betrokken en bereid
jaarverslag 2008 Wassenaarsche Bouwstichting
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Inhoudsopgave Inleiding Governanceverslag Sociaal verslag Volkshuisvestingsverslag - Verantwoording - Beheer - Investeren - Renderen - Financieel verslag - Verbindingen Verklaringen Verkorte Jaarrekening 2008 Bijlagen
2 I
betrokken en bereid
4 8 14 18 18 24 31 33 34 39 42 45 50
betrokken en bereid
I 3
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Inleiding
Betrokken en bereid; dat zijn
In dit jaarverslag laten wij zien wat wij
De uitdaging
toekomstige investeringen te borgen.
in 2008 van plan waren en wat wij hebben
In dit jaarverslag worden voor het eerst
Op papier zijn corporaties vermogend,
bereikt.
de effecten van het door het huidige
maar het geld ‘zit in de stenen’. De
De corporatie heeft verschillende op-
kabinet ingezette beleid voor corporaties
afdrachten moeten met nieuw kapitaal
drachten. Aan de ene kant de opdracht
duidelijk en formeel zichtbaar. Het is het
of uit (extra) verkoopopbrengsten wor-
om met inzet van onze voorraad doel-
tweede jaar van het inflatievolgend huur-
den gefinancierd. Als gevolg van hogere
groepen te huisvesten en deze voorraad
beleid, waardoor de inkomstenontwik-
financieringslasten en lagere huur-
in technisch en maatschappelijk opzicht
keling stagneert. Zonder bezuinigingen
inkomsten neemt de brutomarge
‘op peil’ te houden en aan de andere
op de kosten neemt de brutomarge en
verder af en gaat de corporatie
kant de opdracht ons in te zetten
daarmee de ruimte voor nieuw beleid
‘interen’. Het lijkt een beetje op de
voor nieuwe maatschappelijk gewenste
af. Daarnaast hebben wij in 2008 voor
wijze waarop hedgefondsen bedrijven
projecten (woningen en maatschappelijk
het eerst bijgedragen aan de heffing
uitmelken en dwingen tot uitverkoop
vastgoed). Tenslotte de opdracht die
voor de ‘Prachtwijken van Vogelaar’
en kostenbesparingen. In positieve zin
voor elke onderneming geldt: zorgvuldig
en dienen wij voor het eerst ven-
kan dit bijdragen aan het ‘lean & mean’
met beschikbare (financiële) middelen
nootschapsbelasting te betalen over al
houden van bedrijven. In negatieve zin
om te gaan. Deze drie invalshoeken zijn
onze activiteiten. Samen zijn deze twee
kost het bedrijven vooral vermogen en
in dit jaarverslag terug te vinden in de
posten goed voor een afdracht van
zadelt het op met (te) grote schulden,
hoofdstukken beheren, investeren en
€ 263.000. Geld dat niet meer gebruikt
waardoor ze er aan onder door kunnen
renderen.
kan worden om de financiering van
gaan. Het kabinet heeft de afdracht van
twee van de typeringen welke de stakeholders ons hebben meegegeven tijdens het visitatietraject dat in het voorjaar van 2008 is afgesloten. Deze typeringen hebben wij als titel voor dit jaarverslag genomen
de corporaties echter nodig om de be-
‘Op papier zijn corporaties vermogend, maar het geld ‘zit in de stenen’
groting rond te krijgen. De uitverkoop van de sociale huisvesting zal daarom nog wel even doorgaan. Dezelfde regering vraagt de corporaties ook extra te investeren in: nieuwbouw, maatschappelijk vastgoed, de sociale structuur van wijken en energiebespa-
omdat daarmee het beste
ring. Tenslotte weigert deze regering
onze inzet in 2008 wordt
een begin te maken met de aanpak van
getypeerd.Wij zijn actief en
de knelpunten op de woningmarkt,
direct betrokken bij veel
zoals de grotere regionale verschillen
initiatieven in onze omgeving. Wij willen veel doen, maar
(groei en krimp) en het uiteendrijven van markten voor koop en huur.
kunnen nog meer oppakken.
De tegenstrijdigheden in het regerings-
De titel van ons jaarverslag
beleid zien wij als een uitdaging. Het is
kan worden beschouwd als een
in deze omstandigheden evenwel niet
uitnodiging ons aan te spreken
eenvoudig op koers te blijven.
op die betrokkenheid en bereidheid en samen de handen uit de mouwen te steken.
4 I
1. Inleiding
betrokken en bereid
I 5
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Kredietcrisis en treasurybeleid
In de loop van het jaar zijn wij het ren-
echt nodig is. Dan kunnen wij kiezen voor
Samen met onze externe adviseur kunnen
terisico en het beschikbaarheidrisico van
looptijden die passen bij de marktontwik-
wij daarop inspelen en de risico’s in de
In de loop van 2008 is ook Nederland
financiering meer uit elkaar gaan trekken.
kelingen. Op dit moment is dat echt nodig
hand houden.
steeds meer in de greep geraakt van de
Wij hebben behoefte aan het over langere
omdat de beschikbaarheid van ‘lang’ geld
wereldwijde kredietcrisis en de risico’s die
tijd beheersen van de rente. Dat doen wij
beperkt en duur is. Deze ontwikkeling
samenhangen met het omvallen van ban-
via rente-swaps. Dit biedt de ruimte pas
vraagt een grotere professionaliteit van
ken.Tot nu toe heeft dit ons niet geraakt.
geld aan te trekken op het moment dat het
de corporatie als het gaat om financiering.
Wij hebben in 2008 geen problemen gehad met financiering. Dat is natuurlijk te danken aan het solide karakter van de sector met de collegiale waarborgen via het Waarborgfonds Sociale
Missie en visie
Woningbouwbouw en de achtervang van de overheid. Maar ook het interne treasurybeleid
De Wassenaarsche Bouwstichting is een maatschappelijke ondernemer. De onderneming investeert duurzaam in het adequaat
draagt daar aan bij.Wij proberen met de
huisvesten van specifieke doelgroepen, waaronder huishoudens met een bijzondere woonvraag en/of hulp- of zorgvraag.
financiering van onze activiteiten te antici-
Daarbij richt de onderneming zich in het bijzonder op huishoudens met een beperkt woonbudget. Daarnaast is de Wassenaar-
peren én flexibel te blijven. Dat beleid heeft
sche Bouwstichting in de brede zin actief op de woningmarkt, zelfstandig of in samenwerking met partners in wonen, welzijn
in de afgelopen jaren nadrukkelijk z’n
en zorg, op een wijze welke bijdraagt aan de primaire doelstelling. Kwalitatief hoogwaardige producten en dienstverlening zijn
vruchten afgeworpen.Wij kijken wel met
daarbij uitgangspunt.
zorg naar de ontwikkelingen op de gelden kapitaalmarkt. Omdat ons treasurybeleid er op gericht is geen overliquiditeit
De missie kan in de volgende steekwoorden worden samengevat:
te laten ontstaan, hebben wij geen beleg-
De Wassenaarsche Bouwstichting is: sociaal, herkenbaar, actief, aanspreekbaar, ondernemend
gingen en dus ook geen beleggingsrisico’s.
De Wassenaarsche Bouwstichting werkt aan: wonen, welzijn en zorg, leefbaarheid, nieuwe woondiensten, kwaliteit De Wassenaarsche Bouwstichting werkt voor: ieder die huisvesting zoekt (huur/koop), met bijzondere aandacht voor huishoudens die steun behoeven bij het invullen van hun huisvesting (inkomen, zorg of begeleiding).
‘Wij proberen met de financiering van onze activiteiten te anticiperen op de ontwikkelingen in eigen portefeuille en de markt én flexibel te blijven’ 6 I
betrokken en bereid
betrokken en bereid
I 7
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Governance en toezicht
De Wassenaarsche Bouwstichting
Bestuur
De directeur-bestuurder is zich bewust
staan de laatste jaren sterk
onderschrijft de Aedescode en de
Het bestuur van de corporatie wordt
van zijn verantwoordelijkheid en heeft
Governancecode Woningcorporaties.
gevormd door de heer A.M. Zopfi
in het kader van de verslaglegging zonder
In 2008 hebben zich geen uitzonderingen
(53 jaar). De heer Zopfi is sedert
voorbehoud een ‘in control’-verklaring
op de codes voorgedaan anders dan
1 maart 1996 in dienst als directeur
ondertekend welke is opgenomen in
hierna vermeld.
en sedert 17 juni 1997 als bestuurder.
het dossier van de accountant.
governance, maar ook
De benoemingstermijn van het bestuur is
De benoeming is voor onbepaalde tijd.
over incidenten en waar
formeel niet beperkt tot 4 jaar zoals wordt
Jaarlijks worden doelstellingen voor het
verantwoordelijkheden lig-
voorgeschreven in de governancecode.
volgende jaar vastgesteld op basis waarvan
Raad van Commissarissen
gen. Governanceregels zijn
De herbenoeming van leden van
het functioneren van de directeur-
De raad heeft tot taak toezicht te
de raad is statutair niet beperkt tot
bestuurder wordt geëvalueerd.
houden op het bestuur en de algemene
in de belangstelling. Daarbij gaat het niet alleen over het belang van goede
belangrijk, maar gemakkelijk te onderschrijven.
Governanceverslag
gang van zaken binnen de corporatie en
maximaal 3 termijnen van 4 jaar, doch in 2001 is vastgesteld dat de benoeming
De beloning voor 2008 is voor 20%
de met haar verbonden ondernemingen.
beperkt blijft tot in principe 2 en
gebaseerd op de behaalde resultaten.
De raad staat het bestuur met raad ter
stichting heeft de Aedes-
maximaal 3 termijnen. Het rooster van
Het hele beloningspakket van de
zijde.
code en bijbehorende
aftreden voorziet hierin.
directeur-bestuurder is overeenkomstig
De raad vult deze taak in door tenmin-
governanceregels onder-
De raad kent geen renumeratiecommissie.
de Commissie Arbeidsvoorwaarden
ste elk kwartaal te vergaderen met het
Statutair Directeur Woningcorporatie
bestuur, belangrijke bestuursbesluiten
Integriteit
vastgesteld en past in functiegroep E.
zoals omschreven in de statuten en de
Integriteit in de corporatiesector, maar
Naast het vaste en variabele salaris
governancecode goed te keuren, kennis
ook daarbuiten is (altijd) actueel. De
gebruikt de directeur-bestuurder
te nemen van interne (management)
laatste maanden staat het onderwerp
een door het bedrijf ter beschikking
rapportages en deze zonodig te bespre-
en in de praktijk worden
door enkele incidenten nog meer in de
gestelde auto.
ken en jaarlijks te overleggen met de
nageleefd. Dat is een kwestie
schijnwerpers. Binnen de Wassenaarsche
De overige arbeidsvoorwaarden zijn
ondernemingsraad en de accountant.
van persoonlijke inzet en
Bouwstichting zijn al jaren integriteitregels
gebaseerd op de CAO Woondiensten.
Het reglement van de raad is gepubli-
verantwoordelijkheid van
schriftelijk vastgesteld. Eind 2008 zijn de
Er is geen plicht tot publicatie in het
ceerd op de website.
regels geactualiseerd en uitgebreid met
kader van de Wet Openbaarmaking
een ‘klokkenluidersregeling’.
uit Publieke middelen gefinancierde
Voor de Raad van Commissarissen is dit
Topinkomens
De Wassenaarsche Bouw-
schreven, maar daar houdt het natuurlijk niet bij op. Het gaat ook over de mate waarin die regels ‘leven’
bestuurder en commissarissen én een cultuur waarin dit kan worden besproken,
onderwerp een aandachtspunt dat ook
geëvalueerd en waar nodig
tijdens de vergaderingen van de raad
In 2008 hebben zich geen tegenstrij-
bijgestuurd.
terugkomt.Vooruitlopend op de integrale
dige belangen voorgedaan tussen de
Bij de Wassenaarsche
risico-analyse heeft de raad begin 2009
corporatie en de directeur-bestuurder
Bouwstichting gebeurt dit
een beknopte analyse van het integriteit-
zoals beschreven in artikel II.3 van de
beleid gemaakt en besproken.
governancecode.
en is de raad zich zeer bewust van zijn rol daarin.
8 I
1. Inleiding
betrokken en bereid
I 9
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
De samenstelling van de Raad eind 2008 is als volgt: Naam
M/ V
Huidige maatschappelijke functie
Functie Raad van Commissarissen
drs. P.H. Schoute 1)
m
zelfstandig adviseur
drs. M.L.A. van Rij
m
drs. A.M.A. van den Heuvel
mr. P.C. Römer 2)
Herbenoemd
Geboortedatum
Benoemd
voorzitter
26-04-1942
01-11-2007
2011
partner belastingadvies kantoor
vice-voorzitter
25-10-1960
01-11-2008
2012
m
zelfstandig adviseur en ondernemer
lid op voordracht huurdersvereniging
04-07-1955
20-06-1997
m
raadsheer gerechtshof Amsterdam
lid op voordracht huurdersvereniging
30-08-1958
01-05-2008
ondernemer
lid
25-06-1937
01-10-2001
ing. Th.A.M. van Leeuwen 3)
m
2005
Aftredend
2009
2012
2005
2009
* Relevante nevenfuncties: 1) voorzitter Raad van Toezicht SLS Wonen tot 2009, 2) voorzitter bestuur SWOW en 3) voorzitter Raad van Toezicht SWZ.
De leden van de raad zijn onafhankelijk. In 2008 hebben zich geen tegenstrijdige belangen voorgedaan tussen de corporatie een van de leden van de raad.
Auditcommittee
Beloning
Evaluatie
In 2008 vormden de leden Poldervaart
De honorering van de leden van de
Vanwege wisselingen in de samenstel-
en Van den Heuvel het auditcommit-
Raad van Commissarissen is gekoppeld
ling van de raad, heeft de raad in 2008
tee. Met de benoeming van de heer
aan de zwaarte van de functie van de af-
afgezien van een uitgebreide zelfevalu-
Van Rij is deze in de plaats van de heer
zonderlijke leden en is niet gerelateerd
atie. De raad bespreekt jaarlijks de
Samenstelling
De vacature van mevrouw Everard be-
Heuvel. Daarbij is gebruik gemaakt van
Poldervaart toegetreden tot het audit-
aan de prestaties van de Wassenaarsche
prestaties van de directeur en stelt zijn
De raad bestaat uit vijf personen. In
trof een lid benoemd op voordracht van
een groslijst met potentiële kandidaten.
committee. Dit committee bespreekt
Bouwstichting.
beloning vast.
2008 zijn twee leden van de raad te
de huurdersvereniging. De heer Römer
Alvorens tot voordracht over te gaan
de begroting en het jaarverslag van de
De adviesregeling honorering toezicht-
weten mevrouw Everard-Timisela en de
is dan ook op (bindende) voordracht
hebben met verschillende kandidaten
Wassenaarsche Bouwstichting en de
houders in woningcorporaties is als
Werkwijze
heer Poldervaart conform het rooster
van de huurdersvereniging benoemd.
gesprekken plaatsgevonden.
deelnemingen met het bestuur en de
basis genomen voor de bepaling van de
De raad stelt zich tot taak een oordeel
afgetreden. Zij waren respectievelijk
Beide voordrachten zijn – nadat de raad
accountant(s). Daarnaast besteedt het
vergoedingen. Per saldo is in 2008 aan
te vormen over het risicomanagement
7 en 14 jaar lid van de raad. In de
de profielen en de procedure heeft
auditcommittee aandacht aan
vergoedingen uitbetaald € 29.200.
binnen de corporatie. Het bestuur
ontstane vacatures is voorzien met de
vastgesteld - vanuit de raad voorbereid en
(de kwaliteit van) de prognoses en de
is verantwoordelijk voor de interne
voordracht en benoeming van respec-
begeleid door een commissie bestaande
financiële planningen (liquiditeiten,
risicobeheersings- en controlesystemen
tievelijk de heren Römer en Van Rij.
uit de heren Poldervaart en Van den
leningen en rentebeheersing).
en voor het managen van strategische, financiële en operationele risico’s.
10 I
betrokken en bereid
betrokken en bereid
I 11
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
De interne controle is gericht op
Vergaderingen
In 2008 is tijdens de vergaderingen
Stakeholders
Visitatie
De Raad van Commissarissen heeft
het naleven en correct uitvoeren van
De raad heeft in 2008 vijf keer verga-
aandacht besteed aan:
De relatie met de stakeholders is een
Eind 2007 begin 2008 is de corpora-
in aanwezigheid van twee visitatoren
interne instructies. Bij de controle door
derd. Daarnaast heeft de voorzitter
- visitatie
belangrijk aandachtspunt. Niet alleen via
tie gevisiteerd. Dat heeft belangrijke
kennisgenomen van de bevindingen en
de accountant is in 2008 extra aandacht
afzonderlijke gesprekken met de
- stakeholdersbijeenkomst
deelname aan de jaarlijkse stakeholders-
conclusies opgeleverd, ook over het
deze uitgebreid besproken. Hoewel bij
besteed aan procedures rondom projecten.
directeur-bestuurder ter voorbereiding
- prognoses
bijeenkomst, maar ook het onderhou-
toezicht. De algemene conclusie was
de opmerkingen van de visitatiecom-
In 2009 wordt een update gemaakt van
van de vergaderingen.Waar nodig worden
- projecten, w.o. de eigen brochure
den van eigen contacten en netwerken.
dat het interne toezicht ruimschoots
missie altijd nuances kunnen worden
de risico-inventarisatie uit 2006.
belangrijke onderwerpen en besluiten
‘bouwen voor starters’
Een belangrijke stakeholder is huurders-
naar behoren functioneert.
geplaatst, herkent de raad de in deze
De raad kan desgevraagd zelfstandig
verkennend met elkaar besproken.
- wijkplan Oostdorp
vereniging ‘De Wassenaarsche’. Met
Dat stemt tot tevredenheid, maar toch
kanttekeningen opgesloten ‘gevaren’ en
door de controller worden geïnfor-
Begroting en jaarrekening worden
- Aedex/IPD
name de leden welke op voordracht van
zijn er ook drie terechte kanttekenin-
zijn het zeker aandachtspunten voor de
meerd over risicobeheersing.
uitgebreid besproken in het auditcom-
- Aedescode en governancecode
deze vereniging zijn benoemd volgen de
gen geplaatst:
toekomst. Met de vernieuwing van de
mittee van de raad en vervolgens in
- brieven ministerie van VROM en CFV
ontwikkeling van de huurdersorganisatie
- het ontbreken van een concreet uitge-
raad is eind 2008 slechts een lid van de
Het beleidsplan 2006-2010: ‘Sociaal, actief,
de voltallige raad goedgekeurd. Bij de
inzake salariëring, prestatieoordeel,
en de relatie tussen corporatie en huur-
werkt toetsingskader voor onrenda-
Raad van Commissarissen met de SWZ
ondernemen en samenwerken in Was-
besprekingen over de jaarrekening staat
continuïteitsoordeel en corporatie in
dersorganisatie. Zij wonen daartoe het
bele investeringen;
verbonden.
senaar’ is de basis van de huidige strategie
de managementletter op de agenda
perspectief
overleg tussen de directeur-bestuurder
- de adviesrol welke soms (te) richting-
Het kader voor onrendabele investeringen
van de Wassenaarsche Bouwstichting.
en is de accountant aanwezig. De raad
- volkshuisvestelijke ontwikkelingen en
en het bestuur van de huurdersorgani-
gevend wordt ingevuld met name bij
wordt in 2009 vastgesteld.
Dit beleidsplan wordt in de loop van
(her)benoemt jaarlijks de accountant.
de positionering van woningcorporaties,
satie als waarnemer bij.
projecten;
2009 vernieuwd.
De raad heeft in 2008 de oprichting van
w.o. rapport stuurgroep Meijerink
Tijdens de stakeholdersbijeenkomst op
- de vervlechting met de Raad van
De raad neemt kennis van alle besluiten
WaBS Projecten BV goedgekeurd. Deze
- samenwerking met andere corporaties.
4 juli 2008 stonden twee onderwerpen
Toezicht van de SWZ, waardoor
op bestuurlijk niveau via verslagen en
BV is een uitvloeisel van VSO I. De BV
centraal: de resultaten van de visitatie
relaties met andere zorginstellingen
volgt de voortgang via kwartaalrappor-
is met name opgericht om (gemengde)
en de wijze waarop samenwerking tus-
mogelijk niet worden ontwikkeld.
tages die standaard worden besproken
(ver)nieuwbouwprojecten in onder te
sen verschillende partijen bij projecten
tijdens de vergaderingen van de Raad van Commissarissen.
Toezicht op deelnemingen
vorm kan krijgen.
‘Sociaal, actief, ondernemen en samenwerken in Wassenaar’
In het toezicht op de deelnemingen
‘Het interne toezicht functioneert ruimschoots naar behoren’
van de corporatie is voorzien doordat bestuur en raad van de corporatie en
brengen.
de 100% deelnemingen (WaBS Beheer
Daarnaast heeft de raad de verkoop
BV (geconsolideerd), WaBS Vastgoed BV
van een bedrijfsmatig verhuurd pand
en WaBS Projecten BV) gelijk aan elkaar
goedgekeurd.
zijn en de bevoegdheden overeenstemmen. Begroting en jaarrekening van deze deelnemingen worden besproken in het auditcommittee en door de raad goedgekeurd. De deelnemingen worden geconsolideerd.
12 I
betrokken en bereid
betrokken en bereid
I 13
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
De Wassenaarsche
Formatie
Bouwstichting is een goede
Na een groei begin 2006 in verband
2006
2007
2008
Directie/beleid
3,0
3,0
2,9
Financiële administratie en VvE-beheer
4,3
4,6
4,6
tot 29 fte in 2010. Deze groei loopt
Projecten/planmatig onderhoud
4,0
4,0
3,0
en gemotiveerde medewer-
parallel aan de verwachte groei van het
kers. De Wassenaarsche
16,1
15,7
15,7
werkpakket, o.a. bij het beheer voor
Woondiensten; waarvan servicedienst en huismeesters 8,8 fte
Bouwstichting wil als werkge-
derden. Aan deze laatste taak zijn op dit
Totaal
27,4
27,3
26,2
ver stimulerend, motiverend
moment circa 4 fte toe te rekenen.
werkgever, maar er valt altijd wat te verbeteren. Er werkt een hechte groep, betrokken
en presterend zijn.
ligt de omvang nu op 27 fte. In het beleidsplan is nog een groei voorzien
In 2008 hebben twee medewerkers de
Ziekteverzuim
organisatie verlaten en zijn twee nieuwe
Het ziekteverzuim kan een indicator
medewerkers in dienst getreden. Er
zijn voor het welzijn van de medewer-
kerstevredenheidsonderzoek
werken nu 28 medewerkers, waarvan
kers. In een kleine organisatie kunnen
uitgevoerd. In 2008 zijn
10 vrouwen en 18 mannen. De gemid-
enkele bijzonderheden het percentage
de daarbij geconstateerde
delde leeftijd bedraagt 47 jaar.
sterk beïnvloeden.
verbeterpunten zoals com-
In het overzicht is een medewerker
In 2007 zijn een INK-positiebepaling en een medewer-
municatie tussen afdelingen, interne informatievoorziening, terugkoppelen van resultaten,
Sociaal verslag
met uitbreiding van de dienstverlening,
fte per functiegebied ultimo
waarvan in 2008 afscheid is genomen,
Personeelsbeleid
voorbeeldgedrag, opgepakt.
In het personeelsbeleid staat employability
Daarbij zijn de volgende
centraal. In 2007 is in totaal € 40.000
concrete stappen gezet: het
uitgegeven aan opleidingen en cursus-
van prestatie-indicatoren (ook op afdelingsniveau), verbeteren van de interne
2003
2004
2005
2006
2007
2008
5,3
1,8
6,0
6,7
5,0
4,9
Lang > 14 dagen
5,4
3,6
2,2
Kort < 14 dagen
0,9
0,8
2,4
Zwangerschap
0,4
0,6
0,3
stond, niet opgenomen.
nakomen van afspraken en
benoemen, borgen en meten
Ziekteverzuimpercentage
maar die in 2008 nog wel op de loonlijst
sen. Dat is ca. 20% minder dan in 2007.
Gemiddeld
Nieuwe medewerkers volgen veelal een introductiecursus. Daarnaast volgen
Enkele langdurige, niet arbeidsgerela-
enkele medewerkers opleidingen gericht
teerde ziektegevallen en een zwanger-
op verbreding van vakkennis.
schap zorgen voor een relatief hoog
communicatie en de ‘interne
verzuimpercentage. Dat in 2008 is
klantrelatie’.
teruggelopen. Het korte verzuim is
De Wassenaarsche Bouwstich-
daarentegen in 2008 opgelopen.
ting en de medewerkers zijn herkenbaar aan een flexibele instelling, gespecialiseerde kennis en doelgericht werken.
14 I
1. Inleiding
betrokken en bereid
I 15
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Personeelsvereniging Wassenaarsche Bouwstichting Activiteiten
Interne processen
Ondernemingsraad
De Wassenaarsche Bouwstichting
Regelmatig worden de (interne)
De ondernemingsraad is actief betrok-
heeft een personeelsvereniging die
processen doorgelicht en aangepast.
ken bij de ontwikkeling van het bedrijf.
Ook dit jaar heeft het bestuur van de personeelsvereniging weer een aantal activiteiten weten te organiseren. Het was deze
activiteiten organiseert en zorg draagt
De procesbeschrijvingen zijn voor
Eind 2007 is de OR uitgebreid met een
keer wel erg dicht in de buurt, er is gekozen voor een sportief dagje op het recreatiepark Duinrell te Wassenaar.
voor attenties bij persoonlijke gebeur-
alle medewerkers toegankelijk via het
nieuw lid. De OR telt drie leden en
tenissen. In het voorjaar is een actieve
Intranet. De efficiency die wij daarmee
wordt secretarieel ondersteund.
Op vrijdag 23 mei om 9.00 uur was het verzamelen in de Kikkertuin waar wij ontvangen werden met een kopje koffie met gebak.
uitgaansdag op Duinrell georganiseerd.
willen bereiken en de duidelijkheid over
De leden hebben in juni 2008 een twee-
Het ochtendprogramma bestond uit een douanespel. De groep werd verdeeld in verschillende teams. Elk team kreeg een zak met
In december heeft de personeelsver-
verantwoordelijkheden en (interne)
daagse cursus gevolgd.
smokkelwaar mee. Alle teams verspreiden zich in het bos. Onderling kon je smokkelwaar verhandelen. Op een centrale plek in het bos
eniging opnieuw een Sinterklaasmiddag
samenwerking die wij nastreven, zijn
georganiseerd voor (klein)kinderen van
nog niet bereikt. Wij willen in 2009 de
De ondernemingsraad heeft in 2008 vijf
was je je smokkelwaar kwijt en kon je naar de gevangenis.
de medewerkers.
processen verder uitwerken naar
maal vergaderd met de directie over de
Uiteindelijk heeft het team met het meeste geld gewonnen.
Naast de personeelsvereniging worden
persoonsgebonden verantwoordelijk-
volgende onderwerpen:
Na dit spel stond in de Kikkertuin een lunchbuffet klaar om weer op krachten te komen voor het volgende onderdeel.
vanuit het bedrijf activiteiten rond het
heden.
was een bank waar je smokkelwaar kon inleveren tegen geld. Verspreid in het bos liepen douaniers rond, als je die tegen het lijf liep
- verbouwing kantoor
’s-Middags bestond het programma uit een sportief en recreatief deel. Het sportieve onderdeel bestond uit een touwbruggen parcours
werk georganiseerd. Deze zomer is
- samenwerking
op zeven meter hoogte, een hindernissen parcours op de grond met 18 verschillende verplaatsingsopdrachten zonder de grond te
weer een barbecue gehouden. Daar-
- integriteitbeleid
raken, tokkelen en een ludieke bouwopdracht.
naast zijn er de kerst- en nieuwjaarsbij-
- verplichte vrije dagen 2008 en 2009
Het recreatieve onderdeel bestond uit een gevarieerde kompastocht door het bos met verschillende denk-, doe- en teamopdrachten.
eenkomsten.
- opleidingen voor OR leden
Hierbij was de opdracht om met een kompas letters te zoeken voor een woordspel en verschillende vragen op te lossen. Na afloop van de activiteiten werd in de oude skivallei een afterparty met prijsuitreiking en een barbecue gehouden. Al met al was het weer een geslaagde dag. Voor het sociale gebeuren onder collega’s is er weer een bijdrage geleverd. Jeanne den Hollander was 25 jaar in dienst en Ad Zopfi 12½ jaar. Wij hebben hen kunnen verblijden met een bloemetje en een cadeau. Een collega die ziek was hebben wij verblijd met een bloemetje. Ook dit jaar heeft Sinterklaas weer een bezoek gebracht aan de Starrenburglaan 1 en wel op woensdagmiddag 3 december 2008. De zaal was gevuld met maar liefst 16 kinderen en hun (groot)ouders. Sinterklaas had het er maar druk mee, want elk kind moest naar voren komen. Daarna moest ook de directeur bij Sinterklaas komen. Na een speurtocht door het kantoor, want Zwarte Piet had de cadeautjes verstopt, werden de cadeaus uitgedeeld. Er heeft dit jaar een wisseling van bestuursleden plaatsgevonden.Tijdens de kerstborrel zijn Marjan van der Bent, Jacqueline Homan en Henk van Dijk voorgesteld als nieuwe bestuursleden. De aftredende bestuursleden Gerard Bouwman en Jaap Belt werden namens de voorzitter bedankt voor hun bijdragen de afgelopen jaren. In 2008 heeft het bestuur van de personeelsvereniging bovengenoemde evenementen weer met veel plezier georganiseerd en gaat zich weer beraden voor activiteiten in 2009.
Namens de personeelsvereniging Aad de Groot, voorzitter
16 I
betrokken en bereid
betrokken en bereid
I 17
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Doelstellingen en resultaten Organisatie- en prestatievelden Leiderschap
Doelstelling
Norm
Resultaat
Versterken positie als beheerder
Marktleider VvE beheer in Wassenaar
20 VvE’s in beheer met in totaal 600 eenheden; 12 VvE’s uit Wassenaar, 70 woningen in beheer voor derden
Implementeren beheer serviceflats
In 2008 is het niet gelukt het beheer van een serviceflat te verwerven
Uitvoeren projecten uit projectenoverzicht
Voltooid in 2008: Pius X hof In voorbereiding: gezondheidscentrum, beschermd wonen Weteringpark, Poortlaan.
Versterken rol sociale ontwikkelaar en verhuurder in Wassenaar Strategie en beleid
Volkshuisvestingsverslag
Uitvoeren visitatie
November 2007 – maart 2008 uitgevoerd
Deelnemen aan de Aedex/IPD-index
In oktober 2008 is de Wassenaarsche Bouwstichting in de Aedex/IPD opgenomen
Ontwikkelen woonzorgzone rond gezondheidscentrum
Opgenomen in woonvisie gemeente september 2008
Management van medewerkers
Stimuleren employability
Aantal en budget opleidingen
In 2008 is ruim € 40.000 uitgegeven aan cursussen/opleidingen.
Management van middelen
Uitwerken strategisch voorraadbeheer
Budget reparaties en mutaties
Streefbudgetten opgenomen in begroting 2008
PVA energiebesparing
Budget opgenomen in begroting 2009
Gemiddelde score >7,0
Gemiddelde score 7,8
Verantwoording In ons beleidsplan 2006-2010 ‘Sociaal, actief, ondernemen en
Management van processen
samenwerken in Wassenaar’
Certificering VvE-beheer
hebben wij onze doelstellingen geformuleerd. Jaarlijks nemen wij deze doelstellingen
Behoud en uitbreiding KWH-label(s)
Bestuur en financiers
in de begroting op. De meeste
Eenheden in eigendom en beheer
3000 eenheden ultimo 2008
Eenheden in eigendom ultimo 2008: 2400 eenheden en in (VvE)beheer ultimo 2008: 600
Financiële resultaten
Bedrijfswaarde > € 110 mln.
€ 117 mln.
Solvabiliteit > 15%
24%
Jaarresultaat WBS >0
€ 3,0 mln.
Idem WaBS > € 20.000
€0
70% vrijkomende woningen excl. nieuwbouw
In 2008 is 65% naar de doelgroep gegaan
doelstellingen uit het beleidsplan zijn gerealiseerd, in een vergevorderd stadium of blijven als een algemene doelstelling voor de komende jaren gelden, zoals het versterken van
Waardering klanten en leveranciers
Huisvesten doelgroep Onderzoek leveranciers
Staat gepland voor 2009
Waardering medewerkers
Uitvoeren mto
In 2007 uitgevoerd
Waardering maatschappij
Stakeholdersbijeenkomst
Gehouden 4 juli 2008
Nieuw maatschappelijk project niet zijnde woningbouw
In overleg met reddingsbrigade over nieuwe huisvesting
de marktpositie en de rol van sociale ontwikkelaar, employability als hoeksteen van het personeelsbeleid en het op peil houden van de waardering voor klanten, leveranciers, personeel en maatschappij.
18 I
1. Inleiding
Diverse maatregelen uitgevoerd; 1e kwartaal 2009 test, daarna certificering.
betrokken en bereid
I 19
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Inleiding
Visitatie
tijd. De lokale context is relevant met
De uitkomsten van de visitatie zijn
De inzet afgezet tegen ons vermogen
Wij zien ons zelf als een maatschap-
name als het gaat om huurprijsruimte en
intern besproken met het management,
is volgens onze externe toezichthou-
pelijke onderneming. Daar hoort bij
huisvesting van de doelgroep. Binnen de
de ondernemingsraad en de Raad van
der, Centraal Fonds Volkshuisvesting
dat wij helder zijn over wat wij willen
landelijke benchmark van het Centraal
Commissarissen. Dat heeft veel herken-
(CFV), adequaat. Naar aanleiding van de
bereiken en hoe wij dat doen. Daarbij
Fonds Volkshuisvesting scoren wij op deze
ning opgeleverd. Die herkenning komt
visitatie zullen wij ons wel gaan buigen
is niet ons eigen oordeel relevant. In
punten matig. Een gevolg van het feit dat
mede voort uit wat wij zelf al hebben
over een toetsingskader voor onze
de lijn van de governancecode voor
er geen onderscheid is tussen krappe
vastgesteld tijdens positiebepalingen
vermogensinzet.
corporaties hebben wij dat oordeel in
en ruime woningmarkten, verschillen in
(zelfevaluaties) in het kader van het
Uit de visitatie komt naar voren dat
handen gelegd van een onafhankelijke
(grond)prijzen en kansen voor verschil-
INK-managementmodel.
wij goed scoren op de prestaties ten
visitatiecommissie. In de periode novem-
lende doelgroepen op de woningmarkt en
Wij vinden het vanzelfsprekend om
opzichte van eigen doelstellingen en de
ber 2007 tot en met maart 2008 is de
de beperkte bouw mogelijkheden.
‘gezaghebbend gevisiteerd’ te zijn (om
verwachtingen van stakeholders.
visitatie uitgevoerd onder begeleiding van
Als het gaat om presteren naar vermo-
in het jargon van de governancecode
het KWH.
gen kunnen wij op een aantal punten
te blijven). De visitatie leert ons dat wij
verbeteren. Daar pakken wij van op
op de goede weg zijn, maar dat er zeker
In 2008 hebben wij intern gewerkt aan het verder operationaliseren van
Bij de visitatie is gekeken naar de kwaliteit
dat wij een kader voor (onrendabele)
geen redenen zijn om op de lauweren te
prestatie-indicatoren.
die moet en de kwaliteit die hoort.
investeringen moeten ontwikkelen en
rusten. Naast verbeterpunten toont de
Met dit instrument kunnen doelstellingen
Het eerste onderdeel gaat over wat
duidelijker moeten zijn over (de kosten
visitatie ook perspectieven en uitdagingen.
meer structureel in de planvorming
wij presteren ten opzichte van eigen
van) de bedrijfsvoering. Hiermee zijn wij
en verantwoording worden ingedekt.
doelstellingen en de benchmark en de
al begonnen naar aanleiding van eerdere
Stakeholders
De prestatie-indicatoren hebben wij
borging daarvan. De kwaliteit die hoort is
onderzoeken.
In het kader van de visitatie is een
ingedeeld naar de vier prestatievelden
gebaseerd op de meningen van stakehol-
van het INK-managementmodel: klanten
ders. Op beide onderdelen scoren wij een
De belangrijkste aandachtspunten zijn
Daaruit komt naar voren dat wij midden
en leveranciers, bestuur en financiers,
6,8. Voldoende, maar er zijn verbeterin-
te vinden in de relatie met de stake-
in de samenleving staan. De inzet voor
maatschappij en medewerkers.
gen mogelijk. Het derde onderdeel, de
holders en de verankering van onze
veel lokale zaken wordt gewaardeerd.
Centraal staan uiteraard het op peil
kwaliteit die kan, hebben wij buiten de
keuzen. Wij presteren uitstekend als het
Wij organiseren jaarlijks een stakehol-
houden en waar mogelijk verbeteren van
visitatie gehouden. De reden hiervoor is
gaat om de verwachtingen van de stake-
dersbijeenkomst waarbij stakeholders
holders, maar matig als het gaat om het
worden geïnformeerd over de visie en
betrekken van hen bij het maken van
het beleid en waar gevraagd wordt het
keuzen. Wij willen meer met stakehol-
beeld van nu en de toekomst geschetst.
ders in overleg treden. Wij onderschei-
In trefwoorden zijn dit de meningen van
den daarbij drie prioriteiten: het overleg
de stakeholders:
met huurders via de huurdersvereniging
- Initiatiefrijk, tikje arrogant, ondernemend
‘Uitbreiding van het beheer en goed personeelsbeleid’
groot aantal stakeholders geïnterviewd.
‘Reflectie, verantwoording en samenwerking’
de dienstverlening. Daarnaast streven wij
dat visitatie op dit onderdeel grotendeels
en bewonerscommissies, het overleg
- Betrokken en bereid
naar een versterking van de organisatie
het lopende verbetertraject zou overlap-
met gemeente en het overleg met
- Toegankelijk, creatief, vriendelijk en
- Innovatief, emotioneel, lef, arrogant en
verantwoording en samenwerking.
door uitbreiding van het beheer en goed
pen. Dat traject is gestart in vervolg op de
ketenpartners op het gebied van wonen
gastvrij
sociaal
Tijdens het deel ‘Reflectie en Verant-
personeelsbeleid. Autonome groei door
uitkomsten van een medewerkerstevre-
en zorg. Het visitatietraject heeft ons
- Sterke directie / imago, zwakke
- Maatschappelijk betrokken, hart voor
woording’ zijn de resultaten van de
nieuwbouw is maar in zeer beperkte
denheidsonderzoek medio 2007.
meer bewust gemaakt van het belang
uitvoering naar klant
doelgroep, bereid tot bewandelen van
visitatie gepresenteerd en besproken.
mate mogelijk vanwege de ruimtelijke
De conclusie is dat de corporatie in
van meetbare bedrijfsdoelstellingen,
- Visie, ambitie, strijd, meer dan alleen
nieuwe paden, wat langzame
Het tweede deel ‘Samenwerken’ was
beperkingen in Wassenaar. In 2009 gaan
relatie tot de lokale context, zonder meer
de communicatie daarover met onze
maar ‘stenen’
besluitvorming
interactief.
wij de prestatie-indicatoren implemen-
maatschappelijk gewaardeerde prestaties
stakeholders en de interne en externe
- Betrouwbare, kwalitatieve en daad-
De titel van de jaarlijkse stakeholders-
teren.
levert. De corporatie is klein, maar bij de
verankering van die doelstellingen.
krachtige corporatie
bijeenkomst op 4 juli 2008 was: Reflectie,
20 I
betrokken en bereid
betrokken en bereid
I 21
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Huurdersvereniging ‘De Wassenaarsche’ jaarverslag 2008 Na de algemene ledenvergadering van 14 april jl. hebben wij ons bezonnen over de posities in het dagelijks bestuur van de Huurdersvereniging. Het aantrekken van een nieuwe voorzitter was geen sinecure, reden waarom wij uitbreiding van het bestuur wensten. Verdeling bestuursfuncties: Onze stakeholders hebben enthousiaste
• Dhr. S. Thomas
voorzitter a.i.
presentaties gehouden over een samen-
• Mw. P. Buscop
secretaris
werkingsproject ter
• Dhr. A. van Egmond
penningmeester
realisatie van het fictieve multifunctionele
• Dhr. G.Veloo
coördinator bewonerscommissies
centrum ‘de Stroopwaefel’.
Dhr. G.Veloo heeft zich na de algemene ledenvergadering beschikbaar gesteld voor een bestuursfunctie en zich akkoord ver-
Voor ons springt hier de grote meer-
klaard met de functie coördinator bewonerscommissies.
waarde van samenwerking uit en wat door een gezamenlijke aanpak kan worden
Wij zijn voortvarend te werk gegaan om een aantal doelstellingen, beloofd in de Algemene Ledenvergadering, aan te pakken en
bereikt. Moeizame fases die zich tijdens
concreet invulling aan te geven:
een project voordoen wegen niet op
1. De communicatie bevorderen tussen de Wassenaarsche Bouwstichting en de bewonerscommissies.Wij hebben hier veel
tegen het uiteindelijke resultaat in het
energie ingestoken en zijn tevreden over het resultaat. De communicatie tussen de Huurdersvereniging en de Wassenaarsche
bereiken van het gezamenlijke doel.
Bouwstichting verloopt heel goed en ook de samenwerking met de bewonerscommissies heeft behoorlijke nieuwe impulsen gekregen. 2. Het jaarlijks organiseren van een speciaal Platfomoverleg met de Bewonerscommissies, de Wassenaarsche Bouwstichting en
Het feit dat wij maatschappelijk actief zijn,
de Huurdersvereniging heeft vorm gekregen op maandag 29 september jl.
werd tijdens de bijeenkomst en het gehou-
De Woonbond was uitgenodigd voor het houden van een presentatie over de nieuwe Overlegwet die per 1 januari 2009 van
den visitatieonderzoek herkend. Maar de
kracht wordt.
stakeholders zijn kritisch en geven aan dat
3. Woonvisies ontwikkelen vanuit het bestuur in samenspraak met gemeente en de Wassenaarsche Bouwstichting.
zij een dialoog over de lokale opgave en de
Wij hopen als bestuur inzage te krijgen in de beoogde inhoud van prestatie-afspraken tussen de verhuurder en de gemeente
evaluatie van beleid en uitvoering missen.
in geval van onderhandelingen over zulke prestatie-afspraken.
Wij gaan na vier jaar plenaire bijeen-
4. Regelmatig bewonerscommissies uitnodigen bij ons regulier overleg om wederzijdse bevindingen uit te wisselen.
komsten te hebben gehouden vanaf 2009 de dialoog gerichter aan met drie
Als bestuur hebben wij veel initiatieven genomen om bewonerscommissie Centrum een nieuwe doorstart te geven.
specifieke groepen afzonderlijk (huur-
Deze inspanningen hebben, mede dank zij onze nieuwe coördinator er toe geleid dat er nu een dagelijks bestuur is opgericht.
ders, gemeente, ketenpartners).
Het bestuur heeft alle vertrouwen in een goede samenwerking.
Huurdersvereniging ‘De Wassenaarsche’
Na het vertrek van een lid van de Raad van Commissarissen op voordracht van de huurdersvereniging heeft het bestuur, in samenspraak met de Raad van Commissarissen, zich ingezet voor het aantrekken van een nieuwe kandidaat. Het bestuur is blij
Huurdersvereniging ‘De Wassenaarsche’
platformoverleg waar het bestuur van
- verkoopbeleid
dat dhr. P.C. Römer bereid was de vacature in te vullen en met zijn inbreng tijdens vergaderingen die vier maal per jaar worden
is een serieuze en belangrijke over-
de huurdersvereniging en de bewoners-
- overlegstructuur
belegd tussen de Wassenaarsche Bouwstichting en de huurdersvereniging.
legpartner. Onder de vleugels van de
commissies meer algemene onder-
- nieuwe leden bewonerscommissies
huurdersvereniging zijn sedert 2003 in
werpen bespreken. Het thema was de
- vergaderaccommodatie huurders-
Wij zouden graag nieuwe gesprekken willen aangaan met huurdersvereniging Rozenstein gezien de actuele ontwikkelingen in
bijna alle wijken bewonerscommissies
nieuwe overlegwet ‘huurders-verhuur-
vereniging
Oostdorp. De behoefte tot samenwerking is optimaal aanwezig.
actief.Vier keer per jaar vergaderen
ders’. De Woonbond verzorgde tijdens
- jaarverslag 2007 Wassenaarsche
directeur-bestuurder en bestuur van de
deze bijeenkomst een inleiding.
Bouwstichting
Dit jaar gaan wij in overleg met de Wassenaarsche Bouwstichting een nieuwe samenwerkingsovereenkomst opstellen op basis
huurdersvereniging met elkaar. De op
- nieuwe overlegwet
van de nieuwe Overlegwet. Het concept wordt voorgelegd aan alle bewonerscommissies, waarna het definitieve ontwerp voor
voordracht van de huurdersvereniging
In 2008 zijn de volgende onderwerpen
- voortgang lopende en nieuwbouw
instemming wordt ingebracht.
benoemde commissarissen wonen deze
besproken:
projecten
vergadering bij.
- het huurbeleid
- stakeholdersbijeenkomst
- plan ‘bouwen voor starters in In 2008 heeft de directie deelgeno-
Wassenaar’
men aan het zogenaamde bijzonder
- visitatieonderzoek en rapportage
22 I
betrokken en bereid
Wij als bestuur vergaderen regelmatig op maandagavonden in Sociëteit ‘de Plataan’, hebben regelmatig overleg met de Wassenaarsche Bouwstichting en nemen deel aan sessies bij de Gemeente Wassenaar voor wat betreft huisvesting. Wij blijven alert wat betreft huurdersperikelen en staan achter onze huurders.
betrokken en bereid
I 23
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Over de volgende onderwerpen heeft
verheugd deze gezamenlijke start te
2010-2014.Vernieuwing van deze
de levensduur van de woningen, wat zijn
gebrachte Voorzieningen, voorzieningen
vergelijking met 2007 niet gewijzigd.
de huurdersvereniging een gekwalifi-
hebben gemaakt en hebben grote
afspraken leidt uiteindelijk ook tot
vervolgens de consequenties voor het
aangebracht door de Wet Maatschap-
Verder beheren wij 69 huurwoningen:
ceerd (positief) advies uitgebracht
waardering voor de voortvarendheid en
aanpassing van de prestatie-afspraken
onderhouds- en verbeteringsbeleid.
pelijke Ondersteuning. Foto’s, woning- en
7 huurwoningen voor de gemeente, 8
- jaarlijkse huurverhoging
het enthousiasme van de vrijwilligers.
tussen de Wassenaarse corporaties en
locatieplattegrond en overige documenten
huurwoningen voor stichting Rust &
- overdracht economisch eigendom
Door de samenwerking is ons doel van
de gemeente Wassenaar in 2009.
Het strategisch voorraadbeleid is in 2007
ondersteunen deze informatie. Een deel
Vreugd, 36 huurwoningen voor Stichting
vastgoed aan dochter BV
het leveren van zorg en welzijn op maat
geactualiseerd en wordt jaarlijks op peil
van deze informatie wordt via Intra-
WAVO park en 18 huurwoningen voor
- voordracht nieuw lid Raad van
werkelijkheid geworden.
Beheer
gehouden. De hele voorraad is in beeld ge-
WIS overzichtelijk in een leaflet, dat aan
Duinwaterbedrijf Zuid-Holland.Voor
Een belangrijk aspect van ons
bracht en in 2008 is een start gemaakt met
kandidaat huurders ter beschikking wordt
deze instellingen worden naast ge-
werk betreft de inzet van wonin-
een nieuwe woningcartotheek. Daarmee
gesteld, samengebracht. 60% van de wonin-
noemde woningen ook enkele tientallen
Wonen, zorg en welzijn
Sociale Verhuurders Haaglanden
gen, zowel in eigendom als beheer.
beschikken wij over actuele informatie
gen is inmiddels in IntraWis ingevoerd en
andere objecten en contracten beheerd.
In maart zijn wij samen met Stichting
Alle woningcorporaties in Haaglanden
In dit hoofdstuk rapporteren wij
over de staat van de woningen en een
daarmee operationeel.
De 309 studentenwoningen in Den
Welzijn Ouderen Wassenaar en de
maken deel uit van het regionale samen-
over aan wie wij verhuren en tegen
instrument om de klant beter te informe-
Stichting Wassenaarse Zorgverlening
werkings- verband Sociale Verhuurders
welke prijs. Ook de kwaliteit van
ren. Het strategisch voorraadbeleid is een
gestart met activiteiten in service-
Haaglanden. Onze directeur-bestuurder
de woningen en het onderhoud
thema dat de hele organisatie aangaat. De
centrum de Peppel. Servicecentrum
is benoemd tot penningmeester van
komen aan de orde. Sedert enkele
De Peppel, Hillenaarlaan is met de
deze organisatie en maakt deel uit van
jaren hebben wij in het strategisch
andere centra in dit gebied (de Plataan,
het dagelijks bestuur. Onze organisa-
Ernst Casimirstraat en de Oosthof,
tie is op drie niveau’s binnen de SVH
Donker Curtiusstraat) gesitueerd in
vertegenwoordigd: op bestuurs-, beleids-
de woonservicezone. Servicecentra in
en key-usersniveau. Op bestuursniveau
Strategisch voorraadbeleid
op de ‘schil’ van de woningen.Verbeterin-
een woonservicezonegebied bieden aan
opereert de directeur-bestuurder, op be-
Verbeteringen van de woningen worden
gen worden nog wel in combinatie met
Het uitgangspunt is de bestaande voor-
meerjaren onderhoud en het leveren
bewoners en omwonenden activiteiten
leidsniveau het hoofd woondiensten en
gestuurd vanuit het strategisch voorraad-
sommige onderhoudsingrepen planmatig
raad zoveel mogelijk in stand te houden.
van huismeesterdiensten.
en zorg op maat.
op key-usersniveau een woonconsulent.
beleid. Dit beleid is van groot belang voor
aangeboden, maar vinden vooral plaats in
Er wordt een terughoudend verkoop-
In onze eerste opzet zijn wij gestart
In regionaal verband is gesproken
de keuzen die de corporatie maakt met
het kader van mutaties.Voor specifieke
beleid gevoerd. De wijk Molenaar is het
Het woningbezit telt vanwege het aandeel
met een beheercommissie voor de
over maatregelen ter bevordering van
betrekking tot het woningbezit. Daarbij
verbeterpunten zoals bescherming tegen
enige verkoopcomplex. Bij mutatie worden
vooroorlogse en vroeg-naoorlogse
Peppel. De beheercommissie wordt
de doorstroming, optimalisering van
gaat het om vragen als: voor wie zijn de
inbraak en energiebesparing zijn of worden
deze woningen te koop aangeboden. In
woningen in met name Oostdorp en
hierin geassisteerd door vrijwilligers. De
managementinformatie en voorbereiden
woningen bestemd, welke prijs en kwaliteit
afzonderlijke programma’s opgesteld.
2008 zijn er binnen dit complex geen
Kerkehout relatief veel woningen met
bedoeling is dat deze commissie over
van voorstellen prestatie-afspraken
hoort daar bij, wat is in dat perspectief
mutaties geweest. Ultimo 2008 zijn 21
een huurprijs lager dan de kwaliteits-
van de 70 woningen verkocht.
kortingsgrens en de aftoppingsgrens
Commissarissen
Beheer niet technisch
Haag die eigendom zijn van de Wassenaarsche Bouwstichting, maar worden door de Stichting DUWO uit Delft
uitvoering ligt als het gaat om planmatig
Het dagelijks beheer van de woning-
beheerd.
onderhoud bij de afdeling projecten en als
voorraad wordt uitgevoerd door de
Daarnaast voert de Wassenaarsche
voorraadbeleid vastgelegd hoe wij
het gaat om woonkwaliteit en de verbeter-
afdeling woondiensten. Dit beheer
Bouwstichting het beheer voor 20
met de voorraad omgaan.
thema’s bij de afdeling Woondiensten.
betreft woningen in eigendom, maar
Verenigingen van Eigenaren (in totaal
Het planmatig onderhoud heeft betrekking
wordt ook voor derden ingezet.
circa 600 eenheden). Dat beheer omvat ook het verzorgen van reparaties, het
gaat in een stichtingsvorm die de drie
Woningcartotheek
centra gaat beheren.
In 2008 is begonnen met het Intra Woning
Dit jaar zijn Stichting Welzijn Ouderen
Informatie Systeem (IntraWIS) een wo-
Zoals uit onderstaand overzicht blijkt,
huurharmonisatie wordt bij mutatie de
Wassenaar, Lokaal Loket Wassenaar en
ningcartotheek voor het gehele
is het aantal woningen in eigendom in
huurprijs opnieuw vastgesteld.
Stichting Wassenaarse Zorgverlening
woningbezit. Via IntraWIS kan in één
gestart met (wekelijkse) spreekuren.
oogopslag per woning gegevens worden
2008
verkregen over onder meer wijk- en com-
Verhuureenheden in eigendom
2007
Inmiddels worden in de centra diverse activiteiten zoals cursussen, bijeenkom-
plexinformatie, produkt-marktcombinatie,
Woningen en wooneenheden
sten gehouden en is er een mogelijkheid
sterrenclassificatie, gewenste klantgroep
tot het gebruik van maaltijden. Bewoners
(labeling), huurdifferentiatiepercentage,
en omwonenden nemen hieraan deel
energieclassificatie, aanwezigheid van het
en genieten met en in elkaars gezel-
certificaat ‘Veilige woning’, onderhouds-
schap van het aanbod. Wij zijn zeer
gegevens, aanwezigheid van Zelf Aan-
24 I
betrokken en bereid
voor de huurtoeslag.Via het instrument
1891
1891
Wooneenheden studenten
309
309
Plaatsen in verzorgingstehuizen en opvang
152
152
13
13
Winkel/woningen Garages
5
5
Overige m.n. bedrijfspanden
4
4
2374
2374
Totaal in eigendom
betrokken en bereid
I 25
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Dit leidt tot een geringe verschuiving tussen de huurcategorieën en bevordert
Woningen (in eigendom) per huurcategorie
de doorstroming. Ongeveer een kwart
Lager dan kwaliteitskortingsgrens € 348
529
509
Aftoppingsgrens € 348/ € 499
867
873
Huurontwikkeling
Maximale grens huurtoeslag € 631
428
442
Voor 2008 en de volgende jaren heeft
Hoger dan maximale grens huurtoeslag
67
68
de rijksoverheid de huurverhoging
Totaal aantal woningen
1891
1891
van onze huurders heeft huurtoeslag.
gebaseerd op de inflatie.Voor dit
Aantal woningen per 31-12-2007
Aantal woningen 31-12-2008
Aantal
volgens de INK methodiek plan-do-check-
Bedrag
2008
2007
2008
1 maand
64
67
20.552
22.000
een gemiddeld rapportcijfer van een
2 maanden
20
13
13.272
14.700
7,8 is het KWH-Huurlabel opnieuw
3 maanden
6
8
6.254
7.600
>3 maanden
14
10
30.294
22.800
104
98
70.372
67.200
hogingspercentage van 1,6%.
(in 2007 was dat € 420).
trekking op toewijzing van ADL-woningen in De Bonte Os via het College van Zorgverzekeringen, de uitplaatsing van bewoners voor een vernieuwbouw pro-
Aanbieden van woningen en verhuringen
2007
2008
91
109
Bijzondere bemiddeling
4
15
Woningruil
2
1
77
3
174
128
(Ver)nieuwbouw Totaal aantal woningen
ject (op basis van een Sociaal Statuut), het huisvesten van vergunningshouders (regulier) en statushouders (in het
Aan de (BBSH)doelgroep zijn 73
Huurderving
kader van de generaal pardon rege-
woningen (67%) van de 109 woningen
De huurderving bedroeg in 2008 0,8%
Ook aan de interne organisatie wordt permanent aandacht besteed. Mede
Daarnaast wordt leegstand veroorzaakt
Huurcommissie
reikbaarheidsonderzoek is besloten de
doordat woningen soms meerdere
Drie huurders hebben bij de huurcom-
bezetting bij de front-office te wijzigen;
keren moeten worden aangeboden. Om
missie vier bezwaren ingediend. Een
deze sluit nu beter aan op het klantaan-
beter inzicht te krijgen wordt volgend
bezwaar had betrekking op de tot-
bod.Voorts zijn de primaire processen
jaar onderscheid gemaakt in huurderving
standkoming van het aantal punten via
van de afdeling woondiensten opnieuw
als gevolg van technische leegstand en
het woningwaarderingsstelsel en twee
in kaart gebracht.
sociale leegstand. Door beter toezicht
bezwaren waren van toepassing op
te houden op het nakomen van afspraken
verlaging van de huur als gevolg van een
Geschillencommissie
door derden en het eerder adverteren
vermeend gebrek. Het laatste bezwaar
Kwaliteitszorg is onlosmakelijk verbonden
van vrijkomende woningen kan de huur-
betrof de hoogte van de servicekosten.
aan goede dienstverlening. In het geval
derving worden teruggebracht.
De huurcommissie heeft drie bezwa-
van een niet op te lossen klacht over
ren gegrond verklaard. De huurprijs is
onze diensten kan men de klacht voor-
hierop aangepast.Van één zaak is nog
leggen aan een onafhankelijke geschil-
geen uitspraak ontvangen.
lencommissie.
ling) en het verstrekken van (tijdelijke)
verhuurd. De in regionaal verband
van de jaarhuur, terwijl wij hiervoor
gebruikerscontracten.
gemaakte prestatieafspraak minimaal
0,5% als uitgangspunt hebben. Huurder-
Huurachterstand en –incasso
70% aan deze doelgroep te verhuren is
ving heeft meerdere oorzaken: soms
Driekwart van de huurders betaalt de
hiermee net niet gehaald.
kunnen woningen niet worden verhuurd
huur via automatische incasso. Deze
Van de 109 woningen zijn via het
verlengd tot september 2010.
klantcontacten en een telefonisch be-
Verhuringen via het aanbodmodel
De bijzondere bemiddeling heeft be-
de KWH op vijf aspecten gemeten. Met
op basis van een registratie onderzoek
De gemiddelde netto-huur bedraagt ultimo 2008 afgerond € 429 per maand
act. In 2008 is onze dienstverlening door
2007
Totaal
verslagjaar gold derhalve een huurver-
hoog niveau te houden, één en ander
Huurachterstanden (bedragen in €)
‘De waardering van onze klanten wordt via het kwaliteitscentrum KWH jaarlijks gemeten’
als gevolg van bijzondere omstandighe-
manier van betalen wordt gestimuleerd
verhuurd. 15 woningen (63%) hiervan
In tegenstelling tot ‘populaire’ (eengezins)
den, zoals voor het project Beschermd
door ieder half jaar onder degenen die
zijn aan Wassenaarders verhuurd. De
woningen waarop soms door meer dan
Wonen Weteringpark en afronding
op deze wijze betalen drie waardebonnen
overige 85 woningen zijn verhuurd aan
tweehonderd woningzoekenden wordt
grootonderhoud Zijlwatering. Bepaalde
van € 50,- te verloten.
doorstromers, waarvan 44 (52%) aan
gereageerd, blijken woningen die voor
woningen worden vanwege de slechte
De huurachterstand is in 2008 licht
Kwaliteitszorg
In 2008 is bij de geschillencommissie
woningzoekenden uit Wassenaar. In
senioren zijn gelabeld minder gewild.
verhuurbaarheid uit het reguliere ver-
afgenomen en bedraagt 0,58% van de
Een belangrijke doelstelling is het
één klacht ingediend. De klacht betrof
totaal komt het percentage woningen
Woningen in deze seniorencomplexen
huurproces gehaald en via gebruikers-
jaarhuur.Voor huurachterstanden vanaf
behoud van het KWH-Huurlabel. De
de nasleep van uitgevoerde grooton-
dat in 2008 via het aanbodmodel aan
krijgen gemiddeld slechts drie tot vier
contracten verhuurd (Mariastraat en
drie maanden geldt een extern incas-
waardering van onze klanten wordt via
derhoudswerkzaamheden. Op een punt
Wassenaarders is verhuurd op 54%. De
reacties. Het huidige woningaanbod
Molenweg). In enkele gevallen kan een
sotraject. Het doel is het oplopen van
het kwaliteitscentrum KWH jaarlijks
na zijn de gesignaleerde problemen
drie woningen (ver)nieuwbouw betreffen
voor deze doelgroep lijkt dan ook ruim
woning niet direct worden verhuurd,
achterstanden en uitzettingen te voor-
gemeten. Indien resultaten hiertoe aan-
opgelost. Het laatste punt wordt door
de resterende ADL-woningen in de
voldoende.
omdat toewijzing door een externe
komen. Desondanks hebben in 2008
leiding geven worden gerichte verbete-
de leverancier onderzocht. De klacht
partij gebeurd (De Bonte Os).
drie ontruimingen plaatsgevonden.
racties ingezet met als doel de kwaliteit
is daarom nog niet door de commissie
van de dienstverlening blijvend op een
afgehandeld.
aanbodmodel 24 woningen aan starters
Bonte Os.
26 I
betrokken en bereid
betrokken en bereid
I 27
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Bewonerscommissies/ Betrekken van bewoners bij beheer
hun woning verlaten. In overleg met
Sociaal beheer en leefbaarheid
houden, waarbij de focus ligt op de schil
betrokkenen is een Sociaal Statuut
Het bestaansrecht van iedere woningcor-
opgesteld waarin is vastgelegd onder
Een groot aantal wooncomplexen
Verbeteringen van de woningen worden
welke condities de bestaande huurover-
beschikt over een huismeester. Zij zijn
meer en meer gestuurd vanuit het
poratie zijn haar klanten, de huurders.
eenkomst kon worden beëindigd.
het bindend element tussen huurders en
strategisch voorraadbeleid. Steeds meer
Zij zijn immers de afnemers van het
De direct omwonenden zijn uitgenodigd
verhuurder en zijn in staat signalen betref-
aspecten gaan invloed uitoefenen op aan-
belangrijkste produkt, de woning. Het
voor een inloopavond waar de plannen
fende overlast, vervuiling en dergelijke op
passing en verbetering van de voorraad.
is voor corporaties van groot belang
zijn toegelicht.
te pakken. Indien nodig wordt een beroep
Enkele zaken die daarbij actueel zijn, zijn
gedaan op de woonconsulenten om deze
veiligheid, energie en toegankelijkheid.
goed contact met deze stakeholders te
van de woningen.
onderhouden. Om dit contact gestruc-
Een andere werkwijze wordt in de wijk
zaken te behandelen. In dit verband wordt
tureerd te laten verlopen zijn wijkge-
Oostdorp gevolgd. Samen met leden
ook regelmatig met wijkagenten overleg
In 2008 is voor € 1,5 mln. aan planmatig
bonden bewonerscommissies actief die
van bewonerscommissie Oostdorp,
gevoerd. Deze werkwijze draagt bij tot
onderhoud geïnvesteerd. Dit is € 0,2 mln.
de belangen van de huurders van één
wijkbewoners en gemeente Wassenaar
verbetering van de leefbaarheid en sociale
meer dan begroot. Dit bedrag wordt
of meerdere complexen behartigen. In
is overleg gevoerd op welke wijze een
samenhang in buurt en complex.
veroorzaakt doordat een deel van het
zogeheten voor- en najaarsoverleggen
aantal zaken uit de wijkontwikkelings-
komen praktische zaken als ZAV-beleid,
visie Oostdorp opgepakt kan worden.
Buitenruimte De Bonte Os
De inrichting is deels door de gemeente
Speelvoorziening Zijlwatering
is afgerekend. Dit bedrag was 2007
energiecertificering, Politie Keurmerk
Aan de hand van een knelpunteninven-
In samenwerking met de gemeente is op
(meubilair en afscheiding) en deels door
Wij ondersteunen het verzoek van
begroot, maar is toen niet ten laste van
Veilig Wonen, onderhoudswerkzaam-
tarisatie is besloten prioriteit te geven
verzoek van de ADL-bewoners van het
ons (plantenbakken) ter beschikking
bewonerscommissie Zijlwatering en
het resultaat gebracht of in de begroting
heden en leefbaarheid aan de orde. De
aan drie thema’s: achterpaden, verkeer
appartementencomplex De Bonte Os
gesteld. Wij zijn verantwoordelijk voor
bewoners van de wijk om op het grasveld
2008 opgenomen. Er is circa € 0,18 mln.
jaarlijks terugkerende wijkschouw die
& parkeren en openbare ruimte. Deze
een nieuwe buitenruimte gerealiseerd.
beheer en onderhoud. In dit verband
op de hoek Heemstraweg/Thobeckes-
niet uitgevoerd c.q. overgeheveld.
per commissie in het bijzijn van politie
thema’s worden in 2009 in werk-
Dit is gebeurd op een deel van de par-
zijn ook twee buitenkranen aangelegd,
traat een speelplaats voor kinderen
en gemeente worden georganiseerd
groepverband nader uitgewerkt. De
keerplaats naast het gebouw. De grond
waarmee de bewoners de planten water
tot 7 jaar te realiseren. Wij hebben
Het bezit staat er onderhoudstechnisch
zijn bedoeld om te beoordelen hoe het
andere corporatie met bezit in de wijk,
is ‘om niet’ aan ons in gebruik gegeven
kunnen geven. De inrichting betreft een
namens betrokkenen met de gemeente
redelijk tot goed bij en het onderhoud
woningbezit en de openbare ruimte ‘er bij’
Woningbouwvereniging St. Willibrordus,
door de gemeente en daarmee privé-
tijdelijke situatie die in de zomer van
Wassenaar overleg gevoerd, waarna
is beheersbaar.
staat. De aangepaste Overlegwet die 2009
heeft aangegeven ook aan dit project te
terrein geworden.
2009 wordt geëvalueerd. Indien het ge-
in het najaar een officieel verzoek tot
Er wordt naar gestreefd het planmatig
van kracht wordt, geeft aanleiding om de
willen deelnemen.
bruik positief wordt beoordeeld draagt
inrichting is ingediend.
onderhoud over meerdere jaren zo te
groot onderhoud Zijlwatering in 2008
huidige samenwerking en structuur te
de gemeente zorg voor de definitieve
evalueren en op onderdelen bij te stellen.
inrichting. Met een barbecue voor bewoners en ADL-personeel is de bui-
Overleg met bewoners vindt echter
tenruimte officieel in gebruik genomen.
Technisch beheer
plannen dat jaarlijks een gelijkmatige productie ontstaat. Dit heeft grote voordelen voor de financiering van
Planmatig onderhoud
het onderhoud en de continuïteit op
Het planmatig onderhoudsbeleid is er
afdeling projecten bij de voorbereiding
plaats. Zo wordt met de projectgroep
Aanpassing fietsenberging
op gericht om het onderhoudsniveau
en de uitvoering van het planmatig
‘groot onderhoud Tranendal’ periodiek
Hillenaar
zoveel mogelijk op het huidige peil te
onderhoud.
overleg gevoerd over narooi-activiteiten
In overleg met bewoners van het appar-
ten gevolge van het in 2007 uitgevoerde
tementencomplex Hillenaar is besloten
grootonderhoud in de wijk Zijlwatering.
in één van de bestaande bergingen een
niet uitsluitend via bewonerscommissies
cycle-up systeem te installeren. Door
Resultaat planmatig onderhoud 2008 (bedragen in €) Begroot 2008
1.316.500
In verband met het Beschermd Wonen
montage van dit etagesysteem biedt de
Overheveling 2007
Weteringpark project dat in samenwerking
huidige berging plaats aan 32 fietsen,
Afrekening Zijlwatering
201.400
met stichting Philidelphia Zorg wordt
een verdubbeling ten opzichte van de
Woningverbetering (geactiveerd)
154.900
gerealiseerd moest een aantal huurders
huidige situatie.
28 I
betrokken en bereid
20.000
1.692.800
Gerealiseerd 2008 1.512.100 Overheveling 2009
22.000
Niet uitgevoerd 158.700
1.692.800
betrokken en bereid
I 29
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Reparatieverzoeken/ serviceonderhoud
ZAV-beleid
De nieuwbouwwoningen en ingrijpend
Begin 2009 zijn bouwaanvragen
Een eerste plan is in 2007 door de ge-
Eind 2007 is het beleid rondom
aangepaste woningen vanaf 2000 (300
voor vier nieuwbouwprojecten bij
meente afgewezen. Dat plan ging uit van
Het aantal ingediende reparatieverzoeken
het zelf aanbrengen van voor-
woningen) kennen een energieprestatie
de Gemeente Wassenaar ingediend:
3 bouwlagen (2 lagen kantoor en
is in 2008 met 450 toegenomen tot
zieningen (ZAV) aangepast. In
tussen C en A. Medio 2009 maakt de
kantoren Hofcampweg, Gezondheids-
1 laag woningen). De bovenste verdie-
3500. Deze toename heeft onder meer
een brochure is overzichtelijk
energieprestatie deel uit van de woning-
centrum Wassenaar, tijdelijke huisves-
ping (woonlaag) is nu geschrapt en het
te maken met de groei van het aantal
weergegeven voor welke ZAV’s een
advertentie.Vanaf dat moment wordt
ting Gezondheidscentrum aan de Dr.
ontwerp is aangepast. De eerste etage
beheereenheden.
aanvraag moet worden ingediend en
een programma voor energiebesparing
Mansveltkade en Beschermd Wonen
wordt door ons in gebruik genomen
De gemiddelde netto-besteding per
welke voorzieningen bij beëindiging van
opgesteld, waarbij per categorie woning
Weteringpark. In voorbereiding zijn nog
ten behoeve van zogenaamde back-
verzoek bedraagt € 130, een stijging van
de huur eventueel voor een vergoeding
een pakket op maat wordt ontwikkeld,
de nieuwbouw van Huize Willibrord en
office activiteiten. De begane grond
7,5% ten opzichte van 2007.
in aanmerking komen.Van de tien meest
gelijk aan het beleid rondom het Politie
de renovatie van 12 woningen aan de
krijgt een andere bestemming.Voorals-
Keurmerk Veilig Wonen.
Mariastraat.
nog vullen wij die nog niet in omdat wij
voorkomende ZAV’s zijn kluswijzers en In 2008 zijn 78 serviceabonnementen
kwaliteitseisen vervaardigd.
CV-ketels
afgesloten. In totaal bedraagt het aantal
De kwaliteitseisen worden gebruikt bij
Medio 2008 is besloten geen verhoging
Investeren
Hofcampweg kantoren
verbouwen. Na de realisatie van de
afgesloten abonnementen 1123 (59%).
het verlenen van definitieve toestem-
van de kale huur meer door te voeren
Een belangrijke opdracht van de
De Wassenaarsche Bouwstichting is
nieuwe kantoren ondervindt ook het
340 huurders van seniorencomplexen
ming. In 2008 werd gemiddeld een
wanneer op ons initiatief bij slijtage een
corporatie betreft een actieve
voornemens op het parkeerterrein
bestaande kantoor een face-lift. In de
hebben een contract voor dezelfde service
ZAV-aanvraag per week ontvangen.
VR-ketel wordt vervangen door een
inzet van de beschikbare middelen
langs de Hofcampweg, naast Doeland
kelder van de nieuwbouw komt een
via de huismeester. In totaal maken
De meeste aanvragen hebben betrek-
HR-ketel. Wanneer op verzoek van een
voor woningbouw en maatschap-
uitbreiding van het kantoor te realiseren.
parkeervoorziening.
1551 huurders (72%) gebruik van het
king op het aanbrengen van een keuken,
bewoner vervroegd een ketel wordt
pelijk vastgoed. In het afgelo-
Na de voltooiing daarvan wordt het be-
serviceabonnement.
harde vloerbedekking en schotelantenne.
vervangen door een HR-ketel of bij slijtage
pen jaar is veel tijd en aandacht
staande kantoor aangepast. Het huidige
Gezondheidscentrum
10% van de aanvragen worden op voor-
een cv-ketel zonder warmwatervoorzie-
besteed aan de voorbereiding van
kantoor is te klein en sluit niet meer
Dit bouwplan is geprojecteerd op de
Mutatieonderhoud
hand afgewezen, omdat de aanvraag de
ning wordt vervangen door een HR-ketel,
projecten. Er zijn in 2008 geen pro-
aan bij de wensen met betrekking tot
plek van het huidige gezondheidscen-
In 2008 is de verantwoordelijkheid voor
verhuurbaarheid van de woning schaadt.
dan blijven hiervoor de gebruikelijke
jecten gerealiseerd. Langdurige en
inrichting van werkplekken en ontvangst
trum en het voormalige tuincentrum
van klanten.
met de achterliggende grond tussen
de huidige kantoorruimte nog moeten
vergoedingen gehandhaafd. Het vervan-
moeizame onderhandelingen met
ling woondiensten neergelegd. Dit past in
Veilige Woning
gen van ketels wordt onderdeel van het
overheidsinstanties maken dat
Hofcampweg en Haven. Het project
het strategisch voorraadbeheer.
In 2008 hebben 850 huurders in twee
nieuwe energiebesparingsbeleid.
het voorbereidingstraject steeds
wordt in samenwerking met Stichting
langer wordt.
Bronovo-Nebo gerealiseerd.
het mutatieonderhoud geheel bij de afde-
fasen een aanbieding ontvangen om tegen Het aantal woningen waarin mutatieon-
een huurverhoging hun huurwoning
derhoud heeft plaatsgevonden bedraagt
van inbraakwerend hang- en sluitwerk
Energiecertificering
varianten besproken met de gemeente.
125. De gemiddelde kosten per mutatie
te laten voorzien. Eén en ander volgens
In 2008 zijn van de meeste woningen
In 2005 heeft de gemeente een
zijn in 2008 gedaald van € 7.100 naar
de richtlijnen van het Politie Keurmerk
de energieprestaties in kaart gebracht.
stedenbouwkundige visie voor het
€ 4.100. Deze daling heeft te maken met
Veilig Wonen .Van deze mogelijkheid
Deze energieprestaties zijn vertaald in
Havengebied vastgesteld. Binnen die
aanpassing van de procedure. Aan de
heeft 6% van de huurders gebruik
Energie Prestatie Certificaten. Hoewel
visie hebben wij een plan ontwikkeld,
hand van het type mutatie wordt vooraf
gemaakt. De overige woningen worden
van 12% van de woningen (waaronder
waarbij echter de concretisering van de
bepaald hoe hoog de geplande investe-
bij mutatie inbraakwerend gemaakt. Het
de helft nieuwbouwwoningen) deze
visie in een definitief ontwerp veel tijd
ringen zijn en welk bedrag hiervan via de
gaat jaarlijks om 100 woningen die op
moet nog worden vervaardigd, kan
en overleg heeft gevergd. Recentelijk
huur kan worden geactiveerd. Op basis
deze wijze worden beveiligd. Inmiddels
het volgende beeld worden geschetst:
zijn nog verschillende aanpassingen op
hiervan wordt bepaald of de voorgeno-
is 25% van het woningbezit als Veilige
woningen gebouwd voor 1980 (1100
verzoek van de gemeente bestudeerd,
men investering al dan niet acceptabel is
Woning gecertificeerd. Het inbraak-
woningen) kennen een energieprestatie
zoals het gedeeltelijk terugleggen van de
en/of de voorgenomen huur op basis van
werend maken van een woning kost
die ligt tussen G en E. Bij woningen
hoek Hofcampweg/Johan de Wittstraat
het voorgestelde differentiatiepercentage
gemiddeld € 820.
gebouwd in de jaren tachtig en negentig
en het wel/niet realiseren van een extra
(500 woningen) is dat tussen E en C.
bouwlaag met woningen. Dit laatste gaat
moet worden bijgesteld.
®
De afgelopen jaren zijn verschillende
niet door.
30 I
betrokken en bereid
betrokken en bereid
I 31
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Het definitief ontwerp is afgerond en
Mariastraat
zes eenheden en de groepswoning tot
Renderen
deze marge in stand te houden zodat wij in
termijn komt daar nog circa € 50 mln.
kan ter visie worden gelegd. Na de periode
Hier ligt een plan om 12 kleine eengezins-
vijf eenheden, allen met eigen sanitaire
Onder deze noemer geven wij
principe voortdurend kunnen blijven inves-
bovenop. De eventuele ‘onrendabele
van ter visielegging en de behandeling
woningen om te bouwen tot woningen
voorzieningen en keuken. Na uitgebreid
antwoord op de vraag hoe wij
teren. Daarvoor heeft de Wassenaarsche
top’ van de investeringen in huurwoningen
van eventuele zienswijzen, kan de bouw-
voor ouderen met een compleet
vooroverleg met betrokken partijen is
onze middelen inzetten en wat dit
Bouwstichting een structurele ‘werkvoor-
en maatschappelijk vastgoed wordt in
vergunning worden aangevraagd.
woonprogramma op de begane grond.
het definitieve ontwerp gereed en is
oplevert. Het is voor het eerst dat
raad’ bij (ver)nieuwbouwprojecten van
de jaarrekening verantwoord.
Er is een startnotitie opgesteld en een
de bouwaanvraag inmiddels ingediend
wij expliciet hierover willen rap-
circa € 67 mln. bruto, waarvan € 35 mln.
Het uiteindelijke plan omvat een
haalbaarheidsstudie uitgevoerd. De
bij de gemeente. Stichting Philadelphia
porteren. Uit de visitatie komt naar
‘hard’. Op dit moment omvatten de plan-
parkeergarage met ca. 100 plaatsen,
ambtelijke gesprekken met de gemeente
Zorg gaat het geheel huren voor de
voren dat bij stakeholders behoefte
nen voor de korte termijn (komende twee
Centraal Fonds Volkshuisvesting
2700m² bruto-vloeroppervlakte ten
hebben nog geen overeenstemming
doelgroep. Zij zijn al betrokken bij de
bestaat aan deze informatie.
jaar) 72 woningen, 2700 m² maatschap-
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting
behoeve van een nieuw gezondheids-
opgeleverd. Het is een plan dat past
kinderboerderij aan de overzijde van
pelijk vastgoed, 700 m² kantoren en een
(CFV) publiceert jaarlijks een benchmark.
centrum en 56 huur- en koopwoningen.
in de wijkvisie voor Kerkehout. Het
het project in de vorm van begeleiding
parkeergarage met 100 plaatsen. Bijna de
Voor de vergelijkbaarheid worden de
ontbreken van toegankelijke woningen
van het dagbestedingsproject. In het
Inzet vermogen
helft van de woningen is sociale woning-
gegevens bewerkt.Volgens het CFV
voor ouderen is een knelpunt, waarin
project vindt 24 uurs begeleiding plaats
De Wassenaarsche Bouwstichting heeft
bouw.Voor de jaren daarna staan circa
bedraagt het volkshuisvestelijk vermogen
wordt voorzien met dit plan.
van de cliënten. De start bouw wordt
een eigen vermogen van € 35 mln. Dit ver-
140 woningen, 90 verzorgingsplaatsen en
ultimo 2007 circa € 18 mln. (15% van
medio 2009 verwacht.
mogen is opgebouwd uit gewone reserves
1000 m² maatschappelijk vastgoed op
het balanstotaal). Ruim boven de – in
ad € 18 mln. en een reserve waardever-
stapel. Daarboven investeren wij de ko-
het kader van de risicobeoordeling – noodzakelijk geachte 9,6%.
Tijdelijke huisvesting gezondheidscentrum Onderdeel van de nieuwbouw van het uitplaatsing van de huidige gebruikers.
Beschermd Wonen Weteringpark
Poortlaan
meerdering van € 17 mln. Omdat wij op
mende tijd jaarlijks € 0,35 mln. extra in de
Daarvoor wordt ca. 1400 m² tijdelijke
Stichting Philadelphia Zorg en de Was-
Ten behoeve van Huize Willibrord en
actuele waarde waarderen schommelt de
bestaande voorraad voor een wijkplan en
huisvesting gerealiseerd op de locatie
senaarsche Bouwstichting hebben een
de Ridderhof is in 2008 een studie
laatste van jaar tot jaar.
(niet te activeren uitgaven voor) energie-
Volgens de CFV benchmark ligt het
Dr. Mansveltkade. Samen met Bronovo
samenwerkingsovereenkomst onderte-
uitgevoerd. Uitgangspunt daarbij was
Het vermogen bedraagt circa 28% van
besparing.
vermogen per verhuureenheid met
en de gebruikers is dit project voorbereid.
kend voor de realisatie van een uniek
sloop van de woningen in de Ridderhof
het balanstotaal. De Wassenaarsche
In 2008 zijn geen nieuwe grote investerin-
€ 6.900, ruimschoots onder het
De start van de bouw wordt verwacht in
woonproject met 15 eenheden in Wete-
en renovatie van Huize Willibrord. Deze
Bouwstichting streeft naar een eigen ver-
gen gedaan.
landelijk gemiddelde en de benchmark
de 2 helft van 2009. Met de ingebruikname
ringpark. De Wassenaarsche Bouwstich-
wijziging is nodig door verandering van
mogen van minimaal 15%. Het meerdere
van dit gebouw kan de nieuwbouw op
ting realiseert nieuwbouw met vier
de vraag binnen de doelgroepen en
(€ 15 mln.) kan worden aangewend om
Op korte termijn (1 à 2 jaar) dienen wij
Veel investeringen in de afgelopen
de huidige locatie van het gezondheids-
eenheden en alle centrale voorzieningen,
gewijzigde eisen voor huisvesting van
projecten mogelijk te maken. Het is een
voor de investeringen welke structureel
jaren, in combinatie met een gematigd
centrum een aanvang nemen.
verbouwt drie eengezinswoningen tot
deze doelgroepen.
vorm van marge op basis waarvan verplich-
door de Wassenaarsche Bouwstichting
huurbeleid en geringe verkopen dragen
De studie heeft uitgewezen dat renovatie
tingen kunnen worden aangegaan. Door
gefinancierd moeten worden circa
bij aan de beperkte vermogensvorming.
van het bestaande verzorgingshuis niet
een goed investeringsbeleid proberen wij
€ 15 mln. aan te trekken.Voor de lange
Maar daarmee voldoet de Wassenaarsche
gezondheidscentrum is de tijdelijke
e
(respectievelijk € 13.200 en € 15.100).
mogelijk is door de hoge faseringskosten
Bouwstichting aan haar opdracht: het
en grote logistieke problemen tijdens de
vermogen actief aanwenden voor uit-
bouw. Bovendien wordt het resultaat bij
Projecten Wassenaarsche Bouwstichting (bedragen in € inclusief BTW)
het renoveren van het bestaande huis niet
Project
optimaal. Eind 2008 is besloten complete nieuwbouw als optie te onderzoeken.
Hofcampweg kantoren
Een en ander is afhankelijk van de
Gezondheidscentrum Wassenaar
mogelijkheden van realisatie van tijdelijke
Mariastraat
1.864.500
Beschermd Wonen Weteringpark
3.821.200
huisvesting voor de Ridderhof elders in Wassenaar. Dit is op dit moment in onderzoek.
Poortlaan Tijdelijke huisvesting gezondheidscentrum Totaal
32 I
betrokken en bereid
breiding en verbetering van huisvesting.
Raming stichtingskosten 4.811.200 27.535.800
27.548.000 1.609.300 67.190.000
betrokken en bereid
I 33
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Aedex/IPD
Financieel verslag
Het verschil in actuele bedrijfswaarde
Vermogen
zeggen dat wij renten en financiering
Een swap is een rente-instrument waar-
Eind 2007 zijn wij gestart met de deelname
De Wassenaarsche Bouwstichting
tussen 2007 en 2008 is gering. Met
Ons totale vermogen is de afgelopen
zoveel mogelijk vooraf proberen vast
bij het verschil tussen korte (variabele)
aan Aedex. In 2008 zijn de eerste gegevens
is een gezonde corporatie. Het
name de huren zorgen voor een op-
jaren onder invloed van de vele inves-
te leggen zodat wij niet onder druk van
en lange (vaste) rente wordt afgedekt.
in de benchmark opgenomen.
vermogen is voldoende en niet
waardering (een gevolg van het rekenen
teringen en de hiervoor beschreven
een acute behoefte hoeven te handelen.
Onder deze swaps worden leningen
De waarde van het vastgoed in exploitatie
(te) hoog. Er is ruimte om (onren-
met een hogere inflatievolgende huur
stelselwijziging fors toegenomen.
bij de Wassenaarsche Bouwstichting be-
dabel) te investeren en wij hebben
in 2008). De woningen van het complex
Het eigen vermogen neemt toe met
draagt in de jaarrekening ca. € 117 mln. De
genoeg projecten voor de korte
Molenaar zijn bestemd voor verkoop en
€ 1,6 mln inclusief reserve waardever-
WOZ-waarde van dat vastgoed is € 454
termijn in voorbereiding.
zijn samen met enkele bedrijfspanden
meerdering bedraagt het eigen ver-
mln. (prijspeil 2008).Volgens de waarde-
Met ingang van het jaarverslag
ondergebracht in WaBS Vastgoed BV.
mogen € 35,7 mln. De solvabiliteit ligt
ringsmaatstaven van Aedex/IPD bedraagt
2004 werken wij op basis van
daarmee op 29%, exclusief de reserve
aangetrokken.Voor de Wassenaarsche
‘Overheidsbeleid en crisis vragen om proactief handelen’
Bouwstichting betekent dat een voor langere duur rentevaste periode. De waarde van deze swaps fluctueert met de stand van de korte rente (euribor). Het verschil met de overeengekomen
de objectwaarde ultimo 2007 € 268 mln.
actuele waarde waarbij wij ook
Het rendement daarop bedraagt over
een nieuwe indeling van complexen
Opbrengsten- en lastenontwikkeling
2007 2,1%. Dat is ruimschoots onder
naar product-markt-combinaties
De bedrijfsopbrengsten bestaan voor
borging door het Waarborgfonds
‘harde’ behoeften (voortvloeiend uit
eenkomen. In 2008 zijn twee leningen
de benchmark (5,1%). Het verschil komt
(pmc’s) hebben gemaakt.
ruim 90% uit huren en vergoedingen.
Sociale Woningbouw (WSW) dient
aflossingen en herfinancieringen) en de
afgelost, een nieuwe langlopende lening
geheel voor rekening van het (niet gerea-
Met ingang van 2007 presenteren
De huuropbrengsten stijgen door de
een obligo te worden aangehouden ter
wat meer onzekere investeringen, welke
aangetrokken en is een lening geconver-
liseerd) indirect rendement (WBS -0,3%
wij een geconsolideerde jaarreke-
jaarlijkse huurverhoging, aanpassing van
grootte van € 3,0 mln.
vaak in de tijd opschuiven. Bij het indek-
teerd. Per saldo is de leningportefeuille
versus 2,6% benchmark). De Wassenaar-
ning. Daar zijn de resultaten van
de huren bij mutatie en ingebruikname
ken van de financieringsbehoefte en het
nauwelijks gewijzigd.
sche Bouwstichting verkoopt relatief wei-
alle deelnemingen in verwerkt.
van nieuwe woningen.
Financiering
daaraan verbonden renterisico maken
Toekomstige aflossingen en investeringen
wij al enkele jaren gebruik van afgeleide
zorgen voor een relatief grote financie-
(rente)instrumenten zoals rente-swaps.
ringsbehoefte in de komende jaren.
waardevermeerdering is dat 18%. In verband met de voorwaarden voor
Daarbij maken wij onderscheid tussen
kleiner dan op het moment van over-
De bedrijfslasten bestaan uit lonen,
In dit jaarverslag gaan wij uitgebreider
van het bezit als geheel stagneert. Dat lijkt
Algemeen
onderhoud en overige bedrijfslasten. Er
op de financiering in. De kredietcrisis
logisch omdat wij met onze waarde op de
De begroting laat een positief resultaat
is geen voorziening onderhoud, dus de
doet ook vragen rijzen over de financie-
‘top’ van de markt zitten. Het totaal rende-
zien van circa € 2,6 mln. Het gereali-
jaarlijkse onderhoudslasten lopen via de
ring van de corporaties. Tot nu toe zijn
ment wordt gedrukt door lage huurwaar-
seerde jaarresultaat is € 3,0 mln.
winst- en verliesrekening. De ontwikke-
de effecten voor ons beperkt.
de en de beperkte en strikt gereguleerde
Het positieve jaarresultaat komt ten
ling van de lonen is voor de helft een
huurontwikkeling.
gunste van de reserve. De afschrijvingen
gevolg van CAO-ontwikkelingen en de
De financieringsbehoefte van de Was-
(€ 1,3 mln.) en de mutaties in de
andere helft de individuele stijgingen
senaarsche Bouwstichting wordt aan de
Omdat de kostprijs in de sociale huur-
actuele waarde komen ten gunste van de
(jaarlijkse ‘periodieken’).
hand van maandelijkse liquiditeitsover-
sector al boven de vraagprijs ligt, zorgen
reserve waardevermeerdering.
In de overige bedrijfsresultaten en de
zichten gevolgd. In het treasurycomité
bedrijfslasten zitten veel door te bereke-
worden besluiten genomen over het
nig woningen en de waarde-ontwikkeling
hoge investeringsniveaus en de beperkte huurontwikkeling voor een toenemende
Waardering activa
nen posten die elkaar compenseren. In de
beheersen van de renterisico’s en het
kloof tussen vraagprijs en kostprijs, wat op
Voor de waardering van de activa – met
begroting wordt onvoldoende rekening
aantrekken van nieuwe leningen. Daarbij
het rendement drukt en de financierings-
name de woningen – is het strategisch
gehouden met deze posten waardoor
wordt proactief gehandeld. Dat wil
capaciteit (gebaseerd op kasstromen)
voorraadbeleid relevant. Het voor-
sprake is van grote verschillen.
uitholt.
raadbeleidsplan wordt regelmatig
Het beleidseffect (het verschil tussen het
geactualiseerd. Kern van het beleid is
behaalde rendement en het rendement dat
de opdeling van het woningbezit in
te behalen zou zijn als wij meer markt-
Wassenaar in zeven product-markt-
conform zouden verhuren, maar nog wel
combinaties (pmc’s) en de vaststelling
binnen de grenzen van de Huurprijzenwet)
van parameters voor elk van deze pmc’s
bedraagt 3,2%.
afzonderlijk.
vaste rente wordt immers groter of
Financieringsbehoefte in (€ x 1.000) Jaar
Aflossingen
Netto investeringen
Financieringsbehoefte
2009
1.900
6.100
8.000
2010
10.700
5.000
15.700
2011
7.100
6.500
13.600
2012
9.500
4.300
13.800
2013
10.100
1.600
11.700
39.300
23.500
62.800
De exploitatiekosten zijn iets lager dan de benchmark en liggen op circa 32%.
34 I
betrokken en bereid
betrokken en bereid
I 35
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
In 2008 zijn twee payer-swaps gesloten om het renterisico voor de toekomst
Looptijd
Hoofdsom (x € 1.000)
Vaste rente %
Artesia
2008-2018
4.000
4,495
BNG
2009-2019
6.000
4,687
BNG
2010-2016
5.000
4,305
BNG
2010-2039
5.000
3,880
BNG
2011-2041
5.000
3,830
te beperken. Door de swap is de te betalen rente gemaximeerd. De ‘prijs’ is het opgeven van het profijt van eventuele rentedalingen. De overeengekomen vaste rente vormt – samen met de kosten van het aantrekken van de feitelijke lening – de financieringskosten voor de
Vennootschapsbelasting
Swaps zonder onderliggende waarde
25.000
Wassenaarsche Bouwstichting. Tot in
Vanaf 1 januari 2006 zijn corporaties vennootschapsbelasting verschuldigd over de commerciële activiteiten. De Wassenaarsche Bouwstichting heeft sinds 2000 de commerciële activiteiten in BV’s ondergebracht. Tot en met 2008 wordt binnen de BV’s vennootschapsbelasting afgerekend.Vanaf 2009 zijn de Wassenaarsche Bouwstichting en de dochters een ‘fiscale eenheid’ voor de
het recente verleden waren de kosten voor het aantrekken van de feitelijke
aangetrokken omdat deze betrekking
vastgoed (langlopend). Daarnaast zijn de
vennootschapsbelasting.
leningen voor corporaties minimaal.
hebben op de toekomstige financie-
onvermijdelijke waardefluctuaties een
Met ingang van 1 januari 2008 geldt
Door de kredietcrisis zijn deze fors
ringsbehoefte.
punt van aandacht.
voor woningcorporaties een integrale
gere looptijden. We trekken nu vooral
De waarde van alle swaps gezamenlijk
De gemiddelde gewogen rentevoet
belasting. De voorlopige vennootschaps-
leningen met een korte looptijd aan. De
bedraagt ultimo 2008 - € 1,8 mln.
(gebaseerd op in 2008 betaalde en tran-
belasting-verplichting over 2008 is
swaps voorkomen dat we daarbij een
Rente-instrumenten zijn nodig, zeker nu
sitorische rente) is gedaald van 4,92%
€ 0,136 mln. Deze is gebaseerd op de
renterisico lopen.
leningen met een lange looptijd niet of
naar 4,84%. Ultimo 2008 zijn geen grote
volgende veronderstelling:
slechts tegen hoge kosten te verkrijgen
posities ingenomen met ‘kort geld’ en/
In totaal zijn in de afgelopen jaren
zijn. Er kan wel een mismatch ontstaan
of variabele renten. De spreiding van
acht swaps afgesloten.Voor vijf swaps
tussen de looptijd van nieuwe leningen
de leningen zorgt voor een beheersing
zijn nog geen onderliggende leningen
(relatief kort) en het te financieren
van herfinancieringsrisico’s binnen een
belastingplicht voor de vennootschaps-
opgelopen, zeker voor leningen met lan-
marge van 15% per jaar.
Beleggingen De corporatie heeft – buiten de deelnemingen – geen beleggingen.
Overige gegevens Er staan voor ca. € 3,9 mln. bedrijfspanden e.d. op de balans.
Resultaat voor belastingen
€
2.967.600
In resultaat opgenomen voor 1 januari 2008 vastgesteld ontwikkelresultaat
€
- 334.660
Correctie in resultaat opgenomen ‘vogelaarheffing’
€
127.000
Waardeschommeling derivaten ten laste van resultaat
€ - 1.282.070
Disagio leningen
€
- 872.950
Correctie afschrijvingen
€
47.600
Energie Investeringsaftrek
€
- 60.220
Te belasten resultaat
€
592.300
Vennootschapsbelasting verplichting ad 25%
€
135.912
De waarde van het totale bezit voor de WOZ bedraagt na de herwaardering
In de loop van het jaar stelt de
€ 454 mln. De verzekerde waarde
Wassenaarsche Bouwstichting een
bedraagt € 189 mln.
aangifte vennootschapsbelasting op en wordt de definitieve belastingverplichting vastgesteld.
36 I
betrokken en bereid
betrokken en bereid
I 37
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Product-markt-combinaties op concernniveau Complex 1
Complex 2
Complex 3
Complex 4
Complex 5
Complex 6
tuindorpen
betaalbare eengezinswoningen
bereikbare eengezinswoningen
jonge eengezinswoningen
appartemen- zorgten woningen
Overig bezit bijzondere woon voorzieningen
Bouwperiode
jaren 10/50
jaren 60/70 jaren 60/70
jaren 80/90
jaren 60/90
jaren 70/90
Wijken/buurten
Oostdorp Kerkehout
Zijlwatering Kempenaar Duivenvoorde
Haagweg Spinbaan Weteringpark Kerckehorst
Havenstraat Molenweg Zijlwatering Duivenvoorde Haagweg Nw Rijksdorp Weteringpark Bonte Os
Hillenaar Ridderhof Luciehof Molenweg Kloosterland Ernst Casimir Oosthof Duivenvoorde Sophieke Hoven
Aantal woningen/ eenheden Gem. niveau/ maand Gem. levensduur
Bedrijfswaarde )
Willibrord Studenteneenheden Opvang Voorzieningen ADL woningen Bedrijfspanden
617
206
201
180
259
414
345
428
591
530
373
463
15 jaar
20 jaar
20 jaar
28 jaar
25 jaar
34 jaar
6.450
4.586
4.472
8.158
8.572
26.719
25.396
84.353
10.867
7.176
14.988
10.905
6.457
17.760
27.222
95.375
Boekwaarde 1) 1
Duivenvoorde Molenaar Dr Weeder Burman
Totaal
Rentabiliteitswaarde 1) Grondwaarde ) 1
480
Verbindingen
In 2000 is daartoe WaBS Beheer BV opge-
ting als geheel, inclusief onderstaande
Met het oog op het verruimen
richt, een holding waaronder de bedrijven
deelnemingen. In dit hoofdstuk wordt
van het werkterrein van de Was-
vallen die belastingplichtige dienstverlenen-
toegelicht wat de deelnemingen inhouden,
senaarsche Bouwstichting en de
de activiteiten uitvoeren, zoals het beheer
zowel qua werkpakket als financieel.
aangescherpte regels omtrent het
voor derden. In 2007 is daar in het kader
werkgebied van corporaties, voert
van de afspraken met de Belastingdienst
De financiële relaties tussen Wassenaar-
de Wassenaarsche Bouwstichting
over vennootschapsbelasting (vaststellings-
sche Bouwstichting en de deelnemingen
een beleid waarbij activiteiten die
overeenkomst) WaBS Vastgoed BV
zijn beperkt tot storting van het aandelen-
niet direct te maken hebben met
bijgekomen en in dat zelfde kader is in
kapitaal en de onderlinge verrekeningen.
verhuur van sociale woningen aan
2008 WaBS Projecten BV opgericht.
De onderlinge verrekeningen geschieden
de doelgroep in afzonderlijke rechts-
De jaarrekening omvat de geconsolideerde
marktconform. Aan WaBS Vastgoed BV
personen worden ondergebracht.
cijfers van de Wassenaarsche Bouwstich-
zijn achtergestelde leningen verstrekt.
Organigram
2.356
Wassenaarsche Bouwstichting (TI) 0
656
436
914
664
391
1081
668
4.810
224
432
836
1.648
1.509
5.665
6.793
17.107
WaBS Beheer BV (2000) 117.292
100%
WaBS Vastgoed BV (2007) 100%
WaBS projecten BV 100%
WaB Services BV (2000)
(x € 1.000)
GCW BV i.o. 100%
100%
Verschillenanalyse bedrijfswaarde 2008-2007
0
Bedrijfspanden
3,4
3,9
-/-0,5
Grondwaarde bedrijfspanden
0,8
0,8
0
Rentabiliteit
4,8
4,5
0,3
117,3
115,1
2,2
Totaal
38 I
betrokken en bereid
0,8
-/-1,1
-/-0,2
0,0
0,3
-/-0,5
0,5
0,3
-/-0,5
0,5
renteconcersie
16,3
-/-0,7
aflossingen
16,3
-/-0,7
nieuwe leningen
Grondwaarde woningen
4,9
100%
overige
0,2
rwijkaanpad/energie
2,4
levensduur
89,6
overige lasten
92,0
2007
onderhoud
Woningen
2008
WaBS Duurzame Energie BV (2005)
huren
verkopen/investeringen
bedrijfswaarde per ultimo
verschil
Bedragen x € 1 mln.
DEE ‘Wassenaar’ BV (2006)
VOF Kerckehorst
50%
50%
-/-1,0
-/-0,3
4,9
-/-0,7
-/-0,7
0,8
-/-1,1
-/-1,3
betrokken en bereid
I 39
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Toelichting organigram
In WaB Services BV zijn alle dienstverle-
Consolidatie
WaBS Beheer BV heeft een holdingstruc-
nende activiteiten voor derden onderge-
De financiële gegevens van de groeps-
tuur en fungeert als aandeelhouder voor
bracht, zoals beheer van (huur)woningen
maatschappijen worden volledig in de
de daaronder hangende BV’s waarin alle
van derden,VvE-beheer e.d. In deze
geconsolideerde jaarrekening opgeno-
commerciële dienstverlenende activiteiten
BV worden de volgende administraties
men onder eliminatie van onderlinge
Statutair vermogen
zijn ondergebracht.
gevoerd:
verhoudingen en transacties.
Enkelvoudige gegevens per deelneming (bedragen in €) WaBS Beheer 100%
WaB Services 100%
WaBS Duurzame Energie 100%
WaBS Vastgoed 100%
WaBS Projecten 100%
Duurzame Energie Exploitatiemaatschappij 50%
100.000
100.000
90.000
90.000
90.000
90.000
Gestort kapitaal
20.000
20.000
18.000
18.000
18.000
18.000
- 20 Verenigingen van Eigenaars
Duurzame Energie Exploitatiemaat-
Totaal vermogen
43.500
196.600
7.300
13.809.400
16.300
220.300
WaBS Vastgoed BV is opgezet als een
- 3 bedrijfspanden
schappij Wassenaar B.V. betreft een joint
Resultaat voor belasting
- 1.800
8.500
- 1.300
64.600
- 2.300
- 3.100
fiscale beleggingsinstelling waarin het eco-
- 2 stichtingen
venture welke voor 50% in de consolidatie
nomische eigendom van het commerciële
- 3 beheercomplexen
is betrokken.
Reserves
21.000
17.000
- 12.000
51.700
- 2.300
- 9.100
0
160.400
0
535.000
0
44.000
WaBS Duurzame Energie BV (WaBS
De geconsolideerde jaarrekening ver-
-16.000
- 39.000
0
-7.869.700
0
0
DE BV) is opgericht om activiteiten
schaft ten opzichte van de enkelvoudige
1.200
151.300
300
800
100
3.000
met betrekking tot (de exploitatie van)
jaarrekening beter inzicht in de financiële
WaBS Projecten BV is een holding waarin
duurzame energie installaties te kunnen
situatie en de resultaten van het geheel
projectontwikkelingsactiviteiten worden
onderbrengen. Op dit moment is de
in de consolidatie opgenomen rechts-
ondergebracht. Op dit moment is één
enige functie van WaBS DE BV het aan-
personen en vennootschappen.
project in voorbereiding dat in 2009 – als
deelhouderschap van DEE Wassenaar BV.
een afzonderlijke rechtspersoon – in deze
Deze is in samenwerking met Panagro
In aanvulling hierop biedt de volgende
BV wordt ondergebracht, namelijk het
Duurzame Energie BV opgericht om de
tabel een overzicht van de belangrijkste
Participatie NCCW
Gezondheidscentrum Wassenaar.
collectieve duurzame energie installatie
financiële gegevens van de afzonderlijke
Met ingang van 2004 participeert de
in het project Kerckehorst te kunnen
vennootschappen.
Wassenaarsche Bouwstichting financieel in
vastgoed is ondergebracht.Tot het commerciële vastgoed behoren bedrijfspanden en te verkopen woningcomplexen.
VOF Kerckehorst is een samenwerking
exploiteren.
Jaaromzet Rekeningcourant WBS Doorberekende kosten
Overige verbindingen/ deelnemingen
het NCCW ad. € 175.537. Het NCCW
met Panagro Projectontwikkeling BV en
levert automatiseringsdiensten voor
heeft betrekking op een in 2005 opgele-
de sleutelprocessen van de organisatie.
verd nieuwbouwplan in Kerkehorst
De eigendom van NCCW berust via
(19 koop- en 10 huurwoningen). De VOF is
deelnemingen bij de belangrijkste groep
nog niet geliquideerd omdat de financiering
afnemers. In 2008 is € 4.800 dividend
van de bodemwarmte-installatie die hier
uitgekeerd. Dit is in de exploitatierekening
gerealiseerd is nog formeel moet worden
verantwoord onder resultaat deelne-
overgedragen aan DEE Wassenaar BV
mingen. In 2009 wordt gebruik gemaakt
(financieel belang circa € 135.000).
van de mogelijkheid deze deelneming tegen vooraf overeengekomen voorwaarden te beëindigen.
40 I
betrokken en bereid
betrokken en bereid
I 41
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Verklaring van de raad bij het jaarverslag en de jaarrekening De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van de door de directeur-bestuurder voorgelegde jaarstukken 2008. Deze jaarstukken zijn gecontroleerd door Deloitte Accountants BV te Den Haag overeenkomstig de aan hen verstrekte opdracht. De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van de mededeling van de accountant bij het volkshuisvestingsverslag en de goedkeurende verklaring bij de jaarrekening. De Raad van Commissarissen geeft zijn goedkeuring aan de jaarstukken. Wassenaar, 6 april 2009
Drs. P.H. Schoute, voorzitter Mr. M.L.A. van Rij Mr. P.C. Römer Drs. A.M.A. van den Heuvel Ing. Th.A.M. van Leeuwen
Bestuursverklaring De aan de Wassenaarsche Bouwstichting ter beschikking staande middelen zijn uitsluitend aangewend in het belang van de volkshuisvesting. De beheeractiviteiten voor derden zijn ondergebracht in een afzonderlijke rechtspersoon, welke deelneming is gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Ultimo 2008 zijn de middelen, met uitzondering van deelneming in WaBS Beheer BV en een deelneming in het NCCW ad € 175.537.
Verklaringen
Wassenaar, 6 april 2009
Mr. ing. A.M. Zopfi, directeur-bestuurder
42 I
1. Inleiding
betrokken en bereid
I 43
Verklaring van de accountant
Verkorte Jaarrekening 2008
44 I
1. Inleiding
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Verkorte Jaarrekening (2008) Balans (x € 1.000) na resultaat bestemming
31-12-2008
31-12-2007
Activa Materiële vaste activa
121.259
118.491
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
117.293
115.081
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
2.858
2.311
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.108
1.099
262
277
86
101
176
176
Financiële vast activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen
Toelichting op de balans
Financiële vaste activa
Activa Materiële vaste activa
Te vorderen BWS-subsidies
Onroerende en roerende zaken in
park-Oost en Ernst Casimir.
De voorziening betreft een reservering in WaBS Beheer BV.
Dit betreft de complexen WeteringLeningen kredietinstellingen
exploitatie
De wijzigingen in deze post betreffen
Met ingang van 2004 zijn de materiële
Overige financiële vaste activa
grotendeels leningen voor de nieuw-
vaste activa gewaardeerd tegen actuele
Deze post betreft de deelneming in de
bouw. Alle leningen zijn gewaarborgd
waarde en kunnen als volgt worden
financiële participatie in het computer-
via het Waarborgfonds Sociale Wo-
gespecificeerd (x € 1.000):
bedrijf NCCW.
ningbouw (WSW). In verband hiermee dient een obligo te worden aangehouden van € 3.035.000.
Overige vorderingen Voorraden
65
76
Vorderingen
975
1.008
Huurdebiteuren
114
119
Overige vorderingen
142
88
Overlopende activa
719
801
Liquide middelen Totaal
667
371
123.228
120.223
Passiva
- Woningen en woongebouwen ter verhuur - Onroerende zaken niet zijnde woningen ter verhuur - Restwaarde - Rentabiliteitswaarde Totaal onroerende en roerende zaken in exploitatie
92.035 3.340
In deze post is begrepen debiteuren ad € 0,14 mln.
Overlopende passiva Deze post bestaat in hoofdzaak uit niet
17.108 4.810 117.293
Overlopende activa
vervallen rente op leningen
Dit betreft met name nog te verrekenen
ad € 1.887.600, vooruit ontvangen huur
posten inzake, rente Laakhaven
ad € 122.300.
€ 656.800, niet vervallen exploitatiebijdragen € 36.800.
Onroerende en roerende zaken in
Passiva
ontwikkeling.
Reserve waardevermeerdering
Deze post betreft de investeringen in
Deze post kan als volgt worden toege-
Eigen Vermogen
35.587
31.459
nieuwbouwprojecten, waaronder het
licht (x € 1.000):
Reserve waardevermeerdering materiële vaste activa
16.987
14.356
ontwikkelen van een aanbouw bij het
Overige reserves
18.600
17.103
kantoorgebouw.
Voorzieningen
13
11
Overige voorzieningen
13
11
Lang lopende schulden
82.076
82.941
Leningen kredietinstellingen
82.076
82.941
Kortlopende schulden
5.552
5.812
Schulden kredietinstellingen
2.653
3.113
Schulden leveranciers
562
606
Belastingen en premie sociale verzekeringen
272
139
2.065
1.954
14.356 1.296
met woningen begrepen.
- Stand per 01-01-2008 - Mutatie materiële activa/ voorraad - Afschrijvingen
Onroerende en roerende zaken
Saldo
16.986
Tevens is in deze post de ontwikkeling
Overlopende passiva Totaal
46 I
betrokken en bereid
123.228
120.223
Voorzieningen
van het een nieuw gezondheidscentrum
1.334
ten dienst van de exploitatie. Deze post betreft hoofdzakelijk de kosten van het kantoorgebouw.
Eigen Vermogen Het positieve jaarresultaat ad. € 2.832.000
De WOZ-waarde bedraagt € 454 (inclu-
is ten gunste van deze post gebracht.
sief de panden in Den Haag). Dit betreft
Hierop zijn in mindering gebracht de af-
de waarde die is vastgesteld op de waar-
schrijvingen over 2008. Deze kosten zijn
deringspunten van het basisjaar 2007.
ten gunste gebracht van de herwaarderingreserve.
betrokken en bereid
I 47
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Winst- en Verliesrekening (bedragen x € 1.000)
Toelichting op de winsten verliesrekening
Begroting 2008
Verslag 2008
Verslag 2007
de beheercomplexen ad. € 361.400 en
Bijna 33% (€ 798.000) betreft algemene
doorberekend aan huurders kosten
kosten (automatisering, advieskosten,
huismeester ad € 82.900.
inventaris, drukwerk, adviezen, auto’s
Bedrijfsopbrengsten
De vergoeding voor de verrichtte
e.d.). Tevens is in dit boekjaar een
Huren
diensten Paulusschool en de doorbe-
bedrag verschuldigd ad € 127.000 ten
De netto-huur is ten opzichte van 2007
rekening van de huismeester ad € 0,21
behoeve van de achterstandswijken, de
Bedrijfsopbrengsten
11.812
12.662
11.733
Huren
10.650
10.779
10.452
646
661
633
gewijzigd als gevolg van: de gemiddelde
mln. zijn niet begroot. Tevens zijn de
zogenaamde Vogelaarheffing.
32
18
57
huurverhoging per 1 juli 2008 met
opbrengsten van de verrichtte diensten
Daarnaast gaat het om huisvestingskosten,
33
27
1,60%, nawerking nieuwbouw, incidentele
overige administraties ad € 0,06 mln.
verzekeringen, belastingen en service-
verbeteringen, deels gecompenseerd
hoger dan begroot
kosten. De post overige personeels-
Vergoedingen Overheidsbijdragen Opbrengst bedrijfsactiviteiten Ontwikkelingsresultaat
335
Verkoopresultaat Overige bedrijfsresultaten
Bedrijfslasten
76 484
6.250
760
6.728
10 554
7.203
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen
1.444
1.243
1.266
369
387
364
Lasten onderhoud
2.409
2.623
3.356
Overige bedrijfslasten
2.028
2.474
2.217
Sociale lasten
Saldo
5.562
5.934
4.530
Rentebaten
1.050
1.118
1.121
Rentelasten
- 4.082
- 4.074
- 3.965
20
5
15
Resultaat deelneming
Resultaat gewone bedrijfsvoering
2.550
2.982
1.701
door verkopen en het aanbieden van
kosten is gedaald door een verbeterd
Bedrijfslasten
contract voor de ziekenkostenverze-
Afschrijvingen
kering. De afwijking ten opzichte van
Vergoedingen
Als gevolg van het waarderen op be-
de begroting is het gevolg van hogere
De vergoedingen betreffen servicekosten
drijfswaarde worden de afschrijvingen
huisvestingskosten en algemene kosten,
die de huurders betalen boven de netto
van de woningen en woongebouwen
voornamelijk hogere uitgaven voor
huurprijs. De stijging wordt veroorzaakt
niet meer verwerkt. Hierdoor is het
advieskosten en automatisering en de
door kostenverhogingen en uitbreiding
resultaat met ca. € 1,3 mln. hoger.
Vogelaarheffing.
Lonen, salarissen en sociale lasten
Resultaat deelneming
Opbrengst bedrijfsactiviteiten
De daling van de lonen vloeit voort
Het resultaat van WaBS Beheer en
De huuropbrengsten van de bedrijfs-
uit het minder inhuren van personeel
WaBS Vastgoed zijn verwerkt in de
panden zijn opgenomen bij de huur-
ad. € 35.000 en een hogere ontvangst
geconsolideerde winst– en verliesre-
ontvangsten. De opbrengst betreft het
van ziekengeld ad € 35.800. De daling
kening.
verhuren van de woningen boven het
wordt deels gecompenseerd door sala-
kantoorgebouw. Deze opbrengst is niet
risverhogingen conform de nieuwe cao.
Rentebaten/rentelasten
begroot.
De sociale lasten en de pensioenlasten
In 2008 zijn de rentelasten gestegen en
zijn gestegen door hogere premies en
de rentebaten nagenoeg gelijk gebleven.
sloopcontracten.
diensten.
Ontwikkelingresultaat
uitbreiding van personeel. Vennootschapsbelasting
Het ontwikkelingsresultaat is behaald bij Vennootschapsbelasting Resultaat na belastingen voor mutatie actuele waarde
- 150 2.550
Mutatie actuele waarde mat vaste activa
Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde
2.832
1.296
2.550
4.128
1.701
- 14.688
- 12.987
de grondtransactie bij een nieuwbouw-
Lasten onderhoud
Sedert 1 januari 2006 zijn corporaties
project.
De onderhoudslasten zijn ten opzicht
vennootschapsbelasting over commerci-
van 2007 gedaald. Dit wordt voorname-
ële activiteiten verschuldigd. De daaruit
Verkoopresultaat
lijk veroorzaakt door een groot onder-
voortvloeiende verplichting ad € 15.000
Deze opbrengst betreft het verkoopre-
houdsproject in 2007. Ten opzichte van
is in de winst- en verliesrekening opge-
sultaat van woningen.
de begroting is een hoger bedrag
nomen.
ad € 0,2 mln. uitgegeven. Dit wordt Overige bedrijfsresultaten
voornamelijk veroorzaakt door nageko-
Met ingang van 1 januari 2008 geldt
Deze post betreft vergoedingen en ver-
men kosten van het groot onderhouds-
voor corporaties een integrale belas-
richte diensten overige administraties
project in 2007.
tingplicht voor de vennootschapsbelas-
ad € 311.700; vergoeding begrepen on-
48 I
betrokken en bereid
ting. De voorlopige verplichting over
derhoud/aanpassingen in het kader van
Overige bedrijfslasten
de Wet Maatschappelijke Ondersteuning
Deze post is ten opzicht van de begro-
en onderhoudskosten ten behoeve van
ting gestegen en het vorig jaar gedaald.
2008 is € 0,136 mln.
betrokken en bereid
I 49
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Bijlage 1 Tabel Verhuringen eenpersoonshuishoudens Leeftijd hoofdbewoner <65 >65
Periode 1 januari t/m 30 juni Bruto inkomen in euro’s per jaar
Periode 1 juli t/m 31 december
Huurklasse in euro per maand
Bruto inkomen in euro’s per jaar
Huurklasse in euro per maand
<343
343-492
>491
< 20.600
5
7
2
< 20.600
4
12
0
30
> 20.600
1
0
0
> 20.600
1
2
0
4
< 18.525
2
7
2
< 18.525
4
8
1
24
> 18.525
0
1
0
< 18.525
0
2
0
3
8
15
4
9
24
1
61
Totaal
<349
349-499
Totaal
>499
Tabel Verhuringen tweepersoonshuishoudens Leeftijd hoofdbewoner <65 >65
Periode 1 januari t/m 30 juni Bruto inkomen in euro’s per jaar
Bijlagen
Leeftijd hoofdbewoner
>65 Totaal
1. Inleiding
Huurklasse in euro per maand <349
349-499
Totaal
<343
343-492
>491
0
10
1
< 27.950
0
3
>499 1
15
> 27.950
0
2
1
> 27.950
1
0
1
5
< 24.625
0
2
3
< 24.625
1
1
2
9
> 24.625
0
0
2
> 24.625
0
0
0
2
0
14
7
2
4
4
31
Tabel Verhuringen drie- en meerpersoonshuishoudens
<65
50 I
Bruto inkomen in euro’s per jaar
< 27.950
Totaal
Periode 1 juli t/m 31 december
Huurklasse in euro per maand
Periode 1 januari t/m 30 juni Bruto inkomen in euro’s per jaar
Periode 1 juli t/m 31 december
Huurklasse in euro per maand
Bruto inkomen in euro’s per jaar
Huurklasse in euro per maand
Totaal
<343
343-492
>491
<349
349-499
>499
< 27.950
0
6
3
< 27.950
0
6
0
15
> 27.950
0
1
3
> 27.950
0
0
1
5
< 24.625
0
0
0
< 24.625
0
0
0
0
> 24.625
0
0
0
> 24.625
0
0
0
0
0
7
6
0
6
1
20
betrokken en bereid
I 51
jaarverslag 2008
Wassenaarsche Bouwstichting
Bijlage 2 Tabeloverzicht leningen Hoofdsom
Stand per 31 december 2008
Rente%
Datum renteherziening en/of einde looptijd
Restant bij renteherziening en/of einde looptijd
1
1.767.717
1.538.418
5,1900
1 juli 2009
1.538.418
2
5.500.000
5.500.000
5,4600
1 augustus 2009
5.500.000
3
1.361.341
1.361.341
5,9800
30 maart 2010
1.361.341
4
2.268.901
2.080.896
5,1900
1 juli 2010
2.054.222
5
4.000.000
4.000.000
4,1960
1 november 2010
4.000.000
6
3.000.000
3.000.000
3,8600
2 september 2010
3.000.000
7
6.806.703
6.806.703
5,4100
3 oktober 2011
6.806.703
8
2.758.843
2.552.991
4,8400
1 april 2012
2.455.464
9
6.806.750
6.806.750
5,5075
3 mei 2012
6.806.750
10
1.480.000
732.231
0,5000
1 december 2012
0
11
3.713.910
3.468.946
4,8300
1 februari 2013
3.249.880
12
6.806.703
6.806.703
5,6800
4 maart 2013
6.806.703
13
6.000.000
6.000.000
3,665
1 juli 2014
6.000.000
14
4.000.000
4.000.000
4,49
1 juli 2014
4.000.000
15
3.000.000
3.000.000
euribor+0,05
2 februari 2015
3.000.000
16
1.669.079
1.520.978
4,0700
15 maart 2015
1.267.922
17
4.000.000
4.000.000
3,845
1 juni 2015
4.000.000
18
2.900.000
2.900.000
4,3650
1 september 2016
2.900.000
19
4.000.000
4.000.000
4,435
1 augustus 2017
4.000.000
20
6.000.000
6.000.000
4,87
3 juli 2017
6.000.000
6.000.000
6.000.000
4,092
1 december 2021
6.000.000
83.839.947
82.075.957
21
Colofon
52 I
betrokken en bereid
Redactie
Wassenaarsche Bouwstichting
Fotografie
J. Stegeman Wassenaar / Clownfish
Ontwerp/Opmaak
Clownfish Creatieve Communicatie
Drukwerk
ATP digitale Media Hoofddorp
betrokken en bereid
I 53
