‘Zelf bouwen op een riante kavel’ kavelpaspoort
Bebouwingsmogelijkheden en inrichting van uw kavel Kavels 74, 84, 124, 125 en 133 bieden u de ruimte om zelf te bouwen aan een comfortabele en mooie vrijstaande woning. De kwaliteit van de woonomgeving hebben we beschreven in onder meer het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitplan en het inrichtingsplan voor Spijkvoorderenk. In dit kavelpaspoort is de informatie uit die plannen gebundeld. Het geeft u een overzicht van de mogelijkheden op uw kavel. We besteden vooral aandacht aan de meest relevante spelregels voor uw kavel. Voor de volledige tekst verwijzen we naar de originele documenten, het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan voor De Vijfde Hoek. Ook al is het kavelpaspoort met zorg opgesteld, toch kunnen er onduidelijkheden bestaan. In die gevallen zijn de oorspronkelijke documenten maatgevend. Bij vragen kunt u natuurlijk altijd contact opnemen met de gemeentemakelaar. De verschillende documenten zijn (digitaal) op te vragen bij de gemeente en in te zien op de website www.devijfdehoek.nl. Over het bestemmingsplan: • Het bouwvlak is het deel van de kavel waarbinnen u een vrijstaande woning mag bouwen. Daarbij geldt dat de zijkant van uw woning (het hoofdgebouw) aan één zijde op een afstand van minimaal 4 meter uit de zijdelingse erfgrens geplaatst moet worden, en aan de andere zijde op minimaal 2,5 meter. Op bijna alle kavels is het daarmee mogelijk een woning van minimaal 8 meter breed en 12 meter diep te bouwen. Bij de kavels 74, 84, 124 en 133 geldt voor een deel van het bouwvlak een beperkte hoogte (zie ook de tekening met bouwvlakken en de tekst hierna). • Het maximale bebouwingspercentage van de kavel is 60%, dit is het totaal van de woning inclusief aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen.
Bouwvlakken U kunt uw woning bouwen binnen het bouwvlak van het
Kavelnummer
bestemmingsplan. Aan- en uitbouwen zoals erkers en
Kaveloppervlak
een garage kunnen daar ook buiten gebouwd worden in
Bouwvlak woning
het bouwvlak bijgebouwen. Vaak zijn deze aanbouwen
Bouwvlak woning met beperkte nokhoogte
‘vergunningvrij’ te bouwen. Hierover leest u meer in dit
Bouwvlak aan- en bijgebouwen
kavelpaspoort.
Maatvoering (indicatief)
versie 18 maart 2015
1
‘Zelf bouwen op een riante kavel’ kavelpaspoort
• Uw woning mag een goothoogte van maximaal 7,5 meter hebben, de toegestane maximale nokhoogte is 10 meter. Binnen het aangegeven bouwvlak ‘met beperkte hoogte’ is de nokhoogte maximaal 4 meter. • Voor aan- en uitbouwen zoals garages en (vrijstaande) bijgebouwen geldt een aantal (gedetailleerde) bouwregels. Relevant voor u is vooral de regelgeving in het Besluit omgevingsrecht. Binnen deze regels kunt u in het zogenaamde ‘achtererfgebied’ van een woning aanbouwen en bijgebouwen zonder omgevingsvergunning bouwen. Het achtererfgebied ligt voor deze kavels op 1 meter achter de voorgevel van de woning. In de tekening met bouwvlakken geven we aan waar aan- en bijgebouwen in principe mogelijk zijn. • De bouwhoogte van aan- en uitbouwen is maximaal 4,5 meter. • Bij de kavels 74 en 133 zijn de mogelijkheden voor de bouw van een garage (door de breedte van de kavel en het bouwvlak) aan de zuidzijde van de woning beperkt. Om op deze kavels toch een goede woning met garage te kunnen maken, is de gemeente bereid medewerking te verlenen aan de bouw van een garage buiten het bouwvlak aan de noordzijde van de woning (grenzend aan de Oerdijk). Voorwaarde is dat die garage minimaal 5 meter achter de voorgevel ligt en een hoogte heeft van maximaal 3,5 meter. Ook werkt de gemeente op deze kavels mee aan een afwijking van de afstand tussen de woning en de zijdelingse erfgrens (kleiner dan 2,5 meter). De kosten voor deze specifieke afwijkingen komen voor rekening van de gemeente. • Buiten het bouwvlak kunt u ook een erker (bijvoorbeeld aan de voorzijde van uw woning) bouwen. Deze erker heeft een diepte van maximaal 0,5 meter, een oppervlakte van maximaal 2m2 en een breedte van maximaal 50% van de voorgevelbreedte. (*) De kans bestaat dat uw woning niet precies binnen de regels van het bestemmingsplan past. Het is in bepaalde gevallen mogelijk af te wijken van bijvoorbeeld afstandsmaten. We adviseren u om in dergelijke situaties uw ideeën door middel van een preadvies aan de gemeente voor te leggen en te bespreken of een afwijking mogelijk is. De gemeente kijkt vooral of de afwijking van het bestemmingsplan geen nadelige gevolgen heeft voor aangrenzende percelen en voor het beeld van de woonomgeving. Afwijken van het bestemmingsplan kan gevolgen hebben voor de leges (kosten) en voor de behandelingstijd van uw bouwaanvraag.
Verkaveling met voorbeeld bebouwing
Kavelnummer
Nieuw aan te planten bomen
Kaveloppervlak
Bestaande bomen
Bouwvlak woning
Parkeervakken met haag
Voorbeeld bebouwing
Straatverlichting
Onderlinge kavelgrens
Paaltje
Haag op grens openbaar - privé
versie 18 maart 2015
2
‘Zelf bouwen op een riante kavel’ kavelpaspoort
Over het beeldkwaliteitplan: Het bouwplan van uw woning wordt door welstand getoetst aan het beeldkwaliteitplan voor De Vijfde Hoek. Voor de volledige inhoud verwijzen we naar dit beeldkwaliteitplan. De essentie van dit stuk is dat de woning moet passen in de sfeer en het beeld van de al gebouwde woningen in Spijkvoorderenk en de naastliggende buurt ‘Het Fetlaer’. Dit is een moderne bouwstijl met een ‘vriendelijke’ uitstraling door het gebruik van warme kleuren en mooie materialen. Het is de bedoeling dat die bouwstijl consequent wordt toegepast in het bouwplan: van de vorm van de hoofdmassa tot de keuze voor materialen, kleuren en detaillering. Het totale plaatje moet kloppen en passen. Uiteraard kan duurzaamheid een leidend thema voor het ontwerp van uw woning zijn: zichtbare duurzaamheid als integraal onderdeel van de architectuur juichen we van harte toe. Het is de bedoeling dat de woningen in Spijkvoorderenk ‘familie’ van elkaar zijn, zonder dat ze allemaal precies op elkaar lijken. Het hoort bij het karakter van de buurt dat elke woning individueel herkenbaar is, zonder er echt uit te springen. Verschillen ontstaan vooral door de indeling van de gevel, een erker of een andere tint van de gevelbaksteen. De samenhang ontstaat vooral door de vorm van het dak, maar daarnaast ook door het gebruik van materialen en kleuren. De belangrijkste spelregels zijn verder: • De voorgevel van uw woning plaatst u min of meer gelijk met de voorkant van het bouwvlak uit het bestemmingsplan. • De gevels aan de straat en naar de Oerdijk vormen het visitekaartje van uw woning. U kunt bijvoorbeeld extra aandacht besteden aan de indeling en ‘compositie’ van deze gevel. Voorbeelden zijn een mooie erker en grote raampartijen. Ook kunt u denken aan een woningentree aan de kant van de Oerdijk. Zo draagt uw woning bij aan de kwaliteit van de omgeving. Blinde gevels (zonder ramen of erg gesloten) zijn niet gewenst. • De vorm van het dak is een belangrijk middel om de verschillende woningen familie van elkaar te laten zijn. Het is de bedoeling dat uw woning een zadeldak krijgt met een ‘flauwe’ dakhelling (tussen 15 en 35 graden). De nokrichting is in principe haaks op de straat, maar kan eventueel ook gedraaid worden. • Het is ook mogelijk om voor andere kapvormen te kiezen zoals een plat dak of lessenaarsdak. Welstand kijkt dan met name naar de materialen en kleuren van uw woningontwerp en bekijkt of de samenhang met de rest van de buurt op die manier ontstaat. • Als u samen met buren op aangrenzende kavels woningen ontwerpt en gezamenlijk een andere passende vorm van het dak bedenkt is dat ook mogelijk, als daarmee ook een ‘familie’ ontstaat. • Net als de vorm van het dak is het gebruik van materialen een belangrijk middel om een mooie samenhangende woonbuurt te krijgen. Het is de bedoeling dat u vooral baksteen in warme tinten gebruikt als gevelmateriaal. Er is een vrij grote bandbreedte aan kleuren denkbaar: van helder oranje tot donkere baksteenkleuren. Als uw woning een afwijkende vorm van het dak heeft, kijkt welstand nadrukkelijker of de materialen en kleuren goed aansluiten op / harmoniseren met ‘de buren’. • Sterk contrasterende signaalkleuren zijn in principe niet gewenst, tenzij u de welstand ervan kunt overtuigen dat dit goed past bij uw woning en bij de omgeving. • Het is de bedoeling dat er aandacht is voor een zorgvuldige detaillering die past bij de moderne en eigentijdse uitstraling van de woning. Daarbij moet u denken aan slank en strak vormgegeven dakranden, luifels, erkers etc. Op pagina 4 en 5 geven we (met referentiebeelden) in een aantal inspirerende voorbeelden aan hoe u deze spelregels kunt vertalen in uw bouwplan.
versie 18 maart 2015
3
‘Zelf bouwen op een riante kavel’ kavelpaspoort - inspirerende voorbeelden
Dakvormen
Voorbeeld van een plat dak
Voorbeelden van flauw hellende zadeldaken
Voorbeelden van flauw hellende lessenaarsdaken
Indeling gevel
Voorbeeld van een representatieve gevel, met een mooie indeling met grote en kleinere raamopeningen.
Voorbeeld van een gevel die met een grote raampartij op de Oerdijk gericht is.
Voorbeeld van een gevelindeling waarbij iedere woning afzonderlijk te herkennen is. versie 18 maart 2015
4
‘Zelf bouwen op een riante kavel’ kavelpaspoort - inspirerende voorbeelden
Materialen
Details
Voorbeeld van een ‘slank’ en ‘strak’ gedetailleerde dakrand.
Voorbeelden van baksteen in combinatie met andere materialen en kleuren als gevelmateriaal.
Voorbeelden van ‘robuust’ en ‘strak’ gedetailleerde erkers en uitbouwen. versie 18 maart 2015
5
‘Zelf bouwen op een riante kavel’ kavelpaspoort
Over de inrichting en ontsluiting van de kavel: Het openbaar gebied wordt ingericht (woonrijp gemaakt) volgens het inrichtingsplan, zoals weergegeven op de tekening in dit kavelpaspoort en de tekeningen op pagina’s 7 en 8. De locaties van onder meer bomen, inritten en straatverlichting zijn daarmee in grote lijnen bepaald. De uiteindelijke verkaveling en daarmee ook de exacte indeling van de openbare ruimte zijn uiteraard ook afhankelijk van de wensen en ideeën van u en andere toekomstige bewoners. Er is ruimte voor maatwerk in overleg met u en andere (toekomstige) bewoners. Het is belangrijk dat dit maatwerk past binnen de intenties van het inrichtingsplan en geen nadelige effecten heeft op het gewenste beeld en de veiligheid van de woonomgeving. Belangrijke aandachtspunten voor de inrichting van de kavel zijn: • De inrit ligt in principe op de aangegeven voorkeurslocatie. Andere locaties kunt u in overleg met de gemeente bepalen. • De gemeente plant een haag als erfafscheiding tussen uw tuin en de openbare ruimte. De haag zelf wordt in de openbare ruimte aangeplant. Op het inrichtingsplan is de plek van deze haag aangegeven. • De overige erfafscheidingen kunt u zelf (voor zover van toepassing in overleg met uw buren) aanleggen. We adviseren om hierover met uw (toekomstige) buren goede afspraken te maken. • Uw kavel moet ruimte bieden aan ten minste 1 parkeerplek, in de openbare ruimte is daarnaast ook parkeerruimte aanwezig. • Het bouwpeil van de woning wordt in nader overleg met bouw- en woningtoezicht bepaald. • In het openbaar gebied is geen voorziening opgenomen voor de afvoer van hemelwater van de kavels. Hiervoor dient u als eigenaar zelf een infiltratievoorziening aan te leggen die voldoende water bergt en infiltreert om wateroverlast te voorkomen. Hierbij kunt u denken aan infiltratiekratten. In de toelichtende tekst ‘Water in de tuin’ (zie de website) staat hiervoor ook een aantal praktische suggesties. Meer informatie kunt u vinden op http://pveopenbareruimte.deventer.nl/water-nuts/riolering/ eisen-bij-infiltratievoorzieningen en in de memo ‘Informatie vrije kavels – Kavelinrichting’ (september 2014). Heeft u naar aanleiding van deze informatie nog vragen, neem dan gerust contact op met de gemeentemakelaar. We helpen u graag verder.
versie 18 maart 2015
6
‘Zelf bouwen op een riante kavel’ kavelpaspoort - inrichting omgeving
Doorsnede ´Van der Willigenstraat´
Doorsnede `Koekkoekpad - Oerdijk´
versie 18 maart 2015
7
‘Zelf bouwen op een riante kavel’ kavelpaspoort - inrichting omgeving
Doorsnede `Hoogeveenstraat´
Doorsnede `Van der Waalstraat´
versie 18 maart 2015
8
