Woonvisie Zwolle

Woonvisie Zwolle 2005-2010 Bureau Middelkoop, Haarlem September 2004

Inhoudsopgave Inleiding

3

Verkenning ontwikkelingen en positionering Zwolle

5

Ruimtelijke ontwikkeling Positionering Zwolle Woonverkenning Woningvraag- en woningmarktontwikkeling Aandachtspunten stedelijke ontwikkeling

5 7 9 14 19

De agenda van het wonen

21

Inleiding Nadere uitwerking van de kernopgaven Leefstijlprofielen en woonmilieus Het transformatiepotentieel van de Zwolse woonmilieus Conclusie: De speerpunten voor het wonen

21 21 25 33 37

Nadere uitwerking speerpuntopgaven

39

Inzetten op centrum-stedelijk wonen Benutten mogelijkheden voor functiemenging Herstructurering Holtenbroek Herstructurering Kamperpoort Herstructurering Diezerpoort Ruimte voor bijzondere doelgroepen Wijkdoorontwikkeling Zwolle-Zuid Ontwikkeling Stadshagen-II Ontwikkeling villa- en vrij kavelmilieu's voor welgestelde Zwollenaren Ontwikkeling campusmilieu op Windesheim Ontwikkeling van waterwoonmilieus

41 47 53 57 63 69 77 81 87 91 93

Tot slot

97

Gebruikte literatuur

98

Colofon

99

1

2

Inleiding De woonvisie Zwolle is een strategische visie op de toekomst van het wonen en geeft richting aan de investeringen in het wonen in de gemeente Zwolle. De gemeente Zwolle kiest hierbij voor een brede benadering van het wonen. Naast de maatregelen en voorstellen die bijdragen aan een goed functionerende woningmarkt, wordt de opgave voor het wonen zodanig uitgewerkt, dat deze bijdraagt aan de economische vitaliteit, het imago en de ruimtelijke kwaliteit van de stad. Deze opgave wordt nader geconcretiseerd in een aantal speerpuntprojecten. Daarmee is de woonvisie niet alleen initiërend, maar vooral ook een actiegericht document, waarin strategische investeringen en projecten worden voorgesteld die een impuls geven aan de woonkwaliteit, het imago en de vitaliteit van de stad. De investeringen in het wonen worden door vele partijen gedaan: gemeenten, woningcorporaties, ontwikkelaars, particuliere bewoners, provincie en het Rijk. Zij hebben ieder hun eigen plannen, investeringsvoornemens en beleidsuitgangspunten. De woonvisie geeft richting aan de manier waarop de verschillende partijen opereren. Zwolle heeft een sterke gemeentelijke beleidstraditie. De woonvisie legt dan ook relaties met en tussen reeds ontwikkeld en relevant beleid en plannen en met lopende initiatieven zoals bijvoorbeeld het traject van de structuurvisie Zwolle en het MeerjarenOntwikkelingsProgramma 2005-2009 (MOP 2). De woonvisie Zwolle is in die zin het kader voor het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid voor de middellange (2005-2010) en lange termijn (2010 en verder). Daarbij gaat het niet alleen om de uitbreidingslocaties, maar vooral ook om de bestaande stad. De woonvisie vormt als het ware de basis voor nieuwe ontwikkelingen, stedelijke vernieuwing en herstructurering. De woonvisie geeft, inspelend op (woningmarkt)ontwikkelingen in de stad zelf en ook in de regio, antwoord op vragen als: ! Wat voor stad is Zwolle en wie willen de stad binden? ! Welke woonmilieus en welke potenties zijn er in de stad? ! Welke woonmilieus hebben we dan nodig en waar (de stad als geheel en/of in de stadsdelen/wijken en buurten)? ! Wat moeten er worden toegevoegd en wat moet er veranderen? De woonvisie Zwolle valt uiteen in drie delen. Het eerste deel “Verkenning ontwikkelingen en positionering Zwolle” is het vertrekpunt. Het positioneert Zwolle in de regio, het geeft een beschrijving van de huidige stand van zaken met betrekking tot het wonen en het geeft een beschrijving van alle relevante context- en woningontwikkelingen. In het tweede deel wordt de kern van de stedelijke ontwikkelingsen beheeropgave op het terrein van het wonen geschetst, de zogenaamde “agenda van het wonen”. Tot slot wordt in deel 3 de beschreven agenda nader geconcretiseerd aan de hand van een eerste programmatische en strategische uitwerking van de belangrijkste speerpuntprojecten. Tijdens gehouden workshops zijn voor de invulling van de speerpuntprojecten veel ideeën en opvattingen aangedragen. Het gegeven dat deze informatie in uitgewerkte vorm in de rapportage is opgenomen wil echter nog niet zeggen dat hier sprake is van gemeentelijk beleid. De speerpuntuitwerkingen zijn vooral bedoeld als inspiratie voor de verdere beleidsen planvorming.

3

4

Verkenning ontwikkelingen en positionering Zwolle Ruimtelijke ontwikkeling Ontstaansgeschiedenis De stad Zwolle is ontstaan op het restant van een stuwwal uit de ijstijd tussen de rivieren IJssel en Vecht. De eerste gebruikers vestigden zich rond 2000 tot 3000 voor Christus, waarmee de basis werd gelegd voor de ontwikkeling van het gebied tot handelsknooppunt. Daarbij speelden de verschillende (grote) waterlopen in het gebied een zeer belangrijke rol. Later zou met name de IJssel een rol van betekenis spelen in de (internationale) handel. Rond 800 na Christus is in het gebied tussen IJssel en Vecht sprake van een drietal kernen: Middelwijk, Assendorp en Dieze. De eerste twee kernen vormden samen de marke Suolle. Halverwege de 11de eeuw wordt 'Zwolle' voor het eerst in geschriften vermeld en krap 100 jaar later in 1230 wordt Middelwijk na het verkrijgen van stadsrechten omheind. Vanaf dat moment is het gebied rondom Zwolle gedurende verschil-lende perioden onderhevig aan planmatige ingrepen in de ruimtelijke inrichting en groei. Met de toetreding tot het Hanzeverbond begin 15de eeuw, breekt een belangrijke periode in de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. De toetreding is van grote invloed op de ontwikkeling van de stad en niet alleen in ruimtelijke zin. In de loop van de 14de en 15de eeuw beleefde de stad een (ongekende) bloeiperiode, waarbij met name de 15de eeuw kan worden getypeerd als 'de gouden eeuw' (van Zwolle). Het was een bloeiperiode op het gebied van handel, cultuur, religie en stedenbouw. De bevolkingsom-vang tijdens de 15de eeuw ligt rondom de 3000 inwoners. Rond 1600 werd de stad volledig ommuurd. Aan het begin van de 17de eeuw werd deze ommuring vervangen door een bastion. In de 18de eeuw speelde Zwolle eerst als provinciehoofdplaats, en vanaf 1850 als provinciehoofdstad, een uiterst belangrijke rol in de economische ontwikkeling van het oosten van Nederland. Een rol die de stad eigenlijk tot aan de dag van vandaag heeft geen behouden. De centrale rol kwam zichtbaar tot uitdrukking in de aanleg van een verbinding tussen Zwolle en IJssel en de aanleg van een spoorverbinding in 1864. De erkenning van Zwolle als hoofdstad van Overijssel bracht een toestroom van overheidsdiensten met zich mee. Onder invloed van de toestroom van mensen en diensten groeide Zwolle halverwege de 19de eeuw over haar krappe begrenzing heen. Hierdoor werden in het landelijk gebied dat tegen het stadscentrum aan lag aparte wijken gebouwd met overwegend arbeiderswoningen: Assendorp en de Kamperpoort.

Ruimtelijke ontwikkeling sinds 1945 Na 1945 groeide Zwolle zeer snel; van 50.000 inwoners in 1951 naar ruim 110.000 in 2004. Zwolle heeft deze enorme groei onder andere te danken aan de aanwezigheid van bestuursfuncties in de stad, de (zeer goede) positie binnen de bestuurlijke indeling van Nederland en de uitstekende spoorverbindingen. Deze strategische ligging werd vertaald in een groeitaak. Verder ondervindt Zwolle van oudsher weinig tot geen concurrentie van andere (grote) steden. De combinatie hiervan zorgde er voor dat Zwolle binnen het nationaal ruimtelijk beleid (telkens) een groeiopgave kreeg voor het opvangen van economie, industrie, voorzieningen en cultuur. Met de toename van de

werkgelegenheid diende ook het woningaanbod te worden vergroot. Ook de latere aanwijzingen als groeistad en stadsgewest, en weer later als stedelijk knooppunt plaatste de stad voor een enorme taakstelling op het gebied van de woningbouwproductie; het dwong de gemeente tot het maken van grootschalige huisvestingsplannen. Zodoende verrezen in de decennia na 1945 aan alle kanten om de oude binnenstad nieuwe buurten, wijken en stadsdelen. Na enkele kleine bouwplannen in en om oude stadswijken, waaronder Dieze-Oost, volgde eind jaren '50 de eerste grootschalige uitbreiding: Holtenbroek. Op dat moment was Holtenbroek de enige mogelijkheid om uit te breiden, omdat (de gemeente Zwolle) geheel werd omgeven door de gemeente Zwollekerspel (Berkum, Ittersum en Westenholte). Na Holtenbroek volgde eind jaren '60 de AA-Landen, nadat de gemeenten Zwolle en Zwollerkerspel bij een gemeentelijke herindeling werden samengevoegd. Dit vergrootte de kansen van Zwolle om nieuwe woonwijken te gaan bouwen. Er restte ook nauwelijks een andere mogelijkheid, want de tweede nota ruimtelijke ordening plaatste Zwolle voor een forse groeiopgave. Met de bouw van de AALanden startte een traditie van het maken van voornamelijk suburbane uitbreidingswijken. Eind jaren'70 werd gestart met de bouw van Stadsdeel Zuid. De uitbreiding(en) in Zwolle-Zuid kwamen op haar beurt voort uit de aanwijzing van Zwolle als groeistad in de derde nota ruimtelijke ordening (van 1978) en het daarin ingezette bundelingsbeleid. In de vierde nota ruimtelijke ordening en aanvulling daarop, de VINEX, startte de gemeente met een nieuwe grootschalige uitbreiding aan de noordwestkant van de stad en werd Hanzeland ontwikkeld. Ook werd eind jaren '90 van de vorige eeuw begonnen met de realisatie van Stadshagen; de voorlopig laatste grote bouwlocatie in Zwolle.

De ruimtelijke hoofdstructuur De ruimtelijke hoofdstructuur van Zwolle hangt samen met de geomorfologie. Net als de historische vormen van de verstedelijking en de infrastructuur, is de bodem leidend in de verstedelijking van de stad. Deze nauwe relatie tussen groei van de stad en bodem is echter vanaf de eerste vooroorlogse planmatige uitbreidingen verminderd. Wel is de huidige ontstane ruimtelijke hoofdstructuur ook voor toekomstige ontwikkelingen van belang. Een duidelijke randvoorwaarde in de nieuwe Zwolse structuurvisie is namelijk dat toekomstige ontwikkelingen moeten samenhangen met de opbouw van de zes stroken en de A28.

5

Ontwikkeling verstedelijking

De zes stroken en de hoogdynamische as

6

Zwolle in de regio

De zes stroken in Zwolle In het gebied (tussen IJssel en Vecht) tekenen zich zes zuidoostnoordwest georiënteerde zones of stroken af. Deze stroken hebben de basis gevormd voor de ontwikkeling van de stad. De zes stroken zijn: ! Centraal stedelijke zone: Het beeld van Zwolle wordt bepaald door de centraal stedelijke zone. Hierin liggen de historische binnenstad en de belangrijkste oude stadswijken zoals Wipstrik en Kamperpoort. De hoofddrager van het gebied bestaat uit de in elkaar overgaande waterlopen van het Almelose Kanaal, de Stadsgracht en het Zwarte Water. Alle wijken rond de binnenstad oriënteren zich sterk op de binnenstad. De bedrijfsterreinen zoals Voorst A en Marslanden nemen een meer verzelfstandigde positie in binnen de zone. ! Aa-zone: Aan de noordzijde van de centraal stedelijke zone bevindt zich de samengestelde zone van de AA. De structuur van de Aa-zone is niet heel helder door de vele waterlopen en fragmentatie die dit met zich meebrengt. De Ceintuurbaan, de A28, en het groengebied rond het riviertje de Aa zijn hier de structuurbepalende factoren, die echter weinig onderlinge samenhang vertonen en mede daarom nauwelijks in staat zijn de losse elementen van de Aa-zone bij elkaar te houden. ! Zone Westenholte-Ittersum: Aan de zuidzijde van de centraal stedelijke zone bevindt zich de op hogere gelegen (en drogere) grond de zone Westenholte-lttersum. Binnen de zone liggen een aantal homogene gebieden, met name aan de zuidzijde. Het zuidelijke gedeelte kent het kruis van de Oldeneelallee en de Nieuwe Deventerweg als centraal structurerend gegeven. Aan de andere zijde van de spoorlijn naar Deventer zijn onderdelen als Schelle en de Hogeschool Windesheim te vinden, een verzameling waar nog weinig eenduidigheid in zit. Het dorp Westenholte, kan worden beschouwd als een eiland op afstand. ! IJsselzone: De IJsselzone is een weinig verstedelijkte zone die door de aanwezigheid van de IJssel helder gestructureerd is, maar slechts een geringe relatie met de stad heeft. (Zwolle is historisch en functioneel gezien vooral een stad aan het Zwartewater en niet aan de IJssel.) ! Zone Berkum-Wijthmen: Deze zone volgt een aantal zandruggen. Het is een relatief bosrijk gebied met enkele kleine kernen en landgoederen. ! De Vechtzone: De Vechtzone buigt in het oosten van de hoofdrichting van de hoofdzonering af en wendt zich op die manier geleidelijk van de stad af. Aan de overzijde van de Vecht bevinden zich niettemin enkele stedelijke elementen. In de toekomst nog meer door de aanleg van Hessenpoort.

De hoogdynamische as Dwars op de stroken staat de A28. Een hoogdynamische as die de zes zones in Zwolle loodrecht doorsnijdt. De A28 vormt als het ware een verbinding tussen de verschillende zones, maar is ook van groot belang voor de verbinding van Zwolle met het noorden, zuiden en westen van Nederland. Stedelijke activiteiten kunnen zich langs deze hoogdynamische as concentreren. (Ook het spoor is een belangrijke hoogdynamische as, maar de uitstraling en effecten hiervan zijn niet zonder meer te vergelijken.) Opvallend is dat de A28, anders dan in

veel andere steden, het stedelijk gebied niet isoleert van het buitengebied; het vormt geen fysieke barrière tussen stad en ommeland. Daarentegen werpt het binnen de stad wel een zekere scheiding op; het bemoeilijkt logische en directe overgangen tussen buurten. Enerzijds moet de scheiding niet worden geproblematiseerd, anderzijds moet er niet te simpel aan worden voorbijgegaan.

Positionering Zwolle Een stad zonder werkelijke extremen Wezenlijk kenmerk van Zwolle is de centrale ligging in Nederland. Samen met de aanwezige spoor-, wegen waterverbindingen zorgt de geografisch gunstige ligging dat Zwolle (en de regio) als verbindende schakel functioneert tussen het noorden en West- en Zuid-Nederland. Het maakt onderdeel uit van een belangrijke economische corridor binnen Nederland. De regio Zwolle-Kampen behoort inmiddels tot het meest noordelijke zwaartepunt van het economisch kerngebied van Nederland, maar Zwolle heeft wel een duidelijke eigen identiteit waarmee het zich onderscheidt van (delen binnen) de Randstad. Er bestaat een overduidelijke wens om deze te handhaven. Zwolle staat bekend als een woonstad en wordt door veel inwoners ook getypeerd als 'de ideale woonstad'. Er zijn volgens hen weinig positieve- en negatieve uitschieters. Dit is tegelijkertijd de sterkte van de stad; een stad zonder werkelijke extremen.

De sterke kanten en doelstellingen voor de toekomst De positieve beoordeling van de stad is voor een belangrijk deel terug te voeren op de centrumfunctie van Zwolle. Gekeken naar het bescheiden inwonertal van de gemeente zelf bezit het een bovengemiddeld voorzieningenniveau, waarvan het winkelapparaat, de zorginstellingen en het onderwijs de belangrijkste dragers zijn. Zwolle heeft bijvoorbeeld het grootste niet-academische ziekenhuis van Nederland en vanaf 2003 begint de VU met het aanbieden van enkele academische opleidingen. Dit zeer hoge en zich nog steeds verbeterende voorzieningenniveau, vergelijkbaar met steden als Groningen en Utrecht, bestaat echter voor een flink deel bij de 'gratie' van de omliggende regio, want zowel qua bevolkingsomvang als de adressen- en woningdichtheid blijft Zwolle ver achter bij de genoemde steden. Het is dan ook niet verwonderlijk dat Zwolle, Kampen en de regio van oudsher een grote onderlinge betrokkenheid hebben. Daarnaast wordt die centrumfunctie niet of nauwelijks bedreigd door de afwezigheid van concurrerende steden in de directe nabijheid. Naast de ligging, bereikbaarheid en het verzorgingsniveau is de werkgelegenheidssituatie een zeer positief aspect van Zwolle. Met mogelijke concurrerende steden op afstand is het een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor inwoners, bedrijven en andere instellingen. Iets wat terug te vinden is in de werkgelegenheidscijfers: bijna 76.000 arbeidsplaatsen op meer dan 110.000 inwoners en een verwachte gelijkopgaande groei is hoog te noemen. Bij de sociale en ruimtelijke ontwikkeling van de stad wordt dan ook sterk ingezet op het behouden van die positieve balans. Kon Zwolle voorheen nog wel worden getypeerd als een 'ambtenarenstad', inmiddels kan dat niet meer,

7

8

De belangrijkste kenmerken van de Zwolse bevolking anno 2003 zijn: ! Er worden 14 kinderen geboren per 1000 inwoners en er overlijden gemiddeld tussen de 8,5 en 9,1 personen per 1000 inwoners. De natuurlijke groei van Zwolle is daarmee groter dan die in Nederland ! Het aandeel mannen binnen de bevolking groeit sneller dan het aandeel vrouwen. In Nederland verandert de verhouding mannen/vrouwen nauwelijks. ! De groep 15 tot en met 34 jarigen is in Zwolle sterk vertegenwoordigd. Sterker dan in Nederland als geheel, terwijl in Nederland als geheel juist meer inwoners heeft tussen de 35 en 74 jaar ! 30% van de huishoudens in Zwolle betreft een gezin (met kinderen), wat gelijk ligt met de situatie in Nederland. De kleine één- en tweepersoonshuishoudens maken respectievelijk 33 en 30% uit van de huishoudenssamenstelling. In Nederland is dit respectievelijk 34 en 29% ! Ongeveer de helft van de inwoners van Zwolle is ongehuwd. Het percentage ongehuwden nam de laatste 10 jaar elk jaar toe (van 46,9% in 1992 tot 49,3% in 2002) ! Het aandeel gescheiden personen stijgt elk jaar. Per 31 december 2002 telt Zwolle een kleine 6.200 inwoners die gescheiden zijn. Het aantal echtscheidingen in Zwolle per jaar, daarentegen, blijft de laatste 10 jaar vrij constant. Ditzelfde geldt voor het aantal huwelijken per jaar. ! Eind 2002 woonden er in Zwolle 16.269 allochtonen, waarvan 9.016 met een niet-westerse achtergrond. Het is met name deze groep waarvan het aandeel binnen de bevolking snel toeneemt. Sinds 1998 is het totaal aantal allochtonen in Zwolle gestegen met 15,7%. Voor de autochtonen is dat 3,7%. De grootste groep westerse allochtonen in Zwolle bestaat uit Indonesiërs en Molukkers met ruim 3.200. De grootste groep niet-westerse allochtonen wordt gevormd door de Turken met ruim 2.300. ! De leeftijdsopbouw van de autochtonen verschilt aanzienlijk van die van de niet-westerse allochtonen. Met name de 0-24 jarigen zijn bij de niet-westerse allochtonen veel sterker vertegenwoordigd. Bij de categorie 45 jaar en ouder is dit precies andersom. De leeftijdsopbouw van de westerse allochtonen komt daarentegen meer overeen met die van de autochtonen dan met die van niet-westerse allochtonen. ! Ditzelfde beeld komt naar voren bij de huishoudenssamenstelling. Ook hier zijn er weinig verschillen tussen de autochtone en de westerse allochtone huishoudens. Bij de niet-westerse allochtonen komen we echter beduidend meer huishoudens met kinderen (gezinnen) tegen en veel minder één- en tweepersoonshuishoudens. ! Het aantal geboorten per etniciteit is relatief hoger bij niet-westerse allochtonen dan bij westerse allochtonen. De niet-westerse allochtone vrouwen zijn gemiddeld ook jonger dan de westersallochtone en autochtone vrouwen bij de geboorte van hun eerste kind. ! Zwolle vergrijst, maar de vergrijzing loopt wel iets achter bij die in Nederland.

omdat de kracht van Zwolle juist zit in de differentiatie; het economische profiel van de gemeente bestaat uit een sterk gedifferentieerde bedrijvigheid. Daarnaast bepaalt (natuurlijk) de fysieke inrichting en opbouw van de gemeente haar plaats binnen Nederland. Ook is deze van grote invloed op de tevredenheid van haar bewoners. Zwolle kent namelijk een enorme ruimtelijke diversiteit. Zo loopt de IJsselzone met haar aangrenzende natuurgebieden langs de randen van de stad en ligt op zeer korte afstand een historische binnenstad. Binnen de gemeente komen zodoende zeer verschillende woonsferen en woonmilieus voor. Ook fungeert Zwolle met een breed cultureel aanbod met enkele sterke accenten op activiteiten die daarboven uitsteken heel nadrukkelijk als regionaal centrum. Doelstelling voor 2020 is dat de culturele werkplaatsen en het productiefonds hun vruchten duidelijk zullen hebben afgeworpen, zodat Zwolle niet uitsluitend een afnemer maar ook een aanbieder van culturele activiteiten in het land is geworden. Het streven is om Zwolle, door een bloeiend cultuurbeleid, meer en meer als het culturele hart van de regio te laten fungeren. Zwolle heeft ook een grote regionale functie op het terrein van onderwijs en zorg. In Zwolle zijn alle soorten van onderwijs aanwezig. De grote regionale trekkers zijn Deltion en het ROG landstede (beide MBO), de Ambelt (speciaal onderwijs) en de VU/Windesheim (HBO en WO). Ruim 30.000 studenten komen dagelijks naar Zwolle. Zwolle wil de beroepskolom VMBO-MBO- HBO-WO verder versterken. Het streven is dat de scholen in 2020 intensief betrokken zijn bij de cultuursector en dat er veel interactie tussen beiden plaatsvindt. Er is veel ruimte voor de eigen culturele beleving van jongeren, waardoor Zwolle meer en meer het karakter krijgt van een echte studentenstad. Naast de stedelijke voorzieningen is er ook aandacht voor voorzieningen op wijken stadsdeelniveau. Het dagelijks leven speelt zich immers af in de wijken, waar we boodschappen doen, samenhang vinden, elkaar ontmoeten en terecht kunnen voor primaire voorzieningen. Bevordering van de sociale cohesie en leefbaarheid in de wijken vraagt om maatwerk. Het creëren van levensloopbestendige wijken met een adequate dekking en spreiding van het voorzieningenaanbod is een belangrijk streven. Het gaat om het voortbouwen op en versterken van het bestaande niveau. Het betreft met name sociale voorzieningen als primair onderwijs (brede school), kinderopvang, sport, eerstelijns gezondheidszorg en ouderenzorg. Met name de zorgsector zal in het kader van de vermaatschappelijking van de zorg de komende jaren voor veranderingen zorgen. Er zal op wijkniveau voldoende faciliteiten geboden moeten worden voor zelfstandig wonende zorgvragers. Dit betreffen zowel zelfstandig wonende ouderen als mensen met een psychische, lichamelijke en verstandelijke beperking. Clustering van voorzieningen (o.a. woonzorgzones) en multifunctioneel gebruik van accommodaties zijn belangrijke uitgangspunten. In de bestaande stad is het belangrijk om hiertoe ruimte te creëren. Dit betekent het verstandig omgaan met vrijkomende bijzondere doeleinden bebouwing die hun functie verliezen (bijv. Schoolgebouwen).

Woonverkenning De bevolkings- en huishoudensontwikkeling van Zwolle Inwonertal Door de verschillende (grote) groeiopgaven is Zwolle na 1945 zeer snel gegroeid. In januari 1951 had Zwolle nog 50.000 inwoners, in 1990 krap 96.000 mensen en eind 2002 110.000. Begin 2004 omvat Zwolle 114.000 inwoners, waarmee Zwolle in bevolkingsomvang de 23ste stad van Nederland is. Ieder jaar neemt de bevolking met zo'n 1.250 personen toe. Vanaf 1990 is de Zwolse bevolking relatief bijna twee keer zo hard gegroeid als de totale Nederlandse bevolking, namelijk 15 procent tegenover 8 procent in Nederland. Naar verwachting zal Zwolle in 2010 135.000 inwoners tellen. Wanneer de bevolkingsontwikkeling van Zwolle worden vergeleken met andere steden met 100.000 inwoners of meer valt onder meer op dat de Zwolse bevolking veel minder extremen vertoont. Zo bevindt Zwolle zich in vergelijking met andere steden in de 'middenmoot van de vergrijzing'. Het zijn de groeisteden (Haarlemmermeer en Almere) en studentensteden die een nog lagere vergrijzing kennen. Ook is slechts 7,5% van de Zwolse bevolking is een niet-westerse allochtoon. Daarmee is Zwolle één van de grote steden met het laagste aandeel allochtonen binnen haar bevolking. Wanneer wordt gekeken naar het aandeel éénpersoonshuishoudens, dan zijn deze in Zwolle net iets sterker vertegenwoordigd dan in Nederland. Dit aandeel blijft echter weer achter bij de studentensteden en de grote steden, maar is weer groter dan bij “new towns” zoals Almere en de steden in de Haarlemmermeer.

Ontwikkeling huishoudens Het aantal huishoudens in Zwolle ligt momenteel rond de 49.000. In de afgelopen tien jaar is het aantal huishoudens met ongeveer 7000 toegenomen, wat twee keer zo groot is als het aantal huishoudens in Nederland. Met name het aantal gezinnen maakte een groeistuip door. De hoofdmoot van de huishoudens bestaat uit huishoudens met een 'hoofd van het huishouden' in de leeftijd tussen 25 en 54 jaar. Een absolute minderheid vormt de groep huishoudens jonger dan 24 jaar, waaruit ook het verschil blijkt met een studentenstad als Groningen. Ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde scoort Zwolle weer hoger. In Nederland zijn de huishoudens met een hoofd in de middenleeftijd weer sterker vertegenwoordigd dan in Zwolle. De groep met jonge huishoudens (tot 24 jaar) bestaat niet of nauwelijks. Huishoudens waarvan de omvang (sterk) groeit, zijn de huishoudens tussen de 35 en 44 jaar, en meer bescheiden mate de huishoudens tussen de 35 en 64 jaar en tussen de 65 en 74 jaar. De groep jonge senioren laat echter een zeer regelmatige groei zien gedurende de jaren '90. De absolute groei komt voor rekening van de huishoudens in de leeftijdsgroepen van 35-44 en 45-54 jaar. Naar huishoudensgrootte gekeken vormen de kleine één- en tweepersoons huishoudens samen heel duidelijk de omvangrijkste groep met 63%. Circa eenderde van de huishoudens is een gezin bestaande uit twee volwassenen en (één of meer) kinderen. De echt grote huishoudens, met vijf of meer personen, zijn (nog) relatief weinig aanwezig. De verwachting is dat het aantalhuishoudens in de toekomst zal groeien van circa 49.000 nu naar 62.000 in 2020 (Primos, 2004).

9

10

Huishoudensinkomen Binnen het inkomen van (zelfstandige) huishoudens kan een verdeling worden gemaakt tussen huishoudens die behoren tot de doelgroep van het volkshuivestingsbeleid en huishoudens die dat niet doen. Een huishouden behoort (in 2002) tot de doelgroep van beleid, wanneer het een inkomen heeft tot 13.938 euro bij éénpersoonshuishoudens en 19.007 euro bij meerpersoonshuishoudens (samenwonenden). Van alle Zwolse huishoudens behoort (in 2002) 23% tot de doelgroep van beleid. Dit percentage is gedurende de jaren '90 van de vorige eeuw flink afgenomen, maar is nu weer redelijk stabiel. Verder is in Zwolle sprake van een vrij positieve inkomenssituatie van de meeste huishoudens. Dit blijkt ook uit de verdeling tussen lage, midden en hogere inkomens. Zo'n 60% van de huishoudens heeft een midden of hoger inkomen. Dat ligt overigens maar iets boven het landelijke gemiddelde. Van alle huishoudens in Zwolle heeft overigens maar een deel een werkelijk laag inkomen; circa 20% behoort tot de laagste twee inkomenspercentielen (CBS, 2003). De hoofdmoot van de inkomens zit in de inkomenscategorieën tussen de 14.000 en 23.500 euro. In Zwolle en ook Overijssel is een grotere groep huishoudens aanwezig met een inkomen tussen de 27.100 en de 35.900 euro. Opvallend is de veel kleinere groep met zeer hoge inkomens: slechts 7% van de huishoudens behoort tot deze inkomenscategorie tegen 10% in Nederland. Binnen de groep huishoudens met lage inkomens is er qua leeftijdsgroep niet één overduidelijke categorie die eruit springt. Wat betreft huishoudenssamenstelling van de mensen met lage inkomens is dit wel het geval. De alleenstaande huishoudens zijn veruit in de meerderheid onder lage inkomens. Omdat binnen de leeftijdsvergelijking van huishoudens met lage inkomens de 65plussers de grootste groep zijn, lijken zij met name tot deze groep te behoren, al moet ook de uitwerking van studenten op het inkomensniveau niet worden onderschat.

De woningvoorraad De totale woningvoorraad binnen de gemeente Zwolle omvat begin 2004 ongeveer 49.000 woonruimten. Van de 49.000 woonruimten is een circa 47.000 een woning en de rest een (onzelfstandige) wooneenheid. In de periode 1992-2001 is de woningvoorraad aanzienlijk toegenomen (met 16,3% tegen landelijk 11,4%). Het grootste deel van de woningvoorraad is gebouwd in de naoorlogse periode, namelijk 83,5%. In omvang is de vooroorlogse voorraad bescheiden. Binnen de naoorlogse periode is de totale voorraad gedurende alle decennia telkens met een redelijk vergelijkbare omvang gegroeid, uitgezonderd een forse dip in de periode 1981-1990. Zowel in de sociale huur, de particuliere huur als in de koop is het overgrote deel in de naoorlogse periode gebouwd. Een aantal zaken vallen daarbij op: ! Circa 95% van de sociale huurvoorraad is van na 1945. Daarvan is 55% van na 1971. ! In de naoorlogse periode is pas na 1971 de nadruk op de koopsector gelegd. ! Het merendeel van de particuliere huur is naoorlogs.

Van de woningvoorraad in Zwolle is 48% een koopwoning en 52% een huurwoning tegen respectievelijk 53% en 47% in Nederland. De verhouding tussen huur en koop in Zwolle is gedurende de laatste 10 jaar wel gewijzigd. Het aandeel huur loopt gestaag terug, terwijl het aandeel koop gestaag toeneemt. Langzaam komt de situatie in Zwolle daarmee ook gelijk te liggen aan dat in Nederland. De Zwolse situatie is met deze verhouding vergelijkbaar met steden zoals Dordrecht, Haarlem en 's-Hertogenbosch. Van de huurwoningenvoorraad bestaat 77% uit sociale huurwoningen en 23% uit particuliere huurwoningen. Deze verhouding tussen socialeen particuliere verhuur (in de regio Zwolle) verschilt maar weinig van de verhouding op landelijk niveau, maar ook in die van een vergelijkbare regio als rondom 's-Hertogenbosch. Van de woningvoorraad is 71% een grondgebonden woning en 29% een meergezinswoning. Meer dan de helft van de grondgebonden woningen - 63% - bestaat uit rijwoningen: een hoekwoning of tussenwoning. Voor het overige bestaat de voorraad grondgebonden woningen uit 19% twee-onder-één-kappers en 18% vrijstaande woningen. De voorraad huurwoningen bestaat voor 56% uit meergezinswoningen en voor 44% uit eengezinswoningen. Van alle koopwoningen is 4% een meergezinswoning en 96% een grondgebonden woning.

Prijsklassen (op basis WOZ) In Zwolle wordt net iets meer van de helft van de koopwoningen aangemerkt als dure koop aangemerkt (52% van de woningen is duurder dan €225.000). De overige categorieën middeldure koop (vanaf €135.000) en goedkope koop zijn minder groot, respectievelijk 34% en 14%. Binnen de voorraad huurwoningen vormen de betaalbare huurwoningen de hoofdmoot: 44% van de woningen. Samen met de goedkope huurwoningen vormt de goedkope huurvoorraad (zelfs) 76% van de voorraad huurwoningen; de goedkope voorraad overheerst zeer duidelijk binnen de voorraad huurwoningen. 17% tot de middeldure huur en slechts 6% tot de dure huur.

11

Woonmilieus in Zwolle

12

Indeling woonmilieus De schets van de ruimtelijke hoofdstructuur van Zwolle gaf reeds een beeld van de diversiteit aan ruimtelijke structuren en sferen binnen de stad. Zowel de geomorfologie als de groei van de stad gedurende verschillende perioden heeft bijgedragen aan de totstandkoming van deze diversiteit aan woonmilieus. In totaal heeft Zwolle 16 verschillende woonmilieutypen die kunnen worden gegroepeerd onder 4 woonmilieuklassen.

Woonmilieu Woonmilieutypering Naam Stedelijk (vooroorlogs)

Centrum Stedelijk

BuitenCentrum

Stedelijk (naoorlogs, compact)

Stedelijk (naoorlogs)

BuitenCentrum

Randmilieu

Wijken of buurten

(Historische) binnensteden

1. Binnenstad

Nieuwe stedelijke centra Herenhuismilieu

2. Hanzeland 3. Stationsbuurt 4. Veerallee

Grondgebonden

5. 6. 7. 8.

Zeeheldenbuurt Kamperpoort Oud-Assendorp Indische Buurt

Tuindorpen

9. Assendorp-Oost 10. Bollebieste

Gemengd vooren naoorlogs woonmilieu

11. Wipstrik-Noord 12. Oude-Diezerpoort

Etage Tuinstad

13. Dieze-Oost 14. Holtenbroek-I 15. Holtenbroek-Noord

Laat-naoorlogse tuinstad

16. Holtenbroek-IV 17. AA-Landen Zuid

Boomstructuur

18. AA-Landen Noord en Oost 19. AA-Landen Oost 20. Westenholte-Stins Geren, 21. Zwolle-Zuid Oost Gerenlanden, Gerenbroek, Ittersumerlanden

Woonstraten

22. AA-Landen Midden

Groen-stedelijk

23. Zwolle-Zuid West

24. Stadshagen

Stadsrandmilieus Landelijk

Dorp in de stad

25. 26. 27. 28.

Berkum Oud-Westenholte Oud-Schelle Oud-Ittersum

Pierik en NieuwAssendorp

Dieze-Centrum en Bagijneweide

Holtenbroek-II en Holtenbroek-III

Schellerhoek, Schellerbroek, Schellerlanden, OldenelerlandenOost, OldenelerlandenWest, Oldenelerbroek en Ittersumerbroek

13

Woningvraag- en woningmarktontwikkeling Algemeen maatschappelijke trends Hoewel het huidige Rijksbeleid op het terrein van wonen dit moment vooral wordt bepaald door de uitgangspunten uit het Hoofdlijnenakkoord “Meedoen, Meer werk, Minder regels” en door de nieuwe nota “Ruimte”, verwoord de Nota Wonen uit december 2000 nog steeds het best welke maatschappelijke trends in de 21ste eeuw van invloed zullen zijn op het wonen in algemene zin. Uit de nota blijkt dat de algemene maatschappelijke trends zich op hoofdlijnen manifesteren als gevolg van ontwikkelingen op het terrein van de demografie, de welvaarts- en inkomensontwikkeling en de externe ontwikkelingen.

Demografie

14

De Nederlandse bevolking zal de komende jaren nog gestaag groeien. Echter, de komende jaren zal de groei voornamelijk het gevolg zijn van een positief immigratiesaldo. Daarnaast kenmerkt de toekomstige bevolkingsontwikkeling zich met name door veranderingen in de leeftijdsopbouw. Vergrijzing, ontgroening en de groei van het aantal allochtonen zijn de belangrijkste ontwikkelingen die de samenleving, qua samenstelling, de komende jaren een ander aanzien zullen geven. Voor de bepaling van de woningbehoefte gaat het echter niet zozeer om de groei in het aantallen personen, maar meer om de groei van het aantal huishoudens. Door de afname van de gemiddelde huishoudens-grootte, en hiermee de gemiddelde woningbezetting, zal het aantal huishoudens de komende jaren sneller groeien dan het aantal personen. Ook ontwikkelingen in de inkomenssituatie van huishoudens zorgen voor een grote dynamiek en variëteit in de bevolking. De sociaal-economische situatie is bovendien van grote invloed op de 'woonmogelijkheden'. Nemen we de ontwikkeling van de aandachtsgroep onder de loep, dan valt op dat deze groep die door het rijk wordt afgebakend bij een modaal inkomen, de komende jaren in relatieve zin verder afnemen. In absolute aantallen blijft deze groep echter een ongeveer gelijke omvang houden. Kijken we naar de samenstelling van de aandachtsgroep dan valt op dat deze voor de helft bestaat uit alleenstaanden en voor een derde uit ouderen. Verder behoren niet westerse allochtonen vaker tot de aandachtsgroep dan autochtonen en westerse allochtonen. Ook voor de komende jaren zal dit de kenmerkende samenstelling van deze groep zijn. Naast veranderingen in inkomen en huishoudensgrootte is vooral het verschil in leefstijlen een belangrijke factor die de woonwensen van huishoudens beïnvloedt. De doorslaggevende trend de komende jaren is een steeds grotere mate van individualiteit en daarmee diversiteit. Door lossere maatschappelijke bindingen zullen de woningbehoeften en de kwalitatieve preferenties, die manifest worden op de woningmarkt, steeds meer differentiatie vertonen. Het is vooral de culturele identiteit die bepaalt hoe het karakter van de woning moet zijn en welke zorgen dienstverlening men daarbij wenst. Individualisering heeft echter ook een keerzijde. Door een verwatering van traditionele structuren, nemen de mogelijkheden voor sociaal contact af. Juist voor ouderen en mensen die minder mobiel zijn, is

het sociale netwerk in de straat, buurt en wijk belangrijk. De huidige samenleving biedt echter steeds minder voorwaarden voor een sterk sociaal netwerk en actieve buurtparticipatie. Zelfstandigheid en eenzaamheid liggen dan dicht bij elkaar. Naast het individualisme is dan ook steeds vaker een collectiveringstrend waar te nemen (”cocooning” of “clanning”). De mens heeft een natuurlijke behoefte aan geborgenheid en veiligheid en zoekt dit bij gelijkgestemden. Echter, de mate van collectiviteit wil zij niet, zoals in het verleden gangbaar was, van bovenaf opgedragen krijgen. De hedendaagse, ook wel nieuwe, collectiviteit moet dan ook worden gekoppeld aan een grote mate van zelfbeschikking en zakelijkheid. De hierboven genoemde factoren bepalen tezamen de woonvraag van burgers en de manier waarop zij hun leven invulling geven. Steeds snellere veranderingen in de tijd en een steeds grotere differentiatie in woonstijlen en woonwensen lijken kenmerkend te worden voor de woonvoorkeuren van huishoudens. Om tegemoet te komen aan die enorm pluriforme vraag is een breed en veelzijdig areaal aan woningen en woonmilieus nodig. In deze aanbodtransformatie liggen de belangrijkste beleidsopgaven en -uitdagingen van het wonen voor de komende jaren.

Welvaarts- en inkomensontwikkeling De gunstige economische ontwikkeling van de afgelopen periode, de veranderde opvattingen over gezins- en relatievorming en de rolverdeling tussen man en vrouw hebben in Nederland de afgelopen jaren een belangrijke bijdrage geleverd aan de toegenomen keuzevrijheid van individuen en de veranderde vraag op de woningmarkt. Steeds meer producten en diensten zijn niet langer voorbehouden aan een kleine (elite)groep, maar zijn voor een veel grotere groep huishoudens bereikbaar geworden. Het beste voorbeeld daarvan is de sterke groei van het eigenwoningbezit. De vraag naar woningen wordt bovendien niet langer bepaald door duidelijk te onderscheiden groepen met specifieke wensen en voorkeuren. Doordat de burger in toenemende mate individualist en regisseur van het eigen bestaan is, zal de roep om kwaliteit en identiteit toenemen. Men heeft de welvaartsstaat als referentiekader en een hoge kwaliteit van de woning, woonomgeving en woondiensten zijn vanzelfsprekend geworden. Het gemiddeld genomen hoger opleidingsniveau heeft bovendien een grotere mentale zelfredzaamheid tot gevolg: men kiest zelf, is mondig, maar weet ook waarover men praat. Onafhankelijkheid is voor velen een hoog goed en de woning en het wonen blijven daarin een belangrijke rol vervullen. De woning blijft zowel het centrum voor maatschappelijke activiteiten als de uitvalsbasis voor activiteiten elders. De veelheid van functies in de woning maken een woningaanbod met meer diversiteit noodzakelijk. De woning als werkplek en als plek waar zorg en diensten kunnen worden verleend. Ook wanneer het wonen vergezeld gaat met de behoefte aan zorgverlening zijn zeggenschap en keuzevrijheid belangrijk. Dit betekent dat de partijen die 'woonzorgproducten' aanbieden vanuit de behoefte van de bewoner moeten gaan redeneren. Toch moet voorgaande gezien de huidige economische ontwikkeling wel enigszins worden genuanceerd. De inkomens van (een deel van) de

starters die de afgelopen jaren een inkomensstijging hebben doorgemaakt, staan door de economische recessie en de hieruit volgende ontslaggolf onder druk. Daarnaast zal een groot deel van de huishoudens in 2003 en 2004 een daling van de koopkracht ondervinden. Forse lastenverzwaringen, stijging van de pensioenpremies en de beleidsmatige korting op uitkeringen en de lonen in de collectieve sector zijn hier debet aan. De verwachting is dat de koopkracht in de periode 2004-2007 weer toeneemt met ongeveer 3/4% per jaar (CPB, 2002). Voorgaande heeft inmiddels op de koopwoningenmarkt geleid tot een afname van het consumentenvertrouwen en de koopbereidheid. De vraag naar meer woningkwaliteit blijft echter wel latent aanwezig, alleen de potentiële woningkoper verwacht meer waar voor zijn geld.

percentage, maar ook het gemiddelde van de afgelopen 12 jaar.

! Van de groep verhuisgeneigden is 72% een doorstromer, 23% een

!

!

Externe ontwikkelingen De wereld om ons heen is de afgelopen jaren in versneld tempo 'dichterbij' gekomen. De mobiliteitsontwikkeling en de vooruitgang in informatie- en communicatietechnologie hebben er voor gezorgd dat afstanden in zowel tijd als ruimte sterk zijn verkort. Hierdoor wordt bereikbaarheid als begrip belangrijker dan nabijheid. Ook worden processen in de samenleving steeds meer beïnvloed door internationale ontwikkelingen. Bedrijven werken in toenemende mate samen en/of fuseren tot grote multinationals en er is sprake van schaalvergroting en internationale specialisatie. Ook ten aanzien van het wonen hebben mensen hun blik verruimd. Het gemiddeld genomen hogere opleidingsniveau en de algehele kennisontwikkeling dragen bij aan het zelfbewustzijn van mensen, alsmede het besef van ontwikkelingsen ontplooiingsmogelijkheden. Het hébben van woonruimte is niet langer voldoende, maar het gaat er om dat de woning beantwoordt aan de eigen wensen en een uiting is van de eigen plaats en positie binnen de samenleving. De algehele horizonverruiming heeft ook het perspectief van de volkshuisvestingswereld verbreed. De regionalisering van de woningmarkt en de schaalvergroting in de corporatiesector zijn hiervan sprekende voorbeelden. Het woonbeleid van private partijen en overheden beperkt zich niet meer tot het lokale, gemeentelijke schaalniveau, maar de blik wordt naar buiten gericht en de regionale en landelijke context worden steeds vaker maatgevend. Hoewel de regio voor het woonbeleid een onontbeerlijk schaalniveau is, is het zeker geen panacee voor alle problemen die zich op lokaal niveau voordoen.

Woningbehoefte- en woningmarktontwikkelingen Verhuisgeneigdheid en woningvraag De beschreven maatschappelijke trends doen zich over het algemeen ook in Zwolle voor en hebben hun weerslag op de concrete woonwensen. Recentelijk is het WoningBehoefteOnderzoek 2002 beschikbaar gekomen, zodat deze trends ook meer genuanceerd kunnen worden aan de hand van de concrete woningvraag. Op basis van de gegevens uit het WBO 2002 is gekeken naar de verhuisgeneigd van de Zwolse bevolking. ! Circa 30% van de Zwolse huishoudens wil binnen twee jaar verhuizen (=verhuisgeneigd). Dit is niet alleen het huidige

!

!

!

! !

starter en 5% een semi-starter. Van de doorstromers en semistarters komt 53% uit een meergezinswoning en 47% uit een eengezinswoning. Het grootste deel van de groep verhuisgeneigde huishoudens (55%) heeft een laag inkomen (tot modaal). Van de totale groep verhuisgeneigde huishoudens is eenderde een doorstromer met een inkomen tot modaal, slechts 12% heeft een inkomen van 2 keer modaal of meer. De groep verhuisgeneigde huishoudens is relatief jong. Circa tweederde is jonger dan 34 jaar. Dit is ruim driekwart van alle huishoudens jonger dan 34 jaar. Van de totale groep is een kwart tussen de 35 en 65 jaar en 8% 65 jaar en ouderen. Binnen de groep 65-plussers en de groep in de leeftijd 34-65 jaar is respectievelijk14% en 16% verhuisgeneigd. Van de verhuisgeneigde starters wil 42% een eengezinswoning en 58% een meergezinswoning. Van de verhuisgeneigde doorstromers die uit een eengezinswoning komen wil 19% verhuizen naar een meergezinswoning, van de verhuisgeneigde doorstromers die uit een meergezinswoning komen is dit 41%. Van de verhuisgeneigde starters wil 27% een koopwoning en 73% een huurwoning. Van de verhuisgeneigde doorstromers die uit een eengezinswoning komen wil 62% verhuizen naar een koopwoning, van de verhuisgeneigde doorstromers die uit een meergezinswoning komen is dit 35%. Van de verhuisgeneigde doorstromers die uit een koopwoning komen wil 69% blijven in een koopwoning, van de verhuisgeneigde doorstromers die uit een meergezinswoning wil 32% naar een koopwoning. Circa 28% van de groep verhuisgeneigde huishoudens wil binnen twee jaar verhuizen (=urgent verhuisgeneigd). Van deze zogenaamde urgenten is 62% doorstromer en 38% starter. Opvallend is dat de helft van de verhuisgeneigde huishoudens geen voorkeur opgeeft wat betreft het woonmilieu. Een derde geeft aan in een buurt met woningen van na 1975 te willen wonen. Slechts 9% geeft aan in een vooroorlogse buurt te willen wonen. De buurten uit de periode 1946-1975 zijn het minst populair (7% zoekt hier een woning).

Verhuistrends Uit de binnengemeentelijke verhuisgegevens (O&S Zwolle, 2003) zijn de volgende verhuistrends waar te nemen: ! In algemene zin wordt het meest verhuisd binnen de eigen wijk. Uitzonderingen op deze regel vormen de wijken Dieze-Oost, Kamperpoort en Veerallee. ! Wanneer huishoudens verhuizen naar een andere wijk dan is dit in het algemeen een nabijgelegen wijk. Uitzondering op deze regel vormt Stadshagen, naar dit woonmilieu verhuist men vanuit de gehele stad. ! Huishoudens woonachtig in de dorpse woonmilieus of het buitengebied verhuizen het liefst binnen het eigen woonmilieu. Opvallend is wel dat deze gebieden ook een grote woningmarktrelatie vertonen met Assendorp. Met name starters uit deze

15

Migratiebewegingen tussen Zwolle en de provincies (totaal van de periode 1998-2002)

Migratie tussen Zwolle en omliggende gemeenten (totaal van de periode 1998-2002) 8000 7000 6000

Naar Zwolle Vanuit Zwolle

5000

Naar Zwolle

4000

Vanuit Zwolle

3000

Steenwijk

Staphorst

Raalte

Olst

Oldebroek

Meppel

Kampen

Hattem

Dronten

2000

Dalfsen

16

1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

1000 0

Bron: gemeente Zwolle, 2003 Bron: Gemeente Zwolle, 2003

gebieden beginnen hun stedelijke wooncarrière in Assendorp.

! Assendorp is het startersmilieu van Zwolle. Vanuit bijna iedere Zwolse wijk wordt substantieel verhuist naar Assendorp.

! Naar Stadshagen wordt vooral verhuisd vanuit de naoorlogse grondgebonden woonwijken.

! Holtenbroek is verhoudingsgewijs populair bij verhuizers vanuit Dieze-west en Kamerpoort. In absolute zin komen echter naast uit Holtenbroek zelf de meeste huishoudens uit Assendorp en Aalanden. ! Naar de Binnenstad wordt vooral verhuist vanuit Assendorp, Schelle en Aalanden.

Verhuisstromen uit en naar Zwolle Zwolle is in trek; met name bij mensen vanuit Overijssel en Gelderland. Daarnaast groeit ook het aantal mensen dat vanuit de Randstad richting Zwolle verhuist gestaag. Op gemeenteniveau wordt voornamelijk veel richting Zwolle verhuisd vanuit Kampen, Dalfsen, Oldebroek, Raalte en Hattem. Andersom gaan er ook veel mensen vanuit Zwolle richting deze plaatsen, maar altijd geldt er voor Zwolle een positief migratiesaldo. Het is verder interessant om te zien in wat voor soort woningen zowel starters als doorstromers daadwerkelijk terecht zijn gekomen. Doorstromers kiezen grotendeels voor eengezinswoningen en koopwoningen, terwijl starters (veelal noodgedwongen) kiezen voor meergezins- en huurwoningen. De huishoudens die al in een eengezinswoning woonden kiezen weer voor een eengezinswoning. Toch mag de groep die vanuit een eengezinswoning naar een meergezinswoning verhuist niet onderschat worden, namelijk 38%. Opvallend is dat men vanuit een eengezinswoning net zo eenvoudig naar een koop- als een huurwoning verhuist. Vanuit een huurwoning verhuist men veelal naar een huurwoning. Daarnaast kan worden afgeleid dat huishoudens vanuit een koopwoning veelal naar een eengezinswoning verhuizen. Huishoudens uit een huurwoning verhuizen veelal naar een meergezinswoning. Terwijl huishoudens uit een koopwoning zowel voor een koop- als huurwoning kiezen, zijn huishoudens uit een huurwoning erg standvastig en verhuizen weer naar een huurwoning.

Ontwikkelingen koopwoningenmarkt De afgelopen tien jaar is de gemiddelde transactieprijs, die in Zwolle voor een woning werd betaald, gestegen van €74.000,- in 1992 tot €199.000,- in 2002 (NVM, 2003). Dit is een stijging van 169%. Uit cijfers van de NVM (2003) blijkt tevens dat de gemiddelde transactieprijs van een woning onder het Nederlands gemiddelde blijft, namelijk €83.000,- in 1992 tot €206.000,- in 2003 (stijging 148%). In Zwolle heeft wel een relatief grotere prijsstijging plaatsgevonden. Met name het woningaanbod in de prijsklassen €175.000,- tot €225.000,- en €225.000,- tot €275.000,- is de afgelopen jaren ten opzichte van de andere prijsklassen aanzienlijk gestegen. Met het bijbouwen van middeldure en dure woningen is de afgelopen jaren getracht de doorstroming te bevorderen. Door de gunstige economische ontwikkeling was het voor grote groepen consumenten inderdaad mogelijk de stap naar een beter en ruimer huis te maken. In die situatie is nu een verandering opgetreden. In de huidige praktijk blijkt, mede gestimuleerd door de onzekere economische tijden, dat woonconsumenten in mindere mate de sprong durven of weten te

wagen naar een duurdere woning. Zij blijven zitten in hun goedkope sociale huurwoning of koopwoning, aangezien 'aangrenzend' aanbod nauwelijks beschikbaar is. Dit laatste is met name veroorzaakt door de forse prijsstijgingen van de bestaande voorraad en de nieuwbouwwoningen in de laatste jaren. Het bouwen van vooral middeldure en dure woningen in combinatie met een grote stijging van de prijzen op de markt van bestaande woningen heeft er daarnaast toe geleid dat de categorie van goedkope koopwoningen in de nieuwbouw nagenoeg geheel van de woningmarkt is verdwenen. Zo is een belangrijke lacune ontstaan tussen de sociale huursector en de middeldure koopsector. Dit gat wordt ook (nog) nauwelijks gevuld met duurdere huurwoningen. Noodzakelijk is de komende jaren een groot deel van de productie vooral te richten op realisatie van woningen in het middensegment.

Ontwikkelingen huurwoningenmarkt De druk op de Zwolse huurmarkt neemt aanzienlijk toe. Dit blijkt uit een toename van het aantal reacties op woningen en wordt veroorzaakt door een afname van het aantal mutaties. Het aantal mutaties was in 2003 in Diezerpoort het hoogst, gevolgd door Holtenbroek en Zwolle Zuid. In de buitenkernen, Hanzeland, Westenholte en Kamperpoort vonden de minste mutaties plaats. Het gemiddeld aantal reacties op vrijkomende woningen was in de Buitenkernen, Wipstrik, Binnenstad en Assendorp het hoogst. Het laagst was het aantal reacties in Stadshagen en Holtenbroek. Dit beeld wijkt nauwelijks af van de voorgaande jaren. Bij de toename van de druk op de huurmarkt moeten wel enige kanttekeningen worden gemaakt. De helft van de woningzoekenden reageert alleen op woningen van hun eerste voorkeur. Slechts een klein deel reageert alleen op woningen die snel beschikbaar zijn. Hieruit blijkt dat een groot deel van de woningvraag kwalitatief van aard is. Met de woonruimteverdeling kan die vraag niet worden opgelost (OTB, 2002). Belangrijke factor in de huidige vraag naar huurwoningen is de groep woningzoekenden die niet tot de groep lage inkomens behoren, maar wel zijn aangewezen op de huur. De huursector maakt een omslag van voorzien in betaalbare woonruimte voor de laagste inkomens tot het voorzien in de behoefte van een veel bredere groep. Om de volle breedte van deze groep een beter wooncarrièreperspectief te bieden, zal binnen de huursector een kwaliteitsslag moeten worden gemaakt. Hiertoe is uitbreiding van de Zwolse huurwoningenvoorraad noodzakelijk. Voor een positieve ontwikkeling van de huurmarkt is een actief beleid van de Zwolse corporaties essentieel. De Zwolse corporaties zijn op dit moment dan ook op diverse terreinnen zeer actief (herstructurering, wonen en zorg, souterrain van de woningmarkt). Ook zoeken zij waar mogelijk naar mogelijkheden voor uitbreiding van de woningvoorraad. Bij al deze activiteiten zijn zij van mening dat Zwolle in zijn geheel een aantrekkelijke en vitale stad moet zijn met leefbare wijken, waarbij leefbaarheid naast de kwaliteit van het wonen ook bestaat uit een goede en goed beheerde woonomgeving. Een vitale stad blijft zich vernieuwen en ontwikkelen. Dit vereist continue investeringen in de verbetering van de kwaliteit van woning en woonomgeving en intensieve samenwerking van gemeente en corporatie.

17

Uit:

18

Aandachtspunten stedelijke ontwikkeling Vanuit de voorgaande verkenning kunnen de volgende aandachtspunten voor het toekomstige woonbeleid worden gedestilleerd: ! Het Zwolse woonbeleid is lange tijd aangestuurd vanuit de regionale opvangfunctie die de stad had op het gebied van wonen, werken en voorzieningen. Inmiddels is de focus steeds meer verschoven van het halen van productieaantallen naar de vitaliteit en ontwikkeling van de bestaande stad en de diverse wijken binnen Zwolle. ! De centrumfunctie van Zwolle en het wonen zijn nauwelijks met elkaar verweven; wonen is een afgeleide, waardoor het een soort afhankelijkheid vertoont van andere ontwikkelingen. ! De geomorfologie heeft een stempel gedrukt op de stedelijke ontwikkeling van stad. De zandgronden zijn altijd aanleiding geweest om wel of niet te (kunnen) bouwen. ! De toekomstige stedelijke ontwikkeling zal moeten samenhangen met de opbouw van de stad in de “zes stroken” en de A28 als hoogdynamische as die deze stroken doorkruist. ! Hoewel Zwolle een stad is zonder werkelijke extremen, is wel een sterke differentiatie aan ruimtelijke sferen aanwezig. Deze vormen goede aanknopingspunten voor woonmilieudifferentiatie en menging van wonen, werken en voorzieningen. ! De nog altijd als 'ideaal' aangemerkte positie van Zwolle als woonstad is positief, maar in zekere zin ook kwetsbaar; verschuivingen worden sneller en harder zichtbaar ! De naoorlogse groei van het woningbestand is van zeer grote omvang geweest. Deze grootschalige groei heeft zich met name in de tijd van suburbane woningbouwproductie voorgedaan. ! Het regionale aspect speelt in het wonen maar weinig een rol; er is een duidelijke focus op de stad (zelf). ! Zwolle en Kampen profiteren (door nieuwe infrastructuur) van de ligging ten opzichte van de Randstad, maar worden daar op het gebied van het wonen nog maar weinig door beïnvloed. ! De verwachting is dat de komende jaren een extra groeiimpuls op de regio afkomt op het gebied van wonen. Enerzijds als gevolg van de verwachte aanblijvende economische groei, anderzijds als gevolg van de groeiende centrumfunctie op het gebied van onderwijs en cultuur. ! De bevolking van Zwolle zal naar verwachting groeien van 114.000 inwoners in 2004 naar circa 135.000 inwoners in 2020. ! De verwachting is dat het aantal huishoudens in de toekomst zal groeien van circa 49.000 nu naar 62.000 in 2020. ! Vergrijzing, ontgroening en de groei van het aantal allochtonen zijn de belangrijkste ontwikkelingen die de samenleving, qua samenstelling, de komende jaren een ander aanzien zullen geven. ! De inkomenssituatie van huishoudens zorgt voor een grote dynamiek en variëteit in de bevolking en is van grote invloed op de 'woonmogelijkheden'. ! De aandachtgroep van het volkshuisvestingsbeleid zal de komende tijd verhoudingsgewijs qua percentage van de bevolking ongeveer gelijk blijven.

! Individualisering heeft gezorgd voor een toenemende

!

!

! ! ! ! !

!

!

differentiatie in leefstijlen en hiermee ook in woonstijlen. De veelheid van functies in woningen woonomgeving maken een meer gedifferentieerd en uitgesprokener aanbod noodzakelijk. Naast individualisering is echter ook een collectiveringstrend waar te nemen. Op basis van zelfbeschikking en zakelijkheid worden (ook in de woonomgeving) nieuwe collectieven gevormd. Om tegemoet te komen aan die enorm pluriforme vraag is een breed en veelzijdig areaal aan woningen en woonmilieus nodig. In deze aanbodtransformatie liggen de belangrijkste beleidsopgaven en -uitdagingen van het wonen voor de komende jaren. Doordat er de komende tijd voor veel huishoudens niet of nauwelijks koopkrachtontwikkeling is, verwacht een potentiele woningkoper- of -huurder meer waar voor zijn geld. Circa 30% van de Zwolse huishoudens wil binnen twee jaar verhuizen. Dit is niet alleen het huidige percentage, maar ook het gemiddelde van de afgelopen 12 jaar. In algemene zin wordt binnen Zwolle het meest verhuist binnen de eigen wijk. Zwolle is ook in trek bij mensen vanuit de regio, daarnaast groeit ook het aantal mensen dat vanuit de Randstad richting Zwolle gestaag. Met het bijbouwen van middeldure en dure woningen is de afgelopen jaren getracht de doorstroming te bevorderen. In de huidige praktijk blijkt echter dat, mede gestimuleerd door de onzekere economische tijden, de woonconsumenten in mindere mate de sprong durven of kunnen wagen naar een duurdere woning. Toch is de vraag naar betaalbare, maar kwalitatief hoogwaardige koopwoningen blijvend hoog. Ook blijft de koopwoningenmarkt wel degelijk ontvankelijk voor hoogwaardig aanbod in hogere prijsklassen, mits sprake is van een specifieke (onbesproken) kwaliteit passend bij de kenmerken en de leefstijl van betreffende doelgroepen. Door de blijvende prijsstijgingen op de koopwoningenmarkt is er een steeds groter gat tussen de koop- en huursector aan het ontstaan. De druk op de Zwolse huurmarkt neemt hierdoor steeds meer toe. Belangrijk is het bestendigen en versterken van de huidige sterke positie van Zwolle als woonstad. Wel moet alles op alles worden gezet om imperfecties in de woningmarkt weg te werken en de vitaliteit van de bestaande woongebieden (aansluitend op de woonen leefstijlen van de bevolking die er nu en in de toekomst zal wonen) op peil te houden. Een goede samenwerking tussen de gemeente en de Zwolse woningcorporaties is hiertoe essentieel.

19

20

De agenda van het wonen Inleiding Het Zwolse woonen volkshuisvestingsbeleid heeft lang in het teken gestaan van (het halen van) productieaantallen. De stad had immers de afgelopen jaren, mede onder invloed van rijks- en provinciaal beleid, een belangrijke regionale opvangfunctie voor wonen, werken en voorzieningen. Hierdoor heeft Zwolle het de afgelopen tijd op veel terreinen goed gedaan. De achtergrond van dit 'succes van Zwolle' ligt besloten in de gelijk opgaande, maar dikwijls bovengemiddelde economische ontwikkeling en bevolkingsgroei van de regio, alsmede de wisselwerking hiertussen. De groeiende bevolking zorgde voor groei van de bedrijvigheid en voorzieningen en andersom. Nog steeds richt veel beleidsaandacht zich op de uitbreidingsnieuwbouw in bijvoorbeeld Stadshagen. Toch is er sprake van een kentering. Groei in het kader van de ontwikkeling tot een veelzijdig regionaal en landsdelig centrum voor noord en oost Nederland blijft een kerndoel. Daarnaast is er echter nadrukkelijk ook steeds meer aandacht voor de ontwikkeling in de bestaande stad. Kernbegrippen hierbij zijn woonmilieudifferentiatie, levensloopbestendige wijken en functiemenging van wonen, werken en voorzieningen op wijkniveau.

Uitbouwen en versterken woonsituatie Belangrijk is ook het bestendigen en versterken van de huidige situatie. Het succes van Zwolle wordt immers niet alleen bepaald door de groei van de stad. Ook de waardering van de Zwollenaren voor hun stad is een belangrijk gegeven. Uit breed gevoerde discussies blijkt dat, ondanks enige kritiek, de Zwollenaren hun stad bovenal koesteren. Gewaardeerd worden: de binnenstad, de rust en het groen in de stad, de hoogwaardige voorzieningen (o.a. onderwijs en zorg), de goede werkgelegenheid, de recreatiemogelijkheden in de omgeving, de centrale ligging in Nederland, de goede verbindingen en de overzichtelijke schaal van de stad. Deze factoren maken Zwolle een prettige stad om te wonen. De hoofdopgave van het woonbeleid is de bestaande kwaliteiten van Zwolle te handhaven, uit te bouwen en te versterken, zodat de Zwollenaren in 2020 dezelfde kwalificaties aan de stad geven. Essentieel bij het opstellen en vaststellen van beleidsagendapunten die deze opgave ondersteunen zijn de pretenties die Zwolle koestert. Kortom, wat voor stad wil Zwolle zijn. Wat betreft dit laatste is het structuurplan richtinggevend, omdat dit een directe vertaling is van de politieke (en bestuurlijke) ambities en doelstellingen, die op hun beurt weer zijn gebaseerd op de meningen en wensen van de Zwolse bevolking. Uit het structuurplan komt naar voren dat Zwolle zich de komende periode niet alleen wil richten op differentiatie naar prijs, maar ook en vooral aandacht wil schenken aan de woonmilieudifferentiatie. In de wijken moeten voldoende woonmogelijkheden zijn voor een gedifferentieerde bevolking en leefstijlen. Om concentratie van eenzijdige woonsoorten en de daarmee gepaard gaande concentratie van problemen te voorkomen, wordt op wijkniveau gestreefd naar een gevarieerd woningaanbod. Waar nodig wordt overgegaan tot herstructurering van wijken. Uitgangspunt is echter dat fysieke herstructurering altijd samen gaat met sociale herstructurering. Een ander uitgangspunt is het toepassen van functiemenging op wijkniveau van wonen,

werken en voorzieningen. Opgave daarbij is om de multifunctionaliteit en dynamiek in de wijken niet ten koste te laten gaan van de hogelijk gewaardeerde rust in de directe woonomgeving. Met de regiogemeenten wil de stad bereiken dat de regiogemeenten ook bouwen voor hun eigen starters en senioren, zodat er geen regionale segregatie plaatsheeft. Met netwerkstadpartner Kampen zal worden gewerkt aan het versterken van de gezamenlijke woningmarkt. Ook hierbij is woonmilieudifferentiatie weer een belangrijk thema. Bij zowel de groei- als de (door)ontwikkelingsopgave van het wonen in de stad, staat een versterking en uitbouw van de dragende elementen van stad en het omringende gebied voorop. Uitgangspunt voor de ruimtelijke hoofdstructuur is een compact verstedelijkingspatroon met optimale benutting van de bestaande stad. Wel is het een gegeven dat de aard en omvang van de stedelijke groei buiten de bebouwde kom bij de uitleglocaties afhangen van de kwaliteit en het tempo van ontwikkelingen in de stad. Bovenstaande visie wordt nader geconcretiseerd door een uitwerking van de volgende drie kernopgaven: 1. Behouden/versterken economische vitaliteit 2. Verminderen kwetsbaarheid wijken en buurten 3. Inspelen op gedifferentieerde woningvraag Deze uitwerking vormt de agenda van het wonen. Door deze agenda te koppelen aan een nadere analyse van het transformatiepotentieel van de in Zwolle aanwezige woonmilieus en de kwalitatieve en kwantitatieve vraag die vanuit de in de stad aanwezige leefstijlprofielen kan worden gedestilleerd ontstaat een beeld van de belangrijkste speerpuntopgaven in de stad.

Nadere uitwerking van de kernopgaven Kernopgave 1: Behouden/versterken economische vitaliteit Zwolle is door de sterke groei in de naoorlogse periode (met name na 1990) uitgegroeid tot een regionaal verzorgingscentrum met een evenwichtig opgebouwde economie. De stad is hierdoor langzamerhand tot het economisch kerngebied van Nederland gaan behoren. Het wonen vervult in behouden en verder versterken van haar economische vitaliteit zo blijkt uit analyse twee rollen van ongelijke aard. Enerzijds vervult het wonen namelijk een faciliterende rol voor de economische ontwikkeling, waardoor de stad vitaal kan blijven, anderzijds wordt het echter nog (steeds) niet gezien als een aanjager die op haar beurt andere vitaliteit en aantrekkelijkheid creëert. Bij deze kernopgave gaat het om de volgende aspecten:

! Bouwen voor eigen groei, maar ook voor groei van buitenaf De bevolking van de gemeente Zwolle zal de komende tijd aanzienlijk groeien; van circa 110.000 personen nu naar 135.000 personen in 2020. Het aantal huishoudens stijgt van circa 49.000 nu naar circa 62.000 in 2020. Dit betekent een groeiende vraag naar woningen die noodzaakt tot een vergroting van de woning-voorraad in absolute zin van circa 13.000 woningen ten opzichte van het

21

huidige woningaantal van circa 49.000. Bovenstaande groei is mede het gevolg van het gegeven dat Zwolle steeds meer tot het economisch kerngebied van Nederland behoort; als stad maakt het deel uit van het netwerk dat Nederland als geheel steeds meer begint te worden. Als middelpunt van de regio heeft de gemeente daarbij nog eens te maken met een netwerk op een lager schaalniveau. Dat leidt tot een tweetal opgaven: 1. De positionering van Zwolle binnen Nederland. Het gemengde (economische) profiel van de stad is zeer positief; de stad kan een stootje hebben. Het kan anderzijds ook als een zwak punt worden gezien, omdat het als stad soms een weinig uitgesproken karakter heeft. Juist die kwaliteiten van het wonen, zouden hierbij wel eens een belangrijke rol kunnen spelen. De woonmilieukwaliteiten worden dan ingezet als manier om de stad te profileren. 2. Een nieuwe “groeistuip” in regionaal verband. Ondanks de vrijheden voor kleinere gemeenten om te bouwen, zal Zwolle samen met Kampen de 'bulk' van de kwantitatieve en kwalitatieve groei van de regio voor haar rekening moeten nemen. In zekere zin sluiten de opgaven binnen het landelijke en regionale netwerk nauw op elkaar aan. Datgene wat er in regionaal verband moet worden aangepakt is in netwerkverband toch al noodzakelijk.

! Vlottrekken woningmarkt

22

Om de huishoudensgroei te kunnen bijhouden, dient de woningvoorraad jaarlijks te groeien met minimaal 850 woningen. Rekening houdend met het terugdringen van het tekort naar 1,5% en met het compenseren van de sloop gaat het om een woningbouwproductie van circa 16.000 voor de komende 16 jaar. Dit betekent een productie van circa 1000 woningen per jaar. Hiervan moeten er minimaal 250 in de huursector worden gerealiseerd (50 woningen per jaar groei, 100 woningen ter compensatie van de verkoop van huurwoningen en 100 ter compensatie van de sloop). De afgelopen jaren is de groei van de woningvoorraad in Zwolle echter blijven steken op gemiddeld 600 woningen. De komende tijd zal alles op alles moeten worden gezet om de bouwproductie omhoog te krijgen. Zeker als hierbij in ogenschouw wordt genomen dat een aantal van de huidige plannen inmiddels grote vertragingen hebben opgelopen of voorlopig afgeblazen zijn en dat de prognose over de groei van de bevolking grotendeels zijn geënt op de wenselijke bouwproductie. Het op gang brengen en zelfs opvoeren van de bouwproductie is niet alleen belangrijk om de groei van het aantal huishoudens op te vangen. Het opvoeren van de productie is van essentieel belang om de grote spanning op de woningmarkt te verminderen. Het bouwen van woningen schept ruimte voor doorstroming en kan mogelijk een aantal acute problemen (tekort studentenwoningen) aanzienlijk verminderen. Vooral de spanning op de huurwoningmarkt is groot. De vraag naar huurwoningen blijkt veel groter en breder te zijn dan de doelgroep. Daarnaast is de koopsector voor steeds meer huishoudens onbereikbaar aan het worden. Het grote gat tussen kopen en huren en de mogelijkheden van corporaties om anticyclisch te investeren (lange adem) maken dat de corporaties op dit moment de belangrijkste partners zijn voor de gemeente om te komen tot oplossingen.

! Netwerkstad Zwolle/Kampen Op dit moment zijn de woonmilieus in beide steden redelijk concurrerend. Noodzakelijk is woningbouwprogramma's te ontwikkelen waarmeer beide steden zich meer complementair aan elkaar kunnen ontwikkelen. Differentiatie en focussen op de specifieke woningbehoefte is hierbij wenselijk. Zwolle zet bijvoorbeeld in op een ontwikkeling als kenniscentrum. Voor een dergelijke economische profilering zal echter wel een aanbod van woningen en woonmilieus beschikbaar moeten zijn dat daarbij aansluit. Dit vraagt om duidelijke keuzes en om uitgesproken, aan de kwaliteiten van de specifieke locatie, gekoppelde woonprogramma's. Grootstedelijk denken (pluriformiteit als gegeven en onderkennen van de bijbehorende opgave) hoort daar ook bij, omdat anders ambitie en concrete aanpak divergeren.

Kernopgave 2: Verminderen kwetsbaarheid wijken en buurten Zwolle heeft in haar sociale beleid te maken met de rationalisering van de leefwereld van mensen en de vergroting van de heterogeniteit binnen de bevolking. Desondanks kan Zwolle toch ook vooral worden getypeerd als een overzichtelijke en sociale stad met een relatief veilig leefklimaat. Het beschikt over een breed aanbod aan sociale voorzieningen. Zowel stedelijke voorzieningen, zoals schouwburg, centrale bibliotheek, poppodium, voetbalstadion, als meer wijkgerichte voorzieningen, waaronder welzijn, onderwijs, kinderopvang en sport. Er liggen dan ook voldoende aanknopingspunten om de verdere groei van Zwolle te benutten voor het behoud en de verbetering van een goed sociaal-cultureel leefklimaat, waarbij het centrum als middelpunt zal blijven fungeren. Wanneer er problemen zijn, is het uitgangspunt dat sociale problematiek niet alleen opgelost kan worden door het aanpassen van de fysieke infrastructuur, maar dat er naast het tot stand brengen van een gevarieerde woningbouw oog moet zijn voor een schone en veilige leefomgeving en de sociale infrastructuur (sport, welzijns-, gezondheids- en onderwijsvoorzieningen). Leefbaarheid van buurten wordt mede bepaald door de kwaliteit van de sociale relaties in buurten en wijken. De veranderende maatschappij vraagt om verandercapaciteit van de stad, zowel op stedelijk niveau als op het niveau van wijk (en dorp). Echter, een aanzienlijk deel van alles wat de stad (nodig) zal hebben op het gebied van wonen in de toekomst bestaat nu al. Enerzijds zijn dit 'niets aan de hand woonwijken' waarin zo goed als niets hoeft te gebeuren, anderzijds zijn dit gebieden die een sleutelrol spelen wat betreft de ontwikkeling van het wonen in Zwolle als geheel of waarvan de sociaal-economische of ruimtelijk-programmatische perspectieven dusdanig kwetsbaar zijn dat structurele aandacht noodzakelijk is. Naast de gebieden waarin de sociaal-economische of ruimtelijkprogrammatische perspectieven mager zijn, kunnen er gebieden worden aangewezen waarin een kwetsbaarheid dreigt te ontstaan die niet wenselijk is, en waarvan een verdere verergering of problematisering ook niet nodig is, omdat er in sociaal-economische of ruimtelijk-programmatische zin juist nog een basis aanwezig is van waaruit aanwezige haarscheurtjes kunnen worden 'gerepareerd'. Soms zijn dit programmatische ingrepen, en soms zijn dit fysieke ingrepen. Hierbij gaat het niet om grootschalige ingrepen, maar om maatwerk.

Kernopgave 3: Inspelen op gedifferentieerde vraag Naast veranderingen in inkomen en huishoudensgrootte is vooral het verschil in leefstijlen een belangrijke factor die de woonwensen van huishoudens beïnvloedt. De doorslaggevende trend de komende jaren is een steeds grotere mate van individualiteit en daarmee diversiteit. Door lossere maatschappelijke bindingen zullen de woningbehoeften en de kwalitatieve preferenties, die manifest worden op de woningmarkt, steeds meer differentiatie vertonen. Het is vooral de culturele identiteit die bepaalt hoe het karakter van de woning is, in wat voor soort buurt deze woning dient te staan en welke zorgen dienstverlening men daarbij wenst. Dit vraagt om leefstijlgeoriënteerd programmeren en ontwikkelen. Naast deze oriëntatie op de aan leefstijlen gerelateerde woonwensen is een blijvende aandacht voor de aandachtgroepen van het volkshuisvestingbeleid noodzakelijk. Hierbij gaat het om de volgende groepen en/of thema's: Studenten De opkomst van Zwolle als studentenstad vertaalt zich nadrukkelijk in een woon- c.q. huisvestingsopgave. Zwolle kent namelijk een tekort aan studentenwoningen. De studentenpopulatie is de afgelopen jaren aanzienlijk gegroeid, maar het aantal studenteneenheden is daarentegen niet gegroeid. De kansen voor studenten om (in de reguliere woningmarkt) een woning te kunnen betrekken zijn daarnaast door de herstructurering van Holtenbroek-I 1 zelfs verminderd. Op dit moment worden met het neerzetten van containers en/of schepen vooral tijdelijke oplossingen gezocht (voor 10 jaar). Motivatie hiervoor is dat wanneer de spanning op de woningmarkt door het bouwen van woningen zal afnemen er ook weer meer ruimte voor studenten binnen de reguliere woningmarkt zal ontstaan. De vraag is echter, als Zwolle zich wil blijven manifesteren als kennisstad, of er voor de middellange en lange termijn toch niet moet worden gezocht naar meer structurele oplossingen. Ouderen Hoewel Nederland in algemene zin procentueel en absoluut vergrijst, geldt voor de gemeente Zwolle dat het aandeel ouderen als percentage van de totale bevolking de komende tijd ongeveer gelijk zal blijven. Voorgaande betekent echter niet dat ook het aantal 65plussers gelijk zal blijven. Circa 13% van de bevolking is 65 jaar en ouder. Het aantal 65 plusser zal daarentegen de komende jaren wel aanzienlijk toenemen; van 14.139 in 2002, naar 15.343 in 2010 en 18.431 in 2020. Ook het aantal mensen in de leeftijdscategorie 55-64 neemt met circa 4000 personen aanzienlijk toe. Wanneer deze stijging van het aantal ouderen wordt gecombineerd met de trend dat ouderen steeds langer zelfstandig blijven wonen, ook als zij in toenemende mate afhankelijk worden van lichamelijk verzorging en medische ondersteuning, dan betekent dit een toename van de vraag naar woonvormen en woonmilieus geschikt voor ouderen en waarin daarnaast ook het leveren van zorg geïntegreerd is. De vraag is welke producten er in het algemeen voor (aankomende) senioren kunnen worden gerealiseerd, wat goede woonmilieus/locaties zijn voor het realiseren van woonzorgzones en wat er op deze locaties moet gebeuren om niet alleen de woningvoorraad, maar ook de woonomgeving en het voorzieningenniveau hierbij te laten aansluiten.

Kwetsbare groepen Zwolle kent een groeiend aantal mensen aan de onderkant van de samenleving die via het reguliere huisvestingssysteem niet aan een woning kunnen komen. Zwolle vervult een rol als regionaal souterrain van de woningmarkt. Het gaat hier om een diverse groep mensen die vaak niet alleen een huisvestingsbehoefte hebben, maar ook een specifieke zorgbehoefte (bijv. ex-psychiatrische patiënten, verslaafden, vluchtelingen en dakloze jongeren, vrouwen en ouderen). Door het gebrek aan opvangcapaciteit bij de zorginstellingen vervallen steeds meer mensen in een zwervend bestaan, op straat of van instelling naar instelling. Daarnaast is de solidariteit met groepen aan de onderkant van de samenleving steeds minder vanzelfsprekend. In een tijd van afnemende subsidies leidt dit tot de noodzaak creatieve oplossingen te zoeken om deze aandachtsgroep te voorzien van goede, goedkope woonruimte en adequate zorg. Deze maatschappelijke verantwoordelijkheid kan alleen gestalte krijgen als er onder een gezamenlijk probleemeigenaarschap optimaal wordt samengewerkt tussen gemeente, corporaties en maatschappelijke instellingen. Kernvoorraad Verschillende groepen zullen door hun financiële dan wel sociaalmaatschappelijke situatie altijd zijn aangewezen op de goedkoopste huurvoorraad. In het woningmarktgebied Zwolle/Raalte staan op dit moment ruim 21 duizend goedkope en betaalbare huurwoningen (huurprijs tot €427/458). Dit is 77% van de totale huurvoorraad (WBO, 2002). De vraag is nu hoeveel betaalbare huurwoningen er in de toekomst nodig zullen zijn en hoe moet worden omgegaan met de scheefwoners in de goedkope voorraad. Belangrijk in dit kader is ook een beschouwing van de kernvoorraad in regionaal perspectief. Op regionale schaal blijkt Zwolle een behoorlijke opvangfunctie te hebben voor de lagere inkomens. Belangrijk is te bepalen of Zwolle deze functie wil behouden en wat voor afspraken daarbij dan horen. Deze vragen zijn extra interessant nu de regiogemeenten op basis van de nota Ruimte worden gevraagd (echter niet verplicht) om in het kader van de natuurlijke bevolkingsaanwas een substantieel deel van hun productie aan te wenden voor de doelgroepen van beleid. De Nota Ruimte over het thema “kernvoorraad” “De provincie en voorzover het om binnenregionale vraagstukken gaat de WGR-plusregio's regelen de verdeling van de ruimte voor wonen en werken over de gemeenten. Daarbij wordt rekening gehouden met uiteenlopende ruimtelijke belangen van bovenlokale aard, zoals het bovengemeentelijk niveau van woningen bedrijventerreinenmarkt, waterberging, natuurbehoud, infrastructuur en de kwaliteit van grotere kernen. In iedere gemeente zal voldoende ruimte worden geboden om te voorzien in de natuurlijke bevolkingsaanwas. Dit geldt ook voor het landelijk gebied, waar vooral starters en ouderen moeite hebben aan een geschikte woning te komen, waardoor de sociale samenhang onder druk komt te staan. Met de Huisvestingswet hebben gemeenten onder voorwaarden een instrument in handen om woningen toe te kunnen wijzen aan woningzoekenden met lokale binding Gemeenten zijn niet verplicht (al dan niet volledig) gebruik te maken van deze mogelijkheid: afstemming in regionaal verband is wenselijk om te komen tot de juiste woonmilieutypen en locatiekeuzen, met name in relatie tot de woningbouwafspraken”.

23

24

Leefstijlprofielen en woonmilieus Algemeen De afgelopen decennia hebben zich grote veranderingen voorgedaan in de samenstelling van huishoudens en de leefstijl van mensen. Er zijn steeds meer verschillende typen huishoudens ontstaan, waaraan evenzoveel leefstijlen verbonden kunnen worden. Het gevolg hiervan is dat de wensen met betrekking tot de woning en woonomgeving veel diverser zijn geworden. Bovendien is de huidige woonconsument kritisch en veeleisend. Hij is gemiddeld beter opgeleid, gewend aan welvaart en overvloed, individualistisch, mondig en bovenal uiterst mobiel. Het zoekgebied van de hedendaagse woningzoekende beperkt zich dan steeds minder tot de eigen gemeentegrenzen. Hij zoekt regionaal, bovenregionaal en soms zelfs landelijk met de bereikbaarheid van werk of familie en/of het kunnen realiseren van specifieke woonwensen als beperkende keuzefactoren. Bovenstaande maakt duidelijk dat het steeds moeilijker wordt om specifieke woonwensen en woonstijlen van huishoudens te categoriseren en te kwantificeren. Traditioneel worden doelgroepen op de woningmarkt gecategoriseerd aan de hand van gegevens over de huishoudensfase en het inkomen (starters, doorstromers, gezinshuishoudens, ouderen, etc). Deze doelgroepomschrijvingen geven in het algemeen een goed beeld van de woonwensen. Een manco van deze beschrijvingen is echter dat deze altijd uitgaan van de grootste gemene deler en nauwelijks recht doen aan de (groeiende) verscheidenheid aan woonen leefstijlen binnen de doelgroepen. Noodzakelijk is daarom een inzicht in het waardenpatroon, van waaruit de woonconsument handelt en keuzen maakt. Om deze waardeoordelen meer in beeld te brengen zijn op basis van diverse leefstijlonderzoeken (o.a. Claritas/Prizm, Motivaction, Marketresponse en Bureau Middelkoop) een aantal leefstijlprofielen met bijbehorende woonwensen geformuleerd. Deze leefstijlprofielen worden vervolgens gekoppeld aan de specifieke kenmerken van de Zwolse woonmilieus. Op deze wijze ontstaat een beeld over welk woonmilieu voor welk leefstijlprofiel interessant is.

Beschrijving leefstijlenprofielen Uitwonende studenten Zwolle is een onderwijsstad. In 2000 volgden ruim 11.160 studenten voltijdsonderwijs aan één van de hbo-instellingen en 11.300 studenten voltijdsonderwijs aan één van de mbo-instellingen. De afgelopen jaren is deze groep alleen maar groter geworden. De verwachting is dat deze ontwikkeling zich de komende jaren zal doorzetten als gevolg van de uitbreiding van het aantal opleidingen in Zwolle. Van de hbostudenten woont circa eenderde deel niet meer thuis. Van deze groep woont circa een kwart samen met een partner. Voor circa de helft van de studenten is een zelfstandig bestaan en het doorleven van de stedelijke cultuur een belangrijke reden om uit huis te gaan. Overal dichtbij, op “hippe locaties”, in uitgesproken gebouwen wordt door deze groep zeer op prijs gesteld. De uitstraling van de wijk of de bevolkingsopbouw doen er niet veel toe, als het maar in of dichtbij het centrum van de stad is. Vanuit de woning exploreert en

exploiteert men de stad. De traditionele studentenkamer in een studentenhuis is voor deze groep tweede keus. Voor de andere helft is de keuze om uit huis te gaan van meer praktische aard (bijv. reistijd). Deze (veelal beta-)studenten vinden het dan ook geen probleem om in een studentenhuis of in studentenhuisvesting nabij de onderwijsinstelling of direct op de campus te wonen. Een groot deel van de studenten begint op kamers (circa tweederde). Naarmate studenten ouder worden, wordt een groter deel uitwonend. Oudere en doorstromende studenten kiezen duidelijk voor meer kwaliteit en zijn ook bereid om daar meer voor te gaan betalen. Over het algemeen gaat hun voorkeur uit naar een goedkope zelfstandige wooneenheid in de huursector.

Jonge talenten De jonge talenten zijn net of reeds enkele jaren geleden afgestudeerd aan een HBO of universiteit. Deze groep heeft een leeftijd van 25-35 jaar. Het is de groep die gaat samenwonen. Aangezien zij beiden één of enkele jaren werken, hebben zij afhankelijk van de opleiding minimaal een bovenmodaal inkomensniveau. Jonge talenten hebben een fulltime baan en brengen in hun vrije tijd veel tijd door in een stedelijke omgeving. Door hun drukke bestaan brengen ze relatief weinig tijd door in de eigen woning. Qua woning hebben ze dan ook weinig wensen. Deze groep wenst een praktisch appartement van 70 tot 80 m2 , een luxe appartement van circa 115 m2 gbo of een kleine eengezinswoning (<90 m2 gbo). Voor een deel van deze groep is huren, wegens onzekerheden op de arbeidsmarkt, een zeer interessante optie. Deze groep wil niet op een maximaal haalbare hypotheek. Enerzijds vanwege de leefstijl (men geeft veel geld uit aan zaken als uit eten, uitgaan, hobby's en vakanties). Anderzijds anticipeert een deel van deze groep op toekomstige gezinsuitbreiding of het uitvallen van een inkomen als gevolg van de recessie en een hiermee mogelijke inkomensverval. De locatiekenmerken wegen ten opzichte van de woningkenmerken voor deze groep veel zwaarder. De nabijheid van openbaar vervoer en/of uitvalswegen en de aanwezigheid van praktische voorzieningen in de directe omgeving zijn voor de jonge talenten aanzienlijk belangrijker dan de kenmerken van de woning zelf.

Traditionele middenklasser De traditionele middenklasser is gericht op luxe en comfort en streeft naar een zekere status, in het altijd 'drukke' bestaan. Traditionele middenklassers zijn relatief jonge mensen - vaak gezinnen- die doordeweeks hard werken en zich in hun vrije tijd graag ontspannen in de privé-sfeer. Traditionele middenklassers zijn materialistisch ingesteld en hebben als ideaal een mooi huis, een bovengemiddeld inkomen en er goed uitzien. Het huishoudinkomen ligt tussen de €30.000 en €65.000. Traditionele middenklassers zijn veelal gericht op zichzelf en tonen weinig interesse in de wereld, de maatschappij of de sociale component van de eigen lokale leefomgeving. Wel vinden zij het belangrijk dat de buurt een bepaalde status heeft en vooral ook praktisch is. Uiteindelijk is voor deze bewoners de woning ('het adres') belangrijker dan de buurt in termen van sociale eenheid. Traditionele middenklassers besteden relatief veel tijd en energie in de eigen woning. Zij streven naar een luxe woning met veel ruimte en van alle

25

gemakken voorzien. De prijs van de woning is een belangrijke overweging, maar deze hoeft niet in alle gevallen laag te zijn. Wel gaat de voorkeur in ruime mate uit naar nieuwbouw. De nieuwbouwwoning dient echter wel van binnen en van buiten iets bijzonders te hebben, waarmee men zich kan onderscheiden van de rest. De buitenruimte moet een behoorlijke omvang hebben (minimaal 20-25 m2). Ook is binnen deze groep een groeiende behoefte aan werkruimte aan huis. In de buurt dienen met name de basisvoorzieningen, zoals winkels en kinderopvang, dichtbij gesitueerd en goed bereikbaar te zijn. Daarbij speelt de tijdsdruk waaronder zij leven een rol. Zij willen graag de snelweg snel kunnen bereiken en de auto direct bij of onder de woning kunnen parkeren. Het grootste deel van de groep traditionele middenklassers zoek een (ruime) eengezinswoningen (circa 110 150 m2 gbo) in de koopsector. Daarnaast kiest een klein, maar redelijk stabiel deel van deze groep voor de dure huursector (5 à 10%). De kwaliteit en de beschikbaarheid van het aanbod is hiervoor een belangrijke reden.

Consumentisten

26

De consumentist wordt geleid door de consumptiemaatschappij. Ze zijn trendgevoelig, worden graag tot de 'scene' gerekend en zijn in dit opzicht normatief ingesteld. Het gaat niet meer zozeer om het kopen van nieuwe producten, maar van sferen en belevenissen. De consumentisten wonen samen al dan niet met kinderen. Beide partners werken, soms in deeltijd. Het opleidingsniveau van deze groep varieert van mbo tot universitair. Het huishoudinkomen ligt tussen de €40.000 en €75.000. Een in- en extraverte oriëntatie lopen bij de consumentist in elkaar over. Zij leven op het snijvlak van carrière en gezin. Zij beschikken over redelijk veel vrije tijd die in verband met het deeltijdwerk sterk planmatig is ingedeeld. In hun vrije tijd gaan zij 'er op uit in eigen land': winkelen, beursbezoek, strand, attractieparken. Maar ook de woning fungeert als rusthaven. Het cocoonen is hier nog in. Consumentisten kiezen voor ruime appartementen (vanaf 100m2) in middelhoogbouw of grote stadswoningen. Het complex of de woning dient een hoog uitrustingsniveau en een bijzondere of monumentale uitstraling te hebben. Buitenruimte, die als het ware onderdeel uitmaakt van hun woonruimte, is voor deze leefstijl zeer belangrijk: bij een appartement een ruim en goed bezond balkon of dakterras, bij een stadswoning een compacte goed bezonde stadstuin of een terras met een redelijke maat. Consumentisten oriënteren zich zowel op de koop- als de huurmarkt. De directe woonomgeving is zo homogeen mogelijk: een exclusieve woonenclave met een duidelijke scheiding tussen openbaar en privé. Het wooncomplex behoort tot het privédomein. De consumentist wenst in zijn nabije woonomgeving zoveel mogelijk voorzieningen die het leven praktisch maken. Hierbij gaat het om winkels, maar ook om voorzieningen als kinderopvang en goede scholen. Er is een redelijke mate van sociale cohesie met de buurt.

Hypermobielen De hypermobiel is altijd onderweg. Hij/zij is internationaal georiënteerd; men werkt of studeert voor kortere of langere periodes in het buitenland en heeft een groot netwerk van vrienden en

kennissen over de hele wereld. Een optimale bereikbaarheid is daarom belangrijk. De woning fungeert slechts als tijdelijk onderkomen en heeft zodoende meer weg van een hotelkamer. Hypermobielen zijn kleine huishoudens; alleenstaanden, paren zonder kinderen of eventueel één kind. Deze leefstijl kent een grote variatie in opleiding (mbo tot universiteit) en inkomen (van studiebeurs tot circa €60.000 per jaar). Hypermobielen hebben over het algemeen minder vrije tijd dan de consumentisten en deze vrije tijd is minder gestructureerd: ze kan in principe 24 uur per dag plaatsvinden. De dominante vorm van vrijetijdsbesteding is stedelijk vermaak. De hypermobiel kiest voor een studio- c.q. hotelachtig appartement in een gebouw met allure. Het uitrustingsniveau kan variëren van laag (niveau student: kamer) tot zeer hoog (niveau expat: volledig gemeubileerd). Speciale voorzieningen voor deze leefstijl zijn een huismeester/receptie, autoverhuur in of nabij het complex en, aan de bovenkant van de markt, verzorging van het huis bij afwezigheid. Het beheer is afhankelijk van het inkomen. Van geen tot zeer professionele persoonlijke service. De hypermobiel woont bij voorkeur op een zeer bereikbare stadswijk in een zo heterogeen mogelijke omgeving. Het wooncomplex hoeft niet perse privé te zijn. Wel gaat de voorkeur uit naar een complex met een openbare lobby, waar hij of zij mensen kunnen ontmoeten.

Stadsecologen De stadsecoloog is alleenstaand of samenwonend met kinderen. De stadsecoloog is in het algemeen ouder dan 30 jaar, middelbaar tot hoog opgeleid en heeft een huishoudensinkomen dat varieert van €20.000 tot meer dan €55.000 per jaar. Doordat veel stadsecologen parttime werken of een creatief beroep hebben, beschikt deze leefstijl over relatief veel vrije tijd. De tijdsindeling is redelijk traditioneel en planmatig vanwege kinderen en/of deeltijdwerk. De vrije tijd wordt besteed aan stedelijk vermaak en activiteiten in huis. Stadsecologen zijn extrovert georiënteerd, maar niet erg afhankelijk van de naaste omgeving. Er is relatief weinig tijd om spontaan voor een boodschap even naar de stad te gaan. Toch gaan zij dankzij de kinderen of het beroep een hoge mate van sociale cohesie aan met de omgeving. Zij kiezen bewust voor een duurzaam leven en zijn anormatief ingesteld. De stadsecoloog wenst een grondgebonden stadswoning of stedelijk appartement/maisonnette van circa 90 tot 120 m2 gbo. Een werkruimte aan huis is in een aantal gevallen gewenst. Belangrijk is dat het woonmilieu een menselijke maat heeft. Een hoog uitrustingsniveau is niet essentieel, een duurzame uitstraling wel. Een stadsecoloog wenst weinig speciale voorzieningen in de woning. Een goed bruikbare buitenruimte is wel belangrijk. De stadsecoloog oriënteert zich op zowel de koop- als de huursector. De stadecoloog kiest voor stedelijk wonen met groen en/of water binnen handbereik in een kleinschalig heterogeen wooncomplex. De leefomgeving is bij voorkeur monofunctioneel. Het privedomein begint bij de ingang van de woning. Van de publieke ruimte wordt vooral een verblijfsfunctie verwacht. De openbare ruimte mag iets contrasterends, zelfs uitdagends, hebben. Belangrijk is de nabijheid van vormen van wijkgerichte dienstverlening (scholen, kinderopvang) en speelplekken.

Netwerkstedelingen De netwerkstedeling, veelal samenwonend met of zonder kinderen, is een soort deeltijdstedeling. Hij neemt deel aan uiteenlopende stedelijke praktijken op verschillende stedelijke locaties gedurende een deel van de beschikbare tijd. De netwerkstedeling kent nog wel een centrum waar hij zich door heen beweegt, maar dat centrum is radicaal geprivatiseerd of subjectief geworden: de eigen woning als uitvalsbasis voor alle mogelijke bezigheden. De netwerkstedelingen onderhoudt geen relatie met één stadscentrum, maar beweegt zich min of meer kriskras door een zeer weids stedelijk netwerk. Hij of zij doet dagelijks boodschappen bij het lokale winkelcentrum, gaat voor speciale inkopen of een avondje uit naar de binnenstad en voor het werk naar de periferie van een andere stad. De vrienden wonen niet in de eigen wijk, maar in een vergelijkbare wijk op een andere plek, of ook wel in de oude stadswijk waar hij of zij eerder woonde. Met de eigen wijk heeft men weinig te maken of de kinderen moeten er op school zitten. Het voornaamste motief voor de netwerkstedeling om voor een woonlocatie te kiezen is de bereikbaarheid, (de suggestie van) de nabije stad en de aanwezige voorzieningen. De netwerkstedeling onderhoudt een pragmatische, functionele relatie ten opzichte van zijn/haar dagelijkse woonomgeving. Het traditionele buurtgevoel heeft plaats gemaakt voor het gevoel dat men woont in een omgeving met min of meer gelijkgestemden, mensen met een overeenkomstige leefstijl of mensen die hen niet beperken in het leven van hun leefstijl. Mensen waarmee men niet zozeer iets samen moet, maar waarop men wel kan terug vallen als dat nodig zou zijn. Dit vertaald zich in een bereidheid om bepaalde zaken gezamenlijk op te pakken. Een voorbeeld hiervan is het beheer van collectieve ruimte binnen een buurteenheid of een gezamenlijke parkeergarage. De netwerkstedeling heeft geen eenduidig doel voor ogen als wordt gekeken naar een woningtype. Belangrijk is wel de stijl van de woning. Enerzijds zoekt men eenvoud en evenwicht, anderzijds mag de woning best opvallen en uitstraling hebben. Voor hen moet de leefstijl als het ware zijn af te lezen van de buitenkant van de woning. Gemak, ruimte in de woning en luxe zijn kernbegrippen. Een tuin mag best worden vervangen door een dakterras, patio of veranda. Belangrijk is wel dat er voor kinderen in de directe omgeving kwalitatief goede (basis)scholen aanwezig zijn.

Gesettelde idealisten Gesettelde idealisten zijn kleine, voornamelijk 50-plushuishoudens die zich kenmerken door een brede interesse in de wereld en in andere culturen. Zij zijn onafhankelijk van aard en open-minded, maar hechten veel waarde aan privacy. De mensen in deze groep zijn middel tot hoog opgeleid en bevinden zich vaak in een hogere sociale klasse. De gesettelde idealist heeft weinig behoefte aan intensief contact met mensen in hun directe leefomgeving. Onder de gesettelde idealisten bevinden zich veel postmaterialisten en ontplooiers: innerlijke ontplooiing, harmonie en immateriële zaken staan voorop. Het is een redelijk milieubewuste groep en een groep die veel van reizen houdt. Het leven in en om het huis neemt een voorname positie in bij de gesettelde idealisten. Gewenst wordt veelal een mooie vrijstaande woning met grote tuin. Echter, ook een middelduur/duur huur- of koopappartement of grondgebonden woning met tuin in een stedelijke,

maar vooral ook groene, setting op een bijzondere locatie kan als aantrekkelijke woonvorm worden ervaren. De woning moet van een bepaalde praktische luxe zijn voorzien. Daarnaast moeten begrippen als privacy, comfort en veiligheid optimaal zijn uitgewerkt. De woning dient bij voorkeur een tijdloze, vriendelijke uitstraling te hebben en moet zich bevinden binnen een woonmilieu dat een bepaalde kwaliteit en standing bezit. Daarnaast vindt de gesettelde idealist het praktisch als er in de directe omgeving voorzieningen voor dagelijkse levensbehoeften en recreatie aanwezig zijn.

Geslaagde genieters De geslaagde genieters zijn 60-plussers die reeds gepensioneerd zijn of dat binnen niet al te lange zullen zijn. De geslaagde genieters zijn veelal werkzaam (geweest) in een middelbaar tot hoog betaalde baan of hebben een succesvol eigen bedrijf gehad. Het huishouden bestaat meestal uit twee personen en heeft oudere kinderen die reeds de deur uit zijn. Het besteedbaar inkomen is gemiddeld tot hoog. Daarnaast beschikt de groep over een redelijk eigen vermogen. Dit doordat zij beschikken over een reeds afbetaalde eigen eengezinswoning in het hogere marktsegment en/of zij in het bezit waren/zijn van een eigen bedrijf. Geslaagde genieters beschikken doorgaans over relatief veel vrije tijd die zij doorgaans besteden middels het maken van lange culturele reizen of via een langdurig verblijf in het buitenland waar zij een tweede woning bezitten. Toch wil de geslaagde genieter de band met Nederland, hun stad en familie en vrienden niet verliezen. Belangrijk voor hen is daarom een praktische compacte woning in de nabijheid van de kinderen. Een woning van waaruit men alles onderneemt en waar men relatief weinig tijd in doorbrengt. Gewenst wordt vaak een goedkope tot middeldure huur- of koopappartement in een stedelijke setting. De woning behoeft weinig speciale voorzieningen. Wel zijn stedelijke voorzieningen in de nabijheid en een centrale ligging van belang om vrienden te bezoeken of te ontvangen. Daarnaast wordt het door deze groep sterk gewaardeerd als men de woning met een gerust hart kan achterlaten wanneer men voor een tijdelijk verblijf vertrekt naar het buitenland. De groep is bereid om voor dit extra beheer ook iets te betalen.

Stille Luxe De leefstijl Stille Luxe bestaat uit de groep welvarende aankomende senioren. Deze groep is sterk cultuurbevestigend en houdt het midden gericht op de carrière en het gezinsleven. Door de hoge maatschappelijke betrokkenheid staat deze groep midden in het leven. Ze doen aan allerlei sporten, besteden veel tijd aan uiteenlopende hobby's, en hebben graag mensen om zich heen. Het is de groep mensen die tijdens hun pensioen in de nabijheid van de kinderen, overige familie of vrienden wil wonen. De huishoudens binnen dit leefstijlprofiel hebben een hoog inkomen minimaal twee keer modaal- en een behoorlijk groot eigen vermogen. Dit vermogen bestaat voornamelijk uit geld dat vrij is gekomen/ vrij komt bij de afbetaling en / of verkoop van de huidige eigen woning in het hoger marktsegment. Ze kunnen zich daardoor veel luxe permitteren. Men wenst een woning in het hoogste marktsegment op een toplocatie. Het gaat deze groep niet zozeer om de nabijheid van

27

Woonwensen leefstijlprofielen Financierings- Gewenst Wensen categorie woonopp. woning Sociale huur 20-50m2 Praktisch appartement of hat-eenheid

Uitrustingsniveau Uitstraling laag

Modern/afwijkend

Wensen parkeren n.v.t.

Jonge Talenten

Middeldure koop of huur

75-90m2

Middelhoog

Modern/afwijkend

1 parkeerplaats

Traditionele middenklasser

middelduur tot dure koop

120m2160m2

Praktisch appartement met goed bezonde buitenruimte of kleine/compacte eengezinswoning Eengezinswoning of tweekapper

Middelhoog

Praktisch modern of bijzonder

Consumentisten

Duur, geen voorkeur koop/huur Middelduur tot dure huur

120m2180m2

Tweekapper/(stads)villa Hoog of ruim appartement

Monumentaal, modern of bijzonder

1 à 2 overdekte Sociaal veilige parkeerplaatsen leefomgeving met praktische voorzieningen in de buurt (kinderopvang, scholen) 1 à 2 overdekte Megasupermarkt en parkeerplaatsen gemaksvoorzieningen nabij

40m280m2

Studio of appartement. Buitenruimte relatief onbelangrijk

Laag-hoog

Metropolitaan/ praktisch

Stadsecologen

Middelduur tot dure koop of huur

90m2150m2

Stadswoning of meerlaags appartement

Middel, met nadruk op duurzaamheid

Duurzaam/ Vriendelijk/ Humaan/ Menselijke maat

Netwerkstedelingen

Middelduur tot dure koop

120m2180m2

Stadswoning of ruime eengezinswoning met beperkte, maar goede buitenruimte

Middelhoog

Praktisch modern of bijzonder

Gesettelde idealisten

Middelduur tot dure koop of huur

85m2 120 m2

Praktisch appartement met comfort en veiligheid

Hoog

Tijdloos, vriendelijk maar wel exclusief

Geslaagde genieters

Goedkoop tot middeldure koop of huur Dure huur of koop

75m290m2

Middel, met nadruk op praktisch Hoog met nadruk op luxe, comfort en veiligheid

Praktisch modern

Sociale huur

50-85m2

Praktisch appartement met comfort en veiligheid Luxe appartement met goed bezonde buitenruimte of (stads)villa Appartement

Gemeenschapsgezinden Sociale tot middeldure huur Volkse familieclan Sociale huur

55-90m2

Appartement

85-110m2

Eengezinswoning (en in mindere mate een appartement)

Studenten

Hypermobielen

28

Stille luxe

Huiselijken

135180m2

Monumentaal of bijzonder

Middel, met grote TraditioneelVriendelijk nadruk op veiligheid Laag tot middel Tijdloos/neutraal

Middel

Wensen buurt Stedelijk/ Ontmoetingsplekken, openbaar vervoer in de buurt Nabijheid van gemaks- en praktische voorzieningen/ uitgaansgelegenheid

1 parkeerplaats

Stedelijk/ Ontmoetingsplekken, openbaar vervoer in de buurt 1 parkeerplaats Sociaal veilige (liefst op leefomgeving met straat) praktische voorzieningen in de buurt (kinderopvang, scholen) 1 à 2 overdekte Sociaal veilige parkeerplaatsen leefomgeving met praktische voorzieningen in de buurt (kinderopvang, scholen) 1 à 2 parkeerSociaal veilige plaatsen leefomgeving met veel sociale controle. Gemaksdienst en ontspanningsmogelijkheden in nabijheid 1 parkeerOV en stedelijke plaats voorzieningen in de buurt Minimaal 1 (overdekte) parkeerplaats 1 parkeerplaats

Tot 1 parkeerplaats

Traditioneel/Vriendelijk 1 parkeerplaats

Sociaal veilige locatie met standing, nabijheid van wijkgerichte dienstverlening is pre Sociaal veilige leefomgeving met veel sociale controle. Sociaal veilige leefomgeving met veel sociale controle. Sociaal veilige leefomgeving met veel sociale controle in buurt met veel familie en kennissen.

de stad en de bijbehorende voorzieningen, maar veel meer om de standing van de locatie.

Huiselijken Bij de huiselijken overheerst een gevoel van onveiligheid. Voor deze groep gaan de ontwikkelingen van de maatschappij nogal snel en men maakt zich zorgen over de individualisering van de samenleving. Dit brengt een gevoel van onveiligheid teweeg, dat versterkt wordt door het feit dat huiselijken een relatief oudere groep vormen die veelal in een stedelijke omgeving wonen. Zij zijn gericht op een huiselijk leven en rust. Zij hechten hierdoor veel waarde aan hun vertrouwde woning en woonomgeving. De huiselijken zijn veelal te vinden bij de traditionele burgerij en zijn behoudend van aard. Deze groep beschouwt het gezin als de meest ideale vorm van samenleven. Daarnaast staat men minder tolerant tegenover cultureel verschillende groepen in de samenleving. In tegenstelling tot de volkse familieclan voelen huiselijken zich wel betrokken bij de eigen leefomgeving en de maatschappij. Als het erop aankomt is voor deze groep de buurt belangrijker dan de woning. Huiselijken zijn honkvast en blijven het liefst in hetzelfde huis in dezelfde vertrouwde buurt wonen. Zij zien hun huis als een plek waar zij zich kunnen afzonderen. Tegelijkertijd wonen zij graag in een omgeving waar mensen uit de buurt erop letten dat het goed met hen gaat en de mogelijkheid bestaat tot veilige sociale contacten, zoals in hofjes (in steden). Zij hebben behoefte aan de herkenning van de mensen in de buurt. Zo hebben zij ook graag buurtwinkels, zoals de kruidenier om de hoek, in de buurt, die bijdragen aan een veilig gevoel. De huiselijken zien reeds uit naar een benedenwoning (of appartement met een lift) in de sociale huursector, waarmee zij rekening houden met hun oude dag. Zij hebben minder behoefte aan luxe of meer ruimte, maar wel aan een praktische indeling van de woning en een goede staat van onderhoud. De prijs is tevens een belangrijke overweging bij de woonkeuze. Hun interesse gaat uit naar extra beveiliging voor hun huis.

Gemeenschapsgezinden De gemeenschapsgezinden zijn veelal gericht op sociale contacten binnen de kleine, lokale gemeenschap, waar zij zich ook voor inzetten. Deze groep heeft behoefte aan een overzichtelijk leven van harmonie en rust. In de geborgenheid van hun eigen huis trekken zij zich graag terug uit de hectiek van de hedendaagse samenleving. Ten aanzien van mensen die er een andere levenswijze op na houden, stellen de gemeenschapsgezinden zich niet erg tolerant op. In vergelijking met de huiselijken is deze groep minder angstig. Gemeenschapsgezinden vinden de buurt belangrijker dan de woning. Zij wonen graag in de overzichtelijke en harmonieuze woonomgeving van kleine gemeenschappen. Hun voorkeur gaat uit naar een dorpse omgeving. Deze groep woont graag in de buurt waar zij zijn opgegroeid en is honkvast. Aan de woning stellen de gemeenschapsgezinden minder hoge eisen. Zij hechten belang aan huiselijkheid en vinden bij de woonkeuze een praktische indeling belangrijk. Tevens gaat hun voorkeur uit naar een tuin of een ruim balkon. De gemeenschapsgezinden hechten weinig waarde aan luxe en voorzieningen in de buurt. Door hun betrokkenheid met de lokale

gemeenschap en hang naar rust en harmonie zijn zij geïnteresseerd in een dienst die toezicht houdt op de naleving van de gedragsregels in hun buurt. Onder de gemeenschapsgezinden bevinden zich relatief veel oudere bewoners die in de herfst van hun leven zijn. Zij hoeven niet meer te werken (gepensioneerd) en de kinderen zijn vaak al de deur uit, waardoor zij, met z'n tweeën, kunnen genieten van de vrije tijd. De gemeenschapsgezinden hebben vaak een lage opleiding genoten, maar zijn in alle sociale klassen te vinden. De groep wenst in het algemeen een woning in de sociale of middeldure huursector.

Volkse familieclan Volkse 'familiemensen' zijn sterk gericht op de eigen kleine kring van vrienden en familie om hun heen. Zij nemen het leven zoals het komt en proberen het zo gemakkelijk mogelijk te leven. Zij zijn materialistisch ingesteld, zijn niet ambitieus en tonen weinig interesse in de maatschappij en hun eigen lokale omgeving. De mensen binnen dit leefstijlprofiel zijn vrij traditioneel van aard en weinig tolerant. Zij hechten veel waarde aan de conventionele rolpatronen van mannen en vrouwen en staan weinig open voor de leefwijzen van andere culturen. Zij vallen zelf ook niet graag op tussen de rest. Deze bewoners hechten veel waarde aan de locatie waar ze wonen. De woning staat bij voorkeur in de omgeving waar zij zelf zijn geboren en opgegroeid en dicht in de buurt waar familie en vrienden wonen. Ook wonen zij het liefst lange tijd op dezelfde plek. Deze groep wil een woning conform de omringende woningen in de buurt en heeft geen behoefte zich te onderscheiden van de rest. Het interesseert ze weinig hoe het huis eruit ziet of in welke omgeving het staat. Wel zijn de prijs en een goede staat van onderhoud voor hen belangrijke overwegingen. Een huis met een goede staat van onderhoud geeft minder werk om het netjes te houden. Vanwege ditzelfde gemak gaat hun voorkeur uit naar winkels dicht in de buurt. Wat betreft de fase van hun leven vormt de volkse familieclan een gemiddelde groep. De volkse familieclan is echter veelal te vinden in een eengezinswoning in een matig stedelijke woonomgeving (vooroorlogse buitenwijken). Tevens zijn leden van de volkse familieclan relatief laag opgeleid en bevinden zich in de lagere sociale klassen.

Leefstijlen in Zwolle Nu een beschrijving is gegeven van de diverse leefstijlprofielen is het interessant om te kijken hoe deze profielen zich verhouden tot de Zwolse bevolking en welke ontwikkeling hierin voor de toekomst kan worden verwacht. Een probleem hierbij is echter dat er op het niveau van Zwolle geen kwantitatief leefstijlenonderzoek beschikbaar is, op basis waarvan harde uitspraken over de kwantiteit van de leefstijlprofielen in relatie tot de Zwolse bevolking kunnen worden gemaakt. Wel kan door een koppeling van de leefstijlprofielen aan een aantal statistische gegevens over onder andere huishoudensamenstelling, woonsituatie, huishoudeninkomen, opleidingsgraad een verhoudingsgewijze inschatting van het voorkomen van de groepen worden gemaakt. Uit de taartdiagrammen is af te lezen dat de Zwolse bevolking op dit moment voor een groot deel bestaat uit “traditionele middenklassers”

29

Kenmerken leefstijlprofielen Samenstelling huishouden

Leeftijdso pbouw 17-25 jr

Uitwonende Alleenstaand (circa 25% samenwonend) studenten Jonge Talenten Alleenstaand (40%) Paar zonder kinderen (60%), Traditionele Paar, veelal met kind(eren) middenklasser Consumentiste Paar, al dan niet met kind(eren) n Hypermobielen Alleenstaand

30

Oriëntatie vrijetijdsbesteding

Gem. Bruto-inkomen

Uithuizig, gericht op vrienden en op de stad Uithuizig, gericht op vrienden en op de stad Gericht op eigen huis en eigen woonomgeving (bijv. sport) Uithuizig, gericht op hele land.

€5000-€10.000

Zwolle en regio

€20.000-€35.000 (a) €35.000-€65.000 (p) €30.000-€65.000

Zwolle en regio

€40.000-€75.000

Zwolle en regio

20-55 jr

Uithuizig, gericht op op de stad en internationaal

10.000 tot 60.000

Gericht op eigen huis en stedelijk vermaak Uithuizig, gericht op stad en hele land. Gericht op eigen huis en eigen woonomgeving (natuur en cultuur)

€20.000-€55.000

Zwolle, regio, nationaal, internationaal Zwolle

€40.000-€65.000

Zwolle en regio

>€35.000, met redelijk eigen vermogen

>€35.000, met redelijk eigen vermogen dat echter niet wordt ingezet voor wonen >€40.000, met redelijk eigen vermogen

Zwolle, regio Zwolle, nationaal (verhuizen richting kinderen of terug naar roots) Zwolle

25-30 jr 30-45 jr 25-55 jr

Stadsecologen

Alleenstaand of paar met kinderen

>30 jr

Netwerkstedeli ngen Gesettelde idealisten

Paar, veelal met kind(eren)

30-50 jr

Alleenstaand of paar, soms met oudere kinderen

>45 jr

Geslaagde genieters

Paar

>60 jr

Reislustig, internationaal en familie/kennissen

Stille luxe

Alleenstaand of paar

>55 jr

Uithuizig, gericht op familie en activiteiten in hele land (cultuur/natuur).

Huiselijken

Paar, soms met kinderen

>50jr

Gericht op eigen huis en eigen buurt Uithuizig, gericht op familie en kennissen in eigen woonomgeving Gericht op eigen huis en eigen buurt

Gemeenschapsg Alleenstaand of paar, soms met oudere ezinden kinderen Volkse Paar, veelal met kind(eren) familieclan

Uitw.studenten

>45 jr 20-55 jr

Inschatting voorkomen leefstijlprofielen in 2004

Jonge Talenten

€10.000-€20.000 €10.000-€35.000

Zwolle en regio

€10.000-€35.000

Zwolle

Inschatting voorkomen leefstijlprofielen in 2020 10%

8%

16%

Zwolle en regio

Zwolle, regio Zwolle, nationaal (verhuizen richting kinderen of terug naar roots) Zwolle

3%

Trad.middenklasser

Herkomst

4% 9%

5%

Consumentisten Hypermobielen 5%

7%

Stadsecologen 22%

Netwerkstedelingen Gesettelde idealisten

6%

10%

25%

Geslaagde genieters 2% Stille luxe Huiselijken

5% 5%

Gemeenschapsgezinden Volkse familieclan

2%

7%

1% 7%

7% 9%

5%

11%

Bron: diverse statistische gegevens gemeente Zwolle en CBS, bewerking Bureau Middelkoop

8%

1%

en “volkse familieclanners”. Ook “huiselijken” en “netwerkstedelingen” zijn redelijk omvangrijke groepen. Wanneer op basis van de bevolkingsprognoses en diverse trends binnen de maatschappelijke ontwikkeling een doorvertaling wordt gemaakt richting 2020, dan is de inschatting dat binnen de Zwolle met name de leefstijlprofielen met veel gezinshuishoudens hun dominante positie zullen houden. Wel zullen een aantal meer traditioneel georiënteerde leefstijlprofielen ten koste van de meer moderne leefstijlprofielen gaan afnemen. Het profiel “Netwerkstedelingen” neemt toe, de profielen ” Huiselijken” en “Volkse familieclan” daarentegen nemen af. Het leefstijlprofiel “traditionele middenklassers” blijft echter binnen Zwolle dominant en zal de komende tijd ook nog toenemen.

Leefstijlprofielen en de vraag naar woonmilieus De woonwensen van de diverse leefstijlenprofielen kunnen ook worden gerelateerd aan de diverse in Zwolle aanwezige woonmilieus. Op woonmilieuniveau zijn op hoofdlijnen twee aspecten van belang: de plek en de uitrusting. Beide zijn gebruiker- c.q. Leefstijlgerelateerd. De plek gaat over de relatie met de buitenwereld. Gesteld kan worden dat 'de ideale plek' niet bestaat. Wel zijn bepaalde plekken in meer of mindere mate geschikt voor het uitoefenen van een leefstijl. De uitrusting gaat onder andere over de aanwezige woningtypologieën, de verhouding koop- en huur, het prijsniveau, het voorzieningenniveau en de leefstijl van overige bewoners.

De vraag naar en aantrekkelijkheid van een bepaald type woonmilieu moet allereerst worden bekeken vanuit het bestaande perspectief van een huishouden. Iemand die zijn hele leven al in een vooroorlogse tuinstad woont blijkt erg gebonden aan een dergelijk woonmilieu. Daarnaast heeft een huishouden een objectieve voorkeur voor een bepaald type woonmilieu. Wanneer deze beide gegevens worden gekoppeld aan de woonmilieutyperingen uit de woonmilieuverkenning dan ontstaat het beeld dat is weergegeven in het onderstaande schema “Voorkeur woonmilieu”. Uit het schema kunnen echter nog geen conclusies getrokken worden, omdat het slechts het meest gewenste woonmilieu per leefstijlprofiel aangeeft. Om uitspraken op het niveau van Zwolle te doen, is het noodzakelijk om de vraag vanuit de leefstijlprofielen te koppelen aan enerzijds de kwantitatieve vraag per leefstijlprofiel (nu en in 2020) en anderzijds de in Zwolle aanwezige woningvoorraad uitgesplitst naar de woonmilieus. Wanneer de eerste koppeling wordt gemaakt dan komt naar voren dat er vanuit de leefstijlprofielen bekeken op Zwols niveau vooral veel vraag is naar woningen in groenstedelijk naoorlogse randmilieus, de buitencentrum milieus met veel grondgebonden woningen en de landelijke villa- of dorpse woonmilieus. Om de tweede koppeling te maken moet eerst de Zwolse woningvoorraad worden onderverdeeld naar woonmilieu. Uit het

Schema: voorkeur woonmilieu Centrum stedelijk

Studenten Jonge Talenten Traditionele middenklasser Consumentisten Hypermobielen Stadsecologen Netwerkstedelingen Gesettelde idealisten Geslaagde genieters Stille luxe

Buiten centrum

Histori sche binnen stad

Nieuwe stedelij ke centra

***

***

*

**

**

***

**

*

***

*

*

***

Heren huis milieu

*** ** *

Tuin dorpen

Ge mengd vooren na oorlogs

Etage milieu

**

**

*** *

Tuin stad

Laatnaoor logse tuin stad

***

*

*

*

*

*

*

*

*

**

**

***

***

**

**

**

***

**

*

*

*

**

*

**

*

*

**

**

*

*

Rand milieu met boom struct.

*

*

zeer aantrekkelijk aantrekkelijk/second best neutraal/bij gebrek aan beter

Dorp in de stad

Villamil ieu

**

Dorps

Lande lijk (bereik baar)

** ***

** ***

*

**

**

31

Landelijk

**

**

**

Groen Stede lijk randmil ieu

**

** **

Rand milieu met woon straten

*

*

Huiselijken Gemeenschaps gezinden Volkse familieclan

Grond gebon den

Naoorlogse randmilieus

** *

***

* **

***

**

**

***

***

**

**

**

**

**

***

**

*

***

**

*

*

*

***

***

***

*

*

***

**

**

**

***

**

**

**

Boomstructuur 7%

Groen-stedelijk Dorp in de stad

5%

18% 4%

5%

Villamilieu Dorps Landelijk

Landelijk

Woonstraten

Dorps


Villamilieu

8%

Dorp in de stad

Etage Tuinstad

Groen-stedelijk

Gem vooren naoorlogs

Boomstructuur

Tuindorp

Woonstraten

Grondgebonden 5%

19%


Herenhuis

Tuinstad

Nieuwe stedelijk centra 11%

-4000

Etage

Historisch centrum

2%

-2000

Gem vooren naoorlogs

1% 4%

0 Tuindorp

1% 7%

2000

Grondgebonden

2% 1%

4000

Herenhuis

De huidige woningvoorraad naar woonmilieu

6000

Nieuwe stedelijk centra

32

Uit de tabel met overschotten en tekorten komt naar voren dat: ! Er zijn voor nu en in de toekomst voldoende woningen aanwezig in “boomstructuur” en “groen-stedelijke” naoorlogse woonmilieus. Het overschot neemt echter in de toekomst wel iets af; ! Er is een aanzienlijk tekort aan centrumstedelijke woonmilieus. Dit tekort neemt in de toekomst alleen maar toe. ! Er is een aanzienlijk tekort aan buiten centrumwoonmilieus met herenhuizen of woningen in een compacte grondgebonden setting. Het tekort groeit naarmate de tijd vordert. Uitzonderingen hierop vormen het grondgebonden en het etage buitencentrum woonmilieu. Bij het grondgebonden woonmilieu moet echter wel de nuancering worden gemaakt dat dit aanbodoverschot daar waarschijnlijk te maken heeft met het vaak hoge percentage huurwoningen in dit woonmilieu (veelal meer dan 80%) en de kwaliteit van de aanwezige woningvoorraad. ! Er is een tekort aan landelijke woonmilieus. Dit tekort komt vooral bij het villamilieu en het dorpse landelijke woonmilieu naar voren en zal naarmate de tijd vordert alleen maar toenemen.

Overschotten en tekorten woonmilieus op basis van vraag leefstijlprofielen 8000

Historisch centrum

taartdiagram komt naar voren dat circa 40% van de Zwolse woningvoorraad zich bevindt in een boomstructuur of groen-stedelijk naoorlogse randmilieu. De voorraad centrum stedelijke woningen is met circa 5% zeer beperkt te noemen. De diverse buiten centrummilieus zijn redelijk verdeeld. Wanneer de kwantitatieve vraag vanuit de leefstijlprofielen tot slot wordt gekoppeld aan de aanwezige woningvoorraad per woonmilieu dan ontstaat een beeld van overschotten en tekorten per woonmilieutype. De tabel “Overschotten en tekorten woonmilieus op basis van vraag leefstijlprofielen” zegt iets over kwalitatieve tekorten en overschotten aan woonmilieus. Daarnaast geeft de tabel goed aan waar de spanning op de woningmarkt het grootst is. De getallen uit bovenstaande tabel kunnen echter niet één op één worden vertaald naar programmatische aantallen. In de figuur is namelijk niet opgenomen hoe de leefstijlen daadwerkelijk over de huidige woningvoorraad zijn verdeeld en hoe verhuisketens verlopen. Wel kunnen de getallen worden opgevat als een soort indicatieve programmatische verhoudingsgetallen.

-6000 verschil aanwezig-nu

verschil aanwezig-2020

bron: bewerking Bureau Middelkoop, gegevens Gemeente Zwolle en CBS

Conclusie Uit bovenstaande analyse komt naar voren dat wanneer wordt gekeken naar de kwantitatieve woningen woonmilieuvraag gedefinieerd op basis van leefstijlprofielen er de komende tijd vooral moet worden ingezet op het benutten van de kansen die er liggen binnen de stad. Hierbij gaat het enerzijds om het creëren van meer woningen in centrumstedelijke woonmilieus en anderzijds om meer woningen in compacte herenhuis- of grondgebonden stedelijke laagbouwmilieus. Uit de analyse komt ook naar voren dat de programma's voor een gebied als Stadshagen II moeten worden omgebogen in de richting van de creatie van woningen in een meer landelijk dorpse setting. Ook laat de analyse zien dat er binnen Zwolle ook ruimte is voor een extra villamilieu. Ook zal kritisch moeten worden gekeken naar de woonmilieukwaliteit van een aantal bestaande wijken. Enerzijds zijn er aanleidingen voor herstructurering (buitencentrum etagemilieus en buitencentrum grondgebonden). Anderzijds zijn er aanleidingen voor herpositionering van de voorraad of kwaliteitsverbeteringen op het niveau van de ruimtelijke structuur (naoorlogse randmilieu met boomstructuur).

Transformatiepotentieel Zwolse woonmilieus De vitaliteit van een woonmilieu Om tot een volwaardige indicatie te komen van de situatie in en het perspectief van de woonmilieus in Zwolle kan niet worden volstaan met alleen een beschouwing en analyse van de fysieke karakteristiek. Het gaat daarnaast om de mensen die er wonen en hun financiële en sociaal-maatschappelijke profiel en perspectief. Welke groepen trekt een woonmilieu aan (de rekrutering) en welke investeringen kunnen bewoners doen of zijn nu en in de toekomst mogelijk in het desbetreffende woonmilieu (het investeringspotentieel)? Uit de rekruteringsituatie en het investeringspotentieel kan een indicatie worden verkregen van de vitaliteit van een woonmilieu. Wanneer een woonmilieu in een ontspannen woningmarkt namelijk mensen kan aantrekken met een goed inkomen en hoge opleiding en waarbij de waarde van de woningen blijft stijgen, kan niet anders dan over een vitaal woonmilieu worden gesproken. Dit is tegelijkertijd een leidraad voor het beoordelen van de situatie; in hoeverre staat een woonmilieu of buurt nu af van de typering 'vitaal'.

De methodiek van het beoordelen Het transformatiepotentieel van een woonmilieu wordt beoordeeld aan de hand van drie dimensies: ! Het rekruteringspatroon (dynamiek van de woningmarkt) Dit beschrijft de mate waarin een woonmilieu in de loop van de tijd bepaalde doelgroepen weet aan te trekken. Het geeft een waardering aan de dynamiek van doelgroepen in een woonmilieu. Daarmee is het rekruteringspatroon een indicator voor de mogelijkheden van het woonmilieu op de woningmarkt. De spanning op de regionale markt geeft aan wat binnen de regio in kwantitatief

opzicht de mogelijkheden zijn. Het rekruteringspatroon is een indicator van het specifieke marktpotentieel van het woonmilieu. ! De regionale marktsituatie De spanning op de regionale woningmarkt is een doorslaggevende factor in de mogelijkheden om transformaties tot stand te brengen. Er kan een gespannen (tekort aan woningen) of een ontspannen/verzadigde regionale markt (overschot) zijn. In een ontspannen markt is de vraag letterlijk op, waardoor een groot aantal oplossingen nooit aan de orde kan zijn. In een gespannen markt is het nog mogelijk door gerichte kwaliteitsimpulsen nieuwe doelgroepen aan te spreken. Daarnaast heeft de spanning op de woningmarkt ook een directe relatie met het investeringspotentieel. ! Het investeringspotentieel Het investeringspotentieel geeft de rentabiliteit van investeringen in het woonmilieu weer (investeringspotentieel van het woonmilieu) en zou kunnen worden aangevuld met de vermogenspositie van potentiële investeerders (investeringspotentieel van actoren). De rentabiliteit is een essentiële factor in verband met het tot stand brengen van transformaties. Het investeringspotentieel van een woonmilieu is positief wanneer de koopprijzen per m2 hoger liggen dan de bouwkosten per m2. In dat geval zijn rendabele investeringen mogelijk. Wanneer het investeringspotentieel negatief is, zijn investeringen onrendabel. Het verschil tussen een positief of negatief investeringspotentieel is evenals de spanning op de woningmarkt een cruciale factor in de transformatiemogelijkheden. De ondergrens waarbij investeringen onrendabel zijn, ligt bij 1150 euro. Wanneer het opbrengstenniveau boven de 1500 euro ligt, kan gesproken worden van een situatie waarin investeringen rendabel kunnen worden gedaan. Bij een opbrengstenniveau tussen deze beide grenzen is sprake van een positief/negatief of neutraal investeringsniveau.

33

Woonmilieutransformatietypologieën in Zwolle Het is nadrukkelijk niet de noodzaak of wenselijkheid van een transformatie die aan de hand van deze drie dimensies in beeld wordt gebracht, maar de mogelijkheden, waarbij de methode van de transformatietypologie kansgeoriënteerd is. Zodoende blijft het dan niet bij een indeling, maar kan ook een typering van de mogelijkheden om (zelfstandig) te (kunnen) veranderen worden gegeven. Samen vormen de drie dimensies een achttal transformatietypen.

34

Type

Rekruteringspatroon

Regionale markt

Investeringspotentieel

1

Kansloos

Negatief

Ontspannen

Negatief

2

Mager

Positief

Ontspannen

Negatief

3

Kritiek

Negatief

Gespannen

Negatief

4

Stationair

Stationair

Gespannen/ontspannen

Positief/negatief

5

Vitaal

Positief

Ontspannen

Positief

6

Kansrijk

Negatief

Gespannen

Positief

7

Pionierswijk

Positief

Gespannen

Negatief

8

Attractief

Positief

Gespannen

Positief

Aan de hand van deze transformatietypologieën van de verschillende woonmilieus kan worden gekeken hoe deze zich verhouden tot het gevoerde en wenselijke (woon)beleid en de dagelijkse praktijk. De veronderstelling is dat een specifieke combinatie van de drie elementen essentieel is voor de mogelijkheden om in de praktijk tot transformaties te komen. Het woonmilieu is echter niet duurzaam verbonden aan één transformatietype. Een type geeft slechts de randvoorwaarden van dit moment. Wanneer één van de randvoorwaarden verandert, verspringt het woonmilieu van kleur. Wanneer bijvoorbeeld de spanning op de woningmarkt afneemt, verandert een woonmilieu bijvoorbeeld van kansrijk in mager. Wanneer bijvoorbeeld het investeringspotentieel negatief wordt, kan een woonmilieu van kansrijk in kritiek vervallen. Het betekent het inschatten van de vitaliteit van het woonmilieu. Vitaliteit van een woonmilieu in ultieme vorm is een woonmilieu dat in een ontspannen woningmarkt mensen kan aantrekken met een goed inkomen en een goed opleidingsniveau, en waarin de waarde van woningen blijft stijgen.

Kansloos Een woonmilieu behoort tot het type kansloos als het rekruteringspatroon negatief is, er sprake is van een ontspannen woningmarkt en een negatief investeringspotentieel. De negatieve benaming komt voort uit het totaal ontbreken van aanknopingspunten voor transformatie. Niet alleen kenmerkt dit type zich door minder gewilde woningtypen, ook de woningmarktsituatie op een hoger schaal-niveau geeft geen aanknopingspunten. Het is volledig het tegenovergestelde van een vitaal woonmilieu: alle 'seinen staan op rood'. De weinige kansen van deze woonmilieus liggen vaak in het verlengde van de mogelijke ruimtelijke kwaliteiten van de locatie. Zwolle kent geen woonmilieus die op dit moment zondermeer (op basis van de cijfers en woningmarktsituatie) als kansloos kunnen worden aangemerkt. Enkele buurten hebben wel trekken van dit type, maar worden vooralsnog 'gered' door de gespannen woningmarktsituatie. Mager Magere woonmilieus kenmerken zich door een positief rekruteringspatroon, een ontspannen woningmarkt en een negatief rekruterings-

patroon. Dit kan twee dingen betekenen. Het is mogelijk dat het woonmilieu in vergelijking met de concurrerende milieus bijzondere kwaliteiten heeft: het milieu is in staat andere doelgroepen aan te trekken, zonder dat dit op het moment gepaard gaat met een positief investeringspotentieel. Dit kan nog komen. De ontspannen markt is daarbij wel een belemmering. Het is ook denkbaar dat het een woonmilieu betreft dat net door het diepste dal heen is. In Zwolle gaat het om: ! Indische Buurt Het magere karakter is in sterke mate terug te voeren op het aantrekken van andere of specifieke doelgroepen. Enerzijds kan deze selectieve aantrekkingskracht negatief worden gevonden, anderzijds vervult het blijkbaar een rol in de beantwoording van de woningbehoefte in Zwolle. Voor veel mensen maken de genoemde buurten gewoonweg geen deel uit van de keuzemogelijkheden. Het zijn vrij afgesloten woonmilieus, waardoor zij eigenlijk ook niet als 'normaal' en volwaardig onderdeel functioneren van de regionale markt.

Kritiek Wanneer het rekruteringspatroon negatief is, de markt gespannen en het investeringspotentieel negatief, dan wordt het type kritiek genoemd. De situatie is kritiek omdat het enige aanknopingspunt ligt in een situatie die regionaal bepaald is de spanning op de woningmarkt terwijl de algemene veronderstelling is dat de spanning overal terug zal lopen. Er is geen verval, maar een labiel evenwicht onder druk van de gespannen markt. Ondanks deze marktsituatie is er wel een negatief investeringspotentieel. Het negatieve rekruteringspatroon en het negatieve investeringspotentieel in de gespannen markt zijn een aanwijzing voor specifieke kwaliteitstekorten. In Zwolle gaat het om: ! Wezenlanden en Pierik-Zuidoost ! Bollebieste ! Assendorp-Oost ! Holtenbroek-Noord ! AA-Landen Midden ! Kamperpoort ! Dieze-Oost ! Zwolle Zuid Oost Voor al deze woonmilieus zijn de mogelijkheden om zelfstandig te kunnen veranderen matig tot gewoonweg slecht. In deze woonmilieus spant het er om of ze kopje-onder-gaan of niet. Kamperpoort lijkt als belangrijk speerpunt voor gemeente en corporaties binnen de buurtvernieuwing in Zwolle dat lot in ieder geval bespaard te blijven. De investeringsbereidheid is er en daarmee groeit de kansrijkheid van de buurt om te kunnen veranderen. Voor Bollebieste is de situatie minder rooskleurig, maar niet uitzichtloos door met name de positieve ontwikkelingen die de naastgelegen Schildersbuurt doormaakt na de vernieuwing. De karakteristiek van Bollebieste wijkt daarbij niet wezenlijk af van de oude situatie in de Schildersbuurt, wat mogelijkheden biedt. De woonmilieus Wezenlanden en Pierik en AssendorpOost vallen of staan bij de woningmarktsituatie op hoger schaalniveau. Hetzelfde geldt voor Holtenbroek-Noord. Voorlopig houden zij zo het

hoofd boven water, maar de situatie lijkt, gekeken naar het magere karakter van sociaal-maatschappelijke en -economische situatie, erg broos. De kansen van deze woonmilieus liggen direct in het verlengde van de mogelijke ruimtelijke kwaliteiten van de locatie. Hetzelfde geldt voor Zwolle zuid Oost. De mogelijkheden voor Dieze-Oost om zonder de inzet van corporatie en gemeente te veranderen zijn niet echt perspectiefrijk, in zekere mate gewoon afwezig. Daarnaast oefent de buurt ook een dusdanig selectieve aantrekkingskracht uit dat er ook op het vlak van het bewonersprofiel niet direct aanknopingspunten worden gevonden voor (mogelijke) veranderingen. Het aanknopingspunt dat nog rest is de woningmarktsituatie op hoger schaalniveau. Maar dat maakt de inzet van andere partijen dan de bewoners noodzakelijk. Voorlopig ligt binnen Zwolle de nadruk op de vernieuwing van Kamperpoort en Holtenbroek, en niet op Dieze-Oost. Dit benadrukt wel de slechte situatie en perspectief van deze buurt.

Stationair Het stationaire rekruteringspatroon duidt er op dat het woonmilieu vooralsnog zijn traditionele doelgroepen aan zich weet te binden. Er is weinig verandering waar te nemen in de vraag naar het woonmilieu. Deze woonmilieus zijn niet op basis van hun marktkenmerken of investeringsmogelijkheden in een apart type gerangschikt. De gedachte vooraf was dat het stationaire rekruteringspatroon duidt op een bijzondere functie op de woningmarkt. Binnen de stationaire woonmilieus dient een onderverdeling te worden gemaakt tussen stationair negatief (type C) en positief (type D). Zwolle heeft immers nog een gespannen woningmarkt. Stationair Stationair Stationair Stationair

A B C D

Rekruteringspatroon Stationair Stationair Stationair Stationair

Regionale markt Ontspannen Ontspannen Gespannen Gespannen

Investeringspotentieel Negatief Positief Negatief Positief

Stationair positief De volgende woonmilieus vallen hieronder: ! Hanzeland ! Oud-Ittersum ! Oud-Assendorp Woonmilieus aan de bovenkant van de woningmarkt kunnen alleen maar verslechteren en Berkum-Brinkhoek, Berkum en Veerallee zijn zulke woonmilieus. Desalniettemin zijn het ook gevestigde woonmilieus die allemaal ook nog steeds als attractief kunnen worden gezien. Geen reden tot zorg, zelfs niet wanneer de woningmarkt verandert. Hanzeland zal zich eerst moeten stabiliseren, waarna daadwerkelijk uitspraken gedaan kunnen worden over de perspectieven van dit woonmilieu. Stationair negatief De volgende woonmilieus vallen hieronder: ! Holtenbroek-IV ! AA-Landen Noord en Oost ! Westenholte-Stins ! Zeeheldenbuurt ! AA-landen Zuid

De nog altijd redelijke aantrekkingskracht op de woningmarkt zorgt er voor dat deze woonmilieus nog niet in een labiel evenwicht verkeren. Kortom, deze woonmilieus verkeren zondermeer in de gevarenzone om te kunnen afglijden naar een kritiek niveau. In de meest sterke mate geldt dit voor Holtenbroek-IV en Zwolle-Zuid Oost. Beide laten al negatieve tendensen zien en bij een verruiming van de keuzemogelijkheden van de bewoners kan in sterke mate worden getwijfeld of het dan ook nog mensen weet aan te trekken en te binden. AA-Landen Noord en Oost en Westenholte-Stins lijken toch een stabieler karakter te hebben. Beide als gevolg van het nog altijd redelijk goede sociaaleconomische profiel van de bewoners.

Vitaal De positieve waarden van het rekruteringspatroon en het investeringspotentieel in een ontspannen markt zijn aanwijzingen die duiden op een woonmilieu met onderscheidende kwaliteiten. In het algemeen zal het dan ook gaan om woonmilieus waar in het geheel geen noodzaak is om gerichte transformaties in gang te brengen. ! Wipstrik-Noord ! Herenpark en Weteringpark ! Berkum

Kansrijk Er is een duidelijke tweedeling te maken in dit type woonmilieu. Voor een deel is sprake van woonmilieus die, ondanks de positieve randvoorwaarden van de regionale woningmarkt en het investeringspotentieel, niet erg goed draaien. Het rekruteringspatroon verslechtert, wat duidt op een discrepantie tussen kwaliteit van aanbod en kwalitatieve vraag. Dit minder goede marktpotentieel is echter heel goed om te buigen met behulp van de gespannen woningmarkt en het positieve investeringspotentieel. Een tweede groep woonmilieus binnen dit type kenmerkt zich door een goede positie op de woningmarkt. Een negatief rekruteringspatroon ontstaat wanneer deze woonmilieus na periodes met een zeer positief rekruteringspatroon in een meer stabiele situatie terecht komen. Waarschijnlijk zullen deze milieus bij een volgende meting van het rekruteringspatroon stationair zijn geworden. ! Holtenbroek-I ! Stationsbuurt ! Vechtlanden ! Oud-Westenholte ! Wijthmen ! Buitengebied Zwolle-Oost ! Soestweteringlanden ! Veerallee Binnen deze als kansrijk aangemerkte woonmilieus kan een andere onderverdeling worden aangebracht naar type kansrijkheid. Zo kunnen de landelijke woonmilieus (Polder Mastenbroek en Vreugderijk, Vechtlanden, Zwolle-Oost en Soestweteringlanden) eigenlijk allemaal kansrijk worden geacht op basis van gaande ontwikkelingen in de woonmilieus zelf en voorbije ontwikkelingen in soortgelijke woonmilieus. In iets meer bescheiden mate geldt dit ook voor OudWestenholte en Wijthmen. De Stationsbuurt en Veerallee vinden

35

elkaar omdat de aanwezige woningen kansen biedt voor investeringen. Oude-Diezerpoort en Hanzeland zijn beiden kansrijk om reden van de potentiële aantrekkingskracht van specifieke groepen en identiteit. Een nadrukkelijke ander soort kansrijkheid is die van Holtenbroek-I. De activiteiten van partijen (samen) om veranderingen in dit woonmilieu te willen bewerkstelligen zorgen voor een kansrijkheid om te kunnen veranderen.

Pionierswijk Er is sprake van het type pionierswijk wanneer het rekruteringspatroon positief is, de markt gespannen maar het investeringspotentieel negatief is. De marktomstandigheden zijn zeer positief, maar de financiële mogelijkheden beperkt. Deze woonmilieus zijn pionierswijken omdat het wachten is op de verbetering van het investeringspotentieel. Het woonmilieu staat waarschijnlijk aan de vooravond van een positieve ontwikkeling. Over het algemeen bevinden deze milieus zich in de onderste delen van de markt, met bijvoorbeeld zeer lage huurprijzen. Het negatieve investeringspotentieel duidt er op dat de consument en de markt de kwaliteiten van de wijk nog niet als dusdanig waarderen. ! Spoolde ! Oude Diezerpoort ! Katenveer en Engelse werk

36

Spoolde en Engelse werk, toch vrij chique en in zekere mate ook gevestigde woonmilieus binnen Zwolle, verschillen sterk van soortgelijke woonmilieus, zoals Berkum-Brinkhoek, met name door het niet uitgesproken positieve investeringspotentieel. De ontwikkelingen, zoals in Oldeneel en Berkum-Brinkhoek, laten een gewildheid zien die evengoed doorgetrokken kan worden naar dit gebied. De positieve rekrutering laat in ieder geval al een gewildheid zien, terwijl het prijsniveau nog niet op z'n top zit. Het oudste gedeelte van Diezerpoort heeft, binnen een andere woonmilieucategorie, ongeveer eenzelfde perspectief en kan daarom deels ook onder deze categorie te scharen. In dat gebied liggen de kansen in het aantrekken van een vrij kansrijke groep mensen gekoppeld aan de woningtypen (deels veranderbaar) en ligging (stedelijk en gemengd).

Attractief In deze woonmilieus staan “alle seinen staan op groen.” Dit betekent echter niet dat het hier wijken aan de bovenkant van de markt betreft. Deze milieus komen in alle regionen van de markt voor, met evengoed problemen als overlast of segregatie. De positieve omstandigheden maken echter allerlei transformaties mogelijk. Bovendien zijn deze veelal marktconform te bewerkstelligen. ! Schildersbuurt en Het Noorden ! Zwolle-Zuid West en Ittersumerbroek ! Stadshagen ! Binnenstad ! Polder Mastenbroek en Vreugderijk ! Berkum-Brinkhoek ! Oud-Schelle ! Windesheim ! Oldeneel

Een flink aantal woonmilieus zijn in Zwolle zondermeer attractief; maar liefst 12 van de 40 onderscheidden woonmilieus verkeert niet of nauwelijks in moeilijkheden en bezit goede perspectieven voor een stabiele situatie voor de eerstkomende jaren. Buurten zoals WipstrikNoord, de binnenstad, Berkum-Brinkhoek en Oud-Schelle hebben in de loop van de jaren bewezen telkens mee te kunnen. Sommigen, zoals Oud-Schelle, laten zelfs zien (opnieuw) zeer goede perspectieven te kunnen bieden aan haar bewoners. Stadshagen en het Schilderskwartier beschikken, om reden van hun nieuwigheid over perspectieven voor een goede ontwikkeling, waarbij het Schilderskwartier zich om reden van de specifiteit onderscheid.

Conclusie In Zwolle kunnen 12 van de 40 woonmilieus (vitaal en attractief) worden getypeerd als 'niets aan de hand' woonmilieus. Daarnaast zijn er 6 stationair-positief en pionierswijk-woonmilieus waar geen aanleiding is om actief beleid te gaan ontwikkelen, omdat er genoeg (positieve) aanknopingspunten voor verdere ontwikkeling mogelijk zijn. De perspectieven voor deze 18 woonmilieus zijn, de langere termijn in ogenschouw nemend, overwegend gunstig te noemen. Uit de transformatieanalyse kan worden geconcludeerd dat de “echt slechte” woonmilieus, waarvan de perspectieven alles behalve gunstig zijn, ontbreken in Zwolle. Wel bevinden 8 van de 40 woonmilieus zich in een lastige situatie: de kansen om (zelfstandig) te kunnen transformeren zijn slecht tot zeer matig. Wanneer daarbij de woonmilieus worden opgeteld die nu stationair zijn, maar overduidelijk een negatief perspectief voor zich hebben, dan loopt dit aantal op naar 13. Een restcategorie met perspectief zijn de 'kansrijke woonmilieus'. 8 van de 40 woonmilieus in Zwolle behoren hiertoe. Een flink deel van deze woonmilieus zal, ondersteund met kleinschalige aanpassingen of dagelijks onderhoud, vooruit kunnen. Voor verschillende andere gebieden geldt dit niet. Daar liggen ten aanzien van het verminderen van de kwetsbaarheid van deze wijken en buurten opgaven in het verschiet. De eerste opgave omvat grote delen van Diezerpoort, de Kamperpoort en de Wezelanden/Pierik-Zuidoost. Buurten als AA-landen Midden en Holtenbroek-Noord kunnen beiden al rekenen op aandacht of staat vast dat er op termijn aandacht aan zal worden geschonken. Het tweede type opgave draait om het uit de gevarenzone trekken van grote delen van Zwolle-Zuid, en dan met name het oostelijke deel. Voor gelijksoortige wijken in de AA-Landen en bij Westenholte geldt dit minder door het grotere aandeel koopwoningen en de als aantrekkelijker ervaren woonsetting. Ook Holtenbroek-IV is een aandachtsgebied, maar hiervoor geldt dat deze al structureel op aandacht kan rekenen.

Conclusie: De speerpunten voor het wonen Zwolle is voor velen een 'ideale woonstad'. De (historische) binnenstad, de rust en het groen, de hoogwaardige voorzieningen, de goede werkgelegenheid, de recreatiemogelijkheden in de omgeving, de centrale ligging in Nederland, de goede verbindingen en de overzichtelijke schaal worden alom gewaardeerd. Daarnaast combineert de stad suburbaan wonen met hoogstedelijke voorzieningen. Deze combinatie is een unieke kwaliteit van de stad geworden op basis waarvan de stad zich in positieve zin onderscheidt van andere gemeenten. Het eindeloos voortborduren op de suburbaniteit is echter voor de toekomst niet de juiste weg. Zwolle heeft een kwaliteit in handen door suburbaan wonen te combineren met hoogstedelijke voorzieningen, maar het moet geen waterhoofd krijgen in de vorm van een veelheid aan suburbane woonmilieus die allen daarop 'hangen'. De analyse van de vraag vanuit de leefstijlprofielen laat ook zien dat de rek uit de vraag naar dit soort woonmilieus is. Er kan zelfs worden geconcludeerd dat er op dit moment vanuit leefstijlen geredeneerd sprake is van een overschot aan naoorlogse randmilieus. Ook de ontwikkelingen binnen de bestaande woonmilieus illustreren dit. Wanneer de ontwikkelingen in de woonmilieus AA-Landen Noord en Oost, Zwolle-Zuid West en Stadshagen worden bekeken is een vast patroon te ontdekken in het sociaal-economisch perspectief van haar inwoners. Het zijn bij aanvang allemaal kansrijke woonmilieus die een tijd lang attractief zijn. Echter, na een tijd op topniveau te hebben gefunctioneerd kan een woonmilieu alleen nog maar naar beneden. Eerst wordt het stationair positief, daarna komen de kritieke kanten. Bij woonmilieus als AA-Landen Noord en Oost en Zwolle-Zuid Oost is dit proces relatief snel gegaan. Bij die snel opkomende 'sleetsheid' speelt het aandeel sociale huur binnen een woonmilieu een belangrijke rol. Zo zit AA-Landen Midden in een kritieke situatie, terwijl bijvoorbeeld de Krekenbuurt zich zeer positief ontwikkeld. Wipstrik-Noord laat als woonmilieu bijvoorbeeld zien dat het, ondanks dat het ook op-en-neer-gaat, telkens aantrekkingskracht uitoefent. Het wonen en de differentiatie daarbinnen moet een soort zelfstandigheid krijgen die aantrekkingskracht uitoefent. Misschien is Haverleij bij 's-Hertogenbosch wel een goed voorbeeld in dit kader. Dit nieuwe woonmilieu heeft een enigszins solitaire karakter, maar bedient een bepaalde markt, waarvan de kracht is dat het 'gewoon' zelfstandig kan door functioneren. In dit kader is ook aandacht voor de ruimtelijke opbouw nuttig. De ondergrond speelde een belangrijke rol bij het totstandkomen van de grote differentiatie binnen de Zwolse woonmilieukaart. In alle perioden tot aan de start van de bouw van de AA-Landen is zandgrond leidend geweest bij de keuze van de bouwlocatie, daarna niet meer. Later verloor de ondergrond aan belang bij de ruimtelijke ontwikkeling. Deze samenhang tussen landschap, ondergrond en het wonen is redelijk succesvol gebleken, ook gekeken naar het succes van de binnenstad en sterk suburbane woonmilieus, zoals een dorps woonmilieu als Berkum en een stedelijke milieu als Assendorp. Dit heeft gezorgd voor differentiatie en identiteit. Juist deze laatste aspecten nemen op de huidige woningmarkt een steeds belangrijkere plaats in.

Het wonen oefent in algemenere zin steeds meer een zelfstandige aantrekkingskracht uit en is steeds minder verbonden met een bepaalde binding; zo hangt de keuze voor een woonplek in de meeste gevallen niet meer samen met de nabijheid van de werkplek maar met de mogelijkheden die een woonmilieu biedt om een bepaalde leef- of woonstijl te faciliteren. Juist hier ligt een sterk punt van de Zwolse woningmarkt. De stad is immers niet alleen ruim bedeeld met groenstedelijke woonmilieus, de woonmilieukaart van Zwolle laat zien dat de stad ook rijk is aan een veelheid aan buitencentrum woonmilieus met een grote diversiteit aan ruimtelijke karakters en sferen. Dit biedt kansen om in te spelen op de groeiende vraag naar vormen van centrumstedelijk wonen. De analyse van de vraag vanuit de leefstijlprofielen laat zien dat er een aanzienlijk tekort is aan woningen in centrumstedelijke woonmilieus en in compacte buiten centrumwoonmilieus met herenhuizen of in een compacte grondgebonden setting. Dit tekort groeit zelfs aanzienlijk naarmate het jaar 2020 dichterbij komt. Daar komt bij dat de centrumfunctie door gebrek aan aanbod in concurrerende steden in de nabije omgeving niet snel onder druk komt te staan. De duidelijk onderscheidende kwaliteiten van Zwolle ten opzichte van overige middelgrote steden in de Randstad versterken de aantrekkingskracht. Via het voortvarend oppakken van een aantal kansen die de stad biedt in bijvoorbeeld de binnenstad of door herstructurering van de Kamperpoort kan hierop op worden ingesprongen. Ook kunnen een aantal bestaande gebieden via een geleidelijke transformatie steeds aantrekkelijker worden gemaakt voor in de stad geïnteresseerde groepen bewoners. In het voorgaande zijn de kernopgaven van het wonen, de kwalitatieve en kwantitatieve vraag vanuit een aantal leefstijlprofielen en het transformatiepotentieel van de diverse in Zwolle aanwezige woonmilieus beschreven. Uit een verknoping van deze aspecten komen de volgende speerpunten voor het wonen naar voren: ! Inzetten op centrum-stedelijk wonen ! Benutten mogelijkheden voor functiemenging ! Herstructurering Holtenbroek, Kamperpoort en Diezerpoort ! Ruimte voor bijzondere doelgroepen (o.a. souterrain van de woningmarkt, woonwagenbewoners en bootbewoners) ! Wijkdoorontwikkeling Zwolle-Zuid ! Ontwikkeling Stadshagen-II: geen nieuwe locatie uitrollen, maar leefgemeenschappen creëren. ! Ontwikkeling villa- en vrije kavelmilieu's voor welgestelde Zwollenaren ! Ontwikkeling campusmilieu op Windesheim als spin in kennisstad ! Ontwikkeling van waterwoonmilieus In het volgende deel van deze woonvisie worden deze speerpunten programmatisch en uitvoeringsstrategisch nader uitgewerkt.

37

38

Nadere uitwerking speerpunten In dit hoofdstuk wordt aan de hand van een nadere programmatische en strategische uitwerking aan ieder speerpuntproject een richtinggevende en initiërende uitwerking gegeven. Op basis van gezonde en reële ambities moeten de vragen op het terrein van het wonen en de woonomgeving worden gestroomlijnd, georganiseerd en waar mogelijk met aanpalend beleid worden gefaciliteerd. Per speerpunt wordt daarom allereerst de feitelijke opgave geschetst. Ook wordt ingezoomd op de specifieke ambities van de gemeente. Vervolgens wordt in de vorm van strategieën en ingrediënten nader aangegeven hoe deze opgave kan worden opgepakt. Tot slot wordt per speerpunt ook nog nader ingegaan op de rollen van partijen en het mogelijk beschikbare instrumentarium.

Inleiding In het vorige hoofdstuk zijn de kernopgaven en de agenda van het wonen geformuleerd. Deze vormen de inzet van het woonbeleid voor de periode 2005-2010 en zullen de komende tijd concreet moeten neerdalen in een aantal speerpuntprojecten. Essentieel bij de uitwerking van de speerpunten is het beantwoorden van de vraag wat voor stad Zwolle wil zijn. Bij iedere opgave moet dan ook heel nauwkeurig aandacht worden geschonken aan het belang voor de stad en haar bewoners, de beleidsen de proces- en uitvoeringsconsequenties. Leidend hierbij zijn de kernbegrippen:

! Doorontwikkelen Het doorontwikkelen van de stad op het gebied van het wonen is een uitvloeisel van de politieke en maatschappelijke wens “eerst op te maken wat in de stad nog voor handen is”. Het gaat dan om het voortbouwen en verbeteren van het aanwezige potentieel met niet alleen gangbare maar ook voor Zwolle totaal nieuwe en andersoortige opgaven en programma's. Belangrijk is het uitbuiten van de bestaande kwaliteiten en het uitnutten van kansen.

! Actieve ontwikkelingsmentaliteit en programmatische precisie Wil Zwolle overstappen op het doorontwikkelen vam de stad dan vereist dit een ontwikkelingsmentaliteit die is gebaseerd op een actieve focus op kansen en precisie op het gebied van de formulering van woonprogramma's. Het gaat om het zeer nauwkeurig compileren van locatie, woninggrootte en woningtype, en mogelijke bijko-mende faciliteiten. En het gaat om maken van keuzes: waar is het multipliereffect het grootst en om welk soort ingrepen gaat het?

! Zorgvuldigheid Bij elke opgave zal voor alles ook de zorgvuldigheid moeten worden gewaarborgd. Kwetsbare groepen die niet zonder hulp kunnen voorzien in hun woonbehoefte, kwetsbare gebieden waarin niet zonder systematische en soms langdurig betrokkenheid van bestaande partijen het wonen kan verbeteren. De noodzakelijke omvang van een goedkope voorraad zijn daarvan een onderdeel.

! ! ! !

! ! !

Samengevat worden per speerpuntopgave antwoorden geformuleerd op de volgende vragen: Wat is de specifieke problematiek en welke kansen liggen er? Wat zijn de ambities en wat moet er gebeuren om deze gestalte te geven? Wat zijn doelgroepen en/of leefstijlprofielen? In welke mate en op welke specifieke plekken moet er actie worden ondernomen (woningbouw en voorzieningenprogramma en maatregelen als beheer, stedenbouw, welstand, voorzieningen, aankoop/verkoop, etc)? Wat zijn aansprekende referenties? Welke partijen zijn aan zet of wat moet er in ieder geval gebeuren om projecten van de grond te krijgen (projectorganisatie, partijen, strategie, financiering, etc). Met welke aanpalende programma's/beleid zijn projecten te verknopen, etc.?

39

40

Inzetten op centrum-stedelijk wonen Specifieke kansen benutten Wonen in Zwolle is lange tijd een afgeleide geweest van de economische ontwikkeling: groeit de economie dan moeten er nieuwe huizen komen. Een goed geoutilleerde woningvoorraad in de stad kan echter op zichzelf staand evengoed bijdragen aan de (economische) vitaliteit en aantrekkingskracht van de stad. Zo zijn de centrumfunctie van Zwolle en het wonen maar weinig met elkaar verweven. De stad functioneert als stedelijk centrum van de regio, maar in het aanbod is dat niet gelijk terug te zien, al heeft de stad de afgelopen periode een inhaalslag gemaakt (zie het Maagjesbolwerk en het Eiland). Desalniettemin is het aanbod aan centrum-stedelijk wonen beperkt. Immers de meeste nieuwe woningen zijn voornamelijk na 1945 gerealiseerd in suburbane woonmilieus. Zwolle is echter in de regio wel de enige stad die beschikt over mogelijkheden om centrumstedelijk wonen te creëren. Zo heeft de stad een grote diversiteit aan stedelijke voorzieningen, een breed aanbod aan cultuur, diverse hboopleidingen en een goot ziekenhuis. Dit zijn specifieke kwaliteiten die in geen enkele stad in een brede omtrek aanwezig zijn. De vraag naar centrum-stedelijke woonvormen in Zwolle is daardoor aanzienlijk. Locaties voor centrum-stedelijke woonprogramma’s zijn door de uitvoering van het Maagjesbolwerk, het Eiland en op niet al te lange termijn het Noordereiland echter nauwelijks nog voorhanden. In of nabij de binnenstad liggen er kansen wanneer het terrein van Ziekenhuis de Wezenlanden of de belastingdriehoek vrijkomt. Verdere mogelijkheden bieden de herstructurering van de Kamperpoort en sommige delen van Holtenbroek.

Ingrediënten van centrum-stedelijk wonen Tussen de wens van een breder centrum-stedelijk woningaanbod en een bewoner die de deur achter zich dicht kan trekken, zit nog een flinke opgave. De ontstaansgeschiedenis van steden en stedelijkheid is altijd gebaseerd geweest op praktische en vrijwel vanzelfsprekende redenen voor mensen om met velen dicht bij elkaar te gaan wonen: economisch-geografische motieven en de technologische en logistieke mogelijkheden. De wens om in de stad te willen wonen, hangt zondermeer samen met identiteit en gemak; bedrijven en woonconsumenten vereenzelvigen zich met de stad om reden van een bepaalde uitstraling. Ook is het voor sommige huishoudens gewoonweg makkelijk om in de stad te wonen. Doordat alles bij de hand is kan tijd worden bespaard en ontstaat extra vrije tijd. De huidige vraag naar centrum-stedelijke woonmilieus is echter een vraag naar stedelijkheid die niet (meer) vanzelf ontstaat. Het komt dan ook aan op het organiseren van de economische maakbaarheid, want net als andere woonmilieus ontlenen centrum-stedelijke woonmilieus hun bestaansrecht aan een economisch sluitende onderlegger. Ondanks dat er niet één totaalrecept voor het creëren van stedelijkheid te geven is, zijn er wel een aantal wezenlijke ingrediënten te benoemen die in combinatie de sluitende onderlegger kunnen genereren.

Hierbij gaat het om: Dichtheid Diversiteit Collectieve kwaliteit Eigenheid

! ! ! !

Dichtheid Bouwen in hogere dichtheden is allereerst nodig voor het creëren van een draagvlak voor voorzieningen. Verder is het een voorwaarde voor diversiteit: zonder voldoende mensen in de directe omgeving zullen er geen uitgaansgelegenheden, goede OV-verbindingen of creativiteitscursussen mogelijk zijn. Hogere dichtheden zijn op zichzelf geen kwaliteit. Het is waarschijnlijk sneller aan te merken als één van de lasten dan één van de lusten van de stad. De dichtheid binnen woonmilieus met hogere dichtheden zal gecompenseerd moeten worden door een specifieke locatiekwaliteit als de bereikbaarheid, openbare ruimte of bijzondere omgevingskwaliteit zoals een park of een binnenstad op korte afstand. De locatie(keuze) is dan ook cruciaal voor het realiseren van nieuwe stedelijkheid. Aanvullende compensatie voor hogere dichtheden kan worden gevonden in collectieve voorzieningen als een schouwburg of bibliotheek, of in de aandacht voor de identiteit van het milieu (“de buurt als adres”) of de gebouwde omgeving (“gebouw als adres”). Een zekere fijnheid bij het opstellen van programma’s is echter wel op z’n plaats, want een cirkelredenering ligt op de loer: diversiteit is niet mogelijk zonder hogere dichtheden en vice versa. Bij het ontbreken van een zekere fijnheid, kan een programma uit balans raken en blijft er bij het nadenken over de invulling van een locatie niets anders over dan kretologie. Terwijl juist goed doordachte en op elkaar afgestemde compenserende kwaliteiten die telkens weer anders zijn kunnen bijdragen aan de duurzaamheid van woonmilieus in hogere dichtheden. In die “finetuning” speelt het gebouw een voorname rol, want een deel van de compensatie kan worden gerealiseerd in het gebouw zelf (bijvoorbeeld door het realiseren van een woningkwaliteit op het Noordereiland of het Maagjesbolwerk die groter is dan elders). Dit vraagt om een voortdurend hoog investeringsniveau, wat tegelijkertijd de vraag oproept: wie gaat dit maken en onder welke condities? Dergelijke, dikwijls extreme kwaliteiten, liggen namelijk ver af van het bedrijfsoptimum dat een ontwikkelaar nastreeft. Het probleem bij het realiseren van centrum-stedelijke milieus is dat er sprake is van smalle marges tussen kosten en opbrengsten en hoge risico’s, mede omdat er kwaliteiten aan de man moeten worden gebracht die nog niet bestaan. Naast moeilijkheden, biedt het ook kansen. Vooral wanneer wordt getracht de compenserende kwaliteiten onder te brengen in een “totaalproduct” kan de aantrekkelijkheid verder toenemen. Voor de gemeente is de opgave om in ieder geval een grondbeleid te hanteren dat het realiseren van nieuwe of andersoortige kwaliteiten niet belemmert. Het investeren van corporaties hangt samen met hun prioritering, de normen wat betreft de borging en de “gedragsregels” waaraan zij zich moeten houden bij het realiseren van marktwoningen.

41

Voorbeelden van diversiteit

42

Voorbeelden van collectieve kwaliteiten

Voorbeelden van eigenheid

Diversiteit Verscheidenheid is kenmerkend voor de stad. Juist de verschillen in woon-, werken leefvormen bepalen het beeld van de stad. Niet alleen de mate van menging, ook de variatie binnen de menging is belangrijk: grootschalige én kleinschalige bedrijvigheid, goedkope én duurdere woningen, en menging van commerciële, publieke en culturele voorzieningen. Menging en diversiteit leiden verder tot een efficiënter gebruik van de ruimte, omdat gebieden bijvoorbeeld na sluitingstijd van kantoren of winkels ook nog kunnen worden gebruikt. Bij het creëren van diversiteit en verscheidenheid spelen ook duurzaamheidsoverwegingen een rol, want gemengde milieus blijken beter in staat te zijn om in de loop van de tijd veranderingen in de vraag op te vangen. Toch komt de menging niet snel tot stand of houdt het niet zomaar stand als gevolg van economische verdringingsprocessen. De economische optimalisatie van programma’s gaat namelijk niet samen met het streven naar diversiteit, omdat dan alleen de op dat moment meest winstgevende bestemmingen worden gerealiseerd. De verdringing van functies is hiermee vaak al direct ingebakken bij het opstellen van nieuwbouwprogramma’s. Zonder aanvullende spelregels (door de overheid) is er geen enkele impuls voor verscheidenheid. De financiële maatstaf wordt gelegd door de bekende winkelketens in het “doorsnee” winkelcentrum. Een speciaalzaak kan daar qua rendement en dus qua huurprijsniveau nooit tegenop concurreren. Ook zijn gespecialiseerde winkels buiten het “officiële” winkelcentrum vaak zelfs bij bestemmingsplan verboden. Tevens vallen de voordelen van diversiteit vaak buiten de tijdshorizon van de opdrachtgevers. De wens om stedelijkheid tot stand te brengen kan daarom geen vorm krijgen zonder het doelbewust organiseren van prijsverschillen. Het kan namelijk gebeuren dat noodzakelijke programmaonderdelen, waarvan de aanwezigheid de kwaliteit van het geheel versterkt, niet kunnen worden gerealiseerd, omdat de gewenste functie de grondprijs niet kan opbrengen, bijvoorbeeld een crèche. De menging van functies kan een grotere flexibiliteit opleveren in economische zin; de kruisbestuiving tussen verschillende functies kan anders dan een eenzijdig programma bijdragen aan het duurzaam in stand houden van de broedkamerfunctie van de stad.

Collectieve kwaliteit De kwaliteit van de stad wordt in sterke mate mede bepaald door de kwaliteit van collectieve elementen. In “suburbia” bepalen de kavel, het huis en de privacy de kwaliteit in hoge mate. Hetzelfde geldt voor veel monofunctionele werkmilieus. De kwaliteit van de stad als woonof werkplek wordt daarentegen in belangrijke mate bepaald door kwaliteiten die voorbij de eigen voordeur liggen. Naast de private kwaliteit binnen de kavelgrenzen en muren, zijn de collectieve en publieke kwaliteit bepalend. Het gaat dan om zaken als architectuur, de aanwezigheid van bijzondere voorzieningen en om de kwaliteit van stedelijke ruimtes. Identiteit in de stad is gerelateerd aan het adres en minder aan de woning zelf. Voor de (economische) maakbaarheid van de stad is dit enorm belangrijk, omdat het betekent dat het vrijwel ondoenlijk is om autonoom kwaliteiten of een kwaliteitsverbetering tot stand te brengen in de woonomgeving. Het vereist inzet van alle betrokkenen. Niet alleen van de overheid, maar ook van

derden, want de kwaliteit die de buren realiseren of de kwaliteit die een ontwikkelaar op een naburige locatie realiseert is mede bepalend voor de kwaliteit van het totale woonmilieu. Bij het creëren van collectieve kwaliteiten heeft de overheid een sterke regiefunctie. Mede omdat collectieve kwaliteit in (nieuwe) stedelijke milieus vaak steunt op publieke investeringen, zoals een investering in bijvoorbeeld de openbare ruimte, een nieuwe bibliotheek of een schouwburg. Lastig punt bij deze investeringen is de toerekening van de lasten aan ontwikkelingen die er van profiteren. Immers, dergelijke investeringen fungeren dan wel als vliegwiel in de stedelijke ontwikkeling. Het blijft lastig de waardevermeerdering die publieke investeringen tot gevolg heeft te kwantificeren en incasseren. Hierdoor delven bijzondere kwaliteiten in de openbare ruimte nogal eens het onderspit als het aankomt op een economische afweging. Toch blijkt op langere termijn wel degelijk de waarde van dergelijke collectieve kwaliteiten in de stad. Bij culturele voorzie-ningen geldt dit evenzeer. Hier moet de opbrengst niet worden gezocht in de entreekaartjes, maar meer in de “spin-off”: de uitstraling en aantrekkingskracht die de voorziening heeft. De overheid is in hoge mate afhankelijk van kwaliteiten die derden realiseren. Iets wat niet goed past binnen de vrije markt. De oplossing moet dan ook worden gezocht in een coalitie van betrokkenen.

Eigenheid Deze ingrediënten dichtheid, diversiteit en collectiviteit vormen samen de identiteit en daarmee eigenheid van een woonmilieu. Toch is eigenheid zelf ook een ingrediënt. De identiteit van een woonmilieu is gebaseerd op de plek, de ruimtelijke vormen en de sociale structuur van bewoners. Vanuit duurzaamheidsoverwegingen is het echter ook noodzakelijk om eigenheid een plek te geven, omdat dit op langere termijn de keuzevrijheid vergroot. De kracht van stedelijke concepten zou moeten zijn dat het voldoet aan de marktbehoeftes, maar met oog voor een andere positionering. Een positionering vooral gebaseerd op de culturele eigenheid van een gebied zelf. Het meegeven van een “eigenheid” aan een concept is daarvoor echter wel een voorwaarde. Eigenheid wordt verkregen door de specifieke synthese tussen gebied, ruimtelijke structuur en bebouwing. De plek moet iets zeggen over waar je bent. Er moet echter niet worden “geshopt” bij elders gerealiseerde concepten, want dat brengt geen eigenheid. Wel wordt de positie die een plek vervult in de netwerksamenleving steeds belangrijker. Een ander aandachtspunt is het leefstijlgeoriënteerd ontwikkelen. Op gebouw- of woonconceptniveau vormen leefstijlen handige aanknopingspunten voor differentiatie en eigenheid binnen woonprogramma's. Soms betekent dit een heel specifiek en uitgesproken gebouw, soms de ontwikkeling van woningen en werkruimten binnen een heel neutraal stedelijk casco. Te allen tijde is echter een zekere robuustheid en monumentaliteit bij de vormgeving van de woning en woongebouw wenselijk. Daarnaast moet ook worden opgepast voor een al te sterke koppeling tussen leefstijlen en woonmilieus. Vermeden moet worden dat een geheel woonmilieu op het niveau van een leefstijl wordt geprogrammeerd. In een centrum-stedelijk woonmilieu wordt juist een mix van leefstijlen veelal als aantrekkelijk ervaren.

43

44

Rollen, strategieën en instrumentarium Voor de gemeente is een belangrijke rol weggelegd in de uitvoering, omdat zonder organisatie vanuit de gemeente überhaupt geen centrum-stedelijk wonen mogelijk is. Voor Zwolle is het ten dele zelfs een nieuwe opgave. Niet zozeer omdat in Zwolle geen stedelijke woonbuurten of projecten zijn of worden gebouwd, maar meer omdat de bouwopgave voor een structureel deel zal bestaan uit stedelijke projecten. Daarnaast is het een belangrijke opgave voor de positie van de stad in strategisch opzicht. Bij het realiseren van centrumstedelijke woonprogramma's komt het aan op programmatisch precisiewerk. Dit vraagt om inzet op zowel het beleidsmatige (aanpalend beleid), organisatorische (organisatie en samenwerking met derden) als het mentale vlak (ontwikkelingsgericht en actief). De aandachtspunten en mogelijke instrumenten zijn: ! Grondbeleid: Veel gewenste stedelijke “woonproducten” worden door het in Nederland breed gehanteerde grondbeleid uitgesloten. Het grondbeleid dat de gemeente hanteert zal zodoende kritisch tegen het licht moeten worden gehouden, om te voorkomen dat in stadia na de visievorming problemen kunnen ontstaan omdat het grondprijsbeleid juist uitsluit wat wenselijk wordt geacht. ! Regie: Stedenbouw, programma en architectuur moeten staan als een huis. Om de toon te zetten en te houden, zal de gemeente daarom van meet af aan een overallregie moeten voeren. Voor zowel medewerkers van de gemeente als externen van bijvoorbeeld corporaties en ontwikkelaars moet glashelder zijn hoe het proces is opgebouwd en wat ieders rol daarin is. Verder is het vastleggen van de beslissingbevoegdheid essentieel. Ook moet ruimte zijn voor een bepaalde flexibiliteit. Het realiseren van centrum-stedelijke woonprogramma's is voor een groot deel “just-in-time”-management. Kansen moeten worden aangegrepen wanneer deze zich aandienen en soms zal er tussen locaties moeten worden geschoven omdat programma's op de ene locatie kansrijker zijn (en hiermee vaak ook meer opbrengen) dan op de andere locatie. ! Instrumentarium inzetten: De gemeente zal haar instrumentarium tot een maximum moeten gebruiken om de genoemde regierol te kunnen vervullen. Ten eerste zal bij het uitwerken van plannen in bijvoorbeeld SPvE secuur moeten worden gekeken waar (toekomstige) conflictsituaties kunnen worden weggenomen. Ten tweede zal het bestemmingsplan zo moeten worden ingericht dat flexibiliteit ontstaat binnen het plan. Een te globaal bestemmingsplan kan echter ingaan tegen de rechtszekerheid van burgers. Door met de provincie en milieuorganisaties te overleggen kan er mogelijk worden gewerkt aan gebieden waar duidelijk overeenstemming is over het globale karakter van een plan. Misschien kan in delen van ontwikkelingsgebieden worden gedacht aan een experimentenstatus. Als derde kan via een beeldkwaliteitsplan aandacht worden besteed aan ruimtelijk-architectonische uitwerking van een plan. ! Beheerbeleid: Vanaf de start van het ontwikkelingsproces is beheer essentieel: zowel het beheer tijdens de bouw als de “opbouw” van een structureel beheer op woonmilieu- of woonconceptniveau. Ten eerste omdat het in Zwolle deels om nieuwe woonvormen gaat. Het beheer (inclusief het aanbod van vormen van zorgen/of dienstverlening) vormt steeds meer een wezenlijk onderdeel van

het woonarrangement. Daarnaast moeten producten als het ware “in de markt” worden gezet. Slechte PR door een slecht beheerd gebied is dan niet ideaal. Ten tweede omdat nieuwe locaties niet in één dag gebouwd en bewoond zullen zijn. Juist op dergelijke momenten kan een goed functionerend beheerplan meewerken aan het neerzetten van het ambitieniveau. Het kan dan gaan over een goed afgestemde samenwerking tussen verschillende partijen: openbare werken van de gemeente, het energiebedrijf, een veiligheidsdienst of desnoods een particulier bedrijf dat in de startfase zorg draagt voor de vuilophaal. Een beheerplan kan echter niet worden afgedwongen. Voor veel ontwikkelaars en corporaties is het al steeds meer een normaal onderdeel van het ontwikkelingsen realisatieproces. De gemeente zou hierop kunnen inspelen door in ieder geval actief te pleiten voor een beheerplan, en waar mogelijk eigen gemeentelijke diensten in te zetten. ! Uitnutten van de potenties van een mogelijk plan: Een mogelijkheid om het maximale uit gewenste centrum-stedelijke locaties te halen, is het laten maken van een plan in concurrentie. Dit kan bijvoorbeeld via een ontwikkelingscompetitie of via de aanbesteding van een volledig plan. De noodzakelijke randvoorwaarden dienen daartoe verder te worden uitgewerkt. Voorwaarde is dan wel dat de grond in handen komt/is van de gemeente. Het vroegtijdig starten met gesprekken met grondeigenaren of het gebruik van het gemeentelijke voorkeursrecht is dan wenselijk en soms noodzakelijk. ! Gebruiken van lokale “stakeholders”: Het zetten van de juiste toon is een belangrijke voorwaarde voor het succes van centrumstedelijke woonprogramma’s. Belangrijk hierbij zijn de inzet en hvertrouwen in datgene wat tot stand kan worden gebracht. Zwolse corporaties zijn er om te blijven en vanuit dat oogpunt bijna natuurlijke partners in het zetten van die toon in de aanvangsfase. Door corporaties een deel van nieuwe centrum-stedelijke woonmilieus te laten ontwikkelen, kan een opmaat worden gegeven voor het kwaliteitsniveau van het overige deel van de locatie: een appetizer voor andere mensen om te willen en voor andere private partijen qua kwaliteitsniveau om bij aan te sluiten. In samenwerking met de corporaties zou tevens kunnen worden gewerkt aan het creëren van kansen om incidenteel een woonwerkgebouw in te kunnen voegen. Ook het aankopen en herbestemmen van bestaande gebouwen kan een opmaat zijn voor nieuwe ontwikkelingen. Van de gemeente vereist dit een faciliterende instellen en partnerschap met gebruik van publieke instrumenten (voorkeursrecht, meewerken aan milieuregels vast te stellen of voortvarend onderzoek naar de wenselijkheid van ontwikkelingen). ! Verruiming welstandsbeleid: In bestaande woonbuurten kan een niet al te streng welstandsbeleid bijdragen aan de mogelijkheden om werken binnen een pand mogelijk te maken. Denk aan de mogelijkheid om een dakopbouw te plaatsen op een rijwoning waardoor de bovenste twee lagen kunnen worden bewoond en de benedenverdieping ruimte laat voor een andere functie. Of aan de mogelijkheid om hoekpanden uit te breiden. Het werkt tegelijkertijd mee aan het versterken van de sfeer en identiteit van gebieden.

45

46

Benutten mogelijkheden voor functiemenging Nut en sociale betekenis van menging Functiemenging kan een belangrijke rol spelen in de duurzaamheid van een woonmilieu. De woonmilieuverkenning laat zien dat er in Zwolle maar weinig gemengde woonmilieus aanwezig zijn. Eigenlijk is Zwolle een uitzonderlijk “ontmengde” stad, want naast de binnenstad zijn eigenlijk alleen Dieze-Centrum, de Assendorperstraat en delen van de Schildersbuurt redelijk gemengde wijken. Het is echter de vraag of die ontmenging binnen woonmilieus wel zo nadrukkelijk gewenst wordt. Het werken aan huis neemt toe, en ook de individualisering en multiculturalisering zijn tendensen die een andere richting uitwijzen. De betekenis van functiemenging gaat echter verder dan alleen het voorzien in een behoefte nu. Het is van wezenlijke invloed op de 'houdbaarheid' van wijken, fysieke en wat betreft leefbaarheid. Wat dat betreft zijn de monofunctionele woonen werkgebied (qua functie en financieringscategorie) uit de naoorlogse periode typerend. Deze woongebieden kampen vaak met een sociale problematiek en de waardeontwikkeling van onroerend goed staat dikwijls onder druk. Een soortgelijke ontwikkeling is de marginalisering en eenzijdigheid die ontstaat op bedrijventerreinen als gevolg van het wegtrekken van kansrijke en/of perspectiefrijke bedrijven. Ontmenging is helemaal niet zo positief. Binnen de huidige maatschappelijke ontwikkeling zijn op hoofdlijnen vier aanleidingen voor een programmatische en ruimtelijke menging en/of multifunctioneel ruimtegebruik: ! De woningoverstijgende woonwens, die betrekking heeft op de sociaal/collectieve context. ! Betrokkenheid van de burger bij de ontwikkeling van collectieve kwaliteiten middels multifunctioneel ruimtegebruik. ! De noodzaak van een betere sociale, culturele en economische integratie en een hogere ruimtelijke en ecologische kwaliteit op planniveau (o.a. netwerkstadfilosofie). ! De noodzaak tot herontwikkeling van een aantal verouderde binnenstedelijke bedrijventerreinen.

De woningoverstijgende woonwens De afgelopen jaren stond de individuele woonwens centraal, de vrije kavel als antwoord op de individuele vraag. Dwars tegen die individualiseringstrend in, wordt binnen de vraagoriëntatie identiteit in het wonen steeds belangrijker. Bewoners kennen in toenemende mate een sociaal-culturele betekenis toe aan de woning en de woonomgeving. Dan is individualisering helemaal niet altijd het antwoord. Net als bij de keuze voor een merk auto is de keuze voor een vrije kave' slechts één van de mogelijkheden. Het beantwoordt slechts aan een deel van de totale vraag naar wonen. Een vraag die niet alleen meer bestaat uit een woning alleen, maar uit een vraag naar een woonomgeving waarop men het liefst ook invloed wil hebben. In zekere zin is de toenemende wens om (mede)zeggenschap te hebben over het woonmilieu een verdere verbreding van de individuele invloed op het wonen. Op die manier hoeft het suburbane wonen dan ook niet alleen te worden uitgelegd als een vlucht uit de stad, want het komt ook tegemoet aan de recreatieve woonwens met

groen, ruimte en recreatiemogelijkheden. Bovendien vervullen suburbane woonmilieus een belangrijke rol in het faciliteren van een leefstijl. Sommige levensfasen laten zich ook beter organiseren in zulke woonmilieus dan in een oude stadswijk. Bewoners hebben duidelijke redenen om in suburbane woonmilieus te gaan wonen en hebben er ook een expliciete opvatting over. Echter, de aspecten die vaak leidend zijn in de keuze van mensen zijn veelal geen onderwerp van planning of ontwerp. Een wijkwinkelcentrum of buurthuis krijgt daarentegen wel standaard een plek, terwijl deze dikwijls worden gemeden en verafschuwd, want winkelen en sociale patronen spelen zich niet automatisch in de eigen buurt af. Individualiteit en collectiviteit hebben een andere betekenis gekregen en vragen om een heroriëntatie van de uitgangspunten die worden gehanteerd bij de planning en het ontwerp. Het zijn aanleidingen om multifunctionele programma's en/of nieuwe collectiviteiten te organiseren, althans wanneer daarmee wordt getracht in te spelen op de keuzes van huishoudens en hun leefpatroon. (Voor een verdere uitwerking zie ook Ontwikkeling stadshagen-II.)

Consument en ontwikkeling collectieve kwaliteiten door multifunctioneel ruimtegebruik Met de huidige verandering in de woningbouw van standaardproductie naar meer consumentgericht bouwen is gereageerd op het hoge gehalte van paternalisme dat tot voor kort de volkshuisvesting kenmerkte. Toch is het opvallend dat deze discussie nog weinig impact heeft gehad op de ontwikkeling van wijken. Kennelijk ontbreken op dat schaalniveau de instrumenten om de collectiviteit (van planningsof ontwerpopgaven) in samenspraak met de consument te ontwikkelen. Betrokkenheid vindt plaats in de vorm van inspraakprocedures, onderzoek of door middel van voorlichting. Er kunnen verschillende aanleidingen worden genoemd om consumenten een belangrijkere rol te geven: ! Buurtbinding voordat de buurt er is; ! Aantrekkelijkheid bij de aanwezigheid van voorzieningen voor bijvoorbeeld (jonge) kinderen; ! Mogelijkheden om te komen tot een organisatie die dicht bij de bewoners staat en aanspreekbaar is ('governance'); ! Zeggenschap over de openbare ruimte die nu dikwijls zweeft tussen overheid, bewoners en private partijen zoals ontwikkelaars een duidelijke 'eigenaar' geven; ! Het ontwerp en de aanleg van de openbare ruimte de smaak laten zijn van bewoners, zodat dit geen politiek maar een managementprobleem is.

Betere integratie van sociaal, cultureel en economie en een hogere plankwaliteit Het leefpatroon van mensen heeft een sterke invloed op de ruimtelijke ordening en inrichting van Nederland. In toenemende mate leven we in een 'netwerkstad'. De territoriale grenzen (van mensen) worden bepaald door de mate van beschikbaarheid en vooral de toegankelijkheid. Anders gezegd: mensen en functies kunnen om reden van aantrekkelijkheid en functionaliteit zich overal vestigen of vertrekken wanneer zij dat wensen. Vanuit die gedachte van de netwerkstad kan

47

Woonwerkgebouwen

Uit: Kwaliteit in meervoud, Habiforum, 2001

48

Vormen van functiemenging

het uit praktisch oogpunt interessant zijn om op bepaalde plekken functies bij elkaar te brengen. Een juiste programmatische mix van kan elementen kan een aanzuigende werking hebben op anderen. Zo kan het oprekken van de openingstijden aantrekkelijk zijn voor andere groepen en kan het toevoegen van meerdere functies leiden tot een meer continu en gevarieerd gebruik van gebouwen en de ruimtelijke omgeving. Multifunctioneel of meervoudig ruimtegebruik als een middel om een betere sociale, culturele en economische integratie te bewerkstelligen, die vervolgens weer kan leiden tot een hogere ruimtelijke en ecologische kwaliteit van een gebied. Ruimtelijke kwaliteit is echter wel contextgebonden en dynamisch van karakter. Plaats, tijd, schaalniveau, sociale omstandigheden en culturele invalshoek bepalen hoe ruimtelijke kwaliteit wordt opgevat. Verschillende belanghebbenden hebben er geheel eigen opvattingen over, aansluitend op het specifieke belang dat zij voorstaan. Zo zijn in de matrix op de naastgelegen pagina de aspecten van ruimtelijke kwaliteit gekoppeld aan de ontwerpeisen van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

Het ontwikkelen van een creatief woonwerkmilieu betekent niet dat iedere woning die wordt ontwikkeld ook daadwerkelijk een woonwerkwoning moet zijn. Een creatief woonwerkmilieu kenmerkt zich door een brede mix van woon-, werk, woonwerk- en voorzieningenconcepten. Vele programma's zijn mogelijk. Het zijn dan ook geen milieus waar zich één type mens zal vestigen. Het zijn gebieden die voor vele doelgroepen en leefstijlen aantrekkelijk zijn.

De noodzaak tot herontwikkeing van verouderde binnenstedelijke bedrijventerreinen

Strategieën

Binnen Zwolle is ook het thema herstructurering van bedrijventerreinen actueel. Een aantal bedrijfsterreinen (bijv. Voorst A en het oudste deel van de Marslanden) zijn deels verouderd van opzet en kennen een min of meer negatieve dynamiek. De stap dit in soort gebieden moet worden gemaakt, is de aantrekkingskracht die binnen de gebieden onmiskenbaar aanwezig is om te zetten in een meer duurzame stedelijke invullingen. Multifunctioneel ruimtegebruik, bijvoorbeeld door het toevoegen van wonen, kan aan deze stap een belangrijke bijdrage leveren. Stedelijke activiteit en de wisselwerking tussen functies komt echter niet tot stand als iedereen op zijn eigen stukje land zijn eigen kwaliteit bepaalt. Bij het maken van een aantrekkelijk stedelijk gebied is het belangrijk om de collectieve dimensies van de stedelijkheid te organiseren en te zoeken naar aanknopingspunten voor (deel)milieus die voldoende schaal hebben om te kunnen fungeren als stedelijke eenheid. Als deze stedelijkheid voldoende kracht heeft, ontstaat multifunctionaliteit als vanzelf. Om te komen tot interacties tussen functies en diversiteit is het cruciaal om een menselijke schaal toe te voegen. Wonen en mengvormen tussen wonen en werken kunnen daartoe bijdragen, evenals de voorzieningen die met deze functies verbonden zijn en de maat van gebouwen en stedenbouwkundige eenheden. De bijdrage van het wonen aan de kwaliteit van het stedelijk milieu heeft meerdere kanten: ! Er ontstaat een effectiever gebruik van de ruimte. ! Er ontstaat een breder (economisch) draagvlak voor voorzieningen als niet alleen werkenden, maar ook bewoners daarvan gebruik maken, bijvoorbeeld als het gaat om crèches of horecagelegenheden. ! De menging van de functies levert een milieu op dat zowel voor bedrijven als voor bewoners interessanter is dan een monocultuur van en/of monofunctionele bedrijven.

De mogelijkheden voor multifunctioneel ruimtegebruik op bedrijfsterreinen kunnen op verschillende manieren worden onderzocht. Ten eerste kan worden gekeken welke plekken zich in de huidige situatie en verhoudingen lenen om woningen te ontwikkelen. Ten tweede kan naar mogelijkheden worden gezocht vanuit het perspectief dat wonen moet bijdragen aan het verbeteren van sociale veiligheid. Ten derde kan worden gekeken hoe door een herontwikkeling van gebieden, en mogelijk herlocatie van functies, wonen en werken elkaar kunnen versterken en het imago van gebieden kan worden opgewaardeerd.

Het realiseren van multifunctionele ruimten is een ingewikkeld proces met veel verschillende actoren, visies, ambities, verwachtingen en bovenal financieringsstromen. In de praktijk zijn er al wat voorbeelden, maar multifunctionaliteit is in algemene zin nog geen vanzelfsprekendheid bij inrichtingsopgaven. Multifunctionaliteit ontstaat op dit moment vanuit de volgende invalshoeken: ! nabijheid (o.a. combineren wonen,zorg en welzijn); ! de uitwisselbaarheid van programmaonderdelen (o.a. gebieden met wonen en werken); ! het mogelijk maken van schakelingen in tijd, de introductie van dag- en nachtfuncties (bijvoorbeeld wonen op scholen, brede schoolconcepten); ! extreme ruimteschaarse (bijv. een tennisbaan op het dak van een gebouw); ! combinaties van voornoemde punten. De huidige ontwikkelingsen realisatiepraktijk van multifunctioneel ruimtegebruik blijkt er echter één te zijn van vallen en opstaan, van mensen die zich tot het uiterste inspannen om iets voor elkaar te krijgen en van het doorbreken van schotten tussen de werkwijze van allerlei organisaties en instellingen en de verschillende deelbelangen en financieringsregimes die al deze partijen vervolgens weer in een ontwikkelingsproces met zich meebrengen. Naast de vraag over de wenselijke programmatische en ruimtelijke menging binnen gebouwen of gebieden is net zozeer de “hoe-vraag” belangrijk. Oftewel, waar lopen partijen tegen aan, wanneer lukt iets en welke barrières moeten worden geslecht?

Collectieve dimensie van verstedelijkingspatronen Het voorgaande verduidelijkt dat er nieuwe aanleidingen moeten worden gezocht om de woonwijk (weer) als een bindend element te laten functioneren. Daar waar vroeger de woonwijk afdoende voorzag in de dagelijkse levensbehoeften, zoals onderwijs, veiligheid en sociaal contact, oriënteren mensen zich nu op andere en vaak heel

49

verschillende schaalniveaus. Het draagvlak vervalt vaak, en soms is er gewoon helemaal geen behoefte meer aan bijvoorbeeld een buurthuis. Dat wil echter helemaal niet zeggen dat mensen zich niet zouden willen clusteren rond voor hen belangrijke voorzieningen of identiteiten. Integendeel, want veiligheid, service, hectische gezinnen met tweeverdieners en kinderen en de zich steeds pluriformere etnische samenleving geven evenveel aanleidingen voor het laten samenkomen van individuele woonwensen in een collectief element. Deze wisselwerking tussen multifunctionaliteit, collectiviteit, woonvormen en occupatiestrategieën kan nieuwe perspectieven bieden over de inrichting van landschap en stedelijk gebied.

De noodzaak van flexibiliteit binnen gebouwde structuren (ruimte voor onbestemd bouwen)

50

Een voorwaarde voor functiemenging is de mogelijkheid van een gebouwde structuur om te kunnen en mogen veranderen. De woning en/of het gebouw moet flexibel zijn. Verstandige vastgoedeigenaren streven naar het verkrijgen van onroerend goed dat lang meegaat. Het karakter van veel oude wijken bijvoorbeeld lijkt niet meer op die het had bij hun ontstaan. De mensen en de mores zijn veranderd, maar elke keer konden de gebouwen zich aanpassen en de wijken mee met de veranderingen. Bij een aantal naoorlogse wijken ligt dat anders, want in veel gevallen is de “houdbaarheidsdatum” nu (al) overschreden. De maatschappij moet zich daarom voortdurend de vraag stellen of de bouwkundige vormen van vandaag zinvol zijn met het oog op de te verwachten toekomstige ontwikkelingen. Helaas werken de weten regelgeving in de vorm van bestemmingsplannen en bouwbesluiten aan de ene kant, en eigendomsverhoudingen aan de andere kant, in veel gevallen tegen de volledige benutting van de mogelijkheden van gebouwde structuren. Het gaat om de afweging tussen flexibiliteit en zekerheid, die in zekere mate op gespannen voet met elkaar komen te staan wanneer aandacht wordt besteed aan een meer aanpasbare omgeving door de jaren heen. Noodzakelijk is daarom het inbouwen van een bepaalde flexibiliteit. Enerzijds op stedenbouwkundig en programmatisch niveau, anderzijds op gebouw niveau. Het maken van flexibele plannen heeft allerlei voordelen. Het belangrijkste voordeel is dat de risico's van locatieontwikkeling worden beperkt, doordat het veel langer in het proces mogelijk blijft plannen aan te passen aan de marktomstandigheden. Een ander voordeel is dat het flexibele plan aan de consument de ruimte laat om aan zijn eigen wensen invulling te geven. De flexibiliteit laat ruimte voor een grotere variatie aan kwaliteiten. Het niet (strikt) bestemmen biedt ook de ruimte voor een natuurlijk, organisch gegroeide opbouw van locaties, omdat niet meer alleen wordt gebouwd wat is gepland, maar omdat ruimte wordt gelaten voor een natuurlijk gegroeid programma. Bovendien kan de onbestemdheid van de bebouwde omgeving ervoor zorgen dat in de loop van de tijd veel gemakkelijker aanpassingen mogelijk zijn aan nieuwe gebruikswensen. Het is bijvoorbeeld denkbaar dat een eenvoudige transformatie van een woon- naar een werkmilieu plaatsvindt en vice versa.

Aan de flexibiliteit van het onbestemd kleven ook nadelen. Vooral de relatie tussen flexibiliteit en de zekerheden die noodzakelijk zijn om een locatie tot ontwikkeling te brengen vergen aandacht. In de eerste plaats staat de flexibiliteit op gespannen voet met de rol van de gemeente als bewaker van de publieke kwaliteit en rechtszekerheid. De gemeente bestemt met een reden, namelijk om de kwaliteit van de gebouwde omgeving te beheersen. De flexibiliteit van het onbestemd bouwen kan deze gemeentelijke rol met betrekking tot kwaliteitscontrole in het ontwikkelingsproces en kwaliteitshandhaving in het beheer onder druk zetten. Dat betekent dat het onbestemd bouwen altijd vergezeld moet gaan van een heldere visie op de wijze waarop het gemeentelijke kwaliteitsbeleid vorm moet krijgen. In de tweede plaats zet een flexibel plan de exploitatieberekening onder druk. Als er nog niets is gepland, is er ook nog niets om aan te rekenen. Als er niets is om aan te rekenen kan de haalbaarheid van het plan niet worden vastgesteld. Op die manier wordt de financiële zekerheid onder een plan vandaan gehaald. Het gaat er bij een uitwerking van het onbestemd bouwen niet alleen om aan te geven op welke manier plannen met een grotere flexibiliteit kunnen worden gemaakt. Het gaat er juist om aan te geven hoe het probleem van de onzekerheid met betrekking tot de kwaliteit die wordt gerealiseerd en de onzekerheid met betrekking tot de financiële haalbaarheid van het flexibele plan wordt opgeheven.

Realisatie van neutrale stedelijke casco's Het neutrale stedelijk casco is te typeren als een verticaal grid, met modules in een maat die zich eenvoudig afzonderlijk of in meerdere eenheden laat (her)ontwikkelen. Het is een methode om de flexibiliteit van de kleinschalige stad te vertalen naar een grootschalig blok. Doel is mogelijkheden voor functieverandering, samenvoeging en herontwikkeling in te bouwen in een plan. Er kan worden gedacht aan een gebouw waarbij het casco wordt gekoppeld aan een perfecte organisatie en afwerking van collectieve ruimten. Een dergelijk stedelijk casco heeft een representatieve entree met de mogelijkheid voor een baliefunctie en is voorzien van een lift die in veel gevallen in de woning of in het kantoor uitkomt. Het parkeren is georganiseerd onder het casco. Het creëren van de mogelijkheid tot herontwikkeling gaat een stap verder dan alleen het ontwerp van het gebouw. Die doelstelling vraagt niet alleen om een flexibele structuur, maar ook om een flexibele juridische constructie die een grotere vrijheid van de eigenaars van modules weet te koppelen aan een garantie voor de waardevastheid van het gehele pand. Een appartementsrecht met vereniging van eigenaren, kan wel de garantie op continuïteit van kwaliteit bieden, maar de herontwikkeling van delen stuit op bezwaren. Het gebouwtype vraagt in juridische zin om een herbenoeming van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Tegenover de vrijheid om meer aan het casco te sleutelen moeten strikte randvoorwaarden staan voor herontwikkeling. Net als een uitgifte van vrije kavels in het maaiveld, vraagt het neutrale stedelijk casco immers om een garantie van de samenhangende kwaliteit.

Rollen, aandachtspunten en instrumenten Binnen het speerpunt menging en multifunctioneel gebruik zijn de volgende rolverdeling, aandachtspunten en/of instrumenten belangrijk: ! Zorgdragen voor invoeging in plannen: Binnen de te realiseren plannen moet er op worden toegezien dat de kansen die zich aandienen voor multifunctionele combinaties ook daadwerkelijk worden aangegrepen. Dit geldt in bijzonder mate voor de plinten van hoogbouw. Het streven naar mogelijkheden om te mengen kan beleidsmatig een plek krijgen in bijvoorbeeld gemeentelijk beleid aangaande duurzaam bouwen of ander ruimtelijk (kwaliteits)beleid als een bestemmingsplan of SPvE's. Uiteraard is de gemeente “gebonden” aan het Bouwbesluit. Maar verdergaande ambities wat betreft bouwkundige condities kunnen wel worden gerealiseerd. Het komt dan aan op uitwerken en opschrijven; stimuleren van goed opdrachtgeverschap, bijvoorbeeld via architectuurbeleid. Ook prijsvragen en meervoudige opdrachten zijn een methodiek om zulke kwaliteiten nadrukkelijk een plek te geven in plannen. ! Zelf het goed voorbeeld geven: Wanneer de gemeente zelf betrokken is bij ontwikkelingen en publieke functies onderdeel uit maken van een plan, kan de gemeente als opdrachtgever het initiatief nemen bij de realisatie van multifunctionele combinaties. ! Programmatische stofkamoperatie: Een programmatische stofkamoperatie op stedelijk niveau biedt de gemeente de mogelijkheid om een goed inzicht te verwerven in de kansen die zich de komende tijd op het terrein van multifunctionele combinaties voordien. De programma's waar de gemeente zelf een rol bij speelt, waaronder scholen, maatschappelijke voorzieningen of crèches kunnen al een rol van betekenis spelen in zo'n programmatische stofkamoperatie, omdat zulke functies aanleiding geven tot nieuwe combinaties. De uit de stofkam ontstane lijst kan vervolgens worden ingezet zo slim mogelijk te mengen of juist niet, en zo de kwaliteit van het wonen en de woonmilieus gericht te vergroten. Het gericht afspraken maken met corporaties over bijvoorbeeld het gebruik van ruimtes door kunstenaars en startende bedrijven zou daar weer een aanvulling op kunnen zijn. ! Realiseren Spin-off: Soms zal de gemeente haar inzet en regie niet moeten gebruiken om de realisatie van woningen van de grond te krijgen, maar juist om de contramal om die woningen heen ter hand nemen. Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld het actief proberen aan te trekken van een fitnesscentrum naar een buurt of een andersoortige openbare ruimte die ontwikkelaars zo interessant vinden dat ze weer bij de ontwikkeling willen aansluiten. ! Hergebruik van gebieden als opmaat naar gemengde milieus: De gemeente zou in specifieke gebieden (een bedrijventerrein waar nu ook wordt gewoond) en in ontwikkelingsgebieden (nieuwe stedelijke woonmilieus) vormen van functiemenging (voor zover de veiligheid dit toelaat) meer moeten onderkennen en gebruiken om transformaties op gang te brengen. ! Verkrijgen van strategische plekken: Delen van locaties waarvan de gemeente de grond bezit, zouden aan partijen of groepen kunnen worden uitgegeven die met voorstellen komen voor de ontwikkeling van gemengde of multifunctionele gebouwen of buurten. Samen met corporaties zou (ook) kunnen worden gezocht naar andere

mogelijkheden om kleinschalige initiatieven, waarbij multifunctionaliteit centraal staat, een plek te geven in buurten en wijken. ! Duidelijke zeggenschapschapsstructuur: het kan in bepaalde gevallen interessant zijn om te experimenteren met nieuwe vormen van zeggenschap over de openbare ruimte, door bijvoorbeeld bij (her)ontwikkelingen te streven naar de oprichting van een vereniging van wijkeigenaren. ! Intermediair tussen ideeën: De gemeente kan de rol van intermediair oppakken wanneer er ideeën leven of zijn bij andere partijen die heel goed passen binnen het wonen in Zwolle, maar die op moeilijkheden stuiten. De gemeente kan dan een belangrijke rol vervullen bij het wegnemen van schotten tussen werkwijzen van organisaties, verschillende deelbelangen en financieringsregimes. Wel moet de gemeente voorkomen dat het een partij met een eigenbelang in het geheel wordt ! Bestemmingsplan inzetten: Er zijn verschillende mogelijkheden om het bestemmingsplan af te stemmen op onbestemd bouwen. Inhoudelijk is het globale plan met uitwerkingsbevoegdheid het meest voor de hand liggend. Dat betekent echter volgens artikel 11 een dubbele procedure: een bestemmingsplan vaststellen en het plan later uitwerken. Het alternatief van een gedetailleerd bestemmingsplan dat zo laat mogelijk in procedure gaat, is in verband met de onzekerheden voor de planning niet erg aantrekkelijk. Beter is een tussenvorm te kiezen tussen gedetailleerd en globaal, waarbij het plan zo precies mogelijk wordt afgestemd op de doelstellingen van flexibiliteit. Een vroegtijdig gereed globaal plan is op zichzelf minder geschikt in verband met de gemeentelijke sturingsmogelijkheden. Daar is echter tegen in te brengen dat garanties omtrent kwaliteit en programma in het ontwikkelingsproces ook contractueel tussen gemeente en ontwikkelaar kunnen worden vastgelegd. Dan brengt een te globaal plan nog wel risico's in verband met bezwaren met zich mee. Het is bij het hanteren van een dergelijke werkwijze die afwijkt van de standaard wel van belang dat ook de ontwikkelaar voldoende zekerheden houdt. Normaal gesproken geeft het systeem van bestemming en bouwvergunning de ontwikkelaar de zekerheid dat een vergunning ook wordt verleend wanneer deze binnen de gestelde randvoorwaarden wordt aangevraagd.

51

52

Herstructurering Holtenbroek Wijkbeschrijving Holtenbroek is de eerste grootschalige naoorlogse uitbreiding van Zwolle. De wijk wordt gekenmerkt door een duidelijke ruimtelijke scheiding tussen de functies wonen, werken, voorzieningen, verkeer en recreatie. In de oorspronkelijke opzet was ongeveer 70% van de woningvoorraad gestapeld en ongeveer 65% van de woningen was een sociale huurwoning. De wijk valt uiteen in vier buurten. Holtenbroek-I is een zeer compact opgezette vroeg-naoorlogse woonbuurt met voornamelijk portieketageflats. De buurten Holtenbroek-II en -III hebben een tuinstedelijk karakter. Holtenbroek-IV bezit naast het tuinstedelijke karakter ook al karakteristieken van grondgebonden woonmilieus. De ruimtelijke hoofdstructuur en het aanzicht van Holtenbroek wijzigt (snel) door de recentelijke sloop en nieuwbouw van woningen. Verder zijn in de loop van de tijd, en in het bijzonder gedurende de jaren '90, nieuwe woonbuurtjes toegevoegd. Deze inbreidingen en verdichtingen met vaak eengezinswoningen sluiten niet altijd aan op de oorspronkelijke ruimtelijke opzet. Ook heeft de aanwezigheid van infrastructuur aan de zuidzijde (Zwarte Waterallee en de A28) geleid tot verdichting en functieverandering aan deze zijde van de wijk. De ontmenging in Holtenbroek is zeer groot. Winkels concentreren zich in de winkelcentra aan het Sweelickplein en het Bachplein. De eerste zal in de toekomst hoogstwaarschijnlijk verdwijnen door een concentratie van winkels rondom het Bachplein. In Holtenbroek zijn verschillende basisscholen. Een aantal hiervan kan worden getypeerd als “zwarte scholen”. De drie woonmilieus trekken drie verschillende groepen mensen aan. Zo is Holtenbroek-I overduidelijk een startersmilieu. Beschikbaarheid en betaalbaarheid zijn belangrijke trekkers van deze buurt. De bevolking is jong (60% is tussen 18 en 39 jaar) en ook is een groot deel van de bevolking van allochtone afkomst. Deze buurt oefent, mede om reden van haar ligging dicht bij de Binnenstad, een grote aantrekkingskracht uit op jongeren. Overigens is de algehele bereikbaarheid van Holtenbroek, met een zeer frequente stadsbusverbinding en ligging nabij de A28, zeer goed te noemen. In de buurten II en III verschaft de ruimtelijke structuur het woonmilieu een zekere identiteit, zonder dat het als chique of overdreven aantrekkelijk wordt ervaren. Holtenbroek-II en-III tezamen vormen een redelijk goed functionerend (stedelijk) woonmilieu, wat blijkt uit de gemengde bevolkingsopbouw (jong, oud, autochtoon en allochtoon) en aanwezige huishoudens (niet alleen kleine huishoudens, maar ook gezinnen). Het is een woonmilieu met een multi-etnisch karakter. Het jongste deel van de wijk, Holtenbroek-IV, is te bestempelen als een naoorlogse tuinstad: steenachtig van karakter en met veel (middel)hoogbouw. Het is de grootste buurt binnen Holtenbroek. Echter, in een groot deel van de buurt wordt niet gewoond, maar staan alleen kantoren, schoolcomplexen en een winkelcentrum. De aanwezigheid van laagbouw en flats met lift maakt het gebied tot een geliefde buurt onder senioren.

Het inkomens- en opleidingsniveau in heel Holtenbroek is matig tot soms zeer slecht. De werkloosheid in Holtenbroek als geheel is hoog: ruim 5% tegen Zwolle 3,5%. Wel is een zekere mate van verbetering waarneembaar, want met name in het noordelijk deel van de wijk houdt de inkomensontwikkeling gelijke tred met het stedelijk gemiddelde. Ook is er in de delen II, III en IV sprake van een nog altijd zwak, maar wel stabiliserend, rekruteringspatroon. Het opleidings- en inkomensniveau is vrij stabiel. Het prijsniveau van de woningen in het gebied heeft zich de laatste jaren positief ontwikkeld, maar behoort toch tot de laagste van Zwolle. Toch kan het investeringspotentieel wel als positief-neutraal worden beschouwd. Redenen hiervoor de recente investeringen van onder andere de corporaties. Deze hebben geleid tot meer variatie en een zichtbare kwaliteitsverbetering in de openbare ruimte. In combinatie met de voortvarendheid in de aanpak heeft dit gezocht voor een verbetering van het imago van de wijk.

De opgave De herstructurering van Holtenbroek-I is redelijk op streek. De vernieuwde centrumzone begint vorm te krijgen en ook de woningnieuwbouw is succesvol afgezet. Alle partijen werken met grote inzet aan de vernieuwing en hebben zichzelf tot doel gesteld om over 7 jaar klaar te zijn. Hierdoor bezit Holtenbroek de potentie om één van de betere wijken van Zwolle te worden. De omvang van de huurvoorraad zal ook in de toekomst groot blijven. Hoewel er algemene overeenstemming is over de toegevoegde waarde van de aanpak tot nu toe, heerst het algemene beeld dat het ambitieniveau voor het vervolgtraject nog een tandje hoger kan. Zeker nu herstructurering niet meer als middel wordt gezien om leegstand te voorkomen, maar meer als instrument wordt gezien om imperfecties op de woningmarkt weg te werken. Daarom is het van belang dat er gezocht wordt naar mogelijkheden die de woonmilieukwaliteit van Holtenbroek-I nog meer te kunnen versterken op basis van een kernmotief dat een (deel)gebied erg sterk maakt of kan maken. Kansen hiertoe bieden: ! Wonen aan het Zwarte Water ! Verregaande differentiatie in Holtenbroek-I ! Multiculturele woonconcepten Strategieën Het Zwarte Water dat langs Holtenbroek stroomt, biedt kansen om het woonaanbod in Holtenbroek te verbreden. Ten eerste is het meest zuidelijke deel door haar unieke ligging aan (de oostzijde) van het water, nabij de A28 en op 5 minuten van de binnenstad een uitgelezen kans om een deel van de centrum-stedelijke woonopgave op te lossen. De realisatie van zo'n woonmilieu betekent een 'afwijkende' impuls voor het wonen in Holtenbroek als geheel. Het bestaande woningaanbod langs het water (Klooienberglaan), dat voor het overgrote deel uit sociale huurwoningen bestaat, kan worden geherpositioneerd. De ligging van deze woningen is uniek en sommige complexen bevatten zeker aantrekkelijke woonproducten. Een tweede mogelijkheid is “het water naar binnen halen”, bijvoorbeeld tussen Palestrinalaan en Middenweg. Een combinatie van wonen met watergebonden functies behoort dan eveneens tot de mogelijkheden.

53

Verregaande differentiatie van het wonen in Holtenbroek-I Holtenbroek-I heeft nu, middels de unieke ligging in de stad, één groot pluspunt. Om deze potentie uit te buiten, zal de differentiatie aan woonmilieus, woningtypen en woonvormen tot een maximum moeten worden opgevoerd. In een verregaande differentiatie past het gebruik van de oever in de centrum-stedelijke woonopgave. Verder zal op termijn, door de concentratie van winkels rond het Bachplein, het Sweelinckplein “vrijkomen” voor andere functies. (Dit is overigens Holtenbroek-IV, maar ruimtelijk sluit het direct aan op Holtenbroek-I.) Het Deltioncollege zal dit gebied gaan gebruiken voor een verdere concentratie van haar onderwijsinstellingen. Een mogelijkheid die zich hiermee voordoet is deze “Deltionstrook” eveneens te gebruiken voor centrum-stedelijk wonen (Obrechtstraat e.o.). Binnen de differentiatie kan verder worden gedacht aan een woningtypologische differentiatie, zoals die er nu ook al is of zal komen in de vorm van kadewoningen, trapjeswoningen of patio's. Gedacht kan worden aan compacte stedelijke laagbouw of meer gemixte woonvormen in een parkstedelijke setting. Hierbij moet worden gekeken naar de plekken waar de goede kenmerken van de naoorlogse structuur kunnen worden behouden en op welke punten deze moet worden verbeterd. Verder kan ten aanzien van de differentiatie worden gedacht aan woonvormen die (meer) tegemoet komen aan de vraag (bijvoorbeeld grondgebonden), maar die wel (nog) beschikken over een dragend element (bijvoorbeeld allemaal een kas in de tuin). Hiermee ontstaat ook een basis voor vormen van collectief beheer.

54

Naast de discussie over de differentiatie in Holtenbroek-I speelt eenzelfde discussie in andere delen van de wijk. Zo is het heel belangrijk zorgvuldig na te denken over het proces en de invulling van de strook langs de Bachlaan. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor de Klooienberglaan. Toch is de situatie door de ruimtelijke karakteristiek (meer woonstraten en paden), woningtypologie (meer grondgebonden en flats) en eigendomsverhoudingen (meer koop) anders. Dit vraagt om een aanpak met andersoortige programma's en/of ruimtelijke structureren.

Multiculturele woonvormen Heel Holtenbroek heeft een sterk gemengde, multi-etnische bevolkingsopbouw. Een deel van de inwoners is echt geboren en getogen in de wijk en wil er ook weer wonen bij het verlaten van het ouderlijk huis. Een deel van inwoners komt er wonen om reden van de goedkope huurvoorraad. Voor een flink deel zal dit zo blijven. Hier-door zal in de toekomst het multi-etnische karakter van de wijk steeds meer toenemen. Dit multi-etnische karakter is een karakteristiek om verder uit te bouwen in de buurten I, II en III. Locaties voor specifieke multiculturele woonconcepten kunnen worden ontwikkeld op plekken als bijvoorbeeld het sportveld van de scholengemeenschap aan de Bachlaan. Door het sporten op termijn te verplaatsen naar bijvoorbeeld één van de vele sportvelden ten noorden van de Middenweg ontstaat ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Als de ontwikkeling van een multicultureel woonconcept ook kan worden aangegrepen voor de transformatie van de school tot brede school kan een extra meerwaarde en een op maat gesneden impuls voor de buurt worden gecreëerd. Om het optimale uit een dergelijke ontwikkeling te halen is het belangrijk om de bewoners waar mogelijk sterk te betrekken bij de planvorming. Het realiseren van een multiculturele woonvorm kan een middel zijn voor een grotere en/of meer uitgesproken differentiatie van de woningvoorraad naar prijsklasse en ruimtelijke kwaliteit. Zo blijkt een aantal allochtone groepen een woonconcept met compacte eengezinsrug-aan-rughofwoningen zeer aantrekkelijk te vinden. Tevens kan het zorgen voor buurtbinding en als “trekker” fungeren wat betreft de fysieke en sociale uitstraling van de totale wijk. Ook kunnen bewoners of opdrachtgevers als aanjagers worden gepositioneerd. Om dit bewonersopdrachtgeverschap een kans te geven is het nodig dat de gemeente en corporaties zorgen voor de grond en tevens de spelregels (randvoorwaarden met betrekking tot prijsklasse, woningtype, dichtheid, bouwvolume, rooilijn, etc.) bepalen. Zo mogelijk dient dit in samenspraak met bewonersdoelgroepen te gebeuren. In meest extreme vorm kan particulier opdrachtgeverschap of collectief opdrachtgeverschap als instrument worden ingezet. Binnen een multiculturele aanpak is in het bijzonder de kwaliteit van de openbare ruimte (als gebruiksruimte) heel belangrijk. Dit vraagt om speciale aandacht bij het ontwerp en een betrokkenheid van mensen bij het ontwerp en het beheer. Ook kan worden gedacht aan het overdragen van de verantwoordelijk voor de beheeropgave van de openbare ruimte aan bewoners.

Rollen, aandachtspunten en instrumenten Er is vertrouwen in de voortgang en een goede afronding van de herstructurering van Holtenbroek. Bij de betrokken partijen is

draagvlak om de ambitie naar een hoger niveau te tillen en steviger in te zetten op enkele opgaven die een Holtenbroekse eigenheid in zich dragen. Bij het vormgeven aan de eerder genoemde strategieën gelden de volgende aandachtspunten en instrumenten: ! Zorgvuldigheid richting huidige bewoners: Op de middellange termijn gaat er in verschillende deelgebieden in Holtenbroek veel gebeuren. De belangen van bewoners dienen daarom serieus te worden genomen. Ookis het belangrijk om het vertrouwen te winnen van de zittende bewoners door het uitleggen van de voornemens. Hierbij dienttelkens de concreetheid in het oog te worden gehouden. Planvorming en communicatie daarover zal gepaard moeten gaan met handelingen door de gemeente die concrete toezeggingen mogelijk maken. ! Afgestemd gronden gronduitgiftebeleid: Het gemeentelijke gronden gronduitgiftebeleid zal moeten worden afgestemd op de diverse opgaven in Holtenbroek ! Regie: Door de diversiteit binnen de aanpakstrategieën is het belangrijk om goed te regelen wie de trekker in de desbetreffende herontwikkelingsopgave is en wanneer initiatief genomen moet gaan worden. Soms kan het voorkomen dat de gemeente de trekker is, soms is het handiger dat de corporatie deze rol op zich neemt. In een aantal gevallen kan de initiatiefname ook bij een andere partij neer te leggen. Te allen tijde zal de gemeente wel een soort overall-regie moeten voeren, zowel waar het gaat om (perceelsgewijze) inbreidingen, buurtontwikkeling of beheer. ! Nadere visievorming Zwarte Water-zone: De zone langs de oevers van het Zwarte Water behoort tot de verborgen kwaliteiten van Zwolle. Er kan echter worden verwachting dat het gebied de komende tijd door allerlei ontwikkelingen en ruimteclaims onder druk komt te staan. De ontwikkelingen in Holtenbroek zijn hiervan een goed voorbeeld. Om te voorkomen dat de zone door allerlei geplande en ongeplande ontwikkelingen gaat versnipperen of verrommelen is het belangrijk om een goede visie te ontwikkelen op de betekenis van deze belangrijke stedelijke drager. Tegelijk kan dan ook de wenselijkheid van een waterlandschap tussen de Palestrinalaan en de Middenweg worden getoetst. ! Ontwikkelplan Obrechtstraat e.o.: Een opstap naar de ontwikkeling van een woonmilieu dat is gekoppeld aan de ontwikkeling van het Deltion College kan het uitschrijven zijn van een prijsvraag. In de prijsvraag is de vraagstelling tweeledig. Enerzijds moet antwoord worden gegeven op de vraag hoe tot een optimale combinatie van onderwijs kan worden gekomen. Anderzijds moet worden bepaalt hoe het idee “neerdaalt“ in de locatie. ! Organisatie beheer: Het beheer in Holtenbroek is doorlopend een zaak van aandacht. De gemeente kan op eigen initiatief of ten dele in samenwerking met de corporaties afspraken maken over het beheer. Zeker in gebieden waar de openbare ruimte recentelijk is aangepakt moet alles op alles worden gezet om het verbeterde kwaliteitsniveau te handhaven. Ook kunnen de ontwikkelingen op het terrein van wonen en zorg worden aangegrepen om koppelingen te maken met een specifiek beheerregime. Verder kan op plekken waar zich een negatieve tendens aftekent, worden gedacht aan een tijdelijke intensivering, bijvoorbeeld door de aanstelling van buurtconciërges of door een intensivering van de reiniging.

55

De Kamperpoort in de centrum-zone

56

Herstructurering Kamperpoort Wijkbeschrijving De Kamperpoort is een stadswijk met een enigszins besloten karakter, zowel fysiek als sociaal. Het is daarnaast ook een wijk met veel variatie, levendigheid en een kleinschalig karakter. De Kamperpoort is door de tijd heen altijd een zelfstandige wijk gebleven. Enerzijds door natuurlijke grenzen zoals de grachten, anderzijds door fysieke barrières zoals de spoorlijn naar Kampen en de A28. In sociale zin vallen de oververtegenwoordiging van ouderen en middenleeftijden, alsmede de mindere inkomenssituatie op. Andersom onderscheid de Kamperpoort zich in positieve zin als een wijk met sterke sociale verbanden, een goede ligging en bewoners met een stedelijke leefstijl. Binnen de wijk liggen verschillende woongebieden, waartussen maar weinig samenhang bestaat; het gebied bestaat uit talloze bouwstijlen en ruimtelijke structuren. Beeldbepalend is wel de historische structuur van de Hoogstraat, de vroegere dijkweg richting Voorst en Kampen. Daarnaast kunnen de planmatig opgezette Vogelbuurt, het stadsvernieuwingsgebied rond de Kleine en Grote Baan en enkele delen met statige herenhuizen rondom de Emmastraat worden onderscheiden. Rond de Harm Smeengekade zijn enkele winkels aanwezig, maar deze vervullen slechts ten dele een buurtfunctie. De supermarkt aan de Veemarkt doet dit wel, maar deze trekt ook veel bezoekers uit andere delen van de stad. Verder zijn er tal van voorzieningen in het gebied, waaronder maatschappelijke voorzieningen, kantoren, kunstenaarsateliers, kleinschalige bedrijvigheid, de IJsselhallen (evenemententerrein) en horeca. Echter, een elementaire voorziening als een basisschool ontbreekt. De mogelijkheden voor het gebied om op eigen kracht te kunnen veranderen zijn niet tot nauwelijks aanwezig. Ten eerste omdat de woningvoorraad voornamelijk corporatiebezit betreft. Veranderingen hangen samen met hun bereidheid tot investeren. Ten tweede is de Kamperpoort vooralsnog een vrij besloten buurt. Het trekt slechts een selectieve groep mensen aan. Als laatste roepen de karakteristieken van de bebouwing sterk de vraag of investeringen in de huidige woningen zich wel terugbetalen. De bouwtechnische toestand is matig of slecht, zodat investeringen hoogstwaarschijnlijk niet lonen. Alleen een brede aanpak en langdurige betrokkenheid en investeringsbereidheid van partijen als de gemeente en corporaties biedt perspectieven op verandering.

De opgave De afgelopen jaren is door de corporaties, de gemeente en de bewoners gewerkt aan een herontwikkelingsplan voor de Kamperpoort. Door een wijziging in de prioriteitsstelling binnen de gemeentelijke begroting wordt dit plan op dit moment heroverwogen. Dit neemt niet weg dat de herstructurering van de Kamperpoort binnen de woningbouwopgave van Zwolle een zeer belangrijke positie inneemt. Ten eerste kan het gebied een rol vervullen in het opvangen van de vraag naar centrum-stedelijk wonen. Weinig andere gebieden

in Zwolle beschikken over een situatie waarbij de randvoorwaarden nabijheid en bereikbaarheid, die zo belangrijk zijn voor zulke woonmilieus, zo goed zijn. Verder maakt de Kamperpoort deel uit van de centrumzone. De centrumzone zal plaats moeten gaan bieden aan de toenemende en de zich differentiërende vraag naar voorzieningen in de regio Zwolle. Omdat niet de totale vraag kan worden opgevangen binnen de grachten zullen aangrenzende als de Kamperpoort moeten voorzien in een deel van die ruimtevraag. Ten tweede vereisen de huidige ruimtelijke situatie en het aanwezige woningaanbod aandacht. Het gebied ligt namelijk geïsoleerd in de stad. Delen van de woningvoorraad vragen om woontechnische redenen om vervanging en de totale woningvoorraad binnen de toch geïsoleerd liggende buurt is te klein voor het creëren van voldoende draagvlak voor (enkele) wijkvoorzieningen, zoals een school. Het gaat in de Kamperpoort echter nadrukkelijk om meer dan wonen alleen, want de sociaaleconomische en sociaal-maatschappelijke situatie vragen om aandacht. De opgave bestaat zodoende uit het leggen van verbanden en het combineren van de programmatische opgave op regionaal en stedelijk niveau met de noodzakelijke ruimtelijke, sociale en economische vernieuwing van de wijk.

Wijziging in de aanpak, niet van de uitgangspunten De eerder genoemde heroverweging als gevolg van de gewijzigde prioriteitsstelling laat onverlet dat de Kamperpoort een transformatie zal ondergaan. De heroverweging betreft een wijziging van de aanpak en niet van de uitgangspunten. Samen met Voorst A krijgt de Kamperpoort te maken met een transformatie naar een (nieuwe) stedelijke wijk met een redelijke mate van functiemenging. Een complexe vernieuwingsopgave, waarin zowel een programmatische opgave op stedelijk niveau een plek moet krijgen als een wijkvernieuwing die is gericht op de huidige bewoners. Belangrijke uitgangspunten van het plan zijn: ! Verknoping van gebied met de A28-zone enerzijds en de binnenstad anderzijds; ! Parkeren (ten behoeve van de binnenstad); ! Verbindingsas richting Stadshagen; ! Gebruiken historische structuur Hoogstraat, alsmede de karakteristieke compactheid; ! Lichte functiemenging die nog aanwezig is gebruiken; meer dan wonen alleen; ! Huidige bewoners moeten kunnen terugkeren in de nieuwe wijk; ! Nieuwbouw in verschillende prijssegmenten: goedkoop, middelduur en duur. Deze uitgangspunten verschillen maar weinig van eerder geformuleerde uitgangspunten. Het werkelijke verschil zal zitten in het uitvoeringsproces. Een meer pragmatische insteek wordt verkozen boven een integraal plan en een complexe verknoping van programma, fasering en financiën. Faseren en temporiseren moeten (beter) mogelijk zijn en iedere stakeholder levert gerichte inspanningen in deelopgaven. De pragmatische insteek blijkt uit de stap-voor-stap aanpak én zodoende het loslaten van één plan (en planexploitatie). Buurten of deelgebieden dienen ruimtelijk goed op elkaar aan te sluiten en elkaar aan te vullen, maar er wordt niet

57

Woonmilieus

58

Parkstedelijk wonen

Compact stedelijke laagbouw

Fasering

langer gestreefd naar één plan voor de Kamperpoort. De vernieuwing van de Kamperpoort zal sterker moeten worden begeleid door een routekaart met hierin de ruimtelijke en de programmatische uitgangspunten en een uitwerking van het procesmatige aspect (o.a. De samenwerking tussen partijen). Daarnaast vraagt de aanpak van de Kamperpoort een gedegen beheersplan voor langere tijd.

De routekaart naar een nieuwe Kamperpoort Uitgangspunt is dat de stedenbouw faciliterend moet zijn. Niet dicterend en afwijzend wanneer een plan bijvoorbeeld bij de start niet gelijk die ultieme mix van wonen en werken bezit. De stedenbouw moet een raamwerk bieden waarbinnen fasering mogelijk is, en ruimtelijke én programmatische diversiteit makkelijk ingepast kan worden. Het vereist dat in het bestemmingsplan niet alles wordt dichtgeregeld. En er dient aandacht te zijn voor de bouwkundige kant van gebouwen: kunnen zij door de tijd heen veranderingen in het gebruik opnemen. Fasering en kunnen (door)groeien naar de toekomst zijn belangrijke elementen in het vernieuwingsproces. De partijen in het ontwikkelproces richten zich op één of enkele opgaven of worden daarvoor geselecteerd. Naast de gemeente zelf en de corporaties zullen nog andere private partijen en (nieuwe) bewoners betrokken moeten worden in het proces. Dit vereist, naast een ruimtelijk raamwerk, regie vanuit de gemeente, want Zwolle kan het zich niet veroorloven, in één van haar meest strategische en kansrijke gebieden die het voor lange tijd een nieuwe functie geeft, concessies te doen ten aanzien van de kwaliteit. Dit omdat enerzijds de ambitie bestaat uit de realisatie van een stedelijke en deels centrum-stedelijk woonmilieu. De plek is bijvoorbeeld aantrekkelijk voor netwerkstedelingen, maar dat betekent wel dat moet worden voldaan aan de (programmatische) randvoorwaarden die zulke groepen kan aantrekken. Concessies kunnen leiden tot suboptimaliteiten. Anderzijds zal regie nodig zijn omdat een (zeer) sterke betrokkenheid van de huidige bewoners, maar mogelijk ook andere gebruikers, in het planvormingsproces de opmaat is naar een succesvolle transformatie. Bestaande leefgemeenschappen kunnen bijvoorbeeld al worden gebruikt voor het creëren van een aangenaam leefmilieu.

Gerichte actie en schuiven met de puzzelstukken De routekaart naar een vernieuwde Kamperpoort krijgt allereerst vorm door de huidige functies of woonmilieus “een plek te geven”: de woonzorgzone rond de Nieuwe Haven, het herenhuismilieu rondom de Emmastraat en de Kleine- en Grote Baan, alsmede de kantoren en (uit te plaatsen) IJsselhallen langs de A28 en de Hoogstraat. Kleinschalig vernieuwen, uitbouwen van de bestaande (woon)kwaliteiten en een passende aansluiting bij naastgelegen gebieden, is het streven voor deze gebieden. De Kleine- en Grote Baan krijgen een soort “botoxbehandeling”: zorgen dat alles weer een beetje strak en recht zit. Om de basis te leggen voor de vernieuwing dienen zich (daarnaast) vijf belangrijke opgaven aan; het bouwen van de, voor de Binnenstad, noodzakelijke parkeervoorzieningen, de ontwikkeling van het “Willemsplein”, de herontwikkeling van het FENIX-terrein, een versterking van de commercieel/leisure-achtige functies in het gebied

rondom de Veemarkt en het 'uitschuiven' van het herenhuismilieu vanuit de Emmastraat langs de Rieteweg (en hiermee een gedeeltelijke verplaatsing van de IJsselhallen of het parkeren ervan). Het parkeren is een zelfstandige opgave die moet worden losgekoppeld van de overige delen van de Kamperpoort, en dan met name wat betreft de planeconomie; de kosten van zo'n stedelijke voorziening hoeven niet te worden opgebracht door de woningbouw in aangrenzende gebieden. Het parkeren krijgt samen met een groenfunctie een plek in de strook langs het Zwarte Water. De villa Parkzicht en de functie van de oever in de ecologische structuur van Zwolle mogen geen belemmering zijn voor een ontwikkeling van de oever. Wat niet wil zeggen dat voor beiden geen plek meer is, integendeel een juiste inpassing is noodzakelijk. Het vraagt wel om actie, bijvoorbeeld in de richting van Provincie, het Waterschap en mogelijk ook Rijkswaterstaat. De gemeente is de trekker van dit plandeel. Bij het “Willemsplein” kan vrij eenvoudig worden gestart met het realiseren van het eerste centrum-stedelijke woonprogramma. In een parkstedelijke setting kan op deze plek een voorschot worden genomen op het toekomstige woonmilieu in de noordelijke Kamperpoort. Om vervolgens echt te kunnen gaan schuiven binnen de wijk zal er ruimte moeten worden gemaakt voor de bouw van een nieuwe woonbuurt, waar ook een groot deel van de huidige bewoners een nieuw onderkomen kunnen vinden. Om dit te kunnen doen, zal er door gemeente en corporaties intensief gewerkt moeten gaan worden aan het opstellen van de programmatische randvoorwaarden voor (en de mogelijke verwerving van) het FENIX-terrein. Inzet is de realisatie van een woonmilieu bestaande uit compacte (stedelijke) laagbouw. De corporaties zijn de trekkers voor dit deel, al speelt de gemeente bij de juridische aspecten en planprocedures natuurlijk een belangrijke rol. Het gebied bij de supermarkt aan de Veemarkt zou kunnen worden versterkt en doorontwikkeld als gebied voor meer commerciële en leisure-achtige functies. Dit gebied heeft nu al een betekenis voor meerdere buurten en kan zodoende zorgen voor meer verbinding tussen de aangrenzende gebieden. Tot slot is het aanwezige herenhuismilieu rond de Emmastraat het aanknopingspunt voor een mogelijke nieuwe invulling van de strook langs de Rieteweg. Het parkeerterrein van de IJsselhallen zal daarvoor in ieder geval moeten worden opgeofferd. Er wordt daarbij ruimte geboden/gelaten voor (toekomstige) nieuwe routes tussen Veerallee en de Kamperpoort om zo het isolement van het gebied mee te helpen opheffen. Dit betekent wel dat het parkeren op andere plekken (goed) mogelijk moet zijn. En zoals gezegd, zullen de kwaliteiten van het herenhuismilieu zo veel mogelijk in stand moeten worden gehouden en uitgebouwd. Dit ook om als aanknopingspunt te kunnen fungeren voor nieuwe stedelijke woonmilieus op de locatie van de huidige IJsselhallen, wanneer op termijn de IJsselhallen naar de A28 toe verschuiven. Naast het terrein van de IJsselhallen komt ook de Vogelbuurt e.o. beschikbaar voor woningbouw. Hier wordt, net als op het Willemsplein, gestreefd naar parkstedelijk wonen in een hoogbouwsetting.

59

60

Rollen, strategieën en instrumentarium Het praten over de Kamperpoort is al lang gaande. Tot een uitvoering van de transformatie is het tot op heden niet gekomen. Des te meer reden voor de gemeente om zorgvuldig de aandachtspunten voor een verdere uitwerking en uitvoering op een rij te zetten. Het gaat om: ! Pressure cooker (uit: conceptrapportage expertteam GSB): Op de korte termijn is het essentieel, dat in een “pressure cooker”' gemeente en corporaties op één lijn komen voor dit gebied om voor de zomer een gezamenlijk profiel voor de Kamperpoort te kunnen ontwikkelen. (Voor een deel heeft dit een plaats gekregen in deze visie.) Daarbij is het van belang om fysiek en niet fysiek in samenhang te ontwikkelen, de bewoners achter het nieuwe plan te krijgen en de politieke gevoeligheid goed te managen. Deze benadering wordt gedragen door zowel de gemeente als de corporaties. ! Zorgvuldigheid richting huidige bewoners: Op de middellange termijn is een intensieve sloop- en vernieuwingsopgave aan de orde. De belangen van bewoners dienen hierbinnen uiterst serieus te worden genomen. Ook het herwinnen van het vertrouwen van de huidige bewoners van de Kamperpoort is een opgave. Zij zagen zich in de afgelopen jaren geconfronteerd met een situatie waarbinnen een streep werd gezet door een plan dat in samenspraak met hun was opgesteld. Nieuwe planvorming en communicatie zal daarom gepaard moeten gaan met handelingen door de gemeente die concrete toezeggingen richting bewoners ook daadwerkelijk mogelijk maken. ! Duidelijkheid over wijkoverstijgende opgave: De huidige bewoners zijn echter niet de enige belanghebbenden. Het gaat in de Kamperpoort om een breed stedelijk belang. Derhalve is het belangrijk het niet-fysieke proces goed en professioneel in te vullen. Over het belang van deze opgave mag nimmer onduidelijkheid bestaan. Wel zal tijdens de herbestemming de leefbaarheid (ook van nieuwe bewoners) verzekerd dienen te zijn. Met een fasering over 10/15 jaar en langer moet rekening worden gehouden. ! Kennisbundeling: Voor de Kamperpoort is een bundeling van kennis en kunde van de gezamenlijke corporaties en gemeente in een juridische entiteit het overwegen waard, ook gelet op de duur van het project. Vanuit dit samenwerkingsverband kunnen de andere eigenaren bij het proces worden betrokken. Het is te overwegen om vanuit de gemeente vroegtijdig na te gaan welk juridisch instrumentarium kan worden ingezet om vanuit het samenwerkingsverband het ontwikkelingsproces te ondersteunen. ! FENIX-terrein beschikbaar krijgen voor woningbouw: De visie op de transformatie van de Kamperpoort is een puzzelstuk. De herontwikkeling van het FENIX-terrein is hierbinnen een zeer belangrijke voorwaarde om echt te kunnen gaan starten en een reële planning mogelijk te kunnen maken. Alles op alles moet daarom worden gezet om woningbouw op dit terrein mogelijk te maken. Belangrijk is vooral om reeds nu de programmatische randvoorwaarden hiervoor op en vast te stellen. Ook zal het herzieningstraject voor het bestemmingsplan FENIX-terrein e.o. moeten worden opgestart. (Dit alles in nauwe samenwerking met de corporaties die het plan voor de nieuwe woonbuurt op dit terrein trekken.)

! Overleg oever Zwarte Water: Gesprekken aangaan met provincie,

!

!

!

!

waterschap en milieuorganisaties over de parkeergarage langs het Zwarte Water. Dit ligt weliswaar buiten het aandachtsveld van deze woonvisie, maar de mogelijkheden om in de Kamperpoort met het wonen aan de slag te gaan, hangen in belangrijke mate af van deze ontwikkeling. Nadere visievorming verbinding met Veerallee: Gesprekken aangaan met de NS, de provincie en milieuorganisaties over deze zone en barrière. Deze ligt weliswaar buiten het aandachtsveld van deze woonvisie, maar de mogelijkheden om in de Kamperpoort met het wonen aan de slag te gaan, hangen in belangrijke mate af van deze ontwikkeling. Eventueel in combinatie met een SPvE voor de strook langs de Rieteweg. Opstellen ontwikkelplan Kleine en Grote Baan: Afspraken maken met corporaties over de aanpak van het centrale deel van de Kamperpoort rond de Kleine en Grote Baan. Voor de gemeente zelf ligt er een opgave in de aanpak van de openbare ruimte en het vaststellen van een welstandsbeleid. Ook wat er naar de toekomst toe wel of niet wordt toegestaan in het bestemmingsplan zal kritisch bestudeerd moeten worden. Een grotere mate van vrijheid is een serieuze optie. Nadere visievorming strook langs IJsselhallen: Langs de IJsselhallen ligt een strook met een variëteit aan gebouwen. Door het vertrek van de veemarkt zijn de gebouwen die met name een functie hadden voor de veemarkt van functie veranderd. Het onder controle houden van de ontwikkelingen is een belangrijke opgave. Niet zozeer omdat een bepaalde variëteit of menging moet worden beperkt, maar wel om bijvoorbeeld de ontwikkeling van de eigendomssituatie en de aanblik van gebouwen scherp in de gaten te kunnen houden. Tijdelijk gebruik door bijvoorbeeld studenten of andere functies die passen, zou daarentegen juist gestimuleerd moeten worden. Organisatie tijdelijk en permanent beheer: Om de kwaliteit van en de leefbaarheid binnen het de Kamperpoort duurzaam te garanderen is het noodzakelijk om niet alleen goed na te denken over de programmatische invulling van het gebied, maar vooral ook over het beheer. De plannen worden immers niet van de ene op de andere dag gerealiseerd. Bovendien wordt het gebied nu al intensief gebruikt door bewoners en andere soorten passanten en gebruikers. Het beheer van het gebied valt uiteen in een tijdelijk beheer tijdens bouwactiviteiten en een degelijk en op maat permanent beheer tijdens bewoning. De aanpak van het beheer verandert naarmate de planontwikkeling en realisatie vorderen. Van een louter technische aangelegenheid wordt beheer steeds nadrukkelijker een zaak van samenwerking, ondernemen en klantgericht werken tussen de verschillende bij de herontwikkeling betrokken partijen. Een goed beheer valt of staat met duidelijkheid over de verantwoordelijkheden van deze partijen en hun uiteenlopende rollen in de diverse realisatie- en exploitatieperioden. Daarnaast is een goede organisatie die deze verantwoordelijkheden vorm geeft uitermate belangrijk.

61

62

Herstructurering Diezerpoort Wijkbeschrijving Diezerpoort is een grote stadswijk. De wijk is ontstaan langs de oude uitvalswegen ten noorden en noordoosten van de historische binnenstad. In de loop van de tijd is de wijk naar verschillende kanten en gedurende verschillende bouwstromen verder uitgebreid, wat een grote diversiteit aan woonbuurten, woonmilieus en woningtypen heeft opgeleverd. Zo zijn er zowel buurten rondom oude ruimtelijke structuren als woonmilieus uit de vroeg-naoorlogse periode. Verder zijn op talloze plekken kleinschalige inbreidingen gepleegd. De gefragmenteerdheid die hieruit voortvloeit is kenmerkend voor de Diezerpoort. Dieze-Centrum en Bagijneweide zijn gemengde vooren naoorlogs stedelijk woonmilieus met herenhuizen, etagewoningen en andere grondgebonden woningen. Het zijn compact opgezette en dichtbebouwde buurten met een sterke mate van functiemenging. Op enkele plaatsen zijn in de periode 1970-1980 buurten ingevoegd met een suburbane opzet, waardoor deze gebieden qua stedelijke sfeer en kracht hebben ingeboet. Toch hebben de buurten een sterke identiteit, die vooral wordt bepaald door de ruimtelijke en programmatische differentiatie. De ligging bij de binnenstad en het knusse karakter is geliefd bij jongeren en studenten (starters en stedelingen), maar ook bij senioren van wie de kinderen de deur uit zijn. Als werkmilieu heeft het een broedplaatsfunctie. De rekruteringssituatie (inkomen, opleiding) van het totale woonmilieu is bescheiden positief. Bollebieste is een planmatig opgezet tuindorp uit de jaren dertig van de twintigste eeuw. Het heeft een zeer herkenbare en samenhangende uitstraling, met een rationele opzet en in samenhang ontworpen straten. Ook de aanwezigheid van grondgebonden woningen maakt de buurt aantrekkelijk. Ondanks de ligging middenin de Diezerpoort kent de buurt slechts een lichte mate van functiemenging. Overigens kan dit ook worden gezien als een aantrekkelijk punt van de buurt. De bevolking in Bollebieste is sterk vergrijsd en de sociaal-economische en sociaal-maatschappelijke situatie is slecht. De leefstijlen variëren van 'ongebonden studenten' tot 'traditionele ouderen'. Ten dele heeft de buurt een enigszins 'volks' en 'besloten' karakter. Er wonen veel senioren en allochtonen. De Indische Buurt is woonbuurt met een kleinschalig karakter langs de Meppelerstraatweg. Het behoort tot de planmatige vooroorlogse uitbreidingsbuurten. De buurt bestaat uit rechte, smalle straten met daarlangs kleine eengezinswoningen, rijwoningen en gestapelde woningbouw uit de jaren 1970-1980. Later is door vernieuwing naoorlogse woningbouw toegevoegd, veelal woningbouw met suburbane trekken. De woonfunctie in de buurt overheerst. In sociaal opzicht is het een buurt met een 'volks' en 'besloten' karakter. Het is een gedifferentieerde buurt met identiteit, maar tegelijkertijd een buurt met kwetsbare kanten door het lage inkomensniveau en de selectieve aantrekkingkracht die het op mensen uitoefent.

De Schildersbuurt is een woonbuurt met een kleinschalig karakter. De buurt bestaat uit grondgebonden woningen en is projectmatig tot stand is gebracht. Dit is zichtbaar in het samenhangende ontwerp van bouwblokken en stratenpatroon. In latere perioden zijn daar nog toevoegingen aan gedaan, waaronder een strook met portieketageflats langs de Minervalaan en een aantal in samenhang ontworpen (gesloten) bouwblokken met een stedelijke uitstraling in het gebied tussen de Holtenbroekerweg en Rembrandtlaan. Centraal door de buurt loopt de Rembrandtlaan. Een stadsstraat die door de winkels vrij levendig is. Ook sociaal is de buurt gemengd. Er wonen veel verschillende groepen (traditionele ouderen en starters) en mensen met een verschillend opleidings- en inkomensniveau. Het laatste ontwikkelt zich zeer positief als gevolg van de vele kleine allochtone huishoudens die in de nieuwbouw zijn komen wonen Dieze-Oost is een grote buurt binnen de Diezerpoort. Eigenlijk is de buurt binnen de Diezerpoort een beetje een vreemde eend. In het gebied zijn in tegenstelling tot ander delen van de wijk geen historische structuren meer herkenbaar of een menging van vooroorlogse met naoorlogse woningbouw. De buurt is in één keer gebouwd, zonder rekening te houden met landschappelijke patronen. Dieze-Oost kan daarom worden bestempeld als een typisch vroegnaoorlogs woonmilieu: voornamelijk portieketageflats, veel semiopenbare ruimtes en een duidelijke scheiding van functies. Het is qua leefstijlen en gemengd milieu, dat met name in trek is bij starters. Het woonmilieu is daarnaast ook geliefd bij bij allochtone (gezinnen) en bij ouderen die nog steeds in de buurt wonen. Door de zeer sobere ruimtelijke inrichting, het ontbreken van voorzieningen en de sobere jaren '50 architectuur is de woonomgeving niet echt aantrekkelijk.

De opgave voor de Diezerpoort Gekeken naar de omvang van de wijk, de centrale ligging in de stad en de (sociale en ruimtelijke) aanknopingspunten/kansen qua diversiteit is de Diezerpoort een belangrijk herstructureringsgebied in Zwolle. Delen zijn niet gearticuleerd genoeg en sommige buurten binnen de wijk ontbreekt het aan veerkracht om zich zelfstandig te profileren of uit de problemen te blijven. Daarentegen is de Diezerpoort ook één van de meest gevarieerde woonbuurten van Zwolle. Een belangrijke reden vormt de aantrekkingskracht de buurt uitoefent op diverse groepen (qua inkomen, leeftijd en etniciteit). Door de kansen en de problematiek zou de aanpak van de Diezerpoort een hoge prioriteit moeten hebben binnen de aanpak van de speerpuntopgaven. De opgave in de Diezerpoort is het creëren van een aanvaardbaar overall basisniveau in het wonen. Daarnaast is het belangrijk om in gebieden waar de woonkwaliteit al goed is, het niveau te handhaven en waar mogelijk kansen aan te grijpen om het gebied aantrekkelijker te maken als binnenstedelijk woonmilieu. De kansrijke milieus vragen om een aanpak die faciliterend werkt en om gerichte plannen die de buurt een extra duw in de goede richting kunnen geven. DiezeCentrum en Bollebieste zijn daarvan voorbeelden. Maar ook zijn er problemen in de wijk die om een meer gerichte aanpak vragen. Zo is het woningaanbod in delen van de wijk zeer eenzijdig; wat vaak gepaard gaat met een verslechtering van de leefbaarheid en de

63

Woonwerkgebouwen

64

Kwaliteit openbare ruimte

Functiemenging en vergroten diversiteit

aantrekkelijk van een gebied. Ook lijken delen van de wijk in een stationaire positie te verkeren. De Indische Buurt en Dieze-Oost zijn zulke buurten. Het zijn “Borderliners” die om structurele aandacht en ook daadwerkelijke intensieve ingrepen vragen. Elk van de genoemde woonbuurten die om aandacht vragen, kent een eigen problematiek, opgave en bijbehorende aanpak.

Gebiedsstrategieën Langzame transformatie en precisieverknoping in Dieze-Oost Dieze-Oost is een belangrijk herstructureringsgebied. Binnen de buurt dient echter wel onderscheid te worden gemaakt naar een aantal deelgebieden. De ingrepen zullen daarom kleinschalig van karakter en schaal zijn. Dat kan ook niet anders, want door de sloop in Holtenbroek is het aandeel goedkope huur geslonken. Met precisiewerk binnen de buurt kan deze enerzijds verder functioneren en kunnen anderzijds voorwaarden voor een aantrekkelijker woonmilieu in de toekomst worden geschapen. Verder is het streven gericht op “goed op de winkel passen”. Ook kan het invoegen of gebruiken van andere functies dan wonen meewerken aan het verknopen van de deelgebieden binnen Dieze-Oost. Het oostelijke deel van deze buurt, ten oosten van Hogenkampsweg, is kwetsbaar door de selectieve instroom, maar is tegelijkertijd een belangrijke buurt, omdat het een startersbuurt is. De buurt verandert c.q. verslechtert als gevolg van de stagnatie van de bouwproductie (en daaruit voortvloeiende stagnatie van de doorstroming) echter minder snel dan voorheen. De ambitie is dit deel van de buurt te behouden als startersmilieu, maar duidelijk met een inspanning gericht op zowel het vervangen van woningen die bouw- of woontechnisch hun langste tijd hebben gehad, alsmede met inspanningen gericht op het fysieke als sociale beheer. Naast het structureel handhaven van de woonen leefkwaliteit van de buurt zal worden gewerkt aan plannen voor de differentiatie van het woningbestand, met name in het oostelijk deel van de buurt. Door het ontwikkelen van een aantrekkelijke woonomgeving met verschillende voorzieningen kan worden ingezet op het aantrekken van mensen die bewust kiezen voor de stad. Ook programmatische toevoegingen aan de buurt, zoals een crèche of een sportaccomodatie, zorgen voor een grotere aantrekkelijkheid van het gebied. In het westelijke deel van Dieze-Oost (Schutkenstraat e.o.) wonen veel senioren, maar ook starters die één van de etages hebben kunnen kopen. Verschillende etagewoningen zijn verkocht. Het bezit is hierdoor versnipperd. Beheer is daarom in dit deel een belangrijk onderdeel van de strategie. Mogelijk kan het intensiveren van het beheer worden gekoppeld aan enkele kleine ingrepen in de woonomgeving als het toevoegen van extra parkeerplaatsen, het aanleggen van nette en veilige looppaden richting de winkels of bushalte en soms het uitgeven van het maaiveld aan de bewoners. In de ruimtelijke structuur zal weinig veranderen. Wel kan een goed pakket aan maatregelen meewerken aan de “vervolmaking” van dit deel van Dieze-Oost als startersmilieu (in de koop) of seniorenmilieu met voorzieningen en zorg.

Behouden en uitbouwen woonkwaliteit Bollebieste e.o. Bollebieste is een buurt met sociaal-maatschappelijke en sociaaleconomische problemen. Toch is de buurt zeker niet onleefbaar en bezit het kwaliteiten: het is herkenbaar en op niet al te grote afstand is een lichte mate van functiemenging aanwezig. Dat biedt perspectieven, zeker wanneer wordt aangesloten bij de mogelijkheid om de belastingdriehoek langs de Drubersingel te transformeren van een “kantorenenclave”' naar een stedelijk woonmilieu. Uitgangspunten bij het veranderingsproces zijn “behouden waar behouden moet worden” en “vormgeven aan nieuwe dingen waar mogelijk”. De zittende bewoners en hun wensen zijn leidend en wanneer er veranderingen komen, zijn zonering en schaalgrootte erg belangrijk. De lichte mate van functiemenging, zich uitend in zo hier en daar een hoekpand met een winkel of bedrijf, kan worden gebruikt om de buurt op beperkte schaal enige levendigheid te geven. De herontwikkeling van de Belastingdriehoek kan aanknopen bij de karakteristieken van Bollebieste: lichte functiemenging, herkenbaarheid en kleinschaligheid. Naast de meer stedelijke woonmilieus in bijvoorbeeld Dieze-Centrum en de Kamperpoort kan hier worden gedacht aan andere woonvormen. Wederom zijn zonering en schaalgrootte erg belangrijk. Tijdelijk gebruik van (bestaande) gebouwen is een optie in het gebied. Daarnaast zou de inzet moeten zijn om niet te streven naar het leegmaken van het gebied, maar waar mogelijk gebruik te maken van de stedelijke werkfunctie ten behoeve van de creatie van kleinschalige werken leefgemeenschappen. Wat betreft de rolverdeling in de vernieuwing van de Bollebieste is het uitgangspunt dat iedere partij moet doen waar het goed in is, maar dan wel op een coöperatieve manier en in een sfeer van vertouwen. Op die manier kunnen gemeente en corporaties hun aandacht eerst schenken aan de onderdelen die basisvoorwaarden vormen voor (de ontwikkeling van) een aantrekkelijke buurt en vervolgens richten op de verdere (samenwerking) voor het uitbouwen van de kwaliteiten. Wat betreft de Bollebieste ligt het initiatief bij de corporaties. Zij zullen een inspanning moeten leveren ten aanzien het onderhoud van de woningen, maar misschien ook wel ten aanzien van de openbare ruimte die hier en daar wel een impuls kan gebruiken. De gemeentelijke inspanningen in het gebied zijn gericht op de transformatie van de Belastingdriehoek. Corporaties en/of marktpartijen zouden daarbij echter een rol kunnen spelen door, op verzoek, over te gaan tot de aankoop van bijvoorbeeld een oude school of het beheer van een deel van het terrein of een gebouw voor hun rekening te nemen. Een sterke betrokkenheid van (nieuwe) bewoners kan meewerken aan het vormgeven aan leefgemeenschappen. Bewonersopdrachtgeverschap kan een middel zijn voor een grotere en/of meer uitgesproken differentiatie van de woningvoorraad naar prijsklasse en ruimtelijke kwaliteit. Het kan bovendien als “trekker” fungeren met fysieke en sociale uitstraling op de rest van de wijk. Voor de start of het tempo van de herstructurering of nieuwe woningbouwprogramma's, kunnen particuliere opdrachtgevers ook als aanjagers worden gepositioneerd. Om bewonersopdrachtgeverschap een kans te geven is het nodig dat de gemeente en corporaties zorgen

65

voor kavels of te vernieuwen woningen en panden en dat zij de spelregels (randvoorwaarden met betrekking tot prijsklasse, woningtype, dichtheid, bouwvolume, rooilijn, etc.) bepalen. Zo mogelijk in samenspraak met bewonersdoelgroepen.

Doorontwikkelen beheer Indische Buurt In de Indische Buurt zal de aanpak gericht zijn op het creëren en handhaven van een aanvaardbaar kwaliteitsniveau van de woningen woonomgeving. De herontwikkeling van het Golden Wonder-terrein naast de Indische Buurt is echter wel een aanleiding om een extra inspanning te leveren in de Indische Buurt zelf en de randen van de buurt. Zo zal de gemeente zich moeten inspannen om te komen tot een zorgvuldige aansluiting van beide buurten op elkaar. Bovendien zal in de buurt zelf het fysieke beheer om een inspanning vragen. Belangrijk is om de buurt niet teveel “uit de toon” te laten vallen bij de aangrenzende nieuwe woonbuurt. Een zorgvuldigheid op dit gebied kan bijdragen aan het goed doorfunctioneren van de buurt en het handhaven van de leefbaarheid en uitstraling. Het sociaal-maatschappelijke beheer was én blijft een belangrijk aandachtspunt in deze buurt.

WIMBY in Dieze-Centrum

66

Flinke delen van Dieze-Centrum zijn te bestempelen als stedelijke woonmilieus, zowel in ruimtelijke als in programmatische zin, maar ook wat betreft de stedelijke leefstijl van de bewoners. In DiezeCentrum is het uitselecteren van groepen op basis van hun individuele voorkeur dan ook goed zichtbaar. Deze karakteristieken bieden aanknopingspunten voor een verdere versteviging van de positie van dit gebied als levendige en pluriforme buurt. Zo op het eerste oog kan van één van de meest stedelijke woonbuurten van Zwolle niet meer worden verwacht dan wat er nu is. Ten dele ligt de oorzaak in he feit dat er in het intensief gebruikte en sterk gemengde woonmilieu conflicten en leefbaarheidsproblemen kunnen ontstaan. Andersom zijn er geen buurten in Zwolle waar de kansen voor het vergroten van het stedelijk wonen (hoge dichtheden, diversiteit en functiemenging) zo groot zijn als hier. Bij ontwikkelingen zijn zonering en schaalgrootte echter wel belangrijk, want die kunnen ook tegen een aanpak indruisen. De opgave voor Dieze -Centrum is het faciliteren van de onderstroom die er al is: pluriform, sterke differentiatie in sferen en voorrang aan stedelijke gebruik. Gedeeltelijk gaat het ook om het aanvaarden van ongedefinieerde, ongebreidelde combinaties van wonen en werken. In het kleinschalige transformatiepotentieel zit een enorme kans die moet worden aangewend en niet 'weggedaan'. Géén NIMBY, maar WIMBY: Welcome In My Backyard. Precisie-ingrepen binnen het gebied kunnen bijdragen aan dit streven. Zo zijn er in verschillende gebieden zones aanwezig met informele bedrijvigheid. Deze zouden goed doorontwikkeld kunnen worden. Bijvoorbeeld door de bouw van woon-werkgebouwen binnen een nieuwbouwplan. In delen van het gebied is sprake van ongedefinieerde of onbepaalde openbare ruimtes, die echter wel worden gebruikt. Zulke gebieden moeten niet worden opgeruimd, maar juist gebruikt worden door het inpassen van gebouwen. Ook is het belangrijk om de openbare ruimte zo aantrekkelijk maken dat mensen er graag

verblijven. Mogelijkheden zijn het inbreiden van broedplaatsen of bepaalde typen functies (zoals wonen), net zoals bijvoorbeeld Hedon of het buurtcentrum als in Assendorp. Het faciliteren van creativiteit en ondernemerschap is hierbij een randvoorwaarde. Qua instrumentarium kan worden gedacht aan het versoepelen van bestemmingsplan op het gebied van betreft functiemening, bijvoorbeeld in de Hoekstraat en omgeving; een nu sfeerloze, onderbenutte entree richting de binnenstad. Door tevens ook welstandelijk grotere vrijheden toe te staan, bijvoorbeeld het toestaan van een derde bouwlaag, kan in delen de karakteristiek van rijwoningen in stadsbuurt worden omgebogen. Op sommige plekken zou in deze omgeving zelfs kunnen worden gedacht aan inbreiding en vervangende nieuwbouw.

Rollen, aanbevelingen en instrumenten De tijd lijkt rijp om nu daadwerkelijk tot herstructurering van delen van de Diezerpoort over te gaan. De aandachtspunten en instrumenten voor de verdere uitwerking en uitvoering zijn: ! Aanpak per deelgebied: Elk van de benoemde aandachtsgebieden in de Diezerpoort vraagt om specifieke aanpak, projectorganisatieen samenwerkingsvorm (bijvoorbeeld met de corporaties) en urgentie wat betreft de planning. ! Zorgvuldigheid richting huidige bewoners: Op de middellange termijn gaat er in verschillende deelgebieden veel gebeuren. De belangen van bewoners dienen daarom serieus te worden genomen. Ook het winnen van vertrouwen van de zittende bewoners door het uitleggen van de voornemens en telkens de concreetheid in het oog te houden is belangrijk. Planvorming en communicatie daarover zal gepaard moeten gaan met handelingen door de gemeente die concrete toezeggingen mogelijk maken. ! Duidelijkheid over wijkoverstijgende opgave: De huidige bewoners zijn echter niet de enige belanghebbenden. Diezerpoort als geheel vervult een spilfunctie in de ontwikkeling van het wonen in Zwolle. Het gaat om een breed stedelijk belang: differentiatie, broedplaatsfunctie in de stad, ruimtebehoefte van de stad, et cetera. Over het belang van deze opgave mag nimmer onduidelijkheid bestaan. Wel zal tijdens de herbestemming de leefbaarheid (ook voor de nieuwe bewoners) verzekerd dienen te zijn. ! Afgestemd gronden gronduitgiftebeleid: Het gemeentelijke gronden gronduitgiftebeleid zal moeten worden afgestemd op de diverse opgaven in de Diezerpoort. ! Regie: Door de gefragmeneerdheid in opgaven en aanpakstrategieën is het belangrijk om goed te regelen wie de trekker in de desbetreffende herontwikkelingsopgave is en wanneer initiatief genomen moet gaan worden. Soms kan het voorkomen dat de gemeente de trekker is, soms is het handiger dat de corporatie deze rol op zich neemt. In een aantal gevallen kan de initiatiefname ook bij een andere partij liggen (denk bijvoorbeeld aan een stichting die zich inzet voor de realisatie van een woonwerkgebouw). Te allen tijde zal de gemeente wel een soort overall regie moeten voeren, zowel waar het gaat om (perceelsgewijze) inbreidingen, buurtont-wikkeling als beheer. Regie kan daarentegen ook betekenen dat er wordt toegewerkt naar vrijere voorschriften en regels in het welstandsbeleid en het bestemmingsplan.

!

!

!

!

Instrumentarium inzetten: De gemeente zal haar instrumentarium “slim” moeten gebruiken om de genoemde regierol te kunnen vervullen. Ten eerste zal bij het uitwerken van plannen op bijvoorbeeld Stedenbouwkundig Programma van Eisenniveau secuur moeten worden gekeken, waar (toekomstige) conflictsituaties vooraf kunnen worden weggenomen. Dit is van belang bij het zoneren en het regelen van de schaalgrootte. Het dient daarom ook een plek in bestemmingsplannen te krijgen. Ook zal het bestemmingsplan zo moeten worden ingericht dat flexibiliteit ontstaat binnen plannen/gebieden. Een te globaal bestemmingsplan kan echter ingaan tegen de rechtszekerheid van burgers. Door met de provincie en milieuorganisaties te overleggen kan er mogelijk worden gewerkt aan gebieden waar duidelijk overeenstemming is over het globale karakter van een plan. Als derde kan wanneer dat wordt gewenst, via een beeldkwaliteitsplan aandacht worden besteed aan ruimtelijk-architectonische uitwerking van een plan. Verruiming welstandsbeleid: Een verruiming van het welstandsbeleid kan meewerken aan het creëren van nieuwe mogelijkheden binnen buurten en woonblokken. Met name de omgeving van de Hoekstraat kan zo een impuls krijgen. Een verruiming van het welstandsbeleid kan tegelijkertijd bijdragen aan het versterken van de sfeer en identiteit van gebieden. Uitvoeren stofkamoperatie: Door heel nauwkeurig de gebouwen, de eigendomssituatie en de gebruikers en hun plannen in beeld te brengen, kan een beeld worden verkregen welke ruimte (in de Diezerpoort) beschikbaar is of komt voor ontwikkelingen. Deze lijst kan vervolgens worden ingezet om de doelstellingen per deelgebied uit te voeren en zo de gewenste kwaliteitsslag van het wonen en woonmilieus te maken. Zo'n operatie geldt in verhoogde mate voor Dieze-Centrum en de ontwikkeling van de omgeving van Bollebieste. Met een stofkamoperatie ontstaat ook een beeld van de programma's waar de gemeente zelf een rol bij speelt. Bij de realisatie van voorzieningen als scholen, maatschappelijke voorzieningen of crèches kan dan reeds vroeg worden onderzocht of er aanleidingen zijn voor functiemenging of multifunctioneel gebruik. Gebruiken van lokale stakeholders: Het gaat bij de transformaties en doorontwikkeling van de Diezerpoort om precisiewerk. Dit vraagt om samenwerking met lokale partijen als de Zwolse corporaties. Vanuit de grote betrokkenheid bij de leefbaarheid zijn zij ”natuurlijke partners”. Zij kunnen als opdrachtgevers van bouwprojecten heel direct meewerken aan het ingrijpen in buurten. Ook kunnen zij daarmee het gewenste kwaliteitsniveau duidelijk maken en bijvoorbeeld een rol spelen in het verwerven van gebouwen. Van de gemeente vereist dit partnerschap en gebruik van publieke instrumenten om initiatieven te faciliteren (voorkeursrecht, meewerken aan milieuregels vast te stellen, voortvarend onderzoek naar de wenselijkheid van ontwikkelingen). In delen zouden gemeente en corporaties kunnen overwegen de samenwerking te concretiseren door de samenwerking onder te brengen in een juridische entiteit. Vanuit dit samenwerkingsverband kunnen andere eigenaren en partijen bij het proces worden betrokken. Van de gemeente vraagt dit een

!

!

vroegtijdig nadenken over welk juridisch instrumentarium men kan inzetten om vanuit het samenwerkingsverband het ontwikkelingsproces te ondersteunen. Strategisch nadenken over de manier van plekken invullen: De locaties die in het bezit zijn van de gemeente, zouden aan partijen of groepen kunnen worden uitgegeven die met voorstellen komen voor de ontwikkeling van gemengde of multifunctionele gebouwen of buurten. Samen met corporaties zou (ook) kunnen worden gezocht naar andere mogelijkheden om kleinschalige initiatieven, waarbij multifunctionaliteit centraal staat, een plek te geven in buurten en wijken. Dit kan hele verschillende vormen aannemen: van de aankoop van een oud schoolgebouw voor kunstenaars tot het inruimen van een deel van een nieuwbouwproject. Ontwikkeling aansluitend beheerbeleid: Op diverse plekken in de Diezerpoort gaat het niet om het uitwerken van een ontwikkelingsof herstructureringsopgave, maar om de uitwerking van een beheeropgave. Het beheer dient waar mogelijk te worden ingezet als instrument om de kwaliteit van met name de woonomgeving te verbeteren of op een aanvaardbaar niveau te handhaven. Ook gaat het niet alleen om fysiek beheer. Het uitwerken van een ondersteunend sociaal beheer is in de opgave van de Diezerpoort minstens net zo belangrijk. Zeker omdat het grootste deel van de huidige bevolking zich in een slechte sociaal-maatschappelijke en/of economische positie bevindt. Het sociaal beheer moet erop gericht zijn om de kansen voor deze groepen en hiermee het perspectief op een betere toekomst te vergroten.

67

68

Ruimte voor bijzondere doelgroepen Bij het kernbegrip zorgvuldigheid (zie inleiding van dit hoofdstuk) werd al aangegeven dat het zorgdragen voor de kwetsbare groepen die niet zonder hulp kunnen voorzien in hun woonbehoefte bij iedere opgave een belangrijke gemeentelijke taak is. In deze speerpuntopgave wordt daarom nader ingegaan op de programmatische ambities en mogelijkheden met betrekking tot de beleidsvelden “woonwagenstandplaatsen”, “wonen, zorg en welzijn”, “woonschepen” en “het souterrain van de woningmarkt”.

Woonwagenstandplaatsen In de loop der jaren zijn woonwagencentra en woonwagenbewoners voor steeds meer mensen in Zwolle een bekend verschijnsel geworden. De deconcentratie van het grote centrum “de Hanerick” heeft daar behoorlijk aan bijgedragen. Her en der zijn inmiddels kleine centra verrezen. Ook zijn de speciale voorzieningen voor woonwagenbewoners opgeheven, want met de intrekking van de Woonwagenwet is de formele positie van bewoners van een woonwagen gewijzigd. Door specifieke regelgeving terug te dringen, is de basis ontstaan voor een meer gelijke behandeling en maatschappelijke acceptatie van deze bevolkingsgroep. Een woonwagen wordt gezien als een “normale” woonvorm, en wordt evenals een woning erkend in de Woningwet. Ook de taak van de gemeente op dit terrein is veranderd. In 1999 heeft de gemeente de Zwolse woonwagenlocaties overgedragen aan de corporaties Delta Wonen en Openbaar Belang. Verhuur van standplaatsen of woonwagens gebeurt dan ook inmiddels via deze woningcorporaties. Bij de toewijzing van standplaatsen wordt voorrang gegeven aan Zwolse woonwagenbewoners. Voor het innemen van een standplaats is een huisvestingsvergunning verplicht.

Ambities In 1999 is onderzoek verricht naar de woonen leefsituatie van de Zwolse woonwagenbewoners. Hieruit kwam onder andere naar voren dat er een tekort is aan 20 standplaatsen wat oploopt tot 40 in 2010. Daarnaast is er een vrij algemeen tekort aan ruimte op de bestaande locaties: aan woonruimte in de wagens; aan ruimte voor bredere wagens op te smalle standplaatsen, aan parkeerplaatsen voor auto”s op de locaties. Deze tekorten zijn o.a. zichtbaar in illegale bouw, illegale bewoning, illegale bedrijvigheid, parkeeroverlast, en brandgevaar. Ook de tekortschietende handhaving, d.w.z. het als maar gedogen, heeft hier een steentje aan bijgedragen. Om de tekorten en de problemen op het terrein van het wonen aan te pakken is beleid en regelgeving ontwikkeld dat nu ten uitvoer wordt gebracht.

Beleid, regelgeving en eventuele knelpunten. ! De aanleg en de herstructurering van bestaande locaties geschiedt volgens de “Richtlijnen voor de aanleg en de inrichting van woonwagenlocaties en standplaatsen”, met als doel te komen tot kwalitatief hoogwaardige woonomstandigheden, die voldoen aan de eisen van de tijd. Uit de praktijk blijkt echter dat bijstelling van de richtlijn noodzakelijk is. ! De huisvestingsverordening voor standplaatsen en woonwagens

!

!

! !

regelt de voorrang van Zwolse woonwagenbewoners bij verhuur van standplaatsen. In de praktijk betekent dit dat de stad gesloten is voor woonwagenbewoners van elders. Via de “Prestatieafspraak verkoop woonwagenstandplaatsen” met de corporaties is de verkoop van standplaatsen aan woonwagenbewoners geregeld. De gestelde voorwaarden zijn hoog, waardoor tot op heden nog nauwelijks standplaatsen zijn verkocht. Er zijn afspraken tussen gemeente/politie/corporaties gemaakt over het toezicht en de handhaving op woonwagenlocaties met als eerste doel te voorkomen dat nieuw aangelegde of geherstructureerde locaties meteen weer verloederen. Er zijn afspraken met de corporaties over de toekenning van huursubsidie. Marslanden-zuid is het bedrijventerrein voor bedrijven van woonwagenbewoners. Een werkgroep heeft tot doel de problemen (ontsluiting, parkeren, grootte kavels, vergunningen) op dit bedrijventerrein op te lossen, en zodoende het terrein toegankelijk te maken voor de komst van bedrijven van woonwagenbewoners.

Rollen, strategieën en instrumentarium In de huidige situatie is de gemeente verantwoordelijk voor het opstellen van een eigen woonwagenstandplaatsenbeleid. Aspecten zoals het bepalen van de behoefte, toevoegen en opknappen van wagens, de toewijzing en taakverdeling tussen gemeente, woningcorporaties en eigenaren en huurders van woonwagens, zijn in principe dezelfde als bij woningen. Evenals bij woningen gaat de gemeente er derhalve van uit dat zij een beleidsen geen verhuurtaak heeft. De huidige regelgeving, inclusief het BBSH, maakt duidelijk dat woonwagenbewoners behoren tot de doelgroep van beleid en dat het huisvesten van deze groep tot de verantwoordelijkheid van de corporaties behoort. Een meer faciliterende rol voor de gemeente is een logisch gevolg van deze herschikking van taken. Toch houdt dit niet in dat de gemeente achterover kan gaan leunen. De gemeente blijft immers (mede) verantwoordelijk voor de naleving van de regels, het voorkomen van overlast, de brandveiligheid, de openbare orde, en de aanpak van achterstanden.

69

Stagg-model stedelijke woonzorgzone

70

Wonen, zorg en welzijn In het beleidskader van de rijksoverheid is wonen en zorg aangeduid als een prestatieveld waaraan gemeenten ruimschoots aandacht dienen te besteden. Ook in het provinciaal beleidskader nemen de huisvesting van en de zorgen dienstverlening aan ouderen een belangrijke plaats in. Vanuit de gedachte dat een integrale benadering verder gaat dan alleen het vertrouwde fysieke volkshuisvestingsaspect, is het noodzakelijk om een passend woonen leefklimaat voor ouderen tot stand te brengen. Bij het spreken over (ver)bouwen oudere huishoudens vormen wonen, zorg en dienstverlening een onvermijdelijke drie-eenheid. Door wonen, zorg en welzijn als vraagstuk te benoemen en niet “ouderen” wordt bovendien recht gedaan aan het gegeven dat de meerderheid van de ouderen zich uitstekend kan redden. Daarnaast heeft het vraagstuk natuurlijk niet alleen betrekking op hulpbehoevende ouderen, maar op mensen van alle leeftijden. Met name naar de arrangementen waarin huisvesting, zorgen dienstverlening in samenhang worden aangeboden zal de komende jaren een groeiende vraag ontstaan. De in gang gezette financiële scheiding van wonen en zorg lijkt niet meer te stuiten en de gemeente zal samen met alle woonzorgpartners het vraagpatroon op het snijvlak van beide werelden van een passend antwoord moeten voorzien.

Beleid en strategie wonen en zorg De vermaatschappelijking van de zorg en de daartoe te realiseren concepten voor zelfstandig wonen met de bijbehorende infrastructuur voor zorg en welzijn zijn inmiddels belangrijke uitgangspunten van beleid. Het streven is dat elke wijk straks voldoende faciliteiten biedt voor zelfstandig wonende zorgvragers (ouderen en mensen met een psychische, lichamelijke en verstandelijke beperking). Het beleid vindt op dit moment een concrete vertaling in projecten en experimenten als de ontwikkeling van een woonzorgzone in de gebieden rondom De Kievietsbloem/De Riethoek en Arcadia/De Terp. Om tegemoet te komen aan de wens van veel ouderen om zo lang mogelijk in de eigen woning en woonomgeving te blijven wonen, wordt in deze gebieden een “woonzorgzone” ingericht. Gestreefd wordt naar afgebakende gebieden waar de oudere bewoners vanuit een centraal punt in die wijk zorgen dienstverlening kunnen krijgen, wanneer daaraan behoefte ontstaat. Het centrum van de “cirkel” vormen de bestaande verzorgings- en verpleeghuizen en de wijksteunpunten. Dicht rondom de zorgcentra en het wijksteunpunt zal zich een grotere concentratie van ouderen gaan vormen. Wel blijft er sprake van gemengde wijken doordat de reguliere woningvoorraad gehandhaafd blijft. Ook in de bestaande voorraad komen initiatieven tot stand die de woningvoorraad toesnijden op de behoeften van ouderen en mensen met fysieke beperkingen. Het opplussen van woningen en woongebouwen, het realiseren van gemeenschappelijke ruimten, het ontwikkelen van wijksteunpunten en zorgsteunpunten zijn hiervan duidelijke voorbeelden die een blijvende plaats op de beleidsagenda hebben ingenomen. In 2002 is het streven geformuleerd om in drie jaar tijd minimaal 500 woningen op te plussen, opdat ze daadwerkelijk geschikt worden voor ouderen. Inmiddels is reeds een groot deel van de voorraad opgeplust. De komende tijd zal hiermee

worden doorgegaan. Prioriteit hierbij hebben de wooncomplexen in de wijken met een tekort aan voor ouderen bestemde woningen. Extra aandacht zal er ook blijven voor mensen met lichamelijke en/of verstandelijke handicap. Bij het wonen spelen dan naast aspecten als zeggenschap en keuzevrijheid ook ondersteuning en begeleiding een rol. Uitgangspunt is dat mensen zoveel mogelijk een normaal leven kunnen leiden. In overleg met instellingen voor lichamelijke en/of verstandelijk gehandicapten zal de gemeente zich ook de komende jaren blijven inzetten om kleinschalige woonprojecten in woonwijken te realiseren. Uitgangspunt is de door partijen aangegeven behoefte.

Beleid en strategie ontwikkeling woonomgeving Veel Zwolse wijken zijn specifiek voor een bepaalde huishoudensfase ontwikkeld. De bevolkingsopbouw is echter door de jaren heen veranderd. Ook wordt de plaats van vertrekkers veelal ingenomen door andere huishoudens, met vaak niet meer dezelfde kenmerken. Deze veranderingen in de aard en opbouw van de huishoudens hebben hun weerslag op het gebruik van de openbare ruimte en het voorzieningenniveau. Wanneer door de veranderingen niet iedere groep een eigen plek kan vinden ontstaan conflicten, die vervolgens weer leiden tot “nimby-gedrag”. Daarnaast maken maatschappelijke ontwikkelingen bijvoorbeeld binnen de zorg (o.a. extramuralisatie) of op het terrein van de arbeidsmarkt (toename tweeverdieners en hiermee de groeiende noodzaak tot taakcombineren) dat huishoudens steeds meer uiteenlopende eisen stellen aan de woonomgeving. Om wijken leefbaar te houden zullen deze in een bepaalde mate moeten meegroeien met de veranderende bevolking. Ambities in dit kader zullen zich in eerste instantie moeten richten op de gevolgen van de vergrijzing. Daarnaast zal op wijkniveau meer aandacht moeten worden besteed aan de problemen van jongeren. In dit kader wordt gestreefd naar de ontwikkeling van levensloopbestendige wijken. Zo wordt met een gericht accommodatiebeleid ingespeeld op de veranderende behoeften van de (zittende en aankomende) wijkbewoners. Het gaat hierbij om het voortbouwen op en het versterken van het bestaande niveau. Ook is er speciale aandacht voor primair onderwijs, kinderopvang, sport, eerste lijnsgezondheidszorg en ouderenzorg.

Rollen, aanbevelingen en instrumentarium Bij de realisatie van nieuwe vormen van wonen-zorg-welzijnscombinaties is gedurende het hele proces een groot aantal partijen uit verschillende disciplines betrokken. De gemeente Zwolle heeft dan ook vele partners als het gaat om wonen, zorg en welzijn. Dat maakt de besluitvorming en uitvoering ingewikkeld en vraagt om extra afstemming. In Zwolle wordt dan ook op een groot aantal punten reeds samengewerkt tussen gemeente, corporaties en woonzorg- en welzijnspartners. De gemeente streeft er hierbij naar om een constructieve samenwerkingspartner te zijn. Een partij die een belangrijke rol vervult in het richting geven, het scheppen van voorwaarden en het mogelijk maken van voorzieningen. De gemeente vervult afhankelijk van de opgave en de haar toegewezen verantwoordelijkheid verschillende rollen, te weten: antenne en intermediair, gesprekspartner, regisseur, beleidsbepaler, uitvoerder en/of subsidiegever.

71

72

Woonschepen

Rollen, strategieën en instrumentarium

Uit het oogpunt van volkshuisvesting is het gewenst dat Zwolle een ruime keuze biedt aan woningtypen en woonmilieus. Het in voldoende mate kunnen (blijven) aanbieden van ligplaatsen voor verschillende typen woonschepen past in dat beleid.

De gemeente bepaalt en handhaaft het woonschepenbeleid. In de begroting 2004 is het opstellen van een nieuwe ligplaatsenverordening voor woonschepen aangekondigd. Tijdens de voorbereiding van de nieuwe verordening bleek dat het in 1984 vastgestelde woonschepenbeleid gedateerd was en niet als beleidsen toetsingskader kan fungeren voor de nieuwe verordening. Daarom is een nieuwe uitwerkingsrichting opgesteld, te weten: Regeling in bestemmingsplan: De ligplaatsenlocaties zijn aangewezen door het gemeentebestuur. Het streven is ligplaatsen vast te leggen in bestemmingsplannen. Het overstappen van de huidige systematiek naar vastlegging in bestemmingsplannen is een onderdeel van het streven naar verhoging van de kwaliteit van het woonschepenbeleid en de uitvoering daarvan. Kwaliteit in de vorm van vergroting van de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid van burgers. Ligplaatsenverordening: De ligplaatsenregeling voor woonschepen in de Algemene Plaatselijke Verordening bestaat uit slechts enkele artikelen. Voor de praktijk is dit te beperkt. Daarom zal hiervoor een nieuwe regeling worden opgesteld waarin in ieder geval de volgende zaken worden geregeld: definities, afmetingen van schepen, onderlinge afstand van woonschepen, afstand tot bruggen, regeling voor bijboten, bestrijden leegstand, illegale bewoning en verwaarloosde woonschepen, wel/niet overdraagbaarheid van de vergunning en ligplaatsenkaart met zonering. Wachtlijst: De huidige wachtlijst functioneert niet goed. Ligplaatsen komen nauwelijks vrij en vrijwel alle wisselingen van eigenaar vinden plaats via rechtstreekse koop en verkoop met overschrijving van de ligplaatsvergunning. Als de wachtlijst in stand wordt gehouden moet deze ook juridisch in de verordening worden geregeld. Welstand: Een woning op het water moet, evenals een woning op het land, voldoen aan redelijke eisen van welstand. Zowel wat betreft de woonboot op zichzelf als ten opzichte van de omgeving. Het verbeteren van de welstand van de woonschepen maakt onderdeel van het beleid met betrekking tot het verhogen van de kwaliteit van de ligplaatsen. In het algemeen kan worden gesteld dat woonschepen qua schaal en maatvoering moeten passen in de omgeving. Handhaving: Vaststelling van beleid heeft alleen zin als de gemeente de vastgestelde regels daadwerkelijk handhaaft. De bedoeling is in het vervolg stringenter te gaan handhaven. Daarbij wordt gekozen voor een gefaseerde invoering van een aangescherpt handhavingsbeleid in combinatie met het zonodig herinrichten van de kades of oevers. Een gezamenlijke aanpak met het Waterschap Groot Salland wat betreft het illegaal gebruik van oevers wordt hierbij nagestreefd. Havengeld: In de praktijk blijkt dat de liggelden niet kostendekkend zijn. Nagegaan moet worden welke mogelijkheden er zijn om de kostendekkendheid te verbeteren. Communicatie: Het is van belang het Woonschepenoverleg Zwolle (WOZ) in een zo vroeg mogelijk stadium bij de beleidsontwikkeling te betrekken.

Beleid Het beleid is gericht op zowel behoud en verbetering van de bestaande ligplaatsen als op uitbreiding van het aanbod van ligplaatsen. Als woonvorm is het wonen op een woonschip gelijkwaardig aan het wonen in een huis op de wal. Een ligplaats is het oppervlakte water langs een kade die juridisch wordt bestemd in bestemmingsplannen. Kaden maken onderdeel uit van de openbare buitenruimte of grenzen daaraan en vallen onder het gemeentelijk beleid voor de openbare ruimte. Het eventuele gebruik van een deel van de openbare ruimte door bewoners op het water of het land wordt, afhankelijk van het karakter van die ruimte, door een vergunningstelsel geregeld. In het kader van het streven het voorzieningenpeil bij de ligplaatsen te verhogen, moet voor een vrije open afgang voor de bewoners, ruimte worden gereserveerd. Het verhogen van het voorzieningenpeil wordt zonodig gekoppeld aan het herinrichten van de kaden. Van woonschepen wordt, evenals van woningen, en rekening houdend met het eigen karakter van woonschepen, verwacht dat ze aan redelijke eisen van welstand voldoen. Daarbij wordt gekeken naar de woon-schepen op zichzelf, naar de omgeving, en naar de te verwachten ontwikkelingen. Afhankelijk van de kwetsbaarheid van de ligplaatsgebieden worden nadere toetsingscriteria opgesteld. Het streven is gericht op differentiatie. Die criteria kunnen per soort gebied verschillen. Woonschepen/woonschipbewoners maken onderdeel uit van de wijk waarin ze liggen/wonen. Overleg vindt in beginsel via de gebruikelijke kanalen plaats. Gelet op het bijzondere karakter van deze woonvorm ligt periodiek overleg met de woonschipbewoners over specifieke onderwerpen voor de hand. Beleid en regelingen voor woonschepen hebben alleen zin als ze daadwerkelijk gehandhaafd (kunnen) worden. Aan de handhaving wordt meer aandacht besteed. Uitgangspunt is een vergroting van de rechtszekerheid, zowel voor de bewoners als voor de gemeente.

!

!

!

!

Ambities

!

De ambities hebben vooral betrekking op het verbeteren en uitbreiden van de ligplaatslocaties, te weten: ! Bestaande locaties: Bij de bestaande ligplaatslocaties wordt nagegaan of het huidige voorzieningenpeil bij de woonschepen voldoet. Op basis van deze inventarisatie wordt de prioriteitsvolgorde bepaald voor het realiseren van de ontbrekende voorzieningen op de verschillende locaties. Het ligt voor de hand tegelijkertijd ook een einde te maken aan het eventuele illegale gebruik van de kade. ! Gedoogde locaties: Voor bestaande (gedoogde) woonschepen die zich nu bevinden op daartoe niet bestemde of geschikte locaties worden alternatieve ligplaatsen gezocht. De te saneren ligplaatsen zijn Friese Wal, Haerst (6), Berkummerkolk (1) en Hasselterdijk (3). ! Uitbreiding: Er vindt onderzoek plaats naar de mogelijkheden van uitbreiding van het wonen op Zwols water (zie ook speerpuntopgave “Ontwikkeling van waterwoonmilieus”.

! !

73

Knelpunten vraag en aanbod souterrain van de woningmarkt De belangrijkste knelpunten zijn: ! De vraag overtreft in toenemende mate het aanbod, maar het tekort is moeilijk te kwantificeren. ! De maatschappelijke opvangvoorzieningen staan, ondanks het groeiende aantal, nog steeds onder druk. ! De doorstroming in internaten stokt niet alleen door het ontbreken van voldoende vervolghuisvesting, maar ook door de honkvastheid van veel bewoners. Bovendien dreigen bij de internaten exploitatieproblemen, omdat steeds minder bewoners een eigen bijdrage betalen. ! De druk op de laagdrempelige opvangvoorzieningen is groot, onder andere door de toenemende groep illegalen. Door het tekort aan opvang bestaat er een steeds grotere groep thuislozen die rouleert van passantenverblijf naar passantenverblijf. ! Voor drugsverslaafden is het een probleem dat in de bestaande opvangvoorzieningen streng wordt opgetreden tegen het gebruik van drugs. Dit is in de praktijk voor veel drugsgebruikers een onoverkomelijk bezwaar, met als effect dat er voor hen weinig mogelijkheden overblijven. ! Directe plaatsing van jonge statushouders op de reguliere woningmarkt is door de beperkte beschikbaarheid van kleine, goedkope sociale huurwoningen een probleem. ! Er is een groeiend tekort aan opvangen huisvestingsvoorzieningen voor zwerfjongeren. ! Goedkope sociale huurwoningen zijn schaars of door het woningtoewijzingsysteem slecht toegankelijk. ! Door de grote druk op het kamer- en logementen circuit groeit het aantal irreguliere logementen en pensions. ! Het tekort aan maatschappelijke opvangvoorzieningen en vervolghuisvesting betekent in het algemeen dat “zorgen huisvesting-op-maat” ontbreken. In een ideale situatie kunnen bewoners van het souterrain kleine stapjes vooruit zetten op de weg van onzelfstandig naar zelfstandig wonen.

74

Het souterrain van de woningmarkt Het “Souterrain van de woningmarkt” is de omvattende term voor woonvoorzieningen met een lage huur, bedoeld als tijdelijke huisvesting. Vaak wachten de bewoners hiervan op passende (zelfstandige) huisvesting. Door de grote diversiteit aan instromers kent het souterrain ook verschillende huisvestingsvormen. Op hoofdlijnen kent het souterrain twee hoofdgroepen instromers: starters en (potentiele) dak- en/of thuislozen. De groep starters bestaat voornamelijk uit een vrij homogene groep jong volwassenen met een laag inkomen die vanuit hun ouderlijk huis op zoek zijn naar eigen (semi-)zelfstandige woonruimte. Doordat ze nog geen passende woning hebben gevonden, nemen ze genoegen met een tijdelijke oplossing. De groep dak- en thuislozen is heterogeen van samenstelling. Toch hebben ze gemeenschappelijke kenmerken zoals een los en afstandelijk sociaal netwerk, onvoldoende sociale vaardigheden en een lage sociaal-economische positie. De aanwezige verschillen hebben te maken met de diversiteit aan problemen. Er zijn mensen met huisvestingsproblemen, sociale problemen, juridische problemen, gezondheidsproblemen en geldproblemen. De druk op het souterrain is de afgelopen tijd flink toegenomen en de verwachting is dat deze trend zich de komende tijd zal doorzetten. Ook de verscheidenheid binnen de groep instromers wordt groter en daarmee ook de verschillende woonen zorgbehoeften. In hoofdlijnen kent het souterrain drie aanbodsegmenten: ! De maatschappelijke opvang ! De kamer- en logementenmarkt ! De zeer goedkope woningvoorraad.

Ambitie: De ontwikkeling van een Foyes des Jeunnes Travailleurs Binnen Zwolle zijn een aantal gebieden waar de leefbaarheid sterk onder druk staat door problemen met jongeren. Een antwoord hierop, dat deze bedreigingen omzet in kansen, is de ontwikkeling van een “Foyer des Jeunes Travailleurs”. Dit is een internaatachtige woonvorm voor die zowel kansarme jongere als de student een “kamer met kansen” biedt . De idee hierachter is dat de ene groep zich hierdoor aan de andere kan optrekken. Zodoende moet er een zogenaamde “magische mix” ontstaan. Foyer zijn er in projectgroottes van 50 tot circa 400 kamers. Achtergrond bij de ontwikkeling van een Foyer is het idee dat de grote concentratie jongeren en de problematiek die zij met zich meebrengen niet moet worden gezien als probleem, maar juist als kans voor de wijk. Er moet worden uitgegaan van de kracht van de aanwezige bewoners. Veel jongeren in de wijk betekent in de regel namelijk toekomstperspectief, wanneer er in deze groep wordt geïnvesteerd. Het ontwikkelen van een Foyer is een eerste stap om in deze groep te investeren. Door middel van begeleiding van (ontspoorde) jongeren is er zicht op het wel en wee van de individuen en wordt er vanuit de begeleiding gestimuleerd om een (V)MBOdiploma te behalen. De grote uitval binnen deze vorm van onderwijs wordt door het concept van Foyer drastisch beperkt door de controle die de begeleiding op de jongeren uitoefent. Wanneer iemand niet op school is verschenen, wordt de begeleider ter verantwoording geroepen. Tijdens of na het behalen van het diploma kunnen jongeren bij goed gedrag doorschuiven naar een zelfstandige woonruimte binnen het Foyer. De doorstroming regelt zichzelf zodoende.

Beleid Binnen Zwolle wordt gewerkt met de “Ketenaanpak Zorg vóór Overlast”. De aanpak heeft enerzijds tot doel opvang, zorg en begeleiding te bieden aan dak- en thuislozen en anderzijds overlast van en door dak- en thuislozen te voorkomen en bestrijden. Binnen de Ketenaanpak worden vijf fasen onderscheiden, te weten: Preventie en signalering, zorg (behandeling en begeleiding), opvang, maatschappelijk herstel en repressie.In Zwolle zijn meerdere voorzieningen die gericht zijn op opvang van dak- en thuislozen. Ook is er, voor problematisch dak- en thuislozen en drugsgebruikers, een gecombineerde gebruiksruimte/nachtopvang aan de Pannenkoekendijk. Op dit moment loopt ook het initiatief tot realisatie van “de Herberg”, dat eveneens voorziet in opvang voor deze doelgroep. De Zwolse corporaties zijn bij deze initiatiefname zeer actief. Voorziening Crisisopvang Burgemeester van Walsumlaan (CMO Leger des Heils)

Doelgroep

Mannen, vrouwen en kinderen die in zodanige problematiek zijn geraakt dat hiervoor 24-uurs opvang en hulpverlening vereist is. Sociaal Pension Drostenstraat 2 (CMO Daklozen met ernstige psychiatrische Leger des Heils) problematiek, geïndiceerd op basis van een protocol tussen het Leger des Heils en het Zorgkantoor. Nachtopvang Nel Bannink Voor mensen die niet beschikken over onderdak voor de nacht en geen (langdurige) begeleiding of ondersteuning nodig hebben. Dagopvang Bonjour Voor dak- en thuislozen die gedurende de dag een onderkomen nodig hebben. Begeleid wonen Personen die begeleiding nodig hebben en (CMO Leger des Heils) toewerken naar zelfstandig wonen. Begeleid wonen door andere niet door Diversen gemeente gesubsidieerde organisaties (RIBW)

Capaciteit 35 plaatsen

27 plaatsen

Structurele capaciteit van 20 plaatsen (in de praktijk zijn er 26 plaatsen) (gelijktijdige) Capaciteit van 40 personen. 24 plaatsen (7 intern bij CMO en 17 extern) ---

Rollen, strategieën en instrumentarium Corporaties hebben op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector een speciale taak bij het huisvesten van zwakkere groepen in de samenleving. Ook dak- en thuislozen zijn voor de Zwolse corporaties een aandachtsgroep van beleid. De Zwolse corporaties lijken dan ook de eerste partij in de initiatiefname van de Foyer. Belangrijk is echter wel dat zij waar mogelijk worden ondersteund door de gemeente en mogelijk ook door overige overheden als bijvoorbeeld de provincie. Met name daar waar het gaat om zaken op het terrein van de samenwerking met de welzijns- en zorginstellingen is een actieve en welwillende inspanning van alle betrokken partijen noodzakelijk. Het realiseren van een Foyer vereist doordat veel schotten moeten worden doorbroken. Belangrijk is dan ook dat één partij de kar trekt en de overige partijen over de streep haalt. Voor het welslagen van een Foyer-project is daarnaast zeer belangrijk dat er voldoende leer-werktrajecten kunnen worden gecreëerd. Ondernemers en bedrijven in de omgeving spelen vanuit hun aanbod een belangrijke rol. Op de tweede plaats dient er vanuit overheidswege ter stimulering subsidie beschikbaar gesteld te worden, waardoor culturele voorzieningen kunnen worden gerealiseerd. Er wordt met dit concept getracht via een “bottum-up” benadering te werken aan een perspectiefrijkere bevolking en zodoende een beter leefklimaat binnen een wijk.

75

76

Wijkdoorontwikkeling Zwolle-Zuid Typering en positionering Zwolle-Zuid Zwolle-Zuid is de grote zuidwaartse uitbreiding van Zwolle gebouwd in de periode 1980-2000. In totaal wonen er meer dan 30.000 mensen. Het stadsdeel valt uiteen in vier delen: een oostelijk deel, een westelijk deel en de twee oude dorpskernen Schelle en Ittersum. Kenmerkend is de diversiteit aan buurten, woonvormen en woningtypen. Het grote aanbod van suburbane woonvormen maakt het tot een zeer gewilde vestigingsplaats binnen Zwolle. Op dit moment is 30% van de bevolking jonger dan 18 en 39% van de huishoudens een gezin. Er staan in Zwolle-Zuid meer dan 11.000 woningen in een compacte suburbane setting. Het oostelijk deel heeft een sterk meanderend karakter met verschillende ruimtes en woningtypen: woonerven, kades en hofjes. De buurten worden van elkaar gescheiden door groenstroken en (kleine) parken. Er staan in dit deel veel sociale huurwoningen. Het westelijke deel bestaat eveneens uit compacte laagbouwmilieus met groenstroken en langzaam verkeersroutes die door en langs woonbuurten lopen. Wel is dit deel, door een hiërarchisch stratenpatroon met woonstraten en een gedifferentieerder woningaanbod, meer rationeel van opzet. Verder is heel duidelijk meer gebruik gemaakt van het omringende landelijke gebied langs de IJssel en richting Windesheim. De dorpen Ittersum en Schelle liggen middenin het stadsdeel en bepalen door hun ruimtelijke structuur het beeld in dat deel van het stadsdeel. Het oostelijk deel van Zwolle-Zuid zit in een neerwaartse spiraal: de sociaal-economische positie van de inwoners verslechterd en de ruimtelijke structuur wordt als minder aantrekkelijk beoordeeld. Ook de inkomenssituatie is hier duidelijk minder, terwijl de inkomenssituatie van Zwolle-Zuid als geheel juist een stuk hoger ligt dan het stedelijk gemiddelde. De zeer sobere ruimtelijke opzet en het eenzijdigere woningaanbod lijken daarop van wezenlijke invloed. Het westelijke deel lijkt vooralsnog sociaal erg stabiel en hoeft de komende jaren niet in de problemen te komen. Beheer speelt daarin een belangrijke rol. De oude dorpen mogen zich in de afgelopen jaren in een toenemende belangstelling verheugen en ontwikkelen zich positief.

De opgave Zwolle-Zuid bestaat voor het overgrote deel uit suburbaan wonen. Een woonmilieu waar veel vraag naar is in Zwolle. Zwolle-Zuid voorziet dan ook in een grote behoefte. Ondanks de gewildheid en de afwezigheid van problemen die om een grootschalige aanpak vragen, is het belangrijk toch heel zorgvuldig na te denken over waar zo'n groot gebied met zoveel suburbaan wonen zich naar toe ontwikkeld. Om twee redenen is dit noodzakelijk. Ten eerste kiezen veel gezinshuishoudens voor een huis in Zwolle-Zuid om reden van functionaliteit. Veel gezinnen wonen er met plezier en kunnen hun kinderen er (veilig) laten opgroeien. De aanwezigheid van een goed leef- en woonklimaat is voor deze huishoudens essentieel om

continue voor het stadsdeel te blijven kiezen. Daarnaast blijven gezinnen wiens kinderen in Zwolle-Zuid groot zijn geworden of waarvan de kinderen al lang zijn vertrokken veelal gewoon wonen in het gebied. Zij vragen echter om andere voorzieningen in hun woonomgeving dan in het verleden. Sterker nog, door de toevoeging van appartementen in bepaalde delen van het gebied is er een substantiele groep in het stadsdeel aan het ontstaan die vraagt om zorgvoorzieningen in de nabije omgeving. Dit vraagt om doorontwikkeling van het stadsdeel, zodat het ook kan voldoen aan deze nieuwe vraag. Een tweede belangrijke aanleiding van mensen om te kiezen voor een woning in een dergelijk ouder suburbaan woonmilieu is het financiële aspect. Via deze wooncarrièrestap en het eigen woningbezit wordt het namelijk mogelijk om een vermogen op te bouwen dat op termijn kan worden ingezet voor een volgende stap. Om de waardeontwikkeling van het vastgoed in Zwolle-Zuid op peil te houden is het noodzakelijk om de kwaliteit van het woonen leefmilieu op orde te houden. De opgave is om waar nodig de haarscheurtjes te repareren die de toekomstwaarde verminderen en de woonkwaliteit minder maken. Voor bewoners moeten er immers voldoende mogelijkheden zijn om te kunnen investeren in een buurt met toekomstwaarde. Op dit moment ligt het absolute prijsniveau in het westelijke deel van Zwolle-Zuid ver boven het stedelijke gemiddelde, het is zelfs het duurste naoorlogse stedelijke randmilieu van Zwolle. Echter, de waardeontwikkeling blijft in dit gebied achter bij dat van Zwolle. Ook staat deze in het oostelijk deel sterk onder druk door de woonsetting van dat woonmilieu. Er is zelfs sprake van een stabilisatie, zodat investeringen zich niet zo makkelijk terugverdienen. In het oostelijk deel is daarnaast ook nog sprake van een negatief rekruteringspatroon. Hierdoor kan dit gebied eigenlijk niet op eigen kracht veranderen of met de tijd meegaan. Wanneer de woningmarkt gaat ontspannen of wanneer voor een deel van de mensen die er nu woont het economisch perspectief verbetert, zal deze buurt als eerste de klappen voelen. Desalniettemin leidt de verkoop van corporatiebezit tot een zichtbare toename van de betrokkenheid bij de buurt. Het is een eerste goede stap in de richting van het verbeteren van het investeringspotentieel binnen het gebied. Bij het repareren van de haarscheurtjes in de woonsetting of het voorkomen daarvan dient uiterst selectief te werk worden gegaan. Telkens moet naar een andere insteek worden gezocht, want een eenduidig programmatisch perspectief of een kant en klare receptuur is niet te geven. De opgave valt uiteen in twee delen: zorgvuldig beheren wat er is en verbeteren wat noodzakelijk is. Het eerste geldt voor heel het stadsdeel Zwolle-Zuid. Het tweede geldt in het bijzonder voor het oostelijk deel van het stadsdeel, want ondanks de populariteit van suburbane woonvormen mag het oostelijke deel zich niet (meer) in dezelfde populariteit verheugen als andere delen van Zwolle-Zuid en vergelijkbare buurten als AA-Landen Noord en Oost. Dit vraagt om gerichte ingrepen in met name de woonomgeving, want niet de woonvorm, maar onderdelen van de woonambiance voldoen niet meer. De aanwezige oude dorpsstructuren bieden daarnaast aanvullende aanknopingspunten voor nieuwe bouwprogramma's.

77

Mogelijke strategieën Buurten of delen van buurten binnen Zwolle-Zuid hebben te maken met segregatie. Het betreft voornamelijk segregatie op basis van het aanbod, zoals in Geren door de overwegend aanwezige sociale huurwoningen en in Gerenbroek doordat mensen wel willen kopen, maar nergens anders terecht kunnen; zij kopen vanuit een negatieve keus. Eenzijdigheid en onaantrekkelijkheid zijn de twee voornaamste probleempunten, want het gaat niet om onaantrekkelijke woonvormen of prijzen. Kortom, het zijn haarscheurtjes die zichtbaar zijn en om aandacht vragen. De eenzijdigheid kan natuurlijk ten dele ook weggewerkt worden door woningen bij te bouwen, in andere typologieën en prijsklassen. Het ligt echter voor de hand eerst datgene wat aanwezig is te benutten door reparaties gericht op de woonsetting uit te voeren. Het bijbouwen van woningen kan hier een onderdeel van zijn, maar moet niet worden gezien als een kans om op grote schaal woningen aan het woonmilieu toe te voegen.

Beheer

78

Precisiewerk om het stadsdeel niet in zwaar weer terecht te laten komen, begint met het goed beheren van datgene dat er is. ZwolleZuid beschikt nu over overwegend positieve karakteristieken, zowel sociaal-economisch als maatschappelijk en ruimtelijk-programmatisch gezien. Toch laten voorbeelden binnen het stadsdeel zelf zien dat gebieden ook in zwaar weer terecht kunnen komen. Dit inboeten aan populariteit gaat vaak hand in hand met een verminderde leefbaarheid en kwaliteit van de leefomgeving. Wanneer het permanent beheer niet goed georganiseerd is, komt de kwaliteit van de leefomgeving nog verder onder druk te staan. Met mogelijk verpaupering van het gebied, zwerfvuil op straat, geluidsoverlast en een toenemend gevoel van onveiligheid als gevolg. In delen van Zwolle-Zuid is een intensivering van het beheer wenselijk. Er kan daarbij worden gedacht aan op parkmanagement lijkende ontwikkelingen, zoals een gezamenlijke beveiliging, een andere organisatie van de afvalinzameling en het onderscheiden van verschillende niveau's van onderhoud in straten en openbare ruimte (afgestemd op de behoefte van de direct omwonenden). Buurten wegtrekken uit de gevarenzone Hoewel de woonbuurten in het oostelijk deel nú nog meekunnen op de woningmarkt, mogen zij zich niet meer verheugen in dezelfde populariteit als andere delen van Zwolle-Zuid en vergelijkbare buurten als AA-Landen Noord en Oost. In Zwolle-Zuid Oost zijn er een aantal woonbuurten aanwezig die kampen met kwaliteitstekorten. Deze tekorten zijn ontstaan door de tijd waarin ze gebouwd zijn: veel noodzakelijke kwaliteit zijn destijds wegbezuinigd. Verder zitten de buurten architectonisch en stedenbouwkundig niet altijd even sterk in elkaar. Daarnaast was Zwolle Zuid Oost altijd een buurt voor gezinnen met een modaal inkomen. Op dit moment betrekken echter steeds meer gezinshuishoudens met een lage economische status de wijk. Het woonmilieu trekt mensen aan die wel grondgebonden willen wonen, maar nog geen bredere keuzemogelijkheden hebben. Dit maakt buurten kwetsbaar, want zodra de woningmarkt ontspant of het economisch beter gaat met hen, dan zullen ze de buurt vaak snel willen verlaten. De toch bij het grootste deel van de bewoners

aanwezige waardering voor de woonvorm moet het aanknopingspunt zijn om deze buurten uit de gevarenzone te trekken.

WWW-formule voor de oudste delen Hoewel veel mensen eigenlijk liever een woning kopen in het westelijke deel van Zwolle-Zuid of in de AA-Landen, is de bouw en woontechnische kwaliteit van de woningen in Zwolle Zuid Oost goed. Door grotere vrijheden toe te staan bestemmingsplantechnisch en op het terrein van het welstandstoezicht kan de koop van een woning in Zwolle Zuid Oost extra aantrekkelijk worden gemaakt. Onder het motto “wild wonen in woonerven” (de www-formule) wordt bewoners een extra toekomstperspectief geboden, omdat de woning vrij gemakkelijk uitbreidbaar is door de soepele regels. De www-formule zet in op zelfwerkzaamheid, want het kunnen vergroten van de woning is een bonus bovenop de nu al gunstige situatie. Een investering in de woning zal zich namelijk als snel terugvertalen in een verhoudingsgewijs hogere verkoopprijs op termijn. De woningen bevinden zich immers niet aan de bovenkant van de markt. Doordat een groot deel van de voorraad corporatiebezit is, kunnen de corporaties een grote rol kunnen spelen bij de verkoop. Ook is het voor hen een marketinginstrument, omdat het mensen de mogelijkheid biedt om vanuit een positieve grondhouding te kiezen voor het gebied.

Precisiereparaties binnen woonbuurten In delen van Zwolle-Zuid laat de stedenbouwkundige of ruimtelijke kwaliteit te wensen over. Voorbeelden hiervan zijn de onduidelijke relaties tussen openbaar en privé-gebied door verdraaiende bouwblokken en onduidelijke vooren achterkantsituaties. Ook is de uitstraling van delen zeer steenachtig en is het vaak aanwezige groen van matige kwaliteit door de vormgeving als restgroen. Hier ligt de opgave niet direct bij de bewoners, maar bij de corporaties en de gemeente (of al het restgroen moet worden uitgegeven aan bewoners). Met precisiereparaties moet door de corporaties en de gemeente worden gewerkt aan beter herkenbare of bestemde (openbare) ruimtes. Dit kan bijvoorbeeld door, op nog nader aan te wijzen plekken, stedenbouwkundige structuren aan te passen, aanpassingen te doen in de verkeersstructuur of door soms woonblokken weg te slopen en opnieuw in te vullen. Binnen dit precisiewerk valt ook het toevoegen van nieuwe woonprogramma's. Ook kan, in navolging van de www-formule, worden gedacht aan woningbouw waarbij veel wordt toegestaan. Tot slot is ook het tijdelijk en permanent beheer onderdeel van de precisie-ingrepen. Een procesmatige zorgvuldigheid op dit gebied kan bijdragen aan het goed doorfunctioneren van de buurt en het handhaven van de leefbaarheid en uitstraling.

Rond dorpen kwaliteiten uitbouwen Naast het continueren en in delen repareren, liggen er rondom de oude dorpskernen Schelle en Ittersum kansen om op kleine schaal kwaliteiten uit te bouwen. Uit analyse blijkt dat de beide “buurten” het door de jaren heen goed doen. Ze zijn stabiel en kennen door de (sociale) samenhang een hoge mate van stabiliteit. Deze continuïteit wordt gewaardeerd, zo laat ook de instroom van hoger opgeleiden en

hogere inkomens gedurende de laatste jaren zien. De onderscheidende fysieke structuur van linten speelt hierin ook een rol. Er bestaat behoefte aan zulke kleinschalige en overzichtelijke ruimtelijke en sociale structuren. Er kan worden nagedacht over het gericht ter hand nemen van (het formuleren van) randvoorwaarden die zorgen voor de vormgeving van inbreidingen die voortborduren op de bestaande ruimtelijke structuren.

Partijen, rollen en instrumenten Als grootste Zwolse stadsdeel is Zwolle-Zuid een belangrijk onderdeel van het wonen in Zwolle, zowel kwantitatief en kwalitatief. Voor het verder kunnen doorfunctioneren, zijn een aantal essentiële aandachtspunten van belang: ! Ruimte bieden aan initiatieven en creativiteit van corporaties: Wanneer binnen het stadsdeel initiatieven worden ontplooid die geënt zijn op de gedachte om het woonmilieu te repareren moet daar meer ruimte aan geboden worden. In het oostelijk deel gaat het ook nadrukkelijk om het benutten van de investeringsbereidheid van de corporaties om impulsen te geven aan buurten of woonmilieus. ! Verruiming welstandsbeleid en bestemmingsplan: Om de wwwformule te faciliteren, zal de gemeente het welstandsbeleid en het geldende bestemmingsplan tegen het licht moeten houden. Het gaat met name om de mogelijkheden om de uitbreidbaarheid van woningen te verbeteren, en niet zozeer om bijvoorbeeld wonen en werken aan huis mogelijk te maken. ! Organisatie beheer: Het beheer is doorlopend een zaak van aandacht. De gemeente kan op eigen initiatief of in delen in samenwerking met de corporaties afspraken maken over het beheer. In delen waar zich een negatieve tendens aftekent, kan worden gedacht aan een tijdelijke intensivering, bijvoorbeeld door een vergroting van het toezicht in de avonduren of door een intensivering van de reiniging. ! Ondersteuning verkoop corporatiebezit: De corporaties verkopen al bezit in de oostelijke delen van het stadsdeel. Dit blijkt nu al een leefbaarheidsbevorderend instrument te zijn. De gemeente kan de inspanningen van de corporaties versterken door het instrumentarium en beleid aan te passen, zodat de aantrekkelijkheid van kopen voor zittende (en nieuwe) bewoners toeneemt. Zo zou er bijvoorbeeld in samenspraak met de corporaties kunnen worden gedacht over de oprichting van een ontwikkelmaatschappij die deelgebieden gaat aanpakken en bewoners gaat aantrekken en begeleiden bij het verbouwen van hun huis en de openbare ruimte. ! Bevorderen programmatische acupunctuur: De veranderende bevolkingssamenstelling vraagt om woonvormen die er nu nog niet altijd in voldoende mate aanwezig zijn, bijvoorbeeld appartementen of een woongroep. Wanneer zich herontwikkelingsmogelijkheden voordoen, verdient het de voorkeur uitgesproken woonvormen te verkiezen boven de ontwikkeling van 'meer' suburbane woonvormen. ! Faciliteren van bewonersinitiatief: Bij de vernieuwing van buurten dienen de belangen van zittende bewoners serieus te worden genomen. Misschien zouden ideeën en initiatieven van bewoners

zelfs kunnen worden verwerkt in de aanpak. Eigenbeheer of de oprichting van een vereniging van wijkeigenaren zijn voorbeelden, waarbinnen de beslissingsbevoegdheid van mensen over hun directe woonomgeving bij hun zelf wordt neergelegd. Bij nieuwe invoegingen in buurten kan bewonersopdrachtgeverschap een middel zijn voor een grotere en/of meer uitgesproken differentiatie van de woningvoorraad naar prijsklasse en ruimtelijke kwaliteit. Het kan bovendien als “trekker” fungeren met fysieke en sociale uitstraling op de rest van de wijk. ! Uitbouwen van kwaliteiten rond dorpen: De kwaliteiten van Schelle en Ittersum zijn onomstreden. Tegelijkertijd is er in de ontwikkeling van Zwolle-Zuid nooit gewerkt met de gedachte om aanwezige kwaliteiten op kleine schaal uit te bouwen, terwijl er wel vraag is naar kleinschalige leefgemeenschappen en herkenbare woongebieden als deze. De Schellerdriehoek en het gebied tussen het spoor en Nieuwe Deventerweg bieden mogelijkheden een doorontwikkeling te initiëren die is gestoeld op deze gedachte. Hoewel beide gebieden kunnen worden beschouwd als heilige huisjes, vraagt de binnenstedelijke bouwopgave nadrukkelijk om een “inspanning” van de hele stad. Juist deze gebieden bieden een goede mogelijkheid om kwaliteit toe te voegen in de vorm van herkenbare woonmilieus en leefgemeenschappen. Het kan tevens zorgen voor draagvlak voor een buurtwinkel.

79

80

Collectieve kwaliteiten (boven) en landschap als fysieke drager (onder)

Ontwikkeling Stadshagen-II Vormgeven aan leefgemeenschappen Het eerste deel van de grootschalige stedelijke uitleglocatie Stadshagen I krijgt een vervolg in Stadshagen-II. De eerste fase Stadshagen komt voort uit het overheidsstreven om door middel van een flinke bouwproductie de kwantitatieve tekorten 'een gevoelige', zo niet definitieve klap toe te brengen. Nu de bouwproductie in kwantitatieve en kwalitatieve zin onder druk staat, is de prioriteitsstelling en focus wat betreft het wonen veranderd. De nadruk ligt niet alleen meer op grootschalig uitbreiden aan de randen, maar verschuift steeds meer naar het benutten van kansen in de bestaande stad. Het terugvallen van de bouwproductie raakt hiermee aan verschillende uitgangspunten die de stad nastreeft: herstructurering, kwaliteitsimpuls voor de woningbouw, veranderingen in de voorraad en een efficiëntere en effectievere inzet van mensen en middelen. Het opvoeren van de woningbouwproductie blijft echter van essentieel belang om de algehele spanning op de woningmarkt te verminderen. De ontwikkeling van een substantieel aantal woningen in Stadshagen-II blijft daarmee een zeer essentieel onderdeel van de komende stedelijke ontwikkeling. Zo snel mogelijk starten met het bouwen van woningen is dan ook een belangrijk streven, waarbij wel nadrukkelijk moet worden gezegd dat de hoeveelheid woningen die moet worden gebouwd op Stadshagen II wel zal afhangen van de productie in de bestaande stad. Niet alleen in kwantitatieve zin is Stadshagen-II belangrijk. Uit de analyse van de bestaande Zwolse woonmilieus, de kwalitatieve vraag vanuit de leefstijlen en de mening van Zwollenaren ten aanzien van het eerste deel van Stadshagen blijkt dat suburbaan wonen geliefd is, maar dat een toevoeging van meer van hetzelfde niet gewenst is. De vraag is wat er dan wel wenselijk is? Veel oudere woonmilieus rondom het centrum, die kleinschalig van opzet zijn en ook een relatief bescheiden omvang hebben, zijn ook redelijk vitaal. Ook een leefgemeenschap wordt (door een deel van de bewoners van Zwolle) aantrekkelijk gevonden. Buurten als Berkum, Wipstrik en Westenholte tonen dit aan. Het goede functioneren van deze buurten is terug te voeren op de (sociale) samenhang en stabiliteit. Deze continuïteit wordt door de jaren heen gewaardeerd. Er bestaat daarom een overduidelijke wens om bij de toekomstige bouw van woonbuurten of woonmilieus oplossingen in dergelijke, kleinschalige en overzichtelijke ruimtelijke en sociale structuren te zoeken. Het motto voor Stadshagen II kan ook worden omschreven als: “Geen nieuw woontapijt uitrollen maar kleinschalige en overzichtelijke leefgemeenschappen creëren”. Bij het ontwikkelingen van leefgemeenschappen is het belangrijk dat mensen zich betrokken voelen bij de buurt en directe woonomgeving. Bij de totstandkoming van woonconcepten dient daarom zoveel mogelijk ruimte te worden geboden aan individuele inbreng, bijvoorbeeld in de vorm van particulier of collectief opdrachtgeverschap. Het maken van 'dorpen in de stad' is de opgave. Niet alleen letterlijk door het maken van echt nieuwe dorpen, maar vooral ook door na te denken over de nieuwe collectiviteiten binnen kleinschalige

woongemeenschappen. Niet alleen programmatisch, maar nadrukkelijk ook door stedenbouwkundig-architectonisch of sociaalmaatschappelijk precisiewerk te leveren. Het gaat om het vinden van de juiste ingrediënten voor herkenbare moderne leefgemeenschappen in een specifieke setting.

Elementen van de opgave Bij het speerpunt functiemenging werd al ingegaan op de aanleidingen om meer aandacht te besteden aan mulitifunctionaliteit en collectiviteit in woonmilieus. Deze wisselwerking tussen multifunctionaliteit, collectiviteit, woonvormen en occupatiestrategieën kan nieuwe perspectieven bieden aan de inrichting van landschap en stedelijk gebied. Dat de woonwijk niet zonder meer als bindend element functioneert, is vanuit een bepaalde invalshoek jammer. Mensen willen zich echter wel degelijk clusteren rond voor hen belangrijke voorzieningen of identiteiten. Woonvormen zoals “gated communities”, waar de veiligheid centraal staat of golfresorts, waar recreëren/sport in de directe woonomgeving mogelijk is, zijn goede, maar tegelijkertijd elitaire voorbeelden. Er zijn echter ook minder elitaire woonconcepten te ontwikkelen, bijvoorbeeld rondom collectieve thema's als veiligheid, sport, zorg of recreatie. De meerwaarde van deze thematisering is dat er een economisch draagvlak kan worden gecreëerd. Het is zelfs denkbaar dat de organisatie van wonen rond specifieke voorzieningen een dusdanige aantrekkingskracht heeft dat extra voorzieningen mogelijk zijn. Verder is het belangrijk dat specifieke woonvormen zich goed weten te “voegen” in hun stedelijke of landschappelijke omgeving en zo een impuls geven aan de kwaliteit van de omgeving. De manier waarop concepten neerdalen in een locatie, de zogenaamde occupatiestrategie, is dan ook zeer relevant. Het kan een meerwaarde opleveren. Zo kan de vestiging van een kunstenaarskolonie op een bedrijfsterrein het begin zijn van een upgrading van het gebied en het bereiken van een gewenste differentiatie van een nu nog monofunctioneel gebied. Ook is het eenvoudig te stellen dat een standaard uitbreidingswijk op zichzelf weinig herinnert aan het oorspronkelijke landschap, maar dat diezelfde wijk gekoppeld aan een nieuw landhuis kan bijdragen aan een versterking en het beheer van het landschap. Deze wisselwerking tussen wonen, multifunctionaliteit, collectiviteit en occupatiestrategie kan nieuwe perspectieven bieden aan de inrichting van en de wisselwerking tussen landschap en stedelijk gebied.

Collectiviteit: aandacht voor de dragers In het wonen lijkt collectiviteit, na de discussie die vrijwel alleen ging over de individualisering van het wonen, bijna niet meer vanzelfsprekend. Veel kwaliteiten binnen de woningbouw zijn echter zondermeer toe te schrijven aan een collectieve aanpak. De vooroorlogse tuindorpen en veel herenhuismilieus zijn daar voorbeelden van. Kwaliteiten die vorm kregen door noodzakelijke randvoorwaarden van het bouwprogramma collectief ter hand te nemen. Een gedachte die eigenlijk in vernieuwde vorm weer is toegepast bij verschillende succesvolle woonconcepten die op verschillende plekken in Nederland de afgelopen tijd zijn gerealiseerd. Juist de collectieve kwaliteit blijkt bij deze concepten onderscheidend te werken en te zorgen voor een

81

Trends in het beheer beheer als marketinginstrument Het belang van beheer groeit. Nu vaak nog als sluitpost, het mag niet teveel kosten, straks steeds vaker als marketinginstrument. Immers, de consument van morgen koopt of huurt geen woning meer maar een woonarrangement passend bij zijn of haar leefstijl. Het beheer is een essentieel onderdeel van dit woonarrangement.

Proces als drager: wooncollectieven

leefstijlgebonden woonarrangementen: goede basis voor zelfbeheer Er is een evenredigheid tussen de intensiteit van het benodigde beheer en de diversiteit van de groep. Hoe homogener de groep bewoners, hoe meer het beheer aan hen kan worden overgelaten. Dit pleit ervoor in te spelen op de vraag naar woonarrangementen voor afzonderlijke leefstijlen. consument kiest voor law and order Met de toename van het aantal woningbezitters neemt de invloed van deze groep bij de inrichting van de woonomgeving toe. Immers, woningbezitters hebben een groot belang bij stringente regels over het beheer van de woning en woonomgeving. Geef de consument de vrije hand en er ontstaat een wildgroei van regels.

82

Functie/thema als drager

Occupatiestrategieën

specifieke aantrekkingskracht en hiermee een goede woningmarktpositie. Eerder werd al aangestipt dat het gaat om een hernieuwde invulling van collectief en individueel binnen een woonmilieu. Net zoals in het verleden pleidooien werden gehouden aangaande het aanbrengen van een scheiding tussen de collectieve drager en de individuele zeggenschap, is dat nu niet wezenlijk anders. Alleen gaat het nu meer en meer om de totstandkoming van een drager van een woonomgeving of 'woonproduct'. Binnen een woonsetting moet datgene worden geregeld dat noodzakelijk is om mensen naar die plek te trekken. Identiteit is een facet binnen het wonen die de noodzaak tot regie verder kracht bijzet. Mensen vereenzelvigen zichzelf steeds meer hun woonplek: 'je woont in Assendorp', of 'je woont in de Binnenstad'. Daarentegen is het feitelijke adres van iemand vaak minder veelzeggend. Woonmilieus of woonvormen krijgen deze collectieve herkenbaarheid of identiteit op een bepaald schaalniveau. Dit zal de keuze voor een locatie of woonvorm steeds meer gaan beïnvloeden. De ontwikkelingsopgave voor de overheid en private partijen bestaat zodoende uit het vormgeven van een specifieke woonidentiteit, die mensen trekt op basis van hun individuele voorkeur. Een opgave die telkens draait om de noodzakelijke randvoorwaarden: het creëren van een aansprekende drager. Er kunnen vier typen dragers worden onderscheiden: ! Fysiek ! Proces ! Functioneel of thematisch ! Beheer Uiteraard kan in verschillende situaties sprake zijn van een combinatie van één of meer van de bovengenoemde dragers.

Fysiek De voorbeelden van woonmilieus met een fysieke drager die tot stand is gekomen door een sterke beeldregie zijn talrijk. De eerste voorbeelden stammen al uit de 14de eeuw. Van latere datum zijn de al eerder genoemde tuindorpen, de chiquere villaparken en de zorgvuldige woonparken voor de arbeiders goede voorbeelden. Meer recent zijn de ontworpen identiteiten in uitleggebieden en nieuwbouwgebieden waarbij gezocht is naar een herkenbare fysieke structuur die past in het landschap of de lokale setting/traditie. Om de stedenbouwkundige kwaliteit te sturen, is het van belang de kwaliteiten vooraf helder de definiëren en specificeren: wordt het een lint, een dorp of stadsstraat. De werkelijke ligging heeft nog wel consequenties voor de mogelijke woningtypen en de prijsstelling van kavels en woningen. Zo zal een lint aan de buitenzijde van een locatie misschien alleen enkelzijdig zijn, wat z'n effect heeft op de prijsstelling en wenselijke uitstraling. Bij het maken van een straatbeeld is het steeds de vraag wat de kwaliteiten zijn van die plekken in het plan. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om aspecten als maximale hoogte, dichtheid van straatwand, afwisseling in woningtypen, herhaling van woningtypen en continuïteit.

De uitstraling van een wijk wordt in sterke mate bepaald door een combinatie van de bebouwing en het openbaar gebied. Wanneer het de wens is om een wijk te maken met een herkenbare kwaliteit dan is het van groot belang dat er ook aandacht wordt besteed aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Dit geldt bijvoorbeeld in versterkte mate wanneer een hoge mate van flexibiliteit of ontwerpvrijheid wordt gelaten in een plan. Door daarentegen extra te investeren in de groenstructuur van de wijk, ontstaat een stedenbouwkundige kwaliteit die het mogelijk maakt de bebouwing vrijer te laten zonder dat het risico bestaat dat de kwaliteit onder druk komt te staan. Als de inrichting van de openbare ruimte goed is, is de kwaliteit van het straatbeeld niet afhankelijk van de woningen.

Proces Bij woonconcepten die sterk samenhangen met een bepaalde collectieve kwaliteit is het belangrijk om het ontwikkelingstraject procesmatig goed vorm te geven. Met een proces waarbinnen de individuele inbreng en het collectieve aspect goed zijn gewaarborgd, kan veel winst op woningen woonomgevingsniveau worden behaald. Zo kan met een dergelijke proces reeds vooraf een grote betrokkenheid bij het eindproduct worden gecreëerd. Hiermee ontstaat ook een bredere basis voor het toekomstig beheer. Wel is het bij dit soort concepten belangrijk veel aandacht te schenken aan de werving en selectie van mensen, omdat bij het uiteindelijke woonproduct het wonen met gelijkgestemden bijvoorbeeld belangrijk is. Ook moet goed worden nagedacht over de formele positie van mensen binnen de diverse fasen van het ontwikkelingstraject. Een vergaand voorbeeld van een individueel ontwikkelingsproces met een sterk collectief aspect is de totstandkoming van individuele huizen in hoge dichtheden. Een voorbeeld van een puur collectief ontwikkelingsproces is de ontwikkeling van een woongroep in de koopsector. Bij projecten met collectief opdrachtgeverschap wil de toekomstige bewoner de mate van collectiviteit niet van bovenaf opgedragen krijgen. Het is dan ook belangrijk de hedendaagse collectiviteit te koppelen aan een grote mate van zelfbeschikking en zakelijkheid. Soms kiezen bewoners namelijk voor een ideële grondslag, soms voor een praktische. De essentie van collectief opdrachtgeverschap is dat een groep particulieren gezamenlijk opdrachtgever is voor een woningbouwproject. Achter de keuze voor collectief opdrachtgeverschap schuilt een aantal motieven. Allereerst kan samenwerking zorgen voor een efficiënter ontwikkelingsen uitvoeringsproces waardoor geld kan worden bespaard. Ook kan aan samenwerking een ideële doelstelling ten grondslag liggen, of ziet men de voordelen van gezamenlijk beheer (bijv. een veilige speelplek voor de kinderen). Ten slotte kan collectief opdrachtgeverschap ook worden ingezet om een grotere buurtbetrokkenheid te creëren. In dit laatste geval ligt de initiatiefname vaak bij corporaties.

Functioneel of thematisch Een derde dragende vorm is de verknoping van wonen met een andere functie. Dit kan in eenvoudige vorm, namelijk de mogelijkheid om een bedrijf of winkel aan huis te hebben. Bij deze vorm is dan niet alleen

het woningbouwplan leidend, maar de aard en hiermee het ruimtegebruik van de bedrijvigheid. Een meer gecompliceerde vorm is gebaseerd op functionaliteit. hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan recreatief wonen. Het recreatieve wonen is een leisuregebonden woonconcept dat de nadruk op de recreatieve vorm van het wonen legt. Het gaat hierbij om de ontwikkeling van themacomplexen, waarbinnen het element van sport en/of ontspanning naast het wonen zelf een belangrijke plaats inneemt. Voorbeelden zijn wonen rondom een jachthaven, een golfbaan of een tennispark, maar combinaties van wonen en tuinieren/groen (het woonblok gecombineerd met tuinen, een winterkas en/of een oranjerie) zijn mogelijk. Ook minder voor de hand liggende combinaties zijn mogelijk: wonen en hobby (bijv. een werkplaats/showroom voor oldtimers binnen het woonblok, een biljartkamer of een atelier/expositieruimte/galerie) of een combinatie wonen met spiritualiteit (bijv. een woonblok met een yoga/meditatieruimte). Tot slot zijn de levering van service- en/of dienstverlening aspecten die de aantrekkingskracht van een woonconcept kunnen vergroten. Het schaalniveau speelt hierbij overduidelijk een rol in fysieke zin. Dit, in verband met het draagvlak en de aantrekkelijkheid.

Beheer

84

Een vierde drager van een woonidentiteit is beheer. Beheer is van belang voor het goed functioneren van de buurt. In onderling overleg moeten daarom afspraken worden gemaakt over: ! Het kwaliteitsniveau van en de beheernorm voor fysieke woonomgeving; ! het takenpakket van een eventuele buurt/wijkbeheerder; ! de toegankelijkheid van diverse open ruimten; ! het (milieuvriendelijk) onderhoud; ! het sociaal beheer. Ten aanzien van de fysieke omgeving is het interessant te onderzoeken welke coalities tussen bewoners kunnen worden gevormd. Wanneer het wonen meer in relatie met de openbare ruimte en het groen wordt ontwikkeld, kan bijvoorbeeld het gezamenlijk beheer van groene erfafscheidingen of binnengebieden via een vereniging van wijkeigenaren worden georganiseerd. De corporaties kunnen in dit proces een faciliterende rol vervullen. Ten aanzien van het sociale beheer kan worden onderzocht in hoeverre de activiteiten van het aanwezige verenigingsleven nog aansluiten bij de belevingswereld van de diverse doelgroepen, zowel op dit moment als in de toekomst. Het blijkt namelijk dat er binnen veel bewonersgroepen best animo is voor verenigingsactiviteiten of collectief georganiseerde cursussen. Voorwaarde is dat deze aansluiten bij het leefstijlpatroon van de desbetreffende persoon of het huishouden.

Occupatiestrategieën Een onderdeel van de opgave die nauw aansluit op het vormgeven en waarderen van een specifieke plek, is de inpassing in de (bestaande) ruimtelijke structuur. Een van de doelstellingen die volgt uit de vorige paragraaf, is het gericht ter hand nemen van de ontwikkeling van “nieuwe dorpen” of gemeenschappen met kleinschalige en

overzichtelijke ruimtelijke en sociale structuren. Om te bereiken dat deze gebieden zich in positieve zin onderscheiden, kan aansluiting worden gezocht bij de, in het landschap, aanwezige kenmerken: het zand, de uiterwaarden, de polder of bestaande verstedelijkingpatronen. Locatiekeuze en vestigingspatroon dienen logisch samen te hangen met landschappelijke en economische kenmerken. Er is dan geen sprake van een generieke planningsmethode, maar van een heel specifieke planningsmethode op het laagste schaalniveau. Er zal telkens sprake moeten zijn van subtiele, kleinschalig uitgewerkte toevoegingen aan het landschap. Vooral op het laagste schaalniveau is een puntsgewijze uitwerking noodzakelijk. Op een hogere schaal is tevens sprake van een kwalitatieve toetsing. Per ontwikkelstrategie of vestigingspatroon moet namelijk worden aangegeven wat de mogelijke doelgroepen en programma's zijn waaraan in het specifieke geval kan worden gedacht. Hierdoor wordt niet alleen een ruimtelijk beeld gegeven, maar wordt tevens een directe koppeling gemaakt met de woningmarkt. Elke ruimtelijke context kan op die manier in verband worden gebracht met één of meerdere specifieke doelgroepen. Het gaat bij dit thema om acupunctuurachtige ingrepen, zoals bijvoorbeeld de transformatie van boerderijen, het herstellen/opvullen van bestaande vestigingspatronen en het benutten van mogelijkheden voor maritiem wonen.

Transformatie boerderijen Het ligt in de lijn der verwachting dat het aantal boerenbedrijven rondom Zwolle de komende tijd zal teruglopen. Dat betekent dat op beperkte schaal boerderijen beschikbaar zullen komen voor andere functies. Daarmee is een mogelijkheid open om nieuwe doelgroepen te trekken zelfs zonder dat sprake is van enige wijziging in de bebouwing. Animo voor zulke woonmilieus is er door de loop van de jaren doorlopend geweest. De ontwikkelingen in Zwolle-Oost, Oldeneel en Spoolde laten dit zien. Aanknopingspunt voor transformatie van boerderijen is de enorme maat van de gebouwen. Een boerderijwoning in combinatie met schuur heeft een uniek volume. Daarbij liggen er ook aanknopingspunten in de ruime omgeving. Zo kan het land mogelijk gebruikt worden voor precieze toevoeging van bebouwing. Een voor de hand liggende doelgroep voor gerenoveerde boerderijen zijn de rust- en ruimtezoekers. Maar ook het grote gezin en de hobbyist. Een stap verder is het realiseren van een collectief programma rond de boerderij. Zo kan de schuur worden gebruikt als collectieve ruimte voor meerdere bewoners, tennisbaan of klusruimte.

Herstellen/opvullen van bestaande vestigingspatronen Rondom Zwolle maken oude structuren die nooit zijn afgemaakt, of soms helemaal niet meer bestaan, deel uit van het landschap. Deze structuren kunnen als basis dienen voor verstedelijking, waarmee optimaal wordt aangesloten op bestaande kwaliteiten. Naast het herstellen of uitbouwen is het denkbaar bestaande patronen in het landschap te herhalen. Op die manier kan bebouwing zelfs bijdragen aan de kwaliteit en herkenbaarheid van het landschap. De kwaliteit van grote delen van Zwolle zit hem juist in de manier waarop het

historisch economisch bepaalde landschap samengaat met bebouwing in een uniek cultuurlandschap. Bij de huidige stand van de ruimtelijke ordening is het uitgangspunt veelal het voorkomen van aantasting van dit cultuurlandschap. Nieuw cultuurlandschap, waarin landschap en bebouwing samengaan, komt namelijk zelden meer tot stand. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het uitbouwen van bestaande linten en het toevoegen van nieuwe linten in het landschap. Linten bieden namelijk op vrij eenvoudige manier een grote uitbreidingscapaciteit, die aansluit op historische bouwvormen en die een unieke woonkwaliteit biedt. Daarbij biedt een lint bij uitstek de mogelijkheid om tot gefaseerde ontwikkeling te komen. Het is niet noodzakelijk in één keer een groter programma te realiseren of te plannen. Naast linten direct te laten aansluiten op dorpen zijn ook nieuwe linten of lintdorpen denkbaar die op basis van andere criteria solitair worden toegevoegd. Eén van de mogelijkheden om dit toe te passen, ligt bijvoorbeeld in het uitbouwen van de vaak aanwezige lintstructuren langs de uitvalswegen van dorpen, zoals van Wijthmen of Frankhuis.

!

!

Maritiem wonen Wanneer wonen kan worden gekoppeld aan het water biedt dit steeds een kwaliteit die in het algemeen zeer aanspreekt. Wanneer bovendien een koppeling kan worden gemaakt met waterrecreatie is het mogelijk op bovenregionaal schaalniveau doelgroepen te werven. Een bijzondere kans biedt het Zwarte Water.

Partijen, rollen en instrumenten Als nieuwbouwlocatie, en op termijn het grootste stadsdeel van Zwolle, is Stadshagen heel belangrijk voor de ontwikkeling van het wonen in Zwolle, zowel kwantitatief en kwalitatief. De volgende aandachtspunten zijn van belang: ! Versnelling woningbouwproductie (uit: concept rapportage expertteam GSB): Voor het realiseren van een substantieel deel van de stedelijke woningbouwproductie in Stadshagen II is een aantal essentiële randvoorwaarden van belang. Ten eerste zou er meer ruimte moeten komen voor initiatieven en creativiteit van ontwikkelende partijen. Bij het uitdagen van de ontwikkelende partijen tot het opzoeken van de woonconsumentenvraag is een belangrijke rol voor de gemeente weggelegd. Het doorvertalen in een diversiteit aan stedenbouwkundige oplossingen betekent dat de gemeente vooraf minder bepaalt, maar wel meer organiseert. Wel blijft bijzondere aandacht noodzakelijk voor een aangepaste verantwoordelijkheid en risicoverdeling. Ten tweede moet worden gestreefd naar een verhouding 50/50 wat betreft inzet en productieaantallen: 50% van de productie betekent ook maximaal 50% van de gemeentelijke energie. Het is van belang om ook niet meer dan 50% van de gemeentelijke energie te besteden aan Stadshagen en de rest te steken in de andere potentiële stedelijke woningbouw- en herstructureringslocaties. Tot slot is er een procesversnelling te bewerkstelligen door de drie Zwolse corporaties bij de ontwikkeling van Stadshagen II te betrekken. Zij kunnen een stimulerende werking hebben op het tempo, de samenwerking en de creativiteit.

!

!

Van belang is het gegeven dat in Stadshagen-II deels andere ontwikkelaars actief zullen zijn dan tot nu toe in Stadshagen-I. Het behoud van kennis en kunde en continuïteit daarbij vanuit de projectorganisatie is een punt wat aandacht behoeft. Plaats bieden aan initiatieven van onderaf: Bij de inrichting van zouden ideeën en initiatieven van bewoners als basis worden genomen in de aanpak. Bij nieuwe buurten kan bewonersopdrachtgeverschap een middel zijn voor een grotere en/of meer uitgesproken differentiatie van de woningvoorraad naar prijsklasse en ruimtelijke kwaliteit. Het kan bovendien als 'trekker' fungeren met fysieke en sociale uitstraling op de rest van de wijk. Wel dienen duidelijke afspraken te worden gemaakt over de aantallen die worden gebouwd en over de honoratie van verzoeken of ideeën verder worden opgepakt/uitgewerkt Organisatie collectief opdrachtgeverschap: Net als bij individueel opdrachtgeverschap krijgt de gemeente bij collectief opdrachtgeverschapprocessen te maken met niet-professionele opdrachtgevers. Bovendien zijn het vaak intensieve en ingewikkelde groepsprocessen. Soms is hierdoor de inschakeling van een externe projectbegeleidingsadviseur en een extern kostendeskundige noodzakelijk. Deze ondersteunen en adviseren in het groepsvormingsproces en bij de vorming van een juridische entiteit. Ook proberen zij de discussies over programma, beheervorm, financiën, technische aspecten van het bouwen, bouwkosten en de verdeling van kosten in goede banen te leiden. Ook kunnen zij een rol krijgen in het wervingstraject waarbij geïnteresseerden worden benaderd. Het gronden gronduitgiftebeleid: Nieuwe “woonproducten” worden door het, in Nederland breed gehanteerde, grondbeleid veelal uitgesloten. Het grondbeleid dat de gemeente hanteert zal zodoende kritisch tegen het licht moeten worden gehouden, om te voorkomen dat in stadia na de visievorming problemen en discussie kunnen ontstaan omdat het grondprijsbeleid kwaliteiten uitsluit die juist wenselijk worden geacht. Regie: Wil het idee van leefgemeenschappen maken “wortel kunnen schieten” dan is een intensivering van de regie wenselijk. Deze regie richt zich op kaderscheppend handelen. Het gaat om het organiseren van de route die leidt naar kwaliteit. Vermeden moet worden om alles te willen oppakken en dichtregelen. Daarnaast is het wel belangrijk om een goede visie te ontwikkelen op stedenbouw, programma en architectuur. Voor zowel medewerkers van de gemeente als externen van bijvoorbeeld corporaties en ontwikkelaars moet glashelder zijn hoe het proces is opgebouwd en wat ieders rol daarin is. Verder is het vastleggen van de beslissingbevoegdheid essentieel. De gemeente zal daarin de rol van intermediair tussen verschillende partijen vervullen. Als lokale partijen zijn de afspraken met corporaties van wezenlijk belang. Verder biedt een goede samenwerking het voordeel dat men openstaat voor kleinschalige initiatieven van bewoners(groepen) en dat deze initiatieven makkelijker georganiseerd kunnen worden. Zo'n werkwijze moet wel worden vastgelegd in een prestatieafspraken.

86

Villa- of vrije kavelmilieu's voor welgestelde Zwollenaren Zwolle kent een tekort aan luxe woonmilieus in lage dichtheden. Dit blijkt enerzijds uit de te verwachten vraag vanuit leefstijlen gekoppeld aan de aanwezige woonmilieus, en anderzijds uit de waarneembare populariteit van woonmilieus met lage dichtheden. Er is door de tijd heen een zichtbare verschuiving waarneembaar van de populariteit van ene ruim opgezette woonmilieus naar het andere, vaak nadat het ene woonmilieu “volraakt” en in een stationaire situatie van positieve aard komt te verkeren en meer gevestigd raakt. Berkum-Brinkhoek en Berkum zijn daarvoor exemplarisch, evenals de daarop volgende positieve rekruteringstendens in eerst Oldeneel en momenteel Mastenbroek/Vreugderijk en Engelse werk. De geschetste ontwikkeling, leidt tot een beweging dat andere woonmilieus te maken krijgen met een toenemende vraagdruk. Kortom, de vraag naar ruim opgezette woonmilieus neemt de komende tijd aanzienlijk toe. Veelal gaat het hierbij om villa- en/of vrije kavelmilieus, zoals de aanstaande ontwikkeling van de Oude Mars aan de zuidrand van Zwolle-Zuid. Hierdoor zal gezocht zal moeten worden naar (inbreidings)locaties waar deze vraag een plek kan krijgen. Op dit moment is capaciteit gevonden langs de A28 bij de Oude Veerweg en aan de zuidrand van Zwolle bij de Oude Mars. Toch is de vraag nog groter dan de capaciteit die beide locaties bieden aan het faciliteren of opvangen van de vraag. Het gaat hierbij nadrukkelijk niet om topmilieus in de zin van identiteit en onderscheid, maar meer om een aanvulling van de onderkant van het topsegment dat deels prijstechnisch onhaalbaar is en waarbinnen de doorstroming gering is. In veel gevallen wordt deze vraag gefaciliteerd door het aanbieden van vrije kavels. Toch moet hierbij wel worden opgemerkt dat het succes van de Brinkenbuurt natuurlijk niet alleen het gevolg is van het aanbieden van vrije kavels. Het succes wordt ook verklaard door het gebruiken van de landschappelijke karakteristieken en de reeds aanwezige gebouwde elementen in het woonmilieu. Hiermee ontstaat immers sfeer en identiteit.

Kader Zoals gezegd blijkt uit de koppeling van de te verwachten vraag vanuit de verschillende leefstijlen en de nu aanwezige woonmilieus, dat er een tekort is aan luxe woonmilieus in lage dichtheden. Zwolle heeft verschillende topmilieus, waarvan de Brinkenbuurt een hele belangrijke is. Ondanks dat dit het topsegment van Zwolle betreft, dient wel goed in ogenschouw te worden genomen dat zich in de regio nog een aantal topmilieus aanwezig zijn die qua woningen en woonsetting sterk concurreren met het aanbod in Zwolle zelf. De vraag is dan ook wat Zwolle hierop aanvullend zou kunnen bieden. De behoefte is er, maar krijgt deze vorm middels een “traditioneel” vrije kavel milieu of wordt er een geregisseerd villamilieu gerealiseerd waarin de openbare ruimte het raamwerk vormt voor de woningbouw. Dat is van wezenlijk belang voor wie je wilt aantrekken. De potentiële kopers voor de duurdere woningprogramma's moeten vooral worden gezocht onder doorstromers met een hoog inkomen en/of een behoorlijk eigen vermogen en instromers in de

woningmarkt die in Zwolle komen werken en een hoog inkomen hebben. Zo trekt Zwolle mensen uit Overijssel en Gelderland en uit randstedelijke provincies aan. De stad gaat niet alleen in economische zin, maar ook in woningmarkttechnische zin steeds meer deel uit maken van de Randstad. Dit heeft een uitwerking op de hele woningmarkt. Een deel zal kiezen voor Zwolle om reden van het aanwezige topsegment. Een factor van grote invloed is de prijs/kwaliteitsverhouding van woningen die worden aangeboden. Niet alleen omdat dit mensen kan aantrekken of afstoten, maar ook omdat de woningmarkt een onrustig en grillig beeld vertoont. Toch is er geen gevaar voor een instortende markt, ook niet in het hogere segment mits er maar sprake is van aanbod met een specifieke (onbesproken) kwaliteit passend bij kenmerken en leefstijl van betreffende doelgroepen.

Rollen, strategieën en instrumenten Specifieke en onbesproken kwaliteit duidt op het neerzetten en omschrijven van een ambitie, maar ook het er handen en voeten aan geven. Dat is nodig want het succesvol ontwikkelen van dure koopwoningen kent een aantal kritische ontwikkelingsfactoren. Wanneer hier onvoldoende aandacht aan wordt besteed of wanneer deze niet goed worden uitgewerkt, leidt dit tot programmatische en/of ruimtelijke stedenbouwkundig suboptimaliteiten. Dit leidt vervolgens weer tot een lager opbrengstenpotentieel van de diverse planonderdelen. Om suboptimale projecten in het topsegment te vermijden, zal voortdurend het belang van de volgende factoren moeten worden meegenomen: ! Niet “teveel van hetzelfde” op de markt zetten; ! Het maken van slimme plannen met een goed doordachte en soms zelfs wel aanpasbare fasering is aan te bevelen, omdat op die manier goed op de (veranderende) vraag kan worden ingespeeld en ook de eindkwaliteit van het totale plan steeds nadrukkelijker zichtbaar wordt; ! Niet te eenzijdig programmeren, ook niet in het topsegment. Variatie binnen marges met een gemixt en variabel programma dat mogelijk door de kopers zelf kan worden ingevuld, is wenselijk; ! Het aanbieden van een gemixt en variabel programma, dat door kopers zelf kan worden ingevuld (bijv. mogelijkheid samenvoegen of splitsen van kavel of woning); ! Aanvullende of compenserende kwaliteiten op woning en woonomgevingniveau worden steeds belangrijker om mensen over de streep te trekken; ! Het uitnutten van aanwezige locatiekwaliteiten rondom Zwolle: de juiste woning op de juiste plek. Naast deze ontwikkelingsfactoren kunnen een vijftal specifieke elementen worden benoemd die samenhangen met de aantrekkelijkheid: ! Een goede stedenbouwkundige onderlegger als basis voor succes: Het succes van een woonmilieu in het topsegment begint bij het stedenbouwkundig programma van eisen voor de locatie. Op het niveau van de stedenbouw worden de herkenbare identiteiten en de diversiteit in het woonmilieu gecreëerd. Juist op dit niveau moet een structuur worden gecreëerd die leidt tot een herkenbaar woonmilieu met een eigen karakteristiek en identiteit.

87

Goede stedenbouw als basis

88

Functie of thema als collectieve drager

Inzetten op kwaliteit openbare ruimte en spelregel architectuur

Een dergelijk woonmilieu ontstaat bijvoorbeeld doordat op verschillende plekken een verschillende regie wordt gevoerd. Door variatie in de woningdichtheid, de kavelgrootte (meer dan tussen de 400 en 1000m2 zoals gebruikelijk is) of de kavelbreedte en diepte ontstaat een gedifferentieerder beeld. Omdat spelregels zowel de architectonische kwaliteit stimuleren, alsook de stedenbouwkundige samenhang verbeteren, moeten deze worden gedefinieerd op het niveau van woonmilieu. Enerzijds is kaveluitgifte mogelijk met architectonische spelregels, waardoor een deelgebied een eenduidige uitstraling krijgt. Anderzijds zou de vrijheid veel groter kunnen zijn dan gangbaar is bij de bekende vrije kavelwijken (bijv. bootwonen, functiemening, zelfbouw, etc). Tot slot kan de inrichting van de openbare ruimte in samenspel met de verkaveling een herkenbare uitstraling en kwaliteit geven. Belangrijk zijn in dit kader bijvoorbeeld de oplossingen voor de inpassing van parkeren en de erfafscheidingen. De consequentie van voorgaande is dat op één bepaalde plek nooit alles tegelijk mogelijk is. Op het niveau van het deelplan nemen de mogelijkheden voor de consument (iets) af. Op het niveau van de wijk of de totale locatie nemen daarentegen, wanneer alle verschillende locaties bijeen worden genomen, de keuzemogelijkheden enorm toe. Dit biedt mogelijkheden voor een meer op leefstijlgeoriënteerde ontwikkeling van locaties en woonvormen en nieuwe beheervormen. Deelgebieden met een streng collectief beheer krijgen een totaal ander uiterlijk dan deelgebieden met een grote mate van vrijheid voor de bewoners. ! Domeinvorming, vormgeving overgang privé-openbaar en relatie woning-buitenruimte: Omdat er in de regio diverse concurrerende topmilieus aanwezig zijn, hangt het succes van plannen voor het hogere segment nauw samen met of de precieze ruimtelijke setting (alles moet als het ware “kloppen”) of met een heel bewuste programmering op stedelijk georiënteerde meer welgestelde groepen. Hierbij is het belangrijk de afstemming tussen het individuele woningniveau, de privé en collectieve buitenruimte en de openbare ruimte gekoppeld aan de wenselijke nieuwe totaalidentiteit van het gebied goed uit te werken. Domeinvorming is hierbij een belangrijk thema, omdat het de anonimiteit binnen een woonmilieu doorbreekt en ervoor zorgt dat bewoners de woonomgeving reeds als onderdeel van de woning ervaren. Men is als het ware eerder thuis en ervaart niet de woning, maar het woonmilieu als adres. ! Optimaliseren kwaliteit openbare ruimte: De openbare ruimte is van wezenlijke invloed op de kwaliteit en uitstraling van een gebied. Het is belangrijk dat deze in het ontwerpproces als zeer belangrijke drager wordt opgevat. Kwaliteit gaat daarbij boven kwantiteit en kwaliteit heeft weer heel sterk te maken met een goede functionele en programmatische koppeling. Het ontwerp van de openbare ruimte gaat in die zin sterk uit van de wenselijke gebruikswaarde. Er zijn plekken voor oriëntatie, interactie en appreciatie, plekken met een openbaar karakter en plekken met een meer besloten karakter (domeinen). Daarnaast is het uitermate belangrijk dat de gebouwen heel nadrukkelijk in relatie met de openbare ruimte worden ontwikkeld. De stelling hierbij is dat de openbare ruimte ook een belangrijk deel van zijn status ontleent

aan de bijzondere gebouwen die er aan staan. De verhouding tussen het private, collectieve en het openbare is in elk gebouw echter verschillend. Ambities ten aanzien van de kwaliteit van de openbare ruimte beperken zich veelal tot het maaiveld op de begane grond. ! Beheer: Goed beheer van het gebied is een essentieel onderdeel om een plan te laten slagen. Het gebied kent immers diverse soorten bewoners en gebruikers. ! Inzet marketing: Het uitwerken van een goede marketingstrategie voor het ontwikkelen van dure woningen is essentieel. Het op (regionale) schaal onderscheidende karakter van het plan moet de aantrekkingskracht van Zwolle in het algemeen en het Zwolse centrum in het bijzonder vergroten. Het is daarom op de eerste plaats van belang Zwolle te promoten als aantrekkelijk en compleet regionaal centrum waar in een sterk suburbaan woonmilieu kan worden gewoond.

89

90

Ontwikkeling campusmilieu Windesheim Het huisvesten van “kennis” In Zwolle studeren 30.000 studenten. De stad wordt dan ook steeds meer een studentenstad. De gemeente Zwolle en de onderwijsinstellingen in Zwolle koesteren de wens om de rol van Zwolle als belangrijke onderwijsstad in Nederland verder uit te bouwen en te benutten. Dit blijkt uit de komst van een nevenvestiging van de Vrije Universiteit naar Windesheim, de aandacht voor de huisvesting van studenten en de samenwerking tussen scholen en het Zwolse bedrijfsleven. Zwolle wil echter niet alleen moeten opleiden en investeren, maar wil van deze investering ook gebruik maken als instrument om de stad aantrekkelijk te maken. Als uitvloeisel daarvan koestert Zwolle ook heel duidelijk de wens om kennis “vast te houden in de stad. Zwolle beschouwt deze investering als een factor waarvan een aanzuigende werking uitgaat op economische bedrijvigheid. En andersom, want interessante bedrijven in de stad kan voor (jonge) studenten, net afgestudeerden en opleidingen en (onderzoeks)instituten belangrijk zijn. Wanneer studenten zich willen vestigen in Zwolle, dan is huisvesting natuurlijk essentieel. Studentenkamers en eenheden voorzien voor een flink deel in de behoefte. Ook kan de vraag naar huisvesting voor een deel worden opvangen in de reguliere voorraad. Echter, doordat studenten vaak starters zijn en nog aan de onderkant van de markt zitten, is een uitstroom van mensen uit die goedkope en specifieke voorraad een voorwaarde. Met de sterk teruglopen bouwproductie, stagneert de doorstroming en krimpt het aanbod aan studentenhuisvesting. Door de sloop van goedkope woningen in Holtenbroek krimpt het aanbod nog verder. Bouwproductie maakt doorstroming mogelijk en creëert ruimte in het goedkope segment voor nieuwe instromers. De opgave is het huisvesten van mensen met kennis. Het gaat om het aantrekken en vasthouden van mensen die nu en in de toekomst een betekenis zijn voor de stad. Ten dele zal daarom specifieker naar een verknoping van wonen, kennis en kennisontwikkeling worden moeten gestreefd om zo op plekken een ontwikkelingsklimaat te creëren. Aan de andere kant is het nadrukkelijk ook een kwalitatieve opgave. De student is namelijk niet meer in enkele subgroepen onder te verdelen, want de pluriformiteit onder de studenten is enorm groot. Bovendien zal een flink aantal studenten in de toekomst in staat zijn hoger onderwijs te volgen, maar wel met een ijzeren discipline om de studie om reden van de financiën in 4 jaar af te ronden. Dat brengt een bijzondere vraag naar wonen met zich mee. Een tweede facet is de betekenis van “brainspots” binnen de stad. Windesheim zou een kennisenclave in de stad kunnen worden: een campusmilieu als spil in kennisstad. Wonen kan daarin een wezenlijke rol vervullen.

De opgave: Windesheim als spil in de kennisstad In kennissteden zijn vaak plekken met specifieke of meer uitgesproken woonvormen, in type en in prijs aan te treffen. Vaak in de vorm van “traditionele stedelijke woonmilieus, zoals steden als München en

Amsterdam laten zien, maar dikwijls ook in andersoortige woonomgevingen, zoals bijvoorbeeld de brownfields rondom Manchester en Liverpool en de verlaten zones in de periferie van Berlijn. Steden, maar nog vaker gebieden daarbinnen, die hun succes en bekendheid vooral te danken hebben aan kennis, liggen dikwijls als enclaves in of bij het stedelijke gebied. Hoewel qua schaal niet helemaal vergelijkbaar, illustreren de genoemde voorbeelden wel dat er vaak sprake is van een programmatische verbijzondering(en). Het aantrekken en behouden van creatievelingen en kennis staat niet gelijk aan woonmilieus met dure en grote woningen, maar eerder aan woonmilieus gebaseerd op kleinschalige, herkenbare en betaalbare woningen, veelal gecombineerd met voorzieningen en licht afgezonderd van de rest van de stad. De creatie van dergelijke woonmilieus vraagt om inspanningen die gericht zijn op de samenwerking. In dit kader zou Zwolle moeten nadenken over (kleinschalige) ontwikkelingen op of rondom de 'kenniswijk' Windesheim met als doel de regionale kennisstad Zwolle (structureel) vorm te geven.

Rollen, aandachtspunten en instrumenten Zwolle wil graag de condities scheppen voor een onderwijsklimaat waarvan het als stad kan profiteren. In bepaalde mate vraagt dit om een bijzondere behandeling van het wonen voor studenten. Het gaat immers niet alleen om de beschikbaarheid van voldoende woningen, maar vooral ook om het ontwikkelen van de condities om “de kennis” voor de stad te behouden nadat mensen zijn uitgestudeerd. Aandachtspunten en mogelijke instrumenten bij de verdere uitwerking van dit speerpunt zijn: ! Het grondbeleid: Bijzondere en aan de creatieve stad gelieerde woonproducten zijn moeilijk te realiseren binnen het gangbare Nederlandse grondbeleid. Het gemeentelijke grondbeleid zal daarom moeten worden afgestemd op de specifieke opgaven die zich aandienen bij dit speerpunt. ! Nadere visievorming campusmilieu: De aanwezige kansen voor de ruimtelijke en programmatische uitwerking van de ontwikkeling van een campusmilieu op Windesheim, vragen om een nadere uitwerking. Gelijktijdig is een communicatie met de provincie, Hogeschool Windesheim (en VU) en NS noodzakelijk. ! Zelforganisatie(s) de ruimte geven: Het vroegtijdig betrekken van de bewoners en gebruikers bij plannen kan enerzijds een middel zijn voor een grotere en/of meer uitgesproken differentiatie van de woningvoorraad en anderzijds de mogelijkheid bieden om verknopingen te realiseren tussen onderwijs en onderzoek en wonen. Randvoorwaarde is wel dat heel duidelijk het wenselijke profiel van Windesheim wordt neergezet. ! Bijzondere utiliteitsbouw als trekker: Zwolle is een startende academische stad. Het is ondoenlijk om de concurrentieslag aan te gaan met gerenommeerde universiteitssteden om studenten aan te trekken. Toch betekent dit niet dat Zwolle geen kennisstad kan zijn. Integendeel, soms zijn (andere) steden zo druk met 'hun' kunstje doen dat er zaken langs hun heen gaan die het oppakken waard zijn. Daarnaast is Zwolle op HBO-gebied zeer groot. Het oppakken van deze opgave zou concreet vorm kunnen krijgen door bijzondere utiliteitsbouw te realiseren waar op het gebied van research

91

92

behoefte aan is. Er kan worden gedacht aan kleine verzamelgebouwen met laboratoria, kassen voor milieuonderzoek en de landen tuinbouw of ruimtes voor onderzoek naar water. Het gaat enerzijds om de “slimme” producten die de research- en scholingscapaciteit vergroten en anderzijds om wonen daarmee te verknopen. Gestreefd moet worden naar concepten waarin leren, werken en wonen elkaar versterken. ! Optimaliseren kwaliteit openbare ruimte: De openbare ruimte is van wezenlijke invloed op de kwaliteit en uitstralingen van een gebied. Het is belangrijk dat deze in het ontwerpproces als zeer belangrijke drager wordt opgevat. Kwaliteit gaat daarbij boven kwantiteit. Daarbij heeft kwaliteit weer heel sterk te maken met een goede functionele en programmatische koppeling. Het ontwerp van de openbare ruimte gaat in die zin sterk uit van de wenselijke gebruikswaarde. Er zijn plekken voor oriëntatie, interactie en appreciatie, plekken met een openbaar karakter en plekken met een meer besloten karakter (domeinen). Daarnaast is het uitermate belangrijk dat de gebouwen heel nadrukkelijk in relatie met de openbare ruimte worden ontwikkeld. De stelling hierbij is dat de openbare ruimte ook een belangrijk deel van haar status ontleent aan de bijzondere gebouwen die er aan staan. De verhouding tussen het private, collectieve en het openbare is in elk gebouw echter verschillend. Ambities ten aanzien van de kwaliteit van de openbare ruimte beperken zich veelal tot het maaiveld op de begane grond. ! Organisatie beheer: Goed beheer van het gebied is een essentieel onderdeel om een plan te laten slagen. Het gebied kent immers diverse soorten bewoners en gebruikers. Een goed beheer valt of staat met duidelijkheid over de verantwoordelijkheden van de in het campusmilieu aanwezige partijen en hun uiteenlopende rollen in de diverse realisatie- en exploitatieperioden. Het is interessant om te onderzoeken of de organisatie van het beheer kan worden ondergebracht bij een aan een onderwijsinstelling verbonden leerbedrijf. Hiermee snijdt het mes als het ware aan twee kanten: de leerbedrijven hebben een concrete praktijksituatie waar zij op diverse terreinen aan de slag kunnen en doordat de leerbedrijven ook bestaan uit gebruikers van het gebied wordt de betrokkenheid en hiermee de verantwoordelijkheid van het beheer vergroot.

De ontwikkeling van waterwoonmilieus Water als kans Water is een thema dat heden ten dage een grote actualiteitswaarde heeft. Zeker na de watertekorten en overstromingen van de afgelopen jaren. Daarom wordt op steeds meer plekken geprobeerd om ruimtelijke ordeningsvraagstukken op een kansrijke manier te verknopen met waterbeheer. Wonen is één van deze vraagstukken, want het verknopen van wonen en water dient nog sterker vorm te krijgen. Dat heeft enerzijds te maken met woonwensen en anderzijds met de noodzaak om waterberging op het land te maken. Het gaat hierbij niet alleen om wonen aan bijvoorbeeld een jachthaven, maar ook om vormen die efficiënt ruimtegebruik bevorderen en landschappelijke kwaliteiten benutten. De ambitie is tevens gericht op het in evenwicht brengen van kansen en bedreigingen, want het water maakt dikwijls ook deel uit van een groenzone of ecologische structuur. Dit vraagt om een zorgvuldige inpassing. Het beheersen van het water vormde lange tijd een belangrijk onderdeel van onze stedenbouwkundige traditie. Doel was het voorkomen van wateroverlast, het optimaliseren van waterafvoer ten behoeve van de landbouw en het creëren van ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Waterbeleid werd benaderd vanuit een civieltechnische traditie. In de jaren tachtig van de vorige eeuw werd echter steeds vaker geconstateerd dat deze technocratische benadering ook leidde tot verschraling van het landschap of tot ruimtelijke deling binnen stedelijke gebieden. Water moest meer worden beschouwd als een kans in plaats van een noodzakelijk kwaad. Dit resulteerde in de opkomst van water als een ordenend principe bij ruimtelijke ontwikkelingen. Toch blijkt het moeilijk om het kwaliteitsaspect van het water op een goede manier te implementeren bij ruimtelijke of stedelijke ontwikkeling. De maatschappelijke wenselijkheid is er, maar besluiten worden niet door gemeente, maar door andere instanties genomen als Rijkswaterstaat, de waterschappen of de drinkwaterbedrijven. Dit vraagt om goede overlegstructuren, een goed lobbytraject en wervende ideeën.

(nog te creëren) overloopgebieden. Dit kan leiden tot nieuwe woonen verstedelijkingsconcepten. Er zal vooral ook een antwoord moeten worden gevonden op het vraagstuk van organisatie en beheer.

Water als barrière in de stad Het gemeentelijk grondgebied en het stedelijk gebied van Zwolle worden doorsneden door verschillende waterlopen. Interessant en vaak structurerend, maar dikwijls ook versnipperend en begeleid door minder aantrekkelijke gebied. Dit leidt tot verschillende ontwikkelingsperspectieven. De vraag is hoe hiermee kan worden omgegaan. Daarnaast hebben veel steden zich de afgelopen decennia vooral ontwikkeld met de rug naar het water toegekeerd. De stad naar het water brengen is bij veel stedelijke vernieuwingsplannen een belangrijk item. Dit leidt vaak tot hele interessante ideeën. Deze ideeën worden echter vaak te snel omarmd als plannen. Een groot probleem hierbij is dat veelal nog nauwelijks is nagedacht over het feitelijke realisatieperspectief, inclusief bijbehorende ontwikkelstrategie. Het plan vervalt weer tot een droom en het proces begint van vooraf aan.

Oud water terug in de stad In steeds meer steden wordt nagedacht over het terugbrengen van verdwenen water. Soms gaat het om het herstel van historische bekenstelsels, die niet alleen een cultuurhistorische, maar veelal ook een ecologische rol speelt. Soms gaat het om het terugbrengen van grachten of gedempte havenbekkens. De financiering van dergelijke ingrepen blijkt vaak een groot probleem. De vraag is hoe de economische betekenis van water in het algemeen en van dit soort ingrepen in het bijzonder voor de stad in beeld kunnen worden gebracht, zodat er een basis voor een financieringsgrondslag kan ontstaan.

Water als woonmilieucomponent

Strategieën

Steeds vaker wordt water actief ingezet om woonprogramma's te ondersteunen. Het gaat niet meer alleen om wonen aan het water (status en uitzicht), maar ook om de toegevoegde waarde van water aan een woonconcept (bijv. wonen in een uiterwaarden voor ecologen of bootwonen à la Sausolito in nieuwe plassen). Het wonen aan een jachthaven is al naar voren gekomen in eerdere paragrafen.

Water als bedreiging opgepakt als kans voor vernieuwing

Rollen, aanbevelingen en instrumenten

Een flink aantal rivieren moet uit oogpunt van de waterkering worden aangepakt. Wanneer zich dit voordoet, kan het interessant zijn om dergelijke ontwikkelingen te koppelen aan het creëren of verbeteren van het stedelijk aanbod aan wonen, werken en recreëren. Zo kan een toekomstige dijkophoging langs de Vecht of IJssel misschien wel worden gecombineerd met nieuwe dijkwoningen. Voor de natuurgebieden langs de IJssel kunnen zulke programma's ook een positieve invloed hebben op de beheermogelijkheden. Daarnaast is dit thema ook actueel bij stedelijke herstructureringsprojecten. Door verdichting moet namelijk gezocht worden naar extra waterbergingsmogelijkheden. Enerzijds is dit lastig omdat een deel van de ruimte niet bruikbaar is, maar anderzijds biedt het mogelijkheden voor andersoortige woonprogramma's. Tot slot kan worden gedacht aan wonen in

Water kan op veel verschillende manieren een rol spelen in woonmilieus. Deels wordt de belangstelling voor water ingegeven vanuit een traditionele waarde ('een aangenaam onderdeel van een woonmilieu') en deels door het veranderende klimaat ('noodzaak van waterberging'). Beide hoeven echter helemaal niet los van elkaar te worden beschouwd, integendeel. Wat betreft wonen en water zijn de volgende aandachtspunten van belang: ! Nadere visievorming Zwarte Water-zone: De zone langs de oevers van het Zwarte Water is een van de verborgen kwaliteiten van Zwolle. Er kan echter worden verwachting dat het gebied door allerlei ontwikkelingen en ruimteclaims de komende tijd onder druk komt te staan. De ontwikkelingen in Holtenbroek zijn hiervan een goed voorbeeld. Om te voorkomen dat de zone door allerlei

93

94

!

!

!

!

!

geplande en ongeplande ontwikkelingen gaat versnipperen of verrommelen is het belangrijk om een goede visie te ontwikkelen op de betekenis van deze belangrijke stedelijke drager. Voorbeelden van zo’n visie zijn het masterplan voor de Apeldoornse Kanaalzone of het Haarlemse Spaarneplan. Slecht barrières en belangentegenstellingen: Wanneer verbindingen worden gelegd tussen de herstructurering en de ambitie om water meer ruimte te geven, komen alle financiële en bestuurlijke beperkingen naar voren. In herstructureringsgebieden moet soms de helft of meer van de bebouwing grondig worden herontwikkeld. Het opnemen van een waterparagraaf bij de herstructureringsplannen biedt kansen om de kwaliteit van zowel de woningen als van de omgeving te verbeteren. Toch blijkt het uiterst moeilijk om voldoende geld bij elkaar te krijgen voor een herontwikkeling van het stedelijke gebied in combinatie met de aanleg van watervoorzieningen. Bovendien maken verschillende partijen met verschillende belangen onderdeel van het proces. Dit vergt inspanningen van de gemeente om belangen op één lijn te brengen en conflicterende zaken uit de weg te ruimen. Bruggen slaan: In het kader van WB21 wordt ernaar gestreefd om tien procent van het oppervlak te bestemmen voor water. Belangrijk is waterbeheerders ervan te overtuigen dat ook zij moeten meewerken aan de financiële onderbouwing van deze ambitie. Anders zal ieder plan voor stedelijke ontwikkeling onmogelijk zijn. Dit zal vooral de kwetsbare wijken treffen. Belangrijk is de agenda's van het Waterschap en de Gemeente gelijk te stellen en verder te kijken dan alleen de normstelling. Uitgangspunt moet het vinden van een oplossing zijn en niet het behalen van een norm. Creëer een opening bij het Waterschap: Voor vernieuwende ideeën moet flink bij het Waterschap worden gelobbyd. Belangrijk is het lobbytraject op het juiste niveau in te zetten. Hierbij is het van belang om de opgave helder te formuleren en alle belangen in kaart te brengen om tot een goede oplossing te komen. Ook het aanhalen van goede voorbeelden elders of het aangaan van een experiment kan helpen om zaken voor elkaar te krijgen. Zie water als uitdaging: De uitdaging voor de toekomst is om anders om te gaan met water. Door niet tegelijk te denken aan de veiligheid, maar ook aan andere dimensies zoals de economie, de cultuur en de leefbaarheid krijgen nieuwe ideeën een kans. Noodzakelijk is een open houding en het zoeken naar coalities zodat water als vanzelfsprekend een plek krijgt in herstructurerings- of stedelijke vernieuwingsplannen. Breng tijdshorizonten bij elkaar: Bij het realiseren van projecten met water in stedelijke ontwikkeling of herstructurering speelt de eeuwige spanning tussen kosten en baten. Bij stedelijke ontwikkelingsof herstructureringsprojecten moeten veelal op korte termijn forse investeringen worden gedaan. Daar staat tegenover dat de plannen en projecten op het gebied van water een veel langere looptijd hebben. Pas op langere termijn zal de kostenbesparing zichtbaar zijn als er nu wordt geïnvesteerd in bepaalde functiecombinaties. Daarom is het van belang om de fasering van processen met een verschillend ritme beter af te stemmen en te zoeken naar mogelijkheden om de toekomstige waardestijging te verdisconteren in de huidige kosten-batenanalyse.

95

96

Tot slot De woonvisie schetst een beeld van de kwaliteit van de woningvoorraad in relatie tot de ontwikkelingen in de woningvraag. Op basis van deze confrontatie is een ontwikkelingsen beheerperspectief voor de komende jaren geschetst. Uitgangspunt is dat de kwaliteit van de woningvoorraad zich zoveel als mogelijk ontwikkeld conform de stedelijke woningvraagontwikkeling. Een deel van de woningvoorraad verdient specifieke aandacht: de zogenaamde speerpunten. Rond deze speerpunten is een aanzet gedaan om de ontwikkelrichting programmatisch in te vullen. Ook zijn aanzetten gegeven met betrekking tot de mogelijke initiatiefname en rolverdeling van partijen, de (uitvoerings)strategie en betrokkenheid van de gemeente en het bijbehorende instrumentarium. De woonvisie kan worden gezien als een investeringskader voor de gebouwde (woningen) woonomgeving. Soms zal dit betekenen dat de gemeente haar middelen gericht inzet, maar het even grote gedeelte van de middelen is afhankelijk van andere (markt)partijen. Belangrijk is daarom deze woonvisie de komende tijd door te vertalen in een ontwikkelingsplanologisch beleid. Te denken valt hierbij aan: ! Het nader concretiseren van de investerings- en ruimtelijke programma's, de woonen overige bestemmingenprogramma's en de beheerprogramma's op de speerpuntlocaties, op basis van een analyse van het marktpotentieel en de ontwikkelmogelijkheden van private en semi-private partijen, etc. (Bijv. in een hiervoor speciaal opgezette “Werkgroep Markt”, met daarin vertegenwoordigers van gemeente en markt of het ontwikkelen van een overkoepelende visie op bijvoorbeeld de positionering en de ontwikkelingsmogelijkheden aan oevers van het Zwarte Water). ! Het stroomlijnen van de gemeentelijke medewerking aan de ruimtelijke investeringen (bijvoorbeeld actieve bouwcoördinatie en afstemmen organisatie op zeer specifieke opgave door aanstellen “superprojectleiders”). ! Het maken van investeringsafspraken op hoofdlijnen met opdrachtgevers (met name met de corporaties). ! Het aanscherpen van het actieve en passieve gemeentelijke gronden gronduitgifte. ! Het “fijnslijpen” van het overige instrumentarium per speerpuntopgave (bijv. welstandsbeleid, accommodatie en welzijnsbeleid, etc) ! Het in tijd schematiseren van de op handen zijnde transformaties (bijvoorbeeld in acties per tienjarigen perioden).

97

Gebruikte literatuur ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !

98

! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !

ABF Research (2001) Woningbehoefte in de netwerkstad Zwolle-Kampen, Delft BenVerkerke bv (1999) Sportambitie 2005 gemeente Zwolle, Apeldoorn Bureau Middelkoop (2004) SEV Experiment onbestemd bouwen; Onderzoek naar de flexibiliteit van een ontwikkelproject, Valburg-Zuid, Haarlem Bureau Middelkoop (2004) Marktvisie dure appartementen Noordereiland, Haarlem (in opdracht van de gemeente Zwolle) Bureau Middelkoop (2003) Het consumentgerichte bouwen, Haarlem (in opdracht van het Bestuur Regio Utrecht) Bureau Middelkoop (2002) Landschappelijke woonconcepten voor het Hogeland, NoordGroningen; Doelgroepen, woonprogramma's en ontwikkelingsstrategieën, Haarlem (in opdracht van de provincie Groningen) Bureau Middelkoop (2002) Binckhorst; studie gemengd woonmilieu, Haarlem (in opdracht van de gemeente Den Haag) Bureau Middelkoop (1999) Transformatiemogelijkheden van woonmilieus; vanuit een economische benadering, Haarlem BVR (2000) Structuurvisie centrumzone Zwolle, Utrecht BVR (2000) Structuurvisie centrumzone Zwolle; Projectdefinitie, Utrecht BVR (1997) Doorkijk; Een beeld van Zwolle na 2005, een strategische ontwikkelingsvisie, Utrecht Daalen, G. van (2002) Evaluatie woonruimteverdeling Zwolle, Delft deltaWonen, Openbaar Belang, SWZ (2004) Rapportage Woonruimteverdeling 2003, Zwolle deltaWonen, Openbaar Belang, SWZ (2002) Rapportage Woonruimteverdeling 3e kwartaal 2002, Zwolle deltaWonen, Openbaar Belang, SWZ (2002) Rapportage Woonruimteverdeling 2002, Zwolle Duyvendak, J.W. en W. van de Wetering (2003) Moment, opname voor een stadsfoto; Beelden van de Zwolse identiteit, Utrecht Gemeente Zwolle (2004) Structuurplan; Fysieke basisstructuur 2005, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Wop Wipstrik 2003-2013, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Betrokken bewoners over Zwolle; Verslag stadsdebat 20032030, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Concept Welstandsnota, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Perspectiefnota 2004-2006; “Koers houden”, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Kadernota Detailhandel; Ruimte voor uitdagingen, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Voortgangsrapportage 4e kwartaal 2003, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Betrokken bewoners over Zwolle; Bijlagen stadsdebat 20032030, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Bevolking becijferd 2002; Demografische gegevens van Zwolle op buurt-/ wijken postcodeniveau per 31 december 2002, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Trendrapportage 2003; Leefbaarheid en veiligheid, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) De gemeentegids 2003-2004, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Kadernotitie de brede school, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Wijkontwikkelingsplan Aalanden, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Topsegment; locatieonderzoek, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Berkum nu; Eerste fase Startnotitie wijkontwikkelingsplan Berkum, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Wijkactieplan Stadshagen 2003, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Wijkactieplan Westenholte 2003, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Voortgang Woningbouw Zwolle; Naar een meerjarige woningbouwprogrammering, Zwolle Gemeente Zwolle (2003) Formulier t.b.v. agendering MT-ontwikkeling, Zwolle Gemeente Zwolle (2002) Wijkontwikkelingsplan (Wop); Zicht op Zuid Zwolle Zuid gezien in 2011, Zwolle Gemeente Zwolle (2002) Ruimtelijk ontwerp Zwolle-Kampen netwerkstad; Van groei en kwaliteit naar groeiende kwaliteit, Zwolle Gemeente Zwolle (2002) Nota ouderenbeleid 2002-2005, Zwolle Gemeente Zwolle (2002) Zwolle in beeld 2002, Zwolle Gemeente Zwolle (2002) Komt de Randstad nu al op ons af?, Zwolle Gemeente Zwolle (2002) Wijkontwikkelingsplan Assendorp, Zwolle Gemeente Zwolle (2001) Vrijwilligerswerk in Zwolle: Leuk om te doen, Zwolle Gemeente Zwolle, Adecs, Bureau Alle Hosper (2001) Structuurvisie A28-zone Zwolle; een stedenbouwkundige/ruimtelijke uitwerking deelgebied Spoolderwerk/Voorst B), Zwolle Gemeente Zwolle (2001) Ouderenhuisvesting gemeente Zwolle; “Een integrale visie op wonen, welzijn en zorg” deel A, Zwolle Gemeente Zwolle (2001) Ouderenhuisvesting gemeente Zwolle; “Een integrale visie op wonen, welzijn en zorg” deel B, Zwolle Gemeente Zwolle (1999) De Zwolse kijk; Meerjarig ontwikkelingsplan, Zwolle

! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !

Gemeente Zwolle (1999) Zwolle, op naar cultuurstad van formaat; Culturele toekomstplannen tot 2005, Zwolle Gemeente Zwolle (1999) Zwolle, Zwolle Gemeente Zwolle (1999) Kantorennotitie, Zwolle Gemeente Zwolle (1998) Workshop ontwikkelingsas centrumzone; bijlagen, Zwolle Gemeente Zwolle (1998) Jong geleerd, jong gedaan; Samenhangend jeugdbeleid Zwolle, Zwolle Gemeente Zwolle (1998) Eigentijds onderwijs; Kadernotitie Onderwijsbeleid, Zwolle Gemeente Zwolle (1998) De doorkijkprojecten “Een plan van aanpak”; Nadere verkenning van de doorkijk-projecten voor de collegeperiode 1998-2002, Zwolle Gemeente Zwolle (1996) Structuurplan Zwolle 1996, Zwolle Gemeente Zwolle (1995) De stad als samenleving; Zwolse wijken nader beschouwd, Zwolle GGD Regio IJssel-Vecht (2001) Zwolle een gezonde stad; Lokaal gezondheidsbeleid in de gemeente Zwolle 2002-2005 Gemeente Zwolle (1994) Nota Volkshuisvesting 1995-1998, Zwolle Gemeente Zwolle (1993) Hoofdlijnennotitie zorgen welzijnsbeleid, Zwolle Huijssoon, H. (2003) Dynamiek in Zwolle; Transformaties in beeld gebracht, Amsterdam Jong, M. de (2003) Het wonder van Zwolle, Uit: Elsevier oktober 2003, Juurlink + Geluk bv (2003) Ittersumer lande Zwolle Zuid; analyse voor onzelfstandige eenheden, Rotterdam Karelse Van der Meer Architecten (2002) Voorlopig ontwerp; Holtenbroek 1 Beethovenlaan e.o., Groningen Karelse Van der Meer Architecten (2002) VO architectuur; Holtenbroek 1 Beethovenlaan e.o., Groningen MUST / H+N+S (2003) Stedelijk Netwerk Zwolle/Kampen; Lagendocument, In samenwerking met de provincie Overijssel, de gemeente Kampen, de gemeente Zwolle, het Waterschap Groot Salland en Gerrichhauzen &partners NRC Handelsblad (1998) Een atlas van de Nederlandse steden; 2049 buurten vergeleken, Amsterdam ORKA-advies (2002) Volkshuisvestingsdag Zwolle; verslag en afspraken, Utrecht OTB (1999) Doelgroep en kernvoorraad in Zwolle (1998-2010), Delft PRISMA (1999) Woonwagenbewoners in Zwolle aan het woord; Een inventariserend onderzoek onder woonwagenbewoners in Zwolle, Tilburg Projectteam Holtenbroek 1 (2002) Stedelijk wonen in het groen, Zwolle Provincie Overijssel (2002) Goed Wonen in Overijssel; woningbouwprogrammering, een kwaliteitsimpuls, Zwolle Provincie Overijssel (2002) Tussenrapportage Grotestedenbeleid Overijssel 2001, Zwolle Provincie Overijssel (2001) Tussenrapportage Grotestedenbeleid Overijssel 2000, Zwolle Provincie Overijssel (2000) Streekplan Overijssel 2000+; Plannen voor Ruimte, Water en Milieu, Zwolle Quintis B.V. (2002) Huisvesting studenten in Zwolle; inventarisatie huidige en verwachte situatie, Nieuwegein Quintis B.V. (2002) Bijlagen bij “Huisvesting studenten in Zwolle; inventarisatie huidige en verwachte situatie”, Nieuwegein Quintis B.V. (2000) Woningmarktanalyse Zwolle, Baarn Roncken, J. (2002) Grond- en woningexploitatie Holtenbroek 1, Utrecht Slurink, H. (1998) Kantoorlocaties in Zwolle; Een locatiebeleid geformuleerd met behulp van het plaats-knoop-concept, Utrecht Van Nimwegen & partners (2004) Vraag naar dure huurwoningen in Zwolle, Amsterdam VHP (2002) Structuurplan Stadshagen, Rotterdam Werkgroep '2duizend (1998) Zwolle en de herstructureringsopgave tot 2010; Naar vitale en ongedeelde wijken in een duurzame stad, Amersfoort Werkgroep '2duizend (1998) Bijlagenboek behorende bij de rapportage “Zwolle en de herstructureringsopgave tot 2010; Naar vitale en ongedeelde wijken in een duurzame stad”, Amersfoort Woningstichting SWZ (2003) Complexbeheerplannen, Zwolle Woningstichting SWZ (2003) Meerjarenprogramma woningstichting SWZ, Zwolle

Daarnaast is ook gebruik gemaakt van: ! Het woningbehoefteonderzoek WBO 2002 ! Website gemeente Zwolle: www.zwolle.nl ! Website centraal bureau voor de statistiek: www.cbs.nl

Colofon Woonvisie Zwolle Haarlem, september 2004 Opdrachtgever: gemeente Zwolle Rapportage: G. Middelkoop, Th. Van der Steeg en A. van der Veen, Bureau Middelkoop Begeleidende projectgroep: ! P. Bijlsma (Gemeente Zwolle) ! G. Huizing (Gemeente Zwolle) ! H. Valkeman (gemeente Zwolle) ! G. Wiegerinck (Gemeente Zwolle) ! J.C. Wiemer (Gemeente Zwolle) In het kader van deze woonvisie zijn drie inhoudelijke workshops georganiseerd. Aan deze workshops hebben deelgenomen: ! P. Bijlsma (Gemeente Zwolle) ! G. van Dooremolen (wethouder Volkshuisvesting) ! W. Dijkstra (SWZ) ! C. van Gasteren (Gemeente Zwolle) ! M. Grootjans (SWZ) ! W. Van Hattum (gemeente Zwolle) ! G. Helbig (Delta Wonen) ! G. Huizing (Gemeente Zwolle) ! E. Koelmans (gemeente Zwolle) ! B. van 't Land (Delta Wonen) ! E. Manche (Gemeente Zwolle) ! G. Middelkoop (voorzitter, Bureau Middelkoop) ! A. van der Pluim (gemeente Zwolle) ! T. van der Steeg (Bureau Middelkoop) ! C. Stiekema (Openbaar Belang) ! A. van der Veen (Bureau Middelkoop) ! H. Valkeman (gemeente Zwolle) ! E. Veenstra (SWZ) ! E. Van der Weij (gemeente Zwolle) ! B Westerdijk (adviseur gemeente Zwolle inzake GSB) ! G. Wiegerinck (Gemeente Zwolle) ! J.C. Wiemer (Gemeente Zwolle)

99

Woonvisie Zwolle

Recommend Documents