NIEUWKOOP ZUIDHOEK kavelpaspoort fase 2 kavel 14
1
Projectwebsite: www.zuidhoek-nieuwkoop.nl
Relevante documenten en bronnen: - Stedenbouwkundig uitwerkingsplan
Opdrachtgever:
- Beeldkwaliteitplan openbare ruimte
Gemeente Nieuwkoop Postbus 1 2460 AA Ter Aar tel. 0172-521100 www.nieuwkoop.nl
- Beeldkwaliteitplan architectuur
Inhoud en vormgeving:
Deze documenten zijn te vinden onder het kopje downloads, op:
HOSPER Postbus 5231 2000 CE Haarlem tel. 023-5317060 www.hosper.nl In samenwerking met:
- Duurzaamheidkoers Zuidhoek & Meijepark - Inspiratieboek Architectuur
www.zuidhoek-nieuwkoop.nl - Bestemmingsplan Zuidhoek Dit document is te vinden op: www.nieuwkoop.nl
FARO architectuur/research Lisserweg 487d 2165 AS Lisserbroek tel. 0252-414777 www.faro-architecten.nl Landschapsfotografie: Lucas van der Wee Handboogstraat 21 2613 PZ Delft tel. 015-2840460 www.lucasvanderwee.nl 2
Disclaimer Dit document is met de grootst mogelijke zorg samengesteld. Daar waar dit document afwijkt van de gehanteerde brondocumenten zoals het beeldkwaliteitplan en het bestemmingsplan zijn de brondocumenten leidend. Aan het gestelde in dit kavelpaspoort kunnen geen rechten worden ontleent.
Inhoudsopgave Introductie
4
1. Het plan
6
2. Duurzaamheid
8
3. Sanering en gebruik
10
4. Vrije kavels in de 2e fase
12
5. Maatvoering van de kavels
14
ligging Zuidhoek & Meijepark 3
Introductie Project Zuidhoek & Meijepark De afgelopen jaren heeft de gemeente Nieuwkoop hard gewerkt aan de plannen voor het project Zuidhoek en Meijepark, aan het Zuideinde te Nieuwkoop. In deze periode zijn ondermeer een stedenbouwkundig plan, een beeldkwaliteitplan voor de architectuur en een beeldkwaliteitplan voor de inrichting van de openbare ruimte opgesteld. De plannen zijn vervolgens omgezet in een bestemmingsplan. Met de vaststelling van het bestemmingsplan is het moment aangebroken dat begonnen kan worden met de ontwikkeling en vervolgens realisatie van de gebouwen. In het plan zijn zowel projectmatige woningen als vrije kavels opgenomen. De projectmatige woningen zullen ontwikkeld worden in samenwerking met een projectontwikkelaar. Bij de vrije kavels wordt uitgegaan van het principe van particulier opdrachtgeverschap. Particulier opdrachtgever Particulier opdrachtgeverschap betekent dat de gebruiker/eigenaar van een kavel grond koopt om er vervolgens een woning op te bouwen. Om dit proces te faciliteren heeft de gemeente per kavel een zogenaamd kavelpaspoort opgesteld. Hierin is zo goed mogelijk de informatie verzameld die benodigd is voor dit traject. Kavelcoach Het ontwikkelen en bouwen van een woning is voor de meeste mensen geen dagelijkse kost. Om dit proces te faciliteren heeft de gemeente een kavelcoach aangesteld. De kavelcoach adviseert kavelkopers ten aanzien van het proces van het ontwerp en de bouw van de eigen woning. Daarnaast heeft de kavelcoach een toetsende rol ten aanzien van de beeldkwaliteit. Het kader daarvoor is het beeldkwaliteitplan, dat tevens verankert is in het bestemmingsplan. In de loop van het proces wordt een aantal bijeenkomsten gepland met de kavelcoach, zoals ook is aangegeven in het hiernavolgende stappenplan.
4
Inspiratieboek Om u te inspireren is een oproep gedaan aan architecten om inspirerende referenties aan te leveren. Dit zijn geen ontwerpen die voor deze plek zijn gemaakt, maar voorbeelden uit bestaand werk van deze architecten die naar hun gevoel aansluiten bij deze locatie. We hopen dat deze voorbeelden u inspireren om een goede start te maken. Indien een van de voorbeelden u aanspreekt kunt u uiteraard deze architect ook benaderen om voor u als architect op te treden. Het staat u uiteraard vrij om een architect te selecteren die niet vermeld staat in het boekje. Het stappenplan In het ontwikkelingsproces van de vrije kavels in het project Zuidhoek kan een aantal stappen onderscheiden worden. Stap 1 – Inschrijving en toewijzing vrije kavels U kunt zich inschrijven voor meerdere kavels. Na sluiting van de inschrijvingstermijn wordt gekeken of er meerdere inschrijvingen per kavel zijn. Zo nee, dan kunt u een optie nemen op de kavel van uw eerste voorkeur. Zo ja, dan wordt door de notaris per kavel de volgorde bepaald. Wordt u als eerste ingeloot dan kunt u een optie nemen op deze kavel. Anders komt u voor deze kavel op de reserve lijst te staan. Stap 2 – Optie nemen op kavel Het nemen van een optie op een kavel gebeurt door het tekenen van een grondreserveringsovereenkomst. Door het tekenen van deze overeenkomst en het betalen van de borg wordt deze kavel voor u gereserveerd.
Stap 3 – Maken ontwerp woning Nadat u een optie heeft genomen op de kavel (stap 2) kunt u samen met uw architect het ontwerp maken van uw woning. De kavelcoach van de gemeente Nieuwkoop (in de persoon van Coen Kampstra van FARO architecten) ondersteunt u hierbij. Dit traject zal worden uitgewerkt in een stappenplan. Uiteindelijk moet uw ontwerp worden goedgekeurd door de kavelcoach. Hierna kan een omgevingsvergunning voor het bouwen worden ingediend. Stap 4 – Sluiten koopovereenkomst Nadat de door u ingediende bouwvergunning is verleend wordt de koopovereenkomst aan u toegezonden. Deze moet u binnen 14 dagen ondertekend aan de gemeente retourneren. Stap 5 – Levering grond en betaling grondprijs Binnen 4 weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning wordt de grond geleverd en moet de grondprijs worden betaald.
Leeswijzer Het kavelpaspoort is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk één beschrijft op hoofdlijnen het stedenbouwkundig plan, waarbinnen de kavels zich bevinden. In het tweede hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de ambitie ten aanzien van de duurzaamheid in Zuidhoek. Ook wordt hier ingegaan op de maatregelen die dit tot gevolg heeft gehad en op de kansen die dit biedt voor duurzaamheid op het niveau van de kavel en woning. Hoofdstuk drie gaat in op de technische aspecten van de bodemsanering die plaatsgevonden heeft op de locatie. Tevens wordt hierin uiteengezet welke consequenties dit heeft voor het gebruik van de woonomgeving. In het vierde hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de kavels die in de tweede fase verkocht worden. In hoofdstuk vijf, tenslotte, zijn de afmetingen en kenmerken op kavelniveau gegeven.
Stap 6 – Start bouw Binnen 12 weken na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning moet gestart worden met de bouw van uw woning.
5
1. Het plan Inleiding Het landschap bij Nieuwkoop, met sloten, plassen, riet en bomen is van een grote schoonheid. Het Meijepark en de Zuidhoek bevinden zich op een aantal legakkers respectievelijk ten oosten en ten westen van het Meijepad in het verveningsgebied de Nieuwkoopse Plassen. Vanwege het vroegere gebruik als stortplaats voor huisvuil is het noodzakelijk dat het gebied gesaneerd wordt. Na het aanbrengen van een leeflaag wordt met behulp van woningbouw, recreatie en natuurontwikkeling voorzien in een nieuwe, duurzame inrichting.
Water In aanvulling op de bestaande waterstructuur is een waterplein gemaakt, waardoor ruimte ontstaat in het hart van het plan en een vergezicht ontstaat op de diepte van de plas. De koppen zijn voorzien van zwemsteigers en dragen daarmee bij aan het publieke karakter van het gebied.
Wonen en recreëren in het landschap De inzet van het plan is wonen en recreëren in het landschap. Door de eilanden van de Zuidhoek te voorzien van een meanderende route ontstaat een gevarieerde, kleinschalige verkaveling. De diagonale doorzichten en wandelpaden leggen de relatie met de natuur in de omgeving. Het Meijepark en de groene koppen van Zuidhoek zijn dé plekken waar Nieuwkopers en andere bezoekers van de plassen kunnen genieten.
Architectuur In aanvulling op het stedenbouwkundig plan is een beeldkwaliteitplan voor de architectuur opgesteld. Gestreefd wordt naar een gevarieerde, kleinschalige uitstraling. De stedenbouwkundige opzet is zo gekozen dat sprake is van variatie tussen de woningen die naast elkaar liggen. Er is gezocht naar een architectonische taal die bijdraagt aan de samenhang en kwaliteit. Centraal staan de begrippen vakantiegevoel, dorpse uitstraling, natuur en duurzaamheid.
Woonstraten De woonstraten zijn informeel van karakter met een rijloper van grasklinkers en aan weerszijden lage hortensiahagen die dienen als afbakening van de openbare ruimte.
natuur
vakantiegevoel
Architectuur
dorps
duurzaamheid
verbeelding architectonisch concept
6
plankaart Zuidhoek & Meijepark
profiel en impressie woonstraat 7
2. Duurzaamheid Duurzaamheidkoers De gemeente Nieuwkoop wil van Zuidhoek een duurzame wijk maken. Het gespecialiseerde bureau GIDZ heeft de mogelijkheden daarvoor in kaart gebracht; de duurzaamheidkoers Zuidhoek & Meijepark. Dit document is te downloaden onder: www. zuidhoek-nieuwkoop.nl Full-electric Plan Zuidhoek is duurzaam in een heleboel aspecten zoals het rapport van GIDZ ook aangeeft. Als koper van een kavel heeft u hier ook mee te maken. Waarschijnlijk het meeste impact heeft de beslissing om van Zuidhoek een zogenaamde ‘full-electric’ wijk te maken. Concreet betekent dit dat er geen gasnet wordt aangelegd en dat u alleen elektrische energie krijgt aangeleverd. Dit betekent in ieder geval iets voor de mogelijkheden voor koken (elektrisch, evt. gecombineerd met flessengas) en verwarmen. Een ‘normale’ verwarmingsketel is in dit plan niet mogelijk, verwarmen kan bijvoorbeeld door middel van zonne-energie en / of een warmtepomp. Hiervoor zijn nog verschillende mogelijkheden, het verdient dan ook aanbeveling om u goed te laten informeren door uw architect en gespecialiseerde adviseurs. Ook de kavelcoach kan u hierin behulpzaam zijn. Mogelijkheden tav duurzaamheid Een aantal zaken waarover u kunt nadenken willen we alvast noemen. Een interessante overweging is om uw woning extra goed te isoleren zodat u de warmtevraag reduceert. Een andere belangrijke overweging is de manier van ventileren: er zijn verschillende systemen op de markt die zorgen voor een gezond en comfortabel binnenklimaat zonder dat er veel warmte verloren gaat. Bij een goed geïsoleerde woning wordt het weren van de zon op warme dagen ook steeds belangrijker. Zonwering kan ook architectonisch fraai in het ontwerp worden opgenomen. Ook voor dit soort overwegingen kunt u terecht bij uw architect of adviseurs. Waar nodig kan de kavelcoach u op weg helpen.
8
Water Een ander aspect is water. U woont in een wijk direct grenzend aan de Nieuwkoopse Plassen, een beschermd natuurgebied. U leeft daarmee direct aan en met het water. Voor regenwater is niet voorzien in een (apart) riool. U dient dit zelfstandig af te voeren naar het oppervlaktewater, bij voorkeur via een buffer. Ten behoeve hiervan is voorzien in een doorvoer in de stalen damwand. De buffer kunt u bijvoorbeeld ook gebruiken voor het besproeien van uw tuin (regenton / tank) of wellicht zelfs voor bijvoorbeeld toiletspoeling (grijswatercircuit). Omdat u het regenwater rechtstreeks afvoert naar het grond- of oppervlaktewater worden er eisen gesteld aan de materialisering van uw woning. Uitlogende materialen (lood, onbehandeld zink, etc.) zijn niet toegestaan. Daarnaast wil de gemeente u graag stimuleren om milieuvriendelijke materialen en detailleringen toe te passen. De kavelcoach zal dit in gesprekken naar voren brengen. Workshop Tijdens de bijeenkomst met de kavelcoach wordt aandacht besteed aan de duurzame aspecten van plan Zuidhoek. Tijdens het ontwerpproces wordt ook een workshop georganiseerd waarin we u bijpraten over mogelijkheden om uw woning verder te verduurzamen. Wij hopen dat we u kunnen inspireren om mee te werken aan de ambitie van de gemeente Nieuwkoop om van Zuidhoek een bijzondere en duurzame wijk te maken.
9
3. Sanering en gebruik Sanering Zoals in de inleiding is aangegeven wordt de stedenbouwkundige en landschapsontwikkeling van de Zuidhoek en het Meijepark voorafgegaan door een sanering. De aanleiding is het gebruik, in een ver verleden, als stortplaats van huisvuil voor de stad Leiden. De vervuiling is immobiel, wat betekent dat ze niet uitspoelt of opgenomen wordt door het (grond)water. Leeflaag Om het gebied duurzaam geschikt te maken voor wonen en recreatie wordt onder de kavels een meter schone grond opgebracht. Dit noemen we ook wel een leeflaag. Onder de landschappelijke delen van het gebied betreft deze laag een halve meter. De schone grond heeft als doel de afstand tot de bestaande ondergrond te garanderen. Daarmee is de kwaliteit van het leefmilieu gewaarborgd. Ter signalering wordt de bestaande ondergrond gescheiden van de leeflaag door een doorlatend scheidingsnet.
doorsnede met leeflaag (grijs) tpv watergang
10
Gebruik Door deze leeflaag is de ondergrond geschikt voor normaal gebruik als woonen recreatiegebied. Heipalen worden eenvoudigweg door het scheidingsnet geslagen. Eventuele bomen wortelen door het scheidingsnet heen, wat geen kwaad kan. In het gebruik is de enige beperking dat de leeflaag in stand gehouden moet worden. Voor incidentele werkzaamheden in de bodem (bijvoorbeeld voor het planten van bomen en het plaatsen van een hek) kan onbelemmerd worden gegraven tot aan het scheidingsnet op 1 meter diepte.
Kade en vlonder Het verveningsgebied wordt gekenmerkt door lage wallekanten. Om te voorkomen dat het aanbrengen van de leeflaag van een meter zou leiden tot aantasting van dit karakter is de bestaande grond in een strook van ongeveer zes meter langs de oeverslijn ontgraven en voorzien van de genoemde leeflaag.
Oplevering met talud De kavels worden opgeleverd met een talud met een helling van 1:5 dat het verschil tussen de vlonder en de nieuwe maaiveldhoogte opneemt. Bij de inrichting van de tuin kan dit talud naar keuze gehandhaafd blijven, ontgraven, danwel opgehoogd worden. De vlonder dient, zoals eerder aangegeven, te worden gehandhaafd.
Langs de oever is ter plaatse van de kavels een vlonder aangelegd met een breedte van anderhalve meter. Deze vlonder bedekt ook de nieuwe houten en stalen damwanden die in het kader van de sanering zijn geplaatst. De vlonder is onderdeel van het stedenbouwkundige beeld dat nagestreefd wordt en dient in stand te worden gehouden. Tussen de percelen is de vlonder voorzien van een plantgat, waarin per kavel op de grens een wilg is geplant.
impressie vlonder en talud
principe doorsnede met leeflaag (zwart)
11
4. Vrije kavels in de 2e fase Kavel types In het plan wordt gestreefd naar een gevarieerde, kleinschalige uitstraling in aansluiting op het landelijke karakter van de locatie en haar omgeving. Om deze reden kunt u in Zuidhoek kiezen uit tien verschillende gebouwtypes, waarvan vijf types projectmatig en vijf types vrije kavels zijn. De gebouwtypes zijn afgestemd op de maat van de kavel, de ligging in het plan en de oriëntatie op de zon en ten opzichte van het water. Als u op zoek bent naar een kavel waar u, doormiddel van particulier opdrachtgeverschap, zelf een woning kunt ontwikkelen, dan kunt u in de tweede fase kiezen uit: - 5 woningen type extra vrije kavel (EX) - 1 woning type langskap breed (LWF) - 1 woning type special
overzichtskaart vrije kavels in de 2e fase 12
In fase 3 en 4 zullen deze kaveltypes ook worden aangeboden. Daarnaast kunt u daar kiezen voor de types dwarskap breed (LDF) en dwarskap smal (MDL). Per type gebouw is een enveloppe ontwikkeld, die in breedte, diepte en hoogte de grenzen aangeeft waar uw ontwerp binnen moet blijven, conform het bestemmingsplan. De enveloppe is over het algemeen opgebouwd uit een hoger deel voor het hoofdvolume (in het bestemmingsplan opgenomen als bouwvlak) en een lager deel voor de bijgebouwen (in het bestemmingsplan opgenomen als bouwveld). Deze regels ten aanzien van de positie van het gebouw op de kavel, de hoogte van goten en nok en de nokrichting/oriëntatie van het hoofdvolume zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. Daarnaast zijn, per kavel, uitspraken gedaan over de kapvorm, kaprichting en veranda, de erfafscheiding en over de eisen ten aanzien van parkeren op eigen erf.
Inrichting openbare ruimte Voor de inrichting van de openbare ruimte zal te zijner tijd een inrichtingsplan opgesteld worden (Definitief Ontwerp openbare ruimte). Het inrichtingsplan vormt een nadere detaillering van de buitenruimte, zoals weergegeven op de tekeningen en kaarten in dit boek. Daarmee wordt onder andere de definitieve positie van bomen, parkeerplaatsen en meubilair vastgelegd. Op grond van de ervaringen die zijn opgedaan in fase 1 mag er vanuit gegaan worden dat dit geen invloed heeft op de breedte en positie van de inritten die in dit document zijn weergegeven. Erfafscheiding Voor de kavels met daarop een woning met een dwarskap wordt een rooilijn van 4 meter aangehouden. De woningen met een langskap staan direct aan de straat. Aan de straatzijde zal de erfafscheiding beperkt blijven tot een brede betonband. De voortuinen mogen worden voorzien van een groene erfafscheiding. Voor de afscheiding tussen de tuinen gaat de voorkeur uit naar een groene erfafscheiding. Regels omtrent de hoogte en plaatsing van de erfafscheiding zijn terug te vinden in het bestemmingsplan. Vanuit het streven het parkeren grotendeels op eigen erf te laten plaatsvinden is per kaveltype een parkeereis geformuleerd. Het is niet toegestaan om extra erfontsluitingen te creëren. Het geheel aan regels omtrent waar uw bouwwerk en kavelinrichting aan
dient te voldoen kunt u vinden in het bestemmingsplan. Dit document is te downloaden onder: www.zuidhoeknieuwkoop.nl. Om het u makkelijk te maken hebben we in het hiernavolgende hoofdstuk de regels per kavel nog eens inzichtelijk gemaakt. Beeldkwaliteit Naast voorgenoemde regels zijn er ook regels geformuleerd ten aanzien van beeldkwaliteit. Deze regels zijn bedoeld om ervoor te zorgen dat de in het plan gerealiseerde woningen straks bij elkaar passen. U kunt uw woning in principe volgens eigen smaak met uw architect ontwikkelen. Daarbij moeten de beeldkwaliteitsregels ervoor zorgen dat de woningen ondanks hun verschillen toch een zelfde soort ‘taal’ spreken. Een belangrijke drager van deze ‘taal’ zijn de locatiespecifieke kenmerken van het wonen aan de plas, zoals de natuur, het dorpse karakter en het vakantiegevoel. De kavelcoach zal samen met u en uw architect bewaken dat uw woning straks in het plan past. Daarbij ondersteund hij u om het ontwerp van uw woning zo mooi mogelijk te krijgen, binnen de door u gekozen richting. Het geheel aan regels omtrent de architectonische kwaliteit waar uw woning aan moet voldoen kunt u vinden in het Beeldkwaliteitplan architectuur. Dit document is te downloaden onder: www.zuidhoeknieuwkoop.nl
13
5. Maatvoering kavel 14 Kavelgegevens Gebied: Kavelnummer: Kaveltype: Oppervlakte:
fase 2 14 extra vrije kavel (EX) brede kavel 776 m2 + 161 m2 water
Kavel 14 is een brede grote kavel, die aan de achterzijde grenst aan water en groen. Doordat deze kavel op een ruime plaats in het plan ligt is het mogelijk om op deze kavel extra vrijheid te bieden. Op deze kavel kan dan ook een woning van het type EX worden gerealiseerd. Binnen de enveloppe is in het bestemmingsplan geen onderscheid gemaakt tussen een hoog en een laag gedeelte. Er is ruimte voor verschillende woningtypes zoals een brede woning van 1.5 laag met een kap, een bungalow woning maar ook een smalle woning van 2 lagen met een platdak is mogelijk. Als de woning met kap wordt gerealiseerd dan dient de kap van het hoofdvolume haaks op de straatrichting te staan. Op de kavel dienen 2 parkeerplaatsen naast elkaar te worden gemaakt. De inrit vanaf de openbare ruimte ligt vast en is 5,30 meter breed.
14
maten inrichting en omgeving
maten kavel
maten bouwvlak 15
voorbeeld woning
voorbeeld woning in enveloppe
bouwvlak
nt)
rka
ter
ach
te wa
(
ra
st
( or
e)
ijd
z at
vo
impressie maximale bebouwingsenveloppe type kavels met extra vrijheid (EX) - het bestemmingsplan is leidend 16
Belangrijkste regels voor het bouwen: Hoofdgebouw: Bruto inhoud max 1200 m3 (excl. bijgebouwen) brede kavel
Goothoogte
max 3,5 m1 (bij een volledig platdak 6,0 m1)
Bouwhoogte
max 9,0 m1 (bij een volledig platdak 6,0 m1)
Kapvorm
zadeldak lessenaarsdak mansardedak vlinderdak doorzalend dak doorgestoken kap samengestelde kap + platdak
Richting (hoofdvolume)
dwars op straatrichting
Dakhelling
vrij
Bij het ontwerp van het woonhuis dienen de navolgende documenten in acht te worden genomen: 1. bestemmingsplan Zuidhoek (met name artikel 5, 6, 17 (wonen - 9)) Hierin worden regels gesteld aan onder andere de oppervlakte, goothoogte, kaprichting, dakvorm, dakhelling en de tuin en oeverzone. 2. BKP en SP Zuidhoek & Meijepark (met name hoofdstuk 1 - 3 van het BKP) Hierin wordt een overzicht gegeven van het plan en de regels voor het bevorderen en behouden van een hoge beeldkwaliteit. 3. Duurzaamheidkoers Zuidhoek en Meijepark
Bijgebouw: Bouwhoogte
max 4,5 m1
Kavel: Parkeren
2 PP op eigen terrein (excl. garage)
17
42
