Samen Sterk! Bijlagen Samenwerkingsagenda Werklocaties Regio Amersfoort

Colofon Opdracht Regio Amersfoort, maart 2011 Uitvoering Ambtelijke begeleidingsgroep en Stec Groep B.V. Peter van Geffen, Esther Geuting, Boudewijn Kuijl en Laura Engelbertink Vormgeving Concreet geeft vorm Fotografie Pot Fotografie Wil Groenhuijsen Drukwerk Printing

Samen Sterk! Bijlagen | Samenwerkingsagenda Werklocaties Regio Amersfoort 2030

2

Inhoudsopgave Bi j la g e A: r ui mt ev ra a g bed ri j v e nte r rei ne n

5

Bi j la g e B: kw a li ta ti ev e r ui mte v ra a g bed ri j v ent e rr ei ne n

13

Bi j la g e C: a a nbod b edri j v e nte r rei ne n

17

Bi j la g e D: co nf ro nta ti e vra a g e n a a nb od b edri j ve nt er r ei n en

21

Bi j la g e E: r ui mt ev ra a g ka nt or en

25

Bi j la g e F : kw a li ta ti e ve rui mt ev ra a g ka nt or e n

29

Bijlage G: aanbod kant oren

33

Bi j la g e H: co nfr onta ti e v ra a g en a a nbod ka nto r en

35

Bi j la g e I: rui mt ev ra a g i nfo rme le w e rklo ca ti e s

38

Bi j la g e J: opg a ve he rst ru ct ur e ri ng e n p ri o ri te ri ng

45

Bi j la g e K: reg i o na a l w e rklo ca ti ep rog ra mma

57


3


4

Bijlage A: ruimtevraag bedrijventerreinen In deze bijlage wordt de kwantitatieve vraag naar bedrijventerreinen in de Regio Amersfoort toegelicht. Voor zowel korte termijn – 2010 tot 2020 – als de lange termijn – 2020 tot 2030. Basis voor deze vraagraming is de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau (CPB). Daarnaast is de kwantitatieve vraag naar bedrijventerreinen in de gemeenten Barneveld en Nijkerk toegelicht. Voor zowel korte termijn – 2010 tot 2020 – als de lange termijn – 2020 tot 2025. Basis voor deze vraagraming is het Economisch Programmerings- en Ontwikkelingsdocument (EPO) van de regio De Vallei.


5

5

1. Met hod i ek vra a g ra mi ng R eg i o Am er sfoo rt De Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau (CPB) berekent de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen door te kijken naar de ontwikkeling van de werkgelegenheid. Werkgelegenheid vertaalt zich, door deze te matchen met de terreinquotiënt (is: ruimtegebruik per werknemer) naar een toekomstige ruimtevraag. Eind 2005 is de laatste vraagraming van de BLM verschenen. Deze geeft een update van de prognoses uit 1999. De algehele uitkomst van de nieuwe berekeningen is dat de vraag naar bedrijventerreinen in Nederland tot 2020 nog toeneemt (tussen 0,4 en 1,5% per jaar), echter wel in een flink lager tempo dan in de jaren negentig (gemiddeld 2,4% per jaar). Verschillen in groeipercentages tussen regio’s zijn daarbij overigens groot. Na 2020 neemt de vraag naar bedrijventerreinen in Nederland af. Afhankelijk van het scenario is zelfs sprake van een negatieve vraag. Belangrijkste oorzaak is de afname van het arbeidsaanbod na 2020 door de vergrijzing en ontgroening van de Nederlandse (beroeps)bevolking. De BLM onderscheidt in vier economische toekomstscenario’s: •

•

•

•

Global Economy (GE) gaat uit van een terugtredende overheid en een succesvolle mondiale handelsliberalisatie, hetgeen bevorderlijk is voor de economische groei en de werkgelegenheid. De vraag naar arbeid stijgt in dit scenario sneller dan het aanbod. De arbeidsreserve – die in de vorm van werkloosheid aanwezig is – slinkt zienderogen. In Transatlantic Market (TM) richt de EU zich op de VS waardoor een zekere Trans-Atlantische economische integratie tot stand komt. De economie wordt competitiever en flexibeler en gaat op de Amerikaanse lijken. Ook in dit scenario is de economische groei redelijk hoog en daalt de werkloosheid uiteindelijk naar circa vijf procent in 2030. In Strong Europe (SE) verloopt de Europese integratie succesvol, zowel politiek als economisch. Het sterke Europa ontwikkelt zich tot één van de supermachten in de wereld. Sociale cohesie en spreiding van welvaart staan hoog in het vaandel. Kenmerkend voor dit scenario is het gematigde ontwikkelingspatroon. De uitkomsten neigen naar het gemiddelde van alle scenario’s. In Regional Communities (RC) zijn de Europese landen niet in staat om de welvaartsstaat te moderniseren en worden de problemen niet opgelost. Bovendien raakt de wereld gefragmenteerd in een aantal handelsblokken. Door dit alles komt de economische groei onder druk te staan. Het gevolg is dat de werkgelegenheid daalt en de kloof tussen vraag en aanbod verder toeneemt.

Landelijk is in het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 door Rijk, IPO en VNG afgesproken het Transatlantic Market (TM) scenario te kiezen voor vraagramingen. Dit scenario blijkt op basis van historische analyses van de daadwerkelijk gerealiseerde uitgifte de werkelijkheid het beste te benaderen. Dit scenario is ook uitgangspunt voor de vraagraming voor de Regio Amersfoort. De BLM houdt echter geen rekening met vervangingsvraag als gevolg van onttrekking van bedrijventerreinen uit de voorraad 1 en met bovenregionale vraag. Deze twee ‘extra’ vraagramingen bepalen samen met de uitbreidingsvraag uit de BLM de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen. Zie de box op de volgende pagina.

1

Want: in de BLM is niet bekend hoeveel hectare daadwerkelijk zal verkleuren naar andere functies; dit is bijvoorbeeld sterk afhankelijk van

beleid en bestuurlijke beslissingen.


6

Box : 3 comp on ent e n i n de v ra a g ra mi ng De totale, toekomstige vraag naar bedrijventerreinen is opgebouwd uit drie componenten: uitbreidingsvraag; vervangingsvraag; bovenregionale vraag.

Component 1:

Component 2:

Component 3:

ui tbr ei di ng s vra a g (BLM) ve rva ng i ng s v ra a g

tota le vra a g

bove n reg i o na le vra a g

2. Ui tg a ng sp unt en v ra a g ra mi ng R eg i o Ame rsf oo rt Component 1: uitbreidingsvraag (BLM) De Bedrijfslocatiemonitor (BLM) geeft in het TM-scenario voor de provincie Utrecht een verwachte uitbreidingsvraag aan van 150 hectare netto, voor de periode 2010 tot en met 2020. Om het aandeel hiervan voor de Regio Amersfoort te bepalen, gebruiken we drie verhoudingsgetallen: • aandeel in het totale netto areaal bedrijventerrein in 2009 (630 versus 2.555 hectare netto); • aandeel in het totale uitgegeven areaal bedrijventerrein in 2009 (560 versus 2.280 hectare netto); • aandeel in de uitgifte tussen 2001 en 2008 (75 versus 290 hectare netto). De Regio Amersfoort neemt telkens circa een kwart voor haar rekening. Als we van deze 25% uitgaan, dan resteert voor de Regio Amersfoort een uitbreidingsvraag van 38 hectare netto voor de periode 2010 tot en met 2020.

Vooruitblik lange termijn: na 2020 De Bedrijfslocatiemonitor (BLM) gaat voor de periode 2020 tot en met 2030 uit van een negatieve uitbreidingsvraag voor de provincie Utrecht. Dit resulteert ook in een negatieve uitbreidingsvraag voor de Regio Amersfoort. Daarom rekenen wij – uitgaande van een gunstige economische ontwikkeling – met een uitbreidingsvraag van 0 hectare voor de periode 2020 tot en met 2030. Component 2: vervangingsvraag De vervangingsvraag is de vraag als gevolg van onttrekking van bedrijventerreinen uit de huidige functie, vooral door transformatie. Bedrijven die hier gevestigd zijn, moeten elders huisvesting krijgen. Normaliter rekenen we met een vervangingsvraag van 0,1 tot 0,15% per jaar van de netto uitgegeven voorraad 2. Het Provinciaal Herstructureringsplan (PHP) van de provincie Utrecht 3 geeft voor de Regio

2

Het CPB adviseert om bij een droog bedrijventerrein te rekenen met een vervangingsvraag van 0,12% per jaar. Bron: CPB (2002), De BLM:

opzet en recente aanpassingen. 3

Provincie Utrecht (2010), Provinciaal Herstructureringsplan 2010-2020.


7

Amersfoort echter een transformatieopgave aan van circa 43 hectare bruto voor de periode 2010 tot en met 2020. Daarbij komt de transformatie van de Kop van Isselt à 16 hectare. De totale transformatieopgave komt – inclusief een correctie voor het terrein Nijverheidsweg– op 59 hectare bruto voor de periode 2010 tot en met 2020: • • • • •

Zuidwenk (Bunschoten): 25 hectare; Eembrugge (Eemnes): 4 hectare; Soesterberg-Noord (Soest): 10 hectare; Nijverheidsweg (Woudenberg): 44 hectare; Kop van Isselt (Amersfoort): 16 hectare.

We gaan ervan uit dat circa de helft daarvan voor 2015 en de helft na 2015 wordt getransformeerd. Omgerekend naar netto hectare (berekening: 59 maal 0,75) betekent dit een transformatieopgave van 41 hectare netto voor de periode 2010 tot en met 2020. We verwachten overigens, uit ervaring in de praktijk, dat een deel van de transformatieopgave naar de langere termijn – na 2020 – zal verschuiven. Hoeveel precies is echter op dit moment lastig in te schatten. Bovendien zal er mogelijk komende jaren (in de looptijd van de Samenwerkingsagenda) een aanvullende transformatieopgave ontstaan. Deze transformatieopgave is meer dan waar de NV Utrecht vanuit ging in 2008, namelijk 35 hectare bruto voor de periode 2015 tot en met 2030. Component 3: bovenregionale vraag Voor veel gemeenten is de impact van bovenregionale vraag beperkt; normaliter gaat het om zo’n 5 tot 10% ‘extra’ bovenop de door de BLM geraamde uitbreidingvraag. In de regel lopen bedrijventerreinen namelijk vooral vol met bedrijven uit de gemeente zelf of uit naburige gemeenten. Voor de Regio Amersfoort gaan we uit van een

F i g uu r 1: DLN 20 0 0- 20 1 0 ( na a r c or op g eb i ed )

bovenregionale vraag van 5 tot 10% ‘extra’ bovenop de door de BLM geraamde uitbreidingvraag. Dit komt neer op 2 tot 4 hectare netto voor de periode 2010 tot en met 2020. Hiervoor hebben wij de volgende argumenten: •

Figuur 1 geeft een overzicht van alle bovenregionale locatiebeslissingen6 in Nederland. Hieruit blijkt dat de provincie Utrecht een bovenregionale aantrekkingskracht heeft op bedrijven. De gemeente Utrecht en gemeente Amersfoort zijn hiervoor grotendeels verantwoordelijk. De aantrekkingskracht van de gemeente Amersfoort echter was vooral op kantoorgebruikers. Tussen 2001 en 2009 heeft één bedrijf zich op een bedrijventerrein in de gemeente Amersfoort

4

Opgave gemeente Woudenberg: terrein is 3 hectare netto in plaats van 3 hectare bruto

5

Uitgaande van een gebruikelijke verhouding tussen bruto en netto oppervlak van 0,7.

6

Bron: Stec Groep (2010), DLN. De DLN registreert alleen locatiebeslissingen van bedrijven die voldoen aan drie criteria 1) 50 of meer

werkplaatsen, 2) strategische beslissingen en 3) verplaatsingen over meer dan 25 kilometer.


8

gevestigd met 4 hectare. In die periode is in de Regio Amersfoort circa 91 hectare uitgegeven. Dit komt neer op 4,4%. Uit een onderzoek van de Kamer van Koophandel Gooi- en Eemland 7 blijkt dat circa 2.000 bedrijven zich per jaar in deze regio vestigen. De totale regio omvatte rond die periode circa 37.000 bedrijven; dit komt neer op 5,4%.

•

Vooruitblik lange termijn: na 2020 We gaan voor de periode na 2020 uit van een bovenregionale vraag die gelijk is aan die in de periode daarvoor. Dit betekent een additionele vraag van 2 tot 4 hectare netto voor de periode 2020 tot en met 2030. 3. R es ulta a t v ra a g ra mi ng R eg i o A me rsf oo rt Bovenstaande analyses geven het volgende totaalbeeld:

T a b el 1: tota l e v ra a g i n d e R eg i o Am er sfoo rt Compo n ent

2 01 0- 2 02 0 ( i n h ecta re n etto)

2 02 0- 2 03 0 ( i n h ecta re n etto)

uitbreidingsvraag

38

0

vervangingsvraag

41

6 tot 8

bovenregionale vraag

2 tot 4

2 tot 4

totale vraag*

circa 80 tot 85

circa 8-12

Bron: Stec Groep (2010), op basis van diverse bronnen. *Afronding op 5 hectare netto. 4. Met hod i ek vra a g ra mi ng g em e ent en Ba rn ev eld e n N i j ke rk Voor de gemeenten Barneveld en Nijkerk maken we gebruik van het Economisch Programmerings- en Ontwikkelingsdocument (EPO) van regio De Vallei uit 2010. Ook deze vraagraming bestaat uit de drie componenten uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en bovenregionale vraag 8. Op basis van dit EPO maakt de provincie Gelderland afspraken met de regio over de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en andere werklocaties. De provincie betrekt de EPO’s van alle Gelderse regio’s bij de besluitvorming over de Structuurvisie Bedrijventerreinen. Het EPO is daarmee ook de basis voor de beoordeling van onder andere nieuwe bestemmingsplannen. Overigens, met het maken van het RPB in de regio FoodValley kunnen genoemde cijfers nog een nuancering krijgen. Hierover is meer bekend begin 2011. 5. Ui tg a ng sp unt en v ra a g ra mi ng g em ee nte n Ba r n ev e ld e n Ni j k erk Uitgangspunt voor de uitbreidingsvraag in De Vallei is tevens het TM-scenario van de BLM. Conform de opgave van de provincie Gelderland resulteert dit in een uitbreidingsvraag op basis van de economische groei in de periode 2009 tot en met 2020 van 116,1 hectare netto en in de periode 2021 tot en met 2025 van 17,2 hectare netto.

7

Bron: Kamer van Koophandel Gooi- en Eemland (2004), Analyse Bedrijfsverplaatsingen regio Gooi- en Eemland 2000-2003.

8

In het EPO van De Vallei heet dit additionele ruimtevraag.


9

Box : a ddi ti on el e rui mt ev ra a g reg i o D e Va ll ei De regio De Vallei geeft aan dat vier beleidsimpulsen zorgen voor een additionele ruimtevraag. Dit zijn: •

•

•

•

Food Valley: het creëren en stimuleren van een kenniscluster gespecialiseerd in voeding. Dit levert een extra ruimtebehoefte van 54 hectare op voor de periode 2008 tot en met 2020. We rekenen met 9 circa 50 hectare voor de periode 2009 tot en met 2020 . Logistieke functie van De Vallei: ruimtevraag van 10 hectare (2008 tot en met 2020). Dus 9 hectare 10 voor de periode 2009 tot en met 2020 . Deze vraag ontstaat door toekomstige regionale, logistieke ontwikkelingen gerelateerd aan de agro-/foodsector. Overloop vanuit de Randstad: de verwachting is dat enige vraag uit de Randstad naar de regio zal blijven komen. Dit betekent een extra ruimtevraag van 10 hectare (2008 tot en met 2020); dus 9 hectare voor de periode 2009 tot en met 2020. Opvang ruimtevraag Utrechtse Valleigemeenten: zeer waarschijnlijk kunnen de gemeenten Renswoude, Rhenen, Utrechtse Heuvelrug en Veenendaal niet in hun eigen behoeften voorzien. Verwacht wordt dat de Vallei daarom geconfronteerd wordt met een extra ruimtebehoefte van 35 hectare voor de periode 2009 tot en met 2020.

De totale ruimtevraag voor De Vallei is circa 240 hectare netto tot en met 2020. De gemeenten Barneveld en Nijkerk hebben samen een aandeel van circa 45% in de netto voorraad bedrijventerreinen en in de uitgiftecijfers tussen 2000 en 2009. Gebruiken we dit verhoudingsgetal dan resulteert dit in een ruimtevraag voor de gemeenten Barneveld en Nijkerk van circa 105 tot 110 hectare netto tot en met 2020.

Vooruitblik lange termijn: na 2020 In het EPO van regio De Vallei is gerekend tot en met 2025. De regio verwacht voor de periode 2020 tot en met 2025 een uitbreidingsvraag van 17,2 hectare en een vervangingsvraag van 9 hectare. Uitgaande van een aandeel van 45% – zie bovenstaande toelichting – betekent dit voor de gemeenten Barneveld en Nijkerk een totale vraag van 10 tot 15 hectare netto in de periode 2020 tot en met 2025. 6. R es ulta a t v ra a g ra mi ng g em ee nte n Ba r n ev eld en Ni j kerk Bovenstaande geeft het volgende totaalbeeld:

T a b el 2: tota l e v ra a g g em e ent en Ba rn ev eld e n N i j k erk Compo n ent

2 01 0- 2 02 0 ( i n h ecta re n etto)

2 02 0- 2 02 5 ( i n h ecta re n etto)

totale vraag*

105 tot 110

10 tot 15

Bron: Stec Groep (2010), op basis van EPO De Vallei (2010). *Afronding op 5 hectare netto.

9 10

Gebaseerd op een onderzoeksmemorandum van de provincie Gelderland (augustus 2008). Deze ruimtevraag is gebaseerd op het rapport ‘Focus op De Vallei: logistiek in de economie van de centrale regio’ (TNO januari 2008).


10

7. R es ulta a t v ra a g ra mi ng R eg i o A me rsf oo rt en g em ee nte n Ba r ne v eld en Ni j ke rk Ook is een verdeling per gemeente gemaakt. De verdeling van de vraag per gemeente is gebaseerd op de volgende aannames: een combinatie van het aandeel van de gemeente in de netto voorraad en in de uitgegeven netto hectares in de Regio Amersfoort bepaalt het aandeel in de uitbreidingsvraag en bovenregionale vraag; de transformatie opgave van elke gemeente tot 2020, zoals genoemd in het Provinciaal Herstructureringsplan, komt als vervangingsvraag boven op de uitbreidingsvraag en bovenregionale vraag. De transformatieopgave van 7 hectare in Soest, bijvoorbeeld, leidt tot een vervangingsvraag van 7 hectare boven op de uitbreidingsvraag en bovenregionale vraag; De transformatie opgave na 2020 is over de gemeenten verdeeld op basis van het aandeel van de gemeente in de netto voorraad en in de uitgegeven netto hectares in de Regio Amersfoort.

• •

•

T a b el 3: tota l e v ra a g pe r g em ee nte i n de R eg i o Am er sfoo rt pl us de g e me ent e n Ba rn e veld e n Ni j kerk Gem ee nt e

Vra a g 20 1 0- 2 01 5

Vra a g 20 1 5- 2 02 0

Vra a g 20 2 0- 2 03 0

(in h e cta r e nett o)

(in h e cta r e nett o)

(in h e cta r e netto)

Regio Amersfoort

circa 40

circa 40

circa 8-12

Amersfoort

12,5 tot 15

12,5 tot 15

2,5 tot 5

Baarn

0 tot 2,5

0 tot 2,5

0 tot 2,5

Bunschoten

10 tot 12,5

10 tot 12,5

0 tot 2,5

Eemnes

0 tot 2,5

0 tot 2,5

0 tot 2,5

Leusden

2,5 tot 5

2,5 tot 5

0 tot 2,5

Soest

5 tot 7,5

5 tot 7,5

0 tot 2,5

Woudenberg

0 tot 2,5

0 tot 2,5

0 tot 2,5

52,5 tot 55

52,5 tot 55

10 tot 15

Nijkerk

27,5 tot 30

27,5 tot 30

5 tot 7,5

Barneveld

25 tot 27,5

25 tot 27,5

5 tot 7,5

Nijkerk en Barneveld

11

Bron: Stec Groep (2010), op basis van diverse bronnen. Afronding op 2,5 hectare netto.

11

Voor de gemeenten Barneveld en Nijkerk is de periode slechts tot en met 2025.


11


12

Bijlage B: kwalitatieve ruimtevraag bedrijventerreinen In deze bijlage wordt de kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen in de Regio Amersfoort inclusief de gemeenten Barneveld en Nijkerk toegelicht, voor zowel korte termijn – 2010 tot 2020 – als de lange termijn – 2020 tot 2030. Basis voor deze kwalitatieve vraagraming is de segmentering in drie locatietypen van de Stec Groep: werkterrein, modern gemengd terrein en eerste klas bedrijvenpark.


13 13

1. S eg m ent e ri ng op ba si s va n ve rs c hi j ni ng svo rm De verschijningsvorm is steeds meer bepalend in de locatiekeuze van bedrijven, dan bijvoorbeeld de sector waarin het bedrijf zich bevindt, of zelfs de belangrijkste bedrijfsactiviteit van een bedrijf. Verschijningsvorm heeft betrekking op zowel de uitstraling van het pand als de uitstraling van het terrein. De verschijningsvorm is letterlijk één van de meest in het oog springende kenmerken van een bedrijventerrein en in de praktijk ook het meest bruikbare criterium om typologieën van vestigingsmilieus te maken. Het sluit het beste aan bij wensen en eisen van bedrijven. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld een indeling op basis van sectoren, zoals een multimedia- of ICT-terrein. In de praktijk blijkt clustering naar sectoren namelijk niet of beperkt een rol te spelen bij de vestigingsvoorkeuren van bedrijven. Enkel onder de kennisintensieve toptechnologische bedrijven, blijkt clustering een echt relevante vestigingsplaatsfactor. Onderstaande figuren geven een indicatie van de verschillende verschijningsvormen. Vervolgens volgt nog een tabel met nadere kenmerken van elke van de typologieën.

Eer ste kla s bed ri j v en

Mod er n g em engd te r rei n

W erkt e rr ei n


14

T a b el 4: s eg m ent e ri ng b ed ri j v ent er r ei n en Eer ste kla s bed ri j v enpa rk

Mod er n g em eng d te r rei n

W erkt e rr ei n

Verschijningsvorm •

•

• Hoogwaardige bedrijvenparken zijn qua uitstraling vergelijkbaar • met kantoorlocaties. Vanzelfsprekend investeren deze bedrijven in uitstraling, zichtbaarheid en • representativiteit (gemiddeld hoge huurprijs).

•

•

Uitstraling van het terrein is gemiddeld en heeft een functioneel karakter. Wel representatieve gebouwen, merendeels zonder buitenopslag in het zicht. Openbare ruimte is op orde mede door basisniveau parkmanagement (wat ook beveiliging, terreinmarketing, gezamenlijke nutsvoorziening en afvalmanagement organiseert). Parkeren is op een goede manier ingepast op ieder kavel. Er is oog voor de uitstraling zonder dat dit extra investeringen van ondernemers vergt.

•

•

•

•

Puur functionele uitstraling. Er is zodoende weinig aandacht voor kwaliteit en uitstraling van het terrein en de gebouwen erop. Bedrijven met overwegend niet meer dan 10% kantoorvloer, maximaal 30%. Matige uitstraling en beperkte investeringen in huisvesting. Locaties waar alle bedrijven zich kunnen huisvesten, zonder strenge eisen aan architectuur en milieuzonering. Gemeenschappelijke voorzieningen zijn er voor bedrijven als dat kostenvoordeel oplevert (bijvoorbeeld een cluster van metaalverwerkende bedrijven en autodemontage- bedrijven).

Gebruikerstypen Vooral bedrijfsruimtevestigers met hoog percentage kantoorvloer of R&Druimte, showrooms, kantoorvestigers die in semi-industriële omgeving gevestigd willen zijn. • Vooral milieucategorie 1, 2, deels 3. Bron: Stec Groep (2010). •

• • • • • •

Brede mix van sectoren en activiteiten: Groothandel en logistiek; Reparatie en onderhoud; Industrie en bouw; Productie; Voornamelijk milieucategorie 1-3.


•

•

Vooral reparatie/onderhoud, handel, uitplaatsers (‘onderkant’). Ook zware industrie. Voornamelijk milieucategorie 3-5.

15

2. S eg m ent e ri ng i n d e R eg i o A me rsf oo rt Verschijningsvorm biedt een goed uitgangspunt voor clustering van de bedrijven, omdat verschijningsvorm letterlijk één van de meest in het oog springende kenmerken van bedrijventerreinen vormt: •

•

•

Met name voor hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers geldt dat men ook bereid is extra huisvestingslasten te betalen voor bedrijfsruimte op bedrijventerreinen met een hoogwaardige uitstraling. Deze bedrijven zijn bovengemiddeld geïnteresseerd in locaties waar aandacht besteed is aan zowel pand als de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein, als parkmanagement. Op basis van de database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (2005 en 2009), schatten we in dat circa 5 tot 10% van de bedrijfsruimtevraag bestaat uit hoogwaardige vraag. Voor verreweg het grootste deel van de bedrijven geldt dat een normaal kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein volstaat. Onder deze bedrijfsruimtegebruikers is de interesse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand met name functioneel. Het moet goed werken, en dat is voldoende. Naar schatting gaat het om circa 60 tot 70% van de bedrijfsruimtevragers. Daarnaast zijn er in de regio ook bedrijven waarvoor de uitstraling van pand en omgeving er nauwelijks toe doet, als de kosten voor de bedrijfshuisvesting maar relatief laag zijn. Deze categorie bedrijven kan na herstructurering van verouderde bedrijventerreinen op steeds minder locaties terecht. Het is voor de economie van de regio belangrijk dat ondernemers in deze categorie terecht kunnen in de regio omdat deze een belangrijk zijn voor de werkgelegenheid. Het gaat om circa 20 tot 25% van de bedrijfsruimtegebruikers.


16

Bijlage C: aanbod bedrijventerreinen In deze bijlage een overzicht van het huidige aanbod en alle (zachte) plannen voor nieuwe bedrijventerreinen in de Regio Amersfoort en de gemeenten Barneveld en Nijkerk, voor zowel korte termijn – 2010 tot 2020 – als de lange termijn – 2020 tot 2030. Basis voor dit overzicht is IBIS Werklocaties (meetstand 1 januari 2009 respectievelijk 2010), gecorrigeerd en aangevuld door alle afzonderlijke gemeenten.


17 17

1. Ui tg eef ba a r a a nbod b ed ri j ve nt er r ei n en Het totale aanbod in de Regio Amersfoort en de gemeenten Barneveld en Nijkerk ziet er als volgt uit:

T a bel 5: hui di g a a nbod i n d e R eg i o A me rsf oort e n g eme e nte n Ba r ne ve ld en Ni j ke rk Gem ee nt e

Bed ri j ve nt er r ei n

Nog uitg eefbaa r

Toelic hting

oppe rvla k ( i n he cta r e n etto) Amersfoort

Isselt

0,9

-

Amersfoort

Vathorst

18,3

-

Amersfoort

De Wieken Zuid

13,8

-

Amersfoort

De Wieken Noord

24,5

Bestemmingsplan, actualisatie in de maak.

Barneveld

De Briellaard

1

Barneveld

Briellaerd-Noord

3,2

Barneveld

Puurveen

3

Barneveld

Harselaar West-West

15

Onherroepelijk bestemmingsplan.

Harselaar-Oost

20

Vastgesteld bestemmingsplan.

Barneveld

Vastgesteld bestemmingsplan.

Driehoek Bunschoten

Zuidwenk

0,8

In particulier bezit.

Leusden

’t Spieghel (deelplan

7,5

Bestemmingsplan vastgesteld september 2010.

De Plantage) Nijkerk

Arkerpoort

4

Bestemmingsplan vastgesteld, uitgifte gepland

Soest

Richelleweg

10,8

Bestemmingsplan vastgesteld.

Woudenberg

Klein Landaas

1,5

In particulier bezit.

in 2011.

Totaal

1 24, 3

Bron: IBIS Werklocaties 2009 (voor de Gelderse gemeenten) en 2010 (voor de Utrechtse gemeenten), aangevuld en gecorrigeerd door alle gemeenten. Afronding op 0,1 hectare netto. IBIS Werklocaties inventariseert bedrijventerreinen, zeehaventerreinen en economische zones die in hun oorspronkelijke opzet groter zijn dan één hectare bruto en grond voor uitgifte beschikbaar hebben of op termijn krijgen, of volledig uitgegeven zijn. Het gaat voor bedrijventerreinen om terreinen die vanwege de bestemming geschikt zijn voor gebruik door handel, nijverheid, commerciële en niet-commerciële dienstverlening en industrie. 2. Pla nn e n ni e uw e bed ri j v ent e rr ei n e n Naast het nog uitgeefbaar aanbod zijn er ook plannen (hard en zacht), die op dit moment al wel of nog niet in bestemmingsplanprocedure zijn. Het gaat – in het laatste geval - bijvoorbeeld om: • •

plan in structuurvisie: werklocatie opgenomen in een provinciale of gemeentelijke structuurvisie en waarvoor nog geen bestemmingsplanprocedure gestart is; ruimtelijk plan: werklocatie niet opgenomen in een provinciale of gemeentelijke structuurvisie, maar waarvoor wel een (master)plan is opgesteld en waarover bestuurlijk overleg plaatsvindt.


18

Het kan ook gaan om zachtere plannen als het ruimtelijk plan, zoals zoeklocaties of potentiële ontwikkellocaties. Het overzicht van alle plannen voor bedrijventerrein in de Regio Amersfoort en de gemeenten Barneveld en Nijkerk ziet er als volgt uit: T a b el 6: p la nn e n i n d e R eg i o Am e rsfoo rt e n g em ee nte n Ba r ne ve ld en N i j ke rk Gem ee nt e


Uitgeefbaa r

Planologis c he stat us

oppe rvla k (in h e cta r e netto) 2010-2015 Baarn

Uitbreiding

3,5

Opgenomen in Streekplan 2005-2015. Nu voorontwerp

Noordschil

bestemmingsplan.

Barneveld

Harselaar-Zuid

32

Ontwerpbestemmingsplan.

Bunschoten

Haarbrug-Zuid

13,4

Ontwerpbestemmingsplan binnenkort in procedure. Ontwerpbestemmingsplan binnenkort in procedure.

Eemnes

Zuidpolder

2

Nijkerk

De Flier

27

2015-2020 Leusden

Fliert in Achterveld 0,4

Langdurig verhuurd aan manege, uitgifte op zijn vroegst 2012.

Barneveld

Harselaar-Zuid

Bunschoten

De Kronkels-Zuid

Woudenberg

Parallelweg West

16


14 12

14

Opgenomen in Streekplan 2005-2015. 13

In particulier bezit, ontsluiting wacht op Provincie Utrecht (N224), voor deze uitbreiding is een structuurvisie aanwezig.

2020-2030 Amersfoort

Nijkerkerstraat

15

Gronden voorlopig gereserveerd voor infrastructurele aanpassing, mogelijkheid bestaat dat dit geen bedrijventerrein wordt.

Amersfoort

Vathorst West

10

Geen.

Barneveld

Harselaar-Zuid

24


Bron: opgave medio 2010, alle gemeenten. Afronding op 0,1 hectare netto. NB De 5 hectare netto op Haarbrug Noord/De Kronkels die in het Streekplan zijn gereserveerd voor de gemeente Bunschoten, is al in het bestemmingsplan opgenomen en al in gebruik genomen door de autonome groei van Polynorm-Voestalpine.

12

Vertrek Primagaz is voorwaarde voor uitbreiding. Primagaz kan zo mogelijk al eind 2012 vertrekken.

13

Van deze 14 hectare is 4 hectare bestemd voor het Scherpenzeelse bedrijfsleven.


19

Onderstaande tabel geeft een overzicht van aanbod, harde en zachte plannen, verdeeld naar segment. T a bel 7: a a nb od, ha rd e en z a c hte pla n n en na a r s eg ment W erkt e rr ei n T er rei n Gem ee nt e

Mod er n g em eng d te r rei n Oppe rvla k T er rei n

Eer ste kla s bed ri j v enpa rk

Gem ee nt e Oppe rvla k T er rei n

Gem ee nt e Oppe rvla k

(he cta r e

(he cta r e

(he cta r e

netto)

netto)

netto)

Isselt

Amersfoort

0,9

De

Amersfoort

24,5

De Wieken

Amersfoort

13,8

Vathorst

Amersfoort

18,3

Baarn

3,5

Arker-

Nijkerk

4

Soest

10,8

Zuid Wieken

Uitbreiding Noordschil

poort

Noord Zuid-

Bunschoten

0,8

wenk

Parallelweg WoudenWest

berg

Alle

Barneveld

14

Richelleweg

114,2

terreinen samen Haarbrug-

Bunschoten 13,4

Zuid Zuidpolder

Eemnes

2

’t Spieghel

Leusden

7,5

De Flier

Nijkerk

27

Fliert in

Leusden

0,4

Klein

Wouden-

1,5

Landaas

berg

(deelplan De Plantage)

Achterveld

Totaal: 26,2 hectare netto



Bron: opgave medio 2010, alle gemeenten. Afronding op 0,1 hectare netto. NB Onbekend zijn: Nijkerkerstraat (Amersfoort) 15 hectare, Vathorst West (Amersfoort) 10 hectare en De Kronkels-Zuid (Bunschoten) 14 hectare.


20

Bijlage D: confrontatie vraag en aanbod bedrijventerreinen In deze bijlage het resultaat van de confrontatie tussen de kwantitatieve en kwalitatieve vraag – bijlage A en B – naar bedrijventerreinen in de periode 2010 tot en met 2030 respectievelijk 2025 en het aanbod – bijlage C – in de Regio Amersfoort en de gemeenten Barneveld en Nijkerk.


21 21

1. V ra a g - a a nbod co nf ro nta ti e b ed ri j ve nt er r ei n en Zetten we kwantitatieve vraag en aanbod naast elkaar, dan geeft dit het volgende beeld: T a b el 8: tota l e v ra a g v er su s a a nb od en pla n ne n Gem ee nt e

2 01 0- 2 01 5

2 01 5- 2 02 0

2 02 0- 2 03 0

Vra a g

Aanbod e n

Vra a g

Aanbod e n

Vra a g

Aanbod e n

(in ha

plann en

(in ha

plann en

(in ha

plann en

netto)

(in ha

netto)

(in ha n etto)

netto)

(in ha

netto) Regio

netto)

circa 40

97

circa 40

28,4

circa 8-12

25

90 tot 95

202,2

90 tot 95

44,4

20 tot 25

49

Amersfoort

12,5 tot 15

57,5

12,5 tot 15

2,5 tot 5

25

Baarn

0 tot 2,5

Amersfoort Regio Amersfoort incl. Barneveld en Nijkerk 0 tot 2,5

3,5

0 tot 2,5

14

25 tot 27,5

74,2

25 tot 27,5

16

5 tot 7,5

Bunschoten

10 tot 12,5

14,2

10 tot 12,5

14

0 tot 2,5

Eemnes

0 tot 2,5

2

0 tot 2,5

Leusden

2,5 tot 5

7,5

2,5 tot 5

Nijkerk

27,5 tot 30

31

27,5 tot 30

5 tot 7,5

Soest

5 tot 7,5

10,8

5 tot 7,5

0 tot 2,5

Woudenberg

0 tot 2,5

1,5

0 tot 2,5

Barneveld

24

0 tot 2,5 0,4

14

0 tot 2,5

0 tot 2,5

Bron: Stec Groep (2010), op basis van diverse bronnen. Afronding vraag op 2,5 hectare netto.

14

Voor Barneveld en Nijkerk moet voor de periode 2020-2030 2020-2025 gelezen worden.


22

Onderstaande tabellen geven een indicatieve weergave van vraag en aanbod uitgesplitst naar verschijningsvorm voor de Regio Amersfoort inclusief Nijkerk en Barneveld.

T a b el 9: i n d i ca t i e ve s eg m e nt eri ng vra a g R eg i o A m e rsf o ort i n cl. g em ee nt e n Ba r n ev eld en Ni j kerk Segm ent

Indi ca tie omva ng

T ota le vra a g ( i n he cta re n etto)

ma rkt

2 01 0- 2 01 5

2 01 5- 2 02 0

2 02 0- 2 03 0

eerste klas bedrijvenpark

5 – 15%

5 tot 14

5 tot 14

1 tot 4

modern gemengd terrein

60 – 75%

54 tot 71

54 tot 71

12 tot 19

werkterrein

20 – 25%

18 tot 24

18 tot 24

4 tot 6

Bron: Stec Groep (2010), op basis van diverse bronnen.

T a bel 1 0: s eg m ent eri ng a a nbod en pla nn en R eg i o A me rsfoo rt i n cl. g eme e nte n Ba r ne ve ld en Ni j kerk Segm ent

Aa nbod e n pla nn e n (in h e cta r e nett o) 2 01 0- 2 01 5

2 01 5- 2 02 0

2 02 0- 2 03 0


33,1

0

0


142,9

30,4

24

werkterrein

26,2

0

0

Bron: opgave medio 2010, alle gemeenten. Afronding op 0,1 hectare netto. NB Onbekend zijn: Nijkerkerstraat (Amersfoort) 15 hectare, Vathorst West (Amersfoort) 10 hectare en De Kronkels-Zuid (Bunschoten) 14 hectare. Een bedrijventerreinentypologie in deze typen is een sterke vereenvoudiging van de werkelijkheid. Het is bovendien een ideaalbeeld. In de praktijk kan dit ideaal slechts zelden voor de volle honderd procent gerealiseerd worden, zeker omdat de typologie ook op bestaande terreinen van toepassing is en op terreinen waar de uitgifte nog in volle gang is. Toch is het belangrijk de typologie zo helder en eenduidig mogelijk te hebben, omdat bedrijventerreinen hierdoor een duidelijk profiel hebben. Dit is belangrijk om duidelijke keuzemogelijkheden voor bedrijfsruimtegebruikers te bieden en het onderscheidend vermogen van de terreinen ten opzichte van elkaar te vergroten. Daarnaast helpt een duidelijke bedrijventerreinentypologie bij de promotie en acquisitie van terreinen. Er is overigens nog een uitwerkingsslag te maken naar status en segment.


23

T a bel 1 1: i ndi ca ti e ve seg me nte ri ng v ra a g R eg i o A m er sfoo rt ex c l. g e me ent e n Ba r ne veld e n Ni j kerk Segm ent

Indi ca tie omva ng

T ota le vra a g ( i n he cta re n etto)

ma rkt

2 01 0- 2 01 5

2 01 5- 2 02 0

2 02 0- 2 03 0

5 – 15%

5 tot 6

2 tot 6

0 tot 1


60 – 75%

24 tot 30

24 tot 30

6 tot 7

werkterrein

20 – 25%

8 tot 10

8 tot 10

2 tot 3


Bron: Stec Groep (2010), op basis van diverse bronnen.

T a bel 1 2: s eg m ent eri ng a a nbod en pla nn en R eg i o A me rsfoo rt ex cl. g em ee nte n Ba r ne v eld en Ni j kerk Segm ent

Aa nbod e n pla nn e n (in h e cta r e nett o) 2 01 0- 2 01 5

2 01 5- 2 02 0

2 02 0- 2 03 0


29,1

0

0


41,7

14,4

0

werkterrein

0

0

0

Bron: opgave medio 2010, alle gemeenten. Afronding op 0,1 hectare netto. NB Onbekend zijn: Nijkerkerstraat (Amersfoort) 15 hectare, Vathorst West (Amersfoort) 10 hectare en De Kronkels-Zuid (Bunschoten) 14 hectare.


24

Bijlage E: ruimtevraag kantoren In deze bijlage wordt de kwantitatieve vraag naar kantoren in de Regio Amersfoort toegelicht, voor zowel korte termijn – 2010 tot 2020 – als de lange termijn – 2020 tot 2025. Basis voor deze vraagraming is de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau (CPB).


25 25

1. Met hod i ek vra a g ra mi ng De Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau (CPB) berekent de behoefte aan nieuwe kantorenlocaties door te kijken naar de ontwikkeling van de werkgelegenheid. Door de werkgelegenheid te matchen met de terreinquotiënt (is: ruimtegebruik per werknemer) komt de toekomstige ruimtevraag in beeld. De BLM maakt in bijlage A onderscheid in vier toekomstscenario’s. We kiezen ook nu voor het TM-scenario, dat op basis van historische analyses de werkelijkheid het beste benadert.

Box : 3 comp on ent e n i n de v ra a g ra mi ng De totale, toekomstige vraag naar kantoren is opgebouwd uit drie componenten: • • •

uitbreidingsvraag; vervangingsvraag; bovenregionale vraag.

uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte als gevolg van capaciteitsgebrek van de huidige huisvesting; deze extra ruimtebehoefte ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de regio).

vervangingsvraag: vraag die ontstaat doordat kantoren, om verschillende redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage (dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet).

bovenregionale vraag: vraag die ontstaat door het aantrekken van kantoorgebruikers (en daarmee werkgelegenheid) van buiten de eigen regio (> 20 tot 25 kilometer).

2. Ui tg a ng sp unt en •

•

•

Voor de prognose van de uitbreidingsvraag wordt uitgegaan van het Transatlantic Market (TM) scenario van de Bedrijfslocatiemonitor (CPB, 2005). Uit studie van het Centraal Planbureau blijkt dat de werkelijke vraag naar kantoorruimte dit groeiscenario het meest benadert. Ook op rijksniveau wordt voor dit scenario gekozen. Voor het bepalen van de vervangingsvraag stellen we dat circa de helft van de voorraad aan kantoren in Regio Amersfoort ouder is dan 20 jaar. We gaan ervan uit dat de gemiddelde levensduur van een kantoorpand gemiddeld iets meer dan vijftig jaar bedraagt (bron: CBS (1997), Stec Groep (1999) en Zuidema (2005)). Een reëel vervangingspercentage is dan jaarlijks circa 1,5% van de totale voorraad. Ten slotte rekenen we met een aandeel bovenregionale vraag van circa 10%. Dit percentage is grotendeels gebaseerd op de Database Locatiebeslissingen Nederland (DLN) met daarin alle strategisch bovenregionale locatiebeslissingen waarbij bedrijven een afgewogen keuze maken voor een stad/regio in concurrentie met andere steden/regio’s en waarmee meer dan 50 arbeidsplaatsen – bij volledig operationeel zijn van de nieuwe vestiging – zijn gemoeid. In totaal gaat het in de periode 2001-2009 om elf kantoorgebruikers (van gemiddeld circa 430 medewerkers) die zich van buiten de regio in Regio Amersfoort hebben gevestigd. In onderstaande tabel hebben we een overzicht gemaakt van de totale nieuwbouw behoefte.


26

Box: uitga ngsp unt en •

• • •

Uitbreidingsvraag • TM-scenario van Bedrijfslocatiemonitor (BLM); • Regio Amersfoort heeft een aandeel van 20% in de kantorenvoorraad in de provincie Utrecht (bron: Bak (2009), kantoren in cijfers); • over de periode 2001-2008 is de gemiddelde jaarlijkse opname van kantoren in gemeente Amersfoort circa 45.000m! vvo (ofwel circa 53.000 m! bvo) (bron: Dynamis sprekende cijfers 2010); • voor de overige gemeenten is de jaarlijkse opname gebaseerd op PropertyNL; • de uitbreidingsvraag voor de gemeenten Nijkerk en Barneveld (gebaseerd op cijfers van Bureau Economisch Onderzoek provincie Gelderland) is ter indicatie wel aangegeven in tabel 14, maar verder niet meegenomen in de vraag-aanbodconfrontatie; Bovenregionale vraag • 10% van de uitbreidingsvraag (bron: Stec Groep (2010), op basis van cijfers in de DLN); Vervangingsvraag • jaarlijks 1,5% van totale voorraad; Algemeen • vvo is met de factor 100/85 omgerekend naar bvo; • frictieleegstand is circa 5%; • bestaande voorraad is gebaseerd op cijfers van Bak (2002 en 2009).

3. R es ulta a t In tabel 13 zijn de drie componenten van de vraag naar kantoorruimte in Regio Amersfoort bij elkaar opgeteld en gecorrigeerd met de leegstand in kantoorruimte minus de frictieleegstand. De verdeling per gemeente (zie volgende tabel) is gebaseerd op het aandeel van de gemeente in de regionale kantoorvoorraad. Overigens, met het maken van het RPB in de regio FoodValley kunnen genoemde cijfers nog een nuancering krijgen. Hierover is meer bekend begin 2011.

T a bel 1 3: ni eu w bouw v ra a g ka nto r en 20 1 0- 20 2 0 voo r R eg i o A me rsfo ort i n cl usi ef g e me ent e n Ba rn e veld e n Ni j k er k Compo n ent

Oppe rvla kt e ( i n m! bv o)

uitbreidingsvraag (2001 – 2020)

180.000

bovenregionale vraag (2001 – 2020)

20.000

vervangingsvraag (2001 – 2020)

390.000

totale vraag naar kantoorruimte

590.000

leegstand, exclusief frictie 5%

15

nieuwbouwopname (van 2001 tot en met 2009)

15

120.000 16

350.000

nieuwbouw behoefte kantoren

110.000-130.000

Invloed ‘nieuwe werken’

80.000-100.000

Voor de grotere kantoorgemeenten Nijkerk, Barneveld, Amersfoort en Leusden zijn de leegstandscijfers gebaseerd op cijfers van de

gemeente, DTZ Zadelhoff en NVM Business. De cijfers zijn als volgt: Nijkerk 12%, Barneveld 15%, Amersfoort 15% en Leusden 17%. Hier is vervolgens een frictieleegstand van 5% afgetrokken. Deze gemeenten zijn samen goed voor circa 90% van de kantoorvoorraad in de regio. Voor de overige is frictieleegstand aangehouden. 16

Omdat er geen nieuwbouwcijfers in de regio voorhanden zijn, is aangenomen dat circa 40% van de transacties een nieuwbouwtransactie is.

Landelijk ligt dit percentage eveneens rond de 40%.


27

Bron: CPB, 2005; Dynamis, 2010; FGH Bank, 2010; Zuidema, 2005; DTZ Zadelhoff, 2010; NVM Business, 2010; gemeenten Regio Amersfoort, 2010; PropertyNL, 2010 en Bureau Economisch Onderzoek Gelderland, 2010; Bewerking: Stec Groep, 2010. De BLM rekent met een kantoorquotiënt van circa 30 m!. Gezien de trend van het nieuwe werken is dit een (te) ruim getal. Wij rekenen daarom ook als voorbeeld om dit effect te laten zien met 20 tot 25 m! om de nieuwbouwbehoefte te berekenen. Zie ook de trends in hoofdstuk 2 van de Samenwerkingsagenda. In de vraagraming is leegstand (exclusief frictieleegstand) geheel van de totale vraag afgetrokken. Een deel is echter incourant en vangt in de toekomst geen vraag op. Omdat dit cijfer voor de regio niet bekend is, hanteren we als voorbeeld om ook dit effect te laten zien dat circa 75% courant is. Indien dit het geval is betekent dit dat de nieuwbouwbehoefte groeit, en uit zou komen op circa 150.000 m! bvo. Deze indicatieve rekenexercitie laat zien dat de staat van de leegstand zeer bepalend is in de uiteindelijke ruimtebehoefte.

T a b el 1 4: v e rdeli ng ni e uw bo uw v ra a g 2 01 0- 2 0 20 pe r g em ee nt e Gem ee nt e

O p p e r v l a k t e ( i n m ! b v o ) 17

Amersfoort

75.000 tot 90.000

Baarn

5.000 tot 7.500

Bunschoten

0 tot 5.000

Eemnes

nihil

Leusden

15.000 tot 17.500

Soest Woudenberg

5.000 tot 7.500 18

0 tot 5.000

Barneveld

5.000 tot 7.500

Nijkerk

5.000 tot 7.500

Totaal

circa 110.000 tot 130.000

Bron: Kantoren in cijfers, 2009; Bewerking: Stec Groep, 2010. Afronding op 500 m! bvo Doorkijk naar 2030 Volgens de BLM is er geen uitbreidingsvraag tussen 2020 en 2030. Voor de bovenregionale vraag en de vervangingsvraag gaan we uit van een gelijkblijvende kantorenvraag, zoals in voorgaande periode.

17

Uitgaande van een indicatief aandeel in de voorraad in combinatie met tendensen in het vestigingspatroon (concentratie naar grotere

kernen). 18

Van de 14 hectare netto gepland op Parallelweg West in de gemeente Woudenberg is 4 hectare bestemd voor het Scherpenzeelse

bedrijfsleven. De revitalisering van de Parallelweg kan bovendien niet los gezien worden van de uitbreiding van Parallelweg West en de transformatie van de Nijverheidsweg (3 hectare netto), waar bedrijven uitgeplaatst zullen worden.


28

Bijlage F: kwalitatieve ruimtevraag kantoren In deze bijlage wordt de kwalitatieve vraag naar kantoren in de Regio Amersfoort inclusief de gemeenten Barneveld en Nijkerk toegelicht. Basis voor deze kwalitatieve vraagraming is de segmentering in vier locatietypen van de Stec Groep.


29 29

1. S eg m ent e ri ng op ba si s va n l oca ti et yp e We verdelen de vraag nu kwalitatief over verschillende segmenten. We maken daartoe gebruik van een vraaggerichte typologie van kantoorlocaties. Deze typologie baseren we op basis van eerdere kantorenmarktstudies en de karakteristieken van de kantorenmarkt van de regio. We onderscheiden de volgende typen kantoorlocaties19: • • • •

kantoren op centrum- en OV-locaties; kantoren op snelwegen stadsrandlocaties; kantoren op bedrijventerreinen; kantoren in woonwijken (vooral <750 m!).

Hieronder lichten we de profielen kort toe.

T a bel 1 5: ka nt or en op c e ntr um e n OV- lo ca ti es

Type kantoren

Kantoorlocaties in de centra van steden, zoals singel- en grachtenmilieus en gebieden langs kantoorboulevards. Denk aan kantoorvilla’s en moderne kantoorgebouwen. Daarnaast locaties binnen een straal van maximaal 800 meter van een station, voorstadhaltes of hoog frequentie openbaar vervoerhalte.

Doelgroepen

Op centrumlocaties vooral kleinschalige en middelgrote zakelijke en financiële diensten (al dan niet met baliefunctie), zoals advocaten, banken, makelaars, architecten. Daarnaast non-profit (zoals zorg) en overheden, vaak in combinatie met baliefunctie. Veelal lokaal en regionaal georiënteerde partijen. Op OV-locaties vooral middelgrote, regionale (semi)-overheidsinstellingen, non-profit en onderwijs. Daarnaast zakelijke en financiële dienstverlening indien locatie met goede autobereikbaarheid (parkeren!).

Bereikbaarheid met OV en auto

Goede OV-bereikbaarheid (trein, bus). Parkeren en autobereikbaarheid minder/beperkt, is vaak knelpunt. Aantrekkingskracht neemt toe bij goede bereikbaarheid per auto en bij aanbod van hoogwaardig OV. Pluspunt is nabijheid voorzieningen.

Marktaandeel in Regio

Naar schatting 45-50% van de vraag.

Amersfoort Omvang van de objecten

Omvang kantoorpanden doorgaans van 250 tot 1.000 m! op centrumlocaties en 2.500 tot 5.000 m! op OV-locaties. Daarnaast ook grootschaliger panden.

Overig

Deze locatietypen lenen zich uitermate voor multifunctionele invulling. Bereikbaarheid per auto en parkeren kunnen de kwaliteit van vooral OVlocaties een extra impuls geven.

Bron: Stec Groep (2010).

19

Let wel: locaties kunnen kenmerken hebben van meerdere locatietypen; mengvormen komen voor.


30

T a bel 1 6: ka nt or en op s nelw eg- /sta ds ra ndl oca ti es

Type kantoren

Locaties nabij op- en afrit van snelwegen en/of aan de rand van de stad, langs belangrijke uitvalswegen. In de regel sterk eenzijdig via de weg ontsloten.

Doelgroepen

Vooral interessant voor zakelijke en financiële dienstverlening, ICT, accountancy, belastingadviseurs, ontwikkelaars, bedrijven in de telefonie: bedrijven die bovengemiddeld hechten aan uitstekende autobereikbaarheid, herkenbaarheid en uitstraling en zichtbaarheid langs de snelweg.


Matige (OV)-bereikbaarheid. Uitstekende bereikbaarheid per auto.




Op snelweglocaties variëren kantoren in omvang van ca. 3.000 tot 10.000 m!. Multitenant gebruik (meerdere bedrijven per pand) komt veel voor.

Overig

Op deze locaties is het voorzieningenniveau veelal beperkt. Locaties die goede autobereikbaarheid en voorzieningen combineren zijn daarom erg aantrekkelijk. Representativiteit wordt op deze locaties steeds belangrijker.


T a bel 1 7: ka nt or en op bed ri j v ent e rr ei n e n

Type kantoren

Solitaire kantoorruimte op bedrijventerreinen. Als maximaal tussen 30 en 70% van het bruto vloeroppervlak gebruikt wordt als kantoorruimte, is er sprake van kantoorachtige ruimte.

Doelgroepen

Zakelijke diensten (klein en middelgroot, met name lokaal en beperkt regionaal). Bedrijven in alle sectoren, onder andere in industrie, pharma, bio-science, dus gebruikers met een aandeel kantoorvloer naast productieruimte, laboratoria, opslag, etc.


Matige (OV)-bereikbaarheid. Uitstekende auto bereikbaarheid.




Omvang kantoren van 250 tot circa 5.000 m!.

Overig

Vaak matige kwaliteit en uitstraling. Lage kosten zijn vaak belangrijke vestigingsfactor.



31

T a bel 1 8: ka nt or en i n w oo nw i j ke n /soli ta i re ka nto r en

Type kantoren

Kleinschalige kantoorpanden verspreid over woonwijken in de gemeente, bijvoorbeeld op aanlooproutes naar het centrum. Denk aan kleinschalige kantoren in woonwijken buiten het centrum, woonwerkunits, kantoren in de plint of kantoorverzamelgebouwen.

Doelgroepen

Overwegend kleinere bedrijven (starters, 1-pitters) in de dienstensector, of kleine wijkkantoren van lokaal georiënteerde organisaties (zorg).


Suboptimale bereikbaarheid zowel met auto als OV. Functionaliteit staat voorop.



Amersfoort Overig

Omvang kantoor vanaf 100 tot maximaal 250 m!



32

Bijlage G: aanbod kantoren In deze bijlage een overzicht van het huidige aanbod en alle (zachte) plannen voor nieuwe kantoren in de Regio Amersfoort, voor zowel korte termijn – 2010 tot 2020 – als de lange termijn – 2020 tot 2030.


33 33

1. Pla nv oor ra a d ka nto re n Onderstaande tabel geeft een overzicht van de harde en zachte plannen van kantoren. In totaal is er tot en met 2020 een planvoorraad van circa 240.000 m! bvo kantoorruimte. De kantorenlocatie Podium heeft plannen voor circa 100.000 m! bvo, circa 86.000 m! staat gepland in het stationsgebied en circa 7.600 m! voor het centrum van de gemeente Amersfoort. Daarnaast zijn er ontwikkelingen in Leusden voorzien.

T a bel 1 9: pla nvo or ra a d i n R eg i o Am e rsfoo rt Gem ee nt e

Ka nto r enl oca ti e

Pla nvo or ra a d

Segm ent

2

(in m bvo) Amersfoort

Podium

100.000

kantoren op snelweg/stadsrandlocaties

Amersfoort

Stationsgebied

86.000

centrum- en OV-locatie

Amersfoort

Centrum

7.600

centrum- en OV-locatie

30.000


10.500


Leusden Leusden

Princenhof

20

Buitenplaats

21

22

(zacht ) Leusden

Groene Zoom 2

Totaal

6.000

23

kantoor op bedrijventerrein (zacht )

240.100

Bron: opgave medio 2010, alle gemeenten.

20

Terreinen naast voormalige Bankgirocentrale. Restcapaciteit binnen vastgesteld bestemmingsplan.

21

Zeven deelvolumes van ieder 1500 m!. Geplande uitgifte: vanaf 2012-2013.

22

Nog geen bestemmingsplan vastgesteld. Wel opgenomen in Masterplan voor ’t Spieghel (voor deelplan De Plantage is wel een

bestemmingsplan vastgesteld). 23

Idem.


34

Bijlage H: confrontatie vraag en aanbod kantoren In deze bijlage een confrontatie tussen de kwantitatieve en kwalitatieve vraag – bijlage E en F – naar kantoren in de periode 2010 tot en met 2020 en het aanbod – bijlage G – in de Regio Amersfoort.


35 35

1. V ra a g - a a nbod co nf ro nta ti e ka nto re n kw a nti ta ti e f Voor de Regio Amersfoort is tot en met 2020 een kantoorbehoefte van circa 100.000 tot 115.000 m! bvo (zonder invloed van nieuwe werken meegerekend, zie bijlage E). Uit inventarisatie blijkt de Regio Amersfoort over een planvoorraad van circa 240.000 m! bvo te beschikken. In de regio is er dus sprake van een fors overaanbod van kantoorruimte tot en met 2020. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de gehele regio, de gemeente Amersfoort en het westelijke en oostelijke deel van de regio. De gemeente Amersfoort geeft in haar economische visie aan dat de realisatie van de plannen is vertraagd en dat er pas wordt gebouwd wanneer de interesse vanuit de markt weer aantrekt. In de visie wordt wel de verwachting uitgesproken dat de gehele planvoorraad in 2020/2025 gerealiseerd is.

T a b el 2 0: v ra a g - a a nb od co nfr ont a t i e k a nt or e n ( i n m ! b vo) 2 0 1 0- 2 0 2 0 ( ha rd e e n z a c ht e pla nn en) v oor R eg i o Am e rsfoo rt Regio

V r a a g ( i n m 2 b v o ) 24

Pla nvo or ra a d

Conf ro nta ti e

Gemeente Amersfoort en

95.000 tot 100.000

240.100

overaanbod

10.000 tot 20.000

nihil

licht tekort

circa 100.000 tot 115.000

240.100

overaanbod

Leusden Bunschoten, Eemnes, Baarn, Soest en Woudenberg Totaal

Bron: opgave medio 2010, alle gemeenten; Bewerking Stec Groep, 2010 Afgerond op 5.000 m! bvo. Door afronding in tabel 14 kunnen verschillen ontstaan bij optellen in deze tablel tot het totaal. 2. V ra a g - a a nb od co nf ro nt a t i e k a nt o re n k w a li t a t i ef Ook wanneer we naar de kwalitatieve planvoorraad kijken, blijkt er sprake van een overaanbod op de centrumlocaties en de snelweglocaties. De omvangrijke planvoorraad rondom het centraal station van Amersfoort veroorzaakt het overschot bij het type ‘centrum- en OV-locatie’.

T a b el 2 1: v ra a g - a a nbod co nf ro nta ti e ka nto re n na a r seg me nt ( i n m! bvo) 20 1 0- 20 2 0 ( ha rd e e n z a cht e pla nn e n) v oo r R eg i o Am e rsfo ort Kwa liteits niv ea u

Pla nvo or ra a

Pla nvo or ra a

Conf ro nta ti

d (hard)

d (za cht)

e

45-50% (45.000-57.500)

93.600

0

overaanbod

35-40% (35.000-46.000)

130.000

10.500

overaanbod

kantoren op bedrijventerreinen

5-10% (5.000-11.500)

0

6.000

evenwicht

kantoren in woonwijken

5-10% (5.000-11.500)

0

0

tekort

Totaal

circa 100.000-115.000

223.600

16.500

overaanbod

kantoren op centrum- en OV-

Vra a g

locaties kantoren op snelweg/stadsrandlocaties

Bron: opgave medio 2010, alle gemeenten; Bewerking Stec Groep, 2010

24

Uitgaande van een indicatief aandeel in de voorraad in combinatie met tendensen in het vestigingspatroon (concentratie naar grotere

kernen).


36

Afgerond op 500 m! bvo.


37

Bijlage I: ruimtevraag informele werklocaties In deze bijlage informatie over de ruimtevraag op informele werklocaties.


37 38

1. V ra a g na a r k lei ns cha li g e hui s v esti ng n ee mt to e Door trends als ‘het nieuwe werken’ en de vraag naar flexibele arbeid zal de vraag naar kleinschalige huisvesting verder groeien. Ter indicatie: in de stad Amersfoort is circa de helft van de bedrijven een eenmansbedrijf of ZZP’er. Naar verwachting stijgt het aandeel ZZP’ers in Amersfoort met ruim 50% in de komende tien jaar, met zo’n 3.500 personen/vestigingen. Deze ruimtevraag komt deels op ‘formele’ werklocaties terecht – de bedrijventerreinen en kantoorlocaties– en deels niet; in wijken zoals Schothorst, Kattenbroek en Vathorst, in een creatief cluster (zoals het Fablab), in gemengd economische zones (zoals het Oliemolenkwartier en de Wagenwerkplaats) of in het centrum. Het gaat ook om bedrijfsruimten. Denk aan kleinschalige bedrijfsruimten tot 250 m! bvo met een aandeel kantoorvloer van circa 10 tot 20%. In praktijk gaat het vaak om een kleine bedrijfshal met schuifdeur (om te laden/lossen) met een klein kantoortje. Doelgroepen voor dit type zijn vaak de (startende) reguliere bedrijfsruimtegebruikers in productie, bouw en reparatie. Ook internetbedrijfjes die spullen opslaan in deze hallen komen steeds meer voor. Het aanbod daarvan is doorgaans vrij minimaal.


39

ZZP’ers leveren een forse bijdrage aan de economie van de Regio Amersfoort. Het is echter niet exact bekend welke omvang deze groep heeft. Het gaat naar schatting om circa 14.500 ZZP’ers in Regio Amersfoort. 25

Onderstaande tabel toont het aandeel ZZP’ers in het totaal aantal vestigingen per gemeente .

T a bel 2 2: a a nd eel ZZP’ e rs i n l oka le e co nomi e Gem ee nt e

Aantal ve stiginge n

Aa nta l Z ZP’ e rs

Aa nde el Z ZP’ er s

Amersfoort

14.196

6.645

47%

Baarn

3.198

1.312

41%

Barneveld

7.196

3.283

46%

Bunschoten

1.955

658

34%

Eemnes

1.198

513

43%

Leusden

3.121

1319

42%

Nijkerk

4.308

1.573

37%

Soest

5.334

2.232

42%

Woudenberg

1.322

447

34%

Totaal

41.828

17.982

43%

Bron: handelsregister Kamer van Koophandel, 2010 In het merendeel van de gemeenten is het aandeel ZZP’ers tussen de 40 en 50% van het totaal aantal vestigingen. De gemeenten Bunschoten (met een grote ambulante handel) en Woudenberg vormen met 34% hierop duidelijk een uitzondering.

Naast de Kamer van Koophandel registreren ook andere instanties het aantal ZZP’ers. Volgens het CBS is circa 8,6% van de werkenden in Nederland een ZZP’er. Het EIM hanteert een nauwere definitie en komt tot 400.000 ZZP-vestigingen in heel Nederland. De gemeente Amersfoort geeft aan 5.432 ZZP’ers (meer dan 12 uur per week) in de gemeente te huisvesten. Het omrekenen van de cijfers van het CBS en het EIM, levert onderstaande tabel op. T a bel: om va ng Z ZP’ er s i n R eg i o Am e rsfo ort Kv K

Gem ee nt e A me rsfo ort

Nederland Regio Amersfoort

17.982

Gemeente

6.645

5.432

EIM

CBS

400.000

600.000

10.000

13.500

3.200

6.000

Amersfoort Bron: handelsregister Kamer van Koophandel, 2010 Onze ervaring in andere regio’s leert dat cijfers uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel vaak circa 20% te hoog uitvallen. Corrigeren we dit getal met 20%, komt het aantal ZZP’ers in de gemeente Amersfoort sterk overeen met het aantal ZZP’ers aangeleverd door de gemeente. Ook wijkt het getal niet veel af van de cijfers van het CBS. We gaan er daarom van uit dat de regio circa 14.500 ZZP’ers kent (18.000 x 0,8).

25

Dit cijfer is gebaseerd op het handelsregister van de Kamer van Koophandel. Omdat er geen eenduidige definitie van een ZZP-er bestaat, is

er in overleg met de Kamer van Koophandel voor gekozen om alleen de ingeschreven bedrijven met één werknemer én met de rechtsvorm van een eenmanszaak tot ZZP-er te rekenen.


40


41

2. St eed s m e er w e rkg eleg e nh ei d b ui te n f ysi ek e w e rklo ca ti es Uit cijfers van de gemeente Amersfoort blijkt: het aandeel werken in de wijk en aan de randen van de stad (zoals in de omgeving van de Stichtse Rotonde) neemt toe. In 1998 was nog circa 65% van de werkgelegenheid in het centrum of op bedrijventerreinen te vinden en 35% elders, momenteel blijkt dat al meer dan 40% van de werkgelegenheid terug te vinden is op niet-formele werklocaties. Op diverse plekken in de stad zijn de afgelopen tien jaar bijna 7.000 arbeidsplaatsen gecreëerd26. Ook op werklocaties is een mix van functies zichtbaar. Waren bedrijventerreinen in het verleden vooral vestigingslocaties voor traditionele vormen van bedrijvigheid, zoals industrie, tegenwoordig vinden we een ook veel zogenaamde ‘bedrijventerreinvreemde’ functies op deze locaties. Denk hierbij aan perifere detailhandel (bouwmarkten, autoshowrooms et cetera), maar ook aan commerciële horeca en recreatie, zoals restaurants, kart- en bowlingbanen, dansscholen en niet-commerciële activiteiten zoals sport- en muziekverenigingen en kerkgenootschappen. 3. Z ZP’ e rs z i j n voo r na meli j k i n w oo nw i j ke n g ev esti g d Geen enkele ZZP’er is hetzelfde en elke ZZP’er heeft daarom andere behoeftes qua huisvesting. Creatieven hebben belang bij een goede en snelle internetverbinding terwijl een bouwbedrijf juist de voorkeur geeft aan veel opslagruimte. Op landelijk niveau zijn er echter wel uitspraken te doen over vestigingsvoorkeuren van ZZP’ers. Het merendeel van de ZZP’ers is in woonwijken gevestigd (circa 60%), zoals in Vathorst in de gemeente Amersfoort. Daarnaast zit een deel op bedrijventerreinen (circa 20%), in creatieve clusters (circa 10%) en in de binnenstad (circa 10%). In de gemeente Amersfoort wijken deze cijfers slechts beperkt af: circa 80% heeft zijn vestiging in een woonwijk, circa 14% in het centrum of rondom het station en slechts 6% bevindt zich op bedrijventerreinen 27. Voor de Regio Amersfoort gaan we uit van dezelfde verhoudingsgetallen. F i g uu r 2: vesti g i ng slo ca ti e s va n Z ZP’ e rs Woonwijk

Bedrijventerrein

Centrumlocatie

Creatief cluster

26

Bron: Van Ek (2009).

27

Bron: Gemeente Amersfoort Afdeling onderzoek en Statistiek, 2009.


42

Voor jonge ondernemers kan de vestiging van een bedrijf aan huis een goed begin van het ondernemerschap zijn. Meer dan 50% van de ondernemers start vanuit een kamer aan huis of de garage, alvorens zich uiteindelijk op een bedrijventerrein te vestigen. Daarnaast komt het combineren van wonen en werken binnen één pand tegemoet aan de groei van het aantal ZZP’ers: de kleine zelfstandigen en freelancers. Vestiging in het woonmilieu is daarnaast voor veel ondernemers functioneel. Waar het gaat om de vestiging van niet-woonfuncties in de plint van woongebouwen is het mengen van wonen en werken voor ondernemers ook aantrekkelijk vanwege de nabijheid van consumenten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan loodgieterbedrijven, die bedrijfsruimte gebruiken voor administratie en opslag van goederen, maar ook bouwbedrijven of drukkerijen. Deze bedrijven zijn op deze manier ook dichtbij ‘de consument’ gevestigd. 47% van de ZZP’ers in Amersfoort blijkt behoefte te hebben aan een externe locatie, zo blijkt uit cijfers van de gemeente Amersfoort (bron: ZZP BV, 2009). Als een van de belangrijkste reden die hiervoor genoemd wordt, is de mogelijkheid tot netwerken en het doorverwijzen van klanten. Voltijd ZZP’ers hebben meer behoefte aan een externe locatie dan deeltijd ZZP’ers. Daarnaast is er vooral behoefte aan kantoorruimte, praktijk- en cursusruimte, een B-locatie en flexibiliteit. 4. V e rw a c hte g r oei va n z o’ n 3. 5 0 0 Z ZP’ e r s tot 2 0 2 0 Het aantal ZZP’ers heeft de afgelopen jaren een sterke groei doorgemaakt. Tussen 2006 en 2009 is het aantal vestigingen met 5,4% per jaar gegroeid. De verwachting is dat deze groei ook in de toekomst door zet. Belangrijkste oorzaken hiervoor zijn groeiende behoefte aan autonomie van de werkenden en de standaardisering van productieprocessen. Daarnaast maken nieuwe technologieën en de opkomst van de kenniseconomie het makkelijker om voor jezelf te beginnen. Op basis van bureauexpertise verwachten we dat het aantal ZZP’ers doorgroeit tot circa 70.000 vestigingen in 202028. Volgens het handelsregister van de Kamer van Koophandel is momenteel circa 43% van de geregistreerde vestigingen in Regio Amersfoort ZZP’er. Dit betekent dat er in 2020 ruim 24.000 ZZP’ers zijn (na correctie). Het gaat hierbij om een indicatief getal betreft.

28

Hierbij is gebruik gemaakt van een extrapolatie. Deze extrapolatie is gebaseerd op het groeipercentage van het totaal aantal vestigingen

tussen 2006 en 2009.


43

T a b el 2 3: a a nd eel ZZP ’ e rs i n 2 0 10 e n 2 0 2 0, na ex t r a p ola t i e Gem ee nt e

Aa nta l Z ZP’ e rs 2 0 1 0

Aa nta l Z ZP’ e rs 2 0 2 0

Amersfoort

5.300

8.875

Baarn

1.050

1.750

Barneveld

2.625

4.375

Bunschoten

525

875

Eemnes

400

675

Leusden

1.050

1.750

Nijkerk

1.250

2.100

Soest

1.775

2.975

350

600

1 4. 5 0 0

2 4. 0 0 0

Woudenberg Totaal

Bron: handelsregister Kamer van Koophandel, 2010, bewerking Stec Groep In de kantorenplannen van steden wordt de kleine gebruiker vaak over het hoofd gezien. In veel plannen van gemeenten zien we veelal een te sterke focus op grote gebouwen en grote metrages. Iets dat ook de NVM en de NVB onderkend hebben.

Box : tek ort kl ei n e ka ntoo rr ui mt en z i c htba a r i n g e h eel Ned e rla nd De vraag naar kleine kantoorruimten nam de afgelopen tien jaar in meer dan 60 procent van de kantoorsteden toe. De vraag naar grote kantoren steeg in dezelfde periode met slechts 28 procent van de steden en daalde in 30 procent van de steden. Zeker momenteel, ten tijde van economische crisis, neemt de vraag naar grote kantoorpanden (>2.000 m! vvo) sterk af. De vraag naar kleinere kantoorpanden blijft redelijk op de been. Volgens NVM BOG is de kleinere kantoorgebruiker op zoek naar panden met een eigen identiteit en uitstraling, een goede bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid. Gemeenten en ontwikkelaars spelen onvoldoende in op deze behoefte, zo stelt de NVM BOG. Uit het door NVM BOG verrichte onderzoek blijkt dat het aanbod voor driekwart van de ondervraagde bedrijven niet aan de eisen voldoet. (NVM BOG, 2007-10).


44

Bijlage J: opgave herstructurering en prioritering In deze bijlage is achtergrondinformatie over de herstructureringsopgave en prioritering opgenomen.


43 45

1. He rst r uct u re ri ng opg a ve tot 2 0 2 0 Hieronder geven wij aan welk type ingreep vanuit markttechnisch oogpunt het meest waarschijnlijk en wenselijk is – volgens opgave van gemeenten, ten behoeve van het PHP – en hoe zich dit vertaalt in de investeringskosten per bedrijventerrein. We gaan uit van kostenkengetallen (zie ook de toelichting verderop). We baseren ons op het PHP Utrecht en gesprekken met de regiogemeenten. We deden geen aanvullend locatiebezoek.

T a b el 2 4: h e rst ru ct ur e ri ng s o p g a ve R eg i o A m e rsf o o r t 2 0 0 9- 2 0 2 0 ( * no g o nb ek e nd t e rr ei nd ee l ) Gem ee nt e


Amersfoort

Calveen

Amersfoort

De Hoef

Amersfoort

Isselt

Amersfoort

Kop van Isselt

Omva ng hel e

He rst r uct u re ri ng s

bedri j ve nte r rei n

opgave (bruto

( bruto he cta r e)

he cta r e)

50,0

T ype i ng re ep

*50,0

Revitalisering

80,0

*80,0

Revitalisering

170,0

*170,0

Revitalisering

16,0

16,0

Herprofilering/ transformatie

Amersfoort

Wagenwerkplaats

25,0

25,0

Herprofilering

Baarn

Noordschil

16,1

12,6

Revitalisering

Bunschoten

De Kronkels

52,0

52,0

Revitalisering

Bunschoten

Zuidwenk

24,6

24,6

Transformatie

Eemnes

Eembrugge

4,1

4,1

Transformatie

Leusden

Princenhof

Soest

Woonwerkterrein

1,6

1,6

Herprofilering

18,0

10,0

Transformatie

4,0

4,0

Transformatie Revitalisering

Soesterberg-Noord Woudenberg

Nijverheidsweg

Woudenberg

Parallelweg

40,0

40,0

T ota a l R eg i o Ame rsf oo rt

5 01, 4

4 89, 9

Voor de gemeenten Barneveld en Nijkerk gaat het om: De Valk29 (gemeente Barneveld); Harselaar-Oost 30 (gemeente Barneveld); Arkervaart-Oost (gemeente Nijkerk); Havenkom (gemeente Nijkerk); Hogenbrink (gemeente Nijkerk).

• • • • •

(Bron: PHP Gelderland (2010)) Uitgangsp unt en Onder herstructurering van een bedrijventerrein vallen alle eenmalige ingrepen op een bedrijventerrein die tot doel hebben veroudering van het terrein als geheel te bestrijden en die niet tot het reguliere onderhoud gerekend kunnen worden. We maken een onderscheid in vier gradaties van herstructurering die van elkaar afwijken in ambitieniveau en intensiteit (en kosten) van te nemen maatregelen in lijn met de maatregelen die de

•

•

29

Mogelijk verouderingsopgave; verouderingsscan wordt uitgevoerd.

30

Idem.


46

THB (Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen) voorstelt en die gebruikt worden in IBIS en het PHP Utrecht (zie de box op de volgende pagina). Uiteraard kan een gemeente uiteindelijk ook een andere aanpak kiezen, bijvoorbeeld gelet op de lokale of regionale marktomstandigheden en ruimtevraag van bedrijfsmatige en andere functies (wonen, onderwijs, et cetera). Bovendien bepaalt ook de financiële ruimte en bestuurlijke ambitie van de gemeente het type ingreep. Tot slot spelen ook grondposities, aanwezigheid en interesse van marktpartijen een rol.

•

• •

Box : vi er ty pe n he rst r uct u re ri ng • •

•

•

Facelift: hierbij is sprake van een grote opknapbeurt. Deze wordt toegepast indien sprake is van vooral fysieke veroudering van openbare ruimte en gebouwen. Revitalisering: hierbij blijft de bestaande economische functie (bedrijventerrein) gehandhaafd. Er is sprake van (dreigende) leegstand en achteruitgang van het terrein. Forse ingrepen zijn nodig om de kwaliteiten van de locatie te verbeteren: aanpak van infrastructuur, openbare en private ruimte. Bij zware revitalisering is op delen van terreinen sprake van noodzakelijke verwerving van gronden waarna deze bouwrijp worden gemaakt. Bodemsanering, sloop van opstallen en de aanleg/herinrichting van (nieuwe) infrastructuur zijn veelal onderdeel van dit proces. De gronden kunnen aansluitend (deels) opnieuw worden uitgegeven. De huidige werkfunctie met reguliere bedrijfsruimten, blijft behouden. Herprofilering: hierbij is sprake van een zware vorm van revitalisering die leidt tot functiewijziging waarbij echter wel sprake is van behoud van de werkfunctie. Een alternatieve invulling met hogere grondprijzen is mogelijk. De locatie krijgt een nieuwe werkfunctie bijvoorbeeld kantorenlocatie of detailhandel. Dit vraagt veelal om (gedeeltelijke) sloop van panden en een aanpassing van de infrastructuur. Transformatie: in tegenstelling tot herprofilering wordt het terrein aan de voorraad onttrokken en worden nieuwe, niet-economische functies op de locatie gevestigd. Er is sprake van een totale herinrichting van het terrein waarbij het terrein (of een deel daarvan) wordt onttrokken aan de voorraad bedrijventerreinen.

2. Indi ca ti e kost en e n opbr e ng ste n bi j h er str u ctu r e ri ng In de tabel hieronder staan indicatief de kosten voor herstructurering per type ingreep weergegeven. Dit zijn gemiddelde getallen die gelden voor deze regio gebaseerd op kosten en opbrengsten van herstructureringsopgaven uit het verleden. Geen enkele herstructureringsopgave is hetzelfde en kosten lopen dus zeer sterk uiteen, bijvoorbeeld verwervingskosten of saneringskosten. Maar ook de opbrengsten, bijvoorbeeld de uitgifteprijzen, verschillen per regio en locatie, ook hierin is de bandbreedte dus groot. Hoe zwaarder de ingreep, hoe moeilijker de herstructurering en hoe groter de bandbreedte. De verwervingskosten zijn over het algemeen hoger in de Randstad dan in andere gebieden in Nederland. Daardoor vallen de kosten voor herprofilering en voor transformatie vaak wat hoger uit dan de gemiddelde kosten die door de Taskforce Noordanus worden gehanteerd (1,5 tot 2,5 miljoen euro bij herprofilering en transformatie). Tegelijkertijd geldt dat vanwege de hogere grondkosten de opbrengsten per hectare ook hoger uitvallen. Voor de opbrengsten bij herprofilering rekenen we met gemiddeld circa 1 tot 2 miljoen euro per hectare en bij transformatie van bedrijfsbestemming naar kantoren of woningbouw (gemengd programma) met 1,5 tot 2,5 miljoen euro per hectare. Een en ander is afhankelijk van de locatie; binnen de Regio Amersfoort zijn er grote verschillen.


47

T a b el 2 5: o ve rz i c ht i ndi ca ti ev e ko ste n en opb re ng s ten pe r t yp e i ng r eep T ype i ng re ep

Kost en ( i n ! / h ecta re)

Op b r eng ste n ( i n ! /h e cta r e)

! 50.000-200.000

beperkt

Revitalisering

! 200.000-600.000

beperkt

Herprofilering

! 2.000.000-3.000.000

! 1.000.000-2.000.000

Transformatie

! 2.000.000-3.000.000

! 1.500.000-2.500.000

Facelift

Bron: Stec Groep (2010). Naast kosten kunnen er ook opbrengsten zijn uit herstructurering. Een transformatieopgave genereert bijvoorbeeld ook opbrengsten: wanneer de functie van bedrijvigheid wordt omgezet in meer winstgevend vastgoed als woningbouw of kantoren. De kosten van facelift en revitalisering zijn inclusief planvormingskosten, kosten voor bouwrijp maken, rente en uitvoeringskosten voor infrastructuur en openbare ruimte en inclusief de volgende (standaard) herstructureringsmaatregelen: • • • • •

sterke verbetering van de kwaliteit van het openbaar groen; vervangen van de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur; intensivering van de verlichting; aanleg van extra parkeergelegenheid in openbaar gebied; aanleg van gedeeltelijk nieuwe infrastructuur om de verkeersveiligheid en de interne ontsluiting te verbeteren (zoals verbreden van wegen, nieuw wegprofiel, nieuwe doorsteek weg).

Maar exclusief de volgende bijzondere maatregelen: • • • • •

verwerving, sanering en herontwikkeling van locaties; bovenplanse infrastructurele ingrepen; bodemsanering; verbeteren van de externe ontsluiting; bijzondere infrastructurele werken (bruggen, tunnels, stoplichten, rotondes, damwanden en schoeiingen).

De kosten voor herprofilering en transformatie lopen sterk uiteen, afhankelijk van de saneringsopgave, nodige verwerving van grond en de nodige infrastructurele maatregelen. Overigens wordt, naarmate de ingreep zwaarder wordt, ook de bandbreedte groter. Deze is dan afhankelijk van eventuele bodemsaneringen en uitplaatsingen. Er zijn bijvoorbeeld gevallen bekend van ! 11 miljoen per hectare. In deze situaties dragen marktpartijen overigens vaak een groot deel van deze kosten, omdat er veelal ook opbrengsten zijn door het ontwikkelen van functies met een grotere commerciële waarde. 3. Opbr eng ste n e n fi na n ci e ri ng Door herprofilering en transformatie wordt grond opnieuw bouwrijp voor herinvulling door een functie met een hogere commerciële waarde. Denk hierbij aan heruitgifte voors grootschalige detailhandel, toerisme & recreatie, kantoren, of woningen. Hierdoor zijn er naast kosten ook opbrengsten. Per locatie moet bezien worden wat de specifieke mogelijkheden zijn.


48

Naast het feit dat herstructurering in kwantitatief opzicht opbrengsten kan genereren, zit de opbrengst van herstructurering ook in kwalitatieve aspecten: • •

•

Veel verouderde bedrijventerreinen liggen bij de kernen. Herstructurering van deze terreinen kan de sociale en economische structuur van deze gebieden een nieuwe impuls geven. Herstructurering van verouderde bedrijventerreinen kan een intensiever gebruik van de ruimte bevorderen. De waarde van herstructurering zit vooral in het verminderen van de omvang van nieuwe ruimteclaims. Herstructurering leidt tot een verbetering van de kwaliteit van bedrijventerreinen en stimuleert daarmee de economische ontwikkeling.

Overigens levert herstructurering in de vorm van een facelift of revitalisering ook opbrengsten op. Het betreft indirecte opbrengsten in de vorm van een verbetering van kwaliteit en uitstraling waardoor de waarde van onroerend goed kan stijgen.

Box : be la ng ri j kste fi na nci eri ng sm og eli j k hed e n Herstructurering is duur. Een beperkt aantal grote opgaven in de Regio Amersfoort beslaat een groot deel van de kosten. Er zijn vier belangrijke financieringsopties – naast provinciale subsidiering en gemeentelijke financiering – voor herstructurering: 1. marktconforme grondprijsberekening Bijzonder aan de residuele grondprijsberekening is dat de relatie tussen de waarde van de grond en de daarop te realiseren bestemming heel duidelijk tot uiting komt. Indien ruimte zit in de grondprijs, kunnen de meeropbrengsten (een deel van) de herstructureringsopgave bekostigen door deze in te zetten voor kwaliteitsverbetering. Zo zou – in de geest van het advies van de SER, de THB en de BWU – een duidelijke financiële koppeling kunnen ontstaan tussen oude en nieuwe bedrijventerreinen in de Regio Amersfoort. 2. investeringen van private partijen In de huidige situatie is het voor (vastgoed) marktpartijen vaak niet interessant (genoeg) om te investeren in bestaande of verouderde bedrijventerreinen en bedrijfsruimten. Makkelijker is te investeren in nieuwe bedrijfsruimten en nieuwe locaties. In een ruime markt is er voor private partijen nauwelijks prikkel om te investeren, want vaak te risicovol. Regionale programmeringsafspraken zoals nu in de Samenwerkingsagenda maken de markt voor private partijen interessanter. 3. ondernemersbijdragen Niet alle kosten voor herstructurering liggen op het bordje van provincie en gemeenten. Gemeenten en bedrijven zijn beiden als gebiedsbeheerders verantwoordelijk voor de kwaliteit van de ruimte. Er moet goed bekeken worden wie waarvoor verantwoordelijk is. In het geval van bodemverontreiniging bijvoorbeeld is de eigenaar van de grond verantwoordelijk en niet in de eerste plaats de gemeente. Bij het uitplaatsen van bedrijven naar een (meer) gewenste bedrijfslocatie moet ook goed onderhandeld worden over de prijs van het te verkopen perceel. Bovendien is het in een vroeg stadium betrekken van ondernemers en private grondeigenaren van groot belang voor het uiteindelijke succes van de herstructurering. 4 . verevening met nieuwe locaties Een aanvullende manier om de herstructurering van bedrijventerreinen te financieren is via verevening. Verevening tussen gemeenten binnen een economische regio wordt door de THB gezien als één van de belangrijkste manieren om de herstructurering van bedrijventerreinen op gang te brengen. Meerwaarde komt uit het koppelen aan een marktconforme grondprijsberekening. Goed voorbeeld hiervoor is de regio Groningen-Assen, waarbij meeropbrengsten uit nieuwe locaties in een kwaliteitsfonds terecht komen. Overigens blijft het hier vooralsnog bij verevening binnen de gemeentegrens.


49

4. P ri o ri te ri ng h er str u ctu r eri ng Om tot een prioritering te komen zijn alle herstructureringsopgaven op structurele wijze geïndiceerd en geprioriteerd aan de hand van indicatoren die iets aangeven over het belang, de haalbaarheid en kans op resultaat. Op basis van deze informatie is in nauw onderling overleg tussen de regiogemeenten een keuze gemaakt waarbij uiteindelijk de wens om het bedrijventerrein op korte termijn aan te pakken doorslaggevend was. Het selecteren van herstructureringslocaties kan op veel verschillende manieren. Belangrijk is dat gemeenten en regio een heldere keuze maken waar te beginnen: welke locatie(s) eerst, welke later? Deze keuze is een zeer strategische! U kiest die locaties waar herstructurering maximaal resultaat geeft – en bovendien het vliegwieleffect het grootst is. Wellicht stellen gemeenten in een volgend stadium andere prioriteiten of wilt u nog extra argumenten toevoegen: Waar ziet u bijvoorbeeld de beste voorbeeldwerking? De feitelijke planning is uiteraard afhankelijk van de financiële haalbaarheid en het momentum dat zich mogelijk voordoet, bijvoorbeeld de welwillendheid van een ondernemer om te verhuizen. Het selecteren en prioriteren van herstructureringslocaties kan op veel verschillende manieren. Wij kozen voor een combinatie van argumenten waarop de bedrijventerreinen tegen elkaar afgewogen zijn. Op basis van deze argumenten maakten wij een rangorde van bedrijventerreinen die hoge prioriteit verdienen, of lage prioriteit.

Box : cri t eri a voo r pri o ri te ri ng 1. 2. 3. 4.

fase in de levenscyclus; sociaaleconomische waarde: belang in de lokale en regionale economie; werkgelegenheidsontwikkeling; draagvlak ondernemers.

We keken ook naar het planstadium en de financieringsruimte. Urgentie en politiek-bestuurlijke prioriteit vertalen zich immers in de financiële en besluitvormende status.

Overigens gaat het telkens om een relatieve beoordeling.

Box : fa c eli ft opg a ve n e n t ra n sfo rma ti e va ll en bui t e n d e reg i o na l e p ri o ri te ri ng Bij facelift is sprake van een grote opknapbeurt, toegepast indien sprake is van vooral fysieke veroudering van openbare ruimte en gebouwen. Deze vallen buiten het PHP en komen op conto van de gemeente die hierin samenwerking kan zoeken met het bedrijfsleven. Transformatie komt ook in het PHP niet in aanmerking voor financiële ondersteuning. In deze regionale samenwerkingsagenda worden dan ook geen afspraken gemaakt over transformatielocaties. Deze hebben bovendien een geheel eigen dynamiek en de urgentie, haalbaarheid en financiering zijn van veel factoren afhankelijk. Bovendien vervalt de werkfunctie, waarmee het bedrijventerrein buiten de scope van deze Samenwerkingsagenda Werklocaties valt. Het gaat om de volgende transformatielocaties: • • • •

Zuidwenk (Bunschoten); Eembrugge (Eemnes); Woonwerkterrein Soesterberg-Noord (Soest); Nijverheidsweg (Woudenberg).


50

1. F a s e i n d e l ev en sc y cl us W a a rom va n be la ng ?

Pri o ri tei tskla s se

Is het vanuit

Fase III: hoge prioriteit omdat ingrijpen in deze fase efficiënter

waardestijging interessant om het bedrijventerrein nu (al) aan te pakken of is het verstandig nog een tijd te

en goedkoper is dan in fase II en de kans op ruimtewinst groter. voordelig is: de ingreep is nog relatief eenvoudig, tegen lage

herstructurering

zijn terwijl ingrijpen een logische keuze lijkt.

belangrijk (zie toelichting in de box).

+

kosten. Eind fase II: lage prioriteit omdat de kosten nog altijd zeer hoog

deze indicator zeer

++

Fase I: prioriteit is redelijk hoog omdat ingrijpen relatief

wachten? Om de betaalbaar te houden is

Oord e el

0

Begin fase II: lage prioriteit omdat dit de meest ongunstige fase is om in te grijpen. De kosten zijn hoog, terwijl de

0

verwervingskosten ook nog altijd fors zijn.

Fase I Als er vroegtijdig ingegrepen wordt, hoeven de opstallen niet verworven te worden omdat deze nog in een goede staat verkeren. Daardoor zijn de verwervingskosten minimaal. Dit is het beste moment om in te grijpen door middel van bijvoorbeeld een facelift van de openbare ruimte of gedeeltelijke revitalisering. De kosten waarmee een verdere teruggang van het terrein wordt tegengegaan zijn relatief gering. Ruimtewinst zit vooral in verdichting: opvullen van ‘ponyweitjes’ en intensiever gebruik van reststroken, eventueel eenrichtingsverkeer introduceren en de parkeermogelijkheden verhogen. Bij tijdig ingrijpen verloopt de levenscyclus zoals aangegeven met de stippellijn.

Fase II De daarop volgende fase in de levenscyclus is een relatief minder aantrekkelijke periode om in te grijpen. De kwaliteit is verder gedaald waardoor de ingreep forser moet zijn om, in vergelijking met fase I, dezelfde kwaliteitslag te maken. Een simpele revitalisering is niet meer voldoende, of moet in ieder geval forser worden ingezet. De verwerving van panden en terreinen zal een belangrijker deel uitmaken van de te plegen ingrepen. Omdat bovendien de opstallen in deze fase nog een hoge economische waarde hebben, zullen de kosten dus vele malen hoger zijn dan in fase I. Wel biedt de verwerving in incidentele gevallen soms zeer grote potentiële ruimtewinsten, waardoor dit een aantrekkelijke optie kan blijven, of wordt de uitstraling van een heel gebied beter door verplaatsing van één of enkele bedrijfsruimtegebruikers op een strategische locatie. Deze ‘speldenprikstrategie’ kan in


51

deze fase een heel bedrijventerrein een impuls geven.. Deze fase is verder op te delen in een eerste deel en een tweede deel. Veel bedrijventerreinen die zich in het begin van fase II bevinden zijn vanwege kosten niet interessant om te herstructureren. Aan het eind van fase II wordt de waarde van het vastgoed echter al minder en is verwerven of uitplaatsen goed mogelijk. De bedrijventerreinen aan het einde van fase II zijn voor de middellange termijn interessant voor herstructurering, omdat deze terreinen zonder aanpak langzaam afglijden richting fase III.

Fase III In fase III is de benodigde ingreep nog forser dan in fase II, maar de opstallen vertegenwoordigen een veel lagere economische waarde. Ze zijn in veel gevallen (economisch) afgeschreven. Ingrijpen is dus veel efficiënter dan in fase II. Dit zijn over het algemeen locaties waar door middel van herstructurering flinke ruimtewinsten mogelijk zijn; soms tot wel 50%. Ingrijpen in fase I blijft echter de beste optie.


52

2. S oci a a le co no mi sc h b ela ng W a a rom va n be la ng ?

Oms ch ri j vi ng

De sociaaleconomische waarde

Hoge sociaaleconomische waarde: terrein is groter dan 25

zegt iets over de waarde van

hectare uitgeefbaar oppervlak en/of telt >1.000

het bedrijventerrein voor de

arbeidsplaatsen.

lokale en regionale economie en de bijdrage die het daaraan levert. Ook geeft het aan in hoeverre het een maatschappelijke waarde heeft; in termen van werkgelegenheid.

Gemiddelde sociaaleconomische waarde: terrein is 10 tot 25 hectare en/of telt 500 tot 1.000 arbeidsplaatsen. Lage sociaaleconomische waarde: terrein is kleiner dan 10 hectare en telt <500 arbeidsplaatsen.

Oord e el ++

+

0

3. W er kg el eg e n hei ds ontw i kk eli ng W a a rom va n be la ng ?


De werkgelegenheid is een

Prioriteit is hoog wanneer de werkgelegenheidsontwikkeling

belangrijke factor in de

negatief of licht positief is (<5%) over de periode 2000 tot en

economische kracht van

met 2009. Het bedrijventerrein levert in mindere mate een

gemeenten en de regio. De

positieve bijdrage aan de lokale en/of regionale economie.

ontwikkeling van werk-

Prioriteit is gemiddeld wanneer de

gelegenheid op een bedrijven-

werkgelegenheidsontwikkeling ongeveer gelijk (tussen de -5%

terrein zegt iets over de manier

en +5%) is gebleven over de periode 2000 tot en met 2009.

waarop een bedrijventerrein

Het bedrijventerrein levert een gelijkblijvende bijdrage aan

direct en indirect een bijdrage

de lokale en/of regionale economie.

levert aan economische groei en

Prioriteit is laag wanneer de werkgelegenheidsontwikkeling

daarmee de banengroei (zie ook

positief is (>5%) over de periode 2000 tot en met 2009. Het

de tabel).

bedrijventerrein levert in toenemende mate een positieve

Oord e el

++

+

0

bijdrage aan de lokale en/of regionale economie.


53

T a bel 2 6: w e rkz a m e p e rso ne n e n v esti g i ng e n op be dri j ve nt er r ei n en R eg i o Am e rsfoo rt Gem ee nt e


Netto

Bed ri j fs-

W erkg el eg e nh ei d

Ontwikk eling

oppe rvla k

vestigi nge n

(person e n)

w erkg el eg e nh ei d

(he cta r e)

2 00 0- 2 00 9 ( %)

Amersfoort

Calveen

34,0

247

3.570

53,4%

Amersfoort

De Hoef

57,2

326

8.005

6,8%

Amersfoort

Isselt*

130,0

557

7.253

-11,4%

Amersfoort

Kop van Isselt

Amersfoort

Wagenwerkplaats

Baarn

Noordschil

12,0

49

658

-26,7%

Bunschoten

De Kronkels

36,9

102

1.671

-3,4%

Bunschoten

Zuidwenk

20,0

106

1.266

10,0%

Eemnes

Eembrugge

11,0

32

305

87,1%

Leusden

Princenhof**

19,0

41

1.058

-18,7%

Soest

Woonwerkterrein

11,0

90

733

-22,1%

SoesterbergNoord*** Woudenberg

Nijverheidsweg

3,0

9

31

-24,4%

Woudenberg

Parallelweg

32,0

61

984

46,2%

366,1

1.620

25.534

Totaal Regio Amersfoort

Bron: Stec Groep (2010), op basis van IBIS en LISA/PWE provincie Utrecht (2009). * Gegevens zijn weergegeven voor Isselt totaal. **Gegevens zijn weergegeven voor heel Princenhof. De herstructureringsopgave concentreert zich op 1,6 hectare. *** Gegevens zijn weergegeven voor Bedrijventerrein Soesterberg (RIN: 4941). 4. D ra a g vla k ond e rn em er s W a a rom va n


Oord e el

belang? Betrokkenheid van

Prioriteit is hoog wanneer er veel draagvlak voor herstructurering is

ondernemers draagt

bij ondernemers. Dat betekent in dit geval dat er sprake is van een

sterk bij aan de

breed gedragen en actief parkmanagement dat een bijdrage levert

mogelijkheid het

aan de kwaliteit van het terrein en/of ondernemers al actief

bestaande

meedenken en worden geconsulteerd in de planvorming rond

bedrijfsleven actief

herstructurering.

(eventueel ook

Prioriteit is gemiddeld wanneer er sprake is van een ondernemers- of

financieel) te

bedrijvenvereniging waarin een groot aantal ondernemers/bedrijven

betrekken bij de

vertegenwoordigd zijn, maar niet per definitie het merendeel.

herstructurering.

Prioriteit is laag wanneer er geen ondernemers- of

Bovendien bevindt een

bedrijvenvereniging actief is en de ondernemers of bedrijven zich niet

deel van de opgave

collectief hebben georganiseerd.

++

+

0

zich op private kavels.


54

T a b el 2 7: s co re h e rs t ru ct ur e ri ng s o p g a ve n R eg i o A m er s f o o rt 2 0 09- 2 0 20 p e r c ri t e ri um Gem ee nt e


1

2

3

4

Amersfoort

Calveen

+

++

0

+

Amersfoort

De Hoef

0

++

0

+

Amersfoort

Isselt

0

++

++

+

Amersfoort

Kop van Isselt

0

++

++

+

Amersfoort

Wagenwerkplaats

++

nb

nb

+

Baarn

Noordschil

0

+

++

++

Bunschoten

De Kronkels

++

++

+

+

Leusden

Princenhof

0

0

++

+

Woudenberg

Parallelweg

0

++

0

+

Bron: Stec Groep (2010). Ad kolom 4: VAB, VAO, Bedrijvenkring Bunschoten Spakenburg, Contactgroep Baarnse bedrijven, BK Leusden, Bedrijvenkring/Businessclub Eemnes, Bedrijvenkring Scherpenzeel Woudenberg. 5. Po li ti ek- be stu u rli j ke a mbi ti e en fi na nci e ri ng s r ui mte De politiek-bestuurlijke wens om te herstructureren bepaalt uiteindelijk of een bedrijventerrein hoge prioriteit krijgt. Immers, dit bepaalt voor een belangrijk deel of de financiering van de herstructurering op korte termijn rond kan komen. Ook dient de herstructurering in juridische zin obstakelvrij te zijn.

T a b el 2 8: a a np a k h er s t r u ct u r eri ng s o p g a ve R eg i o A m e rs f o o rt 2 0 0 9- 2 0 2 0 Gem ee nt e


Amersfoort

Calveen

Ko rte te rmi j n ( 20 0 9- 2 01 3)

Amersfoort

De Hoef

x

Amersfoort

Isselt

x

Amersfoort

Kop van Isselt

x

Amersfoort

Wagenwerkplaats

Nb

Baarn

Noordschil

x

Bunschoten

De Kronkels

x

Leusden

Princenhof

Woudenberg

Parallelweg

La ng e te rmi j n ( 2 0 1 4- 20 2 0) x

Nb

x x

Bron: gemeenten Regio Amersfoort (2010). Prioriteit is hoog als er een Masterplan of herstructureringsplan gereed is of een gemeente actief bezig is met de ontwikkeling hiervan en het plan naar verwachting uiterlijk 1 januari 2014 gereed is, inclusief een door de gemeenteraad goedgekeurd financieringsplan. De politiek-bestuurlijke ambitie om de herstructureringsopgave voor Woudenberg te realiseren is groot. Dit temeer daar de banenindex voor Woudenberg de laagste is van de Regio Amersfoort. De gemeente Woudenberg geeft aan dat revitalisatie van de Parallelweg echter niet losgezien kan worden van de in het Streekplan genoemde uitbreiding Parallelweg West. Deze uitbreiding is nodig om bedrijven op het huidige bedrijventerrein Parallelweg daar heen te verplaatsen. Vervolgens kan het huidige terrein worden


55

gerevitaliseerd. Dan kunnen ook de bedrijven gevestigd op de Nijverheidsweg een plaats krijgen op het bedrijventerrein Parallelweg of de uitbreiding daarvan.

Box : pla nfa se n bi j h er str u ctu r eri ng 1. ideeënvorming: vorming van ideeën, initiatief en oriëntatie op de aanpak van de veroudering; 2. plan van aanpak (startnotitie): er is een startnotitie en/of plan van aanpak (in de maak), knelpunten, wensen en eisen van bedrijven worden geïnventariseerd, evenals mogelijkheden en oplossingsrichtingen en afstemming tussen partijen. Er is een Masterplan (in de maak) met een ruimtelijk-economische visie en grondpolitiek, een globale raming van kosten en opbrengsten, resulterend in een raadsbesluit; 3. opstellen van een revitaliseringsplan (programmeringsfase): er is al een raadsbesluit genomen, nu vindt vertaling naar het uitvoeringsprogramma met tijd- en financiële planning plaats, een afzonderlijk plan van aanpak voor projectonderdelen of thema’s wordt gemaakt; 4. financieringsfase; 5. uitvoeringsfase: uitvoering van geplande projecten; 6. beheer. Bron: IBIS jaarrapportage (2009), mede gebaseerd op ‘Processen in de greep’, Novem, DECOR, ETIN en Decisio.

T a b el 2 9: p ri o ri t eri ng he rs t r uct u re ri ng s o p g a v e R eg i o A m er s f o o rt 2 0 0 9- 2 0 2 0 Hog e p ri ori t ei t

• • • • • •

Kop van Isselt (Amersfoort) Isselt (Amersfoort) De Hoef (Amersfoort) Noordschil (Baarn) De Kronkels (Bunschoten) Parallelweg (Woudenberg)

La g e p ri ori t ei t

• • •

Princenhof (Leusden) Wagenwerkplaats (Amersfoort) Calveen (Amersfoort)

De projecten met een hoge prioriteit worden in principe als eerste opgepakt, pas daarna komen andere bedrijventerreinen aan de orde.


56

Bijlage K: regionaal werklocatieprogramma In deze bijlage een eerste aanzet voor een regionaal werklocatieprogramma.


55 57

1. Ui tg a ng sp unt en Naast het nog uitgeefbaar aanbod zijn er ook plannen (hard en zacht), die op dit moment al wel of nog niet in bestemmingsplanprocedure zijn. Het gaat – bij de laatste categorie plannen - bijvoorbeeld om: plan in structuurvisie: werklocatie opgenomen in een provinciale of gemeentelijke Structuurvisie en waarvoor nog geen bestemmingsplanprocedure gestart is; • ruimtelijk plan: werklocatie niet opgenomen in een provinciale of gemeentelijke Structuurvisie, maar waarvoor wel een (master)plan is opgesteld en waarover bestuurlijk overleg plaatsvindt. Of; zachtere plannen als het ruimtelijk plan, zoals zoeklocaties of potentiële ontwikkellocaties. •

2. Ov erz i cht pla n n en bed ri j v ent e rr ei n e n Het overzicht van alle plannen voor bedrijventerrein in de Regio Amersfoort en de gemeenten Barneveld en Nijkerk ziet u in de tabel op de volgende pagina.


58

T a b el 3 0: p la nn en i n d e R eg i o Am er sfoo rt e n g e me ent en Ba rn ev eld e n N i j k erk Gem ee nt e


Uitgeefbaa r

Planologis c he stat us

oppe rvla k ( i n he cta r e n etto) 2010-2015 Baarn

Uitbreiding

3,5

Opgenomen in Streekplan 2005-2015. Nu voorontwerp

Barneveld

Harselaar-Zuid

32


Bunschoten

Haarbrug-Zuid

13,4

Ontwerpbestemmingsplan binnenkort in procedure.

Eemnes

Zuidpolder

2

Ontwerpbestemmingsplan binnenkort in procedure.

Nijkerk

De Flier

27

Leusden

Fliert in Achterveld

0,4

Langdurig verhuurd aan manege, uitgifte op zijn

Barneveld

Harselaar-Zuid

16


Bunschoten

De Kronkels-Zuid

Woudenberg*

Parallelweg West

Noordschil

bestemmingsplan.

2015-2020 vroegst 2012. 14 31

14

Opgenomen in Streekplan 2005-2015. 32

In particulier bezit, ontsluiting wacht op Provincie Utrecht (N224), voor deze uitbreiding is een structuurvisie aanwezig.

2020-2030 Amersfoort

Nijkerkerstraat

15

Gronden voorlopig gereserveerd voor infrastructurele aanpassing, mogelijkheid bestaat dat dit geen bedrijventerrein wordt.

Amersfoort

Vathorst West

10

Geen.

Barneveld

Harselaar-Zuid

24


Bron: opgave medio 2010, alle gemeenten. Afronding op 0,1 hectare netto. NB De 5 hectare netto op Haarbrug Noord/De Kronkels die in het Streekplan zijn gereserveerd voor de gemeente Bunschoten, is al in het bestemmingsplan opgenomen en al in gebruik genomen door de autonome groei van Polynorm-Voestalpine. * De revitalisering van de Parallelweg kan niet los gezien worden van de uitbreiding van Parallelweg West (14 hectare netto) en de transformatie van de Nijverheidsweg (3 hectare netto), waar bedrijven uitgeplaatst zullen worden.

31

Vertrek Primagaz is voorwaarde voor uitbreiding. Primagaz kan zo mogelijk al eind 2012 vertrekken.

32

Van deze 14 hectare is 4 hectare bestemd voor het Scherpenzeelse bedrijfsleven.


59

3. Lo ka a l v e rs us r eg i ona a l De bedrijventerreinen zijn als volgt ingedeeld: Lokaal Kenmerken lokaal bedrijventerrein: •

• • • •

biedt overwegend plaats aan bedrijven met een lokale oriëntatie vanwege de sociale binding met de kern (veelal doordat de eigenaar daar in de buurt woonachtig is) en de directe omgeving met name qua arbeidsmarkt en qua toelevering- en afnemers relaties; huisvest bedrijven die overwegend kleinschalig zijn; kwaliteit van de bedrijfsbebouwing, het volume en de kavelgrootte sluiten aan bij de kwaliteit van de directe omgeving (de structuur van de nabijgelegen kern); bevat geen significant milieubelastende activiteiten; huisvest bedrijven die geen grootschalige vervoersstromen met zich meebrengen.

Regionaal Kenmerken regionaal bedrijventerrein: • •

biedt overwegend plaats aan bedrijven met een bovenlokale oriëntatie, zowel qua arbeidsmarkt als qua toelevering- en afnemers relaties; kan ook een mix bevatten van bedrijven met een lokale en bovenlokale oriëntatie.

T a b el 3 1: p la nn en i n d e R eg i o Am er sfoo rt e n g e me ent en Ba rn ev eld e n N i j k erk m et o ri ë nt a t i e Gem ee nt e


Ori ënta ti e

Baarn


Lokaal

Barneveld

Harselaar-Zuid

(Boven)regionaal

Bunschoten

Haarbrug-Zuid

Lokaal

Eemnes

Zuidpolder

Lokaal

Nijkerk

De Flier

(Boven)regionaal

Leusden


Lokaal

Bunschoten

De Kronkels-Zuid

Lokaal

Amersfoort

Nijkerkerstraat

(Boven)regionaal

Amersfoort

Vathorst West

(Boven)regionaal

Woudenberg

Parallelweg West*

Lokaal

Bron: Stec Groep (2010). * De revitalisering van de Parallelweg kan niet los gezien worden van de uitbreiding van Parallelweg West (14 hectare netto) en de transformatie van de Nijverheidsweg (3 hectare netto), waar bedrijven uitgeplaatst zullen worden. De Regio Amersfoort staat daarom achter de uitbreiding van Parallelweg West (14 hectare netto).


60

4. F a s eri ng b edri j ve nte r rei ne n Uitgangspunten voor de fasering en programmering van de zachte plannen zijn: • • • • •

verwachte ruimtebehoefte, per gemeente en in de regio als geheel; juiste segmentering, die tegemoet komt aan de vraag van ondernemers; onderscheid lokaal v.s. (boven)regionaal; ruimte voor opvang van de lokale ruimtebehoefte; grote verplaatsingsopgaven, zoals in Bunschoten.

T a b el 3 2: fa s eri ng z a cht e pla nn e n R eg i o A me rsfo or t Gem ee nt e


F a seri ng 2 01 0- 2 01 5

Baarn


Barneveld

Harselaar-Zuid

Bunschoten

Haarbrug-Zuid

Eemnes

Zuidpolder

Nijkerk

De Flier

Leusden


Bunschoten

De Kronkels-Zuid

Amersfoort

Nijkerkerstraat

Amersfoort

Vathorst West

Woudenberg

Parallelweg West

2 01 5- 2 02 0

2 02 0- 2 03 0

33

Bron: Stec Groep (2010). = afspraak in Regio Amersfoort = afspraak wordt gemaakt in regio FoodValley

5. F a s eri ng ka nto re nlo ca ti es Bij de programmering van werklocaties is ook al gekeken naar de kantoorlocaties in de Regio Amersfoort – naast bedrijventerreinen. Waar het gaat over kantoren zijn er (nog) geen zachte plannen bekend voor de gemeente Amersfoort. Wel blijft de gemeente Amersfoort select en terughoudend met nieuwe kantorenlocaties en wordt het toekomstperspectief momenteel bekeken van locaties als Podium en Centraal Stadsgebied. In de gemeente Leusden staan wel twee zachte kantorenlocaties in planning vanaf 2014: 10.500 m! kantoorruimte in de Buitenplaats en 6.000 m! Groene Zoom 2, beiden bedoeld voor lokale behoefte. Er is nog geen bestemmingsplan vastgesteld voor deze twee kantorenlocaties. Wel zijn deze opgenomen in het Masterplan voor bedrijventerrein ’t Spieghel, waarvan voor deelplan De Plantage wel al een bestemmingsplan is vastgesteld (zie bijlage C).

33

Primagaz kan zo mogelijk al eind 2012 vertrekken.


61


62


63


64

Samen Sterk! Bijlagen Samenwerkingsagenda Werklocaties Regio Amersfoort

Recommend Documents