2012
Jaarverslag
Verantwoord verder! Wassenaarsche Bouwstichting
Inhoudsopgave 1
Inleiding
4
2
Bestuursverslag
8
3
Vooruitblik 2013
16
4
Integriteit, imago, geschillen en risico’s
18
5
Voorraadbeleid en technisch beheer
20
6
Bewonersparticipatie
26
7
Sociaal en Leefbaarheid
28
8
Verhuurbeleid
32
9
Beheer voor derden
36
10 Personeel en organisatie
38
11 Financiële positie en resultaten
41
12 Waardering activa
52
13 Verbindingen
57
14 Vennootschapsbelasting
61
15 Governanceverslag
64
16 Verklaringen
70
Verkorte jaarrekening
73
Bijlagen
81
3
2012
Inhoudsopgave Jaarverslag
1
Inleiding Verantwoord verder!
1 Inleiding Terugkijkend op 2012 kan worden geconstateerd dat het roerige tijden zijn, zeker voor woningcorporaties. Maar als wij kijken naar onze eigen organisatie dan overheerst een goed gevoel. Wij hebben tegenvallers gekend, zoals het faillissement van de hoofdaannemer van het project Havenaer. Maar over het algemeen hebben wij het goed gedaan. Doelen zijn gehaald en eind 2012 hebben wij op gepaste wijze aandacht kunnen besteden aan ons honderdjarig jubileum. De vooruitzichten stemmen echter somber.
Het jaar 2012 begon en eindigde met incindenten rond woningcorporaties met als veruit belangrijkste incident de ‘Vestia-affaire’. Daar is op extreme en volstrekt unieke schaal gespeculeerd met derivaten. Dat straalt negatief op de sector af en zorgt voor een aanscherping van regels. Maar de Vestia-affaire is vooral het werk van één organisatie die zich ‘groter en beter dan de rest’ waande. Dit en andere incidenten hebben geleid tot een omslag in het denken over corporaties. Zowel bij het publiek als de politiek en bij externe en interne toezichthouders. Regels zijn of worden aangescherpt. De governance van woningcorporaties, het interne en het externe (financiële) toezicht worden verzwaard. Aedes heeft daarover in
De corporatie haalt haar doelen in 2012
2012 een rapport uitgebracht: ‘Toezicht met bite’. Naar aanleiding van Vestia heeft de commissie Hoekstra gerapporteerd en scherpe conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan. De sector wacht in 2013 een parlementaire enquête. Een vervelend gevolg van de Vestia-affaire is dat corporaties een zogenaamde saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) krijgen opgelegd. Door de omvang van Vestia én andere saneringen wordt de grondslag van de heffing verhoogd van maximaal 1% naar 4% van de huuropbrengsten. Dat komt neer op een maximale heffing per jaar van circa € 0,6 mln. voor de Wassenaarsche Bouwstichting.
5
2012
Inleiding Jaarverslag
Daarnaast woekert de economische crisis verder en worden de gevolgen voor de woningmarkt steeds duidelijker zichtbaar. Er is een groeiend probleem in de woningbouwsector aan het ontstaan, dalende prijzen, stagnerende verkopen, minder investeringen en omvallende bedrijven. De val van kabinet Rutte I en het daar op volgende Kunduz- of Lenteakkoord tussen kabinet en een deel van de oppositie leken perspectief te bieden voor ‘vastzittende’ dossiers, zoals de woningmarkt. De in november aangekondigde maatregelen van kabinet Rutte II pakken voor de corporaties en hun huurders slecht uit. Begin 2013 zijn de plannen alweer een beetje bijgesteld in het Woonakkoord. De huurwoningenmarkt wordt met grote financiële maatregelen geconfronteerd waaronder een heffing en extra huurverhogingen. Per saldo leiden deze tot een investeringsstop bij nagenoeg alle investeerders in woningen, ook corporaties. De bouwsector kreunt onder een ongekende teruggang. Het aantal faillissementen is niet te tellen. De Woningwet waarin o.a. de relatie tussen overheid en corporaties wordt geregeld is nog in behandeling bij de Eerste Kamer. In deze wet staan regels voor diensten van algemeen economisch belang (DAEB en niet-DAEB), waaronder de vermogenstoerekening en financiering. Veel moet worden uitgewerkt in algemene maatregelen van bestuur en is dus nog onzeker. Er kunnen sowieso kanttekeningen worden geplaatst bij de praktische uitvoerbaarheid van sommige onderdelen. Een lichtpuntje in 2012 leek de presentatie van Wonen 4.0. Een plan voor de woningmarkt van woningcorporaties (Aedes), huurders (Woonbond), makelaars (NVM, VBO
Het managen in een tijd van crisis is een uitdaging!
en VastgoedPRO) en Vereniging Eigen Huis. In vele ogen een historisch plan vanwege de samenwerking tussen belangrijke partijen op de woningmarkt met vaak tegengestelde belangen. Inmiddels is dit plan door de actualiteit van Rutte II op de achtergrond geraakt.
6
Voor de Wassenaarsche Bouwstichting komt het kabinetsbeleid neer op een extra last welke oploopt tot € 2,7 mln. per jaar. Besparingen op uitgaven in combinatie met huurverhogingen moeten deze last én de saneringsheffing opvangen. De snelle “ingroei” van de heffingen ten opzichte van de geleidelijke opbouw van extra huurinkomsten zorgt voor grote druk op de kasstromen in de periode 2014-2017. Daarnaast zet het kabinet druk op de sector door een beeld neer te zetten van inefficiënte en dure organisaties met veelverdieners aan het roer.
‘De rekening komt vooral bij huurders en werknemers terecht’
Uiteindelijk komt de rekening van dit beleid niet alleen terecht bij de corporaties, maar vooral bij huurders en werknemers in de bouwsector. Het is de vraag of het ingezette beleid leidt tot structurele verbeteringen op de woningmarkt en de rol van corporaties daarbij. Het managen van alle ontwikkelingen in een sfeer van crisis en wantrouwen is een uitdaging.
7
2012
Inleiding Jaarverslag
2
Bestuursverslag
2 Bestuursverslag In bestuurlijk opzicht is 2012 een druk jaar geweest. Op de eerste plaats vanwege de landelijke ontwikkelingen. Ook lokaal is het nodige gepasseerd, zoals een bestuurscrisis bij de gemeente. Daarnaast speelde in 2012 de verplichte vierjaarlijkse visitatie en het 100-jarig jubileum van de organisatie.
100-jarig Jubileum Een honderdjarig jubileum is een mijlpaal. Daar sta je uiteraard bij stil. Ook in tijden dat het minder gaat. Dan maar wat minder uitbundig. In 2011 is ter gelegenheid van het afscheid van Gerard Bouwman, een medewerker die jarenlang historisch materiaal over de woningcorporatie heeft verzameld, een fraai boek over de corporatie uitgebracht (“Sociaal ondernemen in een kapitalistisch bolwerk”). Dat was feitelijk de eerste stap naar het jubileumjaar. Op 15 en 16 november 2012 hebben wij het jubileum op gepaste wijze, stijlvol en met inhoud, kunnen vieren. De officiële oprichtingsdatum van de “Bouwvereeniging” was 15 november 1912. Dat gebeurde in het Patronaatsgebouw, nu Cultureel centrum Warenar. Op deze “historische” plek hebben de jubileumactiviteiten plaats gevonden. Het jubileum is aangegrepen om huisstijl en website aan te passen. Op 15 november zijn wij begonnen met een feestelijke bijeenkomst voor (oud) personeel en commissarissen met partners. Op 16 november zijn wij in de morgen
Een honderdjarig jubileum is een mijlpaal
gestart met het persoonlijk bezorgen door de medewerkers van een jubileumpakket bij alle huurders.
9
2012
Bestuursverslag Jaarverslag
In de namiddag is een officiële bijeenkomst gehouden met een feestelijk tintje, maar ook een inhoudelijke kant. Marc Calon, voorzitter van Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties, Sybilla Dekker, oud minister van volkshuisvesting en Ad Zopfi belichtten elk vanuit hun eigen perspectief de veranderende rol van de corporatie. Het programma werd op muzikale wijze gepresenteerd door Gregor Bak. De opkomst was hoog en de waardering ook. Volgens een aantal bezoekers was het inhoudelijke deel buitengewoon goed en voor herhaling vatbaar. Huurdersvereniging ‘De Wassenaarsche’ en de bewonerscommissies wilden aan dit jubileum niet zomaar voorbij gaan. Zij hebben de Wassenaarsche Bouwstichting een aantal bankjes aangeboden. In overleg met hen worden in 2013 de bankjes bij een vijftal complexen in Wassenaar geplaatst.
Visitatie in combinatie met extra audits voor goed werkgeverschap en bewonersparticipatie Eind 2011 is door bestuur en Raad van Commissarissen besloten de opdracht voor het uitvoeren van de visitatie te verstrekken aan KWH. Aan die opdracht zijn twee additionele onderzoeken of audits gekoppeld: goed werkgeverschap en bewonersparticipatie. In het voorjaar is de zelfevaluatie uitgevoerd en 2 april 2012 vond de startbijeenkomst plaats. Op maandag 10 september 2012 zijn de uitkomsten van de visitatie en de extra audits officieel door de visitatiecommissie en auditteams van KWH gepresenteerd aan de Raad van Commissarissen en het managementteam. Het rapport over goed werkgeverschap is dinsdag 11 september besproken met de OR en op 18 september met alle personeelsleden. De uitkomsten van de visitatie zijn op 5 oktober 2012 besproken tijdens een algemene stakeholdersbijeenkomst. In een bijzonder platformbijeenkomst met de huurdersorganisatie (bestuur en bewonerscommissies) op 30 oktober 2012 zijn zowel de uitkomsten van de visitatie als het rapport over bewonersparticipatie besproken. De vierjaarlijkse visitatie is een verplicht onderdeel van de branchecode en het lidmaatschap van Aedes. Wij behoren tot de circa 40 corporaties die inmiddels voor de 2e keer zijn gevisiteerd. De uitkomst van de visitatie wordt uitgedrukt in een cijfer. Dat is deze keer een 6,9 (bij de vorige visitatie 6,8). Dat is goed. De norm is een 7.
10
2012
Bestuursverslag Jaarverslag
Op de verschillende onderdelen zijn de scores als volgt: - Presteren naar ambities 7,2 - Presteren naar opgaven 7,3 - Presteren volgens belanghebbenden 7,6 - Presteren naar vermogen 5,8 - Governance 6,6 De lage score voor presteren naar vermogen wordt bepaald door de ontwikkeling van de bedrijfslasten in 2010. Die zijn in dat jaar fors gestegen onder invloed van de veranderingen in de organisatie (inhuur van derden). Samenvattend is het oordeel dat: - voldoende maatschappelijk gewaardeerde prestaties worden geleverd; - het vermogen voldoende wordt ingezet voor het leveren van die prestaties; - belanghebbenden voldoende worden betrokken bij de beleidskeuzes; - s trategievorming en prestatiesturing (plan, do, check, act) matig verankerd zijn in de organisatie en omgeving - het interne toezicht voldoende functioneert - v oldoende potentie aanwezig is om het maatschappelijk presteren (nog) verder te verbeteren. De aanvullende audits zijn gebaseerd op de daarvoor ontwikkelde labelvoorwaarden en meetmethoden van KWH. Het behalen van een van beide labels was niet ons primaire doel. De audits zijn een soort van ‘nulmeting’: waar staan wij en wat kunnen wij verbeteren. Voor het behalen van de labels zijn de scores te laag. Bij bewonersparticipatie zitten wij er dicht bij. Bij goed werkgeverschap zitten wij er wat verder vanaf. De scores zijn wel ruim voldoende. In beide audits komt – net als in de visitatie – naar voren dat wij beleid en doelstellingen beter en concreter moeten formuleren. Daarnaast moeten
De corporatie zorgt voor levensloop bestendige woningen
wij ook kijken of voorgenomen doelstellingen ook worden gehaald. Vooral bij goed werkgeverschap draagt het ontbreken van een beleidsplan bij aan de lagere score. De rapporten bieden veel aanknopingspunten voor verbeteringen, munitie voor de voorbereiding van een nieuw beleidsplan, herijking van het afsprakenkader en het participatiemodel met de huurdersvereniging.
11
Stakeholders Stakeholders ofwel belanghouders zijn vertegenwoordigers van organisaties die belang hebben bij de corporatie, zoals gemeente, huurdersvereniging, instellingen en belangengroepen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Maar ook collegacorporaties en bedrijven die voor ons werken. De opkomst tijdens de stakeholdersbijeenkomst op 5 oktober 2012 was hoog (60 personen). Behoudens de resultaten van de visitatie is gediscussieerd over de prioriteiten van de corporatie aan de hand van drie thema’s: wonen, zorg en zeggenschap. De discussie stond onder leiding van Gerrichhauzen en Partners. Vertegenwoordigers van de twee belangrijkste stakeholders (de gemeente in de persoon van wethouder Volkshuisvesting mevrouw Dekker en huurders in persoon van de voorzitter van de huurdersvereniging mevrouw Berendse) konden vooraf aangeven wat in hun ogen de belangrijkste discussiepunten zouden moeten zijn. Alle betrokkenen waren het eens over de noodzaak van voldoende geschikte woningen voor specifieke doelgroepen. Daarbij werd vooral gesproken over ouderen, mensen met een beperking en jongeren. Gelet op de beperkte nieuwbouwmogelijkheden speelt de benutting van de bestaande voorraad daarbij een belangrijke rol. Samenwerking in een lokaal woonplatform dat de basis legt voor een nieuwe woonvisie wordt door alle betrokkenen als een belangrijke eerste stap gezien. Volgens de aanwezigen dienen concrete afspraken te worden gemaakt over zogenaamde woonservicezones, waarbij de gemeente zorgt voor een voor mindervaliden goed toegankelijke openbare ruimte, de corporatie zorgt voor levensloopbestendige, toegankelijke woningen en welzijn en zorg zorgen voor op de doelgroep afgestemde dienstverlening. In dat kader zou het goed zijn als tussen deze partijen afspraken kunnen worden gemaakt over voorzieningen, zoals ontmoetingsruimten en buurtcentra. Mevrouw Dekker gaf aan mogelijkheden te zien ouderen te verleiden om van een eengezinswoning te verhuizen naar een geschikt appartement. Dat is goed voor de doorstroming. Zo komen woningen voor starters beschikbaar en wordt geld bespaard voor woningaanpassingen. Andere prioriteiten die de aanwezigen noemden waren verbetering van de overlegstructuren en mogelijkheden voor energiebesparing.
12
2012
Bestuursverslag Jaarverslag
Doelstellingen en resultaten over 2012 In het beleidsplan 2010-2015 en de begroting 2012 zijn 20 strategische keuzen/opgaven geformuleerd (zie onderstaande tabel). Beleidsveld Huisvesten doelgroepen
Opgaven Zorgen voor voldoende geschikte woningen
Wonen en zorg
Realiseren van voldoende woningen waar zorg kan worden verleend Ontwikkelen en beheren maatschappelijk vastgoed Woning-verbetering en herontwikkeling
Maatschappelijk vastgoed
Kwaliteit vastgoed
Participatie, sociaal beheer en leefbaarheid Bedrijfsvoering
Financiën
Zijn van een betrouwbare en actieve partner en verhuurder Professioneel, klantgericht en herkenbaar lokaal woonbedrijf Financierbaar blijven en anticiperen op de ontwikkelingen en flexibel blijven
Strategische keuzen 1. A anpassen woningvoorraad aan specifieke doelgroepen (starters, senioren) 2. Bestrijden scheefwonen door onder voorwaarden te koop aanbieden van woningen 1. Investeren in (ver)nieuwbouw voor de doelgroep senioren 2. O ntwikkelen flankerend beleid voor ouderen* 3. T oewijzen deel van vrijkomende voorraad aan bijzondere doelgroepen 1. O ntwikkelen en beheren maatschappelijk vastgoed 2. O pstellen ‘afwegingskader’ maatschappelijk vastgoed * 1. Beheersbaar houden onderhoud aan woning 2. Investeren in woontechnisch verbeteren van woningen en verbeteren woonomgeving 3. Investeren in duurzaamheid en energiebesparing 1. B ijdragen aan ongestoord woongenot 2. Borgen betrokkenheid huurders en bewoners bij beleid en uitvoering 3. A ctief in netwerken rond wonen, welzijn en zorg 1. K waliteit dienstverlening op hoog niveau houden 2. Efficiënt en kostenbewust werken 3. M arktleider blijven op VvE beheer in Wassenaar en omgeving 4. G oed werkgeverschap 1. S turen op een gezonde balans tussen activiteiten en vermogenspositie 2. Verbeteren balans tussen huurprijs, vastgoedwaarde en kwaliteit woningvoorraad 3. Beheersen risico’s
* Daarvan dienen twee nog nadere invulling te krijgen (afwegingskader maatschappelijk vastgoed en flankerend beleid ouderen).
In 2012 is verder invulling gegeven aan de algemene bedrijfsdoelen zoals opgenomen in het beleidsplan 2010-2015. Meer ‘passendheid door verkoop’ heeft in 2012 geleid tot het aanwijzen van vier nieuwe complexen (220 woningen) voor verkoop onder voorwaarden (‘Koopgarant’). Bij twee complexen is in 2012 de verkoop ook daadwerkelijk ter hand genomen. De andere twee complexen volgen in 2013. In 2012 zijn tien woningen onder voorwaarden verkocht. Daarnaast zijn drie woningen verkocht uit complex Molenaar (WaBS Vastgoed B.V.).
13
Voor het in voorbereidende project ‘zwembadlocatie’ is een marktanalyse opgesteld samen met marktpartijen. Dit project behoort niet meer tot onze prioriteiten vanwege de onzekerheden en de voorgeschreven markthuurprijzen. Wij kunnen en willen dit project niet voor langer voor eigen rekening en risico realiseren. In het kader van ‘voldoende woningen voor senioren’ werken wij aan (ver)nieuwbouwprojecten zoals Havenaer en Mariastraat. Voor jongeren verkennen wij de mogelijkheden van een kleinschalig project aan de Rijksstraatweg. Bij het ‘ontwikkelen maatschappelijk vastgoed’ kan worden gewezen op gezondheidscentrum, Warenar, AHOED en O&O gebouw. Met het voornemen van Rutte II om het werkveld van corporaties te beperken tot woningen voor de laagst betaalden zijn wij in de loop van 2012 zeer terughoudend geworden, als het gaat om het ontwikkelingen van maatschappelijk vastgoed. Wij maken een pas op de plaats en er zijn projecten afgestoten. Voor wat betreft de eigen organisatie is in 2012 gestuurd op drie doelen: -p ositionering van het ‘woonbedrijf’ als een herkenbare, kwalitatief hoogwaardige aanbieder van woon- en beheerdiensten in Wassenaar en omgeving; -o p peil houden en waar mogelijk verbeteren van de dienstverlening aan klanten; -b eheersen van de bedrijfskosten (m.n. algemeen beheer). Deze doelen betekenen concreet het behoud van de kwaliteitslabels en het behoud van de lage ranking in de rapportage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting inzake bedrijfskosten. Het eerste is gelukt. Zowel KWH-Huurlabel als het SKW-certificaat voor VvE-beheer zijn behouden. De bedrijfskosten zijn gedaald, maar minder dan begroot, met name als gevolg van niet geraamde kosten voor inhuur derden, voorbereiding Koopgarant en automatisering. De bedrijfskosten per VHE komen wel uit onder het gemiddelde van de sector. Het is moeilijk om zelf vast te stellen dat de andere doelstellingen voor 2012, zoals het versterken en verbeteren van de organisatie, de contacten met de omgeving en een stijlvolle, doch niet te uitbundige viering van het honderd jarig jubileum van de corporatie, zijn gerealiseerd. Maar afgaande op enthousiaste reacties uit de omgeving lijkt die conclusie gerechtvaardigd. Op het gebied van beheer constateren wij dat het aantal contracten met Verenigingen van Eigenaars (VvE) ten opzichte van 2011 af nam van 22 naar 18. Dat is lager dan begroot (23). Het aantal beheereenheden is ten opzichte van 2011 nagenoeg gelijk gebleven (764 versus 775), maar ook lager dan begroot (850). Deze ontwikkeling is een gevolg van de keuze om kritisch te kijken naar kosten en baten en enkele kleine VvE’s af te stoten.
14
2012
Bestuursverslag Jaarverslag
In 2012 zijn drie langlopende projecten binnen budget uitgevoerd respectievelijk in uitvoering genomen: - v ernieuwing achterpaden en bergingen in de Dr. Van Praagstraat e.o.; - v ernieuwbouw 12 woningen Mariastraat; -e nergetische maatregelen 24 woningen Mariastraat e.o. Een en ander ondanks personele problemen bij de afdeling projecten.
Financiën In financiële zin pakt het jaarresultaat positief uit. De resultaten van de bedrijfsvoering zijn relatief stabiel. Ten opzichte van de begroting zijn de lasten planmatig onderhoud circa € 480.000 lager, terwijl de kosten voor algemeen beheer € 460.000 hoger zijn. Dit laatste betreft voor een belangrijk deel incidentele posten (inhuur derden en voorbereiding Koopgarant). Ten opzichte van 2010 en 2011 zijn de kosten van algemeen beheer gedaald. Dat is in overeenstemming met het streven naar beheersing van de bedrijfslasten. Deze liggen overigens nog steeds onder het landelijk gemiddelde per verhuureenheid. Algemeen beheer x € 1.000 Begroot Resultaat 1)
2010
2011
2012
2013
880
849
793
1.0921)
1.427
1.559
1.251
aarvan € 250.000 aan doorberekende uren, die in voorgaande jaren op de post algemeen beheer in mindering W werden gebracht. Deze komen in 2013 t.g.v. reparaties en mutatiekosten
Na het faillissement van Baas Smits Bouwgroep is in het 3e kwartaal in samenspraak met Woningborg een nieuwe hoofdaannemer voor Havenaer gecontracteerd. Dat is Niersman uit Voorschoten geworden. De meerkosten ad € 670.000 exclusief btw komen voor rekening van Woningborg.
15
3
Vooruitblik 2013
2012
Vooruitblik 2013 Jaarverslag
3 Vooruitblik 2013 Uit de terugblik op 2012 blijkt somberheid door de crisis en de perspectieven van woningcorporaties. Dat is ook de toon voor 2013. Niet in de laatste plaats door de wijze waarop Rutte II de woningmarkt wenst aan te pakken. De positie van woningcorporaties staat nadrukkelijk ter discussie. Leidraad is ‘terug naar de kerntaak’. Waar het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) tot op heden duidelijk is over wat maatschappelijk tot het domein van de corporatie behoort, zorgen de Europeese beschikking en vooral de standpunten van het huidige kabinet over de ‘kerntaak’ voor een herschikking.
Onzekerheid is nog de meest duidelijke omschrijving van het toekomstperspectief. Die onzekerheid leidt er toe dat wij prudent met (nieuwe) verplichtingen omgaan. Het perspectief voor 2013 (en 2014) is vooral consolideren en kritisch kijken naar bestaande kosten en uitgaven. De belangrijkste uitdagingen zitten in het financieel beleid, het opleveren van Havenaer, vanuit visitatie en audits aangeduide beleidsontwikkelingen, zoals samenwerking met de stakeholders, een woonvisie en een afwegingskader voor investeringen. In financieel opzicht valt de kostenontwikkeling in 2013 nog goed te beheersen. Mede omdat de voorgenomen verhuurdersheffing nog maar zeer beperkt is. Alleen de saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting telt fors door. Na 2013 gaat dat veranderen. Mede daarom zetten wij in 2013 in op kostenbesparingen en efficiency. Dat betreft met name algemeen beheer en onderhoud. De formatie wordt op peil gehouden. Wij streven naar een hogere financiële ‘dekking’ op de formatie door meer uren door te belasten in het kader van dienstverlening voor huurders en derden.
De leidraad is: ‘terug naar de kerntaak’
17
4
Integriteit, imago, geschillen en risico’s
2012
Integriteit, imago, geschillen en risico’s Jaarverslag
4 Integriteit, imago, geschillen en risico’s Vanwege het specifieke karakter van de corporatie als maatschappelijke onderneming ligt bij de bedrijfsvoering en de governance een sterk accent op risico’s, de beheersing daarvan en de rol van bestuurder en toezichthouders daarbij. De Wassenaarsche Bouwstichting heeft op basis van een interne risicoanalyse drie risicogebieden onderscheiden, te weten: integriteit, imago en financiën.
Integriteit Op het punt van integriteit zijn preventieve maatregelen genomen zoals duidelijke instructies, procesbeheersing, clausules in de arbeidsovereenkomsten, bedrijfseigenregelingen en voorbeeldgedrag. Sluitstuk zijn een klokkenluidersregeling en een extern meldpunt via CAOP. Door functiescheiding in de opdrachtverstrekkende, controlerende en betalende rollen en het twee ogen principe bij betalingen, wordt het risico op fraude geminimaliseerd. In 2012 hebben zich geen omstandigheden voorgedaan die zouden kunnen duiden op een concreet integriteitsrisico bij de corporatie en de daaraan verbonden ondernemingen. Er zijn geen meldingen intern of bij de externe vertrouwenspersoon gedaan. In 2012 hebben zich geen gevallen van frauduleus handelen voorgedaan.
Imago Imagorisico’s lijken vooral bij de branche als geheel te liggen en minder bij de corporatie zelf. Al schuilt in meningsverschillen tussen klanten en bedrijf altijd het gevaar van ‘opschaling’. De Wassenaarsche Bouwstichting probeert zorgvuldig en met oog voor de klant te handelen, zorgt voor begeleiding, laat standpunten (intern) toetsen en werkt actief mee aan bemiddeling. De corporatie kent een geschillenregeling met een onafhankelijke externe Geschillencommissie Huursector waarvan de uitspraken veelal bindend zijn. In 2012 zijn twee zaken aan de Geschillencommissie Huursector voorgelegd, waarvan een niet ontvankelijk is verklaard. Van de andere klacht verwachten wij in 2013 de uitspraak. De corporatie kent een interne rapportage structuur die steeds verder wordt verbeterd. Dat leidt er toe dat zowel de kosten op projectniveau als voor het bedrijf als geheel beheersbaar zijn. Er wordt gewerkt met actuele cijfers en aan de hand van actuele prognoses. Zo probeert de organisatie in financieel opzicht ‘in control’ te zijn en te blijven.
Interne processen Regelmatig worden de (interne) processen doorgelicht en aangepast. De procesbeschrijvingen zijn voor alle medewerkers toegankelijk via Intranet. De efficiency die wij daarmee willen bereiken en de duidelijkheid over verantwoordelijkheden en (interne) samenwerking die wij nastreven, worden steeds beter bereikt o.a. door kortere communicatielijnen. Procesaanpassingen vinden met name plaats vanuit het bewustzijn dat taken, bevoegdheden, functieverantwoordelijkheid en - functiescheidingen belangrijk zijn en voortdurend actueel gehouden moeten worden. Daarnaast worden mogelijke externe risicofactoren binnen de organisatie zowel op management als op uitvoerden niveau besproken. Dit leidt tot extra beheersmaatregelen zoals extra controle op woningtoewijzingen, aangaan van contracten en waar nodig externe juridische ondersteuning.
19
5
Voorraadbeleid en technisch beheer
2012
Voorraadbeleid en technisch beheer Jaarverslag
5 Voorraadbeleid en technisch beheer De Wassenaarsche Bouwstichting heeft in 2009 het strategisch Voorraadbeleid vastgesteld. Dit wordt in 2013 herijkt mede onder invloed van het huurbeleid zoals dat voortvloeit uit het regeerakkoord. Ook de wetgeving speelt een rol in het kader van het scheiden DAEB en Niet-DAEB. Het voorraadbeleid gaat uit van het in stand houden van het bezit. Daarom is er veel aandacht voor onderhoud.
Planmatig onderhoud Dit betreft hoofdzakelijk het cyclische onderhoud aan de buitenschil en aan technische installaties. Verbeteringen, renovaties e.d. worden per woning uitgevoerd bij mutatie of projectmatig. In het laatste geval worden deze bij projecten verantwoord. Voor specifieke verbeterpunten, zoals bescherming tegen inbraak en energiebesparende maatregelen, zijn afzonderlijke programma’s opgesteld. De uitvoering hiervan wordt waar mogelijk gecombineerd met mutatieonderhoud of planmatig onderhoud. Het begrote planmatig onderhoud is hierdoor beperkt tot strikt noodzakelijk geachte werkzaamheden. Circa 1/3 van het planmatig onderhoud betreft zogenaamd contractonderhoud (jaarlijkse inspecties, onderhoud aan en periodieke vervanging van onderdelen van installaties). De grootste uitgavenpost betreft buitenschilderwerken. Bestedingen planmatig onderhoud x € 1.000 Werkzaamheid Begroot Aanbesteed
Schilderwerk en houtrotreparaties Daken en goten Gevelonderhoud Contractonderhoud installaties en overig + vervanging cv-ketels Overig onderhoud Totaal
Doorschuif naar PO 2013
Doorschuif naar Projecten 2013
Niet besteed
Resultaat
907
220
70
280
105
232
126 222
85 113
0 14
0 0
31 28
10 67
736
692
0
0
6
38
204 2.195
115 1.225
83 167
0 280
50 220
- 44 - 303
21
Begroting planmatig onderhoud x € 1.000 Overheveling 2011
1.848 347 2.195
Opdrachten Overeengekomen meer-/minderwerk Nog te ontvangen facturen Vervanging individuele cv-ketels Niet geplande vervangingen (douche, keuken, toilet) Doorbelast aan derden
851 73 0 301 323 - 17
Totaallasten planmatig onderhoud 2012
1.531
Positief resultaat t.o.v. begroting Doorgeschoven naar onderhoudsbegroting 2013 Doorgeschoven naar projecten Niet uit te voeren Aanbestedingsvoordeel Saldo niet geplande vervangingen/doorbelast aan derden
664 167 280 220 303 - 306
Totaal specificatie resultaat
664
De onderhoudsuitgaven worden kritisch gevolgd. Dat leidt tot doorschuiven en soms alsnog laten vervallen van onderhoud dat bij nader inzien eerder of later uitgevoerd kan worden.
Reparatieverzoeken De gemiddelde netto besteding per verzoek bedraagt in 2012 € 163 (€ 138 in 2011). De totale uitgaven aan reparatieverzoeken bedraagt € 553.000 in 2012, € 24.000 meer als in 2011. Hoofdzakelijk is dit het gevolg van meer uitgaven aan externe aannemers.
Mutatieonderhoud Het aantal woningen waarin mutatieonderhoud heeft plaatsgevonden bedraagt 110. Van de 110 mutaties hebben 99 mutaties geleidt tot verhuringen. De overige 11 mutaties zijn van nog niet-verhuurde woningen en Koopgarant woningen. De gemiddelde kosten per mutatie zijn in 2012 gestegen van € 7.300 naar € 7.900. Deze stijging is hoofdzakelijk het gevolg van de langere doorlooptijd en kosten omtrent vaststelling van mogelijk asbest.
Investeringen Onder investeringen vallen nieuwbouw, verbouw en onderhoud dat niet binnen de reguliere jaarcycli valt. Projecten kennen een ‘doorlooptijd’ van enkele jaren, van voorbereiding tot uitvoering. In onderstaande tabel zijn de lopende en nieuwe projecten opgenomen, samen met een beknopte omschrijving van de stand van zaken en de potentiële risico’s.
22
Omschrijving
Uitvoering
Budget incl. btw
Stand van zaken
Risico’s
Havenaer
2010-2013
x € 1.000 21.200
In uitvoering; nog 20 appartementen te verkopen
Planning, budget, verkopen
Zwembadlocatie
2014-2015
Op basis van een marktconsultatie wordt getracht dit project bij een marktpartij onder te brengen.
Verlies op voorbereidingskosten
Vernieuwbouw Mariastraat
2012-2013
1.600
In uitvoering
Nihil
Zorgcentrum Poortlaan
2015-2016
10.900
Voorlopig ontwerp gereed
Ontwikkeling in zorg kostenstijging t.g.v. regelgeving
Woningen Poortlaan Rijksstraatweg
2017-2018
n.t.b.
2014-2015
1.700
Stedenbouwkundige opzet gereed
Onderhandelingen over aankoop
Groot onderhoud E. Casimir Groot onderhoud Oosthof
2012
Voorraadbeleid en technisch beheer Jaarverslag
n.t.b. n.t.b.
Havenaer Dit project betreft 57 woningen waarvan 18 sociale huur en circa 2.600 m² bedrijfsruimte voor de gezondheidszorg. In de kelder worden 100 parkeerplaatsen gerealiseerd. De bouw is gestart in december 2010. In 2009 is voor dit project rekening gehouden met een tekort/onrendabele top van € 1,3 mln. Medio 2012 is de hoofdaannemer, Baas-Smits bouwgroep, failliet gegaan. In samenspraak met afbouwverzekeraar Woningborg is een nieuwe hoofdaannemer gecontracteerd, Niersman uit Voorschoten. Op 10 oktober 2012 is de bouw formeel herstart. Het faillissement heeft geen gevolgen voor het budget. De meerkosten van de afbouw komen voor rekening van Woningborg. Voorzichtigheidshalve wordt pas na voltooiing van dit project een definitief overschot of tekort vastgesteld en in het jaarresultaat 2013 opgenomen.
Vernieuwbouw Mariastraat Dit project omvat 12 kleine vooroorlogse eengezinswoningen die worden omgebouwd tot woningen voor ouderen en mindervaliden. Op de begane grond wordt een volledig woonprogramma gerealiseerd. Uitvoering en verhuur zijn gestart. De oplevering wordt verwacht in mei 2013.
23
Met de aanbesteding blijven wij binnen het budget van circa € 133.000 per woning inclusief historische kosten en btw. Daarmee is dit een rendabel project en hoeft geen verlies in de vorm van een onrendabele top te worden genomen.
Poortlaan Op deze locatie staan nu een verzorgingshuis met 130 plaatsen (in gebruik bij SWZ) en 73 aanleunwoningen. Beide complexen voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Vanaf 2009 is begonnen met gesprekken met SWZ over de mogelijke nieuwbouwplannen op deze locatie. Deze plannen behelzen de sloop van de aanleunwoningen, de bouw van een nieuw zorgcentrum op deze plaats en op de plaats van het huidige verzorgingshuis, na sloop, bouw van huur- en koopappartementen. Tot de oplevering van de nieuwbouw blijft het zorgcentrum (Willibrord) in gebruik. Bij deze mogelijke nieuwbouwplannen wordt de Warenar betrokken als zijnde grand-café, restaurant en gemeenschapsruimte voor de
Er is veel aandacht voor onderhoud
bewoners van het zorgcentrum. Bouwmogelijkheden en fasering zijn verder uitgezocht. Bewoners van de aanleunwoningen zijn geïnformeerd over de plannen. De oprichting van een projectbewonerscommissie is in voorbereiding. Vooruitlopend op de eventuele sloop is in 2012 gestopt met de reguliere verhuur van de aanleunwoningen en worden deze woningen tijdelijk verhuurd in het kader van de Leegstandswet. De corporatie en de zorginstelling zijn in overleg over de kaders waarbinnen de realisatie van de nieuwbouw plaats kan vinden.
Nieuwbouw Rijksstraatweg Dit betreft een locatie met bedrijfsruimten en twee woningen in particuliere handen. Hier lijkt een bouwplan met twaalf kleine appartementen voor jongeren haalbaar. Een conceptplan is gereed en wordt overlegd met betrokkenen, waaronder alle vergunningverstrekkers en de wegbeheerders.
Onderhoud en verbeteren toegankelijkheid Ernst Casimir Het betreft hier een complex van 65 appartementen voor ouderen en een recentelijk opgeknapte serviceruimte. Steeds vaker komen er vragen om aanvullende voorzieningen voor ouderen aan te brengen zoals stallingsplaatsen voor scootmobielen en elektrische fietsen. De bedoeling is deze punten aan te pakken met het onderhoud aan de ‘schil’ en daarbij ook de toegankelijkheid van het complex te verbeteren en de woonomgeving aan te pakken.
Onderhoud en verbeteren Oosthof Dit betreft 46 appartementen voor ouderen en een verouderd servicecentrum. Hier is gevelonderhoud voorzien in 2013. Onlangs is geconstateerd dat er structurele problemen dreigen met de riolering in de woningen. Het servicecentrum is aan een opknapbeurt toe. In 2010 zijn (tijdelijke) maatregelen genomen om buitenruimten af te sluiten in verband met terugkerende overlast van hangjongeren.
24
2012
Voorraadbeleid en technisch beheer Jaarverslag
Voldoende reden om het groot onderhoud aan dit complex inmiddels als een afzonderlijk project in de planning op te nemen. Er zijn nog geen concrete voorstellen/plannen en budgetten.
Energiebesparingsprogramma Voor het energiebesparingsprogramma zijn in 2012 uitsluitend uitgaven gedaan aan voorbereidingskosten. Inmiddels zijn voorstellen voor twee complexen in twee verschillende wijken (Oostdorp 5 en Haagweg 3) uitgewerkt. Uit de onderzoeken is gebleken dat label B voor beide complexen en voor iedere woning haalbaar is. Als alle maatregelen integraal uitgevoerd worden, verwachten wij dat de kosten in complex Oostdorp 5 € 733.000 en in
complex Haagweg 3 € 440.000 inclusief btw, gemiddeld € 16.000 per woning, bedragen.
25
6
Bewonersparticipatie
2012
Bewonersparticipatie Jaarverslag
6 Bewonersparticipatie De Wassenaarsche Bouwstichting kent sinds 1994 een zelfstandige huurdersvereniging “De Wassenaarsche” (HVW). Tussen de Wassenaarsche Bouwstichting, de huurdersvereniging en de bewonerscommissies is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld. De laatste dateert uit 2009. Onder de paraplu van de huurderverenging functioneren diverse bewonerscommissies.
Op bestuurlijk niveau vindt elk kwartaal overleg plaats. Het voorzitterschap van de overleggen berust afwisselend bij de voorzitter van de huurdersvereniging en de directeur-bestuurder. De agenda wordt in onderling overleg opgesteld en telt vaste onderwerpen zoals belangrijke beleidsontwikkelingen en projecten. Onder het eerste vallen o.a. de huurverhogingen. In 2012 heeft de huurdersvereniging meegewerkt aan de visitatie en het onderzoek naar participatie. De conclusies zijn gedeeld en besproken in het platformoverleg van 30 oktober. In 2013 wordt verder gewerkt aan de vernieuwing en verdieping van de samenwerking, zowel met de huurdersvereniging als geheel als met de commissies. De bevindingen uit het participatie-onderzoek dienen daarbij als leidraad. In 2012 is de huidige voorzitter van de huurdersvereniging definitief benoemd door de leden. In 2011 was zij voor 1 jaar benoemd. Daarnaast is de penningmeester afgetreden en opgevolgd door de reeds in 2011 benoemde 2e penningmeester. Eind 2012 is de coördinator bewonerscommissies binnen het bestuur teruggetreden. In deze vacature wordt in 2013 voorzien. De samenwerking tussen corporatie en bestuur van de huurdersvereniging is goed. Er wordt naar elkaar geluisterd en met respect met meningen en beleid omgegaan. De samenwerking bij uitvoering van projecten kan beter, maar biedt een goede basis voor het vinden van draagvlak bij de betrokken bewoners. De Wassenaarsche Bouwstichting is blij met een betrokken en goed functionerende huurdersvereniging. Met de bewonerscommissies wordt door het woonbedrijf in principe tweemaal per jaar (voorjaar- en najaar) overlegd. Bij projecten wordt het overleg geïntensiveerd met name als een projectcommissie vanuit de betrokken bewoners is ingesteld. Het bestuur van de huurdersvereniging en vertegenwoordigers van de bewonerscommissies komen jaarlijks twee keer bijeen in het zogenaamde Breedplatform overleg, waar het bestuur van de corporatie desgevraagd bij aanschuift. De twee door de huurdersvereniging voorgedragen leden in de Raad van Commissarissen wonen de verschillende overleggen als toehoorder bij. De huurdersvereniging en de bewonerscommissies worden uiteraard ook uitgenodigd voor algemene stakeholdersbijeenkomsten zoals op 5 oktober 2012. De corporatie heeft samen met vertegenwoordigers van verschillende bewonerscommissies meegelopen bij een aantal door het gemeentebestuur georganiseerde wijkwandelingen. De huurdersvereniging heeft over 2012 een eigen jaarverslag uitgebracht dat te vinden is op de website van zowel de huurdersvereniging als de corporatie.
27
7
Sociaal en leefbaarheid
2012
Sociaal en Leefbaarheid Jaarverslag
7 Sociaal en Leefbaarheid Ook in 2012 zijn wij actief op het gebied van maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid in wijken en buurten. Het wijkontwikkelingsplan Kerkehout is in 2012 afgerond met de realisatie van de achterpaden Dr. van Praagstraat e.o.
Bijzondere doelgroepen De samenwerking met Stichting Jeugdformaat heeft in 2012 een vervolg gekregen met het verhuren van een drietal appartementen aan jongeren die onder de zorg van Jeugdformaat vallen. De jongeren huren de woningen van de Wassenaarsche Bouwstichting en worden op weg naar volledige zelfstandigheid begeleid door Jeugdformaat. De jongeren zijn allen afkomstig uit de woning naast het pleeggezin die in 2011 is gehuurd door Jeugdformaat. Door de verhuizing van de drie
Meer ruimte voor begeleid wonen
jongeren naar zelfstandige woonruimte is er weer plaats voor de opvang van drie pleegkinderen.
Sociale cohesie In 2012 is het lokale maatwerk ten aanzien van woonruimteverdeling in de wijk Kerkehout voortgezet. Bewoners uit deze wijk hebben voorrang bij toewijzing van vrijkomende woningen. Op deze manier wordt getracht de sociale cohesie in deze wijk te behouden. In 2012 zijn negen woningen beschikbaar gekomen voor verhuur. Zes woningen zijn verhuurd aan bewoners (doorstromers en starters) uit deze wijk. Het lokale maatwerk is eveneens van toepassing op verkoop van woningen met Koopgarant in de wijk Kerkehout, maar dat heeft in 2012 niet geleid tot een verkoop aan een wijkbewoner.
Woonfraude In 2012 zijn diverse meldingen van woonfraude gedaan. In drie gevallen bleek het ook daadwerkelijk om woonfraude te gaan. De huurders van de drie woningen hebben na gesprekken met de corporatie uit eigen beweging de huur opgezegd.
Herstructurering Mariastraat In verband met de herstructurering van de woningen in de Mariastraat is in 2011 een start gemaakt met de gesprekken met bewoners. Twee van de vier huurders met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zijn verhuisd naar een wisselwoning.
29
De andere twee huurders hebben er voor gekozen te verhuizen naar een andere woning en niet meer terug te keren naar de verbouwde woning in de Mariastraat. De overige acht bewoners uit dit complex hadden de woningen in gebruik via een gebruikersovereenkomst. Zij hebben de woningen op tijd verlaten en zelf voor vervangende woonruimte gezorgd.
Wijkontwikkeling Oostdorp De Kerngroep Wijkontwikkeling Oostdorp, bestaande uit vertegenwoordigers van de gemeente Wassenaar, de Wassenaarsche Bouwstichting, Woningbouwvereniging St. Willibrordus en het Comité Oostdorp Leeft is in 2012 iedere twee maanden bijeen geweest voor overleg. Vaste agendapunten zijn de onderdelen uit het Advies Wijkontwikkeling Oostdorp. In 2012 is een start gemaakt met de voorbereidingen op het project energetische maatregelen. Naar verwachting wordt in de loop van 2013 gestart met de uitvoering van de maatregelen.
Wijkontwikkeling Kerkehout In 2012 is het laatste onderdeel van het wijkontwikkelingsplan Kerkehout uitgevoerd, te weten de herinrichting van een aantal achterpaden. Deze paden zijn voorzien van nieuwe bestrating, drainage en verlichting. Tevens zijn bergingen en poortdeuren vernieuwd. Het budget hiervoor bedroeg € 300.000 inclusief btw. € 200.000 daarvan komt ten laste van het jaarresultaat 2012. € 100.000 wordt als verbetering
Blijvende aandacht voor schone en veilige wijken
doorbelast door middel van huurverhogingen bij mutatie. De voorbereidingen voor het complexmatig aanbrengen van energetische maatregelen in woningen in de Mariastraat, Adrianastraat en Johannastraat is afgerond. Half januari 2013 wordt de uitvoering ter hand genomen.
Overlast In 2012 zijn wij geconfronteerd met een flinke toename van overlastmeldingen. Waar in het verleden bij overlastmeldingen vaak ging over geluidsoverlast, zijn de meldingen steeds meer van psychische aard of hebben een vorm van verslaving als oorzaak. Ook vervuiling van de woning komt steeds meer voor. In 2012 hebben wij een aantal woningen leeggehaald en schoongemaakt. Via het Signaleringsoverleg wordt hulp en begeleiding gevraagd voor deze huurders. Daar zij over het algemeen zorgmijders zijn, kost het veel tijd en inspanning om contact te krijgen en afspraken te maken met deze huurders. In een aantal gevallen heeft de inzet van de woonconsulenten tot goede resultaten geleid.
30
2012
Sociaal en Leefbaarheid Jaarverslag
Betalingsproblematiek Mede door de economische crisis waarin ons land verkeert zien wij een toename van het aantal huurders met betalingsproblemen. Vanuit onze organisatie wordt veel tijd en energie gestoken om in een zo vroeg mogelijk stadium van huurachterstand in contact te komen met de betreffende huurder en samen met hem te komen tot een oplossing. Ook hier geldt dat het soms heel veel moeite kost om in gesprek te raken met een huurder. Een groot deel van de huurders met huurachterstand komt op enig moment in contact met de Plangroep voor budgetbegeleiding of schuldsanering. In het laatste halfjaar van 2012 hebben wij geconstateerd dat er vanuit de Plangroep weinig meer aan budgetbegeleiding wordt gedaan, maar dat mensen al snel worden aangemeld voor de Schuldsaneringsregeling. Dit betekent voor de huurder drie jaar lang onder het bijstandsniveau leven en voor de corporatie dat er na drie jaar maximaal 10% van de uitstaande vordering wordt voldaan. Vanuit de Wassenaarsche Bouwstichting zijn wij de mogelijkheden aan het onderzoeken om zelf een vorm van budgetbegeleiding op te starten. Daarnaast wordt gekeken naar een vorm van preventieve begeleiding. Hierbij valt te denken aan trainingen budgetbeheer voor huurders die bijvoorbeeld één maand huurachterstand hebben.
Bewonerscommissies Binnen het woningbezit van de Wassenaarsche Bouwstichting zijn in Wassenaar zeven bewonerscommissies en drie complexcommissies actief. In het voor- en najaar worden de commissies uitgenodigd voor overleg. Daarnaast is er altijd de mogelijkheid om ook op andere momenten met elkaar in overleg te treden. Met het merendeel van de commissies vindt overleg plaats. Daarnaast wordt deelgenomen aan de wijkwandelingen die een aantal commissies organiseert in haar wijk. In 2012 zijn een aantal bewonersbijeenkomsten gehouden in de wijk Kerkehout. De bewoners zijn tijdens deze bijeenkomsten geïnformeerd over de herinrichting van de achterpaden en de uitvoering van energetische maatregelen. Eind 2012 is een bewonersbijeenkomst gehouden voor de bewoners van het complex Ridderhof dat onderdeel uitmaakt van het project Poortlaan. Tijdens deze bijeenkomst zijn de bewoners geïnformeerd over de plannen met betrekking tot sloop en nieuwbouw van de aanleunwoningen en het zorgcentrum.
31
8
Verhuurbeleid
2012
Verhuurbeleid Jaarverslag
8 Verhuurbeleid In 2012 hebben er 99 verhuringen plaatsgevonden, waarvan 93 in Wassenaar, 4 in Voorburg en 2 in Leidschendam. In regionaal verband is de afspraak gemaakt dat 70% van de woningen onder de maximale huurprijsgrens voor huurtoeslag aan de BBSH doelgroep wordt verhuurd. In Wassenaar is 75% van de woningen aan deze doelgroep verhuurd. Voor het totale bezit (inclusief Leidschendam-Voorburg) geldt dat 74% van de vrijgekomen woningen is verhuurd aan de BBSH doelgroep.
In het kader van de “Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting”, ook wel genoemd “de Europaregeling”, moet 90% van de sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een gezamenlijk fiscaal jaarinkomen tot € 34.085,00. In 2012 is in Wassenaar 92,9% en in Leidschendam-Voorburg 75% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toegewezen aan huishoudens met een gezamenlijk fiscaal jaarinkomen tot € 34.085,00. Van alle verhuringen is 92% volgens de Europaregeling toegewezen. Van de 99 verhuringen zijn 79 woningen via het aanbodmodel verhuurd. 19 Woningen zijn verhuurd aan starters, waarvan 16 afkomstig uit Wassenaar. 60 Woningen zijn verhuurd aan doorstromers, waarvan 37 afkomstig uit Wassenaar. 20 Verhuringen zijn buiten het aanbodmodel verhuurd. Dit zijn onder andere moeilijk verhuurbare woningen met een huurprijs boven de huurprijsgrens, een woning voor statushouders en woningen voor Stichting Jeugdformaat. In 2012 is onze collega corporatie Woningbouwvereniging Willibrordus gestart met het herhuisvesten van 50 huishoudens uit een te slopen complex. Acht huishoudens uit het te slopen complex zijn een woning van onze corporatie gaan huren. Verhuringen via het aanbodmodel Bijzondere bemiddeling Woningruil (Ver)nieuwbouw Totaal
2008 109 15 0 3 128
2009 82 15 0 0 97
2010 102 17 0 0 119
2011 101 29 0 0 130
2012 79 20 0 0 99
33
De reden voor de sterke terugval in het aantal verhuringen is onbekend. Mogelijk is dit het gevolg van de crisis en de door de Europaregeling beperkte verhuismogelijkheden binnen de sociale huursector. Daarnaast zijn er in 2012 geen nieuwbouwwoningen opgeleverd. Onder bijzondere bemiddeling vallen de verhuringen aan statushouders, tijdelijke of bruikleencontracten en moeilijk verhuurbare woningen. In 2012 is één woning verhuurd aan statushouders (5 personen). Per 31 december 2012 is volledig voldaan aan de taakstelling huisvesting statushouders zoals die door het Rijk is opgelegd aan de gemeente Wassenaar.
Verhuringen doelgroep BBSH In de tabellen staan de verhuringen gerangschikt naar de BBSH doelgroepen Verhuringen eenpersoonshuishoudens leeftijd hoofdbewoner <65 >65
Huurklasse in euro / maand bruto inkomen
< 366
366-562
> 562
Totaal
€ / jaar < 22.025 > 22.025 < 20.675 > 20.675
8 2
14 3 9 2 28
1 2 2 4 9
23 7 11 6 47
Totaal Verhuringen tweepersoonshuishoudens leeftijd hoofdbewoner <65 >65
10
Huurklasse in euro / maand bruto inkomen
<65 >65 Totaal
34
366-562
> 562
Totaal
0
13 2 6 2 23
5 5 2 1 13
18 7 8 3 36
366-562
> 562
Totaal
2
4 10
6 10
2
14
16
€ / jaar < 29.900 > 29.900 < 28.225 > 28.225
Totaal Verhuringen drie en meerpersoonshuishoudens leeftijd hoofdbewoner
< 366
Huurklasse in euro / maand bruto inkomen
< 366
€ / jaar < 29.900 > 29.900 < 28.225 > 28.225 0
2012
Verhuurbeleid Jaarverslag
Huurcommissie In 2012 heeft één huurder de Huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de hoogte van de huurprijs. Omdat de huurder de behandelingskosten niet heeft voldaan heeft de Huurcommissie deze zaak niet in behandeling genomen.
Geschillencommissie In 2012 zijn er bij de Geschillencommissie twee zaken ingediend. Eén zaak is niet ontvankelijk verklaard door de Geschillencommissie. In de tweede zaak wordt in 2013 uitspraak gedaan.
Ontruimingen In 2012 zijn 3 woningen ontruimd wegens huurachterstand. Het beleid van de corporatie is zeer terughoudend om te gaan met mogelijk ontruimingen. Prioriteit ligt bij het maken van afspraken over het nakomen van betalingsverplichtingen.
Huurverhogingen Conform de afspraken in het toenmalige coalitieakkoord is de huurverhoging in 2012 wederom gekoppeld aan de inflatie. De maximale huurverhoging per 1 juli 2012 was gelijk aan de inflatie over 2011 en bedroeg 2,3%. Dit is de maximaal toegestane huurverhoging per individuele woning en voor onzelfstandige woonruimte. Door het inflatievolgend huurbeleid was er (te) weinig ruimte voor differentiatie in de huurprijs. Gelet op de verwachte aanslagen op het corporatievermogen voor heffingen en saneringsbijdragen wilde de Wassenaarsche Bouwstichting gebruik maken van de mogelijkheid om voor huishoudens met een inkomen van meer dan
Prioriteit ligt bij het maken van afspraken over betalingsverplichtingen
€ 43.000 per jaar extra te laten stijgen. De besluitvorming hierover in het parlement was niet tijdig en omstreden. Daarom is de jaarlijkse huurverhoging in 2012 (wederom) beperkt gebleven tot het vastgestelde inflatiepercentage van 2,3%. Als gevolg van huurharmonisatie bij mutatie en eventuele woningverbetering zijn in 2012 de huren ook verhoogd.
35
9
Beheer voor derden
2012
Beheer voor derden Jaarverslag
9 Beheer voor derden De Wassenaarsche Bouwstichting voert sinds een aantal jaren het vastgoedbeheer van (huur)woningen voor derden en Verenigingen van Eigenaren (VvE) uit. Het beheer van (huur)woningen betreft woningen in het bezit van Gemeente Wassenaar, waterbedrijf Dunea, Stichting Rust en Vreugd en Stichting Wavopark. Daarnaast wordt voor 18 VvE’s het beheer uitgevoerd. Dit betreft het beheer voor VvE’s in Wassenaar en omstreken waarin de Wassenaarsche Bouwstichting over het algemeen geen eigendom heeft.
De beheerfunctie bestaat uit een drietal taken. Ten eerste het voeren van de administratie (inclusief de begeleiding van jaarvergaderingen en de Planning & Control-cyclus). Ten tweede begeleiding van het planmatig onderhoud en ten derde de begeleiding van het dagelijks onderhoud. Door een aantal VvE’s en derden wordt gebruik gemaakt van de inzet van een huismeester. Bij de complexen met huurwoningen worden daarnaast verhuur en bewonerszaken verzorgd. Deze dienstverlenende activiteiten dragen bij aan verdere professionalisering van onze organisatie. Zij zorgen ook voor additionele inkomsten en financiële dekking. Het beheer voor derden is administratief en juridisch ondergebracht binnen de aparte entiteit, WaB Services B.V. De inzet van de medewerkers van de Wassenaarsche Bouwstichting vindt plaats tegen marktconforme tarieven. In 2012 is € 175.200 doorbelast van de Wassenaarsche Bouwstichting aan WaB Services B.V. voor inzet van personeel. In 2012 is afscheid genomen van een aantal (zeer)kleine VvE’s die financieel onrendabel bleken te zijn. In 2011 en gedeeltelijk 2012 is sprake geweest van inzet van tijdelijk personeel in verband met vacatures. In 2012 zijn de huidige VvE-beheerders ingewerkt en is afscheid genomen van het tijdelijke personeel. Het streven is jaarlijks 10% groei te realiseren. 2010 VvE
2011 derden
VvE
2012 derden
VvE
derden
Aantal contracten
22
7
22
6
19
5
Aantal eenheden
756
97
775
96
778
90
Eenheden per contract
34,4
Omzet
184.153
35,2
181.553
40,9
208.502
37
10
Personeel en organisatie
2012
Personeel en organisatie Jaarverslag
10 Personeel en organisatie De organisatie is in 2012 helemaal ‘gesetteld’, waarbij de onderlinge samenhang is verbeterd. In 2012 een onderzoek naar ‘goed werkgeverschap’ uitgevoerd door KWH.
De scores op de drie onderdelen zijn: - Visie op goed werkgeverschap 6,6 - Functioneren als goed werkgever 6,6 - Rendement van goed werkgeverschap 6,0 Dit onderzoek is met name uitgevoerd om te leren en verbeteren. De aanbevelingen uit dit rapport worden in 2013 ter hand genomen.
Personeel In 2012 zijn de twee openstaande vacatures voor VvE-beheerders ingevuld en is van het tijdelijke personeel afscheid genomen. Twee medewerkers (mutatieopzichter en projectleider) hebben de organisatie verlaten en zijn vervangen. Een ingehuurde projectontwikkelaar is in 2012 in dienst getreden. Hiermee is de bezetting uitgekomen op 30 personeelsleden, 27,7 fte. Eind 2012 zijn er geen openstaande vacatures. De totale uitgaven aan inhuur derden incl. WaB Services B.V. in 2012 bedroeg € 135.400, een daling van € 282.600 ten opzichte van 2011. Bij de Wassenaarsche Bouwstichting werken eind 2012 13 vrouwen en 17 mannen. De gemiddelde leeftijd is met 46 jaar relatief hoog. Fte per functiegebied per ultimo Directie/beleid/ondersteuning Financiële administratie en VvE-beheer* Projecten/planmatig onderhoud Woonbedrijf, waarvan servicedienst en huismeesters 6,0 fte Totaal
2008 2,9 4,6 3,0 15,7 26,2
2009 2,9 3,6 3,0 14,3 23,8
2010 1,9 4,5 3,9 12,6 22,9
2011 1,9 3,5 4,0 14,9 24,3
2012 2,9 4,5 4,5 15,8 27,7
* VvE beheer is in 2010 overgegaan naar Woonbedrijf.
Opleidingen Verschillende medewerkers hebben een opleiding (management assistent, personeelsmanagement) gevolgd en met goed gevolg afgesloten. Daarnaast zijn medewerkers gestart met een opleiding (MBA en Controller). Deze opleidingen zijn nog niet afgerond. Ook zijn er twee incompany trainingen Huurrecht (beginners en update) georganiseerd. Medewerkers uit de regio zijn uitgenodigd deze training bij ons te volgen. De uitgaven op jaarbasis voor opleidingen zijn € 27.000. Dit is minder dan afgelopen jaar door betere inkoop. Naast bovengenoemde opleidingen zijn er ook op het terrein van persoonlijke vaardigheden, functieontwikkeling, vakgericht en functionele opleidingen gevolgd.
39
Ziekteverzuim In een kleine organisatie kunnen enkele bijzonderheden het percentage sterk beïnvloeden. Daarom wordt een uitgebreid overzicht gepresenteerd. Ziekteverzuimpercentage Gemiddeld ziekteverzuim Waarvan zwangerschap Langer dan 2 weken Kort ziekteverzuim
2008 4,9 0,3 2,2 2,4
2009 6,9 1,9 2,3 2,7
2010 5,5 0,3 2,6 2,6
2011 8,9 1,7 6,2 1,0
2012 2,3 0,0 0,0 2,3
In 2012 is geen sprake meer geweest van langdurige zieken en is het kort ziekteverzuim aanzienlijk gedaald. In 2012 hebben geen bedrijfsongevallen plaatsgevonden.
Activiteiten personeel De Wassenaarsche Bouwstichting heeft een personeelsvereniging die activiteiten organiseert en zorg draagt voor attenties bij persoonlijke gebeurtenissen. In 2012 is een geslaagde golfclinic georganiseerd waarbij het sportieve en gezelligheid goed zijn gecombineerd. Naast de personeelsvereniging worden vanuit het bedrijf activiteiten rond het werk georganiseerd. Deze zomer is weer een barbecue gehouden. Hoogtepunt van dit jaar was een feestelijke bijeenkomst als onderdeel van het honderd jarig jubileum voor alle medewerkers met partner en oud-medewerkers in de Warenar.
Ondernemingsraad De ondernemingsraad (OR) is actief betrokken bij de ontwikkeling van het bedrijf. De OR behoort statutair drie leden te tellen en wordt secretarieel ondersteund. Op dit moment bestaat de OR uit twee personen. Er is nog geen versterking gevonden in de vorm van een derde persoon. Het afgelopen jaar is gesproken over de dagelijkse gang van zaken, de resultaten van de visitatie en
De ondernemingsraad is actief betrokken bij de ontwikkeling
de audit goed werkgeverschap, de positionering en samenstelling van de OR en is de personeelsbijeenkomst, waar de uitkomst van de audit goed werkgeverschap is gepresenteerd, voorbereid.
40
2012
Personeel en organisatie Jaarverslag
11
Financiële positie en resultaten
41
11 Financiële positie en resultaten Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben het toezicht op de financiële positie van de corporatie verzwaard. Het houden van stresstesten voor derivatenportefeuilles, extra beleidsregels ten aanzien van eigen middelen en inperking van het faciliteringsvolume tot maximaal één jaar zijn hiervan de eerste zichtbare consequenties. Daarnaast voorziet het CFV dat meerdere corporaties in de problemen gaan komen en heeft het CFV de saneringssteun voor 2013 opgetrokken naar 4% van de totale huursom. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken heeft expliciete beleidsregels uitgevaardigd ten aanzien van het aanhouden van derivaten. Deze drie punten leiden tot minder financiële ruimte en extra lastendruk.
In het regeerakkoord, najaar 2012, is een krachtig signaal gegeven dat de sociale huursector mee moet betalen aan het begrotingstekort door middel van de verhuurderheffing. In het woonakkoord van februari 2013 is afgesproken dat deze heffing binnen vier jaar gaat oplopen naar 1,75 miljard per jaar in 2017 met een jaarlijkse stijging van 2% per jaar. Voor de Wassenaarsche Bouwstichting betekent dit ruim € 2,7 mln. als directe uitgaven. Tevens is in dit akkoord de extra huurverhoging van 1,5% boven inflatie voor de komende jaren afgesproken. Daarnaast is begin maart 2013 wetgeving afgerond om aan scheefwoners een extra huurverhoging van 2,0% resp. 4,0% te vragen.
De sociale huursector moet meebetalen aan het begrotingstekort
Het debacle rondom Vestia heeft tevens tot gevolg gehad dat de sector zwaar heeft ingeboet aan vertrouwen bij de financiële markten. De gevolgen hiervan zijn dat nog maar twee aanbieders van kapitaal beschikbaar zijn (BNG en NWB) en de renteopslagen hoog blijven. Als reactie op het voorgaande heeft de Wassenaarsche Bouwstichting in 2012 expliciete keuzes gemaakt met betrekking tot investeringen, huurbeleid en kostenbesparingen.
Financiële sturing Voor een goede sturing zijn diverse onderdelen uit het huishoudboekje van de corporatie van belang: - Robuuste kasstroom - Gezond rendement op vermogen - Voldoende solvabel
42
2012
Financiële positie en resultaten Jaarverslag
Robuuste kasstroom Voor een gezonde bedrijfsvoering op lange termijn sturen wij op een verhouding tussen operationele inkomsten en uitgaven van circa 2 staat tot 1. In termen van resultaat is dat het resultaat uit bedrijfsvoering exclusief afschrijving en overige waardeveranderingen. In de meerjarenraming, zoals deze vastligt in de begroting 2013, is dit een belangrijk uitgangspunt. De genoemde verhouding biedt een goede marge voor financiering (rentelasten), financiële middelen voor mogelijke toekomstige investeringen en aflossingsverplichtingen. Wij streven naar een rentedekkingsgraad (ICR) boven de 1,45 en een DSCR (debt service corverage ratio) boven de 1,0. Deze laatste geeft de indicatie dat wij in staat zijn aan onze rente- en (fictieve) aflossingsverplichtingen van 2% van de leningportefeuille te voldoen. Deze laatste indicator is afgelopen jaar belangrijker geworden door de aanscherping van de beleidsregels door het WSW. Het WSW geeft faciliteringsvolume af indien de corporatie voldoet aan de voorwaarden. Met dit faciliteringsvolume kan de corporatie geborgde financieringen aantrekken op de kapitaalmarkt tegen gunstigere tarieven. Het achterwege blijven of ophouden van het benodigde faciliteringsvolume door het WSW, kan kostenverhogend werken. In 2012 heeft de aanscherping van het uitgavenbeleid reeds geleid tot een besparingen op de verzekeringsportefeuille, OZB heffing, tijdelijke personeel en
Wij streven naar een gezond direct rendement
automatisering. De onderstaande grafiek geeft de uitgaven per euro huur aan over het jaar 2012. € 0,12
€ 0,18
Personeel € 0,24
Onderhoudsuitgaven Leefbaarheid Overige bedrijfsuitgaven Financieringsuitgaven Netto operationele Kasstroom
€ 0,28
€ 0,02 € 0,16
43
De personeelsuitgaven zijn inclusief de doorbelaste uren van de servicedienst en het beheer voor derden. De onderhoudsuitgaven zijn de feitelijke uitgaven aan onderhoud, gecorrigeerd met de geactiveerde uitgaven. Onder de overige bedrijfsuitgaven vallen onder andere belastingen, verzekeringen, heffing CFV, algemene beheerlasten, huisvestingskosten en Governance (toezicht).
Gezond rendement op vermogen Wij streven naar een direct rendement (operationele kasstromen ten opzichte van de vastgoedwaarde) op de vastgoedportefeuille, dat minimaal gelijk is aan de kosten van ons vermogen. Over 2012 hebben wij een direct rendement behaald van 3,2% en een indirect rendement van -1,6%. Dit rendement is gebaseerd op vastgoedgerelateerde kasstromen (direct) en waardeontwikkeling (indirect) ten opzichte van de marktwaarde in verhuurde staat. De vermogenskosten van het vreemd vermogen bedragen 4,42% gemiddeld. Door de jaarlijkse rapportage van de IPD/aeDex wordt inzichtelijk gemaakt wat het directe en indirecte rendement bedraagt van de vastgoedportefeuille. Dit geeft de mogelijkheid om te sturen op rendement per complex en portefeuilleniveau. Deze gegevens komen na vaststelling van de jaarrekening tot stand. Over 2011 was het totale rendement 7,0% waarvan 3,2% als direct en 3,8% als indirect rendement.
Voldoende solvabel Solvabiliteit is de mate waarin het eigen vermogen voldoende is om aan toekomstige verplichtingen te blijven voldoen. De hoogte van eigen vermogen is mede afhankelijk van de keuze inzake de waardering van het vastgoed in relatie tot de financiering van het vastgoed. De solvabiliteit bedraagt eind 2012 35,7%.
Effect woonakkoord op kasstromen Het regeerakkoord heeft geleid tot een bijgestelde begroting 2013 waarin de maatregelen van de overheid zijn meegenomen. Deze maatregelen leiden tot een snellere stijging van de uitgaven (saneringssteun en verhuurdersheffing) dan de toename van de huurinkomsten. Voor de verplichte gegevensopvraag van het WSW en CFV, dPi 2012, zijn deze maatregelen ingerekend. Wij blijven met de ICR boven de 1,45 en gemiddeld voor de komende 5 jaar komt de DSCR uit op 1,0. Wij voldoen daarmee aan de beleidsregels van het WSW en is de toegankelijkheid tot de kapitaalmarkt voor het aantrekken van geborgde financiering voor de komende periode geborgd. In de jaren 2014 tot en met 2015 leiden de verhuurdersheffing en saneringssteun tot een DSCR onder de 1,0. Deze cijfers geven vooralsnog geen aanleiding tot extra besparingen op de operationele uitgaven, maar geven wel aan dat de financiële rek minimaal is. De noodzaak om binnen de vastgestelde budgeten en kasstromen te blijven neemt hierdoor alleen maar toe.
44
2012
Financiële positie en resultaten Jaarverslag
Onderstaande tabel geeft inzicht in de netto operationele inkomsten, netto rente uitgaven en fictieve aflossingsverplichtingen voor de komende jaren en de berekende ICR en DSCR, gebaseerd op aangepaste begroting 2013. x € 1.000 Netto operationele kasstroom Netto rentelasten Netto operationele kasstroom (incl. rente) 2% aflossingsfictie ICR DSCR
2013 5.988 - 3.370 2.618 2.035 1,78 1,29
2014 4.963 - 3.122 1.861 2.015 1,56 0,92
2015 4.496 - 2.843 1.653 1.962 1,58 0,84
2016 4.791 - 2.761 2.030 1.916 1,74 1,06
2017 5.882 - 2.683 3.199 1.860 2,19 1,72
Financieel resultaat Het financieel resultaat komt tot uitdrukking in de Winst- en Verliesrekening. Binnen het financieel resultaat is een onderverdeling te maken in resultaat bedrijfsvoering (directe opbrengsten versus directe kosten), financiële baten en lasten (rentelasten) en overig resultaat (mutatie actuele waarde, vennootschapsbelasting en deelnemingen). De ontwikkeling per onderdeel wordt nader uiteengezet.
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering De gewone bedrijfsvoering laat een positief resultaat zien van € 2,4 mln., zonder rekening te houden met de gevolgen van de herziene RJ richtlijnen in de vorm van afschrijvingen, overige waardeveranderingen en niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Ten opzichte van 2011 is dit een stijging van € 726.000. De bedrijfsopbrengsten zijn in 2012 gestegen met € 399.000. De bruto huuropbrengsten zijn gestegen met € 367.000, terwijl de huurderving als gevolg van leegstand en oninbaar met
€ 80.000 is toegenomen. Hierdoor zijn de netto huuropbrengsten gestegen met € 287.000. De opbrengsten servicecontracten zijn gedaald met € 42.000 en het netto verkoopresultaat van de verkochte woningen is € 251.000. De overheidsbijdrage à € 90.000 is in 2011 afgekocht. De operationele lasten (exclusief afschrijvingen en overige waardeveranderingen) zijn gedaald met € 175.000. De personeelslasten zijn gestegen met € 266.000 (lonen en sociale en pensioenlasten) onder andere het gevolg van de invulling van twee vacatures bij VvE beheer, jaarlijkse CAO-stijging, en afkoop van één contract. De onderhoudslasten zijn met € 62.000 gestegen voornamelijk door minder te activeren en minder doorbelaste uren van de servicedienst. Aan leefbaarheid is € 30.000 minder uitgegeven dan in 2011. Tevens zijn de lasten van de servicecontracten met € 55.000 afgenomen. De overige bedrijfslasten zijn € 418.000 gedaald voornamelijk door minder inhuur personeel, automatisering en lagere bijdrage aan CFV en Vogelaarheffing. De doelstelling om in 2012 deze bedrijfslasten te verlagen is hiermee deels gerealiseerd. Het streven is deze lasten verder te verlagen.
45
Financiële baten en lasten De netto rentelasten zijn € 153.000 gedaald door een lagere rentestand, ondanks een grotere lening portefeuille. De gemiddelde rente is gedaald van 4,55% naar 4,42%.
Overige resultaten De waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille en materiële vaste activa behelzen de afschrijvingen (im)materiële vaste activa, overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa van en niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille en zijn het gevolg van het waardeverloop van de materiële vaste activa en vastgoedportefeuille conform de herziene RJ 645.
Vennootschapsbelasting In 2012 is voor de aangifte 2008 tot en met 2011 gebruik gemaakt van de fiscale mogelijkheid voor het vormen van de herbestedingsreserve. De afwaardering naar lagere WOZ-waarde in 2012 en de verliescompensatie leiden via mutaties in latente belastingvordering en de voorziening voor latente belastingverplichtingen tot een belastingresultaat in 2012 van € 2,1 mln. Het verrekenbare fiscale verlies bedraagt ruim € 19,5 mln.
Vermogen van de corporatie Het vermogen van de corporatie zit in het vastgoed. De Wassenaarsche Bouwstichting went het vermogen volledig aan voor volkshuisvestelijke opgaven, zoals investeringen in nieuwbouw, vervanging en kwaliteit. Voor elke grotere investering moet extern geld worden aangetrokken. Kwaliteitsverbeteringen worden grotendeels betaald uit de netto operationele kasstromen en verkopen uit bestaand bezit. Het eigen vermogen wordt bepaald door het verschil tussen de waarde van het bezit en de hoogte van het vreemd vermogen. Het bezit wordt onderverdeeld, conform de RJ-richtlijnen, tussen sociaal vastgoed (DAEB-bezit) en commercieel vastgoed (niet DAEB-bezit). Vanaf 2012 wordt het sociaal vastgoed gewaardeerd tegen actuele waarde conform de bedrijfswaardemethodiek (verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven van het bezit). Het commercieel vastgoed dient gewaardeerd te worden tegen marktwaarde in verhuurde staat (kasstromen in relatie tot de waarde bij verkoop). Het eigen vermogen bedraagt ultimo 2012 € 65,2 mln. ofwel 35,7% van het balanstotaal. Dat achten wij structureel voldoende. Het eigen vermogen is ten opzichte van 2011 gestegen met € 4,0 mln.
46
2012
Financiële positie en resultaten Jaarverslag
Eigen vermogen De ontwikkeling van het eigen vermogen in de afgelopen jaren laat zien dat er geen sprake is van overmaat en dat het beschikbare vermogen wordt ingezet voor volkshuisvestelijk opgaven, zoals het toevoegen van woningen aan het woningbestand en extra investeringen in energetische maatregelen. Door de stelselwijziging per 1 januari 2012 is het eigen vermogen met ruim € 28,7 mln. gestegen. Voor de nadere specificatie wordt verwezen naar de jaarrekening 2012. Het normatieve volkshuisvestelijk vermogen ligt boven het minimale vermogen dat aangehouden dient te worden, conform de externe toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het minimale volkshuisvestelijk vermogen en over het jaar 2011 is door het CFV berekend op € 12,5 mln. (9,6% van balanstotaal). Volgens de normatieve berekeningen van het CFV heeft
de Wassenaarsche Bouwstichting eind 2011 een volkshuisvestelijk vermogen van € 16,5 mln. (12,7 %). Dat is ruim onder de referentiegroep (34,5%) en het landelijk gemiddelde. Het vermogen van de corporatie wordt als toereikend beoordeeld. In de gehanteerde berekeningsmethodiek van het CFV wordt met de volgende punten gewerkt: - Niet meerekenen van kasstromen uit verkoop - Normatieve restwaarde van grond van € 5.000 per woning - Normatieve waarde van vastgoed in deelnemingen - Latente belasting vordering en verplichtingen niet salderen. Hierdoor wordt het vermogen van de Wassenaarsche Bouwstichting voor totaal met ruim € 16,0 miljoen gecorrigeerd.
Vermogensontwikkeling De vermogensontwikkeling op basis van de begroting 2013 is als volgt. Vermogensontwikkeling 2013 - 2017 Eigen vermogen Leningen o/g nominaal Totaal vermogen Solvabiliteit
2013 62,5 102,0 177,8 35,1%
2014 65,9 99,4 180,6 36,5%
2015 69,7 96,7 183,8 37,9%
2016 73,8 94,8 187,2 39,4%
2017 78,6 91,2 190,2 41,3%
Het gepresenteerde vermogen is gebaseerd op verwachte ontwikkeling conform waarderingsgrondslagen zoals deze in de jaarrekening 2012 zijn gepresenteerd. Op grond van het resultaat 2012 is de startpositie van het eigen vermogen circa € 2,5 mln. hoger. De verwachte verhuurderheffing, de mogelijke extra huurinkomsten en de mogelijke toekomstige investeringen hebben een aanzienlijke impact op de vermogensontwikkeling.
47
Financiering Zoals eerder aangegeven zijn de aanbieders van kapitaal beperkt tot twee aan de overheid gelieerde banken, BNG en NWB. Daarnaast heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) haar beleid ten aanzien van financiering van het vastgoed verder beperkt door een striktere scheiding tussen DAEB en niet-DAEB bezit. Dit heeft ertoe geleid dat financiering een zeer belangrijk aandachtsgebied is geworden in de sector, waar het voorheen als vanzelfsprekendheid werd gezien. Dit hoge bewustzijn en actief acteren hoort bij een kapitaal intensieve sector, waarbij risico- en rentebeheersing nauw samen lopen.
Lening portefeuille De Wassenaarsche Bouwstichting heeft het grootste gedeelte van haar financieringsbehoefte ingedekt via langlopende leningen. De stand van de leningen bedraagt eind 2012 € 101,4 mln. (€ 98,9 in 2011). In 2012 is voor € 21 mln. aan leningen gestort en € 18,5 mln. aan leningen afgelost.
Drie leningen voor totaal € 15 mln. zijn ter herfinanciering van aflossingen tot € 18,5 mln. Hiervan is één nieuwe lening reeds in 2011 aangetrokken. Een lening van € 6,0 mln. is in 2011 aangetrokken en gestort 2 januari 2012 ter financiering van investeringen in het project Havenaer.
Overzicht gestorte leningen 2012 Geldgever
Hoofdsom
Storting
Looptijd
NWB NWB BNG¹ BNG²
€ 6,0 mln. € 6,0 mln. € 5,0 mln. € 4,0 mln.
2 jan. 3 mei 2 juli 3 nov.
10 jaar 8 jaar 4 jaar 6 jaar
Rente percentage incl. opslagen 3,25% 4,25% 3M + 0,59% 3M + 0,69%
Type lening
Aanwending
Fixe Fixe Roll-over Roll-over
Investering Herfinanciering Herfinanciering Herfinanciering
1. Deze lening met een variabele rente wordt afgedekt met een renteswap met rentepercentage van 4,305 % en dezelfde looptijd als de lening. Hiermee komen de rentekosten van deze financiering uit op 4,895%. 2. Deze lening met een variabele rente wordt afgedekt met een renteswap met rentepercentage van 4,495% en dezelfde looptijd als de lening. Hiermee komen de rentekosten van deze financiering uit op 5,185%.
In het najaar 2012 is, binnen het afgegeven faciliteringsvolume 2012 – 2014 door WSW, voor € 16,82 mln. aan leningen aangetrokken voor het jaar 2013. Deze aangetrokken leningen dienen ter financiering van de aflossingen in 2013. Deze leningen zijn opgenomen in de jaarrekening onder niet uit balans blijkende verplichtingen. De financieringsbehoefte voor 2013 is hiermee gedekt.
48
2012
Financiële positie en resultaten Jaarverslag
Overzicht aangetrokken leningen 2013 Geldgever
Hoofdsom
BNG BNG NWB¹
€ 5,0 mln. € 5,82 mln. € 6,0 mln.
Storting
1 feb. 4 mrt. 3 okt.
Looptijd
10 jaar 12 jaar 5,5 jaar
Rente percentage incl. opslagen 2,60% 2,885% 3M + 0,83%
Type lening
Aanwending
Fixe Fixe Roll-over
Herfinanciering Herfinanciering Herfinanciering
1. Deze lening met een variabele rente wordt afgedekt met een renteswap met rentepercentage van 4,687 % en dezelfde looptijd als de lening. Hiermee komen de rentekosten van deze financiering uit op 5,517%.
Van de aangetrokken lening ad. € 6,0 mln. voor de investering in Havenaer is € 4,75 mln. tijdelijk op spaarrekeningen en deposito’s ondergebracht. Dit als gevolg van de vertraging in de bouw. De totale lening portefeuille is zo opgebouwd dat een bepaalde mate van flexibiliteit in de leningenportefeuille bestaat. Zo kan geprofiteerd worden van renteschommelingen op de geld- en kapitaalmarkt.
Financieringsbehoefte De financieringsbehoefte volgt de Wassenaarsche Bouwstichting aan de hand van maandelijkse liquiditeitsoverzichten. Het treasurycommittee, bestaande uit bestuurder, financieel manager met vaktechnische ondersteuning van een extern treasury-adviesbureau, besluit over het beheersen van de renterisico’s en het aantrekken van nieuwe leningen. In 2012 is van treasury adviseur gewisseld. De nieuwe adviseur sluit beter aan bij de behoefte vanuit de directie. Dit bureau heeft de benodigde licenties van de AFM en is onafhankelijk van derde-partijen. Bij het beheersen van de renterisico’s wordt actief gehandeld. Dat wil zeggen dat rente en financiering zodanig vastgelegd worden, dat niet onder druk van een acute financiële behoefte gehandeld hoeft te worden. Bij de financieringsbehoefte maken we onderscheid tussen behoefte als gevolg van aflossingen en herfinancieringen en de behoefte vanwege investeringen die qua hoogte en tijd vaak in grootte wijzigen. De financiële ruimte, het zogenaamde faciliteringsvolume, dat beschikbaar is voor het invullen van deze financieringbehoefte wordt jaarlijks beoordeeld door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Deze ruimte bedroeg begin 2012 € 46,8 mln. voor de periode 2012 – 2014. Na aangetrokken financieringen voor investeringen en herfinanciering voor 2012 en 2013, totaal € 37,8 mln., resteert eind 2012 nog een faciliteringsvolume van € 7,0 mln. Eind 2012 heeft het WSW het faciliteringsvolume, als gevolg van de onzekere uitkomsten van het regeerbeleid, voor alle corporaties beperkt tot 2013.
49
De Wassenaarsche Bouwstichting had voor deze inperking haar financiering voor 2013 aangetrokken. Begin 2013 wordt op basis van de nieuwe prognosecijfers 2013 - 2017 het nieuwe faciliteringsvolume bepaald.
Investeringen Wij hebben voor de komende jaren € 3,9 mln. aan netto investeringen in nieuwbouw
en verbetering in portefeuille. Deze netto investering bestaat uit € 17,7 mln. uitgaande investeringskasstroom in nieuwbouw koop en huur (€ 9,6 mln.) en verbetering bestaand woningbezit (€ 8,1 mln.). Daar tegenover staat € 13,8 mln. als inkomende investeringskasstroom uit verkopen van nieuwbouw (€ 2,8 mln.) en bestaande voorraad (€ 11,0 mln.). Het project Havenaer dat in uitvoering is, vraagt naar verwachting nog € 9,6 mln. aan uitgaven en levert € 2,8 mln. aan inkomsten uit verkopen op. Voor de komende jaren verwachten wij onderstaande financieringsbehoefte.
Financieringsbehoefte in x € 1.000 Jaar 2013 2014 2015 2016 2017 Totaal
Aflossingen 16.142 10.039 12.541 7.943 10.045 75.227
Netto investeringen 6.258 - 923 - 1.074 - 334 - 642 3.944
Financieringsbehoefte 16.820 7.421 9.816 6.054 6.396 46.507
De aanzienlijk lagere financieringsbehoefte in de komende jaren is het gevolg van inkomsten uit verkopen, lagere investeringen en een tijdelijke daling in de netto operationele kasstroom (als gevolg van de aankomende heffingen).
Rente risico Bij het indekken van de financieringsbehoefte en het daaraan verbonden renterisico wordt al enkele jaren gebruik gemaakt van afgeleide (rente)instrumenten, derivaten, zoals renteswaps. Een swap is een rente-instrument waarbij het verschil tussen korte (variabele) en lange (vaste) rente wordt afgedekt. Onder deze swaps worden leningen aangetrokken. Voor de Wassenaarsche Bouwstichting betekent dat een langere rentevaste periode. De waarde van deze swaps fluctueert met de stand van de korte rente (Euribor). Het verschil met de overeengekomen vaste rente wordt immers groter of kleiner op het moment van de overeengekomen rente. Door de swap is de te betalen rente gemaximeerd. De ‘prijs’ is het opgeven van het profijt van eventuele rentedalingen. De overeengekomen vaste rente vormt – samen met de opslagen op de variabele rente van de feitelijke lening – de financieringskosten voor de Wassenaarsche Bouwstichting.
50
2012
Financiële positie en resultaten Jaarverslag
Tot 2011 waren de opslagen voor het aantrekken van de feitelijke leningen voor corporaties minimaal. Door de kredietcrisis en het Vestia debacle zijn deze opslagen fors opgelopen. In het najaar zijn nieuwe beleidsregels van het Ministerie van Binnenlandse Zaken uitgevaardigd waarbij alleen renteswaps en caps toegestaan zijn voor woningcorporaties. De huidige swapcontracten van de Wassenaarsche Bouwstichting zijn alleen renteswaps. Daarnaast worden corporaties beschouwd als niet-professionele tegenpartijen. De huidige overeenkomsten hebben geen bepalingen met specifieke termination events. Indien de nieuwe standaard overeenkomsten volgens deze beleidsregels voorhanden zijn, zal de Wassenaarsche Bouwstichting beoordelen of deze de huidige contracten kunnen vervangen. Het uitgangspunt hierbij is dat het niet financieel nadelig mag zijn. Vanaf 2010 zijn wij geen nieuwe derivatencontracten aangegaan en zijn wij ook niet voornemens dit te gaan doen, gezien de huidige financiële markt, regelgeving en contractuele voorwaarden. Op verzoek van de toezichthouder CFV, als gevolg van deze nieuwe beleidsregels, hebben we onderzoek gedaan naar toezicht belemmerende bepalingen in de huidige raamovereenkomsten voor swapcontracten. In totaal zijn in de afgelopen jaren acht swaps afgesloten. Dit zijn renteswaps conform de nieuwe beleidsregels. In onze leningenportefeuille is € 39,0 mln. met renteswapcontracten afgedekt. Deze contracten zijn in de jaren 2005 - 2008 afgesloten en kennen geen clausules waar mogelijke bijstortingsverplichtingen in zijn opgenomen. De marktwaarde van deze derivaten is per 31 december 2012 - € 8,5 mln. In 2012 hebben alle swaps een onderliggende lening en zijn de aangetrokken leningen met variabele hoofdsom, die gekoppeld zijn aan renteswaps, gelijk getrokken met looptijd van desbetreffende renteswap. De financiële impact van swapcontracten, zoals mogelijke bijstortverplichtingen (margin-calls) en rentedalingen, wordt per kwartaal door het WSW opgevraagd. De toezichthouder CFV voert hiernaast halfjaarlijks een ‘stresstest’ uit om mogelijke financiële gevolgen van een 1% en 2% rentedaling inzichtelijk te hebben. Voor de huidige swapcontracten behoeft de Wassenaarsche Bouwstichting geen liquiditeitsbuffer aan te houden en is de uitkomst van deze stresstest als voldoende beoordeeld. De gemiddelde gewogen rentevoet (gebaseerd op in 2012 betaalde en transitorische rente) is gedaald van 4,55% naar 4,42%. Ultimo 2012 zijn geen posities ingenomen met ‘kort geld’ en/of variabele rentes. De spreiding van de leningen zorgt voor een beheersing van herfinancieringsrisico’s binnen een marge van 15% per jaar.
51
12
52
Waardering activa
2012
Waardering activa Jaarverslag
12 Waardering activa Met ingang van het verslagjaar 2012 dient de Wassenaarsche Bouwstichting te voldoen aan de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaglegging, RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting wat leidt tot een stelselwijziging. De wijzigingen hebben voornamelijk hun weerslag op de waardering van de activa en zijn verwerkt in het jaarverslag en jaarrekening 2012.
Stelselwijziging De externe verslaglegging is gebaseerd op het actuele waardemodel, waarbij het sociaal vastgoed (DAEB-bezit) als bedrijfsmiddel wordt geclassificeerd en het commercieel vastgoed (niet DAEB-bezit) als vastgoedbelegging. Voor het sociaal vastgoed is RJ 212 gevolgd en voor het commercieel vastgoed is RJ 213 toegepast. De waardering van het sociaal vastgoed conform RJ 212 sluit het beste aan bij de waardering die de Wassenaarsche Bouwstichting afgelopen jaren heeft gevolgd, de bedrijfswaarde. Voor de waardering van de commercieel vastgoed, conform RJ 213, wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd. Voor de bepaling van de waarde in verhuurde staat wordt de Aedex/IPD-methodiek toegepast. Deze methodiek is sinds 2007 een bekende methodiek binnen de Wassenaarsche Bouwstichting. Naast bovengenoemde herclassificatie van het vastgoed zijn het afschrijven op het bedrijfsmiddel (sociaal vastgoed) en de afschaffing van rentabiliteitswaardecorrectie twee wijzigingen die de hoogte van het resultaat, het eigen vermogen en de materiële vaste activa in exploitatie beïnvloeden.
De jaarrekening 2012 voldoet aan de herziene richtlijn voor de jaarverslaglegging De stelselwijziging leidt tot een herberekening voor het verslagjaar 2011 conform de nieuwe waarderingsgrondslagen. Dit is voor de vergelijkbaarheid en een transparant verloop van de waarde van het vastgoed en het resultaat tussen 2011 en 2012. De gevolgen van de stelselwijziging worden in de jaarrekening onder de waarderingsgrondslagen nader toegelicht.
Waardering De waarde van het vastgoed wordt op drie verschillende manieren bepaald. Ten eerste wordt het sociaal vastgoed gewaardeerd op basis van actuele waarde, bedrijfswaarde. Het commercieel vastgoed wordt gewaardeerd als vastgoedbelegging tegen marktwaarde in verhuurde staat, conform de methodiek van IPD/aeDex. Tenslotte kennen wij de WOZ-waarde. Deze wordt vastgesteld door de gemeente onder andere ten behoeve van de onroerende zaakbelasting. Deze waarde is ook relevant voor de vennootschapsbelasting.
53
De verschillen tussen de verschillende waarderingen zijn de volgende: 1. De bedrijfswaarde wordt bepaald door het totaal van de contante waarden van huurinkomsten minus variabele kosten over de gehele levensduur van ons DAEB-bezit. 2. D e marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op de verwachte leegwaardeontwikkeling (verkoop) en de verwachte huurinkomsten van ons bezit. 3. De WOZ-waarde wordt bepaald door verkoop en marktwaarde van woningen in de omgeving die vergelijkbaar zijn met ons bezit.
Gevolgen van de stelselwijziging op hoofdlijnen Het bezit en de waarde wordt vanaf 1 januari 2012 en met terugwerkende kracht naar 1 januari 2011 onderverdeeld in sociaal (DAEB, woningen tot liberalisatiegrens) en commercieel vastgoed (niet DAEB, woningen boven liberalisatiegrens, bedrijfsonroerendgoed en woningen in WaBS Vastgoed BV). Deze onderverdeling en de daarbij behorende waarde per 1 januari 2011 vormen de basis waarop de waarde- en vermogensontwikkelingen over 2011 en 2012, zoals vermeld in de jaarrekening, zijn berekend. Per 1 januari 2012 zijn 140 woningen als commercieel vastgoed geclassificeerd en gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. Dit heeft geleidt tot een daling van de waarde van het sociaal vastgoed van € 2,5 mln. De waarde van de totale vastgoedbeleggingen inclusief de woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt € 33,5 mln. De waarde van het commercieel vastgoed is per ultimo 2011 € 31,3 mln.
Deze onderverdeling is op de afzonderlijke verhuureenheden toegepast waarbij de huurprijs als verdelingsfactor voor de juiste opbrengsten- en kostentoerekening is gehanteerd. De rentabiliteitswaardecorrectie ter waarde van € 3,2 mln. is geen onderdeel meer van de actuele waarde. Tevens wordt vanaf 1 januari 2011 over het sociaal vastgoed lineair afgeschreven. Onderstaand overzicht geeft de waarde van het sociaal vastgoed weer. Materiële vaste activa )( x € 1.000) sociaal vastgoed in exploitatie Waarde opstallen Waarde grond Totaal
54
Ultimo 2012
Ultimo 2011
93.244 32.521 125.765
85.086 41.817 126.903
2012
Waardering activa Jaarverslag
De waardeverandering van het sociaal vastgoed wordt hieronder in het kort uiteengezet.
Verloop actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie x € 1 mln. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Beginsaldo Hogere huuropbrengsten Hogere onderhoudslasten Hogere bedrijfslasten Hogere verhuurdersheffing Hogere saneringsheffing Hogere verkoopopbrengsten Hogere investeringen Lagere restwaarde Eindsaldo
126,9 71,3 - 10,3 - 17,5 - 30,7 - 1,3 1,4 - 4,8 - 9,3 125,8
De gemiddelde levensduur van de complexen zijn verlengd van 24,7 jaar naar 31 jaar. Dit heeft zijn weerslag op alle bovenstaande onderdelen van ontwikkeling van de actuele waarde. 1. D e huuropbrengsten stijgen als gevolg van het overheidsbeleid om inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. Deze is ingerekend voor de gehele levensduur en wordt gemaximeerd tot de maximaal redelijke huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel. 2./3. D oor de langere levensduur stijgen de onderhoud- en beheerlasten 4. De verhuurderheffing is ingerekend conform het woonakkoord voor de eerste vijf jaar (naar rato oplopend naar € 1,75 mln. in 2017) en hierna conform het regeerakkoord (€ 2,0 mln. per jaar voor de resterende levensduur) 5. D e aangekondigde saneringssteun van het CFV is voor vijf jaar ingerekend. 7. D e voorgenomen investeringen zijn in duurzaamheid en de investeringen bij mutatie voor de gehele levensduur. 8. D e restwaarde is de grondwaarde à € 500,- per m² minus de kosten voor verhuis en sloop. Door de langere levensduur is de contante waarde van deze grond lager. De waarde van het commercieel vastgoed (woningen boven de liberalisatiegrens en bedrijfsonroerend goed en woningen Verkocht onder Voorwaarden) is als volgt. Commercieel vastgoed Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Totaal
Ultimo 2012 30.029 4.160 34.188
Ultimo 2011 31.088 2.502 33. 590
De afname van het commercieel vastgoed is het gevolg van de waardedaling conform marktwaarde in verhuurde staat, bepaald door middel van de IPD/aeDex vastgoedindex.
55
De toename in onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden is het gevolg van de 10 woningen die verkocht zijn in 2012.
Marktwaarde in verhuurde staat van commercieel vastgoed (niet-DAEB) De IPD/aeDex methodiek is conform RJ 645 een geaccepteerde waarderingsmethodiek om de marktwaarde in verhuurde staat te bepalen. Deze waardering passen wij toe op het gehele bezit waarbij de waarde van het commercieel vastgoed in de balans wordt opgenomen. Het commercieel bezit zijn de woningen met de huurgrens boven de liberalisatiegrens (€ 664,66 per 1 januari 2012) en het bedrijf onroerend goed. Bij deze waardebepaling wordt DTZ Zadelhoff als externe onafhankelijk taxateur ingeschakeld die het vastgoed waardeert op basis van veldonderzoek en deskresearch. Sinds de start van onze deelname aan de IPD/aeDex is DTZ de taxateur waardoor een goed beeld bestaat van het bezit en de verwachte ontwikkelingen. November 2012 is het gehele vastgoed gewaardeerd en door middel van validatie met IPD/aeDex in januari 2013 is een waardering per 31 december 2012 bepaald. In de vergelijk met 2011 wordt de Netto Open Marktwaarde (Vrij op Naam) gehanteerd. In onderstaand overzicht wordt de totale marktwaarde van het bezit conform indeling IPD/aeDex gepresenteerd inclusief de mutaties per type vastgoed ten opzichte van 2011. Type vastgoed (x € 1.000) Woningen BOG Totaal
2012 237.437 28.571 266.008
2011 244.667 30.189 274.856
∆-% - 3,0% - 5,4% - 3,2%
WOZ-waarde De WOZ-waarde is gedaald van € 456 mln. (waardepeildatum 1 januari 2011) naar
€ 406 mln. (waardepeildatum 1 januari 2012). In 2012 is de methodiek van WOZ-waardering door de Belasting Samenwerking Gouwe Rijnland (BSGR) samen met de Wassenaarsche Bouwstichting afgestemd om de administratieve lastendruk (bezwaarprocedures e.d.) voor beide organisaties te verminderen. Dit heeft geleid tot een lagere WOZ-waarde per peildatum 1 januari 2012 van 11%.
56
2012
Waardering activa Jaarverslag
13
Verbindingen
13 Verbindingen Met het oog op het brede werk van onze organisatie én de aangescherpte regels voor het werkgebied van corporaties, voert de Wassenaarsche Bouwstichting een beleid waarbij activiteiten die niet direct te maken hebben met verhuur van sociale woningen aan de doelgroep, in afzonderlijke rechtspersonen worden ondergebracht. In 2000 is daartoe WaBS Beheer B.V. opgericht, een holding waaronder de bedrijven vallen die dienstverlenende activiteiten aan anderen dan de doelgroep uitvoeren.
In 2007 is daar in het kader van de afspraken met de Belastingdienst over vennootschapsbelasting (vaststellingsovereenkomst) WaBS Vastgoed B.V. bijgekomen en in datzelfde kader is in 2008 WaBS Projecten B.V. opgericht. De jaarrekening omvat de geconsolideerde cijfers van de Wassenaarsche Bouwstichting als geheel, inclusief deelnemingen. De financiële relaties tussen de Wassenaarsche Bouwstichting en de deelnemingen zijn beperkt tot storting van het aandelenkapitaal en de onderlinge verrekeningen. De onderlinge verrekeningen geschieden marktconform. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen worden volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van onderlinge verhoudingen en transacties. Duurzame Energie Exploitatiemaatschappij Wassenaar B.V. betreft een joint venture die voor 50% in de consolidatie is betrokken. De geconsolideerde jaarrekening verschaft ten opzichte van de enkelvoudige jaarrekening beter inzicht in de financiële situatie en de resultaten van het geheel van de in de consolidatie opgenomen rechtspersonen en vennootschappen. WaBS Vastgoed B.V. heeft een achtergestelde lening van € 5,4 mln. van de Wassenaarsche Bouwstichting. Voor inzicht in de financiële resultaten en vermogens van de afzonderlijke B.V.’s zijn afzonderlijke jaarrekeningen opgesteld en controleverklaringen afgegeven. Het negatieve resultaat en vooral de rekening courant positie van DEE Wassenaar worden veroorzaakt door nagekomen incidentele kosten voor aanpassing van de WKO-installatie en een grote post debiteuren. De zaak van de debiteuren ligt bij de rechtbank en zal hoogstwaarschijnlijk in 2013 tot een uitspraak leiden. Het negatieve resultaat bij WaBS Services B.V. is het gevolg van tijdelijk inzet van externen in verband met vacatures en inwerken van de nieuwe VvE beheerders.
2012
Verbindingen Jaarverslag Wassenaarsche Bouwstichting (TI)
WaBS Beheer BV (2000)
WaBS Vastgoed BV (2007)
WaBS Service BV (2000) 100%
WaBS Duurzame Energie BV (2005) 100%
WaBS Projecten BV
DEE ‘Wassenaar’ BV (2006) 50%
Toelichting organigram WaBS Vastgoed B.V. is opgezet als een fiscale beleggingsinstelling waarin het economische eigendom van het commerciële vastgoed is ondergebracht. Tot het commerciële vastgoed behoren bedrijfspanden en te verkopen woningcomplexen. In 2012 zijn drie woningen uit dit bezit verkocht en is de bedrijfsruimte aan de Hofcampweg in exploitatie genomen. Per 1 april 2012 is deze verhuurd aan een apotheek. Eind 2012 exploiteert WaBS Vastgoed B.V. 43 woningen en 4 bedrijfspanden. WaBS Projecten B.V. is een holding waarin projectontwikkelingsactiviteiten kunnen worden ondergebracht. In 2012 hebben hier geen activiteiten plaatsgevonden. WaBS Beheer B.V. heeft een holdingstructuur en fungeert als aandeelhouder voor de daaronder hangende B.V.’s (WaB Services B.V. en WaBS Duurzame Energie B.V.) waarin alle commerciële dienstverlenende activiteiten zijn ondergebracht. In WaBS Services B.V. zijn alle dienstverlenende activiteiten voor derden ondergebracht, zoals beheer van (huur)woningen van derden, VvE-beheer en dergelijke. In deze B.V. worden de volgende administraties gevoerd: - 18 Verenigingen van Eigenaars - 2 stichtingen - 3 beheercomplexen In 2012 is daar het beheer van een grote VvE toegevoegd en van vier kleine VvE’s is afscheid genomen. WaBS Duurzame Energie B.V. (WaBS DE B.V.) is opgericht om activiteiten met betrekking tot de exploitatie van duurzame energie installaties (WKO-installatie) te kunnen onderbrengen. Op dit moment is de enige functie van WaBS DE B.V. het aandeelhouderschap van DEE Wassenaar B.V. Deze is in samenwerking met Panagro Duurzame Energie B.V. opgericht om de collectieve duurzame energie-installatie in het project Kerckehorst te exploiteren. In 2011 is moedermaatschappij Panagro Holding in faillissement geraakt. Eind 2011 hebben Panagro Duurzame Energie en WaBS Duurzame Energie uitgesproken de onderneming DEE Wassenaar voort te zetten.
59
WaBS Vastgoed 100% € Statutair vermogen Gestort kapitaal Agio Balanstotaal Resultaat voor belasting Reserves Jaaromzet excl. verkopen Rekeningcourant Doorberekende kosten 1
WaBS Projecten 100% €
WaBS Beheer 100% €
WaBS Services 100% €
90.000
90.000
100.000
100.000
WaBS Duurzame Energie 100% € 90.000
DEE Wassenaar 50% €
18.000 8.413.000 371.200
18.000 14.400 - 400
20.000 150.000 23.800 - 2.900
20.000 150.000 186.000 - 131.600
18.000 300 - 1.300
18.000 209.600 - 36.000
579.700 561.300
- 4.100 0
- 160.400 0
- 147.900 208.500
- 21.200 0
- 70.200 38.700
- 2.368.800
13.300
- 13.200
0
- 2.800
- 136.000
1.700
200
2.400
175.200
400
8.700
90.000
¹ Doorberekende kosten betreffen de inzet van personeel van de toegelaten instelling die via tijdschrijven wordt doorberekend aan de betrokken deelneming
60
2012
Verbindingen Jaarverslag
14
Vennootschapsbelasting
61
14 Vennootschapsbelasting Woningcorporaties kennen sinds 1 januari 2008 een integrale belastingplicht. Volgens de Hoge Raad kunnen woningcorporaties tot en met 2011 aangemerkt worden aangemerkt als ANBI, omdat de verhuur van woningen in de sociale huursector een algemeen belang dient. Dankzij dit arrest hebben woningcorporaties toegang tot gunstige fiscale faciliteiten zoals de aftrek voor fondswervende instellingen en herbestedingsreserve. Het fiscale resultaat kan hiermee tot het minimum worden teruggebracht. De Wassenaarsche Bouwstichting heeft voor de aangiften 2008 tot en met 2011 gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een fiscale herbestedingsreserve te vormen.
Vanaf het belastingjaar 2012 kan geen gebruik meer gemaakt worden van deze faciliteit door nieuwe wetgeving. Door het vormen van deze fiscale herbestedingsreserve is het mogelijk langer gebruik te maken van verrekenbare fiscale verliezen als gevolg van lagere WOZ-waarden. Eventueel in de toekomst te betalen vennootschapsbelasting hangt in hoge mate samen met de waardeontwikkeling van het vastgoed. De Wassenaarsche Bouwstichting heeft in 2012 zich bij laten staan door fiscaal adviesbureau Baker Tilly Berk voor de herziene aangiften 2008 tot en met 2010 en de aangifte 2011. In de herziene aangiften 2008, 2009 en 2010 zijn de fiscale resultaten in het geheel aangewend ten behoeve van de herbestedingsreserve. De afwaardering naar de lagere WOZ-waarde wordt in de fiscale aangifte van belastingjaar 2012 verwerkt. De fiscale aangifte 2008 is eind februari 2013 besproken met de Belastingdienst. Het belastbaar bedrag voor 2008 is vastgesteld op € 82.250. Wij zijn voornemens om op dit punt ook de herbestedingsreserve van toepassing te laten zijn, waarmee het belastbaar bedrag uit zal komen op € 0. Voor de jaren 2009, 2010 zijn in 2012 herziene aangiften ingediend, waarbij gebruik is gemaakt van de fiscale mogelijkheid van de herbestedingsreserve. De aangifte 2011 is in maart 2013 ingediend. De fiscale winsten over deze jaren zijn toegevoegd aan de herbestedingsreserve en zijn conform de fiscale regels aangewend.
2008 2009 2010 2011 2012
Belastbaar bedrag €0 €0 €0 €0 -/- € 19,5 mln.
Betaalde Vennootschapsbelasting € 461.370 €0 €0 €0 €0
Stand herbestedingsreserve € 1,2 mln. € 2,2 mln. € 0,5 mln. Niet van toepassing
2012
Vennootschapsbelasting Jaarverslag
Doordat de fiscale aangifte 2008 is besproken met de Belastingdienst verwachten wij in 2013 de afwikkeling van de herziene aangiften van 2009, 2010 en 2011. Voor 2012 hebben een voorlopige aanslag ontvangen van € 0. Het fiscale jaarresultaat 2012 is € 2,4 mln. Na
afwaardering resteert een belastbaar compensabel verlies van € 19,5 mln. De reeds betaalde vennootschapsbelasting over 2008 is als vordering opgenomen in de begroting 2013.
Vennootschapsbelasting gaat in hoge mate samen met de waardeontwikkeling vastgoed De latentie voor belastingvorderingen heeft betrekking op vier onderdelen. Ten eerste de toekomstige mogelijke fiscale winsten die verrekend kunnen worden met de gecumuleerde fiscale verliezen over 2008 tot en met 2012. Ten tweede door het verschil tussen de fiscaleen marktwaarde van de te verkopen woningen. Als derde is de latentie gevormd voor het verschil tussen de fiscale- en marktwaarde van de opgenomen leningen. Ten vierde verschil commerciële en fiscale waardering materiele vaste activa ten dienste van de exploitatie. Voor het naar verwachting tijdelijke verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van het woningbezit is een voorziening voor latente belastingverplichtingen opgenomen. De jaarlijkse mutatie in de latenties wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening en de toelichting.
De getoonde berekening inclusief de correcties geeft de juiste belastingdruk weer. € Mutatie voorziening voor latente belastingverplichtingen Mutatie actieve belastinglatentie Belasting over boekjaar Correctie belastinglast voorgaande jaren Totaal vennootschapsbelasting
- 1.192.782 3.533.860 - 23.632 0 2.317.446
Deze belastingdruk kan afwijken van de feitelijk te betalen vennootschapsbelasting door definitieve vaststellingen.
63
15
Governanceverslag
2012
Governanceverslag Jaarverslag
15 Governanceverslag Na alle incidenten in de sector staat de schijnwerper nadrukkelijk op de governance bij woningcorporaties gericht. Het is misschien niet helemaal toevallig dat ondanks alle regels zaken fout gaan. Goede goverance heeft ook te maken met de wijze waarop de betrokkenen er invulling aan geven, kortom hoe zij functioneren. De grootste incidenten staan op naam van organisaties en personen die vaak voor hun ‘ondernemerschap en durf’ ten voorbeeld zijn gesteld aan de sector, door de eigen brancheorganisatie en de (landelijke) politiek. En in de kritiek op de sector zie je nu eigenlijk weer hetzelfde. Alles kan en moet beter en forse ingrepen worden niet geschuwd. Wat gemist wordt is matigheid, zorgvuldigheid en oog voor realiteit. Er gaat vooral ook heel veel goed en de meeste organisaties hebben hun governance op orde.
De Wassenaarsche Bouwstichting is in 2012 voor de 2e keer gevisiteerd. Het gaat daarbij voor ons niet om een ‘verplicht nummertje’ maar om een reflectie op het functioneren en leren van de ervaringen en meningen. Een kritische zelfevaluatie hoort daarbij. Vandaar dat wij opnieuw gekozen hebben voor KWH als begeleider. In het bestuursverslag wordt over de visitatie gerapporteerd. Aan de visitatie zijn 2 additionele onderzoeken gekoppeld: goed werkgeverschap en participatie. De resultaten van de visitatie en de additionele
Goede governance is essentieel voor alle organisaties
onderzoeken zijn gepresenteerd en besproken tijdens een algemene stakeholdersbijeenkomst en een afzonderlijke bijeenkomst met de huurdersorganisatie. Het vistatierapport is te vinden op de website van de corporatie en van de Stichting Visitatie Woningcorporaties. Goede governance is essentieel voor alle organisaties. In het bijzonder voor organisaties met een publieke taak. Bestuurder en Raad van Commissarissen zijn zich hiervan bewust. De Wassenaarsche Bouwstichting onderschrijft de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties. Deze codes worden toegepast met uitzondering van de benoemingstermijn van het bestuur. Deze is formeel niet beperkt tot 4 jaar.
Samenstelling van de Raad van Commissarissen De omvang van de Raad is vastgesteld op vijf leden. De samenstelling van de Raad is in 2012 gewijzigd. De heer Van Rij is vanwege uitbreiding van zijn professionele werkzaamheden in het 2e kwartaal 2012 afgetreden. Ter vervanging is nadrukkelijk gezocht naar een lid met het profiel volkshuisvesting en vastgoed.
65
Dat profiel was in de raad niet meer voldoende vertegenwoordigd. Na een wervings- en selectieprocedure is tijdens de najaarsconferentie in november 2012 deze vacature ingevuld met de benoeming van de heer L.A. van Dijk. De heer Römer was na een periode van vier jaar aftredend, maar heeft zich voor een volgende periode herkiesbaar gesteld. In overleg met Huurdersvereniging ‘De Wassenaarsche’ is de heer Römer tijdens de najaarsconferentie herbenoemd. Vanwege persoonlijke omstandigheden is in februari 2013 de heer Schoute per direct teruggetreden als voorzitter en daarna ook als lid van de Raad. De commissarissen volgen actief de ontwikkelingen in de sector o.a. aan de hand van toegezonden documentatie in het kader van het lidmaatschap van de VTW. Daarnaast schrijven de commissarissen zich actief in voor cursussen en bijeenkomsten. Voorzitter 1e benoeming Aftredend Relevante nevenfuncties Vicevoorzitter/lid op voordracht HVW 1e benoeming Aftredend Relevante nevenfuncties Lid 1e benoeming Aftredend Relevante nevenfuncties Lid op voordracht HVW
drs. P.H. Schoute (m) 26-04-1942 zelfstandig adviseur 01-11-2007 2015 voorzitter Vereniging van Eigenaren Den Haag mr. G.J. van Veen (m) 09-09-1952 zelfstandig adviseur
1e benoeming Aftredend Relevante nevenfuncties Lid 1e benoeming Aftredend Relevante nevenfuncties Lid
01-05-2008 2016
1e benoeming Aftredend Relevante nevenfuncties
01-11-2008 2012 (afgetreden 2e kwartaal 2012)
27-11-2010 2014 drs. L.E.J. Engering-Aarts (v) 27-04-2010 2014
22-09-1947
zelfstandig adviseur
mr. P.C. Römer (m)
30-08-1958
raadsheer gerechtshof Amsterdam
Dhr. L.A. van Dijk 23-11-2012 2016
23-04-1953
Zelfstandig adviseur
mr. M.L.A. van Rij (m)
25-10-1960
partner belastingadvieskantoor
Taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen De taak en werkwijze van de Raad zijn vastgelegd in de statuten en het reglement van de Raad. Deze zijn te vinden op de website van de Wassenaarsche Bouwstichting. De raad heeft tot taak het toezicht houden op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de corporatie en de met haar verbonden ondernemingen. De Raad staat het bestuur met raad en daad ter zijde. De raad vervult deze taak door ten minste elk kwartaal te
66
2012
Governanceverslag Jaarverslag
vergaderen met het bestuur, belangrijke bestuursbesluiten zoals omschreven in de statuten en de governancecode goed te keuren, kennis te nemen van interne (management)rapportages en jaarlijks te overleggen met de ondernemingsraad en de accountant. Onderwerpen zoals risicoanalyses en integriteit maken deel uit van de kwartaalrapportages. Tenminste een keer per jaar bespreekt de Raad samen met de directeur-bestuurder en ondersteund door externe deskundigen de (strategische) ontwikkelingen met betrekking tot de sector, de woningmarkt en de corporatie. Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen en voor het managen van strategische, financiële en operationele risico’s. De raad telt zich tot taak een oordeel te vormen over het risicomanagement binnen de corporatie. In 2012 is extra aandacht gegeven aan treasury, projecten, inclusief risicomanagement en de rapportages. De leden Engering-Aarts en Van Veen vormen het auditcommittee. Dit committee bespreekt de begroting en het jaarverslag van de Wassenaarsche Bouwstichting en de deelnemingen met het bestuur en de accountant(s). Daarnaast besteedt het auditcommittee aandacht aan de kwaliteit van de prognoses en de financiële planningen (liquiditeiten, leningen en rentebeheersing). Gelet op voorgenomen projecten en snelle veranderingen in de omgeving is eind 2011 besloten de frequentie van de bijeenkomsten van het auditcommittee aan te passen (vier à vijf keer per jaar) en de investeringen aan de agenda toe te voegen. De heer Van Veen vormt samen met de voorzitter de remuneratiecommissie. Deze bespreekt o.a. het functioneren en de arbeidsvoorwaarden van en met de directeur-bestuurder. De voltallige raad is betrokken bij de evaluatie van de directeur-bestuurder. In het toezicht op de deelnemingen van de corporatie is voorzien doordat bestuur en Raad van de corporatie en de 100% deelnemingen (WaBS Beheer B.V., WaBS Vastgoed B.V. en WaBS Projecten B.V.) gelijk zijn aan elkaar en de bevoegdheden overeenstemmen. Begroting en jaarrekening van deze deelnemingen worden besproken in het auditcommittee en aan de raad ter goedkeuring voorgelegd. De deelnemingen worden geconsolideerd.
Evaluatie De raad kijkt kritisch naar het eigen functioneren en dat van de directeur-bestuurder. Daarvoor worden jaarlijks evaluatiegesprekken gehouden. De zelfevaluatie van de raad wordt deze keer begeleid door een onafhankelijke, externe deskundige. Door de uitgebreide (schriftelijke) voorbereiding is de evaluatie over de jaarwisseling heen getild en in de periode januari-maart 2013 uitgevoerd. De belangrijkste conclusies zijn: - s amenstelling en de werkwijze van de raad in overeenstemming zijn met uitgangspunten zoals o.a. neergelegd in het reglement, profielen en competenties; -d e leden de ontwikkelingen in de sector blijven volgen, o.a. door extra bijeenkomsten met externe deskundigen te organiseren; -d e onderlinge samenwerking en die met de directeur-bestuurder goed is, met als kenmerken vertrouwen, voldoende kritisch vermogen en streven naar convergentie bij oordeel- en besluitvorming.
67
De raad beraadt zich op zijn “zichtbaarheid en verantwoording” naast het governanceverslag zoals dat nu in het jaarverslag is opgenomen en op de website staat. Vanwege het terugtreden van de voorzitter begin 2013 worden een nieuwe voorzitter en vice-voorzitter benoemd en wordt medio 2013 een vacature met het profiel wonen en zorg opengesteld.
Beloning De honorering van de leden van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden en is niet gerelateerd aan de prestaties van de Wassenaarsche Bouwstichting. De adviesregeling honorering toezichthouders in woningcorporaties is als basis genomen voor de bepaling van de vergoedingen. In 2012 is € 27.125 aan (bruto)vergoedingen uitbetaald.
Tegenstrijdige belangen In 2012 hebben zich geen tegenstrijdige belangen – zoals beschreven in artikel II.3 van de Governancecode – voorgedaan tussen de corporatie enerzijds en leden van de Raad van Commissarissen en/of de directeur-bestuurder anderzijds.
Stakeholders De relatie met de stakeholders is een belangrijk aandachtspunt. Niet alleen via deelname aan stakeholdersbijeenkomsten maar ook het onderhouden van eigen contacten en netwerken. Een belangrijke stakeholder is huurdersvereniging ‘De Wassenaarsche’. Met name de leden die op voordracht van deze vereniging zijn benoemd volgen de ontwikkeling van de huurdersver-eniging en de relatie tussen de corporatie en de huurdersvereniging. Zij wonen daartoe als waarnemer het overleg bij tussen de directie en het bestuur van de huurdersvereniging.
Vergaderingen In het afgelopen jaar is de Raad vijf keer voltallig in reguliere vergadering bij elkaar gekomen. Daarnaast is de Raad afzonderlijk bijeengekomen in het kader van de visitatie. Het auditcommittee heeft het afgelopen jaar vijf keer vergaderd. De renumeratiecommissie is ook een aantal malen bij elkaar gekomen om de invulling van de vacture te bespreken. Tenslotte kan worden gemeld dat de leden welke zin benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie verscheidende bijeenkomsten tussen corporatie en huurdersvereniging hebben bijgewoond. De Raad heeft in 2012 vijf keer regulier vergaderd. De belangrijkste onderwerpen welke daarbij aan de orde zijn gekomen zijn: - evaluatie van en vacature binnen de Raad; - ontwikkelingen in de sector; - het treasury-jaarplan en de in 2012 benodigde financiering; - visitatieopdracht; - rapportages Centraal Fonds Volkshuisvesting; - in voorbereiding en uitvoering zijnde projecten; - kwartaalrapportages, begroting, jaarverslag en jaarrekening(en); - personele zaken; - rapportages van de accountant (managementletter);
68
2012
Governanceverslag Jaarverslag
- rapportage IPD/aeDex; - governance; - de juridische structuur van de stichting en de daaronderhangende rechtspersonen. Begroting, kwartaalrapportages, jaarverslag en jaarrekening worden uitgebreid besproken in het auditcommittee en vervolgens aan de voltallige Raad ter goedkeuring voorgelegd. Bij de besprekingen over het jaarverslag en de jaarrekening is de accountant aanwezig. De Raad (her)benoemt jaarlijks de accountant. De belangrijkste besluiten van de Raad betreffen: - op gepaste wijze aandacht te besteden aan het honderdjarig jubileum; -g oedkeuring van begroting, jaarrekening en –verslag van Wassenaarsche Bouwstichting, WaBS Beheer B.V. en WaBS Vastgoed B.V.; - goedkeuring financiering; - goedkeuring projecten; - goedkeuring aanpassing treasurystatuut; - beloning bestuur; - niet in uitvoering nemen van het project zwembadlocatie;
Bestuur Het bestuur van de corporatie wordt gevormd door de heer A.M. Zopfi (56 jaar). De heer Zopfi is sinds 1 maart 1996 in dienst als directeur en sinds 17 juni 1997 als bestuurder. De benoeming is voor onbepaalde tijd. De Raad bespreekt jaarlijks de prestaties van de directeur en stelt zijn beloning vast. In aansluiting daarop worden de doelstellingen voor het volgende jaar vastgesteld op basis waarvan het functioneren van de directeur-bestuurder wordt geëvalueerd. Het functioneren van de directeur-bestuurder is zoals gebruikelijk aan het einde van het jaar beoordeeld. Daarbij is niet alleen gesproken over het afgelopen jaar, maar ook nadrukkelijk gekeken naar (de prioriteiten voor) 2013. Bij de salariëring is – mede in het licht van de nieuwe regelgeving – nadrukkelijk stilgestaan. De beloning is en blijft passend binnen de beloningscode. Omdat de door de minister opgestelde beloningstaffel geen ander referentiekader biedt dan de omvang van het coporatiebezit en geen rekening houdt met vereiste kennis, ervaring en de omgeving waarin gewerkt wordt en de relatie met beloningen in andere sectoren en de bedrijfstak-CAO ontbreekt, blijft de bestaande code voor de Raad het referentiepunt. De directeur-bestuurder is sedert 2004 ingedeeld in functiegroep E. Deze indeling is passend bij de positionering van de corporatie, haar omvang en activiteiten. De overeengekomen totale beloning met een vast en een variabel deel (10%) en een additionele Pensioenvergoeding bedraagt € 129.615. De directeur-bestuurder gebruikt een door het bedrijf ter beschikking gestelde auto. De beloning wordt met ingang van 2013 “bevroren” totdat duidelijk is of er een nieuwe sectorcode (in welke vorm dan ook) komt.
69
16
Verklaringen
2012
Verklaringen Jaarverslag
16 Verklaringen Bestuursverklaring De aan de Wassenaarsche Bouwstichting ter beschikking staande middelen zijn uitsluitend aangewend in het belang van de volkshuisvesting. De beheeractiviteiten voor derden zijn ondergebracht in een afzonderlijke rechtspersoon, welke als deelneming is gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Ultimo 2012 zijn alle middelen belegd in bedrijfsgebonden activiteiten. Wassenaar, 29 mei 2013 Mr. ing. A.M. Zopfi, directeur-bestuurder
Verklaring van de Raad bij het jaarverslag en de jaarrekening De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van de door de directeur-bestuurder voorgelegde jaarstukken 2012. Deze jaarstukken zijn gecontroleerd door Baker Tilly Berk NV te Den Haag overeenkomstig de aan hen verstrekte opdracht. De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van de rapportage van de accountant en de goedkeurende verklaring bij de jaarrekening. De Raad van Commissarissen geeft zijn goedkeuring aan de jaarstukken.
Wassenaar, 29 mei 2013 Mr. G. van Veen, voorzitter Drs. L.E.J. Engering-Aarts Mr. P.C. Römer Dhr. L.A. van Dijk
71
Accountantsverklaring
72
2012
Verklaringen Jaarverslag
Verkorte Jaarrekening 2012
73
Balans (x € 1.000) na resultaat bestemming
31-12-2012
31-12-2011
131.666 125.765 1.281 4.620
132.620 126.903 938 4.779
34.189 30.029 4.160
33.590 31.088 2.502
Financiële vaste activa Latente belastingvordering
6.238 6.238
2.704 2.704
Vlottende activa Voorraden
2.397
2.590
Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekering Overige vorderingen en overlopende activa
2.055 120 495 1.440
3.093 101 494 2.498
Liquide middelen
5.649
633
182.194
175.230
61.939 3.253 65.192
62.099 - 883 61.215
5.498
4.306
Langlopende schulden Verplichting uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Leningen kredietinstellingen
89.436 4.188
82.888 2.498
85.248
80.390
Kortlopende schulden Schulden kredietinstellingen Schulden leveranciers Belastingen en premie sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overlopende passiva
22.068 16.487 923 295 39 4.324
26.821 21.202 1.511 361 43 3.704
182.194
175.230
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Totaal Passiva Eigen vermogen Overige reserves Resultaat boekjaar Totaal groepsvermogen Voorzieningen
Totaal
2012
Verkorte Jaarrekening 2012 Jaarverslag
Toelichting op de balans Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vanaf 1 januari 2011 wordt onderscheid gemaakt tussen sociaal vastgoed (DAEB-bezit) en commercieel vastgoed (niet DAEB-bezit). Het sociaal vastgoed wordt gewaardeerd conform de herziene RJ-richtlijnen 645 tegen actuele waarde (x € 1.000). - DAEB-bezit en woongebouwen ter verhuur - Restwaarde Totaal sociaal vastgoed in exploitatie
93.244 32.521 125.765
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Deze post betreft de investeringen in nieuwbouwprojecten (DAEB-bezit) ten behoeve van de eigen exploitatie. In deze post de huurwoningen van het project Havenaer en de renovatie van de Mariastraat inbegrepen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze post betreft hoofdzakelijk de boekwaarde van het kantoorgebouw inclusief investeringen en verbouwingen.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Het niet-DAEB bezit wordt conform de herziene RJ-richtlijnen gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Deze post betreffen de woningen die verkocht zijn onder voorwaarden. In 2012 zijn 10 woningen verkocht onder voorwaarden waarmee de totale voorraad verkochte woningen onder voorwaarden 23 woningen bedraagt. De WOZ-waarde van ons totale bezit bedraagt € 417 mln. inclusief de panden in Den Haag. Dit is de vastgestelde waarde per 1-1-2012. Het verzekerd bedrag is € 189 mln.
75
Financiële vaste activa Actieve belastinglatentie Deze belastinglatentie bestaat uit een viertal onderdelen: - T e verwachten verrekenen fiscale winsten met de fiscale verliezen over 2012 à € 4.925.000
-V erschil tussen commerciële en fiscale waardering van te verkopen woningen à € 1.208.000 -V erschil tussen commerciële en fiscale waardering van de leningen à € 97.000. -W illekeurige afschrijving inventaris à € 8.000
Vorderingen Voorraden Hieronder vallen de nog niet verkochte woningen van het project Havenaer à € 2.350.000. Overige vorderingen en overlopende activa De voornaamste posten betreffen DUWO(Laakhaven) € 615.000
Passiva Eigen Vermogen Deze post kan als volgt worden toegelicht (x € 1.000): - Stand overige reserves per 01-01-2011 (voor stelselwijziging) - Toename als gevolg van stelselwijziging Stand overige reserves 01-01-2011 Resultaat 2011 Stand overige reserves 31-12-2011 Resultaat 2012 Stand overige reserves 31-12-2012
29.845 32.253 62.098 - 883 61.215 4.352 65.036
Voorzieningen De post voorzieningen betreft door de voorziening voor latente belastingverplichting à € 5.495.000. Deze voorziening voor latente belastingverplichting is gevormd voor
naar verwachting tijdelijke lagere WOZ-waarde van het bezit à € 5.385.000, het verschil
tussen commerciële en fiscale waardering derivaten/swaps à € 55.000 en verschil tussen commerciële en fiscale waardering activa ten dienste van exploitatie à € 55.000.
Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen De wijzigingen in deze post betreffen leningen voor bestaande projecten met een looptijd langer dan één jaar. Alle leningen zijn gewaarborgd via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In verband hiermee dient een obligo te worden aangehouden van € 3,7 mln.
76
2012
Verkorte Jaarrekening 2012 Jaarverslag
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Dit is de rekening-courant met de ING bank à € 335.000 en het kortlopende deel van de langlopende schulden à € 16.142.000.
Belastingen en premies sociale verzekeringen Dit zijn te betalen omzet- en loonbelasting Overlopende passiva Deze post bestaat uit de volgende posten (x € 1.000)
Transitorische rente Onderhanden projecten Havenaer Vooruit ontvangen huur Te verrekenen servicekosten Overige
31-12-2012 2.364 1.704 149 0 107 4.324
31-12-2011 2.326 1.122 126 26 104 3.704
De onderhanden projecten betreft het saldo tussen de ontvangen verkooptermijnen minus de gedane investeringen ultimo 2012.
77
Winst- en Verliesrekening over 2012 (x € 1.000) Begroting 2012 15.222 12.555 774 0 1.583 310
Verslag 2012 13.471 12.300 691 0 250 230
Verslag 2011 13.072 12.013 733 90 0 236
11.270 3.544
8.375 3.645
11.106 3.628
0 1.500 200 278 3.313 258 774 1.403
- 2.979 1.421 200 279 2.832 209 717 2.051
- 405 1.212 169 252 2.770 239 772 2.469
Saldo
3.952
5.096
1.966
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
6.273
- 776
555
1.087 - 4.472 - 3.385
1.050 - 4.436 - 3.384
1.063 - 4.600 - 3.537
6.840
936
- 1.016
0 0
2.317 0
- 178 9
6.840
3.253
- 1.185
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
Andere rentebaten en soort gelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelneming Resultaat na belastingen
78
2012
Verkorte Jaarrekening 2012 Jaarverslag
Toelichting op de Winst- en Verliesrekening Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De netto huur is ten opzichte van 2011 gewijzigd als gevolg van de gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2012 met 2,3%. De ontvangen huren van de bedrijfspanden is hierin opgenomen. Door een latere oplevering van woningen Havenaer en Mariastraat en hogere huurderving zijn de huren achtergebleven ten opzichte begroting 2012. Opbrengsten servicecontracten De vergoedingen betreffen servicekosten die de huurders betalen boven de netto huurprijs. De daling wordt veroorzaakt door meer leegstand en aanpassing naar lagere voorschotten. Overheidsbijdragen Betreft de afkoop van de BWS subsidies in 2011 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het betreft het verkoopresultaat van de verkochte woningen uit de WaBS Vastgoed BV. Doordat Havenaer in 2013 wordt opgeleverd blijft dit resultaat achter in 2012 en wordt het resultaat mogelijk gerealiseerd bij oplevering. Overige bedrijfsopbrengsten Betreft de verrichte diensten voor derden, zoals VvE beheer en beheer voor derden.
Bedrijfslasten Afschrijvingen Als gevolg van de stelselwijziging wordt jaarlijks afgeschreven op de actuele waarde van het sociaal vastgoed. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Positieve waardeveranderingen (opbrengst) worden veroorzaakt door terugname van eerdere afwaarderingen waarvoor geen herwaarderingsreserve voor is. Negatieve waardeveranderingen (last) betreft waardedaling van het sociaal vastgoed waarvoor geen herwaarderingsreserve is gevormd. Deze beide ontwikkeling worden gesaldeerd weergegeven. Lonen, salarissen en sociale lasten De stijging van de post lonen en salarissen wordt veroorzaakt door de jaarlijkse salarisstijging (CAO-aanpassing en periodieke stijging) en twee VvE-beheerders die in dienst zijn getreden.
79
Lasten onderhoud Lasten van het onderhoud zijn per saldo € 62.000 gestegen ten opzichte van 2011 door een lagere activering van uitgaven aan mutatieonderhoud en mindere doorbelaste uren van de servicedienst voor € 90.000 en € 28.000 minder onderhoudsuitgaven. De verwerking van de activering is in 2012 aangesloten met de fiscale verwerking van onderhoud. Leefbaarheid Het betreft de lasten van het project van de achterpaden in Kerkehout. Overige bedrijfslasten Deze post is € 418.000 gedaald ten opzichte van 2011. Het verschil ten opzichte van 2011 wordt hoofdzakelijk door de volgende posten veroorzaakt. Daling ten opzichte van 2011 Lagere inzet externen Lagere vogelaarheffing en saneringssteun Lagere externe kosten controle en fiscaal advies Lagere automatiseringslasten Hogere overige lasten (Website en KoopGarant)
€ 283.000 € 104.000 € 50.000 € 52.000 € 71.000
Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedbelegging Betreft de mutatie in de marktwaarde in verhuurde staat van de totale vastgoedbeleggingen.
Rentebaten/rentelasten In 2012 zijn de rentelasten gedaald door de herfinanciering tegen lagere rentepercentages en ondanks de extra aangetrokken lening ter financiering van nieuwbouw in 2012.
Resultaat deelneming Het resultaat van de deelnemingen in WaBS Vastgoed B.V., WaBS Beheer B.V. en WaBS Projecten B.V. zijn hierin verwerkt.
80
2012
Bijlage Jaarverslag
Bijlage 1 Overzicht leningen
1 2 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Bank BNG SVN SVN BNG BNG NWB NWB NWB NWB NWB BNG NWB NWB BNG RABO NWB BNG Robeco Direct Robeco Direct Robeco Direct BNG BNG BNG NWB NWB BNG BNG
Type fixe annuïtair annuïtair annuïtair annuïtair annuïtair roll-over fixe fixe fixe fixe roll-over roll-over fixe fixe roll-over fixe roll-over roll-over roll-over roll-over roll-over fixe fixe fixe roll-over roll-over
Rente 4,365 0,500 0,500 4,070 4,840 4,830 3,6650 4,310 5,680 5,508 4,490 variabel 3,3845 4,874 4,092 4,4350 4,690 4,6870 4,4950 4,3050 3,8800 3,8300 4,2800 4,2500 3,2500 4,4950 4,3050
Hoofdsom 2.900.000 254.793 1.225.207 1.669.079 2.758.843 3.713.910 6.000.000 5.500.000 6.806.703 6.806.705 4.000.000 3.000.000 4.000.000 6.000.000 6.000.000 4.000.000 6.500.000 6.000.000 4.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 6.000.000 6.000.000 4.000.000 5.000.000 122.135.239
31 december 2012 2.900.000 0 0 1.385.071 0 3.297.921 6.000.000 5.500.000 6.806.703 0 4.000.000 3.000.000 4.000.000 6.000.000 6.000.000 4.000.000 6.500.000 6.000.000 0 0 5.000.000 5.000.000 5.000.000 6.000.000 6.000.000 4.000.000 5.000.000 101.389.695
Einddatum sep-16 dec-12 dec-12 mrt-35 apr-12 feb-13 jul-14 aug-13 mrt-13 mei-12 feb-14 feb-15 jun-15 jul-17 dec-21 aug-17 sep-18 okt-13 nov-12 jul-12 sep-39 jun-41 okt-21 mei-20 jan-22 nov-18 apr-16
81
Bijlage 2 Product-markt-combinaties Complex 1
Complex 2
Complex 3
Complex 4
Complex 5
Complex 6
Complex 7
Complex 8
tuindorpen
betaalbare eengezinswoningen
bereikbare eengezinswoningen
jonge eengezinswoningen
appartementen
Senioren woningen (incl. zorg)
bijzondere woon voorzieningen
niet-DAEB
jaren 10/50
jaren 60/70
jaren 60/70
jaren 80/90
jaren 60/90
jaren 70/00
Oostdorp
Zijlwatering
Duivenvoorde
Kerkehout
Havenstraat
Hillenaar
Huize Willibrord
woningen > HTG
Kerkehout
Kempenaar
Molenaar
Spinbaan
Molenweg
Ridderhof
PG Hofje
BOG
Duivenvoorde
Dr. Weeder
Weteringpark
Zijlwatering
Luciehof
Ruysdaal
V.O.V.
Burman
Duivenvoorde
Molenweg
Beschermd Wonen 1
Kerckehorst
Duivenvoorde
Kerkehout
Kloosterland
Beschermd Wonen 2
Leidschendam
Nw Rijksdorp
Ernst Casimir
DUWOtoren
Voorburg
Weteringpark
Oosthof
Bonte Os
Duivenvoorde
Totaal
Voorschoten
Sophieke Hoven
Aantal won/eenh
665
204
215
72
328
312
482
162
2.440
Huurniveau ultimo €/maand
393
479
610
560
431
488
370
857
493
33 jaar
30 jaar
24 jaar
30 jaar
32 jaar
30 jaar
34 jaar
34 jaar
32 jaar
8.549
4.682
6.582
3.801
19.491
19.862
28.203
21.400
112.570
Bedrijfswaarde 1)
12.975
7.806
16.720
3.699
8.776
12.181
31.087
n.v.t.
93.244
Grondwaarde 1)
13.044
4.613
4.473
1.584
3.717
2.662
2.428
n.v.t.
32.521
Marktwaarde 1)
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
34.189
34.189
Gem. restant levensduur Historische kostprijs 1)
Totaal waarde vaste activa in exploitatie
1) x € 1.000
82
159.954
2012
Bijlage Jaarverslag
Bijlage 3 Kengetallen Boekjaar
2012
2011
2010*
2009*
Vermogensontwikkeling (x € 1.000) 1 Totale vermogen 2 Eigen vermogen 3 Langlopende schulden
182.194 65.192 89.436
175.231 61.215 82.887
137.541 29.846 90.911
139.013 36.118 86.013
Resultaatontwikkeling (x € 1.000) 1 Huuropbrengsten 2 Bedrijfsresultaat 3 Rente e.d. 4 Jaarresultaat na belastingen 5 Jaarresultaat uit gewone bedrijfsvoering
12.300 5.096 - 3.384 3.253 936
12.013 1.966 - 3.537 - 1.185 - 1.016
11.834 6.367 - 3.450 - 6.272 2.917
11.175 2.922 - 3.039 531 - 117
2.440
2.453
2.457
2.444
70 764
70 746
70 756
69 721
156 189 406
131 189 450
127 189 485
134 189 481
1,44
- 1,66
9,77
- 0,32
3,78 1,20 35,73 1,29
4,27 - 0,41 34,93 0,13
3,79 2,12 21,70 0,07
3,53 - 0,08 25,98 0,08
Omvang Eigendom en Beheer 1 Aantal verhuureenheden, inclusief studentenhuisvesting en verzorgingsplaatsen 2 Beheerpanden 3 VvE’s (aantal eenheden) Waardering (x € 1 mln.) 1 Bedrijfswaarde 2 Verzekerde waarde 3 WOZ-waarde Financiële kengetallen 1 Rentabiliteit eigen vermogen (jaarresultaat/tot. eigen vermogen) 2 Rentabiliteit lang vreemd vermogen 3 Rentabiliteit totaal vermogen 4 S olvabiliteit (totaal eigen vermogen/balanstotaal) 5 Liquiditeit
* gepresenteerde cijfers zijn oude waarderingsgrondslagen en derhalve is de vergelijk met en het verloop in de jaren 2011 en 2012 niet één op één te maken.
83
Starrenburglaan 1 2241 NA Wassenaar T 070 511 46 90 www.wassenaarschebouwstichting.nl
