Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na tržní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

David Stržínek Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Bc. Kateřina Pašková

Duben 2014

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Kostelci na Hané dne 25. 04. 2014

………………………………… David Stržínek

Poděkování Touto

cestou

bych

chtěl

poděkovat

školiteli

mé

bakalářské

práce

Ing. Bc. Kateřině Paškové za odborné, metodické a svědomité vedení při psaní této práce, za cenné rady, doporučení a vždy vřelý přístup.

Anotace Teoretická část práce je zaměřena na posouzení vlivu moderních materiálů a technologií pro výstavbu rodinných domů na jejich tržní hodnotu. Míra vlivu se stanoví na základě analýzy nákladové metody ocenění a porovnání standardů, které určuje platná oceňovací vyhláška, s materiály a technologiemi, které jsou pro výstavbu domů nabízeny na dnešním stavebním trhu. Volba materiálového a technologického provedení prvků dlouhodobé životnosti je pro samotnou stavbu klíčová, proto je srovnání provedeno právě na těchto prvcích. Praktická část práce obsahuje ocenění řadového rodinného domu v obci Kostelec na Hané a ocenění administrativní budovy na Praze 5. V poslední analytické části práce je provedena analýza realitního trhu v okrese Prostějov.

Klíčová slova oceňování, tržní hodnota, moderní materiály, moderní technologie, vliv, rodinný dům, nákladová metoda ocenění

Annotation The theoretical part of this thesis is focused on the evaluation of the influence of the modern materials and technologies for the building of the family houses on its market value. The measurement of the influence is done on the basis of the cost method appraisal analysis and on the comparison of standards, which are based on the current reward regulation, with materials and technologies, which are offered on the building market. The choice of the materials and the technological performance of the long term elements is crucial for the whole building and that is why the comparison is done particularly on those elements. The practical part contains awarding of the detached house in Kostelec na Hané and awarding of the office building in Prague 5. In the last analytical part of the thesis the analysis of the real estate market in Prostějov area is done.

Key words appraisement, market value, modern materials, modern technologies, influence, family house, cost method appraisal

Obsah: 1

Úvod .................................................................................................................... 7

2

Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na tržní hodnotu ........ 9 2.1 Základní pojmy a definice, požadavky na stavby............................................. 10 2.2 Moderní materiály a technologie pro výstavbu rodinných domů ...................... 16 2.3 Vliv moderních materiálů a technologií pro výstavbu na tržní hodnotu nemovitosti ..................................................................................................... 33 2.4 Závěr .............................................................................................................. 43

3

Odhad tržní hodnoty nemovitosti ........................................................................ 45 3.1 Tržní odhad pro rodinný dům .......................................................................... 46 3.2 Tržní ocenění administrativní budovy ............................................................. 71

4

Analýza trhu okresu Prostějov .......................................................................... 105 4.1 Úvod a popis regionu .................................................................................... 106 4.2 Přehled vývoje trhu v regionu včetně vývoje cen........................................... 112 4.3 Aktuální problém specifický pro prostějovský region .................................... 118 4.4 Zhodnocení marketingového výhledu v regionu ............................................ 120

5

Seznam použité literatury ................................................................................. 122

6

Seznam obrázků ............................................................................................... 124

7

Seznam tabulek ................................................................................................ 124

6

1 Úvod Bakalářská práce je rozdělena na tři hlavní části – část teoretickou, praktickou a analytickou. Tématem teoretické části práce jsou Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na tržní hodnotu. Cílem práce je posoudit, jaký vliv má použití moderních materiálů či moderních technologií při výstavbě na tržní hodnotu v případě ocenění, vycházející z porovnání platných standardů a norem s aktuálními trendy ve stavebnictví. Za vztažný normativ bude považována oceňovací vyhláška. Pro zachování přehlednosti a dosažení příslušného závěru je toto obsáhlé téma zaměřeno pouze na materiály a technologie týkající se výstavby rodinných domů. Pro dosažení cíle je stanoveno několik předpokladů, jejichž analýza a následné vyhodnocení bude základem pro posouzení tohoto vlivu. První předpoklad je, že vliv materiálového a technologického provedení stavby na tržní hodnotu bude závislý na metodě aplikované pro ocenění nemovitosti. Druhý předpoklad je, že při ocenění metoda nákladová nejlépe vystihne stavebně-technickou stránku nemovitosti, a proto její analýzou lze odhalit, které faktory při výpočtu tržní hodnoty vystihují konstrukční provedení stavby. Třetím předpokladem je, že při ocenění podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., je takto stanovená výsledná tržní hodnota zkreslena přesným vymezením standardů pro konstrukce a vybavení rodinných domů. První kapitola teoretické části je popisná. Vysvětluje základní pojmy a definice, uvádí stručně charakteristiku základních požadavků na stavby a přehled platné legislativy. V druhé kapitole je provedeno srovnání standardů konstrukcí a vybavení pro rodinné domy, které jsou stanoveny oceňovací vyhláškou, společně s materiály a technologiemi nabízenými pro výstavbu dnešním stavebním trhem. Porovnání je provedeno u prvků dlouhodobé životnosti. Vzhledem k šířce nabídky bylo vybráno pouze několik zástupců pro odpovídající srovnání se standardy. Třetí kapitola se zabývá analýzou základních metod oceňování a je proveden rozbor nákladového ocenění podle vyhlášky. V závěru kapitoly je uveden příklad výpočtu zobrazující závislost nastavení standardů konstrukcí a vybavení rodinných domů na technickém vývoji ve stavebnictví. V závěru práce jsou shrnuty předpoklady, uvedeny dosažené výsledky a provedeno vyhodnocení vlivu moderních materiálů a technologií na tržní hodnotu nemovitosti. 7

V praktické části bakalářské práce je proveden odhad tržní hodnoty dvou nemovitostí rodinného domu v obci Kostelec na Hané a administrativní budovy na Praze 5. Pro zkoumané nemovitosti je výsledná tržní hodnota stanovena na základě ocenění třemi základními metodami – metodou porovnávací, nákladovou a výnosovou. Poslední analytickou část bakalářské práce tvoří analýza realitního trhu pro okres Prostějov.

8

2 Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na tržní hodnotu Teoretická část

9

2.1 Základní pojmy a definice, požadavky na stavby První kapitola bakalářské práce je zaměřena na uvedení do problému a vysvětlení základních pojmů, definic a metodických postupů, které je nutné znát pro správné porozumění problematiky rozebírané v celém rozsahu práce. Téma práce vyžaduje určité znalosti z oblasti stavebnictví, ekonomie, oceňování i přehled v právní legislativně, normách a směrnicích. Dále budou uvedeny některé ze základních požadavků na stavby, které musí splňovat každá stavba tak, aby po všech stránkách tvořila funkční celek. Vzhledem k velkému množství zákonů a návazných vyhlášek a směrnic zde bude uvedena pouze základní legislativa, která se přímo týká stavebnictví a oceňování majetku. Pokud bude nutné zmínit některou z technických norem, podrobněji popsat její část nebo poukázat na její parametry, bude tak učiněno v textu práce, popřípadě v poznámce pod čarou. Vzhledem k předpokladům stanoveným v úvodu práce bude metodika oceňování, která slouží ke stanovení tržní hodnoty, zahrnuta do poslední kapitoly a bude součástí vyhodnocení.

2.1.1 Základní pojmy a definice 

Nemovitost – nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon.



Součást věci – je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí.



Příslušenství věci – je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím.



Stavba – „stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.“1 Stavba tvoří součást pozemku.

1

§ 2 zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

10



Pozemek –„ je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.“2



Parcela – je pozemek, který je přesně polohově a geometricky určen, je zanesen do katastrální mapy a je mu přiděleno parcelní číslo.



Budova – je prostorově soustředěná stavba, která je navenek z větší části uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.



Rodinný dům – „je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.“3



Nebytový prostor – „nebytový prostor je takový prostor, který je tvořen samostatnou místností nebo souborem místností, které jsou dle rozhodnutí stavebního úřadu vymezeny k jiným účelům než k bydlení.“4



Cena – v penězích vyjádřená směnná hodnota určitého statku.



Hodnota – na rozdíl od ceny je hodnota pojem pouze ekonomický a vyjadřuje odhad hodnoty daného zboží nebo služby. Nelze ji vyjádřit přesným číslem. Hodnota stanovuje určité rozmezí ohodnocení v závislosti na podmínkách a účelu, k jakému je odhadována.



Tržní hodnota – je definována jako odhadní suma, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a je současně zachována vzájemná výhodnost obchodu.



Tržní cena – nemůže být určena odhadcem. Tržní cena je cenou, kterou vyrovnává nabídka a poptávka a je stanovena dohodou v konkrétním čase a místě mezi prodávajícím a kupujícím.



Reprodukční cena – cenu vztahujeme k času (datu) ocenění, jako vyjádření nákladů na výstavbu totožné nebo porovnatelné nemovitosti bez zohlednění opotřebení.

2

§ 27 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky § 3 vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu 4 § 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 3

11



Časová cena neboli věcná hodnota – časová cena je výsledkem odečtení opotřebení stavby od její reprodukční ceny.



Výnosová hodnota – je výsledkem zisku z vlastnictví oceňované nemovitosti v závislosti na kapitalizační míře.



Cena obvyklá – „pro účely zákona se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajících nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“5



Cena zvláštní obliby – je cena stanovená na základě osobního a subjektivního vztahu k oceňované věci. Tato cena nebývá obecně platná na celém trhu a často bývá nepřiměřená vzhledem ke skutečné reálné hodnotě věci.



Cenová dokumentace – zaručuje a prokazuje prostřednictvím dokumentů pravdivost určené výše ceny, která byla v minulosti zaplacena za přesně vymezené zboží nebo službu. Obecnou cenovou dokumentací je například cenová mapa, která vychází z určitého množství cenových prostředků. Oproti tomu konkrétní cenová dokumentace se váže pouze na jeden prostředek.



Cenová argumentace – „nástroje cenové argumentace jsou odhady, tržní ocenění, expertní posudky o hodnotě. V některých případech mohou být nástroji cenové argumentace i znalecké posudky. Účelem nástrojů cenové argumentace je dokázat správnost a pravdivost zjištěné tržní hodnoty resp. přesvědčit někoho o této pravdivosti.“6

5

§ 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha 2007, Bankovní institut vysoká škola, ISBN 978-80-7265-101-6. s. 6 6

12

2.1.2 Základní požadavky na stavbu Pro realizaci po všech stránkách kvalitního objektu je třeba splnit řadu požadavků a sestavit konstrukční řešení tak, aby byly všechny části harmonicky vyváženy. K tomu je zapotřebí navrhnout konstrukci splňující architektonické požadavky, konstrukčně statické požadavky, stavebně fyzikální požadavky, požadavky protipožární ochrany, ekologické požadavky aj. „Výsledný návrh musí zároveň odpovídat technologickým a ekonomickým možnostem z hlediska vlastní realizace objektu, ale i z hlediska zajištění bezporuchového a bezpečného provozu objektu v průběhu jeho životnosti s ohledem na zajištění trvale udržitelného rozvoje.“7 

Architektonické požadavky - zahrnují například urbanistické podmínky z hlediska umístění stavby a jejího vztahu k okolí, dále estetické požadavky a typologické parametry dispozičního řešení.



Technologické a ekonomické požadavky - stanoví volbu technologického a materiálového provedení stavby a jsou určující pro její životnost.



Požadavky environmentální - minimalizace energetické náročnosti staveb, využívání obnovitelných zdrojů, recyklace, prodlužování životnosti staveb za pomoci kvalitnějších materiálů a stavebních postupů.



Základní technické požadavky - jsou uvedeny v zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu a dále specifikovány vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby. „Pro stavbu mohou být navrženy a použity jen takové výrobky, materiály a konstrukce, jejichž vlastnosti z hlediska způsobilosti stavby pro navržený účel zaručují, že stavba splní požadavky při správném provedení a běžné údržbě po dobu předpokládané existence stavby.“8 -

mechanická odolnost a stabilita - stavba musí být navržena a provedena v souladu s normovými hodnotami tak, aby účinky zatížení a nepříznivé vlivy prostředí, kterým je vystavena během výstavby a užívání při řádně prováděné běžné údržbě, nemohly způsobit zásadní změny nebo poruchy v konstrukčním systému.

7

HÁJEK, Petr a kolektiv. Pozemní stavitelství I pro 1. Ročník SPŠ stavebních, Praha 2005, Sobotáles, ISBN 80-86817-12-5. s. 13-15 8 § 8 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích staveb

13

-

požární bezpečnost - zahrnuje všechny technické podmínky požární odolnosti stavebních konstrukcí, vymezuje únikové cesty, stanovuje zásady pro návrh, výstavbu i užívání stavby z požárního hlediska.

-

hygiena, ochrana zdraví a životního prostředí - zahrnuje požadavky na vnitřní prostředí staveb - osvětlení, teplotu, vlhkost, větrání nebo hygienické normy. Vymezuje limity pro zdravotní nezávadnost, radiační ochranu, emise, kvalitu ovzduší a pitné vody. Do této části technických požadavků jsou zahrnuty i nežádoucí látky ve stavebních výrobcích či způsob likvidace stavebního odpadu.

-

ochrana proti hluku - stanovuje dodržování určité míry hladiny hluku a vibrací v prostorách pro bydlení, která nepřekračuje hranici, kdy hluk ohrožuje nebo dokonce poškozuje lidské zdraví.

-

úspora energie a tepelná ochrana – obsahuje podmínky a limity pro stanovení tepelných požadavků na jednotlivé konstrukce a určení energetické náročnosti celé stavby. Požadavky na tepelně technické vlastnosti konstrukcí a budov jsou dány normovými hodnotami.

Výše uvedené požadavky tvoří pouze základní výčet. Přesné znění, stanovené hodnoty a limity požadavků na stavbu jsou zakotveny v příslušných zákonech, vyhláškách, normách či směrnicích. Je podstatné, aby všechny stanovené požadavky byly aplikovány a zohledněny již při návrhu stavby a při výstavbě byly důsledně dodržovány. Jedině tak se dá předcházet následným vadám či poruchám při výstavbě nebo v průběhu užívání stavby.

14

2.1.3 Platná legislativa Je uveden pouze výběr legislativy platné ke dni odevzdání práce. 

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník



Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území Vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby



Zákon č. 22/1997 Sb., o technických požadavcích na výrobky



Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Vyhláška č. 450/2012 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.



Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)



Zákon č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě

15

2.2 Moderní materiály a technologie pro výstavbu rodinných domů V následujících podkapitolách budou srovnávány prvky dlouhodobé životnosti, po stránce stavebně-technického provedení stavby, s vyhláškovými standardy. U každého prvku bude uveden: 

standard, který stanovuje platná oceňovací vyhláška pro výstavbu rodinných domů,



stručná charakteristika konstrukce,



„moderní“ materiálové a technologické provedení,



vyhodnocení porovnání. Porovnání bude sloužit jako výchozí podklad pro vyhodnocení stanovených

předpokladů a pro posouzení vlivu technického provedení stavby na tržní hodnotu. Dílčím výsledkem srovnání bude ověření aktuálnosti platné vyhlášky vzhledem k široké nabídce stavebního trhu.

2.2.1 Základové konstrukce Vyhláškou č. 441/2013 Sb. předepsaný standard základových konstrukcí - běžné zakládání s izolací (u podsklepených objektů i svislé). Základové konstrukce přenáší veškeré zatížení vrchní stavby přes základovou spáru do podloží a její provedení je pro stavbu velmi zásadní, příprava základové spáry viz Obrázek č. 1: Přípravné práce na založení objektu Pankrác Business Centre, budova Gemini. Návrh založení objektu musí být volen s ohledem na předchozí inženýrsko-geologický a radonový průzkum, statický posudek, nezámrznou hloubku a konkrétní požadavky celkového konceptu stavby. Nejčastějším typem zakládání u rodinných domů je na plošných základech, jako jsou základové pasy, patky a základové desky. Hlubinné zakládání není u menších staveb běžné. Dnes realizované základové konstrukce se významně neliší od standardu oceňovací vyhlášky. Ale s přihlédnutím ke stále se zvyšujícím požadavkům z hlediska kvality zpracování, normovaných parametrů a životnosti konstrukcí dochází neustále ke zkvalitňování materiálů a technologických postupů. V posledních letech se v oblasti betonových směsí dosáhlo velkého pokroku. Lze ovlivnit mnoho vlastností betonu od modulu pružnosti, průsaku, chemické odolnosti, odolnosti působení mrazu, odolnosti vlivem koroze výztuže až po potřebné 16

pevnostní zatřídění (ovlivněno návrhem stavby a kvalitou podloží). Podle požadavků na únosnost základové desky rodinných domů je možné použít například vláknobeton, který obsahuje ocelová (drátkobeton), polymerová nebo skleněná vlákna, která vylepšují houževnatost a pevnost betonu v tahu a dochází k omezení vzniku trhlin od smrštění. Pro energeticky úsporné rodinné domy existuje několik variant, jak provést základovou konstrukci. U nepodsklepených domů lze použít klasické základové pasy, ale zde je nutné provést izolaci boků těchto základových pasů a to od základové spáry až po úroveň základové desky, aby byl splněn příslušný energetický standard tohoto typu staveb. Alternativou k monolitickým pasům mohou být základy vyzděné z betonových tvárnic tzv. ztracené bednění, které se následně vyplní betonem s výztuží. U lehkých dřevostaveb se využívá způsob založení na zemních vrutech. Tento typ staveb je založen na principu, kdy je snaha z celého procesu výstavby vyloučit všechny těžké a mokré procesy. Standardem ve vyhlášce je provedení vodorovné případně svislé izolace proti vodě a vlhkosti bez bližšího upřesnění. Hydroizolace základů a spodní stavby zabraňuje pronikání spodní vody, zemní vlhkosti a vodní páry dále do konstrukce. Na stavebním trhu je dnes velké množství různých typů povlakových izolací v podobě pásů nebo fólií. Z hlediska materiálového provedení se nejčastěji používají živičné izolace, dále izolace na bázi plastů, pryže nebo výrobky stavební chemie, jako například epoxidové pryskyřice. Dalším materiálem, používaným ve stavebnictví jako ochrana proti pronikání vlhkosti, je bentonit. Jedná se o jílovitou horninu, která ve styku s vodou bobtná. Těsnicí systémy založené na bentonitu zajišťují perfektní ochranu před průnikem vody, včetně tlakové. Pouze při zakládání se změnami hladiny spodní vody není použití bentonitu vhodné. U podsklepených domů se musí dbát na preciznost provedení svislé izolace, která musí odolávat účinkům tlakové vody. U rozsáhlejších staveb se dnes běžně využívají vodotěsné betony, které mají zvýšenou odolnost vůči pronikání vody, například přidáním krystalizačních přísad. Odolávají zemní vlhkosti, ovšem pro tlakovou vodu jsou méně vhodné. Proti agresivitě podzemních vod se zvyšuje zejména krytí výztuže. Do pracovních a dilatačních spár se vkládají profilované pásy nejčastěji z PVC, pryže apod.

17

Obrázek č. 1: Přípravné práce na založení objektu Pankrác Business Centre, budova Gemini Zdroj: Vlastní foto

V roce 2006 proběhla novelizace norem ČSN 73 0601 Ochrana staveb proti radonu z podloží a ČSN 73 0602 Ochrana staveb proti radonu a záření gama ze stavebních materiálů a byl zaveden nový pojem - radonový index stavby. Index se stanovuje na úrovni základové spáry a nabývá hodnot v rozmezí třech intervalů – nízký, střední a vysoký. Pokud byl při inženýrsko-geologickém průzkumu zjištěn výskyt radonu, pak se podle výše radonového indexu zvolí vhodný typ izolace. Dnes je běžným standardem použití kombinace hydroizolace s izolací proti průniku radonu z podloží i vody. Tato varianta je vzhledem k vyhláškovému popisu provedení nadstandardem.

2.2.2 Svislé nosné konstrukce Vyhláškou č. 441/2013 Sb. předepsaný standard zdiva - zdivo s tepelnou izolační schopností klasického cihelného zdiva z plných cihel tl. 45 cm, monolitický železobeton s tepelnou izolací, jakékoli výplňové zdivo; montovaný (prefa železobeton), s tepelnou izolací, jakékoliv výplňové zdivo; montované panely na bázi dřevní hmoty s tepelnou izolací. Svislá nosná konstrukce vytváří spolu s konstrukcí vodorovnou konstrukční systém stavby. Primární funkcí svislých konstrukcí je funkce statická a ztužující, kdy přenáší veškeré zatížení od stropních konstrukcí a zastřešení do konstrukce základů. Druhotnou funkcí je 18

funkce dělicí a vzhledem k dnešním nárokům, také funkce tepelně-technická (izolační), akustická a v neposlední řadě funkce protipožární. Obecně se svislé nosné konstrukce dělí na obvodové a vnitřní, dispozičně pak na stěny, sloupy a pilíře. Materiálově se svislé konstrukce rozdělují na keramické, pórobetonové, betonové, železobetonové, dřevěné, ocelové a materiálově kombinované. Dnes jsou kladeny vysoké požadavky na energetickou náročnost budovy a prosazuje se, aby svislá konstrukce byla komplexním prvkem, plnícím zároveň několik úloh. Hlavním požadavkem je především dobrá tepelně-izolační schopnost konstrukce. Na trhu je dnes velmi široké spektrum materiálů, které lze pro výstavbu svislých konstrukcí rodinného domu použít. Rozdíly se objevují v technologickém zpracování, v realizaci i ceně. Bude proto uveden pouze stručný průřez nabídkou materiálů svislých konstrukcí. Dřevěné prvky Dřevo je tradičním přírodním stavebním materiálem, který je jako jediný obnovitelný. Jeho předností je snadná zpracovatelnost, rychlá montáž, variabilita použití a dobré tepelnětechnické vlastnosti. Nevýhodou je omezená nosnost, hořlavost, nasákavost a možnost poškození dřeva dřevokaznými škůdci. Některým z těchto vlivů lze předcházet použitím prvků stavební chemie. Dnes jsou dřevěné stavby prosazovány především z hlediska ekologie, vyloučení mokrých procesů, rychlosti výstavby a možnosti následné snadné recyklace po dožití stavby. „V současnosti existují zhruba dvě desítky základních konstrukčních systémů dřevostaveb, z nichž jsou však u nás ve velké míře rozšířeny jen některé typy. Nejčastěji se setkáváme se stavbami složenými z prefabrikátových částí a prvků a se stavbami založenými na tzv. systému Two by Four (TBF systém), za nimiž následují stavby srubové a roubené.“9 V malé míře se objevují domy s hrázděnou konstrukcí. Pozvolna se prosazují také stavby z vrstveného lepeného dřeva. Základem pro prefabrikované dřevěné sendvičové panely je nosný rám z fošen nebo trámů, který doplňuje vrstva tepelné izolace a opláštění dřevěnými deskami, řez typovou obvodovou stěnou viz Obrázek č. 2. Bližší specifikace, detailní skladba (parozábrana, doplňkové izolace, popřípadě další specifické vrstvy) a nastavené parametry jsou otázkou konkrétního výrobce. Proto je potřeba při posuzování dřevěného konstrukčního systému individuálně zhodnotit danou skladbu konstrukce a posoudit, zda tato skladba odpovídá alespoň základním normovým požadavkům. Speciální skladba konstrukce, popřípadě využití 9

Českéstavby.cz. Masivní konstrukce domu [online]. ©2001-2012 [cit. 15. 03. 2014] Dostupné z: http://www.ceskestavby.cz/jak-se-stavi-drevostavba/drevostavby-steny-stavba-domu-6865.html

19

nespecifického materiálu musí být hodnocena s rozvahou a na základě podložených faktů. Výhody montované dřevostavby jsou v rychlosti výstavby, přesnosti jednotlivých prvků a nezávislosti výroby na počasí. Naopak nevýhody jsou v nutnosti použití těžké techniky při montáži a nemožnosti dodatečných úprav.

Obrázek č. 3: Thermo-Protect System obvodové stěny Haas Fertigbau Zdroj: Katalog Haas Fertigbau

Výstavba systémem Two by Four se odehrává přímo na stavbě, kde je vytvořena základní kostra domu a provedeno ztužení z deskových prvků, nejčastěji z dřevoštěpových desek. Výhodou je absence těžké techniky při montáži a možnost úprav objektu i v průběhu výstavby. Nevýhody jsou závislost montáže na počasí, časově náročnější výstavba a dohled na kvalitu provádění. Zdivo – kusová staviva Klasickým a tradičním zdícím materiálem je plná cihla, kterou dnes již využíváme pouze na stavební prvky s požadavky na vyšší únosnost zdiva, případně u rekonstrukcí objektů. Dále se pro klasické zdění používají cihly děrované (lehčené dutinami), méně cihly vápenopískové, které se používají převážně pro stavbu komínů. Mezi rozměrově větší kusová 20

staviva patří cihelné bloky a tvárnice, které dovolují výstavbu nosné zdi v menší tloušťce a s lepšími tepelně-technickými vlastnostmi, než bylo možné u srovnatelného zdiva z plných cihel. Cihelné bloky jsou keramické vylehčené dutinami (nejznámějším typem je zdivo Porotherm), které mají dobré tepelně-technické vlastnosti a dobrou protipožární odolnost. Tvárnice jsou vyrobeny z lehčených betonů. Staviva z lehčených betonů jsou při výstavbě náchylná na vlhkost, což je dáno právě pórovitou strukturou materiálu. Nejznámější tvárnicí z lehčeného betonu je pórobeton (Ytong, Hebel). Tato tvárnice má jemnou strukturu a její lehkost je zajištěna plynem, který zároveň plní funkci tepelné izolace. Pórobeton se velmi snadno opracovává a výstavba z tohoto materiálu je snadná a rychlá. Dalším podobným zdícím systémem jsou tvárnice pro obvodové zdivo z lehkého keramického Liaporbetonu (Liapor SL a Liatherm), nebo škvárobetonové tvárnice ISOBLOK. „Betonové tvarovky jsou další variantou zdících prvků, které svým tvarem a konstrukčním systémem mohou konkurovat cihelným blokům.

Jsou vyrobeny z hutného vibrolisovaného betonu s vysokou pevností.

Dodávají se v několika variantách - dutinové tvárnice hladké, drážkové, případně režné. Mohou obsahovat i pevně zabudovanou polystyrenovou vložku. Jsou vhodné pro zdění nosných i obvodových stěn.“10

Obrázek č. 4: Betonová tvárnice a ztracené bednění typ O BUILD IN Zdroj: http://www.tvarnice.cz/novinky3/tvarnice-build-inr-pro-usporne-a-pasivni-domy 1404034877.html

Pro výstavbu nosných konstrukcí lze použít také kombinaci dřeva a betonu v podobě dřevocementových tvárnic. Monolitické konstrukce Monolitické konstrukce pro svislé prvky jsou uvažovány z železobetonu. Typickým postupem při zhotovování monolitické konstrukce je lití betonové směsi do připraveného bednění, které dá konstrukci požadovaný tvar. Nejčastěji se dnes používají bednění systémová. Po vytvrdnutí betonu je konstrukce odbedněna. Při tomto způsobu výstavby nelze z postupu vyloučit tzv. „mokrý proces“. Výhodou technologie provádění monolitických 10

KOLÁŘ, K..; REITHERMAN, P.; Stavební materiály pro SPŠ stavební. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 208 stran, ISBN 978-80-247-4070-6

21

konstrukcí je, že lze ovlivnit různé vlastnosti betonu, má širokou variabilitu použití, vysokou pevnost, trvanlivost a dobrou protipožární odolnost. Pohled na železobetonový skelet před provedením výplňových konstrukcí viz Obrázek č. 5: Hrubá stavba – monolit, Bytový dům v Kateřinkách. Pro určité typy staveb (nejčastěji dopravních) lze také použít beton předpjatý. U

nově postavených objektů je nutná zvýšená pozornost na fázi sedání stavby, kdy se beton vlivem tlaku dotvarovává.

Obrázek č. 5: Hrubá stavba – monolit, Bytový dům v Kateřinkách Zdroj: Vlastní foto

Prefabrikované dílce Prefabrikované konstrukční systémy jsou vyráběny ve své finální podobě mimo stavbu a na staveništi jsou pouze montovány. Konstrukce se nejčastěji používají při stavbě typových rodinných domů, kde je podstatné provedení spojů prefabrikovaných panelů a to jak ze statických,

tak

i

tepelně-technických

důvodů

(problematika

tepelných

mostů).

Nejčastějšími materiály je kombinace oceli, betonu a keramiky. Jedním z typů prefabrikovaného konstrukčního provedení jsou sendvičové (vrstvené) konstrukce, které jsou kombinací nosné a tepelně izolační složky, tvořící jeden funkční celek.

Pokud budou porovnány výše uvedené „moderní“ materiály a technologické postupy pro svislé nosné konstrukce se specifikací pro konstrukce stanovené vyhláškou, lze všechny zmíněné konstrukce označit jako standardní. Ovšem hodnocení neodráží rozdílnost cen 22

jednotlivých konstrukčních typů. Jako nadstandardní by měla být označena konstrukce výrazně dražší. Pokud by v budoucnu nebyla vyhláška blíže specifikována a konkrétněji nastaven její standard, dá se očekávat, že výsledná hodnota, stanovená na základě ocenění podle vyhlášky, bude zkreslena. Tento fakt umocňuje velikost cenového podílu zdiva daného vyhláškou i rychlý vývoj stavebního trhu, kdy se v nabídce začínají objevovat konstrukce, které je dle stávající vyhlášky velmi obtížné zatřídit a především odpovídajícím způsobem ohodnotit.

2.2.3 Vodorovné nosné konstrukce Vyhláškou č. 441/2013 Sb. předepsaný standard stropních konstrukcí - jakékoliv s rovným podhledem. Stropní konstrukce výškově dělí prostor stavby na podlaží a na zvoleném typu konstrukce závisí také konstrukční výška podlaží. Primární je funkce statická (ztužující), kdy vodorovné nosné konstrukce přenášejí stálé a užitné zatížení přes svislé nosné konstrukce do podloží. Kromě statických požadavků jsou na vodorovné nosné konstrukce kladeny i další požadavky jako požární odolnost, tepelně-izolační a akustická funkce, které ovšem souvisí s následnou volbou skladby podlahových vrstev. Volba materiálu a celková realizace je neodmyslitelně propojena s konstrukčním návrhem pro svislé nosné konstrukce stavby. Monolitický železobetonový strop Je často používaným způsobem při realizaci vodorovné konstrukce. Návrh monolitického stropu je velmi variabilní, provádí se do systémového bednění, ale je nezbytně nutné vzhledem k ocelové výztuži provést přesný statický výpočet pro konkrétní stavbu. Detail provedení výztuže stropní desky viz Obrázek č. 6: Monolitický strop před betonáží, Bytový dům Dojáček, Praha 10. Monolitické stropy se dělí na deskové a trámové. Deskové stropy jsou tvarově jednodušší konstrukce. Desky se dle přenosu zatížení navrhují nosné v jednom směru nebo v obou směrech. Trámové stropy jsou velmi únosné, používají se pro velké rozpětí a velké zatížení. Princip konstrukce spočívá ve spojení trámů s deskou, kde vzniká obvyklý tvar průřezu T. Konstrukce je hospodárná, protože plně využívá statického působení desek mezi trámy a trámů na rozpon stropů.

23

Obrázek č. 6: Monolitický strop před betonáží, Bytový dům Dojáček, Praha 10 Zdroj: Vlastní foto

Montovaný strop -

Trámový

Je soustava nosných železobetonových nebo ocelových nosníků, na které se kladou stropní vložky. Žebra vyprofilovaná nad nosníky se zalévají betonem. Montované stropy mají vysokou únosnost, ačkoli jejich hmotnost je nízká. Stropní dílec je třeba během realizace podpírat do doby zatvrdnutí dobetonované části. Maximální délka dílce je 6 000 mm. -

Deskový

„Polomontovaný betonový stropní systém lze použít na nosné stěny zhotovené z cihel, pórobetonových bednících tvárnic a jiných materiálů. Jeho výhodou je, že do rozpětí 6 m nevyžaduje montážní podpěry, což výrazně urychluje výstavbu. Stropní desky je třeba ukládat na železobetonové věnce, případně nadbetonávku betonovat společně s věncem nacházejícím se v úrovni stropu.“11 Tento systém je koncipován z prefabrikátů – desek z předpjatého betonu a stropních věnců, které se propojí s věnci betonářskou výztuží. Dílce je opět nutné při realizaci podpírat. 11

Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaký stropní systém? [online]. ©2001-2012 [cit. 05. 02. 2014] Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/horni-stavba/stropy/jaky-stropni-system

24

-

Panelový

Jsou velkoplošně vyráběné dílce a jejich rozměry jsou ovlivněny rozpětím, zatížením a použitým materiálem (železobeton, předpjatý beton). Dle průřezu se dělí na panely plné, panely dutinové (předepínané i nepředepínané) a na žebrové předpjaté panely tvaru TT. Stropy z panelů není nutné při realizaci montážně podpírat. Ocelové stropy Ocel je tradičním materiálem pro výrobu nosníkových stropů, v dnešní době hlavně pro spřažené ocelobetonové stropy z ocelových nosníků, ocelových profilovaných plechů a betonové desky. „Výhodou ocelových stropů je jejich velká únosnost a malá hmotnost vlastní ocelové konstrukce, snadná a rychlá montáž a možnost snadné recyklace materiálu. Ocelové stropy se používají na velká rozpětí i zatížení. Nevýhodou ocelových stropů je především vyšší cena základního materiálu, malá protipožární odolnost a nutnost antikorozních úprav. Vzhledem k malé hmotnosti ocelových prvků má vlastní nosná konstrukce horší akustické vlastnosti.“12 Dřevěné stropy „Jako moderní dřevěné stropy jsou dnes označovány stropy fošnové. U amerického typu fošnového stropu přebírají nosnou funkci fošny o dimenzi přibližně 60 × 240 mm, kladené v osové vzdálenosti 600 mm a zabezpečené proti klopení křížovými vzpěrami vzdálenými od sebe 1,5 m. Fošny jsou obvykle svrchu a zespodu pobité deskami o tloušťce 24 mm. V konstrukci zvané Parsimon plní nosnou funkci stropnice ze sbíjených fošen. Každá třetí až čtvrtá stropnice je ukotvena do nosné stěny trámovými kleštěmi. Cihlové vložky jsou izolovány od nosníků pásy lepenky nebo asfaltovým nátěrem a po položení se zalijí řídkou maltou. Podlaha se klade do násypu nebo přímo na nosníky při použití korkových vložek. V současnosti, při rozpětí do 6 m, se ve fošnových a trámových stropech využívají nosné prvky z lepeného lamelového dřeva. Tyto prvky mají větší únosnost, a tedy klesá tloušťka stropní konstrukce. Rovněž nevznikají trhliny, což může z estetického hlediska narušovat vzhled interiéru.“13 Opět lze říci, že všechny výše uvedené „moderní“ materiály a technologické postupy pro vodorovné nosné konstrukce se specifikací pro konstrukce stanovené vyhláškou mohou 12

Doc. Ing. Petr Hájek, CSc. a kolektiv. KONSTRUKCE POZEMNÍCH STAVEB 10 - Nosné konstrukce I. s.241

13

Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaké druhy dřevěných stropů? [online]. ©2001-2012 [cit. 05. 02. 2014] Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/horni-stavba/stropy/jake-jsou-druhy-drevenych-stropu

25

být označeny jako standardní. I hodnocení vodorovných nosných konstrukcí neodráží rozdílnost cen, a proto se dá očekávat zkreslená hodnota.

2.2.4 Konstrukce schodiště Vyhláškou č. 441/2013 Sb. předepsaný standard pro schody - s jakýmkoliv standardním povrchem a zábradlím. Schodiště je nosná stavební konstrukce tvořená schodišťovými rameny a podestami, která slouží k překonání rozdílných výškových úrovní. Prvky schodišťové konstrukce jsou schodišťové stupně, které buď samostatně vytváří schodišťové rameno (prefabrikované stupně), nebo jsou společně s ním tvarovány (monolitické stupně). Stupně se liší podle způsobu uložení na podepřené plně, oboustranně, centricky nebo jednostranně. Při výše uvedeném obecném popisu standardu by k ohodnocení schodiště měly být brány v úvahu také jeho rozměry. „Způsob uložení stupně je základem pro jeho optimální rozměr, který v první řadě vychází z průměrné délky kroku dospělého člověka podle Lehmanova vzorce: 14,

kde h je výška stupně a b jeho šířka. Pro návrh schodiště je několik

ergonomicky i technicky podstatných parametrů. Důležitým kritériem pro návrh jsou průchodná šířka schodišťového ramene, která určuje šířku průchodnosti po schodišti, podchodná výška určující svislou vzdálenost hrany stupně od podhledu konstrukce a výška průchozí, která stanovuje kolmou vzdálenost výstupní čáry a podhledu. Od těchto kritérií se odvozují i rozměry podest a mezipodest. Pokud některý z těchto parametrů bude u oceňovaného schodiště nestandardně proveden, je nezbytné tyto parametry porovnat s příslušnou normou a poté zdůvodněné stanovisko ohodnotit na základě vyhlášky. Další požadavky na schodiště jsou obdobné jako u ostatních nosných konstrukcí. Podstatné je konstrukční provedení, které musí splňovat statické a bezpečnostní požadavky s důrazem na funkčnost. Musí být také zohledněny požadavky na komfort prostředí, jako je například osvětlení schodišťového prostoru a zohlednění akustických požadavků, ke kterým patří například kročejová neprůzvučnost. Pro správný návrh a volbu technologického postupu stavby schodiště a jeho materiálového provedení je nutné znát všechny základní požadavky, které jsou stanoveny normou ČSN 73 4130 Schodiště a šikmé rampy. Typ schodiště by měl být vybrán také s ohledem na dispoziční a prostorové uspořádání konkrétního rodinného domu. Velmi zásadní jsou u této konstrukce bezpečnostní prvky, jejichž požadavky stanovuje 14

REMEŠ, Josef et al.. Stavební příručka. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing a.s., ISBN 978-80-247-3818-5. s. 60

26

norma ČSN 74 3305 Ochranná zábradlí a norma ČSN 74 4507 Odolnost proti skluznosti povrchu podlah. Základními bezpečnostními prvky jsou zábradlí s normovanými rozměry a finální povrchová úprava schodišťových stupňů, kdy musí být zohledněn především součinitel smykového tření povrchu a protiskluzová úprava. Nejčastějším materiálem tvořícím nosnou část konstrukce schodiště u rodinných domů je dřevo, beton, železobeton nebo ocel, popřípadě kámen. Materiálové provedení schodišťových stupňů vždy úzce souvisí s typem konstrukce, ale je zde prostor i pro přání stavebníka a přizpůsobení vzhledu schodiště interiéru. Nejčastější povrchovou úpravou schodišťových stupňů je keramický obklad v široké škále barevného provedení, popřípadě struktur povrchu. Dalším materiálem pro obklad stupňů je dřevo nebo PVC, stupně mohou být také z přírodního nebo umělého kamene či nerezové oceli. Trend stále více vyžaduje propojení technických parametrů schodiště s architektonickou a estetickou realizací celé stavby. Schodiště se dnes proto stává designovým prvkem interiéru staveb. Velmi žádaným materiálovým provedením schodiště je ocelová nosná konstrukce v kombinaci se stupni ze skla, nebo pohledového, probarveného betonu. Na trhu je nepřeberné množství konstrukčních typů schodišť i jejich materiálové provedení. Pokud je porovnáváno moderní schodiště se standardem stanoveným v oceňovací vyhlášce, který není blíže specifikován, lze říci, že většina schodišť splňující bezpečnostní požadavky bude hodnocena jako standardní. V případě, že schodiště bude provedeno z kombinace méně běžných materiálů, popřípadě jeho konstrukce bude mít specifické parametry (což je dnes u novostaveb velmi běžné), je nutné zvážit jeho ohodnocení především z technického hlediska. Druhým vodítkem při hodnocení by měla být, jak již bylo uvedeno u svislých nosných konstrukcí, cena. Jako nadstandardní by se mělo hodnotit schodiště, které je výrazně dražší (materiál, provedení, prostorové řešení) než schodiště běžně realizované, ale samozřejmě se zachovanými funkčními a technickými parametry.

2.2.5 Střešní nosná konstrukce Vyhláškou č. 441/2013 Sb. předepsaný standard pro střešní konstrukce - jakýkoliv krov běžného provedení a druhu, plochá střecha. „Střecha (střešní konstrukce) je stavební konstrukce nad chráněným (vnitřním) prostředím, vystavená přímému působení atmosférických vlivů, podílející se na zabezpečení

27

požadovaného stavu prostředí v objektu“15; brání v hromadění vody a odvádí jí mimo objekt; sestává se z nosné střešní konstrukce a ze střešního pláště. Základní rozdělení střešních konstrukcí dle sklonu: 

plochá střecha – se sklonem do 10°



šikmá střecha – se sklonem od 10° do 45°



strmá střecha – se sklonem od 45° do 90° Další možnosti dělení střech:



jednoplášťové x víceplášťové



pochozí x nepochozí



nezateplené x zateplené Ploché střechy Mezi základní konstrukční typy plochých střech patří střechy jednoplášťové nebo

dvouplášťové, kdy dva střešní pláště jsou od sebe odděleny vzduchovou mezerou. Víceplášťové ploché střechy se vyskytují jen velmi výjimečně. Ploché střechy jsou buď nevětrané či větrané systémem odvětrávacích kanálků. Pro návrh konstrukce ploché střechy je velmi podstatné její provozní využití – střechy pochůzné nebo nepochůzné. Nosnou část ploché střechy tvoří obvykle strop posledního nadzemního podlaží. V případě konstrukce ploché střechy a jejího hodnocení z hlediska standardu, není mezi moderním provedením plochých střech a vyhláškovým standardem velký rozdíl. Princip plochých střech je konstrukčně

prakticky

nezměněn,

dochází

pouze

ke

zkvalitňování

materiálů

a technologických postupů. Vyhláška plochou střechu blíže nespecifikuje, proto v jejím hodnocení pro výpočet koeficientu K4 bude podstatné zohlednit aktuální technický stav, popřípadě konstrukční nedostatky, nestandardní materiály nebo nedostatečné odvodnění střechy. Šikmé a strmé střechy Prvky střešní nosné konstrukce šikmých a strmých střech označujeme jako krov. Funkcí nosné konstrukce střechy je přenést zatížení celého střešního pláště, spolu se zatížením vnějšími vlivy (vítr, voda, sníh) a zatížením nahodilým, dále do svislých konstrukcí stavby. „Návrhy se odlišují počtem vaznic dle rozpětí, polohou a způsobem podepření vaznic

15

HANZALOVÁ, L., ŠILAROVÁ, Š. Konstrukce pozemní Vydavatelství ČVUT, ISBN 80-01-02604-3. s. 162

28

staveb 40.

Zastřešení.

Praha 2005,

a vazného trámu, polohou a počtem vzpěr a kleštin. Návrh krovu v podstatné míře ovlivňuje i to, zda v uvažovaném prostoru bude půda nebo podkroví – užitné místnosti.“16 Nejužívanějšími tvary střešních konstrukcí rodinných domů jsou střechy sedlové, pultové, valbové, polovalbové, stanové nebo mansardové. Z hlediska materiálového provedení převažují krovy dřevěné. Ocelové prvky se v krovech používají pouze u složitějších tvarů střešních rovin. Podle způsobu, jakými jsou podepřeny krokve, se krovy rozdělují do několika soustav – vaznicové, hambálkové, rámové nebo kombinované. „Pro zhotovení dřevěných krovů se používá dřevěných hranolů spojovaných tesařskými spoji (čepováním, plátováním, kampováním, atd.), nebo dnes častěji ocelovými vruty, šrouby a styčníkovými deskami.“17 Dříve bylo tradičním postupem zhotovit krov přímo na staveništi, od nařezání jednotlivých prvků na potřebné rozměry až po sestavení. Dnes se stále více využívá možnosti zhotovit všechny potřebné části krovu strojově podle příslušné projektové dokumentace, včetně veškerých spojů a připravené díly na stavbě pouze smontovat. Dřevěné vazníky tak úspěšně nahrazují klasické vázané krovy. V porovnání s uvedeným standardem provedení krovu podle vyhlášky se dnešní konstrukce krovu výrazně nezměnily. Došlo pouze k některým konstrukčním úpravám, které jsou spojeny především s požadavkem obývání prostoru pod střešní konstrukcí. Novodobé krovy jsou odvozeny od tradičních soustav krovů. Proto při hodnocení krovu je nutné věnovat pozornost jeho konstrukčnímu řešení a ověřit, zda modifikací krovu z původních tradičních soustav nedošlo k závažným konstrukčním chybám nebo nedostatkům. Ani v materiálovém provedení krovů nedošlo k žádným výrazným změnám a stále je tradičním materiálem dřevo. Odlišnost lze najít pouze v technologických postupech zpracování, kdy výrazně převládá strojová výroba mimo staveniště nad výrobou ruční a ve spojích konstrukčních prvků, kdy tesařské spoje nahradily spoje ocelové, jak již bylo uvedeno výše. Do této stavební konstrukce se také výrazně začleňuje použití stavební chemie, kdy jsou dřevěné prvky krovu napouštěny přípravky, které chrání dřevo proti dřevokazným škůdcům, houbám, plísním či vlhkosti. Přípravky, pokud jsou správně aplikovány, prodlužují životnost krovu. Tyto odlišnosti se do ocenění stavby nepromítnou.

16

NOVOTNÝ, Jan. MICHÁLEK, Josef. Pozemní stavitelství v kresbách. Praha 2006, Sobotáles, ISBN 978-80-86817-16-3 s. 59 17 KOPTA, Pavel. JANOUŠKOVÁ, Jana. Šikmé střechy. Praha 2012, Grada Publishing, a.s., ISBN 978-80- 247-3484-2. s. 15

29

2.2.6 Technologie vytápění Vyhláškou č. 441/2013 Sb. předepsaný standard pro vytápění – ústřední s kotlem na tuhá paliva, plyn nebo elektrickou energii. Tato kapitola je zaměřena na technologie, které pomáhají při eliminaci nákladů na energie a negativního vlivu na životní prostředí při provozu objektu, zejména v zimním období. Paliva pro standardní kotle v minulosti, ať už se jedná o pevná paliva, plyn či elektřinu, jsou vyčerpatelné produkty. I když je elektřina vyráběna, na výrobu je třeba ropa a objem její těžby stále klesá. Opět tedy bylo nutné zkonstruovat zařízení, které bude spotřebovávat minimální množství energie při zpracovávání nevyčerpatelného zdroje. Tímto zdrojem může být voda, vzduch, půda, či efektivněji zpracovávat palivo/obnovitelný zdroj. Za cíl je kladeno zlepšení účinnosti energie. Alternativní technologií může být tepelné čerpadlo, automatické kotle na biomasu, solární kolektory a další. Zdroje pro vytápění bývají ve většině případů použity i pro přípravu TUV. Tepelná čerpadla Standardní výtopná zařízení fungují na principu předávání tepelné energie z tepelného zdroje chladnějšímu médiu (většinou vodě). Chladnější médium protéká kolem tepelného zdroje (plamen hořáku) a odebírá z něj tepelnou energii, která se dále transformuje do topných soustav objektu. Tepelná čerpadla pracují na podobném principu, viz Obrázek č. 7: Tepelné čerpadlo voda-voda Teplo předávané zdrojem, což je z objektivního hlediska slunce, se pomocí

tepelného čerpadla zefektivňuje a předává se otopné soustavě, případně se zužitkuje pro ohřev užitkové vody. Někteří výrobci zařízení garantují schopnost získávání tepla ze 100 % až do teploty -15°C a při teplotě -25°C garantují 75 % svého nominálního výkonu. Avšak při takovýchto teplotách je již třeba využít elektrokotel, který je většinou součástí tepelného čerpadla.

30

Obrázek č. 7: Tepelné čerpadlo voda-voda Zdroj: www.kostecka.cz

Kotle na pevná paliva Kotle (zplynovací kotle) jsou stále žádané hlavně z důvodu ekologických a částečně ekonomických. Hlavní výhodou je pořizovací cena. Jako palivo do kotlů lze využívat dřevo, dřevní odpad, dřevěné brikety, pelety, vlhké štěpky a ostatní vlhké biomasy. Dalším alternativním palivem zůstává hnědé uhlí, černé uhlí a koks. Paliva se u většiny kotlů mohou kombinovat či míchat. Kotle jsou schopny palivo využít daleko lépe, než tomu bylo v minulosti. Solární systémy Využití sluneční energie se provádí zachycováním přímé sluneční energie, která dopadá na zemský povrch. Nejvyužívanějšími přeměnami sluneční energie jsou přeměny na elektrickou a tepelnou energii. Solární panely absorbují svou plochou sluneční energii a přeměňují ji v energii tepelnou, případně elektrickou. Tepelná energie získaná solárním kolektorem ohřívá médium (voda s nemrznoucí směsí), to putuje do výměníku, kde ohřívá vodu v zásobníku a vrací se zpět do kolektoru. Pro účely vytápění jsou systémy samostatně nedostačující. Pokud se o nich uvažuje, jedná se pouze o doplnění vytápění, pro ohřev užitkové vody, bazénové vody nebo k výrobě elektřiny. Klady solárních systémů spočívají v možnosti výroby elektrické energie za pomoci slunce a v následné možnosti energii zpětně odprodat dodavateli energie. V porovnání s uvedeným standardem technologie vytápění podle vyhlášky dochází v dnešní době ke změnám ve způsobu výtápění. Jedná se zejména o zvýšený 31

podíl obnovitelných zdrojů a při ocenění je nutné zvážit jeho hodnocení a to především z technického hlediska.

32

2.3 Vliv moderních materiálů a technologií pro výstavbu na tržní hodnotu nemovitosti V této kapitole teoretické části bakalářské práce bude vyhodnocen vliv moderních materiálů a technologií na tržní hodnotu nemovitosti.

2.3.1 Metody oceňování nemovitostí Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, se nemovitosti oceňují cenou obvyklou, popřípadě jiným způsobem ocenění jako například: nákladovým způsobem, výnosovým způsobem, porovnávacím způsobem, oceněním podle jmenovité hodnoty, oceněním podle účetní hodnoty, oceněním podle kurzové hodnoty nebo oceněním cenou sjednanou. „Při tržním oceňování nemovitostí lze zjišťovat několik hodnot, které lze použít jako podklad pro odhad konečné tržní hodnoty nemovitosti (cena obvyklá, tržní hodnota, obecná hodnota). Obecně závazná metodika pro odhad těchto hodnot neexistuje (s výjimkou administrativního ocenění). Pro většinu nemovitostí však existují obvykle využívané a do určité míry také standardizované oceňovací metody.“18 Nejpoužívanějšími metodami jsou metoda porovnávací, nákladová a výnosová. Metoda porovnávací Porovnávací metoda vychází z tržního principu porovnání oceňované nemovitostmi s nemovitostmi podobnými (srovnatelnými). Předpoklad pro správnou indikaci tržní hodnoty nemovitosti je, že srovnávané nemovitosti jsou skutečně porovnatelné (obdobné), na trhu byly obchodovány v blízkém časovém intervalu a jejich ceny byly v případných rozdílech či odlišnostech upraveny příslušnou korekcí. Informace o porovnávaných nemovitostech by měly být dostatečné, úplné, pravdivé a přesné. Porovnávací metoda nejlépe reflektuje obraz tržního prostředí a vzhledem k charakteru trhu s nemovitostmi na našem území, je obecně nejpřesnějším postupem pro stanovení tržní hodnoty.

18

HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. Bratislava 2009, DonauMedia, ISBN 978-80-89364-07-7. s. 43

33

Metoda nákladová Metoda nákladová sleduje oceňovanou nemovitost na základě jejího technického stavu. Výsledkem ocenění pomocí nákladové metody je věcná hodnota nemovitosti snížená o hodnotu opotřebení, která odpovídá nákladům na výstavbu totožné nemovitosti ke dni jejího ocenění. Tržní prostředí nákladová metoda zohledňuje ve svém algoritmu pomocí položky ekonomických nedostatků. Metoda výnosová Metoda výnosová je založena na očekávaném výnosu, který plyne z vlastnictví nemovitosti. Výnosová hodnota je vyjádřena jako součet očekávaných budoucích výnosů za předpokladu, že takový výnos bude pomocí kapitalizační míry přepočten na současnou hodnotu. Výnosy plynoucí z vlastnictví nemovitosti jsou spojeny i s určitými riziky, a to v podobě změn na lokálním trhu či změnami v oblasti nejlepšího a nejvyššího využití majetku. Výnosová metoda je ekonomickým pohledem na danou nemovitost, proto je touto metodou vhodné oceňovat nemovitosti investiční. Je samozřejmé, že i při tomto způsobu ocenění je nezbytné brát v úvahu stavebně-technický stav nemovitosti a to především proto, že doba, po kterou stavba bude generovat výnos, závisí na její životnosti, přesněji řečeno životnosti ekonomické. Při stanovení tržní hodnoty majetku by měly být využity všechny tři výše uvedené metody ocenění, popřípadě s ohledem na charakter nemovitosti, účel jejího využití a lokální tržní podmínky lze použít kombinaci těchto metod, popřípadě metodu s patřičným odůvodněním vynechat. Prvním předpokladem stanoveným v úvodu práce bylo, že míra vlivu materiálového a technologického provedení stavby bude záviset na zvoleném typu oceňovací metody. Z výše uvedené charakteristiky oceňovacích metod je zřejmé, že každá z metod vede ke stanovení tržní hodnoty, každá nějakým parametrem odráží technický stav nemovitosti, ale pouze metoda nákladová podrobněji zkoumá oceňovanou nemovitost ze stavebně-technického hlediska. Tímto rozborem byly ověřeny první dva předpoklady a je zřejmé, že materiálové a technologické provedení stavby má opravdu největší vliv na tržní hodnotu při ocenění nemovitosti metodou nákladovou.

34

2.3.2 Výpočet nákladové hodnoty stavby podle oceňovací vyhlášky Analýza postupu výpočtu tržní hodnoty rodinného domu nákladovou metodou podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. 1. Popis nemovitosti na základě místního šetření 2. Výpočet obestavěného prostoru - vyhláška stanovuje zjednodušeně výpočet obestavěného prostoru jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení, za předpokladu, že obestavěný prostor základů se neuvažuje. - detaily jsou uvedeny v příloze č. 1 oceňovací vyhlášky. 3. Typové zatřídění stavby podle druhu svislé nosné konstrukce - stavba se typově zatřídí podle druhu konstrukce a počtu podzemních a nadzemních podlaží. Pokud má stavba podkroví, je nutné cenu zjištěnou na základě tohoto zatřídění vynásobit koeficientem vyjadřujícím náklady na účelové využití podkroví. - pro rodinné domy podle přílohy č. 11 oceňovací vyhlášky. 4. Výpočet základní ceny upravené za 1 m3 obestavěného prostoru stavby (pro rodinný dům) podle vzorce: 19



ZC je základní cena, stanovená za m3 obestavěného prostoru rodinného domu a jeho standardního vybavení. Příslušné hodnoty základní ceny po zatřídění typu stavby (v závislosti na typu konstrukce) jsou stanoveny přílohou č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Pokud má oceňovaný rodinný dům podkroví, základní cena se musí před dosazením do vzorce vynásobit příslušným koeficientem, který vyjadřuje náklady na účelové využití tohoto podkroví.



K4 je koeficient vybavení stavby a jeho výpočet je specifický pro každý rodinný dům. Specifičnost spočívá v tom, že každá konstrukce nebo vybavení domu je ohodnocena na základě vyhláškou stanovených standardů, jako standardní, nadstandardní či podstandardní. Pro výpočet koeficientu K4 je stanoven vzorec: . Hodnoty 1 a 0,54 jsou konstanty a neznámá n je součet cenových podílů konstrukcí a vybavení rodinného domu s nadstandardním

19

§ 13 vyhlášky č. 441/2013 Sb.

35

vybavením, od kterého je odečten součet konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Příslušné cenové podíly konstrukcí a vybavení jsou stanoveny tabulkou č. 3 v příloze č. 21 vyhlášky č. 441/2013 Sb. 

K5 koeficient polohový uvedený v tabulce č. 1 v příloze č. 20 k této vyhlášce.



Ki koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 41 Vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, vztažený k cenové úrovni roku 1994.

5. Výpočet základní ceny stavby se provede vynásobením základní ceny upravené za 1 m3 obestavěným prostorem stavby 6. Výpočet opotřebení se provede podle přílohy č. 21 oceňovací vyhlášky lineární nebo analytickou metodou 7. Odečtení opotřebení od základní ceny stavby - výsledkem je nákladová hodnota stavby.

2.3.3 Koeficient K4 Z popisu metodického postupu ocenění dle oceňovací vyhlášky je zřejmé, že koeficient K4 je obrazem technického provedení stavby. V předcházející kapitole práce bylo provedeno srovnání standardů oceňovací vyhlášky pro konstrukce a vybavení rodinných domů, jejichž hodnocení vede ke stanovení právě tohoto koeficientu. Srovnání bylo provedeno u prvků dlouhodobé životnosti, které zaujímají největší cenové podíly ze stavby jako celku. Z tohoto srovnání je patrné, že vyhláškové standardy jsou v určitých směrech neaktuální nebo jim chybí bližší specifikace. Protože ocenění podle vyhlášky je metodicky závazným postupem, je zapotřebí, aby hodnoty koeficientů byly aktualizovány a byly tak více schopny odrážet provedené technologické změny a celkovou modernizaci stavebního trhu. Vlastní výpočet koeficientu K4 probíhá následujícím způsobem: 1. při místním šetření se provede ohledání a popis jednotlivých konstrukcí a vybavení 2. provede se porovnání všech jednotlivých konstrukcí a vybavení se standardním provedením, které je uvedeno v oceňovací vyhlášce 3. zjistí se, zda některá z konstrukcí chybí, nebo naopak zda se v oceňované nemovitosti nachází konstrukce, která ve vyhláškovém popisu není uvedena – pro tyto konstrukce 36

je zapotřebí vypočítat jejich příslušné cenové podíly, jak je blíže specifikováno v oceňovací vyhlášce 4. zhodnotí se, zda konstrukce či vybavení odpovídá příslušnému standardu, nebo jak se od něj odlišuje 5. provede se zatřídění podle provedení s hodnocením: standardní, nadstandardní, podstandardní 6. z přílohy č. 21 (pro rodinné domy z Tabulky č. 3) se konstrukcím a vybavení přidělí jejich cenové podíly 7. na základě hodnocení standardů se konstrukcím přidělí koeficienty vycházející ze vzorce

, kdy n je součet cenových podílů konstrukcí a

vybavení s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním provedením 

pro standardní prvky je koeficient roven 1,000



pro nadstandardní prvky je koeficient roven 1,540



pro podstandardní prvky je koeficient roven 0,460

8. vynásobením cenového podílu a koeficientu podle standardního hodnocení je stanoven upravený cenový podíl pro jednotlivé konstrukce 9. součtem upravených cenových podílů pro jednotlivé konstrukce je získán koeficient vybavení stavby K4 „Záleží tedy na úvaze a zkušenostech znalce, jak se k problému postaví. Je třeba vidět další souvislosti: Přes koeficient K4 se prohlášení prvku za nadstandardní projeví zvýšením ceny tohoto prvku o 54 %, takže nevýrazně dražší konstrukce by se neměla považovat za nadstandardní. Za nadstandardní je možno považovat konstrukci, resp. vybavení takové, kdy u daného prvku je provedení výrazněji dražší než u standardního. Podobně (včetně snížení o 54 %) to platí o konstrukcích a prvcích podstandardních.“20

2.3.4 Opotřebení staveb Dalším faktorem, který podstatně ovlivňuje konečnou výši nákladové hodnoty, je hodnota opotřebení. Proto je důležité vybrat pro stanovení procentního opotřebení stavby správný metodický postup. Opotřebení stavby vyjadřuje, jak se snížila stavebně-technická kvalita stavby vlivem stárnutí, používáním, změnami materiálů v konstrukci nebo působením 20

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přepracované vydání, Brno 2009 Akademické nakladatelství CERM, ISBN 978-80-7204-630-0. s. 162

37

atmosférických vlivů. Jde tedy o znehodnocení nemovitosti. Opotřebení se vyjadřuje v procentech (popřípadě pro výpočty jako poměrná hodnota) a lze ho vypočítat pomocí několika metod. Vyhláškou č. 441/2013 Sb. jsou stanoveny dva způsoby výpočtu opotřebení a to metodou lineární nebo analytickou. Lineární metoda je založena na předpokladu, že opotřebení probíhá po celou dobu předpokládané životnosti stavby, od novostavby (nulové opotřebení) po její celkové zchátrání (dosažení sta procent opotřebení) stejnoměrně – je zde patrná přímá úměrnost s časem. Roční opotřebení se vypočte dělením 100 % celkovou předpokládanou životností. Je nutné zohlednit, že při výpočtu znehodnocení nemovitosti lineární metodou může být opotřebení stanoveno dle oceňovací vyhlášky maximálně ve výši 85 %. Analytická metoda vychází z cenových podílů konstrukcí a vybavení ve stavbě a předpokládané životnosti těchto prvků (cenové podíly jsou stanoveny v tabulkách přílohy č. 21 vyhlášky č. 441/2013 Sb.). Tento způsob se použije v případech, kde je: 

stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou údržbu,



stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu,



výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstižný nebo opotřebení je objektivně větší než 85 %,



oceňována kulturní památka,



provedena nástavba, přístavba, vestavba,



stavba poškozena vlivem živelné pohromy (zejména povodní nebo požárem). Výpočet opotřebení pomocí analytické metody se provádí podle vzorce , kde n je počet konstrukcí a vybavení stavby, Ai jsou cenové podíly konstrukcí

a vybavení, Bi představuje stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení a Ci je předpokládaná životnost těchto prvků. Vyhláškou je dále stanoveno, že pokud u jednotlivých konstrukcí nebo vybavení stáří nelze zjistit, provede se odborný odhad a v případě, kdy je stavba užívána k několika účelům, vypočte se opotřebení pro každou část stavby zvlášť právě podle jejího účelu využití.

38

2.3.5 Příklad výpočtu nákladové hodnoty stavby oceněním podle vyhlášky: Pro vyhodnocení vlivu moderních materiálů a technologií bude uveden modelový příklad, který podrobněji ukáže rozdíly vznikající hodnocením konstrukčních prvků a vybavení rodinných domů dle oceňovací vyhlášky v závislosti na koeficientu K4. Bude ověřen předpoklad, že materiálové (prvky dlouhodobé životnosti) a technologické provedení stavby má na výslednou tržní hodnotu stavby značný vliv, pokud pro ocenění nemovitosti použijeme ocenění dle oceňovací vyhlášky. Zadání pro všechny varianty A – E: Rodinný dům; nepodsklepený, jednopodlažní, bez obytného podkroví; obdélníkového půdorysu, šikmá sedlová střecha; opotřebení stavby 3 % (zvoleno pro viditelnost vlivu opotřebení), předpokládaná životnost stavby 100 let; obestavěný prostor stavby 360 m3 ; stavba se nachází ve městě. Zatřídění stavby: Typ A – zděný s jedním nadzemním podlažím bez podkroví

Varianty hodnocení standardů jako podklad pro výpočet koeficientu K 4:

varianta A:

Všechny konstrukce a vybavení jsou ve standardním provedení.

varianta B:

Všechny prvky dlouhodobé životnosti jsou v nadstandardním provedení, zdroj teplé vody a vytápění v nadstandardním provedení, ostatní prvky jsou v provedení standardním.

varianta C:

Všechny prvky dlouhodobé životnosti jsou v podstandardním provedení, ostatní prvky jsou v provedení standardním.

varianta D:

Základová konstrukce je v nadstandardním provedení, ostatní konstrukce a vybavení jsou v provedení standardním.

varianta E:

Základová konstrukce a svislá nosná konstrukce jsou v nadstandardním provedení, ostatní konstrukce a vybavení jsou v provedení standardním.

39

Tabulka č. 1: Výpočet koeficientu K4 pro jednotlivé varianty zadání Konstrukce a vybavení

1

Varianta A 2 3 4

1

Varianta B 2 3 4

1

Varianta C 2 3 4

1

Varianta D 2 3 4

1

Varianta E 2 3 4

Základy vč. zemních prací S 1,00 0,082 0,082 N 1,54 0,082 0,126 P 0,46 0,082 0,038 N 1,54 0,082 0,126 N 1,54 0,082 0,126 S 1,00 0,212 0,212 N 1,54 0,212 0,326 P 0,46 0,212 0,098 S 1,00 0,212 0,212 N 1,54 0,212 0,326 Svislé konstrukce Vodorovné konstrukce

S 1,00 0,079 0,079 N 1,54 0,079 0,122 P 0,46 0,079 0,036 S 1,00 0,079 0,079 S 1,00 0,079 0,079

Zastřešení mimo krytinu

S 1,00 0,073 0,073 N 1,54 0,073 0,112 P 0,46 0,073 0,034 S 1,00 0,073 0,073 S 1,00 0,073 0,073

Krytiny střech

S 1,00 0,034 0,034 S 1,00 0,034 0,034 S 1,00 0,034 0,034 S 1,00 0,034 0,034 S 1,00 0,034 0,034

Klempířské konstrukce

S 1,00 0,009 0,009 S 1,00 0,009 0,009 S 1,00 0,009 0,009 S 1,00 0,009 0,009 S 1,00 0,009 0,009

Úpravy vnitřních povrchů

S 1,00 0,058 0,058 S 1,00 0,058 0,058 S 1,00 0,058 0,058 S 1,00 0,058 0,058 S 1,00 0,058 0,058

Úpravy vnějších povrchů

S 1,00 0,028 0,028 S 1,00 0,028 0,028 S 1,00 0,028 0,028 S 1,00 0,028 0,028 S 1,00 0,028 0,028

Vnější obklady

S 1,00 0,005 0,005 S 1,00 0,005 0,005 S 1,00 0,005 0,005 S 1,00 0,005 0,005 S 1,00 0,005 0,005

Vnitřní obklady

S 1,00 0,023 0,023 S 1,00 0,023 0,023 S 1,00 0,023 0,023 S 1,00 0,023 0,023 S 1,00 0,023 0,023

Konstrukce schodiště

S 1,00 0,010 0,010 N 1,54 0,010 0,015 P 0,46 0,010 0,005 S 1,00 0,010 0,010 S 1,00 0,010 0,010

Dveře

S 1,00 0,032 0,032 S 1,00 0,032 0,032 S 1,00 0,032 0,032 S 1,00 0,032 0,032 S 1,00 0,032 0,032

Okna

S 1,00 0,052 0,052 S 1,00 0,052 0,052 S 1,00 0,052 0,052 S 1,00 0,052 0,052 S 1,00 0,052 0,052

Podlahy obytných místností S 1,00 0,022 0,022 S 1,00 0,022 0,022 S 1,00 0,022 0,022 S 1,00 0,022 0,022 S 1,00 0,022 0,022 Podlahy ostatních místností S 1,00 0,010 0,010 S 1,00 0,010 0,010 S 1,00 0,010 0,010 S 1,00 0,010 0,010 S 1,00 0,010 0,010 Vytápění

S 1,00 0,052 0,052 N 1,54 0,052 0,080 S 1,00 0,052 0,052 S 1,00 0,052 0,052 S 1,00 0,052 0,052

Elektroinstalace

S 1,00 0,043 0,043 S 1,00 0,043 0,043 S 1,00 0,043 0,043 S 1,00 0,043 0,043 S 1,00 0,043 0,043

Bleskosvod

S 1,00 0,006 0,006 S 1,00 0,006 0,006 S 1,00 0,006 0,006 S 1,00 0,006 0,006 S 1,00 0,006 0,006

Rozvod vody

S 1,00 0,032 0,032 S 1,00 0,032 0,032 S 1,00 0,032 0,032 S 1,00 0,032 0,032 S 1,00 0,032 0,032

Zdroj teplé vody

S 1,00 0,019 0,019 N 1,54 0,019 0,029 S 1,00 0,019 0,019 S 1,00 0,019 0,019 S 1,00 0,019 0,019

Instalace plynu

S 1,00 0,005 0,005 S 1,00 0,005 0,005 S 1,00 0,005 0,005 S 1,00 0,005 0,005 S 1,00 0,005 0,005

Kanalizace

S 1,00 0,031 0,031 S 1,00 0,031 0,031 S 1,00 0,031 0,031 S 1,00 0,031 0,031 S 1,00 0,031 0,031

Vybavení kuchyně

S 1,00 0,005 0,005 S 1,00 0,005 0,005 S 1,00 0,005 0,005 S 1,00 0,005 0,005 S 1,00 0,005 0,005

Vnitřní vybavení

S 1,00 0,041 0,041 S 1,00 0,041 0,041 S 1,00 0,041 0,041 S 1,00 0,041 0,041 S 1,00 0,041 0,041

Záchod

S 1,00 0,003 0,003 S 1,00 0,003 0,003 S 1,00 0,003 0,003 S 1,00 0,003 0,003 S 1,00 0,003 0,003

Ostatní

S 1,00 0,034 0,034 S 1,00 0,034 0,034 S 1,00 0,034 0,034 S 1,00 0,034 0,034 S 1,00 0,034 0,034 1,000 1,000

1,000 1,285

1,000 0,754

1,000 1,044

1,000 1,159

Legenda k tabulce: Pro tento příklad se uvažuje přítomnost všech konstrukcí i vybavení, do výsledné hodnoty není započtena cena pozemku. sloupec 1 - hodnocení standardu konstrukce nebo vybavení sloupec 2 - koeficient zohledňující hodnocení konstrukce nebo vybavení standard S = 1,00 podstandard P = (1,00 – 0,54) = 0,46 nadstandard N = (1,00 + 0,54) = 1,54 sloupec 3 - cenový podíl konstrukce nebo vybavení dle Tabulky č. 3 sloupec 4 - koeficient K4 Zdroj: Vlastní zpracování

Podle oceňovací vyhlášky je koeficient K4 omezen intervalem od 0,80 do 1,20. Pro výpočet koeficientu K4 ve variantě B, kde jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti nadstandardní a ve variantě C, kde jsou naopak všechny tyto prvky podstandardní, hodnota koeficientu nevyhovuje tomuto vyhláškou stanovenému intervalu. Rozpětí 0,80 – 1,20 smí být překročeno pouze ve výjimečných případech a to na základě přesného zdůvodnění podloženého kompletním popisem a fotodokumentací prvků. V tomto ohledu je nutné věnovat 40

právě výpočtu koeficientu K4 značnou pozornost a případné odchylky znovu ověřit a odůvodnit. Tabulka č. 2: Výpočet nákladové hodnoty pro jednotlivé varianty zadání Výpočet nákladové hodnoty

Varianta A

Varianta B

Varianta C

Varianta D

Varianta E

ZC za m3 K4

*

2 290 Kč 1,000

*

2 290 Kč 1,285

*

2 290 Kč 0,754

*

2 290 Kč 1,044

*

2 290 Kč 1,159

K5

*

1,000

*

1,000

*

1,000

*

1,000

*

1,000

Ki

*

2,115

*

2,115

*

2,115

*

2,115

*

2,115

ZCU

=

4 843 Kč

=

6 224 Kč

=

3 652 Kč

=

5 056 Kč

=

5 613 Kč

Obestavěný prostor [m3]

*

360

*

360

*

360

*

360

*

360

Základní ceny stavby

=

1 743 606 Kč

=

2 240 534 Kč

=

1 314 679 Kč

=

1 820 325 Kč

=

Hodnota opotřebení

-

52 308 Kč

-

67 216 Kč

-

39 440 Kč

-

54 610 Kč

-

60 625 Kč

Nákladová hodnota

=

1 691 300 Kč

=

2 173 320 Kč

=

1 275 240 Kč

=

1 765 710 Kč

=

1 960 210 Kč

2 020 839 Kč

Legenda k tabulce: ZC - základní cena v Kč za m3 obestavěného prostoru dle Přílohy č. 11 K4 - koeficient vybavení stavby K5 - koeficient polohový uvedený v Tabulce č. 1 v Příloze č. 20 Ki - koeficient změny cen staveb dle Přílohy č. 41, vztažený k cenové úrovni roku 1994. ZCU - základní cena upravená v Kč za m3 obestavěného prostoru Zdroj: Vlastní zpracování

Z výše uvedeného příkladu je zřejmé, že materiálové a technologické provedení stavby má zásadní vliv na výslednou tržní hodnotu stavby. Varianta A - Pro variantu A je výsledná nákladová hodnota stavby vypočtena na základě předpokladu, že stavba je postavena ve standardech shodných s vyhláškou. Varianta B - Jak bylo výše uvedeno, koeficient K4 v této variantě překročil horní hranici intervalu určenou pro tento koeficient a výsledná nákladová hodnota stavby je značně vysoká. Varianta C - Nákladová hodnota stavby, která byla vypočtena na základě zadání varianty C, kdy všechny prvky dlouhodobé životnosti jsou v podstandardním provedení, je výrazně nižší než standard. Koeficient K4 opět překročil vymezený interval, tentokrát ve spodní hranici a výsledná nákladová hodnota stavby je velmi nízká. Varianta D - Pokud porovnáme hodnotu vypočtenou pro variantu A, kde všechny prvky jsou hodnoceny standardně a hodnotu vypočtenou pro variantu D, kde jsou nadstandardně ohodnoceny pouze základy a všechny ostatní prvky jsou ve standardním provedení, cenový rozdíl je ve výši 74 410 Kč. S ohledem na to, že v předchozí kapitole byla věnována pozornost porovnání standardů vyhlášky u prvků dlouhodobé životnosti s moderními materiály a technologiemi pro výstavbu, která je realizována na základě nabídky aktuálního stavebního trhu, je pravděpodobné, že příklad ve variantě D, je příkladem reálným. Pokud je při inženýrsko-geologickém průzkumu zjištěn v podloží výskyt radonu, je samozřejmé použití

41

izolace proti účinkům radonu v kombinaci s izolací proti vlhkosti – takový stav je podle aktuálně platné vyhlášky hodnocen jako nadstandard. Varianta E - Pro stavbu ve variantě E je kromě základové konstrukce v nadstandardním provedení také svislá nosná konstrukce. V tomto případě, při porovnání s variantou A, je již rozdíl nákladových hodnot značný, a to ve výši 268 910 Kč. Díky velikosti cenového podílu zdiva se nákladová hodnota výrazně navýšila i oproti výsledné hodnotě varianty D, kde je rozdíl 194 500 Kč. Cenový podíl zdiva je v závislosti na typu zatřídění konstrukce v rozmezí od 21,2 % do 24,3 % a tvoří největší cenový podíl stavby. Z vyhodnocení výsledků ve variantě E je patrné, že právě velikosti cenových podílů značně ovlivňují i výslednou nákladovou hodnotu. Vhodné nastavení parametrů standardu při ocenění dle vyhlášky je proto zásadní a pro následné stanovení tržní hodnoty rozhodující.

42

2.4 Závěr V bakalářské práci bylo cílem posoudit a vyhodnotit, jaký vliv mají moderní materiály a technologie pro výstavbu na tržní hodnotu. Byla cíleně provedena analýza ocenění dle oceňovací vyhlášky, jejíž metodika je pevně stanovená a je „normou“ pro oceňování. Ověřením předpokladů stanovených v úvodu práce, analýzou nákladového způsobu ocenění, na základě srovnání moderního technického provedení stavby s vyhláškou nastavenými specifikacemi konstrukcí a vyhodnocením modelového příkladu lze konstatovat, že moderní materiály a technologie pro výstavbu mají značný vliv na budoucí tržní hodnotu. V dnešní době je velmi složité vybrat a správně kombinovat materiály a technologie pro výstavbu rodinného domu, které dohromady tvoří plně funkční celek, splňují stanovené předpisy, ale zároveň dokonale odpovídají všem představám a požadavkům investora, aby výstavba takového domu i jeho samotné užívání vyžadovalo pouze minimálními náklady. Zařazení materiálů do kategorií standard a nadstandard však neodpovídá dnešní realitě ani aktuální nabídce výrobců. Ti jsou legislativou i poptávkou motivováni vyvíjet, inovovat a produkovat stále větší množství výrobků, které lze označovat za nadstandard. S ohledem na tento fakt by mělo docházet k častější aktualizaci standardů. Použití nadstandardních elementů moderních materiálů a technologií významně zlepšuje tepelně izolační hodnoty budovy, urychluje dobu výstavby, zlepšuje užitné vlastnosti budov i životnost jednotlivých prvků, a zásadním způsobem tak přispívá k lepší ekonomice výstavby i úspornějšímu provozu budovy. Přestože zařazení těchto prvků do projektu stavby zásadně její budoucí hodnotu zvyšuje, v procesu ocenění stavby má na výslednou hodnotu relativně malý vliv. Maximální míra navýšení odhadované ceny v porovnání se stavbami, v rámci kterých nebyly moderní materiály či technologie použity, dosahuje v praxi hodnoty 7-10 %. Jejich vliv na výslednou cenu často kompenzují ostatní faktory, například lokalita či dopravní obslužnost. Pořizovací náklady na nadstandardní prvky v porovnání se standardními materiály lze jen velmi složitě a obtížně posuzovat v kontextu s budoucí hodnotou stavby. V případě, kdy k ocenění rodinného domu či bytového domu nákladovou metodou je použita vyhláška, § 3 Budova a hala, nebo § 5 Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační

43

domek, jsou již s výběrem typu konstrukce a použitých materiálů, v kategorii prvků dlouhodobé životnosti, stanoveny základní ceny stavby za 1 m3 obestavěného prostoru. Při ocenění se vliv užití moderních materiálů a technologií projeví v podobě vyšších koeficientů ve výpočtu K4 - konstrukce a vybavení stavby, které jej mohou zvýšit až k maximu stanovených vyhláškou, a jeho maximální míra je vyjádřena hodnotou 1,2. Ve výjimečných a dokladovatelných případech může tato hodnota přesáhnout stanovenou míru. Shrnutím předchozích závěrů lze konstatovat, že došlo k potvrzení předpokladů. Investice do moderních materiálů a technologií ve výstavbě je vždy jednoznačně smysluplná, respektive do nemovitostí postavených a vybavených v těchto standardech. Toto tvrzení platí pouze v případě posuzování ekonomiky provozu objektu a jeho současné likvidity. Vzhledem k metodám oceňování není stejné tvrzení jednoznačné a je třeba pečlivé posouzení ostatních vlivů, zejména pak vliv lokality a předpoklad, že srovnatelných objektů bude v čase významně přibývat.

44

3 Odhad tržní hodnoty nemovitosti Praktická část

45

3.1 Tržní odhad pro rodinný dům

Objednavatel: Jana Stržínková Březinova 98, 58601 Jihlava Česká republika

Adresa nemovitosti: RODINNÝ DŮM č.p. 463/13 Legionářská 463, 79841 Kostelec na Hané

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum místního šetření:

26. 03. 2014

Datum zpracování:

31. 03. 2014

3.1.1 Úvodní list

RODINNÝ DŮM č.p. 463/13 Legionářská 463/13, 79841 Kostelec na Hané, Česká republika

Přehled oceňovaných staveb a pozemků: Oceňovaný majetek je zapsán v katastrálním území Kostelec na Hané, obec Kostelec na Hané, okres Prostějov. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov. Předmětem ocenění je: a) rodinný dům č.p. 463 na listu vlastnictví č. 635 vlastnictví – jediný vlastník b) pozemek s p.č. 332 na listu vlastnictví č. 635 zastavěná plocha a nádvoří rozloha 253 m2 c) pozemek s p.č. 331 na listu vlastnictví č. 635 zahrada rozloha 429 m2 Oba pozemky tvoří funkční celek, a proto budou oceněny společně jako jeden pozemek o celkové výměře 682 m2. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších částech zprávy. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby, a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z odhadu vyloučen. Výměry, užité v tomto odhadu, byly osobně přeměřeny či převzaty z projektové dokumentace. Zpráva vyjadřuje odhad tržní hodnoty nemovitého majetku uvedeného výše, za účelem hypotetického prodeje. Zpráva byla vyhotovena k technickému stavu a právním skutečnostem ke dni odhadu a to 31. 03. 2014. Zpráva slouží pro účely praktické části státní závěrečné zkoušky na BIVŠ a.s. Zpráva neslouží pro jiný účel.

47

Zpráva je zpracována k odhadu tržní hodnoty, která je chápána jako cena, za kterou by byl uvedený nemovitý majetek prodán, za smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupujícím, aniž by byli pod jakýmkoliv nátlakem. Zkoumaný nemovitý majetek byl ke dni odhadu tržní hodnoty tedy 26. 03. 2014 užíván výhradně pro bydlení majitele objektu. Žádná část objektu není pronajímána. Podle sdělení majitele objektu nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Nemovitý majetek byl osobně prohlédnut a při tvorbě posudku byly vzaty v úvahu následující cenotvorné faktory: 

Poloha, velikost a využitelnost pozemku.



Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav.



Nejvyšší a nejlepší využití majetku.



Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávka po tomto druhu nemovitosti na trhu.



Náklady na pořízení majetku jako nového, snížené o jeho opotřebení. (Ztráta hodnoty, způsobená technickým, ekonomickým, morálním, právním nebo jiným vlivem.)



Prodej, poptávkové a nabídkové ceny a výše nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.



Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizace pro stanovení hodnoty majetku.

Přehled podkladů pro ocenění 

Výpis z katastru nemovitostí ze dne 27. 03. 2014



Snímky z katastrální mapy ze dne 28. 03. 2014



Nabývací titul k pozemku – darovací smlouva



Projektová dokumentace



Pojistná smlouva



Přiznání k dani z nemovitosti z roku 2013 48



Fotodokumentace



Informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti

Vyhodnocení rizik nemovitosti 

Dle výpisu z katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 635 není omezeno vlastnické právo k výše uvedeným nemovitostem



Podle platného územního plánu města Kostelec na Hané se nemovitosti nacházejí v zóně, která je určena pro bydlení.



K oceňované nemovitosti nejsou vázáná žádná věcná břemena.



Oceňovaná

nemovitost

neleží

v záplavovém

území

ani

na

území

poddolovaném. 

Pozemek je napojen na místní veřejnou asfaltovou komunikaci z ulice Legionářská.



Na pozemek jsou přivedeny přípojky všech inženýrských sítí – voda, elektřina, plyn, kanalizace a oceňovaný rodinný dům je na všechny tyto sítě připojen podzemními přípojkami.

49

3.1.2 Popisné informace 3.1.2.1 Stav nemovitosti ke dni místního šetření – 26. 03. 2014 Stáří nemovitosti není ověřené kolaudačním rozhodnutím, dle informací majitele byl objekt dostavěn v roce 1929 a od tohoto roku je obýván. Podle skutečnosti zjištěné místním šetřením i podle dostupných podkladů je nemovitost využívána výhradně k vlastnímu bydlení vlastníků nemovitosti a žádná její část není pronajímána. Tento majetek proto není primárně určen ke komerčnímu využití. Přesto je možné majetek využít i komerčně a to formou pronájmu za tržní nájemné. Rodinný dům je v dobrém technickém stavu, dosud nebylo nutné provádět nákladné opravy či rekonstrukci. Za dobu životnosti stavby do okamžiku ocenění neproběhly žádné architektonické změny stavby. K dispozičním změnám stavby došlo pouze vestavbou koupelny v místě bývalé spíže a podle místního šetření je vše v souladu s poskytnutou projektovou dokumentací. Rodinný dům je stále udržován a prvky krátkodobé životnosti jsou pravidelně měněny. 3.1.2.2 Charakteristika obce Kostelec na Hané je již od 16. století městečko, od 01. 07. 1970 město na březích říčky Romže. Obec má přibližně 2900 obyvatel a je obcí s rozšířenou působností a obcí s pověřeným obecním úřadem. Leží v rovině o nadmořské výšce 241 m.n.m., chráněné ze severu masivem Velkého Kosíře, ve vzdálenosti 5 km severozápadně od Prostějova, na 7. kilometru železniční trati 271 Prostějov - Kostelec - Chornice, která se zde větví na trať 273 Kostelec - Senice na Hané - Červenka.21 Kostelec na Hané má výbornou dopravní dostupnost – autobusové nádraží, vlakové nádraží a v blízkosti (ve vzdálenosti 7 kilometrů) nájezd na rychlostní silnici R46. Klíčová je zejména blízkost města Prostějov. Tuto lokalitu lze charakterizovat jako rozvíjející se s velmi dobrou infrastrukturou a středním až vyšším standardem pro bydlení. V obci je k dispozici dobrá občanská vybavenost - mateřská škola, základní škola, obchody se spotřebním zbožím, víceúčelový sportovní areál a je zabezpečena základní zdravotní péče.

21

www.kostelecnh.cz. Webové stránky Města Kostelec na Hané [cit. 31. 03. 2013] Dostupné z:

http://www.kostelecnh.cz/index.php?option=com_content&view=article&id=64&Itemid=72

50

3.1.2.3 Poloha nemovitosti Oceňovaný majetek se nachází v jižní, okrajové části města v řadové zástavbě starších rodinných domů obdobného charakteru. Parkování je možné na ulici. Dostupnost centra města, vlakového nádraží a zastávky autobusu je v pěší vzdálenosti pěti minut. 3.1.2.4 Pozemek Předmětem ocenění není samostatný pozemek, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. 3.1.2.5 Stavba rodinného domu -

Architektonické a dispoziční řešení

Rodinný dům je obdélníkového půdorysného tvaru v řadové zástavbě. Delší čelní strana s hlavním vchodem je situována na západ a je rovnoběžná s komunikací Legionářské ulice. Objekt není podsklepen, má 2 nadzemní podlaží (1 patro) a nevyužívaný půdní prostor pod sedlovou střechou. 1.NP je využíváno jako obytný prostor a prostory pro technické vybavení. 2. NP je přístupné hlavním schodištěm. Dispozičně byla stavba řešena dle zvyklosti roku výstavby. Od roku výstavby proběhla v roce 1980 rekonstrukce, při které byla dispozice objektu zmodernizována. V prostoru bývalé spíže byla zřízena koupelna a WC. V přízemí je dispozice řešena následovně: vstupem z ulice se dostaneme do průjezdu, dále do chodby, následně do kuchyně a obytných místností, WC, koupelny, kotelny s kotlem na plynná paliva, který slouží pro ohřev TUV. Kotelna je přístupná z prostoru průjezdu. V prvním patře je chodba, ze které je přístupná obytná místnost, půda a prostor schodiště z přízemí. Stavba obsahuje pouze bytové prostory a splňuje tedy zákonné podmínky pro objekt definovaný jako rodinný dům. -

Konstrukční řešení a vybavenost

Objekt je založen na základových pasech z betonu prostého. Nosné obvodové zdivo je z cihel plných o tloušťce 450 mm. Vnitřní nosná středová zeď a schodišťová zeď jsou z keramických bloků tloušťky 300 mm. Nosné stěny byly v roce 2009 dodatečně izolovány pomocí chemických tlakových injektáží proti vzlínající vlhkosti. Jako injektovaná hmota byla použita jednosložková pryskyřice. Příčky jsou z cihel plných pálených. Stropy jsou rovné dřevěné polospalné trámové (skladba stropu: čistá podlaha, hrubá podlaha, polštáře, násyp, záklop, stropní trámy, podbití, rákosová omítka). Střecha je sedlová s dřevěným 51

tesařsky vázaným krovem, přesněji se jedná o vaznicovou soustavu. Krytina je tvořena keramickými taškami. Klempířské konstrukce jsou původní, pravidelně udržované. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, opatřené malbou. Fasáda je původní a pohledovou vrstvu tvoří strukturovaná omítka. Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny v koupelně, na WC a v kuchyni. Obklady jsou standardní keramické, v koupelně a na WC do výšky 2100 mm, v kuchyni v prostoru kuchyňské linky. Hlavní schodiště je jednoramenné, betonové, opatřené obkladem. Výplně vnějších otvorů jsou původní špaletová okna. Vnitřní dveře jsou osazeny do obložkových zárubní. Dveřní křídla jsou dřevěná. Nášlapné vrstvy v interiéru jsou tvořeny keramickou dlažbou (kuchyň, koupelna, WC), kobercem a dřevěnými parketami (obytné místnosti). Vytápění je lokálními plynovými topidly. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Rozvod vody v objektu je proveden z PVC trubek. Zdrojem teplé vody je zmíněný plynový kotel. Zemní plyn je zaveden. Kanalizace je z trub PE. Kuchyň je ve standardním vybavení. Ostatní vybavenost objektu je standardní. 3.1.2.6 Vedlejší stavby Mezi doplňující stavby věci hlavní je na této parcele zařazena dříve využívaná hospodářská budova. Jedná se o samostatně stojící stavbu, situovanou na východ od stavby hlavní, oddělující dvůr od zahrady. Objekt je přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou, nyní slouží jako sklad nástrojů či doplňků zahrady. Je založen na kamenných základech prolévaných betonem. Svislé nosné konstrukce jsou z cihel plných pálených, konstrukce nejsou izolované proti vlhkosti. Krov je dřevěný, tvořený hambalkovou soustavou. Omítky jsou vápenocementové štukové, opatřené malbou. Nášlapná vrstva v přízemí objektu je z keramických dlaždic. Vnější omítky jsou též VPC štukové. Výplně otvorů jsou dřevěné jednoduché. 3.1.2.7 Venkovní úpravy a stavby 

přípojka vody – z vodovodního řadu v ulici Legionářská



vlastní kopaná studna hl. 8 m – užitková voda.



přípojka elektřiny – napojena z ulice Legionářská



přípojka plynu vedená od plynoměru umístěného na hranici pozemku



přípojka kanalizace – napojena na uliční řad v ulici Legionářská



plot – pozemek je oplocen ze tří stran drátěným pletivem na ocelových sloupcích 52



zpevněné plochy - příjezdové jsou tvořeny zámkovou dlažbou tl. 80 mm ohraničeny betonovými obrubami.



zpevněné plochy - pochozí jsou tvořeny betonovými dlaždicemi tl. 30 mm ohraničeny betonovými obrubami.

Hodnota venkovních úprav není oceněna samostatně, ale je zohledněna při výpočtu tržní hodnoty majetku jako celku. 3.1.2.8 Trvalé porosty Na zahradě se nacházejí spíše okrasné dřeviny a několik ovocných stromů ve stáří 15 až 20 let. Převážná plocha zahrady je zatravněna. Tržní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty.

3.1.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Objekt je využíván v souladu se stanoveným účelem využití (pro bydlení) a jeho užívání je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho užívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno dalšími výdaji. Podmínka okamžité využitelnosti je tedy splněna. Objekt slouží vlastníkovi a jeho rodině pro vlastní potřebu. Případně lze přistoupit k pronájmu bytové jednotky za tržní nájemné. V této lokalitě však trh s pronájmem bytových jednotek či celých objektů není rozvinut v dostatečné míře, přesto pronájmu nemovitosti za tržní nájemné nebrání žádné jiné okolnosti Na základě všech výše uvedených skutečností je zřejmé, že tento rodinný dům je k datu ocenění využíván v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím.

53

3.1.4 Ocenění Pro stanovení odhadu tržní hodnoty majetku se používají tři mezinárodně uznávané metody. Jedná se o metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou. Při odhadu tržní hodnoty je v tomto případě použita kombinace metody porovnávací a nákladové. Pro ocenění pozemku je použita porovnávací metoda. Pro ocenění majetku jako celku je použita kombinace metody porovnávací a nákladové. V této lokaci se trh s pronájmy rodinných domů nevyskytuje, proto nebude výnosová metoda k odhadu tržní hodnoty zkoumané nemovitosti v tomto případě využita. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením. 3.1.4.1 Porovnávací metoda Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo stanoveno, že aktuální hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 712 000 Kč (sedmsetdvanácttisíc korun českých) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

54

Tabulka č. 3: Stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou

MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Katastrální území Obec Okres

p.č. 332 Kostelec na Hané Kostelec na Hané Prostějov

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

p.č. 333 Kostelec na Hané Kostelec na Hané Prostějov

p.č. 328 Kostelec na Hané Kostelec na Hané Prostějov

p.č.418 Kostelec na Hané Kostelec na Hané Prostějov

140

140

700 000

640 000

5000

4571

2011

2013

1

1

5000

4571

prodej 1 5000 Absolutní vlastnictví 1 5000

prodej 1 4571 Absolutní vlastnictví 1 4571

nezjištěna

nezjištěna

1 5000

1 4571

Objekt k bydlení

Objekt k bydlení

1 5000

1 4571

Ano

Ano

1 5000

1 4571

Ne

Ne

1 5000

1 4571

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 140 180 jednotek Prodejní cena celkem X 750 000 Cena za 1 X 4167 porovnávací jednotku Datum transakce 2012 (pro účely práce není Korekce 1 provedena korekce) Upravená hodnota 4167 D. Právní údaje Druh transakce prodej prodej Korekce 1 Upravená hodnota 4167 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1 Upravená hodnota 4167 Existence věcných nezjištěna nezjištěna břemen Korekce 1 Upravená hodnota 4167 Využití podle Objekt k bydlení Objekt k bydlení územního plánu Korekce 1 Upravená hodnota 4167 Kolaudační Ano Ano rozhodnutí Korekce 1 Upravená hodnota 4167 Jiná právní omezení a Ne Ne závazky Korekce 1 Upravená hodnota 4167 E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota

dobrá

dobrá 1 4167

dobrá 1 5000

dobrá 1 4571

dobrý

dobrý

lepší

horší

1 4167

0,9 4500

1,2 5485

55

Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost č.1

Porovnávaná nemovitost č.2

Porovnávaná nemovitost č.3

dobrá

dobrá

lepší

horší

1 4167

0,9 4050

1,1 6033

dobrá

dobrá

horší

1 4167

1 4050

1,1 6636

dobrý

dobrý

dobrý

dobrý

dobrá

1 4167 dobrá 1 4167

1 4050 dobrá 1 4050

1 6636 dobrá 1 6636

dobrá

dobrá

dobrá

dobrá

dobrá

1 4167 dobrá 1 4167

1 4050 dobrá 1 4050

1 6636 dobrá 1 6636

N/A

N/A

N/A

N/A

1 4167

1 4050

1 6636

větší

srovnatelná

srovnatelná

1,1 4583 N/A 1 4583

1 4050 N/A 1 4050

1 6636 N/A 1 6636

dobrá

N/A

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 5090 4583 4050 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez 712 600 Kč pozemku) Zaokrouhleno 712 000 Kč Zdroj: Vlastní zpracování (informace o prodejní ceně od vlastníků nemovitosti)

56

6636

3.1.4.2 Nákladová metoda Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo stanoveno, že aktuální hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 725 000 Kč (sedmsetdvacetpěttisíc korun českých) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce.

57

Tabulka č. 4: Stanovení tržní hodnoty nákladovou metodou

NÁKLADOVÁ METODA Oceňovaný majetek Identifikace pozemků Rozloha pozemků Svislá nosná konstrukce Počet podlaží Skutečné stáří nemovitosti Zastavěná plocha Celková zastavěná plocha Užitná plocha všech podlaží Koeficient využitelnosti stavby Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

Rodinný dům Kostelec na Hané 331, 332 682 m2 zděná jedno nadzemní podlaží, obytné podkroví 86 let 70 m2 140 m2 105 m2 75% 364 m3 4 344 Kč/m3 = 4 344(Kč/m3) * 364(m3) (-) 85%

Hodnota opotřebení Časová hodnota stavby

1 581 000 Kč

= 1 581 000 – 1 343 850

1 343 850 Kč 237 150 Kč

(-) 0%

Funkční nedostatky

0 Kč

Hodnota stavby po odečtení funkčních nedostatků

237 150 Kč

Vedlejší stavby Venkovní úpravy Věcná hodnota stavby Hodnota pozemku Hodnota majetku jako celku Zaokrouhleno

11 057 Kč 248 207 Kč 477 400 Kč 725 607 Kč 725 000 Kč

= 237 150 + 11 057 = 700(Kč) * 682(m2)

Zdroj: Vlastní zpracování (rozměry převzaty z projektové dokumentace, nebo ověřeny vlastním měřením)

58

-

Výpočet ocenění nákladovým způsobem

Základní cena rodinného domu uvedená v příloze č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. se vynásobí koeficienty podle vzorce:

ZCU = ZC × K4 × K5 × Ki

ZCU – základní cena upravená ZC – základní cena podle přílohy č. 11 (1975*1,040=2054 Kč) K4 - koeficient vybavení stavby (1 – standardní vybavení a konstrukce) K5 – koeficient polohový podle přílohy č. 20 (1,0) Ki – koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 41 (2,115)

ZCU = 2054 × 1 ×1,0 × 2,115 ZCU = 4 344 Kč/m³

59

3.1.4.3 Závěrečné stanovisko k tržní hodnotě oceňovaného majetku Tabulka č. 5: Indikované hodnoty oceňovaného majetku – rodinného domu

Porovnávací hodnota Nákladová hodnota Výnosová hodnota Tržní hodnota Tržní hodnota po zaokrouhlení

Rekapitulace hodnot 712 000 Kč 725 000 Kč --

Váha 90% 10% 0%

Vážený průměr 640 800 Kč 72 500 Kč -713 300 Kč 713 000 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování

Stanovení tržní hodnoty majetku bylo provedeno na základě dvou metod - metodou porovnávací a nákladovým způsobem. Vzhledem k charakteru trhu s nemovitostmi v okrese Prostějov, ale i s přihlédnutím k fungování a principům obchodování s nemovitostmi na celém území České republiky, byla porovnávací hodnotě přisouzena nejvyšší váha 90 %. Nákladový způsob ocenění byl stanoven podle vyhlášky, která tržní prostředí a jeho nedostatky vyjadřuje pomocí koeficientů. Nákladové hodnotě byla přisouzena váha 10 %. V obci Kostelec na Hané není zcela rozvinut trh pronájmu rodinných domů, z tohoto důvodu nebylo provedeno ocenění i metodou výnosovou. Výnosová metoda zobrazuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů, které plynou z vlastnictví dané nemovitosti. Výnosové metodě v tomto konkrétním případu ocenění nebyla přisouzena váha. Na základě výše specifikovaných skutečností a předpokladů bylo indikováno, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 26. března 2014 reprezentována částkou:

713 000 Kč (sedmsettřinácttisíc korun českých)

60

3.1.5 Omezující podmínky a předpoklady 22 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo je správné a tehdy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné a nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydané žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivňovat hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná odpovědnost

za změny v tržních podmínkách a

nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 22

ORT, Petr; Oceňování na tržních principech. 1. vydání, Praha 2008, 140 stran, ISBN 978-80-7265-128-3

61

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

3.1.6 Osvědčení Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze dne 31. 03. 2014 ………………………………… David Stržínek

62

Příloha č. 1

Kopie elektronického výpisu z katastru nemovitostí

63

Příloha č. 2

Kopie elektronického výpisu z katastru nemovitostí

64

Příloha č. 3

Snímky z katastrální mapy

65

Příloha č. 4

Půdorys 1. nadzemního podlaží Zdroj: Vlastní zpracování

66

Příloha č. 5

Půdorys 2. nadzemního podlaží Zdroj: Vlastní zpracování

67

Příloha č. 6

Příčný řez objektem

Zdroj: Vlastní zpracování

68

Příloha č. 7

Fotodokumentace – pohled ze dvora Zdroj: Vlastní foto

69

Příloha č. 8

Fotodokumentace – pohled z ulice Zdroj: Vlastní foto

70

3.2 Tržní ocenění administrativní budovy

Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 155 00 Praha 5 Česká Republika

Adresa nemovitosti: Administrativní budova GACETA Bavorská 2780/2 155 00 Praha 5

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum místního šetření:

01. 04. 2014

Datum zpracování:

03. 04. 2014

71

3.2.1 Úvodní list Administrativní budova GACETA Bavorská 2780/2, 155 00 Praha 5, Česká republika

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. dubnu 2014 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy není známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Zpráva slouží pro účely praktické části státní závěrečné zkoušky na BIVŠ a.s. Zpráva neslouží pro jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 5, na listu vlastnictví č. 1923, pro katastrální území Stodůlky, městská část Praha 5, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 1. dubna 2014 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění užíván výhradně jako administrativní budova nejvyššího standardu s pomocnými a obslužnými prostory. Žádný prostor oceňované budovy nepodléhá režimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy

72

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut a při zpracování ocenění byly vzaty v úvahu následující faktory: 

Poloha, velikost a využitelnost pozemku.



Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav.



Nejvyšší a nejlepší využití majetku.



Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávka po tomto druhu nemovitosti na trhu.



Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.



Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výše nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.



Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie, nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých dodavatelem stavby a nebyly ve většině případů podrobně ověřovány.

Přehled podkladů pro ocenění 

Výpis z katastru nemovitostí ze dne 27. 03. 2014



Snímky z katastrální mapy ze dne 28. 03. 2014



Projektová dokumentace (poskytnutá dodavatelem stavby)



Fotodokumentace



Informace poskytnuté správcem nemovitosti

73

3.2.2 Popisné informace 3.2.2.1

Popis lokality

Oceňovaný majetek – administrativní budova GACETA, se nachází v městské části Prahy 5, Stodůlky mezi ulicemi „Bavorská“ a „Živcových“. Okolní zástavbu tvoří převážně starší bytové domy a komerční objekty typu administrativní budovy apod. Obecně lze říci, že se jedná o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým rozvojovým potenciálem a o lokalitu s narůstajícími cenami nemovitostí. Dopravní obslužnost místa je dobrá a je zajištěna především ze stanice metra Hůrka, která je vzdálena od budovy 800 m. Dále je možné využít i autobusovou dopravu, vzdálenou 50 m od budovy. Občanská vybavenost je považována za kompletní. Parkování je možné na veřejných prostranstvích, které jsou omezeny. Ve vlastním objektu je 69 parkovacích stání. Kvalita pohledových horizontů je velmi dobrá, zejména z vyšších nadzemních podlaží. Jistým negativem lokality je zatížení hlukem z dopravy. 3.2.2.2

Oceňovaný majetek

Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v administrativní budově poskytování pronajímatelných prostor – administrativních a pomocných prostor (parkovací místa, sklady apod.). Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a administrativní budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. 3.2.2.3

Historie

„V roce 1843 měly Stodůlky 74 domů s 592 obyvateli. K hlavnímu městu byly připojeny v roce 1974. Jedná se o vyvýšeninu mezi Motolským, Prokopským a Dalejským údolím, rozčleněnou kolem prameniště Prokopského potoka. Původní obce Stodůlky, Malá a Velká Ohrada, Třebonice, tvořily dlouhou dobu samosprávnou jednotku v rámci městského obvodu státní správy Prahy 5 pod názvem Stodůlky, později Jihozápadní město a nejnověji Praha 13.“23

23

www.praha13.cz. Webové stránky MČ Praha 13. [cit. 03. 04. 2014] http://www.praha13.cz/Mestska-cast/O-Praze-13/Historie-a-pametihodnosti?Mnu=no

74

Dostupné

z:

Budova GACETA byla postavena v roce 2012. Nadzemní část čtyřpodlažního objektu je objemově složena z dvojice prostupujících se, vzájemně posunutých, kvádrů. 3.2.2.4

Pozemek

Předmětem ocenění je pozemek, který byl oceněn cenou uvedenou v cenové mapě pro hlavní město Praha. Dostupnost pozemku je zajištěna místní asfaltovou komunikací v rámci areálu. Pozemek je rovinný obdélníkového tvaru a jsou zde vybudovány veškeré inženýrské sítě (voda, elektřina, plyn, kanalizace), které jsou rozvedeny v rámci celého areálu. 3.2.2.5

Vedlejší stavby a venkovní úpravy

Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují, venkovní úpravy jsou z hlediska jejich tržní hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě budovy a pozemku. Jedná se o různé přípojky sdělovacích a silových médií. Tržní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu tržní hodnoty majetku jako celku. 3.2.2.6

Administrativní budova

Předmětem ocenění je moderní administrativní budova, postavená v roce 2012. Objekt byl situován do místa nevyužívané komunikační točny pro MHD. Budova je řešena jako šestipodlažní – ve dvou podzemních podlažích jsou situovány podzemní garáže pro 69 automobilů s příjezdem přes vyrovnávací rampu z ulice Živcových. Podzemní podlaží jsou navrženy ve čtyřech výškových úrovních propojených vyrovnávacími rampami se sklonem vhodným pro osobní automobily. V 1.PP jsou dále situovány místnosti technického zázemí – rozvodna NN, rozvodna SLP, místnost záložního zdroje UPS, místnost pro odpady a zbývající prostor je využit pro sklady. Ve 2.PP jsou mimo parkovací plochy navrženy další místnosti technického zázemí – kotelna, místnost posilovacích čerpadel přípojky vody a místnost jímky dešťové vody z plochy vjezdu do garáží. Nadzemní čtyřpodlažní část objektu je složena z dvojice prostupujících se, navzájem posunutých, kvádrů. Ustupujícím 4.NP na severovýchodním a severozápadním průčelí se objekt otevírá k ulici Živcových a zároveň na opačné straně z jihovýchodu a jihozápadu předstupuje hmota vyššího kvádru přes zpevněnou plochu před hlavním vstupem a tvoří tak přirozeně stíněné přístřeší. Fasáda objektu je tvořena pohledovým lícovým zdivem rytmizovaná podélnými okenními pásy. Na střeše objektu jsou poté za protihlukovou stěnou, tvořenou plechem a akustickými deskami, skryty vzduchotechnické a chladící jednotky.

75

Střecha je navržena jako jednoplášťová s vrstvou vegetačního substrátu pro výsev travních rostlin. Pro vnitřní dispozici je určující umístění komunikačního a hygienického jádra do středu objektu, které je tak pohodlně přístupné z celého podlaží. V tomto jádru je navržena dvojice osobních výtahů, hlavní schodiště, únikové schodiště a hygienický uzel včetně bezbariérového WC v každém podlaží. Ve 4.NP je pak v rámci dispozice jádra využita zbývající plocha pro strojovnu chlazení. Přístup na střechu je zajištěn přes únikové schodiště. Hlavní vstup do objektu je orientován z jihozápadu od stávající zastávky MHD na ulici Bavorská. Boční vstup k únikovému schodišti je orientován z jihozápadu. Součástí stavby je rovněž dopravní napojení a napojení objektu na inženýrské sítě, řešené následovně: Kanalizace – dvě kanalizační přípojky DN 200, napojené na oddílnou stokovou síť Vodovod – vodovodní přípojka DN 50 zajišťuje potřebu vody pro objekt, druhá přípojka DN 40 je vybudována pro zásobování rozvodů požární vody. Obě jsou napojeny na řad DN 200 v ul. Bavorská Plyn – NTL přípojka DN 100, napojená na STL řad DN 150 v ul. Bavorská s HUPem v zemním provedení před hranicí pozemku investora. Sestava měření a regulace plynu umístěna na fasádě objektu Elektřina – rozvodna NN je umístěna v suterénu v samostatné místnosti včetně všech dalších rozvaděčů a ochranných přípojnic V souladu s povodňovými plány nebyla vypracována protipovodňová opatření. Kanceláře mají standardní vybavení, podlahy v kancelářích jsou systémové zdvojené. Prostory hlavního schodiště a výtahů obsahují nadstandardní prvky, jako jsou kamenné obklady a podlahy. Základní konstrukční systém je tvořen železobetonovou konstrukcí. Okna jsou dvojitá s rámem z hliníkových profilů. Schodiště jsou přímočará, monolitická železobetonová schodnicová s mezipodestami. Hlavní schodiště má povrch z kamenné dlažby, únikové z dlažby keramické. V objektu je zavedena klimatizace s centrálně řízenou úpravou vzduchu a jednotkami s možností lokální regulace. Vytápění je lokální plynové, médium pro rozvod tepla je voda.

76

3.2.2.7 Aktuální využití majetku Tabulka č. 6: Údaje o podlahové ploše Umístění 2 PP 1 PP

Popis 37 parkovacích míst + sklady a technické zázemí (1238 m2) 32 parkovacích míst + sklady a technické zázemí (1098 m2)

1 NP

obchodní jednotky a recepce 617 m²

2 NP

kanceláře 941 m²

3 NP

kanceláře 941 m²

4 NP

kanceláře 641 m²

Zdroj: Vlastní zpracování z poskytnuté dokumentace dodavatele stavby

77

3.2.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako administrativní budova a její využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že celý objekt je pronajat za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího využití. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

78

3.2.4 Ocenění 3.2.4.1

Úvod

Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení aktuální tržní hodnoty byly použity všechny tři metody ocenění.

79

3.2.4.2

Porovnávací metoda

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku byly vzaty do úvahy administrativní budovy, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celková zastavěná plocha (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo stanoveno, že aktuální hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou činí 246 077 000 Kč (dvěstěčtyřicetšestmilionůsedmdesátsedmtisíc korun českých) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

80

Tabulka č. 7: Stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou

MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 nemovitosti Název nemovitosti GACETA Amazon Court Katastrální území Stodůlky Karlín Obec Praha 5 Praha 8 Okres Hlavní město Praha Hlavní město Praha B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 5478 22000 jednotek Prodejní cena celkem X 1 180 000 000 Cena za 1 X 54000 porovnávací jednotku Datum transakce 2009 (pro účely práce není Korekce 1 provedena korekce) Upravená hodnota 54000 D. Právní údaje Druh transakce prodej nabídka Korekce 0,9 Upravená hodnota 48600 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1 Upravená hodnota 48600 Existence věcných nezjištěna nezjištěna břemen Korekce 1 Upravená hodnota 48600 Využití podle Administrativní budova Administrativní budova územního plánu Korekce 1 Upravená hodnota 48600 Kolaudační Ano Ano rozhodnutí Korekce 1 Upravená hodnota 48600 Jiná právní omezení a Ne Ne závazky Korekce 1 Upravená hodnota 48600 E. Technické parametry Lokalita dobrá lepší Korekce 0,9 Upravená hodnota 43740 Technický stav dobrý dobrý objektu Korekce 1 Upravená hodnota 43740 Technická dobrá dobrá vybavenost budovy Korekce 1 Upravená hodnota 43740 Funkční využitelnost dobrá dobrá budovy

81

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

2

3

Nile House Karlín Praha 8 Hlavní město Praha

Danube House Karlín Praha 8 Hlavní město Praha

19300

21000

1 020 000 000

1 125 000 000

50000

52000

2005

2004

1

1

50000

52000

nabídka 0,9 45000 Absolutní vlastnictví 1 45000

nabídka 0,9 46800 Absolutní vlastnictví 1 46800

nezjištěna

nezjištěna

1 45000 Administrativní budova 1 45000

1 46800 Administrativní budova 1 46800

Ano

Ano

1 45000

1 46800

Ne

Ne

1 45000

1 46800

lepší 0,9 40500

lepší 0,9 43740

dobrý

dobrý

1 40500

1 43740

dobrá

dobrá

1 40500

1 43740

dobrá

dobrá

Oceňovaná nemovitost Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj omezený nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost dobrá Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost dobrá a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu dobrá Korekce Upravená hodnota Jiná technická N/A korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Podíl hodnoty pozemku Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 44921 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez 246 077 238 Kč pozemku) Zaokrouhleno 246 077 000 Kč Zdroj: Vlastní zpracování

Porovnávaná nemovitost č.1 1 43740

Porovnávaná nemovitost č.2 1 40500

Porovnávaná nemovitost č.3 1 43740

omezený

omezený

omezený

1 43740 lepší 0,9 39366

1 40500 lepší 0,9 36450

1 43740 lepší 0,9 39366

dobrá

dobrá

dobrá

1 39366 dobrá 1 39366

1 36450 dobrá 1 36450

1 39366 dobrá 1 39366

N/A

N/A

N/A

1 39366

1 36450

1 39366

větší

větší

větší

1,3 51176 lepší 0,9 46058

1,3 47385 lepší 0,9 42647

1,3 51176 lepší 0,9 46058

46058

42647

46058

82

3.2.4.3

Příjmová metoda

Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých administrativních a jiných prostor. Ve výpočtech bylo vycházeno v souladu s běžnou praxí z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečnosti bylo stanoveno, že aktuální hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou činí 256 800 000 Kč (dvěstěpadesátšestmilionůosmsettisíc korun českých) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

83

Tabulka č. 8: Stanovení tržní hodnoty příjmovou metodou

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu (2 150 000,- Kč/p .m. * 12)

25 800 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 2% Efektivní hrubý příjem

516 000 Kč 25 284 000 Kč

Facility management

4 170 000 Kč

Náklady na údržbu

270 000 Kč

Pojistné

285 000 Kč

Daň z nemovitosti

21 000 Kč

Pronájem cizích pozemků

0 Kč

Ostatní provozní náklady

61 000 Kč

Provozní náklady celkem

4 807 000 Kč

Provozní příjem

20 477 000 Kč

Rezervy na renovace

2 500 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

17 977 000 Kč

Míra kapitalizace (R)

7%

Indikovaná hodnota (V)

256 814 286 Kč 256 800 000 Kč

Zaokrouhleno Zdroj: Vlastní zpracování

84

3.2.4.4

Nákladová metoda

U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení - je snížení hodnoty vyplývajících z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky - jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání,

materiálů nebo technologií,

jehož důsledkem je

nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky – „jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku.“22 Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebné technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pron;ájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku bylo vycházeno z databáze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. 85

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo stanoveno, že aktuální hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 195 084 000 Kč (stodevadesátpětmilionůosmdesátčtyřitisíc korun českých) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce.

86

Tabulka č. 9: Stanovení tržní hodnoty nákladovou metodou

NÁKLADOVÁ METODA Název

GACETA

Číslo pozemku

1562 Železobetonová, monolitická

Nosná konstrukce Skutečné stáří

3 let

Efektivní stáří

2 let

Ekonomická životnost

60 let

Zastavěná plocha

1296 m²

Počet podlaží 2 podzemní, 4 nadzemních Celková zastavěná plocha/průměrná zastavěná plocha podlaží 5478 m² Koeficient využitelnosti

0,95

Celková podlahová plocha

5204 m²

Celkový obestavěný prostor

21116 m³

Jednotkové reprodukční náklady

7 382 Kč/m³

Reprodukční náklady celkem

155 878 000 Kč

Fyzické opotřebení

5%

148 084 000 Kč

Funkční nedostatky

0%

148 084 000 Kč

Stavby a venkovní úpravy

5 000 000 Kč

Věcná hodnota stavby

152 084 000 Kč 6080(Kč) * 6908(m2) = 42 000 640

Pozemek Indikovaná hodnota vč. pozemku

195 084 640 Kč

Zaokrouhleno

195 084 000 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování (rozměry převzaty z poskytnuté dokumentace dodavatele stavby)

87

-

Výpočet ocenění nákladovým způsobem

Základní cena administrativní budovy uvedená v příloze č. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb. se vynásobí koeficienty podle vzorce:

ZCU = ZC × K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × Ki

ZCU – základní cena upravená ZC – základní cena podle přílohy č. 8 (2807 Kč) K1 – koeficient přepočtu základní ceny dle druhu konstrukce dle přílohy č. 10 (1,158) K2 – koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce K2 = 0,92 + (6,60/PZP) kde 0,92 a 6,60 jsou konstanty, PZP je průměrná zastavěná plocha v m² (5478) K2 = 0,921 K3 – koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce K3 = (2,10/v) + 0,30 v- průměrná výška podlaží v metrech (3,2 m), 2,10 a 0,30 jsou konstanty K3 = 0,956 K4 - koeficient vybavení stavby (1 – standardní vybavení a konstrukce) K5 – koeficient polohový podle přílohy č. 20 (1,23) Ki – koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 41 (2,097)

ZCU = 2807 × 1,158 × 0,921 × 0,956 × 1 ×1,23 × 2,097 ZCU = 7 382 Kč/m³

88

3.2.4.5

Závěr

Toto hodnocení vyjadřuje subjektivní názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka č. 10: Stanovení tržní hodnoty

TRŽNÍ HODNOTA Indikace (Kč)

Váha (%]

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

246 077 000

70%

172 253 900

Příjmová metoda

256 800 000

20%

51 360 000

Nákladová metoda

195 084 000

10%

19 508 400

Výsledná tržní hodnota

243 122 300

Zaokrouhleno

243 122 000

Zdroj: Vlastní zpracování

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu v Praze často obchodovány. Porovnávací metoda odráží přiměřeně stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je považována indikace tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Oceňovaný majetek je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V současné době jsou však ztráty z neobsazenosti kancelářských prostorů natolik vysoké, že reálně neodpovídají běžným výnosům z podnikatelské činnosti související s provozování administrativních budov a developmentem. Příjmové metodě je přidělena váha 20 %. U administrativních budov stavěných v této lokalitě lze vysledovat, že jsou jejich ceny mnohem vyšší, než je jejich reprodukční hodnota. Tento jev je způsoben poptávkou velkých tuzemských, ale hlavně zahraničních společností po lukrativní lokalitě s dynamickým potenciálem rozvoje lokalit v Praze. Pozemky jsou v této lokalitě také omezeny, což přirozeně zvyšuje poptávku.

89

Na základě výše specifikovaných skutečností a předpokladů bylo indikováno, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 1. dubna 2014 reprezentována částkou:

243 122 000 Kč (dvěstěčtyřicettřimilionůstodvacetdvatisíc korun českých)

90

3.2.5 Omezující podmínky a předpoklady22

1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejné tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

91

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

3.2.6 Osvědčení Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 3. dubna 2014

……………………………. David Stržínek

92

Příloha č. 1

Kopie elektronického výpisu z katastru nemovitostí – list vlastnictví 1923

93

Příloha č. 2

Kopie elektronického výpisu z katastru nemovitostí

94

Příloha č. 3

Snímek z katastrální mapy

95

Příloha č. 4

Pohled severozápadní

Zdroj: Vlastní zpracování (z poskytnuté dokumentace dodavatele stavby)

Příloha č. 5

Pohled severovýchodní

Zdroj: Vlastní zpracování (z poskytnuté dokumentace dodavatele stavby)

96

Příloha č. 6

Pohled jihozápadní

Zdroj: Vlastní zpracování (z poskytnuté dokumentace dodavatele stavby)

Příloha č. 7

Pohled jihovýchodní

Zdroj: Vlastní zpracování (z poskytnuté dokumentace dodavatele stavby)

97

Příloha č. 8

Řez objektem

Zdroj: Vlastní zpracování (z poskytnuté dokumentace dodavatele stavby)

98

Příloha č. 9

Půdorys 4. nadzemního podlaží

Zdroj: Vlastní zpracování (z poskytnuté dokumentace dodavatele stavby)

99

Příloha č. 10 Půdorys 3. nadzemního podlaží

Zdroj: Vlastní zpracování (z poskytnuté dokumentace dodavatele stavby)

100

Příloha č. 11 Půdorys 2. nadzemního podlaží

Zdroj: Vlastní zpracování (z poskytnuté dokumentace dodavatele stavby)

101

Příloha č. 12 Půdorys 1. nadzemního podlaží

Zdroj: Vlastní zpracování (z poskytnuté dokumentace dodavatele stavby)

102

Příloha č. 13 Půdorys 1. podzemního podlaží

Zdroj: Vlastní zpracování (z poskytnuté dokumentace dodavatele stavby)

103

Příloha č. 14 Půdorys 2. podzemního podlaží

Zdroj: Vlastní zpracování (z poskytnuté dokumentace dodavatele stavby)

104

4 Analýza trhu okresu Prostějov Praktická část Pro rok 2014

105

4.1 Úvod a popis regionu Prostějovský region leží v samotném srdci Moravy. Rozprostírá se na jihozápadě Olomouckého kraje. Na východě sousedí s okresem Přerov a na severu s okresem Olomouc. Na jihu má okres Prostějov společnou hranici s okresem Kroměříž ve Zlínském kraji a okresem Vyškov v Jihomoravském kraji, na západě má společnou hranici s okresy Blansko v Jihomoravském kraji a Svitavy v Pardubickém kraji.

Obrázek č. 8: Poloha okresu Prostějov v rámci Olomouckého kraje Zdroj: http://spravnimapa.topograf.cz/olomoucky-kraj (6.4.2014)

„Celkovou rozlohou 770 km2 se okres Prostějov řadí na čtvrté místo mezi pěti okresy Olomouckého kraje. Na celkové ploše Olomouckého kraje se okres Prostějov podílí 14,6 %. Z celkové rozlohy zaujímá zemědělská půda 69,9 %, podíl orné půdy na celkové rozloze je 61,3 % (orná půda se podílí na zemědělské půdě 87,8 %). Lesní pozemky tvoří 19,5 % 106

z celkové výměry a nezemědělská půda činí 30,1 %. Významnou část výměry okresu tvoří také lesní půda (téměř 20 %)“ 24 Prostějovsko patří do oblasti teplé s mírnou zimou. Teplotní poměry jsou dány nízkou nadmořskou výškou a horskou hradbou Jeseníků ze severu. Přes Prostějov, nebo v jeho těsné blízkosti, tečou říčky Hloučela a Romže. Hloučela pramení na Drahanské vrchovině, Romže pramení u obce Dzbel na Konicku a východně od Prostějova se spojuje s Hloučelou. Prostějovský okres je tvořen 97 obcemi, z toho 5 městy (Konice, Kostelec na Hané, Němčice nad Hanou, Plumlov, Prostějov) a 6 městysy (Brodek u Prostějova, Drahany, Kralice na Hané, Nezamyslice, Protivanov, Tištín). Začátkem roku 2003 zanikly okresní úřady a samosprávné kraje se od té doby pro účely státní správy dělí na správní obvody obcí s rozšířenou působností (Konice, Prostějov), ty dále na správní obvody obcí s pověřeným obecním úřadem (Konice, Němčice nad Hanou, Prostějov). K 1. červenci 2006 vznikla v okrese Prostějov obec Držovice, která se oddělila od Prostějova. V 97 obcích okresu Prostějov mělo své trvalé bydliště necelých 110 tisíc obyvatel. Prostějovský správní obvod má průmyslově – zemědělský charakter. Nejvýznamnější průmyslová odvětví jsou oděvní a textilní výroba, stavebnictví, strojírenství, hutnictví a zpracování kovů. Mezi plodiny, které se zde pěstují, patří zejména cukrová řepa, brambory a sladovnický ječmen. Z hlediska zaměstnanosti nehraje zemědělství významnou úlohu. V současné době se míra nezaměstnanosti pohybuje na hranici 10 %. „Centrem trhu práce je město Prostějov, kde žije přes 40 % všech a přes 80 % městských obyvatel a je zde vytvářena převážná část pracovních míst. Trh práce je poměrně uzavřený, i když dochází k migraci pracovních sil směrem k okolním správním obvodům, především Olomouci, Vyškovu, Přerovu a Blansku, a to jak dojížděním, tak vyjížděním pracovníků. Přispívá k tomu také poloha města Prostějova, jehož průmyslovou zónu protíná rychlostní komunikace R46 z Olomouce do Brna, která se napojuje na jihu okresu na dálnici D1. Další výhodou je také blízkost obce Nezamyslice, která je brána jako železniční křižovatka prostějovského regionu, neboť je zde přímé vlakové spojení na Brno, Vyškov, Přerov a Olomouc.“25

24

Informace z ČSÚ [cit. 06. 04. 2014]. Dostupné na: http://www.czso.cz/xm/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_prostejov 25 Ůřad práce v Prostějově, Zpráva o situaci na trhu práce za r.2008. [cit. 06. 04. 2014] Dostupné na: http://portal.mpsv.cz/upcr/kp/olk/kop/prostejov/statistiky_up/rocni_a_pololetni_zpravy/pvokres0608_i.pdf

107

Mikroregiony jsou vytvořeny přirozenou spádovostí. Jsou čtyři a tvoří je Konicko, Němčicko, Prostějovsko a Protivanovsko. Díky dlouhodobé tradici a bohatému zázemí dochází v Prostějově v poslední době opět k rozvoji průmyslové výroby, a to navzdory zániku významného podniku OP Prostějov. Městu se podařilo nalákat četné zahraniční partnery a za vzájemné podpory dochází k budování rozsáhlé průmyslové zóny ve východní části města. Mezi mnoha zahraničními společnostmi, které vybudovaly svá sídla a provozovny právě v Prostějově, lze uvést např. japonskou Toray Textiles Central Europe s.r.o., která zde v roce 1999 zahájila výrobu polyesterových tkanin a provoz stále rozšiřuje. Prostějov lze považovat za rozvinuté středisko průmyslového podnikání, především strojírenství a zpracovatelského průmyslu. Počet firem se zahraniční účastí neustále roste, což svědčí o rozvojovém potenciálu města. Mezi jinými zde fungují firmy jako Kendrion Binder Magnety s.r.o. (výroba a montáž ventilových magnetů), Dekwood s.r.o. (prodej stavebního a konstrukčního řeziva), Cesaro s.r.o (velkoobchodní prodej sanitární techniky), Železárny Annahütte s.r.o (výroba výztužných svařovaných sítí do betonu), Micos s.r.o. (výroba a prodej datových a transportních skříní a rozvaděčů pro optické sítě), Navos a.s. (prodej krmných směsí pro hospodářská zvířata), Hoppi s.r.o. (nabídka skladových prostor a nákladní dopravy). Jak již bylo naznačeno, významným průmyslovým odvětvím v Prostějově je strojírenství. V této oblasti je však delší dobu situace velmi obtížná, neboť v důsledku rostoucí konkurence a pokračující finanční krizi klesá počet odběratelů. Z mnoha zástupců stojí za zmínku např. Hanácké železárny a pérovny a.s. (výroba pružin a pružících elementů), DT výhybkárna a mostárna s.r.o. a Strojírny Prostějov s.r.o. „Město Prostějov se může pyšnit řadou památek. Jednou z architektonických dominant Prostějova je Národní dům, postavený v rozmezí let 1905-1907. Dominantou centra města je nová radnice s 66 metry vysokou věží. Nad arkýřem dominuje orloj, který ukazuje kalendářní měsíce v roce, postavení měsíce a slunce na obloze. Návštěvníci Prostějova by si neměli nechat ujít prohlídku prostějovského zámku na Pernštýnském náměstí, kostel Povýšení sv. Kříže, Morový sloup se sochou P. Marie, rodný dům Jiřího Wolkera, barokní kostel sv. Jana Nepomuckého, farní kostel sv. Petra a Pavla a kostel sv. Cyrila a Metoděje. Prostějov je rodištěm mnoha významných osobností, např. mistra české gotiky Matěje Rejska,

108

filozofa Edmunda Husserla, malíře Aloise Fišárka, vynálezce akademika Otto Wichterle a zejména básníka Jiřího Wolkera.“26 „V červnu se zde koná Wolkerův Prostějov – celostátní festival poezie s tradicí založenou již v roce 1957, pojmenovaný podle básníka a prostějovského rodáka Jiřího Wolkera. Festival je celostátní přehlídkou recitátorů – sólistů a divadel poezie.“27 „Po celou dobu prázdnin a teplých letních měsíců si v Prostějově můžete vychutnávat některou z mnoha zajímavých akcí konaných v rámci „Prostějovského léta“. Týká se to divadelních, hudebních či filmových představení, akcí na dopravních hřištích, v přírodě či v samotném historickém centru. Z bohaté nabídky si vybere doslova každý. Několikadenní porci opravdové zábavy pak slibují „Prostějovské hanácké slavnosti“, konající se zde přibližně v polovině září. V posledních letech bývají spojeny s dožínkami Olomouckého kraje a těšit se můžete na hudební koncerty, gastronomické speciality a liturgické obřady.“28 Městská hromadná doprava v Prostějově je zajišťována firmou FTL a linky jsou obsluhovány výhradně autobusy a jsou zařazeny do Integrovaného dopravního systému Olomouckého kraje. Jde o propojení MHD a vybraných tras příměstských linek do jednoho tarifního systému (tj. možnost cestovat MHD a vybranými linkami na jeden cestovní doklad). Pro obyvatele dané obce a území je důležitou oblastí pro kvalitu života také kultura a volnočasové aktivity. Možnosti neformálních volnočasových aktivit a vlastní iniciativy obyvatel související s lokálními tradicemi se projevují spíše na venkově než ve velkých městech. Město Prostějov a jeho okolí je ideálním místem pro cykloturistiku. Prochází jím i mezinárodní cyklotrasa „Jantarová stezka“. Ve městě najdete množství cyklostezek, které jsou odděleny od silničních komunikací, což zvyšuje bezpečnost cyklistů. Generel cyklistické dopravy počítá s budováním další sítě cyklostezek a vyřeší postupně propojení centra města s okolními obcemi, ale i bezproblémový průjezd městem. Zahrnuje více než 80 kilometrů cyklostezek a tras. V současné době je postupně podle tohoto záměru realizována a připravována řádově polovina, tedy zhruba 40 kilometrů. K aktivnímu odpočinku i relaxaci slouží Kolářovy sady, Smetanovy sady, lesopark Hloučela, víceúčelová sportovní hala, celá řada tenisových areálů, bowlingová herna, hala pro squash, městské lázně, dvě horolezecké 26

Město Prostějov – kronika roku 2011 [cit. 06. 03. 2014]. Dostupné na: www.prostejov.eu/files/Urad/Radn_listy/2012/kronika2011_final.doc 27 Město Prostějov – turistický průvodce [cit. 06. 03. 2014]. Dostupné na: http://www.prostejov.eu/cz/turista/ 28 Atlas Česka, Prostějov – kalendář akcí [cit. 06. 03. 2014]. Dostupné na: http://www.kalendarakci.atlasceska.cz/prostejov/

109

stěny a sportovní areály u škol, které jsou volně přístupné široké veřejnosti. Město Prostějov je aktivně zapojeno do projektu Zdravé město. Do rozvoje regionálního školství se promítá aktuální demografický vývoj. Zejména malé obce mají problém s udržením potřebného počtu dětí. Oblast předškolního a základního vzdělávání se tak stává problémem, který bývá způsoben dojížděním za prací ve spádovém regionu. Nejbližší města se naopak dostávají do situace, kdy nemají ve svých školách dostatečnou kapacitu. Řešením by mohla být meziobecní spolupráce při zřizování školských zařízení. Zdravotní péče je zajištěna nemocničním zařízením a několika menšími zdravotními středisky. Nemocnice Prostějov patří ke středně velkým nemocnicím, zajišťuje zdravotní péči lůžkovou i ambulantní pro obyvatele Prostějovska. V některých oblastech je její působení nadregionální - např. implantace trvalých kardiostimulátorů, radioterapie, dialyzační léčba.

110

Obrázek č. 9: Administrativní rozdělení okresu Prostějov Zdroj: http://www.czso.cz/xm/redakce.nsf/i/administrativni_rozdeleni_okresu_prostejov_k_1_1_2008/$File/Prost%C4%9Bjo v.gif (6.4.2014)

111

4.2 Přehled vývoje trhu v regionu včetně vývoje cen Během roku 2008 došlo na trhu s nemovitostmi oproti minulým letům k významnému poklesu, který pokračoval prakticky až do roku 2010. Od roku 2010 dochází ke stabilizaci cen. Velký rozdíl je však v obchodovaných cenách v různých lokalitách okresu i v samotném městě Prostějově. V posledním období už nedochází k dalšímu poklesu cen, je tedy možno konstatovat, že ceny se stabilizovaly, doba realizace prodeje se však mnohonásobně prodloužila. Obecně lze prohlásit, ze stagnace trhu nadále pokračuje. Dále uvedené ceny pro účely práce jsou získány vlastním šetřením z inzerce.

4.2.1 Obchodování s rodinnými domy Srovnatelné rodinné domy v okresním městě Prostějov se obchodují za ceny vyšší než ve zbývajících obcích okresu, cena se snižuje s rostoucí vzdáleností prodávané nemovitosti od okresního města. Značně rozdílné jsou i ceny nemovitostí v samotném Prostějově. Ceny průměrných rodinných domů stáří 15-50 roků v dobrém technickém stavu a v dobré poloze pro bydlení se pohybují v městě Prostějov od 1,80 mil. do 2,90 mil. Kč. V obcích sousedících s bývalým okresním městem jsou ceny v některých lokalitách téměř shodné (Mostkovice, Smržice), v ostatních nižší. V obcích a ostatních městech okresu s dobrou dopravní dostupností bývalého okresního města (do vzdálenosti cca 10 km), umožňující denní dojíždění, jsou ceny starších rodinných domů na nižší úrovni než v centru regionu od 0,70 mil. až 1,90 mil. Kč. Při vzdálenosti nad 10 km od okresního města se ceny starších rodinných domů pohybují zpravidla od 0,30 mil. do 1,00 mil. Kč, při vzdálenostech nad 15 až 20 km od okresního města pak ceny rodinných domů klesají, podle polohy, stáří a vybavenosti až pod 0,50 mil. Kč. Ceny rodinných domů starších 50 roků s menší vybaveností a ve zhoršeném technickém stavu se pohybují v bývalém okresním městě v závislosti na umístění od 0,80 mil. do 1,50 mil. Kč, v ostatních obcích okresu od 0,40 mil. do 0,80 mil. Kč. Celkově lze konstatovat, že u starších rodinných domů ve městě Prostějově a blízkém okolí je vyšší zájem právě o tyto nemovitosti, takže nabídka je nižší než poptávka. Opačně je tomu ve vzdálenějších okrajových částech okresu, kde je menší zájem o tyto nemovitosti a nabídka poptávku mírně převyšuje.

112

Nové rodinné domy (do 10 roků) jsou obchodovány v celém regionu v menší míře, jejich cena je zcela individuální. V okresním městě a blízkém okolí je prodejní cena převážně mírně nižší než náklady na pořízení, ve vzdálenějších obcích je cena nových rodinných domů převážně více pod úrovní ceny, za kterou byla stavba pořízena. V některých případech je výrazně nižší než celkové pořizovací náklady. Zcela ojediněle je zájem o novostavby rodinných domů. Pokud tento zájem je, tak o domy s podlahovou plochou do 150 m2, které se v bývalém okresním městě Prostějově obchodují v cenách do 4 mil. Kč. Rovněž v menší míře jsou obchodovány rozestavěné nedokončené rodinné domy, jejich cena se odvíjí od velikosti, stupně rozestavěnosti a atraktivnosti lokality. Lze konstatovat, že převážně jejich prodejní cena je na nižší úrovni než skutečné náklady na realizaci stavby. Prodejní ceny rozestavěných domů v nevýhodných polohách jsou značně nižší než vynaložené náklady na realizaci stavby. Tabulka č. 11: Prodejní ceny rodinných domů pro Prostějovský region Rodinný dům Prostějov

Obce do 10km

Obce nad 10km

starší 50 let

0,8 – 1,5 mil. Kč

stáří 10-50 let

1,8 – 2,9 mil. Kč

starší 50 let

0,4 – 0,8 mil. Kč

stáří 10-50 let

0,7 – 1,9 mil. Kč

starší 50 let

individuální nabídka

stáří 10-50 let

0,3 - 1,0 mil. Kč

Zdroj: Vlastní zpracování

4.2.2 Obchodování s rekreačními objekty Zájem o objekty pro individuální rekreaci, v dosahu veřejné dopravy, je oproti minulým létům nepatrně zvýšený a v určitých vyhledávaných lokalitách poptávka mírně převažuje nabídku. Z tohoto důvodu se prodejní ceny mírně zvýšily. Starší rekreační chaty, se zastavěnou plochou do 50 m2, se obchodují v cenách od 300 tis. do 400 tis. Kč, podle atraktivnosti polohy, technického stavu a vybavení. Dobře vybavené chaty s větší zastavěnou plochou a většími pozemky v dobré poloze se obchodují za ceny od 400 tis. až 650 tis. Kč, v ojedinělých případech jsou ceny i vyšší. 113

Zvláštní postavení na trhu má vyhledávaná rekreační oblast Plumlovské přehrady, kde se rekreační chaty obchodují za vyšší ceny než obdobné rekreační chaty v ostatních lokalitách okresu. V posledních letech však obchodování v této oblasti stagnuje, neboť je přehrada vypuštěna a probíhaly práce na její opravě. Další oživení rekreace lze očekávat po jejím napuštění. Rekreační chalupy v nižších cenových relacích byly většinou obchodovány za mírně vyšší ceny než v minulosti, ale i zde jsou výraznější rozdíly podle umístění nemovitosti, její velikosti, technickém stavu a vybavení. Dá se říci, že poptávka je v souladu s nabídkou.

4.2.3 Obchodování s bytovými domy Bytové domy se prodávaly a prodávají převážně z majetku města. V současné době jsou nabízeny bytové domy, které byly vráceny v restitucích. Jsou to domy, které noví vlastníci po celou dobu od restituce pronajímali, aniž byly provedeny investice do objektu. Tyto domy nyní vyžadují nákladné opravy spojené s modernizací. Rovněž se v souvislosti s pokračující deregulací nájemného v poslední době zvýšil zájem o domy s byty, které byly užívány v režimu regulovaného nájemného. Prodejní cena je závislá na atraktivnosti polohy nemovitosti, na technickém stavu, vybavení a na celkovém počtu bytů v domě. Tyto nemovitosti se obchodují podle velikosti a technického stavu v cenách dle dohody. V současné době převládá nabídka nad poptávkou. Obytné domy starší 60 roků se obchodují za velmi nízké ceny, jelikož jsou převážně neudržované a ve špatném technickém stavu. Ve středu města jsou často tyto objekty památkově chráněny a na nezbytné a nutné opravy jsou vyžadovány velmi vysoké finanční náklady. V těchto domech jsou bytové prostory většinou obsazené původními nájemníky s regulovaným nájemným. Některé bytové domy jsou delší dobu neprodejné. Bytové domy s nebytovými prostory ve střední části města se obchodují ojediněle podle velikosti, vybavení a technického stavu. Tyto domy jsou zpravidla ve zhoršeném technickém stavu a vyžadují vyšší finanční náklady na opravy, popř. na rekonstrukci.

4.2.4 Obchodování s byty Jedná se o obchodování s byty v osobním vlastnictví a byty družstevní. Jsou obchodovány i byty z majetku města a obcí, po rozdělení na bytové jednotky dle zákona 114

č. 72/1994 Sb. Ceny posledně uvedených bytů se však neřídí trhem, jsou obchodovány ve zcela jiném režimu. U bytů v osobním vlastnictví v panelové a zděné zástavbě nabídka převyšuje poptávku. U bytů s menší podlahovou plochou (dispozice 1+1, 2+1) je zájem větší. Ze strany kupujících je menší zájem o byty větší (dispozice 4+1 a výše). V důsledku krize došlo v letech 2008 až 2010 k postupnému poklesu cen až cca o 30 %, po roce 2010 se ceny ustálily, objevují se pouze ojedinělé poklesy. Rozdílná je cena u bytů v panelových a zděných domech. Ceny bytů v modernizovaných domech jsou o 150 tis. až 300 tis. Kč vyšší. Ceny bytů větších než 3+1 jsou individuální podle velikosti, vybavení, umístění a stáří. Byty v novostavbách bytových domů nabízí v omezeném rozsahu stavební firmy a investoři. Tyto byty se obchodují v rozmezí 23,5 tis. Kč/m2 až 33 tis. Kč/m2 podlahové plochy, podle standardu vybavení. Tyto byty jsou poměrně obtížně prodejné a opět se prodlužuje doba prodejnosti. V případech, kdy se dlouhodobě nedaří prodej realizovat, ceny klesají. Družstevní byty se prodávají v přibližně stejné cenové úrovni jako byty v osobním vlastnictví, i když se převádí pouze členská práva spojená s užíváním bytu a ne vlastnictví k bytu. Tabulka č. 12: Prodejní ceny bytových jednotek pro město Prostějov Ceny bytových jednotek v Kč 1+1, 1+kk

0,5 – 0,67 mil. Kč

2+1, 2+kk

0,6 – 1,4 mil. Kč

3+1, 3+kk

0,8 – 2,4 mil. Kč

4+1, 4+kk

individuální nabídka

Zdroj: Vlastní zpracování

4.2.5 Obchodování s provozními objekty a areály Jedná se o zemědělské, výrobní a jednotlivé skladovací objekty nebo areály, případně areály s administrativními budovami a dalšími provozními objekty. V důsledku ukončení činnosti mnoha průmyslových a zemědělských podniků je v bývalém okresním městě i v sousedních obcích mírný nadbytek těchto volných nemovitostí.

115

Administrativní budovy, převážně v areálech výrobních podniků, jsou zcela výjimečně obchodovatelné vzhledem k jejich velikosti a situování v okrajových částech města. Lze je převážně pronajímat za nižší nájemné, v současné době jednoznačně převažuje nabídka prodeje i pronájmu kancelářských ploch před poptávkou. Zájem je o výrobní a hlavně skladovací prostory vytápěné a nevytápěné, situované v místech dostupných kamionové dopravě s dobrým napojením na veřejnou dopravu a rychlostní komunikace. Ceny velkých a předimenzovaných výrobních a skladovacích prostor, které byly stavěny zastaralými technologiemi výstavby a pro původní výrobní program a jsou nyní nabízeny k prodeji, jsou převážně velmi nízké a v mnoha případech zatím neprodejné. Zemědělské stavby a areály v obcích vzdálených od Prostějova přes 10 km jsou většinou neprodejné. Pokud je zájem o jejich koupi, pak za ceny minimální. Jejich ceny nadále klesají i vzhledem k tomu, že jsou mnohdy neudržované, jejich technicky stav je velmi špatný a velmi často je u těchto staveb nutné měnit charakter využití na různé výrobní a skladovací prostory, což souvisí s provedením velmi nákladné rekonstrukce. V současné době je především zájem o kompletně zasíťované pozemky pro výstavbu nových objektů současnými stavebními technologiemi. Vyprodaná je průmyslová zóna ve východní části města a v plánu je její rozšiřování. Pokles poptávky je i po menších kancelářských plochách v centrální části Prostějova, kde je pěší zóna se zákazem vjezdu motorových vozidel. Větší zájem je o tyto plochy v přilehlých ulicích s možností příjezdu, parkovací plochou a nižším nájemným.

4.2.6 Obchodování s pozemky Zaznamenán je zvýšený zájem o pozemky určené pro výstavbu rodinných domů, zvláště pozemků s vybudovanými inženýrskými sítěmi. Na území města Prostějova se tyto pozemky obchodují v rozmezí 800 - 1300 Kč/m2 podle rozsahu jejich vybavení sítěmi a polohy. V místní části okresního města, Domamyslicích a v ul. Za velodromem, ceny dosahují výše až 3000 Kč/m2. Pozemky v přilehlých obcích a v obcích v okolí do 10 km a ostatních městech vybavených inženýrskými sítěmi se prodávají v cenách 500 – 1000 Kč/m2, v ostatních obcích s částečnou vybaveností sítěmi 300 až 700 Kč/m2. Pozemky v městě Prostějov určené pro 116

zástavbu s komerční využitelností (mimo centrální část města) byly obchodovány podle velikosti pozemku a rozsahu vybavení v rozmezí od 450 do 600 Kč/m2. O zemědělské pozemky, které nejsou určeny ani výhledově k zastavění, je vzhledem na rozvinuté zemědělství na Prostějovsku zvýšený zájem. Zemědělské pozemky ve větších výměrách, kvalitní bonity, v dobré poloze jsou obchodovány za cenu 10,00 - 25,00 Kč/m2, pozemky s nižší bonitní třídou ve vyšších nadmořských výškách ve výši 3,00 - 7,00 Kč/m2. Tabulka č. 13: Ceny pozemků pro město Prostějov a okolí Ceny pozemků podle typu a rozlohy pozemku Prostějov

800 – 3000 Kč/m2

Obce do 10 km

500 – 1000 Kč/m2

Obce nad 10 km

300 – 700 Kč/m2

Zdroj: Vlastní zpracování

4.2.7 Pronájmy bytových a nebytových prostor Rodinné domy jsou pronajímány ojediněle a nájem se pohybuje v bývalém okresním městě podle velikosti, vybavení a umístění v rozmezí od 8 tis. do 15 tis. Kč měsíčně. V Prostějově je zájem o pronájem bytů, nabídka mírně převyšuje poptávku, větší zájem je o menší byty. Volné nájemné činí podle velikosti bytu, jeho vybavení a polohy 3,5 tis. až 8,5 tis. Kč/měsíc. Ceny pronájmů v okolních obcích jsou odvislé od velikosti, vybavení a hlavně lokality nemovitosti. U kancelářských ploch převládá nabídka nad poptávkou, zvláště ve větších administrativních budovách ve výrobních areálech. Kancelářské prostory se pronajímají ve střední části města za roční nájemné v cenách 1000 až 1800 Kč/m2, u nadstandardních kanceláří přímo ve středu města 1800 až 2500 Kč/m2. V okrajových částech města a ve velkých administrativních budovách ve výrobních areálech je roční nájemné 400 až 700 Kč/m2. Nájem obchodních prostor je rozdílný podle velikosti, vybavení a hlavně atraktivnosti umístění. Menší prostory v centru města v obchodních třídách se pronajímají za roční

117

nájemné v cenách 3 tis. až 5 tis. Kč/m2, u větších obchodních prostor v dobrých polohách je roční nájem 1 tis. až 2 tis. Kč/m2, v méně lukrativních částech města pod 1 tis. Kč/m2. Nebytové prostory, menší živnostenské dílny a sklady převážně mimo centrální část města se pronajímají podle vybavení za roční nájemné 400 až 800 Kč/m2, v ostatních obcích se tyto prostory pronajímají zcela ojediněle. Restaurační prostory jsou pronajímány zcela výjimečně a to za ceny přibližně 15 tis. Kč/měsíc. Ceny pronájmů jsou odvislé od velikosti, vybavení a hlavně lokality nemovitosti. Pronájmy "Pohostinství" v obcích vesnického typu jsou velmi nízké, v rozmezí 3 tis. až 5 tis. Kč/měsíc, zde se projevuje malá finanční síla obyvatel, mnoho z těchto zařízení je z ekonomického důvodu dlouhodobě uzavřeno. Tabulka č. 14: Ceny nájemného bytových jednotek pro Prostějov a okolí Obvyklé ceny měsíčního nájemného

Prostějov

Byt 1+1 (1+kk)

3500 - 5500 Kč/p.m.

Byt 2+1 (2+kk)

5000 - 7000 Kč/p.m.

Byt 3+1 (3+kk)

5500 - 8500 Kč/p.m

Byt 4+1 a větší

individuální nabídka

Obce do 10km

4000 – 8000 Kč/p.m.

Obce nad 10km

individuální nabídka

Zdroj: Vlastní zpracování

Tabulka č. 15: Pronájem nebytových prostor v Prostějově (roční nájemné) Kancelářské prostory 2

400 - 2500 Kč/m

Obchodní prostory

Dílny a sklady

800 - 5000 Kč/m2

400 - 800 Kč/m2

Zdroj: Vlastní zpracování

4.3 Aktuální problém specifický pro prostějovský region V prostějovském regionu dochází v současnosti k postupnému zastavení růstu nezaměstnanosti, ale stále je zde vyplácena jedna z nejnižších průměrných mezd v České 118

republice. Tyto faktory jsou způsobeny preferencí zemědělské výroby a ukončením činnosti OP Prostějov. Byť v Prostějově zahájilo v poslední době činnost několik zahraničních firem, čímž přibylo několik stovek pracovních míst, výdělky i v těchto firmách nadále zůstávají hluboko pod celostátním průměrem a nezvýšily průměrně mzdy v okrese. Výše uvedené důvody způsobují mírný propad v oblasti trhu s nemovitostmi v prostějovském okrese. V nabídce se nachází dostatečné množství nemovitostí, které by řešily potřeby bydlení a nebytových prostor pro podnikání. Avšak převážná část těch, kteří tuto potřebu mají, nedisponují dostatečnými finančními prostředky pro koupi nemovitosti. Zvláště pro mladé rodiny je z pohledu nabídky na trhu s nemovitostmi největším problémem nedostatečná nabídka levných malometrážních bytů a levných rodinných domů. Pro ně se finančně dostupné nemovitosti všeho druhu nacházejí ve vzdálenějších okrajových obcích okresu. V těchto oblastech převládá nabídka volných nemovitostí obytných i nebytových, které jsou nabízeny často i za velmi nízké ceny. O tyto nemovitosti vsak není příliš velký zájem především z důvodů nedostatku pracovních míst v dané lokalitě a špatné dopravní dostupnosti do míst s lepšími pracovními příležitostmi. Dochází tak často k situaci, kdy jsou nemovitosti v těchto lokalitách nabízeny za mnohem nižší cenu, než je jejich skutečná hodnota s ohledem na mnohdy velmi dobrý technický stav, výměru pozemku a ostatním okolnostem. Silné stránky okresu - vysoce sjednocený regionální útvar ovládaný gravitací města Prostějova - dostačující síť místních komunikací, zejména do pěti měst okresu - výhodná poloha a členitost regionu s vysokým potenciálem pro rozvoj cestovního ruchu - široký prostor pro rozvoj turistiky, cykloturistiky a agroturistiky - občanská vybavenost na relativně dobré úrovni; možnosti dalšího rozvoje - výhodné podmínky pro individuální výstavbu pro bydlení na venkově - síť zdravotnických zařízení se jeví jako dostatečná - město Prostějov, jako centrum středního školství vč. učilišť a detašovaných kateder (Technická univerzita v Liberci a Univerzita Tomáše Bati ve Zlíně), je širokou základnou pro zvyšování a změnu kvalifikace - poměrně kvalitní vybavenost škol, možnost čerpání prostředků z EU 119

- přítomnost zahraničních investorů v průmyslové zóně potvrzující prosperitu okresu - renomované sportovní akce Slabé stránky okresu - minimalizovaná role dalších měst okresu díky centralizaci do města Prostějov - omezená dopravní obslužnost některých částí regionu ve večerních hodinách a ve dnech pracovního klidu - poměrně špatný stavebně technický stav komunikací - napojení na rychlostní komunikaci pouze v jižní části okresu - malá proporcionalita ekonomiky (převažuje průmysl) - vysoká míra vyjížďky obyvatel do zaměstnání - nepříznivá věková struktura obyvatelstva, stárnutí populace, úbytek v produktivním věku migrací - nedostatek pracovních příležitostí v jednotlivých mikroregionech okresu z důvodu centralizace - vysoký počet uchazečů o zaměstnání na jedno volné místo - převažující zaměstnanost v oborech s nižším mzdovým oceněním - nedostatek některých odborných profesí (strojírenství, zdravotnictví, …) - okres má sice řadu historických památek, ale atraktivní kulturně historické chybí - město Prostějov patří společně s Olomoucí a Přerovem mezi města s nejvíce zatíženým ovzduším v Olomouckém kraji - omezování rozvoje cestovního ruchu zhoršeným stavem Plumlovské přehrady

4.4 Zhodnocení marketingového výhledu v regionu Lze očekávat, že i v našem regionu přibudou další tuzemští i zahraniční investoři a s nimi se objeví i nové pracovní příležitosti. Pravděpodobně dojde ke snížení nezaměstnanosti v regionu, ale dle dosavadních zkušeností nelze počítat s významným navýšením průměrné mzdy. Přesto je na místě očekávat oživení trhu s nemovitostmi a zvýšením cen u nemovitostí obytných, zejména rodinných domů a bytů v nižší a střední cenové kategorii. Masivnější 120

rozvoj realitního trhu na Prostějovsku však nadále zpomaluje obtížnost, s jakou klienti získávají finanční prostředky na koupi nemovitosti. V uplynulém období byla zahájena výstavba řady rozsáhlých komplexů nemovitostí a nové lokality jsou stále připravovány. V mnoha obcích jsou rekonstruovány původní rozsáhlé budovy z majetku obcí na byty převážně pro mladé rodiny. Tento typ výstavby pomáhá rodinám finančně méně zajištěným získat dobré bydlení, neboť formou únosné výše nájemného bude splácena kupní cena bytu až do úplného zaplacení a následného převodu vlastnictví. Některé obce nabízejí zainvestované pozemky pro stavbu rodinných domů za velmi nízké ceny, aby do svých obcí přilákaly většinou mladé rodiny a tím částečně vyrovnaly snižující se počty obyvatel ve svých obcích. Větší nemovitosti pro podnikání, stejně jako některé nemovitosti pro hromadnou rekreaci, se nebudou v blízké budoucnosti obchodovat za ceny, které by alespoň částečně odpovídaly jejich pořizovacím nákladům. Je naopak možnost, že dojde k dalšímu poklesu jejich cen, neboť se jedná mnohdy o objekty neudržované, prázdné a nevyužívané. Zahraniční i místní investoři nemají velký zájem o využití stávajících předimenzovaných a často neudržovaných výrobních areálů a raději volí variantu nové výstavby "na zelené louce" moderními technologiemi dle svých potřeb a požadavků.

121

5 Seznam použité literatury Bibliografie 6

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha 2007, Bankovní institut vysoká škola, ISBN 978-80-7265-101-6. s. 6

7

HÁJEK, Petr a kolektiv. Pozemní stavitelství I pro 1. Ročník SPŠ stavebních, Praha 2005, Sobotáles, ISBN 80-86817-12-5. s. 13-15

10

KOLÁŘ, K..; REITHERMAN, P.; Stavební materiály pro SPŠ stavební. 1. vydání,

Praha 2012, Vydavatelství Grada Publishing, a.s., 208 stran, ISBN 978-80-247-4070-6 14

REMEŠ, Josef et al.. Stavební příručka. 1. vydání, Praha 2012, Vydavatelství Grada

Publishing, a.s., ISBN 978-80-247-3818-5. s. 60 15

HANZALOVÁ, L., ŠILAROVÁ, Š. Konstrukce pozemní staveb 40. Zastřešení.

Praha 2005, Vydavatelství ČVUT, ISBN 80-01-02604-3. s. 162 16

NOVOTNÝ, Jan. MICHÁLEK, Josef. Pozemní stavitelství v kresbách. Praha 2006,

Sobotáles, ISBN 978-80-86817-16-3 s. 59 17

KOPTA, Pavel. JANOUŠKOVÁ, Jana. Šikmé střechy. Praha 2012, Grada

Publishing, a.s., ISBN 978-80- 247-3484-2. s. 15 18

HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. Bratislava 2009, DonauMedia,

ISBN 978-80-89364-07-7. s. 43 20

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přepracované vydání, Brno 2009

Akademické nakladatelství CERM, ISBN 978-80-7204-630-0. s. 162 22

ORT, Petr; Oceňování na tržních principech. 1. vydání, Praha 2008, 140 stran,

ISBN 978-80-7265-128-3

Legislativa 1

§ 2 zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

2

§ 27 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky

3

§ 3 vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu

4

§ 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 122

5

§ 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

8

§ 8 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích staveb

19

§ 13 vyhlášky č. 441/2013 Sb.

Internetové zdroje 9

Českéstavby.cz. Masivní konstrukce domu [online]. ©2001-2012 [cit. 15. 03. 2014]

Dostupné z: http://www.ceskestavby.cz/jak-se-stavi-drevostavba/drevostavby-steny-stavbadomu-6865.html 11

Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaký stropní systém? [online]. ©2001-2012 [cit.

05. 02. 2014] Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/hornistavba/stropy/jaky-stropni-system 13

Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaké druhy dřevěných stropů? [online]. ©2001-

2012 [cit. 05. 02. 2014] Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/hornistavba/stropy/jake-jsou-druhy-drevenych-stropu 21

www.kostelecnh.cz. Webové stránky Města Kostelec na Hané [cit. 31. 03. 2013]

Dostupné z: http://www.kostelecnh.cz/index.php?option=com_content&view=article&id=64&Itemid=72 23

www.praha13.cz. Webové stránky MČ Praha 13. [cit. 03. 04. 2014] Dostupné z:

http://www.praha13.cz/Mestska-cast/O-Praze-13/Historie-a-pametihodnosti?Mnu=no 24

Informace z ČSÚ [cit. 06. 04. 2014]. Dostupné na:

http://www.czso.cz/xm/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_prostejov 25

Ůřad práce v Prostějově, Zpráva o situaci na trhu práce za r.2008. [cit. 06. 04. 2014]

Dostupné na: http://portal.mpsv.cz/upcr/kp/olk/kop/prostejov/statistiky_up/rocni_a_pololetni_zpravy/pvokr es0608_i.pdf 26

Město Prostějov – kronika roku 2011 [cit. 06. 03. 2014]. Dostupné na:

www.prostejov.eu/files/Urad/Radn_listy/2012/kronika2011_final.doc 27

Město Prostějov – turistický průvodce [cit. 06. 03. 2014]. Dostupné na:

http://www.prostejov.eu/cz/turista/

123

28

Atlas Česka, Prostějov – kalendář akcí [cit. 06. 03. 2014]. Dostupné na:

http://www.kalendarakci.atlasceska.cz/prostejov/

6 Seznam obrázků Obrázek č. 1: Přípravné práce na založení objektu Pankrác Business Centre, budova Gemini ........................................................................................................................ 18 Obrázek č. 2: Thermo-Protect System obvodové stěny Haas Fertigbau ....................... 20 Obrázek č. 3: Betonová tvárnice a ztracené bednění typ O BUILD IN ......................... 21 Obrázek č. 4: Hrubá stavba – monolit, Bytový dům v Kateřinkách .............................. 22 Obrázek č. 5: Monolitický strop před betonáží, Bytový dům Dojáček, Praha 10 .......... 24 Obrázek č. 6: Tepelné čerpadlo voda-voda .................................................................. 31 Obrázek č. 7: Poloha okresu Prostějov v rámci Olomouckého kraje .......................... 106 Obrázek č. 8: Administrativní rozdělení okresu Prostějov ......................................... 111

7 Seznam tabulek Tabulka č. 1: Výpočet koeficientu K4 pro jednotlivé varianty zadání .......................... 40 Tabulka č. 2: Výpočet nákladové hodnoty pro jednotlivé varianty zadání .................... 41 Tabulka č. 3: Stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou ....................................... 55 Tabulka č. 4: Stanovení tržní hodnoty nákladovou metodou ........................................ 58 Tabulka č. 5: Indikované hodnoty oceňovaného majetku – rodinného domu ............... 60 Tabulka č. 6: Údaje o podlahové ploše ........................................................................ 77 Tabulka č. 7: Stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou ....................................... 81 Tabulka č. 8: Stanovení tržní hodnoty příjmovou metodou .......................................... 84 Tabulka č. 9: Stanovení tržní hodnoty nákladovou metodou ........................................ 87 Tabulka č. 10: Stanovení tržní hodnoty ....................................................................... 89 Tabulka č. 11: Prodejní ceny rodinných domů pro Prostějovský region ..................... 113 Tabulka č. 12: Prodejní ceny bytových jednotek pro město Prostějov ........................ 115 Tabulka č. 13: Ceny pozemků pro město Prostějov a okolí ........................................ 117 Tabulka č. 14: Ceny nájemného bytových jednotek pro Prostějov a okolí .................. 118 Tabulka č. 15: Pronájem nebytových prostor v Prostějově (roční nájemné) ............... 118

124