Wonen in Amsterdam 2013 Verhuiswensen

Wonen in Amsterdam 2013 Verhuiswensen

Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Colofon

Uitgave Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Amsterdam

Datum November 2014

Auteur Kees Dignum

Grafische vormgeving Arie de Zeeuw In opdracht van De Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

en alle Amsterdamse stadsdelen Gemeente Amsterdam Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Jodenbreestraat 25 Postbus 1900 1000 BX Amsterdam

Telefoon 06 8362 2710 E-mail [email protected] Website www.amsterdam.nl/wia

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Delflandlaan 4

Postbus 9959 1006 AR Amsterdam

Telefoon 020 346 0360

E-mail [email protected]

Website www.afwc.nl

Omslagfoto: Landlust Op de omslagfoto is de Bos en Lommerweg in ‘Landlust’ te zien. De woningwaardering is hier momenteel laag en de wens om te verhuizen hoog (zie pagina 15). De stedelijke vernieuwing is vanwege de crisis uitgesteld. Met een gebiedsgerichte aanpak proberen de corporaties en het stadsdeel huishoudens verder te helpen. In de eerste helft van 2014 zijn door corporaties in deze buurt 35 woningen verkocht. Dit zorgt voor meer differentiatie. Foto: San Yin Kan

Wonen in Amsterdam 2013

Verhuiswensen


4


Inhoudsopgave

Samenvatting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

9

Hoofdstuk 2 Verhuisplannen en locatievoorkeuren 2.1 Inleiding 2.2 Verhuisintentie 2.3 Ruimtelijke verschillen 2.4 Verschillen tussen categorieën 2.5 Conclusie

11 11 12 13 17 21

Hoofdstuk 3 Verhuisredenen 3.1 Inleiding 3.2 Verklaring verhuisgeneigdheid 3.3 Verhuisredenen in de verschillende buurten 3.4 Conclusie

23 23 24 31 32

Hoofdstuk 4 Gewenste woning en woonomgeving 4.1 Inleiding 4.2 Het gewenste woningtype 4.3 Huren of kopen 4.4 Prijscategorieën 4.5 Profielen verhuisgeneigden en voorkeur woonomgeving 4.6 Conclusie

33 33 34 39 46 48 56

Hoofdstuk 5 Recente bewoners en recent bewoonde woningen 5.1 Inleiding 5.2 Het Amsterdamse woningaanbod 5.3 Kenmerken van recente bewoners 5.4 Vorige woonsituatie 5.5 Doorstroming 5.6 Conclusie

59 59 60 63 65 68 74

Bijlagen 1 2 3

Amsterdamse Woonmilieus Enquête Buurtindeling Amsterdam

77 78 87

3


4


Samenvatting

Verhuiswens De behoefte om te verhuizen is in 2013 groter (25%) dan in 2011, maar het aandeel verhuisgeneigden dat actief zoekt is gedaald. Over de reeks van jaren 1997-2013 blijkt dat verhuisgeneigdheid toeneemt als de dynamiek op de woningmarkt daalt. Stijging van de verhuisgeneigdheid is een teken dat meer huishoudens hun woonwensen niet kunnen vervullen. De verhuisbehoefte is hoog op die locaties waar de kwaliteit van woningen en woonomgeving als laag beoordeeld wordt. In West en Nieuw-West bevindt zich een uitgestrekte zone waar de verhuisgeneigdheid boven de 30% ligt. Maar in de ringzone-west is de verhuisbehoefte dalend en juist verder westwaarts in Nieuw-West stijgend. Er tekenen zich op de kaart buurten af die hun stabiele karakter verliezen door een geleidelijk afnemende woonkwaliteit (de Aker, Noordse tuindorpen, Gaasperdam, Buitenveldert) De verhuisgeneigdheid is hoger bij huishoudens met een laag inkomen, vaak omdat ze de behoefte hebben aan hogere woonkwaliteit. Ook bij jongeren is de verhuisintentie hoger, vanwege dezelfde reden, ze staan nog aan het begin van de wooncarrière. Traditioneel zijn hogere inkomens meer op een toekomstige woonlocatie buiten Amsterdam gericht, maar dat is in 2013 in geringere mate het geval dan in voorgaande jaren. De verhuisoriëntatie van stellen zonder kinderen is meer dan gemiddeld buiten Amsterdam gericht, terwijl huishoudens die al kinderen hebben, de gezinnen, meer op Amsterdam gericht zijn. Amsterdam is in de loop van het eerste decennium aantrekkelijker geworden voor gezinnen, werd al in de rapportage van 2011 geconcludeerd.

Op zoek naar meer woonkwaliteit Veel Amsterdammers vinden dat ze te klein wonen en zouden graag verhuizen naar een grotere woning. De belangrijkste verklarende variabele voor verhuisgeneigdheid is dan ook ontevredenheid over de woning. Leeftijd is de tweede ´reden´ voor verhuisgeneigdheid. Jongeren zijn vaker op zoek naar een andere woning dan ouderen. De eigendomssector is eveneens van invloed. De wens om te verhuizen is groter in de beide huursectoren dan in de koopsector. In de corporatiesector speelt de lage waardering voor de buurt een rol om te willen verhuizen. In de particuliere huursector zijn financiën vaak een prikkel om te willen verhuizen. In de koopsector wordt met name de kleine woning als verhuismotief genoemd. Koophuisbewoners zijn vaak huishoudens van tweeverdieners in de fase van gezinsvorming of –uitbreiding. Ook al hebben ze al vaker een grotere woning, ruimtebehoefte speelt met name bij deze groep.

5


Herkomst heeft geen directe invloed op verhuisgeneigdheid. Maar vanwege het feit dat diverse groepen met een niet westerse achtergrond aangeven in een slechtere woonkwaliteit te leven dan autochtone Nederlanders speelt herkomst indirect een rol bij de verhuisbehoefte. Marokkaanse Amsterdammers hebben de grootste behoefte om te verhuizen. Kopen of huren? De behoefte aan kopen in plaats van huren is na het begin van de woningmarktcrisis in 2008 wel gedaald, maar nog altijd niet zo laag als in de jaren 2001-2003. In 2013 wil 41% van de verhuisgeneigden een koopwoning en 49% een huurwoning. Met de geleidelijke verschuiving naar huur in de verhuiswensen, stijgt ook het potentiële huurniveau bij verhuizing. In 2013 ligt het acceptabele huurbedrag voor een volgende woning ruim € 100 per maand hoger dan in 2011, ongeacht of men in Amsterdam of daarbuiten wil wonen. De acceptabele koopprijzen liggen ruim € 15.000 lager. Oriëntatie op Amsterdam of juist buiten Amsterdam, gaat gepaard met een overwegende gerichtheid op etagewoningen of eengezinswoningen. Vooral de wens om een vrijstaande woning te bemachtigen doet de voorkeur buiten Amsterdam uitkomen. Dat werkt ook door in het gewenst aantal vierkante meters: hoger indien de wens buiten Amsterdam ligt. In 2013 ligt het gemiddeld inkomen van huishoudens met een koopwens in de regio € 80 hoger dan voor huishoudens met een koopwens in Amsterdam. De geïnteresseerden in een huurwoning buiten Amsterdam hebben gemiddeld een € 200 hoger maand inkomen dan huishoudens met een huurwens in Amsterdam. In overeenstemming hiermee zijn huishoudens die zich oriënteren op koop- en huurhuizen gemiddeld bereid meer uit te gaan geven voor een woning buiten Amsterdam dan in Amsterdam. In vorige jaren waren deze verschillen groter. In Amsterdam is de belangstelling om een woning te kopen vooral afgenomen in de gebieden met veel koopwoningen, zoals het centrummilieu en enkele van de nieuwbouwlocaties. In de oudere nieuwbouw, met onder meer Gaasperdam en Gein, is de belangstelling om te kopen sterk afgenomen. In de recentere nieuwbouw, waartoe delen van IJburg en de stedelijke vernieuwing van de Bijlmermeer behoren, pakt de ingezakte koopbereidheid weer een stijgende lijn op. De belangstelling om de eigen huurwoning te kopen is in 2013 iets geringer dan in voorgaande jaren. Het gemiddeld inkomen van deze huurders met koop belangstelling ligt in 2011 en 2013 lager dan in 2009. In 2013 ligt de koopprijs die men in gedachte heeft zo’n € 10.000 lager dan in 2011.

6


Overige kenmerken Er is een lichte voorkeur voor bestaande bouw boven nieuwbouw, maar het merendeel van de verhuisgeneigden maakt hier geen keuze. Opvallend is wel dat de keuze voor nieuwbouw hoger is bij de lage inkomens. Waarschijnlijk verwachten zij dat de gewenste kwaliteitstoename vooral realiseerbaar is in de nieuwbouw terwijl hoge inkomens zelf in de onvolkomenheden van bestaande bouw kunnen investeren. Bijna de helft van de verhuisgeneigden zou een vorm van zelfbouw prefereren. Hiervan heeft een kwart een vorm van particulier of collectief particulier opdrachtgeverschap voor ogen. Bij het merendeel gaat het om gebruikelijke nieuwbouw met (beperkte of veel) inspraak (42%). Ook de belangstelling voor kluswoningen (34%) valt onder zelfbouw. Zes van de tien verhuisgeneigden vindt een energielabel niet belangrijk maar hecht wel aan voldoende energie-zuinigheid en isolatie van de volgende woning. Iets minder dan een kwart (23%) vindt een energielabel belangrijk, waarvan meer dan de helft met een voorkeur voor energielabel A. Profielgroepen en woonmilieus Een analyse van ‘profielgroepen’ en toekomstig woonmilieu levert een aantal verwachte combinaties op maar ook enkele aandachtspunten. Zo is er een groep verhuisgeneigden die niet erg gebonden is aan voorzieningen die de stad en de stedelijke woonbuurt te bieden heeft. Ze komen in hun voorkeur dan ook vaak bij ‘landelijk wonen’ uit. Het knelpunt is dat de financiële situatie van deze groep hier niet op afgestemd is. Voor een categorie die ‘arme ouderen’ is genoemd, geldt iets soortgelijks. Meer dan gemiddeld zijn ze geïnteresseerd in de ‘woonwijk met eengezinswoningen’. Het goede buurtgebonden verzorgings niveau van dit milieu sluit goed aan bij deze profielgroep, maar praktisch gezien wijst hun keuze naar gemeenten buiten Amsterdam zoals Purmerend of Almere. Ook hier is financiële haalbaarheid een vraagpunt. Zo is ook een deel van de groep ‘senioren met krappe beurs’ gericht op woonmilieus die niet corresponderen met hun draagkracht (landelijk, ruimte-extensief). Er is hier een ruimtelijke mismatch tussen de woonvoorkeuren van sommige groepen en de ruimtelijke opbouw van stad en regio naar woningvoorraad en woonmilieu. Recente woningmarkt In 2013 geeft bijna een vijfde van de huishoudens (18,9%) aan de woning recent (korter dan 2,5 jaar) te hebben betrokken. Dat aandeel is iets lager dan in 2011 maar hoger dan in 2009. Van de vestigers komt 29% uit de Metropoolregio Amsterdam, met Amstelveen, Haarlem, Diemen, Almere, Zaanstad en Haarlemmermeer als hoofdleverancier. Eén gemeente net buiten deze regio overvleugelt dit zestal: 10% van de recente vestigers komt uit Utrecht. Bij vestiging uit het buitenland zijn de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Duitsland veruit het sterkst vertegenwoordigd.

7


Recente bewoning van koopwoningen ligt in 2013 (30%) weer iets lager dan in 2011, maar de daling is minder sterk dan in de twee jaar daarvoor. De particuliere huursector is in 2013 voor het eerst de grootste sector geworden bij recente bewoning (36%), een nipt verschil met de corporatiesector (35%) die in de voorraad wel dubbel zo groot is als de particuliere huursector. Bij recente bewoning verliezen de huurprijscategorieën tot € 575 veel terrein sinds 2011 (van 42% naar 31%). De categorie tussen € 575 en € 681 wint terrein, maar vooral de vrije sector (boven € 681) boekt winst: van 18% naar 26%. In de koopsector zijn de veranderingen in de prijsklassen gering. De meeste van recente bewoners behoren tot de lage inkomens, namelijk 32%. Dit is bijna gelijk aan het aandeel lage inkomens onder alle Amsterdamse huishoudens. Bij recente bewoners zijn lage en middeninkomens relatief licht ondervertegenwoordigd en de hoge inkomens (2 x modaal of hoger) over vertegenwoordigd. Net als in de populatie als geheel zijn alleenwonenden het sterkst aanwezig onder recente bewoners. Wel is de instroom veel jonger dan de ‘zittende’ bevolking. Zeven van de tien recente bewoners komen uit Amsterdam zelf, dat aandeel daalt geleidelijk sinds 2005. Ruim een derde (37%) van de huishoudens is doorgestroomd van een onzelfstandige woonruimte in Amsterdam naar een zelfstandige woning. Dat aandeel is geleidelijk gegroeid. Meer dan de helft van de instroom in de corporatiesector en de koopsector komt uit deze sectoren zelf maar dat aandeel ligt wel lager dan in 2011. De particuliere huursector heeft terrein gewonnen bij recente bewoning, zowel door een toename van de interne doorstroming in deze sector als door doorstroming vanuit koopsector en corporatiesector. Huursprong hoog in particuliere huur Een vergelijking van de vorige en de huidige woonsituatie laat zien dat vooral de particuliere huursector snel duurder geworden is in het voorbije decennium. Kamerbewoners en corporatiehuurders betaalden voor een woning die zij de afgelopen twee jaar verruilden ca € 200 meer dan woningen die twintig jaar geleden werden verlaten. Bij particuliere huurwoningen is dat verschil ruim € 600. Kamerbewoners en corporatiehuurders die de afgelopen twee jaar verhuisden naar een particuliere huurwoning accepteerden gemiddeld een huursprong van ruim € 350 en kwamen met hun huur gemiddeld boven de € 800 uit. Bij recente verhuizers binnen de particuliere huursector is de huursprong kleiner (ruim € 200) maar het aanvangshuurbedrag ligt veel hoger, waardoor het huidige gemiddelde huurbedrag boven € 1.100 uitkomt. Bij recente doorstromers binnen de corporatiesector is de huursprong zeer bescheiden: gemiddeld € 38.

8


1

Inleiding

Over een reeks van jaren wil ongeveer een kwart van de huishoudens verhuizen. Dat is en hoog aandeel, maar het niet wil niet zeggen dat die verhuizingen ook werkelijk allemaal plaatsvinden. Omstandigheden in zowel het huishouden als op de woningmarkt kunnen de realisatie van verhuiswensen tegenhouden. Daarnaast is het veel makkelijker om een verhuiswens in een enquête aan te geven dan om alles wat nodig voor een verhuizing werkelijk te organiseren. Toch is een analyse van woonvoorkeuren en verhuiswensen nuttig als verkenning van de vraagkant van de woningmarkt. Welke kenmerken van woning en woonomgeving en het huishouden beïnvloeden de verhuiswens? Levensfase (leeftijd) speelt een belangrijke rol bij de verhuiswens, en aan de kant van de woonsituatie vooral het ervaren gebrek aan woonkwaliteit. Als men ontevreden is over de woning waarin men woont is de wil om weg te gaan groter: meestal gaat het om een te kleine woning. De hoofdlijnen in deze verhuiswensen veranderen niet veel in de tijd, de nuances wel. Is men meer op koop of huur gericht, meer op Amsterdam of op de regio? Traditioneel is het ook van belang om naar de ruimtelijke verschillen te kijken. De woningmarkt van Amsterdam bestaat uit ruimtelijke onderdelen met een zeer verschillend woningmarkt- en bewoningsprofiel. In welke van de woongebieden zijn de woon- en verhuiswensen meer of minder sterk veranderd ten opzichte van het voorgaande jaar? In het tweede hoofdstuk worden de verhuisplannen aan de orde gesteld, samen met de locatievoorkeuren. Welke motieven er achter de verhuisintentie schuilgaan is het thema van het derde hoofdstuk. Wat voor soort woning men op het oog heeft, wordt in het vierde hoofdstuk behandeld. Ook het type woonomgeving waarop men zich oriënteert komt hier aan de orde. In het laatste hoofdstuk wordt de blik niet naar de toekomst gericht maar naar het verleden: de kenmerken van recente bewoners en van recent bewoonde woningen worden tegen het licht gehouden.

9


10


2

Verhuisplannen en locatievoorkeuren

2.1 Inleiding Dynamiek en rust zijn op de woningmarkt gelijktijdige processen. Er is steeds voor veel mensen reden om de woonsituatie aan te passen aan de omstandigheden in het huishouden of om simpelweg op zoek te gaan naar betere woonkwaliteit. Dat levert verhuisdynamiek op. Maar tegelijkertijd heeft een groot deel van de Amsterdamse bevolking geen enkele behoefte aan verhuizen. Zij wonen al goed, of er treden in de omstandigheden van het huishouden (werk, kinderen geboren of juist het huis uit, scheiding of juist samenwoning) geen zodanige veranderingen op dat verhuizen wenselijk wordt. Daarom is de verhuisbehoefte gering van mensen die lang in Amsterdam wonen en hoog voor de recent gearriveerde Amsterdammers. Kort en lang wonen heeft een parallel met jonge en oudere huishoudens. Veel of weinig te winnen op de woningmarkt laat zich zien in lage of hogere woonkwaliteit van de woningen en woonomgeving waarin men zich bevindt.

11


2.2 Verhuisintentie Van de Amsterdamse huishoudens geeft 25,1 % aan beslist binnen twee jaar te willen verhuizen. Dat is een stijging sinds 2009 (21,9 %) en 2011 (23,9 %). Het gaat om 98.200 huishoudens. Als de beslist verhuisgeneigden worden aangevuld met de huishoudens die aangeven misschien (in plaats van beslist) te willen verhuizen dan is het aandeel verhuisgeneigden meer dan de helft (55% = bijna 214.000). Ook dit aandeel is hoger dan in 2009 (52%) en 2011 (54%).

Figuur 2.1: Verhuisgeneigdheid, actief woningzoekenden en mutatiegraad

30%

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

25% 20% 15% 10% 5% 0% Verhuisgeneigdheid

Mutatiegraad

N.B.: De mutatiegraad is van het jaar voorafgaand aan het Wonen in Amsterdam jaar.

De verhuisgeneigdheid is in figuur 2.1 afgezet tegen de mutatiegraad in de Amsterdamse bevolking. Dat is de optelsom van het aantal personen dat binnen Amsterdam verhuist, zich in Amsterdam vestigt en uit Amsterdam vertrekt, gedeeld op het totale bevolkingsaantal van Amsterdam. In 1997 is deze mutatiegraad 17,0% en in 2013 17,2%. De golvende trend in de mutatiegraad in de jaren 1997-2013 is van belang voor de trend in de verhuisgeneigdheid. De verhuisgeneigdheid is hoger als de mutatiegraad lager is en andersom. We kunnen de mutatiegraad interpreteren als een indicator voor de dynamiek op de actuele woningmarkt. Is de dynamiek (mutatiegraad) hoger dan zijn recent meer huishoudens erin geslaagd hun verhuiswensen te realiseren. Dan is het percentage verhuisgeneigden lager. Daalt de dynamiek, dan loopt het percentage onvervulde verhuiswensen op. Het percentage verhuisgeneigden ligt dan hoger. In de vorige rapportage werd daarom voor 2013 voorspeld dat de verhuiswens boven de 25% zou uitkomen op basis van de gedaalde

12


mutatiegraad in 2012 naar 16,4%1. Gebruikelijk is dat met de stijging van de verhuisintentie ook het aandeel verhuisgeneigden dat werkelijk actief is op de woningmark toeneemt. In 2013 is er echter bij dit aandeel actief-verhuis geneigden een trendbreuk. Nog maar 55% is echt actief, terwijl een cijfer rond of boven de 60% gebruikelijk was. Actief woningzoekenden Huishoudens, die beslist willen verhuizen en daar ook actief naar op zoek zijn, hebben een andere verhuistermijn voor ogen dan huishoudens die misschien willen verhuizen. Van de actieve, beslist verhuisgeneigde huishoudens is de termijn waarop men dat wil realiseren ongeveer gelijk verdeeld over korte, middellange en lange termijn. Bij de huishoudens die misschien willen verhuizen denkt het merendeel in termen van een jaar tot twee jaar. Dit patroon verandert niet veel in de tijd. Wel is het percentage dat zegt binnen een half jaar te willen verhuizen gegroeid naar 19% (13% en 15% in de twee voorgaande edities). Figuur 2.2: Verhuisintentie naar gewenste verhuistermijn Binnen 6 maanden

Over 6 tot 12 maanden

Over 12 tot 24 maanden

Totaal

Misschien verhuizen

4%

12%

84%

100%

Misschien verhuizen en actief

7%

16%

77%

100%

Zeker verhuizen

17%

26%

57%

100%

Zeker verhuizen en actief

31%

30%

40%

100%

Totaal

19%

24%

57%

100%

2.3 Ruimtelijke verschillen De verhuisgeneigdheid is laag in de bekende buurtcombinaties met hoge welstand, zoals de grachtengordel, delen van stadsdeel Zuid ten zuiden van het Museumplein, doorlopend naar Buitenveldert. Verder in de dorpsmilieus van Waterland, Driemond, enkele tuindorpen en in nieuwbouwlocaties zoals NieuwSloten en de Aker. West en Nieuw-West hebben samen een grote aaneengesloten zone met een verhuisintentie hoger dan 30%. Zowel de buurtcombinaties ten westen als ten oosten van de westelijke ringweg kennen deze sterke verhuisbehoefte. Andere gebieden met een hoge potentiële dynamiek zijn binnen de ring Transvaal buurt en Indische Buurt Oost. In Stadsdeel Zuidoost zijn Venserpolder en Bijlmer Centrum de buurtcombinaties met hoge verhuisgeneigdheid. Buurt combinatie de Omval in stadsdeel Oost heeft veruit de hoogste verhuis geneigdheid (54%), maar dat komt door het omvangrijke studentencomplex aan de Wenckebachweg.

1 In de jaren vanaf 1970 daalde de mutatiegraad slechts in drie jaren onder de 15% (de jaren 1979, 2000 en 2001). Een mutatiegraad boven de 18% kwam in deze jaarreeks negen keer voor (maximum 20,7% in 1984). Gegevens over verhuisgeneigdheid zijn er in het onderzoek Wonen in Amsterdam sinds 1997.

13


Van de buurtcombinaties zonder een dergelijke vertekening heeft Slotermeer Noordoost in stadsdeel Nieuw-West de hoogste score (39%). Kolenkit was in 2011 de buurtcombinatie met de hoogste verhuisgeneigdheid. Deze buurt maakt deel uit van de westelijke ringzone. Daar is de verhuiswens nog altijd hoog, maar wel gedaald ten opzichte van 2011. Slotermeer is juist exemplarisch voor het opschuiven van hoge verhuisbehoefte richting het westen (figuur 2.4). Verschuivingen in de verhuisbehoefte doen zich ook voor in Zuidoost. Daar valt op dat Bijlmer Oost (T94,) met cijfers dicht in de buurt van het stedelijk gemiddelde, de jaren van sterke dynamiek achter zich heeft gelaten. Omgekeerd zijn de buurtcombinaties Nellestein (T95), Gein (T97) en zelfs het dorpsachtige Driemond juist bezig om hun residentiële rust te verliezen: de verhuisintentie is er nog beneden gemiddeld maar wel stijgend. Ook in Noord doen zich dergelijke verschuivingen voor. In zowel Nieuwendam Noord (N68) als Buik slotermeer (N69) ligt de verhuiswens boven het stedelijk gemiddelde, maar in het eerste gebied treedt daling op terwijl te verhuisintentie in de Buikslotermeer juist snel gestegen is. In Banne Buiksloot (N70) lig de verhuiswens na een aanzienlijke daling al beneden het Amsterdamse gemiddelde. De verhuisintentie is hoger in buurten waar de kwaliteit van het wonen lager is. Figuur 2.5 laat de 84 WiA-woongebieden (buurtcombinaties of samen stellingen daarvan) zien op in een diagram van rapportcijfers voor de woning (het percentage lager dan een 7) en verhuisintentie. Door de puntenwolk is denkbeeldig een opgaande rechte lijn voor te stellen: de correlatie is behoorlijk

Figuur 2.3: Beslist verhuisgeneigden per buurtcombinatie

Verhuiswens > 35%

Verhuiswens Stijgend

30-35%

Stabiel

25-30%

Dalend

18-25% < 18%

14

Figuur 2.4: Beslist verhuisgeneigden, ontwikkeling 2011-2013


sterk2. De uitbijters zijn nog de moeite waard om te benoemen. Eenzaam in de linker benedenhoek van het diagram bevindt zich de combinatie van Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk (N64) en Waterland (N73). In dit gebied heeft slechts 2% de behoefte om te verhuizen: ook het aantal rapportcijfers voor de woning lager dan 7 ligt op een verwaarloosbare 2%. In De Omval (M58) heeft 54% de behoefte om te verhuizen, wat logisch is met de grote concentratie van studentenwoningen aan de Wenckebachweg, toch ligt het percentage lage rapportcijfers voor de woning niet extreem hoog (25%). Het kan nog hoger. Dat is het geval in de combinatie van Sloterdijk (E36) en Landlust (E37ab) (foto omslag) met 35% lage rapportcijfers en een verhuiswenspercentage van 34% (dat verhuiswenspercentage is het op zes na hoogste van alle gebieden).

Figuur 2.5: Relatie woonkwaliteit (rapportcijfers) en verhuisintentie per buurtcombinatie

60%

Percentage beslist verhuisgeneigden

50%

40%

30%

20%

10%

0% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Rapportcijfer voor de woning lager dan 7

2 De correlatie tussen het percentage lage rapportcijfers voor de woning en het percentage beslist verhuisgeneigden is 0,75 (Pearson), dat is hoger dan de correlatie tussen verhuiswens en lage rapportcijfers voor de buurt is, Pearson 0,69

15


De relatie tussen woonkwaliteit en verhuisgeneigdheid is ook mooi te zien in de woonmilieus. Een woonmilieu is een verzameling van buurten die op het gebied van wonen en bevolking op elkaar lijken. In de Amsterdamse indeling worden 12 woonmilieus onderscheiden3. In figuur 2.6 is het percentage rapportcijfers voor de woning lager dan een 7 per woonmilieu weergegeven en daarnaast het percentage verhuisgeneigden. Blijft het aandeel huishoudens dat rapportcijfers 7 of lager geeft beperkt tot hooguit een vijfde, dan ligt het percentage verhuis geneigden niet boven het stedelijk gemiddelde van 25%. Ligt het percentage lage rapportcijfers hoger, dan heeft dat invloed op het aandeel verhuis geneigden. Zo telt het woonmilieu Verbinding meer dan een kwart relatief lage rapportcijfers, daar ligt de verhuisgeneigdheid op 28%. In het Transitiemilieu, met ruim 40% lage rapportcijfers in 2011, is de verhuisgeneigdheid 34%. De daling van het aantal lage rapportcijfers in dit milieu naar 33% is op zichzelf bemoedigend, maar de verhuisintentie is er maar één procentpunt lager mee geworden. In een paar woonmilieus leidt een relatief hoog aandeel minder tevreden huishoudens niet tot verhoogde verhuisgeneigdheid, zoals in Vergrijsde Tuinstad. Dat heeft te maken met het hoge aandeel ouderen. Ouderen hebben een geringe verhuisbehoefte. In Moderne stad en Compacte Vernieuwing is de verhuisgeneigdheid iets hoger dan in nieuwbouwmilieus gebruikelijk is, ondanks de relatief hoge woontevredenheid. In deze recent opgeleverde buurten, waaruit deze milieus bestaan, is kennelijk de onrust van het recent verhuisd zijn nog niet uitgewoed.

Figuur 2.6: Verhuisgeneigdheid, oordeel over de woning en woonomgeving naar woonmilieu Centrum

Verhuisgeneigd

Rapportcijfer woning <7

2011

2013

2011

2013

21%

18%

15%

15%

Welgesteld Stedelijk

19%

21%

22%

13%

Centrumrand

21%

23%

15%

15%

Vergrijsde Tuinstad

21%

23%

17%

20%

Verbinding

28%

28%

29%

29%

Transitie

34%

33%

40%

33%

Water en Groen

14%

14%

5%

6%

Amsterdamse Suburb

10%

18%

11%

9%

Transformatie

15%

18%

7%

10%

Moderne Stad

21%

20%

14%

6%

Compacte Vernieuwing

17%

23%

9%

15%

Amsterdam

24%

25%

23%

21%

3 Voor een nadere uitleg: zie de factsheet: Amsterdamse Woonmilieus 2008 en het rapport Wonen in Amsterdam 2011, Stand van Zaken, hoofdstuk 5. Bijlage 1 bevat een kaartoverzicht.

16


2.4 Verschillen tussen categorieën Eenoudergezinnen en gezinnen met twee ouders zijn meer dan gemiddeld verhuisgeneigd. De verhuisgeneigdheid van eenoudergezinnen ligt het hoogst (34% beslist verhuisgeneigd in 2013). Bij deze groep speelt de combinatie van minder goede woonkwaliteit en de behoefte aan meer woonruimte een rol. De sterkste stijging van de verhuiswens was er bij de alleenwonenden (23% in 2013, 20% in 2011). Marokkaanse Amsterdammers zijn het meest (beslist) verhuisgeneigd (37%) en dat was in voorgaande jaren ook al zo. Ook bij de Turkse Amsterdammers is meer dan een derde beslist verhuisgeneigd. Wel is de verhuisintentie bij beide groepen ten opzichte van 2011 iets gedaald. Bij de brede verzameling van overige niet westerse Amsterdammers ligt de verhuis intentie, net zoals bij huishoudens van Surinaamse of Antilliaanse origine, net iets onder de 30%. Bij westers-allochtonen (van 20% naar 26% tussen 2009 en 2013) en autochtonen (van 18% naar 22%) ligt de verhuisintentie lager, maar er is wel een sterkere toename.

Figuur 2.7: Verhuisintentie naar huishoudenstype 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Amsterdam

25

30

45

Stel met kind

28

26

47

Eenoudergezin

34

25

42

Stel zonder kind

22

31

47

Alleenwonend

23

31

46

Ja

100%

Misschien

Nee

Figuur 2.8: Verhuisgeneigdheid naar herkomstgroep 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Amsterdam

25

30

45

Marokkaans

37

22

42

Turks

34

17

49

Overige niet-westers allochtonen

30

25

45

Surinaams en Antilliaans

29

23

48

Westerse allochtonen

26

32

42

Autochtonen

22

32

46

Ja

100%

Misschien

Nee

17


Jonge huishoudens hebben vaak nog meer te bereiken op het gebied van wonen en huishoudensontwikkeling dan oudere. Het beeld van de met leeftijd afnemende verhuisgeneigdheid verandert dan ook niet veel in de tijd. Ten opzichte van 2009 is de verhuisgeneigdheid van de drie middelbare leeftijdsgroepen tussen 35 en 64 jaar toegenomen, waarbij alleen die van de 35-44 jarigen boven het Amsterdams gemiddelde ligt. Inkomen heeft maar weinig betekenis voor de verhuisgeneigdheid. Alleen bij de laagste inkomensgroep is deze hoger dan gemiddeld (30%). Bij de groep € 43.785 – 2 x modaal is de verhuisbehoefte het sterkst gestegen (24% in 2013, 20% in 2011).

Figuur 2.9: Verhuisgeneigdheid naar leeftijdscategorie 0%

10%

Amsterdam

20%

30%

40%

25

Vanaf 75 jaar

70%

80%

30

19

65 25

22

35 t/m 44

31

25 t/m 34

36

18 t/m 24

39

100%

45

21

45 t/m 54

90%

72

14

55 t/m 64

60%

18

10

65 t/m 74

50%

57 27

51 31

38 40

24 43

Ja

18

Misschien

Nee

Figuur: 2.10: Verhuisgeneigdheid naar inkomensgroep 0%

10%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Amsterdam

25

31

44

> 2x modaal

20

34

45

€ 43.785 - 2x modaal

24

33

43

EU-grens - € 43.785

23

33

44

Laag - EU-grens

24

29

47

Lage inkomens

30

27

43

Ja

18

20%

Misschien

100%

Nee


Voorkeurslocatie: Amsterdam geniet grootste voorkeur Het merendeel van de beslist verhuisgeneigden wil in Amsterdam blijven (76%, in 2011 was dat 73%), 13% zou elders in Nederland willen gaan wonen, 5% in het buitenland en 7% heeft geen voorkeur. Vooral de voorkeur voor Nederland buiten Amsterdam is aanzienlijk geslonken, dat was in 2011 nog 19%). Naarmate het inkomen hoger is, is de verhuisbehoefte minder op Amsterdam zelf gericht (figuur 2.11), maar juist de groepen boven € 43.785 hebben een sterke inhaalslag in hun oriëntatie op Amsterdam. Zo was de groep € 43.785 – 2x modaal in 2011 voor 62% op Amsterdam gericht, in 2013 is dat 75%. Voor de groep 2x modaal en hoger verschuift die voorkeur van 60% naar 69%.

Figuur 2.11: Bestemmingsvoorkeur verhuisgeneigden naar inkomensgroep 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Amsterdam

76

13

5

7

> 2x modaal

69

18

6

7

€ 43.785 - 2x modaal

75

14

6

5

EU-grens - € 43.785

71

17

3

9

Laag - EU-grens

77

12

4

8

Lage inkomens

80

8

5

6

Bij voorkeur in Amsterdam blijven

Bij voorkeur elders in Nederland gaan wonen

Bij voorkeur naar het buitenland

Heb geen voorkeur

19


Vooral de hoogste leeftijdsgroep (75+: 90%) is sterk op Amsterdam georiënteerd, maar bij geen van de onderscheiden leeftijdsgroepen is de gerichtheid op Amsterdam lager dan 77%. Huishoudens van Marokkaanse herkomst zijn voor 95% op Amsterdam gericht, maar hoewel die dominantie minder sterk is bij autochtone Nederlanders (82%) en westerse allochtonen (80%) ligt ook bij deze groepen de Amsterdam-oriëntatie hoog. Beide groepen verschillen niet in hun idee dat de volgende woning buiten Nederland zou moeten staan (7%). De verhuisoriëntatie van stellen zonder kinderen is meer dan gemiddeld buiten Amsterdam gericht (17%), terwijl huishoudens die al kinderen hebben, de gezinnen, meer op Amsterdam gericht zijn. Amsterdam is in de loop van het eerste decennium aantrekkelijker geworden voor gezinnen, werd al in de rapportage van WiA2011 geconcludeerd.

Figuur 2.12: Voorkeurslocatie binnen Amsterdam van beslist-verhuisgeneigden naar leeftijd 0%

10%

20%

Amsterdam

36

Vanaf 75 jaar

57

65 t/m 74

43

55 t/m 64

46

45 t/m 54

38

35 t/m 44

42

25 t/m 34

29

18 t/m 24

18

30%

40%

50%

60%

70%

21

80%

26

12

90%

100% 17

19

12

25

11

21

11

20

25

17

22

19

17

21 22

21 17

31 45

20 20

Bij voorkeur in eigen buurt

Bij voorkeur naar een ander stadsdeel

Bij voorkeur in eigen stadsdeel blijven, andere buurt

Heb geen voorkeur

Op de vraag of men liever in of buiten het eigen stadsdeel verhuist, geven jongeren tot 24 jaar relatief vaak aan het liefst naar een ander stadsdeel te willen (45%). Gemiddeld geeft 36% van de verhuisgeneigden aan binnen de eigen buurt te willen verhuizen. Bij ouderen is dit aandeel beduidend hoger (75+: 57%). Ook gezinnen zijn wat meer buurtgebonden in hun verhuiswens (voornamelijk de gezinnen van twee ouders, 45%). Amsterdammers van Marokkaanse (68%) en Turkse (69%) herkomst zijn vaker (58% gemiddeld in Amsterdam) gericht op het stadsdeel waar men al woont, meestal met een voorkeur voor de eigen buurt. Amsterdammers met een Nederlandse herkomst geven vaker dan gemiddeld (29% tegenover 26% gemiddeld) te willen verhuizen naar een ander stadsdeel dan waar men nu woont. Dat geldt in sterke mate voor autochtonen die woonachtig zijn in Nieuw-West en Zuidoost. In Nieuw-West geeft 33% aan liever naar een ander stadsdeel te gaan, bij autochtone Nederlanders is dat 55%.

20


In Zuidoost is dat verschil zelfs nog iets scherper (63% tegenover 38% bij alle verhuisgeneigden in Zuidoost). De wens om binnen het eigen stadsdeel te verhuizen is onder alle Amsterdammers 58% en onder de bewoners van Zuid en Centrum zelfs respectievelijk 66% en 60%. Met name in Zuidoost en Nieuw-West ligt de behoefte van autochtone huishoudens om in het stadsdeel te blijven wonen aanzienlijk lager dan het stadsdeelgemiddelde (respectievelijk 19 en 25 procentpunten lager). In Zuidoost ligt de wens van Surinaams/Antilliaanse huishoudens om in het stadsdeel te blijven wonen juist ver boven het stadsdeelgemiddelde (+ 10 procentpunten), in Nieuw-West is de wens om in stadsdeel te blijven wonen juist groot onder Turkse (+21) en Marokkaanse (+23) Amsterdammers. Dit selectieve beeld in de verhuisvoorkeuren van de verschillende herkomstgroepen werd in 2011 al gesignaleerd.

2.5 Conclusie De behoefte om te verhuizen is in 2013 groter (25%) dan in 2011, maar het aandeel verhuisgeneigden dat actief zoekt is gedaald. Over de reeks van jaren 1997-2013 blijkt dat verhuisgeneigdheid toeneemt als de dynamiek op de woningmarkt daalt. Stijging van de verhuisgeneigdheid is een teken dat meer huishoudens hun woonwensen niet kunnen vervullen. Lage verhuisgeneigdheid is juist een teken van een meer ontspannen woningmarkt. De verhuisbehoefte is hoog op die locaties waar de kwaliteit van woningen en woonomgeving als laag beoordeeld wordt. In West en Nieuw-West bevindt zich een uitgestrekte zone waar de verhuisgeneigdheid boven de 30% ligt. Maar in de ringzone-west is de verhuisbehoefte dalend en juist verder westwaarts in Nieuw-West stijgend. Daling van de verhuisbehoefte heeft vaak te maken met een merkbare recente kwaliteitsverbetering. Daarnaast tekenen zich op de kaart buurten af waar de bekende woonstabiliteit naar meer dynamiek groeit door geleidelijk afnemende woonkwaliteit. De verhuisgeneigdheid is hoger bij huishoudens met een laag inkomen, vaak omdat ze de behoefte hebben aan hogere woonkwaliteit. Ook bij jongeren is de verhuisintentie hoger, vanwege dezelfde reden, ze staan nog aan het begin van de wooncarrière. Traditioneel zijn hogere inkomens meer op een toekomstige woonlocatie buiten Amsterdam gericht, maar dat is in 2013 in geringere mate het geval dan in voorgaande jaren. De verhuisoriëntatie van stellen zonder kinderen is meer dan gemiddeld buiten Amsterdam gericht, terwijl huishoudens die al kinderen hebben, de gezinnen, meer op Amsterdam gericht zijn. Amsterdam is in de loop van het eerste decennium aantrekkelijker geworden voor gezinnen, werd al in de rapportage van 2011 geconcludeerd.

21


22


3

Verhuisredenen

3.1 Inleiding Ouderen willen veel minder graag verhuizen dan jongeren, Nederlanders van Marokkaanse afkomst willen vaker verhuizen dan autochtone Nederlanders, en hebben meer de voorkeur in het eigen stadsdeel te blijven. In dit hoofdstuk gaan we na wat de redenen zijn achter die verschillen in verhuisgeneigdheid. Welke factoren zijn het meest van invloed op de verhuisbehoefte. Een aantal factoren is al genoemd in hoofdstuk 2. Wat zijn voor de verschillende groepen respondenten de belangrijkste verhuisreden?

23


3.2 Verklaring verhuisgeneigdheid Door middel van een regressieanalyse kunnen we een rangorde opstellen van de belangrijkste verklarende factoren voor verhuisgeneigdheid (zie figuur 3.1). Uit de regressieanalyse blijkt dat het oordeel over de woning net als in 2007, 2009 en 2011 de zwaarst wegende verklaring is voor het wel of niet willen verhuizen. Hoe hoger het rapportcijfer voor de woning, des te minder de behoefte om te verhuizen. Daarnaast blijken leeftijd, het thuis voelen in de buurt, en in mindere mate het hebben van een koop- of huurwoning van invloed te zijn op de verhuisgeneigdheid van Amsterdamse huishoudens. De eigendomssituatie werd als verklarende variabele voor verhuisgeneigdheid in 2009 sterker dan de hoogte van het inkomen. In 2011 en 2013 is dat zo gebleven, maar een grote rol spelen beide variabelen niet in de verklaring van de verhuisbehoefte. Als zowel het rapportcijfer voor de buurt als thuis voelen in de buurt in de regressieanalyse worden aangeboden, blijkt ´thuis voelen´ een sterkere betekenis te hebben en vervolgens de rol van buurttevredenheid tot ´niet significant´ te reduceren.

Figuur 3.1: Belangrijkste verklarende variabelen voor verhuisgeneigdheid 1. Tevredenheid woning 2. Leeftijd 3. Thuisvoelen in de buurt 4. Huur- of koopwoning 5. Netto maandinkomen

Verhuisredenen en prioriteiten Het al of niet tevreden zijn met de huidige woning is een belangrijke verklarende factor voor verhuisgeneigdheid. De vraag in Wonen in Amsterdam naar de verhuisredenen is anders gesteld dan in voorgaande jaren, daarom kunnen de percentages niet goed worden vergeleken. Toch is het beeld gelijk aan eerdere edities van WiA, twee antwoorden die iets zeggen over de behoefte om meer woonkwaliteit te verwerven voeren de lijst aan van meest genoemde verhuisredenen (figuur 3.2). De eerste is de behoefte om groter te wonen (de huidige woning is te klein), de tweede is behoefte aan een betere of mooiere woning, beide door meer dan een derde van de respondenten genoemd. Verderop in het rijtje staan nog andere verhuisredenen die met de kwaliteit van de woning te maken hebben: zoals de behoefte aan een (grotere) tuin of balkon (22%), het woningtype (15%), of de slechte kwaliteit van de woning. De veelheid van woningkenmerken die als verhuisredenen vaak genoemd worden, ligt in de lijn met de constatering dat tevredenheid met de woning de belangrijkste verklarende variabele voor de verhuisbehoefte is.

24


Derde in het rijtje van figuur 3.2 staat ‘omstandigheden in het huishouden’ (31%). Het gaat om bijvoorbeeld samen gaan wonen, gezinsuitbreiding of juist veranderingen die verkleining van het huishouden tot gevolg hebben zoals een scheiding of een sterfgeval. Dat is een verhuisreden die met leeftijd geassocieerd kan worden, de tweede verklarende variabele voor verhuis geneigdheid (zie figuur 3.1). De niet gelijkvloerse woning is ook zo’n aan leeftijd gerelateerde verhuisreden (13% van de respondenten noemt dit). Dat geldt in mindere mate ook voor het antwoord ‘werk of studie’ (ook 13%). Dat de buurt niet (meer) bevalt wordt door 13% van de respondenten genoemd: het is de verhuisreden die hoort bij de derde verklarende variabele voor verhuisintentie: rapportcijfer voor ‘thuis voelen in de buurt’. Ook de verhuisreden ‘wil kopen in plaats van huren of andersom’ (11%) is gekoppeld aan een van de verklarende variabelen achter verhuisintentie: namelijk of men momenteel een huur- of een koopwoning bewoont. Tot slot heeft de financiële situatie als verhuisreden (14%) een parallel met de verklarende variabele maandinkomen, al is het de variabele met de minste verklaringskracht.

Figuur 3.2: Verhuisredenen 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Wil groter wonen Wil mooier/beter wonen Omstandigheden huishouden Geen of te kleine tuin/balkon Woningtype Financiële situatie Werk of studie Buurt bevalt niet (meer) Te veel trappen Slechte kwaliteit woning Van huur naar koop of andersom Wil dichter bij familie/vrienden Huurcontract loopt af

25


Leeftijd en huishouden Leeftijd is de belangrijkste demografische variabele. Met name jongere en jongmiddelbare huishoudens zijn nog in ontwikkeling wat betreft hun huishouden, hun werkcarrière en hun wooncarrière. Zo is te zien dat bij de leeftijdgroepen 25-34 en 35-44 jaar de te kleine woning een veel belangrijkere verhuisreden is dan gemiddeld. Ook de omstandigheden in het huishouden (zoals gezin) worden vaker genoemd in deze leeftijdsgroepen, dat is vermoedelijk ook de reden waarom de tuin vaker gemist wordt. Werk of studie is vanzelfsprekend bij de

Figuur 3.3: Verhuisredenen naar leeftijdscategorie 18-24

25-34

35-44

45-54

55-64

65-74

>75 jaar

Totaal

Wil groter wonen

31%

51%

50%

32%

18%

12%

7%

38%

Wil mooier/beter wonen

44%

37%

38%

38%

31%

26%

19%

36%

Omstandigheden huishouden

33%

48%

33%

19%

17%

14%

20%

31%

Geen of te kleine tuin/balkon

18%

27%

30%

19%

15%

10%

9%

22%

Woningtype

21%

16%

16%

14%

12%

11%

6%

15%

Financiële situatie

20%

13%

12%

17%

18%

13%

10%

14%

Werk of studie

40%

18%

12%

9%

5%

1%

1%

13%

Buurt bevalt niet (meer)

17%

12%

13%

14%

14%

15%

10%

13%

Te veel trappen

3%

6%

7%

15%

27%

35%

30%

13%

Slechte kwaliteit woning

12%

11%

11%

15%

11%

10%

3%

12%

Van huur naar koop of andersom

8%

19%

13%

7%

5%

3%

2%

11%

Wil dichter bij familie/vrienden

8%

5%

5%

5%

8%

10%

8%

6%

Huurcontract loopt af

31%

8%

1%

1%

0%

0%

0%

5%

Hoge score

Lage score

Figuur 3.4 Verhuisredenen naar huishoudensgrootte 1 persoon

2 personen

3 of 4 personen

5 of meer pers.

Totaal

Wil groter wonen

35%

42%

54%

61%

43%


39%

39%

41%

29%

39%


21%

30%

33%

22%

27%


21%

23%

25%

13%

22%

Buurt bevalt niet (meer)

20%

20%

18%

9%

19%

Woningtype

16%

17%

21%

16%

18%


17%

14%

16%

18%

16%

Te veel trappen

14%

15%

14%

9%

14%


16%

15%

11%

11%

14%


9%

14%

10%

3%

10%

Werk of studie

12%

9%

6%

3%

9%


7%

7%

5%

6%

7%


9%

6%

3%

0%

6%

Hoge score

26

Lage score


jongste leeftijdsgroep een zeer belangrijke verhuisreden, maar ook de financiële situatie, de buurt waar men woont en het aflopen van het huurcontract. Niet alleen bij de 18-24 jarigen is dat aflopend huurcontract een belangrijke verhuisreden (typerend voor de fase van studeren), ook bij de 25-34 jarigen is dit motief niet te verwaarlozen. De niet gelijkvloerse woning is voor huishoudens vanaf 55 jaar een belangrijke verhuisreden. De beperkte grootte van de huidige woning wordt vanzelfsprekend vaker genoemd door grote huishoudens dan door kleine huishoudens (figuur 3.4). Daarbij maakt het weinig uit of het om echt grote huishoudens (minimaal 5 personen) gaat of om huishoudens van 3 of 4 personen. Eigendomsector Of men in een koop- of een huurwoning woont speelt mee in de mate waarin men verhuisgeneigd is. Huurders in de particuliere huursector hebben de sterkste verhuisbehoefte: een derde (32%) zou binnen twee jaar willen verhuizen en een ruime meerderheid van deze verhuisgeneigden is daar ook actief mee bezig. In deze sector is de verhuisbehoefte ook licht toegenomen sinds 2011. In de corporatiesector ligt de verhuisbehoefte wat lager (28%), maar een werkelijk lagere behoefte om naar een andere woning te gaan is er in de koopsector (16%). De te kleine woning is voor alle groepen bewoners de meest genoemde verhuisreden, maar opvallend genoeg halen eigenaar-bewoners op deze verhuisreden het hoogste percentage. Uit de combinatie van een verhoogde score op ‘omstandigheden in het huishouden’ en ‘geen tuin of balkon’ kan vermoed worden dat het vaak huishoudens betreft in de gezinsfase. Ruimtebehoefte blijft bij deze groep dus de belangrijkste verhuisreden, ondanks dat men met een koopwoning al ruimer bemeten is dan huishoudens in een huurwoning.

Figuur 3.5: Verhuisgeneigdheid naar eigendomsector 0%

10%

Amsterdam

14

Particuliere huurwoning

18

Corporatiewoning

16

Koopwoning

8

20%

30%

11

6

9

12

Ja actief

50%

6

5

60%

70%

80%

23

13

9

40%

100%

45

28

31

20

46

26

Ja

90%

53

Misschien actief

Misschien

Nee

27


Figuur 3.6: Verhuisredenen naar eigendomsector Koop

Corporatiehuur

Particuliere huur

Totaal

Wil groter wonen

48%

43%

40%

43%


37%

40%

38%

39%


35%

20%

33%

27%


28%

18%

27%

22%

Buurt bevalt niet

20%

21%

12%

19%

Woningtype

20%

18%

15%

18%


5%

20%

18%

16%

Te veel trappen

11%

17%

11%

14%


15%

12%

18%

14%


4%

7%

23%

10%

Werk of studie

7%

8%

14%

9%


4%

8%

6%

7%


0%

8%

6%

6%

Hoge score

Lage score

Bewoners van corporatiewoningen noemen wat vaker de kwaliteit van de woning en de ‘niet gelijkvloerse woning’ als verhuisreden. Bewoners van particuliere huurwoningen noemen relatief vaak de financiële situatie als verhuisreden en dat men liever een woning zou willen kopen. Het heeft waarschijnlijk te maken met de snel duurder geworden particuliere huursector dat huishoudens voordelen gaan inzien van een woning kopen. Inkomen Het hebben van een koop- of huurwoning is een belangrijkere verklarende variabele dan het inkomen. Bewoners van particuliere huurwoningen zijn het meest verhuisgeneigd; eigenaren-bewoners het minst. De verhuisgeneigdheid van de hogere inkomensgroepen wijkt maar weinig af van het gemiddelde. Alleen de laagste inkomensgroep heeft een verhoogde verhuisgeneigdheid (30%). De verhuismotieven zijn echter niet zo evenwichtig verdeeld. Hogere inkomens komen vaker voor bij huishoudens van tweeverdieners. De hogere inkomensgroepen bestaan hierdoor vaker uit huishoudens van twee volwassenen die vaker dan huishoudens van alleenwonenden kinderen hebben of aan de vooravond staan van gezinsvorming. Dat is de reden dat de hogere inkomens meer behoefte hebben aan een grotere woning, een balkon of een tuin en daarnaast aangeven dat omstandigheden in het huishoudens aanleiding zijn om te willen verhuizen. Bij de laagste inkomensgroep speelt de slechte kwaliteit van de woning vaker een rol bij de wens te willen verhuizen.

28


Figuur 3.7: Verhuisredenen naar inkomensgroep Lage inkomens

Laag EU-grens

EU-grens € 43.785

€ 43.785 1,5x modaal

1,5 - 2x modaal

> 2x modaal

Totaal

Wil groter wonen

42%

45%

46%

45%

47%

51%

45%


39%

36%

39%

42%

40%

40%

39%


21%

26%

28%

32%

34%

38%

28%


17%

23%

20%

28%

34%

35%

24%

Buurt bevalt niet

21%

15%

17%

22%

18%

15%

18%

Woningtype

17%

14%

15%

18%

24%

18%

17%


19%

21%

17%

18%

12%

5%

16%

Te veel trappen

18%

16%

11%

16%

10%

9%

14%


14%

19%

14%

17%

11%

10%

14%


3%

12%

14%

15%

20%

22%

12%

Werk of studie

9%

8%

10%

7%

8%

10%

9%


10%

5%

5%

4%

2%

5%

6%


7%

6%

6%

3%

5%

5%

6%

Hoge score

Lage score

Herkomst De herkomst van de huishoudens speelt geen belangrijke rol in de mate van verhuisgeneigdheid omdat andere variabelen het effect van herkomst overschaduwen, zoals de kwaliteit van de woning, en de woningsector (huur- of koopwoning). De herkomstgroepen zijn niet gelijk verdeeld over de Amsterdamse woningvoorraad naar sector en kwaliteitsniveau. Uit figuur 3.8 blijkt dat Nederlanders van Turkse en Marokkaanse komaf hun woning veel lager waarderen dan de andere groepen. Autochtone Nederlanders en westerse allochtonen hebben de hoogste waardering voor de woning. Surinamers en Antillianen en de brede groep van huishoudens met een overige niet-westers

Figuur 3.8: Waardering woning naar herkomstgroep Rapportcijfer 7,5

7,8

7,7

7 6,5

6,9

6,7

6

6,1

5,5 5

5,5

4,5 6,1

4

Marokkaans

2009

6,5 Turks

6,8 Overig niet westers

2011

7,1 Surinaams en Antilliaans

7,7 Westerse allochtonen

7,8 Autochtonen

2013

29


herkomst hebben in de beleving van woonkwaliteit een middenpositie. Bemoedigend is dat de groepen met relatieve kwaliteitsachterstand de snelste positieve ontwikkeling hebben. Door het verschil in verworven woonkwaliteit zijn huishoudens met een Nederlandse herkomst iets minder verhuisgeneigd (22% tegenover 25% voor Amsterdam gemiddeld) en sommige van de huishoudensgroepen met een allochtone herkomst juist meer dan gemiddeld. Huishouden met Marokkaanse herkomst zijn het meest verhuisgeneigd (37%). Maar ook huishoudens met een Turkse (34%) en een Surinaamse/Antilliaanse herkomt (29%) stijgen ruim boven het gemiddelde uit. Wel pakt de verhuisgeneigdheid bij deze groepen iets lager uit dan in 2011, wat in overeenstemming is met hun toegenomen ervaren woonkwaliteit. Nederlanders van Turkse en Marokkaanse komaf geven veel vaker dan de andere etnische groepen aan dat de kwaliteit van de woning (slecht, te klein) de reden is om te verhuizen (figuur 3.9). Voor autochtone Nederlanders is de kwaliteit van de woning veel minder een reden om te verhuizen. Huishoudens van Turkse herkomst noemen vaker fysieke barrières in de woning (woning niet gelijkvloers) als verhuismotief. In voorgaande jaren was dat juist bij de Surinaamse/Antilliaanse groep het geval, maar kennelijk is dat bezwaar snel verminderd.

Figuur 3.9: Verhuisredenen naar herkomstgroep Surinaams en Antilliaans

Turks

Marokkaans

Overig iet-westers

Westerse Autochtonen allochtonen

Totaal

Wil groter wonen

39%

49%

56%

51%

41%

40%

43%


39%

40%

44%

39%

39%

37%

39%


22%

21%

21%

24%

27%

29%

27%


15%

14%

12%

16%

24%

28%

22%

Buurt bevalt niet

22%

14%

18%

12%

19%

20%

19%

Woningtype

16%

17%

19%

17%

18%

18%

18%


19%

26%

29%

19%

14%

12%

16%

Te veel trappen

16%

19%

15%

15%

14%

13%

14%


16%

7%

9%

14%

18%

14%

14%


6%

6%

4%

8%

12%

13%

10%

Werk of studie

6%

5%

1%

9%

16%

10%

9%


8%

10%

5%

7%

8%

5%

7%


4%

2%

1%

7%

9%

7%

6%

Hoge score

30

Lage score


3.3 Verhuisredenen in de verschillende buurten De mate van verhuisgeneigdheid is ongelijk over de stad verdeeld. Dat kwam in het vorige hoofdstuk aan de orde. De verhuismotieven verschillen per woonmilieu4. Zowel de kwaliteit van woningen en woonomgeving als de verschillende typen huishoudens zijn ongelijk over de stad verspreid. De woonmilieu-indeling is een handige manier om daar naar te kijken (figuur 3.10). Zie bijlage 1 voor de woonmilieukaart. Het woonmilieu dorp is samengevoegd met Welgesteld Stedelijk. Verder zijn Centrum en Centrumrand samengevoegd en voorts zijn de vijf nieuwbouwmilieus samengevoegd naar ouderdom: De woonmilieus Amsterdamse suburb, Transformatie en Water en Groen zijn de oude nieuwbouwmilieus, Moderne Stad en Compacte Vernieuwing vertegenwoordigen de nieuwe nieuwbouw. In Centrum en Centrumrand is de te kleine woning en het ontbreken van een tuin of balkon een belangrijke verhuisreden. Aan het feit dat omstandigheden in het huishouden en omstandigheden in werk of studie een rol spelen, is te zien dat ook de bewoners een bijzonder profiel hebben. Slechte kwaliteit van de woning is een verhuisreden in de milieus Transitie en Verbinding. In Transitie springt bovendien het feit dat de buurt niet bevalt eruit als verhuisargument. Opvallend is dat ook in de recentere nieuwbouwmilieus het ontbreken van voldoende privé buitenruimte naar boven komt als verhuisreden. Daarnaast speelt kwaliteit van de woning in de nieuwbouw geen rol maar de buurtkwaliteit wordt wel vaker als verhuisreden genoemd. Ook in de oudere nieuwbouw speelt de buurt als verhuisargument. Een aspect dat minder met kwaliteit te maken heeft is de prijs. Het aantal huishoudens dat de financiële motieven noemt om te willen verhuizen ligt in de nieuwbouwmilieus aanzienlijk hoger dan in Amsterdam gemiddeld.

Figuur 3.10: Verhuisredenen van beslist verhuisgeneigden naar woonmilieu Welgesteld Centrum Vergrijsde Oude Nieuwe stedelijk en Verbinding Transitie centrumrand tuinstad nieuwbouw nieuwbouw dorp

Totaal

Te kleine woning

52%

42%

38%

49%

42%

22%

31%

43%


35%

30%

40%

46%

41%

26%

35%

39%


31%

35%

27%

27%

22%

22%

19%

27%


31%

31%

17%

24%

13%

16%

27%

22%

Buurt bevalt niet

9%

8%

22%

18%

27%

24%

25%

18%

Woningtype

17%

16%

16%

17%

18%

20%

18%

17%


18%

10%

17%

20%

19%

4%

5%

16%

Te veel trappen

16%

17%

12%

15%

14%

19%

6%

15%


16%

15%

19%

10%

9%

23%

18%

14%


14%

17%

9%

11%

5%

10%

13%

10%

Werk of studie

10%

10%

7%

6%

7%

8%

15%

8%


4%

7%

8%

6%

8%

5%

8%

6%


5%

5%

5%

4%

7%

2%

1%

5%

4 De indeling naar twaalf woonmilieus vond plaats met buurtgegevens van 2008. Een beschrijving van de woonmilieus te lezen in het factsheet Amsterdamse woonmilieus 2008 of het rapport Wonen in Amsterdam 2011, Stand van Zaken: www.amsterdam.nl/wonen.

31


3.4 Conclusie De belangrijkste verklarende variabele voor verhuisgeneigdheid is de ontevredenheid over de woning. Veel Amsterdammers vinden dat ze te klein wonen en zouden graag verhuizen naar een grotere woning. Leeftijd is de tweede belangrijkste verklarende variabele voor verhuisgeneigdheid. Jongeren zijn vaker op zoek naar een andere woning dan ouderen. Ze zijn net gestart op de woningmarkt en hebben over het algemeen hun ideale woning nog niet gevonden. Naarmate men ouder is en een betere woning heeft verworven, is men minder op zoek naar een andere woning. Voor de 55-plussers is de nietgelijkvloerse woning relatief vaak een verhuisreden. De eigendomssector is eveneens van invloed. De verhuisgeneigdheid is groter in de beide huursectoren dan in de koopsector. In de corporatiesector speelt de buurt een rol om te willen verhuizen en ook het feit dat de woning niet gelijkvloers is. In de particuliere huursector is de financiële situatie vaak een probleem. In de koopsector wordt met name de kleine woning als verhuismotief genoemd. Koophuisbewoners zijn vaak huishoudens van tweeverdieners in de fase van gezinsvorming of –uitbreiding. Ook al hebben ze al vaker een grotere woning, ruimtebehoefte speelt met name bij deze groep. In recente nieuwbouwmilieus, is niet alleen te weinig buitenruimte een belangrijk verhuisargument maar ook het prijsniveau. Herkomst is zelf geen variabele die sterk van invloed is op verhuisgeneigdheid. Maar vanwege het feit dat diverse groepen met een niet westerse achtergrond aangeven in een slechtere woonkwaliteit te leven dan Nederlanders en westerse allochtonen is die invloed op verhuisgeneigdheid er toch, maar indirect. Marokkaanse Amsterdammers hebben de grootste behoefte om te verhuizen. Wel pakt de verhuisgeneigdheid bij deze groepen iets lager uit dan in 2011, wat in overeenstemming is met hun toegenomen ervaren woonkwaliteit. De groepen met relatieve kwaliteitsachterstand ervaren de snelste positieve ontwikkeling op woonkwaliteit.

32


4

Gewenste woning en woonomgeving

4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt gekeken in hoeverre de woonwensen verschillen tussen huishoudens die in Amsterdam willen blijven en huishoudens die hun nieuwe woning buiten Amsterdam willen gaan zoeken. In 2011 was te zien dat de woningmarktcrisis doorwerkte in een daling van de koopbehoefte. Zet deze trend zich verder door in 2013?

33


4.2 Het gewenste woningtype Welk type woning wil de Amsterdammer die binnen twee jaar beslist wil verhuizen? Een derde is op zoek naar een eengezinswoning (34%): dat kan zijn een rijtjeshuis / hoekwoning, een twee-onder-een-kap of een vrijstaand huis. Daarbij is er een duidelijk verschil tussen huishoudens die in Amsterdam willen blijven en de huishoudens die buiten Amsterdam willen gaan wonen. Binnen Amsterdam wil 31% een eengezinswoning, terwijl van de huishoudens die Amsterdam willen verlaten de helft (48%) als voorkeur een eengezinswoning opgeeft. Bij huishoudens die in Amsterdam willen blijven is de belangstelling voor etagewoningen (42%) en benedenwoningen met tuin (21%) groot en dat past natuurlijk goed bij de woningvoorraad van Amsterdam met overwegend gestapelde woningen.5

Figuur 4.1: Voorkeur woningtype van beslist verhuisgeneigden, naar locatievoorkeur 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Appartement met lift Benedenwoning Rijtjeshuis of hoekwoning Vrijstaande woning Appartement zonder lift Twee-onder-een-kapwoning Anders

In Amsterdam

Buiten Amsterdam

5 Het onderzoek Wonen in Amsterdam legt de nadruk op woonwensen en dat is iets anders is dan woningbehoefte. In het landelijke WoonOnderzoek Nederland (WoON) wordt ingegaan op de daadwerkelijke woningbehoefte waardoor een beeld verkregen wordt van woningtekorten en woningoverschotten.

34


De woningvoorraad waarop degenen zich oriënteren die in Amsterdam willen blijven, is per stadsdeel verschillend van samenstelling en dat werkt door in de voorkeuren. Het is gezien het lokale woningbestand realistisch dat de woningzoekenden in Centrum (21%) en West (28%) in geringere mate een eengezinswoning zouden willen dan bijvoorbeeld de verhuisgeneigde bewoners van Noord (40%). Toch is de voorkeur van alle Amsterdammers die graag in Amsterdam willen blijven meer op grondgebonden, niet-gestapelde woningen gericht dan volgens de verhoudingen in de voorraad reëel is. Ruim zes van de tien huishoudens (64%) oriënteert zich op een gestapelde woning, waarvan ongeveer een derde (21%) een benedenwoning voor ogen heeft. Opvallend laag is het aantal geïnteresseerden in een benedenwoning in stadsdeel Nieuw-West (15%). Figuur 4.2: Woningvoorkeur van alle verhuisgeneigde huishoudens (beslist + misschien) die in Amsterdam willen blijven wonen, naar stadsdeel Appartement Appartement Benedenmet lift zonder lift woning Centrum

Vrijstaande Rijtjeshuis of woning hoekwoning

Twee-ondereen-kapwoning

Anders, namelijk

Totaal

36%

19%

20%

13%

7%

1%

5%

100%

West

29%

18%

21%

15%

11%

2%

4%

100%

Nieuw-West

39%

7%

15%

15%

15%

3%

6%

100%

Zuid

31%

15%

21%

16%

11%

3%

3%

100%

Oost

28%

9%

22%

15%

14%

6%

7%

100%

Noord

27%

5%

23%

18%

18%

5%

4%

100%

Zuidoost

31%

6%

25%

10%

21%

3%

4%

100%

Amsterdam

31%

12%

21%

15%

13%

3%

5%

100%

De samenstelling van de huishoudens bepaalt grotendeels de voorkeur van het woningtype (figuur 4.3). Gezinnen met twee ouders hebben het vaakst een voorkeur voor een eengezinswoning, 46%. Stellen zonder kinderen hebben vaker een voorkeur (36%) voor een eengezinswoning dan eenoudergezinnen (32%) of alleenwonenden (21%). Bij de stellen met kinderen (26%) en eenoudergezinnen (28%) is de belangstelling voor benedenwoningen met tuin ook bovengemiddeld.

Figuur 4.3: Voorkeur van beslist verhuisgeneigden die in Amsterdam willen blijven, naar huishoudenstype 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Amsterdam

42

31

21

6

Stel met kind

21

46

26

7

Eenoudergezin

32

32

28

9

Stel zonder kind

42

36

16

5

Alleenwonend

55

21

19

5

Etage (appartement, flat)

Eengezinswoning

Benedenwoning met tuin

Overig

35


Figuur 4.4: Woningvoorkeuren van beslist verhuisgeneigden die in Amsterdam willen blijven, naar inkomensgroep 0%

10%

20%

Amsterdam

42

> 2x modaal

35

1,5 - 2x modaal

38

€ 43.785 - 1,5x modaal

40

EU-grens - € 43.785

47

Laag - EU-grens

49

Lage inkomens

41

30%

40%

50%

60%

70%

80%

22

5

46

3

41

5

30

3

29

7

19

27

5

28

25

7

16 27 17

Eengezinswoning

100%

32

16

Etage (appartement, flat)

90%

Benedenwoning met tuin

Overig

Ook het inkomen is bepalend voor de behoefte aan verschillende soorten woningen. Ongeveer een kwart van de laagste inkomensgroep heeft interesse in een eengezinswoning. Bij de inkomens vanaf 1,5 x modaal ligt dat boven de 40%. Het aandeel verhuisgeneigden met een voorkeur voor bestaande bouw (29%) is iets groter dan de belangstelling voor nieuwbouw (27%), maar het grootste deel van de verhuisgeneigden heeft geen voorkeur. Lage inkomens zouden een volgende woning liever in de nieuwbouw kiezen dan hogere inkomens. Vermoedelijk heeft het te maken met de inschatting van het verschil in woon kwaliteit tussen oud- en nieuwbouw in de verschillende prijscategorieën. Lage inkomens kampen vaak met de gebrekkige woonkwaliteit van hun huidige woning en zien uit naar een woning zonder slijtage. Hoge inkomens weten een oude woning zelf op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen en zien vaker meerwaarde in de speciale architectonische kenmerken van oude woningen.

Figuur 4.5 Voorkeur voor bestaande bouw of nieuwbouw naar inkomen 0%

10%

20%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Amsterdam

29

27

44

> 2x modaal

46

16

39

1,5 - 2x modaal

33

28

40

€ 43.785 - 1,5x modaal

34

21

45

EU-grens - € 43.785

28

29

43

Laag - EU-grens

24

27

49

Lage inkomens

22

33

45

Liever bestaande bouw

36

30%

Liever nieuwbouw

Geen voorkeur

100%


Bijna de helft van de verhuisgeneigden (49%) is geïnteresseerd in zelfbouw of wil op een andere manier invloed op de bouw van de woning. Er zijn drie soorten te onderscheiden: 1. Zelf laten bouwen van een woning (Particulier opdrachtgeverschap, ofwel PO) 2. Kluswoning (al dan niet in collectief particulier opdrachtgeverschap, ofwel CPO) 3. Nieuwbouwwoning met veel inspraak (mede-opdrachtgeverschap, ofwel MO) De geïnteresseerden in zelfbouw of invloed hebben in een kwart van de gevallen een vorm van particulier (18%) of collectief particulier (8%) opdrachtgeverschap voor ogen. Vier van de tien is geïnteresseerd in gebruikelijke nieuwbouw met (beperkte of veel) inspraak. Een derde van het geheel zou een kluswoning willen.

Figuur 4.6 Geïnteresseerden in zelfbouw of invloed op de toekomstige woning Zelfbouw met eigen ontwerp

Kluswoning

18

Zelfbouw met bestaand ontwerp

8

16211 35%

28 Gebruikelijke nieuwbouw met veel inspraak

9146 20%

21265 45%

14

34

Gebruikelijke nieuwbouw met beperkt inspraak

Zestien procent van de verhuisgeneigden vindt de energie-duurzaamheid van de volgende woning niet belangrijk. Ruim zes van de tien (61%) vindt en energielabel niet belangrijk maar hecht wel aan voldoende energie-zuinigheid en isolatie van de volgende woning. Iets minder dan een kwart (23%) vindt een energielabel belangrijk, waarvan meer dan de helft aangeeft dat men energielabel A prefereert (29% label B, 12% label C).

37


Oppervlakte Huishoudens die Amsterdam willen verlaten zijn op zoek naar grotere woningen dan de huishoudens die in Amsterdam willen blijven. Dat correspondeert met de grotere behoefte aan vrijstaande woningen (figuur 4.1) In hoofdstuk 3 hebben we al gezien dat met name stellen zonder kinderen en de hogere inkomens willen verhuizen naar een woning buiten Amsterdam. Beide kenmerken verwijzen ook naar de behoefte aan grote woningen. Buiten Amsterdam is het aanbod van grotere woningen ruimer en zijn de prijzen per vierkante meter lager. Mensen die de voorkeur aan Amsterdam geven zullen vaker een kleinere woning accepteren.

Figuur 4.7: Gewenst aantal vierkante meters bij beslist verhuisgeneigden naar voorkeurslocatie 100% 90%

200 m² of meer

80%

160 tot 200 m²

70%

120 tot 160 m²

60%

100 tot 120 m²

50%

80 tot 100 m²

40%

60 tot 80 m²

30%

Kleiner dan 60 m²

20% 10% 0% In Amsterdam

Buiten Amsterdam

Toch zijn in 2013 de verschillen tussen Amsterdam en de wereld ‘buiten Amsterdam’ bij het aantal vierkante meters dat men zou willen verwerven, minder groot dan in voorgaande jaren. Van de huishoudens die binnen Amsterdam willen verhuizen denkt 53% aan een woning met een oppervlakte van minder dan 80 m² (figuur 4.5). Van de huishoudens die ergens buiten Amsterdam willen gaan wonen, denkt 47% aan een woning van minder dan 80 m². In 2011 viel op dat de Amsterdam georiënteerden meer dan in 2009 op kleine woningen gericht zijn en de buiten Amsterdam georiënteerden meer dan in 2009 op grote woningen. Die divergentie in de voorkeur naar woninggrootte is in 2013 weer tenietgedaan. De voorkeur voor kleine woningen is nu nog licht dominant bij de potentiële verhuizers die voor Amsterdam kiezen. De voorkeur voor buiten Amsterdam is licht dominant bij huishoudens die een volgende woning zouden willen met meer dan 100 m² (34% versus 24% bij de huishoudens die voor Amsterdam kiezen).

38


4.3 Huren of kopen De wens om te kopen in plaats van een woning te huren steeg in de 21ste eeuw geleidelijk. In de reeks van twee-jaarlijkse Wonen in Amsterdam onderzoeken was 2007 het hoogtepunt. Toen gaf 45% aan uitsluitend of bij voorkeur te willen kopen, dat percentage was toen iets groter dan het aandeel dat beslist of bij voorkeur wilde huren (41%). In 2013 wil 49% van de verhuisgeneigden huren en 41% een eigen woning. De behoefte aan een koopwoning is, ondanks de lange duur van de woningmarktproblemen na 2008, nog altijd niet zo laag als in de jaren 2001-2003.

Figuur 4.8: De ontwikkeling van de koop/huurwens (beslist + misschien verhuizers) 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

1999

19

18

12

13

38

2001

16

19

13

17

35

2003

18

21

13

19

29

2005

20

19

14

13

34

2007

25

20

2009

24

18

6

2011

22

19

13

12

35

2013

19

23

9

13

36

14

Uitsluitend kopen

11

30

10

42

Uitsluitend huren

Geen voorkeur

Liever kopen

100%

Liever huren

Figuur 4.9: Voorkeur koop of huur naar stadsdeel (alleen beslist verhuisgeneigden) 0%

10%

20%

30%

40%

50%

7

14

60%

70%

80%

90%

Amsterdam

16

19

Centrum

20

24

West

19

21

Nieuw-West

11

Zuid

21

23

Oost

18

20

Noord

11

12

8

12

58

Zuidoost

9

15

7

16

53

16

Uitsluitend kopen Liever kopen

7

10 7

44

12

34

14

39

14

52 9

6

100%

13

14

Geen voorkeur

35 43

Uitsluitend huren Liever huren

39


In de stadsdelen Zuid en Centrum voelen mensen het meest voor het kopen van een woning. Dit sluit aan bij het ruimere aanbod aan koopwoningen, en de hogere inkomens van bewoners van deze stadsdelen. In Noord, Nieuw-West en Zuidoost is de voorkeur van huurwoningen veel sterker. West en Oost nemen een tussenpositie in. De daling in stadsdeel West in de oriëntatie op kopen die zich in 2011 voordeed, is in 2013 weer tenietgedaan. De verdeling naar woonmilieus is behulpzaam bij de constatering dat juist in die delen van de stad waar de koopsector sterk vertegenwoordigd is, de belangstelling voor kopen geringer geworden is. Maar dat beeld is niet overal hetzelfde. Zo is In het centrummilieu de koopwens ook in 2013 verder geslonken, (44% in 2013) terwijl deze in Welgesteld stedelijk op peil gebleven is (52%). Ook in de nieuwbouwmilieus is het beeld verschillend. In Amsterdamse suburb (zoals Gein en Gaasperdam in Zuidoost) is de koopwens na 2009 gehalveerd en ook in Water en Groen (bijvoorbeeld Oostelijk Havengebied) is de koopwens geslonken. In de nieuwste onderdelen, Moderne stad en Compacte Vernieuwing (waaronder IJburg en de stedelijke vernieuwing van de Bijlmermeer) pakt de koopwens weer een stijgende lijn op.

Figuur 4.10: Voorkeur koop of huur naar woonmilieu (beslist verhuisgeneigden)

Kopen

40

Huren

2009

2011

2013

2009

2011

2013

Centrum

65%

52%

44%

29%

45%

43%

Centrumrand

46%

46%

46%

45%

44%

45%

Welgesteld Stedelijk

53%

52%

52%

40%

39%

42%

Vergrijsde Tuinstad

25%

26%

28%

63%

61%

66%

Verbinding

29%

31%

32%

60%

58%

61%

Transitie

17%

20%

21%

72%

68%

72%

Nb1 Amsterdamse Suburb

65%

38%

32%

29%

47%

54%

Nb2 Tranformatie

51%

44%

47%

46%

44%

49%

Nb3 Water en Groen

63%

66%

50%

26%

30%

44%

Nb4 Modene Stad

63%

57%

62%

30%

36%

29%

Nb5 Compacte Vernieuwing

59%

44%

51%

30%

45%

44%

Amsterdam

34%

34%

35%

56%

55%

58%


Figuur 4.11: Voorkeur koop of huur naar inkomenscategorie (beslist verhuisgeneigden) 0%

10%

Amsterdam

16

> 2x modaal

45

1,5 - 2x modaal

34

€ 43.785 - 1,5x modaal

28

EU-grens - € 43.785

15

Laag - EU-grens

8

Lage inkomens

3

20%

30% 19

40%

50%

7

14

60%

70%

4

26

8

13

10 21

28

16

9

100%

10

17

9

22 13

6 9

24

90%

44

32

19

80%

36

18

43

15

62

Uitsluitend kopen

Uitsluitend huren

Geen voorkeur

Liever kopen

Liever huren

Naarmate mensen meer verdienen neemt de wens om te kopen toe. Bij huishoudens met een inkomen van 2x modaal of hoger wil drie kwart beslist of bij voorkeur een koopwoning, bij de lage inkomens is dat precies omgekeerd. Bij elke inkomensgroep tussen de hoogste en de laagste is de wens om te gaan kopen stapsgewijs geringer en de wens om te huren stapsgewijs groter (figuur 4.11). Bij elke inkomensgroep is in 2013 de wens om te kopen geringer dan in 2011. Dat is over de hele linie een voortzetting van de trend 2009-2011. Naast inkomen is huishoudenstype een belangrijke verklarende factor voor de koop- of huurwens. Stellen met en zonder kinderen hebben een grotere koopwens dan alleenwonenden of eenoudergezinnen. Daarnaast geldt hoe groter het gezin, hoe minder koopgeneigd men is.

Figuur 4.12: Voorkeur koop of huur naar huishoudenstype (beslist verhuisgeneigden) 0%

10%

Amsterdam

16

Stel zonder kind

28

Stel met kind

25

Alleenwonend

10

Eenoudergezin

5

20%

30% 19

40%

50%

7

14

25 19 19 12

9


70%

80%

90%

100%

44

5 5

9

60%

11

14

17

12

31 41 48 58

Geen voorkeur


41


Tabel 4.13: Voorkeur koop of huur naar herkomstgroep (beslist verhuisgeneigden) 0%

20%

30%

16

Amsterdam

Marokkaans

10%

3

19

5 2

40%

50%

7

14

60%

70%

80%

90% 44

12

78

Surinaams en Antilliaans

7

11

11

14

57

Turks

8

12

8

20

53

Overige niet-westers allochtonen

11

Westerse allochtonen

18

Autochtonen

22

15


100%

9

12

22

53 7

24

14 7

40 14

Geen voorkeur

33


Inkomen bepaalt de voorkeur voor een koop- of huurwoning. Herkomst hangt nauw samen met inkomen en huishoudenstype, maar is op zichzelf niet bepalend voor de voorkeur voor koop of huur. Marokkaanse Nederlanders hebben over het algemeen een laag gemiddeld inkomen. Dit zien we terug in de geringe koopwens en relatief grotere voorkeur voor huren. Ook zien we bij Nederlanders van Turkse afkomst, die een iets hoger gemiddeld inkomen hebben, dat huren de voorkeur geniet. Nederlanders van Surinaamse afkomst laten ongeveer het zelfde patroon zien als de Turkse Nederlanders. Autochtonen en westerse allochtonen zijn het sterkst gericht op koopwoningen.

42


Figuur 4.14: Voorkeur koop of huur naar leeftijdsgroep (beslist verhuisgeneigden) 0%

Amsterdam

10%

20%

30%

16

40%

50%

7

14

19

60%

70%

4

6

7

6

77

10

45 t/m 54

15

35 t/m 44

24

22

25 t/m 34

20

30

3

100%

93

55 t/m 64

18 t/m 24

90% 44

Vanaf 75 jaar 1 2 3 1 65 t/m 74

80%

9

9 14

17


8

64

9

8

14

50 7

15 7

18

34 17

27 55

Geen voorkeur


Bij hogere leeftijd is de behoefte om de volgende woning te gaan huren veel sterker dan de interesse om te kopen. De leeftijdsgroep 55-64 jaar wil voor driekwart van de gevallen liever of uitsluitend huren, bij de hogere leeftijdsgroepen is dat percentage nog hoger. De interesse voor koopwoningen is vooral te vinden bij de leeftijdsgroepen die zich in de fase bevinden van huishoudensontwikkeling en inkomenscarrière, ofwel de leeftijdsgroepen tussen 25 en 44 jaar. Momenteel wil iets minder dan de helft van deze groepen een eigen woning, dat was in 2009 nog ruimschoots de helft. Bij de leeftijdsgroep 25-34 kelderde de interesse voor koopwoningen van 68% in 2009 naar 49% in 2011 en 2013.

43


Huren of kopen en voorkeur Amsterdam of daar buiten De oriëntatie op kopen of huren binnen Amsterdam of daar buiten is sinds de woningmarktcrisis enigszins labiel. Conform de verhoudingen in de voorraad waren huishoudens met een voorkeur voor Amsterdam meer op huur gericht en huishoudens met een oriëntatie op de regio meer op koop. In 2011 was die kooporiëntatie op de regio plots wat groter. Huishoudens met een behoefte aan een koopwoning leken Amsterdam minder in beeld te hebben en uit te wijken naar de regio. In 2013 is dit effect weer verdwenen. In cijfers uitgedrukt is dat als volgt.

Figuur 4.15: Koop- of huurwensen van beslist-verhuisgeneigden In Amsterdam 0%

20%

40%

60%

Buiten Amsterdam 80%

100%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Amsterdam

35

66

54

46

Centrum

48

52

62

38

West

40

60

58

42

Nieuw-West

23

77

47

53

Zuid

45

55

62

38

Oost

35

65

65

35

Noord

22

78

36

64

Zuidoost

21

79

43

57

Liever kopen (gemiddeld inkomen € 3.170)

Liever kopen (gemiddeld inkomen € 3.251)

Liever huren (gemiddeld inkomen € 1.726)

Liever huren (gemiddeld inkomen € 1.935)

In 2009 dacht van de Amsterdam-geïnteresseerden bij een eventuele verhuizing 57% aan huur en 43% aan koop. In 2011 was dat 68% versus 32% en in 2013 is dat niet veel meer veranderd, 66% versus 35%. Bij de geïnteresseerden in een verhuisstap naar buiten Amsterdam dacht in 2009 56% aan een koopwoning (44% aan een huurwoning), in 2011 groeide dat aandeel koop-geïnteresseerden naar 62% (38% huur) maar in 2013 viel het aandeel liefhebbers voor koopsector terug naar 54% en dat is lager dan in 2009. Ook in de financiële positie van huurders en kopers met een oriëntatie op Amsterdam versus de regio is er een normalisatie van de verhoudingen te zien. Van een aanzienlijk hoger gemiddeld inkomen bij koopgeoriënteerden in de regio is geen sprake meer. De verhoudingen lijken weer op die in 2009: het gemiddeld inkomen van huishoudens met een koopwens in de regio ligt slechts € 80 hoger dan voor huishoudens met een koopwens in Amsterdam. De geïnteresseerden in een huurwoning buiten Amsterdam brengen daarvoor nog wel een hoger inkomen mee dan huishoudens met een huurwens in Amsterdam (verschil ruim € 200) maar in 2011 was dat verschil ruim € 400.

44


De eigen huurwoning kopen

Figuur 4.16: Wens om de huurwoning die men bewoont te kopen 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Amsterdam

8

13

74

5

Centrum

10

19

65

6

Zuid

9

15

71

5

Oost

8

14

74

4

Zuidoost

7

9

78

6

West

7

17

71

5

Nieuw-West

7

83

4

Noord

6

79

5

6 10

Ja

Eventueel

Nee

Weet niet

Van de bewoners van huurwoningen zou 8% de woning willen kopen, 13% zou dat eventueel willen. Sinds 2009 is deze trend licht dalend. De belangstelling voor de koop van de huurwoning is hoger in de stadsdelen Centrum en Zuid en gering in Noord en Nieuw-West. Dit beeld verandert niet in de tijd. Bij degenen die serieus zouden willen kopen (in figuur 4.16: ja) ligt de gemiddelde prijs die men in gedachte heeft bij een dergelijke aankoop lager dan in 2011(€ 217.000 in 2013 tegenover € 227.000 in 2011), terwijl het gemiddelde inkomen van deze groep niet veel veranderde(€ 2.292 in 2011 en € 2.284 in 2013). Het inkomen van deze groep ligt in beide jaren wel lager dan in 2009 (gemiddeld € 2.410).

Figuur 4.17: Financiële kenmerken van huurders die hun woning willen kopen Wens om te kopen

Gemiddelde huidige huur

Eventuele koopprijs

Gemiddeld inkomen

Ja

€ 587

€ 217.000

€ 2.284

Eventueel

€ 577

€ 192.000

€ 2.348

Nee

€ 494

n.v.t.

€ 1.801

Weet niet

€ 490

n.v.t.

€ 1.672

45


4.4 Prijscategorieën Aan de verhuisgeneigden is gevraagd hoe hoog de huur- of koopprijs zou mogen bedragen na verhuizing. Huishoudens die zich buiten Amsterdam oriënteren zijn bereid gemiddeld € 100 meer aan huur te betalen dan mensen die in Amsterdam willen verhuizen. In het bijzonder betreft het hier de hoge inkomensgroep. Bij de inkomensgroep 2 x modaal en hoger is het verschil iets meer dan € 150. Huishoudens die zich oriënteren op een koophuis zijn gemiddeld bereid meer uit te gaan geven voor een woning buiten Amsterdam dan in Amsterdam, maar het verschil is kleiner dan in de huursector en over de inkomensgroepen doen zich geen markante verschillen voor.

Figuur 4.18: Acceptabele huur- of koopprijs naar locatie naar inkomensgroep Lage inkomens Laag - EU-grens EU-grens - € 43.785 € 43.785 - 2x modaal > 2x modaal Totaal

Huidige huur

Acceptabele huur

Acceptabele koopprijs

In Amsterdam

€ 433

€ 535

€ 202.000

Buiten Amsterdam

€ 433

€ 547

€ 213.000

In Amsterdam

€ 455

€ 616

€ 200.000

Buiten Amsterdam

€ 451

€ 580

€ 222.000

In Amsterdam

€ 526

€ 704

€ 243.000

Buiten Amsterdam

€ 535

€ 737

€ 270.000

In Amsterdam

€ 643

€ 783

€ 282.000

Buiten Amsterdam

€ 659

€ 797

€ 272.000

In Amsterdam

€ 1.004

€ 1.135

€ 420.000

Buiten Amsterdam

€ 1.096

€ 1.289

€ 428.000

In Amsterdam

€ 556

€ 717

€ 301.000

Buiten Amsterdam

€ 631

€ 817

€ 326.000

De conclusie hieruit kan zijn dat men woningen buiten Amsterdam wat kwaliteitsniveau of ambitieniveau voor een toekomstige verhuizing hoger aanslaat dan de Amsterdamse voorraad. Dat heeft natuurlijk ook te maken met dat men vaak buiten Amsterdam een vrijstaande woning ambieert, een categorie die in Amsterdam zelf schaars is. Na 2011 is het acceptabele huurbedrag nog met ruim € 100 toegenomen (binnen Amsterdam + €101 en buiten Amsterdam + € 120). De acceptabele koopprijzen liggen echter lager dan in 2011 (binnen Amsterdam € 15.000 lager en buiten Amsterdam € 19.000 lager).

46


Figuur 4.18: Acceptabele huurprijs (per maand) of koopprijs (x 1.000) naar locatie, per stadsdeel

€ 900 € 800 € 700 € 600 € 500 € 400 € 300 € 200 € 100 €0 Zuid

Centrum

Huren Amsterdam

Oost

West

Huren elders

Nieuw-West

Noord

Zuidoost

Kopen Amsterdam

Amsterdam Kopen elders

De huur- en koopprijzen die verhuisgeneigden in gedachte hebben verschillen per stadsdeel en corresponderen met het verschil in inkomensniveau van de stadsdelen. Zo denkt een verhuisgeneigde bewoner van stadsdeel Zuid voor een volgend huurhuis gemiddeld € 807 te gaan betalen als hij in Amsterdam blijft, maar dat bedrag ligt op € 911 als hij denkt buiten Amsterdam te gaan wonen. De gemiddelde koopprijs die bewoners van Zuid in gedachte hebben ligt tegen de € 400.000. Bij verhuisgeneigde bewoners van Zuidoost ligt de huurprijs die men zich voorstelt op € 572 als men in Amsterdam zou blijven en op € 627 als men Amsterdam zou verlaten. De bijbehorende koopprijzen voor verhuisgeneigden uit Zuidoost liggen gemiddeld op respectievelijk € 188.000 en € 230.000.

47


4.5 Profielen verhuisgeneigden en voorkeur woonomgeving Voor de meeste mensen is de kwaliteit van de woning de belangrijkste reden om te willen verhuizen, maar als men zijn idee vormt over een toekomstige woonlocatie zijn ook de kenmerken van de woonomgeving belangrijk. In de enquête is de vraag gesteld in welke mate (een rapportcijfer van 1 tot en met 10) de volgende voorzieningen belangrijk zijn in de buurt waarin men wil gaan wonen. -----------

Parkeermogelijkheden Openbaar vervoermogelijkheden Winkels voor dagelijkse boodschappen Aantrekkelijke horeca Groenvoorzieningen/park Basisscholen Sportgelegenheden Speelvoorzieningen Buurthuizen/wijkcentra Zorgvoorzieningen (zoals huisarts)

Of mensen meer of minder op deze verschillende soorten voorzieningen gericht zijn, hangt af van kenmerken zoals leeftijd, huishoudenssituatie en inkomen. Met deze drie achtergrondkenmerken en de bovengenoemde rapportcijfers voor de voorzieningen in de toekomstige buurt is de totale verhuisgeneigde populatie opgedeeld in zeven profielgroepen. Deze profielgroepen worden in het onderstaande beschreven op hun kenmerken en oriëntatie.6 Figuur 4.20 bevat de kenmerken waarmee de profielen tot stand gekomen zijn, maar er zijn extra gegevens gebruikt om de groepen te beschrijven, zoals huishoudenstypen en inkomensgroepen. Het eerste profiel is genoemd ‘welvarende gezinnen en stellen’. Het inkomen van deze groep steekt zeer ver boven het Amsterdams gemiddelde uit: ruimschoots het dubbele. De gemiddelde leeftijd van deze groep is lager dan gemiddeld, vooral de leeftijdsgroep 25-44 is sterk vertegenwoordigd. Dat het overwegend om stellen met en zonder kinderen gaat werkt via het tweeverdienerschap door in het hoge inkomen. Het welvarende karakter van deze groep is af te lezen aan een hoog rapportcijfer voor parkeervoorzieningen en een iets lagere score voor openbaar vervoer. Uit het feit dat basisscholen belangrijk gevonden worden blijkt de gezinsfase van een deel van de groep. Ook het relatief hoge aantal personen in het huishouden (2,7 tegenover 2,2 gemiddeld) wijst in die richting. De score op voorzieningen zoals aantrekkelijke horeca en sportvoorzieningen geeft aan dat deze groep een stedelijke vrije-tijdsbesteding heeft. Andere kenmerken die de

6 Er is met deze kenmerken en factoranalyse uitgevoerd. ‘Speelvoorzieningen’ zijn buiten de analyse geplaatst vanwege een te hoge samenhang met ‘basisscholen’. Met de vier resulterende factoren is een clusteranalyse gedaan. Gekozen is voor een ‘oplossing’ van zeven groepen. Zie figuur 4.20 voor beschrijvende kenmerken.

48


Figuur 4.20: Profielen verhuisgeneigden, kenmerken Eigenschappen huishouden

Aandeel

Leeftijd

Netto maandinkomen

Aantal personen

Parkeermogelijkheden

Openbaar vervoer

Winkels voor boodschappen

Aantrekkelijke horeca

Groenvoorzieningen of park

Basisscholen

Sportgelegenheden

Speelvoorzieningen

Buurthuizen/wijkcentra

Zorgvoorzieningen

Gemiddeld rapportcijfer

Welvarende gezinnen en stellen

11%

36

€ 5.244

2,7

7,9

7,0

7,9

7,0

7,7

6,3

6,6

6,0

2,8

6,1

Stedelijke medioren

11%

47

€ 2.222

1,5

6,0

9,1

9,1

7,5

8,5

2,8

6,5

3,2

4,6

8,2

Senioren met krappe beurs

15%

58

€ 1.977

1,8

6,7

8,2

8,4

5,5

7,7

2,4

3,5

2,8

4,1

8,0

Jongvolwassen middengroep

23%

34

€ 2.376

2,1

7,1

8,1

8,5

7,2

8,4

7,2

7,6

7,1

5,1

7,6

Voorzieningenmijders

11%

40

€ 2.019

1,8

5,5

5,9

6,4

4,5

6,8

3,1

4,2

3,1

2,8

4,9

Stedelijke jongeren

14%

30

€ 1.631

1,3

3,9

8,2

8,6

7,4

7,6

2,1

5,9

2,2

2,3

5,7

39

€ 1.707

3,7

7,5

8,0

8,2

5,4

8,1

8,6

7,8

8,4

7,0

8,4

40 € 2.372 2,2

6,4

7,9

8,2

6,4

7,9

4,8

6,1

4,8

4,1

7,1

Arme gezinnen

16% 100%

hoge welstand van deze groep onderstrepen zijn het feit dat 83% een inkomen van 2 keer modaal of meer heeft en dat meer dan de helft in een koopwoning woont. De groep omvat 11% van het totaal aantal verhuisgeneigden. De tweede groep is genoemd ‘stedelijke medioren’ en omvat eveneens 11% van alle verhuisgeneigden. Het inkomen van deze groep ligt iets onder het gemiddelde, de wat hogere gemiddelde leeftijd komt door de sterke vulling van de leeftijdgroep 45-65 jaar. Het lage aantal personen per huishouden komt doordat het overwegend om alleenwonenden en stellen gaat. Vermoedelijk bevinden zich veel empty-nest huishoudens in deze groep: huishoudens waarvan de kinderen het huis uit zijn. Ook aan de lage waardering van basisscholen in de toekomstige buurt is te zien dat het merendeels niet om gezinnen gaat. Maar het is een categorie die de overige genoemde voorzieningen juist meer dan gemiddeld waardeert. Opvallend is ook de sterke waardering voor OV en de lage voor parkeren. Met al deze voorkeuren is het predikaat ‘stedelijk’ in de naamgeving gekozen. De inkomensverdeling wijkt niet sterk af van dat van alle verhuisgeneigden, wel is de categorie tussen een laag inkomen en de EU-grens sterker gevuld. ‘Senioren krappe beurs’ omvatten 15% van alle verhuisgeneigden. Binnen de groep is weliswaar een tiende jonger dan 45 jaar maar de hoge vulling van de categorieën boven de 45 jaar en met name boven 55 jaar is typerend. Iets soortgelijks geldt voor de inkomensverdeling. Hoge inkomens ontbreken niet in deze profielgroep, maar vooral de lage inkomens en de groep met een inkomen tot de EU-grens zijn sterk aanwezig. Ook de huishoudenssamenstelling heeft nog wel een licht gemengd karakter. Gezinnen zijn niet afwezig, het aandeel eenoudergezinnen ligt zelfs op het gemiddelde, maar het hoge aandeel

49


alleenwonenden kleurt het meest het profiel. De lage waardering voor horeca, sportvoorzieningen en basisscholen, en de juist hoge waardering voor OV en zorgvoorzieningen en winkels, verwijst naar de behoeften van een bewonersgroep die niet gericht is op stedelijke recreatie. ‘De jongvolwassen middengroep’ is de grootste van de zeven onderscheiden categorieën: 21%. Deze middengroep is uiteraard zo genoemd omdat veel van de kenmerken rondom het algemene niveau van de verhuisgeneigden ligt. Dat geldt bijvoorbeeld voor het inkomensniveau, de inkomensverdeling en de grootte van het huishouden. De profielgroep is echter wel wat jonger dan gemiddeld. De groep 25-34 jaar is sterk beeldbepalend en ook de groep 35-44 jaar doet mee aan de kleuring van het profiel. Aan de hoge waardering van alle gevraagde voorzieningen in de toekomstige buurt is te zien dat het een groep betreft met een brede behoefte aan verzorging en recratiemogelijkheden. De volgende groep is aangeduid met ‘voorzieningenmijders’, omdat dit het meest kenmerkende is van deze categorie. Over de hele linie heeft deze groep, die 11% van alle verhuisgeneigden beslaat, een veel minder sterke behoefte aan de buurtvoorzieningen dan de andere groepen. Het inkomensniveau wijkt wat het gemiddelde betreft niet veel af, wel is de categorie tot de EU-grens sterker vertegenwoordigd. In de huishoudenssamenstelling ligt een accent op alleenwonenden. ’Stedelijke jongeren’ vormen een categorie met een veel scherper profiel. Relatieve jongheid, een laag inkomen en een klein huishouden geven sterke herkenbaarheid. Meer dan driekwart van deze profielgroep is jonger dan 35 jaar en eveneens driekwart woont alleen. Bijna de helft behoort tot de lage inkomens, hoge inkomens zijn sporadisch. De zeer lage behoefte aan parkeervoorzieningen maar juist hoge waardering voor OV in de buurt is typerend voor het voorzieningenpakket dat deze groep prefereert. De groep heeft weinig behoefte aan basisscholen in de toekomstige omgeving maar horeca en winkels zijn juist welkom. Vanwege deze typering is de groep met ‘stedelijke jongeren’ aangeduid. De groep maakt 14% van alle verhuisgeneigden uit. De laatste categorie is ‘arme gezinnen’ genoemd. Het lage gemiddelde inkomen en het hoge aantal huishoudensleden maakt deze typering duidelijk. Meer dan de helft van de huishoudens is een volledig gezin en daarnaast nog eens bijna dertig procent een eenoudergezin. Zes van de tien huishoudens uit deze groep behoort tot de lage inkomens. Onder deze groep is de waardering voor alle typen voorzieningen in de toekomstige buurt hoog, alleen dat van horeca is lager. De behoefte aan zorgvoorzieningen, basisscholen en speel voorzieningen is het hoogst van alle profielgroepen en de behoefte aan buurthuizen en wijkcentra steekt juist extra hoog af ten opzichte van andere groepen. De ‘arme gezinnen’ zijn hiermee een categorie die, met hun lage inkomen, aan een sterk lokaal verzorgingsapparaat gebonden is. Het is de op één na grootste groep: 16% van alle verhuisgeneigden.

50


Profielgroepen en woonmilieus In de Wonen in Amsterdam enquête is de vraag gesteld wat voor soort buurt de eerste voorkeur heeft bij een toekomstige verhuizing. Er zijn hierbij acht keuzes voorgelegd, waarbij de onderstaande beschrijvingen vergezeld gingen van typerende gestileerde tekeningen van deze woonmilieus (zie bijlage 2). 1. Grootstedelijk: centrum van een grote stad met veel winkels, horeca-, uitgaansgelegenheden, bedrijven en kantoren. 2. Wonen-winkels-werken: appartement dichtbij (winkel) centrum in de wijk 3. Gevarieerd: historisch gevarieerde laagbouw in of bij het centrum van een stad of dorp. 4. Rustig stedelijk: een omgeving waar vooral gewoond wordt, nabij het centrum. 5. Woonwijk: eengezinswoning in een wijk waar vooral wordt gewoond. 6. Ruim wonen: een wijk met woningen op ruime kavels en veel ruimte tussen de woningen. 7. Landelijk: wonen in het landelijk gebied met weinig woningen 8. Recreatief: met veel ruimte tussen de recreatieve voorzieningen als golfbaan, water of bos.

 1 grootstedelijk: centrum van een grote stad met veel winkels, horeca-, uitgaansgelegenheden, bedrijven en kantoren

 8 recreatief: met veel

ruimte tussen de recreatieve voorzieningen als golfbaan, water of bos

Vijf soorten woonmilieu zijn het meest in trek bij de potentiële verhuizers. Het grootstedelijk wonen is voor ruim een vijfde (21%) van allen aantrekkelijk. Dat staat model voor Amsterdam binnen de ring. Het gemengde milieu (wonen-winkels-werken) rondom de grootstedelijke kern is bij 17% in trek. Het gevarieerde type (17%) en het rustig stedelijke type (22%) zijn in ongeveer gelijke mate aantrekkelijk. Beide zijn meer in de regio te vinden dan in Amsterdam zelf. De woonwijk met eengezinswoningen wordt door 11% gekozen. Het is een milieutype dat in groeikernen als Purmerend en Almere sterk aanwezig is. Ruim wonen en landelijk wonen zijn in de voorkeuren restcategorieën, recreatief wonen speelt in de voorkeuren van Amsterdammers bijna geen rol.

51


Figuur 4.21: Voorkeur woonmilieus profielgroepen




Stedelijke jongeren

22%

27%

15%

17%

21%

40%

6%

21%

8%

24%

22%

15%

17%

15%

23%

17%

Totaal

Stedelijke medioren

Grootstedelijk Wonen-winkels-werken

Arme gezinnen


Profielgroepen

Gevarieerd

22%

13%

13%

20%

15%

21%

10%

17%

Rustig stedelijk

28%

23%

20%

24%

16%

20%

19%

22%

Woonwijk

5%

3%

11%

11%

8%

1%

35%

11%

Ruim wonen

8%

3%

8%

8%

3%

1%

6%

6%

Landelijk

5%

4%

9%

4%

17%

1%

1%

5%

Recreatief

2%

3%

3%

1%

4%

2%

1%

2%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

De profielgroepen hebben een verschillende voorkeur voor de milieutypen. Er treedt een zekere sortering van profielgroepen naar locatietypen op. De welvarende gezinnen en stellen zetten hun koopkracht wat meer in op het gevarieerd stedelijke en rustig stedelijke milieu en ook ruim wonen is bij hen wat meer gewild. Maar het grootstedelijke milieu is bij hen ook in beeld. Het milieu met appartementen in een wonen-winkels-werken setting is bij hen veel minder in trek en het zelfde geldt voor de eengezins-woonwijk. In iets minder uitgesproken mate heeft ook de grote jong volwassen middengroep deze voorkeur. Bij deze groep valt de wat lage voorkeur voor het grootstedelijke milieu op. De profielgroep die het sterkst gericht is op het grootstedelijke milieu is niet verrassend de categorie stedelijke jongeren. Vier van de tien huishoudens uit deze groep zou hier willen wonen. Ook in trek bij hen is het gevarieerd stedelijke milieu dat als de kleinstedelijke variant van de eerste voorkeur gezien kan worden. Een sterke voorkeur voor het grootstedelijke is er ook bij de stedelijke medioren. Zij zouden zich echter ook thuisvoelen in het gemengde wonenwinkels-werken milieu. Het past bij hun behoefte aan een breed pakket aan voorzieningen. Senioren met een krappe beurs hebben ook een voorkeur voor dit milieu met hoge functiemenging en daarnaast een iets hoger dan gemiddelde voorkeur voor landelijk wonen. De opvallendste voorkeur is die van de zogenaamde ‘voorzieningenmijders’. Het feit dat deze groep een zo lage waardering heeft voor een breed scala aan voorzieningen die te vinden zijn in steden, dorpen en woonwijken vertaalt zich naar hun hoge voorkeur voor landelijk wonen. Zij zullen het onvolledige lokale voorzienigenniveau van rurale woonlocaties inderdaad het

52


beste kunnen verdragen. Ook bij ‘arme gezinnen’ is de voorkeurslocatie goed herkenbaar uit het behoeftenprofiel. De behoefte aan een breed scala woonwijkgebonden voorzieningen maakt hun sterke oriëntatie op de milieus woonwijk en wonen-winkels-werken begrijpelijk. De meeste van deze voorkeuren zijn niet verrassend. Zo zoekt de categorie met de hoogste welstand zijn weg naar de milieus met de ruimere setting of de sterkste stedelijkheid, beide zijn duur. Zo komt ook de categorie jongeren met behoefte aan horeca uit bij het meest stedelijke milieu in het lijstje. Maar er zijn wel een paar combinaties die meer opvallen. De zogenaamde ‘voorzieningenmijders’ die zo verklaarbaar (meer dan gemiddeld) bij landelijk wonen uitkomen hebben hier gezien hun inkomensprofiel waarschijnlijk niet voldoende draagkracht voor. Met de categorie ‘arme gezinnen’ is iets soortgelijks aan de hand. Hun voorkeur voor het milieu ‘wonen-winkels-werken’ is niet vreemd want dat lijkt op de woonbuurten die deze groep nu ook bewoont, maar de voorkeur voor de woonwijk met eengezinswoningen verwijst praktisch gezien naar gemeenten buiten Amsterdam zoals Purmerend of Almere. Het is de vraag of het prijsniveau dat bij deze woningen gangbaar is past bij deze profielgroep en gegeven het feit dat het merendeel liever in Amsterdam blijft, is hier sprake van een ruimtelijke mismatch. Bij de ‘senioren met krappe beurs’ geldt iets dergelijks. Een vijfde van deze groep is op ruime, landelijke en recreatieve woonmilieus gericht. Ook hier is de financiële haalbaarheid van deze voorkeur een vraagteken.

Figuur 4.22: Voorkeur voor kopen of huren van profielgroepen 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Amsterdam

44


85


54

46


49

51

Stedelijke medioren

39

61

Stedelijke jongeren

35

66

Arme gezinnen

26

75


25

75

Uitsluitend of liever kopen

100%

56

15

Uitsluitend of liever huren

53


Figuur 4.23: Huidige huur en toekomstige maximale huur per profielgroep

Totaal

Welvarende gezinnen en stellen Jongvolwassen middengroep Senioren met krappe beurs Stedelijke medioren Voorzieningenmijders Arme gezinnen Stedelijke jongeren €0

€ 200 Huidige huur

€ 400

€ 600

€ 800

€ 1.000

€ 1.200

Maximale huurprijs

Figuur 4.24: Huidige woningwaarde en toekomstige maximale koopprijs per per profielgroep

Totaal

Welvarende gezinnen en stellen Senioren met krappe beurs Stedelijke medioren Voorzieningenmijders Jongvolwassen middengroep Arme gezinnen Stedelijke jongeren €0

€ 100.000 Huidige woningwaarde

54

€ 200.000 Maximale koopprijs

€ 300.000

€ 400.000


Van de groep welvarende gezinnen en stellen is 85% van plan te gaan kopen. In de huidige situatie heeft iets meer dan de helft een koopwoning (53%). Omdat het merendeel een inkomen heeft van ruim 2x modaal is de koopsector ook de meest voor de handliggende sector. Kennelijk is deze profielgroep bovendien zo welvarend dat degenen die momenteel een woning bezitten nog aanzienlijk meer kunnen betalen voor hun volgende woning. De gemiddelde huidige woningwaarde van deze groep ligt op € 283.000. De maximale prijs die men voor een volgende woning zou willen betalen ligt gemiddeld op bijna € 450.000. De verschillen tussen huidige en toekomstige woningwaarde verschillen echter sterk. Zo zijn er in deze groep ook huishoudens (12%) die voor de volgende woning liever een lagere prijs zou betalen dan de huidige waarde, maar bijna zes van de 10 huishoudens zou een koopprijssprong van € 100.000 aankunnen. Ook bij de andere profielgroepen is er in theorie een huursprong of koopprijssprong mogelijk tussen huidige woonsituatie en de toekomstige. De maximale huurprijs van alle verhuisgeneigden ligt met € 724 gemiddeld, boven de huurtoeslaggrens, die van de huidige huur daar aanzienlijk onder (€ 542). De maximale huurprijs ligt dus gemiddeld € 182 hoger dan de huidige. Ook bij arme gezinnen en stedelijke jongeren, de groepen met het laagste inkomen en nu voor ruim 80% woonachtig in de huursector, is de theoretische huursprong aanzienlijk. Maar dan wordt over het hoofd gezien dat een vijfde van deze groepen liever minder zou gaan betalen: de maximale huurprijs voor de volgende woning ligt lager dan de huidige. Bij huurders geldt deze 20/80 verhouding globaal bij alle profielgroepen: 20% wil liever een lagere huurprijs, 80 procent zou hoger kunnen gaan met de maximale huurprijs vergeleken met de huidige. Bij senioren met krappe beurs woont weliswaar een klein deel (20%) in de koop, maar de helft van hen zou een lagere koopprijs willen. De stedelijke medioren (24% in de koopsector) zouden voor 40% liever een lagere koopprijs hebben.

Figuur 4.25: Aandeel dat bereid is voor de volgende woning een hogere of lagere koopprijs te betalen dan de huidige woningwaarde 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Totaal

27

74


51

49

Stedelijke medioren

41

59

Stedelijke jongeren

31

69


27

73

Arme gezinnen

26

74


19

81


12 Minder

100%

89 Meer

55


4.6 Conclusie De behoefte aan kopen in plaats van huren is, na het begin van de woningmarktcrisis in 2008, nog altijd niet zo laag als in de jaren 2001-2003. In 2013 wil 41% van de verhuisgeneigden een koopwoning en 49% een huurwoning. In overeenstemming met de geleidelijke verschuiving naar huur in de verhuiswensen, ligt in 2013 het acceptabele huurbedrag voor een volgende woning ruim € 100 per maand hoger dan in 2011, ongeacht of men in Amsterdam of daarbuiten wil wonen. De acceptabele koopprijzen liggen ruim € 15.000 lager. Of men bij het zoeken naar een woning gericht is op Amsterdam of juist buiten Amsterdam gaat gepaard met een overwegende oriëntatie op etagewoningen of eengezinswoningen. Vooral de wens om een vrijstaande woning te bemachtigen doet de voorkeur buiten Amsterdam uitkomen. Dat werkt ook door in het gewenst aantal vierkante meters: hoger indien de wens buiten Amsterdam ligt. Toch liggen in 2013 de voorkeuren voor binnen of buiten Amsterdam voor wat betreft het profiel van de woningzoekenden en de kenmerken van de woning weer dichter bij elkaar. In 2011 liepen die juist verder uiteen ten opzichte van 2009. In 2013 ligt het gemiddeld inkomen van huishoudens met een koopwens in de regio slechts € 80 hoger dan voor huishoudens met een koopwens in Amsterdam. De geïnteresseerden in een huurwoning buiten Amsterdam hebben gemiddeld een € 200 hoger maandinkomen dan huishoudens met een huurwens in Amsterdam. In overeenstemming hiermee zijn huishoudens die zich oriënteren op koop- en huurhuizen gemiddeld bereid meer uit te gaan geven voor een woning buiten Amsterdam dan in Amsterdam. In Amsterdam is de belangstelling om een woning te kopen vooral afgenomen in de woonmilieus met veel koopwoningen, zoals het centrummilieu en enkele van de nieuwbouwmilieus. In de oudere nieuwbouw, met onder meer Gaasperdam en Gein, is de belangstelling om te kopen sterk afgenomen. In de recentere nieuwbouw waartoe delen van IJburg en de stedelijke vernieuwing van de Bijlmermeer behoren, pakt de ingezakte koopbereidheid weer een stijgende lijn op. Er is een lichte voorkeur voor bestaande bouw boven nieuwbouw, maar het merendeel van de verhuisgeneigden maakt hier geen keuze. Opvallend is wel dat de keuze voor nieuwbouw hoger is bij de lage inkomens. Waarschijnlijk verwachten zij dat de gewenste kwaliteitstoename vooral realiseerbaar is in de nieuwbouw. Bijna de helft van de verhuisgeneigden zou een vorm van zelfbouw prefereren. Hiervan heeft een kwart een vorm van particulier (18%) of collectief particulier (8%) opdrachtgeverschap voor ogen. Maar bij het merendeel gaat het om gebruikelijke nieuwbouw met (beperkte of veel) inspraak (42%) of belangstelling voor kluswoningen (34%).

56


Zes van de tien verhuisgeneigden vindt een energielabel niet belangrijk maar hecht wel aan voldoende energie-zuinigheid en isolatie van de volgende woning. Iets minder dan een kwart (23%) vindt een energielabel belangrijk, waarvan meer dan de helft aangeeft dat men energielabel A prefereert (29% label B, 12% label C). De belangstelling om de eigen huurwoning te kopen is in 2013 iets geringer dan in voorgaande jaren. Het gemiddeld inkomen van deze huurders met koop belangstelling ligt in 2011 en 2013 lager dan in 2009. In 2013 ligt de koopprijs die men in gedachte heeft zo’n € 10.000 lager dan in 2011. Met behulp van inkomen, huishoudensgrootte, leeftijd en een serie gewenste voorzieningen in de woonomgeving zijn van de verhuisgeneigden zeven profielgroepen opgesteld. Daarnaast is gevraagd naar het type woonmilieu dat men in gedachte heeft bij verhuizing. De meeste van deze combinaties zijn niet verrassend. Zo zoekt de categorie met de hoogste welstand zijn weg naar de milieus met de ruimere setting of de sterkste stedelijkheid, beide zijn duur. Zo komt ook de categorie jongeren met behoefte aan horeca uit bij het meest stedelijke milieu in het lijstje. Maar er zijn wel een paar combinaties die meer opvallen. De zogenaamde ‘voorzieningenmijders’ komen vaak bij ‘landelijk wonen’ uit maar hebben daar niet voldoende draagkracht voor. Met de categorie ‘arme gezinnen’ is iets soortgelijks aan de hand. Hun voorkeur voor het milieu ‘wonen-winkels-werken’ is niet vreemd want dat is lijkt op de woonbuurten die deze groep nu ook bewoont, maar de voorkeur voor de woonwijk met eengezinswoningen verwijst praktisch gezien naar gemeenten buiten Amsterdam zoals Purmerend of Almere. Ook hier is financiële haalbaarheid een vraagpunt en daarnaast blijft het merendeel liever in Amsterdam. Er is hier sprake van een ruimtelijke mismatch. Bij de ‘senioren met krappe beurs’ geldt iets dergelijks. Een vijfde van deze groep is op ruime, landelijke en recreatieve woonmilieus gericht. Ook hier is de financiële haalbaarheid van deze voorkeur een vraagteken.

57


58

5


Recente bewoners en recent bewoonde woningen

5.1 Inleiding In dit hoofdstuk kijken we naar de huishoudens die recentelijk binnen Amsterdam verhuisd zijn en naar de woningen die daarbij betrokken zijn. Wat zijn de kenmerken in vergelijking met de gehele Amsterdamse bevolking of de gehele woningvoorraad? Allereerst wordt ingegaan op de kenmerken van de woningen die in de voorbije twee-en-een-half jaar door nieuwe bewoners zijn betrokken (§ 5.2). In § 5.3 worden de recente bewoners onder de loep genomen. § 5.4 is gewijd aan de vorige woonsituatie van de recente bewoners en § 5.5 vergelijkt de vorige woonsituatie met de huidige woonsituatie (doorstroming).

59


5.2 Het Amsterdamse woningaanbod In april 2013, toen de vragenlijsten van het onderzoek Wonen in Amsterdam 2013 werden verspreid, woonde 18,9% van de Amsterdamse huishoudens vanaf 2011 in hun huidige woning. Deze huishoudens kunnen we aanmerken als ‘recente verhuizers’ of ‘recente bewoners’. Dit aandeel ligt lager dan in 2011 (19,9%) maar hoger dan in 2009 (18,1%). Voor de woningmarktcrisis lag het aandeel recent bewoonde woningen aanzienlijk hoger (22,3% in 2007).

Figuur 5.1: Huishoudens naar woonduur op adres Woonduur tot 2,5 jaar

2007 81.690

22,3%

vanaf 2,5 jaar

285.410

Totaal

367.100

2009 68.560

18,1%

77,7%

309.440

100 %

378.000

2011

2013

76.700

19,9%

73.900

18,9%

81,9%

309.300

100 %

386.000

80,1%

317.100

81,1%

100 %

391.000

100 %

Het totaal aantal woningen dat deze recente bewoners hebben betrokken vormt het aanbod van vrijgekomen woningen in de 28 maanden van januari 2011 tot mei 2013. Dit zijn immers de woningen die in die periode beschikbaar waren. In figuur 5.2 staat de totale woningvoorraad en het aanbod van vrijgekomen woningen in de periode 2005-2013.

Figuur 5.2: Beschikbare woningaanbod

Totale woningvoorraad Beschikbare woningaanbod* Percentage van de totale woningvoorraad

2007

2009

2011

2013

379.300

389.230

394.500

397.020

81.690

68.560

75.500

73.350

21,5

17,6

19,1

18,5

* Het beschikbare woningaanbod zijn de woningen die in de 2,5 jaar voorafgaand aan de enquête in dat jaar werden betrokken

60


Eigendom en prijsklasse In figuur 5.3 en 5.4 is het aandeel koopwoningen, particuliere huurwoningen en corporatiewoningen in het totale aanbod vergeleken met het aandeel van deze eigendomsvormen in de totale woningvoorraad. De corporatiewoningenvoorraad is in de afgelopen jaren geslonken maar het aantal recent bewoonde corporatiewoningen slonk sneller. 35% van de recent bewoonde woningen was een corporatiewoning en dat is in 2013 voor het eerst minder dan het aandeel particuliere huurwoningen in het recente aanbod (36%), dit terwijl de corporatie sector in de woningvoorraad twee keer zo groot is. Het aandeel particuliere huurwoningen in het aanbod stijgt na 2009 snel. Het aandeel recent bewoonde koopwoningen daalde naar 29% in 2013, dat is een minder sterke daling dan in 2009-2011.

Figuur 5.3: Gehele woningvoorraad en vrijgekomen woningaanbod naar eigendom 0%

Gehele voorraad

Recent bewoond*

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

2009

29

49

22

2011

30

47

23

2013

32

46

23

2009

36

42

22

2011

30

40

30

2013

29

35

36

Koopwoning

Corporatiewoning

100%


* Het betreft in elk meetjaar de vrijgekomen woningen in de voorafgaande 2,5 jaar.

Figuur 5.4: Vrijgekomen woningaanbod* naar eigendomsector

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Koopwoningen 2001

2003

Corporatiehuur 2005

2007

Particuliere huur 2009

2011

2013

* Het betreft in elk meetjaar de vrijgekomen woningen in de voorafgaande 2,5 jaar.

61


De segmentale opbouw van recent bewoonde woningen verandert sinds 2009 snel. Huurwoningen tot aan de hoge aftoppingsgrens (€ 575) komen in steeds geringere mate voor in het aanbod (36% in 2013 versus 47% in 2009). Binnen de betaalbare huurvoorraad is er wel een groei van het aanbod tussen € 575 en € 681 (12% in 2013 versus 6% in 2009). Ook de huurcategorieën boven de huurtoeslaggrens zijn in het recente aanbod aanzienlijk gegroeid (23% in 2013 versus 12% in 2009). Deze sterke groei van middeldure en dure huur gaat in de richting van het aandeel koopsector in het recente aanbod (29% in 2013, in 2009 nog 35%). Vooral het dure deel van de koopsector neemt in het aanbod af, terwijl het midden en goedkope segment van de koopsector in aandeel stabiel blijven.

Figuur 5.5: Segmentale opbouw van het recente aanbod 0%

5%

10%

15%

Minder dan € 425

€ 425 - € 561

Huur

€ 561 - € 681

€ 681 - € 1.077

Meer dan € 1.077

Minder dan € 147.000

Koop

€ 147.000 - € 226.000

Meer dan € 226.000

2009

62

2011

2013

20%

25%


5.3 Kenmerken van recente bewoners Van de Amsterdamse huishoudens woonde in mei 2013 18,9% korter dan 28 maanden in de huidige woning. De meeste van deze ‘recente bewoners’ behoren tot de lage inkomens, namelijk 32%. Dit is bijna gelijk aan het aandeel lage inkomens onder alle Amsterdamse huishoudens (31%). Bij recente bewoners zijn lage en middeninkomens relatief licht ondervertegenwoordigd en de hoge inkomens (2 x modaal of hoger) oververtegenwoordigd. Dit patroon wijkt niet af van 2009 en 2011.

Figuur 5.6: Recente bewoners naar inkomensgroep 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

> 2x modaal 1,5 - 2x modaal € 43.785 - 1,5x modaal EU-grens - € 43.785 Laag - EU-grens Lage inkomens Heel Amsterdam

Recente bewoners

Net als bij het totaal van de Amsterdamse huishoudens vormen alleenwonenden de grootste groep recente bewoners: 47%. Onder recente bewoners zijn stellen zonder kinderen licht oververtegenwoordigd en eenoudergezinnen licht ondervertegenwoordigd. Ook bij de huishoudensgrootte zijn de verschillen tussen recente bewoners en Amsterdam als geheel niet groot. Er is wel een ondervertegenwoordiging van grote huishoudens bij de recente bewoners. Kleine huishoudens van één of twee personen domineren in Amsterdam (74%). Bij de recente bewoners is dat niet anders. Sinds 2009 stijgt het aandeel kleine huishoudens onder de recente bewoners richting de 80%.

Figuur 5.7: Recente bewoners naar huishoudenstype

Alle huishoudens

Aandeel recente bewoners 2003

2005

2007

2009

2011

2013

2013

Alleenwonend

52%

48%

50%

48%

45%

47%

46%

Stel zonder kinderen

24%

25%

27%

22%

27%

26%

22%

8%

8%

8%

8%

6%

6%

9%

Eenoudergezin

13%

16%

14%

17%

18%

15%

20%

Overig

Stel met kinderen

3%

4%

2%

5%

4%

6%

3%

Totaal

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

63


Figuur 5.8: Recente bewoners naar huishoudensgrootte

Alle huishoudens


2005

2007

2009

2011

2013

2013

1 of 2 personen

82%

78%

82%

76%

77%

79%

74%

3 of 4 personen

14%

18%

15%

21%

19%

18%

21%

5 of meer personen Totaal

4%

4%

3%

3%

4%

4%

5%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

De meeste recente bewoners zijn jong; inmiddels is bijna zes van de tien jonger dan 35 jaar. Dit is niet verwonderlijk aangezien de Amsterdamse woningvoorraad wat betreft woningtype en huurprijs goed bij deze leeftijdsgroep aansluit. Daarnaast groeit de Amsterdamse bevolking de laatste jaren gestaag, waarbij de instroom van jongeren (studenten en afgestudeerden) een belangrijke rol speelt. Bij de hogere leeftijdsgroepen is het aandeel recente bewoners beduidend lager dan hun aandeel in de totale bevolking. Dit geldt met name voor de 50-plussers.

Figuur 5.9: Recente bewoners naar leeftijdsgroep

2005

2007

18 - 34 jaar

53%

52%

35 - 49 jaar

28%

28%

50 - 64 jaar

10%

65 of ouder

11% 100%

Totaal

2011

2013

2013

55%

56%

59%

24%

29%

27%

24%

29%

12%

11%

12%

11%

28%

8%

5%

6%

6%

19%

100%

100%

100%

100%

100%

De leeftijdsvariabele in WiA 2009 is niet bruikbaar

64

Alle huishoudens


2009

100%


5.4 Vorige woonsituatie Van de recent verhuisden komt in 14% uit dezelfde buurt en 16% uit een andere buurt van hetzelfde stadsdeel. Bij elkaar opgeteld komt 30% uit het stadsdeel waar men al woonde. Vier van de tien recent verhuisden komen wel uit Amsterdam, maar uit een ander stadsdeel. Dit percentage is in de jaren 2009-2013 geleidelijk kleiner geworden (van 45% naar 41%).. Bij elkaar opgeteld komt 70% van de recente verhuizers uit Amsterdam. Dat is in 2013 minder dan in de voorgaande WiA-metingen (75%).

Figuur 5.10: Recente bewoners naar vorige woonlocatie 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

In dezelfde buurt

Zelfde stadsdeel, andere buurt

Amsterdam, ander stadsdeel

Elders in Nederland

Buitenland

2009

2011

2013

Ruim een vijfde van de recente bewoners komt van buiten Amsterdam en 6% uit het buitenland. In beide is een licht stijgende trend te zien. Aan degenen van wie hun vorige woning buiten Amsterdam stond is gevraagd de vorige woonplaats te noemen. Van deze totale groep vestigers in Amsterdam blijkt een vijfde (20%) uit de stadsregio Amsterdam (15 gemeenten rondom Amsterdam) te komen en nog eens 9% uit het resterende gebied van de Metropoolregio Amsterdam (20 gemeenten rondom de stadsregio Amsterdam). Ruim de helft van de vestigers komt uit de rest van Nederland en nog eens 17% noemt in deze vraag een locatie in het buitenland.

65


Vanuit de Metropoolregio zijn het uiteraard de grote gemeenten die de meeste immigranten aan Amsterdam leveren. In volgorde zijn dat Amstelveen, Haarlem, Diemen, Almere, Zaanstad en Haarlemmermeer. Zij zijn goed voor de tweederde van vestigers vanuit de 35 gemeenten rondom de hoofdstad verenigd in de Metropoolregio. Buiten de Metropoolregio is er echter één gemeente met een nog belangrijkere migratie naar Amsterdam. Utrecht levert ca 10% van de binnenlandse vestigers, Amstelveen 8% en Haarlem, Diemen en Almere zijn ieder goed voor 4%. Bij vestiging uit het buitenland zijn de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Duitsland veruit het sterkst vertegenwoordigd.

Figuur 5.11: Vorige woonplaats buiten Amsterdam van recente bewoners Buitenland Stadsregio Amsterdam

17

20

Rest Metropoolregio Amsterdam

9

53 Rest van Nederland

Bij de recente bewoners die van buiten Amsterdam komen ligt een iets groter accent op inkomens tot € 43.785 (62%) dan bij de Amsterdamse recente bewoners, tussen 54% en 59%, afhankelijk van of men uit dezelfde buurt, het zelfde stadsdeel of elders uit Amsterdam komt. Voor recente bewoners uit het buitenland geldt een oververtegenwoordiging van hoge inkomens (45% > 2x modaal).

Figuur 5.12: Recente bewoners naar inkomensgroep en vorige woonlocatie 0%

10%

20%

In dezelfde buurt

30

In hetzelfde stadsdeel, andere buurt

34

In Amsterdam, ander stadsdeel

31

Elders in Nederland

35

In het buitenland

26

66

30%

40%

50%

12

13

12

5 11

17

8

5

70% 9

4 12

14 8

60%

13 9

100%

28 9

5

90% 32

12 5

80%

27 7

26 45

Lage inkomens

Laag - EU-grens

EU-grens - € 43.785

€ 43.785 - 1,5x mod

1,5 - 2x modaal

> 2x modaal


Ruim een derde (37%) van de huishoudens is doorgestroomd van een onzelfstandige woonruimte in Amsterdam naar een zelfstandige woning (figuur 5.12). Dat was in de jaren 2007-2011 26%, 28% en 32%. Bij 47% van deze huishoudens gaat het om doorstroming vanuit een kamer of studentenflat, in de overige gevallen gaat het om jongeren die vanuit een inwoonsituatie (bijv. het ouderlijk huis) zelfstandig zijn gaan wonen. Bijna de helft (45%) van de recente bewoners uit Amsterdam heeft een zelfstandige huurwoning achtergelaten, bijna net zo vaak een corporatiehuurwoning als een particuliere huurwoning. Het aandeel huishoudens dat een koopwoning heeft achtergelaten lag in 2009 met 17% hoog ten opzichte van 2005 en 2007 (resp. 10% naar 11%) en daalde naar 15% in 2011 en verder naar 13% in 2013.

Figuur 5.13: vorige woonsituatie recente bewonerse 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Studentenflat/kamer

Inwonend

Particuliere huur

Corporatiewoning

Koopwoning

Anders

2009

2011

2013

67


5.5 Doorstroming In figuur 5.14 zijn de oude en de nieuwe situatie van de recente bewoners naast elkaar gezet. Op deze manier krijgen we een indruk van de doorstroming in de huur- en de koopsector. Respondenten die na 2011 verhuisden en toen op kamers woonden komen even vaak terecht in een corporatiewoning (45%) als in een particuliere huurwoning (43%). In 2011 was de particuliere huursector voor hen nog belangrijker. Jongeren die in 2011 nog inwonend bij ouders waren komen wat vaker in de corporatiesector terecht (46%) dan in de particuliere huursector (34%). De koopsector is voor een deel van deze groep ook een doorstroommogelijkheid (20%). Voor kamer- of studentenflatbewoners is de koopwoning als vervolgwoning beduidend minder belangrijk geworden (12% in 2013, 21% in 2011). Van de drie eigendomsectoren is de interne doorstroming hoger in de koop sector (57%) en de corporatiesector (58%) dan in de particuliere huursector (41%). Vanuit de koopsector komt 31% na verhuizing in de particuliere huur sector terecht, vanuit de corporatiesector is dat 16%. Deze percentages liggen hoger dan in 2011.

Figuur 5.14: Oude en nieuwe woonsituatie van recente bewoners Vorige woonsituatie Op kamers/studentenflat

68

Nieuwe woonsituatie Koop 12%

Corporatiehuur Particuliere huur 45%

43%

Totaal 100%

Inwonend bij ouders

20%

46%

34%

100%

Zelfstandige particuliere huur

37%

22%

41%

100%

Zelfstandige corporatie huur

26%

58%

16%

100%

Koop

57%

12%

31%

100%

Overig

17%

53%

30%

100%

Totaal

28%

39%

32%

100%


Recente bewoners komen in 2013 voor 14% uit de eigen buurt. Bij buurt gebonden verhuizers is de dure koopsector (in 2013 meer dan € 226.000) over vertegenwoordigd en ligt er in de huursector een sterk accent op huren tussen € 561 en € 681. Goedkope huur is in 2013 voor de buurtgebonden verhuizers ondervertegenwoordigd. Die ondervertegenwoordiging is in de afgelopen jaren ontstaan door twee bewegingen, afname van het goedkope deel in de gewone huursector, toename van het aanbod van goedkope huurwoningen voor studenten en tijdelijke bewoning. Dat is ook de reden waarom de herkomst categorie uit overig Nederland juist sterk oververtegenwoordigd is in de goedkope huur. In 2009 was hiervan nog geen sprake. Huishoudens die uit hetzelfde stadsdeel maar een andere buurt komen hebben een wat gelijkmatigere verdeling over de prijssegmenten, maar ook hier is de dure koopsector sterker dan gemiddeld vertegenwoordigd. Een nog gelijkmatigere verdeling over de prijssegmenten is er bij Amsterdammers uit een ander stadsdeel maar dat is dan ook meer dan 40% van alle recente verhuizenden. Het sterke accent op de goedkope sector bij huishoudens afkomstig uit elders in Nederland is zoals gezegd het gevolg van het aanbod van studentenhuisvesting dat in de laatste jaren snel gegroeid is. Huishoudens afkomstig uit het buitenland komen meer dan gemiddeld terecht in de dure huursector. Het gaat dan ook om huishoudens met vaak een hoger inkomen.

Figuur 5.15: Vorige woonlocatie en huidig woningmarktsegment Dezelfde buurt

Zelfde stadsdeel Amsterdam andere buurt ander stadsdeel

Elders in Nederland

Buitenland

30%

16%

Totaal

Huur < € 425

11%

15%

18%

19%

€ 425 - € 561

18%

19%

19%

12%

10%

16%

€ 561 - € 681

17%

13%

14%

6%

8%

12%

€ 681 - € 1.077

12%

11%

12%

14%

17%

13%

> € 1.077

9%

5%

9%

11%

38%

11%

3%

4%

3%

6%

1%

4%

Koop < € 147.000 € 147.000 - € 226.000

13%

17%

14%

15%

3%

14%

> € 226.000

17%

17%

11%

7%

8%

11%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Totaal

69


Aan de respondenten is gevraagd hoeveel huur men betaalde in de vorige woonsituatie. Die vorige woonsituatie is bij velen nog niet zo lang geleden, maar ook degenen die al langer dan vijf of tien jaar geleden verhuisd zijn, weten in veel gevallen nog hoeveel huur ze toen betaalden. Vanzelfsprekend is de huur in de vorige woonsituatie hoger als dat korter geleden is. Dat is eenvoudig het gevolg van de continue huurstijging die zich over de jaren voltrekt. Figuur 5.16 laat zien dat een kamer of een studentenwoning als vorige woonsituatie de laagste woonlast opleverde ten opzichte van gewone huurwoningen in de corporatiesector en de particuliere huursector. In de tijd terug is dat bovendien ook telkens zo geweest. Kamerhuur en corporatiewoningen zijn enigszins vergelijkbaar in hun bescheiden toename van de huur in de afgelopen twee decennia. Woningen die tot twee jaar geleden werden verlaten voor verhuizing naar de huidige woning zijn in deze categorieën ongeveer € 200 duurder dan woningen die 20 jaar of meer jaren geleden werden ingeruild voor de huidige woning. Dat wijkt sterk af van de particuliere huursector waar dit verschil ruim € 600 bedraagt. Tien jaar geleden maakte het wat huurprijs betreft niet veel uit of men een particuliere huurwoning of een corporatiewoning bewoonde en daaruit verhuisde. Daarna zijn de huren in de particuliere huursector snel omhoog geschoten.

Figuur 5.16: Gemiddeld huurbedrag in de vorige woonsituatie naar sector en verhuisjaar € 1200 € 1100 € 1000 € 900 € 800 € 700 € 600 € 500 € 400 € 300 € 200 € 100 €0

Kamers, studentenwoning < 2 jaar

2-5 jaar

Particuliere huur 5-10 jaar

Corporatiewoning 10-20 jaar

> 20 jaar

Met de kennis over de vorige en de huidige huur is het mogelijk naar de woonlastensprong bij verhuizing te kijken. Gezien het gegroeide prijsverschil in de beide huursectoren maakt het uit of de huidige en de vorige woning particuliere huur of corporatiehuur was.

70


Figuur 5.17 geeft de gemiddelde huur voor de huidige huurders in de particuliere huursector. Huurders die in hun vorige woonsituatie ook al in de particuliere huursector huurden betalen een aanzienlijk hoger bedrag voor hun huidige woning dan de andere categorieën als zij korter dan vijf jaar geleden zijn verhuisd. De ruim € 1.100 gemiddeld voor huishoudens die recent (< 2 jaar) zijn verhuisd binnen de particuliere huursector is hoog. Deze categorie was al gewend geraakt aan hoge huren in hun vorige woonsituatie, namelijk meer dan € 900 (zie figuur 5.14), bij de laatste verhuizing accepteerde men een huur die gemiddeld nog meer dan € 200 hoger lag. Huurders in de particuliere huursector afkomstig uit de corporatiesector en uit de kamerhuur moeten bij recente verhuizing geloven aan een gemiddelde huur ruim boven de € 800. Dat is een lager huurbedrag dan de doorstromers binnen de particuliere huursector maar de huursprong die zij accepteren is aanzienlijk hoger. Ex-corporatiehuurders (tot twee jaar geleden verhuisd) onder de huidige huurders van een particuliere huurwoning betalen een gemiddelde huursprong van ruim € 350, voor ex-kamerbewoners in dezelfde situatie is de huursprong nog iets groter: gemiddeld € 380.

Figuur 5.17: Gemiddeld actueel huurbedrag in de particuliere huursector naar sector vorige woonsituatie en verhuisjaar € 1200 € 1100 € 1000 € 900 € 800 € 700 € 600 € 500 € 400 € 300 € 200 € 100 €0

Kamers, studentenwoning < 2 jaar

2-5 jaar

Particuliere huur 5-10 jaar

Corporatiewoning 10-20 jaar

> 20 jaar

Omgekeerde huursprongen komen vanzelfsprekend ook voor. Huishoudens die er na een periode van dure particuliere huur in slagen om een corporatie woning te bemachtigen, gaan gemiddeld aanzienlijk minder huur betalen. Bij huishoudens die dat de afgelopen twee jaar deden ging de gemiddelde huur van € 929 naar € 662 (- € 267). Bij huishoudens die langer geleden een particuliere huurwoning verruilden voor een corporatiewoning is dat verschil kleiner. Huishoudens die binnen de corporatiesector doorstroomden hebben te maken met zeer bescheiden huursprongen. Bij recente verhuizers (< 2 jaar) is het verschil gemiddeld € 38 (van € 519 naar € 557).

71


Tussen de recente bewoners (zowel vanuit Amsterdam als daarbuiten) die in de koopwoningen, corporatiewoningen of particuliere huurwoningen terecht zijn gekomen, bestaan flinke verschillen wat betreft leeftijd, huishoudenstype en inkomen. In de drie tabellen hieronder worden de recente bewoners in de verschillende sectoren op deze kenmerken vergeleken. Recente bewoners van de koopsector zijn relatief vaak tussen de 35-49 jaar oud. De particuliere sector is relatief vaak de sector waar jongeren tot 34 jaar terecht komen. De corporatiesector krijgt relatief veel recente bewoners van 50 jaar of ouder te verwerken.

Figuur 5.18: Recente bewoners naar leeftijd en eigendomsector Horizontaal % 18-34

35-49

50-64

65+

Totaal

Koopwoning

50%

36%

11%

3%

100%

Corporatiewoning

53%

21%

16%

10%

100%


73%

18%

6%

3%

100%

Totaal

59%

24%

11%

6%

100%

18-34

35-49

50-64

65+

Totaal

Koopwoning

24%

42%

27%

15%

28%

Corporatiewoning

35%

34%

57%

66%

39%

Verticaal %

Particuliere huurwoning Totaal

40%

24%

17%

19%

33%

100%

100%

100%

100%

100%

In de koopsector zijn veel stellen zonder of met kinderen terecht gekomen. De particuliere huursector kent bij de recente instroom een oververtegenwoordiging van stellen zonder kinderen. In de corporatiesector zijn eenoudergezinnen en alleenwonenden sterk vertegenwoordigd bij de recente instroom.

72


Figuur 5.19: Recente bewoners naar huishoudenstype en eigendomsector Horizontaal % Alleenwonend

Stel zonder Eenouderkinderen gezin

Stel met kinderen

Overig

Totaal

Koopwoning

37%

34%

4%

23%

2%

100%

Corporatiewoning

59%

16%

11%

10%

4%

100%


40%

32%

3%

12%

13%

100%

Totaal

46%

26%

6%

15%

6%

100%

Stel met kinderen

Overig

Totaal

Verticaal % Alleenwonend

Stel zonder Eenouderkinderen gezin

Koopwoning

22v

36%

19%

45%

9%

28%

Corporatiewoning

50%

24%

67%

28%

27%

39%


28%

40%

13%

27%

64%

32%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Totaal

In de koopsector komen veel stellen zonder en met kinderen terecht. Door de aanwezigheid van twee volwassenen bij dit huishoudenstype zijn er vaak twee inkomens en een relatief hoog gezamenlijk inkomen. De particuliere huursector kent onder de recente bewoners ook een oververtegenwoordiging van hoge inkomens. De corporatiesector kent een hoge instroom van inkomens tot aan modaal.

Figuur 5.20: Recente bewoners naar inkomensgroep en eigendomsector Horizontaal %

Lage inkomens

Laag tot modaal

Modaal tot € 43.000

€ 43.000 tot 1½x modaal

1½ tot 2x modaal

Meer dan 2x modaal

Totaal

Koopwoning

6%

12%

18%

5%

14%

44%

100%

Corporatiewoning

61%

17%

8%

2%

3%

8%

100%


23%

13%

10%

7%

10%

38%

100%

Totaal

32%

14%

12%

5%

9%

29%

100%

1½ tot 2x modaal

Meer dan 2x modaal

Totaal

Verticaal % Lage inkomens

Laag tot modaal

Koopwoning

6%

26%

47%

34%

49%

47%

31%

Corporatiewoning

71%

44%

26%

19%

14%

11%

37%

Particuliere huurwoning Totaal

Modaal tot € 43.000 tot € 43.000 1½x modaal

23%

30%

28%

47%

37%

43%

32%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

73


5.6 Conclusie In 2013 geeft bijna een vijfde van de huishoudens (18,9%) aan de woning recent (korter dan 2,5 jaar) te hebben betrokken. Dat aandeel is iets lager dan in 2011maar hoger dan in 2009. Recente bewoning van koopwoningen ligt in 2013 weer iets lager dan in 2011, maar de daling is minder sterk dan in de twee jaar daarvoor. 29%van de vestigers komt uit de Metropoolregio Amsterdam, met Amstelveen, Haarlem, Diemen, Almere, Zaanstad en Haarlemmermeer als hoofdleverancier. Eén gemeente overvleugelt dit zestal, dat is een gemeente buiten deze regio. Een tiende van de recente vestigers komt uit Utrecht. Bij vestiging uit het buitenland zijn de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Duitsland veruit het sterkst vertegenwoordigd. De particuliere huursector is in 2013 voor het eerst de grootste sector geworden bij recente bewoning (36%), een nipt verschil met de corporatiesector (35%) die in de voorraad wel dubbel zo groot is als de particuliere huursector. Bij recente bewoning verliezen de huurprijscategorieën tot € 575 veel terrein sinds 2011 (van 42% naar 31%). De categorie tussen € 575 en € 681 wint terrein, maar vooral de vrije sector (boven € 681) boekt winst: van 18% naar 26%. De koopsector neemt 30% van de recente bewoning voor zijn rekening, met geringe verandering in de prijsklassen. De meeste van recente bewoners behoren tot de lage inkomens, namelijk 32%. Dit is bijna gelijk aan het aandeel lage inkomens onder alle Amsterdamse huishoudens (31%). Bij recente bewoners zijn lage en middeninkomens relatief licht ondervertegenwoordigd en de hoge inkomens (2 x modaal of hoger) oververtegenwoordigd. Net als in de populatie als geheel zijn alleenwonenden het sterkst aanwezig onder recente bewoners. Wel is de instroom veel jonger dan de ‘zittende’ bevolking. Zeven van de tien recente bewoners komen uit Amsterdam zelf, dat aandeel daalt geleidelijk sinds 2005. Ruim een derde (37%) van de huishoudens is doorgestroomd van een onzelfstandige woonruimte in Amsterdam naar een zelfstandige woning. Dat aandeel is geleidelijk gegroeid. Meer dan de helft van de instroom in de corporatiesector en de koopsector komt uit deze sectoren zelf maar dat aandeel ligt wel lager dan in 2011. De particuliere huursector heeft terrein gewonnen bij recente bewoning, zowel door een toename van de interne doorstroming in deze sector als door doorstroming vanuit koopsector en corporatiesector.

74


Informatie over de vorige woonsituatie van de Amsterdamse huishoudens in 2013 laat zien dat vooral de particuliere huursector snel duurder geworden is in het voorbije decennium. Kamerbewoners en corporatiehuurders betaalden voor een woning die zij de afgelopen twee jaar verruilden ca € 200 meer dan woningen die twintig jaar geleden werden verlaten. Bij particuliere huur woningen is dat verschil ruim € 600. Kamerbewoners en corporatiehuurders die de afgelopen twee jaar verhuisden naar een particuliere huurwoning accepteerden gemiddeld een huursprong van ruim € 350 en kwamen met hun huur boven de € 800 uit. Bij recente verhuizers binnen de particuliere huursector is de huursprong kleiner (ruim € 200) maar het aanvangshuurbedrag ligt veel hoger waardoor het huidige gemiddelde huurbedrag boven € 1.100 uitkomt. Bij recente doorstromers binnen de corporatiesector is de huursprong zeer bescheiden: gemiddeld € 38.

75


76


Bijlage 1: Amsterdamse woonmillieus

Woonmilieus (versie 2008) Centrumrand Centrum Welgesteld Stedelijk

Nb1 Amsterdamse Suburb

Vergrijsde Tuinstad

Nb2 Transformatie

Verbinding

Nb3 Water en Groen

Transitie

Nb4 Moderne Stad

Dorp

Nb5 Compacte Vernieuwing

77


Bijlage 2: Enquête

78

Wonen in Amsterdam 2013 De gemeente Amsterdam, de Stadsregio en de woningcorporaties willen graag weten hoe u denkt over uw woning en woonomgeving, wat uw woongeschiedenis is en wat uw woonwensen zijn. Daarom vragen wij u deze vragenlijst in te vullen. Het is de bedoeling dat één van de meerderjarige hoofdbewoners, dus u of uw eventuele partner, de vragenlijst invult. Het liefst online, via www.onderzoekenstatistiek.nl/wonen. Uw persoonlijke toegangscode vindt u in de begeleidende brief bij de vragenlijst. Als u de vragenlijst liever op papier invult, kunt u dit exemplaar invullen en terugzenden in de bijgaande antwoordenvelop, liefst binnen 14 dagen. Een postzegel is niet nodig. Uw antwoorden worden anoniem verwerkt en zijn dus niet meer terug te voeren tot uw persoonlijke gegevens. Bureau Onderzoek en Statistiek te Amsterdam voert dit onderzoek uit. Voor vragen met betrekking tot dit onderzoek kunt u bellen met 020 251 0449.

1 Woongeschiedenis

1.5

Welk bedrag betaalde u maandelijks aan huur voor deze woning aan uw verhuurder (totaalbedrag)? Als u dit niet

1.1

sinds

1.2

____

□ in dezelfde buurt

2

□ in zelfde stadsdeel, andere buurt

3

□ in Amsterdam, ander stadsdeel

4

□ elders in Nederland

5

□ in het buitenland

6

□ woon hier al sinds geboorte

1

�

Waar woonde u voordat u deze woning betrok?

1

1.3

meer precies weet, kunt u dan een bedrag schatten?

Sinds welk jaar woont u in uw huidige woning?

� � naar 1.4 � naar 1.4 naar 1.4

____ , —

� naar 1.7 � naar 1.7

1

□ weet ik niet meer

2

□ niet van toepassing, was een koopwoning

1.6

Voor welk bedrag heeft u deze vorige woning verkocht? Als u dit niet meer precies weet, kunt u dan een bedrag schatten?

�

naar 2.1

�

_______ , —

In welke gemeente of land woonde u voordat u

1

□ de woning staat nog voor dit bedrag te koop

de huidige woning betrok?

2

□ weet ik niet meer

□ Amstelveen

2

□ Almere

1.7

3

□ Haarlem

1

Wat voor soort woning had u?

□ vrijstaande woning

4

□ Haarlemmermeer

2

□ twee-onder-een-kapwoning

5

□ Purmerend

3

□ rijtjeshuis of hoekwoning

6

□ Velsen

4

□ benedenwoning

7

□ Zaanstad

5

□ appartement zonder lift

8

□ andere gemeente, land, nl. ___________________________

1.4

6

□ appartement met lift

7

□ anders, nl. _________________________________________

Wat was uw vorige woonsituatie?

1

□ op kamers/studentenwoning

2

□ inwonend bij ouders/familie/vrienden

3

□ zelfstandige huurwoning van particulier

1.8

�

Wat was de reden van de verhuizing naar uw huidige woning? (meerdere antwoorden mogelijk)

naar 1.8 1

□ te kleine woning, wilde groter wonen

4

□ zelfstandige huurwoning van woningcorporatie

2

□ ik wilde mooier/beter wonen

5

□ koopwoning

3

□ had geen (of een te kleine) tuin/balkon

6

□ anders, nl. _________________________________________

4

□ omstandigheden in mijn huishouden (samenwonen, gezinsuitbreiding, scheiding, overlijden)

De volgende vragen gaan over uw vorige woning.

5

□ omstandigheden in werk of studie

6

□ vanwege financiële situatie

Is het langer dan vijf jaar geleden dat u verhuisd bent, dan

7

□ woning was niet gelijkvloers/te veel trappen

kunt u deze vragen overslaan en doorgaan naar blok 2:

8

□ wilde kopen in plaats van huren/huren in plaats van kopen

9

□ buurt beviel niet (meer)

Uw huidige woning.

10 □ wilde dichter bij familie/vrienden wonen

1

11 □ anders, nl. _________________________________________

2 Uw huidige woning

LET OP! Bij de twee onderstaande vragen kunt u een rapportcijfer van 1 t/m 10 aankruisen. Een hoog rapportcijfer

2.1

Huurt u uw huidige woning, of bent u eigenaar?

1

□ huurwoning

2

□ koopwoning

3

□ anders, nl._______________________________

betekent een positief oordeel, een laag cijfer betekent een negatief oordeel.

� � naar 2.4

naar 2.4

2.9

Wilt u aangeven in welke mate u tevreden bent over uw woning? (totaaloordeel)

2.2

Van wie huurt u uw woonruimte/woning?

1

□ woningcorporatie

2

□ particuliere verhuurder

3

□ anders, nl. _________________________________________

zeer

1

ontevreden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

2

3

4

5

6

7

8

9 10

zeer tevreden

2.10 Hoe beoordeelt u de staat van onderhoud van uw woning?

2.3 1

Wat voor soort huurcontract heeft u?

□ huurcontract voor onbepaalde tijd (een normaal

zeer

1

slecht

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

2

3

4

5

6

7

8

9 10

zeer goed

huurcontract) 2

□ campuscontract

2.11 Wat voor soort verwarming heeft uw woning?

3

□ tijdelijke verhuur

1

□ kachel

4

□ anti-kraak

2

□ CV zonder warmwatervoorziening

5

□ onderhuur

3

□ CV met warmwatervoorziening

6

□ anders, nl. _________________________________________

4

□ stadsverwarming zonder eigen meter

5

□ stadsverwarming met eigen meter

2.4

In wat voor soort woning woont u?

6

□ blokverwarming op gas of olie zonder eigen meter


7

□ blokverwarming op gas of olie met eigen meter

2


8

□ andersoortige verwarming, nl. ________________________

3


1

4

□ benedenwoning

2.12 Heeft u dubbele beglazing in uw woning?

5


1

□ ja

6


2

□ ja, gedeeltelijk

7

□ anders, nl. _________________________________________

3

□ nee

2.5

2.13 Op welke aspecten (voor zover aanwezig) zou uw woning

Is uw woning te bereiken zonder trappen te hoeven lopen?

1

□ ja

2

□ nee

2.6

één antwoord aankruisen) 1

□ buitenschilderwerk, buitenkozijnen

2

□ buitenkant: gevel, dak, dakgoot, fundering

Zijn in uw woning alle vertrekken op dezelfde verdieping

3

□ geluidsisolatie tegen lawaai van buiten

gelegen? (zolder/berging/kelder buiten beschouwing

4

□ geluidsisolatie tussen woningen

gelaten)

5

□ warmte-isolatie, dubbel glas

6

□ plafonds, binnenmuren, indeling van de woning,

7

□ keuken/keukenblok

Heeft u of iemand van uw huishouden moeite met

8

□ badkamer, douche, toilet

traplopen als gevolg van een langdurige ziekte,

9

□ balkon/dakterras

aandoening, handicap of ouderdomsverschijnselen?

10 □ ventilatie, vochtwering, verwarming

1

□ ja

2

□ nee

2.7

verbeterd moeten worden? (U kunt hier meer dan

1

□ ja

2

□ nee

hang- en sluitwerk deuren

11 □ trappenhuis/galerij, lift en andere gemeenschappelijke installaties 12 □ beveiliging tegen inbraak

2.8

Denkt u dat uw huidige woning geschikt is om oud in te

13 □ brandveiligheid

worden?

14 □ overig, nl. __________________________________________

1

□ ja

2

□ ja, na enige aanpassingen aan de woning

3

□ nee

15 □ geen, woning is goed

2

2.14 Heeft u de laatste 2 jaar wel eens onderhoudsklachten

3 Uw huishouden en het inkomen

gemeld aan uw verhuurder/beheerder of VvE? 1 □

ja, meerdere meldingen onderhoudsklachten

2 □

ja, één onderhoudsklacht

3 □

nee

4 □

niet van toepassing

� naar 2.16 � naar 2.16

3.1

Uit hoeveel personen bestaat uw huishouden? (alleen personen meetellen die in uw woning wonen,

2.15 Hoe tevreden bent u over de afhandeling van

inclusief uzelf)

de onderhoudsklacht(en)? zeer

1

2

3

4

5

6

7

8

9 10

ontevreden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

__ personen

zeer

3.2

tevreden

Wilt u hieronder aangeven hoe uw huishouden precies is samengesteld?

2.16 Heeft u de laatste 2 jaar wel eens een overlastsituatie gemeld bij uw verhuurder/beheerder of VvE? 1 □

ja, meerdere meldingen van overlast

2 □

ja, één melding van overlast

3 □

nee

4 □

niet van toepassing

� naar 2.19 � naar 2.19

personen

leeftijd

uzelf

__ __ __ __ __ __

partner 1e kind (oudste) 2e kind

2.17 Welke overlast heeft u aan de verhuurder/beheerder of VvE

3e kind

gemeld? (U kunt hier meer dan één antwoord aankruisen) 1

□ lawaai buren

2

□ overlast bewoners in gemeenschappelijke ruimten

4e kind

M

V

jaar

□

□

jaar

□

□

jaar

□

□

jaar

□

□

jaar

□

□

jaar

□

□

aantal overige personen (familie/kostganger e.d.)

__

(gangen, bergingen, trappenhal, lift)

3.3

3

□ vervuiling gemeenschappelijke ruimten

4

□ vernieling gemeenschappelijke ruimten

5

□ criminaliteit in het gebouw (openbreken boxen,

Wilt u hieronder aankruisen wat het hoogst behaalde diploma is van u en van uw eventuele partner? uzelf partner

postbussen; prostitutie, dealen) 6

□ overlast van mensen buiten op straat

geen diploma of enkele jaren lagere school

□

7

□ vervuiling en vernieling van straten, pleinen, groen

basisonderwijs/lagere school

□

□

8

□ overig, nl. __________________________________________

VSO (voortgezet speciaal onderwijs)

□

□

□

VBO/LBO (huishoud-, ambacht-, technische

2.18 Hoe tevreden bent u over de afhandeling van deze

school of interne bedrijfsopleiding), MBO-kort,

overlastmelding(en)? zeer

1

2

3

4

5

6

7

8

9 10

ontevreden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

leerlingwezen, ULO

□

□

zeer

MAVO, MULO, VMBO

□

□

tevreden

MBO-lang, of interne bedrijfsopleiding

2.19 Beschikt uw huishouden over één of meerdere auto’s?

� naar 3.1

op MBO-niveau

□

□

HAVO, VWO, gymnasium, HBS, MMS

□

□

HBO of interne bedrijfsopleiding op HBO-niveau

□

□

WO, universiteit

□

□

1

□ geen auto

2

□ ja, 1 auto

3

□ ja, 2 auto’s

anders, nl.

□

□

4

□ ja, 3 of meer auto’s

anders, nl.

□

□

2.20 Waar parkeert u uw auto(‘s) meestal? (bij meerdere auto’s

3.4

kunt u meerdere antwoorden aankruisen) 1

□ op straat in de buurt

Volgt u op dit moment een opleiding?

1

□ ja, voltijd

2

□ ja, deeltijd

2

□ op straat, buiten de eigen buurt

3

□ ja, cursus of andersoortige opleiding

3

□ op eigen terrein (bij de woning, inpandig, in een

4

□ nee

4

□ (gehuurde) parkeerplek in een parkeergarage

3.5

5

□ anders, nl.

1

□ voortgezet onderwijs (VMBO, HAVO, VWO)

2

□ middelbaar beroepsonderwijs (MBO)

� naar 3.6

garagebox, etc.)

3

Wat voor opleiding volgt u?

3

□ hoger beroepsonderwijs (HBO)

4

□ wetenschappelijk onderwijs, universiteit (WO)

5

□ anders, nl. _________________________________________

3.6

3.7

4.1

Hoeveel personen in uw huishouden hebben een eigen

Wat betaalt u aan huur aan uw verhuurder?

(regulier) inkomen? (kinderen met alleen een vakantie- of

Kunt u de onderstaande posten invullen?

bijbaantje buiten beschouwing laten)

Wanneer bepaalde posten niet bij uw huur zitten,

__ personen

dan kunt u aangeven dat dit niet van toepassing is. niet van toepassing

Hoeveel bedraagt het totale netto maandinkomen van

kale huur (nettohuur):

□

□

deze personen bij elkaar? (niet meetellen: vakantiegeld,

verwarming/gas (bijvoorbeeld bij collectieve verwarming): �

□

□

watergeld

□

□

□

□

□

□

□

□

reis- en onkostenvergoedingen, etc.) �

______ , —

netto per maand

�

____ , — � ____ , — � ____ , — � ____ , — � ____ , —

servicekosten

3.8

____ , —

weet niet

Kunt u in onderstaand schema voor de verschillende

parkeerplaats

personen in uw huishouden (maximaal drie) aankruisen

overige kosten

welke bronnen van inkomsten zij hebben?

__________________________________________________________

(per persoon zijn meerdere antwoorden mogelijk)

totaalbedrag aan verhuurder:

bron van inkomsten

3e peruzelf partner soon

4.2 betaalde arbeid (werkgever)

□

□

□

□

□

freelance arbeid, ZZP

□

□

□

_____, —

□

Hoeveel betaalt u per maand aan energielasten aan het energiebedrijf?

□

eigen onderneming

�

�

____ , —

werkloosheidsuitkering (o.a. WW)

□

□

□

bijstandsuitkering (o.a. WWB)

□

□

□

1

□ ja, �

(o.a. WAO/Wajong)

□

□

□

2

□ nee

sociale werkvoorziening/ID-baan

□

□

□

3

□ weet niet

Verzekeringsbank (AOW/ANW)

□

□

□

4.4

pensioenfonds(en)

□

□

□

1

4.3

arbeidsongeschiktheidsuitkering

per maand

Ontvangt u huurtoeslag? (voorheen huursubsidie)

____ , —

per maand

uitkering van de Sociale Zou u de woning die u nu huurt willen kopen?

□ ja

lijfrente, rente op vermogen

□

□

□

2

□ eventueel

VUT/FPU of andere uittredingsregeling

□

□

□

3

□ nee

4

□ weet niet

alimentatie voor uzelf of uw kinderen

□

□

□

studiefinanciering/bijdrage van ouders

□

□

□

anders, nl.___________________________

□

□

□

4.5

� naar 4.6 � naar 4.6

Indien u uw huidige huurwoning zou kunnen kopen, welke koopprijs zou u bereid zijn maximaal te betalen?

LET OP: Bent u huurder van uw woning, vul dan blok 4 in

_______ , —

1

□ �

2

□ weet niet

(Vragen aan huurders). Als u eigenaar van uw woning bent,

4.6

ga dan naar blok 5 (Vragen aan eigenaren).

Hoe tevreden bent u in het algemeen over uw verhuurder?

Heeft u een combinatie van huur en koop, vul dan beide blokken in.

4 Vragen aan huurders

zeer

1

ontevreden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

4.7

2

3

4

5

6

7

8

9 10

□ ja, voor het verkrijgen van informatie

een aankondiging van de huurverhoging. Als u deze

2

□ ja, alleen bekend met hun activiteiten

aankondiging van vorig jaar april erbij pakt, kunt u de

3

□ ja, maar alleen van naam

volgende vragen gemakkelijker beantwoorden. Mocht u

4

□ nee, ik ken deze organisatie niet

alleen de aankondiging van dit jaar ter beschikking hebben,

� Ga door naar vraag 6.1

gebruik dan de huidige (oude) huurbedragen die gelden tot 1 juli 2013.

4

tevreden

Bent u bekend met het Wijksteunpunt Wonen of Huurteam?

1

LET OP! De meeste huurders krijgen elk jaar in april

zeer

□

6.2

5 Vragen aan eigenaren 5.1

Wat vindt u van het aanbod van onderstaande voorzieningen in uw buurt? ruim onvoldoende

U bent eigenaar van de woning, welke situatie is op u van toepassing?

1

ruim voldoende

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

□ lid van coöperatieve flatexploitatievereniging

1 parkeervoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

2

□ lid van vereniging van eigenaren (VvE/appartementsrecht)

2 openbaar vervoer

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

3

□ bezitter van eengezinswoning,

3 winkels

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

4

□ eigenaar-bewoner en verhuurder van het

5

□ anders, nl.

� naar 5.4

eigenaar-bewoner (geen VvE) pand

� naar 5.4 � naar 5.4

4 basisscholen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

5 sportgelegenheden

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

6 speelvoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

7 buurthuizen/wijkcentra

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

8 zorgvoorzieningen

5.2

Hoeveel betaalt u aan servicekosten aan de vereniging? �

5.3

(zoals huisarts) 9 horeca

____ , —

6.3

zeer lelijk

functioneren van de VVE? zeer slecht

5.4

2

3

4

5

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

Hoe beoordeelt u de onderstaande zaken in uw buurt?

Welk rapportcijfer geeft u met betrekking tot het

functioneert 1

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

zeer mooi

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

6

7

8

9 10

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

functioneert

de woningen in de buurt

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

zeer goed

de inrichting van de woonomgeving

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

de groenvoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

Hoeveel bedragen uw hypotheeklasten aan rente, aﬂossing, premies en de eventuele erfpachtcanon per

6.4

maand in totaal? �

5.5

_____ , —

de onderstaande zaken in uw buurt?

per maand

ruim onvoldoende

Hoeveel bedraagt de belastingteruggave,

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 straten en stoepen

precies weet, dan graag een schatting)?


□ □ □ □ □ □ □ □ □□

speelvoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

____ , —

6.5

�

____ , —

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

Hoe beoordeelt u de staat van onderhoud van de onderstaande zaken in uw buurt?

Hoeveel betaalt u aan energielasten aan het energiebedrijf?

5.7

ruim onvoldoende

per maand

ruim voldoende

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 de woningen in de buurt

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

Kunt u aangeven voor welke prijs u deze woning heeft

straten en stoepen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

gekocht?


□ □ □ □ □ □ □ □ □□

speelvoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

�

_______, —

6.6

Op welke zaken zou de woonomgeving volgens u verbeterd kunnen worden? (U kunt hier meer dan

6 Uw woonomgeving

één antwoord aankruisen)

LET OP!! Bij onderstaande vragen kunt u een ‘rapportcijfer’

1

□ onderhoud/verbeteren bestaande woningen

2

□ schoonhouden straten en stoepen

van 1 t/m 10 aankruisen. Een hoog rapportcijfer betekent een

3

□ schoonhouden groen

positief oordeel, een laag rapportcijfer een negatief oordeel.

4

□ onderhoud straten en stoepen

6.1

ruim voldoende

de hypotheekrenteaftrek, per maand (als u dit niet

�

5.6

Hoe beoordeelt u het schoonhouden van

Hoe tevreden bent u met uw buurt? (totaal oordeel)

zeer

1

ontevreden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

2

3

4

5

6

7

8

9 10

5

□ onderhoud groen

6

□ meer winkels

zeer

7

□ meer parkeergelegenheid

tevreden

8

□ veiligheid

9

□ anders, nl.

5

10 □ niets te verbeteren

6.7

Hoe gaan verschillende groepen mensen in uw buurt

7 Woonwensen

met elkaar om? zeer

1 2

3

4

5

6

7

8

9 10

onprettig

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

zeer

7.1

prettig

1

6.8

Wilt u binnen twee jaar verhuizen?

□ beslist niet

Hoe beoordeelt u de betrokkenheid van de buurt-

2

□ eventueel wel, misschien

bewoners bij de buurt?

3

□ zou wel willen, kan niets vinden, zie geen mogelijkheden

4

□ beslist wel

betrokkenheid □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ betrokkenheid

5

□ heb al andere huisvesting gevonden

6.9

7.2

geen

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 grote

Kunt u met een rapportcijfer 1 t/m 10 aangeven in welke mate u overlast ondervindt bij de onderstaande categorieën?

willen verhuizen? (U kunt hier meer dan één antwoord

Een laag cijfer betekent dat u veel overlast ondervindt

aankruisen)

en een hoog cijfer dat u weinig overlast ondervindt. ernstige overlast

Wat zijn of zouden voor u redenen zijn om niet te

1

□ geen, ga zeker verhuizen

geen overlast

2

□ woon hier nog maar net/pas verhuisd

3

□ huidige woning is goed

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

4

□ buurt bevalt goed

buren

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

5

□ dichtbij werk/studie/school van de kinderen

andere groepen mensen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

6

□ dichtbij familie/vrienden

verkeersdrukte

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

7

□ mijn leeftijd

verkeerslawaai

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

8

□ mijn (onzekere) financiële situatie

parkeren

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

9

□ de (onzekere) situatie op de woningmarkt

vervuiling

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

10 □ kan mijn huis nu niet verkopen

horeca (hotels, restaurants, cafés)

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

criminaliteit

12 □ kan niets geschikts vinden

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

13 □ anders, nl.

11 □ aangeboden huurwoningen zijn te duur

6.10 Voelt u zich thuis in uw buurt? 2

3

4

5

6

7.3

7

8

Denkt u binnen twee jaar te moeten verhuizen?

helemaal

1

9 10

zeer

1

□ ja

niet thuis

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

thuis

2

□ nee

6.11 Hoe veilig voelt u zich in uw buurt?

De volgende vragen gaan over uw woonwensen.

zeer onveilig

Wanneer u beslist niet binnen twee jaar wilt verhuizen

zeer veilig

(antwoordoptie 1 bij vraag 7.1) en ook niet binnen twee

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

jaar moet verhuizen (antwoordoptie 2 bij vraag 7.3) kunt u

overdag

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

doorgaan naar het eind van de vragenlijst.

’s avonds

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

7.4

Op welke termijn denkt u te verhuizen?

6.12 Hoe denkt u dat de buurt waar u woont zich

1

□ binnen 6 maanden

de komende jaren zal ontwikkelen?

2

□ over 6 tot 12 maanden

zeer

1

9 10

zeer

3

□ over 12 tot 24 maanden

negatief

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

positief

4

□ niet binnen 24 maanden (twee jaar)

2

3

4

5

6

7

8

6.13 Denkt u dat mensen uit deze buurt iets doen als ze de

7.5

volgende zaken zien gebeuren in de buurt?

Bent u de afgelopen twee jaar actief op zoek geweest naar een andere woning?

graffiti

ruzie op

spuiten

straat

inbraak

□

□

□

1

□ ja

2

□ nee

1

ja, zeker wel

2

waarschijnlijk wel

□

□

□

3

eerder niet dan wel

□

□

□

4

zeker niet

□

□

□

1

□ te kleine woning, wil groter wonen

5

niet van toepassing

□

□

□

2

□ wil mooier/beter wonen

6

weet niet

□

□

□

7.6

Als u zou verhuizen, waarmee heeft dat dan te maken? (U kunt hier meer dan één antwoord aankruisen)

3

□ heb geen of een te kleine tuin/balkon

4

□ omstandigheden in mijn huishouden (samenwonen, gezinsuitbreiding, scheiding, overlijden)

6

7.6

7.10 (vervolg)

(vervolg)

5

□ omstandigheden in werk of studie

6

□ vanwege financiële situatie

7

□ woningtype

8

□ woning niet gelijkvloers/te veel trappen

9

□ slechte kwaliteit woning

10 □ huurcontract loopt af

3 gevarieerd: historisch

4 rustig stedelijk: een

5 woonwijk: eengezinswoning

6 ruim wonen: een wijk met

7 landelijk: wonen in het

8 recreatief: met veel

gevarieerde laagbouw in of bij het centrum van een stad of dorp

11 □ wil kopen in plaats van huren/huren in plaats van kopen 12 □ buurt bevalt niet (meer) 13 □ wil dichter bij familie/vrienden wonen

omgeving waar vooral gewoond wordt, nabij het centrum

14 □ anders, nl.

7.7

Hoe groot moet de nieuwe woning die u zoekt minimaal zijn?

1

□ kleiner dan 60 vierkante meter

2

□ 60 tot 80 vierkante meter

3


4


5


6


7

□ 200 vierkante meter of meer

7.8

in een wijk waar vooral wordt gewoond

landelijk gebied met weinig woningen

Welke ruimtes of voorzieningen zijn voor u belangrijk? (meerdere antwoorden mogelijk)

1

□ tuin

2

□ balkon of dakterras

3

□ schuur/berging/garage

4

□ zolder

5

□ kelder

6

□ parkeerplaats op eigen terrein

7

□ anders, nl.

7.9

woningen op ruime kavels en veel ruimte tussen de woningen

ruimte tussen de recreatieve voorzieningen als golfbaan, water of bos

7.11 In welke mate zijn voor u de volgende voorzieningen belangrijk voor de buurt waarin u wilt wonen? onbelangrijk

zeer belangrijk

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1

parkeermogelijkheden

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

2

openbaar vervoermogelijkheden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

winkels voor dagelijkse boodschappen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

Wat voor een soort woning heeft uw eerste voorkeur? 3

1


2


3


4

aantrekkelijke horeca

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

4

□ benedenwoning

5

5


groenvoorzieningen/ park

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

6


6

basisscholen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

7

□ anders, nl.

7

sportgelegenheden

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

8

speelvoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

9

buurthuizen/wijkcentra

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

7.10 Wat voor soort buurt heeft uw eerste voorkeur?

10 zorgvoorzieningen (zoals huisarts)

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

7.12 Wilt u buiten Amsterdam gaan wonen of in Amsterdam blijven? 1

1 grootstedelijk: centrum van een grote stad met veel winkels, horeca-, uitgaansgelegenheden, bedrijven en kantoren

2 wonen-winkels-werken:

appartement dichtbij (winkel) centrum in de wijk

7

□ bij voorkeur in Amsterdam blijven

2

□ bij voorkeur elders in Nederland gaan wonen

3

□ bij voorkeur naar het buitenland

4

□ heb geen voorkeur

7.13 Wanneer u weggaat uit Amsterdam, waar zou u dan heen

7.19 Heeft u voor uw toekomstige woning de voorkeur voor

willen gaan?

bestaande bouw (die nu al bewoond is) of nieuwbouw (die door u als eerste bewoond wordt)?

1

□ Amstelveen

2

□ Almere

1

□ bij voorkeur bestaande bouw

3

□ Haarlem

2

□ bij voorkeur nieuwbouw

4

□ Haarlemmermeer

3


5

□ Purmerend

6

□ Velsen

7

□ Zaanstad

8

□ andere gemeente of buitenland, nl.:___________________

9

□ niet van toepassing, wil uitsluitend

7.20 Moet uw nieuwe woning over een energielabel beschikken? Het energielabel loopt van A

�

in Amsterdam blijven

(zeer energiezuinig) tot G (niet energie zuinig).

naar 7.15

_

1

□ ja, minstens categorie:

2

□ nee, maar woning moet wel voldoende geïsoleerd en

3

□ nee, niet belangrijk

energiezuinig zijn

7.14 Waarom wilt u naar deze gemeente verhuizen? (meerdere antwoorden mogelijk)

7.21 Zou u zelf uw woning willen (laten) bouwen, een bestaan-

1

□ ik ben daar opgegroeid

2

□ Ik wil graag groter wonen

de woning grondig willen renoveren (een zogenoemde

3

□ dichter bij kinderen/ouders/familie/vrienden

kluswoning) of inspraak willen bij een gebruikelijke vorm

4

□ mijn partner woont daar

5

□ dichter bij mijn (partners) werk

1

□ ja, zeker

van nieuwbouw?

6

□ goede plek voor mijn kinderen om op te groeien

2

□ ja, misschien

7

□ wil graag in een kleinere plaats wonen

3

□ nee

8

□ wil graag in een grotere plaats wonen

9

□ vanwege de historie/sfeer, aantrekkelijke woningen,

� naar 7.24

7.22 Welk type zelfbouw of renovatie heeft uw voorkeur?

woonomgeving

(meerdere antwoorden mogelijk)

10 □ goede prijs/kwaliteit verhouding van de woningen daar

1

□ renovatie/een kluswoning

11 □ anders, nl.

2

□ gebruikelijke nieuwbouw met beperkt inspraak over uiterlijk, indeling en afwerking van de woning

7.15 Als u binnen Amsterdam verhuist, wilt u dan liever in

3

□ gebruikelijke nieuwbouw met veel inspraak over uiterlijk,

4

□ zelfbouw / particulier opdrachtgeverschap met een

uw buurt blijven of naar een andere buurt verhuizen? 1

□ bij voorkeur in eigen buurt

2

□ bij voorkeur in eigen stadsdeel blijven, andere buurt

3

□ bij voorkeur naar een ander stadsdeel

4


5

□ niet van toepassing, wil weg uit Amsterdam

indeling en afwerking van de woning bestaand ontwerp (bijv. uit catalogus) 5

□ zelfbouw/ particulier opdrachtgeverschap met een

6

□ anders, nl.

eigen ontwerp (of samen met architect)

7.16 Wilt u de toekomstige woning kopen of huren?

7.23 En zou u dit individueel willen doen of met een groep?

1

□ uitsluitend kopen

1

□ individueel

2

□ uitsluitend huren

2

□ met een groep/collectief opdrachtgeverschap

3

□ liever kopen, eventueel huren

3

□ beide, maakt niet uit

4

□ liever huren, eventueel kopen

4

□ weet niet

5


7.24 Dit waren alle vragen, heeft u nog opmerkingen dan kunt 7.17 Indien u zou huren, wat voor een huurprijs zou u bereid

u die hier kwijt.

zijn maximaal (maandelijks) te betalen, exclusief service- en stookkosten?

____ , —

1

□ �

2

□ niet van toepassing, wil uitsluitend kopen

per maand

7.18 Indien u zou kopen, wat voor een koopprijs zou u bereid

Hartelijk bedankt voor uw medewerking

zijn maximaal te betalen?

_______ , —

1

□ �

2

□ niet van toepassing, wil uitsluitend huren

8

Bijlage 3: Gebiedsindeling Amsterdam A Centrum A00 Burgwallen-Oude Zijde A01 Burgwallen-Nieuwe Zijde A02 Grachtengordel-West A03 Grachtengordel-Zuid A04 Nieuwmarkt/Lastage A05 Haarlemmerbuurt A06 Jordaan A07 De Weteringschans A08 Weesperbuurt/Plantage A09 Oostelijke Eilanden/ Kadijken

M57 Betondorp M58 De Omval M74 IJburg Oost

K25 Nieuwe Pijp K26 Diamantbuurt K44 Hoofddorppleinbuurt K45 Schinkelbuurt K46 Willemspark K47 Museumkwartier K48 Stadionbuurt K49 Apollobuurt K50 Duivelseiland K52 Scheldebuurt K53 IJselbuurt K54 Rijnbuurt K59 Station Zuid/WTC e.o. K90 Buitenveldert-West K91 Buitenveldert-Oost

E22 Vondelbuurt E36 Sloterdijk E37 Landlust E38 Erasmuspark E39 De Kolenkit E40 De Krommert E41 Van Galenbuurt E42 Hoofdweg e.o. E43 Westindische Buurt

F Nieuw-West F75 Spieringhorn F76 Slotermeer-Noordoost B Westpoort F77 Slotermeer-Zuidwest B10 Westelijk Havengebied F78 Geuzenveld B11 Bedrijventerrein Sloterdijk F79 Eendracht F80 Lutkemeer/Ookmeer E West F81 Osdorp-Oost E12 Houthavens F82 Osdorp-Midden E13 Spaarndammer- en Zeehel- F83 De Punt denbuurt F84 Middelveldsche E14 Staatsliedenbuurt Akerpolder/Sloten E15 Centrale Markt F85 Slotervaart E16 Frederik Hendrikbuurt F86 Overtoomse Veld E17 Da Costabuurt F87 Westlandgracht E18 Kinkerbuurt F88 Sloter-/Riekerpolder E19 Van Lennepbuurt E20 Helmersbuurt K Zuid E21 Overtoomse Sluis K24 Oude Pijp

M Oost M27 Weesperzijde M28 Oosterparkbuurt M29 Dapperbuurt M30 Transvaalbuurt M31 Indische Buurt West M32 Indische Buurt Oost M33 Oostelijk Havengeb. M34 Zeeburgereiland/Nw. Diep M35 IJburg West M51 IJburg Zuid M55 Frankendael M56 Middenmeer

N Noord N60 Volewijck N61 IJplein/Vogelbuurt N62 Tuindorp Nieuwendam N63 Tuindorp Buiksloot N64 Nieuwendammerdijk/ Buiksloterdijk N65 Tuindorp Oostzaan N66 Oostzanerwerf N67 Kadoelen N68 Nieuwendam-Noord N69 Buikslotermeer N70 Banne Buiksloot N71 Buiksloterham N72 Nieuwendammerham N73 Waterland T Zuidoost T92 Amstel III/Bullewijk T93 Bijlmer Centrum (D,F,H) T94 Bijlmer Oost (E,G,K) T95 Nellestein T96 Holendrecht/Reigersbos T97 Gein T98 Driemond

N66 N67 B10

B

N65 N70 N69

N

N71 E12

B11

F76

F79

F78

E38 E41

F

F80

F81

F85

E17 E18

F87

F84

E21

K45 K48

A A03

E20 E22

K46

A00

A02

M33 A04

M34

K49

K24

K59

K

M31

M27 M30 K26 K53

M

M74

M35

M56

M51

M55

K52

M57

K54

F88

M32

M29

M28

K50

K25

A09

A08

A07

K47 K44

N72 A01

A06

E40

N62 N64

N61

A05

E14 E16

E19 E43

F82

E

E42 F86

F83

E15

E37 E39

F77

N63 N60

E13

E36

F75

N73 N68

M58 K90

K91

T94

T93

T98

T T92

T96

T95

T97

Wonen in Amsterdam 2013 bevat ook de uitgaven: Stand van Zaken Stadsdeelprofielen Ruimtelijke ontwikkelingen

Wonen in Amsterdam 2013 Verhuiswensen

Recommend Documents