ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2733-28/15 o ceně bytové jednotky č. 472/7 v budově č.p. 472 ul. Nad Stadionem ležící na p.č. 558 v kú a obec Vrbno pod Pradědem, okr. Bruntál s podílem na budově a pozemku p.č. 558
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
21.4.2015
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil : 723 219 549
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 25 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 27.4.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Vrbno pod Pradědem v širší části obce. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, kompletní inž sítě, v domě je zemní plyn do plynové kotelny, v bytech pouze PB, povodňová zóna 1. K bytovému domu č.p. 472 je přístup přes cizí pozemek p.č. 559 - ost. plocha – ENERGOAQUA, a.s., 1.máje 823, Rožnov pod Radhoštěm. Upozorňuji na nájemní vztah, v současné době je byt pronajatý. Na LV 1195 jsou záznamy v části ,,C,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál, Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Vrbno pod Pradědem, okr. Bruntál, LV č. 1195 ze dne 3.2.2015, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Vrbno pod Pradědem. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 21.4.2015 za přítomnosti vlastníka vč. fotodokumentace, údaj o stáří domu r. 1975. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů jsou ve větší míře
-2-
nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 1195 pro kú a obec Vrbno pod Pradědem, okr. Bruntál zapsán:
Pechová Pavla Nad Stadionem č.p. 472 PSČ 793 26
1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1.1 Popis Bytová jednotka č. 472/7, 3+1, v 2.n.p. vlevo: kuchyně, chodba, 3x pokoj, šatna, lodžie, koupelna, WC, podlahy PVC, laminát, vlysy, dl. teraco, vybavení jednotky - kuch. linka, sporák komb. na PB, láhev umístěná na lodžii byt. jednotky, digestoř, vana ocelová, umyvadlo, WC mísa, lit. radiátory, okna zdvojená dřevěná, prohlášení vlastníka jsem neměl k dispozici, proto jsem měření provedl dle skutečného stavu, 2x vodoměr na teplou a studenou vodu, byt je po částečné rekonstrukci v lepším stavu. Bytová jednotka se nalézá v domě kde je celkem 24 bytových jednotek, vchod ze strany V, podlaží jsou 1.p.p., 1.n.p.-8.n.p. Základy+izolace, svislé konstrukce panel tl. 30 cm, stropy ŽB, plochá střecha, živičná krytina, bleskosvod ano, obklad fasády není, plynová kotelna a výroba teplé vody v domě č.p. 472, stav domu a údržba je průměrná. 2.1.2 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
kuchyně chodba pokoj pokoj pokoj šatna lodžie koupelna WC
8,55 9,70 8,48 15,37 19,24 2,48 4,45 2,43 0,85
8.55 m 9.70 m2 8,48 m2 15.37 m2 19.24 m2 2.48 m2 4.45 m2 2.43 m2 0.85 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
71.55 m
2.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50 %. 2.1.4 Výpočet ceny objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy Cena za celou podlahovou plochu 71,55 m2 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 50% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
20.000,1.431.000,00 1.431.000,00 715.500,00 715.500,00
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v budovách
Cena celkem Kč
715.500,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
-4-
2.2 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.2.1 Popis p.č. 558 - 255 m2 - zastavěná plocha a nádvoří
2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Výpočet: 100,-Kč/m2 * 255 m2 = Započtení spoluvl. podílu 1372/30224
100,25.500,6.496,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek
Cena celkem Kč
1.157,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek
Kč Kč
715.500,-Kč 1.157,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
716.657,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy:
sedmsetšestnácttisícšestsetpadesátsedmKč
V Jeseníku, dne 27.4.2015 .................... vypracoval
-6-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2733-28/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
716.657,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty na bruntálsku, šumpersku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Negativa: pracovní příležitosti, špatná dostupnost. přístupy přes p.č. 559 - ost. plocha – ENERGOAQUA, a.s., 1.máje 823, Rožnov pod Radhoštěm – PŘÍSTUPY NEJSOU V POŘÁDKU, nájemní vztah. Pozitiva: čisté ovzduší, klidné místo, přístupy přes p.č. 391/1 - ost. plocha – Město Vrbno pod Pradědem – zde jsou přístupy v pořádku.
-7-
POROVNÁNÍ 1 – NABÍDKA RK - 390 000,-Kč
Město a kú: Vrbno pod Pradědem
Exkluzivně nabízíme na prodej cihlový byt 3+1 v osobním vlastnictví. V domě bydlí pouze 4 rodiny, k bytu patří prostorný zděný sklep a prostorná půda, dále k bytu náleží pozemek o rozloze 497m2, který se nachází přímo v těsné blízkosti domu. Byt v původním, ale velice zachovalém stavu, proběhla revitalizace ( plastová okna, nová fasáda, vchody). Topení zajištěno plynovým kotlem, ohřev vody průtokovým ohřívačem, odpad svedený do kanalizace, Internet, satelit.
-8-
POROVNÁNÍ 2 – NABÍDKA RK - 410 000,-Kč
Město a kú: Vrbno pod Pradědem
Prodej bytu 3+1 v původním stavu, v klidné části města, neprůchozí pokoje, v dosahu veškerá občanská vybavenost, nízké náklady na bydlení.
-9-
POROVNÁNÍ 3 – PRODEJ BYTU - 200 000,-Kč
- 10 -
Kú a obec:
Břidličná
Byt 3+1: 3x pokoj, kuchyně, chodba, koupelna+WC, podlahy vlysy, ker. dlažby, okna plastová, k. linka, sporák komb., WC mísa, vana oc., umyvadlo, karma plynová, lit. radiátory+měřiče. Základy + izolace, obklady chybí, stropy ŽB montované, krov sedlový+Alukryt, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod ano, thermofasáda 3x strany, tl. zdí 50 cm, schody do jednotlivých pater. Technický stav průměrný, stav bytu průměrný, údržba horší.
- 11 -
- 12 -
FOTODOKUMENTACE:
kuchyně
- 13 -
Sporák
lodžie
- 14 -
Pohled z bytu
koupelna
- 15 -
WC
inst. šachta
- 16 -
Schodišťový prostor
- 17 -
Pohled SV
- 18 -
Pohled S
- 19 -
Pohled Z
- 20 -
ul. Nad Stadionem
Pohled JV
- 21 -
Č.p. 472
- 22 -
- 23 -
- 24 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------450 000,-Kč---------------------------slovy: ---------------------------------čtyřistapadesáttisícKč----------------------------------------
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected]
- 25 -
