Vliv tepelně technických parametrů obvodového pláště na hodnotu nemovitosti

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA PRAHA Katedra podnikání a oceňování

Vliv tepelně technických parametrů obvodového pláště na hodnotu nemovitosti Bakalářská práce

Autor:

Arnold Mlčák Oceňování majetku

Vedoucí práce:

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Roudnice nad Labem

Červen 2013

1

Prohlášení

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Roudnici nad Labem dne 5. 6. 2013

Arnold Mlčák

2

Poděkování

Touto cestou bych rád poděkoval vedoucímu práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za jeho cenné připomínky, odborné rady a vedení. Dále děkuji Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za poskytnuté konzultace.

3

Anotace práce: V teoretické části bakalářská práce posuzuje vliv účinného zateplení obvodového pláště objektu na trţní hodnotu nemovitosti. V průběhu práce bylo provedeno teoretické porovnání novostavby rodinného domu zatepleného na poţadovanou úroveň normy ČSN 730540-2 a novostavby rodinného domu zatepleného na více neţ doporučenou hodnotu normy ČSN 730540-2 s ohledem na energetickou náročnost a návratnost investice. V praktické části je zpracováno trţní ocenění rodinného domu a bytového domu. Třetí část práce obsahuje analýzu realitního trhu v okrese Litoměřice. Klíčová slova: oceňování, metoda, tepelné izolace, investice, návratnost, tepelné ztráty

Annotation: In the theoretical part bachelor's thesis assesses the influence of the effective insulation the building envelope on the market value of property. During the work was carried out theoretical comparison of family house thermally insulated to the required level standards ČSN 730540-2 and family house thermally insulated to a value more than the recommended standards with regard to energy efficiency and return on investment. In the practical part contains market value of a house and apartment building. The third part contains an analysis of the real estate market in the district Litoměřice. Key words: valuation method, thermal insulation, investment, returns, heat loss

4

Obsah: Úvod ...................................................................................................................................... 7 Úvaha ................................................................................................................................. 7 Cíl bakalářské práce a zvolené metody zpracování ........................................................... 7 1

TEORETICKÁ ČÁST BAKALÁŘSKÉ PRÁCE .......................................................... 9 1.1

Historie vývoje tepelných izolací............................................................................ 9

1.2

Materiály pouţívané na tepelné izolace objektů ................................................... 11

1.3

Pouţití materiálů pro tepelné izolace obvodových plášťů budov ......................... 14

1.4

Druhy materiálů a výrobků ................................................................................... 14

1.5

Obvodový plášť a větrání budovy......................................................................... 15

1.6

Význam stavu vytápěcí soustavy a její účinnosti a účinnost zdroje tepla na náklady na energii ................................................................................................. 22

1.7

Základní tepelně technické pojmy ........................................................................ 22

1.8

Normové poţadavky ............................................................................................. 23

1.9

Kvalita prostředí, pohoda, hygiena ....................................................................... 25

1.10

Provoz novostavby RD před a po změně tepelně technických vlastností obvodového pláště a vliv změny na trţní ocenění ................................................ 27

1.11

Rozpočet na výstavbu novostavby RD ................................................................. 31

1.12

Potřeba energie na vytápění RD ........................................................................... 35

1.13

Teoretické zhodnocení vlivu tepelně technických parametrů obvodového pláště na trţní ocenění rodinného domu .............................................................................. 38

Závěr teoretické části bakalářské práce ........................................................................... 41 2

PRAKTICKÁ ČÁST BAKALÁŘSKÉ PRÁCE .......................................................... 44 2.1

Trţní ocenění rodinného domu ............................................................................. 45

2.2

Porovnávací metoda ............................................................................................. 54

2.3

Příjmová metoda ................................................................................................... 62

2.4

Nákladová metoda ................................................................................................ 63

2.5

Závěr trţního ocenění rodinného domu ................................................................ 66

2.6

Trţní ocenění bytového domu .............................................................................. 80

2.7

Porovnávací metoda .............................................................................................. 86

2.8

Příjmová metoda ................................................................................................... 93

2.9

Nákladová metoda ................................................................................................ 95

2.10

Závěr trţního ocenění bytového domu ................................................................. 98 5

3

ANALÝZA TRHU OKRESU LITOMĚŘICE .......................................................... 111 3.1

Základní geografické údaje ................................................................................. 111

3.2

Základní demografické údaje.............................................................................. 113

3.3

Stávající stav trhu s nemovitostmi a vliv povodní .............................................. 113

3.4

Regionální segmentace ....................................................................................... 116

3.5

Město Litoměřice ................................................................................................ 116

3.6

Města Roudnice nad Labem, Štětí a Lovosice .................................................... 122

3.7

Nájmy Roudnice nad Labem, Štětí a Lovosice................................................... 125

3.8

Ostatní část okresu-malá města a vesnice ........................................................... 127

3.9

Předpokládaný vývoj trhu s nemovitostmi ......................................................... 132

Bibliografie .................................................................................................................... 133 Obrázky .......................................................................................................................... 134 Tabulky .......................................................................................................................... 135 Přílohy ............................................................................................................................ 136

6

Úvod Úvaha Na Zemi je populační růst označován za jeden z prvořadých globálních problémů. Roku 1850 dosáhl počet obyvatel poprvé 1 mld. K dosažení druhé stačilo jen 75 let a v roce 2000 na Zemi žilo 6 mld. lidí. Pokud bude tento enormní růst pokračovat, v roce 2030 bude počet obyvatel tvořit 12 a v roce 2100 asi 50 mld. lidí S růstem lidské populace a rychlostí vývoje globální ekonomiky stoupá spotřeba vody, potravin, fosilních paliv, minerálů a dalších surovin. Ve většině případů jsou jejich zdroje omezené, což vede k jejich nedostatku……. [1] Jiţ jen z těchto dvou zpráv lze odvodit, ţe s růstem počtu obyvatel na planetě a stálým poklesem zdrojů energie z fosilních paliv a současně se silným protijaderným hnutím bude i nadále vývoj cen energií stoupat. Jistě, probíhá intenzivní vědecký výzkum různých technologií, které mohou přinést nové druhy zdrojů energie, ale stále bude platit, ţe „nejlevnější energie“ je ta, kterou nepotřebujeme. A právě v tomto duchu reaguje současné stavitelství. Na trh přichází velké mnoţství materiálů, které slouţí především jako tepelně izolační materiály. Správným zateplením objektů pozemních staveb dochází k velmi významné úspoře energií. Současné stavitelství se zabývá vývojem staveb s nízkými energetickými náklady, „pasivními“ (domy, které mají potřebu tepla pro vytápění rovno nebo menší než 15,0 (kWh/m2.a) nebo dokonce „nulovými“ domy (domy, které mají potřebu tepla pro vytápění blízkou nule, neboli menší než 5,0 (kWh/m2.a). Těchto údajů se dosahuje souhrou různých technologií, počínaje správně vybranými stavebními materiály pro konstrukci objektu ale i pro zateplení objektu a dále vhodnými technologiemi vytápění a výměny vzduchu (rekuperace atd..)…

Cíl bakalářské práce a zvolené metody zpracování Cílem bakalářské práce je posoudit vliv účinného zateplení obvodového pláště objektu na trţní hodnotu nemovitosti. V průběhu práce bude provedeno teoretické porovnání novostavby rodinného domu zatepleného na poţadovanou úroveň normy ČSN 730540-2 a novostavby rodinného domu zatepleného na více neţ doporučenou hodnotu normy s ohledem na energetickou náročnost a návratnost investice.

7

Následně bude provedeno vzájemné porovnání přímých nákladů na provedení zateplení obvodových stěn RD z pohledu tepelně technických vlastností obvodových stěn. Dále bude u jednotlivých variant RD proveden výpočet potřeby energií na vytápění a posouzení nákladů u jednotlivých variant. V poslední části teoretické kapitoly provedu zhodnocení vlivu tepelně technických vlastností obvodových stěn jednotlivých variant RD na trţní ocenění objektů. V praktické části bude provedeno trţní ocenění objektu rodinného domu a menšího bytového domu. Na závěr bakalářské práce bude provedena analýza trhu okresu Litoměřice.

8

1 TEORETICKÁ ČÁST BAKALÁŘSKÉ PRÁCE 1.1 Historie vývoje tepelných izolací 1.1.1 Co je tepelná izolace nebo tepelný izolant? Tepelný izolant je látka, která špatně vede teplo, tzn., má nízkou tepelnou vodivost. Mezi nejlepší tepelné izolanty patří plyny a kapaliny, pokud je zajištěno jejich uzavření a zamezení proudění (například mezi skly okenních tabulí). Z pevných látek jsou dobrými tepelnými izolanty především ty látky, které obsahují hodně plynu (vzduchu), např. minerální vlna (kamenná nebo skelná), peří, srst, papír, dále např. sklo, dřevo, polystyren, ap. Tyto materiály obsahují dutiny se vzduchem, čím větší mnoţství menších dutin, tím lepší hodnota tepelné izolace. Například ve stavebnictví se kvůli lepší tepelné izolaci pouţívají cihly s dutinami. Z látek neobsahující plyny jsou dobrými tepelnými izolanty například plasty (mezi které patří výše zmíněný polystyren, polyuretan ale také bakelit a řada dalších). Příkladem je izolování zdí a budov. Izolace z minerální vlny nebo celulózy (ekologicky vyuţitý sběrový papír, rozemletý a ošetřený boritými solemi, které zabrání hoření, plesnivění atd. snadno aplikovatelné foukáním) zadrţují vzduch a zpomalují jeho proudění, čímţ sniţují tepelné ztráty. Jednoduše řečeno, izolace stěn, podkroví a podlah vašeho domu nebo bytu zabraňuje tepelným ztrátám v zimním období (a také nárůstu tepla v letním období). Protoţe dochází ke sníţení spotřeby energie za vytápění, vede to k niţším účtům za vytápění, niţšímu opotřebení kotle, dochází ke sníţení emisí C02 z elektrárny, sniţuje se riziko globálního oteplování a klimatických změn. [2]

1.1.2 Vývoj uvědomělého vyuţití stavebních materiálů s ohledem na jejich tepelně izolační vlastnosti V průběhu historického vývoje lidských sídel byly pouţívány různé materiály, které nejdříve neuvědomělým způsobem a později jiţ uvědomělým pouţíváním, plnily funkci tepelných izolací. První stavby byly realizovány z materiálů volně dostupných v přírodě. Byly to zejména dřevo a hlína. První obydlí byla umisťována často částečně pod úroveň terénu, kdy byla vyhloubena jáma v zemi, která byla zaklopena dřevěnými kmeny stromů a následně zakryta vrstvou zeminy. V pozdějším období byly stavěny dřevěné stavby často 9

doplňované stěnami z hliněných nepálených cihel, kterými byly vyzdívány prostory mezi dřevěnými nosnými prvky. Tepelně izolační vlastnosti dřeva a hlíny nebyli hlavním hlediskem vyuţívání při stavbách. Hlavním hlediskem byly dostupnost a relativně snadné zpracování. Dalo by se říci, ţe pouze shodou okolností je dřevo a hlína, zejména v suchém stavu, velmi dobrým tepelným izolantem. Další tepelný izolant, který byl pouţíván, bylo seno, které bylo skladováno na stopech a půdách. V pozdějším období dějin začaly být vyuţívány další materiály, zejména kámen. Hlavní předností kamene byla opět dostupnost, ale také pevnost a odolnost proti poţárům a případným útokům.

1.1.3 V průběhu vývoje lidských sídel byly po mnoho staletí vyuţívány pro tepelné izolace zejména materiály: Dřevo - dřevěné stěny, podlahy, stropy Hlína- mazanina mezi trámy, na stropních konstrukcích, hliněné nepálené cihly, vrstva hlíny tvoří v některých oblastech, zejména ve Skandinávii střešní krytinu a současně tepelnou izolaci Sláma- výplň stěn, stropů, smícháním s hlínou vznikaly nepálené cihly Plevy- odpad při výrobě mouky, případně suché plevele, trávy, pouţívaly se jiţ vědomě jako tepelná izolace mezi nosné stropní trámy, jako výplň Seno- skladování sena na půdě nad obytnými místnostmi mělo významnou tepelněizolační funkci Popel, struska se pouţíval pro zásyp klenbových stropů, výplň stěn, okolo špaletových oken apod. Jiný způsob ochrany proti nepřízni počasí a chladem byla ochrana polohou, umístěním stavby na závětrné straně, v údolí atd. Nepřízní počasí nemusí být vţdy jen zima, také velké teplo ze slunečního záření je na překáţku. Proti tomu stavitelé měst, například ve Středozemí bojovali úzkými uličkami, které jsou orientovány po směru převaţujícího větru. Slunce se do nich nedostane a vítr je ochladí. V těchto oblastech jsou často pro stavby pouţívané kameny, které mají velkou tepelnou setrvačnost a udrţují příjemnou průměrnou teplotu mezi dnem a nocí.

10

1.2 Materiály pouţívané na tepelné izolace objektů Pro porovnání tepelně izolačních vlastností stavebních materiálů je vyuţit Součinitel tepelné vodivosti, který je definován jako mnoţství tepla, které musí za jednotku času projít tělesem, aby na jednotkovou délku byl jednotkový teplotní spád. Přitom se předpokládá, ţe teplo se šíří pouze v jednom směru, např. v desce s rovnoběţnými povrchy. Tuto definici lze také vyjádřit tak, ţe součinitel tepelné vodivosti je výkon (tzn. teplo za jednotku času), který projde kaţdým čtverečním metrem desky tlusté metr, jejíţ jedna strana má teplotu o 1 kelvin vyšší neţ druhá. Symbol veličiny: λ Jednotka SI: watt na metr a kelvin, značka jednotky: [W/(m.K)] V současné době lze pouţívat celou řadu tepelně izolačních materiálů:

1.2.1 Vláknité materiály: Materiál

Součinitel tepelné vodivosti

keramická vlákna

W/(m.K) 0,15

syntetická (textilní) vlákna minerální vlákna -strusková

0,039

čedičová

0,036

skleněná vlákna

0,042

Tabulka 1-Vláknité materiály [3], [4]

1.2.2 Pěněné plasty: Materiál

Součinitel tepelné vodivosti

W/(m.K)

pěněný PE

0,033

pěněné PVC

0,043

pěnové polystyreny EPS

0,038

pěnové polyuretany PUR

0,032

extrudované polystyreny

0,034

pěnové fenolické pryskyřice

0,040

pěnové rezolové pryskyřice

0,040 11

Tabulka 2-Pěněné plasty [3], [4]

1.2.3 Další pěněné materiály: Materiál

Součinitel tepelné vodivosti

pěnové sklo

W/(m.K) 0,05

Tabulka 3-Další pěněné plasty [3], [4]

1.2.4 Materiály na bázi dřeva: Materiál

Součinitel tepelné vodivosti

W/(m.K) 0,035

lisovaný korek

rozvlákněné materiály na bázi dřeva

0,04

kokosová vlákna

0,09

konopí

0,04

piliny

0,10

rákosové rohoţe

0,20

dřevovláknité

0,046

dřevotřískové

0,17

dřevoštěpkové

0,17

korek -asfaltkorek

0,058

volná korková drť

0,05

Tabulka 4-Materiály na bázi dřeva [3], [4]

1.2.5 Materiály na bázi papíru: Materiál

Součinitel tepelné vodivosti

drcený starý papír

W/(m.K) 0,043

voštinové desky vlnité desky z asfaltového papíru Tabulka 5-Materiály na bázi papíru [3], [4]

1.2.6 Minerální materiály: Materiál

Součinitel tepelné vodivosti

W/(m.K)

perlit-expandovaný

0,05

expandovaná břidlice ( při 700kg/m3)

0,18 12

křemelina

0,19

keramzit

0,14

popílek

0,36

škvára

0,27

Tabulka 6-Minerální materiály [3], [4]

1.2.7 Speciální tepelné izolace: Materiál

Součinitel tepelné vodivosti

W/(m.K)

na bázi ovčí vlny

0,043

na bázi bavlny

0,040

Tabulka 7-Speciální tepelné izolace [3], [4]

Ve stavebnictví jsou ve velké míře pouţívány různé druhy betonů, není zvykem je zařazovat do výčtu tepelných izolací, ale přesto stojí za zmínku. Přidáním různých přísad vznikají lehčené betony, které si zachovávají významný podíl statické pevnosti a současně se velkou měrou podílejí na dobrých tepelně izolačních vlastnostech nosných obvodových konstrukcí, případně i vodorovných konstrukcí.

1.2.8 Jako příklad výsledných výrobků jsou: Materiál

Součinitel tepelné vodivosti

W/(m.K)

( průměrné hodnoty ) plynosilikáty

0,16

perlitbetony

0,10

struskobetony

0,15

keramzitbetony

0,23

pěněné betony

0,25

polystyrénbetony

0,25

beton pilinový

0,14

beton strusko-pazderkový

0,15

beton z agloporitu

0,60

Tabulka 8-Výsledné výrobky z tep. izol. materiálů [3], [4]

13

1.3 Pouţití materiálů pro tepelné izolace obvodových plášťů budov Tepelně izolační materiály jsou na stavby dodávány zejména ve formě desek, které se následně na stavbě aplikují do jednotlivých stavebních konstrukcí, nebo ve formě celých dílů, zejména sendvičové konstrukce dřevostaveb. Další variantou jsou tepelné izolace aplikované nástřikem nebo foukané v sypkém stavu. Jiná důleţitá kategorie tepelně izolačních materiálů je tvořena tenkými fóliemi, které odráţí významný podíl tepelných ztrát zpět do chráněného prostoru. Tyto folie najdeme zejména na průhledných nebo průsvitných konstrukcí obvodových stěn a jejich výplní, kde chrání nejen před únikem tepla z vnitřního vytápěného prostoru, ale také chrání vnitřní prostor v letním období před přehříváním vlivem slunečního záření.

1.4 Druhy materiálů a výrobků 1.4.1 Desky a folie Tepelně izolační materiály jsou dodávány v mnoha materiálových variantách s různou povrchovou úpravou. Povrchové úpravy zlepšují mechanické vlastnosti tepelných izolací. Polystyren je lehká pevná látka, která vzniká polymerizací styrenu. Patří mezi nejrozšířenější tepelně zpracovatelné plasty Minerální vaty dělíme na skelné izolační vaty, které se dodávají v rolích a na čedičové vaty, které se prodávají jako minerální desky sulfátový papír a jiné druhy papíru speciálně upravené proti korozi (hnilobě atd.) nástřikové nebo nátěrové hmoty, které vytváří pohledovou plochu Skelné, polyesterové a jiné textilie kovové fólie, především Al hydroizolační materiály – ţivice tenké fóliové materiály Pe neplnící hydroizolační funkci deskové materiály – zejména na bázi dřeva sádrokartonové desky

14

Skládáním vrstev materiálů, např. SBD desek, polystyrenu a další desky SBD vzniká slepením panel, který je dále vyuţíván jako konstrukční prvek stavby s vynikajícími tepelně izolačními vlastnostmi Další druhy panelů vznikají také při plášťování silnějšími deskovými materiály, které mohou spolupůsobit s deskovými tepelnými izolacemi a vytvořit tak samostatné tepelně izolační panely jak střešní, tak i stěnové.

1.4.2 Moţnosti aplikací tepelných izolací: mechanické, kde se jedná o různé formy mechanického spojení tepelných izolací s ostatními částmi stavebních konstrukcí mechanické kotvení pomocí různých druhů kotvících prvků, hmoţdinek aj. lepení, je moţno pouţít celou řadu různých lepidel od ţivičných aţ přes akrylátové aţ po pryskyřičné svíraní mezi dvě vrstvy stavební konstrukce sypání foukání stříkání stříkání volných tepelných izolací za přidání různých pojiv nebo lepidel. Jednou z významných moţností je stříkání volných tepelných izolací s přidáváním latexové pěny, která umoţňuje velmi dobré spojení jednotlivých částí mezi sebou, ale téţ připojení k podkladní konstrukci pěněním lze vytvářet tepelně izolační povlaky nebo dopěňovat některé konstrukční detaily či prostory, které nejsou jiným způsobem vypěnitelné pouţití tepelných izolací ve stavebních konstrukcích

1.5 Obvodový plášť a větrání budovy 1.5.1 Význam tepelné izolace obvodového pláště budovy Neprůsvitné stavební konstrukce obvodového pláště budovy tvoří poměrně velkou část hranice vytápěného prostoru objektu. Tyto stavební konstrukce musí minimálně splňovat normovou hodnotu součinitele prostupu tepla. V ČSN 730540-2 jsou uvedeny tyto hodnoty do přehledné tabulky č.3 , kde je ke kaţdému typu skladby konstrukce a

15

výplní přiřazena hodnota součinitele prostupu tepla UN (normová) , Urec (doporučená) a Upas(pro pasivní domy).

Nejdůleţitějším poţadavkem na konstrukci obvodového pláště je tedy maximálně sníţit tepelné ztráty. Protoţe masivní stavební konstrukce v jednovrstvém zdivu samy nedokáţou splnit náročné poţadavky na hodnotu součinitele prostupu tepla a přitom nepřekročit rozumnou míru síly stěn, je nutné pouţít vícevrstvé konstrukce. Ve vícevrstvé konstrukci je vyuţito masivních materiálů pro přenos zatíţení, akumulaci tepla a izolaci proti hluku. Pro dosaţení ţádaných tepelně izolačních vlastností obvodových stěn se pouţívají tepelně izolační materiály. Odborným výpočtem je provedeno posouzení skladby konstrukce a navrţeno řešení. V závislosti na návrhové hodnotě tepelné vodivosti materiálu tepelné izolace a nosné stěny je následně aplikována potřebná vrstva tepelně izolačního materiálu. Čím menší je tepelná vodivost materiálu, tím se při stejné síle materiálu dosahuje lepších tepelně izolačních vlastností a niţších tepelných ztrát. Tabulka 9-Příklad vrstvy tepelné izolace stavební konstrukce v závislosti na hodnotě součinitele tepelné vodivosti izolačního materiálu [5]

Poţadovaný součinitel prostupu tepla 2

0,15 W/(m K) 0,10 W/(m2K)

Návrhová hodnota tepelné vodivosti [W/(m.K)] 0,025 16cm 24cm

0,030 19cm 29cm

0,035 23cm 34cm

0,040 26cm 38cm

1.5.2 Význam tepelně izolačních vlastností výplní otvorů Okna a dveře jsou prakticky nejslabším článkem obálky budovy a tedy i konstrukcí obvodového pláště. Těmito výplněmi uniká teplo prostupem a také větráním. Únik tepla prostupem a jeho ovlivnění : přes skleněnou výplň skrz rámy vlivem způsobu osazení skla v rámu vlivem způsobu osazení rámu v ostění doplňky oken (ţaluzie,rolety...)

16

Prosklení Pro skleněnou výplň se pouţívají obvykle jednoduchá skla, dále dvě skla vzdálená cca 150 aţ 250mm v oknech dvojitých, přibliţně 40-50mm v oknech zdvojených a zhruba 12-16mm v oknech jednoduchých s dvojsklem. Tepelnou izolaci prosklené části okna tvoří uzavřená vzduchová mezera mezi skly. V této mezeře dochází k šíření tepla vedením, proděním a také sáláním. Při navrhování vzdálenosti skel od sebe se vychází z poznání, ţe pro tloušťky od 15 do 50mm se součinitel prostupu tepla okenní výplně stále roste a po 50mm se jiţ prakticky nezlepšuje. Okna mají také důleţitou funkci jako izolace proti hluku a v této oblasti má další vzdalování se tabulek skel od sebe, a tedy zvyšování tloušťky vzduchové mezery, význam aţ do vzdálenosti cca 200mm. Zlepšit tepelně izolační vlastnosti skleněných výplní můţeme: výplň je provedena vysušeným vzduchem s mírným podtlakem mezera mezi skly vyplněna vzácným plynem, např. krypton, argon.. další vrstva skleněné výplně – trojnásobné nebo vícenásobné zasklení místo dalších vrstev skla – průsvitné folie pokovení skel (princip tepelného zrcadla „ heat mirror )

Obrázek 1-příklad plastového rámu a trojskla- okna, balkonové dveře Gealan S8000, šestikomorová varianta, trojsklo u = 0,6 [6]

17

Rámy Na trhu jsou rámy oken provedené ze dřeva, plastu nebo kovu. Rámy kovové jsou vyuţívány výjimečně, jelikoţ u nich je těţké dosáhnout lepších hodnot součinitelů prostupu tepla. Dřevěné a plastové rámy mají prakticky totoţné hodnoty součinitelů prostupu tepla. Důleţité je, ţe izolační schopnost rámů je v současné době horší neţ izolační schopnost skleněných výplní. V ČSN 730540-2 jsou uvedeny hodnoty součinitelů prostupu tepla oknem jako celkem. Informace jsou uspořádány do přehledné tabulky č.3 , kde je podle pouţití a umístění výplně uvedena hodnota součinitele prostupu tepla UN (normová) , Urec (doporučená) a Upas(pro pasivní domy). Součinitel prostupu tepla celým oknem včetně rámu

Uw [W.m-2.K-1] je nutné

vypočítat dle základního vzorce. Ze vzorce také vyplývá závislost udávané hodnoty součinitele prostupu tepla na více okolnostech. Někdy je chybně uváděna hodnota kvalitního zasklení, tedy Ug jako hodnota celého okna. Výpočet součinitele prostupu tepla oknem nebo dveřmi se sklem (např. balkonové)

Uf = součinitel prostupu tepla profilem – rám, křídlo Ug = součinitel prostupu tepla sklem – prosklení Uw = součinitel prostupu tepla oknem – okno jako celek Lg = obvod skel Ag = Plocha plastu Af = Plocha skla Ψg (Psi) = distanční rámeček – okrajová zóna skla

1.5.3 Význam a vliv větrání na tepelné ztráty objektu

18

Větrání příznivě ovlivňuje mikroklima budovy a navíc je poţadováno hygienickými předpisy. Negativně ovlivňuje tepelné ztráty objektu, proto je nutné najít kompromis mezi poţadavkem na větrání a hygienickými poţadavky. Přehled poţadavků na větrání budov: Zahraniční předpis

Intenzita [h-1]

výměny

vzduchu

DIN 4701

0,5

-

VDI 2088

0,4 - 0,8

-

NKB Publication

≥ 0,5

30 m3/h

ECE Compendium

≥ 0,5

-

BSF 199838

0,4

1,26 m3/h m2

ČR ČSN 06 0210

0,5

-

ASHRAE USA

-

27 m3/h os

SIN 06 0210

≥ 0,5

-

Mnoţství větracího vzduchu

Tabulka 10-poţadavky na větrání obytných místností [7]

Kuchyně

Předpis

Koupelny

WC

[m3/h]

[h-1]

[m3/h]

[h-1]

[m3/h]

[h-1]

DIN 18017/3

-

-

40 - 60

-

20 - 30

-

DIN 1946/6

40 - 60

-

40 - 60

-

20 - 30

-

ECE Compendium

36 - 180

-

36 - 180

-

-

-

BSF 199838

36 - 54

-

36 - 108

-

36

-

ČR

100 - 150

≥3

60

3-5

25

3

Tabulka 11-Poţadavky na větrání kuchyní, koupelen a WC [7]

Z tabulky vyplývá, ţe pro obytné místnosti je nutné zajistit minimální výměnu vzduchu 0,5 objemu místnosti za 1 hodinu. Poţadované výměny vzduchu dosáhneme: infiltrací obálkou budovy, např. tkzv. Spárovou vzduchovou propustností rozdíl tlaku vzduchu exteriéru a interiéru způsobuje provětrávání přes netěsnosti obálky budovy, konkrétně např. přes spáry oken, dveří, špatně provedené instalace atd. 19

nuceným větráním záměrným otevíráním oken pouţitím mechanického větracího zařízení Nízkoenergetické a pasivní domy jsou navrhovány v naprosté většině s nuceným mechanickým větráním, vzduchotechnikou a rekuperací. Vliv výměny vzduchu na tepelné ztráty objektu je značný, proto je nutné sníţit tyto ztráty pouţitím rekuperace, která můţe zajistit průměrně 75% návratnost odváděné tepelné energie zpět na přiváděný vzduch.

Rozdíl klasického vytápění a vytápění teplovzdušného s rekuperací a jeho vliv na některé parametry: Porovnání parametrů otopných a větracích systémů v rodinném domě teplovodní vytápění -

teplovodní vytápění - klasické

cirkulační

Zajištění s těsnými

poţadovaných parametrů

s infiltrací

okny (nárazové větrání)

tepelná pohoda

dokonalé zajištění

nesplňuje

s řízeným

s řízeným

s řízeným

větráním

větráním

a rekuperací

a rekuperací

tepla

tepla

částečné

dokonalé

dokonalé

dokonalé

zajištění

zajištění

zajištění

zajištění

s odsáváním sociální zařízení

větráním tepla a zemním registrem

větrání obytných

dokonalé

částečné

částečné

dokonalé

dokonalé

dokonalé

prostor

zajištění

zajištění

zajištění

zajištění

zajištění

zajištění

nesplňuje

nesplňuje

nesplňuje

dokonalé

dokonalé

dokonalé

zajištění

zajištění

zajištění

nesplňuje

nesplňuje

částečné

dokonalé

dokonalé

dokonalé

zajištění

zajištění

zajištění

zajištění

částečné

dokonalé

dokonalé

zajištění

zajištění

zajištění

dokonalé

dokonalé

dokonalé

zajištění

zajištění

zajištění

částečné

dokonalé

dokonalé

zajištění

zajištění

zajištění

nárazové větrání (reţim "party") odvětrání soc. zařízení účinnost provětrání

rekuperace tepla vyuţití interních a externích zisků

částečné

nesplňuje

nesplňuje

nesplňuje

nesplňuje

nesplňuje

nesplňuje

nesplňuje

nesplňuje

zajištění

20

teplovodní vytápění -

teplovodní vytápění - klasické

cirkulační

Zajištění s těsnými

poţadovaných parametrů

s infiltrací

okny (nárazové větrání)

filtrace přiváděného

s odsáváním sociální zařízení

nesplňuje

nesplňuje

nesplňuje

noční předchlazení

nesplňuje

nesplňuje

nesplňuje

přímé chlazení

nesplňuje

nesplňuje

nesplňuje

vzduchu

s řízeným

s řízeným

s řízeným

větráním

větráním

a rekuperací

a rekuperací

tepla

tepla

dokonalé

dokonalé

dokonalé

zajištění

zajištění

zajištění

částečné

dokonalé

dokonalé

zajištění

zajištění

zajištění

částečné

dokonalé

zajištění

zajištění

nesplňuje

větráním tepla a zemním registrem

Tabulka 12-Porovnání parametrů otopných a větracích systémů v rodinném domě [7]

U nízkoenergetických a pasivních domů, kde je vyuţívána vzduchotechnika s rekuperací pro vytápění je nutné zajistit vzduchotěsnost obálky budovy pečlivým návrhem, kvalitním provedením stavby a kontrolou blower-door testem. Zařízení blower door se sestává z velkoprůměrového ventilátoru zasazeným v rámu s plachtou ve dveřích popř. okně v obvodové stěně, pomocí kterého je vytvořen v budově podtlak i přetlak při tlakovém rozdílu 50 Pa. Tímto měřením lze zjistit, kolik vzduchu proudí netěsnostmi do interiéru.

Obrázek 2-Blower door test – podtlakové měření [8]

21

1.6 Význam stavu vytápěcí soustavy a její účinnosti a účinnost zdroje tepla na náklady na energii Vytápění objektu můţe být prováděno různými systémy. Soustavy a její zdroje můţeme dělit podle vstupující energie: elektrická zemní plyn propanbutan pevná ( uhlí, dřevo..) sluneční (kolektory) tepelná čerpadla

1.6.1 Vliv účinnosti vytápěcí soustavy a účinnosti zdroje tepla Pokud je spočítaná tepelná ztráta objektu např. na 10kW a účinnost vytápěcí soustavy je nař. 75%, potom to znamená, ţe musíme navýšit dodávku energie na 10kW x 1,25 = 12,5kW. Za hodinu tedy spotřebujeme např, místo vypočítaných 10kWh nově spočtených 12,5kWh. Pokud předpokládáme např. během dne vytápění na plný výkon po dobu 10 hodin, potom rozdíl za jeden den je 25kWh elektrické energie. Pokud účinnost zdroje jeho vhodným výběrem a údrţbou , zateplením potrubí atd. zvýšíme např. na 90%, ztráty se výrazně sníţí.

1.7 Základní tepelně technické pojmy 1.7.1 Normová hodnota součinitele prostupu tepla UN [W.m-2.K-1] - Normová hodnota UN je hodnota daná normou (ČSN 73 0540-2) jako poţadovaná UN. Dále jsou v normě hodnoty doporučená Urec a pro pasivní domy Upasiv. Slouţí k porovnání součinitele prostupu tepla posuzované konstrukce a následnému vyhodnocení. Například: Konstrukce obvodové stěny domu má vypočtený součinitel prostupu tepla U = 0,23 W.m-2.K-1 Normou daná doporučená hodnota součinitele prostupu tepla pro vnější stěnu je UN = 0,25 W.m-2.K-1 22

U = 0,23 W.m-2.K-1 ≤ UN = 0,25 W.m-2.K-1 Poţadavek je splněn.

1.7.2 Tepelný odpor vrstvy; tepelný odpor konstrukce R [m2.K/W] - Tepelný odpor konstrukce je tepelně-izolační vlastnost vrstvy materiálu nebo stavební konstrukce dané tloušťky. Hodnota je dána podílem: R = d / λ , kde: d ... tloušťka vrstvy; tloušťka vrstvy ve stavební konstrukci [m] λ ... součinitel tepelné vodivosti [W/(m.K)] Čím je hodnota tepelného odporu vyšší, tím jsou lepší tepelné vlastnosti vrstvy (konstrukce).

1.7.3 Součinitel tepelné vodivosti Je definována jako mnoţství tepla, které musí za jednotku času projít tělesem, aby na jednotkovou délku byl jednotkový teplotní spád. Přitom se předpokládá, ţe teplo se šíří pouze v jednom směru, např. v desce s rovnoběţnými povrchy. Tuto definici lze také vyjádřit tak, ţe součinitel tepelné vodivosti je výkon (tzn. teplo za jednotku času), který projde kaţdým čtverečním metrem desky tlusté metr, jejíţ jedna strana má teplotu o 1 kelvin vyšší neţ druhá. Symbol veličiny: λ Jednotka SI: watt na metr a kelvin, značka jednotky: [W/(m.K)] Tepelná vodivost společně s tepelnou kapacitou také ovlivňuje subjektivní vnímání teploty těles při doteku. Např. dotýkáme-li se dvou chladných předmětů se stejnou teplotou, z nichţ jeden je kovový a druhý dřevěný, zdá se nám dřevěný předmět teplejší, protoţe jeho povrch se zahřívá tělesným teplem snadněji, zatímco kovový předmět teplo snadněji odvádí daleko od povrchu.

1.8 Normové poţadavky Tepelně technickými parametry budov se zabývá celá řada technických norem. Při návrhu obvodových konstrukcí budov se vychází zejména z poţadavku ČSN 7305402:2011. 23

Norma se zabývá stanovením tepelně technických poţadavků pro navrhování a ověřování budov s poţadovaným stavem vnitřního prostředí při jejich uţívání. V tabulce č. 3 ČSN 730540-2 jsou seřazeny poţadované hodnoty, doporučené hodnoty a doporučené hodnoty součinitelů prostupu tepla pro pasivní domy.

Tabulka 13-ČSN 730540-2, tabulka 3 - hodnoty součinitele prostupu tepla konstrukcí budov

24

1.9 Kvalita prostředí, pohoda, hygiena Jeden ze základních parametrů stavby, která slouţí k dlouhodobému pobytu lidí, a je jedno zda je to pobyt na pracovišti nebo v obytných prostorech, je kvalitní vnitřní mikroklima. Toto mikroklima se dá definovat jako „tepelná, světelná, akustická pohoda a podobně…“. Tepelná izolace budov se významně podílí natepelné pohodě lidí v objektech. Zde je potřeba uvést, ţe vnímání tepelné pohody je ovlivněno několika faktory: Teplotou vnitřního vzduchu Povrchovou teplotou stěn (střední radiační teplotu) Vlhkost vzduchu Pohybem vzduchu Podílem čerstvého vzduchu a vydýchaného vzduchu Významným technickým zařízením , které se podílí na utváření vnitřního prostředí je zejména u nízkoenergetických a pasivních staveb vzduchotechnika s rekuperací a filtry na úpravu vzduchu. Primárním faktorem utvářející tepelně – vlhkostní podmínky mikroklimatu v objektech jsou venkovní klimatické podmínky. Dalším výrazným faktorem jsou tepelně technické vlastnosti konstrukcí obvodových plášťů budov a na závěr vnitřní zdroje tepla a vodní páry např. samotný člověk uvolní cca 30–300g/h, rostliny cca 10–20g/h, vodní plochy v bazénech cca 40g/m2.h....atd.. Nebezpečí poţadavku na sniţování tepelných ztrát V současné době téměř „plynule“ stoupají náklady na energie vydávané majiteli a správci objektů na energie, které jsou potřebné na vytápění. Snaha sniţovat tepelné ztráty vytápěného objektu vede v řadě případů k nesystémovým řešením a můţe přinést řadu nebezpečí. Jako příklad je moţné uvést situaci, kdy je na stavbu s nevyhovujícím obvodovým pláštěm, případně s nevyhovujícími detaily stavebně technického řešení např. překladů nebo styku obvodové stěny se základovou deskou, aplikována výměna nových oken 25

s velmi kvalitním těsněním. Po určitém čase se začne na stěnách, případně překladech nebo v rozích..atd. objevovat plíseň.

Obrázek 3-Plíseň ostění okna [9]

Obrázek 4-Plíseň roh místnosti [9]

Co se stalo ? Ve vnitřním prostředí došlo díky kvalitnímu těsnění nových oken ke sníţení výměny vzduchu, tím se postupně zvýšila vlhkost vnitřního prostředí . Nezateplený obvodový plášť budovy včetně některých detailů v zimním období způsobí prochladnutí a sníţení povrchové teploty vnitřní stěny. Zde vznikají tkzv. „tepelné mosty“. Nízká povrchová teplota, zvýšená relativní vlhkost vzduchu a malý pohyb vzduchu ( např. v rozích, za skříní…) způsobí vznik rosného bodu a následně kondenzaci vodních par z ovzduší na chladném povrchu stěn. Dlouhodobé vlhké prostředí má za následek vznik plísní, které jsou svými spory nebezpečné pro zdraví člověka.

26

Tomuto stavu lze předejít kvalitním návrhem zateplení obvodových stěn objektů souběţně s omezením zdrojů vlhkosti, udrţováním teploty vnitřního prostředí a zajištěním pravidelné výměny vzduchu. Zateplení obvodových plášťů budov pomáhá tedy nejen významně sniţovat energetické náklady na vytápění, ale současně výrazně přispívá ke zlepšení mikroklimatu vnitřního prostředí.

1.10 Provoz novostavby RD před a po změně tepelně technických vlastností obvodového pláště a vliv změny na trţní ocenění V této části práce se pokusím o porovnání nákladů na výstavbu standardního RD s provedením obvodového pláště budovy na úrovni základního poţadavku normy ČSN 730540-2 tab.3 se stejným domem s provedeným opláštěním na úrovni průměrné hodnoty doporučených hodnot pro pasivní budovy dle stejné normy. Popis

Součinitel prostupu tepla

konstrukce

[W/(m2.K)] Varianta bez dodatečného

Varinta s dodatečným zateplením

zateplení stěny vnější

stěny vnější

Poţadované hodnoty

Doporučené

Doporučené hodnoty pro pasivní

UN,20

hodnoty

domy

Urec,20

Upas,20

těţká: 0,25 Stěna vnější

0,30

lehká: 0,20

0,18 aţ 0,12

Tabulka 14-část tabulky č.3 ČSN 730540-2

V další části bude proveden výpočet potřeby energie na vytápění budovy u obou variant uvaţovaného RD . Z výpočtu bude pouţita informace o nákladech na vytápění, tedy bude posuzována obálka budovy.

27

Porovnám náklady na energie potřebné k pokrytí tepelných ztrát objektu a náklady na zateplení obvodového pláště budovy . V poslední části této kapitoly teoreticky posoudím vliv nezatepleného pláště RD a zatepleného pláště RD na trţní ocenění budovy.

1.10.1 Popis uvaţovaného RD Jedná se o standardní RD obdélníkového tvaru, nepodsklepený s jedním nadzemním podlaţím a sedlovou střechou bez obytného podkroví. Posuzovaná část RD je obvodová stěna . 1. Varianta návrhu obvodové stěny RD bez dodatečného zateplení: Tato svislá nosná konstrukce je navrţena z materiálu PORFIX 375mm. Vnitřní omítka je vápenná , vnější omítka perlitová.

Materiál

d

R

mm

W/(m·K)

m2·K/W

Omítka vápenná

25,00

0,880

0,028

PORFIX P2-480

375,00

0,102

3,180

Omítka perlitová (300)

25,00

0,110

0,227

Tabulka 15-tabulka skladby nezateplené obvodové stěny [10]

Součinitel prostupu tepla Tepelný odpor Odpor při prostupu tepla Difuzní odpor

U R RT Zp

= = = =

0,297 3,436 3,606 22,710

W/(m2·K) m2·K/W m2·K/W ·109 m/s

Celková měrná hmotnost m = 205,0 kg/m2 Teplota rosného bodu °C w = 11,6

28

qsi 19,7 °C 1. 19,4 °C 2. -12,3 °C qse -14,6 °C

Obrázek 5-průběh teploty v nezateplené konstrukci [10]

Tato navrţená skladba vyhovuje poţadované hodnotě ČSN 730540-2 UN=0,30[W/(m2.K)], ale nevyhovuje jiţ doporučené hodnotě a samozřejmě ani hodnotě pro pasivní RD. 2. Varianta návrhu obvodové stěny RD s dodatečným zateplením: Tato svislá nosná konstrukce je navrţena z materiálu PORFIX 375mm + vnější kontaktní zateplovací systém s fasádním polystyrenem 160mm . Vnitřní omítka je vápenná , vnější omítka perlitová. Materiál

d

R

mm

W/(m·K)

m2·K/W

Omítka vápenná

25,00

0,880

0,028

PORFIX P2-480

375,00

0,102

3,180

EPS 70 F

160,00

0,039

4,022

Omítka perlitová (300)

10,00

0,110

0,091

Tabulka 16-tabulka skladby zateplené obvodové stěny [10]

Součinitel prostupu tepla Tepelný odpor Odpor při prostupu tepla Difuzní odpor

U R RT Zp

= = = =

0,153 7,321 7,491 55,514

W/(m2·K) m2·K/W m2·K/W ·109 m/s

Celková měrná hmotnost m = 203,4 kg/m2 Teplota rosného bodu °C w = 11,6

29

qsi 20,4 °C 1. 20,2 °C 2. 5,0 °C 3. -14,4 °C qse -14,8 °C

Obrázek 6-průběh teploty v zateplené konstrukci [10]

Tato navrţená skladba vyhovuje poţadované hodnotě ČSN 730540-2 UN =0,30[W/(m2.K)] , splňuje doporučenou hodnotu Urec=0,25 [W/(m2.K)] a je v pásmu doporučené hodnoty pro pasivní domy : Upas,max=0,18 >Uvýpočet=0,153>Upas,min=0,12 [W/(m2.K)]

30

1.11 Rozpočet na výstavbu novostavby RD 1.11.1 Varianta rozpočtu na základní splněnou podmínku součinitele prostupu tepla stěny vnější normy ČSN 730540-2 UN=0,30[W/(m2.K)]

Krycí list rozpočtu Název stavby:

Novostavba RD

Objednatel:

Jméno XY

IČ/DIČ:

Druh stavby:

Dům pro bydlení

Projektant:

Arnold Mlčák

IČ/DIČ:

Lokalita:

Přestavlky

Zhotovitel:

IČ/DIČ:

Začátek výstavby:

30.5.2013

Konec výstavby:

Položek:

111

JKSO:

8036111

Zpracoval:

Datum:

30.5.2013

Arnold Mlčák aut. tech.

13349597

Rozpočtové náklady v Kč

A

Základní rozpočtové náklady

B

Doplňkové náklady

Práce přesčas Bez pevné podl. Kulturní památka

Dodávky Montáž Dodávky PSV Montáž Dodávky "M" Montáž Ostatní materiál Přesun hmot a sutí ZRN celkem

984 547,70 451 044,16 743 787,23 314 307,28 5 312,15 17 238,62 0,00 0,00 2 516 237,14

Základ 0% Základ 15% Základ 21%

0,00 2 717 536,11 DPH 15% 0,00 DPH 21%

HSV

C

Náklady na umístění stavby (NUS)

0,00 Zařízení staveniště 0,00 Mimostav. doprava 0,00 Územní vlivy Provozní vlivy Ostatní NUS z rozpočtu

DN celkem

75 487,11 NUS celkem 407 630,42 Celkem bez DPH 0,00 Celkem včetně DPH

Tabulka 17-krycí list rozpočtu bez zateplení [11]

31

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

125 811,86 2 717 536,11 3 125 166,53

Stavební rozpočet - rekapitulace Název stavby: Novostavba RD

Objednatel:

XY

Druh stavby:

Dům pro bydlení

Projektant:

Arnold Mlčák

Lokalita:

Přestavlky

Zhotovitel:

Zpracoval:

Arnold Mlčák aut. tech.

Zpracováno dne: 30.5.2013

Objekt

Kód Zkrácený popis 11 12 13 16 18 27 31 41 61 62 63 64 711 713 721 722 725 735 74 762 764 765 766 771 775 781 784 M21

Přípravné a přidružené práce Odkopávky a prokopávky Hloubené vykopávky Přemístění výkopku Povrchové úpravy terénu Základy Zdi podpěrné a volné Stropy a stropní konstrukce (pozemní stavby) Úprava povrchů vnitřní Úprava povrchů vnější Podlahy, podlahové konstrukce Osazování výplní otvorů Izolace proti vodě Izolace tepelné Vnitřní kanalizace Vnitřní vodovod Zařizovací předměty Otopná tělesa Elektromontážní práce (silnoproud) Konstrukce tesařské Konstrukce klempířské Krytina tvrdá Konstrukce truhlářské Podlahy z dlaždic Podlahy vlysové a parketové Obklady (keramické) Malby Elektromontáže

Náklady (Kč) - Náklady (Kč) - Náklady (Kč) - Celková dodávka Montáž celkem hmotnost 0,00 205,53 205,53 0,00 0,00 2 533,70 2 533,70 0,00 0,00 23 040,36 23 040,36 0,00 0,00 1 017,99 1 017,99 0,00 0,00 3 751,60 3 751,60 0,00 178 963,09 40 181,86 219 144,95 178,45 361 904,87 91 534,07 453 438,94 61,42 74 415,74 61 870,74 136 286,48 9,23 19 440,90 91 433,70 110 874,60 19,70 71 918,90 100 257,44 172 176,34 14,56 52 737,88 13 477,12 66 215,00 29,29 225 166,32 21 740,05 246 906,37 4,55 77 227,93 26 864,46 104 092,39 3,17 147 319,53 21 788,32 169 107,85 1,82 10 000,00 8 000,00 18 000,00 0,20 15 000,00 11 000,00 26 000,00 0,05 39 598,20 4 383,19 43 981,39 0,12 50 000,00 20 000,00 70 000,00 0,50 45 000,00 27 000,00 72 000,00 0,30 106 255,30 50 000,00 156 255,30 5,46 21 393,49 11 520,53 32 914,02 0,13 130 781,60 35 876,65 166 658,25 11,74 13 788,02 20 311,18 34 099,20 0,63 3 683,63 20 803,02 24 486,65 3,20 34 914,66 27 562,92 62 477,58 0,54 47 144,18 13 913,90 61 058,08 3,53 1 680,70 15 283,10 16 963,80 0,07 5 312,15 17 238,62 22 550,77 1,46 Celkem:

Tabulka 18-stavební rozpočet -rekapitulace bez zateplení [11]

32

2 516 237,14

1.11.2 Varianta rozpočtu novostavby RD při splnění součinitele prostupu tepla u vnější stěny pasivní stavby dle normy ČSN 730540-2 : Upas,max=0,18 >Uvýpočet =0,153>Upas,min=0,12 [W/(m2.K)]

Krycí list rozpočtu Název stavby:

Novostavba RD Znamenáček

Objednatel:

Znamenáček

IČ/DIČ:

Druh stavby:

Dům pro bydlení

Projektant:

Arnold Mlčák

IČ/DIČ:

Lokalita:

Přestavlky

Zhotovitel:

IČ/DIČ:

Začátek výstavby:

30.5.2013

Konec výstavby:

Položek:

122

JKSO:

8036111

Zpracoval:

Datum:

30.5.2013

Arnold Mlčák aut. tech.

13349597/

Rozpočtové náklady v Kč

A

Základní rozpočtové náklady

B

Práce přesčas Bez pevné podl. Kulturní památka

Dodávky Montáž Dodávky PSV Montáž Dodávky "M" Montáž Ostatní materiál Přesun hmot a sutí ZRN celkem

984 547,70 451 044,16 896 410,30 380 278,94 5 312,15 17 238,62 0,00 2 427,65 2 737 259,52

Základ 0% Základ 15% Základ 21%

0,00 2 956 240,29 DPH 15% 0,00 DPH 21%

HSV

C

Doplňkové náklady

DN celkem

Náklady na umístění stavby (NUS)

0,00 Zařízení staveniště 0,00 Mimostav. doprava 0,00 Územní vlivy Provozní vlivy Ostatní NUS z rozpočtu

82 117,79 NUS celkem 443 436,04 Celkem bez DPH 0,00 Celkem včetně DPH

Tabulka 19-krycí list rozpočtu včetně zateplení obvodové stěny [11]

33

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

136 862,98 2 956 240,29 3 399 676,33

Stavební rozpočet - rekapitulace Název stavby: Novostavba RD

Objednatel:

XY

Druh stavby:

Dům pro bydlení

Projektant:

Arnold Mlčák

Lokalita:

Přestavlky

Zhotovitel:

Zpracoval:

Arnold Mlčák aut. tech.

Zpracováno dne:30.5.2013

Objekt

Kód Zkrácený popis 11 12 13 16 18 27 31 41 61 62 63 64 711 713 713.1 721 722 725 735 74 762 764 765 766 771 775 781 784 H713 M21

Přípravné a přidružené práce Odkopávky a prokopávky Hloubené vykopávky Přemístění výkopku Povrchové úpravy terénu Základy Zdi podpěrné a volné Stropy a stropní konstrukce (pozemní stavby) Úprava povrchů vnitřní Úprava povrchů vnější Podlahy, podlahové konstrukce Osazování výplní otvorů Izolace proti vodě Izolace tepelné Izolace tepelné obvodových stěn Vnitřní kanalizace Vnitřní vodovod Zařizovací předměty Otopná tělesa Elektromontážní práce (silnoproud) Konstrukce tesařské Konstrukce klempířské Krytina tvrdá Konstrukce truhlářské Podlahy z dlaždic Podlahy vlysové a parketové Obklady (keramické) Malby Izolace tepelné Elektromontáže

Celková Náklady (Kč) - Náklady (Kč) - Náklady (Kč) hmotnost dodávka Montáž - celkem (t) 0,00 205,53 205,53 0,00 0,00 2 533,70 2 533,70 0,00 0,00 23 040,36 23 040,36 0,00 0,00 1 017,99 1 017,99 0,00 0,00 3 751,60 3 751,60 0,00 178 963,09 40 181,86 219 144,95 178,45 361 904,87 91 534,07 453 438,94 61,42 74 415,74 61 870,74 136 286,48 9,23 19 440,90 91 433,70 110 874,60 19,70 71 918,90 100 257,44 172 176,34 14,56 52 737,88 13 477,12 66 215,00 29,29 225 166,32 21 740,05 246 906,37 4,55 77 227,93 26 864,46 104 092,39 3,17 147 319,53 21 788,32 169 107,85 1,82 152 623,07 65 971,66 218 594,73 3,32 10 000,00 8 000,00 18 000,00 0,20 15 000,00 11 000,00 26 000,00 0,05 39 598,20 4 383,19 43 981,39 0,12 50 000,00 20 000,00 70 000,00 0,50 45 000,00 27 000,00 72 000,00 0,30 106 255,30 50 000,00 156 255,30 5,46 21 393,49 11 520,53 32 914,02 0,13 130 781,60 35 876,65 166 658,25 11,74 13 788,02 20 311,18 34 099,20 0,63 3 683,63 20 803,02 24 486,65 3,20 34 914,66 27 562,92 62 477,58 0,54 47 144,18 13 913,90 61 058,08 3,53 1 680,70 15 283,10 16 963,80 0,07 0,00 2 427,65 2 427,65 0,00 5 312,15 17 238,62 22 550,77 1,46 Celkem:

Tabulka 20-základní rozpočtové náklady - rekapitulace - zateplená obvodová stěna [11]

34

2 737 259,52

1.11.3 Porovnání rozpočtů Náklady na zateplení stavby Náklady bez

DPH

Náklady včetně DPH v

DPH v Kč

v Kč

Kč

RD bez zateplení obvodové stěny

2 717 536,11

407 630,42 3 125 166,53

RD se zateplením obvodové stěny

2 956 240,29

443 436,04 3 399 676,33

Náklady na zatepelní obvodové stěny

238 704,18

35 805,62

Stavba

274 509,80

Tabulka 21-Náklady na zateplení stavby [5]

Rozdíl investičních nákladů je 274 509,8 Kč. Pokud uvaţujeme náklady 3 125 166,53Kč na základní variantu stavby bez zateplení obvodové stěny jako 100% nákladů, potom částka 274 509,8 Kč je 8,78% ze základních investičních nákladů na novostavbu RD . Lze utvořit závěr, ţe u podobného typu novostavby RD tvoří zateplení obvodového pláště cca 8-9% ze základní ceny investičních nákladů domu bez zateplení obvodové stěny včetně DPH.

1.12 Potřeba energie na vytápění RD 1.12.1 Varianta potřeby energie na vytápěním RD se základní splněnou podmínkou součinitele prostupu tepla stěny vnější dle normy ČSN 730540-2 UN=0,30[W/(m2.K)] , dům bez přidané tepelné izolace k obvodové stěně.

Potřeba energie a paliva Tepelná ztráta

Q=

6 785

W

Výpočtová venkovní teplota

te =

-13

°C

Průměrná vnitřní teplota

tis =

19,0

°C

Počet topných dnů

d=

236

Střední teplota venkovního vzduchu

tes =

4,7

35

°C

Vliv nesoučasnosti výpočtových hodnot

f1 =

0,85

Vliv reţimu vytápění

f2 =

0,95

Vliv zvýšení vnitřní teploty

f3 =

1,07

Vliv regulace

f4 =

1,00

Palivo

Peletky

Výhřevnost

H=

Účinnost systému

15,6

MJ/kg

75,0

%

Rozloţení potřeby energie Ev a paliva Bv měsíc

počet dnů

tes

Ev

Ev

Ev

Bv

°C

kWh

GJ

%

kg

kWh

GJ

8

0

15,0

0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

9

10

14,5

198

0,7

1,3

60,9

263,8

0,9

10

31

9,5

1 295

4,7

8,8

398,4

1 726,5

6,2

11

30

4,1

1 965

7,1

13,3

604,7

2 620,5

9,4

12

31

0,1

2 576

9,3

17,5

792,6

3 434,8

12,4

1

31

-1,7

2 821

10,2

19,1

868,1

3 761,9

13,5

2

28

0,1

2 327

8,4

15,8

715,9

3 102,4

11,2

3

31

4,2

2 017

7,3

13,7

620,7

2 689,7

9,7

4

30

9,3

1 279

4,6

8,7

393,7

1 706,0

6,1

5

13

14,3

269

1,0

1,8

82,7

358,2

1,3

6

0

15,0

0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

14 748

53,1

100,0

4 537,8

19 663,7

70,8

235 Tabulka 22-Potřeby energií [10]

Ev - potřeba energie Bv - potřeba paliva a energie na vstupu

Po započtení účinnosti 75% kotle na peletky vychází potřeba energie na vytápění 19,663MWh/rok.

1.12.2 Varianta potřeby energie na vytápěním RD při splnění součinitele prostupu tepla u vnější stěny dle poţadavku pro pasivní stavby ČSN730540-2:dům s přidaným kontaktním zateplovacím systémem na obvodovou stěnu Upas,max=0,18 >Uvýpočet =0,153>Upas,min=0,12 [W/(m2.K)]

36

Potřeba energie a paliva Tepelná ztráta

Q=

6 115 W

Výpočtová venkovní teplota

te =

-13

°C

Průměrná vnitřní teplota

tis =

19,0

°C

Počet topných dnů

d=

236

Střední teplota venkovního vzduchu

tes = 4,7

Vliv nesoučasnosti výpočtových hodnot

f1 =

0,85

Vliv reţimu vytápění

f2 =

0,95

Vliv zvýšení vnitřní teploty

f3 =

1,07

Vliv regulace

f4 =

1,00

Palivo

°C

Peletky

Výhřevnost

H=

Účinnost systému

15,6

MJ/kg

75,0

%

Rozloţení potřeby energie Ev a paliva Bv měsíc

počet dnů

tes

Ev

Ev

Ev

Bv

°C

kWh

GJ

%

kg

kWh

GJ

8

0

15,0

0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

9

10

14,5

178

0,6

1,3

54,9

237,8

0,9

10

31

9,5

1 167

4,2

8,8

359,1

1 556,0

5,6

11

30

4,1

1 771

6,4

13,3

545,0

2 361,7

8,5

12

31

0,1

2 322

8,4

17,5

714,4

3 095,6

11,1

1

31

-1,7

2 543

9,2

19,1

782,4

3 390,4

12,2

2

28

0,1

2 097

7,5

15,8

645,2

2 796,0

10,1

3

31

4,2

1 818

6,5

13,7

559,4

2 424,1

8,7

4

30

9,3

1 153

4,2

8,7

354,8

1 537,5

5,5

5

13

14,3

242

0,9

1,8

74,5

322,8

1,2

6

0

15,0

0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

13 291

47,8

100,0

4 089,7

17 722,0

63,8

235 Tabulka 23-Potřeby energií [10]

Ev - potřeba energie Bv - potřeba paliva a energie na vstupu

Po započtení účinnosti 75% kotle na peletky vychází potřeba energie na vytápění 17,722MWh/rok.

37

1.12.3 Porovnání provozních nákladů na vytápění a investičních nákladů

Mnoţství

Náklady na

paliva

peletky v

peletek v

Kč při

kg

6kč/kg

70,80

4 537,80

27226,80

17 722,00

63,80

4 089,70

24538,20

1 941,70

7,00

447,3

2688,60

Potřeba

Potřeba

energie v

energie v

kWh

GJ

RD bez zateplení obvodové stěny

19 663,70

RD se zateplením obvodové stěny Rozdíl

Stavba

Tabulka 24-Porovnání provozních nákladů [5]

Rozdíl nákladů na vytápění při pouţití dřevěných peletek v kotli Buderus 221 s účinností 75% vychází za normovou topnou sezonu na 2688,60 Kč. Rozdíl mezi těmito dvěma variantami je na první pohled velmi nízký a návratnost investice bez započítání inflace je cca 274 509,80 Kč (náklady na zateplení) / 2688,60 Kč (úspora za topné období) = 102,1 topných období… Upozorňuji, ţe porovnáváme stejný RD , novostavbu, kde se mění pouze zateplení obvodové stěny. Stěna bez zateplení také splňuje poţadavek normy. Pokud bychom porovnávali např. RD cca 50 let starý, obvodová stěna z cihly plné pálené 450mm, výsledek by byl samozřejmě více příznivý a návratnost mnohem rychlejší… Dalším důvodem pro zateplení je také vyřešení tepelných mostů a detailů stavby tak, aby vnitřní mikroklima bylo příznivé pro bydlení a ne např. pro růst plísní.. ( viz. výše..)

1.13 Teoretické zhodnocení vlivu tepelně technických parametrů obvodového pláště na trţní ocenění rodinného domu V této kapitole se pokusím teoreticky zhodnotit moţnosti zohlednění změn parametrů obvodového pláště budovy na trţní ocenění. 38

Pro určení trţní hodnoty nemovitosti jsou vyuţívány tři základní metody ocenění:

1.13.1 Porovnávací metoda provede se analýza trţní ceny porovnatelných objektů, u kterých byl v nedávné době uskutečněn prodej. U porovnávaných nemovitostí je provedena korekce trţní hodnoty pomocí které je zohledněn rozdíl vyuţitelnosti oceňované nemovitosti s ohledem na existující trh srovnatelných majetků. U porovnávací metody jsou pouţity porovnávané nemovitosti jako zdroj základní informace o cenách na trhu. Při porovnávání porovnatelných nemovitostí jsou vyuţity korekční koeficienty tak, aby se srovnala váha jednotlivých údajů u různých nemovitostí. Nejdříve se provede rozhodnutí, jakou srovnávací jednotku vybereme. U RD se jedná obvykle o GFA (gross floor area) celkovou zastavěnou plochu. Následně je známá prodejní cena porovnávaných nemovitostí vydělena údajem GFA , výsledek je základní údaj pro porovnávání v Kč/m2 . Další postup je porovnání shodných parametrů jednotlivých nemovitostí a ohodnocení těchto parametrů korekcemi. Parametr hodnocené budovy je chápán jako k=1 , porovnávané budovy pokud jsou v tomto parametru lepší, jsou ohodnoceny sniţujícím korekčním koeficientem, pokud horší, zvyšujícím korekčním koeficientem. Těmito korekcemi jsou následně upraveny ceny m2 jednotlivých porovnávaných nemovitostí. Jinými slovy, pokud by porovnávané nemovitosti byly v tomto parametru srovnatelné s oceňovanou nemovitostí, potom parametr bude mít koeficient k=1 i u těchto nemovitostí a nebude mít vliv na úpravu cen. Pokud by tedy u námi uvaţované novostavby RD byla jedním z hodnocených parametrů kvalita součinitele prostupu tepla U stěny vnější budovy, tak se tímto způsobem promítne do výsledné ceny a bude zohledněna ve výsledku.

1.13.2 Příjmová metoda Při této metodě jsou uvaţovány moţné budoucí příjmy, např. z pronájmu majetku za trţní nájemné. Od těchto příjmů je odečtena neobsazenost, náklady na údrţbu, pojistné, daně z nemovitostí a jiné.. Vznikne provozní příjem, odečte se náklad na renovace a dostaneme čistý provozní příjem. Následně je stanovena míra kapitalizace v % a provedena kapitalizace příjmu na současnou hodnotu. 39

Tato metoda je u novostaveb RD málo vyuţívána, zejména proto, ţe v dané lokalitě není zájem o pronájmy RD a chybí moţnost stanovit výši trţního nájemného. Přesto je moţné čerpat informace z jiných lokalit. Při závěrečném porovnání následně dostane takto získaná hodnota odpovídající „váhu“. Zateplená nebo nezateplená stěna vnější novostavby RD a její vliv na trţní ocenění se můţe projevit např. u nezatepleného domu ve výši provozních nákladů na vytápění a tím sníţením čistého provozního příjmu. Čistý provozní příjem má pak přímý dopad na výslednou cenu nemovitosti stanovenou příjmovou metodou. Tato úvaha můţe platit u staveb obecně, ale RD se tento náklad většinou neuplatní. U RD se při stanovení nájemného vychází obvykle z tkzv. studeného nájemného, kdy se sluţby a energie nájemcům přeúčtovávají na základě skutečného čerpání. Další moţností je započítat zateplení vnější stěny, a tím niţší provozní náklady, přímo do stanovení výše nájemného. Při čerpání informací o výši nájmů z databáze nájmů RD z jiných lokalit, můţe být korekčním koeficientem upravena tato výhoda nebo nevýhoda vzhledem k námi posuzované stavbě RD a tím i upravena cena nájmu aplikovaného do našeho výpočtu v příjmové metodě.

1.13.3 Nákladová metoda Při této metodě se analyzují náklady na pořízení majetku. Pomocí rozpočtových nákladů se stanovuje jak velké investiční náklady by bylo nutné vynaloţit na pořízení stejné stavby ze stejných materiálů a za dodrţení stejných norem v okamţiku provádění ocenění. Od této hodnoty je odečtena částka, která představuje: Technické opotřebení Sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Při ocenění standardního typu RD je pouţita kombinace těchto metod.

40

V našem případě novostavby RD jsou náklady určeny poloţkovým rozpočtem stavby, od této hodnoty nebude odečtena ţádná hodnota, která tvoří technické opotřebení, funkční nedostatky a ekonomické nedostatky (jedná se o novostavbu). Vliv tepelně technických parametrů obvodového pláště na trţní ocenění nákladovou metodou rodinného domu je vyjádřen rozdílem mezi rozpočtovými náklady na RD se zateplenou vnější stěnou nebo nezateplenou vnější stěnou. Předpokládáme, ţe u modelové situace jsou případné odpočitatelné parametry totoţné. V případě novostavby bude odpočitatelná hodnota technického opotřebení, funkčních a ekonomických nedostatků nulová. Ocenění novostavby RD nákladovou metodou bude odpovídat rozpočtovým nákladům dané varianty.

Závěr teoretické části bakalářské práce Trţní cenu oceňované nemovitosti ovlivňuje celá řada skutečností. Nejvýznamnější jsou lokalita, právní a stavebně technický stav nemovitosti. Mezi technické hodnocení lze zařadit také vliv tepelně technických parametrů obvodového pláště objektu. Tepelně technické parametry objektu mají vliv na energetickou náročnost budovy, mikroklima vnitřního prostředí a s tím související tepelnou pohodu. V teoretické části bakalářské práce jsem se pokusil najít odpověď na to, jak v trţním ocenění zohlednit rozdílnou kvalitu tepelně technických parametrů obvodové stěny objektu. Byl proveden výpočet nákladů na zateplení obvodové stěny novostavby RD a prostřednictvím výpočtu potřeby tepla spočítán rozdíl nákladů mezi nezatepleným RD a zatepleným rodinným domem. Následně byla spočítána také návratnost této investice, bez započítání inflace a růstu ceny energie. Investiční náklady na zateplení obvodové stěny vzorového příkladu jsou 274 509,8 Kč. Rozdíl spotřebovaných energií pro vytápění mezi domem se zateplenou obvodovou stěnou s hodnotou Uvýpočet =0,153 [W/(m2. K)] a nezateplenou obvodovou stěnou UN=0,299 [W/(m2.K)] je 1 941,70 kWh. Rozdíl nákladů na vytápění při pouţití dřevěných peletek v kotli Buderus 221 s účinností 75% vychází za normovou topnou sezonu na cca 2688,60 Kč. 41

Z výpočtů provedených v teoretické části vyplývá, ţe náklady na zateplení obvodové stěny tvoří cca 8-9% z investičních nákladů na RD. Při ocenění porovnávací metodou lze zahrnout význam zateplení obvodové stěny korekčním součinitelem u porovnávaných staveb. U ocenění příjmovou metodou se zateplení obvodové stěny projeví změnou výše nákladů na provoz (náklady na energie - sníţení čistého provozního příjmu ) , nebo v případě, ţe je vyuţito „studené nájemné“, započítat kvalitnější bydlení přímo do stanovení nájmu. Ocenění nákladovou metodou bude v našem případě nejjednodušší, cenu bude tvořit investiční rozpočet stavby. V případě, ţe by stavba byla starší, sníţený o technické opotřebení, funkční nedostatky a ekonomické nedostatky.

Pokud se máme zamyslet nad otázkou, zda se vyplatí zateplit stávající nemovitost před jejím prodejem nebo ne, není jednoduchá odpověď. Pokusím se rozdělit tuto odpověď na několik příkladů:

Novostavba postavená dle platné ČSN730540-2 na hranici normou poţadované hodnoty Předpokládáme, ţe stavba je v dobrém stavu, hygienicky (plísně..atd..) bez závad, zateplení pláště by přineslo úsporu nákladů na provoz, ale s velmi dlouhou návratností ( 60-100let). Zde bych tedy zateplení před prodejem nedoporučoval. Stavba z poválečného období aţ do 70 let minulého století Zde je předpoklad kvalitních základů stavby, poměrně kvalitních nosných prvků stavby, alespoň ze statického hlediska. Horší uţ to je s ohledem na energetickou náročnost takové stavby, zejména při hodnocení obálky budovy. Navíc horší tepelně izolační vlastnosti nejen stěn, ale detailů stavby (překlady, ostění..atd.) zhoršují spolu

42

s nedostatečným větráním vnitřní mikroklima a vznikající vlhkost a plísně zvyšují degradaci pouţitých materiálů. Zde by bylo moţné ve vybraných případech zateplení doporučit. Relativně nízká investice můţe stavbu bez dalších zásahů výrazně vylepšit, výrazně sníţit náklady na provoz, zlepšit hygienické prostředí stavby a v neposlední řadě, jakoby mimochodem zlepšit celkový vzhled nemovitosti, přitom vše můţe být provedeno kvalitně a na dlouhé období ţivotnosti stavby. Cena takové nemovitosti stoupne a výrazně se zlepší prodejnost. Stavba předválečná a starší , zejména stavby z kamene, bez hydroizolací atd... I pro tuto stavbu platí zdánlivě předchozí odstavec, ale současně zde mohou být další problémy: Například stavba bez hydroizolace s nevhodně provedeným zateplením pláště budovy (např. kontaktní zateplovací systém s polystyrenem) nedovolí vlhkosti, která vzlíná stěnou z podloţí uniknout do vnějšího prostředí, vlhkost zůstává pod izolací a po nasycení vznikají plísně, odlupuje se omítka… Stejný negativní vliv můţe mít výměna oken za kvalitní utěsněná okna..atd.. Zde bych jednoduché zateplení před prodejem nemovitosti také nedoporučil. Stavba bude pravděpodobně potřebovat zpracovat kvalitní projektovou dokumentaci a systémově vyřešit všechny navazující problémy. Investice do takové úpravy nebude nízká a je pravděpodobné, ţe nárůst ceny nemovitosti při prodeji by nepokryl náklady na všechny investice s tím spojené. Obecně se tedy lze přiklonit spíše k variantě nezateplovat, případně neprovádět rekonstrukci objektu před prodejem. Náklady spojené s touto investicí budou vyšší, neţ navýšení ceny nemovitosti při prodeji. Lze doporučit vyčištění nemovitosti, její vybílení a tím připravit k prodeji. Pro investora je vhodnější provést si rekonstrukci sám, respektive za svého dozoru. V takovém případě ví, jak byly jednotlivé práce provedeny, průběh prací si můţe pohlídat. Tuto skutečnost také potvrzuje provedený průzkum mezi realitními servery, kde jednoznačně převládají nemovitosti prodávané před rekonstrukcí.

43

2 PRAKTICKÁ ČÁST BAKALÁŘSKÉ PRÁCE

44

2.1 Trţní ocenění rodinného domu Objednatel: Mudr. Jana Faustová Zahradní 2178, Podlusky 413 01 Roudnice nad Labem Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům Zahradní 2178, Podlusky 413 01 Roudnice nad Labem Česká republika

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění : 7. ČERVNA 2013 45

OBSAH

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV Snímek katastrální mapy Základní stavební dokumentace Fotodokumentace objektu

46

Mudr. Jana Faustová Zahradní 2178, Podlusky 413 01 Roudnice nad Labem Česká republika 7. června 2013

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako

RODINNÝ DŮM č.p. 2178, st. 962

Uvedený na listu vlastnictví č. 3612, pro katastrální území Podlusky [741779], obec Roudnice nad Labem [565555], část obce Podlusky [141771], okres Litoměřice.

Nacházejícího se na adrese

Zahradní 2178, Podlusky, 413 01 Roudnice nad Labem, Česká republika

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výši uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 7. červnu 2013 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiné účely... Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Litoměřicích, na listu vlastnictví č. 3612, pro katastrální území Podlusky, obec Roudnice nad Labem, okres Litoměřice. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou lze majetek prodat, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 47

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (7. června 2013) uţíván k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsme vzal v úvahu následující faktory : Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

48

2.1.1 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 2178 se nachází na okraji města Roudnice nad Labem ve čtvrti Podlusky. Lokalita má charakter příměstského bydlení středního standardu. Čtvrť Podlusky je vzdálena od centra města 2,7km. Ve městě je k dispozici rozsáhlá komplexní základní občanská vybavenost – školy několika typů i zaměření (mateřská, základní, střední, vysoká), nemocnice s poliklinikou, 1x pošta, několik hypermarketů a obchodních domů – Penny 2x, Billa, Lidl, Kaufland, včetně odpovídajících sluţeb. Ve městě je MHD, vlakové nádraţí (3x ), autobusové nádraţí atd. Parkování je moţné zcela bez problémů a v dostatečné kapacitě jak na vlastním pozemku, tak před vlastním domem na ulici. Jiţní výhled zakrývá zástavba rodinných domů, jihovýchodní stranu tvoří sousední zahrady. Kvalita pohledových horizontů je tedy hodnocena jako průměrná. Oceňovaný majetek Dle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, ale je moţné ho komerčně pronajmout. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku, rodinného domu a garáţí. Jednotlivé části majetku specifikují a popisují další oddíly zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl kolaudován v roce 2002. Jedná se tedy prakticky o novostavbu. Dům byl postaven na prázdném pozemku. Současný majitel byl stavebníkem tohoto domu a je také prvním majitelem. Pozemek Pozemek vyuţívaný společně s rodinným domem je zastavěný rodinným domem a samostatně stojící garáţí, pozemek je obdélníkového tvaru.

Seznam pozemků:

49

Parcelní číslo:

st. 962 ( stavba RD )

Obec:

Roudnice nad Labem [565555]

Katastrální území:

Podlusky [741779]

Číslo LV:

3612 2

Výměra [m ]:

140

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele:

č.p. 2178

Parcelní číslo:

st. 839 ( stavba garáţe )

Obec:

Roudnice nad Labem [565555]

Katastrální území:

Podlusky [741779]

Číslo LV:

3612 2

Výměra [m ]:

30

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele:

bez čp/če garáţ

Parcelní číslo:

633/11

Obec:

Roudnice nad Labem [565555]

Katastrální území:

Podlusky [741779]

Číslo LV:

3612 2

Výměra [m ]:

658

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Druh pozemku:

zahrada

Tabulka 25-Výpisy z KN [12]

Pozemek je kompletně oplocen. V lokalitě jsou vybudovány základní veřejné inţenýrské sítě (plyn, elektro, voda, kanalizace, telefon). Převáţné směrování pozemku je východ – západ. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jedinou vedlejší stavbou je garáţ. Jedná se o samostatně stojící stavbu situovanou západně od hlavní stavby při boční hranici se sousedem. Garáţ je přízemní, nepodsklepená, krytá rovnou střechou. Je přístupná přímo z obsluţné komunikace. Garáţ je umístěna na hranici pozemku. Garáţ byla na tomto pozemku původní, po roce 2002 byla kompletně zrekonstruována včetně částí obvodových stěn, nove střechy, nových výplní otvorů a kompletních povrchových úprav. Rovněţ byla zcela nově provedena elektroinstalace včetně rozvaděče NN. Garáţ je zaloţena na betonových pasech. Svislé nosné konstrukce jsou cihly plné pálené, strop rovný tvořený panely spiroll.

50

Dále byly poloţeny tepelně izolační vrstvy a vyrovnávací vrstvy a proveden spád střechy 3° . Krytina střechy je plechová. Omítky hladké, štukované. V garáţi bylo osazeno nové okno plastové, vrata do ulice lamelová a dveře do pozemku dřevěná. Vzhled garáţe odpovídá hlavní stavbě. Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu v ulici Zahradní Přípojka kanalizace z PVC trub, vedená z domu do uličního řadu v ulici Zahradní Přípojka elektro NN vedená zemním kabelem ze sloupu s vrchním vedení NN v ulici Zahradní Přípojka plynu je připravena a ukončena v plynoměrné skříni Zpevněná parkovací plocha za vraty je z betonových zatravňovacích dlaţdic, plocha je ohraničena zahradními obrubníky Venkovní schodiště před vchodem z betonu a dlaţby Plot zděný z betonových plotových dílů a dřevěné výplně z latí. Vrata a vrátka z ocelového profilu a dřevěných latí. Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Trvalé porosty Na volném prostranství dvora nejsou ţádné trvalé porosty, pouze upravená travní plocha. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.

2.1.2 Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu pravidelného čtyřúhelníkového půdorysu s delší stranou umístěnou k ulici. Stavba je nepodsklepena. Stavba má jedno nadzemní podlaţí a podkroví pod sedlovou střechou. Podkroví je osvětleno okny ve štítových zdech a střešními okny.

51

Rodinný dům je jednopodlaţní, nepodsklepený objekt s vyuţitým podkrovím cca pro 4členou rodinu. Rodinný dům je zastřešen sedlovou střechou s konstantním sklonem 33° Krytina na rodinném domě je Bramac -betonová krytina. V 1.NP se nachází zádveří, dále hala s výstupním ţelezobetonovým schodištěm do 2.NP (podkroví). V 1.NP podlaţí je také situována koupelna, WC, obývací pokoj, kuchyň s jídelním koutem, loţnice a pracovna. Vstup do 1.NP je řešen vstupními dveřmi š.800mm. V podkroví jsou dvě obytné místnosti a půda. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení. Konstrukční řešení a vybavenost Na základových pasech š. 550 mm z prostého betonu B20 jsou vyzděny nosné stěny. Stěny obvodové 450mm a vnitřní nosné tl.250mm jsou vyzděny z cihel POROTHERM od výrobce WIENERBERGER. Obvodové zdivo rodinného domu je z vnějšího líce obloţeno fasádním polystyrenem tl.70mm a upraveno omítkou Hasitherm. Nenosné stěnové prvky - příčky tl. 125 mm jsou rovněţ vyzděny z příčkovek od výrobce WIENERBERGER. Stropní konstrukce nad 1.NP je vytvořena z prefabrikovaných ţelezobetonových panelů spiroll. Na tuto konstrukci jsou uloţeny jednotlivé vrstvy vyrovnávací, akustické, tepelné a podlahové. Celková tloušťka této stropní konstrukce je 350 mm v obytné části, pod půdou 400mm(silnější tepelná izolace). Zastřešení rodinného domu je provedeno pomocí dřevěného krovu (podepřeného střední vaznicí z ocelových tyčí IPE) se sklonem 330. Střešní plášť se skládá ze skládané střešní krytiny Bramac, barvy cihlově červené, z laťování, kontra latí(po trámech), difúzní fólie-pojistná hydroizolace, tepelná izolace Orsil tl.140mm difúzní fólie, polystyrenu 50mm a sádrokartonu Knauf. Vodorovný strop je zateplen Orsilem tl. 140mm-prostor mezi kleštinami a 50mm tl. polystyrenem pod sádrokartonem. Rodinný dům je osazen plastovými okny a vnějšími dveřmi. Zárubně plechové typové.

52

Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka je silikátová, probarvená. Vnitřní obklady jsou v kuchyni a v koupelně a na WC. Schody jsou provedeny monolitické, s povrchem z keramických dlaţdic. Dveře jsou dřevěné, částečně prosklené. Podlahy obytných místností jsou pokryty částečně keramickou dlaţbou a částečně laminátovou plovoucí krytinou. Vytápění je ústřední, s plechovými deskovými radiátory. Zdrojem tepla je plynový kotel. Rozvod elektroinstalace je 400V a 230V. Elektrorozvaděč je vybaven ochranou proti pulznímu přepětí a dům je osazen hromosvodem. Rozvod vody je proveden z trubek plastových, zdrojem teplé vody je kombinovaný plynový kotel. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka taktéţ. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje laminátovou obezděnou vanu, 1x sprchový kout, 2x umývadlo a 1x standardní splachovací záchod. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par a rozvod domácího telefonu a televizní anténu.

2.1.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Majetek, který je oceňován, je v současné době zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí, podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Objekt slouţí v současnosti k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Vzhledem k výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

53

2.1.4 Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda - analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Následně je provedena korekce pro přesnější odhad výsledku. Příjmová metoda - analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda - analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění . Pro ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.

2.2 Porovnávací metoda Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení trţní hodnoty předpokládáme, ţe pozemky jsou volné a připravené k zástavbě. Pro stanovení trţní hodnoty jsme vybrali čtyři pozemky, nabízené k prodeji v porovnatelné lokalitě. Jako srovnávací jednotka je pouţita cena za jeden metr čtvereční. V případě, ţe by se jednalo o nabídky, zohledníme tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků a vybavenost inţenýrskými sítěmi. Svojí roli hraje také vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. 54

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je : 836 000 Kč a je kalkulována následně: 828 * 1 010 = 836 000 Kč

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové pozemku

číslo

Název pozemku

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

Parcelní číslo

962

N/A

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

Roudnice nad Labem, Zahradní ulice

Katastrální území

Podlusky

Roudnice Labem

nad Roudnice Labem

nad Podlusky

Roudnice Labem

nad

Obec

Roudnice Labem

nad Roudnice Labem

nad Roudnice nad Roudnice Labem, centrum Labem

nad Roudnice Labem

nad

Okres

Litoměřice

Litoměřice

Litoměřice

Litoměřice

Litoměřice

2 674 000 Kč

1410000

850000

1500000

2624

747

1262

1040

1 019 Kč

1 888 Kč

674 Kč

1 442 Kč

4.5.2013

4.5.2013

4.5.2013

4.5.2013

1

1

1

1

1 019 Kč

1 888 Kč

674 Kč

1 442 Kč

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč cena X

Prodejní celkem Rozloha v m2

pozemku 817

Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota

X

C. Právní údaje

55

Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

917 Kč

1 699 Kč

606 Kč

1 298 Kč

Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence břemen

Nabídka

1

1

1

1

917 Kč

1 699 Kč

606 Kč

1 298 Kč

věcných Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

917 Kč

1 699 Kč

606 Kč

1 298 Kč

Vyuţití podle Rodinný dům územního plánu

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

917 Kč

1 699 Kč

606 Kč

1 298 Kč

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

Upravená hodnota

917 Kč

1 699 Kč

606 Kč

1 298 Kč

Jiná právní omezení Nejsou a závazky

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

917 Kč

1 699 Kč

606 Kč

1 298 Kč

Horší

Lepší

Horší

Lepší

1,1

0,9

1,2

0,9

1 009 Kč

1 529 Kč

727 Kč

1 168 Kč

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

1 009 Kč

1 529 Kč

727 Kč

1 168 Kč

Mírně svaţitý

Rovinný

Mírně svaţitý

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Mírně svaţitý

56

Korekce

1

0,95

1

0,95

1 009 Kč

1 452 Kč

727 Kč

1 110 Kč

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

1 009 Kč

1 452 Kč

727 Kč

1 110 Kč

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

Upravená hodnota

1 009 Kč

1 452 Kč

727 Kč

1 110 Kč

Dopravní obsluţnost Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

Upravená hodnota

1 009 Kč

1 452 Kč

727 Kč

1 110 Kč

Dopravní dostupnost Výborné a parkování

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

Upravená hodnota

1 009 Kč

1 452 Kč

727 Kč

1 110 Kč

Nutnost demolice Ne stávajících objektů

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

Upravená hodnota

1 009 Kč

1 452 Kč

727 Kč

1 110 Kč

Jiná korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

okraj záplavového území

1

1

1

0,9

1 009 Kč

1 452 Kč

727 Kč

999 Kč

Větší (2624)

Obdobná (747)

Větší (1262)

Větší (1040)

0,9

1

0,95

0,99

Upravená hodnota

908 Kč

1 452 Kč

691 Kč

989 Kč

Moţná zastavitelnost

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce

Korekce

Korekce

Korekce

technická

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce

828

57

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

908 Kč

1 452 Kč

691 Kč

989 Kč

907,98 Kč

1 452,47 Kč

691,05 Kč

988,88 Kč

0

0

0

0

zaokrouhleno

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

1 010,09 Kč

Rozloha pozemku

828,00

Celková 836 358 Kč porovnávací hodnota

Tabulka 26-RD porovnání pozemků [13] Výpis oceňovaných parcel číslo parcely

výměra v m2

jednotková hodnota v Kč/m2

trţní hodnota

1

st.962

140

1010,09

141412,6

2

st.839

30

1010,09

30302,7

3

633/11

658

1010,09

664639,22

Celkem

828

836354,52

836 000 Kč

Tabulka 27-RD seznam parcel [13]

2.2.1 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Vzhledem k poloze stavby bereme v naší analýze v úvahu rodinné domy ve městě Roudnice nad Labem, které jsou nyní nabízeny k prodeji. Všechny nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. U všech nemovitostí se jedná o nabídku, coţ je zohledněno koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečnou cenou dosaţenou prodejem. Srovnávací jednotkou byla stanovena celková zastavěná plocha (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňované nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

58

3 510 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v Tabulce II. TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové nemovitosti

číslo

Název nemovitosti Parcelní číslo

Rodinný Roudnice Labem st.962

dům Rodinný nad Roudnice Labem,

dům Rodinný nad Roudnice Labem,

Adresa nemovitosti

Zahradní 2178

Hálkova

Katastrální území

Podlusky

Roudnice Labem

nad Roudnice Labem

nad Roudnice Labem

nad Roudnice Labem

nad

Obec

Roudnice Labem

nad Roudnice Labem

nad Roudnice Labem

nad Roudnice Labem

nad Roudnice Labem

nad

Okres

Litoměřice

Havlíčkova

dům Rodinný nad Roudnice Labem,

dům Rodinný nad Roudnice Labem

Na Krásných horách

U parku

Litoměřice

Litoměřice

Litoměřice

Litoměřice

317

137

1490

440

Hodnota za 1 m2 1 010 Kč pozemku

1 402 Kč

1 402 Kč

1 402 Kč

1 402 Kč

Hodnota celkem

444 434 Kč

192 074 Kč

2 088 980 Kč

616 880 Kč

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

828

pozemku 836 280 Kč

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 251 jednotek

159

104

120

180

Prodejní celkem

1600000

1600000

3200000

4 150 000

Prodejní cena bez ceny pozemku

1 155 566 Kč

1 407 926 Kč

1 111 020 Kč

3 533 120 Kč

Cena za porovnávací jednotku

7 268 Kč

13 538 Kč

9 259 Kč

19 628 Kč

6.6.2013

6.6.2013

6.6.2013

6.6.2013

1

1

1

1

7 268 Kč

13 538 Kč

9 259 Kč

19 628 Kč

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

6 541 Kč

12 184 Kč

8 333 Kč

17 666 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

cena X

1 X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

59

dům nad

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

6 541 Kč

12 184 Kč

8 333 Kč

17 666 Kč

Existence břemen

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

6 541 Kč

12 184 Kč

8 333 Kč

17 666 Kč

věcných Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle Rodinný územního plánu Roudnice Labem Korekce

dům Rodinný nad Roudnice Labem

dům Rodinný nad Roudnice Labem

dům Rodinný nad Roudnice Labem

dům Rodinný nad Roudnice Labem

1

1

1

1

6 541 Kč

12 184 Kč

8 333 Kč

17 666 Kč

Ano

Ano

Ne, projednává se

Ano

0,95

0,95

1

0,95

Upravená hodnota

6 214 Kč

11 575 Kč

8 333 Kč

16 782 Kč

Jiná právní omezení Ne a závazky

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

6 214 Kč

11 575 Kč

8 333 Kč

16 782 Kč

Porovnatelná

Lepší

Porovnatelná

Výborná

1

0,9

1

0,85

6 214 Kč

10 417 Kč

8 333 Kč

14 265 Kč

Dobrý

Lepší

Dobrý

Výborný

1

0,95

1

0,85

6 214 Kč

9 896 Kč

8 333 Kč

12 125 Kč

Průměrná

Dobrá

Průměrná

Výborná

1,1

1

1,1

0,9

Upravená hodnota

6 835 Kč

9 896 Kč

9 166 Kč

10 913 Kč

Funkční vyuţitelnost Dobrá budovy

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

Upravená hodnota

6 835 Kč

9 896 Kč

9 166 Kč

10 913 Kč

Další moţný rozvoj Omezený nemovitosti

Omezený

Omezený

Dobrý

Omezený

1

1

0,95

1

6 835 Kč

9 896 Kč

8 708 Kč

10 913 Kč

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický objektu

stav Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce

Korekce

Korekce Upravená hodnota

60

dům nad

Dopravní obsluţnost Výborná

Výborná

Horší

výrazně horší

Výborná

1

1,05

1,1

1

Upravená hodnota

6 835 Kč

10 391 Kč

9 578 Kč

10 913 Kč

Dopravní dostupnost Dobrá a parkování

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

6 835 Kč

10 391 Kč

9 578 Kč

10 913 Kč

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Lepší

1

1

1

0,95

Upravená hodnota

6 835 Kč

10 391 Kč

9 578 Kč

10 367 Kč

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

6 835 Kč

10 391 Kč

9 578 Kč

10 367 Kč

Menší

Menší

Menší

Menší

1,2

1,2

1,1

1,1

Upravená hodnota

8 202 Kč

12 470 Kč

10 536 Kč

11 404 Kč

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

8 202 Kč

12 470 Kč

10 536 Kč

11 404 Kč

8 202 Kč

12 470 Kč

10 536 Kč

11 404 Kč

Korekce

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce

technická N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

10 653 Kč

Porovnávací 2 673 893 Kč hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

836 280

Celková 3 510 173 Kč porovnávací hodnota Celková porovnávací hodnotazaokrouhleno

3 510 000 Kč

Tabulka 28-RD Majetek jako celek [13]

61

2.3 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou v budoucnosti generovat výnos, se oceňují i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tuto metodu povaţujeme za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odpočtem rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Pro stanovení trţní hodnoty pouţijeme v tomto případě metodu přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tkzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady jsou stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, která je obvyklá pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je : 2 383 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

62

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE VZHLEDEM K NAPROSTÉMU NEDOSTATKU INFORMACE O PRONÁJMU RODINNÝCH DOMŮ LZE TUTO TABULKU CHÁPAT POUZE JEN JAKO MOŢNÝ STAV, POKUD BY BYLA SPLNĚNA PODMÍNKA PŘÍJMU S PRONÁJMU CCA 20000,KČ/MĚSÍC

A

Příjem z pronájmu - trţní nájemné (rok)

B

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 15% z A

240 000 Kč 36 000 Kč

C D

Efektivní hrubý příjem (A-B)

204 000 Kč

E F

Náklady na údrţbu

G

Pojistné

3 000 Kč

H

Daň z nemovitosti

1 000 Kč

I

Pronájem cizích pozemků

J

Marketing

3 000 Kč

K

Ostatní provozní náklady (např. věcná břemena…)

1 000 Kč

L

Provozní náklady celkem

15 000 Kč

0 Kč

M N

Provozní příjem

O

Rezervy na renovace (reprod. nákl. /ţivotnost)

P

Čistý provozní příjem

181 000 Kč 38 000 Kč 143 000 Kč

Q R

Míra kapitalizace (dle vyhlášky) v %

6

S T

Indikovaná hodnota

2 383 333 Kč

U

Zaokrouhleno

2 383 000 Kč

Tabulka 29-RD Příjmová metoda přímá kapitalizace [13]

2.4 Nákladová metoda Při pouţití nákladové metody je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití 63

stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Pro přesnější určení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji.. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem a předpokladům jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je : 4 223 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.

NÁKLADOVÁ METODA

1

Název

2 Rodinný dům, Zahradní 2178, Roudnice nad Labem

Číslo pozemku

st.962

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

12let

Efektivní stáří (po rekonstrukci)

12let

Ekonomická ţivotnost

88let

Zastavěná plocha

125,5m2

Počet podlaţí

2 nadzemní

Celková zastavěná plocha

251m2

Koeficient vyuţitelnosti

0,78

Celková podlahová plocha

195m2

64

Celkový obestavěný prostor

m3

743,76

Jednotkové reprodukční náklady

Kč/m3

5000

Reprodukční náklady celkem

Kč/m3

3 718 800 Kč

Fyzické opotřebení v %

12

3 272 544 Kč

Funkční nedostatky v %

3

3 174 368 Kč

Ekonomické nedostatky v %

0

3 174 368 Kč

Vedlejší stavba-garáţ (trţní cena –porovnání)

113 000 Kč

Venkovní úpravy

100 000 Kč

Pozemek

836 000 Kč

Indikovaná hodnota

4 223 368 Kč

Zaokrouhleno

4 223 000 Kč

Tabulka 30-RD Nákladová metoda [13]

2.4.1 Výpočet obestavěného prostoru a zastavěné plochy Zastavěnáplocha: 1.N.P.

12,525x10,025= 125,56m²

2.N.P.

12,525x10,025= 125,56m²

Garáţ

4,95x6,0 = 29,7m²

Podlahová plocha: 1.N.P.

3,13+9,18+5,75+2,88+15+12+21+3,52+20=92,46m²

2.N.P.

7,81+(2,08x0,8)+20,64+(5,15x0,8)+23,19+(5,78x0,8)+21,65+(13,48x0,8)=94,482 m²

Garáţ

23,46 m²

65

Obestavěný prostor: RD Vrchní stavba

(125,56x2,958)+(125,56x1,2)+(5,64x12,52x1,6)+ +(2,19x12,52x(1,6/2))+(2,19x12,52x(1,6/2))=678,93m³

Zastřešení

5,647x12,52x(1,834/2)= 64,83 m³

Obestavěný prostor RD

743,76 m³

Garáţ Vrchní stavba

29,70x2,77=82,269 m³

Obestavěný prostor garáţe

82,269 m³

Tabulka 31-RD výpočty objemů a ploch [5]

2.5 Závěr trţního ocenění rodinného domu Naše hodnocení vyjadřuje názor na výši trţní hodnoty oceňovaného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení je zpracováno k datu 7. Června 2013 Pouţitím všech tří metod pro stanovení trţní hodnoty nemovitosti byly pro určení trţní hodnoty stanoveny tyto indikace:

Metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

3 510 000 Kč

90

3 159 000 Kč

Příjmová metoda

2 383 000 Kč

0

0 Kč

Nákladová metoda

4 223 000 Kč

10

422 300 Kč

Výsledná hodnota

3 581 300 Kč

Zaokrouhleno

3 581 000 Kč

Tabulka 32-RD porovnání ocenění [13]

Nemovitost, která je předmětem ocenění, je na trhu zcela běţně obchodovatelným majetkem. Vzhledem k tomu je rozhodující indikací trţní hodnoty výsledek zjištěný porovnávací metodou – je jí přisouzena váha 70%. Jelikoţ se nejedená v dané lokalitě o nemovitost, která by byla běţně pořizována za účelem pronájmu jiným osobám, indikaci zjištěné příjmovou metodou je dána váha 20%. Zjištění trţní hodnoty dle nákladové metody není v tomto případě (starší objekt) rozhodující, její váha je stanovena na 10%.

66

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnoty oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 4. června 2012 je reprezentována částkou :

3 581 000 Kč (slovy:Třimilionypětsetosumdesátjednatisíckorunčeských)

Šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku nebylo prováděno. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nebylo zkoumáno finanční či jiné zhodnocení současného ani budoucího potenciálu majetku, včetně moţnosti produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno bez pouţití sond, apod. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje škodlivé materiály (azbest, močovino-formaldehydová pojiva), které mohou v případě 67

jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

68

Osvědčení

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe:

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Roudnici nad Labem, dne 7. června 2013

……………………………………

Arnold Mlčák

69

Přílohy:

Příloha č.1 Seznam nemovitostí na LV Příloha 1-RD List vlastnictví [12]

Číslo LV:

3612

Katastrální území:

Podlusky [741779]

Zobrazení v mapě

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Adresa

Podíl

SJM Faust Jaroslav a Faustová Jana MUDr. Zahradní 2178, Podlusky, 41301 Roudnice nad Labem

Parcely Parcelní číslo st. 839 st. 962 633/11

Stavby Číslo Podlusky č.p. 2178 na parcele st. 962

Jednotky Na LV nejsou zapsány ţádné jednotky. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 09.06.2013 07:34:15. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice © 2004 - 2013 Český úřad zeměměřický a katastrální , Pod sídlištěm 1800/9, Kobylisy, 18211 Praha 8 Podpora: [email protected], tel. +420 284 044 455

70

Příloha č.2

Informace o parcele Příloha 2-RD parcela 962 [12]

Parcelní číslo:

st. 962

Obec:

Roudnice nad Labem [565555]

Katastrální území:

Podlusky [741779]

Číslo LV:

3612

Výměra [m2]:

140

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

GUST2880,V.S.I-11-04

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele:

č.p. 2178

Zobrazení v grafickém prohlíţeči Informace z RÚIAN Sousední parcely

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Adresa

Podíl

SJM Faust Jaroslav a Faustová Jana MUDr. Zahradní 2178, Podlusky, 41301 Roudnice nad Labem

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 09.06.2013 07:34:15. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice © 2004 - 2013 Český úřad zeměměřický a katastrální , Pod sídlištěm 1800/9, Kobylisy, 18211 Praha 8 Podpora: [email protected], tel. +420 284 044 455

71

Příloha č.3

Informace o parcele Příloha 3-RD parcela 633/11 [12]

Parcelní číslo:

633/11

Obec:

Roudnice nad Labem [565555]

Katastrální území: Podlusky [741779] Číslo LV:

3612

Výměra [m2]:

658

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

GUST2880,V.S.I-11-04

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zahrada

Informace z RÚIAN Sousední parcely

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Adresa

Podíl

SJM Faust Jaroslav a Faustová Jana MUDr. Zahradní 2178, Podlusky, 41301 Roudnice nad Labem

Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond

Seznam BPEJ BPEJ

Výměra

13715 658

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 09.06.2013 07:34:15. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice

72

Příloha č.4 Informace o parcele Příloha 4-RD parcela 839 [12]

Parcelní číslo:

st. 839

Obec:

Roudnice nad Labem [565555]

Katastrální území:

Podlusky [741779]

Číslo LV:

3612

Výměra [m2]: 30 Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

GUST2880,V.S.I-11-04

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba parcele:

na

bez čp/če garáţ

Zobrazení v grafickém prohlíţeči Informace z RÚIAN Sousední parcely

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Adresa

Podíl

SJM Faust Jaroslav a Faustová Jana MUDr. Zahradní 2178, Podlusky, 41301 Roudnice nad Labem

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 09.06.2013 07:34:15. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice

73

Přílohač.5 Příloha 5- RD snímek z katastru [12]

74

Příloha č.6 Příloha 6-RD fotografie [5]

75

Příloha č.7 Příloha 7-RD 1.N.P. [5]

76

Příloha č.8 Příloha 8-RD 2.N.P. [5]

77

Příloha č.9 Příloha 9-RD řez [5]

78

Příloha č.10 Příloha 10-RD Garáž [5]

79

2.6 Trţní ocenění bytového domu

Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a. s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č.p. 208 Nám.svobody Hoštka

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění 5. 6. 2013

80

Obsah Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace objektu

81

BANKOVNÍ INSTITU VYSOKÁ ŠKOLA, a. s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 5. 6. 2013 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku, označeného jako BYTOVÝ DŮM č.p.208 uvedený na listu vlastnictví č. 1, pro katastrální území Hoštka, město Hoštka, okres Litoměřice nacházejícího se na adrese náměstí Svobody, Hoštka 411 72, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. 6. 2013 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům je známo, ţe zpráva má slouţit pouze jako podklad pro bakalářskou práci, které je součástí. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, jako např. zajištění úvěru nemovitou zástavou, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Litoměřicích na listu vlastnictví č. 1 pro katastrální území Hoštka, město Hoštka, okres Litoměřice. Výpis z katastru je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výnosnost obchodu. 82

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění uţíván jako bytový dům se 6 bytovými jednotkami. Podrobnější informace o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Oceňovaný majetek je v absolutním vlastnictví města Hoštky. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy, definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu na náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. prodej, poptávkové a nabídkové ceny a výše nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizace pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami, stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

83

Popisné informace Popis lokality Předmětný objekt se nachází v centru města Hoštka. Bytový dům č.p.280 je situován na centrálním náměstí Svobody. Jedná se klidnou lokalitu malého města s 1700 obyvateli. V blízkosti objektu je k dispozici téměř kompletní občanská vybavenost – obchodní síť, zastávka autobusů apod. Na přilehlých veřejných prostranstvích je dostatečné mnoţství parkovacích míst. V okolí objektu je i poměrně značné mnoţství zeleně. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti, zjištěné na místě, je hlavní a zároveň jedinou činností v bytovém domě poskytování nájemních bytů. Součást objektu je příslušenství, lady, kočárkárna, prádelna ..atd.. Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven cca v roce v 1914. Původně slouţil jako klasický bytový dům pro mladé rodiny. Ve své době se jednalo o nejlukrativnější bydlení ve městě Hoštka. Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek, parcelní číslo 120 o rozloze 608 m2. Pozemek je z části zastavěn objektem bytového domu, zbylý prostor je dvůr za domem, který je vyuţíván k volným aktivitám obyvatel domu a částečně k parkování. Přilehlý chodník, parkovací místa či zeleň před objektem jiţ nejsou součástí pozemku bytového domu. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy tvoří pouze jednotlivé přípojky médií – voda, elektro, plyn a kanalizační přípojka. Bytový dům Bytový dům je postaven v bytové zástavbě. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický zděný (smíšené cihelné a kamenné zdivo). Stropy jsou v 1.NP klenuté cihelné, ve 2.NP ţelezobetonové (trapézový strop), uloţených na zdivu a 84

v podkroví sádrokartonové. Základy jsou kamenné, mělké, pasové. Schodiště betonové, monolitické. Klempířské práce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová. Teplá voda je v kaţdém bytě vyřešena kombinovaným kotlem na plyn. Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje bytový dům: 1.NP - byt 1+1, společenská místnost 2.NP – 3x byt 2+1 Podkroví 2x byt 3+kk

2.6.1 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovanou, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Bytový dům je vyuţíván pro bydlení. Bydlení je přiděleno na základě ţádosti obyvatel městu Hoštka. O umístění do jednotlivých bytů rozhoduje zastupitelstvo a hlavním ukazatelem není nejvyšší cenová nabídka. Z tohoto důvodů jsou nájmy stanoveny na minimální výši, nelze tedy rozhodně počítat s plně trţním nájemným. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Jeho provoz nevyţaduje ţádnou rozsáhlou investici do rekonstrukce a je moţné ho vyuţívat okamţitě. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné. Vzhledem k jiţ zmíněné skutečnosti, ţe nájmy jsou stanoveny na minimální výši, není tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených informací jsem dospěl k závěru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. K nejlepšímu a nejvyššímu vyuţití dojde tehdy, budou-li byty pronajímány za trţní nájemné.

Ocenění

85

Úvod Při stanovení trţní hodnoty majetku se pouţívají tři mezinárodně uznávané metody ocenění – porovnávací, příjmová a nákladová metoda. Porovnávací metoda je zaloţena na analýze trţních cen porovnatelných typů majetku, se kterými se obchodovalo v posledním časovém období. Aby bylo moţné minimalizovat rozdíly mezi srovnávanými nemovitostmi, je nutné provést korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda se pouţívá tehdy, je-li moţné získat informace o budoucích příjmech. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda je provedena na základě reálných nákladů na pořízení majetku jako nového. Výsledná hodnota je poté sníţena o opotřebení či jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem v tomto případě vyuţil kombinaci všech tří metod. Pro ocenění pozemku jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod ocenění.

2.7 Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Předpokladem pro stanovení trţní hodnoty je, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Při určování trţní hodnoty pozemku, souvisejícím s oceněním bytového domu, jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v poslední době ve srovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídku, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem, odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, existence věcných břemen, lokalita, tvar a rozloha pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, dopravní dostupnost apod. Na základě výše zmíněných skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem je: 86

378 000 Kč a je kalkulována následovně 608 * 623 = 378 000 Výpočty, pouţité při stanovení této indikace, jsou uvedeny v tabulce. TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Pořadové číslo 1 2 3 4 pozemku Název pozemku stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela Parcelní číslo

120

N/A

Adresa pozemku Katastrální území Obec

Hoštka

Okres

Litoměřice

Bohušovice nad Liběšice Ohří Bohušovice nad Liběšice Ohří Bohušovice nad Liběšice Ohří Litoměřice Litoměřice

Hoštka Hoštka

N/A

N/A

N/A

Roudnice nad Hoštka Labem, Roudnice nad Hoštka Labem Roudnice nad Hoštka Labem Litoměřice Litoměřice

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena X celkem Rozloha 608 pozemku v m2 Cena za 1 m2 X

420 000 Kč

1181565

1500000

798510

616

3751

1040

1857

682 Kč

315 Kč

1 442 Kč

430 Kč

Datum transakce Korekce

4.5.2013

4.5.2013

4.5.2013

4.5.2013

1

1

1

1

Upravená hodnota C. Právní údaje

682 Kč

315 Kč

1 442 Kč

430 Kč

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0.9

0.9

0.9

0.9

614 Kč

284 Kč

1 298 Kč

387 Kč

Absolutní vlastnictví 1

Absolutní vlastnictví 1

Absolutní vlastnictví 1

Absolutní vlastnictví 1

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce

Absolutní vlastnictví

87

Upravená 614 Kč 284 Kč 1 298 Kč hodnota Existence Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1

387 Kč

Upravená hodnota Vyuţití podle Bydlení územního plánu Korekce

614 Kč

284 Kč

1 298 Kč

387 Kč

Bydlení

Bydlení

Bydlení a sluţby Bydlení

1

1

0.9

1

Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce

614 Kč

284 Kč

1 168 Kč

387 Kč

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

Upravená hodnota Jiná právní Nejsou omezení a závazky Korekce

614 Kč

284 Kč

1 168 Kč

387 Kč

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

Upravená hodnota D. Technické parametry

614 Kč

284 Kč

1 168 Kč

387 Kč

Lokalita

Dobrá

Horší

Výborná

Horší

1

1.2

0.8

1.1

614 Kč

340 Kč

935 Kč

426 Kč

Mírně nepravidelný 1

Mírně nepravidelný 1

Pravidelný

Nepravidelný

0.9

1.1

614 Kč

340 Kč

841 Kč

468 Kč

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Svaţitý mírně

1

1

1

1.1

614 Kč

340 Kč

841 Kč

515 Kč

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

614 Kč

340 Kč

841 Kč

515 Kč

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Ano

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Mírně nepravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Kompletní

Nezjištěna

88

Bez věcných břemen 1

Korekce

1

1

1

1

614 Kč

340 Kč

841 Kč

515 Kč

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

614 Kč

340 Kč

841 Kč

515 Kč

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

614 Kč

340 Kč

841 Kč

515 Kč

Ne

Ne

Ano , betonové Ne plochy

1

1

0.95

1

Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

614 Kč

340 Kč

799 Kč

515 Kč

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

Upravená hodnota E. Ostatní parametry

614 Kč

340 Kč

799 Kč

515 Kč

Velikost pozemku Korekce

Obdobná (616)

Větší (3751)

Větší(1040)

Větší (1857)

1

1.2

1.1

1.15

Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce

614 Kč

408 Kč

879 Kč

592 Kč

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

614 Kč

408 Kč

879 Kč

592 Kč

Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

613.64 Kč

408.24 Kč

879.01 Kč

592.36 Kč

0

0

0

0

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost parkování Korekce

Autobus

Výborné a

Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce

Ne

608

623.31 Kč 608.00 378 973 Kč

Tabulka 33-BD porovnání pozemků [13]

89

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty jako celku byly vzaty v úvahu rodinné domy, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny v okrese Litoměřice a Louny. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem, odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňované nemovitosti zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Při stanovení hodnoty tímto přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou druh transakce, vlastnická práva, existence věcných břemen, lokalita, technický stav objektu, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 4 500 000 Kč Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání výše uvedené indikace, je uveden v tabulce. TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Pořadové číslo nemovitosti Název Bytový dům nemovitosti

1

2

3

4

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Drahonice

Louny Klicperova Louny

Parcelní číslo

st.120

Adresa nemovitosti Katastrální území Obec

Hoštka, nám.Svobody Hoštka [646261] Hoštka

Drahonice

Drahonice

Okres

Litoměřice

Louny

, Ţatec, města Ţatec

okraj Nehasice

Louny

Ţatec

Nehasice

Louny

Louny

Nehasice

Nehasice

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 608

420

708

406

238

Hodnota za 1 623 Kč m2 pozemku Hodnota 378 972 Kč pozemku

623 Kč

623 Kč

623 Kč

623 Kč

261 790 Kč

441 303 Kč

253 064 Kč

148 348 Kč

90

celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet 873 srovnávacích jednotek Prodejní cena X celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 X porovnávací jednotku Datum transakce Korekce

328

370

900

476

2400000

2240000

3690000

1 290 000

2 138 210 Kč

1 798 697 Kč

3 436 936 Kč

1 141 652 Kč

6 519 Kč

4 861 Kč

3 819 Kč

2 398 Kč

6.6.2013

6.6.2013

6.6.2013

6.6.2013

1

1

1

1

Upravená hodnota D. Právní údaje

6 519 Kč

4 861 Kč

3 819 Kč

2 398 Kč

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0.9

0.9

0.9

0.9

5 867 Kč

4 375 Kč

3 437 Kč

2 159 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

Upravená hodnota Existence Ne věcných břemen Korekce

5 867 Kč

4 375 Kč

3 437 Kč

2 159 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

Upravená hodnota Vyuţití podle Bydlení územního plánu Korekce

5 867 Kč

4 375 Kč

3 437 Kč

2 159 Kč

Bydlení

Bydlení

Bydlení

Bydlení

1

1

1

1

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce

5 867 Kč

4 375 Kč

3 437 Kč

2 159 Kč

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

Upravená hodnota Jiná právní Ne omezení a závazky Korekce

5 867 Kč

4 375 Kč

3 437 Kč

2 159 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

Upravená hodnota E. Technické parametry

5 867 Kč

4 375 Kč

3 437 Kč

2 159 Kč

Lokalita

Horší

Horší

Výborná

Horší

1.1

1.1

0.85

1.1

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce

Korekce

Absolutní

Ano

Dobrá

91

Upravená hodnota Technický stav Dobrý objektu Korekce

6 454 Kč

4 813 Kč

2 921 Kč

2 374 Kč

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Horší

1

1

1

1.1

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce

6 454 Kč

4 813 Kč

2 921 Kč

2 612 Kč

Průměrná

Dobrá

Průměrná

Průměrná

1.1

1

1.1

1.1

7 099 Kč

4 813 Kč

3 214 Kč

2 873 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

Upravená hodnota Další moţný Omezený rozvoj nemovitosti Korekce

7 099 Kč

4 813 Kč

3 214 Kč

2 873 Kč

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce

7 099 Kč

4 813 Kč

3 214 Kč

2 873 Kč

Dobrá

Měně neţ dobrá Dobrá

Dobrá

1.1

1.15

1.1

1.1

7 809 Kč

5 535 Kč

3 535 Kč

3 160 Kč

Dobrá

Dobrá

Horší

Dobrá

1

1

1.1

1

7 809 Kč

5 535 Kč

3 888 Kč

3 160 Kč

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Podprůměrná

1

1

1

1.05

Upravená hodnota Jiná technická N/A korekce Korekce

7 809 Kč

5 535 Kč

3 888 Kč

3 318 Kč

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

Upravená hodnota F. Ostatní parametry

7 809 Kč

5 535 Kč

3 888 Kč

3 318 Kč

Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Menší

Menší

Obdobná

Menší

0.9

0.9

1

0.9

Upravená hodnota

7 028 Kč

4 981 Kč

3 888 Kč

2 987 Kč

Dobrá

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce

Upravená hodnota Dopravní dostupnost parkování Korekce

Dobrá

Výborná

Dobrá a

Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce

Průměrná

92

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

7 028 Kč

4 981 Kč

3 888 Kč

2 987 Kč

Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Celkem zaokrouhleno

7 028 Kč

4 981 Kč

3 888 Kč

2 987 Kč

Korekce

4 721 Kč 4 121 486 Kč 378 972 4 500 458 Kč 4 500 000 Kč

Tabulka 34-BD majetek jako celek [13]

2.8 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Ocenění se provádí na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům, obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem pří pouţití příjmové metody je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je poté stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu a náklady na provoz objektu jsou zjištěny z podkladů, které byly poskytnuty Městským úřadem Hoštka. Na základě výše uvedených informací jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, indikována příjmovou metodou, je: 1 919 000 Kč. 93

Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání výše uvedené indikace, je uveden v tabulce.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Uvedený bytový dům je v majetku města Hoštky. Na stránkách MěÚ jsem dohledal informace o nájemném pro bydlení, které bylo smluvně stanoveno průměrně na cca 60,Kč/m2/měsíc, coţ odpovídá průměrnému trţnímu nájemnému v této oblasti.Tuto částku pouţiji pro ocenění příjmovou metodou. Vyuţitelná podlahová plocha NRA (net rentable area) neboli čistá pronajímatelná plocha bez započtení společných prostor je u oceňované nemovitosti spočtena na 511m2.

A

Příjem z pronájmu - trţní nájemné (rok)

367 920 Kč

B

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 15% z A

55 188 Kč

Efektivní hrubý příjem (A-B)

312 732 Kč

F

Náklady na údrţbu

50 000 Kč

G

Pojistné

4 000 Kč

H

Daň z nemovitosti

1 800 Kč

I

Pronájem cizích pozemků

0 Kč

J

Marketing

0 Kč

K

Ostatní provozní náklady ( např. věcná břemena…)

0 Kč

L

Provozní náklady celkem

55 800 Kč

N

Provozní příjem

256 932 Kč

O

Rezervy na renovace (reprod. nákl./ţivotnost)

103 343 Kč

P

Čistý provozní příjem

153 589 Kč

C D E

M

94

Q R

Míra kapitalizace v dané lokalitě cca v %

8

T

Indikovaná hodnota

1 919 865 Kč

U

Zaokrouhleno

1 919 000 Kč

S

Tabulka 35-BD metoda - přímá kapiztalizace [13]

2.9 Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty, vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně:

2.9.1 Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

2.9.2 Funkční nedostatky Představují sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

2.9.3 Ekonomické nedostatky Jsou nedostatečná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo

95

neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených informací a získaných podkladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 5 222 000 Kč Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody, je uveden v tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA

1

2

Název

bytový dům Hoštka, č.p.208

Číslo pozemku

st.120

Nosná konstrukce

Klasická, zděná počet

Skutečné stáří

let

100

počet Efektivní stáří (po rekonstrukci)

let

6

počet Ekonomická ţivotnost

let

50

Zastavěná plocha

m2

291 2 nadzemní + plně zastavěné

Počet podlaţí

podkroví

Celková zastavěná plocha

m2

Koeficient vyuţitelnosti

873 0.69

96

Celková podlahová plocha

m2

602.72

Celkový obestavěný prostor

m3

2980

Jednotkové reprodukční náklady

Kč/m3

4563

Reprodukční náklady celkem

Kč/m3

13 597 740 Kč

Fyzické opotřebení v %

24

10 334 282 Kč

Funkční nedostatky v %

5

9 817 568 Kč

0.459

4 743 436 Kč

Ekonomické nedostatky (koef.prodejnosti)

Venkovní úpravy

100 000 Kč

Pozemek

378 983 Kč

Indikovaná hodnota

5 222 419 Kč

Zaokrouhleno

5 222 000 Kč

Tabulka 36-BD Nákladová metoda [13]

Fyzické opotřebení bylo provedeno analytickou metodou pomocí programu NEMOx. Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)

Konstrukce, vybavení

OP [%]

Část [%] K

UP [%]

PP [%]

St.

Ţiv. Opot. části

100,00 0,46 2,76

2,93

100 200 50,00

Opot. celku

1. Základy vč. zemních prací

P 6,00

2. Svislé konstrukce

S 18,80 100,00 1,00 18,80 20,01 100 200 50,00

10,0050

3. Stropy

S 8,20

50,00

1,00 4,10

4,36

100 200 50,00

2,1800

3. Stropy

S 8,20

50,00

1,00 4,10

4,36

6

140 4,29

0,1870

4. Krov, střecha

S 5,30

100,00 1,00 5,30

5,64

6

110 5,45

0,3074

5. Krytiny střech

S 2,40

100,00 1,00 2,40

2,56

6

60

0,2560

97

10,00

1,4650

z

6. Klempířské konstrukce

S 0,70

100,00 1,00 0,70

0,75

6

55

10,91

0,0818

7. Úprava vnitřních povrchů

S 6,90

100,00 1,00 6,90

7,35

6

65

9,23

0,6784

8. Úprava vnějších povrchů

S 3,10

100,00 1,00 3,10

3,30

6

45

13,33

0,4399

9. Vnitřní obklady keramické

S 2,10

100,00 1,00 2,10

2,24

6

40

15,00

0,3360

10. Schody

S 3,00

100,00 1,00 3,00

3,19

100 140 71,43

2,2786

11. Dveře

S 3,20

100,00 1,00 3,20

3,41

6

65

9,23

0,3147

13. Okna

S 5,40

100,00 1,00 5,40

5,75

6

65

9,23

0,5307

14. Povrchy podlah

S 3,10

100,00 1,00 3,10

3,30

6

47

12,77

0,4214

15. Vytápění

S 4,70

100,00 1,00 4,70

5,00

6

35

17,14

0,8570

16. Elektroinstalace

S 5,20

100,00 1,00 5,20

5,54

6

37

16,22

0,8986

18. Vnitřní vodovod

S 3,30

100,00 1,00 3,30

3,51

6

35

17,14

0,6016

19. Vnitřní kanalizace

S 3,20

100,00 1,00 3,20

3,41

6

45

13,33

0,4546

20. Vnitřní plynovod

S 0,40

100,00 1,00 0,40

0,43

6

35

17,14

0,0737

21. Ohřev teplé vody

P 2,10

100,00 0,46 0,97

1,03

6

30

20,00

0,2060

22. Vybavení kuchyní

S 1,80

100,00 1,00 1,80

1,92

6

22

27,27

0,5236

23. Vnitřní hygienické vyb.

S 3,80

100,00 1,00 3,80

4,05

6

45

13,33

0,5399

25. Ostatní

S 5,60

100,00 1,00 5,60

5,96

6

55

10,91

0,6502

Opotřebení:

24,2871

2.10 Závěr trţního ocenění bytového domu Toto hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

4 500 000 Kč

70

3 150 000 Kč

Příjmová metoda

1 681 000 Kč

0

0 Kč

Nákladová metoda

5 222 000 Kč

30

1 566 600 Kč

Výsledná hodnota

4 716 600 Kč

Zaokrouhleno

4 716 000 Kč

Tabulka 37-BD souhrn metod [13]

98

Oceněný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu je moţné předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%. Oceňovaný majetek je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem výrazně omezena skutečností, ţe se jedná o dům města a nájmy jsou zde stanoveny na nejniţší hranici trţních úrovni obvyklých pro tuto lokalitu. Z indikace trţní hodnoty příjmovou metodou navíc vyplývá, ţe výnosy z pronájmu jsou výrazně niţší neţ by mohli být… Z výše uvedených skutečností neposkytuje příjmová metoda objektivní informace o skutečné trţní hodnotě majetku a nebude proto při finální trţní indikaci uvaţována. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z toho důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu nám slouţí jako jistý korektor hodnot, zjištěných jinými metodami, a proto jí je přisouzena váha 30%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 5. 6. 2013 reprezentována částkou 4 716 000 Kč (slovy: Čtyřimilionysedumsetšestnácttisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledné vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, po který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry v této zprávě mohou být plné pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

99

2.10.1 Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, co se týče přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové matriály, jako je azbest, močovinoformaldehydové pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědnost a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely, uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní

100

oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu, platnou k datu ocenění.

101

Osvědčení

Já, níţe podepsaný, tímto osvědčují, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2.

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a mezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4.

Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Roudnici nad Labem, dne 5.6.2013

____________________________ Arnold Mlčák

102

Příloha č.1

Příloha 11-BD snímek z katastru [12]

103

Příloha č.2

Informace o parcele Příloha 12-BD parcela 120 [12]

Parcelní číslo:

st. 120

Obec:

Hoštka [564877]

Katastrální území:

Hoštka [646261]

Číslo LV:

1

Výměra [m2]:

608

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

GUST2880,V.S.II-10-04

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele:

č.p. 208

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Adresa

Podíl

Město Hoštka

nám. Svobody 2, 41172 Hoštka

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Typ

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 14.06.2013 05:36:09. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice

104

Příloha č.3

Informace o stavbě Příloha 13-BD objekt č.p.208 [12]

Stavba:

č.p. 208

Obec:

Hoštka [564877]

Část obce:

Hoštka [46264]

Katastrální území:

Hoštka [646261]

Číslo LV:

1

Na parcele:

st. 120

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

objekt k bydlení

Zobrazení v mapě Informace z RÚIAN >>

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Adresa

Podíl

Město Hoštka

nám. Svobody 2, 41172 Hoštka

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany.

Omezení vlastnického práva Typ Nejsou evidována ţádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 14.06.2013 05:36:09. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice

105

Příloha č.4 Příloha 14-BD 1.N.P. [5]

106

Příloha č.5 Příloha 15-BD 2.N.P. [5]

107

Příloha č.6 Příloha 16-BD podkroví [5]

108

Příloha č.7 Příloha 17-BD řez [5]

109

Příloha č.8

Příloha 18-BD fotografie [5]

110

3 ANALÝZA TRHU OKRESU LITOMĚŘICE 3.1 Základní geografické údaje Okres Litoměřice je okres v jihovýchodní části Ústeckého kraje. Jeho sídlem je město Litoměřice. V rámci kraje sousedí na jihozápadě s okresem Louny, na severozápadě s okresem Teplice a na severu s okresy Ústí nad Labem a Děčín. Na severovýchodě hraničí s okresem Česká Lípa Libereckého kraje, na jihovýchodě a jihu s okresy Mělník a Kladno Středočeského kraje. Krajinný ráz okresu je na jedné straně dán níţinami v povodí řek Labe a Ohře a na straně druhé členitou oblastí Českého středohoří, kde čedič a znělec vytvořily výrazné kupy, kuţele a skály. Údolí Labe ohraničují téměř svislé lávové svahy, v labském zúţení, zvaném „Česká brána“.

Obrázek 7-Umístění okresu Litoměřice v ČR [14]

3.1.1 Rozloha Rozloha okresu Litoměřice činí 19,3 % z celkové plochy kraje. Ze 71,4 % jej tvoří zemědělská půda (z toho 81,8 % zabírá orná půda a 9,5 % trvale zatravněné porosty). Lesy

111

pokrývají 16,3 % plochy okresu, coţ představuje druhou nejmenší výměru lesních porostů ze všech okresů v Ústeckém kraji.

3.1.2 Ekonomická charakteristika V okresu Litoměřice je z hlediska struktury podnikatelské sféry zapsáno do registru ekonomických subjektů 27 422 podnikatelských subjektů, to představuje 16,1 % z celkového počtu ekonomických subjektů kraje. 83,3 % tvořily fyzické osoby a 16,7 % právnické osoby. V členění podle odvětvové činnosti tvořily z celkového počtu 13,0 % podniky zabývající se průmyslovou činností, 16,5 % tvořily stavební podniky, 7,9 % zemědělské podniky, ale nejvíce 62,6 % podniky zabývající sluţbami. Hospodářství okresu Litoměřice je reprezentováno především průmyslovými, obchodními, stavebními a zemědělskými organizacemi. Co se týče průmyslu, je nejvýznamněji zastoupen průmysl chemický, papírenský, stavebních hmot a potravinářský. Zemědělství je zde známé svou specializací na ovocnářství, zelinářství, chmelařství a vinařství a v okrese je rovněţ nejvyšší podíl soukromě hospodařících rolníků z celého kraje. [15]

3.1.3 Dopravní podmínky okresu jsou dány poměrně dobrým ţelezničním spojením s celým územím republiky i se zahraničím, k hlavním tratím patří Praha-Lovosice-Děčín a Lysá nad LabemLitoměřice-Děčín (obě s návazností na hraniční přechody do SRN) a dále trať LovosiceLiberec. V okrese je rovněţ hustá silniční síť, v níţ nejdůleţitější místo zaujímá dálnice D8, která u Lovosic přechází v důleţitou mezinárodní silnici E55 spojující sever a jih Evropy. Řeka Labe, jejíţ tok prochází okresem z jihovýchodu na severozápad, nabízí moţnost lodní přepravy nejen tuzemské, ale aţ k Severnímu moři.

3.1.4 Cestovní ruch Na území okresu se nachází řada památek a objektů k rekreaci, které podporují rozvoj cestovního ruchu. Například rekreační oblasti Českého středohoří, Poohří a Kokořínska, které jsou vyuţívány hlavně pro individuální rekreaci, neboť je zde velké mnoţství soukromých rekreačních objektů. Návštěvníky jsou vyhledávány městské památkové rezervace Litoměřice, Úštěk a Terezín, zámky v Libochovicích a Ploskovicích

112

(oba jsou národní kulturní památkou), vodní hrad v Budyni nad Ohří, zřícenina hradu Házmburk.

3.2 Základní demografické údaje Okres Litoměřice leţí ve východní části Ústeckého kraje. Svoji rozlohou 1 032 km2 je druhým největším po okresu Louny. Je tvořen 105 obcemi, včetně tří s rozšířenou působností, celkem 113.549 obyvateli. S počtem 27.422 registrovaných ekonomických subjektů zaujímá v kraji druhé místo. Nezaměstnanost Okres

Ţadatelé o práci registrovaní

Litoměřice

6 384

Pracovní síla celkem

62 899

Míra nezaměstnanosti

10,10%

Volná místa

327

Obrázek 8-Okres Litoměřice [14]

3.3 Stávající stav trhu s nemovitostmi a vliv povodní V období průběhu roku 2012 poklesly ceny nemovitostí v okrese Litoměřice v průměru o 1%. Trh s nemovitostmi také reaguje na stále vyšší povědomí obyvatel o energetické náročnosti budov, které je v posledních měsících dán poměrně velký prostor 113

v mediálních prostředcích. Budovy s označením „Nehospodárné“, „Velmi nehospodárné“ nebo „ Mimořádně nehospodárné“ po vypracování Průkazu energetické náročnosti budovy jsou v nevýhodě proti budovám s označeným jako „Úsporné“. Tento fakt má za následek vyšší procento poptávky po novostavbách, případně po stavebních pozemcích, které umoţní stavbu nového domu splňující poţadavky dobrého hospodaření s energiemi. Povodně se v Česku stávají uţ téměř kaţdoroční realitou. To se významně odráţí i na cenách nemovitostí a jejich prodeji. Dnes uţ je celkem běţné, ţe si lidé před nákupem domu pečlivě studují povodňové mapy, coţ byl před dvaceti lety pojem v podstatě neznámý. A svůj marketing musí změnit i developeři – lákat kupující na to, ţe budou moci relaxovat pohledem na vodní hladinu, zavání tak trochu černým humorem.

3.3.1 Vliv povodní na cenu/hodnotu nemovitosti Ničivé povodně zasáhly Česko v novodobé historii poprvé v roce 1997. Symbolem povodní se stala obec Troubky na Přerovsku, kde ţivel smetl na 150 rodinných domů. "Do té doby takřka padesát let nedošlo k povodním velkého rozsahu. Aţ tento rok si lidé začali uvědomovat, ţe nemovitosti v blízkosti vod jsou rizikovými. Do té doby blízkost obydlí u vody vnímali jako pozitivum," uvedl ve Studiu ČT24 marketingový ředitel ERA Reality Tomáš Kučera. [16] Dnes uţ je jasné, ţe se voda opakovaně vrací na stejná místa. Například v Roudnici nad Labem byla hladina vody při současných povodních v červnu 2013 na stejných místech jako v roce 2002. Škody, které voda napáchá na nemovitostech jsou značné. Cena nemovitosti v místech, kde se záplavy vyskytují opakovaně je tedy nadále ovlivněna touto skutečností. Další velký problém je pojištění nemovitostí. Rozdíl v ceně pojištění, pokud je vůbec pojišťovna ochotna nemovitost pojistit pro případ povodní, je mezi stejnými nemovitostmi v různých lokalitách vysoký. Povodně tedy mají vliv nejen na cenu nemovitostí, ale i na výši jejich pojištění. Zatímco pojištění domu, který stojí v nejméně rizikové zóně, stojí pár set korun, na ohroţenějších místech uţ jde o tisíce. Tam, kde se záplavy opakují, se objekty často uţ ani pojistit nedají, nebo je cena velmi vysoká. Výslednou cenu nemovitostí ovlivňuje celá řada skutečností a povodně, případně nevýhodné pojištění, je pouze částí vlivu na cenu. Dá se předpokládat, ţe ceny nemovitostí na atraktivních místech například v centru měst, nebo na krásném pozemku na v blízkosti řeky budou klesat velmi mírně a pravděpodobně navíc pouze krátce po povodních. 114

Například v obci Hřensko jsou povodně vţdy velmi těţké, ale málokdo prodá dům a odejde. Oblast je turisticky zajímavá a atraktivní. Obyvatelé se naučili ţít s tímto problémem. Naproti tomu ceny nemovitosti v malých obcích, bez infrastruktury, budou pravděpodobně klesat mnohem rychleji a trvaleji. Skutečnost ale je taková, ţe i dvě zdánlivě stejné nemovitosti na stejné lokalitě mohou dosáhnout různých cen. Cenu u těchto nemovitostí ovlivní zajisté také například konstrukční systém stavby nebo pouţitý materiál ( historická stavba z „buchet“ se bude po opakovaných povodních chovat jinak neţ stavba z kamene..)

Obrázek 9-Roudnice nad Labem 2013, ulice v blízkosti řeky Labe. Některé domy jsou zde dlohodobě k prodeji... [5]

115

Obrázek 10-Roudnice nad Labem 2013, nábřeţí ... [5]

3.4 Regionální segmentace Okres Litoměřice lze rozdělit z hlediska trhu nemovitostí na tři části – na okresní město Litoměřice (24878 obyvatel), další skupina jsou města Roudnice nad Labem (13324 obyvatel ), Štětí ( 9240 obyvatel) a Lovosice (9016 obyvatel). Poslední, třetí, skupinu tvoří zbytek obcí okresu.

3.5 Město Litoměřice 3.5.1 Pozemky Stavební pozemky V okresním městě, stejně jako v jiných městech, je poptávka po stavebních pozemcích poměrně velká. Na předměstí

Litoměřic, zejména v oblasti „Miřejovické

stráně“ se ceny pozemků pohybují v rozmezí od 1500,-Kč za metr čtvereční po cca 2100,116

Kč za metr čtvereční. Vyšší ceny jsou v lokalitách, které mají připraveny inţenýrské sítě a přístupové komunikace. Zemědělské pozemky V katastrálním území města Litoměřice je minimum pozemků pro zemědělskou výrobu k prodeji. Pokud rozšíříme hranici hledání o 1-2km za hranici města, potom je se zde nachází pozemky v cenovém rozpětí 10,-Kč – 210,-Kč za metr čtvereční. Při prodeji pozemků v těchto lokalitách se do ceny promítá moţnost změn územního plánu. Ceny pozemků na hranici města, byť evidovaných jako orná půda a situovaných mimo zastavěné a zastavitelné území jsou ovlivněné konkrétním místem a pokud přímo navazují na zástavbu města, ceny jsou vyšší, neţ je běţná cena orné půdy. Zahrady Zahradní pozemky na území města Litoměřice neumoţňují zástavbu rodinnými domy, ale umoţňují výstavbu rekreačních chat a domků. Umístění zahradních pozemků se vlivem postupující hranice města stále více nachází v intravilánu obce. Tyto pozemky představují vysokou pravděpodobnost změny územního plánu ve prospěch zástavby pro bydlení, coţ zvyšuje poptávku po těchto pozemcích a tím také cenu zahrad. V současné době se cena za metr čtvereční zahrady na periférii města pohybuje v rozmezí cca 350,-Kč – 800,-Kč. Tyto pozemky jsou vyhledávané také jako poměrně bezpečná dlouhodobá investice. Proluky V zastavěném území města Litoměřice je několik míst , kde by bylo moţné stavět. Tyto proluky jsou způsobené demolicí původního objektu. Na trhu se nachází pouze jeden pozemek a jeho nabídková cena, nikoliv realizovaná je 4987,-Kč za metr čtvereční. Plocha proluky je 360 metrů čtverečních. Výhoda blízkosti centra města, inţenýrských sítí a přístupové komunikace se promítá i do vysoké nabídkové ceny. Ostatní pozemky Na území města, v okrajové oblasti jsou pozemky, volné plochy, s moţností vyuţití jako komerční nebo parkové, záleţí na specifikaci územního plánu. Nabídkové ceny těchto pozemků se pohybují v rozmezí 700,- Kč – 1400,-Kč za metr čtvereční. 117

3.5.2 BUDOVY Byty V současné době se zvyšuje poptávka po bytech ve městech. V centru zájmu jsou byty menší podlahové plochy, po těchto bytech poptávka stoupá. Byty střední velikosti stagnují. Stoupá také poptávka po bytech větší podlahové plochy, ale zde se také zvyšují nároky na vybavenost a lokalitu. Průměrná cena za metr čtvereční podlahové plochy bytu v Litoměřicích je cca 22500,-Kč. Starší byty se prodávají za cca: Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

700000 – 800000 Kč 800000 – 180000 Kč 950000 – 2700000 Kč 1000000 – 2800000 Kč

Ceny typů bytů se prolínají v závislosti na komfortu vybavení, lokalitě, pouţitém stavebním systému atd. Ceny stoupají zejména u bytů v centru, v rekonstruovaných historických objektech a byty v klidných lokalitách. Ceny v panelových domech pravděpodobně neporostou, jejich ceny se budou pohybovat v závislosti na kvalitě prováděných revitalizací bytového fondu. Rodinné domy Poptávka po stávajících rodinných domech je poměrně vysoká, zejména pokud stojí v zajímavé lokalitě na pěkném pozemku. Rodinné domy postavené před několika desetiletími nesplňují ve většině případů stále se zvyšující nároky na tepelné izolace a tento fakt začíná ovlivňovat rozhodování o koupi a tím ovlivňuje i cenu nemovitosti. Přesto je stále cena za metr čtvereční podlahové plochy poměrně vysoká. Průměrná cena je cca 22700,-Kč za metr čtvereční podlahové plochy. Ceny rodinných domů se pohybují v závislosti na lokalitě na průměrné ceně 4400000,-Kč Předpokládám, ţe zájem o rodinné domy bude vzrůstat a to o zejména dvě skupiny, zajímavé, udrţované stavby na přiměřeném pozemku a klidné lokalitě, a nízkoenergetické aţ pasivní novostavby rodinných domů. 118

Objekty pro individuální rekreaci Tento segment trhu je podobný trhu se zahradami. Po zahrádkářských chatách, případně po chalupách je poptávka stále. Zákazník hledá buď chatu s pozemkem někde v okrajovém území města, kde je zeleň a klid, nebo chalupu mimo město. Na území Litoměřic se obchoduje s objekty pro individuální rekreaci v cenovém rozsahu 200000,-Kč aţ 800000,Kč. V případě většího objektu s pozemkem na klidném místě se prodejní cena pohybuje okolo 2000000,-Kč. Průměrná cena za čtvereční metr podlahové plochy chat a chalup na periférii města je okolo 16500,-Kč. Bytové domy Trh s bytovými domy je na území města Litoměřic zanedbatelný. V evidenci mám tři prodeje malých bytových domů. Průměrná cena bytového domu je okolo 6000000,-Kč, průměrná cena za metr čtvereční podlahové plochy je 10100,-Kč. Tyto bytové domy nejsou většinou v dobrém stavu a vyţadují další investici. Zde se nabízí moţnost, pozváţení celkového stavu objektu a lokalitě, provést revitalizaci objektu a následně prodat jednotlivé byty novým majitelům. Administrativní budovy Trh s administrativními budovami v Litoměřicích prakticky neexistuje. V současné době je nabídka menší administrativní budovy v ceně 3700000,-Kč a ceně za metr čtvereční 1445,-Kč. Cena je to proti cenám bytů velmi nízká, ale přesto zatím budova nenachází kupce. Vysoké investice na provoz a opravy a také současný ekonomický vývoj odrazují kupce. Pro budovu bude patrně nutné najít nové vyuţití. Obchodní prostory Tyto prostory se nabízejí většinou o metráţi do 100 metrů čtverečních. V této velikosti je o prostory zájem, pokud se nacházejí na frekventovaném místě. Ceny obchodních prostor se pohybují od 850000,-Kč do cca 1350000,-Kč a to v průměrné cenové relaci za metr čtvereční podlahové plochy 17000,-Kč. Průmyslové objekty

119

V současné nabídce je pouze jeden objekt s nabídkovou cenou 2950000,-Kč, coţ je 10535,-Kč za metr čtvereční podlahové plochy. Průmyslové objekty se nacházejí ve větší míře u menších měst a obcí v okrese.

3.5.3 Nájmy Byty V současné době pokračuje zvýšená poptávka po nájemních bytech ve městech. V centru zájmu jsou byty menší podlahové plochy, po těchto bytech poptávka stoupá . Byty střední velikosti stagnují . Stoupá také poptávka po bytech větší podlahové plochy , ale zde se také zvyšují nároky na vybavenost a lokalitu. Průměrná cena za metr čtvereční pronajímané podlahové plochy bytu v Litoměřicích je cca 120,-Kč/měsíc. Průměrná cena za pronajímaný byt je cca 7500,Kč/měsíc. Starší byty se pronajímají za cca: Byt 1+1

5000– 7000 Kč/měsíc

Byt 2+1

5000 – 8000 Kč/měsíc

Byt 3+1

8000 – 10000 Kč/měsíc

Byt 4+1

8000 – 12000 Kč/měsíc

Ceny typů bytů se prolínají v závislosti na komfortu vybavení, lokalitě, pouţitém stavebním systému atd.. Ceny stoupají zejména u bytů v centru, v rekonstruovaných historických objektech a byty v klidných lokalitách. Rodinné domy Nabídka pronajímaných rodinných domů je zanedbatelná. V nabídce pro město Litoměřice byla zachycena jediná nabídka a to na RD 130m2 podlahové plochy za nájemné 15000,-Kč/měsíc. Poptávka v tomto segmentu trhu je mizivá. Objekty pro individuální rekreaci

120

V oblasti okresního města Litoměřice nebyla zaznamenána ţádná nabídka na pronájem objektů pro individuální rekreaci, pokud tak chápeme chaty a chalupy. Bytové domy Stejně jako nabídka pronájmu rodinných domů, tak i nabídka pronájmu bytových domů je zanedbatelná. V inzerci byla zachycena jedna nabídka na malý bytový dům za cenu 23909,-Kč ú měsíc. Starší bytové domy, které byly v nabídce jsou dlouhodobě pronajaty většinou prostředníkům, kteří je následně vyuţívají jako ubytovny. Ceny těchto nájmů nebylo moţné zjistit, navíc tyto ceny jsou silně deformované sociální politikou státu, kde stát přispívá na toto bydlení sociálně slabým. Tohoto stavu je zneuţíváno pronajímateli a účtované nájemné je mnohdy o 100% vyšší, neţ je nájemné za větší prostory v běţném domě. Protoţe ale sociálně slabí tuto částku neplatí, nic je nenutí hledat jiné řešení... Administrativní budovy Trh s administrativními budovami v Litoměřicích prakticky neexistuje. Pokud se pronajímají administrativní prostory, potom jsou většinou součástí bytových domů nebo rodinných domů. Pronájmy se pohybují okolo 8000,-Kč za kancelář s příslušenstvím / měsíc. Průměrný nájem za metr čtvereční je 102,-Kč/měsíc. Nájem kancelářských prostor se pohybuje od 3000,-Kč – 12000,-Kč v závislosti na lokalitě, velikosti a stupni vybavenosti. Obchodní prostory Tyto prostory se nabízejí většinou o metráţi do 100 metrů čtverečních. Výjimečně je prostor větší. V této velikosti je o prostory zájem, pokud se nacházejí na frekventovaném místě. Pronájmy se pohybují okolo 8500,-Kč za obchod s příslušenstvím / měsíc. Průměrný nájem za metr čtvereční je 155,-Kč/měsíc. Nájem obchodních prostor se pohybuje od 5000,-Kč – 13500,-Kč v závislosti na lokalitě, velikosti a stupni vybavenosti. Průmyslové objekty V současné době nejsou v nabídce ţádné průmyslové objekty. Vzhledem k ekonomické situaci po nich není ani poptávka.

121

3.6 Města Roudnice nad Labem, Štětí a Lovosice 3.6.1 Pozemky Stavební pozemky V menších městech, stejně jako v okresním městě, je poptávka po stavebních pozemcích poměrně velká. Ceny jsou ale výhodnější, neţ v okresním městě. V této části trhu se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezí od 400,-Kč za metr čtvereční po cca 1100,-Kč za metr čtvereční. Vyšší ceny jsou v lokalitách, které mají připraveny inţenýrské sítě a přístupové komunikace. Zemědělské pozemky Ceny zemědělské půdy v katastrálních územích menších měst okresu Litoměřice se pohybují od cca 11,-Kč/metr čtvereční – 23,-Kč/metr čtvereční. Jedná se vţdy opravdu o pozemky, které jsou v územním plánu označené jako nezastavitelné a není ani výhled na změnu tohoto stavu. Zahrady Zahradní pozemky na území měst

neumoţňují zástavbu rodinnými domy, ale

umoţňují výstavbu rekreačních chat a domků. Umístění zahradních pozemků se vlivem postupující hranice města stále více nachází v intravilánu obce. Tyto pozemky představují vysokou pravděpodobnost změny územního plánu ve prospěch zástavby pro bydlení, coţ zvyšuje poptávku po těchto pozemcích a tím také cenu zahrad. V současné době se cena za metr čtvereční zahrady na periférii měst pohybuje v rozmezí cca 100,-Kč – 600,-Kč. Tyto pozemky jsou vyhledávané také jako poměrně bezpečná dlouhodobá investice. Proluky V zastavěném území měst Roudnice nad Labem, Lovosice a Štětí je několik míst , kde by bylo moţné stavět. Tyto proluky jsou způsobené demolicí původního objektu. Na trhu se nachází pouze jeden pozemek v Roudnici nad Labem a jeho nabídková cena, nikoliv realizovaná je 4972,-Kč za metr čtvereční. Plocha proluky je 382 metrů čtverečních. Výhoda blízkosti centra města, inţenýrských sítí a přístupové komunikace se promítá i do vysoké nabídkové ceny. Zajímavé je také, ţe ačkoliv většina ostatních cen je 122

poměrně niţší neţ ceny v okresním městě, cena tohoto pozemku je srovnatelná s cenou v okresním městě. Umístění této proluky je na hlavní frekventované ulici v centru města a současně hlavní výpadové ulici ve směru dálnice D8 na Prahu. Navíc pozemek je rohový, takţe v případě výstavby bude mít objekt moţnost delší uliční čáry..větší kontakt prostřednictvím výloh se zákazníkem. Ostatní pozemky Na území měst, v okrajové oblasti jsou pozemky, volné plochy, s moţností vyuţití jako komerční nebo parkové, záleţí na specifikaci územního plánu. Nabídkové ceny těchto pozemků se pohybují v rozmezí 23,- Kč – 500,-Kč za metr čtvereční.

3.6.2 BUDOVY Roudnice nad Labem, Štětí a Lovosice Byty V současné době se zvyšuje poptávka po bytech ve městech. V centru zájmu jsou byty menší podlahové plochy, po těchto bytech poptávka stoupá . Byty střední velikosti stagnují . Stoupá také poptávka po bytech větší podlahové plochy , ale zde se také zvyšují nároky na vybavenost a lokalitu. Průměrná cena za metr čtvereční podlahové plochy bytu v menších městech okresu Litoměřice je cca 15500,-Kč. Starší byty se pronajímají za cca: Byt 1+1

600000 – 800000 Kč

Byt 2+1

700000 – 120000 Kč

Byt 3+1

950000 – 1600000 Kč

Byt 4+1

800000 – 2000000 Kč

Ceny nájmů typů bytů se prolínají v závislosti na komfortu vybavení, lokalitě, pouţitém stavebním systému atd.. Ceny stoupají zejména u bytů v centru, v rekonstruovaných historických objektech a byty v klidných lokalitách. Ceny v panelových domech pravděpodobně neporostou,

123

jejich ceny se budou pohybovat v závislosti na kvalitě prováděných revitalizací bytového fondu. Rodinné domy Poptávka po stávajících rodinných domech je poměrně vysoká, zejména pokud stojí v zajímavé lokalitě na pěkném pozemku. Rodinné domy postavené před několika desetiletími nesplňují ve většině případů stále se zvyšující nároky na tepelné izolace a tento fakt začíná ovlivňovat rozhodování o koupi a tím ovlivňuje i cenu nemovitosti. Přesto je stále cena za metr čtvereční podlahové plochy poměrně vysoká. Průměrná cena je cca 19000,-Kč za metr čtvereční podlahové plochy. Ceny rodinných domů se pohybují v závislosti na lokalitě na průměrné ceně 3200000,-Kč. Rodinný dům se v těchto lokalitách prodává od 1300000. -Kč do 4600000,-Kč. Předpokládám, ţe zájem o rodinné domy bude vzrůstat a to o zejména dvě skupiny, zajímavé, udrţované stavby na přiměřeném pozemku a klidné lokalitě, a nízkoenergetické aţ pasivní novostavby rodinných domů. Objekty pro individuální rekreaci Tento segment trhu je podobný trhu se zahradami. Po zahrádkářských chatách, případně po chalupách je poptávka stále. Zákazník hledá buď chatu s pozemkem někde v okrajovém území města, kde je zeleň a klid, nebo chalupu mimo město. Na území měst Roudnice nad Labem, Štětí a Lovosice se obchoduje s objekty pro individuální rekreaci v cenovém rozsahu 210000,-Kč aţ 1750000,-Kč. V případě většího objektu s pozemkem na klidném místě se prodejní cena pohybuje okolo 2000000,-Kč. Průměrná cena za čtvereční metr podlahové plochy chat a chalup na periférii města je okolo 12360,-Kč. Bytové domy Trh s bytovými domy je na území menších měst okresu zanedbatelný. V evidenci mám pouze jednu nabídku realitní kanceláře v Roudnici nad Labem. Cena bytového domu je okolo 1500000,-Kč, průměrná cena za metr čtvereční podlahové plochy je 2100,-Kč. Tyto bytové domy nejsou většinou v dobrém stavu a vyţadují další investici. Zde se nabízí moţnost, po zváţení celkového stavu objektu a lokalitě, provést revitalizaci objektu a následně prodat jednotlivé byty novým majitelům.

124

Administrativní budovy Trh s administrativními budovami prakticky neexistuje. V současné době je nabídka administrativní budovy v Roudnici nad Labem v ceně 10 000 000,-Kč a ceně za metr čtvereční 4798,-Kč. Tato nabídka je na trhu minimálně 5 let. Nabídková cena neodpovídá moţnostem trhu. Jinak jsou na trhu prodeje menších administrativních prostor, jejichţ majitelé budou spoluvlastníci většího objektu. Ceny prostor se pohybují od 175000,-Kč do 400000,-Kč za kancelářské prostory. Obchodní prostory Tyto prostory se nabízejí většinou o metráţi do 100 metrů čtverečních. V této velikosti je o prostory zájem, pokud se nacházejí na frekventovaném místě. Ceny obchodních prostor se pohybují od 629000,-Kč do cca 1000000,-Kč a to v průměrné cenové relaci za metr čtvereční podlahové plochy 12000,-Kč. Průmyslové objekty Na území menších měst je několik průmyslových objektů v současnosti nabízených k prodeji. Ceny zde uvedené jsou tedy nabídkové, nikoliv realizované. Ceny se pohybují od 2580000,- Kč do 8250000,-Kč. Průměrná cena za metr čtvereční uţitné plochy 13300,Kč.

3.7 Nájmy Roudnice nad Labem, Štětí a Lovosice Byty V současné době pokračuje zvýšená poptávka po nájemních bytech ve městech. V centru zájmu jsou byty menší podlahové plochy, po těchto bytech poptávka stoupá. Byty střední velikosti stagnují. Stoupá také poptávka po bytech větší podlahové plochy, ale zde se také zvyšují nároky na vybavenost a lokalitu. Průměrná cena za metr čtvereční pronajímané podlahové plochy bytu v menších městech okresu je cca 120,-Kč/měsíc. Průměrná cena za pronajímaný byt je cca 7450,Kč/měsíc. Starší byty se pronajímají za cca: Byt 1+1

5000– 6500 Kč/měsíc 125

Byt 2+1

5500 – 9000 Kč/měsíc

Byt 3+1

6500 – 10000 Kč/měsíc

Byt 4+1

8000 – 11000 Kč/měsíc

Ceny typů bytů se prolínají v závislosti na komfortu vybavení, lokalitě, pouţitém stavebním systému atd.. Ceny stoupají zejména u bytů v centru, v rekonstruovaných historických objektech a byty v klidných lokalitách. Rodinné domy Nabídka neexistuje. Objekty pro individuální rekreaci V oblasti katastrálních území měst Roudnice nad Labem, Štětí a Lovosice, nebyla zaznamenána ţádná nabídka na pronájem objektů pro individuální rekreaci, pokud tak chápeme chaty a chalupy. V okolí měst samozřejmě probíhá nabídka rekreace , ale jako sluţba hotely, penziony nebo ubytování typu pronájmu pokoje atd.. Bytové domy Trh v této oblasti neexistuje. Administrativní budovy Trh s administrativními budovami v Litoměřicích prakticky neexistuje. Pokud se pronajímají administrativní prostory, potom jsou většinou součástí bytových domů nebo rodinných domů. Pronájmy se pohybují okolo 10000,-Kč za kancelář s příslušenstvím / měsíc. Průměrný nájem za metr čtvereční je 168,-Kč/měsíc. Nájem kancelářských prostor se pohybuje od 3900,-Kč – 15000,-Kč v závislosti na lokalitě, velikosti a stupni vybavenosti. Tento segment trhu je s vyšší cenovou úrovní neţ v okresním městě. Pravděpodobně k tomu dochází díky menšímu mnoţství nabízených prostor na trhu, je jich zde také fyzicky méně neţ v okresním městě. Další důvod bude poměrně velká spádová oblast těchto menších měst a zájem podnikatelů a ţivnostníků přiblíţit se většímu uskupení obyvatel a současně nedojíţdět daleko od místa bydliště. Například se uvádí ( v souvislosti 126

s průzkumem okolo Roudnické polikliniky) , ţe spádová oblast Roudnice je okolo 60000 obyvatel, Roudnice nad Labem má cca 13500 obyvatel. Potom poptávka po prostorách je větší a ceny jsou mnohdy vyšší neţ v okresním městě. Obchodní prostory Nájmy těchto prostor se nabízejí většinou o metráţi do 100 metrů čtverečních. Výjimečně je prostor větší. V této velikosti je o prostory zájem, pokud se nacházejí na frekventovaném místě. Pronájmy se pohybují okolo 7627,-Kč za obchod s příslušenstvím / měsíc. Průměrný nájem za metr čtvereční je 100,-Kč/měsíc. Nájem obchodních prostor se pohybuje od 4200,-Kč – 12000,-Kč v závislosti na lokalitě, velikosti a stupni vybavenosti. Průmyslové objekty V současné době nejsou v nabídce ţádné průmyslové objekty. Vzhledem k ekonomické situaci po nich není ani poptávka.

3.8 Ostatní část okresu-malá města a vesnice 3.8.1 Pozemky Stavební pozemky Stavební pozemky jsou zde z části prodávány prostřednictvím developerů a z části se jedná o individuální nabídku. V obcích okresu Litoměřice se ceny pozemků pohybují v rozmezí od 110,-Kč za metr čtvereční po cca 800,-Kč za metr čtvereční. Vyšší ceny jsou v lokalitách, které mají připraveny inţenýrské sítě a přístupové komunikace. V některých případech připravují developerské projekty obce, které vyuţívají tímto způsobem vlastní pozemky, nabízejí je za velmi nízkou cenu včetně sítí a komunikací, ale s podmínkou dokončení stavby do určité doby. Obce si tímto způsobem navyšují počty obyvatel a získávají trvale více peněz do svého rozpočtu. Zemědělské pozemky V katastrálním území obcí okresu je část pozemků pro zemědělskou výrobu k prodeji. Pokud rozšíříme hranici hledání o 1-2km za hranici obcí, potom je se zde nachází pozemky v cenovém rozpětí 10,-Kč – 20,-Kč za metr čtvereční. Ceny pozemků na 127

hranici obce, byť evidovaných jako orná půda a situovaných mimo zastavěné a zastavitelné území jsou ovlivněné konkrétním místem a pokud přímo navazují na zástavbu obce, ceny jsou vyšší, neţ je běţná cena orné půdy. Zahrady Zahradní pozemky na území obcí neumoţňují zástavbu rodinnými domy, ale umoţňují výstavbu rekreačních chat a domků. Umístění zahradních pozemků se vlivem postupující hranice zastavěnosti obcí stále více nachází v intravilánu obce. Tyto pozemky představují vysokou pravděpodobnost změny územního plánu ve prospěch zástavby pro bydlení, coţ zvyšuje poptávku po těchto pozemcích a tím také cenu zahrad. V současné době se cena za metr čtvereční zahrady na území obce pohybuje v rozmezí cca 140,-Kč – 250,-Kč. Tyto pozemky jsou vyhledávané také jako poměrně bezpečná dlouhodobá investice. Současně je vyšší poptávka neţ nabídka. Proluky Nabídky na trhu se téměř nevyskytují. V obcích se spíše staví tak, ţe rodiče darují část pozemku za domem dětem a zastavují se tyto pozemky, původně dvory nebo zahrady za domem. Ostatní pozemky Na území obcí, v okrajové oblasti jsou pozemky, volné plochy, s moţností vyuţití jako komerční nebo parkové, záleţí na specifikaci územního plánu. Nabídkové ceny těchto pozemků se pohybují v rozmezí 350,- Kč – 700,-Kč za metr čtvereční.

3.8.2 BUDOVY malá města a vesnice Byty Poptávka po bytech v obcích je trvalá, ale spíše stagnující. Poptávka vychází většinou od dětí rodin, které jiţ na vesnici ţijí. Průměrná cena za metr čtvereční podlahové plochy bytu je cca 11105,-Kč, coţ je polovina průměrné hodnoty v okresním městě. Starší byty se prodávají za cca: 128

Byt 1+1

200000 – 500000 Kč

Byt 2+1

300000 – 600000 Kč

Byt 3+1

600000 – 1200000 Kč

Byt 4+1

750000 – 1200000 Kč

Ceny typů bytů se prolínají v závislosti na komfortu vybavení, lokalitě, pouţitém stavebním systému atd.. Ceny stoupají zejména u bytů revitalizovaných, zateplených, v klidných lokalitách. Rodinné domy Poptávka po stávajících rodinných domech je poměrně vysoká, zejména pokud stojí v zajímavé lokalitě na pěkném pozemku. Rodinné domy postavené před několika desetiletími nesplňují ve většině případů stále se zvyšující nároky na tepelné izolace a tento fakt začíná ovlivňovat rozhodování o koupi a tím ovlivňuje i cenu nemovitosti. Přesto je stále cena za metr čtvereční podlahové plochy poměrně vysoká. Průměrná cena je cca 12300,-Kč za metr čtvereční podlahové plochy. Ceny rodinných domů se pohybují v závislosti na lokalitě na průměrné ceně 2100000,-Kč Předpokládám, ţe zájem o rodinné domy bude vzrůstat a to o zejména dvě skupiny, zajímavé, udrţované stavby na přiměřeném pozemku a klidné lokalitě , a nízkoenergetické aţ pasivní novostavby rodinných domů. Objekty pro individuální rekreaci Tento segment trhu je podobný trhu se zahradami. Po zahrádkářských chatách, případně po chalupách je poptávka stále. Zákazník hledá buď chatu s pozemkem někde v okrajovém území města, kde je zeleň a klid, nebo chalupu mimo město. Na území obcí se obchoduje s objekty pro individuální rekreaci v cenovém rozsahu 100000,-Kč aţ 1490000,-Kč. V případě většího objektu s pozemkem na klidném atraktivním místě se prodejní cena pohybuje okolo 2000000,-Kč. Průměrná cena za čtvereční metr podlahové plochy chat a chalup na periférii obcí je okolo 12305,-Kč. Zde je vidět ţe cenové rozlišení mezi rodinným domem a objektem na rekreaci v obcích okresu se téměř sjednotily.

129

Bytové domy Trh s bytovými domy je na území obcí okresu Litoměřice zanedbatelný. V evidenci mám dva prodeje malých bytových domů. Průměrná cena bytového domu je okolo 1440000,-Kč, průměrná cena za metr čtvereční podlahové plochy je 7139,-Kč. Tyto bytové domy nejsou většinou v dobrém stavu a vyţadují další investici. Zde se nabízí moţnost, po zváţení celkového stavu objektu a lokalitě, provést revitalizaci objektu a následně prodat jednotlivé byty novým majitelům. Administrativní budovy Trh s administrativními budovami v obcích neexistuje. Obchodní prostory Tyto prostory se nabízejí většinou o metráţi do 200 metrů čtverečních. V této velikosti je o prostory zájem, pokud se nacházejí v centru obce. Ceny obchodních prostor se pohybují od 110000,-Kč do cca 2365000,-Kč a to v průměrné cenové relaci za metr čtvereční podlahové plochy 8238,-Kč. Průmyslové objekty Nabídka v tomto segmentu trhu není velká. Průměrná nabízená, nikoliv realizovaná, cena je 4838750,-Kč, coţ je 4906,-Kč za metr čtvereční podlahové plochy.

3.8.3 Nájmy malá města a vesnice Byty Pronájmy bytů jsou na vesnicích minimální. Pokud jiţ na vesnici bytovka je, jsou často v osobním vlastnictví. Průměrná cena za metr čtvereční pronajímané podlahové plochy bytu v obcích je cca 130,-Kč/měsíc. Průměrná cena za pronajímaný byt je cca 5000,-Kč/měsíc. Starší byty se pronajímají za cca: Byt 1+1

3300– 6000 Kč/měsíc

Byt 2+1

4000 – 6000 Kč/měsíc 130

Byt 3+1

Chybí informace

Byt 4+1

Chybí informace

Ceny typů bytů se prolínají v závislosti na komfortu vybavení, lokalitě, pouţitém stavebním systému atd.. Rodinné domy Nabídka pronajímaných rodinných domů je nízká. Cena nájmů za RD se pohybuje v rozmezí 7000,-Kč aţ 15000,-Kč/ měsíc, cena za metr čtvereční podlahové plochy nájmu 80,-Kč. Objekty pro individuální rekreaci Pronájmy objektů se pohybují v relaci od 7000,-Kč za měsíc do cca 12000,-Kč za měsíc. Uvaţován je pronájem prázdného objektu, nikoliv sluţba jako je penzion atd... Bytové domy Nabídka neexistuje Administrativní budovy Trh s administrativními budovami v obcích prakticky neexistuje. Pokud se pronajímají administrativní prostory, potom jsou většinou součástí bytových domů nebo rodinných domů. Pronájmy se pohybují okolo 8000,-Kč za kancelář s příslušenstvím / měsíc. Průměrný nájem za metr čtvereční je 55,-Kč/měsíc. Nájem nabízených kancelářských prostor se pohybuje od 1800,-Kč – 23520,-Kč v závislosti na lokalitě, velikosti a stupni vybavenosti. Obchodní prostory Tyto prostory se nabízejí většinou o metráţi do 200 metrů čtverečních. Výjimečně je prostor větší. V této velikosti je o prostory zájem, pokud se nacházejí na frekventovaném místě. Pronájmy se pohybují okolo 7800,-Kč za obchod s příslušenstvím / měsíc. Průměrný nájem za metr čtvereční je 136,-Kč/měsíc. Nájem obchodních prostor se pohybuje od 3500,-Kč – 15000,-Kč v závislosti na lokalitě, velikosti a stupni vybavenosti. 131

Průmyslové objekty Průmyslové a zemědělské objekty na okrajích vesnic nebo samostatně stojící se nabízejí za průměrnou cenu za metr čtvereční 44,-Kč. /měsíc. Stav těchto objektů je mnohdy na hranici pouţitelnosti. Mnohdy jsou dlouhodobě neobsazené a skutečně realizovaná cena nájmu bude jistě niţší o cca 30-50% neţ cena nabízená.

3.9 Předpokládaný vývoj trhu s nemovitostmi Celkově lze očekávat průběţný průměrný růst cen nemovitostí. Tento růst ale nebude probíhat ve všech částech realitního trhu okresu Litoměřice stejně. V oblasti bydlení, administrativy a obchodu bude rychleji růst část domů v dobrém stavu, novostavby nízkoenergetické a pasivní, naproti tomu domy s vysokou spotřebou energií a objekty před rekonstrukcemi budou v závislosti na atraktivitě místa mírně stoupat nebo i klesat. Jinak řečeno, velikostně a technicky porovnatelná nemovitost v lokalitě okrajové, bez infrastruktury bude méně atraktivní a zde bude cena pravděpodobně klesat, opak můţe potkat nemovitost na atraktivním místě, v centru města s kvalitní infrastrukturou, kde se dá předpokládat nákup nemovitosti s vyhlídkou na zisk v budoucnosti… Okres Litoměřice je zemědělský kraj (Polabská níţina), ale také průmyslový (výroby okolo Lovosic, papírna ve Štětí…). Dopravní infrastruktura okresu je dobrá, probíhá zde dálnice D8 podél měst Roudnice nad Labem, Litoměřice, Lovosice, je zde vodní doprava po řece Labi a ţelezniční doprava. Všechny tyto podmínky mají pozitivní vliv na zaměstnanost v oblasti. Pokud se bude průmysl rozvíjet, jistě se to projeví v zájmu o nemovitosti v okrese. Postupně se očekává růst zájmu o rekreaci a turistický ruch, zejména v historických částech měst Litoměřice a Roudnice nad Labem, ale na mnoho dalších místech , které můţe okres Litoměřice nabídnout.

132

Bibliografie Elektronické zdroje 7. ATREA. Význam větrání budov. Atrea.cz. [Online] Atrea. [Citace: 10. 6 2013.] http://old.atrea.cz/cz/vyznam-vetrani-budov. 16. Česká televize. Povodně 2013. ČT24. [Online] Česká televize. [Citace: 11. 6 2013.] http://www.ceskatelevize.cz/ct24/ekonomika/230442-povodne-meni-prodej-nemovitostiblizkost-vody-uz-neni-oaza-klidu/. 9. České stavby. Jak je to s plísněmi a zatékáním do nových oken? České stavby . [Online] České stavby . [Citace: 22. 6 2013.] http://www.ceskestavby.cz/clanky/jak-je-to-splisnemi-a-zatekanim-do-novych-oken-21938.html. 12. Český úřad zeměměřický a katastrální. Čúzk Nahlíţení do katastru. Čúzk. [Online] Český úřad zeměměřický a katastrální. [Citace: 22. 6 2013.] http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. 15. Hospodářská komora České republiky. Kraje ČR. Hospodářská komora České republiky. [Online] Hospodářská komora České republiky. [Citace: 22. 6 2013.] http://www.komora.cz/inmp/knihovna-informaci-pro-podnikani/regionalniinformace/kraje-cr/ustecky-kraj-u/okres-litomerice.aspx. 5. Mlčák, Arnold. Vlastní zdroj. archiv autora. Roudnice nad Labem : Mlčák, 2013. 1. 1. Podvod.ems-sro. Podvod.ems-sro. http://podvod.ems-sro.cz/. [Online] [Citace: 22. 6 2013.] http://podvod.emssro.cz/Pages/Referaty/Zemepis/Glob%C3%A1ln%C3%AD%20probl%C3%A9my%20sv %C4%9Bta.htm. 10. PROTECH. Výpočetní software PROTECH, ing. Ryšavý. [online] Nový Bor : PROTECH, spol. s r.o., 2013. 8. Trispel André. Blower-Door-Messung. Energetish optimieren. [Online] Trispel André. [Citace: 22. 6 2013.] http://www.energetisch-optimieren.de/?id=2&subid=21. 4. TZB. Hodnoty fyzikálních veličin vybraných stavebních materiálů. TZB info. [Online] TZB. [Citace: 22. 6 2013.] http://stavba.tzb-info.cz/tabulky-a-vypocty/58-hodnotyfyzikalnich-velicin-vybranych-stavebnich-materialu. 14. Wikimedia. File:Map CZ - district Litomerice.PNG. Wikimedia. [Online] [Citace: 22. 6 2013.] http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Map_CZ_-_district_Litomerice.PNG. 2. Wikipedia. Tepelný izolant. Wikipedia. [Online] [Citace: 30. 5 2013.] http://cs.wikipedia.org/wiki/Tepelny_izolant. 6. 3D-Okna. GEALAN IQ+ S8000. 3D-okna. [Online] 3D okna. [Citace: 22. 6 2013.] http://www.3d-okna.cz/3d-okna-cz/1-Plastova-Okna/24-Rovne-kridlo. 133

Knihy 19. Gebauer, Gunter, Rubinová, Olga a Horká, Helena. Vzduchotechnika. Brno : ERA Group spol. s r.o., 2007, 2.vydání. ISBN 978-80-7366-091-8. 20. Humm, Othmar. Nízkoenergetické domy. Praha : Grada Publishing, spol. s r.o., 1999. ISBN 80-7169-657-9. 24. Jokl, Miloslav. Zdravé obytné a pracovní prostředí. Praha : Academia, nakladatelství Akademie věd České republiky, 2002. ISBN 80-200-0928-0. 3. Keim, Lubomír, Šála, Jiří a Vávra, Roman. ČSN 730540-3. Praha : Český normalizační institut, 2005. 13. Ort, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. 18. Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitosí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. 21. Pregizer, Dieter. Zásady pro stavbu pasivního domu. Praha : Grada Publishing, a.s., 2009. ISBN 978-80-247-2431-7. 25. Sagit, a.s. ÚZ č. 931, Oceňování. Praha : Sagit, a.s., 2013. ISBN 978-80-7208-955-0. 22. Šála, Jiří. Zateplování budov. Havlíčkův Brod : Grada Piblishing, spol. s r.o., 2000. ISBN 80-7169-833-4. 23. Vlček, Milan a Beneš, Petr. Zateplování staveb. Brno : Akademické nakladatelství CERM, s r.o., 2000. ISBN 80-7204-164-9. 17. Vodičková, Erika. Vše o nízkoenergetickém domě. Bratislava : Jaga Group s r.o., 2008. ISSN 13335-9177. 11. Verlag Dashofer. Ceník stavebních prací. [CD] Praha : Verlag Dashöfer, nakladatelství, spol. s r. o., 2013.

Obrázky Obrázek 1-příklad plastového rámu a trojskla- okna, balkonové dveře Gealan S8000, šestikomorová varianta, trojsklo u = 0,6 [6] ................................................................ 17 Obrázek 2-Blower door test – podtlakové měření [8] ......................................................... 21 Obrázek 3-Plíseň ostění okna [9]......................................................................................... 26 Obrázek 4-Plíseň roh místnosti [9] ...................................................................................... 26 Obrázek 5-průběh teploty v nezateplené konstrukci [10] .................................................... 29 Obrázek 6-průběh teploty v zateplené konstrukci [10] ....................................................... 30 134

Obrázek 7-Umístění okresu Litoměřice v ČR [14] .......................................................... 111 Obrázek 8-Okres Litoměřice [14]...................................................................................... 113 Obrázek 9-Roudnice nad Labem 2013, ulice v blízkosti řeky Labe. Některé domy jsou zde dlohodobě k prodeji... [5] .......................................................................................... 115 Obrázek 10-Roudnice nad Labem 2013, nábřeţí ... [5] ..................................................... 116

Tabulky Tabulka 1-Vláknité materiály [3], [4].................................................................................. 11 Tabulka 2-Pěněné plasty [3], [4] ......................................................................................... 12 Tabulka 3-Další pěněné plasty [3], [4] ................................................................................ 12 Tabulka 4-Materiály na bázi dřeva [3], [4].......................................................................... 12 Tabulka 5-Materiály na bázi papíru [3], [4] ........................................................................ 12 Tabulka 6-Minerální materiály [3], [4]................................................................................ 13 Tabulka 7-Speciální tepelné izolace [3], [4] ........................................................................ 13 Tabulka 8-Výsledné výrobky z tep. izol. materiálů [3], [4] ................................................ 13 Tabulka 9-Příklad vrstvy tepelné izolace stavební konstrukce v závislosti na hodnotě součinitele tepelné vodivosti izolačního materiálu [5] ................................................ 16 Tabulka 10-poţadavky na větrání obytných místností [7] .................................................. 19 Tabulka 11-Poţadavky na větrání kuchyní, koupelen a WC [7] ......................................... 19 Tabulka 12-Porovnání parametrů otopných a větracích systémů v rodinném domě [7] ..... 21 Tabulka 13-ČSN 730540-2, tabulka 3 - hodnoty součinitele prostupu tepla konstrukcí budov ........................................................................................................................... 24 Tabulka 14-část tabulky č.3 ČSN 730540-2........................................................................ 27 Tabulka 15-tabulka skladby nezateplené obvodové stěny [10] ........................................... 28 Tabulka 16-tabulka skladby zateplené obvodové stěny [10]............................................... 29 Tabulka 17-krycí list rozpočtu bez zateplení [11] ............................................................... 31 Tabulka 18-stavební rozpočet -rekapitulace bez zateplení [11] .......................................... 32 Tabulka 19-krycí list rozpočtu včetně zateplení obvodové stěny [11] ................................ 33 Tabulka 20-základní rozpočtové náklady - rekapitulace - zateplená obvodová stěna [11] . 34 Tabulka 21-Náklady na zateplení stavby [5] ....................................................................... 35 Tabulka 22-Potřeby energií [10].......................................................................................... 36 Tabulka 23-Potřeby energií [10].......................................................................................... 37 Tabulka 24-Porovnání provozních nákladů [5] ................................................................... 38 135

Tabulka 25-Výpisy z KN [12] ............................................................................................. 50 Tabulka 26-RD porovnání pozemků [13]............................................................................ 58 Tabulka 27-RD seznam parcel [13] ..................................................................................... 58 Tabulka 28-RD Majetek jako celek [13] ............................................................................. 61 Tabulka 29-RD Příjmová metoda přímá kapitalizace [13] .................................................. 63 Tabulka 30-RD Nákladová metoda [13] ............................................................................. 65 Tabulka 31-RD výpočty objemů a ploch [5] ....................................................................... 66 Tabulka 32-RD porovnání ocenění [13] .............................................................................. 66 Tabulka 33-BD porovnání pozemků [13]............................................................................ 89 Tabulka 34-BD majetek jako celek [13] ............................................................................. 93 Tabulka 35-BD metoda - přímá kapiztalizace [13] ............................................................. 95 Tabulka 36-BD Nákladová metoda [13] ............................................................................. 97 Tabulka 37-BD souhrn metod [13] ...................................................................................... 98

Přílohy Příloha 1-RD List vlastnictví [12] ....................................................................................... 70 Příloha 2-RD parcela 962 [12] ............................................................................................ 71 Příloha 3-RD parcela 633/11 [12] ....................................................................................... 72 Příloha 4-RD parcela 839 [12] ............................................................................................ 73 Příloha 5- RD snímek z katastru [12] .................................................................................. 74 Příloha 6-RD fotografie [5] ................................................................................................. 75 Příloha 7-RD 1.N.P. [5] ....................................................................................................... 76 Příloha 8-RD 2.N.P. [5] ....................................................................................................... 77 Příloha 9-RD řez [5] ............................................................................................................ 78 Příloha 10-RD Garáţ [5] ..................................................................................................... 79 Příloha 11-BD snímek z katastru [12] ............................................................................... 103 Příloha 12-BD parcela 120 [12]......................................................................................... 104 Příloha 13-BD objekt č.p.208 [12] .................................................................................... 105 Příloha 14-BD 1.N.P. [5] ................................................................................................... 106 Příloha 15-BD 2.N.P. [5] ................................................................................................... 107 Příloha 16-BD podkroví [5]............................................................................................... 108 Příloha 17-BD řez [5] ........................................................................................................ 109 Příloha 18-BD fotografie [5] ............................................................................................. 110 136