ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2758-72/15 o ceně pozemku st.p.č. 46, rodinného domu č.p. 52 ležící na st.p.č. 46, pozemek p.č. 61 + 62 v kú Bohušov, obec Bohušov, okr. Bruntál a budova na pozemku st.p.č. 46.
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
22.5.2015
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil: 723 219 549
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran s přílohami.
V Jeseníku, dne 5.6.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Bohušov v centrální části obce, v okolí domu je budova - stodola, venkovní úpravy (vrata+vrátka, přípojky inž. sítí, oplocení apod.), trvalé porosty. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, přípojka NN + obecní vodovod ano, studna ano, ostatní inž. sítě chybí tj. přípojka zemního plynu + obecní kanalizace, povodňová zóna 2. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Bohušov, okr. Bruntál, LV č. 173 ze dne 24.10. 2014, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Bohušov. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 22.5.2015 za přítomnosti p. Bockové Miroslavy, místní šetření mělo standardní průběh. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 2. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. -2-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 173 pro kú a obec Bohušov, okr. Bruntál je zapsán:
SJM Bocek Zdeněk a Bocková Miroslava Bohušov č.p. 52
1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemky 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Budova
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemky Oceněno porovnávací metodou. 2.1.1 Popis st.p.č. 46 p.č. 61 p.č. 62 celkem:
-
1 062 m2 - zastavěná plocha a nádvoří 1 290 m2 - zahrada 185 m2 - zahrada 2 537 m2
2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku Výpočet: 35,-Kč/m2 * 2 537 m2 =
35,-Kč/m2 88.795,-Kč
2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou 2.2.1 Popis Rodinný dům č.p. 52, dispozice 2x 2+1, leží na st.p.č. 46, je přízemní, patrový a sólo stojící, RD není užíván. 1.n.p.: kotelna, dřevárka, chodba, prádelna, 3x komora, podlahy dl. teraso, betonová, SV 261 cm, tl. zdí 55 cm, zdvojená okna, kotel ÚT na tuhá paliva, kotel na vyváření prádla, káď, darling, stropy klenby do I, schody betonové do 1.n.p. 2.n.p.: zde 2x byt 2+1, byt 2+1 a: kuchyně, spíž, koupelna, WC, 2x pokoj, obklad, okna zdvojená, el. bojler, umyvadlo, s. kout 1x, mísa WC 2x. Byt 2+1 b: dispozice stejná, pouze WC mísa. Podlahy dřevěné, PVC, betonové, dl. keramické, SV 268 cm. Základy bez izolace, krov sedlový, Al šablony, bleskosvod není, fasáda břízolit škrabaný, obklad fasády kabřinec, stav technický + údržba podprůměrná, částečná rekonstrukce r. 1963, která vlastně není zvlášť čitelná, chybějící vybavení kuchyně, s. kout, umyvadlo, stáří 90 let. Zastavěná plocha 1.n.p.:
14,70*9,80 =
144,06 m2 -4-
2.2.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba:
14,70*9,80*5,97 =
860,03 m3
Zastřešení: 14,70*9,80*2,79/2 =
200,96 m3
Celkem: Výpočet RH:
1 060,99 m3 1 061 m3 * 3 500,-Kč/m3 =
3 713 500,-Kč
2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 90 let a životnosti 120 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 75 %. Výpočet VH: 75 % Cena:
3 713 500,- Kč - 2 785 125,-Kč 928 375,-Kč
2.3 Budova – stodola 2.3.1 Popis Budova na st.p.č. 46, je částečně podsklepená, přízemní za RD stojící, na kopii snímku KM je zakreslená. 1.p.p.: SV 200 cm, zdi cihelné, kamenné, stropy klenby do I, schody cihelné. 1.n.p.: podlahy hliněné, zdi cihelné a kamenné, okna j. ocelová, vrata dřevěná na kolejnici, dveře svlakové. Základy bez izolací, krov sedlový, krytina osinkocementové desky, stav technický + údržba podprůměrná, stáří 90 let. Zastavěná plocha 1.n.p.:
304,05 m2.
2.3.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 20,27*15,00*5,75 Krov: 20,27*15,00*4,98/2 = Celkem: Výpočet RH:
=
1 748,28 m3 757,08 m3 2 505,36 m3
2 505,00 m3 * 1 300,-Kč/m3 = 3 256 500,-Kč
2.3.3 Opotřebení stavby Při stáří 90 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85 %. Výpočet VH: 85 % Cena:
3 256 500,- Kč - 2 768 025,- Kč 488 475,-Kč -5-
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Budova
88.795,-Kč 928.375,-Kč 488.475,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
1.506.645,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy:
jedenmilionpětsetšesttisícšestsetčtyřicetpětKč
V Jeseníku, dne 5.6.2015 .................... vypracoval
-6-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2758-72/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
1.506.645,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty, domy na bruntálsku, šumpersku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Odloučené obce bez možnosti zaměstnání a spojení do práce je situace opačná, obec Bohušov je jedna z nejslabších lokalit. Zde tyto domy skupují občané z velkých měst k rekreaci. Negativa: pracovní příležitosti, odlehlá lokalita, částečné inž. sítě, riziková povodňová zóna 2, stav domu-chybějící kuchyně, s. kout, umyvadlo, podlahy. Pozitiva: čisté ovzduší, přístupy přes pozemek p.č. 3352 – ost. plocha - Moravskoslezský kraj, v pořádku. -7-
POROVNÁNÍ 1 – PRODEJ – 730 000,-Kč
-8-
Obec + kú:
Rusín
RD je přízemní, podkrovní a sólo stojící. 1.n.p.: zádveří, chodba, kotelna, chodba, ob. pokoj, garáž, prádelna, koupelna, podlahy ker. dlažby, betonové, SV 249 cm, tl. zdí 45 cm, k. linka, el. sporák, digestoř, obklad, zdvojená okna+ditherm, s. kout, mísa WC, umyvadlo, obklady, kotel na tuhá paliva, bojler el., schody ŽB do podkroví. Podkroví: chodba, 2x pokoj, terasa, koupelna-bez vybavení, podlahy ker. dlažby, laminátové, SV 257 cm, tl. zdí 45 cm, okna zdvojená, část plastová. Základy bez izolace, krov sedlový + krytina šablony, obklad fasády kámen, thermofasáda částečná, kl. konstrukce - žlaby a svody, parapety, bleskosvod není, stav technický průměrný, údržba velmi dobrá, RD po částečné rekonstrukci v r. 2010 - kuchyně, koupelna+WC, rozvody vody, kanalizace, elektro, dveře, zateplení domu, vytápění, ohřev vody, podlahy, obklady.
-9-
POROVNÁNÍ 2 – PRODEJ – 1 050 000,-Kč
Obec a kú: Janov
1.n.p.: chodba, WC, koupelna, kuchyně, spíž, chodba, 3x pokoj, garáž, bývalá stodola-dnes na dřevo, podlahy laminát, PVC, dlažby keramické, SV 239 cm, tl. zdí 70, dřez, obklad, k. linka, kamna lokální, el. bojler, dřevěná okna ven a dovnitř otevíravá, darling, vana oc., mísa WC, umyvadlo, el. přímotopy, obklady vany a koupelny, otvor ve stropě na půdu. Základy bez izolace, krov sedlový + bonský šindel, obklad fasády není, fasáda břízolit škrabaný, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod není, stav technický + údržba průměrná, RD po částečné rekonstrukci neznámého data, ZTI+kompletace, koupelna, WC, kuchyně, fasáda, podlahy, krytina krovu, kl. konstrukce. Stáří asi 99 let.
- 10 -
POROVNÁNÍ 3 – PRODEJ – 750 000,-Kč
Obec a kú:
Vrbno pod Pradědem
RD je částečně podsklepený, přízemní, podkrovní a sólo stojící. 1.p.p.: sklepy, stropy klenby valené, podlahy betonové, schody kamenné do přízemí. 1.n.p.: zádveří, kuchyně, chodba, 2x pokoje, koupelna, spíž, chodba, komora, koupelna, podlahy PVC, dlažby keramické, betonové, SV 252 cm, tl. zdí 70, sporák el., obklad, k. linka, kastlová okna, dveře náplňové, darling, vana oc., mísa WC, umyvadlo, s. kout, obklady vany a koupelny, el. bojler, oc. radiátory Korado, schody kamenné a dřevěné do podkroví. Podkroví: 2x pokoj, SV 260 cm, tl. zdí 45 cm, okna plastová, dveře plné, dřevěné schody je přístup na půdu. Základy bez izolace, krov sedlový + krytina Alukryt, obklad fasády není, fasáda břízolit škrabaný, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod není, stav technický+údržba průměrná, stáří asi 115 let.
- 11 -
- 12 -
FOTODOKUMENTACE RD č.p. 52:
Pohled S
- 13 -
Pohled SV
pohled JV
- 14 -
Kotel ÚT na tuhá paliva
- 15 -
- 16 -
- 17 -
WC mísa
- 18 -
Půda
budova - stodola
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------350 000,-Kč---------------------------slovy: ---------------------------------třistapadesáttisícKč------------------------------------------
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected]
- 23 -
