Jaarverslag. Aanpassen aan veranderingen. Wassenaarsche Bouwstichting

2013

Jaarverslag

Aanpassen aan veranderingen Wassenaarsche Bouwstichting



Inhoudsopgave 1

Inleiding

4

2

Bestuursverslag

6

3

Vooruitblik 2014

12

4

Risico’s

15

5

Voorraadbeleid, technisch beheer en projecten

18

6

Bewonersparticipatie

27

7

Sociaal en Leefbaarheid

30

8

Verhuurbeleid

33

9

Beheer voor derden

38

10 Personeel en organisatie

40

11 Financiële positie en resultaten

42

12 Waardering activa

52

13 Verbindingen

57

14 Vennootschapsbelasting

61

15 Governanceverslag

64

16 Verklaringen

71



Verkorte jaarrekening 2013

73



Bijlagen

81

1. Inleiding Het jaarverslag 2012 begon met de constatering dat het roerige tijden zijn voor woningcorporaties. Daar is dit jaar geen verandering in gekomen en de verwachting is dat daar voorlopig ook geen verandering in komt. Wij werken in een zeer dynamische omgeving. Na alle perikelen in de afgelopen jaren volgt dit voorjaar de parlementaire enquete. Met de aanhoudende crisis, aangescherpte regels, saneringsbijdragen en verhuurderheffing is en blijft aanpassing van beleid en organisatie aan de veranderende omstandigheden nodig. Voor een relatief kleine organisatie als de Wassenaarsche Bouwstichting vraagt dat veel inzicht en inzet van een ieder, zowel medewerkers als management en toezichthouders.

Terug naar de kerntaak

In een turbulente tijd is constructief overleg met stakeholders belangrijk. Dat is in 2013 lokaal en regionaal goed gelukt. Landelijk lijkt dat moeilijker te verlopen. Het Woonakkoord en de overeenstemming over de verhuurderheffing (voor deze kabinetsperiode) brengen rust, maar bieden onvoldoende perspectief voor een echte verbetering van de woningmarkt en de rol van de corporaties daarbij. De positie van woningcorporaties staat nadrukkelijk ter discussie. Leidraad is ‘terug naar de kerntaak’ waarbij het de vraag is wat wel/niet bij die

4

‘kerntaak’ hoort.

Waar het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) duidelijk is over wat maatschappelijk tot het domein van de corporatie behoort, lijken de Europese beschikking en vooral de (impliciete) standpunten van de Minister voor Wonen over de inrichting van de sector voor een herschikking te gaan zorgen. Met het akkoord is ‘tijd gekocht’ voor overleg en een betere uitwerking. De sector zal zich in dat kader proactief dienen uit te spreken over haar taakopvatting. Mogelijk biedt de eind 2013 ingezette discussie over ‘betaalbaarheid’ daarvoor een betekenisvolle aanzet.

Gespannen woningmarkt

Dit jaarverslag laat zien waar de corporatie aan werkt en wat er concreet bereikt is. Maar ook wat de impact is van alle ontwikkelingen op de organisatie en de mensen waarvoor wij werken. Wij hebben het vaak over ‘doelgroepen van beleid’ en een sector die zich op ‘kerntaken’ moet richten. Achter deze termen zitten mensen van vlees en bloed, huishoudens die in een woning van de corporatie wonen of van een woning van de corproatie afhankelijk zijn. In een gespannen woningmarkt zoals Wassenaar vormen de corporatiewoningen voor een belangrijk deel de betaalbare en bereikbare voorraad, zowel voor huur als koop. Extra lasten voor de corporatie moeten worden opgevangen door efficiënt met middelen om te gaan, maar huurverhogingen en verkopen zijn op korte termijn noodzakelijk. Veel ruimte om andere afwegingen te maken is er niet. Wij zijn blij met het goede overleg met onze huurdersvereniging, de wijze waarop zij ons kritisch volgt, maar ook het begrip over en weer voor onvermijdelijke maatregelen en de effecten daarvan. Hetzelfde geldt voor het overleg met de gemeente. Al is het jammer dat het niet lukt om snelheid te maken bij het opstellen van een Woonvisie en het invullen van de rol van de corporatie daarbij, inclusief de verwachte investeringen en benodigde financiering.

5

2. Bestuursverslag Het jaar 2013 begon met het aanpassen van de begroting in verband met de door het Centraal Fonds Volskhuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) opgedragen parameters voor heffingen en huren. Het lijkt wat raar om dit verslag daar mee te beginnen, maar deze aanpassing is illustratief voor de ‘dynamiek’. Nadat wij op correcte wijze en tijdig de begroting hadden opgesteld en intern goedgekeurd, waarbij de uitgangspunten zorgvuldig zijn gewogen en besproken met o.a. de accountant, werden door de sectorinstituten eind 2012 ingrijpende aanpassingen opgedragen. Die hielden verband met de verhuurderheffing (die vervolgens pas eind 2013 definitief goedgekeurd werd). Wij hebben de aanpassingen prompt verwerkt, maar dat heeft uiteindelijk in de 2e helft van 2013 weer geleid tot aanzienlijke eenzijdige vermogenscorrecties door het CFV en een negatief financieel oordeel gebaseerd op deze balanscorrecties. Dit was niet fijn, bovendien vraagt het veel extra werk. Daar hadden wij zelf ook meer invloed op kunnen uitoefenen door dichter bij de CFV parameters te blijven, hoezeer die ook afwijken van wat in onze situatie reëel geacht mag worden. Los van deze, vooral administratieve, perikelen overheerst evenals een jaar geleden een goed gevoel. Wij hebben eigenlijk geen tegenvallers gekend. Natuurlijk kunnen zaken altijd sneller en effectiever worden opgepakt, maar over het algemeen zijn wij tevreden over de resultaten. Met onze

6

voornemens liggen wij op koers. Bij twee van de drie opgaven uit het beleidsplan 2010-2015 – passend aanbod (prijs/kwaliteit), woningen voor senioren en maatschappelijk vastgoed – kunnen opnieuw resultaten worden bijgeschreven.

Passend aanbod komt vooral tot stand via Koopgarant, betaalbare koopwoningen voor huishoudens (veelal gezinnen) met een wat hoger inkomen. In het eerste half jaar is dit programma versneld opgepakt. Dat heeft geleid tot een veel groter dan geraamd aantal (potentiële) verkopen. De inkomensafhankelijke huurverhoging sluit aan bij meer passend wonen en is mede daarom én vanuit financieel perspectief toegepast. Daarbij is rekening gehouden met het advies van de Huurdersvereniging.

Passend aanbod

Voor het realiseren van nieuw aanbod kunnen wij wijzen op de in juni opgeleverde vernieuwbouw aan de Mariastraat (12) en de in het najaar opgeleverde appartementen (54) in project Havenaer.

Maatschappelijk vastgoed behoort met de nieuwe beleidsregels voor corporaties niet meer tot de primaire taak. Daar is in 2013 een nieuw (intern) afwegingskader voor vastgesteld. Met de oplevering van het gezondheidscentrum aan Bronovo (onderdeel van project Havenaer) is in 2013 een belangrijk maatschappelijk project afgerond. De financiële risico’s daarvan waren overigens al jaren daarvoor afgedekt bij het vastleggen van de samenwerking tussen Bronovo en de Wassenaarsche Bouwstichting. In 2013 zijn nog twee kleine maatschappelijke projecten gerealiseerd: vier appartementen voor stichting Philadelpia Zorg die zijn toegevoegd aan het project Beschermd Wonen Weteringpark en een dagopvang voor stichting Gemiva. Zowel in Kerkehout als Oostdorp zijn projecten in het kader van leefbaarheid uitgevoerd (verbetering achterpaden/openbare ruimte). Daarnaast is, na een lange voorbereiding in 2013 een start gemaakt met het collectief uitvoeren van energiebesparende maatregelen (24 woningen in Kerkehout). Helaas is een vergelijkbaar project in Oostdorp in het najaar van 2013 ‘gesneuveld’ op het niet halen van de vereiste 70% deelnemers onder de bewoners. In plaats daarvan is een ander project (40 woningen) versneld opgepakt, zodat dit in de loop van 2014 uitgevoerd kan worden. Het streven bij deze projecten is het minimaal bereiken van label B. Dit niveau lijkt vooralsnog de beste balans te bieden tussen investering, energierendement en huuraanpassingen.

7

Het belangrijkste project in ontwikkeling is Poortlaan, de gefaseerde herontwikkeling van een zorgcentrum met aanleunwoningen. De samenwerkingsovereenkomst met Stichting Wassenaarse Zorgverlening (SWZ) is in 2013 getekend. De bouwplannen zijn gevorderd tot een definitief ontwerp voor de eerste fase, 72 zorgeenheden in 12 groepswoningen. Voor de te slopen (aanleun)woningen is in 2013 een sociaal plan vastgesteld. Het eerste blok, 39 woningen aan de Kerkstraat, is al gedeeltelijk ontruimd. De ontwikkeling van andere nieuwbouwprojecten

Heroverwegen projecten

zoals de zwembadlocatie en de Rijksstraatweg is stop gezet. Voor de eerste locatie heeft de gemeente een nieuwe planopzet vastgesteld. Wij verschillen van mening met de gemeente

over het zonder toestemming gebruiken van materiaal en informatie uit ons plan. Bij de tweede locatie is geen overeenstemming bereikt met de eigenaar. De Wassenaarsche Bouwstichting is zeer actief en ruimhartig bij het aanpakken en oplossen van individuele onwenselijke situaties (overlast, woonfraude en huurachterstanden). Met de gemeente Wassenaar zijn afspraken gemaakt over efficiëntere begeleiding bij schuldhulpverlening welke in 2014 effect moeten opleveren. Samen met huurdersvereniging ‘de Wassenaarsche” zijn wij in 2013 gaan werken aan het verder vormgeven van bewonersparticipatie. De inkomsten liggen op het verwachte niveau. Er wordt fors minder uitgegeven aan planmatig onderhoud (een deel daarvan komt terug in latere jaren) en de financieringslasten dalen. Belangrijk is dat de bedrijfslasten maar beperkt afwijken (+3%) van de ambitieuze doelstelling in de begroting (halvering van algemeen beheer ten opzichte van de uitgaven in 2010 en 2011, die toen op circa € 1,5 mln. lagen). De financiële maatregelen waarmee de huursector wordt geconfronteerd zoals de verhuurderheffing, de saneringsbijdragen en de huurverhogingen zorgen voor onzekerheden. De snelle ‘ingroei’ van de heffingen ten opzichte van de geleidelijke opbouw van extra huurinkomsten zorgt voor grote druk op de kasstromen in de

8

periode 2014-2017. Investeringen staan onder druk. Wij leggen de nadruk inmiddels op de bestaande voorraad.

Bestuursverslag

2013

Jaarverslag

In de jaarrekening 2012 is marktwaarde geïntroduceerd voor niet-DAEBbezit. De omslag in waarderingsgrondslagen is in de jaarrekening adequaat en tijdig gerealiseerd. Wij hebben wel geconstateerd dat het werken met twee waarderingsgrondslagen de duidelijkheid niet ten goede komt en wij zien ook dat de bedrijfswaarde meer en meer de standaarden van de sectorinstituten weerspiegelt en niet die van de eigen organisatie. Marktwaarde (in verhuurde staat) voor het gehele bezit sluit meer aan bij het beleid van de organisatie om die reden zijn wij in 2013 overgegaan naar integrale waardering van het vastgoed op marktwaarde. Door deelname aan de IPD-index hebben wij in de afgelopen jaren een valide marktwaardebepaling tot stand kunnen brengen en ervaring kunnen opdoen met sturen op rendement. Via overleg en stakeholdersbijeenkomsten o.a. met het gemeentebestuur (mei 2013) en de discussienotitie over participatie, ingebracht in het overleg met de Huurdersvereniging, is draagvlak gecreëerd voor ons beleid en samenwerking. Het volkshuisvestingsoverleg met gemeente en collegacorporatie over de Woonvisie heeft in 2013 nog geen concrete resultaten opgeleverd. In 2013 zijn het investeringsstatuut, het afwegingskader maatschappelijke investeringen, de organisatieontwikkeling en het personeelsbeleid opnieuw vastgesteld. Er gaat toenemende aandacht uit naar oplossingen voor individuele onwenselijke situaties, zoals overlast, woonfraude en huurachterstand. Bij de woningtoewijzing ontstaat steeds meer spanning

Passend toewijzen

tussen de verschillende doelstellingen: passend toewijzen, voldoen aan de ‘europanorm’ (90% inkomens < € 34.000) en de regionale/lokale prestatieafspraak (70% BBSH doelgroep). De laatste wordt in 2013 niet meer gehaald. De reden is dat de gehanteerde inkomensgrenzen steeds strikter worden en betaalbaar aanbod voor de laagste inkomens afneemt.

9

Stakeholders Stakeholders ofwel belanghouders zijn vertegenwoordigers van organisaties die belang hebben bij de corporatie, zoals gemeente, huurdersvereniging, instellingen en belangengroepen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Maar ook collega-corporaties en bedrijven die

Streven naar samenwerking

voor ons werken. De laatst gehouden algemene stakeholdersbijeenkomst was eind 2012. Toen ging het over de uitkomsten van de in dat jaar uitgevoerde visitatie en de prioriteiten van de

corporatie aan de hand van drie thema’s: wonen, zorg en zeggenschap. Alle betrokkenen waren het eens over de noodzaak van voldoende geschikte woningen voor specifieke doelgroepen. Daarbij werd vooral gesproken over ouderen, mensen met een beperking en jongeren. Gelet op de beperkte nieuwbouwmogelijkheden speelt de benutting van de bestaande voorraad daarbij een belangrijke rol. Dat is ook de leidraad voor ons handelen in 2013 en daarna en onze inzet in het overleg met de gemeente over de Woonvisie. In 2013 zijn de contacten met de stakeholders vooral afzonderlijk geweest: huurders, zorgorganisaties en gemeente. De contacten met de huurders lopen via regelmatig overleg met bewonerscommissies en huurdersvereniging. Bijeenkomsten van de huurdersvereniging en de ledenvergadering van de vereniging worden bijgewoond. In een afzonderlijke paragraaf wordt daar nader op ingegaan. Met het gemeentebestuur en de ambtelijke top is een conferentie belegd, waar ingegaan is op de belangrijkste lokale ontwikkelingen. Ook aan het voorbereiden van de Woonvisie in samenwerking met gemeente en collega-corporatie is gewerkt, al ligt het tempo daarbij erg laag. Bij de zorg is de samenwerkingsovereenkomst met SWZ voor de nieuwbouw op de Poortlaan een belangrijke ontwikkeling. Wij streven naar samenwerking in een lokaal woonplatform dat de basis legt voor een nieuwe Woonvisie. Daarbinnen willen wij concrete afspraken maken over zogenaamde woonservicezones, waarbij de gemeente zorgt voor een voor mindervaliden goed toegankelijke openbare ruimte, de

10

corporatie zorgt voor levensloopbestendige, toegankelijke woningen en welzijn en zorg zorgen voor op de doelgroep afgestemde dienstverlening. Dat past in de – door de landelijke overheid voorgestane - ontwikkeling naar een ‘participatiesamenleving’.

Bestuursverslag

2013

Jaarverslag

Doelstellingen en resultaten over 2013 In het beleidsplan 2010-2015 en de begroting 2013 zijn 20 strategische keuzen/opgaven geformuleerd (zie onderstaande tabel). In het voorgaande is reeds op deze doelstellingen ingegaan. Een doelstelling staat nog open: het samen met de gemeente ontwikkelen van flankerend beleid om er voor te zorgen dat ouderen tijdig adequaat gehuisvest worden om verspilling van publieke middelen (woningaanpassingen) en onnodig leegstand van geschikte woningen te voorkomen.

Beleidsveld

Opgaven

Strategische keuzen

Huisvesten doelgroepen

Zorgen voor voldoende geschikte woningen

1. A  anpassen woningvoorraad aan specifieke doelgroepen (starters, senioren) 2. Bestrijden scheefwonen door onder voorwaarden te koop aanbieden van woningen

Wonen en zorg

Realiseren van voldoende woningen waar zorg kan worden verleend

1. Investeren in (ver)nieuwbouw voor de doelgroep senioren 2. O  ntwikkelen flankerend beleid voor ouderen 3. T oewijzen deel van vrijkomende voorraad aan bijzondere doelgroepen

Maatschappelijk vastgoed

Ontwikkelen en beheren maatschappelijk vastgoed

1. O  ntwikkelen en beheren maatschappelijk vastgoed 2. O  pstellen ‘afwegingskader’ maatschappelijk vastgoed

Kwaliteit vastgoed

Woningverbetering en herontwikkeling

1. Beheersbaar houden onderhoud aan woning 2. Investeren in woontechnisch verbeteren van woningen en verbeteren woonomgeving 3. Investeren in duurzaamheid en energiebesparing

Participatie, sociaal beheer en leefbaarheid

Zijn van een betrouwbare en actieve partner en verhuurder

1. B  ijdragen aan ongestoord woongenot 2. Borgen betrokkenheid huurders en bewoners bij beleid en uitvoering 3. A  ctief in netwerken rond wonen, welzijn en zorg

Bedrijfsvoering

Professioneel, klantgericht en herkenbaar lokaal woonbedrijf

1. 2. 3. 4.

Financiën

Financierbaar blijven en anticiperen op de ontwikkelingen en flexibel blijven

1. S turen op een gezonde balans tussen activiteiten en vermogenspositie 2. Verbeteren balans tussen huurprijs, vastgoedwaarde en kwaliteit woningvoorraad 3. Beheersen risico’s

K  waliteit dienstverlening op hoog niveau houden Efficiënt en kostenbewust werken M  arktleider VvE beheer in Wassenaar G  oed werkgeverschap

11

3. Vooruitblik 2014 In de vorige paragrafen is het reeds opgemerkt: aanpassen van organisatie en werk is nodig om in ieder geval de financiële beperkingen in de komende jaren het hoofd te bieden. Beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen (koop en huur) blijft de belangrijkste opgave van onze corporatie. Daar horen woningen voor bijzondere doelgroepen en maatschappelijk vastgoed bij. Daarnaast worden wij op gemeentelijk niveau geconfronteerd met verkiezingen en nieuwe bestuurders.

Tenslotte krijgen gemeente en corporatie te maken met de implementatie van de drie grote decentralisaties in het sociale domein: overgang taken en financiering van AWBZ naar WMO, WLZ, de Participatiewet en de Wet op Jeugdzorg. Dat zien wij al bij de verschuivingen in de langdurige zorg. Langer thuis wonen, mee kunnen blijven doen en ook thuis verzorgd kunnen worden vragen aanpassingen in de woonomgeving. Niet alleen de woning, maar ook de voorzieningen in en rond de woning. Het lopende project Poortlaan

Verschuivingen in de langdurige zorg

is daar een voorbeeld van. Maar ook de ‘oude’ projecten met de servicecentra (Hillenaar, Ernst Casimir en Oosthof). De basis is daar goed, maar daar waar dat nog niet is gebeurd (Ernst Casimir en Oosthof) zijn verbeteringen nodig om de complexen op den duur ook

12

beschikbaar te houden (aanpassen galerijen, ruimte voor scootmobielen, toegankelijkheid buitenruimte). Wij moeten in verband met de toenemende behoefte verder kijken dan deze wooncomplexen.

Bij de stakeholdersbijeenkomsten is opnieuw aandacht gevraagd voor de woonservicezone. Al tien jaar pleit de Wassenaarsche Bouwstichting voor een integrale visie en aanpak van het gebied rond het Havenkanaal (van Oostdorp tot Stadhoudersplein) vanuit het perspectief van de woonservicezone. In dat gebied staan veel geschikte woningen én voorzieningen. De realisatie van complex Havenaer is een belangrijke aanvulling. Daar moet het niet bij blijven. Het is jammer dat het maar niet lukt dit in samenwerking met de gemeente, bewoners, zorg en welzijnsinstellingen van de grond te krijgen. De wil lijkt er wel te zijn, maar concrete stappen – behoudens de (bouw)plannen van de Wassenaarsche Bouwstichting – komen nog niet van de grond. De aandacht is versnipperd en belangen worden niet gezien. Wij blijven hier aan werken en staan open voor initiatieven van anderen. Wij zetten in 2014 opnieuw in op kostenbesparingen en efficiency. Dat betreft met name algemeen beheer en onderhoud. De lasten van de formatie moeten lager worden door kritisch te kijken naar de bezetting en een hogere financiële ‘dekking’ op de formatie, door meer uren door te belasten in het

Kostenbesparing en efficiency

kader van dienstverlening voor huurders en derden. In 2014 nemen wij een besluit over de toekomst van het VvEbeheer. Wij blijven werken aan het op peil houden/verbeteren van de dienstverlening met als doelen het behoud van het KWH-huurlabel en het SKW-certificaat voor VvE-beheer. De basis blijft een gedegen financieel beleid aan de hand van de omslag van bedrijfswaarde naar marktwaarde en het sturen op rendement. Wij gaan werken aan de splitsing van het bezit in DAEB/niet-DAEB aan de hand van de verschillende beleidskaders (gemeente, toezichthouders, financiers), welke overigens nog in ontwikkeling zijn. Wij blijven actief investeren, deels nieuwbouw, maar vooral ook in de bestaande voorraad. Vanwege de financiële onzekerheden zijn wij wel prudent met het aangaan van verplichtingen.

13

Bij projecten worden geen onomkeerbare besluiten genomen of verplichtingen (bijv. aankopen) aangegaan (behoudens verplichtingen die samenhangen met bijv. onderzoek of planvorming). Bij onderhoud wordt nadrukkelijk gestuurd op efficiency bij uitvoering. Verkopen zorgen voor extra liquiditeit. In 2014 willen wij nadrukkelijk draagvlak zoeken voor ons beleid bij huurdersvereniging en gemeente aan de hand van een door alle partijen te dragen Woonvisie en in het verlengde daarvan concrete en meetbare prestatieafspraken.

14

4. Risico’s Vanwege het specifieke karakter van de corporatie als maatschappelijke onderneming ligt bij de bedrijfsvoering en de governance een sterk accent op risico’s, de beheersing daarvan en de rol van bestuurder en toezichthouders daarbij. De Wassenaarsche Bouwstichting onderscheidt op basis van een interne risicoanalyse drie risicogebieden, te weten: integriteit, imago en financiën.

Integriteit Op het punt van integriteit zijn preventieve maatregelen genomen zoals duidelijke instructies, procesbeheersing, clausules in de arbeidsovereenkomsten, personeelshandboek en voorbeeldgedrag. Sluitstuk zijn een klokkenluidersregeling en een extern meldpunt via CAOP. Het CAOP is het kennis- en dienstencentrum op het gebied van arbeidszaken in het publieke domein. Door functiescheiding in de opdrachtverstrekkende, controlerende en betalende rollen en het vier-ogen principe bij betalingen wordt het risico op fraude geminimaliseerd. In 2013 hebben zich geen omstandigheden

Integriteit, imago en financiën

voorgedaan die zouden kunnen duiden op een concreet integriteitsrisico bij de corporatie en de daaraan verbonden ondernemingen. Er zijn geen meldingen intern of bij de externe vertrouwenspersoon gedaan. In 2013 hebben zich geen gevallen van frauduleus handelen voorgedaan.

15

Imago Imagorisico’s lijken vooral bij de branche als geheel te liggen en minder bij de corporatie zelf. Al schuilt in meningsverschillen tussen klanten en bedrijf altijd het gevaar van ‘opschaling’. De Wassenaarsche Bouwstichting probeert zorgvuldig en met oog voor de klant te handelen, zorgt voor begeleiding, laat standpunten (intern) toetsen en werkt actief mee aan bemiddeling. De corporatie kent een geschillenregeling met een onafhankelijke externe Geschillencommissie Huursector waarvan de uitspraken veelal bindend zijn. In 2013 heeft de Geschillencommissie Huursector geen uitspraken hoeven doen in zaken die de Wassenaarsche Bouwstichting betreffen.

Financiën De corporatie kent een interne rapportage structuur die steeds verder wordt verbeterd. Dat leidt er toe dat zowel de kosten op projectniveau als voor het bedrijf als geheel beheersbaar zijn. Er wordt gewerkt met actuele cijfers en aan de hand van actuele prognoses. Zo probeert de organisatie in financieel opzicht ‘in control’ te zijn en te blijven.

16

Risico’s

2013

Jaarverslag

Interne processen Regelmatig worden de (interne) processen doorgelicht en aangepast. De procesbeschrijvingen zijn voor alle medewerkers toegankelijk via Intranet. De efficiency die wij daarmee willen bereiken en de duidelijkheid over verantwoordelijkheden en (interne) samenwerking die wij nastreven, worden steeds beter bereikt o.a. door kortere communicatielijnen. Procesaanpassingen vinden met name plaats vanuit het bewustzijn dat taken, bevoegdheden, functieverantwoordelijkheid en functiescheidingen belangrijk zijn en kortdurend actueel worden gehouden. Daarnaast worden mogelijke externe risicofactoren

Duidelijkheid over verantwoordelijkheden

binnen de organisatie zowel op management als op uitvoerend niveau besproken. Dit leidt tot extra beheersmaatregelen zoals extra controle op woningtoewijzingen, aangaan van contracten en waar nodig juridische ondersteuning.

17

5. Voorraadbeleid, technisch beheer en projecten Het voorraadbeleid van de Wassenaarsche Bouwstichting is gestoeld op zogenaamde ‘product markt combinaties’ ofwel woningen gekoppeld aan doelgroepen. De voorraad is opgedeeld in 8 categorieën met elk ‘eigen’ doelgroep(en), prijs en kwaliteit.

De bestaande voorraad staat centraal. Toevoegingen door nieuwbouw zijn beperkt. Nieuwbouw is gebaseerd op verwachtingen omtrent de toekomstige vraag en heeft een toegevoegde waarde ten opzichte van de bestaande voorraad. Die voorraad telt veel eengezinswoningen terwijl de vraag verschuift van gezinnen naar kleine huishoudens (1 en 2 personen) en naar starters en senioren. Voor de gezinnen zijn betaalbare koopwoningen interessant, die bieden wij aan via Koopgarant.

In stand houden bezit

Het voorraadbeleid gaat uit van het in stand houden van het bezit. Daarom is er veel aandacht voor onderhoud. Planmatig onderhoud betreft hoofdzakelijk het cyclische onderhoud aan de

buitenschil en aan technische installaties. Verbeteringen, renovaties e.d. worden vooral per woning uitgevoerd bij mutatie. Extra aandacht gaat uit naar veiligheid en energiebesparing alsmede aanpassingen in het kader van toegankelijkheid en geschiktheid voor ouderen en mindervaliden. Dit soort aanpassingen worden ‘projectmatig’ uitgevoerd en ook als zodanig

18

verantwoord.

Planmatig onderhoud Het begrote planmatig onderhoud is beperkt tot strikt noodzakelijk geachte werkzaamheden. Circa een derde van het planmatig onderhoud betreft zogenaamd contractonderhoud (jaarlijkse inspecties, onderhoud aan en periodieke vervanging van onderdelen van installaties). De grootste uitgavenpost betreft buitenschilderwerken. Begroting planmatig onderhoud x € 1.000 Overheveling uit 2012 Aanvullend begrootte werkzaamheden Totaal budget 2013 Opdrachten Overeengekomen meer-/minderwerk Nog te ontvangen facturen Vervangingen installaties Niet geplande vervangingen (douche, keuken, toilet) Totaal lasten planmatig onderhoud 2013 Positief resultaat t.o.v. begroting Doorgeschoven naar onderhoudsbegroting 2014 Doorgeschoven naar projecten Niet uit te voeren Aanbestedingsvoordeel t.o.v. begroting (incl. contractonderhoud) Totaal specificatie resultaat

1.627 96 0 1.724 819 67 0 33 135 1.054 670 83 89 72 425 670

De onderhoudsuitgaven worden kritisch gevolgd. Dat leidt tot doorschuiven en soms alsnog laten vervallen van onderhoud dat bij nader inzien later uitgevoerd kan worden. De lasten voor planmatig onderhoud (in 2013 € 1.054.000) worden nog verhoogd met uitgaven voor vervangingen die in het kader van reparatieverzoeken worden uitgevoerd (€ 106.000). Scherp beoordelen en inkopen leidt nog steeds tot forse besparingen ten opzichte van de begroting; een beeld dat zich al een aantal jaren voordoet. Met het aantrekken van de markt zal het ‘aanbestedingsvoordeel’ naar verwachting gaan afnemen.

19

Bestedingen planmatig onderhoud x € 1.000 Werkzaamheid Begroot Aanbesteed Schilderwerk en houtrotreparaties Gevelonderhoud Daken en goten Contractonderhoud installaties1 Overig onderhoud Totaal

Doorschuif naar 2014

Doorschuif Projecten

Niet besteed

Resultaat

455

296

19

0

0

140

111 199

81 99

0 51

44 46

12 17

-25 -14

736

596

0

0

6

134

223 1.724

87 1.160

13 83

0 89

39 72

83 319

1 In het contractonderhoud installaties worden uitgaven voor vervangingen van met name CV-installaties meegenomen; in 2013 betreft dit € 106.000.

Reparatieverzoeken De gemiddelde netto besteding per verzoek bedraagt in 2013 € 126

(€ 163 in 2012 en € 138 in 2011). De totale uitgaven aan reparatieverzoeken bedragen € 524.000. Dit is € 9.000 minder dan in 2012.

Mutatieonderhoud Het aantal woningen waarin mutatieonderhoud heeft plaatsgevonden bedraagt 113. De gemiddelde kosten per mutatie zijn in 2013 gedaald naar het niveau van 2011 en bedragen circa € 7.300. Dat is het bedrag exclusief geactiveerde uitgaven. Wij verwachten dat wij de mutatiekosten op dit niveau kunnen houden terwijl wij de mutatieleegstand willen verlagen.

Investeringen Onder investeringen vallen nieuwbouw, verbouw en onderhoud dat niet binnen de reguliere jaarcycli valt. Projecten kennen een ‘doorlooptijd’ van enkele jaren van voorbereiding tot uitvoering. In onderstaande tabel zijn de lopende en nieuwe projecten opgenomen, samen met een beknopte omschrijving van de stand van zaken en de potentiële risico’s.

20

Voorraadbeleid, technisch beheer en projecten

Omschrijving

Uitvoering

Budget incl. btw

Havenaer

2010-2013

x € 1.000 21.200

Vernieuwbouw Mariastraat Extra appartementen Beschermd Wonen Energiebesparende maatregelen Mariastraat Energiebesparende maatregelen Oostdorp Energiebesparende maatregelen Dr. Weederlaan Wijkontwikkeling Oostdorp Verbetering toegankelijkheid E. Casimir Groot onderhoud en verbetering toegankelijkheid Oosthof Poortlaan fase 1 Zorgcentrum

2012-2013

1.600

Poortlaan fase 2 Zorgwoningen Poortlaan fase 3 Appartementen koop/huur

2013

240

2012-2013

900

2013

1.800

2014

1.400

2014-2015

200

2015

n.t.b.

2015

n.t.b.

2015-2017

14.100

2017-2019

7.700

n.t.b.

15.000

Stand van zaken 2e helft 2013 opgeleverd

Medio 2013 opgeleverd Eind 2013 opgeleverd

Medio 2013 opgeleverd

Project stopgezet vanwege niet halen 70% instemming Begin 2014 voorbereiding gestart Laatste cluster op te starten Planvorming eind 2013 gestart

2013

Jaarverslag

Risico’s Niet verkochte woningen leveren in 2014 additionele inkomsten op Binnen budget gerealiseerd i.s.m. Philadelphia investeringsrisico’s gedeeld Binnen budget gerealiseerd

Resultaat aanbesteding

Saneringskosten bodem

In 2e helft 2014 op te starten

Defintief ontwerp gereed

Capaciteitsontwikkeling en budgetering in de zorg Aanbestedingsresultaat in relatie tot taakstellend budget.

21

Havenaer Dit project betreft 57 huur- en koopwoningen en circa 2.600 m² bedrijfsruimte voor de gezondheidszorg. In de kelder zijn 100 parkeerplaatsen gerealiseerd. De bouw is gestart in december 2010. In 2009 is voor dit project rekening gehouden met een tekort/onrendabele top van € 1,3 mln. Havenaer is het 3e kwartaal 2013 opgeleverd. De buitenruimte is begin 2014 aan de gemeente opgeleverd. Eind 2013 staan er nog 8 appartementen en 3 kadewoningen te koop. Eind 2013/begin 2014 zijn de huurwoningen verhuurd. In totaal betreft het 24 verhuringen. Het resultaat op dit project hangt af van de resterende verkopen. De laatste raming sluit met een klein overschot, waarbij de in de jaarrekening 2009 genomen onrendabele top (€ 1,325 mln.) voor € 0,471 mln. is vrijgevallen.

(Ver)nieuwbouw Mariastraat Het project Mariastraat, waarbij 12 kleine vooroorlogse eengezinswoningen zijn verbeterd en uitgebouwd, is in het 2e kwartaal 2013 afgerond en opgeleverd. In het 3e kwartaal is de woonomgeving opgeleverd. De uitvoering is gebeurd binnen het begrote budget. De woningen hebben een volledig woonprogramma op de begane grond en zijn daarmee geschikt voor senioren en mindervaliden, al is volledige geschiktheid niet mogelijk gelet op de te behouden historische karakteristieken van de oorspronkelijke woningen (beschermd dorpsgezicht). Dit project is uiteindelijk gecombineerd uitgevoerd met energiebesparende maatregelen in de tegenoverliggende woningen.

22

Voorraadbeleid, technisch beheer en projecten

2013

Jaarverslag

Beschermd Wonen Weteringpark Twee vrijgekomen eengezinswoningen naast het Beschermd Wonen II project aan de Westerhoflaan, zijn op verzoek van Philadelphia Zorg omgebouwd tot vier appartementen. Het project is eind 2013 afgerond.

Energiebesparende maatregelen Afspraken over energiebesparende maatregelen zijn opgenomen in een convenant van Aedes met de Woonbond en het Ministerie van Wonen, maar ook in de regionale en lokale prestatieafspraken. In deze afspraken is label B het minimaal na te streven niveau. Wij definiëren zelf label C als ondergrens. Circa 50% van onze woningen haalt dit minimum. Voor de overige woningen bereiden wij een aanpak voor c.q. zijn wij met de uitvoering gestart. Daarbij streven wij naar een verhoging tot label B of hoger. De aanpak is primair gericht op woningen met label E en F. Dat is 30% van de voorraad, vooral geconcentreerd in Oostdorp (220 woningen) en Kerkehout (170 woningen). Daarnaast vallen in deze prioriteitsgroep nog enkele verspreide complexen (in totaal circa 200 woningen). De werkzaam-heden worden zo gepland dat deze gelijktijdig met grotere planmatige onderhoudsingrepen samenlopen. In 2013 is het eerste project in Kerkehout (24 woningen afgerond). Van een nieuw project voor 60 woningen in Oostdorp is de voorbereiding in 2013 afgerond.

23

Het project heeft niet de vereiste instemming van 70% van de bewoners verkregen en is daarom stil gelegd. 4 proefwoningen zijn wel uitgevoerd. In plaats van het project in de wijk Oostdorp is een nieuw project in voorbereiding genomen, 40 woningen aan de Dr. Weederlaan/Donker Curtiusstraat.

Wijkontwikkeling Oostdorp Het afgelopen jaar is samen met gemeente, Wbv. St. Willibrordus en het bewonerscomité ‘Oostdorp Leeft’ gewerkt aan voorstellen voor de aanpak van achterpaden/erfafscheidingen, verkeer/parkeren, groen/ speelvoorzieningen en kwaliteit van wonen/energiebesparing.

‘Oostdorp Leeft’

Op een (groot) cluster in het centrum van de wijk na, zijn de door de Wassenaarsche Bouwstichting uit te voeren werkzaamheden in de openbare ruimte inmiddels afgerond. De werkzaamheden in het laatste cluster worden gesplitst

en afgestemd met andere werkzaamheden. Dit vergt naar verwachting een investering van € 200.000 en is gepland in 2014 en 2015 en komen ten laste van leefbaarheid.

Onderhoud en verbeteren toegankelijkheid Ernst Casimir Bij dit complex van 65 appartementen voor ouderen en een servicecentrum (‘sociëteit’) zijn problemen met het stallen van scootmobiles en elektrische fietsen. In de bergingen is te weinig ruimte en geen adequate stroomvoorziening. Daarnaast willen wij in de nabije toekomst ook de toegankelijkheid van het complex verbeteren (galerijen aanpassen e.d.), alsook de woonomgeving aanpakken (minder drempels, meer en betere parkeergelegenheid voor mindervaliden e.d.). Mogelijke alternatieven worden in 2014 met de bewoners besproken. Daarna kan een alternatief worden uitgewerkt. Afhankelijk van de doorlooptijd van procedures valt uitvoering in 2014-2015.

24

Voorraadbeleid, technisch beheer en projecten

2013

Jaarverslag

Onderhoud en verbeteren Oosthof Dit betreft 46 appartementen voor ouderen en een verouderd servicecentrum. Hier is gevelonderhoud voorzien. Het servicecentrum is aan een opknapbeurt toe. In 2010 zijn (tijdelijke) maatregelen genomen om buitenruimten af te sluiten in verband met terugkerende overlast van hangjongeren. In 2013 is besloten dit complex in stand te houden en verbeteringen aan de toegankelijkheid en de gemeenschappelijke ruimte (‘servicecentrum’) uit te voeren. In de 2e helft van 2014 wordt de voorbereiding van het project opgestart.

Poortlaan Huidige bebouwing bestaat uit een verzorgingshuis met 130 ‘plaatsen’ (SWZ/Willibrord) en 73 aanleunwoningen (Ridderhof). In 2009 is besloten tot nieuwbouw. Na gefaseerde sloop van de Ridderhof kan op die plek een nieuw zorgcentrum worden gerealiseerd (fase 1; 72 eenheden groepswonen). Tot die tijd blijft het

Vernieuwbouw

‘oude’ zorgcentrum in gebruik. Na sloop kunnen op deze locatie 40 zorgwoningen en voorzieningen (fase 2) worden gerealiseerd. De laatste fase (fase 3) betreft 60 huur- en koopappartementen. Het naastgelegen cultureel centrum Warenar kan straks dienen als grand-café, restaurant en gemeenschapsruimte voor ouderen uit het zorgcentrum en de bijbehorende woningen, alsmede bedrijfsruimten voor SWZ. Inmiddels is de samenwerkingovereenkomst met SWZ ondertekend waarmee ook de benodigde middelen voor de correctie op de boekwaarden zijn verkegen (komen tot uitdrukking in de jaarrekening 2013). Voor de eerste fase wordt in de 1e helft 2014 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Daarna kunnen de verschillende procedures worden opgestart. Uitvoering start in 2015. Cultureel Centrum Warenar wordt betrokken bij de herontwikkeling Poortlaan. Exploitatie en beheer zijn overgedragen aan Stichting Beheer Warenar. Vooralsnog wordt niet geïnvesteerd, maar alleen beheerd. Het overleg met de gemeente daarover loopt. In 2014-2015 moet duidelijkheid worden verkregen over de benutting van Warenar ten behoeve van het onderhavige project. Inmiddels is wel een begin gemaakt met een breder sociaal gebruik door toevoeging van een dagopvang voor gehandicapte jongeren.

25

Gybelanthof Een van de investeringen in 2013 betreft de aankoop van een appartementencomplex van Vestia. De Gybelanthof (22 woningen) behoorde tot het door Vestia te verkopen bezit. In het 2e kwartaal 2013 is overeenstemming bereikt over de aankoop, die vervolgens in het 4e kwartaal is gerealiseerd. De aankoop past in het voorraadbeleid van de corporatie en de focus op de doelgroep kleine (jonge) huishoudens.

Koopgarant In 2012 zijn in totaal circa 350 woningen aangemerkt als ‘te verkopen’ onder de noemer ‘Koopgarant’. In 2013 zijn 15 verkopen uitgevoerd. De keuze voor Koopgarant wordt bepaald door de wens enerzijds het bezit op enigerlei wijze bijeen te houden en anderzijds steeds opnieuw betaalbare (koop) woningen op de Wassenaarse woningmarkt beschikbaar te houden.

Overige De ontwikkeling van twee projecten (Zwembadlocatie en Rijksstraatweg) is in 2013 gestaakt. Voor de zwembadlocatie heeft de gemeente nieuwe projectvoorwaarden vastgesteld en een aanbesteding aangekondigd. Daarbij wordt gebruik gemaakt van gegevens gebaseerd op de plannen die door de Wassenaarsche Bouwstichting zijn ontwikkeld. Zelf kunnen wij de ontwikkeling niet afronden vanwege het wegvallen van afnemers voor de AHOED en het uitgangspunt dat er middeldure huur- of koopwoningen gerealiseerd moeten worden. Nieuwbouw Rijksstraatweg 312-314 betreft 12 kleine appartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens. De onderhandelingen met de eigenaar over aankoop van de bestaande opstallen hebben niet tot overeenstemming geleid.

26

6. Bewonersparticipatie Sinds 1994 kent de Wassenaarsche Bouwstichting een zelfstandige huurdersvereniging “De Wassenaarsche”. Onder de paraplu van de huurdersverenging functioneren bewonerscommissies. Tussen de huurdersvereniging en de bewonerscommissies enerzijds en de Wassenaarsche Bouwstichting anderzijds, is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld. De samenwerking tussen corporatie en bestuur van de huurdersvereniging is goed. Er wordt naar elkaar geluisterd en met respect met meningen en beleid omgegaan. De samenwerking bij uitvoering van projecten kan soms wel beter, maar biedt een goede basis voor het vinden van draagvlak bij de betrokken bewoners. De Wassenaarsche Bouwstichting is blij met een betrokken en goed functionerende Huurdersvereniging. Op basis van het in 2013 uitgevoerd onderzoek naar participatie zijn in 2013 de voorwaarden met elkaar besproken een gezamenlijk beleidsdocument over participatie

Luisteren naar elkaar

vastgesteld. De bestaande structuren zijn daarbij nog een keer bevestigd. Op bestuurlijk niveau vindt elk kwartaal overleg plaats. Het voorzitterschap van de overleggen berust afwisselend bij de voorzitter van de huurdersvereniging en de directeur-bestuurder. De agenda wordt in onderling overleg opgesteld en telt vaste onderwerpen zoals belangrijke beleidsontwikkelingen en projecten, zoals de huurverhogingen.

27

Met de bewonerscommissies wordt door het woonbedrijf in principe tweemaal per jaar (voorjaar en najaar) overlegd. Bij projecten wordt het overleg geïntensiveerd met name als er een projectcommissie vanuit de betrokken bewoners is ingesteld. Het bestuur van de huurdersvereniging en vertegenwoordigers van de bewonerscommissies komen jaarlijks twee keer bijeen in het zogenaamde Breedplatformoverleg, waar het bestuur van de corporatie desgevraagd bij aanschuift. De twee door de huurdersvereniging voorgedragen leden in de Raad van Commissarissen wonen de verschillende overleggen als toehoorder bij. De huurdersvereniging heeft over 2013 een eigen jaarverslag uitgebracht dat te vinden is op de website van zowel de Huurdersvereniging als de corporatie.

Bewonerscommissies In de meeste van onze complexen is een bewoners- of complexcommissie actief. Met deze bewoners- en complexcommissies vinden jaarlijks een aantal overleggen plaats. Tijdens deze overleggen wordt onder andere gesproken over (groot) onderhoud, schoonhouden algemene ruimten, onderhoud gemeenschappelijk groen, parkeerproblematiek etc.

28

Bewonersparticipatie

2013

Jaarverslag

Een aantal van deze commissies organiseert eenmaal per jaar een wijkwandeling. Voor deze wijkwandelingen worden het College van Burgemeester en Wethouders, leden van de gemeenteraad en de Wassenaarse Bouwstichting uitgenodigd. Tijdens deze wijkwandelingen komen diverse onderwerpen aan de orde. Veelal betreft het zaken die betrekking hebben op de openbare ruimten en onder de verantwoordelijkheid vallen van de gemeente. Bij de bewonerscommissies die een wijkwandeling organiseren groeit de teleurstelling over de resultaten van de wijkwandelingen. Tijdens de wijkwandelingen worden door de afgevaardigden van de gemeente toezeggingen/beloften gedaan die in de praktijk niet of nauwelijks worden nagekomen. Daarnaast vormt ook de slechte bereikbaarheid van de ambtenaren een groot probleem. Voor het komende jaar ziet het er naar uit dat de meeste bewonerscommissies afzien van het organiseren van een

Resultaten wijkwandelingen teleurstellend

wijkwandeling. Naast het overleg met bewoners- en complexcommissies vinden ook bewonersbijeenkomsten plaats ten behoeve van bijvoorbeeld energetische projecten of sloop- en nieuwbouw. Zo zijn bewoners uit een complex in de wijk Oostdorp in 2013 tijdens twee inloopbijeenkomsten geïnformeerd over het project energetische maatregelen. Met de projectgroep Ridderhof is een aantal malen overleg gevoerd in verband met de sloop van het oneven deel van het complex Ridderhof. In overleg met deze projectgroep is onder andere het Sociaal Plan vastgesteld. Helaas heeft het project energetische maatregelen in Oostdorp niet de vereiste 70% instemming onder de bewoners gehaald. Daarom is dit project gestaakt. Samen met de bewonerscommissie is teruggekeken op het proces en hoe dit anders zou moeten als het project te zijner tijd weer opgepakt zal gaan worden.

29

7. Sociaal en Leefbaarheid Op het gebied van maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid in wijken en buurten zijn er in 2013 veel acties ondernomen. Naast het realiseren van afspraken vanuit het wijkontwikkelingsplan Oostdorp is de huisvesting voor bijzondere doelgroepen uitgebreid.

Huisvesting bijzondere doelgroepen In 2013 zijn twee eengezinswoningen verbouwd tot 4 appartementen voor cliënten van Stichting Philadelphia Zorg. De twee eengezinswoningen grenzen aan de al eerder door Stichting Philadelphia Zorg gehuurde appartementen in de wijk Weteringpark. In de wijk Kerkehout is in 2013 het project Mariastraat opgeleverd. 12 kleine woningen zijn verbouwd en uitgebreid met een aanbouw waardoor een compleet woonprogramma is ontstaan op de begane grond. De twee hoekwoningen zijn bestemd voor huurders die rolstoel gebonden zijn.

Sociale cohesie Evenals voorgaande twee jaren is het lokale maatwerk ten aanzien van woonruimteverdeling in de wijk Kerkehout voortgezet. Er is voor lokaal maatwerk in deze wijk gekozen om de sociale cohesie te behouden. In 2013 zijn in totaal 27 vrijgekomen woningen bij voorrang aangeboden aan bewoners uit Kerkehout. Elf woningen zijn verhuurd aan bewoners uit deze wijk. Bewoners uit de wijk kunnen eveneens met voorrang een woning met

30

Koopgarant kopen. In 2013 is één woning met Koopgarant verkocht aan een bewoner uit de wijk.

Wijkontwikkeling Oostdorp In 2013 is de Kerngroep Wijkontwikkeling Oostdorp viermaal bijeen geweest voor overleg. In de Kerngroep hebben vertegenwoordigers van de gemeente Wassenaar, Comité Oostdorp Leeft, Woningbouwvereniging St. Willibrordus en de Wassenaarsche Bouwstichting zitting. Onderwerpen van overleg zijn de punten uit het Advies Wijkontwikkeling Oostdorp. In 2013 is met name gesproken over de nieuwbouw P. Maritzstraat (een project van Wbv. St. Willibrordus) en het project energetische maatregelen voor woningen van de Wassenaarsche Bouwstichting. Daarnaast is er ook veel aandacht voor de onderwerpen verkeer en parkeren in de wijk.

Veel aandacht voor verkeer en parkeren

Woonfraude In 2013 zijn huurders van vier woningen aangesproken op het feit dat zij woonfraude pleegden. Twee huurders hebben de huur, nadat zij waren gewezen op de juridische consequenties, zelf opgezegd. In twee gevallen hebben wij de rechter gevraagd een uitspraak te doen, wat heeft geresulteerd in het alsnog weer voor verhuur beschikbaar krijgen van de woningen. Met de gemeente Wassenaar is afgesproken dat beide woningcorporaties maandelijks een overzicht ontvangen op adresniveau van mutaties in het GBA. Hierdoor kan er direct actie worden ondernomen als bijvoorbeeld huurders zich uitschrijven en een niet-huurder zich laat inschrijven op dit adres. Ook spookbewoners kunnen op deze manier worden getraceerd.

Overlast De stijgende lijn die de afgelopen jaren zichtbaar was in het aantal overlastzaken, heeft zich helaas in 2013 doorgezet. Veel overlastmeldingen hebben betrekking op vervuilde woningen en tuinen. Ook neemt het aantal meldingen waar sprake is van psychische problematiek toe. In 2013 zijn een aantal woningen door ons leeggehaald en schoongemaakt. In dit soort situaties wordt samengewerkt met de GGZ (via het Signaleringsoverleg) en Florence (ten behoeve van begeleiding van de huurder).

31

Betalingsproblematiek Het aantal huurders met betalingsproblemen blijft omvangrijk en neemt toe. Gelukkig slagen wij er in om met de meeste van hen in contact te komen en bijvoorbeeld betalingsregelingen te treffen. Vanuit de Stichting Welzijn Ouderen Wassenaar wordt begin 2014 gestart met een project waarbij vrijwilligers mensen met betalingsproblematiek gaan begeleiden. Bedoeling is om overzicht te krijgen in de geldzaken en er voor te zorgen dat er een balans komt in de inkomsten en uitgaven van de cliënten. Voor de cliënten zijn er geen kosten verbonden aan deze dienstverlening. Onze inspanningen zorgen er wel voor dat de huurachterstanden in aantallen redelijk beheersbaar blijven. Dat is ook voor de desbetreffende huurders belangrijk. Huurachterstanden 1 maand 2 maanden 3 maanden Meer dan 3 maanden Totaal

32

Aantal 2013 67 19 7 23 116

2012 73 17 8 21 119

Euro’s 2013 35.810 15.830 9.404 66.587 127.631

2012 31.635 14.927 11.439 61.509 119.510

8. ​Verhuurbeleid Mede door de oplevering van de nieuwbouwappartementen in complex Havenaer is het aantal verhuringen ten opzichte van 2012 toegenomen met ruim 28 % tot 127 verhuringen, 123 woningen in Wassenaar, twee woningen in Voorschoten en twee woningen in Voorburg. Het aantal reacties op een geadverteerde woning varieert sterk: van 1 tot ruim 100. Appartementen in het complex Nieuw Rijksdorp en woningen in de wijk Oostdorp worden meerdere malen geadverteerd of deze woningen worden via Woonnet Haaglanden “Direct te huur” aangeboden. Bij niet-seniorenwoningen worden groepsbezichtigingen gehouden met maximaal 10 kandidaten. In praktijk komen er maximaal 5 kandidaten naar de woning. Bij de uitnodiging voor de bezichtiging ontvangt de kandidaat een formulier waarop hij/zij kan aangeven of zij de woning willen accepteren. In veel gevallen geven kandidaten via dit

60% weigert een woning

formulier al aan de woning niet te willen accepteren en gaan dan ook niet in op de uitnodiging om de woning te bezichtigen. De reden van weigering zijn uiteenlopend: wil graag een tuin, wil wachten, huurprijs te hoog, te weinig of te kleine kamers etc. 60% van de kandidaten weigert een woning (al dan niet na bezichtiging). Daarnaast wordt 40% van de kandidaten door de corporatie geweigerd.

33

Reden van weigering door ons is vaak dat de financiële gegevens van de kandidaat niet kloppen of incompleet zijn, het inkomen in het inschrijfsysteem niet meer klopt met het huidige inkomen waardoor de kandidaat niet voldoet aan de inkomensvoorwaarde of de gezinsgrootte niet voldoet. Overigens komen bovengenoemde percentages overeen met het gemiddelde percentage voor de regio Haaglanden. Binnen de regio Haaglanden is afgesproken 70% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toe te wijzen aan de zogeheten BBSH doelgroep. In 2013 is 64% van de sociale huurwoningen toegewezen aan deze doelgroep. Om te voldoen aan de “Tijdelijke regeling diensten van

Sturen op doelgroep

algemeen en economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting” kortweg de Europaregeling genoemd, moet 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een gezamenlijk maximaal fiscaal jaarinkomen tot € 34.229. In 2013 zijn in totaal 95

sociale huurwoningen, ofwel 91%, toegewezen aan deze doelgroep. Ruim de helft (54%) van de nieuwe huurders is afkomstig uit Wassenaar en 21% is afkomstig uit Den Haag. Kijkend vanuit de woningzoekende, dan slaagt meer dan 70% van de woningzoekenden uit Wassenaar in de eigen gemeente. Van de 125 verhuringen zijn 84 woningen via het aanbodmodel verhuurd. Buiten het aanbodmodel zijn 41 woningen verhuurd via bijzondere bemiddeling. Dit zijn onder andere verhuringen van ADL woningen, moeilijk verhuurbare woningen en verhuringen in het kader van de Leegstandwet. 28% van de verhuurde woningen is verhuurd aan starters op de woningmarkt. 72% is verhuurd aan doorstromers. Daarnaast zijn in 2013 4 woningen beschikbaar gesteld voor verhuur aan zogenaamde statushouders in het kader van de taakstelling die de overheid ons oplegt. In oktober 2012 is de procedure gewijzigd: de gemeente draagt nu een kandidaat voor. Op het moment dat de gemeente de voordracht richting de corporaties doet, begint de procedure van toewijzing woonruimte

34

te lopen. Deze procedure moet binnen 10 weken succesvol zijn afgerond.

Verhuurbeleid

2013

Jaarverslag

De ervaringen met de nieuwe werkwijze wijzen uit dat de gehele procedure stroef verloopt. De aangedragen kandidaten zijn over het algemeen alleenstaanden. Woningen voor alleenstaanden komen mondjesmaat beschikbaar. Daarnaast blijkt de informatie zoals die door het COA wordt verstrekt niet altijd correct en/of volledig te zijn. In praktijk heeft dit al tweemaal geresulteerd in een toewijzing van een woning aan een alleenstaande, terwijl in korte tijd een gezinshereniging plaats heeft gevonden, wat leidt tot overbewoning van de woning. In het afgelopen jaar hebben de beide Wassenaarse woningcorporaties afspraken gemaakt met Stichting Vluchtelingenwerk met betrekking tot de begeleiding - voor, tijdens en na het tekenen van de huurovereenkomst - van de statushouder. Zo zijn er onder andere afspraken gemaakt over het bezichtigen en tekenen van de huurovereenkomst op één dag en aansluitend het bezoek aan de gemeente ten behoeve van inschrijving in het GBA en aanvraag bijstandsuitkering en het direct overmaken van de Huurtoeslag door de Belastingdienst op de rekening van de corporatie. Een en ander heeft geresulteerd in een snellere afhandeling van zaken en het voorkomen van huurachterstanden.

Verhuringen doelgroep BBSH In de volgende tabellen is een overzicht van de verhuringen gerangschikt naar de BBSH doelgroepen. Verhuringen eenpersoonshuishoudens leeftijd hoofdbewoner < 65 jaar > 65 jaar Totaal

Bruto inkomen €/jaar

< 21.025 > 21.025 < 21.100 > 21.100

Huurklasse in €/maand < 374 7 2

9

374-574 20 7 12 6 45

> 574 1 6 1 7 15

Totaal 28 15 13 13 69

35

Verhuringen tweepersoonshuishoudens leeftijd hoofdbewoner < 65 jaar > 65 jaar

Bruto inkomen €/jaar

< 28.550 > 28.550 < 28.725 > 28.725

Totaal Verhuringen drie en meerpersoonshuishoudens leeftijd hoofdbewoner < 65 jaar > 65 jaar

Bruto inkomen €/jaar

Huurklasse in €/maand < 374 1 1

374-574 10 5 4

2

19

Totaal

374-574 3

> 574 2 6

3

8

Huurcommissie In 2013 zijn bij de Huurcommissie geen zaken ter behandeling ingediend. Ook niet in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Geschillencommissie In 2013 is bij de Geschillencommissie één zaak ingediend. Naar aanleiding van het indienen van de klacht is contact gezocht met de klager en geprobeerd een gezamenlijke aanpak/oplossing te vinden. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in het intrekken van de klacht door de klager.

Ontruimingen Er is dit jaar veel aandacht besteed aan huurders met betalingsproblematiek. De economische crisis heeft geleid tot meer huurders met enige vorm van huurachterstand. Door tijdig het contact te zoeken met deze huurders, zowel telefonisch als via huisbezoeken, wordt getracht zo snel mogelijk afspraken te maken met huurders om de achterstand in te lopen. Daar waar nodig worden ook andere maatschappelijke instanties ingeschakeld omdat er

36

Totaal 14 17 5 11 47

Huurklasse in €/maand < 374

< 28.550 > 28.550 < 28.725 > 28.725

> 574 3 11 1 11 26

regelmatig sprake is van een multiproblematiek. Mede door deze aanpak kon het aantal ontruimingen wegens huurschuld beperkt blijven tot één.

Totaal 5 6 0 0 11

Verhuurbeleid

2013

Jaarverslag

Begin 2014 is de Stichting Welzijn Ouderen Wassenaar (SWOW) gestart met het inzetten van vrijwilligers voor begeleiding van burgers met betalingsproblematiek. In voorkomende gevallen melden wij huurders aan voor deze begeleiding. Het streven is te voorkomen dat huurders in de schuldsanering komen. Halverwege 2014 wordt de samenwerking met SWOW geëvalueerd.

Huurverhogingen De reguliere maximale huurverhoging per 1 juli 2013 mocht 1,5% boven de inflatie van 2,5% bedragen. Voor huishoudens met een inkomen boven de € 43.000 mocht de huur verhoogd worden met maximaal 6,5%. De huurverhoging kan niet los gezien worden van de heffing die corporaties opgelegd hebben gekregen. De Huurdersvereniging heeft advies uitgebracht over de huurverhoging. Er is begrip voor de keuzen die de corporatie moet maken. De huurverhoging is in overeenstemming met het advies. De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft tot een hoger aantal bezwaren geleid ten opzichte van voorgaande jaren. Met name zijn er bezwaren (21 stuks) ontvangen van huurders die een huurverhoging van 6,5% kregen voorgesteld. De helft van de ontvangen bezwaren had

Schuldsanering voor huurders voorkomen

betrekking op een lager inkomen dan € 43.000. Daarnaast bleken van 4 huurders de door de Belastingdienst verstrekte gegevens niet te kloppen. Uiteindelijk zijn 14 bezwaren gehonoreerd. Deze huurders hebben een huurverhoging gekregen van 4%. Naast de jaarlijkse huurverhoging zijn de huren bij mutatie geharmoniseerd. De huurharmonisatie is afgestemd op de prijs/kwaliteitsverhouding en de doelgroep. Het streefhuurpercentage varieert van 85% tot 95% van de maximaal redelijke huur. Bij dit laatste is relevant dat – hoe paradoxaal dat ook moge klinken – voor Haaglanden en dus ook Wassenaar, de de zo genaamde extra ‘schaarste punten’ (25) niet van toepassing zijn.

37

9. ​Beheer voor derden De Wassenaarsche Bouwstichting voert sinds een aantal jaren het vastgoedbeheer van (huur)woningen voor derden en Verenigingen van Eigenaren (VvE) uit. Het beheer van (huur)woningen betreft woningen in het bezit van Gemeente Wassenaar, waterbedrijf Dunea, Stichting Rust en Vreugd en Stichting Wavopark. Daarnaast wordt voor 21 VvE’s het beheer uitgevoerd. Dit betreft het beheer voor VvE’s in Wassenaar en omstreken waarin de Wassenaarsche Bouwstichting over het algemeen geen eigendom heeft.

De beheerfunctie bestaat uit een drietal taken. Ten eerste het voeren van de administratie (inclusief de begeleiding van jaarvergaderingen en de Planning & Control-cyclus). Ten tweede begeleiding van het planmatig onderhoud en ten derde de begeleiding van het dagelijks onderhoud. Door een aantal VvE’s en derden wordt gebruik gemaakt van de inzet van een huismeester. Bij de complexen met huurwoningen worden daarnaast verhuur en bewonerszaken verzorgd. Deze dienstverlenende activiteiten dragen bij aan verdere professionalisering van onze organisatie. Zij zorgen ook voor additionele inkomsten en financiële dekking. Het beheer voor derden is administratief en juridisch ondergebracht binnen de aparte entiteit, WaB Services B.V. De inzet van de medewerkers van de Wassenaarsche Bouwstichting vindt plaats tegen

38

marktconforme tarieven. In 2013 is voor dit beheer € 180.400 doorbelast van de Wassenaarsche Bouwstichting aan WaB Services B.V. voor inzet van personeel.

Beheer voor derden

2011

2012

2013

VvE

derden

VvE

derden

VvE

derden

22

6

18

5

21

5

Aantal eenheden

775

96

765

90

925

91

Eenheden per contract

35,2

Aantal contracten

€ 181.553

Omzet

42,4 € 208.502

2013

Jaarverslag

44,0 € 195.800

De doelstelling voor 2013 was meer omzet te genereren en het behouden van het SKW-certificaat voor VvE-beheer. Het certificaat is na de jaarlijkse controle behouden. De (financiële) kaders waren afgestemd op een omzetstijging. Nu deze niet is gerealiseerd worden de kaders aangepast, hetgeen moet leiden tot structureel lagere kosten van een hogere marge in 2014.

39

10. Personeel en organisatie De Wassenaarsche Bouwstichting is een relatief kleine organisatie. In 2013 is een medewerker korter gaan werken en heeft een andere medewerker eind 2013 de organisatie verlaten. De ontstane vacature is begin 2014 ingevuld. In 2013 hebben op de afdeling projecten twee stagiaires meegelopen. Formeel kent de Wassenaarsche Bouwstichting een Ondernemingsraad (OR). Dit is een uitvloeisel van sectorale (cao) afspraken. In een kleine organisatie zijn directe contacten met alle medewerkers vaak belangrijker dan formele (advies)lijnen via de OR. Dat vertaalt zich ook in de belangstelling voor de OR (verkiezingen). Daarom is in 2013 gekozen voor meer algemene personeelsbijeenkomsten en is het overleg met de OR vooral gericht op een beperkt

Contact met medewerkers belangrijk

aantal formele adviezen/besluiten. In 2013 zijn vijf personeelsbijeenkomsten gehouden waarbij o.a. gesproken is over de financiële gevolgen van overheidsbeleid voor de corporatie, personeelsbeleid, kwaliteitsbeleid (resultaten KWH-metingen) en projecten.

Formatie Het aantal personeelsleden bedraagt 30 en omgerekend 27,2 fte. Dat zijn 13 vrouwen en 17 mannen. De gemiddelde leeftijd is 47 jaar en neemt licht toe ten opzichte van voorgaande jaren. In de gemiddelde leeftijd

40

weerspiegelt zich de beperkte mobiliteit en de langdurige arbeidscontracten.

Fte per functiegebied per ultimo Directie/beleid/ondersteuning Financiële administratie Projecten/planmatig onderhoud Woonbedrijf, waarvan servicedienst en huismeesters 6,0 fte Totaal

2009 2,9 3,6 3,0 14,3 23,8

2010 1,9 4,5 3,9 12,6 22,9

2011 1,9 3,5 4,0 14,9 24,3

2012 2,9 4,5 4,5 15,8 27,7

2013 2,9 4,5 4,5 15,4 27,3

Opleidingen Verschillende medewerkers hebben een opleiding of training gevolgd en met goed gevolg afgesloten. Alle medewerkers hebben het aanbod gekregen om een cursus Word 2013 en Excel 2013 te volgen in verband met nieuwe versies van genoemde programma’s. Vijftien medewerkers hebben hiervan gebruik gemaakt. Daarnaast hebben een aantal medewerkers de training Windows 7 gevolgd. Naast bovengenoemde opleidingen zijn er ook op het terrein van persoonlijke vaardigheden, functieontwikkeling, vakgericht en functionele opleidingen gevolgd. De uitgaven voor opleidingen in 2013 zijn € 39.500.

Ziekteverzuim In een kleine organisatie kunnen enkele bijzonderheden het percentage sterk beïnvloeden. Daarom wordt een uitgebreid overzicht gepresenteerd. Ziekteverzuimpercentage Gemiddeld ziekteverzuim waarvan zwangerschap Langer dan 2 weken Kort ziekteverzuim

2009 6,9 1,9 2,3 2,7

2010 5,5 0,3 2,6 2,6

2011 8,9 1,7 6,2 1,0

2012 2,3 0,0 0,0 2,3

2013 2,8 0,0 1,7 1,1

Het langdurig verzuim betreft 3 medewerkers. In 2013 hebben geen bedrijfsongevallen plaatsgevonden.

Activiteiten personeel De Wassenaarsche Bouwstichting heeft een personeelsvereniging die activiteiten organiseert en zorg draagt voor attenties bij persoonlijke gebeurtenissen. In 2013 is een geslaagde bijeenkomst in het Westland georganiseerd waarbij het sportieve en gezelligheid goed zijn gecombineerd. Naast de personeelsvereniging worden vanuit het bedrijf activiteiten rond het werk georganiseerd. Deze zomer is weer een barbecue gehouden.

41

11. Financiële positie en resultaten Het toezicht op de corporatiesector door het Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw is in 2013 verder aangescherpt. Het nieuwe beoordelingskader van het WSW, de uitwerking van de beleidsregels ten aanzien van derivaten, de opgelegde saneringssteun, de volmacht van het WSW zijn daarvan concrete uitwerkingen.

Het toezicht op de corporatiesector door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is in 2013 verder aangescherpt. Het nieuwe beoordelingskader van het WSW, de uitwerking van de beleidsregels ten aanzien van derivaten, de opgelegde saneringssteun, de volmacht van het WSW zijn daarvan concrete uitwerkingen. De verhuurderheffing zorgt voor extra financiële uitgaven. Het opvangen van die uitgaven is een grote opgave. Op de eerste plaats omdat deze uitgaven niet alleen de kasstromen beïnvloeden, maar ook de vermogenspositie op basis van bedrijfswaarde fors aantasten. Dat knelt bij onze corporatie des te meer omdat de huren relatief laag zijn en de waarde van

Kasstromen onder druk 42

het bezit (welke de grondslag voor de heffing vormt) relatief hoog is. De Wassenaarsche Bouwstichting heeft bijvoorbeeld veel oude woningen in tuindorpen. De kleine woningen zijn zeer betaalbaar, maar de courantheid van naastgelegen

koopwoningen en de grote tuinen vertalen zich in hoge WOZ-waarden.

Verbetering van de kasstromen moet dan ook op de eerste plaats uit huuraanpassingen komen. Daarnaast wordt bezuinigd op de kosten van de organisatie (algemeen beheer) en wordt kritisch gekeken naar de onderhoudslasten. De corporatie wil graag blijven investeren in verbetering van bestaand bezit, o.a. in energiebesparende maatregelen. Nieuwbouw komt daarmee wel op een laag pitje te staan. De extra uitgaven als gevolg van sanerings- en verhuurderheffing overstijgen de eerstkomende jaren de stijging van de huurinkomsten. Dat betekent sowieso een beperking van de onderhouds- en bedrijfslasten. De wijzigingen in de regels voor de verslaglegging, de benodigde extra informatie voor het CFV en WSW en de vereiste accountantscontroles daarop, de expliciete regels ten aanzien van de woningtoewijzing en huurverhogingen en de warmtewet leiden tot extra administratieve lastendruk. Zo is bijvoorbeeld in 2013 € 115.000 aan externe controlekosten uitgegeven. Daarnaast is aan controle voor en rapportage aan externe toezichthouders

Extra administratie lastendruk

intern nog eens circa 500 uur besteed. Lokale lastenstijgingen leiden inmiddels tot een belastingaanslag van bijna € 470.000. Controlekosten, belastingen en heffingen zijn in 2014 goed voor bijna een kwart van de totale bedrijfslasten exclusief onderhoud.

Financiële sturing Voor een goede sturing zijn diverse onderdelen uit het huishoudboekje van de corporatie van belang: - Robuuste kasstroom - Gezond rendement op vermogen - Voldoende solvabiliteit Robuuste kasstroom Voor een gezonde bedrijfsvoering van op lange termijn sturen wij op een verhouding tussen operationele inkomsten en uitgaven (exclusief verhuurderheffing) van circa 2 staat tot 1. De genoemde verhouding biedt een goede marge voor financiering (rentelasten), financiële middelen voor investeringen en/of aflossingen.

43

Wij streven naar een rentedekkingsgraad (ICR) boven de 1,4 en een DSCR (debt service corverage ratio) groter dan 1,0. Deze laatste geeft de indicatie dat wij in staat zijn aan onze rente- en (fictieve) aflossingsverplichtingen van 2% van de leningportefeuille te voldoen. Onderstaande tabel geeft de ontwikkeling weer van de verwachte operationele kasstroom voor 2014 tot en met 2018, zoals opgenomen in de begroting 2014. x € 1.000 Netto operationele kasstroom (excl. rente) Rente uitgaven leningportefeuille Rente inkomsten tijdelijk liquide middelen Netto operationele kasstroom (incl. rente) 2% aflossingsfictie* ICR** DSCR***

2014 6.274 4.195 142 2.221 1.941 1,50 1,05

2015 6.251 3.834 177 2.594 1.809 1,63 1,14

2016 6.348 3.553 70 2.865 1.871 1,79 1,19

2017 7.656 3.650 80 4.086 1.771 2,10 1,43

2018 6.926 3.423 97 3.600 1.674 2,02 1,39

* is 2% van de restant leningportefeuille ultimo boekjaar **is verhouding tussen netto operationele kasstroom (excl. rente) en de rente uitgaven leningportefeuille. *** is de verhouding tussen de netto operationele kasstroom(excl. rente) en netto rente uitgaven plus de 2%aflossingsfictie

In 2013 hebben de gevolgen van het ingezette kabinetsbeleid ons genoodzaakt de huurruimte bijna maximaal te benutten. De gemiddelde jaarlijkse huurstijging bedraagt 4,1% (dat is inclusief het inkomensafhankelijke deel van de huuraanpassing). Ook voor de komende jaren gaan wij uit van het maximaal benutten van de huurstijging binnen de mogelijkheden van markt en het huidige woningwaarderingsstelsel. De verhuurderheffing en saneringssteun, beide van kracht in 2013, leiden tot extra uitgaven voor de komende jaren. De verhuurderheffing gaat vanaf 2014 sterk toenemen van € 1,2 mln. per jaar naar € 1,6 mln. in 2018. De

saneringssteun bedraagt over 2014 € 464.000 en daalt naar € 130.000 per 2018. Met de verhuurderheffing wordt rekening gehouden voor de gehele looptijd van het vastgoed. Met de saneringssteun wordt tot en met 2018 gerekend. Beide uitgaven worden echter jaarlijks bepaald en zijn afhankelijk van te saneren corporaties.

44

Financiële positie en resultaten

2013

Jaarverslag

Gezond rendement op vermogen Door de jaarlijkse rapportage van de IPD/aeDex wordt inzichtelijk gemaakt wat het directe en het indirecte rendement bedraagt van de vastgoedportefeuille. Dit geeft de mogelijkheid om te sturen op rendement per complex en op portefeuilleniveau. Over 2013 hebben wij een direct rendement behaald van 3,7% en een indirect rendement van - 5,5%. Dit rendement is gebaseerd op vastgoed gerelateerde kasstromen (direct) en waardeontwikkeling (indirect) ten opzichte van de marktwaarde in verhuurde staat. Over 2012 was het totale rendement 1,6% waarvan 3,2% als direct en - 1,6% als indirect rendement. De vermogenskosten van het vreemd vermogen bedragen in 2013 4,09% (was 4,42%). Het indirecte rendement wordt sterk beïnvloed door in voorbereiding zijnde en opgeleverde projecten. De investeringen drukten het rendement en de (verwachte) huurinkomsten tellen nog maar beperkt mee. De waardeontwikkeling van de hele portefeuille is licht negatief. Voldoende solvabel

Financiële sturing

Solvabiliteit is de mate waarin het eigen vermogen voldoende is om aan toekomstige verplichtingen te blijven voldoen. De hoogte van het eigen vermogen is mede afhankelijk van de keuze inzake de waardering van het vastgoed en de financiering van het vastgoed. De solvabiliteit bedraagt eind 2013 34% (op basis van bedrijfswaarde ten behoeve van CFV en WSW) en 60% op basis van waardering op marktwaarde in verhuurde staat.

Beoordelingskader WSW Het nieuwe beoordelingskader van het WSW bestaat uit vijf financiële ratio’s en een kwalitatieve toets. De financiële ratio’s verschaffen inzicht in de ontwikkeling van kasstromen en waardeontwikkeling. Indien de corporatie binnen dit beoordelingskader blijft, geeft het WSW borgingsruimte af, het voormalige faciliteringsvolume. Met deze borgingsruimte houdt de corporatie eenvoudig toegang tot de kapitaalmarkt. Op basis van de prognosecijfers over 2014 – 2018 en het beschikbare beoordelingskader is het onderstaand overzicht opgesteld, waaruit blijkt dat de corporatie binnen de kaders blijft.

45

Financiële ratio’s ICR* DSCR* Loan to Value** Solvabiliteit*** Dekkingsratio***

WSW norm Minimaal 1,4 Minimaal 1,0 Minimaal 75% Minimaal 20% Minimaal 50%

Resultaat o.b.v. dPi (plus)2013 1,48 1,08 67% 34% 25%

* Gebaseerd op ingediende kasstroomoverzichten en bepalingssystematiek (zie ook www.wsw.nl) ** Gebaseerd op opgegeven leningportefeuille en bedrijfswaarde dPi plus 2013 *** G  ebaseerd op eigen vermogen ten opzichte van totaal vermogen gebaseerd op waardering op bedrijfswaarde, opgegeven in de dPi plus 213 **** Leningportefeuille ten opzichte van WOZ waarde

Verdeling exploitatie-uitgaven In de volgende grafiek wordt zichtbaar gemaakt waar elke binnenkomende euro huur aan wordt besteed. In 2013 is het aandeel van de heffingen nog beperkt tot 4%, in 2018 wordt dat 15%, hetgeen ten koste zal gaan van de netto operationele kasstroom en dus de investeringsruimte. De personeelsuitgaven zijn exclusief de doorbelaste uren van de servicedienst en het beheer voor derden. De onderhoudsuitgaven zijn de feitelijke uitgaven aan onderhoud (inclusief het onderhoud uitgevoerd door de servicedienst) gecorrigeerd met de geactiveerde uitgaven. Onder de overige bedrijfsuitgaven vallen onder andere belastingen, verzekeringen, algemene beheerlasten, huisvestingskosten en governance. Saneringssteun en verhuurderheffing staan apart benoemd.

Financieel resultaat Het financieel resultaat komt tot uitdrukking in de Winst- en Verliesrekening. Binnen het financieel resultaat is een onderverdeling te maken in resultaat bedrijfsvoering (directe opbrengsten versus directe kosten), financiële baten en lasten (rentelasten) en overig resultaat (niet gerealiseerde waardeveranderingen, vennootschapsbelasting en deelnemingen). De ontwikkeling per onderdeel wordt toegelicht.

Resultaat uit gewone bedrijfsvoering

46

De gewone bedrijfsvoering (excl. Rentelasten, rentebaten en niet gerealiseerde waardeverandering) laat een positief resultaat zien van € 9,1 mln. Ten opzichte van 2012 is dit een stijging van € 3,4 mln.

Financiële positie en resultaten

2013

Jaarverslag

De bedrijfsopbrengsten zijn in 2013 gestegen met € 3,1 mln. De bruto

huuropbrengsten zijn gestegen met € 404.000, terwijl de huurderving

is gedaald met € 63.000. De opbrengsten servicecontracten en overige opbrengsten zijn gedaald met € 27.000 resp. € 12.000. Het netto

verkoopresultaat van de verkochte woningen en Gezondheidscentrum is € 2.953.000, een stijging van € 2.677.000. De operationele lasten (exclusief afschrijvingen en overige waardeveranderingen) zijn gedaald met € 318.000. De personeelslasten zijn gestegen met € 75.000 als gevolg van de jaarlijkse CAO-stijging en extra werkgeverslasten. De totale onderhoudslasten zijn netto met € 288.000 gedaald. De overige

bedrijfslasten zijn per saldo € 159.000 gestegen. Deze stijging komt door de extra uitgaven aan saneringssteun en verhuurderheffing van € 515.000. Hiertegenover staat een afname van de algemene kosten met € 308.000.

Financiële baten en lasten De netto rentelasten zijn € 402.000 gedaald door een lagere rentestand en ontvangen rente op tijdelijk

Beheerkosten omlaag

uitstaande liquide middelen. De gemiddelde rente is gedaald van 4,42% naar 4,09%. In de bijlagen is een overzicht van de leningportefeuille opgenomen.

Overige resultaten Onder deze noemer worden waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille verantwoord. Op die portefeuille wordt niet afgeschreven. Alle waardemutaties lopen via de resultatenrekening. Dit zijn majeure posten. Het resultaat 2013 weerspiegelt de dalende (markt)waarde van het bezit. De gerealiseerde waardeveranderingen zijn het gevolg van investeringsbeslissingen. De ongerealiseerde waardeverandering komen door wijzigingen in huurniveaus en verwachte marktomstandigheden.

Vennootschapsbelasting De aangifte over 2012 is in 2013 afgerond. De verdere afwaardering op de fiscale boekwaarde per 31-12-2013 zorgt voor een, compensabel, fiscaal verlies over 2013. Het belastingresultaat is het gevolg van de mutatie in actieve belastinglatentie.

47

Vermogen van de corporatie Het vermogen van de corporatie zit in het vastgoed. De Wassenaarsche Bouwstichting wendt het vermogen volledig aan voor volkshuisvestelijke opgaven, zoals investeringen in nieuwbouw, vervanging en kwaliteit. Voor elke grotere investering moet extern geld worden aangetrokken. Kwaliteitsverbeteringen worden grotendeels betaald uit de netto operationele kasstromen en verkopen bestaand bezit. Het eigen vermogen wordt bepaald door het verschil tussen de waarde van het bezit en de hoogte van het vreemd vermogen. Het bezit wordt onderverdeeld, conform de RJ-richtlijnen, tussen sociaal vastgoed (DAEB bezit) en commercieel vastgoed (niet-DAEB bezit). Vanaf 2013 wordt de gehele vastgoedportefeuille gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. Het totaal vermogen bedraagt € 282,6 mln. waarvan – overeenkomstig de aard van ons bedrijf – bijna 94% als vastgoedbelegging kan worden gekwalificeerd. De rest betreft de bedrijfsvoering. Tegenover dit vermogen staat € 113,7 mln. aan schulden, waarvan € 92 mln. aan langlopende leningen en € 6,8 mln. aan verplichtingen uit hoofde van onder voorwaarden verkochte woningen. Het eigen vermogen bedraagt ultimo 2013 € 167 mln. ofwel

59% van het balanstotaal. Dat is € 6,9 mln. minder dan eind 2012. Door de stelselwijziging per 1 januari 2013 is het eigen vermogen met ruim € 108 mln. gestegen. Het normatieve volkshuisvestelijk vermogen ligt naar verwachting eind 2013 boven het minimale vermogen dat aangehouden dient te worden volgens het CFV. Op basis van het ingediende prognosecijfers (dPi 2014) bedraagt het verwachte normatieve volkshuisvestelijk vermogen eind 2013 30% van geüniformeerd totaal vermogen. In 2013 heeft het CFV het vermogen negatief beoordeeld mede op basis van eigen beleidsregels en strikte normering van de bedrijfswaarde. Op basis van de begroting 2014 is door de Wassenaarsche Bouwstichting een ‘verbeterplan’ opgesteld. De belangrijkste punten van dit verbeterplan (en de begroting 2014) zijn lagere bedrijfslasten, het structureel verhogen van de huurinkomsten en aflossen van leningen uit verkoopopbrengsten.

48

Vermogensontwikkeling 2014 - 2018 Eigen vermogen Leningen o/g nominaal Totaal vermogen Solvabiliteit

2014 179.334 97.029 294.485 60,8

2015 176.937 90.469 288.461 61,3

2016 180.065 93.529 297.808 60,4

2017 168.101 88.569 284.091 59,1

2018 172.486 83.711 286.940 60,1

Financiële positie en resultaten

2013

Jaarverslag

Financiering Gegeven de kasstroomontwikkelingen en de gewenste vermogenspositie zijn de omvang en het verkrijgen van vreemd vermogen (ter vervanging van bestaande leningen en investeringen) belangrijke aandachtspunten. Het WSW heeft haar beleid met betrekking tot financiering van het vastgoed beperkt door een strikte scheiding te maken tussen DAEB en niet-DAEB bezit en regels te stellen aan de eigen middelen van de corporatie. De gemiddelde gewogen rentevoet (gebaseerd op in 2013 betaalde en transitorische rente) bedraagt 4,09%. Ultimo 2013 zijn geen posities ingenomen met ‘kort geld’ en/of variabele rentes.

Leningportefeuille De Wassenaarsche Bouwstichting heeft het overgrote deel van haar financieringsbehoefte ingedekt via langlopende leningen. De totale leningportefeuille is gespreid opgebouwd. De stand van de leningen bedraagt eind 2013 € 102,0 mln. (€ 101,4 mln. in 2012). In 2013 is voor € 16,8 mln. aan leningen gestort en € 16,2 mln. aan leningen afgelost. Twee van de nieuwe leningen waren reeds in 2012 aangetrokken.

Overzicht gestorte leningen 2013 Geldgever BNG BNG NWB¹

Hoofdsom

Storting

Looptijd

€ 5,0 mln. € 5,82 mln. € 6,0 mln.

1 feb. 2013 4 mrt. 2013 3 okt. 2013

10 jaar 12 jaar 5,5 jaar

Rente incl. opslagen 2,60% 2,885% 3M + 0,83%

Type lening Fixe Fixe Roll-over

Aanwending Herfinanciering Herfinanciering Herfinanciering

1. Deze lening met een variabele rente wordt afgedekt met een renteswap met rentepercentage van 4,687 % en dezelfde looptijd als de lening. Hiermee komen de rentekosten van deze financiering uit op 5,517%.

In het najaar 2013 is, binnen het afgegeven faciliteringsvolume van € 10,0 mln., voor € 5,0 mln. aan leningen aangetrokken voor het jaar 2014. Daarmee is de verwachte financieringsbehoefte voor 2014 gedekt. Deze lening wordt in de jaarrekening ‘onder niet uit balans blijkende verplichtingen’ opgenomen.

49

Overzicht aangetrokken leningen 2013 Geldgever NWB

Hoofdsom

Storting

Looptijd

€ 5,0 mln.

1 jul. 2014

9 jaar

Rente incl. opslagen 2,85%

Type lening Fixe

Aanwending Herfinanciering

Renterisico’s en derivaten Bij het beheersen van de renterisico’s wordt actief gehandeld. Dat wil zeggen dat rente en financiering zodanig vastgelegd worden, dat niet onder druk van een acute financiële behoefte gehandeld hoeft te worden. Bij het indekken van de financieringsbehoefte en het daaraan verbonden renterisico werd in de jaren 2005 -2008 gebruik gemaakt van afgeleide (rente)instrumenten, derivaten, zoals renteswaps. Een swap is een renteinstrument waarbij het verschil tussen korte (variabele) en lange (vaste) rente wordt afgedekt. Onder deze swaps worden leningen aangetrokken. Vanaf 2010 zijn wij geen nieuwe derivatencontracten aangegaan en zijn wij ook niet voornemens dit te gaan doen gezien de huidige financiële markt, regelgeving en contractuele voorwaarden. In totaal zijn in de bovengenoemde periode acht swaps afgesloten. In onze leningenportefeuille is € 39,0 mln. met deze renteswapcontracten afgedekt. De swaps kennen geen clausules waar mogelijke bijstortingsverplichtingen in zijn opgenomen.

50

Financiële positie en resultaten

2013

Jaarverslag

De marktwaarde van de derivaten bedraagt per 31 december 2013 € 5,9 mln. In 2013 hebben alle swaps een onderliggende lening en zijn de aangetrokken leningen met variabele hoofdsom, die gekoppeld zijn aan de renteswaps, gelijk getrokken met looptijd van desbetreffende renteswap. In het najaar zijn nieuwe beleidsregels van het Ministerie van Binnenlandse Zaken uitgevaardigd. De Wassenaarsche Bouwstichting heeft, mede op verzoek van het CVF beoordeeld of de huidige contracten voldoen aan deze nieuwe beleidsregels en of en in welke mate er sprake is van toezicht belemmerende bepalingen. In het contract met de BNG is een bepaling opgenomen die onder de nieuwe beleidsregels als ‘toezichtbelemmerend’ kan worden aangemerkt. Zowel de gebeurtenis als de toepassing van deze bepaling zijn onwaarschijnlijk. De Wassenaarsche Bouwstichting blijft daarover in gesprek.

Beheerst omgaan met derivaten

Dat is ook de strekking van het door het CFV gevraagde Plan van Aanpak. Het uitgangspunt daarbij is het vermijden van onnodige kosten.

51

12. Waardering activa Met ingang van verslagjaar 2012 dient de Wassenaarsche Bouwstichting te voldoen aan de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaglegging, RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De wijzigingen hebben voornamelijk hun weerslag op de waardering van de activa en zijn verwerkt in het jaarverslag en jaarrekening 2013.

Stelselwijziging De externe verslaglegging is gebaseerd op het actuele waardemodel, waarbij de gehele vastgoedportefeuille, het sociaal (DAEB bezit) alsmede en het commercieel vastgoed (niet-DAEB bezit) geclassificeerd wordt als vastgoedbelegging. Deze waardering van de vastgoedportefeuille is conform RJ 213 tegen marktwaarde in verhuurde staat. Door te kiezen voor één waarderingsgrondslag van beide typen bezit wordt de ontwikkeling van het vermogen en resultaat eenduidig en

Eenduidige en transparante weergave

transparant weergegeven in de jaarrekening. Voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat wordt de IPD/aeDex-methodiek toegepast. Deze waarden en rendementen worden jaarlijks getoetst en gevalideerd aan vastgoedontwikkelingen in de gehele markt. Deze methodiek wordt sinds 2007 toegepast binnen de Wassenaarsche Bouwstichting wordt met ingang van 2013 ook in de

52

jaarrekening gehanteerd.

De stelselwijziging leidt tot een herberekening van de cijfers betreffende het verslagjaar 2012 conform de nieuwe waarderingsgrondslagen. Dit is voor de vergelijkbaarheid en een transparant verloop van de waarde van het vastgoed en het resultaat tussen 2012 en 2013. De gevolgen van de stelselwijziging worden in de jaarrekening onder de waarderingsgrondslagen nader toegelicht.

Waardering De waarde van het vastgoed wordt op drie verschillende manieren bepaald. De vastgoedportefeuille wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat conform de methodiek van IPD/aeDex. Ten tweede wordt de vastgoedportefeuille gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde ten behoeve van de externe toezichthouders, CFV en WSW. Tenslotte kennen wij de WOZ-waarde. Deze wordt vastgesteld door de gemeente onder andere ten behoeve van de onroerende zaakbelasting. Deze waarde is relevant voor de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting. De verschillen tussen de verschillende waarderingen zijn de volgende: 1. De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op de verwachte netto huurinkomsten van ons bezit en op de verwachte leegwaardeontwikkeling (verkoop). 2. D  e bedrijfswaarde wordt bepaald door het totaal van de contante waarden van huurinkomsten minus variabele kosten over de gehele levensduur. 3. De WOZ-waarde wordt bepaald door verkoop en marktwaarde van woningen in de omgeving die vergelijkbaar zijn met ons bezit.

Gevolgen van de stelselwijziging op hoofdlijnen Het bezit en de waarde wordt vanaf 1 januari 2013 en met terugwerkende kracht naar 1 januari 2012 onderverdeeld in sociaal (DAEB, woningen tot liberalisatiegrens) en commercieel vastgoed (nietDAEB, woningen boven liberalisatiegrens, bedrijf onroerend goed en woningen in WaBS Vastgoed BV). Het gevolg van deze stelselwijziging is een stijging van Eigen vermogen en Materiële Vaste Activa van € 108,4 mln. per ultimo 2012.

53

Deze onderverdeling is op de afzonderlijke verhuureenheden toegepast waarbij de huurprijs als verdelingsfactor voor de juiste opbrengsten- en kostentoerekening is gehanteerd.

Waarde van gehele bezit (onderverdeeld naar sociaal en commercieel vastgoed) Materiële vaste activa ( x € 1.000) (tegen marktwaarde in verhuurde staat) Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Totaal

Ultimo 2013

Ultimo 2012

219.014 37.341 256.355

234.827 30.029 264.856

De waardeverandering van het vastgoed wordt hieronder in het kort uiteengezet. Marktwaarde 1-1 Commercieel vastgoed Sociaal vastgoed Totaal 1-1

30,0 234,8 264,8

Nieuwbouw Aankopen Gerealiseerde verkoop woningen Huuropbrengsten Verhuurderheffing Verkoopwaarde Exit Yield IRS Herontwikkeling locatie Poortlaan Overige ontwikkelingen Marktwaarde 31-12

4,8 2,2 2,3 14,2 4,5 5,6 11,3 2,3 8,0 0,3 256,3

Commercieel vastgoed Sociaal vastgoed Totaal 31-12

37,3 219,0 256,3

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

54

Ultimo 2013 6.715

Ultimo 2012 4.160

Waardering activa

2013

Jaarverslag

De toename in onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden is het gevolg van de 15 woningen die verkocht zijn in 2013.

Marktwaarde in verhuurde staat De IPD/aeDex methodiek is conform RJ 645 een geaccepteerde waarderingsmethodiek om de marktwaarde in verhuurde staat te bepalen. Deze waardering passen wij toe op het gehele bezit. De belangrijkste uitgangspunten en aannames bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat zijn: - de maximaal redelijk huurniveau - het huidige huurniveau - v erwachte onderhoud en beheerskosten

Uitgangspunten marktwaarde verhuurde staat

-e  en mutatiegraad gebaseerd op huidige mutatiegraad en verwachte mutatiegraad op langere termijn - een maximale planninghorizon van 15 jaar - een waardeontwikkeling van het bezit -e  en discontering van kasstromen op basis risico vrije rente en risico opslag per complex -e  en impliciet inzicht in toekomstige beslissingen op basis van keuze tussen uitponden na mutatie of door exploiteren voor 15 jaar Bij deze waardebepaling wordt DTZ Zadelhoff als externe onafhankelijk taxateur ingeschakeld. Sinds de start van onze deelname aan de IPD/aeDex is DTZ de taxateur waardoor een goed beeld bestaat van het bezit en de verwachte ontwikkelingen. De taxateur is gecertificeerd register-taxateur en is niet betrokken geweest bij vastgoedtransacties van de Wassenaarsche Bouwstichting. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief de disconteringsvoet) is door DTZ Zadelhoff een aannemelijkheidverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. November 2013 is het gehele vastgoed gewaardeerd en door middel van validatie met IPD/aeDex in januari/februari 2014 is een waardering per 31 december 2013 bepaald. In onderstaand overzicht wordt de totale marktwaarde van het bezit conform indeling IPD/aeDex gepresenteerd.

55

Type vastgoed x € 1.000 Woningen BOG Totaal

2013 232.605 23.750 256.355

2012 237.966 26.890 264.856

∆-% - 2,3% - 11,7% - 3,3%

De waardeontwikkeling weerspiegelt de lagere marktwaarden van Ridderlaan à € 3.6 mln. (opgenomen onder woningen) en Huize Willibrord (Poortlaan) a € 3.2 mln. (opgenomen onder BOG).

WOZ-waarde De WOZ-waarde is gedaald van € 406 mln. (waardepeildatum 1 januari 2012) naar € 399 mln. (waardepeildatum 1 januari 2013). De gehele waardedaling van bestaand bezit is ruim 3%. Door toevoeging van Gybelanthof en de woningen van Havenaer à € 11,3 mln. wordt de daling

enigszins gecompenseerd. In 2009 bedroeg de WOZ-waarde nog € 485 mln. Los van mutaties in het bezit kan worden geconstateerd dat in de afgelopen jaren 1/5 van deze waarde is ‘verdampt’.

56

13. ​Verbindingen Met het oog op het brede werk van onze organisatie én de aangescherpte regels voor het werkgebied van corporaties, voert de Wassenaarsche Bouwstichting een beleid waarbij activiteiten die niet direct te maken hebben met verhuur van sociale woningen aan de doelgroep, in afzonderlijke rechtspersonen worden ondergebracht. In 2000 is daartoe WaBS Beheer B.V. opgericht, een holding waaronder de bedrijven vallen die dienstverlenende activiteiten aan anderen dan de doelgroep uitvoeren. In 2007 is daar in het kader van de afspraken met de Belastingdienst over vennootschapsbelasting (vaststellingsovereenkomst) WaBS Vastgoed B.V. bijgekomen en in datzelfde kader is in 2008 WaBS Projecten B.V. opgericht. De jaarrekening omvat de geconsolideerde cijfers van de Wassenaarsche Bouwstichting als geheel, inclusief

Activiteiten gesplitst

deelnemingen. De financiële relaties tussen de Wassenaarsche Bouwstichting en de deelnemingen zijn beperkt tot storting van het aandelenkapitaal en de onderlinge verrekeningen. De onderlinge verrekeningen geschieden marktconform.

57

Wassenaarsche Bouwstichting (TI)



WaBS Beheer BV (2000) 100%

WaBS Vastgoed BV (2007) 100%



WaBS Service BV (2000) 100%



WaBS Duurzame Energie BV (2005) 100%



WaBS Projecten BV 100%

DEE ‘Wassenaar’ BV (2006) 50%

Toelichting organigram WaBS Vastgoed B.V. is opgezet als (fiscale) beleggingsinstelling waarin het economische eigendom van het commerciële vastgoed is ondergebracht. Tot het commerciële vastgoed behoren bedrijfspanden en te verkopen woningcomplexen. In 2013 zijn geen woningen uit dit bezit verkocht. Eind 2013 exploiteert WaBS Vastgoed B.V. 43 woningen en 4 bedrijfspanden. WaBS Projecten B.V. is een holding waarin projectontwikkelingsactiviteiten kunnen worden ondergebracht. In 2013 hebben hier geen activiteiten plaatsgevonden. WaBS Beheer B.V. heeft een holdingstructuur en fungeert als aandeelhouder voor de daaronder hangende B.V.’s (WaB Services B.V. en WaBS Duurzame Energie B.V.) waarin alle commerciële dienstverlenende activiteiten zijn ondergebracht.

58

Verbindingen

2013

Jaarverslag

In WaBS Services B.V. zijn alle dienstverlenende activiteiten voor derden ondergebracht, zoals beheer van (huur)woningen van derden, VvE-beheer en dergelijke. In deze B.V. worden de volgende administraties gevoerd: - 21 Verenigingen van Eigenaars - 2 stichtingen - 3 beheercomplexen WaBS Duurzame Energie B.V. (WaBS DE B.V.) is opgericht om activiteiten met betrekking tot de exploitatie van duurzame energie installaties (WKOinstallatie) te kunnen onderbrengen. Op dit moment is de enige functie van WaBS DE B.V. het aandeelhouderschap van DEE Wassenaar B.V. Deze is in samenwerking met Panagro Duurzame

Duurzame energie exploitatie

Energie B.V. opgericht om de collectieve duurzame energieinstallatie in het project Kerckehorst te exploiteren. In 2013 zijn de aandelen van Panagro Holding overgenomen door Deem Holding.

Consolidatie De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen worden volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van onderlinge verhoudingen en transacties. Duurzame Energie Exploitatiemaatschappij Wassenaar B.V. betreft een joint venture die voor 50% in de consolidatie is betrokken. De geconsolideerde jaarrekening verschaft ten opzichte van de enkelvoudige jaarrekening beter inzicht in de financiële situatie en de resultaten van het geheel van de in de consolidatie opgenomen rechtspersonen en vennootschappen. WaBS Vastgoed B.V. heeft een achtergestelde lening van € 5,4 mln. van de Wassenaarsche Bouwstichting. Voor inzicht in de financiële resultaten en vermogens van de afzonderlijke B.V.’s zijn afzonderlijke jaarrekeningen opgesteld en controleverklaringen afgegeven.

59

WaBS Vastgoed 100%

Statutair vermogen Gestort kapitaal Agio Balanstotaal Resultaat voor belasting Reserves Jaaromzet excl. verkopen Rekeningcourant Doorberekende kosten1

WaBS Projecten 100%

WaBS Beheer 100%

WaBS Services 100%

WaBS Duurzame Energie 100%

DEE Wassenaar 50%

€ 90.000

€ 90.000

€ 100.000

€ 100.000

€ 90.000

€ 90.000

18.000 8.290.000 65.200

18.000 13.700 - 200

20.000 150.000 6.300 - 4.300

20.000 150.000 264.000 - 58.300

18.000 0 - 1.200

18.000 229.000 1.800

631.800 577.100

- 4.300 0

- 186.800 0

- 147.900 195.800

- 22.300 0

- 68.400 41.000

2.203.800

12.700

- 16.300

86.900

- 3.700

- 141.700

1.700

140

2.700

180.400

400

6.200

1. Doorberekende kosten betreffen de inzet van personeel van de toegelaten instelling die via tijdschrijven wordt doorberekend aan de betrokken deelneming

60

14. Vennootschapsbelasting Woningcorporaties kennen sinds 1 januari 2008 een integrale belastingplicht. Volgens de Hoge Raad kunnen woningcorporaties tot en met 2011 aangemerkt worden aangemerkt als ANBI, omdat de verhuur van woningen in de sociale huursector een algemeen belang dient. Dankzij dit arrest hebben woningcorporaties toegang tot gunstige fiscale faciliteiten zoals de aftrek voor fondswervende instellingen en herbestedingsreserve. De Wassenaarsche Bouwstichting heeft voor de aangiften 2008 tot en met 2011 gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een fiscale herbestedingsreserve te vormen. Vanaf het belastingjaar 2012 kan geen gebruik meer gemaakt worden van deze faciliteit door nieuwe wetgeving. Door het vormen van deze fiscale herbestedingsreserve is het mogelijk langer gebruik te maken van verrekenbare

Belastingdruk verminderen

fiscale verliezen als gevolg van lagere WOZ-waarden. Eventueel in de toekomst te betalen vennootschapsbelasting hangt in hoge mate samen met de waardeontwikkeling van het vastgoed. De Wassenaarsche Bouwstichting heeft zich in 2013 bij laten staan door fiscaal adviesbureau Baker Tilly Berk voor de herziene aangiften 2008 tot en met 2011 en de aangifte 2012. In de herziene aangiften 2008, 2009 en 2010 zijn de fiscale resultaten in het geheel aangewend ten behoeve van de vorming van een herbestedingsreserve. De afwaardering naar de lagere WOZ-waarde voor totaal € 21,5 mln. is in de fiscale aangifte van belastingjaar 2012 opgegeven waarmee het saldo te verrekenen verliezen € 19,7 mln. bedraagt.

61

De fiscale aangifte 2008 is eind februari 2013 besproken met de Belastingdienst. Het belastbaar bedrag voor 2008 is vastgesteld op € 82.250. Wij zijn voornemens om op dit punt de herbestedings-reserve van toepassing te laten zijn, waarmee het belastbaar bedrag uit zal komen op € 0. Naar aanleiding van de herziene aangiften 2008 tot en met 2011 zijn de aangiften 2008 en 2009 afgewikkeld en is de eerder betaalde Vennootschapsbelasting à € 461.730 over 2008 in 2013 retour ontvangen. De aangifte 2012 is in november 2013 ingediend. De fiscale winsten over deze jaren zijn toegevoegd aan de herbestedingsreserve en zijn conform de fiscale regels aangewend.

2010 2011 2012 2013

Belastbaar bedrag €0 €0 €0 €0

Verrekenbaard verlies

€ 19,8 mln. € 13,6 mln.

Betaalde VpB €0 €0 €0 €0

Stand herbestedingsreserve € 1,9 mln. € 3,1 mln. € 3,1 mln. nihil

Op basis van de toekomstige mogelijke fiscale winsten en het waardeverloop van de activa is de verwachting dat het verrekenbaar verlies binnen de geldende carry-forward termijn van negen jaar in zijn geheel in mindering gebracht kan worden. Het geschatte fiscale jaarresultaat 2013 is € 6,2 mln. en is in mindering gebracht op het compensabel verlies over 2012. De latentie voor belastingvorderingen heeft betrekking op vier onderdelen. Ten eerste de toekomstige mogelijke fiscale winsten die verrekend kunnen worden met de gecumuleerde fiscale verliezen over 2008 tot en met 2012. Ten tweede door het verschil tussen de fiscale- en commerciële waarde van de te verkopen woningen. Als derde is de latentie gevormd voor het verschil tussen de fiscale- en commerciële waarde van de opgenomen leningen. Ten vierde het verschil tussen commerciële en fiscale waardering materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie. Voor het naar verwachting tijdelijke verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van het woningbezit is

62

een voorziening voor latente belastingverplichtingen opgenomen.

Vennootschapsbelasting

2013

Jaarverslag

Het verrekenbaar verlies in de actieve latentie en het verwachte tijdelijk verschil in de latente belastingverplichting zijn in 2012 en 2013 gesaldeerd. De jaarlijkse mutatie in de latenties wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening en de toelichting. De getoonde berekening inclusief de correcties geeft de juiste belastingdruk weer. De belastingdruk kan afwijken van de feitelijk te betalen vennootschapsbelasting. € Mutatie voorziening voor latente belastingverplichtingen Mutatie actieve belastinglatentie Belasting over boekjaar Correctie belastinglast voorgaande jaren Totaal vennootschapsbelasting

14.302 - 1.445.720 0 24.502 - 1.406.916

63

15. Governanceverslag Door incidenten in de afgelopen jaren en de grote maatschappelijke en financiële belangen staat de governance in onze sector nadrukkelijk in de schijnwerpers. Bestuur en Raad van Commissarissen van de Wassenaarsche Bouwstichting realiseren zich dat terdege.

Goede governance krijgt in onze organisatie al jaren veel aandacht. In de jaarverslagen wordt daarover gerapporteerd, maar woorden zeggen niet alles. Het gaat ook om de intentie en de intensiviteit waarmee aan goede governance wordt gewerkt. De genoemde ontwikkelingen brengen mee dat de overheid

Goede Governance

zich niet verlaat op het interne toezicht in corporaties, maar ook zelf toezicht wil houden. Dit toezicht, door het CFV, is de afgelopen jaren aanzienlijk aangescherpt. Wonderlijk is dat het CFV geheel andere financiële normen hanteert

voor financiële stabiliteit van corporaties dan het WSW, dat de leningen in de sector borgt. Zo moet het bestuur van corporaties een keur van toezichthouders tevreden stellen. De Wassenaarsche Bouwstichting onderschrijft de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties en past deze toe. Daarop is één uitzondering, te weten de benoemingstermijn van de bestuurder. Deze is niet beperkt tot 4 jaar. De directeur-bestuurder heeft een

64

arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd, die al was afgesloten voordat de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties van toepassing werden.

Samenstelling van de Raad van Commissarissen De omvang van de Raad is vastgesteld op vijf leden. De samenstelling van de Raad is in 2013 gewijzigd. Vanwege gezondheidsredenen is in februari 2013 de heer Schoute teruggetreden als voorzitter en als lid van de Raad. In de vacature van voorzitter is voorzien door de benoeming per 29 mei 2013 van de vice-voorzitter de heer Van Veen tot voorzitter en mevrouw Engering tot vice-voorzitter. Eind 2013 is de vacature in de Raad vervuld door de benoeming van mevrouw E. Wardenaar. Aan deze benoeming is een open sollicitatieprocedure via een advertentie in lokale/regionale kring voorafgegaan. Bij het openen van de vacature zijn de aandachtsgebieden/profielen van de leden tegen het licht gehouden en is besloten te werven met het profiel ‘Zorg’. Mevrouw Wardenaar heeft verschillende functies in de zorg vervuld. Samenstelling van de Raad per 31 december 2013, op volgorde datum eerste benoeming 1. mr. P.C. Römer (m) (1958), lid op voordracht van de huurdersvereniging 1e benoeming 1 mei 2008 2. d  rs. L.E.J. Engering-Aarts (v) (1947), vice-voorzitter 1e benoeming 27 april 2010 3. m  r. G.J. van Veen (m) (1952), voorzitter 1e benoeming 27 november 2010, lid op voordracht van de huurdersvereniging 4. L.A. van Dijk (m) (1953), lid 1e benoeming 23 november 2012 5. d  rs. E. Wardenaar (v) (1950), lid 1e benoeming 22 november 2013 Het eerstvolgende aftredende lid van de Raad is de heer Römer in 2016. De heer Römer is vanwege het verstrijken van twee termijnen dan niet meer herbenoembaar.

65

Werk en voor de corporatie relevante nevenfuncties van de leden van de Raad: 1. mr. P.C. Römer, raadsheer gerechtshof Amsterdam Geen relevante nevenfuncties 2. d  rs. L.E.J. Engering-Aarts, zelfstandig adviseur Geen relevante nevenfuncties 3. mr. G.J. van Veen, zelfstandig adviseur voorzitter Rode Kruis Wassenaar Lid Raad van Toezicht Stichting Johannahuis 4. L.A. van Dijk, zelfstandig adviseur Commissielid Onderwijs en Opleidingen van Bouwend Haaglanden (samenwerking tussen bouwbedrijven en VMBO en MBO onderwijs in Haaglanden gebied) Bestuurslid Stichting Leerling Bouwplaatsen, Haagbouw opleidingsbedrijf. Commissielid Techniekagenda Haaglanden, samenwerking onderwijsinstellingen Haaglanden met bedrijfsleven. 5. drs E. Wardenaar, zelfstandig adviseur Secretaris Rode Kruis Leiden De commissarissen volgen actief de ontwikkelingen in de sector o.a. aan de hand van toegezonden documentatie in het kader van het lidmaatschap van de Vereniging van Toezichthouders in de Woningbouw. Daarnaast schrijven de commissarissen zich actief in voor cursussen en bijeenkomsten.

Taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen De taak en werkwijze van de Raad zijn vastgelegd in de statuten en het reglement van de Raad. Deze zijn te vinden op de website van de Wassenaarsche Bouwstichting. De Raad heeft tot taak het toezicht houden op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de corporatie en de met haar verbonden ondernemingen. De Raad staat het bestuur met raad en daad ter zijde. De Raad vervult deze taak door ten minste elk kwartaal te vergaderen met het bestuur, belangrijke bestuursbesluiten goed te keuren, kennis te nemen van interne (management)rapportages en jaarlijks te overleggen met de ondernemingsraad en de accountant. Onderwerpen als risicoanalyses en

66

integriteit maken deel uit van de kwartaalrapportages.

Governanceverslag

2013

Jaarverslag

Tenminste een keer per jaar bespreekt de Raad samen met de directeurbestuurder en ondersteund door externe deskundigen de (strategische) ontwikkelingen met betrekking tot de sector, de woningmarkt en de corporatie. Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen en voor het managen van strategische, financiële en operationele risico’s. De Raad vormt zich een oordeel over het risicomanagement binnen de corporatie. In 2013 is extra aandacht gegeven aan waarderingsgrondslagen, financiële continuïteit, projecten en treasury. Begroting, kwartaalrapportages, jaarverslag en jaarrekening zijn uitgebreid besproken in het auditcommittee en vervolgens aan de Raad ter goedkeuring voorgelegd. Bij de besprekingen van het jaarverslag en de jaarrekening is de

Oordeel over het risicomanagement

accountant aanwezig geweest. De Raad (her)benoemt jaarlijks de accountant. In het toezicht op de deelnemingen van de corporatie is voorzien doordat bestuur en Raad van de corporatie en de 100% deelnemingen (WaBS Beheer B.V., WaBS Vastgoed B.V. en WaBS Projecten B.V.) uit dezelfde personen bestaan en de bevoegdheden overeenstemmen. Begroting en jaarrekening van deze deelnemingen zijn aan goedkeuring van de Raad onderhevig. De deelnemingen worden geconsolideerd. Mevrouw Engering en de heer Van Veen vormden tot eind 2013 het auditcommittee van de Raad. Bij de evaluatie van de Raad eind 2013 is besloten deze commissie op te heffen en vaker met de voltallige Raad bijeen te komen. Mevrouw Engering en de heer Van Veen vormen ook de remuneratiecommissie. Deze bespreekt o.a. het functioneren en de arbeidsvoorwaarden van en met de directeur-bestuurder. De voltallige Raad is betrokken bij de evaluatie van de directeur-bestuurder.

67

Evaluatie De Raad evalueert jaarlijks zowel het eigen functioneren als dat van de directeur-bestuurder. Dat is in 2013 aan de hand van vooraf op schrift gestelde vragen en antwoorden gebeurd. De belangrijkste conclusies zijn dat de samenstelling van de Raad voldoet en de samenwerking onderling en met de directeur-bestuurder goed is. De samenwerking wordt gekenmerkt door vertrouwen, voldoende kritisch vermogen en een streven naar convergentie bij oordeel- en besluitvorming.

Beloning De honorering van de leden van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden en is niet gerelateerd aan de prestaties van de Wassenaarsche Bouwstichting. De adviesregeling honorering toezichthouders in woningcorporaties is als basis genomen voor de bepaling van de vergoedingen. In 2013 is € 24.412 aan vergoedingen uitbetaald.

Tegenstrijdige belangen In 2013 hebben zich geen tegenstrijdige belangen – zoals beschreven in artikel II.3 van de Governancecode – voorgedaan tussen de corporatie enerzijds en leden van de Raad van Commissarissen en/of de directeurbestuurder anderzijds.

Stakeholders De Raad van Commissarissen heeft een rol bij het bestendigen van de relatie met de belangrijkste stakeholders: huurders en gemeente. De door de huurdersvereniging De Wassenaarsche voorgedragen commissarissen houden contact met huurdersvereniging door het overleg tussen de directie en het bestuur van de huurdersvereniging bij te wonen en ledenvergaderingen van de huurdersvereniging te bezoeken. Evenals voorgaande jaren heeft de Raad een actieve rol vervuld bij de stakeholdersbijeenkomst met de gemeente op 29 mei 2013. In het kader van de evaluatie van de Raad in maart 2013 zijn twee stakeholders bevraagd.

68

Governanceverslag

2013

Jaarverslag

Vergaderingen In het afgelopen jaar is de Raad zeven keer voltallig in vergadering bij elkaar gekomen. Het auditcommittee heeft zes keer vergaderd. De benoemingscommissie, bestaande uit de heren Van Veen en Römer, is een aantal malen bij elkaar gekomen om de invulling van de vacature te bespreken. De leden die zijn benoemd op voordracht van de huurdersvereniging hebben verschillende bijeenkomsten van corporatie en huurdersvereniging bijgewoond. Twee bijeenkomsten van de Raad stonden in het kader van de evaluatie, één over 2012 (begin 2013) en één over 2013 (eind 2013). De Raad heeft in 2013 vijf keer regulier vergaderd. Belangrijke onderwerpen zijn geweest: -o  ntwikkelingen in de sector, waaronder herziening van de Woningwet en Wet normering topinkomens;

Geagendeerde onderwerpen en besluiten

-h  et treasury-jaarplan, de financiering en de beoordeling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw; - r apportages Centraal Fonds Volkshuisvesting en de toezichtsbrief; - in voorbereiding en uitvoering zijnde projecten, met name Havenaer en Poortlaan; - investeringsstatuut en afwegingskader maatschappelijke investeringen; -d  e samenwerkingsovereenkomst Poortlaan met Stichting Zorgverlening Wassenaar (SWZ); - kwartaalrapportages,  begroting, jaarverslag en jaarrekening(en); - r apportages van de accountant (managementletter); - rapportage IPD/aeDex; - a ankoop 22 woningen van Vestia in Wassenaar (Gybelanthof). De belangrijkste besluiten van de Raad betreffen: -g  oedkeuring van begroting, jaarrekening en jaarverslag van de Wassenaarsche Bouwstichting, WaBS Beheer B.V. en WaBS Vastgoed B.V.; -g  oedkeuring financiering; -g  oedkeuring aankoop van de Gybelanthof, 22 appartementen, eigendom van Vestia; -g  oedkeuring samenwerkingsovereenkomst met SWZ.

69

De afronding van het jaarrekeningproces heeft veel tijd in beslag genomen, mede als gevolg van nieuwe waarderingsregels.

Bestuur Het bestuur van de corporatie wordt gevormd door de heer mr. ing. A.M. Zopfi (58 jaar). De heer Zopfi is sinds 1 maart 1996 in dienst als directeur en sinds 17 juni 1997 als bestuurder. De Raad bespreekt jaarlijks de prestaties van de directeur. In aansluiting daarop worden de doelstellingen voor het volgende jaar vastgesteld op basis waarvan het functioneren van de directeur-bestuurder wordt geëvalueerd. Het functioneren van de directeurbestuurder is zoals gebruikelijk aan het einde van het jaar beoordeeld. Daarbij is niet alleen gesproken over het afgelopen jaar, maar ook nadrukkelijk gekeken naar (de prioriteiten voor) 2014. De beloning is en blijft passend binnen de sectorale beloningscode, maar ligt boven het niveau van de door de minister opgestelde beloningstaffel zodat de overgangsregeling uit de Wet Normering Topinkomens van toepassing is. Dat impliceert een bevriezing en op termijn (4 jaar) een verlaging van de beloning. De overeengekomen totale beloning inclusief belaste vaste/ variabele onkostenvergoeding en pensioenvergoeding bedroeg in 2013 € 165.590. Tot 1 juni 2013 maakte de directeur-bestuurder gebruik van een door het bedrijf ter beschikking gestelde auto.

Beloning topfunctionaris publieke en semipublieke sector 2013 De heer mr. ing. A.M. Zopfi, directeur-bestuurder Salaris, inclusief bijtelling auto Belastbare vaste/variabele onkostenvergoeding Beloning op termijn (deelname SPW Pensioenfonds); werkgeversbijdrage Beloning op termijn (additionele pensioenvergoeding); werkgeversbijdrage

70

Beloning volgens WNT € 128.229 2.084 28.577 6.700 165.590

16. Verklaringen Bestuursverklaring De aan de Wassenaarsche Bouwstichting ter beschikking staande middelen zijn uitsluitend aangewend in het belang van de volkshuisvesting. De beheeractiviteiten voor derden zijn ondergebracht in een afzonderlijke rechtspersoon, welke als deelneming is gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Wassenaar, 21 mei 2014 Mr. ing. A.M. Zopfi, directeur-bestuurder

Verklaring van de Raad bij het jaarverslag en de jaarrekening De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van de door de directeur-bestuurder voorgelegde jaarstukken 2013. Deze jaarstukken zijn gecontroleerd door Baker Tilly Berk NV vestiging Den Haag overeenkomstig de aan hen verstrekte opdracht. De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van de rapportage van de accountant en de goedkeurende verklaring bij de jaarrekening. De Raad van Commissarissen geeft zijn goedkeuring aan de jaarstukken. Wassenaar, 21 mei 2014 Mr. G. van Veen, voorzitter Drs. L.E.J. Engering-Aarts Mr. P.C. Römer Dhr. L.A. van Dijk Drs. E. Wardenar

71

Accountantsverklaring

72

Verkorte Jaarrekening 2013 Balans (x € 1.000) na resultaat bestemming Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

31-12-2013

31-12-2012

4.378 4.378

4.620 4.620

263.981 37.341 219.015

270.297 30.029 234.827

6.715 910

4.160 1.281

0 0

94 94

Vlottende activa Voorraden

2.240

2.397

Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekering Overige vorderingen en overlopende activa

1.393 128 0 1.265

2.055 120 495 1.440

10.643

5.649

282.635

285.112

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Financiële vaste activa Latente belastingvordering

Liquide middelen Totaal

73

Balans (x € 1.000) na resultaat bestemming

31-12-2013

Passiva Eigen vermogen Overige reserves Resultaat boekjaar Totaal groepsvermogen

173.936 - 6.858 167.078

176.166 - 2.562 173.604

1.337

3

Langlopende schulden Verplichting uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Leningen kredietinstellingen

98.798 6.769

89.436 4.188

92.029

85.248

Kortlopende schulden Schulden kredietinstellingen Schulden leveranciers Belastingen en premie sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overlopende passiva

15.422 10.039 824 1.407 32 3.120

22.069 16.487 923 295 39 4.325

282.635

285.112

Voorzieningen

Totaal

Toelichting op de balans Activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze post betreft hoofdzakelijk de boekwaarde van het kantoorgebouw inclusief investeringen en verbouwingen.

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Het niet-DAEB bezit wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde

74

31-12-2012

staat.

Verkorte Jaarrekening 2013

2013

Jaarverslag

Sociaal vastgoed in exploitatie Vanaf 1 januari 2011 wordt onderscheid gemaakt tussen sociaal vastgoed (DAEB-bezit) en commercieel vastgoed (niet DAEB-bezit). Het sociaal vastgoed wordt gewaardeerd conform de herziene RJ-richtlijnen 645 tegen marktwaarde in verhuurde staat (x € 1.000). Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Deze post betreffen de woningen die verkocht zijn onder voorwaarden. In 2013 zijn 15 woningen verkocht onder voorwaarden waarmee de totale voorraad verkochte woningen onder voorwaarden 38 bedraagt. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Deze post betreft de investeringen in nieuwbouwprojecten ten behoeve van de eigen exploitatie. Het betreft o.a. ontwikkelkosten voor herontwikkeling Ridderlaan. De WOZ-waarde van ons totale bezit bedraagt € 399 mln. inclusief de panden in Den Haag. Dit is de vastgestelde waarde per 1-1-2013. Het verzekerd bedrag is € 189 mln.

Financiële vaste activa Actieve belastingvordering De actieve belastinglatentie wordt gesaldeerd met de voorziening latente belastingverplichting weergegeven.

Vorderingen Voorraden Hieronder vallen de nog niet verkochte woningen van het project Havenaer à € 2.215.000. Overige vorderingen en overlopende activa De voornaamste posten betreffen DUWO(Laakhaven) € 615.000 en nog te ontvangen bedragen voor verstuurde nota’s.

75

Liquide middelen Deze bestaat hoofdzakelijk uit de reeds ontvangen vergoeding van NZA à € 4.400.000 en ontvangen gelden van verkopen onder voorwaarden.

Passiva Eigen Vermogen Deze post kan als volgt worden toegelicht (x € 1.000): Stand overige reserves per 31-12-2012 (voor stelselwijziging) Toename als gevolg van stelselwijziging Stand overige reserves 31-12-2012 (na stelselwijziging) Resultaat 2013 Aanpassing in verband met Verkocht onder Voorwaarden Stand overige reserves 31-12-2013 Voorzieningen De post voorzieningen betreft de saldering van de latente belastingvordering à € 4.143.600 en latente belastingverplichting à € 5.480.900. De latente belastingvordering bestaat uit de nog te verwachten verrekenen fiscale winsten met het fiscale verlies over 2012 en het verschil tussen commerciële en fiscale waardering van te verkopen woningen en van de leningen. De latente belastingverplichting bestaat uit een voorziening voor naar de verwachting tijdelijk lagere WOZ-waarde van het bezit en het verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van de derivaten en activa ten dienste van exploitatie.

Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen De wijzigingen in deze post betreffen leningen voor bestaande projecten met een looptijd langer dan één jaar. Alle leningen zijn gewaarborgd via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In verband hiermee dient een obligo te worden aangehouden van € 3,7 mln.

76

65.191 108.413 173.604 - 6.858 332 167.078

Verkorte Jaarrekening 2013

2013

Jaarverslag

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Dit is het kortlopende deel van de langlopende schulden à € 10.039.000. Belastingen en premies sociale verzekeringen Dit zijn te betalen omzet- en loonbelasting en nog te betalen omzetbelasting van de huurwoningen Havenaer. Overlopende passiva Deze post bestaat uit de volgende posten (x € 1.000): Transitorische rente Onderhanden projecten Havenaer Vooruit ontvangen huur Te verrekenen servicekosten In verband met projectactiviteiten Overige Totaal

31-12-2013 2.055 0 184 33 750 98 3.120

31-12-2012 2.364 1.704 149 0 0 107 4.324

In verband met projectactiviteiten zijn overloop posten van opgeleverde projecten.

77

Winst- en Verliesrekening over 2013 (x € 1.000)

Verslag 2013

Verslag 2012

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten

13.696 12.879 763 0 - 232 286

16.602 12.767 664 0 2.953 218

13.496 12.300 691 0 275 230

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

13.774 5.340

7.553 259

7.801 259

0 1.505 198 291 3.282 208 763 2.187

- 96 1.477 208 290 2.544 69 631 2.171

- 166 1.421 200 279 2.832 209 755 2.012

- 78

9.049

5.695

8.094

- 11.518

- 6.913

1.084 - 4.540 - 3.456

1.194 - 4.177 - 2.982

1.050 - 4.436 - 3.384

4.560

- 5.451

- 4.603

0 0

- 1.407 0

2.041 9

4.560

- 6.858

- 2.562

Saldo Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Andere rentebaten en soort gelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelneming

78

Begroting 2013

Resultaat na belastingen

Verkorte Jaarrekening 2013

2013

Jaarverslag

Toelichting op de Winst- en Verliesrekening Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De netto huur is ten opzichte van 2012 gewijzigd als gevolg van de gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2012 met 4,1%. De ontvangen huren van de bedrijfspanden zijn hierin opgenomen. De huurwoningen Havenaer (december), Mariastraat (juli) en de overname van de Gybelanthof per 1 november hebben een positieve bijdrage geleverd in de huurontwikkeling. Opbrengsten servicecontracten De vergoedingen betreffen servicekosten die de huurders betalen boven de netto huurprijs. De daling wordt veroorzaakt door meer leegstand en aanpassing naar lagere voorschotten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het betreft het verkoopresultaat van de verkochte woningen in de Havenaer en het Gezondheidscentrum Wassenaar. Overige bedrijfsopbrengsten Betreft de verrichte diensten voor derden, zoals VvE beheer en beheer voor derden.

Bedrijfslasten Afschrijvingen Er wordt jaarlijks afgeschreven op de activa ten dienste van de exploitatie. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Deze waardeverandering is het gevolg van de mutatie van de verplichting in woningen Verkocht onder Voorwaarden. Lonen, salarissen en sociale lasten De stijging van de post lonen en salarissen wordt veroorzaakt door de jaarlijkse salarisstijging (CAO-aanpassing en periodieke stijging).

79

Lasten onderhoud Lasten van het onderhoud zijn per saldo € 343.000 gedaald ten opzichte van 2012 door een enerzijds lagere uitgaven aan klachten/mutatie à € 185.000 en planmatig onderhoud à € 224.000 en anderzijds lagere activering à

€ 68.000. De verwerking van de activering is in 2013 aangesloten met de fiscale verwerking van onderhoud. Leefbaarheid Het betreft de lasten van het project achterpaden Oostdorp. Overige bedrijfslasten Deze post is € 159.000 gestegen ten opzichte van 2012. Het verschil ten opzichte van 2012 wordt hoofdzakelijk door de volgende posten veroorzaakt. Stijging ten opzichte van 2012 Opgelegde saneringsheffing 2013 Afname belastingen en verzekeringen Afname algemene kosten

€

Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedbelegging Betreft de daling in de marktwaarde in verhuurde staat van de totale vastgoedbeleggingen à € 15.817.000 en ontvangen vergoeding NZA

ten behoeve van toekomstige te verwachten sloop à € 4.400.000 en waardeverandering Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden à € 122.000.

Rentebaten/rentelasten In 2013 zijn de rentelasten gedaald door de herfinanciering tegen lagere rentepercentages in 2012 en 2013. Daarnaast zijn de rentebaten gestegen door rente op uitgezette tijdelijke middelen.

Belastingen resultaat Betreft hier mutaties in de latente belastingvordering en belastingverplicht

80

en correctie op belastingsresultaat voorgaand jaar.

Resultaat deelneming Het resultaat van de deelnemingen in WaBS Vastgoed B.V., WaBS Beheer B.V. en WaBS Projecten B.V. zijn hierin verwerkt.

515.000 - 52.000 - 304.000

Bijlage

2013

Jaarverslag

Bijlage 1 Overzicht leningen 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Bank BNG BNG BNG NWB NWB NWB BNG NWB NWB BNG RABO NWB BNG Robeco Direct BNG BNG BNG NWB NWB BNG BNG BNG BNG NWB

Type fixe annuïtair annuïtair roll-over fixe fixe fixe roll-over roll-over fixe fixe roll-over fixe roll-over roll-over roll-over fixe fixe fixe roll-over roll-over fixe fixe roll-over

Rente 4,365 4,070 4,830 3,665 4,310 5,680 4,490 Variabel 3,3845 4,874 4,092 4,435 4,690 4,687 3,880 3,830 4,280 4,250 3,250 4,495 4,305 2,600 2,885 4,687

Hoofdsom 2.900.000 1.669.079 3.713.910 6.000.000 5.500.000 6.806.703 4.000.000 3.000.000 4.000.000 6.000.000 6.000.000 4.000.000 6.500.000 6.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 6.000.000 6.000.000 4.000.000 5.000.000 5.000.000 5.820.000 6.000.000 118.909.691

31 december 2013 2.900.000 1.347.569 6.000.000 5.500.000 0 4.000.000 3.000.000 4.000.000 6.000.000 6.000.000 4.000.000 6.500.000 0 5.000.000 5.000.000 5.000.000 6.000.000 6.000.000 4.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 6.000.000 102.067.569

Einddatum sep-16 mrt-35 Afgelost 2013 jul-14 aug-15 Afgelost 2013 feb-14 feb-15 jun-15 jul-17 dec-21 aug-17 sep-18 Afgelost 2013 sep-39 jun-41 okt-21 mei-20 jan-22 nov-18 apr-16 jan-23 nov-24 apr-19

81

Bijlage 2 Product-markt-combinaties Complex 1

Complex 2

Complex 3

Complex 4

Complex 5

Complex 6

Complex 7

Complex 8

tuindorpen

betaalbare eengezinswoningen

bereikbare eengezinswoningen

jonge eengezinswoningen

appartementen

Senioren woningen (incl. zorg)

bijzondere woon voorzieningen

niet-DAEB

Bouwperiode

jaren 10/50

jaren 60/70

jaren 60/70

jaren 80/90

jaren 60/90

jaren 70/00

 

 

Wijken/ buurten

Oostdorp

Zijlwatering

Duivenvoorde

Kerkehout

Havenstraat

Hillenaar

Huize Willibrord

woningen > HTG

Kerkehout

Kempenaar

Molenaar

Spinbaan

Molenweg

Ridderhof

PG Hofje

BOG

Duivenvoorde

Dr. Weeder

Weteringpark

Zijlwatering

Luciehof

Ruysdaal

V.O.V.

Burman

Duivenvoorde

Molenweg

Beschermd Wonen 1

Kerckehorst

Duivenvoorde

Kerkehout

Kloosterland

Beschermd Wonen 2

Leidschendam

Nw Rijksdorp

Ernst Casimir

DUWOtoren

Voorburg

Weteringpark

Oosthof

Bonte Os

Duivenvoorde

Totaal

Voorschoten

Sophieke Hoven

Aantal won/eenh

661

203

176

67

365

305

486

219 38

38

424

503

633

589

464

502

376

835

493

Gem. restant levensduur

33 jaar

30 jaar

30 jaar

34 jaar

36 jaar

32 jaar

38 jaar

34 jaar

32 jaar

Historische kostprijs 1)

10.569

4.511

7.140

3.507

22.417

18.857

27.585

24.901

119.487

Bedrijfswaarde 1)

29.330

16.096

22.475

7.197

19.912

14.865

24.592

35.932

170.399

Marktwaarde 1)

72.907

24.314

28.088

9.765

37.656

26.121

20.164

44.055

263.070

Aantal VoV Huurniveau ultimo €/maand

1) x € 1.000

82

2.482

2013

Jaarverslag Bijlage

Bijlage 3 Kengetallen Boekjaar

2013**

2012**

2011

2010

Vermogensontwikkeling (x € 1.000) 1 Totale vermogen 2 Eigen vermogen 3 Langlopende schulden

282.635 167.078 98.798

285.112 173.604 89.436

175.231 61.215 82.887

137.541 29.846 90.911

12.767 9.049 - 2.982 - 6.858 - 5.451

12.300 5.695 - 3.384 - 2.562 - 4.603

12.013 1.966 - 3.537 - 1.185 - 1.016

11.834 6.367 - 3.450 - 6.272 2.917

2.482

2.440

2.453

2.457

91 925

90 765

96 775

70 756

170 256 189 399

152 265 189 424

131

127

189 450

189 485

- 3,26

- 2.65

- 1,66

9,77

3,02 - 1,93 59,0 0,77

3,78 - 1,61 60,9 0,34

4,27 - 0,41 34,9 0,13

3,79 2,12 21,7 0,07

Resultaatontwikkeling (x € 1.000) 1 Huuropbrengsten 2 Bedrijfsresultaat 3 Rente e.d. 4 Jaarresultaat na belastingen 5 Jaarresultaat uit gewone bedrijfsvoering Omvang Eigendom en Beheer 1A  antal verhuureenheden, inclusief studentenhuisvesting en verzorgingsplaatsen 2 Beheerpanden 3 VvE’s (aantal eenheden) Waardering (x € 1 mln.) 1 Bedrijfswaarde 2 Marktwaarde in verhuurde staat 3 Verzekerde waarde 4 WOZ-waarde Financiële kengetallen 1 Rentabiliteit eigen vermogen (jaarresultaat/tot. eigen vermogen) 2R  entabiliteit lang vreemd vermogen 3R  entabiliteit totaal vermogen 4 S olvabiliteit (totaal eigen vermogen/balanstotaal) 5 Liquiditeit

* gepresenteerde cijfers zijn oude waarderingsgrondslagen en derhalve is een vergelijking met het verloop in de jaren 2011 en 2012 niet één op één te maken. ** Cijfers 2012 en 2013 zijn op nieuwe waarderingsgrondslagen, marktwaarde verhuurde staat, gebaseerd.

83

Starrenburglaan 1 2241 NA Wassenaar T 070 511 46 90 www.wassenaarschebouwstichting.nl