ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2621-11/13 o ceně garáže na p.č. 786 v kú Břidličná, budovy na p.č.2946, v kú Břidličná a jeho všemi součástmi a příslušenstvím: venkovní úpravy a pozemky.
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský, PSČ 266 01, Beroun
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst. 1 zákona
Oceněno ke dni:
20.2.2013
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská 1178, 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549,
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran a 14 stran přílohy, celkem tedy 30 stran. V Jeseníku, dne 20.2.2013
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v blízkosti místní komunikace a je z ní přímo přístupná. Obecní vodovod je+NN, ostatní inž. sítě chybí. Součásti a příslušenství: venkovní úpravy nemající mimořádný vliv na CO. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého v daném místě a čase ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník, Bruntál. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. V části B1:
jiná práva nezjištěny.
V části C: dle LV 815+1718 z 29.1.2013. Práva a závady nezjištěny dle § 336a odst.1 b.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Břidličná, LV 815+1718, vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem ze dne 29.1.2013. Kopie kat. mapy pro kú Břidličná, mapový list č. 3-3/31, 3-3/24, vyhotovený Katastrálním úřadem v Jeseníku ze dne 7.2.2010 v měřítku 1:1000, zajistil znalec. Výkresová dokumentace: se nedochovala. Místní šetření znalce dne 17.2.2013 za přítomnosti ing. Jaroslava Motyky, který na místě samém doslova říkal: udělá se to jako posledně, odhad nebude potřebovat. Bylo mi dovoleno provést pouze fota. Dne 17.2.2013 byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus SP 600 UZ. Údaje o stáří jsem nezajistil uvádím tedy odhadem. -2-
Usnesení Exekutorského úřadu Beroun č.j. 63NC 1294/2009-15 ze dne 31.1.2013. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 015 EX 341/2010-57 z 31.1.2013. Poradenství u RK konkrétně RK Job, má vlastní databáze cen obvyklých v jesenickém regionu, www.realityklabzuba.cz. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených RD jsou mnohdy nadhodnocené a neprodejné. V části ,,C,, je omezení vlastnického práva, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV 815+1718 pro kú a obec Břidličná zapsáni:
LV 815:
garáž, pozemek je Města Břidličné
SJM Motyka Jaroslav a Motyková Jana r.č.570317/2299 r.č.615728/0888 Jesenická 461 Břidličná
LV 1718: Motyka Jaroslav r.č.570317/2299 Jesenická 461 Břidličná
1.4 Přílohy posudku LV Katastrální mapa Foto Usnesení 2x Mapy Povodňová zóna
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Garáž 2) Budova-stolárna, dílna -3-
3) Pozemky
-4-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 1.1 Garáž 1.1.1 Popis Garáž leží na pozemku p.č. 786, přízemní, řadová. Základy+izolace, krov půltový, krytina falcovaná plechová, tl. zdí 30 cm, fasáda chybí, kl. konstrukce – chybí, technický stav průměrný, údržba horší, datum postavení asi r.1995. 1.1.2 Obestavěný prostor = 89,10 m3
33,00*2,70 1.1.3 Opotřebení stavby
Při stáří 18 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 22,50%. Výpočet RH: 89 m3 * 2 400,-Kč/m3 = 213 600,-Kč - 48 060,-Kč Opotřebení 22,50 %: Cena: 165 540,-Kč
2.1 Budova 2.1.1 Popis Budova-dílna+stolárna leží na pozemku p.č. 2946, přízemní, sólo stojící. Základy+izolace, svislé konstrukce dřevěné, krov sedlový, krytina pod sněhovou vrstvou, nátěry fasády, kl. konstrukce – kompletní, technický stav+údržba průměrné, datum postavení asi 9 let. Rozměry uvádím dle nahlížení do KN, odhadem, mapy.cz. 2.1.2 Obestavěný prostor = 590,90 m3 = 344,70 m3 935,60 m3
14,99*13,14*3,00 14,99*13,14*3,50/2 Celkem: 2.1.3 Opotřebení stavby
Při stáří 9 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 9 %. Výpočet RH: 936 m3 * 3 500,-Kč/m3 = 3 276 000,-Kč Opotřebení 9 %: - 294 840,-Kč -5-
Cena:
2 981 160,-Kč
3.3 Pozemky Oceněno porovnávací metodou. 3.3.1 Popis p.č.2946 p.č.2947 celkem :
-
2 489 m2 - ostatní plocha 14 m2 - zahrada 2 503 m2
3.3.2 Výpočet ceny 2 503 m2 * 40,-Kč/m2 =
100 120,-Kč
-6-
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Garáž 2) Budova 3) Pozemky
Kč Kč Kč
165.540,00 2.981.160,00 100.120,00
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Slovy:
Kč
3.246.820,00
třimilionydvěstěčtyřicetšesttisícosmsetdvacetKč
V Jeseníku, dne 20.2.2013 .................... vypracoval
-7-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č.587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2621-11/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
3 589 720,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou garáže, budovy na Bruntálsku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v jesenickém z pozice majitele realitní kanceláře, (www.realityklabzuba.cz), kterou si již několik let vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD ve větších městech a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod., situace v Břidličné je velmi špatná a zlá, nízké OC, nezaměstnanost. Dnes přetlak nemovitostí jakéhokoliv druhu, ceny jdou mírně dolů, světová krize, hypotéční krize. Garáže v této lokalitě obchodovány za cca 40-50 tisíc Kč. Obdobné budovy asi za 500 000,-Kč. Negativa: pracovní příležitosti, špatná dostupnost, částečné inž. sítě, zóna 2, 3. Pozitiva: čisté ovzduší, zimní a letní sporty. -8-
PŘÍKLADY PRODEJŮ: 1 – obec Kobylá nad Vidnavkou. Nabídka k prodeji výrobního areálu v obci Kobylá nad Vidnavkou. Areál o velikosti zastavěné plochy 1 750 m2 sestává ze 6-ti výrobních hal + 9 kanceláří. Součástí prodeje jsou i pozemky o výměře cca 8 500 m2. Objekt je po rekonstrukci a je ve velmi dobrém stavu. Donedávna byl objekt využíván k výrobě dřevěných Euro oken. Dostupnost dopravního spojení, autobusová zastávka je cca 200 m, vlaková zastávka cca 1 km. Areál je zabezpečen kamerovým systémem a je vytápěn ústředním topením na tuhá paliva. Objekt je možno také pronajmout, cena 4 000 000,-Kč, cena nadhodnocená, neprodejná.
-9-
2 – město Javorník. Nabídka ke koupi halu pro dřevařskou výrobu - pilnici včetně okolních pozemků pro manipulaci. Hala je plně funkční a zařízená kompletním vybavením pro výrobu. Samostatně stojící dřevěná hala je vybavená rámovou pilou - katrem, rozmítací pilou, zkracovací pilou, kolejovými pojezdy včetně vozíků a pojezdů na uchycení kulatiny, otočným jeřábem, samostatnou brusírnou vybavenou brousícím automatem. Vedle haly stojí zásobník na piliny s dopravníkem, kanceláře, šatna a sociální zařízení. Výměra je 4 704 m2, jsou všechny pozemky zpevněny a slouží jako manipulační plochy, 50 metrů od vjezdu do výroby je železniční vlečka s rampou. Cena mírně nadhodnocená ve výši 2 100 000,- Kč.
- 10 -
3 – obec Česká Ves. BUDOVA: leží na p.č. 1685, přízemní, sólo stojící stavba, kde se nachází kancelář, WC muži a ženy, sklady, prodejna, kotelna, chodba. 1.n.p.: podlahy dlažby teraco, PVC, tloušťka zdí 45 cm, okna plastová, teplá a studená voda, oc. radiátory, vrata, umyvadla, WC mísy, sprcha, sporák, vytápění plynové. Základy+izolace, sedlový krov, zdivo cihelné, fasáda MVC metlou, krytina vlnitý plech, bleskosvod ano, budova byla provozována, stav technický+údržba průměrná, stáří cca 27 let, cena kupní 2 250 000,-Kč. Obestavěný prostor Celkem:
1 710.00 m3
Rozměry zastavěné plochy:
360.00 m2
Fotodokumentace garáž + budova-dílna:
- 11 -
Garáž
- 12 -
Budova-dílna
- 13 -
- 14 -
- 15 -
Cena obvyklá v daném místě a čase s podmínkou v části ,,C,, - bez zápisu činí:
-----------------------500 000,-Kč --------------------slovy: -------------pětsettisícKč-------------------z toho 40 000,-Kč je garáž na p.č.786, 460 000,-Kč je budova-dílna na p.č.2946.
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549 http://www.realityklabzuba.cz
- 16 -
