Č.SPISU:
007EX 61/12-23
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3557-16/2015
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI V EXEKUČNÍM ŘÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ ÚŘAD V HODONÍNĚ ve smyslu §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku
NEMOVITOST :
Pozemek, parc.č. 318 s domem č.p. 335, včetně příslušenství
k.ú.
Související pozemky: parc.č. 318 parc.č. 319
okr. Hodonín obec: Domanín
Domanín
LV č. 657
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení Exekutorského úřadu Hodonín, ve věci oprávněného: Všeobecná zdravotní pojišťovna ČR, se sídlem Orlická 4/2020, 130 00 Praha 3 IČ:41197518 proti povinnému: Roman Svoboda, bytem Ořechov č.p.242, 687 37 Ořechov na základě usnesení ze dne 15.1.2015 OBJEDNATEL: Exekutorský úřad v Hodoníně Mgr. Kamil Brančík
ZHOTOVITEL: ing. František Dobiáš
Sadová 15, 695 01 Hodonín
Perunská 46, 695 04 Hodonín
10.3.2015
Datum místního šetření: Počet stran celkem:
12
tel: 518120115
Datum zpracování: Počet vyhotovení:
3
Počet příloh:
Vyhotovení č.
31.3.2015 1
3
OBSAH POSUDKU: NÁLEZ POSUDEK A) Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění administrativní cenou B) Výpočet ceny porovnávacím způsobem C) Výpočet ceny výnosovým způsobem D) Zjištění obvyklé ceny E) Rekapitulace
NÁLEZ Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost: Pozemek, zastavěný rodinným domem č.p.335 LV č. 657 pro k.ú.Domanín, okr.Hodonín Pozemky: č.parc.318 č.parc.319
zastavěná plocha a nádvoří o výměře 245m2 zahrada o výměře 240m2
Na pozemku č. parc. 318 je postaven rodinný dům č.p. 335 a vedlejší stavba. Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti vše podle stavu ke dni 10.3.2015.
Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Domanín 335, 696 83 Domanín Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Domanín Katastrální území: Domanín Počet obyvatel: 992 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace aI plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby –V základní sortiment)
Pi
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 322,22 Kč/m2
2
0,65 0,60 0,80 1,00 0,90 0,85
Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.3.2015 za přítomnosti pí.Svobodové.
Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín pro LV č. 657 k.ú.Domanín ze dne 11.2.2015 -informace sdělené pí.Svobodovou. - zjištění na místě samém při prohlídce nemovitosti dne 10.3.2015.
Vlastnické a evidenční údaje Vlastnictví k nemovitosti: Doklad: LV č. 657, k.ú.Domanín, okr.Hodonín Druh vlastnictví: Výlučné Vlastník stavby: 870819/4660, Roman Svoboda, Ořechov 242, 68737, vlastnictví: výhradní Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské. Nařízení exekuce. Věcné břemeno užívání: Jana Svobodová, bytem Domanín č.p.335, 696 83. Parc.č.318 Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene - bezúplatná ze dne 23.1.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.1.2012.
Celkový popis nemovité věci Pozemek, parc.č. 318, na kterém stojí dům č.p. 335 včetně příslušenství a další pozemek ve funkčním celku, parc.č. 319 – zahrada, v k.ú. Domanín, okr. Hodonín. Dům č.p. 335 na parc.č. 318 je situován do běžné uliční zástavby v postranní ulici, v okrajové, severní části obce Domanín, jako řadový, vnitřní. Je napojen na veřejné inženýrské sítě - elektro, kanalizaci i plynovod. Voda je odebírána ze studny ve dvoře přes domácí vodárnu, na veřejný vodovod dům není napojen. Všechny inženýrské sítě včetně veřejného vodovodu probíhají souběžně se zástavbou. Dům je půdorysného tvaru L s uliční částí a kolmo navazujícím dvorním křídlem. Na dvorní křídlo navazuje hospodářská část. Je přízemní, částečně podsklepený a má sedlovou střechu s krytinou z eternitových šablon. Přízemí je využíváno jako obytné. V uličním průčelí domu je hlavní vjezd do nemovitosti. Z průjezdu je vstup do obytné části domu, do chodby a odtud je vstup do obytných místností a příslušenství. Všechny prostory v domě jsou využívány k bytovým účelům. Obytná část domu obsahuje dva pokoje, chodbu, kuchyni, kotelnu, koupelnu, WC a krytý průjezd. Do sklepa je přístup po schodišti do suterénu, který obsahuje dvě místnosti skladu. Na půdu je přístup z chodby. V obytné části domu nejsou kolaudované prostory, které by mohly sloužit ke komerčním účelům ani jiné provozní místnosti. Z toho důvodu je dům charakterizován jako rodinný. Stáří původního domu nebylo objektivně zjištěno, dle architektonického řešení a způsobu výstavby se usuzuje na stáří více než 80 let. V průběhu užívání byl dům běžně udržován a také trvale užíván převážně k bydlení. Na domě jsou patrny i úpravy, provedené v nedávné době. Byla provedena výměna oken za plastová a dále oprava rozvodů zdravotechniky a topení včetně výměny plynového kotle i radiátorů. Koupelna je vybavená vanou, umývadlem a vývodem pro pračku, WC je splachovací. V kuchyni je kuchyňská linka, umývadlo a elektrický sporák se sklokeramickou deskou. Vytápění a ohřev vody je centrální plynovým kotlem umístěným v kotelně. Otopná tělesa jsou desková. Na chodbě jsou umístěna krbová kamna. Dům z uliční strany vymezuje dvůr, který je ze zadní strany ohraničen drátěným plotem. Vstup na pozemek je možný i ze zadní hranice přes branku. Ze dvora je rovněž vstup do domu zadním vstupem ve dvorním křídle. Pozemek je tvořen dvěma parcelami ve funkčním celku, ohraničený je zástavbou a ploty. Vjezd na dvůr možný přes krytý průjezd. Příslušenstvím k domu a k zastavěnému pozemku je hospodářský objekt, využívaný jako sklad, dále kopaná studna ve dvoře, přístřešek, zpevněné plochy, oplocení a přípojky IS. Pozemek a dům je přístupný z veřejného prostranství, kde probíhá zpevněná komunikace, navazující na průjezdní silnici v obci asi po 500m. Přístup na pozemek je i ze zadní hranice, na kterou navazuje areál fotbalového hřiště.
-3-
Dům byl do dnešní podoby vybudován tradiční stavební technologií s obvyklým vybavením. V současné době však nese znaky jednak dílčích úprav a jednak i částečně zanedbané údržby. Rovněž střecha je zejména ze dvorní strany ve špatném stavu a je nutná výměna nejméně krytiny. Zjištěny byly stopy po zatékání. Technický stav domu, je přes realizované vnitřní úpravy podprůměrný, vybavení je mírně pod úrovní obvyklého standardu bydlení v dané lokalitě. Základy domu jsou cihelné nebo kamenné, bez vodorovné hydroizolace, stěny jsou vesměs z cihelného zdiva s vnitřní vápennou omítkou. Fasáda je z uliční strany břízolitová, z dvorní strany je fasáda omítnutá jen částečně vápennou omítkou. Stropy nad přízemím jsou keramické hurdis, nad suterénem je strop klenbový do ocelových nosníků. Klempířské výrobky jsou z pozinkovaného plechu, žlaby jsou novodurové. Okna jsou vesměs plastová s izolačním dvojsklem, dveře jsou do kovových zárubní. Vchodová vrata jsou plechová, vlysová, vchod do domu je z průjezdu. Obytné pokoje mají podlahu z dřevěné dlážky (palubky), v koupelně, kuchyni a na chodbě je lino. V koupelně je částečný keramický obklad. V kotelně, v průjezdu a v suterénu je podlaha betonová.
POSUDEK A) Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění administrativní cenou Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí jeV stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV
Pi -0,04 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ
Pi) = 0,960
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - RezidenčníI 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lzeI 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečněII -0,02 -4-
dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatnéV parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatnáII dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnostiII komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
-0,02 -0,01 0,00 0,00 -0,02 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Σ
Pi) = 0,959
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,921
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek, zastavěný rodinným domem č.p.335 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;IV ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochrannéI pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,959 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,959 = 0,921
-5-
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 322,22 Výměra Typ Název Parcelní číslo 2 [m ] § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 318 245,00 § 4 odst. 1 zahrada 319 240,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,921 296,76 Jedn. cenaCena [Kč/m2] [Kč] 296,76 72 706,20 296,76 71 222,40 143 928,60
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p.335 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 1 901,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 4,97*3,2+2,7*2,7 1.NP: 7,2*10,89+6,56*11,19+1,09*1,54 Název podlaží 1.PP: 1.NP:
= =
Zastavěná plocha 23,19 m2 153,49 m2
Konstrukční výška 2,30 m 2,50 m
Obestavěný prostor 1.PP: (4,97*3,2+2,7*2,7)*(2,70) 1.NP: (7,2*10,89)*(3,38)+(6,56*11,19+1,09*1,54)*(3,03) ZASTŘEŠENÍ: (8,74*10,89)*(3,85*0,5)+(6,56*11,19)*(2,95*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,15
ZP1 = ZP =
-6-
23,19 m2 153,49 m2
= = = =
62,62 m3 492,53 m3 291,49 m3 846,64 m3 153,49 m2 176,68 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochyI 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn neboV propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejichII celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem II 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpokladIV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600
Vi typ A -0,01 0,00 0,00 0,01 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,65
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ
Vi) * V13 * 0,600 = 0,421
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,959 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 901,- Kč/m3 * 0,421 = 800,32 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 846,64 m3 * 800,32 Kč/m3 * 0,960 * 0,959= 623 809,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
623 809,94 Kč
Cena staveb celkem
=
623 809,94 Kč
Pozemek, zastavěný rodinným domem č.p.335 - zjištěná cena
=
767 738,54 Kč
REKAPITULACE 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek, zastavěný rodinným domem č.p.335
767 738,50 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
767 738,50 Kč
Celkem
767 738,50 Kč
Použit program NEMExpres AC, aktuální verze, distributor PLUTO – OLT Paříkova 9, Praha 9. Licence na jméno. Administrativní cena je stanovena jako jeden z podkladů pro zjišťování obvyklé ceny a nelze ji využít k jiným účelům.
-7-
B) Výpočet ceny porovnávacím způsobem PRAMEN ZJIŠTĚNÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodejů nemovitostí a realizace prodejů, získaná a tříděná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kanceláří a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reálně nabízené nebo byl uskutečněn jejich prodej nejpozději ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl dříve než před dvěma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: březen 2015.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Vinařská obec Domanín leží 12 km východně od Kyjova a asi 12 km jihozápadně od Uherského Hradiště. V obci se dochovaly některé lidové zvyky. Na pondělí velikonoční se tu dodržuje pomlázkové chození s žilami po svobodných děvčatech. V září se konají svatováclavské krojované hody s právem a hodovými věnci s průvodem po dědině s hodovou mší, hodovou veselicí a dozvuky hodů. V obci rozvinuto vinohradnictví.Katastrální výměra: 700 ha Počet obyvatel: 1052 Z toho v produkt. věku: 626 Průměrný věk: 35,8 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické zařízení: Ne Policie: Ne Kanalizace (ČOV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano V centru obce malá stavební činnost na rozšíření infrastruktury. Změny v oblasti technického vybavení by měly přispívat postupně mimo jiné i ke zlepšení rozvoji trhu s nemovitostmi, který prozatím nezaznamenává výrazný vzrůst v této lokalitě, spíše stagnuje. Obdobná je perspektiva v oblasti služeb a rozvoji malých firem. Poptávka po domech je v posledním období velmi nízká a převyšuje nabídku. V oblasti je v rámci okresu Hodonín podprůměrná nezaměstnanost (9,6%), ale vyšší, než je průměr v kraji.
Porovnávané nemovitosti - přehled: 1.
Rodinný dům 4+1 v obci Domanín (okres Hodonín). Nemovitost je situována v klidné části obce. Po vstupu do domu se nacházíme na verandě, na kterou navazuje chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 4+1. Dispoziční řešení: z chodby vcházíme do komory a do 1. obytné místnosti, která je průchozí do 2. místnosti. Z chodby dále vede vstup do kuchyně, ze které vcházíme do dalších dvou obytných místností, koupelny a toalety. Nemovitost byla v roce 2007 rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci: střechy, koupelny, rozvodů topení a vody. O vytápění domu se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Nemovitost je podsklepena. Druh objektu: smíšená, tj. cihla a kámen. K domu náleží udržovaná zahrada o výměře 318 m2. Další: kůlna. Budova:Smíšená,Stav objektu:Dobrý,Poloha domu:Samostatný,Umístění objektu:Klidná část obce,Typ domu:Přízemní,Plocha zastavěná:285 m2,Plocha podlahová:100 m2,Plocha pozemku:603 m2,Plocha zahrady:318 m2,Rok rekonstrukce:2007,Voda:Dálkový vodovod,Topení:Ústřední plynové,Plyn:Plynovod,Odpad:Veřejná kanalizace,Elektřina:230V, 400V.
2. Přízemní dům 2+1, bývalý statek, s velkou zahradou, hospodářskými budovami a stodolou v obci Syrovín. Dům je postaven z pevného materiálu, je suchý, v přední části do ulice jsou dva velké pokoje, ložnice a obývací pokoj, ve kterém jsou nové krbové kamna. Do dvora je kuchyň, komora, koupelna a WC. Vstupní chodba je prostorná a dlouhá. Vjezd může sloužit i jako garáž. Za obytnou částí jsou velké hospodářské prostory, stodola a kvelbený sklep. Za stodolou je zahrada o výměře 2.613 m2, kde jsou vysázené ovocné stromy.
Stránka 8
3.
RD 3+1, v řadové zástavbě, v klidné části obce. Zastavěná plocha a nádvoří o výměře 400 m2, zahrada 296 m2. Garáž otevřená do zahrady, na zahradě sklep, kůlna, králíkárna a chlév. Rodinný dům 3+1 v obci Těmice u Hodonína, s garáží, verandou, zahradou, kvelbeným sklepem ve dvoře a množstvím hospodářských stavení v zahradě. Dům se nachází ve vinařské obci, je v dobrém stavu, ihned obyvatelný. Střecha sedlová, pálené tašky, pod střechou půdní prostory. Podlaha beton a dřevo, v chodbě dlažba. Okna dřevěná, původní. Veškeré zařízení domu zůstane. Na zahradě travní porost, ovocné stromy, studna na užitkovou vodu. IS: elektroinstalace, topení lokální elektrickým kotlem , připojení na obecní vodovod, obecní kanalizace, plynová přípojka před domem. Budova:Cihlová,Stav objektu:Dobrý,Typ domu:Přízemní,Plocha zastavěná:400 m2,Plocha podlahová:130 m2,Plocha pozemku:696 m2 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná.
4.
Přízemní rodinný dům 3+1 v Domaníně. Dům je v řadové zástavbě v klidné ulici. Součástí nemovitosti je studna, hospodářské budovy, průjezd a zahrada o 1 334 m2. Stavba je ze smíšeného zdiva. V domě jsou tři obytné místnosti, kuchyně, koupelna a suché WC. Voda, alektřina, plyn, kanalizace.Budova:Smíšená,Stav objektu:Před rekonstrukcí,Poloha domu:Řadový,Umístění objektu:Klidná část obce,Typ domu:Přízemní,Podlaží počet:1,Počet bytů:1,Plocha zastavěná:646 m2,Plocha podlahová:500 m2,Plocha pozemku:1 980 m2,Plocha zahrady:1 334 m2,Parkovací stání:2x,Garáž:1x,Voda:Místní zdroj, Dálkový vodovod,Topení:Lokální plynové,Plyn:Plynovod, Odpad:Veřejná kanalizace, ČOV pro celý objekt, Septik, Jímka,Elektřina:120V, 230V, 400V,Doprava:Silnice, Autobus.
ZJIŠTĚNÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: K1 Cena před a poloha po redukci na Koef redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný dům v Domaníně
1 049 000 Kč
2. Rodinný dům v Syrovíně
1 040 000 Kč
3. Rodinný dům v Těmicích
590 000 Kč
4. Rodinný dům v Domaníně
700 000 Kč
0,85
891 650 Kč 0,85
884 000 Kč 1,00
590 000 Kč 1,00
700 000 Kč
1,00 Obdobné 1,10 Horší 1,05 Horší 1,00 Obdobné
Porovnání cen ve vztahu k oceňované nemovitosti: K3 K4 velikost K6 K2 K5 Index velikost funkční pozemku vybavení stavebně odlišnosti využiteldomu technický stav nost 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskutečněný prodej.
1,00 Obdobné 0,90 Lepší 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
0,81 0,90 0,90 Lepší Lepší Lepší 0,99 1,00 1,00 Lepší Obdobné Obdobné 1,16 1,05 1,05 Horší Horší Horší 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné 875 160 Kč Maximální porovnávaná cena: 682 999 Kč Minimální porovnávaná cena: Odchylka od průměru: 0,15
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjištěná porovnávacím způsobem činí:
720 000 Kč
Stránka 9
716 275 Kč
Cena porovnávaná
722 237 Kč 875 160 Kč 682 999 Kč 700 000 Kč
C) Výpočet ceny výnosovým způsobem Pozemek, parc.č. 318 s domem č.p. 335,vč. příslušenství
k.ú.
LV č. 657
Domanín
I) STAVBY Zastavěná plocha: 153 m2 2 0m
Hlavní stavby: Rodinný dům č.p.335 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : Zastavěná plocha staveb celkem:
Obestavěný prostor: 847 m3 0 m3
153 m2
847 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastavěná plocha a nádvoří
parc. č. 318
o výměře
245 m2
zahrada
parc. č. 319
o výměře
240 m2
Výměra pozemku celkem: 485 m2 Výnosová hodnota není zjišťována.
D) Zjištění obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Dílčí administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemků: 623 809,94 Kč 143 928,56 Kč 0,00 Kč
I) Dům II) Pozemky a porosty III) Stavby příslušenství
Součet:
767 738,50 Kč
Administrativní cena nemovitosti podle cenového předpisu, platného v den podání posudku
767 po zaokrouhlení činí: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu
740 Kč 623 810 Kč 143 930 Kč
Výnosová hodnota:
není zjišťována 767 740 Kč 720 000 Kč
Cena dle platných cenových předpisů: Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
Copt. =
720 000 Kč
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOŘÁDNÝM MOŽNÝM VLIVŮM NA USKUTEČNĚNÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztahů 3) Jiné vlivy
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 1,00
bez vlivu Index vyjadřující možné vlivy na uskutečnění prodeje nemovitosti v místě a čase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
720 000 Kč
IV) VĚCNÉ BŘEMENO UŽÍVÁNÍ: Oprávněná: Jana Svobodová, bytem Domanín č.p.335, 696 83. Parc.č.318 Listina: Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene - bezúplatná ze dne 23.1.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.1.2012. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Obvyklé nájemné: Dům č.p. 335: Výměra: 153,00 m2 Jednotková cena: 400,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 153,00 m2 * 400,- Kč/m2/rok = 61 200,- Kč/rok Pozemek parc.č. 318: Výměra: 245,00 m2 Jednotková cena: 20,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 245,00 m2 * 20,- Kč/m2/rok = 4 900,- Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 66 100,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 66 100,- Kč/rok * 50 % = 33 050,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 33 050,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 33 050,- Kč * 10 let = 330 500,- Kč. Ocenění věcného břemene činí = 330 500,- Kč po zaokrouhlení 330 000,- Kč.
Stránka 10
E) REKAPITULACE PŘEHLED OCENĚNÍ NEMOVITOSTI:
Pozemek, parc.č. 318 s domem č.p. 335,vč. příslušenství parc. č. 318
k.ú.
LV č. 657
Domanín
zastavěná plocha a nádvoří
parc.č. 319
Obvyklá cena nemovitosti :
zahrada
720 000 Kč
slovy: Sedmsetdvacettisíc Kč
Obvyklá cena nemovitosti po odpočtu hodnoty věcného břemene:
390 000 Kč slovy: Třistadevadesáttisíc Kč Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (věcná břemena), které by určoval zvláštní předpis, a které by pro svůj charakter z hlediska celospolečenských zájmů měly být nadále zajištěny, nebyly zjištěny. Nebylo zjištěno žádné další právo, odpovídající věcnému břemenu, ani jiné právo, např. nájemní, které by se vztahovalo na oceňovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí přísl. Katastrálního úřadu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjištěny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodoníně: 31.3.2015
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČR ze dne 4. 10. 1983, čj. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3557 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. -16/2015
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodoníně: 31.3.2015
Přílohy: Příloha č. 1 - Fotodokumentace
1 strana Stránka 11
Příloha č. 1 ke znaleckému posudku č. 3557-16/2015
FOTODOKUMENTACE:
Snímek č. 1:
Interiér - pokoj
Snímek č. 2:
Koupelna
Snímek č. 3:
Kuchyně Stránka 1
