Č.SPISU:
007EX 2137/14-21
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3570-29/2015
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI V EXEKUČNÍM ŘÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ ÚŘAD V HODONÍNĚ ve smyslu §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku
NEMOVITOST :
Pozemek, parc.č.463/1-zast.pl.a nádvoří, zastavěný rodinným domem č.p.407 a parc.č.464 a 465-zahrada okr. Přerov
obec: Brodek u Přerova
k.ú.
LV č. 532
Brodek u Přerova
ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení Exekutorského úřadu Hodonín, ve věci oprávněného: Všeobecná zdravotní pojišťovna ČR, se sídlem Orlická 4/2020, 130 00 Praha 3 IČ:41197518 proti povinnému: Vladimír Kropil, bytem 9.května 407, 751 03 Brodek u Přerova na základě usnesení ze dne 28.1.2015 OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský úřad v Hodoníně Mgr. Kateřina Skoupá ing. František Dobiáš tel: 518120115 Velkomoravská 1, 695 01 Hodonín Datum místního šetření: Počet stran celkem:
14
Perunská 46, 695 04 Hodonín
26.3.2015 Počet vyhotovení:
Datum zpracování:
3
Počet příloh:
Vyhotovení č.
15.4.2015 2
3
OBSAH POSUDKU: NÁLEZ POSUDEK A) Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění administrativní cenou B) Výpočet ceny porovnávacím způsobem C) Výpočet ceny výnosovým způsobem D) Zjištění obvyklé ceny E) Rekapitulace
NÁLEZ Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost: Pozemek, zastavěný rodinným domem č.p.407 LV č. 532 pro k.ú.Brodek u Přerova, obec.Brodek u Přerova, okr.Přerov Pozemky: č.parc.463/1 č.parc.464 č.parc.465
zastavěná plocha a nádvoří o výměře 478m2 zahrada o výměře 726m2 zahrada o výměře 782m2
Na pozemku č. parc. 463/1 je postaven rodinný dům č.p.407 a vedlejší stavba. Pozemek č.parc. 464 a 465 je navazující, ve funkčním celku. Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti vše podle stavu ke dni 26.3.2015.
Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Brodek u Přerova 281, 751 03 Brodek u Přerova Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Brodek u Přerova Katastrální území: Brodek u Přerova Počet obyvatel: 2 038 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 720,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace,II nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotníIII středisko a škola)
Pi
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 225,35 Kč/m2
2
0,85 0,60 0,80 0,85 0,95 0,95
Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.3.2015.
Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov pro LV č. 532 k.ú.Brodek u Přerova ze dne 26.2.2015 - zjištění na místě samém při prohlídce nemovitosti dne 26.3.2015.
Vlastnické a evidenční údaje Vlastnictví k nemovitosti: Doklad: LV č. 532, k.ú.Brodek u Přerova, okr.Přerov Druh vlastnictví: Výhradní Vlastník : 631115/1176, Vladimír Kropil, 9. května 407, 751 03 Brodek u Přerova Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Zástavní právo exekutorské. Zahájení exekuce.
Celkový popis nemovité věci Pozemek, parc.č. 436/1 zastavěný rodinným domem č.p. 407 a další pozemky ve funkčním celku č.parc. 464 a 465 včetně příslušenství v k.ú. Brodek u Přerova, obec Brodek u Přerova, okr. Přerov. Dům č.p. 407 je situován do běžné uliční zástavby v okrajové, jižní části obce Brodek u Přerova, jako samostatně stojící. Je umístěn podél místní, zpevněné komunikace (ul. 9. května), která navazuje asi po 400m na hlavní průjezdní silnici v obci (ul. 28. října). V blízkosti domu probíhá frekventovaná železniční trať Přerov – Olomouc. Vstup na pozemek je z veřejného prostranství a komunikace přes branku v oplocení a dále po zpevněném chodníku k hlavnímu domovnímu vstupu v boční vstupní přístavbě domu. Vjezd na pozemek je možný z ulice přes bránu v oplocení. Dům je napojen na veřejné inženýrské sítě - elektro, kanalizaci a vodovod. Všechny inženýrské sítě včetně plynovodu probíhají souběžně se zástavbou. Dům je přibližně obdélníkového půdorysného tvaru s boční vstupní přístavbou. Dům je přízemní, celý podsklepený a má valbovou střechu s vikýři a krytinu z eternitových šablon. Přízemí je využíváno jako obytné, podstřešní prostor je asi z 1/3 obytný, zbytek je využívaný jako půda. V suterénu jsou běžné technické a skladové prostory. Vstup do domu je z boční přístavby přes vyrovnávací schody a vchodové dveře do předsíně a navazující haly a odtud do všech obytných místností a příslušenství v přízemí a po schodišti do prostorů v podkroví nebo suterénu. Z haly je možný vstup přes vstupní dveře a vyrovnávací schody ve dvorním průčelí do dvora. Všechny prostory v domě jsou využívány k bytovým účelům. Obytná část domu obsahuje v přízemí a podkroví celkem 3 obytné pokoje, kuchyň, koupelnu, WC a komunikační prostory. V suterénu je kotelna a běžné sklepní místnosti. V obytné části domu nejsou kolaudované prostory, které by mohly sloužit ke komerčním účelům ani jiné provozní místnosti. Z toho důvodu je dům charakterizován jako rodinný. Dům byl postaven a uveden do užívání přibližně v roce 1940. V průběhu užívání byl dům běžně udržován a také trvale užíván převážně k bydlení. V roce 2000 byla provedena částečná výměna oken za plastová s izolačním dvojsklem. Technický stav domu, je průměrný. Vybavení je na úrovní obvyklého standardu bydlení v dané lokalitě. Závažnější vady nebo poruchy statického charakteru nebyly při běžné obhlídce domu zjištěny. Dům byl vybudován tradiční stavební technologií s obvyklým vybavením. Základy domu jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné s vnitřní vápennou omítkou, fasáda má omítku břízolitovou. Stropy jsou dřevěné, s omítaným podhledem. Střecha je valbová s dřevěným krovem a krytinou z eternitových šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou v části plastová s izolačním dvojsklem a v části dřevěná, zdvojená, vnitřní dveře jsou dřevěná, plná nebo prosklená do dřevěných zárubní. Podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné s koberci, v kuchyni je lino. V ostatních místnostech je vesměs lité teraco. -3-
V koupelně, na WC a za kuchyňskou linkou jsou keramické obklady. Dům je ve všech prostorách v přízemí a v obytném podkroví vytápěn centrálním, teplovodním vytápěním, kotlem na tuhá paliva umístěným v suterénu. Otopná tělesa tvoří ocelové registry. V koupelně je bojler pro ohřev TUV. Příslušenstvím k domu je vedlejší stavba – zděná garáž ve dvoře (není na LV) a dále venkovní úpravy tj. částečně zpevněné plochy v okolí domu, oplocení a přípojky IS. Pozemek sestává ze tří parcel ve funkčním celku ohraničeném po obvodě vesměs ploty. Z ulice je přístupný z veřejného pozemku. Zbylé okolní parcely jsou v soukromém vlastnictví. Parcela č.463/1 – zastavěná plocha a nádvoří je z části zastavěna rodinným domem a vedlejší stavbou, zbylá plocha je v části zpevněná a v části zatravněná s několika okrasnými stromy. Na zastavěný pozemek navazuje parc.č. 464 a 465 –zahrada, která je zatravněná a osázená ovocnými stromy.
POSUDEK A) Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění administrativní cenou Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí jeV stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)III
Pi -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ
Pi) = 0,903
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - RezidenčníI 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lzeI 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupnáI 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobréVI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobráIII 0,00 -4-
dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užitíI realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Na pozemku nevyužívané aI neudržované vedlejší stavby.
-0,01 0,00 0,00 -0,15
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Σ
Pi) = 0,900
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,813
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky zastavěné rodinným domem č.p.407 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;IV ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochrannéI pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Jiné vlivy nebyly zjištěny. II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,903 Index polohy pozemku IP = 0,900 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,903 * 1,000 * 0,900 = 0,813 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. 2 [Kč/m ] [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 225,35 0,813 183,21 Typ Název Parcelní čísloVýměra Jedn. cenaCena -5-
§ 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
[m2] 478,00 726,00 782,00 1 986,00
463/1 464 465
[Kč/m2] 183,21 183,21 183,21 m2
[Kč] 87 574,38 133 010,46 143 270,22 363 855,06
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p.407 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ C zděná podsklepená má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.PP 10,89*11,55 1.NP 10,89*11,55+6*2,15
[m2] = =
125,78 138,68
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 125,78 m2 2,45 m 2 138,68 m 2,60 m
Název 1.PP 1.NP
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m3] SPODNÍ STAVBA (10,89*11,55)*(1,35) = 169,80 m3 VRCHNÍ STAVBA (10,89*11,55)*(5,66)+(2,6*2,15)*(4,49)+(3,4*2,15)*(2,95)+(2, = 790,12 m3 5*2,6*0,5*5,45)+(2,5*2,6*0,5*3,2)+(1,8*0,7*0,5*5,45) ZASTŘEŠENÍ (10,89*5,1)/6*(2*11,55+1,2)+(5,45*2,5*0,5*2,6)+(3,2*1,5*0,5 = 254,94 m3 *2,6)+(2,0*5,45*0,2)+(2,6*2,15*0,3)+(3,4*2,15*0,3) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor SPODNÍ STAVBA PP 169,80 m3 VRCHNÍ STAVBA NP 790,12 m3 ZASTŘEŠENÍ Z 254,94 m3 Obestavěný prostor - celkem: 1 214,86 m3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce
Provedení
1. Základy 2. Zdivo
betonové pasy cihelné zdivo -6-
Hodnocení standardu S S
Část [%] 100 100
3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
dřevěné S krov dřevěný, vázaný S eternitové šablony P pozinkovaný plech S dvouvrstvé vápenné omítky S břízolitové omítky S chybí C běžné keramické obklady S železobetonové montované s běžnýmS povrchem hladké plné nebo prosklené dveře S plastová s izolačním dvojsklem S dřevěná dlážka P teraco S kamna na tuhá paliva P světelná, třífázová S bleskosvod S ocelové trubky, studená i teplá voda P bojler S chybí C odkanalizování P elektrický sporák, dřez TUV P umyvadlo, vana, WC P splachovací S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně
Obj. podíl [%] S S S S P S S S C S S S S P S P S S P S C P P
5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,46 0,46
Upravený obj. podíl 5,40 23,40 9,10 5,40 1,52 0,80 6,10 2,80 0,00 2,20 2,30 3,20 5,10 0,97 1,30 2,44 4,20 0,60 1,33 1,70 0,00 1,24 0,23
24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P S C
4,30 0,30 4,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
100 100 100
0,46 1,00 0,00
1,98 0,30 0,00 83,61 0,8361
= * * * * =
2 130,1,0500 0,8361 0,9000 2,1150 3 559,43
=
4 324 209,13 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 75 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 75 / 95 = 78,9 % Koeficient opotřebení: (1- 78,9 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,211 912 408,13 Kč 0,813 741 787,81 Kč
Rodinný dům č.p.407 - zjištěná cena
=
741 787,81 Kč
Plná cena:
1 214,86 m3 * 3 559,43 Kč/m3
Cena staveb celkem
=
741 787,81 Kč
Pozemky zastavěné rodinným domem č.p.407 - zjištěná cena
=
1 105 642,87 Kč
REKAPITULACE 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky zastavěné rodinným domem č.p.407
1 105 642,90 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 105 642,90 Kč
Celkem
1 105 642,90 Kč
Použit program NEMExpres AC, aktuální verze, distributor PLUTO – OLT Paříkova 9, Praha 9. Licence na jméno. Administrativní cena je stanovena jako jeden z podkladů pro zjišťování obvyklé ceny a nelze ji využít k jiným účelům.
-8-
B) Výpočet ceny porovnávacím způsobem PRAMEN ZJIŠTĚNÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodejů nemovitostí a realizace prodejů, získaná a tříděná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kanceláří a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reálně nabízené nebo byl uskutečněn jejich prodej nejpozději ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl dříve než před dvěma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: duben 2015.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Obec Brodek u Přerova patří do dřívějšího okresu Přerov a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Přerov. Obec Brodek u Přerova se rozkládá asi devět kilometrů západně od Přerova. Tato část střední Moravy se historicky a etnograficky nazývá Haná. Na území této středně velké obce žije trvale zhruba 2080 obyvatel. Brodek u Přerova se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Brodek u Přerova a Luková. Předškoláci mohou v obci chodit do školy mateřské. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Brodek u Přerova májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Vesnice Brodek u Přerova leží v průměrné výšce 205 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1305. Celková katastrání plocha obce je 895 ha, z toho orná půda zabírá sedmdesátsedm procent. Statut: Městys Počet částí: 2 Katastrální výměra: 895 ha Počet obyvatel: 2008 Z toho v produkt. věku: 1186 Průměrný věk: 39,44 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické zařízení: Ano Policie: Ano Kanalizace (ČOV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano
Porovnávané nemovitosti - přehled: 1. Rodinný dům v obci Brodek u Přerova. Jedná se o samostatně stojící přízemní cihlový objekt se zahradou a garáží. Celková výměra pozemku 1.700 m2. Stávající dispozice 3+1 s příslušenstvím, nabízí se možnost rozšíření o půdní vestavbu. Samostatné prostorné pokoje – obývací pokoj 5x9 m, kuchyně 4,7x3,8 m, ložnice 5x5 m a dětský pokoj 3,8x4 m, prádelna, sušárna. Dům je částečně podsklepený, na půdě je sušárna. Vybavenost: elektřina 230/380V, ústřední topení, rozvody studené i teplé vody, nutno vybudovat vlastní studnu, odpadní jímka.
2. Samostatně stojící, dvoupodlažní, dvougenerační rodinný dům v obci Brodek u Přerova. Dispozičně je dům velice dobře řešený – dvě samostatné bytové jednotky 2+1 + půda. Dům je celkově podsklepen Vytápění domu centrálně plynovým kotlem, ohřev vody el. bojlerem (snížená sazba elektřiny), napojení na obecní vodovod a kanalizaci, 220/380V. Dům je v původním, ale velmi dobrém a zachovaléms stavu, vyjma oken, která byla vyměněna za plastová. Střecha sedlová, krytina pálená taška. Vedle domu stojí samostatně stojící garáž. Pozemek o výměře 1033 m2
Stránka 9
3. Dvoupodlažní cihlový dům v řadové zástavbě. Dům je v původním stavu. Je zde elektrické vytápění, voda ze studny,plyn na hranici pozemku. Na obytnou část navazují částečně podsklepené hospodářské budovy, stodola a dílna. Za domem je udržovaná zahrada se zahradním domkem. V obci je veškerá občanská vybavenost, dobrá dostupnost do PR i OL. Plocha zastavěná:428 m2 Plocha podlahová:220 m2 Plocha pozemku:1978 m2 Plocha zahrady:1572 m2 Sklep:18 m2 Parkování:2 Voda: Místní zdroj Topení:Lokální elektrické Odpad:Septik Elektřina:120V, 230V, 400V
4. Rodinný dům 4+1, na pozemku o celkové ploše 151 m2. Dům je po kompletní rekonstrukci interiéru, nové rozvody, podlahy, kuchyňská linka, koupelna se záchodem po rekonstrukci, vyměněna okna a vstupní dveře. Pokoje jsou neprůchozí. Z chodby se vstupuje do obývacího pokoje, kuchyně, ložnice, koupelny s WC, dětského pokoje a pracovny. Vytápění domu krbovými kamny, které jsou napojeny do radiátorů a bojler, možno vytápět i plynovým kotlem. Dům je podsklepen. Dům je v dobrém stavebně technickém stavu. Situován v okrajové části obce s dostupností veškeré občanské vybavenosti.
ZJIŠTĚNÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM:
Porovnávaná nemovitost Rodinný dům v Brodku u 1. Přerova Rodinný dům v Brodku u 2. Přerova
Porovnání cen ve vztahu k oceňované nemovitosti: K6 K1 K2 K4 velikost K5 K3 Cena před a Index velikost pozemku vybavení stavebně funkční po redukci na Koef redukce poloha odlišnosti využiteldomu technický pramen ceny nost stav 890 000 Kč
756 500 Kč 990 000 Kč
0,85
841 500 Kč
3. Rodinný dům v Kokorech
1 690 000 Kč
Rodinný dům v Brodku u Přerova
1 000 000 Kč
4.
0,85
0,85
1 436 500 Kč 0,85
850 000 Kč
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskutečněný prodej.
1,10 Horší 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,10 1,00 Obdobné Horší 1,00 1,00 Obdobné Obdobné 1,00 1,00 Obdobné Obdobné 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Maximální porovnávaná cena: 1 436 500 Kč Minimální porovnávaná cena: 832 150 Kč Odchylka od průměru: 0,15
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjištěná porovnávacím způsobem činí:
900 000 Kč
Stránka 10
899 385 Kč
Cena porovnávaná
832 150 Kč 841 500 Kč 1 436 500 Kč 850 000 Kč
C) Výpočet ceny výnosovým způsobem Pozemek,parc.č.463/1 zastavěný rodinným domem č.p.407
k.ú.
LV č. 532
Brodek u Přerova
I) STAVBY Zastavěná plocha: 139 m2 2 0m
Hlavní stavby: Rodinný dům č.p.407 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : Zastavěná plocha staveb celkem:
Obestavěný prostor: 1215 m3 0 m3
139 m2
1215 m3
II) POZEMKY A POROSTY: parc. č. 463/1
o výměře
478 m2
zahrada
parc. č. 464
o výměře
726 m2
zahrada
parc. č. 465 o výměře Výměra pozemku celkem:
782 m2 1986 m2
zastavěná plocha a nádvoří
Výnosová hodnota není pro špatný stav domu zjišťována.
D) Zjištění obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Dílčí administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemků: I) Dům II) Pozemky a porosty III) Stavby příslušenství
741 787,81 Kč 363 855,06 Kč 0,00 Kč
Součet:
1 105 642,87 Kč
Administrativní cena nemovitosti podle cenového předpisu, platného v den podání posudku
1 po zaokrouhlení činí: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu
105 640 Kč 741 790 Kč 363 860 Kč
Výnosová hodnota:
není zjišťována 1 105 640 Kč 900 000 Kč
Cena dle platných cenových předpisů: Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
Copt. =
900 000 Kč
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOŘÁDNÝM MOŽNÝM VLIVŮM NA USKUTEČNĚNÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztahů 3) Jiné vlivy
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 1,00
bez vlivu Index vyjadřující možné vlivy na uskutečnění prodeje nemovitosti v místě a čase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
Stránka 11
900 000 Kč
E) REKAPITULACE PŘEHLED OCENĚNÍ NEMOVITOSTI:
Pozemek,parc.č.463/1 zastavěný rodinným domem č.p.407 parc. č. 463/1
k.ú.
LV č. 532
Brodek u Přerova
zastavěná plocha a nádvoří
Obvyklá cena nemovitosti :
parc. č. 464
zahrada
parc. č. 465
zahrada
900 000 Kč
slovy: Devětsettisíc Kč
Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (věcná břemena), které by určoval zvláštní předpis, a které by pro svůj charakter z hlediska celospolečenských zájmů měly být nadále zajištěny, nebyly zjištěny. Nebylo zjištěno žádné další právo, odpovídající věcnému břemenu, ani jiné právo, např. nájemní, které by se vztahovalo na oceňovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí přísl. Katastrálního úřadu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjištěny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodoníně: 15.4.2015
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČR ze dne 4. 10. 1983, čj. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3570 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. -29/2015
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodoníně: 15.4.2015
Přílohy: Příloha č. 1 - Fotodokumentace
2 strany Stránka 12
Příloha č. 1 ke znaleckému posudku č. 3570-29/2015
FOTODOKUMENTACE:
Snímek č. 1:
Interiér - pokoj
Snímek č. 2:
Koupelna
Snímek č. 3:
Koupelna Stránka 1
Snímek č. 4:
Kuchyně
Snímek č. 5:
Zadní průčelí domu - pohled ze dvora
Snímek č. 6:
Zahrada u domu
Stránka 2
