NAAR EEN VISIE WERKLOCATIES VOOR AMERSFOORT Stec Groep aan gemeente Amersfoort -CONCEPTVERSIE-

NAAR EEN VISIE WERKLOCATIES VOOR AMERSFOORT Stec Groep aan gemeente Amersfoort -CONCEPTVERSIE-

Stec Groep B.V. Peije Bruil, Guido van der Molen en Boudewijn Kuijl November 2010

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING 1.1 Uw situatie 1.2 Onze aanpak 1.3 Leeswijzer

1 1 2 3

2.

CONCLUSIES BEDRIJVENTERREINEN AMERSFOORT 4 2.1 Amersfoort beschikt over iets minder dan 300 hectare netto bedrijventerrein 4 2.2 Bedrijventerreinen hebben een grote waarde voor de Amersfoortse economie 5 2.3 Voor een drietal bedrijventerreinen in Amersfoort zijn plannen voor revitalisering: Isselt, Calveen en De Hoef 8 2.4 Transacties op Amersfoortse bedrijfsruimtemarkt vooral afkomstig uit kleine tot middelgrote traditionele sectoren 11 2.5 Tot 2020 behoefte aan zo’n 25 tot 30 hectare netto bedrijventerrein in Amersfoort 13

3.

CONCLUSIES KANTORENMARKT AMERSFOORT 19 3.1 Aanbod van kantoorruimte in Amersfoort toegenomen naar meer dan 130.000 m² vvo (circa 15% van totale voorraad) 19 3.2 Merendeel transacties op de Amersfoortse kantorenmarkt is kleiner dan 1.000 m² vvo 22 3.3 Bijna 60% van opname in Amersfoort voor rekening van zakelijke dienstverlening en overheid en non-profit instellingen 23 3.4 Amersfoort heeft een nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte van iets minder dan 100.000 m² bvo tot 2020 25 3.5 Amersfoort heeft een forse plancapaciteit van bijna 200.000 m² bvo, waarvan ruim de helft langs de snelweg 31 3.6 Kantoren op centrum/stationslocaties in Amersfoort vanuit markttechnisch perspectief meest aantrekkelijk 32 3.7 Ook omliggende gemeenten hebben plannen voor ontwikkeling van kantoorruimte 34

4.

CONCLUSIES FUNCTIEMENGING EN KLEINERE ECONOMIE 4.1 Ruim 40% van werkgelegenheid in Amersfoort buiten formele werklocaties

36 36

4.2 4.3 4.4 4.5

Functiemenging op diverse locaties in Amersfoort: o.a. Vathorst, Centrum, Bergkwartier, Schothorst en bedrijventerreinen 37 ZZP’ers hebben aandeel van circa 40% in totaal aantal vestigingen in Amersfoort 45 Amersfoort beschikt over sterke gemengd economische zones 47 Ten slotte: zorgeconomie belangrijk voor Amersfoortse economie 51

1. INLEIDING In hoofdstuk gaan we in op uw vraag en onze aanpak. Dit hoofdstuk sluiten we af met een leeswijzer.

1.1 Uw situatie U wilt sterke werklocaties in Amersfoort Amersfoort wil een boost geven aan haar werklocaties en zo haar economie versterken, duurzaamheid en zorgvuldig ruimtegebruik verbeteren en sterkere ruimtelijke projecten realiseren. Hiervoor wilt u een visie werklocaties maken die heldere doelen en acties formuleert. Aanleiding om nu deze visie te maken, is onder meer het advies van de Commissie Van Ek, dat aangeeft dat en hoe Amersfoort haar economie kan versterken. Daarnaast wilt u beschikken over een integraal afwegingskader voor uw gemeente en duurzaamheid en zorgvuldig ruimtegebruik voor werklocaties meer handen en voeten geven. Ten slotte speelt de regionale strategie werklocaties die met de gemeenten om u heen wordt opgesteld; Amersfoort moet hier haar positie in bepalen. Het gaat u om zowel bedrijventerreinen, kantorenlocaties als de kleinere economie. Bij werklocaties gaat het u om zowel bedrijventerreinen, kantorenlocaties als de mix van wonen en werken: functiemenging en wijkeconomie. U hebt vragen als: wat voor soort en kwaliteit werklocaties heeft Amersfoort nodig? Hoe verhoudt zich de nieuwbouw tot de bestaande voorraad? Hoe zorgvuldige en duurzame werklocaties te maken? Hoe de SER-ladder goed toe te passen in Amersfoort? Wat voor soort locaties trekken extra economie aan? Wat zijn locaties van de toekomst? Wat betekent dit alles voor de bestaande locaties en nieuwbouwplannen in Amersfoort; welke hiervan hebben prioriteit, welke moeten anders worden ingevuld? En wat kan in gemengde locaties zoals economie in wijken, waar uw college zich sterk voor maakt? Hoe dit maximaal te doen en hoe bijvoorbeeld zzp-ers meer aan de stad te binden?

Naar een visie werklocaties voor Amersfoort -conceptversieStec Groep aan gemeente Amersfoort 10.131

1

U wilt heldere conclusies en input voor structuurvisie, visie werklocaties en actieplan. U wilt een goede analyse van ons en inbreng van onze expertise. U wilt geen focus op enkel cijfers, maar input voor een inspirerende visie over kwaliteiten van locaties en toekomstwaarde van plekken en gebieden. Daarnaast wilt u sterke EZ-input voor de integrale structuurvisie Amersfoort waaraan wordt gewerkt. Wat wilt u met deze visie bereiken? 1. Helder inzicht in de marktsituatie, kansen en bedreigingen voor Amersfoortse werklocaties. 2. Praktische strategie voor de kantoorlocaties, bedrijventerreinen, functiemenging en kleinere economie in Amersfoort. 3. Concrete input voor verhoging duurzaamheid en zorgvuldig ruimtegebruik in Amersfoort. 4. Concrete input voor de belangrijkste bestaande en ontwikkellocaties. 5. Draagvlak en enthousiasme voor de adviezen onder uw partners en het bedrijfsleven. 6. Goede afstemming met de integrale structuurvisie Amersfoort en het regionale traject werklocaties waarbij de belangen van Amersfoort goed zijn geborgd.

1.2 Onze aanpak Om uw vragen goed te kunnen beantwoorden, is gekozen voor een aanpak die bestaat uit vijf stappen:


2

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk twee, drie en vier worden de belangrijkste conclusies en resultaten van de analyse van de kantorenmarkt, de bedrijfsruimtemarkt en over functiemenging en kleine economie gepresenteerd.


3

2. CONCLUSIES BEDRIJVENTERREINEN AMERSFOORT In dit hoofdstuk leest u onze belangrijkste conclusies over bedrijventerreinen in Amersfoort.

2.1 Amersfoort beschikt over iets minder dan 300 hectare netto bedrijventerrein Nog iets meer dan 30 hectare bedrijventerrein uitgeefbaar In tabel 1 maken we een overzicht van het totale hoeveelheid bedrijventerrein in Amersfoort. In totaal gaat het om circa 291 hectare netto (zo’n 424 hectare bruto), verdeeld over vijf bedrijventerreinen. In totaal is er nog circa 33 hectare terrein uitgeefbaar op drie bedrijventerreinen. Het merendeel van de bedrijventerreinen is gesitueerd in de nabijheid van de snelwegen A1 of A28 (zie ook figuur hiernaast). Het grootste bedrijventerrein van Amersfoort, Isselt, is de enige binnenstedelijke locatie. De meeste terreinen behoren tot het modern-gemengde segment . Alleen bedrijvenpark Vathorst is een eersteklas bedrijvenpark met hoogwaardige beeldkwaliteit. Tabel 1: omvang en uitgeefbare ruimte op bestaande bedrijventerreinen1 Terrein De Hoef Calveen Isselt Vathorst De Wieken-Zuid Totaal

Omvang (netto ha)

Uitgeefbaar (netto ha) 57,2 34,0 130,0 33,0 37,0 291,2

0 0 0,9 18,3 13,8 33,0

Bron: IBIS, 2010; Gemeente Amersfoort, 2010;

1

Exclusief de Wagenwerkplaats van 25 hectare bruto;


4

Segment Modern-gemengd Modern-gemengd Functioneel/modern-gemengd Hoogwaardig Modern-gemengd

Amersfoort beschikt over extra plancapaciteit voor circa 50 hectare bedrijventerrein Naast het uitgeefbaar aanbod heeft Amersfoort plannen voor ontwikkeling van circa 50 hectare bedrijventerrein, verdeeld over een drietal locaties: Wieken Noord, Nijkerkerstraat en Vathorst West. Voor de locatie Wieken-Noord wordt momenteel het bestemmingsplan geactualiseerd en aangepast. De gemeente streeft er naar om dit terrein voor 2020 op de markt te brengen. De plannen voor de Nijkerkerstraat en Vathorst West zijn minder concreet en hebben de ‘zachte’ planstatus. Voor beide locaties is nog geen bestemmingsplan vastgesteld. Tabel 2: plancapaciteit bedrijventerreinen in Amersfoort, in netto hectare Terrein Wieken Noord Nijkerkerstraat Vathorst West Totaal

Omvang 24,5 15,0 10,0 49,5

Bron: gemeente Amersfoort, 2010

2.2 Bedrijventerreinen hebben een grote waarde voor de Amersfoortse economie Sociaal-economische waarde per bedrijventerrein in beeld Met behulp van het sociaal-economische waarde model (of ‘stoplichtmodel’) is voor de vijf bedrijventerreinen in Amersfoort de maatschappelijke waarde voor de locale economie in beeld gebracht. Er wordt in beeld gebracht welke waarde het terrein heeft voor de werkgelegenheid (met name voor lagere opleidingsniveaus) en welke bijdrage ze leveren aan de lokale en regionale economie in termen als toegevoegde waarde en winstgevendheid. De bedrijventerreinen zijn geanalyseerd aan de hand van een viertal indicatoren: werkgelegenheid, financiën, maatschappelijk belang en kwaliteit. In bijlage A is per terrein een factsheet samengesteld van de belangrijkste uitkomsten van uit het model. Hieronder geven we per indicator een korte impressie. Ruim een derde van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen Op de vijf bedrijventerreinen samen vindt een stevige 30% van de totale werkgelegenheid in Amersfoort plaatst. Isselt en De Hoef hebben samen het grootste aandeel in de werkgelegenheid met respectievelijk circa 7.250 en


5

8.000 werkende personen. Op de meeste terreinen is de werkgelegenheid de afgelopen tien jaar sterk gegroeid; op een tweetal bedrijventerreinen, Calveen en De Hoef, zien we de laatste jaren een afname van de werkgelegenheid. De afname van werkgelegenheid is vooral terug te vinden in de sectoren zakelijke- en financiële dienstverlening. Het betreft hier waarschijnlijk kantoorgebruikers op bedrijventerreinen die verplaatst zijn naar een andere locatie (en een (leegstaand) pand hebben achtergelaten). Naast de directe werkgelegenheid op de bedrijventerreinen zelf, zorgen de terreinen ook voor indirecte werkgelegenheid op andere plekken in Amersfoort. De gemiddelde multiplier ligt rond de 0,60. Dit betekent dat met elke baan op een bedrijventerrein, werk wordt gecreëerd voor meer dan een halve baan elders. Bedrijventerreinen in Amersfoort ook financieel belangrijk Er wordt veel geld verdiend op de vijf terreinen. De terreinen scoren bovengemiddelde score op deze indicator. Deze hoge score wordt gevoed door de hoge toegevoegde waarde per hectare. Op de vijf terreinen wordt gemiddeld € 2,7 miljoen per hectare toegevoegde waarde gerealiseerd, dit is het dubbele van het landelijk gemiddelde. Dit kan deels verklaard worden door de aanwezigheid van een veelvoud van functies op de bedrijventerreinen; bijvoorbeeld financiële dienstverleners, maar ook zorginstellingen kennen een gemiddeld hoge toegevoegde waarde. Van de meeste terreinen wordt verwacht dat de winstgevendheid in de toekomst gelijk is aan de gemiddelde groei. Naast de hoge toegevoegde waarde zijn de vijf terreinen ook van groot belang voor de consumentenbestedingen van de werknemers. Er wordt per hectare op de terreinen zo’n € 500.000 aan consumentenbestedingen2 verdiend, die de economie in de bredere zin ten goede komen. De aanwezigheid van kapitaalintensieve sectoren draagt verder bij aan de ronduit goede score van de terreinen op deze financiële indicator. Maatschappelijk belang van bedrijventerreinen is groot De vijf bedrijventerreinen in Amersfoort hebben een sterke sociaal maatschappelijke waarde. Uit onze analyses blijkt dat de terreinen stuk voor stuk hun steentje bijdragen aan het bieden van werkgelegenheid aan arbeidsgroepen als 15 tot 24 jarigen (‘jongeren’), 45plussers (‘ouderen’) en lager opgeleiden. Wanneer een schatting wordt gemaakt vinden circa 2.700 jongeren, 6.800 45plussers en 6.700 lager opgeleiden werk op een van de vijf terreinen. Wanneer deze absolute aantallen worden gekoppeld aan de omvang van de terreinen, blijven de terreinen onverminderd hoog scoren. Verder zijn relatief veel huishoudens voor hun inkomsten afhankelijk van de bedrijventerreinen. 2

Bestedingen van werknemers op de bedrijventerreinen in Amersfoort in bijvoorbeeld detailhandel of horeca.


6

Bedrijventerreinen in Amersfoort hebben gemiddelde kwaliteit Na een inventarisatie van aspecten als onder meer veiligheid, bereikbaarheid via verschillende modaliteiten en de intensiviteit van het ruimtegebruik blijken de terreinen qua kwaliteit niet onder te doen van andere bedrijventerreinen in de regio en provincie. Over het algemeen wordt er weinig ruimte ongebruikt gelaten op de terreinen, de ruimtewinst die op de bedrijventerreinen kan worden behaald lijkt dan ook beperkt (naar schatting zo’n 5 tot maximaal 10%). Daarnaast is er relatief weinig leegstand op de terreinen3. De veiligheid op de terreinen wordt gewaarborgd door een dubbele verkeersontsluiting (vaak verplicht voor de brandweer), de aanwezigheid van camera’s (op kavel/pandniveau) en surveillance op het terrein (zoals op Calveen en De Hoef). De bereikbaarheid via verschillende modaliteiten is niet optimaal, maar wordt vaak gecompenseerd door de aanwezigheid van parkeerplekken en de veelal gunstige ligging ten opzichte van uitvalswegen. Figuur 1: totaalscore bedrijventerreinen op basis van het stoplichtmodel

Bedrijventerrein Vathorst De Wieken De Hoef Calveen Isselt

Score 0,50 0,44 0,42 0,42 0,19

Toelichting Grote tot hoge waarde voor Amersfoort Grote waarde voor Amersfoort Grote waarde voor Amersfoort Grote waarde voor Amersfoort Aanzienlijke tot grote waarde voor Amersfoort

Bron: Stec Groep, 2010

Eindscore: nieuwe bedrijventerreinen hoge score, maar ook bestaande bedrijventerreinen zeer waardevol In figuur 1 is een ranking gemaakt op basis van de totaalscore uit het stoplichtmodel van de vijf bedrijventerreinen in Amersfoort. De nieuwe bedrijventerreinen, Vathorst en De Wieken, scoren het hoogst, maar de bestaande bedrijventerreinen hebben zeker ook nog een hoge tot aanzienlijke waarde voor Amersfoort. Transformatie / herontwikkeling ligt mede daarom niet voor de hand, mogelijk alleen voor delen van Isselt. Om de 3

Op de bedrijfsruimtemarkt is de leegstand relatief laag; In de kantoren op bedrijventerreinen, zoals op Calveen en De Hoef, is de leegstand bovengemiddeld.


7

bedrijventerreinen ook in de toekomst aantrekkelijk te houden (en de sociaal-economische waarde op peil te houden) zijn in het provinciaal herstructureringsprogramma (PHP) van de provincie Utrecht voor de drie bedrijventerreinen met de laagste score inmiddels plannen voor revitalisering opgenomen (zie ook paragraaf 3.3).

2.3 Voor een drietal bedrijventerreinen in Amersfoort zijn plannen voor revitalisering: Isselt, Calveen en De Hoef Circa 70% van de bedrijventerreinen in Amersfoort is (gedeeltelijk) verouderd, grootste deel betreft Isselt Zo’n 70% van het totale bedrijventerreinenoppervlak in Amersfoort kan als verouderd worden aangemerkt. In totaal gaat het om zo’n 300 hectare bruto4 (bron: provinciaal herstructureringsplan provincie Utrecht 2009-2013). Deze terreinen hebben veelal te kampen met een slordig ruimtegebruik, een verwaarloosde uitstraling en een slechte (interne) ontsluiting.

4

Het Provinciaal herstructureringsplan bedrijventerreinen (PHP) beschrijft de herstructureringopgave op het gebied van bedrijventerreinen voor de periode 2009 – 2013. Voor Amersfoort zijn bedrijventerrein De Hoef, Calveen en Isselt in het PHP opgenomen.


8

Box 1: Veroudering van bedrijventerreinen De veroudering van een bedrijventerrein wordt niet zozeer bepaald door de leeftijd van een terrein, maar door de (mogelijke) knelpunten die in de loop der jaren op het terrein zijn ontstaan. Het gaat soms om een natuurlijk proces, waardoor een bepaald terrein niet meer past bij de huisvestingswensen en eisen die bedrijven stellen, bijvoorbeeld voor wat betreft de bereikbaarheid, het aantal parkeerplaatsen en de uitstraling. Soms raakt een terrein ook verouderd omdat het niet meer past in zijn omgeving: het ligt niet langer aan de rand van de stad, maar midden in een woonwijk, en veroorzaakt overlast. Veroudering van een bedrijventerrein komt vooral tot uiting in een inefficiënte inrichting van het terrein en inefficiënt ruimtegebruik, een lelijke uitstraling, slechte bereikbaarheid en ontsluiting en een hoge milieubelasting op een plek waar dat niet wenselijk is.

Isselt, De Hoef en Calveen opgenomen in het Provinciaal Herstructureringsplan (PHP) De veroudering concentreert zich vooral op bedrijventerrein Isselt, dat goed is voor meer dan de helft van het totale verouderde oppervlak in Amersfoort. Voor Isselt zijn al uitgebreide herstructureringsplannen opgesteld. Een deel van het terrein is enkele jaren terug gerevitaliseerd. Voor De Hoef wordt momenteel samen met ondernemers een actieplan opgesteld. Voor bedrijventerrein Calveen, het derde verouderde terrein, gebeurt dit op termijn ook. Niet elk bedrijventerrein is overigens geheel verouderd, vaak gaat het om een gedeelte van het bedrijventerrein. Vooral economische veroudering op bedrijventerreinen in Amersfoort In tabel 3 maken we, op basis van een schouw van de bedrijventerreinen en bureauexpertise, een overzicht van het type veroudering per terrein. We onderscheiden vier soorten veroudering: ruimtelijke, economische, technische en maatschappelijke veroudering (zie ook box 2).


9

Box 2: kenmerken van de vier soorten veroudering op bedrijventerreinen • Ruimtelijke veroudering: betreft de inrichting en lay-out van het bedrijventerrein, maar ook de ruimtelijke inpassing in de omgeving; • Economische veroudering: is het afnemen van de bijdrage, die het terrein levert aan de economische ontwikkeling van de stad of regio maar ook afname van de grondwaarde en het bedrijfsonroerend goed op het bedrijventerrein doordat perceel en gebouw incourant zijn geworden; • Technische veroudering: betreft de fysieke en niet-fysieke infrastructuur, die niet langer als passend gezien worden op de vestigingseisen van bedrijven, zoals slijtage aan materialen, maar ook het ontbreken van bijvoorbeeld glasvezelkabel, een te smal wegprofiel of het ontbreken van openbaar vervoer voor arbeidsintensieve bedrijven; • Maatschappelijke veroudering: sociale veiligheid en andere leefbaarheidsaspecten.

Op de (verouderde) bedrijventerreinen in Amersfoort is voornamelijk sprake van economische veroudering. Dit is met name te zien aan verminderde courantheid, onderhoud en uitstraling van de bedrijfspanden en de rommelige en matig onderhouden openbare ruimte. Maatschappelijke en ruimtelijke veroudering komt alleen op bedrijventerrein Isselt voor. Tabel 3: overzicht veroudering bedrijventerreinen in Amersfoort Bedrijventerrein

Isselt De Hoef Calveen Totaal

Verouder d (bruto ha) 170 80 50 300

R

E

T

M

x

x x x

x

(x)

R=Ruimtelijk verouderd; E=Economisch verouderd; T=Technisch verouderd; M=Maatschappelijk verouderd; Bron: Provinciaal Herstructureringsplan Utrecht,2010; Bewerking: Stec Groep, 2010;

Plannen voor herontwikkeling van bedrijventerrein: Kop van Isselt en Wagenwerkplaats In het PHP zijn een tweetal herontwikkelingslocaties voor Amersfoort opgenomen. De Kop van Isselt (circa 16 hectare bruto) en de voormalige NS Wagenwerkplaats (25 hectare) worden op termijn ontwikkeld tot gemengd economische zones. Voor de Kop van Isselt wordt vooralsnog gedacht aan combinaties van wonen en werken Naar een visie werklocaties voor Amersfoort -conceptversieStec Groep aan gemeente Amersfoort 10.131

10

(aansluitend bij het Oliemolenkwartier), op de Wagenwerkplaats zijn inmiddels gebouwen opgeknapt en opnieuw in gebruik genomen door bedrijven en/of instellingen met een artistiek of cultureel karakter. Box 3: Provincie pakt bedrijventerreinen aan met ‘OntwikkelingsMaatschappij Utrecht’ Samenwerking bij de aanpak van verouderde en verrommelde bedrijventerreinen. Dat is wat de provincie Utrecht voorstaat met de oprichting van de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU). Deze nieuwe maatschappij neemt het initiatief waar de markt het laat liggen en zoekt private partners en gemeenten om private gedeelten van de bedrijventerreinen weer aantrekkelijk te maken. De opgave wordt geschat op ca. 90 ha, waarvan naar verwachting meer dan de helft kan worden uitgevoerd onder regie van de Ontwikkelingsmaatschappij. Het publieke domein is een opgave voor de gemeenten. Gedeputeerde Van Lunteren (Economie): ,,Met deze aanpak hebben we een middel gevonden om de marktpartijen zélf te laten herstructureren. Privaat terrein was tot voor kort een no-go-area voor de overheid, we konden er weinig mee. Nu trekken we samen met de markt op en dat kan voor de toekomst een voorbeeld zijn voor andere projecten.” Bron: Provincie Utrecht, november 2010.

2.4 Transacties op Amersfoortse bedrijfsruimtemarkt vooral afkomstig uit kleine tot middelgrote traditionele sectoren Vraag in Amersfoort vooral afkomstig uit reguliere bedrijventerreinensectoren Zo’n 70% van de opname (en daarmee de vraag) naar bedrijfsruimte in Amersfoort is afkomstig uit traditionele bedrijventerreinsectoren, zoals industrie, bouw, handel en transport. De dienstensector (26%) is daarnaast duidelijk en bovengemiddeld aanwezig op de Amersfoortse bedrijfsruimtemarkt (op Nederlandse schaal circa 22%). Dit blijkt ook uit meerdere kantoorpanden op bedrijventerreinen.


11

Figuur 2: opname naar bedrijfsactiviteit op bedrijventerreinen in Amersfoort (>500 m2)

Bron: DTZ Zadelhoff, 2010; Bewerking: Stec Groep, 2010

Vooral vraag naar kleinschalige tot middelgrote bedrijfspanden Het merendeel van de vraag op de bedrijfsruimtemarkt in Amersfoort is kleinschalig tot middelgroot. De grootteklasse tot 2.000 m² vormt het grootste aandeel (zo’n 60%) van de totale opname in Amersfoort (PropertyNL, 2010). Dit komt overeen met het beeld dat zien in onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, 2002-heden): de gemiddelde omvang van bedrijfsruimtegebruikers in Amersfoort (en landelijk) ligt rond 1.500 m² met kavels van rond de 3.000 m². Figuur 3: transacties van bedrijfsruimte naar omvang in m² vvo (01-10)

Bron: PropertyNL, 2010 Naar een visie werklocaties voor Amersfoort -conceptversieStec Groep aan gemeente Amersfoort 10.131

12

2.5 Tot 2020 behoefte aan zo’n 25 tot 30 hectare netto bedrijventerrein in Amersfoort Jaarlijkse uitgifte van bedrijventerrein in Amersfoort ruim 5 hectare per jaar (2000-2008) Figuur 4 geeft een overzicht van de jaarlijkse uitgifte van bedrijventerrein in de gemeente Amersfoort. Over de periode 2000-2008 is de gemiddelde jaarlijkse uitgifte van bedrijventerrein ruim 5 hectare per jaar. De lage uitgifte van de laatste jaren wordt mede veroorzaakt door de economische crisis. Figuur 4: jaarlijkse uitgifte van bedrijventerreinen in Amersfoort in netto hectare (2000 – 2008)

Bron: IBIS, 2010; Gemeente Amersfoort, 2010 Box 4: Vraag naar circa 80 hectare netto bedrijventerrein in de regio Amersfoort Uit onze Database Locatiebeslissingen Nederland (DLN) blijkt dat circa 85% van de locatiebeslissingen van de bedrijven in de regio Amersfoort betrekking hebben op verplaatsing of uitbreiding over korte afstand (<20 kilometer), oftewel binnen de regio. De bedrijfsruimtemarkt is dan ook een regionale markt. De vraag naar bedrijventerrein in Amersfoort kan dan ook niet los worden gezien van de totale behoefte in de regio. Tot 2020 is er in de regio Amersfoort (Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest, Woudenberg) vraag naar zo’n 80 hectare netto bedrijventerrein. Dit betreft bedrijfsruimte, maar is exclusief eventuele andere functies die zich op bedrijventerreinen (zouden) kunnen vestigen, zoals perifere detailhandel of kantoren. Hieronder wordt specifiek ingezoomd op de behoefte aan bedrijventerrein in de centrumgemeente van de regio, Amersfoort. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort -conceptversieStec Groep aan gemeente Amersfoort 10.131

13

Tot 2020 vraag naar 25 tot 30 hectare netto bedrijventerrein in Amersfoort In tabel 4 hebben we de drie componenten van de vraag naar bedrijventerrein in Amersfoort bij elkaar opgeteld . Op deze manier berekenen we de totale vraag naar bedrijventerreinen. In totaal is er tot 2020 behoefte aan circa 25 tot 30 hectare bedrijventerrein in Amersfoort. in deze vraag kan worden voorzien door uitbreiding van bestaande bedrijfspanden (bijvoorbeeld door hogere bouwlagen of het benutten van eventuele restruimte), de invulling van bestaande bedrijfspanden die te koop of te huur worden aangeboden, als door de uitgifte van nieuw beschikbare bedrijfskavels. Daarmee sluit deze berekening goed aan bij de systematiek van de SER-ladder (waarbij ook het bestaande aanbod moet worden meegenomen bij mogelijke bedrijfsverplaatsingen/nieuwvestiging). Box 5: vraag naar bedrijventerrein bestaat uit drie componenten 1. Uitbreidingsvraag is de vraag naar bedrijfsruimte als gevolg van capaciteitsgebrek van de huidige huisvesting; deze extra ruimtevraag ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de regio). We baseren ons hierbij op het Transatlantic Market scenario van de bedrijfslocatiemonitor van het CPB. 2. Vervangingsvraag: vraag die ontstaat doordat bedrijfspanden, om verschillende redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet. 3. Bovenregionale vraag: vraag die ontstaat door het aantrekken van bedrijfsruimtegebruikers (en daarmee werkgelegenheid) van buiten de eigen regio (> 20 tot 25 kilometer). Het aandeel van de bovenregionale vraag in Amersfoort bedraagt circa 5 tot 10%.

Voor de prognose van de uitbreidingsvraag wordt uitgegaan van het Transatlantic Market (TM) scenario van de bedrijfslocatiemonitor (CPB, 2005). Uit studie van het Centraal Planbureau blijkt dat de werkelijke vraag naar bedrijfsruimte dit groeiscenario het meest benadert. Ook op Rijksniveau wordt voor dit scenario gekozen (onder meer in het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 tussen Rijk, IPO en VNG). Voor het bepalen van de vervangingsvraag maken we gebruik van het provinciaal herstructureringsplan (PHP). Tot 2020 wordt circa 16 hectare bruto (Kop van Isselt) herontwikkeld naar een gemengd-economische zone en/of getransformeerd naar wonen. Dit zorgt voor een vervangingsvraag van zo’n 10 hectare netto (uitgaande van een bruto/netto verhouding van 60-70%). Ten slotte rekenen we met een bovenregionale vraag van circa 5 tot 10% (bovenop de uitbreidingsvraag). Dit percentage baseren we op vestigingsgegevens zoals we deze registreren in onze Database Locatiebeslissingen Nederland (DLN). Hierin zijn alle strategisch bovenregionale locatiebeslissingen waarbij Naar een visie werklocaties voor Amersfoort -conceptversieStec Groep aan gemeente Amersfoort 10.131

14

bedrijven een afgewogen keuze maken voor een stad/regio in concurrentie met andere steden/regio’s en waarmee meer dan 50 arbeidsplaatsen – bij volledig operationeel zijn van de nieuwe vestiging – opgenomen. In totaal gaat het in de periode 2000-2009 om enkele bedrijven (> 50 arbeidsplaatsen) bedrijven die zich van buiten de regio in de gemeente Amersfoort hebben gevestigd. Tabel 4: vraag naar bedrijventerreinen in Amersfoort voor periode 2010 – 2020 in netto ha Omvang (netto ha) 15 – 20 10 1–2

uitbreidingsvraag vervangingsvraag bovenregionale vraag (5 tot 10%) totale vraag • waarvan hoogwaardige uitstraling (10-15%) • waarvan modern-gemengde uitstraling (60-70%) • waarvan functionele uitstraling (20-25%)

circa 25 – 30 3-5 15 - 21 5-8

Bron: CPB, 2005; Bewerking Stec Groep, 2010

Na 2020 sterke afname van uitbreidingsvraag De Bedrijfslocatiemonitor (BLM) gaat voor de periode 2020 tot en met 2030 uit van een negatieve uitbreidingsvraag voor de provincie Utrecht, grotendeels door demografische ontwikkelingen (vergrijzing). Dit resultaat ook in een negatieve uitbreidingsvraag voor Amersfoort. Daarom rekenen we – uitgaande van een gunstige economische ontwikkeling – met een uitbreidingsvraag van 0 hectare voor de periode 2020 tot en met 2030. We verwachten overigens, uit ervaring in de praktijk, dat een deel van de herontwikkelingsopgave naar de langere termijn – na 2020 – zal verschuiven. Bovendien zal er mogelijk komende jaren aanvullende transformatie/herontwikkelingsopgave ontstaan. Hoeveel precies is echter op dit moment lastig in te schatten. We maken een inschatting van de jaarlijkse vervangingsvraag (op basis van de bedrijfslocatiemonitor) van circa 0,10% tot 0,15% van de totale bedrijfsruimtevoorraad. Voor Amersfoort betekent dat een vervangingsvraag van zo’n 3 tot 4 hectare.


15

We gaan voor de periode na 2020 uit van een bovenregionale vraag die gelijk is aan die in de periode daarvoor. Dit betekent een additionele vraag van 1 tot 2 hectare netto voor de periode 2020 tot en met 2030. De totale vraag naar bedrijventerreinen in Amersfoort na 2020 komt daarmee op zo’n 5 hectare. Circa 10 tot 15% van de gebruikers heeft voorkeur voor een hoogwaardige 1e klas uitstraling Naast de indeling in sectoren (zoals de standaard SBI-indeling), is de vraag naar bedrijventerreinen goed in te delen naar beeldkwaliteit/ uitstraling. Zo zit het ene bedrijf graag op een mooie zichtlocatie en heeft het extra geld over voor uitstraling en presentatie (zoals op Bedrijvenpark Vathorst), terwijl het andere bedrijf al tevreden is met een functionele bedrijfskavel zonder al te veel poespas (zoals op Isselt). De verschijningsvorm vormt een van de meest in het oog springende kenmerken van bedrijven en bedrijventerreinen, en is in de praktijk het meest marktconforme criterium waarmee de bedrijfsruimtevraag kan worden gesegmenteerd. De differentiatie van bedrijfsruimtevraag naar beeldkwaliteit/uitstraling gaat namelijk door alle sectoren/activiteiten heen. Denk bijvoorbeeld aan de autobranche waar de uitstraling van de bedrijven kan verschillen van hoogwaardige showrooms naar functionele autodemontagebedrijven. Zodoende is de indeling naar verschijningsvorm, in tegenstelling tot veel andere mogelijke indelingen (bijvoorbeeld op basis van sector/activiteit, aanbod- en locatiekenmerken), niet beperkend. De bedrijventerreinenvraag in Amersfoort kan worden onderverdeeld naar (bedrijfsruimte)vraag met een functioneel/traditionele, een gemiddelde en een hoogwaardige verschijningsvorm. In tabel 5 hebben we de kenmerken van deze drie diverse typen verder toegelicht.


16

Tabel 5: kenmerken typologie naar verschijningsvorm bedrijventerreinen e

1 klas bedrijvenpark/ hoogwaardig Kenmerken

•

•

Doelgroepen

•

Milieucategorie • Vraag in • Amersfoort Voorbeelden • Foto

Bedrijfsruimtevestigers met hoog % kantoorvloer of R&D-ruimte, showrooms, kantoorvestigers die in semi-industriële omgeving gevestigd willen zijn. Hoogwaardige bedrijvenparken zijn qua uitstraling vergelijkbaar met kantoorlocaties. Hoogwaardige bedrijfsruimtevestigers, meestal met een relatief hoog % kantoorvloer of R&D-ruimte en een hoge toegevoegde waarde. Voornamelijk 1 en 2, deels 3 Circa 10-15% van de vraag, ofwel circa 3 tot 5 ha netto tot 2020 Bedrijvenpark Vathorst

Modern-gemengd terrein Brede mix van sectoren en activiteiten. De uitstraling van het terrein is gemiddeld, het heeft duidelijk een functioneel karakter.

•

• • • •

Groothandel en logistiek Reparatie en onderhoud Industrie en bouw Productie

•

•

Voornamelijk 1-3

•

Voornamelijk 3-5

•

Circa 60-70% van de vraag, ofwel circa 15 tot 21 ha netto tot 2020 De Hoef en Calveen

•

Circa 15-20% van de vraag, ofwel circa 5 tot 6 ha netto tot 2020 (Delen van) Isselt

• •

•



Werk-/functioneel terrein

17

•

•

•

Reparatie/onderhoud, handel, uitplaatsers (‘onderkant’). Ook: zware industrie. Puur functionele uitstraling. Er is zodoende weinig aandacht voor kwaliteit en uitstraling van het terrein en de gebouwen erop. Bedrijven uit het MKB voor de lokale markt. Vooral reparatie en onderhoud en productie, maar ook handel.

Kwantitatief: voldoende uitgeefbaar aanbod van bedrijventerrein tot 2020 Wanneer we vraag en aanbod tot 2020 confronteren, dan beschikt Amersfoort met het huidige uitgeefbare areaal aan bedrijventerreinen (zie tabel 1) over voldoende hectares om in de vraag tot 2020 te voldoen. De gemeente beschikt met 50 hectare over een forse hoeveelheid plannen voor ontwikkeling van nieuwe bedrijventerrein. Op basis van de vraag-aanbod analyse zijn deze plannen niet direct noodzakelijk voor de periode tot 2020. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de vraagraming beleidsarm is; wanneer Amersfoort veel bedrijven van buiten de eigen gemeente aantrekt, bijvoorbeeld door sterke promotie en acquisitie, is dit niet in de vraagraming meegenomen. Ook het feit dat niet-bedrijfsruimtefuncties op bedrijventerreinen vestigen (zoals perifere of grootschalige detailhandel) wordt niet in de raming meegenomen. Juist op bedrijventerreinen in Amersfoort zijn meerdere van dit type functies aanwezig. Goed monitoren van vraag en aanbod is voor Amersfoort daarmee zeer belangrijk. Kwalitatief: veel hoogwaardig aanbod en tekort aan functionele bedrijventerreinen Op basis van de indeling naar verschijningsvorm (tabel 5) blijkt in Amersfoort een tekort aan functionele bedrijventerreinen en een overaanbod aan hoogwaardige bedrijventerreinen. Deze (theoretische) mismatch kan deels worden opgelost door ruimte voor functionele bedrijfsruimtegebruikers aan te bieden in bestaande bedrijfsruimte (zoals op bedrijventerrein Isselt), maar ook op delen van De Wieken. Bedrijvenpark Vathorst kan naast hoogwaardige bedrijfsruimte, mogelijk ook ruimte bieden aan perifere en/of grootschalige detailhandel. Een aantal van dit type bedrijven (zoals Ikea en Karwei) zijn al op Vathorst gevestigd.


18

3. CONCLUSIES KANTORENMARKT AMERSFOORT In dit hoofdstuk gaan we in op de Amersfoortse kantorenmarkt.

3.1 Aanbod van kantoorruimte in Amersfoort toegenomen naar meer dan 130.000 m² vvo (circa 15% van totale voorraad) Amersfoort beschikt over een totale voorraad kantoren van circa 830.000 m² vvo In tabel 6 is een overzicht gemaakt van de totale kantorenvoorraad per locatie. Amersfoort beschikt over een totale voorraad van 830.000 m² vvo kantoorruimte (>500 m² vvo). Het merendeel van de voorraad is te vinden op de locaties De Hoef, het stationsgebied en het centrum. Deze drie locaties zijn samen goed voor circa 65% van de totale voorraad. De hoogste leegstand (>15%) zien we op de kantoren op bedrijventerreinen (De Hoef en Calveen) en snelweglocatie De Brand. Het centrum/stationsgebied en de locatie Het Podium beschikken gezamenlijk nog over bijna 200.000 m² bvo plancapaciteit. Tabel 6: totale voorraad kantoren in m² vvo (peildatum november 2010 ) Locatie Calveen De Brand De Hoef Podium Centrum Stationsgebied Bergkwartier Overige Totaal

Totale voorraad 64.000 18.000 210.000 11.000 159.000 165.000 32.000 171.000 830.000

Typologie Kantoren op bedrijventerrein Snelweglocatie Kantoren op bedrijventerrein Snelweglocatie Centrum/stationsgebied Centrum/stationsgebied Kantoren in de woonwijk -

Bron: gemeente Amersfoort, 2010


19

Aanbod van meer dan 130.000 m² vvo, oftewel zo’n 15% van totale voorraad In Amersfoort wordt meer dan 130.000 m² vvo kantoorruimte te huur of te koop aangeboden (bron: FGH Bank, 2009). Dit komt neer op zo’n 15% van de totale voorraad. Dit aantal is exclusief de oplevering van nieuwbouwpanden, zoals The Works (van 70.000 m² vvo) op het Piet Mondriaanplein. Wanneer het aanbod aan (onlangs of nog op te leveren) nieuwbouwpanden ook wordt meegerekend, komt het aanbod dan ook fors hoger uit. Merendeel van aanbod groter dan 2.000 m² vvo In figuur 5 is het beschikbare aanbod aan kantoorruimte verdeeld naar grootteklasse. Meer dan 60% van het aanbod is groter dan 2.000 m² vvo. Het gaat hier bijvoorbeeld om grotere kantoorpanden op De Hoef en De Brand. Op beide plekken is de leegstand van kantoorruimte gemiddeld het hoogst. Minder dan 40% van het aanbod is geschikt voor middelgrote tot kleine kantoorgebruikers. Echter, veel van dit aanbod voldoet niet aan de kwaliteitswensen van deze groep; het betreft veelal multi-tenant panden met weinig mogelijkheden voor eigen identiteit, terwijl dit type gebruikers veel meer zoekt naar flexibiliteit in combinatie met eigen identiteit. Figuur 5: aanbod naar grootteklasse in Amersfoort (peildatum oktober 2010)

Bron: PropertyNL,2010; Bewerking: Stec Groep, 2010


20

Gemiddelde opname kantoren circa 45.000 m² vvo per jaar in Amersfoort In figuur 6 wordt een overzicht gemaakt van de jaarlijkse opname en het aanbod van kantoren in de gemeente Amersfoort. Over de periode 2005-2010 is de gemiddelde jaarlijkse opname van kantoren circa 45.000 m² vvo. Mede door de economische crisis is de opname van kantoren in Amersfoort de laatste jaren (vanaf halverwege 2008) flink gedaald. Dit is terug te zien in het verloop van figuur 6. Opvallend is dat vanaf 2009 de opname van de grotere kantoorpanden (>2.000 m² vvo) sterk afneemt. Het merendeel van de transacties is kleiner dan 1.000 m² vvo (zie ook figuur 7). Figuur 6: opname van kantoorruimte in Amersfoort, in m² vvo (>250 m²)

Bron: Dynamis, 2010


21

3.2 Merendeel transacties op de Amersfoortse kantorenmarkt is kleiner dan 1.000 m² vvo Bijna driekwart van de transacties is kleiner dan 1.000 m² De kantorenmarkt in Amersfoort wordt overheerst door kleinschalige gebruikers. Het aandeel transacties van kantoorruimte onder de 1.000 m² bedraagt ruim 70% (zie figuur 7). Daarvan is het merendeel kantoorruimte onder de 500 m² vvo (51%). Veel minder transacties vinden er plaatsen van kantoorruimte groter dan 5.000 m². Deze categorie heeft een aandeel van slechts 4% in het totale aantal transacties tussen 2000 en 2009. We zien dat door de economische crisis, de opname van kleinschalige kantoorruimte relatief toeneemt, terwijl in de grotere kantoorpanden minder transacties waarneembaar zijn. Figuur 7: opname naar aantal transacties per grootteklasse in Amersfoort in m² vvo (2000 – 2010)

Bron: Property NL, 2010, bewerking Stec Groep

Transacties boven de 2.000 m² vvo hebben een aandeel van bijna 60% van totale opname Wanneer we niet naar aantal transacties, maar naar het aandeel in de totale hoeveelheid opgenomen vierkante meters kantoorruimte (totale vloeroppervlakte) kijken, hebben de kantoren met een oppervlak van boven de 2.000 m² vvo een veel groter aandeel. Bijna 60% van de totale opname in Amersfoort in de periode 2000-2009 kwam voort uit deze (grotere) kantoorpanden (zie figuur 8).


22

Figuur 8: opname naar totale vloeroppervlakte per grootteklasse in Amersfoort in m² vvo (2000-2010)

Bron: PropertyNL, 2010; Bewerking Stec Groep, 2010

3.3 Bijna 60% van opname in Amersfoort voor rekening van zakelijke dienstverlening en overheid en non-profit instellingen Aandeel zakelijke dienstverlening in totale opname van Amersfoort bovengemiddeld In figuur 9 is de opname in de periode 2000-2010 in de gemeente Amersfoort uitgesplitst naar sectoren. Er valt op dat bijna 60% van de totale opname afkomstig is uit de sectoren zakelijke dienstverlening (deze sector is van oudsher al groot in Amersfoort) en overheid/non-profit. Het aandeel banken en verzekeraars, maar ook ICT, ligt (iets) boven het Nederlands gemiddelde (van respectievelijk 6% en 13%). Dit zal te maken hebben met bijvoorbeeld de vestiging van ABN Amro en Stater in Amersfoort (zie ook tabel 7).Ondanks het feit dat overheid en non-profit een relatief groot aandeel in de totale opname hebben, is dit aandeel toch meer dan 10% kleiner dan gemiddeld in Nederland.


23

Figuur 9: opname kantoorruimte naar sector in Amersfoort, 2000-2010

Bron: DTZ Zadelhoff, 2010; Bewerking: Stec Groep, 2010

Grootste transacties in Amersfoort In tabel 7 maken we een overzicht van de tien grootste kantoortransacties in de periode 2001-2010. Er valt op dat de Hogeschool Utrecht sterk vertegenwoordigd is met twee locaties. Het merendeel van de gebruikers heeft voorkeur voor vestiging in het centrum/stationsgebied. Een drietal kantoorgebruikers (Stater, Van Gend en Loos en Getronics) koos voor vestiging op De Hoef of Het Podium. Tabel 7: overzicht tien grootste transacties 2001-2010 in Amersfoort Gebruiker Friesland Campina Hogeschool Utrecht Hogeschool Utrecht Agis Groep Stater Arcadis Akzo Nobel Van Gend en Loos De Amersfoortse Getronics

Locatie Station Amsterdamseweg Berkenweg Berkenweg Podium Station Station De Hoef Smallepad De Hoef

Jaar

Omvang 2009 2008 2006 2002 2008 2001 2004 2004 2004 2001



24

20.000 18.000 13.000 13.000 13.000 11.780 9.500 9.170 9.000 8.825

3.4 Amersfoort heeft een nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte van iets minder dan 100.000 m² bvo tot 2020 Nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Amersfoort neemt af: zo’n 10.000 m² bvo per jaar tot 2020 In tabel 8 is de nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte voor Amersfoort berekend. Hiervoor zijn de drie componenten van de vraag naar kantoorruimte in Amersfoort, de uitbreidingsvraag, de vervangingsvraag en de bovenregionale vraag, bij elkaar opgeteld. Deze totale vraag is gecorrigeerd met het bestaande aanbod aan kantoorruimte (circa 15% van de totale voorraad) exclusief het incourante aanbod (naar schatting zo’n 25% van het beschikbare aanbod) en een frictieleegstand van 5%. Er wordt gerekend met een moderne kantoorquotiënt van 25 m² bvo per werkzame persoon. In totaal is er tot 2020 behoefte aan het toevoegen van iets minder dan 100.000 m² nieuwe kantoorruimte in Amersfoort. Dit komt neer op een jaarlijkse behoefte in verkoop vloeroppervlak van zo’n 8.000 m² vvo. Daarmee heeft Amersfoort, als centrumstad, een dominante positie binnen de regionale kantorenmarkt. In de regio Amersfoort is, inclusief Nijkerk en Barneveld, behoefte aan zo’n 120.000 m² vvo kantoorruimte tot 2020. Amersfoort heeft binnen de regio ook verreweg de meeste aantrekkingkracht op bovenregionale kantoorvestigers (de vestiging van onder meer Friesland Campina, Stater en Yokogawa zijn hier goede voorbeelden van). Tabel 8: nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte in Amersfoort5, periode 2010-2020, in m² bvo kenmerk uitbreidingsvraag vervangingsvraag bovenregionale vraag totale vraag naar kantoorruimte bestaand aanbod / leegstand (excl. frictie 5%) nieuwbouwbehoefte kantoren

oppervlakte (*1.000 m² bvo) 30 120 15 165 70 95

Bron: CPB, 2005; DTZ Zadelhoff, 2010; Zuidema, 2005; Bewerking: Stec Groep, 2010

5

Uitgaande van een (moderne) kantoorquotiënt (aantal m2 kantoorruimte per werkzame persoon) van 25 m² bvo. Wanneer wordt gerekend met een kantoorquotiënt van 20 m2 bedraagt de nieuwbouwbehoefte zo’n 75.000 m² bvo tot 2020 (zie ook regionale samenwerkingsagenda Amersfoort)


25

Voor de uitbreidingsvraag wordt uitgegaan van het Transatlantic Market scenario De uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte als gevolg van capaciteitsgebrek van de huidige huisvesting; deze extra ruimtebehoefte ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit Amersfoort). In Amersfoort wordt voor de prognose van de uitbreidingsvraag uitgegaan van het Transatlantic Market-scenario (TM) van de bedrijfslocatiemonitor (CPB, 2005). Dit scenario houdt rekening met het teruglopen van de Nederlandse beroepsbevolking en gaat zelfs uit van een relatief lichte afname van de beroepsbevolking op termijn. Een groot deel van de babyboomgeneratie gaat de komende jaren immers met pensioen. De omslag in de werkgelegenheidsgroei betekent een trendbreuk voor de kantorenmarkt die altijd is gekenmerkt door een relatief hoge uitbreidingsvraag (EIB, 2010). Ook voor Amersfoort betekent dit een daling van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte. Echter, waar er gemeenten en regio’s in Nederland zijn waar de kantorenmarkt al op korte termijn een volledige vervangingsmarkt is, is dit in Amersfoort nog niet het geval. De gemeente heeft uitbreidingsvraag van circa 30.000 m² bvo tot 2020. Dit heeft ook te maken met het feit dat Amersfoort veel (woon)ruimte biedt aan relatief jonge gezinnen en dus niet direct sprake is van ontgroening. Vervangingsvraag is gebaseerd op gemiddelde levensduur van een kantoorpand van circa 50 tot 55 jaar Vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om verschillende redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet. Door de afname van de uitbreidingsvraag zal de vraag naar kantoren overwegend vervangingsvraag zijn. Ter vergelijking: de totale vraag naar kantoorruimte in Amersfoort bestaat tot 2020 voor meer dan 70% uit vervangingsvraag. Voor het bepalen van de vervangingsvraag in Amersfoort is ervan uitgegaan dat in 2010 circa de helft van de voorraad aan kantoren ouder is dan 20 jaar. Ook hier wordt gerekend met een kantoorquotiënt van 25 m² per werkzame persoon. Gekozen wordt voor een ‘reëel’ vervangingspercentage van 1,5%. De gemiddelde levensduur van een kantoorpand komt daarmee op zo’n 55 jaar. Dit is voor kantoorpanden een gangbaar uitgangspunt (CBS, 1997; Stec Groep, 1999, 2006, 2008 en Zuidema, 2005). De vervangingsvraag tot 2020 komt daarmee op zo’n 120.000 m² bvo. Onttrekken van kantorenvoorraad Vervangingsvraag leidt per saldo niet tot uitbreiding van de voorraad. Op het moment dat kantoororganisaties verhuizen, laten zij het oude kantoor achter. Indien voor het kantoor echter (nog) niet tot sloop of herbestemming wordt besloten, staat het pand leeg en blijft het onderdeel van de voorraad. De hoge kantorenvoorraad (en aanbod) van het afgelopen decennium kan hier grotendeels aan worden toegeschreven. Een groot deel van de Naar een visie werklocaties voor Amersfoort -conceptversieStec Groep aan gemeente Amersfoort 10.131

26

momenteel leegstaande kantorenvoorraad voldoet definitief niet meer als kantoor en staat structureel leeg. Onttrekken van deze kantoren is noodzakelijk om de (structurele) leegstand te doen afnemen.In de toekomst zal het aantal onttrekkingen naar verwachting toenemen, wanneer de marktwaarde van structureel leegstaand kantorenvastgoed reëeler wordt en gedaald is ten opzichte van de huidige situatie. De veronderstelling is dat de markt, al dan niet geholpen door publieke initiatieven, meer kantoorpanden zal slopen en/of herbestemmen. De afgelopen jaren werd zichtbaar dat er meer herbestemmingen worden overwogen, als gevolg van het besef onder beleggers dat de huidige leegstand steeds vaker structureel is. Extra bovenregionale vraag van circa 10% We rekenen met een aandeel bovenregionale vraag van circa 10% (bovenop de uitbreidingsvraag). Dit percentage is grotendeels gebaseerd op onze Database Locatiebeslissingen Nederland (DLN) met daarin alle strategisch bovenregionale locatiebeslissingen waarbij bedrijven een afgewogen keuze maken voor een stad/regio in concurrentie met andere steden/regio’s en waarmee meer dan 50 arbeidsplaatsen – bij volledig operationeel zijn van de nieuwe vestiging – zijn gemoeid. In totaal gaat het in de periode 2001-2009 om tien kantoorgebruikers (met meer dan 4.000 medewerkers) die zich van buiten de regio in Amersfoort hebben gevestigd (zie ook figuur hiernaast). Daar tegenover staat een vertrek van een tweetal bedrijven, met in totaal iets minder dan 750 medewerkers. We rekenen daarom voor Amersfoort met een extra bovenregionale vraag van circa 10%, oftewel zo’n 15.000 m² bvo tot 2020. Aantal vierkante meters per werkzame persoon neemt af Door de economische crisis zijn bedrijven momenteel genoodzaakt om directe kosten voor huisvesting te reduceren (Twynstra, 2010). Ten behoeve van kostenbesparingen ligt de focus bij een groot aantal kantoorgebruikers op het verkleinen van hun ruimtegebruik door een aantal efficiencymaatregelen, zoals toepassing van meer kantoortuinen om het aantal vierkante meters (per werknemer) terug te dringen (zie box 6). Overigens zullen ook na de economische crisis kantoormeters zo efficiënt mogelijk worden benut. Thuiswerken wordt meer gestimuleerd en bedrijven kiezen steeds meer voor flex-plekken. Dit is duurzaam, immers, wanneer werknemers part-time werken of op wisselende uren op kantoor zijn, wordt een werkplek toch optimaal benut. De verwachting is dat, zeker op (middel)lange termijn, het aantal vierkante meters per werkzame persoon, zal Naar een visie werklocaties voor Amersfoort -conceptversieStec Groep aan gemeente Amersfoort 10.131

27

afnemen (EIB, 2010). Zo komt een ruimtegebruik van 15 vierkante meter in de praktijk al voor bij grote bedrijven op toplocaties, zoals Microsoft op Schiphol Airport, maar ook bijvoorbeeld in de huisvestingseisen –en wensen waar de Rijksgebouwendienst mee werkt. In Amersfoort zal deze trend ook steeds sterker waarneembaar zijn. Voor de nieuwbouwbehoefte Amersfoort rekenen we dan ook met een moderne kantoorquotiënt van 25 m² per werkzame persoon. We verwachten dat, onder meer als gevolg van ‘het nieuwe werken’, ontwikkelingen in kantorenconcepten en locatievoorkeuren onder eindgebruikers, op termijn de kantoorquotiënt zal teruglopen naar 20 m² bvo per werkzame persoon of minder. Deze metrages zijn echter sterk verschillend per kantorensegment en per type gebruiker. Ook bestaat over het gemiddelde ruimtegebruik van kantoorwerknemers nog weinig consistente data. Het is daarom belangrijk om de ontwikkelingen hierin goed te monitoren, aangezien de kantoorquotiënt directe invloed heeft op de nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte (zie ook figuur 10). Box 6: kantoorgebruikers verwachten minder meters en bezuinigingen Uit het Nationaal Kantorenonderzoek 2010 (Twynstra, 2010) blijkt dat kantoorgebruikers een afname van het aantal medewerkers verwachten en daarmee ook van de ruimtebehoefte. Dit sluit goed aan bij onze conclusies over de (berekening van de) nieuwbouwbehoefte. Tot en met 2013 blijven kantoorgebruikers bezuinigen wat op korte termijn (ook) een sterke afname van de vraag betekent. Kantoorgebruikers zoeken naar oplossingen om te bezuinigen op huisvesting. Hiervoor worden verschillende oplossingen aangedragen: flexibele kantoorconcepten, kantoren afstoten of verkopen en/of minder m² per werkplek.


28

Afnemend ruimtegebruik per werknemer speelt leegstand in de kaart Een afnemend ruimtegebruik per werknemer legt ook extra druk op de leegstand (EIB, 2010). Wanneer een bedrijf kiest voor een meer efficiënte bedrijfsvoering en ruimte gaat besparen, betekent dit dat er minder vierkante meters zullen worden afgenomen, en zowel de groei van de uitbreidingsvraag als de vervangingsvraag in de kantoorruimtemarkt relatief af kan nemen. Mede daarom is het belangrijk dat selectief wordt omgegaan met het toevoegen van nieuwe kantoorontwikkelingen. Juist omdat verwacht mag worden dat de huidige economische transitie zou kunnen leiden tot een versnelde ontwikkeling in de afname van het aantal vierkante meters kantoorruimte per werkzame persoon. De impact van een snel afnemende gemiddelde quotiënt heeft immers verstrekkende gevolgen voor de vraag en kan leiden tot een verdere noodzakelijke bijstelling van de vraagprognose (zie figuur 10) . Figuur 10: nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Amersfoort naar kantoorquotient 2010-2020, in m² bvo



29

Ongeveer de helft van de vraag naar kantoorruimte is middelgroot of klein (<2.000 m²) In figuur 11 is de vraag naar kantoorruimte verdeeld naar grootteklasse. Ondanks het feit dat grote gebruikers aantrekkelijk en belangrijk blijven (ook voor de werkgelegenheid), valt op dat zo’n 50% van de kantoorgebruikers kleiner is dan 2.000 m² vvo. Het is belangrijk om in de vraag naar middelgrote en kleine kantoorruimte te voorzien. Dit type gebruikers wil niet allemaal in een groot kantoorpand en multi-tenant, maar heeft juist voorkeur voor identiteit en flexibiliteit. De verwachting is dat de vraag vanuit kleine en middelgrote kantoorgebruikers toe zal nemen en de gemiddelde grootte van bedrijven afneemt (zie box 7). Figuur 11: vraag naar kantoorruimte naar grootteklasse in Amersfoort

Bron: PropertyNL,2010; NVB Bouw, 2010; Bewerking: Stec Groep, 2010 Box 7: kansen voor kleine kantoren Uit de onderzoek van NVB en de Universiteit Utrecht blijkt dat vooral de markt van grote kantoren vanaf 5.000 vierkante meter erg hard is getroffen door de economische crisis. In het segment van de kleine kantoren zijn de negatieve effecten minder voelbaar. De meeste kansen voor ontwikkelaars liggen volgens NVB dan ook bij de kleinschalige projecten van rond de 500 m², ook al omdat kleine kantoren de laatste jaren weinig zijn gebouwd. (Bron: NVB Bouw, 2010)


30

3.5 Amersfoort heeft een forse plancapaciteit van bijna 200.000 m² bvo, waarvan ruim de helft langs de snelweg Forse plancapaciteit in Amersfoort Tabel 9 geeft een overzicht van de totale plancapaciteit voor kantoorruimte in Amersfoort. In totaal beschikt Amersfoort over plannen voor toevoeging van iets minder dan 200.000 m² bvo kantoorruimte. Een groot deel van de plannen (meer dan 50%) is langs de snelweg A-28 op de locatie Podium gesitueerd. Ook de centrum/stationslocaties hebben, met samen zo’n 93.600 m² bvo, een groot aandeel binnen de totale plancapaciteit. Tabel 9: plancapaciteit kantoorruimte in Amersfoort in m² bvo omvang Trapezium Eemplein Centrum Podium Totaal

70.000 16.000 7.600 100.000 193.600

kantoortypologie Centrum/Stationsgebied Centrum/Stationsgebied Centrum Snelweg

Bron: gemeente Amersfoort, 2010; Bewerking Stec Groep, 2010

Opvallend: veel ontwikkelingsruimte langs de snelweg, geen plannen voor kantoren in de woonwijk Meer dan de helft van de ontwikkelingsruimte aan kantoren in Amersfoort (100.000 m² bvo) is gepland op de locatie Podium langs de A-28. Dit is, zeker gezien de nieuwbouwbehoefte tot 2020, veel! Gemiddeld heeft maximaal zo’n 20 tot 25% van de kantoorgebruikers voorkeur voor vestiging langs of nabij de snelweg (bron: Stec Groep, 2010). Zo’n 50% van de gebruikers kiest voor vestiging in het centrum of op/nabij het stationsgebied. De overige 20 tot 30% van kantoorgebruikers heeft voorkeur voor een locatie op uitvalswegen, in woonwijken of op een bedrijventerrein. Juist op deze laatste drie locaties heeft Amersfoort geen plancapaciteit voor kantoren. Voor kantoren op bedrijventerreinen en in mindere mate langs uitvalswegen, is dit begrijpelijk gezien de bovengemiddelde leegstand op deze locatietypen. Aan kantoren in woonwijken is in de gemeente juist wel behoefte (zeker gezien de toename van het aantal ZZP’ers en kleinschalige kantoorgebruikers).


31

3.6 Kantoren op centrum/stationslocaties in Amersfoort vanuit markttechnisch perspectief meest aantrekkelijk Voorkeur van kantoorgebruikers voor centrum en stationslocaties De vraag naar kantoorruimte is in toenemende mate gericht op kwaliteitswensen en eisen van gebruikers. Dit vertaalt zich in een sterkere differentiatie in vestigingsvoorkeuren en locatietypen (zie ook figuur 12). Twee aspecten die erg bepalend zijn voor de kwaliteit van een locatie zijn bereikbaarheid (zowel per auto als per hoogwaardig openbaar vervoer) en de multifunctionele invulling van de locatie. Het multifunctionele karakter van een locatie wordt bepaald door de aanwezigheid en het onderscheidende vermogen van een mix van functies zoals werken, wonen en voorzieningen van een bepaald kwaliteitsniveau. In Amersfoort zijn dergelijke locaties vooral te vinden rondom het station en de binnenstad. Het sterke aspect hiervan schuilt in de prettige verblijfsomgeving voor werknemers en andere bezoekers. De omgeving is aantrekkelijk, nodigt uit tot het gebruiken van voorzieningen voor en na het werk en is niet ‘verlaten’ buiten reguliere kantoortijden. Figuur 12: locatietypen van de toekomst in Nederland: welke gaan het maken?6 stationslocaties centrumlocaties stadsrandlocaties snelweglocaties locaties op bedrijventerreinen anders… locaties in woonwijken locaties bij voorstadhalte 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%


6

In deze figuur is aan vastgoedpartijen gevraagd welke locatietypen zij het meest aantrekkelijk vinden. Meerdere antwoorden waren mogelijk, waardoor de gezamenlijke som niet op 100% uitkomt.


32

Ranking plancapaciteit: centrum/stationslocaties meest aantrekkelijk voor kantoorgebruikers In tabel 10 worden voor de ontwikkelingslocaties in Amersfoort, op basis van een markttechnische beoordeling (zaken als grondposities, bestaande afspraken met partijen, benodigde investeringen zijn hier buiten beschouwing gelaten), de plannen tegen het licht gehouden. Hierbij worden een aantal afwegingen gemaakt: • Bereikbaarheid ov/auto: Is de locatie goed bereikbaar per openbaar vervoer en auto? Dubbele bereikbaarheid is voor kantoorgebruikers steeds vaker een pre. Oftewel, is de locatie goed te bereiken per auto en met het openbaar vervoer. En zijn er ook voldoende (mogelijkheden voor) parkeerplaatsen? Vanaf het NS-station moet de locatie in circa 5 tot 10 minuten (ongeveer 1 kilometer) lopend bereikbaar zijn. • Gebiedskwaliteit: Heeft de locatie voldoende mogelijkheden voor een hoge gebiedskwaliteit? Hierbij moet worden gedacht aan een hoge verblijfskwaliteit, levendigheid op de locatie mogelijk in samenhang met bestaande kantoorlocaties; • Multifunctionaliteit: Hoe multifunctioneel is de locatie? Zijn er mogelijkheden voor combinaties met ook wonen, winkels, bedrijven et cetera, zodat de locatie ook daadwerkelijk levendig is? • Samenhang: Ligt de locatie in de nabijheid van andere kantoorlocaties? Op deze manier kan een kantoorgebied worden gerealiseerd met voldoende massa, waardoor de mogelijkheden voor investeren in bijvoorbeeld voorzieningen en bereikbaarheid eenvoudiger haalbaar is. Ook kunnen bestaande locaties worden afgemaakt en worden versterkt door nieuwbouw toe te voegen (meer stedenbouwkundige kwaliteit en ruimtelijke samenhang, daardoor ook meer uitstraling naar gebruiker toe); Uit de beoordeling/ranking in tabel 10 volgt dat met name de stationslocaties voor kantoorgebruikers het meest aantrekkelijk zijn (Trapezium en Eemplein). Beide locaties hebben een goede auto en OV-bereikbaarheid, samenhang met reeds bestaande kantoorpanden/locaties en beschikken over aantrekkelijke gebiedskwaliteit en uistraling. Eemplein scoort door de ligging (>10 minuten lopen vanaf het station) iets minder hoog op bereikbaarheid dan het Trapezium. Op multifunctionaliteit scoort het Eemplein hoger, door de aanwezigheid van horeca, leisure en hogeschool. De centrumlocatie (stadscentrum en ring) scoort gemiddeld, door goede autobereikbaarheid en multifunctionaliteit. Het Podium, de snelweglocatie van Amersfoort, scoort gemiddeld in onze ranking. De locatie is per auto uitstekend bereikbaar, per OV redelijk tot goed (stoptrein). De gebiedskwaliteit is gemiddeld; de locatie is weinig multifunctioneel en kent weinig samenhang met bestaande kantoorgebieden. Wel zijn op Het Podium al bestaande (toonaangevende) kantoorgebruikers gevestigd (zoals Stater en straks Volker Wessels). Daarnaast is deze locatie de enige nog beschikbare snelweglocatie van Amersfoort. Het is belangrijk om de kwaliteiten van de locatie te waarborgen.


33

Tabel 10: ranking plancapaciteit kantoren op basis van markttechnische beoordeling #

Locatie

1 2 3 3

Trapezium Eemplein Centrum Podium

Bereikbaarheid ov/auto ++ +(+) 0 +

Gebiedskwaliteit

Multifunctionaliteit

Samenhang

++ ++ + 0

+ ++ ++ -

++ + + -


3.7 Ook omliggende gemeenten hebben plannen voor ontwikkeling van kantoorruimte Planvoorraad van ruim 700.000 m² bvo in omliggende gemeenten Tabel 11 maakt een overzicht van de grootste plannen aan kantoren van een tweetal (concurrerende) gemeenten in de nabijheid van Amersfoort: Utrecht en Hilversum. De plannen bevinden zich in de diverse stadia van ontwikkeling: ‘ideeënfase’, ‘planfase’ en ‘in aanbouw’. Tabel 11: plannen voor ontwikkeling van kantoorruimte in regiogemeenten (peildatum: november 2010) Gemeente Plannaam Utrecht De Taats, Orteliuslaan Utrecht Evelop Jaarbeursplein Utrecht Facet Wetering Zuid Utrecht Leidsche Rijn Centrum Utrecht Papendorp Utrecht Oudenrijn Utrecht Stationsgebied Hilversum Mediapark (diverse projecten) Hilversum Arena Campus Bron: FGH Bank en Property NL; 2010

Oppervlakte 43.000 25.000 24.000 13.200 200.000 30.000 250.000 100.000 40.000

Fase planfase planfase in aanbouw ideeënfase / planfase planfase planfase planfase ideeënfase / planfase / in aanbouw planfase

Amersfoort in perspectief: vergelijking met de belangrijkste gemeenten in de regio Tabel 12 maakt een vergelijking van de kantorenmarkt van Amersfoort met de kantorenmarkt in Utrecht en Hilversum. De gemeente Utrecht heeft de grootste kantorenvoorraad. In Utrecht is de zakelijke dienstverlening van oudsher sterk aanwezig en de kennisindustrie is een belangrijke economische pijler. Ook profiteert Utrecht van de Naar een visie werklocaties voor Amersfoort -conceptversieStec Groep aan gemeente Amersfoort 10.131

34

jonge en hoogopgeleide bevolking door aanwezigheid van hogescholen en universiteit en van de centrale ligging in Nederland. Dit alles verklaart de omvangrijke kantorenvoorraad in Utrecht en het hoge aantal kantoormeters per inwoner. Amersfoort is qua kantorenvoorraad beduidend kleiner dan Utrecht en vervult daarom economisch een regiofunctie. Amersfoort fungeert ten opzichte van de Randstad als voorportaal van het noorden en het oosten van het land. Hilversum is qua kantorenvoorraad de kleinste van de drie gemeenten. De mulitmediasector is sterk aanwezig in Hilversum. Met het Mediapark heeft de gemeente een sterke positie als creatieve kantoorstad. Deze sterke afhankelijkheid is echter ook een zwakte gezien de toenemende concurrentie van andere gemeenten in de creatieve sector. Andere speerpunten waarop Hilversum zich richt zijn zorg en toerisme. Tabel 12: kerngegevens kantoren in Amersfoort, Utrecht en Hilversum, 2010 Amersfoort

Utrecht

Hilversum

830.000 144.000 57.000 5,7 130.000 100 - 170

2.492.000 304.900 94.000 8,2 266.000 90 - 250

613.000 84.600 17.000 7,2 88.000 100 - 160

Voorraad in m² vvo Aantal inwoners Opname m² vvo in 2009 Kantoorruimte per inwoner m² Aanbod in 2009 in m² Gemiddelde huurprijs per m² bvo Bron: FGH Bank, 2010


35

4. CONCLUSIES FUNCTIEMENGING EN KLEINERE ECONOMIE In dit hoofdstuk gaan we in op functiemenging en kleinere economie. Dit hoofdstuk is voornamelijk kwalitatief van aard omdat de kleinere economie een veel minder transparante markt is dan bijvoorbeeld de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt en omdat er weinig data over functiemenging beschikbaar zijn.

4.1 Ruim 40% van werkgelegenheid in Amersfoort buiten formele werklocaties In Amersfoort is circa 40% werkzaam op niet formele werklocaties Het aandeel werken in de wijk en aan de randen van de stad (zoals in de omgeving van de Stichtse Rotonde) neemt in Amersfoort toe. In 1998 was nog circa 65% van de werkgelegenheid in het centrum of op bedrijventerreinen te vinden en 35% elders, momenteel blijkt dat al meer dan 40% van de werkgelegenheid terug te vinden is op niet-formele werklocaties (zie tabel 13). Op diverse plekken in de stad zijn de afgelopen tien jaar bijna 7.000 arbeidsplaatsen gecreëerd (bron: Commissie van Ek, 2030). Bedrijventerreinen en kantoorlocaties (formele werklocaties) zijn beide goed voor circa 30% van het totale aantal werkzame personen. Van de kantoorlocaties heeft het Centraal Stationsgebied de meeste werkzame personen, De Hoef kent de meeste werkzame personen van de Amersfoortse bedrijventerreinen. Tabel 13: aantal werkzame personen per locatie, 2010 Type locatie Formele werklocaties

Aantal werkzame personen

Aandeel werkzame personen

21.600 20.350 30.300 72.250

30% 28% 42% 100%

Bedrijventerreinen Kantoorlocaties

Niet formele werklocaties Totaal Afgerond op 50-tallen Bron: gemeente Amersfoort 2010


36

4.2 Functiemenging op diverse locaties in Amersfoort: o.a. Vathorst, Centrum, Bergkwartier, Schothorst en bedrijventerreinen Sinds circa 15 jaar is sprake van functieverruiming op bedrijventerreinen….. Sinds het einde van de vorige eeuw vinden steeds meer niet traditionele bedrijventerreinengebruikers een plek op werklocaties. In eerste instantie richtte de functieverandering zich op solitaire kantoren en perifere en grootschalige detailhandelsvestigingen. Maar sinds een aantal jaren landen ook steeds vaker fitnesscentra, rijwielhandels en autorijscholen op bedrijventerreinen. Steeds meer initiatieven zonder enig raakvlak met traditionele bedrijvigheid of detailhandel vestigen zich op bedrijventerreinen. De functies lopen sterk uiteen. Commerciële horeca en recreatie zoals restaurants, kart- en bowlingbanen en dansscholen komen steeds vaker voor. Maar ook niet-commerciële activiteiten zoals sport-, muziek- en kerkgenootschappen zijn geen uitzondering meer. Deze trend ook eveneens in Amersfoort waarneembaar. …..maar ook op andere locaties is sprake van functiemenging Niet alleen op bedrijventerreinen maar ook in woonwijken en kantoorlocaties is sprake van functiemenging. Denk hierbij aan een winkelplint in een woonwijk of een ZZP’er die vanuit huis werkt. Maar ook de kantoorvilla’s in het Bergkwartier zijn een goed voorbeeld van functiemenging. Diverse vormen van functiemenging: gebiedsniveau Er wordt onderscheid gemaakt tussen functiemenging op gebouwen op gebiedsniveau: • gebouwniveau: in één pand worden meerdere functies geïntegreerd; • gebiedsniveau (woonbuurten, maar bijvoorbeeld ook een bedrijventerrein of kantoorlocatie): er komen twee of meer bestemmingsplancategorieën in één plangebied voor, zonder dat deze functies op pandniveau gemengd zijn. Het onderscheid is relevant, omdat functiemenging op terreinniveau in de praktijk eenvoudiger te realiseren is dan functiemenging op pandniveau. Verder speelt een belangrijke rol dat veel functies voor wat betreft hun huisvestingswensen en –eisen niet gemengd kunnen of willen worden, of bijvoorbeeld niet op een verdieping gevestigd willen zitten (bekende voorbeelden zijn bedrijfsruimtegebruikers met een laag aandeel kantoorvloer, of activiteiten zoals groothandel en logistiek). Tabel 14 geeft een overzicht van de typen functiemenging op gebiedsniveau.


37

Tabel 14: vormen van functiemenging op gebiedsniveau Woonwijken • Op buurt-en wijkniveau zijn verschillende woongebieden te onderscheiden. Dit zijn min of meer aaneengesloten gebieden waar voornamelijk gewoond wordt. • In de woonwijken zijn met name de woon-werkwoningen en de losstaande bedrijfsgebouwen te vinden. • De bedrijfsmogelijkheden zijn in een woonwijk beperkter dan in een milieu waar van oudsher al bedrijvigheid aanwezig is. • Voorbeelden in Amersfoort: kantoorvilla’s in Bergkwartier, maar ook woon-werkfuncties in Kattenbroek of Vathorst. Centrumgebied • Binnen een buurt of wijk zijn gebieden aan te wijzen waar een concentratie van voorzieningen te vinden is. Dit zijn vooral winkelvoorzieningen: de buurt- of wijkwinkelcentra. • In de centrumgebieden zijn alle concepten van bedrijvigheid te vinden. Het optoppen (bedrijfsruimte bovenop gebouw) zal hier echter minder voorkomen. • De mogelijkheden voor bedrijvigheid in het centrumgebied zijn zeer ruim. Bedrijvigheid en loopstromen trekken andere bedrijvigheid aan. Bovendien zijn de bewoners in de omgeving gewend aan bedrijvigheid, zodat van overlast minder sprake is. • Voorbeelden in Amersfoort: centrum, maar ook Emiclaer of Schothorst. Perifere bedrijventerreinen • Deze bedrijventerreinen zijn veelal gepland en aan de rand van de stad of langs de uitvalswegen van de wijk gelegen. • Alle bedrijfsconcepten kunnen een plek hebben op het bedrijventerrein. Het concept plint met haar subvormen zal hier echter minder vaak te vinden zijn. Een grote mate van wonen op een bedrijventerrein werkt beperkend voor de bedrijven op het bedrijventerrein en vindt daarom slechts in beperkte mate plaats. • In dit typische bedrijfsmilieu zijn de mogelijkheden voor de meer hinderlijke bedrijven het grootst. Door de ligging wat verder van de woonbebouwing zijn er meer mogelijkheden. • Voorbeelden in Amersfoort: De Wieken, Calveen of Vathorst.


38

Binnenstedelijke bedrijventerreinen • Deze bedrijventerreinen zijn historisch gegroeid en zijn middenin de wijk of buurt gelegen, veelal vlakbij de woonbebouwing. • Ook hier kunnen alle bedrijfsconcepten een plek hebben en zullende plinten hier niet veel voorkomen. • Deze bedrijfsconcentratie is historisch gegroeid. Mogelijk zijn hinderlijke situaties hierdoor ontstaan. Nieuwe ontwikkelingen zullen daarom met zorg bekeken moeten worden gezien de nabijheid van de woonbebouwing. • Voorbeelden in Amersfoort: Isselt en in mindere mate De Hoef Radialen • Radialen zijn de uitvalswegen van de buurt of wijk die vanuit de historie een grote mate aan voorzieningen. De radialen kennen een grote variatie aan voorzieningen en bedrijvigheid. • Aan de radiaal zijn alle concepten van bedrijvigheid te vinden. • Deze concentratie van bedrijvigheid en voorzieningen is historisch gegroeid. Door de uitstekende zichtlocatie zijn de mogelijkheden van bedrijfsvestigingen hier zeer ruim. • Voorbeelden in Amersfoort: Utrechtseweg, maar ook centrumring. Specifieke gebiedstypen • Binnen de buurt of de wijk, maar bijvoorbeeld ook op herontwikkelingslocaties, kunnen vestigingsplaatsen ontstaan (gepland of historisch gegroeid) die een specifiek signatuur hebben (bijvoorbeeld zorgsector of dienstverlening). • Dit specifieke gebied kan een verzameling zijn van verschillende concepten en typen bedrijvigheid en voorzieningen. • De mogelijkheden van bedrijfsvestigingen kunnen ruim zijn. • Voorbeelden in Amersfoort: locatie ziekenhuis Lichtenberg, Stichtse Rotonde, maar bijvoorbeeld ook het Oliemolenkwartier of Wagenwerkplaats.

Diverse vormen van functiemenging: gebouwniveau Vooral activiteiten als detailhandel, lichte productieactiviteiten, horeca, reisbureaus, kleinere zakelijke en medische/persoonlijke dienstverlening kunnen goed op gebouwniveau gemengd worden. Bijvoorbeeld in de plint, maar bijvoorbeeld ook in de vorm van woonwerkwoningen. In tabel 15 wordt dit verder uitgewerkt.


39

Tabel 15: vormen van functiemenging op gebouwniveau Concept

Type

Toelichting

1. Woon-werkwoningen

Atelierwoning en praktijkwoning

• • •

Werkwoning

• • •

Plinten

• • •

Optoppen

• •

2. Plinten

Aankoppen

3. Verzamelgebouwen

• • • • •

Bedrijfsverzamelgebouw

• • •

Verzamelgebouw van verschillende functies

• • •


40

Combinatie van wonen en werken in één gebouw Grootte bedrijfsruimte: tot ca. 50 m² Vooral Business to Business (B2B) dienstverlening, zoals kunstenaars, thuiswerkers, kleine praktijken, zakelijke dienstverlening Combinatie van wonen en werken op één kavel Grootte bedrijfsruimte: tot ca. 300 m² Vooral B2B dienstverlening zoals grote praktijken, lichte ambachtelijke bedrijvigheid, zakelijke dienstverlening Bedrijfsruimten in de plint van gebouwen Grootte bedrijfsruimte: tot 500 m² Vooral Business to Consumer (B2C), zoals grote praktijken, ambachtelijke bedrijven, wijkvoorzieningen, detailhandel, zakelijke dienstverlening Bedrijfsruimten bovenop het gebouw Combinatie van bedrijfsruimten op winkels, woningen, kantoren, bedrijven Grootte bedrijfsruimte: tot 500 m² Vooral B2B dienstverlening zoals ateliers, zakelijke dienstverlening Bedrijfsruimten op de kop van gebouwen Grootte bedrijfsruimte: tot 500 m² Vooral B2C ambachtelijke bedrijvigheid, zoals zakelijke dienstverlening, grote praktijken, ambachtelijke bedrijven, wijkvoorzieningen Bedrijfsruimten in een verzamelgebouw Grootte bedrijfsruimte: tot 250 m² Vooral bedrijvigheid als: zakelijke dienstverlening, lichte ambachtelijke bedrijvigheid, creatieve industrie Bedrijfsruimten gemengd met andere functies in een verzamelgebouw (voorzieningen, wonen etc.) Grootte bedrijfsruimte: tot 250 m² Vooral bedrijvigheid als: zakelijke dienstverlening, lichte ambachtelijke bedrijvigheid, creatieve industrie

Functiemenging heeft voor- en nadelen Tabel 16 geeft een overzicht van de voor- en nadelen van functiemenging. Hieronder werken we enkele voordelen uit: • Door het mengen van lichtere activiteiten in het stedelijk weefsel in Amersfoort (zoals in het centrum, Schothorst en de Utrechtseweg) blijft op de bedrijventerreinen meer ruimte beschikbaar voor activiteiten die niet elders gevestigd kunnen worden. Deze bedrijfsactiviteiten vanaf milieuhinderwetcategorie 3 (t/m 6) kunnen verder ontwikkelen op de terreinen. De ruimte in Amersfoort wordt op deze wijze zo optimaal mogelijk benut. • Economisch gezien kan functiemenging ook winst generen. Functiemenging kan tot afname van verplaatsingsafstanden leiden. Wonen en werken komen geografisch gezien dichter bij elkaar te liggen. Als bedrijven in een woonbuurt zitten, hoeven mensen minder ver te reizen voor hun werk of consumptieve behoeften. • Voor jonge ondernemers kan de vestiging van een bedrijf aan huis een goed begin van het ondernemerschap zijn. Meer dan 50% van de ondernemers start vanuit een kamer aan huis of de garage, alvorens uiteindelijk op een werklocatie gevestigd te worden. Daarnaast komt het combineren van wonen en werken binnen één pand tegemoet aan de groei van het aantal ZZP’ers in Amersfoort. Vestiging in het woonmilieu is daarom voor veel ondernemers functioneel. Een van de belangrijkste nadelen van functiemenging is de toenemende parkeerdruk door functiemenging. Dit heeft verschillende redenen. In de eerste plaats neemt de parkeerdruk toe naarmate er meer kleinschalige bedrijven komen. Bekend is bijvoorbeeld dat van allerlei extensieve publieksgenererende functies op bedrijventerreinen, zoals kinderspeelhallen, en fitness een circa vijf maal hogere parkeerbehoefte hebben dan bedrijfsruimtegebruikers. Bijkomende negatief effect is dat de interne circulatie binnen een wijk, of bedrijventerrein verslechtert, en daardoor de bereikbaarheid van de andere functies. Een ander nadeel van functiemenging is dat dit ten koste gaat van de oorspronkelijk gevestigde functie in een bepaald gebied. Ook dit geldt zowel voor functiemenging in het woonmilieu, als functiemenging op bedrijventerreinen. In de praktijk treden de verdringingseffecten het sterkst op bij ‘traditionele’ bedrijfsruimtegebruikers. Omdat kantoorruimten en woningen een hogere financiële waarde hebben dan traditionele bedrijfsruimten kan het verleidelijk zijn voor dit alternatief te gaan. Inmenging van kantoorruimten en woningen op een bedrijventerrein kan er zodoende voor zorgen dat de oorspronkelijke bedrijfsfunctie verdrongen wordt. Dit omdat de bedrijven botsen met de nieuw gevestigde functies omdat ze in een hogere milieucategorie vallen. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort -conceptversieStec Groep aan gemeente Amersfoort 10.131

41

Tabel 16: voor- en nadelen van functiemenging Voordelen • geen onnodig beslag op bedrijventerreinen (=duurzaam) • verlevendiging van stedelijke context • bevordering van intensief ruimtegebruik • bevordering sociale cohesie • economisch nut • aansluiten bij de huisvestingswensen en eisen van bedrijfsruimtegebruikers, die behoefte hebben aan meer voorzieningen op het terrein • aansluiten bij de huisvestingswensen en –eisen van retailfuncties, grootschalige leisure en kantoorruimtegebruikers in het laagwaardige segment, om op een ‘goedkope’ locatie gevestigd te zitten

Nadelen • verkeersstromen in woonwijken • doorgroei van bedrijven • veranderende woonomgeving • milieuoverlast • conjunctuurgevoeligheid van functies, met gevaar van leegstand • juist gebouwtype en grootte realiseren, eisen luisteren erg nauw • niet voor alle functies geschikt (beperkte groep) • succes sterk afhankelijk van type functies die bij elkaar staan


Functiemenging voor veel activiteiten prima alternatief Verwacht mag worden dat de functiemenging op werklocaties, maar ook elders zoals in het woonmilieu of aan de rand van de stad, de komende jaren zal doorgroeien. In tabel 1 is, op basis van bureauexpertise en input vanuit de Dag van de Amersfoortse werklocaties, een eerste overzicht gemaakt van welke activiteiten kunnen mengen op bedrijventerreinen, kantoorlocaties en in de woonwijk. Er valt op dat functiemenging voor een groot aantal activiteiten een prima alternatief, of zelfs zeer aantrekkelijk kan zijn. Een groot aantal activiteiten uit tabel 17 zal ook al op een werklocaties gevestigd zijn.


42

Legenda “functiemenging naar locatie en activiteit”: Elke locatie heeft zijn specifieke kwaliteiten. We kijken welke activiteiten op welke typen locaties gevestigd kunnen zijn om een beeld te vormen welke sectoren zich lenen voor menging. En: op welke locaties er dan gemengd zou kunnen worden. De onderstaande tabel schetst een overzicht van branches en sectoren en op welk type locatie ze gevestigd kunnen zijn. Driedeling: hoe compatibel, of hoe geschikt is een sector met een locatie • twee plusjes betekent dat er grote compatibiliteit van de sector is met de locatie • één plusje betekent dat het een optie is voor bedrijven uit deze sector om gevestigd te zijn op de locatie • 0 betekent dat de activiteit niet compatibel is met de locatie De kolom ‘categorie’ omschrijft hoe activiteiten gemengd kunnen worden. • Categorie A zijn activiteiten die op gebouwniveau gemengd kunnen worden • Categorie B zijn activiteiten die op gebiedsniveau gemengd kunnen • Categorie C betreft activiteiten die – zoals categorie B – op gebiedsniveau gemengd kunnen worden maar dan wel gelegen moeten zijn aan hoofdwegen vanwege de verkeersaanzuigende werking • Een min betekent dat de activiteit zich niet leent voor menging

Tabel 17: Functiemenging naar locatie en activiteit Sector Consumentenbedrijven

Categorie

Bedrijventerrein

Kantoorlocatie

Woonwijk

Religieuze instellingen Winkel PDV/GDV Bioscoop Bibliotheek Tankstation Hotel Café/Restaurant

B/C A/B A/B/C C A/B C B/C A/B/C

0/+ 0 ++ + 0 + + 0

0 + 0 + 0 0 ++ ++

0/+ ++ 0 ++ ++ + ++ ++


43

Sport & Gezondheid Ziekenhuis Fitness Tennisbaan Kartcircuit Zwembad Kunstijsbaan

C B/C B/C B/C C C

+ + + ++ + +

++ + + 0 + +

+ ++ ++ 0 ++ +

B/C B/C B/C B A/B/C B B B

++ ++ ++ ++ + 0 0 +

+ 0 0 0 0 + + +

+ ++ + 0 0 0 0 0

C A/B A

++ + ++ + 0

0 0 0 + ++

0 + 0 ++ ++

C C B/C

0 + +

++ ++ ++

0 0 +

Leisure Feestzalen Overdekte speeltuinen Paintball Schietvereniging Discotheek Museum Theater Voetbalstadion

Bedrijfsruimte Logistiek/distributie Productie (cat. 1,2) Productie (cat. 3,4,5) Creatieve bedrijven Galerie

Kantoor Internationale hoofdkantoren Nationale hoofdkantoren Kleine/middelgrote kantoren

Bron: Stec-Groep, 2010


44

4.3 ZZP’ers hebben aandeel van circa 40% in totaal aantal vestigingen in Amersfoort Bijna 40% van totaal aantal vestingen in Amersfoort is ZZP’er ZZP’ers leveren een forse bijdrage aan de Amersfoortse economie. Uit cijfers van de Kamer van Koophandel blijkt dat bijna 40% van het totaal aantal geregistreerde vestigingen ZZP’er is7. De groep ZZP’ers neemt daarmee bijna 10% van de totale werkgelegenheid voor zijn rekening. Verwachte groei van zo’n 3.500 ZZP’ers tot 2020 Het aantal ZZP’ers heeft de afgelopen jaren een sterke groei doorgemaakt. De verwachting is dat deze groei ook in de toekomst door zet. Belangrijkste oorzaak hierbij zijn groeiende behoefte aan autonomie van de werkenden en de standaardisering van productieprocessen. Daarnaast maken nieuwe technologieën en de opkomst van de kenniseconomie het makkelijker om voor jezelf te beginnen. Op basis van bureauexpertise verwachten we dat het aantal ZZP’ers in Amersfoort van 5.300 doorgroeit tot circa 8.900 in 20208. Merendeel nog gevestigd in eigen huis… De meerderheid van de ZZP’ers (ruim 75%) is intern gevestigd en is daarom vaak in woonwijken als Kattenbroek en Vathorst te vinden. Redenen die ZZP’ers opgeven om intern gehuisvest te blijven, zijn onder andere de hogere vestigingskosten van een externe locatie en het ontbreken van behoefte aan een (permanente) externe locatie.

7

Omdat er geen eenduidige definitie van een ZZP’er bestaat, is er in overleg met de Kamer van Koophandel voor gekozen om alleen de ingeschreven bedrijven met één werknemer én met de rechtsvorm van een eenmanszaak tot ZZP’er te rekenen. Tot dit type bedrijf behoren circa 5.300 van de 14.200 geregistreerde vestigingen 8 Hierbij is gebruik gemaakt van een extrapolatie. Deze extrapolatie is gebaseerd op het groeipercentage van het toaal aantal vestigingen tussen 2006 en 2009. Naar een visie werklocaties voor Amersfoort -conceptversieStec Groep aan gemeente Amersfoort 10.131

45

… maar wel veel behoefte aan externe huisvesting Echter 47% van de ZZP’ers in Amersfoort blijkt behoefte te hebben aan een externe locatie. Als een van de belangrijkste reden die hiervoor genoemd wordt, is de mogelijkheid tot netwerken en het doorverwijzen van klanten. Voltijd ZZP’ers hebben meer behoefte aan een externe locatie dan deeltijd ZZP’ers. Daarnaast vooral behoefte aan kantoorruimte, praktijken cursusruimte, een B-locatie en flexibiliteit ZZP’ers in Amersfoort hebben voornamelijk behoefte aan kantoorruimtes en praktijken cursusruimte. Minimale faciliteiten bij kantoorruimtes zijn internet, nutsvoorzieningen en goede parkeermogelijkheden. Het merendeel van de ZZP’ers geeft de voorkeur aan een locatie buiten het centrum, er is duidelijk minder behoefte aan de locatie in het centrum van Amersfoort. Ten slotte geven de Amersfoortse ZZP’ers de voorkeur aan een flexibel huurcontract (bron: ZZP BV, 2009). Tekort aan geschikte huisvesting voor ZZP’ers Uit gesprekken met marktpartijen op de dag van de Amersfoortse werklocaties kwam naar voren dat er in Amersfoort een tekort is aan geschikte huisvesting voor ZZP’ers en kleinschalige kantoorgebruikers. Eerste ideeën voor het oplossen van dit tekort was het ‘omkatten’ van leegstaande kantoorpanden op locatie De Hoef. Ook de komst van een WTC kan voor kleinschalige kantoorgebruikers een impuls betekenen. Box 8: kenmerken van de Amersfoortse ZZP’er Hieronder volgt een opsomming van de belangrijkste kenmerken van de Amersfoortse ZZP’er: • typische ZZP-wijken zijn Kattenbroek, Stadskern, Vathorst, Nieuwland/Schothorst en Zielhorst. • voornamelijk actief in zakelijke dienstverlening, coaching en training, zorg en detailhandel. • Amersfoortse ZZP’ers hebben voornamelijk zakelijke klanten (52%) • meer dan de helft (58%) is korter dan vijf jaar actief • circa de helft van de ZZP’ers is voltijds actief • ruim 50% heeft een omzet van < € 30.000 per jaar Bron: Huisvestingsonderzoek ZZP BV, 2009


46

4.4 Amersfoort beschikt over sterke gemengd economische zones Gemengde economische zones zorgen voor positieve impuls Amersfoortse economie Amersfoort kent drie gemengde economische zones: Oliemolenkwartier, Wagenwerkplaats en het gebied rondom de Stichtse Rotonde. De drie gebieden versterken en verlevendigen de Amersfoortse economie: • twee van de drie zones stimuleren starters. Het Oliemolenkwartier en de Wagenwerkplaats hebben een broedplaatsfunctie voor creatieve starters; • de zones leggen sterke nadruk op innovatie, onderwijs en ontwikkeling; • kunst en cultuur krijgen in met name het Oliemolenkwartier en de Wagenwerkplaats extra aandacht; • functiemenging leidt tot kruisbestuiving. Onderstaande tabellen geven een impressie van deze drie gemengd economische zones:


47

Tabel 18: Oliemolenkwartier

Oliemolenkwartier Omschrijving

Oppervlakte Huidige functies / gebruikers

Betrokken partijen

Oliemolenkwartier is het hart van de creatieve economie in Amersfoort. Het is gelegen tussen De Nieuwe Poort, Brabantsestraat, de Eem en de Eemlaan. Tot eind 2023 biedt deze locatie ruimte aan creatieve ondernemers op het gebied van ontwerp, advies, media, kunst en cultuur. Naast creatieve economie biedt het ook ruimte voor ontmoetingen, horeca, exposities en tentoonstellingen. Circa 6 hectare. • Zandfoort aan de Eem, Hogeschool Utrecht, Paviljoen Amersfoort 750, het gerestaureerde fabriekspand van Rohm & Haas en de studentenunits bepalen nu het gezicht van het Oliemolenkwartier. In de toekomst vestigen Discover! en Mediafusion zich ook in het Oliemolenkwartier. • Onderdeel van het Oliemolenkwartier is het Eemplein. Dit wordt een multifunctioneel centrumgebied met combinaties van leisure, retail, wonen en werken. Naast een bioscoop zullen er onder andere vestigingen van Albert Heijn, Media Markt, Xenos en Blokker openen. Er zijn 72 woningen gepland in het gebied, waaronder 18 sociale huurwoningen, 18 sociale huurwoningen, 44 vrije sector huurwoningen en tien starterswoningen. Over enkele jaren volgen nog 42 appartementen aan de Eem. Er komen een parkeergarage met 750 plaatsen en goede voorzieningen om fietsen te stallen. Onder meer gemeente, projectontwikkelaar (Multi Vastgoed), Green Real Estate (eigenaar commercieel vastgoed), De Alliantie (woningbouwcorporatie), ondernemers, Hogeschool;


48

Tabel 19: Wagenwerkplaats

Wagenwerkplaats Omschrijving


Betrokken partijen

Voormalige werkplaats van NS waar creatieve economie en kunst - door middel van het concept van een broedplaats - centraal staat en op termijn woningbouw ontwikkeld wordt. Het terrein ligt nabij het centraal station. Bij de ontwikkeling van de Wagenwerkplaats wordt samengewerkt tussen NS Poort, eigenaar van de grond en de gebouwen, de gemeente Amersfoort en het burgerinitiatief. Circa 25 hectare. • Han van Zwieten Architecten • Laswerk: theatherproductie • Herik Rail / De Rijtuigenloods: zalenverhuur • Xynix Opera • Per Expressie: culturele jongerenorganisatie • Pico Sol: ondernemer op het gebied van kleinschalige zonnestroomprojecten • Piode Ontwerp en Adviesbureau • HNS Landschapsarchitecten • Stichting Historisch Dieselmateriaal Gemeente, ondernemers, NS Poort, burgerinitiatief


49

Tabel 20: Stichtse Rotonde

Stichtse Rotonde Omschrijving


Betrokken partijen Aanwezige succesvoorwaarden

Cluster van voornamelijk zorggerelateerde bedrijven, adviesbureaus, kantoren, onderwijs en leisure. Het cluster is gelegen in een groene omgeving in het zuidwesten van Amersfoort. In totaal werken in het gebied meer dan 5.000 personen. Circa 350 hectare. De huidige gebruikers zijn in te delen in vier groepen: • zorggerelateerde functies: o.a. jeugdzorg, geestelijke gezondheidszorg • adviesbureaus: o.a. DHV, Dyade • leisure: o.a. dierentuin, horeca, hotel, golfclub, scouting • onderwijs: o.a. kinderdagverblijf, middelbare school Gemeente en ondernemers • Juiste locatie: aantrekkelijke ligging in groene omgeving


50

4.5 Ten slotte: zorgeconomie belangrijk voor Amersfoortse economie Zorgsector kent veel doelgroepen en activiteiten De zorgsector (of zorgeconomie) omvat in principe alle economische activiteiten die direct of indirect een relatie hebben met zorg. De zorgsector is al snel meer dan alleen gezondheid- en welzijnszorg. Het gaat ook om een breed scala aan andere zorggerelateerde activiteiten binnen de zakelijke en financiële dienstverlening (zoals zorgverzekeraars), productie, handel en logistiek (zoals farmaceutische industrie, medische technologie, etc.), science en R&D (universiteiten, kennisinstellingen, etc.), detailhandel (drogisterijen, opticiens, etc.), voorzieningen voor sport en ontspanning (fitnesscentra, sauna, etc.). Binnen de zorg zijn acht segmenten te onderscheiden (zie figuur 13). Bij het begrip zorg denken we in eerste instantie aan bedrijven en instellingen die direct actief zijn in de gezondheidszorg en welzijnszorg: • binnen de gezondheidszorg vallen bedrijven en instellingen die zich bezig houden met de medische zorg (‘cure’), zoals ziekenhuizen, medische praktijken, de huisarts, tandarts, maar ook ondersteunende activiteiten zoals laboratoria; • welzijnszorg (‘care’) heeft betrekking op bedrijven en instellingen als verpleeg- en verzorgingshuizen, dagverblijven, thuiszorg, maatschappelijke dienstverlening, maar ook bijvoorbeeld samenwerking van organen op gebied van welzijnszorg. Achter en naast deze zorg schuilt echter een grote economische sector met tal van deelsectoren (zoals: life sciences, health, medische technologie, farmacie) en segmenten. Figuur 11 geeft een goed overzicht van spelers die wij onderscheiden op de zorgmarkt.


51

Figuur 13: segmenten binnen de zorgeconomie Zakelijke en financiële diensten

Wonen en zorg

Onderwijs Gezondheidszorg

Welzijnszorg Productie, handel en distributie

Science base en R&D

Leisure, toerisme wellness, sport en preventie Bron: Stec Groep, 2010

Zorgeconomie in Amersfoort is goed voor ruim 15% van de werkgelegenheid De Amersfoortse werkgelegenheid is sterk gericht op de zorgsector. Ruim 11.000 personen zijn werkzaam in de zorgsector. Belangrijke spelers in uw economische structuur zijn het Meander Medisch Centrum en de psychiatrische instelling Zon en Schild. De zorgsector maakte tussen 2000 en 2009 een sterke groei door: het aantal banen groeide met 33%. Deze sterke ontwikkeling is ook in de rest van Nederland waarneembaar, veroorzaakt onder andere door de toenemende vergrijzing. Bovendien worden senioren steeds kapitaalkrachtiger en vormen daarmee een interessante doelgroep.


52

Box 9: trends in zorgsector • Meer concurrentie in de zorg, toenemend belang van kwaliteit • Schaalvergroting, outsourcing en fusies bij spelers in de zorg • Ook verzorgingstehuizen opereren meer en meer in de marktomgeving • Ketenintegratie in de zorg • Veranderende vraag naar zorgproducten en –concepten • Groeiende aandacht voor preventie • Gezondheid en ontspanning als lifestyle • Toenemende druk op de arbeidsmarkt

Ontwikkelingen binnen de zorgeconomie in Amersfoort: kansen benutten! Steeds meer gemeenten, projectontwikkelaars en corporaties in Nederland houden zich momenteel bezig met zorgeconomie. Gezien het feit dat Nederland vergrijst en de vraag naar dergelijke locaties groter wordt, is dit min of meer logisch. Toch is de vastgoedmarkt voor zorg een hele andere dan die voor een regulier kantoor of bedrijfspand. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de zorg zijn erg breed, zowel op het gebied van kantoren als bedrijfsruimte, maar ook commerciële stroken voor detailhandel, zorgboulevard, ziekenhuizen en woonzorgcombinaties behoren tot dit segment. Amersfoort onderscheidt zich met een tweetal projecten: de nieuwbouw van het Meander Medisch Centrum en de ideeën voor een zorgxperience. Meander Medisch Centrum De ontwikkeling van het Meander Medisch Centrum is een belangrijke vastgoedontwikkeling binnen Amersfoort. Het ziekenhuis is gepland op de locatie tussen Isselt en de Maatweg. De verwachting is dat het ziekenhuis in 2013 wordt geopend. In totaal wordt bijna 100.000 m² ziekenhuisruimte gerealiseerd. Er is hier ruimte voor 600 eenpersoonskamers, een huisartsenpost met apotheek, een winkelgebied, een Meanderacademie, restaurants en koffiecorners. Kansen liggen in clustering van zorggerelateerde functies rondom het ziekenhuis. Hierbij moet gedacht worden bijvoorbeeld combinaties met onderwijs, horeca (een zorghotel) of detailhandel.


53

Zorgexperience Onder andere door het toenemend belang van de zorgsector in de economie is in Amersfoort het idee ontstaan om een grootschalige zorgexperience te realiseren. De plannen bevinden zich op dit moment in de ideeënfase. In een zorgexperience kunnen diverse zorggerelateerde activiteiten plaats vinden, waarvan de som meer is dan de afzonderlijke onderdelen. Het concept zou een bovenregionale of landelijke uitstraling en aantrekkingskracht kunnen hebben. Een modulair opgebouwde zorgexperience is het meest aantrekkelijk. De drie meest kansrijke modules zijn: • een groot op senioren en zorg gericht winkelcentrum; • een experiencecentrum rond de thema’s oud worden en gezondheidszorg, waarbij nadruk ligt op zelfredzaamheid en participatie; • een congres-, vergader- en trainingscentrum, inclusief een evenementenhal. Gezien de grote waarde van deze projecten voor de stad en de zorgeconomie is het zeer waardevol hier veel energie op in te zetten. Dit sluit aan bij uw kernrol als aanjager van ruimtelijke ontwikkelingen in de Amersfoort.


54

NAAR EEN VISIE WERKLOCATIES VOOR AMERSFOORT Stec Groep aan gemeente Amersfoort -CONCEPTVERSIE-

Recommend Documents