Positive outlook Dutch warehousing market

Dutch Warehousing Market Bulletin - 2010

Positive outlook Dutch warehousing market Limited quality product has driven down prime industrial yields across all logistic hot spots

Intention of the Dutch government is to treble the annual contribution to the economy from the logistics sector to €10 billion by 2020

Increase in online shopping will substantially increase the direct flow of goods from manufacturers and retailers to consumers

2 On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010

On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010 3

Voorwoord

Foreword

De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt heeft wisselend gereageerd

The Dutch warehousing market has shown varied reactions to

op de recente financiële crisis. De wereldwijde vraaguitval en de

the recent financial crisis. The worldwide fall in demand and the

bestedingsafname hadden een daling van goederenstromen en

reduced spending slowed down the flows of goods while at the

overcapaciteit tot gevolg, maar tegelijkertijd ontstond er een

same time it created overcapacity. This increased demand for

verhoogde vraag naar bulkopslag. Hoewel de logistieke sector

bulk storage. Although the logistics sector did feel the negative

hiervan de negatieve gevolgen merkte, had het een positieve

effects, these developments also had a positive impact on the

invloed op de dynamiek van de markt voor bedrijfsruimte. Die

dynamics of the warehousing market. Unfortunately, that

dynamiek bleek echter van zeer tijdelijke aard, gezien het feit dat

dynamism proved to be very temporary, because the demand for

in 2009 ook de vraag naar bedrijfsruimte daalde.

warehousing also fell in 2009.

Nu de wereldhandel voorzichtig aantrekt, profiteert Nederland als

Now that world trade is showing cautious signs of recovery, the

handelsnatie daarvan, met een sterke toename van de export als

Netherlands as a trading nation is benefitting in terms of a sharp

gevolg. Dit wordt vooral veroorzaakt door de diverse

increase in exports. The stimulus measures, the weak euro and

stimuleringsmaatregelen, de lage koers van de euro en de

the continuous demand for products and services from emerging

continue vraag naar producten en diensten vanuit de opkomende

markets are the main factors behind the increased exports.

markten. Dit kan de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt een nieuwe

These effects may be a boost for the Dutch warehousing market.

impuls geven. Aan de andere kant heerst er onzekerheid over het

On the other hand, however, there is some uncertainty about the

huidige economische herstel. Er zijn grote bezuinigingen in

current economic recovery because major spending cutbacks are

Europa op komst, het effect van de stimuleringsmaatregelen

on the way in Europe, the impact of the stimulus measures is

raakt uitgewerkt en er worden mogelijk handelssancties vanuit de

running out and the US may impose trading sanctions on China.

Verenigde Staten aan China opgelegd. The Dutch warehousing market is therefore entering a period of De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt staat dus voor een onzekere

uncertainty. Given the fact that this market is driven mainly by

periode. Het feit dat deze markt sterk kostprijsgedreven is en met

cost price and works with relatively small margins, the parties on

relatief kleine marges werkt, confronteert partijen met nieuwe

the market are facing new challenges. Some of these challenges

uitdagingen. Een aantal van deze uitdagingen beschrijven we in

are described in this edition of the Dutch Capital Market Bulletin.

dit Dutch Warehousing Market Bulletin. Daarnaast beschrijven

This bulletin also discusses various trends and developments in

we een aantal trends en ontwikkelingen binnen de

the warehousing sector that provide interesting opportunities for

bedrijfsruimtesector, die partijen interessante mogelijkheden

parties in the short term.

bieden op korte termijn. The prospects in the medium to long-term outlook for the Dutch Ook de vooruitzichten op de (middel)lange termijn voor de

warehousing market are positive too, given the stable level of

Nederlandse bedrijfsruimtemarkt bieden perspectief, gezien de

employment in the Netherlands and the worldwide increase in

stabiele werkgelegenheid in Nederland en de wereldwijd

expenditures and output over the coming decades. We hope that

toenemende bestedingen en productie in de komende decennia.

this bulletin will be a help in the creation of a long-term vision for

Wij hopen met deze publicatie te kunnen bijdragen aan het

the warehousing sector.

opstellen van een langetermijnvisie voor de bedrijfsruimtesector.

Rik Sonneveld Head of Logistics

Ruben Langbroek Head of Research


Macro-economische trends en ontwikkelingen

Macro-economische trends en ontwikkelingen

Figure 1: Dutch economic indicators

Figure 2: Relevant world trade, Dutch imports and exports %

% 10.0 8.0

15.0

10.0

6.0

5.0

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

-5.0

1993

0.0

1992

0.0 1990

2.0

1991

4.0

-2.0

-10.0 -4.0

-15.0

-6.0 Gross domestic product (GDP)

Consumer price index (CPI)

Unemployment rate (level in % of labour force)

Source: CPB, September 2010

Relevant world trade volume

Import price goods

Export price competitors

Source: CPB, September 2010

Economische situatie Hoewel de Nederlandse economie positieve groeicijfers noteert,

Economy Although the Dutch economy continues to record positive growth,

heerst er onzekerheid over de robuustheid van het herstel. De

there is still uncertainty about the robustness of the recovery.

aangekondigde overheidsbezuinigingen hebben bovendien tot

Furthermore, the economy can only grow to a limited extent over

gevolg dat de economische groei de komende jaren beperkt blijft.

the next few years because of the cutbacks announced by the

In 2010 groeit de Nederlandse economie naar verwachting met

government. The Dutch economy is expected to grow by 1.75%

1,75% en in 2011 met 1,5%.

in 2010 and by 1.5% in 2011.

De huidige economische groei komt voornamelijk voort uit de

The current economic growth is driven mainly by exports. The

export. De uitvoer van Nederland is in het tweede kwartaal van

Netherlands’ exports increased by almost 10% in Q2 of 2010

2010 met bijna 10% gegroeid ten opzichte van dezelfde periode

compared to the same period last year. Furthermore, for the first

in 2009. Bovendien lag het volume van de export voor het eerst

time since the recession, the volume of exports was well above

sinds de recessie ruim boven het niveau van twee jaar eerder.

the level observed two years ago.

Ook de omstandigheden voor de Nederlandse export zijn

The conditions for Dutch exports – including a drop in the value

gunstiger geworden. Een voorbeeld hiervan is de daling van de

of the euro against the dollar – have also improved. However,

euro ten opzichte van de dollar. Wel waren door de hogere olie-,

both export and import prices were higher than last year because

basismetaal- en chemieprijzen zowel de uitvoerprijzen als de

of the increase in the price of oil, base metals and chemicals. The

invoerprijzen hoger dan een jaar eerder. Verder oplopende olie-

continuing increases in the price of oil and raw materials are an

en grondstofprijzen blijven een belangrijk punt van aandacht en

important focal point and may lead in due course to sharp

kunnen op termijn sterk oplopende inflatie veroorzaken.

increases in inflation.


Figure 3: Dutch imports and exports are benefitting from globalisation America Africa / Oceanic

15%

Asia

15%

15%

10%

10%

5%

5%

2009

10%

1996

2009 5%

1996 2009

2009 1996

1996

0%

0% Import

Export

2009

2009 1996

1996

0% Import

Export

Import

Export

Source: CBS, September 2010, edited by Jones Lang LaSalle

Globalisering De groeiende wereldhandel is een van de belangrijkste drijfveren

Globalisation The growth in world trade is one of the main drivers of the

voor de bedrijfsruimtesector. De globalisering, de toenemende

warehousing sector. Globalisation, the growing world population

wereldbevolking en de urbanisatie in opkomende markten

and the urbanisation of emerging markets have resulted in the

hebben een toename van de vraag naar goederen en diensten

increased demand for both goods and services, especially in

tot gevolg. Dit geldt voornamelijk voor sterk groeiende

economies that are showing strong growth, such as those in

economieën als Brazilië, Rusland, India en China, de

Brazil, Russia, India and China (the so-called ‘BRIC’ countries).

zogenaamde ‘BRIC’-landen. Deze landen ontwikkelen zich

These countries are developing economically at a very fast pace

economisch zeer snel en ze onttrekken zich bovendien aan de

and have also managed to keep clear of the global economic

wereldwijde economische malaise. Verwacht wordt dat rond

malaise. It is predicted that most of these countries will have

2050 de meeste van deze landen de huidige westerse

caught up with today’s western economic superpowers by around

economische grootmachten hebben ingehaald. De BRIC-landen

2050. The BRIC countries represent a potential sales market of

vormen een potentiële afzetmarkt van ruim 2,7 miljard mensen

more than 2.7 billion people and their unrestrained economic

en ze worden de komende decennia als gevolg van de

growth will make them major trading partners for European

ongeremde economische groei belangrijke handelspartners van

countries over the coming decades.

Europa. In addition to the expansion of the European Union, the De uitbreiding van de Europese Unie, maar ook de toenemende

increasing trade with the aforementioned emerging economies

handel met genoemde opkomende economieën, biedt

also offers future growth opportunities for the Dutch warehousing

toekomstige groeimogelijkheden voor de Nederlandse

sector. The mainports of Rotterdam and Amsterdam will benefit

bedrijfsruimtesector. Vooral de mainports Rotterdam en

especially from the growing trade. In addition, the Netherlands

Amsterdam profiteren van de groeiende handel. Bovendien blijft

will continue to benefit in the short term from its positive trading

Nederland op korte termijn profiteren van de goede

position with Germany.

handelspositie met Duitsland.


Gebruikersmarkt

Occupier market

Figure 4: Supply on Dutch warehousing market by province

Figure 5: Stock and vacancy rate in logistic hubs '000 m²

'000 m² lfa

2,500

10,000

45% 40%

9,000 2,000

8,000

35%

7,000

30% 1,500

6,000

25%

5,000

20%

1,000

4,000

15%

3,000

10%

500

2,000

5%

1,000

Friesland

Drenthe

Overijssel

Gelderland

Utrecht

Flevoland

Noord-Holland

Zuid-Holland

Zeeland

Limburg

Noord-Brabant

Source: Jones Lang LaSalle, October 2010

Stock

e

al da se n

el

Al me r

Ve gh

ut

ay

rh o

Ve nr

da

ch t Ut re

Br e

Oo ste

Ro o

Groningen

0% Ve nlo Ei nd ho ve n Mo er dij k

Q2 2010

da m

2009

Ar nh

2008

iph ol

2007

tte r

2006

Ro

2005

m/ Sc hr

2004

rd a

2003

Am ste

2002

Til em bu /N rg ijm eg en /T iel

0

-

Vacancy rate


Aanbodontwikkeling De trend van consolideren en concentreren onder gebruikers van

Development of supply The trend towards consolidation and concentration among the

bedrijfsruimte lijkt zich voorlopig voort te zetten. Medio 2010 is

occupiers of warehouses seems to be continuing at the moment.

het aanbod van bedrijfsruimte gestegen tot een niveau van bijna

By mid-2010, the supply of warehousing space rose to almost 9.5

9,5 miljoen m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). Vooral de

million m² of lettable floor area (lfa). The increase was especially

Randstad en de zuidelijke provincies Noord-Brabant en Limburg

significant in the Randstad conurbation and in the southern

zagen het aanbod van bedrijfsruimte aanzienlijk toenemen.

provinces of Noord-Brabant and Limburg.

Binnen het logistieke segment is sinds eind 2008 het aanbod

The level of supply has also increased sharply in the logistics

eveneens sterk toegenomen. Daarentegen is het grootschalige

segment since the end of 2008. However, in the first half of 2010

aanbod (> 5.000 m² vvo) in de eerste helft van 2010 licht gedaald

the amount of lettable floor area available in the form of large

en bedraagt het momenteel circa 4,4 miljoen m² vvo. Waar de

properties (> 5,000 m² lfa) fell slightly and currently stands at

stijging van het totale aanbod tijdens de crisis voornamelijk toe te

approximately 4.4 million m² lfa. Whereas the increase of total

rekenen was aan het gereedkomen van niet-verhuurde

supply during the crisis was mainly due to the completion of

nieuwbouwontwikkelingen, wordt deze momenteel veroorzaakt

speculative new build, the current increase is the result of the

door een afnemende ruimtebehoefte en inkrimping bij

reduced need for space and cutbacks implemented by occupiers.

eindgebruikers. Anderzijds wordt er slechts weinig nieuwbouw

On the other hand, there is only a small amount of new build

aan de voorraad toegevoegd. Met uitzondering van eigenaar-

being added to the current stock. In fact, with the exception of

gebruikersontwikkelingen is de nieuwbouwpijplijn geheel

owner-occupier projects, the pipeline has entirely dried up.

opgedroogd. Vacancy levels are significantly higher in the warehousing sector De leegstandsproblematiek binnen de bedrijfsruimtesector is

than in the logistics sector. A large number of organisations let

aanzienlijk groter dan binnen de logistieke sector. Doordat een

property in the past with a view to potential growth opportunities,

groot aantal partijen in het verleden ruimte heeft gehuurd met het

but the crisis has now left those organisations with excess space

oog op potentiële groeimogelijkheden, zitten zij als gevolg van de

which is not in use. These so-called ‘hidden vacancies’ are not

crisis nu met overtollige ruimte die niet wordt benut. Deze

put on the market for other parties to let either, so the exact

zogenaamde ‘verborgen leegstand’ wordt ook niet aangeboden

extent of hidden vacancies is unclear.

aan de markt. De exacte omvang van de verborgen leegstand is daarom onduidelijk.


Figure 6: Take-up Dutch warehousing market by province '000 m² lfa

Figure 7: Take-up Dutch logistic market by sector '000 m² lfa 900

4,000

800

3,500

700 3,000

600 2,500

500

2,000

400

1,500

300

1,000

200

500

100

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

H1 2010

Groningen

Friesland

Drenthe

Overijssel

Gelderland

Utrecht

Flevoland

Noord-Holland

Zuid-Holland

Zeeland

Limburg

Noord-Brabant


Q1 2001 Q2 2001 Q3 2001 Q4 2001 Q1 2002 Q2 2002 Q3 2002 Q4 2002 Q1 2003 Q2 2003 Q3 2003 Q4 2003 Q1 2004 Q2 2004 Q3 2004 Q4 2004 Q1 2005 Q2 2005 Q3 2005 Q4 2005 Q1 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 *Q3 2010

-

-

Manufacturing

3PL

Retail

Other

Datacenter

Source: Jones Lang LaSalle, October 2010 (* preliminary estimate)

Opnameontwikkeling Net als vorig jaar komt de dynamiek aan de vraagzijde van de

Development in take-up levels Similarly to last year, the movement on the demand side of the

bedrijfsruimtemarkt nagenoeg volledig tot stand vanuit

warehousing market is almost entirely the result of cost-saving

kostenbesparingen. Die besparingen richten zich enerzijds op het

measures. These savings are focussed on cutting back

terugdringen van de huisvestingslasten en anderzijds op het

accommodation costs on the one hand and reducing transport

reduceren van de transportkosten.

costs on the other hand.

In de eerste helft van 2010 is op de bedrijfsruimtemarkt circa

In H1 2010 approximately 1 million m² lfa was taken up in the

1 miljoen m² vvo opgenomen, waarvan bijna 30% betrekking had

warehousing market, almost 30% of which was logistics space.

op logistiek vastgoed. Circa 70% van het totale opnamevolume

Almost 70% of the total amount of warehousing space taken up

aan bedrijfsruimte concentreerde zich op de mainports

was concentrated in the mainports of Amsterdam and Rotterdam

Amsterdam en Rotterdam en op de ‘inland hubs’ in het zuiden.

and in the so-called ‘inland hubs’ in the south. In spite of the less

Ondanks de afgenomen dynamiek op de gebruikersmarkt blijven

dynamic occupier market, these locations remain strategically

deze locaties gezien hun ligging en bereikbaarheid strategisch

interesting because of their position and accessibility. These

interessant. Naar verwachting vertonen deze locaties daarom als

locations are therefore expected to be the first to show signs of

eerste herstel zodra de markt aantrekt.

recovery as soon as the market picks up.

Huurprijzen en incentives Door het geven van incentives in de vorm van huurvrije perioden

Rents and incentives Prime rents have been kept relatively stable by giving incentives

of een inrichtingsbijdrage, blijven tophuurprijzen relatief stabiel.

in the form of rent-free periods or contributions towards fitting-out

Door het huidige overaanbod zijn incentives wel een

costs. As a result of the current excess supply, however,

belangrijkere rol gaan spelen, waardoor de effectieve huurprijs

incentives have begun to play a more important role, which has

aanzienlijk is gedaald. De huidige bandbreedte voor incentives

in turn significantly reduced the effective rent level. Incentives

bedraagt 6 tot 12 maanden bij een vijfjarige huurovereenkomst.

currently range in duration from 6 to 12 months, based on a five year contract.

De huidige tophuur voor hoogwaardige distributiecentra wordt net als voorgaande jaren gerealiseerd op Schiphol en bedraagt

As in previous years, the present prime rent for high-end

€ 92,50 per m² vvo per jaar. Binnen de Rotterdamse regio staat

distribution centres is at Schiphol and amounts to €92.50 per m²

de tophuur door het ontstane overaanbod onder neerwaartse

lfa per annum. Prime rent in the Rotterdam area is under

druk. De huidige tophuur in Rotterdam bedraagt € 61,- per m²

downward pressure because of the excess supply and amounts

vvo per jaar.

to €61 per m² lfa per annum.


Beleggingsmarkt

Investment market

Figure 8: Warehousing investment volume and yield development

Figure 9: Risk premium for Dutch prime warehousing space

500

% 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

101

450

147

400

6.0

75

350

78

300 250

7.0

98

56

89

142

102

123

4.0

118 71

200

5.0

58

52 61

62

3.0

150

39

47 30

100

2.0

Q2 2010

*Q3 2010

Q1 2010

Q4 2009

Q3 2009

Q2 2009

Q1 2009

Q4 2008

Q3 2008

Q2 2008

Q1 2008

Q4 2007

Q3 2007

Q2 2007

Q1 2007

Q4 2006

Q3 2006

0.0 Q2 2006

1.0

0 Q1 2006

50

Source: Jones Lang LaSalle, October 2010 (* preliminary estimate)

Q3 1987 Q3 1988 Q3 1989 Q3 1990 Q3 1991 Q3 1992 Q3 1993 Q3 1994 Q3 1995 Q3 1996 Q3 1997 Q3 1998 Q3 1999 Q3 2000 Q3 2001 Q3 2002 Q3 2003 Q3 2004 Q3 2005 Q3 2006 Q3 2007 Q3 2008 Q3 2009 Q3 2010

% 8.0

EUR millions

10-year Dutch government bonds

Dutch weighted average prime yield


Beleggingstransacties In de eerste drie kwartalen van 2010 werd circa € 300 miljoen

Investment transactions In the first three quarters of 2010 approximately €300 million

belegd op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt. Dat is circa 8%

were invested in the Dutch warehousing market, which is about

van het totale beleggingsvolume op de Nederlandse

8% of the total amount invested on the Dutch commercial

vastgoedmarkt voor commercieel vastgoed. In vergelijking met

property market. This figure is half the amount invested in the

dezelfde periode vorig jaar betekent dit een halvering van het

same period last year in the Dutch warehousing market.

beleggingsvolume op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt. The biggest transactions in the first three quarters of 2010 De grootste transactie in de eerste drie kwartalen van 2010

concerned the purchase by the David Hart Group of a large

betrof de aankoop van het circa 30.000 m² grote voormalige

former Kinzo distribution centre with approximately 30,000 m² of

distributiecentrum van Kinzo aan de Celciusstraat in Ede door de

floor space on Celciusstraat in Ede. The purchase price was

David Hart Group. De koopsom bedroeg circa € 12 miljoen.

approximately €12 million. The Israeli company Aspen Real

Verder kocht het Israëlische Aspen Real Estate Investments in

Estate Investments also purchased approximately 26,000 m² of

het derde kwartaal van 2010 circa 26.000 m² aan de

floor space on Mindenstraat in Zwolle in Q3 of 2010.

Mindenstraat in Zwolle. Eurocommerce verkocht het logistieke

Eurocommerce sold the logistics centre for an estimated €18.5

centrum voor naar schatting € 18,5 miljoen. Ook werd in het

million. Q3 also saw more than 21,000 m² of floor space in De

derde kwartaal ruim 21.000 m² aan De Riemsdijk in Tiel verkocht

Riemsdijk in Tiel being sold to ProDelta for approximately €10.5

aan ProDelta voor een bedrag van circa € 10,5 miljoen. DHL

million when DHL Supply Chain sold the property in a sale-and-

Supply Chain verkocht het object door middel van een sale-and-

lease-back transaction.

lease-backtransactie. Aanvangsrendementen In de eerste drie maanden van 2010 bleven de

Initial yields In the first three months of 2010 the initial yields for warehousing remained stable for the fourth consecutive quarter. In Q2 and Q3

aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte voor het vierde

of 2010, however, the prime net initial yields improved slightly by

kwartaal op rij stabiel. In het tweede en derde kwartaal van 2010

15 and 5 basis points, respectively.

zijn de top netto aanvangsrendementen echter licht aangescherpt met respectievelijk 15 en 5 basispunten.


e Figure 10: Warehousing investment volume by vendor and purchaser type 2009 - Q3 2010 EUR Millions

Figure 11: Warehousing investment volume by vendor and purchaser nationality 2009 - Q3 2010 EUR Millions

1,200

Open Ended-Funds

1,200

1,000

Institution - Pension Funds & Insurance Public Sector

1,000

Institution - Banks

800

Middle East Global Unknown / Others Belgium

800

Closed Ended-Funds Third Party Fund Manager

600

Germany

600

Unknown / Others 400

Public Quoted Companies Property Companies Developer

200 Private Investor - Individuals Owner Occupier

0 Vendor Type

Purchaser Type


UK 400 Australia USA

200

Netherlands 0 Vendor Nationality

Purchaser Nationality


De scherpste netto aanvangsrendementen zijn te vinden in de

The best net initial yields are in the Amsterdam-Schiphol region

regio Amsterdam-Schiphol en vallen momenteel binnen een

where they currently stand between 6.8% and 7.3%. At the other

bandbreedte van 6,80% tot 7,30%. Op de andere logistieke

logistics hubs such as Rotterdam and in Noord-Brabant, initial

knooppunten, zoals Rotterdam en Noord-Brabant, liggen de

yields are higher by 10 and 30 basis points, respectively.

aanvangsrendementen respectievelijk 10 tot 30 basispunten hoger.

The risk premium for prime warehousing in the Netherlands – expressed as the difference between a zero interest rate (10-year

De risicopremie voor ‘prime’ bedrijfsruimte in Nederland,

government bond) and the weighted average prime net initial

uitgedrukt als het verschil tussen de rentevrije voet (10-jarige

yield – has increased significantly since mid-2007 from 1.2% to

staatsobligatie) en het gewogen gemiddelde top netto

more than 4%.

aanvangsrendement, is sinds medio 2007 beduidend hoger geworden en toegenomen van 1,2% naar ruim 4%.

Active investors Just under €1.2 billion worth of warehousing has changed hands

Actieve beleggers In de afgelopen zeven kwartalen wisselde een kleine

in the last seven quarters. A strikingly large number of owner-

€ 1,2 miljard aan bedrijfsruimte van eigenaar. In deze periode

full or partial sale-and-lease-back transaction. Private investors

namen opvallend veel eigenaar-gebruikers afscheid van hun

were traditionally mainly active as regards both selling and

bedrijfsmatig vastgoed. Vaak ging het hierbij om een

buying of warehousing space. Developers sold approximately

occupiers parted with their property during that period – often in a

(gedeeltelijke) sale-and-lease-backtransactie. Zoals gebruikelijk

€260 million worth of warehousing in the aforementioned period.

waren vooral particuliere beleggers actief in zowel het aankopen

Public quoted property funds also disposed of a relatively large

als het verkopen van bedrijfsruimte. Ontwikkelaars verkochten in

amount of warehousing and shifted their investment focus to the

de betreffende periode circa € 260 miljoen aan bedrijfsmatig

retail sector.

vastgoed. Ook beursgenoteerde vastgoedfondsen stootten relatief veel bedrijfsruimte af en hebben hun beleggingsfocus naar de retailsector verschoven.


Naast particuliere beleggers waren ontwikkelende beleggers,

Apart from private investors, developers, fund managers and

fondsmanagers en Duitse open-ended fondsen de meest actieve

German open-ended funds were the most active buyers on the

kopers op de Nederlandse beleggingsmarkt voor bedrijfsruimte.

Dutch warehousing investment market.

Als we kijken naar nationaliteit, dan waren voornamelijk

As regards nationality, the Dutch were the most active in the

Nederlandse partijen actief op de beleggingsmarkt. Daarnaast

investment market. There were also a number of American and

verkocht een aantal Amerikaanse en Australische beleggers

Australian investors who sold warehousing space. On the buying

bedrijfsruimte. Aan de kopende kant waren het, naast

side, apart from the Dutch, it was mainly British and German

Nederlandse, vooral Britse en Duitse beleggers die bedrijfsruimte

investors who purchased warehousing properties.

aankochten. Changes in the value of warehousing As a result of the recent improvements in the initial yield in Q2

Waardeontwikkeling bedrijfsmatig vastgoed Door de recente aanscherpingen van het aanvangsrendement is

and Q3 of 2010, the values of warehousing properties have

er weer sprake van positieve groei van de waarde van

shown some positive annual growth. However, as the rent for

bedrijfsmatig vastgoed. Het huurprijsniveau van prime

prime warehousing space is still below last year’s level, this is

bedrijfsruimte ligt echter nog onder het niveau van een jaar

squeezing values of warehouses.

geleden, wat anderzijds een neerwaartse druk op de waardeontwikkeling uitoefent.

In view of the historical developments in the value of warehousing, today’s market seems to be better able to react to

Gezien de historische waardeontwikkeling van bedrijfsmatig

changing market circumstances because the market is becoming

vastgoed, lijkt de markt tegenwoordig beter bij machte te

much quicker at converting periods of negative development into

reageren op veranderende marktomstandigheden. De markt is

positive growth. As a result, the market appears to be more

steeds sneller in staat om perioden van negatieve

dynamic than it was in the past. This change is based on a

waardeontwikkelingen om te zetten in positieve groei. De markt

number of factors, including the market becoming more

lijkt hiermee dynamischer dan voorheen. Hieraan ten grondslag

transparent and an increase in government interventions.

liggen onder meer het transparanter worden van de markt en de

Furthermore is appears that the flexibility in construction – mainly

toename van overheidsinterventies. Bovendien blijkt dat de

caused by the speed of the construction process – is an

flexibiliteit van het product, voornamelijk door de snelle bouwtijd,

important advantage for the warehousing sector.

een belangrijk voordeel is voor de bedrijfsruimtesector. Figure 12: Year-on-year growth in Dutch prime warehousing capital values 50%

4 quarters 8 quarters



40% 30% 20% 10% 0% -10%

Rental Impact Source: Jones Lang LaSalle, October 2010

Yield Impact

Total

Q2 2010

Q2 2009

Q2 2008

Q2 2007

Q2 2006

Q2 2005

Q2 2004

Q2 2003

Q2 2002

Q2 2001

Q2 2000

Q2 1999

Q2 1998

Q2 1997

Q2 1996

Q2 1995

Q2 1994

Q2 1993

Q2 1992

Q2 1991

Q2 1990

-20%


Duurzaamheid

Sustainability

Figure 13: Need for sustainable accommodation

Figure 14: Most important sustainability aspects

No need, unless mandatory

4%

5%

2%

23%

15%

> 10 years

4% 6% 17%

More than 5 – 10 years

24%

More than 2 – 5 years

Within 2 years

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Source: VALAD Property Group, May 2010

Management

Image

Health & comfort

Energy

Waste

Pollution

Flexibility

Don’t know

Transport


In het vorige Dutch Warehousing Market Bulletin berichtten wij al

Importance of sustainable accommodation The fact that sustainability has gained a lot of ground in the

over het feit dat duurzaamheid binnen de vastgoedsector sterk

property sector was already reported previously in the last Dutch

aan terrein heeft gewonnen. Ook binnen de bedrijfsruimtesector

Warehousing Market Bulletin. An increasing number of

worden er in toenemende mate duurzaamheidsinitiatieven

sustainability initiatives and measures are also being launched

gestart en duurzame maatregelen toegepast. Om inzichtelijk te

and implemented in the warehousing sector. VALAD Property

maken hoe eindgebruikers binnen de sector omgaan met dit

Group and Jones Lang LaSalle therefore conducted a

thema, heeft VALAD Property Group in het tweede kwartaal van

sustainability survey in Q2 2010 among almost 200 occupiers of

2010 in samenwerking met Jones Lang LaSalle een

warehousing to investigate how end-users in the sector handle

duurzaamheidsonderzoek uitgevoerd onder bijna 200 gebruikers

this issue.

Belang van duurzame huisvesting

van bedrijfsruimte. In response to the question about whether sustainability would Op de vraag of duurzaamheid een rol gaat spelen bij toekomstige

play a role in future accommodation decisions, almost 90% of the

huisvesting geeft bijna 90% van de respondenten aan dat dit

respondents indicated that it would definitely be a factor in the

zeker een aspect is dat zij meenemen bij de

decision. In addition, 70% of the respondents stated their desire

huisvestingsbeslissing. Daarnaast geeft 70% van de

to be in sustainable accommodation within the next five years.

respondenten aan binnen nu en vijf jaar duurzaam gehuisvest te

Only 9% said they did not need sustainable accommodation

willen zijn. Slechts 9% geeft aan geen behoefte te hebben aan

unless it became a legal requirement.

duurzame huisvesting, tenzij dit verplicht wordt gesteld door weten regelgeving.

‘Energy’ is the most important aspect for occupiers of warehousing space where sustainability is concerned. The

Ten aanzien van duurzame huisvesting is ‘energie’ het

respondents see the reduction in energy consumption and

belangrijkste aspect voor gebruikers van bedrijfsruimte. Het

energy costs as an important objective which is a result of the

verlagen van de energieconsumptie en daarmee het verlagen

strongly fluctuating energy prices. Other measures such as

van de energiekosten, beschouwen de respondenten als

rainwater capture, waste recycling, natural lighting or the use of

belangrijke doelstelling. Deze focus wordt vooral veroorzaakt

light sensors can also quickly generate significant savings in

door de sterk fluctuerende energieprijzen. Ook kunnen

service charges.

maatregelen als regenwateropvang, afvalrecycling, natuurlijke verlichting of gebruik van lichtsensoren al snel een aanzienlijke besparing op de servicekosten opleveren.


Figure 15: Willingness to pay premium on top of basic rent

Figure 16: Importance of different factors when choosing new accommodation Visibility

Yes, > 9%

Sustainability

Yes, 3-9% Appearance Parking facilities

Don’t know

Accessibility

Yes, 1-2% Price

No, no need

Location

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0%

35%


5%

10%

15%

20%

25%


Ondanks het feit dat duurzame bedrijfshuisvesting voor

Despite the fact that sustainable commercial accommodation has

gebruikers relevanter is geworden, blijven criteria als locatie, prijs

become a more relevant issue for occupiers, criteria such as

en bereikbaarheid belangrijkere factoren bij de keuze voor

location, price and accessibility remain more important factors

nieuwe huisvesting. Er is echter ook een direct verband tussen

when choosing new premises. However, there is also a link

de locatie en duurzaamheid. Locatie en bereikbaarheid kunnen

between the location and sustainability. The location and

namelijk voor een groot deel bijdragen aan de reductie van de

accessibility can make a major contribution to reducing CO2

CO2-uitstoot. Een strategische locatiekeuze maakt het mogelijk

emissions. A strategic choice of location, for example, can make

transportroutes efficiënter in te delen, wat bovendien leidt tot een

it possible to arrange transport routes more efficiently which

aanzienlijke transportkostenbesparing.

would also result in significantly lower transportation costs.

Green lease Ook beleggers kunnen profiteren van kostenbesparingen door

Green leases Investors can also benefit from cost savings generated by

duurzame maatregelen. Dit kan bijvoorbeeld door toepassing van

sustainability measures. One possibility is a so-called ‘green

een zogenaamde ‘green lease’. Dit is een prestatiecontract

lease’. A green lease is a performance contract in which the

waarin de belegger en de gebruiker afspraken vastleggen voor

investor and the occupier lay down agreements with a view to

het behalen van concrete energiebesparingen. De financiële

achieving specific energy savings. The financial advantages of

voordelen van die besparingen voor de gebruiker kunnen via

those savings for the occupier can be divided between the

verrekening van een premie op de basishuurprijs verdeeld

investor and the occupier by means of a premium on the basic

worden tussen de belegger en de gebruiker.

rent.

Duurzaamheid in de bedrijfsruimtesector is nog niet zo ver

In spite of the fact that sustainability in the warehousing sector is

ontwikkeld als binnen de kantorensector, maar de bereidheid

not yet as well developed as it is in the office sector, there is a

onder gebruikers om indirect mee te betalen aan investeringen in

definite willingness among occupiers to pay their share of the

duurzaamheidsmaatregelen is wel duidelijk aanwezig.

cost of investments in sustainability measures


Van de respondenten geeft 41% aan bereid te zijn om een deel

A total of 41% of the respondents indicated that they would be

tot alle besparingen in de energiekosten boven op de

prepared to pay for some or all of the costs associated with

basishuurprijs te betalen. Een huurprijsverhoging van 10% of

energy-efficiency measures on top of their basic rent. However,

meer is echter niet gewenst. Gezien de geringe marges binnen

they do not want a rent increase of 10% or more because such

de sector wordt een dergelijke verhoging kennelijk als financieel

an increase would be insufficiently attractive given the small

onvoldoende aantrekkelijk ervaren.

margins made by companies in this sector.

Roof lease De uitdaging van de ontwikkeling van duurzame bedrijfsruimte zit

Roof leases The primary challenge for the investor as regards the

hem voor de belegger in het kunnen opstellen van een sluitende

development of sustainable warehouse accommodation is the

business case. Naast de hiervoor genoemde green lease zijn er

question of a properly balanced business case. Apart from

echter ook andere constructies die beleggers financieel voordeel

aforementioned green leases, there are also other arrangements

bieden. Een relevante ontwikkeling in dit kader is de toepassing

which offer financial advantages to investors. In a ‘roof lease’, for

van een zogenaamde ‘roof lease’. Bij een roof lease verhuurt de

example, the investor leases part of the roof of his distribution

belegger een deel van het dak van zijn distributiecentrum aan

centre to a third party. The third party pays a set amount per

een derde partij. Deze partij betaalt een vast bedrag per

square metre and subsequently installs solar panels on the roof.

vierkante meter en plaatst vervolgens zonnepanelen op het dak.

The energy generated by these panels goes directly back to the

De energie die hier wordt opgewekt, gaat rechtstreeks terug naar

electricity network and therefore does not provide any direct

het elektriciteitsnetwerk en levert de huurder dus geen direct

advantages for the lessee. This construction is of potential

voordeel op. Deze constructie biedt echter wel potentieel voor

benefit to investors though, both as new revenue stream they

beleggers, aangezien het een nieuwe, niet eerder overwogen

may not have previously considered and as another route by

bron van inkomsten kan opleveren. Bovendien vormt het een

which investors can increase their own commitment to

alternatieve manier om de eigen betrokkenheid van beleggers bij

sustainability.

duurzaamheid te verhogen.


Vooruitblik

Outlook

De dynamiek op zowel de gebruikers- als de beleggingsmarkt

Both the ‘occupier’ and the ‘investor’ warehousing markets have

voor bedrijfsruimte is als gevolg van de crisis sterk teruggelopen.

become less dynamic as a result of the financial crisis. The

De huidige dynamiek op de gebruikersmarkt komt voornamelijk

current movement in the occupier market is largely due to cost-

voort uit kostenbeheersing. Doordat verhuizing extra kosten met

control measures. Given that relocating involves extra costs, a

zich meebrengt, bepalen voornamelijk contractverlengingen de

significant amount of the activity in the market in the upcoming

marktdynamiek in de komende periode. Er is echter wel sprake

few quarters will be mainly about contract extensions. In the long

van een aantal trends die een positief effect hebben op het

term, however, there are a number of trends already evident that

herstel van de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt.

will have a positive impact on the recovery of the Dutch warehousing market.

Toename belang retail en internet Uitbreidingsplannen binnen de internationale retailsector, voornamelijk bij discounters, dragen in toenemende mate bij aan

Increased importance of retail and the Internet Expansion plans in the international retail sector – particularly at

het op peil brengen en houden van de vraag naar logistieke

discount shops – are increasingly helping to raise the level of

ruimte. Daarnaast neemt door de toename van aankopen via

demand for logistics space. In addition, the increase in online

internet de directe goederenstroom van producenten en retailers

shopping will substantially increase the direct flow of goods from

naar consumenten de komende jaren aanzienlijk toe.

manufacturers and retailers to consumers over the next few years.

In 2009 waren verkopen via online winkels in Nederland goed voor 77 miljoen verstuurde pakketten. De omzet van

Sales in online shops in the Netherlands resulted in 77 million

Nederlandse online winkels is vorig jaar bovendien met 17%

packages being sent out in 2009. In addition, the turnover of

gegroeid. In totaal besteedden consumenten voor € 6,4 miljard

Dutch online shops also increased last year by 17%. Consumers

aan online producten en diensten. Internetaankopen maken

spent a total of €6.4 billion on online products and services.

hierdoor momenteel circa 7% uit van de totale

Overall, internet purchases currently account for approximately

detailhandelsomzet. De verwachte omzetstijging in 2010

7% of total retail turnover. The corresponding increase in

bedraagt circa 25%, wat overeenkomt met € 8 miljard aan online

turnover in 2010 is expected to be approximately 25%, which

bestedingen. Deze stijgende trend zet naar verwachting de

represents €8 billion worth of online spending. This upward trend

komende jaren verder door, zij het wel in een minder snel tempo.

is expected to continue over the next few years, albeit at a lower pace.

Door de toename van de goederenstromen ontstaat er een grotere behoefte aan transport, overslag en opslag van

The increased flows of goods will create a greater need for

producten. Bijkomend effect van de toename van

transport, transhipment and storage of products. One side effect

goederenstromen van producent naar consument is de opkomst

of the increase of the flows of goods from manufacturers to

van ‘service logistiek’, waarmee de regie van de after sales

consumers is the emergence of ‘service logistics’, which is the

service van producten wordt aangeduid. Er is een toenemend

term used to describe directing the after-sales service for a

aantal dienstverleners dat deze ‘value added logistics’-diensten

company’s products. An increasing number of providers include

opneemt in haar pakket van diensten.

these ‘value-added logistics’ services within the service offers they already provide.


Veranderde logistieke vraagdynamiek Outsourcing van logistieke processen door producenten naar

Changing dynamics of demand for logistics space Outsourcing of logistic processes by manufacturers to third-party

‘third party logistic providers’, oftewel logistieke dienstverleners,

logistics providers is currently increasing, in an attempt to limit

neemt momenteel toe, om zo de kosten te beperken.

the costs. At the same time, these logistics providers try to

Tegelijkertijd proberen die logistieke dienstverleners de

reduce their overall accommodation costs. This often means that

huisvestingskosten terug te dringen. Dit betekent in veel gevallen

they concentrate their activities at one relatively large location.

concentratie van activiteiten op één relatief grote locatie. Hiervan

The main beneficiaries of this tendency are the two mainports,

profiteren de twee mainports, Amsterdam en Rotterdam, maar

Amsterdam and Rotterdam, as well as the inland hubs in the

ook de ‘inland hubs’ in de provincies Gelderland, Noord-Brabant

provinces of Gelderland, Noord-Brabant and Limburg in the short

en Limburg op korte en middellange termijn het meest. Jaarlijks

and medium term. These mainports and inland hubs handle 70%

nemen deze mainports en inland hubs 70% tot 80% van de

to 80% of the annual demand in the warehousing market. It is

vraagdynamiek binnen de bedrijfsruimtemarkt voor hun rekening.

expected that the focus of demand continues to be on these

De dynamiek blijft zich naar verwachting ook in de toekomst op

locations, which also offer a stable income return for investors

deze locaties richten. Door de relatief weinig volatiele huurprijzen

because of the comparative lack of volatility in their rent levels.

bieden deze locaties bovendien een stabiel direct rendement voor beleggers.

The manufacturing process has changed greatly in recent years, because of the emergence of working methods such as ‘just-in-

Het productieproces is door ontwikkelingen als ‘just in time’ en

time’ and ‘built-to-order’. This changing manufacturing process

‘built to order’ in de afgelopen jaren sterk veranderd. Dit heeft

has led many logistics providers to organise their supply chain

veel logistieke dienstverleners doen besluiten hun ‘supply chain’

differently. This resulted in the consolidation process, which saw

anders in te richten. Het gevolg was een consolidatieslag, waarbij

occupiers return to locations both close to the most important

gebruikers terugkeerden zowel rond de belangrijkste mainports

mainports and alongside the transport arteries to the east and the

als langs de vervoersassen naar het oosten en zuiden van het

south of the country. Once again, this is a proof that the

land. Dit bewijst eens te meer dat de dynamiek op de

dynamics in the warehousing market may change, but relatively

bedrijfsruimtemarkt wel wisselend kan zijn, maar dat er door de

little has changed through the years regarding the locations that

jaren heen relatief weinig is veranderd ten aanzien van de

have already proven their relevance.

locaties die zich al bewezen hebben. Supply chain management De globalisering van de ‘supply chain’ zet druk op supply chain

Supply chain management Increasing globalisation has put pressure on the supply chain systems. Higher volumes must be transported from the

systemen. Hogere volumes moeten worden getransporteerd van

manufacturer to the consumer market. Against that background,

de producentenmarkt naar de consumentenmarkt. In het licht

optimisation of supply chain management (SCM) is an important

hiervan is optimalisatie van ‘supply chain management’ (SCM)

trend. An optimal service is based on being able to accurately

een belangrijke trend. Het nauwkeurig kunnen voorspellen van

predict flows of goods and carefully plan these flows. SCM

goederenstromen en het zorgvuldig plannen daarvan, vormen de

software can be used to accurately determine the storage space

basis van een optimale dienstverlening. Door middel van SCM-

required and therefore combine different flows of goods.

software kan benodigde opslagruimte nauwkeurig worden bepaald en kunnen goederenstromen worden gecombineerd.

This improvement in the planning system creates broader possibilities for rail and waterborne transport that would normally

Deze verbetering in planning leidt tot ruimere mogelijkheden voor

require plans to be made at an earlier stage. As a result,

rail- en watertransport, waarvoor normaal gesproken verder

multimodal locations will benefit from these improvements in the

vooruitgepland moet worden. De beter bereikbare multimodale

near future.

locaties doen hier in de nabije toekomst hun voordeel mee.


Figure 17: Turnover from Dutch internet sales

Figure 18: Logistics developments in the Netherlands

EUR millions 9,000 8,000 7,000

5,438

6,375

6,000 5,000

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

3,850

1,841

342

1999

1,358

161

1998

-

1,029

26

1,000

578

2,000

2,424

3,000

3,093

4,268

4,000

2007

2008

2009

2010

Zuidoost Zuid-Holland Drechtsteden Zuidwest-Overijssel Conurbation The Hague Noord-Overijssel Kop Noord-Holland Zaanstreek Noordoost Noord-Brabant Arnhem/Nijmegen Midden-Limburg Flevoland Zuidoost Noord-Brabant Zuid-Limburg Utrecht Noord-Limburg Midden Noord-Brabant Groot-Rijnmond West Noord-Brabant Groot-Amsterdam -

100

200

300 2008

Source: Thuiswinkel.org, September 2010

400 2009

2010

500 2011

600 2012

700

800 '000 m²

Plan


Nieuwbouwontwikkelingen De nieuwbouwontwikkelingen die momenteel geïnitieerd worden,

New-build developments The new-build developments being launched at the moment are

zijn vaak voorverhuurd of ze betreffen een ontwikkeling voor

mostly pre-let or concern owner-occupier projects. Given the

eigenaar-gebruikers. Gezien de toenemende en veranderende

increasing and changing dynamics in the retail sector, it is now

dynamiek binnen de retailsector zijn het nu vooral retailers die de

mostly retailers who acquire the prime locations in order to start

goede plekken bemachtigen en die daarbij besluiten een

built-to-suit property developments at these locations. The

ontwikkeling op maat te initiëren. Voorbeelden hiervan zijn onder

recently completed Action distribution centre in Zwaagwijk, the

andere het onlangs opgeleverde distributiecentrum van Action in

new build for Lidl in Weert and the relocation of Spar are good

Zwaagdijk, de nieuwbouw voor Lidl in Weert en de verhuizing

examples. Spar intends to relocate its southern distribution

van Spar. Laatstgenoemde gaat de zuidelijke distributiecentra

centres from Zevenbergen (Moerdijk) to Waalwijk to cut costs

verplaatsen van Zevenbergen (Moerdijk) naar Waalwijk. De

because the land is not as expensive in Waalwijk and transport

reden hiervoor is kostenbesparing door een lagere grondprijs en

costs will also be lower because of the more central location.

lagere transportkosten door de centralere ligging. Distribution centres amounting to approximately 200,000 m² of In totaal is er in Nederland momenteel circa 200.000 m² aan

total floor space are currently under construction in the

distributiecentra in aanbouw, wat een aanzienlijke daling is ten

Netherlands, which is considerably less than in previous years.

opzichte van voorgaande jaren. Ontwikkelaars kunnen en willen

At the moment speculative development activity remains very

momenteel niets op risico ontwikkelen. Maar ook de overheid

limited in the open market. In addition, the government has also

heeft haar beleid aangepast en is kritischer geworden ten

changed its policy and become more critical in regard to

aanzien van het uitgeven van nieuwe gronden voor logistieke

allocating higher quantity of new land to build logistics centres

centra en bedrijventerreinen.

and industrial estates.

Convenant Bedrijventerreinen

Industrial Estates Covenant At the end of 2009, the national government and the provincial

Eind 2009 hebben het Rijk, de provincies en de gemeenten in het ‘Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020’ afspraken gemaakt om verloedering van bestaande bedrijventerreinen tegen te gaan. De belangrijkste afspraken die in het convenant zijn opgenomen, richten zich op de herstructureringsopgave enerzijds en de planningsopgave anderzijds.

and municipal authorities signed the ‘Industrial Estates Covenant 2010-2020’ which contains agreements aimed at preventing the deterioration of existing industrial estates. The most important agreements in the covenant focus on the restructuring and planning issues.


Om de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen te verminderen, zijn

Agreements have been made regarding more careful (and more

er afspraken opgenomen voor het zorgvuldiger (en beperkter)

restricted) planning and sustainable construction of new industrial

plannen en het duurzaam aanleggen van nieuwe

estates with a view to reduce the number of new industrial

bedrijventerreinen. Daarnaast worden er investeringen

estates that are being built. Funding is also being released for

vrijgemaakt voor de (versnelde) herstructurering van bestaande

investment in accelerated restructuring of existing industrial

bedrijventerreinen en wordt duurzaam beheer en onderhoud

estates, while at the same time sustainable management and

gestimuleerd om verdere veroudering tegen te gaan.

maintenance are being encouraged to counter the continuing ageing process.

Het Rijk trekt tot en met 2013 ruim € 400 miljoen uit om bestaande bedrijventerreinen door middel van economische

The national government will be spending more than €400 million

stadsvernieuwing versneld te herstructureren. Gemeenten staan

between now and the end of 2013 on the accelerated

centraal in de uitvoering hiervan. Het convenant vraagt de

restructuring of existing industrial estates as part of economic

gemeenten regionaal samen te werken bij de planning en

urban renewal. Municipal authorities are central to this process.

(her)ontwikkeling van die bedrijventerreinen. Provincies krijgen in

The covenant requires the municipal authorities to work together

dit nieuwe beleid de regierol en moeten toezien op een strakke

at regional level in the planning and development/redevelopment

regionale planning. De maatregelen uit het convenant moeten

process of these industrial estates. This new policy gives the

het overaanbod aan bouwrijpe grond op bedrijventerreinen

provincial authorities the role of directing events, which will

reduceren. Daarbij moet er genoeg ruimte voor bedrijvigheid voor

include ensuring strict regional planning. The measures set out in

de toekomst worden gewaarborgd. Ook een zorgvuldige

the covenant are intended to reduce the amount of surplus land

afstemming tussen regionale vraag en aanbod moet hieraan

ready for development on industrial estates. At the same time,

bijdragen.

sufficient room must be guaranteed for business activities for the future. Careful coordination between regional supply and demand

Investeringen overheid Naast de investeringen van de overheid om de

must therefore also be part of this process.

herstructureringsopgave een impuls te geven, wil de overheid de huidige positie van de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt ook op

Government investment In addition to the government investment intended to boost

andere fronten verder verbeteren. Zo is het Dutch Institute for

restructuring, the government also aims to continue improving

Advanced Logistics (Dinalog) opgericht, dat ertoe moet bijdragen

the position of the Dutch warehousing market on other fronts.

dat Nederland in 2020 als regisseur van transnationale

The Dutch Institute for Advanced Logistics (Dinalog) has been

goederenstromen een Europese marktleiderspositie inneemt.

set up, for example, to help make the Netherlands a European

Dinalog is een uitwerking van het door bedrijven en

market leader of transnational flows of goods by 2020. Dinalog is

kennisinstellingen uit de logistieke sector opgestelde

one of the results of the ‘Logistics and Supply Chains Innovation

‘Innovatieprogramma Logistiek en Supply Chains’. De

Programme’ set up by companies and knowledge institutions

Rijksoverheid heeft € 25 miljoen in dit innovatieprogramma

from the logistics sector. The national government has invested

geïnvesteerd.

€25 million in this innovation programme.

De jaarlijkse bijdrage van de logistieke sector aan de economie

The intention is to treble the annual contribution to the economy

moet worden verdriedubbeld naar € 10 miljard in 2020.

from the logistics sector to €10 billion by 2020. The aim is also to

Bovendien is het doel om de voorsprong van de Nederlandse

further increase the lead already held by the Dutch logistics

logistieke sector in Europa te vergroten, door kennisontwikkeling

sector in Europe by driving knowledge development and

en innovatie aan te jagen en breed te implementeren. Het

innovation and implementing the results on a broad scale. The

bedrijfsleven, de overheid en kennisinstellingen investeren hierin

business community, the government and knowledge institutions

de komende jaren bijna € 70 miljoen.

will be investing almost €70 million to this end over the next few years.


Figure 19: Contribution to Capital Growth from Mainports

Figure 20: Mid-point prime warehousing yields

6.0%

14.00

4.0%

13.00

2.0%

12.00

0.0%

Peak - Through

Through - 2014

11.00

-2.0% 10.00

-4.0% -6.0%

9.00

-8.0%

8.00

-30

-10.0%

7.00

-30

-5

-30

-12.0%

6.00

Q1 2009

Q2 2009

Q3 2009

Q4 2009

Q1 2010

Q2 2010

Q4 2010

Q4 2011

Q4 2012

Q4 2013

Q4 2014

5.00 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Yield impact

Rental impact


Europe

Western Europe excl. Uk

CEE excl. Moscow

Netherlands


Herstel op de beleggingsmarkt De bedrijfsruimtemarkt heeft de afgelopen jaren kunnen rekenen

Recovery in the investment market The warehousing market has been able to count on a sharp

op een sterk groeiende belangstelling bij beleggers. Huurprijzen

increase in interest from investors in recent years. Rents in prime

op toplocaties blijken minder volatiel dan bijvoorbeeld op de

locations appear to be less volatile than for instance in the office

kantorenmarkt. Verhuurders van distributieruimte kunnen echter

market. However, owners of distribution space are less able to

minder variëren met huurprijzen, omdat de marges bij hun

vary rental levels, as the margins of their tenants are relatively

huurders relatief klein zijn.

small.

Kenmerkend voor de huidige situatie op de beleggingsmarkt voor

The main features of the current situation in the investment

bedrijfsruimte is het beschikbare kapitaal in de markt enerzijds en

market for warehousing space are the available of capital in the

de schaarste aan ‘prime’ bedrijfsruimte met langjarige

market, on the one hand, and the scarcity of prime warehousing

huurinkomsten anderzijds. Door de druk op dit ‘prime’ segment

properties with long-term rental income on the other hand. The

zijn in het tweede kwartaal van 2010 de aanvangsrendementen

pressure in this prime segment resulted in a slight improvement

voor top logistiek vastgoed licht aangescherpt. De verwachte

in the initial yields for prime logistics properties in Q2 of 2010.

huurgroei en de aanscherping van aanvangsrendementen zullen

The expected increase in rent and the improvement in initial

de komende periode zorgen voor een lichte stijging van de

yields will cause a slight increase in property prices in the coming

vastgoedprijzen.

period.

Aanvangsrendementen scherpen naar verwachting verder aan in

Initial yields are expected to continue improving in the 2011 to

de periode 2011-2013, terwijl een lichte stijging van de tophuur

2013 period, while a slight increase in prime rent is possible once

weer mogelijk wordt geacht vanaf 2011. De gemiddelde jaarlijkse

again from the end of 2010 or early in 2011. The average annual

groei van de verkoopprijs voor ‘prime’ logistiek vastgoed

growth in the sale price of prime logistics property is expected to

bedraagt naar verwachting 2,0% in de periode 2010-2014 en

be 2.0% for the 2010-2014 period and will be mainly driven by

wordt vanaf 2012 voornamelijk gedreven door een positieve

positive rental growth as of 2012.

huurgroei.


Flexibiliteit in huurcontracten Waar voorheen logistieke dienstverleners werden gedwongen

Flexibility in lease contracts Whereas logistics providers used to be obliged to sign ten-year

om tienjarige contracten af te sluiten, zijn zij door het stijgende

contracts, the increase in supply, the decrease in take-up and the

aanbod en de dalende opnamevolumes en huurprijzen, nu in de

rental levels have put them in a position where they can demand

positie een kortere contractduur te eisen. Binnen de

shorter contracts. It is now very common for contracts to be

transportsector is het inmiddels zeer gebruikelijk dat er

signed for short periods of time in the transport sector. The

contracten worden afgesloten voor een korte periode. De

duration of a contract between a third-party logistics provider and

contractduur tussen een logistiek dienstverlener en een

a manufacturer is usually three years. The lease period for the

producent is vaak drie jaar. De huurtermijn voor het vastgoed is

property will preferably be the same as the contract between the

bij voorkeur gelijk aan het contract van de logistieke

logistics provider and the manufacturer. These so-called ‘back-to-

dienstverlener met de producent. Deze zogenaamde ‘back-to-

back’ agreements create a difficult relationship between investor

back’-afspraken zorgen voor een lastig spanningsveld tussen

and occupier because investors benefit from long-term lease

belegger en gebruiker, aangezien beleggers juist gebaat zijn bij

contracts. The changed market circumstances have created a

langjarige huurcontracten. De gewijzigde marktomstandigheden

position of power for tenants, however. Currently, owners are

hebben echter geresulteerd in een machtspositie voor huurders.

therefore willing to provide them with flexible lease contracts

Eigenaren zijn daardoor momenteel ook bereid tot het afsluiten van flexibele huurcontracten.

The current market situation could also be advantageous for occupiers who are still interested in long-term lease contracts,

De huidige marktomstandigheden kunnen overigens ook

because the improved negotiating position can result in a lower

voordelen opleveren voor gebruikers die nog wel geïnteresseerd

effective rent if the investor’s requirement – namely a long-term

zijn in langjarige huurcontracten. De verbeterde

cash flow – is met. The property market is cyclic, however, and is

onderhandelingspositie kan resulteren in een lagere effectieve

constantly changing. As soon as the market dynamics return,

huurprijs wanneer wel aan de vraag van de belegger wordt

power will logically shift back to the investor.

voldaan, namelijk een langjarige kasstroom. De vastgoedmarkt is echter cyclisch en blijft in beweging. Zodra de marktdynamiek terugkeert, schuift de macht logischerwijs terug naar de belegger.


Samenvattend De belangrijkste trends en ontwikkelingen die op zowel korte als

Summary The most important trends and developments that will have a

lange termijn bepalend zijn voor het herstel van de

decisive impact on the recovery of the warehousing sector in

bedrijfsruimtesector:

both the short and long term are as follows:

Het economische herstel komt voornamelijk voort uit de

The economic recovery is mainly driven by exports.

export. Door aangekondigde overheidsbezuinigingen groeit

However, the Dutch economy will only show limited growth

de Nederlandse economie de komende jaren slechts

in the next few years, because of the government cutbacks

beperkt.

that have been announced;

De opkomende economieën bepalen voor een belangrijk

The emerging economies will determine the Netherlands’

deel de toekomstige export van Nederland. Voornamelijk de

future trading situation to a significant extent. Especially

handel met de BRIC-landen vormt een potentiële groei voor

trade with the BRIC countries represents a potential growth

Nederland.

area for the Netherlands;

De globalisering van de ‘supply chain’ zorgt ervoor dat er

Global changes to the supply chain mean that higher

hogere volumes moeten worden getransporteerd van de

volumes must be transported from the manufacturer to the

producentenmarkt naar de consumentenmarkt.

consumer market;

Duurzame huisvesting is voor gebruikers van bedrijfsruimte

The demand for sustainable warehousing space is expected

van toenemend belang. Bovendien neemt naar verwachting

to increase significantly during the next few years as

de vraag hiernaar de komende jaren aanzienlijk toe.

sustainable accommodation is becoming increasingly important to the occupiers of the warehouses;

Gebruikers van bedrijfsruimte zijn al in hoge mate bereid een premie voor duurzame huisvesting te betalen op de

Occupiers of warehousing space are to a large extent

basishuurprijs. Voor beleggers bieden ‘green leases’ en

already willing to pay a premium for sustainable

‘roof leases’ interessante financiële mogelijkheden.

accommodation on top of the basic rent. Green leases and roof leases offer new financial opportunities for investors;

Door de opkomst van internetwinkelen nemen de opslagbehoefte en goederenstroom de komende jaren toe,

Due to the emergence of internet shopping, the need for

met een positief effect op de vraag naar (logistieke)

storage space and flows of goods will increase over the

bedrijfsruimte.

coming years, which will have a positive impact on the demand for logistics premises;

De ontwikkelingspijplijn droogt langzaam op, wat een (huur)prijsopdrijvend effect heeft. In de periode tot 2012

The development pipeline is slowing drying up, which is

scherpen rendementen voor hoogwaardige distributiecentra

driving prices and rents upwards. Yields for high-end

verder aan.

distribution centres will continue to improve between now and 2012;

Het beleid van de overheid heeft als doel verouderde bedrijventerreinen te herstructureren, selectiever om te gaan

The main aims of government policy are to restructure

met nieuwbouwplannen en innovatie binnen de logistieke

outdated industrial estates, deal more selectively with new-

sector te stimuleren.

build plans and stimulate innovation in the logistics sector;

De huidige huurdersmarkt maakt het voor de gebruiker mogelijk om flexibelere huurcontracten te eisen.

The current tenant favourable market makes it possible for the occupier to demand more flexible lease contracts.


Jones Lang LaSalle Forward Looking View United Kingdom

Amsterdam Schiphol

2010

Stock

1,955,000

Supply

184,000*

Take-up

88,000

Cost (m²/lfa)

€ 92.50

Initial Yield

6.80%

Rotterdam

2010

Next 12 Months

Venlo Venray

Next 12 Months

2010

Stock

1,373,000

Stock

1,200,000

Supply

100,000*

Supply

148,000*

Take-up

45,000

Take-up

53,000

Cost (m²/lfa)

€ 61

Cost (m²/lfa)

€ 45

Initial Yield

6.90%

Initial Yield

7.10%

West NoordBrabant

2010

Tilburg Waalwijk

2010

Stock

1,500,000

Supply

206,000*

Take-up

32,000

Cost (m²/lfa)

€ 52.50

Initial Yield

7.10%

Next 12 Months

Stock

1,400,000

Supply

140,000*

Take-up

73,000

Cost (m²/lfa)

€ 50

Initial Yield

7.10%

Key Tenants’ Market (high vacancy, low take-up, falling rents) Balanced Market Landlords’ Market (low vacancy, high demand, rising rents) * Concerns Q3 2010 preliminary estimate

Next 12 Months

Next 12 Months

Business Contact Marijn Snijders Chairman +31 (0)20 5 405 405 [email protected] Rik Sonneveld Head of Logistics +31 (0)10 4 110 440 [email protected] Bas Geijtenbeek Associate Director +31 (0)20 5 405 405 [email protected]

Report Contact Ruben Langbroek Head of Research +31 (0)20 5 405 405 [email protected] Sven Bertens Researcher/Consultant +31 (0)20 5 405 405 [email protected]

Dutch Warehousing Market Bulletin – 2010 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. www.joneslanglasalle.com

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.

Positive outlook Dutch warehousing market

Recommend Documents