Colofon. Wooninvesteringsfonds Postbus AE Hilversum Arenapark 1 Olympia 1f 1213 NS Hilversum

JAARBERICHT 2007

Wooninvesteringsfonds

2007 J A A R B E R I C H T

2007 J

A

A

R

B

E

E

L

D

3

Colofon Wooninvesteringsfonds Postbus 229 1200 AE Hilversum Arenapark 1 – Olympia 1f 1213 NS Hilversum Telefoon

(035) 626 83 85

Fax

(035) 626 84 51

Email

[email protected]

Internet

www.wooninvesteringsfonds.nl

Tekstredactie Wooninvesteringsfonds Fotografie

4

Jaarbeeld 2007 Wooninvesteringsfonds

Bob Strik Fotografie, Den Haag

Vormgeving

Matt Art Concept & Design, Haarlem

Druk

Boom Planeta Graphics, Haarlem

Inhoudsopgave

Ten geleide

6

Jaarverslag 2007

7

1.

Bericht van de Directeur-Bestuurder

8

2.

Kerncijfers

11

3.

Strategie in het licht van de externe ontwikkelingen

12

4.

Resultaten in het kort

13

5.

Bericht van de raad van toezicht

15

6.

Informatie voor deelnemers en beleggers

23

Volkshuisvestingsverslag 2007

25

1.

Portefeuille-ontwikkeling

26 27

2.

Aankoop en verkoop

3.

Ontwikkeling Aedex benchmark

31

4.

De woningmarkt in ontwikkeling

32

5.

De huurwoningvoorraad

33

6.

Huurbeleid en huurprijsontwikkeling

35

7.

Bevordering eigen woningbezit

36

8.

Bevordering leefbaarheid en herstructurering

37

9.

Maatschappelijke huisvesting

38

10. Klachtenonderhoud

39

11. Meerjarenonderhoud

40

12. Beheer van vastgoed

41

13. Kernafspraken met beheerders

42

14. Organisatie van huurders en Vereniging van Eigenaren

43

15. Samenwerkingsrelaties

44

16. Financiële continuïteit

45

17. Overzicht portefeuille

46

Jaarrekening 2007

53

Balans

54

Resultatenrekening

56

Kasstroomoverzicht

57

Toelichting behorende tot de jaarrekening 2007

58

Accountantsverklaring

76

Bijlagen

78

Bijlage 1 - Bestuurlijke organisatie

79

Bijlage 2 - Leden Wooninvesteringsfonds

80

Wooninvesteringsfonds Jaarbeeld 2007

5

Ten geleide

Het Wooninvesteringsfonds heeft een uitstekend en turbulent jaar achter de rug. De organisatie groeit hard en blijft bij de leest: corporaties met veel opgaven voorzien van liquiditeiten. Daarom heeft het Wooninvesteringsfonds zich in de eerste plaats ingezet voor het aankopen, beheren en uitponden van woningcomplexen. Daarnaast is samen met Aedes gewerkt aan de realisatie van een nieuw investeringsfonds voor de 40 wijken van Minister Vogelaar (WWI). Ook de verkoop van woningen heeft veel aandacht gehad en ligt op schema. Verder is er een start gemaakt met het meerjarig onderhoud en wordt een vooralsnog bescheiden, maar actieve bijdrage geleverd aan de leefbaarheid in de wijken. Ook kreeg de governance van het fonds verder vorm door een nadere accentuering van de verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van toezicht en het Treasurystatuut.

De samenwerking met de corporaties begint steeds meer vruchten af te werpen. De naamsbekendheid neemt toe door gerichte communicatie en het leveren van goed werk. De backofficefuncties worden nu steeds beter ondersteund door de investeringen die zijn gedaan in ICT en de operationalisering van een internetportal. Door deelname aan de Aedex hebben we de resultaten van de eerste benchmarking (over de cijfers 2006) kunnen evalueren. Alhoewel de concurrentie bij de aankoop van woningcomplexen toeneemt, is onze positie als primaire uitpondorganisatie voor de corporatiesector onverkort overeind gebleven. Doordat we zelf corporatie zijn, staan we dichtbij onze collega-corporaties. Door gerichte acquisitie hebben we de noodzakelijke uitbouw van ons eigen vermogen kunnen opvoeren door de plaatsing van nieuwe certificaten. In dit verslagjaar hebben we de nettowinst behoorlijk kunnen opvoeren, waardoor de liquiditeit en solvabiliteit gunstig worden beïnvloed. Het Wooninvesteringsfonds heeft een uitstekende start gemaakt en is klaar om waar nodig, de corporaties te helpen bij het beschikbaar maken van liquiditeit.

Sinds haar ontstaan heeft het Wooninvesteringsfonds 3.521 woningen aangekocht en 274 woningen verkocht. Daarmee is 434 miljoen euro aan liquide middelen beschikbaar gemaakt voor corporaties in de randstad en andere delen van het land.

Graag nodigen we u uit om het jaarbericht te lezen en zelf vast te stellen wat we hebben bereikt en waarvoor we ons concreet hebben ingezet in 2007.

Mr. Marcel M.A. Prop Directeur-Bestuurder

6


2007 J A A R V E R S L A G

Wooninvesteringsfonds investeringsfonds Jaarbeeld 2007

7

1

Bericht van de Directeur-Bestuurder

‘een uiterst succesvol en turbulent jaar’

V

oor u ligt het derde Jaarbeeld van het Woon-

Sinds haar oprichting (eind 2005) heeft het Woonin-

investeringsfonds in haar hoedanigheid van

vesteringsfonds door de aankoop van 91 complexen

woningcorporatie, werkzaam in het belang

(3.521 corporatiewoningen) voor 434 miljoen euro

van de volkshuisvesting.

bijgedragen aan de liquiditeitsbevordering van vijftien woningcorporaties. 75 procent van deze gelden

Het verslagjaar 2007 is het tweede volledige jaar

zijn terechtgekomen bij corporaties die betrokken

waarin het Wooninvesteringsfonds haar activiteiten

zijn bij de 40 achterstandswijken zoals geïndiceerd

heeft ontplooid. Het zal de geschiedenis ingaan als

door Minister Vogelaar.

een uiterst succesvol en turbulent jaar. We kijken met enige trots terug op het in alle opzichten uitste-

Als gevolg van de overheidsmaatregelen was er

kend verlopen jaar 2007.

toenemende belangstelling bij corporaties om com-

Ondanks de politieke turbulentie in Den Haag waar-

plexgewijs woningen aan het Wooninvesteringsfonds

bij de woningcorporaties in zwaar weer terecht zijn

te verkopen. In totaal werden 1.494 woningen in het

gekomen, kan het Wooninvesteringsfonds terugkij-

verslagjaar geacquireerd van negen corporaties.

ken op prima resultaten.

Daarmee werden de geringe aankopen in 2006 ruimschoots gecompenseerd. Ook het aantal verkopen

Leek er begin van het jaar nog geen vuiltje aan de

steeg naar 161, waarbij 20 vhe’s (=12,4 procent) werd

lucht, later in het jaar pakten zich zware wolken

verkocht aan zittende bewoners. Het fonds merkt dat

samen. Aedes begon stralend aan het nieuwe jaar

de door haar gehanteerde verkoopstrategie en de

met haar ‘Antwoord aan de samenleving’. Tijdens

prijszetting van de woningen nog steeds adequaat

de honderd dagen toer van het kabinet werden de

genoeg zijn om de geprognosticeerde opbrengst (qua

diverse kabinetsleden nog trots rondgeleid langs

aantallen en opbrengst) te realiseren. Wel stelt zij

nieuwbouwprojecten en herstructurering in de

vast, dat het voor veel gezinnen lastiger wordt om de

oude wijken. Hoe anders werd het beeld toen de

financiering gearrangeerd te krijgen zonder hulp van

eerste kabinetsplannen werden gepresenteerd. Er is

buitenaf.

duidelijk sprake van een vertrouwenscrisis tussen de politiek en de corporaties. Het gevolg daarvan is,

In toenemende mate wordt het fonds ook benaderd

dat corporaties (naar het schijnt) niet langer meer

door woningcorporaties die haar willen betrekken

worden gezien als ‘maatschappelijke’ organisaties,

bij de financiering van nieuwbouw en herstructure-

maar op gelijke hoogte worden gesteld met com-

ringsprojecten. Na overleg met de raad van toezicht

merciële (vastgoed) partijen. Dit heeft ondermeer tot

is vastgelegd dat het Wooninvesteringsfonds tot

gevolg dat de corporaties met ingang van 1 januari

maximaal vijftien procent van haar balanstotaal aan

2006 worden aangeslagen voor de vennootschapsbe-

dergelijke verzoeken tegemoet mag komen, mits

lasting en bovendien niet de voordelen genieten die

voldaan wordt aan de volgende criteria:

andere vastgoedinvesteerders toekomt. Ook zal via

• de verzoekende corporatie is financieel niet in

een eigen investeringsfonds en/of een ministerieel besluit een heffing worden opgelegd van minimaal 75 miljoen euro per jaar gedurende negen jaar. Ook is de huurstijging voor 2007 gemaximeerd op 1,1

staat om alleen het project te realiseren; • het project moet bijdragen aan de structuurversterking van achterstandswijken; • zonder hulp van het Wooninvesteringsfonds kan

procent . Deze maatregelen zullen indien zij worden

dit maatschappelijk gewenste project niet worden

gecontinueerd grote gevolgen hebben voor de (toe-

gerealiseerd;

komstige) liquiditeitsontwikkeling van corporaties.

• de corporatie en het Wooninvesteringsfonds dragen samen het risico in gelijke delen; • het Wooninvesteringsfonds onderzoekt ook de mogelijkheden van matching door financieel gezonde corporaties.

8


1

Tot onze tevredenheid heeft de funding (lees: het ei-

financiële beoordeling 2006 is de status A toegekend

gen vermogen) van het fonds ondanks de forse groei

aan het Wooninvesteringsfonds. Ook ontvingen wij

gelijke tred gehouden met de aankoop- en verkoop

een positief prestatieoordeel van het Ministerie van

van de woningen. Dit is mede gerealiseerd doordat

VROM. De kwaliteit van het interne toezicht werd

de aankoop van grotere complexen werd gerealiseerd

beoordeeld met een gecorrigeerde totaalscore van

door corporaties die zelf voldoende certificaten heb-

76 (terwijl het gemiddelde van de sector uitkwam op

ben ingebracht bij de complexgewijze verkoop. Per

40.7).

jaarultimo bedraagt het totale certificaten vermogen 116 miljoen euro (2006: 103 miljoen euro). Voor 2008

Het Wooninvesteringsfonds heeft het verslagjaar

zijn er harde toezeggingen van circa 34 miljoen euro,

2007 met een hoger positief financieel resultaat

waardoor het totaal aantal (geplaatste) certificaten

weten af te ronden. Per ultimo 2007 steeg de balans-

oploopt naar 150 miljoen euro. Desalniettemin wordt

waarde van 244,7 miljoen euro naar 426,3 miljoen

thans ook de hand gelegd aan alternatieven, een en

euro, een stijging van 181,6 miljoen euro. Het jaar-

ander mede op verzoek van de ledenraad. Door een

resultaat nam toe van 0,681 miljoen euro naar 8,611

ruimere funding zeker te stellen kan met nog meer

miljoen euro, een toename van 7,930 miljoen euro.

kracht door het fonds worden geopereerd om de krim-

Deze toename werd vooral gerealiseerd door meer

pende liquiditeitspositie van woningcorporaties in de

huuropbrengsten, stijging in de verkopen en door de

komende jaren te helpen opvangen.

herwaardering van het vastgoed.

Uit het jaarverslag blijkt, dat het gecorrigeerd weer-

In 2007 is verder gebouwd aan de versterking van

standsvermogen in het verslagjaar 2007 boven het

de interne organisatie. Sinds maart 2007 is Karin de

minimaal noodzakelijke niveau ligt. Ook werd over

Graaf in dienst getreden als directeur vastgoed. Zij

2006 een positief solvabiliteits-oordeel geveld door

was voorheen werkzaam als portefeuille manager

de toezichthouders (CFV en VROM). Op basis van de

vastgoed bij het pensioenfonds BPF Bouwinvest.


9

1

Ook kon de laatste hand worden gelegd aan de

In het verslagjaar is ook formeel het meerjaren

ICT-infrastructuur op basis van de internetportal,

onderhoudsprogramma van start gegaan. Daarbij

die nu alle vastgoedprocessen (aankoop, beheer en

werd veel schilderwerk aanbesteed en uitgevoerd.

verkoop) op voortreffelijke wijze ondersteunt.

In de volkshuisvestingsnota zal hierover uitvoeriger worden gerapporteerd.

Het bestuur wordt in zijn dagelijkse werkzaamheden bijgestaan door de vastgoedcommissie en de treasu-

Nadat in 2006 al het Directiestatuut werd goedge-

rycommissie. Deze laatste commissie is deels ook

keurd en ingevoerd, is nu in het verslagjaar 2007 het

extern samengesteld. Het door de raad van toezicht

Reglement voor de raad van toezicht in werking ge-

goedkeurde treasurystatuut geldt daarbij als de

treden. Formeel wordt door de vereniging nu voldaan

gedragscode als het gaat om het nemen van beslis-

aan alle richtlijnen met betrekking tot de governance,

singen op het gebied van financieren, beleggen, ren-

waarop dieper zal worden ingegaan in het verslag

temanagement, liquiditeitenbeheer en de financiële

van de raad van toezicht.

logistiek. Het waarborgen van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt, het beheersen van financiële

In 2007 is voor het eerst rente uitgekeerd aan de

risico’s, het realiseren van zo laag mogelijke finan-

certificaathouders. In verband met de noodzaak de

cieringskosten en het zekerstellen van voldoende

liquiditeitspositie van het fonds te versterken, is

liquiditeit zijn de belangrijkste doelstellingen van het

certificaathouders gevraagd deze te ontvangen rente

treasurybeleid.

om te zetten in nieuwe certificaten. Daar is door 56 procent van de corporaties gehoor aan gegeven. Aan

Met de huisbankier Fortis Bank in haar rol als ‘lead

de overige certificaathouders werd de rente over

manager’ is in het najaar 2007 een herfinanciering

2005 en 2006 in juni 2007 uitgekeerd.

overeengekomen. Deze is gerealiseerd door het sluiten van een zogenaamde clubdeal, waarbij ook

Het bestuur spreekt graag haar waardering en

de Bank Nederlandse Gemeenten onderdeel is gaan

erkentelijkheid uit naar allen die haar werk hebben

uitmaken van het bankenconsortium. Als gevolg van

mogelijk gemaakt (raad van toezicht, medewerkers,

de wereldwijde kredietcrisis heeft het fonds moeten

leden/corporaties, businesspartners en de toezicht-

afzien van een CMBS-structuur (securitisatie) en

houders CFV en VROM).

werd de herfinanciering van 450 miljoen euro begin 2008 succesvol afgerond. Mede als gevolg van de

Voor het nieuwe verslagjaar 2008 verwacht het

bankencrisis is het vigerende rentetarief opwaarts

bestuur wederom een vruchtbare bijdrage te leveren

bijgesteld, maar nog ruimschoots binnen aanvaard-

aan de (her)financiering en dynamisering van de

bare marges gebleven.

sociale woningmarkt.

De roll-over lening werd volledig ‘gehedged’ door de aankoop van een renteswap.

Hilversum, 13 juni 2008 Hoogachtend, Mr. Marcel M.A. Prop

10


Kerncijfers

2

Kerncijfers sinds ontstaan eind 2005

2007

2006

Aantal gekochte complexen

91

29

Aantal corporaties waarvan is gekocht

15

9

3.522

2.028

185

141

1966

1968

€ 447

€ 457

73%

75%

€ 150.408

€ 145.444

3,70%

3,80%

5,86

6,04

€ 342

€ 337

€ 1.077

€ 1.072

€ 535

€ 472

3,8

3,2

Aantal aangekochte woningen Aantal overig (commercieel vastgoed, garages, parkeerplaatsen,bergingen) Gemiddeld bouwjaar van de complexen Gemiddelde huurprijs Verhouding ten opzicht van maximaal redelijke huur Gemiddelde leegwaarde woningen Huur/leegwaarde verhouding Gemiddelde mutatiegraad over 15 jaar Gemiddelde kosten klachtenonderhoud per jaar per woning Gemiddelde planmatig onderhoudskosten per jaar per woning Beheerkosten 2007 (incl. VvE-beheer) per woning Verwachte periode van leegstand bij mutatie voor verkoop in maanden Aankoopwaarde (incl. kosten koper) Overdrachtskosten Overdrachtsbelasting

€ 437.669.661 € 250.530.802 € 3.678.679

€ 2.860.872

€ 23.684.037

€ 13.975.359

Biedingen excl. overdrachtsbelasting

€ 410.306.945

Biedingen incl. overdrachtsbelasting (6%)

€ 433.990.982 € 247.669.930

€ 233.694.571

Percentage leegwaarde van bieding (incl. OVB 6%)

82%

83%

Huurmultiple (incl. OVB 6%)

22,4

23,2

€ 123.258

€ 120.715

Gemiddelde bieding per woning


11

3

strategie

strategie in het licht van de externe ontwikkelingen

Dat betekent concreet dat het Wooninvesteringsfonds in zijn huidige vorm blijft doen waar het goed in is en ook de afgelopen periode heeft bewezen dat

Op korte termijn blijft de huidige fundingbasis (in

ruimschoots naar behoren te kunnen uitvoeren, na-

de vorm van certificaten) een zwak punt om voluit

melijk het kopen, beheren en verkopen van uitpond-

gas te geven. Op langere termijn blijft de bij de start

complexen.

geformuleerde strategische visie om uit te groeien tot hèt dynamische vastgoedinstituut voor de sector

De inzet blijft erop gericht om de acquisitie en

een belangrijk doel dat voor ogen blijft staan.

funding/financiering van de woningaankopen van talrijke nieuwe projecten naar tevredenheid van de

De huidige strategie die gestoeld is op vier pijlers, blijft echter onverkort van kracht: 1. waardecreatie (in de vorm van liquiditeitssteun) voor de woningcorporaties; 2. focus op de financiële belangen van de certificaat-

klanten te vervullen. Ook zullen de verkoopinspanningen verder gaan toenemen, waardoor de cashflows van het fonds ruimschoots aan alle normen blijven voldoen. Op termijn moet sprake zijn van een ‘revolving fund’.

houders; 3. beschikbaar stellen van vastgoedexpertise;

Bij dit alles past een low key extern optreden met

4. constant streven naar ‘best practice’.

een enthousiaste ‘tone of voice’. Successen worden actief gecommuniceerd naar de buitenwacht.

12


Resultaten in het kort

Resultatenrekening

2007

2006

9.832

8.684

4

In EUR 1.000 Bedrijfsopbrengsten Huren Boekwinst op verkochte woningen Som der bedrijfsopbrengsten

1.711

1.398

11.543

10.082

Bedrijfslasten Afschrijvingen

-115

-72

Salarissen

-259

-144

-69

-36

-1.673

-614

Sociale lasten en pensioenen Onderhoud Overige bedrijfskosten

-2.874

-2.174

Som der bedrijfslasten

-4.990

-3.040

6.553

7.042

Bedrijfsresultaat

Rentebaten

2

3

Rentelasten

-10.433

-8.810

Totaal financiële baten en lasten

-10.431

-8.807

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

-3.878

-1.765

Resultaat deelneming

0

Belastingen Waardeveranderingen vaste activa

-

0

-

12.469

2.446

Resultaat na belastingen

8.611

681

Het boekjaar van het Wooninvesteringsfonds is met

het achterblijven van het eigen vermogen in de vorm

een positief resultaat afgesloten. Na eliminatie van

van certificaten. Daardoor wordt onvoldoende tempo

de herwaardering blijft een negatief exploitatieresul-

gemaakt in de stijging van de huuromzet, noodzake-

taat over van 3.878.000 euro.

lijk om alle kosten en aanloopverliezen te dekken.

Het negatieve exploitatieresultaat wordt vooral

Aan het einde van 2007 is ineens een relatief grote

veroorzaakt door onderbezetting. Deze onderbezet-

hoeveelheid woningen gekocht, hetgeen in 2008

ting kan worden verklaard door minder aangekochte

zal leiden tot een kostendekkende exploitatie. Naar

woningen dan de benodigde aantallen voor een

verwachting zal het nettoresultaat over 2008 verder

kostendekkende exploitatie van de werkorganisatie.

gaan stijgen, terwijl ook de liquiditeitspositie gaat

Dit wordt op haar beurt weer deels verklaard door

toenemen.


13

4

Het planmatig onderhoud is beperkt gebleven tot groot schilderwerk, wat een gunstig effect had op het verhuurresultaat. In 2008 wordt het geplande onderhoud voor 2007 meegenomen bij de planning en uitvoering van het planmatig onderhoud. De resultaten 2007, de investeringen en de daarbij behorende financieringsactiviteiten leiden tot een balanstotaal van 426 miljoen euro. De huidige balanspresentatie leidt tot de volgende kengetallen:

Boekjaar

2005

2006

2007

4,2

0,9

0,1

Continuïteit Liquiditeit Solvabiliteit (E.V. in % van T.V.)

43,4%

42,0%

29,5%

Rentabiliteit eigen vermogen (jaarresultaat in % van E.V.)

0,7%

0,7%

6,9%

Rentabiliteit totale vermogen (jaarresultaat in % van T.V.)

0,3%

0,3%

2,0%

Interest Coverage Ratio

4,5

1,2

2,6

57,67%

56,84%

39,76%

Debt Service Ratio

1,71

1,26

Loan-to-Value

De verplichting van de aankoop van woningen van bijna 127 miljoen euro is gepresenteerd als kortlopende schuld. Per 31 maart 2008 wordt deze verplichting opgenomen in het financieringsarrangement. Door opname van dit bedrag onder de langlopende schulden worden twee kengetallen beïnvloed. De loan-to-value stijgt naar 70,1 procent, de liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds daalt als gevolg van grote aankopen per ultimo 2007 naar 0,1 (0,6 na eliminatie aankopen 31 december 2007). In het eerste kwartaal 2008 is de liquiditeit aanzienlijk verbeterd. In alle gevallen voldoet het Wooninvesteringsfonds aan de gestelde criteria door toezichthouder en financiers.

14


Bericht van de raad van toezicht

D

e raad van toezicht heeft tot taak toezicht te

Dit vormt een stimulans om door te gaan op de

houden op het bestuur en op de algemene

ingeslagen weg en de toezichthoudende prestaties

gang van zaken in de woningcorporatie en de

nog verder op te voeren. Als toezichtkader voor de

met haar verbonden ondernemingen. Daarnaast staat

uitoefening van haar taken in het verslagjaar 2007

zij het bestuur met raad en daad terzijde. De raad

hanteert de raad van toezicht:

van toezicht houdt met name toezicht op:

• de realisatie van het ondernemingsplan

• realisatie van de doelstellingen van de corporatie; • strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten; • opzet en werking van de interne risicobeheersingen controlesystemen; • kwaliteitsbeleid; • kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • financieel verslagleggingsproces; • naleving van de toepasselijke weten regelgeving.

5

2006-2008; • de mate waarin de organisatie is uitgegroeid tot dynamisch vastgoedbedrijf voor de corporatiesector; • de realisatie van jaartargets op het gebied van aankoop, verkoop en beheer, evenals het bevordering eigen woningbezit; • realisatie van de matchinggedachte; • organisatiekosten in lijn met commerciële vastgoedbedrijven; • het Bbsh;

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van toezicht staan omschreven in hoofd-

• afspraken met stakeholders (corporaties, huurders, CFV, VROM, gemeenten).

stuk IV de artikelen 12 tot en met 14 van de statuten van de Vereniging Wooninvesteringsfonds. Een nadere uitwerking daarvan heeft dit jaar plaatsgevonden in een Reglement voor de raad van toezicht. Ook werd de Aedes Governance Code geheel van toepassing verklaard op het Wooninvesteringsfonds. De daaruit voortvloeiende aanpassingen in de bezetting en werkwijze van de raad van toezicht zullen de komende twee jaar worden geïmplementeerd bij het volgens rooster aftreden van een deel van de huidige leden van de raad van toezicht. De raad heeft ir. Meindert T. Kooistra aangewezen als plaatsvervangend voorzitter. In dit Jaarbeeld 2007 legt de raad van toezicht, als onderdeel van een maatschappelijke onderneming, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitoefening van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Het verheugt de raad van toezicht dat de toezichthouder (VROM) haar inspanningen voor het verslagjaar 2006 heeft geëvalueerd en beoordeeld op een 7,5 (ruimschoots boven het sectorgemiddelde).

Wooninvesteringsfonds investeringsfonds Jaarbeeld 2007

15

5

Taken en werkwijze Per 31 december 2007 was de raad van toezicht van de Vereniging Wooninvesteringsfonds als volgt samengesteld:

Naam

functie

Lid sedert

aftredend

Huidige functie

Prof. ir. drs. W.J. Vrakking

Voorzitter

2006

2010

Vennoot HCG

Hoogleraar Erasmus

Ir. M.T. Kooistra

Vice-voorzitter

2005

2009

Diverse commissariaten

Mr. H.W. van Heuven

Lid

2004

2008

Directeur Aedes

Mr. Th.M.M. Thurlings

Lid

2004

2008

Voorzitter RvB Vitalis

J.G.T. Bouwman

Lid

2004

2008

Directeur-Bestuurder Ons Huis

W. van de Rotte

Lid

2006

2010

Vennoot Senia

Prof. dr. P. Hooimeijer

Lid

2006

2010

Hoogleraar UU

Om de toezichthoudende taak goed te kunnen

Het Wooninvesteringsfonds heeft geen onderne-

vervullen heeft de raad van toezicht zich regelmatig

mingsraad en geen (landelijke) huurdersorgani-

mondeling danwel schriftelijk door het bestuur laten

satie waarmee overleg heeft plaatsgevonden. Een

informeren over de (financiële) resultaten in relatie

landelijke huurdersorganisatie is in oprichting. Twee

tot de beoogde doelen, relevante ontwikkelingen

leden van de raad van toezicht komend uit de kring

en de wensen en behoeften van belanghebbenden.

van huurdersorganisaties, voeren op gezette tijden

Met name de inhoud van de kwartaalrapportages

overleg met de Woonbond. Het reguliere overleg met

heeft beduidend aan kwaliteit gewonnen en biedt

de huurders wordt gevoerd door de contractueel

een uitstekend instrument om over de onderneming

aangestelde beheerders/corporaties.

te worden geïnformeerd. De raad van toezicht heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen

De raad van toezicht is in het afgelopen jaar acht-

om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in

maal bijeen gekomen. Ook wordt actief gepartici-

het speelveld van het Wooninvesteringsfonds:

peerd in de algemene ledenvergaderingen. In een

• regelmatig overleg met bestuur en stafmedewer-

van de reguliere bijeenkomsten is het functioneren

kers;

van de directeur-bestuurder besproken. Als gevolg

• overleg met de externe accountant KPMG;

daarvan is ook gekeken naar diens inschaling en

• overleg met de voorzitter van Aedes;

honorering. De raad van toezicht heeft in een verga-

• volgen van seminars en congressen;

dering buiten de aanwezigheid van het bestuur het

• volgen van de vakliteratuur en media;

functioneren van de directeur-bestuurder besproken,

• overleg met bestuur/directie van de Woonbond.

gevoed door de zelfevaluatie van het bestuur. De remuneratiecommissie heeft in haar jaarlijkse beoordelingsgesprek vastgesteld, dat de prestatie-eisen

16


5

in de periode 2005-2007 boven verwachting zijn

De raad van toezicht heeft in het verslagjaar 2007 de

gerealiseerd. Op grond hiervan zal aan het bestuur

volgende besluiten genomen en gesproken over de

over de genoemde periode een variabele beloning

volgende gespreksonderwerpen:

worden toegekend. Met betrekking tot de definitieve

• oprichting en werkwijze van het Aedes investe-

salarisschaalindeling, de uitloopschalen en het aan-

ringsfonds;

deel variabele beloning, zal Atrivé in haar opdracht

• goedkeuring aankopen vastgoed;

onderzoek verrichten, waarvan de uitkomsten naar

• goedkeuring Reglement raad van toezicht;

verwachting in het eerste kwartaal 2008 beschikbaar

• goedkeuring Jaarbericht 2006 (inclusief verslag

zullen zijn. Dit onderzoek wordt door de raad van

inzake de volkshuisvesting);

toezicht noodzakelijk geacht, omdat de functie van

• goedkeuring begroting 2008;

directeur-bestuurder van het Wooninvesteringsfonds

• goedkeuring herfinanciering en treasuryactivitei-

(sterk) afwijkt van die van een traditionele corporatiebestuurder, zoals neergelegd in de advisering door de Commissie Izeboud.

ten; • goedkeuring samenwerking Woonzorg Nederland/ NMa; • goedkeuring projectfinanciering/participatie

De raad van toezicht heeft ook stil gestaan bij haar

nieuwbouw.

eigen functioneren. Deze interne evaluatie is uitvoerig voorbereid door de voorzitter prof. ir. drs. Willem

onafhankelijkheid

J. Vrakking. De evaluatie is collectief opgezet aan

De raad van toezicht waakt ervoor dat de meerder-

de hand van een uitvoerig draaiboek. Het jaar dat er

heid van haar leden onafhankelijk is in de zin van de

geen individueel gesprek gepland staat, is er wel een

Governance Code woningcorporaties bepaling III2.2

schriftelijke evaluatie. Ook met de voorzitter worden

aangeduide criteria. De raad heeft een onafhankelijk

aparte evaluatiegesprekken gehouden. De directeur-

voorzitter. Binnen de raad vindt discussie plaats

bestuurder wordt voorafgaand in de gelegenheid

over de onafhankelijkheid van raadsleden, indien en

gesteld zijn mening te geven over het functioneren

voorzover daar reden toe is. In 2007 is geen sprake

van de raad van toezicht.

geweest van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij leden van de raad van toezicht en/of het

De zelfevaluatie heeft plaatsgevonden op basis van :

bestuur betrokken waren. In 2007 is binnen de orga-

• de vooraf gevraagde visie van het bestuur;

nisatie van Vereniging Wooninvesteringsfonds geen

• voorafgaande bilaterale gesprekken tussen de

gebruikgemaakt van de ‘regeling melding onregelma-

voorzitter en de afzonderlijke leden van de raad

tigheden’. Binnen het Reglement raad van toezicht

van toezicht;

wordt expliciet aandacht gegeven aan het takenpak-

• de Aedes-Code voor woningcorporaties;

ket, de samenstelling en de werkwijzen.

• het Reglement raad van toezicht; • specifieke aspecten verbonden aan het Wooninvesteringsfonds.

Deskundigheid en samenstelling De raad van toezicht werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activi-

De belangrijkste aandachts-/verbeterpunten die uit

teiten, voor de gewenste deskundigheid en achter-

de zelfevaluatie naar voren gekomen zijn:

grond van de leden van de raad van toezicht. De pro-

• het versterken van de financiële deskundigheid in

fielschetsen zijn in 2006 voor het laatst bijgesteld.

de samenstelling van de raad

De raad heeft in 2007 een auditcommissie en een

te realiseren in 2008;

remuneratiecommissie ingesteld. De taak van beide

• ir. Meindert Kooistra aan te wijzen als plaatsver-

commissies is om de raad van toezicht te assisteren

vangend voorzitter; • discussies vooral te voeren op de (strategische) hoofdlijnen. Daartoe zal de stukkenloop vanuit

bij haar werkzaamheden. In de samenstelling van de leden van de raad van toezicht is in het verslagjaar 2007 geen verandering opgetreden.

het bestuur worden aangepast.


17

5

De samenstelling van de commissies was in 2007 als volgt: auditcommissie

Remuneratiecommissie

Mr. Th.M.M. Thurlings

J.G.T. Bouwman

Prof. dr. P. Hooimeijer

Prof. ir. drs. W.J. Vrakking

De raad van toezicht is verantwoordelijk voor een goed bestuur, ondermeer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2007 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. Eind 2007 heeft het evaluatiegesprek met de bestuurder plaatsgevonden. Begin 2008 zullen het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden van het bestuur opnieuw worden beoordeeld en vastgesteld aan de hand van een extern opgesteld advies. Over 2007 heeft het bestuur de volgende beloningen ontvangen: naam M.M.A. Prop

Beloning

Variabele beloning

pensioenkosten

overige beloningen

€ 120.000

€ 12.000

€ 20.800

€ 2.400

Aan het bestuur zijn in het verslagjaar geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt. De totaalbeloning van het bestuur blijft binnen de grenzen die zijn gesteld in de Wet Openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT, Staatsblad 9 februari 2006).

Honorering raad van toezicht De honorering van de raad van toezicht is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de raad van toezicht en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Vereniging Wooninvesteringsfonds. De totale kosten voor de raad van toezicht over 2007 bedroegen 71.122 euro. In 2007 is geen verhoging van de vergoedingen toegepast en bleef de vergoeding van de voorzitter 12.000 euro en van de leden van de raad van toezicht 9.500 euro.

18

Jaarbeeld 2007 Wooninvesteringsfonds investeringsfonds

5

governance Code Vereniging Wooninvesteringsfonds onderschrijft de

Wooninvesteringsfonds heeft de principes en uitwer-

in de Aedes-Code en de Governance Code woning-

kingen zoals opgenomen in de Governance Code wo-

corporaties vastgelegde beginselen. De Governance

ningcorporaties in 2007 opgevolgd, met uitzondering

Code woningcorporaties wordt gehanteerd voor het

van de samenstelling van de raad van toezicht op

inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze pa-

basis van afspiegeling in plaats van deskundigheid.

ragraaf verantwoorden we ons over de inrichting van

In het roulatieschema is voorzien dat de samenstel-

de governancestructuur binnen de Vereniging Woon-

ling van de raad van toezicht zal gaan plaatsvinden

investeringsfonds. Meer gedetailleerde informatie

op basis van deskundigheid c.q. dat uitleg wordt

is opgenomen op onze website (www.wooninveste-

gegeven in het jaarverslag bij afwijking daarvan.

ringsfonds.nl).

organisatieschema

leden van het Wooninvesteringsfonds

Raad van Toezicht Allianties Commercieel Vastgoed

Allianties • Leningen • Activa • Administratie • Beheer • Etc.

Directie / Bestuur 1,0 fte

Directiesecretariaat 1,0 fte

Treasurer / Controller 1,0 fte

Obligatiebeheer

Directeur finance & Control Vacature 1,0 fte

Directeur vastgoed 1,0 fte

Allianties

Medewerker fin. adm. 1,0 fte

Manager Beheer Vastgoed Vacature 1,0 fte

financiële acquisiteur Vacature 1,0 fte

Manager aankoop 1,0 fte

• Makelaardij • Onderhoud • ICT • Verkoop • Etc.

Manager Verkoop 1,0 fte

Beherende corporaties, VvE’s, Gemeenten


19

5

Algemene ledenvergadering

Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving

De algemene ledenvergadering wordt gevormd door

van alle relevante weten regelgeving en voor het be-

de A-leden die hebben geïnvesteerd in het Woonin-

heersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten

vesteringsfonds door het plaatsen van certificaten.

van de corporatie. Het bestuur rapporteert hierover

Elk certificaat vertegenwoordigt een geïnvesteerd be-

aan en bespreekt de interne risicobeheersingen

drag van 500.000 euro. Daarnaast kent de ledenraad

controlesystemen met de raad van toezicht en de

ook B-leden. Dit zijn de corporaties die deelnemen in

auditcommissie.

het Wooninvesteringsfonds door middel van het verstrekken van collegiale leningen. Eind 2007 telde het

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden

Wooninvesteringsfonds in totaal 76 leden, waarvan

van het bestuur zijn in hoofdstuk III, de artikelen

57 A-leden en 19 B-leden, met een totale deelname

8 tot en met 11 van de statuten van de Vereniging

van 116.285.000 euro (zie bijlage 2).

Wooninvesteringsfonds omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het Bestuursreglement.

Raad van toezicht De raad van toezicht bestaat uit zeven personen,

Het bestuur bestaat uit de directeur-bestuurder mr.

onder leiding van een onafhankelijk voorzitter. De

Marcel M.A. Prop (voorzitter). De directeur-bestuur-

raad heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur

der is voor onbepaalde tijd aangesteld. In 2007 is

en op de algemene gang van zaken in de woningcor-

geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen

poratie en de met haar verbonden ondernemingen

met betrekking tot de directeur-bestuurder zoals

en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het

bedoeld in principe II.3 van de Governance Code

verslag van de raad van toezicht in dit jaarverslag

woningcorporaties.

zijn de taak en werkwijze nader beschreven, evenals de wijze waarop de raad hieraan in 2007 invulling heeft gegeven.

Het bestuur Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: • de realisatie van de doelstellingen; • de strategie; • de financiering; • het beleid; • de resultatenontwikkeling; • het beleid ten aanzien van de deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de raad van toezicht. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie en haar huurders in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen af van de bij de woningcorporatie betrokkenen. Het bestuur verschaft de raad van toezicht tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de raad van toezicht.

20


5

Beleidsdoelstellingen

tot een nieuwe investeringsmaatschappij naast het

Het bestuur heeft na goedkeuring van de raad van

Wooninvesteringsfonds.

toezicht de volgende doelstellingen gehanteerd: • realisatie van de aankoop en verkoop van corporatiecomplexen; • verdere uitbouw van de organisatie in de richting

Interne risicobeheersingen controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief

van een dynamische vastgoed organisatie voor de

managen van de strategische, financiële en operatio-

corporatiesector;

nele risico’s en voor het beperken van de impact van

• veiligstellen van de financiering van de onderneming op middellange termijn; • voorrang geven aan matching van corporaties met serieuze financiële problemen.

mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden van de risico’s waarmee we te maken hebben, beschreven. Dit overzicht poogt geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die voor de Vereniging Wooninvesteringsfonds van belang zijn.

De volgende strategie wordt gehanteerd om de doelstellingen te bereiken: • echte waardecreatie (lees: liquiditeitsbevordering) voor corporaties; • focus op de financiële belangen van certificaathouders/financiers;

Een belangrijk probleem vormen de strategische risico’s die voortvloeien uit stelselmatige veranderingen ten aanzien van de regelgeving. In dat kader moet worden vermeld de jaarlijkse aftopping van de huren tot inflatieniveau, het opleggen van heffingen

• beschikbaar stellen van vastgoedexpertise;

terzake van de financiering van wijkverbeteringspro-

• constant streven naar ‘best practice’.

jecten via een heffing op te leggen door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het plotseling

Horizontale dialoog

doorvoeren van een integrale vennootschapsbelas-

Vereniging Wooninvesteringsfonds heeft de volgende

tingplicht voor alle corporaties.

belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstelling

Wat betreft de financiële risico’s kan gewezen wor-

benoemd:

den op ondermeer:

• bewoners en hun lokale en/of landelijke verte-

• de (internationale kredietcrisis) en de gevolgen

genwoordigers; • collega-corporaties en/of leden van de Vereniging Wooninvesteringsfonds; • maatschappelijke organisaties op het terrein van de volkshuisvesting en zorg; • toezichthouders, zoals VROM en CFV;

daarvan voor de financiering van vastgoedaankopen; • het gebruikmaken van financiële derivaten teneinde renterisico’s van kortlopende leningen te voorkomen c.q. te mitigeren; • een daling in de waarde van het vastgoed, als

• externe financiers.

gevolg van een crisis in de Nederlandse huizen-

De raad van toezicht heeft deze benoeming goedge-

markt.

keurd in haar vergadering ten tijde van de vaststelling van het Ondernemingsplan 2005-2007.

Aan de zijde van de operationele risico’s kan worden gewezen op de mogelijke uitval van computersyste-

De communicatie met deze belanghebbenden heeft

men en/of software waarmee de workflow van het

in 2007 plaatsgevonden door middel van infor-

fonds dagelijks wordt ondersteund.

matiebulletins, ledenvergaderingen, persoonlijk overleg, correspondentie en openbare persberichten, die ook te vinden zijn op de informatieve website van de Vereniging. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren de funding van het eigen vermogen en de Aedes wens om te komen


21

5

Controlesystemen

De externe accountant

Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de

De externe accountant wordt benoemd door de raad

implementatie en de werking van de interne risico-

van toezicht na advies van de directeur-bestuurder.

beheersing- en controlesystemen. Deze omvatten de

De raad van toezicht stelt de beloning van de

beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden

externe accountant vast na overleg met de directeur-

van gedrag en andere aspecten van de organisatie

bestuurder. KPMG is voor de periode van 2004-2008

die het mogelijk maken de doelstellingen te realise-

benoemd tot extern accountant van Vereniging

ren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen, fraude

Wooninvesteringsfonds. Het bestuur en de auditcom-

of de overtreding van wetten en regelgeving te voor-

missie maken ieder ten minste eenmaal in de vier

komen, danwel vroegtijdig te signaleren.

jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en

Ook adequate en effectieve risicobeheersingen

capaciteiten waarin de externe accountant functio-

controlesystemen bieden echter nooit een absolute

neert. Deze beoordeling zal plaatsvinden eind 2008.

garantie voor het realiseren van de ondernemings-

De auditcommissie zal het advies voorbereiden.

doelstellingen, noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en

De externe accountant woont in elk geval het gedeel-

regelgeving volledig voorkomen. Gedurende het

te van de vergadering bij van de raad van toezicht

verslagjaar hebben wij de controleomgeving geana-

waarin het verslag van de externe accountant over

lyseerd en geëvalueerd, evenals de risico’s waaraan

het onderzoek van de jaarrekening wordt bespro-

de Vereniging wordt blootgesteld. De belangrijkste

ken en waarin wordt besloten over de goedkeuring

componenten van onze interne risicobeheersingen

van de jaarrekening. De externe accountant kan

controlesystemen in het verslagjaar waren:

tijdens deze vergadering over zijn verklaring over de

• regelmatige risicoanalyse van de operationele en

getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd

financiële doelstellingen van de corporatie;

door de raad van toezicht.

• kwartaalbijeenkomsten van de treasurycommissie waarbij een volledig beeld ontstaat van de finan-

Visitatie

ciële rente- en hedgingsposities, die waar nodig

Vereniging Wooninvesteringsfonds in haar huidige

worden bijgesteld;

hoedanigheid van woningcorporatie bestaat thans

• systeem van periodieke monitoring en rapportering/kwartaalrapportage; • vastleggen/documenteren van de belangrijkste bedrijfsprocessen via een AO/IC traject.

2,5 jaar. De Vereniging zal zich uiterlijk in 2010 laten visiteren door een onafhankelijke visitatiecommissie. In dat jaar bestaat het fonds vijf jaar, een mooi moment om een eerste proeve van bekwaamheid te ondergaan.

Daarnaast heeft de Vereniging een interne controller, die een belangrijke rol speelt in het beoordelen en toetsen van het interne risicobeheersingen controlesystemen. De interne controller functioneert onder verantwoordelijkheid van het bestuur. In voorgaande verslagjaren zijn de interne systemen en boekhouding, met name de systemen gericht op de administratieve organisatie en interne controle (AO/IC) beschreven en geëvalueerd. Er is een gedetailleerd plan ter verbetering van de AO/IC.

22


Informatie voor deelnemers en beleggers

I

n de periode 1999 tot 2004 was het Wooninveste-

fonds. Het bestuur is dan ook verheugd, dat mede

ringsfonds volledig gericht op collegiale financie-

door het succesvolle verkoopbeleid de winstgevend-

ring/matching. In die periode werden zes tranches

heid van de organisatie gaat toenemen. Dit zal in

collegiale leningen gearrangeerd. De geldverstrek-

de toekomst resulteren in een hogere winstgevend-

kende corporaties lenen geld uit aan de Bank Ne-

heid, waardoor de rentebetaling en aflossing van

derlandse Gemeenten en deze laatste leent het geld

certificaathouders wordt veiliggesteld. Tegelijkertijd

door aan de geldontvangende corporaties. De totaal

ontstaat daarmee een nieuwe basis voor het nood-

uitgegeven hoofdsom kwam uit op 65,3 miljoen

zakelijk aanvullen van het eigen vermogen, waarmee

euro. Dit geld werd opgebracht door 45 corporaties

de ‘revolving fund’-gedachte inhoud krijgt. De finan-

en uiteindelijk verstrekt aan dertien corporaties.

ciële prognoses voor 2008 zijn in dit licht bezien, als

De geldverstrekkende corporaties zijn B-lid van het

uitermate bevredigend te kwalificeren.

6

Wooninvesteringsfonds. Na goedkeuring van de jaarstukken op de algemene In de periode 2005 tot en met 2007 zijn géén nieuwe

ledenvergadering die gepland staat voor eind juni

tranches aan collegiale leningen verzorgd. Aan col-

2008, zal afhankelijk van een definitief voorstel aan

legiale leningen resteert nog een bedrag van 41,9

de algemene ledenvergadering de uitbetaling van

miljoen euro. Het Wooninvesteringsfonds heeft in

rente op de certificaten (over 2007) plaatsvinden,

het verslagjaar 2007 57 A-leden en 19 B-leden ( zie

ervan uitgaande dat het Wooninvesteringsfonds

bijlage 2).

blijft voldoen aan de door het CFV en de externe financier(s) gestelde criteria. De uitbetaling zal kun-

In 2007 is weer grote aandacht gegeven aan het

nen plaatsvinden binnen twee werkdagen na afloop

binnenhalen van certificaten/certificaathouders (A-

van de vergadering waarop de jaarstukken zijn goed-

leden). Dit heeft geresulteerd in de plaatsing van 14

gekeurd door de algemene ledenvergadering.

miljoen euro aan nieuwe certificaten. Per jaarultimo is nu voor 116 miljoen euro aan certificaten geplaatst

De huidige samenstelling van de woningportefeuille

(was 102 miljoen euro), een stijging van 14 procent.

heeft plaatsgevonden binnen de afgesproken kaders

Voor 2008 zijn al toezeggingen ontvangen voor 34

van het vastgestelde woningportefeuillebeleid.

miljoen euro, waardoor het totaal geplaatste certificaten zal gaan toenemen naar 150 miljoen euro. Om de groei in de aankopen van vastgoed te blijven financieren, blijft het echter noodzakelijk om over voldoende eigen vermogen te blijven beschikken. De verwachting is, dat door de druk op de liquiditeiten (als gevolg van het overheidsbeleid) het animo bij corporaties om certificaten af te nemen zal gaan verminderen. Het Wooninvesteringsfonds zoekt daarom naar alternatieve bronnen van eigen vermogen. Met het Ministerie van VROM zal worden nagegaan hoe en op welke wijze aan het fonds kan worden tegemoet gekomen om de eigen funding ook naar de toekomst zeker te stellen. Nu de organisatie meer vastgoed in portefeuille heeft en de kritische grens van 3.500 verhuureenheden is gepasseerd, is het ‘ breakeven-point’ gepasseerd en ontstaat door de hogere huurinkomsten een betere kostendekking, dan in de aanvangperiode van het


23

24


3

2007

V O L K S H U I S V E S T I N G S V E R S L A G


25

1

Portefeuille-ontwikkeling

I

n het verslagjaar is wederom hard gewerkt aan

De verworven woningen hebben een huurprijs ge-

de realisatie van zowel aan- als verkoop. Er was

legen tussen de 300 - 400 - 500 euro. Het overgrote

veel animo bij corporaties om complexen aan het

deel (60 procent) zijn eengezinswoningen, de rest is

Wooninvesteringsfonds aan te bieden. Wel merken

gestapelde bouw. Het gemiddelde bouwjaar van de

we dat de concurrentie toeneemt en we regelmatig

woningen is 1966. Inmiddels worden meer woningen

worden geconfronteerd met corporaties die hun bezit

aangeboden in het middeldure en dure segment.

afstoten via openbare of onderhandse tenders. We hebben een aantal malen op een dergelijke tender ingeschreven en ook complexen toegewezen gekregen. Dit was onder andere het geval bij de disposities van SGBB en de Woonplaats, die als gevolg van een nieuwe strategie zich terugtrekken uit bepaalde regio’s in het land. Bij de aankoop van vastgoed wordt goed het oog gehouden op de eigen portefeuillestrategie van het fonds, waarbij regionale spreiding, spreiding over huurklassen, typologie, bouwjaren en dergelijke een belangrijke rol speelt. Er zijn in totaal 1.494 woningen gekocht en 161 woningen verkocht. Zowel de aankopen als de verkopen lagen boven de prognoses. Leeggekomen woningen stonden gemiddeld drie maanden leeg.

2007

2006

Aankopen

1.494

340

Verkopen

161

114

3.247

1.914

Woningen per 31/12

Sinds het moment waarop het Wooninvesteringsfonds haar Toegelaten Instellingsstatus heeft verkregen, heeft het fonds 3.522 woningen aangekocht en 185 overig vastgoed (commercieel vastgoed, garages etc.) van vijftien corporaties. Het betreft in totaal 91 complexen. Het fonds heeft de meeste complexen verworven van Woonbron (55 procent) en De Huismeesters (6 procent). Door de recente aankopen in Zeeland, Brabant en Gelderland is de geografische spreiding van de portefeuille verder toegenomen.

26


Aankoop en verkoop

Corporatie Gekocht

Bouwjaar Gebruiksoppervlakte in m2

SGBB

41

1986

85

De Woonplaats

98

1976

74

106

1972

88

SIB Woonservice

58

1995

74

Nijestee

64

1973

88

Humanitas

35

1986

71

Westwaard Wonen

81

1985

108

Vestion

36

1976

106

975

1956

76

Vidomes

Woonbron Totaal

2

1.494

Aankopen Wooninvesteringsfonds

Het tweede complex van De Woonplaats betreft een

Op het gebied van aankopen was het afgelopen

appartementencomplex in Breda, bestaande uit 74

jaar een zeer succesvol jaar voor het Wooninveste-

appartementen. De aankoop hiervan is in het vierde

ringsfonds. In totaal zijn er in 2007 1.494 woningen

kwartaal 2007 afgerond. Dat de verwerving van dit

en 44 parkeerplaatsen en bedrijfsmatig onroerend

complex zo lang op zich heeft laten wachten, komt

goed aangekocht. De woningen waren afkomstig van

doordat de gemeente Breda geen splitsingsvergun-

negen verschillende corporaties, te weten: De Woon-

ning voor dit complex wil afgeven. Hierdoor kan het

plaats, Vestion Wonen, Nijestee, Vidomes, Humani-

Wooninvesteringsfonds de woningen niet verkopen.

tas, SIB Woonservice, De Vijf Gemeenten, Westwaard

Het Wooninvesteringsfonds heeft daardoor de origi-

Wonen, Woonbron en SGBB. De 62 complexen die

nele biedingsprijs niet gestand gedaan. Daarvoor in

hiermee zijn verworven, vertegenwoordigen een to-

de plaats is een overnameprijs op basis van doorex-

tale aankoopwaarde van 187.138.859 euro, inclusief

ploiteren met De Woonplaats overeengekomen. Bij

overdrachtsbelasting.

het verkrijgen van de splitsingsvergunning binnen een periode van tien jaar wordt een vergoeding be-

De Woonplaats

taald van 30 procent van het verschil tussen de door-

Het Wooninvesteringsfonds heeft op 1 september

exploitatieprijs en het in de tender geboden bedrag

2006 meegedaan aan een tender op twee complexen.

op basis van uitponden. De aankoopwaarde van de

Voor deze complexen werd door het Wooninveste-

74 woningen bedraagt, op basis van doorexploiteren

ringsfonds het hoogste geboden en derhalve heeft

6,8 miljoen euro inclusief overdrachtsbelasting.

De Woonplaats de complexen aan het Wooninvesteringsfonds toegewezen. Het complex Amersfoort bestaat uit 24 eengezinswoningen en is per 5 april door het Wooninvesteringsfonds verworven. Het betreft een complex met 24 grondgebonden seniorenwoningen, gebouwd in 1972. Deze woningen zijn voor circa 3,2 miljoen euro inclusief overdrachtsbelasting aangekocht.


27

2

Aankoop en verkoop

Vestion Wonen

SIB Woonservice

Door Vestion Wonen zijn op 28 september 2007 36

Het aankooptraject met SIB Woonservice heeft al

eengezinswoningen in Den Ham en Vroomshoop aan

met al bijna een jaar geduurd. In eerste instantie

het Wooninvesteringsfonds verkocht. Deze woningen

werden drie complexen met in totaal 116 woningen

zijn voor circa 3,7 miljoen euro verworven.

aangeboden. Uiteindelijk is het grootste complex teruggetrokken, waardoor er eind december 58

Nijestee

woningen zijn overgegaan. De woningen bestaan

Eind november is de transactie tussen Nijestee en

uit 14 grondgebonden eengezinswoningen en 44

het Wooninvesteringsfonds afgerond. Hierdoor zijn

appartementen. Voor de appartementen was op het

64 galerijwoningenwoningen in Groningen aan het

moment van aankoop nog geen splitsingsvergun-

Wooninvesteringsfonds geleverd. Ook hier was

ning aanwezig. De gemeente Veenendaal had in

bij aankoop het appartementencomplex nog niet

eerste instantie aangegeven dat er geen splitsings-

gesplitst. Omdat enkele bewoners bezwaar hebben

vergunning voor het appartementencomplex nodig

gemaakt tegen het uitgeven van de splitsingsvergun-

was. Later kwam zij terug op dit besluit en moest er

ning heeft het tot het eerste kwartaal van 2008 ge-

alsnog formeel een vergunning worden aangevraagd.

duurd voordat de splitsingvergunning onherroepelijk

Omdat SIB Woonservice, in verband met de integrale

werd. Door middel van mediation zijn de bezwaren

vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008,

van alle bewoners weggenomen. Het Wooninveste-

de wens had om voor 31 december de woningen te

ringsfonds heeft deze woningen bemachtigd voor

verkopen, heeft het Wooninvesteringsfonds de wo-

een bedrag van circa 6,3 miljoen euro inclusief over-

ningen onder voorwaarde per 24 december afgeno-

drachtsbelasting.

men. In het eerste kwartaal van 2008 is de splitsingsvergunning onherroepelijk afgegeven en kan het

Vidomes

Wooninvesteringsfonds beginnen met het verkopen

Op 30 november zijn er 106 woningen en 3 bedrijfs-

van de appartementen. Deze woningen zijn in totaal

ruimten aan het Wooninvesteringsfonds geleverd.

voor 8,6 miljoen euro inclusief overdrachtsbelasting

Daarnaast zijn halverwege december 13 garages van

aangekocht.

Vidomes naar het Wooninvesteringsfonds getransporteerd. Vidomes was al langere tijd bezig met

De Vijf Gemeenten

het verkopen van de woningen in deze galerijflat.

In 2006 zijn 106 woningen van Woonlinie aangekocht.

Zodoende heeft het Wooninvesteringsfonds een min-

Woonlinie werkt zeer intensief samen met De Vijf

derheidsbelang in de VvE verworven. In totaal is voor

Gemeenten en zodoende heeft deze het Wooninves-

deze woningen, bedrijfsruimten en parkeerplaatsen

teringsfonds 143 eengezinswoningen in de gemeente

circa 11,6 miljoen euro inclusief overdrachtsbelasting

Maasdriel en Zaltbommel aangeboden. In tegenstelling

betaald.

tot de woningen van Woonlinie liggen deze woningen voornamelijk in de kleinere kernen in de Bommeler-

28

Humanitas

waard. Mede door de ervaring van het verkoopteam

In eerste instantie had het Wooninvesteringsfonds

was het een intensief proces waarbij er enkele ver-

een indicatieve bieding op het complex van Huma-

schillen van mening waren. Deze verschillen hadden

nitas uitgebracht. Op advies van het Centraal Fonds

voornamelijk betrekking op de leegwaarde en de ge-

Volkshuisvesting heeft Humanitas hierna een tender

prognosticeerde mutatiegraad. Gezamenlijk is besloten

uitgeschreven voor dit complex. Het bedrag dat het

een derde onafhankelijke makelaar in te schakelen om

Wooninvesteringsfonds heeft geboden op dit com-

de leegwaarde en mutatiegraad vast te stellen. Eind

plexen is door Humanitas geaccepteerd, waardoor

december is de koopovereenkomst getekend. De leve-

deze woningen alsnog naar het Wooninvesterings-

ring heeft halverwege januari plaatsgevonden omdat er

fonds zijn overgegaan. Uiteindelijk heeft het Woon-

nog een aantal verkooptrajecten bij De Vijf Gemeente

investeringsfonds circa 4,1 miljoen euro betaald voor

liepen. Voor de 143 woningen is circa 20 miljoen euro

35 woningen en 25 parkeerplaatsen.

inclusief overdrachtsbelasting betaald.


Aankoop en verkoop

Westwaard Wonen

In de periode tussen

In oktober 2007 heeft Westwaard Wonen het Woon-

31 december 2007 en het moment van betaling heeft

investeringsfonds benaderd voor de verkoop van

Woonbron 8 extra woningen en circa 90 parkeer-

circa 80 woningen. Voor Westwaard Wonen was het

plaatsen aangeboden. In totaal heeft het Woonin-

belangrijk dat het gehele proces voor het eind van

vesteringsfonds voor 982 woningen en 100 parkeer-

het jaar afgerond was. Binnen drie maanden het

plaatsen en bedrijfsruimten circa 124,5 euro miljoen

gehele proces doorlopen als een groot aantal andere

inclusief overdrachtsbelasting betaald. Hierbij moet

trajecten lopen, was een grote uitdaging. Door vanaf

worden opgemerkt dat deze transactie voor een

het begin een strakke planning te handhaven en door

deel met certificaten en een deel met contanten is

goede samenwerking tussen Westwaard Wonen, het

gefinancierd. Door deze grote aankoop heeft het

Wooninvesteringsfonds en de externe adviseurs is

Wooninvesteringsfonds met één transactie haar bezit

dit aankooptraject eind december tot een goed einde

flink vergroot.

2

gekomen. Het Wooninvesteringsfonds heeft voor de 81 woningen in Alblasserdam en Papendrecht circa 12

SGBB

miljoen euro inclusief overdrachtsbelasting betaald.

In het tweede kwartaal van 2007 heeft SGBB een tender uitgeschreven voor in totaal 16 complexen,

Woonbron

voornamelijk gelegen in Zeeland en Noord-Brabant.

Het grootste en meest complexe aankooptraject was

Voor SGBB was opbrengstmaximalisatie het doel. Het

dat van Woonbron. Bij de start van het Wooninveste-

Wooninvesteringsfonds heeft op alle 16 complexen

ringsfonds is van Woonbron een groot aantal wonin-

een bod uitgebracht. Hoewel het Wooninvesterings-

gen aangekocht. Hierna is een goede en duurzame

fonds het gevoel heeft voor de meeste complexen

relatie tussen beide partijen opgebouwd. Dit heeft

een competitief bod te hebben gedaan, zijn ons maar

ertoe geleid dat eind september Woonbron circa

5 complexen gegund. Hieronder zijn 4 complexen in

1.100 woningen aan het Wooninvesteringsfonds heeft

3 kleine dorpen in Zeeland en 1 complex in Ouden-

aangeboden. Deze woningen liggen allemaal in de

bosch. In totaal zijn er 41 woningen voor circa 5,8

omgeving van Rotterdam en variëren van meergezins-

miljoen euro inclusief overdrachtsbelasting verwor-

woningen in Delft tot grote eengezinswoningen in

ven.

Hoogvliet. Totaal ging het om circa 50 complexen. Logistiek was dit een hele operatie, waar alle adviseurs van het Wooninvesteringsfonds nauw bij betrokken zijn geweest. De wens van Woonbron om voor het eind van 2007 de woningen aan het Wooninvesteringsfonds te verkopen, verhoogde de tijdsdruk. Om hun moverende redenen heeft Woonbron gedurende het proces circa 125 woningen teruggetrokken. In totaal zijn er eind december 975 woningen aan het Wooninvesteringsfonds verkocht. Dit was onder andere onder de voorwaarde dat de lopende erfpachtcontracten voor minimaal 50 jaar werden afgekocht. Dit bleek een zeer lastig verhaal. Het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam heeft het afgelopen half jaar een flinke reorganisatie ondergaan, waardoor de samenwerking allesbehalve soepel is verlopen. Contactpersonen werden midden in het proces van het project afgehaald en informatie bereikte ons maar moeizaam. Daarnaast kon ook de betaling pas aan het eind van het eerste kwartaal 2008 plaatsvinden.


29

2

aankoop en verkoop

Beëindigde biedingprocessen

van een gesloten intentieovereenkomst heeft het

In 2007 zijn er ook een zevental biedingprocessen

Wooninvesteringsfonds gedurende de rest van het

beëindigd. De meeste van deze processen werden

proces exclusiviteit. Indien de verkopende corporatie

beëindigd in de fase van de indicatieve bieding. Het

het biedingproces stopzet, worden de ‘out-of-pocket’

Wooninvesteringsfonds voert de indicatieve bieding

kosten van externe adviseurs in rekening gebracht.

geheel voor eigen rekening en risico uit. Vanaf het

Na de definitieve bieding en acceptatie volgt het

moment dat beide partijen een intentieovereen-

transport van het vastgoed.

komst sluiten en er externe adviseurskosten worden

We signaleren in de markt dat corporaties bij verkoop

gemaakt, zijn de biedingen niet meer vrijblijvend.

van vastgoed meer en meer overgaan tot biedings-

Indien de verkopende corporatie het biedingproces

processen, waarbij meerdere (markt)partijen worden

stopzet, worden de kosten van onder andere de

benaderd. Ook stellen wij vast dat in sommige

externe adviseurs in rekening gebracht bij de betref-

gevallen sprake is van het uitschrijven van tender-

fende woningcorporatie. In 2007 is dit bij één corpo-

processen. Het merendeel van de corporaties is goed

ratie gebeurd. Deze corporatie heeft naar aanleiding

op de hoogte van de nieuwe VROM-voorschriften die

van een fusie het biedingproces stilgelegd. In goed

gelden bij de verkoop van corporatiewoningen zoals

overleg is besloten de kosten voor het opstellen van

vastgelegd in de richtlijn MG 2006-06 d.d. juni 2006.

de voorlopige bieding te delen.

Een aantal gemeenten blokkeert de verkoop van corporatiewoningen, doordat zij geen toestemming

onderhanden zijnde projecten

geven voor de noodzakelijke splitsingsvergunning.

Per 1 januari 2008 bevinden acht woningcorporaties zich in het biedingproces van het Wooninvesterings-

Zoals uit het bovenstaande blijkt, wordt veel energie

fonds. Drie woningcorporaties bevinden zich in het

gestoken in biedingprocessen die vervolgens om

traject voor de indicatieve bieding. Op de woningen

allerlei redenen geen doorgang vinden. Het bestuur

van vier woningcorporaties is een indicatieve bieding

maakt momenteel een analyse van deze casussen

en op de woningen van een woningcorporatie is een

teneinde hieruit lering te trekken. Mogelijk zal dit

definitieve bieding uitgebracht. In totaal worden

consequenties hebben voor de inrichting van het

circa 920 woningen aangeboden met een aankoop-

biedingsmodel en de daarbij gehanteerde parame-

waarde van circa 90 miljoen euro inclusief over-

ters, waaronder de disconteringsvoet. Het blijft lastig

drachtbelasting. Het merendeel van de aangeboden

om in de praktijk zowel de certificaathouders als

woningen liggen in Apeldoorn, Den Helder, Harder-

de verkopende corporaties te vriend te houden en

wijk, Rotterdam en Zevenaar.

voldoende te bedienen.

Het biedingproces Het Wooninvesteringsfonds kent drie stadia in het biedingproces: • indicatieve bieding; • voorlopige bieding; • definitieve bieding. De indicatieve bieding is een globale waardering van de aangeboden portefeuille. Zij geschiedt op basis van een beperkt aantal parameters en is geheel vrijblijvend (zowel voor de aanbiedende corporatie als voor het Wooninvesteringsfonds). Deze fase wordt voor eigen rekening en risico van het Wooninvesteringsfonds uitgevoerd. De voorlopige bieding en de definitieve bieding zijn niet vrijblijvend. Op basis

30


ontwikkeling aedex benchmark

s

inds januari 2006 is het Wooninvesterings-

Dit resulteert dan in directe rendementen die per

fonds aangesloten bij Aedex, de stichting

segment aanzienlijk hoger liggen dan de benchmark.

corporatie vastgoedindex. Recent hebben

Het totaalrendement over 2006 bedraagt 5,2 procent

wij de rapportage over 2006 ontvangen en bespro-

(benchmark is 5,7 procent). Hier valt op, dat het

ken. De getoonde resultaten geven goed weer dat

directe rendement met 3,7 procent, hoger is dan de

het Wooninvesteringsfonds in alle opzichten een

benchmark (2,4 procent), terwijl het indirecte rende-

vreemde eend in de bijt is. Wij zien dit zowel bij de

ment met 1,4 procent lager is dan de benchmark (3,2

transformatie-index (waar hoog wordt gescoord als

procent).

3

gevolg van aan- en verkopen), als ook bij de exploitatiekosten per deelnemer, waar het Wooninvesteringsfonds op de eerste plaats prijkt. Ook ontstaat zo een actueel beeld van het directe en indirecte resultaat per segment. Hier valt op dat het Wooninvesteringsfonds relatief veel huizen in bezit heeft met een hoger dan gemiddeld huurniveau.


31

4

De woningmarkt in ontwikkeling

o

p de Nederlandse woningmarkt hebben zich

loon- en prijsontwikkeling grote gevolgen voor de re-

in het verslagjaar belangrijke trends afge-

alisatie van nieuwbouwwoningen. Door de stijgende

tekend. Door het huidige kabinetsbeleid zit

energieprijzen en belastingmaatregelen lopen de

de woningmarkt letterlijk op slot. Dit heeft negatieve

kosten voor huurders/bewoners snel op. Ook de kre-

gevolgen voor de nieuwbouw, de prijsontwikkeling

dietcrisis die medio 2007 is ontstaan als gevolg van

van huizen, de accommodatie van starters en de

liquiditeitsproblemen bij de banken, heeft zijn effect

rentabiliteitsontwikkeling van commerciële ontwik-

op de kredietverstrekking en animo om hypotheken

kelaars en woningcorporaties. Daarnaast stijgt de

af te sluiten. Weliswaar nam de bouwproductie van

schaarse grondprijs tot recordhoogten. Ook heeft de

particuliere woningen en appartementen fors toe, maar de targets die het kabinet al jaren voor ogen staan, worden nog steeds niet gerealiseerd. Daarmee is de schaarste aan (goedkope/middeldure woningen) nog steeds niet opgelost. Voor de bestaande verhuurmarkt betekent dit, dat woningen relatief kort leegstaan, hetgeen een gunstig effect heeft op de cashflows. Doordat de huurstijging jaarlijks is gemaximeerd op inflatieniveau kunnen corporaties echter maar mondjesmaat profiteren van de algehele situatie op de woningmarkt. Er zijn tekenen dat het Nederlandse woningmarktdossier op instigatie van het maatschappelijk veld nader zal worden bestudeerd om te komen met structurele oplossingen voor de toekomst.

32


De huurwoningvoorraad

Gemeente EGW

MGW

Totaal

Aalburg

54

0

54

Alblasserdam

57

0

57

Amersfoort

24

0

24

0

74

74

332

57

389

Delfzijl

39

0

39

Den Haag

42

213

255

Dordrecht

110

29

139

Groningen

170

301

471

Halderberge

0

17

17

Landgraaf

0

64

64

24

0

24

1.011

246

1.257

Stadskanaal

0

31

31

Twenterand

35

0

35

0

82

82

Veenendaal

14

44

58

Veere

24

0

24

Zaltbommel

48

0

48

Zoetermeer

0

105

105

1.984

1.263

3.247

Breda Delft

Papendrecht Rotterdam

Veendam

Verkocht en getransporteerd

Leegstand

Tot en met het 31 december 2007 zijn in totaal 165

Aan het einde van het vierde kwartaal 2007 ston-

vhe’s verkocht en getransporteerd, waarvan 161

den 67 vhe’s leeg. Van deze 67 zijn er 16 verkocht

woningen en 4 parkeerplaatsen. Het aantal getrans-

(wilsovereenstemming voor 15 woningen en 1

porteerde woningen aan zittende huurders bedraagt

parkeerplaats), met een transportdatum in 2008.

20, dit komt overeen met 12,4 procent van het totaal

De resterende 51 leegstaande vhe’s bestaan uit 30

aantal getransporteerde woningen.

woningen, 20 parkeerplaatsen en 1 berging.


5

33

5


Leegstandstijd De gemiddelde leegstandstijd van de woningen die per 31 december 2007 leegstaan en nog niet getransporteerd zijn, bedraagt 126 dagen (4,2 maanden). Dankzij de vele inspanningen, bouwkundig en commercieel, is in het verslagjaar het aantal woningen met een leegstandsperiode van meer dan 150 dagen (5 maanden) fors afgenomen. Het aantal woningen dat meer dan 150 dagen leegstaat (zonder afgesloten wilsovereenstemming) bedraagt 6. Onderstaand overzicht geeft deze woningen weer met het aantal dagen leegstand:

Complex Straat Nummer

Datum Leegstand Aantal dagen leeg

Romeinenplein

Romeinenplein

47

19-05-2007

226

Grasbuurt

Kamgras

24

17-04-2007

258

Prins Hendrik

Steenstraat

13

29-12-2006

367

Oudeland

Traviataweg

60

01-12-2006

395

Oudeland

Tiefland

27

27-11-2006

399

Boomgaard

Karekiet

6

19-11-2006

407

Vhe’s die langer leegstaan dan 150 dagen, komen in

Verkoopprijzen

aanmerking voor een specifieke aanpak of voor we-

Onderstaand overzicht geeft de leegwaarden, de

derverhuur. Van de genoemde woningen staan bij het

boekwaarden en koopsommen weer van de 165 in

samenstellen van dit verslag Romeinenplein 47 en

2007 verkochte en getransporteerde vhe’s:

Kamgras 24 leeg, de andere woningen zijn verkocht.

Mutatie De vastgoedportefeuille van het Wooninvesteringsfonds levert over 2007 in totaal een mutatiegraad op van 8,1 procent. Daarmee ligt de realisatie boven de prognose van 7 procent. Ook de daarmee corresponderende verkooptarget voor 2007 (= 148) is ruimschoots gerealiseerd.

Totaal

Leegwaarde taxateur

€ 22.591.180

Boekwaarde

€ 20.401.107

Gerealiseerde koopsom

€ 23.074.975

Realisatie als % van de geïndexeerde leegwaarde taxateur

102,2%

Verkooptijd De gemiddelde verkooptijd in 2007, zijnde de

De realisatie van de koopsommen is inclusief

periode tussen de datum leegstand en de datum

e 46.550 aan verleende kortingen aan zittende huur-

transport van de woningen in portefeuille, exclusief

ders. Na eliminatie van de korting komt de realisatie

transporten aan huurders, bedraagt 93 dagen. Inclu-

van de koopsommen ten opzichte van de geïndexeer-

sief transporten aan zittende huurders bedraagt de

de leegwaarden op 102,2 procent.

gemiddelde verkooptijd 81 dagen, bij een prognose van 105 dagen.

34



M

et het aantreden van het nieuwe kabinet

Dit zal met name tot uitdrukking kunnen komen in

Balkenende IV is ook de door Minister Dek-

de financiering van het meerjaren onderhoud en de

ker aangekondigde liberalisering van het

noodzakelijk maatregelen om de woningvoorraad

huurbeleid van de baan. Dit kabinet heeft gekozen

energiezuiniger te maken. Ten tijde van de eerste bie-

voor een lijn waarbij de huren inflatievolgend gekop-

dingen werd immers nog uitgegaan van een gemid-

peld zijn. Nu in 2006 de inflatie is uitgekomen op 1,2

delde huurverhoging van 2 à 2,5 procent, zodat het

procent is dit tevens de norm die mag worden gehan-

fonds bij aanvang als gevolg hiervan te veel betaald

teerd voor het verslagjaar 2007. Kon het Wooninves-

heeft bij de aankoop van haar eerste complexen. Wat

teringsfonds voor 2006 nog de huren verhogen met

niet meer in kas zit, kan niet worden uitgegeven! Bij

2,5 procent, voor 2007 hebben alle met ons samen-

de nieuwe biedingen is in het biedingsmodel aan-

werkende corporaties per 1 juli 2007 een jaarlijkse

sluiting gezocht bij het inflatievolgend huurbeleid.

huurverhoging doorgevoerd van 1,1 procent.

Probleem daarbij is dat de inflatie over de rekenpe-

6

riode van vijftien jaar moeilijk te voorspellen valt. Deze verlaging betekent een forse aanslag op de

Inmiddels is bekend dat de huurverhoging over 2008

contante kasstromen in de komende jaren en beperkt

naar verwachting 1,6 procent gaat bedragen.

de investeringskracht van het fonds aanzienlijk.

Jaar

2007

2006

Gemiddelde huurprijs per woning op 1 januari

€ 457

€ 452 per maand

Gemiddelde huurprijs per woning op 31 december

€ 447

€ 457 per maand

Verhoging huursom

1,1%

2,5%

Gemiddelde huurprijs als % maximaal red op 31-12

73%

76 %

De opbouw naar huurklassen van de woningen is als volgt: Goedkoop

342

Betaalbaar

1.992

Duur

677

Geliberaliseerd

236

Totaal

3.247


35

7

Bevordering eigen woningbezit

H

et Wooninvesteringsfonds ziet het als haar

en de politiek heeft de sleutel zoekgemaakt. De

taak om het eigen woningbezit van huur-

Bbsh-doelstelling ‘bevordering eigen woningbezit’

ders met kracht te bevorderen. Daartoe is

wordt zo een wassen neus. De verwachtingen voor

een groot aantal maatregelen operationeel die dit

de komende jaren zijn daarom onder dit kabinet

moet bewerkstelligen. Nu de waarde van de corpo-

negatief .

ratiewoningen de laatste jaren fors is toegenomen en de doelgroep geen daarmee corresponderende

Voor de verkoop van woningen aan de huidige

koopkracht is toegevallen, ontstaan er toenemend

huurders is de huurmutatiegraad van groot belang.

financieringsproblemen, waardoor het eigen wo-

De huurmutatiegraad is in het verslagjaar 8 procent

ningbezit voor de doelgroep onbereikbaar dreigt

(2006: 8 procent). Dit bij een bezettingsgraad van

te worden. Structurele maatregelen te nemen

95,53 procent (was 97,7 procent). De gerealiseerde

door het kabinet blijven uit c.q. laten te lang op

huur mutatiegraad is daarmee aanzienlijk uitgeko-

zich wachten. Het hele ‘woningdossier’ zit op slot

men boven de verwachting en norm van 7 procent.

Jaar

2005

2006

2007

Aantal woningen verkocht

nihil

113

161

Aantal woningen verkocht aan zittende huurders

nihil

34

20

Daarmee is het aantal verkochte woningen aan zittende huurders gedaald van 30 procent naar 12 procent. Waarschijnlijk gaat deze trend zich versterkt doorzetten bij ongewijzigd overheidsbeleid. De totale aankoopkorting op de verkochte woningen bedraagt 46.550 euro.

36


Bevordering leefbaarheid en herstructurering

n

aar aanleiding van het prestatieoordeel 2006

heidsfonds jaarlijks een dergelijke dotatie krijgen.

zijn door de Minister van WWI opmerkin-

Het Wooninvesteringsfonds zal het bestaan van het

gen gemaakt over het feit dat in 2006 geen

Wooninvesteringsfonds leefbaarheidsfonds actief

uitgaven zijn verricht ter verbetering van de leefbaar-

promoten bij bewonersorganisaties en corporaties

heid. Alhoewel een en ander samenhangt met de

waarvan bezit in eigendom is overgenomen.

8

startprioriteiten eind 2005 en het bijzondere karakter van het Wooninvesteringsfonds, heeft dit toch geleid

In het kader van de herstructuring heeft het fonds

tot nadere verkenning van onze mogelijkheden. Het

actief toezicht gehouden op en gerapporteerd aan

bestuur heeft daartoe met instemming van de raad

de fiscale autoriteiten inzake de verantwoording

van toezicht besloten het ‘Wooninvesteringsfonds

van de ‘geoormerkte koopprijs’, zijnde de aan de

leefbaarheidsfonds’ op te richten. Over 2007 heeft

verkopende corporaties doorvergoede bedragen die

een eerste storting plaatsgevonden van 10.000 euro

werden bespaard doordat het fonds is vrijgesteld

zijnde een bedrag van 2,50 euro per woning. Over

van de betaling van 6 procent overdrachtsbelasting.

2007 zijn de volgende investeringen verricht ter

De daarmee corresponderende bedragen moeten

verbetering van de leefbaarheid:

binnen zeven jaar door de desbetreffende corpora-

A. tuinen in orde maken voorafgaand aan verkoop;

ties worden besteed aan herstructureringsprojecten.

B. bewonerscommissies krijgen een kleine kas voor

De over 2006 en 2007 daarmee corresponderende

het doen van kleine uitgaven en het organiseren

som waarop door het fonds toezicht is gehouden

van wijkbijeenkomsten.

bedraagt 23,7 miljoen euro. Ook heeft het fonds actief geparticipeerd in de Aedes ledenraadcommis-

Over 2008 zal het fonds een eenmalige dotatie in

sie ‘Van de Ven’ die was belast met het uitwerken van

het vooruitzicht worden gesteld van 250.000 euro.

voorstellen voor een investeringsmaatschappij met

Bij voldoende financiële middelen zal het leefbaar-

garantie-investeringen voor de herstructurering in de 40 wijken. Wooninvesteringsfonds investeringsfonds Jaarbeeld 2007

37

9

Maatschappelijke huisvesting

Binnen de portefeuille van het Wooninvesteringsfonds ultimo 2007 bevinden zich tien eenheden voor mindervaliden (MIVA) en 121 seniorenwoningen, in totaal 4,0 procent van de vhe’s.

38


Klachtenonderhoud

H

et klachtenonderhoud heeft in het ver-

In het kader van de beheerovereenkomst zijn de

slagjaar veel aandacht gekregen. Er werd

beheerders verplicht per kwartaal de voortgang op

voor 569.125 euro aan klachtenonderhoud

het klachtenonderhoud te melden. Het Wooninves-

uitgevoerd. Tevens is door Actys een inventarisatie

teringsfonds heeft in het derde kwartaal de ge-

verricht naar de werking van de klachtenonderhouds-

vraagde informaties ontvangen. Met de verschillende

procedures. De beheerders kunnen nu per kwartaal

beheerders (onder andere Woonbron en Actys) zijn

een standaardrapportage verzorgen die het Woonin-

aanvullende afspraken gemaakt over de procedure

vesteringsfonds inzicht geeft in het klachtenonder-

klachtenonderhoud, in het bijzonder voor het vervan-

houd per corporatie. Daarmee kunnen ook signalen

gen/renoveren van keukens en badkamers. Hierbij

worden opgevangen die duiden op meer structurele

handelt de beheerder binnen bandbreedtes qua

onderhoudsproblemen, die via meerjarenonderhoud

prijzen deze klachten zelfstandig af, na goedkeuring

kunnen worden verholpen. Met ingang van de zomer

door het Wooninvesteringsfonds.

10

2008 zal de klachtenrapportage gaan verlopen via de Wooninvesteringsfonds internetportal. Tot de onderhoudsklachten die in het verslagjaar werden verholpen behoren onder meer: • storingen warmwatervoorziening/verwarmingsketels; • glasschades; • lekkages; • afvoerproblemen; • inbraakschade herstel.


39

11

Meerjarenonderhoud

I

n 2007 en 2008 wordt een eerste begin gemaakt

voor Duwo en het schilderwerk voor Woonlinie zijn

met het meerjarenonderhoud. Dit betreft vooral

volledig gereed en gefactureerd.

groot schilderwerk, het vernieuwen van elektra,

keukenrenovaties en het vervangen van dakramen.

De herinspecties door Fortrus voor de begroting

In 2007 werd voor 1.103.995 euro aan meerjarenon-

2008 zijn in het derde kwartaal voorbereid en ge-

derhoudsprojecten uitgevoerd. Het budget bedraagt

pland en in het vierde kwartaal uitgevoerd. Mede op

2.227.894 euro. Ook werd ervaring opgedaan met

basis hiervan is de begroting planmatig onderhoud

de externe adviseur Fortrus, die behulpzaam is bij

voor 2008 opgesteld en goedgekeurd.

de coördinatie van de opnames en uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden. Dit is goed verlopen,

Besteding

evenals de samenwerking met de betreffende behe-

In het derde kwartaal zijn de eerste werkzaamheden

rende corporaties en de bewoners.

in uitvoering gegaan. Vanaf het vierde kwartaal zijn

Een groot deel van de in opdracht gegeven planmatig

de eerste termijnfacturen binnengekomen. Fortrus

onderhoudswerkzaamheden zijn in 2007 uitgevoerd

heeft op ons verzoek een overzicht opgesteld waarin

en afgerond. Als gevolg van de vertraagde opstart

het budget, de opdracht en de besteding geregi-

aan het begin van het jaar zijn de uiteindelijke

streerd worden. Daardoor ontstaat een verplichtin-

opdrachten relatief laat verstrekt en in uitvoering ge-

genadministratie die een goede onderlegger vormt

nomen. Derhalve en onder invloed van de weersom-

voor de facturering.

standigheden zijn er werkzaamheden niet afgerond. Diverse schilder- en gevelwerkzaamheden kennen

Vooruitblik 2008

een doorloop naar 2008 voor wat betreft de uitvoe-

In het eerste kwartaal ligt de nadruk op de voor-

ring en facturering.

bereidende werkzaamheden en de definitieve goedkeuring van de begroting. De firma Sikkens

Binnen de begroting wordt onderscheid gemaakt

zal verftechnische bestekken aanleveren voor de

naar het budget voor planmatig onderhoud en ser-

geplande schilderactiviteiten. Daarnaast is er veel

vicekosten. De servicekosten hebben betrekking op

aandacht voor de afronding van projecten planmatig

de afgesloten contracten voor onderhoudswerkzaam-

onderhoud 2007 (zowel uitvoeringstechnisch als ook

heden aan cv-ketels, groen, liftinstallaties en derge-

administratief ).

lijke. Als we hierin een onderscheid aanbrengen, is er voor servicekosten 223.672 euro begroot.

Energiemaatregelen In 2007 is een aanvang gemaakt met het inventari-

Budgetten Taakstellend budget planmatig onderhoud 2007

seren van de energielabels (A tot en met G) van het bestaande bezit. Naar verwachting zal de gehele in€ 2.227.894

ventarisatie in de zomer van 2008 zijn afgerond. Als bekend is hoe het staat met de energiehuishouding

Begroot planmatig onderhoud 2007 € 2.641.770

van het bestaande bezit, kunnen maatregelen wor-

Begroot servicekosten 2007

€ 223.672

den geformuleerd om ernstige achterstanden die zijn

Realisatie 2007

€ 1.103.996

van nieuwe complexen meer aandacht worden gege-

Doorgeschoven naar 2008

€ 710.000

geconstateerd weg te werken. Ook zal bij de aankoop ven aan de energielabels, die waar zij ontbreken een drukkend effect zullen hebben op de aankoopprijzen.

Werkzaamheden

Bij verkoop aan zittende bewoners zullen de labels

Voor Duwo en Woonbron lopen de schilder- en

worden vastgesteld en is daarmee voor de kopers de

houtrotherstelwerkzaamheden door naar 2008. De

energiezuinigheid van de woning bekend.

Huismeesters heeft nog een zeer klein deel schilderwerk en gevelwerk dat doorloopt naar 2008. Voor Woonlinie betreft dit dak- en gevelwerk. Het dakwerk

40


Beheer van vastgoed

12


41

algemeen Binnen het beheer zijn de beheerders, de VvEbeheerders en het onderhoud de drie belangrijkste onderwerpen. Ook zal het hierboven genoemde energiebeleid en de leefbaarheid hier een plek krijgen. Het beleid op deze laatste twee terreinen is nu in ontwikkeling en zal in het verslagjaar 2008 verder vorm krijgen. Als gevolg van de vele verwervingen eind 2007 en de aanstaande verwervingen in 2008, is veel communicatie met de verschillende nieuwe beheerders en VvE-beheerders een belangrijk aandachtspunt voor 2008. Daarnaast worden de reguliere bezoeken aan de bestaande beheerders nader ingevuld.

13

Kernafspraken met beheerders

I

n het laatste kwartaal van 2007 is de keuze

Actys verzorgt dus als derde partij het beheer op

gemaakt om bij de jaarlijkse evaluatie van de

dezelfde wijze als met de verschillende verkopende

beheerders geen pro-forma opzegging te doen

corporaties eerder overeengekomen, op basis van de

van de lopende beheerovereenkomsten. In plaats

gesloten beheerovereenkomsten.

daarvan zijn er afspraken gepland met de verschillende beheerders en worden deze individueel bezocht

Met ingang van 1 oktober 2007 is Vestion de beheer-

voor evaluatie van de afgelopen periode en beider

der van de door hun aan ons verkochte woningen in

verwachtingen voor de toekomst. Enkele van deze

Vroomshoop en Den Ham (36 eengezinswoningen).

gesprekken hebben al plaatsgevonden in de laatste maanden van 2007, terwijl het merendeel van deze

Voor het bezit dat wij aankochten van Humanitas in

gesprekken gepland staat voor het eerste kwartaal

Rotterdam (35 appartementen) is Woningstichting

van 2008.

PWS Rotterdam aangesteld als de beheerder.

De verslagen van huurdersoverleg op complexniveau,

Het bezit verkregen van De Woonplaats twee

maar ook op wijk-, stadsdeel- of algemeen niveau,

complexen is op verzoek van de corpoartie onderge-

zijn opgevraagd en ontvangen. Afhankelijk van de au-

bracht bij Actys Wonen B.V.

tomatiseringstechnische mogelijkheden zullen deze verslagen een plek krijgen op de internetportal. SGBB heeft, in tegenstelling tot de meeste andere corporaties, ervoor gekozen om het beheer van de verkochte woningen niet zelf te blijven uitvoeren. Het Wooninvesteringsfonds heeft voor dit beheer (8 gemeenten, 9 complexen, 193 woningen) een beheerovereenkomst gesloten met Actys Wonen B.V.

42

Jaarbeeld 2007 Woon Wooninvesteringsfonds

Organisatie van huurders en Vereniging van Eigenaren

H

et Wooninvesteringsfonds heeft een busi-

Haag Wonen

nessmodel waarbij het beheer van de

In het vierde kwartaal zijn de opdrachten voor schil-

woningen in handen blijft van de verko-

derwerk namens de VvE’s door Fortrus uitgeschre-

pende corporatie. Dit betekent dat, bij contract, alle

ven. De uitvoering start in het eerste kwartaal 2008.

huurdersaangelegenheden zijn opgedragen aan de

Het Wooninvesteringsfonds schiet de kosten voor het

corporatie. In de praktijk betekent dit dat bij verkoop

schilderwerk voor, omdat het de VvE’s op dit moment

er voor de zittende huurders niets veranderd.

aan middelen ontbreekt om het noodzakelijke on-

Huuraanzegging, huuradministratie, huurincasso,

derhoud voor instandhouding te kunnen financieren.

klachtenonderhoud en huurdersoverleg, al of niet in

De eigenaren betalen vervolgens een extra bijdrage

VvE-verband vinden plaats door de nieuw aange-

waarmee in drie jaren gespaard wordt om daarmee

stelde beheerder.

het Wooninvesteringsfonds terug te betalen.

14

In het verslagjaar is nog geen ‘landelijk platform gebracht. Met steun van de Woonbond wordt een

Verbeek VvE Management (Romeinenplein Landgraaf )

dergelijk initiatief nu voorbereid.

Alle planmatige onderhoudswerkzaamheden zijn in

huurdersoverleg Wooninvesteringsfonds’ tot stand

Daar waar sprake is van gestapelde bouw zijn er in

opdracht van de VvE uitgevoerd. Het schilderwerk

alle gevallen Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Het

en gevelwerk worden in het eerste kwartaal 2008

Wooninvesteringsfonds heeft op de internetportal

afgerond. Daarnaast is er binnen het voor 2007 be-

per complex een overzicht van de vigerende beheer-

schikbare budget nog een schilderopdracht gegeven

ders en VvE-contracten. Het overzicht van de VvE-

die echt noodzakelijk bleek. De installatietechnische

vergaderingen met bijhorende stukken is actueel be-

werkzaamheden (vervanging accu’s noodverlichting,

schikbaar, zij het dat gelet op de vele verwervingen

vervanging postkasten en intercoms) zijn in 2007

in het laatste kwartaal 2007 in 2008 nog gegevens

afgerond.

moeten worden bijgewerkt en geactualiseerd.

PandGarant (Florakade Groningen) Staedion Commercieel

De reguliere VvE-vergaderingen hebben plaatsgevon-

Als gevolg van personeelswisselingen zijn nog niet

den in het vierde kwartaal.

alle werkzaamheden voor planmatig onderhoud in voorbereidingen worden getroffen, die in het tweede

Actys (Prins Hendrikstaete Veendam/ Het Zuideinde Wildervank)

kwartaal 2008 moeten leiden tot opdrachtverstrekk-

Actys doet naast het reguliere beheer ook het VvE-

king voor met name schilderwerk.

beheer voor het voormalige bezit van SGBB in de

uitvoering gegeven. In het eerste kwartaal zullen de

provincie Groningen. In het vierde kwartaal hebben

De Huismeesters

de eerste VvE-vergaderingen plaatsgevonden.

Alle vergadering zijn in 2007 gehouden op één na. Daarmee zijn de VvE’s van De Huismeesters in Groningen weer op orde voor wat betreft de vergaderingen. In 2008 zal het normale patroon weer gevolgd worden.


43

15

samenwerkingsrelaties

H

et Wooninvesteringsfonds wil naar haar aard een compacte organisatie blijven en stelt zodoende veel belang aan samenwerking

met strategische partners op alle onderdelen van de ‘value chain’. In het verslagjaar zijn Dansenvandevegt en Colliers als taxateurs toegevoegd aan de lijst. Zowel bij de aankoop van complexen als ook bij de jaarlijkse hertaxatie van bestaand bezit opereren deze landelijk werkende makelaars naast elkaar. In die gevallen waar corporaties bezit afstoten zonder dat zij het beheer willen verzorgen, wordt het beheer uitgevoerd door landelijk werkende beheerders. In dit kader werd een samenwerking aangegaan met Actys. Naast het algemeen beheer is voor het planmatig onderhoud een overeenkomst aangegaan met Fortrus. Fortrus houdt zich bezig met de inventarisatie en voorbereiding van de uitbesteding en controle op de uitvoering van het planmatig onderhoud. Voor de verkoopcoördinatie wordt Concito Vastgoed B.V. ingeschakeld. Deze organisatie is verantwoordelijk voor de aansturing van de diverse locale makelaars en afwikkeling van de verkooptransacties.

44


Financiële continuïteit

B

elangrijkste doelstelling van het Wooninveste-

De gewogen criteria zoals gesteld door Fortis Bank worden

ringsfonds is het complexgewijs aankopen van

in het verslagjaar gerealiseerd.

16

bezit van woningcorporaties tegen een zo hoog

mogelijke verkrijgingsprijs, zodat deze corporaties

Op 18 oktober 2007 ontvingen wij het resultaat onderzoek

extra liquiditeit genereren voor de financiering van

financiële positie verslagjaar 2006 van het Centraal Fonds

hun nieuwbouw- en/of herstructureringsopgaven in de

Volkshuisvesting.

wijken. Het Wooninvesteringsfonds koopt woningen

Op basis van de uitkomsten van dat onderzoek zijn het

in verhuurde staat om deze vervolgens te verkopen

gecorrigeerd weerstandsvermogen en het minimaal nood-

aan de zittende huurders en, indien hiervoor geen

zakelijke weerstandsvermogen nader berekend. Uit dat

belangstelling bestaat, aan andere particulieren op

onderzoek blijkt, dat het gecorrigeerd weerstandsvermogen

het moment van huuropzegging. Ter financiering heeft

zich ontwikkeld van 42,1 procent in 2006 naar 23,2 procent

het Wooninvesteringsfonds een vermogen gekregen,

in het prognosejaar 2011. Het minimaal noodzakelijke weer-

bestaande uit een combinatie van achtergestelde

standsvermogen is vastgesteld op 23,9 procent.

leningen/certificaten te verstrekken door corporaties en aangetrokken vreemd vermogen via Nederlandse

Het CFV concludeert dat het Wooninvesteringsfonds op

banken. De uitgifte van de achtergestelde leningen

basis van de huidige beleidsprognoses over voldoende

geschiedt in de vorm van certificaten met een nominale

weerstandsvermogen beschikt om de volkshuisvestelijke

waarde van 500.000 euro.

opgaven waarvoor zij zich gesteld ziet te kunnen uitvoeren. Derhalve wordt op basis van de financiële beoordeling 2006

In het verslagjaar hebben vier corporaties zich bereid

de A-status toegekend aan het Wooninvesteringsfonds.

verklaard via certificaten te participeren voor een totaalbedrag van 12 miljoen euro. Meerdere leden hebben

Het spreekt voor zich dat het Wooninvesteringsfonds bij de

afgezien van rente-uitbetaling voor 2005 en 2006. Deze

forse groei die zij doormaakt, blijft werken aan verruimen

bedragen zijn als deelcertificaten toegevoegd aan de

van haar mogelijkheden om de eigen vermogenspositie

deelname aan het Wooninvesteringsfonds. Het totale

verder te versterken.

bedrag aan eigen vermogen opgehaald in de vorm van certificaten is daardoor gestegen naar 116 miljoen euro.

Over de financieringsstrategie, de hedging, het treasurybleid en AO/IC is gedurende het verslagjaar verschillende malen

Fortis Bank heeft een kredietfaciliteit ter beschikking

uitvoerig van gedachten gewisseld met de raad van toezicht.

gesteld van 160 miljoen euro. Het beschikbaar gestelde

Conform de richtlijn van het Bbsh artikelen 21 en 22 en MG

vermogen (eigen vermogen en vreemd vermogen)

94-31 9 betreffende goed rentmeesterschap vormt toezicht

was voldoende om in het verslagjaar de aankopen te

op de financiële continuïteit van de bedrijfsvoering een

kunnen financieren. De kredietfaciliteiten zijn tot stand

belangrijk onderdeel van het jaarlijkse takenpakket van de

gekomen zonder borging door het Waarborgfonds

interne toezichthouder.

Sociale Woningbouw (WSW). Het Wooninvesteringsfonds bestemt de jaarwinst en De externe financier (Fortis Bank) heeft aan de financie-

toekomstige batige saldi uitsluitend ten behoeve van werk-

ring een aantal voorwaarden gesteld. Voor solvabiliteit,

zaamheden op het gebied van de volkshuisvesting (lees:

interest coverage ratio en loan-to-value zijn specifieke

aankoop vastgoed van corporaties) en het fonds heeft geen

normen vastgesteld waaraan het fonds contractueel

beleggingen in derden.

moet blijven voldoen. Norm

2007

2006

29,5%

42,0%

Solvabiliteit EV in % totaalvermogen

> 32,5%

Debt service Coverage Ratio

>

1,3%

1,3%

1,7%

Loan-to-value

<

70%

39,7%

56,8%


45

17

Overzicht portefeuille Corporatie

Complex Aantal woningen per 31-12-2007 Aankoopdatum complex

De Huismeesters

Beyum - Groningen

De Huismeesters

Paddepoel - Groningen

De Huismeesters De Huismeesters

123

24-12-2005

81

24-12-2005

Paterwoldseweg - Groningen

14

24-12-2005

Selwerderwijk - Groningen

44

24-12-2005

De Huismeesters

Vinkhuizen - Groningen

36

24-12-2005

De Huismeesters

Weijert - Groningen

11

24-12-2005

De Woonplaats

Blauwe Kei - Breda

74

3-12-2007

De Woonplaats

Guntherstraat - Amersfoort

24

27-4-2007

DUWO

Brasserskade Nieuw - Delft

2

30-11-2005

DUWO

Brasserskade Oud - Delft

38

30-11-2005

DUWO

Prof. Oudemanstraat - Delft

65

30-11-2005

DUWO

Spiegelstraat - Delft

25

30-11-2005

DUWO

Spiekmanstraat - Delft

31

30-11-2005

Haag Wonen

Stuyvesantstraat - Den Haag

78

16-12-2005

Hestia

Romeinenplein - Landgraaf

64

29-12-2006

Humanitas

De Molenwiek - Rotterdam

35

31-12-2007

Nijestee

Avondsterlaan - Groningen

64

3-12-2007

Nijestee

Florakade 10 - Groningen

12

28-12-2005

Nijestee


43

28-12-2005

Nijestee


12

28-12-2005

Nijestee


31

28-12-2005

SGBB

Bergwei - Grijpskerke

SGBB

Gasthuisstraat - Grijpskerke

10 7

31-12-2007 31-12-2007

SGBB

Het Zuideinde - Wildervank

39

28-12-2006

SGBB

Nijestee - Stadskanaal

31

28-12-2006

SGBB

Oost-Vaardeke - Oudenbosch

17

31-12-2007

SGBB

Prins Hendrikstaete - Veendam

43

28-12-2006

SGBB

Siverstraat - Meliskerke

SGBB

Tuikwerd - Delfzijl

SGBB

Waterlooze Werve - Aagtekerke

3

31-12-2007

39

28-12-2006

4

31-12-2007

SIB Woonservice

Atalantapark - Veenendaal

44

31-12-2007

SIB Woonservice

Fluvia-Tubantia - Veenendaal

14

31-12-2007

Staedion

Massenetstraat - Den Haag

177

23-12-2005

Vestion Wonen

Roggestraat - Den Ham-Vroomshoop

35

1-10-2007

Vidomes

Belvedèrebos - Zoetermeer

105

3-12-2007

Westwaard Wonen

Complex 10 - Papendrecht

16

31-12-2007

Westwaard Wonen

Complex 11 - Papendrecht

8

31-12-2007

Westwaard Wonen

Complex 254 - Alblasserdam

57

31-12-2007

46


Overzicht portefeuille Corporatie

Complex Aantal woningen per 31-12-2007 Aankoopdatum complex

Woonbron

Albardaplantsoen - Dordrecht

24

31-12-2007

Woonbron

Alerdincksingel - IJsselmonde

57

31-12-2007

Woonbron

Alverstraat - Hoogvliet

61

31-12-2007

Woonbron

Augustijnenkamp - Dordrecht

4

31-12-2007

Woonbron

Baarschootsekreek - IJsselmonde

9

31-12-2007

Woonbron

Batavenoord - Hoogvliet

36

31-12-2007

Woonbron

Bazeldijk - IJsselmonde

67

31-12-2007

Woonbron

Boomgaardshoek - Hoogvliet

89

30-11-2005

Woonbron

Courzandseweg - Charlois

5

31-12-2007

Woonbron

Curcumastraat - Hoogvliet

71

31-12-2007

Woonbron

Eckartstraat - IJsselmonde

14

31-12-2007

Woonbron

Edelhertlaan - Delft

16

31-12-2007

Woonbron

Eksterstraat - Charlois

2

31-12-2007

Woonbron

Eline Verestraat - Hoogvliet

74

31-12-2007

Woonbron

Foulkeslaan - Delft

21

31-12-2007

Woonbron

Gershwinlaan - Delft

26

31-12-2007

Woonbron

Grasbuurt - Rotterdam

125

30-11-2005

Woonbron

Hofstraat - Dordrecht

1

31-12-2007

Woonbron

Kaneelhof - Hoogvliet

5

31-12-2007

Woonbron

Kardoenhof - Hoogvliet

15

31-12-2007

Woonbron

Kiekendiefhof - Delft

34

31-12-2007

Woonbron

Klaverbuurt - Rotterdam

65

30-11-2005

Woonbron

Lombardstraat - Dordrecht

4

31-12-2007

Woonbron

Marienbornstraat - Dordrecht

11

31-12-2007

Woonbron

Mathenesserstraat - Delfshaven

33

31-12-2007

Woonbron

Montgomerylaan - Delft

25

31-12-2007

Woonbron

Murraystraat - Pernis

30

31-12-2007

Woonbron

Museumstraat - Dordrecht

6

31-12-2007

Woonbron

Oe Thanstraat - Delft

27

31-12-2007

Woonbron

Oldenhagen - IJsselmonde

16

31-12-2007

Woonbron

Oorden - Rotterdam

71

30-11-2005

Woonbron

Oosterdiep - Dordrecht

28

31-12-2007

Woonbron

Oudeland - Hoogvliet

264

30-11-2005

Woonbron

Pelikaansingel - Delft

55

31-12-2007

Woonbron

Riedijk - Dordrecht

Woonbron

Schout Eeuwoutstraat - Pernis

Woonbron

Schuitenmakersstraat - Dordrecht

Woonbron

Sibeliusstraat - Delft

Woonbron Woonbron

3

31-12-2007

10

31-12-2007

2

31-12-2007

13

31-12-2007

Spuiboulevard - Dordrecht

2

31-12-2007

Steegoversloot I - Dordrecht

8

31-12-2007

Woonbron

Steegoversloot II - Dordrecht

3

31-12-2007

Woonbron

Toulonselaan - Dordrecht

10

31-12-2007

Woonbron

Van Speykstraat - Dordrecht

17

31-12-2007

Woonbron

Vest - Dordrecht

6

31-12-2007

Woonbron

Vierambachtsstraat I - Delfshaven

38

31-12-2007

Woonbron

Vierambachtsstraat II - Delfshaven

15

31-12-2007

Woonbron

Wielhovenstraat - Dordrecht

8

31-12-2007

Woonbron

Wijnstraat - Dordrecht

2

31-12-2007

Woonbron

Zellingstraat - Pernis

3

31-12-2007

Woonbron

Zjoekowlaan - Delft

11

31-12-2007

Woonbron

Zuiddiepje - IJsselmonde

47

31-12-2007

17

Woonlinie

Karstraat - Zaltbommel

48

28-12-2006

Woonlinie

Polstraat - Aalburg e.o.

54

28-12-2006

TOTAAL

3.247


47

17

Overzicht portefeuille

Beyum - Groningen

Paddepoel - Groningen

Selwerderwijk - Groningen

48

Vinkhuizen - Groningen

Paterwoldseweg - Groningen

Florakade - Groningen

Weijert - Groningen



Guntherstraat - Amersfoort

Brasserskade Nieuw - Delft

Spiegelstraat - Delft

Prof. Oudemanstraat - Delft

Spiekmanstraat - Delft

Massenetstraat - Den Haag

Stuyvesantstraat - Den Haag

Romeinenplein - Landgraaf


17

49

17


Atalantapark - Veenendaal

Fluvia-Tubantia - Veenendaal

Nijestee - Stadskanaal

Het Zuideinde - Wildervank

Tuikwerd - Delfzijl

Prins Hendrikstaete - Veendam

50


Boomgaardshoek - Hoogvliet


17

Oudeland - Hoogvliet

Oorden - Rotterdam

Belvedèrebos - Zoetermeer

Klaverbuurt - Rotterdam

Grasbuurt - Rotterdam

Karstraat - Zaltbommel

Polstraat - Aalburg e.o. - Zaltbommel


51

52


2007 J A A R R E K E N I N G


53

Balans

Balans (voor winstbestemming) (x € 1.000,-) ACTIVA

31 december 2007

31 december 2006

€

€

VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa

543

269

Materiële vaste activa in exploitatie t.d.v. de exploitatie

418.307

239.081

38

-

418.345

239.081

Totaal Materiële vaste activa

Financiële vaste activa

36

-

418.924

239.350

Totaal vaste activa

VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Debiteuren

2.413

2.282

Belastingen en premies sociale verzekering

2.689

21

Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen

1

0

217

47

5.320

2.350

Liquide middelen

2.093

3.069

Totaal vlottende activa

7.413

5.419

Totaal activa

426.337

244.769

54


Balans

3

(x € 1.000,-) Passiva

31 december 2007

31 december 2006

€

€

Eigen vermogen Algemene reserve Herwaarderingsreserve Onverdeeld resultaat

1.345

-2.847

0

3.511

8.611

681

9.956

1.345

Totaal eigen vermogen

Langlopende schulden Achtergestelde leningen

115.696

101.418

Leningen kredietinstellingen

166.321

135.882

11

8

282.028

237.308

Overige Totaal langlopende schulden

Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige kortlopende schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

504

489

42

10

4

20

133.803

5.597

134.353

6.116

Totaal passiva Garantievermogen

426.337 125.652

244.769

102.763


55

Resultatenrekening

31 december 2007

31 december 2006

€

€

(x € 1.000,-)

Bedrijfsopbrengsten Huren Boekwinst op verkochte woningen Som der bedrijfsopbrengsten

9.832

8.684

1.711

1.398

11.543

10.082

Bedrijfslasten Afschrijvingen

-115

-72

Salarissen

-259

-144

Sociale lasten en pensioenen

-69

-36

Onderhoud

-1.673

-614

Overige bedrijfskosten

-2.874

-2.174

-4.990

-3.040

Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

6.553

7.042

Financiële baten en lasten Rentebaten

2

3

Rentelasten

-10.433

-8.810

-10.431

-8.807

Totaal financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-3.878

-1.765

Resultaat deelneming

0

-

Belastingen

0

-

Waardeveranderingen vaste activa Resultaat na belastingen

56


12.489

2.446

8.611

681

Kasstroomoverzicht

(x € 1.000,-)

2007

2007

2006

2006

€

€

€

€

8.611

681

Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat na belastingen

Aanpassingen voor: Herwaardering

-12.489

-2.446

Afschrijvingen

115

72

Egalisatie cap premie

183

218

Amortisatie verwervingskosten achtergestelde leningen

41

38

Amortisatie transactiekosten leningen kredietinstellingen

16

15

20.401

15.045

0

-84

Boekwaarde verkochte woningen Vrijval herwaarderingsreserve

8.267

12.858

Veranderingen in werkkapitaal: - Mutatie vorderingen - Mutatie kortlopende schulden

-2.970

-2.332

128.237

3.825

125.267

Kasstroom uit operationele activiteiten

142.145

1.493 15.032

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in immateriële vaste activa

-382

-249

-187.138

-36.367

Investeringen in materiële vaste activa t.d.v. exploitatie

-47

0

Investeringen in financiële vaste activa

-36

0

Investeringen in materiële vaste activa in exploitatie

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -187.603

Subtotaal

-45.458

-36.616 -21.584

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto toename achtergestelde leningen

14.237

3.447

Netto toename leningen kredietinstellingen

30.240

11.480

5

8

Netto toename overige

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

44.482

Totaal netto kasstroom

-976

14.935 -6.649

Stand liquide middelen begin jaar

3.069

9.718

Stand liquide middelen einde jaar

2.093

3.069

Mutatie liquide middelen -976

-6.649


57

2


Algemeen Tenzij anders is vermeld, zijn alle bedragen in

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling

duizenden euro’s. Algemeen Toepaste standaarden

De grondslagen die worden toegepast voor de waar-

De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen

dering van activa en passiva en de resultaatbepaling

van het Bbsh (Besluit beheer sociale-huursector) en

zijn, uitgezonderd die voor materiële vaste activa

vanuit die optiek opgesteld volgens de wettelijke

in exploitatie, gebaseerd op historische kosten.

bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk

Voor zover niet anders is vermeld, worden activa

Wetboek met inachtneming van enkele specifieke

en passiva opgenomen tegen nominale waarde. De

uitzonderingen alsmede de van toepassing zijnde

opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de

Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

periode waarop zij betrekking hebben.

Stelselwijzigingen

Immateriële vaste activa

De balans per 31 december 2007 is opgesteld voor verwerking van de resultaatbestemming,

Software

aangezien deze laatste op balansdatum nog niet is

De kosten van de ontwikkeling van specifieke com-

vastgesteld door de algemene ledenvergadering. De

puterapplicaties voor de uitwisseling van informatie

cijfers over boekjaar 2006 zijn voor vergelijkingsdoel-

ten behoeve van onroerend-goedtransacties, beheer

einden aangepast.

en rapportages worden geactiveerd tegen verkrijgingprijs. De geactiveerde kosten worden in vijf jaar

Het vormen van een herwaarderingsreserve is voor

volgens de lineaire methode afgeschreven.

jaarrekeningen opgemaakt en vastgesteld ná 1 maart

In 2007 is de afschrijvingstermijn van drie jaar naar

2008 als gevolg van de wijziging per 13 december

vijf jaar verlengd. Deze schattingswijziging brengt de

2007 van het Bbsh niet meer toegestaan. De her-

afschrijvingtermijn op de verwachte levensduur van

waarderingsreserve is per 1 januari 2007 van rechts-

de in gebruik zijnde toepassingen.

wege derhalve toegevoegd aan de algemene reserve.

Materiële vaste activa De pensioenlasten worden met ingang van boekjaar 2007 gepresenteerd onder sociale lasten en pensioe-

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

nen. De vergelijkende cijfers 2006 zijn aangepast.

De woningen en de gebouwen niet zijnde woningen zijn gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele

Consolidatie

waarde is bepaald op basis van de netto contante

Op 31 december 2007 zijn twee vennootschappen op-

waarde van toekomstige kasstromen, zijnde de

gericht: WIF Vastgoed B.V. en WIF FBI B.V. Van beide

bedrijfswaarde. Inbegrepen zijn de bijkomende trans-

vennootschappen is het Wooninvesteringsfonds 100

actiekosten in verband met de verwerving van het

procent aandeelhouder. Wegens het ontbreken van

vastgoed.

activiteiten zijn de vennootschappen niet geconsoli-

De leegstaande woningen die zijn verkocht met een

deerd.

transportdatum in het volgende boekjaar, zijn gewaardeerd tegen verkoopopbrengst onder aftrek van

Gebruik van schattingen

de verkoopkosten. De leegstaande woningen die nog

Bij het opstellen van de jaarrekening dient de onder-

niet zijn verkocht, zijn gewaardeerd tegen getaxeer-

nemingsleiding, overeenkomstig algemeen geldende

de verkoopopbrengst onder aftrek van verwachte

grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstel-

verkoopkosten.

lingen te doen die medebepalend zijn voor de opge-

Waardeveranderingen worden rechtstreeks ten gun-

nomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van

ste of ten laste van het resultaat gebracht.

deze schattingen afwijken.

58


3


Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening:

2007

2008

2009

2010 e.v.

Inflatieverwachting

2,00%

1,60%

2,00%

2,00%

Huurprijsindexatie

1,10%

1,60%

2,00%

2,00%

Loonontwikkeling

3,10%

3,10%

3,10%

3,10%

Stijging onderhoud

2,77%

3,25%

3,25%

3,25%

Disconteringsvoet

4,85%

4,85%

4,85%

4,85%

Verkoopcourtage

1,79%

1,79%

2,38%

2,38%

Overdrachtskosten

1,70%

1,70%

1,00%

1,00%

Overdrachtbelasting

6,00%

6,00%

6,00%

6,00%

2007

2008

Periode waarover contant wordt gemaakt

15 jaar

15 jaar

Gemiddelde maandhuur per woning € 457 € 447

per complex bepaald op basis van de huurprijzen per 1 juli 2006

Stijging huurprijs

huurprijsindexatie

Huurmultiple

23,2

22,4

Gemiddelde mutatiegraad over 15 jaar

6,04%

5,86%

per complex bepaald

Gemiddelde leegwaarde per woning

€ 145.444

€ 150.408

per complex bepaald

Gemiddelde ontwikkeling leegwaarde

2,41%

2,42%

taxatie

Gemiddelde gemeentelijke lasten per woning per jaar

€ 328

€ 342

per complex bepaald

Gemeentelijke lastenstijging

inflatie

Gemiddelde verzekeringen per woning per jaar

€ 40

Stijging verzekeringen

inflatie

Gemiddelde klachten onderhoud per woning per jaar

€ 337

Stijging Klachtenonderhoud

stijging onderhoud

Gemiddelde planmatig onderhoud per woning per jaar

€ 1.072

Stijging planmatig onderhoud

stijging onderhoud

Gemiddelde beheerkosten er woning per jaar

€ 472

Stijging beheerkosten

looninflatie

Gemiddelde leegstandsperiode

3,2

3,8

Gemiddelde verkoopkosten per woning

€ 3.661

€ 4.181

Concernkosten per woning

€ 258

€ 273

Stijging concernkosten

looninflatie

€ 39

€ 342

€ 1.077

€ 535

per complex bepaald

per complex bepaald

per complex bepaald

per complex bepaald

taxatie


59

2


Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie

Eigen vermogen

Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie bestaan uit in 2007 aangeschafte vervoermiddelen,

Herwaarderingsreserve

alsmede inventaris (verbouwingen) en worden in vier,

Tot en met 31 december 2006 werd een herwaarde-

respectievelijk tien jaren lineair afgeschreven.

ringsreserve gevormd voor de cumulatieve waardevermeerderingen van in bezit zijnde materiële vaste

Financiële vaste activa

activa in exploitatie. Als gevolg van de zogenaamde

Onder financiële vaste activa zijn de 100 procent

‘veegactie’ van 13 december 2007 en de hieruit

deelnames opgenomen in de per

volgende aanpassingen in het Bbsh, is het vormen

31 december 2007 opgerichte vennootschappen WIF

van een herwaarderingsreserve voor jaarrekeningen

Vastgoed B.V. en WIF FBI B.V.

opgemaakt en vastgesteld ná 1 maart 2008 niet meer toegestaan. De herwaarderingsreserve is per

Bijzondere waardeverminderingen vaste activa

1 januari 2007 ten gunste van de algemene reserve

Vaste activa worden jaarlijks beoordeeld op (wijzigin-

gebracht.

gen in) omstandigheden, die doen vermoeden, dat de boekwaarde niet meer zal worden terugverdiend.

Langlopende schulden

De terugverdien- of bedrijfswaarde wordt bepaald

De langlopende leningen zijn opgenomen tegen

aan de hand van de met desbetreffend actief te

nominale waarde, onder aftrek van de verwervings-

genereren netto kasstromen. Ingeval lagere bedrijfs-

kosten van de aangetrokken financiering.

waarde, wordt een impairment-verlies ten laste van het resultaat gebracht. Voor verkoop beschikbare

Resultaatbepaling

activa worden gewaardeerd tegen hun verwachte

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van

opbrengstwaarde.

de hiervoor vermelde waarderings-grondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar dat zij gerea-

60

Vlottende activa

liseerd zijn. Lasten worden verantwoord in het jaar

De vorderingen worden gewaardeerd op de nominale

waarin zij voorzienbaar zijn.

waarde onder aftrek van een voorziening voor onin-

Verkoopopbrengsten worden geacht te zijn gereali-

baarheid. Voorzieningen worden bepaald op basis

seerd als transport in het boekjaar heeft plaatsge-

van een individuele beoordeling van de inbaarheid

vonden. Het verkoopresultaat is de koopsom onder

van de vorderingen.

aftrek van verleende kortingen en verkoopkosten.



Sociale lasten en pensioenen

Belastingen

Het Wooninvesteringsfonds is voor het pensioen van

Het Wooninvesteringsfonds is sinds 2006 belasting-

haar medewerkers aangesloten bij de CAO Woon-

plichtig. De te betalen belastingen uit hoofde van de

diensten. Dit betreft een middelloonregeling waarvan

met de belastingdienst overeengekomen VSO worden

de uitvoering is ondergebracht bij het bedrijfstakpen-

op basis van belastbaar resultaat aan de betreffende

sioenfonds SPW. Vereniging Wooninvesteringsfonds

boekjaren toegerekend en geschat op nihil. Latente

heeft uit dien hoofde geen verplichting tot het vol-

belastingvorderingen worden alleen verwerkt voor

doen van aanvullende bijdragen in het geval van een

zover realisatie op basis van toekomstige resultaten

tekort bij het pensioenfonds, anders dan het voldoen

is te verwachten.

3

van hogere toekomstige premies. Overeenkomstig bepalingen van Richtlijn voor de

Waardeveranderingen vaste activa

Jaarverslaggeving 271 is deze regeling verwerkt als

Deze post omvat de herwaardering van de per jaar-

toegezegde bijdrage regeling. De pensioenlast in de

einde in bezit zijnde woningenportefeuille.

winst en verliesrekening bestaat uit de toegezegde bijdrage in de vorm van verschuldigde premies onder

Kasstroomoverzicht

aftrek van werknemersbijdragen over het lopende

Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de

jaar. Door deze wijze van verwerking zijn mogelijker-

indirecte methode.

wijs niet alle risico’s verbonden aan deze pensioenregeling in de balans tot uitdrukking gebracht. Rentebaten en rentelasten Dit betreft de aan het boekjaar toe te rekenen rentebaten en rentelasten, inclusief de egalisatie van de cap-premie en amortisatie van de bijkomende kosten voor het aantrekken van langlopende financiering. Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen betreft de resultaten van de per 31 december 2007 opgerichte vennootschappen WIF Vastgoed B.V. en WIF FBI B.V.


61

2

Toelichting op de balans

(x € 1.000,--)

31 december 2007

31 december 2006

€

€

VASTE ACTIVA IMMATERIELE VASTE ACTIVA Software Aanschafwaarde 1 januari

341

92

Investeringen

382

249

723

341

Aanschafwaarde 31 december

Cumulatieve afschrijving 1 januari Afschrijving boekjaar Cumulatieve afschrijving 31 december

0

-106

-72

-180

-72

269

92

543

269

Boekwaarde 1 januari

Boekwaarde 31 december

De immateriële vaste activa betreft de uitgaven van de ontwikkeling van voor het Wooninvesteringsfonds specifieke toepassingen voor de uitwisseling van informatie ten behoeve van onroerend-goedtransacties, beheer en rapportages. De investeringen worden via een lineaire afschrijving in vijf jaar ten laste van het resultaat gebracht vanaf het moment van ingebruikname. In 2007 is de afschrijvingstermijn van drie jaar naar vijf jaar verlengd. Deze schattingswijziging brengt de afschrijvingtermijn in overeenstemming met de verwachte levensduur van de in gebruik zijnde toepassingen.

62

-72



31 december 2007

31 december 2006

€

€

(x € 1.000,--)

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Aanschafwaarde 1 januari

235.486

Investeringen

187.138

36.367

Desinvesteringen

20.401-

-15.045

402.223

235.486

Aanschafwaarde 31 december

214.165

Cumulatieve herwaardering 1 januari Herwaardering boekjaar Cumulatieve herwaardering 31 december

3.595

1.149

12.489

2.446

16.084

3.595

Boekwaarde 1 januari

239.081

215.314

418.307

239.081

Boekwaarde 31 december

De investeringen hebben betrekking op de aankoop

418.307.345 euro (2006: 239.080.728 euro) d.i.

van woningen en overige opstallen. In de aankoop-

127.766 euro (2006: 124.906 euro) per woning. Het

prijs is 6 procent overdrachtsbelasting begrepen. Het

verloop in totale bedrijfswaarde kan als volgt worden

wooninvesteringsfonds heeft vrijstelling verkregen

weergegeven

voor afdracht van de overdrachtsbelasting voor een totaal bedrag van 23.684.037 euro onder voorwaarde dat de middelen binnen zeven jaar worden besteed aan uitgaven voor herstructureringprojecten. Het Wooninvesteringsfonds heeft de verplichting vast te stellen dat de middelen door de corporaties conform de fiscale regelgeving worden besteed. Wordt niet aan de eis voldaan, dan wordt alsnog overdrachtsbelasting afgedragen en verkrijgt het Wooninvesteringsfonds een vordering op de verkopende corporaties zoals in de verkoopovereenkomst is vastgelegd. De bedrijfswaarde van alle panden bedraagt


63


(x € 1.000,--) Verloop mutatie bedrijfswaarde:

2007

2006

Aankopen wooneenheden

187,1

36,3

Verkopen wooneenheden

-20,4

-15,0

Wijziging disconteringsvoet

9,5

4,5

Hertaxaties

4,0

-0,7

-2,0

-1,3

2,0

0,9

Jaarlaag Leegstaande wooneenheden Hogere onderhoudslasten

-0,7

0,0

Lagere huren

-0,4

-1,2

0,1

0,3

179,2

23,8

Overige mutaties per saldo Mutatie bedrijfswaarde

31 december 2007

31 december 2006

Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie Boekwaarde 1 januari Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Boekwaarde 31 december

0

0

47 0 9- 38

0

Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie zijn als volgt opgebouwd uit vervoermiddelen en inventaris: Aanschafwaarde 1 januari 2007 Investeringen Desinvesteringen Aanschafwaarde 31 december 2007

Vervoermiddelen

Inventaris

0

0

38

9

0

0

38

9

Cumulatieve afschrijving 1 januari 2007

0

0

Afschrijving boekjaar

8

1

8

1

Cumulatieve afschrijving 31 december 2007 Boekwaarde 1 januari Boekwaarde 31 december

0

0

30

8

De investeringen betreffen de aanschaf van een personenauto en een verbouwing van de kantoorruimte.

64



(x € 1.000,--)

31 december 2007

31 december 2006

Financiële vaste activa WIF Vastgoed B.V.

18

-

WIF FBI B.V.

18

36

-

Het Wooninvesteringsfonds heeft per 31 december 2007 twee vennootschappen opgericht. De twee 100 procent deelnemingen zijn niet geconsolideerd door het ontbreken van activiteiten.

31 december 2007

31 december 2006

Vlottende activa Debiteuren Algemeen Corporaties Verkopen Totaal

40

22

2.373

1.640

0

620

2.413

2.282

Voor de debiteuren is per 31 december 2007 geen voorziening voor oninbaarheid opgenomen.

31 december 2007

31 december 2006

Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonheffing

2.689

-

-

21

2.689

21

De post omzetbelasting bevat nog te vorderen voordruk omzetbelasting door de verwerving van woningen per 31 december 2007.


65


(x € 1.000,--)

31 december 2007

Overige vorderingen

31 december 2006

1

0

31 december 2007

31 december 2006

Overlopende activa Betaalde kosten verwerving woningen Verwerving vreemd vermogen Overig Totaal

181

47

31

0

5

217

47

Betaalde kosten verwerving woningen betreft vooruitbetaalde kosten van in 2008 te verwerven woningen. De uitgaven voor de verwerving vreemd vermogen bevat uitgaven gedaan in 2007 voor het verkrijgen van een nieuw financieringsarrangement met Fortis Bank per 31 maart 2008.

31 december 2007

31 december 2006

Liquide middelen Fortis Bank BNG Kas Totaal

1.831

2.948

262

121

0

0

2.093

3.069

De middelen op de BNG zijn tegoeden in rekening-courant. Alle liquide middelen zijn direct opvraagbaar.

66



PASSIVA EIGEN VERMOGEN Algemene Herwaarderings Onverdeeld Totaal reserve reserve resultaat Saldo 1 januari 2007

-2.847

Verdeling resultaat 2006 Overboeking per 1 jan 2007

3.511

681

1.345

681

-681

0

3.511

-3.511

Resultaat boekjaar

0

8.611

8.611

8.611

9.956

Saldo 31 december 2007

1.345

0

De directie stelt in overeenstemming met artikel 17 van de statuten voor het resultaat boekjaar aan de algemene reserve toe te voegen. Algemene Herwaarderings Onverdeeld Totaal reserve reserve resultaat Saldo 1 januari 2006

-1.063

Verdeling resultaat 2005 Herwaardering

1.149

662

748

662

-662

0

-2446

2.446

0

Vrijval ten gunste van het resultaat

-84

-84

Resultaat boekjaar

681

681

681

1.345

Saldo 31 december 2006

-2.847

3.511


67


(x € 1.000,--)

31 december 2007

31 december 2006

Achtergestelde leningen Saldo 1 januari Opname Aflossing Saldo 31 december

102.000

98.500

14.237

3.500

0

0

116.237

102.000

Verwervingskosten achtergestelde leningen Cumulatieve uitgaven 1 januari Uitgaven boekjaar Cumulatieve uitgaven 31 december

-620

-568

0

-53

-620

-620

Cumulatieve amortisatie 1 januari

38

0

Amortisatie boekjaar

41

38

79

38

Cumulatieve amortisatie 31 december Boekwaarde verwervingskosten achtergestelde leningen Saldo 31 december

115.696

101.418

Dit is de looptijd die bij de berekeningen in de bieding bij aankoop van onroerend goed wordt

nominale waarde van 500.000 euro en hebben

gehanteerd. Indien tussentijdse aflossingen

een onbepaalde looptijd. De rentevergoeding op

plaatsvinden, wordt het resterende deel van de

de certificaten bedraagt 4,5 procent op jaarbasis.

bijkomende kosten op basis van het aantal afgeloste

Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call-

certificaten ten laste van resultaat gebracht.

optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit

De corporaties hebben in 2007 voor een bedrag van

toelaten, over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing

2.237.000 euro door het Wooninvesteringsfonds

van de achtergestelde lening. Hierbij moet de

verschuldigde rente over de jaren 2005 en 2006

minimale solvabiliteitseis van het Centraal Fonds

omgezet in (deel)certificaten.

pas vanaf 1 januari 2008 gebruikmaken. De kosten verbandhoudende met de verwerving van de certificaten, worden in vijftien jaar geamortiseerd.

68

-582

vorm van certificaten. De certificaten hebben een

recht tot aflossen kan het Wooninvesteringsfonds


-541

De achtergestelde lening is uitgegeven in de

Volkshuisvesting in acht worden genomen. Van dit


(x € 1.000,--)

31 december 2007

31 december 2006

Leningen kredietinstellingen Saldo 1 januari Opname langlopende financiering

137.916

126.430

0

20.438

Opname roll-over financiering

46.522

0

Aflossing

-16.257

-8.952

168.181

137.916

Saldo 31 december

Transactiekosten leningen kredietinstellingen Cumulatieve uitgaven 1 januari Uitgaven boekjaar Cumulatieve uitgaven 31 december

227-

221-

25-

6

252-

227-

Cumulatieve amortisatie 1 januari

15

0

Amortisatie boekjaar

16

15

31

15

Cumulatieve amortisatie 31 december

Boekwaarde transactiekosten leningen kredietinstellingen

221-

212-

Cap premie Saldo 31 december

1.639-

1.822

166.321

135.882

Het Wooninvesteringsfonds heeft een totale

De langlopende financiering met een nominale

kredietfaciliteit ter beschikking van Fortis Bank tot

hoofdsom van 30 miljoen euro kent een looptijd van

een maximum van 150 miljoen euro. Als zekerheden

vijftien jaar met een rentepercentage van 4,1 procent

zijn gesteld de verpanding van de huurpenningen

per jaar gedurende de looptijd. Per 31 maart 2008

en het recht van eerste hypotheek op de woningen.

wordt de looptijd van de lening verkort tot zeven jaar

Van deze faciliteit is in 2007 150 miljoen euro (2006:

zodat deze synchroon loopt met de looptijd van de

137.916.000 euro) ingezet voor de financiering van de

nieuwe financieringsfaciliteit.

gekochte woningen. Per 31 maart 2008 is de lopende roll-over vervangen door een nieuwe faciliteit met

De roll-over financiering kent een verloop

een maximum van 450 miljoen euro onder dezelfde

analoog aan het geprognosticeerde verloop van

voorwaarden ten aanzien van gestelde zekerheden.

de kasstromen van het Wooninvesteringsfonds.

De looptijd van de faciliteit is zeven jaar en eindigt 31

De aflossing van de lening is gebaseerd op de

maart 2015.

verkoopopbrengst. De opbrengst wordt in de

De financieringsfaciliteit wordt gesplitst in een deel

verhouding eigen vermogen/vreemd vermogen

van 30 miljoen euro zijnde een reeds bestaande

(40/60) verdeeld over het Wooninvesteringsfonds

langlopende fixed lening en 420 miljoen euro roll-

en de financier. Daarbij geldt voor de aflossing

over lening.

van het vreemde vermogen een opslag van 10 procent, waardoor een versneld aflossingsschema


69


ontstaat. De rentevergoeding is gebaseerd

De cap is aangekocht ter bescherming van het

op 3-maands Euribor met een opslag van 35

Wooninvesteringsfonds tegen rentefluctuaties

Basispunten. Bij de per 31 maart 2008 afgesloten

die inherent zijn aan financiering middels roll-

financieringsovereenkomst is een maximale

over leningen. De strike is rekeninghoudend

verhouding eigen/vreemd vermogen toegestaan van

met het risicoprofiel en de middelen van het

30/70. De opslag voor deze maximaal toegestane

Wooninvesteringsfonds vastgelegd op 4 procent.

loan to value is 70 Basispunten.

De cap heeft een looptijd van 2 januari 2006 tot 4 januari 2016 en een nominale waarde van 110

De leningen zijn verstrekt onder hypothecaire

miljoen euro. De nominale waarde loopt af analoog

zekerheid op de verworven panden. Bij iedere

aan de liquiditeitenprognose. De betaalde premie

verkoop vindt royement van de hypothecaire

wordt conform het verloop van de onderliggende

zekerheid plaats.

financiering ten laste van de financiële lasten geëgaliseerd. De marktwaarde van de cap bedraagt

De kosten verbandhoudende met de verwerving van

per 31 december 2007 3.092.113 euro.

de leningen worden in vijftien jaar geamortiseerd. Dit is de looptijd die bij de berekeningen in de bieding

Ter indekking van het renterisico van de huidige en

bij aankoop van onroerend goed wordt gehanteerd.

toekomstige kortgeldposities zijn eind 2007 drie

Indien tussentijdse aflossingen plaatsvinden, wordt

interest rate swaps afgesloten met Fortis Bank. De

het resterende deel van de bijkomende kosten pro

gegevens zijn als volgt:

rata ten laste van resultaat gebracht. Nominale waarde Looptijd

Rente %

Marktwaarde

€ 21.000.000

1 oktober 2012

4,2450%

€ 150.752

€ 15.000.000

1 oktober 2015

4,4650%

€

€ 15.000.000

3 april 2018

4,6600%

23.953

- € 98.290

Door uitbreiding van de financieringsfaciliteit per

kortgeldposities vier aanvullende interest rate swaps

31 maart 2008 en de daarmee gepaard gaande

afgesloten en is één cap aangekocht. De gegevens

vastgoedtransacties, zijn in het eerste kwartaal

zijn als volgt:

van 2008 ter indekking van het renterisico van de

70

Nominale waarde Looptijd

Rente %

€ 20.000.000

1 april 2013

4,0950%

€ 20.000.000

1 april 2014

4,1250%

€ 35.000.000

1 april 2016

4,2175%

€ 15.000.000

1 april 2018

4,3250%

€ 25.000.000 (cap)

1 april 2015

4,7500% (premie: € 385.500)



(x € 1.000,--)

31 december 2007

31 december 2006

Rentevoet Gemiddelde rentevoet

3,51%

3,42%

31 december 2007

31 december 2006

Restant looptijd van de leningen Looptijd korter dan 5 jaar

41.146

46.006

Looptijd langer dan 5 jaar

127.035

91.910

168.181

137.916

Totaal

Kortlopende schulden

31 december 2007

31 december 2006

Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing

16

Omzetbelasting

16

-

Premies sociale verzekeringen

1

2

Pensioenpremies

9

8

42

10

Totaal

-

31 december 2007

31 december 2006

Overige kortlopende schulden Te betalen salarissen

3

19

Overige

1

1

4

20

31 december 2007

31 december 2006

Overlopende passiva Nog te betalen rente achtergestelde lening Aankopen vastgoed

4.839

4.737

126.945

-

1.331

810

215

-

Planmatig onderhoud

129

-

Afrekening VvE bijdragen

208

-

Overige

136

50

133.803

5.597

Nog te betalen rente bankfinanciering Te betalen kosten kwaaitaalvloeren

Totaal


71


Nog te betalen rente achtergestelde

Niet in de balans opgenomen verplichtingen

lening (certificaten)

Het Wooninvesteringsfonds is ten behoeve van de

Dit betreft de rentevergoeding voor de achtergestel-

huisvesting een huurovereenkomst aangegaan met

de leningen vanaf 1 januari 2007 tot met

een looptijd tot september 2008. De huurvergoeding

31 december 2007. De rente wordt na het goedkeu-

bedraagt 31.000 euro per jaar.

ren van de jaarrekening door de algemene ledenvergadering betaalbaar gesteld. De rentebetaling op de

Voor het beheer van de woningen worden beheer-

achtergestelde lening zal alleen dan plaatsvinden als

overeenkomsten opgesteld met de verkopende cor-

de solvabiliteit en liquiditeit van Wooninvesterings-

poratie voor een looptijd van drie jaar, met eenmaal

fonds dit toelaat.

een stilzwijgende verlenging met twee jaar. Na deze

Indien tot betaling van de rente wordt overgegaan,

periode van vijf jaar wordt de overeenkomst elk jaar

zal de betaling geschieden twee werkdagen na de

stilzwijgend met een jaar verlengd. De opzegtermijn

goedkeuring van de jaarrekening door de algemene

bedraagt een jaar. De overeenkomst eindigt indien

ledenvergadering.

alle woningen zijn verkocht.

Aankopen vastgoed

Het Wooninvesteringsfonds is ter financiering van

Het Wooninvesteringsfonds is op 31 december 2007

een personenauto een lease-overeenkomst aange-

een vastgoedtransactie aangegaan voor 975 wonin-

gaan. De looptijd van de overeenkomst is 48 maan-

gen. De betaling zal geschieden op 31 maart 2008

den en eindigt oktober 2011. De vergoeding bedraagt

gelijk met het in werking treden van het nieuw afge-

15.000 euro per jaar.

sloten financieringsarrangement met Fortis Bank. Het Wooninvesteringsfonds is op 31 december 2007 een overeenkomst aangegaan met De Vijf Gemeenten voor de aankoop van 143 woningen voor een bedrag van circa 20.300.000 euro. Levering zal plaatsvinden in het eerste kwartaal van 2008. Nog te betalen rente bankfinanciering Dit betreft de in 2007 te betalen rente over de aangetrokken bankfinanciering. Te betalen kosten kwaaitaalvloeren Dit betreft een reservering voor de reparatie van woningen waarin deze vloeren zijn toegepast. De kosten worden maximaal geschat op 277.000 euro en zullen door de verkoper worden vergoed. Hiervan is 50 procent bij vooruitbetaling aan het Wooninvesteringsfonds uitgekeerd.

72


Toelichting op de resultatenrekening

(x € 1.000,--)

2007

2006

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Boekwinst op verkochte woningen Totaal bedrijfsopbrengsten

9.832

8.684

1.711

1.398

11.543

10.082

Boekwinst op verkochte woningen Verkoopopbrengsten

23.075

16.869

-963

-426

22.112

16.443

Verkoopkosten

Boekwaarde verkopen Totaal

-20.401

-15.045

1.711

1.398

2007

BEDRIJFSLASTEN

2006

Afschrijvingen Immateriële vaste activa

-106

-72

Vervoermiddelen

-8

Inventaris

-1

Materiële vaste activa

-9

Totaal

-115

-72

0

2007

2006

-259

-144

2007

Salarissen Totaal

2006

Sociale lasten en pensioenen Sociale lasten

-15

-7

Pensioenen

-54

-29

Totaal

-69

-36

De personele bezetting bedraagt over 2007 op jaarbasis 3 fte (2006: 2).


73


(x € 1.000,--)

2007

2006

Onderhoud

Klachten onderhoud

-569

-459

Planmatig onderhoud

-1.104

-155

Totaal

-1.673

-614

De kosten voor klachtenonderhoud zijn op met de corporaties overeengekomen budgetten gebaseerd. In 2007 is gestart met de uitvoering van het begrote planmatig onderhoud.

2007

2006

Overige bedrijfskosten Beheerkosten Exploitatiekosten

-1.397

-970

-614

-361

Overige personeelskosten

-33

-20

Huisvestingskosten

-63

-69

Automatisering

-53

-80

-71

-64

Inleenkrachten

Kosten Raad van Toezicht en Ledenvergaderingen

-332

-404

Accountant en adviseurs

-152

-114

Overige lasten

-159

-92

-2.874

-2.174

Totaal

De beheerkosten betreffen de met de verkopende corporaties in de beheerovereenkomst vastgelegde vergoeding voor beheer van de woningen. Onder overige bedrijfskosten zijn de beloningen voor de raad van toezicht verantwoord (2007: 69.000 euro en 2006: 54.750 euro). Onder inleenkrachten zijn de honoraria voor de interim projectmanagers verantwoord.

74



(x € 1.000,--)

2007

2006

Rentebaten Banken Totaal

2

3

2

3

2007

2006

Rentelasten Achtergestelde leningen Amortisatie verwervingskosten achtergestelde leningen Leningen kredietinstellingen Egalisatie cap premie Amortisatie transactiekosten leningen kredietinstellingen Overige Totaal

-4.590

-4.445

-41

-38

-5.310

-4.019

-183

-218

-16

-15

-293

-75

-10.433

-8.810

Resultaat deelnemingen De deelnemingen WIF Vastgoed B.V. en WIF FBI B.V. zijn op 31 december 2007 opgericht. Over 2007 zijn geen activiteiten ontplooid, waardoor er geen resultaten zijn gerealiseerd. Belastingen Met ingang van 1 januari 2006 zijn commerciële activiteiten van de corporatie belastbare activiteiten voor de vennootschapsbelasting. De vereniging heeft in maart 2007 een vaststellingsovereenkomst getekend. Het belaste resultaat over onder de VSO belaste activiteiten is over 2007 negatief 272.000 euro (2006: 93.000 euro). De verwachting is dat met in achtneming van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 er op termijn geen positieve belaste resultaten zijn te verwachten derhalve is er geen actieve belastinglatentie gevormd.

2007

2006

Waardeverandering materiële vaste activa Herwaardering Nagekomen lasten verwerving Totaal

12.489

2.272

-

174

12.489

2.446

Dit betreft het in het boekjaar opgetreden verschil tussen de aanschafwaarde inclusief verwervingskosten van de woningen en de actuele waarde van de woningen. Voorstel resultaatbestemming 2007 De directie stelt in overeenstemming met artikel 17 van de statuten voor het positieve resultaat over boekjaar 2007 ad 8.611 euro aan de algemene reserve toe te voegen. Resultaatbestemming 2006 In overeenstemming met het besluit van de algemene ledenvergadering is het positieve resultaat over 2006 ad 681 euro aan de algemene reserves toegevoegd. Wooninvesteringsfonds Jaarbeeld 2007

75

accountantsverklaring

76


accountantsverklaring


77

B I J L A G E N

78


Bijlage

1

Bestuurlijke organisatie Directie/Bestuur Mr. M. M.A. Prop Raad van Toezicht Prof. ir. drs. W.J. Vrakking, voorzitter

Ir. M.T. Kooistra, vice-voorzitter

Mr. Th.M.M. Thurlings, lid

J.G.T Bouwman, lid

Mr. H.W. van Heuven, lid

Prof. dr. P. Hooimeijer, lid

W. van de Rotte, lid

Managementteam Mr. M.M.A. Prop, voorzitter

K.E. de Graaf, directeur vastgoed

R.P.J. Franchimont RT/QC, controller/treasurer

Ir. C. Snoeijs, manager beheer vastgoed a.i.

M. Koster, manager verkoop vastgoed

Mr. Th. Heijdendael, financieel adviseur

Office Manager

S. Jaddoe

Administrateur

M. van Oeveren (per 10 april 2008)


79

2

Bijlage - Leden Wooninvesteringsfonds

Corporatie Plaats

Collegiale Lening

Certificaten

Totaal deelname WIF lid

Vitalis

Amersfoort

€ 500.000

€ 1.048.750

€ 1.548.750

A

Stichting de Woonmensen

Apeldoorn

€ 2.612.500

€ 2.612.500

A

Woningstichting Ons Huis

Apeldoorn

€ 2.134.451

€ 2.097.500

€ 4.231.951

A

Vivare Bestuur en Staf

Arnhem

€ 4.180.000

€ 4.180.000

A

Volkshuisvesting Arnhem

Arnhem

€ 2.000.000

€ 2.000.000

A

Woongoed Zeeuws-Vlaanderen

Axel

€ 1.000.000

€ 1.000.000

A

Woningstichting Beek en Donk

Beek en Donk

€ 453.780

€

522.500

€

976.280

A

Wonen West Brabant

Bergen op Zoom

€

500.000

€

500.000

A

Woningstichting Brummen

Brummen

€ 1.000.000

De Alliantie Gooi en Vechtstreek

Bussum

Woningbouwvereniging Bergopwaarts

Deurne

Rentré Wonen

Deventer

Heuvelrug Wonen

Doorn

€ 907.560

€

Stichting Woonveste

Drunen

€ 1.500.000

Woningcorporatie Woonstede

Ede

€ 500.000

€

500.000

B

Woningstichting De Zaligheden

Eersel

€ 1.361.341

500.000

€ 1.861.341

A

Woonbedrijf SWS Hhvl

Eindhoven

€ 3.000.000

€ 3.000.000

A

Woonpunt Concernstaf

Elsloo

€ 1.048.750

€ 1.048.750

A

Woningstichting De Groene Zoom

Ermelo

€

524.375

A

BetuwsWonen

Geldermalsen

€ 2.048.750

€ 2.048.750

A

Stichting Goed Wonen

Gemert

€ 1.524.375

€ 1.524.375

A

RWS partner in wonen

Goes

€ 1.048.750

€ 1.048.750

A

Oosterpoort Wooncombinatie

Groesbeek

€ 2.000.000

€ 2.000.000

A

ProWonen

Groesbeek

€ 5.000.000

€ 5.000.000

A

WOONopMAAT

Heemskerk

€ 1.500.000

€ 1.500.000

A

R & B Wonen

Heinkenszand

€ 1.000.000

€ 1.000.000

A

Woningstichting Pago

Hillegom

453.780

B

Stichting Dudok Wonen

Hilversum

€ 3.146.250

€ 3.146.250

A

Woningstichting De Voorzorg

Hoensbroek

€

522.500

A

Woningstichting Woensdrecht

Hoogerheide

€ 1.500.000

€ 3.907.561

A

Woonstichting Hulst

Hulst

Woningstichting Kessel

Kessel

QuaWonen

Krimpen a/d Ijssel

€ 2.500.000

De Sleutels van Zijl en Vliet

Leiden

€

Stichting Woningbeheer Betuwe

Lienden

Spectrum Wonen

Lochem

€ 2.500.000

Stichting Wooncorporatie Losser

Losser

Servatius Wonen en Vastgoed

Maastricht

€ 1.000.000

A

226.890

B

€ 5.000.000

€ 5.000.000

A

€ 1.045.000

€ 1.045.000

A

907.560

B

€ 3.000.000

A

€ 226.890

€ 1.500.000

€

524.375

€ 453.780

€ 2.407.561

522.500

€

€

€

€

522.500

€

522.500

A

€ 226.890

€

226.890

B

€ 2.500.000

A

500.000

A

€ 1.000.000

€ 1.000.000

A

€ 2.612.500

€ 5.112.500

A

€ 1.361.340

€ 1.361.340

B

€ 1.045.000

A

€

Woningbouwvereniging

80


500.000

€ 1.045.000

€

Bijlage - Leden Wooninvesteringsfonds

Corporatie Plaats

Collegiale Lening

Certificaten 500.000

Totaal deelname WIF lid

Woningstichting Meerssen

Meerssen

€

500.000

A

Woongoed Middelburg

Middelburg

€ 2.000.000

€ 2.000.000

A

Woningvereniging Nederweert

Nederweert

€ 1.000.000

€ 1.000.000

A

Woonstichting Land van Altena

Nieuwendijk

€ 1.000.000

€ 1.000.000

A

Talis Woondiensten

Nijmegen

€ 1.048.750

€ 1.048.750

A

Woningbouwstichting De Gemeenschap

Nijmegen

€ 726.890

€

726.890

B

Woningstichting Hellendoorn

Nijverdal

€ 1.361.341

€ 1.361.341

B

Woningstichting St. Antonius van Padua

Noordwijkerhout

€ 453.780

€

453.780

B

Woningbouwvereniging Helpt Elkander

Nuenen

€ 453.780

€

453.780

B

Bernardus Wonen

Oudenbosch

€ 1.045.000

€ 1.045.000

A

Woningstichting Westwaard Wonen

Papendrecht

€ 1.000.000

€ 1.000.000

A

€ 5.000.000

€ 10.537.802

A

€

Woonmaatschappij Maasland, hoofdvestiging Ravenstein

€ 5.537.802

Stichting WoonGoed 2-Duizend

Reuver

€ 453.780

€

453.780

B

Rhenense Woningstichting

Rhenen

€ 1.861.341

€ 1.861.341

B

Wonen Limburg

Roermond

€ 5.225.000

A

Woningstichting De Kleine Meierij

Rosmalen

953.780

B

Woonbron

Rotterdam

€ 6.000.000

€ 6.000.000

A

Ressort Wonen

Rozenburg

€ 8.382.500

€ 8.382.500

A

Woonstichting Vooruitgang

Sassenheim

€ 226.890

€

226.890

B

Bouwvereniging Huis en Erf

Schijndel

€ 1.361.341

€ 1.361.341

B

WoCom

Someren

€ 5.000.000

€ 5.000.000

A

Stichting Zorgvoorwonen

Sprundel

€ 4.537.802

€ 4.537.802

B

SVUWonen

Uden

€ 3.268.901

€ 1.000.000

€ 4.268.901

A

De Wonerij

Uitgeest

€ 1.361.341

€ 1.361.341

B

Bouwvereniging Woningbelang

Valkenswaard

€ 2.000.000

€ 2.000.000

A

Woonbelang Veghel

Veghel

€

524.375

€ 2.885.716

A

Woningstichting Aert Swaens

Veldhoven

€ 1.573.125

€ 1.573.125

A

Woningstichting Venlo-Blerick

Venlo

€ 3.000.000

€ 3.000.000

A

Bouwvereniging Volksbelang

Vianen

€ 2.000.000

€ 2.000.000

A

Woningstichting Vriezenveen/ Westerhaar

Vriezenveen

€ 1.500.000

€ 1.500.000

A

Woningstichting Ons Bezit

Vught

€

522.500

A

Casade Woondiensten

Waalwijk

€ 1.567.500

€ 1.567.500

A

Woningstichting Het Grootslag

Wervershoof

€

500.000

A

Stichting Woonservice Drenthe

Westerbork

€ 3.000.000

Stichting Bouwstroom

Woudenberg

€ 300.000

Woningbouwvereniging De Vooruitgang

Woudenberg

€ 200.000

Forta

Zwijndrecht

DeltaWonen

Zwolle

€ 5.225.000

€ 953.780

€ 2.361.341

522.500 500.000

€

€

€

€ 3.000.000

A

€

300.000

B

€

200.000

B

€ 1.573.125

€ 1.573.125

A

€ 5.225.000

€ 5.225.000

A


81

82


JAARBERICHT 2007

Wooninvesteringsfonds

2007 J A A R B E R I C H T

Colofon. Wooninvesteringsfonds Postbus AE Hilversum Arenapark 1 Olympia 1f 1213 NS Hilversum

Recommend Documents