Geachte leden van Provinciale Staten,

Geachte leden van Provinciale Staten, Hierbij nodigen wij u van harte uit aanwezig te zijn bij de sector dag Woningmarkt op donderdag 29 augustus a.s. van 13.00-17.00 uur in WTC EXPO te Leeuwarden. (ingang WTC Hotel, routebeschrijving in bijlage). Provincie Fryslân is gezien de huidige ontwikkelingen in de Friese woningbouw gestart met het aanvalsplan Woningbouw. Dit aanvalsplan is één van de onderdelen van het provinciale programma Wurkje Foar Fryslân (inzet Nuon gelden). Provinciale Staten hebben hierover op 3 juli jl een motie en een initiatiefvoorstel vastgesteld. Tijdens een informerende Statencommissiebijeenkomst op 8 mei jl, welke informatie u ook kunt vinden via deze link: http://www.fryslan.nl/8171/commissievergaderingover-actuele-problematiek-friese-woningmarkt/ zijn Provinciale Staten geïnformeerd over de problematiek die op dit vlak speelt. Als vervolg hierop is er op 12 juni een sectorbijeenkomst geweest waarin de bouw, zorg, corporaties en diensten breed vertegenwoordigd waren. Tijdens deze bijeenkomst hebben we vanuit de sectoren prioritaire en urgente opgaven benoemd en besproken. De uitkomsten van deze dag, zie bijgevoegd verslag, vormen de input voor het vervolgoverleg met gemeenten en sectoren, hiervoor hebben we 29 augustus vanaf 13.00 uur vastgelegd. Op deze middag willen we samen met u het conceptmaatregelenpakket bespreken. Op basis van de diverse bijeenkomsten, analyse en gesprekken tot nu toe is een concept-aanvalsplan gemaakt, waarvan u in de bijlage een samenvatting aantreft. Dit is nog een conceptversie maar het geeft al wel de richting aan op basis van het voorwerk tot nu toe. Wij nodigen u van harte uit om 29 augustus deel te nemen. Mocht u zich nog niet aangemeld hebben dan kan dat nog tot donderdag 22 augustus. Dat kan via de mail [email protected]

Het programma voor deze bijeenkomst is als volgt: 13.00 uur

Ontvangst en inloop. Opening door gedeputeerde Hans Konst. Plenair: Prioriteiten en urgenties uitkomsten sectordag - Corporaties en Zorg: Ytzen Strikwerda (Elkien) - Bouwers en ontwikkelaars: Rolf Koops (Bouwend Nederland) - Zakelijke dienstverlening: Albrecht Kok (NVM)

Verdeling in subgroepen: zorg, bouw, diensten + verdeling van de gemeentebestuurders over de drie groepen. Tijdens dit blok twee vragen: (1) ontbrekende opgaven benoemen en (2) Rol cq maatregelen gemeenten. Pauze 17.00 uur

Plenair terugkoppeling en discussie Afsluiting en daarna borrel

De uitkomsten van deze sectordag worden verwerkt in het aanvalsplan, welke dit najaar door Provinciale Staten wordt behandeld. Met vriendelijke groet,

Hans Konst Gedeputeerde

Verslag sectorbijeenkomst woningmarkt 12 juni 2013 Plenaire discussie: Prio’s en maatregelen Diensten  “Doorstroming startersmarkt koop” weer op gang brengen en meer “klantgericht denken”  Financierbaarheid is momenteel het grootste knelpunt;  Klant en koper weer centraal door impulsen in het koopsegment: starterslening, premie op doorstroming, restschuldfinanciering en duurzaamheidsfinanciering.  Eigen rol dienstensector: startersmanifestaties en meer klantgericht werken: niet beginnen bij de bouw, maar beginnen bij de eindgebruiker. Vergelijk: Drents Woningmarktoffensief met startersdagen op gemeentehuizen.  Gewenste rol overheden: (tijdelijke) vliegwielfunctie: stimuleringsregelingen, startersleningen, garanties, borgstelling financierbaarheid, meer flexibiliteit in ro-plannen. Prio’s en maatregelen Bouwers  “kwaliteit woningvoorraad”, “segmentering” en “doorstroming” heeft prioriteit;  Urgentie: er is behoefte aan maatregelen die makkelijk en snel uitvoerbaar zijn;  Er zijn momenteel diverse bouwprojecten die plat liggen en niet van de grond komen: corporaties kunnen niet en private ontwikkelaars komen niet (naar het noorden) omdat omvang en niet zozeer rendement te klein is;  Overheden kunnen rol spelen in het tot aan de kritische massa vullen van een “vastgoedmandje” met voldoende schaal (> 100 mln. euro) en rendement (> 6%);  Daarvoor is een (revolverend) overheidsfonds nodig van circa 40 mln. euro.  Dat kan vastgoed zijn in (geherstructureerde) starterskoopwoningen of zorgvastgoed, want daar is behoefte aan in relatie tot de doorstroming.  Rol bouwsector: vullen mandje met goede projecten, rol gemeente: aantrekkelijke leefomgeving, rol corporaties: huurgarantie, rol Provincie: (tijdelijke) financiering/bonus in projecten.  Vrije huursector is daarbij onderontwikkeld segment in Fryslân: daar liggen kansen. Prio’s en maatregelen zorginstellingen en corporaties  Woningvoorraad moet worden aangepast t.b.v. veranderende zorg, maar corporaties mogen en kunnen dat niet in vrije segment; Zorgstelsel is ook nog niet uitgekristalliseerd;  Er liggen om die reden momenteel bouwprojecten stil, waarin bouwers, corporaties en zorginstellingen op zoek zijn naar derde (meefinancierende) partij. Die komt momenteel niet uit hoek van investeerders (zie problematiek onvoldoende schaal en rendement);  Er is dus behoefte aan een derde partij in de vorm van gemeenten/provincie die financieel partner worden in omvormingsopgave woningvoorraad t.b.v. de zorg: Corporatie Friesland ! Een ontwikkel maatschappelijk sociaal vastgoedfonds met: banken, bouwers en provincie die contracten aan kan gaan met corporaties en zorginstellingen en looptijd kent van 10-15 jaar Quick wins 2013:  Z.s.m. invoeren van duurzaamheidsregelingen;  Z.s.m. organiseren van startersmanifestaties;  Revolverend Vastgoedfonds zo spoedig mogelijk (al in 2013) starten met 1e bouwprojecten die “vast” zitten en;

Uitwerking provinciaal maatschappelijk vastgoedfonds 





De aanvangsfinanciering van rendabele projecten voor maatschappelijk vastgoed (i.c.m. woningen, commerciële ruimten ca.) komt op dit moment onvoldoende van de grond. Beleggers hebben een zetje nodig, vooral in een perifere regio als Noord Nederland. Daarom moet je een kritische massa maken van minimaal €100 miljoen door projecten te bundelen, waarbij vanuit een revolverend fonds ca. €40 miljoen wordt ingebracht. Dit kan door een mandje te maken van minimaal 10 haalbare projecten. De provincie kan hierbij een (financiële) partner zijn (faciliterende rol), samen met andere partijen waaronder zorgaanbieders. Dit maakt het voor beleggers aantrekkelijk om mee te participeren in een samenwerkingsverband corporatie/ coöperatie Fryslân. Zoals aangegeven: er is vraag naar zulke projecten, namelijk een stuwmeer aan verhuiswensen. De motor loopt echter vast op de financiering. De provincie kan samen met gemeenten en andere partijen de financiering ‘lostrekken’ en zo de verhuisketen weer op gang brengen. Dit kan ook leiden tot een vernieuwing in de bouwkolom. Voorbeelden: het woningaanbod (koop én huur) voor welvarende senioren is op dit moment beperkt. Beleggers zijn de aangewezen partij om zulke projecten te financieren. Projecten voor studio’s, stadswoningen, appartementen stokken echter. Daarom moet je mandjes van projecten maken tot aan de kritische massa waardoor participatie voor beleggers wel lucratief wordt; dit zijn volgtijdelijke (gefaseerde) projecten. De provincie fungeert hierbij als tussenbelegger en neemt de rol van corporaties over. De corporaties kunnen zich dan richten op hun kerntaak: het realiseren van goedkope huurwoningen voor de primaire doelgroep.

Uitwerking opkoop corporatiewoningen (uit plenaire discussie) 

 

Veel bewoners van corporatiewoningen durven op dit moment hun woning niet van de corporatie aan te kopen of krijgen de financiering niet rond. De provincie kan woningen in het geliberaliseerde deel van het corporatiebezit aankopen. Met het geld kunnen corporaties hun kernvoorraad goedkope huurwoningen opknappen, energieneutraal maken of vervangen. Beleggers zijn ook in dit geliberaliseerde middensegment nu nog niet geïnteresseerd. De provincie fungeert als tussenbelegger en kan de aangekochte woningen als corporatie Fryslân (op termijn) weer verkopen. Ook hier geldt: door te bundelen wordt het voor beleggers interessanter om in dit segment aan te kopen, zeker bij een aantrekkende markt.

Deelverslag sessies Dienstensector

Primair belang dienstensector 





Doorstroming/Betaalbaarheid: werk o Verkoop d.m.v. doorstroming: te weinig huur- en koopwoningen; 1e goedkoopste segment particuliere koopwoningen is belangrijkste schakel; o Huisvesting door-aan-verkoop: oriëntatie moet op de klant, klantbenadering bij woningbouw; klant vroeg betrekken in proces o Diensten Volkshuisvesting: impuls in bestaande bouw brengt alles op gang Advies RO/Verlies beroepsgroep: werk o Kwartiermaker aanjager proces/partijen o Waarde creatie kwaliteit: Kennisuitstroom 50%; shakeout; architect wordt momenteel overgeslagen in het proces Risico Betaalbaarheid: financieringsrisico’s o Doorstroming/Rust/Betaalbaarheid: risicomanagement; 40.000 huizen in Friesland onder water; stornerende hypotheken; Basel III vraagt meer zekerheid voor bank

Prioritaire en urgente opgaven volgens de dienstensector 1 3 6

KWALITEIT Teruglopen kwaliteit bestaande koopvoorraad Lage energieprestatie goedkope bestaande koopvoorraad Ruimtelijke beleving, functioneel toekomst, kwaliteit

10-13

DOORSTROMING Startersmarkt huur,koop – Doorstroming middensegment

20

OVERIG Meer klantgericht denken beeldvorming verbeteren

Score 1 1 2

13

8

Wat kan de dienstensector zelf doen? Doorstroming:  Proces omkeren, beter luisteren naar de klant/koper/huurder. Voorheen stond de bouwproductie centraal en werd alles wel verkocht. In toekomst moet de klant weer centraal staan en moet de dienstensector eerder in de keten een rol gaan spelen (dus niet pas als de woning gekocht of gefinancierd moet worden;  Organiseren startersbijeenkomsten samen met overheden: zie voorbeeld Drents Woningmarkt offensief;  Ontwikkelen slimme combinaties: Ontwikkel slimme combinaties: starterwoningen + huurwoningen voor senior bevordert mantelzorg-mogelijkheden. Beeldvorming en imago:  Imago van de bouw naar de markt moet positiever worden;  Opeenstapeling van berichten over huizenmarkt maakt het er niet beter op (recent weer Rabobank);  Starterskoop-nieuwbouwwoningen lopen als een trein. Moet wel kloppen: prijs/kwaliteit, indeling en locatie.  Senior met koopwoning wil appartement huren op niveau, zijn er niet. Ook bestaande woning raken ze niet kwijt.



Bank kijkt teveel naar inkomen en te weinig naar zekerheden zoals bijv huis

Wat kunnen andere sectoren doen? Doorstroming Particulier  Starters koop -> goedkoopste particuliere koopwoning -> middensegment 165-300 k -> seniorenwoningen  Ketting zit vast. Vrije huursector  Toegang tot startersmarkt huur slip vast  Vermindering aanbod: woningbouwcorporaties ponden uit.  Investeerders komen niet op projecten in Friesland af.  Oorzaken: periferiegebied (momenteel Zwolle en niet verder)  projecten te laag rendement (5-6%)  projecten te klein van omvang  Rol Provincie: Impuls huursegment Incentive (bijv 1%) voor investeerders om rendement aantrekkelijk te maken Tijdelijke belegger Zorginstellingen  Geschikte huisvesting voor de doelgroepen en transformatie  Betaalbaar vastgoed  Geschikte huisvesting vanuit de wensen van de doelgroep ontwikkeld  Veel zorgkosten van kleinschalige zorglocaties waar zorgcorporaties mee blijven zitten  Verduurzaming  Aanbestedingsregels zijn belemmerend: uiteindelijk altijd op prijs  Geschikte/aantrekkelijke zorgwoningen voor de senior zijn er nauwelijks  Zorginstellingen willen/kunnen vervangingsvraag en noodzaak niet aan. Bouwers  Vitaal Friesland heeft vitale bouwsector nodig  Continuïteit  Maatschappelijk vastgoed

Beeldvorming  

Imago van de bouw naar de markt/klant moet positiever worden. Proces omdraaien: makelaar, bank en architect bij initiatieffase aan tafel met focus op de wensen van de eindgebruiker.

Deelverslag sessies Bouwers

Primair belang bouwsector Zorgen voor continuïteit in de bouwsector (opdrachten, werkgelegenheid, opleidingen). Op dit moment is er onvoldoende werk voor de bouwsector. Veel kennis, kunde en vakkrachten dreigen hierdoor verloren te gaan, terwijl de bouwsector voor Fryslân erg belangrijk is. Als de bouwsector weer werk heeft, komen de opleidingen ook weer op gang. Daarvoor moeten particulieren in beweging komen. Op dit moment doen bijv. particuliere woningeigenaren in de renovatie van een rij woningen met verdeeld eigendom vaak niet mee; als de corporatie dan ook niet renoveert, komt het project niet van de grond. De zorgsector moet een belangrijke rol krijgen in de (kwaliteit van) woningbouw. Prioritaire en urgente opgaven volgens bouwsector  Verduurzaming van woningen breder trekken tot verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad. Kijk daarom niet alleen naar energieprestaties, maar verbeter de kwaliteit van woningen integraal. Dit kan veel bouwvolume en werkgelegenheid opleveren. Een bijdrage van €5.000 - €15.000 per woning kan weliswaar veel opleveren qua verbetering van de energieprestatie (bijv. woningisolatie), bouwondernemers verdienen er echter weinig aan. Uitbreiding met andere maatregelen (zoals levensloopbestendig maken) is gewenst. Vooral in goedkope koopwoningen zitten weinig kapitaalkrachtige doelgroepen die deze investeringen vaak niet kunnen opbrengen.  Ontwikkeling/ revitalisering van maatschappelijk vastgoed stimuleren (voorbeeld Servotel Drachten, Oosterkerk Dokkum, buurtcentra). Aan zorgvastgoed is veel behoefte. Er liggen goede projecten met voldoende rendement op de plank. Beleggers springen hier nu niet op in omdat de projecten te versnipperd zijn; het imago van Noord Nederland als perifere regio werkt ook niet mee. Wanneer je projecten bundelt kun je echter massa creëren. Dan wordt het voor beleggers wel interessant.  Doorstroming op gang brengen, dit is ook goed voor starters. De restschuldproblematiek staat hieraan nu in de weg. Dit speelt vooral bij 25-35 jarigen. De provincie zou een fonds kunnen oprichten om restschulden in onder te brengen of woningverkoop te garanderen.  Voldoende flexibiliteit/ vrijheid in bestemmingsplannen opnemen om woningbouwplannen en grondposities aan te passen. Dit geeft meer ruimte voor vermarktbare producten (bijv. minder ruime kavels, zoals in Japixwoude).  Maatregelen direct aan projecten koppelen (outputgericht), bijv. bij financierbaarheid van restschulden.  Voorzien in voldoende particulier huuraanbod in het midden en duurdere segment. Beleggers investeren in dit segment op dit moment in Noord Nederland onvoldoende. Een provinciale bijdrage kan stimulerend werken en is lucratief. Pensioenfondsen kunnen ook in dit segment gaan investeren. Wat kan de bouwsector zelf doen?    

Bouwen voor gemengde/ verschillende doelgroepen (minder standaardwoningen maar meer standaardisering van het bouwproces door modulair bouwen en prefabricatie). Kopers vroeg in het project betrekken. Meer denken en handelen vanuit de wensen van woonconsumenten. Innoveren en anders werken in de bedrijfskolom; kostprijs en faalkosten verlagen (door bijv. 3d units, snel te ontwikkelen modules). Participeren als belanghebbenden in een regionaal fonds en zelf inspanningen verrichten om de bouw vlot te trekken.

Wat kunnen andere partijen/ sectoren doen? 



 

  

Met een provinciaal investeringsfonds bevorderen dat verduurzaming en verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad breed worden ingevuld. Je moet iets te bieden hebben (duw in de rug); vooral de onderkant van de markt moet op gang komen om de doorstroming op gang te brengen. Daarbij hoort ook het investeren in de kwaliteit van het openbaar gebied, het combineren van regelingen tot een compleet pakket en het ontzorgen van bewoners. Met stimuleringsmaatregelen (bonus) particulieren over de streep trekken, incl. goede voorlichting en communicatie hierover. Voorbeelden: alle woningen in een rij tegelijk aanpakken, kwaliteitsmaatregelen in krimpgebieden, energielabels en zonnepanelen integreren in een breed pakket voor woningverbetering. De ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed stimuleren door het instellen van een regionaal investerings- /beleggingsfonds dat voldoende afzet op lange termijn garandeert (de restwaarde van zulke projecten in een perifeer gebied is namelijk laag waardoor beleggers huiverig zijn). De vraag is er en er liggen concrete projecten klaar met voldoende rendement en een haalbare exploitatie (vaak in combinatie met commerciële ruimten). Door projecten te bundelen kan voldoende massa gemaakt worden om het voor beleggers interessant te maken om mee te participeren. Breng lokale partijen rond de tafel voor gezamenlijke oplossingen op wijkniveau, zoals energy service companies. Gemeenten moeten in dit lokale maatwerk de regie hebben. De financierbaarheid van woningen moet primair vanuit de branche zelf opgepakt worden, vooral vanwege het lange termijn perspectief. Een regionaal fonds zou ook hier als stimulans kunnen werken, bijv. d.m.v. verkoopgaranties, aankoop en vervolgens verhuur van woningen. Woonlasten meenemen in de woonquote die banken hanteren bij het verstrekken van hypotheken. Het duidelijk labelen van woningen draagt hieraan bij. Flexibilisering van arbeid zet verder door. Banken zouden hier meer rekening mee moeten houden bij het verstrekken van hypotheken, met name aan starters. Eventueel zou de provincie hier aanvullende garanties voor kunnen stellen. Constructies als duokoop (erfpacht) kunnen starters aantrekken (de grond is van ‘mezelf’ speelt gevoelsmatig een rol). Kanttekening hierbij: veel starters willen nog niet kopen.

Quick wins  Strooigoed gebruiken als stimulans/ bonus om reële en haalbare projecten tot uitvoering te krijgen met een maximale multiplier in de bouw. Doel daarvan is: wijk op orde. Voorbeelden: bestaande woningen energetisch en levensloopbestendig maken, mét ruimtelijke kwaliteit.  Het opzetten en vervolgens inzetten van een regionaal investeringsfonds om maatschappelijk vastgoed te ontwikkelen. Een provinciaal woonbedrijf voor maatschappelijk vastgoed kan snel uitvoerbare projecten genereren. Het inbrengen van provinciaal kapitaal leidt tot een lage rente. Door medeparticipatie van corporaties en marktpartijen is het risico beperkt. Het te verwachten rendement is goed (ca. 5%).

Deelverslag sessies zorginstellingen en corporaties

Primair belang corporaties en zorginstellingen   

Betaalbaarheid/bereikbaarheid voor de doelgroep Extramuralisering Continuïteit van de organisatie

Er is een gedeeld belang vanuit de corporaties en de zorgorganisaties om de doelgroepen te bedienen. Het gaat dan om betaalbaarheid en een basiskwaliteit van wonen voor de doelgroep. De extramuralisering en de bezuinigingen hebben tot gevolg dat een grote groep ouderen die voorheen in aanmerking kwam voor een verzorgingshuis, nu langer zelfstandig moet blijven wonen. Dit zou om ca. 2.000 mensen gaan (o.m. ouderen, GGZ, gehandicapten) en gaat al spelen vanaf 2014. Dé zorgvraag van de toekomst is ook hoe om te gaan met de groei in intramurale zorgcapaciteit, terwijl er onvoldoende middelen beschikbaar zijn: een politiek dilemma. De afgelopen periode heeft het deconcentratiebeleid in de zorg o.m. geleid tot veel kleinere woongemeenschappen voor groepen mensen met een zorgbehoefte. Het bijbehorend vastgoed past kwalitatief vaak niet meer bij de eisen van deze tijd, en de beperkte omvang zorgt voor een onrendabele exploitatie. Gevolg: zorgaanbieders trekken zich terug uit dit vastgoed, terwijl de eigenaren (vaak corporaties) geen rendabele mogelijkheden voor gebruik hebben. Een locatie zou 24 tot wellicht 50 wooneenheden moeten bevatten voor rendabele exploitatie (gehandicaptenzorg).

Prioritaire en urgente opgaven volgens corporaties en zorginstellingen  



Segmentering en Doorstroming: o Vergrijzing in relatie tot woonwensen o Stagneren doorstroming senioren Kwaliteit: o Lage energieprestatie goedkope bestaande koopvoorraad o Teruglopen kwaliteit bestaande huurvoorraad Doorstroming en Overig: o terugtredende corporaties o mismatch onroerend goedpositie (dit vraagt nadrukkelijk om een gezamenlijke benadering vanuit in elk geval zorg en corporaties) o Ontbreken van een geliberaliseerd huuraanbod (huur 665-1000) o Financiering koopwoning

Vanuit de corporaties komt het signaal snel aan de slag te gaan met de herstructurering en energieprestaties van de bestaande huurvoorraad: er is een werkgelegenheidseffect, er zijn weinig vergunningen nodig zodat snel meters gemaakt kunnen worden. De ontwikkelingen vanuit de extramuralisering maken dat meer aandacht nodig is voor levensloopbestendige

woningen. Een 2e toilet op de verdieping zou voor veel mensen al een kwaliteitsverbetering zijn, waardoor ze langer in de woning kunnen blijven wonen. Is er meer zorg nodig, dan ligt een verhuizing voor de hand. De zorgvraag zal in de toekomst gigantisch toenemen. De zorgpartijen geven aan dat de bestaande voorraad onvoldoende geschikt is, of geschikt te maken is, voor de toekomstige doelgroepen. Zo hebben vele woningen een te smalle gang om deze rolstoelvriendelijk te kunnen maken. Een oplossing zou ook kunnen liggen in de ontwikkeling van een smallere rolstoel. Gewaakt moet worden voor een te forse investering in bouwkundige maatregelen: dit is wel goed voor de bouwsector, maar geeft soms maar een beperkte, en tijdelijke plus voor de doelgroep. Ook wordt vaak gezocht in oplossingen binnen de woning, terwijl het (tijdelijk) plaatsen van een woonunit bij een woning ook een oplossing kan bieden. Naast de maatregelen van het rijk is duidelijkheid over hoe gemeenten omgaan met en invulling geven aan de WMO is van groot belang voor de sectoren corporaties, zorg en de bouw. Er is nu sprake van beleidsonzekerheid. Er zal een concentratie van (zorg)voorzieningen ontstaan, niet meer in elk dorp zal een volledig aanbod mogelijk zijn. Waar mogelijk moet veel meer regionaal en lokaal naar oplossingen en samenwerking gezocht worden. Wat kan de corporatiesector en de zorgsector zelf doen?    







Kennis vergaren van opgaven/knelpunten andere sectoren: hiermee worden keuzes/voorkeuren vanuit eigen sector soms in heel ander daglicht gesteld. Op projectniveau zoeken naar een gezamenlijke risicodekking “mandjes” vullen met meerdere kleine projecten, zodat meer massa ontstaat: aantrekkelijker voor investeerders (ook van buiten Friesland) en meer zekerheid voor banken om een lening te verstrekken. Bij woningbouwprojecten direct de koppeling met mogelijkheden in zorg- en dienstverlening, nu én in de toekomst, meenemen. Dit om te voorkomen dat na een periode vastgoed niet meer voldoet aan de dan geldende (kwaliteits)vraag. Dit is nu bijvoorbeeld te zien bij het kleinschalig vastgoed voor de zorgsector, wat niet meer uit kan bij de huidige financiële vereisten. Corporaties, gemeenten en provincie kunnen de “Corporatie Fryslân” oprichten: gericht op de herstructurering van het Friese platteland. Corporaties brengen een deel van hun bezit in (ter verkoop), provincie brengt kapitaal in ter waarde van deze ingebrachte woningen, gemeenten zijn partij middels ro en gewenste gebiedsontwikkeling. Met deze constructie kan kapitaal vrijgemaakt worden waarmee de corporaties slechte woningen op het platteland kunnen slopen of herstructureren. Corporaties hebben nu te weinig middelen die ingezet kunnen worden voor deze (gezamenlijke) opgave, en dit zou een constructie kunnen zijn waarmee weer geïnvesteerd kan worden. Het benutten van de kracht van de dorpen. Er zijn veel initiatieven waarbij burgers, ondernemers, en anderen zelf zaken gaan organiseren (multifunctioneel centrum, dorpscorporatie, etc.). We hoeven niet altijd vanuit een overheid of corporatiesector de oplossingen te bedenken. Niet vanuit instituties denken, maar starten met ‘doe’activiteiten: ga aan de slag op lokaal niveau.



Vanuit de sector je beter verplaatsen in de klant en toekomstige klant (minder aanbodgericht)

Wat kunnen andere partijen/sectoren doen? 

   

Provincie kan een (tijdelijk) provinciaal woonbedrijf oprichten. Inbreng van woningen door de Friese corporaties. Op basis van een overkoepelende visie op de (huur)woningmarkt van Friesland keuzes voor sloop/herstructurering/nieuwbouw. Hiermee wordt voorkomen dat corporaties op te laag schaalniveau acteren, en elkaar onnodig beconcurreren. Lijkt enigszins op ‘Corporatie Fryslân’. Provincie kan investeren in de aanvangsfinanciering, om ontwikkelingen op gang te brengen (massa). Relatie met Vastgoedfonds, zie toelichting Erik Schot (plenaire deel). Overheden moeten niet de regie overnemen, wél een stimulerende rol nemen. De overheid kan meer een partner worden bij projecten. De overheid moet op zoek naar nieuwe samenwerkingsvormen.

===============================

Groslijst knelpunten en opgaven Friese woningmarkt De Friese woningmarkt is afgelopen periode net als in de rest van Nederland vastgelopen met een zeer sterk gedaalde bouwproductie (van 2.500 naar ca. 1.000 per jaar), een fors afnemende werkgelegenheid en verschuiving naar ZZP’ers in de bouw, alsmede grote onzekerheid ten aanzien van de rol en mogelijkheden van corporaties in het Regeerakkoord en teruglopende financierbaarheid van woningen. In de bijeenkomst van 12 juni zal dieper in worden gegaan op knelpunten per sector, maar vooral ook op mogelijke maatregelen om urgente knelpunten op te heffen en daarmee op korte termijn een stimulans te kunnen geven aan de Friese woningmarkt. In onderstaande groslijst treft u enkele knelpunten aan zoals benoemd tijdens de recente “woontop” in Provinciale Staten op 8 mei j.l. knelpunten

KWALITEIT Teruglopen kwaliteit bestaande koopvoorraad

Teruglopen kwaliteit bestaande huurvoorraad Lage energieprestatie goedkope bestaande koopvoorraad Lage energieprestatie goedkope bestaande huurvoorraad Besluitvorming rond investering in kwaliteitsverbetering door de consument SEGMENTERING Ontbreken geliberaliseerd huuraanbod segment € 655-1000 Vergrijzing irt woonwensen DOORSTROMING Toegang tot de startersmarkt huur Toegang tot de startersmarkt koop Financierbaarheid koopwoning Doorstroming middensegment (165.000 – 300.000) OVERIG Bestaande grondposities gemeenten Bestaande grondposities corporaties

Bestaande grondposities marktpartijen

Continuïteit regionale bouw

Terugtredende corporaties

toelichting

Beleids -veld

Investeringen in goedkope voorraad blijven achter. Regelingen zijn vooral gericht op verduurzaming en nauwelijks op renovatie. De doelgroep beschikt over onvoldoende eigen middelen of financieringsmogelijkheden om dit op te pakken. Kwaliteitsverschil met goedkope nieuwbouw neemt toe en daarmee de verkoopbaarheid af. Herstructurering stagneert. Kapitaal van corporaties zit in stenen en grond en kan niet worden vrijgemaakt voor kwaliteitsverbetering en verduurzaming. Goedkope voorraad bestaat voor groot deel uit oude woningen voor weinig draagkrachtige doelgroep. Ondanks dat de investering op zich rendabel kan zijn, kan de doelgroep de financiering niet dragen. Goedkope voorraad bestaat voor groot deel uit oudere woningen. Lage energienota vertaalt zich wel in de waarde van de woning, maar niet in de huursom. Investeringen liggen bij corporaties en opbrengsten bij de bewoners. Informatie rond verduurzaming en energiebesparing is nog vaak verspreid over diverse bronnen. De consument vraagt begeleiding om hier door heen te komen en tot een daadwerkelijk investeringsbesluit. Deze vertraging leidt tot uitval en achterblijven van daadwerkelijke investeringen. (vgl: van de op 2-7-2012 ingetreden rijkssubsidieregeling voor PV panelen voor particulieren is 1/3 nog niet benut.)

V, E, R, S

In de vrije huurmarkt ligt nauwelijks aanbod, terwijl belangrijk deel van de doelgroep niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning op grond van inkomen, maar evenmin een woning kan kopen. Belangstelling van (institutionele) beleggers ontbreekt buiten de randstad. Vooral imago-kwestie, niet direct rendementskwestie Bestaande voorraad sluit nog maar beperkt aan op vergrijzing, combinatie met zorg wordt steeds belangrijker. Met de invoering van de WMO vervalt voor een belangrijk deel van de doelgroep de financiering van de huisvesting.

V, E

Ontbreken van doorstroming, aan de onderkant stagneert de huurmarkt. Er komt weinig aanbod vrij. Specifieke doelgroepen nog weinig bediend (jongeren, senioren) Starters op de koopmarkt lopen aan tegen de financiering en de kwaliteit van de bestaande markt. Als gevolg van regelgeving is de leencapaciteit sterk teruggelopen. Huidig bestaand aanbod zit vaak met restschuld problematiek. Vanuit de huur blokkeert doorstroming Kopers in het middensegment komen voor een belangrijk deel uit de bestaande goedkope koop en moeten eerst hun huidig huis kwijt die vervolgens een lage kwaliteit heeft ten opzichte van steeds goedkopere nieuwbouw. Restschuldproblematiek.

V, E

Gemeenten hebben in het verleden grondposities ingenomen die niet meer of sterk vertraagd tot ontwikkeling komen als gevolg van bevolkingsontwikkelingen met als gevolg hoge rentelasten en afboekingen. Corporaties hebben in het verleden grondposities ingenomen die niet meer of sterk vertraagd tot ontwikkeling komen als gevolg van bevolkingsontwikkelingen met als gevolg hoge rentelasten en afboekingen. Gevolg is druk op investeringen in onder meer nieuwbouw en herstructurering Marktpartijen hebben veel grondposities ingenomen die niet meer of sterk vertraagd tot ontwikkeling komen als gevolg van bevolkingsontwikkelingen met als gevolg rentelasten en afboekingen. Daarmee staat liquiditeit sterk onder druk met name bij herwaardering en herfinanciering. Als gevolg van de stagnatie in de bouw verdwijnen arbeidsplaatsen, maar ook opleidingsplaatsen en interesse in de bouw. Op termijn ontstaat dreigt daardoor ontwrichting van de sector. Opvulling van arbeidsplaatsen door ZZP’ers geven een onduidelijk beeld over het feitelijk aantal arbeidsplaatsen. Als gevolg van onder meer de huurdersheffing, onzekerheid over het waarborgfonds en regelgeving rond verhuur zijn diverse projecten in de provincie stil gelegd in zowel de nieuwbouw als herstructurering.

V= volkshuisvesting, E = Economie, R = Ruimtelijke kwaliteit, S = Sociaal, M = milieu

V, E, R E, R, M

E, M

E, M

V, S

V, E V, E, S V, S

F

F

F

S, E

V, E

Aanvalsplan Friese Woningmarkt

Samenvatting tbv bijeenkomst 29 augustus 2013

Inleiding De woningbouw in Fryslân wordt hard geraakt door de economische crisis en de crisis op de woningmarkt. De bouwbranche, van oudsher een belangrijke economische sector voor Fryslân, krimpt door reorganisaties en faillissementen. Bewoners wachten met bouw- en verhuisplannen op betere tijden. Voor een beperkt deel is de malaise in de woningmarkt te verklaren uit de al langer voorspelde afvlakking van de bevolkingsgroei. Voor een veel groter deel ligt de verklaring in de huidige financiële crisis en daarbij behorende onzekerheden omtrent financiering. Het gevolg is dat de woningmarkt momenteel vrijwel geheel tot stilstand is gekomen: niet alleen de nieuwbouw is gestopt, maar helaas ook de noodzakelijke herstructurering met alle gevolgen van dien. Ruim twintig procent van het aantal banen in de bouw is verdwenen, de bestaande woningvoorraad verslechtert kwalitatief gezien, de mismatch tussen vraag en aanbod wordt groter. De negatieve effecten zijn economisch, volkshuisvestelijk, sociaal, milieukundig en ruimtelijke van aard. Begin 2013 besloten PS om te onderzoeken op welke wijze de provincie een impuls aan de Friese woningmarkt kan worden gegeven, naast de huidige provinciale inspanningen welke reeds worden geleverd in de herstructurering binnen onder meer het kader van het Investeringsbudget Stedelijke vernieuwing (ISV). Op 3 juli 2013 hebben PS bij de behandeling van de kadernota 2014 een motie aangenomen om binnen het kader van de NUON middelen € 65 mln vrij te maken voor verduurzaming en herstructurering van de Friese woningmarkt. Daarnaast is een initiatiefvoorstel van de VVD aangenomen om € 11.85 mln beschikbaar te stellen voor een subsidieregeling voor het verbeteren van de energieprestatie van de bestaande woningvoorraad. Tegen dit licht wordt in het voorliggende Aanvalsplan Friese Woningmarkt een beeld geschetst van de feiten, de belangen en opgaven en de concrete maatregelen voor de gewenst impuls aan de woningmarkt welke passen binnen het afwegingskader voor de besteding van de NUON gelden (Wurkje foar Fryslân). Het opstellen van dit Aanvalsplan heeft plaatsgevonden met behulp van een groot aantal partijen die betrokken zijn bij de Friese Woningmarkt (corporaties, bouw- en installatiebranche, makelaars, gemeenten, zorginstellingen, banken, zakelijke diensten etc.). 8 mei 2013

Statencommissie

12 juni 2013 3 juli 2013

Sectorbijeenkomst Provinciale Staten

29 augustus 2013 1 november 2013 4 december 2013 18 december 2013

Bijeenkomst gemeenten Woontop Statencommissie Provinciale Staten

Informerende bijeenkomst rond stand van zaken woningmarkt en belangrijke ontwikkelingen belangen en urgente opgaven in de woningmarkt Vaststellen kaderstellende motie woningmarkt en initiatiefvoorstel verduurzaming Belangen, rol en maatregelen gemeenten Presentatie voorgestelde provinciale inzet voor de woningmarkt Behandeling Aanvalsplan Friese Woningmarkt Besluitvorming Aanvalsplan Friese Woningmarkt

De feiten Factsheets In de Statencommissie vergadering van 8 mei 2013 is door H. Priemus een inleiding gegeven over de huidige woningmarkt aan de hand van factsheets rondom een vijftal thema’s:  Demografische ontwikkelingen  Vraag en aanbod in de woningmarkt  Herstructurering  Werkgelegenheid  Energie Ad demografische ontwikkelingen Waar de bouwproductie in het verleden nog in belangrijke mate werd gestuurd door bevolkingsgroei en gezinsverdunning, is de groei van bevolking en huishoudens in de afgelopen jaren afgenomen en deze zal in de toekomst verder afnemen en stabiliseren; in sommige delen van Fryslân neemt de bevolking af (krimp). Als gevolg van ontgroening en vergrijzing wijzigt wel de samenstelling van de bevolking en daarmee de vraag naar de verschillende segmenten in de woningmarkt. Op grond hiervan zal de woningbouw in de toekomst met name worden gestuurd door kwaliteitsverbetering en de vervangingsvraag en veel minder door de uitbreiding van de woningvoorraad.

Mutaties (jaarlijks) inwonertal en aantal huishoudens Fryslân 7.000 6.000 Bevolkingsgroei 5.000 Huishoudensgroei 4.000 3.000 2.000 1.000 2029

2027

2025

2023

2021

2019

2017

2015

2013

2011

2009

2007

2005

2003

2001

1999

1997

-1.000

1995

0

-2.000

Ad vraag en aanbod Sinds 2008 is het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in Fryslân met zo’n 60% teruggelopen naar ca. 1.200 woningen in 2012. Dit aantal is zo’n 500 woningen minder dan de woningbehoefte, waardoor in zijn algemeenheid de kwaliteit van de bestaande voorraad terugloopt. Het aandeel huurwoningen is tot 2012 stabiel gebleven op zo’n 700 woningen per jaar. Dit aantal zal naar verwachting echter zeer sterk dalen als gevolg van de ontwikkelingen in de corporatiesector (doelgroepen, huurdersheffing etc.). In de bestaande koopvoorraad is het aantal verkochte woningen vanaf 2007 sterk gedaald (Fryslân - 50%) terwijl het aantal te koop staande woningen sterk is gestegen (Fryslân + 60%). Geconcludeerd kan worden dat de verhuiswens gegroeid is, maar door externe factoren de feitelijke doorstroom stagneert. Dit komt met name door onzekerheden over werk en inkomen, regelgeving rond hypotheken en waardeontwikkeling van de woning.

De vraag naar huurwoningen is gestegen, zowel landelijk als in Fryslân. Daarbij gaat het met name om het segment rond de liberalisatiegrens. Landelijk is sprake van een toenemende vraag naar huurwoningen in de vrije markt (+ 73%), boven de liberalisatiegrens (huur €650€1000 p/m) als gevolg van de strengere toewijzingsregels voor sociale huurwoningen (inkomen maximaal € 34.000), flexibiliteit en beperkte financieringsmogelijkheden. Het aanbod in dit geliberaliseerde huursegment is beperkt, vooral in de drie noordelijke provincies waaronder Fryslân.

Nieuwbouwwoningen Fryslân naar eigendom 2500

Huurwoningen Koopwoningen 2000

1500

1000

500

0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Ad herstructurering Door de technische en kwalitatieve veroudering van de Friese woningvoorraad ligt er een grote opgave om bestaande woningen te verbeteren. Naast de herstructurering in de huurvoorraad betreft dit de bestaande goedkope koopvoorraad. Met name in het laatste segment bestaan forse onderhoudsachterstanden. Dit komt door versnipperd eigendom en onvoldoende financiële draagkracht van particuliere woningeigenaren.. In totaal is berekend door de Provincie dat voor het in stand houden van de huidige voorraad jaarlijks ca. 2.500-3.000 woningen aangepakt zouden moeten worden. Het niveau op dit moment ligt op ca. 1.300woningen per jaar.

Het niveau van herstructurering in Fryslân zal dus aanzienlijk omhoog moeten om de woningvoorraad aantrekkelijk en waardevast te houden. Door krimp van de bevolking in

sommige delen van Fryslân wordt de herstructureringsopgave nog urgenter. Plannen en projecten zullen rekening moeten houden met de veranderende huishoudensamenstelling, woonwensen, en eisen op het gebied van duurzaamheid en energiezuinig bouwen. Ad werkgelegenheid De hiervoor geschetste ontwikkelingen kennen een forse weerslag in de Friese bouwsector, van oudsher een belangrijke drager en aanjager van de economie en werkgelegenheid in Fryslân.

Het aantal arbeidsplaatsen bij de bouwbedrijven in Fryslân (> 2 fte banen) is tussen 2008 en 2013 gedaald van ruim 13.000 arbeidsplaatsen naar ruim 10.000 arbeidsplaatsen; een teruggang met bijna 25% als gevolg van reorganisaties, faillissementen en bedrijfsbeëindigingen. Tegelijk is het aantal Zzp-ers toegenomen. Dit is verklaarbaar: veel bouwvakkers beginnen voor zichzelf. In deze categorie zit echter veel verborgen werkloosheid. Bovendien verdwijnen de kennis, kunde en het vakmanschap op de grotere bouwbedrijven; vaardigheden die nodig zijn om complexe bouwprojecten uit te voeren (waaronder herstructurering). Ook de instroom stagneert, nu veel jongeren niet meer kiezen voor een opleiding in de bouw, mede als gevolg van het banenperspectief. Uit recent onderzoek is naar voren gekomen dat een deel van de uitstroom weliswaar weer aan het werk komt (ca. 74%), maar dat betreft met name banen buiten de bouwsector. Ad energie De mogelijkheden van huishoudens voor het aankopen of huren van woningen worden vooral bepaald door de totale woonlasten als optelsom van de directe huisvestingskosten en de energielasten. Deze energielasten zijn sinds 1989 met ruim 150% gestegen (sinds 2006: 30%) en zullen ook in de toekomst bij ongewijzigd beleid een steeds groter aandeel van de woonlasten vormen. Dit geldt met name voor het goedkope segment woningen, waar sprake is van de slechtste energieprestaties. Door de stijging van energielasten komt de betaalbaarheid op de woningmarkt steeds meer onder druk te staan. Foto’s van de Friese woningmarkt Naast de inleiding van de heer Priemus is op 8 mei 2013 door een 4-tal inleiders vanuit de Friese woningmarkt (corporatie: S. Hoekstra, bouw: E. Schot, bank G. Dijken, gemeente: N. Ketelaar) een beeld geschetst van de feitelijke ontwikkelingen op de Friese woningmarkt. Alle inleiders verwoordden de spanning tussen toekomstige opgaven in de woningmarkt en de lastige financierbaarheid daarvan. Opgaven zijn gelegen in verduurzaming, wonen en zorg, leefbaarheid en innovatie in de bouw- en woningmarkt, Op een aantal punten gaven de inleiders op 8 mei 2013 een gelijksoortig signaal, namelijk:

    

Er zijn diverse factoren verantwoordelijk voor huidige woningmarktcrisis en op slechts een beperkt aantal daarvan hebben partijen in Fryslân invloed, richt je daarop; Faciliteer een zachte overgang naar een nieuw evenwicht waarbij huren ook in de vrije sector prominenter wordt ten opzichte van eigen woningbezit; Leg een relatie tussen de toekomstige zorgbehoefte van en leefbaarheid voor de Friese bevolking waarbinnen over twintig jaar 1 op de 4 ouder is dan 65+; Volg de trend van “betalen voor bezit” naar “betalen voor gebruik” en daarmee sterkere focus op woonlasten in plaats van waarde van bezit; Faciliteer juist in crisisperiode op terugdringing energiewoonlasten

Bestaande inzet provincie Ook in de huidige situatie heeft de provincie een aantal rollen en taken op de woningmarkt en voert zij regelingen uit welke verband houden met de opgaven in het Aanvalsplan. Deels hebben deze te maken met de regie over de woningbouw in Fryslân , door onder meer het opstellen van prognoses, het maken van regionale programma-afspraken en het afstemmen van de diverse gemeentelijke herstructurerings- en uitbreidingsplannen. Speciale aandacht gaat daarbij uit naar maatregelen met betrekking tot de krimpproblematiek, zoals vastgelegd in de Beleidsopgave Demografische Ontwikkelingen 2010-2020 (Fan mear nei Better). Invulling van die provinciale inzet op krimp vindt plaats via de Streekagenda’s. Binnen het kader van het ISV heeft de provincie in de periode 2000-2010 in totaal € 38 mln ingezet voor stedelijke vernieuwings- en herstructureringsprojecten. Met deze projecten waren in totaal ruim € 950 mln aan investeringen door andere partijen gemoeid. Het Provinciaal beleidskader stedelijke vernieuwing uit 2012 geeft sturing aan de besteding van ISV middelen voor de periode 2012-2015, waar in totaal € 36 mln voor beschikbaar is gesteld. Inzet vindt plaats in het bestaand gebouwd gebied van Fryslân. In het kader van de doelstelling om 20% energie te besparen in 2020 (100.000 woningen plan) kent de provincie verder een aantal regelingen voor o.a. het stimuleren van energiebesparing bij woningen. Verder stimuleert de provincie de toepassing van zonneenergie. In het Fûns Skjinne Fryske Enerzjy is in totaal €90 miljoen beschikbaar, waaronder middelen voor het project Sinnestroom 2012-2015.

Belangen en opgaven per deelsector Op 21 juni 2013 is een vertegenwoordiging van de Friese woningmarktsector gevraagd naar hun belangen en prioritaire opgaven. Daarbij is onderkend dat uiteindelijk een nieuw evenwicht zal ontstaan in de vraag- en aanbodsituatie op de Friese woningmarkt dat op een ander niveau ligt dan voor de crisis. Maatregelen zullen dan ook in de eerste plaats tot doel hebben om in de aanloop naar dat nieuwe evenwicht onherstelbare schade te voorkomen. In hoofdlijnen komt dat neer op de volgende prioritaire en urgente opgaven per deelsector: Urgente opgaven Dienstensector  “Doorstroming startersmarkt koop” weer op gang brengen en meer “klantgericht denken”  Financierbaarheid is momenteel het grootste knelpunt;  Klant en koper weer centraal door impulsen in het koopsegment: starterslening, premie op doorstroming, restschuldfinanciering en duurzaamheidsfinanciering.





Eigen rol dienstensector: startersmanifestaties en meer klantgericht werken: niet beginnen bij de bouw, maar beginnen bij de eindgebruiker. Vergelijk: Drents Woningmarktoffensief met startersdagen op gemeentehuizen. Gewenste rol overheden: (tijdelijke) vliegwielfunctie: stimuleringsregelingen, startersleningen, garanties, borgstelling financierbaarheid, meer flexibiliteit in ro-plannen.

Urgente opgaven Bouwers  Continuïteit van de regionale bouwbedrijven als gevolg van het wegvallen van een groot deel van de woningbouwproductie. Dit gaat om arbeidsplaatsen, maar ook om het behoud van kennis en kunde en het weer aantrekken van jongeren in de bouw (om met opleidingsplaatsen).  Aanpak van de teruglopende kwaliteit van de bestaande voorraad en van de lage energieprestatie van de bestaande goedkope koopvoorraad;  Urgentie: er is behoefte aan maatregelen die makkelijk en snel uitvoerbaar zijn;  Het realiseren van geliberaliseerd huuraanbod. Er zijn momenteel diverse bouwprojecten die niet van de grond komen als gevolg van ontbreken belangstelling van beleggers, ondanks rendementsperspectief. Behoefte aan een meefinancierende partner en clustering van kleine projecten tot een voor beleggers interessante schaal. Hier liggen tevens kansen in het kader van herbestemming van panden naar een woonfunctie:  Verbeteren toegang tot de startersmarkt in relatie tot de financiering en de kwaliteit van de bestaande markt. Urgente opgaven zorginstellingen en corporaties  Woningvoorraad moet worden aangepast t.b.v. veranderende zorg, maar corporaties mogen en kunnen dat niet in vrije segment; Zorgstelsel is ook nog niet uitgekristalliseerd; Er liggen om die reden momenteel bouwprojecten stil, waarin bouwers, corporaties en zorginstellingen op zoek zijn naar derde (meefinancierende) partij. Die komt momenteel niet uit hoek van investeerders (zie problematiek onvoldoende schaal en rendement);  Aanpak van de lage energieprestatie in de goedkope huurvoorraad Quick wins 2013:  Z.s.m. invoeren van duurzaamheidsregelingen;  Z.s.m. organiseren van startersmanifestaties;  Revolverend Vastgoedfonds zo spoedig mogelijk (al in 2013) starten met 1e bouwprojecten die “vast” zitten” (b.v. zorg en geliberaliseerd aanbod);

Prioriteiten Deze door de sectororganisaties aangegeven urgente opgaven leiden tot een clustering van 6 hoofdthema’s in de aanpak van de Friese woningmarkt, te weten: 1. oplopend kwaliteitsverlies bestaande voorraad De herstructurering en nieuwbouw lopen op dit moment sterk achter bij de renovatie- en vervangingsvraag op basis van instandhouding van de huidige voorraad. Het gevolg is dat de kwaliteit van de woningvoorraad achteruit gaat, zowel technisch, energetisch als in relatie tot de woonwensen van huishoudens. Kwaliteitstekorten treden met name op in de goedkope voorraad, zowel in het huur- als in het koopsegment. Corporaties investeren vanwege de onzekere financiële situatie steeds minder in renovatie en vervanging van woningen. Hierbij speelt mee dat investeringen in energiemaatregelen door corporaties slechts in geringe mate kunnen worden terugverdiend via de

huuropbrengsten. Bewoners in goedkope koopwoningen hebben in veel gevallen onvoldoende financiële mogelijkheden om te investeren in kwaliteits- en energiemaatregelen. Uitstel van ingrijpen leidt tot onevenredige kosten om deze achteruitgang te ondervangen en zet de betaalbaarheid van met name het goedkope segment onder druk. 2. Continuïteit in de bouw- en installatiesector. Als gevolg van de terugval in met name de nieuwbouw is sprake van een groot aantal faillissementen, reorganisaties en bedrijfsbeëindigingen. De uitstroom van arbeidsplaatsen leidt naast banenverlies tot het verdwijnen van kennis, kunde en vakmanschap welke niet of slechts beperkt terugkeren wanneer de woningmarkt weer aantrekt. Daarmee ontstaat het risico dat een belangrijke sector voor de werkgelegenheid in Fryslân zodanig krimpt dat geen perspectief is op een volwaardige terugkeer van deze sector. Dit effect wordt versterkt doordat veel jongeren niet meer kiezen voor een opleiding in deze sector mede als gevolg van het baanperspectief. 3. Stagnatie doorstroming De doorstroming op de woningmarkt stagneert. Bewoners stellen hun woonwensen en de bijbehorende verhuisplannen uit of bij, en wachten op betere (zekerder) tijden. Het gevolg hiervan is dat in diverse deelsegmenten van de woningmarkt vraag en aanbod onvoldoende op elkaar kunnen worden afgestemd: aan de onderkant van de woningmarkt zijn onvoldoende geschikte en betaalbare woningen voor starters beschikbaar (met name in verband met de vaak aanwezige noodzaak tot verbetering en renovatie) en doordat de doorstroom van zittende bewoners naar het middensegment stagneert; ook in het cruciale middensegment stokt de doorstroming doordat potentiële kopers in eerste instantie wachten op verkoop van de eigen woning alvorens een koopbesluit te nemen. Het huursegment zit als gevolg van de zeer beperkte uitstroom naar het koopsegment eveneens op slot. Het op gang brengen van de doorstroming is met name van belang voor de goedkope koopvoorraad. De koper in dit segment laat veelal een huurwoning achter en brengt in het koopsegment de verhuisketen tot stand. 4. Financierbaarheid De financierbaarheid van woningen is voor veel huishoudens een knelpunt. Banken stellen hogere eisen aan betaalbaarheid en aflossing van hypotheken en aan het maximale hypotheekbedrag. De leencapaciteit is hierdoor sterk teruggelopen. Veel bewoners zitten bovendien met een restschuld van hun huidige woning. In combinatie met de verslechterde inkomenssituatie, zorgt dit ervoor dat huishoudens hun gewenste woning (voorlopig) niet kunnen financieren. Met name de betaalbare koop (tot €170.000 v.o.n.) wordt steeds minder bereikbaar voor huishoudens met een lager of middeninkomen, waaronder starters. Er zijn ideeën om de maximale hypotheek terug te brengen tot 80-90% van de woningwaarde, vooruitlopend op de verwachte structurele waardevermindering van koopwoningen. Veel starters zullen naar verwachting het benodigde eigen geld voor woningaankoop niet op kunnen brengen. Hetzelfde geldt (in mindere mate) voor doorstromers met een lager of middeninkomen. 5. Geliberaliseerd huuraanbod Onvoldoende woningaanbod in het vrije middendure huursegment. Terwijl maatregelen in de sociale huursector om het ‘scheef wonen’ te beperken leiden tot een groeiende vraag naar huurwoningen tussen €650 en ca. €850 per maand. En voor een koopwoning krijgen huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen €34.000 (grens voor sociale huur) en ca. €45.000 de financiering vaak niet rond. Dit betekent dat deze huishoudens nauwelijks een alternatief hebben. Hierdoor stagneert de doorstroming extra. Daarnaast is sprake van een toenemende groep bewoners die vanwege flexibilisering van arbeid (tijdelijke aanstellingen) of gewenste flexibiliteit zich niet wil of kan richten op de

koopmarkt, maar aangewezen is op de particuliere huurmarkt. Particuliere investeerders vinden het op dit moment niet aantrekkelijk om in dit particuliere huursegment te investeren: er kan weliswaar sprake zijn van een redelijk rendement, maar veelal is het volume te laag en ligt het noorden van het land (w.o. Fryslân) buiten het directe blikveld (imago). Voor woningcorporaties valt dit segment buiten de primaire doelgroep. 6. Mismatch vraag-aanbod (m.n. zorg) De bestaande woningvoorraad is onvoldoende geschikt of geschikt te maken voor ouderen en gehandicapten die zorg nodig hebben. De vergrijzing zorgt voor een stijgende behoefte aan levensloopbestendige woningen waar ouderen lang in kunnen blijven wonen. Gecombineerd met de veranderende financiering van de zorg, met als doel om ouderen langer zelfstandig te laten wonen, zal de behoefte aan dit soort woningen sterk toenemen (extramuralisering van de zorg). Woningbouwcorporaties kunnen hierin op dit moment onvoldoende voorzien. Ook zorginstellingen kunnen over het algemeen niet zelfstandig deze woningen financieren. Deze ontwikkeling leidt daarnaast tot de vraag welke invulling gegeven kan worden aan vrijkomende capaciteit binnen de intramurale zorg (verpleeghuisplaatsen).

Maatregelen Op basis van de geformuleerde prioritaire opgaven vanuit de diverse bij de Friese woningmarkt betrokken partijen wordt een aantal maatregelen geformuleerd die kunnen leiden tot een impuls voor de woningmarkt en invulling kunnen geven aan (een deel van de) hiervoor geconstateerde knelpunten. Daartoe zijn naast de prioritaire opgaven een aantal randvoorwaarden vastgelegd waarbinnen maatregelen een plaats kunnen vinden. Deze randvoorwaarden betreffen achtereenvolgens: - Op korte termijn inzetbaar - Gezamenlijke aanpak - Tijdelijk karakter - Lokaal beïnvloedbaar Vooralsnog leiden de vastgestelde opgaven en hoofdthema’s tot de volgende concept lijst van mogelijke maatregelen ter nadere uitwerking in de komende weken zoals hiervoor omschreven: 1. Duurzaamheidspremie en Renovatielening Het naast de dit najaar in te stellen duurzaamheidspremie instellen van een regeling (combinatie van lening en subsidie) voor renovatie en modernisering van goedkope bestaande koopwoningen, naast de bestaande regelingen ten behoeve van verduurzaming. Doel is het bevorderen van doorstroming vanuit de huursector en daarmee het op gang brengen van de verhuisketen. 2. Financieringsregeling bijzondere huurprojecten Het instellen van een provinciale participatieregeling voor huurprojecten in het middensegment en voor bijzondere doelgroepen (w.o. zorg en starters). Doel is het lostrekken van rendabele bouwprojecten waar een financieringsimpuls noodzakelijk om tot realisatie te komen. 3. Corporatieregeling Het vrijmaken van middelen ten behoeve van de corporatiesector in de vorm van het instellen van een provinciale grondbank voor sociale huurwoningen met als doel het

vrijmaken van liquide middelen voor corporaties ten behoeve van de herstructurering en kwaliteitsverbetering, en/of het beschikbaar stellen van cofinanciering hiervoor 4. Herbestemmingsregeling Het instellen van een subsidieregeling voor de herbestemming en functiewijziging van panden naar een woonfunctie. Gedacht kan worden aan kantoor- en bedrijfsgebouwen, maar ook aan monumenten 5. Verkoopgarantie bestaande goedkope koop Het bieden van een regeling als achtervang voor de verkoop van de (goedkope) eigen woning als stimulans voor het weer op gang brengen van de doorstroming. Beschikbaar komende woningen bij daadwerkelijk uitblijven van verkoop kunnen (evt. na noodzakelijke kwaliteitsverbetering) in de markt gezet voor zowel huur als verkoop. 6. Informatie en marketing Het bijeenbrengen van voor bewoners noodzakelijk informatie aangaande wonen, energie en financiering door middel van onder meer regionale Startersdagen. Voor de zakelijke markt de opzet van een informatiecampagne “ belleggen in de Friese huurmarkt”. Relatie maatregelen en opgaven Duurzaamheidsregeling / renovatielening Financieringsregeling bijzondere huurprojecten Corporatieregeling / Provinciale grondbank herbestemmingsregeling Verkoopgarantie Informatie en marketingie

1 + + +

2 + + + +

3 +

+ +

1 = duurzaamheid/kwaliteitsverbetering 2 = continuïteit 3 = doorstroom koopmarkt 4 = financierbaarheid 5 = geliberaliseerd aanbod 6 = match vraag aanbod

+

4

5 + +

+ +

+

6 + + + + +

Routebeschrijving Voor alle bezoekers en deelnemers geldt: Vanuit alle richtingen: volg ANWB borden met WTC Expo/Casino. Hoofdentree: Entree WTC hotel, aanrijroute via het Elfstedenplein. Openbaar vervoer Vanaf NS Station Leeuwarden Vanaf het busstation neemt u streekbus 71, welke vlak achter het WTC Expo stopt. Zie voor exacte vertrektijden: www.arriva.nl Vanuit Drachten/Groningen Vanaf de Wâldwei/N31 rijdt u richting Leeuwarden. Bij de stoplichten gaat u rechtsaf. U bevindt zich nu op de Overijsselselaan. Blijf deze weg volgen, bij het 3e verkeerslicht (richting WTC Expo/Casino) slaat u linksaf. U bevindt zich nu op de Julianalaan. U gaat bij de rotonde rechtdoor, hierna rijdt u meteen een brug over. Na deze brug nadert u een rotonde, hier neemt u de 2e afslag. U neemt op de volgende rotonde de 3e afslag, u rijdt nu recht op het WTC Hotel af. Het WTC Expo Vergader- en Congrescentrum bevindt zich in het WTC Hotel. Parkeren kan op terrein B2/B3 (als deze vol zijn, kunt u terecht op A1 en A2). Vanuit Heerenveen Vanaf de A32 vervolgens N32 en later de N31 rijdt u Leeuwarden binnen. U rijdt over de brug en bij de verkeerslichten gaat u linksaf. U bevindt zich nu op de Julianalaan. U gaat bij de rotonde rechtdoor, hierna komt u wederom bij een brug. Na deze brug nadert u een rotonde, hier neemt u de 2e afslag. U neemt op de volgende rotonde de 3e afslag, u rijdt nu recht op het WTC Hotel af. Het WTC Expo Vergader- en Congrescentrum bevindt zich in het WTC Hotel. Parkeren kan op terrein B2/B3 (als deze vol zijn, kunt u terecht op A1 en A2). Vanuit Harlingen/Amsterdam A7/A31 Vanaf de N383 komt u Leeuwarden binnen. Bij de verkeerslichten gaat u rechtdoor. Op de (Euro)rotonde neemt u de eerste afslag (richting Heerenveen). Na 600 meter treft u het WTC Expo aan uw rechterhand aan. U rijdt door tot de rotonde, op de rotonde neemt u de 1e afslag, u rijdt nu recht op het WTC Hotel af. Het WTC Expo Vergader- en Congrescentrum bevindt zich in het WTC Hotel. Parkeren kan op terrein B2/B3 (als deze vol zijn, kunt u terecht op A1 en A2).