Hypo Real Estate / pbb, Aareal en EuroHypo.

Aareal and EuroHypo.

Op het gebied van financiering gold als het belangrijkste nieuws van

With regards to debt, the most significant news in 2012 has been the

2012 de volledige terugtrekking van EuroHypo uit de leningmarkt

total withdrawal of EuroHypo from the real estate lending market.

voor commercieel vastgoed. EuroHypo was een van de grootste

EuroHypo was one of the major lenders to real estate across

vastgoedfinanciers in heel Europa, met ruim € 50 miljard aan

Europe, with more than € 50 billion of exposure generally secured on

uitstaande leningen, voornamelijk gedekt door hoogwaardig

high-quality real estate. However, its parent company,

vastgoed. Toch vroeg moederbedrijf Commerzbank de afgelopen

Commerzbank has required billions of Euros of support from the

vier jaar voor miljarden euro‟s steun aan de Duitse overheid en

German government over the past four years and is winding down

wordt EuroHypo als een niet-kernactiviteit van het bedrijf

EuroHypo at the request of the regulators.

afgewikkeld op verzoek van de toezichthouders. In addition to (re)financing senior debt, the fall in the value of Naast (her)financiering van „senior debt‟ zijn er door de

commercial real estate and the risk aversion from the banks are

waardedaling van commercieel vastgoed en de risicoaversie van

creating opportunities for subordinated loans. Commercial real

banken mogelijkheden ontstaan voor achtergestelde leningen.

estate used to be financed 80% by senior debt and 20% by equity.

Voorheen werd commercieel vastgoed bijvoorbeeld voor 80% met

At present only 40-65% is financed by senior debt. Furthermore, the

„senior debt‟ gefinancierd en voor 20% met „equity‟. Op dit moment

fact that collateral has largely fallen in value has created a funding

wordt slechts 40-65% met „senior debt‟ gefinancierd. Doordat het

gap.

onderpand daarnaast veelal in waarde is gedaald, ontstaat een financieringsgat.


Dit zou bijvoorbeeld opgevuld kunnen worden met achtergestelde

This could be filled by subordinated loans (for example). This

leningen. Dit financieringsgat („funding-gap‟) biedt kansen voor

funding gap presents opportunities for investors in both loan and

beleggers in zowel vreemd als eigen vermogen. De exacte grootte

equity capital. Ascertaining the exact size of the funding gap is

van de funding-gap is moeilijk vast te stellen, maar wordt door

difficult, but various studies estimate that it will be around € 200

verschillende studies geschat op € 200 miljard over de komende

billion over the next two to three years.

twee tot drie jaar. The rise of debt funds The (re)financing of both senior loans and any subordinated loan

Opkomst ’debt funds’ De (her)financiering van zowel het „senior‟ als een eventueel

could be carried out by so-called debt funds. Debt funds are vehicles

„achtergesteld‟ deel, kunnen via zogenoemde debt funds worden

set up by a variety of institutions and Private Equity entities aiming to

gefinancierd. Debt funds zijn door diverse institutionele beleggers en

provide debt and fill the gap left by retreating banks.Several debt

private equity-partijen opgetuigde vehikels met als doel het

funds have successfully been deployed on the market at European

verstrekken van financiering, waarmee ze het gat opvullen dat de

level. According to INREV (European Real Estate Debt Study,

banken achterlaten. Op Europees niveau is er al een aantal debt

October 2012), in excess of ten major insurance firms are active in

funds succesvol in de markt gezet. Op dit moment zijn er volgens

Europe at the present time. Within this sphere, the UK market is the

INREV (European Real Estate Debt Study, oktober 2012) meer dan

most developed.

tien grote verzekeringsmaatschappijen actief in Europa. De markt in het Verenigde Koninkrijk is op dit vlak overigens het verst

Such funds are expected to grow over the next few years. The

ontwikkeld.

anticipated changes proposed by Basel III and Solvency II will make putting money into these funds, and thus investing in the real estate

De verwachting is dat dergelijke fondsen de komende jaren zullen

financing market, more attractive, especially to institutional investors.

groeien. Door de verwachte aanpassingen via Basel III en

Insurers will be able to acquire a substantial share of the financing

Solvency°II wordt het met name voor institutionele beleggers

market. In the case of pension funds, future regulations combined

aantrekkelijker geld te steken in deze fondsen en op die manier te

with current low returns on government bonds could lead to an

investeren in de vastgoedfinancieringsmarkt.

increased allocation to real estate financing and/or real estate funds.

Verzekeringsmaatschappijen kunnen een substantieel aandeel in de

Growth expectations are more conservative for the Dutch market.

financieringsmarkt krijgen. Voor pensioenfondsen zou toekomstige

This is due to limited large lot sizes and relatively high Loan-to-Value

regelgeving in combinatie met het huidige lage rendement op

ratios in the Dutch market combined with credit surcharges that are

staatsobligaties ook kunnen leiden tot meer allocatie richting

still relatively low. Consequently, the ratio of risk to return may be

vastgoedfinanciering en/of -fondsen. Voor de Nederlandse markt is

more attractive in other countries.

de groeiverwachting conservatiever. Dit komt met name door de beperkte „ticket sizes‟ en relatief hoge Loan-to-Value ratio‟s in de Nederlandse markt, in combinatie met nog steeds relatief lage kredietopslagen. De verhouding tussen risico en rendement kan hierdoor in andere landen aantrekkelijker zijn. Figure 7: Parties looking to launch debt funds

Table 4: Debt funds: status, volume and amount Raising capital Raising capital & investing Investing Invested TOTAL

EUR funds Target size 2,200 2,000 343 0 4,543


# funds 5 1

GBP funds Target size 2,500 900

# funds 5 2

1 0 7

250 1,134 4,784

1 4 12 Source: Jones Lang LaSalle, 2013


Innovatieve financieringsstructuur HTC Eindhoven

Innovative financing structure for HTC, Eindhoven

Een van de meest spraakmakende vastgoedtransacties van 2012

One of the most high-profile real estate transactions of 2012 was

betrof de verkoop in maart van de High Tech Campus in

the sale in March of the High Tech Campus in Eindhoven.

Eindhoven. Elektronicaconcern Philips verkocht de campus met onder meer 45.000

m2

onderzoeksfaciliteiten en 185.000

m2

Electronics giant Philips sold the campus, which included 45,000 m2 of research facilities and 185,000 m2 of office space to the

kantoorruimte aan de Chalet Group.

Chalet Group.

Los van het grote investeringsvolume van de vastgoedtransactie (€

Aside from the size of this investment (€ 425 million), the financing

425 miljoen) is vooral de gekozen financieringsstructuur

structure chosen is particularly interesting. The acquisition has

interessant. De verwerving is voor het grootste deel gefinancierd

been financed largely by the issuance of an amortizing 15-year

door de uitgifte van een amortiserende, 15 jaar lopende Credit

Credit Tenant Lease, a debenture loan to a group of American

Tenant Lease, een obligatielening aan een groep Amerikaanse

investors. This financing is directly covered by stable and

beleggers. Deze financiering wordt direct gedekt door stabiele en

inflationary payments from Philips within the framework of ground

inflatoire betalingen van Philips in het kader van erfpacht op

rent on the Campus buildings, which the group will continue to use

Campus-gebouwen die het concern nog langjarig blijft gebruiken,

long-term, in combination with a senior right on the mortgage. The

in combinatie met en eerste recht van hypotheek. Deze constructie

acknowledged solid creditworthiness of Koninklijke Philips

is mogelijk vanwege de erkend goede kredietwaardigheid van

Electronics NV is what renders this structure possible. In contrast

Koninklijke Philips Electronics NV. In tegenstelling tot een

to a traditional mortgage loan, the underlying real estate is of

traditionele hypothecaire lening is het onderliggende vastgoed

secondary importance. This is the first time an innovative

hierbij van ondergeschikt belang. Het is voor het eerst dat in

debenture loan has been used in the Netherlands

Nederland gebruik wordt gemaakt van een dergelijke innovatieve obligatielening. Bron: ABN AMRO, 2013



Duitse fondsen

German funds

De gevolgen van nieuwe regelgeving voor Duitse open en gesloten fondsen zal impact hebben op het totale vermogen en de allocatie van de fondsen. De gevolgen hiervan zullen in de Nederlandse vastgoedmarkt merkbaar zijn.

The consequences of new regulations for German open-end and closed-end funds will impact on overall capital and the allocation of the funds. The consequences will be felt in the Dutch real estate market.

Korte terugblik Als gevolg van de financiële crisis in 2008 trokken investeerders een

Brief retrospective As a result of the financial crisis in 2008, investors withdrew a sizeable portion of their capital invested in German open-end funds

groot deel van hun in Duitse open-end fondsen geïnvesteerde

within a very short space of time. In some cases, these withdrawals

kapitaal in zeer korte tijd terug. Deze onttrekkingen zouden kunnen

resulted in forced liquidation sales in the relevant funds, thereby

leiden tot geforceerde liquidatieverkopen in de betreffende fondsen

adversely affecting the investors remaining in the funds. For that

en daarmee de beleggers in de fondsen schaden. Om die reden is

reason a number of German open-end funds were frozen, or

een aantal Duitse open-end fondsen bevroren, ofwel tijdelijk

temporarily closed to withdrawals.

gesloten voor onttrekkingen. In response to the liquidity problems that had arisen, the German De Duitse regering heeft, naar aanleiding van de gerezen

government decided to amend the legislation relating to German

liquiditeitsproblemen, besloten om de wetgeving voor Duitse open-

open-end funds. By doing so they aim to protect the interests of the

end fondsen te herzien. Op deze manier wil zij de belangen van (de

(mainly private) shareholders as well as improving the way the

veelal particuliere) aandeelhouders beschermen en daarnaast het

investment market functions. September 2010 saw the publication of

functioneren van de beleggingsmarkten verbeteren. In september

the draft legislation - the AnsFuG (Gesetz zur Stärkung des

2010 is de ontwerpwet AnsFuG (Gesetz zur Stärkung des

Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des

Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des

Kapitalmarktes). The Bundeskabinett accepted this in slightly

Kapitalmarktes) gepubliceerd. Het Bundeskabinett heeft in

amended form in December 2012. The amendments are shown in

december 2012 in licht gewijzigde vorm hiermee ingestemd. De

the accompanying table 5.

hervormingen zijn in bijgevoegde tabel 5 weergegeven. As well as the regulations for open-end funds, new regulations for Naast de regelgeving voor de open-end fondsen is eveneens de

closed-end funds were also considered. One of the most significant

regelgeving voor gesloten fondsen aan verandering onderhevig. Een

proposed amendments is for increased supervision and that

van de belangrijkste voorgestelde wijzigingen is dat het toezicht

leverage (the proportion of loan capital) of the funds be limited.

wordt verscherpt en dat de leverage (het aandeel vreemd

Supervision will chiefly be tightened for single-asset funds subject to

vermogen)van de fondsen wordt beperkt. Het toezicht wordt

strict regulation. In the future, investors will have to invest a

voornamelijk aangescherpt voor single-asset fondsen die streng

minimum amount in these funds. The aim of these amendments is to

worden gereguleerd. Voor deze fondsen geldt in de toekomst een

provide better protection for the real estate investor.

minimaal investeringsbedrag dat een belegger moet inleggen. Ook deze wijzigingen hebben als doel de vastgoedbelegger beter te beschermen.


Aankopen Duitse open-end fondsen 2012

Purchases German open-end funds 2012

De open-end vastgoedfondsen kochten het afgelopen jaar 37

Open-end real estate funds bought 37 properties last year. Despite

panden aan. Ondanks de crisis in de branche hebben deze

difficulties in the sector, open-end funds went on a shopping spree

fondsen in 2012 flink ingeslagen: € 4,3 miljard werd voornamelijk

in 2012, acquiring € 4.3 billion, primarily in Europe. Of this amount,

geïnvesteerd in de Europese vastgoedsector. Hiervan was circa

about € 1.3 billion came from UniImmo:Deutschland, which

€ 1,3 miljard afkomstig van UniImmo:Deutschland. Dit fonds

acquired 10 properties in 2012. In second place was Deka-

verwierf in 2012 maar liefst tien panden. Op de tweede plaats

Immobilien Europa, that acquired six properties for € 0.75 billion.

stond Deka-Immobilien Europa, goed voor de aankoop van zes

This was followed by grundbesitz europa, the WestInvest

panden ter waarde van € 0,75 miljard. Beide werden gevolgd door

InterSelect and UniImmo:Europa, with over € 500 million each.

grundbesitz europa, WestInvest InterSelect en UniImmo:Europa, elk voor ruim € 500 miljoen.

About a quarter of the total investment – equivalent to around € 1.1 billion – flowed into Germany. Surprisingly, the second most

Ongeveer een kwart van de totale investering – ter waarde van

popular investment destination was Eastern Europe. Approximately

ongeveer 1,1 miljard euro – werd besteed in Duitsland. De op een

€ 750 million, or some 18% of total investment went to Eastern

na belangrijkste investeringsbestemming was verrassend genoeg

Europe. Almost all acquisitions were made in Poland – one was in

Oost-Europa. Deze regio was goed voor zo‟n € 750 miljoen, ofwel

the Czech Republic. Major investments were also made in the UK

circa 18% van het totaal aan investeringen. Hiervan vonden vrijwel

– (approximately € 740 million) and France (around € 625 million).

alle aanwinsten plaats in Polen en slechts een in Tsjechië.

There was also increased appetite for product in the USA. After

Omvangrijke investeringen werden eveneens gedaan in het

several years of absence, the open-end funds were once again

Verenigd Koninkrijk (circa € 740 miljoen) en in Frankrijk (ongeveer

investing in the New World. Approximately € 400 million was

€ 625 miljoen). De Verenigde Staten waren interessanter voor

spread over two transactions: UniImmo:Europa acquired a 33 floor

open-end fondsen: na jaren van afwezigheid investeerden

skyscraper in the Financial District of San Francisco for around

beleggingsmaatschappijen weer in de nieuwe wereld. Hier werd

€ 350 million and Deka-Immobilien Global bought an office building

voor circa € 400 miljoen gespendeerd, verdeeld over twee

in Washington for € 66 million.

transacties: UniImmo:Europa verkreeg voor circa € 350 miljoen een 33 verdiepingen tellende wolkenkrabber in het

These significant transactions are due to continued positive inflows

Financial District in San Francisco, Deka-Immobilien Global kocht

of funds. The funds of the big four providers that remain in the

een kantoorpand in Washington voor € 66 miljoen.

market collected € 3 billion in 2012 (up to October). The inflows are not spread evenly between providers. At the forefront was Union

De belangrijke transacties zijn te danken aan een aanhoudend

Investment Real Estate with inflows of € 1.9 billion. In second place

positieve instroom van fondsen: de resterende fondsen in de markt

was Deka Immobilien, which collected around a billion for its four

van de vier grote aanbieders wisten in 2012 (tot oktober) circa

funds, followed by RREEF Investment, which recorded € 618

€ 3 miljard binnen te halen. De mate van instroom verschilt

million of inflows. Only Commerz Real Investment Company

aanzienlijk tussen de aanbieders onderling. Bovenaan stond Union

recorded net outflows; € 566 million was withdrawn by investors

Investment Real Estate met een instroom van € 1,9 miljard. De

from the fund hausInvest.

tweede plaats was voor Deka Immobilien, die voor zijn vier fondsen ongeveer € 1 miljard wist op te halen, gevolgd door RREEF Investment, die € 618 miljoen aan instroom noteerde. Alleen bij Commerz Real Investment Company was sprake van uitstroom: € 566 miljoen werd teruggehaald door beleggers van het fonds hausInvest. Bron: Jones Lang LaSalle 2013

Source: Jones Lang LaSalle 2013


Table 5: Overview of amendments by AnsFuG Holding period Notice periods Redemption dates

Previous rules No minimum holding period No notice period Daily redemption

Debt Ratio Property Valuation Valuation Committee

Maximum 50% Annual valuation Maximum five years per member

Suspension of Fund units

Maximum two years

Amendments by AnsFuG Minimum 24 months Notice period 12 months Redemption only on specific dates allowed: at least every 12 months Maximum 30% Linked to redemption dates Maximum two years per member (extensions possible) Subdivided into three phases: 1. Maximum 12 months and investors‟ vote 2. Another 12 months: sales with discount of up to 10% 3. Another 6 months: sales with discount of up to 20%

Source: INREV Prospects of German Open End Funds June 2012, adapted by Jones Lang LaSalle 2013

Gevolgen regelgeving voor positie Duitse open-end fondsen De nieuwe wetgeving in Duitsland heeft directe gevolgen voor de

Consequences of regulations for German open-end funds

Nederlandse vastgoedmarkt. Een belangrijke wijziging onder

Dutch real estate market. An important change under AnsFuG is that

AnsFuG is dat er een minimale beleggingsperiode wordt ingevoerd

a minimum investment term of 24 months is being introduced. This

van 24 maanden. Dit vermindert de liquiditeit, beleggers kunnen

reduces liquidity as investors can no longer deposit and withdraw on

immers niet meer op dagelijkse basis in- en uitstappen. Invoering

a day-to-day basis. The introduction of this minimum investment

van de minimale beleggingsperiode van 24 maanden verbetert de

term will improve the stability of the fund. However, it could also

stabiliteit van het fonds. Het kan echter ook gevolgen hebben voor

diminish the appeal of the funds and reduce their capacity to attract

de aantrekkelijkheid van de fondsen en ertoe leiden dat de mate

capital from institutional and private investors.

The new legislation in Germany has direct consequences for the

waarin zij geld kunnen aantrekken voor het fondsvermogen bij institutionele en particuliere beleggers vermindert.

A study among institutional investors carried out by INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate

Onderzoek van INREV (European Association for Investors in Non-

Vehicles) shows that they will continue to allocate money to German

Listed Real Estate Vehicles) bij institutionele beleggers toont aan dat

open-end funds given that suitable alternatives are not available.

zij blijvend geld zullen alloceren voor Duitse open-end fondsen

Moreover, continued investment in German funds on behalf of

aangezien er geen passende alternatieven zijn. Daarnaast is te

private investors can be expected. The global financial crisis has

verwachten dat particuliere beleggers blijven investeren in Duitse

resulted in falling levels of spending and mounting savings, the

fondsen. In deze groep zorgt de crisis voor dalende bestedingen en

upshot of which is that private investors hold capital that could find

groeiende spaartegoeden, waardoor binnen deze groep kapitaal

its way into German open-end funds. It is evident from the text in the

aanwezig is dat zijn weg kan vinden naar Duitse open-end fondsen.

accompanying box that German open-end funds has been highly

Uit de tekst in het bijgevoegde kader blijkt dat Duitse open-end

active in 2012, though to a limited extent in the Dutch market.

fondsen ook in 2012 zeer actief zijn geweest, hoewel in beperkte mate op de Nederlandse markt.

Most investors welcome the announced reforms for German openend funds, assuming that this could spell renewed growth for the

De meeste beleggers verwelkomen de aangekondigde

sector. INREV does state that there will probably be an increase in

hervormingen bij de Duitse open-end fondsen. Ze gaan ervan uit dat

investment via so-called Spezialfonds („special funds‟), as the

hierdoor de sector opnieuw zal kunnen groeien. Wel geeft INREV

AnsFuG regulations do not apply. Spezialfonds are open-end funds

aan dat waarschijnlijk meer belegd zal worden via zogenoemde

specially developed for institutional investors. They involve

Spezialfondsen, aangezien de AnsFuG-regels hierop niet van

supplementary and/or different arrangements being made between

toepassing zijn. Spezialfondsen zijn open-end fondsen die speciaal

the fund and the institutional investor, which enables the investor to

zijn ontwikkeld voor institutionele beleggers. Hierbij worden

have a say in determining the fund's investment strategy, for

aanvullende en/of afwijkende afspraken gemaakt tussen het fonds

example.

en de institutionele beleggers. Op die manier kunnen beleggers bijvoorbeeld inspraak krijgen bij het bepalen van de beleggingsstrategie van het fonds.


Gefaseerde liquidatie van open-end fondsen Door de liquidatie van fondsen komt een toenemend aanbod aan

Phased liquidation of open-end funds The liquidation of funds gives rise to an increasing supply of (high-

(hoogwaardig) vastgoed op de markt, zowel in de Randstad als

quality) real estate on the market, inside and out of the Randstad

daarbuiten. Deze ontwikkeling biedt kansen voor beleggers maar

area in the Netherlands. While this presents opportunities for

kan ook een drukkend prijseffect hebben op de vastgoedwaarden.

investors, it could also exert downward pressure on real estate

Dit komt doordat er een relatief groot aanbod van vastgoed zal

values. This is down to the relatively high supply of real estate in

ontstaan in verhouding tot slechts een beperkte liquiditeit vanuit de

relation to only limited demand in the market.

vragerszijde van de markt. The German legislation includes strict provisions to prevent In de Duitse wetgeving zijn strikte bepalingen opgenomen die

liquidations causing forced sales. These provisions relate to factors

voorkomen dat liquidaties leiden tot „forced sales‟. Die bepalingen

including the time frame within which the liquidations are executed

betreffen onder andere de termijn waarbinnen de liquidaties worden

(three to five years) and the sale price. What this means is that the

uitgevoerd (drie tot vijf jaar) en de hoogte van het verkoopbedrag.

sale of the real estate in liquidation will be phased. Current German

Dit betekent dat de verkoop van het vastgoed in liquidatie gefaseerd

legislation does not make it easy to sell at a price substantially below

zal verlopen. De huidige Duitse wetgeving maakt het namelijk niet

the value of the property at the time of sale. This is partly due to fund

eenvoudig om te verkopen tegen een prijs die substantieel onder de

managers' liability towards shareholders. At international level this

taxatiewaarde ligt van dat moment. Dit heeft onder andere te maken

has led, among other things, to only a limited number of sales being

met de aansprakelijkheid van fondsbestuurders ten opzichte van de

transacted as a consequence of fund liquidations.

aandeelhouders. Internationaal heeft dit onder meer tot gevolg dat de verkopen ten gevolge van liquidaties van fondsen slechts in

The strict legislation surrounding liquidations makes it quite

beperkte mate hebben plaatsgevonden.

conceivable that a situation will arise in which opportunities will present themselves to occupiers. After all, many fund managers

Door de strikte wetgeving rondom liquidaties is het goed denkbaar

consider it their primary task to ensure that properties remain let,

dat een situatie ontstaat die vooral kansen biedt aan gebruikers.

thus maintaining the value. Consequently, there will also be fund

Veel fondsmanagers zien het namelijk als hun primaire taak ervoor

managers who will renovate their properties or even redevelop them

te zorgen dat objecten verhuurd blijven zodat de waarde op peil blijft.

with the aim of increasing saleability. At present, vendor price

In het verlengde van deze aanpak zullen er ook fondsmanagers zijn

expectations and property valuations are still too disparate to allow

die hun objecten zullen opknappen of zelfs herontwikkelen met als

for any significant hint of market dynamism. Although this is also

doel de verkoopbaarheid te vergroten. Op dit moment liggen de

being constrained by such factors as a lack of financing

prijsperceptie van marktpartijen en de taxatiewaarde veelal nog te

opportunities.

ver uit elkaar zodat van marktdynamiek nauwelijks sprake is. Deze dynamiek is sowieso beperkt door onder meer gebrek aan financieringsmogelijkheden. Figure 8: Net Sellers / Buyers of Dutch offices by source of capital -1.500.000.000-1.000.000.000 -500.000.000

0

Figure 9: Purchasor source of capital FY 2012 (outer circle) and FY 2011 (inner circle)

500.000.000 1.000.000.000 1.500.000.000

Netherlands

Germany

Other

2010


2011

2012



Nieuwe kopersgroepen

New potential buyers

Behalve Nederlandse particuliere beleggers, is de verwachting dat in 2013 vooral Angelsaksische equity partijen zich op de Nederlandse beleggingsmarkt gaan manifesteren. In Europa valt te verwachten dat er steeds meer niet-westerse pensioenfondsen actief worden.

Apart from Dutch private investors, it is anticipated that 2013 will see the Dutch investment market starting to be dominated by equity parties with an Anglo-Saxon background. In Europe, it is reasonable to expect that an increasing number of nonWestern pension funds will become active.

De komende jaren wordt er voldoende (hoogwaardig)

Over the next few years sufficient (high-quality) investment product

investeringsproduct aangeboden op de markt. Dit komt onder meer

will become available on the market. Among other factors, this will

door de eerder genoemde voorgenomen liquidaties van diverse

be due to the proposed liquidations of various German funds. The

Duitse fondsen. De vraag is wie de kopers zullen zijn van dit

question is who will the buyers be? Private investors constitute an

aangeboden beleggingsproduct. Particuliere beleggers vormen een

important driver of the dynamism on the Dutch investment market.

belangrijke groep voor de dynamiek op de Nederlandse

And this situation is unlikely to change. It is anticipated that the

beleggingsmarkt. Deze situatie zal ook niet zomaar veranderen. De

provenance of this group of private investors will grow more diverse.

verwachting is wel dat de herkomst van deze groep particuliere

During2012, a variety of foreign private investors have been active

beleggers diverser wordt. Naast Nederlandse particuliere beleggers

alongside Dutch private investors.

zijn anno 2012 diverse buitenlandse particuliere investeerders actief. Angelsaksische kopers oriënteren zich op Nederland Het is de verwachting dat op korte termijn vooral Angelsaksische

Anglo-Saxon buyers turning to the Netherlands It is anticipated that in the short term the primary parties seeking opportunistic investment opportunities, as well as value-add

„equity‟-partijen op zoek zijn naar value add en opportunistische

opportunities, will be equity firms with an Anglo-Saxon background.

beleggingskansen. Met name gaat hun interesse uit naar

They will be particularly interested in portfolios in good locations

portefeuilles op goede locaties met leegstand of kortlopende

containing vacant properties or short-term lease contracts to which

huurcontracten waaraan zij waarde kunnen toevoegen. Zij oriënteren

they can add value. They will approach the market either directly or

zich direct of via een lokale asset management organisatie op de

via a local asset management organization. The strategies these

Nederlandse markt. De wijze waarop deze partijen waarde willen

parties intend employ in order to add value is different from what we

toevoegen is anders dan wij de laatste jaren hebben gezien, zo

have witnessed in recent years; many will not shy away from radical

worden ingrijpende gebouwrenovaties en agressieve

renovation work on buildings and aggressive rental methods. Up

verhuurmethoden niet geschuwd. Voor dit soort opportunistisch

until now there have been virtually no buyers in the market for this

vastgoed waren tot op heden bijna geen kopers in de markt. Om

kind of opportunistic real estate. In order to act quickly, some Anglo-

snel te kunnen handelen, zijn sommige Angelsaksische kopers

Saxon buyers are willing to initially acquire the real estate by paying

bereid het vastgoed eerst volledig met eigen geld te verwerven, en

in full using their own money, and subsequently obtaining financing

vervolgens de bancaire financiering te betrekken. Doordat de

from the banks. Given that Anglo-Saxon buyers work in close

Angelsaksische kopers zo veel mogelijk samenwerken met lokale

collaboration with local asset managers, they are better able to

asset managers zijn ze in staat de risico‟s beter in te schatten.

estimate the risks.


Figure 10: Global Capital Flows 2012 (in US$)

Source: Jones Lang LaSalle, Property Data (UK), Real Capital Anlytics (USA), 2013

Opkomst van niet-westerse kopers in Europa

Rise of non-Western buyers in Europe

Op langere termijn verwachten wij dat meer kopersgroepen uit niet-

In the longer term we are expecting more buyer groups from non-

westerse landen de Europese en wellicht ook de Nederlandse markt

Western countries to enter the European and perhaps also the

zullen betreden. Uit een internationale analyse van Jones Lang

Dutch market. An international analysis from Jones Lang LaSalle

LaSalle blijkt dat Europa een onevenredig groot deel van de

reveals that Europe is attracting a disproportionate part of worldwide

wereldwijde kapitaalstromen naar zich toe weet te trekken, zie figuur

capital flows, see figure 10. Inflows of international capital into

10. Over de periode 2011 - 2012 bedroeg de internationale

European direct real estate came to around $ 29.5 billion over the

kapitaalstroom richting Europees direct vastgoed circa $ 29,5

period 2011 - 2012. The European market is attractive to these

miljard. Internationaal gezien wordt kapitaal steeds vaker

investors due to the political stability and transparency of European

geïnvesteerd in Europa vanwege de politieke stabiliteit en de

real estate markets.

transparantie van de Europese vastgoedmarkten. When one looks at capital flows within Europe in more detail (figure Als de kapitaalstromen binnen Europa nader worden bekeken (figuur

8), net investors (parties who have bought more than they have sold)

8) zijn de netto-investeerders (partijen die meer hebben aangekocht

include buyers from such countries as Qatar, China, Canada and

dan verkocht) onder meer afkomstig uit Qatar, China, Canada en

Malaysia. Almost without exception, investments from these

Maleisië. Investeringen vanuit deze landen zijn nagenoeg zonder

countries are being financed from private savings and pension

uitzondering gefinancierd vanuit private spaargelden en

money.

pensioengeld.


Figure 11: Net Sellers / Buyers by source of Capital H1 2012 (mln)

45%

UK

€(5.000)

€(4.000)

Figure 12: Emerging Markets Pensions Funds are growing faster

Netherlands Ireland Germany Sweden Australia UAE USA

€(3.000)

€(2.000)

€(1.000)

40% 35% 30% 25% 20%

Kuwait Norway Global Brazil Malaysia Canada China €-

€1.000

15% 10% 5% 0%

Qatar In USD

€2.000

Source: Jones Lang LaSalle; Property Data (UK); Akershus Eiendom (Norway), Athens Economics (Greece), Sadolin & Albaek (Denmark), RCA Analytics

In Local Currency

Source: Towers Watson Note: 2005-2010 annualized growth of assets of top 20 funds by fund domicile

Pensioenfondsen uit opkomende economieën

Pension funds from emerging economies are growing

De investeringsdruk vanuit pensioenfondsen uit de opkomende

It is anticipated that pension funds from emerging economies will

economieën neemt naar verwachting nog verder toe. Reden tot deze

continue to increase their investment activity in Europe. This will be

conclusie is de sterk gestegen pensioenomvang in deze landen en

driven by the rapid growth in pension funds within these countries

de daarmee gepaard gaande professionalisering van de betreffende

and the increasing sophistication of this investor group. For example,

pensioensystemen. Zo is in bijvoorbeeld Maleisië de omvang van

in Malaysia, pension funds have grown by nearly 15% over 2005–

pensioenfondsen met bijna 15% toegenomen in de periode 2005 tot

2010, and in China they have even grown by almost 40%. As a

en met 2010 en in China zelfs met bijna 40%. De groei in Nederland

comparison, growth in the Netherlands was only 5%.

bedroeg slechts 5%.

In view of the perception of real estate as an inflation hedge, it is

Verwacht wordt dat, gezien de gedeeltelijke inflatiebestendigheid

anticipated that pension funds from the emerging economies will

van vastgoed als beleggingscategorie, ook de pensioenfondsen uit

earmark a proportion of pension money for the real estate sector.

de opkomende economieën een deel van de pensioengelden gaat

Several of these pension funds are already active on the European

alloceren naar de vastgoedsector. Enkele van deze

market.

pensioenfondsen zijn al actief op de Europese markt. One of the net investors in Europe was the Malaysian Employees Een van de netto-investeerders in Europa was het uit Maleisië

Provident Fund, one of the world's largest pension funds. This fund

afkomstige Employees Provident Fund, een van „s werelds grootste

started engaging in real estate investments on the European market

pensioenfondsen. Dit fonds is in 2009 gestart met

in 2009 and acquired around €1.2 billion of real estate during the first

vastgoedinvesteringen in de Europese markt en heeft in de eerste

nine months of 2012.

negen maanden van 2012 voor circa € 1,2 miljard aan vastgoed aangekocht.

Until now the acquisitions made by non-Western pension funds have predominantly been focused on the most liquid real estate markets,

Tot op heden zijn de acquisities van niet-westerse pensioenfondsen

such as London, Paris and a few German cities, acquiring so-called

met name gericht op de meest liquide vastgoedmarkten, zoals

trophy assets. It may be some time before they venture to other

Londen, Parijs en enkele Duitse steden. Hier acquireren de

European countries, including the Netherlands.

betreffende fondsen als eerste de zogenoemde trophy assets. Pas daarna zullen zij mogelijk de overstap wagen naar andere Europese landen, waaronder Nederland.


Beleggingskansen Nederlandse vastgoedmarkt

Investment opportunities Dutch real estate market

Naar verwachting blijven de beleggingsvolumes in 2013 op een laag niveau door gebrek aan financieringsmogelijkheden op korte termijn. Toch zijn er ook in 2013 wel degelijk beleggingskansen voor de verschillende sectoren.

Investment volumes in 2013 are expected to remain subdued due to a lack of financing opportunities in the short term. Nevertheless, 2013 should see a number of investment opportunities across all sectors.

Kantorenmarkt Core vastgoed

2013 will also see significant continued interest in the most high-

Ook in 2013 blijft er veel interesse voor het meest hoogwaardige

(preferably 10-year leases as a minimum) of a decent quality and in

kantorenvastgoed. Het gaat dan met name om langjarig verhuurde

the best locations. Lot sizes ranging from € 25 to € 65 million are the

kantoorgebouwen (liefst minimaal 10 jaar), van goede kwaliteit op de

most popular, but there is also interest in larger acquisitions. Due to

beste locaties. Een objectomvang van € 25 tot € 65 miljoen is het

the low-risk profile of this type of real estate and the high degree of

meest in trek, maar ook voor grotere volumes is belangstelling.

security of cash flows, financing will be possible. However,

Vanwege het lage risicoprofiel van dit type vastgoed en de grote

availability of these assets is scarce.

Offices market Core real estate quality offices. In particular, this relates to long-lease office buildings

zekerheid van kasstromen, blijft dit product financierbaar. Het aanbod van dit product is echter schaars.

Offices in core locations Investors prepared to invest in a slightly more opportunistic manner

Kantoorvastgoed op core locaties

will initially not make any concessions in terms of the quality of the

Beleggers die bereid zijn iets opportunistischer te investeren doen in

location. Due to the persisting trend of polarization, office locations

eerste instantie geen concessies aan de kwaliteit van de locatie.

that are already developing well will only get better. In particular,

Door de aanhoudende polarisatietrend ontwikkelen de al goed

major urban hubs and even more specifically central station

presenterende kantorenlocaties zich alsmaar beter. Het gaat hierbij

locations will do well. Since the onset of the crisis in 2007/2008 a

voornamelijk om grootstedelijke centrumlocaties en nog specifieker

sharper distinction has been evolved between the vitality of central

om centrale stationslocaties. Sinds het intreden van de crisis in

station locations and other location types. In contrast to other types

2007/2008 is er een sterker onderscheid ontstaan tussen de vitaliteit

of location, central station locations have a low availability to uptake

van centrale stationslocaties en overige locatietypen. Centrale

ratio. Premises in these locations that are partially vacant or which

stationslocaties kennen, in tegenstelling tot de andere locatietypen,

threaten to become fully vacant, as well as premises that require

een lage aanbod/opname-ratio. Objecten op deze locaties met

modernization, will constitute interesting opportunities for parties

gedeeltelijke of dreigende leegstand en objecten die verouderd zijn,

who will not shrink from the lease risk and who, through active asset

vormen interessante beleggingen voor partijen die het verhuurrisico

management, will be able to add value.

niet schuwen en door inzet van actief asset management waarde kunnen toevoegen.


Secundair kantorenvastgoed

Secondary offices

Op de kantorenmarkt is het verschil tussen topproduct en de

In recent years the office market has seen the difference between

onderkant van de markt de laatste jaren groot geworden. Aan de

the top product and the lower end of the market become

onderkant van de markt zijn lagere vastgoedwaarden (deels) alvast

considerable. At the secondary end of the market, lower real estate

ingecalculeerd. Binnen dit segment worden daarom meer transacties

prices have now been (partly) priced in. For that reason more

verwacht en zullen ook (relatief nieuwe) opportunistische kopers

transactions are expected within this segment and (relatively new)

toetreden. In 2012 is dit al een aantal keren voorgekomen. De eerste

opportunistic buyers will enter the market too. This happened a

twee „distressed‟ portefeuilles die werden verkocht, kwamen beide in

number of times already in 2012. The first two distressed portfolios

handen van opportunistische equity kopers. Twee private equity

that were sold both ended up in the hands of opportunistic equity

partijen, TPG Capital en Patron Capital Partners, kochten de

buyers. Two private equity firms, TPG Capital and Patron Capital

kantorenportefeuille van Uni-Invest, 40% onder de laatste

Partners, bought the office portfolio of Uni-Invest, at 40% below the

taxatiewaarde. Ook de EPI Orange portefeuille is verkocht aan een

most recent valuation price. EPI Orange's portfolio was also sold to a

private equity partij. In 2013 zijn er opnieuw kansen en activiteit te

private equity firm. Further opportunities and activity in this segment

verwachten in dit segment van de markt.

of the market can be expected in 2013.

Figure 13: Prime capital value G4

Figure 14: Prime capital value mainports

Eur/m² lfa 8.000

Forecast

Eur/m² lfa 1.800

7.000

1.600

6.000

1.400

Forecast

1.200

5.000

1.000

4.000

800

Amsterdam

Rotterdam

The Hague

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

0 1986

200

0 1984

400

1.000

1982

600

2.000

1980

3.000

Mainport Amsterdam/Schiphol

Utrecht


Mainport Rotterdam


Logistieke markt De aanhoudende interesse van beleggers in logistiek vastgoed en

Logistics market On-going interest from investors in logistics real estate combined

de schaarste aan goed beleggingsproduct, heeft eind 2011 geleid tot

with the scarcity of good investment product led to a price rise in the

een prijsstijging in het prime segment. Sindsdien zijn de

prime segment at the end of 2011. Since then, however, initial

aanvangsrendementen voor modern logistiek vastgoed stabiel

returns for modern logistics real estate have since remained stable.

gebleven. Desondanks blijft de interesse van buitenlandse beleggers

Nevertheless, the considerable interest from foreign investors in

in Nederlands logistiek vastgoed onverminderd groot.

Dutch logistics remains undiminished.

Op de logistieke markt hebben beleggers met name interesse voor

Investors are particularly interested in product within the so-called

product binnen de ‘distributie hubs‟, die internationaal met elkaar

distribution hubs, which are compared with one another

worden vergeleken. Deze hubs hebben veelal een strategische

internationally. These hubs are usually strategically located and

ligging en zijn multimodaal ontsloten waardoor ze kunnen blijven

multimodal, as a result of which they are able to continue counting

rekenen op de interesse van eindgebruikers. Door de Nederlandse

on demand from end users. On account of the Netherlands' role as a

gateway-functie zijn het in eerste instantie de twee mainports die

gateway, it is first and foremost the two transport hubs that benefit

hiervan profiteren. Maar wat Nederland echt uniek maakt, is de

from this. Nonetheless, what makes the Netherlands genuinely

aanwezigheid van de vele binnenlandse hubs en de dynamiek

unique is the existence of many inland hubs and the dynamism

binnen deze hubs. Hiervan profiteren met name de meer zuidelijke

within these hubs. Southern locations in particular benefit from

locaties.

these.


Omdat de huidige interesse met name is gericht op modern

Due to the fact that current interest is chiefly focused on modern

(nieuwbouw kwaliteit) logistiek vastgoed zijn er vooral goede kansen

(new-build quality) logistics real estate, southern locations in

voor de zuidelijke locaties. Naar verwachting blijven de

particular will present good opportunities. It is anticipated that initial

aanvangsrendementen op deze locaties stabiel en is er voor

returns in these locations will remain stable, and in select cases

afzonderlijke gevallen sprake van een beperkte huurgroeipotentie.

there may be limited growth potential in terms of rental values.

De markt voor logistiek vastgoed is op dit moment een

Logistics real estate is a seller's market at present. This is due to the

verkopersmarkt. Dit komt door de huidige schaarste aan goed

current scarcity of good-quality investment product, a situation which

beleggingsproduct die naar verwachting zal aanhouden. Als reactie

is expected to persist. In response to this, specialized investors are

hierop kijken gespecialiseerde beleggers steeds meer naar meer

increasingly looking towards more opportunistic opportunities. In this

opportunistische beleggingsmogelijkheden in het middensegment.

respect they are willing to make concessions in terms of the quality

Zij zijn bereid hierbij concessies te doen aan de kwaliteit van

of the relevant distribution centres and lease terms. However, they

betreffende distributiecentra en huurtermijnen. Voorwaarde blijft wel

continue to insist upon core locations, namely one of the distribution

dat het gaat om een core locatie, namelijk een van de distributie

hubs that abound in the Netherlands.

hubs die ons land rijk is. Retailmarkt De huren van winkels staan onder druk door dalende omzetten

Retail market Retail rents are under downward pressure due to less turnover because of the decline in consumer confidence and spending.

doordat consumentenvertrouwen en bestedingen teruglopen. Over

Across the board rents were unable to keep pace with the rate of

de gehele linie heeft de huurprijsontwikkeling het inflatietempo in

inflation in 2012, resulting in a real-term fall in rental income. Only

2012 niet kunnen bijhouden waardoor de reële huren dalen. Alleen

prime unit shops in the largest inner city centres are capable of

A1-winkellocaties in de grootste binnensteden zijn in staat groei te

achieving growth in excess of inflation. Nonetheless, this definition of

realiseren die boven de inflatie ligt. Dit topsegment is in 2012 wel

the prime segment did shrink in 2012. Until recently virtually all inner

kleiner geworden. Tot voor kort realiseerden vrijwel alle

cities in the Netherlands with over 100,000 inhabitants were still

kernwinkelgebied van steden in Nederland met meer dan 100.000

managing to achieve growth in rental values. Now this is pretty much

inwoners nog huurgroei. Dit is nu vrijwel alleen nog voorbehouden

limited to prime unit shops in the five main cities (Amsterdam,

aan de top winkellocaties in de vijf grootste steden (Amsterdam,

Rotterdam, The Hague, Utrecht and Eindhoven).

Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven). In addition, domestic retailers are consolidating their businesses, Landelijke retailers consolideren in toenemende mate, terwijl een

whereas international retailers are entering the market of certain

aantal internationale partijen juist toetreden in bepaalde

Dutch cities. They concentrate on cities with the largest catchment

Nederlandse steden. Dit zijn de steden met een groot

areas as these cities hold the potential to diversify the retail asset

verzorgingsgebied (catchment area) en de steden die potentie het

and maintain its appeal.

winkelareaal te diversifiëren en aantrekkelijk te houden. Figure 15: Prime capital value retail sectors Eur/m² lfa 90.000

Forecast

80.000 70.000 60.000

50.000 40.000 30.000 20.000 10.000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0 Amsterdam

Rotterdam


The Hague

Utrecht


Woningmarkt Beleggershuurwoningen blijven fundamenteel in trek. De groei van

Residential property market Investment rental properties continue to be exceedingly popular. The

het aantal huishoudens, vergrijzing en het concurrerend worden van

growth of the number of households, the ageing population and the

de huursector zijn onomkeerbare trends waardoor dit segment in

increasing competitiveness of the rental sector are irreversible

opkomst is. Beleggingskansen op de woningmarkt bestaan met

trends and as a result this segment is on the up. Investment

name in het middensegment van de vrije huursector.

opportunities in the residential property market are mainly to be found in the mid segment of the free rental sector.

Ook in het overnemen van corporatiebezit liggen kansen voor beleggers. Woningcorporaties worden onder meer door de

Opportunities for investors can also to be found in taking over

aangekondigde verhuurdersheffing gedwongen liquiditeiten vrij te

housing corporation properties. In addition to other factors, the

maken en bezit te verkopen. De private sector zal hierin een rol

announcement of a landlord levy is forcing housing corporations to

moeten spelen, bij gebrek aan een uitpondklimaat. Echter

increase their liquidity and sell off properties. The private sector will

belemmeren regelgeving en de vrees dat woningen buiten de

have to play a role in this, due to the absence of a climate in which

sociale sector komen, de verkoop van woningen door

properties are being sold off individually. Nonetheless, regulations

woningcorporaties aan de private sector. Verkoop van complexen

and anxiety relating to properties being taken out of the social sector

door woningcorporaties aan commerciële partijen blijft, ondanks

are hampering the sale of properties to the private sector by housing

nieuwe verkoopregels die zijn vastgelegd in de MG-circulaire 2011-

corporations. Despite new sales regulations established in the MG

04, vanwege wettelijke belemmeringen lastig. Zo moeten

circular 2011-04, the sale of housing complexes to commercial

aankopende beleggers een exploitatieperiode van ten minste zeven

buyers continues to be difficult due to legal obstacles. This means

jaar overeenkomen waarbinnen uitponden niet is toegestaan.

purchasers must agree a term of utilization of at least seven years,

Bovendien zijn beleggers verplicht de uitpondwinst na deze periode

within which the residential units cannot be sold off individually. In

(tot 30 jaar na verkoop) evenredig met de corporatie te delen. Een

addition, investors are required to share a proportion of the profit of

verdere versoepeling van de regels is daarom noodzakelijk. Want

individual unit sales after this period (up to 30 years after the sale)

als aankopen van woningcomplexen van corporaties voor beleggers

with the housing corporation. Therefore, further relaxation of the

rendabel wordt gemaakt, kunnen woningcorporaties vermogen

regulations is necessary, because if the purchase of corporation

opbouwen om daarmee beter te voldoen aan hun maatschappelijke

housing complexes by investors is made profitable, housing

taken. Dit levert bovendien een directe bijdrage aan het vlottrekken

corporations will be able to build up assets to better serve their

van de op slot zittende woningmarkt.

social responsibilities. Furthermore, this will directly help to balance out the closed housing market.

Figure 16: Prime yields residential sectors % 5,60 5,40 5,20

5,00 4,80 4,60 4,40

4,20 4,00


Business Contact Dré van Leeuwen Head of Capital Markets +31 (0)20 5 405 405 [email protected] Report Contact Michael Hesp Head of Research +31 (0)20 5 405 405 [email protected] Sven Bertens Researcher / Consultant +31 (0)20 5 405 405 [email protected] Report Contact ABN AMRO Erik Steinmaier Head of Real Estate Advisory +31 (0)20 3 436 419 [email protected]

Dutch Capital Markets Outlook 2013 – Regulation, Reinvention, Progression January 2013 Advance publications are topic-driven white papers from Jones Lang LaSalle that focus on key real estate and business issues. www.joneslanglasalle.nl

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

Dutch Capital Markets Outlook Regulation, Reinvention, Progression

Recommend Documents