Kavelpaspoort Broekhorn

Kavelpaspoort Broekhorn Versie: 27 maart 2014 Ten behoeve van 3 kavels aan de Westdijk, nabij de jachthaven en 2 kavels aan de Laan van Broekhorn, aan de zuidzijde van de Broekhorn.

1

Inhoud: 1. Inleiding, algemeen informatie bouwkavels; 2. Regels vanuit beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan en zaken zoals geregeld in akte van levering; 3. Positionering kavels, bouwmassa en kleur en materialisatie; 4. Architectuur; 5. Afspraken energie gemeente Heerhugowaard; 6. Kaveltekeningen;

2

Blz. 3 Blz. 4 Blz. 6 Blz. 8 Blz. 10 Blz. 14

1.

Inleiding, algemeen informatie bouwkavels;

Voor u ligt een paspoort van 5 stuks vrije kavels in het plan Broekhorn te Heerhugowaard. Dit kavelpaspoort bevat een beknopte en overzichtelijke opsomming van de belangrijkste informatie die u moet weten om een bouwplan te (laten) vervaardigen voor de betreffende kavels. De voorschriften vanuit het beeldkwaliteitsplan en de energieafspraken met de gemeente Heerhugowaard zijn een onderdeel van dit kavelpaspoort. Voor uitgebreidere informatie en toelichting verwijzen wij u naar het vigerende bestemmingsplan en het koopcontract. De kavels in de Broekhorn zijn een bijzonder onderdeel van de nieuwe woonwijk Broekhorn. Het gebied Broekhorn ligt aan de westrand van Heerhugowaard tussen Heerhugowaard en Broek op Langedijk. Het kanaal Alkmaar Kolhorn begrenst het gebied aan de oost-, noorden westzijde en de provinciaalse weg N242 aan de zuidzijde. Het gebied kent in hoofdopzet een tweedeling: het woongedeelte met daarin een deel projectmatige bouw en een groot deel uit te geven bouwkavels en de omringende ecologische zone. De ecologische zone kenmerkt zich in natte natuur en is de verbindende factor in het landschappelijk beeld van de wijk Broekhorn. In dit kavelpaspoort worden een drietal kavels gelegen aan de Westdijk en twee kavels aan de Laan van Broekhorn beschreven. De kavels aan de Westdijk hebben een bijzondere ligging aan de Noord-Oostrand van Broekhorn. Aan de achterzijde zijn de woningen gelegen aan een klein binnenwater en aan de voorzijde is er zicht op het kanaal Alkmaar-Kolhorn en het natuurgebied Oosterdel. De haven van Broekhorn ligt direct aan de westzijde van de kavels. Deze drie kavels worden ontsloten via de Westdijk en hebben voor het autoverkeer een aansluiting op de N242. De kavels aan de Laan van Broekhorn liggen besloten aan de zuidrand van Broekhorn. Rustig gelegen kavels aan een slootje en aan de dijk. De openbare oprit naar deze kavels deelt u met één buurkavel. Het stedenbouwkundig wensbeeld is vertaald in regels voor de kavels, de bouwvolumes, het materiaalgebruik en de architectuur van de woningen. Inzake omgang met energie zijn er afspraken gemaakt met de gemeente Heerhugowaard. Als bijlage bij dit kavelpaspoort treft u deze afspraken aan. De gemeente en de welstandcommissie zullen de omgevingsvergunningsaanvraag toetsen aan de hand van deze regels.

3

2.

Regels vanuit beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan en zaken zoals geregeld in akte van levering;

ONDERWERP KAVEL Afmeting kavel Afmeting voortuin en positie bebouwing

Afmeting achtertuin Afmeting zijtuin(en) en positie bebouwing Bouwveld HOOFDGEBOUW Hoofdgebouw

BEKNOPTE OMSCHRIJVING SITUATIE EN/OF REGEL

VERWIJZING NAAR MEER INFORMATIE

Afhankelijk van betreffende kavel

Zie kaveltekening.

Het hoofdgebouw bevindt zich tenminste 5,0 meter achter de rooilijn (perceelgrens aan de wegzijde) Eventuele aan- en uitbouwen en bijgebouwen en gebouwdelen die dienen om auto’s te stallen bevinden zich tenminste 11,0 meter achter de rooilijn. Resultante van positioneringsregels en afmeting kavel. De afstand van het hoofdgebouw tot de erfgrens bedraagt minimaal 15% van de kavelbreedte en tenminste 3,0 meter.. Het vlak waarbinnen bebouwing mag worden gesitueerd.

Zie hoofdstuk 3 van dit document

Als hoofdgebouw mag uitsluitend een woning worden gebouwd. Bouwveld Het oppervlak van het hoofdgebouw bedraagt max. 25% van het kaveloppervlak met een maximum van 300m2. Geleding van het bouwvolume Maximaal 2 bouwlagen met een kap. Maximale bouwhoogte Bouwhoogte hoofdgebouw maximaal 10,0 meter ten opzichte van de hoogte van de weg/het terrein ter plaatse van de hoofdtoegang. Bestaande uit maximaal twee bouwlagen en een kap Nokrichting hoofdvolume Langskap en dwarskap mogelijk Dakvorm Kapvorm is een variant op ‘het Gevouwen dak’. De vouwlijnen zijn altijd parallel, waardoor de kopgevel altijd een volledig zichtbare blijft. AAN- EN UITBOUWEN EN BIJGEBOUWEN Bouwveld en bouwvolume Het oppervlak van de gezamenlijke bijgebouwen bedraagt max. 10% van het kaveloppervlak met een maximum van 100m2 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen Mogen uitsluitend achter de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd, een uitzondering hierop zijn erkers en entreepartijen, zie hierna Uitbouw in de vorm van erker en Erker en entreepartij mag voor de voorgevel entreepartijen worden gebouwd mits: 1) de horizontale diepte maximaal 1,5 meter bedraagt; 2) totale breedte erker maximaal 2/3 van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt; 3) de goothoogte van de erker niet meer dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw bedraagt; Ontsluiting kavel Zie kaveltekening met daarop de ontsluiting Parkeren eigen terrein 2 opstelplaatsen voor auto Inrichting voortuin T.p.v. de kavels nabij de haven loopt het tracé van de riolering van de 4 naast elkaar gelegen kavels aan de Westdijk door een strook grond binnen de kavelgrens, zie kaveltekening. Riolering van de deze 4 kavels is aangesloten op het rioolstelstel van de projectmatige woningen in het Havenkwartier. Inrichting achtertuin Het talud aan de waterzijde dient intact te worden gehouden. Steigers en schuttingen worden niet toegestaan. Oever achterzijde Kavel wordt geleverd inclusief beschoeiing

4

Zie hoofdstuk 3 van dit document

Zie bestemmingsplan Zie hoofdstuk 3 van dit document Zie bestemmingsplan Zie bestemmingsplan

Zie hoofdstuk 4 van dit document

Zie hoofdstuk 3 van dit document Zie bestemmingsplan

Zie bestemmingsplan

ARCHITECTUUR EN MATERIALISATIE Architectuurstijl In het beeldkwaliteitsplan dat welstand gebruikt ter toetsing van de ontwerpen op de vrije kavels is het volgende omschreven: De architectuur zoekt aansluiting bij de thema`s natuur en ecologie. In de materialisatie komt dit tot uitdrukking in een substantieel gebruik van hout, riet en andere natuurlijke materialen. De lichtheid en het onderscheidend karakter ten opzichte van het eerder genoemde sfeerachtig karakter van de te ontwerpen woningen in de plandelen grenzend aan de Laan die loopt van de haven tot de westzijde van de Broekhorn is een belangrijk aandachtspunt.

5

3.

Positionering kavels, bouwmassa en kleur en materialisatie;

Positionering van de woning op de kavel Positionering van de woning op de kavel** De afstand van het hoofdgebouw tot de erfgrens bedraagt minimaal 15% van de kavelbreedte en tenminste 3,0 meter** Het hoofdgebouw bevindt zich tenminste 5,0 meter achter de rooilijn (perceelgrens aan de wegzijde)** Eventuele bijgebouwen en gebouwdelen die dienen om atuo’s te stallen bevinden zich tenminste 11,0 meter achter de rooilijn** Bouwveld hoofdgebouw Het oppervlak van het hoofdgebouw bedraagt max 25% van het kaveloppervlak, met een maximum van 300 m2** Bouwveld bijgebouwHet oppervlak van de gezamelijkek bijgebouwen bedraagt max 10% van het kaveloppervlak, met een maximum van 100 m2**

6

Bouwmassa -De woning mag bestaan uit maximaal twee bouwlagen met kap ** -De bouwhoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 10 meter** -De goothoogte van het hoofdgebouw mag niet meer dan 7 meter bedragen** -De kap is altijd een dwarskap (nokrichting haaks op de straat), een langskap (nokrichting parallel aan de straat). Dus geen diagonaal. In het geval van een combinatie van meerdere kappen is er sprake van een verschil in hoogte van tenminste een meter. -De dakhelling voor een kap ligt tussen 30° en 60° -De dakhelling voor een plat dak is max. 6° -De kapvorm is een variant op ‘het gevouwen dak’. De vouwlijnen zijn altijd parallel, waardoor de kopgevel altijd een volledig zichtbare blijft. ** conform bestemmingsplan Kleur en materialisatie -Het dak moet worden voorzien van keramische pannen in de kleur antraciet. Er mogen geen geglazuurde pannen worden toegepast -De gevel bestaat uit baksteen. Deze is van het type handvormbaksteen of vormbaksteen en dus niet uit een geextrudeerde steen. De kleur moet passen binnen het kleurenspectrum bruin/zandkleurig/rood. Dat wil zeggen geen zwart of wit. Het voegwerk is grijs van kleur. -Eventuele daklijsten wordt uitgevoerd in de kleur wit of gebroken wit.

7

4. Architectuur en vrije kavels Met behulp van een aantal regels is geprobeerd de samenhang tussen de afzonderlijke woningen te waarborgen. Naast de algemene regels ten aanzien van kleur en materiaal van wanden en daken is een kader gegeven voor de kapvorm en -richting. Op deze pagina zijn bovendien een aantal regels weergegeven die afkomstig zijn uit het bestemmingsplan. Is er een bouwplan (of plannen) dan wordt dit bouwplan op basis van de criteria vanuit het planboek beoordeeld.

Kopgevel altijd volledig zichtbaar

Zadeldak

8

afgeknot zadeldak

mansardekap

geknikte kap

gecombineerde kap

variaties op het gevouwen dak

Nokhoogte max. 10m)

Dwarskap (parallel aan straat)

goothoogte max, 7m) langskap (haaks op straat)

9

5.

Afspraken energie gemeente Heerhugowaard;

Voor de realisatie van daadwerkelijke gezonde, comfortabele en energiezuinige woningen , is het van belang dat er objectief en methodisch gewerkt wordt met een prestatieborging overeenkomstig bijvoorbeeld de “Groenwoningmethodiek” van TNO/TUV Rheinland. Tot het moment dat de “Groenwoning certificering” officieel wordt geïntroduceerd en als zodanig wordt erkend kan worden volstaan met de navolgende methodische werkwijze. De energievraag wordt tot een minimum beperkt (Trias Energetica) en tegen de laagste kosten (Trias Pecunia), maar niet ten koste van de Gezondheid (Trias Urgentia). Er komt een prestatieborging die per onderwerp vanuit essenties is opgebouwd. Per woningtype vindt er een meting plaats door een extern meetbureau op het gebied van infrarood, luchtdoorlatendheid, ventilatielucht en geluid van installaties. Om teleurstellingen achteraf te voorkomen zullen alle betrokkenen voor het bouwproces de nieuwste inzichten ontvangen inzake het goed en deugdelijk isoleren en kierdichting. Door op deze manier daadwerkelijk “Goed en Deugdelijk” te bouwen worden er laag energievragende woningen gerealiseerd die bijvoorbeeld voor een ‘gemiddelde nieuwbouwwoning’ nog maar circa 350m3 aardgasequivalent nodig hebben voor de ruimteverwarming.

Onderstaande teksten zijn ter ondersteuning van bovenstaande afspraken: Bestekteksten metingen en prestatieborging: 01.09.33. Vermoeden van onvoldoende werk 01 Voor het vaststellen of uitsluiten van onvoldoend uitgevoerd opgedragen werk zal een door de Bouwfonds Ontwikkeling aangewezen advies- en onderzoeksbureau, vlak voor oplevering,geluids-, warmte-, volumestroom- en luchtdichtheidsmetingen verrichten in de op de vrije kavel te bouwen woning. 02 De geluidsmetingen zullen betrekking hebben op de karakteristieke isolatie-index voor luchtgeluid Lu;k en de isolatie-index voor contactgeluid Lco conform de NEN 5077 en de hieruit voortkomende waarden zullen worden getoetst aan de eisen van het Bouwbesluit en de aanvullende eis m.b.t. het geluidsniveau van installaties (verwarmingstoestel, warmwatervoorziening en ventilatie) binnen de woning. Dit geluidsniveau dient onder normale gebruiksomstandigheden te voldoen aan de NEN 1070, tabel 1, k = 3 (Li;A > 30 dB(A) in de slaapkamers). 03 De warmteverliesmetingen zullen worden uitgevoerd door een Level 1 gecertificeerde meetinspecteur met een infraroodcamera en zullen betrekking hebben op de complete isolatieschil en de kierdichtheid van de woning. De hieruit voortkomende waarden zullen worden getoetst aan de voor dit werk geldende berekeningen en overige uitgangspunten. 04 De volumestromen van de luchttoevoer- en afvoersystemen zullen worden gemeten volgens de “nuldrukcompensatie” waarbij de weerstand van het meetinstrument zelf wordt gecompenseerd door een ventilator. De hieruit voortkomende waarden zullen worden getoetst aan de eisen van het Bouwbesluit.en overige uitgangspunten. 05 De luchtdoorlatendheidmeting wordt verricht conform de NEN 2686 ‘Luchtdoorlatendheid van gebouwen Meetmethode’ d.d. juli 1988 en wijzigingsblad NEN 2686/A1 d.d. mei 1997.

10

Alle aanwezige ventilatiekanalen, rookgasafvoerkanalen, ventilatievoorzieningen en de opzettelijke luchttoevoeropeningen worden tijdens de meting afgeplakt. De hieruit voortkomende waarden zullen worden getoetst aan de eisen van het Bouwbesluit en de uitgangspunten van de EPC-berekening Eventuele luchtlekken worden met een rooktest zichtbaar gemaakt bij een drukverschil van 100 Pa en worden beoordeeld op het mogelijk veroorzaken van lekkage, comfortproblemen, bouwfysische problemen en/of hoger energie gebruik. Het gebouw is ‘wind- en waterdicht’ bij de gemiddeld geldende windsterkte onder ‘normale omstandigheden’ met een drukverschil van 100-150 Pa bij een hoogte tot 3 -11 meter en 350-450 Pa bij grotere hoogtes. Met betrekking tot de hang- en sluitnaden geldt bovendien dat het maximaal toelaatbaar verlies niet groter mag zijn dan 0,14dm3/s per meter hang- en sluitnaad.

24 RUWBOUWTIMMERWERK 24.0.31. Informatieoverdracht algemeen 01. Algemeen Onbedoelde luchtlekken kunnen leiden tot: - lekkage. - comfortproblemen; een te grote luchtdoorlatendheid wordt ervaren als tocht. - bouwfysische problemen; door infiltratie van koude lucht kan de constructie plaatselijk afkoelen waardoor de kans op (inwendige-) condensatie toeneemt. - hoger energie gebruik; luchtlekkage leidt tot onnodig energieverlies (luchtexfiltratie) Deze onbedoelde luchtlekken dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. (= citaat SBR) 02a. Kwaliteit van houten gevelelementen (KVT), kat. 18: Onder “normale omstandigheden” moet, volgens het Bouwbesluit, het gebouw ‘wind- en waterdicht’ zijn. In de praktijk blijken verwachte prestaties ver uiteen te liggen. De eisen uit het Bouwbesluit zijn niet gebaseerd op de onder alle omstandigheden voorkomende pieken (korte overschrijdingen), terwijl dit vaak wel de verwachting van de gebruiker is. Tijdens deze overschrijdingen kunnen lekkages ontstaan. De omschrijving ‘wind- en waterdicht’ heeft betrekking op de gemiddeld geldende windsterkte waarbij onder ‘normale omstandigheden’ een drukverschil wordt verstaan van 100-150 Pa bij een hoogte tot 3 -11 meter en 350-450 Pa bij grotere hoogtes. Met betrekking tot de hang- en sluitnaden geldt bovendien dat het maximaal toelaatbaar verlies niet groter mag zijn dan 0,14dm3/s per meter hang- en sluitnaad. 02b. Nederlandse Praktijk Richtlijn (NPR) 3577 (januari 2008) De NPR 3577 is opgesteld aan de hand van de NEN 3576 en is de praktische richtlijn voor de uitvoerende partij(en). De garantie op het glas die wordt afgegeven door de glasfabrikant is gebaseerd op de verwerkingsvoorschriften zoals die in deze NPR zijn vastgelegd. Deze Nederlandse praktijkrichtlijn geeft aanwijzingen voor de wijze waarop kan worden voldaan aan de functionele eisen voor de beglazing van kozijnen, ramen en deuren in buitengevels, die gesteld zijn in NEN 3576. Deze praktijkrichtlijn is bedoeld te worden toegepast op het beglazen van gebouwen in nieuwe en bestaande kozijnen, ramen en deuren van hout, metaal of kunststof.

11

34 BEGLAZING 34.0.31. Informatieoverdracht algemeen 01. Algemeen Onbedoelde luchtlekken kunnen leiden tot: - lekkage. - comfortproblemen; een te grote luchtdoorlatendheid wordt ervaren als tocht. - bouwfysische problemen; door infiltratie van koude lucht kan de constructie plaatselijk afkoelen waardoor de kans op (inwendige-) condensatie toeneemt. - hoger energie gebruik; luchtlekkage leidt tot onnodig energieverlies (luchtexfiltratie) Deze onbedoelde luchtlekken dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. (= citaat SBR) 02a. Kwaliteit van houten gevelelementen (KVT), kat. 18: Onder “normale omstandigheden” moet, volgens het Bouwbesluit, het gebouw ‘wind- en waterdicht’ zijn. In de praktijk blijken verwachte prestaties ver uiteen te liggen. De eisen uit het Bouwbesluit zijn niet gebaseerd op de onder alle omstandigheden voorkomende pieken (korte overschrijdingen), terwijl dit vaak wel de verwachting van de gebruiker is. Tijdens deze overschrijdingen kunnen lekkages ontstaan. omschrijving ‘wind- en waterdicht’ heeft betrekking op de gemiddeld geldende windsterkte waarbij onder ‘normale omstandigheden’ een drukverschil wordt verstaan van 100-150 Pa bij een hoogte tot 3 -11 meter en 350-450 Pa bij grotere hoogtes. Met betrekking tot de hang- en sluitnaden geldt bovendien dat het maximaal toelaatbaar verlies niet groter mag zijn dan 0,14dm3/s per meter hang- en sluitnaad. 02b. Nederlandse Praktijk Richtlijn (NPR) 3577 (januari 2008) De NPR 3577 is opgesteld aan de hand van de NEN 3576 en is de praktische richtlijn voor de uitvoerende partij(en). De garantie op het glas die wordt afgegeven door de glasfabrikant is gebaseerd op de verwerkingsvoorschriften zoals die in deze NPR zijn vastgelegd Deze Nederlandse praktijkrichtlijn geeft aanwijzingen voor de wijze waarop kan worden voldaan aan de functionele eisen voor de beglazing van kozijnen, ramen en deuren in buitengevels, die gesteld zijn in NEN 3576. In deze praktijkrichtlijn zijn tevens richtlijnen ten aanzien van de kwaliteit en de verwerking opgenomen op het gebied van de toe te passen materialen. Deze praktijkrichtlijn is bedoeld te worden toegepast op het beglazen van gebouwen in nieuwe en bestaande kozijnen, ramen en deuren van hout, metaal of kunststof met verticaal geplaatste, aan vier zijden opgelegde, rondom in de sponning gevatte ruiten, met een oppervlakte van maximaal 5 m2 per ruit. Deze maat is gebaseerd op een maximale stuwdruk van 1,6 kN/m2. De maximale plaatsingshoogten bij deze door wind veroorzaakte stuwdruk zijn op basis van tabel 5 van NPR 3599 te bepalen. De praktijkrichtlijn is van toepassing op alle glassoorten, tenzij op grond van hun specifieke functie afwijkende voorwaarden worden gesteld. 03a. Waterdichtheid bij het van binnenuit beglazen van houten kozijnen, ramen en deuren In verband met de waterdichtheid behoort volgens de NPR 3577 – bij het van binnenuit beglazen – in het algemeen een hielafdichting te worden aangebracht. Bij een plaatsingshoogte tot 10 m behoort de hielafdichting over de gehele lengte aan de onderzijde van de beglazing te worden aangebracht en tot een hoogte van 200 mm in de stijlen. Bij een plaatsingshoogte boven 10 m behoort de hielafdichting over de gehele lengte aan de onderzijde van de beglazing te worden aangebracht en over de gehele hoogte van de stijlen. Omdat hierbij de ruit nog niet rondom is afgekit, is er nog geen sprake van een luchtdichting.

12

03b. Luchtdichtheid bij het van binnenuit beglazen van houten kozijnen, ramen en deuren Om aan de eis van luchtdichtheid volgens het Bouwbesluit te kunnen voldoen kan volgens de NPR 3577 één van de volgende maatregelen worden genomen: 1. Hieldichting rondom de binnenruit aanbrengen. 2. Rondom aanbrengen van kitvoeg tussen glaslat en sponning. 3. Kit of comprimerend band in de glaslat opnemen op de aansluiting met de sponningbodem, zie figuur a) en rondom aanbrengen. 03c. Luchtdichtheid bij het beglazen van kunststof/metalen kozijnen, ramen en deuren De omschrijving ‘wind- en waterdicht’ heeft betrekking op de gemiddeld geldende windsterkte waarbij onder ‘normale omstandigheden’ een drukverschil wordt verstaan van 100-150 Pa bij een hoogte tot 3 -11 meter en 350-450 Pa bij grotere hoogtes. Met betrekking tot de hang- en sluitnaden geldt bovendien dat het maximaal toelaatbaar verlies niet groter mag zijn dan 0,14dm3/s per meter hang- en sluitnaad. Om hieraan te kunnen voldoen dient de eventueel aanwezige ruimte tussen het glas en de kozijnprofilering met een daarvoor geschikte cellenband correct te worden dichtgezet. Overige detaileisen: 1. Geen grotere openingen in de isolatie dan 4mm; 2. Isolatie t.p.v. de aansluitdetails minimaal 80% van de isolatiewaarde in de gevels (dus maximaal 20% terugval); 3. Geen onbedoelde openingen in de constructie; 4. De volgens NEN 2686 bepaalde luchtvolumestroom van het totaal aan verblijfsgebieden, toiletruimten en badruimten van een gebruiksfunctie, mag niet groter zijn dan 0,2 m³/s (=200 dm³/s). Bij dit project wordt uitgegaan van maximaal 100 dm³/s; 5. Alle verblijfsruimten alsmede opstelplaats wasmachine dienen geventileerd te worden; 6. CO2 streefwaarde maximaal 1200 ppm in alle verblijfsruimten uitgaande van ‘normaal’ en ‘gangbaar’ gebruik; 7. Geluid t.g.v. de toegepaste installaties: maximaal 30dB (A) LI;A als LI;A;K in de gestoffeerde slaapkamer en/of maximaal 35dB (A) LI;A als LI;A;K in de niet-gestoffeerde slaapkamer. De meting wordt verricht in de ventilatiestand waarbij de vereiste volumestromen worden gehaald; 8. Warmtewering bij de zonbelaste gevels; 9. PV-voorbereiding d.m.v. een loze pvc-leiding van de meterkast naar de plek onder het dak waar de omvormer zou kunnen worden geïnstalleerd;

13

6. Kaveltekeningen; Overzichtstekening gebied Broekhorn:

14

3 stuks kavels aan Westdijk, nabij de haven:

15

2 stuks kavels aan Laan van Broekhorn, zuidzijde Broekhorn:

16