Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte Huurwoningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx de Huurdersvereniging xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting)
Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Verhuurder xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting)
Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Beheerder xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting)
Zaaknummer WOHV 031 Datum zitting 17 oktober 2013 Verzonden op 5 december 2013
Essentie Doordat Verhuurder in 2013 met de aangezegde huurverhoging voor de nietgeliberaliseerde woningen en voor de geliberaliseerde woningen afwijkend heeft gehandeld ten opzichte van de voorgaande jaren, is er sprake van een wijziging van beleid. Verhuurder heeft verzuimd om conform artikel 5 lid 1 WOHV met de Huurdersvereniging overleg te plegen, evenmin heeft Verhuurder conform artikel 5 lid 2 WOHV gereageerd op de adviezen van de Huurdersvereniging. I De procedure I.1 De Huurcommissie heeft een verzoek ontvangen op 16 juli 2013 (gedateerd 10 juli 2013) van de Huurdersvereniging.
I.2 De Huurdersvereniging, de Verhuurder en de Beheerder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek tijdens een zitting van de Huurcommissie op donderdag 17 oktober 2013 in Den Haag.
Pagina 1 van 10
Zaaknummer
WOHV 031 Datum zitting
17 oktober 2013 I.3 Verhuurder heeft ter zitting verweer gevoerd. I.4 De leges zijn door de Huurdersvereniging voldaan op 6 augustus 2013. II De vaststaande feiten II.1 De Huurdersvereniging wordt beschouwd als huurdersvereniging in de zin van artikel 1 onder f sub 10 tot en met 40 WOHV. Zij wordt door Verhuurder en Beheerder beschouwd als gesprekspartner. II.2 Verhuurder wordt beschouwd als verhuurder in de zin van artikel 1 onder d WOHV. Hij is een institutionele belegger die op verschillende locaties woningen verhuurt. II.3 Beheerder is conform artikel 1 onder d WOHV de organisatie die door de eigenaar gevolmachtigd is namens hem op te treden jegens de huurders en huurdersorganisaties. II.4 Het gaat in casu om 116 woningen; 31 woningen zijn niet-geliberaliseerd en 85 zijn geliberaliseerd. III Het verzoek van de Huurdersvereniging III.1 Sinds het bestaan van de Huurdersvereniging zijn er regelmatig conflicten, vooral over de te volgen WOHV-procedures. III.2 Beheerder dient alles wat met beleid te maken heeft, voor te leggen aan Verhuurder. III.3 Er bestaan afspraken met Beheerder over een aantal zaken, maar Verhuurder wil geen samenwerkingsovereenkomst afsluiten. III.4 Met betrekking tot het laatste huurverhogingstraject, heeft de Huurdersvereniging het adviesrecht geclaimd, zoals beschreven in de artikelen 4 en 5 WOHV. III.5 Omdat Verhuurder geen adviesaanvraag met betrekking tot het huurbeleid indiende, terwijl daarom wel is verzocht, heeft de Huurdersvereniging eigener beweging adviezen uitgebracht. Het advies d.d. 5 januari 2013 luidde geen huurverhoging voor de geliberaliseerde woningen en zelfs mogelijk een verlaging. Op 2 april 2013 is Verhuurder geadviseerd voor de niet-geliberaliseerde woningen alleen een verhoging door te voeren op basis van het inflatiepercentage van 2,5%. De adviezen zijn gebaseerd op oplopende leegstand en hoge huren. III.6 Beide adviezen zijn niet gevolgd. Op 25 april 2013 ontvingen de huurders de huurverhoging. Niet-geliberaliseerde woningen kregen een verhoging van 4%, geliberaliseerde 1,9%. De Huurdersvereniging heeft nimmer een voorstel ontvangen en het antwoord op de adviezen kwam via een e-mail van de Beheerder op 26 april 2013. III.7 Op 19 juni 2013 heeft de Huurdersvereniging in een brief bij Verhuurder bezwaar gemaakt tegen de aangezegde huurverhoging wegens het niet volgen van de WOHV procedures.
2
Zaaknummer
WOHV 031 Datum zitting
17 oktober 2013 III.8 Op 3 juli 2013 heeft er een gesprek plaatsgevonden met de Beheerder over deze overlegsituatie. Beheerder heeft beterschap beloofd maar is gebonden aan het beheerdersmandaat. Hij moet alle wezenlijke vragen voorleggen aan Verhuurder. Beheerder heeft toegezegd een samenwerkingsovereenkomst op te zullen stellen. Het volledige verzoek, en alle bijlagen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. IV De inkomensafhankelijke huurverhoging IV.1 Het kabinet wil bevorderen dat meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor mensen met lagere inkomens. Vanaf 1 juli 2013 gelden daarom voor gereguleerde (niet-geliberaliseerde) woningen hogere percentages voor maximale huurverhoging voor midden en hogere inkomens. IV.2 Op 16 maart 2013 zijn in werking getreden de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) Staatsblad 89 van 2013 en de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van de tweede categorie huishoudinkomens) Staatsblad 90 van 2013. Deze wetten geven verhuurders de bevoegdheid om per 1 juli 2013 naast de sinds 2007 gebruikelijke huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage een extra huurverhoging door te voeren. Het inflatiepercentage als basis voor de huurverhoging per 1 juli 2013 bedraagt 2,5%. De navolgende extra huurverhogingen kunnen per 1 juli 2013 worden doorgevoerd: 1,5% voor huishoudinkomens tot € 33.614; 2,0% voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 tot € 43.000; 4,0% voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000. V De zitting De Huurdersvereniging en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgende, het volgende: V.1 De Huurdersvereniging herhaalt dat er veel problemen bestaan met de Verhuurder. Alle communicatie dient te lopen via de Beheerder. Desgevraagd verklaart de Huurdersvereniging ter zitting dat het geschil zich thans toespitst op het laatste huurverhogingstraject. De Huurdersvereniging is vooraf niet geïnformeerd. De Huurdersvereniging heeft ongevraagd twee adviezen uitgebracht. Er is geen reactie gekomen en de huurverhogingen zijn ontvangen op 25 april 2013. Pas op 26 april 2013 heeft de Beheerder een e-mail gestuurd, waarin de adviezen worden afgewezen, aldus de Huurdersvereniging. V.2 Verhuurder overlegt als gevolg van korte termijnen ter zitting het schriftelijke verweer en verzoekt de Huurcommissie dit in de procedure mee te nemen. Verhuurder gaat er van uit dat het geschil zich thans toespitst op de vraag of er sprake is van een wijziging van het huurprijzenbeleid en zo ja, of Verhuurder heeft gehandeld in strijd met de artikelen 3, 4 en 5 WOHV. Verhuurder stelt het beleid ten aanzien van de huurprijzen vast. Ook ten aanzien van andere beheer- en be3
Zaaknummer
WOHV 031 Datum zitting
17 oktober 2013 leidskwesties opereert Beheerder binnen de door de Verhuurder aangegeven kaders. Met betrekking tot de huurverhoging 2013 heeft de Huurdersvereniging geanticipeerd op een mogelijke wetswijziging. De Huurdersvereniging heeft begin 2013 kenbaar gemaakt dat indien de inkomensafhankelijke huurverhoging zou worden doorgevoerd, dit gezien wordt als een beleidswijziging en er dan gebruik gemaakt zal worden van het adviesrecht. Beheerder heeft erkend dat de invoering van een inkomensafhankelijke huurverhoging nieuw cq gewijzigd beleid zou impliceren. Verhuurder heeft daarover echter een andere mening. Verhuurder is gebonden aan de huurprijswetgeving. Ingeval van nietgeliberaliseerde woonruimte staat het Verhuurder niet vrij om de huren ongelimiteerd te verhogen. Het huurbeleid van Verhuurder is gericht op het realiseren van de markthuurprijs, binnen de aangegeven wettelijke kaders. Er is in het beleid onderscheid gemaakt tussen de niet-geliberaliseerde en geliberaliseerde woningen. De huurverhoging voor niet–geliberaliseerde woningen kan enkel worden verhoogd met het percentage dat jaarlijks door de Minister wordt vastgesteld. Na de wetswijziging heeft Verhuurder besloten om landelijk een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren, enerzijds om de verhuurdersheffing te compenseren, anderzijds vanwege de verantwoordelijkheid jegens aandeelhouders en pensioengerechtigden. De wetgever heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd om de doorstroming van huurders met een hoger inkomen op de woningmarkt te bevorderen. Hiervoor worden de genoemde extra huurverhogingen van 0,5% en 2,5% gehanteerd. De vastgestelde basishuurverhoging van 4% (inflatiepercentage van 2,5% en nog eens 1,5% om de huurprijzen marktconform te laten worden) is daarvoor niet bedoeld. Dit basispercentage geldt voor alle huurders van niet-geliberaliseerde woningen, ongeacht hun inkomen. Verhuurder merkt uitdrukkelijk op dat het bestrijden van scheef wonen niet het doorslaggevende doel is geweest. Verhuurder heeft, onverlet het inkomen van de huurder, besloten een huurverhoging van 4% door te voeren, indien de omstandigheden in de specifieke markt daarom vragen. Ten aanzien van de huurders, van wie de Huurdersvereniging de belangen behartigt, heeft Verhuurder besloten geen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. De reden daarvoor is leegstand. Verhuurder heeft er juist baat bij dat zoveel mogelijk huurders hun huidige huurovereenkomst voortzetten en dat leegstaande woningen weer verhuurd worden. Om die reden is aan de 31 huurders die een niet-geliberaliseerde woning huren alleen het basispercentage van 4% aangezegd. Dat wordt door de Huurdersvereniging ook erkend, aldus de Verhuurder. Verhuurder stelt zich primair op het standpunt dat de mogelijkheid extra huurverhogingen door te voeren, geen wijziging van beleid is, waarvoor advies aan de Huurdersvereniging had moeten worden gevraagd. Dat de Minister dit jaar meerdere percentages heeft doorgevoerd, betekent nog niet dat er een ander huurprijzenbeleid wordt gevoerd dan de afgelopen jaren. In het beleid is immers expliciet opgenomen dat Verhuurder het door de Minister bepaalde percentage volgt. 4
Zaaknummer
WOHV 031 Datum zitting
17 oktober 2013
Indien de Huurcommissie van mening is dat in casu wel een wijziging van het huurprijsbeleid heeft plaatsgevonden, stelt Verhuurder subsidiair het volgende. In dit specifieke geval heeft Verhuurder niet de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd, maar alle huurders van dit complex een huurverhoging van 4% aangezegd. Hierdoor is er geen sprake van wijziging van het huurbeleid, omdat Verhuurder conform het huurbeleid al sinds jaar en dag het door de Minister bepaalde percentage doorvoert. Daarom zijn zonder voorafgaande aankondiging aan de Huurdersvereniging op 23 april 2013 de huuraanzeggingen verstuurd. Voor de geliberaliseerde woningen is er evenmin sprake van een beleidswijziging. Conform het beleid en de huurovereenkomsten zijn de huurprijzen verhoogd met een percentage van 1,9%. In de brief van 10 juli 2013 stelt de Huurdersvereniging dat de twee adviezen door Verhuurder ten onrechte niet zijn opgevolgd. Verhuurder erkent dat de adviezen niet volledig zijn opgevolgd. Op 5 januari 2013 heeft de Huurdersvereniging geadviseerd dat Verhuurder de huren aanpast aan de werkelijkheid. Geen huurverhoging voor de geliberaliseerde woningen en een zo laag mogelijk percentage voor de niet-geliberaliseerde woningen en dat de huren niet meer bedragen dan de maximaal toelaatbare huur. Na de wetswijziging is er een mailwisseling geweest waarin de Huurdersvereniging zich op het standpunt heeft gesteld dat er advies diende te worden aangevraagd. Op 2 april 2013 heeft de Huurdersvereniging een e-mail gestuurd aan Beheerder waarin nogmaals duidelijk wordt dat het eerdere advies blijft staan. Daarin vraagt de Huurdersvereniging binnen een termijn van 14 dagen een gemotiveerde reactie. Dit heeft Verhuurder niet gedaan, maar de adviezen zijn naar zijn zeggen wel degelijk meegenomen in de beslissing om geen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Daarom is er volgens Verhuurder geen schending van een WOHV-verplichting waardoor de Huurdersvereniging is benadeeld. Verhuurder had in dit specifieke geval de Huurdersvereniging niet om advies hoeven vragen, omdat er geen sprake is geweest van een beleidswijziging. Bovendien zijn de adviezen meegenomen in de beslissing. Indien de door de Huurdersvereniging aangevoerde leegstand en de korting op de huurprijs aan de orde komt, merkt de Verhuurder op dat deze kwestie niet nieuw is. Dit punt staat al in de agenda van de vergadering van 28 september 2012. Verhuurder voert hiervoor geen beleid omdat die kwestie van regio tot regio, complex tot complex en zelfs van woning tot woning kan verschillen. Dat er sprake is van verschillende huurprijzen is evenmin nieuw. Voor eenzelfde type woning kunnen verschillende huurprijzen worden gehanteerd. Dat is inherent aan het huurprijzenstelsel en aan de marktwerking. Beheerder heeft echter wel overleg gevoerd met de Huurdersvereniging over de leegstand en de huurkorting. Verhuurder merkt uitdrukkelijk op dat de Huurdersvereniging hier geen adviesrecht heeft. Ook hoeft de Verhuurder de Huurdersvereniging geen informatie te geven die in strijd is met de bedrijfsbelangen.
5
Zaaknummer
WOHV 031 Datum zitting
17 oktober 2013 V.3 Omdat Verhuurder ter zitting het verweer heeft ingediend, heeft de Huurcommissie de Huurdersvereniging vanaf de datum van de zitting twee weken de tijd te geven om hierop te reageren. De Huurdersvereniging heeft op 28 oktober 2013 een reactie aan de Huurcommissie gestuurd. V.4 De Huurdersvereniging vindt dat het verweer van Verhuurder als nietig dient te worden beschouwd. Het verweerschrift had uiterlijk vier dagen voor de zitting binnen moeten zijn. Verhuurder was al lange tijd op de hoogte van het verzoek van de Huurdersvereniging. De Huurdersvereniging heeft zich ter zitting geïntimideerd en overvallen gevoeld en kon om die reden niet inhoudelijk reageren. In het verweerschrift wordt toegegeven dat de communicatie met Beheerder niet optimaal is. Hierdoor wordt gehandeld in strijd met de IVBN-Gedragscode en worden de belangen van de huurders geschaad. Verhuurder geeft toe dat Beheerder heeft medegedeeld dat er sprake was van een beleidswijziging en voorts geeft Verhuurder aan erbij gebaat te zijn dat huurders hun huur continueren. De Huurcommissie heeft ter zitting medegedeeld dat alleen het laatste huurverhogingstraject zal worden meegenomen in de beoordeling. De Huurdersvereniging is van mening dat ook eerdere voorvallen meegewogen dienen te worden, zoals de kortingen aan nieuwe huurders, omdat dat de werkwijze van Verhuurder kenmerkt. Beide situaties ziet de Huurdersvereniging als een beleidswijziging. De Huurdersvereniging is van mening dat, afgewogen tegen de leegstand en de kortingsacties, een onredelijke huurverhoging heeft plaatsgevonden. De opgelegde 4% is geen wet. Inflatie mag en voor wat betreft de extra huurverhoging is dat eveneens een keuze. De huurverhoging voor de geliberaliseerde woningen past wel binnen de regels van de huurovereenkomst, maar is ook onredelijk ten opzichte van de kortingsacties voor nieuwe huurders. Volgens de Huurdersvereniging handelt de Verhuurder in strijd met de Gedragscode van de IVBN, onder punt 3b. Voorts is de Huurdersvereniging van mening dat Verhuurder niet kan, maar moet informeren over het huurprijsbeleid. Daardoor heeft Verhuurder in strijd gehandeld met de WOHV. Bij herhaling heeft de Huurdersorganisatie gevraagd naar voorgenomen huurverhogingen en zelfs ongevraagd advies uitgebracht. Verhuurder heeft al die verzoeken genegeerd en op 23 april 2013 de huurverhogingen aangezegd. Verhuurder heeft gebruik gemaakt van de bevoegdheid een extra huurverhoging door te voeren bovenop de huurverhoging die gelijk is aan de inflatie, een ruimte die mogelijk is gemaakt door de nieuwe wetgeving ter stimulering van de doorstroming. Er is dus sprake van een beleidswijziging, aldus de Huurdersvereniging. De Huurdersvereniging verzoekt de Huurcommissie uitspraak te doen op grond van het gestelde in artikel 5 lid 1 WOHV en artikel 19a Uhw en daarbij rekening te houden met eerdere uitspraken van de rechtbank Limburg en van de Huurcommissie. Voorts verzoekt de Huurdersvereniging de Huurcommissie uitspraak te doen over de gemaakte kosten tot op heden, omdat de toetsing door de Huurcommissie aangemerkt dient te worden als een deskundigheidsonderzoek. Op de begroting is in 6
Zaaknummer
WOHV 031 Datum zitting
17 oktober 2013 overleg met de Verhuurder een bedrag opgenomen van € 500,00 in het geval van een mogelijk conflict. De Huurdersvereniging wenst € 225,00 te ontvangen voor de leges-, reis- en verblijfskosten. De Huurdersvereniging heeft tevens een aantal bijlagen bijgevoegd, waaronder de IVBN Gedragscode van juni 2008 en correspondentie met Verhuurder en Beheerder, onder andere over de overeengekomen afspraak over de kosten voor deskundigheidsonderzoek. V.5 Vanaf de datum van ontvangst van het verweer van de Huurdersvereniging, heeft Verhuurder van de Huurcommissie vijf werkdagen de tijd gekregen te reageren. Op 4 november 2013 heeft de Verhuurder het nadere verweer toegestuurd, waarbij wordt ingegaan op de aangedragen punten van de Huurdersvereniging. V.6 Verhuurder is van mening dat het verweerschrift niet als nietig moet worden beschouwd. Er is geen wet- of regelgeving die aangeeft dat niet eerst ter zitting verweer kan worden ingediend en gevoerd. Bovendien is de Huurdersvereniging ruim in de gelegenheid gesteld om te reageren, zodat zijn belangen geenszins zijn geschaad. Verhuurder heeft erkend dat de communicatie niet optimaal is geweest. Dat is een leerpunt, maar dat staat in casu niet ter beoordeling van de Huurcommissie. Tevens kan de Huurcommissie niet toetsen aan de Gedragscode, maar enkel beoordelen of er is gehandeld in strijd met de WOHV. Verhuurder weet dat Beheerder van mening was dat er sprake was van een beleidswijziging. Verhuurder deelt deze mening niet, ook niet ingeval van invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De Huurcommissie heeft expliciet aangegeven dat in deze zaak slechts ter beoordeling is of Verhuurder in strijd heeft gehandeld met de WOHV ten aanzien van de huurverhoging. Verhuurder stelt vast dat de Huurdervereniging de huurkorting onderdeel wil laten zijn van deze toetsing. Verhuurder is het daar niet mee eens. Mocht de Huurcommissie bij nader inzien alsnog besluiten de huurkorting te betrekken in haar beslissing dan wenst Verhuurder alsnog in de gelegenheid gesteld te worden daarop te reageren. De Huurdersvereniging stelt dat er, mede gezien de leegstand, onredelijke huurverhoging heeft plaatsgevonden, afgewogen tegen de kortingsacties. De inhoudelijke afwegingen van Verhuurder zijn niet relevant. Het gaat erom of Verhuurder advies had moeten vragen. Dat er sprake zou zijn van een keuze om 4% door te voeren of een lager percentage betekent evenmin dat er sprake is van een beleidswijziging. Ieder jaar bepaalt de Minister het maximale percentage van de huurverhoging voor de nietgeliberaliseerde woonruimte. Voorafgaand aan 2013 heeft Verhuurder jaarlijks gekozen voor het maximale percentage conform het beleid. Volgens de Huurdersvereniging was er toen geen sprake van een beleidswijziging. Nu doet Verhuurder 7
Zaaknummer
WOHV 031 Datum zitting
17 oktober 2013 niets anders. Zou de Huurcommissie van oordeel zijn dat de invoering van 4% wel een beleidswijziging met zich mee brengt, dan impliceert dat oordeel dat het enkele feit dat er sprake is van een keuze, bepalend wordt voor de vraag of er sprake is van een beleidswijziging. Dat betekent dan ook dat de Verhuurder ieder jaar opnieuw een adviesaanvraag moet indienen omdat het ieder jaar een keuze is van Verhuurder om het maximale percentage door te voeren, dan wel een lager percentage. Ook voor wat betreft de huurverhoging van de geliberaliseerde woonruimte heeft Verhuurder volledig gehandeld conform haar beleid en de contractuele bepalingen. Verhuurder is van mening dat de door de Huurdersvereniging aangevoerde zaken van de rechtbank en de Huurcommissie niet gelijk zijn aan deze zaak en dat aan deze uitspraken geen recht ontleend kan worden. Tot slot is de Verhuurder van oordeel dat het verzoek van de Huurdersvereniging deze toetsing aan te merken als een deskundigenonderzoek niet ter beoordeling is van de Huurcommissie en het verzoek afgewezen dient te worden. VI De beoordeling VI.1 Ingevolge artikel 4a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) heeft de Huurcommissie de wettelijke taak gekregen zich over geschillen in het kader van de WOHV uit te spreken. Onweersproken handelt het onderhavige geschil over de mogelijke schending van de bepalingen van de WOHV. De commissie acht zich bevoegd om van dit geschil kennis te mogen nemen, met dien verstande dat zij alleen ingaat op de vraag of de Huurdersvereniging geïnformeerd had moeten worden over de huurverhoging per 1 juli 2013 en in de gelegenheid gesteld had moeten worden advies uit te brengen. De overige verzoeken ten aanzien van de slechte communicatie en de huurkorting laat de Huurcommissie thans buiten beschouwing. Deze komen onvoldoende gespecificeerd naar voren in het oorspronkelijke verzoek van de Huurdersvereniging. Hetzelfde geldt voor het verzoek van de Huurdersvereniging voor de onkostenvergoeding. Deze is pas na zitting opgevoerd en wordt thans niet in de beoordeling meegenomen. VI.2 De Huurcommissie deelt de mening van de Huurdersvereniging niet dat het verweer van Verhuurder nietig verklaard dient te worden. De termijn was voor Verhuurder relatief kort. De Huurdersvereniging heeft na zitting twee weken de tijd gekregen om te reageren en is dientengevolge niet benadeeld. VI.3 De Huurcommissie heeft geconstateerd dat het huurverhogings- en huurbeleid van Verhuurder gericht is op het realiseren van de markthuurprijs, binnen de aangegeven wettelijke kaders, vastgesteld door de Minister. Voor de ‘nietgeliberaliseerde woningen’ worden de huurprijzen marktconform vastgesteld. De huurprijzen van deze woningen worden verhoogd met het percentage zoals dat jaarlijks wordt vastgesteld door de Minister. Voor de ‘geliberaliseerde woningen’ zijn de huurverhogingen contractueel vastgelegd in de huurovereenkomsten. Daarin wordt een huurverhogingspercentage opgenomen van de index + 5% waarbij de markt bepalend is.
8
Zaaknummer
WOHV 031 Datum zitting
17 oktober 2013 Zoals ter zitting door Verhuurder is gesteld, is in de afgelopen jaren altijd de maximale huurverhoging aangezegd. Voor het jaar 2013 heeft verhuurder ervoor gekozen niet de maximale huurverhoging aan te zeggen, doch voor de nietgeliberaliseerde woningen te volstaan met een huurverhoging van 4%. Verhuurder heeft door de wetswijziging de mogelijkheid geboden gekregen voor de huurverhoging te kiezen voor een uitgebreid en inkomensafhankelijk instrumentarium. Verhuurder heeft in casu de keuze gemaakt dat niet te doen. Die keuze merkt de Huurcommissie aan als een beleidswijziging. Ook voor wat betreft de geliberaliseerde woningen is er sprake van een beleidswijziging. Dit jaar is door Verhuurder een huurverhoging van 1,9% aangezegd. Daarmee is er gematigd onder het inflatiepercentage en is Verhuurder gebleven binnen de ruimte van de individuele huurovereenkomsten. Verhuurder heeft met betrekking tot dit complex, kennelijk met het oog op alle belangen die Verhuurder in acht dient te nemen, door middel van de huurprijzen beleid gevoerd. In 2013 is er sprake van een wijziging van dit beleid ten opzichte van eerdere jaren. VI.4 Bij beleidswijzigingen heeft de Huurdersvereniging conform de artikelen 3, 4 en 5 van de WOHV recht op informatie, overleg en advies. De Huurcommissie wijst erop dat artikel 4 lid 1 WOHV nadrukkelijk spreekt over het eigener beweging schriftelijk informeren van huurdersorganisaties bij wijzigingen in beleid of beheer. Een verhuurder moet informeren en de huurdersorganisaties gelegenheid geven om advies uit te brengen. Als de huurdersorganisatie vervolgens geen advies uitbrengt en de verhuurder na zes weken de beleidswijziging doorvoert, is er voldaan aan de voorschriften van de WOHV, ook wanneer de huurderorganisatie wel advies had willen uitbrengen, doch zich niet gerealiseerd heeft dat het om een beleidswijziging ging. De Huurdersvereniging heeft twee keer ongevraagd advies uitgebracht, namelijk op 5 januari 2013 en op 2 april 2013. Op 23 april 2013 heeft Verhuurder de huurverhogingen aangezegd. Daarmee is op die dag uitvoering gegeven aan het nieuwe beleid. Op 26 april 2013 is de Huurdersvereniging schriftelijk geïnformeerd dat er is afgeweken van de adviezen. VI.5 Alles in overweging nemende, is de commissie van oordeel dat Verhuurder met het aanzeggen van de huurverhoging per 1 juli 2013 voor zowel de nietgeliberaliseerde woningen als de geliberaliseerde woningen, een beleidswijziging heeft doorgevoerd, zonder op de uitgebrachte adviezen schriftelijk te reageren. Op zichzelf beschouwd, is dit al een schending van artikel 5 WOHV. Conform artikel 5 lid 3 onder c had Verhuurder bovendien zijn voornemen pas mogen uitvoeren drie dagen nadat de schriftelijke mededeling van Verhuurder d.d. 26 april 2013 als bedoeld in artikel 5 lid 2 door de Huurdersvereniging was ontvangen, en met inachtneming van de voor de huurverhoging toepasselijke, wettelijke termijn. De Verhuurder mocht de huurverhoging voor de niet-geliberaliseerde woningen en geliberaliseerde woningen dus aanzeggen op 30 april 2013. Omdat de huurders de huurverhoging dan pas zouden hebben ontvangen in mei 2013 mocht de huurverhoging in gaan op 1 augustus 2013.
9
Zaaknummer
WOHV 031 Datum zitting
17 oktober 2013 VI.6 Ten overvloede merkt de Huurcommissie op dat er kennelijk een gebrekkige invulling plaatsvindt van de verplichtingen die voortvloeien uit de WOHV. Zij adviseert partijen om regelmatig met elkaar in overleg te treden. VII De beslissing VII.1 Doordat Verhuurder in 2013 met de aangezegde huurverhoging van 4% voor de niet-geliberaliseerde woningen en 1,9% voor de geliberaliseerde woningen afwijkend heeft gehandeld ten opzichte van de voorgaande jaren, is er sprake van een wijziging van het gevoerde beleid inzake de huurprijzen. VII.2 Verhuurder heeft verzuimd conform artikel 5 lid 1 WOHV met de Huurdersvereniging overleg te plegen, evenmin heeft Verhuurder conform artikel 5 lid 2 WOHV gereageerd op de adviezen van de Huurdersvereniging alvorens over te gaan tot uitvoering van zijn voorgenomen wijziging van beleid. VII.3 De Huurcommissie constateert op grond daarvan schendingen door de Verhuurder van verplichtingen die voortvloeien uit de WOHV waardoor de Huurdersvereniging is benadeeld. Conform artikel 19a lid 1 Uhw bepaalt de Huurcommissie dat, nu het geschil betrekking heeft op voorgenomen beleid, de uitvoering van dit beleid, wordt opgeschort totdat het verzuim door Verhuurder is hersteld, dus tot 30 april 2013, als gevolg waarvan de huurverhoging in 2013 niet eerder kan ingaan dan per 1 augustus van dat jaar. VII.4 Volgens artikel 8a van de WOHV worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Huurdersvereniging als aan Verhuurder. Den Haag, 17 oktober 2013 De Huurcommissie,
Mr. E.M. Jacquemijns Zittingsvoorzitter
Mr. P.G.A. van der Sanden en F. Agterkamp Zittingsleden
Mr. E.C. Abbing Secretaris
10
