jaarbericht
2006
jaarbericht
2006
Colofon Wooninvesteringsfonds Postbus 229 1200 AE Hilversum Arenapark 1 – Olympia 1f 1213 NS Hilversum Telefoon
(035) 626 83 85
Fax
(035) 626 84 51
Email
[email protected]
Internet
www.wooninvesteringsfonds.nl
Tekstredactie Wooninvesteringsfonds
JAARVERSLAG
2006
Fotografie
Bob Strik Fotografie, Den Haag
Vormgeving
Matt Art Concept & Design, Haarlem
Druk
Boom Planeta Graphics, Haarlem
Inhoudsopgave
Ten geleide
6
Jaarverslag 2006 1.
Bericht van de Directeur-Bestuurder
2.
Kerncijfers
10
8
3.
Bedrijfsstrategie in ontwikkeling
11
4.
Resultaten in het kort
12
5.
Bericht van de Raad van Toezicht
13
6.
Informatie voor deelnemers/beleggers
18
Volkshuisvestingsverslag 2006 1
Een dynamische portefeuille
20
1.1
Omvang en ontwikkeling
20
1.2
Aankoop en verkoop
22
1.3
Klachtenonderhoud en meerjaren onderhoud
25
2
De woningmarkt in ontwikkeling
27
2.1
De huurwoningvoorraad
27
2.2
Ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt(en)
27
2.3
Huurbeleid en huurprijsontwikkeling
28
2.4
Bevordering eigen woningbezit
29
2.5
Leefbaarheid en herstructurering
30
2.6
Maatschappelijke huisvesting
30
3
Beheer van vastgoed
31
3.1
Kernafspraken met beheerders
31
3.2
Organisatie van huurders
31
3.3
Samenwerkingsrelaties
32
4
Financiële continuïteit
33
Portefeuille
35
Jaarrekening 2006 Balans
41
Resultatenrekening
43
Kasstroomoverzicht
44
Toelichting behorende tot de jaarrekening 2006
45
Overige gegevens
57
Accountantsverklaring
58
Bijlagen Bijlage 1. Bestuurlijke organisatie
60
Bijlage 2. Leden
61
Ten geleide
Heldere maatschappelijke verantwoording vormt een belangrijk uitgangspunt bij het schrijven van dit jaarbeeld over 2006. De corporatiesector staat ontegenzeggelijk onder druk. In zekere zin is sprake van een nieuw bewustwordingsproces, waarbij nog meer helderheid moet gaan ontstaan op de as woningcorporatie samenleving. Het Wooninvesteringsfonds heeft in haar tweede verslagjaar nadrukkelijk stilgestaan bij de vraagstukken van ‘corporate governance’. Met dit, naar wij hopen, transparante verslag willen wij verantwoording afleggen over de activiteiten, inzet van middelen en de bereikte resultaten in het verslagjaar 2006.
Het bewustwordingsproces om steeds beter en transparanter verslag te leggen zal ons ook in de komende jaren blijven stimuleren om daar waar nodig expliciter en pro-actief te informeren en de daarvoor noodzakelijke aanpassingen in structuur en werkwijze te implementeren. Een belangrijke aanpassing vormt ook de doorvoering van de vennootschapsbelasting per 1 januari 2006. Dit zal in ons geval in 2007 gepaard gaan met de oprichting van een fiscale beleggingsinstelling (FBI) waarin woningen worden ondergebracht boven de huurgrens.
Het jaar 2006 heeft vooral in het teken gestaan van de operationele verankering van bedrijfsprocessen op het gebied van beheer en het meerjaren onderhoud. Daarnaast is relatief veel aandacht besteed aan het achterblijven van de funding door middel van certificaten, noodzakelijk om verder te kunnen groeien. In het volkshuisvestingsverslag leggen wij rekenschap af met betrekking tot de prestatievelden van het BBSH.
JAARVERSLAG
2006
JA ARVERSL AG 2006
1 Bericht van de Directeur-Bestuurder
Dit is het tweede jaarverslag van het Wooninveste-
verslagjaar hebben wij hierover intensief overleg
ringsfonds in haar hoedanigheid van woningcorpora-
gevoerd met het CFV. Dit heeft geresulteerd in ge-
tie, werkzaam in het belang van de volkshuisvesting.
sprekken met VROM en de eigen leden om te bezien
Deze status werd verkregen bij Koninklijk Besluit
of oplossingen kunnen worden gevonden, die recht
d.d. 31 oktober 2005.
doen aan de positie van het Wooninvesteringsfonds. Daarbij zijn twee opties in bespreking: a) verruiming
Het verslagjaar 2006 is het eerste volledige jaar
van funding tot de kring van institutionele beleggers;
waarin het Wooninvesteringsfonds haar activi-
b) meer druk op corporaties om te participeren in de
teiten heeft ontplooid. Een jaar waarin zowel
certificaten. Naar verwachting zal voor het najaar
aankopen, maar ook de eerste verkopen suc-
2007 een van beide varianten tot oplossingen heb-
cesvol hebben plaatsgevonden. Hoewel met een
ben geleid.
tiental corporaties is gesproken over verkopen, kon slechts een gedeelte met succes worden af-
Het Wooninvesteringsfonds heeft het verslagjaar
gerond met de aankoop van complexen. Deels
2006 met een positief financieel resultaat weten af te
heeft dit te maken met heroverwegingen aan
ronden. Per ultimo 2006 steeg de balanswaarde van
de zijde van corporaties, deels met de uitkom-
€ 225,1 miljoen naar € 244,8 miljoen, een toename van
sten van het biedingsmodel die niet altijd een
8,8%. Het jaarresultaat nam toe van € 0,662 miljoen
prijsstelling oplevert waarvoor corporaties
naar € 0,681 miljoen, een toename van 2,9 %. Deze
hun bezit willen afstoten.
toename is vooral veroorzaakt door de herwaardering van het vastgoed en lagere uitgaven voor planmatig
Een belangrijk probleemveld blijft de matching
onderhoud. Dit positieve effect is gedeeltelijk gecom-
door corporaties, noodzakelijk om het eigen
penseerd door het achterblijven van de acquisitie van
vermogen van het Wooninvesteringsfonds ver-
woningen.
der te versterken in de vorm van uitgifte van certificaten. De benodigde certificaten, nood-
Het positieve jaarresultaat is mede het gevolg van
zakelijk om de aankoop van woningen te finan-
de goede verkoopresultaten, waarbij 21% meer wo-
cieren, blijven ernstig achter bij de gemaakte
ningen werden verkocht dan geprognosticeerd (148
prognoses. Een belangrijk rol hierbij speelt de
verkocht tegen 118 geprognosticeerd). Ook lagen de
(financiële) druk die thans rust op corporaties
verkoopwaarden per woning gemiddeld hoger dan de
in de vorm van betaalbaarheidheffing, ven-
prognoses. Gemiddeld stonden de vrijgekomen wo-
nootschapsbelasting, potentiële afroming van
ningen 103 dagen leeg. De bezettingsgraad bedraagt
corporatievermogens en al gemaakte prestatie
per jaarultimo 97,7%.
afspraken met lokale overheden. Hierdoor staat de solvabiliteit en liquiditeit van
Verder werd goede voortgang geboekt in de verster-
corporaties onder toenemende druk. Reden waar-
king van de interne organisatie. Zo werden onder an-
om corporaties wel bezit willen verkopen, maar
dere plannen operationeel en geïmplementeerd voor
onvoldoende ruimte zien om in de certificaten van
AO/IC, een directiestatuut, een treasurystatuut en
het Wooninvesteringsfonds te beleggen.
het meerjaren onderhoud. Er zijn goede vorderingen gemaakt in het aantrekken van een Directeur Vast-
Het achterblijven van certificaten heeft ook zijn
goed, die het eerste kwartaal 2007 formeel met haar
weerslag op de financiële beoordeling door het Cen-
werkzaamheden is aangevangen. Grote voortgang is
traal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). In het
voorts geboekt met de verdere implementatie van
JA A AA RRVVEER RS SL A LG A G2 020 06 0 6
de ICT-structuur. De basisstructuur (internetportal)
woningen voor € 247,6 miljoen bijgedragen aan de
werd uitgebreid met een CRM (Customer Relationship
liquiditeitsbevordering van woningcorporaties.
Management) applicatie. Alle financiële- en vastgoeddata zullen extern worden gehost en beveiligd en zijn
Het Bestuur wil op deze plek haar erkentelijkheid uit-
deels ook toegankelijk voor de met het Wooninves-
spreken naar allen die haar werk hebben mogelijk ge-
teringsfonds samenwerkende partners. De draaiboe-
maakt (Raad van Toezicht, medewerkers, leden/cor-
ken voor het aankoopproces, het beheerproces en
poraties, businesspartners en toezichthouders).
het verkoopproces zijn geactualiseerd en bijgesteld naar aanleiding van de al opgedane werkervaringen.
We spreken de wens uit dat het Wooninvesteringsfonds een vruchtbare bijdrage mag blijven leveren
Ter advisering van het Bestuur zijn in het verslagjaar
aan de (her)financiering en dynamisering van de so-
de Treasurycommissie en de Vastgoedcommissie in-
ciale woningmarkt.
gesteld. Hilversum, 9 mei 2007 Het meerjaren onderhoudsplan voor alle geacquireerde woningen is in het verslagjaar na uitvoerige inspecties tot stand gekomen en zal de basis vormen
Hoogachtend,
voor het meerjaren onderhoud gedurende de komen-
Mr. Marcel M.A. Prop
de jaren. In de volkshuisvestingsnota is hiervan uitvoerig verslag gedaan. In dit jaarbeeld kunt u lezen op welke wijze de diverse taken in het verslagjaar zijn uitgevoerd. Het Bestuur legt op deze wijze verantwoording af over het door haar gevoerde beleid. U treft in het jaarbeeld ook het volkshuisvestingsverslag aan, waarover wij nu uitvoeriger kunnen rapporteren dan in het vorige korte verslag jaar. Het jaar 2007 wordt een belangrijk jaar. Enerzijds omdat de kwestie van de funding moet worden opgelost, anderzijds omdat de ambitie bestaat om het Wooninvesteringsfonds bestuurlijk volledig in lijn te brengen met de corporate governance codes, voor zover deze nog niet zijn doorgevoerd. 2007 Zal ook het eerste jaar zijn, waarin certificaathouders voor het eerst rente gaan ontvangen op de certificaten. Sinds haar oprichting (eind 2005) heeft het Wooninvesteringsfonds door de aankoop van corporatie-
2 Kerncijfers
Feiten en cijfers woningaankopen 2006 Kerngegevens Aantal gekochte complexen Aantal corporaties waarvan is gekocht Aantal aangekochte woningen Aantal overig (commercieel vastgoed, garages enz.) Gemiddeld bouwjaar van de complexen Gemiddelde huurprijs 2006 Verhouding t.o.v. maximaal redelijke huur Gemiddelde leegwaarde woningen
10
29 9 2028 34 1968 441 75% 143.597
Huur/Leegwaarde verhouding
3,8%
Gemiddelde mutatiegraad over 15 jaar
6,04
Gemiddelde kosten klachtenonderhoud pjaar/pwoning
394
Gemiddelde planmatig onderhoudskosten pj/pwoning
1.069
Beheerkosten 2006 (incl. VvE beheer) per woning
452
Verwachte periode van leegstand bij mutatie voor verkoop in mnd
3,4
Aankoopwaarde (incl. kosten koper) Overdrachtskosten Overdrachtsbelasting
Bieding exclusief overdrachtsbelasting Bieding inclusief overdrachtsbelasting (6%)
Percentage leegwaarde van bieding (incl. OVB 6%) Huurmultiple (incl. OVB 6%) Gemiddelde bieding per woning
JA A AA RRVVEER RS SL A LG A G2 020 06 0 6
251.832810 3.975.077 14.029.683
233.828.050 247.816.409
85% 23,9 122.197
3 Bedrijfsstrategie in ontwikkeling
Het Wooninvesteringsfonds is een bijzondere toege-
De recente ontwikkelingen in de bedrijfstak hebben
laten instelling. Bijzonder in die zin, dat het opereert
ook hun weerslag op de positie en reikwijdte van het
op het snijvlak van een dynamische vastgoedorgani-
Wooninvesteringsfonds. Door (dreigende) overheids-
satie en een toegelaten instelling ineen, binnen de
maatregelen (wet betaalbaarheidheffing, afroming
regels van het BBSH. Het is bij uitstek geschikt en
van corporatievermogens) komt de funding door
door de rijksoverheid geautoriseerd om de aankoop
certificaten onder zware druk te staan. Voor het
van woningcomplexen te realiseren en deze op pro-
Wooninvesteringsfonds vormde dit aanleiding om
fessionele wijze aan zittende bewoners en/of nieuwe
met VROM en de toezichthouder CFV in gesprek te
woning bezitters te verkopen. Het kernproces van de
gaan over haar eigen financieringsregime. Uitbrei-
onderneming is daarom niet het langjarig verhuren
ding van funding naar institutionele marktpartij-
van corporatiewoningen, maar het aan- en verkopen
en en/of meer overheidsdruk op corporaties lijkt
van corporatiewoningen. Daarmee kunnen corporaties
de aangewezen weg, die met kracht zal worden
snel beschikken over de liquiditeiten om nieuwe kern-
vervolgd. Ook het aangaan van strategische al-
activiteiten ter hand te nemen.
lianties met meerjaren afspraken met individuele corporaties lijkt een weg die bewandeld kan
Wij volgen hierbij een strategie die is gebaseerd op
worden. Daarbij staat ons een werkwijze voor
vier pijlers:
ogen, die meer uitgaat van een regionale aanpak. Immers, matching van financiële middelen
1. het maximaal creëren van waarde voor onze klanten
komt dan in de praktijk nog beter tot zijn recht.
(woningcorporaties) door het aankopen van vast-
In het komende verslagjaar zal deze nieuwe pij-
goed tegen marktconforme prijzen, op een volstrekt
ler van de strategie verder worden uitgewerkt
transparante wijze qua inrichting van ons werkpro-
en beproefd.
ces en biedingmodel; 2. een gelijktijdige focus op de financiële belangen van onze Certificaathouders (woningcorporaties); 3. het beschikbaar stellen en overdragen van vastgoedexpertise in alle fasen van de bedrijfsprocessen aan de met het Wooninvesteringsfonds samenwerkende collega corporaties; 4. het constante streven naar ‘best practice’ in alle onderdelen van de bedrijfsvoering, de werkprocessen en een actieve toepassing van internettechnologie (web portal).
11
4 Resultaten in het kort
Resultatenrekening
2006
2005
8.685
429
16.869
--
In EUR 1.000 Bedrijfsopbrengsten Huren Verkoopopbrengsten
25.554 429
Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Waardeveranderingen vaste activa
2.446
Afschrijvingen
(72)
Salarissen
(173)
(39)
(7)
(5)
Klachten Onderhoud
(458)
(28)
Planmatig Onderhoud
(156)
--
Overige bedrijfskosten
(17.646)
(317)
Totale bedrijfslasten
(16.066) 760
Sociale lasten
12
1.149
Subtotaal bedrijfsresultaat
9.488
1.189
Rentebaten
3
2
Rentelasten
(8.810)
(529)
Totaal financiële baten en lasten
(8.807)
(527)
681
662
Financiële baten en lasten
Resultaat
Het eerste volledige boekjaar van het Woonin-
kochte woningen dan de geprognosticeerde beno-
vesteringsfonds is met een positief resultaat
digde aantallen voor een kostendekkende exploitatie
afgesloten. Na eliminatie van de herwaardering
van de werkorganisatie. Dit wordt op haar beurt weer
blijft een negatief exploitatieresultaat over van
deels verklaard door het achterblijven van het eigen
€ 1.765.000.
vermogen in de vorm van certificaten.
De herwaardering is opgebouwd uit twee delen,
Hierdoor wordt nog onvoldoende tempo gemaakt in de
namelijk waardering tegen bedrijfswaarde van de
stijging van de huuromzet, noodzakelijk om kosten te
woningen in verhuurde staat en waardering tegen
dekken.
(getaxeerde) opbrengstwaarde van de leegstaande
Het planmatig onderhoud is beperkt gebleven, het-
woningen.
geen op haar beurt een gunstig effect had op het resultaat. In 2007 wordt het geplande onderhoud voor
Het negatieve exploitatieresultaat wordt vooral ver-
2006 meegenomen bij de planning en uitvoering van
oorzaakt door onderbezetting. Deze onderbezetting
het planmatig onderhoud.
kan met name worden verklaard door minder aange-
JA A AA RRVVEER RS SL A LG A G2 020 06 0 6
5 Bericht van de Raad van Toezicht
Algemeen In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als onderDe Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden
deel van een maatschappelijk ondernemende organi-
op het Bestuur en op de algemene gang van zaken in
satie, publiekelijk verantwoording af over de wijze
de woningcorporatie en de met haar verbonden onder-
waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering
nemingen. Daarnaast staat zij het Bestuur met raad
van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen
terzijde. De Raad van Toezicht houdt onder andere toe-
jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar
zicht op:
taken hanteert de Raad van Toezicht:
• realisatie van de doelstellingen van de corporatie;
• de realisatie van het ondernemingsplan/begro-
• strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; • opzet en werking van de interne risicobeheersingen controlesystemen; • kwaliteitsbeleid; • kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;
ting 2006-2008 • de mate waarin de organisatie is uitgegroeid tot dynamisch vastgoedbedrijf voor de corporatiesector • de realisatie van jaartargets op het gebied van aankoop, verkoop en beheer, evenals
• financieel verslagleggingproces;
• bevordering eigen woningbezit
• naleving van de toepasselijke wet- en regelgeving.
• realisatie van de matching gedachte
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden
• organisatiekosten in lijn met commerciële vastgoedbedrijven
van de Raad van Toezicht staan omschreven in Hoofd-
• het BBSH
stuk IV de artikelen 12 t/m 14 van de statuten van
• afspraken met stakeholders (corporaties,
de Vereniging Wooninvesteringsfonds. Een en ander wordt het komend jaar nader uitgewerkt in een reglement voor de Raad van Toezicht.
CFV, VROM)
13
Bericht van de Raad van Toezicht Taken en werkwijze Per 31 december 2006 was de Raad van Toezicht van Vereniging Wooninvesteringsfonds als volgt samengesteld:
14
Voorzitter Raad van Toezicht
Naam
prof ir. drs. Willem J. Vrakking
Geboortedatum
13 juli 1943
Infunctietreding
3 november 2006, aftredend 2010
Functie
bestuursadviseur en verbonden aan Holland Consulting Group te Amsterdam
en (deeltijd) hoogleraar Strategie en Innovatie, Erasmus Universiteit Rotterdam
Lid Raad van Toezicht
Naam
Johannes Gijsbertus Theodorus Bouwman
Geboortedatum
8 juni 1951
Infunctietreding
19 mei 2004, aftredend 2008
Functie
directeur-bestuurder van “Ons Huis” Woningstichting, Apeldoorn
Lid Raad van Toezicht op voordracht van Aedes, Vereniging van Woningcorporaties
Naam
mr. Hendrik Willem van Heuven
Geboortedatum
16 november 1950
Infunctietreding
19 mei 2004, aftredend 2008
Functie
lid van de directie van Aedes, Vereniging van Woningcorporaties
nevenfunctie(s)
lid van de Raad van Toezicht van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Lid Raad van Toezicht
Naam
mr. Theodorus Matthias Marie Thurlings
Geboortedatum
17 juni 1948
Infunctietreding
19 mei 2004, aftredend 2008
Functie
directeur-bestuurder van Woningstichting Vitalis, Amersfoort
Nevenfunctie(s)
lid van de Raad van Toezicht van NCCW
Lid Raad van Toezicht op voordracht van Aedes, Vereniging van Woningcorporaties
Naam
ir. Meindert Tjitse Kooistra
Geboortedatum
5 maart 1943
Infunctietreding
30 juni 2005, aftredend 2009
Functie
algemeen directeur Gak Onroerend Goed VOF
Nevenfunctie(s)
adviseur van de directie vastgoedfonds Renpart Vastgoed Holding NV
lid van het Stichtingsbestuur RBOI, lid van de Raad van Advies van Fakton BV
Lid Raad van Toezicht op voordracht van Woonbond
Naam
prof. dr. Pieter Hooimeijer
Geboortedatum
21 mei 1955
Infunctietreding
3 november 2006, aftredend 2010
Functie
directeur van de Netherlands Graduate School of Urban and Regional Research
en hoogleraar Sociale Geografie aan de Universiteit Utrecht
Lid Raad van Toezicht op voordracht van Woonbond
Naam
Ineke van de Rotte
Geboortedatum
16 juni 1951
Infunctietreding
3 november 2006, aftredend 2010
Functie
vennoot (en oprichter) van bureau Senia, projecten voor actieve senioren.
JA A AA RRVVEER RS SL A LG A G2 020 06 0 6
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervul-
De belangrijkste aandacht-/verbeterpunten die uit de
len, heeft de Raad van Toezicht zich regelmatig mon-
zelfevaluatie naar voren zijn gekomen, zijn:
deling dan wel schriftelijk door het Bestuur laten in-
• accentuering van noodzakelijke functionele
formeren over de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De
deskundigheden; • in lijn brengen van statuten met governance code per ultimo 2007.
Raad van Toezicht heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te hou-
De Raad van Toezicht heeft in het afgelopen boekjaar
den van wat er speelt in het speelveld van het Woonin-
de volgende besluiten genomen en gesproken over de
vesteringsfonds:
volgende gespreksonderwerpen:
• overleg met Bestuur en stafmedewerkers;
• uitbreiding raad met twee leden op bindend advies
• overleg met de externe accountant KPMG;
van de Woonbond
• volgen van seminars en congressen;
• werving, selectie en benoeming nieuwe voorzitter
• volgen van de vakliteratuur.
• goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2005 • goedkeuring begroting 2007
Aangezien het Wooninvesteringsfonds nog een klei-
• goedkeuring aankopen vastgoed
ne organisatie heeft, is er nog geen overleg met een
• goedkeuring financiering en treasury activiteiten
formele Ondernemingsraad. Een landelijke huurdersorganisatie is in oprichting.
Onafhankelijkheid 15
De Raad van Toezicht is in het afgelopen jaar achtmaal bijeen geweest. Ook participeren de leden van
De Raad van Toezicht waakt ervoor dat de meerderheid
de Raad actief in de Algemene Ledenvergaderingen
van haar leden onafhankelijk is in de zin van de Go-
die tweemaal per jaar plaatsvinden. In één van de bij-
vernance Code Woningcorporaties bepaling III2.2 aan-
eenkomsten is het eigen functioneren van de Raad van
geduide criteria. In 2006 is een nieuwe onafhankelijke
Toezicht besproken evenals dat van de individuele le-
voorzitter aangetreden.
den. Tevens is ook het functioneren van het Bestuur
In 2006 is geen sprake geweest van transacties met
besproken. Het profiel van de commissarissen is op-
tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van
nieuw besproken naar aanleiding van de uitbreiding
Toezicht en/of het Bestuur betrokken waren. In 2006
met twee nieuwe leden uit de kring van een landelijke
is binnen de organisatie van Vereniging Wooninveste-
huurdersorganisatie en vooruitlopend op de zoektocht
ringsfonds geen gebruikgemaakt van de “regeling mel-
naar een nieuwe voorzitter. De zelfevaluatie heeft
ding onregelmatigheden’. De Raad van Toezicht heeft
plaatsgevonden op basis van:
opdracht gegeven om te komen tot een Reglement Raad van Toezicht, waarin expliciet aandacht wordt
• specifieke aspecten verbonden aan het Wooninvesteringsfonds • de Aedes Governance code voor woningcorporaties • de vooraf gevraagde visie van het Bestuur • voorafgaande bilaterale gesprekken tussen de voorzitter en de afzonderlijke leden van de Raad van Toezicht.
gegeven aan het takenpakket, de samenstelling en de werkwijzen.
5. Bericht vanvan Toezicht Berichtvan vandedeRaad Raad Toezicht
Deskundigheid en samenstelling De Raad van Toezicht werkt met een profielschets,
delegeerd bestuurder. Tijdens de Algemene Ledenver-
gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en
gadering op 3 januari 2006 is hij vanwege zijn verdien-
activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en
sten voor de volkshuisvesting door de heer mr. Willem
achtergrond van de leden van de Raad van Toezicht.
van Leeuwen, voorzitter van Aedes, gedecoreerd met
De profielschets is in 2006 bijgesteld. De Raad van
de Aedes-onderscheiding. De heer Wouters heeft met
Toezicht heeft in 2006 een Selectiecommissie inge-
ingang van november 2006 formeel zijn taken over-
steld. De taak van deze commissie is om de Raad
gedragen aan zijn opvolger prof. Vrakking, nadat de
van Toezicht te assisteren bij de voorgenomen
Ledenraad de benoeming van de nieuwe voorzitter en
benoeming van een nieuwe voorzitter en twee
twee nieuwe leden namens de huurdersorganisatie
leden op voordracht van de Woonbond. De Raad
had goedgekeurd.
is tevens voornemens om een Renumeratiecommissie en een Auditcommissie samen te stellen.
De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor een goed Bestuur, onder meer door benoeming, schor-
16
Ten behoeve van haar taken heeft de Selectie-
sing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het Bestuur.
commissie in 2006 driemaal vergaderd. De
In 2006 is de samenstelling van het Bestuur niet
Commissie heeft haar bevindingen en adviezen
gewijzigd. De Raad van Toezicht heeft eind 2005 het
over genoemde zaken gerapporteerd aan de
bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden van het
Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht heeft
Bestuur vastgesteld. Afgesproken is om eind 2007 de
conform het advies van de commissie besloten
arbeidsvoorwaarden en de beoordeling en de realisa-
tot voordracht voor de benoeming van de heer
tie van gemaakte prestatie eisen voor de eerste keer
prof. ir. drs. Willem J. Vrakking tot onafhankelijk
te evalueren.
voorzitter (als opvolger van drs. Ben Wouters) en mevr. Ineke van de Rotte en prof. dr. Pieter Hooimeijer tot lid van de Raad van Toezicht op voordracht van een landelijk werkende huurderorganisatie. Bij deze laatste twee benoemingen heeft in feite een commissie gefunctioneerd die gemengd was samengesteld met vertegenwoordigers van het Wooninvesteringsfonds en bestuurders van de Woonbond. Op deze plek past een bijzonder woord van dank aan de heer drs. Ben Wouters, die in het verslagjaar afscheid heeft genomen als voorzitter van de Raad van Toezicht. De heer Wouters heeft vanaf het ontstaan van het Wooninvesteringsfonds een zeer belangrijke rol gespeeld bij het op de kaart zetten van het Wooninvesteringsfonds, waarbij zowel kan worden gewezen op zijn rol als (mede-)initiatiefnemer, voorzitter Raad van Toezicht en in 2005 tijdelijk als ge-
JA A AA RRVVEER RS SL A LG A G2 020 06 0 6
Over 2006 heeft het Bestuur de volgende beloningen ontvangen: Naam M.M.A. Prop
Beloning
Variabele beloning Pensioenkosten Overige beloningen
€ 120.000
€ 32.000
€ 2.400
Aan het Bestuur zijn in het verslagjaar geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt. De totaalbeloning van het Bestuur blijft beneden de grenzen die zijn gesteld in de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT, Staatsblad 9 februari 2006).
Honorering Raad van Toezicht De honorering van de Raad van Toezicht is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Toezicht en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Vereniging Wooninvesteringsfonds. De totale kosten voor de Raad van Toezicht over 2006 bedroegen € 59.091. In 2006 is geen verhoging van de vergoedingen toegepast en bleef de vergoeding voor de voorzitter € 12.000 en van de leden Raad van Toezicht € 9.500. De nieuwe voorzitter en de twee nieuwe leden hebben een vergoeding ontvangen pro rata parte vanaf de datum indiensttreding. Dit gold eveneens voor de vertrekkende voorzitter per datum van uittreding.
17
6 Informatie Informatievoor voordeelnemers/beleggers deelnemers/beleggers
Vanaf 1999 tot 2004 was de focus van het Wooninvesteringsfonds volledig op collegiale financiering. In
Naar verwachting zal voor de zomer 2007 een en ander hebben geresulteerd in een bevredigende oplossing.
deze periode is het Wooninvesteringsfonds betrokken geweest bij zes tranches collegiale lenin-
Lopende deze discussie is het voor het Bestuur niet
gen. De geldverstrekkende corporaties lenen geld
mogelijk de ambities voor de komende jaren in con-
uit aan de Bank Nederlandse Gemeenten en deze
crete doelstellingen om te zetten.
laatste leent het geld door aan geldontvangende corporaties. De totaal uitgegeven hoofdsom kwam
Het Bestuur is verheugd dat het verkoopbeleid tot nu
uit op € 65,3 miljoen. Dit geld werd opgebracht
toe succesvol is gebleken en een goede bijdrage heeft
door 45 corporaties en uiteindelijk verstrekt aan
geleverd aan het jaarresultaat.
13 corporaties. De geldverstrekkende corporaties zijn B-lid van het Wooninvesteringsfonds.
Na goedkeuring van de jaarstukken op de Algemene Ledenvergadering die gepland staat voor eind juni
In 2005 en 2006 zijn geen nieuwe tranches
2007, zal afhankelijk van een definitief voorstel aan de
aan collegiale financieringen verzorgd. Aan
ALV de uitbetaling van de rente op certificaten (sinds
collegiale leningen resteert nog een bedrag van
eind 2005) plaatsvinden ervan uitgaande dat het
€ 41,9 miljoen.
Wooninvesteringsfonds blijft voldoen aan de door het
Het Wooninvesteringsfonds heeft in het verslag-
CFV en de financier gestelde criteria. De uitbetaling zal
jaar 45 A-leden en 29 B-leden (zie bijlage 2).
dan kunnen geschieden binnen twee dagen na afloop van de vergadering waarop de jaarstukken zijn goed-
18
In 2006 is wederom grote aandacht geschon-
gekeurd door de ALV.
ken aan het binnenhalen van nieuwe certificaten/certificaathouders (A-leden). Dit heeft
De huidige samenstelling van de woningportefeuille
geresulteerd in twee nieuwe leden die in 2006
heeft plaatsgevonden binnen de afgesproken kaders
in totaal voor € 3,5 miljoen aan certificaten
van het vastgestelde woningportfoliobeleid.
hebben geplaatst. De communicatie met potentiële certificaathouders is geïntensiveerd door directe mailings, de uitgifte van nieuwsbrieven en het plaatsen van advertenties in vastgoed media. Daarnaast hebben gerichte werkbezoeken plaatsgehad, waarbij presentaties zijn verzorgd aan corporatiebestuurders en financiële managers. Ondanks deze inspanningen bleef de animo om daadwerkelijk te participeren bedroevend laag! Tijdens de Algemene Ledenvergadering die plaatsvond op 3 oktober 2006 is met de leden dan ook intensief van gedachten gewisseld over de problematiek van de achterblijvende funding. Dit heeft geresulteerd in de opdracht aan het Bestuur om alternatieve varianten te onderzoeken in samenwerking met de toezichthouders.
JAA RV E R S LAG
2006
VOLKSHUISVESTINGSVERSL AG 2006
19
1 Een dynamische portefeuille Bedrijfsstrategie
1.1 Omvang en ontwikkeling Het afgelopen jaar was voor het Wooninvesterings-
Ook is in 2006 een nieuw acquisitieplan opgesteld.
fonds een enerverend jaar. Het eerste volle verslag-
Dit acquisitieplan moet in 2007 leiden tot een verdere
jaar waarbij zowel woningen zijn gekocht als ver-
beoogde groei van de woningportefeuille met netto
kocht en waarbij tevens een begin is gemaakt met
minimaal 1.000 woningen per jaar. Dit zal vooral eisen
het in beeld brengen van het meerjaren onderhoud
stellen aan de plaatsing van voldoende certificaten bij
van de bestaande portefeuille. Er zijn in 2006 in
leden van het Wooninvesteringsfonds.
totaal 340 woningen verworven van de woning-
20
corporaties Hestia, SGBB en Woonlinie. Naast
Sinds het moment waarop het Wooninvesteringsfonds
concrete aankopen zijn er ook diverse lopende
haar Toegelaten Instellingstatus heeft ontvangen, heeft
biedingprocessen stopgezet. Gedurende 2006
het Wooninvesteringsfonds 2.028 woningen van in
is de samenwerking met de woningcorporaties
totaal negen woningcorporaties aangekocht. Het fonds
Rhiant, Volksbelang, Woondiensten Enkhuizen
heeft de meeste woningen van Woonbron (36%) en De
en Woonplus Schiedam beëindigd (zie hierna).
Huismeesters (17%) aangekocht (figuur 1). In figuur 2
In totaal zijn 148 woningen verkocht. De reste-
is de geografische spreiding van de woningportefeuille
rende 38 woningen worden in 2007 getranspor-
van het Wooninvesteringsfonds weergegeven. Door
teerd. Geprognosticeerd waren 118 te verkopen
de meest recente aankopen in Landgraaf, Groningen,
woningen. De totale verkopen liggen dus ruim
Woudrichem en Zaltbommel is de geografische sprei-
20% boven de prognoses. Leeg gekomen wo-
ding toegenomen. Het Wooninvesteringsfonds streeft
ningen stonden gemiddeld drie maanden (103
onder andere naar een geografisch gespreide porte-
dagen) leeg.
feuille, zodat de lokale marktrisico’s worden beperkt.
2006
2005 totaal
Aankopen
340
1688
2028
Verkopen
114
nihil
*110
1918
1688
Woningen per 31/12
* Dit betreft verkochte en tevens getransporteerde woningen. Daarnaast zijn in 2006 nog 8PPOMJOJF
38 woningen verkocht die in 2007 zullen worden 4(##
getransporteerd. )FTUJB
In 2006 is er tevens een aanvang gemaakt met
%680
)BBH8POFO
een verdere uitwerking van het vastgoedportfolio-
beleid van het Wooninvesteringsfonds. Dit beleid zal in de toekomst moeten leiden tot een optimale
)VJTNFFTUFS
verhouding tussen de kwaliteit van de verworven woningportefeuille en het tegemoetkomen aan de liquiditeitsvraagstukken van de woningcorporaties. /JKFTUFF
8PPOCSPO
Figuur 1: Overzicht percentage verworven woningen (100% = 2.028 woningen) per ultimo 2006
V KV S HE U J AO AL R R ISSLVAE GS T 2I N0 G 0 S6 V E R S L A G
2006
4UBFEJPO
(SPOJOHFOFP
%FO)BBH
3PUUFSEBN
%FMGU
"BMCVSH;BMUCPNNFM
-BOEHSBBG
Figuur 2: Geografische spreiding woningportefeuille 2006
21
De verworven woningen hebben een huurprijs gelegen tussen de € 300 - € 400 en € 400 - € 500 euro. Het overgrote deel van de woningen zijn eengezinswoningen (figuur 3 en 4). De onderstaande figuren zijn gebaseerd op het aantal dat het Wooninvesteringsfonds per 31 december 2006 in portefeuille had (2.028 woningen minus de verkopen).
%%
%%
"QQBSUFNFOUFO
%%
%%
%
&FOHF[JOTXPOJOHFO
Figuur 3: Overzicht verdeling huren (100% = 1.892 woningen)
Figuur 4: Overzicht eengezinswoningen en appartementen (100% = 1.892 woningen)
Een dynamische portefeuille
1.2 Aankoop en verkoop Het Wooninvesteringsfonds heeft in 2006 de aankoop van 340 woningen succesvol kunnen afronden. De woningen waren afkomstig van Hestia, SGBB en Woonlinie en vertegenwoordigden een totale aankoopwaarde van € 36 miljoen inclusief overdrachtsbelasting. Corporatie
gekocht
bouwjaar
gebruiksoppervlakte
Hestia
70
1983
65 m2
SGBB
16
1987
60-87 m2
Woonlinie
106
1946-1981
85-110 m2
Totaal
340
Hestia 22
Het Wooninvesteringsfonds heeft van Hestia
onderhouden en hebben een gemiddelde gebruiksop-
een onaangebroken complex, bestaande uit
pervlakte van 87m2. De appartementencomplexen zijn
70 appartementen in de gemeente Landgraaf,
voornamelijk bedoeld voor senioren en zijn uitgerust
aangekocht. De appartementen zijn gelegen in
met een recreatieruimte. De appartementen hebben
het centrum van Schaesberg op een steenworp
een gebruiksoppervlakte tussen de 60 en 75m2 en
afstand van het winkelgebied dat momenteel
zijn eind jaren ’80 gebouwd. SGBB heeft naast onze
wordt herontwikkeld. De drie woontorens waar-
gewenste standaardinformatie ook uitgebreide bro-
uit het complex bestaat, zijn allen voorzien van
chures van de woningen aangeleverd. Deze brochures
een lift. De complexen worden omgeven door
waren voor het verkrijgen van een algemeen beeld van
een parkeerterrein dat openbaar is en waarop
de complexen zowel voor het Wooninvesteringsfonds
gratis kan worden geparkeerd. De appartemen-
als haar adviseurs zeer bruikbaar.
ten zijn gebouwd in 1983 en hebben een gemid-
Er is in de bieding veel aandacht besteed aan de verhou-
delde gebruiksoppervlakte van 65m2. Tijdens het
ding van de huurprijs ten opzichte van de getaxeerde
biedingproces is extra aandacht besteed aan de
leegwaarde en de daaruit volgende bieding. Het bod
controle van de brandveiligheid en de splitsing
zorgde voor een enigszins vertekend beeld bij de wo-
van het complex. De 70 woningen zijn aangekocht
ningcorporatie, omdat de prijsvorming ten opzichte van
voor circa € 5 miljoen inclusief doorvergoede over-
de huidige huur lager was dan de normale biedingen
drachtsbelasting.
van het Wooninvesteringsfonds. Dit alles wordt verklaard door de lage huren ten opzichte van de leegwaar-
SGBB
den van de woningen.
De 148 aangekochte woningen van SGBB liggen in
Door de goede onderlinge samenwerking was het voor
Delfzijl, Stadskanaal, Veendam en Wildervank. De
het Wooninvesteringsfonds mogelijk de woningen nog
complexen bestaan uit 48 eengezinswoningen in Delf-
voor het einde van 2006 te verwerven. De totale aan-
zijl en 116 appartementen in de overige plaatsen. De
koopwaarde van de vier complexen bedraagt circa
eengezinswoningen zijn gebouwd in 1987, zijn goed
€ 14 miljoen inclusief doorvergoede overdrachtsbelasting.
V KV S HE U J AO AL R R ISSLVAE GS T 2I N0 G 0 S6 V E R S L A G
2006
Woonlinie Het Wooninvesteringsfonds heeft van Woonlinie
Het Wooninvesteringsfonds heeft op advies van haar
48 eengezinswoningen in Zaltbommel en 58 eenge-
onderhoudsadviseur één woning niet verworven in ver-
zinswoningen verworven die verspreid liggen in de
band met scheurvorming veroorzaakt door verzakking.
gemeente Aalburg. Het merendeel van de woningen
Door de constructieve samenwerking tussen Woonli-
wordt thans bewoond door ouderen en er is geen
nie, externe adviseurs en het Wooninvesteringsfonds
sprake van leegstand. De woningen in de gemeente
was het mogelijk de woningen voor eind 2006 te ver-
Aalburg zijn gebouwd tussen 1947 en 1986 en hebben
werven. De totale aankoopwaarde van de complexen
een gemiddelde gebruiksoppervlakte van 85m2. De
in Aalburg en Zaltbommel bedraagt circa € 17 miljoen
woningen in Zaltbommel zijn gebouwd tussen 1969 en
inclusief doorvergoede overdrachtsbelasting.
1981 en hebben een gemiddelde gebruiksoppervlakte van 110m2. Door de gespreide ligging van de woningen was het biedingproces zeer arbeidsintensief. In het biedingproces is veel aandacht besteed aan de huidige staat van de woningen en de bijbehorende toekomstige onderhoudskosten. Daarnaast is net als bij SGBB veel aandacht besteed aan de verhouding van de huurprijs versus de leegwaarde. Het uiteindelijke bod lag ver boven het gemiddelde van het Wooninvesteringsfonds, mede als gevolg van de huidige huur versus de hoge leegwaarde van de woningen.
23
Een dynamische portefeuille Aankoop en verkoop
Beëindigde biedingprocessen Een zevental woningcorporaties hebben ca. 2000 wo-
Een aantal gemeenten blokkeert de verkoop van cor-
ningen aangeboden aan het Wooninvesteringsfonds,
poratiewoningen doordat zij geen toestemming geven
maar van verkoop afgezien nadat de eerste biedin-
voor de noodzakelijke splitsingsvergunning.
gen waren uitgebracht. Daarnaast heeft het Wooninvesteringsfonds naar aanleiding van haar eigen
Zoals uit het bovenstaande blijkt, wordt veel energie
vastgoedportfoliobeleid of om financiële redenen
gestoken in biedingsprocessen die vervolgens om aller-
besloten geen bieding uit te brengen.
lei redenen geen doorgang vinden. Het Bestuur maakt momenteel een analyse van deze casussen teneinde hieruit lering te trekken. Mogelijk zal dit consequen-
Het Wooninvesteringsfonds kent drie stadia in
ties hebben voor de inrichting van het biedingsmodel
het biedingproces:
en de daarbij gehanteerde parameters, waaronder de
• indicatieve bieding
disconteringsvoet. Het blijft lastig om in fragiel even-
• voorlopige bieding
wicht zowel de certificaathouders als de verkopende
• definitieve bieding
corporaties beiden te vriend te houden.
De indicatieve bieding is een globale waardering van de aangeboden portefeuille. Zij geschiedt op basis van een beperkt aantal para24
meters en is geheel vrijblijvend (zowel voor de aanbiedende corporatie als voor het Wooninvesteringsfonds). Deze fase wordt voor eigen rekening en risico van het Wooninvesteringsfonds uitgevoerd. De voorlopige bieding en de definitieve bieding zijn niet vrijblijvend. Op basis van een gesloten intentieovereenkomst heeft het Wooninvesteringsfonds gedurende de rest van het proces exclusiviteit. Indien de verkopende corporatie het biedingproces stopzet, worden de ‘out-of-pocket’ kosten van externe adviseurs in rekening gebracht. Na de definitieve bieding en acceptatie volgt het transport van het vastgoed. We signaleren in de markt, dat corporaties bij verkoop van vastgoed meer en meer overgaan tot biedingprocessen, waarbij meerdere (markt)partijen worden benaderd. Ook stellen wij vast dat in sommige gevallen sprake is van het uitschrijven van tenderprocessen. Het merendeel van de corporaties is goed op de hoogte van de nieuwe VROM-voorschriften die gelden bij de verkoop van corporatiewoningen zoals vastgelegd in de richtlijn MG 2006-06 d.d. juni 2006.
V KV S HE U J AO AL R R ISSLVAE GS T 2I N0 G 0 S6 V E R S L A G
2006
1.3 Klachtenonderhoud en meerjaren onderhoud
Bij de door het Wooninvesteringsfonds gehanteerde methode van opname bepaalt niet de inspecteur de uit te voeren werkzaamheden, maar het Wooninves-
Klachtenonderhoud
teringsfonds zelf de wijze van opname. De Damen© methodiek, waar ook de conceptnorm NEN 2767 op
Binnen de afgesloten beheerovereenkomsten is de
is gebaseerd, garandeert de onafhankelijkheid van
uitvoering van het dagelijks klachtenonderhoud uit-
de opname. De inspecteur neemt alle onderhouds-
besteed aan de negen verkopende corporaties. Voor
behoevende onderdelen op. Naast de technische
de uitvoering van het klachtenonderhoud krijgen de
kwaliteit meet de inspecteur ook de invloed van
corporaties een jaarlijkse financiële vergoeding. Meer-
overige relevante factoren met betrekking tot
werk wordt gescheiden aan het Wooninvesterings-
gebruikswaarde, belevingswaarde, veiligheid/
fonds voorgelegd en geaccordeerd. Uitgangspunt is
gezondheid, binnenmilieu, vervolgschade en
dat de beherende corporatie het klachtenonderhoud
klachtenonderhoud.
doorzet op de wijze die bij haar gebruikelijk is. Voor de
Daarnaast wijkt de methode van het Woonin-
huurders treden er in de praktijk na de overgang dus
vesteringsfonds af van de geijkte methode voor
geen veranderingen op. Het Wooninvesteringsfonds
het opnemen van referente portefeuilledelen.
heeft periodiek overleg met de individuele corporaties
Dit vergt weliswaar een grotere inspanning bij
en zij wordt op kwartaalbasis geïnformeerd over de
de opname zelf, maar dit wordt ruimschoots
klachten afwikkeling en bijzonderheden.
goedgemaakt, omdat kan worden afgezien van
Met de uitvoering van het klachtenonderhoud was in
herinspecties.
2006 € 458.000 gemoeid.
25
Meerjaren (planmatig) onderhoud Gebouwenbeheerders die inmiddels enige ervaring hebben met het opstellen en gebruiken van onderhoudsplannen, zullen geconstateerd hebben dat voor eenzelfde gebouw soms zeer uiteenlopende onderhoudsmaatregelen worden aanbevolen door de inspecteur. Dit betreft dan zowel de werkzaamheden die direct noodzakelijk zijn als ook de werkzaamheden die over een langere periode gepland zijn. Dit
Om de instandhouding van haar verworven bezit
is een ongewenste situatie omdat hierdoor het on-
te realiseren, voert het Wooninvesteringsfonds
derhoudsbeleid, het huisvestingsbeleid en het ver-
planmatig onderhoud uit. Voor de realisatie van
huurbeleid dat gebaseerd is op gegevens uit de on-
het planmatig onderhoud (van opname tot opleve-
derhoudsplanning op losse schroeven komt te staan.
ring) werkt het Wooninvesteringsfonds samen met
Gereserveerde onderhoudsgelden kunnen hierdoor
Fortrus. De samenwerking vindt plaats op basis van
mogelijk minder efficiënt en effectief worden besteed
partnerschap waarbij het Wooninvesteringsfonds
dan men voor ogen heeft.
sturend en controlerend optreedt en Fortrus de operationele uitvoering voor haar rekening neemt.
Een dynamische portefeuille Bedrijfsstrategie
Het hoofddoel is dat het Wooninvesteringsfonds een
2006 heeft met name in het teken gestaan van inspec-
dynamische rol vervult. In plaats dat haar medewer-
ties van alle door het Wooninvesteringsfonds verwor-
kers alle werkprocessen zelfstandig doorlopen, be-
ven complexen en de opstelling van de meerjarenbe-
steedt zij deze werkzaamheden grotendeels uit. Het
groting. Dit is geheel gerealiseerd en maakt thans deel
Wooninvesteringsfonds voert naast vooraf bepaalde
uit van de totale meerjarenbegroting van het fonds.
vaste meetpunten voornamelijk steekproefsgewijs
*De uitgevoerde inspecties/opnamen zijn opgenomen
controles uit waarbij tevens wordt ingespeeld op
in de bijlage.
onvoorziene situaties waarbij ‘ interne interventie’ onontbeerlijk is.
De navolgende aangekochte portefeuilles zijn in deze rapportage meegenomen:
Fortrus ondersteunt op technisch gebied de vastgoedbeheerder van het Wooninvesteringsfonds. Zij verzorgt daarbij in opdracht de navolgende onderdelen: • samenstellen van de meerjarenbegroting • technisch controleren/ondersteunen van
beherende corporaties
• verzorgen van het mutatieonderhoud • projectmatig verwerken van lokale incidenten. 26 Corporatie
Gemeente
Aantal woningen
Haag Wonen
Den Haag
102
263.619
2.585
Staedion
Den Haag
215
480.751
2.236
DUWO
Delft
176
426.295
2.422
Huismeesters
Groningen
346
323.002
934
Woonbron
Rotterdam
738
801.255
1.086
Hestia
Landgraaf
70
148.620
2.123
Nijestee
Groningen
*
* Nijestee: het planmatig onderhoud is afgekocht
QP XPO ` ` ` QP XPO
` ` `
T
SP O 8 PP OC
%F
) V
JTN FF
TU
FS
%V XP
JP O FE 4U B
)B B
H 8 PO F
O
`
V KV S HE U J AO AL R R ISSLVAE GS T 2I N0 G 0 S6 V E R S L A G
2006
Jaarbudget 2007
Budget per woning 2007 e.v
2 De woningmarkt in ontwikkeling
2.1 De huurwoningvoorraad Gemeenten
Eengezinswoningen
Aalburg
Appartementen Totaal
58
0
58
169
0
169
Delfzijl
42
0
42
Den Haag
48
236
284
Groningen
181
261
442
Landgraaf
0
70
70
Rotterdam
678
0
678
Stadskanaal
0
34
34
Veendam
0
48
48
48
0
48
1.225
689
1.914
Delft
Zaltbommel
27
Samenstelling vastgoed op 31 december 2006
2.2 Ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt(en)
Voor de koopwoningen in de sociale sector bestaat onverminderd veel belangstelling, echter, de gestegen koopprijzen zijn nog slechts voor
Omdat het aantal huishoudens in Nederland nog steeds
een deel van de gegadigden financieel bereik-
toeneemt, blijft de druk op de woningmarkt onvermin-
baar. Op haar beurt zal dit een dempend effect
derd hoog. Niet alleen is er nog steeds sprake van een
hebben op de toekomstige prijsstijgingen.
tekort aan nieuwbouwwoningen, ook is er toenemend
Voor het Wooninvesteringsfonds in haar rol als
sprake van kwalitatieve problemen, waarbij de vraag
koper van corporatiewoningen lijken de vooruit-
niet lijkt aan te sluiten bij het aanbod (zowel in de
zichten van de Nederlandse markt niet ongunstig
koopsector, als de huursector).
uit te pakken. Immers, corporaties zullen versneld
Als gevolg van de aantrekkende economie, het toege-
delen van hun woningvoorraad willen gaan afsto-
nomen vertrouwen van consumenten en de stijgende
ten om liquiditeiten vrij te maken voor het versneld
koopkracht blijft de vraag naar koopwoningen onver-
realiseren van wijkverbeteringen, stedelijke heront-
minderd op een hoog niveau. In het verslagjaar zijn in
wikkeling en het investeren in leefbaarheid en veilig-
Nederland 5% meer woningen verkocht dan in 2005.
heid.
De woningvoorraad laat gelukkig ook een gestage stij-
Tegelijkertijd zal de politiek niet onverschillig kun-
ging zien. Van de 6,9 miljoen woningen behoort 57%
nen blijven om structurele oplossingen te zoeken en
inmiddels tot de koopsector en het resterende deel
te bieden (integrale visie op de woningmarkt) om be-
(43%) bestaat uit huurwoningen. Van de 2,9 miljoen
staande knelpunten in de doorstroming, de noodzake-
huurwoningen heeft de corporatiesector er 2,3 miljoen
lijke kwalitatieve aanpassingen en het financierbaar
in handen. Gelukkig neemt de woningproductie toe zo-
houden van huur- en koopwoningen voor de primaire
dat het tekort aan woningen langzaam minder wordt.
doelgroep veilig te stellen.
De woningmarkt in ontwikkeling
2.3 Huurbeleid en huurprijsontwikkeling Het aangekondigde nieuwe huurbeleid (Minister Dekker) waarbij liberalisering van de huurmarkt werd nagestreefd, is na de oorspronkelijke goedkeuring door de Tweede Kamer sinds de komst van het nieuwe kabinet Balkende IV overboord gezet. Kon het Wooninvesteringsfonds per 1 juli 2006 de huren nog integraal verhogen met 2,5%, voor het nieuwe verslagjaar zal de groei (naar nu bekend is geworden) slechts mogen stijgen met 1,1% (is gelijk aan inflatie). Daar wij bij de eerste aankopen zijn uitgegaan van een gemiddelde huursomstijging van 2%, heeft dit uiteraard zijn repercussies op onze balanswaarde en de operationele resultaten in de toekomst. Ook zal, indien dit beleid gedurende meerdere jaren wordt voortgezet, hiervan een negatief effect uitgaan op de financiering van het meerjaren onderhoud. 28 Jaar
2006
Gem. huurprijs per woning op 1-1-2006
€ 452 p mnd
Gem. huurprijs per woning op 31-12-2006
€ 457 p mnd
Verhoging huursom
2,5%
Gem. huurprijs als % max.red op 31-12 2006
76%
Per 1 juli 2006 hebben alle voor ons beherende corporaties met ons samenwerkende corporaties een jaarlijkse huurverhoging van 2,5 % doorgevoerd.
VO L K S H U I SVESTINGSVERSLAG
2006
2.4 Bevordering eigen woningbezit Doordat het aanbod van nieuwbouwwoningen achterblijft bij de prognoses blijft het dringen op de woningmarkt. Door hoge prijsstelling is de overstap van een huur- naar een koopwoning niet voor iedereen meer weggelegd. Het Wooninvesteringsfonds wil het eigen woningbezit met kracht bevorderen. Daarvoor heeft zij inmiddels een aantal beleidsinitiatieven genomen. Zo wordt de woningverkoop aan zittende bewoners bevorderd door te werken met een aankoopkortingssysteem gekoppeld aan de aantallen te verkopen woningen. Hoe meer kopers zich tegelijkertijd aanmelden, des te meer korting kan worden gegeven, oplopend tot enkele duizenden euro’s (samenhangend met het contante-waarde voordeel dat hiermee ontstaat). Daarnaast wordt gebruikgemaakt van het samenwerkingsverband met de adviseurs van Verzekerd Wonen, die maximaal bijdragen aan de financierbaarheid van de aankoop eigen woning. Daartoe wordt gebruikgemaakt van alle denkbare overheidsregelingen met als
29
uitgangspunt dat de maandlasten voor de potentiële koper niet gaan stijgen en dus gelijk blijven met de huidige huurlasten. Een belangrijk gegeven vormt de huur mutatiegraad binnen de bestaande complexen. We zien intussen de oorspronkelijke huur mutatiegraad (6%) stijgen naar gemiddeld 8%. Dit bij een zeer acceptabele bezettingsgraad van 97,7%.
Jaar
2005
Aantal woningen verkocht
nihil
Aantal woningen verkocht aan zittende huurders nihil
2006 148 34 (29 %)
De woningmarkt in ontwikkeling Bedrijfsstrategie
2.5 Leefbaarheid en herstructurering
2.6 Maatschappelijke huisvesting
In het verslagjaar zijn geen uitgaven verricht die spe-
Binnen de woningvoorraad van het Wooninvesterings-
cifiek leiden tot verhoging van de leefbaarheid. Er
fonds bevinden zich ultimo 2006 64 eenheden voor
zijn geen projecten gestart in het kader van de ste-
mindervaliden (MIVA), in totaal 3,3%.
delijke herstructurering en/of wijkverbetering. In voorkomende gevallen kan in overleg met de verkopende corporaties een beroep worden gedaan op het Wooninvesteringsfonds om samen naar oplossingen te zoeken. Het Wooninvesteringsfonds is wel inhoudelijk betrokken bij initiatieven van Aedes (Antwoord aan de samenleving) om uitwerking te geven aan het idee van ‘garantie investeringen’ middels de op te richten investeringsmaatschappij.
30
VO L K S H U I SVESTINGSVERSLAG
2006
3 Beheer van vastgoed
3.1 Kernafspraken met beheerders
3.2 Organisatie van huurders
Met de beheerders (corporaties/ derden) worden af-
Het Wooninvesteringsfonds heeft gekozen voor een
spraken gemaakt die zijn vastgelegd in de beheers-
model, waarbij het beheer van de woningen in prin-
overeenkomst die integraal onderdeel uitmaakt van
cipe in handen blijft van de verkopende corporaties.
de gerealiseerde koopovereenkomst van woningcom-
Dit betekent concreet, dat alle aangelegenheden
plexen.
met betrekking tot de huurders bij contract zijn
Tot de kernafspraken behoren de afspraken die ge-
opgedragen aan de verkopende corporaties. Dat
maakt worden met betrekking tot de huuradministratie,
geldt dus voor de huuraanzegging, de huurad-
de jaarlijkse huuraanzegging, voorgeschreven overleg
ministratie, huurincasso, klachtenonderhoud en
met huurders, de huurincasso, klachtenonderhoud,
huurderoverleg. Uiteraard is dit in overeenstem-
VvE beheer, het meerjaren onderhoud, overleg met
ming met het beleid zoals dat het Wooninveste-
gemeenten en het handelen bij calamiteiten. Het stan-
ringsfonds voor ogen staat. Dit maakt integraal
daard beheercontract is te raadplegen via de website
deel uit van de beheerovereenkomst. In jaar-
www.wooninvesteringsfonds.nl. In de praktijk vergt elk
lijkse evaluatiegesprekken met de corporaties
contract een zekere mate van maatwerk waarbij voor
wordt uitvoerig stilgestaan bij de wensen van
specifieke aangelegenheden aparte afspraken worden
huurders en hoe hierop kan worden ingespeeld
gemaakt. Te denken valt bijvoorbeeld aan overgedra-
door aanpassing van de beheerovereenkomst.
gen woningen waarbinnen voorzieningen zijn aange-
Per kwartaal ontvangt het Wooninvesterings-
bracht voor gehandicapten. Ook met betrekking tot
fonds bovendien een overzicht van afgehan-
commerciële ruimten en/of parkeerplaatsen en gara-
delde klachten, dat tevens input vormt voor
ges worden de gemaakte afspraken vastgelegd. Daar-
het (waar nodig bijstellen van) het meerjaren
naast behoort tot de kernafspraken ook de uitwerking
onderhoudsplan. Daar waar sprake is van ge-
van de beheervergoeding en de daarbij passende ver-
stapelde bouw bestaan ook Verenigingen van
rekening met de maandelijkse huuropbrengsten.
Eigenaren. Voor zover het Wooninvesteringsfonds (nog) de meerderheid heeft in de VvE kan zij volwaardig het investeringsbeleid (meerjarenonderhoud) mede vorm geven. Dit ligt aanzienlijk gecompliceerder als (door verkopen) de meerderheidspositie omslaat in een minderheidspositie. Door het tijdig vastleggen van de onderhoudsplannen in meerjaren afspraken kan nog langjarig invloed worden uitgeoefend op een adequaat onderhoudsniveau. Bij de aankoop van complexen van corporaties speelt bovenstaande problematiek een grote rol. Er worden doorgaans geen complexen gekocht waarbij het Wooninvesteringsfonds vanaf het begin een minderheidsbelang heeft in de VvE. Wij zijn verheugd, dat de Raad van Toezicht in dit verslagjaar is gecompleteerd met twee toezichthouders die zijn aangesteld op voordracht van de Woonbond. Deze twee toezichthouders zullen intensief contact onderhouden met huurders en de Woonbond. Daarnaast is er een initiatief genomen door bewoners
31
Beheer van vastgoed Bedrijfsstrategie
van door ons gekochte complexen in Rotterdam om te
3.3 Samenwerkingsrelaties
komen tot de oprichting van een landelijk platform huurdersoverleg Wooninvesteringsfonds. De oprich-
Het Wooninvesteringsfonds heeft zich in dit verslag-
ting van dit landelijke platform wordt van harte on-
jaar aangemeld als lid van Aedes, vereniging van wo-
dersteund door Bestuur en Raad van Toezicht. De
ningcorporaties en als lid van Aedex/IPD, het lande-
Woonbond is gevraagd dit initiatief nader uit te
lijk/internationaal werkende benchmarkinginstituut.
werken en te ondersteunen.
Voor het taxeren van woningen ten behoeve van de due diligence bij de aankoop van woningcomplexen
Ten slotte wil het Wooninvesteringsfonds hier be-
wordt gebruikgemaakt van DTZ Zadelhoff. Bij verdere
nadrukken zorgvuldig om te gaan met de belan-
groei van de portefeuille zullen met meer landelijk
gen van huurders bij (complexgewijze) aankoop
opererende taxateurs en makelaars worden samenge-
en individuele verkoop van huurwoningen.
werkt. Bij de beoordeling van het onderhoudsniveau
Het Fonds hanteert daarbij een gedragscode
van aan te kopen woningcomplexen wordt gebruikge-
waarbij geen enkele druk op zittende huurders
maakt van de diensten van Fortrus BV, ‘the building
mag worden uitgeoefend om de door hen ge-
care company’ te Arnhem. Deze firma is ook betrokken
huurde woning te kopen. Ook wordt jaarlijks
bij de daadwerkelijke realisatie van meerjaren onder-
strikt de hand gehouden aan de landelijke nor-
houd. De Firma Stevens & van Dijk is betrokken bij het
men voor huurverhoging en worden woningen
inmeten van de aan te kopen woningen.
steeds doorverkocht tegen de marktwaarde, waarbij in voorkomende gevallen door de zit32
tende huurders gebruik kan worden gemaakt van een ‘kortingsregeling’ bij aankoop van hun woningen. Tot nu toe zijn hieruit geen klachten naar voren gekomen.
V KV S HE U J AO AL R R ISSLVAE GS T 2I N0 G 0 S6 V E R S L A G
2006
4 Financiële continuïteit
Belangrijkste doelstelling van het Wooninvesterings-
eigen vermogen opgehaald in de vorm van certificaten
fonds is het complexgewijs aankopen van bezit van
is daardoor gestegen naar
woningcorporaties tegen een zo hoog mogelijke ver-
€ 102 miljoen. Fortisbank heeft een kredietfaciliteit
koopprijs, zodat deze corporaties extra financiële
ter beschikking gesteld van
ruimte genereren voor de financiering van hun nieuw-
€ 150 miljoen. Het beschikbaar gestelde vermogen
bouw- of herstructureringsopgaven.
(eigen vermogen en vreemd vermogen) was vol-
Het Wooninvesteringsfonds koopt woningen in ver-
doende om in het verslagjaar de aankopen te kun-
huurde staat om deze vervolgens te verkopen aan zit-
nen financieren.
tende huurders en, indien hiervoor geen belangstel-
Bovendien heeft de bank in het laatste kwartaal
ling bestaat, aan andere particulieren op het moment
het bevoorschotting percentage op de aankoop
van huuropzegging. Ter financiering heeft het Woonin-
van nieuwe woningen verhoogd van 70 naar
vesteringsfonds een vermogen gekregen, bestaande
80%. De kredietfaciliteiten zijn tot stand geko-
uit een combinatie van achtergestelde leningen te
men zonder borging door het Waarborgfonds
verstrekken door corporaties en aangetrokken vreemd
Sociale Woningbouw (WSW).
vermogen via Nederlandse banken. De uitgifte van de achtergestelde leningen is geschied in de vorm van
De externe financier (Fortisbank) heeft aan de
certificaten.
financiering een aantal voorwaarden gesteld. Voor solvabiliteit, interest coverage ratio en
In het verslagjaar hebben zich twee corporaties bereid
loan-to-value zijn specifieke normen vastge-
verklaard via certificaten te participeren voor een to-
steld waaraan het Fonds contractueel moeten
taalbedrag van € 3,5 miljoen. Het totale bedrag aan
blijven voldoen.
Norm Solvabiliteit EV in % TV Debt Service Coverage Ratio Loan-to-value
33
2006
2005
> 32,5%
42,0%
43,4%
> 1,3%
1,7%
nvt
< 70,0%
56,8%
58,6%
De criteria zoals gesteld door Fortisbank worden in het verslagjaar gerealiseerd, met uitzondering van de ICR. De verwachting is, dat bij verdere groei van de portefeuille ruimschoots aan alle criteria kan worden voldaan. Het bovenstaande is in contrast met de vermogensontwikkeling zoals geschetst door het CFV in haar rapport over het jaarverslag 2005 dat wij ontvingen op 15 november 2006. Het CFV heeft op grond van haar analyses de vermogensnormen voor het Wooninvesteringsfonds nagenoeg verdubbeld (13,5 naar 26,5 %). Zoals aangegeven in bovenstaande tabel voldoet het Wooninvesteringsfonds in het verslagjaar met 41,6% (eigen vermogen in % van toetsingsvermogen) ruim-
Financiële continuïteit
schoots aan de solvabiliteitsnorm van 26,5%. Indien vanaf 2008 geen verdere versterking van het Eigen Vermogen plaatsvindt in de vorm van certificaten, dan daalt het weerstandsvermogen beneden de door het CFV noodzakelijk geachte weerstandsvermogen van 26,5% van het gecorrigeerd balanstotaal.
Zoals reeds eerder in dit verslag aangegeven wordt deze problematiek uitvoerig besproken met het CFV en het Ministerie van VROM om te zoeken naar een bevredigende oplossing. Over de financieringsstrategie, de hedging, het treasurybeleid en AO/IC is gedurende het verslagjaar verschillende malen uitvoerig van gedachten gewisseld met de Raad van Toezicht. Een Treasury statuut is geaccordeerd en inmiddels geïmplementeerd. Conform de richtlijnen in het BBSH artikel 21 en 22 34
en MG 94-31 9 betreffende goed rentmeesterschap vormt het toezicht op de financiële continuïteit van de bedrijfsvoering een belangrijk onderdeel van het jaarlijkse takenpakket van de interne toezichthouder. Het Wooninvesteringsfonds bestemt toekomstige batige saldi uitsluitend ten behoeve van werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting (lees aankoop vastgoed van corporaties) en het fonds heeft geen beleggingen of houdsteractiviteiten in derden.
VO L K S H U I SVESTINGSVERSLAG
2006
Portefeuille
Rotterdam - Grasbuurt
Rotterdam - Klaverbuurt
35 Rotterdam - Oorden
Hoogvliet - Oudeland
Den Haag - Massenetstraat
Wildevank - Het Zuideinde
Hoogvliet - Boomgaardshoek
Den Haag - Stuyvesantstraat
Portefeuille Bedrijfsstrategie
Groningen - Nijestee
Groningen - Paddepoel
36 Groningen - Paterwoldseweg
Groningen - Vinkhuizen
Groningen - Selwerderwijk
Groningen - Weijert
Groningen - Beyum
VO L K S H U I SVESTINGSVERSLAG
2006
Groningen - Florakade
Groningen - Florakade
37 Veendam - Prins Hendrikstaete
Delft - Prof. Oudemansstraat
Delft - Spiekmanstraat
Delft - Spiegelstraat
Delft - Brasserskade
Portefeuille Bedrijfsstrategie
Delfzijl - Tuikwerd
38 Zaltbommel
Aalburg
Landgraaf - Romeinenhof
VO L K S H U I SVESTINGSVERSLAG
2006
JA ARREKENING 2006
39
40
JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A
22 00 0066
Balans NA RESULTATBESTEMMING ACTIVA (x € 1.000,--)
31 december 2006
31 december 2005
€
€
VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa
269
92
Materiële vaste activa
239.081
215.313
Totaal vaste activa
239.350
215.405
VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Debiteuren Belastingen en premies sociale verzekering
2.282
-
21
-
Overige vorderingen
0
1
Overlopende activa
47
17
Totaal vorderingen
2.350
18
Liquide middelen
3.069
9.718
Totaal vlottende activa
5.420
9.736
Totaal activa
244.769
225.141
41
Bedrijfsstrategie
31 december 2006
PASSIVA (x € 1.000,--)
€
31 december 2005 €
EIGEN VERMOGEN Algemene reserve*
-2.166
-401
Herwaarderingsreserve*
3.511
1.149
1.346 748
Langlopende schulden Achtergestelde leningen*
101.418
97.932
Leningen kredietinstellingen
135.882
124.169
8
-
237.308
222.101
Overige
42
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen
-
1.305
489
215
Belastingen en premies sociale verzekering
10
28
Overige kortlopende schulden
20
6
5.597
737
Totaal kortlopende schulden 6.116
2.291
Schulden aan leveranciers
Overlopende passiva
244.769
Totaal passiva
225.141
*Garantie vermogen
JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A
102.763
22 00 0066
98.681
Resultatenrekening (x € 1.000,--)
31 december 2006
31 december 2005
€
€
Bedrijfsopbrengsten Huren
8.685
429
Verkoopopbrengsten
16.869
-
Som der bedrijfsopbrengsten
25.554 429
Bedrijfslasten Waardeveranderingen vaste activa Afschrijvingen Salarissen Sociale lasten
2.446
1.149
-72
-
-173
-39
-7
-5
-614
-28
Overige bedrijfskosten
-17.646
-316
Som der bedrijfslasten
-16.066 759
Onderhoud
Subtotaal 9.488
1.188
Rentebaten
3
2
Rentelasten
-8.810
-529
Financiele baten en lasten
-8.807
-527
0
-
Belastingen
Resultaat
681
662
43
Bedrijfsstrategie
Kasstroomoverzicht (x € 1.000,--)
2006
2006
€
€
Kasstroom uit operationele activiteiten Exploitatieresultaat
9.488
herwaardering
-2.446
Subtotaal
7.042
Aanpassingen voor: Afschrijvingen
31
Boekwaarde verkopen
15.045
Veranderingen in werkkapitaal: - Mutatie vorderingen
-2.311
- Mutatie kortlopende schulden
3.804
1.492
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
23.611
Te ontvangen rente 44
3
Verschuldigde rente
-8.810
-8.807
Kasstroom uit operationele activiteiten
14.804
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Toename Immateriele vaste activa
-36.192 -249
Afname Immateriele vaste activa
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-36.441
Subtotaal
-21.637
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Storting Certificaten
11.503 3.485
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
14.988
Toename liquide middelen
-6.649
Stand liquide middelen begin jaar
9.718
Stand liquide middelen einde jaar
3.069
Mutatie liquide middelen
JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A
22 00 0066
-6.649
Toelichting behorende tot de jaarrekening 2006
Algemeen Algemeen Tenzij anders is vermeld, zijn alle bedragen in duizenden euro’s. Voor vergelijkingsdoeleinden zijn de vergelijkende cijfers 2005 met betrekking tot de vooruitbetaalde CAP-premie aangepast. Met ingang van 2006 wordt de vooruitbetaalde CAP-premie als disagio verantwoord. In 2005 is deze nog als vooruitbetaalde kosten gepresenteerd. Toepaste standaarden De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en de van toepassing zijnde Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling 45 Algemeen
Materiele vaste activa
De grondslagen die worden toegepast voor de waarde-
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
ring van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn
De woningen en de gebouwen niet zijnde wo-
gebaseerd op historische kosten.
ningen zijn gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde is bepaald op basis van de
Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en
netto contante waarde van toekomstige kas-
passiva opgenomen tegen nominale waarde.
stromen, zijnde de bedrijfswaarde. Inbegrepen
De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de
zijn de bijkomende transactiekosten in verband
periode waarop zij betrekking hebben.
met de verwerving van het vastgoed. De leegstaande woningen die zijn verkocht met een transportdatum in het volgende boekjaar
Immateriele vaste activa
zijn gewaardeerd tegen verkoopopbrengst onder
Software
aftrek van de verkoopkosten. De leegstaande wo-
De kosten van de ontwikkeling van specifieke com-
ningen die nog niet zijn verkocht zijn gewaardeerd
puterapplicaties voor de uitwisseling van informatie
tegen getaxeerde verkoopopbrengst onder aftrek
ten behoeve van onroerend goed transacties, beheer
van verwachte verkoopkosten.
en rapportages worden geactiveerd tegen verkrijgingprijs. De geactiveerde kosten worden in drie jaar volgens de lineaire methode afgeschreven.
Bedrijfsstrategie
Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening: n.b.: cijfers in cursief zijn cijfers 2006
2007
2008
2009 ev.
Inflatieverwachting
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Huurprijsindexatie
1,10%
2,00%
2,00%
Loonontwikkeling
3,10%
3,10%
Stijging onderhoud
2,77%
2,77%
Disconteringsvoet
4,50%
4,80%
Verkoopcourtage
1,79%
1,79%
Overdrachtskosten
1,70%
1,70%
Overdrachtbelasting
6,00%
6,00%
Concernkosten per woning
€ 258
€ 250
Gemiddelde maandhuur per woning
€ 457
€ 447
per complex bepaald op basis van de huurprijzen per 1 juli 2006
46
Stijging huurprijs
Huurprijsindexatie
Gemiddelde mutatiegraad over 15 jaar
6,04%
Gemiddelde leegwaarde per woning
€ 145.444
Gemiddelde ontwikkeling leegwaarde
6,11%
per complex bepaald
€ 146.983
per complex bepaald
2,41%
2,49%
taxatie
Gemiddelde gemeentelijke lasten per woning per jaar
€ 328
€ 330
per complex bepaald
Gemeentelijke lastenstijging
inflatie
Gemiddelde verzekeringen per woning per jaar
€ 40
Stijging verzekeringen
inflatie
Gemiddelde klachten onderhoud per woning per jaar
€ 337
Stijging Klachtenonderhoud
stijging onderhoud
Gemiddelde planmatig onderhoud pe woning per jaar
€ 1.072
Stijging planmatig onderhoud
stijging onderhoud
Gemiddelde beheerkosten er woning per jaar
€ 472
Stijging beheerkosten
looninflatie
Gemiddelde erfpachtskosten per woning per verkoop
€ 9.680
€ 40
€ 408
€ 961
€ 446
per complex bepaald
per complex bepaald
per complex bepaald
per complex bepaald
€ 9.490
Staedion complex 10
Massenetstraat Den Haag
Stijging erfpachtkosten
inflatie
Gemiddelde leegstandsperiode
3,4
Concernkosten per woning
€ 258
Stijging concernkosten
looninflatie
JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A
22 00 0066
3,2
taxatie
€ 250
Vlottende activa
uit dien hoofde geen verplichting tot het voldoen vaan
De vorderingen worden gewaardeerd op de nominale
aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij
waarde onder aftrek van een voorziening voor onin-
het pensioenfonds, anders dan het voldoen van ho-
baarheid. Voorzieningen worden bepaald op basis van
gere toekomstige premies.
een individuele beoordeling van de inbaarheid van de
Overeenkomstig met de bepalingen van de richtlijn 271
vorderingen.
is deze regeling verwerkt ials toegezegde bijdrage regeling. De pensioenlast in de winst en verliesrekening bestaat bij een toegezegde bijdrage uit de verschul-
Eigen vermogen
dige premies over het lopende jaar. Door deze wijze van verwerking zijn mogelijkerwijs niet alle risico’s
Herwaardering
verbonden aan deze pensioenregeling in de balans toe
Waardevermeerdering van activa die worden gewaar-
uitdrukking gebracht.
deerd tegen actuele waarde worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. De herwaarderingsreserve
Rentebaten en rentelasten
wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger
Dit betreft de aan het boekjaar toe te rekenen rente
dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van
baten en rentelasten, inclusief de afschrijving van de
historische kostprijs en de boekwaarde op basis van
rente Cap en de bijkomende kosten van het aantrek-
actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt
ken van langlopende financiering.
een eventueel aanwezige herwaarderingsreserve met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de alge-
Belasting naar winst
mene reserve.
Met ingang van 1 januari 2006 zijn commerciële activiteiten van de corporatie belastbare activiteiten voor de
Langlopende schulden
vennootschapsbelasting. De vereniging heeft in maart
De langlopende leningen zijn opgenomen tegen nomi-
2007 een vaststellingsovereenkomst getekend. Bij
nale waarde, onder aftrek van de verwervingskosten
het ondertekenen van deze overeenkomst is gekozen
van de aangetrokken financiering.
om de belastbare activiteiten onder te brengen in een nieuw op te richten vennootschap, die het karakter
Resultaatbepaling
krijgt van een Fiscale Belegging Instelling.
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten
Kasstroomoverzicht
worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd
Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de
zijn. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin zij
indirecte methode.
voorzienbaar zijn. Gebruik van schattingen Verkoopopbrengsten worden geacht te zijn gereali-
Bij het opstellen van de jaarrekening dient de onder-
seerd, als transport in het boekjaar heeft plaatsgevon-
nemingsleiding, overeenkomstig algemeen geldende
den. Het verkoopresultaat is de koopsom onder aftrek
grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstel-
van verleende kortingen en verkoopkosten.
lingen te doen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van
Pensioenlasten Wooninvesteringsfonds is voor het pensioe van haar medewerkers aangesloten bij bij de CAO Woondiensten. Dit betreft een middelloonregeling waarvan de uitvoering is ondergebracht bij de bedrijfstakpensioenfonds SPW. Vereniging Wooninvesteringsfonds heeft
deze schattingen afwijken.
47
Bedrijfsstrategie
Toelichting op de balans (x € 1.000,--)
31 december 2006
31 december 2005
€
€
VASTE ACTIVA IMMATERIELE VASTE ACTIVA Software Boekwaarde 1 januari
92
18
Investeringen
249
74
Afschrijving
-72
0
Boekwaarde 31 december
269 92
De immateriële vaste activa betreft de uitgaven van de ontwikkeling van voor het Wooninvesteringsfonds specifieke toepassingen voor de uitwisseling van informatie ten behoeve van onroerend goed transacties, beheer en rappor48
tages. De investeringen worden via een lineaire afschrijving in 3 jaar ten laste van het resultaat gebracht vanaf het moment van ingebruikname. MATERIELE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie Boekwaarde 1 januari Aankoop onroerend goed Herwaardering Boekwaarde desinvesteringen Boekwaarde 31 december
214.164
0
36.367
214.164
3.595
1.149
-15.045
0
239.081
215.313
In de aankoopprijs is 6% overdrachtsbelasting begrepen. het wooninvesteringsfonds heeft vrijstelling voor afdracht van de overdrachtsbelasting voor een totaal bedrag van € 11.940.834 verkregen onder voorwaarde dat de middelen zeven jaar worden besteed aan uitgaven voor herstructureringprojecten. Het Wooninvesteringsfonds heeft de verplichting vast te stellen dat de middelen door de corporaties conform de fiscale regelgeving wordt besteed. Wordt niet aan de eis voldaan, dan wordt alsnog de overdrachtsbelasting afgedragen en verkrijgt het Wooninvesteringsfonds een vordering op de verkopende corporaties zoals in de verkoopovereenkomst is vastgelegd. De bedrijfswaarde van de panden in verhuur bedraagt € 238.186.123 (2005€ 215.313.137) d.i. € 122.461 (2005 €127.555) p/won.
JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A
22 00 0066
(x € 1.000,--)
31 december 2006
31 december 2005
€
€
VLOTTENDE ACTIVA Debiteuren Algemeen Corporaties Verkopen Totaal
22
0
1.640
0
620
0
2.282
0
Voor de debiteuren is per 31 december 2006 geen voorziening opgenomen. 49
Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing
21
0
Overige vorderingen
0
1
Overlopende activa Betaalde kosten verwerving woningen Voorschot verkoopcoordinatie
47 0
17
Totaal 47
17
Bedrijfsstrategie
Liquide middelen
31 december 2006
31 december 2005
€
€
(x € 1.000,--)
Fortis Bank BNG
2.948
9.600
121
118
3.069 9.718
Totaal
De middelen op de BNG zijn tegoeden in rekening-courant. Alle liquide middelen zijn direct opvraagbaar.
PASSIVA EIGEN VERMOGEN
Algemene reserve
Herwaarderings reserve
Totaal
Saldo 1 januari 50
-401
1.149
Vrijval ten gunste van het resultaat
-84
-84
2.446
681
Resultaat verdeling
-
Resultaat boekjaar
Saldo 31 december
-1.765
-2.166
748
3.511
1.346
LANGLOPENDE SCHULDEN (x € 1.000,--)
31 december 2006
31 december 2005
€
€
Achtergestelde lening Saldo 1 januari Opname Aflossing
98.500
-
3.500
98.500
-
-
Saldo 31 december 102.000 98.500 Verwervingskosten certificaten Investering
-568 -53
Afschrijving verwervingskosten
-568 -
38
-
-582
-568
Saldo 31 december
101.418 97.932
JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A
22 00 0066
De achtergestelde lening is uitgegeven in de vorm van certificaten. De certificaten hebben een nominale waarde van € 500.000,-- en hebben een onbepaalde looptijd. De rentevergoeding op certificaten bedraagt 4,5% op jaarbasis. Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (Call-optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde lening. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van de financier van 32,5% en de criteria van Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen. Van dit recht tot aflossen kan het Wooninvesteringsfonds pas vanaf 1 januari 2008 gebruikmaken. De kosten verbandhoudende met de verwerving van de certificaten worden afgeschreven in 15 jaar. Dit is de looptijd die bij de berekeningen in de bieding bij aankoop van onroerend wordt gehanteerd. Indien tussentijds aflossingen plaats vinden wordt het resterende deel van de bijkomende kosten op basis van het aantal afgeloste certificaten ten laste van resultaat gebracht.
(x € 1.000,--)
31 december 2006
31 december 2005
€
€
Leningen kredietinstellingen Saldo 1 januari Opname langlopende financiering Opname roll-over financiering Extra aflossing
126.430 20.438
30.000
-
96.430
-
-
-8.952
-
Totaal leningen kredietinstellingen 137.917
126.430
Reguliere aflossing
Transactie kosten
221-
221-
Investeringen
6-
Afschrijving transactiekosten
15
-
212-
221-
cap premie
1.822-
2.040-
Saldo 31 december
135.882
124.169
51
Bedrijfsstrategie
Het Wooninvesteringsfonds heeft een totale kredietfaciliteit ter beschikking van Fortis Bank tot een maximum van € 150.000.000. Als zekerheden zijn gesteld de verpanding van de huurpenningen en het recht van eerste hypotheek op de woningen. Van deze faciliteit is in 2006 € 137.916.000 ( 2005 € 126.430.000) ingezet voor de financiering van de gekochte woningen. Het verschil ad. € 12.084.000 wordt in 2007 gebruikt voor de aankoop van woningen. De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van 30 miljoen kent een looptijd van 15 jaar met een rentepercentage van 4,1% per jaar gedurende de looptijd. De Roll-over financiering kent een verloop analoog aan het geprognosticeerde verloop van de kasstromen van het Wooninvesteringsfonds. De aflossing van de lening is gebaseerd op de verkoopopbrengst. De opbrengst wordt in de verhouding eigen vermogen / vreemd vermogen (40/60) verdeeld over het Wooninvesteringsfonds en de financier. Daarbij geldt voor de aflossing van het vreemde vermogen een opslag van 10%, waardoor een versneld aflossingsschema ontstaat. De rentevergoeding is gebaseerd op 3-maands Euribor met een opslag van 35 Basispunten. De leningen zijn verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats. De Cap-premie is aangekocht ter bescherming van het Wooninvesteringsfonds tegen rente fluctuaties die 52
inherent zijn aan financiering middels roll-over leningen. De strike is rekening houdend met het risico profiel en de middelen van het Wooninvesteringsfonds vastgelegd op 4 procent. De Cap heeft een looptijd van 2 januari 2006 tot 4 januari 2016 en heeft een nominale waarde van € 110.000.000. De nominale waarde loopt af analoog aan de liquiditeiten prognose. De betaalde premie wordt conform het verloop van de onderliggende financiering ten laste van de financiële lasten gebracht. De marktwaarde van de Cap bedraagt per 31 december 2006 € 2.061.743.
JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A
22 00 0066
31 december 2006
31 december 2005
€
€
3,42%
3,67%
(x € 1.000,--) Rentevoet Gemiddelde rentevoet
Restant looptijd van de leningen Looptijd korter dan 5 jaar
40.028
46.006
Looptijd langer dan 5 jaar
97.889
78.163
Totaal
137.917
124.169
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen
-
1305
Deze schuld betreft een negatief saldo in rekening-courant bij Fortis Bank. 53
Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing
10
Premies Sociale verzekeringen
2
1
Pensioenpremies
8
17
10
28
Totaal
Overige kortlopende schulden Te betalen salarissen Overige
19
-
1
6
20
6
Overlopende passiva Nog te betalen rente achtergestelde lening Nog te betalen rente bankfinanciering Overige
4.737
292
810
342
50
36
Totaal 5.597 738
Bedrijfsstrategie
Nog te betalen rente achtergestelde lening (certificaten) Betreft de rente vergoeding voor de eerste tranche vanaf de stortingsdatum tot met 31 december 2006. De rente wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de Algemene Leden Vergadering betaalbaar gesteld. De rentebetaling op de achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van Wooninvesteringsfonds dit toelaat. Indien tot betaling van de rente wordt overgegaan zal de betaling geschieden twee werkdagen na de goedkeuring van de jaarrekening. Nog te betalen rente bankfinanciering Betreft de in 2006 te betalen rente over de aangetrokken bankfinanciering. Te betalen kosten inzake beheer Betreffen verplichtingen uit hoofde van de met beheerders contractueel overgekomen beheerfee en vergoedingen voor klachtenonderhoud. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Het Wooninvesteringsfonds is ten behoeve van de huisvesting een huurovereenkomst aangegaan tot september 2008. De huur vergoeding bedraagt € 31.000 per jaar. Voor het beheer van de woningen worden beheerovereenkomst opgesteld met de verkopende corporatie voor een looptijd van 3 jaar, met eenmaal een stilzwijgende verlengen met twee jaar, na deze periode van vijf jaar wordt de overeenkomst elk jaar stilzwijgend met 1 jaar verlengd. De opzegtermijn bedraagt 1 jaar. De 54
overeenkomst eindigt indien alle woningen zijn verkocht. Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) te betalen. Aedes en de belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2006 te maken hebben, afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). De belastingsdienst heeft aangegeven zich aan de VSO te houden indien ten minste 70% van de corporaties de VSO tekent. Ondertekening kon tot uiterlijk 30 maart 2007 plaatsvinden. Binnen de vaststellingsovereenkomst worden twee keuze opties geboden, te weten de subjectieve vrijstelling (model I) en de objectieve vrijstelling (model II). Indien een corporatie de vaststellingsovereenkomst ondertekent, dan heeft zij vervolgens tot en met 31 augustus 2007 de tijd om één van deze opties te kiezen. Het Wooninvesteringsfonds heeft de VSO ondertekend en kiest voor 31 augustus 2007 voor de optie van subjectieve vrijstelling volgens model I of voor de optie van objectieve vrijstelling, volgens model II. Model I impliceert dat alle in de VSO benoemde commerciële activiteiten, die niet binnen gestelde buffer en/of franchisezones vallen, zullen worden ondergebracht in afzonderlijke rechtspersonen. Model II impliceert dat er een administratieve scheiding binnen de corporatie wordt aangebracht tussen belaste en objectief vrijgestelde activiteiten van de corporatie. Gegeven de onzekerheden inzake het definitief en daarmee van kracht worden van de VSO en de modelkeuze tot uiterlijk 31 augustus 2007 is het voor het Wooninvesteringsfonds onmogelijk om de te verwachten belastinglast per 31 december 2006 te kunnen berekenen en wordt in de jaarrekening over 2006 geen rekening gehouden met deze mogelijke belastingpositie. De belastingplicht kan eerst na het definitief worden van de VSO en de modellenkeuze door het Wooninvesteringsfonds met voldoende betrouwbaarheid worden vastgesteld.
JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A
22 00 0066
Toelichting op de resultatenrekening
2006
2005
€
€
8.685
429
(x € 1.000,--) BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Verkoopopbrengsten
16.869
Totaal bedrijfsopbrengsten
25.554
429
BEDRIJFSLASTEN Herwaardering 2006
2.272
Nagekomen lasten verwerving 2005 Waarde verandering materiele vaste activa
1.149
174 2.446
1.149
55
Dit betreft het verschil tussen de aanschafwaarde inclusief verwervingskosten van de woningen en de actuele waarde van de woningen. Salarissen
Bruto salaris Pensioenlasten Totaal
-144
-33
-29
-6
-173
-39
-7
-5
Sociale lasten De personele bezetting bedraagt 2006 op jaar basis 1,4 (2005 0,41) Fte. Onderhoud Klachten onderhoud
-458
-28
Planmatig onderhoud
-155
0
Totaal
-614
-28
Bedrijfsstrategie
Onder service onderhoud zijn de budgetten voor klachten onderhoud zoals vastgelegd in de beheerovereenkomsten opgenomen. In 2006 is geen planmatig onderhoud uitgevoerd voor rekening van het Wooninvesteringsfonds.
2006
2005
€
€
Beheerkosten
-970
-39
Exploitatie Kosten
-361
(x € 1.000,--) Overige bedrijfskosten
56
Overige personeelskosten
-20
Huisvestingskosten
-70
-39
Kosten Raad van Toezicht en Ledenvergaderingen
-64
-79
Inleenkrachten
-404
-92
Verkoop kosten
-15.422
Accountant en adviseurs
-114
-46
Overige lasten
-222
-22
-17.647
-316
Totaal
De beheerkosten betreffen de met de verkopende corporaties in de beheerovereenkomst vastgelegde vergoeding voor beheer van de woningen. Onder overige bedrijfskosten zijn de beloningen voor de Raad van Toezicht voor 2006 € 54.750 en 2005 € 50.000 verantwoord. Onder inleenkrachten zijn hoofdzakelijk de honoraria voor de interim project managers verantwoord.
2006
2005
€
€
Banken
3
2
Totaal
3
2
Achtergestelde lening
-4.483
-292
Langlopende leningen
-4.252
-191
-74
-46
-8.810
-529
(x € 1.000,--) Rentebaten
Dit is de vergoeding voor de credit stand in rekening courant ad 2% over het uitstaande saldo. Rentelasten
Overige Totaal
JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A
22 00 0066
Belastingdruk Het wooninvesteringsfonds wil al haar belaste activiteiten onder brengen in Fiscale beleggingsinstelling de belasting druk over 2006 wordt verwacht uit komen op nihil.
Overige gegevens Resultaatbestemming 2005 In overeenstemming met het besluit van de Algemene Vergadering is het resultaat over 2005 als volgt verwerkt: Overige reserves
1.149
Herwaarderingsreserve
-487
Totaal
662
Voorstel tot resultaatbestemming In overeenstemming met artikel 17 van de statuten stelt de directie voor het exploitatieresultaat ad resultaat over 2006 als volgt te verwerken: Overige reserves
-1.765
Herwaarderingsreserve
2.446
Totaal
681
Accountantsverklaring De accountantsverklaring is opgenomen op pagina 58.
Hilversum, 9 mei 2007
Mr. M.M.A. Prop Directeur-Bestuurder
Raad van Toezicht
57
Bedrijfsstrategie Accountantsverklaring
JAARVERSLAG
2006
BIJLAGEN
59
Bijlage 1
Bestuurlijke organisatie
Directie/Bestuur
Raad van Toezicht
Prof.ir.drs. W. J. Vrakking, voorzitter Mr. Th.J.M Thurlings, lid
J.Bouwman, lid
Mr. H. van Heuven, lid
Ir. M.T. Kooistra, lid
Prof. Dr. P. Hooimeijer, lid
Mevrouw I. van de Rotte, lid
60
Mr. M.M.A. Prop , voorzitter
Managementteam
Mr. M.M.A. Prop, voorzitter
Mevrouw K.E. de Graaf, directeur vastgoed (m.i.v. 15-02-’07)
R. Franchimont RT/QC, controller/ treasurer
Mevrouw Ir. M. Vissers, manager inkoop vastgoed
Ir. C. Snoeijs, manager beheer vastgoed
M. Koster, manager verkoop vastgoed
Mr. Th. Heijdendael, financieel adviseur
Mevrouw S. Jaddoe
JAARVERSLAG
Office Manager
2006
Bijlage 2
Leden Relatie Plaats Totaal collegiale lening Totaal certificaten Totaal deelname
WIF lid
Bernardus Wonen
Oudenbosch
€ 1.000.000,00
€ 1.000.000,00
A
BetuwsWonen
Culemborg
€ 1.000.000,00
€ 1.000.000,00
A
Bouwvereniging Huis en Erf
Schijndel
€ 1.361.341,00
€ 1.361.341,00
B
Bouwvereniging Volksbelang
Vianen
€ 2.000.000,00
€ 2.000.000,00
A
Bouwvereniging Woningbelang
Valkenswaard
€ 2.000.000,00
€ 2.000.000,00
A
Casade Woondiensten (hoofdkantoor)
Waalwijk
€ 1.500.000,00
€ 1.500.000,00
A
de Alliantie Gooi en Vechtstreek
Bussum
€ 226.890,00
€
226.890,00
B
De Wonerij
Uitgeest
€ 1.361.341,00
€ 1.361.341,00
B
de Woonmensen
Apeldoorn
€ 2.500.000,00
€ 2.500.000,00
A
deltaWonen
Zwolle
€ 5.000.000,00
€ 5.000.000,00
A
Dudok Wonen
Hilversum
€ 3.000.000,00
€ 3.000.000,00
A
Forta
Zwijndrecht
€ 1.500.000,00
€ 1.500.000,00
A
Heuvelrug Wonen
Driebergen
€ 907.560,00
€
907.560,00
B
Ons Huis, Woningstichting
Apeldoorn
€ 2.134.451,00
€ 2.000.000,00
€ 4.134.451,00
A
Oosterpoort Wooncombinatie
Groesbeek
€ 2.000.000,00
€ 2.000.000,00
A
ProWonen
Eibergen
€ 2.500.000,00
€ 2.500.000,00
A
R & B Wonen
Heinkenszand
€ 1.000.000,00
€ 1.000.000,00
A
Rentré Wonen
Deventer
€ 1.000.000,00
€ 1.000.000,00
A
Ressort Wonen
Rozenburg
€ 8.000.000,00
€ 8.000.000,00
A
Rhenense Woningstichting
Rhenen
€ 1.861.341,00
€ 1.861.341,00
B
RWS partner in wonen
Goes
€ 1.000.000,00
€ 1.000.000,00
A
Servatius Woningstichting
Maastricht
€ 1.000.000,00
€ 1.000.000,00
A
Spectrum Wonen
Lochem
€ 2.500.000,00
€ 2.500.000,00
€ 5.000.000,00
A
Stichting Goed Wonen
Gemert
€ 500.000,00
€
500.000,00
B
Stichting Volkshuisvesting Uden
Uden
€ 3.268.901,00
€ 1.000.000,00
€ 4.268.901,00
A
Stichting Woningbeheer Betuwe
Lienden
€ 1.000.000,00
€ 1.000.000,00
A
Stichting Wooncorporatie Losser
Losser
€ 1.361.340,00
€ 1.361.340,00
B
Stichting WoonGoed 2-Duizend
Reuver
€ 453.780,00
€
453.780,00
B
Stichting Woonservice Drenthe
Westerbork
€ 3.000.000,00
€ 3.000.000,00
A
Stichting Woonveste
Drunen
€ 1.500.000,00
€ 1.500.000,00
A
Talis Woondiensten
Nijmegen
€ 1.000.000,00
€ 1.000.000,00
A
Vitalis
Amersfoort
€ 1.000.000,00
€ 1.000.000,00
A
Vivare Bestuur en Staf te Arnhem
Arnhem
€ 4.000.000,00
€ 4.000.000,00
A
Volkshuisvesting Arnhem
Arnhem
€ 2.000.000,00
€ 2.000.000,00
A
woCom
Someren
€ 2.500.000,00
€ 2.500.000,00
A
Wonen Limburg
Roermond
€ 5.000.000,00
€ 5.000.000,00
A
Wonen West Brabant
Bergen op Zoom
€ 500.000,00
€
500.000,00
B
Woningbouwstichting De Gemeenschap
Nijmegen
€ 726.890,00
€
726.890,00
B
Woningbouwvereniging Bergopwaarts
Deurne
€ 5.000.000,00
€ 5.000.000,00
A
Leiden
€ 500.000,00
€
500.000,00
B
Woningbouwvereniging De Sleutels van Zijl en Vliet
61
Bijlage 2
62
Relatie Plaats Totaal collegiale lening Totaal certificaten Totaal deelname
WIF lid
Woningbouwvereniging De Vooruitgang
Woudenberg
€ 200.000,00
€
200.000,00
B
Woningbouwvereniging Helpt Elkander
Nuenen
€ 453.780,00
€
453.780,00
B
Woningcorporatie Woonstede
Ede
€ 500.000,00
€
500.000,00
B
Woningstichting Aert Swaens
Veldhoven
€ 1.500.000,00
€ 1.500.000,00
A
Woningstichting Beek en Donk
Beek en Donk
€ 453.780,00
€ 500.000,00
€
953.780,00
A
Woningstichting Brummen
Brummen
€ 1.000.000,00
€ 1.000.000,00
A
Woningstichting De Groene Zoom
Ermelo
€ 500.000,00
€
500.000,00
B
Woningstichting De Kleine Meierij
Rosmalen
€ 953.780,00
€
953.780,00
B
Woningstichting De Voorzorg
Hoensbroek
€ 500.000,00
€
500.000,00
B
Woningstichting De Zaligheden
Eersel
€ 1.361.341,00
€ 500.000,00
€ 1.861.341,00
B
Woningstichting Hellendoorn
Nijverdal
€ 1.361.341,00
€ 1.361.341,00
B
Woningstichting Het Grootslag
Wervershoof
Woningstichting Kessel
Kessel
Woningstichting Meerssen
Meerssen
Woningstichting Ons Bezit
Vught
Woningstichting Pago Woningstichting St. Antonius van Padua Woningstichting SWS
Eindhoven
Woningstichting Venlo-Blerick
€ 500.000,00
€
500.000,00
B
€ 226.890,00
€
226.890,00
B
€ 500.000,00
€
500.000,00
B
€ 500.000,00
€
500.000,00
B
Hillegom
€ 453.780,00
€
453.780,00
B
Noordwijkerhout
€ 453.780,00
€
453.780,00
B
€ 3.000.000,00
€ 3.000.000,00
A
Venlo
€ 3.000.000,00
€ 3.000.000,00
A
Woningstichting Vriezenveen/Westerhaar
Vriezenveen
€ 1.500.000,00
€ 1.500.000,00
A
Woningstichting Westwaard Wonen
Papendrecht
€ 1.000.000,00
€ 1.000.000,00
A
Woningstichting Woensdrecht
Hoogerheide
€ 2.407.561,00
€ 1.500.000,00
€ 3.907.561,00
A
Woningstichting Woonwaard
Krimpen aan den IJssel
€ 2.500.000,00
€ 2.500.000,00
A
Woningvereniging Nederweert
Nederweert
€ 1.000.000,00
€ 1.000.000,00
A
Woonbelang Veghel
Veghel
€ 2.361.341,00
€ 500.000,00
€ 2.861.341,00
B
Woongoed Middelburg
Middelburg
€ 2.000.000,00
€ 2.000.000,00
A
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
Terneuzen
€ 1.000.000,00
€ 1.000.000,00
A
€ 5.537.802,00
€ 5.000.000,00
€ 10.537.802,00
A
WOONopMAAT
Heemskerk
€ 1.500.000,00
€ 1.500.000,00
A
Woonpunt Concernstaf
Elsloo
€ 1.000.000,00
€ 1.000.000,00
A
Woonstichting Hulst
Hulst
€ 500.000,00
€
500.000,00
B
Woonstichting Land van Altena
Nieuwendijk
€ 1.000.000,00
€ 1.000.000,00
A
Woonstichting Vooruitgang
Sassenheim
€ 226.890,00
€
226.890,00
B
Woonzorgwinkel Rucphen
Sprundel
€ 4.537.802,00
€ 4.537.802,00
B
Woonmaatschappij Maasland, hoofdvestiging Ravenstein
jaarbericht
2006