Outlook Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken

Outlook 2015 - 2016

Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken

Transformatie in beeld: Westerhoek Het nieuwe wooncomplex stond voorheen bekend als het kantoorgebouw ‘Molenwerf’. Ruim voordat de kantoormeters leeg kwamen, ontstond als alternatief voor verhuur het plan voor deze grootschalige transformatie. Syntrus Achmea Real Estate & Finance zocht samen met de eigenaren en de gemeente Amsterdam naar een geschikte bestemming voor dit gebouw. Ondanks complexe weten regelgeving, een gedeeld eigendom bij meerdere pensioenfondsen en het benodigde overleg met belanghebbenden, is het vanuit een goede samenwerking gelukt telkens een volgende stap te kunnen zetten. Met de uitstekend geslaagde transformatie als resultaat. Wat voorheen de werkplek was van zo’n duizend werknemers, is binnenkort de huiskamer van 185 Amsterdamse huishoudens. Duurzaam wonen in Westerhoek Het gebouw is op duurzame wijze herontwikkeld. Van de bestaande materialen is het maximale hergebruikt zoals de centrale entree met marmeren vloer, liften, buitenruimten, WKO-installatie, trappenhuizen en kozijnen. Ook de karakteristieke lichtarmaturen zijn hergebruikt in de gangen van het gebouw.

Inhoudsopgave

Voorwoord05 1

Beleggen in Nederland06

1.1 De Nederlandse huurwoningmarkt

10

1.2 De Nederlandse markt voor zorgvastgoed

16

1.3

21

De Nederlandse winkelmarkt

1.4 De Nederlandse kantorenmarkt

26

1.5 De Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken

31

1.6 De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken

37


03/44

Oude situatie kantoor Molenwerf

Voorwoord Verandering is de enige constante ‘Verandering is de enige constante’, zo stelde de Griekse filosoof Heraclitus. Anno 2014 - zo’n tweeënhalfduizend jaar later - lijkt deze wijsheid actueler dan ooit tevoren. Economie, sociaal maatschappelijke ontwikkelingen, vastgoedmarkten: ze veranderen in een ongekend hoog tempo. In deze Outlook zetten wij die veranderingen op een rij. Welke structurele trends zien we in de markt? Welke conjuncturele bewegingen tekenen zich af? We leggen de relatie met de verschillende vastgoedmarkten en verbinden daar telkens een concreet beleggingsadvies aan. We geven aan waar we waardegroei zien en waar we prijzen juist onder druk zien staan. Wat betekent dat voor de beleggingsportefeuille? Door vooruit te blikken, leggen we de basis voor onze beleggingsstrategie en ons aan- en verkoopbeleid in de komende jaren. Ons vakgebied is de afgelopen sterk in beweging geweest. We hoeven de inhoudsopgaven van de opeenvolgende edities van de Outlook maar naast elkaar te leggen om dat te zien. We zijn ons op steeds meer sectoren gaan richten. Zo maakt onze marktvisie op zorgvastgoed sinds een paar jaar deel uit van de Outlook. En waar zakelijke en woninghypotheken ooit één hoofdstuk deelden, worden zij tegenwoordig afzonderlijk onder de loep gelegd. Zeker voor woninghypotheken is de belangstelling van institutionele beleggers sterk gegroeid het afgelopen jaar.


In deze Outlook geven we onze marktvisie op zowel Nederlandse sectoren als internationale markten. Met de toenemende belangstelling van institutionele investeerders voor internationaal vastgoed, neemt ook het aantal landen dat in scope is, toe. Zeker voor directe strategieën - waar veel investeerders de voorkeur aan geven vanwege de hoge mate van controle - is het van belang om zelf nauwgezet de marktontwikkelingen te volgen. Directe investeringen in Duitse woningen en Franse winkels vragen om een zeer zorgvuldige onderbouwing met eigen marktonderzoek. Wij hopen met deze Outlook in een behoefte te voorzien. Er is met veel aandacht en zorg aan gewerkt, maar we staan altijd open voor suggesties om onze Outlook te verbeteren. Daar kunnen we dan bij de volgende editie ons voordeel mee doen. Ook bij ons is verandering de enige constante. Met vriendelijke groet namens de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Henk Jagersma

05/44

1 Beleggen in Nederland

“Nederland is niet langer in een crisis”, aldus markeerde minister Dijsselbloem begin mei 2014 de economische omslag van ons land. We zagen een herstel van het consumentenvertrouwen en zelfs heel voorzichtig van de bestedingen. Dankzij een positieve economische groei kon het bezuinigingsjuk dan eindelijk worden afgeworpen. Hoewel het aantal banen in Nederland is afgenomen, daalde zelfs de werkloosheid halverwege 2014 weer enigszins. De vastgoedmarkten, met de woningmarkt voorop, profiteren van dit herstel. Het aantal transacties op de woningmarkt neemt weer snel toe, net als de prijzen in de sterkste woningmarkten van het land. Als gevolg van transacties op de woningmarkt krijgen verhuisbedrijven, keukenzaken en bouwmarkten het weer drukker, wat een begin van het herstel van de bestedingen op de winkelmarkt in de hand werkt. Met het herstel glijdt de sense of urgency van verandering langzaam van het land af, zeker nu het kabinet Rutte er al halverwege haar regeerperiode in geslaagd lijkt de meeste doelen uit het Regeerakkoord te realiseren. Binnen onze landsgrenzen is sprake van een schijnbare rust en stabiliteit; belangrijke voorwaarden voor verder herstel. ‘Never waste a good crisis’ was de mantra bij veel veranderingen in de afgelopen jaren. Zonder crisis zal de veranderbereidheid in Nederland de komende tijd afnemen. Dat is jammer, want er is nog een aantal harde noten over de toekomst van ons land te kraken. Wat vastgoed betreft, is daar de vraag hoe we aan de toenemende urbanisatie vorm moeten geven. De stad - waar wonen, winkels, kantoren en zorgvastgoed samenkomen - groeit. Tot 2040 krijgen we er in Nederland circa 1 miljoen extra huishoudens bij; een schatting die bij het stijgen van het immigratiecijfer nog verder kan oplopen. 75% van die extra huishoudens gaat in de 25 grootste gemeenten van ons land terechtkomen, 33% zelfs in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag. Met alle beleidsaandacht voor de crisis lijkt nog nauwelijks te worden nagedacht over de vraag hoe we concreet met de toekomstige ruimtevraag moeten omgaan. Wat betekent de komst van extra huishoudens voor de stad en haar voorzieningenniveau, wie gaan investeren, waar

06/44

wordt gebouwd en wat te doen met verouderd vastgoed? In toenemende mate verwachten wij dat voor de invulling van deze opgave een rol is weggelegd voor institutionele beleggers. Zij hebben de intentie om bovenop hun bestaande portefeuilles de komende jaren nog enkele miljarden extra in Nederlands vastgoed te investeren. Met het verschijnen van de ‘novelle Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting’ is de spreekwoordelijke touwtrekkerij om de macht in het volkshuisvestingsdomein beëindigd. Corporaties en beleggers weten waar zij aan toe zijn en kunnen nu weer gezamenlijk optrekken in de opgave die er ligt: samen ontwikkelen, herontwikkelen en vormgeven aan de grote zorgvraag die op de wijken van de steden afkomt. Vanzelfsprekend hoort ook de gemeente aan te sluiten bij deze kongsi, waarvan het succes in toenemende mate bepalend zal zijn voor het succes van de stad. Nog beter zou het zijn om de bestuurlijke regio aan te laten sluiten. Door de grote bestuurlijke versnippering is het gemeentelijk schaalniveau in Nederland namelijk veel te klein om de juiste planologische en maatschappe lijke afwegingen te kunnen maken. De hiervoor noodzakelijke hervorming van de publieke sector lijkt na het intrekken van het wetsvoorstel hieromtrent echter verder weg dan ooit. Woningmarkt Met het economisch herstel is de grootste uitdaging voor beleggers op de woningmarkt gelegen in het versneld opbouwen van een investeringspijplijn in de sterke stedelijke gebieden. Door het aantrekken van de woningmarkt zien zij het aanbod vanuit gemeenten en ontwikkelaars van nieuwe locaties nu al afnemen. Dankzij de fiscale bevoordeling van de koopsector kunnen daar immers significant hogere (grond)prijzen worden gerealiseerd, waardoor daar in samenwerking vaak de voorkeur aan wordt gegeven. Het investeringspotentieel zou daarom geholpen zijn met een gelijktrekking van de fiscale behandeling van koop en huur. Het lijkt op lange termijn niet vol te houden dat de financieringsvorm van het woonproduct bepaalt of de gebruiker wel of niet voor een fiscale stimulans in aanmerking komt. Misschien dat een snelle stijging van de woningmarktprijzen,

De vastgoedmarkten, met de woningmarkt voorop, profiteren van het herstel

veroorzaakt door de stijgende vraag in combinatie met een achterblijvend aanbod, daar het politieke momentum voor gaat generen. In ieder geval is duidelijk dat bij de klanten voor de woningen een toenemende indifferentie bestaat tussen koop en huur. Zij kiezen steeds vaker primair voor de stad en het bijbehorende voorzieningenniveau en zijn ambivalent over de financiële vorm van de uiteindelijke gekozen woonoplossing. Beleggers zullen op die keuze voor de stad moeten anticiperen door het aanbieden van nieuwe woonvormen, kleinere woningen gericht op de flexibelere huurder, woningen gekoppeld aan service en eventueel ook zorg voor de groeiende groep senioren of juist grotere woningen gericht op grote allochtone huishoudens. Beleggers zullen hun investeringsvraagstukken op een ander niveau moeten bezien. Verwerving van individuele projecten zal niet genoeg zijn om de aanhoudende beleggingsdruk te accommoderen. Er zal op het niveau van de wijk moeten worden geïnvesteerd, op basis van een grotere langjarige betrokkenheid en gericht op nieuwbouw, evenals op waardegroei van bestaand bezit en het oplossen van de problematiek van bestaand vastgoed. Beleggers worden daarmee een onmisbare partner voor gemeenten en corporaties. Zo kan het verwachte positieve rendement van investeringen in woningen vorm krijgen binnen een maatschappelijke context . Commercieel Vastgoed Ook voor beleggers in commercieel vastgoed, winkels en kantoren ziet het er naar uit dat zij niet langer alleen op waardegroei van individuele assets kunnen sturen. Juist door investeringen in de bredere gebiedskwaliteit kan de waarde van de in dat gebied gelegen assets toenemen. We zien dat al in buitenlandse kantoorparken, met het Londense Canary Wharf misschien wel als meest aansprekende en bekende voorbeeld. In Nederland komt het denken hieromtrent voorzichtig op gang. We zien het nu al gebeuren in binnensteden, waar winkelstraten en gebieden steeds vaker als een winkelcentrum worden gemanaged. Het Lijnbaanakkoord is exemplarisch: private partijen die de handen ineen slaan om de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren


om aldus de aantrekkelijkheid en daarmee de waarde van de winkels of kantoren te vergroten. Er is wat dat betreft nog veel te winnen in het denken. De volgende stap voor retail is het samen organiseren van beleving, een gezamenlijke digitale infrastructuur die het on- en het offline winkelen combineert en het toevoegen van voorzieningen. Het is toch vreemd dat de winkelbeleving van succesvolle retailers als IKEA begint bij een oplossing voor kinderopvang, terwijl zo´n voorziening voor het winkelend publiek in stadscentra niet voorhanden is. Ten onrechte voelt niemand zich daar verantwoordelijk voor. Passend binnen deze denklijn zal het voor kantoren steeds vaker gaan om het toevoegen van de juiste dienstverlening op een kantorenlocatie, die niet langer per pand, maar collectief voor het hele gebied wordt ontsloten. Hier valt wellicht eveneens aan kinderopvang te denken, maar in ieder geval aan voorzieningen die de kantoorgebruiker ondersteunen, zoals vergadercentra, onderscheidende presentatieruimtes en het simpelweg aanbieden van nu eens echt goede koffie. Zeker verouderende kantorenlocaties die qua bereikbaarheidsprofiel of ligging in de stad in principe veel potentie hebben, zouden baat kunnen hebben bij zo’n aanpak. Het economisch herstel kan daar bovendien tot wat extra investeringsruimte leiden, afkomstig van bestaande eigenaren of van nieuwe investeerders die de mogelijkheden wel zien en die over de financiële middelen beschikken om ze te realiseren. In algemene zin geldt voor commercieel vastgoed nog dat de investeringsdruk die het mondiale economisch herstel teweeg heeft gebracht, kan worden benut voor een kwaliteitsslag in de portefeuilles van kantoren en winkels. Het toenemende verschil tussen winnende en verliezende locaties maakt zo´n kwaliteitsslag noodzakelijk. Verkoop aan een investeerder die opereert vanuit een value added of opportunistische beleggingstrategie kan voor veel institutionele beleggers met een core profiel een uitweg bieden voor in ieder geval een deel van de verversingsopgave in hun portefeuille.

07/44

Zorgvastgoed Voor investeren in zorgvastgoed is het economisch herstel misschien minder relevant. De wijze waarop de zorgsector richting de toekomst wordt ingericht en de mate waarin hier aan investeerders duidelijkheid over kan worden gegeven, zijn bepalend voor de investeringsperspectieven in deze relatief nieuwe assetclass. Het afgelopen jaar heeft het kabinet flinke stappen gemaakt en zijn er relevante wetsvoorstellen gepresenteerd. De komende maanden moeten uitwijzen of de ingezette koerswijziging ook op operationeel niveau voldoende is vormgegeven. De beleidsontwikkelingen zijn relevant voor de korte termijn en voor het vertrouwen van beleggers. Voor de lange termijn wordt de zorgvraag ondersteund door een sterke demografische motor. De zorgvraag zal met de snel toenemende vergrijzing toenemen. Tot 2030 groeit het aantal 75+-ers met 600.000 huishoudens, veelal alleenstaand, met daarin een oververtegenwoordiging van vrouwen. Een belangrijk deel van de zorgvraag van deze groep ouderen kan binnen de bestaande woonomgeving worden opgelost. Omdat een groeiende groep senioren steeds vaker behoefte heeft aan zwaardere zorg en omdat de bestaande woonomgeving daar kwalitatief niet altijd voldoende geschikt voor is, ligt er toch een belangrijke investeringsopgave. In onze steden zijn de komende jaren tienduizenden extra intramurale en levensloopbestendige woningen nodig die in deze zorgvraag kunnen voorzien en die tegelijkertijd een oplossing kunnen bieden voor het sociale isolement van veel ouderen. Omdat huur met de daaraan gekoppelde onderhoudsplicht voor de eigenaar misschien wel beter bij de seniorendoelgroep past dan koop, zal een groot deel van de investeringsopgave bij institutionele investeerders en woningcorporaties terechtkomen. Een opgave, waarbij een positief rendement zich laat uitstekend verbinden met een maatschappelijk profiel. Woninghypotheken Het herstel van de economische zekerheid, dat zich vertaalt in een snel aantrekkend transactievolume op de Nederlandse hypotheekmarkt, is goed nieuws voor beleggers in

08/44

woninghypotheken. Met de vraag neemt echter ook het aanbod toe, wat leidt tot intensivering van de concurrentie en het teruglopen van de marge ten opzichte van de nog altijd lage basisrente. Vooral verzekeraars zijn actiever geworden in de verstrekking van hypotheken. Een verder herstel van de woningmarkt zal het aantal actieve verstrekkers kunnen laten toenemen. Het is daarbij wel de vraag of Nederlandse banken op lange termijn hun bestaande marktaandelen op de hypotheekmarkt willen behouden. De herkapitalisatie van banken staat dit mogelijk in de weg en kan op termijn voor een daling in het aanbod en daarmee voor een bodem in de margedaling zorgen. Het oplopen van de basisrente vormt daarbij een risico voor deze assetclass. Op korte termijn neemt de basisrente echter niet, of maar zeer beperkt toe. Omdat daarbij het aantal defaults nog altijd laag is en een deel van de beleggingsrisico´s wordt afgedekt door de NHG, blijft de rendement-risicoverhouding van deze assetclass vooralsnog zeer aantrekkelijk. Waar er in de woningmarkt een strijd is om deze assets, kan het investeringsvolume middels beleggingen in woninghypotheken relatief eenvoudig worden opgeschroefd. Zakelijk hypotheken De performance van de beleggingen in zakelijke hypotheken was de afgelopen jaren wel aan het economisch herstel gekoppeld. Ook in deze markt is een omslag te zien. Helaas neemt de omvang van probleemgevallen in de portefeuilles met zakelijke kredieten nog niet snel af, maar het aantal probleemgevallen is in ieder geval stabiel. De omslag zit meer in de toenemende mate waarin krediet wordt verstrekt; nog in zeer geringe mate door de traditionele partijen die vastgoed in het verleden voorzagen van financieringen, maar vooral door buitenlandse debt funds. Via het hypotheeksysteem met beperkte risico´s willen deze funds toegang krijgen tot de transparant en relatief stabiel veronderstelde Nederlandse vastgoedmarkten. Ook institutionele beleggers onderzoeken weer de mogelijkheid om met nieuwe fondsen leningen te verstrekken. Soms financieren zij, deels noodgedwongen, ook de kopers van niet-strategische onderdelen van hun portefeuilles. De grotere hoeveelheid

De rendement-risicoverhouding van woninghypotheken blijft zeer aantrekkelijk

beschikbaar krediet heeft voor het eerst sinds jaren tot een daling van de marges voor zakelijke hypotheken geleid, zeker voor kwalitatief hoogstaand vastgoed met sterke debiteuren. De verstrekte leningen zijn altijd prudent, met een lage LTV. Er is duidelijk geleerd van de economische crisis. Voor de komende tijd wordt

met het verder stabiliseren van de vastgoedmarkten en de Nederlandse economie en het afronden van de stresstesten van de verschillende banken een verdere toename van de financieringsmogelijkheden verwacht. Gezien de huidige marges, vormen ook nieuwe zakelijke hypotheken een aantrekkelijke investeringscategorie.

Oude entree kantoor Molenwerf


09/44

1.1 De Nederlandse huurwoningmarkt

Focus in beleggingsstrategie

De perspectieven voor de Nederlandse huurwoningmarkt zijn in een ongekend tempo verbeterd. Tegelijkertijd is sprake van toenemende concurrentie voor institutionele investeerders. Die concurrentie komt van binnenlandse, maar steeds vaker ook van buitenlandse investeerders. Daarnaast begint de koopsector terrein te winnen. Ontwikkelaars die de afgelopen jaren voor verhuur kozen, richten hun pijlen nu steeds vaker op de fiscaal gestimuleerde koopwoningmarkt. Toenemende concurrentie betekent dat beleggers meer risico’s accepteren. En onder voorwaarde van een hoog direct rendement, zijn ook investeringen in herstructureringswijken en steden buiten de Noordvleugel opportuun. In het huidige tijdsgewricht is het de uitdaging om snel voldoende pijplijn op te bouwen.

• Focus op geliberaliseerd segment (vanaf € 700) of in potentie te liberaliseren bestaande woningen • In beperkte mate huurprijzen boven € 1.000 buiten centrumstedelijk gebied tot € 1.200 in centra binnensteden (inclusief parkeren en servicekosten) • Verbreding regionale focus naar Randstad inclusief kustgemeenten, ‘t Gooi, Veluwe, Brabantse Stedenrij en omliggende stedelijke regio’s • Binnen de stad ook richten op kansen die intensief samenwerken met woningcorporaties oplevert • Productfocus, appartementen alleen op echt stedelijke locaties of op bijzondere locaties met sfeer/identiteit • Verbreding van beleggingsscope naar grotere woningprojecten (100-150 eenheden)

Outlook 2015

2016

Waardegroei

+

+

Huurniveaus

+

+

Legenda + =/+ = =/-

verwachte stijging stabiel tot lichte stijging stabiel stabiel tot lichte daling verwachte daling

SWOT-analyse markt voor geliberaliseerde huurwoningen Strengths

Weaknesses

Aanhoudende groei huishoudens (+ 1 miljoen)

Geliberaliseerde huurwoningen missen fiscale subsidie die koopwoningen wel hebben

Vergrijzing zorgt voor stimulans vraag naar huurwoningen

Grote afhankelijkheid van overheidsbeleid in gereguleerd segment huurmarkt met grote invloed op marktcondities geliberaliseerd segment

Urbanisatie zorgt voor extra vraag in steden

Verbeterde betaalbaarheid koopwoningen (door prijsdaling en lage rente) maakt huren relatief minder aantrekkelijk

Relatief beperkt aantal beschikbare middeldure huurwoningen in de Nederlandse woningvoorraad

Beperkte hoeveelheid beschikbare woningen om nu in te investeren

Opportunities

Threats

Eenzijdige focus van veel beleggers op Amsterdam en Utrecht biedt kansen op gezonde rendement-risicoverhouding op overige locaties

Achterblijvende inflatie op korte termijn zorgt voor beperkte huurgroei

Herstel en dynamiek koopwoningmarkt zorgt voor waardegroei

Geïndexeerde huurniveaus in vooral het hogere segment die op lange termijn boven de markthuur uitkomen en bij mutatie dus leiden tot huurverlaging (zaagtandeffect)

Overheidsbeleid gericht op beperking concurrentie van corporaties in het middensegment zorgt voor extra aanbod van woningen vanuit corporaties

Mismatch tussen samenstelling woningvoorraad en toekomstige vraag; te veel eengezinswoningen in snel vergrijzende buitenwijken

Kopers moeten steeds meer eigen vermogen meenemen bij aankoop eigen woning

Toenemende concurrentie tussen bestaand bezit met nieuwbouwwoningen die én levensloopbestendig én duurzaam zijn

Huren meer populair bij nieuwe, op flexibiliteit gerichte generatie

10/44

Structurele veranderingen De toekomstige vraag naar (huur)woningen wordt bepaald door de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Dat aantal neemt met 1 miljoen toe tot circa 8,5 miljoen huishoudens in 2040. De meeste groei zien we in het aantal eenpersoonshuishoudens, voornamelijk bestaande uit ouderen (70 jaar en ouder). Groei komt eveneens voort uit verdere gezinsverdunning. In 1980 bedroeg de gemiddelde gezinsgrootte 2,87, in 2014 was dat 2,24 en voor 2040 wordt een gezinsomvang van 2,0 verwacht. Onder invloed van toenemende migratie kan het aantal huishoudens overigens met veel meer dan 1 miljoen toenemen. De groei van het aantal huishoudens is geografisch gezien ongelijk verdeeld. Aan de randen van Nederland, maar ook in satellietsteden en buitenwijken van de grote steden zal sprake zijn van enige krimp, terwijl andere regio’s er in aantal huishoudens juist weer op vooruit gaan. Overigens moet de Nederlandse krimp niet worden gedramatiseerd; in vergelijking met andere krimpregio’s binnen Europa valt het mee. Bovendien is in de meeste Nederlandse regio’s nauwelijks tot geen sprake van krimp. Wel wordt overal een toenemende vervangingsvraag zichtbaar. In Nederland is de vraag naar huurwoningen het grootst in de stedelijke agglomeraties. Doelgroepen zijn jongeren in de leeftijd van 18 tot 35 jaar en ouderen vanaf 70 jaar, voor beide doelgroepen geldt dat het om vaak om alleen wonenden gaat. Niet alleen het feit dat zij meer eigen vermogen moeten meebrengen, dwingt jongeren tot huur, vaak is huur ook een bewuste keuze op grond van veranderende woonvoorkeuren en de behoefte aan flexibiliteit in werk en relatie. Dat mogen dus ook kleinere woningen zijn, liefst met meer identiteit en aandacht voor duurzaamheid. Daarnaast is er de snel in omvang toenemende groep ouderen. Mutaties richting huurwoningen in deze groep zijn nu vaak incidentgedreven. Tot die tijd verkiest men de eigen (koop)woning. Toch zijn er steeds meer ouderen die bewust voor huur kiezen. Zij zijn geïnteresseerd in woonconcepten in de eigen wijk, waar zij in de toekomst gemakkelijk verzorgd kunnen worden of juist in appartementen in


stadscentra, dicht bij hoogstedelijke culturele voorzieningen. Naast de demografische ontwikkeling is het overheidsbeleid van invloed op ontwikkelingen op de woningmarkt. De Rijksoverheid heeft de afgelopen jaren maatregelen genomen om de huurwoningmarkt verder te liberaliseren. Als gevolg daarvan zullen woningcorporaties er zeker op langere termijn toe worden gedwongen een deel van hun geliberaliseerde voorraad op te geven. Door het ontbreken van een sense of urgency bij de corporaties, is het effect op korte termijn echter beperkt; veel corporaties staan er financieel gezien nog voldoende sterk voor. Doordat mensen met hoge inkomens en bestaande scheefhuurders nog maar beperkt voor corporatiewoningen in aanmerking mogen komen, valt er van hen uit op termijn wel extra vraag te verwachten. Het huidige aantal van 800.000 scheefwoners zal geleidelijk aan teruglopen. Conjuncturele ontwikkelingen De basis voor het herstel van de Nederlandse woningmarkt ligt in het feit dat Nederland in rustiger economisch vaarwater is gekomen. Consumenten zien positieve economische groeicijfers. Daarmee zijn de inkomensperspectieven voor veel huishoudens gestabiliseerd: er zijn minder reorganisaties en het aantal werklozen neemt voorzichtig af. De huizenmarkt weet duidelijk van het herstel in consumenten- en producentenvertrouwen te profiteren. Recente aanscherping van het maximaal toegestane leenbedrag (LTV naar 104%) heeft nauwelijks impact gehad op het ingezette herstel. Het belangrijkste risico voor de woningmarkt is de al lang verwachte rentestijging. Hoewel dit een duidelijk negatieve impact heeft op de waardeontwikkeling van woningen, betekent een rente stijging wel dat de huurmarkt weer relatief aantrekkelijker wordt. Andere risico’s voor de woningmarkt liggen voor een belangrijk deel buiten onze landsgrenzen. Het gaat om factoren die het ingezette economische herstel zouden kunnen bedreigen, zoals en verdere escalatie van het conflict in Oekraïne of het serieus vertragen van de Chinese economie.

11/44

Vastgoedmarkt woningen De Nederlandse woningmarkt liet het afgelopen jaar een duidelijke omslag zien, zowel aan de gebruikers- als aan de beleggerskant. Aan de gebruikerskant nam het aantal transacties op de koopmarkt onverwacht snel toe. In lijn daarmee, maar voorzichtiger, laten ook woningprijzen sinds halverwege 2013 herstel zien, met de steden in de Noordvleugel van de Randstad voorop. Er is dan ook veel latente vraag op de woningmarkt. Veel woningkopers en huurders hebben vanwege economische onzekerheid hun verhuizing in de afgelopen jaren uitgesteld. Hier en daar waren woningen eenvoudigweg niet verkoopbaar, maar dat is langzaam aan het veranderen. Wel is er de potentiële restschuld die veel huishoudens er nog van weerhoudt om een nieuwe stap in hun wooncarrière te zetten. De latente vraag kan samen met de fors teruggelopen woningbouwproductie en de aanhoudende groei van het aantal huishoudens tot een versnelde prijsstijging op de woningmarkt leiden. Daar komt bij dat de rente momenteel erg laag is; in combinatie met de prijsdaling van de afgelopen jaren heeft dit de betaalbaarheid van veel woningen fors verbeterd. Voor de langere termijn wordt een stijging van de rente verwacht die het tempo van de prijsstijging wat zal afremmen. Herstel van de koopwoningmarkt leidt weliswaar tot het wegvallen van conjuncturele huurders, maar zorgt tegelijkertijd wel voor positieve waardegroei en dus een hoger indirect rendement. Een te snelle stijging van de rente kan zorgen voor een extra vraag naar huurwoningen van huishoudens die de hoge maandlasten van een hypotheek niet kunnen of willen opbrengen. Ondanks het herstel op de koopwoningmarkt, waardoor consumenten actiever worden op de koopmarkt, groeide de gemiddeld gerealiseerde huurprijs voor zowel appartementen als grond gebonden woningen. De leegstand bereikte medio 2013 een piek van 5,4% en loopt sindsdien, mede met het herstel op de koopwoningmarkt, gestaag terug. Kennelijk is het herstel van vertrouwen in werkgelegenheid en economie ook voor mensen met een voorkeur voor huur een reden om te verhuizen. Tegenover de groeiende

12/44

vraag naar woningen staat een snel afnemend aanbod van nieuwbouw. Het aantal bouwvergunningen is sinds het begin van de crisis met 70% gedaald naar ruim 26.000 vergunningen in 2013. Hoewel ook hier in 2014 een eerste herstel is te zien, is duidelijk dat de productiecapaciteit niet snel weer op een niveau kan komen waarop de uitbreidingsvraag kan worden bijgebeend. Het aantal architecten, projectontwikkelaars en specialisten bij gemeenten is te ver teruggebracht. De komende jaren zal het in de media weer vaker gaan over woningtekorten in met name de grotere stedelijke regio’s. Dit zal een extra positief effect op huurprijs en waardeontwikkeling van beleggershuurwoningen hebben. Ook de daling van de leegstand in huurwoningen zet naar verwachting door. Beleggingsmarkt De interesse op de beleggersmarkt is, historisch gezien, ongekend groot. Waar de afgelopen jaren vooral Syntrus, Amvest, Vesteda en Bouwinvest tot deals kwamen op de beleggershuurmarkt, zien we nu ook andere partijen weer op grotere schaal projecten kopen. In het eerste half jaar van 2014 bedroeg het beleggingsvolume € 846 miljoen; een stijging van 59% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De drie grootste portefeuilletransacties van het afgelopen half jaar hadden betrekking op de verkoop van woningen van Amvest, CBRE Global Investors en Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Detailhandel (BPFD). Dit betrof respectievelijk de verkoop van 238 woningen aan Beleggingsmaatschappij Grouwels, 1.534 woningen aan Round Hill Capital en 996 woningen aan Quadrigo. Anders dan in de afgelopen jaren, komt de interesse dus niet alleen van Nederlandse beleggers, maar ook van buitenlandse partijen, zoals Patrizia Immobilien, een Duitse investment manager die vanuit een eigen kantoor op de Zuidas voor 1 miljard euro aan Nederlands vastgoed wil verwerven en daar met Vestia een grote eerste slag in heeft geslagen. Waar beleggers in Duitsland vaak genoegen moeten nemen met een totaal rendement van rond de 4,5%, schommelt in Nederland het direct rendement van nieuwbouwwoningen al jaren

Huur is vaak een bewuste keuze op grond van veranderende woonvoorkeuren

rondom dit percentage, waarbij de verwachte waardestijging daar nog bovenop komt. Voor bestaande bouw gelden nog hogere directe rendementen. Naast Duitse partijen zijn er steeds meer Angelsaksische partijen actief, vaak met een meer opportunistische strategie en daarbij behorende dubbelcijferige rendementsverwachtingen. Het corporatiebezit dat nu heel voorzichtig op de markt komt (Vestia, WIF), biedt hier misschien wel de mogelijkheden voor. Naast het actief verwerven van vastgoed, kiest een aantal buitenlandse investeerders voor het openstellen van een debtfund gericht op beleggingen op de Nederlandse woningmarkt. Nederlandse beleggers hebben daarmee steeds vaker een alternatief voor de banken die nog steeds

voorzichtig zijn met vastgoedfinancieringen. Tussen 2008 en 2013 daalde de waarde van huurwoningen met 14,5% en die van koopwoningen zelfs met 21,1%. Maar voor de woningmarkt staan nu alle seinen op groen: de beleggersvraag neemt toe, yields dalen, uitpondopbrengsten lopen op en huren kunnen extra stijgen dankzij het beleid van de Nederlandse overheid en de toenemende schaarste. Voor de komende jaren zien we vooral verdere verbetering: een verdere daling van de yield, boveninflatoire stijging van woningprijzen in de centrale regio’s in Nederland en aanhoudende huurgroei. Waar 2014 nog een duidelijk overgangsjaar is, zijn rendementen richting de 7-8% op Nederlandse woningen

Figuur 1 Nieuwbouwproductie en verleende bouwvergunningen (voor nieuwbouw) naar eigendomsvorm Bron: CBS, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance (2014)

Bouwvergunningen koopwoningen (l)

Bouwvergunningen huurwoningen (l)

Nieuwbouwproductie (r) 90.000

120.000

80.000 100.000 70.000 60.000

80.000

50.000 60.000 40.000 (schatting)

40.000

30.000 20.000

20.000 10.000 0

0 2005

2006

2007

2008

2009


2010

2011

2012

2013

2014 jan

13/44

ineens niet meer ondenkbaar. Keerzijde van dit succes is de toenemende concurrentie die het steeds moeilijker maakt om goede assets aan de portefeuille toe te voegen.

sorteren op enerzijds de aanhoudende urbanisatie, vergrijzing en gezinsverdunning en anderzijds op de concurrentieslag met nieuwbouw die zowel duurzaam als levensloopbestendig is.

Beleggingsadvies Als gevolg van de structurele en conjuncturele ontwikkelingen zijn we positief over de beleggingsmarkt van woningen. Het aantrekken van de woningmarkt en de toenemende interesse van buitenlandse beleggers maakt dat dit een goed moment is voor een kwaliteitsslag in de woningportefeuille: verkoop van niet-strategisch vastgoed en toevoeging van nieuwe projecten. In de bestaande portefeuille wordt het daarnaast steeds belangrijker om in kwaliteit voor te

Gelet op de toenemende concurrentie met zowel (buitenlandse) beleggers als de koopmarkt, adviseren wij om de pijplijn voor woningen versneld uit te bouwen. Dit kan worden bereikt door intensief te gaan samenwerken met woningcorporaties en gemeenten en door samen met hen invulling te geven aan de grote opgave aan nog te bouwen woningen in wijken en stedelijke centra. Een verbreding van de beleggingsscope is onontkoombaar. Veel beleggers focussen in hun beleid op de steden in de Noordvleugel van de

Figuur 2 A anvangsrendementen (bestaand bezit) Bron: IPD (2014)

7

6

5

%

4

3

2

1

0 2008

14/44

2009

2010

2011

2012

2013 Q1

2013 Q2

2013 Q3

2013 Q4

Randstad, wat daar gemakkelijk tot een te snelle daling van de aanvangsrendementen kan leiden. Andere regio’s bieden qua waardegroei misschien minder goede perspectieven. Maar dit kan worden gecompenseerd door een veel hoger direct rendement, die is te bereiken door een relatief lagere aankoopprijs te betalen. Door iets meer risico te lopen, ontstaat er zo zicht op meer rendement. Hierbij hoort een verbreding van de regionale focus naar Randstad inclusief kustgemeenten, Utrecht/’t Gooi, Veluwe en Brabantse Stedenrij en omliggend stedelijke regio’s (zie zwart, rode, oranje en gele gebieden). Alternatieven voor nieuwbouw zijn de overname van portefeuilles of de aankoop - met een discount van transformeerbaar leegstandvastgoed.

Figuur 3 Verwachte waardestijging en woningvraag Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance

heel hoog hoog lichte tot sterke groei stabiel tot lichte groei stabiel stabiel tot daling

Bij elke woningbelegging geldt dat een hoogwaardig voorzieningenniveau in en de kwaliteit en uitstraling van de directe omgeving belangrijke randvoorwaarden zijn. Zeker in grotere projecten kan de belegger daar ook zelf invloed op uit oefenen. Gelet op het herstel van de woningmarkt en de groeiende behoefte aan huurwoningen, kunnen steeds vaker grotere projecten (100-150 woningen) worden aangekocht. Incidenteel, op de beste plekken, zou het zelfs om nog grotere aantallen kunnen gaan. Qua type product zijn meergezinswoningen, maar vooral eengezinswoningen interessante beleggingen in ‘jonge’ wijken. Ook de focus op de doelgroepen starters en senioren met daarbij behorende producten zoals huurwoningen in het segment € 700 – € 850 en woningen met zorgservice zijn zeer interessant. Bij de meergezinswoningen blijft het van belang dat ze alleen op (centrum)stedelijke locaties of op bijzondere locaties met sfeer/identiteit worden ontwikkeld. De verhuurbaarheid is momenteel het grootst in de segmenten € 700 - € 1.000. Boven de € 1.000 is het buiten de centra van de grote steden zaak om zeer selectief te beleggen.


15/44

1.2 De Nederlandse markt voor zorgvastgoed


Voor het investeren in zorgvastgoed staan de meeste seinen op groen. De vergrijzing en de marktwerking in de zorg zorgen voor een structurele verbetering van het investeringsklimaat voor zorgvastgoed. De beleidsmatige focus op langer thuiswonen van ouderen en zorgbehoevenden en het verplaatsen van zorg naar eerstelijnscentra in de wijk biedt perspectieven voor investeringen in die steden waar de vraag naar wonen en zorg het grootst is. Een voorwaarde voor aantrekkelijke investeringen is dat er voldoende voorzieningen in de nabijheid zijn te vinden. De markt voor zorgvastgoed staat aan de vooravond van verdere institutionalisering. Het aantal beleggers dat de markt betreedt, neemt toe. De beginfase waarin de markt van zorgvastgoed zich bevindt, biedt kansen voor early adopters.

• Ligging in meest kansrijke gebieden in Nederland: Randstad inclusief kustgemeenten, Gooi, Veluwe en Brabantse Stedenrij • (zorg)Woningen --Middeldure huurwoningen (€ 700 tot € 1.000) met een zorglabel, dan wel levensloopbestendig --Duurdere huurwoningen (tot € 1.200 kale huur) in centra binnensteden --Focus op objecten met openbaar vervoers- en winkelvoorzieningen in directe omgeving • Niet-woningen --Eerste- en anderhalvelijnscentra, kleinere particuliere behandelcentra, kleinschalige intramurale zorgcentra met solvabele en deskundige zorginstellingen als huurder --Alternatief hergebruik van het vastgoed is voorwaarde • Ziekenhuizen blijven door specialistische karakter buiten scope

Outlook 2015

2016

Waardegroei

+

+

Huurniveau

+

+

Legenda + =/+ = =/-


Swot-analyse Nederlandse zorgmarkt Strengths

Weaknesses

Komende 25 jaar 1,3 miljoen extra 75-plussers

Terugvallend inkomen ouderen na pensionering

Wens tot langer thuiswonen van ouderen en zorgbehoevenden voedt vraag naar zorgwoningen

Impact herstructurering zorg nog niet volledig uitgewerkt

Beleggingskarakteristieken zorgwoningen sterk gerelateerd aan woningvastgoed

Beperkte omvang huidige institutionele zorgmarkt

Eigen vermogen en solvabiliteit van zorginstellingen gemiddeld hoog

Weinig historische cijfers beleggingskarakteristieken

Langjarige huurcontracten met zorginstellingen mogelijk Opportunities

Threats

Beleggingsmarkt in beginstadium biedt ‘early adopter premium’

Hoe ouder mensen worden, hoe beperkter hun verhuisgeneigdheid is

Noodzakelijke vervangingsvraag in bestaande woningvoorraad t.b.v. levensloopbestendigheid

Veel zorginstellingen die uit onbekendheid beleggers nog te weinig als partner zien

Zorg meer decentraal georganiseerd in de wijk met grotere rol eerstelijnszorg

Zwakke zorginstellingen zorgen voor slecht imago zorgvastgoed

Verouderde vastgoedvoorraad zorginstellingen is niet concurrerend met nieuwbouw

Verhuurdersheffing voor gereguleerde kleine zelfstandige eenheden

Nauwelijks kredietverlening voor zorginstellingen door banken en beperktere rol corporaties zet beleggers op de kaart Bijdrage aan maatschappelijke profilering

16/44

Structurele veranderingen In de zorgmarkt vinden momenteel veel veranderingen plaats als gevolg van een aantal structurele ontwikkelingen. Door de aanhoudende bevolkings groei in zijn algemeenheid en vergrijzing in het bijzonder, neemt de vraag naar zorg de komende decennia toe. De komende 25 jaar stijgt het aantal 75-plussers met 1,3 miljoen. Dit zorgt voor een aanzienlijke absolute opgave in de zorgmarkt en bijhorende vastgoedmarkt. Enerzijds is er een kwantitatief tekort, anderzijds doet zich een kwalitatieve mismatch tussen woonwensen en de huidige woningvoorraad voor. De huidige voorraad is vaak verouderd en het toenemend aantal eenpersoonshuishoudens vraagt in de regel om kleinere wooneenheden. Een andere belangrijke structurele ontwikkeling is de keuze voor herinrichting en bijbehorende decentralisatie van de zorgmarkt. De kaders voor het nieuwe zorgstelsel zijn inmiddels duidelijk. De wijkgebonden zorg met de wijkverpleegkundige en de eerstelijnszorgvoorzieningen wordt belangrijker ten koste van duurdere tweedelijnszorg. Doel is om mensen zo lang mogelijk thuis te laten wonen. De beleidsmatige scheiding van wonen en zorg betekent dat licht zorgbehoevenden niet langer een vergoeding voor een verblijf in een instelling krijgen. In plaats daarvan kunnen zij in sommige gevallen budget krijgen om de noodzakelijk zorg thuis in te kopen. Met de herinrichting en decentralisatie moet de zorgmarkt nu een omslag maken naar meer marktgericht denken. Zorgorganisaties moeten structureel efficiënter omgaan met de zorgproductie en zijn bovendien financieel verantwoordelijk voor het eigen gevoerde beleid. Een deel van het zorg vastgoed gericht op de licht zorgbehoevenden is met de beleidswijziging voor zorginstellingen overbodig geworden. Conjuncturele ontwikkelingen Hoewel zorgvastgoed relatief minder afhankelijk is van conjuncturele ontwikkelingen, heeft ze wel met diverse kortetermijnontwikkelingen te maken. De economische tegenwind van de afgelopen jaren heeft ervoor gezorgd dat zorginstellingen voor investeringen nauwelijks meer bij banken terecht kunnen. Banken zijn strengere


eisen gaan hanteren bij het verlenen van financieringen. Beleggers worden daarmee aantrekkelijke samenwerkingspartners. Door het scheiden van wonen en zorg kampen zorginstellingen die lichte zorg aanboden - en die dit als inkomstenbron zagen wegvallen - in meer of mindere mate met leegstand in hun verzorgingstehuizen. Particuliere verhuur blijft een moeilijke optie voor hen; enerzijds vanwege de investeringsopgave om een woning courant te maken, anderzijds vanwege de verhuurdersheffing in het gereguleerde segment. Het kabinet probeert een deel van deze problematiek te ondervangen door een korting op de verhuurdersheffing per omgebouwde eenheid te verlenen. De economische groei in de zorgsector blijft achter bij het herstel in andere sectoren in Nederland. Dit komt met name door de verschuiving van zorg in de duurdere tweedelijn naar de goedkopere eerstelijn. Vastgoedmarkt zorg De enorme vergrijzing die op ons afkomt, resulteert de komende 25 jaar in een tekort van ruim 855.000 wooneenheden die geschikt zijn voor het verlenen van lichte tot zware zorg (bron: Fortuna 2013, zie figuur 4). Ongeveer 95.000 eenheden daarvan bestaan uit intramurale zorgwoningen vanaf het huidige zorgzwaartepakket 5. Voor zorgzwaartepakket 4 bestaat nog onduidelijkheid in welke mate deze onder het scheiden van wonen en zorg gaat vallen. De voornaamste groei op het gebied van zorgwoningen ontstaat door ouderen die langer thuis blijven wonen door hun eigen woning geschikt te maken voor het verlenen van zorg aan huis. In veel gevallen zal dit goed te realiseren zijn, zeker wanneer de techniek zich zo blijft ontwikkelen dat een deel van de zorgvraag draadloos kan worden vervuld via bijvoorbeeld de tablet. Ook beperkte bouwkundige aanpassingen kunnen een woning geschikt maken voor zorg aan huis. Er ligt een markt open voor slimme huisvestingsconcepten en ondersteunende voorzieningen om de bestaande voorraad toekomstbestendig te maken. De vraag naar levensloopbestendige woningen kan niet geheel worden vervuld vanuit de huidige en nog aan te passen woningvoorraad.

17/44

Nieuwbouw is sowieso nodig vanuit een gebrek aan aanbod en - daar bovenop - een noodzakelijke vervangingsvraag. De bestaande woningvoorraad is namelijk verouderd, zeker wanneer de komende decennia daarin worden meegenomen. Er zitten vaak slechte woningen tussen die ook op het gebied van duurzaamheid ver achter lopen op huidige en toekomstige standaarden. Nieuwe woningen zullen, gezien de groeiende doelgroep, meer dan ooit levensloopbestendig worden gemaakt. Voor een deel gaat dit samen met nieuwe zorgconcepten waarbij de zorg in de wijk centraal staat. Dergelijke woningen kunnen in één gebouw worden gecombineerd met zorgvoorzieningen. Niet alle regio’s, locaties en instellingen zijn voor

investeerders interessant. Regionaal zijn er flinke verschillen in locaties. In perifeer gelegen steden en regio’s is het percentage ouderen op dit moment groot, maar ook de voormalige groeikernen in de Randstad vergrijzen in rap tempo. De grotere steden verouderen relatief nauwelijks door de aanwas van jongeren, maar in absolute aantallen is ook hier sprake van forse groei. Binnen steden manifesteert de vergrijzing zich met name in de voormalige uitbreidingswijken. Dit gaat in potentie goed samen met de decentrale rol die de eerstelijnszorg in het nieuwe zorgstelsel heeft toebedeeld gekregen. De groeiende leegstand bij instellingen die voorheen lichte zorg verleenden, zorgt ervoor dat sommige instellingen overwegen om deze eenheden

Figuur 4 V raag naar wonen met zorg, intramuraal, extramuraal Bron: Fortuna (2013), prognose Wonen met zorg

Beschut Wonen (ZZP 1-4)

Beschermd Wonen (ZZP 5-8)

Intramuraal Overig (ZZP 9-10)

Verzorgd Wonen

Overig geschikte huisvesting

1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2014

18/44

2020

2025

2030

2035

2040

Voor het investeren in zorgvastgoed staan de meeste seinen op groen

individueel te verhuren. De concurrentie die dit mogelijk oplevert voor beleggers is beperkt. De leegstaande verzorgingstehuizen zijn in veel gevallen namelijk verouderd en moeten grondig worden gerenoveerd. De verhuurdersheffing voor kleine zelfstandige eenheden maakt, ondanks de korting van het kabinet, de businesscase voor hen vaak moeilijk. De verwachting is dat zorginstellingen een beperkte rol gaan spelen op het vlak van niet-intramurale zorgwoningen. Dit biedt kansen voor beleggers, zeker wanneer er combinaties worden gevormd met zorginstellingen die zorg dragen voor het intramurale deel. Een kritische blik op dit vlak is noodzakelijk omdat niet elke zorginstelling als financieel solide huurder kan worden gezien. Het aantal zorginstellingen dat er financieel nog goed voor staat is nog steeds omvangrijk en op basis van een goede analyse voorspelbaar. Beleggingsmarkt Er is veel bestaand zorgvastgoed (naar schatting circa 52 miljoen m2), maar slechts een klein deel hiervan is nu geschikt voor beleggers. Een deel van het zorgvastgoed is in handen van zorginstellingen die geen reden zien om het zorgvastgoed te verkopen, een deel is in omvang te klein (individuele praktijken) of juist te groot (bijv. ziekenhuizen). Omdat zorginstellingen worden gedwongen om naar alternatieve manieren van financiering uit te kijken en de investeringspropositie voor beleggers aantrekkelijker wordt, is de verwachting dat het investeringsvolume van particuliere en institutionele beleggers in zorgvastgoed de komende jaren snel gaat groeien naar enkele honderden miljoenen per jaar. Er is nu een grote investeringsbereidheid bij de grote Nederlandse beleggers, met name richting care-gerelateerd zorgvastgoed. Ook buitenlandse partijen kijken naar investeringsmogelijkheden vanwege de potentie, maar ook omdat in veel Angelsaksische landen het beleggen in ‘health care’ tot op heden meer gemeengoed is dan in Nederland. De te realiseren rendementen zijn in potentie aantrekkelijk. Voor zorgwoningen is het rendements/risicoprofiel vergelijkbaar met dat van woningen, terwijl zorginstellingen en ondersteunende zorgdiensten vergelijkbare


karakteristieken vertonen met commercieel vastgoed. De aanvangsrendementen voor zorgwoningen zullen naar verwachting in de komende twee jaar verder dalen, wat betekent dat nu investeren gelijk een extra hoog direct rendement als gevolg heeft. Een stijgende markthuurgroei en het voorziene herstel in de waardering levert aantrekkelijke totaalrendementen op. Op het gebied van zorgvastgoed zien we momenteel veel initiatieven en projecten waarbij sprake is van een combinatie van zorg(gerelateerde) functies: intramurale zorgwoningen in combinatie met ‘reguliere’ woningen in het gereguleerde en/of het geliberaliseerde segment. Daarnaast kan, afhankelijk van de locatie, ook nog sprake zijn van eerstelijnszorgvoorzieningen. Waar corporaties van oudsher natuurlijke partners van zorginstellingen waren, zal dat in de toekomst anders zijn. Corporaties worden geacht zich meer op hun sociale taak te richten. Dit beïnvloedt de betrokkenheid bij projecten met een beperkte sociale huurcomponent. Beleggingsadvies Als gevolg van demografische ontwikkelingen en de terugtrekkende overheid staan de seinen voor het investeren in zorgvastgoed op groen. Er is vraag naar kwalitatief goede woningen in stedelijke gebieden met groeipotentie waar bewoners in de toekomst thuis zorg kunnen ontvangen en zo langer thuis kunnen blijven wonen. Dit kan zijn in een bestaande wijk waar mensen al wonen of juist in centrumstedelijke gebieden waar ook niet-zorggerelateerde voorzieningen voor extra aantrekkingskracht kunnen zorgen. Omdat deze woningen bijna 1-op-1 vergelijkbaar zijn met reguliere woningen, is het risico beperkt vanwege de hoge alternatieve aanwendbaarheid. Geografisch voorzien wij de beste kansen in de Randstad, inclusief kustgemeenten, het Gooi, de Veluwe en Brabantse Stedenrij. Zorgwoningen hebben idealiter een kale huurprijs van € 700 tot € 1.000. In centrumgebieden van de grootste steden kan dit oplopen tot € 1.250. Een door de overheid ondersteunde trend is de stijgende lokale functie van eerste- en anderhalvelijnszorg. Dit type zorgvastgoed wint naar verwachting aan importantie en biedt kansen voor combinaties in één zorgconcept met andere typen

19/44

zorgvastgoed, zoals intramurale zorgwoningen en levensloopbestendige woningen. Voor intramurale zorgwoningen zijn de vooruitzichten ook goed, zolang de betrokken zorginstelling maar een stevig financieel fundament en vooruitzicht heeft. Bij het eventueel omvallen van een zorginstelling wordt de zorgfunctie zeer waarschijnlijk overgenomen door een andere instelling. Immers, de zorgvraag blijft. Wanneer de bouwkundige voorzieningen dusdanig zijn dat transformatie naar courante wooneenheden ook

mogelijk is, wordt het neerwaarts risico als zeer beperkt beschouwd. Voor zelfstandige behandelcentra wordt geadviseerd pas op de plaats te maken en de uitwerkingen van de herstructurering van de zorg en de toebedeling van zorgkantoren goed te analyseren. Voor ziekenhuisfuncties zijn de risico’s momenteel relatief groot. Veel ziekenhuizen staan er financieel niet goed voor en decentralisatie en specialisering van zorg maakt het toekomstperspectief van veel ziekenhuizen onzeker.

Sloopwerkzaamheden Molenwerf

20/44

1.3 De Nederlandse winkelmarkt


De winkelmarkt verkeert nog steeds in lastig vaarwater. Daadwerkelijk herstel in de consumentenbestedingen laat nog tot 2015 op zich wachten. We zien daarbij wel een steeds duidelijker tweedeling. Waar we enerzijds generiek dalende huren en oplopende leegstand zien, geldt voor de beste locaties dat het herstel is ingezet. Het gaat hier om locaties in de grootste steden die naast winkelen wat extra’s bieden in de vorm van horeca, cultuur en vermaak: ‘total retail’. Qua rendement-risicoprofiel kan op lange termijn het best worden belegd in deze binnensteden, evenals in de nog altijd goed presterende dominante boodschappencentra.

• Binnensteden --Winkelunits in het kernwinkelgebied van de 15 grootste retailsteden, of - voor de allergrootste steden - winkels die direct aansluiten op dit kernwinkelgebied • Ondersteunende winkelcentra --Dominante wijken stadsdeelcentra --Met compleet dagelijks aanbod --Minimaal twee grote supermarkten --Goede bereikbaarheid en parkeervoorzieningen • Algemeen --Actief en innovatief management van winkelcentra --Samenwerking met gemeenten en eigenaren op binnenstedelijk niveau --Dispositie niet-strategische assets

Outlook

Waarde groei

Huur niveaus

2015

2016

Top 4 binnensteden

=/+

+

Overige binnensteden top 15

=/–

=

Dominante ondersteunde centra

=/–

=/–

Top 4 binnensteden

=/+

+

Overige binnensteden top 15

=/–

=/–

Dominante ondersteunde centra

=/–

=/–

Legenda + =/+ = =/-


Swot-analyse Nederlandse winkelmarkt Strengths

Weaknesses

Regionale groei verzorgingsgebieden

Regionale krimp verzorgingsgebieden

Planologische restricties op uitbreiding

Vergrijzing verandert bestedingen

Weinig leegstand op goede locaties

Gebrek aan beleidsmatige keuzes ten behoeve van begeleiding krimp in winkelstructuur

Waardegroei op goede locaties

Groeiende structurele leegstand

Hoog direct rendement

Dalende markthuren en waarderingen

Opportunities

Threats

Vernieuwend winkelgedrag door internet en social media te integreren in koopproces, toevoeging van niet-winkelfuncties (horeca, cultuur en vermaak) trekt extra passanten

Veranderend winkelgedrag maakt sommige winkelgebieden en -formules overbodig

Nieuwe doelgroep: winkelende senior

Internetverkopen tast omzet fysieke winkels aan

Consumentenvertrouwen dieptepunt gepasseerd, herstel stijgende bestedingen

Oplopende leegstand, faillissementen

Actief centrummanagement kan winkelgebieden meer onderscheidend maken (winkelcentrum én binnenstad)

Werkloosheid, daling koopkracht; ontschulding van consument nog in gang

Strategisch huurbeleid door korte contracten in neergaande huurmarkt wanneer latere stijging wordt verwacht

Vernieuwende huurvormen bieden minder zekerheid op langjarige inkomsten

Investeringen van internationale formules

Gebrek aan identiteit in veel winkelgebieden


21/44

Structurele veranderingen De winkelmarkt in Nederland is in transitie. Er is sprake van structurele drivers die blijvend van invloed zijn en die daarmee richting geven aan de beleggingsfocus van Syntrus Achmea. De winkelmarkt ondervindt de gevolgen van regionale bevolkingsgroei en -krimp. Vergrijzing en urbanisatie-effecten zorgen ervoor dat de groei voornamelijk in de Randstad en regionale steden daaromheen plaatsvindt. De consument zit steeds meer aan het stuur in het winkelproces en maakt gebruik van de keuzevrijheid en informatiemogelijkheden die er zijn. Consumptie wordt vraaggedreven en individuele wensen spelen een steeds sterkere rol. Het verzorgingsgebied van winkels is aan het veranderen omdat nabijheid van winkels niet per se meer het belangrijkste motief voor consumenten is. Recreatief winkelen is steeds meer een dagje uit en de consument is daarbij in toenemende mate gericht op het verblijfsklimaat en is bereid om daar verder voor te reizen. Niet alleen horeca, cultuur en vermaak spelen een steeds grotere rol (naast de traditionele succesfactor van gemakkelijk kunnen parkeren), het is eveneens een groeiende technologische invloed die het succes bepaalt. Het zijn namelijk juist ook de grotere steden en winkel formules die optimaal gebruik maken van social media en de integratie van internet in het winkelproces. De grootste fysieke winkels in de grote steden worden onmisbare marketingtools voor de grote merken. Het bieden van ‘total retail’ wordt belangrijk om consumenten te binden. Eigenaren, winkelformules en gemeenten moeten daarbij de handen ineen slaan. Vernieuwende coalities, zoals het dit jaar bekrachtigde ‘Lijnbaanakkoord’ in Rotterdam, maken eigenaren en ondernemers zelf verantwoordelijk voor de programmering en buitenruimte. Dat biedt binnensteden extra slagkracht in de strijd om de consument. De verwachting is dat kleinere steden steeds meer het onderspit delven omdat zij niet in staat zijn om het totale retailpakket te bieden. Voor ondersteunende winkelgebieden die voorzien in de dagelijkse behoefte en die meer doelgericht worden bezocht, blijven service, gemak en compleetheid van aanbod belangrijke waarden. Maar ook hier zijn in de toekomst minder winkellocaties die er echt toe doen en zal

22/44

een natuurlijke selectie plaatsvinden van toekomstbestendige winkelgebieden. In dit proces kunnen overheden een rol spelen door met duidelijke keuzes de herschikking in de winkelstructuur te begeleiden. Conjuncturele ontwikkelingen Op de kortere termijn heeft de winkelmarkt met diverse conjuncturele problemen te kampen. Door de toegenomen werkloosheid en bezuinigingsoperaties van de overheid is het besteedbaar inkomen gedaald. Hierdoor zijn de bestedingen in de detailhandel de afgelopen jaren fors teruggelopen en veel winkels kampen met verliezen of zelfs faillissementen. In de eerste helft van 2014 zijn de eerste signalen van een kentering in het consumentenvertrouwen en detailhandelsbestedingen zichtbaar, als is van echt herstel nog geen sprake (zie figuur). Consumentenbestedingen zullen pas echt aantrekken wanneer het ontschuldingsproces van overheid en consument is voltooid. Naar verwachting vindt dit pas in de loop van 2015 plaats. Tot die tijd zal er sprake zijn van beperkt herstel, omdat consumenten kritisch blijven op hun uitgaven. Vastgoedmarkt winkels De structurele en conjuncturele effecten hebben veel impact op het vastgoed in de winkelmarkt. Vraag en aanbod zijn al een tijd niet meer met elkaar in verhouding. Er is sprake van overaanbod aan winkels en het deel dat structureel leegstaat, groeit in omvang. Momenteel staat circa 7,7% van de winkelmeters leeg, ongeveer 3,5 miljoen m2. Ruim 60% daarvan is langdurig of structureel van aard. Er is binnen de winkelmarkt een duidelijke polarisering zichtbaar. Dit uit zich in verschillen in leegstand per locatie; niet alleen per regio of type winkelgebied, maar ook binnen winkelgebieden. Op A-locaties in de 15 grootste steden blijft de leegstand met maximaal 2% onveranderd laag. In de vijf grootste winkelsteden blijven ook B1-locaties met een leegstandspercentage van 2,5% buiten schot. Op overige locaties loopt de leegstand flink op. De teruggelopen omzetten en opgelopen leegstand hebben hun uitwerking in de

Focus op het kernwinkelgebied van de top 15 retailsteden

marketinginstrument worden ingezet. Er wordt ingespeeld op verleiding en ‘showrooming’, waarbij de consument haar daadwerkelijke aankoop eventueel via een ander kanaal kan doen. Dit maakt de beste winkelsteden voor consumenten nog aantrekkelijker om naar toe te gaan, wat andere retailers er mede toe verleid om selectiever met het vestigingsbeleid om te gaan en zich te heroriënteren op een aantal bestaande winkellocaties. Door beperking van het aanbod op mindere locaties wordt de winkelhiërarchie voor recreatief winkelen in Nederland steiler en beperkt tot de grootste winkelsteden. Passanten zijn niet meer vanzelfsprekend en moeten daadwerkelijk naar een winkelgebied worden verleid. Steden met een historisch winkelhart en

markthuren niet gemist. In de vijf grootste winkelsteden (Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Eindhoven) blijft de huur in nominale termen gelijk, op andere locaties staan de huren flink onder druk. Zelfs tegen hele hoge discounts worden slechte locaties niet verhuurd. Voor de komende jaren wordt voor deze winkellocaties een verdere daling van de markthuren verwacht. De winkelmarkt is laatcyclisch en huurwetgeving voorkomt een snelle aanpassing van huren naar het echte marktniveau. Voor internationale retailers zijn de achterblijvende Nederlandse bestedingen geen reden om niet in de grotere Nederlandse winkelsteden te investeren. Zij zijn blijvend op zoek naar grote winkels die naast verkooppunt vooral als

Figuur 5 O mzetvolume en -waarde (volume*prijs) van food, non-food en internet, 12-maands voortschrijdend gemiddelde Bron: CBS (2014), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Totale detailhandel waarde

Food waarde

Non-food waarde

Postorder en puur internet waarde

Totale detailhandel volume

Food volume

Non-food volume

Index, Q1 2011 = 100

135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 I

II

III

2008

IV

I

II

III

2009

IV

I

II

III

2010


IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

II

III

2013

IV

I

II

2014

23/44

veel aanbod op het gebied van horeca en cultuur hebben een duidelijke voorsprong in de mindset van consumenten. Hier ligt een belangrijke opgave voor eigenaren en gemeenten. Door actief management kan een winkelgebied interessant blijven voor bezoekers. Realiteit is echter dat veel middelgrote steden het zwaar zullen krijgen om de gunst van de bezoeker te winnen. Voor ondersteunende winkelgebieden, waar veel van de dagelijkse boodschappen worden gedaan, is eveneens een belangrijke rol weggelegd voor de ondernemers. Zij zullen zich op een actieve manier moeten inzetten om de wispelturige consument in een snel veranderende omgeving op de juiste manier te kunnen bedienen. Actief winkelcentrummanagement moet daarnaast

zorgen dat deze winkelgebieden blijvend op het vizier van de inwoners van een wijk, dorp of stad blijven staan. Wie niet meedoet, valt af. Beleggingsmarkt De ontwikkelingen op de winkelvastgoedmarkt hebben duidelijk hun weerslag op de waardering van winkelvastgoedbeleggingen. Op bijvoorbeeld plekken waar de leegstand verder oploopt, gaan markthuurdalingen gepaard met flinke waardedalingen. Dat komt doordat ook de yields voor deze locaties zijn opgelopen. Door het inprijzen van waardedalingen door verkopers enerzijds en de inschatting van kopende partijen dat de bodem in zicht is anderzijds, zit in 2014 het transactie volume voor winkelvastgoed weer flink in de lift.

Figuur 6 O pname, aanbod en leegstand winkelruimte Bron: JLL (2014), Locatus (2014)

Aanbod (l)

Leegstand winkeloppervlakte (r)

Leegstand verkooppunten (r)

4,0

8

3,5

7

3,0

6

2,5

5

2,0

4

1,5

3

1,0

2

0,5

1

0,0

0 2004

24/44

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

%

x miljoen m2

Opname (l)

Het volume in het eerste half jaar ligt met bijna € 1 miljard 242% boven dat van 2013. Veel grote winkelbeleggers kiezen ervoor zich te focussen op core winkelvastgoed en verkopen - soms met hoge discounts - delen van hun portefeuille. Door schaarste in aanbod is het aantal transacties op de beste locaties nog beperkt. Door de waardecorrectie in de afgelopen jaren en de nu nog hoge directe rendementen blijven deze locaties interessant. Voor de 4 grootste steden zien we dat de waarden zich alweer herstellen, daarbuiten bodemt de waardedaling uit. Over de gehele linie wordt verwacht dat de yields licht zullen dalen als gevolg van een dalende risicopremie op vastgoed. Dalende markthuren zorgen op de meeste locaties echter voor een beperkt totaalrendement. Qua rendement-risicoverhoudingen ontstaat er dus een steeds scherper onderscheid tussen de verschillende winkellocaties. Investeerders moeten in de toekomst in toenemende mate rekening houden met kortere huurcontracten en flexibele huurniveaus. Hoewel omzethuur en huurdifferentiatie wettelijke en praktische beperkingen kent, vormt het misschien wel een noodzakelijke driver voor winkeliers en eigenaren om een winkelgebied tot een blijvend succes te maken.

twee supermarkten, overig dagelijks aanbod, persoonlijke verzorging, huishoudelijk aanbod en diensten de boventoon. Met uitzondering van stadsdeelcentra zijn de branches mode en sport en spel in dit type centra minder op hun plaats. Gemak en bereikbaarheid staan hierbij voorop. Overige kansrijke winkellocaties zoals ov-knooppunten of onderscheidende thematische winkelgebieden kennen een te hoog risicoprofiel in relatie tot het rendement om voor de klanten van Syntrus Achmea interessant te zijn. Voor alle andere winkelgebieden geldt een strategie waarbij dispositie op het juiste moment moet worden overwogen. Vanwege de dan te verwachten discounts en het uitstralingseffect is overhaaste verkoop naar het resterende vastgoed niet wenselijk, ook al niet vanwege het herstel van de beleggingsmarkt. Met de toenemende internationale kapitaalstromen lijkt immers momentum te ontstaan om zonder veel discounts afscheid van een deel van de niet- strategische portefeuille te nemen.

Start verhuur wooncomplex Westerhoek

Beleggingsadvies Als gevolg van de huidige en voorziene toekomstige ontwikkelingen op de winkelmarkt zijn er in de visie van Syntrus Achmea duidelijke verschillen tussen winkellocaties. Enerzijds zijn er locaties met een langjarig toekomstperspectief en weinig risico’s op leegstand en waardedaling. Anderzijds zijn er locaties waarvan op termijn wordt verwacht dat de winkelfunctie inboet ten gunste van andere locaties. Er is hier een verhoogd risico op toekomstige leegstand en waardedaling. Syntrus Achmea adviseert om in het beleggingsbeleid de komende jaren te focussen op het kernwinkelgebied van de top 15 retailsteden. Voor de grootste 5 winkelsteden zijn ook locaties die direct op het kernwinkelgebied aansluiten interessant. Daarnaast is er veel perspectief voor dominante ondersteunende winkelcentra voor dagelijkse voorzieningen. Hier voeren minimaal


25/44

1.4 De Nederlandse kantorenmarkt


De dynamiek op de Nederlandse beleggingsmarkt voor kantoren is de laatste twee kwartalen sterk toegenomen. Dit was vooral zichtbaar in het topsegment van de markt (en dan met name de Zuidas) en het segment daaronder. Een nieuwe ‘wall of money’ stuwt het aantal transacties snel op. Angelsaksische partijen richten zich met name op meer opportunistische beleggingen, waarbij de focus op grote volumes ligt. Aan de top van de markt zijn het Duitse institutionele partijen die tegen zeer scherpe aanvangsrendementen instappen. Met secundaire locaties en kleinere kantoorgebouwen blijft het moeizaam. Dit zijn voornamelijk particuliere producten waar beleggers nog steeds terughoudend tegenover staan en waarvoor de financieringsmogelijkheden beperkt zijn. De internationale kapitaaldruk, in combinatie met grote verschillen in beleggingsvisies ten aanzien van de waardeontwikkeling van de verschillende deelmarkten, zorgt voor mogelijkheden om portefeuilles te verversen en kwalitatief te versterken.

• Dynamiek in de markt benutten om portefeuilles te verversen en kwalitatief te versterken • Bij aankoop focussen op goede kantoren en kantoorlocaties in sterkste stedelijke regio’s (centrum/stationslocaties met hoogwaardige uitstraling) met binnen de de vier grote steden een accent op Amsterdam, waarbij binnen een value add strategie ook een korter huurcontract acceptabel is • Opportunistic: inzetten op verwerving van distressed kantoren die geschikt te maken zijn voor transformatie (woningen) • Waarde toevoegen door optimalisering bezettingsgraad en andere vormen van verhuur te verkennen, waaronder de combinatie met meer dienstverlening, flexibelere contracten

Outlook 2015

2016

Waarde groei

Hoogwaardige kantorenlocaties

+

+

Overige kantorenlocaties

–

–

Huur niveaus

Hoogwaardige kantorenlocaties

=/+

+

–

–

Overige kantorenlocaties

Legenda + =/+ = =/-


Swot-analyse kantorenmarkt Strengths

Weaknesses

Toenemende schaarste aan hoogwaardige kantoren op de beste locaties

Overaanbod en forse gemiddelde leegstand voor de totale kantorenmarkt zorgt voor druk huur- en waardegroei

Liquide beleggingsmarkt hoogwaardige gebouwen op de beste locaties

Dalende huurprijzen in midden- en lage segment

Beperkte nieuwbouw, ook op goede plekken

Trage herstructurering van de kantorenvoorraad

Relatief hoge directe rendementen Opportunities

Threats

Snelle groei van beschikbaar kapitaal voor investeringen in zowel core, value add opportunistic als opportunistic

Structurele krimp werkgelegenheid bij kantoorgebonden sectoren

Verschillende marktvisie van verschillende actoren biedt ruimte voor arbitrage

Optimalisatie ruimtegebruik per persoon leidt tot besparing op ruimtegebruik

Verbeterde kansen voor alternatieve bestemmingen door forse waardecorrectie

Toenemend aanbod aan kwalitatief mindere kantoren tegen lage huren

De mogelijkheid om waarde toe te voegen met voorzieningen, kortere huurcontracten en dienstverlening

Herstel particuliere beleggingsmarkt sterk afhankelijk van financieringsmogelijkheden

26/44

Structurele veranderingen De bestaande hoeveelheid beschikbare kantoren enerzijds en de dalende beroepsbevolking in combinatie met het dalende ruimtegebruik per werknemer anderzijds zorgen ervoor dat de huidige kantoorvoorraad in omvang ruim voldoende is om de vraag naar werkruimte op te vangen. Hoewel er op papier dus voldoende kantoren zijn, is het wel duidelijk dat niet de gehele kantorenvoorraad de gevraagde kwaliteit bezit. Dat betekent niet alleen dat in individuele gebouwen moet worden geïnvesteerd, maar ook dat kantoren op minder goede locaties hun functie gaan verliezen ten gunste van kantoren op de sterke stedelijke kantorenenlocaties met voldoende toekomst. We zien in Nederland een duidelijke urbanisatietrend, waarin de G4 harder groeien dan de rest van Nederland. Het is niet meer dan logisch dat de omvang van de kantorenmarkten zich aan deze trend aanpassen.

met een behoefte aan dienstverlening. Het lijkt een kwestie van tijd voordat aanbieders van kantoorruimte hier op veel grotere schaal dan nu het geval is, op gaan inspelen, deels door grotere, transparante werkvloeren aan te bieden. Daarnaast gaat het aanbieden van flexibele, soms kortere, huurcontracten naar verwachting een veel grotere vlucht nemen. Door een toenemende transparantie op het gebied van huurprijzen kan het huurniveau in de toekomst onder druk komen te staan. Maar door het aanbieden van de juiste dienstverlening kan mogelijkerwijs toch margeverbetering worden gerealiseerd. Dit vraagt wel een rigoureuze aanpassing van het managementconcept van kantoren. Aan de andere kant nemen de kosten per/m2 in gebruik zijnde ruimte af als gevolg van een intensivering van het ruimtegebruik per FTE. Hierdoor zijn gebruikers bereid meer per m2 te betalen voor de gewenste kwaliteit.

De toekomstige vraag naar kantoorruimte wordt voor een belangrijk deel bepaald door de groei van de beroepsbevolking. De potentiële beroepsbevolking bedroeg in 2010 circa 11,1 miljoen inwoners en zal de komende jaren dalen met 800.000 naar circa 10,4 miljoen inwoners in 2040 (bron: PBL). De regionale verschillen zijn fors. De grootstedelijke regio’s in met name de Noordvleugel van de Randstad kennen nog wel een duidelijke groei. Binnen de beroepsbevolking zien we daarbij een verdere verschuiving naar niet-kantoorgebonden werkgelegenheid, met zorg als grootste groeier. Tussen 2008 en 2013 is de kantoorwerkgelegenheid gekrompen met 6,9%.

Aan de gebruikerszijde zien we dat er een toenemend belang wordt gehecht aan duurzaamheid. Wrang hierbij is dat de toevoeging van nieuwe duurzame kantoren elders vaak tot leegstand leidt. Daarnaast is sprake van een toenemende behoefte aan gebouwen en gebieden waar de werknemer identiteit aan kan ontlenen. Een structurele trend, met een flinke impact op regionale kantorenmarkten, is de forse reductie in gebruik van de Nederlandse overheid; Nederlandse grootste gebruiker. De kantoorruimte van de Rijksoverheid zal tot 2020 gemiddeld met een kleine 30% afnemen (bron: brief minister Blok). Tegelijkertijd heeft de overheid gezorgd voor flexibeler randvoorwaarden voor transformatie van een kantoor naar een woonfunctie. Dit heeft een positieve impact op de kantorenmarkt.

Aan de gebruikerskant zien we op werkplekniveau structurele veranderingen. Het Nieuwe Werken betekent dat individuele werkruimtes kleiner worden en minder in aantal. Er is een duidelijke trend gaande van daling van het aandeel van de werkplek per FTE. Dit is een duidelijk gevolg van steeds betere mogelijkheden om ‘mobiel’ te werken. Als gevolg hiervan zien we ook een wijzigende indeling van de kantoorruimte: terugkeer van open werkplekken (de kantoortuin), maar nu gecombineerd met meer vergader-, ontmoetings- en recreatiefunties. Het ruimtegebruik is flexibel en wordt vaker gecombineerd


Conjuncturele ontwikkelingen De Nederlandse economie herstelt voorzichtig, het producentenvertrouwen is op het hoogste punt sinds juli 2011, met als gevolg dat bedrijven voorzichtig weer meer investeren. Al acht maanden achtereen zijn de investeringen hoger dan in dezelfde maand een jaar eerder. Sinds februari 2014 is de werkloosheid (seizoensgecorrigeerd) weer stapje voor stapje aan het dalen. Met 7% (Eurostat definitie; conform CBS definitie

27/44

is 8,4% juli 2014) is deze echter nog altijd hoog. Voor 2015 verwachten we een verdere daling van de werkloosheid, en daarmee dus een herstel van de werkgelegenheid. Het herstel is echter zo marginaal, dat hier vooral een psychologisch effect voor de kantorenmarkt als geheel vanuit zal gaan. Vastgoedmarkt kantoren In tegenstelling tot de dynamiek op de beleggers markt, blijft de dynamiek op de gebruikersmarkt vooralsnog beperkt. Het opnamevolume van circa 400.000 m2 vvo over het eerste half jaar van 2014 betekende een gelijke opname ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De vraag naar kantoorruimte is voornamelijk afkomstig van bedrijven die op zoek zijn naar kostenbesparing en/of werkplekoptimalisatie; geen uitbreidingsvraag, maar een vervangingsvraag. Daarbij is wel steeds duidelijker sprake van winnende en verliezende locaties. De toplocaties laten een stabiele situatie of daling van de leegstand zien, de overige locaties kennen juist een toename van de leegstand. In weerwil van de tweedeling is de bouwproductie van kantoren de afgelopen jaren op een zeer laag pitje komen te staan, ook op goede locaties. Hierdoor is er op lokaal niveau schaarste ontstaan, met een duidelijke positieve impact op de huren en de waardeontwikkeling van vastgoed. Op een aantal plekken geldt dat er additionele waardegroei mogelijk is door - naar internationaal voorbeeld - niet alleen te investeren in de kwaliteit van het gebouw, maar ook in de gebiedskwaliteit. De tophuurprijzen worden gerealiseerd op de Amsterdamse Zuidas en Schiphol. Door de schaarste aan marktconforme kantoorruimte zullen op toplocaties de nettohuurprijzen naar verwachting stijgen. Hierbij moet wel worden aangetekend dat de brutohuren die op bepaalde locaties worden gepubliceerd nog steeds negatief afwijken van de nettohuren als gevolg van incentives. Bij het beoordelen van de kracht van de kantorenmarkten moet dan ook worden bedacht dat de hoofdstad met afstand de sterkste kantorenmarkt van Nederland is. Kijkend naar de

28/44

opname op de kantorenmarkt in 2013, dan is het aandeel van de vier grootste gemeenten 44%, waarvan Amsterdam alleen 21% voor haar rekening neemt. In de eerste helft van 2014 is te zien dat de concentratie van het Amsterdamse aandeel is gegroeid naar 22%, terwijl de opname in de vier grootste gemeenten is gedaald naar 42%. Gezien de dominante positie van Amsterdam, is bij de verwachte huurstijging voor de toplocaties duidelijk geen sprake van een landelijke trend. Wel lijken de huurprijzen op de betere locaties buiten de hoofdstad uit te bodemen. In Den Haag staan als gevolg van de grootschalige herhuisvestingsoperatie van de overheid de huurprijzen nog langer onder druk. Hetzelfde geldt generiek voor locaties met veel structurele leegstand, bijvoorbeeld in de satellietsteden. Zeker voor stedelijke locaties met veel leegstand biedt transformatie steeds vaker een rendabel alternatief voor kantoorruimte. In 2013 is circa 440.000 m2 getransformeerd, dat is bijna 6% van het totale aanbod op de kantorenmarkt. In de eerste helft van 2014 is opnieuw circa 320.000 m2 aan de markt onttrokken. Gezien de significante hoeveelheid meters waar het bij transformatie nu om gaat, draagt functieverandering inmiddels daadwerkelijk bij aan het in balans brengen van de kantorenmarkt. Beleggingsmarkt De interesse op de beleggersmarkt is snel toegenomen, vooral dankzij de koopkracht van buitenlandse spelers. Het eerste halfjaar van 2014 kon een beleggingsvolume van 1,2 miljard worden genoteerd: een stijging van 130% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Met een percentage van 90% waren de transacties geconcentreerd in de Randstad, met name in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag. Amsterdam trok, net als vorig jaar, het merendeel van het beleggings volume naar zich toe. Amsterdam heeft dan ook een goede uitgangspositie; sterke bevolkingsgroei, veel hoogopgeleide mensen, kenniseconomie, groei van de werkgelegenheid, aanwezigheid van bedrijven in de financiële dienstverlening en een internationale uitstraling. De kopers zijn voornamelijk Duitse institutionele beleggers en

Een nieuwe ‘wall of money’ stuwt het aantal transacties snel op

Angelsaksische private equity partijen, met elk hun eigen beleggingsstrategie. Duitse beleggers focussen met name op de toplocatie van de Nederlandse kantorenmarkt. Dit is terug te zien in de transacties. De grootste transacties van het afgelopen halfjaar hadden betrekking op de verkoop van kantoren op de Amsterdamse Zuidas. De kopende partij waren zonder uitzondering Duitse institutionele beleggers. Door de toenemende interesse zijn de aanvangsrendementen op deze toplocaties onder neerwaartse druk komen te staan. De aanvangsrendementen in Amsterdam liggen momenteel binnen een bandbreedte van 5,50% tot 6,25%. In de overige grote kantoorsteden liggen de bruto-aanvangsrendementen 100 tot 150 basispunten boven die

in Amsterdam. De transacties op de meer secundaire kantorenlocaties worden gedomineerd door Angelsaksische partijen die op zoek zijn naar hoge aanvangsrendementen en value add beleggingen. Zij hebben vele miljarden aan private equity opgehaald in Noord-Amerika, het Midden-Oosten en Azië. Een deel van dit kapitaal alloceren zij naar kantoorbeleggingen met een opportunistisch karakter in Nederland en de rest van West-Europa. Deze opportunistische beleggingen zijn vaak enigszins verouderde kantoren met een mix van kortere contracten en leegstand op secundaire locaties. Zij kenmerken zich door een relatief hoog aanvangsrendement, maar kennen ook een hoger risicoprofiel. Voor partijen met een verversingsopgave zijn er dus

Figuur 7 O pname, aanbod en leegstand Bron: JLL (2014)

Opname (l)

Aanbod (l)

Leegstand (r) 15

8

14

7

13 6 12 11 10

4

%

x miljoen m2

5

9

3

8 2 7 1

6

0

5 2005

2006

2007

2008

2009


2010

2011

2012

2013

2014 Q1

2014 Q2

29/44

mogelijkheden om een kwaliteitsverbetering in de portefeuille te realiseren; een ‘window of opportunity’. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat de beleggingsmarkt voor de kleinere kantoorgebouwen op secundaire en tertiaire locaties zeer moeizaam is. Door de terughoudendheid van particuliere beleggers en de schaarse financieringsmogelijkheden zal dit naar verwachting op korte termijn zo blijven. Kijkend naar Amsterdam, dan is de vraag naar een geschikt beleggingsproduct zeer groot. Als gevolg hiervan daalden daar de aanvangsrendementen; dit in tegenstelling tot het landelijke beeld. Vanwege een overloopeffect van de aanhoudende investeringsdruk in Amsterdam gaan beleggers zich ook richten op de prime locaties van kantoorsteden als Utrecht, Den Haag en Rotterdam. Gevolg is dat de aanvangsrendementen ook daar (licht) gaan dalen in de loop van 2014 en 2015, mede geholpen door de lage rente. Beleggingsadvies Door de groeiende kapitaaldruk en verschillen in beleggingsvisies ten aanzien van de waardering en de potentie van individuele kantorenlocaties, zijn er nu mogelijkheden om te komen tot een strategische verbetering van de portefeuille. Vooral op de sterke locaties in Amsterdam, maar in mindere mate ook op de beste locaties in de

andere grote steden, zijn er mogelijkheden om beleggingen te verwerven met een gunstig rendement-risicoprofiel. Kansen hiertoe bieden bijvoorbeeld de kantoren op A-locaties met kortere contracten. Voor de Duitse institutionele beleggers zijn de huurcontracten te kort en voor de Angelsaksische partijen zijn de aanvangsrendementen te laag. Hier ligt een uitdaging voor beleggers die de markt goed kennen en die door een value add bril voorbij enkel de korte termijn van het huurcontract durven te kijken. Om voor waardegroei in aanmerking te komen, is naast de kwaliteit van de locatie (mix van functies, goede bereikbaarheid per ov/auto, een hoogwaardige uitstraling en een hoog voorzieningenniveau) de kwaliteit van het individuele kantoorgebouw van belang. Heeft het gebouw (potentie voor) grote vloeren, flexibele indeelbaarheid en - steeds belangrijker - de mogelijkheid voor de gebruiker om er identiteit aan te ontlenen? Minder goede gebouwen op sterke locaties, die met een ingreep courant te maken zijn, zijn vanuit een value add strategie eveneens een mogelijkheid. Vanuit een opportunistische strategie is het inzetten op transformatie een optie: aankoop van kantoren die tot woningen kunnen worden omgebouwd. Voorwaarde is natuurlijk wel dat het gebouw én de locatie goed passen bij de nieuwe functie. Daarbij zal er een risicodrager gevonden moeten worden voor de publiekrechtelijke en technische risico die bij transformatie horen.

Keuken woning Westerhoek

30/44

1.5 De Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken De Nederlandse hypotheekmarkt is structureel aan het veranderen. De traditionele aanbieders hebben in de afgelopen tijd stap voor stap plaats gemaakt voor nieuwe hypotheekverstrekkers: vooral Nederlandse verzekeraars en pensioenfondsen die op zoek zijn naar een alternatief voor de zeer lage rendementen op staatspapier. Banken lijken echter ook voorzichtig terug te keren als belangrijke spelers op de hypotheekmarkt, waardoor de concurrentie tussen de verstrekkers groot te noemen is. Dit uit zich in een historisch lage hypotheekrente en voor de consument gunstige polisvoorwaarden - langere looptijden en meer bedenktijd. Desondanks wegen de relatief hoge spreads nog altijd op tegen de risico’s op de hypotheekmarkt.

Focus in beleggingsstrategie • Inzetten op verdere groei • Gunstige marktcondities woningmarkt benutten door beperkt oprekken toegestane LTV (naar 80%) in ruil voor aantoonbare margeverbetering.

Outlook 2015

2016

=/+

+

Spread woninghypotheken

-

=/-

Hypotheekrente

-

-

Basisrente

Legenda + =/+ = =/-


SWOT-analyse Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken Strengths

Weaknesses

Sterke rendement-risicoverhouding woninghypotheken

Groot aantal hypotheken in de Nederlandse markt hebben een te hoge LTV in de portefeuilles (onder water)

Marktsituatie woninghypotheken zal door lopende herkapitalisatie bij banken niet snel verruimen

Precieze looptijd individuele hypotheken onbekend door het kunnen aflossen bij woningverkoop

Goede betaalmoraal, weinig defaults op woninghypotheken Opportunities

Threats

Herstel koopwoningmarkt, stijgend aantal transacties en omzetten hypotheekmarkt

Daling spreads door groeiende concurrentie op woninghypotheekmarkt

Relatief hoge marges bij lange looptijden of bij hogere LTV’s

Hoewel relatief beperkt en gedeeltelijk middels NHG afgedekt, nog steeds stijgend aantal defaults

(Aanhoudend) herstel woningmarkt en een snelle stijging van het aantal transacties

Daling NHG-grens die marktsegment woninghypotheken met overheidsborging kleiner maakt


31/44

Basisrente stijgt voorzichtig Met de extreem lage rente op staatsobligaties bieden woninghypotheken een aantrekkelijk alternatief voor beleggers die op zoek zijn naar rendement (yield). Een relatief hoog cashrendement wordt voor beleggers gecombineerd met beperkte risico’s en daarbij een verwachte contractduur die redelijk goed bij verzekeraars en pensioenfondsen lijkt te passen. Het aantal institutionele beleggers dat kapitaal wil investeren in de Nederlandse hypotheekmarkt is dan ook snel gestegen. De lage basisrente hangt direct samen met de grootschalige monetaire ondersteuning van de westerse economieën, met die van de VS voorop. Hoewel deze steun nu voorzichtig wordt afgebouwd, wordt nog steeds

gerekend op een zeer beperkte rentestijging. Volgens een recente raming van het CPB blijft de lange rente voor 2015 zelfs min of meer stabiel, op hetzelfde niveau als in 2013 (Bron CPB juni raming 2014). Het voorzichtig aantrekken van de Nederlandse economie heeft vooralsnog dus nauwelijks effect op de rente. Op lange termijn lijkt dit niet goed vol te houden. Meer economische groei zal uiteindelijk wel een aanzienlijk grotere kredietvraag betekenen, met hogere rentes als gevolg. Voor de langere termijn (vanaf 2016) verwacht het CPB een duidelijke rente stijging, maar de raming is wel enigszins gedateerd. Ook Oxford Economics voorziet een hoger renteniveau van de lange rente: van 1,8% in 2014 oplopend naar 2,2% in 2016 en 2,8 in 2017.

Figuur 8 A antal verkochte woningen en gemiddelde verkoopprijs Bron CBS (2014)

Gemiddelde verkoopprijs (l)

Aantal verkochte woningen (r) 200.000

260.000

180.000 250.000 160.000 240.000

140.000 120.000

euro

230.000

100.000 220.000

80.000 60.000

210.000

40.000 200.000 20.000 0

190.000 2008

32/44

2009

2010

2011

2012

2013

raming 2014

De hoge spreads van woninghypotheken wegen nog altijd op tegen de risico’s

Dat de verwachte toename in de kredietvraag zich niet 1-op-1 doorvertaalt in het rentetarief, hangt weer samen met de lagere risicomarges die in economisch meer stabiele tijden kunnen worden gehanteerd. Daarbij is het vooral een kwestie van vraag en aanbod van beschikbaar kapitaal. Trends in vraag en aanbod De kredietvraag vanuit woninghypotheken trekt duidelijk weer aan. We zien een nog snellere stijging van het aantal transacties, vooruitlopend op een verdere prijsstijging op de woningmarkt. Het hypotheekbedrag per woning neemt nog niet veel toe, daarvoor is de prijsstijging nog niet substantieel genoeg. Daarbij is het maximaal toegestane leenbedrag recent verlaagd naar 104% van de woningwaarde (LTV 104). Stap voor stap zal dit percentage in de nabije toekomst verder worden afgebouwd naar 100%. Vanwege de aankoopkosten van een eigen woning door de beperking van de LTV worden starters gedwongen tot het meebrengen van eigen vermogen. Voor de betaalbaarheid van woningen is dat slecht nieuws, voor de risico’s van beleggers in hypotheken geldt het omgekeerde. Daarbij komt dat de door de overheid verplichte aflossing (voorwaarde om voor renteaftrek in aanmerking te komen) snel zorgt voor verdere vermindering van de LTV en dus van de risico’s. Risico’s die sowieso al beperkt waren voor dat deel van de hypotheekmarkt waar de NHG op van toepassing is (Nationale Hypotheek Garantie). De NHG-,voor woningen met een aankoopbedrag tot €250.000 maximeert het verlies voor de hypotheekverstrekker. Het negatieve effect op de vraag naar hypotheken van de lagere toegestane LTV en van de eveneens recent neerwaarts bijgestelde NHG-drempel wegen waarschijnlijk in het geheel niet op tegen de verwachte golf aan nieuwe hypotheekaanvragen. Aan die golf ligt het herstel van de dynamiek van de woningmarkt ten grondslag en dat wordt nog eens versterkt door de inhaalvraag van in de crisis uitgestelde verhuizingen. Na jaren van daling wordt verwacht dat de jaarlijks productie aan nieuwe hypotheken


(exclusief oversluitingen) met bijna 50% kan gaan stijgen. Gelet op de verwachte toename van de vraag naar hypotheken, in combinatie met de dalende risico’s is het niet verwonderlijk dat meer partijen zich op de markt voor woninghypotheken richten. Zeker verzekeraars (ASR, AEGON, Delta Lloyd) zijn sinds 2012 actiever geworden op de hypotheekmarkt, waarbij zij een duidelijk voorkeur hebben voor financieringen met lange looptijden. Ook pensioenfondsen zijn zeer actief, met Syntrus Achmea zelf als sprekend voorbeeld. Met een groei van de portefeuille van meer dan 25% (2012 vs. 2013) was Syntrus relatief de snelste groeier op de Nederlandse hypotheekmarkt. Stuk voor stuk hebben de pensioenfondsen en verzekeraars de marktruimte benut die de vier grote banken achterlieten, met de Rabobank voorop als partij die het meest aan marktaandeel heeft ingeleverd. Onder druk van de herkapitalisatie van hun balansen waren banken veel minder actief in de verstrekking van nieuwe hypotheken. Voor het komende jaar wordt op de hypotheekmarkt wel weer meer concurrentie vanuit de banksector verwacht. Bedenk dat 43% van de nieuwe hypotheken direct met de bank worden afgesloten, waarvan nog steeds bijna 70% ‘ouderwets’ op het bankkantoor. Op middellange termijn zou de benodigde herkapitalisatie van de banken echter wel eens kunnen betekenen, dat de beschikbare bancaire gelden voor hypotheken op een structureel lager niveau komen te liggen. Gezien de ambities van verzekeraars en pensioenfondsen en gezien de verwachte terugkeer van de banken zal het aanbod van kapitaal op korte tijd toenemen en zorgen voor een stevige concurrentie. Als gevolg van de herkapitalisatie van de banken, die stuk voor stuk nog grote marktaandelen hebben, zien we op middellange termijn het aanbod van vermogen voor hypotheken enigszins stagneren. Hypotheekrente daalt De vraag naar hypotheken neemt weer toe, maar ook het aanbod van kapitaal voor hypotheken is gestegen. De afgelopen periode had de aanbodstijging duidelijk de overhand. De ruimte voor het

33/44

verstrekken van hypotheken nam verder toe door extra aflossingen van huishoudens. Voor het eerst sinds decennia is de totale hypotheekschuld hierdoor weer gedaald, naar een totale omvang van € 637 miljard (bron: Rabobank). Met de ruimere marktsituatie is de hypotheekrente gedaald van 5,1% in 2011 naar 3,5% in 2014 voor NHG-hypotheken met een voor 10 jaar vaste rente. Duidelijk minder dan de gemiddelde hypotheekrente die Nederlanders nu voor hun hypotheek betalen: 4,47% (bron: DNB). Gezien de lage basisrente, betekent het huidige renteniveau dat er bij NHG hypotheken nog steeds marges (spreads) zijn te behalen die tussen de 180 en de 220 basispunten liggen.

Dat is meer dan voldoende om de beperkte risico’s die samenhangen met investeren in woninghypotheken, te compenseren. Die risico’s zijn overigens wel toegenomen. Lag in 2011 het aantal defaults nog op 0,51% (op basis van het % van de totale portefeuille), inmiddels is dat gegroeid naar 0,85% (bron: IG&H). Het is een duidelijke stijging, maar zeker in internationaal perspectief nog steeds relatief gering. Daarbij is er voor een belangrijk deel van de defaults nog de achtervang in de vorm van de NHG. Een andere risico-indicator laat toch ook een verslechtering van het marktbeeld zien: het aantal hypotheken met een LTV boven de 120 is gegroeid naar 12% van het totaal aantal hypotheken. In 2012 was dit nog 6%.

Figuur 9 P roductie nieuwe hypotheken Bron: IG&H, vanaf 2014 raming

70

60

x miljard euro

50

40

30

20

10

0 2011

34/44

2012

2013

raming 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Los van het hoge risico dat met die LTV’s samenhangt, betekent het dat mensen met een hoge LTV financieel ‘onder water staan’ en in de praktijk worden belemmerd om te verhuizen. Daarmee remmen zij gedeeltelijk het herstel van de woningmarkt. Het aantal executieverkopen is, tegen die trend in, snel gedaald. Deze afname mag echter niet worden gezien als een vermindering van betalingsproblemen, maar vooral als een signaal dat hypotheekverstrekkers intensievere begeleiding bieden aan woningeigenaren met betalingsproblemen (bron: Rabobank, mei 2014). Het verleden heeft geleerd dat alleen ‘de handel’ wint bij een executieverkoop. Marges staan op korte termijn onder druk Er is nog steeds sprake van duidelijke marges op woninghypotheken. Toch is de verwachting dat de marges op korte termijn geleidelijk aan verminderen onder invloed van toenemende concurrentie. Een verdere daling naar een niveau tussen de 150 en de 175 basispunten is op korte termijn goed mogelijk (NHG 10 jaar). Een daling van de spreads naar het niveau van voor de kredietcrisis (<100 basispunten) is daarentegen minder goed denkbaar. Op middellange termijn verwachten wij een stabilisatie van de marges. Wanneer banken hun hypotheekportefeuilles daadwerkelijk afbouwen, is het maar de vraag of verzekeraars en buitenlandse investeerders genoeg vermogen kunnen opbrengen voor de zich herstellende vraag naar hypotheken. Ondanks de daling van de marge, blijft de rendement-risicoverhouding van deze assetclass de komende tijd naar onze verwachting goed. Beleggingsadvies Gezien de gezonde verhouding tussen relatief lage risico’s en marges tussen de 150 en 250 basispunten, blijft het interessant om in Nederlandse woninghypotheken te beleggen. Het alternatief wordt immers gevormd door vastrentende obligatieproducten die nauwelijks een positief reëel rendement genereren. Wel moet worden bedacht dat de marges onder druk staan. Nu al gesloten financieringen met hogere marges winnen daarmee aan waarde. Voor beleggers in nieuwe hypotheken is die marge druk echter minder goed nieuws. Voor welk marktsegment


moet worden gekozen? Op basis van de in markt bekende spreads kan een afweging worden gemaakt. Wanneer we naar de marges kijken kunnen we constateren dat er twee manieren zijn om hogere spreads te realiseren. Het is duidelijk dat een margeverbetering in de eerste plaats kan worden gerealiseerd door te kiezen voor een langere contractlooptijd, hoewel de precieze looptijd van een hypotheek door het vervroegd kunnen aflossen natuurlijk nooit bekend is. De keuze voor de looptijd is echter wel zeer nadrukkelijk verbonden aan de voorkeuren van de belegger. Gelet op de aard van zijn verplichtingen, zal een verzekeraar bijvoorbeeld een lange-termijn-exposure zoeken. In de tweede plaats kan de marge worden verbeterd door te kiezen voor een hypotheekverstrekking in het marktsegment met een hogere LTV in plaats van voor de minst risicovolle marktsegmenten (NHG of hypotheken met een LTV tot 60%). Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met het debiteurenrisico en het woningmarktrisico. De winst kan fors zijn: een hypotheek met een LTV van 70% heeft nu een marge die 33 basispunten hoger ligt dan die met een LTV van onder de 60%. De woningmarkt in Nederland staat er goed voor. Los van conjuncturele invloed (herstel economie, stijging consumentenvertrouwen en voorzichtig afnemende werkloosheid) zorgt de invloed van de demografie voor goede perspectieven. We krijgen er in Nederland op lange termijn nog 1 miljoen huishoudens bij, en die gaan zorgen voor extra vraag naar woonruimte. Tegenover die extra vraag staat een ingestorte woningbouw productie, waardoor zeker in de stedelijke regio’s in de Noordvleugel van de Randstad al snel woningtekorten gaan ontstaan. In die gebieden is de kans op waardedaling minimaal. En als die zich al voordoet, dan is het heel onwaarschijnlijk dat de woningen opnieuw 20% in waarde dalen. Die laatste constatering geldt feitelijk voor de meeste steden in Nederland. Een LTV van 80% kan in dit licht nog steeds als erg veilig worden beschouwd, temeer omdat er binnen het nieuwe fiscale regime normaliter ook nog wordt afgelost op de hypotheek.

35/44

Voor het debiteurenrisico is minder gemakkelijk een generiek beeld te schetsen. Rond 60% van de gevallen ligt relatiebeëindiging als reden ten grondslag aan de defaults (bij de NHG). Het is niet waarschijnlijk dat het aantal echtscheidingen terugloopt. Hoewel de LTV niets zegt over de liquiditeit van de hypotheekgever, betekent anders dan bij NHG een LTV van onder de 80% dat de hypotheekgever in het verleden financieel stabiel genoeg is geweest om voor additioneel gespaard vermogen te zorgen. Dat zegt iets over de risico’s. Bij een focus op LTV’s tot 80% blijft daarbij in geval van een default ook nog steeds een veilige marge van 20% over om het verschil tussen vrijeverkoopwaarde en gedwongen verkoop goed te maken. Een marge, die in de

praktijk voldoende is. De conclusie is dan ook dat het gezien de sterke positie van de Nederlandse woningmarkt het voor de hand ligt om te focussen op hypotheken met een relatief hoger risicoprofiel. De hogere marges vormen een zeer aantrekkelijke vergoeding voor de nog steeds relatief beperkte risico’s.

Figuur 10 Marges hypotheken in relatie tot looptijd en LTV’s Bron: data IG&H, bewerking Syntrus Achmea

Looptijd

Mei 2014

LTV

NHG

<60%

60-80%

>80%

5 jaar

190

181

216

267

10 jaar

184

176

209

259

15 jaar

186

176

211

274

20 jaar

210

222

242

273

Entree Westerhoek

36/44

1.6 De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken Met het herstel van de economie nemen de beleggingsactiviteiten en daarmee de vraag naar vreemd vermogen weer toe. En waar traditionele grote spelers op de vastgoedfinancieringsmarkt vooral nog bezig zijn met het weg managen van de risico’s uit hun bestaande portefeuille doet de stijging van de kredietvraag andere financiers opstaan. Dat kunnen beleggers zijn, die hun eigen portefeuilleverkoop financieren, maar steeds vaker zijn het ook buitenlandse spelers. Door het openen van debt funds hopen zij te profiteren van het herstel van de Nederlandse vastgoedmarkten. Met het herstel groeit de hoeveelheid kapitaal dat beschikbaar is voor zakelijke hypotheken en slinken de marges op de zakelijke hypotheekmarkt. Voor wie nu nog tegen crisistarieven wil financieren, zullen alleen de meest risicovolle vastgoedfinancieringen overblijven.

Focus in beleggingsstrategie • Groei in nieuwe zakelijke financieringen overwegen • Aanpassen bestaande financieringscondities aan nieuwe realiteit om toekomstige risico’s beperkt te houden

Outlook 2015

2016

=/+

+

Spread zakelijke hypotheken

-

-

Hypotheekrente

-

-

Basisrente

Legenda + =/+ = =/-


SWOT-analyse Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken Strengths

Weaknesses

Beperkt aantal Nederlandse aanbieders dat nu nog actief is

Vanuit beleggingsoptiek is er concurrentie met product woninghypotheken dat goede performance laat zien

Lage loan to value (LTV) van < 75% bij nieuwe zakelijke financieringen in combinatie met relatief hoge marges

Aanhoudende onzekerheid over omvang voorzieningen in bestaande portefeuilles Grote leegstand en groeiende dichotomie op zowel kantorenals winkelmarkt

Opportunities

Threats

Herstel vastgoedmarkten en dynamiek op de beleggingsmarkt

Distressed CV’s en particuliere beleggers kunnen voor instabiliteit hypotheekmarkt zorgen

Belangstelling van buitenlandse investeerders voor NL vastgoedmarkt

Daling spreads door toenemende concurrentie in met name core segment

Relatief hoge marges ten opzichte van vastrentende waarden


37/44

Basisrente stijgt voorzichtig Met de extreem lage rente op staatsobligaties bieden hypotheken in principe een aantrekkelijk alternatief voor beleggers die op zoek zijn naar rendement (yield). Een relatief hoog cashrendement wordt, mits prudent gefinancierd, gecombineerd met beperkte risico’s. Dit wordt nog eens gecombineerd met een voorlopig beperkt stijgende basisrente (volgens verwachting CPB). De historisch vaak slechte performance stond in 2014 evenwel nog een hernieuwde belangstelling van Nederlandse financiers voor het marktsegment van zakelijke hypotheken in de weg. Dat werd versterkt door de reputatieschade die de zakelijke hypotheekmarkt heeft opgelopen met de ondergang van SNS Property Finance. Hier

bovenop kwam de aanhoudende druk voor banken tot balansverkorting en het feit dat veel vastgoedfinanciers uit het verleden nog steeds bezig waren met de herstructurering van hun bestaande portefeuille van zakelijke hypotheken. Door al deze factoren was er zeker in de eerste helft van 2014 nog weinig ruimte voor nieuwe vastgoedfinancieringen. Nieuwe zakelijke hypotheken werden door veel partijen alleen verstrekt wanneer ze direct leidden tot kwaliteitsverbetering van de bestaande portefeuilles. Door bestaande relaties vastgoed te laten kopen met een lage LTV (loan to Value) en/of een hoge DSCR (debt service cover ratio) kon de kwaliteit van een hele portefeuille worden verbeterd.

Figuur 11 V erwachting Rente 10 jaars staatsobligaties Bron: Oxford Economics

Duitsland

Nederland

5

4

%

3

2

1

0 2014

38/44

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

De scherpe tarieven van de debt funds veranderen de markt

Waar sommige banken er in de komende periode voor kiezen om het volume zakelijke hypotheken terug te brengen (Rabobank/FGH) of zelfs naar nul te reduceren (SNS Propertize), zien we ook partijen die juist kiezen voor verruiming van de kredietverstrekking. Zeker bij ING en ABN AMRO lijken weer ambities te bestaan om de vastgoedmarkt van kredieten te voorzien. Historische niveaus van verstrekking zijn daarbij ver uit beeld en zullen niet eens worden benaderd. Buitenlandse partijen kennen de gevoeligheden vanuit het verleden niet (of veel minder). Zij zien in de relatief hoge marges en aantrekkende vastgoedmarkten een kans om hun snel toegenomen kapitaal te beleggen. Relatief snel hebben deze partijen (zoals Pramerica) debt funds opgezet die zich met vermogens van honderden miljoenen richten op de snel stijgende beleggersvraag, die overigens voor een zeer belangrijk deel ook van buitenlandse investeerders zelf afkomstig is. We zien dat die beleggersvraag zich sinds 2012 weer krachtig herstelt, met het woningmarktsegment voorop. In een jaar tijd (Q2 2013 – Q2 2014) is het beleggingsvolume in dit segment bijna verdubbeld. Financiering komt ook steeds vaker vanuit een andere hoek: institutionele beleggers die de kopers van hun portefeuille een financiering meegeven. Door te voorkomen dat kopers geen financiering kunnen vinden versnellen de beleggers zo de kwaliteitsverbetering van hun portefeuille. Marges staan onder druk… Wanneer we vraag en aanbod tegen elkaar afzetten komen we tot de conclusie dat het aanbod de afgelopen periode sneller is verruimd dan de vraag naar krediet. Het gevolg is dat marges onder druk staan. Konden begin 2014 nog marges tussen de 250-300 basispunten worden gerealiseerd, nu liggen de marges voor core beleggingsportefeuilles 50 - 100 punten lager. Zeker voor woningen in de sterkste Nederlandse regio’s die met een lage LTV worden gefinancierd komen marges rond de 150-200 basispunten in beeld. Het gaat dan om grotere volumes, die worden gekocht door partijen met


een laag debiteurenrisico (institutionele kopers). De tarief daling betekent een ongekend snelle verandering van de markt. Partijen die te traag op deze verandering reageren zien dat ze met hun te hoge marges alleen nog voor de meest risicovolle financieringen in aanmerkingen komen of buiten de scope van de debt funds vallen. Daarbij zullen ze voornamelijk aantrekkelijk zijn voor partijen die niet in aanmerking komen voor de scherpe tarieven van de debt funds. Te denken valt aan niet institutionele debiteuren, zoals kleine of middelgrote Nederlandse particuliere beleggers, die hun vermogen vaak in weinig transparante bedrijfsstructuren hebben georganiseerd of die te klein zijn voor de debt funds. ..en concurreren met die van woningen De daling van de marges is vanuit een andere optiek goed verklaarbaar. De marges komen meer in de buurt te liggen van die van beleggen in woninghypotheken. De vergelijking met dit product is interessant. Qua vastgoedmarktrisico zijn beleggingsfinancieringen gericht op kantoren en winkels buiten het top-segment duidelijk meer risicovol dan woninghypotheken. Bij kantoren en winkels buiten het topsegment zijn de verwachte defaults nog steeds hoog, terwijl de perspectieven voor de woningmarkt juist heel gunstig zijn. Tegenover het vastgoedmarktrisico staat het debiteurenrisico. Door een goede borging (en door weg te blijven van ingewikkelde constructies) zou het debiteurenrisico, mits goed gemanaged, bij zakelijke leningen wel eens lager kunnen liggen dan bij woninghypotheken. Ook het looptijdrisico is verschillend: bij particulieren is dit altijd gekoppeld aan de volgende verhuisbeweging terwijl bij zakelijke financieringen een boete voor vervroegd aflossen dit risico gedeeltelijk mitigeert. Het feit dat bij zakelijke financieringen extra aflossingen kunnen worden gevraagd als de debiteur door zijn ratio’s heen zakt, is ook een voordeel voor zakelijke hypotheken. In dit licht bezien zijn de lage marges voor grotere woningportefeuilles met een sterke debiteur niet zo verwonderlijk als veel investeerders soms nog denken. Een verdere daling van de marges is zelfs niet uitgesloten, hoewel de marges van voor de kredietcrisis (80-100 basispunten) nog ver weg zijn.

39/44

Beleggingsadvies De beleggingsmarkt is de afgelopen maanden snel veranderd. Het aantal beleggingsdeals neemt toe. Hand in hand daarmee is er sprake van een snelle toevoer van nieuw, vaak internationaal kapitaal. Wil men door middel van zakelijke hypotheken van het herstel van de beleggingsmarkt profiteren, dan zijn er op hoofdlijnen twee routes die men kan bewandelen. Ten eerste kan men de concurrentie met de internationale debt funds aangaan. Dat verlangt enerzijds het drastisch neerwaarts bijstellen van de gevraagde marges en anderzijds een duidelijke aanscherping van de debiteurenselectie. Het past niet om aan niet-institutionele debiteuren

hypotheken te verstrekken met institutionele condities. Grotere, helder georganiseerde beleggers, bouwbedrijven en woningcorporaties zouden voor deze financieringscondities wel in aanmerking kunnen komen. Vanzelfsprekend gaat het daarbij om de financiering van echte core producten binnen de Nederlandse woning-, winkelen kantorenmarkt en om hypotheken met een bescheiden LTV (tot 75% van de executiewaarde). Het lage vastgoed- en debiteurenrisico rechtvaardigen de relatief lage marges. Het is een marktsegment dat inkomsten genereert die duidelijk boven die van staatsobligaties liggen en dat aldus goed past bij de search van yield van institutionele investeerders. Tegelijkertijd is duidelijk dat de marges de komende tijd onder

Figuur 12 B eleggingsvolume alle sectoren Bron: JLL (2014)

Kantoren

Winkels

Bedrijfsruimten

Woningen

Overig

Verwacht einde jaar

10

x miljard euro

8

6

4

2

0 2008

40/44

2009

2010

2011

2012

2013

2014 Q2

druk staan. Het is uiteindelijk de vraag of Nederlandse partijen kunnen mee bewegen met de wel heel lage marges waarmee een aantal buitenlandse beleggers nu genoegen neemt. Een tweede strategie voor zakelijke hypotheken zou een meer nichegerichte strategie kunnen zijn en wel door zich te richten op het niet-institutionele deel van de markt. Middelgrote bouwbedrijven (voor bouwfinancieringen) en particuliere beleggers die niet hun weg weten te vinden naar de internationale debt funds vormen daarbij de doelgroep, met een duidelijk hoger debiteuren risico. Voor die doelgroep kan daarom met duidelijke hogere marges worden gerekend. Bij het verstrekken van kredieten is een zorgvuldig en zeer strikt verstrekkingsbeleid met scherp bewaakte financieringsvoorwaarden van groot belang. Een deel van de hogere marge zal dus opgaan aan relatief hogere beheerskosten. Het vastgoedrisico kan relatief beperkt blijven door de LTV te laten variëren. In de sterkste vastgoedmarkten kan de hoogste LTV worden afgegeven (ook hier met een bovengrens van 70%). Te allen tijde moet worden gewaakt voor ingewikkelde constructies aan de kant van de debiteur. Een

eventuele borgstelling moet echt dat doel kunnen hebben. Daarbij moet de lening flexibel blijven, moeten niet te lange looptijden (10 jaar voor de sterkste vastgoedmarkten) worden gehanteerd en moet ruimte zijn voor extra aflossingsmogelijkheid ingeval de financiering door bepaalde ratio’s heen zakt. Door het verstrekkingsbeleid zorgvuldig te clausuleren kan het debiteuren en vastgoedrisico beperkt blijven, waardoor per saldo toch van hogere marges kan worden geprofiteerd. Dat zullen niet langer marges zijn van 300 basispunten, maar eerder marges die rond de 200 liggen. Hogere marges nastreven kan ook, maar dat leidt dan of aan de debiteur-, of aan de vastgoedzijde tot een opportunistisch beleggingskarakter. Het is de verwachting dat ook voor dit marktsegment de marges de komende tijd onder druk blijven staan, maar wel in mindere mate dan in het marktsegment waarin ook de internationale debt funds actief zijn. De keuze tussen de marktsegmenten hangt daarbij af van de mate van risico die men zoekt en van het vertrouwen dat men heeft in de beheerskwaliteiten van de manager van de hypotheekportefeuille.

Wooncomplex Westerhoek


41/44

Detail balkon woning Westerhoek

Disclaimer De informatie in dit document is samengesteld door Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V. (hierna ook “Syntrus Achmea”) en is bestemd voor gekwalificeerde dan wel professionele beleggers als gedefinieerd in de Wet op het financieel toezicht (Wft). De hierin opgenomen informatie is geen voorstel of aanbod, beleggingsadvies of andere financiële dienst en is evenmin bedoeld als basis voor een beleggingsbeslissing. De inhoud van dit document is gebaseerd op betrouwbaar geachte informatiebronnen. Er wordt echter geen garantie of verklaring gegeven over de juistheid en volledigheid van de informatie, noch uitdrukkelijk, noch stilzwijgend. In alle gevallen blijft het Nederlandse Informatie Memorandum leidend. Aan de verstrekte informatie, aanbevelingen en berekende waardes kunnen geen rechten worden ontleend. De in dit document opgenomen informatie is uitsluitend indicatief van aard en kan aan verandering onderhevig zijn. Hierin opgenomen opinies, feiten en meningen kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. De waarde van beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Alle in dit document gepresenteerde informatie (teksten, foto’s, illustraties, grafisch materiaal, handelsnamen, logo’s, woord- en beeldmerken) is eigendom van of in licentie bij Syntrus Achmea en wordt beschermd door auteursrecht, merkenrecht dan wel enig ander recht van intellectueel eigendom. Er worden geen rechten van welke aard dan ook in licentie gegeven of toegewezen of op andere wijze overgedragen aan personen die toegang verkrijgen tot deze informatie. Het is niet toegestaan om (gedeelten van) de inhoud van dit document over te nemen, te vermenigvuldigen of op welke wijze dan ook te distribueren, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Syntrus Achmea. Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V., kantoorhoudende te Amsterdam (Handelsregister nr. 33306313), heeft een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten in Amsterdam.

www.syntrusachmeavastgoed.nl

Outlook Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken

Recommend Documents