Colofon J A A R V E R S L A G Wooninvesteringsfonds Postbus AE Hilversum Arenapark 1 Olympia 1f 1213 NS Hilversum

jaarbericht

2006

jaarbericht

2006



Colofon Wooninvesteringsfonds Postbus 229 1200 AE Hilversum Arenapark 1 – Olympia 1f 1213 NS Hilversum Telefoon

(035) 626 83 85

Fax

(035) 626 84 51

Email

[email protected]

Internet

www.wooninvesteringsfonds.nl

Tekstredactie Wooninvesteringsfonds

JAARVERSLAG

2006

Fotografie

Bob Strik Fotografie, Den Haag

Vormgeving

Matt Art Concept & Design, Haarlem

Druk

Boom Planeta Graphics, Haarlem

Inhoudsopgave

Ten geleide

6

Jaarverslag 2006 1.

Bericht van de Directeur-Bestuurder

2.

Kerncijfers

10

8

3.

Bedrijfsstrategie in ontwikkeling

11

4.

Resultaten in het kort

12

5.

Bericht van de Raad van Toezicht

13

6.

Informatie voor deelnemers/beleggers

18

Volkshuisvestingsverslag 2006 1

Een dynamische portefeuille

20

1.1

Omvang en ontwikkeling

20

1.2

Aankoop en verkoop

22

1.3

Klachtenonderhoud en meerjaren onderhoud

25

2

De woningmarkt in ontwikkeling

27

2.1

De huurwoningvoorraad

27

2.2

Ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt(en)

27

2.3

Huurbeleid en huurprijsontwikkeling

28

2.4

Bevordering eigen woningbezit

29

2.5

Leefbaarheid en herstructurering

30

2.6

Maatschappelijke huisvesting

30

3

Beheer van vastgoed

31

3.1

Kernafspraken met beheerders

31

3.2

Organisatie van huurders

31

3.3

Samenwerkingsrelaties

32

4

Financiële continuïteit

33

Portefeuille

35

Jaarrekening 2006 Balans

41

Resultatenrekening

43

Kasstroomoverzicht

44

Toelichting behorende tot de jaarrekening 2006

45

Overige gegevens

57

Accountantsverklaring

58

Bijlagen Bijlage 1. Bestuurlijke organisatie

60

Bijlage 2. Leden

61



Ten geleide

Heldere maatschappelijke verantwoording vormt een belangrijk uitgangspunt bij het schrijven van dit jaarbeeld over 2006. De corporatiesector staat ontegenzeggelijk onder druk. In zekere zin is sprake van een nieuw bewustwordingsproces, waarbij nog meer helderheid moet gaan ontstaan op de as woningcorporatie samenleving. Het Wooninvesteringsfonds heeft in haar tweede verslagjaar nadrukkelijk stilgestaan bij de vraagstukken van ‘corporate governance’. Met dit, naar wij hopen, transparante verslag willen wij verantwoording afleggen over de activiteiten, inzet van middelen en de bereikte resultaten in het verslagjaar 2006.

Het bewustwordingsproces om steeds beter en transparanter verslag te leggen zal ons ook in de komende jaren blijven stimuleren om daar waar nodig expliciter en pro-actief te informeren en de daarvoor noodzakelijke aanpassingen in structuur en werkwijze te implementeren.  Een belangrijke aanpassing vormt ook de doorvoering van de vennootschapsbelasting per 1 januari 2006. Dit zal in ons geval in 2007 gepaard gaan met de oprichting van een fiscale beleggingsinstelling (FBI) waarin woningen worden ondergebracht boven de huurgrens.

Het jaar 2006 heeft vooral in het teken gestaan van de operationele verankering van bedrijfsprocessen op het gebied van beheer en het meerjaren onderhoud. Daarnaast is relatief veel aandacht besteed aan het achterblijven van de funding door middel van certificaten, noodzakelijk om verder te kunnen groeien. In het volkshuisvestingsverslag leggen wij rekenschap af met betrekking tot de prestatievelden van het BBSH.

JAARVERSLAG

2006

JA ARVERSL AG 2006



1 Bericht van de Directeur-Bestuurder

Dit is het tweede jaarverslag van het Wooninveste-

verslagjaar hebben wij hierover intensief overleg

ringsfonds in haar hoedanigheid van woningcorpora-

gevoerd met het CFV. Dit heeft geresulteerd in ge-

tie, werkzaam in het belang van de volkshuisvesting.

sprekken met VROM en de eigen leden om te bezien

Deze status werd verkregen bij Koninklijk Besluit

of oplossingen kunnen worden gevonden, die recht

d.d. 31 oktober 2005.

doen aan de positie van het Wooninvesteringsfonds. Daarbij zijn twee opties in bespreking: a) verruiming

Het verslagjaar 2006 is het eerste volledige jaar

van funding tot de kring van institutionele beleggers;

waarin het Wooninvesteringsfonds haar activi-

b) meer druk op corporaties om te participeren in de

teiten heeft ontplooid. Een jaar waarin zowel

certificaten. Naar verwachting zal voor het najaar

aankopen, maar ook de eerste verkopen suc-

2007 een van beide varianten tot oplossingen heb-

cesvol hebben plaatsgevonden. Hoewel met een

ben geleid.

tiental corporaties is gesproken over verkopen, kon slechts een gedeelte met succes worden af-

Het Wooninvesteringsfonds heeft het verslagjaar

gerond met de aankoop van complexen. Deels

2006 met een positief financieel resultaat weten af te

heeft dit te maken met heroverwegingen aan

ronden. Per ultimo 2006 steeg de balanswaarde van

de zijde van corporaties, deels met de uitkom-

€ 225,1 miljoen naar € 244,8 miljoen, een toename van

sten van het biedingsmodel die niet altijd een

8,8%. Het jaarresultaat nam toe van € 0,662 miljoen

prijsstelling oplevert waarvoor corporaties

naar € 0,681 miljoen, een toename van 2,9 %. Deze

hun bezit willen afstoten.

toename is vooral veroorzaakt door de herwaardering van het vastgoed en lagere uitgaven voor planmatig



Een belangrijk probleemveld blijft de matching

onderhoud. Dit positieve effect is gedeeltelijk gecom-

door corporaties, noodzakelijk om het eigen

penseerd door het achterblijven van de acquisitie van

vermogen van het Wooninvesteringsfonds ver-

woningen.

der te versterken in de vorm van uitgifte van certificaten. De benodigde certificaten, nood-

Het positieve jaarresultaat is mede het gevolg van

zakelijk om de aankoop van woningen te finan-

de goede verkoopresultaten, waarbij 21% meer wo-

cieren, blijven ernstig achter bij de gemaakte

ningen werden verkocht dan geprognosticeerd (148

prognoses. Een belangrijk rol hierbij speelt de

verkocht tegen 118 geprognosticeerd). Ook lagen de

(financiële) druk die thans rust op corporaties

verkoopwaarden per woning gemiddeld hoger dan de

in de vorm van betaalbaarheidheffing, ven-

prognoses. Gemiddeld stonden de vrijgekomen wo-

nootschapsbelasting, potentiële afroming van

ningen 103 dagen leeg. De bezettingsgraad bedraagt

corporatievermogens en al gemaakte prestatie

per jaarultimo 97,7%.

afspraken met lokale overheden. Hierdoor staat de solvabiliteit en liquiditeit van

Verder werd goede voortgang geboekt in de verster-

corporaties onder toenemende druk. Reden waar-

king van de interne organisatie. Zo werden onder an-

om corporaties wel bezit willen verkopen, maar

dere plannen operationeel en geïmplementeerd voor

onvoldoende ruimte zien om in de certificaten van

AO/IC, een directiestatuut, een treasurystatuut en

het Wooninvesteringsfonds te beleggen.

het meerjaren onderhoud. Er zijn goede vorderingen gemaakt in het aantrekken van een Directeur Vast-

Het achterblijven van certificaten heeft ook zijn

goed, die het eerste kwartaal 2007 formeel met haar

weerslag op de financiële beoordeling door het Cen-

werkzaamheden is aangevangen. Grote voortgang is

traal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). In het

voorts geboekt met de verdere implementatie van

JA A AA RRVVEER RS SL A LG A G2 020 06 0 6

de ICT-structuur. De basisstructuur (internetportal)

woningen voor € 247,6 miljoen bijgedragen aan de

werd uitgebreid met een CRM (Customer Relationship

liquiditeitsbevordering van woningcorporaties.

Management) applicatie. Alle financiële- en vastgoeddata zullen extern worden gehost en beveiligd en zijn

Het Bestuur wil op deze plek haar erkentelijkheid uit-

deels ook toegankelijk voor de met het Wooninves-

spreken naar allen die haar werk hebben mogelijk ge-

teringsfonds samenwerkende partners. De draaiboe-

maakt (Raad van Toezicht, medewerkers, leden/cor-

ken voor het aankoopproces, het beheerproces en

poraties, businesspartners en toezichthouders).

het verkoopproces zijn geactualiseerd en bijgesteld naar aanleiding van de al opgedane werkervaringen.

We spreken de wens uit dat het Wooninvesteringsfonds een vruchtbare bijdrage mag blijven leveren

Ter advisering van het Bestuur zijn in het verslagjaar

aan de (her)financiering en dynamisering van de so-

de Treasurycommissie en de Vastgoedcommissie in-

ciale woningmarkt.

gesteld. Hilversum, 9 mei 2007 Het meerjaren onderhoudsplan voor alle geacquireerde woningen is in het verslagjaar na uitvoerige inspecties tot stand gekomen en zal de basis vormen

Hoogachtend,

voor het meerjaren onderhoud gedurende de komen-

Mr. Marcel M.A. Prop

de jaren. In de volkshuisvestingsnota is hiervan uitvoerig verslag gedaan.  In dit jaarbeeld kunt u lezen op welke wijze de diverse taken in het verslagjaar zijn uitgevoerd. Het Bestuur legt op deze wijze verantwoording af over het door haar gevoerde beleid. U treft in het jaarbeeld ook het volkshuisvestingsverslag aan, waarover wij nu uitvoeriger kunnen rapporteren dan in het vorige korte verslag jaar. Het jaar 2007 wordt een belangrijk jaar. Enerzijds omdat de kwestie van de funding moet worden opgelost, anderzijds omdat de ambitie bestaat om het Wooninvesteringsfonds bestuurlijk volledig in lijn te brengen met de corporate governance codes, voor zover deze nog niet zijn doorgevoerd. 2007 Zal ook het eerste jaar zijn, waarin certificaathouders voor het eerst rente gaan ontvangen op de certificaten. Sinds haar oprichting (eind 2005) heeft het Wooninvesteringsfonds door de aankoop van corporatie-

2 Kerncijfers

Feiten en cijfers woningaankopen 2006 Kerngegevens Aantal gekochte complexen Aantal corporaties waarvan is gekocht Aantal aangekochte woningen Aantal overig (commercieel vastgoed, garages enz.) Gemiddeld bouwjaar van de complexen Gemiddelde huurprijs 2006 Verhouding t.o.v. maximaal redelijke huur Gemiddelde leegwaarde woningen

10

29 9 2028 34 1968 441 75% 143.597

Huur/Leegwaarde verhouding

3,8%

Gemiddelde mutatiegraad over 15 jaar

6,04

Gemiddelde kosten klachtenonderhoud pjaar/pwoning

394

Gemiddelde planmatig onderhoudskosten pj/pwoning

1.069

Beheerkosten 2006 (incl. VvE beheer) per woning

452

Verwachte periode van leegstand bij mutatie voor verkoop in mnd

3,4

Aankoopwaarde (incl. kosten koper) Overdrachtskosten Overdrachtsbelasting

Bieding exclusief overdrachtsbelasting Bieding inclusief overdrachtsbelasting (6%)

Percentage leegwaarde van bieding (incl. OVB 6%) Huurmultiple (incl. OVB 6%) Gemiddelde bieding per woning

JA A AA RRVVEER RS SL A LG A G2 020 06 0 6

251.832810 3.975.077 14.029.683

233.828.050 247.816.409

85% 23,9 122.197

3 Bedrijfsstrategie in ontwikkeling

Het Wooninvesteringsfonds is een bijzondere toege-

De recente ontwikkelingen in de bedrijfstak hebben

laten instelling. Bijzonder in die zin, dat het opereert

ook hun weerslag op de positie en reikwijdte van het

op het snijvlak van een dynamische vastgoedorgani-

Wooninvesteringsfonds. Door (dreigende) overheids-

satie en een toegelaten instelling ineen, binnen de

maatregelen (wet betaalbaarheidheffing, afroming

regels van het BBSH. Het is bij uitstek geschikt en

van corporatievermogens) komt de funding door

door de rijksoverheid geautoriseerd om de aankoop

certificaten onder zware druk te staan. Voor het

van woningcomplexen te realiseren en deze op pro-

Wooninvesteringsfonds vormde dit aanleiding om

fessionele wijze aan zittende bewoners en/of nieuwe

met VROM en de toezichthouder CFV in gesprek te

woning bezitters te verkopen. Het kernproces van de

gaan over haar eigen financieringsregime. Uitbrei-

onderneming is daarom niet het langjarig verhuren

ding van funding naar institutionele marktpartij-

van corporatiewoningen, maar het aan- en verkopen

en en/of meer overheidsdruk op corporaties lijkt

van corporatiewoningen. Daarmee kunnen corporaties

de aangewezen weg, die met kracht zal worden

snel beschikken over de liquiditeiten om nieuwe kern-

vervolgd. Ook het aangaan van strategische al-

activiteiten ter hand te nemen.

lianties met meerjaren afspraken met individuele corporaties lijkt een weg die bewandeld kan

Wij volgen hierbij een strategie die is gebaseerd op

worden. Daarbij staat ons een werkwijze voor

vier pijlers:

ogen, die meer uitgaat van een regionale aanpak. Immers, matching van financiële middelen

1. het maximaal creëren van waarde voor onze klanten

komt dan in de praktijk nog beter tot zijn recht.

(woningcorporaties) door het aankopen van vast-

In het komende verslagjaar zal deze nieuwe pij-

goed tegen marktconforme prijzen, op een volstrekt

ler van de strategie verder worden uitgewerkt

transparante wijze qua inrichting van ons werkpro-

en beproefd.

ces en biedingmodel; 2. een gelijktijdige focus op de financiële belangen van onze Certificaathouders (woningcorporaties); 3. het beschikbaar stellen en overdragen van vastgoedexpertise in alle fasen van de bedrijfsprocessen aan de met het Wooninvesteringsfonds samenwerkende collega corporaties; 4. het constante streven naar ‘best practice’ in alle onderdelen van de bedrijfsvoering, de werkprocessen en een actieve toepassing van internettechnologie (web portal).

11

4 Resultaten in het kort

Resultatenrekening

2006

2005

8.685

429

16.869

--

In EUR 1.000 Bedrijfsopbrengsten Huren Verkoopopbrengsten

25.554 429

Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Waardeveranderingen vaste activa

2.446

Afschrijvingen

(72)

Salarissen

(173)

(39)

(7)

(5)

Klachten Onderhoud

(458)

(28)

Planmatig Onderhoud

(156)

--

Overige bedrijfskosten

(17.646)

(317)

Totale bedrijfslasten

(16.066) 760

Sociale lasten

12

1.149

Subtotaal bedrijfsresultaat

9.488

1.189

Rentebaten

3

2

Rentelasten

(8.810)

(529)

Totaal financiële baten en lasten

(8.807)

(527)

681

662

Financiële baten en lasten

Resultaat

Het eerste volledige boekjaar van het Woonin-

kochte woningen dan de geprognosticeerde beno-

vesteringsfonds is met een positief resultaat

digde aantallen voor een kostendekkende exploitatie

afgesloten. Na eliminatie van de herwaardering

van de werkorganisatie. Dit wordt op haar beurt weer

blijft een negatief exploitatieresultaat over van

deels verklaard door het achterblijven van het eigen

€ 1.765.000.

vermogen in de vorm van certificaten.

De herwaardering is opgebouwd uit twee delen,

Hierdoor wordt nog onvoldoende tempo gemaakt in de

namelijk waardering tegen bedrijfswaarde van de

stijging van de huuromzet, noodzakelijk om kosten te

woningen in verhuurde staat en waardering tegen

dekken.

(getaxeerde) opbrengstwaarde van de leegstaande

Het planmatig onderhoud is beperkt gebleven, het-

woningen.

geen op haar beurt een gunstig effect had op het resultaat. In 2007 wordt het geplande onderhoud voor

Het negatieve exploitatieresultaat wordt vooral ver-

2006 meegenomen bij de planning en uitvoering van

oorzaakt door onderbezetting. Deze onderbezetting

het planmatig onderhoud.

kan met name worden verklaard door minder aange-

JA A AA RRVVEER RS SL A LG A G2 020 06 0 6

5 Bericht van de Raad van Toezicht

Algemeen In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als onderDe Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden

deel van een maatschappelijk ondernemende organi-

op het Bestuur en op de algemene gang van zaken in

satie, publiekelijk verantwoording af over de wijze

de woningcorporatie en de met haar verbonden onder-

waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering

nemingen. Daarnaast staat zij het Bestuur met raad

van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen

terzijde. De Raad van Toezicht houdt onder andere toe-

jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar

zicht op:

taken hanteert de Raad van Toezicht:

• realisatie van de doelstellingen van de corporatie;

• de realisatie van het ondernemingsplan/begro-

• strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; • opzet en werking van de interne risicobeheersingen controlesystemen; • kwaliteitsbeleid; • kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;

ting 2006-2008 • de mate waarin de organisatie is uitgegroeid tot dynamisch vastgoedbedrijf voor de corporatiesector • de realisatie van jaartargets op het gebied van aankoop, verkoop en beheer, evenals

• financieel verslagleggingproces;

• bevordering eigen woningbezit

• naleving van de toepasselijke wet- en regelgeving.

• realisatie van de matching gedachte

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden

• organisatiekosten in lijn met commerciële vastgoedbedrijven

van de Raad van Toezicht staan omschreven in Hoofd-

• het BBSH

stuk IV de artikelen 12 t/m 14 van de statuten van

• afspraken met stakeholders (corporaties,

de Vereniging Wooninvesteringsfonds. Een en ander wordt het komend jaar nader uitgewerkt in een reglement voor de Raad van Toezicht.

CFV, VROM)

13

Bericht van de Raad van Toezicht Taken en werkwijze Per 31 december 2006 was de Raad van Toezicht van Vereniging Wooninvesteringsfonds als volgt samengesteld:

14



Voorzitter Raad van Toezicht

Naam

prof ir. drs. Willem J. Vrakking

Geboortedatum

13 juli 1943

Infunctietreding

3 november 2006, aftredend 2010

Functie

bestuursadviseur en verbonden aan Holland Consulting Group te Amsterdam



en (deeltijd) hoogleraar Strategie en Innovatie, Erasmus Universiteit Rotterdam



Lid Raad van Toezicht

Naam

Johannes Gijsbertus Theodorus Bouwman

Geboortedatum

8 juni 1951

Infunctietreding

19 mei 2004, aftredend 2008

Functie

directeur-bestuurder van “Ons Huis” Woningstichting, Apeldoorn



Lid Raad van Toezicht op voordracht van Aedes, Vereniging van Woningcorporaties

Naam

mr. Hendrik Willem van Heuven

Geboortedatum

16 november 1950

Infunctietreding

19 mei 2004, aftredend 2008

Functie

lid van de directie van Aedes, Vereniging van Woningcorporaties

nevenfunctie(s)

lid van de Raad van Toezicht van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw



Lid Raad van Toezicht

Naam

mr. Theodorus Matthias Marie Thurlings

Geboortedatum

17 juni 1948

Infunctietreding

19 mei 2004, aftredend 2008

Functie

directeur-bestuurder van Woningstichting Vitalis, Amersfoort

Nevenfunctie(s)

lid van de Raad van Toezicht van NCCW



Lid Raad van Toezicht op voordracht van Aedes, Vereniging van Woningcorporaties

Naam

ir. Meindert Tjitse Kooistra

Geboortedatum

5 maart 1943

Infunctietreding

30 juni 2005, aftredend 2009

Functie

algemeen directeur Gak Onroerend Goed VOF

Nevenfunctie(s)

adviseur van de directie vastgoedfonds Renpart Vastgoed Holding NV



lid van het Stichtingsbestuur RBOI, lid van de Raad van Advies van Fakton BV

Lid Raad van Toezicht op voordracht van Woonbond

Naam

prof. dr. Pieter Hooimeijer

Geboortedatum

21 mei 1955

Infunctietreding

3 november 2006, aftredend 2010

Functie

directeur van de Netherlands Graduate School of Urban and Regional Research



en hoogleraar Sociale Geografie aan de Universiteit Utrecht

Lid Raad van Toezicht op voordracht van Woonbond

Naam

Ineke van de Rotte

Geboortedatum

16 juni 1951

Infunctietreding

3 november 2006, aftredend 2010

Functie

vennoot (en oprichter) van bureau Senia, projecten voor actieve senioren.

JA A AA RRVVEER RS SL A LG A G2 020 06 0 6

Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervul-

De belangrijkste aandacht-/verbeterpunten die uit de

len, heeft de Raad van Toezicht zich regelmatig mon-

zelfevaluatie naar voren zijn gekomen, zijn:

deling dan wel schriftelijk door het Bestuur laten in-

• accentuering van noodzakelijke functionele

formeren over de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De

deskundigheden; • in lijn brengen van statuten met governance code per ultimo 2007.

Raad van Toezicht heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te hou-

De Raad van Toezicht heeft in het afgelopen boekjaar

den van wat er speelt in het speelveld van het Woonin-

de volgende besluiten genomen en gesproken over de

vesteringsfonds:

volgende gespreksonderwerpen:

• overleg met Bestuur en stafmedewerkers;

• uitbreiding raad met twee leden op bindend advies

• overleg met de externe accountant KPMG;

van de Woonbond

• volgen van seminars en congressen;

• werving, selectie en benoeming nieuwe voorzitter

• volgen van de vakliteratuur.

• goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2005 • goedkeuring begroting 2007

Aangezien het Wooninvesteringsfonds nog een klei-

• goedkeuring aankopen vastgoed

ne organisatie heeft, is er nog geen overleg met een

• goedkeuring financiering en treasury activiteiten

formele Ondernemingsraad. Een landelijke huurdersorganisatie is in oprichting.

Onafhankelijkheid 15

De Raad van Toezicht is in het afgelopen jaar achtmaal bijeen geweest. Ook participeren de leden van

De Raad van Toezicht waakt ervoor dat de meerderheid

de Raad actief in de Algemene Ledenvergaderingen

van haar leden onafhankelijk is in de zin van de Go-

die tweemaal per jaar plaatsvinden. In één van de bij-

vernance Code Woningcorporaties bepaling III2.2 aan-

eenkomsten is het eigen functioneren van de Raad van

geduide criteria. In 2006 is een nieuwe onafhankelijke

Toezicht besproken evenals dat van de individuele le-

voorzitter aangetreden.

den. Tevens is ook het functioneren van het Bestuur

In 2006 is geen sprake geweest van transacties met

besproken. Het profiel van de commissarissen is op-

tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van

nieuw besproken naar aanleiding van de uitbreiding

Toezicht en/of het Bestuur betrokken waren. In 2006

met twee nieuwe leden uit de kring van een landelijke

is binnen de organisatie van Vereniging Wooninveste-

huurdersorganisatie en vooruitlopend op de zoektocht

ringsfonds geen gebruikgemaakt van de “regeling mel-

naar een nieuwe voorzitter. De zelfevaluatie heeft

ding onregelmatigheden’. De Raad van Toezicht heeft

plaatsgevonden op basis van:

opdracht gegeven om te komen tot een Reglement Raad van Toezicht, waarin expliciet aandacht wordt

• specifieke aspecten verbonden aan het Wooninvesteringsfonds • de Aedes Governance code voor woningcorporaties • de vooraf gevraagde visie van het Bestuur • voorafgaande bilaterale gesprekken tussen de voorzitter en de afzonderlijke leden van de Raad van Toezicht.

gegeven aan het takenpakket, de samenstelling en de werkwijzen.

5. Bericht vanvan Toezicht Berichtvan vandedeRaad Raad Toezicht

Deskundigheid en samenstelling De Raad van Toezicht werkt met een profielschets,

delegeerd bestuurder. Tijdens de Algemene Ledenver-

gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en

gadering op 3 januari 2006 is hij vanwege zijn verdien-

activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en

sten voor de volkshuisvesting door de heer mr. Willem

achtergrond van de leden van de Raad van Toezicht.

van Leeuwen, voorzitter van Aedes, gedecoreerd met

De profielschets is in 2006 bijgesteld. De Raad van

de Aedes-onderscheiding. De heer Wouters heeft met

Toezicht heeft in 2006 een Selectiecommissie inge-

ingang van november 2006 formeel zijn taken over-

steld. De taak van deze commissie is om de Raad

gedragen aan zijn opvolger prof. Vrakking, nadat de

van Toezicht te assisteren bij de voorgenomen

Ledenraad de benoeming van de nieuwe voorzitter en

benoeming van een nieuwe voorzitter en twee

twee nieuwe leden namens de huurdersorganisatie

leden op voordracht van de Woonbond. De Raad

had goedgekeurd.

is tevens voornemens om een Renumeratiecommissie en een Auditcommissie samen te stellen.

De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor een goed Bestuur, onder meer door benoeming, schor-

16

Ten behoeve van haar taken heeft de Selectie-

sing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het Bestuur.

commissie in 2006 driemaal vergaderd. De

In 2006 is de samenstelling van het Bestuur niet

Commissie heeft haar bevindingen en adviezen

gewijzigd. De Raad van Toezicht heeft eind 2005 het

over genoemde zaken gerapporteerd aan de

bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden van het

Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht heeft

Bestuur vastgesteld. Afgesproken is om eind 2007 de

conform het advies van de commissie besloten

arbeidsvoorwaarden en de beoordeling en de realisa-

tot voordracht voor de benoeming van de heer

tie van gemaakte prestatie eisen voor de eerste keer

prof. ir. drs. Willem J. Vrakking tot onafhankelijk

te evalueren.

voorzitter (als opvolger van drs. Ben Wouters) en mevr. Ineke van de Rotte en prof. dr. Pieter Hooimeijer tot lid van de Raad van Toezicht op voordracht van een landelijk werkende huurderorganisatie. Bij deze laatste twee benoemingen heeft in feite een commissie gefunctioneerd die gemengd was samengesteld met vertegenwoordigers van het Wooninvesteringsfonds en bestuurders van de Woonbond. Op deze plek past een bijzonder woord van dank aan de heer drs. Ben Wouters, die in het verslagjaar afscheid heeft genomen als voorzitter van de Raad van Toezicht. De heer Wouters heeft vanaf het ontstaan van het Wooninvesteringsfonds een zeer belangrijke rol gespeeld bij het op de kaart zetten van het Wooninvesteringsfonds, waarbij zowel kan worden gewezen op zijn rol als (mede-)initiatiefnemer, voorzitter Raad van Toezicht en in 2005 tijdelijk als ge-

JA A AA RRVVEER RS SL A LG A G2 020 06 0 6

Over 2006 heeft het Bestuur de volgende beloningen ontvangen: Naam M.M.A. Prop

Beloning

Variabele beloning Pensioenkosten Overige beloningen

€ 120.000

€ 32.000

€ 2.400

Aan het Bestuur zijn in het verslagjaar geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt. De totaalbeloning van het Bestuur blijft beneden de grenzen die zijn gesteld in de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT, Staatsblad 9 februari 2006).

Honorering Raad van Toezicht De honorering van de Raad van Toezicht is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Toezicht en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Vereniging Wooninvesteringsfonds. De totale kosten voor de Raad van Toezicht over 2006 bedroegen € 59.091. In 2006 is geen verhoging van de vergoedingen toegepast en bleef de vergoeding voor de voorzitter € 12.000 en van de leden Raad van Toezicht € 9.500. De nieuwe voorzitter en de twee nieuwe leden hebben een vergoeding ontvangen pro rata parte vanaf de datum indiensttreding. Dit gold eveneens voor de vertrekkende voorzitter per datum van uittreding.

17

6 Informatie Informatievoor voordeelnemers/beleggers deelnemers/beleggers

Vanaf 1999 tot 2004 was de focus van het Wooninvesteringsfonds volledig op collegiale financiering. In

Naar verwachting zal voor de zomer 2007 een en ander hebben geresulteerd in een bevredigende oplossing.

deze periode is het Wooninvesteringsfonds betrokken geweest bij zes tranches collegiale lenin-

Lopende deze discussie is het voor het Bestuur niet

gen. De geldverstrekkende corporaties lenen geld

mogelijk de ambities voor de komende jaren in con-

uit aan de Bank Nederlandse Gemeenten en deze

crete doelstellingen om te zetten.

laatste leent het geld door aan geldontvangende corporaties. De totaal uitgegeven hoofdsom kwam

Het Bestuur is verheugd dat het verkoopbeleid tot nu

uit op € 65,3 miljoen. Dit geld werd opgebracht

toe succesvol is gebleken en een goede bijdrage heeft

door 45 corporaties en uiteindelijk verstrekt aan

geleverd aan het jaarresultaat.

13 corporaties. De geldverstrekkende corporaties zijn B-lid van het Wooninvesteringsfonds.

Na goedkeuring van de jaarstukken op de Algemene Ledenvergadering die gepland staat voor eind juni

In 2005 en 2006 zijn geen nieuwe tranches

2007, zal afhankelijk van een definitief voorstel aan de

aan collegiale financieringen verzorgd. Aan

ALV de uitbetaling van de rente op certificaten (sinds

collegiale leningen resteert nog een bedrag van

eind 2005) plaatsvinden ervan uitgaande dat het

€ 41,9 miljoen.

Wooninvesteringsfonds blijft voldoen aan de door het

Het Wooninvesteringsfonds heeft in het verslag-

CFV en de financier gestelde criteria. De uitbetaling zal

jaar 45 A-leden en 29 B-leden (zie bijlage 2).

dan kunnen geschieden binnen twee dagen na afloop van de vergadering waarop de jaarstukken zijn goed-

18

In 2006 is wederom grote aandacht geschon-

gekeurd door de ALV.

ken aan het binnenhalen van nieuwe certificaten/certificaathouders (A-leden). Dit heeft

De huidige samenstelling van de woningportefeuille

geresulteerd in twee nieuwe leden die in 2006

heeft plaatsgevonden binnen de afgesproken kaders

in totaal voor € 3,5 miljoen aan certificaten

van het vastgestelde woningportfoliobeleid.

hebben geplaatst. De communicatie met potentiële certificaathouders is geïntensiveerd door directe mailings, de uitgifte van nieuwsbrieven en het plaatsen van advertenties in vastgoed media. Daarnaast hebben gerichte werkbezoeken plaatsgehad, waarbij presentaties zijn verzorgd aan corporatiebestuurders en financiële managers. Ondanks deze inspanningen bleef de animo om daadwerkelijk te participeren bedroevend laag! Tijdens de Algemene Ledenvergadering die plaatsvond op 3 oktober 2006 is met de leden dan ook intensief van gedachten gewisseld over de problematiek van de achterblijvende funding. Dit heeft geresulteerd in de opdracht aan het Bestuur om alternatieve varianten te onderzoeken in samenwerking met de toezichthouders.

JAA RV E R S LAG

2006

VOLKSHUISVESTINGSVERSL AG 2006

19

1 Een dynamische portefeuille Bedrijfsstrategie

1.1 Omvang en ontwikkeling Het afgelopen jaar was voor het Wooninvesterings-

Ook is in 2006 een nieuw acquisitieplan opgesteld.

fonds een enerverend jaar. Het eerste volle verslag-

Dit acquisitieplan moet in 2007 leiden tot een verdere

jaar waarbij zowel woningen zijn gekocht als ver-

beoogde groei van de woningportefeuille met netto

kocht en waarbij tevens een begin is gemaakt met

minimaal 1.000 woningen per jaar. Dit zal vooral eisen

het in beeld brengen van het meerjaren onderhoud

stellen aan de plaatsing van voldoende certificaten bij

van de bestaande portefeuille. Er zijn in 2006 in

leden van het Wooninvesteringsfonds.

totaal 340 woningen verworven van de woning-

20

corporaties Hestia, SGBB en Woonlinie. Naast

Sinds het moment waarop het Wooninvesteringsfonds

concrete aankopen zijn er ook diverse lopende

haar Toegelaten Instellingstatus heeft ontvangen, heeft

biedingprocessen stopgezet. Gedurende 2006

het Wooninvesteringsfonds 2.028 woningen van in

is de samenwerking met de woningcorporaties

totaal negen woningcorporaties aangekocht. Het fonds

Rhiant, Volksbelang, Woondiensten Enkhuizen

heeft de meeste woningen van Woonbron (36%) en De

en Woonplus Schiedam beëindigd (zie hierna).

Huismeesters (17%) aangekocht (figuur 1). In figuur 2

In totaal zijn 148 woningen verkocht. De reste-

is de geografische spreiding van de woningportefeuille

rende 38 woningen worden in 2007 getranspor-

van het Wooninvesteringsfonds weergegeven. Door

teerd. Geprognosticeerd waren 118 te verkopen

de meest recente aankopen in Landgraaf, Groningen,

woningen. De totale verkopen liggen dus ruim

Woudrichem en Zaltbommel is de geografische sprei-

20% boven de prognoses. Leeg gekomen wo-

ding toegenomen. Het Wooninvesteringsfonds streeft

ningen stonden gemiddeld drie maanden (103

onder andere naar een geografisch gespreide porte-

dagen) leeg.

feuille, zodat de lokale marktrisico’s worden beperkt.



2006

2005 totaal

Aankopen

340

1688

2028

Verkopen

114

nihil

*110

1918

1688

Woningen per 31/12

* Dit betreft verkochte en tevens getransporteerde woningen. Daarnaast zijn in 2006 nog 8PPOMJOJF

38 woningen verkocht die in 2007 zullen worden 4(##

getransporteerd. )FTUJB

In 2006 is er tevens een aanvang gemaakt met

 

%680 

)BBH
8POFO 



een verdere uitwerking van het vastgoedportfolio-



beleid van het Wooninvesteringsfonds. Dit beleid zal in de toekomst moeten leiden tot een optimale

)VJTNFFTUFS



verhouding tussen de kwaliteit van de verworven woningportefeuille en het tegemoetkomen aan de liquiditeitsvraagstukken van de woningcorporaties. /JKFTUFF

  8PPOCSPO

Figuur 1: Overzicht percentage verworven woningen (100% = 2.028 woningen) per ultimo 2006

V KV S HE U J AO AL R R ISSLVAE GS T 2I N0 G 0 S6 V E R S L A G

2006

4UBFEJPO

(SPOJOHFO
FP


%FO
)BBH


3PUUFSEBN


%FMGU


"BMCVSH;BMUCPNNFM


-BOEHSBBG


Figuur 2: Geografische spreiding woningportefeuille 2006

21

De verworven woningen hebben een huurprijs gelegen tussen de € 300 - € 400 en € 400 - € 500 euro. Het overgrote deel van de woningen zijn eengezinswoningen (figuur 3 en 4). De onderstaande figuren zijn gebaseerd op het aantal dat het Wooninvesteringsfonds per 31 december 2006 in portefeuille had (2.028 woningen minus de verkopen).

%


%


 

%


%


"QQBSUFNFOUFO
 

%


%
 

%


%


%


&FOHF[JOTXPOJOHFO




Figuur 3: Overzicht verdeling huren (100% = 1.892 woningen)

Figuur 4: Overzicht eengezinswoningen en appartementen (100% = 1.892 woningen)

Een dynamische portefeuille

1.2 Aankoop en verkoop Het Wooninvesteringsfonds heeft in 2006 de aankoop van 340 woningen succesvol kunnen afronden. De woningen waren afkomstig van Hestia, SGBB en Woonlinie en vertegenwoordigden een totale aankoopwaarde van € 36 miljoen inclusief overdrachtsbelasting. Corporatie

gekocht

bouwjaar

gebruiksoppervlakte

Hestia

70

1983

65 m2

SGBB

16

1987

60-87 m2

Woonlinie

106

1946-1981

85-110 m2

Totaal

340

Hestia 22

Het Wooninvesteringsfonds heeft van Hestia

onderhouden en hebben een gemiddelde gebruiksop-

een onaangebroken complex, bestaande uit

pervlakte van 87m2. De appartementencomplexen zijn

70 appartementen in de gemeente Landgraaf,

voornamelijk bedoeld voor senioren en zijn uitgerust

aangekocht. De appartementen zijn gelegen in

met een recreatieruimte. De appartementen hebben

het centrum van Schaesberg op een steenworp

een gebruiksoppervlakte tussen de 60 en 75m2 en

afstand van het winkelgebied dat momenteel

zijn eind jaren ’80 gebouwd. SGBB heeft naast onze

wordt herontwikkeld. De drie woontorens waar-

gewenste standaardinformatie ook uitgebreide bro-

uit het complex bestaat, zijn allen voorzien van

chures van de woningen aangeleverd. Deze brochures

een lift. De complexen worden omgeven door

waren voor het verkrijgen van een algemeen beeld van

een parkeerterrein dat openbaar is en waarop

de complexen zowel voor het Wooninvesteringsfonds

gratis kan worden geparkeerd. De appartemen-

als haar adviseurs zeer bruikbaar.

ten zijn gebouwd in 1983 en hebben een gemid-

Er is in de bieding veel aandacht besteed aan de verhou-

delde gebruiksoppervlakte van 65m2. Tijdens het

ding van de huurprijs ten opzichte van de getaxeerde

biedingproces is extra aandacht besteed aan de

leegwaarde en de daaruit volgende bieding. Het bod

controle van de brandveiligheid en de splitsing

zorgde voor een enigszins vertekend beeld bij de wo-

van het complex. De 70 woningen zijn aangekocht

ningcorporatie, omdat de prijsvorming ten opzichte van

voor circa € 5 miljoen inclusief doorvergoede over-

de huidige huur lager was dan de normale biedingen

drachtsbelasting.

van het Wooninvesteringsfonds. Dit alles wordt verklaard door de lage huren ten opzichte van de leegwaar-

SGBB

den van de woningen.

De 148 aangekochte woningen van SGBB liggen in

Door de goede onderlinge samenwerking was het voor

Delfzijl, Stadskanaal, Veendam en Wildervank. De

het Wooninvesteringsfonds mogelijk de woningen nog

complexen bestaan uit 48 eengezinswoningen in Delf-

voor het einde van 2006 te verwerven. De totale aan-

zijl en 116 appartementen in de overige plaatsen. De

koopwaarde van de vier complexen bedraagt circa

eengezinswoningen zijn gebouwd in 1987, zijn goed

€ 14 miljoen inclusief doorvergoede overdrachtsbelasting.

V KV S HE U J AO AL R R ISSLVAE GS T 2I N0 G 0 S6 V E R S L A G

2006

Woonlinie Het Wooninvesteringsfonds heeft van Woonlinie

Het Wooninvesteringsfonds heeft op advies van haar

48 eengezinswoningen in Zaltbommel en 58 eenge-

onderhoudsadviseur één woning niet verworven in ver-

zinswoningen verworven die verspreid liggen in de

band met scheurvorming veroorzaakt door verzakking.

gemeente Aalburg. Het merendeel van de woningen

Door de constructieve samenwerking tussen Woonli-

wordt thans bewoond door ouderen en er is geen

nie, externe adviseurs en het Wooninvesteringsfonds

sprake van leegstand. De woningen in de gemeente

was het mogelijk de woningen voor eind 2006 te ver-

Aalburg zijn gebouwd tussen 1947 en 1986 en hebben

werven. De totale aankoopwaarde van de complexen

een gemiddelde gebruiksoppervlakte van 85m2. De

in Aalburg en Zaltbommel bedraagt circa € 17 miljoen

woningen in Zaltbommel zijn gebouwd tussen 1969 en

inclusief doorvergoede overdrachtsbelasting.

1981 en hebben een gemiddelde gebruiksoppervlakte van 110m2. Door de gespreide ligging van de woningen was het biedingproces zeer arbeidsintensief. In het biedingproces is veel aandacht besteed aan de huidige staat van de woningen en de bijbehorende toekomstige onderhoudskosten. Daarnaast is net als bij SGBB veel aandacht besteed aan de verhouding van de huurprijs versus de leegwaarde. Het uiteindelijke bod lag ver boven het gemiddelde van het Wooninvesteringsfonds, mede als gevolg van de huidige huur versus de hoge leegwaarde van de woningen.

23

Een dynamische portefeuille Aankoop en verkoop

Beëindigde biedingprocessen Een zevental woningcorporaties hebben ca. 2000 wo-

Een aantal gemeenten blokkeert de verkoop van cor-

ningen aangeboden aan het Wooninvesteringsfonds,

poratiewoningen doordat zij geen toestemming geven

maar van verkoop afgezien nadat de eerste biedin-

voor de noodzakelijke splitsingsvergunning.

gen waren uitgebracht. Daarnaast heeft het Wooninvesteringsfonds naar aanleiding van haar eigen

Zoals uit het bovenstaande blijkt, wordt veel energie

vastgoedportfoliobeleid of om financiële redenen

gestoken in biedingsprocessen die vervolgens om aller-

besloten geen bieding uit te brengen.

lei redenen geen doorgang vinden. Het Bestuur maakt momenteel een analyse van deze casussen teneinde hieruit lering te trekken. Mogelijk zal dit consequen-

Het Wooninvesteringsfonds kent drie stadia in

ties hebben voor de inrichting van het biedingsmodel

het biedingproces:

en de daarbij gehanteerde parameters, waaronder de

• indicatieve bieding

disconteringsvoet. Het blijft lastig om in fragiel even-

• voorlopige bieding

wicht zowel de certificaathouders als de verkopende

• definitieve bieding

corporaties beiden te vriend te houden.

De indicatieve bieding is een globale waardering van de aangeboden portefeuille. Zij geschiedt op basis van een beperkt aantal para24

meters en is geheel vrijblijvend (zowel voor de aanbiedende corporatie als voor het Wooninvesteringsfonds). Deze fase wordt voor eigen rekening en risico van het Wooninvesteringsfonds uitgevoerd. De voorlopige bieding en de definitieve bieding zijn niet vrijblijvend. Op basis van een gesloten intentieovereenkomst heeft het Wooninvesteringsfonds gedurende de rest van het proces exclusiviteit. Indien de verkopende corporatie het biedingproces stopzet, worden de ‘out-of-pocket’ kosten van externe adviseurs in rekening gebracht. Na de definitieve bieding en acceptatie volgt het transport van het vastgoed. We signaleren in de markt, dat corporaties bij verkoop van vastgoed meer en meer overgaan tot biedingprocessen, waarbij meerdere (markt)partijen worden benaderd. Ook stellen wij vast dat in sommige gevallen sprake is van het uitschrijven van tenderprocessen. Het merendeel van de corporaties is goed op de hoogte van de nieuwe VROM-voorschriften die gelden bij de verkoop van corporatiewoningen zoals vastgelegd in de richtlijn MG 2006-06 d.d. juni 2006.

V KV S HE U J AO AL R R ISSLVAE GS T 2I N0 G 0 S6 V E R S L A G

2006

1.3 Klachtenonderhoud en meerjaren onderhoud

Bij de door het Wooninvesteringsfonds gehanteerde methode van opname bepaalt niet de inspecteur de uit te voeren werkzaamheden, maar het Wooninves-

Klachtenonderhoud

teringsfonds zelf de wijze van opname. De Damen© methodiek, waar ook de conceptnorm NEN 2767 op

Binnen de afgesloten beheerovereenkomsten is de

is gebaseerd, garandeert de onafhankelijkheid van

uitvoering van het dagelijks klachtenonderhoud uit-

de opname. De inspecteur neemt alle onderhouds-

besteed aan de negen verkopende corporaties. Voor

behoevende onderdelen op. Naast de technische

de uitvoering van het klachtenonderhoud krijgen de

kwaliteit meet de inspecteur ook de invloed van

corporaties een jaarlijkse financiële vergoeding. Meer-

overige relevante factoren met betrekking tot

werk wordt gescheiden aan het Wooninvesterings-

gebruikswaarde, belevingswaarde, veiligheid/

fonds voorgelegd en geaccordeerd. Uitgangspunt is

gezondheid, binnenmilieu, vervolgschade en

dat de beherende corporatie het klachtenonderhoud

klachtenonderhoud.

doorzet op de wijze die bij haar gebruikelijk is. Voor de

Daarnaast wijkt de methode van het Woonin-

huurders treden er in de praktijk na de overgang dus

vesteringsfonds af van de geijkte methode voor

geen veranderingen op. Het Wooninvesteringsfonds

het opnemen van referente portefeuilledelen.

heeft periodiek overleg met de individuele corporaties

Dit vergt weliswaar een grotere inspanning bij

en zij wordt op kwartaalbasis geïnformeerd over de

de opname zelf, maar dit wordt ruimschoots

klachten afwikkeling en bijzonderheden.

goedgemaakt, omdat kan worden afgezien van

Met de uitvoering van het klachtenonderhoud was in

herinspecties.

2006 € 458.000 gemoeid.

25

Meerjaren (planmatig) onderhoud Gebouwenbeheerders die inmiddels enige ervaring hebben met het opstellen en gebruiken van onderhoudsplannen, zullen geconstateerd hebben dat voor eenzelfde gebouw soms zeer uiteenlopende onderhoudsmaatregelen worden aanbevolen door de inspecteur. Dit betreft dan zowel de werkzaamheden die direct noodzakelijk zijn als ook de werkzaamheden die over een langere periode gepland zijn. Dit

Om de instandhouding van haar verworven bezit

is een ongewenste situatie omdat hierdoor het on-

te realiseren, voert het Wooninvesteringsfonds

derhoudsbeleid, het huisvestingsbeleid en het ver-

planmatig onderhoud uit. Voor de realisatie van

huurbeleid dat gebaseerd is op gegevens uit de on-

het planmatig onderhoud (van opname tot opleve-

derhoudsplanning op losse schroeven komt te staan.

ring) werkt het Wooninvesteringsfonds samen met

Gereserveerde onderhoudsgelden kunnen hierdoor

Fortrus. De samenwerking vindt plaats op basis van

mogelijk minder efficiënt en effectief worden besteed

partnerschap waarbij het Wooninvesteringsfonds

dan men voor ogen heeft.

sturend en controlerend optreedt en Fortrus de operationele uitvoering voor haar rekening neemt.

Een dynamische portefeuille Bedrijfsstrategie

Het hoofddoel is dat het Wooninvesteringsfonds een

2006 heeft met name in het teken gestaan van inspec-

dynamische rol vervult. In plaats dat haar medewer-

ties van alle door het Wooninvesteringsfonds verwor-

kers alle werkprocessen zelfstandig doorlopen, be-

ven complexen en de opstelling van de meerjarenbe-

steedt zij deze werkzaamheden grotendeels uit. Het

groting. Dit is geheel gerealiseerd en maakt thans deel

Wooninvesteringsfonds voert naast vooraf bepaalde

uit van de totale meerjarenbegroting van het fonds.

vaste meetpunten voornamelijk steekproefsgewijs

*De uitgevoerde inspecties/opnamen zijn opgenomen

controles uit waarbij tevens wordt ingespeeld op

in de bijlage.

onvoorziene situaties waarbij ‘ interne interventie’ onontbeerlijk is.

De navolgende aangekochte portefeuilles zijn in deze rapportage meegenomen:

Fortrus ondersteunt op technisch gebied de vastgoedbeheerder van het Wooninvesteringsfonds. Zij verzorgt daarbij in opdracht de navolgende onderdelen: • samenstellen van de meerjarenbegroting • technisch controleren/ondersteunen van

beherende corporaties

• verzorgen van het mutatieonderhoud • projectmatig verwerken van lokale incidenten. 26 Corporatie

Gemeente

Aantal woningen

Haag Wonen

Den Haag

102

263.619

2.585

Staedion

Den Haag

215

480.751

2.236

DUWO

Delft

176

426.295

2.422

Huismeesters

Groningen

346

323.002

934

Woonbron

Rotterdam

738

801.255

1.086

Hestia

Landgraaf

70

148.620

2.123

Nijestee

Groningen

*

* Nijestee: het planmatig onderhoud is afgekocht

QP XPO `
  `
  `
  QP XPO

`
  `
  `
 

T

SP O 8 PP OC

%F


) V

JTN FF

TU

FS

%V XP

JP O FE 4U B

)B B

H
8 PO F

O

`


V KV S HE U J AO AL R R ISSLVAE GS T 2I N0 G 0 S6 V E R S L A G

2006

Jaarbudget 2007

Budget per woning 2007 e.v

2 De woningmarkt in ontwikkeling

2.1 De huurwoningvoorraad Gemeenten

Eengezinswoningen

Aalburg

Appartementen Totaal

58

0

58

169

0

169

Delfzijl

42

0

42

Den Haag

48

236

284

Groningen

181

261

442

Landgraaf

0

70

70

Rotterdam

678

0

678

Stadskanaal

0

34

34

Veendam

0

48

48

48

0

48

1.225

689

1.914

Delft

Zaltbommel

27

Samenstelling vastgoed op 31 december 2006

2.2 Ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt(en)

Voor de koopwoningen in de sociale sector bestaat onverminderd veel belangstelling, echter, de gestegen koopprijzen zijn nog slechts voor

Omdat het aantal huishoudens in Nederland nog steeds

een deel van de gegadigden financieel bereik-

toeneemt, blijft de druk op de woningmarkt onvermin-

baar. Op haar beurt zal dit een dempend effect

derd hoog. Niet alleen is er nog steeds sprake van een

hebben op de toekomstige prijsstijgingen.

tekort aan nieuwbouwwoningen, ook is er toenemend

Voor het Wooninvesteringsfonds in haar rol als

sprake van kwalitatieve problemen, waarbij de vraag

koper van corporatiewoningen lijken de vooruit-

niet lijkt aan te sluiten bij het aanbod (zowel in de

zichten van de Nederlandse markt niet ongunstig

koopsector, als de huursector).

uit te pakken. Immers, corporaties zullen versneld

Als gevolg van de aantrekkende economie, het toege-

delen van hun woningvoorraad willen gaan afsto-

nomen vertrouwen van consumenten en de stijgende

ten om liquiditeiten vrij te maken voor het versneld

koopkracht blijft de vraag naar koopwoningen onver-

realiseren van wijkverbeteringen, stedelijke heront-

minderd op een hoog niveau. In het verslagjaar zijn in

wikkeling en het investeren in leefbaarheid en veilig-

Nederland 5% meer woningen verkocht dan in 2005.

heid.

De woningvoorraad laat gelukkig ook een gestage stij-

Tegelijkertijd zal de politiek niet onverschillig kun-

ging zien. Van de 6,9 miljoen woningen behoort 57%

nen blijven om structurele oplossingen te zoeken en

inmiddels tot de koopsector en het resterende deel

te bieden (integrale visie op de woningmarkt) om be-

(43%) bestaat uit huurwoningen. Van de 2,9 miljoen

staande knelpunten in de doorstroming, de noodzake-

huurwoningen heeft de corporatiesector er 2,3 miljoen

lijke kwalitatieve aanpassingen en het financierbaar

in handen. Gelukkig neemt de woningproductie toe zo-

houden van huur- en koopwoningen voor de primaire

dat het tekort aan woningen langzaam minder wordt.

doelgroep veilig te stellen.

De woningmarkt in ontwikkeling

2.3 Huurbeleid en huurprijsontwikkeling Het aangekondigde nieuwe huurbeleid (Minister Dekker) waarbij liberalisering van de huurmarkt werd nagestreefd, is na de oorspronkelijke goedkeuring door de Tweede Kamer sinds de komst van het nieuwe kabinet Balkende IV overboord gezet. Kon het Wooninvesteringsfonds per 1 juli 2006 de huren nog integraal verhogen met 2,5%, voor het nieuwe verslagjaar zal de groei (naar nu bekend is geworden) slechts mogen stijgen met 1,1% (is gelijk aan inflatie). Daar wij bij de eerste aankopen zijn uitgegaan van een gemiddelde huursomstijging van 2%, heeft dit uiteraard zijn repercussies op onze balanswaarde en de operationele resultaten in de toekomst. Ook zal, indien dit beleid gedurende meerdere jaren wordt voortgezet, hiervan een negatief effect uitgaan op de financiering van het meerjaren onderhoud. 28 Jaar

2006

Gem. huurprijs per woning op 1-1-2006

€ 452 p mnd

Gem. huurprijs per woning op 31-12-2006

€ 457 p mnd

Verhoging huursom

2,5%

Gem. huurprijs als % max.red op 31-12 2006

76%

Per 1 juli 2006 hebben alle voor ons beherende corporaties met ons samenwerkende corporaties een jaarlijkse huurverhoging van 2,5 % doorgevoerd.

VO L K S H U I SVESTINGSVERSLAG

2006

2.4 Bevordering eigen woningbezit Doordat het aanbod van nieuwbouwwoningen achterblijft bij de prognoses blijft het dringen op de woningmarkt. Door hoge prijsstelling is de overstap van een huur- naar een koopwoning niet voor iedereen meer weggelegd. Het Wooninvesteringsfonds wil het eigen woningbezit met kracht bevorderen. Daarvoor heeft zij inmiddels een aantal beleidsinitiatieven genomen. Zo wordt de woningverkoop aan zittende bewoners bevorderd door te werken met een aankoopkortingssysteem gekoppeld aan de aantallen te verkopen woningen. Hoe meer kopers zich tegelijkertijd aanmelden, des te meer korting kan worden gegeven, oplopend tot enkele duizenden euro’s (samenhangend met het contante-waarde voordeel dat hiermee ontstaat). Daarnaast wordt gebruikgemaakt van het samenwerkingsverband met de adviseurs van Verzekerd Wonen, die maximaal bijdragen aan de financierbaarheid van de aankoop eigen woning. Daartoe wordt gebruikgemaakt van alle denkbare overheidsregelingen met als

29

uitgangspunt dat de maandlasten voor de potentiële koper niet gaan stijgen en dus gelijk blijven met de huidige huurlasten. Een belangrijk gegeven vormt de huur mutatiegraad binnen de bestaande complexen. We zien intussen de oorspronkelijke huur mutatiegraad (6%) stijgen naar gemiddeld 8%. Dit bij een zeer acceptabele bezettingsgraad van 97,7%.

Jaar

2005

Aantal woningen verkocht

nihil

Aantal woningen verkocht aan zittende huurders nihil

2006 148 34 (29 %)

De woningmarkt in ontwikkeling Bedrijfsstrategie

2.5 Leefbaarheid en herstructurering

2.6 Maatschappelijke huisvesting

In het verslagjaar zijn geen uitgaven verricht die spe-

Binnen de woningvoorraad van het Wooninvesterings-

cifiek leiden tot verhoging van de leefbaarheid. Er

fonds bevinden zich ultimo 2006 64 eenheden voor

zijn geen projecten gestart in het kader van de ste-

mindervaliden (MIVA), in totaal 3,3%.

delijke herstructurering en/of wijkverbetering. In voorkomende gevallen kan in overleg met de verkopende corporaties een beroep worden gedaan op het Wooninvesteringsfonds om samen naar oplossingen te zoeken. Het Wooninvesteringsfonds is wel inhoudelijk betrokken bij initiatieven van Aedes (Antwoord aan de samenleving) om uitwerking te geven aan het idee van ‘garantie investeringen’ middels de op te richten investeringsmaatschappij.

30

VO L K S H U I SVESTINGSVERSLAG

2006

3 Beheer van vastgoed

3.1 Kernafspraken met beheerders

3.2 Organisatie van huurders

Met de beheerders (corporaties/ derden) worden af-

Het Wooninvesteringsfonds heeft gekozen voor een

spraken gemaakt die zijn vastgelegd in de beheers-

model, waarbij het beheer van de woningen in prin-

overeenkomst die integraal onderdeel uitmaakt van

cipe in handen blijft van de verkopende corporaties.

de gerealiseerde koopovereenkomst van woningcom-

Dit betekent concreet, dat alle aangelegenheden

plexen.

met betrekking tot de huurders bij contract zijn

Tot de kernafspraken behoren de afspraken die ge-

opgedragen aan de verkopende corporaties. Dat

maakt worden met betrekking tot de huuradministratie,

geldt dus voor de huuraanzegging, de huurad-

de jaarlijkse huuraanzegging, voorgeschreven overleg

ministratie, huurincasso, klachtenonderhoud en

met huurders, de huurincasso, klachtenonderhoud,

huurderoverleg. Uiteraard is dit in overeenstem-

VvE beheer, het meerjaren onderhoud, overleg met

ming met het beleid zoals dat het Wooninveste-

gemeenten en het handelen bij calamiteiten. Het stan-

ringsfonds voor ogen staat. Dit maakt integraal

daard beheercontract is te raadplegen via de website

deel uit van de beheerovereenkomst. In jaar-

www.wooninvesteringsfonds.nl. In de praktijk vergt elk

lijkse evaluatiegesprekken met de corporaties

contract een zekere mate van maatwerk waarbij voor

wordt uitvoerig stilgestaan bij de wensen van

specifieke aangelegenheden aparte afspraken worden

huurders en hoe hierop kan worden ingespeeld

gemaakt. Te denken valt bijvoorbeeld aan overgedra-

door aanpassing van de beheerovereenkomst.

gen woningen waarbinnen voorzieningen zijn aange-

Per kwartaal ontvangt het Wooninvesterings-

bracht voor gehandicapten. Ook met betrekking tot

fonds bovendien een overzicht van afgehan-

commerciële ruimten en/of parkeerplaatsen en gara-

delde klachten, dat tevens input vormt voor

ges worden de gemaakte afspraken vastgelegd. Daar-

het (waar nodig bijstellen van) het meerjaren

naast behoort tot de kernafspraken ook de uitwerking

onderhoudsplan. Daar waar sprake is van ge-

van de beheervergoeding en de daarbij passende ver-

stapelde bouw bestaan ook Verenigingen van

rekening met de maandelijkse huuropbrengsten.

Eigenaren. Voor zover het Wooninvesteringsfonds (nog) de meerderheid heeft in de VvE kan zij volwaardig het investeringsbeleid (meerjarenonderhoud) mede vorm geven. Dit ligt aanzienlijk gecompliceerder als (door verkopen) de meerderheidspositie omslaat in een minderheidspositie. Door het tijdig vastleggen van de onderhoudsplannen in meerjaren afspraken kan nog langjarig invloed worden uitgeoefend op een adequaat onderhoudsniveau. Bij de aankoop van complexen van corporaties speelt bovenstaande problematiek een grote rol. Er worden doorgaans geen complexen gekocht waarbij het Wooninvesteringsfonds vanaf het begin een minderheidsbelang heeft in de VvE. Wij zijn verheugd, dat de Raad van Toezicht in dit verslagjaar is gecompleteerd met twee toezichthouders die zijn aangesteld op voordracht van de Woonbond. Deze twee toezichthouders zullen intensief contact onderhouden met huurders en de Woonbond. Daarnaast is er een initiatief genomen door bewoners

31

Beheer van vastgoed Bedrijfsstrategie

van door ons gekochte complexen in Rotterdam om te

3.3 Samenwerkingsrelaties

komen tot de oprichting van een landelijk platform huurdersoverleg Wooninvesteringsfonds. De oprich-

Het Wooninvesteringsfonds heeft zich in dit verslag-

ting van dit landelijke platform wordt van harte on-

jaar aangemeld als lid van Aedes, vereniging van wo-

dersteund door Bestuur en Raad van Toezicht. De

ningcorporaties en als lid van Aedex/IPD, het lande-

Woonbond is gevraagd dit initiatief nader uit te

lijk/internationaal werkende benchmarkinginstituut.

werken en te ondersteunen.

Voor het taxeren van woningen ten behoeve van de due diligence bij de aankoop van woningcomplexen

Ten slotte wil het Wooninvesteringsfonds hier be-

wordt gebruikgemaakt van DTZ Zadelhoff. Bij verdere

nadrukken zorgvuldig om te gaan met de belan-

groei van de portefeuille zullen met meer landelijk

gen van huurders bij (complexgewijze) aankoop

opererende taxateurs en makelaars worden samenge-

en individuele verkoop van huurwoningen.

werkt. Bij de beoordeling van het onderhoudsniveau

Het Fonds hanteert daarbij een gedragscode

van aan te kopen woningcomplexen wordt gebruikge-

waarbij geen enkele druk op zittende huurders

maakt van de diensten van Fortrus BV, ‘the building

mag worden uitgeoefend om de door hen ge-

care company’ te Arnhem. Deze firma is ook betrokken

huurde woning te kopen. Ook wordt jaarlijks

bij de daadwerkelijke realisatie van meerjaren onder-

strikt de hand gehouden aan de landelijke nor-

houd. De Firma Stevens & van Dijk is betrokken bij het

men voor huurverhoging en worden woningen

inmeten van de aan te kopen woningen.

steeds doorverkocht tegen de marktwaarde, waarbij in voorkomende gevallen door de zit32

tende huurders gebruik kan worden gemaakt van een ‘kortingsregeling’ bij aankoop van hun woningen. Tot nu toe zijn hieruit geen klachten naar voren gekomen.

V KV S HE U J AO AL R R ISSLVAE GS T 2I N0 G 0 S6 V E R S L A G

2006

4 Financiële continuïteit

Belangrijkste doelstelling van het Wooninvesterings-

eigen vermogen opgehaald in de vorm van certificaten

fonds is het complexgewijs aankopen van bezit van

is daardoor gestegen naar

woningcorporaties tegen een zo hoog mogelijke ver-

€ 102 miljoen. Fortisbank heeft een kredietfaciliteit

koopprijs, zodat deze corporaties extra financiële

ter beschikking gesteld van

ruimte genereren voor de financiering van hun nieuw-

€ 150 miljoen. Het beschikbaar gestelde vermogen

bouw- of herstructureringsopgaven.

(eigen vermogen en vreemd vermogen) was vol-

Het Wooninvesteringsfonds koopt woningen in ver-

doende om in het verslagjaar de aankopen te kun-

huurde staat om deze vervolgens te verkopen aan zit-

nen financieren.

tende huurders en, indien hiervoor geen belangstel-

Bovendien heeft de bank in het laatste kwartaal

ling bestaat, aan andere particulieren op het moment

het bevoorschotting percentage op de aankoop

van huuropzegging. Ter financiering heeft het Woonin-

van nieuwe woningen verhoogd van 70 naar

vesteringsfonds een vermogen gekregen, bestaande

80%. De kredietfaciliteiten zijn tot stand geko-

uit een combinatie van achtergestelde leningen te

men zonder borging door het Waarborgfonds

verstrekken door corporaties en aangetrokken vreemd

Sociale Woningbouw (WSW).

vermogen via Nederlandse banken. De uitgifte van de achtergestelde leningen is geschied in de vorm van

De externe financier (Fortisbank) heeft aan de

certificaten.

financiering een aantal voorwaarden gesteld. Voor solvabiliteit, interest coverage ratio en

In het verslagjaar hebben zich twee corporaties bereid

loan-to-value zijn specifieke normen vastge-

verklaard via certificaten te participeren voor een to-

steld waaraan het Fonds contractueel moeten

taalbedrag van € 3,5 miljoen. Het totale bedrag aan

blijven voldoen.

Norm Solvabiliteit EV in % TV Debt Service Coverage Ratio Loan-to-value

33

2006

2005

> 32,5%

42,0%

43,4%

> 1,3%

1,7%

nvt

< 70,0%

56,8%

58,6%

De criteria zoals gesteld door Fortisbank worden in het verslagjaar gerealiseerd, met uitzondering van de ICR. De verwachting is, dat bij verdere groei van de portefeuille ruimschoots aan alle criteria kan worden voldaan. Het bovenstaande is in contrast met de vermogensontwikkeling zoals geschetst door het CFV in haar rapport over het jaarverslag 2005 dat wij ontvingen op 15 november 2006. Het CFV heeft op grond van haar analyses de vermogensnormen voor het Wooninvesteringsfonds nagenoeg verdubbeld (13,5 naar 26,5 %). Zoals aangegeven in bovenstaande tabel voldoet het Wooninvesteringsfonds in het verslagjaar met 41,6% (eigen vermogen in % van toetsingsvermogen) ruim-

Financiële continuïteit

schoots aan de solvabiliteitsnorm van 26,5%. Indien vanaf 2008 geen verdere versterking van het Eigen Vermogen plaatsvindt in de vorm van certificaten, dan daalt het weerstandsvermogen beneden de door het CFV noodzakelijk geachte weerstandsvermogen van 26,5% van het gecorrigeerd balanstotaal.

Zoals reeds eerder in dit verslag aangegeven wordt deze problematiek uitvoerig besproken met het CFV en het Ministerie van VROM om te zoeken naar een bevredigende oplossing. Over de financieringsstrategie, de hedging, het treasurybeleid en AO/IC is gedurende het verslagjaar verschillende malen uitvoerig van gedachten gewisseld met de Raad van Toezicht. Een Treasury statuut is geaccordeerd en inmiddels geïmplementeerd. Conform de richtlijnen in het BBSH artikel 21 en 22 34

en MG 94-31 9 betreffende goed rentmeesterschap vormt het toezicht op de financiële continuïteit van de bedrijfsvoering een belangrijk onderdeel van het jaarlijkse takenpakket van de interne toezichthouder. Het Wooninvesteringsfonds bestemt toekomstige batige saldi uitsluitend ten behoeve van werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting (lees aankoop vastgoed van corporaties) en het fonds heeft geen beleggingen of houdsteractiviteiten in derden.

VO L K S H U I SVESTINGSVERSLAG

2006

Portefeuille

Rotterdam - Grasbuurt

Rotterdam - Klaverbuurt

35 Rotterdam - Oorden

Hoogvliet - Oudeland

Den Haag - Massenetstraat

Wildevank - Het Zuideinde

Hoogvliet - Boomgaardshoek

Den Haag - Stuyvesantstraat

Portefeuille Bedrijfsstrategie

Groningen - Nijestee

Groningen - Paddepoel

36 Groningen - Paterwoldseweg

Groningen - Vinkhuizen

Groningen - Selwerderwijk

Groningen - Weijert

Groningen - Beyum

VO L K S H U I SVESTINGSVERSLAG

2006

Groningen - Florakade

Groningen - Florakade

37 Veendam - Prins Hendrikstaete

Delft - Prof. Oudemansstraat

Delft - Spiekmanstraat

Delft - Spiegelstraat

Delft - Brasserskade

Portefeuille Bedrijfsstrategie

Delfzijl - Tuikwerd

38 Zaltbommel

Aalburg

Landgraaf - Romeinenhof

VO L K S H U I SVESTINGSVERSLAG

2006

JA ARREKENING 2006

39

40

JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A

22 00 0066

Balans NA RESULTATBESTEMMING ACTIVA (x € 1.000,--)

31 december 2006

31 december 2005

€

€

VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa

269

92

Materiële vaste activa

239.081



215.313

Totaal vaste activa

239.350

215.405

VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Debiteuren Belastingen en premies sociale verzekering

2.282

-

21

-

Overige vorderingen

0

1

Overlopende activa

47

17

Totaal vorderingen

2.350

18

Liquide middelen

3.069



9.718

Totaal vlottende activa

5.420

9.736

Totaal activa

244.769



225.141

41

Bedrijfsstrategie



31 december 2006

PASSIVA (x € 1.000,--)

€

31 december 2005 €

EIGEN VERMOGEN Algemene reserve*

-2.166

-401

Herwaarderingsreserve*

3.511

1.149



1.346 748

Langlopende schulden Achtergestelde leningen*

101.418

97.932

Leningen kredietinstellingen

135.882

124.169

8

-

237.308

222.101

Overige

42

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

-

1.305

489

215

Belastingen en premies sociale verzekering

10

28

Overige kortlopende schulden

20

6

5.597

737

Totaal kortlopende schulden 6.116

2.291

Schulden aan leveranciers

Overlopende passiva

244.769

Totaal passiva

225.141

*Garantie vermogen

JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A

102.763

22 00 0066

98.681

Resultatenrekening (x € 1.000,--)

31 december 2006

31 december 2005

€

€

Bedrijfsopbrengsten Huren

8.685

429

Verkoopopbrengsten

16.869

-

Som der bedrijfsopbrengsten

25.554 429

Bedrijfslasten Waardeveranderingen vaste activa Afschrijvingen Salarissen Sociale lasten

2.446

1.149

-72

-

-173

-39

-7

-5

-614

-28

Overige bedrijfskosten

-17.646

-316

Som der bedrijfslasten

-16.066 759

Onderhoud

Subtotaal 9.488

1.188

Rentebaten

3

2

Rentelasten

-8.810

-529

Financiele baten en lasten

-8.807

-527

0

-

Belastingen

Resultaat

681

662

43

Bedrijfsstrategie

Kasstroomoverzicht (x € 1.000,--)

2006

2006

€

€

Kasstroom uit operationele activiteiten Exploitatieresultaat

9.488

herwaardering

-2.446

Subtotaal

7.042

Aanpassingen voor: Afschrijvingen

31

Boekwaarde verkopen

15.045

Veranderingen in werkkapitaal: - Mutatie vorderingen

-2.311

- Mutatie kortlopende schulden

3.804



1.492

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

23.611

Te ontvangen rente 44

3

Verschuldigde rente

-8.810



-8.807

Kasstroom uit operationele activiteiten

14.804

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Toename Immateriele vaste activa

-36.192 -249

Afname Immateriele vaste activa



Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-36.441

Subtotaal

-21.637

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Storting Certificaten

11.503 3.485

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

14.988

Toename liquide middelen

-6.649

Stand liquide middelen begin jaar

9.718

Stand liquide middelen einde jaar

3.069

Mutatie liquide middelen

JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A

22 00 0066

-6.649

Toelichting behorende tot de jaarrekening 2006

Algemeen Algemeen Tenzij anders is vermeld, zijn alle bedragen in duizenden euro’s. Voor vergelijkingsdoeleinden zijn de vergelijkende cijfers 2005 met betrekking tot de vooruitbetaalde CAP-premie aangepast. Met ingang van 2006 wordt de vooruitbetaalde CAP-premie als disagio verantwoord. In 2005 is deze nog als vooruitbetaalde kosten gepresenteerd. Toepaste standaarden De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en de van toepassing zijnde Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling 45 Algemeen

Materiele vaste activa

De grondslagen die worden toegepast voor de waarde-

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

ring van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn

De woningen en de gebouwen niet zijnde wo-

gebaseerd op historische kosten.

ningen zijn gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde is bepaald op basis van de

Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en

netto contante waarde van toekomstige kas-

passiva opgenomen tegen nominale waarde.

stromen, zijnde de bedrijfswaarde. Inbegrepen

De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de

zijn de bijkomende transactiekosten in verband

periode waarop zij betrekking hebben.

met de verwerving van het vastgoed. De leegstaande woningen die zijn verkocht met een transportdatum in het volgende boekjaar

Immateriele vaste activa

zijn gewaardeerd tegen verkoopopbrengst onder

Software

aftrek van de verkoopkosten. De leegstaande wo-

De kosten van de ontwikkeling van specifieke com-

ningen die nog niet zijn verkocht zijn gewaardeerd

puterapplicaties voor de uitwisseling van informatie

tegen getaxeerde verkoopopbrengst onder aftrek

ten behoeve van onroerend goed transacties, beheer

van verwachte verkoopkosten.

en rapportages worden geactiveerd tegen verkrijgingprijs. De geactiveerde kosten worden in drie jaar volgens de lineaire methode afgeschreven.

Bedrijfsstrategie

Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening: n.b.: cijfers in cursief zijn cijfers 2006

2007

2008

2009 ev.

Inflatieverwachting

2,00%

2,00%

2,00%



2,00%

2,00%

2,00%

Huurprijsindexatie

1,10%

2,00%

2,00%

Loonontwikkeling

3,10%

3,10%

Stijging onderhoud

2,77%

2,77%

Disconteringsvoet

4,50%

4,80%

Verkoopcourtage

1,79%

1,79%

Overdrachtskosten

1,70%

1,70%

Overdrachtbelasting

6,00%

6,00%

Concernkosten per woning

€ 258

€ 250

Gemiddelde maandhuur per woning

€ 457

€ 447

per complex bepaald op basis van de huurprijzen per 1 juli 2006

46

Stijging huurprijs

Huurprijsindexatie

Gemiddelde mutatiegraad over 15 jaar

6,04%

Gemiddelde leegwaarde per woning

€ 145.444

Gemiddelde ontwikkeling leegwaarde

6,11%

per complex bepaald

€ 146.983

per complex bepaald

2,41%

2,49%

taxatie

Gemiddelde gemeentelijke lasten per woning per jaar

€ 328

€ 330

per complex bepaald

Gemeentelijke lastenstijging

inflatie

Gemiddelde verzekeringen per woning per jaar

€ 40

Stijging verzekeringen

inflatie

Gemiddelde klachten onderhoud per woning per jaar

€ 337

Stijging Klachtenonderhoud

stijging onderhoud

Gemiddelde planmatig onderhoud pe woning per jaar

€ 1.072

Stijging planmatig onderhoud

stijging onderhoud

Gemiddelde beheerkosten er woning per jaar

€ 472

Stijging beheerkosten

looninflatie

Gemiddelde erfpachtskosten per woning per verkoop

€ 9.680

€ 40

€ 408

€ 961

€ 446

per complex bepaald

per complex bepaald

per complex bepaald

per complex bepaald

€ 9.490

Staedion complex 10



Massenetstraat Den Haag

Stijging erfpachtkosten

inflatie

Gemiddelde leegstandsperiode

3,4

Concernkosten per woning

€ 258

Stijging concernkosten

looninflatie

JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A

22 00 0066

3,2

taxatie

€ 250

Vlottende activa

uit dien hoofde geen verplichting tot het voldoen vaan

De vorderingen worden gewaardeerd op de nominale

aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij

waarde onder aftrek van een voorziening voor onin-

het pensioenfonds, anders dan het voldoen van ho-

baarheid. Voorzieningen worden bepaald op basis van

gere toekomstige premies.

een individuele beoordeling van de inbaarheid van de

Overeenkomstig met de bepalingen van de richtlijn 271

vorderingen.

is deze regeling verwerkt ials toegezegde bijdrage regeling. De pensioenlast in de winst en verliesrekening bestaat bij een toegezegde bijdrage uit de verschul-

Eigen vermogen

dige premies over het lopende jaar. Door deze wijze van verwerking zijn mogelijkerwijs niet alle risico’s

Herwaardering

verbonden aan deze pensioenregeling in de balans toe

Waardevermeerdering van activa die worden gewaar-

uitdrukking gebracht.

deerd tegen actuele waarde worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. De herwaarderingsreserve

Rentebaten en rentelasten

wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger

Dit betreft de aan het boekjaar toe te rekenen rente

dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van

baten en rentelasten, inclusief de afschrijving van de

historische kostprijs en de boekwaarde op basis van

rente Cap en de bijkomende kosten van het aantrek-

actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt

ken van langlopende financiering.

een eventueel aanwezige herwaarderingsreserve met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de alge-

Belasting naar winst

mene reserve.

Met ingang van 1 januari 2006 zijn commerciële activiteiten van de corporatie belastbare activiteiten voor de

Langlopende schulden

vennootschapsbelasting. De vereniging heeft in maart

De langlopende leningen zijn opgenomen tegen nomi-

2007 een vaststellingsovereenkomst getekend. Bij

nale waarde, onder aftrek van de verwervingskosten

het ondertekenen van deze overeenkomst is gekozen

van de aangetrokken financiering.

om de belastbare activiteiten onder te brengen in een nieuw op te richten vennootschap, die het karakter

Resultaatbepaling

krijgt van een Fiscale Belegging Instelling.

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten

Kasstroomoverzicht

worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd

Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de

zijn. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin zij

indirecte methode.

voorzienbaar zijn. Gebruik van schattingen Verkoopopbrengsten worden geacht te zijn gereali-

Bij het opstellen van de jaarrekening dient de onder-

seerd, als transport in het boekjaar heeft plaatsgevon-

nemingsleiding, overeenkomstig algemeen geldende

den. Het verkoopresultaat is de koopsom onder aftrek

grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstel-

van verleende kortingen en verkoopkosten.

lingen te doen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van

Pensioenlasten Wooninvesteringsfonds is voor het pensioe van haar medewerkers aangesloten bij bij de CAO Woondiensten. Dit betreft een middelloonregeling waarvan de uitvoering is ondergebracht bij de bedrijfstakpensioenfonds SPW. Vereniging Wooninvesteringsfonds heeft

deze schattingen afwijken.

47

Bedrijfsstrategie

Toelichting op de balans (x € 1.000,--)

31 december 2006

31 december 2005

€

€

VASTE ACTIVA IMMATERIELE VASTE ACTIVA Software Boekwaarde 1 januari

92

18

Investeringen

249

74

Afschrijving

-72

0

Boekwaarde 31 december

269 92

De immateriële vaste activa betreft de uitgaven van de ontwikkeling van voor het Wooninvesteringsfonds specifieke toepassingen voor de uitwisseling van informatie ten behoeve van onroerend goed transacties, beheer en rappor48

tages. De investeringen worden via een lineaire afschrijving in 3 jaar ten laste van het resultaat gebracht vanaf het moment van ingebruikname. MATERIELE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie Boekwaarde 1 januari Aankoop onroerend goed Herwaardering Boekwaarde desinvesteringen Boekwaarde 31 december

214.164

0

36.367

214.164

3.595

1.149

-15.045

0

239.081

215.313

In de aankoopprijs is 6% overdrachtsbelasting begrepen. het wooninvesteringsfonds heeft vrijstelling voor afdracht van de overdrachtsbelasting voor een totaal bedrag van € 11.940.834 verkregen onder voorwaarde dat de middelen zeven jaar worden besteed aan uitgaven voor herstructureringprojecten. Het Wooninvesteringsfonds heeft de verplichting vast te stellen dat de middelen door de corporaties conform de fiscale regelgeving wordt besteed. Wordt niet aan de eis voldaan, dan wordt alsnog de overdrachtsbelasting afgedragen en verkrijgt het Wooninvesteringsfonds een vordering op de verkopende corporaties zoals in de verkoopovereenkomst is vastgelegd. De bedrijfswaarde van de panden in verhuur bedraagt € 238.186.123 (2005€ 215.313.137) d.i. € 122.461 (2005 €127.555) p/won.

JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A

22 00 0066

(x € 1.000,--)

31 december 2006

31 december 2005

€

€

VLOTTENDE ACTIVA Debiteuren Algemeen Corporaties Verkopen Totaal

22

0

1.640

0

620

0

2.282

0

Voor de debiteuren is per 31 december 2006 geen voorziening opgenomen. 49

Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing

21

0

Overige vorderingen

0

1

Overlopende activa Betaalde kosten verwerving woningen Voorschot verkoopcoordinatie

47 0

17

Totaal 47

17

Bedrijfsstrategie

Liquide middelen

31 december 2006

31 december 2005

€

€

(x € 1.000,--)

Fortis Bank BNG

2.948

9.600

121

118

3.069 9.718

Totaal

De middelen op de BNG zijn tegoeden in rekening-courant. Alle liquide middelen zijn direct opvraagbaar.

PASSIVA EIGEN VERMOGEN

Algemene reserve

Herwaarderings reserve

Totaal

Saldo 1 januari 50

-401

1.149

Vrijval ten gunste van het resultaat

-84

-84

2.446

681

Resultaat verdeling

-

Resultaat boekjaar

Saldo 31 december

-1.765

-2.166

748

3.511

1.346

LANGLOPENDE SCHULDEN (x € 1.000,--)

31 december 2006

31 december 2005

€

€

Achtergestelde lening Saldo 1 januari Opname Aflossing

98.500

-

3.500

98.500

-

-

Saldo 31 december 102.000 98.500 Verwervingskosten certificaten Investering

-568 -53

Afschrijving verwervingskosten

-568 -

38

-

-582

-568

Saldo 31 december

101.418 97.932



JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A

22 00 0066

De achtergestelde lening is uitgegeven in de vorm van certificaten. De certificaten hebben een nominale waarde van € 500.000,-- en hebben een onbepaalde looptijd. De rentevergoeding op certificaten bedraagt 4,5% op jaarbasis. Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (Call-optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achtergestelde lening. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis van de financier van 32,5% en de criteria van Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden genomen. Van dit recht tot aflossen kan het Wooninvesteringsfonds pas vanaf 1 januari 2008 gebruikmaken. De kosten verbandhoudende met de verwerving van de certificaten worden afgeschreven in 15 jaar. Dit is de looptijd die bij de berekeningen in de bieding bij aankoop van onroerend wordt gehanteerd. Indien tussentijds aflossingen plaats vinden wordt het resterende deel van de bijkomende kosten op basis van het aantal afgeloste certificaten ten laste van resultaat gebracht.

(x € 1.000,--)

31 december 2006

31 december 2005

€

€

Leningen kredietinstellingen Saldo 1 januari Opname langlopende financiering Opname roll-over financiering Extra aflossing

126.430 20.438

30.000

-

96.430

-

-

-8.952

-

Totaal leningen kredietinstellingen 137.917

126.430

Reguliere aflossing

Transactie kosten

221-

221-

Investeringen

6-

Afschrijving transactiekosten

15

-

212-

221-



cap premie

1.822-

2.040-

Saldo 31 december

135.882

124.169

51

Bedrijfsstrategie

Het Wooninvesteringsfonds heeft een totale kredietfaciliteit ter beschikking van Fortis Bank tot een maximum van € 150.000.000. Als zekerheden zijn gesteld de verpanding van de huurpenningen en het recht van eerste hypotheek op de woningen. Van deze faciliteit is in 2006 € 137.916.000 ( 2005 € 126.430.000) ingezet voor de financiering van de gekochte woningen. Het verschil ad. € 12.084.000 wordt in 2007 gebruikt voor de aankoop van woningen. De langlopende financiering met een nominale hoofdsom van 30 miljoen kent een looptijd van 15 jaar met een rentepercentage van 4,1% per jaar gedurende de looptijd. De Roll-over financiering kent een verloop analoog aan het geprognosticeerde verloop van de kasstromen van het Wooninvesteringsfonds. De aflossing van de lening is gebaseerd op de verkoopopbrengst. De opbrengst wordt in de verhouding eigen vermogen / vreemd vermogen (40/60) verdeeld over het Wooninvesteringsfonds en de financier. Daarbij geldt voor de aflossing van het vreemde vermogen een opslag van 10%, waardoor een versneld aflossingsschema ontstaat. De rentevergoeding is gebaseerd op 3-maands Euribor met een opslag van 35 Basispunten. De leningen zijn verstrekt onder hypothecaire zekerheid op de verworven panden. Bij iedere verkoop vindt royement van de hypothecaire zekerheid plaats. De Cap-premie is aangekocht ter bescherming van het Wooninvesteringsfonds tegen rente fluctuaties die 52

inherent zijn aan financiering middels roll-over leningen. De strike is rekening houdend met het risico profiel en de middelen van het Wooninvesteringsfonds vastgelegd op 4 procent. De Cap heeft een looptijd van 2 januari 2006 tot 4 januari 2016 en heeft een nominale waarde van € 110.000.000. De nominale waarde loopt af analoog aan de liquiditeiten prognose. De betaalde premie wordt conform het verloop van de onderliggende financiering ten laste van de financiële lasten gebracht. De marktwaarde van de Cap bedraagt per 31 december 2006 € 2.061.743.

JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A

22 00 0066



31 december 2006

31 december 2005

€

€

3,42%

3,67%

(x € 1.000,--) Rentevoet Gemiddelde rentevoet

Restant looptijd van de leningen Looptijd korter dan 5 jaar

40.028

46.006

Looptijd langer dan 5 jaar

97.889

78.163

Totaal

137.917

124.169

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen

-

1305

Deze schuld betreft een negatief saldo in rekening-courant bij Fortis Bank. 53

Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing

10

Premies Sociale verzekeringen

2

1

Pensioenpremies

8

17

10

28

Totaal

Overige kortlopende schulden Te betalen salarissen Overige

19

-

1

6

20

6

Overlopende passiva Nog te betalen rente achtergestelde lening Nog te betalen rente bankfinanciering Overige

4.737

292

810

342

50

36

Totaal 5.597 738

Bedrijfsstrategie

Nog te betalen rente achtergestelde lening (certificaten) Betreft de rente vergoeding voor de eerste tranche vanaf de stortingsdatum tot met 31 december 2006. De rente wordt na het goedkeuren van de jaarrekening door de Algemene Leden Vergadering betaalbaar gesteld. De rentebetaling op de achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van Wooninvesteringsfonds dit toelaat. Indien tot betaling van de rente wordt overgegaan zal de betaling geschieden twee werkdagen na de goedkeuring van de jaarrekening. Nog te betalen rente bankfinanciering Betreft de in 2006 te betalen rente over de aangetrokken bankfinanciering. Te betalen kosten inzake beheer Betreffen verplichtingen uit hoofde van de met beheerders contractueel overgekomen beheerfee en vergoedingen voor klachtenonderhoud. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Het Wooninvesteringsfonds is ten behoeve van de huisvesting een huurovereenkomst aangegaan tot september 2008. De huur vergoeding bedraagt € 31.000 per jaar. Voor het beheer van de woningen worden beheerovereenkomst opgesteld met de verkopende corporatie voor een looptijd van 3 jaar, met eenmaal een stilzwijgende verlengen met twee jaar, na deze periode van vijf jaar wordt de overeenkomst elk jaar stilzwijgend met 1 jaar verlengd. De opzegtermijn bedraagt 1 jaar. De 54

overeenkomst eindigt indien alle woningen zijn verkocht. Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) te betalen. Aedes en de belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2006 te maken hebben, afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). De belastingsdienst heeft aangegeven zich aan de VSO te houden indien ten minste 70% van de corporaties de VSO tekent. Ondertekening kon tot uiterlijk 30 maart 2007 plaatsvinden. Binnen de vaststellingsovereenkomst worden twee keuze opties geboden, te weten de subjectieve vrijstelling (model I) en de objectieve vrijstelling (model II). Indien een corporatie de vaststellingsovereenkomst ondertekent, dan heeft zij vervolgens tot en met 31 augustus 2007 de tijd om één van deze opties te kiezen. Het Wooninvesteringsfonds heeft de VSO ondertekend en kiest voor 31 augustus 2007 voor de optie van subjectieve vrijstelling volgens model I of voor de optie van objectieve vrijstelling, volgens model II. Model I impliceert dat alle in de VSO benoemde commerciële activiteiten, die niet binnen gestelde buffer en/of franchisezones vallen, zullen worden ondergebracht in afzonderlijke rechtspersonen. Model II impliceert dat er een administratieve scheiding binnen de corporatie wordt aangebracht tussen belaste en objectief vrijgestelde activiteiten van de corporatie. Gegeven de onzekerheden inzake het definitief en daarmee van kracht worden van de VSO en de modelkeuze tot uiterlijk 31 augustus 2007 is het voor het Wooninvesteringsfonds onmogelijk om de te verwachten belastinglast per 31 december 2006 te kunnen berekenen en wordt in de jaarrekening over 2006 geen rekening gehouden met deze mogelijke belastingpositie. De belastingplicht kan eerst na het definitief worden van de VSO en de modellenkeuze door het Wooninvesteringsfonds met voldoende betrouwbaarheid worden vastgesteld.

JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A

22 00 0066

Toelichting op de resultatenrekening

2006

2005

€

€

8.685

429

(x € 1.000,--) BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Verkoopopbrengsten

16.869

Totaal bedrijfsopbrengsten

25.554

429

BEDRIJFSLASTEN Herwaardering 2006

2.272

Nagekomen lasten verwerving 2005 Waarde verandering materiele vaste activa

1.149

174 2.446

1.149

55

Dit betreft het verschil tussen de aanschafwaarde inclusief verwervingskosten van de woningen en de actuele waarde van de woningen. Salarissen



Bruto salaris Pensioenlasten Totaal

-144

-33

-29

-6

-173

-39

-7

-5

Sociale lasten De personele bezetting bedraagt 2006 op jaar basis 1,4 (2005 0,41) Fte. Onderhoud Klachten onderhoud

-458

-28

Planmatig onderhoud

-155

0

Totaal

-614

-28



Bedrijfsstrategie

Onder service onderhoud zijn de budgetten voor klachten onderhoud zoals vastgelegd in de beheerovereenkomsten opgenomen. In 2006 is geen planmatig onderhoud uitgevoerd voor rekening van het Wooninvesteringsfonds.

2006

2005

€

€

Beheerkosten

-970

-39

Exploitatie Kosten

-361

(x € 1.000,--) Overige bedrijfskosten

56

Overige personeelskosten

-20

Huisvestingskosten

-70

-39

Kosten Raad van Toezicht en Ledenvergaderingen

-64

-79

Inleenkrachten

-404

-92

Verkoop kosten

-15.422

Accountant en adviseurs

-114

-46

Overige lasten

-222

-22

-17.647

-316

Totaal

De beheerkosten betreffen de met de verkopende corporaties in de beheerovereenkomst vastgelegde vergoeding voor beheer van de woningen. Onder overige bedrijfskosten zijn de beloningen voor de Raad van Toezicht voor 2006 € 54.750 en 2005 € 50.000 verantwoord. Onder inleenkrachten zijn hoofdzakelijk de honoraria voor de interim project managers verantwoord.

2006

2005

€

€

Banken

3

2

Totaal

3

2

Achtergestelde lening

-4.483

-292

Langlopende leningen

-4.252

-191

-74

-46

-8.810

-529

(x € 1.000,--) Rentebaten



Dit is de vergoeding voor de credit stand in rekening courant ad 2% over het uitstaande saldo. Rentelasten

Overige Totaal

JA NG A AA RRRVEEK RE SN LI A

22 00 0066

Belastingdruk Het wooninvesteringsfonds wil al haar belaste activiteiten onder brengen in Fiscale beleggingsinstelling de belasting druk over 2006 wordt verwacht uit komen op nihil.

Overige gegevens Resultaatbestemming 2005 In overeenstemming met het besluit van de Algemene Vergadering is het resultaat over 2005 als volgt verwerkt: Overige reserves

1.149

Herwaarderingsreserve

-487

Totaal

662

Voorstel tot resultaatbestemming In overeenstemming met artikel 17 van de statuten stelt de directie voor het exploitatieresultaat ad resultaat over 2006 als volgt te verwerken: Overige reserves

-1.765

Herwaarderingsreserve

2.446

Totaal

681

Accountantsverklaring De accountantsverklaring is opgenomen op pagina 58.

Hilversum, 9 mei 2007

Mr. M.M.A. Prop Directeur-Bestuurder

Raad van Toezicht

57

Bedrijfsstrategie Accountantsverklaring



JAARVERSLAG

2006

BIJLAGEN

59

Bijlage 1

Bestuurlijke organisatie

Directie/Bestuur



Raad van Toezicht



Prof.ir.drs. W. J. Vrakking, voorzitter Mr. Th.J.M Thurlings, lid



J.Bouwman, lid



Mr. H. van Heuven, lid



Ir. M.T. Kooistra, lid



Prof. Dr. P. Hooimeijer, lid



Mevrouw I. van de Rotte, lid



60

Mr. M.M.A. Prop , voorzitter

Managementteam

Mr. M.M.A. Prop, voorzitter



Mevrouw K.E. de Graaf, directeur vastgoed (m.i.v. 15-02-’07)



R. Franchimont RT/QC, controller/ treasurer



Mevrouw Ir. M. Vissers, manager inkoop vastgoed



Ir. C. Snoeijs, manager beheer vastgoed



M. Koster, manager verkoop vastgoed



Mr. Th. Heijdendael, financieel adviseur



Mevrouw S. Jaddoe

JAARVERSLAG

Office Manager

2006

Bijlage 2

Leden Relatie Plaats Totaal collegiale lening Totaal certificaten Totaal deelname

WIF lid

Bernardus Wonen

Oudenbosch

€ 1.000.000,00

€ 1.000.000,00

A

BetuwsWonen

Culemborg

€ 1.000.000,00

€ 1.000.000,00

A

Bouwvereniging Huis en Erf

Schijndel

€ 1.361.341,00

€ 1.361.341,00

B

Bouwvereniging Volksbelang

Vianen

€ 2.000.000,00

€ 2.000.000,00

A

Bouwvereniging Woningbelang

Valkenswaard

€ 2.000.000,00

€ 2.000.000,00

A

Casade Woondiensten (hoofdkantoor)

Waalwijk

€ 1.500.000,00

€ 1.500.000,00

A

de Alliantie Gooi en Vechtstreek

Bussum

€ 226.890,00

€

226.890,00

B

De Wonerij

Uitgeest

€ 1.361.341,00

€ 1.361.341,00

B

de Woonmensen

Apeldoorn

€ 2.500.000,00

€ 2.500.000,00

A

deltaWonen

Zwolle

€ 5.000.000,00

€ 5.000.000,00

A

Dudok Wonen

Hilversum

€ 3.000.000,00

€ 3.000.000,00

A

Forta

Zwijndrecht

€ 1.500.000,00

€ 1.500.000,00

A

Heuvelrug Wonen

Driebergen

€ 907.560,00

€

907.560,00

B

Ons Huis, Woningstichting

Apeldoorn

€ 2.134.451,00

€ 2.000.000,00

€ 4.134.451,00

A

Oosterpoort Wooncombinatie

Groesbeek

€ 2.000.000,00

€ 2.000.000,00

A

ProWonen

Eibergen

€ 2.500.000,00

€ 2.500.000,00

A

R & B Wonen

Heinkenszand

€ 1.000.000,00

€ 1.000.000,00

A

Rentré Wonen

Deventer

€ 1.000.000,00

€ 1.000.000,00

A

Ressort Wonen

Rozenburg

€ 8.000.000,00

€ 8.000.000,00

A

Rhenense Woningstichting

Rhenen

€ 1.861.341,00

€ 1.861.341,00

B

RWS partner in wonen

Goes

€ 1.000.000,00

€ 1.000.000,00

A

Servatius Woningstichting

Maastricht

€ 1.000.000,00

€ 1.000.000,00

A

Spectrum Wonen

Lochem

€ 2.500.000,00

€ 2.500.000,00

€ 5.000.000,00

A

Stichting Goed Wonen

Gemert

€ 500.000,00

€

500.000,00

B

Stichting Volkshuisvesting Uden

Uden

€ 3.268.901,00

€ 1.000.000,00

€ 4.268.901,00

A

Stichting Woningbeheer Betuwe

Lienden

€ 1.000.000,00

€ 1.000.000,00

A

Stichting Wooncorporatie Losser

Losser

€ 1.361.340,00

€ 1.361.340,00

B

Stichting WoonGoed 2-Duizend

Reuver

€ 453.780,00

€

453.780,00

B

Stichting Woonservice Drenthe

Westerbork

€ 3.000.000,00

€ 3.000.000,00

A

Stichting Woonveste

Drunen

€ 1.500.000,00

€ 1.500.000,00

A

Talis Woondiensten

Nijmegen

€ 1.000.000,00

€ 1.000.000,00

A

Vitalis

Amersfoort

€ 1.000.000,00

€ 1.000.000,00

A

Vivare Bestuur en Staf te Arnhem

Arnhem

€ 4.000.000,00

€ 4.000.000,00

A

Volkshuisvesting Arnhem

Arnhem

€ 2.000.000,00

€ 2.000.000,00

A

woCom

Someren

€ 2.500.000,00

€ 2.500.000,00

A

Wonen Limburg

Roermond

€ 5.000.000,00

€ 5.000.000,00

A

Wonen West Brabant

Bergen op Zoom

€ 500.000,00

€

500.000,00

B

Woningbouwstichting De Gemeenschap

Nijmegen

€ 726.890,00

€

726.890,00

B

Woningbouwvereniging Bergopwaarts

Deurne

€ 5.000.000,00

€ 5.000.000,00

A

Leiden

€ 500.000,00

€

500.000,00

B

Woningbouwvereniging De Sleutels van Zijl en Vliet

61

Bijlage 2

62

Relatie Plaats Totaal collegiale lening Totaal certificaten Totaal deelname

WIF lid

Woningbouwvereniging De Vooruitgang

Woudenberg

€ 200.000,00

€

200.000,00

B

Woningbouwvereniging Helpt Elkander

Nuenen

€ 453.780,00

€

453.780,00

B

Woningcorporatie Woonstede

Ede

€ 500.000,00

€

500.000,00

B

Woningstichting Aert Swaens

Veldhoven

€ 1.500.000,00

€ 1.500.000,00

A

Woningstichting Beek en Donk

Beek en Donk

€ 453.780,00

€ 500.000,00

€

953.780,00

A

Woningstichting Brummen

Brummen

€ 1.000.000,00

€ 1.000.000,00

A

Woningstichting De Groene Zoom

Ermelo

€ 500.000,00

€

500.000,00

B

Woningstichting De Kleine Meierij

Rosmalen

€ 953.780,00

€

953.780,00

B

Woningstichting De Voorzorg

Hoensbroek

€ 500.000,00

€

500.000,00

B

Woningstichting De Zaligheden

Eersel

€ 1.361.341,00

€ 500.000,00

€ 1.861.341,00

B

Woningstichting Hellendoorn

Nijverdal

€ 1.361.341,00

€ 1.361.341,00

B

Woningstichting Het Grootslag

Wervershoof

Woningstichting Kessel

Kessel

Woningstichting Meerssen

Meerssen

Woningstichting Ons Bezit

Vught

Woningstichting Pago Woningstichting St. Antonius van Padua Woningstichting SWS

Eindhoven

Woningstichting Venlo-Blerick

€ 500.000,00

€

500.000,00

B

€ 226.890,00

€

226.890,00

B

€ 500.000,00

€

500.000,00

B

€ 500.000,00

€

500.000,00

B

Hillegom

€ 453.780,00

€

453.780,00

B

Noordwijkerhout

€ 453.780,00

€

453.780,00

B

€ 3.000.000,00

€ 3.000.000,00

A

Venlo

€ 3.000.000,00

€ 3.000.000,00

A

Woningstichting Vriezenveen/Westerhaar

Vriezenveen

€ 1.500.000,00

€ 1.500.000,00

A

Woningstichting Westwaard Wonen

Papendrecht

€ 1.000.000,00

€ 1.000.000,00

A

Woningstichting Woensdrecht

Hoogerheide

€ 2.407.561,00

€ 1.500.000,00

€ 3.907.561,00

A

Woningstichting Woonwaard

Krimpen aan den IJssel

€ 2.500.000,00

€ 2.500.000,00

A

Woningvereniging Nederweert

Nederweert

€ 1.000.000,00

€ 1.000.000,00

A

Woonbelang Veghel

Veghel

€ 2.361.341,00

€ 500.000,00

€ 2.861.341,00

B

Woongoed Middelburg

Middelburg

€ 2.000.000,00

€ 2.000.000,00

A

Woongoed Zeeuws-Vlaanderen

Terneuzen

€ 1.000.000,00

€ 1.000.000,00

A

€ 5.537.802,00

€ 5.000.000,00

€ 10.537.802,00

A

WOONopMAAT

Heemskerk

€ 1.500.000,00

€ 1.500.000,00

A

Woonpunt Concernstaf

Elsloo

€ 1.000.000,00

€ 1.000.000,00

A

Woonstichting Hulst

Hulst

€ 500.000,00

€

500.000,00

B

Woonstichting Land van Altena

Nieuwendijk

€ 1.000.000,00

€ 1.000.000,00

A

Woonstichting Vooruitgang

Sassenheim

€ 226.890,00

€

226.890,00

B

Woonzorgwinkel Rucphen

Sprundel

€ 4.537.802,00

€ 4.537.802,00

B

Woonmaatschappij Maasland, hoofdvestiging Ravenstein

jaarbericht

2006