ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2730-25/15 o ceně pozemku st.p.č. 76, rodinného domu č.p. 20 na st.p.č. 76, pozemky 171, 896/21, 896/22 obec Mohelnice, kú Řepová, okr. Šumperk.
Pohled J
kuchyně
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
9.4.2015
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil : 723 219 549
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24 stran s přílohami.
V Jeseníku, dne 10.4.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v městě Mohelnici, v kú Řepová mimo město v poměrně klidné části. Na LV 10 jsou záznamy v části ,,C,,. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, kompletní inž. sítě krom obecní kanalizace. V RD přípojka NN, vodovodní přípojka, jímka ano, O2, ostatní inž. sítě nejsou, povodňová zóna 2. Na pozemcích se nachází venkovní úpravy tj. oplocení, zpevněné plochy, trvalé porosty. V r. 2013 proběhla celková rekonstrukce domu, i když z druhé strany chybí např. sporák, krb, dokončení rekonstrukce JV strany např. propadlý strop. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál, Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro obec Mohelnice, kú Řepová, LV č. 10 ze dne 2.3.2015, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Řepová. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 9.4.2015 bez přítomnosti vlastníků, vstup byl mi byl poskytnut matkou p. Petry Halaxové, které mělo standardní průběh. Údaje o stáří domu asi r. 1900. -2-
Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 2. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském, šumperském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 10 pro obec Mohelnice, kú Řepová, okr. Šumperk zapsán:
SJM Halaxa Pavel a Halaxová Petra Řepová č.p. 20 Mohelnice
1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.1.1 Popis St.p.č. 76 p.č. 171 p.č. 896/21 p.č. 896/22 celkem:
183 m2 135 m2 19 m2 556 m2 893 m2
-
zastavěná plocha a nádvoří zahrada ostatní plocha ostatní plocha
2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku Výpočet: 50,-Kč/m2 * 893 m2 =
50,-Kč
44.650,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek
Cena celkem Kč
44.650,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou 2.2.1 Popis Rodinný dům č.p. 20 leží na st.p.č. 76, je přízemní, podkrovní, sólo stojící. možno užívat.
RD je
1.n.p.: spíž, koupelna, kotelna, WC, kuchyně, pokoje, koupelna, místnost plynoměrná, podlahy dl. keramické, laminátové, SV 239 cm, tl. zdí 75 cm, plastová okna, stropy rovné, obklad pl. vany a koupelny, žebřík komb., mísa WC, el. bojler, umyvadlo, s. kout, k. linka, digestoř, 2-dřez, dveře prosklené, kotel plynový, oc. radiátory, ocelové trubky, možnost připojení na krb, schody ocelové a dřevěné stupnice do podkroví. Podkroví: 3x pokoje, podlahy laminátové, SV 227 cm, plastová okna, radiátory + Cu trubky, střešní okna.
ocelové
Základy bez izolace, krov sedlový + Onduline, bleskosvod není, fasáda MVC, obklad fasády keramický, kl. konstrukce kompletní, stav technický+údržba průměrná, stáří 115 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 6,24*4,53+5,76*4,53+5,84*2,36+7,00*3,10+12,40*5,50+10,10*1,35 = 171,66 m2. -4-
2.2.2 Obestavěný prostor
Vrchní stavba: 6,24*4,53*2,69+5,76*4,53*2,69+5,84*2,36*2,50+7,00*3,10*2,20+12,40*5,50*2,69+10,10* 1,35*2,69+7,40*6,05*2,35 = 553,72 m3 Podkroví-krov: 6,24*4,53*2,50/2+5,76*4,53*3,00/2+12,40*5,50*3,00/2+10,10*1,35*3,00/2 = 197,22 m3 _________________________________________
celkem =
Výpočet RH:
751,00 m3 * 3 900,-Kč/m3 =
2 928 900,-Kč
2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 115 let činí celkové opotřebení stavby odborným odhadem 68 %. Výpočet VH: 68 % Cena:
2 928 900,- Kč - 1 991 652,-Kč 937 248,-Kč
-5-
750,94 m3
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou
Kč Kč
44.650,-Kč 937.248,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
981.898,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy:
devětsetosmdesátjednatisícosmsetdevadesátosmKč
V Jeseníku, dne 10.4.2015 .................... vypracoval
-6-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2730-25/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
981.898,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty na bruntálsku, šumpersku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v šumperském, bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Šumperku a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Lokalita Mohelnice je zajímavá z hlediska zaměstannosti velkých firem Siemens, Hela, obec s velmi dobrou dostupností do vnitrozemní, k tomu klima mírné, obvyklé ceny pozemků stavebních 50,-Kč/m2. Negativa: riziková povodňová zóna 2, chybí obecní kanalizace, nedokončenost domu, odloučená část - kú Řepová k Mohelnici. Pozitiva: hezký stav domu až na nedodělky, čisté ovzduší, přístupy p.č. 966/1 – ost. plocha – Olomoucký kraj, celkově v pořádku.
-7-
POROVNÁNÍ 1 – TRŽNÍ ODHAD – 1 250 000,-Kč
-8-
Obec + kú:
Bušín
RD je přízemní, podkrovní, sólo stojící. Hlavní vstup do domu je ze strany JZ . U RD se nachází 2x vedlejší stavby a studna. 1.n.p.: chodba, koupelna + WC, tech. místnost, ob. pokoj+kk, podlahy dlažby keramické, koberce, PVC, SV 252 cm, tl. zdí 55 cm, WC mísa, umyvadlo, pl. vana, obklad vany a koupelny, el. přímotopy, krb s rozvodem tepla do podkroví, k. linka, el. deska, obklad, 2dřez, el. bojler, dveře náplňové. Podkroví: 3x pokoj, podlahy koberce, SV 250 cm, tl. 55 cm, obklady stěn a stropů dřevem, okna plastová. Základy s izolací, krov sedlový + krytina eternit čtverce, fasáda MVC, obklad fasády kámen, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod není, technický stav + údržba velmi dobrá, stáří 104 let, celková rekonstrukce r. 2010.
-9-
POROVNÁNÍ 2 – TRŽNÍ ODHAD – 2 600 000,-Kč
- 10 -
Obec a kú: Mohelnice
RD je přízemní, patrový, řadový, vnitřní s 2 byty. 1.n.p.: byt v přízemí - 1+kk, chodba, pokoj+kk, koupelna, WC, s. kout, chodba, WC, podlahy PVC, ker. dlažby, k. linka, dřez, el. sporák s deskou, s. kout, žebřík s ÚT, 2x WC mísa, umyvadlo, okna plastová, byt Ernekerovi v 1.n.p.: chodba, komora, WC, tech. místnost, podlahy dlažby keramické, PVC, SV 263 cm, tl. 45-80 cm, WC mísa, umyvadlo, oc. radiátory Korado, pl. okna, okna kastlová, kotel plynový+teplá voda, schody ocelová konstrukce + dřevěné stupnice do 2.n.p. 2.n.p.: byt Ernekerovi, chodba, WC, ložnice, kuchyně, ob. pokoj, koupelna, balkon, pokoj, podlahy ker. dlažby, PVC, SV 259 cm, okna plastová, okna kastlová, trouba horkovzduch, el. deska, mikr. trouba, digestoř, myčka, obklad, mísa WC, oc. vana, obklad vany a koupelny.
- 11 -
POROVNÁNÍ 3 – PRODEJ – 2 000 000,-Kč
Obec: Dolní Studénky 1.p.p.: kotelna, chodba, sklep, garáž, prádelna, podlahy betonové, PVC, SV 210 cm, tl. zdí 45 cm, kotel ÚT na tuhá paliva, el. kotel, komb. ohřívač vody, vrata dřevěná, oc. vana, obklad vany a koupelny, teraco schody do 1.n.p. 1.n.p.: kuchyně, ob. pokoj, pokoj, koupelna, spíž, WC, balkón, podlahy dlažby keramické, vlysy, SV 242 cm, tl. zdí 45 cm, sporák el., lokální kamna,digestoř, lit. radiátory, okna plastová, oc. vana, obklady kompletní, umyvadlo, WC mísa+obklad, k. linka, schody točité oc. vřeteno+dřevěné stupnice do podkroví. Podkroví: chodba, koupelna, 2x pokoje, SV 252 cm, tl. zdí 45 cm, vana oc., obklad vany, tl. zdí 45 cm.
- 12 -
FOTODOKUMENTACE RD č.p. 20:
Pohled JV
- 13 -
Pohled J
- 14 -
Pohled JZ
pohled SZ
- 15 -
Pohled SZ
koupelna
- 16 -
kuchyně
- 17 -
Ob. pokoj
WC
- 18 -
Kotel plynový
- 19 -
Schody ocelové do podkroví
pokoj v podkroví
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------800 000,-Kč-----------------------------slovy: -------------------------------------osmsettisícKč-------------------------------------------------
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected]
- 24 -
