Woningstichting Goed Wonen Verslagjaar 2014
26-06-2015
INHOUDSOPGAVE Jaarverslag 1
JAARVERSLAG VAN DIRECTIE EN BESTUUR
1
2
VERKLARINGEN
3
2.1 2.2
Verklaring van het bestuur Verklaring van de Raad van Commissarissen
3 3
3
ORGANISATIE
5
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
Toelating en inschrijving Bestuur Raad van Commissarissen Werkorganisatie Deelnemingen
5 5 5 5 5
4
GOVERNANCE
7
4.1 4.2 4.3 4.4
Bestuur Raad van Commissarissen Controle financiële verslaglegging Maatschappelijke verantwoording
7 8 9 10
5
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
11
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
Inleiding Raad van Commissarissen Profiel Raad van Commissarissen Werkzaamheden Financieel
11 11 12 13 15
6
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG
17
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7
Kwaliteit van de woongelegenheden Leefbaarheid Wonen en zorg Toewijzen, verhuren en verkopen van woongelegenheden Betrokkenheid bewoners Het beleid en beheer op financieel gebied Verbindingen
17 19 20 21 23 25 28
1
GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2014
32
2
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2014
35
3
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN (INDIRECTE METHODE)
37
4
ALGEMENE TOELICHTING
39
4.1 4.2 4.3
Algemeen Groepsverhoudingen Schattingswijzigingen
39 39 39
4.4 4.5
Schattingen Continuïteitsveronderstelling
39 40
5
GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA
41
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12
Regelgeving Vergelijking met voorgaand jaar Verwerking verplichtingen Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Groepsvermogen Voorzieningen Schulden
41 41 41 41 44 46 46 47 47 47 47 48
6
GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT
49
6.1 6.2 6.3
Algemeen Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
49 49 50
7
FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING
53
8
BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING
55
8.1
Waardering vaste activa
55
9
KASSTROOMOVERZICHT
57
10
TOELICHTING OP GECONSOLIDEERDE BALANS
59
10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11
Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Voorraden Vorderingen Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap. Overige voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden Niet uit de balans blijkende verplichtingen
59 60 60 61 61 62 62 62 63 63 64
11
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST EN VERLIESREKENING
67
11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8
Huren Opbrengsten servicecontracten Resultaat verkoop vastgoed Overige opbrengsten Afschrijvingen Waardeverandering activa Lonen en salarissen Werkgeverslasten
67 67 67 67 67 68 68 68
11.9 11.10 11.11 11.12 11.13 11.14 11.15
Lasten onderhoud Lasten servicecontracten Overige lasten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Rentebaten Rentelasten Vennootschapsbelasting
68 68 68 69 69 69 69
12
OVERIGE INFORMATIE
71
12.1 12.2 12.3 12.4 12.5
Werknemers Bestuurders en commissarissen Resultaatbestemming Controleverklaring Gebeurtenissen na balansdatum
71 71 72 72 72
13
ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2014
74
14
ENKELVOUDIGE WINST EN VERLIESREKENING OVER 2014
77
15
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2014 EN WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2014 79
15.1 15.2 15.3 15.4
Algemene toelichting Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014
79 79 79 80
16
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT
81
1
Jaarverslag van directie en bestuur
Evenals het voorgaande verslagjaar, heeft ook 2014 vooral in het teken gestaan van realisatie van de herstelacties in ons Herstelplan. Dit met als doel zo snel als mogelijk onder het regime uit te komen van verscherpt toezicht bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en bijzonder beheer bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Goed Wonen dankt deze status voornamelijk aan een samenwerking met WSG bij een omvangrijk inbreidingsproject in Lage Zwaluwe waarbij voor verplichtingen jegens derden sprake is van wederzijdse hoofdelijke aansprakelijk. Eind 2014 waren de hiervoor noodzakelijke overeenkomsten in concept gereed, vastgesteld en goedgekeurd. Het betreft een Ontbindingsovereenkomst welke de in 2007 door Goed Wonen, WSG en de gemeente Drimmelen getekende Exploitatieovereenkomst beëindigd en een Samenwerkingsovereenkomst welke de eerder getekende overeenkomst tussen Goed Wonen en WSG vervangt. Ten aanzien van de Ontbindingsovereenkomst was het wachten op de goedkeuring van de gemeenteraad van de gemeente Drimmelen en verklaring van geen bezwaar van het CFV. Inmiddels zijn ook deze stappen positief afgerond. Ondertekening van zowel de Ontbindings- als de Samenwerkingsovereenkomst heeft respectievelijk in april en mei 2015 plaatsgevonden.
Goed Wonen wil zich zo spoedig mogelijk samen met haar partners concentreren op de inzet voor de leefbaarheid van de dorpen in haar werkgebied en de hiervoor noodzakelijke projecten. De projecten welke Goed Wonen in 2014 in voorbereiding heeft genomen betreffen nieuwbouw van 8 eengezinswoningen in de Julianastraat te Hooge Zwaluwe, nieuwbouw van 25 koop-, 5 huurwoningen en 14 kavels in het plan Havenlande en sloop en nieuwbouw van respectievelijk 4 en 6 levensloop woningen in Lage Zwaluwe. De uitvoering is gepland vanaf het jaar 2016. Mede ingegeven door de aanbevelingen in de in 2014 uitgevoerde visitatie heeft Goed Wonen in 2014 een nieuw Ondernemingsplan opgesteld. Vaststelling hiervan is in april 2015 gerealiseerd. In haar Ondernemingsplan heeft Goed Wonen naast aandacht voor de activiteiten in de jaren 2015 tot en met 2018 een heroverweging gemaakt op haar zelfstandigheid. Deze heroverweging is met name ingegeven door nieuwe regelgeving vanuit onder andere de nieuwe Woningwet welke 1 juli 2015 ingevoerd wordt. In haar Ondernemingsplan heeft Goed Wonen vastgelegd in te zetten op Samenwerking in het Amergebied. Recent zijn over deze visie de belangrijkste stakeholders geraadpleegd. Stakeholders worden actief geïnformeerd over de ontwikkelingen. Lage Zwaluwe, 26 juni 2015
Jaarverslag 2014
1
2
Woningstichting Goed Wonen
2
Verklaringen
2.1
Verklaring van het bestuur
Het bestuur van Woningstichting Goed Wonen verklaart dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. Het jaarverslag 2014 is vastgesteld te Lage Zwaluwe op 26 juni 2015,
2.2
Verklaring van de Raad van Commissarissen
Op 26 juni 2015 heeft de Raad van Commissarissen in overeenstemming met artikel 15 en met inachtneming van de strekking van artikel 26 van de statuten van Woningstichting Goed Wonen goedkeuring verleent aan het jaarverslag 2014.
De heer D. Jansen MBA, voorzitter De heer G.J.M. Bons MHA, voorzitter
De heer A.C. van den Bosch, lid De heer J.A. van Vliet, secretaris
De heer A.A.A.N. van Aert
Mevrouw M.A.M.A. Völker
Jaarverslag 2014
3
4
Woningstichting Goed Wonen
3
Organisatie
3.1
Toelating en inschrijving
Woningstichting Goed Wonen is toegelaten bij Koninklijk besluit op 20 augustus 1975 onder nummer 175. Woningstichting Goed Wonen is ingeschreven in het handelsregister onder nummer 18111989 en in het stichtingenregister onder nummer 41100697 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Tilburg op 9 januari 1996.
3.2
Bestuur
Het bestuur is overeenkomstig de statuten van Woningstichting Goed Wonen belast met het besturen van de stichting. Het bestuur vertegenwoordigt de stichting in en buiten rechte. Deze vertegenwoordigingsbevoegdheid berust tevens bij elk bestuurslid afzonderlijk. Op 31 december 2014 is het bestuur als volgt samengesteld: De heer D. Jansen, voorzitter. De heer A.C. van den Bosch, lid. De uitvoerende taken alsmede de vertegenwoordigingsbevoegdheden van het bestuur zijn gedelegeerd aan de directeur.
3.3
Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen is, overeenkomstig artikel 17 van de statuten van Woningstichting Goed Wonen, belast met het toezicht op het bestuur. Hiermee is invulling gegeven aan het interne toezicht binnen de corporatie. Op 31 december 2014 bestaat de Raad van Commissarissen uit de volgende personen. De heer G.J.M. Bons, voorzitter, De heer J.A. van Vliet, secretaris. De heer A.A.A.N. van Aert, lid Mevrouw M.A.M.A. Völker, lid
Het verslag van de Raad van Commissarissen is opgenomen in hoofdstuk 5.
3.4
Werkorganisatie
Op 31 december 2014 waren de navolgende medewerkers in dienst van Woningstichting Goed Wonen: De heer C.W. Gommeren, directeur. Mevrouw A.A.E.M. van Oosterum, adm. medew. De heer J. Razenberg, beheer vastgoed. De heer K. van Zundert, beheer vastgoed. Mevrouw M.J. Dries, woondiensten. De heer C.A.P. Domenie, financieel medewerker. De medewerkers vallen onder de bepalingen van de C.A.O. Woondiensten.
3.5
Deelnemingen
Door de Woningstichting Goed Wonen zijn drie vennootschappen opgericht. Op 2 oktober 2007 zijn Goed Wonen Zwaluwe Holding BV en Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV opgericht. Goed Wonen Zwaluwe Holding BV is een 100% dochter van Woningstichting Goed Wonen. Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV is op haar beurt een volle dochter van Goed Wonen Zwaluwe Holding BV Op 3 augustus 2010 is Goed Wonen Zwaluwe Energie BV opgericht. Deze BV is ook een volle dochter van de holding. In de Statuten van Woningstichting Goed Wonen is een eenheid van bestuur en toezicht voor zowel de toegelaten instelling als de vennootschappen bereikt. In het verslagjaar hebben met name activiteiten plaatsgevonden binnen de Energie BV als gevolg van de exploitatie van de warmtepompinstallaties in het complex de Langstraat in Hooge Zwaluwe en de Lisdodde in Lage Zwaluwe. De jaarcijfers van de deelnemingen zijn daarom verwerkt in een geconsolideerde jaarrekening.
Jaarverslag 2014
5
6
Woningstichting Goed Wonen
4
Governance
Woningstichting Goed Wonen onderschrijft de in 2011 aangepaste Governancecode. In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze Goed Wonen invulling geeft aan de Governancecode. In de nieuwe statuten die op 18 januari 2013, na goedkeuring van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, zijn gepasseerd, is de actuele code verwerkt. Ook de organisatiestructuur van Goed Wonen is hierop aangepast.
4.1
Bestuur
4.1.1
Taken en werkwijze
Het besturen van Woningstichting Goed Wonen is de verantwoordelijkheid van het bestuur die daarover verantwoording aflegt aan de raad van Commissarissen van Goed Wonen. Het bestuur is daarbij verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Deze verantwoordelijkheid omvat zowel de toegelaten instelling als de deelnemingen van Goed Wonen. De taken van het bestuur alsmede de verantwoording aan de Raad van Commissarissen zijn vastgelegd in de statuten van Goed Wonen en in de Gedragscode. Beide documenten zijn gepubliceerd op de website van Goed Wonen. Bij de uitvoering van haar taken richt het bestuur zich op de belangen van Goed Wonen in relatie tot haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen. Ook is het bestuur verantwoordelijk voor de naleving van relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de organisatie. Ten behoeve van interne risicobeheersing en -controle wordt een systeem van verslaglegging, periodieke monitoring en rapportering gehanteerd. Het bestuur heeft in 2009 een geactualiseerde integriteitcode opgesteld, die gepubliceerd is op de website van Goed Wonen en ongewijzigd wordt gehanteerd. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen de informatie die nodig is voor de uitoefening van haar taak.
De maatschappelijke visitatie van Goed Wonen is in april 2014 onderzocht. Uit het onderzoek wordt geconcludeerd dat Goed Wonen maatschappelijk voldoende presteert. De resultaten van het visitatieonderzoek en de voorgenomen maatregelen zijn opgenomen in het beleidsplan 2015- 2018 dat begin 2015 is vastgesteld. De Governancecode schrijft het opstellen van een klokkenluidersregeling voor, zodat werknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie vermeende onrechtmatigheden kunnen melden bij het bestuur dan wel de Raad van Commissarissen. Gezien de beperkte omvang van de organisatie, de kleinschaligheid van Goed Wonen en de daarbij behorende sociale controle is vooralsnog besloten op dit punt af te wijken van de Governancecode en geen klokkenluidersregeling op te stellen.
4.1.2
Rechtspositie en bezoldiging
De Raad van Commissarissen stelt de bezoldiging voor het bestuur vast. Omdat in de situatie van Goed Wonen sprake is van een vrijwilligersbestuur is, in afwijking op de Governancecode, geen specifiek bezoldigingsbeleid vastgesteld. De bezoldiging van het bestuur in het jaar 2014 is opgenomen in dit jaarverslag. Tevens wordt hieraan aandacht besteed in het verslag van de Raad van Commissarissen.
4.1.3
Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties
Om elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Goed Wonen en de leden van het bestuur te vermijden zijn in de statuten en de integriteitcode van Goed Wonen voorschriften opgenomen ter zake van nevenfuncties. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur kunnen spelen die van materiële betekenis zijn voor Goed Wonen en/of de betreffende leden van het bestuur behoeven de goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Ook het door een lid van het bestuur aanvaarden van een nevenfunctie die gezien de aard van betekenis is voor de uitoefening van de taak van bestuurder behoeft voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen. In 2014 hebben er
Jaarverslag 2014
7
zich geen tegenstrijdige belangen voorgedaan. Er zijn geen relevante nevenfuncties.
4.2
Raad van Commissarissen
4.2.1
Taak en werkwijze
De taak van de Raad van Commissarissen omvat toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij Goed Wonen en de met haar verbonden ondernemingen. Daarbij staat de Raad van Commissarissen het bestuur met raad ter zijde en beslist over beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van het bestuur. De Raad van Commissarissen handelt bij de uitvoering van haar taken in het belang van de continuïteit van Goed Wonen en is verantwoordelijk voor de kwaliteit van haar eigen functioneren. De taken en verantwoordelijkheden van de Raad van Commissarissen zijn verankerd in de Statuten en Gedragscode van Goed Wonen, zoals de Governance dat voorschrijft. Het verslag van de Raad van Commissarissen is in hoofdstuk 5 opgenomen. Het functioneren van het bestuur en de Raad van Commissarissen wordt jaarlijks geëvalueerd. Hierbij besteed de Raad van Commissarissen aandacht aan zowel zijn c.q. haar eigen functioneren als het functioneren van de individuele leden. Hierbij wordt de visie van het andere orgaan betrokken. Ook besteedt de Raad van Commissarissen jaarlijks aandacht aan het functioneren van het bestuur als orgaan. Hierover vindt overleg met het bestuur plaats.
4.2.2
Onafhankelijkheid
Naast de gezamenlijke verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen heeft ieder lid van dit orgaan de verantwoordelijkheid op evenwichtige wijze onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de besluitvorming. Bij de samenstelling van de Raad van Commissarissen wordt hiermee in overeenstemming met de Governancecode rekening gehouden. Dit is verankerd in de Statuten en de Gedragscode van Goed Wonen.
8
Woningstichting Goed Wonen
4.2.3
Deskundigheid en samenstelling
Elk lid van de Raad van Commissarissen is in staat om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen en beschikt daarnaast over specifieke deskundigheden op de relevante kennisgebieden waarbinnen Goed Wonen opereert. De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat op basis van de algemene kennis en de optelsom van specifieke deskundigheden de taken naar behoren vervult kunnen worden. Hiertoe is in de Gedragscode van Goed Wonen in overeenstemming met de Governancecode een profielschets opgenomen. De Gedragscode is op de website gepubliceerd.
4.2.4
Rol van de voorzitter van de Raad van Commissarissen
De voorzitter van de Raad van Commissarissen ziet toe op het goed functioneren van de raad, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening, bereidt de agenda van de vergadering voor, leidt de vergadering en zorgt ervoor dat voldoende tijd bestaat voor de besluitvorming. Verder draagt de voorzitter zorg voor een adequate introductie, is namens de Raad van Commissarissen het aanspreekpunt voor het bestuur, en initieert de evaluatie van het functioneren van de Raad van Commissarissen en het bestuur. Daarbij wordt de voorzitter gesteund door de werkorganisatie van Goed wonen.
4.2.5
Kerncommissies
In de Governancecode is bepaald dat de Raad van Commissarissen, indien zij uit meer dan vijf leden bestaat, uit haar midden een auditcommissie en een selectie-/renumeratiecommissie kan instellen. De Raad van Commissarissen van Goed Wonen heeft geen commissies ingesteld. In deze situatie zijn overeenkomstig de taken van de commissies bij de gehele Raad van Commissarissen ondergebracht. Van de taken die zijn toebedeeld aan de auditcommissie en in de situatie van Goed Wonen aan de gehele Raad van Commissarissen, wordt verslag gedaan in het verslag van de Raad van Commissarissen zoals opgenomen in hoofdstuk 5 van dit jaarverslag.
Het reglement voor selectie, benoeming en bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen en het bestuur is opgenomen in de Gedragscode van Goed Wonen.
De uitkering betreft twee bestuursleden en vier leden van de Raad van Commissarissen. Er zijn geen voorzieningen getroffen voor op termijn uit te betalen vergoedingen.
4.2.6
Er zijn in 2014 geen aftredende bestuursleden of Commissarissen. Er is derhalve ook geen sprake van vergoedingen of uitkeringen bij beëindiging van werkzaamheden.
Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties
In de statuten en de integriteitcode van Goed Wonen is verankerd dat elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Goed Wonen en leden van de Raad van Commissarissen wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de Raad van Commissarissen kunnen spelen die van materiële betekenis zijn voor Goed Wonen en/of de betreffende leden van de Raad van Commissarissen behoeven de goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Ook het door een lid van de Raad van Commissarissen aanvaarden van een nevenfunctie welke, gezien de aard, van betekenis is voor de uitoefening van de taak van toezichthouder, behoeft voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen. In 2014 hebben zich geen tegenstrijdige belangen voorgedaan. De relevante nevenfuncties zijn vermeld in het jaarverslag van de Raad van Commissarissen.
4.2.7
4.3
Controle financiële verslaglegging
4.3.1
Financiële verslaglegging
Het bestuur is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaargemaakte financiële berichten. De Raad van Commissarissen ziet er op toe dat het bestuur deze verantwoordelijkheid vervult.
4.3.2
Onafhankelijke accountant
De Raad van Commissarissen benoemt de onafhankelijke accountant en stelt diens beloning vast. De Raad van Commissarissen laat zich daarbij door het bestuur adviseren.
Bezoldiging
De Raad van Commissarissen stelt de bezoldiging van haar leden vast. De bezoldiging is niet afhankelijk van de (bedrijfs)resultaten van Goed Wonen en er zijn geen variabele componenten in opgenomen. De totale vastgestelde vergoeding aan de bestuurders en leden van de Raad van Commissarissen is als volgt te specificeren: 2014 2013 - Bestuurders € 13.440 € 9.364 - Raad van Commissarissen € 20.128 € 19.141 De vergoeding van leden van de Raad van Commissarissen omvat een periodiek betaalde beloningen waarover loonheffing en werkgeverspremies worden ingehouden en afgedragen. De bestuursleden ontvangen een werk- en onkostenvergoeding. De vergoedingen aan bestuursleden worden bruto uitgekeerd.
In overeenstemming met de Governancecode heeft periodiek een herbeoordeling van de onafhankelijke accountant plaatsgevonden. Sinds 2008 is PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. de controlerende accountant. Op grond van evaluatie door de Raad van Commissarissen is de opdracht PricewaterhouseCoopers Accountants N.V in 2012 gecontinueerd, maar heeft wel een wijziging van de verantwoordelijke accountant plaatsgevonden. De onafhankelijke accountant woont in ieder geval de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening wordt besloten. De onafhankelijke accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek naar de jaarrekening gelijktijdig en op dezelfde wijze aan het bestuur en de Raad van Commissarissen.
Jaarverslag 2014
9
4.3.3
Interne controlefunctie
In de Governancecode is een rol toebedeeld aan de interne accountant c.q. controller ten aanzien van het beoordelen en toetsen van interne risicobeheersing- en controlesystemen. Dit valt onder verantwoordelijkheid van het bestuur. Bij Goed Wonen is ten gevolge van de geringe omvang geen interne accountant c.q. controller aangesteld. Deze rol is toebedeeld aan de directeur.
4.4
Maatschappelijke verantwoording
De maatschappelijke positie van Goed Wonen is een belangrijk uitgangspunt voor haar beleid. Het bestuur vertaalt dat uitgangspunt naar beleid en doelstellingen. Daarbij worden belanghebbenden betrokken bij beleidsvorming en uitvoering van het beleid. Goed Wonen heeft zich in 2014 opnieuw laten visiteren. Geconcludeerd is dat Goed Wonen
10
Woningstichting Goed Wonen
voldoende presteert in relatie tot haar kernopdracht: het bedienen van mensen met een laag inkomen en het bijdragen aan de instandhouding en versterking van de leefbaarheid van Hooge, Lage Zwaluwe en Moerdijk. De visitatie commissie was onder de indruk van de bouwkwaliteit van recente projecten. Een verbeterpunt is de structurele samenwerking met belanghouders. Deze zijn kritischer als de partijen waarmee vanuit een project wordt samengewerkt. Wat opvalt in de waardering van de prestaties door belanghebbenden is dat partijen waarmee structureel wordt samengewerkt, kritischer zijn dan partijen waarmee vanuit een project wordt samengewerkt. De visitatiecommissie heeft de aanbeveling gedaan consistenter te handelen, ook buiten projecten om. Dan zal de waardering voor haar prestaties nog hoger uitvallen. Goed Wonen heeft immers een goede basiskwaliteit en heeft bewezen mooie en waardevolle projecten te kunnen realiseren. Bijna alle belanghebbenden hebben aangegeven dat zij van Goed Wonen verwachten dat de corporatie de mogelijkheden tot samenwerking of zelfs fusie onderzoekt.
5
Verslag van de Raad van Commissarissen
5.1
Inleiding
De Raad van Commissarissen (RvC) van de Woningstichting Goed Wonen (GW) te Lage Zwaluwe gemeente Drimmelen (GW) geeft in dit hoofdstuk haar verantwoording over de wijze waarop zij haar toezichthoudende taak in 2014 heeft uitgevoerd en ingevuld. De RvC is zich bewust, dat het functioneren van een maatschappelijke organisatie zoals ook GW, zowel landelijk als lokaal, in het middelpunt van de publieke belangstelling staat. Dit bewustzijn impliceert voor de RvC om ook oog hebben voor het integer en doelmatig handelen van GW ten gunste van de taak die de woningstichting heeft en zich dan ook ten doel heeft gesteld. De woningstichting hanteert de drielagen-Governance structuur hetgeen betekent: een uitvoerend directeur, een beleidsbepalend (uit vrijwilligers bestaand) bestuur en de Raad van Commissarissen als intern toezichtorgaan. De directeur neemt deel aan het bestuurlijk overleg tussen het bestuur en de RvC. De stichting hanteert de Governancecode Woningcorporaties van juli 2011. De code is voor de RvC normstellend voor goed bestuur en toezicht, kwaliteitsontwikkeling, borging en voor de maatschappelijke functie van GW met haar verantwoording hierover naar haar stakeholders. De corporatie GW heeft aanvullend een interne gedragscode, die voor alle medewerkers, bestuur en RvC gelden als ook voor het intern- en extern opereren van de woningstichting en betrokkenen.
5.2
Raad van Commissarissen
5.2.1
De samenstelling per 31 december 2014:
G.J.M. Bons (voorzitter), wonende te Zevenbergen, gepensioneerd bestuurder verpleeghuisorganisatie, 64 jaar. J.A. van Vliet (lid / secretaris), wonende te Terheijden, gepensioneerd inspecteur van politie, 70 jaar. Mevrouw M. Völker (lid - kernfunctie volkshuisvesting), wonende te Steenbergen, vestigingsmanager ontwerp en ontwikkeling, 52 jaar. A.A.A.N. van Aert (lid / kernfunctie financiën), wonende te Nispen, accountant, 47 jaar. Per balansdatum 31 december 2014 kende de RvC geen vacatures. De RvC bestaat uit minimaal drie en ten hoogste uit vijf personen, dit in overeenstemming met artikel 9 van de statuten.
5.2.2
Rooster van aftreden:
De RvC hanteerde tot het effectief worden van de Governancecode Woningcorporaties 2011 het maximum van drie benoemingsperiodes van 4 jaar conform de toen geldende statuten. Als gevolg van de nieuwe Governancecode Woningcorporaties 2011 zijn de zittingstermijnen teruggebracht tot maximaal twee maal 4 jaar en in overeenstemming met de vernieuwde statuten. Voor de leden van de Raad G.J.M. Bons en J.A. van Vliet geldt nog de zittingsduur van drie maal vier jaar als bedoeld in de vroegere Governance code van voor 2011. De Raad maakt voor deze leden gebruik van de overgangsperiode als bedoeld in de huidige Governance code 2011. Hier wordt gebruik van gemaakt om de continuïteit van het interne toezicht te waarborgen juist gelet op het vanaf 2013 verscherpt toezicht door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), het daaruit voortgevloeide herstelplan en de bijbehorende actieplannen. Verder is in 2014 een heroriëntatie gestart over de positie en rol van de huidige organisatie GW binnen de regio en / of de gemeente Drimmelen. Een nieuw
Jaarverslag 2014
11
ondernemingsplan 2015 zal daarvoor worden opgesteld. Samengevat reden genoeg om de huidige samenstelling van de RvC tot en met 2015 te handhaven. Verwacht wordt, dat met betrekking tot het herstelplan en de heroriëntatie dit in de loop van 2015 besluitvormend zal worden afgerond.
5.2.4
Honorering
De RvC onderschrijft de Wet Normering Topinkomens (WNT). De RvC maakt gebruik van de overgangsregeling als bedoeld in de WNT en de daaruit voortgevloeide richtlijnen van het ministerie van BZK. De leden zijn bij besluit RvC benoemd Het rooster van aftreden ziet er als volgt uit: voor datum inwerkingtreding van de WNT en in de periode aanname in de Tweede Herbenoem Kamer en afkondiging in de Naam Benoeming baar Aftredend Staatscourant zijn er geen 1. G.J.M. Bons, voorzitter 2003 31-12-2015 wijzigingen door de RvC in de 2. J.A. van Vliet, lid / secretaris 2003 31-12-2015 beloningen aangebracht. Het al 3. Mw. M. Völker, lid 2013 31-12-2016 31-12-2020 bestaande beleid voor de 4. A. van Aert, lid 2013 31-12-2016 31-12-2020 inwerkingtreding van de WNT wordt vooralsnog gedurende de overgangsperiode gehandhaafd voor wat betreft de De leden van de RvC vervullen hun functie zowel reguliere honorering van de RvC en is in als toezichthouder of als vertegenwoordiger van overeenstemming met het advies van de Goed Wonen vanuit (maatschappelijke) Adviescommissie Honorering betrokkenheid en belangstelling voor Commissarissenhouders in Woningcorporaties Volkshuisvesting en in het bijzonder voor 2010. De leden van de RvC ontvingen in 2014 Woningstichting Goed Wonen. Integriteit, totaal Є 20.128 bruto. Aan de leden van het bestuur onafhankelijk en positief kritisch opereren zijn de van GW is totaal aan vergoedingen toegekend kernwaarden die leidend zijn voor de leden van de € 13.440 bruto. Met ingang van 1 januari 2013 rust RvC. De RvC is in 2014 niet geconfronteerd met op de vergoedingen RvC de Btw-verplichting. De transacties, noch in stukken of gemeld, waarbij bruto vergoedingen zijn echter niet verhoogd met sprake is of zou kunnen zijn van tegenstrijdige 21% BTW aangezien op onderscheidene leden van belangen. de RvC een administratieve vrijstelling BTW van toepassing is. Conform de besluiten genomen door De RvC ontving haar informatie van het bestuur, de RvC zijn de vergoedingen verantwoord in de middels drie management kwartaalrapportages, jaarrekening 2014. interne en externe beleidsdocumenten en de notulen van het bestuursoverleg als ook de 5.2.5 Commissies van de Raad voortgang met betrekking tot het herstelplan en de oriëntatie van GW binnen de regio. Daarnaast zijn De RvC heeft geen audit-commissie ingesteld. Zij is er verschillende beleidsstukken aangeleverd van van mening dat het bestuurlijk overleg voldoende Aedes, Centraal Fonds Volkshuisvesting, WSW, ruimte biedt voor efficiënt, effectief en integraal Ministerie van BZK en de lokale overheden. De toezicht, mede door de omvang van de organisatie. RvC is in 2014 door het bestuur op adequate wijze Indien nodig schakelt de RvC externe geïnformeerd. deskundigheid in om haar toezichthoudende functie goed te kunnen uitoefenen.
5.2.3
12
Relevante nevenfuncties:
De heer G.J.M. Bons is lid WMO-Raad gemeente Moerdijk. De heer J.A. van Vliet heeft geen relevante nevenfuncties. Mevrouw M. Völker heeft geen relevante nevenfuncties. De heer A.A.A.N. van Aert heeft geen relevante nevenfuncties.
Woningstichting Goed Wonen
5.3
Profiel Raad van Commissarissen
5.3.1
Profielschets
De profielschetsen van de RvC en het bestuursorgaan maken onderdeel uit van de interne Gedragscode waarin de vereiste en gewenste kerncompetenties zijn vastgelegd. Voor de directeur is een vastomlijnd pakket aan taken- en
verantwoordelijkheden vastgesteld in een directiestatuut en goedgekeurd door de RvC. De leden van de RvC hebben zitting zonder last of ruggenspraak en staan voor het maatschappelijk belang van een maatschappelijk verantwoorde volkshuisvesting, zo ook van Woningstichting Goed Wonen.
5.3.2
Netwerk
Het is mede van belang dat leden van de RvC (makkelijk) entree hebben bij de regionale en / of landelijke sleutelfiguren en stakeholders en ook bij voorkeur actief participeren in het lokale en/of regionale krachtenveld. Dit is extra van belang om de belangen van de inwoners van het werkgebied van GW goed te kunnen waarborgen.
5.3.3
Scholing, kennisuitwisseling en evaluatie
De leden van de RvC zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en doet aan kennisontwikkeling via (scholing)bijeenkomsten zo mogelijk tezamen met bestuur en directie. Zo is door alle deelnemers van het bestuurlijk overleg in 2014 deelgenomen aan interne themabijeenkomsten onder andere over de positionering van Goed Wonen binnen de regio dat resulteerde in een nieuw concept Ondernemingsplan hetgeen gestalte zal krijgen in 2015. Leden van de RvC namen deel aan workshops van de VTW en aan regionale (netwerk)bijeenkomsten.
5.3.4
Zelfevaluatie
De RvC houdt jaarlijks een zelfevaluatie geënt op de profielschets en op het collectief en individueel functioneren van de leden, zoals vastgelegd in de “Gedragscode Bestuur en Raad van Commissarissen”. De zelfevaluatie is in dit verslagjaar ook uitgevoerd met gebruikmaking van BoardResearch met als doel om het functioneren van de RvC nog waar nodig te verbeteren. Vooralsnog zijn voor de RvC geen verbeterpunten geconstateerd die een ander beleid in deze rechtvaardigen. Het bestuur is geïnformeerd over de resultaten van deze evaluatie. Het bestuur houdt een collectieve zelfevaluatie. De resultaten zijn collectief verwoord in het reguliere bestuursoverleg.
De RvC is er zich van bewust, dat zij een dusdanig intern toezicht uitvoert, dat er voor de minister van BZK geen aanleiding zal bestaan tot ingrijpen als gevolg van het niet naleven van de regels van het BBSH of taakverwaarlozing.
5.4
Werkzaamheden
5.4.1
Actueel
Evenals het boekjaar 2013 kan ook 2014 worden gekenmerkt als turbulent, waarbij Woningstichting Goed Wonen te maken kreeg met een opeenstapeling van problemen zoals de voor iedereen voelbare kredietcrisis gevolgd door een financiële en economische crisis. Verder de financiële problemen waarin Woningstichting Geertruidenberg (WSG) verkeert, als partner van Goed Wonen. Als gevolg daarvan kwam de uitvoering van de bouwplannen van het project Havenlande (Lage Zwaluwe West) onder druk te staan en is eerder al besloten dit project stil te leggen en te beëindigen. Deze zaken hebben de ontwikkeling van GW geremd en de regionale positie onder druk gezet. Desondanks is GW blijven bezien hoe zij haar maatschappelijke taken nog beter kon realiseren.
5.4.2
Herstelplan
De consequenties van het project Lage Zwaluwe West hebben geleid tot een verscherpt toezicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) die een herstelplan verlangde. Dit plan is in 2013 reeds door het bestuur vastgesteld en goedgekeurd door de RvC en kreeg vervolgens ook instemming van het CFV. Verwijzende naar dit herstelplan wordt gesteld, dat de activiteiten als daarin gemeld volledig op schema liggen zoals de herfinanciering van de hypotheek bij de Rabobank en de verkoop van een jaarlijks contingent woningen. Bij het schrijven van dit verslag heeft de gemeente Drimmelen met GW in deze WSG inmiddels (in 2015) overeenstemming bereikt tot beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst. Indien CFV met al deze resultaten instemt is het aan hen om te besluiten of het verscherpt toezicht wordt opgeheven en GW zich kan richten op haar kernactiviteit: namelijk het bouwen van huurwoningen in de sociale huursector. Vergaderfrequentie
Jaarverslag 2014
13
De RvC vergaderde vier maal in afwezigheid van het bestuur en vier maal als bestuurlijk overleg (RvC en bestuur) in de verslagperiode 2014. Daarnaast zijn twee themagerichte bijeenkomsten geweest met het bestuur en RvC waarbij de regionale positionering van GW en de toekomstige ontwikkelingen in het volkshuisvestelijke krachtenveld werden behandeld. De hieruit voortgevloeide discussie in 2014 is voortgezet en inmiddels is in 2015 een daarop van toepassing zijnd Ondernemingsplan vastgesteld. In 2015 zal dit plan verder in uitvoering worden genomen. Voorts is tweemaal informeel overleg gevoerd door twee leden van de RvC met de huurdersbelangenvereniging in de gemeente Drimmelen.
5.4.3
14
Tijdens de vergaderingen kwamen aan de orde:
De jaarrekening en het jaarverslag 2013 die door de RvC is goedgekeurd in aanwezigheid van de accountant en na afgifte van een goedkeurende accountantsverklaring. De begroting 2015 die door de RvC is goedgekeurd. De kwartaal- en managementrapportages 2014, met zowel de volkshuisvestelijke als de financiële onderdelen. Deze zijn na bespreking vastgesteld door het bestuur. De goedkeuringen zijn overeenkomstig de afspraken schriftelijk gerapporteerd van het CFV. De financiële meerjaren prognoses, met afspraken over behoud van het vastgestelde minimale weerstandsvermogen voor Goed Wonen en de financiële ruimte voor maatschappelijk ondernemen. De afspraken zijn door de RvC goedgekeurd. De uitvoeringsmaatregelen van het door het CFV verlangde herstelplan. De RvC heeft deze handelingen goedgekeurd. De financiële consequenties voor woningcorporaties bij de zich ontwikkelende kredietcrisis als ook die van de genomen overheidsmaatregelen zoals de verhuurdersheffing. De herziening / ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst in het project Havenlande met de gemeente Drimmelen door de partners in de bouwcombinatie Goed Wonen en Woningstichting Geertruidenberg (WSG).
Woningstichting Goed Wonen
Samenwerking met regionale partijen, collega woningstichtingen en stakeholders. Overleg met de lokale overheid, politieke- en maatschappelijke organisaties en de gezamenlijke huurdersbelangenvereniging Woonbelang van GW. De toepassing van de Wet Normering Topinkomens De toepassing van de vernieuwde Governancecode Woningcorporaties 2011 binnen de werkorganisatie en tussen de leden van het bestuurlijk overleg. Het betrekken van de stakeholders bij het beleid en beheer van de woningstichting. Beoordelingskaders van de RvC en bestuur voor de zelfevaluatie. De behaalde resultaten op basis van het meerjarenbeleidsplan en jaarplan 2014. Een discussie over de toereikendheid van de bestaande woningvoorraad met betrekking tot te onderscheiden doelgroepen, waarbij vooral aandacht aan de levensloopbestendigheid en de leefbaarheid is gegeven. Kansen op een woning voor de primaire doelgroepen zoals die voor starters. Risicobeheersing bij onderhanden zijnde werk en nieuwe projecten. De periodiek verplichte visitatie 2014 welke in het eerste kwartaal 2014 is afgerond. De heroriëntatie en gedachtegang over de positionering van Goed Wonen en het werken aan c.q. initiëren van het Ondernemingsplan 2015.
5.4.4
Het verder invullen van intern toezicht
Het intern toezicht van de RvC strekt zich ook onverkort uit op de in 2007 ingerichte BV’s en nevenstructuur en dit gaat naar de mening van de RvC verder dan beheer en financiële risicobeheersing. Het bereiken van doelstellingen op alle wettelijke prestatievelden is eveneens belangrijk. Deze doelstellingen worden mede bereikt door het strategisch volkshuisvestingsbeleid en de sociale en maatschappelijke doelstellingen van Goed Wonen. Het in de tijd ontwikkelde toezicht wordt continu herijkt en zal evenals de komende jaren worden geëvalueerd. De RvC stond ook in 2014 het bestuur met adviezen terzijde. Voornamelijk door een actieve inbreng tijdens de bijeenkomsten van het bestuurlijk
overleg en met notities / brieven vanuit de eigen overlegbijeenkomsten. Zo ook voor het vinden van een evenwicht tussen verwachte en geplande investeringen en het vervullen van een actieve rol in het lokale krachtenveld, rekening houdend met overheidsbeleid, inzake het scheiden van wonen en zorg.
5.5
Financieel
5.5.1
De jaarrekening 2014
De RvC heeft het accountantskantoor PriceWaterhouseCoopers (PWC) opdracht verstrekt tot controle op de jaarrekening 2014. Tevens is door de RvC gevraagd naar de bevindingen van de accountant op fraude, mogelijke tegenstrijdigheden
en onvolkomenheden. Verder wordt extra aandacht besteed aan de ontwikkeling van het weerstandsvermogen. De accountantsverklaring is opgenomen in het jaarverslag 2014.
5.5.2
De vaststelling jaarrekening 2014
Op 26 juni 2015 heeft de RvC in overeenstemming met artikel 17, lid van de statuten van de Woningstichting Goed Wonen goedkeuring verleend aan zowel het jaarverslag als de jaarrekening 2014. Hierna is het jaarverslag en de jaarrekening door het bestuur vastgesteld.
Jaarverslag 2014
15
16
Woningstichting Goed Wonen
6
Volkshuisvestingsverslag
Met dit Volkshuisvestingsverslag verantwoordt Woningstichting Goed Wonen haar werkzaamheden die conform artikel 26, lid 2, van het BBSH in 2014 zijn uitgevoerd. Alle werkzaamheden in het verslagjaar zijn onlosmakelijk verbonden met de in het BBSH genoemde verantwoordingsvelden.
6.1
Kwaliteit van de woongelegenheden
6.1.1
Onderhoud
Het onderhoudsbeleid van Woningstichting Goed Wonen is erop gericht de verhuureenheden in een goede staat van onderhoud te houden en/of te brengen en blijvend aan te laten sluiten op de kwalitatieve vraag van de bewoners. Uitgangspunt is de meerjaren onderhoudsbegroting, waarmee op basis van ervaringscijfers in belangrijke mate de jaarlijkse budgetten voor zowel het planmatig als het niet-planmatig onderhoud worden bepaald. Daarbij wordt gestuurd en gecontroleerd door middel van kostenbewaking. 6.1.1.1
Niet-planmatig onderhoud
Het niet-planmatig onderhoud bestaat uit onderhoud dat uitgevoerd wordt als directe aanleiding van reparatieverzoeken, constatering van gebreken en verhuizingen. Tevens wordt hier het jaarlijks onderhoud van centrale verwarmingsinstallaties inclusief de schoonmaakbeurt en serviceonderhoud onder begrepen. Het zijn onderhoudswerkzaamheden die voortvloeien uit het dagelijks gebruik van de woning. De uitgaven bedragen € 341.500, terwijl € 342.000 werd begroot. Om de kosten te kunnen beheersen is de in de huurprijzenwet woonruimte vastgelegde verdeling tussen onderhoud ten laste van de huurder of verhuurder in de afgelopen jaren strenger toegepast bij de beoordeling van meldingen. Hierdoor worden de kosten beter beheersbaar.
6.1.1.2
Planmatig onderhoud
De meerjaren onderhoudsbegroting, die is opgesteld voor een periode van 50 jaar, is de basis voor de uitvoering van planmatig onderhoud. Jaarlijks wordt bij het opstellen van de begroting het planmatig onderhoud voor een periode van tien jaar beoordeeld om de financiële gevolgen van verschuivingen in de tijd te kunnen verwerken in de begrotingen. In de afgelopen jaren is in de planningen uitgegaan van een gefaseerd onderhoudsverloop waardoor het aantal grootschalige onderhouds- en/of renovatieprojecten is geminimaliseerd. Dit heeft geleid tot een efficiënt onderhoudsbeleid en een woningvoorraad met een onderhoudsniveau dat aansluit op het gewenste niveau op basis van de beheerplannen. Een % van de woningvoorraad is inmiddels zodanig verouderd waardoor de schil van de woningen aan ingrijpende verbetering toe is. In 2014 is dat voor het eerst uitgewerkt bij vier woningen aan de Koning Gustaaf Adolfstraat. Deze aanpak zal de komende jaren voor meer woningen worden toegepast en onderdeel worden van de meerjaren onderhoudsplanning en jaarlijkse begroting. De kosten van onderhoud worden voortdurend bewaakt en in de begroting, kwartaalrapportages en jaarrekening verantwoord. Hierbij wordt gekeken naar budgetten, opdrachten en de realisatie daarvan inclusief meer- en minderwerk. Om tot efficiënte uitvoering te komen worden werkzaamheden gecombineerd uitgevoerd. Schilderwerk wordt gecombineerd uitgevoerd met herstel van houtrot en vervanging van hang- en sluitwerk. De kosten van hang- en sluitwerk zijn vaak meegenomen in de kosten van het houtreparaties en schilderwerk waardoor ze niet afzonderlijk zijn verantwoord. In 2014 is voor planmatig onderhoud € 237.000 geraamd. De kosten bedragen € 236.000 en sluiten aan op de begroting. Het geplande schilderwerk met reparatie van houtrot is volledig en binnen het budget uitgevoerd.
Jaarverslag 2014
17
Herstel van buitenriolering en drainage is aanzienlijk duurder geworden dan geraamd omdat als gevolg van de vervanging van rioleringen door de gemeente aanvullende werkzaamheden nodig waren aan de riolering van onze woningen. Het geraamde herstel van metselwerk is niet uitgevoerd. Dit wordt meegenomen in de geplande totaalrenovatie van woningen in de komende jaren. 6.1.1.3
6.1.2
Nieuwbouw
6.1.2.1
Havenlande, Lage Zwaluwe
Geactiveerd onderhoud
Een deel van het uitgevoerde onderhoud is verbetering en wordt gedekt door huurverhoging. Deze uitgaven worden geactiveerd en middels een afschrijving jaarlijks deels ten laste van de exploitatie gebracht en niet in een bedrag ineens ten laste van onderhoud. Woningrenovatie Bij mutatie wordt de kwaliteit van de aanwezige voorzieningen in de woning beoordeeld en indien nodig verbeterd en/of vernieuwd. De woningen worden gerenoveerd als daar aanleiding toe is. Gangbare renovaties zijn bijvoorbeeld keukens, sanitair en herstel van stucwerk. Ook worden op verzoek van huurders aanvullende voorzieningen in woningen aangebracht die invloed hebben op de puntenwaardering van de woning. Vooraf worden met de betreffende huurders afspraken gemaakt over de huurprijsaanpassingen bij verbetering. In het verslagjaar zijn de volgende geactiveerde verbeteringen aangebracht: In de begroting 2014 is een totaalbedrag geraamd voor woningverbetering van € 425.000. De uitgaven bedragen € 414.000. In totaal zijn 51 woningen aangepakt. Bij 13 woningen heeft de investering betrekking op isolerende maatregelen, gemiddeld ongeveer € 800, voornamelijk isolerende beglazing. Bij 38 woningen is in min of meerdere mate gerenoveerd of zijn verbeteringen aangebracht. De gemiddelde kosten bedroegen ruim € 10.000. Daarvan zijn vier woningen met een investering van meer dan € 25.000. CV installaties Ketels hebben een kortere afschrijvingstermijn dan woningen en daarom worden de kosten voor vervanging van een bestaande cv-installatie en de kosten voor aanleg van een volledig nieuwe cvinstallatie geactiveerd.
18
Als gevolg van verlenging van de economische levensduur van CV’s van 15 naar 18 jaar zijn minder installaties vervangen. In 2014 zijn 2 nieuwe cv installaties aangelegd en 12 installaties vervangen.
Woningstichting Goed Wonen
Vanaf 2007 is in samenwerking met collegacorporatie WSG uit Geertruidenberg het plan Havenlande ( deel van het bestemmingsplan Lage Zwaluwe West) in ontwikkeling genomen. In 2013 is de planontwikkeling stopgezet. De gronden voor de realisatie van dit plan zijn eind 2007 aangekocht. De aankoop en de tot op heden gemaakte ontwikkelkosten zijn op de balans verantwoord onder de post Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie. In 2014 is een ontbindingsovereenkomst opgesteld ter ontbinding van de exploitatieovereenkomst met de Gemeente Drimmelen uit 2008. In 2015 is deze ontbinding afgerond. Verder is een aanzet gegeven voor de ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst met WSG. Ook deze is afgewikkeld in 2015. Er liep een aankoopverplichting voor het bedrijfspand Onderstraat 7 in Lage Zwaluwe. Dit pand is in 2015 afgenomen. Daarnaast zijn onderhandelingen gestart om de bedrijfspanden Onderstraat 1 en 7 te verkopen. Na ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst met WSG en de exploitatieovereenkomst met de gemeente Drimmelen kan de eerste deelontwikkeling in het plan worden opgestart. 6.1.2.2
Lissabon, Lage Zwaluwe
Aan de Brugdam zijn in 2007 zes verouderde huurwoningen, die in slechte technische staat waren, gesloopt en vervangen door negen koopwoningen voor teruggebouwd. In 2014 is de resterende vrijstaande woning verkocht en afgebouwd waardoor dit plan volledig is afgerond.
6.1.2.3
Julianastraat Hooge Zwaluwe
Op de voormalige schoollocatie aan de Julianastraat in Hooge Zwaluwe is een onherroepelijk bestemmingsplan beschikbaar dat de bouw van 8 woningen mogelijk maakt. In 2014 zijn de mogelijkheden van ontwikkeling van deze locatie onderzocht. De conclusie is dat woningbouw op deze locatie het meest wenselijk is. Samen met enkele aannemers worden de randvoorwaarden voor haalbaarheid momenteel uitgewerkt. In 2015 zal dit tot verdere besluitvorming leiden.
6.1.3
Voorts staan de nieuwe projecten direct of indirect in het teken van de leefbaarheid van de kernen in het werkgebied van Goed Wonen.
6.2.1
In het kader van veiligheid in en rond de woning is, in nagenoeg alle woningen in combinatie met de periodieke schilderbeurt, SKG gecertificeerd hangen sluitwerk aangebracht. De veiligheid van de woonomgeving en factoren die dat beïnvloeden krijgen aandacht in het periodieke overleg met de politie en de gemeente Drimmelen.
Verkoop van huurwoningen 6.2.2
Sinds augustus 2013 zijn op basis van het Strategisch Voorraad beleid 52 woningen, bestaande uit versnipperde bezit en enkele oudere complexen aangemerkt voor verkoop. De getaxeerde waarde van de woningen is nagenoeg voor alle woningen lager dan € 160.000, waardoor ze aangemerkt kunnen worden als starterswoning. In zowel 2013 als 2014 zijn vier woningen verkocht en overgedragen. Ten behoeve van het stimuleren van de verkoop van zowel bestaande als nieuwe woningen heeft Goed Wonen zich aangesloten bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Via dat fonds kunnen laagrentende leningen worden verstrekt, waarmee starters op de woningmarkt een extra stimuleringsinstrument wordt geboden bij aankoop van een eigen woning. Tot op heden is geen beroep gedaan op dit fonds omdat ook de gemeenten Moerdijk en Drimmelen deze mogelijkheid bieden en wij de inzet van middelen van de gemeente prefeleren boven onze inzet van middelen in het fonds.
6.2
Veiligheid
Leefbaarheid
Leefbaarheid heeft een belangrijkere rol binnen Goed Wonen. Met leefbaarheid worden alle activiteiten bedoeld die betrekking hebben op het woongenot en het gevoel van veiligheid van bewoners. Goed Wonen richt zich dan met name op veiligheid in woningen, de woonomgeving en sociaal maatschappelijke voorzieningen in de dorpen.
Woonomgeving
Goed Wonen participeert in de meeste overlegvormen en samenwerkingsverbanden binnen de dorpen. Het bewaken en verbeteren van de kwaliteit van de woonomgeving gebeurt vooral samen met de gemeente en bewoners uit de dorpen. Hierbij worden afspraken gemaakt over wat van elkaar verwacht mag worden. Goed Wonen participeert in het door de gemeente Drimmelen geïnitieerde dorpsgericht werken en onderhoud nauwe contacten met werkgroepen die veiligheid en toegankelijkheid beoordelen. Het spreekuur van het wijkteam in Lage Zwaluwe wordt gehouden in het kantoor van Goed Wonen. Waar nodig is ook Goed Wonen tijdens dit spreekuur vertegenwoordigd.
6.2.3
Winkelpanden
De verhuur van winkelpanden is geen kernactiviteit, toch heeft Goed Wonen in het verleden besloten om invloed uit te oefenen op het winkelaanbod in Lage Zwaluwe om hiermee de leefbaarheid te verbeteren. Op basis van de recente ontwikkelingen valt de verhuur van winkels niet meer onder de toegestane activiteiten. Goed Wonen verhuurt in de kern Lage Zwaluwe 4 winkelpanden. De winkelpanden zijn verouderd en staan deels leeg. Aangezien in plan Havenlande geen winkelvoorziening ontwikkeld wordt, zal in 2015 onderzocht worden hoe met de bestaande winkelvoorziening moet worden omgegaan binnen de kaders van de bevoegdheden van Goed Wonen. In Hooge Zwaluwe exploiteert Goed Wonen in het plan Langstraat een pand waarin een dagwinkel is gevestigd. Om die dagwinkel exploitabel te houden
Jaarverslag 2014
19
is de huurprijs afgestemd op de omzet van de winkel. De voorziening wordt hoog gewaardeerd door de inwoners.
6.2.4
het seniorenlabel. Daarnaast worden een aantal appartementen verhuurd die ook geschikt zijn voor seniorenhuisvesting. Ook derden hebben in ons werkgebied seniorenwoningen in eigendom.
Kinderdagverblijf 6.3.2
In combinatie met de basisschool in Hooge Zwaluwe is een maatschappelijke ruimte ontwikkeld waarin een kinderdagverblijf met buitenschoolse opvang is gevestigd. Het eigendom is onderdeel van een Vereniging van Eigenaars. Door de huur flexibel te houden kan een op langere termijn levensvatbare exploitatie ten behoeve van het dorp Hooge Zwaluwe mogelijk worden gemaakt.
6.2.5
Plaatselijke ondernemers
Werkgelegenheid heeft een directe relatie met leefbaarheid. Daarom werkt Goed Wonen bij voorkeur met plaatselijke ondernemers. De prijsstelling dient daarbij wel concurrerend te zijn en de verhouding tussen prijs en kwaliteit wordt voortdurend bewaakt.
6.2.6
In het werkgebied van Woningstichting Goed Wonen zijn diverse partijen actief op het gebied van wonen en zorg. Ouderen blijven bij voorkeur zelfstandig wonen en worden daar door de ontwikkelingen in de zorg ook meer toe gedwongen. Daardoor moet veel meer zorg geleverd worden in de thuissituatie. Op basis hiervan heeft Goed Wonen periodiek overleg met zorginstanties (Prisma, Surplus) over de levering van zorg en steunpunten voor senioren. Het steunpunt in Hooge Zwaluwe is gerealiseerd binnen het project Langstraat en wordt beheerd door Surplus. Voor Lage Zwaluwe is nog geen steunpunt in ontwikkeling. Onderzocht wordt hoe dat binnen nieuwe ontwikkelingen is in te passen. Momenteel zijn daarvoor geen concrete opties.
Sponsoring
Door sponsoring verbindt Goed Wonen haar naam aan activiteiten. Deze verbinding moet voor Goed Wonen een meerwaarde hebben in de zin van naamsbekendheid bij derden en het gesponsorde doel moet een relatie hebben met het doel en de doelgroepen van Goed Wonen. Goed Wonen heeft ervoor gekozen doelen te sponsoren die te maken hebben met de (lokale) maatschappij, cultuur en sporten die voor alle bewoners van de dorpen binnen de gemeente kosteloos bereikbaar zijn. Indirect levert sponsoring daarmee ook een bijdrage aan de leefbaarheid. In het verslagjaar is € 750 besteed aan sponsoring voor lokale activiteiten, waaronder wielerronden en havenfeesten.
6.3
Wonen en zorg
6.3.1
Wonen
Voor wonen in combinatie met zorg zijn levensloopbestendige seniorenwoningen uitermate geschikt. Woningstichting Goed Wonen heeft aan het einde van het verslagjaar 34 seniorenwoningen in eigendom: 18 woningen in Hooge Zwaluwe en 16 in Lage Zwaluwe. De seniorenwoningen zijn aanpasbaar gebouwd en voldoen grotendeels aan
20
Zorg
Woningstichting Goed Wonen
Het bouwen voor mensen met een beperking zoals de Lisdodde is een uitwerking van wonen en zorg op basis van een ouderinitiatief samen met Prisma als zorgleverancier. Binnen het project Langstraat in Hooge Zwaluwe is een woonvoorziening gerealiseerd die door Prisma wordt gehuurd en huisvesting geeft aan 8 mensen met een verstandelijke beperking. Met maatschappelijk werk wordt periodiek overleg gevoerd om ook incidentele zorgbehoeften binnen de huurders tijdig te signaleren en maatschappelijk werk de gelegenheid te geven ondersteuning te leveren.
6.3.3
Woningaanpassing
In totaal zijn in 98 woningen aanpassingen voor minder validen aangebracht. Het gaat om 67 woningen in de gemeente Drimmelen en 31 woningen in de gemeente Moerdijk. Aanpassingen worden op verzoek van de betreffende gemeente in opdracht van Goed Wonen aangebracht. Doorgaans geeft Goed Wonen daar medewerking aan en ondersteunt de voortgang en uitvoering voor zover die de eigen woningen betreft. De aard en mate van aanpassing
wordt uitgevoerd op basis van adviezen van regionale overheidsen zorginstellingen. Financiering van de aanpassing vindt deels plaats door de gemeente op basis van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO).
6.4
6.4.1
Toewijzen, verhuren en verkopen van woongelegenheden Woningbezit
Per 31 december 2014 heeft Woningstichting Goed Wonen 661 wooneenheden, 5 winkels, een sporthal met fysio, fitness en horecaruimten, een kinderdagverblijf en een steunpuntvoorziening in eigendom. De wooneenheden zijn onderverdeeld in 549 eengezinswoningen, 78 appartementen (waaronder 8 onzelfstandige wooneenheden voor mensen met een beperking in een woonvoorziening) en 34 seniorenwoningenAlle verhuureenheden liggen in de kernen Hooge Zwaluwe en Lage Zwaluwe van de gemeente Drimmelen en in de kern Moerdijk van de gemeente Moerdijk.
Woningbezit
Hooge Zwaluwe
Eengezinswoning
Appartement
Senioren woning
Totaal
<= €389,05
9
1
5
15
>€ 389,05 <= € 596,75
68
29
12
109
> € 596,75
5
6
1
12
82
36
18
136
Eengezinswoning
Appartement
Senioren woning
Totaal
<= €389,05
14
12
0
26
>€ 389,05 <= € 596,75
340
30
6
376
> € 596,75
32
0
10
42
386
42
16
444
Eengezinswoning
Appartement
Senioren woning
Totaal
<= €389,05
27
0
0
27
>€ 389,05 <= € 596,75
51
0
0
51
> € 596,75
3
0
0
3
81
0
0
81
Totalen
Lage Zwaluwe
Totalen
Moerdijk
Totalen
Per 31 december 2014 variëren de huurprijzen van minimaal € 171 tot maximaal € 753 per maand. De gemiddelde huurprijs van het totale woningbezit bedraagt € 479 per maand. De in de onderstaande tabellen gebruikte huurprijsgrenzen zijn ontleend aan het BBSH. Per balansdatum behoren woningen met een huurprijs tot € 389.05 tot het goedkope en huurwoningen en woningen met een huurprijs tot € 596.75 tot het betaalbare segment. Huurwoningen met een huur vanaf € 596.75 vallen onder het dure segment. De woningen verdeelt naar huurprijs en woningtype per kern:
6.4.2
Jaarlijkse huurverhoging
Goed Wonen heeft in haar Strategisch Voorraadbeleid streefhuren vastgesteld per woning die een evenwichtige verhouding van de prijs en kwaliteit uitdrukken. Een aantal jaar geleden is besloten om bij mutatie de huren direct op de streefhuur te brengen en bij de jaarlijkse huurverhoging de verhogingen te differentiëren om de huren in overeenstemming te brengen met de vastgestelde streefhuren. Per 1 juli 2014 zijn de huren verhoogd met 4,2 %.
6.4.3
Woningtoewijzing
In de gemeente Drimmelen hanteren de woningcorporaties Volksbelang en Goed Wonen dezelfde toewijzingscriteria. Alle vrijkomende huurwoningen in de gemeente Drimmelen worden volgens het aanbodmodel toegewezen. Om de schaarse woonruimte zo eerlijk
Jaarverslag 2014
21
mogelijk te verdelen, worden woningzoekenden gerangschikt op inschrijfdatum. Woningzoekenden worden onderscheiden in doorstromers en starters. Onder doorstromers worden woningzoekenden verstaan die reeds over zelfstandige woonruimte beschikken. Starters zijn woningzoekenden die zich voor het eerst op de woningmarkt begeven of inwonend zijn (dus niet beschikken over zelfstandige woonruimte). Binnen dit systeem is urgentie op basis van sociale of medische omstandigheden mogelijk. In het verslagjaar kwamen 45 woningen door huurbeëindiging beschikbaar voor verhuur aan woningzoekenden. De mutatiegraad bedroeg 6,8 % tegenover 5,7% in 2013. De voor verhuur beschikbare woningen zijn 100 keer aangeboden aan woningzoekenden.
Gemiddeld zijn de vrijkomende woningen 2,2 maal aangeboden. In de afgelopen jaren varieerde dat percentage tussen 1,6 en 1,8 aanbiedingen per woning. De vraag naar woningen heeft nog steeds een hoge acceptatiegraad tot gevolg. De belangrijkste redenen van weigering zijn in een afzonderlijk overzicht vermeld. In het navolgend overzicht zijn de inkomensgrenzen per categorie overgenomen uit het BBSH. De inkomens zijn voor het afsluiten van de huurcontract beoordeeld. Doorgaans op basis van een opgave van de inkomens van de belastingdienst.
Verhuringen
Aantallen éénpersoonshuishoudens Leeftijd
Inkomen
Huurklasse
Verhuringen <=
Reden van toewijzing
Verhuring
Toewijzing
25
64
- doorstroming
5
12
- starter
9
17
389,05
>
389,05
<=
556,82
>
556,82
Puntentotaal - regulier
<
>=
65 jaar
65 jaar
21.600
1
6
9
>
21.600
0
2
2
<=
21.600
0
0
2
>
21.600
0
1
0
Woningruil
1
1
Urgentie
1
1
Herstructurering
0
0
Aantallen tweepersoonshuishoudens
Huisvesting statushouders
4
5
Leeftijd
45
100
65 jaar
Weigeringen Reden van weigering
Inkomen
Huurklasse <=
<
>=
65 jaar
389,05
4
>
29.325
0
0
2
<=
29.400
0
0
1
>
29.400
0
0
0
16%
Reeds voorzien
2
4%
Aangeboden woning te duur
4
7%
Aantallen drie- of meerpersoonshuishoudens
Aangeboden woning te groot
4
7%
Leeftijd
Aangeboden woning te klein
3
5%
Persoonlijke omstandigheden
11
20%
Woonomgeving bevalt niet
2
4%
Kern bevalt niet
4
7%
Overige redenen
10
18%
6
11%
55
100%
Woningstichting Goed Wonen
Inkomen
Huurklasse <=
65 jaar
556,82
556,82
2
9
>=
<=
>
0
Inkomensgrens
65 jaar
389,05
29.325
Percentage
<
>
<=
Aantal
Geen reactie
22
<=
389,05
>
389,05
<=
596,75
>
596,75
<=
23.925
0
6
6
>
23.925
0
0
1
<=
29.400
0
0
0
>
29.400
0
0
0
Gestreefd wordt om woningen met een huurprijs tot € 596,75 zoveel mogelijk te verhuren aan woningzoekenden met een inkomen onder de laagste grens. Woningen met een huurprijs boven de dat bedrag worden bij voorkeur verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen boven de gegeven grenzen. Dit ter voorkoming van scheefgroei. Met het huidige aanbodmodel is niet geheel te sturen op scheefgroei. Huurders met een hoger inkomen kunnen reageren op goedkopere woningen en op grond van hun inschrijftijd en gezinssamenstelling kunnen ze in aanmerking komen voor een goedkopere woning. Temeer omdat ze ook geen beroep doen op huurtoeslag. Potentiële huurders met een inkomen boven € 34.678 komen niet in aanmerking voor huurwoningen met een huurprijs beneden de € 699,48. Met huurders met een hoger inkomen die reageren op een woning met een lagere huur wordt geen huurovereenkomst gesloten. In 2014 is dit bij twee woningen aan de orde geweest. In 2013 ook in een geval. Dit valt binnen de norm van 10 % waarmee wordt voldaan aan de wettelijke bepalingen. In het voorgaande overzicht van de verhuringen is te zien in hoeverre de verhuur van vrijkomende woningen aan de doelgroepen van beleid heeft plaatsgevonden.
6.4.4
Bijzondere aandachtsgroepen
Voor de huisvesting van vluchtelingen c.q. nieuwkomers wordt aan elke gemeente in Nederland jaarlijks een taakstelling gegeven. 6.4.4.1
Drimmelen
In de gemeente Drimmelen is met collegacorporatie Woningstichting Volksbelang een verdeling afgesproken voor de plaatsing van statushouders. De verhouding tussen Goed Wonen en Volksbelang bedraagt 1 : 3. Op grond van de taakstelling voor 2014 in de gemeente Drimmelen moesten van overheidswege in totaal 16 statushouders gehuisvest worden. Samen met een overloop uit 2013 is bedroeg de verplichting 18 nieuwkomers, waarvan 6 voor Goed Wonen. Dit is een verplichting voor de gemeente waaraan beide
lokale woningcorporaties zich confirmeren. In 2014 zijn vier woningen ter beschikking gesteld. 6.4.4.2
Moerdijk
Met de gemeente Moerdijk zijn deze afspraken minder strikt en wordt per huisvestingsaanvraag bekeken wat er mogelijk is. In het verslagjaar heeft Goed Wonen geen woning geleverd voor de huisvesting van statushouders. 6.4.4.3
Huurbetaling
Goed Wonen biedt haar huurders de mogelijkheid de huur met automatische incasso te voldoen. Aan het einde van het verslagjaar hadden 472 huurders (71%) ons gemachtigd om de huur automatisch af te schrijven. Alle overige huurders ontvangen maandelijks een acceptgirokaart waarmee de huur kan worden voldaan. Om achterstanden in de huurbetaling te voorkomen voert Woningstichting Goed Wonen een stringent incassobeleid met aanmaningen op vaste dagen en een persoonlijke benadering bij aanhoudende achterstanden. Bij een achterstand van twee maanden wordt de vordering ter incasso uit handen gegeven. De kosten van zo'n incasso komen voor rekening van de huurder. In de gemeente Moerdijk is eerder een samenwerkingsverband opgericht ter voorkoming van huur-schuldproblematiek bij huurders. Er is een overeenkomst verhuurders van toepassing tussen huurders, de gemeentelijke kredietbank (GKB), Stichting de Markenlanden en de gemeente Moerdijk.
6.5
Betrokkenheid bewoners
6.5.1
Bewonersorganisatie
De Huurdersvereniging Woonbelang is al een aantal jaren actief in de gemeente Drimmelen. Aangezien meer dan 10 % van de huurders lid is van de huurdersvereniging is sprake van een representatieve vertegenwoordiging. In het verslagjaar is vier maal overlegd gevoerd met de huurdersvereniging Woonbelang. Belangrijke besproken onderwerpen zijn de jaarlijkse huurverhoging, de verkoop van bestaand bezit, beleidsontwikkeling en de samenwerking. Dit laatste mede op basis van de uitkomst van de
Jaarverslag 2014
23
visitatie. Goed Wonen ondersteunt Huurdersvereniging Woonbelang door het beschikbaar stellen van middelen en faciliteiten. In het verslagjaar bedroeg de bijdrage € 3.990.
Verder acht Goed Wonen de betrokkenheid van huurders in het bestuur van groot belang. Een bestuurslid is ook huurder van Goed Wonen.
6.5.2
Informatieverstrekking
Statuten, reglementen en verantwoordingsstukken liggen op het kantoor van Woningstichting Goed Wonen ter inzage en worden gepubliceerd op de website. Medewerkers van Woningstichting Goed Wonen kunnen altijd een toelichting geven op deze stukken. Ook heeft Goed Wonen in 2014 twee maal het eigen bewonersblad gepubliceerd. Hiermee worden huurders en belanghouders geïnformeerd over actuele ontwikkelingen.
6.5.3
Geschillen met individuele huurders
Geschillen met individuele huurders kunnen betrekking hebben op de voorgestelde huurverhoging of klachten zijn over het handelen van medewerkers van Goed Wonen. Er zijn in het verslagjaar geen bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhoging ingediend. Er zijn ook geen klachten binnengekomen die op basis van de procedure zijn voorgelegd aan de Geschillen Advies Commissie.
6.5.4
Geschillen adviescommissie
Huurders, woningzoekenden en bewonersorganisaties kunnen klachten indienen tegen het handelen of niet handelen van medewerkers of het bestuur van Goed Wonen. Om dergelijke klachten onafhankelijk te kunnen beoordelen is samen met Woningstichting Volksbelang uit Made een Geschillen Advies Commissie (GAC) opgericht. De GAC, die opereert op basis van het Reglement Geschillen Advies Commissie, bestaat uit vier leden en er is een onafhankelijk secretaris toegevoegd. Hiermee wordt de onafhankelijkheid van de GAC optimaal gewaarborgd De commissie belegde in 2014 vier bijeenkomsten:
24
09-04-2014 voorjaarsoverleg ten kantoren van “Goed Wonen”. 27-05-2014 kennismakingsgesprek met kandidaat lid de heer O. Strouken-Busink. 11-06-2014 afscheid Dhr. N. de Moei tevens benoeming de heer O. Strouken-Busink. 29-10-2014 najaarsoverleg met woningcorporaties ten kantore van “Volksbelang”
Woningstichting Goed Wonen
Verder hebben de volgende activiteiten plaatsgevonden: In het voorjaarsoverleg is besloten om vanaf 2014 voor beide corporaties één jaarverslag te schrijven. De GAC heeft haar belangstelling en waardering laten blijken bij het afscheid van de voorzitter van de huurdersvereniging de heer G. Akkermans. De GAC heeft de bijeenkomst van huurdersverenigingen uit de regio bijgewoond op 16-05-2014 te Hooge Zwaluwe ter gelegenheid van het 20 jarig bestaan van de huurdersvereniging. De GAC heeft de woningbouwcorporatie “Goed Wonen” schriftelijk gevraagd een voordracht te doen voor de commissie i.v.m. het aftreden van de heer N. de Moei. De GAC heeft een kennismakingsgesprek gehouden met de heer O. Strouken-Busink en hem benoemd als lid van de GAC ter vervanging van de heer N. de Moei. De GAC heeft gedurende het jaar 2014 geen geschillen voorgelegd gekregen en/of afgehandeld. Tijdens de voor- en najaar bijeenkomsten van de GAC zijn de leden van de commissie door de directie van Goed Wonen bijgepraat over de beleidsvoornemens, de resultaten en de aan de orde zijnde relevante lopende zaken binnen en buiten de organisatie. De GAC heeft daarmee een actueel beeld van beide Woningcorporaties op kunnen bouwen. De Geschillen Advies Commissie bestond in 2014 uit de volgende leden: De heer A. Braat, lid namens Woningstichting Volksbelang. (21-02-2015 aftredend) De heer W. Geppaart, lid namens de Huurders Vereniging Woonbelang (21-02-2017 aftredend) De heer N. de Moei, lid namens Woningstichting Goed Wonen (27-5-2014 aftredend)
De heer G. Neefs. onafhankelijk voorzitter (2811-2016 aftredend) De heer O. Strouken-Busink, lid namens Woningstichting Goed Wonen ( 27-05-2018 aftredend) De commissie wordt bij haar werkzaamheden ondersteund door een ambtelijk secretaris mevrouw G. Butter. De heer N. de Moei was in 2014 aftredend en heeft te kennen gegeven niet voor een nieuwe termijn in aanmerking te willen komen. In zijn plaats is de heer O. Strouken-Busink benoemd tot lid van de commissie.
6.6
Het beleid en beheer op financieel gebied
De uitgangspunten voor het financieel beheer en beleid zijn vastgelegd in een treasurystatuut. In hoofdstuk 7 van de jaarrekening wordt daarop ingegaan.
met in 2013 goedgekeurde beleidswijzigingen.
Goed Wonen wordt hierbij in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. Daarnaast heeft het plan Havenlande fors beslag gelegd op de kasstromen van Goed Wonen Met de beoogde toekomstige ontwikkelingen zal een deel van de geïnvesteerde middelen opnieuw beschikbaar moeten komen Goed Wonen is in 2012 door het CFV onder verscherpt toezicht gesteld. Na afronding van het herstelplan zoals eerder omschreven zal dit verscherpt toezicht in 2015 naar verwachting worden beëindigd. Goed Wonen kan zelfstandig haar bedrijfsactiviteiten voortzetten rekening houdend
vastgestelde
De cashflow heeft zich in het boekjaar 2014 positief ontwikkeld door verhoging van de streefhuur tot 75% maximaal redelijk en een uitgebreid verkoopprogramma. Jaarlijks wordt gestreefd naar een gemiddelde huurverhoging van 4%. Tevens geeft de uitvoering van het Strategisch voorraadbeleid een gelijkmatiger verloop van uitgaven over de jaren. De verdere realisatie van deze maatregelen hangt af van diverse factoren, zoals het economisch herstel en het overheidsbeleid voor de huurmarkt. Goed Wonen zal de voortgang hierin continu monitoren en bijstellen waar nodig. De maatregelen leiden wel tot wezenlijke aanpassingen in het beleid van Goed Wonen, maar zijn noodzakelijk om de operationele kasstroom op het vereiste niveau te kunnen houden om te voldoen aan de door externe partijen vereiste financiële kengetallen.
6.6.1 Goed Wonen streeft naar een gezonde financiële vermogenspositie en een verantwoorde cashflow, zodat de continuïteit van de bedrijfsvoering gewaarborgd blijft. Het vermogen wordt uitsluitend ingezet voor de lokale volkshuisvesting. In het verslagjaar zijn de middelen besteed in het belang van de lokale volkshuisvesting.
en
Toegang tot vermogensmarkten
De toegang tot de vermogensmarkt wordt gewaarborgd door aansluiting bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Naar aanleiding van de beoordeling van het jaarverslag 2013 heeft het WSW verklaard dat Goed Wonen voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Goed Wonen kan derhalve gebruik blijven maken van de WSW-faciliteiten. Ondanks dat de toetsingscriteria zijn aangepast en verscherpt blijft Goed Wonen voldoen aan de gestelde eisen. Door de borgingsfaciliteiten van het WSW zijn financiers bereid tegen zeer gunstige voorwaarden leningen te verstrekken. Die vorm van financiering is van groot belang voor de continuïteit. Geborgde leningen zijn echter alleen nog mogelijk voor uitvoering van de kerntaken. Commerciële activiteiten worden niet meer geborgd en maatschappelijke investeringen worden zeer kritisch beoordeeld. De kernactiviteit moet beschermd worden tegen de invloed van ongewenste waarde schommelingen in de financiële markten als gevolg van rente- en beleggingsrisico's. De rentelasten vormen immers verreweg het grootste kostencomponent, terwijl een optimaal beheer van de liquide middelen een grote bijdrage kan leveren aan het jaarresultaat. Een instrument om financiële risico's te minimaliseren is de spreiding van de lening portefeuille. Goed
Jaarverslag 2014
25
Wonen streeft na om in enig jaar maximaal 10% van de aangetrokken leningen te laten converteren. Het WSW schrijft voor dat in enig jaar maximaal 15% van de aangetrokken leningen mag converteren. In de weergegeven grafiek Risicoprofiel leningen is het risicoprofiel van de lening portefeuille gedurende de jaren 2015 tot en met 2026 weergegeven.
Miljoenen
Rente en aflossingsrisico
6.6.3
4 2 2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
Renterisico per jaar
WSW norm 15%
Uit de grafiek blijkt dat de grens in het risicoprofiel in 2018 worden overschreden. Het is evenwel te vroeg om hiervoor nu al maatregelen te treffen. Hiervoor wordt een termijn van 3 jaar gehanteerd. Aldus zullen vanaf 2015 maatregelen overwogen worden ter dekking van (een deel van) het renterisico in 2018. Bij het aantrekken van toekomstige leningen wordt rekening gehouden met de looptijden en vervaldata. Zo kan ook op termijn worden voldaan aan de voorwaarden voor de spreiding van de lening portefeuille.
Het optimaliseren van de financiële logistiek
Bij het optimaliseren van de financiële logistiek gaat het vooral om het minimaliseren van rentekosten door het stroomlijnen van geldbewegingen en het optimaal inzetten van de benodigde middelen binnen de corporatie. Goed Wonen maakt constant een afweging tussen de baten en lasten uit liquiditeiten. Bij de huidige rentestructuur zal de liquiditeit worden geminimaliseerd, zoals dat in de afgelopen jaren is gebeurd en wordt gebruik gemaakt van rekeningcourant krediet om tijdelijke financiering met kort geld mogelijk te maken en het aantrekken van
26
Prognose
Voor het inzicht in de toekomstige kasstromen en solvabiliteit is een prognose van het jaarresultaat en de ontwikkeling van het vermogen opgesteld voor de komende tien jaar.
6
0
6.6.2
leningen tegen een hogere rente uit te stellen. De minimalisatie van liquide middelen wordt bereikt door het intern financieren van investeringsverplichtingen en het aflossen van leningen van derden door middel van de inzet van eigen middelen. Per 31 december 2014 bedroeg het saldo van de liquide middelen € 304.000 negatief. In het verslagjaar is doorlopend gebruik gemaakt van het doorlopend krediet van de Rabobank.
Woningstichting Goed Wonen
De prognose gaat uit van de volgende uitgangspunten: • Huurstijging: Tot en met 2018 is gerekend met 4,0% en daarna met 2,5% huurstijging. • Lastenstijging; Er is gerekend met een jaarlijkse lastenstijging van 3,00%. • Afschrijvingen; Bij de bepaling van de afschrijvingen is rekening gehouden met de investeringen in nieuwbouw en woningverbetering en de activering van planmatig onderhoud. Ook is rekening gehouden met toekomstige investeringen in nieuwbouw. • Lasten onderhoud; De onderhoudsuitgaven voor het planmatig onderhoud zijn ontleend aan de meerjaren onderhoudsbegroting. Hierbij houden we rekening met een jaarlijkse lastenstijging van 3,00%. Het niet-planmatig onderhoud is ontleend aan de begroting 2014. Hierbij houden we eveneens rekening met een jaarlijkse lastenstijging van 3,00%. • Rentebaten; Voor de rentebaten is bij een positief saldo van de liquide middelen gerekend met 2,00% rente per jaar en bij een negatief saldo met 5,25% rente per jaar. De rentebaten zijn berekend uit het gemiddelde van de liquide middelen aan het begin en het einde van een jaar. • Rentelasten; Voor de rentelasten is bij conversie van een lening gerekend met 5,25% rente. • De verhuurdersheffing is ingerekend over de gehele looptijd.
Overige reserves 25.000
Overige financiële kengetallen
6.6.5.1
Rentedekkingsgraad
De rentedekkingsgraad geeft aan in hoeverre Goed Wonen in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit haar rente te betalen. De rentedekkingsgraad dient structureel minimaal 1,4 te bedragen.
20.000 x € 1.000
6.6.5
15.000 10.000 5.000 0 2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
Rentedekkingsgraad 3,0 2,5
Weerstandsvermogen
1,0 0,5 0,0 2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
6.6.5.2
Weerstandsvermogen
Loan to value
De loan to value geeft de verhouding weer tussen de bedrijfswaarde en het aandeel in- en externe financiering. Deze verhouding mag structureel maximaal 75% bedragen.
60,0 55,0 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0
Percentage
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
Loan to value 2015
%
1,5
2015
Hiervoor is al kort ingegaan op het gewenste weerstandsvermogen. Dit wordt bepaald uit de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal. Gestreefd werd naar een weerstandsvermogen van 20%. Op basis hiervan kan ook een prognose worden gemaakt van het weerstandsvermogen.
%
2,0
Norm
Bij de bepaling van het weerstandsvermogen is rekening gehouden met de investeringen in woningverbetering en nieuwbouw.
80 70 60 50 40 30 20 10 0
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
Ten slotte merken we op dat de middelen die niet aangehouden moeten worden voor het beschermen van vermogen en resultaat tegen financiële risico’s, het optimaliseren van de financiële logistiek en het veiligstellen van de toegang tot de vermogensmarkt ingezet worden voor de regionale volkshuisvesting.
x € 1.000
6.6.4
Jaarverslag 2014
27
6.7
Verbindingen
Op 2 oktober 2007 zijn twee BV’s opgericht waarmee Woningstichting Goed Wonen een verbinding is aangegaan. Het betreft de oprichting van Goed Wonen Zwaluwe Holding BV en Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV Beide vennootschappen zijn gevestigd te Lage Zwaluwe. Verder is op 3 augustus 2010 Goed Wonen Zwaluwe Energie BV opgericht.
6.7.1
Goed Wonen Zwaluwe Holding BV
De statutaire doelstelling van Goed Wonen Zwaluwe Holding BV kan als volgt worden omschreven: • Het werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening; • Het oprichten en verwerven, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen in welke rechtsvorm ook; • Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van anderen; • Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het bovenstaande in de meest ruime zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn. De kern- en nevenactiviteiten in het verslagjaar bestaan uit het houden van de aandelen van Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV. Goed Wonen Zwaluwe Holding BV is een 100% dochter van Woningstichting Goed Wonen. Het eigen vermogen van Goed Wonen Zwaluwe Holding BV bedraagt per 31 december 2014 € 357.000; de jaaromzet over het boekjaar 2014 bedraagt € 0. Het geplaatste kapitaal bestaat per 31 december 2014 uit 180 aandelen à € 100 oftewel € 18.000. Er zijn geen overige participanten in de vennootschap. In het boekjaar 2014 heeft Woningstichting Goed Wonen geen kosten doorberekend aan Goed Wonen Zwaluwe Holding BV Woningstichting Goed Wonen heeft per 31 december 2014 geen leningen verstrekt aan Goed Wonen Zwaluwe Holding BV; evenmin zijn bedrijfsmiddelen door Woningstichting Goed Wonen beschikbaar gesteld of is personeel door Woningstichting Goed Wonen ingezet. Door
28
Woningstichting Goed Wonen
Woningstichting Goed Wonen zijn geen winstuitkeringen van Goed Wonen Zwaluwe Holding BV ontvangen. Er zijn door Woningstichting Goed Wonen geen zekerheden afgegeven ten behoeve van Goed Wonen Zwaluwe Holding B.V
6.7.2
Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV
De statutaire doelstelling van Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV kan als volgt worden omschreven: • Het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer de stichting: Woningstichting Goed Wonen, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Goed Wonen Zwaluwe Holding BV of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts) personen en ondernemingen, in welke vorm dan ook; • Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het voeren van de directie over, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen in welke rechtsvorm ook; • Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheer van en beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden en of verplichtingen van de stichting: Woningstichting Goed Wonen en van aan deze stichting gelieerde rechtspersonen; • Het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin. Binnen Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV hebben in het verslagjaar geen kern- en nevenactiviteiten plaatsgevonden. Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV is een 100% dochter van Goed Wonen Zwaluwe Holding BV. Het eigen vermogen van Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV bedraagt per 31 december 2014 € 15.000; de jaaromzet over het boekjaar 2014 bedraagt € 0. Het geplaatste kapitaal bestaat per 31 december 2014 uit 180 aandelen à € 100 oftewel € 18.000. Er zijn geen overige participanten in de vennootschap. In het boekjaar 2014 heeft Woningstichting Goed Wonen geen kosten doorberekend aan Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV. Woningstichting Goed Wonen heeft per 31 december 2014 geen
leningen verstrekt aan Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV evenmin zijn bedrijfsmiddelen door Woningstichting Goed Wonen beschikbaar gesteld of is personeel door Woningstichting Goed Wonen ingezet. Door Woningstichting Goed Wonen zijn geen winstuitkeringen van Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV ontvangen. Er zijn door Woningstichting Goed Wonen geen zekerheden afgegeven ten behoeve van Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV.
6.7.3
Goed Wonen Zwaluwe Energie BV
De statutaire doelstelling van Goed Wonen Zwaluwe Energie BV kan als volgt worden omschreven: • Het leveren van gas, elektriciteit, water en comfortproducten (warm tapwater, warmte en koelte) en overige nutsvoorzieningen • (project)ontwikkeling en beheer van (duurzame) energiesystemen, waaronder begrepen het stichten, verbouwen en onderhouden van installaties, alsmede het aanleggen respectievelijk wijzigen van de infrastructuur ten behoeve van (duurzame) energiesystemen. • Het huren, verhuren, vervaardigen, exploiteren, beheren en bezwaren van registergoederen benodigd voor de aanleg en/of exploitatie van (duurzame) energiesystemen, alsmede het beschikken over registergoederen benodigd voor de aanleg en/of exploitatie van (duurzame) energiesystemen, waaronder begrepen het aanen verkopen en ruilen van registergoederen benodigd voor de aanleg en/of exploitatie van (duurzame) energiesystemen. • Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, samenwerken met, het besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen, in welke rechtsvorm dan ook • Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en het beschikken over
•
registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van anderen Het verrichten van alle verdere handelingen die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn.
De activiteiten van Goed Wonen Zwaluwe Energie BV bestaan uit het beheer en de exploitatie van WKO installaties in complexen van Woningstichting Goed Wonen. Dit enerzijds met als doel een impuls te leveren aan duurzaamheid en anderzijds beperking van onrendabele investeringen in de betreffende complexen van Woningstichting Goed Wonen. Goed Wonen Zwaluwe Energie BV is een 100% dochter van Goed Wonen Zwaluwe Holding BV. Het eigen vermogen van Goed Wonen Zwaluwe Energie BV bedraagt per 31 december 2014 € 365.000; de jaaromzet over het boekjaar 2014 bedraagt € 88.000. Het geplaatste kapitaal bestaat per 31 december 2014 uit 180 aandelen à € 100 oftewel € 18.000. Er zijn geen overige participanten in de vennootschap. In het boekjaar 2014 heeft Woningstichting Goed Wonen behoudens een rentevergoeding in voor de rekening courant geen kosten doorberekend aan Goed Wonen Zwaluwe Energie BV. Woningstichting Goed Wonen heeft per 31 december 2014 geen leningen verstrekt aan Goed Wonen Zwaluwe Energie BV, (de financiering van de activa in de Energie BV zijn afgedekt middels een krediet in rekening courant); evenmin zijn bedrijfsmiddelen door Woningstichting Goed Wonen beschikbaar gesteld of is personeel door Woningstichting Goed Wonen ingezet. Door Woningstichting Goed Wonen zijn geen winstuitkeringen ontvangen van Goed Wonen Zwaluwe Energie BV ontvangen. Er zijn door Woningstichting Goed Wonen geen zekerheden afgegeven ten behoeve van Goed Wonen Zwaluwe Energie BV.
Jaarverslag 2014
29
30
Woningstichting Goed Wonen
Woningstichting Goed Wonen
Jaarrekening 2014
26-06-2015
1
Geconsolideerde balans per 31 december 2014
Balans na voorgestelde resultaatbestemming
ACTIVA
REF
31-12-2014
31-12-2013
Vaste activa Materiële vaste activa
10.1
Sociaal vastgoed in exploitatie
10.1
€
31.552.752
€
33.608.064
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
10.1
-
261.284
-
259.784
€
31.814.036
€
33.867.848
Vastgoedbeleggingen
10.2
Commercieel vastgoed in exploitatie
10.2
€
1.746.348
€
1.671.259
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
10.2
-
4.873.516
-
4.873.516
€
6.619.864
€
6.544.775
-
823.319
-
1.226.799
€
823.319
€
1.226.799
€
39.257.219
€
41.639.423
Financiële vaste activa
10.3
- Latente belastingvordering
10,3
Som der vaste activa
Vlottende activa
Voorraden
10.4
Vastgoed bestemd voor verkoop
10.4
€
0
€
315.597
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
10.4
-
550.000
-
550.000
€
550.000
€
865.597
74.268
Vorderingen
10.5
Huurdebiteuren
10.5.1
€
51.952
€
Gemeente
10.5.2
-
541
-
0
Belastingen en premie sociale verzekeringen
10.5.3
-
0
-
14.980
Overige vorderingen
10.5.4
-
302.062
-
190.926
Overlopende activa
10,5,5
-
2.267
-
0
€
356.822
€
280.175
€
3.250
€
36.959
Som der vlottende activa
€
910.073
€
1.182.731
Totaal generaal
€
40.167.292
€
42.822.153
Liquide middelen
32
Woningstichting Goed Wonen
10.6
Balans na voorgestelde resultaatbestemming
PASSIVA
REF
31-12-2014
31-12-2013
Groepsvermogen
Eigen vermogen
10.7
Eigen vermogen
10.7
Voorzieningen
10.8
Overige voorzieningen
10.8
Langlopende schulden
10.9
Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
€
12.119.720
€
13.742.604
€
0
€
540.000
10.9.1
€
24.985.272
€
20.822.042
10.9.2
-
103.742
-
88.881
€
25.089.013
€
20.910.923
11
Kortlopende schulden
10.10
Kortlopend deel leningen
10.10.1
€
1.245.932
€
5.372.405
Bankkredieten
10.10.2
-
342.530
-
1.506.055
-
169.242
-
90.830 20.020
Schulden aan leveranciers Belasting en sociale verzekeringen
10.10.3
-
77.327
-
Aangegane verplichtingen
10.10.4
-
540.000
-
4.282
Overlopende passiva
10.10.5
-
583.527
-
635.034
€
2.958.559
€
7.628.626
€
40.167.292
€
42.822.153
Totaal generaal
Jaarrekening 2014
33
34
Woningstichting Goed Wonen
7
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014 Winst- en verliesrekening
REF
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2014
2014
2013
Bedrijfsopbrengsten Huren
11.1
€
3.795.752
€
3.754.000
€
3.662.172
Opbrengsten servicecontr
11.2
-
140.328
-
101.000
-
128.089
Resultaat verkoop vastgoed
11.3
-
169.722
-
13.000
-
271.944
Overige opbrengsten
11.4
-
8.555
-
2.000
-
33.296
€
4.114.358
€
3.870.000
€
4.095.502
Bedrijfslasten
Afschrijvingen
11.5
€
1.755.279
€
1.964.000
€
1.401.844
Waardeverandering activa
11.6
-
-250.004
-
-3.179.000
-
3.053.890
Lonen en salarissen
11.7
-
284.703
-
291.000
-
275.024
Werkgeverslasten
11.8
-
104.351
-
106.000
-
86.549
Lasten onderhoud
11.9
-
577.714
-
579.000
-
553.776
Lasten servicecontracten
11.10
-
124.615
-
138.000
-
131.141
Overige lasten
11.11
-
955.957
-
968.000
-
772.458
€
3.552.616
€
867.000
€
6.274.683
€
561.742
€
3.003.000
€
-2.179.181
Exploitatieresultaat
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
11.12
Rentebaten
11.13
-
7
-
0
-
20.913
Rentelasten
11.14
-
1.014.555
-
1.048.000
-
1.074.143
€
-377.717
€
1.955.000
€
-3.968.303
-
-403.480
-
0
-
242.265
€
-781.197
€
1.955.000
€
-3.726.038
Resultaat voor belasting
Vennootschapsbelasting
Resultaat na belasting
11.15
75.089
0
-735.892
Jaarrekening 2014
35
36
Woningstichting Goed Wonen
8
Geconsolideerd kasstroomoverzicht uit operationele activiteiten (indirecte methode)
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 (x € 1.000) Ref
2014
2013
Kasstroom uit operationele activiteiten €
Bedrijfsresultaat
562
€
-2.179
-
4.736
Aanpassing voor: Afschrijvingen
€
1.755
€
1.402
Boekresultaten verkoop materiele vaste activa Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-
479
-
280
-
-250
Vrijval / dotatie voorzieningen
-
-684
Overige
-
0
-
3.054
-
1.300
Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden
€
0
€
81
Vorderingen
-
67
-
94
Kortlopende schulden (exclusief bankkrediet)
-
659
-
-1.077
-
726
-
-902
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
€
2.588
€
1.655
Ontvangen interest
-
7
-
Betaalde interest
-
-1.050
-1.074
Betaalde belasting naar de winst
-
0
0
Kasstroom uit operationele activiteiten
€
1.545
21
€
602
-
-382
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiele vaste activa en vastgoedbeleggingen
€
-513
€
-402
Desinvesteringen in materiele vaste activa en vastgoedbeleggingen
-
45
-
20
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-
-468
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen nieuwe leningen
€
5.700
€
500
Aflossing langlopende leningen
-
-5.663
-
-709
Waarborgsommen
15
12
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-
52
-
-197
Mutatie liquide middelen
€
1.129
€
23
Jaarrekening 2014
37
38
Woningstichting Goed Wonen
9
Algemene toelichting
9.1
Algemeen
Woningstichting Goed Wonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft landelijke toelating en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Lage Zwaluwe de feitelijke vestigingsadres is Nieuwstraat 27 te Lage Zwaluwe. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.
9.2
Groepsverhoudingen
Woningstichting Goed Wonen staat aan het hoofd van de Goed Wonen Zwaluwe groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Goed Wonen wordt hiermee bedoeld Woningstichting Goed Wonen en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Goed Wonen en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Aangezien het belang in de deelnemingen steeds 100 % is, zijn de deelnemingen integraal in de consolidatie opgenomen. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Goed Wonen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Goed Wonen Zwaluwe Holding B.V. Lage Zwaluwe (100%) Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling B.V. Lage Zwaluwe (100%)
Goed Wonen Zwaluwe Zwaluwe (100%)
Energie
B.V.
Lage
Voorts heeft Goed Wonen naast bovengenoemde belangen verbinding met WSG te Geertruidenberg. Deze verbinding komt niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van de gezamenlijke realisatie van het plan Havenlande. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. In het boekjaar desinvesteringen plaatsgevonden.
9.3
hebben geen acquisities of van groepsmaatschappijen
Schattingswijzigingen
In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiele vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting.
9.4
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Goed Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 8 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. Jaarrekening 2014
39
9.5
Continuïteitsveronderstelling
Woningstichting Goed Wonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Woningstichting Goed Wonen op van € 377.000 in 2014 naar circa € 500.000 in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt vanaf 2014 € 134.000 en wordt de komende jaren afgebouwd. Daarnaast legt het plan Havenlande fors beslag op de kasstromen van Goed Wonen waardoor is besloten het plan Havenlande nu niet verder te ontwikkelen en de onderliggende overeenkomsten te ontbinden. Goed Wonen is hierdoor per oktober 2012 door het CFV onder verscherpt toezicht gesteld. Het CFV heeft Goed Wonen gevraagd een herstelplan in te dienen. Ultimo 2013 is dit herstelplan door het CFV goedgekeurd en in 2014 zijn de herstelacties uitgevoerd. De afronding van de herstelacties volgt in 2015. In overleg met het WSW en de Rabobank is de lening van 2,4 miljoen euro in maart 2014 afgelost en geherfinancierd met een ongeborgde lening van 3,2 miljoen euro welke in 10 jaar lineair wordt afgelost. De kredietfaciliteit bij de Rabobank van € 2,5 miljoen is per maart 2014 verlaagd tot 1,7 miljoen euro. Goed Wonen kan zelfstandig haar bedrijfsactiviteiten voortzetten rekening houdend met in het verslagjaar goedgekeurde en vastgestelde wezenlijke wijzigingen
40
Woningstichting Goed Wonen
in haar beleid. Deze beleidswijzigingen maken ook onderdeel uit van het herstelplan en zijn in 2014 opgevoerd. De cashflow ontwikkelt zich in de komende jaren voldoende positief als gevolg van de volgende maatregelen: Een herzien en vastgesteld Strategisch Voorraadbeleid met hierin de volgende maatregelen: Verhoging van de streefhuur tot 75% maximaal redelijk, waarbij jaarlijks een gemiddelde huurverhoging van 4% wordt doorgevoerd; Herziening van de kosten voor onderhoud zodat de uitgaven gelijk over de jaren worden verdeeld; Ontbinden van de exploitatieovereenkomst met de gemeente Drimmelen; Geslaagde gesprekken met het WSW inzake de vrijgave van faciliteringsvolume; De realisatie van deze maatregelen hangt af van diverse factoren, zoals het economisch herstel en het overheidsbeleid voor de huurmarkt. Goed Wonen zal de voortgang hierin continu monitoren en bijstellen waar nodig. De maatregelen leiden wel tot wezenlijke aanpassingen in het beleid van Goed Wonen, maar zijn noodzakelijk om de operationele kasstroom op het vereiste niveau te kunnen houden om te voldoen aan de door externe partijen vereiste financiële kengetallen. Met deze maatregelen is de gerede twijfel over de continuïteit van het geheel van de werkzaamheden van Woningstichting Goed Wonen weggenomen. De in de onderhavige jaarrekening gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn daarom gebaseerd op de veronderstelling van continuïteit van Woningstichting Goed Wonen.
10
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
10.1
Regelgeving
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgingsof vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-enverliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
10.2
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste schattingswijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 4.4.
10.3
herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
10.4
Materiële vaste activa
10.4.1
Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Goed Wonen verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde
Jaarrekening 2014
41
kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.
10.4.2
Sociaal vastgoed in exploitatie
Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Goed Wonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. De selectie voor dit deel van het sociaal vastgoed komt voort uit het Strategisch Voorraadbeheer dat in 2012 is opgesteld en april 2013 is vastgesteld. Goed Wonen kwalificeert zich als vastgoed beheerder en de bedrijfswaarde is de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Goed Wonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen
42
Woningstichting Goed Wonen
Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten nainvesteringen) die leiden tot een waarde verhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Binnen het Strategisch Voorraadbeleid is sprake van beheerplannen per financieel / technisch complex zoals die in de administratie zijn opgenomen. De indeling sluit daarmee weer aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf
jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: jaarlijkse huurverhogingen van 2,0 % (voorgaand jaar: 2,0 %), Extra huurverhoging 2% over 2015 tot en met 2018; jaarlijkse huurderving van 0,5 % (voorgaand jaar: 0,5%); Met huurharmonisatie wordt geen rekening gehouden in de bedrijfswaardeberekening; jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 3,0 % (voorgaand jaar: 3,0%); genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.377 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.377); genormeerde klachtenen mutatieonderhoudskosten € 500 (bedrijfseconomische interne norm) (voorgaand jaar: € 500); kosten van planmatig onderhoud, conform de meerjaren onderhoudsbegroting. een restwaarde op basis van historische kostprijs van de grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode. een rekenrente van 5,25 % (voorgaand jaar: 5,25 % voor alle woningen; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen evenals vorig jaar variërend van 0 tot 49 jaar, waarbij de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De Verhuurderheffing is ingerekend zoals wettelijk is vastgesteld voor de gehele restant looptijd. Voor de verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 en later het wettelijke kader eind 2013 gereed gekomen. In de Wet Maatregelen Woningmarkt zijn de tarieven voor 2014 t/m 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk € 3,81, € 4,49, € 4,91en € 5,59 per €1.000 WOZ waarde voor alle
woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 t/m 2017 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van genoemde percentages. Voor de periode ná 2017 is uitgegaan van gelijkblijvend tarief. Voor de mutatie in de WOZ waarde is aangesloten bij het door het WSW afgegeven perspectief. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Op basis van het Strategisch Voorraadbeleid zijn in 2013 52 woningen aangewezen voor verkoop. Jaarlijks zijn vier woningen opgenomen tegen de geschatte verkoopopbrengst de overige woningen zijn in de bedrijfswaarde opgenomen tegen de bedrijfswaarde. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van Jaarrekening 2014
43
waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Bijzondere waardeverminderingsverliezen Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Terugname van eerdere bijzondere waardeverminderingsverliezen Terugname van bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2012 wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt doorgaans rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering 44
Woningstichting Goed Wonen
gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde. Bijzondere waardevermindering Indien de aldus bepaalde actuele waarde lager is dan de tot dat moment geactiveerde kosten wordt een bijzondere waardevermindering verwerkt, indien en voor zover deze waardevermindering niet wordt gecompenseerd door een ongerealiseerde herwaardering van de kasstroom genererende eenheid waartoe het vastgoed in ontwikkeling gaat behoren. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Herwaardering De herwaardering wordt per complex in ontwikkeling bepaald. Het per saldo positieve verschil tussen de actuele waarde van vastgoed in ontwikkeling enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen in ontwikkeling worden hierbij niet gesaldeerd. Afschrijving Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
10.4.3
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.
10.5
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten,
waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
10.5.1
Algemene uitgangspunten
De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 5.4.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.
10.5.2
transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Goed Wonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 5.5.2 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering invulling van de actuele waarde. Daarvoor geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste
In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Goed Wonen, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen worden uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). In 2014 zijn alle commerciële panden opnieuw getaxeerd. Voor de warmtepompinstallaties binnen de commerciële panden is uitgegaan van de bedrijfswaarde als waardebepaling Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
10.5.3
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutatie reële waarde
Jaarrekening 2014
45
Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘nietgerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
10.6
Financiële vaste activa
10.6.1
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de netto vermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Wooncorporatie Goed Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen.
10.6.2
Andere deelnemingen
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.
10.6.3
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele 46
Woningstichting Goed Wonen
bijzondere waardevermindering. Omtrent zekerheden is niets overeengekomen.
10.6.4
Latente belastingvorderingen
Zie 5.11.2
10.7
Voorraden
10.7.1
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente.
10.7.2
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
10.8
Onderhanden projecten
Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.1). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
10.9
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
10.9.1
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
10.10 Groepsvermogen Het groepsvermogen betreft het eigen vermogen van Goed Wonen.
10.11 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen
worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.
10.11.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
10.11.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen
Jaarrekening 2014
47
worden gecompenseerd en mogelijkheden kunnen worden benut.
verrekenings-
SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.
Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Goed Wonen in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Goed Wonen. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers is geen voorziening opgenomen.
Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25% (2013: 5,25%). 10.11.2.1 Voorziening pensioenen Goed Wonen maakt gebruik van de pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Goed Wonen heeft voor al haar vaste werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Goed Wonen betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Goed Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij
48
Woningstichting Goed Wonen
10.12 Schulden Schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.
11
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
11.1
Algemeen
11.2.2
Opbrengsten servicecontracten
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
11.1.1
Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel.
Opbrengstverantwoording algemeen
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
11.1.2
Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en on-gesaldeerd toegelicht.
11.2
Bedrijfsopbrengsten
11.2.1
Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 4,6 %.
11.2.3
Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden geschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoCmethode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en
Jaarrekening 2014
49
vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Over 2013 zijn geen projecten ingerekend.
11.2.4
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
11.2.5
Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (opbrengsten)
Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt via de regel onder de lasten verantwoord.
50
Woningstichting Goed Wonen
11.3
Bedrijfslasten
11.3.1
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gebaseerd op basis van de bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.
11.3.2
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (lasten)
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.
11.3.3
Lonen, salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
11.3.4
Pensioenlasten
Goed Wonen heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Mutaties in de pensioenvoorziening worden ook in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Het bedrag dat als pensioenvoorziening is opgenomen, is de beste schatting van de nog niet
gefinancierde bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen.
berekening van meegenomen.
de
effectieve
rente
worden
11.3.10 Activeren van rentelasten 11.3.5
Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
11.3.6
Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Goed Wonen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.
11.3.7
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
11.3.8
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. Die betreft commercieel vastgoed.
11.3.9
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de
Rentelasten worden doorgaans geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. Over 2014 is geen rente toegerekend aan de projecten.
11.3.11 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Goed Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Jaarrekening 2014
51
52
Woningstichting Goed Wonen
12
Financiële instrumenten en risicobeheersing
Goed Wonen heeft voor haar financiële instrumenten en risicobeheersing een treasurystatuut opgesteld. In het treasurystatuut wordt het gebruik van derivaten niet toegestaan. Derivaten zijn gezien het voorgaande niet toegepast Valutarisico Goed Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Renterisico Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Goed Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Die risico’s worden beheerst door spreiding van looptijden en renteherzieningstermijnen. De risico’s zijn niet afgedekt met swaps of andere beheersingsinstrumenten. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Goed Wonen loopt per balansdatum zijn als volgt: 31 december 2014
Bankschuld Kredietlimiet Lopende investeringsverplichtingen Reeds vastgelegde te storten leningen o/g Nog niet benutte ruimte WSW (ultimo 2014)
€ 343.000 € 1.700.000 € 0 nog € 0 borgings€ 0
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Goed Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant bewaakt en vormt de basis om nieuwe leningen zo risicomijdend als mogelijk in te passen.
Beschikbaarheidsrisico De maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. Goed Wonen heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Goed Wonen voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Doordat Goed Wonen minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Goed Wonen doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe woningwet hanteert Goed Wonen het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Goed Wonen heeft daardoor de mogelijkheid om nietDAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom die mede ontstaat door verkopen uit bestaand bezit. In 2014 is een deel van het rekening-courant krediet en de niet DAEB financiering van 2,4 miljoen omgezet in een niet DAEB lening van 3,2 miljoen euro. De verwachting is dat Goed Wonen eventuele verdere niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Jaarrekening 2014
53
54
Woningstichting Goed Wonen
13
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
De directie dient bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
13.1 13.1.1
13.1.3
Timing en verwerking van onrendabele investeringen
Waardering vaste activa Materiële vaste activa, bedrijfswaarde
Goed Wonen waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector is geconfronteerd met een verhuurdersheffing. Deze heffing is ingerekend in de bedrijfswaarde voor de restant looptijd. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte daarvan voor de komende jaren evenals het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan, zijn nog onzeker. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van vier woningen per jaar gedurende de komende vijf jaar.
13.1.2
huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad op 0% gesteld.
Vastgoedbeleggingen, reële waarde
De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten. Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
13.1.4
Verwerking fiscaliteit
Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Goed Wonen een fiscale strategie gekozen en fiscale planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de fiscus. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen standpunten door de fiscus niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over 2012 en 2013 en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken. De belangrijkste standpunten betreffen: De waardebepaling van de ontwikkelrechten;
Jaarrekening 2014
55
Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; Het vormen van een herbestedingsreserve.
Goed Wonen volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.
56
Woningstichting Goed Wonen
14
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
Jaarrekening 2014
57
58
Woningstichting Goed Wonen
15
Toelichting op geconsolideerde balans
15.1
Materiële vaste activa Sociaal
(On) roerende
vastgoed in
t.d.v.
exploitatie
exploitatie
Totaal
Stand 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen
€
31.784.739
€
Herwaardering
-
13.479.293
-
Cumm waardeverm en afschr
-11.655.967
429.304
€
32.214.043
-
13.479.293
-169.520
-11.825.488
€
33.608.064
€
259.784
€
33.867.848
Investeringen
€
413.657
€
17.756
€
431.413
Omzetting sporthal
-
Desinvesteringen
-
Herwaardering
-
Boekwaarden per 31-12-2013
Mutaties 2014
Correctie bedrijfswaarde verkopen
-
-
-57.165
-
-
-57.165
-841.686
-
-
-841.686
-163.312
-163.312
Afschrijvingen
-
-1.739.023
-
Waardeverminderingen
-
-541.142
Terugname waardevermindering
-
873.359
Totaal mutaties
€
-2.055.312
€
Verkrijgingsprijzen
€
32.099.911
€
Herwaardering
-
11.671.513
-
-16.256
-
-1.755.279
-
-
-541.142
-
-
873.359
1.500
€
-2.053.812
447.060
€
32.546.971
-
11.671.513
Stand 31 december 2014
Cumm waardeverm en afschr Boekwaarden per 31-12-2014
-12.218.672 €
Goed Wonen onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: - Grond geen afschrijvingen - Opstal lineair 50 jaar - Warmtepompinstallaties lineair 50 jaar In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 662 woningen opgenomen De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 99,6 miljoen. De twee opgenomen warmtepompinstallaties zijn niet opgenomen in de WOZ waarden.
31.552.752
-185.776 €
261.284
-12.404.448 €
31.814.036
Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: – Grond geen afschrijvingen – Opstal lineair 50 jaar – Inventaris lineair 5 jaar – Automatisering lineair 3 jaar De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 64,2 miljoen. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire
Jaarrekening 2014
59
zekerheden afgegeven. Per balansdatum waren geen verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 2.056.000 afgenomen. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld voor 52 oudere woningen. Van deze woningen zijn er in 2014 vier verkocht. In de bedrijfswaarde over 2014 is rekening gehouden met de verkoop van vier woningen per jaar tegen een verwachte opbrengstwaarde van 75 % van de WOZ waarde. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar circa € 7.000 per stuk.
In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd. Er is een hypothecaire zekerheden afgegeven op de grond. In 2014 is deze in overleg met het WSW omgezet in een nieuwe hypothecaire lening. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed bedraagt € 2.400.000. Hierin is € 339.000 begrepen voor commercieel vastgoed dat is ondergebracht in groepsmaatschappijen.
15.3
In 2014 heeft Goed Wonen op verzoek van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw volmacht gegeven tot verpanding van het DAEB-bezit.
2014
De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed bedraagt € 31.553.000. Hierin is € 395.000 begrepen voor sociaal vastgoed dat is ondergebracht in groepsmaatschappijen.
15.2
Financiële vaste activa
Stand per 1 januari
€
1.226.799
Mutatie latentie
-
-403.480
Stand per 31 december
€
823.319
Vastgoedbeleggingen Commercieel
Vastgoed
vastgoed in
in ontw
exploitatie
voor eigen
Totaal
explotatie Stand 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen
€
Herwaardering
2.143.198
€
4.873.516
€
485.702
7.016.714 485.702
Cumm waardeverm en afschr
-
-957.640
-
Boekwaarden per 31-12-2013
€
1.671.259
€
-
-
-957.640
4.873.516
€
6.059.074
64.158
-
64.158
-
75.089
-
-64.158
-
0
Mutaties 2014 Nieuwbouw
-
Herwaardering
-
Waardeverminderingen
-
-
Terugname waardevermindering
-
-
Totaal mutaties
€
75.089
€
0
€
75.089
€
2.143.198
€
4.873.516
€
7.016.714
75.089
-64.158
Stand 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaardering
568.410
568.410
Cumm waardeverm en afschr
-
-965.260
-
Marktwaarden per 31-12-2014
€
1.746.348
€
4.873.516
Onder vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie is het verloop van de boekwaarde van de gronden in Havenlande opgenomen. 60
Woningstichting Goed Wonen
-
-965.260
€
6.619.864
De reële waarde van de financiële vaste activa is gelijk aan de boekwaarde. Hiervan is naar verwachting binnen een jaar een bedrag van contant € 182.500 te verrekenen als gevolg van het verwachte resultaat over 2015.
15.4
Achterstand
Aantal huurders 27
€
14.847
tot en met 2 maanden
6
-
3.418
tot en met 3 maanden
6
-
6.375
tot en met 1 maand
meer dan 3 maanden
Voorraden
vertrokken
Vastgoed in ontwikkeling voor verkoop betreft de grond onder de voormalige school aan de Julianastraat te Hooge Zwaluwe. In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd. Voor deze financiering is geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
energiekosten
4
-
14.159
18
-
28.539
0
-
26.514
Voorziening oninbare vorderingen
-41.900 61
15.5.2
51.952
Vorderingen op gemeente 31-12-2014
Te vorderen op gemeente 31-12-2014
Huurachter standen
€
541
31-12-2013 €
Vastgoed bestemd voor verkoop
€
0
€
315.597
Vastgoed in ontwikkeling voor verkoop
-
550.000
-
550.000
€
550.000
€
865.597
15.5.3
Belastingen en premie sv 31-12-2014
15.5
Vorderingen
Alle opgesomde vorderingen zijn gewaardeerd tegen actuele waarde en hebben een looptijd korter dan een jaar. Over vorderingen in rekening courant met de deelnemingen, die binnen deze consolidatie niet zichtbaar zijn, is over 2014 rente verrekend. 31-12-2014
31-12-2013
Huurdebiteuren
€
51.952
€
74.268
Vorderingen op de gemeente
-
541
-
0
Vorderingen op deelnemingen
-
0
-
0
Belastingen en premies s.v.
-
0
-
14.980
Overige vorderingen
-
302.062
-
190.926
Overlopende activa
-
2.267
-
0
€
356.822
€
280.175
15.5.1
Huurdebiteuren
€
51.952
€
0
€
14.980
Vennootschapsbelasting
€
0
€
0
Stand per 31 december
€
0
€
14.980
15.5.4
Overige vorderingen 31-12-2014
74.268
31-12-2013
Verkoop nieuwbouw
-
0
-
0
Overige vorderingen
-
465.862
-
540.226
Voorziening oninbaarheid
-163.800 €
302.062
-349.300 €
190.926
De voorziening voor oninbaarheid is gebaseerd op de onzekerheid van vermoedelijk niet inbare bedragen van huurders en de afwikkeling van vorderingen en verplichtingen die samenhangen met de ontwikkeling van Havenlande.
Overlopende activa
31-12-2013 €
31-12-2013
Omzetbelasting
15.5.5 31-12-2014
Te vorderen huren
0
31-12-2013
31-12-2014 Overige overlopende activa
€
2.267
31-12-2013 €
0
De achterstand is als volgt te verdelen naar ouderdom. Bij de energievorderingen is deze verdeling naar ouderdom niet toegepast. Het betreffen vooral vorderingen met betrekking tot de afrekening over het voorgaande jaar.
Jaarrekening 2014
61
15.6
Liquide middelen
15.8
31-12-2014 €
Postbank
958
€
87
€
2.292
€
27.503
BNG rekening courant
-
0
-
9.369
15.7
3.250
€
36.959
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.
Overige reserves 31-12-2014
31-12-2013
Saldo per 1 januari
€
13.742.603
€
17.913.324
Jaarresultaat
-
-781.197
-
-3.726.038
Herwaardering in het boekjaar
-
-841.686
-
-444.682
€
12.119.720
€
13.742.603
Overeenkomstig de statuten van Woningstichting Goed Wonen mag het gehele vermogen alleen binnen de kaders van de Woningwet en afgeleid het BBSH besteed worden. Ultimo 2014 is in totaal € 12.240.000 aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen.
62
Woningstichting Goed Wonen
31-12-2014
31-12-2013
Rabobank
€
Overige voorzieningen
Saldo per 1 januari
€
Toevoeging aan reserve
-
Omzetting naar verplichting €
540.000
31-12-2013 €
0
-
540.000
-540.000
-
0
€
540.000
Uit het overleg met de gemeente over de afwikkeling van de exploitatieovereenkomst is bestuurlijk overeenstemming tussen WSG, Goed Wonen en de gemeente Drimmelen. De reservering is daardoor ultimo 2014 verantwoord als verplichting onder Aangegane verplichtingen.
15.9
Langlopende schulden
15.9.1
Leningen kredietinstellingen Stand per
Afl verpl
31-12-2014
2015
Resterende looptijd > 1jr
Resterende looptijd > 5jr
Leningen kredietinstellingen
€
26.231.204
€
1.245.932
€
24.985.272
€
Waarborgsommen
-
103.742
-
0
-
103.742
-
€
26.334.946
€
1.245.932
€
25.089.013
€
Leningen kredietinstellingen
€
Aflosbaar
Aflosbaar
Aflosbaar
over 2 jaar
over 3 jaar
over 4 jaar
over 5 jaar
1.239.813
€
1.413.385
€
26.194.447
Nieuwe leningen
-
5.700.000
€
31.894.447
-
5.663.243
€
Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd
2.042.275
€
1.611.239
Waarborgsommen
Saldo per 1 januari
€
88.881
Ontvangen waarborgsommen
-
23.000
€
111.881
Betaalde waarborgsommen
26.231.204
-
1.245.932
€
24.985.272
Vastrentende leningen Restschuld per balansdatum
€
15.9.2
Stand per 1 januari 2014
Aflossingsverplichting volgend jaar
18.678.560
Aflosbaar
Verloop langlopende leningen
Aflossingen in het jaar
18.678.560
23.323.000 3,88 % 11,01
-
8.139
€
103.742
De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Er wordt geen rente vergoed over de waarborgsommen.
Leningen met variabele rente Restschuld per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd
2.908.500 2,93 %
15.10 Kortlopende schulden
9 31-12-2014
Er zijn geen swaps aangegaan.
Ten behoeve van het project Havenlande is in overleg met het WSW en de Rabobank een hypothecaire lening verstrekt van € 3.200.000, waarop bankhypotheek is gevestigd. De totale hypotheek bedraagt € 4.900.000. Het rekeningcourant krediet van maximaal € 1.700.000 is hiermee ook afgedekt. Van de leningen kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 23.323.000 opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen.
31-12-2013
Kortlopend deel leningen
€
1.245.932
€
5.372.405
Bankkredieten
-
342.530
-
1.506.055
Rekening courant
-
0
-
0
Schulden aan leveranciers
-
169.242
-
90.830
Belasting en sociale verzekeringen
-
77.327
-
20.020
Aangegane verplichtingen
-
540.000
-
4.282
Overlopende passiva
-
583.527
-
635.034
€
2.958.559
€
7.628.626
Alle opgesomde schulden hebben een looptijd korter dan een jaar en de reële waarde hiervan benadert de boekwaarde.
Jaarrekening 2014
63
15.10.1 Kortlopend deel leningen Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.
15.10.2 Bankkredieten Bankkredieten betreft de schuld in rekening courant bij de Rabobank. De kredietlimiet bedraagt € 1,7 miljoen. De rente is gebaseerd op Euribor met een opslag van 2,75%.
15.10.3 Belastingen en sociale verzekeringen 31-12-2014
31-12-2013
SPW, pensioenpremies
€
6.242
€
6.262
Belastingdienst, loonheffingen
-
25.118
-
13.758
Belastingdienst, omzetbelasting
-
45.967
-
0
Vennootschapsbelasting
-
0
-
0
€
77.327
€
20.020
15.10.4 Aangegane verplichtingen 31-12-2014
31-12-2013
Nieuwbouw
€
0
€
0
Onderhoud
-
0
-
4.282
€
0
€
4.282
15.10.5 Overlopende passiva 31-12-2014
64
Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directie- en bestuursleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Goed Wonen en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de meeste van haar deelnemingen heeft Woningstichting Goed Wonen naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn behoudens het onderstaande steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. Fiscale eenheid Woningstichting Goed Wonen vormt met Goed Wonen Zwaluwe Holding BV, Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV en Goed Wonen Zwaluwe Energie BV een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.
31-12-2013
Niet vervallen rente leningen
€
495.406
€
531.265
Vooruitontvangen huren
-
42.603
-
43.414
Huurtoeslag
-
0
-
490
Accountant, externe controle
-
40.000
-
25.000
Waarborsommen huurders
-
1.022
-
0
Reservering vakantiedagen
-
4.495
-
6.363
Diversen
-
0
-
28.502
€
583.525
€
635.034
Woningstichting Goed Wonen
15.11 Niet uit de balans blijkende verplichtingen
Heffing saneringsfonds Naar verwachting zal in de komende jaren een bijdrage geleverd moeten worden aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting wegens een bijdrage in de sanering van noodlijdende woningcorporaties. Deze bijdrage is geraamd op circa € 150.000 per jaar.
WSW Obligo’s Uit hoofde van het borgingstelsel bestaat een obligoverplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de opgenomen, door het WSW geborgde leningen van totaal € 23.323.000. 31-12-2014 Obligo WSW
€
898.000
31-12-2013 €
916.000
Indien het WSW dit obligo zal opeisen dient het bedrag binnen 30 dagen te worden overgemaakt. Indien noodzakelijk kan aan deze verplichting worden voldaan door een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. Investeringsverplichtingen Naar aanleiding van het besluit om vooralsnog te stoppen met de ontwikkeling van woningbouw, winkels en maatschappelijke voorzieningen in het project Havenlande is overleg gestart met de
gemeente over de exploitatieovereenkomst.
afwikkeling
van
de
De bestuurlijke overeenstemming tussen WSG, Goed Wonen en de gemeente Drimmelen en de afgesloten ontbindingsovereenkomst resulteert in een verplichting van 1,1 miljoen euro. Goed Wonen dient hier voor 50% in bij te dragen. Dit bedrag is als verplichting in de balans opgenomen Verder heeft Goed Wonen samen met WSG een aankoopverplichting binnen het plangebied van Havenlande van circa € 525.000, waarvan 50 % ten laste van Goed Wonen komt. Het betreffende pand Onderstraat 7 te Lage Zwaluwe is in maart 2015 aangekocht. Voor het verwachte nadelig resultaat is een voorziening gevormd van € 131.000.
Jaarrekening 2014
65
66
Woningstichting Goed Wonen
16
Toelichting op de geconsolideerde winst en verliesrekening
16.1
Huren
Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed
Huurderving
16.3
€
Boekjaar 2014
Begroting 2014
Boekjaar 2013
3.700.523
3.581.000
€ 3.557.076
-
118.679
192.000
-
113.783
€
3.819.202
€
3.773.000
€ 3.670.859
€
-23.450 3.795.752
€
-19.000 3.754.000
-8.687 € 3.662.172
Resultaat verkoop vastgoed
Verkoop uit verkoop voorraad Verkoop uit vastgoedportefeuille
16.3.1
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2014
2014
2013
€
-61.268
€
13.000
€
49.565
-
230.990
-
0
-
222.380
€
169.722
€
13.000
€
271.944
Verkoop uit verkoop voorraad
De huuropbrengsten van sociaal vastgoed zijn toegenomen ten opzichte van het voorgaande boekjaar door algemene huurverhoging, harmonisatie en woningverbetering.
Uit de voorraad is het pand Brugdam 14 verkocht. Op de uiteindelijke realisatie is verlies geleden dat is verantwoord onder verkoopopbrengsten.
16.2
16.3.2
Opbrengsten
Opbrengsten servicecontracten
€
Boekjaar 2014
Begroting 2014
140.328
101.000
Boekjaar 2013 €
128.089
De servicekosten bestaan uit de bijdragen van huurders voor gemeenschappelijke voorzieningen die de huurders aanvullend op de huur van woningen en gebouwen betalen en de bijdragen voor energie geleverd door Goed Wonen Energie BV. De vergoedingen voor gemeenschappelijke voorzieningen zoals glasverzekering, schoonmaken portieken en entrees worden jaarlijks op basis van de werkelijke kosten met de huurders afgerekend. De afrekening over 2014 heeft inmiddels plaatsgevonden.
Er zijn in 2014 vier woningen verkocht uit de bestaande voorraad. De boekwinst op basis van bedrijfswaarde bedraagt € 230.990. Het resultaat (opbrengst minus boekwaarde historische kostprijs) van deze woningen bedroeg € 394.000.
16.4
Overige opbrengsten Boekjaar 2014
Begroting 2014
Woningzoekenden
€
1.958
€
Overig
-
6.598
€
8.555
16.5 De voorschotten voor energie worden in de van toepassing zijnde complexen (Lisdodde en Langstraat) jaarlijks afgerekend.
Verkoop uit vastgoedportefeuille
Boekjaar 2013
2.000
€
6.528
-
0
-
26.769
€
2.000
€
33.296
Afschrijvingen
De afschrijvingen van sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd op de bedrijfswaarden. Over commercieel vastgoed wordt niet afgeschreven. Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2014
2014
2013
Sociaal Vastgoed
€
1.739.023
€
1.906.000
€
1.388.322
Commercieel
-
0
-
45.000
-
0
(On)roerendgoed tdv expl
-
16.256
-
13.000
-
13.522
€
1.755.279
€
1.964.000
€
1.401.844
Jaarrekening 2014
67
16.6
Waardeverandering activa
Correctie waardering soc vg Correctie waardering comm vg Vastgoed in ontwikkeling
16.9
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2014
2014
2013
2014
2014
2013
-332.217
-3.179.000
2.020.060
0
0
439.913
82.213 €
-250.004
€
€
-3.179.000
3.053.890
De volgende waardeveranderingen zijn verwerkt via het resultaat: Correctie waardering sociaal vastgoed Opwaarderingen Sociaal vastgoed € Energie BV €
200.000 132.000
Afboeking afwikkeling investeringen Afboeking investeringen Havenlande € Afboeking investeringen Julianastraat € Afboeking investeringen Lisdodde €
64.000 5.000 13.000
Lonen en salarissen
16.8
€
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2014
2014
2013
284.703
€
291.000
€
275.024
Werkgeverslasten Boekjaar
Begroting
2014
68
€
341.563
€
342.000
€
358.515
Planmatig
-
236.152
-
237.000
-
195.261
Te activeren
-
413.657
-
425.000
-
350.365
Totaal uitgaven
€
991.371
€
1.004.000
€
904.141
Af: geactiveerd
-
413.657
-
425.000
-
350.365
€
577.714
€
579.000
€
553.776
Boekjaar
2014
2013
Sociale lasten Pensioenlasten
€ -
44.944 54.356
€ -
42.000 59.000
€ -
32.990 53.089
Overig
-
5.051
-
5.000
-
470
€
104.351
€
106.000
€
86.549
Woningstichting Goed Wonen
16.10 Lasten servicecontracten Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2014
2014
2013
Huurwoningen
20.596
23.000
29.092
Sporthal exploitatie
53.959
40.000
43.666
Energie
50.060
75.000
58.383
124.615
138.000
131.141
Totaal
De waardevermindering van het sociaal vastgoed is vooral te verklaren door de doorrekening van de verhuurdersheffing in de bedrijfswaarde, terwijl slechts een beperkte toerekening van toekomstige huurstijgingen is toegestaan.
Bruto salarissen
Niet-planmatig
593.917
Voor sociaal vastgoed geldt dat de bedrijfswaarde per financieel complex wordt vergeleken met de boekwaarde op basis van historische kostprijs. In de gevallen waar de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde wordt deze gecorrigeerd. In 2014 heeft dat geleid tot diverse correcties
16.7
Lasten onderhoud
€
De lasten van servicecontracten met huurwoningen worden middels de servicekosten verrekend. De energiekosten worden ook jaarlijks afgerekend. De kosten van de sporthal worden deels doorberekend in de huur van de hal en deels afgerekend met de gebruikers van de overige ruimten binnen het gebouw.
16.11 Overige lasten De overige bedrijfslasten zijn hoger dan geraamd vanwege een te laag begrote verhuurderheffing en hogere exploitatielasten van de sporthal door onvoorziene uitgaven die samenhangen met aanpassingen in de hal. De voorziening voor dubieuze debiteuren is aangevuld (mutatie op dubieuze debiteuren) vanwege onzekerheid over de invorderbaarheid en zijn enkele oude vorderingen met betrekking tot herstelkosten in ontruimde woningen afgeboekt.
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2014
2014
2013
Personeelskosten
€
33.666
€
40.000
€
Huisvestingskosten
-
13.401
-
17.000
-
9.849
Bestuurskosten
-
43.084
-
64.000
-
45.818
Algemene kosten
-
254.450
-
209.000
-
203.442
Belastingen
-
150.331
-
159.000
-
152.178
Verzekeringen
-
24.320
-
19.000
-
23.769
Contributie Aedes
-
5.899
-
7.000
-
6.912
Bijdrage CFV
-
510.096
-
420.000
-
164.783
Disagio WSW
-
4.843
-
5.000
-
4.636
Exploitatiekosten sporthal Mut dub debiteuren
-
30.689 -143.600
-
4.000 10.000
-
30.253 33.000
Onvoorzien
-
28.778
-
14.000
-
51.066
€
955.957
€
968.000
€
772.458
46.752
Verder is een eerder getroffen voorziening voor oninbare vorderingen die samenhangen met Havenlande verlaagd en is de correctie in mindering gebracht op de post mutatie dubieuze debiteuren. Onder algemene kosten is het honorarium van de onafhankelijke accountant PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. en aanverwante bedrijven opgenomen.
Herziene taxaties op basis van de waarde in verhuurde staat geven aanleiding tot afwaardering van het commerciële vastgoed ad € 34.000. Daar staat een herwaardering van de warmtepomp binnen de brede school in Hooge Zwaluwe tegenover van positief € 109.000.
16.13 Rentebaten Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2014
2014
2013
Vastgoed in ontw
-
0
-
0
-
0
Overig
-
7
-
0
-
20.913
€
7
€
0
€
20.913
In het boekjaar werd geen bouwrente onroerende zaken in ontwikkeling geactiveerd.
van
16.14 Rentelasten Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2014
2014
2013
Rekening courant
€
9.988
€
58.000
€
64.939
Leningen derden
-
1.004.567
€
1.014.555
-
990.000
-
1.009.204
€
1.048.000
€
1.074.143
De kosten over 2014 zijn als volgt te specificeren: Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering
€ -
56.023 10.390 29.290
€
Totaal
80.703
16.15 Vennootschapsbelasting
Acute belasting
€
Latente bel 1 januari
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Goed Wonen en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisatie en externe accountants zoals bedoeld in artikel 1 lid 1 Wet Toezicht Accountantsorganisaties.
16.12 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Vastgoedbeleggingen
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2014
2014
2013
-
75.089
-
0
-
-735.892
€
75.089
€
0
€
-735.892
Mutatie latente belasting
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2014
2014
2013
0
€
276.000
€
0
0 19.691
-
-403.480
-
0
-
222.574
€
-403.480
€
276.000
€
242.265
Het tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 25%. Het effectieve belastingtarief wijkt af van het toepasselijke belastingtarief . Dit wordt veroorzaakt door de in het resultaat verantwoorde waardemutaties van de vaste activa welke fiscaal niet gevolg worden.
Jaarrekening 2014
69
70
Woningstichting Goed Wonen
17
Overige informatie
17.1
Werknemers
Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor Woningstichting Goed Wonen is € 82.100 Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNTmaximum voor de leden van Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum .
Gedurende het jaar 2014 waren gemiddeld 5,0 medewerkers in dienst (2013 ook 5,0 medewerkers) Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de medewerkers is buiten Nederland werkzaam.
17.2
Bestuurders en commissarissen
De bezoldiging van de functionarissen die over 2014 in het kader van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) verantwoord worden, is als volgt: bedragen x € 1 Functie(s)
G.J.M. Bons
J.A. van Vliet
A.A.A.N. van Aert M.A.M.A. Völker
D.A. Jansen
A.C. van den Bosch
C.W. Gommeren
Voorzitter RvC
Lid RvC
Lid RvC
Lid RvC
Voorzitter bestuur
Lid bestuur
Directeur
1/1 - 31/12
1/1 - 31/12
1/1 - 31/12
1/1 - 31/12
1/1 - 31/12
1/1 - 31/12
1/1 - 31/12
Duur dienstverband in 2014 Omvang dienstverband (in fte)
1,0
(Gewezen) Topfunctionaris
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Dienstbetrekking
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Nee
Ja
5.937
5.108
4.431
4.431
8.600
4.840
80.625
Belastbare onkostenvergoedingen
221
0
0
0
0
0
669
Beloningen betaalbaar op termijn
0
0
0
0
0
0
17.376
Totaal bezoldiging
6.158
5.108
4.431
4.431
8.600
4.840
98.670
6.158
4.105
4.105
4.105
82.100
82.100
82.100
1)
1)
1)
5.171
5.108
4.431
4.431
6.423
2.941
5.171
5.108
4.431
4.431
6.423
2.941
Bezoldiging Beloning
Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: 2013 Beloning Beloningen betaalbaar op termijn Totaal
1)
De overschrijdingen overgangsregeling.
vallen
binnen
de
WNT-verantwoording 2014 Woningstichting Goed Wonen Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de op Woningstichting Goed Wonen van toepassing zijnde regelgeving omtrent het WNTmaximum voor de woningcorporaties, klasse A.
1) 81.025 17.403 98.428
Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2014 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2014 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.
Jaarrekening 2014
71
De vergoeding van bestuurders en leden van de Raad van Commissarissen omvat periodiek betaalde beloningen, zoals werk- en onkostenvergoeding. Het betreft twee bestuursleden en vier leden van de Raad van Commissarissen. De totale vastgestelde vergoeding is als volgt te specificeren:
- Bestuurders - Raad van Commissarissen
17.3
2014 2013 € 13.440 € 9.364 € 20.128 € 19.141
Resultaatbestemming
Woningstichting Goed Wonen is uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Het negatieve jaarresultaat wordt onttrokken aan de overige reserves.
17.4
Controleverklaring
De controleverklaring is opgenomen in hoofdstuk 16.
17.5
Gebeurtenissen na balansdatum
De afwikkeling van de exploitatieovereenkomst Havenlande met de gemeente Drimmelen is in conceptvorm op bestuurlijk niveau overeengekomen. Hiervoor is een verplichting opgenomen in de balans van € 540.000,-. De overeenkomst is in april 2015 afgewikkeld.
72
Woningstichting Goed Wonen
Na balansdatum is de samenwerkingsovereenkomst met WSG ontbonden. De gezamenlijk aangegane verplichtingen uit de exploitatieovereenkomst zijn gezien de beëindiging daarvan afgewikkeld. De aankoopverplichting van Onderstraat 7 is gerealiseerd en er zijn verkoopovereenkomsten gesloten voor de panden Onderstraat 1 en 7 te Lage Zwaluwe. De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uit ontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.
Jaarrekening 2014
73
18
Enkelvoudige balans per 31 december 2014
Balans na voorgestelde resultaatbestemming
ACTIVA
REF
31-12-2014
31-12-2013
Vaste activa
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie
€
31.157.565
€
33.416.456
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
-
261.190
-
259.504
€
31.418.755
€
33.675.960
Commercieel vastgoed in exploitatie
€
1.407.000
€
1.441.000
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
-
4.873.516
-
4.873.516
€
6.280.516
€
6.314.516
€
357.196
€
18.012
-
823.319
-
1.226.799
€
1.180.515
€
1.244.811
€
38.879.787
€
41.235.288
Vastgoedbeleggingen
Financiële vaste activa
15.3.1
- Deelnemingen
15.3.1.1
- Latente belastingvordering
Som der vaste activa
Vlottende activa
Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop
€
0
€
315.597
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
-
550.000
-
550.000
€
550.000
€
865.597
Huurdebiteuren
€
25.439
€
65.141
Gemeente
-
541
-
0
-
428.700
-
460.958
Belastingen en premie sociale verzekeringen
-
0
-
14.980
Overige vorderingen
-
285.225
-
183.852
Overlopende activa
-
2.267
-
0
€
742.172
€
724.931
Liquide middelen
€
958
€
9.456
Som der vlottende activa
€
1.293.130
€
1.599.984
Totaal generaal
€
40.172.917
€
42.835.271
Vorderingen
Deelnemingen
74
Woningstichting Goed Wonen
15.3.2
15.3.2.1
Balans na voorgestelde resultaatbestemming
PASSIVA
REF
31-12-2014
31-12-2013
Eigen vermogen
Eigen vermogen €
12.119.720
€
13.742.602
€
0
€
540.000
Leningen kredietinstellingen
€
24.985.272
€
20.822.042
Waarborgsommen
-
103.742
-
88.881
€
25.089.013
€
20.910.923
Kortlopend deel leningen
€
1.245.932
€
5.372.405
Bankkredieten
-
342.530
-
1.506.055
Rekening courant
-
14.100
-
13.848
Schulden aan leveranciers
-
160.807
-
98.959
Belasting en sociale verzekeringen
-
77.289
-
20.020
Aangegane verplichtingen
-
540.000
-
0
Overlopende passiva
-
583.525
-
630.458
€
2.964.183
€
7.641.746
€
40.172.917
€
42.835.271
Eigen vermogen
Voorzieningen Overige voorzieningen
Langlopende schulden
Kortlopende schulden
Totaal generaal
15.3.3
Jaarrekening 2014
75
76
Woningstichting Goed Wonen
19
Enkelvoudige winst en verliesrekening over 2014
Winst- en verliesrekening
REF
Boekjaar
Begroting
Boekjaar
2014
2014
2013
Bedrijfsopbrengsten Huren
€
3.795.752
€
3.754.000
€
Opbrengsten servicecontr Resultaat verkoop vastgoed
-
52.082
-
26.000
-
44.968
-
169.722
-
13.000
-
271.944
Overige opbrengsten
-
8.555
-
2.000
-
33.296
€
4.026.111
€
3.795.000
€
4.012.381
Afschrijvingen
€
1.751.021
€
1.964.000
€
1.397.500
Waardeverandering activa
-
-118.241
-
-3.179.000
-
2.982.877
Lonen en salarissen
-
284.703
-
291.000
-
275.024
Werkgeverslasten
-
104.351
-
106.000
-
86.549
Lasten onderhoud
-
577.714
-
579.000
-
553.776
Lasten servicecontracten
-
74.556
-
63.000
-
91.119
Overige lasten
-
951.963
-
968.000
-
747.238
€
3.626.067
€
792.000
€
6.134.084
€
400.044
€
3.003.000
€
-2.121.702
3.662.172
Bedrijfslasten
Exploitatieresultaat
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-34.000
0
-777.500
Rentebaten
-
7.498
-
0
-
20.634
Rentelasten
-
1.014.555
-
1.048.000
-
1.065.041
Resultaat voor belasting
€
-641.013
€
1.955.000
€
-3.943.609
Vennootschapsbelasting
-
-403.480
-
0
-
242.265
Resultaat deelnemingen
-
263.296
-
0
-
-24.693
Resultaat na belasting
€
-781.197
€
1.955.000
€
-3.726.038
Jaarrekening 2014
77
78
Woningstichting Goed Wonen
20
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 en winst- en verliesrekening over 2014
20.1
Algemene toelichting
De deelnemingen zijn als volgt opgebouwd aandeel
Voor zover de toelichting op de geconsolideerde balans en winst en verliesrekening ook toelichting geeft op de enkelvoudige weergave zijn deze hierna niet opnieuw toegelicht.
20.2
Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat
Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken 5 tot en met 8 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.
20.3.1
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 Financiële vaste activa Latente
Andere
Totaal
100%
Totaal
20.3.2
De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn aan elkaar gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld.
20.3
Goed Wonen Zwaluwe Holding BV
18.012
Herwaardering via EV
263.296
€
357.196
€
263.296
€
357.196
Vorderingen
De vorderingen worden met uitzondering van de vorderingen op deelnemingen toegelicht bij de geconsolideerde balans. 31-12-2014
€ 1.226.799
75.888
31-12-2013
Huurdebiteuren
€
25.439
€
65.141
Vorderingen op de gemeente
-
541
-
0
Vorderingen op deelnemingen
-
428.700
-
460.958
Belastingen en premies s.v.
-
0
-
14.980
Overige vorderingen
-
285.225
-
183.852
Overlopende activa
-
2.267
-
0
€
742.172
€
724.931
20.3.2.1
Vorderingen op deelnemingen
De vorderingen op deelnemingen zijn niet rentedragend. Er wordt geen rente aan de deelnemingen toegerekend voor de vorderingen. 31-12-2014
vordering €
Eigen vermogen 31-12-2013
€
belasting
deelnemingen
Stand per 1 januari
Resultaat boekjaar
€
0
31-12-2013
GW Zwaluwe Energie BV
€
424.153
€
456.492
GW Zwaluwe Holding BV
-
4.546
-
4.465
Stand per 31 december
€
428.700
€
460.958
1.244.811 75.888
Resultaat
-
263.296
-
-403.480
-
-140.184
Stand per 31 december
€
357.196
€
823.319
€
1.180.515
20.3.1.1 Deelnemingen Iedere onderneming heeft een aandelenkapitaal van € 18.000,-. De aandelen van de BV’s Goed Wonen Energie en Goed Wonen Ontwikkeling zijn in handen van de BV Goed Wonen Holding. De aandelen van Goed Wonen Holding BV zijn in bezit van de toegelaten instelling Woningstichting Goed Wonen. Jaarrekening 2014
79
20.3.3
Eigen vermogen
20.3.4 31-12-2014
31-12-2013
Saldo per 1 januari
€
13.742.603
17.913.324
Jaarresultaat
-
-781.197
-3.726.038
Herwaardering in het boekjaar
-
-841.686
-444.682
€
12.119.720
13.742.603
In het eigen vermogen is per 31 december 2014 totaal € 12.239.923 opgenomen aan herwaardering van vaste activa. Per 1 januari 2014 bedroeg de herwaardering € 13.964.995. Verloop over 2014 31-12-2014 Herwaardering 1 januari 2014
€
13.964.995
Afschrijving op herwaardering
-
-/- 763.458
Correctie herwaardering sociaal vastgoed
-
-/- 841 686
Correctie herwaardering wegens verkopen
-
-/- 163.312
Herwaardering commercieel vastgoed
-
43.384
€
12.239.923
Kortlopende schulden 31-12-2014
31-12-2013
Kortlopend deel leningen
€
1.245.932
€
5.372.405
Bankkredieten
-
342.530
-
1.506.055
Rekening courant
-
14.100
-
13.848
Schulden aan leveranciers
-
160.807
-
98.959
Belasting en sociale verzekeringen
-
77.289
-
20.020
Aangegane verplichtingen
-
540.000
-
0
Overlopende passiva
-
583.525
-
630.458
€
2.964.183
€
7.641.746
De kortlopende schulden zijn toegelicht bij de geconsolideerde balans. De schuld in rekening courant is een schuld aan de deelneming Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV.
20.4
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014
Deze zijn toegelicht onder de geconsolideerde winsten verliesrekening.
80
Woningstichting Goed Wonen
21
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Jaarrekening 2013
81
82
Woningstichting Goed Wonen
