Eigentijds betrokken partner in zicht. Jaarverslag 2013

Eigentijds betrokken partner in zicht Jaarverslag 2013

Eigentijds betrokken partner in zicht 2013, het vierde jaar van ons beleidsplan “Mensen wensen wonen”. In 2014 loopt het beleidsplan af. We zijn al goed op weg naar de organisatie die we willen zijn: een eigentijds betrokken partner. Om dit te bereiken, hebben we voor deze beleidsperiode een aantal doelstellingen bepaald. En we zijn er trots op dat we al een aantal van deze doelstellingen hebben behaald. Dit jaarverslag biedt inzicht in de behaalde doelstellingen maar geeft ook informatie over de doelstellingen waar we nog aan werken en waar we naar toe werken. Het jaar 2013 was een spannend jaar. Dat de volkshuisvesting in Nederland verandert, dat is inmiddels wel bekend. De gevolgen van het regeerakkoord worden meer en meer zichtbaar voor Tablis Wonen en voor de klant. We moeten daar met elkaar op in spelen en zorgen dat we de uitgezette lijnen kunnen blijven volgen. We willen die eigentijds betrokken partner echt zijn. De titel van het jaarverslag is “eigentijds betrokken partner in zicht”. Het heeft betrekking op wie we willen zijn en dat we al goed op weg zijn naar het eindpunt: de klantgerichte partner voor uiteenlopende doelgroepen die behoefte hebben aan ondersteuning op het vlak van huisvesting, zorg en welzijn.

April 2014

Inhoud Voorwoord 4 Governance 6 A. Bestuursverslag

8

B. Volkshuisvestingsverslag

15

1. Onze missie, onze gezamenlijke basis 1.1 Eigentijds betrokken partner 1.2 Strategische doelen

17 17 17

2. 2.1 2.2 2.3 3. 3.1 3.2 3.3

Samen met partners Algemeen overleg Regionaal overleg Lokaal overleg

18 22 24 26

Samen met de klant Service en dienstverlening Goede dienstverlening aan de klant Betrekken bewoners bij beleid

29 31 35 37

4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Tablis Wonen in de samenleving Passend huisvesten van doelgroepen Investeren in maatschappelijk vastgoed Investeren in het behoud van de leefbaarheid van onze wijken en buurten Investeren in wonen en zorg Investeren in milieu en duurzaamheid Maken en monitoren prestatieafspraken met gemeenten en regio’s

40 41 43 44

5. Producten en diensten 5.1 Realisatie nieuwbouw- en herstructureringsprojecten 5.2 Realisatie verkopen nieuwbouwprojecten 5.3 Kwaliteit huidig woningbezit 5.4 Het digitaal aanbieden van het doen van reparatieverzoeken 5.5 Het actualiseren van onze folders en de informatie op de website 5.6 Koopgarant en Kopen naar wens Jaarverslag 2013

50 52 54 56 57 60 61 64 64 65

6. Organisatie 6.1 Ontwikkeling organisatie 6.2 Organogram, formatie en bezetting 6.3 Ontwikkeling medewerkers 6.4 Ziekteverzuim 6.5 Arbobeleid 6.6 Integriteitsbeleid 6.7 Ondernemingsraad 6.8 Relatie met andere rechtspersonen 6.9 Verbindingen

67 67 68 68 69 69 69 69 69 69

7.

72

Financiële resultaten

8. Treasury

78

9. Kengetallen

82

C.

84

Verslag RvC

Jaarrekening 2013 93 1. Balans per 31 december 2013 (x € 1.000) 94 2. Winst- en verliesrekening over 2013 (x € 1.000) 96 3. Kasstroomoverzicht 2013 (x € 1.000) 97 4. Algemene toelichting 98 5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 100 6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 110 7. Financiële instrumenten en risicobeheersing 114 8. Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering 116 en resultaatbepaling 9. Kasstroomoverzicht 118 10. Toelichting op de balans 119 11. Toelichting op de winsten verliesrekening 129 12. Overige informatie 134 13. Statutaire resultaatbestemming 136 14. Gebeurtenissen na balansdatum 136 Accountantsverklaring 139 Bijlage 1

142

Bijlage 2

143 Tablis Wonen

3

Voorwoord Het jaar 2013 kenmerkte zich als een jaar waarin weer veel is gebeurd. Er waren veel nieuwe, soms onverwachte, ontwikkelingen binnen de corporatiesector, binnen de politiek maar ook bij Tablis Wonen. Toch zijn we weer gegroeid om ons uiteindelijke doel, de eigentijds betrokken partner, te bereiken.

4

Tablis Wonen

Het jaarverslag “Eigentijds betrokken partner in zicht” geeft u inzicht in het functioneren van Tablis Wonen in 2013. Hieronder alvast een kleine greep uit de in het oog springende gebeurtenissen in 2013. Deze worden uiteraard verderop nog uitgebreid beschreven. • De aanhoudende financiële en economische crisis blijft ook gevolgen hebben voor Tablis Wonen. De verkoop van onze bestaande woningen trekt weliswaar iets aan, maar de huurachterstanden nemen toe. • Wij hebben ons ingespannen om ons te houden aan de Europese regelgeving. Deze schrijft voor dat wij minimaal 90% van onze woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot circa € 34.000. In 2013 zijn we uitgekomen op 96%. • Tablis Wonen heeft zich goed geprofileerd met haar projecten. In 2013 is circa € 10,8 mln. uitgegeven aan onze nieuwbouw- en herstructureringsprojecten.

Het jaarverslag “Samen vooruit” geeft u inzicht in het functioneren van Tablis Wonen. • Tablis Wonen blijft actief meedoen aan de totstandkoming van nieuw beleid in de twee regio’s waarin wij werkzaam zijn. In de regio Drechtsteden is bijvoorbeeld gemeenschappelijk beleid geformuleerd om personen met een specifieke zorgbehoefte passend te huisvesten. In de regio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden is besloten om, samen met vier andere regio’s, een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem op te zetten. Ook is actief deelgenomen aan de realisatie van de visie 2030 voor deze regio en de Woonvisie 2020.

Jaarverslag 2013

• Ons nieuwe strategisch voorraadbeleid is in 2012 vastgesteld. Samen met de betrokken gemeenten en huurdersorganisaties is in 2013 gewerkt aan de uitwerking daarvan. Het aanwijzen van een deel van ons bezit voor de middeninkomens (mensen met een inkomen hoger dan € 34.229 prijspeil 2013) en het aanwijzen van meer woningen voor verkoop zijn belangrijke voorbeelden hiervan. Niet alleen deze nieuwe zaken zijn belangrijk. Ook ons ‘gewone’ werk zoals verhuur, afhandelen reparatieverzoeken, onderhoud en de klachtenafhandeling wordt steeds beter opgepakt. De waardering van onze klanten hiervoor stijgt. Wij willen hier nog wel verder in groeien. Dit jaarverslag is bedoeld voor iedereen die geïnteresseerd is in Tablis Wonen, met name in Sliedrecht en Molenwaard. In dit jaarverslag besteden wij op transparante wijze aandacht aan de prestaties en ontwikkelingen in 2013. Als maatschappelijk betrokken onderneming vinden wij dit een goede zaak. Ik wens u, ook namens de medewerkers en de Raad van Commissarissen, veel leesplezier toe. Henk Gravesteijn Directeur-bestuurderijn.

Dit jaarverslag is integraal te downloaden via onze website www.tabliswonen.nl. Op deze website staat ook alle andere informatie die in het kader van goed bestuur en toezicht van belang kan zijn.

Tablis Wonen

5

Governance Samen werken aan transparant bestuur

In Nederland hebben we de Engelse term ‘governance’ voor de manier waarop wij bestuur en toezicht in de volkshuisvesting geregeld hebben. Als dit goed wordt uitgevoerd dan komt dit neer op: • het goed besturen van Tablis Wonen

6

Tablis Wonen

• het invloed geven aan belanghouders • verantwoording afleggen aan de interne (Raad van Commissarissen) en externe toezichthouders (CFV1, WSW2 en ILT3)

Taken en verantwoordelijkheden Tablis Wonen hanteert het zogenaamde twee-lagen bestuursmodel: het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC). Het bestuur wordt gevormd door de directeur-bestuurder. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in de statuten omschreven. Het toezicht wordt uitgeoefend door de RvC. Verdere uitwerking hiervan is te vinden in het directiestatuut en het reglement van de RvC en het bestuur van Tablis Wonen. De directeur-bestuurder legt in het bestuursverslag verantwoording af over het door hem gevoerde beleid in 2013.

Tablis Wonen hecht groot belang aan de inbreng van belanghouders waarmee we samenwerken.

Belanghouders Tablis Wonen positioneert zich als een organisatie in het maatschappelijk middenveld. Daarom hechten wij groot belang aan de inbreng van de belanghouders waarmee wij samenwerken. Dat zijn niet alleen de andere corporaties in de regio’s waarin wij werken. Het zijn ook de gemeenten waarin wij ons woningbezit hebben, de huurdersorganisaties en de welzijnsorganisaties waarmee wij samenwerken. Periodiek overleggen wij met hen en vragen wij hen advies over beleidsvoornemens en jaarplannen. Daarnaast heeft Tablis Wonen een breed samengestelde klankbordgroep, waaraan wij twee keer per jaar belangrijke beleidsontwikkelingen of -voornemens voor advies voorleggen.

Jaarverslag 2013

Raad van Commissarissen De RvC oefent toezicht uit op het functioneren van het bestuur. Zij doet dit door periodiek met het bestuur te overleggen en jaarlijks het functioneren te bespreken en te beoordelen. Dit wordt gedaan door de voorzitter en een lid van de RvC. Tablis Wonen heeft geen aparte remuneratiecommissie, die belast is met de selectie en benoeming van leden van de RvC en de bezoldiging en beoordeling van het bestuur. De RvC legt in deel C van dit jaarverslag verantwoording af over de manier waarop het toezicht is uitgeoefend. De RvC heeft geen aparte auditcommissie die belast is met het toezicht op en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing en de naleving van de opmerkingen en aanbevelingen van de externe accountant. Door periodieke rapportages van het bestuur aan de RvC, die ook expliciet aandacht besteden aan deze onderwerpen, wordt aan dit onderdeel van het externe toezicht binnen Tablis Wonen invulling gegeven.

1 CFV: Centraal Fonds Volkshuisvesting, de externe financiële toezichthouder voor woningbouwcorporaties 2 WSW: Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het onafhankelijke instituut dat optimale financiering mogelijk maakt voor woningbouwcorporaties door middel van borgstelling voor haar leningen 3 ILT: Inspectie Leefomgeving en Transport. Met ingang van 1 januari 2014 is met het oog op de scheiding tussen beleid en toezicht de volkshuisvestelijke toezichthouder in een uitvoerende dienst ondergebracht van de Inspectie Leefomgeving en Transport van het ministerie van Infrastructuur en Milieu

Tablis Wonen

7

A. Bestuursverslag Terugblikken en vooruitkijken

Henk Gravesteijn, directeur-bestuurder van Tablis Wonen, kijkt in dit hoofdstuk terug op het jaar 2013. Maar natuurlijk kijkt hij ook vooruit.

8

Tablis Wonen

Algemeen beeld Het jaar 2013 was een jaar waarin weer veel is gebeurd bij en in de omgeving van Tablis Wonen. De doelen die wij gesteld hebben in ons beleidsplan “Mensen wensen wonen” zijn weer een stapje dichterbij gekomen. Belangrijke voorbeelden hiervan zijn: de voortgang die wij hebben geboekt bij onze vastgoedprojecten, de verbetering van de samenwerking met onze huurdersorganisaties en andere belanghouders en het financieel gezond houden van Tablis Wonen. Een prestatie van formaat in deze ook voor corporaties financieel moeilijke tijden.

wel duidelijk geworden dat corporaties zich meer moeten ‘terugtrekken’ op hun kerntaak (het huisvesten van huishoudens die dat niet zelf kunnen). Wel blijft het mogelijk dat er ook beperkt voor andere doelgroepen middelen ter beschikking worden gesteld als daar aantoonbaar behoefte aan is en de markt dat niet zelf oppakt. Het huidige politieke klimaat zorgt ervoor dat het voor corporaties moeilijker wordt om woningen in het middeldure huur- of koopsegment te realiseren. Tablis Wonen blijft deze ontwikkelingen op de voet volgen en zorgt voor goede afstemming met en informatievoorziening voor onze belanghouders (met name gemeenten en huurdersorganisaties). Het nieuwe Woonakkoord heeft ook invloed op de ambities

Volkshuisvestelijke ontwikkelingen rond Tablis Wonen Tablis Wonen heeft als primaire taak het huisvesten van huishoudens die niet zelf in goede of passende huisvesting kunnen voorzien. Vandaar dat wij blij zijn dat wij dit jaar circa 96% van de vrijkomendeof nieuwe huurwoningen hebben toegewezen aan deze doelgroep. Tablis Wonen wil de huishoudens met een inkomen (net) boven de € 34.229 (prijspeil 2013) ook zo goed mogelijk blijven helpen. Zo zijn er in regionaal verband (Drechtsteden en Alblasserwaard en Vijfheerenlanden) afspraken gemaakt om te zien in hoeverre er woningen expliciet voor deze doelgroep beschikbaar kunnen komen. Het betreft hier met name woningen in het sociale koopsegment: tot circa € 200.000 vrij op naam (VON) waarbij Tablis Wonen ook verschillende koopconstructies met aankoopkorting (Koopgarant en Kopen naar wens) tot haar beschikking heeft. Ook zijn enkele woningen met een huurprijs boven de € 664,66 specifiek aan deze (secundaire) doelgroep toegewezen. Daarnaast zijn in 2013 twee projecten in Sliedrecht (Karekietstraat en Bonkelaarplein) gestart waarin ook woningen zijn opgenomen voor deze zogenaamde secundaire doelgroep.

van Tablis Wonen. Het aandeel van Tablis Wonen in de sectorbrede verhuurdersheffing van € 1,7 miljard vanaf 2017 is circa € 3,4 miljoen. Dit is ongeveer 13% van onze huuropbrengst. Dit betekent dat wij op termijn onze investeringsopgave tegen het licht gaan houden. Daarnaast moeten wij meer woningen verkopen dan we nu doen en onze bedrijfsvoering nog efficiënter inrichten. Zoals het er nu uitziet kan Tablis Wonen haar primaire taak, zorgen voor goede en betaalbare woningen voor huishoudens die daar niet zelf in kunnen voorzien, blijven waarmaken.

Wij vinden het nog steeds zorgwekkend dat er onduidelijkheid blijft bestaan over het nieuwe speelveld van corporaties. De opstelling en behandeling van het wetsvoorstel herziening Woningwet is weer uitgesteld. In het afgesloten Woonakkoord uit de zomer van 2013 is

Een zorgpunt is dat de rekening voor deze verhuurdersheffing (voor een deel) bij onze huurders terecht komt. Extra huurverhogingen in een tijd van economische onzekerheid kunnen huishoudens in de problemen brengen. Kortom, de betaalbaarheid van het wonen

Jaarverslag 2012 2013

Het jaar 2013 was een jaar waarin veel is gebeurd bij en in de omgeving van Tablis Wonen.

Tablis Wonen

9

A. Bestuursverslag

2: wikkeling

hun huurhuis nsen hebben Dankzij s 200.000 waard. 140.000 bij de betaalden zij 60.000 euro de bedrag van . Na een aann Tablis Wonen een andere naar verhuizen der tijd het een n in de loop Daarom kunhuis verbouwd. nu voor 240.000 ies hun huis r zijn dit olgens het Kadaste regio met 5% oningen in deze t dat ze ook gen. Dat beteken moeten betaaan Tablis Wonen de meerwaarde fiteren zelf van uit de winst de g. Ze hoeven Wonen te delen! et met Tablis

dat het moment Verlies en winst liggen dan op met kan lager of hoger alles te maken Uw restschuld zoals gezegd, kocht. Dat heeft, wisselt. u uw woning woningen jaarlijks de waarde van het feit dat ook ijd in in de tussent taxateur uw woning zijn onafhankelijk als het verlies winst Is volgens de de Zowel n of gedaald? u verplicht om waarde gestege g. Uiteraard blijft eigen rekenin te betalen. geheel voor uw aan Tablis Wonen aankoopbedrag het resterende van verbouwen l of een De meerwaarde er, een dakkape keuken of badkam Elke waardeMet een nieuwe woning flink stijgen. waarde van uw Wonen uw woning uitbouw kan de l. Ook als Tablis is in úw voordee ing goed is vermeerdering wel, dat de verbouw Voorwaarde is zijn aangevraagd. wil terugkopen. ingen vergunn alle benodigde uitgevoerd en

ziet er zo uit: = x 60.000 euro moeten 1,05 Wonen. etalen aan Tablis over. 177.000 euro n de transactie euro ing: 177.000 ardeontwikkel n euro, afgezie 0 euro = 37.000 osten. wingsk n koper en verbou

welk l Tablis Wonen Inkomenstabe nstabel bepaalt van een inkome welk deel u nu Aan de hand ons) betaalt en m u later (aan bank een sluit u bij een deel van de koopso u nu betaalt, het bedrag dat betaalt. Voor hypotheek af. ®

Doelgroep tot modaal een inkomen Huurder met

Koper met een

43.000

43.000 50.000

€ 50.000

meer meer

inkomen tot

modaal

Wens g Kopen naar Maximale vorderin de koopsom Tot 35% van markt ning koopsom ® max. 35% Voorbeeldbereke Kopen naar Wens Koopsom Huurder

€ 200.000 € 70.000 € 130.000

pen

Betaalbaar ko met Kopen® naar Wens

de koopsom € 200.000 Tot 30% van markt 60.000 ning koopsom ® max. 30% € Voorbeeldbereke Kopen naar Wens € 140.000 Koopsom Koper

Meer weten?

nte Sliedrecht,

van de Gemee

”

de website de koopsom afscheidingen Tot 45% vantie op “erf- en perceel vindt meer informa komen en in de folder een middenin U de koopsom 40% vanroom Huurder met TotGraafst de Gemeente middeninkomen van de koopsom Koper met een Tot 30%heid.nl op www.rijksover komen een middenin de koopsom Huurder met Tot 25% van ® middeninkomen Wens een naar met Kopen Koper Geen koopsom korting van de Huurder op de koopsom Standaard 10% ® of standaard korting naar Wens Geen Kopen Koper

nuari 2013

Zuiderzeestraat

.nl

t, Postbus 145

210 - Sliedrech

t, T - 3360 AC Sliedrech

(0184) 444 844

F (0184) 444 866

liswonen .nl I www.tab

E info@tabliswonen

komt in gevaar. Daarnaast zal het extra belasten van huurders die net iets meer verdienen dan de inkomensgrens voor onze primaire doelgroep (€ 34.229 prijspeil 2013) de gemengde samenstelling van onze complexen en wijken in gevaar kunnen brengen. Deze differentiatie is iets waar corporaties, samen met de overheid, de laatste decennia veel energie en geld in hebben gestoken. Tablis Wonen is en blijft een voorstander van deze gemengde wijken. Door slimme constructies in de huur- en koopsector (zoals Koopgarant, Kopen naar wens en alternatieve huurconstructies) zullen wij hier een passend antwoord op vinden. Door hier goed met huurdersorganisaties en gemeenten samen te werken, moet dit lukken.

Daarom is en blijft Tablis Wonen ook een voorstander van het verkopen van een deel van haar bezit. Zo geven wij onze doelgroepen een kans om een koopwoning aan te schaffen. We realiseren daarmee ook differentiatie van bewonersgroepen in onze wijken en genereren middelen om nieuwe (deels onrendabele) investeringen te kunnen blijven doen. Wij willen hier wel graag zelf de regie over houden om ook op termijn goede huurwoningen voor onze primaire doelgroep te behouden. Wij blijven ons ervoor sterk maken dat er goede en betaalbare huurwoningen overblijven voor onze primaire doelgroep.

en Vijfheerenlanden, wel het risico van krimp ontstaan. Vandaar dat wij, samen met gemeenten en corporaties in deze regio, wel alvast in gesprek zijn hoe wij hiermee om kunnen en willen gaan. Gekozen is om deze transformatie goed voor te bereiden en te begeleiden. We zijn ons er van bewust dat het tegengaan van krimp door extra nieuwbouw geen oplossing is. Onze aandacht gaat uit naar transformatie van de bestaande voorraad. Belangrijke voorbeelden hiervan zijn het deelnemen aan de uitwerking van de Woonvisie 2020 en de voorbereiding van de visie 2030 voor de regio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Het gezamenlijke standpunt van de corporaties dat de uitdaging ligt in de transformatie van de bestaande voorraad is hier expliciet in opgenomen. Het aantal nieuw te bouwen woningen gaat fors teruglopen. De bestaande woningvoorraad zal geschikt moeten worden gemaakt voor met name het toenemend aantal senioren in ons werkgebied. Tablis Wonen heeft nog niet genoeg woningen die voldoende energiezuinig en daarbij ook goed toegankelijk zijn. Wij zijn dan ook best blij dat de nieuwe visies in de regio Drechtsteden en Alblasserwaard en Vijfheerenlanden hier steeds meer aandacht aan schenken.

Begin 2012 is ons strategisch voorraadbeleid vastgesteld in goed overleg met onze huurdersorganisaties en gemeenten. Dit beleid blijkt nog steeds actueel te zijn. Uit de meest recente prognoses van de omvang en samenstelling van de bevolking in onze gemeenten blijkt dat er (tot 2020) nog sprake kan zijn van een toename van de bevolking of het aantal huishoudens. Na 2020 zien wij, met name in de regio Alblasserwaard

Goede samenwerking woningcorporaties bij tot standkoming woonvisie 2030 Alblasserwaard en Vijfheerenlanden.

10 Tablis Wonen

op de kerntaken van een corporatie. De belangrijkste risicogebieden voor Tablis Wonen zijn: • marktrisico: aansluiting woningaanbod op ontwikkeling en wensen van onze doelgroep • organisatierisico: behouden van voldoende capaciteit/kwaliteit van medewerkers in de organisatie • financieel risico: realiseren van voldoende rendement van onze vastgoedportefeuille met name in relatie tot politieke ontwikkelingen (bijdrage huurtoeslag, integrale vennootschapsbelasting en dergelijke)

Onze accountant is tevreden over Overhandiging woonvisie Staatsliedenbuurt.

Toezicht en risicomanagement De toegenomen aandacht voor verscherpt intern en extern toezicht op de corporaties vindt Tablis Wonen een goede zaak. Dit toezicht is nodig, omdat wij als maatschappelijk ondernemer op een duidelijke en transparante manier verantwoording moeten en willen afleggen aan onze klanten en belanghouders. Zowel door onze RvC als door externe toezichthouders als het CFV en onze accountant wordt al jaren op een goede manier invulling gegeven aan het toezicht op het reilen en zeilen van Tablis Wonen. In 2013 waren er geen negatieve bevindingen van hen. Sterker nog: wij zijn, ook volgens het CFV, een financieel gezonde corporatie gebleven en onze accountant is tevreden over de vorderingen die wij hebben gemaakt op het gebied van risicobeheersing. Wel noodzaken het toezicht en onze verminderde financiële positie op termijn ons er toe om meer aandacht te besteden aan risicomanagement. Vandaar dat risicomanagement standaard in diverse overleggen in MT- en RvC-verband op de agenda staat. De belangrijkste risico’s zijn benoemd en van passende beheersmaatregelen voorzien. Tablis Wonen kenmerkt zich als een (financieel) vrij conservatieve organisatie die geen bewuste risico’s opzoekt en zich toelegt

Jaarverslag 2013

de vorderingen die Tablis Wonen heeft gemaakt op het gebied van risicobeheersing. Dit leidt er onder andere toe dat met name (samenwerkings)overeenkomsten met derden op risico’s worden getoetst. Sinds 2012 werken wij met een investeringsstatuut, waarin wij ons gewenste rendement en financiële sturingskengetallen opnemen. In 2013 is dit statuut niet herijkt, met name omdat geen nieuwe investeringsbeslissingen nodig waren. In 2014 wordt dit statuut wel herijkt. Bij alle projecten besteden we expliciet aandacht aan een aantal risico’s en worden mogelijke beheersmaatregelen voorgesteld. Het gaat hier om de volgende risico’s: • financiële risico’s: in relatie tot onze totale financiële positie • juridische risico’s: met name aansprakelijkheid • fiscale risico’s: met name BTW • marktrisico: verhuur- of verkoopbaarheid • organisatierisico: aanwezigheid voldoende en geschikt personeel en middelen

Tablis Wonen

11

A. Bestuursverslag

In 2013 hebben wij de samenwerking met onze accountant, PWC, geëvalueerd en beoordeeld. De hoofdconclusie was dat de samenwerking verder verbeterd was en de zelfcontrole van Tablis Wonen op een hoger niveau is gekomen. Besloten is om de samenwerking met PWC te verlengen tot 2015. Integriteit Tablis Wonen vindt integriteit belangrijk en dit is ook een kerncompetentie en beoordelingsgrond van de medewerkers. Periodiek staat dit op agenda van werkoverleggen, MT-vergaderingen en overleggen met de RvC. De conclusie uit een eerdere evaluatie was dat Tablis Wonen goed omgaat met integriteit. Integriteit (met name check bij indiensttreding) is inmiddels een vast onderdeel van de selectieprocedure bij nieuwe medewerkers. Een richtlijn voor het omgaan met relatiegeschenken e.d. is in 2013 niet gerealiseerd. Begin 2014 wordt dit opgepakt. In 2013 hebben geen meldingen van mogelijke integriteitsschendingen plaatsgevonden. Belangrijkste bestuursbesluiten De belangrijkste besluiten die Tablis Wonen in 2013 genomen heeft zijn: • investeringsbesluit herstructurering Karekietstraat in Sliedrecht • investeringsvoorstel deelgebied B Havenkwartier in Sliedrecht • investeringsbesluit aankoop 22 huurappartementen Bonkelaarplein in Sliedrecht • fusie Tablis Wonen met stichting Bouwen en Beheren Daarnaast zijn er drie nieuwe medewerkers in dienst gekomen. Dit was ter vervanging van twee medewerkers die uit dienst zijn gegaan en voor het invullen van één vacature die tijdelijk was ingevuld. Bewonersparticipatie Voor Tablis Wonen is de inbreng en betrokkenheid van klanten erg belangrijk. Hiervoor overleggen we regelmatig met onze huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Ook betrekken wij onze klanten zo vroeg mogelijk bij de herstructurerings- en onderhoudsprojecten. Belangrijke voorbeelden hiervan in 2013 zijn het betrekken van de

12 Tablis Wonen

bewoners bij de herstructurering van de Karekietflat en de Staatsliedenbuurt in Sliedrecht. Hiervoor zijn intentieovereenkomsten met de gemeente en de bewonersorganisaties afgesloten waarin nadrukkelijk aandacht wordt gevraagd voor de participatie van huidige en toekomstige bewoners. Voor de Staatsliedenbuurt is een huurdersorganisatie volgens de Overlegwet ingevoerd. Het Bewonerscomité Staatsliedenbuurt (BCS) functioneert zo als hét aanspreekpunt voor de zaken die specifiek over deze buurt gaan. Met dit bewonerscomité wordt nauw samengewerkt als het gaat om de visievorming voor de voorgenomen herstructurering vanaf 2016. Door bewonersparticipatie krijgen wij de eisen en wensen van onze bewoners in een vroeg stadium in beeld. Wij kunnen daar dan rekening mee houden bijvoorbeeld in de vorm van keuzepakketten. Maatwerk blijft echter het centrale thema bij dit beleidsonderwerp. Daarnaast organiseren de gemeente en/of de wijkplatforms regelmatig wijkbijeenkomsten of inloopavonden. Bewoners worden uitgenodigd over hun wijk mee te praten. Tijdens deze bijeenkomsten

Bouw koop- en huurappartementen Bonkelaar.

staan vaak één of meerdere thema’s centraal. Tablis Wonen neemt aan deze bijeenkomsten deel vanuit haar belang in en betrokkenheid bij de wijken. Met de twee huurdersorganisaties werken we, op basis van goede werkafspraken, steeds beter samen. Dit zijn de stichting Huurders Samen Sterk Sliedrecht (H3S) en de Algemene Huurdersvereniging Graafstroom (AHG) uit de gemeente Molenwaard. Beide huurdersorganisaties worden eerder betrokken bij beleidsvoornemens (bv. Huurverhoging en vergroten aantal mogelijk te verkopen woningen). De manager Wonen en de beleidsmedewerker van Tablis Wonen voeren in de meeste gevallen dit overleg. Daarnaast is er ook regelmatig overleg waarbij de directeur-bestuurder aanschuift om vragen en knelpunten te bespreken en hierover afspraken te maken. De huurdersorganisaties geven in veel gevallen gezamenlijk advies. De organisatie De organisatie ontwikkelt zich meer en meer tot de klantgedreven organisatie die wij willen zijn. Het meest zichtbaar is ons Klantserviceteam. Dit team is het eerste aanspreekpunt voor onze klanten en heeft als doelstelling om van alle klantcontacten 80% direct af te handelen. Deze doelstelling is in 2013 bereikt. Tijdens de planningsgesprekken, functionerings- en beoordelingsgesprekken worden afspraken gemaakt die zowel bijdragen aan de organisatie doelen als aan de persoonlijke vakinhoudelijke- en competentieontwikkeling van de medewerkers zelf. In 2013 zijn, onder de leiding van enkele medewerkers, ontwikkelteams tot stand gekomen. Deze teams hebben tot doel om concrete ontwikkelplannen op te stellen voor het verbeteren van de (efficiency van de) organisatie. Als basis hiervoor dienen de uitkomsten van de recente medewerkertevredenheidsonderzoeken, de resultaten van het Periodiek Medisch Onderzoek en diverse rapporten over het verbeteren van kennisdeling en samenwerken binnen Tablis Wonen.

Jaarverslag 2013

Het klantserviceteam is het eerste aanspreekpunt voor onze klanten.

In het 3e kwartaal van 2013 heeft het MT deze plannen beoordeeld en van prioriteiten voorzien. Begin 2014 zal met de invoering worden begonnen. De onderwerpen van de ontwikkelteams zijn: • Cultuur • Beleid • Competenties • Systemen • Organisatie Maatschappelijke investeringen Tablis Wonen blijft zich inzetten om te investeren in vastgoed dat sociaal gezien zeer wenselijk is, maar door marktpartijen niet wordt gerealiseerd in verband met het (te) lage financieel rendement. Tablis Wonen wil dit waar mogelijk blijven doen, passend binnen weten regelgeving. Niet alleen omdat het in onze missie staat, maar ook omdat het goed is voor de (woon-)omgeving waarin onze woningen staan. De verhuur- en verkoopbaarheid van onze woningen wordt hier positief door beïnvloed.

Tablis Wonen

13

A. Bestuursverslag

Daarnaast is Tablis Wonen van mening dat maatschappelijke investeringen niet altijd investeringen in vastgoed zijn. Ook de proactieve bijdragen van onze medewerkers in lokale zorgnetwerken en bijdragen in de keten wonen-werken-leren-zorg horen hierbij. Daarnaast maakt investeren in leefbaarheid een onlosmakelijk onderdeel uit van onze maatschappelijke investeringen. Goed wonen gaat verder dan de voordeur van onze woningen. De woonomgeving en voorzieningen in buurten en wijken verdienen evenveel aandacht. Daar waar nodig neemt Tablis Wonen de rol van verbinder en verwijzer als er sprake is van problematiek achter de voordeur.

Het realiseren van onze doelstellingen kunnen wij echter niet alleen. In 2013 hebben wij dan ook nadrukkelijk weer de samenwerking gezocht met onze klanten, regionale collega’s en de regio- en gemeentebesturen waarin wij werken. Dat werkt goed en – steeds meer – naar tevredenheid van alle partijen.

Gezien de grote onduidelijkheid over het speelveld van corporaties heeft Tablis Wonen op dit werkveld geen nieuwe ontwikkelingen opgepakt. Wel zijn met name op het terrein van het scheiden van wonen en zorg veel overleggen gevoerd met betrokken belanghouders in gemeenten en regio’s.

Tablis Wonen werkt met veel plezier aan de realisatie van de doelstellingen. U mag dan ook voor 2014 en volgende jaren weer rekenen op de inzet van alle medewerkers van Tablis Wonen.

Het koppelen van onze activiteiten aan onze strategische doelen en eventuele bijsturing daarvan gebeurt periodiek door onze kwartaalrapportages en BBSC’s4. Deze worden op alle niveaus in de organisatie besproken.

Verklaring besteding gelden In 2013 hebben er geen tegenstrijdige belangen of transacties gespeeld met betrekking tot de directeur-bestuurder. Daarnaast heeft Tablis Wonen in 2013 alle relevante weten regelgeving nageleefd. De directeur-bestuurder verklaart dat alle middelen van Tablis Wonen uitsluitend zijn gebruikt en ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Verklaring governancecode De directeur-bestuurder verklaart dat in 2013 de uitgangspunten uit de governancecode zijn gevolgd. Tot slot Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat Tablis Wonen zich weer verder heeft ontwikkeld binnen haar werkgebied. Ook onze ambities lijken nog steeds haalbaar. Dat is in deze complexe tijden geen sinecure.

14 Tablis Wonen

4 BBSC: Business Balanced Scorecard: dit is de rapportage over de kengetallen die wij hanteren om de voortgang te meten. Deze rapportage wordt eens per kwartaal opgesteld.

B. Volkshuisvestingsverslag

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen

15

1. Onze missie, de leidraad voor alles wat we doen “ Tablis Wonen is een maatschappelijke organisatie, die in de regio waarin zij voornamelijk wil opereren een klantgerichte partner wil zijn voor uiteenlopende doelgroepen die behoefte hebben aan ondersteuning op het vlak van huisvesting, zorg en welzijn.” Dit is nog steeds de missie van Tablis Wonen en de leidraad voor alles wat we doen. 16 Tablis Wonen

1.1 Eigentijds, betrokken partner Onze missie is nog steeds voldoende duidelijk en richtinggevend voor de gehele organisatie. We hebben deze missie ook in 2013 verder ‘vertaald’ in het willen doorgroeien naar de ‘eigentijds, betrokken partner’ die wij voor onze klanten en belanghouders willen zijn. Daarop hebben wij onze strategische doelen bepaald. Deze staan geformuleerd in ons beleidsplan “Mensen wensen wonen” voor de jaren 2010 - 2014.

De organisatie van Tablis Wonen moet goed aansluiten bij de ambities en doelstellingen die wij willen behalen. Dit houdt onder andere in dat wij investeren in de ontwikkeling en professionalisering van onze medewerkers. Het waarborgen van onze financiële continuïteit is ook noodzakelijk om onze ambities waar te kunnen maken. Tablis Wonen houdt de strategie actueel door per kwartaal te bekijken of herijking of bijstelling van de doelstellingen noodzakelijk is.

1.2 Strategische doelen 1. Samen met de klant (hoofdstuk 3) 1. klanttevredenheid en telefonische bereikbaarheid 2. goede dienstverlening aan de klant ( minimaal top 50 KWH5) 3. betrekken bewoners bij beleid 2. Tablis Wonen in de samenleving (hoofdstuk 4) 1. passend huisvesten van doelgroepen 2. investeren in maatschappelijk vastgoed: haalbaar en nodig 3. investeren in het behoud van de leefbaarheid van onze wijken en buurten 4. investeren in dienstverlening aan onze klant op het gebied van wonen en zorg 5. investeren in milieu en duurzaamheid 6. maken en monitoren prestatieafspraken met gemeenten/regio’s 3. Producten en diensten (hoofdstuk 5) 1. realisatie nieuwbouw- en herstructureringsprojecten mede op basis van inzicht in wensen van onze klanten en de markt in de toekomst 2. realisatie verkopen nieuwbouwprojecten 3. kwaliteit huidig woningbezit 4. digitaal aanbieden van het doen van reparatieverzoeken 5. het actualiseren van folders en de informatie op de website 6. Koopgarant en Kopen naar wens 5 KWH staat voor Kwaliteitskeurmerk Woningcorporaties Huursector

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen

17

2. Samen met partners Tablis Wonen is een maatschappelijk betrokken partner. Wij zijn een maatschappij gedreven organisatie, die herkenbaar in het maatschappelijk middenveld in haar werkgebied opereert. Om die doelstelling te bereiken zoekt Tablis Wonen actief de samenwerking met andere maatschappelijke organisaties, netwerkpartners en uitvoeringsinstanties in de gemeenten Sliedrecht en Graafstroom (nu Molenwaard) en in de regio’s Drechtsteden en Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Samen met die maatschappelijke partners wordt het beleid goed voorbereid, afgestemd en geïmplementeerd. 18 Tablis Wonen

Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste overleggen waaraan Tablis Wonen deelneemt. De prestatiedoelen en de behaalde resultaten worden in andere hoofdstukken beschreven.

Belanghouder/overleg

Doel overleg

Frequentie

Belangrijkste thema’s 2013

informerend en adviserend

1 à 2 x per jaar

• Tablis Wonen en de maatschappij, welke zaken

1. Algemeen Klankbordgroep Tablis Wonen

moet Tablis Wonen juist wel en niet oppakken?

• beschut wonen, participatiemaatschappij, kansen of bedreigingen? Vereniging Woningcorporaties

• bespreking belangenbehartiging woningcorporaties

informeren afstemmen van beleid

Zuid-Holland Zuid (VWZHZ)

binnen Aedes

• mogelijke toekomstige vorm van woningcorporaties • in 2014 gezamenlijk onderzoek naar ontwikkeling woonlasten Huurdersorganisaties

informeel overleg

in Sliedrecht (H3S)

formeel overleg

en Molenwaard (AHG)

overleg in aanwezigheid van lid RvC

Bewonerscomité Staatsliedenbuurt

informeel overleg

4 x per jaar

1 x per jaar

formeel overleg

• • • • • • •

begroting en jaarplan 2013

• • • •

begroting en jaarplan 2013

huurharmonisatiebeleid huurverhoging 1 juli 2013 verruiming verkoopvijver benoeming commissaris woonruimteverdeel-systeem participatiebeleid huurharmonisatiebeleid huurverhoging 1 juli 2013 deelname visiegroep

Gebruikersgroep stichting Woonlab

formeel overleg

2 x per jaar

• ontwikkelingen binnen het product • uitkomst overleg belastingdienst • productbladen

Geschillencommissie Wonen

formeel overleg

2 x per jaar

• • • •

Zuid-Holland Zuid

Jaarverslag 2013

klachten register reglement jaarverslag begroting en kostenverdeelsleutel

Tablis Wonen

19

2. Samen met partners Belanghouder/overleg

Doel overleg

Frequentie


beleidsvoorbereidend,

4 x per jaar

• uitvoering voorrangsregeling • kwartaalrapportages • toekomstige organisatie Woonkeus

10 x per jaar

• voortgang woningbouw • beleid duurzaamheid en energiebesparing • gevolgen Regeerakkoord

4 x per jaar

• voortgang en afstemming woningbouwprogramma’s • nieuwe regionale woonstrategie • bediening middeninkomen

5 x per jaar

• • • • •

voortgang woningbouwprogramma

• • • • • •

voortgang woningbouw

2. Regionaal Drechtsteden Stichting Woonkeus Drechtsteden

toezichthoudend en besluitvormend Portefeuillehouders-overleg “Wonen”

beleidsvoorbereiding monitoring

PALT (Prestatie Afspraken

bewaken voortgang

lange termijn) Drechtsteden

regionale prestatieafspraken

Bestuurdersoverleg

afstemmen

woningcorporaties

informatie-uitwisseling

Drechtsteden

huisvesting bijzondere aandachtgroepen afstemming huurbeleid inventarisatie gevolgen scheiden wonen en zorg samenwerking met ketenpartners in de zorg

Alblasserwaard en Vijfheerenlanden Bestuurdersoverleg

bestuurlijk overleg

5 x per jaar

woningcorporaties

bilateraal overleg

2 x per jaar

Preventie Huisuitzettingen

formuleren leefbaarheidsbeleid regionale woonruimteverdeling monitoring prestatieafspraken opstellen Woonvisie 2020 regionale visie 2030

regionaal, operationeel

Jaarlijks

• voorkomen dakloosheid


1x in de

• voorrangscommissie • begeleiding bij woonproblematiek

Drechtsteden Platform Uitvoering Voorrangsregeling (PUV)

14 dagen

Interregionale WRV Alblasserwaard

beleidsvoorbereiding afstemmen

en Vijfheerenlanden

bewaken voorgang

20 Tablis Wonen

26 x per jaar

• • • •

voorstellen t.b.v. implementatie systeem implementatie systeem bewaken voortgang overleg WoningNet


Doel overleg

Frequentie


bestuurlijk overleg

3 x per jaar

stuurgroepoverleg projecten

afhankelijk van

• monitoring prestatieafspraken • bespreken knelpunten algemene zaken

driepartijenoverleg

voortgang

bestuurlijk overleg

4 x per jaar

• monitoring prestatieafspraken • strategisch voorraadbeleid • bespreking knelpunten

stuurgroepoverleg projecten

afhankelijk van

• voortgang projecten

3. Lokaal Bestuurlijk Gemeente Molenwaard

2 x per jaar Gemeente Sliedrecht

voortgang bestuurlijk overleg wonen,

4 x per jaar

welzijn, zorg

• • • • •

algemeen beleid wonen, welzijn, zorg WMO-beleid wijzigingen AWBZ gevolgen scheiden wonen en zorg participatiewet

Operationeel Bewonerscommissies

wijken buurtniveau, operationeel

jaarlijks

• wensfonds onder de aandacht brengen • jaarplan op complexniveau

Zorgnetwerk Sliedrecht


maandelijks

• gezamenlijke aanpak van woonproblematiek

Stichting Waardeburgh


6x per jaar

• wonen-zorg

Wijkplatforms


6x per jaar

• ondersteunen bewonersinitiatieven

Werkgroep Sociale Samenhang


ad hoc

• bevorderen sociale cohesie

Kernteam Verbreding


ad hoc

• bevorderen zo lang mogelijk zelfstandig wonen

Buurt Bestuurt Sliedrecht Oost


eenmalig

• bevorderen veiligheid

Werkgroep Maatschappelijke

lokaal, operationeel

ad hoc

• bevorderen lokale economie

lokaal, tactisch/operationeel

ad hoc

• bevorderen schoon, heel, veilig, leefbaarheid met (zorg)

Joost van den Vondel

Beursvloer Werkgroep Integraal Veiligheidsplan Sliedrecht

Jaarverslag 2013

partners + gemeente (leading)

Tablis Wonen

21

2. Samen met partners


Doel overleg

Frequentie


Zorgnetwerk Molenwaard


1x in

• gezamenlijke aanpak van woonproblematiek

de 14 dagen Signaleringsnetwerk Molenwaard


1x in

• bevorderen zelfstandig wonen

de 6 weken Kernbezoeken Molenwaard


2 x per jaar

• bevorderen contact tussen bewoners en bestuur

Inbraakpreventie


ad hoc

• informatie- en kennis- uitwisseling

2.1 Algemeen overleg Klankbordgroep Tablis Wonen (gemeenten, huurdersorganisaties, zorginstellingen, vrijwilligersorganisaties, makelaars en Tablis Wonen) Op de agenda van de eerste bijeenkomst in 2013 stond de presentatie van Tablis Wonen en de maatschappij. Doel was het informeren van de aanwezigen over de ‘nieuwe realiteit’ in de volkshuisvesting. Daarnaast hebben we van gedachten gewisseld over de ontwikkelingen op de thema’s wonen en zorg, wonen en leefbaarheid en wonen en welzijn. We hebben de aanwezigen gevraagd input te geven over de rollen die Tablis Wonen bij de thema’s moet innemen en welke zaken juist wel of juist niet door Tablis Wonen moeten worden opgepakt. In het najaar werd de tweede klankbordgroep bijeenkomst gehouden. Vanwege de eerste bijeenkomst is besloten om meer te verdiepen op het thema wonen en zorg. De heer Tieman van serviceresidentie Drechtstreek hield een presentatie over beschut wonen voor ouderen in Sliedrecht. De aanwezigen onderschreven zijn pleidooi voor een zekere clustering van woningen met aanvullende diensten voor ouderen. Wel werd gewaarschuwd voor het ontstaan van zorgcomplexen. Tablis Wonen gaf een presentatie over de kansen en bedreigingen van de participatiemaatschappij. Er werd druk van gedachten gewisseld. Dit onderwerp zal uitgebreider aan de orde komen tijdens de

22 Tablis Wonen

volgende klankbordgroep bijeenkomst. De gemeente Sliedrecht bood aan om dan de gevolgen van decentralisatie van taken overheid naar de gemeente te presenteren. Verder hebben we de deelnemers gevraagd mee te werken aan een eigen imago onderzoek. Ondanks de wat lagere opkomst werd geconstateerd dat er goed werd gediscussieerd. Vereniging van Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid (VWZHZ) De corporaties in de regio’s Drechtsteden, Alblasserwaard en Vijfheerenlanden en de Hoekse Waard vormen samen de regio ZuidHolland Zuid. De gemeenten in deze regio werken op een aantal gebieden (veiligheid, zorg en dergelijke) samen. De directeur-bestuurder van Tablis Wonen is voorzitter van deze vereniging. Op 17 april en 13 november is de vereniging bij elkaar geweest. Naast de huishoudelijke zaken is hier ook een tweetal onderwerpen inhoudelijk besproken. Het eerste onderwerp betrof de bespreking van de belangenbehartiging van de betrokken woningcorporaties binnen Aedes. De leden zijn hier niet tevreden over. Met Aedes zijn afspraken gemaakt om tot verbetering van de samenwerking te komen. Dit gebeurt o.a. door beter (vooraf) met elkaar te overleggen en goede uitwisseling van informatie over en weer. Daarnaast is gediscussieerd over de mogelijke toekomstige vorm van corporaties. De ideeën over een regiecorporatie en het veel

meer digitaliseren van de dienstverlening voor de klant waren hierbij de belangrijkste onderwerpen. Tot slot is afgesproken dat er in 2014 een gezamenlijk onderzoek komt naar de ontwikkeling van de woonlasten in de regio. De vereniging maakt zich ernstig zorgen over de betaalbaarheid en de woonlasten op termijn. Huurdersorganisaties in Sliedrecht (H3S) en Molenwaard (AHG) en Bewonerscomité Staatsliedenbuurt (BCS) Tablis Wonen overlegde in 2013 regelmatig met H3S en AHG. Bespreekpunten waren onder meer de adviesaanvragen over de huurharmonisatie en de verruiming van het aantal verkoopwoningen. Voorafgaand aan deze adviesaanvragen vond er met de huurdersorganisaties een overleg plaats waarin wij de beleidskeuzen hebben toegelicht. Ook hebben wij de huurdersorganisaties periodiek geïnformeerd over onze projecten, het nieuwe woonruimteverdeelsysteem Alblasserwaard en Vijfheerenlanden en het register Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid. Door H3S is een themabijeenkomst voor leden van bewonerscommissies belegd over “Bewonerscommissies verleden en toekomst”. Op deze avond hebben wij een algemene presentatie over participatie gehouden, waarbij wij dieper zijn ingegaan op het participatiebeleid van Tablis Wonen. In verband met de voorgenomen herstructurering van de Staatsliedenbuurt is vanuit de bewoners een bewonerscomité samengesteld. Het Bewonerscomité Staatsliedenbuurt (BCS) heeft Tablis Wonen gevraagd haar voor de duur van dit project te erkennen als een huurdersorganisatie. Deze aanvraag is gehonoreerd. Deze samenwerkingsovereenkomst is begin 2013 ondertekend. In 2013 is een keer formeel overleg geweest met het BCS. Verder zijn zij regelmatig op de hoogte gehouden van relevante ontwikkelingen. De voornaamste gesprekonderwerpen waren het meerjaren onderhoudsbeleid, de huurverhoging per 1 juli en het harmonisatiebeleid.

Jaarverslag 2013

Tussentijds is er een aantal keer contact en overleg geweest over zaken die op dat moment in de wijk speelden. Daarnaast heeft het comité met een delegatie deelgenomen aan de visiegroep Staatsliedenbuurt. Gebruikersgroep Stichting Woonlab Tablis Wonen neemt deel aan het gebruikersoverleg van Stichting Woonlab over het product Kopen naar wens. Het gebruikersoverleg is twee keer bijeen geweest. Gesproken is over ontwikkelingen binnen het product, maar ook over de ervaringen van de licentiehouders. Uitleg is onder meer gegeven over de besprekingen met de belastingdienst om het product ook bij nieuwbouw te mogen toepassen. Voor alle akten zijn informatiebladen gemaakt. Deze bladen zijn herschreven en daardoor klantvriendelijker geworden. Het product is erkend door de ABN-AMRO bank. Met de hypotheekadviseurs van het lokale ABN-AMRO kantoor hebben wij een kennismakingsgesprek gehad en hen een uitleg over het product gegeven. Op voorspraak van H3S is het product ook nog een keer besproken met de lokale Rabobank met het verzoek het hoofdkantoor te adviseren toch een hypotheek te verlenen voor woningen die onder deze verkoopconstructie worden verkocht.

Tablis Wonen

23


2.2 Regionaal overleg Drechtsteden

Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid Tablis Wonen heeft het voor- en najaarsoverleg bijgewoond van de Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid. Bespreekpunten waren onder meer het klachtenregister, het rooster van aftreden, het aanpassen van het reglement en de begroting en kostenverdeelsleutel. De commissie is er voor alle klanten van de aangesloten woningcorporaties. Deze klanten hebben bij hun eigen corporaties de klachtenprocedure doorlopen. Als een huurder, ex-huurder, bewoner van een woning die met aankoopkorting is gekocht of een koper van een woning (vrije verkoop) van de corporatie zich benadeeld voelt, kan de commissie om een onpartijdig oordeel gevraagd worden. Alle klachten en uitspraken worden in een centraal register vastgelegd. De commissie heeft in 2013 vier klachten over Tablis Wonen behandeld. In drie zaken heeft de commissie een uitspraak gedaan en van de in december aangemelde zaak vindt de behandeling in 2014 plaats. Alle casussen en uitspraken zien wij als een leermoment om onze dienstverlening aan de klant te verbeteren.

24 Tablis Wonen

Stichting Woonkeus Drechtsteden Tablis Wonen heeft samen met de andere corporaties uit de Drechtsteden de woningtoewijzing uitbesteed aan de stichting Woonkeus Drechtsteden. De directeur-bestuurder van Tablis Wonen is lid van de Raad van Toezicht (RvT). Er is een projectgroep samengesteld uit (beleids)medewerkers van de deelnemende corporaties. Binnen de groep worden beleidsstukken op het terrein van de woonruimteverdeling voorbereid. Deze stukken worden vervolgens met een advies voor vaststelling voorgelegd aan de RvT. De projectgroep overlegt een keer per twee maanden. Zaken die onder meer besproken zijn waren de kwartaalrapportages, de wenselijke aanpassingen van de beleidsregels van de Voorrangsregeling, de rol en positie van de Dienst Jeugd en Gezondheid (DJ&G) binnen de Voorrangsregeling, het toepassen van de 10% vrije ruimte, uitspraken van de klachtencommissie, de richtlijnen Uitvoering Woonruimteverdeling Drechtsteden en de toekomstvisie / gewenste organisatiestructuur voor de stichting. Portefeuillehoudersoverleg Wonen De directeur-bestuurder van Tablis Wonen is, als voorzitter van het Bestuurdersoverleg van Woningcorporaties Drechtsteden, periodiek aanwezig bij de bijeenkomsten van de portefeuillehouders Wonen in de regio. In 2013 is in dit verband de meeste aandacht uitgegaan naar de zorgen rond de voortgang van de nieuwbouwproductie en de gevolgen van het regeerakkoord. In mei is hierover een speciale bijeenkomst gehouden. PALT De regionale Prestatie Afspraken Lange Termijn (PALT) 2010 - 2020 voor de Drechtsteden dateren uit 2010. Bij zowel de gemeenten als de corporaties staat het realiseren van juiste kwaliteit en het ver-

sterken van de woningmarkt voorop. De gevolgen van de recessie, Europese regelgeving, financieringsproblematiek en bezuinigingen zijn nog steeds niet helemaal duidelijk. Om die reden is afgesproken dat deze PALT-afspraken in 2015 worden herijkt. In 2013 zijn de bijeenkomsten in dit kader met name gegaan over de afstemming van de woningbouwprogramma’s binnen de regio, het formuleren van een nieuwe woonstrategie voor de regio en het bedienen van de zogenaamde middeninkomens. Bij dit laatste onderwerp wordt met name ook gekeken naar de rol van de corporaties.

Jaarverslag 2013

Bestuurdersoverleg Woningcorporaties Drechtsteden (BWD) De directeuren van de corporaties uit de regio Drechtsteden komen periodiek bijeen om beleidszaken af te stemmen en gemeenschappelijke standpunten voor de regio voor te bereiden. Per jaar worden ongeveer vijf bijeenkomsten georganiseerd en – indien nodig – vinden er separate overleggen plaats. De belangrijkste onderwerpen in 2013 waren: • de voortgang van de woningbouw • de huisvesting van bijzondere aandachtgroepen (met name ook mensen die re-integreren na opname in een zorginstelling)

Tablis Wonen

25


• samenwerking met ketenpartners in de zorg • afstemming beleid ten aanzien van de inkomensafhankelijke huurverhogingen • invoering nieuwe richtlijnen voor de woonruimteverdeling in de regio De directeur-bestuurder van Tablis Wonen is voorzitter van dit overleg. Het BWD wordt bij de voorbereiding ondersteund door het regionaal overleg van beleidsmedewerkers. Alblasserwaard en Vijfheerenlanden Directeurenoverleg Alblasserwaard en Vijfheerenlanden De directeuren van de corporaties uit de regio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden komen periodiek bijeen om beleidszaken af te stemmen en gemeenschappelijke standpunten voor de regio voor te bereiden. Per jaar worden ongeveer vijf bijeenkomsten georganiseerd en – indien nodig – worden separate overleggen georganiseerd. In 2013 zijn onderstaande onderwerpen besproken: • afstemming inbreng corporaties over de Woonvisie 2020 en de visie 2030 voor de regio • invoering interregionaal woonruimteverdeelsysteem • voortgang woningbouw • verdergaande samenwerking tussen de corporaties op thema’s als beleid, personeel en organisatie, leefbaarheid en projectondersteuning • monitoring prestatieafspraken met de gemeenten Overige overleggen Er zijn ook andere regionale overleggen waaraan Tablis Wonen, op operationeel niveau, deelneemt. Preventie Huisuitzettingen Drechtsteden Sinds 1 januari 2012 gelden de samenwerkingsafspraken Preventie Huisuitzettingen Drechtsteden. Deze afspraken gelden tussen de Gemeenschappelijke Gezondheidsdienst Zuid-Holland Zuid, de

26 Tablis Wonen

Sociale Dienst Drechtsteden en de Drechtstedencorporaties. De afspraken zijn er op gericht om dakloosheid te voorkomen door in een vroeg stadium bij huurachterstand en/of overlast in te grijpen waardoor erger kan worden voorkomen. Door betrokken partijen worden jaarlijks de afspraken geëvalueerd en zo nodig aangepast. Platform Uitvoering Voorrangsregeling (PUV) Binnen de regio Drechtsteden is de Voorrangsregeling Woonruimteverdeling van kracht. De regeling is bestemd voor mensen die door medische of sociale problemen of door een andere noodzaak, dringend een woning nodig hebben. Een voorrangsverklaring geeft onder bepaalde voorwaarden voorrang bij de toewijzing van een woning en kan worden aangevraagd bij de regionale voorrangscommissie. Deze commissie adviseert het college van burgemeester en wethouders over het al dan niet toekennen van een voorrangsverklaring. De commissie functioneert onafhankelijk van gemeenten en corporaties. Door betrokken partijen worden jaarlijks de afspraken geëvalueerd en zo nodig aangepast. De regeling is dit jaar met name op het punt van de rol van de DG& J Zuid-Holland Zuid doorgezet. Expliciet moet onderscheid gemaakt worden tussen de adviesrol met betrekking tot de voorrangsaanvraag en de begeleiding van huurders met een laatste kans contract. Interregionale Woonruimteverdeling Alblasserwaard en Vijfheerenlanden Binnen de regio’s Alblasserwaard en Vijfheerenlanden, Bommelerwaard, Rivierenlanden en Land van Heusden en Altena zijn 17 corporaties met elkaar de verplichting aangegaan een interregionaal woonruimteverdeelsysteem te ontwikkelen. Met dit systeem kunnen woningzoekenden hun woonwens binnen de gehele regio realiseren. Zij hoeven zich niet apart per regio in te schrijven. Diverse projecten werkgroepen zijn samengesteld om de implementatie van het systeem te realiseren. De doelstelling is dat het systeem begin 2014 operationeel is.

2.3 Lokaal overleg Tablis Wonen werkt goed samen met de gemeenten in haar werkgebied. In het periodiek bestuurlijk overleg met de gemeenten worden de werkzaamheden afgestemd en belangrijke zaken voorbereid. Afhankelijk van het soort en aantal projecten vindt extra periodiek projectoverleg plaats. Deze werkwijze hanteren we voor beide gemeenten. Hieronder volgt, per gemeente, een weergave van relevante overleggen op uitvoerend niveau. Sliedrecht Zorgnetwerk Sliedrecht Het zorgnetwerk in Sliedrecht bestaat uit een team van hulpverleners van diverse instellingen uit het maatschappelijk werk (RIVAS), de geestelijke gezondheidszorg (DJ&G, Yulius en stichting MEE, die mensen met een beperking ondersteunt), de verslavingszorg (Bouwmanhuis), de gemeente Sliedrecht (stichting Welzijnswerk Sliedrecht) en de politie. In 2013 hebben partijen één keer per maand overlegd. In dit overleg worden cliënten en zaken besproken waarover een instelling zich zorgen maakt, overlast ervaart of waar sprake is van huiselijk geweld. Tijdens dit overleg wordt er bepaald welke instelling de melding oppakt en wordt de voortgang van eerdere meldingen besproken. Doordat het aantal huurders met betalingsproblemen stijgt, neemt het aantal dossiers dat besproken wordt langzaam toe. Stichting Waardeburgh Met stichting Waardeburgh (die verschillende vormen van zorg en diensten aan ouderen levert) is in 2013 zes keer overlegd op uitvoerend niveau. Tijdens dit overleg praten partijen elkaar bij over zaken die binnen de organisaties spelen en welke knelpunten er eventueel in de wederzijdse dienstverlening worden ervaren. Ook wordt besproken wat partijen nog meer voor elkaar kunnen betekenen.

Jaarverslag 2013

Oriënterend is gesproken over de vraag of stichting Waardeburgh mogelijkheden ziet om voor de seniorencomplexen waar leegstand ontstaat klanten aan te leveren met een bepaalde zorgvraag. De samenwerking is overigens verankerd in een overeenkomst. Wijkplatforms Sliedrecht heeft in de wijken Oost, Centrum en West een wijkplatform geformeerd. De platforms fungeren als intermediair tussen de wijkbewoners en de gemeente. Bewonersinitiatieven worden door het platform ondersteund of overgenomen. De wijkplatforms komen zes keer per jaar bijeen. Op uitnodiging woont Tablis Wonen deze bijeenkomsten bij. Daarnaast hebben wij het overleg met de voorzitters bijgewoond en mee gedebatteerd over vragen met betrekking tot de kracht van het platform, de positie en rol van de wethouder, de wijkjaarprogramma’s en de wijkbudgetregeling.

Samen met de maatschappelijke partners wordt het beleid goed voorbereid, afgestemd en geïmplementeerd. Werkgroep Sociale Samenhang Stichting Welzijnswerk Sliedrecht heeft een bijeenkomst belegd over de sociale samenhang waarbij het accent lag bij de kwetsbare wijk “10-hoog flats” (de Sperwer, de Havik en de Valkhof). Om meer inzicht te krijgen in de problematiek en/of dynamiek zijn partners, waaronder Tablis Wonen, uitgenodigd voor een netwerkbijeenkomst. Tijdens deze bijeenkomst is geïnventariseerd welke organisaties in de wijk actief zijn en wat we voor elkaar kunnen betekenen. In 2014 krijgt deze bijeenkomst een vervolg.

Tablis Wonen

27


Kernteam Verbreding Joost van den Vondel Het kernteam bestaat uit verschillende partijen die met welzijn, zorg en volkshuisvesting te maken hebben. Het kernteam heeft zich als pilotproject bezig gehouden met het opzetten van een Sociaal Buurtteam voor het centrumgebied. Bij de bewoners in deze wijk is onderzocht welke hulpvragen er zijn. Op basis van dit inzicht kan het team gestructureerd hulp- en dienstverleners inzetten om burgers te helpen bij het verbeteren van hun directe leefomgeving, welzijn, gezondheid en/of gevoel van onveiligheid. Binnen het complex Joost van den Vondel wordt voor het team een fysieke werkplek ingericht. Als de pilot aanslaat wordt de formule ook in de andere wijken uitgezet. Tablis Wonen heeft de kerngroep met woord en daad bijgestaan en meegedacht over de opzet van de pilot. Buurt Bestuurt Sliedrecht Oost Deelgenomen is aan de startbijeenkomst van het project Buurt Bestuurt. Een initiatief van de gemeente om samen met bewoners, het wijkplatform en professionals te werken aan de veiligheid in de wijk. De wijkbewoners bepalen met elkaar welke problemen de buurt het meest bedreigen. Zij stellen een top drie samen die zij samen met de professionals met een uiterlijke doorlooptijd van drie maanden oppakken. Na afloop van deze periode wordt door de bewoners een nieuwe top drie opgesteld. Werkgroep Maatschappelijke Beursvloer Deze werkgroep is op initiatief van Stichting Welzijn Sliedrecht samengesteld. Het doel van de werkgroep is te onderzoeken of het haalbaar en zinvol is een Maatschappelijke Beursvloer te organiseren. Op deze Beursvloer worden vraag en aanbod van het verenigings- en bedrijfsleven bij elkaar gebracht. In 2013 is een workshop “Goede Zaken” georganiseerd. Het project krijgt in 2014 een vervolg. Tablis Wonen is één van de deelnemers van deze werkgroep.

28 Tablis Wonen

Werkgroep Integraal Veiligheidsplan Sliedrecht De gemeentelijke projectleider heeft in aanloop op dit veiligheidsplan interviews gehouden met betrokken partners waarbij gevraagd is naar ervaringen en visies op de aandachtsgebieden ‘leefbaarheid’, ‘veiligheid’ en ‘schoon en heel’. Deze input is meegenomen bij het opmaken van de gemeentelijke beleidsnotitie “Samen voor Veiligheid”. De concept notitie is in een plenaire bijeenkomst met alle betrokken partners gepresenteerd en heeft na wat aanpassingen geleid tot een definitieve versie. Molenwaard Zorgnetwerk Molenwaard Tablis Wonen participeert in het Zorgnetwerk Molenwaard, waar onder andere de zorgmeldingen met betrekking tot onze huurders in deze gemeente worden besproken. In 2013 hebben wij vier meldingen besproken. In alle gevallen is door de coördinerende DG&J een zorgverleningstraject opgezet. Relatief gezien is het aantal probleemgevallen in Molenwaard laag. Signaleringsnetwerk Molenwaard Het doel van dit netwerk is om te bevorderen dat voor ingezetenen de omstandigheden van wonen, welzijn en zorg zo optimaal mogelijk kunnen blijven of worden met de bedoeling dat bewoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen functioneren. Bewoners waarvan signalen worden ontvangen dat zij problemen ervaren met het zelfstandig functioneren, worden door de ouderenadviseur benaderd voor een inventarisatie van de eventuele zorgvraag. Deze zorgvraag wordt binnen het netwerk besproken en bij één van de betrokken zorgpartijen uitgezet. De coördinatie van dit zorgnetwerk berust bij de gemeente Molenwaard.

Kernbezoeken Molenwaard Het college van burgemeester en wethouders van Molenwaard heeft in 2013 een kernbezoek gebracht aan de kern Oud-Alblas. Tijdens dit bezoek krijgen de bewoners de mogelijkheid aan te geven welke knelpunten zij in hun dorp ervaren waarvoor zij een oplossing wensen. Wij nemen aan deze bezoeken deel. Bijeenkomst Inbraakpreventie Wij zijn deelnemer geweest aan de door de gemeente Molenwaard belegde bijeenkomst Inbraakpreventie Molenwaard. Vanuit de gemeente en politie is in het kader van de donkere dagen een campagne gestart om woninginbraken te voorkomen. Het accent van de campagne ligt op bewustwording bij de bewoners.

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen

29

3. Samen met de klant Onze processen worden doorlopend gemeten door het KWH. Het Klantserviceteam (KST) is ingesteld om de kwaliteit van de dienstverlening van Tablis Wonen te borgen. Verbeterkansen die het KST opmerkt vanuit dagelijkse interactie met onze klanten en vanuit signalen uit de KWH meting worden binnen de organisatie als verbeterkans doorgegeven. Het KST bewaakt ook of de verbetering daadwerkelijk wordt opgepakt en doorgevoerd. 30 Tablis Wonen

3. Kennismakingsgesprek nieuwe huurders 4. Registratie en behandeling ontevredenheidsmeldingen

3.1 Klanttevredenheid en telefonische bereikbaarheid Tablis Wonen wil een klantgedreven organisatie zijn. Daarom zetten wij ons dagelijks in voor tevreden klanten en een hoge kwaliteit van onze dienstverlening. Onze processen, producten en diensten moeten optimaal aansluiten bij de wens van de klant. Hoogwaardige telefonische dienstverlening past bij onze ambities. Dit geldt ook voor onze inzet op het verbeteren van onze klantprocessen met steun van automatisering. Meldingen van ontevredenheid pakken wij op als verbeterkans voor de organisatie.

Gerealiseerde prestatiedoelen 2013 1. Kwaliteitsmanagement en KWH In 2012 is KWH gestart met het vernieuwde huurlabel. Er wordt minder op het proces en veel meer op de tevredenheid van de klant gemeten. Door KWH 2.0 beschikken we steeds over de (dagelijkse) meetresultaten. Hieronder de eindscores van de meting over 2013. De totaalscore van 7,9 is een verbetering van 0,1 ten opzichte van 2012. De verbeteringen zijn vooral gerealiseerd op de onderdelen bereikbaarheid (telefonische dienstverlening) en klachten afhandelen.

Prestatiedoelen 2013 De hieronder genoemde prestatiedoelen zijn er op gericht om de processen beter te laten functioneren, voldoende feedback te krijgen en het contact met de klant te verbeteren. 1. Kwaliteitsmanagement en KWH 2. Verhogen telefonische bereikbaarheid en afhandelsnelheid klantcontacten (sub)onderdeel

Score

De verbetering lijkt marginaal. Vergelijken we deze score met die van andere corporaties, dan stijgt Tablis Wonen in de rangorde van de 110e naar de 16e plaats. Ons doel was om in de beleidsperiode

Vragenlijsten klanten

Klantcontact

Beoordelen informatie

weging

Telefonische dienstverlening

weging

weging

Bereikbaarheid

7,9

8,0

40%

7,4

10%

7,9

Communicatie en

7,5

7,8

80%

6,2

20%

n.v.t.

50%

informatie Verhuizen Woning zoeken

7,7

7,6

80%

8,0

20%

n.v.t.

Nieuwe woning

7,9

7,8

80%

8,2

20%

n.v.t.

Huur opzeggen

8,3

8,4

80%

7,8

20%

n.v.t.

Reparaties

8,2

8,3

80%

7,8

20%

n.v.t.

Onderhoud

7,9

8,0

80%

7,5

20%

n.v.t.

Klachten behandelen

7,7

7,6

80%

7,8

20%

n.v.t.

Totaalscore

7,9

Onderhoud

Klachten behandelen

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen

31

3. Samen met de klant

2010-2014 een top 50 positie in te nemen in de prestatie-index van KWH. Door het behalen van de 16e plaats is dit doel gerealiseerd. Daarmee is een van de doelen uit ons beleidsplan 2010-2014 een jaar eerder gerealiseerd! Tablis Wonen

Rangorde in

Gemiddelde

(7,9) tov:

klasse

klasse

KWH landelijk

16e van de 144

7,6

Onze regio

8e van de 61

7,5

Onze grootteklasse

1e van de 49

7,5

Onze stedelijkheidsklasse

3e van de 47

7,5

Alle acties, inspanningen en rapportages hebben geleid tot een mooi resultaat waar we trots op zijn. 2. Verhogen telefonische bereikbaarheid en afhandelsnelheid klantcontacten De telefooncentrale genereert nuttige informatie over onze telefonische bereikbaarheid. Hieruit blijkt bijvoorbeeld dat het KST gemiddeld 88% van de telefoontjes binnen 15 seconden (3x overgaan) aanneemt. Acties die erop gericht zijn om de afhandelsnelheid en

Hoogwaardige telefonische dienstverlening past bij onze ambities. afhandelkwaliteit hoog te houden hebben dagelijks aandacht. Backoffice collega’s worden er regelmatig aan herinnerd om relaties het directe doorkiesnummer te geven, het klantportaal te vullen met

32 Tablis Wonen

relevante informatie, complexbrieven eerst aan te leveren, projectinformatie te updaten, etc. Immers, het getuigt van een hoge mate van klantgerichtheid als klanten zoveel mogelijk in één telefoongesprek antwoord krijgen op hun vraag. Uit het overzicht op pagina 33 blijkt dat in het 3e kwartaal het aantal telefoontjes t.o.v. het 1e kwartaal met 1254 gesprekken gedaald is. Normaliter staat het weer in het 3e kwartaal garant voor veel gesprekken over reparatieonderhoud vanwege neerslag. Dit weerseffect ontbreekt in 2013. Het was simpelweg droger. Daarnaast zijn er problemen met de telefooncentrale geweest waardoor we minder goed bereikbaar waren. Het laatste kwartaal laat een forse stijging zien. Ten opzichte van het kwartaal daarvoor kwamen er 1548 meer gesprekken binnen. De stijging is voor het grootste deel te verklaren doordat er in verband met een groot aantal projecten brieven zijn verstuurd die telefoonverkeer genereren. Het gaat om: • de oplevering van het nieuwbouwproject Havenkwartier deelgebied B • de inventarisatie van keuzepakketten voor het nieuwbouwproject Karekietstraat • een nieuw woonruimteverdeelsysteem • een inhaalslag door de afdeling Financiën op het gebied van rekening huurder • complexmatige werkzaamheden In 2013 hebben we verschillende doelen bereikt met betrekking tot het direct afhandelen van de klantvraag. Voorbeelden hiervan zijn: • Het oplossend vermogen van de klant is aanzienlijk vergroot: - door het up-to-date houden van klantinformatie op de website. • Het geven van eenduidige antwoorden op de klantvraag is flink verbeterd: - door het borgen van kennis in systemen (kennisbank en klantportaal). • Het oplossend vermogen van de medewerkers is behoorlijk vergroot: - door het investeren in het kennisniveau van de medewerkers (breed en diep);

Overzicht telefonische bereikbaarheid

Q1

Q2

Q3

Q4

Cum.

Totaal ingekomen telefoongesprekken

9.002

8.539

7.748

9.296

34.585

Aantal gesprekken <15 sec beantwoord

7.621

7.598

6.809

7.866

29.894

Aantal gesprekken < 30 sec beantwoord

1.223

813

939

1.430

4.405

Percentage < 15 sec beantwoord

84,7%

89,0%

87,9%

84,6%

86,4%

Percentage < 30 sec beantwoord

13,6%

9,5%

12,1%

15,4%

12,7%

- door het verbeteren van de samenwerking en kennisdeling met andere afdelingen; - door beter documentbeheer via Sharepoint. Vanuit Sharepoint zorgt het KST ervoor dat frequent terugkerende klantvragen vertaald worden naar een kennisbank. Via de website is deze kennisbank toegankelijk gemaakt voor onze klanten. De implementatie van een nieuw geautomatiseerd hulpmiddel voor het afhandelen van reparatieverzoeken loopt vanuit 2013 door. Uiteindelijk zullen onze klanten zelf reparatieverzoeken kunnen indienen en afspraken inplannen met onze Technische Dienst. In 2013 is

Actuele informatie op de website is belangrijk voor onze klant.

Jaarverslag 2013

eerst inzet gepleegd om de module voor eigen medewerkers beschikbaar te stellen en stabiel te laten draaien. 3. Kennismakingsgesprek nieuwe huurders Tablis Wonen wil een beter en betrouwbaar beeld krijgen over hoe onze klant de diensten serviceverlening ervaart van onder meer het verhuur- en mutatieproces. Daarom wordt bij nieuwe verhuringen in complexen met een huismeester, de klant thuis door één van de huismeesters bezocht. Naast het verkrijgen van informatie over hoe de klant het verhuurproces heeft ervaren, hebben we dan direct persoonlijk contact met de nieuwe klant en investeren we in het opbouwen van een vertrouwensrelatie. Het is een mooi moment de klant te informeren over bijvoorbeeld de huisregels of over de aanwezigheid van een bewonerscommissie. Ook wordt naar de eerste woonervaringen gevraagd. Tevens kan dit een waardevol achter de voordeurmoment zijn indien er sprake is van problematiek. Tablis Wonen is er in de rol van verbinder en verwijzer binnen het Lokaal Zorgnetwerk dan tijdig bij. Bij klanten die telkens niet thuis worden aangetroffen, wordt een briefje achtergelaten waarin wordt aangegeven dat de klant kan bellen voor een afspraak als hij/zij prijs stelt op een kennismakingsgesprek. 4. Registratie en behandeling ontevredenheidsmeldingen (OTM) De klant kan op verschillende manieren zijn of haar ontevredenheid uiten: mondeling aan de balie, telefonisch, per e-mail, via de website maar natuurlijk ook bij de buitendienstmedewerkers. Iedere uiting

Tablis Wonen

33


van ontevredenheid over de dienstverlening van Tablis Wonen komt terecht bij de coördinator. De meldingen worden geregistreerd en de melder ontvangt een ontvangstbevestiging. Er wordt ook aangegeven binnen hoeveel dagen Tablis Wonen contact opneemt met de melder. De coördinator volgt de melding en zorgt er ook voor dat de melding binnen de afgesproken tijd wordt afgehandeld. In 2013 heeft Tablis Wonen in totaal 69 ontevredenheidsmeldingen ontvangen. In vergelijking met 2012 is dat een daling van 24 meldingen. Hieronder de specificatie per afdeling: Vastgoed

28

Wonen

35

Financiën

0

Projecten

5

Staf

1

Relatief veel meldingen zijn er voor de afdelingen Vastgoed en Wonen. Deze afdelingen hebben ook de meeste klantcontacten. De meldingen zijn divers van aard, maar ze laten ons wel zien waar we de dienstverlening kunnen verbeteren. De leerpunten voor 2013 zijn bijvoorbeeld: controle van de werkzaamheden door derden (met name schoonmaakwerkzaamheden), goed communiceren over geplande werkzaamheden, goede afhandeling schadekwesties en aandacht voor het nakomen van gemaakte afspraken. Daarnaast worden afspraken gemaakt over de aanpassing van onze werkwijze om dergelijke meldingen in de toekomst zoveel mogelijk te voorkomen. De leerpunten worden intern gecommuniceerd.. In de meeste gevallen zijn de ontevredenheidsmeldingen binnen tien werkdagen behandeld en afgehandeld. Soms komt het voor dat we voor een melding iets meer tijd nodig hebben. We informeren hier de klant dan wel over. In 2013 hebben we twee klanten geadviseerd de kwestie voor te leggen aan de Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid. De reden hiervoor is dat de klant ontevreden bleef over de door Tablis Wonen voorgedragen oplossing. 3.2 Goede dienstverlening aan de klant Tablis Wonen wil in staat zijn optimaal in te spelen op de klantwens. Eerder is gemeld dat wij onze klanten doorlopend bevragen over hoe zij onze dienstverlening ervaren. Ook het melden van uitingen van ontevredenheid hebben wij laagdrempelig gemaakt. Al dit soort acties zijn erop gericht om onze dienstverlening dagelijks te verbeteren. Om die reden worden steeds meer processen doorgenomen en getoetst aan ons begrip van de klant. Dat gebeurt doorlopend in het Klantserviceteam. Jaarlijks wordt een aantal processen herijkt. In 2013 waren dat vooral het reparatieonderhoud proces, ZAV en het verhuur- en mutatieproces.

Huismeester in gesprek met een bewoner.

34 Tablis Wonen

Prestatiedoelen 2013 1. Vervolg implementatie Klantserviceteam 2. Uitgifte en beschikbaarheid van voorlichtingsmateriaal 3. Vervolg herijking mutatieproces 4. Deelname aan de Woondag Drechtsteden 2013 5. Kennissysteem voor klant digitaal beschikbaar maken Gerealiseerde prestatiedoelen 2013 1. Vervolg implementatie Klantserviceteam In 2011 is het Klantserviceteam opgezet. In 2012 ging veel energie naar de interne organisatie van het Klantserviceteam en de samenwerking met de andere organisatieonderdelen. Dit wierp zijn vruchten af. Daarom was er in 2013 ruimte om door te pakken. Maatregelen die getroffen zijn om de afhandelsnelheid en kwaliteit te vergroten zijn reeds de revue gepasseerd. Vanwege de successen die behaald zijn en die tot uitdrukking komen in hoge klantwaarderingen (KWH score structureel boven de 8 op bereikbaarheid) is een volgende stap gezet in de professionalisering van het Klantserviceteam. In 2013 is de pilot Zelfsturend Klantserviceteam gestart. Het grote zelfoplossend vermogen van dit team is aanleiding geweest om de initiële coördinator uit de organisatie te halen. Door digitalisering, groei van medewerkers en betere samenwerking lijkt afstemming tussen organisatieonderdelen door een aparte coördinator niet meer noodzakelijk. 2. Uitgifte en beschikbaarheid van voorlichtingsmateriaal In de ontvangstruimte van Tablis Wonen staan informatiezuilen met folders. De folders gaan over onderwerpen die voor onze klanten belangrijk zijn. Alle folders zijn ook te downloaden via onze website. Jaarlijks worden alle folders geactualiseerd. Ook ontvangt iedere nieuwe klant een bewonersinformatiemap waarin alle belangrijke informatie op een overzichtelijke manier wordt aangeboden. Naast de folders van Tablis Wonen is ook informatiemateriaal aanwezig van een aantal belanghouders. In 2013 heeft Tablis Wonen de volgende folders uitgebracht:

Jaarverslag 2013

Iedere nieuwe klant ontvangt een bewonersinformatiemap.

• • • • • • •

Wijziging woonsituatie Een plezierigewoonomgeving (herzien) Ontwerp voortuin Woonkostenkrant (2x) Huurkrant Afschaffen contante betaling Huur beëindigen

3. Vervolg herijken mutatieproces In 2013 zijn op grond van de beleidsnotitie Herijking Mutatiebeleid 2.0 maatregelen getroffen om de doorlooptijd van een mutatiewoning te verkorten en sneller te kunnen sturen op dreigende marktleegstand. Het herijkte mutatieproces en de inmiddels geïmplementeerde maatregelen worden via het Lighthouseproject in 2014 volledig geïmplementeerd in de verhuurmodule. Dit project zorgt voor een optimale sturing van het mutatieproces. Hierbij maken wij gebruik van de modernste ICT mogelijkheden.

Tablis Wonen

35


Niet gerealiseerde prestatiedoelen 1. Deelname aan de Woondag Drechtsteden 2013 In 2013 is door Dordrecht Marketing geen Woondag georganiseerd. Dit besluit is genomen na discussie met de Drechtstedencorporaties, makelaars en overige belanghebbenden. De redenen dat Tablis Wonen geen voorstander was van de organisatie van een Woondag waren met name de kosten en het tegenvallende bezoekersaantal in 2012. 2. Kennissysteem voor klant digitaal beschikbaar maken Intern is hard gewerkt aan het opzetten van een kennissysteem. Omdat het systeem nog in opbouw is, is ervoor gekozen het systeem alleen nog intern te gebruiken en nog niet open te stellen voor onze klanten. Overige prestaties in 2013 In dit gedeelte vermelden we bijzondere prestaties van Tablis Wonen om haar service en dienstverlening te verbeteren. Naast de in het jaarplan voorgenomen prestatiedoelen heeft Tablis Wonen ook ingespeeld op diverse ontwikkelingen. Hieronder benoemen we een aantal van deze ontwikkelingen met de door Tablis Wonen ondernomen acties. 1. Bewaken kwaliteit schoonmaakwerk 2. Uitvoeren kleine WMO-voorzieningen 3. Dienstverlening door huismeesters 4. Verbeteren schriftelijke communicatie 5. Werkinstructies en procedures 1. Bewaken kwaliteit schoonmaakwerk Voor de uitvoering van het schoonmaakwerk zijn voor een aantal complexen kwaliteitsnormen vastgesteld. Een aantal keer per jaar wordt de kwaliteit van het geleverde werk getoetst door een extern bureau. Daarnaast houden de huismeesters en het schoonmaakbe-

36 Tablis Wonen

drijf een logboek bij met hun ervaringen en bevindingen. Deze informatiebronnen worden gebruikt bij de periodieke evaluatie met het schoonmaakbedrijf. 2. Uitvoeren kleine WMO-voorzieningen Door de rijks- en gemeentelijke bezuinigen zijn voorzieningen binnen de Wet Maatschappelijke Ondersteuning zoals een verhoogde toiletpot en beugels vervallen. Ons beleid is om deze voorzieningen tegen redelijke kosten aan onze huurders te blijven aanbieden. 3. Dienstverlening door huismeesters Tablis Wonen heeft drie huismeesters in dienst. Elke huismeester heeft een aantal complexen onder zich en bezoekt deze dagelijks. De huismeesters houden toezicht op de gemeenschappelijke ruimten in de flats, de technische installaties en de woonomgeving. Ook heeft de huismeester een sociale functie, spreekt bewoners aan op hun gedrag en voert kleine onderhoudswerkzaamheden uit. 4. Verbetering schriftelijke communicatie Wij willen onze klant op een goede manier van dienst zijn. Brieven moeten voor de klant gemakkelijk te lezen en te begrijpen zijn. Bij het schrijven van brieven wordt gebruik gemaakt van de Schrijfwijzer. Ook passen wij het 4-ogen-principe toe. De opsteller van de brief laat zijn/ haar brief door een collega lezen. Bestaande brieven en folders zijn herschreven: ze zijn ontdaan van lange zinnen, moeilijke woorden en vakterminologie. In 2013 hebben de medewerkers die regelmatig schriftelijke contacten onderhouden met klanten een training hierover gehad. 5. Werkinstructies en procedures Op een kritische wijze kijken we naar onze eigen procedures. Onze werkprocessen mogen niet tot overlast voor onze klanten leiden en moeten eenduidig door onze medewerkers worden uitgevoerd.. De werkprocessen zijn vertaald in werkinstructies. In deze instructies wordt stap voor stap beschreven welke handelingen uitgevoerd moeten worden. Deze werkinstructies worden o.a. gebruikt bij het

evalueren van de procedures, het inwerken van nieuwe medewerkers en om de kwaliteit van onze dienstverlening en werkzaamheden te waarborgen. Op basis van de dagelijkse praktijk is een aantal procedures aangepast. De procedure voor betalingsregelingen is vereenvoudigd door voor de rentecomponent een vast bedrag te hanteren. Ook is kritisch gekeken naar de procedure ‘ontruimen bij huurschuld’. Er zijn voorstellen gedaan over hoe te handelen als naast een huurschuld ook sprake is van een ernstige/structurele overlastsituatie. Zodra de voorstellen zijn vastgesteld, worden zij in de huidige procedure opgenomen. In de afgelopen jaren hebben wij veel ervaring opgedaan met herstructureringsprocessen. De sociale begeleiding en alles wat daar bij komt kijken gaan we in 2014 vastleggen in een procedure. 3.3 Betrekken bewoners bij beleid De bewonersparticipatie is nog niet zo georganiseerd dat de wensen van de klant volledig tot hun recht komen. Dit blijkt uit maatschappelijke ontwikkelingen en onze eigen ervaringen. In 2009 is de wet die het overleg tussen huurder en verhuurder regelt, gewijzigd. Bij het streven naar klantgedrevenheid is een betere communicatie met meer oog voor de wensen van de klant een gewenste situatie. In de toekomst geeft Tablis Wonen hieraan meer inhoud met een voorkeur voor andere vormen van participeren. Prestatiedoelen in 2013 1. Begeleiding bewoners bij onderhoudsprojecten en herstructurering. 2. Periodiek overleggen met huurdersorganisaties.. 3. Vast overleg met bewonerscommissies. 4. Participeren op projectniveau. 5. Participatie binnen Verenigingen van Eigenaren. 6. Herziening participatiebeleid.

Jaarverslag 2013

1. Begeleiding bewoners bij onderhoudsprojecten en her structurering Op basis van het sociaal plan bij herstructurering is sociale begeleiding aangeboden aan de bewoners van het herstructureringsproject Havenkwartier. Een aantal bewoners is teruggekeerd naar de opgeleverde woning in deelgebied B. De bewoners die terug gaan naar deelgebied C zijn tussentijds geïnformeerd over de stand van zaken van de herontwikkeling van dit deelgebied. Daarnaast zijn voor de laatste bewoners in dit deelplan wisselwoningen verzorgd of zijn zij bemiddeld bij het vinden van een vervangende woning buiten de wijk. De afgesproken tegemoetkomingen zijn tijdig aan de bewoners uitbetaald. Voor het opwaarderen van de keuken, douche en toilet in de Zeskant is bij alle bewoners een huisbezoek afgelegd. Tijdens het bezoek zijn zij uitgebreid geïnformeerd over het onderhoudsplan. Daarnaast is per bewoner geïnventariseerd of er specifieke voorzieningen wenselijk zijn om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Voor de kozijnvervanging bij de woningen in de Hofjeswijk zijn kijkdagen georganiseerd. 2. Overleg met AHG, H3S en BCS Met de huurderorganisaties AHG en H3S is in 2013 afgesproken dat de reguliere overleggen deels vervangen worden door inhoudelijke overleggen. Met de organisaties is tweemaal een regulier overleg geweest. In het 4e kwartaal is een inhoudelijke bijeenkomst geweest over het huurbeleid. Op voorspraak van H3S hebben de huurderorganisaties samen met medewerkers van Tablis Wonen cursussen gevolgd. Dit waren Basiscursus Financiën en het Stimuleren van Bewonerscommissies. In een gezamenlijke bijeenkomst van AHG en H3S zijn het jaarplan en de begroting 2013 gepresenteerd. Twee keer per jaar woont een lid van de RvC de vergadering bij. H3S en AHG maken ook deel uit van de klankbordgroep Tablis Wonen.

Tablis Wonen

37


Met het BCS is een keer formeel overleg geweest waarbij gesproken is over de meerjaren- onderhoudsplanning, het huur- en harmonisatiebeleid. Zo nodig is er tussentijds contact met elkaar geweest over zaken die in de wijk spelen. 3. Vast overleg met bewonerscommissies Met alle elf bewonerscommissies is er een voorjaarsoverleg geweest. Als voorbereiding op het voorjaarsoverleg is aan elke commissie het aanbod gedaan een complexschouw te houden. Alle commissies hebben voordat de individuele huurders werden aangeschreven het overzicht van de voorgenomen onderhoudswerkzaamheden ontvangen. Voor zover dit overzicht vragen opleverde, zijn deze besproken. Daarnaast is bij de commissies geïnformeerd welke wensen er zijn met betrekking tot het planmatig onderhoud of maatregelen in het kader van leefbaarheid. Deze wensen zijn, voor zover zaken niet direct uitvoerbaar bleken, meegenomen in de onderhoudsbegroting 2014. Overige agendapunten waren het huur- en servicekostenbeleid 2013. In zes complexen waar geen bewonerscommissie actief is, hebben we een contactpersoon. Zij vervullen voor ons een signalerende functie. Met hen is contact opgenomen met de vraag of er bijzondere zaken onder de bewoners spelen die wij moeten weten, zodat wij die zaken kunnen oppakken. 4. Participeren op projectniveau Voor de voorgenomen herstructurering van de Staatsliedenbuurt is vanuit de bewoners een bewonerscommissie geformeerd: bewonerscomité Staatsliedenbuurt (BCS). Met het BCS is regelmatig contact over de voortgang van de planvoorbereiding. Daarnaast is er een visiegroep bestaande uit 16 bewoners en medewerkers van de gemeente Sliedrecht en Tablis Wonen. Deze visiegroep buigt zich over de vraag hoe de buurt verbeterd kan worden. Ook het BCS is in deze visiegroep vertegenwoordigd.

38 Tablis Wonen

Diverse uiteenlopende onderwerpen over de toekomst van de buurt worden in de visiegroep besproken. Het gaat bijvoorbeeld over de soort huizen, groenvoorzieningen, parkeren, huurprijzen en betaalbaarheid. Door de visiegroep is een (concept) wijkvisie van de Staatsliedenbuurt opgesteld. Deze visie is tijdens een inloop informatie- en themabijeenkomst aan de wijkbewoners gepresenteerd en in foldervorm huis-aan-huis in de wijk verspreid. Het visiedocument vormt de basis voor het overleg met het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad. Het totale proces wordt geleid door een externe procesmanager van WoonActief. Dit bureau verzorgt in de regio binnen projecten de huurdersbegeleiding en is voor de Staatsliedenbuurt als onafhankelijke partij ingehuurd om het proces te begeleiden. 5. Participatie binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE) Om de belangen van onze huurders en stichting te waarborgen nemen wij, afhankelijk van ons aandeel en indien nodig, zitting in het bestuur van de VvE. Ook worden alle algemene ledenvergaderingen bezocht en wordt de VvE met advies bijgestaan. Ruim voor de vergadering vragen wij onze huurders welke zaken wij namens hen binnen de VvE bespreekbaar moeten maken. Wij informeren hen over de agenda en de tijdens de algemene vergadering genomen besluiten. Zo mogelijk bieden wij de huurders een plaats aan in de technische of leefbaarheidscommissie. 6. Herziening participatiebeleid Het huidige participatiebeleid sluit onvoldoende aan bij het verwachtingspatroon van een toenemend deel van onze klanten. We volgen de ontwikkelingen op dit gebied binnen de sector nauwlettend zodat we ons beleid kunnen blijven moderniseren. Zo nemen we deel aan het KWH Participatie Platform. En door het inzetten van sociale media als Twitter en Facebook bieden wij onze klanten eigentijdse middelen aan om hun mening kenbaar te maken. Er is oriënterend onderzoek gedaan naar de mogelijkheden en toegevoegde waarde van klantenpanels. In dit kader is een klantenpanel samengesteld, dat onze brieven en folders op begrijpelijk- en helderheid gaat toetsen.

Overige prestaties 2013 In dit gedeelte vermelden we bijzondere prestaties van Tablis Wonen om haar service en dienstverlening te verbeteren. Naast de in het jaarplan voorgenomen prestatiedoelen heeft Tablis Wonen ook ingespeeld op diverse ontwikkelingen. Hieronder benoemen we een aantal van deze ontwikkelingen met de door Tablis Wonen ondernomen acties.

1. Inzet eigentijdse communicatiemiddelen: sociale media In 2013 is gestart met de Facebook-pagina van Tablis Wonen. Deze Facebook-pagina wordt met name gebruikt voor het plaatsen van foto’s van onder andere voortgang nieuwbouwprojecten, bijeenkomsten, woningen in de directe verhuur. Naast Facebook wordt ook Twitter ingezet. 2. Evaluatie en herijken huisstijl In november 2013 is een vragenlijst voor belanghouders en huurders opgesteld. Deze vragen hebben betrekking op de huisstijl van Tablis Wonen. In het eerste kwartaal van 2014 wordt met de uitkomsten van de enquête een voorstel gedaan over de huisstijl. De verwachting is dat dit geen grote veranderingen zijn.

De Facebook-pagina van Tablis Wonen

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen

39

4. Tablis Wonen in de samenleving Tablis Wonen investeert in woningen, in maatschappelijk vastgoed en in leefbaarheid in haar werkgebied. Want prettig wonen is ook afhankelijk van het voorzieningenniveau en een schone en veilige woonomgeving. Op dit gebied en op het gebied van huisvesting bieden aan mensen met speciale begeleiding of met een zorgvraag, stelt Tablis Wonen zich proactief op. Ook reageert zij op de vragen uit de markt. Met de huidige regelgeving is het lastig om keuzemogelijkheden te bieden aan huishoudens met een iets hoger inkomen (> € 34.229 tot € 43.000). 40 Tablis Wonen

Een van de speerpunten in ons beleidsplan “Mensen wensen wonen” is investeren in milieu en duurzaamheid. Dit komt direct ten goede aan de maatschappij en indirect aan onze klant door bijvoorbeeld betere energieprestaties van onze woningen en daarmee lagere woonlasten. Om maatschappijgedrevenheid te bereiken, kiest Tablis Wonen steeds meer voor het nemen van de regie om zo met haar netwerkpartners leefbaarheid en goed en betaalbaar wonen mogelijk te blijven maken. 4.1 Passend huisvesten van doelgroepen Huisvesting kan om verschillende redenen passend zijn. Zo zijn er klanten met een laag inkomen of met urgentie. Ook zijn er statushouders. Maar ook de grootte van het huishouden of de specifieke zorgbehoefte zijn voor Tablis Wonen redenen om bepaalde woningen toe te wijzen. De prestatiedoelen zijn erop gericht om een eerlijke verdeling van de vrijkomende woningen te realiseren binnen een op de vraag afgestemd bezit. Is er een bijzondere huisvestingsvraag dan zoekt Tablis Wonen een passende oplossing. Het aantal verhuringen in 2013 bedroeg 387 stuks inclusief de verhuur van nieuwbouw en herhuisvesting van herstructureringskandidaten. De mutatiegraad is het aantal nieuwe verhuringen van bestaande woningen uitgedrukt in een percentage van het totaal aantal woningen, inclusief de in het verslagjaar nieuwgebouwde of aangekochte woningen. In 2013 was de mutatiegraad 8,1%. Prestatiedoelen 2013 1. Tablis Wonen wijst tenminste 90% van haar sociale huurwoningen toe aan de primaire doelgroep. 2. Huisvesting van bijzondere doelgroepen. 3. Taakstelling huisvesting voorrangskandidaten. 4. Taakstelling huisvesting statushouders gemeente Sliedrecht. 5. Rapportage Klachtencommissie Woonruimteverdeling. 6. Toetsing kredietwaardigheid nieuwe klant.

Jaarverslag 2013

7. Minimaal 70% van de verhuringen wordt via het advertentiemodel uitgegeven. 8. Taakstelling huisvesting statushouders gemeente Molenwaard. 9. Aanbieden van stageplaatsen. Gerealiseerde prestatiedoelen 1. Tablis Wonen wijst tenminste 90% van haar sociale huur woningen toe aan de primaire doelgroep Per 1 januari 2011 hebben toegelaten instellingen de taakstelling om 90% van de verhuringen aan de primaire doelgroep toe te wijzen. In 2013 is 96% toegewezen aan regulier woningzoekenden met een inkomen lager dan € 34.229. Daarmee is de doelstelling gerealiseerd. Van de beschikbare ruimte is 4% toegewezen aan hogere inkomens, onder meer aan herstructureringskandidaten: huurders die terugkeren in de wijk na realisatie van nieuwbouw of die hun - te slopen - woning moesten verlaten.

Prettig wonen is ook afhankelijk van het voorzieningenniveau en een schone en veilige woonomgeving.

2. Huisvesting van bijzondere doelgroepen Vanuit onze sociale doelstelling wijzen wij een deel van onze woningvoorraad toe aan specifieke aandachtgroepen. Totaal hebben er 36 verhuringen aan een bijzondere doelgroep plaatsgevonden. Acht woningen zijn verhuurd in het kader van zelfstandig begeleid wonen. In 13 situaties ging het om een toewijzing van een zorgwoning op basis van indicatiepunten. Eveneens zijn 13 woningen toegewezen aan status-

Tablis Wonen

41

4. Tablis Wonen in de samenleving

houders. Twee woningen zijn op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning toegewezen aan een mindervalide persoon. Tot slot zijn acht woningen uitgegeven op grond van een toegekende zorgindicatie. 3. Taakstelling huisvesting voorrangskandidaten gemeente Sliedrecht Binnen Sliedrecht hebben negen klanten een voorrang aangevraagd. Van deze aanvragen zijn er acht gehonoreerd. Alle erkende voorrangskandidaten zijn door ons gehuisvest, waarmee wij automatisch aan onze taakstelling hebben voldaan. 4. Taakstelling huisvesting statushouders gemeente Sliedrecht Strikt formeel is de huisvesting van statushouders een taak van de gemeente. Gelet op onze statuten en maatschappelijke doelstellingen heeft de gemeente ons gevraagd te helpen om de taakstelling te verwezenlijken. Onze bereidheid is te zien in de lokale prestatieafspraken tussen Tablis Wonen en de gemeente. De taakstelling voor 2013 was om tien statushouders te huisvesten. Met het aangaan van deze afspraken heeft Tablis Wonen zichzelf een interne norm opgelegd. Wij hebben 16 statushouders (verdeeld over 11 huishoudens) gehuisvest. Daarmee is ruimschoots aan de taakstelling voldaan. 5. Rapportage Klachtencommissie Woonruimteverdeling De gemeenten hebben een klachtencommissie voor hun woonruimteverdeelsysteem. Op grond van de Huisvestingswet kunnen woningzoekenden met klachten over woningtoewijzing hun zaak voorleggen aan deze commissie. In 2013 ontving de Klachtencommissie vier klachten gericht tegen Tablis Wonen. Alle klachten waren ontvankelijk. Twee klachten zijn gegrond verklaard en twee ongegrond. 6. Toetsing kredietwaardigheid nieuwe klant Een woning moet passend zijn bij het inkomen van een nieuwe klant. Als op grond van kredietwaardigheid en woonverleden geen verklaring van goed huurderschap kan worden afgegeven, voeren wij hierover een inhoudelijk gesprek met de klant. In het uiterste

42 Tablis Wonen

geval wordt de kandidaat geen woning aangeboden of wordt de aanvraag tot inwoning afgewezen. In de meeste gevallen wordt een reguliere huurovereenkomst afgesloten. Soms kan het gesprek leiden tot een contract onder voorwaarden, bijvoorbeeld met betrekking tot de huurbetaling. Op deze wijze is voor partijen goed gedocumenteerd wat men van elkaar verwacht. In 2013 is een keer op grond van de kredietwaardigheidstoets aan de klant geen aanbieding gedaan. 7. Minimaal 70% van de verhuringen wordt via het advertentie model uitgegeven Als regionale norm in de Drechtsteden geldt dat 70% van de verhuringen via het advertentiemodel tot stand komt. Tablis Wonen heeft 68% van de verhuurde woningen geadverteerd, waarmee net niet aan de regionale norm is voldaan. Dat de norm niet is gehaald, komt vooral omdat 13 woningen na publicatie direct zijn verhuurd. Deze woningen zijn eerst via Stichting Woonkeus Drechtsteden geadverteerd, maar het adverteren heeft niet tot een verhuring geleid. Deze woningen zijn vervolgens in directe verhuur genomen. 8. Taakstelling huisvesting statushouders Molenwaard De huisvesting van statushouders is primair een taak van de gemeente. Wij zijn bereid daaraan mee te werken. Afspraken daarover staan in de lokale prestatieafspraken tussen Tablis Wonen en de gemeente Molenwaard. De opgave is door de gezamenlijke corporaties opgepakt. Onze gezamenlijke inspanningen hebben geresulteerd in het ruimschoots halen van de taakstelling. Tablis Wonen heeft binnen deze opgave twee woningen aan statushouders verhuurd.. 9. Aanbieden van stageplaatsen Tablis Wonen heeft afspraken gemaakt om jaarlijks een MBO’er en een HBO’er een stageplaats aan te bieden. Dit vanuit haar maatschappelijke betrokkenheid. In 2013 hebben we een VMBO, MBO en HBO stageplaats kunnen aanbieden. Ook is er een snuffelstage door een HAVO leerling gedaan en hebben we een stagiaire van SPON (aangepast onderwijs) begeleid.

Niet gerealiseerde prestatiedoelen 1. Stimuleren van verhuizing door huisbezoek en het bieden van goede alternatieven. In 2013 is een aanzet gemaakt beleid te formuleren om senioren te ‘verleiden’ hun ruime eengezinswoning te verruilen voor een geschikte seniorenwoning. Deze beleidsnotitie “Doorstroomexperiment” zal begin 2014 worden vastgesteld en geïmplementeerd. Voor het opstellen van deze notitie zijn werkbezoeken bij collegacorporaties afgelegd. 4.2 Investeren in maatschappelijk vastgoed Tablis Wonen investeert niet alleen direct in woningen voor de (primaire) doelgroep, maar ook in vastgoed met een meer maatschappelijk doel en met meerwaarde voor de lokale gemeenschap. Maatschappelijk vastgoed is sociaal gezien zeer wenselijk, maar wordt door marktpartijen niet gerealiseerd in verband met het (te) lage financieel rendement. In het jaarplan 2013 zijn geen specifieke prestatiedoelen benoemd voor investeren in maatschappelijk vastgoed. Op basis van eerdere besluiten is binnen het Havenkwartier geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed. Daarnaast zijn voor het huisvesten van een bijzondere doelgroep twee aanvragen ontvangen. De inhoudelijke afwegingen voor dergelijke investeringen en de wijze waarop deze passen bij onze maatschappelijke en bedrijfsmatige doelstellingen worden vastgelegd in de specifieke investeringsbesluiten die voor deze projecten worden genomen. 1. Havenkwartier: woonruimte voor autistische jong volwassenen Sliedrecht TaDaiMah is een particulier initiatief van ouders die op zoek zijn naar passende woonruimte voor autistische jong volwassenen. TaDaiMah heeft Tablis Wonen gevraagd huisvesting voor deze woongroep te realiseren binnen het Havenkwartier deelgebied B. Het basisont-

Jaarverslag 2013

TaDaiMah, een particulier initiatief voor ouders.

werp is speciaal voor deze woongroep aangepast en in 2012 zijn afspraken gemaakt over de mogelijkheden en is samen met de toekomstige bewoners de woonvoorziening verder uitgewerkt. Het project is eind december 2013 opgeleverd. De stichting wordt door Aedes als pilot-project ondersteund. 2. Woonprojecten voor de bijzondere doelgroep van beleid Vanuit de gemeente Molenwaard hebben wij van de AV zorggroep en van een privé persoon de vraag gekregen of wij bereid zijn twee kleinschalige woonprojecten te realiseren. Met beide aanvragers is een oriënterend gesprek geweest. Afgesproken is om een concreet haalbaarheidsonderzoek aan te houden in afwachting van de ontwikkelingen/bezuinigingen binnen de AWBZ, de gezondheidszorg en de financiële perikelen binnen de sector. Het ligt niet in de lijn van de verwachtingen dat deze projecten in de komende jaren financieel haalbaar zijn of worden.

Tablis Wonen

43


4.3 Investeren in het behoud van de leefbaarheid van onze wijken en buurten Fijn wonen betekent dat je je thuis voelt in je woning en in je buurt. Tablis Wonen levert een bijdrage aan goed wonen door het in standhouden van leefbare wijken en buurten. Een leefbare wijk is schoon, heel en veilig. Ook het invloed hebben op de inrichting van de woonomgeving, zoals vervoersmogelijkheden, draagt bij aan fijn wonen. Tablis Wonen staat dichtbij de klant door onder meer huismeesters in te zetten. Zij maken kennis met nieuwe huurders en signaleren opvallende zaken zoals dementie of vereenzaming. De huismeesters zijn prima in staat een vinger aan de pols te houden. Prestatiedoelen 2013 1. Maatregelen leefbaarheidsbudget. 2. Behoud leefbare wijken en gezamenlijke overlastbestrijding. 3. Actieve bemiddeling bij overlastzaken. 4. Wijkgericht werken. 5. Leefbaarheidsproject aandachtcomplexen. 6. Wensfonds. 7. Behoud leefbaarheid in herstructureringsgebieden. Gerealiseerde prestatiedoelen 2013 1. Maatregelen leefbaarheidsbudget Tablis Wonen heeft een budget van € 201.380 waaruit voorzieningen gerealiseerd kunnen worden die bijdragen aan de leefbaarheid (een prettig woon- en leefklimaat) in en rondom onze complexen. De totale uitgaven bedragen € 66.150 en daarmee heeft Tablis Wonen aanzienlijk minder uitgegeven voor leefbaarheid dan begroot. Op grond van de leefbaarheidsmonitor van USP in de 10-hoog flats en de Nachtegaal flat waren preventief aanzienlijke posten ingeboekt om fysieke maatregelen te treffen. Deze bleken uiteindelijk niet nodig omdat het accent kwam te liggen op het sociale vlak.

44 Tablis Wonen

Uit dit budget zijn onder meer de volgende voorzieningen gerealiseerd: • het vervangen van de verouderde camera’s in de centrale hal van de Havik; • het vervangen van de afvalbak bij de speelplaats Prof. Lorentzlaan/ Rembrandtlaan; • het plaatsen van een complexnaam op de gevel bij de Griendenborgh; • het verbeteren van de toegankelijkheid van de entree van de Griendenborgh; • het aanbrengen van nieuwe stoffering op de liftvloeren van de Valkhof; • het beschikbaar stellen van tenues voor de buurtzichthouder Oost en West; • het financieel ondersteunen van de nieuwjaarsreceptie Rondeel; • het financieel ondersteunen erwtensoep/roggebrood maaltijd Rondeel; • het plaatsen van stickers in liften om honden kort aangelijnd te houden; • het aanpassen van de centrale toegangsdeur Rondeel voor scootmobielgebruikers; • het plaatsen van deurdrangers op de deuren van de stortkokerruimten; • het aanbrengen van huisnummer verwijsborden bij de Tuinfluiter; • het plaatsen van extra borden “Verboden toegang voor onbevoegden” bij het Griendencollege; • het plaatsen van borden “Verboden toegang voor onbevoegden” in de hallen van alle 10-hoog flats; • het plaatsen van fietsenrekken bij de portiekflats Douwes Dekkerstraat en Adama van Scheltemastraat; • het verwijderen van onkruid bij een groot aantal portiekflats; • het optimaliseren van de scootmobielruimten in de Lijsterhof en het Merelnest; • het plaatsen van een zitbankje in de hal van het Griendencollege; • het ophangen van leefbaarheidsposters in alle gemeenschappelijke ruimten in de 10-hoog flats en Nachtegaalflat;

• het laten schilderen van de liftombouw in de Ibis i.vm. de vele beschadigingen; • het als experiment extra laten reinigen van de traptreden in het trappenhuis Sperwer; • het verrichten van extra groenonderhoud in de vorm van het kappen van bomen, het her planten van bomen en het aanhelen van verzakt straatwerk. 2. Behoud leefbare wijken en gezamenlijke overlastbestrijding Tablis Wonen wil leefbare wijken onder meer bereiken door de woonomgeving schoon, heel en veilig te houden of te maken. In dit streven is een aantal acties ondernomen zoals: • Regelmatig contact met de gemeentelijke wijkcoördinator, de wijkagenten, het jongerenwerk en de wijkplatforms. Tijdens deze contacten wordt besproken wat er leeft in de wijk, welke maatregelen wenselijk zijn en door wie deze opgepakt worden. • Tuininspecties verrichten en huurders erop aanspreken hun tuin goed te onderhouden. • Aanpakken overlastmeldingen al dan niet in samenwerking met de wijkagent. • Aanspreken hangjongeren op hun houding en gedrag. • Schade als gevolg van vernielingen repareren binnen twee werkdagen na melding. • Input leveren aan het opstellen van de wijkjaarprogramma’s van de wijkplatforms en de gemeente. • Het actief betrokken zijn bij de totstandkoming van het Integraal Veiligheidsplan Sliedrecht 2014 – 2018. Naast het samenwerken met onze netwerkpartners zijn onze huismeesters aanwezig in de wijken. Zij stimuleren de leefbaarheid door zelf zaken binnen de beheercomplexen op te pakken of gesignaleerde knelpunten uit te zetten binnen de organisatie. Ook de medewerkers van het Woonserviceteam pakken zaken op die bijdragen aan een prettig woonklimaat in onze complexen en wijken.

Jaarverslag 2013

Regelmatig in contact met wijkagenten om te weten wat er speelt in de wijk.

Met het vernieuwde team van de wijkagenten in Sliedrecht is een kennismakingsgesprek geweest. Er zijn afspraken gemaakt over de wijze waarop we met elkaar omgaan. Alleen in echt dringende en zware zaken vraagt Tablis Wonen assistentie van de wijkagent. In samenspraak met de gemeente en de politie is ook dit jaar bij de 10-hoog flats weer een fietswrakkenactie gehouden. Door het verwijderen van afgedankte en verwaarloosde fietsen wordt het aanzicht van het complex bevorderd. Het stimuleert bewoners hun fiets netjes in de fietsenrekken te zetten. Met een eenmalige donatie heeft Tablis Wonen een bijdrage geleverd aan de realisatie van een sociale moestuin in Sliedrecht. De sociale moestuin is een uitgelezen mogelijkheid om mensen met elkaar in contact te brengen. 3. Actieve bemiddeling bij overlastzaken Huurders hebben in 2013 veelvuldig een beroep op ons gedaan in overlastzaken. Er werd gevraagd om informatie of om bemiddelend op te treden ook voordat men de overlastgever zelf eerst had aangesproken. Het merendeel van de klachten had betrekking op de

Tablis Wonen

45


wijze waarop de woning wordt bewoond, geluidsoverlast, overlast huisdieren, tuinonderhoud en schoonhouden van gemeenschappelijke ruimten. Soms worden we geconfronteerd met klanten met een opeenstapeling van gedragsproblemen. Deze casussen worden besproken binnen het lokaal zorgnetwerk, waarbij de zorgvraag onder de betrokken hulpverleners wordt uitgezet. Tablis Wonen heeft voor Molenwaard en Sliedrecht 30 huishoudens met een specifieke zorgvraag bij het zorgnetwerk ingebracht. Het overgrote deel van de zaken gaat om een enkelvoudige problematiek, namelijk een achterstand in huurbetaling. Ook voor 2014 wordt een fors aantal te behandelen zaken verwacht. Dit omdat afgesproken is dat ook dossiers met huurschuld worden aangemeld waarin tussen de huurder en Tablis Wonen geen contact is geweest. Tot op heden werden alleen zaken ingebracht als dit contact er wel was geweest maar de huurder de gemaakte afspraken niet nakwam. 4. Wijkgericht werken Binnen de gemeente Molenwaard worden jaarlijks een of meerdere kernbezoeken gehouden. Een delegatie van het college van B en W, raadsleden en ambtenaren bezoeken de kern. Het doel van deze bezoeken is de bewoners in de gelegenheid te stellen aan te geven wat

er in hun dorp leeft. ‘s-Avonds wordt er nog een informatiebijeenkomst georganiseerd voor alle dorpsbewoners. Tablis Wonen neemt aan de bezoeken en de informatiebijeenkomsten deel. In 2013 hebben wij de door de gemeente Molenwaard georganiseerde informatiebijeenkomsten in Wijngaarden (project De Haveling) en Oud-Alblas (project Het Trefpunt) bijgewoond en daar een actieve rol in vervuld. 5. Leefbaarheidsproject aandachtcomplexen De bewoners van de complexen Sperwerstraat, Havikstraat, Valkhof en Nachtegaal hebben in 2012 met een leefbaarheidsmonitor aangegeven hoe zij het leefklimaat binnen en rondom hun complex beoordelen. Wat ervaren zij als echte probleemissues? Op welke wijze kunnen deze (mogelijk) opgelost worden? Eind 2012 zijn de resultaten van het onderzoek beschikbaar gekomen en met de bewonerscommissies besproken. In 2013 is ingezet op het sociale element van het vraagstuk. Het beleid met betrekking tot aandachthuishoudens is aangescherpt en in alle gemeenschappelijke ruimten zijn verschillende posters opgehangen met leefregels. Wij hopen hiermee het bewustzijn van de bewoners over hun eigen gedrag en rol te versterken. Daarnaast biedt het een goede mogelijkheid bewoners met verwijzing naar de posters op hun ongepast gedrag aan te spreken. 6. Wensfonds Bewoners spelen een essentiële rol bij het bereiken of in stand houden van verzorgde, veilige en prettige wijken. Zij hebben vaak goede ideeën over hoe de leefbaarheid in hun complex of buurt kan worden verbeterd. Deze suggesties stranden vaak omdat ze geld kosten. Om deze toch een kans te geven, heeft Tablis Wonen een Wensfonds opgericht van € 10.000. Bewoners hebben voor circa € 1.000 uit dit fonds de volgende zaken gerealiseerd:

Tablis Wonen heeft een donatie gegeven aan de sociale moestuin in Sliedrecht.

46 Tablis Wonen

In de complexen De Havik, Sperwer en de Valk zijn posters met de leefregels opgehangen.

• het schilderen van de wanden in de parkeergarage in zacht grijs in het complex Thorbeckehof in Sliedrecht; • het plaatsen van bloembakken op het terras bij het seniorencomplex Burgemeester Boudet van Damstraat in Bleskensgraaf. 7. Behoud leefbaarheid in herstructureringsgebieden Tablis Wonen wil binnen herstructureringsgebieden de leefbaarheid voor de bewoners waarborgen. Voor de gebieden Oranjelaan (OudAlblas) en Havenkwartier, Karekietflat en het Burgemeester Winklerplein (Sliedrecht) zijn in dit kader de volgende maatregelen getroffen: • Vrij van huur komende woningen zijn tijdelijk verhuurd op grond van de leegstandswet. • Leegstaande woningen zijn zo aangekleed dat het vanaf de buitenzijde lijkt alsof de woningen worden bewoond. • Bij de woningen die leeg staan wordt onder meer de tuin onderhouden en de brievenbus dichtgeschroefd. • De ontwikkeling van de leefbaarheid wordt goed in de gaten gehouden en hierover zijn wij voortdurend in gesprek met de bewoners. • Wanneer een woning niet meer tijdelijk wordt verhuurd of in gebruik gegeven dan worden vanuit veiligheidsoverwegingen de elektra- en gasmeter verwijderd.

Jaarverslag 2013

• Het zo nodig in de avonduren inhuren van een beveiligingsbedrijf. • Het overleggen met de gemeente over de veiligheidssituatie tijdens feestdagen en Oud en Nieuw. Daarnaast heeft het team Toezicht Buurt Oost (burgerinitiatief) de Karekietstraat in haar route opgenomen. Voor dit project is ook continu contact en overleg met de toezichthouder van het complex. Overige vermeldenswaardige prestaties in 2013 In dit gedeelte vermelden we bijzondere prestaties van Tablis Wonen op het gebied van leefbaarheid en maatschappelijk investeren. Naast de in het jaarplan voorgenomen prestatiedoelen heeft Tablis Wonen ook ingespeeld op diverse ontwikkelingen: 1. sponsoring maatschappelijke activiteiten en giften 2. tegengaan van overlast, onrechtmatige bewoning en hennepbestrijding 3. camerabewaking 4. ondergrondse milieuparken 5. veilig wonen

Tablis Wonen

47


1. Sponsoring maatschappelijke activiteiten en giften Tablis Wonen is als maatschappelijk ondernemer sociaal betrokken bij de samenleving en wil hieraan actief bijdragen. Maatschappelijke organisaties kunnen sponsoring aanvragen als zij aan een aantal voorwaarden voldoen. De activiteit of het project moet raakvlakken hebben met de klanten van Tablis Wonen, volkshuisvesting, wonen en/of zorg. Verder moet de activiteit plaatsvinden binnen ons werkgebied. Bij sponsoring is er altijd een tegenprestatie van de ontvangende organisatie. Hierbij denken we aan het ophangen van een bord, het plaatsen van een vlag of genoemd worden op de website. In 2013 hebben we een aantal activiteiten en/of organisaties gesponsord. Hieronder een overzicht: :

Baggerpop

Kindermarkt en optreden

€ 500

United by Music mensen met verstandelijke beperking) Stichting Ontmoeting

Sponsoring

€ 250

Voor giften verwacht Tablis Wonen geen tegenprestatie. De maatschappelijke organisatie die een gift aanvraagt, moet wel een bijdrage leveren in het werkgebied van Tablis Wonen voor haar klant, de volkshuisvesting of zorg. Organisatie

Activiteit

Bedrag

FSC Borneo Initiative

Jaarlijkse bijdrage

€ 1.000

Stichting Welzijnswerk

Financiële bijdrage

€ 500

Organisatie

Activiteit

Bedrag

Sliedrecht

maatschappelijke beursvloer

Merwede korfbal

Sponsoring jeugdteam (shirt-

€ 300

Kika

Bijdrage

€ 100

Stichting Hartedroom

Bijdrage

€ 100

reclame) MelkwegPop

Sponsoring kindermiddag

€ 500

(naamsvermelding) Oranjevereniging Marijke

Sponsoring oranjevereniging

€ 250

(naamsvermelding) Sociale Moestuin Slied-

Sponsoring (naamsvermelding)

€ 500

Voedselbank Sliedrecht

Sponsoring (naamsvermelding)

€ 700

Speeltuinvereniging Bles-

Financiële bijdrage voor opbouw

€ 350

kensgraaf

speeltuin (naamsvermelding)

Lions Club Alblasserwaard

Sponsoring Truckerstocht voor

recht

€ 300

mensen met een verstandelijke beperking (vlag en naamsvermelding) M.C. Baanhoek West

AED voor medisch Centrum Baanhoek West

48 Tablis Wonen

€ 500

2. Tegengaan van overlast, onrechtmatige bewoning en hennepbestrijding In 2013 zijn geen woningen ontruimd op basis van een vonnis dat de hoofdhuurder structureel overlast aan zijn omwonenden bezorgt. Naast dit positieve bericht moet wel vermeld worden dat op dit moment nog wel twee rechtszaken over overlast lopen, waarbij ingezet is op ontbinding van de huurovereenkomst. Onrechtmatige bewoning wordt door Tablis Wonen niet getolereerd. In 2013 zijn wij drie maal geconfronteerd met een melding van illegale onderverhuur. Alle meldingen zijn onderzocht maar zij hebben niet geleid tot vervolgmaatregelen. Als illegale onderverhuur wordt geconstateerd, wordt de huurder in de gelegenheid gesteld uit vrije beweging de huurovereenkomst op te zeggen. Een ontbindingsprocedure wordt alleen ingezet als de huurder dit weigert.

Met de gemeenten Molenwaard en Sliedrecht is de afspraak gemaakt dat personen zich pas in het bevolkingsregister op een woonadres van Tablis Wonen kunnen inschrijven, als zij een verklaring van instemming voor inwoning van onze stichting kunnen overleggen. Als door ons de aanwezigheid van een hennepplantage wordt vermoed, geven wij dit door aan de politiecoördinator. Vervolgens wordt in samenwerking met Stedin door middel van een warmtemeting nagegaan of er inderdaad een kwekerij in de woning aanwezig is. Als dit het geval is, wordt de plantage door de politie ontmanteld. In 2013 hebben wij 14 meldingen over de mogelijke aanwezigheid van een hennepplantage in de woning opgepakt. In vijf gevallen heeft dit geleid tot een inval door de politie, waarbij daadwerkelijk een plantage is aangetroffen. Tijdens of kort na de inval wordt de huurder in de gelegenheid gesteld de huur op te zeggen. Om een gerechtelijke procedure te voorkomen, hebben de betreffende huurders in alle gevallen van ons aanbod gebruik gemaakt. Als de huurder staat ingeschreven als woningzoekende wordt bij de inschrijfgegevens een notitie geplaatst. Uiteraard worden alle (vervolg)kosten die met het ontmantelen van de plantage samenhangen verhaald op de huurder. 3. Camerabewaking Binnen bepaalde complexen worden wij soms geconfronteerd met vandalisme, vernielingen, bevuilingen en hangjeugd. Tablis Wonen wil dat gemeenschappelijke ruimten in woongebouwen netjes, schoon en heel zijn om verpaupering te voorkomen. Om dit doel te bereiken zijn bij een aantal complexen camera’s geplaatst. Dit jaar zijn de camera’s in de Havikflat vernieuwd. Zo nodig worden ook mobiele camera- installaties in liften en in de bergingsgangen geplaatst. Meerdere keren is de politie op basis van de beelden er in geslaagd de dader van een vernieling aan te houden.

Jaarverslag 2013

4. Ondergrondse milieuparken De gemeente brengt in samenwerking met Tablis Wonen ondergrondse milieuparken aan om de uitstraling van buurten te verbeteren. In 2013 zijn ondergronds milieuparken gerealiseerd bij de complexen Lijsterhof, Merelnest en Krommestoep e.o. Bij nieuwbouwprojecten van meergezinswoningen realiseert Tablis Wonen direct ondergrondse milieuparken als basisvoorziening. Dit is vastgelegd in de prestatieafspraken met de gemeente Sliedrecht. Conform deze afspraken hebben we ondergrondse milieuparken geplaatst in het nieuwbouwproject Havenkwartier. 5. Veilig wonen De huismeesters controleren regelmatig de veiligheid op de galerijen van de 5- en 10-hoogflats. De brandweer eist dat de galerij als vluchtroute vrij van obstakels is. Op plaatsen waar dit niet het geval was, is aan de bewoner gevraagd de obstakels van de galerij te verwijderen. Om bewoners hier meer bewust van te maken is de folder ‘Een plezierige woonomgeving’ beschikbaar. Nieuwbouwwoningen voldoen direct aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Deze eis is vastgelegd in het standaard programma van eisen dat we voor nieuwbouw hanteren. Wij hebben de brandweer van Sliedrecht de mogelijkheid geboden in het sloopcomplex Havenkwartier deelplan C een aantal brandweeroefeningen te houden. De brandweer heeft van dit aanbod dankbaar gebruik gemaakt. De oefening heeft vanuit de Brandweer de titel meegekregen “Eerst water, de rest komt later”. Uiteraard zijn omwonenden hierover tijdig geïnformeerd om onnodige onrust te voorkomen.

Tablis Wonen

49


De brandweer van Sliedrecht heeft een aantal brandweeroefeningen gehouden in het sloopcomplex Havenkwartier deelplan C.

4.4 Investeren in wonen en zorg Tablis Wonen investeert in de combinatie wonen en zorg. In de nabije toekomst wil zij investeren in netwerken, zodat haar klanten gebruik kunnen maken van producten en diensten van andere organisaties. Tablis Wonen is bereid zorgvastgoed te realiseren of over te nemen en kiest voor samenwerking met zorgen welzijnsinstellingen, vrijwilligersorganisaties, onderwijs en bedrijfsleven. Iedere partij levert vanuit de eigen deskundigheid een bijdrage aan het gezamenlijke doel: mensen in hun eigen omgeving zoveel mogelijk zelfstandig en volwaardig laten deelnemen aan de samenleving. Keuzevrijheid van de klant en een vraaggestuurde dienstverlening zijn daarbij uitgangspunten. In 2013 heeft Tablis Wonen de volgende initiatieven ontplooid: 1. Woonprojecten bijzondere doelgroepen 2. Samenwerking zorgen welzijnsorganisaties 3. Stallingruimte voor scootmobielen 4. Verbetering toegankelijkheid woongebouwen 5. Leerwerkplekken school voor speciaal onderwijs de Sprong 6. Leerwerkplekken Griendencollege 7. Ruimte voor het spreekuur van de cliëntenraad Sociale Zaken Sliedrecht 8. Zorgsteunpunt Oud-Alblas

50 Tablis Wonen

1. Woonprojecten bijzondere doelgroepen Binnen het herstructureringsproject Havenkwartier deelgebied B is voor een woongroep voor autistisch jong volwassen een woonproject gerealiseerd. Het woonproject omvat 7 appartementen en een gemeenschappelijke ruimte. Het project vindt zijn grondslag in een particulier initiatief. De betrokken particulieren hebben voor het project de Stichting TaDaiMah opgericht, wat ‘Ik ben thuis’ betekent. Het woonproject is eind 2013 opgeleverd. Met de AV zorggroep en op aanvraag van een particulier initiatief zijn oriënterende besprekingen geweest over de mogelijkheid in de kernen Wijngaarden en Molenwaard kleinschalige woonprojecten te realiseren. Vanwege het ontbreken van een geschikt pand, de onzekerheden over de ontwikkelingen binnen de AWBZ en onze afgenomen financiële mogelijkheden om bijzondere projecten te realiseren is er op deze projecten niet doorgepakt. Vooralsnog worden deze projecten aangehouden. 2. Samenwerking zorgen welzijnsorganisaties Met stichting Waardeburgh vindt periodiek overleg plaats. Gesproken wordt over zaken die binnen beide organisaties spelen en wat wij in het verlengde van onze diensten serviceverlening voor elkaar kunnen betekenen. In het kader van de veranderingen binnen de gezondheidszorg en de AWBZ is een aanvang gemaakt met het op-

stellen van een gezamenlijk startnotitie Begeleiding en WMO. Het fysiek scheiden van wonen en zorg biedt kansen naar aanvullende vormen van samenwerking te zoeken. De samenwerking is vastgelegd in een kaderovereenkomst. Op initiatief van de Stichting Welzijnswerk Sliedrecht is in 2013 een Sociaal Buurtteam in de wijk Centrum geformeerd. Dit team opereert vanuit seniorencomplex Joost van den Vondel en gaat de huidige dagactiviteiten in de wijk verrijken. Dit met als doel het ondersteunen van kwetsbare burgers van Sliedrecht. De insteek is een planmatige en gestructureerde inzet van hulp- of dienstverleners om burgers te helpen bij het verbeteren van hun directe leefomgeving op het gebied van welzijn, gezondheid en/of gevoel van veiligheid. Wij hebben een actieve inbreng gehad binnen de voorbereidingswerkgroep. Ook is met de Stichting Welzijnswerk Sliedrecht en andere zorgpartners gesproken over het leefbaarheidsvraagstuk 10-hoog flats. Na een eerste inventarisatie welke zorgpartijen in dit gebied actief zijn, is besloten in 2014 een nadere analyse te maken van welke specifieke problemen zich in dit gebied voordoen. Regelmatig wonen wij de bijeenkomsten van de wijkplatforms in Sliedrecht bij. 3. Stallingsruimten voor scootmobielen Vanuit de WMO worden scootmobielen alleen nog maar verstrekt wanneer er een goede stallingmogelijkheid aanwezig is. Woningcorporaties worden er op aangesproken binnen hun woongebouwen voor een dergelijke voorziening te zorgen. In de seniorencomplexen Lijsterhof en Merelnest zijn de al aanwezige ruimten uitgebreid met meer oplaadvoorzieningen. Daarnaast zijn in de vloeren en wanden opgeknapt.

Jaarverslag 2013

4. Verbetering toegankelijkheid woongebouwen Door de aanhoudende vergrijzing neemt de vraag naar passende (senioren)woningen toe. Er is daarom een beleid ingezet om woongebouwen beter geschikt te maken en te houden voor de huisvesting van ouderen. De entree in het wooncomplex Griendenborgh is aangepast. De bestaande naar buiten toe opengaande deur is vervangen door een schuifdeur. Ook zijn de brievenbussen verplaatst, zodat er meer draairuimte ontstaat voor rolstoelgebruikers. In het Rondeel is de entreedeur van de centrale hal verbeterd. Scootmobielgebruikers kunnen daar nu met een handzender i.p.v. met een contactsleutel de deur openen. 5. Leerwerkplekken school voor speciaal onderwijs De Sprong is een school voor leerlingen met leer- en gedragsproblemen. Deze leerlingen hebben een kwetsbare positie in de samenleving en binnen het reguliere arbeidsproces. De school hanteert het concept van contextrijk leren. De school wil de leerlingen uit de bovenbouw binnen hun mogelijkheden leerwerktrajecten aanbieden. Dit houdt in dat wat zij op school leren in de praktijk wordt toegepast. Tablis Wonen biedt de school en deze leerlingen daartoe de mogelijkheid. Er loopt een project waarbij leerlingen onder begeleiding van docenten binnen het seniorencomplex de Elzenhof een aantal taken van de huismeesters gaan oppakken. Ook is binnen het complex een praktijkwoning ingericht waar de leerlingen huishoudelijke vaardigheden, zoals ramen wassen en koken, in de praktijk kunnen oefenen. 6. Leerwerkplekken Griendencollege Binnen het wooncomplex Griendenborgh wordt aan leerlingen van het Griendencollege de mogelijkheid geboden op het terrein van zorg en welzijn praktijkervaring op te doen. Leerlingen verrichten als stagiaire zorgwerkzaamheden bij de bewoners van de appartementen. Dit gebeurt onder begeleiding van professionele medewerkers van stichting Waardeburgh, de zorgleverancier. Zo kunnen bewoners een afspraak maken om hun haar te laten wassen en watergolven. Leerlingen kunnen boodschappen doen voor zieke bewoners. Daarnaast zijn de leerlingen van de technische afdeling beschikbaar voor extra hulp. Tablis Wonen

51


7. Ruimte voor het spreekuur van de cliëntenraad Sociale Zaken Sliedrecht Deze cliëntenraad bestaat uit een groep vrijwilligers die de belangen behartigt van de Sliedrechtse inwoners met een uitkering van de Sociale Dienst Drechtsteden (SDD). Deze vrijwilligers zetten zich in voor mensen met een minimum inkomen en proberen hun positie te verbeteren. Daarnaast geeft de raad zowel gevraagd als ongevraagd advies aan de verantwoordelijke wethouder en de SDD. Elke dinsdagochtend is er telefonisch spreekuur. Eén keer in de week houdt de raad spreekuur. Hiervoor stelt Tablis Wonen kosteloos haar huismeesterpost in de Valkhof beschikbaar. 8. Zorgsteunpunt Oud-Alblas In de kern Oud-Alblas zijn binnen het nieuwbouw seniorencomplex aan de Burgemeester Boudet van Damstraat een recreatiezaal en een zorgsteunpunt ingericht en in gebruik genomen. Het zorgsteunpunt wordt beheerd door de Zorggroep Alblasserwaard en Thuiszorg Present. In de recreatieruimte is een bibliotheek voor algemeen gebruik ondergebracht. 4.5 Investeren in milieu en duurzaamheid Eén van de blijvende aandachtspunten in het beleid van Tablis Wonen is duurzaamheid en energiebesparing. Het Energieconvenant dat Aedes, de Woonbond en Vastgoed Belang met het Rijk hebben afgesproken is leidend geworden. In het kort komt het er op neer dat de CO-2 uitstoot moet worden teruggedrongen. Dit wordt voor de woningbouw gemeten en geregeld met het Energielabel. Onze doelstelling is om in 2020 gemiddeld op energielabel B uit te komen met een gemiddelde energie index van 1,25 EPC6. Momenteel hebben wij een gemiddeld energielabel van label D en een energie index van 1,67 EPC. Om de doelstelling te realiseren is in 2013, in combinatie met het strategisch voorraadbeleid, met het opstellen van een plan van aanpak gestart.

52 Tablis Wonen

Hoe wordt label B bereikt ? De doelstellingen van het Energiebeleidsstuk zijn in 2013 in het concept Energiebeleidsstuk 2.0 aangepast. Dit concept moet nog verder worden doorgerekend en daarna vastgesteld. De verwachting is dat dit in 2014 wordt gedaan. Om de doelstelling van 2020 te kunnen realiseren wordt in ieder geval het volgende al gedaan. Voor het treffen van energiebesparende maatregelen wordt zoveel mogelijk aangesloten bij alle ‘natuurlijke’ momenten, zoals bij mutatie- en planmatig onderhoud, ingrijpende woningverbetering en herstructurering en reguliere vervanging. Ook worden de maatregelen zoveel mogelijk gecombineerd met verbetering van het binnenmilieu en waar mogelijk ook met maatregelen ter verbetering van het wooncomfort en veiligheid (politiekeurmerk). Initiatieven van bewoners zelf voor energiebesparing en duurzame energie worden, met inachtneming van de belangen van verhuurder, gestimuleerd. Tablis Wonen conformeert zich zo ook aan het driesporenbeleid van Aedes. 1. Ingrijpende woningverbetering 2. Verhoging ambitie planmatig onderhoud 3. Specifieke maatregelgerichte acties

6 EPC staat voor Energie Prestatie Coëfficiënt

Prestatiedoelen 2013 1. Reparatie-, mutatie- en planmatig onderhoud volgens een duurzaam programma van eisen 2. Bij nieuwbouw voldoen aan eisen van duurzaamheid zoals vastgesteld binnen de Drechtsteden 3. Tijdlijn naar gemiddeld energielabel B Gerealiseerde prestatiedoelen 2013 1. Reparatie-, mutatie- en planmatig onderhoud volgens een duurzaam programma van eisen Voor onderhoud is een programma van eisen samengesteld waarbij (voor zover mogelijk) alle bouwelementen moeten voldoen aan duurzaamheidseisen. Zo moet er onder andere gewerkt worden met FSC-houtproducten (bijv. kozijnen en keukenblokken), water- en energiebesparende onderdelen, recyclebare materialen (bijv. PVC, dakbedekking, hergebruik snijafval) en afval moet gescheiden worden ingeleverd. Verder wordt bij een verhuizing de woning gelijk upto-date gemaakt voor wat betreft energiebesparende maatregelen. Zo worden dak, vloer en spouw geïsoleerd en wordt hoogrendement (HR++) beglazing aangebracht. Bij planmatig onderhoud worden per complex waar mogelijk energiebesparende maatregelen uitgevoerd. Zo is in 2013 in Molenaarsgraaf bij enkele woningen hoogrenderend glas aangebracht. Dit heeft geresulteerd in een energielabelverbeteringsstap en daarmee in meer wooncomfort en lagere energiekosten. De jaarlijkse vervanging van nog energiezuinigere CV-ketels (ca. 200 stuks) en plaatsing van nieuwe mechanische ventilatie units (ca. 50) met gelijkstroom leveren ook een bijdrage aan de verbetering van het energielabel. Extra energiemaatregelen Bij de meeste woningen van Tablis Wonen is dak-, vloer- spouwisolatie toegepast. Alleen bij de 5- en 10-hoogflats en de portiekflats zijn de vloeren nog niet geïsoleerd. Er is berekend dat vloerisolatie een

Jaarverslag 2013

behoorlijke bijdrage kan leveren om aan de doelstellingen te voldoen. Daarom is in 2013 gestart met het aanbrengen van isolatie tegen de bergingen garageplafonds om de vloeren beter te isoleren bij drie 5-hoogflats (Nachtegaal, Reiger en Lijsterhof). Dit levert een besparing op van zo’n 12% gas en de woningen op 1e etage gaan 2 labelstappen omhoog van E naar C. De bedoeling is om vloerisolatie bij andere flats in 2013 tot en met 2015 voort te zetten. Ook wordt vaak in combinatie hiermee gelijk energiezuinige LED-verlichting aangebracht. 2. Bij nieuwbouw voldoen aan eisen van duurzaamheid zoals vastgesteld binnen de Drechtsteden De in 2013 gerealiseerde nieuwbouw voldoet aan de eisen van duurzaamheid zoals vastgesteld binnen de Drechtsteden. De nieuwbouwwoningen voldoen eveneens aan de regionaal ontwikkelde norm GPR7-gebouw. Met deze norm scoren we gemiddeld een punt hoger per onderdeel dan vereist in het Bouwbesluit. Voor 2013 is de EPC (Energie Prestatie Coëfficiënt)-norm 0,6. 3. Tijdlijn naar gemiddeld energielabel B in 2020 In onderstaande grafiek is in tijd te zien wanneer wij het gemiddelde energielabel B willen behalen. Het meetinstrument om de energie-index te bereiken zijn de EPA’s 8. Een EPA is een beoordeling van de energieprestaties van een woning of gebouw. Alle huurwoningen van tien jaar en ouder moeten een EPA-label hebben. Voor nieuwbouwwoningen is dit niet verplicht, maar om het juiste totaalbeeld te hebben én voor de huurprijsbepaling (woningwaarderingssysteem) heeft Tablis Wonen van de nieuwbouwwoningen wel EPA-labels laten maken. Sloop van slecht geïsoleerde woningen en vervanging door nieuwbouwwoningen levert, gerekend over het totale bezit, een verbetering van het gemiddelde energielabel op. Per 1 januari 2014 staat de energie-index (groene lijn) op 1,67. Dit is precies op het geplande schema (zie blauwe lijn) tot 2020. 7 GPR staat voor Gemeentelijke Praktijk Richtlijn 8 EPA, Energie Prestatie Adviezen. Tablis Wonen

53


2,50

2,00

4.6 Maken en monitoren prestatieafspraken met gemeenten en regio’s Tablis Wonen hecht grote waarde aan afspraken met de gemeenten waarin zij werkzaam is. Zij ziet de gemeenten samen met huurdersorganisaties als de belangrijkste partners voor de volkshuisvesting. Partijen moeten kunnen rekenen op elkaars bijdrage en medewerking om tijdig investeringsbeslissingen te kunnen nemen.

1,98 1,86

1,84

1,82

1,79

1,73

1,67

E.I.

1,50

1,00

0,50

0,00

1-1-2008

1-1-2009

1-1-2010

1-1-2011

1-1-2012

1-1-2013

1-1-2014

1-1-2015

1-1-2016

1-1-2017

1-1-2018

1-1-2019

1-1-2020

Planning energie index

Energie index

Realisatie

Hieronder is te zien hoeveel procent van het huurwoningenbezit welk energielabel heeft.

5% 1% 6% 13% 22% 26%

A B C D E F G

27% Energielabel

Tablis Wonen blijft zich inspannen om een maximale gasbesparing te behalen. Sinds 1-1-2003 is een gasreductie gerealiseerd van 31,96%. Huurders kunnen de verlaging van hun woonlasten goed gebruiken en de hele maatschappij profiteert van een lagere milieubelasting door onze woningen.

54 Tablis Wonen

Hoofdthema’s van de prestatieafspraken zijn: 1. bouwproductie 2. betaalbaarheid en huisvesting kwetsbare groepen: de sociale opgave 3. wonen, zorg en welzijn 4. starters 5. leefbaarheid 6. duurzaamheid 7. uitvoering 8. samenwerking en organisatie Prestatieafspraken 2013 1. Prestatieafspraken Tablis Wonen - gemeente Sliedrecht 2. Prestatieafspraken Tablis Wonen - gemeente Molenwaard 3. Prestatie Afspraken Lange Termijn regio Drechtsteden (PALT) Gerealiseerde prestatiedoelen 2013 1. Prestatieafspraken Tablis Wonen - gemeente Sliedrecht Op 12 november 2010 zijn de lokale prestatieafspraken Tablis Wonen en gemeente Sliedrecht door betrokken partijen ondertekend. De prestatieafspraken met de gemeente Sliedrecht zijn aangegaan voor de periode 2010 – 2014. Tijdens de looptijd is onder andere het volgende gerealiseerd:

• Op basis van de Overeenkomst Samenspel en de kaderafspraken uit de PALT zijn de volgende projecten opgestart en gerealiseerd: - Havenkwartier, deelgebied A; - Het pand van Yulius en het medisch centrum in het Havenkwartier; - Van Drunenlocatie, nieuwbouw 10 starterswoningen (Koopgarant); - Baanhoek- West, appartementen De Blauwe Lis; - Baanhoek- West, nieuwbouw 32 eengezinswoningen koop/ huur; - Baanhoek- West, nieuwbouw 95 eengezinswoningen koop fase 2; - Ruysdaelstraat oostkant nieuwbouw 28 seniorenwoningen. • Er is een intentieovereenkomst afgesloten om de haalbaarheid van de bouw van een brede school te onderzoeken. Uiteindelijk is besloten om dit niet te doen. • De taakstelling met betrekking tot de huisvesting van bijzondere doelgroepen en vergunninghouders is gerealiseerd. • Een aantal nieuwbouwwoningen is in Koopgarant verkocht aan starters. • In Koopgarant teruggekochte woningen zijn weer in Koopgarant of Kopen naar Wens in de markt gezet. • Binnen het bezit zijn woningen gelabeld voor jongeren. • Er is gewerkt aan leefbaarheid door te investeren in het Politiekeurmerk Veilig Wonen en ondergrondse milieuparken. • Binnen een aantal aandachtcomplexen is een leefbaarheidsmonitor gehouden. • In de wijken Sliedrecht West en Oost zijn Buurt Preventie Teams geformeerd en van start gegaan. • In diverse complexen zijn maatregelen getroffen die leiden tot een lager energieverbruik. Periodiek bespreken we de voortgang van de realisatie van de prestatieafspraken binnen het bestuurlijk overleg. In 2013 zijn de afspra-

Jaarverslag 2013

ken geëvalueerd. Hieruit blijkt dat we op koers liggen en er geen bijsturing nodig is. 2. Prestatieafspraken Tablis Wonen - gemeente Molenwaard De gemeente Molenwaard is een samenvoeging van drie gemeenten; Graafstroom, Liesveld en Nieuw-Lekkerland. De voormalige gemeenten hadden elk prestatieafspraken met hun corporatie(s). Die zijn inmiddels afgelopen of bijna afgelopen. De bedoeling was om in 2013 tot nieuwe afspraken te komen, dit is niet gehaald. Er wordt gestreefd om in 2014 tot prestatie afspraken te komen tussen de gemeente Molenwaard en de vier corporaties. De regionale Woonvisie voor de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden is wel in 2013 door alle gemeenteraden goedgekeurd. Op regioniveau is wel alvast een format vastgesteld voor regionale prestatieafspraken. Tablis Wonen heeft hiervoor deelgenomen aan een werkgroep. 3. Prestatie Afspraken Lange Termijn Drechtsteden (PALT) Bij zowel de gemeenten als de corporaties staat het realiseren van de juiste kwaliteit en het versterken van de woningmarkt voorop. De gevolgen van de recessie, Europese regelgeving, financieringsproblematiek en bezuinigingen zijn nog onduidelijk. Daarom is afgesproken dat de PALT-afspraken in 2015 worden herijkt. Op dit moment worden we ook in de Drechtsteden geconfronteerd met geringe beweging op de woningmarkt. Hoewel de kern van de woonvisie (kwaliteitsverbetering) overeind blijft, geven de veranderende omstandigheden aanleiding de weg er naar toe opnieuw te beschrijven. Dat betekent dat de visie geen aanpassing behoeft, maar dat er een woonstrategie opgesteld moet worden hoe we de afgesproken doelen denken te bereiken, rekening houdend met de beperkte mogelijkheden die ook andere partijen hebben. Die strategie wordt daarmee onder andere de basis voor 2015 om de PALT afspraken te herijken.

Tablis Wonen

55

5. Producten en diensten Veranderende tijden vragen om een flexibele houding van Tablis Wonen. Ook in 2013 is weer gebleken dat het niet meer vanzelfsprekend is om woningen te verhuren of te verkopen. Het aanbod van producten en diensten moet steeds beter aansluiten bij de wensen en (financiële) mogelijkheden van de klant.

56 Tablis Wonen

5.1 Realisatie nieuwbouw- en herstructureringsprojecten Met onze nieuwbouwprojecten zijn we op een breed terrein actief. Woningen hebben hierin een belangrijk aandeel maar we richten ons ook op andere typen (maatschappelijk) vastgoed. We streven bij het aanbod van al onze producten en diensten naar een hoge kwaliteit en steeds meer keuzemogelijkheden voor onze klanten. Als gevolg van de (verslechterende) situatie op de huizenmarkt en de nieuwe weten regelgeving is een aantal projecten zoals opgenomen in het jaarplan van 2013 vertraagd, doorgeschoven of vervallen. In de meerjarenbegroting 2014 en verder zijn de effecten hiervan zichtbaar geworden. De voortgang van de projecten en de daarvoor benodigde bezetting, zijn in de komende jaren grotendeels afhankelijk van de (on)mogelijkheden op de huizenmarkt en van de financiële (on)mogelijkheden van Tablis Wonen als gevolg van nieuwe weten regelgeving.

Tecchnische dienst Tablis Wonen

Projecten Pnr

Projectnaam

Aantal woningen (incl. differentiatie)

Beoogde doelgroep

Stand 31-12-2013

Karekietstraat

9 eengezinswoningen koop (niet-DAEB)9

markt /

Uitvoering

Sliedrecht

30 appartementen huur,

eigen huurders TW

Realisatie 952

waarvan 17 (DAEB) en 13 (niet-DAEB)

senioren (sociaal en markt)

Bonkelaarplein Sliedrecht

22 appartementen huur (niet-DAEB)

markt

Uitvoering

750

Dorpsstraat 14-16 Wijngaarden

3 eengezinswoningen, koop (niet-DAEB)

markt

Uitgesteld

973

Havenkwartier deelgebied C

18 appartementen sociale huur (DAEB)

algemeen

In voorbereiding

Sliedrecht

23 eengezinswoningen sociale huur (DAEB)

algemeen

954 In voorbereiding

9 DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang. Dit zijn diensten die (geheel of gedeeltelijk) met staatsteun worden mogelijk gemaakt. Corporaties mogen met staatsteun huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens (€ 681,02 prijspeil 2013) en maatschappelijk vastgoed bouwen en exploiteren, Alle andere diensten en activiteiten die corporaties ontplooien mogen geen staatsteun ontvangen, zgn. niet-DAEB

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen

57

5. Producten en diensten

Projecten Pnr

Projectnaam

Aantal woningen (incl. differentiatie)

Beoogde doelgroep

Stand 31-12-2013

960

Winklerplein Sliedrecht

verkoop bestaand bezit

algemeen

Geen project

957

Baanhoek- West Sliedrecht

20 appartementen sociale huur (DAEB)

algemeen

Uitgesteld

961

Staatsliedenbuurt Sliedrecht

herstructurering 428 bestaande woningen

nader te bepalen

In voorbereiding

000

Oud-Alblas West


nader te bepalen

In voorbereiding

7 eengezinswoningen huur (DAEB)

nader te bepalen

Uitgesteld

3 beneden- en bovenwoningen huur (DAEB)

nader te bepalen

Uitgesteld


nader te bepalen

Uitgesteld

algemeen

Opgeleverd

herontwikkeling vertreklocatie Trefpunt 000

Wijngaarden-West

000

Wijngaarden-Midden

herontwikkeling vertreklocatie Haveling Op te leveren 972

Havenkwartier deelgebied B

24 appartementen huur (DAEB)

Sliedrecht

5 appartementen huur (niet-DAEB 4 eengezinswoningen, huur (DAEB)

algemeen

26 parkeerplaatsen

Prestatiedoelen 2013 1. Realiseren van drie projecten waar een budget (kasstroom) mee gemoeid is van 2. Voorbereiden van zes projecten waar een budget (kasstroom) mee gemoeid is van 3. Opleveren van één project waar een budget (kasstroom) mee gemoeid is van Totaal

58 Tablis Wonen

€ 12.032.000

€

Investeringen volgens jaarplan 2013 zijn totaal € 19.884.000. Werkelijk geïnvesteerd in 2013 is € 9.474.000 verdeeld over bovenstaande projecten. Genoemde werkelijke investering is inclusief BTW en exclusief verkoopopbrengsten. In de financiële verslaglegging zijn investeringen, BTW-verrekening en verkoopopbrengsten gecorrigeerd weergegeven.

3.237.000 Gerealiseerd in 2013

€

4.615.000

€ 19.884.000

1. Realiseren In 2013 is, in overeenstemming met het jaarplan 2013, (verder) gewerkt aan de realisatie van onderstaande projecten. In totaal is hieraan in 2013 € 4.366.00 besteed:

• Karekietstraat, Sliedrecht: 9 eengezinswoningen koop, 13 seniorenappartementen huur (niet-DAEB) en 17 seniorenappartementen huur (DAEB) • Bonkelaarplein, Sliedrecht: 22 appartementen huur (niet-DAEB) De daadwerkelijke besteding in 2013 voor deze projecten is een stuk lager dan gepland. Dit heeft vooral te maken met een latere ‘start bouw’ van het project aan de Karekietstraat: oktober i.p.v. maart 2013. Daarnaast blijkt dat de bouw van het project Bonkelaarplein minder snel verloopt dan gepland. Het plan Havenkwartier deelgebied C is in 2013 niet tot realisatie gekomen en doorgeschoven naar ‘in voorbereiding’. 2. Voorbereiden In overeenstemming met het jaarplan 2013 zijn in 2013 voorbereidende werkzaamheden verricht voor onderstaande projecten. In totaal is hieraan in 2013 € 75.600 besteed: • Havenkwartier deelgebied C, Sliedrecht: 18 appartementen huur (DAEB), 23 eengezinswoningen huur (DAEB) • Baanhoek-West: dit project is voorlopig uitgesteld. Vooralsnog wordt van 20 appartementen uitgegaan (DAEB). • Staatsliedenbuurt Sliedrecht: herstructurering 428 bestaande woningen huur (DAEB) (uitvoering gepland voor 2016-2020) • Wijngaarden-West en Midden: ontwikkeling uitleggebied 10 woningen huur (DAEB), herontwikkeling vertreklocatie Haveling en 3 seniorenwoningen • Oud-Alblas Dorpstraat e.o.: herstructurering 15 eengezinswoningen, herontwikkeling vertreklocatie Trefpunt. 3. Opleveren In 2013 zijn, in overeenstemming met het jaarplan, de onderstaande deelprojecten opgeleverd. In totaal is hieraan in 2013 € 5.032.000 besteed: • Havenkwartier deelgebied B Sliedrecht: 24 appartementen huur (DAEB), 5 appartementen huur (niet-DAEB), 4 eengezinswoningen huur (DAEB) en 26 parkeerplaatsen.

Jaarverslag 2013

Karekietstraat, Sliedrecht

Appartementen Havenkwartier, Sliedrecht

De Karekiet in aanbouw, Sliedrecht

Tablis Wonen

59


Niet gerealiseerd in 2013 1. Realiseren In 2013 is onderstaand project niet gerealiseerd: • Dorpsstraat 14 - 16 Wijngaarden: drie eengezinswoningen koop. Als gevolg van vertraging in het vergunningentraject is in 2012 niet gestart met de realisatie van dit project. Wel is verder gewerkt aan de voorbereiding en zijn de woningen te koop aangeboden. De belangstelling voor de woningen is, mede als gevolg van de huidige marktomstandigheden, gering gebleken. Actieve verkoop en realisatie van dit project is in overleg met de gemeente vooralsnog opgeschoven naar 2014. In totaal is aan bovenstaand project in 2013 nihil besteed.

Het aanbod van producten en diensten moet steeds beter aansluiten bij de wensen en (financiele mogelijkheden van de klant).

2. Voorbereiden In afwijking van het jaarplan 2013 zijn in 2013 geen of nauwelijks voorbereidende werkzaamheden verricht voor onderstaande projecten: • Burgemeester Winklerplein Sliedrecht: 46 appartementen huur. Wij nemen geen huurwoningen af binnen het plan, maar blijven betrokken bij de planvorming. Mede doordat de plannen afhankelijk zijn van de inbreng van bestaand bezit van Tablis Wonen. Voor de verkoop van het benodigde bestaande bezit dat eigendom is van Tablis Wonen is met de Windroos Bouw Groep (ontwikkelaar) een overeenkomst gesloten.

60 Tablis Wonen

• Winklerplein Noord-Oost: acht eengezinswoningen huur: in samenhang met het project Burgemeester Winklerplein Sliedrecht, zie voorgaand punt. • Baanhoek-West 20 appartementen: 20 appartementen huur, als gevolg van de marktomstandigheden loopt de realisatie van de uitbreidingswijk Baanhoek-West vertraging op. De ontwikkeling en realisatie van 20 sociale huurappartementen door Tablis Wonen zijn als gevolg daarvan doorgeschoven tot een nader te bepalen tijdstip. In totaal is aan bovenstaande projecten in 2013 nihil besteed. 3. Opleveren In 2013 zijn alle projecten, in overeenstemming met het jaarplan, opgeleverd. 5.2 Realisatie verkopen nieuwbouwprojecten Als gevolg van de stagnerende koopmarkt lopen diverse nieuwbouwprojecten vertraging op. Wij hebben hier met name mee te maken bij het (totaal) project Baanhoek-West. De realisatie van dit project heeft inmiddels forse vertraging opgelopen als gevolg van het feit dat de betrokken projectontwikkelaars te maken hebben gekregen met teruglopende verkoopcijfers. In november 2011 is Vorm Ontwikkeling gestart met de verkoop van de te realiseren koopwoningen in deelgebied B van Het Havenkwartier. In augustus 2012 is gestart met de bouw van deelgebied B. Bij de oplevering van deelgebied B waren alle koopwoningen verkocht. Op 10 oktober 2013 is Vorm Ontwikkeling gestart met de verkoop van de te realiseren koopwoningen in deelgebied C van Het Havenkwartier. Inmiddels zijn 14 van de 21 appartementen en 5 van de 19 eengezinswoningen verkocht. In april 2013 is gestart met de verkoop van negen te realiseren koopwoningen. Hierbij hebben de huurders van Tablis Wonen voorrang gekregen op andere kopers. Dit heeft tot resultaat gehad dat vijf van de negen kopers huurders van ons zijn. Alle woningen zijn voor de zomer verkocht. Dit is in deze tijd een mooi resultaat.

In diverse projecten van zijn voor ons rekening en risico koopwoningen gerealiseerd. Ook in deze projecten zijn de gevolgen van de stagnerende koopmarkt merkbaar. Bij het project Dorpshart in Bleskensgraaf zijn eind 2013 nog drie appartementen te koop. De belangstelling voor deze laatste appartementen is minimaal. De open dagen die worden georganiseerd trekken geen belangstellenden meer. In de zomer van 2013 zijn deze appartementen opnieuw getaxeerd. Voor alle drie de appartementen kwam uit deze taxatie een behoorlijk lagere marktwaarde. Vanwege de lagere marktwaarde en het ontbreken van belangstelling is eind 2013 de prijs van deze appartementen verlaagd. Of de verlaging effect heeft gehad zal in 2014 blijken.

gelijks en planmatig onderhoud van onze woningen. In 2013 trokken we daar totaal € 6.982.000 voor uit. De volgende budgetten waren beschikbaar voor onderhoud: Begroot Reparatie

Uitgegeven

Verschil

Percentage

€ 138.000 -/--

14% -/-

€ 1.020.000

€ 137.000

15%

€ 5.100.000

€ 4.009.000

€ 1.091.000 -/-

21% -/-

€ 6.982.000

€ 5.890.000

€ 1.092.000 -/-

15% -/-

€

999.000

€

€

883.000

861.000

onderhoud Mutatie onderhoud Planmatig onderhoud Totaal

5.3 Kwaliteit huidig woningbezit Prestatiedoelen 2013 1. Binnen de beschikbare budgetten uitvoeren van de planmatig onderhoudswerkzaamheden, reparatieonderhoud en het mutatieonderhoud. 2. Investering in energiebesparende maatregelen. 3. Deelname FSC-certificaat aannemers. 4. Planning planmatig onderhoudswerkzaamheden. 5. Keuzes maatwerkproduct keukens. 6. Politiekeurmerk Veilig Wonen. 7. Onderhoudsplanning voor stichting Drechtstreek. 8. Systematiek implementeren kwaliteits-conditiemeting. 9. Leerling werkplaats aanbieden. 10. Ruimhartig beleid huurdersonderhoud. 11. Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen.

Algemene opmerking: Vanaf 1 maart 2013 is van overheidswege een tijdelijke BTW-verlagingsmaatregel van kracht geweest over het arbeidsdeel. Het BTW-tarief van diverse werksoorten was over het arbeidsdeel 6% in plaats van 21%. Dit heeft een positief effect gehad op de uitgaven.

1. Binnen de beschikbare budgetten uitvoeren van de onderhoudswerkzaamheden Onze huurders waarderen goed onderhoud aan de woning. Dit wordt via onderzoeken en enquêtes door KWH gemeten. Het is dus niet voor niets dat wij veel aandacht en zorg besteden aan het da-

In 2013 is enorm veel werk verricht om het pilottraject Lighthouse van het NCCW goed in werking te krijgen. Aan het eind van 2013 is het gelukt om een planningsmodule operationeel te krijgen. Hiermee kunnen we reparatieverzoeken beter inplannen en de klanten nog beter van dienst zijn. Daarnaast is er efficiëntie bereikt doordat

Jaarverslag 2013

Reparatieonderhoud Met behulp van KWH-metingen is nog meer de nadruk gelegd op het ingezette verbetertraject om het reparatieonderhoud klantgerichter te maken. Dit betekent concreet dat wij bij een melding van een reparatieverzoek met de klant een goede afspraak maken, de klant zo volledig mogelijk informeren en op de hoogte houden van wat de klant mag en kan verwachten over de uitvoering van het reparatieverzoek.

Tablis Wonen

61


de vaklieden van de Technische Dienst de reparatieverzoeken via een smartphone onderweg kunnen ontvangen en de opdrachten gereed kunnen melden. Een andere gerealiseerde verbeteringsslag van het verbetertraject van de Technische Dienst is met minder vaste aannemers werken. Er is gestart met het werken met vaste verrekenprijzen met de overgebleven aannemers. Dit wordt in 2014 verder uitgewerkt.. Van het budget (€ 999.000) voor reparatieonderhoud is in 2013 14% over. In 2013 zijn 7.777 reparaties uitgevoerd naar aanleiding van 6.659 meldingen. Ter vergelijking: in 2012 8.007 reparaties en in 2011 9.763 reparaties. Mutatieonderhoud Ook bij het mutatieonderhoud is een belangrijke verbeteringsstap gemaakt in efficiëntie. Bij de vooropname wordt gepland welke werkzaamheden direct na de inlevering van de sleutel uitgevoerd moeten worden. Dit geeft bij de uitgifte van de sleutel aan de nieuwe bewoner al direct een veel beter gevoel. Het budget (€ 883.000) voor mutatieonderhoud is in 2013 met 15% overschreden. Deze overschrijding wordt vooral veroorzaakt door een stijging van het aantal opdrachten. Daarnaast speelt een rol dat sommige bewoners in het verleden niet meegedaan hebben met een opknapbeurt van keuken, douche en toilet via complexmatig planmatig onderhoud. Bij mutatie worden deze werkzaamheden alsnog gedaan. In 2013 zijn 3.219 mutatiebonnen uitgevoerd. Ter vergelijking: in 2012 2.735 bonnen en in 2011 2.466 bonnen. Planmatig onderhoud In totaal is er € 4.009.000 aan planmatig onderhoud besteed. Dit is een onderschrijding van 21% van het budget € 5.100.000. Het verschil wordt o.a. veroorzaakt door het volgende: • het schilderen houtrotsaneringswerk van de 162 woningen in de

62 Tablis Wonen

Hofjeswijk is niet uitgevoerd omdat er besloten is om kunststof kozijnen met hoogrendement glas toe te passen in 2014. Hiervoor was ca. € 400.000 begroot; • enkele werken waren niet geheel gereed per 31-12-2013; dit resulteerde in een overlopende verplichting van € 72.000 naar 2014; • er was een budget van € 100.000 opgenomen voor de op te leveren nieuwbouwwoningen in 2013. Dit budget is niet benut als gevolg van latere opleveringen en garantietermijnen; • het BTW-voordeel door de tijdelijke verlagingsmaatregel is ca. € 300.000; • een totaal aanbestedingsvoordeel van ca. € 220.000. Naast de aankondiging richting de bewoners van (de samenvatting van) de planmatig onderhoudswerkzaamheden (per complex) aan het begin van het jaar én de berichtgeving dat het werk gestart is, is in 2012 gestart met een aftersalesbrief. Hierin wordt aan de bewoners gevraagd of er, los van de beoordeling van de opzichter, nog onvolkomenheden en/of mankementen zijn. Op basis van de informatie die daardoor van de bewoners wordt ontvangen, wordt adequaat actie ondernomen. De ervaring in 2013 leert dat deze manier van werken wordt gewaardeerd door de klanten. Naast onvrede wordt zo voorkomen dat er later reparatieverzoeken ontvangen worden over niet afgewikkelde punten. 2. Investeren in energiebesparende maatregelen In 2013 zijn bij drie 5--hoogflats (Nachtegaal, Reiger en Lijsterhof) de vloeren geïsoleerd door isolatie aan te brengen tegen plafonds van de bergingen en garages. Daarnaast zijn oude CV-ketels vervangen door nieuwe energiezuinigere CV-combi ketels. 3. Deelname FSC-certificaat aannemers Verreweg de meeste aannemers zijn FSC10gecertificeerd. Vanaf 1 januari 2012 werken wij alleen met FSC-gecertificeerde aannemers. Dit betekent concreet dat we alleen nog maar FSC-hout toepassen in nieuwbouw, renovatie en onderhoud.

4. Planning planmatige onderhoudswerkzaamheden Vrijwel alle geplande onderhoudswerkzaamheden zijn vóór 31 december uitbesteed en gefactureerd. In 2013 is niet meer gemeten op basis van aanbestedingspercentagedoelen per kwartaal maar volgens een werkplanning via het softwarepakket MS-Project. 5. Keuzes maatwerkproduct keukens Bij nieuwbouw, renovatie- en mutatieonderhoud zijn huurders meer in de gelegenheid gesteld om de keuken, de badkamer en het toilet deels naar eigen smaak in te richten. Wij bieden hen keuzepakketten aan van tegelwerk, aanrechtbladen, keukenkastjes, kranen, enzovoorts; al dan niet tegen betaling van een eigen bijdrage. De samenstelling van de keuzepakketten is in 2013 opnieuw bekeken en vastgesteld op basis van het aanbod. 6. Politiekeurmerk Veilig Wonen Vanaf 2003 is bij alle woningen die op langdurig ‘doorexploiteren’ staan zo veel mogelijk hangen sluitwerk aangebracht volgens de normen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Het keurmerk is 10 jaar geldig. In 2013 heeft de eerste hercertificering plaatsgevonden van de woningen die in 2003 uitgevoerd zijn. Dit houdt in dat het hangen sluitwerk aan de nieuwste eisen en normen wordt getoetst en indien nodig en mogelijk wordt aangepast. 7. Onderhoudsplanning voor stichting Drechtstreek Er is in 2013 opnieuw invulling gegeven aan de activiteiten zoals overeengekomen in de samenwerkingsovereenkomst die eind 2010 is afgesloten tussen de stichting Drechtstreek in Sliedrecht en Tablis Wonen. Stichting Drechtstreek heeft 152 appartementen in gebouw “de Drechtstreek” en 34 appartementen in gebouw “Sleijeborgh” in eigendom. Voor diverse onderhoudswerkzaamheden is in 2013 ondersteuning geleverd in de werkvoorbereiding, inkoop en uitvoering. Een forse ingreep betrof de vernieuwing en isolatie van de dakbedekking. Daarnaast is in nauw overleg de meerjarenonderhoudsbe-

Jaarverslag 2013

groting geactualiseerd. Per 31 december 2013 is de overeenkomst echter beëindigd. 8. Systematiek implementeren kwaliteits- en conditiemeting In de ontwikkeling van een systematiek voor kwaliteits- en conditiemeting zijn in 2013 de in 2012 ingezette stappen voortgezet. In het verlengde van het Lighthouse-traject is voor de Technische Dienst, op basis van een zogenaamde nulmeting, een plan van aanpak opgesteld. Onder de titel ‘verbetertraject Technische Dienst’ zijn, in overleg met het Klantserviceteam, de mutatieopzichters, en de coördinator onderhoud verbeterpunten gedefinieerd. Deze moeten resulteren in efficiëntere en meetbare dienstverlening op het gebied van reparatie- en mutatieonderhoud. In 2013 zijn de verbeterpunten geïmplementeerd in de dagelijkse praktijk. Met betrekking tot planmatig onderhoud is eind 2012 besloten een vergelijkbaar verbetertraject in te zetten. Dit traject is in 2013 in gang gezet. Resultaat van beide verbetertrajecten moet zijn dat de processen met betrekking tot de verschillende onderhoudsonderdelen worden geoptimaliseerd en naadloos op elkaar zijn afgestemd. De wijze waarop er een effectievere kwaliteits- en conditiemeting plaats kan vinden is een onderdeel van de verbetertrajecten en wordt daarin meegenomen. In 2013 is onder begeleiding van een extern bureau een plan van aanpak gemaakt om te komen tot een efficiëntere aanpak van het meerjaren-onderhoud. Dit plan is in zeven onderdelen opgesteld en de medewerkers van de afdeling planmatig onderhoud voeren de verbeteronderdelen uit.

10 FSC , Forest Stewardship Council, Het internationale, onafhankelijke keurmerk verzekert dat grondstoffen voor hout- en papierproducten afkomstig zijn uit verantwoord beheerde bossen.

Tablis Wonen

63


De onderdelen zijn: • Portefeuillestrategie • Conditiemeting en kwaliteit • Voorraadbeheer via complexbeheerplannen • Meerjaren onderhoudsbegroting • Processen • Inkoop • Managementinformatie Om te komen tot een goede invulling zijn in 2013 diverse trainingen en cursussen gedaan. Een belangrijk onderdeel met veel impact is de invoering van de module Conditiemeting in het softwarepakket Homerun volgens de NEN2767. In december 2013 is het pakket geïnstalleerd. Vanaf 2014 wordt jaarlijks één derde deel van het woningbezit volgens deze methode technisch geïnventariseerd. In het kader van het Strategisch Voorraad Beleid wordt ook in 2014 vastgesteld welk conditieniveau voor ieder complex moet gelden. Vervolgens wordt per woonblok en per complex de begroting voor drie jaar gemaakt. 9. Leerling werkplaats aanbieden Binnen de Technische Dienst was er ook in 2013 weer plaats voor leerlingen. In samenwerking met Praktijkschool De Sprong uit Sliedrecht hebben twee leerlingen een periode stage gelopen bij de Technische Dienst. Vanuit het HBO is een vierdejaars stage ingevuld van eind 2012 tot begin 2013 op de afdeling Vastgoed. De student heeft vanuit de meerjaren-onderhoudsbegroting via MS-Project een vertaalslag gemaakt naar een werkplanning. In 2013 is dit format opnieuw benut. Het project Havenkwartier deelgebied B is, in nauwe samenwerking met de uitvoerende partij (Vorm Bouw), ingericht als leerling-bouwplaats. Vanuit de praktijkopleiding zijn hier dagelijks vier leerlingen aan het werk onder begeleiding van gekwalificeerde werknemers van de aannemer.

64 Tablis Wonen

10. Ruimhartig beleid huurdersonderhoud Zolang onze financiële en organisatorische middelen dit toelaten nemen wij de kosten van het wettelijk huurdersonderhoud deels voor onze rekening. Daarnaast nemen wij ook het aanbrengen van hangen sluitwerk volgens het Politiekeurmerk voor onze rekening. 11. Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen In ons beleid ´Veranderingen in en aan uw woning´ is het toegestaan onder bepaalde voorwaarden zelf veranderingen in en aan de woning te realiseren. Als aan bepaalde eisen wordt voldaan, mogen de aangebrachte veranderingen bij beëindiging van de huur in de woning worden achtergelaten. Voor kleine aanpassingen hoeft de klant geen toestemming aan te vragen; wel voor beperkte tot ingrijpende bouwkundige en constructieve aanpassingen (bijvoorbeeld vaste trap of dakkapel).. Er zijn klus- en kwaliteitswijzers beschikbaar. In 2013 ontvingen we ook aanvragen voor het mogen plaatsen van zonnepanelen. Als milieubewuste corporatie ondersteunen we deze initiatieven uiteraard. In 2013 hebben wij 46 ZAV aanvragen ontvangen en behandeld. Van deze aanvragen zijn er vier afgewezen. 5.4 Het digitaal aanbieden van het doen van reparatieverzoeken Binnen de website is een programma opgenomen waarmee de klant digitaal een reparatieverzoek kan indienen. Het pakket wordt doorontwikkeld en de doelstelling is dat in 2014 de klant ook zelf de dag en het tijdstip kan bepalen waarop de reparatie wordt uitgevoerd. 5.5 Het actualiseren van onze folders en de informatie op de website Alle folders en de door ons via de website gegeven informatie worden voortdurend geactualiseerd. Daarnaast is en wordt ons informatiemateriaal herschreven in voor de klant begrijpelijke taal. Ook is de website anders ingericht en is een aantal aanpassingen gedaan waardoor het lees- en zoekgemak van de klant is verbeterd

5.6 Koopgarant en Kopen naar wens Naast het product Koopgarant zijn wij in het bezit van de licentie voor de verkoopconstructie Kopen naar wens. Beide producten zijn gebaseerd op een erfpachtconstructie. Bij Kopen naar wens wordt aan de klant over een deel van de koopsom uitstel van betaling verleend, waardoor de woning voor de klant betaalbaar wordt. Het percentage van de uitgestelde betaling is gekoppeld aan het inkomen, waarbij wij aan de middeninkomens het hoogste percentage verlenen. De uitgestelde betaling kan tussentijds betaald worden of op het moment van doorverkoop van de woning. Het verschil met Koopgarant is dat bij Koopgarant sprake is van een korting en dat de corporatie een terugkoopplicht heeft.

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen

65

6. Organisatie In 2013 is verder gewerkt aan de in 2010 ingezette organisatorische aanpassingen. Onze kernwaarden (betrouwbaar, transparant, milieubewust, deskundig en klantgedreven) komen steeds beter tot uiting. Dit wordt gewaardeerd door de medewerkers zelf, maar ook door onze externe klant. We moeten wel bezig blijven met het goed afstemmen van de organisatiestructuur en –cultuur op de nog steeds veranderende omgeving. 66 Tablis Wonen

In 2011 en 2012 is de ontwikkeling van de organisatie gemeten. Ook in 2013 is een aantal belangrijke nieuwe onderzoeken gehouden binnen Tablis Wonen. Hieronder volgt een weergave van de hoofdlijnen van de resultaten van deze onderzoeken.

• • • •

Medewerkers Tevredenheidsonderzoek (MTO) In 2013 is de medewerkerstevredenheid gemeten in het 3e (7,2) en 4e kwartaal (7,4). Het gemiddelde rapportcijfer van Tablis Wonen als werkgever is 7,3. In het 3e kwartaal is het speerpunt samenwerken gemeten en in het 4e kwartaal de inhoud van het werk. Samenwerking gaat steeds beter, maar heeft nog steeds aandacht nodig. Medewerkers geven aan goed op de hoogte te zijn van de uit te voeren werkzaamheden. In 2013 zijn door de ontwikkelteams verbetervoorstellen gedaan. De quick wins zijn/worden zo spoedig mogelijk afgehandeld. Daarnaast worden de voorstellen ook in 2014 verder uitgewerkt en opgepakt.

Deze doelstellingen zijn gehaald. Daarmee zijn deze acties natuurlijk nog niet afgerond. In 2014 en de jaren daarna gaan we verder met de invoering van de verbetervoorstellen. De uiteindelijke doelstelling van de klantgedreven organisatie die wij anno 2014 willen zijn, komt hiermee steeds dichterbij.

Uit een ander onderzoek dat in 2012 is gehouden, blijkt dat de organisatie, de systemen, de cultuur en de competenties van de medewerkers nog niet allemaal optimaal op elkaar zijn afgestemd. Wij hebben afgesproken dat we dit in 2013 verder zouden uitwerken. In 2013 hebben we daarmee een start gemaakt door middel van ontwikkelteams. Doordat het MT pas het 4e kwartaal voltallig is geworden, kent dit een overloop naar 2014. Door het bespreekbaar maken van ontwikkelpunten in werkoverleggen en functionerings- en beoordelingsgesprekken zien we verbeteringen. Door de blijvende aandacht voor organisatieontwikkeling zullen nog meer verbeteringen zichtbaar worden. Tablis Wonen blijft zich dus ontwikkelen. 6.1 Ontwikkeling organisatie Op het gebied van organisatieontwikkeling hebben wij ons in het jaarplan 2013 de volgende hoofddoelstellingen: • Structureren en consolideren KST • Verder digitaliseren en flexibiliseren van de afdeling Wonen

Jaarverslag 2013

Implementatie voor efficiencyverbetering eigen Technische Dienst Plan van aanpak opstellen vastgoedsturing Verbreden functietaken en -inhoud medewerkers Verbeteren kennisdelen tussen de afdelingen

6.2 Organogram, formatie en bezetting Tablis Wonen hanteert een tweelagenstructuur als bestuursmodel. Het bestuur wordt gevormd door een eenhoofdige directie en de Raad van Commissarissen. Deze bestond op 31 december 2013 uit vijf leden. Raad van Commissarissen RvC-leden

Directie Directeur-bestuurder

Staf en Beleid

Secretariaat

Beleidsmedewerker

Directiesecretaresse

ICT-medewerker Medewerker P&O Medewerker PR en Comm. Programmamanager SVB

Financiën

Vastgoed

Wonen

Projecten

Manager Financiën

Manager Vastgoed

Manager Wonen

Manager Projecten

Coördinator financiën

Afd. assistent vastgoed

Teamleider Woonservice

Projectleider

Huuradministrateur

Coördinator onderhoud

Medewerker Woonservice

Medewerker financiën

Medewerker onderhoud

Toezichthouder

Medewerker fin./servicekst.

Projectleider PO

Huismeester

Admin. Facilitair medew.

Opzichter PO

Coördinator klantservice

Interieur verzorgster

Werkvoorbereider

Medewerker klantservice

Technische dienst Teamleider TD Opzichter niet-PO Vakman TD Algemene hulp TD

Tablis Wonen

67

6. Organisatie

In 2013 zijn vier medewerkers uit dienst gegaan. Hieruit zijn twee vacatures ontstaan, de andere twee medewerkers waren boventallig. Eén vacature is ingevuld door interne doorstroming. Eén vacature is ingevuld door een nieuwe medewerker. Tablis Wonen heeft in 2013 64 open sollicitaties en 11 aanvragen voor een stageplaats ontvangen. Aan het eind van 2013 waren er 59 personen in dienst (in totaal 49.1 fte), waarvan 26 vrouwen en 33 mannen. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers is 47 jaar. Ook dit jaar waren er weer jubilea. Twee medewerkers vierden hun 12½ jarig jubileum bij Tablis Wonen. 2 1,4

Directie en staf

5,2 6

Financiën Technische dienst (VG) Vastgoed

17

6.3 Ontwikkeling medewerkers Jaarlijks voeren we plannings-, functionerings- en beoordelingsgesprekken met de medewerkers. In 2011 zijn we gestart met een nieuwe aanpak van de beoordelingscyclus. In 2013 is deze aanpak opnieuw geëvalueerd. In deze cyclus wordt expliciet aandacht besteed aan de mogelijke ontwikkelingen van de medewerker. Tablis Wonen stelt middelen beschikbaar voor bedrijfsbrede- of groepsgerichte opleidingen. In 2013 organiseerden we voor acht medewerkers een EHBO-opleiding en voor medewerkers verdeeld over de afdelingen een cursus basisfinanciën voor corporatiemedewerkers. Voor 2013 hadden wij € 170.000 aan opleidingskosten begroot, wij hebben hiervan daadwerkelijk €129.268 besteed. Medewerkers maken in 2013 meer gebruik van hun persoonlijk loopbaanbudget. De opleidingen in dit kader variëren van coaching sessies tot voorbereiding op het pensioen. Drie medewerkers hebben hun HBO-opleiding afgerond.

Wonen

10,3

Projecten Interieurverzorging

7,2

Tablis Wonen blijft zich ontwikkelen.

Formatie per 31 december 2013 = 49,1 fte

1,5

1,4

Directie en staf

5,3 5,7

Financiën Technische dienst (VG) Vastgoed Wonen

17 10,4 7,4 Bezetting 2013 per 31 december 2013 = 48,7 fte

68 Tablis Wonen

Projecten Interieurverzorging

6.4 Ziekteverzuim Het totale ziekteverzuim in 2013 is 3,30% (bij een meldingsfrequentie van 1,44 en een gemiddelde verzuimduur van 4,64 dagen). Het verzuimpercentage is weer licht gedaald en zit nu onder het niveau van 2010 (3,39%). De meldingsfrequentie is nagenoeg gelijk aan 2012 (1,43) en blijft een aandachtspunt omdat dit te beïnvloeden is door de werkgever. In 2012 is het nieuwe ziekteverzuimreglement tot stand gekomen. Hierin is opgenomen dat de leidinggevende met medewerkers die meer dan drie keer per 12 maanden verzuimen, een frequent-verzuim gesprek voert. Dit werpt al wel zijn vruchten af op het verzuimpercentage, maar nog niet op de meldingsfrequentie.

6.5 Arbobeleid In 2013 is opnieuw een Arbo jaarplan opgesteld en voor advies aan de ondernemingsraad voorgelegd. In 2013 is alleen een ontruimingsoefening op Krohnestate gehouden. 6.6 Integriteitsbeleid Het aanscherpen van de regels met betrekking tot integriteit is in 2013 nog niet afgerond. De bedoeling is dat dit in de eerste helft van 2014 wordt opgepakt. Zo worden o.a. regels opgesteld over het aannemen van relatiegeschenken. Op dit moment zijn de interne gedragscode en de klokkenluidersregeling nog steeds van toepassing. Dit beleid wordt jaarlijks geëvalueerd. In 2013 hebben wij geen meldingen van mogelijke integriteitsschending ontvangen. 6.7 Ondernemingsraad (OR) In 2012 is een geheel nieuwe OR van start gegaan. Deze bestaat uit vijf leden. In 2013 hebben hierin geen wijzigingen opgetreden, twee leden hebben zich verkiesbaar gesteld en zijn herbenoemd. Dit naar aanleiding van het aangepaste OR- reglement. De OR heeft vijf keer overlegd met de directeur-bestuurder. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren: • Gewijzigde functieprofielen (instemming) • Procuratieregeling (advies) • Afronding Periodiek Medisch Onderzoek (advies) • Aangepast OR reglement • Pilot zelfsturing Klantserviceteam (advies) • Geautomatiseerd volgsysteem bedrijfsauto’s Map Trace (instemming) • Invoering nieuw salarispakket (instemming nog niet afgerond) • Nieuwe contracten veranderde dienstverlening Arbodienst (instemming) • Arbo jaarplan 2013 (advies)

Jaarverslag 2013

6.8 Relatie met andere rechtspersonen Tablis Wonen is lid van: • Aedes, vereniging van woningcorporaties • MKW, platform voor midden- en kleine woningcorporaties • VWZHZ (vereniging van woningcorporaties Zuid-Holland Zuid) • Stichting Woonkeus • KWH Uiteraard werken wij ook nauw samen met de gemeenten Sliedrecht en Molenwaard en met andere corporaties en belanghouders, zoals zorgen welzijnsinstellingen. Het betreft hier echter geen formele relaties in de vorm van een lidmaatschap. 6.9 Verbindingen Wij werken in het belang van de volkshuisvesting samen met verschillende instellingen en organisaties. Als daar aanleiding voor is, wordt het samenwerkingsverband omgezet in een deelneming. Ons beleid is gericht op het zoveel mogelijk beperken van risico’s bij het aangaan van verbindingen. Hieronder geven wij een overzicht van de huidige verbindingen met de mogelijke financiële risico’s. Ook wordt een opsomming gegeven van de Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) waarin wij bezit hebben. A. Stichting Bouwen en Beheren Deze stichting exploiteert vier bedrijfsruimten op de begane grond van een senioren-appartementencomplex dat in ons eigendom en beheer is. De stichting is in 1990 opgericht om het totale bouwplan financieel haalbaar te maken en betreft een nevenactiviteit in de zin van MG 2001-26. Tablis Wonen en stichting Bouwen en Beheren hebben dezelfde directeur-bestuurder en dezelfde Raad van commissarissen. Het feitelijke beheer van deze stichting lag bij het eigen werkapparaat, tegen een vergoeding van € 3.585 per jaar. Per 1 januari 2013 heeft er een fusie plaatsgevonden tussen Tablis Wonen en de stichting Bouwen en Beheren. Het actief en passief vermogen van de stichting Bouwen en Beheren zijn aan Tablis Wonen

Tablis Wonen

69

6. Organisatie

overgedragen. Onder actief is opgenomen 685k aan materiële vaste activa en onder liquide middelen € 80, en onder passiva is 649k aan leningen opgenomen. B. Stichting Woonkeus Drechtsteden De deelnemende corporaties hebben stichting Woonkeus Drechtsteden opgericht om de administratieve zaken rondom de regionale woonruimteverdeling te coördineren. Woonkeus zorgt ervoor dat wekelijks alle leegkomende woningen worden gepubliceerd op de website. Het verzamelen van de reacties van woningzoekenden is geautomatiseerd. De software van Woonkeus zorgt ervoor dat de reacties op volgorde worden gezet. Het gaat hier om een hoofdactiviteit in de zin van MG 2001-26 (bijdrage aan prestatieveld huisvesten van de doelgroep). Woonkeus is sinds 1 januari 2000 actief. Stichting Woonkeus is opgericht door en werkzaam voor vijf woningcorporaties in de gemeenten Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Iedere deelnemende corporatie heeft een afgevaardigde in de raad van toezicht. Voor Tablis Wonen is dit de directeur-bestuurder. De jaaromzet (kosten) wordt naar rato van het aantal woningen over de deelnemende corporaties verdeeld. Wij hebben als voorschot over het jaar 2013 € 20.353 betaald, dat ten laste van het jaarresultaat is gebracht. C. Deelname Woningnet N.V. Woningnet N.V. verzorgt de automatisering van de woonruimteverdeling in verschillende regio’s van Nederland. Sinds december 2004 nemen wij in het kapitaal van Woningnet deel in de vorm van honderd aandelen, tegen een nominale waarde van € 11,95 per stuk. Van deze nominale waarde is 75% gestort. Via het regionale woonruimteverdeelsysteem maken wij gebruik van de diensten van Woningnet. Bestuurlijk zijn wij niet betrokken bij Woningnet. Er is sprake van een nevenactiviteit in de zin van MG 2001-26. D. Stadsherstel Drechtsteden N.V. en Voorstraat B.V. Het doel van Stadsherstel Drechtsteden N.V. is het op een maat-

70 Tablis Wonen

schappelijke en economische verantwoorde wijze verwerven, in stand houden, herstellen, beheren en vervreemden van (rijks)monumenten in de zin van de Monumentenwet 1988 en andere historische gebouwen in de regio Drechtsteden en omgeving. De doelstelling van Voorstraat B.V. is beperkter en richt zich met vrijwel dezelfde activiteiten alleen op de Voorstraat e.o. in Dordrecht. Hierbij is sprake van specifieke aandacht voor de combinatie wonen, werken en leren. Voorstraat B.V. is 100% dochter van Stadsherstel Drechtsteden N.V. Tablis Wonen is voor € 100.000 aandeelhouder in Stadsherstel Drechtsteden N.V. E. Stichting Drechtstreek Eind 2010 tekende Tablis Wonen een samenwerkingsovereenkomst met stichting Drechtstreek in Sliedrecht. Deze samenwerking houdt in dat Tablis Wonen sinds 2011 (tegen een kostendekkende vergoeding) voor deze stichting de administratie (huur-, salaris en financiële administratie) uitvoert en het planmatig onderhoud organiseert (begroten/plannen, aanbesteden en controleren op de uitvoering). De stichting heeft 152 appartementen in gebouw de Drechtstreek in eigendom en 34 appartementen in gebouw Sleijeborgh. Daarnaast zijn er algemene ruimten en een aantal garages in eigendom. De samenwerking met de Stichting Drechtstreek is in wederzijds overleg per 31 december 2013 beëindigd. F. Vereniging van Eigenaren Wij hebben bezit in de volgende Verenigingen van Eigenaren. • Dorlandsweer en omstreken. Deze vereniging kent totaal 135 woningen, waarvan 10 in ons bezit. Zodra een woning leeg komt te staan, wordt deze voor de verkoop aangeboden. Per 31 december 2013 staat één woning te koop • Vereniging van Eigenaren Hobbemastraat. Deze vereniging beheert 32 woningen, waarvan 16 van ons. Ten opzichte van 2012 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden. • Vereniging van Eigenaren Sperwerstraat. Deze vereniging beheert 80 woningen, waarvan 24 van ons. In 2012 is één woning verkocht.

• Vereniging van Eigenaren Amandelhof. Deze vereniging beheert 47 appartementen aan de Amandelhof in Bleskensgraaf, waarvan 32 van ons. Ten opzichte van 2012 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden. • Vereniging van Eigenaren Rondeel. Deze vereniging beheert 102 appartementen, een parkeergarage en een noodtrappenhuis aan de Zuiderzeestraat. Ons aandeel is 38 van 90 parkeerplaatsen en 1/2 van het noodtrappenhuis tussen de koopappartementen en de huurappartementen. De 51 huurappartementen vallen niet onder de VvE. Ten opzichte van 2012 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden. • Vereniging van Eigenaren De Hooghe Dijck. Deze vereniging beheert 26 appartementen, 12 zorgwoningen en een zorgruimte. De vereniging is onderverdeeld in een drietal verenigingen: één voor de koopappartementen, één voor de huurappartementen en één voor de recreatiezaal. • Vereniging van Eigenaren Thorbeckehof. Deze vereniging beheert 44 appartementen. De vereniging is onderverdeeld in een tweetal verenigingen: één voor de 22 koopappartementen, één voor de 22 huurappartementen. Deze laatste zijn allemaal van ons. Binnen de hoofdvereniging zijn de gemeenschappelijke rechten ondergebracht, nl. het buitenterrein, de buitenparkeerplaatsen, de groenvoorzieningen en de hellingbaan naar de parkeergarages. Ten opzichte van 2012 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden. • Vereniging van Eigenaren Griendencollege. Deze vereniging beheert 20 appartementen en 4 commerciële ruimten in de plint van het woongebouw. • Vereniging van Eigenaren Ondersplitsing Parkeerplaatsen Wilhelminastraat. De vereniging beheert het uitsluitend gebruik van zestig parkeerplaatsen en de technische ruimten in de stallingsgarage aan de Wilhelminastraat. De vereniging maakt deel uit van de VvE Hoofsplitsing Julianastraat/Wilhelminastraat. Ten opzichte van 2012 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden.

Jaarverslag 2013

• Vereniging van Eigenaren Dorpsstraat Oud-Alblas. De vereniging is opgesplitst in twee onderverenigingen; één voor de koopwoningen en één voor onze 17 huurappartementen 17 huurappartementen zijn onderverdeeld in 15 seniorenwoningen en 2 woningen die opgebouwd zijn tot zorgsteunpunt. Ten opzichte van 2012 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden. • Vereniging van Eigenaren Dorpshart Bleskensgraaf. Deze vereniging beheert 12 appartementen en 5 commerciële ruimten (winkels). Ten opzichte van 2012 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden.

Tablis Wonen

71

7. Financiële resultaten WSW ratio’s Het WSW heeft een nieuw beoordelingskader opgesteld dat vanaf 2014 in werking zal treden. Het WSW onderscheidt daarbij drie ratio’s: a. Kasstromen op korte termijn: de Interest Coverage Ratio (ICR) en de Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

72 Tablis Wonen

b. Kasstromen op lange termijn: de Loan To Value (LTV) en solvabiliteit c. Onderpand: de dekkingsratio De financiële ratio’s worden beoordeeld op basis van de realisatie van de afgelopen 3 jaar en de prognose voor de komende 5 jaar.

In onderstaand overzicht worden de nieuwe WSW-parameters aangegeven met daarbij de norm zoals die door het WSW is gesteld. Geconcludeerd kan worden dat Tablis Wonen met de huidige uitgangspunten aan alle normen voldoet. Prestatiedoelen 2013 1. Behoud solvabiliteit. 2. Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen. 3. Realisatie verkopen bestaand bezit. 4. Beperken huurderving bij leegstand. 5. Huurbeleid. 6. Inkomensafhankelijk huurbeleid. 7. Harmonisatiebeleid. 8. Beperking huurachterstanden, incasso en ontruimingen. 1. Behoud solvabiliteit De solvabiliteitsdoelstelling voor 2013 was een percentage tussen 20% en 25%, berekend op basis van de in de jaarrekening benoemde waarderingsgrondslagen (historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde). Beleidsmatig was al eerder vastgesteld dat het absolute minimum 10% is. Het solvabiliteitspercentage voor 2013 is uitgekomen op 28,5%. Dit percentage voldoet volledig aan de gestelde doelstelling. 2. Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen In de begroting 2013 werd gerekend op een jaarresultaat van € 3.109. Het definitieve jaarresultaat bedraagt € 916. Dit is dus lager

Parameter

2011-2013

2014-2018

dan geraamd. De belangrijkste oorzaak is het moeten opnemen van een negatieve belastinglatentie van € 1,9 miljoen. Tablis Wonen kent nog steeds voldoende fiscaal compensabele verliezen (vooral veroorzaakt door het slopen van woningen) waardoor er ook in 2013 geen daadwerkelijke vennootschapsbelasting hoeft te worden betaald. De verwachting is dat de fiscale verliezen zeker nog tot 2020 te compenseren zijn. 3. Realisatie verkopen bestaand bezit De norm van 15 te verkopen woningen uit bestaand bezit is precies gehaald. In 2013 zijn 29 woningen beschikbaar gekomen voor verkoop. Hiervan zijn er 15 verkocht, waarvan 13 getransporteerd in 2013. 4. Beperken huurderving bij leegstand Het aantal dagen leegstand bij mutatie bedraagt over 2013 gemiddeld 26 dagen over 344 regulier verhuurde woningen. De norm van gemiddeld tien dagen wordt dus overschreden. Redenen van het hoge aantal leegstanddagen in 2013 zijn onder meer: • de hoge mutatiegraad door ketenverhuizingen als gevolg van oplevering nieuwbouwprojecten; • het digitaal aanbieden van woningen levert bij groepsaanbiedingen minder kandidaten op; • huurders met een inkomen > € 34.614 vallen buiten de doelgroep; • het proces kan nog steeds verbeterd worden (op dit vlak zijn al de nodige initiatieven genomen (Light-house project).

toets WSW

norm WSW

resultaat

ICR

1,99

2,06

1,99

1,4

voldoende

DSCR

1,65

1,54

1,54

1,0

voldoende

LTV

66%

61%

66%

<75%

voldoende

Solvabiliteitsratio

39%

41%

39%

>20%

voldoende

Dekkingsratio

19%

n.v.t.

19%

<50%

voldoende

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen

73

7. Financiële resultaten

In de praktijk blijkt dat het gebruik van een algemene norm van 10 dagen leegstand voor de reguliere verhuur niet reëel is. Daarom heeft de afdeling Wonen besloten de algemene norm los te laten en per leegstandscode een norm in te voeren. Deze normen zijn opgenomen in het afdelingsplan van 2014. Binnen de leegstand kennen we onderstaande leegstandscodes: • Mutatieleegstand A: woningen waar standaard werkzaamheden en klein herstel plaats vinden bij mutatie. Gemiddelde maximale leegstand is 7 dagen. • Mutatieleegstand B: woningen waar meer moet gebeuren dan standaard, bijvoorbeeld plafondvervanging, schilderwerk of stucwerk. Gemiddelde maximale leegstand is 14 dagen. • Mutatieleegstand C: woningen waar inpandig groot onderhoud tijdens mutatie plaatsvindt van keuken, badkamer en toilet. Gemiddelde maximale leegstand is 21 dagen. • Marktleegstand: woningen die leegkomen in een complex waarvan bekend is dat deze slecht in de markt liggen. • Frictieleegstand: dit zijn dagen in het kader van leegstand door later dan technisch mogelijke verhuur. Hier wordt mee bedoeld dat een woning technisch gezien alweer verhuurd kan worden, maar dat bijvoorbeeld de huurder pas na het weekend komt tekenen of dat de volledige aanbiedingsprocedure nog niet is doorlopen. Hierbij gaat het in de meeste gevallen om enkele dagen. Gemiddeld maximale leegstand is vijf dagen.

Klasse Goedkoop tot 374 Betaalbaar 374 – 573

De in 2013 genomen maatregelen om de leegstand te beperken hebben nog maar ten dele effect gehad op het gemiddeld aantal leegstandsdagen. Dit komt omdat de veranderingen lopende het jaar zijn doorgevoerd. Wel is te zien dat in het laatste kwartaal de effecten zichtbaar worden. Een korte opsomming: • Mutatieleegstand B geeft een zichtbare daling van het aantal leegstandsdagen van 26 dagen in het 1e kwartaal naar 17 dagen in het 4e kwartaal. • Mutatieleegstand C laat ook een daling in het gemiddeld aantal leegstandsdagen zien van 54 in het 1e kwartaal naar 36 in het 4e kwartaal. • Frictieleegstand laat ook een daling zien van 10 dagen in het 1e kwartaal naar 5 dagen in het 4e kwartaal. 5. Huurbeleid Het huurbeleid is er op gericht om voldoende sociale huurwoningen in de goedkope en betaalbare voorraad te behouden voor de primaire doelgroep. Onderstaande tabel geeft een indicatie van de ontwikkeling van het woningbezit van Tablis Wonen tijdens de beleidsperiode 2010 - 2014. In het overzicht is rekening gehouden met sloop en verkoop van bestaand bezit en nieuwbouw en huurharmonisatie bij verhuizing. We zien dat het huurbeleid van Tablis Wonen een verschuiving teweegbrengt van goedkoop naar betaalbaar.

Aantal woningen

Ontwikkelingen

Aantal woningen

Ontwikkelingen

Verwachte aantal

per 1-1-2013

in 2013

per 31-12-2013

in 2014 - 2015

woningen per 31-12-2015

822

-1

821

-32

3.303

-4

3.299

- 143

Middelduur 574 – 681

429

1

430

226

Geliberaliseerd > 681

46

2

48

34

-2

4.598

- 10

4.600

11

74 Tablis Wonen

4.533

We maken hierbij een afweging tussen de gewenste voorraad betaalbare woningen in relatie tot de grootte van de doelgroep die op deze woningen is aangewezen. Deze verhouding dient wel een reële afspiegeling te zijn van de behoefte van de verschillende doelgroepen die Tablis Wonen bedient. In het beleidsplan is geraamd dat eind 2014 91% van het woningbezit als goedkoop en betaalbaar aangemerkt zou worden, eind 2013 is dit uitgekomen op 85,5%. Het lijkt erop dat het percentage eind 2014 niet wordt gehaald. Dit wordt vooral veroorzaakt door de hogere inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij de woningen bij huurverhoging niet worden afgetopt op de diverse huurklassen en daarmee sneller dan destijds vanuit is gegaan naar een hogere klasse doorschuiven. 6. Inkomensafhankelijk huurbeleid (IAH) Tablis Wonen voerde tot en met 2012 een gematigd (inflatievolgend) huurbeleid. Met ingang van 2013 mogen woningcorporaties de huren voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen jaarlijks extra verhogen. Met deze maatregel wil het kabinet het zogenaamde scheefwonen tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Per 1 juli 2013 zijn de huurprijzen van DAEB-woningen voor huurders met een verzamelinkomen < € 33.614 verhoogd met 4%, huurders met een verzamelinkomen tussen € 33.614 en € 43.000 met 4,25% en huurders met een verzamelinkomen > € 43.000 met 6%. De huurprijzen van niet-DAEB woningen zijn gestegen met 6%. Met deze percentages is Tablis Wonen binnen de gestelde normen gebleven. Woningen (complexen) waarvoor een sloopbesluit is genomen hebben geen huurprijsverhoging gekregen. Gemiddeld realiseerden we voor het gehele woningbezit een verhoging van 4,37 %. In de begroting 2013 was uitgegaan van een stijgingspercentage van 2%. Dit percentage was nog gebaseerd op de verwachte prijsinflatie en niet afhankelijk van het gezinsinkomen. In 2013 en de jaren

Jaarverslag 2013

daarna wordt daarom t.o.v. de begroting een hogere huuropbrengst gerealiseerd. Dit om o.a. de verhuurdersheffing te kunnen betalen. 7. Harmonisatiebeleid De ambities van Tablis Wonen en onzekere externe factoren (bijvoorbeeld verhuurdersheffing en renterisico) maken het noodzakelijk de huurverhogingsmogelijkheden bij mutaties te benutten en een huurharmonisatie mogelijk te maken tot 80% van de maximaal redelijke huur. Als maximum bovengrens is voor 2013 de huurtoeslaggrens van € 681,02 gehanteerd, zodat geen woningen vanuit de sociale voorraad overgegaan zijn naar het geliberaliseerde deel. In de begroting is rekening gehouden met een extra opbrengst van € 124.000. Gerealiseerd is € 101.431. 8. Beperking huurachterstanden, incasso en ontruimingen Ook in 2013 heeft Tablis Wonen – ondanks de economische crisis en de recessie – geprobeerd de huurachterstanden binnen de perken te houden door de in 2011 aangescherpte aanmaningsprocedure te blijven hanteren. Wij hebben de huurders met een maand huurachterstand maandelijks een schriftelijke aanmaning gestuurd. Aan het begin van de tweede maand (twee maanden huurachterstand) is de aanmaning door de deurwaarder verstuurd. Daarnaast is er zeer regelmatig telefonisch contact met de huurders met huurachterstanden. Op grond van het convenant Preventie Dreigende Huisuitzetting worden alle huurders met twee maanden huurachterstand door onze woonconsulenten thuis bezocht. Door een tijdige signalering kunnen de DG&J en de SDD sneller bemiddelen en dus eerder met een oplossing voor de huurder komen. Wanneer de huurder aan alle voorwaarden voldoet gaat de SDD vanaf de derde maand huurachterstand de lopende maandhuur doorbetalen. Er is maandelijks een

11 Betreft hier alleen woningen. Dit aantal komt niet overeen met het aantal zoals weergegeven in de kengetallen. In de kengetallen zijn de 127 te slopen woningen van het project Karekietstraat nog opgenomen. Daarnaast is één woning die eind 2012 is verkocht abusievelijk niet in mindering gebracht.

Tablis Wonen

75

7. Financiële resultaten

uitwisseling van gegevens tussen Tablis Wonen en de SDD. Maandelijks worden de afgesloten betalingsregelingen gecontroleerd en bewaakt. Tablis Wonen houdt dagelijks intensief contact met de deurwaarder over ontwikkelingen in de incassozaken. De in 2012 geconstateerde stijging van het aantal afgesloten betalingsregelingen voor een maandhuur is ondanks de aangescherpte procedure helaas doorgezet naar 2013; van 112 naar 151 (2011: 65). Een stijging van 34,8% t.o.v. 2012 en zelfs van 132,3 % t.o.v. 2011. Meer huurders raken in financiële problemen. Ook de huurachterstanden zijn in 2013 toegenomen. In december 2012 was er een huurachterstand van 1,19% (achterstand ten opzichte van de totaal te innen jaarhuur) dit is in 2013 gestegen tot 1,42%. Het aantal incassozaken en het te incasseren bedrag bij de deurwaarder is in 2013 toegenomen met respectievelijk 11,1% (van 226 naar 251) en 20,4% (van € 289.000 naar € 348.000. Het duurt bij de deurwaarder nog steeds langer dan enkele jaren terug om een vordering te incasseren. Van het totaalbedrag aan huurachterstanden eind 2013 loopt 82,0% bij de deurwaarder en heeft 7,5% een betalingsregeling. Openstaande posten per 31-12-2013 (bedragen x € 1.000)

Deurwaarder

bedrag

aantal

348

251

zittende

bedrag

aantal

279

324

146

99

425

423

huurders Betalings-

32

77

regeling

vertrokken huurders

Overige

45

95

Totaal

425

423

De huurachterstand in procenten van de jaarhuur bedraagt per 31 december 2013 dus 1,42% waarvan zittende huurders 0,93 % en

76 Tablis Wonen

vertrokken huurders 0,49 %). De doelstelling voor 2013 was 1,0% (zittende huurders 0,7%, vertrokken huurders 0,3%). In 2013 zijn er 54 aanzeggingen tot woningontruiming geweest. In vergelijking met eerdere jaren is dit aantal gestegen (2012: 38 en 2011: 42). 41 zaken hebben niet tot een woningontruiming geleid omdat er volledig betaald is of dat er een deelbetaling is ontvangen volgens een betalingsregeling. 13 woningen zijn daadwerkelijk ontruimd. Dit betreft één ontruiming vanwege hennepkweek en 12 vanwege betalingsproblemen. Het aantal ontruimingen over de jaren : 2009

2010

2011

2012

2013

15

8

20

11

13

Wanneer een woning ontruimd is, gaat de deurwaarder verder met de incassoprocedure, loonbeslag leggen etc. De schuld wordt niet afgeboekt zolang de deurwaarder nog met de procedure bezig is. De huurachterstanden van vertrokken huurders zijn o.a. hierdoor behoorlijk toegenomen (van € 122.000 naar € 146.000). Een voorziening voor dubieuze debiteuren wordt niet gevormd. Jaarlijks worden, als de deurwaarder het dossier sluit (kan enkele jaren duren), de vorderingen afgeboekt ten laste van het jaarresultaat. Toekomstige financiële situatie Voor Tablis Wonen worden het financieel zwaardere tijden. De verhuurdersheffing en de verwachte bijdrage voor de sanering van noodlijdende corporaties zorgen ervoor dat onze kasstromen onder druk komen te staan. Door deze twee maatregelen zal vanaf 2017 ons jaarresultaat ruim € 3,7 mln. lager zijn. Hiertegenover staat dat gebruik gemaakt kan gaan worden van de verruiming van het huurbeleid. Met de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn vanaf 2013 de mogelijkheden groter. Tablis Wonen heeft in 2013 van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Dit scenario is doorgerekend voor de jaren 2014 tot en met 2023 en

hieruit blijkt dat Tablis Wonen haar ambities nog steeds kan blijven waarmaken. Dit betekent dat wij hiervoor op dit moment geen aanpassing van de organisatie hoeven door te voeren, ons onderhoudsbudget op peil kan blijven en de voorgenomen investeringen in nieuwbouw en herstructurering nog realiseerbaar lijken. Wel worden bij projecten veel meer dan voorheen goede risicoanalyses gemaakt en wordt de toetsing aan de financiële mogelijkheden veel strakker georganiseerd. In 2012 is hiervoor een investeringsstatuut vastgesteld. Dit statuut is vanwege het ontbreken van nieuw op te starten projecten in 2013 niet herijkt. In 2014 wordt het statuut wel herijkt. Een overzicht van de financiële kengetallen van onze meerjarenprognoses is opgenomen aan het begin van dit hoofdstuk. Tablis Wonen is bezig om de organisatie effectiever en efficiënter te maken. Hierbij spelen automatisering en vergaande samenwerking met collega-corporaties op diverse terreinen een belangrijke rol. In 2013 zijn daarin reeds de nodige stappen gemaakt met bijvoorbeeld het opstarten van het Light-house. Deze effecten zijn nog niet meegenomen in onze meerjarenprognoses. Tablis Wonen is een financieel gezonde corporatie. Mocht de financiële situatie onverwacht toch verslechteren dan zijn de belangrijkste bijsturingsmaatregelen voor Tablis Wonen het verhogen van het aantal te verkopen woningen, het herijken van onze onderhoudsbudgetten en het heroverwegen van onze projectenportefeuille. Door maatregelen zoals het eigen middelenbeleid van het WSW, blijft het moeilijker om investeringen in het middeldure huursegment (huur hoger dan de liberalisatiegrens) en de koopsector te financieren. De afhankelijkheid van verkopen voor het realiseren van deze woningen wordt veel groter. Dit houdt in dat Tablis Wonen nieuwe projecten in deze woningmarktsegmenten alleen kan realiseren als de verkoopopbrengst gegarandeerd of gerealiseerd is. Dit kan vertraging van dergelijke projecten opleveren in de toekomst.

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen

77

8. Treasury Prestatiedoelen 2013 Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. De belangrijkste doelstellingen van het beleid zijn: 1. Verkrijgen en behouden van toegang tot de gelden kapitaalmarkt. 2. Het zoveel mogelijk beschermen van de organisatie tegen ongewenste financiële risico’s zoals rente-, valuta-, koers-, intern liquiditeits- en kredietrisico.

78 Tablis Wonen

3. Het zoveel mogelijk gebruikmaken van interne financiering in plaats van extern aantrekken van financiering. 4. Het minimaliseren van de interne verwerkingskosten en externe kosten bij het beheren van de geldstromen en financiële posities. 5. Realiseren van een flexibel en controleerbaar cashmanagement. 6. Opzetten en onderhouden van een efficiënte financiële structuur.

7. Optimaliseren van de renteresultaten binnen de beleidsregels van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de bepalingen binnen het treasurystatuut. 8. Het realiseren van informatiestromen ter ondersteuning van het beleid. Gerealiseerde doelen 2013 Alle hierboven genoemde prestatiedoelen zijn gerealiseerd in 2013. Onderstaand een weergave van de diverse treasury-activiteiten. 1. Verkrijgen en behouden van toegang tot de gelden kapitaalmarkt Op 5 augustus 2013 heeft het WSW het vrijgegeven faciliteringsvolume voor Tablis Wonen voor de periode 2013 - 2015 vastgesteld op € 27,95 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een faciliteringsvolume volgens prognose van € 25,12 miljoen. Dit volume is verhoogd met een positieve claim van € 7,72 miljoen t.b.v. de niet-DAEB projecten Karekietstraat en Bonkelaarplein onder toepassing van het Eigen Middelen beleid. Het aanwezige saldo liquide middelen op 1 januari 2013 is conform de beleidsregels van het WSW gedeeltelijk in mindering gebracht op het faciliteringsvolume inclusief een niet nader gespecificeerde claim van € 0,57. Op dat moment is de integrale beoordeling van de kredietwaardigheid van Tablis Wonen afgerond door het WSW, op basis van de in januari 2013 ingediende financiële meerjarenprognose (dPi) en op basis van de ingediende verantwoording volgens de jaarrekening 2012 (dVi). Het WSW heeft op basis daarvan op 30 juli 2013 een verklaring afgegeven waarin Tablis Wonen als ‘kredietwaardig’ wordt beoordeeld. Door deze verklaring is toegang tot de kapitaalmarkt voor 2014 gewaarborgd. 2. Beperken van de rente van liquiditeits- en financieringsrisico’s In 2013 is voortdurend aandacht gegeven aan het beperken van de genoemde risico’s door middel van bespreking in treasurycommissie,

Jaarverslag 2013

kwartaalrapportages en verslaglegging richting WSW en de stresstestrapportages voor het CFV. Voortdurend wordt bewaakt of met name de renterisico’s binnen de gestelde normen en beleidsregels blijven. 3. Het zoveel mogelijk gebruikmaken van interne financiering in plaats van extern aantrekken van financiering Op basis van de kasstroomprognose gekoppeld aan de begroting en de financiële meerjarenbegroting worden de financieringsbehoeften voor de komende jaren in beeld gebracht. Afdekking van deze posities vindt plaats door rekening te houden met een minimale liquiditeitsbuffer. 4. Het minimaliseren van de interne verwerkingskosten en externe kosten bij het beheren van de geldstromen en financiële posities. De interne procedure met betrekking tot behandeling en betaalbaarstelling van de (inkoop)facturen wordt periodiek beoordeeld en waar nodig aangescherpt. Periodiek worden de verwerkingskosten van het betalingsproces betrokken bij de evaluatie van het huisbankierschap. 5. Realiseren van een flexibel en controleerbaar cashmanagement Tablis Wonen ontving in 2013 voor haar niet direct benodigde liquide middelen op de rekening-courant bij de Rabobank een rentevergoeding van 1-maands Euribor minus een afslag van 15 basispunten op basis van het gemiddelde van een kalendermaand. Voor het opvangen van tijdelijke liquiditeitstekorten heeft Tablis Wonen de beschikking over een rekening-courantfaciliteit bij de Rabobank van € 2,5 miljoen op basis van 80 basispunten boven het gemiddelde 1-maands Euribor, inclusief een liquiditeitsopslag van 55 basispunten. In 2013 is hier geen gebruik van gemaakt 6. Opzetten en onderhouden van een efficiënte financiële structuur Voor monitoring van en advisering over de financiële structuur maakt Tablis Wonen gebruik van een treasurycommissie. Deze commissie bestaat uit drie personen, waaronder een externe adviseur. In 2013 is de treasurycommissie formeel twee keer bijeengeweest waarbij dit onderwerp is behandeld. Ook in de dagelijkse praktijk

Tablis Wonen

79

8. Treasury

wordt hieraan invulling gegeven. Ook is de treasurycommissie regelmatig direct betrokken geweest bij de advisering rond de financiering van projecten die in de opstartfase zitten. Het betreft hier zowel projecten met alleen DAEB-woningen als gemixte projecten met een klein deel niet-DAEB woningen. De treasurycommissie is ook verantwoordelijk voor de totstandkoming van het treasuryjaarplan, het actueel houden van het treasurystatuut en het jaarlijks aanpassen van het investeringsstatuut. Dit laatste heeft zoals eerder aangegeven in 2013 niet plaatsgevonden. Door de fusie per 1 januari 2013 met de Stichting Bouwen en Beheren is de leningenportefeuille van Tablis Wonen uitgebreid met twee leningen, voor een totaalbedrag van € 0,627 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage van deze twee leningen bedraagt 3,41% en de restantlooptijd ruim 24 jaar. Op 2 januari 2013 was er sprake van een verplichte eindaflossing van een lening van de Gemeente Graafstroom met een rentepercentage van 6,00%. Het af te lossen bedrag bedroeg € 2.268.900,-. Op 11 juni 2013 is de rente gefixeerd van twee leningen (annuïtair en lineair) bij de BNG. Het totale schuldrestant van deze leningen bedroeg € 1,457 miljoen per 1 juli 2013. Het nieuwe rentepercentage is 2,00% voor de resterende looptijd van 10 jaar tot 1 juli 2023. Op 2 juli 2013 is de rente van de op 18 maart 2008 afgesloten extendible fixe-lening met een hoofdsom van € 7,5 miljoen bij de NWB en een ingangsdatum 2 juli 2010 contractueel gefixeerd op 4,413% per kwartaal. De verschuldigde rente over de periode 2 juli 2010 tot 2 juli 2013 bedroeg 1-maands Euribor zonder opslag. Op 5 augustus 2013 heeft Tablis Wonen van het WSW aanvullend faciliteringsvolume ontvangen voor een bedrag van € 7,7 miljoen op basis van het Eigen Middelenbeleid van het WSW, om de beoogde niet-DAEBprojecten Bonkelaarplein en Karekietstraat te realiseren. Tablis Wonen heeft een beroep gedaan op de door minister Donner afgegeven overgangsregeling op 15 december 2011 in het kader van het Europadossier, om niet-DAEB-projecten te financieren uit operationele en verkoopkasstromen DAEB. Het WSW heeft beide projecten gefaciliteerd onder de

80 Tablis Wonen

opschortende voorwaarde dat voldoende onderpand wordt ingezet bij de gemeente Molenwaard voorheen gemeente Graafstroom. 7. Optimaliseren van de renteresultaten binnen de limieten van het WSW en de limieten van het treasurystatuut Dit onderdeel is ook in 2013 gerealiseerd door continue monitoring van de leningportefeuille, de liquiditeitsbehoefte, de beleidsregels van het WSW en de marktontwikkelingen door de treasurycommissie. Renterisico-management Onderstaande grafiek (bron: jaarplan 2014) toont de rente-exposures in de jaren 2014 t/m 2060 van de bestaande leningenportefeuille. Hierin is tevens de externe renterisiconorm van het WSW opgenomen. Ideaalsituatie in de genoemde renterisicomethodiek is wanneer de rente-exposures (som van de renteconversie en financieringsbehoefte als gevolg van eindaflossing leningen) gelijkmatig over de jaren zijn verdeeld. Rente-exposure bestaande leningenportefeuille per 31 december 2013

20000 17500 15000 12500 10000 7500 5000 2500 0

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

eindaflossing leningen renterisico roll-overlening spreadherziening (flex)-rollovers

2032

2034

2036

2038

2040

2042

2044

2046

2048

schuldrestant bij renteconversie spreadherz basisrente-lening WSW-norm

2050

2052

2054

2056

2058

2060

extendible fixe-leningen spreadherziening extendible fixe-lening WSW-norm obv 2014

Rente-exposure analyse totaal 2014 - 2023

30000

We zien in de jaren 2015 en 2016 een lichte overschrijding van de 15% renterisiconorm van het WSW. Eén van de elementen die hierbij een rol speelt is het renterisico van de roll-overleningen. De overschrijding van de WSW-renterisiconorm als gevolg van de spreadherzieningen op de roll-overleningen leidt op dit moment niet tot het uitwerken van een voorstel beheersing overschrijding renterisico WSW. 25000 20000 15000 10000

5000

0

-5000

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

-10000

financieringsbehoefte spreadherziening basisrenteleningen WsW-norm

schuldrest bij renteconversie spreadherziening extendible fixebasisrentelening

renterisico rollover spreadherziening (flex)rollovers

Tablis Wonen heeft in 2007 voor een deel van de toekomstige financieringsbehoefte een renteafspraak gemaakt. Het betreft het afdekken van het renterisico van in totaal € 10 miljoen door de inzet van

rentederivaten met een looptijd tot 2028 resp. 2032 voor € 5 miljoen per genoemd jaar. Per 31 december hebben deze twee renteafspraken met de bank (zogenaamde payerswaps) door de historisch lage rentestand per deze datum een negatieve marktwaarde van circa € 2,8 miljoen. Op de balansdatum waren door deleningenportefeuille bank geen gesteld Rente-exposure bestaande per 31extra december zekerheden 2013 of depots gevraagd voor nadere zekerheidstelling van deze negatieve waarde, omdat Tablis Wonen met haar huisbankier een drempelbedrag heeft afgesproken van ruim € 8 miljoen. Bij een negatieve marktwaarde tot aan dit bedrag worden geen nadere zekerheden verlangd door de bank. 20000 17500 15000 12500 10000

7500 5000 2500

0

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

eindaflossing leningen renterisico roll-overlening spreadherziening (flex)-rollovers

2032

2034

2036

2038

2040

2042

2044

2046

2048

schuldrestant bij renteconversie spreadherz basisrente-lening WSW-norm

2050

2052

2054

2056

2058

2060

extendible fixe-leningen spreadherziening extendible fixe-lening WSW-norm obv 2014

Rente-exposure analyse totaal 2014 - 2023

30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 -5000

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

-10000 financieringsbehoefte spreadherziening basisrenteleningen WsW-norm

schuldrest bij renteconversie spreadherziening extendible fixebasisrentelening

renterisico rollover spreadherziening (flex)rollovers

Overzicht volume renterisico’s tot en met 2023

test blijkt dat de negatieve marktwaarde van de eerdergenoemde swaps bij een rentedaling van nog eens 2% zal uitkomen op ca. € 5,8 mln. Aangezien dit bedrag nog ruim onder het afgesproken drempelbedrag van € 8,0 mln. ligt, is geen extra liquiditeitsbuffer noodzakelijk. Bij de stresstest van eind 2012 zijn de marktwaarden van de ‘embedded’ derivaten in basisrenteleningen en ‘extendible leningen’ opgevraagd. Bij de stresstest per 31 december 2013 is dat niet meer het geval geweest en werden uitsluitend de op zichzelf staande (losse) derivatencontracten betrokken. Daar is voor gekozen omdat de ‘embedded’ derivaten in voorgenoemde leningen niet onderhevig zijn aan tussentijdse marktwaarde verrekeningen en er over deze producten vanuit dat oogpunt geen liquiditeitsrisico wordt gelopen. Wel zijn de nominale waarden van basisrente- en ‘extendible leningen’ opgevraagd om inzicht te houden in de omvang van leningen met embedded derivaten in de sector. Per 31 december 2013 was de nominale waarde van de basisrenteleningen € 27,0 miljoen en die van de overige leningen met ‘embedded’ derivaten € 27,5 miljoen.

In bovenstaande grafiek is de situatie per 31 december 2013 weergegeven op basis van de uitgebrachte financiële meerjarenbegroting 2014-2023. We zien dat naar verwachting de geprognosticeerde renterisico’s zich in 2014, 2015 en 2016 boven de ontwikkeling van de WSW-renterisiconorm zullen bevinden. Deze overschrijding ontstaat door de spreadherzieningen op de roll-overleningen, die op dit moment niet leidt tot een forward fixatie van dit renterisico. De treasurycommissie van Tablis Wonen zal de renterisico-posities monitoren en wanneer marktontwikkelingen hiervoor aanleiding geven een voorstel tot afdekking uitwerken. Waardering (embedded) derivaten, opgave CFV Het CFV heeft op 4 december 2013 aan alle corporaties gevraagd een stresstest uit te voeren voor haar derivatenportefeuille. Uit deze

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen

81

9. Kengetallen Woningbezit Woningen en woongebouwen vooroorlogs Naoorlogse woningen Garages, parkeerplaatsen, winkel/kantoorruimten Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie

2013

2012

112

112

4.486

4.614

166

168

4.764

4.894

Mutaties in woningbezit Aantal opgeleverd

12

176

Aantal aangekocht (incl. terugkoop VoV)

2

72

Samengevoegd

0

0

Mutatie garages

-2

-1

Aantal verkocht

-13

-8

-127

-94

Aantal uit exploitatie door sloop

Kwaliteit Aantal reparatieverzoeken per woning (klachten en mutatie)

2,4

2,3

Aantal reparatieverzoeken per woning voor klachten

1,7

1,7

Aantal reparatieverzoeken per woning voor mutatie

0,7

0,6

Kosten planmatig onderhoud per woning

872

895

Kosten dagelijks onderhoud per woning (klachten en mutatie)

409

461

Kosten klachtenonderhoud per woning

187

236

Kosten mutatie onderhoud per mutatie

2.636

1.813

Prijs-kwaliteit Gemiddeld aantal punten WWS

127

130

Gemiddeld netto huurprijs per einde boekjaar

474

454

Het verhuren van woningen 8,1

9,1

Huurachterstand in % jaarhuur

Verhuisgraad (%)

1,42

1,19

Huurderving in % jaarhuur

1,28

2,61

82 Tablis Wonen

2013

2012

Financiële continuïteit Solvabiliteit

28,48

27,55

Liquiditeit

0,63

0,97

Rentabiliteit eigen vermogen (%)

1,74

11,63

Rentabiliteit vreemd vermogen (%)

3,14

3,26

Rentabiliteit totaal vermogen (%)

1,69

6,71

11.481

10.965

21

1.394

Interne financiering per woning Cashflow per woning

Balans en winsten verliesrekening Eigen vermogen per woning

11.493

11.965

Huuropbrengst per woning

5.698

5.109

Overige waardeveranderingen per woning

0

0

Bedrijfslasten per woning

1.670

1.349

Onderhoudskosten per woning

1.281

1.357

199

1.275

Jaarresultaat per woning

Personele bezetting Aantal formatie plaatsen/ 1.000 woningen gesplitst naar afdeling einde boekjaar Directie/secretariaat/beleid

1,13 1,48

Woondiensten

3,70

Financiën

1,30

2,12

Huishoudelijke dienst

0,30

0,85

Bouw en onderhoud toezicht

2,00

2,54

Bouw en onderhoud uitvoerend Totaal

Jaarverslag 2013

2,24 10,68

3,81

1,9 12,7

Tablis Wonen

83

C. Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur van Tablis Wonen en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en fungeert tevens als klankbord voor de bestuurder.

84 Tablis Wonen

Hieronder biedt de RvC haar verslag over 2013 aan. De jaarrekening is gecontroleerd door PWC Accountants en op 22 april 2014 voorzien van een goedkeurende controleverklaring. Deze is toegevoegd aan de overige gegevens bij de jaarrekening. De RvC stemt in met het voorstel van de bestuurder om het resultaat over 2013 ad € 961.000 volledig toe te voegen aan het eigen vermogen van de stichting. De RvC verleent hierbij decharge aan de bestuurder. Algemeen De RvC heeft drie rollen: interne toezichthouder, werkgever van de bestuurder en klankbord voor de bestuurder. Als uitgangspunt voor alle leden van de RvC geldt dat zij handelen in het belang van de onderneming i.c. de corporatie. De RvC houdt onder andere toezicht op: • de realisatie van de doelstellingen van Tablis Wonen • de realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven • de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van Tablis Wonen • de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen • het kwaliteitsbeleid • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording • het financieel verslagleggingsproces • de naleving van toepasselijke weten regelgeving. Dit toezicht strekt zich ook uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. De RvC is ook verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn in artikel 7 en artikel 18 van de statuten van Tablis Wonen omschre-

Jaarverslag 2013

ven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de RvC d.d. 7 juli 2011. Toezichtkader In dit jaarverslag legt de RvC, als interne toezichthouder van een maatschappelijke organisatie, verantwoording af over de wijze waarop zij invulling geeft aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de RvC: • het BBSH • de Governance Code voor woningcorporaties • de statuten van Tablis Wonen • het reglement voor de RvC en het bestuur van Tablis Wonen • het directiestatuut • het beleidsplan 2010-2014, waarin missie, visie en strategie zijn vastgelegd • het jaarplan, inclusief begroting en meerjaren prognose • het treasurystatuut (geactualiseerd) en het jaarlijks op te stellen treasuryjaarplan • het investeringsstatuut (geactualiseerd) • de prestatieafspraken met de gemeenten Sliedrecht en Molenwaard • de samenwerkingsovereenkomsten met huurdersorganisaties in Sliedrecht (H3S) en Molenwaard (AHG) • de BBSC met bijhorende managementletter en de periodieke managementrapportage per kwartaal • de analyse van het CFV: Corporatie in Perspectief (CiP) • de toezichtsbrieven van het CFV, WSW en Ministerie • de resultaten van diverse onderzoeken, zoals de KWH metingen en de uitkomsten van de visitatie Dit toezichtkader is door de RvC in 2013 gebruikt bij het nemen van besluiten, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen.

Tablis Wonen

85

C. Verslag van de Raad van Commissarissen

Werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, laat de RvC zich regelmatig schriftelijk en mondeling door het bestuur informeren over de volkshuisvestelijke en financiële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, de mogelijke risico’s, de relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De RvC heeft in het afgelopen jaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te stellen van de ontwikkelingen in het speelveld van Tablis Wonen: • overlegvergadering met de bestuurder (vijf keer) • overleg met de externe accountant (een keer, in aanwezigheid van vier van de vijf leden van de RvC) • overleg tussen de ondernemingsraad en de voltallige RvC (twee keer) • aanwezigheid van een lid van de RvC bij de overlegvergadering met de ondernemingsraad (een keer) • aanwezigheid van een lid van de RvC bij het overleg met de huurders organisaties ( 1 keer) • aanwezigheid van een gedeeltelijke afvaardiging van de RvC bij de Klankbordgroep Tablis Wonen (stakeholders) (twee keer). De bevindingen naar aanleiding van bovengenoemde activiteiten worden gedeeld met elkaar door het bespreken ervan in de overlegvergaderingen met de bestuurder of onderling en/of door middel van verslaglegging. De voorzitter van de RvC en de bestuurder voeren regelmatig bilateraal overleg, onder meer over de agenda van de vergaderingen van de RvC maar ook over actuele onderwerpen in en rond Tablis Wonen. In april en oktober hebben vertegenwoordigers van de RvC de bijeenkomst met de klankbordgroep van Tablis Wonen bijgewoond. De klankbordgroep bestaat uit onze stakeholders en heeft tot doel om belangrijke ontwikkelingen binnen Tablis Wonen te delen. Maar ook om wederzijdse actuele informatie uit te wisselen en als klankbord

86 Tablis Wonen

te fungeren voor de bestuurder en de RvC. De onderwerpen hebben betrekking op het te voeren beleid, de gewenste rol en taak met betrekking tot actuele maatschappelijke thema’s en het evalueren van geleverde (maatschappelijke) prestaties van Tablis Wonen. De klankbordgroep bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeenten Sliedrecht en Molenwaard, huurdersorganisaties H3S en AHG, zorgen welzijnsorganisaties, het onderwijs, regionale makelaars en andere vertegenwoordigers vanuit het maatschappelijk middenveld. De onderwerpen die tijdens deze bijeenkomsten aan de orde kwamen, zijn: (april) een presentatie en daaropvolgende discussie over Tablis Wonen en de maatschappij (rollen, ontwikkelingen en de nieuwe realiteit) en (oktober) een discussie over de ontwikkelingen op het gebied van bouwen, wonen, zorg en welzijn en de rol in dat geheel voor Tablis Wonen. Aan het einde van de bijeenkomst is een klein imago-onderzoek gehouden. De RvC heeft in het afgelopen jaar onder meer de volgende besluiten genomen: • het verlenen van decharge aan de bestuurder over het jaar 2012 • herbenoeming van PWC voor de controle over 2013 en 2014 • herbenoeming van mevrouw Zebel (juridisch profiel) als commissaris voor een periode van vier jaar • benoeming van mevrouw Van Rooij als lid van de RvC (financieel profiel) op voordracht van de huurdersorganisaties • voortijdig beëindigen van het lidmaatschap van de RvC van de heer Bessem vanwege drukke activiteiten elders • benoeming van de heer Van Oostveen (vastgoedprofiel) als lid van de RvC De RvC heeft in het afgelopen jaar onder meer de volgende besluiten van de bestuurder goedgekeurd: • de begroting 2013 en de meerjarenbegroting • aanpassing van de verkoopvijver uit bestaand bezit van 150 naar 269 woningen

• het jaarverslag 2012 van Tablis Wonen en van Stichting Bouwen en Beheren • aanpassing c.q. actualisering van het treasurystatuut • de volgende projectevaluaties: - Dorpshart, Bleskensgraaf - Weide Blik, Bleskensgraaf - Dorpsstraat, Oud Alblas - Van Drunenlocatie, Sliedrecht - Blauwe Lis Baanhoek-West , Sliedrecht - Drechtstraten Baanhoek-West , Sliedrecht - Ruysdaelstraat Oostzijde, Sliedrecht • de volgende investeringsvoorstellen: - vervanging van kozijnen in de Hofjeswijk, Sliedrecht - Havenkwartier deelgebied C, Sliedrecht • implementatie van (papierloos) digitaal vergaderen vanaf 2014 • plan van aanpak om samenwerkingsmogelijkheden met woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland te onderzoeken • uitstel met de start van het nieuwe beleidsplan tot eind 1e kwartaal 2014 • plan van aanpak visitatie 2014 • jaarplan en begroting 2014 Het door de bestuurder in 2012 genomen besluit met betrekking tot ontwikkeling van het project Prickwaert (Brede School) is afgekeurd.

• evaluatie van de polisvoorwaarden van de bestaande aansprakelijkheidsverzekering voor bestuurders en commissarissen • de wijze van declareren door de RvC in verband met de heffing van BTW over honorarium en overige declaraties per 1 januari 2013 • het organiseren van een incompany training voor de RvC op het gebied van treasury en derivaten • de gevolgen van het nieuwe regeerakkoord • het verder verfijnen van het beleid met betrekking tot het risicomanagement • de nieuwe WSW volmacht • het ontwikkelen van beleid in het kader van fraudepreventie • organiseren van een rondtour langs het bezit en bezoek aan een specifiek volkshuisvestelijk project • organiseren van een heisessie samen met het MT over onze kerntaken

De RvC heeft in het verslagjaar over de volgende onderwerpen (betreffende zowel de korte als lange termijn) afspraken gemaakt met de bestuurder: • de interim bevindingen (managementletter en Risk Management Scan) van de externe accountant PWC • de kwartaalrapportages in het kader van de BBSC • de WNT en de overgangsregeling • de aanwezigheid van een lid van de RvC bij een regulier overleg met de huurders organisaties • de planning van het jaarverslag 2012 • de speerpunten per afdeling met betrekking tot het jaarplan 2013

De RvC is van mening dat zij door het bespreken resp. uitvoeren van de hiervoor genoemde activiteiten een goed oordeel kan geven over het maatschappelijk, financieel en intern functioneren van Tablis Wonen. Ook stelt de RvC vast dat Tablis Wonen over een goed opgezet en zich steeds verder ontwikkelend intern risicobeheersings- en controlesysteem beschikt.

Jaarverslag 2013

De RvC heeft gezien haar grootte geen specifieke commissies ingesteld (zoals een audit-, kwaliteits- of vastgoedcommissie). Alle onderwerpen worden plenair besproken. Zo is de voltallige RvC - in aanwezigheid van de bestuurder - door accountant PWC geïnformeerd over zijn bevindingen in de managementletter.

Tablis Wonen

87


Zelfevaluatie In januari 2013 heeft de zelfevaluatie over 2012 plaatsgevonden. Daarover is in het jaarverslag van 2012 uitgebreid verslag gedaan. Gezien de gehanteerde cyclus zou de zelfevaluatie over 2013 plaatsvinden begin 2014. In de RvC-vergadering van 12 februari 2014 is echter besloten om deze te verschuiven naar eind 2014. De reden hiervoor is dat er recent twee nieuwe leden zijn benoemd en er op korte termijn een wervingstraject begint voor het aantrekken van twee nieuwe commissarissen. Deskundigheidsbevordering In het kader van deskundigheidsbevordering hebben individuele leden van de RvC deelgenomen aan de volgende opleidingen, cursussen en seminars: • incompany training Treasury (4 commissarissen) • VTW: seminar Schaalgrootte (3 commissarissen) • BakerTillyBerk: seminar Governance en Risicomanagement • Instituut voor Bouwrecht: cursus Geluid en Milieu in de Ruimtelijke Ordening • eenjarige bachelor opleiding Bedrijfskunde (Management Development) • VTW: De nieuwe commissaris • SVWN: Masterclass Financiën bij corporaties • Reliplan Adviesgroep: Maatschappelijk Vastgoed • SVWN: Masterclass Visitatie en Recensie • VTW: Financiering van woningcorporaties • EY: Commissarissen Leergang (6 bijeenkomsten) • Deloitte: Governance kring • Conquestor: Ronde tafel gesprek toezichthouders • Deloitte: bijeenkomst WNT • Deloitte: bijeenkomst Risicomanagement Onafhankelijkheid De RvC waakt ervoor dat de leden onafhankelijk zijn in de zin van de in de Governance code Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangedui-

88 Tablis Wonen

de criteria. Alle leden oefenen in 2013 hun functie in volstrekte onafhankelijkheid uit, zowel ten opzichte van Tablis Wonen als van derden. In 2013 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC en het bestuur betrokken waren. Ook zijn er geen meldingen ontvangen met betrekking tot aan de integriteitscode gerelateerde zaken. Risico’s De RvC besteedt in zijn vergaderingen met de bestuurder in toenemende mate aandacht aan risico-analyse en risicobeheersing. Dit onderwerp staat iedere vergadering structureel op de agenda. Hieronder benoemen wij de belangrijkste risico’s in dit verslagjaar. Een aantal risico’s vermeld in het jaarverslag 2012 geldt ook c.q. loopt door in het jaar 2013. De risico’s zijn onder te verdelen in: 1. Strategische risico’s 2. Operationele risico’s 3. Financiële risico’s 4. Risico’s m.b.t. het handelen overeenkomstig de geldende weten regelgeving (compliance) Strategische risico’s a. Onduidelijkheid voor woningcorporaties van het kabinetsbeleid Een deel van de voorgenomen maatregelen door het kabinet middels het Regeerakkoord eind 2012, waaronder de stijging van de verhuurdersheffing, de hoogte van de saneringssteun en de begrenzing van de huurontwikkeling op 4,5 % van de WOZ waarde, kwamen begin 2013 politiek weer ter discussie te staan. Dat betekent dat de daadwerkelijke effecten ervan – ondanks de poging deze te beheersen door het doorrekenen van de verschillende scenario’s – geruime tijd ongewis waren.

Als RvC hebben wij het daarom van belang geacht om bij onze primaire doelstelling te blijven, aandacht te blijven houden voor alle informatie op genoemd vlak, in scenario’s te blijven denken en weloverwogen besluiten te blijven nemen. b. Verhuurdersheffing en saneringssteun De verhuurdersheffing draagt bij aan het nog kritischer kijken naar de toekomstige projectportefeuille. De consequenties kunnen zijn dat er minder sociale bouw plaatsvindt met als gevolg woningtekorten voor de primaire doelgroep. Operationele risico’s a. Inkomensafhankelijke huurverhoging en verhuurdersheffing Door de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging en de verhuurdersheffing gaan in 2013 de huren in de sociale huursector harder omhoog dan in de marktsector (bron: interview met Hugo Priemus in het Financiële Dagblad van 9 januari 2014). In combinatie met de gevolgen van de economische crisis komt een deel van onze huurders hierdoor onder de armoedegrens. Gevolg voor Tablis Wonen zijn oplopende huurachterstanden, toename van huurincasso’s en in een aantal gevallen onvermijdbare huisuitzettingen. De verhuurdersheffing brengt nog een volgend operationeel risico met zich mee. Door kritischer naar projecten te kijken en mogelijk investeringen uit te stellen is het niet ondenkbaar dat wij niet meer in voldoende mate kunnen voorzien in betaalbare en bereikbare sociale huurwoningen voor een deel van onze primaire doelgroep. M.a.w.: wij kunnen niet meer tegemoetkomen aan onze klantbehoefte. b. Continuïteit en beveiliging ICT Gezien de omvang van Tablis Wonen bestaat de IT afdeling uit één persoon. Ondanks diverse maatregelen brengt dit kwetsbaarheid op dit gebied met zich mee. O.a. om deze reden wordt er nauw samengewerkt met externe partijen op wie een beroep kan worden gedaan m.b.t. soft- en hardware. Qua beveiliging wordt er altijd een externe back- up gemaakt. Begin 2014 worden servers en inter-

Jaarverslag 2013

netlijn vervangen, waarbij de continuïteits- en beveiligingseisen zijn aangescherpt, en wordt een SLA (service niveau overeenkomst) afgesloten met een externe partij. c. Cultuuromslag in de organisatie In 2012 zijn diverse initiatieven gestart om de benodigde cultuuromslag verder vorm te geven. Dit proces is in 2013 vervolgd. In het laatste kwartaal was ook het MT weer op volle sterkte. De RvC volgt de voortgang van dit proces nauwgezet in overleg met de bestuurder Financiële risico’s a. Daling van de huizenprijzen en de WOZ-waarde Beide zijn een gevolg van de vastgelopen woningmarkt. De effecten daarvan zijn zowel aan de huur- als aan de verkoopkant te zien. Een daling van de huizenprijzen brengt een afwaardering van ons eigen vermogen met zich mee door een lagere bedrijfswaarde van het bestaand bezit. Dit betekent ook lagere toekomstige afschrijvingen en hogere onrendabele toppen van lopende projecten. Door daling van de marktwaarde daalt ook de verkoopopbrengst van woningen uit bestaand bezit. Een lagere WOZ-waarde betekent lagere huuropbrengsten. Qua beheersing laat de RvC zich periodiek nauwgezet informeren over de ontwikkelingen op de locale woningmarkt. b. Onvoldoende kasstroom Dalende huren, dalende verkoopprijzen, afwaardering van het eigen vermogen door een lagere bedrijfswaarde van bestaand bezit en hogere onrendabele toppen brengen het risico met zich mee dat de kasstroom minder c.q. onvoldoende wordt. Tevens kan het effect hebben op de hoogte van het faciliteringsvolume en het continuïteitsoordeel. Op het gebied van de risicobeheersing zijn genoemde risico’s in verschillende scenario’s doorgerekend, waardoor zicht is ontstaan op de effecten en er weloverwogen besluitvorming heeft kunnen plaatsvinden.

Tablis Wonen

89


c. Projecten met een hoog risicoprofiel De RvC heeft haar goedkeuring verleend aan twee projecten met een hoog risicoprofiel: de aankoop van 22 appartementen aan het Bonkelaarplein van een nog te bouwen complex en de sloop (en later nieuwbouw) van de Karekietflat, beide in Sliedrecht. Het zijn risicovolle projecten omdat er aannames zijn gedaan met betrekking tot de financiële kaders waaraan deze projecten moeten voldoen terwijl de marktomstandigheden onzeker zijn. Tevens is een hoog risicoprofiel verbonden aan in het verleden gemaakte afspraken met projectaannemer De Windroos rondom de renovatie van het Winklerplein in Sliedrecht. Met de verkoop van 50 Tablis woningen aan de projectaannemer is de afspraak gemaakt dat daarvoor betaald wordt op het moment dat de laatste fase van de realisatie van de nieuwbouw plaats vindt (uitgestelde betaling). Het is van groot belang de voortgang van deze realisatie te blijven volgen gezien de nog steeds minder rooskleurige woningmarkt. Volkshuisvestelijke overwegingen hebben de doorslag gegeven om toch met deze investeringen c.q. afspraken in te stemmen. De risicobeheersing bestaat uit het frequent geïnformeerd worden door de bestuurder over de voortgang en het bijsturen conform de benoemde mogelijkheden als de omstandigheden dat vragen.

komst gesloten met bouwbedrijf Gebroeders Blokland: in ruil voor de afname door ons van een twintigtal door Blokland te bouwen huurappartementen op de locatie Bonkelaarplein in Sliedrecht, koopt Blokland 15 DAEB woningen van ons. Hierbij blijken wij ons niet aan twee wettelijke regelingen te hebben gehouden, te weten BBSH (Besluit beheer sociale huursector) en richtlijn MG2013-02. Er hadden gevalideerde taxatierapporten van het te verkopen DAEB bezit moeten worden opgesteld en het is – zonder toestemming – niet toegestaan om DAEB bezit te verkopen aan een niet natuurlijke persoon. Deze kwestie is in de RvC-vergaderingen aan de orde geweest en is na telefonische toelichting door de bestuurder en het alsnog voldoen aan de gevraagde informatie door het ministerie in januari 2014 goedgekeurd. b. 90% toewijzingsnorm Begin 2013 bleek dat Tablis Wonen in 2012 niet heeft voldaan aan de 90% toewijzingsnorm. Dat wil zeggen dat wij méér dan 10% sociale huurwoningen hebben toegewezen aan huurders met een inkomen boven de sociale huur inkomensgrens. Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft ons per brief van 1 juli 2013 laten weten dat wij dit moeten compenseren in 2013.

d. Derivaten Door het zeer beperkte aantal en de aard van de derivaten lopen wij nauwelijks risico (pas als de rente onder 0% zakt). Dit is ook bevestigd door het oordeel van het CFV en van onze accountant PWC. Risico’s m.b.t. het handelen overeenkomstig de geldende weten regelgeving (compliance) a. De overeenkomst met Blokland Doelstelling is om jaarlijks 15 woningen uit eigen bezit te verkopen ter financiering van nieuwe projecten. Daarnaast is er in Sliedrecht behoefte aan duurdere huurappartementen voor met name de doelgroep 55+. Om die reden heeft Tablis Wonen de volgende overeenVertrekkend RvC-lid de heer A. in ’t Veld en de nieuwe commissaris mevrouw J. van Rooij.

90 Tablis Wonen

Samenstelling van de RvC en deskundigheid In 2013 was de RvC van Tablis Wonen als volgt samengesteld: Voorzitter en vicevoorzitter voeren het jaarlijkse functioneringsgesprek met de bestuurder en komen met een voorstel voor de beloningsstructuur. In dit verslagjaar heeft het functioneringsgesprek plaatsgevonden op 21 november.

Naam De heer drs. E.E.E Bessem

geboren 1963

functie lid

In bijlage 1 worden de nevenfuncties van de leden van de RvC vermeld. Een lid van de RvC wordt voor een periode van vier jaar benoemd en kan maximaal één keer worden herbenoemd (zoals vastgelegd in de Governancecode Woningcorporaties van juli 2011).

deskundigheidsgebied volkshuisvestelijk,

benoemd

herbenoemd

per

per

aftredend per

herkiesbaar

06-12-2011

n.v.t.

01-06-2013

Nee

01-10- 2006

01-10-2010

01-10-2014

Nee

06-12-2011

n.v.t.

06-12-2015

Ja

01-07-2004

01-07-2011*)

01-07-2013

Nee

01-07-2009

01-07-2013

01-07-2017

Ja

01-07-2013

n.v.t.

28-05-2017

ja

10-12-2013

n.v.t.

10-12-2017

ja

vastgoed, interimmanagement Mevrouw drs. L.C.N.A Hulswit

1948

lid, vice

(interim)management,

voorzitter

organisatiekunde, sociaal maatschappelijke verhoudingen, gezondheidszorg

De heer J. van Leeuwen

1950

voorzitter

De heer A. in ’t Veld

1938

lid

Mevrouw mr. A.J.M. Zebel-

1968

lid

volkshuisvestelijk, (interim)management bestuurlijk, financiën, organisatiekunde

Vaudo Mevrouw J.M.P. van Rooij

juridisch, ruimtelijke ordening

1979

lid

financiën, projectontwikkeling, bestuurlijk, volkshuisvesting

De heer R. van Oostveen

1952

lid

vastgoed, volkshuisvesting, bestuurlijk, organisatie en formatie

*) De heer In ’t Veld is statutair afgetreden op 1 juli 2010 (naar aanleiding van de in de toenmalige statuten genoemde maximaal toegestane leeftijd) en is - na wijziging van de statuten op voordracht van huurders organisatie H3S weer herbenoemd per 1 juli 2011.

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen

91


In het verslagjaar hebben zich de volgende wijzigingen in de RvC voorgedaan: • de heer E.E.E. Bessem is op 1 juni 2013 afgetreden wegens drukke werkzaamheden • de heer A. in ’t Veld is op 1 juli 2013 statutair afgetreden • mevrouw J.M.P. van Rooij is op 1 juli 2013 benoemd; zij volgt de heer in `t Veld op • de heer R. van Oostveen is op 10 december 2013 benoemd; hij volgt de heer Bessem op Naast de algemene eisen waaraan een lid van de RvC dient te voldoen op het gebied van kennis, ervaring, vaardigheden en persoonlijke eigenschappen, beschikken de individuele leden over de volgende aanvullende specifieke kwaliteiten (kwaliteitsprofielen): • volkshuisvestelijke kennis en ervaring • financieel-economische kennis en ervaring • juridische kennis en ervaring • kennis en ervaring op het gebied van personeel en organisatie • kennis en ervaring op sociaal-maatschappelijk vlak, o.a. op het gebied van wonen en zorg • kennis en ervaring op het gebied van vastgoed Honorering bestuur en RvC Zowel voor de honorering van het bestuur als voor de RvC houdt Tablis Wonen zich aan de van kracht zijnde regelingen en valt de beloning binnen de toegestane grenzen. Op 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) van kracht geworden voor Woningcorporaties. Deze regeling kent - voor op 31 december 2012 zittende bestuurders en commissarissen - een overgangsrecht van vier jaar en vervolgens een afbouwtermijn van drie jaar. Voor Tablis Wonen betekent dit dat de bestuurder in 2013 nog gehonoreerd wordt conform de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties, en de zittende commissarissen conform de Code Honorering voor Commissarissen bij Woningcorporaties.

92 Tablis Wonen

De commissaris die in 2013 is herbenoemd voor een periode van vier jaar en de twee in 2013 nieuw benoemde commissarissen vielen aanvankelijk onder de honorering (ministeriële regeling) op basis van de WNT . Op 30 oktober 2013 heeft de Rechtbank Den Haag deze ministeriële regeling echter nietig verklaard. Per 1 januari 2014 is de ‘nieuwe’ ministeriële regeling ex WNT van kracht geworden. Gezien deze nieuwe ontwikkeling zijn de herbenoemde commissaris en de twee in 2013 nieuw benoemde commissarissen alsnog met terugwerkende kracht in 2013 gehonoreerd conform het overgangsrecht (de Code Honorering voor Commissarissen bij Woningcorporaties). Binnen beide honoreringsregelingen (voor bestuurder resp. commissarissen) is Tablis Wonen een sector D corporatie. In de arbeidsvoorwaarden van de bestuurder zijn nadere afspraken gemaakt over het vaste salaris en de reis- en onkostenvergoeding. Aan hem is een pensioen toegezegd op basis van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporatie. De pensioenkosten worden gefinancierd door de bestuurder (werknemersdeel) en Tablis Wonen (werkgeversdeel). Het contract met de bestuurder wordt aangegaan voor een periode van vier jaar. De opzegtermijn van de bestuurder bedraagt drie maanden; voor de RvC bedraagt die zes maanden. In november 2013 hebben de voorzitter en vicevoorzitter het jaarlijkse functioneringsgesprek met de bestuurder gevoerd. De in het vorige functioneringsgesprek vastgestelde doelstellingen voor dit jaar zijn besproken en de nieuwe doelstellingen voor 2014 zijn vastgesteld. De conclusie is dat de bestuurder in 2013 goed heeft gefunctioneerd en gepresteerd. Tevens is de beloningsstructuur voor het komende jaar vastgesteld. De hoogte van de honorering van de bestuurder en de commissarissen is opgenomen in hoofdstuk11.

Jaarrekening

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen

93

1. Balans per 31 december 2013 (x €1.000) (na winstbestemming) 31 december 2013

31 december 2012

Activa Vaste activa Materiële vaste activa

1

Sociaal vastgoed in exploitatie

148.083

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

3.956

4.721

Onroerende en roerende zaken tdv exploitatie

4.549

4.786

142.453

156.588

151.960

Vastgoedbeleggingen

2

Commercieel vastgoed in exploitatie

4.077

9.087

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

6.460

6.946

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

4.118

1.832

14.655

17.865

Financiële vaste activa

3

Andere deelnemingen

101

101

Latente belastingvordering

5.894

7.820

Te vorderen BWS-subsidies

85

130

Overige vorderingen

85

84

Som der vaste activa

6.165

8.135

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop

4

440

440

Vorderingen

5

Huurdebiteuren

440

348

Gemeenten

47

167

Belastingen en sociale premies

-

843

Vordering Winklerplein

-

143

Overige vorderingen

1.750

1.151

Overlopende activa

17

72

94 Tablis Wonen

2.254

2.724

31 december 2013

31 december 2012

6

5.441

7.010

Som der vlottende activa

Liquide middelen

8.135

10.174

185.543

188.134

TOTAAL ACTIVA

Passiva Eigen vermogen

7

Overige reserves

52.847

Totaal eigen vermogen

51.823

52.847

51.823

Langlopende schulden

8

Schulden leningen overheid

3.245

3.936

Schulden leningen kredietinstelling

109.845

114.715

Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken VOV

6.705

7.133

Overige schulden

6

6

Totaal langlopende schulden

119.801

125.790

Kortlopende schulden

9

Schulden aan kredietinstellingen

6.187

4.432

Schulden aan leveranciers

2.712

1.355

Belastingen en premies sociale verzekeringen

1.237

1.142

Overlopende passiva

2.759

3.592

Totaal kortlopende schulden

12.895

10.521

185.543

188.134

TOTAAL PASSIVA

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen

95

2. Winst- en verliesrekening over 2013 (x €1.000)

2013 2012

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

10

26.202

24.144

Opbrengst servicecontracten

11

2.773

2.742

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

12

799

1.525

Gerealiseerde opbrengsten projecten

-

35

Geactiveerde productie tbv het eigen bedrijf

92

56

768

499

30.634

29.001

Overige bedrijfsopbrengsten

13

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa

14

4.790

4.294

overige waardeveranderingen van vaste activa

15

-

-

Lonen en salarissen

2.642

2.577

Sociale lasten

395

407

Pensioenlasten

432

467

5.890

6.412

Lasten onderhoud

16

Leefbaarheid Overige bedrijfslasten

17

66

168

7.677

6.207

21.892

20.532

8.742

8.469

Bedrijfsresultaat

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedp.

18

-1.742

53

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

19

61

62

Rentelasten en soortgelijke kosten

20

-4.219

-4.388

-4.158

-4.326

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

2.842

4.196

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

-1.926

1.833

916

6.029

Financiële baten en lasten

21

Resultaat na belastingen

96 Tablis Wonen

3. Kasstroomoverzicht (2013) (x €1.000)

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode

2013

2012

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

8.742

8.469

Aanpassingen voor: Afschrijvingen

14

4.814

Overige waardeveranderingen mva

4.327 -

Veranderingen in werkkapitaal Mutatie voorraden Mutatie vorderingen

5

Toename overige vorderingen

470 -

738 -

Mutatie kortlopende schulden (exclusief kortlopende deel van de langlopende schulden)

9

397

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

-7.229

14.423

6.305

Rentelasten en baten

19

-4.158

Vennootschapsbelasting

21

-1.926

-4.326 -

Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedport.

-6.084

-

8.339

-4.326 1.979

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

1

-9.453

-13.935

Waarderingsverschillen materiële vaste activa

1

Desinvesteringen materiële vaste activa

1

1.760

Overige mutaties financiële vaste activa

1

50

43

(Des)investeringen FVA

3

-1

-83

- 453

Investeringen VOV-woningen

-

Overige mutaties vast activa

-

1

45

Kasstoom uit investeringsactiviteiten

-7.599

-13.522

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen

97

3. Kasstroomoverzicht (2012) (x €1.000) 2013

2012

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opgenomen gelden langlopende schulden

8

Opgenomen verplichting uit hoofde van onroerende zkn VOV Afname latente belastingvordering aflossingen leningen

8

649

32.324

-428 1.926

-4.456

-16.956

-2.309

15.368

-1.569

3.825

Samenstelling geldmiddelen Liquide middelen per 1 januari

7.010

3.185

mutatie liquide middelen

-1.569

3.825

geldmiddelen per 31 december

5.441

7.010

6

4. Algemene toelichting 4.1 Algemeen Woningcorporatie Tablis Wonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting” gevestigd aan de Zuiderzeestraat 210 te Sliedrecht. Zij heeft specifieke toelating in de regio Sliedrecht en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Sliedrecht. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. 4.2 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Tablis Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de

98 Tablis Wonen

in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. 4.3 Effecten regeringsbeleid Tablis Wonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing die eind 2013 definitief is vastgesteld en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector nog steeds geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun.

Voor het vaststellen van de verhuurdersheffing is gerekend met de meest recente WOZ-waarden van alle woningen. Van deze totale waarde is vervolgens tien keer de gemiddelde WOZ-waarde afgetrokken. Deze waarde is vervolgens vermenigvuldigd met onderstaande tarieven voor de respectievelijke jaren (schrijven Aedes 18-09-2013). Jaartal

Opbrengst Rijk

Tarief

(alle verhuurders)

Bijdrage Tablis Wonen

2014

1,17 miljard

0,381%

2,4 miljoen

2015

1,36 miljard

0,449%

2,8 miljoen

2016

1,52 miljard

0,491%

3,1 miljoen

2017

1,70 miljard

0,536%

3,4 miljoen

Tablis Wonen heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende 5 jaar van gemiddeld € 8,6 miljoen per jaar voor huurwoningen en gemiddeld € 2,0 miljoen per jaar voor koopwoningen. Haar gecommitteerde investeringen per 31 december 2013 liggen onder dit bedrag. Met deze maatregelen kan Tablis Wonen in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen en verwacht zij blijvend te kunnen voldoen aan de nieuwe door het WSW gestelde financiële kengetallen en verwacht zij toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren conform de projecties moeten realiseren.

De verwachting is dat de verhuurdersheffing ook na deze kabinetsperiode zal blijven. De heffing staat structureel in de Rijksbegroting. Wanneer een volgend kabinet de heffing voor 2018 zou willen schrappen moet er een alternatieve dekking worden gevonden of een groter begrotingstekort worden geaccepteerd (veronderstellend dat er dan nog een tekort is). Op basis van de huidige uitgangspunten loopt de verhuurdersheffing voor Tablis Wonen op naar € 3,45 miljoen in 2018. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2014 € 940.000. Voor de jaren 2015 tot en met 2018 houdt Tablis Wonen rekening met een totale saneringssteunheffing van bijna € 1,8 miljoen. Deze bedragen zijn lager dan waar voorheen vanuit was gegaan. Tablis Wonen heeft in haar projecties slechts beperkt rekening gehouden met huurstijgingen boven de inflatie, nl. gemiddeld 1,5%.

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen

99

5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigings¬prijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winsten verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning hebben plaatsgevonden.

100 Tablis Wonen

5.1 Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Er worden geen rentekosten meer geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d.

15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Tablis Wonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Tablis Wonen zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.

Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.

Waarderingsgrondslag Tablis Wonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van geografische indeling, welke zich als volgt laten omschrijven: 1. Molenwaard 2. Sliedrecht

Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.

De complexindeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering zijn gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.

Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit.

Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.

Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

Jaarverslag 2013

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing

Tablis Wonen 101

5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva

zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • jaarlijkse huurverhogingen van prijsinflatie +1,5% (voorgaand jaar 2,58%); • jaarlijkse huurderving van 1% (voorgaand jaar eveneens 1%); • mutatiegraad van 6,94% en huurharmonisatie tot 80% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar 75%); huurharmonisatiebeleid wordt langer dan 5 jaar ingerekend omdat rekening houdend met de mutatiegraad tot 80% maximaal redelijke huur wordt gerealiseerd; • jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 1,75% (voorgaand jaar 2,27%); • genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 2.244 per verhuureenheid (voorgaand jaar € 2.086); • genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten € 507,50 (bedrijfseconomische interne norm) (voorgaand jaar € 507,50 per vhe); • kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting; • een restwaarde die is gebaseerd op de historische kostprijs van de grond, rekening houdend met indexatie tot aan het einde van de exploitatieperiode en verdisconteerd tegen 5,25% (voorgaand jaar de historische kostprijs tegen 5,25%);

102 Tablis Wonen

• een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar 5,25%) voor WSWgeborgde woningen; • een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar 5,25%) voor niet-WSWgeborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; • de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 0 tot 50 jaar) (voorgaand jaar van 0 tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; • de verhuurdersheffing en de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting maakt deel uit van de bedrijfswaarde; • de te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde (zie ook H8); • in de bedrijfswaardeberekening worden alleen die kosten meegenomen, die direct gerelateerd kunnen worden aan het beheer en onderhouden van vastgoed. Dit gebeurt op basis van de verhouding van het aantal bestede uren ten opzichte van het totaal aantal uren. De overige indirecte exploitatiekosten worden niet meegenomen in de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.

Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

oordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winsten verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’.

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de historische kostprijs. Bijzondere waardevermindering Tablis Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde.

Afschrijvingen Vanaf 2011 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt lineair afgeschreven. Vanaf 2012 per component lineair over de geschatte resterende levensduur. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.

Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winsten verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’.

Actuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals beschreven in deze paragraaf.

Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbe-

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.

Jaarverslag 2013

Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt

Tablis Wonen 103


gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Bijzondere waardevermindering Tablis Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

5.2 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Algemene uitgangspunten De vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.

Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

Waarderingsgrondslag Tablis Wonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: • Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde.

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.

104 Tablis Wonen

Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgelegd: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbaar vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Tablis Wonen, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winsten verliesrekening verantwoord onder “Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als “niet-gerealiseerde herwaardering” bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Tablis Wonen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van

Jaarverslag 2013

de contractuele voorwaarden. Tablis Wonen onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: • verkopen waarbij Tablis Wonen het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; • verkopen waarbij Tablis Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Als financieringstransactie kwalificeren: • verkopen waarbij Tablis Wonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; • verkopen waarbij Tablis Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; • verkopen waarbij Tablis Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: • De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: - bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging,

Tablis Wonen 105


en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; - bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. • De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). • De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Tablis Wonen heeft per balansdatum 60 woningen die verkocht zijn onder voorwaarden, en één woning volgens Kopen naar wens.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waardering en verwerking De waardering en verwerking van deze post is gelijk aan Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging zoals beschreven in paragraaf 5.1. 5.3 Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Tablis Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondsla-

106 Tablis Wonen

gen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winsten verliesrekening. Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties 3,98% (2012:3,9%) genomen. Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder af-

Jaarverslag 2013

trek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. Te vorderen BWS-subsidies Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winsten verliesrekening gebracht. Tablis Wonen heeft onder overige vorderingen ook de Kopen naar wens uitgestelde betaling gerubriceerd. Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten, beoordeelt Tablis Wonen op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Tablis Wonen de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen en verwerkt dit direct in de winsten verliesrekening.

Tablis Wonen 107


Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winsten verliesrekening verwerkt. 5.4 Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te bren-

108 Tablis Wonen

gen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. Op balansdatum zijn geen onderhanden projecten aanwezig. 5.5 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid wordt door Tablis Wonen niet gevormd. Tablis Wonen verwacht niet

dat de opgeboekte vorderingen mogelijk niet geïncasseerd kunnen worden, waardoor het vormen van een voorziening vooralsnog onnodig is. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen 109

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording algemeen Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto omzet en kosten in de winst- enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de “Percentage of Completion”-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden geschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winsten verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald. De projectkosten worden dan verwerkt in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouw-

110 Tablis Wonen

baar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winsten verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 6.1 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar is voor het eerst de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. De maximale huurverhoging is daarmee dus afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Voor de verschillende inkomensgroepen geldt voor 2013 de volgende verdeling met maximum percentages.: Inkomen < € 33.614 basishuurverhogingspercentage = 4% Inkomen > € 33.614 - < € 43.000 = basishuurverhogingspercentage + 0,5% = 4,5% Inkomen > € 43.000 = basishuurverhogingspercentage + 2,5% = 6,5%

Het basisverhogingspercentage is vastgesteld op inflatiecijfer 2012 (2,5%) plus een opslag van 1,5%. De door Tablis Wonen gehanteerde percentages zijn resp. 4%, 4,25% en 6%. Tablis Wonen is daarmee onder het maximum gebleven. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: • Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie. • Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden. • Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop. • Netto verkoop opbrengst bij levering van onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

Jaarverslag 2013

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen directe personeelskosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. 6.2 Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over grond wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

Tablis Wonen 111

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat

Pensioenlasten Tablis Wonen heeft een pensioenregeling. Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Tablis Wonen heeft de toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. Voor de pensioenregelingen betaalt Tablis Wonen op verplichte basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Tablis Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Tablis Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds vooralsnog geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Tablis Wonen heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen die voortvloeien uit deze rechten van haar personeel zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Tablis Wonen betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. Deze is ten opzichte van 2012 verbeterd met 8%. Met dit percentage heeft het pensioenfonds de eis van 105% voor 2104 al ruimschoots gehaald. Het pensioenfonds ziet daarom geen noodzaak

112 Tablis Wonen

voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Tablis Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Daarom is geen voorziening pensioen op de balans verantwoord. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Tablis Wonen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa

en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Tablis Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen 113

7. Financiële instrumenten en risicobeheersing Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut dat voor het laatst in november 2008 is vastgesteld door de directie en goedgekeurd door de RvC. Binnen het treasurybeleid van Tablis Wonen dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan in situaties waarin sprake is van renterisico-reductie. Met andere woorden financiële instrumenten mogen gehanteerd worden als defensief instrument. Indien renterisico gereduceerd kan worden op een meer traditionele on-balance (transacties die in de balans worden opgenomen) geniet dit de voorkeur. Valutarisico Tablis Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Kredietrisico Tablis Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Tablis Wonen maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Met de huisbankier Rabobank is een rekening courant kredietfaciliteit overeengekomen van maximaal € 2.5 miljoen. In 2013 is van deze faciliteit geen gebruik gemaakt. Renterisico Tablis Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met

114 Tablis Wonen

variabele renteafspraken loopt Tablis Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Tablis Wonen risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Tablis Wonen renteswaps gecontracteerd, zodat zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt. Liquiditeitsrisico Tablis Wonen maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De in de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de (geamortiseerde) kostprijs. Dit is de nominale waarde, tenzij anders vermeld. De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, van de DCF-methode (contante waarde van kasstromen), rekening houdend met specifieke omstandigheden. De waardering van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen reële waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van

waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet. Tablis Wonen past hedge accounting toe op een aantal afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door de stichting gedocumenteerd. De stichting stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Afgeleide financiële instrumenten die worden gewaardeerd tegen kostprijs en waarop kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende. • Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. • Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Dit geldt bijvoorbeeld in geval van de hedge van het valutarisico van een toekomstige transactie. • Indien de afgedekte post een monetaire post in vreemde valuta betreft die in de balans is opgenomen, wordt het derivaat, voor zover het valuta-elementen in zich heeft, ook gewaardeerd tegen de periode-einde koers.

Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt. Tablis Wonen past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde vastrentende schulden worden omgezet in variabel rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps wordt verantwoord in de winsten verliesrekening onder de financiële baten en lasten. Onderstaand een overzicht (bedragen in euro’s) van de door Tablis Wonen afgesloten contracten op het gebied van financiële instrumenten en de marktwaarde. Het betreft twee renteswap contracten, waarbij de variabele rente wordt geruild tegen een vooraf afgesproken vaste rente, met als onderliggende waarde een geldlening met een variabele rente, per saldo wordt dus de vast afgesproken rente betaald. 1. Rabobank looptijd 3-7-2003 tot 3-7-2028 hoofdsom € 5 miljoen, rente 4,485% marktwaarde negatief € 1.434.061 per 31 december 2013 2. Rabobank looptijd 2-7-2012 tot 2 juli 2030 hoofdsom € 5 miljoen, rente 4,5825% marktwaarde negatief € 1.584.699 per 31 december 2013 Op bovengenoemde contracten rust geen verplichting tot bijstorten indien de (negatieve) waarde onder de met de bank overeengekomen drempel van € 8.050.000 komt.

Indien het derivaat valuta-elementen in zich heeft, wordt het verschil tussen de contante koers die geldt op het moment van afsluiten van het derivaat en de termijnkoers waartegen het derivaat zal worden afgewikkeld geamortiseerd over de looptijd van het derivaat.

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen 115

8. Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

Voor de jaren 2018 en verder is uitgegaan van het in 2017 te betalen bedrag geïndexeerd met de prijsinflatie. In de gepresenteerde bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie is deze verhuurdersheffing met ingang van dit verslagjaar opgenomen. Hetzelfde geldt voor de extra inkomensafhankelijke huurverhoging.

Waardering vaste activa Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Tablis Wonen heeft geen complexen waarbij sprake is van bijzondere waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector wordt sinds 2013 geconfronteerd met een verhuurdersheffing. Voor het vaststellen van de verhuurdersheffing is gerekend met de meest recente WOZ-waarden van alle woningen. Van deze totale waarde is vervolgens tien keer de gemiddelde WOZ-waarde afgetrokken. Deze waarde is vervolgens vermenigvuldigd met onderstaande tarieven voor de respectievelijke jaren (schrijven Aedes 18-09-2013). Jaartal

Opbrengst Rijk

Tarief

(alle verhuurders)

Bijdrage

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

Tablis Wonen

2014

1,17 miljard

0,381%

2,4 miljoen

2015

1,36 miljard

0,449%

2,8 miljoen

2016

1,52 miljard

0,491%

3,1 miljoen

2017

1,70 miljard

0,536%

3,4 miljoen

116 Tablis Wonen

Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 30 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het jaarplan 2014. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Tablis Wonen een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • de waardebepaling van de ontwikkelrechten; • het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • de verwerking van projectontwikkelingsresultaten; • het treffen van een onderhoudsvoorziening; • het vormen van een herbestedingsreserve. Hierdoor kan de fiscale last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen 117

9. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

118 Tablis Wonen

10. Toelichting op de balans per 31 december 2013 (x € 1.000) Activa - Vaste activa 1. Materiële vaste activa

Sociaal

Vastgoed

Onroerende en

vastgoed

in ontwikkeling

roerende zaken tdv

in exploitatie

exploitatie

Totaal

Boekwaarde per 1 januari 2013 Verkrijgingsprijzen

209.217

4.721

6.160

220.098

Cumulatieve waarderverminderingen

-66.764

0

-1.374

-68.138

en afschrijvingen

142.453

4.721

4.786 151.960

Mutaties Investeringen

1.869

5.692

91 7.652

Desinvesteringen

-1.737

0

-26 -1.763

Afschrijving desinvesteringen afschrijvingen waarderingsverschillen Overboekingen Overboeking naar commercieel vastgoed

162

0

-4.509

0

0 9.845 0 5.630

3

-305 -4.814

0

-6.458 0 -766

165

0 0 0 3.387 0

0

-237 4.627

Boekwaarde per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waarderverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2013

De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 185 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 20 miljoen gedaald. Dit wordt vooral veroorzaakt door het inrekenen van de verhuurdersheffing. De bedrijfswaarde voor het totale bezit in exploitatie (commercieel en sociaal) bedraagt € 195 miljoen (2012: € 213 miljoen).

Jaarverslag 2013

219.194

3.956

6.225

229.375

-71.111

0

-1.676

-72.787

148.083

3.956

4.549

156.588

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: • Grond geen afschrijvingen geen afschrijvingen • Stichtingskosten Lineair 50 jaar • Materiële vaste activa Lineair 5 jaar tdv exploitatie In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 4.570 (2012: 4.676) woningen opgenomen. De Woz waarde van deze woningen in verhuurde staat bedraagt € 608 miljoen. (2012: 682 miljoen). De Woz-waarde van het kantoorpand bedraagt: € 1.143.00.

Tablis Wonen 119

10. Toelichting op de balans per 31 december 2013 (x € 1.000)

De activa zijn verzekerd tegen de aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Hierbij geldt dat Tablis Wonen geen benoemde herbouwwaarde heeft, maar er in de verzekeringspolis een aparte clausule voor onderverzekering is opgenomen. De woningen en woongebouwen zijn verzekerd tegen brand en stormschade, waarbij “onderverzekerd zijn” is uitgesloten. Woningen die onderdeel vormen van een Vereniging van eigenaren, zijn tegen uitgebreide opstaldekking verzekerd via de VvE. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Alle materiële vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van Tablis Wonen.

Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 7,0 miljoen. Ingebruikname zal in het volgende boekjaar plaatsvinden. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarvan naar verwachting 30 woningen (2012: 49) de eerstkomende 5 jaar daadwerkelijk worden verkocht. Dit is exclusief de 40 projectgerelateerde verkoopwoningen. De gemiddelde reële waarde van deze woningen bedraagt € 139.000 (2012: € 140.000). De boekwaarde bedraagt gemiddeld ultimo het verslagjaar € 24.700 (2012: € 31.680)

2. Vastgoedbeleggingen

Commercieel Commerciële Onroerende

vastgoed

Vastgoed

zaken verkocht

in exploitatie

in ontwikkeling

onder voorwaarden

Totaal

Boekwaarde per 1 januari 2013 Verkrijgingsprijzen

8.015

Herwaardering

1.289

1.832

11.268

0

21.115

0 1.289

Cumulatieve waarderverminderingen en afschrijvingen

-217

0

-4.322

-4.539

Boekwaarde per 01-01-2013

9.087

1.832

6.946

17.865

Mutaties 2013 Investeringen

0

Desinvesteringen

0

herwaardering Waardevermindering afschrijvingen waarderingsverschillen

2.286 0

-1.289 -392 0 58

165 2.451 -162 -162

0

0 -1.289

0

0 -392

0 0

0 0 -489 -431

Overboekingen

-3.387

0

0 -3.387

-5.010

2.286

-486 -3.210

120 Tablis Wonen

Boekwaarde per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen

5.700

Herwaardering

4.118

0

11.271 21.089

0

0 0

Cumulatieve waarderverminderingen en afschrijvingen

-1.623

0

-4.811

-6.434

Boekwaarde per 31 december 2013

4.077

4.118

6.460

14.655

Latente belasting- Deelnemingen

Overige vorderingen

Totaal

3. Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

Te vorderen

BWS-subsidies vordering

Stand per 1 januari 2013 Investeringen Desinvesteringen

130

7.820

101

84

8.135

-

-

1

1

-

-

-

-

-

Afschrijvingen/aflossingen

-45

-1.926

-

-

-1.971

Stand per 31 december 2013

85

5.894

101

85

6.165

De deelnemingen betreffen: Naam, statutaire zetel

aandeel

resultaat boekjaar

netto vermogenswaarde per 31-12-2013

%

Woningnet, Dordrecht

0,02

-

1

Stadsbeheer, Dordrecht

2,74

-

100

Latente belastingvordering

2013 2012

Waarderingsverschil verkoop bestaand bezit

7820

5.987

Verrekenbare fiscale verliezen

-1926

1.833

Stand per 31 december

5894

7.820

De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van de langlopende leningen en de te verkopen woningen.

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen 121


Latente belastingvordering 2013 Stand per 1 januari 2013

Waarderingsverschil

Waarderingsverschil

Verrekenb fisc.

verkoop bestaand bezit

waardering leningen o/g

verliezen

2.057

186

5.577

Totaal

7.820

Dotatie 0 Onttrekking

-592

-1334 -1.926

Vrijval 0 Stand per 31 december 2013

1.465

-1148

5.577

5.894

De latenties zijn berekend tegen een vpb-tarief van 25% en een disconteringsvoet van 3,98%. De post waarderingsverschil verkoop bestaand bezit is gebaseerd op de ingeschatte verkopen in de komende vijf jaar en bestaat uit de contant gemaakte waarderingsverschillen tussen de fiscale en commerciële balans. De post verrekenbare fiscale verliezen is gebaseerd op het verlies uit het jaar 2009. Tablis Wonen verwacht dit verlies te verrekenen in de jaren 2014, 2015 en 2017.

VLOTTENDE ACTIVA 31-12-13 31-12-12

4. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop

440

440

De voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs dan wel lagere marktwaarde voor zover nodig onder aftrek van een voorziening van incourantheid. 5. Vorderingen Huurdebiteuren

440 348

440 348

Onder de huurdebiteuren zijn geen vorderingen opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.

122 Tablis Wonen

Gemeenten Sliedrecht

47 167

Onder de vordering gemeenten zijn geen vorderingen opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting

0 603

Omzetbelasting

0 240

Pensioenen

0

0 843

0

Onder de vordering belasting en sociale verzekeringen zijn naar verwachting geen vorderingen opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. Vordering ivm Winklerplein Vordering

0 143

Deze vordering betreft de vastlegging van de inmiddels gemaakte kosten rondom het project Winklerplein. Deze kosten worden gecompenseerd met de afgesproken inbrengwaarde van de desbetreffende woningen. Zowel de vordering als de compensatie worden het eerst in 2015 voldaan. Vanaf 2015 worden deze bedragen rentedragend. Overige vorderingen

1.750

1.151

Onder de overige vorderingen is een vordering van 685k opgenomen welke langer zal openstaan dan een jaar. Overlopende activa Vooruitbetaalde rente

0

29

Diversen

17

43

17

72

Onder de overlopende activa zijn geen vorderingen opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. 5. Totaal vorderingen

2.254

2.724

Onder de vorderingen is totaal een bedrag van € 968 opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen 123


6. Liquide middelen

2013 2012

Direct opvraagbaar

5.410

Overige

31

73

5.441

7.010

6.937

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Tablis Wonen. Met de huisbankier Rabobank is een rekening courant faciliteit overeengekomen van maximaal € 2,5 miljoen. Tot en met eind 2013 is van deze faciliteit geen gebruik gemaakt. Passiva 7. Eigen vermogen

2013 2012

Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Stand per 1 januari

51.823

45.794

Resultaat boekjaar

916

6.029

Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille voorgaand boekjaar

-

Toevoeging kapitaal voorheen st Bouwen en Beheren

108

-

52.847

51.823

Overeenkomstig hoofdstuk 1 artikel 2 van de statuten van Tablis Wonen dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. Bij de waardering is verder geen rekening gehouden met latenties voor waarderingsverschillen (fiscaal en commercieel) in het vastgoed. 8. Langlopende schulden

2013 looptijd

2013 looptijd

Totaal

Totaal

korter dan 5 jaar

langer dan 5 jaar

31-12-13

31-12-12

Langlopende schulden Leningen overheid

2.356

889

3.245

3.936

Leningen kredietinstellingen

9.679

100.166

109.845

114.715

Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden

6.705

-

Waarborgsommen

124 Tablis Wonen

18.740

101.055

6.705

7.133

6

6

119.801

125.790

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2014 is € 6.187 Mutaties in 2013 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:

Leningen overheid

Leningen krediet-

Terugkoopverplichting

instellingen

woningen verkocht onder

Waarborgsommen

Totaal

6

125.790

649

649

Stand per 1 januari

3.936

Opgenomen gelden Overige mutaties Naar kortlopende schulden

-691 3.245

voorwaarden

114.715

-23

7.133

-428

-451

-5.496

-6.187

109.845

6.705

6

119.801

Onder overige mutaties staat de correctie op de terugkoopverplichting als gevolg van de afwaardering van woningen VOV. Verder is er onder leningen kredietinstellingen een aflossing gedaan op de leningen voor st. Bouwen en Beheren, welke in verslagjaar 2012 nog niet was opgenomen in de leningen. 31-12-13 31-12-12

Leningen overheid Leningen overheid

3.245 3.936

Leningen kredietinstellingen Leningen kredietinstellingen 109.845 114.715

Alle leningen zijn WSW geborgd (2012: € 104.777) tegen een gemiddeld rentevoet van 3,98% (2012: 3,81%) Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Terugkoopverplichting Baanhoek West 2009 Terugkoopverplichting Hooghe Dijck Terugkoopverplichting Baanhoek West Terugkoopverplichting de Gantel

Jaarverslag 2013

3.250

3.421

300

300

2.349 2.606 806

806

6.705 7.133

Tablis Wonen 125


Tablis Wonen waardeert de terugkoopverplichting jaarlijks op het bedrag dat Tablis Wonen verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen 1 jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Waarborgsommen Waarborgsommen

6 6

9. Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen langlopende schulden

6.187

4.432

Schulden aan leveranciers en handelskredieten

2.712

1.355

Belastingen en premies sociale verzekeringen

1.237

1.142

Overlopende passiva

2.759 3.592

12.895 10.521

Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan een jaar. Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Leningen overheid

691 2.918

Leningen kredietinstellingen

5.496 1.514

6.187 4.432

Schulden aan leveranciers en handelskredieten Crediteuren

2.712 1.355

Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting

1.032 947

Loonheffing

151 136

Pensioenen

54

59

1.237 1.142

Tablis Wonen heeft onder de kortlopende schulden alle schulden geclassificeerd welke binnen een jaar worden voldaan. Wij verwachten dat deze schulden allen uit de reguliere exploitatie kunnen worden voldaan.

126 Tablis Wonen

Verbonden partijen Met de meeste van haar deelnemingen heeft Tablis Wonen naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen In het kader van de verkoop van woningen aan zittende huurders (Wet bevordering eigen woningbezit) is korting verleend met de bepaling dat wanneer binnen een termijn van 5 jaar wordt doorverkocht een tijdsevenredig deel van deze korting dient te worden terugbetaald. Het effect voor Tablis Wonen is nagenoeg nihil, gezien het zeer beperkte aantal woningen per jaar dat aan zittende huurders wordt verkocht. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van € 7,0 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van één jaar na balansdatum. Pensioenverplichtingen Het bedrijfstakpensioenfonds is niet in staat die gegevens op te leveren die voor de stichting zouden leiden tot een juiste weergave van de kosten, evenals de rechten en verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht dienen te worden opgenomen. Daarom worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is geen voorziening in de jaarrekening 2013 verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan invloed hebben op te betalen premies.

Onderhoudsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoudsverplichtingen tot een bedrag van € 72 duizend (2012 € 140 duizend). Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van één jaar na balansdatum. Ketenaansprakelijkheid Tablis Wonen heeft per balansdatum geen niet uit de balans blijkende verplichtingen uit hoofde van de Wet Keten Aansprakelijkheid. Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Als zekerheid voor de geldverstrekkers wordt door Tablis Wonen gebruik gemaakt van borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Door borging van het WSW kan ten behoeve van sociale woningbouw (en specifiek benoemd maatschappelijk vastgoed) relatief goedkoop worden geleend. Als “achtervang” in deze borgstelling participeren zowel de corporaties, de rijksoverheid als ook de gemeente waar de sociale woningbouw wordt gerealiseerd. Het WSW beoordeelt ieder jaar de kredietwaardigheid van Tablis Wonen in het kader van haar borgstelling. Op 5 augustus 2013 ontving Tablis Wonen het bericht dat over de periode 2013-2015 de stichting Tablis Wonen voldoet aan de “eisen van kredietwaardigheid”. Ook is gelijktijdig het faciliteringsvolume dat in aanmerking kwam voor borging vastgesteld. Voor de jaren 2013 tot en met 2014 bedroeg dit volume € 27,95 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een faciliteringsvolume volgens prognose van € 25,12 miljoen. Dit volume is verhoogd met een positieve claim van € 7,72 miljoen t.b.v. de niet DAEBprojecten Karekietstraat en Bonkelaarplein onder toepassing van het Eigen Middelen beleid. Met een brief van 30 september 2013 is het faciliteringsvolume opgehoogd met € 14 miljoen vanwege de overdracht van gemeentegaranties naar WSW-borging. Op basis van de nieuwe begroting en meerjarenraming zal het faciliteringsruimte opnieuw worden vastgesteld. Tablis Wonen verwacht uiterlijk medio 2014 hier een positief bericht over te krijgen.

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen 127


Obligoverplichting De door het WSW geborgde leningenportefeuille bedraagt ultimo 2013 bijna 120 miljoen en dit betekent dat Tablis Wonen op basis van een gemiddeld obligopercentage van 3,85% 4,6 miljoen beschikbaar moet kunnen stellen aan het WSW. Bankgaranties Stichting Tablis Wonen heeft één bankgarantie lopen in het boekjaar. Deze bankgarantie betreft een garantietermijn welke al vanaf 2009 geldt voor de oplevering van de Koopgarantwoningen in BaanhoekWest. De koper heeft nog geen fiat gegeven voor vrijgave van deze bankgarantie. Inmiddels is een extern bureau ingeschakeld voor beoordeling van de klacht. Volmacht Het WSW heeft in een brief van 4 oktober 2013 alle corporaties verzocht over te gaan tot het verstrekken van een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht als bedoeld in het Reglement van Deelneming (“Reglement”). Artikel 30 van het Reglement regelt kort gezegd dat Stichting Tablis Wonen zich verplicht heeft om op eerste verzoek van het WSW aan het WSW hetzij hypotheek te verstrekken op al het onderpand dat op dat moment geldt als WSW onderpand hetzij een onvoorwaardelijke en onherroepelijke volmacht te verstrekken aan het WSW, zodat het WSW in staat is om op een later gewenst moment over te gaan tot hypotheekvestiging zonder dat er op dat moment medewerking van Tablis benodigd is (privatieve last). Het verzoek aan Tablis om over te gaan tot het verstrekken van de volmacht houdt niet in dat het WSW direct over gaat tot hypotheekvestiging, echter biedt het WSW wel de mogelijkheid om op een moment in de toekomst, wanneer daar aanleiding toe is, over te gaan tot hypotheekvestiging. Die mogelijkheid bestaat dan zonder de verdere medewerking van Tablis.

128 Tablis Wonen

Op 13 december 2013 heeft Tablis de volmacht bij de notaris getekend en is de akte daarvan ontvangen.

11. Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2013 (x € 1.000)

2013 2012

10. Huren Woningen en woongebouwen

24.844

23.608

Onroerende zaken niet zijnde woningen

1.700

1.184

26.544 24.792 Af: Huurderving wegens leegstand

-264

Af: Huurderving wegens oninbaarheid

-21

Af: Huurderving wegens gewenning

-57

-648

26.202 24.144

De “te ontvangen netto huur”is gewijzigd als gevolg van: • verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering tot een bedrag van € 632 • verhoging van huren als gevolg van huurharmonisatie van € 101 • het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen tot een bedrag van € 1.494 • verkoop woningbezit-/- € 29 • slopen van woningen-/- € 446 De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

2013 2012

Gemeente Sliedrecht 21.840 20.551 Gemeente Graafstroom

4.362 3.593

26.202 24.144

11. Opbrengst servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten

2.773

2.742

De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van : • Sloop -91 • Nieuwbouw woningen 37 • Verhoging voorschotten 85

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen 129


2013 2012

12. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Opbrengst verkopen bestaand bezit

949

Boekwaarde

-150 -178

1.703

799 1.525

13. Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengst diversen

555 281

Opbrengst aan huurders

79

110

Opbrengst voorbelasting BTW voorgaande jaren

134

108

768 499

14. Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Afschrijvingen onroerende zaken in exploitatie

4.509

3.979

Afschrijvingen onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

305

348

4.814 4.327

Boekverlies materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie Doorbelaste afschrijvingen naar servicekosten Totaal afschrijvingen

5

1

-29

-34

4.790 4.294

15. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Mutatie in verband met lagere bedrijfswaarde

0

34

Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch)

1.881

2.180

Onderhoudsuitgaven (cyclisch)

4.009 4.232

5.890 6.412

16. Lasten onderhoud

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud

4.009 4.232

Mutatieonderhoud

1.020 1.065

Klachtenonderhoud

861 1.115

5.890 6.412

130 Tablis Wonen

17. Overige bedrijfslasten Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Subtotaal beheerkosten

1.787

1.361

383 434 53

49

2.223 1.844

Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie

1.749 1.558 65

47

43

43

1.857 1.648

Overige bedrijfslasten Servicekosten Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten

2.747 2.696 850 3.597

19

2.715

Totaal overige bedrijfslasten

7.677

6.207

Accountantshonoraria (x €1.000) Onderzoek van de jaarrekening

62

63

Andere controlewerkzaamheden

12

9

Fiscale advisering

15

19

Andere niet-controlediensten

0

0

89

91

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Tablis Wonen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) (inbegrepen ca. € 12.000 jaarwerk 2012).

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen 131


18. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen

-1.742

53

Afboeking van VOV woningen

-490

-1.302

Afboeking van terugkoopverplichting

429

1.127

Waardeverandering Commercieel vastgoed in exploitatie

-1.681

228

-1.742

53

19. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente op vorderingen

6

7

Rente op liquide middelen

55

55

61

62

20. Rentelasten en soortgelijke kosten Kredietinstelling

3.936

3.915

Gemeenten

260

434

Overige schulden

23

39

4.219

4.388

21. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Mutatie actieve belastinglatentie

1.926

1.833

Totale belastinglast

1.926

1.833

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2.013 Acute belastingen

-

Latente belastingen

1.926

1.926

De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belasting volgens de jaarrekening

2.842

Verkoop onroerende goederen bestaand bezit

-799

Afschrijvingen 4.790 Vrijval disagio contante waarde financieringen

-19

Fiscaal resultaat sloop

-5.516

Fiscaal resultaat 2013

1.298

132 Tablis Wonen

Fiscaal negatief resultaat 2013 toe te voegen aan latentie

1.298

VPB last (o.b.v. 25%)

325

Acuut belasting verlies is toegevoegd aan de actieve belastinglatentie. De belastinglast (€ 1.926.000) uitgedrukt als percentage van het jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen bedraagt 67%. De afwijking met het nominale tarief van 25% wordt verklaard door het benutten van de fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op vastgoed en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar.

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen 133

12. Overige informatie 12.1 Werknemers Gedurende het jaar 2013 had de corporatie gemiddeld 59 werknemers in dienst (2012: 60). Net als voorgaande jaren is geen van de werknemers buiten Nederland werkzaam. 12.2 Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: • bestuurders en voormalige bestuurders € 139.462 (voorgaand jaar € 139.520) • commissarissen en voormalige commissarissen € 31.900 (voorgaand jaar € 39.903) De vermelde bezoldiging van bestuurder omvat de periodiek betaalde beloningen (salarissen, vakantiegeld en de pensioenpremie). Het bedrag is exclusief de fiscale bijtelling van de ter beschikking gestelde auto en het werkgeversdeel van de sociale lasten. Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in werking getreden in 2013 Op 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De WNT stelt eisen aan de toelichting in de jaarrekening van rechtspersonen en instellingen in de publieke en semipublieke sector over de bezoldiging van zogenoemde (gewezen) topfunctionarissen. Woningcorporaties worden hierbij gerekend tot de semipublieke sector en daarmee valt Tablis onder het regime van de WNT. De regeling voor topinkomens van woningcorporaties is in 2013 onrechtmatig verklaard door de rechtbank en daarmee niet meer van toepassing in 2013. Tablis is voor 2013 gebonden aan het bezoldigingsmaximum zoals bedoeld in artikel 2.3. eerste lid van de WNT. Dit maximum bedraagt in 2013 € 228.599.

134 Tablis Wonen

De WNT is bij Tablis slechts van toepassing op de directeur-bestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen. De leden van het MT zijn geen topfunctionaris in de zin van de WNT, omdat zij geen leiding geven aan de gehele organisatie (artikel 1.1., onderdeel b van de WNT). De directeur-bestuurder neemt namelijk de beslissingen voor de organisatie. Ook de plaatsvervangend directeur valt niet onder de WNT, omdat zijn bevoegdheden alleen zijn bedoeld voor tijdelijke afwezigheid van de directeur-bestuurder (vakantie en ziekte). Hieronder zijn de beloningen van topfunctionarissen in beeld gebracht voor 2013: Directeur-bestuurder Voor de directeur-bestuurder geldt dat zijn contract bij brief van 19 november 2011 is verlengd tot 2016. Hiermee is het directeursdeel van de functie een vast dienstverband geworden. De RvC heeft besloten gebruik te maken van de geboden overgangsregeling van de WNT. Naam bestuurder

Functie

H.J.A. Gravesteijn

Directeur-

Datum

Datum

Parttime

vanaf

t/m

factor

01-01-2013

31-12-2013

1

bestuurder Bruto

Belaste variabele

Beloningen

Totaal

beloning

en vaste kosten-

betaalbaar op

beloning

vergoeding

termijn

boekjaar

€ 420

-

€ 120.866

€ 120.446

Het totaalbedrag van € 120.866 is als volgt opgebouwd: • bruto maandsalaris inclusief 8% vakantiegeld • bijtelling lease-auto • bruto vergoedingen

Raad van Commissarissen Voor leden en de voorzitter van de RvC geldt een maximale vergoeding van respectievelijk 5% en 7,5% van het bezoldigingsmaximum wat door het ministerie is vastgesteld. Het bezoldigingsmaximum voor 2013 is € 228.599. Dit betekent dat de leden van de RvC voor een volledig jaar niet meer mogen ontvangen dan € 11.430 en de voorzitter niet meer dan € 17.145. In onderstaand overzicht zijn de in 2013 betaalde vergoedingen (excl. BTW) opgenomen. In 2013 zijn geen uitkeringen verricht aan topfunctionarissen en (gewezen) topfunctionarissen wegens beëindiging van het dienstverband.

Doorkijk naar 2014: corporatie specifieke beloningsmaxima Vanaf 1 januari 2014 zijn de volgende corporatie specifieke beloningsmaxima van toepassing voor Tablis. Deze bedragen zijn gebaseerd op indeling in bezoldigingsklasse F, volgens de tabel behorende bij de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 (Staatscourant d.d. 29 november 2013). Tablis hanteert de nieuwe maxima bij nieuwe benoemingen in de RvC en voor het overige doet zij tijdelijk een beroep op het overgangsrecht. Hiermee voldoet Tablis volledig aan de nieuwe regelgeving.

Er zijn in 2013 geen functionarissen van wie de bezoldiging de maximale bezoldiging, zoals bedoeld in artikel 2.3. eerste lid van de WNT, te boven is gegaan. Naam

Functie

Datum vanaf

Datum t/m

Bruto beloning

Belaste

Beloningen

Totaal beloning

variabele en

betaalbaar op

boekjaar

vaste kosten-

termijn

vergoeding Dhr. J. van Leeuwen

Voorzitter RvC

01-01-2013

31-12-2013

€ 8.940

€0

€0

€ 8.940

Mw. L.C.N.A. Hulswit

Lid RvC

01-01-2013

31-12-2013

€ 6.720

€0

€0

€ 6.720

Dhr. A. in ’t Veld

Lid RvC

01-01-2013

30-06-2013

€ 3.360

€0

€0

€ 3.360

Mw A.J.M. Zebel-Vaudo

Lid RvC

01-01-2013

31-12-2013

€ 6.720

€0

€0

€ 6.720

Dhr. E.E.E. Bessem

Lid RvC

01-01-2013

31-05-2013

€ 2.800

€0

€0

€ 2.800

Mw.J. van Rooij

Lid Rvc

01-07-2013

31-12-2013

€ 3.360

€0

€0

€ 3.360

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen 135

13. Statutaire resultaatbestemming Het positieve jaarresultaat van € 916.00 is volledig ten gunste van het eigen vermogen gebracht.

14. Gebeurtenissen na balansdatum Novelle Blok De Tweede Kamer heeft in de zomer van 2012 reeds ingestemd met het wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet. Minister Blok heeft op 11 februari 2014 een wijziging (novelle) op het wetsvoorstel Herziening Woningwet gepubliceerd. Tot 4 maart hebben belangenvertegenwoordigers van huurders, vastgoedbeleggers, toezichthouders en woningcorporaties daarop kunnen reageren. Vanuit de sector is het standpunt bij de minister aangegeven. Het is voor nu nog onduidelijk welke concrete gevolgen de herzieningen op de Woningwet voor ons met zich meebrengt.

136 Tablis Wonen

Vaststelling jaarrekening 2013 Op 22 april 2014 heeft de Raad van commissarissen het jaarverslag inclusief de jaarrekening 2013 goedgekeurd. Sliedrecht, 22 april 2014

Tablis Wonen Zuiderzeestraat 210 Sliedrecht Directie, 22 april 2014

De Raad van commissarissen

drs. H.J.A. Gravesteijn

J. van Leeuwen

Mevrouw drs. L.C.N.A. Hulswit

Mevrouw mr. A.J.M. Zebel-Vaudo

Mevrouw drs. ir. J.M.P. van Rooij

R. van Oostveen

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen 137

138 Tablis Wonen

Accountantsverklaring

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen 139

Accountantsverklaring

140 Tablis Wonen

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen 141

Bijlage 1

Overzicht nevenfuncties RvC-leden 2013

Mevrouw L.C.N.A. Hulswit • jobcoach en tijdelijk projectleider “Vrouw en Werk” Vluchtelingenwerk Zuidvleugel Mevrouw A. Zebel-Vaudo • strategisch juridisch adviseur van advies- en ingenieursbureau Royal Haskoning/DHV De heer E.E.E. Bessem • lid van de RvC van woningcorporatie Mijande Wonen • interim manager bij achtereenvolgende organisaties en bedrijven De heer J. van Leeuwen • voorzitter van de stichting beheer cultuurcluster Veenendaal • voorzitter van het stichtingsbestuur Rhenendael • voorzitter van de RvT van OBV (Openbare Bibliotheek Veenendaal) • gastdocent bij Euroforum • zelfstandig gevestigd interim manager en consultant De heer A. in ’t Veld • secretaris van de VODR Zuid-Holland Zuid (vereniging oud-directeuren Rabobanken) De heer R. van Oostveen • Vicevoorzitter RvT Stichting Wende • Lid RvC Trifolium Woondiensten • Lid RvT RIBW Fonteynenburg • Voorzitter OX Vastgoednetwerk • Lid visitatiecommissie Procorp • Zelfstandig gevestigd adviseur corporatie- en zorgbranche Mevr. J.M.P. van Rooij • Directeur Vastgoed, directeur Boscotondo en directeur Landgoed de Klokkenberg bij Vitalis WoonZorg Groep • Directeur Eigenaar JESS consultancy • Lid RvA W-E Adviseurs

142 Tablis Wonen

Bijlage 2

Overzicht verbindingen

Algemene gegevens Naam van de verbinding Stichting Woonkeus Drechtsteden Rechtsvorm Stichting Vestigingsplaats Dordrecht Statutaire doelstelling Coördineren van regionale woonruimteverdeling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Publicaties van alle leegkomende woningen Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ? Nee Overige participanten in vennootschap Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Stichting / Vereniging Stichting Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Afvaardiging in de RVC van de stichting Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding Nihil

Jaarverslag 2013

Tablis Wonen 143

Bijlage 2 Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ?

Woningnet N.V. Naamloze Vennootschap Automatisering van de woonruimteverdeling Nevenactiviteit MG 2001-26 nee

Financiële gegevens 2012 Vennootschap nee Eigen vermogen € 6.697.000 groepsvermogen Jaaromzet € 14.080.000 Jaarresultaat € - 475.000 Balanstotaal € 9.648.000 Belang in % 2 Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap n.v.t.

Geldstromen Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid

Risicobeheersing - - - - - - -

Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt Woningnet N.V. verzorgt de automatisering van de woonruimteverdeling in verkregen zekerheden verschillende regio’s van Nederland. Sinds december 2004 nemen wij in het juridische structuur kapitaal van Woningnet deel in de vorm van honderd aandelen, tegen een selectie samenwerkingspartners nominale waarde van € 11.95 per stuk. Van deze nominale waarde is 75% maximale omvang projectaanspraken gestort. Via het regionale woonruimteverdeelsysteem maken wij gebruik van gegarandeerde afzet vooraf de diensten van Woningnet. Bestuurlijk zijn wij verder niet betrokken bij Wovermogensdoelstelling en dividendbeleid ningnet, maar is sprake van een nevenactiviteit in de zin van MG 2001-26.

144 Tablis Wonen

Algemene gegevens Naam van de verbinding NV Stadsherstel en BV Voorstraat Rechtsvorm Naamloze en Besloten Vennootschap Vestigingsplaats Dordrecht Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ?

Financiële gegevens 2012 Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Jaarresultaat Balanstotaal Belang in %

€ 3.002.005 € 38.221 € - 27.918 € 3.021.137 2,7%

Geldstromen Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid

Risicobeheersing - - - - - - -

Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid

Jaarverslag 2013

De doelstelling van de BV Voorstraat is beperkter en richt zich met vrijwel dezelfde activiteiten alleen op de Voorstraat e.o. in Dordrecht met specifieke aandacht voor de combinatie van wonen, werken en leren. De BV Voorstraat is een 100% dochter van de NV Stadsherstel. Tablis Wonen is voor het bedrag van € 100.000 aandeelhouder in de NV Stadsherstel

Tablis Wonen 145

Colofon Redactie en teksten Tablis Wonen Fotografie Josje Blokland Fotografie en Foto’s Tablis Wonen Vormgeving moev - ontwerp en vormgeving, Oosterwolde (Fr.) Drukwerk Drukkerij De Waard, Sliedrecht Tablis Wonen, mei 2014

146 Tablis Wonen

Sliedrecht, april 2014 Stichting Tablis Wonen Zuiderzeestraat 210 3363 CZ Sliedrecht Inschrijvingsnummer K.v.K: 23036310

Tablis Wonen Zuiderzeestraat 210 - Sliedrecht, Postbus 145 - 3360 AC Sliedrecht, T (0184) 444 844 E [email protected] I www.tabliswonen.nl

Eigentijds betrokken partner in zicht. Jaarverslag 2013

Recommend Documents