Č.SPISU:
007EX 4994/14-33
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3702-61/2016
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI V EXEKUČNÍM ŘÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ ÚŘAD V HODONÍNĚ ve smyslu §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů.
Pozemek,
vč.součástí, parc.č. 28 - ostatní plocha okr.Znojmo
v k.ú.
Hrabětice
obec: Hrabětice
Pohled z ulice Dlouhá
LV č. 821
Pohled od ulice Hlavní
ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení Exekutorského úřadu Hodonín, ve věci oprávněného: AUTO DOBROVOLNÝ V.M.s.r.o.,se sídlem Františky Stránecké 1330/2,Velké Meziříčí IČ:25329677 proti povinnému: MK-elektro-plyn-voda s.r.o., se sídlem Horní Česká 204/31, 669 02 Znojmo IČ:26240882 na základě usnesení ze dne 22.6.2016 OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský úřad v Hodoníně Mgr. Kamil Brančík
ing. František Dobiáš
Sadová 15, 695 01 Hodonín
Perunská 46, 695 04 Hodonín
10.10.2016
Datum místního šetření: Počet stran celkem:
10
tel: 518120115
Datum zpracování: Počet vyhotovení:
3
20.10.2016
Počet příloh:
Vyhotovení č.
0
3
OBSAH POSUDKU: NÁLEZ POSUDEK A) Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění administrativní cenou B) Výpočet ceny porovnávacím způsobem C) Výpočet ceny výnosovým způsobem D) Zjištění obvyklé ceny E) Rekapitulace
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění nemovitosti: Pozemek LV č.821 pro k.ú.Hrabětice, obec Hrabětice, okr.Znojmo. parc.č. 28
ostatní plocha o výměře 446m2
Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 10.10.2016.
Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Hrabětice, 671 68 Hrabětice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Hrabětice Katastrální území: Hrabětice Počet obyvatel: 871 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 625,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. IV IV VI I
Pi 0,65 0,60 0,80 1,00
III IV
0,90 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 411,00 Kč/m2
Prohlídka a zaměření Prohlídka byla provedena dne 10.10.2016.
2
Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo pro LV č. 821 k.ú.Hrabětice ze dne 15.7.2016. - zjištění na místě samém při prohlídce pozemku dne 10.10.2016.
Vlastnické a evidenční údaje Doklad: LV č. 821, k.ú.Hrabětice, obec Hrabětice, okr.Znojmo. Druh vlastnictví: Výhradní Vlastník : MK- elektro - plyn - voda s.r.o. v likvidaci, RČ/IČO: 26240882, Horní Česká 204/31, 669 02 Znojmo Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Zástavní právo soudcovské. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Zahájení exekuce. Jiná omezení nebyla zjištěna.
Celkový popis nemovité věci Pozemek, parc.č. 28, zapsaný na LV.č. 821 v k.ú. Hrabětice, okr. Znojmo Pozemek se nachází v okrajové části obce Hrabětice, asi 700m od centra, v ul. Dlouhá. Jediný přístup na pozemek z veřejného prostranství je z parc.č. 3560/6 – ost. plocha, ost. komunikace, která je ve vlastnictví Obce Hrabětice, a na které probíhá zpevněná komunikace místního významu. Vzdálenost k průjezdní komunikaci v obci je 450m. Ze všech zbylých stran pozemek obklopují soukromé pozemky. Podle ÚP obce je pozemek určen pro individuální zástavbu RD. V současné době je pozemek oplocen a to včetně přilehlé parcely č. 24/2 – zahrada, která je ovšem jiného vlastníka a do jisté míry tím znehodnocuje možnost skutečné zástavby oceňované parcely. Na pozemku se nachází náletové křoviny a zbytky staveb po demolici a velmi zchátralé objekty neznámého účelu. Pozemek má přibližně obdélníkový tvar délky cca 25m. V místě je možné napojení na IS.
Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku."
-3-
Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku.
POSUDEK A) Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění administrativní cenou Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
-4-
č. II V
Pi 0,00 0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně II -0,02 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II -0,04 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,949 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,949
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek, parc.č.28 Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,949 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; I ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné I pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Omezená možnost zástavby vlivem I -5-
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,20
parc. č. 24/2, která částečně brání přístupu. 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,800 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,800 * 0,949 = 0,759
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 411,0,759
Zatřídění
Typ
Název
§ 9 odst. 4 ostatní plocha Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 28
Pozemek, parc.č.28 - zjištěná cena
Výměra [m2] 446,00 446,00
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,300
93,58
Jedn. cena [Kč/m2] 93,58
Cena [Kč] 41 736,68 41 736,68
=
41 736,68 Kč
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek, parc.č.28
41 736,70 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
41 736,70 Kč
Celkem
41 736,70 Kč
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7.
-6-
B) Výpočet ceny porovnávacím způsobem PRAMEN ZJIŠTĚNÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodejů nemovitostí a realizace prodejů, získaná a tříděná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kanceláří a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reálně nabízené nebo byl uskutečněn jejich prodej nejpozději ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl dříve než před dvěma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: ŘÍJEN 2016.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Obec Hrabětice leží na přímém tahu Brno - Vídeň, asi 6 km od hraničního přechodu Hevlín - Laa. V Hraběticích slouží občanům pošta, dvě prodejny se smíšeným zbožím, prodejna ovoce a zeleniny a pálenice. Pod místní základní školou funguje i školní družina, školní kluby, jídelna a také je zde mateřská škola. V obci byla dokončena 1. etapa kanalizace a v roce 2005 zahájena výstavba splaškové kanalizace. V současné době zde žijí obyvatelé několika národností. Spoluobčané pocházejí z nejrůznějších států - Maďarska, Polska, Slovenska, Rakouska, Francie, Německa, bývalé Jugoslávie, Bulharska i Kuby. Nejvýznamnější akcí v roce jsou pro obec Hrabětice krojované hody, které se konají vždy v červnu kolem svátku sv. Antonína a svým programem jsou uznávány jako nejkrásnější v širokém okolí. První zmínka o obci Hrabětice se objevila v poddanské (urbariální) dani hraběte z Hardeggu už v roce 1417. V roce 1480 se staly Hrabětice spolu s tehdejším městečkem Hrušovany majetkem Ludwika z Weitmühle. Od této doby náležela obec pod panství Grußbach (Hrušovany). Obcí prochází značená lokální cyklostezka a Znojemská vinná stezka. U severního a západního okraje obce jsou nevelké vinohrady. Na území Hrabětic jsou vybudovány čtyři malé rybníčky. Z přírodních krás obce stojí za zmínku Trávní dvůr - nejzachovalejší zbytek původní dyjské nivy porostlý rákosinami, lužními lesy, travními porosty. Kolem obce vede železniční trať Znojmo - Hevlín. Obec má rovněž autobusové spojení. Statut: Obec Počet částí: 1 Katastrální výměra: 1604 ha Počet obyvatel: 896 Z toho v produkt. věku: 552 Průměrný věk: 36.2 Pošta: Ano Škola: Ne Zdravotnické zařízení: Ne Policie: Ne Kanalizace (ČOV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano.
PŘEHLED POROVNÁVANÝCH POZEMKŮ: 214 140 Kč Výměra: 1066 m2 Druh tr.: nabídka Cena: Popis: Pozemek v klidné části obce. Parcela je vedena jako orná půda, prozatím je využívána jako zahrada. Rozměry pozemku jsou cca 26 x 65 metrů pravidelného tvaru. Terén - rovina. Prozatím lze na pozemku umístit stavbu bez pevných základů. Do budoucna je možnost změny územního plánu tak, aby pozemek byl stavební.
1. Místo: Hrabětice, okr. Znojmo
2 550 000 Kč Druh transakce: nabídka Cena: Výměra: 1037 m Popis: Pozemek vhodný ke stavbě samostatně stojícího rodinného domu. Prodej včetně projektu a stavebního povolení na výstavbu přízemního rodinného domu (bungalov). Stavební pozemek se nachází v klidné lokalitě na okraji obce v těsné blízkosti Hrušovan nad Jevišovkou. IS v místě.
2. Místo: Šanov, okr. Znojmo
2 290 000 Kč Výměra: 555 m Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Stavební pozemek 555 m2 v obci Pravice. Inženýrské sítě vedou okrajem pozemku. Obec Pravice ve vzdálenosti 4 km od Hrušovan nad Jevišovkou, 12 km od státní Hranice s Rakouskem (15 km Laa an der Thaya) a 25 km od Znojma.
3. Místo: Pravice, okr. Znojmo
ZJIŠTĚNÍ CENY POROVNÁNÍM: Cena před a po redukci na Koef red. pramen ceny 2 (Kč/m )
Porovnávaný pozemek 1. Pozemek v Hraběticích
201
2. Pozemek v Šanově
530
3. Pozemek v Pravicích
523
0,90
180,79 1,00
530,38 0,95
496,40
Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oceňovanému pozemku: K1 K2 dopravní K3 tvar K4 velikost K4 zasta- K5 dosrtupK6 lokalita dostupnost pozemku pozemku vitelnost nost IS nezbytnost demolic 1,00 Obdobné 0,90 Lepší 0,95 Lepší
1,10 Horší 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,20 Horší 0,90 Lepší 0,90 Lepší
1,00 0,95 Obdobné Lepší 1,00 0,75 Obdobné Lepší 1,00 0,75 Obdobné Lepší Maximální porovnávaná cena: 322,20 Kč/m2
Minimální porovnávaná cena:
Jednotková cena nemovitosti, zjištěná porovnáním: Výměra porovnávaného pozemku:
Cena porovnávaná (Kč/m2)
226,70 322,20 318,30
226,70 Kč/m2 274,74 Kč/m
2
2 446 m
Porovnávací cena po zaokrouhlení: 7
123 000 Kč
C) Výpočet ceny výnosovým způsobem Pozemek, včetně součástí
v k.ú.
Hrabětice
LV č. 821
okr.Znojmo
I) POZEMKY A POROSTY: ostatní plocha
o výměře
446 m2
Výměra celkem:
446 m2
parc. č. 28
II) ANALÝZA HRUBÝCH PŘÍJMŮ Z PRONÁJMŮ POZEMKŮ: Porovnání údajů: Redukce hrubých příjmů dle jejich způsobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: Přehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k pronájmu
Druh využití:
plochy nevhodné k pronájmu
plochy podmínečně vhodné k pronájmu
Průměrná výše nájmu Snížení Kč/m2/rok v%
Základní roční výše nájmu
zastavěná plocha a nádvoří
0
0,0
0,0
0,00
0%
0 Kč
zahrada
0
0,0
0,0
0,00
0%
0 Kč
446
0,0
0,0
10,00
0%
4 460 Kč
0
0,0
0,0
0,00
0%
0 Kč
0,0 0,0 0,00 0% 0,0 Celkem: 0,0 2 Průměrný výnos z 1m využitelné plochy:
0 Kč 4 460 Kč
ostatní plocha trvalý travní porost PK Výměry celkem:
0 446 2 446 m
Využitelná plocha pozemku celkem :
10,00 Kč/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalitě dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,85
b) Vliv vybavení-bonity
bez vlivu
1,00
Index 0,75
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
Průměrná zjištěná výše nájemného: Náklady (odhad): 15% Odhad předpokládaného výnosu ze staveb a venkovních úprav: r1 = 1,9% Míra kapitalizace: a) základní:
r =r1 + r2 + r3 + r4 =
Hodnota pozemků, zjištěná výnosovým způsobem:
8
1,00 snižující
6,40 Kč/m2/rok VN = 2 854 ,- Kč/rok N= 428 ,- Kč/rok
r2 = 1,5%
b) odhad budoucí inflace:
bez vlivu 0,64
0 Kč c) rizika:
r3 = 4,5%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0%
7,9%
30 712 Kč
D) Zjištění obvyklé ceny Pozemek, včetně součástí
Hrabětice
v k.ú.
okr.Znojmo
LV č. 821
I) ADMINISTRATIVNÍ CENA POZEMKŮ: Ceny pozemků včetně součástí: Dílčí administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemků: I) Pozemky a porosty II) Stavby příslušenství
41 736,68 Kč 0,00 Kč
Součet:
41 736,68 Kč
II) PŘEHLED ZJIŠTĚNÝCH HODNOT: 30 700 Kč 41 740 Kč 123 000 Kč
Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových předpisů: Porovnávací cena:
Copt. =
124 000 Kč
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOŘÁDNÝM MOŽNÝM VLIVŮM NA USKUTEČNĚNÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti
Nelze plnohodnotně využíp pro zástavbu
negativní 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztahů bez vlivu 3) Jiné vlivy bez vlivu Index vyjadřující možné vlivy na uskutečnění prodeje nemovitosti v místě a čase:
Copt. =
99 200 Kč
9
Hodnocení: Hodnocení: Hodnocení: i5 =
0,80 1,00 1,00 0,80
E) REKAPITULACE PŘEHLED OCENĚNÍ NEMOVITOSTI:
Pozemek, včetně součástí ostatní plocha
v k.ú.
Hrabětice
okr.Znojmo
LV č. 821
parc. č. 28
Obvyklá cena nemovitosti :
99 000 Kč
slovy: Devadesátdevěttisíc Kč
Závady váznoucí na nemovitosti (služebnosti a reálná věcná břemena), které by určoval zvláštní předpis, a které by pro svůj charakter z hlediska celospolečenských zájmů měly být nadále zajištěny, nebyly zjištěny. Nebylo zjištěno žádné další právo, odpovídající služebnosti nebo reálnému věcnému břemeni, ani jiné právo, např. nájemní, které by se vztahovalo na oceňovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí přísl. Katastrálního úřadu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjištěny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodoníně: 20.10.2016
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČR ze dne 4. 10. 1983, čj. ZT 1340/83 pro Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3702 Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č.
znaleckého deníku. 61/2016
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodoníně: 20.10.2016
10
