ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2812-21/16 o ceně rodinného domu č.p. 17 na st.p.č. 21 v kú Podlesí-město, obec Malá Morava, okr. Šumperk.
Pohled severozápadní
pohled severní
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
14.4.2016
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil: 723 219 549
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 22 stran s přílohami.
V Jeseníku, dne 25.4.2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Podlesí-město, obec Malá Morava, okr. Šumperk v širším centru obce. RD č.p. 17 leží na cizím pozemku st.p.č. 21 (LV 10002) ve vlastnictví Česká republika, Státní pozemkový úřad. Na jihovýchod od rodinného domu č.p. 17 se nacházejí 2x vedlejší stavby také na cizím pozemku st.p.č. 21 (LV 10002) ve vlastnictví Česká republika, právo s hospodařením má Státní pozemkový úřad. Přístup k nemovitosti po nezpevněném pozemku p.č. 1872/2, napojení na inž. sítě pouze vodovodní přípojka, NN. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Podlesí-město, obec Malá Morava, LV č. 51 ze dne 23.2.2016, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Podlesí-město. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 14.4.2016 bez přítomnosti vlastníka, rodinný dům č.p. 17 byl otevřený a přístupný, měření jsem provedl plastovým pásmem 30 m, laserovým dálkoměrem zn. DEWALT DW03050, oc. 5-metrem. Údaje o stáří domu 100 let. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít.
-2-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 51 pro kú Podlesí-město, obec Malá Morava, okr. Šumperk:
David Karel Podlesí č.p. 17 788 33 Malá Morava
1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Vedlejší stavba 1 3) Vedlejší stavba 2
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Rodinný dům se sklonitou střechou 2.1.1 Popis Rodinný dům č.p. 17 leží na st.p.č. 21, dispozice 3+kk, je částečně podsklepený, přízemní, sólo stojící. RD není v současné době užíván, je prázdný a otevřený. 1.p.p.: 3x sklepy, stropy klenby valené, světlá výška 195-229 cm, tl. zdí 60 cm, schody kamenné do 1.n.p. 1.n.p.: chodba, 2x pokoj, pokoj+kk, podlahy betonové, dřevěné, tl. zdí 60 cm, okna dřevěná ven a dovnitř ot., okna zdvojená, dveře plné či prosklené, oc. vana, obklad vany, mísa WC, 2-dřez, k. linka, obklad, schody ŽB+ker. dlažba na půdu. Základy kamenné + izolace, krov polovalba, krytina osinkocementové desky vlnité, bleskosvod ano, fasáda MVC, obklad fasády kabřinec, kl.konstrukce kompletní, stav technický + údržba podprůměrná, havarijní, stáří 100 let. Současný vlastník v minulosti provedl dílčí rekonstrukci nemající žádný vliv na CO. Zastavěná plocha 1.n.p.:
15,25*8,94 = 136,33 m2
2.1.2 Obestavěný prostor Spodní stavba: Vrchní stavba: Zastřešení:
95,40 m3 368,10 m3 313,57 m3 _________________________________________
Celkem:
Výpočet RH:
681,67 m3
682 m3 * 3 300,-Kč/m3 = 2 250 600,-Kč
2.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 100 let a životnosti 130 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85 %. Výpočet VH: 85 % Cena:
2 250 600,- Kč - 1 913 010,-Kč 337 590,-Kč
-4-
2.2 Vedlejší stavba 1 2.2.1 Popis Vedlejší stavba 1: na st.p.č. 21 (cizí pozemek), je přízemní, přistavěná k RD. Popis: základy kamenné, tl. zdí 75 cm, stropy novějšího data I+Hurdis desky (staticky narušeny), krov půltový, krytina osinkocementové desky vlnité, stav technický + údržba podprůměrná, havarijní, stáří 100 let. Zastavěná plocha:
6,61*4,68 = 30,93 m2, Obest. prostor:
111,36 m3
2.2.2 Obestavěný prostor Výpočet RH:
111 m3 * 1 200,-Kč/m3 = 133 200,-Kč
2.2.3 Opotřebení stavby Opotřebení stavby odhadem 85%. Výpočet VH: 85 % Cena:
133 200,- Kč - 113 220,-Kč 19 980,-Kč
2.3 Vedlejší stavba 2 2.3.1 Popis Vedlejší stavba 2: na st.p.č. 21 (cizí pozemek), je přízemní, přistavěná k RD. Popis: základy kamenné, tl. zdí 75 cm, dřevěné trámkové 1x obité, krov půltový, krytina vlnitý plech, okno dřevěné, dveře svlakové, stav technický+údržba podprůměrná, stáří 50 let. Zastavěná plocha:
4,67*3,00 = 14,01 m2, Obest. prostor:
2.3.2 Obestavěný prostor Výpočet RH:
40,00 m3 * 800,-Kč/m3 = 32 000,-Kč
2.3.3 Opotřebení stavby Opotřebení stavby odhadem 85%. Výpočet VH: 85 % Cena:
32 000,- Kč - 27 200,- Kč 4 800,-Kč -5-
39,92 m3
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Vedlejší stavba 1 3) Vedlejší stavba 2
337.590,-Kč 19.980,-Kč 4.800,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
362.370,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy:
třistašedesátdvatisícetřistasedumdesátKč
Jeseníku, dne 25.4.2016 .................... vypracoval
-6-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2812-21/16. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
362.370,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty, domy na Pardubicku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v pardubickém regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Šumperku a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Lokalita Malá Morava je zajímavá obec z hlediska letních a zimních sportů pro turisty, obecní úřad, obchody, hotely, penziony, hora Kralický Sněžník. Negativa: dlužník není vlastníkem pozemku st.p.č. 21, je zde tedy zákonné předkupní právo k tomuto pozemku, přičemž pozemek je ve vlastnictví České republiky, právo hospodařit s tímto pozemkem má Státní pozemkový úřad. Technický stav + údržba domu, částečné inž. sítě, pracovní příležitosti, dostupnost do okresního města. Pozitiva: riziková povodňová zóna 1, přístupy p.č. 1872/2+1872/6 – Obec Malá Morava, p.č. 2131 – Olomoucký kraj, celkově v pořádku.
-7-
POROVNÁNÍ 1 – NABÍDKA RK – 265 000,-Kč
Obec:
Krchleby
kú: Krchleby na Moravě
Rodinný dům 2+1, v přízemí domu se nachází kuchyně, 2 pokoje, koupelna a komora. Na obytnou část navazuje dílna a stodola. Nutná rekonstrukce. Dům je vhodný k trvalému bydlení nebo rekreaci jako chalupa, pozemky 832 m2, kamna lokální, septik, obecní vodovod.
-8-
POROVNÁNÍ 2 – NABÍDKA RK – 350 000,-Kč
Obec + kú: Jedlí
Prodej stylového domu 2+1 s obytnou plochou cca 70 m2 a výměrou pozemku 115 m2. Součástí domu je garáž a dřevěná terasa. Voda ze studánky a je možnost napojení na obecní vodovod. Voda je zavedena do kuchyně. WC suché a chemické. Koupelna v domě není, dům je částečně podsklepen, polovina střechy je eternitová, odvrácená část + nad garáží je plechová, okna dřevěná nová a v kuchyni kachlová kamna.
-9-
POROVNÁNÍ 3 – NABÍDKA RK – 330 000,-Kč
Obec: Ruda nad Moravou
kú: Hostice
Rodinný dům 2+1, který je v udržovaném stavu, podsklepený, 2 nadzemní podlaží, má plastové okna, novou betonovou podlahu v kuchyni, nový komín, ústřední topení na tuhá paliva. V 1.NP: chodba, kuchyň, obývací pokoj a koupelnu s vanou a WC. V 2.NP: chodba a pokoj.
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
FOTODOKUMENTACE RD č.p. 17:
Pohled severozápadní
- 14 -
Pohled východní
pohled jihovýchodní
- 15 -
č.p. 17
pohled severní
- 16 -
Pohled severozápadní
suterén
- 17 -
Pokoj
kuch. kout
- 18 -
koupelna
- 19 -
Pokoj
chodba
- 20 -
Vedlejší stavby zleva: VS 2, VS 1
- 21 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: -----------------------------180 000,-Kč----------------------------slovy: ---------------------------------stoosmdesáttisícKč------------------------------------------
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected],
[email protected]
- 22 -
