Jaarverslag Lokaal sterk

Jaarverslag 2009

Lokaal sterk

Dit jaarverslag is een uitgave van: QuaWonen Hof ter Bergen 25 Postbus 27, 2860 AA Bergambacht Telefoon (0182) 346 400 Fax (0182) 346 401 E-mail [email protected] Internet www.quawonen.com Juni 2010 Uitgave: QuaWonen, eindredactie afdeling Communicatie Tekst: Tekst & Co, Zevenhuizen Vormgeving: Van Caetenburgh grafische vormgeving, Reeuwijk Fotografie: Adri Verhoeven, Stolwijk Drukwerk: Reprovincie, Schoonhoven

Inhoudsopgave

MISSIE

4

RAPPORT BEVINDINGEN VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

VERKLARING VAN HET BESTUUR

5

JAARVERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN OVER 2009

44

De Raad van Commissarissen Profielschets Reglement Scholing en kennisuitwisseling Zelfevaluatie De toepassing van de governance code woningcorporaties door de Raad van Commissarissen Werkzaamheden De Raad en het maatschappelijk draagvlak Integriteit Verklaring Raad van Commissarissen

45 48 49 49 50

VOORWOORD QUAWONEN-BREDE ONTWIKKELINGEN Voldoende betaalbare woningen van goede kwaliteit Verhuur, verkoop en aankoop Groepen die onze speciale aandacht verdienen Vitale en aantrekkelijke kernen en wijken Belangrijke rol voor belanghebbenden

6 8 8 11 12 13 14

QUAWONEN KERNGERICHT

17

Bergambacht Krimpen aan den IJssel Nederlek Nederlek – de kern Krimpen aan de Lek Nederlek – de kern Lekkerkerk Ouderkerk aan den IJssel Schoonhoven

17 19 22 23 24 25 25

BELANGRIJKE ONTWIKKELINGEN BINNEN DE ORGANISATIE

28

Personele ontwikkelingen De organisatie De ondernemingsraad Governance Verbindingen Samenwerking en dienstverlening

28 30 30 31 32 33

QUAWONEN IS FINANCIEEL SOLIDE

34

42

50 51 55 56 57

JAARREKENING

58

Kengetallen 2009 Balans per 31-12-2009 Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Waarderingsgrondslagen Toelichting op de activa Toelichting op de passiva Niet in de balans opgenomen verplichtingen Toelichting op de winst- en verliesrekening Renteresultaat Overige bedrijfsactiviteiten Overige gegevens Accountsverklaring

58 59 60 61 62 66 76 82 84 90 91 93 94

MISSIE QuaWonen is een moderne woonmaatschappij met een bijzondere doelstelling, dat wil zeggen gespecialiseerd in de problematiek van de diverse woonkernen. QuaWonen is dé corporatie van en voor de Krimpenerwaard en richt zich primair op de huisvesting van huishoudens met lagere inkomens (tot € 37.500) en andere kwetsbare groepen. Andere doelgroepen zijn we van dienst als dat de volkshuisvestelijke opgave ten goede komt. Onze organisatie is sterk lokaal georiënteerd en op samenwerking gericht; onze belangrijkste partners zijn onze huurdersorganisaties, de gemeenten en de zorgen welzijnsinstellingen in de Krimpenerwaard.

Maatschappelijk ondernemer QuaWonen is een maatschappelijk ondernemer. Daarmee bedoelen wij dat QuaWonen vanuit een innerlijke drang maatschappelijke prestaties levert. In regelmatige dialoog met belanghebbenden definiëren wij de maatschappelijke opgaven en werken wij aan de vervulling daarvan. QuaWonen gaat naar de samenleving toe, met een brede oriëntatie die het vraagstuk van wonen overstijgt. QuaWonen is een woningcorporatie die met andere maatschappelijke partijen afspraken wil maken over te leveren prestaties, de voortgang gezamenlijk volgt en evalueert en haar aanpak bijstelt als de beoogde maatschappelijke effecten niet voldoende worden gerealiseerd.

Werkgebied is de Krimpenerwaard QuaWonen heeft als (statutair) werkgebied de gemeenten Bergambacht, Bodegraven, Boskoop, Gouda, Krimpen aan den IJssel, Moordrecht, Nederlek, Nieuwerkerk aan den IJssel, Ouderkerk, Reeuwijk, Schoonhoven, Vlist, Waddinxveen en Zevenhuizen-Moerkappelle. Feitelijk beperkt het werkgebied van QuaWonen zich tot Bergambacht, Krimpen aan den IJssel, Nederlek (kernen Krimpen aan den Lek en Lekkerkerk), Ouderkerk aan den IJssel en Schoonhoven. Alle in 2009 aan de voorraad toegevoegde woongelegenheden en onroerende aanhorigheden liggen in het feitelijke (en dus tevens in het statutaire) werkgebied van QuaWonen.

QuaWonen | Jaarverslag 2009

4

VERKLARING VAN HET BESTUUR

Het bestuursbesluit is goedgekeurd door de

Dit verslag geeft naar mijn mening een getrouw beeld van de activiteiten van QuaWonen in het verslagjaar, van de positie waarin we ons bevinden en van de belangrijkste ontwikkelingen. Naar mijn overtuiging blijkt uit dit jaarverslag en uit deze jaarrekening, dat QuaWonen haar middelen uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Raad van Commissarissen op 10 juni 2010

Het jaarverslag 2009 en de jaarrekening, opgesteld conform de hiervoor geldende richtlijnen, zijn vastgesteld door het bestuur d.d. 23 april 2010.

Mr. J. van der Vlist Drs. L. van Rijn-Vellekoop J.M.M. Elbers C. van der Linden Ir. M.C. de Nijs Mr. Ing. R.G. Schrage

Rob van den Broeke directeur-bestuurder


5

VOORWOORD 1/2

Met een solide organisatie de toekomst in QuaWonen staat op een stevig fundament, is financieel gezond en goed lokaal verankerd. De gemotiveerde collega’s kennen het woningbezit, de lokale opgave en de netwerken in hun gemeentekern goed. QuaWonen is zichtbaar en gemakkelijk aanspreekbaar. De organisatie reageert adequaat op dat wat lokaal nodig is. Mede daardoor is 2009 een succesvol jaar geworden, waarin de organisatie daadkrachtig handelde en investeerde. Dat is als nieuwe directeur-bestuurder mijn eerste indruk van QuaWonen. Een indruk die wordt bevestigd door de resultaten in dit Jaarverslag 2009.

Onze omgeving is echter roeriger geworden. We hebben inmiddels te maken met een recessie, dalende woningverkopen, een ander, instabieler politiek landschap, kritische vragen vanuit Europa en verscherpte aandacht voor het toezichthouderschap en de liquiditeit van corporaties. Dit heeft uiteraard direct invloed op ons presteren. Het stemt tot tevredenheid dat we, ondanks de turbulente tijden, de geplande prestaties in 2009 grotendeels hebben waargemaakt. We hebben zelfs nieuwe kansen gepakt, zonder afbreuk te doen aan onze financiële betrouwbaarheid. Recessie en samenhangende ontwikkelingen Laat ik een paar ontwikkelingen toelichten, te beginnen met de recessie en stagnerende woningmarkt. We houden de voortgang van onze bouwopgave vast. We kunnen, indien nodig, enkele hulpmiddelen inzetten. Bijvoorbeeld als achtervang optreden voor de commerciële projectontwikkelaar, met de gemeente een beroep doen op de tijdelijke stimuleringssubsidie van de Rijksoverheid of voor herontwikkeling kiezen. De recessie heeft als bijeffect dat politiek Den Haag zich buigt over een fors pakket bezuinigingen. Tezamen met het debat met Brussel over de toekomst van de corporatiesector, breken er dus


spannende tijden aan voor QuaWonen. Het debat gaat enerzijds over het mogelijk inperken van de investeringscapaciteit van corporaties. En anderzijds over de breedte van het takenpakket van de corporatie. Wij laten ons niet te veel verrassen en denken alvast na over mogelijke consequenties en maatregelen.

leveren zelfs een bijzondere prestatie op de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen voor de lagere inkomens. En ook voor onze inspanningen voor huisvesting voor bijzondere doelgroepen. Wel wensen belanghebbenden meer inzicht in onze (financiële) beleidskeuzes.

Verder hebben het Waarborgfonds en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) het accent verlegd van sturing op vermogen naar sturing op kasstromen. De corporatie kan nog zo vermogend zijn, wat telt zijn de inkomsten die structureel hoger moeten zijn dan de uitgaven. Wij hebben onze sturing hierop aangepast en kijken nu extra goed naar de peilers liquiditeit, solvabiliteit en financierbaarheid. Dit betekent óók dat we enkele beleidsterreinen opnieuw zullen bezien tegen het licht van deze drie peilers.

Daarnaast ontvingen we de jaarlijkse oordeelsbrief van het ministerie en het CFV. Ook die is positief. De voorgenomen activiteiten passen bij de financiële mogelijkheden, ons financiële beleid zorgt voor een geborgde continuïteit, de beheerkosten blijven binnen de begroting en de benchmark, en er zijn geen of weinig specifieke onder- of overschrijdingen. De enige kanttekening die het Ministerie maakt, betreft de voortgang in de bouwproductie. Wij blijven iets achter bij de vooraf opgegeven productie. Verder ontvingen we de managementletter van Deloitte. Daarin staat dat de beheersing van onze bedrijfsprocessen een goed niveau heeft bereikt en dat QuaWonen adequaat reageert op de turbulente tijden.

Positieve rapporten over QuaWonen Gelukkig kunnen we in deze instabiele tijden vertrouwen op een stevig fundament. Waar baseer ik dat op? Ten eerste zijn we in 2009 gevisiteerd. Het visitatierapport van PricewaterhouseCoopers schetst een positief beeld: op de meeste prestatievelden scoort QuaWonen boven de norm. Wij

Als laatste kan ik het toch niet laten om een rapport te noemen dat feitelijk in 2010 is verkregen. QuaWonen heeft namelijk het

6

VOORWOORD 2/2

KWH-huurlabel behaald. Het halen van het label was voor ons geen doel op zich, maar we waren benieuwd hoe huurders onze dienstverlening ervaren. Ook hier blijft er altijd verbetering mogelijk, maar het is een compliment voor de inzet van alle medewerkers die contact hebben met onze huurders. Vier rapporten, vier keer een mooi rapportcijfer. Dat stemt tevreden. Opvallende resultaten in 2009 Voordat ik naar de toekomst kijk, nog even in het kort enkele resultaten in het afgelopen jaar. Voorjaar 2009 hebben alle ondersteunende afdelingen het backoffice kantoor in Bergambacht betrokken. Het is de samenwerking en slagvaardigheid ten goede gekomen. Tegelijkertijd is hiermee fysiek het laatste stukje van de fusiepuzzel gelegd. Verder werken we hard aan het verbeteren van onze bestaande woningen. Dat doen we op verschillende manieren. Zo gaan we in een periode van tien jaar maar liefst 5.500 woningen voorzien van energiebesparende maatregelen. Ook hebben we


in 2009 vastgesteld wat de basiskwaliteit moet zijn van onze bestaande woningen. Daarmee voorzien we in een vraag van de huurdersorganisaties, maar ook van onze eigen organisatie. Als ik kijk naar de nieuwbouw, dan zijn we in 2009 begonnen met de bouw van 252 woningen. Ook dit jaar slaan we voor een aantal projecten de eerste paal. Dit is in deze tijden een mooie prestatie. En over prestaties gesproken…in 2009 is veel geïnvesteerd om per kern te komen tot nieuwe prestatieafspraken. En ook hier mogen de financiën niet onbesproken blijven. Onze kasstromen zijn positief, het resultaat uit normale bedrijfsvoering is gunstig en ons vermogen voldoende. Kortom, onze financiële positie is sterk genoeg voor de maatschappelijke opgave. Van 2009 naar 2010 (en verder) Hoe stel ik mij de nabije toekomst nu voor? Laat ik proberen het kort te formuleren: samen met onze belanghebbenden doen wat lokaal nodig is op het gebied van wonen en leven. Zorgen voor kwalitatief goede, energiezuinige woningen. Daarbij voeren we een agenda die samen met belanghouders is opgesteld. Met

voldoende voorzieningen, ook op het gebied van service en zorg. Verder ook aandacht hebben voor het ontwikkelen van de organisatie, en van de medewerkers die hier werken. Dit is in een notendop waarop we in 2009 resultaat hebben geboekt. En waar we ook in de toekomst de focus op richten. Misschien is het nodig om in het licht van de hierboven genoemde (economische) ontwikkelingen onze bedrijfsvisie enigszins te herzien. Dat mag er echter nooit toe leiden dat wij uit het oog verliezen voor wie wij onze activiteiten ondernemen: huishoudens met lagere inkomens en mensen die zelfstandig moeilijk aan woonruimte komen. Voor hen hebben wij in 2009 ons best gedaan. Leest u zelf in dit Jaarverslag of u vindt dat wij onze inzet verzilveren. Dan bereiden wij ons inmiddels voor op toekomstige prestaties.

Rob van den Broeke directeur-bestuurder 7

QUAWONEN-BREDE ONTWIKKELINGEN Voldoende betaalbare woningen van goede kwaliteit Als woningcorporatie is het onze taak om onze doelgroepen te voorzien van voldoende, kwalitatief goede woningen. Betaalbaarheid, kwaliteit, veiligheid en energiezuinigheid zijn belangrijke begrippen. Nieuwbouw blijft het middel bij uitstek om de woningmarkt in beweging te krijgen. Goedkoop en betaalbaar Onze taak als woningcorporatie is het huisvesten van huishoudens met de laagste inkomens en van bijzondere doelgroepen. Voor hen moeten we in de eerste plaats voldoende woningen hebben. En in de tweede plaats die woningen ook aan hen toewijzen. Onze doelstellingen zijn gebaseerd op ons onderzoek naar de huishoudens- en inkomensontwikkeling in de Krimpenerwaard (maart 2008). Wij sturen via ons huurbeleid, regels voor woningtoewijzing en het monitoren van de woningvoorraad in de verschillende prijsklassen. Indien nodig doen wij gemeenten voorstellen voor lokaal maatwerk. Tot en met 2009 stelden wij dat van al onze woningen minimaal 20% goedkoop was (tot € 357,71 subsidiabele huur) en 80% betaalbaar (tot € 548,71 subsidiabele huur, en daarmee onder de aftoppingsgrenzen uit de huurtoeslagregeling). Nota bene: onder de categorie betaalbaar vallen zowel de betaalbare als de goedkope woningen. Deze normen golden zowel voor ons totale woningbezit als voor het woningbezit per kern. Zij waren gebaseerd op een aanname van de omvang van beide groepen in het strategisch voorraadbeleid. Het strategisch voorraadbeleid is in de loop van 2009 geactualiseerd. Zo zijn per 2010 de huurgrenzen bijgesteld en is de verdeling 20/80 losgelaten. We benoemen voortaan per kern de absolute aantallen goedkope en betaalbare woningen. Zo kunnen we beter inspelen op de lokale behoefte. Ook met deze beleidswijziging blijven er voldoende woningen voor onze primaire doelgroep.

Eind 2009 telde ons woningbezit 8.230 woningen, de sloopwoningen buiten beschouwing gelaten. Daarvan was 25,57% goedkoop en 89,8% betaalbaar. Daarmee voldoet QuaWonen ruimschoots aan de doelstelling. Per saldo krimpt de voorraad goedkoop en groeit de goedkope en betaalbare voorraad. QuaWonen is zo beter in staat om zowel de doelgroep als ook de ‘doelgroep plus’ te bedienen. Het aandeel goedkope woningen daalt geleidelijk, zeker in Krimpen aan den IJssel waar het aantal goedkope woningen onder de 20% ligt. Dit heeft te maken met de vernieuwing van diverse wijken, waarbij goedkope woningen plaatsmaken voor nieuwe betaalbare, kwalitatief betere en levensloopgeschikte woningen. De afname van goedkope woningen past in het nieuwe aangepaste strategisch voorraadbeleid, zoals hierboven vermeld. Uit onderzoek blijkt dat het aantal mensen dat is aangewezen op goedkope woningen de komende jaren daalt. De percentages per kern zijn te lezen in het hoofdstuk 2 ‘QuaWonen Kerngericht’.

10% 26%

64%

2009 - totaal 8230 woningen goedkoop < €348 betaalbaar > €348 t/m €499/€535 duur > €499/€535

Van goede kwaliteit

2007

2008

2009

Aantal reparatieverzoeken

8.961

10.021

14.269

Gewogen aantal vhe’s

8.719

8.567

8.483

€ 4.355.000

€ 4.604.000

€ 4.667.871

€ 537

€ 552

€ 6.485.000

€ 9.153.000

€ 8.595.643

€ 744

€ 1.068

€ 1.017

Kosten niet-planmatig onderhoud totaal Kosten niet-planmatig

8% 27%

Huurbeleid In 2009 volgden we, zoals hierboven gezegd, met ons huurbeleid de doelstelling om 20% van onze woningvoorraad goedkoop en 80% betaalbaar te houden. Voor al onze woningen hebben we de maximaal toegestane huurverhoging van 2,5% toegepast (behalve voor de sloopwoningen, waarvan de huur gelijk bleef). Ook het huurharmonisatiebeleid van de afgelopen jaren is voortgezet. Bij mutatie verhoogden we de huurprijs van de meeste betaalbare woningen naar een streefhuur van zo’n 65 tot 75% van de maximale huurprijs. Uit de evaluatie van het vigerende strategisch voorraadbeleid blijkt echter dat de prijs/ kwaliteitverhouding van onze woningen in de loop van de tijd is scheefgegroeid. Daarom verhogen we voortaan bij mutatie de huurprijs van onze betaalbare woningen in principe naar 75% van de maximale huurprijs. Zowel hierover als over het herziene strategisch voorraadbeleid is overeenstemming bereikt met de huurdersorganisaties.

2008 - totaal 8148 woningen 65%

onderhoud gemiddeld per vhe € 499 Kosten planmatig onderhoud totaal Kosten planmatig onderhoud gemiddeld per vhe


8

Toelichting planmatig onderhoud

Op een klein aantal werken na, is de hele begroting planmatig onderhoud 2009 gerealiseerd. Dat wil zeggen dat voor (nagenoeg) alle werken contracten zijn afgesloten en dat de uitvoering klaar is of bijna is afgerond. In een aantal situaties moet de eindafrekening met de uitvoerende bedrijven nog plaatsvinden. Sommige werken zijn uitgesteld omdat ze samenhangen met de planning van derden, zoals bestratingwerk. In financieel opzicht is het werk binnen de begroting gebleven. Het inkopen van werk verliep gunstig, omdat er sprake was van scherpe concurrentie onder de inschrijvers. Ten opzichte van voorgaande jaren is er sprake van een jaar met nauwelijks afwijkingen op de begroting; dit is zeer goed voor QuaWonen. De gemiddelde kosten per vhe zijn gangbaar voor QuaWonen en gangbaar in de sector. Asbest- en legionella-inventarisatie

Het onderzoek naar asbest in de woningen van vóór 1993 is in 2009 afgerond. Daarmee was vorig jaar € 46.500 gemoeid. Het resultaat is een database waarin onze medewerkers per adres kunnen zien of er mogelijk asbesthoudende materialen voorkomen. Dit is belangrijke informatie bij het verrichten van onderhoud. Zo mogelijk wordt bij die gelegenheid ook meteen het asbest verwijderd. Daarnaast hebben we afgelopen jaar € 5.200 besteed aan een risico-inventarisatie op de aanwezigheid van legionella. Basiskwaliteitmatrix

In 2009 hebben we vastgesteld wat de basiskwaliteit moet zijn van onze bestaande woningen. Die wens bestond al langer en is nu gerealiseerd. In een matrix staat voor alle woningen per ruimte benoemd aan welke minimale kwaliteitseisen deze moet voldoen. Ook staat vermeld wanneer een woning die in bepaalde opzichten niet aan de basiskwaliteit voldoet, wordt aangepakt: op het moment dat er iets wordt gerepareerd, bij mutatie of tijdens een onderhoudsproject.


De basiskwaliteitmatrix voorziet in een vraag van de eigen organisatie, maar ook van de huurdersorganisaties. Ze voorkomt discussies bij mutaties, schept helderheid naar huurders en geeft inzicht in het benodigde budget en de maatregelen die nodig zijn om de basiskwaliteit aan te brengen. De huurdersorganisaties hebben inmiddels een positief advies uitgebracht. Wmo

Naast onze eigen verbeteringen, hebben we te maken met aanpassingen in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning. QuaWonen geeft voor haar eigen woningen opdracht voor de uitvoering van Wmo-aanpassingen. Deze aanpassingen worden grotendeels betaald uit het Wmo-budget van de gemeenten in ons werkgebied.

Veilig Kwaliteit en veiligheid horen voor QuaWonen onlosmakelijk bij elkaar. Ons beleid om bestaande woningen stapsgewijs zó uit te rusten dat ze voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW), hebben we in 2009 onverminderd voortgezet. Het is een van de elementen in de basiskwaliteitmatrix, zoals hierboven beschreven. Huurders stellen het politiekeurmerk in het algemeen zeer op prijs. Het gevoel van veiligheid neemt toe en de kans op inbraak neemt af. Ook kunnen huurders vaak profiteren van een korting op de inboedelverzekering. Bovendien brengen wij het keurmerk kosteloos aan. De doelstelling voor 2009 om 542 woningen aan te pakken, is gerealiseerd; in 2009 kregen 491 bestaande woningen het certificaat en 211 nieuwbouwwoningen. Het gaat om € 354.000.

Energiebesparing Energiebesparing staat hoog op onze agenda. We vinden het belangrijk omdat de energiekosten een groot deel van de woonlasten van onze huurders uitmaken. Daarnaast willen we iets

voor het milieu doen. Gemeenten, belangenorganisaties én veel huurders verwachten dat ook van ons. Begin 2009 waren al onze huurwoningen voorzien van een energielabel. In maart hebben we ons energiebeleid vastgesteld. Dit deden we in nauw overleg met gemeenten, huurdersorganisaties en lokale milieuorganisaties. Het energiebeleid is te vinden op www.quawonen.com, onder het kopje Over QuaWonen, Energiebeleid. Kern van het energiebeleid is dat we het gemiddelde energielabel van onze woningen in tien jaar tijd van E naar een groene C brengen. Dat doen we door projectmatig woningen beter te isoleren en te voorzien van dubbel glas. De huurverhoging die hier tegenover staat, is beperkt: maximaal een zesde van de theoretische besparing op het gasverbruik, gemiddeld nog geen € 5 per maand. We hebben een hardheidsclausule voorbereid voor huurders die ondanks de maatregelen minder besparen op hun gasverbruik dan zij aan huurverhoging betalen. Deze hardheidsclausule is begin 2010 uitgewerkt en vastgesteld door de huurdersorganisaties en de Regionale Geschillencommissie. Op deze manier hopen we zoveel mogelijk huurders te overtuigen om mee te doen. Ook de in 2009 ontwikkelde en door huurders geteste website ‘Mijn energieloket’ maakt deel uit van ons energiebeleid. Wij zien energiebesparing als iets van huurders en QuaWonen samen. Wij isoleren de woningen, bewoners zijn bereid om hun gedrag te veranderen. Op de website www.energie-loket.nl, die in 2010 online ging, zien huurders met welke maatregelen ze voor hun specifieke woning energie besparen en hoeveel. Ook kunnen ze het energielabel van hun woning downloaden. We hebben onze organisatie ingericht voor de uitvoering van het energiebeleid. Een programmamanager is verantwoordelijk voor de coördinatie van het energiebeleid. Twee nieuw aangetrokken medewerkers, één om bewoners te begeleiden en één projectleider, richten zich op de uitvoering. In 2009 zijn we meteen begonnen met de voorbereidingen. Voor de eerste 43 woningen, in Schoonhoven en in Lekkerkerk, hebben we bewonersbijeenkomsten georganiseerd die goed werden bezocht. Van

9

de 43 huurders gingen er 39 akkoord met het voorgestelde pakket isolerende maatregelen. Het is niet gelukt om deze eerste twee projecten ook al in 2009 uit te voeren. De voorbereidingen voor de uitvoering vergden wat meer tijd dan was voorzien. De eerste projecten worden nu vanaf april 2010 uitgevoerd, direct gevolgd door de andere projecten. Naast dit energiebeleid hebben we in 2009 volgens regulier beleid in 317 woningen de cv-ketel vervangen door een HR-ketel en geïnvesteerd in dubbel glas en andere isolerende maatregelen: • 146 woningen zijn (gedeeltelijk) voorzien van dubbel glas (HR++) bij kozijnvervanging; • van 192 woningen is de begane grondvloer geïsoleerd; • van 26 woningen is de spouw nageïsoleerd, in totaal 1000 m2; • van 41 woningen is de kruipruimte onder de woningen opgevuld, zodat de isolatiewaarde van de woning is toegenomen. Nieuwbouw Woningen bouwen is voor ons hét middel om de woningmarkt in beweging te krijgen. We hebben in ons werkgebied nog steeds te maken met een tekort aan geschikte seniorenwoningen en betaalbare woningen voor starters. Door nieuwe woningen te bouwen voor de veelal in eengezinswoningen wonende senioren brengen we een verhuisbeweging op gang waardoor óók starterswoningen beschikbaar komen. Onze bouwopgave is in de eerste plaats gebaseerd op de gemeentelijke woonvisies. Wij denken daarover graag mee. Over het algemeen beschouwen de gemeenten ons als een goede partner voor volkshuisvestelijke vraagstukken, mede omdat we in alle kernen sterk vertegenwoordigd zijn en een goede financiële positie hebben. Ook hebben wij zelf een inventarisatie gemaakt ten tijde van het fusieproces van QuaWonen. Dit heeft geleid tot ons doel uit 2006 om in 10 jaar tijd 2.500 woningen te bouwen. Helaas zijn er in 2009 minder bouwprojecten begonnen dan we in het Jaarplan hadden voorzien. Zo liep het project Jasmijnstraat


in Bergambacht vertraging op. Dit kwam doordat we eerst een realisatieovereenkomst met de gemeente wilden opstellen. Ook waren er nog enkele wijzigingen op de bouwvergunningstukken. Daarnaast liepen drie projecten in Krimpen aan den IJssel vertraging op. De tweede bouwfase BloemRijk vanwege de stagnerende koopwoningmarkt, waarna we hebben besloten om het plan aan te passen (zie ook het hoofdstuk ‘QuaWonen Kerngericht’). Bij project Lansingh-Zuid 7 en 8a vroeg het ontwikkelen prijsvormingtraject meer tijd. Ditzelfde geldt voor project Lijsterstraat. In de tweede helft van het jaar ging het beter en is van vijf projecten de eerste paal geslagen, in totaal 252 woningen. We maakten dankbaar gebruik van de stimuleringssubsidies die de rijksoverheid verstrekte om de economie te stimuleren. Dankzij nauwe samenwerking met de gemeenten is er uit deze subsidiepot voor twee projecten (Het Touwhuys in Bergambacht en De Nieuwe Vaart in Krimpen aan den IJssel) € 780.000 ontvangen. Voorwaarde was dat de bouw vóór 31 december 2009 zou beginnen. Dat is gelukt. In Krimpen aan den IJssel ontvangen kopers de bijdrage rechtstreeks van de gemeente. Huurders kunnen daar profiteren van enkele maanden ‘gratis wonen’ of van investeringen in verbetering van de directe woonomgeving. In de tweede tranche is opnieuw geld toegezegd, in totaal ongeveer € 800.000, voor de tweede fase van BloemRijk. Om dit bedrag te incasseren, moet de eerste paal vóór 1 juli 2010 zijn geslagen. Een andere crisismaatregel van de overheid waar we baat bij hebben vanaf medio 2009, is het besluit van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw om de borgingsgrens te verhogen van € 200.000 naar € 240.000. De borgingsgrens is het bedrag tot waar woningcorporaties nieuw te bouwen woningen goedkoop kunnen financieren. De stichtingskosten van een project (grond- en bouwkosten) mogen niet hoger liggen dan dit bedrag. Door de verhoging van dit bedrag, kunnen wij meer goedkoop financieren. Sterker nog: dankzij deze maatregel bleef de vertraging van onze bouwopgave beperkt. Eind 2009 hadden we 318 woningen in aanbouw, plus 43 in

samenwerking met risicodragende partijen. De stichtingskosten van de huurwoningen in deze projecten bleven onder de € 200.000. We hebben de eerste bouwfase van BloemRijk opgeleverd: 66 huurwoningen, waarvan 59 betaalbaar en 7 duur en 5 koopwoningen (ontwikkeld door BAM, waarvan wij er 3 hebben aangekocht) en 1 ontmoetingsruimte. Ook ’t Ingse Hof (29 woningen, waarvan 27 huur) en De Villa (12 koopgarantwoningen) zijn opgeleverd in 2009. We hebben in totaal zo’n 1800 woningen in de voorbereidingsfase. 2500

214 1439

2000

1500

1000 361 500

486

Bouwmeter 2006-2016 Stand op 31 december 2009 Opgeleverde woningen Woningen in aanbouw Concrete bouwplannen

0

2009

Nog op te pakken

Woningmarkt in beweging De ervaring heeft inmiddels geleerd dat onze strategie om de woningmarkt in beweging te krijgen door nieuwbouw alleen werkt als we een flink aantal levensloopgeschikte appartementen opleveren. In 2009 zien we dit effect in Bergambacht, waar de mutatiegraad enorm toenam na de oplevering van ’t Ingse Hof. Voor ons hele werkgebied steeg de mutatiegraad iets: van 7,0% eind 2008 tot 7,2% eind 2009. Dit percentage ligt onder onze norm van 8%. Hoe hoger het percentage, hoe beter de doorstroming.

10

10 9% 8 7%

6

7,2%

5,8% 4

2

Mutatiegraad

0

Het aantal woningen dat, als percentage van de totale woningvoorraad, in één jaar (opnieuw) wordt verhuurd

2006

2007

2008

2009

Slaagkansen in regio Oost

De kans op een passende woning (slaagkans) voor onze doelgroepen neemt af in regio Oost. Begin 2008 was de slaagkans rond de 32%. Eind 2009 is de slaagkans teruggelopen naar 23%. Hier is een verklaring voor: het aantal woningzoekenden neemt toe, terwijl het woningaanbod daalt. Het aantal actief woningzoekenden neemt toe, omdat mensen sinds oktober 2009 via een website kunnen reageren op het woningaanbod. Hierdoor komen er, zoals we hadden verwacht, meer reacties (van 822 in 2008 naar 864 in 2009). Daarnaast is er een groot aantal urgent woningzoekenden als gevolg van herstructurering. Zij krijgen met voorrang een woning toegewezen. Tegelijkertijd daalt het woningaanbod in deze regio: van 315 woningen in 2007, 303 in 2008 en 284 in 2009. Dit is het gevolg van herstructurering waarbij er (nog) geen vervangende nieuwbouw is (bijvoorbeeld de Vlisterweg in Schoonhoven) en doordat mensen in een verslechterde economische situatie minder geneigd zijn om te verhuizen. Slaagkansen in regio West

Ook in regio West was de slaagkans lager dan het voorgaande jaar. In 2008 fluctueerde de slaagkans tussen 21% en 27%. In 2009 tus-


sen 21% en 24% (eind 2009). Vooral de oplevering van nieuwbouw, en de daarmee samenhangende doorstroming, heeft een positief effect op de slaagkans. Na enkele maanden neemt dat effect dan geleidelijk weer af. Verder waren er méér actieve woningzoekenden, bij een ongeveer gelijkblijvend woningaanbod. Kijken we naar de slaagkansen per doelgroep, dan daalde de slaagkans van inkomens tot € 37.500 licht; eind 2009 ruim 24%, tegenover bijna 28% eind 2008, maar 23% begin 2008. De slaagkans van senioren was in 2009 met 23% veel lager dan in 2008 (toen nog bijna 31%). Starters hadden eind 2009 met 27% een vergelijkbare slaagkans als eind 2008.

Het zal tijd kosten om het ook hierover eens te worden. Verder hebben we voorbereidingen getroffen om per 1 april 2010 aan te sluiten bij Woonnet Rijnmond. Woningzoekenden kunnen straks reageren op het woningaanbod in de héle stadsregio.

Verhuur, verkoop en aankoop

Verhuur Afgelopen jaar verhuurden we 589 woningen, waarvan 107 goedkoop. Van de goedkope woningen is ruim 96% verhuurd aan mensen met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrenzen. Van de 324 betaalbare woningen is ruim 94% verhuurd aan mensen met een inkomen tot € 37.500. Dit percentage is lager dan onze 100%-doelstelling, omdat we tot 1 oktober 2009 te maken hadden met de voormalige huisvestingsverordening van de K5. In de K5 gold een huur-inkomentabel die afweek van onze inkomenseisen, namelijk € 45.000.

Bij verhuur hebben we te maken met twee regio’s: de stadsregio Rotterdam waar Krimpen aan den IJssel onder valt, en de K5 voor de overige gemeenten. In beide regio’s verhuren we de schaarse woningen zo eerlijk mogelijk, met een systeem dat eenvoudig en transparant is. De verkoop van nieuwe koopgarantwoningen verliep voorspoedig.

In 2009 nam het aantal urgent woningzoekenden opnieuw toe. Alle reguliere urgenten zijn binnen de voorgeschreven termijn van zes maanden aan een woning geholpen. Urgenten vanwege herstructurering zijn tijdig gehuisvest, dat wil zeggen dat de sloop/nieuwbouw hierdoor geen vertraging opliep.

Nieuwe regels, andere uitgangspunten In de K5-gemeenten werken we sinds oktober 2009 volgens een nieuwe huisvestingsverordening. Woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan één van de kernen kunnen reageren op woningen in het hele gebied. De zoekmogelijkheden van woningzoekenden zijn dus veel groter geworden. De eerste ervaringen met de nieuwe verordening zijn positief, maar er zijn ook enkele knelpunten in de uitvoering gesignaleerd. Een werkgroep waarin de K5 en QuaWonen zijn vertegenwoordigd, zoekt naar oplossingen. Voor de stadsregio Rotterdam is binnen de Maaskoepel gesproken over nieuwe uitgangspunten voor woonruimteverdeling. Er is overeenstemming dat corporaties informatie gaan geven over de woning, woonomgeving, voorzieningen én het leefklimaat. Maar er is nog discussie over de nieuwe huisvestingsverordening en woonruimteverdelingovereenkomst.

500

400

300

200

Aantal verhuurde woningen naar inkomensgroep

100

Laag: tot aan BBSH-grenzen Midden: van BBSH-grenzen tot € 37.500

0

Hoog: > €37.500 2006

2007 2008 2009

goedkoop

2006 2007

2008 2009

betaalbaar

Verder hebben we ons best gedaan om volgens onze taakstelling 51 mensen uit de pardonregeling aan een woning te helpen. Maar omdat de grote steden veel meer ‘pardonners’ hebben

11

gehuisvest, hadden wij onvoldoende kandidaten. Uiteindelijk hebben we 7 verhuringen gerealiseerd. Onze taakstelling voor het huisvesten van reguliere statushouders (33) hebben we met 50 verhuringen ruimschoots overtroffen. 200

150

100

Aantal gehuisveste urgenten en statushouders

50

Urgenten SV urgenten Statushouders

0

2006

2007

2008

2009

Pardonregeling

Verkoop en aankoop Naast de woningen die we al eerder voor verkoop bestemden, selecteerden we in 2009 422 extra woningen om bij mutatie, of deels aan zittende huurders, te verkopen. De verkoop dient twee doelen: we voorzien in een (toenemende) vraag naar woningen voor starters op de koopmarkt én we genereren geld voor onze omvangrijke ambities op het gebied van nieuwbouw en kwaliteitsverbetering van de bestaande bouw. De huurdersorganisaties hebben positief geadviseerd. En ook de gemeenten kunnen zich hierin goed vinden. Per 2010 beginnen we met de verkoop van deze woningen. In totaal zijn eind 2009 566 woningen uit de bestaande voorraad gelabeld om te verkopen, definitief of onder koopgarantvoorwaarden. We verkopen de woningen wanneer de bewoners ervan verhuizen. De verkoop onder koopgarantvoorwaarden van de appartementen in de Groenendaalflat in Krimpen aan den IJssel verliep goed. Daar werden in 2009 12 woningen verkocht. In 2008 zijn 12 koopgarantwoningen opgeleverd (project De Villa in Bergambacht), die in de loop van 2009 allemaal zijn verkocht aan starters.


We hadden vorig jaar in ons verkoopprogramma 12 woningen uit de bestaande voorraad geprognosticeerd als verkoopopbrengst (€ 1,8 miljoen), waarvan 5 onder koopgarantvoorwaarden. In werkelijkheid zijn er 14 woningen verkocht met een opbrengst € 1,3 miljoen. We verkochten maar liefst 13 woningen onder koopgarantvoorwaarden. De vraag naar koopgarantwoningen is blijkbaar groot, al levert dit - door de koperskorting - minder financieel resultaat op. Niet dat de bestaande verkoopmarkt slecht is; we zijn hier echter afhankelijk van mutatie. De ene mutatie in dit verkoopsegment leidde tot verkoop. Er hebben geen woningen langdurig te koop gestaan. In Krimpen aan den IJssel hebben wij rond de zomer volgens afspraak 3 koopwoningen van BAM overgenomen. Eind 2009 was daarvan nog geen woning verkocht (inmiddels wel allemaal). Tot slot is het soms nodig om in herstructureringsgebieden woningen te kopen. In 2009 is dit twee keer voorgekomen.

Groepen die onze speciale aandacht verdienen In ons hele werkgebied is voor enkele groepen een tekort aan geschikte woningen. Dat geldt voor 55-plussers, voor starters, maar ook voor mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, en voor psychisch kwetsbare mensen. Ons beleid om juist deze doelgroepen te bedienen, is in 2009 niet gewijzigd. Voor jong en oud Het woningbestand in onze kernen is nog onvoldoende ingericht op de groeiende groep ouderen. Daar willen wij verandering in brengen met een groter en gevarieerder aanbod koopen huurwoningen. Denk aan: gelijkvloers, veilig, rollator- en rolstoeldoorgankelijk, groot genoeg voor zorg aan huis en in de buurt van winkels en andere voorzieningen. In 2009 hebben we 21 seniorenwoningen opgeleverd, aan het eind van het jaar hadden we er nog eens 112 in aanbouw.

In samenspraak met huurdersorganisaties, ouderenbonden, de Adviescommissie voor volkshuisvesting, zorgorganisaties en huurders van levensloopgeschikte woningen hebben we een Programma van eisen voor levensloopgeschikte woningen opgesteld. Dit programma voor de woning, het woongebouw en de woonomgeving dient als richtlijn voor architecten en aannemers. Na raadpleging van de gemeenten is het definitief vastgesteld. Het afgelopen jaar hebben we ook in kaart gebracht hoe toegankelijk onze appartementgebouwen en seniorenwoningen zijn. Bij verhuur duiden we nu met een pictogram aan of een woning gelijkvloers, rollator- of rolstoelgeschikt is. Vanaf 2010 wordt dit pictogram ook vermeld in de woningadvertentie. En we gaan elk jaar de toegankelijkheid van een aantal gebouwen verbeteren, bijvoorbeeld met automatische deuropeners. We spannen ons ook extra in voor jongeren, starters op de woningmarkt. Voor de leefbaarheid en vitaliteit van buurten en dorpen is het belangrijk dat er voldoende jonge mensen (blijven) wonen. Eerder in dit Jaarverslag is al gewezen op het voor starters positieve effect van beweging op de woningmarkt. Daarnaast bouwen we specifiek voor starters, veelal koopgarantwoningen. Nog in 2008 zijn 12 woningen voor starters opgeleverd die allemaal in de loop van 2009 zijn verkocht. Eind 2009 waren er 17 starterswoningen in aanbouw. In combinatie met zorg Voor mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking is het extra moeilijk om een goede, passende woning te vinden. Juist voor hen en hun ouders is het belangrijk om in de vertrouwde omgeving te blijven wonen. QuaWonen zet zich in voor deze groep. Dat doen wij samen met zorginstellingen, die ons hiervoor weten te vinden. In 2009 hadden we voor deze bijzondere doelgroepen 82 woonen logeerplekken en 14 werkplekken (al eerder opgeleverd). In Bergambacht is een woon/zorgboerderij in aanbouw met 16

12

woonen 20 werkplekken voor mensen met een verstandelijke beperking. In Krimpen aan den IJssel willen we in het project De Nieuwe Vaart woningen reserveren voor huishoudens die zelfstandig wonen met een lichte zorgindicatie, en mogelijk ook enkele personen met niet aangeboren hersenletsel huisvesten. Zie het hoofdstuk ‘QuaWonen Kerngericht’.

50

40

30

Aantal wooneenheden bijzondere huisvesting

20

Begeleid zelfstandig wonen

10

Beschermd wonen Logeerplekken

0

Werkplekken 2006

2007

2008

2009

Vitale en aantrekkelijke kernen en wijken Om prettig te wonen, is meer nodig dan een fijne woning. De meeste mensen vinden het belangrijk dat ze goed contact hebben met buurtbewoners, dat de buurt schoon en aantrekkelijk is en dat er winkels en andere voorzieningen zijn. QuaWonen erkent dit belang van de woonomgeving en investeert erin. Sociaal investeren noemen we dat. Het bijbehorende actieplan is gemaakt samen met lokale belanghebbenden: mensen die vanuit hun werk of betrokkenheid weten waar behoefte aan is. Sociale samenhang en betrokkenheid Bewonersinitiatieven waarbij buurtbewoners met elkaar in contact komen, kunnen op onze steun rekenen. We hadden er in 2009 € 10.000 voor gereserveerd, € 4.000 is daadwerkelijk besteed.


De activiteiten varieerden van nieuwjaarsrecepties tot tuindagen en buurtbarbecues en werden goed gewaardeerd. Ook voor bijvoorbeeld het “pimpen” van portieken, waarbij we bewoners uitdagen met een plan te komen om de gemeenschappelijke entree te verfraaien, was meer geld uitgetrokken dan is besteed. Dit kwam vooral door onvoldoende belangstelling van bewoners. Reden voor ons om in 2010 te bekijken wat de reden is van die geringe animo. Erg succesvol zijn de ontmoetingsruimtes. We hebben er nu zeven. In 2009 openden we één nieuwe ontmoetingsruimte, bij de Pasteurflat in Schoonhoven. Van de tweede die voor 2009 gepland stond om open te gaan, is de bouw vertraagd. Deze is in januari 2010 geopend (project BloemRijk in Krimpen aan den IJssel).

taak. Ze komen de leefbaarheid in een buurt en/of gemeentekern ten goede. Over het succes van onze ontmoetingsruimtes heeft u hierboven al kunnen lezen. Meer over de afzonderlijke projecten leest u in het hoofdstuk ‘QuaWonen Kerngericht’.

Van de ontmoetingsruimtes is afgelopen jaar veel gebruikgemaakt. De deelname aan seniorenrestaurants in deze ruimtes is bijvoorbeeld toegenomen. Ook instellingen, zoals Stichting Welzijn Ouderen Schoonhoven, Stichting Meldpunt en het Jeugd- en Jongerenwerk, maken steeds meer gebruik van de mogelijkheden. Wij proberen de samenwerking tussen instellingen te bevorderen, zodat verschillende groepen elkaar ontmoeten en de ruimte echt voor en van de hele wijk wordt.

De kosten om buurten met bijvoorbeeld extra schoonmaakacties aantrekkelijk te houden, bedroegen een kleine € 25.000, iets minder dan de begrote € 30.000. De post graffiti verwijderen (€ 25.000) hebben we niet volledig hoeven aanspreken. De kosten voor onderhoudsvriendelijke wandbekleding in de hallen van de vier Middenweteringflats waren lager dan begroot.

Buurtbemiddeling kan op onze steun blijven rekenen. Het is een bewezen effectief middel om relatief eenvoudige overlastzaken op te lossen. Factor G organiseert en coördineert dit. Wij betalen met de andere corporaties in de Krimpenerwaard de helft van de kosten. De andere helft wordt betaald door de gemeenten. Voor ons ging het in 2009 om ruim € 33.000. Maatschappelijk vastgoed Ook in 2009 hebben we ons ingezet voor (nieuw)bouwprojecten waar behalve woningen meer voorzieningen een plek krijgen onder 1 dak. Zo zijn we actief betrokken bij de mogelijke ontwikkeling van een buurtsuper, een cultuurhuis, diverse (brede) scholen en kinderopvang. Deze complexe projecten, waarbij veel partijen betrokken zijn, zien wij als een belangrijke maatschappelijke

Woonomgeving: schoon, heel en veilig Onze complexbeheerders spelen een belangrijke rol bij het schoon en heel houden van de woonomgeving. De aanwezigheid van een complexbeheerder kan het gevoel van veiligheid vergroten. En ook op sociaal gebied heeft hij een rol. Redenen genoeg voor QuaWonen om deze medewerkers voor een deel zelf te bekostigen (in 2009 een bedrag van ruim € 103.000).

Net als voorgaande jaren hebben we in diverse buurten met bewoners en gemeenten wijkschouwen gedaan. De verbeterpunten die daaruit naar voren kwamen, zijn door ons uitgevoerd of doorgespeeld naar de gemeente. De jaarlijkse tuinendag vond plaats in Schoonhoven. De activiteiten per kern zijn te lezen in het hoofdstuk ‘QuaWonen Kerngericht’. Wonen, werken, leren De leefbaarheid in een wijk is niet gebaat bij hoge werkloosheid en een lage scholingsgraad. Dat komt vooral door de neveneffecten ervan, zoals vereenzaming, criminaliteit en vandalisme. Zorgen voor werk en scholing hoort niet tot de basistaken van een woningcorporatie. Maar vanwege het belang voor de leefbaarheid willen we wel een bijdrage leveren aan projecten op dit gebied.

13

In 2009 wilden we graag een werkervaringplek voor een stagiair realiseren bij onze onderhoudsdienst. Ondanks herhaald contact met opleidingsinstellingen heeft dit (nog) geen resultaat gehad. Verder wilden we in het project Forum-Noord in Schoonhoven bedrijfsunits voor startende ondernemers realiseren. Dit project is echter niet doorgegaan (zie ook het hoofdstuk ‘QuaWonen Kerngericht’). Wel hebben we een werkervaringplek beschikbaar gesteld in ons backoffice kantoor. Meer hierover leest u in het hoofdstuk ‘Belangrijke ontwikkelingen binnen de organisatie’.

Belangrijke rol voor belanghebbenden Omdat QuaWonen de woningcorporatie van en voor de Krimpenerwaard wil zijn, laten we ons beïnvloeden door onze klanten en belanghebbenden. We hebben regelmatig formeel en informeel overleg over hun wensen in relatie tot ons (voorgenomen) beleid. In veel gevallen werken we samen om, dankzij de kennis en ervaringen van anderen, tot betere prestaties te komen. In gesprek met klanten We streven naar een goede relatie met onze huurders, georganiseerd en ongeorganiseerd, en geven hun gelegenheid ons beleid te beïnvloeden. QuaWonen beschikt over een reglement inzake huurdersoverleg. Dit reglement is in 2009 geëvalueerd in het Centraal Overleg Huurdersorganisaties (zie hieronder) en voor een periode van drie jaar verlengd. Het overleg met huurders gebeurt op verschillende niveaus. In Krimpen aan den IJssel hebben we in 2009 tien bewonersoverleggroepen (Bog’en) die op buurtniveau knelpunten op het gebied van leefbaarheid en beheer aan de orde stellen. Hun aantal blijft stijgen. Afgelopen jaar kwam er één bij, het seniorencomplex aan de Emmastraat in Lekkerkerk. Afgelopen jaar hielden we een enquête over de samenwerking tussen Bog en wijkconsulent. Daaruit blijkt dat Bog-leden graag willen dat


leefbaarheidproblemen en technische gebreken beter en sneller worden opgelost, en dat ze beter worden geïnformeerd. We proberen hierin tegemoet te komen, onder andere door de opzichter zoveel mogelijk bij het overleg van de Bog te betrekken, duidelijker te zijn over genomen besluiten en termijnen waarop we zaken kunnen oplossen, sneller verslag te leggen en meer gebruik te maken van e-mail. Verder streven we naar een sterkere relatie tussen Bog en achterban, onder andere door samen bewonersavonden te organiseren. Voor nieuwbouw-, renovatie- en groot onderhoudprojecten hebben we (na overleg met vertegenwoordigers van de huurders) een Regionaal Sociaal Statuut vastgesteld. In dit statuut staan onder meer afspraken over de bijdragen in de verhuiskosten van huurders, waarbij ook de hoogte van de bedragen is vastgelegd. Het sociaal statuut is te vinden op onze website > Ik ben huurder > Publicaties. In het sociaal statuut is verder geregeld dat we bij dergelijke projecten bijna altijd een projectcommissie of klankbordgroep in die we inspraak geven in de planontwikkeling. Achteraf vragen we de betrokken bewoners naar hun mening over het eindresultaat en hoe zij het proces hebben ervaren. De informatie die dit oplevert, gebruiken we bij toekomstige projecten. Uit de drie in 2009 gehouden enquêtes blijkt bijvoorbeeld dat we meer aandacht moeten besteden aan de leefbaarheid in de periode tot aan sloop en dat we nog kritischer moeten zijn bij het afsluiten van tijdelijke huurcontracten. Over de communicatie en de begeleiding waren bewoners over het algemeen tevreden, net als over hun nieuwe woning. De leden van ons klantenpanel zijn het afgelopen jaar ingeschakeld voor het testen van de nieuwe website ‘Mijn energieloket’. Zij waren enthousiast over de website, maar hadden ook wat suggesties om het inschrijven eenvoudiger te maken. Een klantenpanel over een interactieve website van QuaWonen is niet doorgegaan. We weten op dit moment namelijk nog niet wanneer we onze website vernieuwen.

Op lokaal niveau is er regelmatig overleg met de plaatselijke huurdersorganisaties. De lokale gespreksonderwerpen komen aan bod in het hoofdstuk ‘QuaWonen Kerngericht’. Corporatiebrede zaken bespreken we tijdens het Centraal Overleg Huurdersorganisaties. In 2009 ging het veel over ons energiebeleid. Aanvankelijk vonden de huurdersorganisaties de voorgestelde isolatiemaatregelen geen kwaliteitsverbetering die huurverhoging rechtvaardigt. We konden hen ervan overtuigen dat de woonlasten erdoor dalen en dat huurders en corporatie hierin samen moeten optrekken. Vervolgens hebben vertegenwoordigers van dit overlegorgaan in een werkgroep samen met ons de huurverhoging en de hardheidsclausule uitgewerkt. Verder kregen we een positief advies over het huurbeleid, het Jaarplan 2010, het geactualiseerde strategisch voorraadbeleid en het energiebeleidsplan. Ons verkoopplan en de notitie basiskwaliteit waren eind 2009 nog in behandeling bij de huurdersorganisaties (inmiddels is hierover een positief advies uitgebracht). Uit de evaluatie over het Centraal Overleg, een jaar na de inrichting ervan, blijkt dat zowel QuaWonen als de huurdersorganisaties op dezelfde voet verder willen gaan. Inspelen op individuele wensen

Zoveel mensen, zoveel wensen. Dat geldt ook voor de inrichting van een huurwoning. QuaWonen speelt daarop in, bijvoorbeeld met het programma Maatwerk in keukens. Huurders kunnen hun keuken laten vervangen door een exemplaar naar eigen keuze. Een deel van de keuzemogelijkheden is kosteloos (zoals de keuze van frontjes, beslag en werkbladen). Voor bijvoorbeeld uitbreiding van het keukenblok en inbouwapparatuur moet worden bijbetaald. Van dit succesvolle programma maakten in 2009 336 huurders gebruik. Daarnaast konden 88 huurders van nieuwbouwwoningen een keuken uitkiezen. In aanvulling hierop hebben we nu ook een programma Maatwerk in sanitair vastgesteld. Huurders hoeven straks niet meer te wachten met vervanging tot hun badkamer door ons tech-

14

nisch wordt afgekeurd. We werken dit in 2010 verder uit. Nog in 2009 is verder het ZAV-beleid ingevoerd (zelf aangebrachte veranderingen). Huurders mogen meer in hun woning veranderen zonder toestemming en krijgen voor sommige verbeteringen een vergoeding. Betrekken van bewoners bij omvangrijk onderhoud

Ook bij meer ingrijpende onderhoudsprojecten spelen we waar mogelijk in op wensen van bewoners. We geven hiermee gehoor aan een van de aanbevelingen van het klantenpanel van het groot onderhoudsproject Aster in Krimpen aan den IJssel uit 2007/2008. Binnen projecten bieden we vrijwel altijd keuzemogelijkheden ten aanzien van bijvoorbeeld typen voordeuren (op individueel niveau), kozijnindeling en kleur schilderwerk (meeste stemmen gelden). Kleurkeuze wordt indien mogelijk ook aangeboden bij elke grondige schilderbeurt of bij kozijnvervanging. Een andere vorm van keuzevrijheid is dat sommige werkzaamheden alleen worden uitgevoerd als bewoners hier zelf voor kiezen. Als zij opzien tegen de ingreep of die overbodig vinden, dan wordt de ingreep pas uitgevoerd bij mutatie. Een voorbeeld hiervan is de voorgestelde mechanische ventilatie in de Molukse wijk in Krimpen aan den IJssel. In 2009 is geëxperimenteerd met nog meer bewonersinbreng bij het onderhoudsproject in de Henry Dunantstraat in Bergambacht. Vanuit een technische inspectie van de woningen en het klachtenonderhoud formuleerde QuaWonen een pakket aan onderhoudsmaatregelen, onder andere kozijnvervanging. Omdat bewoners hun woning als geen ander kennen, zijn zij betrokken bij het maken van het definitieve onderhoudsplan. Via een vragenlijst konden zij aangeven aan welke van de voorgenomen maatregelen zij wel en geen behoefte hadden, en welke maatregelen zij eventueel nog misten. De uitkomst van deze peiling heeft meegewogen in de uiteindelijke omvang van het onderhoudsplan voor 2009. Zo bleken bewoners geen behoefte te hebben aan een kleurwij-


ziging en zijn hun suggesties van het vervangen van een klep door een rooster boven de schuurdeur én het vervangen van de boeiboorden overgenomen. Sommige wensen konden we, beargumenteerd, niet honoreren, zoals bijvoorbeeld een vaste trap naar zolder of de dakkapel. De uitkomsten van de enquête én het hiervan afgeleide onderhoudsplan werden gepresenteerd op een bewonersavond. Daar werd ook toegelicht wanneer en waarom is afgeweken van de bewonerswensen die uit de vragenlijst kwamen. Tijdens de bewonersavond is, zoals wel vaker bij onderhoudsprojecten gebeurt, een klankbordgroep gevormd van bewoners die over de verdere uitwerking wilden meedenken. Omdat uit een evaluatie is gebleken dat bewoners deze werkwijze gewaardeerd hebben, willen we deze, indien mogelijk, in de toekomst vaker toepassen. Kwaliteit van onze dienstverlening

In september begon het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) met het tweede deel van het onderzoek naar de kwaliteit van onze dienstverlening. In deze fase kijkt het KWH naar onze service bij het uitvoeren van reparaties, het bezoek aan onze kantoren, het zoeken en betrekken van een woning en de huurbetaling. De resultaten werden begin 2010 bekend. En we zijn er best trots op te mogen melden dat we het KWH-huurlabel hebben gehaald. Het behalen van het KWH-label was overigens voor ons geen doel op zich. Wél het werken aan de verbetering van onze kwaliteit. We meten om te weten en te leren. Over het eerste deel van het onderzoek, dat in 2008 is uitgevoerd, scoorden we gemiddeld een 7. De verbeterpunten waren: aanscherpen van procedures, verbeteren van informatiemateriaal, telefonische bereikbaarheid en ZAV-beleid. Deze punten zijn in 2009 opgepakt: medewerkers volgden telefoon- en schrijfstijltraining, aanpassing van de standaardbrieven is voorbereid, het ZAVbeleid is geïmplementeerd en aan het informeren van huurders hierover is de nodige aandacht besteed. In 2010 maken we ook voor het tweede deel van het onderzoek een verbeterplan.

Regionale Geschillencommissie

Afgelopen jaar dienden huurders van QuaWonen twaalf klachten in bij de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard. Dat zijn er twee keer zoveel als in 2008. De commissie kwam hiervoor vijf keer bij elkaar. Eén klacht, over vochtplekken in de vloer en de aansprakelijkheid hiervoor, werd gegrond verklaard. Vier klachten zijn niet in behandeling genomen, omdat QuaWonen de klacht inmiddels naar tevredenheid had verholpen. Twee zaken werden ongegrond verklaard. Bij één klacht werd de reglementaire afhandelingtermijn niet gehaald. Dit laatste was te wijten aan een fout in de postverwerking bij QuaWonen. Alle ingediende klachten en de afhandeling ervan, zijn via de kwartaalrapportages voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Het jaarverslag van de RGK is bovendien te vinden op de website van QuaWonen > Ik ben huurder > Regionale Geschillencommissie. In gesprek met andere belanghebbenden Behalve met klanten overleggen we met heel veel andere partijen. Om te beginnen met de gemeenten, met wie we zowel ambtelijk als bestuurlijk overleg voeren. Uitgangspunt daarbij zijn de lokale woonvisie en de daarvan afgeleide prestatieafspraken. Over de lokaal gebonden afspraken meer in het hoofdstuk ‘QuaWonen Kerngericht’. Met welzijnsinstellingen, politie, maatschappelijk werk en andere maatschappelijke organisaties, overleggen we over de aanpak van individuele of buurtgebonden problemen en de taakverdeling daarbij. Ook werken we samen om nieuwe initiatieven te ontwikkelen op het gebied van leefbaarheid en welzijn. Belangenorganisaties zoals ouderenbonden, seniorenplatforms, milieuorganisaties, de vrouwenadviescommissie, gehandicaptenzorg en jongerenwerkers vragen we naar hun mening over en inbreng voor bestaande en nieuwe producten en diensten. Met collega-corporaties wisselen we kennis en ervaring uit op

15

verschillende terreinen. Ook werken we heel praktisch samen, bijvoorbeeld in verband met de woonruimteverdeling en buurtbemiddeling. Zorg- en welzijnsorganisaties, politie en Zorgberaad Midden-Holland zijn gewaardeerde partners op het vlak van wonen, zorg en welzijn.

den huurschuld hebben en niet reageren op onze uitnodiging voor een gesprek, adviseren we om zich te melden bij schuldhulpverlening. Schuldhulpverlening kan ervoor zorgen dat de lopende huur wordt betaald en dat er een regeling komt voor de schulden.

Overkoepelend overleg was er het afgelopen jaar met Factor G (over buurtbemiddeling), de K5 en de stadsregio (in 2009 vooral over de huisvestingsverordening) en de Maaskoepel (eveneens vooral over de huisvestingsverordening en de aansluiting bij Woonnet Rijnmond).

Koerswijzer

Convenant Schuldhulpverlening

Huurschulden vroegtijdig signaleren, zodat een acceptabele én haalbare schuldenregeling nog mogelijk is. Dat is het doel van het convenant schuldhulpverlening dat we in het najaar afsloten met de K5-gemeenten. Het convenant is gebaseerd op de werkwijze die QuaWonen al hanteerde. In het convenant werken we nauw samen met onder andere schuldhulpverlening en het meldpunt zorg en overlast. Huurders die twee maan-


Eén van de suggesties uit het visitatierapport (zie hiervoor het hoofdstuk ‘Belangrijke ontwikkelingen binnen de organisatie’) luidt: Kijk kritisch naar de effectiviteit van de Koerswijzer als instrument om belanghebbenden bij het beleid van QuaWonen te betrekken. Dit ter harte nemend, organiseerden we in 2009 twee keer zo’n QuaWonen-breed overleg. Apart één voor gemeenten en één voor zorgen welzijnsorganisaties. De Koerswijzer voor gemeenten stond in het teken van participatie. We wisselden van gedachten over de wens van gemeenten om meer inzicht te krijgen in onze beleidskeuzes en financieel beleid. De discussie leverde een aantal verbeterpunten op. Allereerst willen gemeenten én QuaWonen meer transparantie over en weer over de uitgangspunten, randvoor-

waarden en financiën bij bouwprojecten. Verder zullen wij gemeenten betrekken bij het opstellen van ons verkoopbeleid, zodat dit kan worden afgestemd op de economische situatie en plannen voor de toekomst van een gebied. Tot slot is afgesproken dat wij gemeenten tijdig informeren over het beleid waarmee zij te maken krijgen. Zo kunnen dezelfde prioriteiten worden gesteld. Tijdens de Koerswijzer voor zorgen welzijnsorganisaties draaide het om de vragen: in welke projecten willen jullie investeren en welke projecten verdienen subsidie van de woningcorporatie? Kleinschalige woonvormen zijn de trend, maar voor intensievere zorg is een groter zorgcentrum of een cluster van eenheden nodig. QuaWonen kan hierop inspelen met flexibele woongebouwen en -vormen. Initiatieven als een brede school, een cultuurhuis of een buurtcoach kunnen op waardering van de zorgen welzijnspartners rekenen. Tot slot deden de aanwezigen een beroep op QuaWonen om bij gemeentelijke aanbestedingstrajecten ook kwaliteitseisen te stellen aan de zorgpartner. Met deze inbreng willen wij ons beleid op het gebied van wonen en zorg verder invullen.

16

QUAWONEN KERNGERICHT

Bergambacht

Nieuwbouw

De gemeente Bergambacht bestaat uit de dorpen Ammerstol, Berkenwoude en Bergambacht. Ons woningbezit ligt in Bergambacht (669 woningen) en Berkenwoude (72 woningen).

Nieuwbouw in Ammerstol

QuaWonen Berkenwoude Bergambacht

Eind 2008 in %

Eind 2009 in %

Aantal goedkope woningen excl. sloop laatste peildatum

27,06 26,39 37,25

25,57 26,39 33,78

2104 19 226

Goedkope woningvoorraad. Huurprijs < € 357,37 subsidiabele huur per maand

Eind 2008 Eind 2009 in % in %

Aantal betaalbare woningen excl. sloop laatste peildatum (inclusief goedkope woningen)

QuaWonen Berkenwoude Bergambacht

7390 70 627

92,2 98,6 96,8

89,8 97,2 93,7

Betaalbare woningvoorraad: huurprijs < aftoppingsgrenzen € 511,50 en € 548,19 subsidiabele huur per maand

Het ziet ernaar uit dat we actief worden in Ammerstol. De overheid heeft een stimuleringssubsidie toegezegd voor project De Kromme Draai. De 17 huurwoningen in dit project gaan wij bouwen. Voorwaarde bij de subsidie is dat de bouw vóór juli 2010 begint. De plaatselijke woningcorporatie kon deze taak niet oppakken. ’t Ingse Hof

In mei is de eerste fase van nieuwbouwproject ’t Ingse Hof opgeleverd: 2 koopen 27 huurappartementen, waarvan 12 betaalbaar, bijna allemaal levensloopgeschikt en bestemd voor senioren. Alle huurappartementen zijn verhuurd, één koopwoning staat nog te koop. Inmiddels zijn ook de 16 woningen aan de ’s Heeraartsbergstraat gesloopt, zodat de tweede bouwfase kan beginnen. Aanvankelijk waren in de tweede fase dure koopwoningen gepland. Met het oog op de slechte woningmarkt, hebben we besloten om alleen nog huurwoningen te bouwen. De Villa

De 12 nieuwbouwappartementen die we op locatie ’t Slot in 2008 hadden aangekocht, zijn in 2009 onder koopgarantvoorwaarden allemaal verkocht aan starters. Wij zien hierin een bevestiging dat er wél behoefte is aan woningen in deze prijsklasse en voor deze doelgroep. Het Touwhuys

Voldoende woningen, betaalbaar en van goede kwaliteit In Berkenwoude en Bergambacht liggen eind 2009 het aandeel goedkope en het aandeel betaalbare woningen boven de norm van 20% en 80%.


De bouw van dit nieuwbouwproject aan de Meidoornstraat begon eind 2009. In het Jaarplan gingen we nog uit van start bouw begin 2009. De vertraging is te wijten aan ingediende zienswijzen van omwonenden, waarna het plan is aangepast. In dit project werken we samen met een projectontwikkelaar. Wij bouwen de 17 koopgarantappartementen voor starters, de ontwikkelaar bouwt 4 penthouses.

17

Verbetering en uitbreiding Jasmijnstraat

Er was enige vertraging voor ons plan om het woongebouw voor senioren aan de Jasmijnstraat te verbeteren en uit te breiden met een verdieping van 12 woningen. De werkvoorbereiding van de uitvoering bracht enkele knelpunten aan het licht, wat de bouwvergunningsprocedure vertraagde. Begin 2010 is de bouwvergunning verstrekt. De bouw kan nu echt beginnen. Herstructurering Secretaris Schipperstraat / Bloemengaarde

Hier gaan we uit van 39 huurwoningen voor senioren en een openbare parkeergelegenheid voor het winkelgebied aan de Hoofdstraat. In 2009 hebben we de intentieovereenkomst afgesloten met de gemeente. Voor de nabijgelegen seniorenwoningen aan de Bloemengaarde oriënteren we ons op de mogelijkheden.

Verhuur en verkoop De mutatiegraad ligt in Bergambacht ver boven ons streefgetal van 8%. Dit is te danken aan de oplevering van ’t Ingse Hof en de doorstroming die daarop volgde. Totaal aantal woningen

Aantal verhuringen

Mutatiegraad Berkenwoude

Mutatiegraad Bergambacht

Verkoop bestaand bezit

Gehuisveste statushouders

Gehuisveste urgenten

741

78

2,8

11,4

0

8

1

Vitale en aantrekkelijke kernen en wijken Bewonersinitiatieven ontlokken

Nieuwbouw in Berkenwoude

Het plan om een buurtsuper te bouwen in Berkenwoude, is op losse schroeven komen te staan. Onze partner Siloah is om financiële redenen afgehaakt. We doen nog een uiterste poging om een nieuwe (zorg)partner te vinden, zodat de bouw van een buurtsuper met woningen voor bijzondere doelgroepen toch kan doorgaan. Een onderzoek naar alternatieve mogelijkheden is inmiddels begonnen. Nieuwbouw voor bijzondere doelgroepen De verbouwing van boerderij en manege Mazzeltov tot woon/zorgboerderij De Hoekse Gang was eind 2009 in volle gang. Volgens plan worden hier 16 woonen 20 werkplekken voor mensen met een verstandelijke beperking gerealiseerd. De oplevering wordt verwacht in juni 2010.

Bergambacht is een van de gemeenten waar nauwelijks bewonersinitiatieven op het gebied van leefbaarheid van de grond komen. Om initiatieven te ontlokken, organiseerden we een brainstormavond. Huurders konden ideeën uitwisselen om hun buurt groener, gezelliger en mooier te maken. Dit leidde tot het idee van een straatgesprek om van bewoners te horen wat er in hun buurt speelt. Helaas trok dit gesprek slechts één bezoeker. Deze gaf aan dat er veel overlast van jongeren is. We hebben navraag gedaan bij de gemeente en die stelt een plan van aanpak op. Ontmoetingsruimte Westerweeren opgeknapt In het kader van het gemeentelijk project Buurt in beweging, zijn we samen met verzorgingshuis De Westerweeren aan de slag gegaan om hun ontmoetingsruimte op te knappen. Medewerkers van onze Onderhoudsdienst, vrijwilligers van Westerweeren en buurtbewoners staken de handen uit de mouwen.

Woningmarkt in beweging Sleutelrol voor belanghebbenden Slaagkansen Bergambacht

2007

2008

Laag (< € 27.950)

36

29

Midden (€ 27.950< € 37.500)

29

31

2009

}

Klanten

25

De lokale huurdersorganisatie is Huurdersorganisatie HSW (Schoonhoven en Bergambacht). We spraken met hen over projecten, de basiskwaliteit, dagelijks onderhoud, planmatig onderhoud, klachten, de prestatieafspraken met de gemeente en over het lokale verkoopprogramma.

55 jaar en ouder

35

36

32

Gemeente

Starters

52

20

29

Net als in 2008 zijn voor 2009 prestatieafspraken vastgesteld. Wij hebben bijvoorbeeld een informatiebijeenkomst voor de beleidsmedewerkers georganiseerd over het actualiseren van ons strategisch voorraadbeleid en verkoopprogramma. Ook stelden we het lokaal maatwerk in de nieuwe huisvestingsverordening vast. Verder is het convenant schuldhulpverlening afgesloten (meer hierover leest u in hoofdstuk 1) en maakten we afspraken over de afhandeling van woningaanpassingen in het kader van de Wmo.

Totalen Totale slaagkans in % Aantal actief zoekenden


32

28

29

133

143

119

18

Andere belanghebbenden

We hebben een aantal keren met de ouderenbonden (ANBO en PCOB) gesproken, onder andere over de nieuwe huisvestingsverordening en de lopende projecten. We zijn blij met het initiatief van beide ouderenbonden om een seniorenadviesorgaan samen te stellen dat voor heel QuaWonen kan adviseren bij projectontwikkeling.

herzien; er komen minder dure koopwoningen, meer betaalbare koopgarantwoningen, en minder huurwoningen die echter wel grondgebonden zijn. BloemRijk is een bijzonder project vanwege zijn omvang en vanwege het sociale karakter van de nieuwe wijk. Meer hierover in de paragraaf ‘Vitale en aantrekkelijke kernen en wijken’. Herstructurering Rondweg/Middenwetering

Krimpen aan den IJssel In de gemeente Krimpen aan den IJssel hebben we 4.245 woningen. Het is de grootste gemeente in ons werkgebied.

QuaWonen Krimpen aan den IJssel

Eind 2008 in %

Eind 2009 in %


27,06 18,34

25,57 17,60

2104 747




QuaWonen Krimpen aan den IJssel

7390 3604

92,2 88,5

89,8 84,9


Voldoende woningen, betaalbaar en van goede kwaliteit De norm van minimaal 20% goedkope woningen wordt niet gehaald. Dit komt door de wijziging van ons beleid als gevolg van de afname van het aantal mensen dat is aangewezen op goedkope woningen. Nieuwbouw BloemRijk

De eerste fase van de nieuwbouw in Bloemenbuurt-West is in 2009 opgeleverd: 5 koopen 45 huureengezinswoningen, waarvan 38 betaalbaar, en 21 betaalbare levensloopgeschikte huurappartementen en 1 ontmoetingsruimte. Ook is de tweede fase voorbereid. De verkoop van de woningen in deze fase kwam niet op gang. Toch willen we, mede vanwege de voor dit project toegezegde stimuleringssubsidie, vóór juli 2010 beginnen met de bouw. We hebben het plan nu in overleg met de gemeente


We zijn de laatste fase ingegaan van dit omvangrijke herstructureringsproject. Van de nieuwbouw op de slooplocatie aan de Rondweg is in december 2009 de eerste paal geslagen. De nieuwbouw heeft de naam De Nieuwe Vaart gekregen en omvat 84 huurappartementen (68 levensloopgeschikt betaalbaar en 16 levensloopgeschikt duur), 62 koopappartementen (36 met koopgarant) en 1 ontmoetingsruimte. Ook voor dit project hebben we stimuleringssubsidie van de rijksoverheid gekregen. Onderdeel van de herstructurering is verder dat we de 72 huurwoningen van de Groenendaalflat bij mutatie onder koopgarantvoorwaarden te koop aanbieden aan starters. De verkoop loopt boven verwachting goed. In 2009 kregen 12 woningen een nieuwe eigenaar. Van de in totaal 72 appartementen zijn er in twee jaar tijd 22 verkocht. Nieuwbouw Lijsterstraat

Ontwikkeling van dit centrumproject is weerbarstig en tijdrovend. We willen de 35 bestaande huurwoningen vervangen door 33 huurappartementen (22 betaalbaar) en 61 koopappartementen (waarvan 24 onder koopgarantvoorwaarden). Helaas is het niet gelukt om in 2009 te beginnen met de bouw. Het ontwikkelproces was tijdrovend en intensief, waarbij QuaWonen en de gemeente lange tijd van inzicht verschilden over vereveningsmogelijkheden. In de zomer is geconstateerd dat het project geen extra middelen oplevert voor financiering van extra voorzieningen in het centrum. Daarna is een realisatieovereenkomst met de gemeente getekend en kon de aanbesteding plaatsvinden. De bouw begint naar verwachting in het vierde kwartaal van 2010. Lansingh-Zuid

Ook voor nieuwbouw in het laatste uitleggebied van Krimpen aan den IJssel hebben we met de gemeente een realisatieovereenkomst getekend. Daarin is onder andere een duurzaamheidambitie vastgelegd: de nieuwbouw krijgt een EPC van 0,6. In 2009 hebben we het ontwerp uitgewerkt voor de 38 huurwoningen, 25 koopappartementen en het kinderdagverblijf. Door verdere stedenbouwkundige uitwerkingen is het bouwprogramma enigszins gewijzigd. De koopwoningen komen voor risico van de ontwikkelaar. Moluks Kerkplein

De kerkvoogdijraad en de Molukse gemeenschap hebben nog geen besluit genomen over de

19

mogelijke sloop en nieuwbouw van de kerk. Daarmee is het idee om onze 8 huurappartementen in de Fazantstraat (naast de kerk) te betrekken bij de herontwikkeling voorlopig in de ijskast gezet. Betrokken partijen hebben het plan opgevat om nu eerst samen een wijkvisie te beschrijven. De gemeente neemt het initiatief. Gezien de vertraging hebben wij besloten om alsnog onderhoud te plegen aan de woningen (zie ook hierboven).

zorggroep ons gevraagd om zo’n 12 levensloopgeschikte nieuwbouwwoningen in het project De nieuwe Vaart toe te wijzen aan cliënten met een lichte zorgindicatie. Zorggroep Rijnmond voorziet in beginsel in de benodigde zorg. Ook is er behoefte aan ruimte voor dagopvang. De huisvestingsbehoefte heeft te maken met de vernieuwing van Tiendhove, waar in de nieuwe situatie uitsluitend verpleeghuisplaatsen zijn. Wij bekijken nu of het mogelijk is om de ontmoetingsruimte in De Nieuwe Vaart enkele keren per week open te stellen voor dagopvang.

Prinsessenflats

Omdat de (woon)technische kwaliteit van de Prinsessenflats terugloopt, hebben we eind 2009 een verhuurstop afgekondigd. In overleg met de gemeente zijn we nu bezig met een herstructureringsplan voor dit gebied. Mogelijk komt hier ook een brede school. QuaWonen zet in op een spoedige herontwikkeling, maar is hierin afhankelijk van de gemeente. Het tekenen van een intentieovereenkomst is doorgeschoven naar 2010. In de vorm van werkateliers werken gemeente en QuaWonen verder aan het programma en de stedenbouwkundige en financiële randvoorwaarden. Nieuwbouw voor bijzondere doelgroepen Woningcorporatie Flexibel Wonen is gespecialiseerd in het huisvesten van bijzondere doelgroepen in Rotterdam. Zij hebben voor ons de behoefte aan huisvesting voor deze groep in Krimpen aan den IJssel geïnventariseerd. Dit onderzoek, waarbij de lokale zorgorganisaties, de gemeente, het WMO-beraad/ Seniorenplatform en het Lokaal Zorgnetwerk zijn betrokken, maakt duidelijk dat de behoefte tweeledig is. Er is zowel behoefte aan huisvesting waar de zorgverlening ‘in huis’ is, als aan woningen waar mensen zorg aan huis krijgen. QuaWonen heeft daarna het overleg over het huisvesten van bewoners met een lichte zorgindicatie met vooral Zorggroep Rijnmond en Zellingen geïntensiveerd. Samen onderzoeken wij hoe deze groep zelfstandig kan blijven wonen in levensloopgeschikte woningen. Zorggroep Rijnmond en QuaWonen hebben het afgelopen jaar regelmatig overlegd over het versterken van de keten van wonen, zorg en welzijn in het gebied Rondweg/Middenwetering. Daarbij heeft de


Verder heeft Zorggroep Rijnmond gevraagd of wij intramurale huisvesting in het centrum van Krimpen aan den IJssel kunnen realiseren voor 36 bewoners. Ook De Zellingen, Pameijer en SVGZ hebben de wens geuit om in dat gebied voorzieningen te ontwikkelen voor intramuraal wonen met zorg. Woningmarkt in beweging Slaagkansen Krimpen aan den IJssel

2007

2008

2009

}

Laag (< € 27.950)

42

31

Midden (€ 27.950< € 37.500)

27

22

55 jaar en ouder

39

36

23

Starters

41

29

27

37

28

24

745

769

804

25


20

Verhuur en verkoop Totaal aantal woningen

Aantal verhuringen

Mutatiegraad




4.245

304

7,2%

12

25

92

De mutatiegraad ligt onder de norm van 8% maar is wel gestegen ten opzichte van 2008 (6,5%). De stijging is te danken aan de opleveringen in BloemRijk.

Tot slot loopt er nog steeds een proefprocedure van voormalige bewoners in Bloemenbuurt-West over de redelijkheid van de standaardtegemoetkoming voor verhuis- en herinrichtingskosten die QuaWonen hanteert bij herstructurering. De juridische vraagstelling blijkt complexer dan gedacht, een uitspraak is nog niet gedaan in 2009. Pimp je portiek

In Krimpen aan den IJssel is het gelukt om bewoners in actie te krijgen om hun portiek of de entree van hun flat te verfraaien. Vaak is dit in flats waar een bewonersoverleggroep actief is. Negen woongebouwen werden in overleg en samen met bewoners aantrekkelijker gemaakt door middel van nieuw meubilair, beplanting of een extra schoonmaakbeurt.

Vitale en aantrekkelijke kernen en wijken Buurtcoach voor BloemRijk

Sponsoring

Nu de eerste bewoners hun intrek hebben genomen in BloemRijk is het zaak de buurgedachte concreet invulling te geven. BloemRijk wordt een wijk waar bewoners van verschillende generaties betrokken zijn bij elkaar en bereid zijn elkaar te helpen. Huidige en toekomstige bewoners zijn in werkgroepen nauw betrokken bij de uitwerking van dit idee. Het enthousiasme om mee te denken is groot. Bewoners hebben bijvoorbeeld meegedacht over de inrichting van de openbare ruimte en het openbaar groen. Beplanting en inrichting moeten uitnodigen tot ontmoeting. Ook de inrichting en het beheer van de ontmoetingsruimte (die in januari 2010 is opengegaan), gebeurde in nauw overleg met de bewoners. Verder is met hen overeenstemming bereikt over de ‘Buurovereenkomst: BloemRijk is thuis komen en thuis zijn’. Iedere huurder die in BloemRijk gaat wonen, wordt gevraagd deze overeenkomst te ondertekenen en zo de uitgangspunten en omgangsvormen in BloemRijk te onderschrijven. Een delegatie van QuaWonen, gemeente, het Regionaal Zorgberaad en de stadsregio Rotterdam hebben bij het ministerie van VROM toegelicht hoe dit principe past in het lokaal maatwerk uit de regionale huisvestingsverordening en in de Huisvestingswet. Nog een voorbeeld van hoe we met veel partijen samenwerken om het concept BloemRijk goed van de grond te krijgen.

Van de uiteenlopende sponsorverzoeken die bij ons zijn binnengekomen, honoreerden we de aanvraag voor een bijdrage aan de aanpassing van een speelplaats bij een basisschool, de belbus en een muziekavond georganiseerd voor een goed doel door een plaatselijke muziekvereniging. Ook SWSO (seniorenorganisatie) en de organisatie van de Wielerronde in Krimpen aan den IJssel konden op onze financiële steun rekenen. In alle gevallen ging het om activiteiten en initiatieven die mensen verbinden. Het sponsorbeleid van QuaWonen is te vinden op de website > Over QuaWonen > Governance.

Eind van het jaar is afgesproken dat QuaWonen en gemeente samen een buurtcoach betalen, die de bewoners bijstaat bij het organiseren van de onderlinge hulpverlening en van ontmoetingsactiviteiten. Deze gaat per 1 april 2010 aan de slag, voorlopig voor één jaar, en in dienst van Meldpunt Capelle/Krimpen. Eind 2010 evalueren we de betekenis van de buurtcoach. Dan wordt samen met alle bij BloemRijk betrokken partners beoordeeld of we dit initiatief voorzetten en op welke manier. Daarnaast willen we een wijkverpleegkundige aannemen voor BloemRijk en omringende buurten. Deze kan als vertrouwd persoon in de buurt zaken signaleren, oplossen en zo nodig doorspelen naar andere organisaties. De Zellingen heeft hiervoor een subsidieaanvraag ingediend bij het zelfstandig bestuursorgaan ZonMw. ZonMw heeft echter alleen de aanvragen van een wijkverpleegkundige voor Vogelaarwijken gehonoreerd.

Tweede kansbeleid


Activiteiten in wijkcentra

Net als voorgaand jaar hebben we diverse bewonersinitiatieven financieel of praktisch ondersteund. In wijkcentrum De Gouden Regen verzorgden Bavo-Europoort, Pameijer en het Meldpunt in het najaar twee dagdelen per week dagopvang voor cliënten met een verstandelijke beperking, psychiatrische problemen of beginnende vergeetachtigheid. QuaWonen heeft hiervoor de accommodatie kosteloos beschikbaar gesteld. In de ontmoetingsruimte Sperwer geven jongeren van Theatersport van het Jeugden Jongerenwerk twee keer per jaar een voorstelling voor de bewoners. Een activiteit die bewoners zeer waarderen.

Binnen de stadsregio doen we in Krimpen aan den IJssel mee aan het regionaal vangnet, ofwel het tweede kansbeleid. Voorheen kwamen huurders die vanwege overlast of huurschuld uit hun woning werden gezet, niet meer in aanmerking voor een corporatiewoning. Nu hebben de corporaties afgesproken dat zij deze huurders onder voorwaarden en zo nodig met hulp nog één kans bieden. Niet lokaal, maar regionaal. Komt een huurder de gemaakte afspraken niet na, dan verspeelt hij zijn kans en kan hij de eerste drie jaar geen woning huren in de regio. Door de regionale samenwerking is eerder duidelijk welke huurders extra begeleiding nodig hebben. En omdat ontruimingen en (oninbare) huurschulden veel geld kosten, hebben wij ook financieel belang bij het nieuwe beleid. In 2009 gaven we twee huurders een tweede kans.

21

Sleutelrol voor belanghebbenden

Nederlek

Klanten

Nederlek bestaat uit de kernen Krimpen aan de Lek en Lekkerkerk. Hier heeft QuaWonen respectievelijk 806 en 771 woningen.

Met de Adviesraad Krimpen aan den IJssel spraken we onder meer over de woningvoorraad in Krimpen aan den IJssel, de voortgang van projecten (nieuwbouw en leefbaarheid), onderhoudskwesties, uitschakelen mechanische ventilatie bij calamiteiten, ontwikkelingen in de woonruimteverdeling en de consequenties daarvan, het project BloemRijk en de samenwerkingsovereenkomst tussen QuaWonen en de Adviesraad. In Krimpen aan den IJssel hebben we eind 2009 tien bewonersoverleggroepen (Bog’en) met wie we op complexniveau overleg voeren. Het overleg met de Bog’en is heel praktisch. Er wordt gesproken over het oplossen van technische problemen die door de Bog-leden zijn gesignaleerd. Ook komen Bog-leden met suggesties en initiatieven om hun flat en woonomgeving te verbeteren en de saamhorigheid tussen bewoners te vergroten. Met de meeste Bog’en is twee keer vergaderd. Met de Bog Vijverstaete III is vaker overlegd, vooral over technische klachten na de oplevering van deze nieuwbouwflat. In de loop van het jaar is een groot deel van de problemen verholpen, maar deden zich ook nieuwe, gecompliceerde technische problemen voor (verborgen gebreken). Inmiddels hebben QuaWonen en de directie van IJsselbouw afspraken gemaakt over een definitieve oplossing. Gemeente

De in 2009 lopende prestatieafspraken met de gemeente Krimpen aan den IJssel dateren van 2003. Veel concrete afspraken zijn in voorgaande jaren al waargemaakt. In 2009 zijn nieuwe afspraken voorbereid, voor de periode 2010-2013. Begin 2010 zijn de handtekeningen gezet. Andere belanghebbenden

QuaWonen Lekkerkerk Krimpen aan de Lek

Eind 2008 in %

Eind 2009 in %


27,06 40,47 37,72

25,57 38,78 35,24

2104 299 284




QuaWonen Lekkerkerk Krimpen aan de Lek

7390 713 781

92,2 92,7 97,9

89,8 92,5 96,9


Voldoende woningen, betaalbaar en van goede kwaliteit Zowel in Lekkerkerk als in Krimpen aan de Lek liggen eind 2009 het aandeel goedkope en het aandeel betaalbare woningen boven de norm van 20% en 80%.

In Krimpen aan den IJssel en binnen de stadsregio hebben we een groot netwerk. Er is veel overleg met diverse zorgen welzijnsorganisaties, politie, brandweer en collega-corporaties.


22

Nederlek – de kern Krimpen aan de Lek

Verhuur en verkoop

Nieuwbouw Een nieuw dorpshart

De gemeenteraad heeft de voorstellen voor vernieuwing van het centrum van Krimpen aan de Lek goedgekeurd. Het gaat om 63 huurappartementen voor senioren (54 betaalbaar en 9 duur) en woonruimte voor 16 mensen met een verstandelijke beperking. Voor de laatstgenoemde woningen hebben we een intentieovereenkomst gesloten met zorginstelling ASVZ en de gemeente. ASVZ gaat 24-uurszorg en begeleiding coördineren. Daarnaast realiseren we een cultuurhuis en, in samenwerking met Zorgpartners Midden-Holland, 24 verpleeghuisplaatsen. Eind 2009 waren de eerste architectonische verkenningen afgerond en verwerkt in het voorontwerp bestemmingsplan. Inmiddels is ook de realisatieovereenkomst getekend (februari 2010).

Totaal aantal woningen

Aantal verhuringen

Mutatiegraad


Gehuisveste statushouders (in de gehele gemeente Nederlek)

806

48

6,0%

0

12

Gehuisveste urgenten 21

De mutatiegraad is ten opzichte van 2008 (7,8%) afgenomen. Dit heeft veel te maken met de herhuisvesting van bewoners van de sloopwoningen in het centrumgebied. De woningen die zij achterlaten, worden niet opnieuw verhuurd. Vitale en aantrekkelijke kernen en wijken

Het idee is om in de tweede bouwfase op de plek van de huidige voetbalvelden (Binnenterrein) 16 sociale huurwoningen en 11 koopgarantwoningen te bouwen. In 2009 is gewerkt aan het voorlopig ontwerp. Voor de bewoners van alle te slopen woningen is een sociaal plan opgesteld. De meesten zijn op grond van dit sociaal plan in 2009 geherhuisvest. Om dit proces spoedig te laten verlopen, hebben we voor senioren wisselwoningen gehuurd in de nieuwbouw Marijke Staete/ De Rotonde. Huurders huren deze door ons gestoffeerde en behangen woningen tegen de (lage) huurprijs van hun oude woning.

Speeltuin vernieuwd

Huurdersvereniging Ons Belang nam het initiatief om speeltuin Het Baken aan te leggen. Dit gebeurde met geld van de leden van de voormalige woningbouwvereniging, dat bij de fusie tussen Ons Belang en QuaWonen was gereserveerd voor een leefbaarheidproject (bijna € 57.000). Wij ondersteunden de huurdersvereniging bij de organisatie van een feestelijke opening, waar zo’n 100 kinderen en 60 volwassenen op af kwamen. Buurtpreventie

Nieuwbouw voor bijzondere doelgroepen Zoals omschreven in het plan voor het nieuwe dorpshart, hebben we een intentieovereenkomst afgesloten met de gemeente en zorginstelling ASVZ om in het centrum 16 woningen te bouwen voor mensen met een verstandelijke beperking.

De gemeente Nederlek heeft in diverse wijken in Krimpen aan de Lek en Lekkerkerk buurtpreventie opgezet. Op afroep schuift iemand van onze afdeling Wijkbeheer aan bij het overleg van buurtpreventie. Zo wisselen we adviezen over de aanpak van leefbaarheidinitiatieven uit en is er een korte lijn met de gemeentelijke coördinator over dringende zaken.

Woningmarkt in beweging

Sleutelrol voor belanghebbenden Klanten

Slaagkansen Krimpen aan de Lek

2007

2008

2009

Laag (< € 27.950)

49

52

Midden (€ 27.950< € 37.500)

37

21

55 jaar en ouder

21

29

29

Starters

47

40

22

}

22



42

41

23

144

134

188

Met de lokale huurdersorganisatie Ons Belang overlegden we over speeltuin Het Baken, het sociaal plan en de voortgang van het project dorpshart, de voortgang van het groot onderhoud Klaproosveld en de wijkschouw die is gehouden. Gemeente

Eind 2008 zijn prestatieafspraken opgesteld voor de periode 2009 tot 2012. Afspraken in 2009 gingen bijvoorbeeld over wonen en zorg (dit loopt nog vanwege de evaluatie van het Pact van Savelberg), ons aangepaste verkoopprogramma en evaluatie van de gemeentelijke startersregeling (die werd aangepast). Ook hebben we samen de plekken in Nederlek geïnventariseerd waar behoefte is aan sociale investeringen.

23

Andere belanghebbenden

In Nederlek is met diverse zorgen welzijnsorganisaties gesproken over de invulling van het cultuurhuis. Daarnaast nemen wij deel in het bestuur van Stichting Welzijn Senioren Nederlek. Met de wijkagent en Jeugd- en jongerenwerk Midden-Holland hebben we geprobeerd om de overlast van hangjongeren te verminderen door hierop extra alert te zijn. Ook hebben we samen het buurtfeest in Lekkerkerk voorbereid. Met het opbouwwerk zijn buurtactiviteiten voorbereid.

den bestaat weerstand. We proberen de weerstand te verminderen door helder en eerlijk te communiceren en door de inbreng van belanghebbenden mee te nemen in de planontwikkeling. Ouders van toekomstige bewoners proberen draagvlak te mobiliseren. Ondertussen is de boerderij ons eigendom geworden, worden de eerste schetsen uitgewerkt en is de gemeentelijke procedure begonnen om het bestemmingsplan te wijzigen. Woningmarkt in beweging

Nederlek – de kern Lekkerkerk Nieuwbouw Herstructurering Parkwijk

De nieuwbouw Parkwijk is in juli begonnen. In de eerste fase bouwen we aan de Koninginneweg en omgeving 38 betaalbare seniorenappartementen, 16 betaalbare eengezinswoningen, 18 duurdere koopappartementen en 20 woningen voor mensen met een verstandelijke beperking. De koopwoningen zijn allemaal verkocht. Het programma voor de tweede fase, op de ijsbaanlocatie, wordt ontwikkeld door IJsselbouw. Naast ons programma (zorgen welzijnsvoorzieningen met 42 woningen plus een gebouw met 16 dure huur- en 12 koopappartementen) komen hier waarschijnlijk 12 patio-, 4 vrijstaande en 30 twee-onder-één-kap-woningen.

Slaagkansen Lekkerkerk

2007

2008

2009

Laag (< € 27.950)

36

38

Midden (€ 27.950< € 37.500)

33

23

55 jaar en ouder

48

30

17

Starters

16

28

23

}

25


38

33

25

133

122

46

Weydeblick

De nieuwbouw op de uitbreidingslocatie Tiendhoek II is door de projectontwikkelaar omgedoopt tot Weydeblick. De ontwikkelaar begon eind 2009 met de verkoop van de woningen. We hebben een realisatieovereenkomst afgesloten met de ontwikkelaar. Dit wordt een turn-key project waarbij QuaWonen de sociale huurwoningen afneemt: 9 eengezinswoningen en 17 appartementen. Het is niet gelukt om nog in 2009 te beginnen met de bouw. Wel is vastgelegd dat, ongeacht de verkoopresultaten, voorjaar 2010 de eerste paal wordt geslagen. Poolmanflat

Begin 2009 hebben we geprobeerd het project Poolmanflat (35 appartementen) en omgeving nieuw leven in te blazen. Alle belanghebbenden hebben in projectgroepen ideeën ingebracht, wat tot de notitie ‘Wensen, kansen en mogelijkheden’ heeft geleid. De notitie was voor de gemeente aanleiding om ook een breder plangebied te onderzoeken. De conclusie is dat een grootscheepse aanpak van het winkelcentrum financieel onhaalbaar is. Samen met de gemeente en andere belanghebbenden onderzoeken we de mogelijkheden in het gebied rond het winkelcentrum. Nieuwbouw voor bijzondere doelgroepen Samen met de zorgorganisaties Kwintes en REAKT willen we aan de Tiendweg-West een woonvorm realiseren voor 20 psychisch kwetsbare mensen. De gemeente wil meewerken. Bij de direct omwonen-


Verhuur en verkoop Totaal aantal woningen

Aantal verhuringen

Mutatiegraad


Gehuisveste statushouders (in de gehele gemeente Nederlek)

771

44

5,7%

0

12

Gehuisveste urgenten 8

De mutatiegraad is iets afgenomen ten opzichte van 2008 (6,1%).

Vitale en aantrekkelijke kernen en wijken Buurtfeest

Samen met bewoners en stichting Jeugd- en jongerenwerk Midden-Holland organiseerden we voor de wijk Tiendhoek een groot buurtfeest. Er waren een muzikaal podiumprogramma, activiteiten voor jong en oud en een rommelmarkt. Een recordaantal van 15 organisaties nam deel aan de informatiemarkt. Het buurtfeest trok over de hele dag ongeveer 200 bezoekers en mag met recht een succes worden genoemd.

24

Pimp je portiek

We hebben voorbereidingen getroffen voor een graffitiproject om het Patrijspad te verfraaien. Het jongerenwerk peilt of daarvoor onder jongeren belangstelling bestaat. Wij zouden de mening van de bewoners en de gemeente inventariseren. Inmiddels heeft de gemeente aangegeven dat zij positief staat tegenover een proefproject, dat in juni 2010 wordt uitgevoerd. Straatgesprek

Aan het in Lekkerkerk georganiseerde straatgesprek aan de Touwbaan 24-39 namen 6 van de 24 bewoners deel. De opkomst had hoger gemogen, maar het gesprek leverde nuttige informatie op over hoe de bewoners (die soms behoorlijk van elkaar verschillen) samenleven. Bewoners blijken goed op de hoogte van elkaars gewoonten en gedrag en houden rekening met elkaar. Ook is er gesproken over de verkeersveiligheid. Er kwamen mogelijke oplossingen boven tafel voor het doorgaande fietspad, waar vooral brommers en scooters frequent hard rijden. Bewoners nemen hierover zelf contact op met de gemeente, waarbij wij natuurlijk eventuele ondersteuning hebben aangeboden. Tot slot is het punt hangjongeren in de portiek ter sprake geweest. Dit is ook aandachtspunt bij de politie. De bewoners ervaren de jongeren echter niet als storend, afgezien van de rommel die ze achterlaten. Sleutelrol voor belanghebbenden Klanten

In de overleggen met de Huurdersbelangenvereniging Lekkerkerk werd onder meer gesproken over het buurtfeest, tuinonderhoud, servicekosten, woningwaardering Parkwijk, Politiekeurmerk Veilig Wonen, Wmo-aanpassingen en de stand van zaken planmatig onderhoud. Informatie over het overleg met gemeente en andere belanghebbenden staat vermeld bij de kern Krimpen aan de Lek.

Ouderkerk aan den IJssel In de gemeente Ouderkerk, bestaande uit de dorpen Gouderak en Ouderkerk aan den IJssel en het buurtschap Lageweg, hebben we alleen in Ouderkerk aan den IJssel dertien woningen. In Ouderkerk aan den IJssel hebben wij 9 betaalbare woningen. Die laatste zijn door een met de huurders overeengekomen verhoging van de schoonmaakkosten in de categorie dure huur gekomen. Bij mutatie brengen we deze woningen weer onder de liberaliseringgrens.


Net als ons woningbezit zijn de activiteiten in Ouderkerk aan den IJssel bescheiden. De ideeën voor de locatie Dekker en voor de locatie Koningin Wilhelminaschool hebben in 2009 niet tot concrete planvorming geleid. Dat kwam omdat er geen overeenstemming was over verwervingkosten en omdat de bestuurlijke besluitvorming bij de gemeente wat extra tijd vroeg. Totaal aantal woningen

Aantal verhuringen

Mutatiegraad




13

1

7,7%

0

0

0

We ondersteunen nog steeds het activiteitenprogramma in de gemeenschappelijke ruimte van ons woongebouw voor senioren. Ook buurtbewoners zijn hier welkom.

Schoonhoven In Schoonhoven hebben we 1.654 woningen. Deze liggen vooral in het centrum en in SchoonhovenNoord. In Schoonhoven ligt eind 2009 het aandeel goedkope en het aandeel betaalbare woningen boven de norm van 20% en 80%.

QuaWonen Schoonhoven

Eind 2008 in %

Eind 2009 in %


27,06 33,96

25,57 31,98

2104 529




QuaWonen Schoonhoven

7390 1595

92,2 97,5

89,8 96,4


25

Nieuwbouw Pasteurflat

In 2009 zijn 16 van de 77 woningen in de Pasteurflat na opzegging verbouwd tot levensloopgeschikt appartement. Bovendien is de ontmoetingsruimte, genaamd De Brug, opgeleverd en feestelijk geopend. De komende jaren worden ook de andere appartementen na opzegging levensloopgeschikt gemaakt. Oranjeplaats

De eerste bouwfase van Oranjeplaats verloopt voorspoedig. We realiseren hier 42 huurappartementen voor senioren (35 betaalbaar), 24 duurdere koopappartementen en diverse zorgen welzijnsvoorzieningen. De eerste fase zal, iets later dan gepland, halverwege 2010 worden opgeleverd. De oplevering van de tweede fase wordt eind 2011 verwacht. Herstructurering Schoonhoven-Noord

Tot onze spijt zijn de eindconclusies in de studie naar de haalbaarheid van herontwikkeling van Schoonhoven-Noord teleurstellend. De uitgangspunten waren: vernieuwing van het winkelcentrum, bouw van levensloopgeschikte appartementen (onder andere voor de oudere bewoners van Marokkaanse afkomst), concentratie van zorgen welzijnsfuncties in het hart van de wijk en verplaatsing van de scholen. Vooral dat laatste is voor de gemeente financieel een brug te ver. De gemeente heeft zich zelfs helemaal teruggetrokken uit haar proactieve rol bij de toekomstige wijkvernieuwing. Wij vinden vernieuwing echter noodzakelijk om de wijk leefbaar te houden. We hebben daarom een nieuw plan gemaakt dat voorziet in de behoefte aan levensloopgeschikte woningen en betere centrumvoorzieningen. Bollocatie

Vooruitlopend op de brede wijkvernieuwing van Schoonhoven-Noord ontwikkelen we verder voor de Bollocatie aan de Opweg. Nieuwbouw hier is belangrijk voor de doorstroming vanuit Schoonhoven Noord. Het plan gaat uit van 76 woningen: 56 koopwoningen en 20 betaalbare huurwoningen. In 2009 hebben we met de gemeente samengewerkt om het plan uit te werken en de planologische procedure


voor te bereiden. Dat mondde uit in een samenwerkingsovereenkomst (begin 2010 ondertekend). Daarnaast zijn we in gesprek met een aannemer/ontwikkelaar over het overnemen van de grond en realisatie van de koopwoningen. In de huidige economische situatie en met de hoge grondkosten is dit een intensief en spannend traject. Uitbreidingslocaties Thiendenlanden en Zevender

In 2009 is de rol van QuaWonen op deze locatie onderdeel geweest van discussie met de gemeente. Er zijn nog geen harde afspraken of toezeggingen dat de gemeente de productie van betaalbare woningen bij ons zal onderbrengen. Locaties Hooijkaas en Plateelfabriek

Het plan dat we in 2008 opstelden voor ontwikkeling van de locaties Hooijkaas en Plateelfabriek in het historische centrum krijgt geen vervolg. De gemeente is in gesprek met de eigenaar, die de locatie waarschijnlijk zelf zal ontwikkelen. Woningmarkt in beweging Slaagkansen Schoonhoven

2007

2008

2009

Laag (< € 27.950)

31

38

Midden (€ 27.950< € 37.500)

31

22

55 jaar en ouder

40

26

21

Starters

27

36

19

29

31

20

362

373

406

}

20


26

Verhuur en verkoop

Terras voor bewoners Adam van Vianenstraat

Totaal aantal woningen

Aantal verhuringen

Mutatiegraad




1.654

114

6,9%

0

12

18

De mutatiegraad in Schoonhoven is sinds vorig jaar behoorlijk gedaald. Dit kan worden verklaard door de verhuizingen van bewoners van de te slopen woningen aan de Vlisterweg op de Bollocatie. Hun woningen komen niet voor verhuur beschikbaar. Vitale en aantrekkelijke kernen en wijken

Samen met een bewonersgroep en het Opbouwwerk hebben we een terras gerealiseerd bij het woongebouw voor senioren aan de Adam van Vianenstraat. Met banken, een tafel, bloembakken en een pergola is het een aantrekkelijke plek geworden waar bewoners elkaar ontmoeten. Het terras is in september op feestelijke wijze in gebruik genomen. Sleutelrol voor belanghebbenden Klanten

Met de Huurdersorganisatie Samen Wonen (Schoonhoven en Bergambacht) hebben we overleg gevoerd over onder andere Schoonhoven-Noord en Forum Noord, het project Pasteurflat, specifieke onderhoudsklachten en het verkoopprogramma voor Schoonhoven.

Succesvolle tuinendag

Afgelopen jaar zijn de bewoners van het Beukenpad en omgeving in Schoonhoven-Oost uitgenodigd voor de jaarlijkse tuinendag. Ongeveer 50 buurtbewoners gingen aan de slag om hun tuin of balkon te verfraaien met de beplanting die wij ter beschikking hadden gesteld. De meesten namen ook deel aan de barbecue na afloop. De deelnemers hadden veel waardering voor dit initiatief. De overgebleven planten zijn gebruikt voor het opknappen van een braakliggend terrein bij de Lindehof, een woongebouw voor senioren. Ontmoetingsruimte De Brug

Ontmoetingsruimte De Brug in de Pasteurflat is ingericht en in mei feestelijk geopend. De Stichting Welzijn Ouderen Schoonhoven (SWOS) organiseert hier, betaald door ons, een activiteitenprogramma waar veel belangstelling voor is. Zij regelt verder dat andere organisaties de ruimte kosteloos kunnen gebruiken. In 2009 betaalde de gemeente ook een deel mee.


Gemeente

Met de gemeente Schoonhoven hebben we een samenwerkingsovereenkomst met prestatieafspraken voor de periode 2010 tot 2013 opgesteld. Begin 2010 is de handtekening gezet. In 2009 waren er geen prestatieafspraken. Andere belanghebbenden

In Schoonhoven nemen we deel aan het Signaleringsoverleg en het Wijkoverleg waar problemen van individuele huurders worden besproken en taken voor de aanpak ervan worden verdeeld. Met het Jongerenwerk en de wijkagenten overlegden we over de aanpak van overlast door jongeren. Met SWOS bespraken we de invulling van het activiteitenprogramma in de Pasteurflat. En in de werkgroep Rida hebben we voornamelijk gesproken over de nieuwe woonruimteverordening.

27

BELANGRIJKE ONTWIKKELINGEN BINNEN DE ORGANISATIE

Personele ontwikkelingen Algemeen Eind 2009 heeft Kees Karsten zijn ontslag aangekondigd. Als directeur-bestuurder van QuaWonen heeft hij zijn ambitie “het realiseren van een sterke corporatie in de Krimpenerwaard” gerealiseerd. Nu gaat hij zich inzetten op andere maatschappelijke terreinen. In april 2009 zijn de ondersteunende afdelingen verhuisd naar het backoffice kantoor in Bergambacht. QuaWonen houdt haar lokale vestigingen. Immers, lokale aanwezigheid is belangrijk. Wel deelt frontoffice Schoonhoven de kantoorruimte nu met Kraamzorg de Waard, en frontoffice Krimpen aan den IJssel met kinderopvang Via Futura. QuaWonen borgt ook in de toekomst de lokale aanwezigheid. In Krimpen aan de Lek mondt dit uit in de ontwikkeling van het cultuurhuis. De afdeling Onroerend Goed en VvE beheer is uitgebreid met één fte om de verwachte extra werkzaamheden aan te kunnen. Verder is besloten om voor het energieproject twee fte aan te nemen: een bewonersbegeleider en een projectleider energiemaatregelen. Ook is de formatie uitgebreid met 0,6 fte voor een programmamanager energiebeleid. Per saldo is de formatie daarmee toegenomen met 3,6 fte tot in totaal 96,05 fte. Maar omdat de formatie niet overal is ingevuld, bedroeg de feitelijke bezetting eind 2009 95,2 fte.


Een nieuw salarispakket geeft leidinggevenden realtime managementinformatie over onder andere verlofregistratie. Binnenkort worden personeelsdossiers gedigitaliseerd en komen salarisstroken en jaaropgaven digitaal beschikbaar. In het backoffice kantoor hebben we een werkervaringsplaats bij de afdeling Facilitaire Zaken ter beschikking gesteld. De eerste ervaringen zijn goed, dus gaan we ermee door. Bezetting Kerngetallen

31-12-2008

31-12-2009

Vrouwen

Fulltime

14

16

Parttime

32

35

Totaal aantal vrouwen

46

51

Mannen

Fulltime

53

51

Parttime

5

5

Totaal aantal mannen

58

56

Totaal aantal medewerkers

104

107

Vacatures

10

3

Bezetting in fte

92,9

95,2

Gemiddelde leeftijd

45,1

44,8

9,0

8,5

Gemiddeld dienstverband in jaren

In 2009 zijn negen medewerkers in dienst gekomen en hebben zes medewerkers de organisatie verlaten. Door deze mutaties is de gemiddelde leeftijd gedaald van 45,1 naar 44,8 en de gemiddelde duur van het dienstverband van 9 naar 8,5 jaar. Drie medewerkers wisselden intern van functie. Competenties, opleiding en kennisniveau Ook in 2009 is fors geïnvesteerd in de ontwikkeling van onze medewerkers: in totaal 3,75% van de brutoloonsom. Dat is maar liefst twee keer zoveel als onze norm (2%). Trainingen stonden vooral in het teken van stroomlijnen, de collectieve doelstelling van afgelopen jaar. Beoordelen en belonen In 2009 is voor de tweede keer een volledige beoordelingscyclus doorlopen. In totaal zijn 97 medewerkers beoordeeld. De overige medewerkers kwamen om verschillende redenen, zoals een te kort dienstverband, niet voor een beoordelingstoeslag in aanmerking. Ook in 2009 konden medewerkers een eenmalige beloning behalen. Die beloning is deels gebaseerd op de collectieve doelstelling (in 2009: stroomlijnen, waardoor het werk sneller en beter gaat, het plezier in het werk toeneemt en waarvan onze huurders en relaties kunnen profiteren), deels op de individuele

28

prestatiebeloning en deels op een vooraf gemaakte afspraak tussen leidinggevende en medewerker. 65 Medewerkers leverden die vooraf afgesproken extra inspanning. Als eenmalige beloning is 4,2% van de bruto loonsom uitbetaald (begroot was 5,5%). Arbeidsomstandigheden en ziekteverzuim Afgelopen jaar was het verzuimpercentage 3,6, exclusief zwangerschapsverlof of verzuim dat onder het wettelijk vangnet valt. Dit is een daling van 0,9% ten opzichte van de 4,5% in 2008. Hierbij moet opgemerkt worden dat één medewerker in een WIA-uitkering is gekomen. De meldingsfrequentie bleef met 1,3 nagenoeg hetzelfde als in 2008. Een goede afstemming tussen P&O en leidinggevenden, de striktere naleving van het verzuimprotocol en aandacht voor de arbeidsomstandigheden door leidinggevenden hebben bijgedragen aan de daling. Ook hebben we een agressiebeleid ontwikkeld. Dit is een belangrijk thema nu er in de media steeds meer voorbeelden komen van agressie tegen mensen met een openbare functie. In ons agressiebeleid is er aandacht voor gedrag van medewerkers én klanten van QuaWonen. Beleid en regelingen In 2009 is het integraal HRM-beleid beschreven. Dit beleid dient als kapstok (en toetssteen) voor de uitwerking van iedere beleidsnotitie en regeling op het terrein van HRM. Het is geschreven na uitvoerige gesprekken met management, teamleiders en ondernemingsraad. Als belangrijkste issues voor de komende jaren zijn geformuleerd: • Cultuur en leiderschap: Medewerkers zijn in het algemeen vrijer in de manier waarop ze hun werk organiseren en onderling op elkaar afstemmen. Ook bij QuaWonen. Ten tijde van de fusie in 2006 hebben wij er al bewust voor gekozen om verantwoordelijkheden en bevoegdheden laag in de organisatie


te leggen. Die lijn zullen we verder doorzetten, onder andere door teamleiders te begeleiden naar coachend leiderschap. • Inzetbaarheid: Medewerkers zijn eigenaar van hun eigen loopbaanontwikkeling en worden daarin gestimuleerd door hun leidinggevende. P&O zal ondersteunend beleid ontwikkelen. Daarnaast zijn gezondheid gedurende alle levensfases en de balans tussen werk en privé, relevante thema’s op het terrein van inzetbaarheid. • Goed werkgeverschap: QuaWonen wil haar medewerkers integer en betrouwbaar benaderen. Daarnaast wordt het de komende jaren, gezien de verwachte krapte op de arbeidsmarkt, essentieel om de aantrekkelijkheid van de organisatie uit te dragen. • Ondersteuning vanuit P&O: Hier voorzien we een groeiend accent op (de bijdrage van medewerkers aan de) organisatieontwikkeling. • Duurzaamheid: Dit onderwerp staat de komende jaren prominent op onze agenda. In 2010 wordt onderzocht hoe we hier ook in ons personeelsbeleid vorm en inhoud aan kunnen geven. De regeling beoordelen en belonen is geëvalueerd met als uitkomst een gewijzigd beoordelings- en beloningsbeleid. Dit houdt in: een sterke verbetering van de gebruiksvriendelijkheid van het systeem en de formulieren, minder competenties en een individuele doelstelling die onafhankelijk is van de collectieve doelstelling. De nieuwe regeling is per 2010 ingevoerd na een principeakkoord tussen ondernemingsraad en directie. Ook is het personeel geraadpleegd. In 2009 is een procedure melden van ongevallen, incidenten en/ of gevaarlijke situaties opgesteld. De bedoeling is voorkomen en leren. Ook is er een regeling ongewenste omgangsvormen opgesteld. De regeling reiskostenvergoeding woon-werkverkeer is gewijzigd. Eind van het jaar is het agressiebeleid tot stand gekomen. Dit wordt in 2010 geïmplementeerd.

29

De organisatie

De ondernemingsraad

Schematisch ziet de organisatie er als volgt uit:

In 2009 is vijf keer formeel overlegd tussen directie en ondernemingsraad. Zoals gebruikelijk was bij één vergadering ook een vertegenwoordiging vanuit de raad van commissarissen aanwezig. In de overlegvergaderingen is onder meer gesproken over: • algemene gang van zaken binnen QuaWonen • opzet van de bereikbaarheidsdienst (dat is de achtervangdienst buiten kantooruren) • procedure ongevallen, incidenten en/of gevaarlijke situaties • de regeling ongewenste omgangsvormen • het energiebeleid, inclusief de organisatorische aspecten • het BHV-plan (bedrijfshulpverlening) • vergoeding voor reiskosten woon-werkverkeer en pontgelden • evaluatie van de bestaande beoordelingscyclus, en de op basis daarvan opgestelde nieuwe regeling beoordelen en belonen • Jaarverslag 2008 en de begroting en het Jaarplan 2009 • voortgang van het Arbojaarplan 2009 en de opzet van het Arbojaarplan 2010 • bedrijfscultuur • (de voorbereiding op) de grieppandemie • de nieuwe CAO Woondiensten

Bestuur Directie

Ondersteuning Staf: Beleid, Communicatie en P&O

Vastgoed: Ontwikkeling Beheer

Control en risk

Bedrijfsvoering FA, FZ en Informatie/ict

Afdelingen Woondiensten Regio Oost Regio West

Bewonersbegeleiding

VvE/Verkoop

Wijkbeheer en participatie

Onderhoudsdienst

Bergambacht

Schoonhoven

Klantkantoren Krimpen aan den IJssel

Krimpen aan de Lek

Lekkerkerk

Behalve dit reguliere overleg is formeel overlegd tussen Raad van Commissarissen en ondernemingsraad over het vertrek van Kees Karsten als directeur-bestuurder bij QuaWonen en de werving van diens opvolger. Verder is er meerdere keren informeel overlegd met de ondernemingsraad, onder andere in het kader van het nieuwe integrale HRM-beleid voor QuaWonen.


30

Governance De governancestructuur Het bestuur bestuurt de onderneming en is verantwoordelijk voor het formuleren en realiseren van de doelstellingen, de strategie, de financiering en het beleid. Het bestuur is ook verantwoordelijk voor de naleving van weten regelgeving en van de beheersing van risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie. Het bestuur heeft één bestuurder. Het bestuur informeert, rapporteert en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen.

pelijke ontwikkelingen in de verschillende kernen. Deze vragen worden positief beantwoord in het visitatierapport. QuaWonen scoort gemiddeld een 7,2. Alle belanghebbenden zijn per brief geïnformeerd over de resultaten. Met de gemeenten stonden we tijdens een bijeenkomst uitvoerig stil bij hun wens om meer inzicht te krijgen in het (financieel) beleid van QuaWonen. De recensie van PwC en het volledige visitatierapport zijn beschikbaar via de website > Over QuaWonen > Publicaties. Hieronder enkele opvallende zaken kort uitgelicht:

De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op het bestuur. In de statuten staat voor welke besluiten van het bestuur de goedkeuring van de RvC nodig is. De RvC is verantwoordelijk voor benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van het bestuur. Het jaarverslag van de raad gaat dieper in op taken en werkzaamheden van de RvC en het bestuur. In de dagelijkse uitvoering zijn vier managers en een hoofd Staf verantwoordelijk. QuaWonen hanteert een klantgedreven bedrijfsfilosofie. Dit betekent dat de beide Regiomanagers verantwoordelijk zijn voor het realiseren van de klanten marktstrategie. De vastgoedstrategie, bedrijfsvoering en staffuncties staan ten dienste van de klanten marktstrategie. De medewerker Control en Risk is rechtstreeks verantwoording schuldig aan het bestuur met een, in bijzondere gevallen, rechtstreekse lijn naar de RvC. De governancestructuur is te vinden op onze website. Maatschappelijke visitatie In 2009 heeft PricewaterhouseCoopers (PwC) bij QuaWonen de maatschappelijke visitatie uitgevoerd. Wij waren benieuwd naar onze prestaties, en of deze aansluiten bij de verwachting van belanghebbenden. Ook wilden wij weten of het is gelukt om na de fusie in 2006 voldoende betrokken te blijven bij de maatschap-


Presteren naar eigen ambities: bijzondere prestatie

QuaWonen maakt zich duidelijk sterk voor haar doelen, stelt PwC. Zo heeft de corporatie een ruime voorraad goedkope en betaalbare woningen. Een bijzondere prestatie (dat wil zeggen: beter dan gemiddeld in corporatieland) is dat die woningen vrijwel altijd naar mensen met een lager inkomen gaan. Ook voor ouderen en starters is de kans op een passende woning bij QuaWonen relatief hoog.

positie. Waar mogelijk willen ze ook meer betrokken worden. Governance

Het toezicht en andere regels op het gebied van Governance zijn bij QuaWonen goed geregeld. Communicatie

PwC doet QuaWonen de aanbeveling om haar communicatie met (vooral) huurders te moderniseren. De nadruk zou méér kunnen liggen op het gebruik van de website en minder op traditionele communicatiemiddelen als schriftelijke kranten, folders en nieuwsbrieven. Op die manier kunnen we ook de jongere doelgroep beter bereiken en bedienen. QuaWonen heeft de uitkomsten en aanbevelingen ter harte genomen en gekeken hoe zij haar maatschappelijke prestaties verder kan verbeteren. De komende jaren – te beginnen met 2010 – worden concrete verbeterplannen gemaakt en uitgevoerd.

Presteren volgens belanghebbenden

Control, risicobeheersing en integriteit QuaWonen neemt structureel maatregelen die helderheid en sturingsmogelijkheden brengen in de bedrijfsvoering en die risico’s helpen beheersen. Per kwartaal rapporteert het management aan het bestuur, dat weer rapporteert aan de RvC. De rapportages zijn gerelateerd aan de jaarplannen en de begroting. Om onze prestaties en hoofddoelen te meten en te beoordelen is een Balanced scorecard ontwikkeld. Begin 2009 zijn de prestatie-indicatoren operationeel geworden. De scorecard zorgt voor een eenduidige presentatie van de operationele managementinformatie en maakt gerichte sturingsacties mogelijk.

In de visitatie telt de mening van belanghebbenden zwaar. Zij noemen QuaWonen een professionele organisatie en maatschappelijk gedreven. Zij vinden het goed dat QuaWonen, indien nodig, regie neemt bij het samenwerken. Wel vragen alle belanghebbenden meer inzicht in onze beleidskeuzes en financiële

Voor een verdere verbetering van de bedrijfsvoering, worden de bedrijfsprocessen beschreven in een speciaal hierop gericht automatiseringspakket. Hier zijn medewerkers nauw bij betrokken, wat de doorlooptijd heeft verlengd. Eind 2009

Vertalen overheidsopgaven naar eigen beleid

QuaWonen vertaalt overheidsbeleid - lokaal, regionaal, landelijk - goed naar eigen beleid. Een sprekend voorbeeld is het bouwen van levensloopgeschikte woningen. Dat zijn woningen die (ook) geschikt zijn voor ouderen. De bouw van seniorenwoningen bevordert de doorstroming op de woningmarkt en daarmee de kans op een woning voor starters. QuaWonen heeft met alle gemeenten prestatieafspraken gemaakt en die vertaald naar eigen beleid.

31

zijn nagenoeg alle relevante processen verwerkt. De administratieve organisatie heeft hiermee een stevig fundament gekregen. De medewerker Control en risk is rechtstreeks verantwoording schuldig aan het bestuur. Zij adviseert bestuur en management. Rapporteren gebeurt zowel op eigen initiatief als op basis van specifieke vragen van het bestuur. In bijzondere gevallen kan zij rechtstreeks aan de RvC rapporteren. Het raamwerk voor de beheersing van risico’s bestaat uit twee onderdelen: omgevingsrisico’s en de interne risico’s. Omgevingsrisico’s: Deze zijn in eerdere jaren in kaart gebracht en we hebben beheersingsmaatregelen benoemd. In 2009 hebben we deze geëvalueerd en indien nodig bijgesteld. Interne risico’s: Om de interne sturing en gerelateerde interne risico’s te beheersen, gebruiken we per bedrijfsproces ‘control matrices’. Voor elk benoemd risico worden beheersmaatregelen geformuleerd. De maatregelen bestaan onder andere uit procedures, functiescheiding, monitoring en interne controlemaatregelen. Samen vormen de matrices en de beheersingsmaatregelen het intern controleplan. In 2009 zijn de matrices verder uitgewerkt en beheersingmaatregelen benoemd. De implementatie van deze maatregelen zal haar beslag krijgen in 2010. Integriteit staat hoog in het vaandel van QuaWonen. Naast een integriteitcode (in 2007 operationeel), is in 2008 een interne meldprocedure opgesteld. Deze laatste is in 2009 op het intranet en de website geplaatst. Deze meldprocedure maakt het onder meer mogelijk om anoniem zaken te melden bij een externe partij. In 2009 is hiervan geen gebruik gemaakt. In 2009 zijn er geen transacties met tegenstrijdig belang van/ met de bestuurder en van/met de Raad van Commissarissen geweest. Er is geen sprake van nevenfuncties van de bestuurder, die gezien aard en tijdsbeslag van betekenis zijn voor de taak van bestuurder.

Verbindingen De holdingstructuur QuaWonen heeft een 100% deelneming in Woonwaard Holding B.V., die op haar beurt weer een 100% deelneming heeft in respectievelijk Woonwaard Vastgoed B.V. en Woonwaard Diensten B.V. Deze structuur is in 2005 - vooruitlopend op fiscale regelgeving - in het leven geroepen, maar werd tot dusver nog niet geëxploiteerd. De verbindingen zijn gewaardeerd in de jaarrekening tegen de netto vermogenswaarde. Of we in de toekomst de nevenstructuur alsnog gaan gebruiken, laten we afhangen van de discussie over het veranderende corporatiestelsel, de EU-beschikking over staatsteun, veranderende woningtoewijzing en financiering. De Holding B.V. verricht management- en beheersactiviteiten ten behoeve van Vastgoed B.V. en Diensten B.V. en heeft tot doel werkzaamheden uitvoeren en dienstverlening verrichten op het gebied van volkshuisvesting, welzijn en zorg. Het balanstotaal bedraagt € 39.028 en het jaarresultaat € 10.348 negatief. De middelen zijn met eigen vermogen van QuaWonen gefinancierd. QuaWonen heeft voor de oprichting van de dochtermaatschappijen van Holding B.V. een geldlening verstrekt van € 36.000 waar een zakelijke rente over verschuldigd is. QuaWonen heeft geen andere, nieuwe leningen verstrekt of garanties gesteld. De geschetste holdingstructuur bestond al bij fusiepartner Woonwaard en past binnen de regels van het BBSH. Het bestuur van QuaWonen vormt tevens het bestuur van Woonwaard Holding B.V. De holding is jaarlijks een managementfee verschuldigd aan QuaWonen. De Raad van Commissarissen van QuaWonen houdt ook toezicht op Woonwaard Holding B.V. In het verslagjaar hebben geen activiteiten in de holdingstructuur plaatsgevonden. Doelstelling van Vastgoed B.V. is het ontwikkelen van commerciële vastgoedactiviteiten zoals koopwoningen en dergelijke. Het


balanstotaal bedraagt € 16.278 en het resultaat bedraagt € 3.700 negatief. Diensten B.V. stelt zich niet-kernactiviteiten ten doel die een commerciële inslag hebben, zoals verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed, levering luxe keukens, Wmo-aanpassing en dergelijke. Het balanstotaal bedraagt € 16.264 en het jaarresultaat bedraagt € 3.708 negatief. Overige belangen QuaWonen heeft een belang van € 2,5 miljoen in het Wooninvesteringsfonds, een bijzonder toegelaten instelling. Deze vereniging met volledige rechtsbevoegdheid heeft tot doel het aankopen van complexen van woningcorporaties met weinig financiële armslag en een grote strategische opgave, en deze te verkopen aan nieuwe woningbezitters. Wij hebben door het uitoefenen van stemrecht invloed op het beleid van WIF, wat mede aansluit op onze eigen kernactiviteiten. Verenigingen van Eigenaren (VvE) Sinds 2008 is een medewerker voltijds beschikbaar met de dienstverlening aan Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Door dit in eigen hand te houden, is volgens ons de betrokkenheid bij de belangen van zowel de eigenaren als de huurders het meest gediend. Na een uitvoerig intern traject kennisverdieping in 2009, staat VvE-beheer nu goed op de kaart binnen QuaWonen. Hieronder een overzicht van de VvE’s waarin QuaWonen belangen heeft: Bergambacht

• •

D‘Aartsberghe, 8 huurappartementen en 6 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. Slothoven, 14 huurwoningen. In deze VvE participeren we samen met de eigenaren van 2 koopappartementen en Zorgpartners Midden-Holland (ZPMH). Het belang van QuaWonen en de twee eigenaren is gelijk aan dat van ZPMH. Bijzonder is dat deze VvE met het aangrenzende particuliere VvE Slotzicht een

32

• •

mandelig eigendomsrecht heeft voor het gemeenschappelijk binnengebied. ’t Ingse Hof, 29 huurappartementen, 8 koopappartementen en 5 extra parkeerplaatsen waarvan er 3 van QuaWonen zijn. We hebben een meerderheidsbelang. Hoofdstraat / Badhuisstraat, 1 bedrijfsruimte, 3 winkels en 10 huurwoningen van QuaWonen. We hebben geen meerderheid.

ondersteuning, ondersteuning bij planmatig onderhoud en de projecten bewonersbegeleiding voor nieuwbouw Hof van Stein. Per 31 december 2009 heeft Woningbouwvereniging HaastrechtVlist de langdurige samenwerking beëindigd. Reden is hun fusie met Woningbouwvereniging Stolwijk. Woningstichting Gouderak

QuaWonen verzorgt de huuradministratie namens deze corporatie en ondersteunt haar bij de meerjarenbegroting.

Berkenwoude

•

Julianahof, 10 huurwoningen en een zorgruimte naast 6 koopwoningen. We hebben een meerderheidsbelang.

Krimpen aan den IJssel

• • • • •

Buijs Ballotsingel, 7 huurappartementen naast 3 koopappartementen. Wij hebben een meerderheidsbelang. Tricolore geel, 10 appartementsrechten voor parkeerplaatsen. Wij hebben een minderheidsbelang. Quarakter IV, 1 appartementsrecht van een ondergrondse parkeergarage. Het gaat om een minderheidsbelang. Het Palet, 22 appartementen naast 4 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. Groenendaalflat, 72 appartementen, waarvan 22 koopappartementen. Wij hebben een afnemend meerderheidsbelang; ultimo 2009 50 huurappartementen.

Samenwerking en dienstverlening Samenwerking met en dienstverlening aan andere corporaties

Woonzorg Nederland

QuaWonen beheert 31 aanleunwoningen aan de Burgemeester Huijbrechtstraat in Bergambacht, die eigendom zijn van Woonzorg Nederland. Behalve toewijzing, verhuur en huurincasso behoren het dagelijks onderhoud en het mutatieonderhoud tot onze taak. Voor het planmatig onderhoud hebben wij een signalerende en soms coördinerende functie. Wassenaarsche Bouwstichting

Voor deze corporatie verzorgen wij het dagelijks onderhoud van twee bedrijfswoningen in Bergambacht, die de Bouwstichting namens een Haags bedrijf beheert. (Regionale) samenwerking QuaWonen is lid van Maaskoepel, het overkoepelende orgaan van woningcorporaties in de stadsregio Rotterdam, en van het Aedes Kiesplatform Landelijk Wonen Randstad. Die laatste organisatie is een formeel orgaan binnen Aedes, maar ook een platform waar we met collega’s spreken over actuele thema’s.

Haastrecht-Vlist

Ook in 2009 hebben we Woningbouwvereniging Haastrecht-Vlist op diverse manieren ondersteund: administratieve werkzaamheden, woningtoewijzing, intensieve secretariële - en beleids-


Als belangrijke speler in onze regio bekleden wij hier en daar ook bestuurlijke posities. Zo vervulde QuaWonen ook in 2009 het voorzitterschap en secretariaat van de Federatie van Wo-

ningcorporaties in de Krimpenerwaard. Alle corporaties binnen de K6 (behalve Vestia) maken deel uit van de Federatie. De Federatie is onder meer aanspreekpunt voor de K6-gemeenten en voor zorgen welzijnsinstellingen. De Plaatselijke Groep Krimpenerwaard is een orgaan dat de provincie Zuid-Holland adviseert over de toekenning van Europese subsidies voor plattelandsontwikkeling. De Federatie maakt deel uit van dit orgaan. Projectbureau Krimpenerwaard Het Projectbureau Krimpenerwaard is een samenwerkingsverband van de corporaties binnen de Federatie om elkaar te ondersteunen bij projectontwikkeling en uitvoering. QuaWonen biedt daarbij tegen kostprijs haar diensten aan bij andere corporaties binnen de Federatie. In Haastrecht is in 2009 het Hof van Stein opgeleverd (70 woningen waarvan 7 koop). De ontwikkeling rondom Pand 81 is vanwege onhaalbaarheid beëindigd. In het najaar van 2009 is afgesproken om de herstructurering van de wijk Agterpoort in Haastrecht ter hand te nemen. Maatschappelijke instellingen Binnen onze kernen zijn verschillende meldpunten voor senioren, die bemand worden door professionals en/of vrijwilligers. Zij informeren mensen over onder andere Wmo, alarmering, maaltijdenvoorzieningen en vervoer op maat. QuaWonen faciliteert deze meldpunten door bedrijfsruimte beschikbaar te stellen. Wij vragen hiervoor een beperkte, of zelfs helemaal geen, financiële vergoeding. Voor de Basisbibliotheek Krimpenerwaard locatie Lekkerkerk en de Stichting Kruiswerk Lekkerkerk verzorgt QuaWonen het dagelijks onderhoud.

33

QuaWonen is financieel solide

QuaWonen is een maatschappelijke onderneming, dat wil zeggen dat we het onze taak vinden om mensen met een ‘smalle beurs’ te huisvesten. Dat doen we efficiënt en effectief, hetgeen duidt op een goede bedrijfsvoering. Het maatschappelijke aan ons, als het gaat om inspanningen voor onze doelgroepen, is dat we resultaten niet direct hoeven terug te verdienen en dat we al onze middelen uitsluitend inzetten ten behoeve van de volkshuisvesting. Dat hebben we het afgelopen jaar dan ook gedaan. We zijn een maatschappelijke onderneming met een gezonde financiële positie, voldoende om de continuïteit op middellange termijn te waarborgen. Deze positie bereiken we door het hebben van: positieve kasstromen, voldoende eigen vermogen en onveranderde kredietwaardigheid voor een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt. Tot slot gaan we in op de specifieke onderwerpen, zoals de fiscale positie en het meerjarenperspectief.

Ontwikkeling kasstromen Positieve kasstromen duiden op een efficiënte bedrijfsvoering. Onderstaand is weergegeven wat de verwachte en de werkelijke kasstroom over 2009 zijn geweest. Bedragen x € 1.000 Huuropbrengsten Overige opbrengsten Onderhoudskosten Personeelskosten Bedrijfslasten Belastingen Vennootschapsbelasting Operationele kasstroom exclusief financieringslasten financieringslasten Netto operationele kasstromen

begroting

werkelijk

40.339 356 -12.060 -5.734 -5.282 -3.335 -1.800 12.484 -7.618 4.866

41.152 726 -12.819 -6.085 -4.704 -3.189 -2.074 13.007 -7.102 5.905

Als norm voor een positieve kasstroom hanteren we de interest dekkingsratio. Minimaal is 1,25; dat wil zeggen dat de operationele kasstromen 1,25 keer groter moet zijn dan de omvang van de jaarlijkse rentelast. In de begroting 2009 is de interest dekkingsratio 1,64; eind 2009 bedraagt deze 1,83. Gedurende de komende jaren – zonder ingrijpende overheidswijzigingen – zal deze ratio ruim boven de minimale norm blijven. Kortom, er is sprake van een gezonde kasstroom.


Resultaat en vermogenspositie 2009 Resultaat 2009 versus 2008 en begroting 2009 Bedragen x € 1.000

Bedrijfsopbrengsten (exclusief verkoop onroerende zaken ) Bedrijfslasten (exclusief waardeveranderingen) Financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Verkoop onroerende zaken Waardeveranderingen materiële vaste en vlottende activa Resultaat voor belasting Belastingen Jaarresultaat

Jaar- Begroting rekening 2009

Jaar- rekening 2008

44.868

43.972

43.553

33.408 -5.884

32.538 -7.618

33.098 -7.227

5.576 1.080

3.816 2.347

3.228 1.222

-10.859 - 4.203 - 907 - 5.110

-7.079 -916 -1.800 -2.716

-12.236 -7.785 -1.615 -9.400

2009 =>2008

Vergelijking met de begroting 2009 en realisatie is als volgt: het saldo van de “gewone bedrijfsvoering” (opbrengsten exclusief verkoop en lasten exclusief waardeveranderingen) is positief voor zowel het jaar 2009 als ook het jaar 2008. 2009 € 5,6 miljoen; 2008 € 3,2 miljoen. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening verbetert met € 2,4 miljoen. Belangrijkste oorzaken

34

zijn: hogere huuropbrengst (huurverhoging en opleveringen) € 1,2 miljoen; hogere rentebaten (toegerekende rente projecten; voor het eerst toegerekend in 2009) € 1,2 miljoen.

De algemene reserve is geïnvesteerd in ons woningbezit en is niet direct liquide, behalve door directe verkoop. Met andere woorden: ons vermogen staat niet op de bank maar zit “in de stenen”.

2009 => begroting 2009

Over de vermogenspositie valt het volgende op te merken:

• • • • •

Het begrote resultaat is € 2,7 miljoen negatief; gerealiseerd is € 5,1 miljoen negatief: per saldo € 2,4 miljoen negatiever: Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening is € 1,8 miljoen positiever door: o € 1,2 miljoen toegerekende rente tijdens de bouw (voor het eerst doorberekend in 2009) o € 0,6 miljoen lagere rentelasten op geldleningen (lager rentepercentage en minder investeringen) Minder opbrengst verkopen bestaande bouw € 1,3 miljoen (minder mutaties in te verkopen woningen) Hogere afwaardering materiële activa € 3,8 miljoen door resultaatneming van gesloopte woningen Lager negatief resultaat op belastingen door de berekening van latenties: € 0,9 miljoen

Vermogenspositie De vermogenspositie – op basis van minimale waardering - per ultimo 2009 is als volgt: Bedragen x € 1.000 2009 begroting 2008 Algemene reserve en leefbaarheidsreserve Voorzieningen Vreemd vermogen


42.283 14.432 175.960

35.191 6.015 179.399

47.393 12.003 162.608

Solvabiliteit

De mate waarin QuaWonen op lange termijn aan haar verplichtingen kan voldoen, wordt uitgedrukt in het solvabiliteitspercentage: het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal. Het solvabiliteitspercentage is voor geldgevers en borgende instellingen een belangrijk kengetal, omdat het inzicht geeft of we op lange termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. QuaWonen streeft naar een minimum percentage van 10. In de begroting 2009 is eind 2009 de solvabiliteit op 14% geprognosticeerd. Aan het einde van 2009 bedroeg de solvabiliteit 17% (2008 20%). QuaWonen voldoet aan haar doelstelling voor voldoende risicobuffer. Ook het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeelt onze solvabiliteit. In 2009 hebben we een positief oordeel ontvangen. De voorgenomen activiteiten passen bij onze vermogenspositie. Waardering

Onroerend goed waarderen kan op verschillende wijzen, afhankelijk van het doel waarvoor ze bestemd zijn. Het maakt het verschil in maatschappelijke verantwoording meer duidelijk. Dat maakt het beoordelen van onze financiële positie niet altijd eenvoudig. Die positie staat of valt immers met de waarde van ons bezit. Onderstaand wordt een drietal verschillende waarderingen weergegeven.

35

Waardering 2009 2009 2008 2008 materiële in miljoenen € Gemiddeld in miljoenen € Gemiddeld vaste activa gewogen vhe gewogen vhe Historische kostprijs/ minimumwaardering 240 27.965 222 25.913 Beleidswaarde 399 46.492 360 42.022 Marktwaarde (leegwaarde) 1.602 186.700 1.547 180.577

Marktwaarde

Historische kostprijs/minimumwaardering

De waarderingsgrondslag voor onze vaste activa is gebaseerd op de minimum waarderingsregel. Dit is de oorspronkelijke aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen dan wel de bedrijfswaarde wanneer deze lager is. Deze waarderingsmethodiek baseert zich op gegevens uit het verleden en geeft de laagste waarde van de drie methoden. QuaWonen hanteert dit jaar voor het laatst deze grondslag in haar balanswaardering. Vanaf 2010 waarderen we tegen actuele waarde op basis van onze beleidswaarde.

Toegang tot de kapitaalmarkt: onveranderd kredietwaardig QuaWonen heeft positieve kasstromen en borgt – naast een gezonde vermogenspositie – daarmee ook een toegang tot de kapitaalmarkt, die nodig is voor onze bouwopgave. Onderstaand gaan we in op de leningen beleggingsportefeuille, het renterisicoprofiel en de kasstroomontwikkeling. Daarmee geven we de kredietwaardigheid aan van QuaWonen in de toekomst; het WSW heeft ons de komende jaren onveranderd kredietwaardig verklaard. We zien de toekomst op het gebied van treasury met vertrouwen tegemoet.

Beleidswaarde

Leningenportefeuille

Deze indirecte opbrengstwaarde geeft de ‘verdiencapaciteit’ van het bezit weer als maatschappelijk ondernemer. Hieruit blijkt dat in de toekomst het bezit meer zal opbrengen dan het, historisch gezien, waard is. De waarde wordt rechtstreeks bepaald door de maatschappelijke huuropbrengst. Vanuit ons huurbeleid wordt gemiddeld 75% van de maximale huurprijs in rekening gebracht, er wordt rekening gehouden met maatschappelijk beleid.

De leningenportefeuille bedraagt eind 2009 € 176 miljoen nominaal; de marktwaarde bedraagt € 184,7 miljoen; eind 2008 was de nominale waarde € 162,6 miljoen met een marktwaarde van € 171,1 miljoen. QuaWonen heeft een kredietfaciliteit van € 10 miljoen. In totaal is in 2009 € 26 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. Mutaties in de portefeuille zijn:

Direct rendement (operationele kasstroom in een percentage van de beleidswaarde) bedraagt 3,3%. Samen met de interest dekkingsratio en de solvabiliteit zegt dit percentage iets over de financiële positie. Als norm hanteert QuaWonen een gemiddelde over een aantal jaren van 3,8%. Hoewel we nu onder de norm presteren, is het onze verwachting dat we de komende jaren groeien naar 3,8%.


De WOZ-waarde eind 2009 bedraagt € 1,6 miljard en kan vergeleken worden met de waarde op de vrije markt. Uitgaande van waardering in bewoonde staat – op basis van 75% - zou de marktwaarde € 1,2 miljard bedragen. Een waarde die we alleen zouden kunnen realiseren als we alleen maar financieel rendement zouden nastreven, maar we doen ons uiterste best om maatschappelijk te ondernemen en nemen genoegen met een lagere huurprijs die onze doelgroep wel aankan. Het verschil tussen beleidswaarde en marktwaarde kan worden aangemerkt als de prijs van maatschappelijk ondernemen. Van de drie waardebegrippen sluit de beleidswaarde het beste aan bij de waardering van onze bedrijfsvoering.

Jaar

Rente herziening

Nieuwe Eindaflossingen leningen

Reguliere aflossingen

2009 (x € 1.000)

2.512

26.000

4.849

7.745

36

In 2009 zijn vervolgens twee leningen afgesloten met een stortingsdatum ná 31 december 2009. Door onze omvang van de bouwopgave is de financieringsbehoefte eind 2011 geraamd op € 87 miljoen, waarvan € 10 miljoen met kort geld. Daarom zijn nu al leningen voor 2010 (€ 7 miljoen) en 2011 (€ 10 miljoen) aangetrokken. Samen met payer swaps (zonder onderliggende waarden van € 29 miljoen) is hiermee voor toekomstige financiering een totaalbedrag van € 46 miljoen van de € 87 miljoen, de rente gefixeerd, waardoor het renterisico gedempt wordt. De portefeuille kan als volgt getypeerd worden: Portefeuille

2009

2008

Totaal(x € 1.000) 175.960 162.595 Duration 4,56 5,26 Gemiddeld vermogenskostenvoet 4,48% 4,52% Loan to value 44% 45% QuaWonen staat in de komende jaren voor een omvangrijke vastgoedopgave. De komende 10 jaar zullen we bijna € 320 miljoen investeren. Deze investeringen zullen voor een deel extern worden gefinancierd. De vastgoedopgave is voor een aantal projecten concreet en er zijn verplichtingen aangegaan. Voor andere projecten liggen er schetsen of uitvoeringsplannen (ambitie € 157 miljoen en ‘smart’ € 163 miljoen). Voor enkele komende projecten hebben we payer swaps aangetrokken. Deze renteruil – met of zonder onderliggende waarde – heeft tot doel de toekomstige rente te fixeren, niet uit winstbejag. Eind 2009 bedroeg het aandeel swaps € 74 miljoen, waarvan € 29 miljoen zonder onderliggende waarde en € 45 miljoen waaronder een roll-overlening is aangetrokken. Door de wereldwijde crisis en dalende rentetarieven is de marktwaarde ultimo 2009 € 4,2 miljoen negatief: € 1,2 miljoen voor swaps zonder onderliggende waarde en € 2,9 miljoen voor gefixeerde swaps. Deze marktwaarde is niet risicovol, omdat de swaps zijn of worden gefixeerd met roll-overleningen.

Net als voorgaand jaar bedragen de beleggingen ± € 2.545.000: € 2,5 miljoen Wooninvesteringsfonds à 4,5% en Stichting DRHP € 45.000 (renteloos). Risicobeheersing

Een grote leningenportefeuille levert een renterisico op. Renteontwikkelingen op de kapitaalmarkt zijn per definitie onzeker en corporaties zijn hierdoor kwetsbaar door repeterende schuldvernieuwing en kapitaalintensieve investeringen. De effecten van een stijgende rente hebben een negatieve invloed op de bedrijfsvoering en toekomstige investeringen. Hoe beheerst QuaWonen dit risico? Zij kiest voor zo veel mogelijk gelijkmatige spreiding van schuld(ver)nieuwingsmomenten: maximaal 15% van de portefeuille mag per jaar worden vernieuwd. In de toekomst is deze norm mede afhankelijk van ons nieuwbouwprogramma. Hierna blijkt dat we ook met ons verwachte investeringsprogramma binnen de grenzen van onze maximale renterisicogrens blijven. Renterisico: jaarlijks relatief risico (bedrijfseconomisch) 9% 6% 3% 0% -3% -6% -9% -12% -15% 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Excl. investeringen 4,4 Incl. investeringen -9,8

7,3 -11,3

-2,8 -13,0

-3,6 -9,1

-6,7 -9,9

-1,9 -4,8

-5,2 -8,2

-2,7 -4,7

1,0 -0,8

Norm. maximaal

-15,0

-15,0

-15,0

-15,0

-15,0

-15,0

-15,0

-15,0

-15,0

2017

2018

Beleggingen

QuaWonen heeft een grote en kapitaalintensieve vastgoedopgave. Dat houdt in dat bij de verwachte productie een financieringsbehoefte bestaat. In ons treasurystatuut is bepaald dat we voor alles intern financieren indien we gaan activeren. Daarom hebben wij geen actieve beleggingsportefeuille.


Kredietwaardigheid

De kredietwaardigheid van QuaWonen wordt beoordeeld op basis van drie factoren: financiële positie, organisatie en marktpositie van het bezit. Voor het bepalen van de financiële positie kijkt het WSW vooral naar operationele kasstromen, maar ook naar het eigen vermogen, de resultatenrekening en de

37

dekkingswaarde van het bezit, dat wil zeggen leningen versus WOZ-waarde van het bezit. In april 2009 heeft het WSW ons op basis van de prognose 2009-2013 onveranderd kredietwaardig verklaard. Het faciliteringsvolume tot en met 2011 is € 73,8 miljoen; ultimo 2009 is daar nog € 33,1 miljoen van ‘over’. Volgens de geactualiseerde liquiditeitsprognose bedraagt de verwachte financieringsbehoefte € 87 miljoen, waarvan € 10 miljoen met een kredietfaciliteit. Rekening houdend met ‘nieuwe’ projecten is het faciliteringsvolume voldoende voor onze vastgoedopgave zoals we deze tot en met 2011 verwachten. Medio 2010 wordt het faciliteringsvolume geactualiseerd naar de vastgoedportefeuille tot en met 2012.

op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) wordt een belastinglatentie gevormd. Een latentie wordt gevormd voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen tussen commerciële waardering en fiscale waardering. De volgende latenties zijn gevormd: • Een actieve latentie voor woningen bestemd voor de verkoop voor de komende vijf jaar. Verschil tussen de commerciële (boek)waarde en de fiscale waarde is de grondslag voor de gevormde latentie. • Een actieve latentie voor het verschil tussen de nominale waarde en de marktwaarde van de leningen is de grondslag voor de gevormde latentie.

Kasstroom

De operationele kasstroom is positief en voldoende om de rente en een – normatieve – aflossing te kunnen voldoen. Bedragen x € 1.000 Operationele kasstroom (exclusief verkopen) Af: rente Af: normatieve aflossing Kasstroom

begroting

werkelijk

12.484 7.618 3.171 1.695

13.007 7.102 3.518 2.387

Fiscale paragraaf Vennootschapsbelasting (Vpb) vanaf 1 januari 2008 Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Voor de belastingheffing gelden afspraken die de belastingdienst met de sector heeft gemaakt: de VSO 2. In april 2009 is dit convenant door ons ondertekend. Voor de bepaling van de fiscale openingsbalans en het fiscale resultaat laten we ons begeleiden door Deloitte belastingadviseurs. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft QuaWonen, in het jaar 2009, een fiscale openingsbalans 2008 opgemaakt. Dit op basis van specifieke fiscale waarderingsregels. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering


Het effect van de integrale invoering in 2008 van de vennootschapbelasting is fors. Voor het jaar 2008 is, op basis van een voorlopige aanslag in het boekjaar 2008, ruim € 1,6 miljoen ten laste van het resultaat gebracht. Voor 2009 is, op basis van een voorlopige aanslag en een berekening over de te verwachten aanslag, een bedrag van ruim € 2,2 miljoen ten laste van het resultaat gebracht. Ten gunste van het resultaat is gebracht een bedrag van ruim € 0,9 miljoen; dit als gevolg van de gevormde belastinglatenties voor verkopen en leningen. De jaren 2006 en 2007 waren we “partieel” belastingplichtig. Ontvangen is een definitieve aanslag over het jaar 2006. Ten opzichte van het geraamde bedrag van € 282.156 is de aanslag € 188.558 hoger. De reden hiervan ligt in de aanwending van een herbestedingsreserve: de juridische status hiervan is onduidelijk. We hebben – in overleg met onze adviseur - bezwaar aangetekend en zijn in beroep gegaan. Vooralsnog is er geen duidelijkheid. Algemeen nut beogende instelling (Anbi)

We hebben de status van ‘algemeen nut beogende instelling’ (anbi) aangevraagd, maar dat is in 2008 door de fiscus afgewezen. Naar onze mening doet een ‘anbi’ status recht aan onze maatschappelijke positie. Daarom zijn we tegen de uitspraak in beroep gegaan. Met dagtekening 23 januari 2009 is een gemotiveerd beroepschrift ingediend bij de rechtbank te Den Haag. Behandeling van het beroepschrift heeft plaatsgevonden op 29 januari 2010. Uitspraak is inmiddels ontvangen; de eventuele effecten van de uitspraak zijn nog niet in de jaarrekening verwerkt. Het beroep is helaas niet toegewezen. Wij beraden ons op te nemen vervolg stappen.

38

Financieel toekomstperspectief Het financiële toekomstperspectief voor QuaWonen wordt sterk bepaald door de geformuleerde ambities. De omvang van de geplande projecten, met de bijbehorende onrendabele toppen, heeft een sterke invloed op het eigen vermogen c.q. op de solvabiliteit. In de vermogensontwikkeling is onze gehele portefeuille opgenomen. Naast onze ‘harde’ projecten, zijn alle ‘zachte’ projecten ingerekend. Het verloop van het eigen vermogen en de solvabiliteit voor de jaren 2010 t/m 2016 is als volgt. Bedragen x € 1.000.000 Eigen vermogen (miljoen) Vreemd vermogen (miljoen) Solvabiliteit (%) op basis beleidswaarde Loan to value

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

219 212

210 254

208 278

206 304

206 318

206 338

206 345

48 50

43 55

40 57

38 59

38 61

36 63

36 62

Met ingang van 2010 wordt een stelselwijziging voor verkoop onder voorwaarden van kracht (koopgarant). Het effect van deze stelselwijziging is nog niet in dit overzicht verwerkt. Ten gevolge hiervan daalt de solvabiliteit in 2010 naar verwachting met ca. 1% tot ca. 6% (minder) in 2016. Norm loan to value bedraagt 75%. Hieraan voldoet QuaWonen ruimschoots. Jaarresultaten

Op grond van de laatste prognose worden de volgende jaarresultaten (inclusief raming Vpb en Vogelaarheffing) verwacht voor de jaren 2010 t/m 2016. Bedragen x € 1.000.000 Overige waardeveranderingen Jaarresultaat

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

-20.874 -20.175 -16.755 -13.671 -13.916 -13.584 -11.950 -10.010 -8.635 -2.199 -2.446 -193 601 -128


>>>

39

QuaWonen investeert onrendabel bij maatschappelijke prestaties Als maatschappelijk ondernemer ziet QuaWonen op meerdere terreinen af van maximaal financieel rendement. Dit blijkt uit verschillende maatschappelijke prestaties op diverse terreinen.

Activiteiten leefbaarheid

Waardering van de activa Bewust hanteren we lagere – en sociaal aanvaardbare – huuropbrengsten. Algemeen gesteld is het huurbeleid 75% van de maximaal redelijke huurprijs, wat effect heeft op de actuele waarde van ons bezit. De afslag op dit financieel rendement wordt ‘goedgemaakt’ door een hoger maatschappelijk rendement. Iedere nieuwe investering wordt opnieuw in het financieel kader afgewogen.

Wijkgebonden activiteiten

In 2009 leidt de bouw van huurwoningen tot een onrendabele top doordat we geen winstmaximalisatie toepassen, die verantwoord wordt onder ‘overige waardeveranderingen’. In 2009 wordt € 10,7 miljoen onrendabel als resultaat genomen. Een van de eerste investeringen in het kader van ons energiebeleid is de voorbereiding van een interactieve besparingswebsite. En door slimme onderhoudsingrepen die niet helemaal worden doorbelast, verbeteren we de energiezuinigheid van onze woningen. Bewoners besparen hierdoor op hun gasverbruik.

sociaal Bewonersinitiatieven Tuinwedstrijden, excursies, pimpen portieken, diverse activiteiten Experiment SWJO Huismeesters Sponsoring fysiek Verwijderen graffiti Buurten leefbaar en schoon houden Inrichting Wijkcentra (Pasteur, Bloemrijk en A. v Vianen) Binnenterrein Lavendel Toegankelijkheid

begroting

realisatie

10.000

3.999

55.040 25.000 124.000 5.000 25.000 30.000

35.766 23.851 103.384 2.585 10.788 24.407

216.722 15.000 16.000

115.502 15.000 14.472

Individuele activiteiten

Het verbeteren van veiligheid op straat en binnen de woonomgeving leidt ook tot verbetering van de leefbaarheid in een wijk en complex. Door het aanbrengen van veiligheidsmaatregelen aan de woningen volgens het Politiekeurmerk Veilig Wonen, verbetert indirect ook de leefbaarheid: QuaWonen heeft € 525.000 investeringen begroot, er is daadwerkelijk ruim € 487.000 uitgegeven en 702 certificaten zijn uitgereikt; dit betrof 491 certificaten voor bestaande woningen en 211 voor nieuwbouwwoningen. Deze € 0,5 miljoen wordt niet doorberekend en is geheel onrendabel. Daarnaast zijn diverse activiteiten in 2009 ontplooid aan leefbaarheid: in de wijken is circa € 350.000 uitgegeven en aan specifieke activiteiten ruim € 92.000. Het betreft voor 100% onrendabele uitgaven. Het gaat om de volgende activiteiten.

sociaal Buurtbemiddeling Meldpunt senioren/subsidiëring huur i.v.m. kosteloos gebruik ontmoetingsruimte Bewoners ontmoeten bewoners fysiek Buurtpreventie Vandalismebestendig maken van hallen wonen Subsidies aan seniorenwelzijnsorganisaties en zorg Totaal


35.000

33.172

40.000 1.500 2.500 5.000 16.000

40.000 234 2.500 866 15.345

621.762

441.871

40

QuaWonen is bereid tot het aangaan van aanvaardbare risico’s inzake investerigen en innovatie Elk jaar beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), namens het Ministerie van Wonen, Wijken en Integratie ons ‘reilen en zeilen’. Op basis van onze prognosecijfers 2009 – 2013 stelt het CFV vast dat onze voorgenomen activiteiten passend zijn (in financieel opzicht); ons risicoprofiel komt overeen met die van een gezonde financiële corporatie en bedraagt ongeveer € 68 miljoen. Daar zijn we blij mee, omdat we daarmee bevestigd krijgen dat we onze bouwopgave kunnen blijven realiseren.

Samenvatting Eind 2009 heeft QuaWonen een gezonde financiële positie om haar maatschappelijke doelstellingen te kunnen blijven uitvoeren, ondanks de crisis en overheidsmaatregelen. Dat blijkt uit: • de operationele kasstroom (zonder investeringen/leningen) is positief € 5,9 miljoen; • voldoende weerstandsvermogen: norm solvabiliteit meer dan 10%, eind 2009 is deze 17%, • toegang tot de kapitaalmarkt en een beperkt renterisico binnen de norm van 15%; vanaf 2010 onder de 15%.

Door de economische recessie is de bouwsector in 2009 hard geraakt. Veel partijen werden geconfronteerd met een stagnerende vraag, vooral in het (middel)dure huur- en marktsegment. We zijn blij dat QuaWonen niet gebukt gaat onder de recessie. Voor 3 koopwoningen hebben we als achtervang voor de projectontwikkelaar de koopverplichting op ons genomen. Deze woningen zijn begin 2010 verkocht aan particulieren, zonder verlies. Slechts in 1 project zijn 3 duurdere koopwoningen moeilijk(er) afzetbaar. Inmiddels zijn aanvullende maatregelen genomen om deze alsnog te verkopen.

Ondanks een grote investeringsportefeuille blijven we in de toekomst gezond. Natuurlijk lopen we risico’s op het gebied van regelgeving: het ‘Brussel’-dossier waarbij de staatssteun wellicht in het gedrang komt indien we niet 90% aan de doelgroep verhuren; ook de toekomstige bezuinigingsoperatie van de overheid zal waarschijnlijk impact op onze bedrijfsvoering hebben. Deze effecten zijn niet in het meerjarenperspectief doorgerekend en kunnen bij invoering van invloed zijn op de investeringscapaciteit. Toch gaan we door met onze grote investeringsopgave. We denken dat het vermogen van onze portefeuille voldoende is. Het blijft nodig om onze doelgroepen te bedienen.

Op 1 april 2010 hebben ambtelijke werkgroepen van de overheid bezuinigingsvoorstellen gepresenteerd. De voorstellen op het gebied van Wonen zijn vijf scenario’s die de huur- en koopmarkt fors zullen beïnvloeden. De mate waarin hangt af van politieke keuzes en is op dit moment onzeker. Gesproken wordt onder meer over een landelijk investeringsbudget en een bezitsbelasting; daarnaast is (beperkte) huurruimte voor meer marktconforme huur mogelijk. Voorzichtige berekeningen laten zien dat de positieve kasstromen onder druk komen te staan als deze voorstellen doorgevoerd zullen worden: voor QuaWonen schatten we in dat dit wel kan oplopen tot ruim € 2 miljoen per jaar extra. Een groot deel van deze lasten is beoogd voor onderlinge solidariteit voor krimpgebieden, bedreigde wijken en zwakke gemeenten. Op zich een goed initiatief, maar dit zou van invloed kunnen zijn op onze eigen investeringscapaciteit. Al met al heeft QuaWonen een gunstig risicoprofiel, dat maakt dat QuaWonen minder kwetsbaar is voor overheidsingrijpen.


41

RAPPORT BEVINDINGEN VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

Rapport van feitelijke bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector Opdracht Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag, als bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector over het boekjaar 2009 van Stichting QuaWonen te Bergambacht. Het volkshuisvestingsverslag is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder van de toegelaten instelling. Deze rapportage bevat de uitkomsten van onze werkzaamheden. Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden Onze werkzaamheden zijn verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder Standaard 4400 ‘Opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden met betrekking tot financiële informatie’. Het doe! van een opdracht tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden is het verrichten van die werkzaamheden die wij met Stichting QuaWonen zijn overeengekomen en het rapporteren over de feitelijke bevindingen. Aangezien wij slechts versiag doen van feitelijke bevindingen uit hoofde van de overeengekomen werkzaamheden betekent dit dat op het in het volkshuisvestingsverslag opgenomen cijfermateriaal en toelichtingen geen accountantscontrole is toegepast en dat evenmin een beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Dit houdt in dat aan onze rapportage geen zekerheid kan worden ontleend omtrent de getrouwheid van het in het volkshuisvestingsverslag opgenomen cijfermateriaal en toelichtingen daarop. Het is de bedoeling dat uzelf een oordeel vormt over de werkzaamheden en over de in dit rapport weergegeven bevindingen en op basis daarvan uw eigen conclusie trekt. Wij wijzen u erop dat, indien wij aanvullende werkzaamheden zouden hebben verricht of een controle- of beoordelingsopdracht zouden hebben uitgevoerd, wellicht andere onderwerpen aan het licht zouden kunnen zijn gebracht die voor u van belang kunnen zijn.


Verrichte werkzaamheden Wij hebben de werkzaamheden verricht volgens het controleprotocol in rubriek B 1 van bijiage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Feitelijke bevindingen Wij hebben vastgesteld dat: 1. Het volkshuisvestingsverslag een uiteenzetting geeft over de onderwerpen, genoemd in artikel 26, tweede lid van het Besluit beheer sociale-huursector, dan wel vermeldt waarom geen uiteenzetting is gegeven; 2. De in het volkshuisvestingsverslag opgenomen informatie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, aansluit op de jaarrekening. 3. Voorts hebben wij vastgesteld dat: a. de toegelaten instelling een uiteenzetting heeft gegeven van de in artikel 26, tweede lid, onderdelen j en k, genoemde onderwerpen, dan wel heeft vermeld waarom geen uiteenzetting is gegeven; b. de in het verslagjaar aan de voorraad van de toegelaten instelling toegevoegde woongelegenheden en onroerende aanhorigheden (in eigendom en in beheer) binnen het statutair vastgestelde werkgebied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel a, zijn gelegen; c. de samenstelling van de directeur-bestuurder en van het orgaan, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel b, van het Besluit beheer sociale-huursector (Raad van Commissarissen) in het verslagjaar voldeed aan de statutaire bepalingen daarover, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdelen c, d en e en tweede lid, onderdeel a, van dat besluit; d. de toegelaten instelling de gemiddelde huurprijs per 1 juli van het verslagjaar met een niet hoger percentage heeft verhoogd, dan is toegestaan op voet van artikel 1 5a; e. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector is ingesteld en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent de samenstelling en werkwijze van de commissie van kracht is;

42

f. de toegelaten instelling in het verslagjaar ten minste eenmaal per jaar overleg heeft gevoerd met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers, overeenkomstig artikel 17 van het Besluit beheer sociale-huursector en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent dat overleg van kracht was; g. met betrekking tot de in het verslagjaar gerealiseerde nieuwe woningen (huur en koop) voor zover de kosten voor het verkrijgen in eigendom hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000 per woning, een motivering is gegeven dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f; h. de toegelaten instelling een overzicht heeft gegeven van haar activiteiten en de daaraan verbonden risico’ s in het verslagjaar op het gebied van beleggingen, overeenkomstig artikel 26, tweede lid, onderdeel 1 en dat dit overzicht niet strijdig is met de jaarrekening; 4. Voorts hebben wij vastgesteld dat: a. met betrekking tot de in het verslagj aar gerealiseerde nieuwe woningen (huur en koop) binnen de verbindingen van de toegelaten instelling, voor zover de kosten voor het verkrijgen in eigendom van die woningen hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000 per woning, een motivering is gegeven dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f; b. de toegelaten instelling in overleg met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers een reglement heeft vastgesteld met betrekking tot de bijdragen in de kosten van verhuizing van huurders in verband met een voorgenomen renovatie dan wel sloop, bedoeld in artikel 11g. eerste en tweede lid en de vigerende MG’s, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen is vastgelegd.


Overige aspecten — beperking in het gebruik (en verspreidingskring) Deze rapportage is uitsluitend bestemd voor de door de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangewezen bevoegde instanties aangezien anderen die niet op de hoogte zijn van het doel van de werkzaamheden de resultaten onjuist kunnen interpreteren. Wij attenderen u er derhalve op dat de rapportage niet (geheel of gedeeltelijk) aan anderen mag worden verstrekt, zonder onze uitdrukkelijke toestemming vooraf. Deloitte Accountants B.V. C.J. Vrolijk RA

43

Jaarverslag Lokaal sterk

Recommend Documents