ZNALECKÝ POSUDEK č. 1993/023/2009 STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ
pro Exekuční úřad Praha 2 NEMOVITOST
Pozemek – louka č.kat. 417/1 –Pozemkový katastr (PK)
Adresa nemovitosti:
Rváčov u Hlinska, 539 01 Hlinsko v Čechách
Katastrální údaje Přehled vlastníků:
Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim – LV č. 395 pro obec Vysočina a k.ú. Rváčov u Hlinska
1/3 Horák Petr, Dvořákovo nábřeží 1106, Hlinsko, 539 01 Hlinsko v Čechách 1 1/3 Horák Radek, Olšinky 942, Hlinsko, 539 01 Hlinsko v Čechách 1 1/3 Horák Zbyněk, Fugnerova 1247, Hlinsko, 539 01 Hlinsko v Čechách 1
Účel ocenění:
K provedení exekuce prodejem nemovitostí
Účel exekuce
Vymožení úhrady oprávněnému zaplatit pohledávku.
Objednatel ocenění Zhotovitel: Datum místního šetření:
071 EX 1660/07 – 16/Zl
Exekuční úřad Praha 2, Ve Studeném 117/5a, 147 00 Praha 4 ing. Zdeněk Langpaul, Štoky 264, PSČ 582 53 569 459 279, 775 708 180 e-mail:
[email protected]
23.2 .2009
Datum zpracování:
24.2.2009
-2-
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Pozemek Rváčov u Hlinska 539 01 Vysočina Region: Pardubický Okres: Chrudim Katastrální území: Rváčov u Hlinska 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti . 3. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z KN na LV č.395 pro obec Vysočina a k.ú. Rváčov u Hlinska Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Výzva povinného Snímek katastrální mapy Usnesení o ustanovení znalce Exekuční příkaze
4. Vlastnické a evidenční údaje: 1/3 Horák Petr, Dvořákovo nábřeží 1106, Hlinsko, 539 01 Hlinsko v Čechách 1 1/3 Horák Radek, Olšinky 942, Hlinsko, 539 01 Hlinsko v Čechách 1 1/3 Horák Zbyněk, Fugnerova 1247, Hlinsko, 539 01 Hlinsko v Čechách 1 5. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je pozemek na severozápadním směrem od obce situovaným pod osadou Svatý Mikuláš na levé straně komunikace slinice třetí třídy (343) Hlinsko - Trhová Kamenice s možností napojení na středotlak plynu, NN, veřejný vodovodní řád. Přístup ze zpevněné komunikace. Obec má zpecován a schválen územní plán. Pozemek přímo navazuje na schválenou obytnou zónu. Na pozemcích se hospodaří, nejspíž pronajat, výpovědní lhůta z pronájmu nezjištěna. Povinný reagoval na výzvu znalce s tím , že uhradí dlužnou částku. Do data vypracování posudku tato nebyla uhrazena. Obhlídka provedena bez účasti povinného. Oceněno na základě porovnání nemovitostí v regionu.
Charakteristika obce:
Obec Vysočina vznikla v roce 1960 sloučením dříve samostatných obcí Rváčov, Svobodné Hamry, Dřevíkov, Možděnice a osad Svatý Mikuláš, Petrkov, Jančour a Veselý Kopec. Nachází se v nadmoř. výšce okolo 550 m Největší obec Rváčov je poprvé zmiňována roku 1487, založena byla o století dříve podlažickým klášterem. Obec Vysočina je díky Souboru lidových staveb Vysočina vyhledávaným výletním cílem. Muzeum v přírodě soustřeďuje lidové stavby Českomoravského pomezí a Železných hor, přibližuje způsob života a hospodaření venkovského obyvatelstva. Od února do prosince nabízí řadu kulturních programů a národopisných akci. Obcemi prochází naučná stezka
-3„Krajem Chrudimky'' a cyklotrasy č. 1 Praha - Brno a Česko - moravská trasa č. 16. Poloha nemovitosti: Jedná se o pozemek na severozápním okraji obce situovaným cca 50 m od komunikace č. 343 Hlinsko v Čechách - Trhová Kamenice. Nejspíš ano. Tvalý travní porost, začleněná do honu - pozemek par.č 424.
Nemovitost pronajatá: Rizika nemovitosti: Bez rizik nezjištěno Nap. na inž. sítě: Základní popis: Druh stavby: Dokumentace: Způsob užívání: Popis tech. stavu: Omezení vlast.práv
Pozemek zemědělský využívaný. bez staveb, ne zemědělská prvovýroba Udržovaný Nařízení exekuce proti ideální třetině spoluvlastnického podílu.
6. Pozemky mírně svažitý
7. Trvalé porosty
bez trvalých porostů
Souhrn ocenění posuzované nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví ve výši 1/3
I.
4 360,- Kč
- Cena dle cen.předpisu vyhl. 456/2008 Sb.,
II. - Věcná cena RD
0,- Kč
III. - Výnosová metoda
0,- Kč
IV. - Porovnávací metoda
73 980,- Kč
V. OBVYKLÁ CENA - Tržní hodnota
50 000,- Kč
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Předmětem ocenění je pozemek ze zjednodušené evidence, původ parcely Pozemkový katastr, začleněný do pozemku par.č. 424 – trvalý travní porost.
louka kat.č. 417/1
8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemek
výměra 3910 m2
-4-
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 3/2008 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí Celková úprava ceny:
60,00 % 60,00 %
Ocenění: Název trvalý travní porost
Parcelní číslo
BPEJ
417/1 (PK)
73214
417/1 (PK)
76901
Výměra JC Úprava 2 2 [m ] [Kč/m ] [%] 2740 2,49 60,00
UC [Kč/m2] 3,98
Cena [Kč] 10 905,20
1170 1,17 60,00 3910 Mezisoučet
1,87
2 187,90 13 093,10 1,0000 13 093,10
Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
13 093,10 Kč 1/3
*
Pozemek - zjištěná cena
=
4 364,37 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek Cena pozemků činí celkem
=
4 360,- Kč 4 360,- Kč
-5-
Porovnávací hodnota a) Pozemky Popis porovnávaných pozemků:
Lokalita: Dřeveš, Tisovec, Tisovec Cena: 145 Kč za m2 Popis: Pozemek 1200 m2 se nachází v centru obce Dřeveš nedaleko města Hlinska a Skutče - 9km , Chrudim 25 km. Na pozemku lze stavět rodinný dům. Elektřina, voda a telefon na hranici pozemku. K pozemku možno st dokoupit další pozemek. V místě obchod, hospůdka, autobus a benzinová stanice. Celková plocha: 1 200 m2 Druh pozemku: pro bydlení
Lokalita: Lipovec 538 43 Cena: 90 Kč za m2 Popis: Pozemek v obci Lipovec,územní plán schválen,potvrzení OU o povolení stavby.Voda, elektro blízko pozemku, transformátor je asi 30 m. Voda na sousedním pozemku v dosahu. Plyn je zaveden v obci. Celková plocha pozemku je asi 4600 m2. Majitel chce prodat asi 3000 m2. Cena je uvedena bez provize Celková plocha: 3 000 m2 Druh pozemku: pro bydlení
Lokalita: Libáň (Nasavrky) 538 25 Cena: 80 000 Kč za nemovitost
-6Popis: Pozemek - louku v obci Libáň u Nasavrk. Pozemek má rozměr 1 615 m2 a je umístěn na okraji obce, kde sousedí se zahradou, rybníkem, cestou a další lokou. Pozemek není oplocen ani zasíťován, elektrika cca 100 m, voda a plyn cca 5 m od hrany pozemku.Pozemek je zahrnut do nově tvořeného územního plánu jako stavební. Celková plocha: 1 615 m2 Druh pozemku: trvalý travní porost Inženýrské sítě: vodovod, Plyn, Elektřina
Lokalita: Stan, Vítanov, Cena: 120 Kč za m2 Popis: Stavební parcela se nachází na kraji obce Stan nedaleko Hlinska 3 km. CP 2733 m2. Pozemek určený pro stavbu RD. Elektřina, voda a kanalizace na hranici pozemku. Pozemek lze rozdělit. Celková plocha: 2 733 m2 Druh pozemku: pro bydlení Seznam porovnávaných pozemků: Název Dřeveš Lipovec Libáň Stan, Vítanov,
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 174 000,1200 145,00 414 000,4600 90,00 80 000,1615 49,54 327 960,2733 120,00
Kp
Váha
0,50 0,50 1,00 0,50
1,00 1,00 1,00 1,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňovaný pozemek: Rváčov p.č. 417/1 (PK)
3910 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 3910 m2 2 2 3 910,00 m á 56,76 Kč/m = 221 931,60 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem: Pozemek - výsledná cena
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 72,50 45,00 49,54 60,00 227,04 / 4,000 56,76 Kč/m2 45,00 Kč/m2 72,50 Kč/m2
221 931,60 Kč
= *
1/3 =
73 977,20 Kč
-7Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek
=
Cena pozemků činí celkem
73 980,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
73 980,- Kč
4 360,- Kč 4 360,- Kč
73 980,- Kč 73 980,- Kč
-8-
Stanovení obvyklé (tržní) hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. –
METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY:
Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. –
METODA VÝNOSOVÁ :
V tomto konkrétním případě není použitelná. Protože se zjišťuje u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR (včetně prognóz ČNB). Vzhledem k účelu užití tj. rodinné bydlení se neuvažuje o pronájmu. I když nelze vyloučit změnu užití, je ovšem problematické situování nemovitosti. – METODA POROVNÁVACÍ: Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Věrohodnost této metody musí být založena na průkazných podkladech.
APLIKACE METOD:
Před rozhodnutím, kterou metodu použít, musí být z největší důsledností provedena analýza trhu a tržních podmínek, a to se zaměřením na tyto základní faktory: § povaha místního trhu
-9-
· · ·
druh oceňovaného majetku demografie blízkého a širokého okolí finanční klima v době transakce
Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: * Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) * Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti * Účetní hodnota nemovitosti * Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí * Předpokládaný objem výnosu nemovitosti * Ekologické zatížení nemovitosti * Věcná břemena, zástavní práva Pokud jsou informace o těchto skupinách problémů dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého výnosu majetku, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody
- 10 -
Cena obvyklá – odborný odhad ceny Hodnota nemovitosti Obvyklá cena - hodnota majetku je stanovena na základě porovnávacích cen v dané lokalitě. V předcházejících oddílech jsou popsány důležité okolnosti oceňované nemovitosti a s přihlédnutím ke všem aspektům, konzultace na OÚ k změnám územního plánu, sousedství bytové zóny a s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi při uplatnění principu opatrnosti určuji obvyklou cenu v souladu s dobrými mravy ke dni ocenění a to podílu spoluvlastnictví 1/3 ve výši :
50.000,- Kč Slovy: Padesáttisíc,-Kč Seznam příloh: Výpis z KN na LV č.395 pro obec Vysočina a k.ú. Rváčov u Hlinska Snímek katastrální mapy Fotodokumentace Výzva povinného Snímek katastrální mapy Usnesení o ustanovení znalce Exekuční příkaze
Posudek byl vypracován ve 4 stejnopisech, obsahuje 10 stran textu, včetně titulního listu a znalecké doložky. Objednateli předán ve třech vyhotoveních a jedno zůstává v archívu znalce. Ve Štokách, 24.2.2009 Ing. Zdeněk Langpaul 582 53 Štoky čp. 264
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.1991 č.j.Spr. 2136/90 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1993/023/2009 znaleckého deníku.
