ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2706-1/15 o ceně bytové jednotky č. 1060/19 v budově č.p. 1060 ulice Dukelská, ležící na p.č. 2032 v kú a obec Rýmařov, okr. Bruntál a podíl na pozemku p.č. 2032.
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
10.12.2014
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil: 723 219 549
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 30 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 2.1.2015
1. NÁLEZ3 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Rýmařov v širším centru obce. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, kompletní inž. sítě, povodňová zóna 2. Na LV 1957 jsou záznamy v části ,,C,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Rýmařov, obec Rýmařov, okr. Bruntál, LV č. 1957 ze dne 29.9.2014, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Rýmařov. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit, ze staršího odhadu čerpám podl. výměry. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 10.12.2014 za přítomnosti manželky majitele p. Vašíkové. Údaje o stáří domu r. 1976. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus SP 510 UZ. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 2. Dopis ze dne 26.11.2014 o provedení odhadu předmětu aukce. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. -2-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 1957 pro kú Rýmařov, obec Rýmařov, okr. Bruntál zapsán:
Vašík Libor Dukelská 1060/5 Rýmařov PSČ 795 01
1.4 Přílohy posudku LV Katastrální mapa Foto Provedení odhadu předmětu aukce Mapy Zpráva o nebezpečí povodně Podlahová plocha bytu
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1.1 Popis Bytová jednotka č. 1060/19 v 5.n.p., dispozice 3+1 původní bytové jádro, podlahy PVC, vlysy, ker. dlažby-lodžie, kuch. linka, sporák komb., obklad, digestoř, vana ocelová, umyvadlo, WC mísa, bojler el., lit. radiátory + měřiče tepla, teplo dálkovým způsobem. Prohlášení vlastníka jsem neměl k dispozici, k nahlédnutí odhad jsem měl s výměrami, který je přílohou, doměření jsem provedl dle skutečného stavu, thermofasáda + okna plastová + výtah – 5 let, lodžie – 4 roky. Bytová jednotka se nalézá v panelovém bytovém domě kde je celkem 32 bytových jednotek, vchod ze strany V, podlaží jsou 1.p.p., 1.n.p. - 8.n.p. Základy + izolace, svislé konstrukce panelové plošné tl. 30 cm, stropy ŽB, plochá střecha, krytina živičná, bleskosvod ano, obklad fasády nejsou, stav domu a údržba je průměrná, postaveno v r. 1976. 2.1.2 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
kuchyně ob. pokoj d. pokoj ložnice WC koupelna předsíň šatna komora lodžie
12,29 16,19 12,32 14,26 0,97 2,56 8,27 2,79 2,06 4,15
12,29 m 16.19 m2 12.32 m2 14.26 m2 0.97 m2 2.56 m2 8.27 m2 2,79 m2 2.06 m2 4,15 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
75,86 m
2.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 39 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 49 %. 2.1.4 Výpočet ceny objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy Cena za celou podlahovou plochu 75,86 m2 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 49% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
20.000,00 1.517.200,00 1.517.200,00 743.428,00 773.772,00
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v budovách
Cena celkem Kč
773.772,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
-4-
2.2 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.2.1 Popis p.č. 2032 - 399 m2 - zastavěná plocha a nádvoří 2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Výpočet: 120,-Kč/m2 * 399 m2 = Započtení spoluvl. podílu 157/5000
120,47.880,6.496,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek
Cena celkem Kč
1.503,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek
Kč Kč
773.772,-Kč 1.503,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
775.275,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy:
sedumsetsedmdesátpěttisícdvěstěsedmdesátpětKč
V Jeseníku, dne 2.1.2015 .................... vypracoval
-6-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2706-1/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
775 275,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty na bruntálsku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Negativa: prac. příležitosti, byt v původním stavu, povodňová zóna 2. Pozitiva: čisté ovzduší, klidné místo, thermofasáda, přístupy p.č. 2053 + 2044 – ost. plocha, ost. komunikace – Město Rýmařov, celkově v pořádku.
-7-
POROVNÁNÍ 1 – PRODEJ BYTU – 410 000,-Kč
Obec:
Bruntál, kú Bruntál-město
Prodej bytu 2+1 ul. Tř. Obrany Míru, dispozice - chodba, 2x pokoj, kuchyně, koupelna, podl. plocha - 60,94 m2, WC, lodžie, sklep, podlahy PVC, vlysy, pl. okna, oc. vana, umyvadlo, mísa WC, dveře prosklené, lit. radiátory+měřiče, k. linka, digestoř, obklad, komb. sporák, dodávka tepla + teplé vody dálkově. Budova: 5 sekcí, L tvaru, základy ŽB, panel, bleskosvod ano, thermofasáda, stropy ŽB, plochá střecha, živičná krytina, kl. konstrukce kompletní.
-8-
POROVNÁNÍ 2 – TRŽNÍ ODHAD – 750 000,-Kč
-9-
Obec a kú: Rýmařov Budova v blízkosti centra města, byt 3+1 po celkové rekonstrukci: chodba, WC, koupelna, kuchyně, ob. pokoj, d. pokoj, veranda, prádelna, ložnice, šatna, podlahy koberec, ker. dlažby, okna plastová, kompletní vybavení kuchyně, myčka, digestoř, el. deska, sporák, WC mísa, s. kout, umyvadlo, v suterénu kotel na tuhá paliva, komb. bojler. Základy + izolace, obklady kámen, stropy polospalné dřevěné, mansarda+Cembrit krytina, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod ano, MVC, tl. zdí 80 cm, schody do jednotlivých pater.
- 10 -
POROVNÁNÍ 3 – NABÍDKA RK – 435 000,-Kč
Obec:
Rýmařov
Nabídka k prodeji družstevní byt dispozičně řešený jako 3+1 o celkové výměře 74 m2. Byt se nachází v přízemí, má nová plastová okna, stupačky, panelový dům je po kompletní revitalizaci, k bytu náleží sklep a komora.
- 11 -
POROVNÁNÍ 4 – NABÍDKA RK – 400 000,-Kč
Obec a kú: Rýmařov Nabídka na prodej panelový, družstevní byt 3+1 o rozloze 75 m2 v 3.n.p., na ul. Příkopy v Rýmařově. Byt ve velice zachovalém stavu, ihned k nastěhování, k bytu patří sklep, na domě proběhla kompletní rekonstrukce ( thermofasáda, plastová okna, nové vchody, výtah ).
- 12 -
FOTODOKUMENTACE:
koupelna
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
Zasklená lodžie
- 17 -
Pokoj
výtahová šachta
- 18 -
Pohled Z
pohled J
- 19 -
Pohled Z
- 20 -
Čo/čp
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------320 000,-Kč----------------------------slovy: ---------------------------třistadvacettisíckorunyčeské--------------------------------------
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected]
- 30 -
