ONDERNEMINGSPLAN 2015-2019 Goedgekeurd in de RvT-vergadering van 8 december 2014.
INHOUDSOPGAVE
1. Bestuurlijk voorwoord 2. Samenvatting 3. Externe analyse 3.1 Onze doelgroep 3.2 De markt 3.3 De Zaanse woningmarkt 3.4 Leefbaarheid 3.5 Beleidsomgeving landelijk 3.6 Beleidsomgeving lokaal 4. Interne analyse 4.1 Vastgoedportefeuille – huidige en potentieel 4.2 Maatschappelijke opgave: kansen en risico’s 4.3 Organisatie en dienstverlening 4.4 Financiële randvoorwaarden 5. Vastgoedstrategie als basis voor ondernemingsstrategie 5.1 Vastgoedstrategie en scenario’s 5.2 Financiële randvoorwaarden, die keuzen en tempo bepalen
2
1.
Bestuurlijk Voorwoord
In oktober 2014 heeft ZVH een moeilijke periode succesvol afgesloten. We staan niet meer onder verscherpt toezicht. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), de externe toezichthouder, heeft geconstateerd dat ZVH voldoende passende maatregelen heeft genomen en uitgevoerd om de financiële continuïteit opnieuw te waarborgen. ZVH heeft dit geheel op eigen kracht gedaan. We hebben geen saneringssteun van andere corporaties nodig gehad; we zijn erin geslaagd om zélf op orde te komen. De te omvangrijke leningenportefeuille, ontstaan door grote bouwprojecten aan het begin van de eeuw, zijn we aan het aflossen. Nieuwe projecten en risicovolle activiteiten zijn stilgelegd, bezit buiten de Zaanstreek is verkocht. ZVH heeft gesneden in kosten, ook in de eigen bedrijfsvoering. We hebben daarmee van onze organisatie maar met name van onze huurders heel wat gevraagd. Maar we zijn er nog niet. Het blijft nodig om de strakke lijn van financiële continuïteit de komende jaren voort te zetten. De verhuurdersheffing legt extra druk op onze exploitatie. Dat betekent, dat we ook de komende jaren hogere huren zullen moeten vragen. Dat doet pijn. We proberen een balans te vinden tussen nieuwe huurders en bestaande klanten. Betaalbaarheid is een punt van zorg, dat geldt al voor veel huurders. Hoe zorgen we voor een aanbod dat bereikbaar blijft voor onze doelgroepen? In ieder geval door ernaar te streven dat de huurders in de juiste, passende woning wonen. Tegen deze achtergrond is dit ondernemingsplan geschreven. Het plan is de basis voor alle besluiten die we de komende jaren zullen nemen. Het geeft weer waar we nu staan, wat onze financiële kaders zijn en welke keuzes we maken om onze doelstellingen te bereiken. ZVH richt zich in de Zaanstreek op sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen, voor wie lage woonlasten soms nog te hoog zijn. We maken in dit plan keuzes ten aanzien van huurbeleid, onderhoudsstrategie, bedrijfsvoering en organisatiestructuur. Wij vinden het belangrijk dat dit ondernemingsplan wordt gedragen door onze belanghebbenden als onze externe toezichthouders CFV en WSW, Raad van Toezicht, Bewonersraad, gemeente Zaanstad en de andere corporaties die actief zijn in de Zaanstreek. Door breed draagvlak te organiseren en het meerjarenbeleid in dit ondernemingsplan vast te leggen, borgt ZVH haar consistente beleid, maakt het transparant en bovendien onafhankelijk van zittend of toekomstig bestuur en management.
Frank van Dooren, directeur-bestuurder ZVH
3
2. Samenvatting ZVH is zich bewust van de relevante economische, politieke en maatschappelijke ontwikkelingen die van invloed zijn en zijn geweest op de corporatiesector en handelt hiernaar. Wij doen dit door ons te concentreren op onze kerntaken en maatschappelijke doelstellingen. Dit betekent dat ZVH zich zal toeleggen op het excellent beheren van de huidige voorraad van ruim 5000 huurwoningen waarvan 1 ± 95% DAEB -woningen zijn, oftewel sociaal worden verhuurd. We willen een substantiële bijdrage blijven leveren aan het totale verzorgingsgebied Zaanstreek. Met deze omvang is en blijft één op de vijf sociale huurwoningen in de Zaanstreek een ZVH-woning. Deze omvang en ons aanbod sluit aan op de huidige en toekomstige behoefte in dit werkgebied. ZVH heeft haar beleid ook afgestemd met collega-corporaties in de Zaanstreek. Een woningzoekende hecht weinig waarde aan wie een huurwoning beheert, maar vindt beschikbaarheid en betaalbaarheid van belang. Een betere betaalbaarheid voor de huurder zal ZVH gaan realiseren door nog effectiever te gaan werken, waardoor de kosten zullen dalen. In dit kader onderzoekt ZVH of intensievere samenwerking met Parteon de gewenste doelen tegen lagere kosten kan realiseren. Voor de planperiode 2015-2019 heeft ZVH doelen geformuleerd op het gebied van aanbod van woningen per huurprijssegment en betaalbaarheid. Door een optimale mix van investeren, exploiteren en verkopen willen we deze doelen bereiken. Daarnaast formuleren we nieuwe kaders voor inkomsten en uitgaven met een nieuw huur- en onderhoudsbeleid. Deze doelen en maatregelen worden begrensd respectievelijk gestuurd door een aantal stringente financiële randvoorwaarden waar onze toezichthouders als de Raad van Toezicht, CFV en WSW ons de komende vijf jaar op zullen toetsen. Zo hanteren deze toezichthouders normen voor solvabiliteit en rentabiliteit, die borgen dat we doorlopend in staat zijn om de rente op leningen te betalen en ook in staat zijn om deze leningen af te lossen. We zullen ons de komende jaren inspannen om ruimschoots te voldoen aan de normen die het CFV en WSW hanteert. Dit omdat we een stevige buffer willen creëren om eventuele onvoorziene uitgaven op te kunnen vangen. Het effect van onze kwetsbare financiële positie in de afgelopen zeven jaren blijft zichtbaar tijdens de planperiode; tot en met 2018 moeten we onze leningen nog fors aflossen. Dit betekent dat we tot en met 2019 niet kunnen investeren in nieuwbouw. We zullen nietDAEB bezit (bedrijfs onroerend goed en vrije sectorwoningen) verkopen en het rendement op de exploitatie gaan optimaliseren door onderhoudsuitgaven en huurinkomsten goed op elkaar af te stemmen. Door onze beperkte financiële ruimte optimaal te benutten kunnen we 95% van de 5.000 woningen tegen een sociale huurprijs blijven aanbieden. Het is onvermijdelijk dat we de huurprijzen bij nieuwe verhuringen vaststellen op wat wettelijk toegestaan is. Wel zullen we zorgvuldig en per complex kijken naar aftopping van huren, met name rond de grens betaalbaar/bereikbaar en rond de liberalisatiegrens. Hiermee bewaken we dat voldoende woningen in de juiste prijscategorie worden geprijsd, passend bij de verschillende inkomensgroepen. Door de stagnerende woningmarkt, blijven mensen vaak lang in dezelfde woning wonen. Daarbij willen we onze primaire doelgroep, de mensen met een laag inkomen, zoveel mogelijk huisvesten in de goedkoopste woningen. Daarmee beperken we de uitgaven voor huurtoeslag en houden we het wonen betaalbaar voor huurders. Hiermee lopen we vooruit op een verdere versobering van de huurtoeslag in de toekomst. Daarnaast blijven we bij zittende huurders de inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen. Dit draagt bij aan het terugdringen van scheefwonen en bevordert doorstroming. Uit onze externe analyse blijkt dat de toekomstige vraag naar huurwoningen aansluit op ons huidige aanbod van verschillende typen woningen. De samenstelling en omvang van onze woningportefeuille zullen we daarom grotendeels in stand houden. Het thema leefbaarheid is volgens de overheid geen
1
Diensten van Algemeen Economisch Belang
4
kerntaak meer voor corporaties. ZVH stimuleert bewoners om zelf hierin initiatieven te nemen. Wij focussen ons op handhaving in en rond onze complexen conform het huurcontract en huisregels. De externe ontwikkelingen hebben we vertaald naar onze interne analyse. Dit resulteert in een aantal expliciete beleidskeuzes: − − − − − − − − −
om 95% van onze ruim 5.000 woningen (6.250 vhe’s in totaal) in het sociale segment te kunnen behouden is een ander algemeen huurbeleid gecombineerd met maatwerk, waar mogelijk, nodig de inkomensafhankelijke huurverhoging blijven we onverkort toepassen bij zittende huurders we hanteren bij nieuwe verhuringen de maximaal wettelijke huurprijs op basis van het WWSpuntenstelsel waar nodig toppen we huurprijzen af op € 699 (vrije sectorgrens), zodat ze sociaal blijven, of op € 574 (grens betaalbaar/bereikbaar) zodat ze geschikt zijn voor lage inkomens via huurtoeslag. de financiële ruimte wordt op die manier ingezet om per complex huurprijzen verder te kunnen differentiëren (aftoppen) om ook de laagste inkomensgroepen betaalbaar te kunnen laten wonen waar mogelijke treffen we energetische maatregelen en verdisconteren dit deels in de huur, met als resultaat een verlaging van de totale woonlasten (huur- en energielasten) we focussen ons nadrukkelijk op DAEB-bezit. Niet-DAEB bezit wordt verstandig ingezet ten behoeve van het sociale deel, door verkoop of marktconforme verhuur of door af te toppen op de sociale huurgrens. investeringen moeten de waarde van de woningen ten goede komen bij alles wat we doen, onderzoeken we hoe we de kosten zo laag mogelijk kunnen houden.
Het nieuwe besturingsmodel van ZVH zal gericht zijn op het realiseren van exploitatierendementen, die financiële ruimte maken om aan de solvabiliteitseisen te blijven voldoen en tegelijkertijd inkomsten opleveren om de woonlasten betaalbaar te houden. Uitgaven aan woningen moeten daarnaast de waarde van de woningen ten goede komen, zodat de lening per woning in gezonde verhouding blijft staan tot de waarde ervan. Zodoende wordt financiële sturing op rendement en waarde versterkt. De organisatie zal worden aangepast op de financiële sturing en in dit kader onderzoekt ZVH of wij activiteiten zelf moeten blijven uitvoeren of beter kunnen uitbesteden. Wij willen onze doelen bereiken tegen het laagste kostenniveau. Voor omvangrijkere uitgaven onderzoeken we aan de hand van het zogeheten driekamermodel de beste keuze. Wij beoordelen en wegen de maatschappelijke (maatschappelijke kamer), vastgoed(vastgoedkamer) en financiële (vermogenskamer) effecten van een voorgenomen grote uitgave. Zo dient bijvoorbeeld een onderhoudsuitgave aan een complex te passen binnen onze solvabiliteitseisen (vermogenskamer) én een energiezuiniger gebouw met een langere resterende levensduur op te leveren (vastgoedkamer) én de woonlasten betaalbaar te houden (maatschappelijke kamer). Deze verschillende doelen worden gewogen en leiden tot een besluit. Zo zullen we een mogelijk hoger haalbaar rendement niet aanwenden voor een nog hogere solvabiliteit, maar deze extra inkomsten toevoegen aan ons maatschappelijk budget en daarmee gebruiken voor bijvoorbeeld het toepassen van huurkorting. Onze vastgoedstrategie is het fundament waarop onzeondernemingsstrategie is gestoeld. Hiermee bedoelen we dat in alles voorop staat dat wij 95% van onze woningen in het sociale segment willen blijven aanbieden. Indien financieel haalbaar, wil ZVH 40% van haar voorraad verhuren tegen een 2 huurprijs lager dan € 575 , en 55% tussen de € 576 en € 681 per maand. De verscheidenheid van typen woningen blijft aansluiten op de woningbehoefte. Ruim 14% van het woningareaal zal groot onderhoud ondergaan en daardoor uitkomen boven de minimaal gewenste conditiescore. ZVH hanteert hierbij een nieuwe aanbestedingsstrategie, waarbij marktpartijen zelf de beste oplossingen bedenken tegen het laagste kostenniveau, omdat dat het beste resultaat voor de bewoners oplevert; een kwalitatief goede woning tegen lage woonlasten. Zo volgt onze onderneming, onze organisatie en 2
Prijspeil 31-12-2013
5
onze werkwijze onze vastgoedstrategie die onze huidige portefeuille transformeert naar de doelportefeuille. Een doelportefeuille die ZVH zal gaan bereiken met financieel verstandig beleid. We zijn ervan overtuigd dat dit een ondernemingsplan is met breed draagvlak, omdat we onze beperkte financiële middelen optimaal zullen inzetten om onze primaire doelgroep betaalbare huisvesting te kunnen bieden.
6
3. EXTERNE ANALYSE 3.1 Onze doelgroep De kern van alles wat we doen is: “het bieden van huisvesting voor mensen met een laag inkomen binnen Zaanstad”. Voor wat betreft doelgroepen maken we geen expliciete keuzes: de overheid geeft ons kaders wie onze doelgroepen van beleid zijn. Dit gaat vooral over inkomensgrenzen. De huidige inkomensgrens (2014) die onze doelgroep bepaalt is € 34.085. Iedereen met een inkomen tot deze grens kan een sociale huurwoning huren. Voorheen waren we erg in de markt voor ouderen en zorg, we hadden veel allianties en het aantal nam destijds nog steeds toe. Door de ontwikkelingen op het gebied van scheiden van wonen en zorg is dit niet meer relevant. We hebben onze voorraad gescreend op risico’s op dit vlak. Hieruit bleek dat het merendeel van wat aangemerkt is als ‘zorgvastgoed’ ook inzetbaar is voor andere typen bewoners en dat de risico’s beperkt zijn. Ouderen passen veelal in ons huidige bezit. Ze maken een groot aandeel van onze huurders uit dus houden we hier ook rekening mee in ons aanbod. We zoeken naar goede en slimme samenwerking met de gemeente om WMO-gelden zo slim en doelmatig mogelijk in te zetten om langer zelfstandig wonen mogelijk te maken. We ervaren regelmatig dat onze doelgroep soms moeite heeft om zaken rond wonen zelf te organiseren. Financiële problematiek komt vaak voor onder onze huurders. Ook hulp zoeken of accepteren bij problemen rondom wonen en gezondheid blijkt voor veel mensen lastig. We zien regelmatig huurders die de deur dicht houden en alle contact, en daarmee ook zorg, mijden. Een toenemend aantal huurders heeft op diverse leefgebieden problemen of beperkingen. Hier houden we rekening mee in onze dienstverlening. Als huisvester signaleren wij vaak als eerste dat er iets aan de hand is achter de voordeur. We komen bij mensen over de vloer en zoeken actief contact als bijvoorbeeld de huur niet op tijd is betaald. Zorgwekkende signalen nemen we serieus. We betrekken de sociale wijkteams, GGD en politie waar nodig. 3.2 De markt De woningmarkt zit al een paar jaar in een crisis. Op dit moment wordt gesproken over een licht herstel. De koopprijzen zijn de afgelopen jaren met zo'n 20% gedaald en weer terug op het niveau van zo'n tien jaar geleden. De banken zijn nog steeds terughoudend met het verstrekken van financiering voor vastgoed, waaronder woningen. Ook de regelgeving vanuit de overheid heeft ertoe geleid dat financiering lastiger te realiseren is dan de afgelopen decennia. Anderzijds zijn er ook positieve signalen. De prijsdaling, in combinatie met een relatief lage rente, maakt koopwoningen op zich wel beter betaalbaar. Op de huurmarkt is sprake van minder doorstroming, hoewel de mutatiegraad niet heel sterk daalt. Mensen wachten met verhuizen tot de crisis achter de rug is of blijven zitten vanwege hun nog steeds lage huur. Huren is ook populairder geworden. Door de regelgeving van de afgelopen jaren zal er geleidelijk aan een middensegment op de Nederlandse woningmarkt ontstaan. Dit komt voort uit de sterke scheiding die vanuit de overheid wordt gemaakt tussen de primaire aandachtsgroep voor sociale verhuurders en huishoudens met een middeninkomen. Op deze wijze wordt toegewerkt naar een meer evenwichtige woningmarkt, waarop een beter evenwicht zal zijn van en een betere aansluiting tussen de verschillende segmenten (sociale huur, vrije sector huur en koop).
7
3.3 De Zaanse woningmarkt Ons werkgebied beperkt zich tot de gemeente Zaanstad. Zaanstad maakt als gemeente onderdeel uit van de Stadsregio Amsterdam. Zaanstad heeft een woningvoorraad van in totaal 64.330 woningen. De huurwoningmarkt in Zaanstad omvat 26.873 woningen van zes corporaties. Eén op de 5 huurwoningen is van ZVH. Parteon
61,4%
ZVH
20,2%
Rochdale
15,3%
Eigen Haard
2,1%
Woonzorg
0,9%
Ymere
0,1%
Anno 2014 wordt ca. één derde van de nieuw verhuurde woningen in de sociale huursector verhuurd aan huurders die van buiten Zaanstad komen. Het aantal huishoudens in Zaanstad zal de komende jaren toenemen. In 2011 woonden er ruim 65.000 huishoudens. Voor 2022 zijn er ruim 70.000 huishoudens in Zaanstad geprognosticeerd (+13%). Kenmerkend daarbij: − de grootste groep wordt gevormd door de een- en tweepersoonshuishoudens, zowel nu als over vijftien jaar. Vooral het aantal alleenstaanden neemt fors toe − het aantal gezinnen met kinderen daalt enigszins. Het aantal jonge gezinnen neemt toe, het aantal oudere gezinnen neemt af − het aantal 55-plussers stijgt van 26.000 huishoudens in 2011 (40%) naar 36.000 huishoudens in 2025 (49%). Met name het aantal 75-plussers neemt flink toe. − het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner ligt in Zaanstad lager dan gemiddeld in Nederland (was in 2011 € 300 lager).De verwachting is dat het aantal huishoudens in Zaanstad met een inkomen onder € 34.678 in absolute zin de komende tien jaar zal toenemen met zo’n 3.500 huishoudens. Deze analyse maakt zichtbaar dat er voor ZVH geen reden is om de vastgoedportefeuille flink te laten groeien of te laten krimpen tussen nu en 10 jaar. We willen wel ons huidige aandeel behouden en dus consolideren. 3.4 Leefbaarheid Hoe aantrekkelijk en/of geschikt is Zaanstad om er te wonen en hoe zit dat voor ons bezit? Zaanstad heeft een aantrekkelijk aanbod als het gaat om huurwoningen. Zeker in vergelijking met de nabij gelegen stad Amsterdam. Zaanstad heeft relatief grote woningen, voor een relatief lage huurprijs. Behalve huurprijsniveaus zijn werkgelegenheid, voorzieningen en bereikbaarheid bepalend voor de populariteit van woningen. In Zaanstad zijn Zaandam Zuid, Poelenburg en Pelders- en Hoornseveld de drie grootste wijken waar ZVH bezit heeft. Dit zijn tevens wijken waar de leefbaarheid het meest onder druk staat. De terugtredende rol van de overheid betekent ook dat er op het gebied van leefbaarheid minder inzet en geld vanuit de gemeente is. De verantwoordelijkheid voor een leefbare buurt komt vooral bij de bewoners zelf te liggen. In de novelle van minister Blok staat dat onze rol als corporatie ook nog maar zeer beperkt kan zijn op dit gebied. We zullen onze bewoners stimuleren om initiatieven te nemen op
8
dit vlak. Het verbeteren van leefbaarheid op wijkschaal zien we niet langer als onze taak. Maar binnen de complexen zelf zijn nog veel verbeteringen mogelijk waar het gaat om schoon, heel en veilig. Dat kan door actieve naleving van de huurovereenkomsten en huisregels. Met samenwerkingspartners stemmen we verantwoordelijkheden af als het gaat om handhaving in en rond onze complexen. 3.5 Beleidsomgeving landelijk Wetswijzigingen Het stelsel van woningcorporaties gaat veranderen. Met de invoering van de nieuwe Woningwet (1-1-2015) wordt het taakgebied van woningcorporaties sterk afgebakend. Corporaties richten zich vanaf dan alleen nog op het huisvesten van mensen met lagere inkomens. Ze gaan terug naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed. Daarnaast wordt het toezicht op corporaties versterkt. Ook gaan gemeenten en corporaties bindende prestatieafspraken maken over wat lokaal nodig en mogelijk is. Daarnaast is er sinds dit jaar een nieuwe Huisvestingswet van kracht. Deze wet geeft gemeenten meer zeggenschap over de toewijzing van sociale huurwoningen. De uitrol hiervan vindt vanaf begin 2015 plaats op regionaal (Stadsregio) en lokaal niveau. Wat nog volgt in 2015 is een wijziging in het wettelijk woningwaarderingsstelsel (WWS). De WOZwaarde van woningen krijgt vanaf dan een prominente rol in de waardering en huurprijsbepaling van huurwoningen. Onduidelijk is nog wat het effect hiervan zal zijn. Liberalisatiegrens De liberalisatiegrens per 1 januari 2014 is € 699,48. Dit betekent dat huurcontracten, die ingaan in 2014 met een aanvangshuurprijs boven € 699,48 per maand, geliberaliseerd zijn. Dit bedrag is ook de 3 grens voor de huurtoeslag in 2014. Het kabinet wil de liberalisatiegrens vanaf 1 januari 2015 voor een periode van drie jaar bevriezen op € 699,48. Voorheen werd deze grens aangepast o.b.v. inflatie. Huurprijzen kunnen als gevolg van de jaarlijkse huurverhogingen en als het puntenaantal het toestaat (meer dan 143 punten volgens WWS) wel boven deze grens uitstijgen. Huurtoeslag De toekomst van de huurtoeslag is onduidelijk. Wij vragen ons af of dit systeem zal blijven bestaan. Dat betekent een risico voor de betaalbaarheid van de huren. Door toewijzing van mensen met de laagste inkomens in de goedkoopste woningen willen wij een zo minimaal mogelijk beslag op de huurtoeslag realiseren. 3.6 Beleidsomgeving lokaal Binnen de Stadsregio Amsterdam hebben gemeenten en corporaties zich verenigd in het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad. Eind 2013 hebben alle partijen een intentieverklaring ondertekend dat het regionale kader vormt voor de woningmarkt. Lokale beleidsontwikkelingen worden hiermee bezien in het licht van het regionale belang. De intenties waarvoor de partijen zich gezamenlijk willen inspannen zijn: − een betaalbare huurvoorraad − een evenwichtige regionale woningmarkt − beter benutten van de voorraad door flexibiliteit en doorstroming − creëren van aanbod in het middensegment. Op lokaal niveau werken we het regionale kader verder uit in de vorm van prestatieafspraken op het brede terrein van bouwen en wonen. Het gaat dat bijvoorbeeld om aanbiedingsafspraken, verkoopvoornemens, doelgroepenbeleid etc. Over de hele linie verschuiven de accenten van kwaliteit naar betaalbaarheid, van verzorgingsstaat naar eigen verantwoordelijkheid en strakker sturen op budgetten en rendementen. 3
Eerste en Tweede Kamer moeten dit plan nog goedkeuren
9
In Zaanstad wordt gewerkt aan een nieuw woonbeleid (en actuele woonvisie) van de gemeente. Duidelijk is dat deze woonvisie een andere lijn heeft dan de voorgaande. Naar verwachting is de nieuwe woonvisie begin 2015 gereed en volgen daaruit ook prestatieafspraken met ons als corporatie. Onze nieuwe koers ligt in lijn met de kant die de gemeente op wil. Met onze keuzes in dit ondernemingsplan sluiten we aan op de volgende doelen die reeds benoemd zijn als thema’s in de nieuwe woonvisie van de gemeente: − beschikbaarheid van woningen op korte en lange termijn − voldoende betaalbare huurwoningen/aanvaardbare woonlasten − voldoende geschikte woningen voor senioren − energie als economisch principe.
4. INTERNE ANALYSE 4.1 Vastgoedportefeuille – huidig en potentieel Eind 2013 bestaat de vastgoedportefeuille uit 6.250 verhuurbare eenheden, waarvan 5.046 woningen. De overige eenheden bestaan uit bedrijfs onroerend goed, kamers, garages, parkeerplaatsen, bergingen en oplaadpunten. Alle verhuureenheden bevinden zich in de gemeente Zaanstad. Meer dan 4 de helft van de woningen zijn nultredenwoningen . 39% van de woningen heeft een energielabel A, B of C. Aangezien betaalbaarheid leidend is geworden in onze strategische koers, hebben we onze woningportefeuille ingedeeld in huurprijsssegmenten. Peildatum van de actuele data van ons bezit is 5 31-12-2013. De segmenten corresponderen met de aftoppingsgrenzen voor de huurtoeslag en de vrijesectorgrens op dat moment. Eind 2013 had 80% van de verhuurde woningen een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens, 14% had een huurprijs tussen € 574 en € 681 en 6% van ons bezit bestond uit vrije sectorwoningen. Potentiële huuropbrengst Wat is eigenlijk de omzetpotentie van onze woningvoorraad? Als we het wettelijke woningwaarderingsstelsel volgen en voor al onze woningen in één keer de bijbehorende maximaal toegestane (100%) huurprijs zouden kunnen hanteren, ziet de verdeling er als volg uit:
Huidige verhouding bezit (per 31-12-2013) Conform WWS, maximaal, afgetopt op vrije sectorgrens
Goedkoop ( < € 374 )
Betaalbaar ( € 374 - € 574 )
Bereikbaar ( € 574 - € 681 )
Vrije sector ( > € 681)
21%
59%
14%
6%
5%
35%
55%
5%
Om te voorkomen dat een groot deel van de sociale huurwoningen dan door zou schieten naar de vrije sector (omdat ze meer dan 140 WWS-punten hebben), toppen we deze af op de vrije sectorgrens. Uit de tabel blijkt dat in beide varianten de verhouding sociale en vrije sector huurwoningen vrijwel gelijk blijft. 95% van de woningen houdt een netto huurprijs onder de € 681. Wel geeft deze huurprijsharmonisatie een behoorlijke verschuiving binnen de categorie sociale huurwoningen: waar we nu nog 80% van de woningen verhuren onder de tweede aftoppingsgrens, is dat bij huurmaximalisatie 40%, nog maar de helft.
4
Een nultredenwoning is een woning die traploos te bereiken is en waar alle primaire voorzieningen (slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer en keuken) gelijkvloers liggen. De woning ligt op de begane grond of is per lift bereikbaar. 5 De aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag per 1-7-2014: € 389,05/€ 596,75 en € 699,48
10
Als we kijken naar de potentiële huuropbrengst bij bovengenoemde huurmaximalisatie, in verhouding tot wat de huidige huuropbrengst is, zien we een verschil van € 7.700.000 per jaar. De huidige totale huuropbrengst per jaar bedraagt voor ZVH namelijk € 29.200.000, terwijl de maximale huuropbrengst van onze woningvoorraad € 36.900.000 is. We geven in de huidige situatie dus een huurkorting aan onze huurders; dit is onze maatschappelijke investering. 4.2 Maatschappelijke opgave: kansen en risico’s Betaalbaarheid Betaalbaarheid wordt voor meer huurders lastiger, zeker als de huurtoeslag versobert. We sturen stevig op het voorkomen en beheersbaar houden van betalingsachterstanden. Wat we vooral willen is het kunnen (blijven) realiseren van betaalbare woningen voor mensen, dus onze voorraad behouden. We willen blijven bestaan en dit kunnen blijven doen. Woningen die nu betaalbaar zijn, willen we bij voorkeur behouden. Dat is goedkoper en sneller dan sloop/nieuwbouw en vervolgens aftoppen. Aftoppen of huurkorting geven legt een groot beslag op het budget van de maatschappelijke kamer, zoals we dat volgens het driekamermodel inzetten. Met het behouden van goedkoop bezit beperken we dat. Behalve mensen die het financieel niet breed hebben, wonen in onze sociale huurwoningen ook mensen die én een hoog inkomen hebben én een lage huurprijs betalen: de scheefwoners. Binnen onze woningvoorraad is het aandeel scheefwoners ruim een vierde: 26% (1.261 huurders in 2014). In 2013 was dit nog 27,5%. De daling betreft de huurders van een sociale huurwoning met een inkomen boven € 43.000. We blijven de inkomensafhankelijke huurverhoging voor scheefwoners ook de komende jaren doorvoeren.
Huurders met een inkomen boven € 43.602 Huurders met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 Huurders met inkomen tot €34.085
2014 14,9% 11,1% 74,0%
2013 16,6% 10,9% 72,5%
Woonlasten Betaalbaarheid gaat over de hoogte van de huur, maar ook over energie- en servicekosten. We nemen energiemaatregelen waar dit ook maar enigszins mogelijk is; we vragen een hogere huur terug als het aantoonbaar de energielasten voor de huurders verlaagt. Bij onderhoud worden de voorgenomen investeringen beoordeeld op het effect hiervan op de betaalbaarheid van de woonlasten. In dit kader worden ook de servicekosten per complex herzien; hierbij bieden we huurders per complex keuzepakketten, zodat er helderheid komt over de samenstelling van het servicepakket en de daarbij behorende prijs. Daarnaast stimuleren we onze huurders om zelf de regie te nemen en bijvoorbeeld met inzet van vrijwilligers werkzaamheden in complexen van ons over te nemen om daarmee de kosten laag te houden. Ook met ontwikkelingen zoals de Warmtewet, die van invloed zijn op de woonlasten van huurders, gaan we proactief om. Elke gelegenheid om de woonlasten voor onze huurders te beperken of te verlagen grijpen we aan. ZVH zet zich actief in om betaalbaarheidsproblemen van individuele huurders op tijd te signaleren. Als de huurachterstanden beperkt zijn, is een oplossing haalbaar. We voeren een effectief incassobeleid, waarbij we huurders actief benaderen via telefoon, sms, huisbezoek enz. Bij huurders waar meer aan de hand is, schakelen we de sociale wijkteams in, die huurders kunnen ondersteunen bij aanpak van schulden. 4.3 Organisatie en dienstverlening
11
ZVH heeft haar financiële sturing aangescherpt om haar financiële soliditeit duurzaam te garanderen. We willen onze vastgoedportefeuille in stand houden. De organisatie en dienstverlening zijn volgend op en consistent aan deze doelstellingen en worden niet langer autonoom bepaald. We willen zelfstandig blijven voortbestaan om onze doelgroep betaalbaar te kunnen blijven huisvesten. We willen een excellente beheerder zijn. Daartoe gaan we effectiever werken en werken we intensief samen, zowel in- als extern. Niet alleen kijken we naar rendementen en proberen we de risico’s te beheersen. Ook sturen we scherp op kosten. Waar mogelijk maken we onze organisatie efficiënter en slanker. We doen een heroriëntatie op ‘zelf doen of uitbesteden’. Dit onderzoek loopt. Het rendement op kernactiviteiten voor de huurders van ZVH weegt zwaarder dan het ‘zelf doen of uitbesteden’. Als het minimaal gewenste kwaliteitsniveau is geborgd, zal worden gekozen voor de goedkoopste variant ‘zelf doen of uitbesteden’. We gaan ons werk de komende jaren met minder mensen doen. Dit alles vraagt om een flexibele organisatie met flexibele en breed inzetbare medewerkers, die het werk in één keer goed doen, verantwoordelijkheid nemen en een hoge prestatiemotivatie hebben; wij spreken van “de volkshuisvester van deze tijd”. ZVH heeft haar besturingsmodel herzien om de effectiviteit van de uitvoering van de strategie te verbeteren. Er wordt nu van ‘boven naar beneden’ gestuurd; van strategie, via tactisch naar operationeel-uitvoerend niveau en op basis van rendementen op basis van kasstromen (direct rendement) en waardeveranderingen (indirect rendement). Dit betekent dat op strategisch portefeuilleniveau (portefeuillemanagement) de optelsom van alle complexen een minimaal kasstroomrendement (inkomsten minus directe uitgaven) moet genereren en aanvullend een waardestijging moet opleveren. Op tactisch niveau worden complex- en woningstrategieën geformuleerd (assetmanagement) die gezamenlijk het portefeuillerendement bepalen. Deze complexstrategieën worden vervolgens vertaald naar operationele jaarplannen voor technisch, financieel en verhuur-/verkoopbeheer. Daarmee is ook de uitvoering gericht op het behalen van direct en indirect rendement. Belangrijk hierbij is dat rendementen hoger dan de minimale norm worden aangewend voor subsidiëring van onrendabele maar maatschappelijk noodzakelijke activiteiten, zoals toekennen van huurkorting. Voor de inrichting van het beschreven besturingsmodel kijken we of de huidige organisatorische inrichting dit model ondersteunt.
12
ZVH hanteert het zogeheten vierkamer model voor besluitvorming over substantiële uitgaven, waarbij we ons binden voor een langere periode. Dit betekent dat voorstellen voor uitgaven (onder andere voor renovatie-onderhoud) worden beoordeeld op zowel maatschappelijk, vastgoed en financieel rendement en uiteindelijk tot een afgewogen besluit door de directeur-bestuurder (vierde kamer) leidt. Zo zullen besluiten zelden tot een maximaal financieel rendement leiden, maar wel tot een optimaal financieel rendement omdat bijvoorbeeld het financieel rendement wordt aangewend voor maatschappelijke doeleinden (subsidiëring om woonlasten voor de lage inkomens laag te houden, zoals bijv. huurkorting). 4.4 Financiële randvoorwaarden De financiële randvoorwaarden voor het ondernemingsplan betreffen normen voor de operationele kasstromen en voor solvabiliteit. De doorrekening van het ondernemingsplan moeten passen binnen deze financiële kaders. Voor de kasstromen hanteert ZVH de volgende kentallen met bijbehorende normen:
ICR (interest dekkingsratio) DSCR (debt service coverage ratio DR (direct rendement) ER (efficiency ratio)
norm
2015
2016
2017
2018
2019
1,4
1,6
1,8
2,0
2,0
2,0
1,0
1,2 3,3/4,3% 47,5%
1,3 3,3/4,3% 45%
1,4 3,3/4,3% 45%
1,4 3,3/4,3% 45%
1,4 3,3/4,3% 45%
De ICR geeft aan hoe vaak ZVH uit het exploitatiesaldo de rentelasten kan betalen. De DSCR is vergelijkbaar met de ICR, maar neemt ook de aflossingen mee. Het DR en de ER geven aan hoe rendabel de exploitatie is. ZVH hanteert voor de solvabiliteit de volgende kentallen met bijbehorende normen.
Loan to Value (WSW) Dekkingsgraad (WSW) Loan to Value WOZ (WSW) Langlopende leningen per vhe (CFV) Solvabiliteit WSW Solvabiliteit marktwaarde Solvabiliteit jaarrekening
norm 75% 40% 50%
2015 75% 40% 50%
2016 75% 40% 50%
2017 75% 40% 50%
2018 75% 40% 50%
2019 75% 40% 50%
k€45
k€ 45
k€ 45
k€ 44
k€ 43
k€ 42
20%
20% 48% 15%
20% 50% 15%
20% 50% 15%
20% 50% 15%
20% 50% 15%
De Loan to Value kentallen en dekkingsgraad geven de verhouding weer tussen de leningenportefeuille en de waarde van het bezit. De solvabiliteitsratio’s geven aan welk deel van het totaal vermogen wordt gevormd door het eigen vermogen. De kentallen sluiten aan bij de kentallen en definities van externe toezichthouders zoals CFV en WSW. Voor de normering zijn gelijke of zwaardere normen vastgesteld.
13
5. VASTGOEDSTRATEGIE ALS BASIS VOOR ONDERNEMINGSSTRATEGIE 5.1 Vastgoedstrategie en scenario’s (van huidige naar doelportefeuille) In eerste instantie is de doelportefeuille geformuleerd door marktonderzoek. Hierbij hebben we de vraag naar sociale huurwoningen in de Zaanstreek vertaald naar het aandeel dat ZVH in het aanbod hiervan zou moeten aanbieden. Idealiter zou dit betekenen dat ZVH circa 65% van de 5.000 huurwoningen zou moeten aanbieden met een kale huurprijs tot circa € 547. Echter, tijdens het iteratief proces is gebleken dat deze doelportefeuille gedurende de planperiode financieel onhaalbaar is voor ZVH. Als doelportefeuille hebben we omwille van de financiële haalbaarheid de samenstelling vastgeklikt op:
Doelportefeuille
Goedkoop (< € 374)
Betaalbaar (€ 374 - € 574)
Bereikbaar (€ 574 - € 681)
Vrije sector (> € 681)
5%
35%
55%
5%
Hiermee bedienen we nog steeds 20% van de Zaanse huurwoningmarkt, houden we 95% van onze voorraad in de sociale sector en 40% van onze woningen onder de tweede aftoppingsgrens. Dit vinden we, ook met oog op wat onze collega-corporaties aanbieden, acceptabel en past binnen onze normen. Parteon transformeert haar bezit ongeveer in dezelfde lijn en gaat van een verdeling van 27%-55%-16%-2% anno 2012 naar de verhouding 6%-39%-43%-12% in 2022. Hoe bereiken we de doelportefeuille? Om tot een doelportefeuille van minimaal 5.000 woningen met de gewenste huurcategorieën verdeling te komen nemen we de volgende maatregelen: − we richten ons op DAEB-bezit − we verkopen alleen nog uit het niet-DAEB bezit: o Vrije sector woningen o BOG, tenzij de locatie dat niet toelaat (bijvoorbeeld garages in de plint van eencomplex) − Huur: bij nieuwe verhuringen geldt de maximale huur op basis van het wws-stelsel − woningen die op basis van de huidige huur DAEB zijn blijven in principe DAEB op complexniveau kijken we naar eventuele huurprijsdifferentiatie. Dit om mogelijk te maken dat voldoende woningen in de juiste huurprijscategorie worden ingedeeld. Zo zorgen we ervoor dat ook voor de laagste inkomensgroepen woningen beschikbaar blijven. De transformatie van de huidige voorraad tot de doelportefeuille speelt zich voornamelijk af op het gebied van de huurcategorieën. In deze paragraaf wordt hierop ingegaan. Daarnaast wordt ingegaan op de woningtypen en onderhoudsstaat. Doelportefeuille en huurcategorieën De huidige woningportefeuille sluit qua aantallen goed aan bij de doelportefeuille. De doelportefeuille wordt voornamelijk bereikt door huurharmonisatie. In de onderstaande tabel is de verdeling weergegeven wanneer wordt uitgegaan van de maximale huur op basis van 100% WWS.
Huidige verhouding bezit Potentieel (met aftopping)
Goedkoop (< € 374)
Betaalbaar (€ 374 - € 574)
Bereikbaar (€ 574 - € 681)
Vrije sector (> € 681)
21% 5%
59% 35%
14% 55%
6% 5%
Categorie ‘goedkoop’ In ‘goedkoop’ halen we onze doelstellingen van 5% (250 woningen) niet zonder een deel van deze woningen af te toppen op € 374. Op basis van 100% van de maximale huur blijft 4% van de woningvoorraad (zowel zelfstandige als onzelfstandige woningen) in de categorie ‘goedkoop’ vallen.
14
Deze woningen zijn verdeeld over 9 complexen. Op dit moment is het percentage woningen in de categorie ‘goedkoop’ nog 21%. Als wordt uitgegaan van een gemiddelde mutatiegraad van 7%, is de doelstelling van afname van deze categorie tot 5% over 10 jaar bereikt. Doordat de huren van scheefwoners harder stijgen, zal de doelstelling waarschijnlijk eerder worden bereikt. Categorie ‘betaalbaar’ en ‘bereikbaar’ In ‘betaalbaar’ halen we onze doelstelling van 35% precies op basis van een huur van 100% van de maximale huur. Op dit moment is deze categorie nog veel groter met 59%. 40% van deze woningen zal doorgroeien naar de bovenliggende categorie ‘bereikbaar’. Het aandeel woningen in ‘betaalbaar’ wordt daarnaast bereikt doordat een deel van de woningen, die nu nog in de categorie ‘goedkoop’ vallen, bij mutatie doorschuiven. Bij een mutatiegraad van 7% neemt gaat er een periode van vijf tot zes jaar overheen voordat de woningen doorschuiven naar de categorie ‘bereikbaar’. Nu bestaat de categorie ‘bereikbaar’ uit 14% van de voorraad. Doordat woningen vanuit ‘betaalbaar’ bij mutatie doorstromen naar ‘bereikbaar’ op basis van de maximale huur, en door de jaarlijkse huurverhoging bij scheefwoners, wordt het totaal gewenste percentage van 55% bereikt. Categorie ‘vrije sector’ De omvang van de voorraad woningen in de categorie ‘‘vrije sector’ ligt nagenoeg op het niveau van de doelportefeuille. Doelportefeuille en woningtypen De woningvoorraad is voor iets meer dan de helft opgebouwd uit meergezinswoningen (52%) en iets minder dan de helft uit eengezinswoningen (48%). Van de meergezinswoningen is de helft voorzien van een lift. Op basis van de verwachte woningbehoefte voor de komende 10 jaar voldoet de voorraad van ZVH aan de vraag. Ook voor complexen zonder lift voorzien wij voldoende behoefte. Doelportefeuille en onderhoud Betaalbaarheid van de woningvoorraad vinden wij belangrijker dan een hoge kwaliteit. We zoeken daarom de grens op van een basisniveau voor zowel de onderhoudsstaat (buitenzijde woning) als het uitrustingsniveau (binnenzijde). Per huurcategorie en per complex zal bekeken worden wat de optimale combinatie is. Aandachtspunt bij de uitwerking van complexplannen is de relatie tussen huurmaximalisatie en de onderhoudsstaat en het uitrustingsniveau. We gaan er bij onderhoud vanuit dat de woningen gemiddeld niet onder een conditiescore 3 komen, volgens de NEN2767 conditiemeting. Zowel voor de verhuurbaarheid, een evenwichtige spreiding van de onderhoudsuitgaven, als voor de borgingswaarde van het bezit is het van belang dat de onderhoudsstaat op een basisniveau blijft. Zeven complexen worden de komende jaren gerenoveerd om de onderhoudsstaat op orde te brengen. Onderhoud De woningverbeteringsprojecten die vanaf 2015 starten betreffen de E-flats, de Meerpaal en de Kleurenflats. De E-flats bestaan uit 3 complexen met totaal 72 woningen. De Kleurenflats bestaan uit 4 flats met totaal 616 woningen. Ten opzichte van de doelportefeuille van 5.000 woningen wordt door deze onderhoudsprojecten 14% van de woningvoorraad gerenoveerd. Bij onderhoud van bezit streeft ZVH ernaar de totale woonlasten te verminderen door energielabelverbetering. De voorgenomen investeringen worden beoordeeld op het effect hiervan op de betaalbaarheid van de woonlasten. De verbetering van de E-flats vindt in 2015 en 2016 plaats. Het werk bestaat in hoofdzaak uit het oplossen van de meest voorkomende problemen, namelijk: tocht, vocht, kou en schimmel. Hiervoor is aanpak van de gevel nodig. Daarnaast moeten keukens, badkamers en toiletten worden vervangen en de elektrische installatie worden gemoderniseerd. Na de ingreep moeten de woningen ten minste energielabel B hebben en geschikt zijn om minimaal 20 jaar te kunnen verhuren.
15
De renovatie van de Kleurenflats is vanaf 2016 ingepland. Er wordt toegewerkt naar een gefaseerde aanpak, waarbij de werkzaamheden zich voornamelijk zullen richten op het isoleren van de buitenschil en het vervangen van installaties. De wens is om een energielabel van minimaal B te realiseren. De te vernieuwen installaties betreffen de verwarmings- en warmwaterinstallaties. De gefaseerde uitvoering loopt door tot 2022. ZVH hanteert hierbij al deze investeringen nieuwe aanbestedingsstrategie. Hierbij bedenken marktpartijen zelf de beste oplossingen tegen het laagste kostenniveau. Dit levert het beste resultaat op voor de bewoners: een kwalitatief goede woning tegen lage woonlasten. Doelportefeuille en BOG BOG is niet-DAEB bezit en behoort niet tot de doelportefeuille van ZVH. Daar waar mogelijk, wordt BOG afgestoten. De belangrijkste gebruikte criteria hierbij zijn de locatie en aard van het BOG. Als een BOG VHE onderdeel van een gebouw uitmaakt, is dat een belangrijke reden om niet zomaar te verkopen. Dit geldt bijvoorbeeld voor BOG in ons eigen pand of voor garages in de plint van een complex. Bij verkoop van BOG moet er rekening gehouden worden met de gevolgen van deze verkoop. In de huidige BOG-portefeuille (772 eenheden) komt 18% direct in aanmerking voor verkoop. Het streven is om deze 138 eenheden in de jaren 2016 tot en met 2019 te verkopen. Van de overige eenheden komt 43% (332 eenheden) mogelijk voor verkoop in aanmerking en 39% ( 302 eenheden) komt niet in aanmerking voor verkoop. ZVH wil in beginsel de BOG-portefeuille afstoten. Verkoop is daartoe een belangrijk middel. Uitruil tegen DAEB woningen zou in beginsel ook een optie zijn. De indicatieve verkoopwaarde van de 138 stuks BOG bedraagt ca. € 8 mio. Door daadwerkelijke verkoop dienen de kosten en baten (jaarhuur) in kaart gebracht te worden en in relatie tot de actuele marktwaarde en courantheid afgewogen te worden. ZVH houdt geen uitverkoop. 5.2 Financiële randvoorwaarden die keuzen en tempo bepalen De ratio’s die genoemd worden in paragraaf 5.4 Financiële randvoorwaarden zijn de normen waar ZVH op stuurt om haar kerntaak uit te voeren en om financieel gezond te blijven. Deze normen heeft ZVH zichzelf in de MJP 2014-2023 opgelegd en zijn de grenzen waar we aan moeten voldoen. Deze normen zijn gelijk of liggen boven de normen die CFV en WSW hebben gesteld. De gemaakte keuzes op het gebied van verkoop, investeringen, huur, onderhoud en exploitatiekosten hebben als resultaat dat we zowel aan de randvoorwaarden van CFV en WSW, als aan de randvoorwaarden van ZVH zelf voldoen.
16
2015
2016
2017
2018
2019
Kasstroomgerelateerd
ICR (Interest dekkingsratio)
Norm Realisatie
WSW = 1,40
1,60 1,80
1,80 1,92
2,00 2,17
2,00 2,34
2,00 2,61
DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Norm
WSW = 1,00
1,20
1,30
1,40
1,40
1,40
1,23
1,29
1,42
1,50
1,61
Norm
3,30%
3,30%
3,30%
3,30%
3,30%
Realisatie
3,81%
3,69%
3,83%
3,88%
3,98%
Norm
47,5%
45,0%
45,0%
45,0%
45,0%
Realisatie
43,3%
42,0%
40,7%
40,3%
40,1%
75%
75%
75%
75%
75%
55%
51%
49%
47%
43%
40%
40%
40%
40%
40%
34%
32%
31%
28%
26%
50%
50%
50%
50%
50%
37%
35%
34%
31%
29%
Realisatie DR (Direct Rendement)
ER (Efficiency Ratio)
Vermogensdoelstellingen Loan to Value (WSW)
Norm
WSW = 75%
Realisatie Dekkingsgraad (WSW)
Norm
WSW = 40%
Realisatie Loan to Value WOZ (WSW)
Norm
WSW = 50%
Realisatie
Langlopende leningen per VHE (CFV)
Norm Realisatie
CFV = 45.000
45.000 43.874
45.000 42.265
44.000 41.047
43.000 38.770
42.000 35.871
Solvabiliteit (WSW)
Norm
WSW = 20%
20,0%
20,0%
20,0%
20,0%
20,0%
40,3%
43,9%
47,0%
47,3%
51,7%
Realisatie
Best Goed
norm afwijking meer dan 2% boven norm Conform norm of norm afwijking tot 2% boven norm of tot 2% onder norm
Slecht
norm afwijking meer dan 2% onder norm
17
