Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Wonen in Amsterdam 2011 Eerste resultaten November 2012
Continuïteit in ontwikkeling woningmarkt, stabilisatie inkomens Centraal in het onderzoek Wonen in Amsterdam staat de verhouding tussen de woningmarktsegmenten en de inkomensgroepen. In 2011 stokt de langjarige trend van inkomensstijging en stabiliseren de inkomens zich. De ontwikkeling in de woningmarkt zet zich door. Het aandeel koopwoningen neemt toe (30,2% in 2011) gekoppeld aan een afname van het aandeel goedkope en betaalbare huurwoningen. Deze ontwikkeling sluit aan bij de voornemens uit de woonvisie en het programakkoord. Tegelijkertijd neemt het aandeel huishoudens met een inkomen tot € 33.614 nog licht af (49,6% in 2011), wel neemt daarbinnen het aandeel lage inkomens voor het eerst sinds vele jaren toe (32,5% in 2011). De groep met hoge inkomens groeit licht (21,4% in 2011). De verdeling naar inkomensgroepen en woningmarktsegmenten groeit naar elkaar toe. De verhuisgeneigdheid is de laatste twee jaar licht gestegen, maar de belangstelling voor koopwoningen is in 2011 iets geringer dan in 2009. 1
Blijvende groei aandeel koopwoningen Figuur 1 - Woningvoorraad naar eigendom Aantallen Koopwoningen Corporatiewoningen Particuliere huur Totaal
2001
2003
2005
2007
2009
2011
72.000
80.000
89.800 102.500 112.500 119.100
206.000 206.000 202.500 192.100 192.240 186.500 93.000
89.000
83.800
84.700
84.740
88.900
371.000 375.000 376.100 379.300 389.480 394.500
Percentages
2001
2003
2005
2007
2009
2011
Koopwoningen
19,4 %
21,3 %
23,9 %
27,0 %
28,9 %
30,2 %
Corporatiewoningen
55,5 %
54,9 %
53,8 %
50,6 %
49,4 %
47,2 %
Particuliere huur
25,1 %
23,7 %
22,3 %
22,3 %
21,8 %
22,6 %
Totaal
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
Begin 2011 bestond de woningvoorraad uit 394.500 zelfstandige woningen, dat is een toename van bijna 5.000 woningen sinds 2009. Een groot deel van de nieuwbouw bestaat uit koopwoningen. Daarnaast draagt de verkoop van huurwoningen bij aan de groei van het aandeel koop woningen (zie figuren 1 en 2). De woningvoorraad is sinds 2001 met bijna 25.000 eenheden gegroeid. Het aantal koopwoningen groeide iets minder dan 50.000, het aantal huurwoningen slonk bijna 25.000. In Amsterdam groeide de koopsector in de jaren 2009-2011 met bijna 7.000 woningen, ofwel 1,3 procentpunt. Inmiddels is dat 30,2% van de totale woningvoorraad.
Figuur 2 - Ontwikkeling eigendomssituatie voorraad 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2001
2003
2005
2007
2009
2011
Koopwoningen Particuliere huur Corporatiehuur
Figuur 3 - Aandeel koopwoningen per stadsdeel
2007
2009
2011
Centrum West Oost Noord Nieuw West Zuidoost Zuid
34,8 % 22,4 % 27,2 % 21,7 % 28,7 % 25,0 % 28,8 %
35,7 % 25,3 % 28,6 % 24,0 % 30,7 % 27,2 % 29,8 %
33,8 % 27,1 % 31,7 % 26,6 % 31,6 % 28,1 % 31,3 %
Amsterdam
27,0 %
28,8 %
30,2 %
2
De groei van de koopsector is in alle stads delen behalve Centrum te zien. Inmiddels ligt in vier van de zeven stadsdelen het aandeel koopwoningen boven de dertig procent. In West, Noord en Zuidoost ligt dit aandeel nog iets daaronder. De groei van de koopsector was in 2009-2011 in Noord wel bijna even sterk als in Oost, dat (met IJburg) de sterkst groeiende koopsector heeft.
Afname aandeel goedkope huurwoningen Figuur 4 - Verdeling huurwoningenvoorraad naar huurklassen
Goedkope huur
2007
2009
2011
173.800
157.250
145.450
130.300
Betaalbare huur 412 t/m 545 Betaalbare huur 545 t/m 643 Middeldure huur 643 t/m 1039
78.300 16.300 14.300
82.000 16.350 16.000
89.500 18.300 17.350
89.600 21.950 23.250
Dure huur vanaf € 1039 Totale huurvoorraad Totale voorraad
3.700 286.400 376.100
5.200 276.800 379.300
6.350 276.950 389.230
10.300 275.400 394.500
2005
2007
2009
2011
46,2 %
41,5 %
37,4 %
33,0 %
20,8 % 4,3 % 3,8 %
21,6 % 4,3 % 4,2 %
23,0 % 4,7 % 4,5 %
22,7 % 5,6 % 5,9 %
1,0 %
1,4 %
1,6 %
2,6 %
76,1 %
73,0 %
71,2 %
69,8 %
Goedkope huur
t/m € 412
2005
t/m € 412
Betaalbare huur 412 t/m 545 Betaalbare huur 545 t/m 643 Middeldure huur 643 t/m 1039 Dure huur
vanaf € 1039
Totale huurvoorraad
Definities huurprijssegmenten Tot 2007 werd er nog gesproken van ‘kernvoorraad’ en ‘kernvoorraadplus’. In de jaren daarna werden in de afspraken tussen de gemeente Amsterdam en woningcorporaties (Bouwen aan de Stad) ‘aanbiedingsafspraken’ geïntroduceerd. In deze aanbiedingsafspraken worden huurwoningen met een rekenhuur tot € 555, kale huur € 545 (prijspeil eerste helft 2011) als uitgangspunt genomen. Dit bedrag staat voor de vergunningplichtige huurwoningen. De voormalige kernvoorraad wordt tegenwoordig ‘goedkope huur’ genoemd (< € 412). De grootte van de woning speelt daarbij geen rol meer. ‘Betaalbare huur’ is het segment tussen € 412 en € 643. Dat is de maximale huur waarvoor Individuele huursubsidie mogelijk is. Binnen de betaalbare huur wordt op € 545 een subcategorie gevormd. Boven de € 643 begint de vrije sector huur, huren boven de € 1.039 worden aangeduid met ‘dure huur’.
Figuur 5 - Verdeling huurwoningenvoorraad per stadsdeel T/m € 412
412 t/m 545
545 t/m 643
> € 643
Koop
2007 2011
2007 2011 15 17 16 19 22 24 32 31 24 24 34 33 18 18
2007 2011 2 3 2 4 4 5 5 8 6 7 7 9 5 6
2007 2011 8 12 3 6 5 8 3 4 5 8 6 6 9 13
2011
Centrum West Oost Noord Nieuw West Zuidoost Zuid
40 57 42 38 36 28 39
33 45 31 31 29 24 32
Amsterdam
41
33
22
23
4
6
6
9
34 27 32 27 32 28 31 30
1. Betrouwbaarheidsmarges spelen een rol bij de uitkomsten in de enquête. Bij 1.000 geënquêteerden in een stadsdeel is de marge 2,9%. Het kan dus zijn dat in een stadsdeel de goedkope huurwoningvoorraad 3% hoger of lager ligt. Dat gold vanzelfsprekend ook voor de resultaten uit voorgaande jaren.
3
De transformatie van de huurwoningen voorraad naar een geringer aandeel goed kope huurwoningen en naar een toene mend aandeel betaalbare, middeldure en dure huurwoningen is in 2011 voortgezet. Voor de vergelijking met de inkomens groepen moeten twee huurprijsgrenzen gevolgd worden: t/m € 545 en t/m € 643. Voor elke woning t/m € 643 kan een huis houdens beneden een maximum inkomen huurtoeslag krijgen, maar voor het gedeelte boven € 545 wordt een aanzienlijk lager huurtoeslagbedrag toegekend. Het aandeel huurwoningen met een huur t/m € 545 daalde in de periode 2005-2011 elke twee jaar met ongeveer vier procent punten: van respectievelijk 67%, 63%, 60% naar 56%, De goedkope plus betaalbare huurwoningenvoorraad (t/m € 643) daalde in deze jaren van 71%, 67%, 65% naar 61%. Het middeldure en dure huursegment bij elkaar opgeteld is in de jaren 2005-2011 geleidelijk gegroeid van 4,8% naar 8,5%. De grootste groei is die van de koopsector. De stedelijke trend, een afnemend aandeel goedkope en betaalbare huurwoningen, doet zich in alle stadsdelen voor. De grootste afname van het aandeel goedkope huurwoningen (t/m € 412) vindt plaats in stadsdeel West, een daling van 12 procent punten in de afgelopen vier jaar. West blijft echter wel koploper met 45% goedkope huurwoningen. In Oost neemt het goed kope huursegment met 10 procentpunten af. Het laagste aandeel goedkope huur woningen is te vinden in Zuidoost (24% in 2011). Maar hier is juist de betaalbare huur sector (de twee categorieën tussen € 412 en € 643) de grootste ten opzichte van de andere stadsdelen (33%+9%=42%). Het aandeel dure huur is in alle stadsdelen gegroeid, het meest in de stadsdelen Centrum en Zuid, waar het aandeel middel dure en dure huurwoningen (boven € 643) inmiddels meer dan een tiende van de woningvoorraad bedraagt. Omdat is overgeschakeld naar gegevens presentaties over de nieuwe, sinds 2010 geïntroduceerde stadsdelen, wordt de mogelijkheid om ruimtelijke verschillen te beschrijven geringer (zeven in plaats van veertien stadsdelen). In de rapportage Wonen in Amsterdam 2011, Stand van Zaken en in het tabellenboek Stadsdeel profielen komen verschillen tussen buurt combinaties aan de orde.
Meer huishoudens met een laag inkomen Figuur 6 - Gestandaardiseerd besteedbaar huishoudensinkomen in Nederland en netto maandinkomen in Amsterdam volgens WiA
€ 23.000 Jaarinkomen Nederland
€ 2.500
23.200 23.300 23.300 22.800 2.356
€ 22.000
€ 2.400
2.392
€ 2.300
21.400
€ 21.000 € 20.000
19.700
20.600 20.200 19.800
19.100
€ 19.000
€ 2.200
2.198
€ 2.100
2.059
€ 18.000 17.500
€ 2.000 € 1.900
1.931
€ 1.800
€ 17.000 € 16.000
1.736
2000 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 2011
Nederland
Maandinkomen Amsterdam
€ 24.000
€ 1.700
Amsterdam (WiA)
Bij het gestandaardiseerd besteedbaar inkomen wordt het inkomen van huishoudens van verschillende grootte en samenstelling vergelijkbaar gemaakt. Voor Amsterdam is dit gegeven op basis van de CBS-definitie ook bekend, maar voor Nederland is een recenter cijfer bekend. Voor de eeuwwisseling lag het Amsterdamse gestandaardiseerde besteedbare huishoudinkomen op ca. 93% van het Nederlandse niveau, na de eeuwwisseling op ongeveer 98%.
Definities Inkomensgroepen De inkomensgroepen zijn in 2011 licht aangepast ten opzichte van voor gaande jaren. Niet langer wordt de 'ziekenfondsgrens' gebruikt om het ‘midden’ van de inkomensverdeling te markeren maar de door de Europese Unie en de rijksoverheid prominent gemaakte grenzen van € 33.614 en € 43.000. De grens van het lage inkomen en de groepen boven 1,5 x modaal zijn dezelfde als die in voorgaande rapportages. Wel zijn de grenzen van de inkomensgroepen voor elk WiA-jaar geïndexeerd. Inkomensklassen per 1-1-2011 Lage inkomens 1 persoonshuishoudens Lage inkomens meerpersoonshuishoudens Lage inkomens tot modaal (€ 33.614) Modaal tot € 43.000 € 43.000 tot 1,5 x modaal 1,5 - 2x modaal Hoge inkomens
Netto per maand Tot en met € 1.220 Tot en met € 1.730 Tot en met € 1.930 € 1.930 t/m € 2.340 € 2.340 t/m € 2.730 € 2.730 t/m € 3.310 Hoger dan € 3.310
Figuur 7 - Verdeling naar zes inkomensgroepen in Amsterdam 35%
32,5
Voor het eerst sinds vele jaren is er een trendbreuk waar te nemen in de inkomens ontwikkeling van Amsterdammers. Waar in 2009 in de inkomensgegevens nog geen indicatie voor crisis of recessie was te zien, is dat in de meting van 2011 wel het geval. Eind 2011 geven economen aan dat de ‘krediet-crisis’ na oktober 2008 weinig effect gehad heeft op het aantal werklozen. In de Euro-crisis die sinds 2011 plaatsvindt, blijken bedrijven geringere reserves en ook minder toekomstvertrouwen te hebben, waardoor het werkloosheidseffect er nu wel is. Het gevolg is dat de gebruikelijke twee jaarlijkse groei van het gemiddelde inkomen met ruim € 150, in de laatste meetperiode niet meer plaatsvindt. Het gemiddelde netto maandinkomen van Amsterdammers ligt in 2011 op € 2.392, slechts € 36 hoger dan in 2009. In Nederland was het tot stilstand komen van de inkomensgroei al in 2008 zichtbaar, in Amsterdam volgde de trendbreuk na 2009. De stagnerende groei van het gemiddelde inkomen gaat gepaard met verschuivingen in de inkomensverdeling. De opvallendste verschuiving is de groei met één procent punt van de groep lage inkomens (van 31,5% naar 32,5% in de twee jaar van 2009-2011). In absolute aantallen gaat het om 6.400 huishoudens. De groei van de lage inkomens gaat voor een deel gepaard met een afname van de inkomensgroep die daar net boven ligt (tot € 33.614). De in omvang beperkte inkomensgroep tussen € 33.614 en € 43.000 vertoont de kleinste verandering. Deze voor de woningmarkt belangrijke groep door de recente beleids beslissingen van het Rijk, telt momenteel 46.900 huishoudens, procentueel (12%) nauwelijks afwijkend van de voorgaande jaren. De twee groepen van € 43.000 tot 2x modaal omvatten samen steeds ca. 16% van alle huishoudens in Amsterdam. Ook hier verandert weinig. De hoogste inko mensgroep, boven 2 x modaal, groeit nog met 0,4 procentpunt, wat heel gering is ten opzichte van vorige jaren.
30% 25% 21,4
20%
17,1
15%
12,2
10%
7,8
2005 2007 2009 2011
9,0
5% 0%
Lage inkomens
Laag € 33.614
€ 33.614 43.000
€ 43.000 1,5x modaal
1,5 tot 2x modaal
> 2x modaal
4
Woningvoorraad en inkomensgroepen met elkaar vergeleken Figuur 8 - Vergelijking inkomensgroepen en woningmarktsegmenten Inkomensgroepen
2005
2007
2009
2011
Lage inkomens Laag tot € 33.614 (modaal)
35,2 19,7
33,2 19,9
31,5 18,7
32,5 17,1
€ 33.614 tot € 43.000 € 4.3000 - 2 x modaal > 2 x modaal
12,0 16,8 16,4
12,6 15,7 18,6
11,9 16,9 21,0
12,2 16,8 21,4
100 %
100 %
100 %
100 %
2005
2007
2009
2011
Huur t/m € 412
46,2
41,5
37,4
33,0
Huur t/m € 545 Huur t/m € 643 en koop t/m € 151.400 Huur t/m € 1.039 en koop t/m € 261.000
20,8 6,3 16,0
21,6 7,7 16,2
23,0 6,2 15,4
22,7 7,5 19,3
Huur > € 1.039 en koop > € 261.000
10,7
13,0
18,0
17,5
100 %
100 %
100 %
100 %
Woningmarktsegmenten
Het betaalbare, midden- en dure segment bestaat uit zowel huur- als koop woningen. Prijsgrenzen van de koopwoningen in deze segmenten worden jaarlijks met een percentage verhoogd dat ongeveer gelijke tred houdt met de inkomens ontwikkeling. Omdat de gemiddelde inkomensgroei voor 2009-2011vrijwel nihil is, zijn voor de drie segmenten in 2011 dezelfde kooprijsgrenzen gebruikt als in 2009. Omdat hypotheekverstrekkers momenteel kritischer kijken naar het inkomen van aspirant-kopers zou deze gehanteerde nullijn zelfs nog wat te optimistisch kunnen zijn als het gaat om de vraag of de verschillende inkomensgroepen bij de vergelijkbare segmenten passen.
Na de inkomensontwikkeling en de trend in de woningvoorraad naar prijssegmenten kunnen beide naast elkaar gelegd worden. De eerste manier is om het aandeel huis houdens met lage inkomens te vergelijken met de voorraad huurwoningen met een huur t/m € 545. Dit aandeel van de woningen slonk in de periode 2005-2011 van 67%, 63%, 60% naar 56% in het recentste jaar. Het aandeel lage inkomens nam geleidelijk af, maar groeide in de laatste meting naar 32,5%. Het verschil tussen beide percentages werd geleidelijk kleiner, maar is in 2011 nog altijd ruim 23 procentpunten. Door een besluit van de Europese Unie worden corporatiehuurwoningen t/m € 643 (kale huur tot 1 juli 2011) voor 90 % gereserveerd voor huishoudens met een inkomen t/m € 33.614 per jaar. Dat levert de tweede vergelijking van woningvoorraad en inkomensgroepen op. Het aandeel inkomens t/m € 33.614 daalde in de periode 2005-2011 geleidelijk van 55%, 53%, 50% naar net onder de 50% in 2011. Het aandeel huurwoningen t/m € 643 aangevuld met betaalbare koopwoningen (tot € 151.400) is geleidelijk kleiner geworden in de periode 2005-2011: 74%, 69%, 67% en 63% in het laatste jaar. Het verschil tussen beide is geleidelijk kleiner geworden en in 2011 op ruim 13 procentpunten uitgekomen.
Verhuisgeneigdheid weer licht gestegen Figuur 9 - Aandeel en aantallen beslist-verhuisgeneigden 100.000 95.000
30%
27,0 97.700
24,5
25,5 93.700
23,9
25%
21,9 92.400
90.000
20%
89.500 85.000
15% 82.600
80.000
10%
75.000 70.000
5%
2003
2005
2007
2009
2011
Beslist verhuizen In %
5
0%
In het onderzoek Wonen in Amsterdam 2009 viel op dat er nog geen trendbreuk was waar te nemen in de inkomens gegevens van de Amsterdamse bevol king, maar dat de verhuisgeneigdheid wel beduidend was afgenomen. Voor 2011 is het opvallend dat de verhuiswens weer een procentpunt hoger ligt. Van de Amster damse huishoudens geeft 23,9 % aan beslist binnen twee jaar te willen verhuizen (21,9 % in 2009). Omdat daarnaast het aantal huis houdens in Amsterdam gegroeid is, nadert het aantal verhuisgeneigde huishoudens al weer het aantal van 2007, toen er nog geen sprake was van crisis of recessie. Het aandeel verhuisgeneigden dat uitsluitend wil kopen ligt in 2011 op 21,5 % en dat is lager dan in voorgaande jaren (24,8 % en 23 % in resp. 2007 en 2009). Toch wil 40% nog altijd uitsluitend of bij voorkeur kopen, deze optelling wijkt niet af van 2009.
Achtergrond Het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) is een belangrijke graadmeter voor het Amsterdamse Woonbeleid: hoe ontwikkelt de voorraad zich naar prijsniveau, hoeveel hebben bewoners te besteden, hoe oordelen zij over hun woning en woonomgeving en wat zijn hun woon- en verhuiswensen? In het voorjaar 2011 werd dit onderzoek voor de negende keer gehouden. In opdracht van de dienst WZS, de gezamenlijke corporaties en de Amsterdamse stads delen werd door de Bureau Onderzoek en Statistiek (O+S) de data verzameling uitgevoerd. Dat heeft geresulteerd in bijna 18.000 ingevulde vragenlijsten. Dienst WZS heeft vervolgens de gegevens in het door O+S geleverde onderzoeksbestand gecontroleerd en waar nodig gecorrigeerd. In het rapport ‘Stand van zaken’ worden de inkomens-, huur- en koopgrenzen toegelicht. In het onderzoek Wonen in Amsterdam rapporteren we over de zelfstandige woningvoorraad. Naast zelfstandige woningen zijn er onzelfstandige eenheden waar mensen wonen, woonboten, verpleeg- en verzorgingstehuizen waar mensen verblijven, gevangenissen, en overige woonruimten. Bewoners van deze woonruimtes zijn niet geënquêteerd. Er is een - steeds kleiner wordende - discrepantie tussen de uitkomst van WiA en de officiële statistiek, vooral wat betreft de omvang van het aantal koopwoningen en het aantal particuliere huurwoningen. Deze discrepantie heeft te maken met definities. De dienst WZS en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties rapporteren in verschillende rapporten en fact sheets over de uitkomsten. In dit fact sheet presenteert dienst WZS de eerste resultaten op het thema inkomensgroepen en woningmarktsegmenten. Andere publicaties in de WiA-reeks van 2011 zijn: • • • •
Deel 1: Stand van zaken Deel 2: Stadsdeelprofielen (tabellenboek alleen digitaal) Deel 3: Leefbaarheid Deel 4: Woonwensen 6
Colofon Gemeente Amsterdam Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Afdeling Ontwikkeling en Programma's Postbus 1900, 1000 BX Amsterdam www.amsterdam.nl/wonen Auteur: Kees Dignum Vormgeving: Arie de Zeeuw Informatie:
[email protected] Telefoon: 020 552 7474
